重庆市南川区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0119民初7567号 原告：重庆市南川区三丰物资有限公司，住所地重庆市南川区东城街道东环路170号，统一社会信用代码9150011962125568XE。 法定代表人：皮麒麟，重庆市南川区三丰物资有限公司总经理。 委托诉讼代理人：尹世民，重庆康实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴菲菲，重庆康实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李胜，重庆康实律师事务所律师。 被告：何代诗，男，1956年9月26日出生，汉族，居民，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：胡建波，重庆春意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：骆星妍，重庆春意律师事务所实习律师。 原告重庆市南川区三丰物资有限公司（以下简称：三丰公司）与被告何代诗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案受理后，被告何代诗对本案的管辖权提出异议，本院依法裁定驳回其提出的异议后，被告何代诗提起上诉，重庆市第三中级人民法院依法裁定驳回其上诉，维持了本院的裁定。后依法由审判员袁经盛独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告三丰公司的委托诉讼代理人尹世民、吴菲菲、被告何代诗及其委托诉讼代理人胡建波、骆星妍均到庭参加了诉讼。后依法由审判员袁经盛担任审判长，与人民陪审员陈仕明、张成芳组成合议庭，并适用普通程序公开开庭进行审理。原告三丰公司的法定代表人皮麒麟及其委托诉讼代理人李胜、吴菲菲、被告何代诗及其委托诉讼代理人胡建波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告三丰公司诉称，2011年7月18日，乔俊峰、皮麒麟、何大可代表原告与被告签订了《物业租赁合同》，该合同约定，原告将位于南川区XX街XX号房屋（XXXX）出租给被告用于酒店及配套的经营，建筑面积7595.14平方米，其中负一层1136.36平方米，平阶层229.85平方米（该面积为正二层至正四层公摊面积），正二层2554.01平方米，正三层2554.02平方米，正四层1350.75平方米，租赁期限共计十五年，分为五期，每期三年。第一期（第1-3年）租金标准为负一层每平方米10元/每月，其他为每平方米20元/每月，第二期（第4-6年）租金标准为负一层每平方米15元/每月，其他为每平方米25元/每月，第三期（第7-9年）租金标准为负层每平方米20元/每月，其他为每平方米30元/每月，第四期（第10-12年）租金标准为负一层每平方米25元/每月，其他为每平方米35元/每月，第五期（第13-15年）租金标准为负一层每平方米35元/每月，其他为每平方米45元/每月。租金按季度结算支付，且免收被告首期前6个月的租金。该合同第五条第2款第（3）项约定被告首期支付99.8万元定金（本合同签订时支付38.8万元，余款在交房后签订补充协议时付清），免租期完后，定金冲减首期租金，冲减完后，被告应提前交付下一季度租金。逾期支付，被告需按拖欠租金的5%支付滞纳金。 该合同第八条第1-3款约定任何一方单方提前终止合同，应按提前终止合同的时间天数按租金的二倍向守约方支付违约金；被告逾期支付租金，超过30日原告有权要求被告支付同期两个季度的租金作为违约金。60日仍未支付租金，视为被告单方终止合同；任何一方有其他违约，违约方均应向守约方支付两个季度的租金作为违约金，如损失超过此金额，违约方还应予以赔偿。