上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10941号上诉人（原审被告）：彭国洪，男，1970年9月4日生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：程园园，上海其新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张建煌，男，1976年3月6日生，汉族，住上海市松江区。原审第三人：上海千红针织制衣厂，住所地上海市浦东新区曹路镇日新村南房宅2号2幢210室。投资人：朱利青。委托诉讼代理人：程园园，上海其新律师事务所律师。上诉人彭国洪因与被上诉人张建煌、原审第三人上海千红针织制衣厂房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初1944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人彭国洪上诉请求：撤销一审判决第三项，改判上诉人仅需支付被上诉人装修损失20万元（人民币，下同）。事实和理由：1.被上诉人未经上诉人同意擅自装修应当自行承担装修损失。2.即使法院最终认定上诉人需承担装修损失，根据合同约定上诉人只需补偿20万元。根据双方合同约定，三年内遇拆迁，上诉人承担被上诉人装修补偿费20万元。虽然合同被确认无效，但该条属于争议解决条款，仍应具有法律效力。3.一审判令上诉人承担全部装修损失，显然有失公平。被上诉人严重违反合同约定无证经营的行为，具有较大过错，不应由上诉人承担全部装修损失。被上诉人张建煌辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人上海千红针织制衣厂述称，同意上诉人的上诉请求。张建煌向一审法院起诉请求：一、解除张建煌、彭国洪于2017年11月29日签订的《厂房租赁合同》；二、彭国洪赔偿张建煌各项损失人民币（以下币种相同）1,763,760元〔包括返还2018年10月1日至2018年11月30日二个月租金10万元、赔偿装修损失1,663,760元（其中装修合同价120万元，转账记录显示转账给装修公司法定代表人874,300元，差额以现金或实物支付；消防工程合同价10万元，转账记录显示64,760元）〕及利息（以1,763,760元为基数，从起诉之日按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）。审理中，经一审法院释明，张建煌将第1项诉请变更为要求确认《厂房租赁合同》无效。一审法院认定事实：2017年11月29日，张建煌、彭国洪签订《厂房租赁合同》，约定彭国洪将位于上海市浦东新区XX镇XX路XX号厂房三楼房屋（以下简称系争房屋）按现状租赁给张建煌作商务办公及宿舍使用，面积按1,800平方米计算，第一年上交60万房租（税后价），每月物业费2,000元；租用期限自2017年12月1日至2020年11月30日。合同签订后，张建煌将租赁厂房分隔装修成小间后对外出租。2018年10月中旬，张建煌将家具家电从系争房屋内搬离。之后，系争房屋被作为违建拆除。另查，签约时彭国洪向张建煌出示了沪房地浦字（2000）第XXXXXX号上海市房地产权证复印件，载明权利人上海XX公司（以下简称XX公司），房地坐落上海浦东新区XX镇XX村XX宅XX号，房屋建筑面积1,631.81平方米，包括一层厂房1幢，二层房屋2幢，建筑面积分别为94.57平方米、641.78平方米、895.46平方米。根据上海千红针织制衣厂2018年10月10日制作的《行政复议申请书》，上海千红针织制衣厂在事实与理由中陈述：2018年9月27日上午，被申请人冲进厂房三层职工宿舍，强行把每间房屋的门窗暴力拆除。经张建煌、彭国洪确认，张建煌租金支付至2018年11月30日，未支付押金；沪房地浦字（2000）第XXXXXX号上海市房地产权证上的房屋经过改扩建。一审审理中，张建煌表示同意支付彭国洪主张的水电费及物业费。为证明装修等投入损失，张建煌提供了《装饰装修工程施工合同》（包括预算书、施工图纸）《购销合同》《消防工程合同》（包括工程报价）、转账凭证、收条、工商信息。彭国洪表示，同意退还张建煌一个月租金。