北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0116民初721号原告：孙春林，男，1962年4月21日出生。委托诉讼代理人：张秀栋，北京市星元律师事务所律师。被告：芦俊杰，男，1959年12月21日出生。委托诉讼代理人：李娟，北京市景运律师事务所律师。委托诉讼代理人：李淑英，北京市景运律师事务所律师。原告孙春林与被告芦俊杰土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙春林及其委托诉讼代理人张秀栋、被告芦俊杰及其委托诉讼代理人李娟、李淑英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙春林向本院提出诉讼请求：1.判令芦俊杰立即腾退杨宋庄村凤翔东大街×号院约1240.67平米土地；2.判令芦俊杰按每月1000元支付土地占用费，自2018年2月1日至2019年1月共计12000元；3.本案诉讼费用由芦俊杰承担。事实和理由：孙春林承租杨宋庄村凤翔东大街×号土地及地上物，经孙春林整理后，于2007年7月23日将近一半的土地转租给芦俊杰，并签订了《土地使用承租合同》，合同约定每年租金12000元全部由孙春林交给杨宋庄村委会，租期至2018年1月止。合同到期，孙春林于2018年1月29日、31日通知芦俊杰腾退土地，但芦俊杰以要求地上物补偿为由拒不腾退。为维护孙春林的合法权益，故诉至法院。芦俊杰辩称，不同意孙春林的诉讼请求，理由如下：第一，孙春林与芦俊杰签订的土地使用租赁合同是双方的真实意思表示，属于合法有效的合同。第二，孙春林、芦俊杰签订的合同承租的是一块土地，上面没有任何建筑物及附属物。第三，孙春林、芦俊杰是多年的朋友关系，2006年年初孙春林跟芦俊杰说出租土地的事，当时他是为了能够将土地出租出去，收回一些土地成本，跟芦俊杰说的是这几项，他并没有告诉芦俊杰这个土地是从别人处转租的，他是直接从经济合作社承租的，而且也没有告诉芦俊杰地上物会无偿收回。当时孙春林跟芦俊杰说，这个土地上芦俊杰可以随便建房然后装修，芦俊杰所建的房子、所有的投资建设的建筑物及附属设施由芦俊杰自己出资归芦俊杰所有，孙春林可以给办理相关的手续，如果这个土地上遇拆迁、占地，芦俊杰所建的所有的建筑物及附属设施所获得的补偿均归芦俊杰所有，而且如果是合同到期，没有被拆迁、占地，他说他是本村村民是可以与村委会续签合同，芦俊杰还是享有承租权，一直使用到被拆迁、占地为止，芦俊杰在这种情况下才承租了这块土地，并在2006年投资了一百四十多万，建了这些房屋和附属设施。加上这十多年的租金，芦俊杰在这块土地上已经投资了一百六十多万元。现在孙春林在明知合同期满后村集体会无偿收回土地，不给付任何补偿的情况下，还愿意与芦俊杰约定地上物归芦俊杰，说明孙春林自愿承担村集体无偿收回土地的损失，与芦俊杰无关。根据合同相对性的原则，孙春林与杨宋庄村经济合作社、北京越发建筑有限公司三方约定，该租赁土地上建筑物及设施所有权归属的相关的内容与芦俊杰没有关系，应该由孙春林自行承担相应的合同责任。第四，孙春林现在想无偿收回土地既不符合公平原则，也不符合孙春林与芦俊杰之间的约定，承租合同中第四条明确说明了甲方也就是孙春林只提供给芦俊杰土地使用，芦俊杰承租土地后，需盖建房屋等设施应自己筹建，所有费用由芦俊杰自己承担，根据这一条约定芦俊杰承租的仅仅是土地，没有地上物，芦俊杰承租的土地上所有的建筑物跟附属设施是芦俊杰投资所建，其在该土地上已经花费的一百六十多万元投资成本还没有收回，孙春林现在不想花一分钱就取得芦俊杰投资所建的所有建筑物及附属物不符合公平原则，也不符合双方的约定。