湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10935号上诉人（原审被告）：冯香，女，1984年4月23日出生，汉族，住湖北省阳新县。被上诉人（原审原告）：曾君，女，1992年9月12日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：刘恺恺，湖南翰骏律师事务所律师。原审第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地：长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李，执行董事。委托诉讼代理人：吴修琴，女，1994年8月19日出生，汉族，住湖南省汉寿县，系公司员工。上诉人冯香因与被上诉人曾君及原审第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2019）湘0103民初1153号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人冯香上诉请求：1、请求撤销一审法院（2019）湘0103民初1153号民事判决书第三项判决内容，改判上诉人无需向被上诉人支付违约金；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院对本案事实认定错误，导致案件事实不清，主要事项如下：1、一审法院认定上诉人没有按照合同约定提供《国有土地使用证》明显与事实不符；2、一审法院在第三人没有提供任何证据证明的前提下认定上诉人不办理过户手续，明显与事实不符；3、被上诉人预约了2017年6月6日办理过户手续，过户的资料也全部齐全，同时涉案房屋也符合办理过户条件，但被上诉人仍不去办理，不能将该责任归咎于上诉人。二、一审法院适用法律错误，涉案房屋没有办理房屋过户手续并不是上诉人没有按合同履行义务，而是被上诉人违约不去办理过户手续。一审法院在认定违约金额时将被上诉人对房屋进行的装修包含在违约金内，但涉案房屋是否进行装修在事实认定中并没有任何体现。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院支持上诉请求，依法改判。被上诉人曾君辩称，一、原审判决认定冯香未按合同约定提供《国有土地证》事实清楚。根据《房屋买卖合同》第四条第3款约定，冯香应在签约后30日内将办理过户一切资料提供给新环境公司，但冯香未按约定提供《国有土地证》，导致无法办理过户手续。根据长沙市不动产登记中心规定，办理产权过户必须提供《国有土地证》，如无则必须提交《测绘工作联系单》。曾君已向冯香付清全部购房款，因冯香怠于解决无国土证无法过户的问题，曾君申请并于2017年6月6日取得长沙市国土资源测绘院出具的《测绘工作联系单》，以解决在限购政策出台后，在限定期限内申请过户，无国土证无法办理过户的问题。另外，冯香明知《房屋所有权证》原件存放在曾君处，却以“遗失补办”名义，骗取注销涉案房屋原《房屋所有权证》，领取新的不动产权证，从2017年8月11日注销至今，冯香从未告知曾君。根据合同第四条第1款规定，冯香注销房产证的行为，已导致冯香提供的房屋所有权证不具备合法性、真实性、有效性，即冯香已构成违约。二、原审判决认定冯香未配合办理产权过户手续事实清楚。1、曾君于2017年5月23日凭借双方签订的《房屋买卖合同》和已支付全部购房款的证明，以解决限购政策出台前的遗留问题，向长沙市不动产登记中心申请预约过户，并获得长沙市不动产登记中心同意。曾君解除涉案房屋抵押，足以证明曾君积极办理预约过户手续，而冯香注销《房屋所有权证》，拒不返还曾君购房款的真实原因在于，根据现行限购政策规定，二手房需取得不动产权证满4年方可交易，冯香明知不能基于买卖涉案房屋，却获得收益。三、原审判决认定曾君对涉案房屋进行装修事实清楚。曾君对涉案房屋进行装修属于客观事实，冯香在另案的起诉状、证据目录、证据资料及本案一审庭审陈述，均认可曾君对涉案房屋进行了装修。综上，曾君已全面履行合同义务，冯香恶意违约、拖延时间，不仅没有任何损失，反而因房屋获得巨大收益，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人上诉请求。原审第三人新环境公司述称，《房屋买卖合同》签订后，在我公司陪同下，冯香在望城公证处办理了全权委托，曾君代冯香偿还抵押贷款，并办理了抵押权注销手续，冯香委托曾君领取了《房屋所有权证》，曾君向冯香付清了全部购房款。