广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2175号上诉人（原审原告，反诉被告）：朱海明，男，1985年10月18日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：黄海珠，广东锦诺律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：陈国林，男，1977年10月1日出生，汉族，住广东省清远市清城区。上诉人（原审被告，反诉原告）：陈金源，男，1966年9月9日出生，汉族，住广东省清远市清城区。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：何明振，广东品格律师事务所律师。原审第三人：清远市清城区东城街道长埔南西村民小组，住所地：广东省清远市清城区东城街道长埔村。负责人：陈均权。上诉人朱海明、上诉人陈国林、陈金源因与原审第三人清远市清城区东城街道长埔南西村民小组土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人朱海明上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判陈国林、陈金源赔偿朱海明经济损失58360元；2、判决一审、二审诉讼费用全部由陈国林、陈金源承担。主要事实和理由：原审判决事实认定不清，法律适用错误。（一）涉案《租地合同》无效的原因不在朱海明，朱海明对此并不存在过错。涉案土地虽然原为农业用地，但是根据陈国林、陈金源提供的(2018)粤18民终964号的民事判决书，2009年12月31日原审第三人与清远市科信投资置业有限公司就涉案土地签订了《征用土地合同》，将涉案土地的用途变更为建设用地，清远市科信投资置业有限公司也依法支付了征地补偿款给原审第三人，即在朱海明与陈国林签订《租地合同》时，涉案土地的性质己经变更为建设用地，非农用地，朱海明承租该土地时也明确告知陈国林，其承租该土地后是将该土地用于非农建设，因此，朱海明将涉案土地用于非农建设，并没有过错。虽然原审第三人与清远市科信投资置业有限公司签订的《征用土地合同》在2018年8月23日被认定为无效合同，但陈国林、陈金源具体什么时候收到该判决书，在签订涉案《租赁合同》之前还是之后，直接决定朱海明对涉案土地用于非农建设是否存在过错的认定，在一审庭审过程中，朱海明多次要求一审法院责令陈国林、陈金源提交相关依据，但陈国林、陈金源一直没有提交,一审法院直接认定朱海明擅自改变土地用途是错误的。（二)对于朱海明的损失，陈国林、陈金源应当承担全部赔偿责任。根据原审判决查明的事实，朱海明承租涉案土地后，将涉案土地用于沙场建设，即是对涉案土地进行了填土和铺设沙石，陈国林、陈金源在一审庭审过程中也认可该事实，而朱海明在建设沙场过程中必然投入了资金，但是一审法院仅以朱海明提交收款收据出具的单位清远市清新区太和镇贵帮建材店的经营范围是批发、零售建材，不存在提供压路机、推土机等机械设备进场施工的经营范围，结合朱海明在导致合同无效中有过错为理由，对朱海明要求陈国林、陈金源赔偿经济损失的诉讼请求不予支持，明显错误及显失公平。而且，朱海明在一审庭审中明确表明如果陈国林、陈金源不认可收据，则要求对涉案场地的建设工程进行造价鉴定，但一审法院对该项请求没有征询双方意见，也没有组织双方进行工程造价鉴定，直接未予认定朱海明实际投入资金建设的事实。即使朱海明对导致合同无效存在过错，但也不能成为其经济损失不能得到任何赔偿的理由，应当根据各自过错所占的百分比，由对方承担相应的赔偿责任。上诉人陈国林、陈金源上诉请求：1、撤销原审判决，判决朱海明支付陈国林、陈金源租金14400元（自2018年11月16日起至2019年3月15日止）；2、判决朱海明将位于清远市清城区××街办（土名：丫辽尾）约为2000平方米土地（面积）恢复原状并交还给陈国林、陈金源使用；3、本案一审、二审的诉讼费用由朱海明承担。主要事实和理由：（一）一审法院查明事实不清，适用法律错误。陈国林、陈金源作为本案涉案土地的经营权人，对本案涉案土地享有占有、使用和收益的权利，有权将土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。陈国林、陈金源将涉案土地出租给朱海明，且朱海明已实际使用该涉案土地并已填土用作沙场，故陈国林、陈金源享有向朱海明收取租金的权利。（二）一审法院认定陈国林与朱海明签订的《租地合同》无效，根据合同法第五十八的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，陈国林、陈金源在本案中并没有过错，且无效合同的处理应该以恢复原状为原则，该涉案土地为农用地，但朱海明将其用作沙场，故朱海明应将位于清远市清城区××街办(土名:丫辽尾）约为2000平方米的土地恢复原状并交还给陈国林、陈金源用以农用地使用。原审第三人清远市清城区××街道长埔南西村民小组答辩称：对原审判决无异议。