重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初3359号原告：孙福均，男，1993年12月15日出生，汉族，重庆市开州区人。委托诉讼代理人：丘胜(特别授权)，广东商达（东莞）律师事务所律师。被告：重庆西大房地产开发有限公司，地址：重庆市北碚区澄江镇澄江路233号，统一社会信用代码：91500109756214869L。法定代表人：杨继祥，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：韩蕊(一般授权)，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏娜(一般授权)，北京大成（重庆）律师事务所律师。原告孙福均与被告重庆西大房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙福均的委托诉讼代理人丘胜、被告重庆西大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人韩蕊、魏娜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告孙福均向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房之日起至通过商品房综合验收之日止的违约金给原告(以已付购房款为基数，按万分之二/日的标准计算)；2.判令被告支付逾期办理商品房《房地产权证》之日起至办理完毕商品房《房地产权证》之日止的违约金给原告（以已付购房款为基数，按万分之二/日的标准计算）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月5日原、被告双方签订两份《重庆市商品房买卖合同》(下称合同)约定被告将位于重庆市开县临江镇草街子的XX小区X号3幢X-X房以人民币323058元的价格销售给原告将位于重庆市开县临江镇草街子的XX小区X号4幢X-X房以人民币386837元的价格销售给原告合同约定被告在2015年6月30日前将案涉房屋交付给原告使用并由被告办理案涉商品房合同《房地产权证》的申请等手续。双方在合同第九条对被告逾期交房的违约责任作了明确的约定第九条第1款第(2)项约定：“…乙方(原告)要求继续履行合同的合同继续履行自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止甲方(被告)按日向乙方(原告)支付已交付房价款万分之2的违约金…”。双方在合同中对被告逾期办理商品房《房地产权证》的申请的违约责任作了明确的约定第十三条第4款第(2)项约定:“…乙方(原告)要求继续履行合同的合同继续履行自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至甲方(被告)实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止甲方(被告)按日向乙方(原告)支付已付房价款万分之2的违约金…”。合同签订后原告按合同约定支付了购房款并支付了办理案涉商品房办理《房地产杈证》相关费用但被告没有按合同约定交付案涉房屋给原告没有向土地房屋登记机构提出办理案涉房屋的《房地产权证》的申请没有向土地房屋登记机构提交资料。被告销售的案涉房屋至今没有通过规划验收也没有通过竣工验收。综上所述被告的行为已经构成违约依上述合同约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的除当事人有特殊约定外出卖人应当承担违约责任:…(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的自合同订立之日起90日；”的规定根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)第(十一)条的规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。被告应向原告支付逾期交房违约金和逾期办理商品房《房地产权证》的违约金。原告领取了被告支付的618元逾期交房赔偿款属实，但该领条是被告单方制作的格式单据，该单据上并没有写明交房的其他属于什么责任，内容含糊，加上原告并不清楚和熟悉相关的法律规定，以为这是领款单，就签了名，这个领条显示的违约金是原告在接房前的逾期违约金，原告领取此部分违约金并不等于放弃接房后的不符合法定交房条件的逾期违约金。为维护原告的合法权益现依据有关法律规定特向贵院提起诉讼。被告重庆西大房地产开发有限公司辩称，被告与原告就案涉房屋签订《重庆市商品房买卖合同》属实，被告已于2015年7月30日前完成了XX小区X号2、3、4幢的商品房的交付，已于2016年1月31日前完成了XX小区X号1幢商品房的交付。被告不应当承担逾期交房、逾期办证的违约金，具体如下：一、关于交房问题，本案中被告交房虽有短暂逾期，关于XX小区3幢X-X号商品房，双方已经就被告逾期交付XX小区3幢X-X号商品房行为的赔偿达成一致意见，原告已领取全部赔偿款并确认被告不再承担所有涉及交房的其他责任。因此，原告已无权要求被告支付逾期交付XX小区3幢X-X号商品房的违约金。关于XX小区4幢X-X号商品房，原告并未付清全部款项，根据《合同补充协议》第五条“乙方选择自付全款(或按揭)的，需在款项全部付清(或按揭客户在付清全部自付款项且银行放款到甲方账上)后才具备接房条件。”之约定，是原告违约而非被告违约，故被告不应支付逾期交付该商品房的违约金。