租赁期间的一切债权债务由被告自行承担。双方在履行本合同期间发生争议，可向当地法院提起诉讼。原、被告又于2012年8月5日，经签订《补充协议》，就《物业租赁合同》有关条款进行补充约定，租赁日期从2012年7月1日至2027年6月30日，共计十五年（免租期按原合同不变），租赁面积合计7123.9平方米（以房地产测绘为准），其中负一楼1070.39平方米，正二楼2439.58平方米，正三楼2439.58平方米，正四楼1174.35平方米，正一楼酒店接待大厅面积200余平方米分摊至正二、三、四楼。本场地由酒店及配套的经营变更为商场及配套的经营。合同履行期间被告除向原告支付了99.8万元定金外，再未支付过租金，也未缴纳其租用物业期间发生的物管费，被告于2016年11月3日单方决定提前终止合同，同日将涉案物业返还给原告委托人乔俊峰、皮麒麟、何大可。原告实际为被告垫付2012年6月至2016年7月期间的物管费35万元（详见重庆市第三中级人民法院2017渝03民终183号民事判决书及2017渝0119执1591号执行通知书、2017年10月20日执行笔录、结案通知书、35万元和11万元付款凭据）和2016年8月-10月期间的物管费21371.7元（参照重庆市第三中级人民法院2017渝03民终183号民事判决书第6页第三条规定的住宅收费标准酌定按1元/月计取，即1元/月×7123.9平方米×3个月）。原告垫付物业管理费共计371371.7元。经原告多次催交，被告至今未履行支付租金和物管费的义务，被告的行为已经严重违约，并严重侵害了原告的合法权益。现原告诉至本院，一、判决被告立即支付原告截止2016年11月2日前所欠租金5633520.6元；二、判决被告立即支付原告违约金790644.6元；三、判决被告立即支付原告物管费371371.7元；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。在庭审过程中，原告将物管费371371.7元变更为245569.53元，其余诉讼请求不变。 被告何代诗辩称，一、三丰公司不是本案适格的原告，本案应当直接驳回原告的起诉。本案所涉房屋及相关设施系由皮麒麟、乔俊峰、何大可三人在保证拥有其合法的所有权的前提下，才与被告签订的《物业租赁合同》及其《补充协议》。按照合同效力的相对性原则，只有皮麒麟、乔俊峰、何大可才与被告之间在房屋租赁合同关系中存在直接的利害关系，才有权基于《物业租赁合同》及其《补充协议》对被告提起诉讼。况且原告2012年9月6日在出具给被告的《关于南川区XX街XX号XX大厦（XXXX）裙楼房屋出租情况说明》中自己已经明确承认了本案所涉出租房屋和设施的占有、使用、处分、收益等全部所有权的权能由皮麒麟、乔俊峰、何大可三人享有，并对三人将案涉房屋及设施出租给被告无任何异议。由此可以证明，原告在诉状所称的皮麒麟、乔俊峰、何大可三人是代表原告与被告签订的《物业租赁合同》这一事实，属于典型的虚假陈述。加之原告的履约保证金是直接支付给出租人乔俊峰的，也不是支付给原告的。因此，重庆市南川区三丰物资有限公司不是本案的适格原告，应当直接驳回原告的起诉。 二、原告请求被告支付物管费371371.7元的诉讼请求不成立。首先，本案原告提出的第三项诉讼与第一项、第二项诉讼请求分属于不同的法律关系，因为其中的第一项、第二项诉讼请求基于房屋租赁合同关系而产生的，而第三项诉讼请求则基于原告因代偿物业服务费后就己方损失进行追偿而产生的追偿纠纷。因此，原告应当按照“一案一由”的诉讼原则，分案提起而不能够在同一次诉讼中一并提出。故如原告对上述请求不选择和明确的话，人民法院依法也应当直接驳回原告的起诉。