广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终19673号上诉人（原审被告）：深圳市展恒实业有限公司，住所地：深圳市龙岗区，统一社会信用代码：。法定代表人：李尚华，总经理。委托诉讼代理人：黄志妙，广东法广律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市国奥电梯有限公司，住所地：深圳市龙岗区，统一社会信用代码：。法定代表人：何建华，总经理。上诉人（原审被告）：何国平，男，汉族，1960年6月19日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，以上两上诉人委托诉讼代理人：张宝松，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。以上两上诉人委托诉讼代理人：曾娅，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周玉聪，男，汉族，1976年4月7日出生，户籍地址：河南省南阳市，上诉人深圳市展恒实业有限公司（以下简称展恒公司）、上诉人深圳市国奥电梯有限公司（以下简称国奥公司）、上诉人何国平因与被上诉人周玉聪房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初14736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。展恒公司上诉请求：撤销本案一审判决，改判为国奥公司、何国平于本判决三日内返还周玉聪租赁保证金50000元、水电押金40000元。事实和理由：一审法院已经确认了本案的事实经过：1、2018年5月28日，展恒公司分别与国奥公司、何国平签订《深圳市国奥电梯有限公司与深圳市展恒实业有限公司协议书》、《何国平与深圳市展恒实业有限公司协议书》（以下简称协议），约定将涉案厂房交回国奥公司、何国平管理，国奥公司、何国平承诺，其后的一切事务包括客户押金及国奥公司、何国平在客户合同期内需要清场而产生的费用及纠纷与展恒公司无关。2、展恒公司向周玉聪发布书面《通知》，通知2018年6月后产生租金交给国奥公司、何国平的代理人“钟某”。3、2018年6月后，周玉聪向国奥公司、何国平的代理人“钟某”及国奥公司交付2018年6月后产生所有租金及费用。一审法院对上述事实已经查明清楚，但是一审法院对以下关键事实查明不清，导致对本案债务责任承担的认定错误及最终判决的错误：1、展恒公司于2018年5月底就已经离开涉案的厂房，并与所有的租户（包括周玉聪）及国奥公司、何国平交接好相关事宜。国奥公司、何国平接手涉案厂房的所有租赁事宜。所有的租户（包括周玉聪）均知悉并同意，不然展恒公司也无法和平搬离涉案厂房。2、周玉聪在知悉展恒公司与国奥公司、何国平签订的协议的前提下，按照《通知》要求向国奥公司、何国平交付了2018年6月—8月共三个月的所有租金及费用，周玉聪多次以自己的行为同意与展恒公司因租赁所产生的一切权利义务由国奥公司、何国平承担。3、在2018年8月21日涉案厂房被查封前，周玉聪才搬离厂房，而在周玉聪搬离厂房前，从没有向展恒公司主张过任何权利，都是同意所产生的责任由国奥公司、何国平承担的。综上，周玉聪在充分知悉展恒公司解除与国奥公司、何国平的租赁关系的前提下，多次以口头及行为的方式表示同意确认“与展恒公司因租赁所产生的所有权利义务由国奥公司、何国平承担，展恒公司不需承担任何责任”。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定：“当事人一方经对方同意的，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”。由国奥公司、何国平承担责任，并没有违背合同相对性的原则。在周玉聪同意的情况下，展恒公司与国奥公司、何国平签订的协议可以约束周玉聪。请二审法院对上述关键事实予以确认，并支持展恒公司的所有上诉请求。国奥公司、何国平上诉请求：一、依法撤销本案一审判决第三项，驳回对于国奥公司、何国平的全部诉讼请求。二、一、二审的诉讼费用由周玉聪及展恒公司连带承担。事实与理由：一、国奥公司、何国平无需承担连带责任。1、合同无效的后果应为返还，国奥公司、何国平并未收到过保证金、水电费押金，也就无返还义务。《民法总则》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”结合上述法律规定，均是恢复原状及予以返还，本案中国奥公司、何国平根本未收取过保证金及水电押金，也理应由收取财产方承担返还义务。2、展恒公司与周玉聪之间的租赁合同并未解除，无论是返还还是赔偿均应是展恒公司的义务。