辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终10889号上诉人（原审被告）：信红，女，1964年10月1日出生，汉族，沈阳市和平区恒丰小额贷款有限公司会计，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张博，辽宁建隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：周博，辽宁建隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳唐轩房地产开发有限公司，住所地新民市胡台镇前胡台村。法定代表人：郑凤艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：王铁印，男，1952年9月15日出生，汉族，该公司法律顾问，住辽宁省新民市。原审第三人：沈阳市和平区恒丰小额贷款有限公司，住所地沈阳市和平区十三纬路38号。法定代表人：常东升，该公司总经理。委托诉讼代理人：张博，辽宁建隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：周博，辽宁建隆律师事务所律师。原审第三人：张汝辉，男，1956年10月2日出生，汉族，住辽宁省新民市。原审第三人：黄振涛，男，1976年2月15日出生，汉族，住沈阳市大东区。上诉人信红因与被上诉人沈阳唐轩房地产开发有限公司（以下简称“唐轩公司”）、原审第三人沈阳市和平区恒丰小额贷款有限公司（以下简称“恒丰小贷公司”）、张汝辉、黄振涛商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省新民市人民法院（2018）辽0181民初199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。信红上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人唐轩公司的诉讼请求；2.依法判决本案一审、二审的案件受理费由被上诉人唐轩公司全部承担。事实和理由：原审判决事实认定不清，适用法律错误，导致判决结果显失公正。一、现有证据足以证明被上诉人与张汝辉之间、张汝辉与黄振涛之间的债权债务关系明确。被上诉人及张汝辉在原审庭审中均明确认可，被上诉人拖欠张汝辉工程款，被上诉人以案涉房屋抵偿张汝辉工程欠款，足以证明被上诉人与张汝辉之间的债权债务关系明确。张汝辉与黄振涛之间签订有《沈阳市预拌混凝土买卖合同》，案涉房屋备案登记至上诉人名下，张汝辉与上诉人从未有过资金往来，且张汝辉也认可黄振涛系用混凝土货款抵顶案涉房屋购房款，足以证明张汝辉与黄振涛之间的债权债务关系明确。二、代物清偿合同系非典型合同，我国相关法律并没有明确规定代物清偿具有实践性。黄振涛以案涉房屋作为其借款的担保财产不违反强制性效力性规定，也不违反社会公共利益，本着合同法尊重当事人意思自治的基本原则，应当依法认定黄振涛担保行为有效。代物清偿合同系非典型合同，根据民法基本原理之合同自由原则，当事人在不违反法律强行性规定的情况下，可任意订立合同。现行法律没有明文规定代物清偿的构成要件及相应法律效果，在法律既没有明确规定其为实践性，也没有明确规定其为诺成性的情况下，原审法院认定黄振涛在未实际占有使用案涉房屋，亦未取得案涉房屋权属证书的情况下，无权以案涉房屋作为其借款的担保财产明显系适用法律错误。本案中的以房抵债合同没有附加生效条件或期限，成立时即生效，即使涉案房屋所有权没有实际转移，但债权请求权已经存在，黄振涛以案涉房屋作为其借款的担保财产不违反强制性效力性规定，也不违反社会公共利益，本着合同法尊重当事人意思自治的基本原则，应当依法认定黄振涛担保行为有效。三、虽然签订《商品房买卖合同》的主体为上诉人与被上诉人，但是签订《借款合同》的主体是黄振涛与恒丰小贷公司，涉案房屋通过被上诉人、张汝辉、黄振涛之间连环抵债关系，相应的债权请求权已经转移至黄振涛，即使被上诉人不知晓黄振涛以案涉房屋作为其借款的担保财产，被上诉人也无权以上诉人未实际支付购房款，主张解除《商品房买卖合同》。被上诉人将案涉房屋于2011年7月抵顶给张汝辉，张汝辉又将案涉房屋于2013年4月15日抵顶给黄振涛，2013年4月23日黄振涛以案涉房屋作为其与恒丰小贷公司借款的担保财产，在张汝辉的书面同意下，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，2013年4月25日在上诉人未实际支付购房款的情况下，被上诉人就为上诉人开具案涉房屋的发票，并办理备案登记。2013年4月26日黄振涛与恒丰小贷公司签订《借款合同》，合同中明确约定黄振涛将案涉房屋做为借款的担保，其担保形式为让与担保。基于以上事实说明涉案房屋通过被上诉人、张汝辉、黄振涛之间连环抵债关系，相应的债权请求权已经转移至黄振涛，仅仅是因为案涉房屋登记在被上诉人名下。