广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0802民初1050号原告：湛江市寸金桥公园管理处，住所地：湛江市赤坎区跃进路95号。法定代表人：王松柏，主任。委托诉讼代理人：尹年长，广东意合律师事务所律师。被告:罗燕花，女，1977年12月9日出生，汉族，住湛江市赤坎区，原告湛江市寸金桥公园管理处与被告罗燕花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人尹年长到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法作缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告于2017年8月16日签订的湛江市赤坎区跃进路95号商铺3号铺位的《房屋租赁合同》和4-5号铺位的《房屋租赁合同》。2、被告支付自2018年7月16日起至合同解除时止的房屋租金和各项依据合同应承担的费用(截止到2019年5月15日,该房屋租金为63830元,水电费用等为3543.30元)。3、被告支付的19149元合同保证金归原告所有。4、被告向原告支付违约金(截止到2019年5月15日,该违约金总计为21063.90元,之后的违约金计算到合同解除之日止)。5、被告承担本案的诉讼费。事实与理由:2017年8月16日,原、被告签订了湛江市赤坎区跃进路95号商铺3号铺位的《房屋租赁合同》和4-5号铺位的《房屋租赁合同》，共签订了两份《房屋租赁合同》。1、3号铺位《房屋租赁合同》主要约定为:(1)原告将位于湛江市赤坎区跃进路95号商铺、面积为15平方米的3号铺位出租给被告使用,租赁期限自2017年8月16日至2020年8月15日,租期三年;(2)租金单价为每平方米140元,月租金为2183元,租金按月结算,每月5日前为缴租时间,被告承担租赁商铺的水电费、物业费等各项费用;(3)合同订立前五日,被告向原告交纳6549元合同保证金,此款原告已经收到;(4)如被告拖欠租金累计达二个月或欠缴各项费用的,原告可采取停水、停电等措施外,并向被告加收违约金(违约金按每逾期一天应加收欠缴金额的2%的方法计算)并上缴到指定财政专户;(5)如被告“拖欠租金或欠缴各项费用达6549元的”，原告有权“终止合同,收回房屋,没收保证金。”2、4-5号铺位《房屋租赁谷同》主要约定为:(1)原告将位于湛江市赤坎区跃进路95号商铺、面积为30平方米的4-5号铺位出租给被告使用,租赁期限自2017年8月16日至2020年8月15日,租期三年;(2)租金单价为每平方米140元,月租金为4200元,租金按月结算,每月5日前为缴租时间,被告承担租赁商铺的水电费、物业费等各项费用;(3)合同订立前五日,被告向原告交纳12600元合同保证金,此款原告已经收到;(4)如被告拖欠租金累计达二个月或欠缴各项费用的,原告可采取停水、停电等措施外,并向被告加收违约金(违约金按每逾期一天应加收欠缴金额的2%的方法计算)并上缴到指定财政专户;(5)如被告“拖欠租金或欠缴各项费用达12600元的",原告有权“终止合同,收回房屋,没收保证金。”。上述两份合同订立后,原告依约将商铺交付给被告使用。但被告自2018年7月16日起即拖欠租金和各项费用,截止到2019年5月15日,累计拖欠租金达（2183元+4200元）×10个月=63830元,各项费用自2018年7月16日起亦分文未付。原告认为,原、被告之间订立的两份《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示,合法有效,被告应遵照合同履行给付租金和各项费用的义务。但被告自2018年7月16日起即拖欠租金和水电费等各项费用,被告的行为在法律上已经构成违约,损害了原告的合同权益。为此，原告特向法院提起诉讼。被告未作应诉答辩。经审理查明，2017年8月16日，原告与被告签订了两份《房屋租赁合同》。一份合同约定：一、原告将湛江市赤坎区跃进路95号商铺3号铺位出租给被告用于经营体育用品类，面积为15平方米。二、租赁期限：自2017年8月16日起至2020年8月15日止，租赁期为三年。三、租金标准：每月租金为2183元。每月5日前为缴租时间。四、被告应于本房屋租赁合同签订前五日内向原告交纳按月租金标准计算的三个月的合同保证金6549元。五、合同解除：如被告拖欠租金或欠缴各项费用达6549元的，原告有权终止合同，收回房屋，没收保证金。另一份合同约定：一、原告将湛江市赤坎区跃进路95号商铺4-5号铺位出租给被告用于经营体育用品类，面积为30平方米。二、租赁期限：自2017年8月16日起至2020年8月15日止，租赁期为三年。三、租金标准：每月租金为4200元。每月5日前为缴租时间。四、被告应于本房屋租赁合同签订前五日内向原告交纳按月租金标准计算的三个月的合同保证金12600元。