上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初48538号原告：隋曲阳，男，1989年6月21日出生，汉族，户籍地上海市普陀区，现住江苏省南京市。原告：刘志江，男，1990年1月15日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：奚海麟，上海市浩信律师事务所律师。被告：严跃东，男，1983年5月1日出生，汉族，户籍地福建省龙海市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐岚，上海毅也岩律师事务所律师。原告隋曲阳、刘志江诉被告严跃东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告隋曲阳及两原告的共同委托诉讼代理人奚海麟，被告严跃东的委托诉讼代理人徐岚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告隋曲阳、刘志江向本院提出变更后的诉讼请求：1、判决原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年11月4日解除;2、判决被告返还原告房屋押金人民币(以下币种相同)20,000元，与原告应支付的租金2,667元抵扣后，被告还应返还17,333元；3、判决被告支付原告违约金40,000元：4、判决被告赔偿原告装修及广告费损失60,000元：5、判决被告赔偿原告转让费损失70,000元;6、案件受理费由被告承担。事实和理由：两原告系朋友关系。2017年10月，原告隋曲阳于案外人陈文超处通过转让形式取得上海市浦东新区浦东南路XXX号的店铺(以下简称系争房屋)经营茶饮,并一次性支付转让费70,000元。同时两原告与被告签订了系争房屋的《房屋租赁合同》(以下简称合同),约定租赁期限自2017年10月21日至2019年4月20日止,租金标准为每月20,000元,每三个月支付一次租金,先付后用,押金为20,000元。原告承租系争房屋后，直至2018年11月4日原告向被告发出单方解除租赁合同通知止,被告始终未提供完整的办理营业执照的资料,导致原告长期无法正常经营,甚至在2018年10月底被告明确告知因证照原因,原告在11月4日至11月10日期间必须停业长达7天。原告在此期间获悉,被告与其上家的租赁合同期限最长至2018年12月31日,完全无法覆盖原、被告签订的某某租赁期限。综上,原告在租赁期间按照合同约定足额按时支付了房屋租金及押金,已经完全履行了合同义务,但被告自合同签订起就故意隐瞒了其对于系争房屋的承租期限,且直至原告单方解除合同为止,被告尚未能提供完整的办理营业执照的资料。被告在合同签订到履行过程中的种种行为均严重影响到了原告对系争房屋的正常使用以及使用权的完整性,属于根本违约，原告依据合同约定及法律规定主张单方解除合同,并要求被告承担违约责任,支付原告违约金并赔偿原告相应损失,但被告始终不予理睬。现原告诉至法院，望判如所请。被告严跃东辩称，第一，确认合同解除日期为2018年11月4日，当天被告将系争房屋收回。第二，同意扣除原告应付2018年11月1日至4日的租金2,667元后，返还剩余押金17,333元。第三，原告是违约方，故被告无需支付违约金。双方签订合同时，原告已经知晓系争房屋的产权情况，包括陈文超在系争房屋登记有小商品备案证，且原告和陈文超均表示沿用原登记的小餐饮备案证。2018年9月，原告提出需要注销陈文超的小餐饮备案证用于以其名义办理新的备案证，被告积极联系陈文超办理了相应注销手续。原、被告解约后，现新承租人已经办理了其相应的工商登记手续，足以证明原告所称无法继续办理和使用小餐饮备案证或工商登记作为合同解除的条件不能成立。被告一开始就告知过原告，被告已征得产权人同意续租的情况，且事实上产权人也与被告就租赁合同进行了续展，在该情况下原告仍坚持解除合同，属于其自身违约。