北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初11480号原告：北京金义行物业管理有限公司延庆分公司，住所地北京市延庆区延庆镇格兰山水小区6号楼111室，统一社会信用代码911102296605383082。负责人：柴丽娜，经理。委托诉讼代理人：孙书谊，女，1972年5月31日出生，北京金义行物业管理有限公司延庆分公司员工，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：冉德志，北京市惠诚律师事务所律师。被告：李志芳，女，1984年10月3日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：李某（李志芳之夫），男，1981年6月12日出生，住北京市延庆区。原告北京金义行物业管理有限公司延庆分公司（以下简称金义行分公司）与被告李志芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金义行分公司的委托诉讼代理人孙书谊、冉德志与被告李志芳的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金义行分公司向本院提出诉讼请求：1、责令李志芳交纳2015年8月20日至2019年8月19日期间的物业管理服务费6878.36元（1.3元/平方米/12个月）及违约金2135.51元；2、责令李志芳交纳2015年8月20日至2019年8月19日期间的生活垃圾外运费120元（30元/户/年）；3、责令李志芳交纳2015年8月20日至2019年8月19日期间的楼道公共照明费120元（30元/户/年）。事实和理由：2015年8月20日，李志芳入住延庆区××小区××号房屋（以下简称××号房屋），该××号房屋的建筑面积为110.23平方米。同日，金义行分公司与李志芳签订了《前期物业管理服务协议》。合同约定：李志芳应在每年末交纳下一年度物业管理服务费，交费超出合同规定日期每日加收总额的千分之三的滞纳金。现李志芳尚欠2015年8月20日至2019年8月19日的物业管理费、垃圾外运费及楼道公共照明费共计7118.36元。李志芳的上述欠款，经金义行分公司多次催要未果。故金义行分公司诉至法院。李志芳辩称，李志芳自2014年下半年入住延庆区××号。之后，李志芳向本小区物业公司交过一次物业费（2014-2015年度）。李志芳之所以迟交物业费，是因为本小区物业公司违反《物业管理条例》、《前期物业管理服务协议》，并对李志芳长期造成严重损失而拒不作出改正。具体表述如下：一、2016年，金义行分公司对小区内各栋楼的顶部重修防水设施。本小区的“小高层”楼房在原本规划设计中是“可上人屋顶”（顶楼内有楼梯和门能方便的去到楼顶，楼顶四围有护栏，楼顶铺有地砖），所以在原有的防水设施上面有5厘米左右的地砖。金义行分公司在未告知业主的前提下，擅自去除楼顶的这层地砖，不但改变了原本的“可上人屋顶”的用途功能，同时取消了这层铺砖原本所起到的保温隔热功能，大大降低了楼顶的隔温效果，完全改变了原本的规划设计，导致楼顶住户的室内温度在整个夏天一直保持在昼夜32度左右，冬天一般只在18度左右，这与之前的室内温度相差约4-5度。根据《物业管理条例》第六条第（八）款【“（业主在物业管理活动中）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”】,第四十九条【“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”】之规定，以及李志芳与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》第二条第（八）款之规定【“不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能”】，物业公司应当承担其违反《物业管理条例》、《前期物业管理服务协议》，且对李志芳造成长期损失的法定责任。李志芳具体损失以及主张如下：1、冬季室内温度很低，严重影响李志芳的基本人居生活；夏天室内温度过高（昼夜32度左右），迫使李志芳和孩子（2016年时4岁）不得不离开自家而到别处居住，实际上已经造成了房屋的不可使用。每年6月至8月，李志芳家就基本处于闲置的状态。按照本小区的平均租房价格来计算，李志芳家（110平方米，南北通透，三室两厅）的租房价格大概在每月3000元左右。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条【“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者补偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”】之规定，该物业公司应当按照上述房屋出租价格至少折半赔偿这四年来李志芳的房屋夏季闲置的经济损失共计13500元，并且将李志芳楼顶设施结构恢复为原本规划设计的保温隔热之功能；2、目前房屋存在着严重的冬冷夏热问题，已经对该商品房的再次出售价格造成重大影响，也严重影响了房屋出租，如果物业公司不能将李志芳的楼顶设施结构恢复为原本规划设计的保温隔热之功能，那么这个损失应当由该物业公司承担。另外，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《合同法》第一百一十四条之规定，该物业公司因违反《物业管理条例》、《前期物业管理服务协议》并使李志芳长期受到损失，应当向李志芳支付相应的违约金。违约金数额可依照物业公司向李志芳所主张的滞纳金的标准。二、该物业公司在未告知业主的情况下，擅自允许各电信运营商和歌华公司在小区内各楼顶部安装“信号发射接收设备（微型基站）”，并且在业主去物业公司就此询问时，物业公司态度消极强硬，不愿告知业主具体的相关信息，并在业主要求亲自查看那些设备的相关信息时拒不配合。根据《物业管理条例》第六条第（八）款【“（业主在物业管理活动中）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”】之规定，该物业公司亦应对此承担相应责任。三、这两年，本小区内电梯里都安装了专门播放商业广告的“可视化电子广告屏”，这是物业公司在未告知业主、未经过业主允许的情况下擅自安装的，且未把相关收益情况告知业主。这违反了《物业管理条例》第五十条【利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用】。