根据合同第五条，乙方在此土地上所建房屋及其他水、电、设施等一切归乙方所有，地上物及其附属设施应该归芦俊杰所有，孙春林、芦俊杰双方签订的合同是双方的真实意思表示，并不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，在租赁土地上所建房屋及设施属于芦俊杰所有，孙春林收回芦俊杰所建的建筑物及附属设施应该按照评估价格向芦俊杰支付相应补偿款项后才有权要求腾退房屋。孙春林拒绝给付芦俊杰所建房屋补偿款却要求腾退房屋的行为，侵害了芦俊杰的合法权益。另外孙春林也说了，实际上杨宋庄村经济合作社并不要求孙春林腾退房屋，也不要求孙春林交回土地，那么这个土地还是在继续使用中，一直到拆迁占地为止。在这种情况下，按照双方当初的约定，芦俊杰所承租的土地应该也继续承租给芦俊杰，芦俊杰也愿意按照原来合同的约定缴纳租金。所以芦俊杰不同意孙春林要求腾退房屋和腾退土地的诉讼请求。另外，双方在合同里并没有约定说合同到期之后，芦俊杰有恢复原状的义务，如果当初孙春林是这么要求的，那芦俊杰也不会租赁这块土地，更不会花费一百四十多万来建造这些建筑物。芦俊杰的损失是孙春林造成的，其若要求芦俊杰腾退房屋，就需要按照评估价格给付芦俊杰地上物的补偿，但是芦俊杰还是愿意继续承租涉案土地，直至占地拆迁。芦俊杰向本院提出反诉请求：1.判令孙春林向芦俊杰支付杨宋镇杨宋庄村凤翔东大街×号院东边临大马路1240.67平方米土地上所建房屋及配套设施补偿共计人民币1162789元；2.判令本案诉讼费、评估费均由孙春林承担。事实和理由：芦俊杰与孙春林于2007年7月23日签订《土地租赁合同》，孙春林将杨宋镇杨宋庄村凤翔东大街×号院东边临大马路1240.67平方米土地租赁给芦俊杰，租赁期限为2006年5月1日至2018年1月1日。合同约定孙春林只提供给芦俊杰土地使用，芦俊杰可以根据需要在该租赁土地上建设房屋，建房所需要的所有费用由芦俊杰承担，所建房屋及一切设施都归芦俊杰所有。如遇国家拆迁占地，所建房屋及其他各项设施，国家及开发商所给的经济补偿金全部归芦俊杰所有。双方租赁期限现已届满，该租赁土地上所建房屋总价值已经评估完成，评估价格为1162789元。孙春林要求芦俊杰腾退该房屋，但拒绝向芦俊杰支付该房屋及设施的补偿款。为维护芦俊杰的合法权益，故提起反诉。孙春林对芦俊杰的反诉辩称，芦俊杰的反诉请求没有约定和法律规定。本案为土地使用权纠纷，芦俊杰与孙春林的合同是一种转租合同，双方在合同中并没有约定合同到期地上物的处置方式，芦俊杰把地上物的补偿强加给孙春林没有事实和法律依据。孙春林、芦俊杰双方的合同实质上是到期了，到期后的合同地上物没有约定，从合同角度来认定，孙春林没有义务给芦俊杰补偿地上物，相反合同到期后，按照合同法235条规定，承租人应当返还租赁物，租赁物就是土地，所以孙春林要求芦俊杰腾退有法律依据。关于芦俊杰的反诉请求，其不是适格的主体，因为本案是土地租赁合同纠纷，真正的出租人是经济合作社，孙春林是承租人，芦俊杰属于次承租人，所有权是杨宋庄经济合作社，孙春林只有使用权，对于在土地上建设的东西孙春林是使用权人，如果没有合同约定，芦俊杰不应该跟孙春林要补偿。芦俊杰主张的地上物补偿问题，实际上是一种物权法律关系，并不是合同关系，合同双方没有约定地上物的处置。孙春林没有义务补偿芦俊杰地上物，芦俊杰应当向经济合作社主张赔偿。物权关系反诉不成立，应当驳回反诉请求。反诉数额不认可，地上物所有权是芦俊杰的，芦俊杰主张评估没有异议，但与孙春林无关。法律有规定的按照法律规定，有约定按照约定，芦俊杰说需要考虑公平原则，孙春林认为这个案子没有公平原则，让孙春林接收芦俊杰的建筑物，无偿给经济合作社才是不公平。承诺办手续这项不认可，合同约定孙春林协助芦俊杰办理相关手续，芦俊杰建房其应该申请手续，合同也没有约定孙春林购买芦俊杰的地上物。