北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初15798号原告（反诉被告）：李进红，男，1971年2月15日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李振全，北京市方正律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵振海，男，1960年9月18日出生，汉族，住北京市石景山区。原告（反诉被告）李进红与被告（反诉原告）赵振海房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人李振全及被告（反诉原告）赵振海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李进红向本院提出诉讼请求：1、判令赵振海双倍返还我定金共160万元；2、诉讼费用由赵振海负担。事实与理由：2016年我经人介绍与赵振海认识，共商位于北京市昌平区南口镇老厂区房屋场地租赁一事，2016年10月20日双方签订《租赁意向书》，该意向书约定：1、木材加工厂院内办公用房八间占地面积9611.05平方米,租赁期50年，年租金30万元，5年交一次，每5年的第一年定额支付150万元，2、2018年9月前我支付第一个5年租金，如违约定金30万元双倍惩罚。3、2019年1月前赵振海与我签订租赁协议，赵振海不能保障按约定签订租赁协议为违约，赵振海双倍返还我定金30万元，即60万元进行赔偿。我方依约于2018年9月前支付第一个5年租赁费150万元时，发现被告又将涉案房屋租赁给他人，租期10年，后赵振海商定第一个5年租赁费150万元暂时停交。为实现合同目的，我与赵振海又多次协商，于2018年8月31日双方增签一新约定，我于2018年9月3日前向赵振海交付50万元，赵振海45日内将场地清空交付给我，我46天内另交70万元，实现第一个5年租赁费交付完成，否则视为违约，50万元作为定金予以赔偿不返还给我，双方解除原意向约定。2018年9月3日我支付赵振海50万元，但赵振海以各种理由为借口，拒不履行约定义务，也不退还定金，故诉至法院要求双倍返还定金。被告赵振海答辩称，2016年我与李进红签订了《合作意向书》，当时涉案房屋我租给别人了，2020年4月5日到期，李进红为了租我的地方提前与我签订意向书，其于2016年11月6日交给我30万元定金，我们签订的意向书生效了，意向书第四条、第七条约定李进红应与我在2018年9月前签订合同并付清第一个5年的租金，如未按照约定履行，李进红应承担违约责任，所以我不同意李进红的诉讼请求。反诉原告赵振海向本院提出诉讼请求：1、判令李进红赔偿我30万元违约金；2、本案本诉与反诉费用由李进红承担。反诉被告李进红辩称，不同意赵振海的反诉请求，《合作意向书》实际是合同，全文与合同无异，合同租期自2018年9月至2068年共计50年，2018年9月李振海将涉案土地租给了别人，是在我们签订意向书以后，我们2018年9月准备交150万元的时候，发现李振海将土地租给了别人。我与杨文荣是老乡，后我得知杨文荣和李振海签订的租赁合同期限是10年，我与赵振海协商让其将租赁土地收回，但杨文荣不同意退租。我想租赁李振海的土地，双方于2018年8月31日签订了补充协议，即我提交的《双方约定》，我于2018年9月3日又支付给李振海50万元，双方约定签订补充协议之日45日内李振海清空涉案土地，然李振海并未在约定期限腾空涉案土地，我方亦未在约定期间内即为45天期满后的第二日交付剩余的70万元，故我方要求驳回李振海的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年10月20日，赵振海（甲方）与李进红（乙方）签订《合作意向书》，约定租赁地点位于北京市昌平区南口镇，以厂房西北墙角基点为参照物，东西方向：东至电瓶厂院墙41.1米，西至50米，共91.1米。南北方向：以办公用房的西北墙角基点为参照物，向南65.5米，向北40米，共105.5米。91.1米*105.5米=占地面积为9611.05平方米。（其中：办公用房8间东西长40米*南北宽45米，建筑面积180平方米。180平方米+845平方米=1025平方米）。自二零一八年九月起至二零六九年九月止，共计租赁期限为五十年。