其次，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，只有当业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人之间明确约定由物业使用人交纳物业费时，物业服务企业才有权请求承租人、借用人或者其他物业使用人支付物业服务费，即便如此，物业服务企业仍然有权要求业主承担连带责任，否则出租物业的物业服务费只能由产权人（业主）承担。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定专有部分的承租人、借用人等物业使用人应根据与业主的约定享有相应权利，承担相应义务。《物业管理条例》第四十一条规定业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。根据前述行政法规和司法解释精神，被告只有在租赁合同中明确约定租赁期间的物业服务费由承租人被告承担时，原告所称的物管费才应当由被告承担。而本案中被告与出租人皮麒麟、乔俊峰、何大可之间签订的《物业租赁合同》第六条中已经明确约定了应由被告承担的所有费用，但却没有约定出租房屋及相关设施的物业服务费应由被告承担，因此本案案涉房屋及设施的物业服务费只能由出租人承担。其三，事实上被告只是出租物业的转租人，本案所涉物业的实际使用人即最终承租人也是富贝酒店，即便是按照原告自己的逻辑和理由也应该是向实际的物业使用人主张物业服务费，而向非使用人的被告主张追偿代偿物管费的损失，对被告也明显有失公平。因此，原告向被告追偿要求支付物管费的诉讼请求既无法律依据，也与《物业租赁合同》第六条的约定不符，且显失公平，依法同样也不能成立。 三、原告基于租赁合同关系向被告主张支付租金和违约 金的诉讼请求均已超过诉讼时效。根据《物业租赁合同》第八条第2项约定被告逾期缴纳租金超过60日的，则应视为被告单方终止合同。这属于《合同法》第四十五条规定的附解除条件的合同，因此，当被告逾期缴纳租金超过60日后《物业租赁合同》的效力就已经自动失效了。因此，本案中如果按照原告自己主张的从2013年1月1日起计算租金，并首先用被告的99.8万元保证金冲抵租金。那么止2013年7月18日99.8万元保证金就冲抵完毕，再过60天后的2013年9月17日《物业租赁合同》的效力就已经自动失效了。2013年9月18日就是本案原告前述诉讼请求的诉讼时效的起算时间，2014年9月17日追索租金的一年的诉讼时效即已届满。至今已五年有余，因此，不论是依照《民法通则》规定的追索租金的一年的诉讼时效还是依照《民法总则》规定的三年的诉讼时效，原告的诉讼请求均已超过了法定的诉讼时效，依法应当予以驳回。 四、本案所涉《物业租赁合同》效力的终止，是基于出 租人的过错和违约行为所致，而与原告无关，故被告拒绝向 出租人支付租金的行为，属于行使《合同法》第六十七条规 定的先履行抗辩权的行为，而非违约行为。皮麒麟、乔俊峰、何大可三人在保证对本案所涉出租的房屋和设施拥有合法所有权的前提下，于2011年7月18日与被告协商签订了《物业租赁合同》，后由于原告2012年9月6日以《关于南川区XX街XX号XX大厦（XXXX）裙楼房屋出租情况说明》的方式明确承认皮麒麟、乔俊峰、何大可三人是出租房屋及设施的合法所有权人，并经皮麒麟、乔俊峰、何大可三人同意转租他人的情形下，被告才将承租的房屋及设施整体转租给了富贝酒店，并于2012年11月28日与富贝酒店签订了《房屋租赁合同》。被告与皮麒麟、乔俊峰、何大可三人签订的《物业租赁合同》约定：房屋租期15年，起租日以出租人获得各职能部门完成综合竣工验收。并获得备案登记证后签订的补充合同的约定的时间为准；出租人同意免收被告6个月即第一期的租金；房屋交付条件约定，出租人出租的房屋应满足消防达到验收标准、土建外墙立面装饰竣工验收等；在出租人的义务中约定，出租人保证对出租房屋拥有合法的所有权、确保对出租的房屋没有产权纠纷和其他承租纠纷；在承租人的权利和义务中，双方对被告租赁期间应当承担的费用进行了明确的细化，即约定租赁期内房屋设施设备的维修、保养、检验所产生的费用，水电气等费用以及按面积分摊的消防维护和化粪池处理以及发电机组所耗的费用由被告承担；被告逾期缴纳租金超过60日的应视为被告单方终止合同等等。