河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初17159号原告耿银银，女，1985年1月16日出生，汉族，住河南省郑州市经济技术开发区。委托代理人徐莉，河南班固律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人周长海，河南班固律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告河南老街坊置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区金水东路80号绿地新都会5号楼5楼508。法定代表人方东兴，总经理。委托代理人刘宁芳，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人付芳芳，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告耿银银与被告河南老街坊置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耿银银委托代理人周长海、被告河南老街坊置业有限公司委托代理人刘宁芳、付芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿银银诉称：2016年4月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：J16002419192）及《合同补充协议》，双方约定：原告购买被告建设的郑州经济技术开发区第一大街朝凤路北2幢1单元10层1003号住宅一套，建筑面积88.1平方米，该商品房单价为每平方米10888.09元，房屋总金额为959241元，原告已经按照合同约定履行付款义务。合同约定了被告向原告交付商品房的时间（2016年11月30日）、办理产权初始登记的时间（房屋交付使用后60日内）及办理商品房所有权登记的时间（出卖人应当在取得商品房初始登记后240日内）。但被告实际交房时间为2016年12月18日，实际办理初始登记的时间为2018年5月11日，至今未办理商品房所有权证。被告的上述行为违反双方约定。综上，原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金、逾期办理产权初始登记违约金、逾期办理房屋不动产登记违约金共计29784.43元（逾期办理房屋不动产登记违约金暂计至2019年2月25日，后续违约金按日以总房款的0.005%计算至实际支付之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。被告河南老街坊置业有限公司辩称：一、被告存在合理的交房延期事由，交房期限应予以顺延。1、政府因素、环保因素导致延期，交房期限予以顺延；2、原告存在逾期支付房款情形，被告交房期限应予以顺延。二、原告要求被告支付逾期办理初始登记违约金不符合事实及法律依据。1、被告履行提交初始登记资料的义务，并非办理完成初始登记的义务，《商品房买卖合同》约定：“房屋交付使用后60日内”系被告向产权登记机关提交资料的时间，不是完成初始登记的时间或办理完成产权证件的时间。被告向产权登记机关提交初始登记资料即视为已完成合同约定的义务；2、合同约定被告仅有提交初始登记资料的义务，无提交首次登记资料的义务，初始登记实际上只是首次登记的前置程序。《合同补充协议》第六条第一款约定的是向房管局提交“初始登记”资料的时间限制，不是向不动产登记中心提交“首次登记”时间，且签订合同时被告仅能预料初始登记的资料，无法预料需要提交首次登记的资料；3、郑州市房管局与不动产局的调整，业务暂停导致无法提交资料的时间应予免除；综上，自2016年8月20日起，原由郑州市住房保障和房地产管理局办理的初始登记变更为郑州市不动产登记中心办理的首次登记。同时，办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项。办理权属登记的客观情况发生变化，双方订立合同时无法预见，被告已尽所能将初始登记的资料提交主管部门，被告不应承担初始登记违约金；三、原告要求被告承担逾期办理商品房转移登记的违约金没有事实与法律依据。1、根据《合同补充协议》第六条第二款的约定，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记的，买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后240日内，取得房屋所有权证。《购房合同补充协议》第一条约定，买受人如未按照合同约定时间提供完毕办理产权登记所需资料或未在商品房初始登记后15个工作日内签署相关文件资料并补齐面积差异款的，买受人办理房产证的时间不再受《商品房买卖合同》转移登记240日的限制，出卖人不承担任何责任。本案原告未向被告出具委托手续，并提供办理产权登记所需资料的，被告不负有办理商品房转移登记的义务，也不应当承担逾期办理商品房转移登记的违约金。2、办理初始登记和办理商品房转移登记均系办理产权证书的相关义务，逾期办理初始登记和逾期办理商品房转移登记系同一违法行为，不应重复计算违约金。因此，即便被告存在逾期办理商品房转移登记的，也不应计算违约金。综上，原告诉请没有事实及法律依据，对原告的诉请依法予以驳回。本院确认如下案件事实：2016年4月29日，买受人耿银银和出卖人河南老街坊置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告耿银银购买被告河南老街坊置业有限公司开发的位于郑州经济技术开发区××大街××北××单元××房，总房款为959241元。付款方式及期限：约定金额：109241元，付款方式：现金，约定付款时间：2016年4月29日，交纳比例：11.39%；约定金额：90000元，付款方式：现金，约定付款时间：2016年5月2日，交纳比例：9.38%；约定金额：760000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2016年6月29日，交纳比例：79.23%。合同第八条约定：被告应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表。配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实,并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后期限（2016年11月30日）的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的10%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（2016年11月30日）的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之5的违约金。