重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝02民终2654号上诉人（原审被告）：杨菊，女，1966年11月3日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：陈韦杙，系杨菊之女。被上诉人（原审原告）：重庆海成实业（集团）有限公司，住所地重庆市万州区玉龙路620号1幢22层，统一社会信用代码91500101711607490J。法定代表人：李海，该公司董事长。委托诉讼代理人：冉启海，重庆夔府律师事务所律师。上诉人杨菊因与被上诉人重庆海成实业（集团）有限公司（以下简称海成公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市奉节县人民法院（2019）渝0236民初2432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨菊上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项，改判杨菊向海成公司支付商铺租金、物业管理费和商业管理费43443.05元（驳回海成公司要求支付违约金的诉讼请求）；2.一审、二审案件诉讼费由海成公司负担。事实和理由：一、一审判决未对案涉商铺漏水问题进行认定。海成公司在一审庭审中承认早在2015年就知晓商铺漏水事实，也能证明承租人已向出租方海成公司主张过维修商铺漏水事宜。杨菊在一审中提交了拍摄商铺漏水的两张照片并提供了能够证明拍摄时间（2016年7月18日）的手机载体，但一审法院拒收并对该照片以无法反映形成时间为由不予采信。二、一审认定承租人应支付租金的时间错误。双方约定的支付时间为一年一付，签订合同后支付第一期费用，以后各期费用在每年3月1日前支付。而双方租赁合同约定租期为2015年5月1日至2020年4月30日止，具体租赁时间以出租人书面通知的开业时间为准（开业时间为2015年6月27日），起止时间相应顺延。按照上述约定，第二期（2016年6月27日至2017年6月26日）的租金费用应当在2017年3月1日前支付。三、杨菊无违约事实，不应承担违约责任。海成公司早在2015年就已知晓提供给承租人杨菊的商铺漏水，之后承租人多次与出租人协商维修事宜无果。直至2016年3月，出租人认为应该交租金了就开始向承租人杨菊催要2016年6月27日至2017年6月26日的租金，但出租人对于承租人要求维修商铺漏水事宜并不理会。最终致使租赁合同无法履行还是因为海成公司于2017年1月30日将杨菊承租的商铺上锁导致杨菊无法经营。海成公司未履行维修义务在先，杨菊应付租金在后，杨菊拒付租金是行使抗辩权，不属于违约行为。四、租赁合同约定的租金、物业管理费和商业管理费应当降低30%。出租人未履行维修义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应的减少租金或延长租期，故2016年6月27日至2017年1月29日的租金应当降低。同时，海成公司收取商业管理费却没有提供相应的商业管理服务，不应当收取商业管理费，故杨菊要求将租金、物业管理费和商业管理费总体减少30%是合理的。五、因杨菊无违约行为，一审判决杨菊支付违约金不当。杨菊并非不同意支付租金，而是海成公司未将商铺漏水维修，杨菊系行使抗辩权。最终导致合同无法履行系海成公司的上锁行为。即使存在损失，也仅仅系资金占用损失，一审法院判决支付违约金18618元也过高，即使应当支付，也只应当按银行利率计算资金占用利息。综上，杨菊认为一审法院认定事实错误和适用法律错误，现特此上诉，请求判如所请。海成公司辩称，案涉租赁商铺的所有权系海成公司，有海成物业公司进行物业管理。杨菊抗辩的事由系物业管理问题。商铺漏水应当向物业公司主张，不能向海成公司主张，不能以漏水为由拒付租金，杨菊主张相关责任的主体错误。海成公司作为集团公司是要求杨菊向海成物业公司反应情况。海成公司系将一整栋房屋出租给各个商户，由于几十个商户拒付租金，按照合同约定，拒付租金，出租方有权上锁。故，海成公司在2017年1月30日对整个海成家居馆上锁，但仅上锁两天，之后将整个海成家居馆开放，各个商户又继续经营。上锁行为系合同约定的出租方的权利，并不必然导致合同解除，法律上评价也只是侵权行为。杨菊提出解决漏水问题，但并不属于履行抗辩权，漏水虽然存在，但并非影响杨菊的经营管理。海成公司虽未上诉，但不代表一审判决正确。海成公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除海成公司与杨菊签订的《海成装饰家居馆商铺租赁合同》。2.责令杨菊腾清承租的商铺，归还给海成公司。3.判令杨菊向海成公司支付从2016年6月27日起至杨菊实际归还商铺之日止的按合同约定的标准计算的房屋租金、物业管理费、商业管理费。（暂计算至2019年4月22日，共欠付359803元，其中：租金202272元，商业管理费97861元，物业管理费59670元）。4.判令杨菊向海成公司支付逾期付款的滞纳金26985.31元。5.判令杨菊向海成公司支付96000元的违约金。6.本案的诉讼费用由杨菊承担。