在《补充协议中》约定：出租人同意被告转租；消防未完工工程（含外墙、门市）由出租人委托富贝酒店负责，富贝酒店承诺保证消防验收合格等。后被告依约将保证金99.8万元支付给了出租人之一的乔俊峰。后富贝酒店投入大量资金完成了装饰装修，但由于出租人没有取得开发项目主体工程的房屋产权证、消防验收合格证、小区业主与出租人之间的产权纠纷等等原因。致使富贝酒店与其他小区业主之间的不断纠纷，也无法取得合法的经营资格。最终于2013年5月27日被南川区公安消防支队责令停产停业而终止了一切经营活动。后被告与富贝酒店之间历经了多次诉讼和强制执行，富贝酒店才于2016年11月2日将租赁的房屋及设施交付给了皮麒麟、乔俊峰、何大可指定的接收人。以上事实证明本案系出租人的违约行为导致被告方租赁房屋的合同目的无法实现，应视为出租人的行为构成了根本违约；由于出租人的原因，致使富贝酒店无法完成消防验收被责令停业，整个过程中被告自始至终并未实际占有、使用过出租人出租的案涉房屋；根据《物业租赁合同》第三条、第四条的约定，出租人取得验收合格后的消防验收合格证，是双方签订补充协议正式确认租期和租金的正式起算时间的前提和基础，因此，在出租人没有取得消防验收合格证的情形下，本案中直至富贝酒店将房屋返还时止，出租人与被告之间约定的租期及租金的起算、支付条件均不具备。《合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，故被告在出租人未履行应当先履行的债务的情形下，有权依照法律规定的先履行抗辩权，拒绝履行后履行债务向出租人支付租金。 最后，恳请人民法院在查清全案事实的基础上，准确适 用法律，并依法判决驳回原告的起诉或者驳回原告的全部诉 讼请求。 经审理查明，2011年7月18日，乔俊峰、皮麒麟、何大可作为出租方（甲方）与何代诗作为承租方（乙方）签订了《物业租赁合同》，该合同主要约定：甲方出租给乙方的房屋位于南川区XX街XX号（XXXX），甲方作为该房屋的所有权人与乙方建立房屋租赁关系；乙方实际向甲方租赁该房屋的建筑面积为7595.14平方米，其中：负一层1136.36平米、平街层229.85平方米（该面积为2-4层公摊值）、正二层2554.01平米、正三层2554.02平米、正四层1350.75平米（实际面积以最终房屋测绘单位的测绘文件面积为准）；该房屋租期为甲方向乙方交付使用之日（起租日依各职能部门综合验收合格后所签订的补充合同为准），共计15年；甲乙双方签订本租赁合同当日，乙方交付38.8万元为定金；租金支付的标准分为五期，每期三年。第一期的租金标准为负一层每平方米10元/每月，其他建筑为每平方米20元/每月，第二期的租金标准为负一层每平方米15元/每月，其他建筑为每平方米25元/每月，第三期的租金标准为负层每平方米20元/每月，其他建筑为每平方米30元/每月，第四期的租金标准为负一层每平方米25元/每月，其他建筑为每平方米35元/每月，第五期的租金标准为负一层每平方米35元/每月，其他建筑为每平方米45元/每月；甲方同意免收乙方6个月的租金，即第一期前6个月。租金按季结算支付。乙方首期支付给甲方99.8万元作为定金（其中本合同签订时支付38.8万元，余款在交房后签订补充协议时付清），在免租期完后，定金冲减首期租金。乙方应在冲减完后，提前交付下一季度租金。如逾期支付，乙方需按拖欠租金的5%/日支付滞纳金（甲方所收取租金为不含税价）；租赁期间的一切债权债务由乙方自行清偿，与甲方无关。租赁期内房屋设施、设备维修、保养、检验所产生的费用由乙方承担（除所需用大修基金外）。