河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初2628号原告：葛某，女，1983年6月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托代理人：王琦，河北张国庆律师事务所律师。被告：王某，男，1981年9月25日出生，汉族，住北京市大兴区。现羁押于大厂回族自治县看守所。第三人：某银行股份有限公司北京国贸支行。负责人：李某，行长。委托代理人：蒋某，男，汉族，1989年3月21日出生，住北京市朝阳区。系该银行职员。委托代理人：贺某，女，汉，1990年1月9日，住北京市朝阳区。系该银行职员。原告葛某与被告王某、第三人某银行股份有限公司北京国贸支行（以下简称华夏银行北京国贸支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛某委托代理人王琦、第三人某银行股份有限公司北京国贸支行委托代理人蒋某到庭参加诉讼。被告王某现羁押于大厂回族自治县看守所，本院将应诉手续及开庭传票合法送达至被告王某，并告知其可依法委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告王某本人已签收，但至开庭之日，被告未委托诉讼代理人参加诉讼，亦未在开庭前合理期限内提出延期审理申请。故本院依法缺席审理。庭审后，本院将开庭笔录送至看守所让被告王某阅读确认后签字。同时本院对被告王某进行调查询问，被告王某在询问笔录上对本案事实予以确认后签字。本案现已审理终结。原告葛某向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告双方于2017年2月10日签订的《存量房买卖合同》及《二手房屋买卖合同》合法、有效，判令被告继续履行《存量房买卖合同》及《二手房屋买卖合同》；2、请求法院判令被告配合原告办理涉案房屋的不动产权变更登记手续，将房屋过户至原告名下，并判令被告每日按已付房款万分之五的标准支付自2017年5月1日起至实际过户之日止的违约金（暂计10万元违约金）；3、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2017年2月10日，经第三人提供居间服务，原、被告双方签订了《存量房屋买卖合同》及《二手房屋买卖合同》。合同约定，由原告购买被告名下位河北省大厂回族自治县室，房屋总价款为2080000元，付款方式为全款分期，待涉案房屋房产证下发后办理房屋产权变更手续。合同第二条还约定该房屋有贷款抵押，被告应于2017年5月1日前办理抵押撤销手续。合同签订后，原告依约于当日支付了购房定金人民币550000元，被告依据合同约定向原告交付了涉案房屋。2017年4月7日，原告又支付了1150000元购房款。2019年7月，被告拿着涉案房屋房产证找到原告表示，涉案房屋房产证已经下发，可以配合原告等房产证满两年后再办理过户手续，若原告不放心，房产证可以放在原告处，但希望原告可以再支付100000元购房款。后经协商原告又向其支付了50000元。被告将房产证放在原告处。原告几经考虑决定还是尽快过户，于是想联系被告办理过户手续。但被告以各种理由推拒。原告不放心，拿着房产证，前往房产管理部门核实，得知被告提供给原告的房产证是假的，且涉案房屋已被大厂回族自治县人民法院查封。原告又前往涉案小区开发商处了解，得知涉案房屋确实已经办理了房产证，但房产证仍在银行抵押。原告认为，涉案房屋已经符合了办理产权变更的条件，原告已经按照合同约定及被告要求向其支付了1750000购房款，且涉案房屋已交付原告使用，被告应配合原告办理房产过户手续。但被告先是拿假房产证从原告处骗取房款，后又拒绝配合原告履行合同。被告的行为严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求依法判决。被告王某未到庭答辩，经本院询问，被告对双方房屋买卖事实予以可，认可“其将涉案房屋于2017年2月卖给了原告，总价款为2080000元，现实际收取原告交付的购房款1750000元，涉案房屋尚欠银行贷款500000元余，现抵押给华夏银行北京国贸支行。同意将涉案房屋出售给原告，亦同意将涉案房屋过户至原告名下。对原告及第三人提交的证据无异议。”第三人华夏银行北京国贸支行述称，截止到2019年9月，被告欠银行贷款本金597534.83元，利息5489.24元，因第三人无法与被告取得联系，开发商大厂回族自治县中基太业房地产开发有限公司为被告贷款担保人，2019年9月24日，第三人从开发商的保证金账户中将被告到期不偿还的贷款本金及利息603024.07元予以扣划，现在该房屋贷款已结清，房屋抵押已解押。经审理查明，2017年2月10日，经中介公司提供居间服务，原、被告双方签订了《存量房屋买卖合同》及《二手房屋买卖合同》。合同概要内容约定“原告购买被告名下位河北省大厂回族自治县2房屋，面积为93.76平方米，房屋总价款为2080000元，付款方式为全款分期给付，合同签订当日，原告给付被告定金550000元，2017年4月7日，原告支付购房款1700000元（含定金），同时被告应将涉案房屋所有原始相关资料交给原告，自本协议签订起，被告不得有任何处分该房产的行为；被告应在获知该商品房的产权证可以正式办理时，10日内通知原告，并尽快与原告办理涉案房屋权属的过户手续；原告在房屋过完户当日付清剩余房款；被告应于2017年5月1日前办理涉案房屋抵押解押手续；被告应在2017年6月1日前将涉案房屋交付给原告；违约责任约定被告未在约定期限内履行交房义务，每逾期一日，向原告支付已交房款万分之五的违约金。”合同签订后，原告依约于2017年2月10日通过银行账户向被告账户内转账支付购房定金550000元，同时被告向原告交付了涉案房屋。2017年4月7日，原告通过其母亲李朝花的银行账户向被告银行账户转账支付了1150000元购房款。2019年7月8日，原告通过银行账户向被告转账支付购房款50000元，共计原告向被告支付购房款1750000元。