《协议书》中已明确注明“由于乙方无能力付给甲方租金，乙方自愿将本工业园交回甲方管理”，已经表明何国平仅为接手管理，转租合同的双方当事人仍然为展恒公司及周玉聪，且二者之间并未对于所签订的《房屋租赁合同书》予以解除，2018年6月2日展恒公司发布通知要求租户将租金支付至钟某的银行账户，也说明仍然处于有效及履行状态，且展恒公司也未退还保证金及水电押金给周玉聪。3、并无法律规定由国奥公司、何国平承担连带责任。实务中承担连带责任一般均有法律规定的情况下才予以判决，一审法院以系涉案物业的实际经营管理人、受益方承担连带责任明显没有法律依据，之所以由何国平开始实际经营管理，本身就是因展恒公司无力交租金的过错才无奈开始接手，经核算展恒公司还尚欠何国平190多万元的租金没有支付，何国平才是最大受害者。4、周玉聪在一审庭审中并不认可《协议书》的效力，何国平与展恒公司之间双方的约定并不对外具有约束力。一审庭审过程中周玉聪代理人明确表示并不认可《协议书》，那么就说明对于周玉聪而言其仍在履行《房屋租赁合同书》的义务，向展恒公司指定的人员缴纳租金及水电费用，也是履行《房屋租赁合同书》义务的行为，上述事实也说明《协议书》对于周玉聪而言并不具有任何约束力，根据《合同法》第六十五条：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”二、国奥公司与本案并无任何的关联性，不应承担任何责任。1、合同的签订方并非国奥公司。根据所签订的《厂房租赁合同》可知，协议的双方为何国平与展恒公司及李尚华，国奥公司本不是合同的主体，也根本无权解除合同。2、国奥公司根本无权解除合同及作出承诺。本案涉案房产的归属系何国平，《厂房租赁合同》的签订国奥公司也并非合同相对方，根据合同相对的理论，国奥公司无权也不能对外实施解除行为。3、一审判决认定事实有误，《协议书》中并未加盖国奥公司的公章，何国平本无权代为签属相关文书。在甲方为国奥公司的《协议书》中，国奥公司并未对此文书予以确认并加盖印章，何国平也并非国奥公司的股东、法定代表人等，虽有费用转到国奥公司，也是国奥公司代何国平代收的行为，并不能证实国奥公司有对于涉案房产进行过管理、经营、收益等行为。国奥公司、何国平补充上诉事实与理由：一、对于单纯合同履行利益，应当适用合同相对性原则，而不应支持当事人向非合同相对方寻求责任救济。本案依法应适用《合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷依照法律规定或者约定解决”，一审判决遗漏法律的适用；合同相对性，就是合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。即：1、主体的相对性。即指合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。具体的说，由于合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系，因此只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，非合同关系当事人，没有发生合同上的权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提出诉讼。另外，合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求和提起诉讼，而不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求及诉讼。2、内容的相对性。即指除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务。在双方合同中，还表现为一方的权利就是另一方的义务，权利义务相互对应，互为因果，呈现出“对流状态”，权利人的权利须依赖于义务人履行义务的行为才能实现。从合同内容的相对性可以引申出几个具体规则。一是合同赋予当事人享有的权利，原则上并不及于第三人，合同规定由当事人承担的义务，一般也不能对第三人产生拘束力；二是合同当事人无权为他人设定合同上的义务；三是合同权利与义务主要对合同当事人产生约束力，法律的特殊规定即为合同的相对性原则的例外。3、责任的相对性。即指违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。二、何国平收取房租及对于租赁物的管理是建立在与展恒公司合同关系基础之上，这是本案另外的一个合同关系，一审法院以系涉案物业的实际经理管理人、受益方为由对于展恒公司的义务承担连带责任没有事实和法律依据。