租金30万/年，乙方向甲方每五年支付一次租金，正式签订合作合同之日，乙方向甲方一次性支付每一个五年固定租金，即：壹佰伍拾万元（150万元）。后续年份每五年支付一次直至合同期满。签订合作意向书，乙方须要向甲方交纳签订合作意向书的订金：叁拾万元（30万元）。正式签订合同后乙方再向甲方支付壹佰贰拾万元（120万元）租金。如乙方在二零一八年九月前，不签订正式合作合同，视同违约，甲方不退订金叁拾万元。合作意向书终止。乙方在二零一九年一月前，未与乙方签订租赁协议，甲方承担违约责任，双倍赔偿乙方订金陆拾万元（60万元）。乙方未在本协议规定付款期限内，二零一八年九月前付清第一个五年租赁期的租金总额：壹佰伍拾万元（150万元），乙方承担违约责任，并向甲方进行双倍赔偿违约金，除甲方不退乙方交纳《合作意向书》定金叁拾万元（30万元）外，乙方赔偿甲方叁拾万元的违约金。乙方在以后每个五年租赁期，未在规定的付款期限内，一次性付清租金，造成本协议无法履行，合同终止，乙方承担违约责任，乙方向甲方双倍赔偿。意向书后有赵振海与李进红的签名。合同签订后，李进红于2016年11月6日依约向李振海支付定金30万元。2018年8月31日，双方签订《双方约定》，约定乙方在2018年9月3日之前，向甲方付伍拾万元。甲方确保45天内将场地清空完交给乙方。乙方46天内不向甲方交纳柒拾万元，视同违约。2016年签订《合作意向书》自动终止和无效，乙方承诺2018年9月3日向甲方将交纳定金伍拾万元作为违约向甲方赔偿。《双方约定》中有手写“每年递增不超过3%”的字样，落款处有赵振海及李进红的签名。2018年9月3日李进红依约向赵振海支付50万元，同日，赵振海向李进红出具收条一份，内容为“今收到李进红同志交来的租房款伍拾万元整（500000）”，落款处有李进红、赵振海的签名。《双方约定》签订后，双方均未能按照约定内容履行，对于未能履约的原因，李进红主张因赵振海未依约在45天内将涉案房屋腾空，故自己没有支付剩余70万元，并主张其交付的80万元均为定金，现赵振海违约故要求赵振海双倍返还定金。赵振海则主张根据约定应是李进红先支付剩余70万元租金其再清空涉案房屋，现李进红未依约支付剩余70万元租金已构成违约，故提起反诉要求李进红支付违约金30万元。又查，涉案场地原系属北京市昌平县南口镇工业公司，该公司于1984年8月30日向原北京市昌平县建委申请在涉案地点建造厂房六间约180平方米，办公室、食堂、宿舍十间约150平方米，北京市昌平县城乡规划建设管理委员会于1984年9月17日出具建筑施工许可证，建筑许可证中载明涉案场地上厂房面积为180平方米，办公室、宿舍、食堂面积为150平方米。1988年7月16日，北京市昌平县南口镇工业公司（甲方）将涉案场地转让给北京市文物经济开发总公司（乙方），双方签订的转让协议中约定“木材厂的生产厂房一座，建筑面积450平方米，办公用房及生活用房（共八个自然间）建筑面积为120平方米，以上合计建筑面积570平方米，包括厂房东至镇委宿舍41.4米，厂房南10米处至办公室为界65.5米，连同建筑面积在内的场地总面积2692.05平方米的全部院落（厂区），甲方有偿转让给乙方”。1991年5月3日，北京市文物经济开发总公司（甲方）将上述房屋及院落转让给赵振海（乙方），双方签订的协议书中约定“原南口汽车配件厂厂房一座，建筑面积450平方米，办公用房8个自然间120平方米，包括厂房以东至南口镇委宿舍东院墙41.4米，厂房以南10米处至办公用房65.5米，总面积为2692.05平方米的全部厂区，甲方有偿转让给乙方”。2005年赵振海将涉案场地出租给北京吉亮机械制造有限公司，双方签订的租赁合同中载明“出租方将所属南口西大桥附近房院租赁给承租方（厂房一座450平方米，房屋九间180平方米），租期自2005年4月15日至2020年4月15日”。赵振海主张出租给北京吉亮机械制造有限公司时多出的60平方米的房屋是一个棚子，无建房审批手续，记不清是谁所建，并主张案外人赵振国未经其同意在该院落西侧空地上私自新建了一排平房出租，其出租给李进红的场地为整个院落的面积总计为9611.05平方米（其中建筑面积为1025平方米）。关于从北京市文物经济开发总公司处受让涉案场地的建筑面积超出建筑许可中载明的面积的原因，赵振海表示其不清楚，其受让后除加建的60平方米的棚子及赵振国加盖的房屋外，没有对房屋进行过改扩建。