上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14899号上诉人（原审被告）：上海忆昔年投资管理有限公司，住所地上海市杨浦区政通路189号2F-27-1A。法定代表人：周木雄，执行董事。委托诉讼代理人：许洁锦，上海申浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海宝龙展飞房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区沪松公路450号1幢N201室。法定代表人：许健康，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇博阳，上海申有律师事务所律师。上诉人上海忆昔年投资管理有限公司（以下简称忆昔年公司）因与被上诉人上海宝龙展飞房地产开发有限公司（以下简称宝龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初18026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人忆昔年公司上诉请求：撤销一审判决第三、四、五、八项，改判上诉人支付被上诉人自2017年8月1日起至2018年7月16日止的租金349,514.67元（人民币，下同），并以该金额为基数计算逾期付款违约金；改判上诉人不予支付合同解除损失赔偿金以及被上诉人返还履约保证金。事实和理由：首先，依据被上诉人向上诉人发送的解约函，已经确认上诉人未付的租金数额为349,514.67元。上诉人支付租金及物业费的数额有时并非按照合同约定的数额，会有金额多少和支付时间的相应调整，这是双方租赁关系中都认可的操作模式，故关于租金数额应当按照被上诉人结算后发出的解约函金额为准；其次，被上诉人管理不善，商铺空置率过高，违约在先，导致上诉人经营业绩急速下滑，亏损严重。后经双方协商被上诉人同意减少租金，最后双方协商同意终止合同。而且，双方解除合同后，被上诉人已经实际占有租赁房屋并开始新的招商，故被上诉人不返还履约保证金没有依据；再者，若法院判决不予返还履约保证金，则履约保证金已经可以弥补被上诉人的损失，法院在此之外还判决上诉人承担损失赔偿，显属错误；况且，被上诉人违约在先，双方也存在协商解除合同的情形。被上诉人宝龙公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。宝龙公司向一审法院起诉请求：1.确认宝龙公司与忆昔年公司之间签订的《XX广场商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及补充协议于2018年7月17日解除；2.判令忆昔年公司将标的商铺恢复原状（毛坯状态）并交还宝龙公司；3.判令忆昔年公司向宝龙公司支付租金764,960元（自2017年8月1日起至2018年7月16日）；4.判令忆昔年公司向宝龙公司支付逾期付款（租金）违约金155,923.04元（按日0.05%暂计至2019年1月20日。以104,160元为基数，自2017年6月26日开始计算；以208,320元为基数，自2017年9月26日开始计算；以208,320元为基数，自2017年12月26日开始计算；以208,320元为基数，自2018年3月26日开始计算；以35,840元为基数，自2018年6月26日开始计算；以上均按日0.05%的标准计算至租金实际付清之日止）；5.判令忆昔年公司向宝龙公司支付合同解除损失赔偿金156,800元；6.忆昔年公司立即注销以租赁场所为工商注册地的营业执照，并支付逾期注销的违约金358,773.85元（按一倍租金69,440元每月计算，自2018年8月18日起至实际办理完毕之日，暂计至2019年1月20日），自2019年1月21日起按每天2,314.67元（69,440元÷30天）的标准计算至忆昔年公司实际办理完毕注销经营登记之日；7.诉讼费用由忆昔年公司承担。一审法院认定事实：2016年，宝龙公司（出租方、甲方）与忆昔年公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：1.1甲方将上海市XX路XX号的XX广场第S4b层的编号为S4b-4F-001b、S4b-4F-002a、S4b-4F-002b-1的商铺（共3间）出租给乙方。1.2乙方承租的租赁场所面积暂计为560平方米，具体面积以甲方交付的租赁场所实际面积（以下简称计租面积）为准。本合同约定的与面积有关的所有费用均按计租面积计算。3.1甲乙双方约定的租赁期限为5个租赁年度，自租赁起始日起算。本合同所称租赁年度，均系指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度；本合同所称租赁月度，均系指自租赁起始日起向后推算，每满一个月为一个租赁月度（如2月15日-3月14日为一个租赁月度）。3.2租赁起始日按以下计算：自本合同第3.4条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日（二者以较早发生之日为准）开始计算。合同履行过程中租赁起始日有变动的，双方应书面确认变动后的租赁起始日。3.3甲乙双方约定的租赁场所交付日为2016年7月1日，乙方同意，甲方可根据实际工程状况对约定交付日作提前或者延后的调整，调整后的交付日为新的约定交付日。交付时，租赁场所应达到本合同附件2所述的交付条件。3.4乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日，乙方租赁场所开业日最迟不得迟于2016年9月9日。4.1.2第一个租赁年度的租金标准为93元/平方米/月，即月租金52,080元，年租金624,960元；第二个租赁年度的租金标准为124元/平方米/月，即月租金69,440元，年租金833,280元。