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年11月8日，甲方杨宋镇杨宋庄村经济合作社与乙方北京跃发建筑有限公司签订《租赁合同》，约定：甲、乙双方经过友好协商，本着互惠互利共同发展的原则，就甲方的场地租赁达成如下协议。一、租赁场地、位置、数量：凤翔东大街×号，占地面积8亩。二、租赁期限：十五年，自2004年1月1日起至2019年12月31日止。三、租金标准及给付时间：租金为每亩每年3000元人民币，每年共计24000元，每年的1月15日前一次付清当年租金。……。六、其他：1.厂房由乙方出资建设，甲方不出费用，合同期满，乙方所建厂房无偿归甲方所有。2.乙方在招收职工时优先录用甲方的社员。3.在合同期间，如遇政策性拆迁，甲方应向乙方提供新的生产场地，并由拆迁方补偿乙方的经济损失。……该《租赁合同》末尾有手写内容为：我公司经营不善，经甲方同意将此合同乙方变更为孙春林。2007年7月23日，甲方（出租方）孙春林与乙方（承租方）芦俊杰签订《土地使用承租合同》，约定：一、甲方愿将怀柔区杨宋镇杨宋庄村凤翔东大街×号院中的土地，其中靠东边临大马路一方大约1240.67m2承租给乙方使用。二、承租年限共计12年，自2006年5月1日至2018年1月止。三、承租金额为每年人民币12000元。承租费按年支付，乙方必须在每个合同年之前支付这一年的承租费，即每年5月1日之前支付。四、甲方只提供给乙方土地使用，乙方承租土地后，需盖建房屋等一切设施，应自己筹建，所有费用由乙方自己承担。五、乙方在此土地上所建房屋及其他水电设施等，一切归乙方所有。甲方只有收取土地租金的权力，没有处置乙方所建房屋的权力。……七、承租期内，乙方保证并承担下列责任：1.乙方在承租期内，在使用此土地过程中，所发生的所有费用由乙方负责。……九、如遇国家占地、开发，造成此合同不能履行时，双方互不承担责任。但是乙方所建造的房屋及其他各项设施，国家及开发商所给的经济补偿金全部归乙方所有。现承租期限届满，因双方就地上物补偿和腾退产生争议，孙春林持诉称理由诉至本院。诉讼过程中，芦俊杰持答辩意见不同意孙春林的诉讼请求，并提出反诉要求孙春林给付补偿款，孙春林不同意芦俊杰的反诉请求。案件审理过程中，芦俊杰申请对涉案土地上的房屋及房屋内装饰装修、设备设施、附属物进行价值评估。2019年7月19日，北京中勤永励资产评估有限责任公司出具中勤永励评字[2019]第3032号司法鉴定项目评估报告，评估结论为：位于北京市怀柔区杨宋镇杨宋庄村凤翔大街×号院靠东边临大马路一方土地上的房屋及房屋内装修，在评估基准日2019年5月28日的市场价值为人民币1162789元，其中房屋建筑部分684136元，装修非争议部分438648元，装修争议部分40005元。芦俊杰支付评估费33500元。另查一，2018年2月8日，北京市怀柔区杨宋镇杨宋庄村经济合作社出具证明，载明：兹证明2004年1月1日杨宋庄村经济合作社和北京跃发建筑有限公司签订了土地租赁合同（详细内容见原合同），后经甲方同意，乙方将原合同内容转让给本村村民孙春林，孙春林接手后履行原合同内容，并按时每年向杨宋庄村经济合作社交纳租金。另查二，2018年3月16日，孙春林就本案同一事实和理由诉至本院，要求判令：1.芦俊杰立即腾退杨宋庄村凤翔东大街×号院约1240.67平米土地；2.芦俊杰支付土地占用费每月1000元自2018年2月1日起至腾退之日止；3.芦俊杰承担本案诉讼费用。该案审理过程中，芦俊杰向本院申请对涉案凤翔大街×号院靠东边临大马路一方土地上的房屋及房屋内装饰装修、设备设施、附属物一并进行价值评估。2018年9月26日，北京北方亚事房地产土地评估有限公司（以下简称北方亚事评估公司）出具编号为北方亚事[2018]（估）字180219号房地产估价报告，估价结果为：估价对象于价值时点2018年8月30日的房屋重置成新价、附属物价值和区位补偿价为1274469元，房屋重置成新价及附属物价值为424318元。