安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终3780号 上诉人（原审原告）：孙乃斌，男，1974年9月30日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。 委托诉讼代理人：王振宇，河南裕恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王刚，男，1972年6月16日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：张宏伟，安徽恒言律师事务所律师。 原审第三人：张涛，男，1969年11月14日出生，回族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。 上诉人孙乃斌因与被上诉人王刚、原审第三人张涛案外人执行异议之诉一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2018）皖1202民初1492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙乃斌上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求；并由王刚承担本案全部诉讼费用。事实和理由：孙乃斌在购买涉案房屋时虽知道涉案房屋已抵押银行按揭贷款，但其与张涛约定了剩余银行贷款由孙乃斌偿还；阻却涉案房屋未能在安徽省阜阳市颍州区人民法院查封之前过户的原因是安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院因其他案件查封了涉案房屋，孙乃斌对此没有过错；一审法院认定孙乃斌怠于行使权力要求张涛办理涉案房屋过户错误，孙乃斌多次催促张涛办理过户，孙乃斌对此没有过错；一审法院以安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院解除查封涉案房屋时孙乃斌没有支付全部价款为理由查封涉案房屋错误；一审法院以涉案房屋所在小区不同位置的一套房屋在2015年4月23日交易时价格为标准，认定涉案房屋交易价格明显属于不合理高价错误；一审法院现场勘查并未通知孙乃斌，亦未通知物业进行调查。 王刚辩称，孙乃斌在涉案房屋按揭贷款没有缴清、抵押权没有取消的情况下，不可能办理过户登记，也没有提供证据证明在取消抵押权之前，抵押权人同意转让抵押财产；一审法院认定孙乃斌怠于行使权利正确，孙乃斌明知张涛对涉案房屋没有全部所有权依然签订买卖合同，具有过错；安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院的生效裁定系认定事实错误，孙乃斌以阜阳市中央豪景小区的房屋与涉案房屋比较价格错误。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 张涛未予答辩。 孙乃斌向一审法院起诉请求：停止对位于蚌埠市绿雅阁2号楼1单元1层1号房产的强制执行，并立即解除对该房产的查封；本案诉讼费用由王刚承担。 一审法院认定事实：2014年10月20日,王刚与张涛签订借款合同一份，约定：张涛向王刚借款500000元，期限从2014年10月20日起至2015年4月19日止。因张涛未按时偿还借款，王刚于2016年1月25日向一审法院提起诉讼，要求张涛偿还借款本金、违约金及利息。一审法院于2016年4月15日作出（2016）皖1202民初470号民事判决：张涛偿还王刚借款本金500000元及利息。因张涛未履行该生效判决书所确定的义务，王刚申请强制执行，一审法院于2016年9月28日作出（2016）皖1202执895号执行裁定书，查封了张涛名下位于蚌埠市房屋一套，该房屋当时登记在曹宝珠（系张涛亡妻）名下，张涛正在将该房屋办理到自己名下，尚未过户完毕。一审法院在执行过程中，孙乃斌提出执行异议申请，一审法院于2016年12月12日作出（2016）皖1202执异31号执行裁定：驳回异议人孙乃斌执行异议。孙乃斌遂提起本案诉讼。 曹宝珠于2014年3月3日病故，其名下的位于蚌埠市房屋系曹宝珠生前与张涛夫妻共同财产。该房屋是2011年1月4日曹宝珠从蚌埠市锦城房地产开发有限公司处购买。2011年8月31日，曹宝珠与张涛共同作为借款人与徽商银行蚌埠分行签订个人住房（商业用房）抵押借款合同一份，约定：贷款330000元，期限从2011年8月31日至2026年8月31日；并将位于蚌埠市的房屋抵押给徽商银行蚌埠分行。曹宝珠去世后，其继承人曹国云（系曹宝珠之父）、李自英（系曹宝珠之母）于2015年3月25日向安徽省蚌埠市众信公证处递交对上述房屋放弃继承权声明书，该公证处于2015年4月2日向曹国云、李自英出具皖蚌众公证字第6912号公证书。2015年4月2日，张涛与孙乃斌签订《卖房协议》一份，载明：张涛在其亡妻名下的锦绣绿雅阁小区2栋1单元101号按揭住房以400000元卖给孙乃斌，剩余银行贷款由孙乃斌偿还。因张涛与其亡妻的儿子未满十八周岁，不能办理《房屋产权证》过户手续，先由孙乃斌在2015年4月3日将400000元打入张涛指定的张大辕账户，钱到账后，该房屋产权应归孙乃斌所有，到2015年8月份张涛儿子满十八周岁时张涛无条件将房产过户到孙乃斌名下，未过户期间张涛不得将该房屋出租或出借给他人，否则张涛承担一切法律责任。并注明：过户时如遇价格变动，以市场最高价为准，到过户时为限，如张涛不能找到价高者，以本协议为准。2015年4月3日，孙乃斌通过张艳玫（系孙乃斌前妻）银行账户向张大辕银行账户转款400000元，2016年6月13日，孙乃斌偿还了曹宝珠名下的涉案房屋银行按揭贷款282634.07元，涉案房屋于2016年6月15日解除抵押。2016年7月11日，张涛与曹宝珠的儿子张浩晨（1997年7月3日出生）向安徽省蚌埠市众信公证处递交对上述房屋放弃继承权声明书，该公证处于2016年8月12日向张浩晨出具（2016）皖蚌众公证字第27308号公证书。