福建省将乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0428民初1986号 原告：陈锦慧，女，1982年3月21日出生，汉族，住福建省三明市。 被告：沙县民发房地产开发有限公司，住所地：沙县民发商业广场，统一社会信用代码：91350427705187688R。 法定代表人：罗发光，执行董事。 委托诉讼代理人：张乐平，福建三华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍逆思，福建三华律师事务所实习律师。 原告陈锦慧与被告沙县民发房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈锦慧、被告沙县民发房地产开发有限公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈锦慧向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2014年6月9日签订《商品房买卖合同》终止；2.判令被告返还商品房买卖成交款472895元，并承担逾期利息134800元（自2015年1月1日起至2019年10月1日止，按年利率6%计算）和自起诉日起至付清款项之日止按年利率4.35%计算的利息；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月9日，原、被告经协商成交了福建省将乐县上河洲澜泊湾第13幢1层106号房，建筑面积25.26平方米，以每平方米18721.1元成交，合计472895元。《商品房买卖合同》第八条约定于2014年12月31日前交房。到了合同约定时间原告要求被告交房时，被告总是推三阻四，说配套设施还未建成，要把原告购买的商铺委托培育机构管理，实际是被告开发的房屋未能经过有关部门验收，并把房屋抵押给银行。从2017年6月份后，原告从未接到被告交房通知，原告就与被告协商要求交房，被告以种种理由不交房，事实是无法交房，房屋抵押银行未能解押，消防验收不合格。2018年11月原告要求被告终止合同，返还本金和利息未达成协议。2019年9月16日上午，通过沙县司法所调解已达成返还本息共55万元，因分期付款问题未签订协议。当日下午，被告将原告带至沙县住房和城乡建设局六楼协商，被告多次问57万是否可以，可以的话比上午多拿2万就算了。如果可以协议先写好，10月份来拿钱，最后问原告58万元是否可以，原告有录音。之后，被告以种种理由推拖，电话又不接，为保护原告的合法权益，故诉至法院。 沙县民发房地产开发有限公司辩称，一、原告要求终止双方签订的《商品房买卖合同》不符合法律规定和合同约定。第一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，请求解除或终止合同的应当在迟延交付房屋之日起三个月内催告，经催告仍未履行的当事人可以请求解除合同，但当事人另有约定的除外，如果当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。根据这条规定，如果双方没有约定的话原告请求解除本案合同已经超过法定期限，其解除权早已消灭。第二、本案双方关于延期交付房屋的问题已经有明确的约定。双方签订的《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”这一条款时，约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第2种方处理，即不超过九十日，按买受人已付款每日万分之一计算违约金，合同继续履行。逾期超过九十日后，买受人不解除合同，合同继续履行，违约金按每日万分之二计算”。二、本案房屋早已实际交付使用。《商品房买卖合同》约定交付期限为2014年12月31日，但双方当日还签订了《商铺委托培育管理协议》，约定委托培育期限三年，从2014年6月1日至2017年6月1日。这三年的经营权原告交由被告使用，虽然协议约定为无偿经营，但双方协商房屋单价时被告已按每平方米60元的租金标准将商铺返租三年的租金54562元（60元/平方米×25.26平方米×36个月）直接从购房总价中抵扣。这一事实说明涉案房屋早已交由原告使用了。因此，原告以“被告以种种理由不交房、事实是无法交房，房屋抵押银行未能解押”与事实不符。三、双方就延期交房问题已经达成了备忘录，未履行备忘录的责任在于原告。双方签订委培协议到期后，被告将该商铺返还给原告，可是原告以消防尚未验收为由不来收房。2018年11月14日，经双方协商达成了书面的备忘录，被告同意支付延期交房及办证违约金6万元，分三个月支付，具体协议书在2018年11月9日签订。可是双方达成协议后，原告又要求与被告解除合同，不签订具体协议书，甚至拒收被告邮寄的《交房通知书》。双方早就对就此问题达成协议，被告同意按协议履行，该违约责任在于原告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 一、2014年6月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将将乐县上河洲澜泊湾第13幢106号房，建筑面积25.26平方米按单价18721.1元计算，以总价472895元卖给原告。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人不解除合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。双方另行签订了《商铺委托培育管理协议》，协议约定原告自愿全权委托被告培育管理将乐上河洲澜泊湾项目商铺，期限为三年，自2014年6月1日至2017年6月1日。同日，双方到将乐房地产管理所进行了备案登记。2014年6月24日，原告向被告支付的购房款472895元。 二、因违约交房问题，原、被告双方多次进行协商。2018年11月4日，原告与被告法定代表人罗发光协商时签订备忘录一份，约定就延期交房及办证违约金计算至2018年11月1日共计60000元，并约定分期付款，具体协议于2018年11月9日签订，后双方未履行该备忘录。2019年9月16日，通过司法所调解双方解除合同、偿还本息，但因付款方式及期限双方产生分歧未达成最后一致意见。 三、2019年9月，原告通过三明市12345便民服务中心反映本案情况，将乐县住建局于2019年9月12日回复，所建项目由于附属和配套项目等尚未完工，目前未进行整体验收，该商铺于2014年7月4日已网签备案，开发公司未进行银行二次抵押贷款。经协商后，同意根据合同约定协商解决，赔偿违约金、交房或退房，如无法协商解决也可向人民法院起诉。2019年9月17日，将乐县住建局回复，如需退房，需按商品房销售合同有关条款与开发公司协商，并考虑合同约定的逾期交房的不可抗力因素。 四、2019年7月26日，上河洲澜泊湾13#、15#楼及13#、15#楼地下室已通过竣工验收。2019年9月16日，被告通知原告交房，并邮寄交房通知书给原告，原告予以拒收。 另查明，涉案房屋状态为已备案，自2016年6月30日至2019年11月13日在不动产信息系统中未见不动产登记信息。 上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《商铺委托培育管理协议》、《销售不动产统一发票》、《录音》、照片，被告提供的《将乐县商品房买卖合同备案信息表》、《备忘录》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《上河洲澜泊湾交房通知书》、《快递回单》，本院调取的《房屋登记信息证明》、《不动产登记资料查询结果证明》及双方在庭审中的陈述予以证实，本院予以确认并在卷佐证。另被告提供的合同签约资料表、商业优惠确认单、商铺认购协议书系双方签订合同前期事项，本院以双方签订的合同为准。 本院认为，陈锦慧与沙县民发房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应共同遵守。双方对逾期交房的约定系合同继续履行，出卖人承担违约金责任，无终止或解除合同的内容约定。同时，陈锦慧未提供证据证明其在法定期限内有行使解除权。另本案涉案房产状态为已备案，未有抵押或出卖第三人等法定解除合同的情形，故对陈锦慧的诉讼请求不予支持。陈锦慧可要求沙县民发房地产开发有限公司按合同约定承担相应的逾期交房的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回陈锦慧的诉讼请求。 案件受理费9877元，减半收取4938.5元，由陈锦慧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  汤燕琴 二〇一九年十一月二十日 书记员  吴颖超 附相关法律条款： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第九十四条(?javascript:SLC(21651,94)?)的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。