广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初7805号原告（反诉被告）深圳卓尔教育科技有限公司，住所地深圳市龙华新区龙华街道东环一路金桥花园19栋二楼整层，统一社会信用代码91440300MA5ECB9CXA。法定代表人：洪辉。委托代理人何新，广东九麟律师事务所律师。委托代理人王文，广东九麟律师事务所实习律师。被告（反诉原告）深圳市淦得龙科技有限公司，住所地深圳市龙华区龙华街道华联社区金龙华广场时代科融中心13楼306，统一社会信用代码91440300MA5EYMP03G。法定代表人黄晓。委托代理人王辉，广东证鉴律师事务所律师。委托代理人贺元帅，广东证鉴律师事务所律师。上列原告深圳卓尔教育科技有限公司与被告深圳市淦得龙科技有限公司（以下简称淦得龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告的诉讼请求：1、判令原被告签订的《商铺场地使用合同》解除；2、判令被告退还使用费履约保证金93021元；3、判令被告退还管理费履约保证金22725元；4、判令被告承担装修损失326828.4元；5、判令被告承担本案诉讼费用。被告反诉请求：1、请求确认原被告在2018年6月21日签订的《得龙国际教育城商铺场地使用合同》无效；2、判令原告向被告支付2-017、2-018、2-019商铺2019年6月、7月份的租金和管理费共计38582元；3、本案受理费、反诉费由原告承担。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人何新、王文，被告委托代理人贺元帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况经审理查明：2018年6月21日，原告深圳卓尔教育科技有限公司与被告淦得龙公司签订了《得龙国际教育城商铺场地使用合同》（以下简称合同），约定淦得龙公司将位于深圳市龙××广场××内商铺××、××、2-019出租给深圳卓尔教育科技有限公司经营课外辅导。租赁期为5年，自2018年9月1日至2023年8月31日。该商铺2018年9月1日至2019年8月31日期间的每月使用费为31007元，每月物业管理费为7575元，使用费履约保证金93021元，管理费履约保证金22725元；被告于2018年6月21日向原告出具了《收据》，显示被告已收原告商铺场地使用费和管理费115746元，原告提交转账凭证证明该款项为合同约定的押金。另查明，被告淦得龙公司与案外人马秀丽、马瑶忠于2017年12月27日签订了一份《深圳市房屋租赁合同》，被告淦得龙公司依此份合同取得了涉案房屋的使用权。涉案房屋无产权证书和建设工程规划许可证。2019年5月26日，案外人马秀丽、马瑶忠通过案外人深圳市皇马资产管理有限公司向原告出具了《告知书》，显示因被告未能如约结清租金和水电等费用，如在2019年5月31日前还未交清费用的，业主有权采取停水停电等措施，因此造成的损失由被告承担。原告提交了付款记录证明原告已将2019年6月、7月的场地占用费、管理费按照马秀丽、马瑶忠的要求支付给了物业公司即深圳市皇马资产管理有限公司。2019年8月1日，原告离场。判决结果根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告双方约定的租赁物未取得产权登记和建设工程规划许可，因此原告与被告签订的《得龙国际教育城商铺场地使用合同》应为无效。无效的合同自始没有法律约束力，原告请求解除租赁合同，于法无据，本院不予支持。被告请求确认原告与被告于2018年6月21日签订的《得龙国际教育城商铺场地使用合同》无效，于法有据，本院予以支持。关于押金。合同无效的，当事人因合同取得的财产应予返还，原告提交的合同、转账记录、收据能够相互印证被告已收原告押金115746元，故原告请求被告返还押金115746元，于法有据，本院予以支持。关于涉案房屋的占有使用费、管理费。根据原告提交的付款记录及其陈述，可以证明原告已向马秀丽、马瑶忠支付了2019年6月、7月的场地占用费、管理费，被告淦得龙公司从马秀丽、马瑶忠处取得涉案房屋的使用权，原告的支付行为可以视为已经履行了义务。故，被告请求原告支付2019年6月、7月份的租金、管理费，没有事实与法律依据，本院依法予以驳回。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告与被告所签订的《得龙国际教育城商铺场地使用合同》因涉案房屋不能取得相应建设工程规划许可证而被认定为无效，作为出租人的被告对该无效事由负有主要责任，原告在承租时未尽到对租赁房屋状况的谨慎审查义务，亦负有次要的责任。因此对于因合同无效的损失，双方应根据各自的过错程度承担相应的责任。对于原告主张的装修损失，其提供的《装饰工程合同书》、银行交易清单、微信转账记录等证据能够相互印证，可以证明原告支付装修费用268500元的事实。结合原告承租房屋的实际面积，该费用亦未超出合理范围，本院对该装修费用予以采纳。结合双方过错程度，本院确定原告和被告分别应承担40%和60%的责任。原告要求被告赔偿装修损失的意见，本院予以支持，被告应赔偿原告装修损失161100元(268500元×60%)。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳卓尔教育科技有限公司与被告深圳市淦得龙科技有限公司于2018年6月21日签订的《得龙国际教育城商铺场地使用合同》无效；二、被告深圳市淦得龙科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳卓尔教育科技有限公司返还租赁押金人民币115746元；被告深圳市淦得龙科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳卓尔教育科技有限公司支付装修损失费人民币161100元。四、驳回原告深圳卓尔教育科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市淦得龙科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3969元，由被告深圳市淦得龙科技有限公司负担1811元，原告负担2158元；反诉受理费382.3元，由被告深圳市淦得龙科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 盛   琨二〇一九年十一月三十日书记员 白巧（兼）书记员 文 英 玲附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。