4.4.1乙方应按自然季度为一期支付租金，如乙方应付的首期或末期租金为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准租金及按未满月的实际使用天数的日租金支付。日租金=当月标准租金/当月日历天数。租赁起始日首个自然季度租金自预付租金中抵扣，其差额部分由乙方于租赁起始日起五日内一次性向甲方补足。4.4.2乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金。4.4.3甲乙双方经协商同意若本条款约定的内容与本合同第4.1.2条的约定不一致的，则以本条款约定的内容为准。第一个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定，乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起第3个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为69,440元。第二个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定，乙方在第二个租赁年度的租金自第二个租赁年度起始日起0个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为69,440元。自第3个租赁年度开始，乙方按照本合同第4.1.2条约定的租金标准向甲方支付租金。4.4.4乙方应于本合同生效之日起十五日内，向甲方预付138,880元租金，该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕。4.7根据本合同的规定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。5.1为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在本合同生效后5日内向甲方支付229,600元作为履约保证金。5.2履约保证金在整个租赁期限内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。在租赁期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或者其他未付款项。5.3任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。5.4为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所统一管理的要求，乙方同意在本合同签订时向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金10,000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。……本合同终止后，若乙方无任何违约行为，甲方或物业管理公司应在90日内将质量保证金无息退给乙方。13.1本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复原状（因甲方违约导致合同解除的，则乙方不负责恢复原状）并以租赁场地清洁状态及设备设施保持本合同结束前的正常状态交还甲方。乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行处置（因甲方原因导致合同解除的，甲方应对该等添附物给予相应补偿）。13.3无论本合同因何种原因解除/终止，乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，并将前述注销或变更之申请证明文件提交甲方备案。如有逾期，则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用（包括但不限于甲方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因无法提供注册地址而承担的违约责任等）。13.7自本合同解除或终止之日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动。若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期。乙方应按照合同终止时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从合同解除或终止之日起付至实际交还之日止。同时还应向经营管理公司支付占用期间的综合物业服务费及其他费用。在退还期满后甲方仍有权采取合法手段索回租赁场所以及乙方并应承担甲方因采取强制清场措施而发生的一切费用。14.1除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止：……（2）乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的费用的（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等），经甲方催告后，逾期超过30日仍未支付的；……14.2如有第14.1条款的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按本合同第十二条的约定退还租赁场所，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，乙方并应按第14.5条的约定向甲方支付合同解除损失赔偿金。