租用期间乙方所产生的水、电、气等能耗费用照表读数，按国家规定的价格和方式乙方自行缴纳。甲方委托乙方代收代缴平街层门面水、电费用。如遇“钉子户”甲方予以配合。按面积承担公用的消防维管和化粪池处理以及发电机组所耗的费用。甲方予以协助；在租赁期限内，有下列情况之一的，本合同终止：因自然灾害因素等不可抗力致使本合同不能继续履行的。政府决定征用出租房屋所在的土地而须拆除该出租房屋的，但须按国家相关政策补偿。甲、乙双方经协商一致，可以变更或终止合同；违约责任：任何一方单方面提前终止合同。应按提前终止合同的时间天数租金的二倍向守约方支付违约金，如损失超过此金额，违约方还应予以赔偿。乙方逾期支付租金，超过30日仍然没有支付，甲方有权要求乙方支付同期二个季度的租金作为违约金。60日内仍然未支付租金，则视为乙方单方终止合同。任何一方其它违约，违约方均应向守约方支付二个季度的租金作为违约金，如损失超过此金额，违约方还应予以赔偿。原、被告双方均认可何代诗已经按约支付了99.8万元。 2012年8月5日，乔俊峰、皮麒麟、何大可作为甲方与何代诗作为乙方签订了《补充协议》，该协议主要约定：起租日期从2012年7月1日起至2027年6月30日共计15年（免租期按原合同不变）；租赁面积：合计7123.9平米（依房地产测绘为准）其中，负一楼1070.39平米、正二楼2439.58平米、正三楼2439.58平米、正四楼1174.35平米。正一楼酒店接待大厅200余平米已摊至正二、三、四楼；甲方同意乙方转租；本场地原为酒店及配套的经营，现乙方变更为商场及配套的经营，改变后的经营由乙方完善建筑、设计、变更手续和经营条件；消防未完工程（含外墙、门市）由甲方委托重庆富贝酒店管理公司负责。该公司已向甲方书面承诺，甲方支付壹拾万元人民币作为消防未完工程的包干费用。 2012年9月6日，三丰公司向何代诗出具了《关于南川区XX街XX号XX大厦（XXXX）裙楼房屋出租的情况说明》，该说明的内容为：“何代诗先生：你于2011年7月18日与乔俊峰、皮麒麟、何大可签订的《物业租赁合同》我公司完全知悉，乔俊峰、皮麒麟、何大可三人对该合同所涉及的出租房屋有占有、使用、处分、收益的权利。我公司对其出租该物业无异议并同意上述三人对外出租。特此说明。” 2012年11月28日，何代诗作为出租方（甲方）与重庆市富贝酒店管理有限公司（以下简称：富贝酒店公司）作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方何代诗将位于重庆市南川区XXX街XXX号XXXX公馆负1层和2、3、4层楼出租给乙方富贝酒店公司，甲方作为该房屋的承租人与乙方建立房屋转租赁关系；租赁房屋的面积约为7123.9平方米，其中负一层为1070.39平方米，正二层和正三层均为2439.58平方米，正四层为1174.35平方米，其中平街层200平方米分摊至正二、三、四层（最终按照房产证的实际建筑面积为准）；房屋租期为15年，从2012年7月1日起至2027年6月30日止。 2014年5月27日，本院作出（2013）南川法民初字第02603号民事判决书，该判决书载明：三丰公司于2013年8月22日起诉富贝酒店公司要求解除双方于2012年10月1日签订的《房屋租赁协议》，返还位于重庆市南川区XXX街XXX号的平街层3、4、5、12门面房屋，并支付租赁费、违约金及房屋占用费等；富贝酒店公司辩称三丰公司不是本案的当事人，其与乔俊峰、皮麒麟、何大可三人签订的《房屋租赁协议》等意见；经审理查明：2004年8月29日，中国银行南川支行与三丰公司签订《中国银行南川支行南大街综合楼在建工程整体转让协议书》，约定中国银行南川支行以380万元将位于南川市南大街95号中国银行南川支行综合楼在建工程项目，含划拨土地1702.76㎡、出让土地2066.71㎡，地上建筑物6413.58㎡和在建所属物整体转让给原告。