贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2824号上诉人(一审原告):广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司。住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区中昊大道华伟中央城第5栋物业用房。负责人：吴波，男，该公司负责人。委托代理人：杨绍霞、龙泽，贵州阳泽律师事务所律师。委托代理人：龙泽，男，贵州阳泽律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：朱允佳，男，1992年7月16日出生，侗族，住址贵州省黎平县德凤镇福寿街33-6号，现住贵州省黎平县。上诉人广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司（以下简称“银湾公司”）因与被上诉人朱允佳物业服务合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院(2019)黔2631民初1293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。银湾公司上诉请求：撤销黎平县人民法院（2019）黔2631民初1293号民事判决书，支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院在没有证据证明情况下，依据被上诉人的辩解就认定上诉人银湾公司存在管理瑕疵，从而判决被上诉人承担70%的物业费没有法律依据。2.双方在合同中约定由被上诉人支付电梯年检费，上诉人代收代交，现上诉人已代被上诉人垫付了电梯年检费后向被上诉人主张该笔费用合法有据，一审法院判决不予不支持该诉讼请求，违反了双方合同约定，判决结果错误。3.一审法院“同案不同判”，上诉人起诉的系列同类型案件黎平县人民法院已作出了三种结果不同的判决，存在明显的错误和矛盾，严重影响了法律权威和司法判决的社会指导和指引作用，造成了负面导向。双方当事人在合同中约定电梯年检月检费由被上诉人承担，一审判决不需向上诉人缴纳该费用，不利于物业管理工作的开展，不利于电梯运行安全，最终全体业主财产生命受到威胁。二审中朱允佳未提出答辩意见。银湾公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判决被告向原告支付物业服务费947.44元（该费用是按房屋建筑面积118.43㎡×1元/月×8个月＝947.44元，从2017年10月1日计算至2018年5月31日，总共8个月）；2、依法判决被告向原告支付电梯年检月检费800元（该费用是按40元/月×20个月＝800元，从2016年10月1日计算至2018年5月31日，总共20个月）；3、依法判决被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%支付原告违约金（按尚欠的物业费为基数，从2017年10月1日计算至款项付清之日止）。一审法院认定事实：被告是黎平“华鼎·凯旋名门”3-4-801号房的业主，2015年8月26日原告与黎平华鼎房地产开发有限公司签订《黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同》，原告为被告居住的黎平华鼎·凯旋名门小区提供前期物业管理服务。2016年9月29日，原告与被告签订《黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同》，合同第八条约定：物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为小高层住宅：1.00元/月/平方米；商业物业：1.50元/月/平方米。代收代缴电梯年检月检费：40元/月/户，用完续交。第九条约定：物业管理费收取是从开发商通知入伙之日起全额计收物业管理费，物业管理服务费一年交纳一次。合同第二十一条约定，甲方未能按时足额交纳物业服务费，或业主未能按时足额交纳物业服务费的，应从逾期之日起按应缴费用每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告在服务期间，小区设备有时出现故障，被告未及时维修，其管理人员有服务不到位，致双方发生矛盾，部分业主以原告服务存在瑕疵而拒交物业费。2018年5月31日，原告以收取的费用不够开支，出现亏损等理由退出涉案小区物业管理。被告自2017年10月1日至2018年5月31日尚欠物业费947.44元。同时查明，被告对于按时或经催收后缴纳物业服务费的业主并未收取合同约定的电梯年检月检费，自合同签订以来，原告没有通知被告缴纳电梯年检月检费。一审法院认为：本案为物业服务合同纠纷，其争议的主要焦点为：一、被告是否可以原告物业服务质量存在瑕疵而拒绝交纳物业管理费？二、原告主张的违约金是否应当支持、调整？三、原告主张的代收代缴的电梯年月检费是否应当支持？一、关于被告是否可以原告物业服务质量存在瑕疵而拒绝交纳物业管理费的问题。原告是具有资质的物业服务公司，2015年8月26日原告与黎平华鼎房地产开发有限公司签订《黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同》，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。2016年9月29日原告又与被告签订《黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同》，该合同合法有效，对原、被告双方均有约束力。合同签订后，原告为涉案小区提供了前期的物业管理服务，双方之间形成物业服务关系。因此，原告对小区业主有权收取物业费。