云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2923民初1796号 原告：李豪强，男，1991年1月4日生，汉族，福建省晋江市人，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：杨立高，云南海月律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：张雪琪，云南海月律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：祥云县云飞房地产开发经营有限责任公司，住所地为云南省大理白族自治州祥云县祥城镇清红路东侧、祥姚路南侧，统一社会信用代码：91532923770464696L（未到庭）。 法定代表人：杨玉，执行董事。 原告李豪强与被告祥云县云飞房地产开发经营有限责任公司（以下简称云飞地产公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李豪强的委托诉讼代理人杨立高、张雪琪到庭参加诉讼，被告云飞地产公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告李豪强向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原被告之间签订的《商铺认购合同》及《商铺委托经营合同》无效；二、判令被告向原告返还购房款694925元，并支付该款自2018年10月2日起至款项付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、判令被告向原告支付赔偿金694925元（按原告已支付的购房款金额计算）；四、案件受理费由被告承担。 事实和理由：被告是祥云县“飞龙新天地”商住楼房地产项目的开发商。原告欲购买被告公司的商铺，经被告公司销售人员的介绍和推荐，原告于2018年9月21日向被告公司支付了购买商铺的预付款50000元。2018年10月2日，原被告双方正式签订了《商铺认购合同》，约定由原告购买被告公司开发的“飞龙新天地”第B2-2幢1层001号商铺，商铺建筑面积47.92平方米，单价为29003.5元/㎡,总金额为1389850元；约定付款方式为分期付款，首期付款694925元，余款694925元于2019年10月2日付清。同日，原告通过刷卡的方式向被告支付了剩余首付款644925元，被告向原告出具了《收款收据》一张，载明已经收到被告支付的购房款694925元。2018年10月2日，被告与原告还签订了一份《商铺委托经营合同》，约定由被告代原告经营原告所购的上述商铺，委托经营的期限为五年，即2018年10月2日至2023年10月1日；约定由被告以该商铺的认购实到款为标准向原告支付租金，约定第一年租金为原告实际支付购房款的7%，第二、第三年租金均为原告实际支付购房款的8%，第四、第五年租金均为原告实际支付购房款的9%。被告开发的“飞龙新天地”房地产项目至今未通过竣工验收备案，未取得《商品房预售许可证明》，目前被告也未向原告交付该商铺。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等主要内容。本案中，原被告双方签订的《商铺认购合同》具备并明确了《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同主要内容的所有内容，并且被告已经按照约定收取了原告支付的购房款，应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因被告开发的“飞龙新天地”项目至今未通过竣工验收备案，未取得《商品房预售许可证明》，原告曾要求被告退回购房款，但被告置之不理。 被告云飞地产公司未到庭，向法庭提交书面答辩状辩称，请依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，本案受理费由被答辩人承担。一、答辩人与被答辩人签订的《商铺认购合同》属于预约合同。依据最高人民法院颁布的《关于审理买卖合同纠纷通用法律问题的解释》第二条的规定:“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定将来一定期限内订立买卖合同??”此类合同应属于预约合同,在《商铺认购合同》第六条也明确约定在条件具备后仍需签署正式商品房买卖合同,因此《商铺认购合同》应认定为签订正式的商品房买卖合同前的预约合同。被答辩人未取得预售证不影响《商铺认购合同》的效力。答辩人明白我国法律,行政法规均严令房地产开发商在未取得商品房预售许可证前不得进行商品房的预售,我公司是在商铺已建设完工在办理各项审批手续的同时,与被答辩人签订认购合同作为签订商品房买卖合同前的预约合同。最高人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是对商品房预售合同的强制规定,不适用于认购协议,因为认购协议是独立于商品房预售合同的预约合同,答辩人未取得商品房预售许可证不影响《商铺认购合同》的效力。答辩人未隐瞒无预售许可证及竣工验收报告。在双方签订《商铺认购合同》时,答辩人是告知所预约的商铺办证情形并且在合同第六条1款中明确载明商品房处于竣工后的验收阶段,被答辩人诉称答辩人隐瞒这些情况是毫无理由的。《商铺认购合同》系双方自愿签订,合法有效,双方均应按约履行,因一方当事人的原因,未能签立本约或不愿订立本约的,该当事人应承担相应的违约责任。在《商铺认购合同》中第九条约定了违约金条款应依法得到认可。 本院经审理查明的案件事实：2018年9月21日，李豪强向云飞地产公司支付了购买商铺的预付款50000元。2018年10月2日，云飞地产公司作为出卖人与李豪强作为认购人签订《商铺认购合同》一份，约定：云飞地产公司将其建设的位于“飞龙新天地”内的第B2-2幢1层001号商铺出售给李豪强，该商铺为毛坯房，建筑面积为47.92㎡，单价为29003.55元/㎡，总价为人民币1389850元；付款方式分期付款，首付款为694925元，余款694925元于2019年10月2日付清；合同还约定了面积确认及面积差异处理、产权登记、保修责任、关于公共部位和设施的权利义务、违约责任、解决争议的方式等内容。同日，李豪强向云飞地产公司交纳了剩余首付款644925元；且李豪强作为委托方与云飞地产公司作为受托方签订《商铺委托经营合同》一份，约定将位于“飞龙新天地”内的第B2-2幢1层001号商铺委托给云飞地产公司经营，双方还约定了委托经营期和租金的支付标准和方式及其他双方的权利义务。 另，云飞地产公司在李豪强起诉前并未取得“飞龙新天地”的商品房预售许可证明。 上述事实，有原告李豪强提交的《商铺认购合同》、收款收据、付款凭证、《商铺委托经营合同》、律师函和快递存根等证据予以证明，本院予以确认。 本院认为，本案的主要争议焦点在于原、被告签订的《商铺认购合同》是商品房买卖合同还是仅是一份认购协议？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房的基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案原、被告签订的《商铺认购合同》已经包含了《商品房销售管理办法》第十六条中规定的商品房买卖合同应具备的当事人信息，商品房状况，销售方式，价款的确定及支付方式，基础设施和公共设施的有关权利义务，面积差异的处理方式，办理产权登记，解决争议的方式，违约责任等相关内容，且被告已经按约收取了首付款694925元，故该《商铺认购合同》应认定为商品房买卖合同而非认购协议。被告关于该《商铺认购合同》仅系预约合同而非正式商品房买卖合同的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采信。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案被告作为出卖人，未在原告起诉前取得商品房预售许可证明，故双方签订的《商铺认购合同》应认定无效。《商铺认购合同》认定无效后，双方基于该合同签订的从合同《商铺委托经营合同》亦属无效，原告按合同约定支付的首付款694925元，被告应予返还，故原告要求确认上述两份合同无效并由被告返还购房款694925元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告关于要求被告支付自购房之日起至款项付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付已付购房款一倍的赔偿金694925元的诉讼请求，因原告未向法庭举证证明被告存在隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，该诉讼请求，无证据支撑，本院不予支持。 被告云飞地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭主张权利，本院依法缺席审理、判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告李豪强与被告祥云县云飞房地产开发经营有限责任公司于2018年10月2日签订的《商铺认购合同》和《商铺委托经营合同》无效； 二、被告祥云县云飞房地产开发经营有限责任公司于本判决生效后十五日内返还原告李豪强购房款人民币694925元； 三、驳回原告李豪强的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币17309元，由原告李豪强负担8500元，由被告祥云县云飞房地产开发经营有限责任公司负担8809元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。 审 判 长  杨茂林 人民陪审员  朱晓娇 人民陪审员  赵功修 二〇一九年十一月十八日 书 记 员  宋志颖