上诉人朱海明向一审法院起诉请求：1、依法解除朱海明与陈国林在2018年10月15日签订的《租地合同》；2、依法判决陈国林、陈金源双倍返还租地押金14400元给朱海明；3、依法判决陈国林、陈金源返还租金3600元给朱海明；4、依法判决陈国林、陈金源赔偿朱海明的经济损失58360元；5、依法判决陈国林、陈金源应返还及赔偿给朱海明的款项从起诉之日起至债务清偿之日止按年利率6%计算支付利息给朱海明，上述标的合共83560元；6、依法判决本案诉讼费用由陈国林、陈金源承担。庭审过程中，朱海明撤回第一项诉讼请求。上诉人陈国林、陈金源提起反诉，请求：1、请求法院判决朱海明支付陈国林、陈金源租金14400元（自2018年11月16日起至2019年3月15日止）；2、请求法院判决朱海明承担本案诉讼费。庭审过程中，陈国林、陈金源增加一项诉讼要求，要求朱海明停止侵害，恢复原状，返还土地。一审法院认定事实：2018年9月29日，陈国林（甲方）与朱海明（乙方）签订一份《租地合同》（该合同落款日期为2018年10月15日），约定甲方将位于清远市清城区××街办（土名：丫辽尾）的土地租给乙方使用，时间从2018年10月16起至2021年10月15日止，土地面积2000㎡，租金为月租1.8元/㎡，每月3600元，每年租金为43200元。双方在签订合同时，乙方必须给甲方交纳一定的诚意押金7200元，期满后没有违规甲方把押金退还乙方。甲方只负责保证村民村规的协调处理和提供水电表给乙方使用，确保拥有对出租土地的所有权（或已经得到所属村委和村民同意出租土地）。合同签订后，如甲方违约，除双倍赔偿给乙方（按押金金额计算）外，另需赔偿乙方在该土地投入建设的相关费用，乙方违约则没收押金。2018年9月29日，陈国林向朱海明出具两份《收据》，载明收到朱海明交付的租用2000㎡土地押金7200元及2018年10月16日至2018年11月15日的首月租金3600元。朱海明在庭审过程中表示实际上签订合同和交付租金押金的时间都是2018年9月29日，因陈林向朱海明提供了前期建设进场时间，签约落款日期往后推至2018年10月15日，朱海明亦予以确认，另双方所签订的涉案合同中未约定土地用途，朱海明表示租赁的土地已填土用作沙场且无办理相关报批手续，陈国林称对该土地由朱海明填土建造沙场亦予以知情且无提出异议。另查明，陈国林、陈金源均系清城区东城长埔管理区南西村村民，为了合理利用土地，经村民大会全体户代表通过，2015年3月1日，陈金源与第三人签订《鱼塘租赁合同书》，取得丫辽尾（土名）、鲤鱼夫（土名）四口鱼塘的自主经营权，总面积合计53.01亩，其中包括陈国林向朱海明出租的2000㎡土地，租赁期限从2015年3月1日起至2025年3月1日，第三人表示出租的土地属于农用地，并明确知悉该四口鱼塘是陈国林、陈金源共同租赁，陈国林、陈金源协商后由陈金源与第三人签订《鱼塘租赁合同书》，陈国林已将土名为丫疗尾的土地转租给朱海明使用第三人亦表示知情。同时，陈金源也追认陈国林与朱海明签订的《租地合同》，并愿意承担该合同所产生的一切法律责任。另2018年8月23日清远市中级人民法院作出（2018）粤18民终964号民事判决书，确认清远市科信投资置业有限公司与第三人签订的《征用土地合同》无效，即涉案土地的权属人仍为第三人。一审法院认为：本案中涉案的土地性质为集体所有，第三人与陈金源签订的《鱼塘租赁合同书》实质上是第三人作为发包人，陈金源作为承包人而签订的土地承包经营合同，涉案土地的经营权人为陈国林、陈金源，陈国林、陈金源享有对本案涉案土地的占有、使用和收益的权利，有权将土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。朱海明、陈国林签订的《租地合同》实质上是陈国林、陈金源作为农村土地承包人将农村土地承包经营权出租给他人经营而签订的合同，因此，该案由应由原定案由土地租赁合同纠纷变更为土地承包经营权出租合同纠纷。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条规定，“……未经依法批准不得将承包地用于非农建设”；第三十八条第二项规定，“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境”；《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的法定情形，“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中的涉案土地是农用地，朱海明、陈国林在订立《租地合同》时虽未约定土地用途，但朱海明将涉案土地用作沙场建设，陈国林、陈金源知情且无提出异议，朱海明在无办理土地用途变更手续的情况下擅自将农用地用于非农建设，改变了土地农业用途，违反法律强制性规定，导致朱海明、陈国林签订的《租地合同》无效。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，《租地合同》确认无效后，无效的合同自始没有法律约束力，朱海明要求陈国林、陈金源返还根据合同约定所收取的土地押金7200元及首月租金3600元，陈国林、陈金源要求朱海明返还土地的主张均于法有据，一审法院予以支持。朱海明、陈国林就农用地签订合同却用于非农建设，导致合同无效，双方对此均有过错，应当各自承担相应的经济损失。