同时双方合同中也仅约定被告需要提供相应材料，原告举证中没有证明原告需要的是什么材料，同时合同中也没有规定被告必须帮助原告办理工商登记，因此原告该项合同解除的主张缺乏依据。在原告提供的微信聊天中，原告明确其要解除合同的原因是知道其承租人一直告诉他经营状况不善而导致的，在于原告自身的经营状况。被告只是出租房屋，并不保证经营状况，因此原告的解约具有主观恶意。如果法院认定系被告违约，违约金的约定过高应予调整。第四，原告违约在先，不同意赔偿装修费、广告费损失。根据法律规定，违约金和损失赔偿不得同时主张，原告既主张违约金又主张损失赔偿，该部分缺乏法律依据。同时，就原告所谓的相应装修损失属于原告与案外人的某某，本身效力被告不予认可，且装修合同中装修地点等主要合同信息明显涂改，证据效力存在疑问。对于装修款包含的具体装修内容，原告没有相应证据予以佐证，即使法院认为应予适当补偿，双方的租赁合同已大半履行完毕，相应的折旧也应由原告自行承担，剩余装修价值也不可能是原告诉请主张的全部金额。关于广告投入，该证据明显存在疑问，相应的电视频道节目明确说明节目录制播出不收取任何费用，原告诉请的该部分费用与事实不符也没有法律依据。第五，不同意赔偿转让费。原告的证据不足以证明其支付了转让费，合同没有约定被告需要负担转让费，且违约方是原告。第六，原告刘志江不是合同的相对方。隋曲阳与严跃东签约及履行过程中，被告从未见过刘志江，对刘志江作为原告的主体资格被告不予认可。综上所述，本案中原告单方解除合同在于其自身经营不善，而非无法办理相应证照，其曾口头答应继续使用陈文超的餐饮备案证现又反悔，是其自身存在违约行为。因此，原告的第2至6项诉请不应得到支持，请求驳回。针对被告对原告刘志江主体资格提出的质疑，原告隋曲阳表示：被告确未与刘志江见面。两原告之间有经营协议，是合作关系，店铺主要的经营管理由隋曲阳负责，刘志江仅投资5万元不承担任何经营风险和损失，损失和风险都由隋曲阳一人承担，转让费也是隋曲阳一人支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。案外人顾某某、张某某于2000年1月24日取得上海市浦东新区浦东南路XXX-XXX号(后变更为浦东南路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号)1-2层房屋产权(产权证编号：沪房地浦字(2000)第002005号)，总建筑面积1271.89平方米，房屋类型为店铺。产权人授权并同意上海联家商贸有限公司(以下简称联家公司)将上述房屋转租于上海浦周投资管理有限公司(以下简称浦周公司)，浦周公司又转租于上海博成物业管理有限公司(以下简称博成公司，法定代表人严跃东，即本案被告)。产权人顾志勇、张某某出具同意转租证明，同意浦周公司、博成公司将上述房屋转租给第三方。2017年10月21日，两原告(承租人乙方)与被告(出租人甲方)签订《房屋租赁合同》，向被告承租上海市浦东新区浦东南路XXX号商铺营业场地，双方约定：甲方于2017年10月21日前向乙方交付该房屋，至2019年4月20日(共计18个月)；每月租金20,000元，以三个月为一个支付周期，先付后用，每期计租首日前的7日一次性付足本期租金。租赁期间，乙方使用该房屋所发生的水费、电费、通讯费等经营费用均由乙方承担，并按照规定向相关部门缴纳；甲方在乙方办理工商、税务、卫生、环保等手续时应予积极配合。在租赁期间，乙方将房屋转租，转让给他人，需事先告知甲方，在不违反国家相关禁业禁止的前提下，甲方同意。该合同第八.2条约定：“有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按当期月份租金的两倍支付违约金，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分：(1)甲方未按时交付该房屋的，经乙方催告后30日内仍未交付的；(2)乙方逾期不支付、拖欠租金和其他费用超过30日的；(3)租赁期间甲方房屋发生权属纠纷导致合同无法继续履行的，甲方承担违约和赔偿责任；(4)因甲方原因导致乙方不能正常营业超过三天的。