李进红主张赵振海除将该院落出租给北京吉亮机械制造有限公司外，还出租给了其他人，现该院落内现有东西两个院落，挂有两个厂牌，一个为北京吉保源环保设备有限公司，负责人为陈吉亮，一个为北京路心缘建材有限公司，承租人为王洪林，并向法庭提交北京市昌平区南口派出所的情况说明予以证明。另经本院向北京市昌平区国土资源局查询该涉案场地的土地性质为集体建设用地。上述事实，有《合作意向书》、《双方约定》、北京市昌平县革命委员会计划组建筑施工许可证、《公证书》、《协议书》、《房屋场地租赁合同》、房屋场地租赁合同补充协议书、情况说明及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。即使预约合同中对本约的内容进行了相关约定，该相关的约定在双方订立正式的本约合同之前，对双方当事人并不具有本约合同拘束力，除非一方履行了本约的义务且对方接受。本案中《合作协议书》约定“乙方向甲方每五年支付一次租金，正式签订合作合同之日，乙方向甲方一次性支付每一个五年固定租金”“如乙方在二零一八年九月前，不签订正式合作合同，视同违约”“甲方在二零一九年一月前，未与乙方签订租赁协议，甲方承担违约责任”等，此后双方虽未签订正式租赁合同，但双方于2018年8月31日签订了《双方约定》，约定明确了租金和租赁场地的交付日期及方式，该约定系对《合作协议书》补充与变更，《合作协议书》与《双方约定》不一致的，应以《双方约定》为准。该两份合同对租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、违约责任等条款进行了约定，已具备租赁合同的主要内容，且至2018年9月3日李进红已向赵振海支付80万元即依约履行了本约的义务，故《合作意向书》、《双方约定》具备本约合同效力，应为本约合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《北京市城乡规划条例》第二条规定：本市行政区域全部为规划区；第二十三条规定：本市依法实行规划许可制度，各项建设用地和建设工程应当符合城乡规划，依法取得规划许可……；农村建设项目应当按照乡村建设规划许可证或者临时乡村建设规划许可证的许可内容进行建设。本案中，李进红与赵振海签订的《合作意向书》、《双方约定》虽系双方当事人真实的意思表示，但根据本院查明的事实，涉案院落内现有房屋的面积远超出建筑规划许可证中审批的面积，赵振海亦未能提供超面积建设房屋的建房审批手续，且未经审批建设的房屋与经过合法审批的房屋难以区分，综上，本院认定李进红与赵振海就涉案房屋的租赁事宜达成的相关协议因违反法律的强制性规定属无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，双方签订的《合作意向书》、《双方约定》无效，李进红亦并未实际使用涉案房屋，故赵振海收取的李进红的80万元应当予以退回。合同无效，合同中的定金条款、违约条款等约定亦属无效，故本院对李进红要求赵振海双倍返还定金的请求不予支持，对赵振海要求李进红赔偿30万元违约金的反诉请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十三条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵振海于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）李进红80万元。二、驳回原告（反诉被告）李进红的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）赵振海的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9600元，由原告（反诉被告）李进红负担4800元，已交纳；由被告（反诉原告）赵振海负担4800元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费2900元，由被告（反诉原告）赵振海负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  杨卫东二〇一九年十一月十八日书记员  刘 艳-2--1-