被上诉人配合办理相应的更名手续，被上诉人也无权以上诉人未实际支付购房款，主张解除《商品房买卖合同》。并且被上诉人并非黄振涛与恒丰小贷公司之间借款担保纠纷的当事人，黄振涛与恒丰小贷公司之间已经达成以案涉房屋做为借款担保的合意，即使被上诉人不知晓黄振涛以案涉房屋作为其借款的担保财产，恒丰小贷公司对案涉房屋享有的让与担保权利，也应该受到法律保护，原审法院判决解除《商品房买卖合同》，也违背了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，属于适用法律错误。四、被上诉人主张解除合同的诉讼请求，已经超过法律规定的一年除斥期间。依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的时间为2013年4月23日，2013年4月25日在上诉人未实际支付购房款的情况下，被上诉人为上诉人开具案涉房屋的发票，并办理备案登记，即自2013年4月25日起被上诉人获得合同解除权，被上诉人直至2017年才诉讼主张解除《商品房买卖合同》，已经远远超过法律规定的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使的期间。综上，现有证据足以证明被上诉人与张汝辉之间、张汝辉与黄振涛之间的债权债务关系明确，以房抵债合同应为诺成性合同，不以案涉房屋所有权变更至黄振涛名下为生效条件，且相应的债权请求权已经转移至黄振涛，即使被上诉人不知晓黄振涛以案涉房屋作为其借款的担保财产，被上诉人也无权以上诉人未实际支付购房款，主张解除《商品房买卖合同》。被上诉人的诉讼主张已经超过法律规定的一年除斥期间。原审判决事实认定不清，适用法律错误，导致判决结果显失公正，恳请贵院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。唐轩公司辩称，原审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。恒丰小贷公司述称，同上诉人上诉意见。张汝辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，向本院邮寄书面答辩意见：本案一审期间我同意唐轩公司的诉讼请求，二审我同意唐轩公司的答辩意见，上诉人信红与唐轩公司签订的购房合同，唐轩公司给信红开具了购房专用发票，信红与唐轩公司之间存在购房合同关系，我方与信红不存在买卖合同关系，信红从未给付我方购房款，按信红的话讲“信红不认识我这个答辩人”所以上诉人信红与唐轩公司之间的纠纷与我无关。另外，唐轩公司以前欠我的工程款现已结算完毕，我与唐轩公司无纠纷。黄振涛经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。唐轩公司向一审法院起诉请求：依法解除唐轩公司、信红签订的商品房买卖合同，并由信红承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月23日，唐轩公司、信红签订《商品房买卖合同》一份。合同内容为：唐轩公司将其开发建设的位于新民市.23平方米的商业用房以每平方米7600元的价格出售给信红，总金额为1,567,348元，买受人于2013年4月23日前支付清购房款。该《商品房买卖合同》在房产部门进行了备案。2013年4月25日，唐轩公司为信红出具金额为1,567,348元的《销售不动产统一发票》。现唐轩公司以信红在签订商品房买卖合同后未向其实际交付购房款为由诉至一审法院，请求法院判令解除唐轩公司、信红签订的《商品房买卖合同》。一审法院另查明，唐轩公司于2008年7月16日取得案涉房屋的《商品房预售许可证》。黄振涛与恒丰小贷公司于2013年4月26日签订《借款合同》，约定黄振涛向恒丰小贷公司借款90万元，借款期限从2013年4月26日起至2013年7月25日止，黄振涛按月偿还利息，月利率为2.5%。《借款合同》还约定：黄振涛用唐轩公司位于新民市（即本案涉案房屋）抵债房屋备案登记在信红名下，如黄振涛未按期偿付借款，用该房屋抵偿借款。恒丰小贷公司就上述借款合同纠纷向沈阳市沈河区人民法院起诉，诉讼请求为：1、黄振涛偿还借款本金及利息；2、恒丰小贷公司对拍卖、变卖涉案房屋价款享有优先受偿权；3、诉讼费用由黄振涛承担。沈阳市沈河区人民法院于2017年10月30日作出[2017]辽0103民初5539号民事判决书，判决：“一、被告黄振涛于本判决生效后十日内偿还原告沈阳市和平区恒丰小额贷款有限公司借款本金90万元及利息（利息自2014年4月26日至债务实际清偿之日止，按年利率24%计算）；二、驳回原告沈阳市和平区恒丰小额贷款有限公司其他诉讼请求”。该判决作出后，恒丰小贷公司不服，上诉至沈阳市中级人民法院，该院于2018年4月17日作出（2018）辽01民终3311号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。