河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1403民初7732号原告：中国建设银行股份有限公司商丘分行，住所地商丘市文化中路148号，统一社会信用代码91411400706701386D。负责人：闫伟，行长。委托诉讼代理人：夏宗强，该单位职员。委托诉讼代理人：杜建春，该单位职员。被告：谭彩凤，女，1983年8月17日出生，汉族，住河南省永城市。被告：商丘市恒基商贸有限公司，住所地河南省商丘市睢阳区南京路与中州路交叉口西北角，统一社会信用代码91411400791901074X。法定代表人：张洪立，总经理。委托诉讼代理人：丁伟，上海方锐律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司商丘分行（以下简称建行商丘分行）与被告谭彩凤、商丘市恒基商贸有限公司（以下简称恒基公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。建行商丘分行委托诉讼代理人夏宗强、恒基公司委托诉讼代理人丁伟到庭参加诉讼，被告谭彩凤经本院传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行商丘分行向本院提出诉讼请求：1、解除与被告谭彩凤签订的借款合同，求谭彩凤归还借款本金216183.68元、截止2019年7月31日的利息1372元及违约金；2、被告支付原告自2019年7月31日至债权实现之日期间的利息；3、对抵押物享有优先受偿权；4、恒基公司承担连带担保责任；5、被告承担本案诉讼费、评估费、执行费等诉讼费用。事实及理由：2016年5月26日，原告与被告签订《中国建设银行个人住房借款合同》及被告二保证人签订《个人住房借款最高额保证合同》，原告向被告提供贷款230000元，同时，被告以谭彩凤名下、位于商丘市××北侧、××路东侧“东傲国际”第2幢1单元17层1710号房产向原告提供了抵押担保，房产预告（备案）登记号为商丘市房预2016字第00088184号。从2019年4月至今，被告连续违约数月未能还本付息，违反了合同约定，原告依约收回全部贷款及相应利息，并解除与被告签订的借款合同。被告谭彩凤没有答辩。恒基公司辩称，1、恒基公司承担的是阶段性担保责任，愿意在担保责任范围内承担合法的担保责任；2、谭彩凤购买的住宅房屋，用途是用于家庭居住，所借款项属于夫妻共同债务，应当追加配偶为共同被告，共同承担还款责任；3、该房屋办理的是预告抵押登记，没有正式办理抵押登记手续，因此，原告不享有优先受偿权；4、截止到2019年7月31日我们已为谭彩凤垫付借款本息45511.15元，要求偿还；5、评估费、执行费没有发生，不应支持。经审理查明，2016年2月22日建行商丘分行与恒基公司签订一份《个人住房借款最高额保证合同》，合同约定债务人为因购置坐落于商丘市××北侧、××路东侧、东傲国际项目所属住房房产而与建行商丘分行发生借贷关系的全部债务人，因购买恒基公司依法销售的房产与建行商丘分行发生借贷关系的全部债务人，因购买恒基公司为中介销售的房产而与建行商丘分行发生借贷关系的全部债务人。被保证的债权是指2016年2月16日至2017年2月16日期间与建行商丘分行发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为人民币3600万元。如恒基公司根据合同履行保证义务的，按履行的金额在最做高额范围内作相应扣减。保证范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金和为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。保证方式为连带责任保证。保证期间按建行商丘分行对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同建行商丘分行与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。保证期间，建行商丘分行根据主合同约定，宣布债务提前到期的，建行商丘分行有权要求恒基公司在该提前到期之日5个银行工作日内承担保证责任，恒基公司同意按银行要求承担保证责任。2016年5月26日，被告谭彩凤因购买恒基公司开发的坐落在商丘市××北侧××路东侧“东傲国际”第2幢1单元17层1710号房而与建设银行商丘分行签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款金额为230000元，借款期限为2016年5月25日至2042年5月25日，利率在基准利率水平上上浮10%，借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，利率调整，罚息利率同时相应调整。借款采用等额本息还款方法还款，每期还款金额为1372元，保证方式为抵押加阶段性保证。约定违约情形有：1、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……5、借款人明确表示或以其行为表明将不履行本合同项下的义务；……。贷款人救济措施有：1、停止发放本合同项下的借款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；4、向借款人收取0.5%的违约金；……；6、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期利息利率和约定的结息方式计收罚息和复息；对于既逾期有未按约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复息，不予并处。被告谭彩凤购买的坐落在商丘市××北侧××大道东侧“东傲国际”第2幢1单元17层1710号房作了预告登记，并预抵押给了建行商丘分行，办理了预购商品房抵押权预告登记。谭彩凤在签订借款合同时声明为单身。谭彩凤自违约还款至今，一直由恒基公司代为偿还月供贷款，至2019年7月31日共垫付45511.15元。至此欠借款本金216183.68元及相应利息。本院认为，被告谭彩凤为了购买商品房与建行商丘分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》属于双方自愿签订，内容没有违反法律禁止性规定，属于有效合同，对双方均具有拘束力。建行商丘分行按合同约定履行了贷款发放义务后，谭彩凤就应当按约定期限归还借款本息，但是，自贷款发放之后，谭彩凤多次没有按期还款，构成借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项和借款人明确表示或以其行为表明将不履行本合同项下的义务的违约条件，属于违约行为，建行商丘分行有权按照约定宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系、向借款人收取0.5%的违约金。建行商丘分行要求解除与谭彩凤签订的借款合同并要求立即归还所欠借款本金216183.68元及利息、违约金的诉讼请求应予支持。谭彩凤所购买的商品房虽进行了预告登记，但是，并不享有完全物权，虽预抵押给建行商丘分行，在没有办理抵押登记之前，并不享有抵押权，仅享有优先设立抵押权的权利，故此，建行商丘分行要求对该房屋享有优先受偿《个人住房最高额保证合同》，应当按照合同约定的3600万元限额内对包括谭彩凤在内的所有借款人债务承担阶段性保证责任，直至，建行商丘分行取得抵押权之日止。恒基公司要求返还为谭彩凤代偿贷款，因与本不属于一个法律关系，可以另行向谭彩凤主张权利，本案不予审理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司商丘分行与被告谭彩凤于2016年5月26日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告谭彩凤于本判决生效后10日内偿还给原告中国建设银行股份有限公司商丘分行借款本金216183.68元及相应利息和违约金（利息按约定时间、利率计算至借款清偿之日止，违约金以欠借款本金为基数，按0.5%计算）；三、被告商丘市恒基商贸有限公司对上述借款在3600万元的最高限额内承担连带保证责任至原告中国建设银行股份有限公司商丘分行对预抵押的房产取得抵押权之日止；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司商丘分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2282元，由被告谭彩凤、商丘市恒基商贸有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  刘卫星二〇一九年十一月五日书记员  柳 荫