文书内容河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初15826号原告郑州晟道置业有限公司，住所地郑州市二七区嵩山南路与南四环交叉口北200米路东，统一社会信用代码：91410100079448683L。法定代表人庄青松，总经理。委托代理人范颖，河南三融律师事务所律师。委托代理人师树源，河南三融律师事务所律师。被告李红艳，女，1970年12月20日出生，汉族，住郑州市金水区。原告郑州晟道置业有限公司诉被告李红艳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人范颖到庭参加诉讼，被告李红艳经依法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告诉称，2014年10月16日，郑州晟道置业有限公司与李红艳签订一份《商品房买卖合同》，购买由原告开发的位于郑州市二七区百荣路南、南岗路东9幢2单元25层2501号房屋。合同签订后，李红艳支付首付款197681元，余款440000元为商业贷款。2014年11月26日，郑州晟道置业有限公司和李红艳、兴业银行股份有限公司郑州分行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，郑州晟道置业有限公司为阶段性连带责任保证人。后李红艳无力偿还贷款，兴业银行股份有限公司郑州分行扣划郑州晟道置业有限公司保证金51260.6元。经原告多次催要无果，为维护自身合法权益，故请求依法判令：1、解除双方于2014年10月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：140××××8987），并返还该房屋全部拍卖变卖款（原物无法返还的情况下）；2、被告赔偿原告代其偿还银行款项51260.6元及损失补偿金9993.23元（损失补偿金按日息万分之五，自原告支付上述款项之日起暂计至2019年6月5日，直至实际还清之日止），共计61253.83元；3、被告承担本案律师费6000元（自原告实际支出之日起日息万分之五向原告支付损失补偿金，直至实际还清之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。被告未答辩亦未提交证据。经审理查明，2014年10月16日，原、被告双方签订合同编号为140××××8987《商品房买卖合同》及《补充协议》，主要约定，被告购买原告出卖的位于郑州市××、××路东××楼××单元××房屋，该商品房用途为成套住宅，建筑面积共计88.3平方米；该商品房总金额637681元整；付款方式及期限为：约定金额97681元，付款方式为现金，约定付款时间为2014年10月16日，交纳比例为15.32%；约定金额10万元，付款方式为现金，约定付款时间为2014年11月15日，交纳比例为15.68%；约定金额44万元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2014年12月31日，交纳比例为69%。该合同的附件四《合同补充协议》约定，被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；被告没有按上述约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，原告有权选择立即解除本合同，原告选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代被告向按揭银行支付的全部款项。2014年11月26日，贷款人兴业银行股份有限公司郑州分行（以下简称兴业银行）、被告（借款人、抵押人）、原告（保证人）签订合同编号为461424743401000号《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，主要约定，被告贷款金额为44万元整；贷款期限为300个月，自2014年11月26日起至2039年11月26日止；被告自愿将位于郑州市××、××路东××楼××单元××房屋抵押给兴业银行；被告选择按等额本息还款的方式偿还贷款本息；原告作为保证人承担阶段性连带责任保证。后兴业银行以金融借款合同纠纷为由将李红艳、郑州晟道置业有限公司诉至本院。2018年11月15日，本院作出（2018）豫0105民初24688号民事判决书，判决内容为：一、被告李红艳于本判决生效后十日内偿还兴业银行股份有限公司郑州分行借款本金415554.50元及利息（含罚息）4096.92元（暂计算至2018年2月11日，以后利息依合同约定计算至本息全部清偿完毕之日止）；二、郑州晟道置业有限公司对本判决第一项确定的债务按照《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定承担连带保证责任；三、驳回原告兴业银行股份有限公司郑州分行的其他诉讼请求。该判决为生效判决。2019年11月11日，兴业银行股份有限公司郑州分行出具《情况说明》一份，主要记载：2014年11月26日，李红艳（身份证号：）、郑州晟道置业有限公司与该行签订了一份《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号为461424743401000），约定李红艳向该行借款44万元，用于购买郑州晟道置业有限公司开发的位于郑州市××、××路东××楼××单元××房产，郑州晟道置业有限公司为该笔贷款承担阶段性担保责任。贷款发放成功后，李红艳未按时足额向该行支付按揭月供款项。自2017年9月26日起至今，该行已从郑州晟道置业有限公司、河南鑫苑置业有限公司在该行开具的银行账户中划扣李红艳房屋按揭贷款产生的本金、利息、罚息、复利、违约金共计51260.6元，扣款明细分别为：2017年9月26日，从郑州晟道置业有限公司账户扣款8545.75元；2017年12月27日，从郑州晟道置业有限公司账户扣款8544.35元；2018年3月30日，从河南鑫苑置业有限公司账户扣款8547.82元；2018年6月28日，从河南鑫苑置业有限公司账户扣款8547.12元；2018年9月27日，从河南鑫苑置业有限公司账户扣款8545.76元；2018年12月20日，从河南鑫苑置业有限公司账户扣款8529.8元。原告提交河南鑫苑置业有限公司出具《情况说明》一份，主要记载：2014年11月26日，李红艳（身份证号：）、郑州晟道置业有限公司（以下简称晟道公司）与兴业银行股份有限公司郑州分行（以下简称兴业银行）签订了一份《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定李红艳向兴业银行借款44万元，用于购买郑州晟道置业有限公司开发的位于郑州市××、××路东××楼××单元××房产，郑州晟道置业有限公司为该笔贷款承担阶段性担保责任。