2016年8月19日，张涛向蚌埠市房地产产权市场管理处申请办理涉案房屋转移登记，并于2016年10月11日取得上述房屋所有权证（房屋建筑面积为91.89平方米）。 安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院于2016年5月12日作出（2015）龙民一初字第00749-1号民事裁定书，载明：“本院于2015年9月17日立案受理了李世威诉张涛民间借贷纠纷一案，李世威于2015年9月18日向本院提出财产保全的申请，要求冻结张涛银行存款100万元，或查封张涛等值的其他相关财产，并已提供了担保，本院作出（2015）龙民一初字第00749号民事裁定，查封了张涛坐落于蚌埠市（产权号：20××80）房产，利害关系人孙乃斌对查封该房产行为不服，于2015年12月29日向本院提出复议申请。经审查，利害关系人孙乃斌与张涛已签订买卖合同，孙乃斌已支付张涛购房款400000元并合法占有了该房屋。在申请登记机构办理该房屋所有转移登记期间，李世威申请我院查封了该房屋，现利害关系人孙乃斌对我院的查封行为提出异议，本院认为利害关系人的异议，于法有据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百七十一条、第一百七十二条之规定，裁定：解除对张涛坐落于蚌埠市（产权号：20××80）房产的查封”。该裁定书已生效。另涉案房屋所处相同位置的绿雅阁6号楼2单元4层2号的房屋（面积为86.77平方米）一套在2015年4月23日交易时价格为391000元。 一审审理过程中，根据孙乃斌的申请，一审法院对涉案房屋进行现场勘验，法官未敲开涉案房屋的门，无法进行现场勘查。 一审法院认为，张涛与孙乃斌于2015年4月2日签订卖房协议时孙乃斌已经知道涉案房屋处于抵押状态，孙乃斌应当完全预见到该抵押权导致的风险，其自身存在过错；从条件分析，孙乃斌与张涛约定在2015年8月张浩晨年满十八周岁时就将涉案房屋过户到孙乃斌名下，但是孙乃斌并没有按照该卖房协议约定要求张涛就涉案房屋办理过户手续，怠于行使权利，应认定具有过错。另孙乃斌虽然提供安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2015）龙民一初字第00749-1号民事裁定书欲证明其对涉案房屋的所有权，但其偿还涉案房屋银行贷款时间是2016年6月13日，涉案房屋解除抵押期限是2016年6月15日，可证明其在安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院解除涉案房屋查封时并没有全部支付涉案房屋的价款；且与涉案房屋相同位置绿雅阁6号楼2单元4层2号的房屋一套在2015年4月23日交易时价格为391000.00元，而张涛与孙乃斌就涉案房屋的交易价格明显高于该房屋的交易价格应属于明显不合理的高价。故孙乃斌要求停止对涉案房屋的强制执行，并立即解除对该房屋查封的诉讼请求，依法不予支持。张涛经传票传唤未到庭，可视为放弃陈述权和质证权。案经一审法院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项规定，一审法院判决：驳回孙乃斌的诉讼请求。案件受理费80元，由孙乃斌负担。 在二审期间，孙乃斌提交了一份中国联合网络通信有限公司丹东分公司综合业务受理单复印件一份。证明孙乃斌在2015年4月2日之后到安徽省阜阳市颍州区人民法院查封涉案房屋之前已经合法占有涉案房屋。 王刚质证认为：该证据未在举证期限内提交，不属于新证据，也无法证明办理人员张艳玫与张涛、孙乃斌何种关系，与本案无关联性。 本院经审查认为，该证据不影响对本案事实的认定，故不予采信。 本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二审举证、质证情况，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：孙乃斌对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一审法院于2016年9月28日作出（2016）皖1202执895号执行裁定书，查封了涉案房屋。而张涛与孙乃斌因涉案房屋签订的《卖房协议》在先，该协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然该协议签订时孙乃斌确知该房屋已经抵押的事实，但并不影响对该协议的效力的认定；孙乃斌于2015年4月3日依约向张涛转款400000元，并已合法占有涉案房屋，该事实已经生效法律文书予以确认；至2016年6月13日，孙乃斌偿还了曹宝珠名下的银行按揭贷款282634.07元后，已按双方约定支付了全部房价款，且该房价款并非不合理的低价；在申请登记机构办理涉案房屋所有转移登记期间，安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院查封了该房屋，未能办理过户登记并非因孙乃斌自身原因所致，故孙乃斌对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，孙乃斌的上诉请求成立，应予支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、撤销安徽省阜阳市颍州区人民法院（2018）皖1202民初1492号民事判决； 二、停止对位于蚌埠市绿雅阁2号楼1单元1层1号房产的强制执行。 一、二两审案件受理费合计1600元，由被上诉人王刚负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇一九年十一月二十日 法官助理于飞虎 书记员王京阳 附：（2019）皖12民终3780号民事判决书适用法律条文 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。