14.5双方同意，本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金，该损失赔偿金相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额。合同还对其他事项进行了约定。后宝龙公司（甲方）与忆昔年公司（乙方）签订《补充协议》，约定：一、《租赁合同》第1.1条修改如下：甲方将位于上海市闵行区XX广场XX路XX弄XX号4001b/4002a/4002b-1的商铺共3间出租给乙方。合同签订后，宝龙公司向忆昔年公司交付涉案房屋，忆昔年公司向宝龙公司支付履约保证金229,600元，经营保证金10,000元。2018年6月25日，宝龙公司向忆昔年公司发送《催款函》，载明：就承租XX广场S4b-4F-001b、S4b-4F-002a、S4b-4F-002b-1的商铺（共3间）事宜，经我司及物业管理公司多次催告，贵方至今尚拖欠如下款项：1、2017年8月1日起至2017年12月31日期间之租金312,480元；2、2018年7月1日起至2018年9月30日期间之租金211,456元；3、2017年8月1日起至2018年3月31日期间之综合物业服务费158,461.67元；4、2018年7月1日起至2018年9月30日期间之综合物业服务费109,200元。请贵方于2018年6月27日前缴清所有拖欠我司及物业管理公司的所有款项。2018年7月16日，宝龙公司向忆昔年公司发送《解约函》，载明：就承租XX广场编号为S4b-4F-001b、S4b-4F-002a、S4b-4F-002b-1的商铺（共3间）事宜，经我司多次催告，截止目前贵方仍拖欠如下款项：（1）2017年8月1日至2018年7月16日期间之租金349,514.67元；（3）2017年8月1日至2018年7月16日期间之综合物业服务费177,248.77元；（4）2016年9月10日至2018年7月16日期间之餐厨垃圾费44,400元。贵方拖欠款项的行为已严重违反了租赁合同的相关规定，并给我司造成了严重损失。我司分别于2017年12月18日及2018年6月25日发函催告贵方尽快支付拖欠款项，但至今贵方仍未支付拖欠的款项。为此，根据租赁合同之相关约定，现我司正式函告贵方如下：一、自2018年7月17日起，贵我双方签署的租赁合同解除；二、我司不退还贵方已付未用的履约保证金229,600元及经营保证金10,000元；三、贵方应于2018年8月17日前，向我司支付租金349,514.67元及逾期付款违约金102,229.57元，并按照租赁合同约定结清其他款项；四、贵方应于2018年8月17日前，向物业管理公司支付综合物业服务费177,248.77元、逾期付款之违约金51,514.33元；支付餐厨垃圾费44,400元，并按照租赁合同约定结清其他款项；五、贵方应于2018年8月17日前，一次性向我司支付合同解除违约金138,880元；六、贵方应于2018年7月24日或之前，按租赁合同相关约定将租赁场所交还我司，并应于2018年8月17日或之前按租赁合同相关约定办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证之注销或变更地址等手续。若逾期交还租赁场所及/或逾期办理完毕前述注销或变更等手续的，则贵方应按租赁合同相关约定向我司支付占用费及/或违约金，届时我司有权自行收回租赁场所，并且我司有权自行处理租赁场所之装修及贵方遗留物品，我司亦保留通过法律途径追究贵方违约责任的权利（包括但不限于赔偿我司所有损失）。本函件的出具并不意味着我司放弃、豁免对贵方依法享有的任何合法权益。一审另查明，上海XX有限公司于2016年11月25日成立，并于2019年3月25日注销，住所为上海市闵行区XX路XX弄XX号4001b、4002a、4002b-1，法定代表人周木雄，经营范围为餐饮服务。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，宝龙公司与忆昔年公司就涉案房屋签订的《租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。忆昔年公司未按期支付租金，且经宝龙公司催缴后仍未支付，已构成违约，应承担相应的责任。忆昔年公司关于合同系双方协商解除、宝龙公司承诺租金付三免三的抗辩，未提供充分的证据，故一审法院不予采信。忆昔年公司关于合同解除系情势变更的辩称，一审法院认为，涉案房屋所在商场的入驻率低、人流量少及忆昔年公司生意每况愈下系市场经济条件下的商业风险，不属情势变更，对该项辩称不予采信。据此，宝龙公司要求确认合同解除、忆昔年公司支付欠缴的租金、忆昔年公司承担逾期支付款项的违约金及合同解除损失赔偿金，具有相应的事实和法律依据，亦符合《租赁合同》及《补充协议》约定，一审法院予以支持。关于《租赁合同》及《补充协议》解除的时间，宝龙公司与忆昔年公司在一审庭审中一致同意为2018年7月17日，于法不悖，一审法院予以确认。关于宝龙公司要求忆昔年公司将涉案房屋恢复原状（毛坯状态）的主张，符合合同约定，一审法院予以支持。关于交还房屋的主张，因宝龙公司已于合同解除后自行收回，故不予支持。关于欠缴的租金金额，根据《催款函》及《解约函》载明的金额，宝龙公司未计算忆昔年公司2018年1月至6月的租金，结合当事人的一审庭审陈述及全案其他证据，忆昔年公司关于宝龙公司承诺免交2018年1月至6月租金的辩称，具有事实依据，一审法院予以采信，故忆昔年公司应支付宝龙公司自2017年8月1日起至2017年12月31日止及2018年7月1日起至2018年7月16日止的租金，共计383,040元（69,440元/月×5个月+69,440元/月÷31天×16天）关于逾期付款违约金，宝龙公司主张以该期欠缴租金为基数，按照每日0.05%的标准计算，符合合同约定，亦属合理，一审法院予以支持，但一审法院根据欠缴租金的实际情况，对各期租金的基数予以调整：宝龙公司应于2017年6月25日或之前支付2017年7月1日至9月30日的租金，该期欠缴租金为138,880元（69,440元/月×2个月）；宝龙公司应于2017年9月25日或之前支付2017年10月1日至12月31日的租金208,320元；宝龙公司应于2018年6月25日或之前支付2018年7月1日至7月16日的租金35,840元（69,440元/月÷31天×16天）。