后李红艳未按时足额向兴业银行支付按揭款，导致晟道公司承担保证责任。因晟道公司在兴业银行开立的保证金账户资金不足，该公司同意兴业银行从该公司保证金账户中扣划资金用以清偿李红艳所欠付按揭贷款。该公司就上述款项代为清偿后，晟道公司有权就该笔垫付款向李红艳追偿。自2018年3月30日至2018年12月20日，该公司共计代偿34170.5元，明细如下：2018年3月30日，从河南鑫苑置业有限公司账户扣款8547.82元；2018年6月28日，从河南鑫苑置业有限公司账户扣款8547.12元；2018年9月27日，从河南鑫苑置业有限公司账户扣款8545.76元；2018年12月20日，从河南鑫苑置业有限公司账户扣款8529.8元。另查明，原告就本案与河南三融律师事务所签订《代理协议》，原告支付律师服务费6000元。再查明，涉案房屋郑州市××、××路东××楼××单元××房屋在（2016）豫0105民初24303号案外人郑州银行股份有限公司金城支行诉李红艳、薛红光一案中予以查封，后本院做出（2016）豫0105民初24303号生效民事判决书，判令薛红光偿还郑州银行股份有限公司金城支行借款本金200万元和2016年12月16日起的利息以及律师费30960元，李红艳对薛红光的上述债务承担连带清偿责任。2019年4月16日，本院做出（2019）豫0105执恢72号执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人李红艳名下位于郑州市××、××路东××楼××单元××号（合同证号：001828987，不动产权证号：1601168380）房屋的查封；二、前述房屋的所有权及相应的其他权利归买受人姜付涛所有；三、买受人姜付涛可持本裁定书自送达之日起30日内到相关产权管理机构办理产权过户登记手续。本院认为，被告李红艳经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。原告与被告李红艳签订的《商品房买卖合同》，原告、被告李红艳与案外人兴业银行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》均为合法有效的合同。本案中，被告李红艳作为购房人已交纳了首付款，并以按揭贷款的方式向原告支付了全部购房款，原告亦为被告办理了商品房预售权利登记，并按照合同约定向被告李红艳交付了房屋，原告与被告李红艳双方就房屋买卖合同约定的主要权利义务已履行完毕，现原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：140××××8987），证据不足，本院不予支持。因被告李红艳怠于支付按揭贷款，导致原告作为《个人购房抵押（保证）借款合同》的保证人，被兴业银行股份有限公司郑州分行扣划了保证金51260.6元，原告以保证人的身份向被告李红艳追偿上述款项，有据合法，本院予以支持。关于补偿金，合同约定若出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，自出卖人实际承担上述款项之日起至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金，故被告应支付违约金明细如下：            序号              代偿日期              还款金额      （元）              截至2018年12月20日的逾期天数              日利率              违约金额（元）                  1              2017.09.26              8545.75              451              0.05%                               1927.07                  2              2017.12.27              8544.35              359                    1533.72                  3              2018.3.30              8547.82              266                    1136.86                  4              2018.6.28              8547.12              176                   752.15                  5              2018.9.27              8545.76              85                   363.19                  6              2018.12.20              8529.8              1                    4.26      综上，被告应支付原告截至到2018年12月20日的违约金5717.25元，并自2018年12月21日起，以51260.6元为基数，按照日息万分之五支付后续违约金至实际清偿之日。原告因此纠纷支出律师服6000元，有相应票据予以佐证，依约应由被告李红艳负担。原告的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李红艳于本判决生效后十日内支付原告郑州晟道置业有限公司垫付款51260.6元及补偿金5717.25元（补偿金暂计到2018年12月20日，之后的补偿金以51260.6元为基数，按照日息万分之五计算至实际清偿之日止）；二、被告李红艳于本判决生效后十日内支付原告郑州晟道置业有限公司律师服务费6000元；三、驳回原告郑州晟道置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1445元，保全费用4807元，共计6252元，由原告郑州晟道置业有限公司负担270元，由被告李红艳负担5982元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  杜盛铭人民陪审员  徐宝云人民陪审员  喻桂英二〇一九年十一月二十日书 记 员  位梦丹