一审法院适用了《民法总则》第一百五十五条、第一百五十六条，《合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，上述法律规定均是对于租赁合同无效的相关规定，一审法院在没有任何法律依据的情况下判决国奥公司、何国平承担连带责任严重违反了合同法的适用及规定，何国平依据与展恒公司之间的合同关系取得了房租及代收了水电费本身就是理所当然的事情，且展恒公司也在深圳市龙岗区人民法院（2018)粤0307民初20148号对于何国平与其之间的租赁合同纠纷提起了诉讼，展恒公司的第二项诉讼请求就是“二、判决被告退还原告厂房押金820000元。”结合上述事实一审判决对于国奥公司、何国平承担连带责任显失公平。周玉聪辩称，一审判决正确，应维持一审判决。周玉聪向一审法院起诉请求：1、解除周玉聪与展恒公司、国奥公司、何国平之间的房屋租赁合同；2、展恒公司、国奥公司、何国平向周玉聪退还租赁保证金50000元、水电费押金40000元；3、展恒公司、国奥公司、何国平向周玉聪连带支付装饰装修损失费109054元；4、展恒公司、国奥公司、何国平向周玉聪连带支付搬厂损失费20400元；5、展恒公司、国奥公司、何国平向周玉聪连带支付违约款38836.2元（装饰装修费和搬厂损失费之和的百分之三十）；6、本案诉讼费用由展恒公司、国奥公司、何国平承担。一审法院认定事实：2017年12月8日，周玉聪与展恒公司签订了《房屋租赁合同书》，约定周玉聪向展恒公司承租涉案厂房，用作工业用途，“租金”25000元/月，租赁期限6年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止，从2018年1月20日起计算“租金”。合同签订后，周玉聪向展恒公司、国奥公司、何国平支付了租赁保证金50000元、水电押金40000元，及2018年1月份10天的租金8333元。其后，周玉聪对涉案厂房进行了装饰装修，并按合同约定向展恒公司支付租金和水电费。2018年5月28日，展恒公司分别与国奥公司、何国平签订协议书，约定前者将涉案厂房交由后两者管理。2018年6月2日，展恒公司向租户发布通知，自6月份起要求租户将租金支付至钟某的银行账户。2018年8月2日，因涉案厂房存在火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全，经深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队作出《临时查封决定书》（深公龙消封字[2018]第xxx号），对涉案厂房进行查封，查封期限自2018年8月2日至2018年8月21日。2018年8月21日，周玉聪将2018年8月份水电费支付至国奥公司银行账户。涉案厂房被查封后，周玉聪搬离涉案厂房。另查，涉案房产无建筑规划许可证。根据《临时查封决定书》（深公龙消封字[2018]第xxx号）显示，涉案厂房系何国平经营管理的物业。一审法院认为，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，双方订立的《租用厂房宿舍合同书》无效。因此，周玉聪有权要求展恒公司、国奥公司、何国平返还“租赁保证金”50000元及水电押金40000元，一审法院在此予以确认。关于装饰装修费。周玉聪提交装饰装修费的收款收据及转账凭证，证明其对涉案厂房进行装饰装修花费了109054元。展恒公司、国奥公司、何国平主张无相关合同及发票证明，故对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可。经查双方《房屋租赁合同》第六条第5项约定“乙方（即周玉聪）在出租物业投资装修、安装的可动产部分归乙方所有，不动产部分包括但不限于水电照明设施、消防设施、固定装修以及附着物等无偿归甲方（即展恒公司）所有，乙方不得拆迁或搬迁。甲方对乙方投入的装修财产不作任何赔偿，乙方也不得以其投入的装修安装的财产作抵押甲方的押金或各种费用。”一审法院认为，上述合同条款约定系双方关于装饰装修的真实意思表示，故装饰装修可参照该约定处理，即周玉聪可将装修的动产收回，不动产及附着物归展恒公司、国奥公司、何国平所有。故对周玉聪请求的装饰装修费用，一审法院不予支持。关于搬厂损失费。周玉聪主张因展恒公司、国奥公司、何国平违约导致其被迫搬迁厂房，由此产生搬迁费用20400元应由展恒公司、国奥公司、何国平承担，并提交了搬迁费用的收款收据及转账凭证为证。一审法院认为，周玉聪与展恒公司签订的租赁合同无效，搬厂损失费应按导致双方合同无效的过错程度划分周玉聪与展恒公司、国奥公司、何国平责任。展恒公司作为出租人，明知涉案厂房系无建设工程规划许可证而出租，过错程度较大，周玉聪作为承租人未核实租赁物的资质而承租，过错程度较小，故一审法院按照40%：60%的责任比例划分周玉聪与展恒公司的责任，故搬迁损失费应由展恒公司承担12240元，周玉聪自行承担8160元。