一审法院认定事实：2014年12月25日，海成公司（甲方）与杨菊（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方租用甲方位于奉节县XX国际X组团海成装饰家居馆经营用房X层X号商铺。商铺的建筑面积为320.43平方米，该面积即为双方确定的首期(一年为一期)计算租金、物业管理费、商业管理费等以面积计付款项的依据，以后各期支付租金、物业管理费、商业管理费等的面积计算依据以房管所出具的面积实测报告为准。乙方承租商铺用于经营陶瓷类商铺，品牌为“XXXXX”。非经甲方书面同意，乙方不得在本协议约定的租赁期内擅自变更商铺种类及品牌。租期为5年，暂定于2015年5月1日起至2020年4月30日止，具体租赁时间以甲方书面通知的开业时间为准，起止时间相应顺延或提前。签订合同时，乙方向甲方缴纳合同履约保证金48000元，租赁期满后，若乙方无任何违约或无违背本商城管理规定的行为，履约保证金由乙方申请后如数退还乙方（不计息）。2015年5月1日起至2016年4月30日止的商铺租金单价为7.5元/月/㎡，物业管理费单价4.50元/月/㎡，商业管理费单价8.00元/月/㎡。2016年5月1日起至2017年4月30日止的商铺租金单价为13.5元/月/㎡，物业管理费单价5.00元/月/㎡，商业管理费单价8.50元/月/㎡，合计27元/月/㎡。商铺租金、物业管理费、商业管理费每年支付一次，本合同签订后一次性支付当期费用（一年为一期）。以后各期费用乙方须在每年3月1日前交付。乙方应严格按照上述各项规定的时间缴纳相关费用，如乙方十五日内逾期未缴清相关费用，甲方每日按应缴费用的5‰向乙方收取滞纳金。如乙方逾期十五日未缴清相关费用，甲方有权根据情况单方面终止合同或实施相应的管理措施（含停止相关服务），并按乙方违约处理。物业管理费由甲方统一收取之后支付给物业管理公司，相关费用的发票均由物业管理公司自行开具。甲方享有对乙方因严重违反商场规定及拒缴（或延期缴纳）相关应缴费用等行为采取一切限制经营措施的权利。双方在履约过程中，任何一方违反上述条款，除有特别约定外，违约方以双倍履约保证金金额作为违约金一次性支付给守约方并承担全部经济损失。海成公司、杨菊签订合同当日，杨菊交纳了第一年度租金、物管费、商业管理费及48000元履约保证金。2015年6月27日，海成装饰家居馆开业。杨菊在租用商铺经营“XXXXX”陶瓷。期间，杨菊所承租的商铺出现漏水情况，与海成公司方进行了反映及协商，因海成公司未及时彻底解决，杨菊拒缴水电费及垃圾处理费等费用。杨菊经海成公司催收后亦未交纳第二期（2016年6月27日至2017年6月26日）的商铺租金、物管费、商业管理费。因租金问题，海成公司于2017年1月30日将“海成家居馆”上锁，导致杨菊所租商铺无法正常经营。海成公司于2019年5月21日起诉至一审法院。一审法院另查明，2015年4月15日，奉节县土地房屋勘测所作出XX国际X区XX负X、X层《房产面积测算报告书》，该报告记载杨菊租赁第X号商铺建筑面积共计322.23㎡。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。海成公司、杨菊签订的《海成装饰家居馆商铺租赁合同》合法有效，对双方均有约束力，海成公司、杨菊应该按合同约定履行各自的义务。海成公司以杨菊未按合同约定支付商铺租金、物业管理费、商业管理费为由，请求解除双方签订的《商铺租赁合同》，杨菊亦同意解除，一审法院予以确认。根据合同约定商铺的物业管理费由海成公司统一收取后支付给物业管理公司，对商铺漏水等问题，杨菊可要求负有管理义务的责任人履行义务，不能因此拒绝履行自身缴纳物管费的义务，故对杨菊主张商铺漏水物业未予解决，不向海成公司支付物业管理费等相关费用的辩称意见，一审法院不予支持。双方约定具体租赁时间以海成公司书面通知的开业时间为准，起止时间相应顺延，海成装饰家居馆于2015年6月27日开业，故第二期租赁期限应从2016年6月27日开始计算。海成公司于2017年1月30日将杨菊租赁的商铺上锁，导致杨菊无法经营，故其请求商铺租金、商业管理费和物业管理费等费用付至归还门市之日止不符合法律规定，一审法院不予支持。因原杨菊双方均认可具体上锁时间为2017年1月30日，故商铺租金、商业管理费和物业管理费应付至2017年1月30日，金额确定为62061.50元（27元/月/㎡×322.23㎡×7个月4天）。双方虽在履行《商铺租赁合同》过程中产生争议，但并未就商铺租金、物管费和商业管理费的支付达成新的协议，仍应按《商铺租赁合同》约定于每年3月1日前应交付当年的商铺租金、物业管理费和商业管理费，杨菊未依约付清应付款项，构成违约，应当承担相应的违约责任。双方约定违约方以双倍履约保证金金额作为违约金支付给守约方，并承担全部经济损失，杨菊认为双方约定违约金过高，请求予以调整。违约金是否过高应当根据案件具体情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等因素予以综合判断，海成公司方未就损失提供证据予以证实，结合双方均同意提前解除合同的实际情况，一审法院按应付商铺租金、物业管理费和商业管理费数额的百分之三十计算违约金，违约金确定为18618元。由于违约金调整过程中已充分考虑了该违约行为所造成的损失，该损失主要系资金占用而产生的孳息；而滞纳金的性质本质上属于孳息，该部分违约金虽然与滞纳金属于合同中不同的约定，但其性质部分重合，非违约方既要求违约方支付违约金，又要求违约方支付滞纳金，属于重复要求赔偿。