第九条违约责任约定：1、因甲方原因需提供完整的办证等相关资料让乙方办证，保证乙方正常营业，若因证件原因影响乙方正常营业的，甲方须承担违约和赔偿责任；2、除本合同有特别规定外，任何一方违反本合同中约定的义务、承诺或保证，应承担由此给对方造成的损失(乙方的实际损失包括：该门店的装修、预期收益等)。……合同另对其他事项作出约定，落款甲方：严跃东乙方：隋曲阳刘志江(隋代)。合同签订后，被告向原告隋曲阳交付系争房屋，隋曲阳于2017年10月18日支付押金2万元，后分别于10月19日支付租金6万元、2018年1月24日支付租金6万元、4月23日折价支付5-7月租金55,500元、7月28日折价支付8-10月租金55,500元。原告已支付租金至2018年10月31日，被告对原告付款金额予以认可。2018年11月3日，原告隋曲阳通过微信方式向被告发送《解除合同通知》，内容包括：“……本合同签订后，我方严格履行了《店铺租赁合同》约定的义务。而贵方却存在如下严重违约行为：1.未按照《店铺租赁合同》第九条的约定提供给我方办理营业执照的相关证件(包括但不限于房产证、消防验收合格证等)，导致我方一直未能办理正式的营业执照，不能正常营业。2.根据贵方向我方发出的通知及相关部门公布的消息，2018年11月4日至10日，上海将举行进口博览会，因贵方没有办理正式的营业执照在该期间不能营业。贵方的上述行为违反了《店铺租赁合同》第八条第2款的约定。3.贵方并非该店铺的所有权人，在与我方签订租赁合同时并未出示贵方与上家的租赁合同，后我方发现贵方店铺租赁合同租期不能覆盖与我方合同租期。……因此，我方现郑重通知如下：1.我方于2018年11月3日正式解除与贵方签订的《店铺租赁合同》。2.请求贵方返还我方店铺租赁押金20,000元。3.请求贵方支付我方违约金40,000元整。4.请求贵方赔偿我方装修店铺的损失60,000元。5.因为贵方原因致使我方面临的其他风险损失(待定)……”。2018年11月4日，原告隋曲阳向被告的代理人谢先平移交系争房屋钥匙并结清水电费。为证明自己的主张，两原告提供了如下证据：1、隋曲阳与严跃东的微信聊天记录，证明隋曲阳多次通过微信催促严跃东提供相关材料用于办理营业执照，但严跃东一直拖延；严跃东同意隋曲阳将系争房屋转租给案外人，且在2018年10月底明确要求原告暂时关店，理由是店面执照有瑕疵。2、《租赁经营协议》，证明被告的上家对系争房屋的租约只延续到2018年12月31日，而原、被告的租赁期限却签至2019年4月20日，该租赁期限超过被告自己的承租期限，被告不能保证原告的租赁权利。3、《店铺经营转让协议书》及支付凭证，证明2017年10月18日，隋曲阳(顶让方)与案外人王某(转让方)、陈文超(原转让方)签订《店铺经营转让协议书》，由隋曲阳取得上海市浦东新区浦东南路XXX号的店铺(“世界茶饮”部分)的经营权并支付了转让费70,000元。4、隋曲阳向严跃东发出的解除合同通知的微信聊天记录及解除合同通知书，证明因被告严重违约，原告已经向被告明确单方解除合同，并要求被告对原告进行相应赔偿。5、装修施工合同及支付凭证，证明隋曲阳支付店铺设计及装修费45,044元。6.设计服务合同及支付凭证，证明隋曲阳支付广告设计费13,780元。7．制播合同书及支付凭证，证明隋曲阳支付推广费4,000元。被告对证据1的真实性没有异议，但认为原、被告的租赁合同只是约定被告配合办理执照提供相应材料，并没有约定必需办出，被告接到原告要求即向原承租人陈文超要求其办理注销手续。关于停业一事，被告只是表示有瑕疵的店需要休息一下，并非因为营业执照。被告同意原告转租、折价支付租金属实。对证据2的真实性没有异议，被告曾与浦周公司和产权人口头达成一致，被告租赁合同期限可以覆盖原告承租期限，原产权人和浦周公司承诺可以延期。对证据3的真实性无法确认，原告从未向被告提供过相关材料。对证据4的真实性没有异议，解约通知确已收到，即能反映是原告单方提出的解除合同。