关于合同解除损失赔偿金，一审法院认为，《租赁合同》及《补充协议》的解除原因系忆昔年公司拖欠租金，故宝龙公司对于合同解除损失赔偿金的主张，符合合同约定，一审法院予以支持。兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，宝龙公司主张的违约金过高，一审法院酌情调整为一个月租金，即78,400元。关于逾期注销以涉案房屋为工商注册地营业执照的违约金，一审法院认为，宝龙公司未就忆昔年公司的逾期注销行为造成的损失进行举证，而双方约定的计算方式明显过高，结合忆昔年公司逾期注销的期限，一审法院酌定为3,000元。关于履约保证金，一审法院认为，宝龙公司有权根据合同约定不予退还。关于经营保证金，根据合同约定，宝龙公司应退还忆昔年公司。一审法院审理后，于二○一九年八月九日作出判决：一、确认上海宝龙展飞房地产开发有限公司与上海忆昔年投资管理有限公司签订的《XX广场商铺租赁合同》与《XX广场商铺租赁合同之补充协议一》于2018年7月17日解除；二、上海忆昔年投资管理有限公司于判决生效之日起十日内将上海市闵行区XX广场XX路XX弄XX号4001b/4002a/4002b-1的商铺3间恢复原状（毛坯状态）；三、上海忆昔年投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海宝龙展飞房地产开发有限公司自2017年8月1日起至2018年7月16日止的租金383,040元；四、上海忆昔年投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海宝龙展飞房地产开发有限公司逾期付款违约金（分段计算：以138,880元为基数，按日利率0.05%标准，自2017年6月26日起计算至实际付清之日止；以208,320元为基数，按日利率0.05%标准，自2017年9月26日起计算至实际付清之日止；以35,840元为基数，按日利率0.05%标准，自2018年6月26日起计算至实际付清之日止）；五、上海忆昔年投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海宝龙展飞房地产开发有限公司合同解除损失赔偿金78,400元；六、上海忆昔年投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海宝龙展飞房地产开发有限公司逾期注销违约金3,000元；七、上海宝龙展飞房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还上海忆昔年投资管理有限公司经营保证金10,000元；八、上海忆昔年投资管理有限公司已支付的履约保证金229,600元，上海宝龙展飞房地产开发有限公司不予返还；九、驳回上海宝龙展飞房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8,864.06元，由上海宝龙展飞房地产开发有限公司负担5,649.13元，由上海忆昔年投资管理有限公司负担3,214.93元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点如下：一是合同解除的责任归属；二是被上诉人是否有权不予退还履约保证金并要求上诉人赔偿合同解除损失赔偿金；三是上诉人欠付的租金数额如何确定。关于争议焦点一。根据查明的事实，上诉人在合同履行过程中拖欠租金，且在被上诉人催告的情形下仍未支付，其行为已经构成违约，被上诉人依法享有合同解除权，故一审法院认定双方合同系因上诉人违约而解除，并无不当，本院予以认同。上诉人关于双方合意解除合同且履约保证金抵扣租金等抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。关于争议焦点二。合同既因上诉人违约而解除，则被上诉人有权依约要求上诉人承担违约责任。根据合同约定，因上诉人原因导致合同提前解除的，被上诉人有权不予退还履约保证金，故一审法院判决支持被上诉人要求没收履约保证金的诉讼请求，于法有据，本院予以维持。至于损失赔偿金，考虑被上诉人的实际损失等因素，一审法院在履约保证金不予退还的基础上酌情支付一个月租金数额的损失赔偿金，亦属合理。上诉人关于赔偿金额过高的抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予支持。关于争议焦点三。上诉人二审中虽主张应按照系争解约函上载明的欠付租金金额结算租金，但本院注意到，上诉人一审庭审中对于该金额并未予以认可，其关于之前可能存在多付租金等主张亦缺乏事实依据。同时，考虑到金额的差距不大，被上诉人关于租金数额误差的解释客观上亦存在可能性及合理性。由此，结合本案的实际情况，一审法院最终按照合同约定的租金标准计算欠付租金的数额，于法不悖，亦难谓有失公平，故本院予以维持。综上所述，上诉人忆昔年公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,617.88元，由上海忆昔年投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 刘 佳审判员 娄 永二〇一九年十一月二十九日书记员 张功楷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；