由于限购政策，本案房屋因房产证书取得不足2年无法办理过户手续，在我公司陪同下，曾君去不动产登记中心以房屋买卖合同、银行流水记录及冯香出具的收条等申请办理过户，不动产登记中心同意为曾君办理过户，并预约了需冯香本人亲自到场才能办理过户手续，上述情况我公司已告知冯香，由于冯香不配合，导致未能办理。之后，冯香将涉案房屋加装铁门，不履行交房义务，我公司多次组织双方调解未果。新环境公司已按合同约定积极履行合同义务，已尽到合理审慎义务，不存在任何过错，限购政策出台后，积极协助办理过户审批手续。在冯香拒不交付房屋时，积极组织双方协调，因无法联系冯香，导致协商未果。曾君向一审法院起诉请求：一、解除曾君与冯香于2017年2月26日签订的关于长沙市天心区高云路6号怡海星城三期组团11栋1502号房屋的《房屋买卖合同》；二、冯香返还曾君支付的购房款521350元并赔偿其资金占用损失（已购房款为基数，自起诉之日起计算清偿购房款之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计付）；三、冯香向曾君赔偿违约金80000元；四、冯香支付曾君诉讼保全费3520元、保全服务费1200元；五、冯香承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年2月26日，曾君（乙方）、冯香（甲方）与第三人新环境公司（居间方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将长沙市天心区高云路6号怡海星城三期组团11栋1502号房屋出售给乙方。该房已设抵押，抵押给中国银行，金额约230000元。房屋总售价为525000元。乙方于2017年2月26日支付甲方购房定金80000元，由丙方托管待甲方还贷时支付给甲方。乙方于2017年3月26日之前甲方办理全委公证及个人私抵手续办理之时支付甲方购房首付款425000元。交房时乙方支付甲方交房尾款20000元。甲乙双方应向丙方支付居间服务费，在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费5250元，乙方应支付丙方居间服务费10500元。甲方的义务中约定甲方应依约定配合乙方办理过户和交付该房屋，其中特别约定甲方在签订本合同后30日内将办理该房过户及贷款所需一切资料交代办机构或乙方。甲方应按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续。违约责任中约定合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每违约一日违约方向守约方支付100元的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。其他约定中约定甲、乙交房时间为甲方收到全款的第二天。2017年2月26日，曾君向冯香支付购房定金80000元，定金依合同约定由第三人新环境公司托管。冯香出具相应定金收条。2017年4月10日，曾君向冯香转账271000元。冯香出具相应收条。2017年4月13日，曾君向冯香转账248750元。2017年4月14日，曾君向冯香转账1600元。2017年4月15日，冯香出具收条，载明收到曾君房屋总款520000元，房款已结清。曾君称其支付给冯香全部房款521350元。另外，曾君向第三人新环境公司交付80000元定金，后第三人新环境公司扣除居间费后将剩余定金64250元退还给曾君。合同约定的曾君居间费10500元，冯香居间费是5250元，均系从定金80000元中扣除。因合同约定冯香到手房款为520000元。当时房屋尚有部分物业费、杂费尚未结清，故曾君向冯香多支付了1350元。冯香辩称合同约定的房款为525000元。冯香收到521350元，但是其中的1600元是曾君赔偿拖延注销抵押产生的贷款利息。2017年4月，曾君进入涉案房屋，并占有使用，其后对房屋进行装修。曾君称其系4月15日交付房屋全部款项后进入房屋，冯香默许及认可。冯香辩称曾君系自行撬锁进入涉案房屋并装修，冯香当时并不知情。2017年3月27日，冯香向曾君出具《委托书》，载明，冯香委托曾君为代理人，办理涉案房屋抵押贷款的还款，领取房屋产权证及他项权证、注销抵押的相关资料，到不动产登记中心注销抵押登记，解除他项权证，领取房屋产权证、领取后办理该房屋出售的相关事宜，以及签订买卖和产权交易过户等等。