对证据5-7的三性均不予认可，三份合同均是原告和案外人签某，并未向被告出示和告示过，被告对该内容无法认可。为证明自己的主张，被告提供如下证据：1．产权证、产权人情况说明、授权书、同意转租证明、浦周公司授权书，证明被告有权出租、转租系争房屋。2．被告与陈文超微信聊天记录，证明被告履行合同义务，尽可能配合原告办理工商登记等手续。3.上海市浦东新区周家渡街道浦宏馒头店的企业信用信息，证明系争房屋可以办理工商登记，原告主张无法办证没有事实依据。原告对证据1的真实性没有异议，但认为转租合同形成时间都在原、被告解除合同后，与本案无关，反证双方在签订合同时，租期确是超过被告与上家的承租期限。对证据2的真实性没有异议，但认为聊天记录形成时间是2018年10月23日，更换了租客后必须重新办理营业执照，但被告直至10月23日才通知上家注销，已经过去了1年多。对证据3的真实性没有异议，结合证据1，工商登记办理营业执照需要产权证和产权人相关授权文件，在原告承租期内被告始终未提供，直至2018年12月被告取得相应材料后才能办理。另查明：1、2018年5月19日，隋曲阳作为出租方与案外人郑某某签订《店铺租赁合同》，约定隋曲阳将位于上海市浦东新区浦东南路XXX号(原佳亮点心铺)商铺营业场地出租给郑某某使用，租赁期限自2018年5月19日起至2019年4月20日止，每月租金为10,000元。合同签订后，因郑某某认为隋曲阳未按约定提供办理营业执照的相关证件，致使郑某某无法正常营业，于11月4日向隋曲阳交还房屋，并于2018年11月诉至本院。本院于2019年3月11日作出(2018)沪0115民初88961号民事判决书，判决隋曲阳于判决生效之日起十日内返还郑某某租金4,667元、押金20,000元、商铺转让费17,000元，支付装修费2,500元。该案已生效。2、2018年6月1日，隋曲阳作为出租方与案外人崔某某签订《店铺租赁合同》，约定隋曲阳将位于上海市浦东新区浦东南路XXX号(原唐人街茶食部分)商铺营业场地出租给崔某某使用，租赁期限自2018年6月1日起至2019年4月20日止，每月租金为10,000元。合同签订后，因崔某某认为隋曲阳未按约定提供办理营业执照的相关证件，致使崔某某无法正常营业，2018年11月3日崔某某向隋曲阳移交系争房屋，当日协议解除了合同，崔某某于2018年11月诉至本院。本院于2019年3月11日作出(2018)沪0115民初88962号民事判决书，判决隋曲阳于判决生效之日起十日内返还崔某某租金9,000元、商铺转让费20,000元，支付装修费3,000元。崔某某提出上诉，上海市第一中级人民法院于2019年8月7日作出(2019)沪01民终6242号驳回上诉、维持原判的终审判决。因原告认为系被告未按约定提供办理营业执照的相关证件，致使原告无法正常经营，且转租案外人郑某某、崔某某后，二人亦因证照问题与隋曲阳解约并诉至法院，隋曲阳需承担返还租金、转让费、装修费等，造成了实际损失。现原、被告对导致合同无法履行的违约责任意见不一，以致引发本案诉讼。以上事实，由原告提供的原、被告租赁合同、租赁经营协议、店铺经营转让协议书及支付凭证、原、被告微信聊天记录、解除合同通知书、装修施工合同、设计服务合同、制播合同书及支付凭证，由被告提供的产权证、产权人情况说明、授权书、同意转租证明、浦周公司授权书、被告与陈文超微信聊天记录、企业信用信息等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的某某，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。审理中，原、被告一致确认系争房屋于2018年11月4日交还被告，同意双方合同于11月4日解除、被告同意扣除原告未付的2018年11月1日至4日的租金2,667元后返还原告押金17,333元，本院予以照准。被告以原告刘志江从未出面为由主张其主体资格不适格，但未提供相应反证，本院不予采纳。