且原告计算逾期交付XX小区4幢X-X号商品房的违约金的标准过高、时间过长、基数过大。逾期交房的损失按照日万分之2计算，过分高于损失；计算期间应仅为2015年7月1日至2015年7月30日(实际交房之日)，原告计算的时间过长；原告并未付清全部款项，其按合同约定的总房价为基数计算违约金是错误的。二、关于办理案涉商品房产权登记的问题，首先，根据《重庆市商品房买卖合同》第十三、3条“甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同30日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”、《合同补充协议》第三条“甲方应在交房后12个月内向土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，但乙方未交齐资料或未交清任何一笔款项(含代收费)的除外。”的约定，办理房屋产权登记需双方配合，若原告委托被告代办的，需向被告交齐资料，被告才能履行配合协助义务提交办证申请。但本案中原告并未向被告提交办证资料及委托手续，且未付清房款，根据《重庆市商品房买卖合同》第十三、5条“如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。”之约定，被告不应承担逾期办理案涉商品房《房地产权证》的违约责任。其次，根据《重庆市商品房买卖合同》第十三、4、(2)条“…于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”的约定，即使被告应当承担逾期办证违约金，双方约定的支付时间也尚未达到。因此，本案原告要求被告支付逾期办证违约金的请求不应得到支持。再次，原告计算违约金的标准过高、时间过长、基数过大。逾期办证的损失按照日万分之2计算，过分高于损失；根据《合同补充协议》第三条“甲方应在交房后12个月内向土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，但乙方未交齐资料或未交清任何一笔款项(含代收费)的除外。”的约定，在原告交齐资料的情况下，被告提交办证申请的时间是在交房后12个月内，而原告计算的时间过早；原告并未付清全部款项，其按合同约定的总房价为基数计算违约金是错误的。综上，原告要求被告支付其逾期交房和逾期办理《房地产权证》违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，望人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年6月5日原告孙福均与被告重庆西大房地产开发有限公司签订两份《重庆市商品房买卖合同》(以下简称合同)及一份《合同补充协议》一份合同约定被告将位于重庆市开县临江镇草街子的XX小区一期X号3幢X-X房以人民币323058元的价格销售给原告签订合同时首付房款103058元，余款220000元向银行按揭贷款支付。另一份合同约定将位于重庆市开县临江镇草街子的XX小区X号4幢X-X房以人民币386837元的价格销售给原告签订合同时付款186837元，余款200000元在交房时支付。两份合同均约定，双方进行正式验收交房时，被告应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》被告于2015年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，若原告要求继续履行合同，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。原告于2015年12月2日与重庆农村商业银行股份有限公司开县支行签订《个人房屋按揭贷款合同》，约定贷款金额220000元，原告授权重庆农村商业银行将全部贷款资金转入被告重庆西大房地产开发有限公司的银行账户，并于2015年12月9日办理了预购商品房抵押登记。原告于2014年11月27日向被告支付XX小区X号3幢X-X购房款103058元，于2016年1月8日向被告支付XX小区X号3幢X-X购房款220000元。原告于2013年6月7日向被告支付XX小区X号4幢X-X房购房款100000元，于2014年9月28日向被告支付XX小区X号4幢X-X房购房款86837元，于2015年9月7日向被告支付XX小区X号4幢X-X房购房款146000元，于2015年9月8日向被告支付XX小区X号4幢X-X房购房款24000元。截至目前，被告已向原告支付XX小区X号3幢X-X逾期交房赔偿款618元，领条载明：“本人购买XX小区3-X-X号房屋，按照与重庆西大房地产开发有限公司签定的《重庆市商品房买卖合同》，领取重庆西大房地产开发有限公司因逾期交房对业主的赔偿款618元。至此，重庆西大房地产开发有限公司不再承担所有涉及交房的其他责任”。诉讼中，原、被告双方均认可涉案房屋已移交原告占有使用。截至本案法庭辩论终结前，涉案房屋没有办理竣工验收备案登记。以上事实有原、被告的当庭陈述、原告身份证、被告营业执照、被告企业信用信息公示报告、法定代表人身份证明、资质证书、建设工程规划许可证附页、商品房预售许可证、重庆市土地房屋权属登记申请书、房地产权证、《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《个人房屋按揭贷款合同》、重庆市土地房屋预告登记证明、付款凭证、领条等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告孙福均与被告重庆西大房地产开发有限公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违背法律法规强制性规定，属有效合同，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于逾期交房违约责任的问题。