五、合同解除：如被告拖欠租金或欠缴各项费用达12600元的，原告有权终止合同，收回房屋，没收保证金。另，两份合同均约定：一、租赁期满或合同解除后，房屋租赁合同保证金除抵扣应由被告承担的费用以及违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息退还。二、被告承担水、电费并承担延期付款的违约责任。三、违约责任：被告拖欠租金累计达二个月或欠缴各项费用的，原告除可采取停水、停电等措施外，并向被告加收违约金（违约金按每逾期一天应加收欠缴金额的2‰的方法计算）。合同签订后，原告依约将上述商铺交付被告使用。被告依约向原告交纳了合同保证金6549元及12600元，共19149元。被告使用上述商铺至2018年底，从2019年起被告已无实际使用上述商铺，但没有将商铺交还给原告。现被告拖欠原告上述两间商铺2018年7月16日之后的租金及拖欠原告的3号商铺2018年4月20日至2018年12月20日的电费851.50元、4-5号商铺2018年4月20日至2018年12月20日的水、电费2691.80元，拖欠的水、电费合计3543.30元。在庭审中，经本院释明，原告对其请求的合同保证金和违约金，表示选择请求违约金并以合同保证金抵扣违约金。根据原告提供的违约金计算清单显示，原告请求的违约金是指被告拖欠其商铺租金的违约金。本院认为，原、被告签订的两份《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应遵照履行。原告已依约将涉案商铺交付被告使用，但被告未依约向原告支付租金及水、电费，已构成违约，应当承担违约责任。被告的违约行为导致原告出租房屋的合同目的无法实现，因此，原告请求解除涉案《房屋租赁合同》及请求被告支付拖欠的涉案商铺从2018年7月16日起至涉案合同解除时止的租金及拖欠的2018年4月20日至2018年12月20日的水、电费3543.30元及请求被告支付拖欠租金的元）计算。本判决生效之日即为涉案合同解除之日，故租金应从2018年7月16日起计算至本判决生效之日止。关于违约金的计算，虽涉案合同约定按欠缴金额的每日2‰（即每月6%）计算，但该违约金计算标准明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原告主张按欠缴金额的每日2‰（即每月6%）计算违约金，本院不予支持。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”的规定，本院调整违约金按所欠租金每年24%（即每月2%）计算。根据涉案合同约定，若被告拖欠租金等，原告有权终止合同，收回房屋，没收保证金。显然，涉案合同约定的合同保证金具有定金性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，经本院释明，原告对其请求的合同保证金和违约金，表示选择请求违约金并以合同保证金抵扣违约金，本院予以支持。而且，涉案合同亦约定，合同解除后，房屋租赁合同保证金除抵扣应由被告承担的费用以及违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息退还。因此，原告主张被告交纳的两间商铺的合同保证金19149元归其所有，本院不予支持。关于原告主张被告拖欠其2018年7月16日至涉案合同解除之日（本判决生效之日）的租金的违约金，应以两间商铺每月租金的总额6383元为基数，按每月2%计算，根据涉案合同约定，每月5日前为缴租时间，故违约金应从所欠租金的当月6日起计算至被告付清该月租金之日止。被告不到庭参加诉讼，亦未作应诉答辩，视为其放弃抗辩权。本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告湛江市寸金桥公园管理处与被告罗燕花于2017年8月16日签订的两份《房屋租赁合同》。二、限被告罗燕花于本判决生效之日起十日内支付商铺租金（从2018年7月16日起至本判决生效之日止，按每月租金6383元计算）及水、电费3543.30元给原告湛江市寸金桥公园管理处。三、限被告罗燕花于本判决生效之日起十日内支付其拖欠原告湛江市寸金桥公园管理处的2018年7月16日至本判决生效之日的商铺租金的违约金（以每月租金6383元为基数，按每月2%计算，从所欠租金的当月6日起计算至被告罗燕花付清该月租金之日止）给原告湛江市寸金桥公园管理处。四、驳回原告湛江市寸金桥公园管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2451.72元（原告已预交），由被告罗燕花负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  周娟华审 判 员  陈小雁人民陪审员  林卫武二〇一九年十一月六日书 记 员  郑俊轩附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。