信红自认自己为恒丰小贷公司的工作人员，其确未向唐轩公司实际交付过购房款，其亦未实际占有使用涉案房屋。恒丰小贷公司亦表示未实际占有使用涉案房屋，也未就案涉房屋办理抵押登记。一审法院再查明，张汝辉曾于2017年作为原告起诉信红，要求信红给付涉案房屋的房款677,973元，该案案号为（2017）辽0181民初639号，该案以张汝辉撤诉结案。在该案的审理过程中，张汝辉曾在起诉状及庭审中表示：唐轩公司将案涉房屋以1,567,348元的价格抵顶欠张汝辉的部分工程款，信红经人介绍愿以上述价格购买案涉房屋，付款方式为由黄振涛供应混凝土逐步偿还所欠房款，黄振涛仅向张汝辉供应了889,375元的混凝土，故张汝辉要求信红给付剩余的房款。一审法院认为，本案的争议焦点为黄振涛能否以案涉房屋作为其借款担保财产及《商品房买卖合同》的性质问题。黄振涛与恒丰小贷公司的债权债务关系已经生效法律文书确认，但驳回了恒丰小贷公司对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求。同时，案涉房屋对唐轩公司、张汝辉、黄振涛来说为抵债房屋，即三方之间为连环抵债关系。以房抵债具有实践性，只有债权人取得房屋权属证书方能发生物权变动的效力。本案中，现有证据无法证明唐轩公司与张汝辉之间、张汝辉与黄振涛之间的债权债务关系明确。因此，黄振涛在未实际占有使用案涉房屋，亦未取得案涉房屋权属证书的情况下，无权以该房屋作为其借款的担保财产。根据唐轩公司、信红及第三人提交的证据及在庭审中的陈述，可知信红签订《商品房买卖合同》的本意并非购买该房屋，而是基于黄振涛与恒丰小贷公司的《借款合同》，将案涉房屋作为借款的抵押担保而签订。根据关于民事法律行为的相关规定，民事法律行为应当具备意思表示真实的条件。对于合同一方主体即唐轩公司，其当庭表示并不知晓信红作为合同另一方主体的真实意思表示，信红及恒丰小贷公司提供的现有证据也不能证明唐轩公司知晓该意思表示。且《借款合同》的主体为黄振涛和恒丰小贷公司，与《商品房买卖合同》的合同主体均不一致。因此，唐轩公司、信红双方虽签订了《商品房买卖合同》，但并非双方意思表示一致所成立，故不应以合同文本内容约束合同主体双方，亦不能视为唐轩公司、信红双方已达成以案涉房屋作为黄振涛借款担保的合意。综上，唐轩公司要求解除合同的诉求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十四条、第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：解除原告沈阳唐轩房地产开发有限公司与被告信红于2013年4月23日签订的《商品房买卖合同》。案件受理费100元，由被告信红承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。信红提交证据一、（2017）辽0181民初639号案件中，张汝辉提供了一张涉案房屋更名处理的顶房明细和六张收款收据，该组证据在本案被上诉人2017年4月14日庭审质证时，被上诉人公司财务人员金铁新带该组证据原件到法庭，明确证明案涉房屋是用于抵偿张汝辉工程款，且认可在更名处理单中注明的信红以及顶房款的表述是其公司人员书写，按顶债流程处理，能够证明被上诉人用案涉房屋抵偿张汝辉工程款的事实。证据二、（2017）辽0181民初639号案件中，张汝辉提交其与黄振涛签订的混凝土买卖协议及多张供货单，在张汝辉2017年3月30日庭审中明确证明是用涉案房屋抵偿混凝土款，能够证明涉案房屋是张汝辉抵偿黄振涛混凝土款的事实。唐轩公司质证：对证据一更名通知单真实性无异议，我公司确实在2013年欠张汝辉工程款，因无现金给付，把我公司名下涉案房屋抵顶工程款给张汝辉，但房屋实际未交付张汝辉，让张汝辉卖房后房款归其所有。对顶账明细真实性无异议。对证据二结算单与我公司无关，我方不知道此事，关于混凝土买卖合同是张汝辉与黄振涛签订的，与我公司无关。恒丰小贷公司质证：同意上诉人意见。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，原告张汝辉起诉被告信红房屋买卖合同纠纷即（2017）辽0181民初639号一案中，张汝辉提交其签字确认的《更名处理单》，载明将4#15门T-V房屋于2013年4月25日更名至信红，并标明为“顶账房”。该案庭审笔录中，张汝辉提交房屋更名处理单，证明：“本案诉争的房屋在2013年4月25日前实际所有人是本案原告张汝辉。”张汝辉在该案中陈述：“抵顶了1,567,348元。是唐轩二期工程，整个承包29、30号楼。案涉房屋不是我盖的楼。这套房屋只是我抵顶工程款的一部分。二期工程款就抵顶了2套网点，包含本案诉争的一套。”张汝辉另提交《沈阳市预拌混凝土买卖合同》，证明：“我跟黄振涛之间有书面协议，用混凝土抵顶房屋的房价款。但是没有用合同后边附的房屋抵顶，而是用本案诉争房屋抵顶的。