2017年3月29日，湖南省长沙市望城公证处出具《公证书》，证明冯香在上述《委托书》上签名并捺印，2017年4月11日，曾君代冯香偿还了涉案房屋银行抵押贷款并办理了抵押权注销手续。2017年4月13日，冯香出具《委托书》，委托曾君在办理注销抵押手续后，代其领取涉案房屋所有权证。曾君持该《委托书》领取的涉案房屋所有权证。2017年5月20日，长沙市住房和城乡建设委员会发布长住建发【2017】71号《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，其中载明对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭，凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购一套商品住房。另在限购区域内购买的商品住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。涉案房屋系2016年6月24日获得房屋所有权证，依该规定尚未满2年，不可上市交易，另曾君依该限购政策没有在长沙市购买商品住房的资格。2017年5月23日，长沙市不动产登记中心出具《业务受理预约单》，载明预约移转不动产所有权的时间为2017年6月8日，权利人为冯香。该份证据系曾君提供，其主张为办理房屋过户手续，申请了预约过户。2017年6月6日，长沙市国土资源测绘局出具《测绘工作联系单》，核查了涉案房屋的位置及土地权属资料。该份证据系曾君提交，其中主张因冯香未在合同签订后30日内提供《国有土地使用证》，导致无法办理过户手续，其于该日前往长沙市国土测绘局，办理了该业务，解决无国土证无法办理过户手续的问题。2017年6月13日，长沙市不动产登记中心发布通知，载明2017年5月20日之前已预约成功的市民，可于6月15日前按预约时间到长沙市不动产登记中心按原政策办理过户手续，若未取得预约单，但是已经支付部分或全部房款的，也可于6月15日前按原政策办理过户手续。2017年7月17日，曾君缴纳了涉案房屋2017年4月1日至2017年9月30日物业费904.86元。物业公司出具相应发票。2017年8月11日，冯香以涉案房屋不动产权证遗失（灭失）为由，向长沙市不动产登记中心申请补办不动产权证。曾君提供的照片显示，楼梯间加装有一道铁门，将包含涉案房屋在内的两套房屋与外界隔离。其称系冯香强行收回房屋并加装。冯香称系另一套房屋的权利人加装，并非冯香，冯香也无钥匙。曾君提供的报警案件登记表显示，2017月7月17日，曾君报警，民警赶至现场，系曾君与冯香因购房发生争执。冯香提供多份微信聊天记录截屏图片，其主张系其与第三人新环境公司员工多次沟通，要求对方催促曾君办理过户手续。第二次庭审中，第三人新环境公司称据该公司了解，曾君已支付完毕房款，系冯香拒不交付房屋及办理过户，当时第三人新环境公司员工曾陪同曾君前往不动产登记中心预约过户，计划将房屋过户至曾君名下，经第三人新环境公司多次联系冯香要求其协助办理过户、交房，但其拒不履行。一审法院认为：曾君、冯香签订《房屋买卖合同》，该合同成立并生效，双方均应依约履行。现曾君、冯香均称系对方违约致使涉案房屋无法过户导致合同履行不能。故本案争议焦点主要有：一、曾君是否履行购房款支付义务；二、哪一方违约拖延办理涉案房屋过户手续；三、购房款退还、违约金及其他费用赔偿问题。一、曾君是否履行购房款支付义务《房屋买卖合同》约定房屋总价为525000元，曾君需向第三人新环境公司支付居间费10500元，冯香需支付居间费5250元，曾君提供的转账凭证，显示其向冯香转账支付了款项521350元，另向托管冯香定金的第三人新环境公司支付了80000元，第三人新环境公司仅退还曾君64250元，即曾君实系代冯香支付了居间费5250元。加上该5250元，则曾君实际支付526600元。超出了合同约定之房屋总价525000元。另外冯香2017年4月15日出具收条亦载明收到曾君房屋总款520000元，并特别注明房款已结清。如曾君未支付完毕全部房款，冯香当不会出具该房款已结清之收条。故一审法院认定曾君已依合同支付全部房屋价款。二、哪一方违约拖延办理涉案房屋过户手续《房屋买卖合同》约定甲方（即冯香）应依约定配合乙方（即曾君）办理过户和交付该房屋，其中特别约定甲方在签订本合同后30日内将办理该房过户及贷款所需一切资料交代办机构或乙方。