原南川市人民政府于2005年4月18日以南川府函[2005]56号文件作出《南川市人民政府关于南川市三丰物资有限公司办理土地权属变更的用地批复》，其内容为：南川市三丰物资有限公司：你司《关于办理土地权属变更的申请》收悉。经市国土房管局审查，市人民政府研究，同意将你司购买的房屋所占用的国有土地（XXX街道办事处XXX街XXX小区原中国银行XXXX大厦）1702.76平方米，有偿出让给你司作综合楼用地。出让年限伍拾年。2004年8月10日，三丰公司（甲方）与重庆怡然房地产开发（集团）有限公司签订（乙方）《联合开发建设“南川中银大厦（暂名）项目协议书》，该协议书约定：联合开发方式1、因本协议所称该项目（中银大厦）原系南川市中国银行南川市支行综合楼，现甲乙双方将其联合改建为商住房，项目的立项、规划、设计、施工、监理、消防等手续、证照向有关行政管理部门申请变更。2、甲方独自负责该项目裙楼的投资、开发、建设、销售，并享有投资裙楼的全部收益，乙方独自负责该项目塔楼的投资、开发、建设、销售，并享有投资塔楼的全部收益。2007年12月，重庆怡然房地产开发（集团）有限公司（乙方）与三丰公司（甲方）又签订《联合开发建设XXX大厦的补充协议》，该协议约定：裙楼的建筑面积所有权及造价结算：裙楼部分的全部建筑面积（包括房屋现状未拆除部分、拆除还建部分和新增建筑面积三部分组成）属于甲方所有。新建裙楼共四层（即±0以上一至四层），除拆除还建的建筑面积外的新增建筑面积，由乙方按照外墙砌体加框架结构建成交付给甲方，甲方按照建安成本的平均价与乙方办理结算。该判决书认定，三丰公司在审理中虽未能提供其产权证明，但根据三丰公司出示的南川府函[2005]56号《南川市人民政府关于南川市三丰物资有限公司办理土地权属变更的用地批复》以及《中国银行南川支行南大街综合楼在建工程整体转让协议书》、《建设用地规划许可证》、《联合开发建设“南川中银大厦”项目协议书》及《补充协议》等证据能印证本案租赁房屋系三丰公司合法取得，系三丰公司所有。根据法律规定，法定代表人是代表企业法人行使职权的负责人，其行为对该企业负责，本案中的《房屋租赁协议》有三丰公司的法定代表人皮麒麟参与，不管乔俊峰、何大可是否是公司股东，三丰公司已对三人与富贝酒店公司签订的《房屋租赁协议》予以认可，认可是代表公司的行为，视为追认。故三丰公司与富贝酒店公司之间存在房屋租赁合同关系。后富贝酒店公司不服前述判决向重庆市第三中级人民法院提出上诉，重庆市第三中级人民法院于2014年10月11日作出（2014）渝三中法民终字第00690号民事判决书，该判决书认定二审查明的事实与一审法院查明的事实相同，同时认定三丰公司已于2004年8月29日取得位于南川市XXX街XX号中国银行南川支行综合楼在建工程项目，并于2005年4月18日取得该工程项目所占土地的使用权。其后，三丰公司与重庆怡然房地产开发（集团）有限公司联合开发此地，其裙楼部分的建设及收益归三丰公司所有。因本案诉争租赁房屋位于南川市XX街XX号，属南川中银大厦裙楼部分，故三丰公司是该租赁房屋的所有人。 2016年5月30日，本院以（2016）渝0119民初2207号民事判决书判决，富贝酒店公司在判决生效后十五日内向何代诗返还位于重庆市南川区XXX街XXX号XXXX公馆负一层和第二、三、四层楼的房屋（面积约为7123.9平方米）。后经何代诗申请执行，本院于2016年11月3日将前述判决所载明的房屋执行返还给何代诗。2017年2月21日，三丰公司出具收条一张，该收条的内容为：“根据本公司股东皮麒麟、乔俊峰、何大可代表本公司2011年7月18日与何代诗签订的《物业租赁合同及补充协议》，现收到何代诗交还本公司租赁的房屋（具体为：南川区XX街XX号（XXXX）总面积为：7123.9平方米，其中：负一层1070.39平方米，正二层2439.58平方米，正三层2439.58平方米，正四层1174.35平方米，正一楼酒店接待大厅200余平米已摊至正二、三、四楼。）