现原告请求被告支付尚欠的物业服务费947.44元，因被告抗辩原告的物业管理不到位，物业服务质量存在瑕疵而拒交物业费。根据《合同法》第六十六条规定，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，在物业公司提供服务存在瑕疵时，业主可以行使瑕疵履行抗辩权，但应限定在“正当理由”之内。物业公司面向小区业主提供的服务具有公共物品性质，其服务范围包括小区的安全防范保障、房屋建筑共用部位，共用设施的日常维修、养护等事项。本案原告在提供服务期间，小区常处于停水停电且无人处理状态，发生电梯载人途中自行掉落事故等现象。业主曾予以反映，但原告没有采取措施进行应对、整改。以上现象给小区业主带来了影响，其安全保障受到了较大妨碍。原告提供的物业服务对于被告而言已具有较大的瑕疵，被告行使瑕疵履行抗辩权、具合理性。原告虽提供的物业服务具有瑕疵，但原告提供了服务，业主不能因服务有瑕疵而拒交所有物业管理费，于法不符。故本案酌定被告尚欠物业服务费用可适当减免30%，支付所欠物业服务费947.44元的70%为663元。二、关于违约金的问题。被告拒交物业管理费是因原告服务不到位，存在违约行为，被告为此行使瑕疵履行抗辩权，具有一定的合理性，导致上述费用至今仍未交纳也并不可完全归责于被告，故对原告请求被告承担违约金的请求，不予支持。三、关于原告请求支付电梯年月检费的问题。原告请求被告支付电梯年月检费没有法律依据和合同依据，根据《物业服务收费管理办法》第二条、第十一条规定，物业费包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。而公共电梯属于全体业主共用的机器设备，则电梯的年检月检费应包括在物业管理费内。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定、合同第八条约定，被告系小高层住宅，不属于商业物业，商业物业约定对电梯年月检费的收取对被告没有约束力。即使合同约定对被告有约束力，根据合同约定电梯年月检费系代收代缴，用完续交，现原告没有证据证明代收代缴多少，代收的款项是否用完及应当续交多少，系举证不能。且庭审中，原告陈述对于按时或经催收后主动缴纳物业服务费的业主并未收取电梯年检月检费，而在诉讼前，原告亦从未向被告提出过缴纳电梯年检月检费的主张，现提出此项请求，不符合公平公正原则，也没有法律依据和合同依据。故对原告请求支付电梯年检月检费的诉求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条之规定判决：一、被告朱允佳在本判决书生效后十日内支付原告广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司物业管理费663元。二、驳回原告广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院另查明，上诉人因主张物业服务费，在黎平县人民法院提起多个民事诉讼。其中，（2018）黔2631民初1459号民事判决书已经发生法律效力。本院认为：本案的争议焦点，一是一审法院判决被上诉人承担70%的物业费是否于法有据；二是上诉人要求被上诉人支付电梯年检费月检费，是否应按合同约定，属于代交代付费用；三是该案是否属于同案不同判。针对争议焦点，分述如下：一、关于一审法院判决被上诉人承担70%的物业费是否于法有据的问题。黎平县人民法院（2018）黔2631民初1459号民事判决书已认定“原、被告签订合同后，原告在提供物业服务期间，小区设备有时出现故障，被告未能及时维修，其派驻的管理人员有部份服务不到位”的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项之规定，该事实无须当事人另行举证。故一审法院认定上诉人在物业服务后期管理不到位，服务有瑕疵有事实依据，从而扣减上诉30%的物业服务费于法有据。故上诉人的上诉理由与查明事实不符，故本院不予采信。二、关于电梯年检费月检费，是否应按合同约定履行问题。《电梯监督检验和定期检验规则》第七条第一项规定，对于在用电梯，每年进行1次定期检验。故对于在用电梯，只存在年检费，而不存在月检费。另外，作为特殊设备，电梯在客观上还存在每月例行的维护工作，由此产生的费用属于维护费用而非年检费用。《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业费包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。故电梯年检费、维护费应当属于物业费范畴。《贵州省物业管理条例》第六十六条规定，物业服务企业或者其他管理人应当按照物业服务合同的约定、法律法规的规定以及相关行业规范的要求履行维修、养护、管理和维护义务。不得违反物业服务合同约定而擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。涉案合同既约定共用部位、公共设施设备的维修、养护、管理由上诉人提供服务，同时又约定公共能耗费、电梯年检月检费等费用由业主承担，显然自相矛盾。按上述规定，该项约定已构成重复收费，属于上诉人利用格式合同加重对方责任的情形，根据《合同法》第四十条之规定，相关约定条款应当无效，上诉人的该上诉人理由不能成立，本院不予支持。三、关于该案是否属于同案不同判的问题，不属于本案审查范围，当事人对同案不同判的问题可通过申诉或其他正当途径行使救济权利，上诉人的该上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉理由与本院查明的事实不符，于法无据，故其上诉请求不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  冉定飞审判员  陈生燕二〇一九年十一月五日法官助理梁红云书记员蒋诚宵