贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初6495号原告：王世奇，男，汉族，1935年12月11日生，现住凯里市。被告：凯里市中心城置业有限公司，统一社会信用代码：91522601061041201T，住所地：贵州省凯里市宁波东路5号纵横坐标广场4栋8楼6号。法定代表人：刘义光，系公司执行董事。委托诉讼代理人：龙风晴，女，1995年2月23日出生，侗族，住贵州省锦屏县，系公司员工。原告王世奇与被告凯里市中心城置业有限公司（以下简称：中心城置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年9月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王世奇，被告中心城置业公司的委托诉讼代理人龙风晴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王世奇向本院提出诉讼请求：1、判令被告中心城置业公司立即向原告交付办理商品房转移登记的相关文书并向原告支付自2017年1月1日至交付文书之日止的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（以已付房款649,409.00元为基数，按照日万分之二计算，其中暂计至2019年8月31日为125,985.00元）；2、判令被告与原告共同向房屋登记机关申请办理中心城第1幢负1层1-190号商品房转移登记至原告名下；3、判令被告支付自2016年1月1日起至交付商品房之日止的逾期交房违约金（以已付房款649,409.00元为基数，按照日万分之0.5计算，其中暂计至2019年8月31日为43,348.00元）；4、判令被告按约向原告支付自2016年7月19日后的购房补贴158,454.00元，并以所欠购房补贴为基数按每天2‰计算违约金（暂计至2019年7月19日的违约金为106,447.00元）；5、判令被告继续履行合同直至期满；6、本案诉讼费由被告承担（庭审中，原告将其第一项诉求中的违约金变更为截至2019年8月31日为16,105.40元，其中30日之内，按照649,409.00元乘以日万分之二计算，合计3,896.50元；30日之后按照649,409.00元乘以日万分之零点二，暂时计算到2019年8月31日，即940天合计12,208.90元；第四项诉求变更为自2016年7月19日至2019年10月10日的购房补贴171,442.00元，及以所欠购房补贴为基数按每天2‰计算违约金（暂计至2019年7月19日的违约金为155,541.00元）；第五项诉求明确为判令继续履行《商品房买卖合同》及《购铺补贴协议》）。事实与理由：被告是凯里市友庄路26号中心城商品房开发商，2014年10月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告以银行按揭方式购买负1层1-190号房，建筑面积为19.77平方米，总价为649,409.00元。出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付该商铺。逾期交房超过30日而买受人要求继续履行的，自约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，被告按已付购房款的日万分之0.5向原告支付逾期交房违约金。同时，合同约定被告于2016年12月28日前取得商品房初始登记并交付办证文书，逾期30日后仍不能交付办证文书的，被告应自期限届满之日起至实际交付之日止，按日万分之2向原告支付逾期办证违约金。2014年4月12日，原告与被告签订《购房补贴协议》，约定：被告给予原告总购门面款40%的补贴即254,764.00元，分20个季度兑付即从2014年10月20日起补贴至2019年7月19日，每个季度兑付12,988.00元。如被告补贴期间未向原告发放，被告按当期补贴款每天千分之二向原告支付违约金。被告仅支付了2016年7月20日前的购房补贴，2016年7月20日至今的购房补贴未支付给原告。合同签订后，原告已按约支付了全部购房款，但被告不仅未按期交付房屋，亦未按期交付办证文书，也未支付2016年7月20日后的购房补贴给原告。为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院。被告中心城置业公司辩称：我公司中心城项目现仍属于在建工程，尚未竣工，也未交付使用，不具备办理商品房转移登记的条件，不存在违约，故原告的第一项诉讼请求不能成立；原告不能同时主张逾期办证违约金及逾期交房违约金，在房屋尚未交付的情况下可要求逾期交房违约金，交房后才能主张逾期办证违约金；原告主张支付补贴款及违约金，我公司虽欠付原告补贴款，但并未对原告造成损失，原告主张的款项是被告在销售时给予原告的购房补贴，相当于减免了原告的购房款；我公司现在经济困难，并非恶意拖欠；原告违约金主张过高，公司经营困难请求法院依法裁减。经审理查明，2014年10月23日，原告王世奇、冯朝珍夫妇与中心城置业公司签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称：《买卖合同》）。合同约定：冯朝珍以银行按揭方式购买中心城置业公司开发的“中心城”负一层1-190号商铺，建筑面积为19.77平方米，总价为649,409.00元。出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过30日而买受人要求继续履行的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按照已付购房款的日万分之0.5向买受人支付违约金。同时，出卖人承诺于2016年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。逾期办证超过30日而买受人不退房的，出卖人应自约定的日期至实际交付办证文书之日止，按日万分之0.2向买受人支付违约金等。