因此，对海成公司要求杨菊支付滞纳金的诉请，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除海成公司重庆海成实业（集团）有限公司与杨菊签订的《海成装饰家居馆商铺租赁合同》；二、杨菊于判决生效后十日内搬出所租赁的奉节县XX国际X组团海成装饰家居馆X层第X号商铺，将商铺归还海成公司重庆海成实业（集团）有限公司；三、杨菊于本判决生效后十日内支付重庆海成实业（集团）有限公司商铺租金、物业管理费和商业管理费62061.50元，违约金18618元，共计80679.5元（签订合同时杨菊支付的履约保证金48000元，在执行时予以品除）；四、驳回重庆海成实业（集团）有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费8542元，减半收取4271元，由重庆海成实业（集团）有限公司负担3363元，杨菊负担908元。二审根据一审中的证据和双方在一审庭审中的陈述，结合双方在二审中的陈述确认以下事实：案涉《商铺租赁合同》第五条第二款第十三项约定：“在租期内，若房屋出现损坏，乙方（杨菊）应当立即通知甲方（海成公司），甲方配合乙方进行维修……若经核查，该房屋的毁损是由乙方原因造成的，则全部损失均由乙方承担且乙方还需承担毁损房屋的修复费用”。案涉商铺于2015年12月开始存在漏水，且包含杨菊所承租的案涉商铺在内的海成装饰家居馆存在多家商铺漏水情况。二审查明的其他案件事实与一审相同，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、杨菊是否存在违约，是否应当支付海成公司违约金；二、对于杨菊应当支付的2016年6月27日至2017年1月30日的租金、物业管理费和商业管理费是否应当减少。针对上述争议焦点，本院评判如下：关于杨菊是否存在违约，是否应当支付海成公司违约金的问题。本院认为，案涉商铺漏水是客观存在的，杨菊也向海成公司主张过维修事宜。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定:“出租人应当履行维修义务，但当事人另有约定的除外”。双方在《商铺租赁合同》第五条第二款第十三项约定：“在租期内，若房屋出现损坏，乙方（杨菊）应当立即通知甲方（海成公司），甲方配合乙方进行维修……若经核查，该房屋的毁损是由乙方原因造成的，则全部损失均由乙方承担且乙方还需承担毁损房屋的修复费用”。海成公司在二审中也陈述案涉商铺所在的整幢房屋的多间商铺存在同样的漏水问题，足以表明并非承租人杨菊的原因导致商铺漏水。从该约定内容上看，如出现非因承租人杨菊的原因导致的漏水等房屋毁损情况，在承租人杨菊一方反映之后，海成公司应当予以维修并承担维修费用。但事实表明海成公司并未将案涉商铺漏水问题予以解决。因此，在海成公司向杨菊主张第二年度租金之时，杨菊可以基于海成公司未履行维修义务而行使同时履行抗辩权，在海成公司未履行维修义务的情况下，杨菊可以拒付租金。故，杨菊拒付租金的行为并非违约行为。一审法院认定杨菊拒付租金行为构成违约进而判决杨菊支付违约金不当，本院予以纠正。关于杨菊应当支付的2016年6月27日至2017年1月30日的租金、物业管理费和商业管理费是否应当减少的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在河里期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。按照该规定，因维修商铺导致影响承租人经营使用的可以减少租金，但审理查明事实表明，在2017年1月30日海成公司将案涉商铺上锁之前，虽然漏水情况存在，但海成公司和杨菊均未实际维修漏水事宜，在海成公司将案涉租赁商铺上锁之前，杨菊也未因维修而暂停经营使用案涉商铺。故，杨菊主张减少租金、物业管理费和商业管理费无事实依据。一审法院未减少合同约定的租金、物业管理费和商业管理费并无不当。综上所述，杨菊的部分上诉请求成立，本院予以支持；不成立的部分上诉请求，应予驳回。本院根据二审查明的事实，认为一审判决杨菊支付违约金不当，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持重庆市奉节县人民法院（2019）渝0236民初2432号民事判决第一项、第二项；二、撤销重庆市奉节县人民法院（2019）渝0236民初2432号民事判决第三项；三、杨菊于本判决生效后五日内支付重庆海成实业（集团）有限公司商铺租金、物业管理费和商业管理费62061.50元（签订合同时杨菊支付的履约保证金48000元，在执行时予以品除）；四、驳回重庆海成实业（集团）有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费8542元，减半收取4271元，由重庆海成实业（集团）有限公司负担3721元，杨菊负担550元。二审案件受理费731元，由重庆海成实业（集团）有限公司负担169元，由杨菊负担562元。本判决为终审判决。审 判 长 程杨审判员李迪云审 判 员 刘   丽   苹二〇一九年十一月二日法官助理 黄燕彬书记员林巧