合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行。该合同附件四合同补充协议第六条约定：1、产权初始登记。被告应当在2017年1月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济经济技术开发区房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金。2、转移登记。被告取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记，原告委托被告办理该商品房转移登记。原告应在商品房交付使用时向被告提供办理产权登记所需资料，被告应当在取得该商品房初始登记后240日内，取得原告该房屋所有权证，并及时通知原告领取。原告不解除合同的，被告按日向原告支付总房款0.005%的违约金。原告耿银银在该合同买受人处签字确认，被告河南老街坊置业有限公司在出卖人处加盖公章。2016年4月29日，河南老街坊置业有限公司开具发票，载明：付款方为耿银银；绿地.海珀兰轩02栋01单元10楼1003号预收购房款199241元。2016年11月9日，河南老街坊置业有限公司开具发票，载明：名称为耿银银；房地产开发住宅（余额）价税合计760000元。原告于2016年12月14日支付契税9230.5元。《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：工程名称：海珀兰轩二期2#楼；工程地址：经开区经开第一大街东，朝凤路北;本工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定进行了竣工验收，条件具备，验收合格，备案文件齐全。现报送备案。建设单位处加盖有河南老街坊置业有限公司公章。报送时间为2016年12月5日。备案意见：本工程的竣工验收备案文件于2016年12月5日收讫，经验证文件齐全。备案管理部门处理意见：依据工程竣工备案文件及竣工技术资料，同意海珀兰轩二期2#楼竣工备案。2016年12月12日，《交房催告》载明：尊敬的绿地海珀兰轩业主：您所购的郑州经济技术开发区第一大街东、朝凤路北绿地海珀兰轩1-15#（1、4、13、14#除外）楼经相关部门验收合格，已具备合同约定的交房条件。我公司已于2016年11月30日起开始为您办理交房手续，同时已电话致电业主并按照合同约定地址向业主寄发了《交房通知书》，但因部分业主至今仍未办理交付，现再次告知您，请您带齐购房合同原件及复印件、购房发票、配套费收据、契税办证联、身份证原件及复印件3份、6个月的物业管理费及其他相关费用等资料及钱款，到海珀兰轩售楼部办理交房手续，如不能亲自到来，被委托人除持有上述所需资料及钱款外，还需持有经过公证的业主授权委托书及业主与被委托人的身份证原件及复印件。特此公告！另查明，根据郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月20日起，郑州市不动产登记中心和各区不动产登记中心统一办理各类不动产登记业务，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，郑州市住房保障等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再核发房屋所有权证等相关登记证明。《郑州市国土资源局、郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要》（郑国土联会纪［2017］1号）要求，对于办理房屋所有权首次登记的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由建设单位前往市不动产登记中心申请办理首次登记。上述事实有《商品房买卖合同》、发票、《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《交房催告》、《郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》及开庭笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，耿银银与河南老街坊置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系其双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定履行自己的义务。本案中，根据《商品房买卖合同》的约定，被告河南老街坊置业有限公司应当在2016年11月30日前，将符合约定的商品房交付买受人耿银银使用。被告提交《交房公告》显示日期为2016年12月12日。故被告向原告实际交付房屋时间为2016年12月12日。根据合同约定，被告应向原告支付逾期交房违约金3453.27元（以总房款959241元为基数，按日万分之三，自2016年12月1日至2016年12月12日）。被告辩称存在合理的延期交房事由，交房期限应予以顺延，本院不予采信。本案中，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，根据本院查明事实，双方约定被告应当在2017年1月30日前将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局。而在合同履行过程中，《不动产登记暂行条例》实施，考虑政府部分职能调整，自2016年8月20日起原由住房保障和房地产管理局办理初始登记变更为由不动产登记中心办理不动产首次登记，同时，办理首次登记的流程增加。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化系原、被告双方在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，属情势变更。因此关于原告要求被告向其支付逾期办理产权初始登记违约金、逾期办理房屋不动产登记证的违约金的请求，根据上述规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南老街坊置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告耿银银逾期交房违约金3453.27元（以总房款959241元为基数，按日万分之三的标准，自2016年12月1日至2016年12月12日）。二、驳回原告耿银银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费272元，由被告河南老街坊置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  吴瑞艳二〇一九年十一月九日书记员  罗小曼