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条约定，“…属预售商品房的，甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用…”，第八条约定，“…双方进行正式验收交房时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》…”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”据此，涉案房屋的交付使用必须达到法定和约定的条件，才可视为房屋的实际交付。合同约定的交房时间为2015年6月30日前，因涉案房屋至今尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故被告的交房行为不符合合同约定，不能视为涉案房屋已实际交付。被告应承担逾期交房的违约责任。关于被告提出原告违约的问题。本案中，原、被告之间签订了两份《重庆市商品房买卖合同》，一份合同约定被告将位于重庆市开县临江镇草街子的XX小区X号3幢X-X房以人民币323058元的价格销售给原告签订合同时首付房款103058元，余款220000元向银行按揭贷款支付，原告已按约定足额给付购房款；另一份合同约定将位于重庆市开县临江镇草街子的XX小区X号4幢X-X房以人民币386837元的价格销售给原告签订合同时付款186837元，余款200000元在交房时支付，截至目前，原告已给付房款356837元，尚欠30000元，双方约定交房时支付余款，因讼争房屋不符合交付条件，故原告不构成违约，被告的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于逾期交房违约金的问题。一、关于XX小区X号3幢X-X房。原告在接房时已领取了被告支付的618元逾期交房赔偿款，领条载明：“本人购买XX小区3-X-X号房屋，按照与重庆西大房地产开发有限公司签定的《重庆市商品房买卖合同》，领取重庆西大房地产开发有限公司因逾期交房对业主的赔偿款618元。至此，重庆西大房地产开发有限公司不再承担所有涉及交房的其他责任。”这是在逾期交房违约行为产生后，由原、被告对赔偿款即违约金的协商处理行为，系被告对该房屋逾期交付违约行为全部责任的承担。故对原告主张被告再支付该房屋逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。二、关于XX小区X号4幢X-X房。被告并未就该房屋支付过原告逾期交房违约金，应当予以支付。对于双方约定的逾期交房违约金比例是否调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。违约金在功能上以补偿性为主，惩罚性为辅。违约金调整的目的，是充分补偿守约方实际损失并适度惩罚违约方。本案中，原告接房后，已经取得了对房屋的实际占有，从本身来讲并没有实际损失，原告要求按每日万分之二的标准计算违约金明显过高。根据案件具体情况，以违约造成的损失为基础，本院酌情将逾期交房违约金计算比例调整为按原告已付房款的每日万分之零点六计算至被告取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时止。关于原告主张的逾期办证违约金的问题。本案中，因涉案房屋尚未通过建设工程竣工验收合格，未能取得建设工程竣工验收备案登记证，尚未完成实际合法交付，也不具备到土地房屋部门办理产权登记的条件，逾期办证违约金的起算时间不能确定，故对原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆西大房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告孙福均支付逾期交房的违约金，该违约金以186837元为基数，从2015年7月1日起按每日万分之零点六计算至被告取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时止；以146000元为基数，从2015年9月7日起按每日万分之零点六计算至被告取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时止；以24000元为基数，从2015年9月8日起按每日万分之零点六计算至被告取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时止。二、驳回原告孙福均的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7853元减半收取3926.5元，原告孙福均负担3611.5元，被告重庆西大房地产开发有限公司负担315元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。期内不上诉的，或者期内上诉又撤回上诉的，或者期内上诉但未在上诉期满后七日内缴纳上诉费的按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。审 判 员 李星灿二〇一九年十一月二十一日法官助理 石洪平书 记 员 洪 虹