我们之间原来预定的是217万元的混凝土，后来供了一些后，黄振涛就找我商量先用本案案涉房屋抵顶混凝土款，将房屋给信红，然后接着给我送混凝土，我就同意了，最后实际供了88万。”本院又查明，恒丰小贷公司作为原告起诉被告黄振涛借款合同纠纷一案，沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初5539号民事判决查明事实：“原告于2013年4月26日与被告签订《借款合同》，合同约定：被告向原告借款人民币90万元，借款期限从2013年4月26日起至2013年7月25日止，被告按月偿还借款利息，月利率为2.5%。原告于2013年4月26日汇入被告指定账户90万元，被告向原告出具了借据。被告支付利息至2014年4月25日，2014年2月26日，被告重新给原告出具了一份借款借据，借款期限为2014年2月26日至2014年5月25日。原告于2014年4月30日委托律师向被告发出催缴借款的律师函。《借款合同》约定，被告用沈阳唐轩房地产开发有限公司位于新民市抵债房屋备案登记在原告指定信红名下，如被告未按期偿付原告借款，用该房屋抵偿原告借款。该房屋未办理抵押权登记。”该判决认为：“根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据到庭当事人提供的证据对案件事实予以认定。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案原告与被告签订的《借款合同》系各方当事人真实意思表示，符合法律规定，该合同合法有效，双方均应遵照履行，原告已按约定向被告借款，被告应履行按期偿还借款本息的义务，现原告请求判令被告偿还全部借款本息符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告要求对被告用于抵押的房产享有优先受偿权的问题，因该房屋未办理抵押登记，故对原告此项请求本院不予支持。”恒丰小贷公司上诉后，本院作出（2018）辽01民终3311号民事判决，判决认为：“《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。上述法律均明确规定，债务履行期限届满前，借贷双方约定的流押条款无效。本案中，借款合同第5.4条约定以新民市胡台镇振兴七街23号T-V轴15号的房产抵债，房屋备案登记在上诉人指定信红名下，故该条款不符合法律关于禁止流押的规定，故一审法院对于上诉人以房抵偿借款的主张不予支持，并无不当。关于上诉人主张对房屋价款享有优先受偿权的主张，因案涉房产未办理抵押登记，抵押权未设立，故其请求对案涉房产经折价拍卖变卖后的价值优先受偿缺乏事实及法律依据，本院不应予支持。”本院认为，信红主张唐轩公司以案涉房产抵偿张汝辉工程欠款，张汝辉以案涉房产抵偿黄振涛混凝土欠款，黄振涛又以案涉房产担保向恒丰小贷公司借款，信红为恒丰小贷公司员工，基于此，而将案涉房产备案登记至信红名下，其与唐轩公司之间为担保关系。而唐轩公司主张其公司将案涉房产抵账给张汝辉，张汝辉将房屋出卖给信红，其公司与信红之间为商品房买卖合同关系。对此，应当甄别信红与唐轩公司之间签订商品房买卖合同是否具有担保的意思，即考察本案相关当事人对于信红与唐轩公司签订商品房买卖合同的真实意思是为借款行为提供担保，还是通过支付对价获得房屋的所有权。从本案事实来看，张汝辉在其起诉信红房屋买卖合同纠纷一案中，张汝辉陈述其与黄振涛存在混凝土买卖合同关系，以涉案房产抵顶黄振涛混凝土供货款，并经黄振涛指示将房屋登记至信红名下。另据黄振涛与恒丰小贷公司签订的《借款合同》载明内容来看，黄振涛向恒丰小贷公司借款90万元，同时将涉案房产作为抵债房屋备案登记至恒丰小贷公司指定的信红名下，并约定黄振涛未按期偿还借款，以该房产抵偿借款，应认定黄振涛以其从张汝辉处抵顶取得的涉案房产作为其向恒丰小贷公司借款的担保，唐轩公司与信红签订商品房买卖合同并非为了实现房屋买卖，即唐轩公司与信红签订商品房买卖合同并办理备案登记时并无真正转移案涉房产所有权的意思，其真实意思是设定担保，故对唐轩公司以其与信红之间存在商品房买卖关系且信红并未实际支付购房款为由要求解除合同的主张，不应支持，一审法院判决解除唐轩公司与信红之间的商品房买卖合同不妥，应予纠正。综上，上诉人信红的上诉请求成立，应予支持。本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省新民市人民法院（2018）辽0181民初199号民事判决；二、驳回沈阳唐轩房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由沈阳唐轩房地产开发有限公司负担；二审案件受理费100元，由沈阳唐轩房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇一九年十一月二十八日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。