芦俊杰支付评估费3000元。2018年12月6日，我院向北方亚事评估公司寄发鉴定说明函，指出：关于你公司作出的房地产评估报告，现孙春林提出以下异议：一、房屋重置成新价850151元的计算明细和来源？二、关于附属物估价问题。1、隔断墙是否存在？是否存在将承重墙计算为隔断墙？2、护墙板并非所有房屋都有，如何计算？3、电灯数量明细？4、院地价格如何计算？三、不存在的项目不应作价，包括普通木地板、地暖。后附孙春林申请。另，房地产估价报告中致估价委托人函、估价结果出现超出委托评估范围及委托事项最终价格不一致的情况。请你公司于收到本函后三天内向我院针对上述问题提出书面回复意见。2018年12月14日，北方亚事评估公司作出《关于房地产估价报告异议的答复》，称经复查、分析，估价结果客观、公正，并表示按照现行的法律、法规的的规定，宅基地、农民住宅或“小产权房”不具有公开市场价值，所以本次评估得出的价格不是指通常意义上的可以在公开市场上实现的客观合理价格，而是应委托方要求，参照《关于发布的通知》【北估秘[2016]001号】，测算房屋重置成新价。该答复列出了平房房屋及附属物重置成新价的计算方法及有关院内附属物价值明细表，同时提请当事人完整阅读并全面理解《估价结果报告》。鉴于北方亚事评估公司就本院鉴定说明函中提出的对不存在项目进行作价、超出委托评估范围等问题均未作出合理解释，本院未采纳其出具的北方亚事[2018]（估）字180219号房地产估价报告。后孙春林对该案撤回起诉。上述事实，有当事人当庭陈述、《租赁合同》、《土地使用承租合同》、评估报告等相关证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，《土地使用承租合同》系孙春林与芦俊杰的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，对双方当事人均有约束力。现《土地使用承租合同》约定的租赁期已届满，芦俊杰应按照合同约定，将涉案土地腾退给孙春林。孙春林要求芦俊杰腾退涉案土地的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于土地占用费，租赁合同履行完毕后芦俊杰继续占用租赁土地未予返还，缺乏法律依据，孙春林要求芦俊杰按每月1000元支付自2018年2月1日至2019年1月的土地占用费共计12000元的诉讼请求，本院予以支持。芦俊杰反诉称孙春林应当对涉案土地上芦俊杰所增建的房屋及配套设施予以补偿，本院认为，芦俊杰作为正常理性人，在增建地上房屋及配套设施用于经营之时，应考虑到相关成本的投入及收回，由孙春林承担芦俊杰的投资成本于法无据，亦有失公允。故芦俊杰要求孙春林对涉案土地上的房屋及配套设施予以补偿的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、芦俊杰于二○一九年十二月十五日前将北京市怀柔区杨宋庄村凤翔东大街×号院1240.67平方米的土地腾退给孙春林；二、芦俊杰于本判决生效之日起十日内给付孙春林土地占用费12000元；三、驳回芦俊杰的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由芦俊杰负担（本判决生效后十日内交纳）。反诉费15266元，由芦俊杰负担（已交纳）。评估费33500元，由芦俊杰负担（已交纳）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨菲菲人民陪审员  于知鑫人民陪审员  万长珍二〇一九年十一月二十五日法官 助理  严亮亮书 记 员  于 燕