新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵9001民初5290号 原告：石河子市荣达农业开发有限公司，住所地石河子市北泉镇石莫公路880号。 法定代表人：王自安，经理。 委托诉讼代理人：郝建勋，新疆石河子市红山法律服务所法律工作者。 被告：杨伟群，男，1972年4月7日出生，汉族，住石河子市。 委托诉讼代理人：王梦娅，新疆瑞诚律师事务所律师。 原告石河子市荣达农业开发有限公司（以下简称荣达公司）与被告杨伟群建设用地使用权转让、房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告荣达公司的委托诉讼代理人郝建勋、被告杨伟群及其委托诉讼代理人王梦娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荣达公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告购房款676134.91元；2.判令被告支付原告违约金172076元；3.由被告承担本案诉讼费。在审理过程中，荣达公司变更第一项诉讼请求为：判令被告给付原告购房款656134.91元。事实和理由：2011年10月20日，原、被告双方签订农副产品加工园协议书，双方约定乙方购买甲方位于农副产品加工园内的库房用于农副产品深加工，房屋面积693.13㎡，房屋面积以最终测绘结果为准，房屋结构:砖混结构，一层，砖维护、轻钢结构、彩钢顶、一层(局部两层)。该库房总价款为166万元整。付款方式:乙方以安装塑钢窗抵房款，最终已决算价为准。乙方所购库房不含契税、维修基金等费用，其他收费等项目按照石河子市人民政府及北泉镇人民政府等部门规定执行。合同签订当日原告向被告交付了房屋，并办理了交接手续。2018年1月15日，经双方结算被告折抵门窗款664448元、折抵钢材款44417.09元，以及支付房款295000元，截止到2019年8月1日，被告拖欠购房款656134.91元，此款原告多次索要均未果。为维护原告的合法权益，现原告诉至法院，请求依法判决。 杨伟群辩称，原、被告双方确实签订有协议书，但是合同首页甲方是新疆石河子荣达房地产开发有限公司，合同盖章处却是原告荣达公司。双方签订的协议书名为招商协议，实为房屋买卖协议，原告不具备房地产开发资质，其对外销售房屋属于违法和欺诈，原告无权出售该房屋。双方签订的协议书中约定被告以安装塑钢窗款折抵房款，这是对房款支付方式的约定，也是对支付房款所附的条件，但原告最终没有将工业园区的所有塑钢窗工程交付被告施工，因此原告无权要求被告支付房款。因协议书中没有约定支付房款的时间，被告不存在违约，原告主张的违约金没有事实及法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月20日，原告荣达公司作为甲方与作为乙方的被告杨伟群签订了《年产14万吨农副产品加工园招商协议书》，约定：“第一条:项目概况。为发展北泉镇经济，搞活农副产品深加工，增加农户产品收入，石河子荣达房地产开发有限公司在北泉镇工业园区建设年产14万吨农副产品加工园区，以更好的服务接纳诚实、守信商户进入加工园区。甲方与石河子市荣达农业开发有限公司共同合作，以出让方式取得位于145团土地一宗:土地使用年限为伍拾年，该地块土地面积：100005㎡，土地规定用途为工业用地。第二条:乙方所购库房的基本状况及价款(以套为计价单位)甲方依据新疆建筑科学研究院设计的施工蓝图进行施工。乙方购第×××号库房：土地面积:（约1600)㎡,房屋面积:（693.14)㎡,土地、房屋面积以最终测绘单位的测绘结果为准。房屋结构：砖围护、轻钢结构、彩钢夹芯板屋面、一层(局部两层),晒场、室内楼梯均由乙方自理，该库房总价款为人民币（166)万元整，大写：壹佰陆拾陆万元整。2、付款方式:(C)定金最终转为房款。C、其它:166万元，其中定金贰拾万元整（乙方以安装塑钢窗抵此房款，最终以决算价为准，多退少补）。3、乙方所购库房不含契税、维修基金等费用，其它行政性收费按石河子市人民政府及北泉镇人民政府规定执行。第三条：交接与违约。1、甲方将验收合格的库房交付给已办理完交接手续的乙方。2、乙方未能在合同约定的日期内付清所购库房所有费用的，乙方必须支付给甲方违约金，违约金支付按每日所欠房款的万分之五支付给甲方。逾期两个月未付清所购库房款的，按乙方自动放弃购房处理，除定金不退外，其余房款在二十日内退还乙方(无利息)。甲方有权将库房另行出售。3、本合同签字盖章生效后，双方严格执行该协议约定事项,但乙方不得退房，否则按相关法律规定执行，定金不予退还。第四条:其它。1、在生产经营中，必须遵守园区内的规章制度，爱护基础设施，拥有安全防护意识，否则后果自行承担。2、在保修期内发生质量问题，甲方履行保修义务，因不可抗力或非甲方原因造成的损失，甲方不承担责任。3、乙方付清所购库房所有费用后，甲方依据乙方提供的有效证明材料办理房屋使用证明。4、乙方所购该套库房只限农副产品加工，不允许在该园区内进行非农副产品生产与经营、否则后果自负。5、乙方必须遵守甲方物业对园区内的各项管理制度,不得在园区内自建房屋，否则后果自负，政府部门如对甲方因乙方违规所造成的罚款，乙方应双倍承担给甲方所造成的经济损失。