甲方应按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续。合同签订日期为2017年2月26日，依该约定，冯香应于2017年3月26日将办理过户所需一切资料交代办机构或曾君。另曾君于2017年4月15日依约支付全部房款，虽合同未约定到房屋管理部门办理产权交接手续的具体时间，但冯香仍应在合理期间内配合曾君办理，尤其在曾君已履行支付全部房款义务情形下。结果在2017年4月曾君已代冯香偿还涉案房屋银行抵押贷款并注销了相应抵押权，清除了房屋过户全部障碍后，迟至2017年5月20日仍未办理涉案房屋过户手续。该日，长沙市住房和城乡建设委员会发布的政策，涉案房屋依该限购政策尚未满2年，不可上市交易，曾君则非长沙市户籍且无相应社保缴纳记录，依该限购政策没有在长沙市购买商品住房的资格。但依据长沙市不动产登记中心2017年6月13日发布的通知，此时曾君、冯香仍可按原政策于2017年6月15日前办理房屋过户手续。但最终在该期限内双方未办理房屋过户手续，致使依限购政策，涉案房屋无法过户，合同履行不能。曾君、冯香互相指责系对方拖延办理过户手续。冯香尤其称系曾君意图转卖涉案房屋，故迟迟不愿过户。一审法院认为曾君已支付全部房款，其拖延过户既不符合曾君利益，亦不符合常理。另曾君在上述限购政策出台前积极代冯香偿还银行抵押贷款，注销抵押等一系列清除房屋过户障碍行为，以及限购政策出台后办理《业务受理预约单》、《测绘工作联系单》，均积极预约办理房屋过户手续。而第三人新环境公司庭审中亦称其工作人员陪同曾君前往不动产登记中心办理上述预约过户手续，而冯香拒不配合办理过户手续。反观冯香，曾君指其加装铁门方式强行收回涉案房屋，冯香竟称系邻居加装的铁门，与其无关。铁门加装究竟是谁所为，因与本案无重要关联，一审法院并未实地核查，但依常理即可知冯香与此有关，依此可知其在庭审中的陈述可信度较低，难以采信。综上，一审法院认定系冯香违反合同约定，不配合曾君办理房屋过户手续。三、购房款退还、违约金及其他费用赔偿问题。前述依限购政策，涉案房屋无法过户，合同履行不能，合同目的无法实现，系因冯香违约拒不配合办理房屋过户手续。《房屋买卖合同》约定如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同。现曾君要求解除曾君、冯香及第三人新环境公司签订的《房屋买卖合同》，符合合同约定之单方解除权，亦符合法律规定，一审法院予以确认。故曾君要求冯香退还购房款521350元。一审法院予以支持。曾君要求冯香支付违约金80000元。《房屋买卖合同》约定守约方可要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。依该合同定金为80000元，即违约方需向守约方支付80000元违约金。本案中冯香拒不配合办理房屋过户手续，致使曾君支付完全部房款后，未能享有涉案房屋所有权，冯香违约之过错程度明显，且性质恶劣，严重违反诚实信用，应依合同支付80000元违约金。另曾君称其已对房屋装修，装修价值计入80000元违约金。一审法院予以认可，曾君对涉案房屋的装修多已形成附合，应归涉案房屋所有权人冯香所有，冯香支付的80000元违约金包含赔偿曾君丧失装修的物所有权之损失。至于曾君要求冯香赔偿购房款521350元的资金占用损失。一审法院认为合同约定违约方向守约方支付80000元违约金，该80000元违约金应已包含迟延履行在内的守约方全部损失，仅在守约方全部实际损失超出该80000元违约金情形下，方可另行主张赔偿。现曾君未举证证明其全部实际损失超出上述80000元，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。同理，在合同另未特别约定守约方主张债权费用由违约方负担的情形下，曾君要求冯香支付保全服务费1200元，一审法院认为亦包含在前述80000元违约金之内，故不予支持。曾君要求冯香支付诉讼保全费3520元，该费用属案件受理费，应由人民法院依据相应法律规定判决由哪一方负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第四百二十四条，《中华人名共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认曾君与冯香、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2017年2月26日签订的《房屋买卖合同》已解除；二、限冯香于判决书生效之日起10日内向曾君一次性退还购房款521350元；三、限冯香于判决书生效之日起10日内向曾君一次性支付违约金80000元；四、驳回曾君的其他诉讼请求。