其他未尽事宜另行处理。” 2016年9月6日，重庆市第三中级人民法院作出（2016）渝03民初11号民事判决书，该判决书判决位于重庆市南川区XXX办事处XXX街XXX号的XXX公馆裙楼属于三丰公司所有。该案上诉后，由于上诉人撤回上诉加之未预交二审受理费，按上诉人自动撤回上诉处理。 2016年11月21日，本院以（2016）渝0119民初5277号民事判决书判决，三丰公司在判决生效之日起30日内支付重庆洪泉物业管理有限公司物业服务费434462.25元，前述费用为“XXXX公馆”裙楼一、二、三、四层从2012年6月起至2016年7月的物业服务费。三丰公司不服前述判决提出上诉，重庆市第三中级人民法院于2017年5月9日以（2017）渝03民终183号民事判决书判决驳回上诉，维持了本院的前述判决。后经重庆洪泉物业管理有限公司申请执行，三丰公司与重庆洪泉物业管理有限公司达成和解支付了350000元。 另查明，2018年1月4日，坐落于重庆市南川区XXX街道办事处XXX街XX号XXXX公馆X幢负X-X号的房屋登记在三丰公司名下；2018年1月9日，坐落于重庆市南川区XXX街道办事处XXX街XX号XXXX公馆X幢X-X、X幢X-X、X幢X-X、X幢X-X、X幢X-X号、X幢X-X号的房屋登记在三丰公司名下。 在庭审过程中，三丰公司表示皮麒麟、乔俊峰和何大可三人是代表该公司与何代诗签订了案涉物业租赁合同及补充协议；同时提出其在2018年2月15日分两次向重庆洪泉物业管理有限公司交纳了物业服务费110000元；三丰公司的法定代表人皮麒麟表示，案涉租赁物是我、乔俊峰和何大可三人出资以三丰公司的名义购买的，由于当时没有办理房产证，所以就由我、乔俊峰和何大可三人与何代诗签订了租赁合同，现知晓并同意由案涉租赁物的产权人三丰公司向何代诗主张案涉租赁物的租金等费用；三丰公司还申请了证人乔俊峰、何大可出庭作证，二人均证实皮麒麟、乔俊峰和何大可三人共同出资以三丰公司的名义购买了案涉租赁物，由于当时案涉租赁物的产权未定，就由皮麒麟、乔俊峰和何大可三人与何代诗签订了租赁合同，现知晓并同意由案涉租赁物的产权人三丰公司向何代诗主张案涉租赁物的租金等费用。原、被告双方均认可，在2016年时双方同意待何代诗与富贝酒店公司的案件结束后再谈本案的租金问题。 上述事实，原告三丰公司的陈述和被告何代诗的辩解，以及原告提交的物业租赁合同、补充协议、不动产权证书七份、本院（2013）南川法民初字第02603号民事判决书、重庆市第三中级人民法院（2014）渝三中法民终字第00690号民事判决书、重庆市第三中级人民法院（2016）渝03民初11号民事判决书、重庆市高级人民法院（2016）渝民终589号民事裁定书、本院（2016）渝0119民初5277号民事判决书及生效证明、重庆市第三中级人民法院（2017）渝03民终183号民事判决书、本院（2017）渝0119执1591号执行裁定书、执行通知书、结案通知书、执行笔录及案款支付通知书、三丰公司提交的物管费支款凭条及银行凭证、本院（2016）渝0119民初2207号民事判决书、（2016）渝0119执1457号结案通知书、执行笔录及接收并移交房屋专项授权委托书、三丰公司向何代诗出具的收条、证人乔俊峰、何大可的证言，被告提交的关于南川区XX街XX号XX大厦（XXXX）裙楼房屋出租的情况说明、房屋租赁合同等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，本案争议焦点为，一、三丰公司是否为本案适格的原告；二、三丰公司主张的租金及违约金是否超过诉讼时效。对此，本院综合评析如下： 一、三丰公司是否为本案适格的原告。 