安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终10008号上诉人（原审被告）：许业武，男，1983年5月17日出生，汉族，住安徽省肥东县。上诉人（原审被告）：向利方，女，1987年7月17日出生，汉族，住安徽省肥东县。被上诉人（原审原告）：安徽国耀物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区松林路426号一方城市花园14幢四层，统一社会信用代码913401006758505724。法定代表人：谭绍南，该公司总经理。委托诉讼代理人：金成钢，该公司员工。委托诉讼代理人：陈丹，该公司员工。上诉人许业武、向利方因与被上诉人安徽国耀物业服务有限公司（以下（以下简称国耀物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初7846号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。许业武、向利方上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回国耀物业公司一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由国耀物业公司负担。事实和理由:1.一审判决认定事实错误。国耀物业公司未尽到物业服务义务，许业武、向利方没有享受任何物业服务。许业武、向利方因家中墙内隐蔽管道长期漏水，造成墙面和屋顶多处霉烂。许业武、向利方多次向国耀物业公司反映要求其进行维修，但国耀物业公司一直拖延不予维修。2.国耀物业公司是开发商合肥星耀置业有限公司的一个部门，两者之间存在资产纽带关系，对于房屋管道导致的房屋漏水等质量问题，国耀物业公司应承担维修责任。因国耀物业公司拒不维修，许业武、向利方有权拒交物业费。3.一审判决适用法律不全面，导致判决不公正。国耀物业公司辩称：许业武、向利方反映的其房屋被水浸泡造成屋顶和墙面损坏的问题，原因是由于楼上水管渗水导致。当时开发商合肥星耀置业有限公司已派工人将其屋顶修复还原，大约有不足两平方米的墙纸被水浸泡，导致一点轻微痕迹。合肥星耀置业有限公司当时答应给业主更换，因无法购买到同等款式墙纸而未更换。国耀物业公司认为房屋维修事宜与其无关，国耀物业公司与合肥星耀置业有限公司系两个独立主体，没有任何裙带关系，不应承担许业武、向利方的房屋维修义务。国耀物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令许业武、向利方向国耀物业公司支付拖欠的2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费人民币5691元（1.3元/平方米/月×72.96平方米×60个月）；2.判令国耀物业公司支付滞纳金3073元（滞纳金自2015年1月1日暂计算至2019年12月31日，之后每日按房屋半年物业综合服务费的千分之三的比例交纳违约金）；3.请求判令国耀物业公司告承担本案的诉讼费用。国耀物业公司当庭将诉讼请求第2项变更为：判令许业武、向利方支付滞纳金3073元（滞纳金自2015年1月1日暂计算至2019年12月31日，2019年12月31日之后的滞纳金不再主张）。一审法院认定事实：2008年8月20日，国耀·园上园小区开发商合肥星耀置业有限公司与原告签订了《物业委托管理合同》约定由原告对国耀·园上园小区提供物业管理服务，委托管理期限自物业正式交付使用起至业主委员会成立之日止，物业费如逾期缴纳需自逾期之日起按照应缴纳费用的千分之三每日向物业管理单位缴纳滞纳金。许业武、向利方系国耀·园上园小区公寓楼1611室业主，该房屋建筑面积为72.96平方米，房屋类型为高层住宅。2013年12月29日，国耀物业公司与许业武、向利方签订了《前期物业服务协议》一份，该合同对各自的权利、义务，物业服务内容、物业管理服务内容与质量、收费标准以及逾期交纳物业服务费用的违约金等进行了约定。其中对物业服务费的收取，双方约定：交纳费用时间为半年一次，分别为每年1月1日至10日和7月1日至10日集中缴纳；住宅按建筑面积每月每平方米1.3元；物业综合服务费用标准按政府规定调整，从业主入伙之日起开始计算。合同签订后，国耀物业公司依约在该小区从事物业服务工作，许业武、向利方自2015年1月1日起未交纳案涉房屋物业服务费，国耀物业公司多次催要物业费未果，遂诉至法院。一审法院另查明，2012年12月28日，国耀·园上园小区完成一费制整改，整改后收费标准为有电梯住宅物业综合服务费按建筑面积1.3元/月/平方米收取，该收费标准沿用至今。此外,该小区至今未成立业主委员会。一审法院认为，国耀·园上园小区开发商合肥星耀置业有限公司与国耀物业公司签订的《物业委托管理合同》以及双方之间的《前期物业服务协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行。国耀物业公司依约为该小区提供了物业服务，许业武、向利方作为小区业主，在接受和享有了国耀物业公司提供的物业服务后，应当按照上述合同的约定及时履行交纳物业服务费的义务。物业公司在从事物业服务过程中，应认真听取小区业主对物业服务工作的各种意见和建议，不断改进工作方式和方法，力争让大多数业主感到满意。许业武、向利方作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司的难处，作为物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响其服务质量，更加无法为业主提供完善的服务。至于许业武提出的国耀物业公司在物业服务中存在的问题，只能证明国耀物业公司提供的服务存在不完善之处，许业武、向利方不能以此为由拒绝支付物业费。故国耀物业公司诉请被告许业武、向利方支付2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费合理，予以支持。该期间物业费应为5690.88元（1.3元/平方米/月×72.96平方米×60个月）。对于国耀物业公司主张的滞纳金，因其在提供物业服务的过程中确有不完善之处，导致业主拖欠物业费，故对该项主张本院不予支持。许业武辩称其房屋漏水问题，但其提交的照片仅能证明房屋受损，但无法证明损害原因以及物业公司对房屋损害负有责任，其应在查明原因的基础上向负有义务方主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、许业武、向利方于判决书生效之日起十日内支付国耀物业公司2015年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费5690.88元；二、驳回国耀物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由许业武、向利方负担。二审期间，许业武、向利方向本院提交企业简介截图一份，证明国耀物业公司有维修房屋的义务。国耀物业公司质证认为国耀物业公司与合肥星耀置业有限公司是不同的法律主体，对该证据三性及证明目的均有异议。本院经审查认为，该份证据不能达到许业武、向利方的证明目的，对该份证据本院不予采信。国耀物业公司二审未提交新证据。一审查明的事实本院依法予以认定。本院认为，物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点，若物业服务企业提供的服务不存在根本性违约，不能构成物业费减免的理由。即便物业服务企业存在不履行或不完全履行物业服务合同义务的情形，业主可以选择通过业委会及相应途径督促其限期整改，或提起诉讼要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，许业武、向利方认为房屋存在漏水问题并以此为由拒付物业费于法无据，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人许业武、向利方负担。本判决为终审判决。审判长  程亚娟审判员  古开利审判员  马 莉二〇一九年十一月三十日法官助理姚瑞芳书记员吴喻附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。