本案中，两原告另主张要求被告支付违约金并赔偿转让费及装修店铺、投放广告的损失，故本案的争议焦点归纳为两原告的上述主张是否具有合同及事实依据。争议焦点之一，导致合同无法履行的责任归属。首先，关于转租权及租赁期限问题。原、被告签订合同时尚在合法转租期内，加之被告已补齐相应的授权书、租赁合同及同意转租证明，原告主张被告与其上家的某某期限无法涵盖原、被告合同期限，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。其次，关于营业执照办理的问题。就经营类房屋租赁合同而言，出租方的主要义务在于提供合法、安全、符合约定要求的房屋。而承租方作为实际经营人，选择房屋时较出租方更为明确了解自身所需租赁要求，具有时间和能力考查房屋的真实情况，审慎查阅房屋的相关材料能否办理营业执照，衡量房屋能否满足经营活动的需要，进行充分了解后进而决定是否承租。本案中，两原告在签订合同时未予谨慎注意和合理考量，自身存在过错，其应对合同解除的损失承担责任。与此同时，既然双方在合同中明确约定由被告负责提供完整的办证资料，被告作为出租方亦应考虑能否提供完备材料以供承租方办理营业执照，故对于合同的解除，被告同样存在过错，也应承担相应的责任。再次，无法正常经营问题。根据本案查明的事实，原告隋曲阳在2017年10月承租系争房屋后自己经营，没有证据证明因证照问题无法经营。2018年5月、6月隋曲阳将系争房屋分别转租给案外人郑某某和崔某某，而崔某某一案的二审判决书中认定崔某某提供的证据并不能证明相关部门因隋曲阳的原因对崔某某作出了行政处罚导致其不能正常营业，崔某某在合同履行期间也未发生过停止营业的状况。现原告主张因营业执照问题致其无法正常经营，没有事实依据，本院不予采信。综上所述，原、被告对造成合同无法履行导致合同解除均有过错，对合同解除造成的损失双方均应承担责任。争议焦点之二，合同解除后的违约金及损失承担确认。首先，关于违约金。原告要求被告依据合同第八条“甲乙双方同意有下列情形之一的,……违反合同的一方，应向另一方……支付违约金……(4)因甲方原因导致乙方不能正常营业超过三天的。”的约定承担违约金。根据庭审查明的事实，难以证明被告存在该条第(4)项所述的违约行为，故原告要求被告支付违约金的诉请无事实依据，本院难以支持。其次，关于转让费。原告要求被告依据合同第九条“因甲方原因需提供完整的办证等相关资料让乙方办证，保证乙方正常营业。若因证件原因影响乙方正常营业的，甲方须承担违约和赔偿责任(甲方实得转让费及房租押金)。”的约定赔偿转让费。根据庭审查明的事实，双方合同约定的租期30个月，双方已实际履行了近24个月，结合双方的过错程度，本院对应返还的转让费金额予以酌定，被告应返还原告隋曲阳转让费损失9,800元。再次，关于装修及广告费。本院根据装修折旧并结合双方过错程度，酌情确定被告的赔偿数额，被告应赔偿原告装修及广告费损失共计8,400元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告隋曲阳、刘志江与被告严跃东就上海市浦东新区浦东南路XXX号商铺签订的《房屋租赁合同》于2018年11月4日解除；二、被告严跃东于本判决生效之日起十日内返还原告隋曲阳、刘志江押金17,333元；三、被告严跃东于本判决生效之日起十日内支付原告隋曲阳、刘志江商铺转让费损失9,800元；四、被告严跃东于本判决生效之日起十日内支付原告隋曲阳、刘志江装修及广告费损失共计8,400元；五、驳回原告隋曲阳、刘志江的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,100元，减半收取计2,050元，由原告隋曲阳、刘志江负担615元，被告严跃东负担1,435元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱 敏二〇一九年十一月二十二日书记员 朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。