从本院（2013）南川法民初字第02603号民事判决书、重庆市第三中级人民法院（2014）渝三中法民终字第00690号民事判决书以及重庆市第三中级人民法院（2016）渝03民初11号民事判决书所认定的事实和判决的内容来看，案涉租赁物属于三丰公司所有，三丰公司认可皮麒麟、乔俊峰和何大可代表公司与何代诗签订案涉物业租赁合同及补充协议，皮麒麟、乔俊峰和何大可三人也同意由三丰公司向何代诗主张权利，故三丰公司是本案适格的原告。 二、三丰公司主张的租金及违约金是否超过诉讼时效。 诉讼时效是民事权利受到侵害的权利人在法定时效内不行使权利，当时效期间届满后，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。三丰公司主张的租金及违约金是在《中华人民共和民法总则》施行之前，故应依法适用《中华人民共和民法通则》对诉讼时效的规定，依照《中华人民共和民法通则》第一百三十六条：“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的”之规定，三丰公司主张的租金诉讼时效期间为一年，自其知道或者应当知道自己的权利受到侵害之日起开始计算。从案涉物业租赁合同来看，双方对租金的支付进行了明确的约定：“甲方同意免收乙方6个月的租金，即第一期前6个月。租金按季结算支付。乙方首期支付给甲方99.8万元作为定金（其中本合同签订时支付38.8万元，余款在交房后签订补充协议时付清），在免租期完后，定金冲减首期租金。乙方应在冲减完后，提前交付下一季度租金”，被告应当在免租期和定金冲减完租金后，每一季度提前支付下一季度的租金，同时对被告方若逾期支付租金的违约金也进行了明确的约定：“乙方逾期支付租金，超过30日仍然没有支付，甲方有权要求乙方支付同期二个季度的租金作为违约金。60日内仍然未支付租金，则视为乙方单方终止合同”，即被告方逾期支付租金超过30日便需支付违约金，超过60日则视为单方终止合同。从案涉补充协议来看，本案的租期从2012年7月1日起开始计算，免租期为6个月即租金应从2013年1月1日起开始计算，按照案涉物业租赁合同的约定，被告应在2013年1月1日之前支付2013年1月至3月的租金、在2013年4月1日之前支付2013年4月至6月的租金、在2013年7月1日之前支付2013年7月至9月的租金、在2013年10月1日之前支付2013年10月至12月的租金，以此类推，被告应在2016年10月1日之前支付2016年10月至12月的租金。由此可见，原告主张截止至2016年11月2日的租金，按照合同约定，被告应在2016年10月1日之前支付，故原告主张截止至2016年11月2日的租金应从2016年10月1日起开始计算一年的诉讼时效，而原告在2018年10月29日才提起本案的诉讼，其又未提供在2016年10月1日之后向被告提出履行请求或被告同意履行义务等导致诉讼时效中断的证据，故原告主张的租金及违约金已经超过诉讼时效，本院依法不予支持。 关于原告要求被告支付物管费的问题，由于按案涉物业租赁合同和补充协议中均未明确约定物管费由被告承担，故对该项诉讼请求，本院依法不予支持。据此，本院依照《中华人民共和民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告重庆市南川区三丰物资有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费59370元、保全费5000元，共计64370元（原告重庆市南川区三丰物资有限公司已预交），由原告重庆市南川区三丰物资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  袁经盛 人民陪审员  陈仕明 人民陪审员  张成芳 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  王 琳