以上原告支付的三笔购房款被告给原告出具收条3张。剩余330000元购房款原告未支付。另查明，涉案房屋于2018年1月5日取得不动产权证书，证号为：冀（2018）大厂回族自治县不动产权第0000705号。被告取得不动产权证书后，未告知原告，亦未办理过户手续。2019年3月15日，被告又与案外人李占财签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋作价1350000元出售给案外人李占财，并收取案外人李占财购房款700000元。2019年5月，案外人李占财将被告诉至法院，要求其履行合同办理过户手续，并申请将涉案房屋进行保全查封。因被告无法送达应诉手续，在公告送达期间，本案原告知悉后，申请以第三人身份参加诉讼，在此情况下，案外人李占财撤回起诉，向大厂回族自治县公安局报警后，大厂回族自治县公安局决定立案侦查。现被告被刑事拘留，羁押于大厂回族自治县看守所。再查明，被告就涉案房屋与第三人于2015年3月5日签订了《个人房屋抵押借款合同》，开发商大厂回族自治县中基太业房地产开发有限公司作为贷款合同的担保人。因被告多次未按期偿还银行贷款，第三人于2019年9月24日，从开发商大厂回族自治县中基太业房地产开发有限公司的保证金账户扣划贷款本金597534.83元及利息5489.24元，共计扣划603024.07元，涉案房屋已解押。庭审中，原告承诺在过户时愿代被告偿还该笔贷款，可在事后再行向被告主张权利。另原告在大厂回族自治县区域内无不动产登记记录。以上事实，有原告提交的《存量房屋买卖合同》、《二手房屋买卖合同》、房款银行转账记录、收条、《不动产权证书》、微信聊天记录、大厂回族自治县不动产登记记录查询结、亲属关系证明，第三人提交的《个人房屋抵押借款合同》、还款凭证，法庭的调查询问笔录及原告、第三人的当庭陈述在案为凭。本院认为，买卖合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止买卖标的物相应民事权利、义务关系的协议。合法的买卖关系应受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯等按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《存量房屋买卖合同》及《二手房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，不存《合同法》第五十二条规定的情形，合法有效。原、被告双方应按照合同约定继续履行合同的义务。现涉案房屋已取得不动产权证书，第三人已将涉案房屋解押，原告亦在大厂回族自治县区域内无不动产登记记录，符合限购政策规定，且双方房屋买卖交易发生在大厂县限购政策出台之前，原告可以购买涉案房屋，被告亦同意将涉案房屋过户给原告。故原告要求被告办理涉案房屋不动产权变更登记手续，将涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。虽被告未要求原告支付剩余购房款，但根据合同的约定和交易习惯，同时亦是为了减轻当事的诉累，原告应在办理完过户手续后当日将剩余购房尾款330000元同时支付给被告。关于原告要求被告支付违约金问题，因双方合同明确约定被告应于2017年5月1日前办理涉案房屋抵押解押手续，但截止原告起诉，被告亦未主动办理涉案房屋解押手续；同时合同还约定被告在获知该商品房的不动产权证可以正式办理时，10日内通知原告，并尽快与原告办理涉案房屋权属的过户手续，但被告于2018年1月5日取得涉案房屋不动产权证后，并未在10日内通知原告，亦未通知原告办理涉案房屋过户手续，且被告在此期间将涉案房屋再次出售他人，给双方签订的合同履行造成了严重的干扰。被告的上述行为违背民事行为的诚实信用原则，构成严重违约，应承担相应的违约责任。虽原告未提供真实的损失证据证明其存在实际损失，但被告在收取原告购房款1700000元余（不含2019年7月8日收取的50000元）至今2.5年有余，被告占有原告巨额资金后不按照合同约定履行义务，其应赔偿给原告占有资金期间的利息损失。从违约金的性质来看，违约金不仅具有补偿性的功能，还兼具对不守约者的惩罚性功能，故本院综合全案合同履行情况、被告的违约过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定被告支付给原告违约金100000元为宜，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十八条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、确认原告葛某与被告王某于2017年2月10日就位河北省大厂回族自治县号房屋签订的《存量房买卖合同》、《二手房屋买卖合同》有效。二、被告王某于本判决书生效之日起十日内将涉案房屋（证号为：冀（2018）大厂回族自治县不动产权第0000705号）过户至原告葛某名下。三、原告葛某于涉案房屋（证号为：冀（2018）大厂回族自治县不动产权第0000705号）办理完过户手续后当日支付给被告王某购房尾款330000元。四、被告王某于本判决书生效之日起十日内支付给原告葛某违约金100000元。五、驳回原告的其他诉讼请求。上述判决第三、四项判决内容在履行时可折抵履行。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华民人共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收到1150元，保全5000元，共计6150元，由被告王某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决生效后，一方当事人不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日两年内。逾期将丧失申请执行权。审判员  陈连友二〇一九年十一月二十九日书记员  刘洪滔