四、根据《中华人民共和国民法总则》第九章第一百八十八条【“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”】、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条【“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”】之规定，请该物业公司拿出李志芳收到其物业费催缴通知的文书（由李志芳一方签字，或是其他能够证明该文书到达李志芳一方的证据），并证明其此次一切债权主张皆未超出民事权利的法定诉讼时效。另外，该物业公司在其诉状中有三个不实之处：一是讲称李志芳“于2015年8月20日入住1111室房屋”，事实上李志芳是2014年下半年入住，并且向其缴纳了2014年至2015年度的物业费；二是讲称“同日（2015年8月20日），原被告签订《前期物业管理服务协议》”，事实上李志芳首次与其签订该物业合同，是在2019年某日，当时物业公司说楼房单元门是新换的、如果不来物业拿钥匙就进不了门、如果要拿钥匙就必须先签订物业合同，此时李志芳才与其签订物业合同，并根据其要求把合同日期填写为“2015年8月20日”；三是讲称“以上欠款经多次催交后未果”，如本答辩状第四点所述，请物业公司拿出李志芳一方收到其物业费催缴通知的文书证据。综上所述，金义行物业公司主张李志芳拖欠物业管理费，其理由是李志芳违反《前期物业管理服务协议》的约定、没有履行相应义务，而李志芳之所以延迟缴纳物业管理费，正是因为金义行物业公司违反《物业管理条例》、《前期物业管理服务协议》、未履行其法定及合同约定之义务、并持续对李志芳造成重大损失在先，二者之间存在着明显的因果关系。对方与李志芳债权之成立，是基于《前期物业管理服务协议》中双方之义务的履行，然而对方存在明显违反《前期物业管理服务协议》中的基本约定义务且对李志芳造成严重损失的情况，所以不应单方面全额主张其依据《前期物业管理服务协议》而产生之债权，并且对方应承担违约责任，赔偿李志芳因其违反《前期物业管理服务协议》而受到的损失，停止其对李志芳持续损害之状态，将李志芳房屋顶部恢复原本规划设计之功能，向李志芳支付因其违反《前期物业管理服务协议》而产生的违约金。综上，李志芳不同意金义行分公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年，李志芳入住××号房屋。李志芳系××号房屋的业主，该房屋的建筑面积为110.23平方米。2015年8月20日，金义行分公司（乙方）与李志芳（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。上述协议约定由金义行分公司为××小区提供物业服务，上述协议对甲乙双方的权利义务、物业服务内容、物业费的收取进行了约定。其中物业管理服务费为1719.58元/年（以实测及房产证面积为准）、生活垃圾外运费30元/年、楼内公共照明费30元/年，交费日期为房屋交付使用之日向金义行分公司交纳一年的物业管理费，以后应于每年末最后一个月内向金义行分公司交纳次年的物业管理费，此处的年指12个月，非自然年，李志芳不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，金义行分公司有权要求李志芳补交，并从逾期之日起按拖欠总额每天千分之三的比例交付滞纳金。另外，金义行分公司与李志芳还在《前期物业管理服务协议》中约定了其他内容。上述协议签订后，金义行分公司为李志芳提供了物业服务，但李志芳未交纳2015年8月20日至2019年8月19日期间的物业管理服务费6878.36元、2015年8月20日至2019年8月19日期间的生活垃圾外运费120元、2015年8月20日至2019年8月19日期间的楼内公共照明费120元。金义行分公司向李志芳催要上述费用未果后诉至本院。庭审中，金义行分公司称其物业费的收费标准为房屋每平方米每月1.3元，李志芳对此认可。审理中，金义行分公司坚持诉讼请求，李志芳持辩称理由，不同意金义行分公司的诉讼请求。双方各持己见，未能协议解决。上述事实，有当事人的陈述、《前期物业管理服务协议》、照片等在案佐证。本院认为，金义行分公司与李志芳签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，属于有效协议。金义行分公司为李志芳提供了物业管理和服务，李志芳应当按照《前期物业管理服务协议》约定的收费标准交纳物业管理服务费、生活垃圾外运费、楼内公共照明费。金义行分公司要求李志芳给付物业管理服务费、生活垃圾外运费和楼内公共照明费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。金义行分公司要求李志芳给付违约金，因李志芳并非恶意拖欠物业管理服务费，故本院不予支持。金义行分公司已经在李志芳的门上张贴了缴费通知单，李志芳关于金义行分公司催缴物业费通知应由李志芳一方签字之抗辩，显然不合理，故李志芳提出金义行分公司的起诉已超过诉讼时效的主张，本院不予采信。关于李志芳提出金义行分公司违反《物业管理条例》、《前期物业管理服务协议》，对小区内各栋楼的顶部重修防水设施，使其房屋冬季室内温度很低，夏天室内温度过高，造成其房屋闲置的经济损失，要求金义行分公司予以赔偿，并将楼顶设施结构恢复为原本规划设计的保温隔热之功能的问题。本院认为，李志芳的上述经济损失赔偿及恢复原状的主张，属另一法律关系，应另行解决。李志芳的房屋顶上的“信号发射接收设备（微型基站）”，并非金义行分公司安装，且李志芳房屋顶上的信号接收设备已被拆除，故上述原因不能成为李志芳不交纳物业管理服务费的理由。关于李志芳提出的这两年小区内电梯里安装了“可视化电子广告屏”的问题。本院认为，在电梯内安装电子广告屏，涉及广告公司，故应另行解决。李志芳称其与金义行分公司首次签订《前期物业管理服务协议》的时间是2019年，没有证据证实，本院不予采纳。综上，李志芳不同意金义行分公司诉讼请求的答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条规定，判决如下：一、李志芳给付北京金义行物业管理有限公司延庆分公司2015年8月20日至2019年8月19日期间的物业管理服务费6878.36元、2015年8月20日至2019年8月19日期间的生活垃圾外运费120元、2015年8月20日至2019年8月19日期间的楼道公共照明费120元，共计7118.36元（于判决生效后七日内履行）；二、驳回北京金义行物业管理有限公司延庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由李志芳负担（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  朱   和   平二〇一九年十一月十三日法官助理  王竟百书记员张欣