为证明改建合法性，彭国洪提供了浦东新区XX镇XX村村委会出具的《日新村储备仓库翻建申请报告》，上海市浦东新区曹路镇经济发展办公室在该报告尾部注明“拟建议原地原面积改造，并要求由村投资改造，报安检分队备案，建设中落实安全生产，报规建办审核”。一审法院认为，系争房屋无合法建造手续，属不合法建筑，张建煌、彭国洪签订的《厂房租赁合同》应依法确认无效。彭国洪提供的《日新村储备仓库翻建申请报告》非规划准建手续，不能证明系争房屋的合法性。彭国洪将不合法建筑出租给张建煌使用，其存在过错。签约时彭国洪向张建煌出示过相关产证复印件，但产证记载房屋与系争房屋在层数、面积上明显不一致，张建煌未尽到必要的审查注意义务，其对合同无效亦有过错。一、关于合同出租主体问题。涉案《厂房租赁合同》以彭国洪作为出租方与张建煌订立，签约时彭国洪未向张建煌披露过委托签约事实，现彭国洪向张建煌披露委托事实后，张建煌仍选定彭国洪作为出租人主张权利，符合法律规定。XX公司非本案合同当事人，根据合同相对性的原理，彭国洪申请追加XX公司作为被告或第三人，法院不予准许。二、关于租金返还。根据上海千红针织制衣厂制作的《行政复议申请书》，系争房屋门窗在2018年9月27日即被拆除，客观上张建煌已无法正常使用系争房屋，张建煌要求退还2018年10月、11月租金的诉请，法院予以支持。上海千红针织制衣厂认为门窗实际拆除时间为2018年10月12日，未提供有效反驳证据。三、关于装修、设施设备等损失。其一、张建煌租用厂房用于办公和宿舍，张建煌进行必要装修具有合理性，且诉讼前彭国洪对此从未提出过异议，可见彭国洪对张建煌装修应当是明知并认可的。其二、未形成附合的装饰装修物，张建煌已实际拆除搬离，不应作为合同无效赔偿损失范围；已形成附合的装饰装修物，张建煌提供的装修合同、预算书、施工图纸不能反映实际装修内容，提供的已付款证据与合同价款不一致，现有证据不足以证明张建煌主张的装修投入。鉴于系争房屋已被拆除，实际装修已无法通过评估确定，法院根据承租面积、用途，结合合同无效过错责任及实际履行情况，酌定装修损失为40万元。张建煌对合同无效存在过错，张建煌主张装修费用的利息损失，法院不予支持。四、对水电费，张建煌同意支付，法院据此判决。一审法院审理后作出判决：一、张建煌与彭国洪于2017年11月29日签订的《厂房租赁合同》无效；二、彭国洪于判决生效之日起十日内返还张建煌租金10万元；三、彭国洪于判决生效之日起十日内支付张建煌装修损失40万元；四、张建煌于判决生效之日起十日内支付彭国洪水电费24,252元、物业费4,000元；五、驳回张建煌的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,673元，减半收取计10,336.5元，由张建煌负担5,936.5元，彭国洪负担4,400元。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，上诉人明确向本院表示不再坚持被上诉人未经上诉人的同意而擅自装修的主张。本院认为，系争房屋未取得建设工程规划许可证或其他合法建造手续，故双方签订的《厂房租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案二审的争议是对于系争房屋装修改建损失应如何承担。根据相关法律规定，租赁合同无效，经出租人同意的已形成附和的装饰装修和改扩建，应由双方各自按照导致合同无效的过错承担相应损失。一审根据被上诉人提供的装修投入凭证，结合合同无效的过错责任及实际履行情况，酌定本案上诉人应承担的装修损失为40万元，并无不妥，本院予以支持。虽然双方在租赁合同中约定若三年内遇拆迁，上诉人承担被上诉人装修补偿费20万元。但租赁合同系属无效，该约定亦为无效。况且，该约定是否系在系争房屋为合法建筑的前提下作出尚存争议，故上诉人主张该约定属于争议解决条款应为有效，依据不足，本院不予支持。综上所述，彭国洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,300元，由上诉人彭国洪负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇一九年十一月二十二日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……