6、乙方入住园区后，按时缴纳(税务等部门)各种税费及物业费，否则按每日承担所欠费用20%的滞纳金。7、本合同未尽事宜，由双方签订补充协议，此补充协议与本合同具有同等法律效力。8、本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成时依法向石河子市人民法院起诉。第七条：本合同自双方签字、甲方盖章之日起生效，本合同一式三份，甲方两份，乙方一份，具有同等法律效力。”原告在该协议书尾部甲方处加盖了荣达公司合同专用章，被告在该协议书乙方处签字。嗣后，原告将前述土地和房屋交付给了被告，一直由被告占有使用收益至今。庭审时，原、被告均认可，被告以原告欠其的门窗框664448元、钢材款44417.09元折抵相应的土地、房屋转让款，以及被告直接支付给了原告295000元，尚剩656134.91元未付。 另查，根据石河子市国土局于2011年7月给原告荣达公司补发的（2017）石河子市不动产权第0013454号不动产权证，其上载明：权利人:石河子市荣达农业开发有限公司;共有情况:房屋单独所有;坐落:北泉镇石莫公路880-34号、附34号；不动产单元号:659001007002GB01431F00870001；权利类型:国有建设用地使用权/房屋所有权;权利性质:出让;用途:工业用地/工业；面积:共有宗地面积98155.11㎡/房屋建筑面积693.13㎡;使用期限:国有建设用地使用权2011年7月17日起2061年7月16日止;权利其他状况:宗地面积98155.11㎡;土地使用权面积:2119.57㎡;房屋结构：混合结构;房屋建筑面积:693.13㎡;房屋总层数:2层;所在层数:1-2层;附记：补证”。2017年10月20日，原告将该证交由被告收执。当日，被告向原告出具了收到该不动产证的收条。现该证仍在被告处。 诉讼中，原告提供了1份自书的催款告知书欲予证明曾向被告催款，对此被告经质证不予认可，称并未收到该告知书，故该证据材料不能作为认定事实依据，依法不予认定。 本院认为，本案争议的焦点为：1.案涉协议书的合同相对方是谁；2.案涉协议的性质及效力如何确定；3.原告主张被告支付剩余部分的案涉标的物转让价款656134.91元及违约金172076元是否有依据。 一、关于案涉协议书的合同相对方是谁的问题。本案合同首部甲方处打印名称为“新疆石河子荣达房地产开发有限公司”，尾部甲方处加盖的是原告荣达公司合同专用章。根据合同法规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。现案涉协议书上加盖的合同专用章为被告荣达公司，并非“新疆石河子荣达房地产开发有限公司”，且实际履行方亦为本案原告荣达公司，故可认定被告与原告荣达公司存在合同关系，案涉协议书的相对方为被告与本案原告荣达公司。 二、关于案涉协议的性质及效力如何确定的问题。原、被告双方签订的协议书虽名为《年产14万吨农副产品加工园招商协议书》，但明确约定被告购买原告的土地、房屋，并约定了土地、房屋的位置、面积、价格、定金数额、违约责任、交付时间和方式、税费承担等内容，说明双方交易的核心内容为土地和房屋的转让，符合建设用地使用权转让、房屋买卖合同的法律特征，故其性质应认定为建设用地使用权转让、房屋买卖合同。案涉之建设用地使用权、房屋所有权登记的权利人为原告荣达公司，办理了不动产权证书，可以依法流转。本案中，原、被告双方签订的协议书，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，应为有效。 三、关于原告主张被告支付剩余部分的案涉标的物转让价款656134.91元及违约金172076元是否有依据的问题。原、被告双方对土地房屋转让价款的支付期限未作约定，对给付方式的约定也不具体不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，本案原告可以要求被告履行付款义务，故对原告主张被告支付剩余部分转让价款656134.91元的诉讼请求，本院予以支持，但依法应当给予必要的合理期限。双方签订的协议书未约定案涉标的物转让价款的履行期限，且原告也无有效证据证明其于诉前发出履约通知并给予适当合理的准备时间，故被告未付款不存在过错，并无违约，原告主张被告支付违约金172076元无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下： 一、被告杨伟群于本判决生效之日起十五日内支付原告石河子市荣达农业开发有限公司转让款656134.91元； 二、驳回原告石河子市荣达农业开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12282元（原告已预交），由原告石河子市荣达农业开发有限公司负担1921元，被告杨伟群负担10361元，被告杨伟群负担部分与前款同期给付原告石河子市荣达农业开发有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审 判 长  严 军 人民陪审员  薛景元 人民陪审员  吴虹其 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  李 雅