朱海明主张其修整涉案场地导致的经济损失58360元由陈国林、陈金源负担，并提供清远市清新区太和镇贵帮建材店营业执照及收款收据予以佐证，但上述建材店营业执照显示的经营范围是批发、零售建材，不存在提供压路机、推土机等机械设备进场施工的经营范围，结合朱海明在导致合同无效中有过错，一审法院对该诉求不予支持，应予驳回。另外陈国林、陈金源将涉案土地交付朱海明使用后，没有履行提供水电表给朱海明使用的义务，致使涉案土地至今未能通电，不具备正常使用的条件，同时陈国林、陈金源对朱海明将涉案土地填土建造沙场的行为并无提出异议，对导致合同无效亦存在过错，为此，对于陈国林、陈金源提出要求朱海明支付租金且恢复土地原状的反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条、第三十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条的规定，于2019年4月22日作出如下判决：（一）朱海明与陈国林签订的落款日期为2018年10月15日的《租地合同》无效；（二）陈国林、陈金源于判决生效之日起10日内向朱海明返还土地押金7200元及首月租金3600元；（三）朱海明于判决生效之日起10日内向陈国林、陈金源返还位于清远市清城区××街办（土名：丫辽尾）的2000㎡土地；（五）驳回朱海明的其他诉讼请求；（六）驳回陈国林、陈金源的其他反诉请求。本诉案件受理费945元，由朱海明负担810元，陈国林、陈金源负担135元。反诉案件受理费80元，由陈国林、陈金源负担。本院经审理查明，一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是土地承包经营权出租合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审的审理应当围绕上诉人朱海明和上诉人陈国林、陈金源上诉请求的范围进行审查。本案中，双方当事人虽然在平等自愿的基础上订立《租地合同》，但朱海明在订立合同后即将案涉土地用作沙场建设，陈国林、陈金源对此知情而不提出异议，双方当事人的行为实质上是在无办理土地用途变更手续的情况下擅自将农用地用于非农建设，改变了土地农业用途，违反了《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条规定关于“……未经依法批准不得将承包地用于非农建设”及第三十八条第二项关于“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境”的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的法定情形中规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，因此,原审判决认定双方当事人订立的《租地合同》无效正确。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，朱海明认为其与对方订立合同时案涉土地的性质已变更为建设用地，属非农用地，其本身没过错，主要依据是陈国林、陈金源提供的(2018)粤18民终964号的民事判决书。本院经审查认为，根据我国土地管理法的相关规定，对农用地转变用途的须经过审批手续，征收土地应由人民政府组织实施，朱海明认为案涉土地被清远市科信投资置业有限公司征收与事实不符，而且清远市科信投资置业有限公司与原审第三人签订的《征用土地合同》最终被确认无效。朱海明承租案涉土地后将案涉土地用于沙场建设,其在订立合同以及进行投入建设时应当了解案涉土地的状况，朱海明却在未清楚土地状况的情形下与他人订立合同并进行投入建设，因此，一审法院认定朱海明存在过错并依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定认定其自行承担相应的损失责任（包括投入建设的费用）并无不当。而对于陈国林、陈金源，其两人作为村小组成员，理应清楚案涉土地未被征收，而且在朱海明进行投入建设时，陈国林、陈金源明知而不阻挠，故一审法院认定陈国林、陈金源存在过错并依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定认定陈国林、陈金源自行承担相应的损失责任（包括土地未恢复原状及首月之后的租金等）并无不当。综上所述，上诉人朱海明和上诉人陈国林、陈金源的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院均不予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共1419元，由上诉人朱海明负担1259元，上诉人陈国林、陈金源负担160元。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  王 凯审判员  刘永戈二〇一九年十一月十四日书记员  朱嘉轩附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。