2016年4月12日，原告王世奇与被告签订《购房补贴协议》，约定：被告给予原告总购门面款40%的补贴即259,764.00元，分20个季度兑付即从2014年10月20日起补贴至2019年9月19日，银行下放足额按揭款后，于次季度首月10日将补贴款划至原告指定的账户，首次补贴金额为10,391.00元，其后每个季度按12,988.00元补贴，如因甲方原因未按约定时间将补贴款汇至乙方指定账户，应按当期补贴款每天2‰的违约金支付乙方。合同签订后，王世奇、冯朝珍依约足额交付了房款，被告亦按约向原告支付了自2014年10月20日至2016年7月19日共计7个季度的购房补助合计88,319.00元，2016年7月20日至今的购房补贴则未予支付。另查明，原告与被告签订的涉案《商品房买卖合同》已经向凯里市房地产事业发展管理局进行合同备案登记。截止庭审辩论终结前，涉案的“中心城”项目仍在建，尚未竣工。再查明，原告王世奇、冯朝珍原系夫妻关系，二人生育有一子二女即王松、王红兵和王红玲；2018年8月19日，冯朝珍去世，2019年9月4日，王红玲王松、王红兵和王红玲分别于2019年9月4日、9月9日签署《放弃继承权声明书》，载明：“我是被继承人冯朝珍的长子/二女儿/三女儿，自愿放弃母亲与父亲一起购买的凯里中心城负1层-1-190号商铺，现在该商铺的权利属于父亲王世奇所有”。本院认为，本案案涉商铺系王世奇、冯朝珍夫妇共同购买，属二人夫妻共同财产，冯朝珍死亡后，其对该商铺所享有的份额则成为其遗产，由其法定继承人继承；而王世奇、冯朝珍夫妇共同生育有王松、王红兵和王红玲三人，三人均自愿放弃对冯朝珍该部分遗产的继承，归原告王世奇所有，王世奇享有案涉商铺的全部权利，系本案的适格原告。合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案中，原告王世奇、冯朝珍与被告就涉案商铺签订的《买卖合同》及《购房补贴协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效，且尚未被确认无效，也无当事人要求解除、撤销，双方应按合同的约定全面履行义务，故对于原告要求继续履行《买卖合同》及《购房补贴协议》，因《买卖合同》中尚有义务未完全履行，故双方应继续履行，但《购房补贴协议》截至本案庭审已经超过约定补贴期限，已无继续履行之必要，故在被告支付完尚欠的补贴后，则不需继续履行。被告未依约如期交房并取得该商品房所有权初始登记向业主交付商品房转移登记的有关文书，不仅违反合同的约定，且违背了民事活动中的诚实信用原则，已构成违约，依法应当承担逾期交房、逾期交付办理商品房转移登记有文书的民事责任。庭审辩论终结前，因“中心城”整体项目仍未竣工验收，涉案商铺则不具备办理房屋所有权初始登记的条件，处于被告既履行不了交房义务，也履行不了交付办证文书义务的现实状况。因此，原告主张被告立即交付办理房产转移登记文书目前客观无法实现，可待涉案工程竣工验收且办理房屋所有权初始登记的条件成就后，再另行主张该项权利。关于原告主张0.00002/日逾期交付办证文书违约金及0.00005/日逾期交房违约金，符合双方的约定，本院予以支持。故原告应获得的2017年1月1日起暂计至2019年8月31日的逾期交付办证文书违约金为13,637.50元（649,409.00元×973天×0.00002/日）及2016年1月1日起暂计至2019年8月31日的逾期交房违约金43,445.50元（649,409.00元×1338天×0.00005/日），其后的逾期交付办证文书、逾期交房违约金仍按约定的计付标准支付至实际交付之日止。对于被告对逾期交付办证文书、逾期交房违约金标准申请调减的意见，因该两项标准均未超过年利率6%标准，故其该项主张，本院不予采纳。关于原告诉请购房补贴，符合双方的约定，本院予以支持。故原告应获得2016年7月20日起暂计至2019年9月19日的购房补贴，共计十三个季度的补贴款171,442.00元（12,988.00元×12个季度＋15,586.00元）。关于原告诉请的以所欠购房补贴为基数按每天2‰计算违约金，虽双方在《购铺补贴协议》中约定逾期支付购买补贴应支付违约金，但被告提出该标准过高，要求调减，本院酌定调整为按年利率6%进行计算；因现在被告支付购房补贴的具体时间未确定，故本院不予以具体计算违约金的具体数额，待被告支付时再具体计算各季度尚欠购房补贴的违约金即从各季度首月10日起开始计算至付清补贴款为止。关于被告抗辩因房屋尚未实际交付，不应当承担逾期办证违约金，本院认为，双方对交付办证文书的约定并不以房屋交付为前提条件，故应当遵循合同关于定期交付文书的约定，对其抗辩意见，本院不予采纳。对于原告诉请要求与被告共同向房屋登记机关申请办理中心城第1幢负1层190号商铺转移登记至原告名下，本院认为，原告与被告签订的涉案商铺《商品房买卖合同》已经过房屋登记机关的合同备案，涉案商铺已在原告名下，仅未能办理所有权证书，故本院不予支持原告该项诉请。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王世奇、被告凯里市中心城置业有限公司继续履行双方于2014年10月23日所签《商品房买卖合同》；二、被告凯里市中心城置业有限公司在判决生效后十五日内支付原告王世奇2017年1月1日起暂计至2019年8月31日逾期交付办证文书违约金13,637.50元，其后的逾期交付办证文书违约金以649,409.00元为基数，按0.00002/日的标准从2019年9月1日起计付至实际交付之日止；三、被告凯里市中心城置业有限公司在判决生效后十五日内支付原告王世奇2016年1月1日起暂计至2019年8月31日逾期交房违约金43,445.50元，其后的逾期交房违约金以649,409.00元为基数，按0.00005/日的标准从2019年9月1日起计付至实际交付之日止；四、被告凯里市中心城置业有限公司在判决生效后十五日内支付原告王世奇2016年7月20日至2019年9月19日的购房补贴款171,442.00元及违约金（按年利率6%计算，自2016年7月20日起至2019年9月19日前各季度尚欠补贴款的违约金从各季度首月10日起开始计算至付清补贴款为止）；五、驳回原告王世奇的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3,907.00元，由被告凯里市中心城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员 田 蓉二〇一九年十一月六日书记员 贺星星