本案受理费9860元，诉前财产保全费3520元，共计13380元，由冯香负担（该款项已由曾君预交，由冯香直接支付给曾君）本院二审期间，上诉人冯香提交了以下证据：不动产交易中心咨询视频2个、与不动产交易中心外网咨询电话录音2个、证人与不动产交易中心咨询对话记录、与曾君电话录音，拟证明没有国土证也可以办理产权证过户，曾君有全委公证和产权证办理过户，不需要上诉人到现场配合，可单独办理产权过户，办理产权过户手续的义务在曾君，曾君自己的原因导致房屋过不了户，不是上诉人造成的。经组织质证，曾君认为该组证据合法性、真实性、关联性均有异议，视频没有取得工作人员允许拍摄，没有讲清本案的具体情况，不是针对本案所涉房屋交易进行的回答。同时，工作人员的回答与现行政策不完整。没有国土证，要补交测绘联系单才能过户，不动产中心告知必须双方到场。与曾君电话录音不是新证据。该组证据可以看出，冯香恶意促成交易不成就，说明房屋未交付，录音时间点冯香已经把房产证注销了。新环境公司认为，前三个证据三性无异议，证明目的有异议。当时处于520限购时期，要双证齐全才能过户，没有国土证要拿房产证预约。对曾君电话录音的合法性有异议，该录音时间为2017年9月2日，而2017年8月份冯香已经注销房产证。本院经审查认为，曾君电话录音不属于新证据，不予采纳。其他视频及录音不能证明系曾君的违约行为导致不能过户，不能达到其证明目的，本院不予采信。被上诉人曾君提交了以下证据：长沙市不动产登记中心二手房转移登记办事指南一份，长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初2589号民事裁定书一份、冯香2019年3月12日民事起诉书一份，拟证明办理产权过户必须提交房屋所有权证和国有土地使用证，无国有土地使用证的需提交国土部门出具的测绘联系单，冯香已承认曾君对房屋进行了装修。经组织质证，上诉人冯香认为，办事指南是2018年的，不是2017年的，政策是变动的。针对起诉状，事实无异议，房屋4月份曾君进行了装修，证明已经交付房屋。新环境公司对该组证据无异议。本院经审查认为，该组证据符合真实性、合法性、关联性原则，为有效证据，本院予以采信。新环境公司未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，曾君、冯香签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思一致表示，不违反法律法规强制性规定，系合法有效的合同，双方均应按照合同约定完全履行。本案曾君已按照合同约定支付全部购房款，并在限购政策出台前代冯香偿还银行抵押贷款，注销抵押登记，积极办理《业务受理预约单》、《测绘工作联系单》和预约办理房屋过户手续等相关事宜，其拖延过户既不符合自身利益，亦不符合常理，故应认定曾君已按合同约定完全履行了义务，不具有相应违约行为。而冯香在收到全部购房款后，未按照合同约定完全履行协助并配合曾君办理相关不动产权过户登记的义务，冯香虽与曾君办理了全权委托书，但并不能完全免除冯香须协助并配合曾君办理相关不动产权过户登记的义务，因此，应认定系冯香的违约行为致使不能实现合同目的，曾君要求解除合同并要求冯香承担相应违约责任的诉讼请求符合法律规定，应予支持。上诉人冯香认为系曾君的违约行为导致不能办理不动产权过户登记，由曾君自行承担责任的上诉理由，缺乏确凿充分的证据证实，与事实不符，于法无据，该上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决符合法律规定，处理适当，依法应予维持。综上所述，上诉人冯香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9860元，由上诉人冯香负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 陈新华审判员 金新贵二〇一九年十一月四日书记员 姚沐宏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。