关于违约款。因本案合同无效，双方约定的违约责任条款丧失法律关系基础，当然无效。故对周玉聪关于违约款38836.2元的主张，一审法院不予支持。关于债务责任承担。展恒公司依据其与何国平以及国奥公司签订的两份协议书，主张其已于2018年5月28日将涉案厂房交回何国平和国奥公司管理，故其不承担任何责任。一审法院认为，展恒公司与何国平、国奥公司的签订的协议不得对抗周玉聪，展恒公司应承担因合同无效一审法院所确认的上述责任，对展恒公司的意见一审法院不予采纳；同时，根据展恒公司与何国平、国奥公司签订的上述两份协议，后两者作为涉案物业的实际经营管理人，承担涉案物业纠纷所产生的责任，而周玉聪亦按展恒公司的通知向国奥公司履行了支付水电费的义务，何国平、国奥公司作为涉案物业的实际经理管理人、受益方，对展恒公司的上述义务应承担连带责任，对其不承担责任的意见一审法院不予采纳。一审法院判决：一、确认周玉聪与展恒公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、展恒公司于本判决生效之日起三日内返还周玉聪租赁保证金50000元、水电费押金40000元、搬厂损失费12240元；三、国奥公司、何国平对上述义务承担连带责任；四、驳回周玉聪的其他诉讼请求。如展恒公司、国奥公司、何国平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5174元（周玉聪已预交），由周玉聪承担3126元，展恒公司、国奥公司、何国平连带承担2048元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。另查，一、2018年5月28日，展恒公司与国奥公司签订协议书，约定展恒公司将涉案厂房交由国奥公司管理，展恒公司因前期招商引进的客户亦交由国奥公司管理，其后一切事务包括客户押金及客户清场产生的费用及纠纷均与展恒公司无关。该协议仅由何国平签字，国奥公司未加盖公章。同日，展恒公司与何国平签订协议书，约定内容与上述协议基本一致，另约定双方2017年10月28日签订的厂房租赁合同于2018年5月28日终止。二、周玉聪在二审法庭调查程序中自认展恒公司于2018年6月2日将该公司分别与国奥公司、何国平签订的两份协议书向周玉聪出示，周玉聪同意按照该两份协议执行。本院认为，2018年5月28日，何国平代表国奥公司与展恒公司签订协议书，协议未加盖国奥公司公章，展恒公司亦无证据证明何国平系经国奥公司授权签订，该协议书对国奥公司不发生法律效力。同日，何国平与展恒公司签订协议书，该协议为当事人真实意思表示，双方权利义务应受该协议约束。从协议内容看，双方一致同意终止关于涉案厂房的租赁合同关系，并约定与租户的押金及清场费用均不再由展恒公司承担。本院认为，展恒公司与何国平在协议书中明确约定展恒公司与租户之间有关押金及清场费用等相关义务转移至何国平，周玉聪亦认可其知道该协议内容并同意按照协议执行，根据《合同法》第八十四条，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。周玉聪因知悉并同意展恒公司对押金及清场费用不再承担责任，故对其请求展恒公司返还租赁保证金、水电押金、搬厂损失费，不应予以支持。综上所述，展恒公司、国奥公司的上诉请求成立，本院予以支持。何国平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，本院相应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初14736号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初14736号民事判决第二项、第三项、第四项；三、何国平于本判决生效之日起三日内返还周玉聪租赁保证金50000元、水电费押金40000元、搬厂损失费12240元；四、驳回周玉聪的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5174元，由周玉聪负担3126元，由何国平负担2048元。二审案件受理费2450.8元（深圳市国奥电梯有限公司、何国平已预交2344.8元，深圳市展恒实业有限公司已预交106元）由何国平负担1043.9元，由周玉聪负担1406.9元。本院向深圳市展恒实业有限公司退回诉讼费106元。何国平应于本判决生效之日起十日内向本院交纳诉讼费106元。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一九年十一月二十七日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。