广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初17837号原告：冯锦秀，女，1973年3月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************。公民身份号码：440************122。委托诉讼代理人：何泽胜，广东宏骏律师事务所律师。被告：顺德陈村川鄂一家人餐厅，住所地广东省佛山市顺德区陈村镇南涌社区*************之三。经营者：王银川。被告：王银川，男，1970年5月4日出生，汉族，住湖北省钟祥市*********。公民身份号码：422************039。原告冯锦秀与被告顺德陈村川鄂一家人餐厅、王银川房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及被告王银川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告立即清偿所欠原告2019年4-6月的租金80664元、违约金14520元（暂计至2019年6月16日，以后顺延及至清偿日）；2.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告取得佛山市顺德区陈村镇南涌社区***********“锦龙南边商业楼A座”（下称商业楼）的经营权，将商业楼首层之二（含之三）铺面（下称租赁物）出租给包括两被告和案外人王可、邹应纲使用。由于两被告和案外人王可、邹应纲存在严重的欠租情况，原告于2018年12月起诉，经佛山市顺德区人民法院主持调解，以案号（2019）粤0606民初399号《民事调解书》结案。调解书确认，租赁物由两被告承受，双方庭后再重新签订一份租赁合同；两被告在2019年3月31日前补交此前所欠租金等等（详见调解书）。调解后，两被告没有完全按照调解书确定的义务履行，既没有按调解书约定的时间节点补交所欠租金，也没有按合同约定缴纳租金。截至2019年6月16日为止，尚欠原告2019年4-6月的三个月租金80664元。此外根据原租赁合同约定，租赁期间，如被告不按时足额支付租金以及各项费用的，每迟延一天，需另行向原告加付每日千分之五的违约金。据此，截至2019年6月16日为止的违约金总额为14520元，经原告多次催告，两被告仍以种种不合理借口拒绝交租，造成原告损失。两被告辩称：一、对房租问题，第一次起诉调解后，答辩人已经支付完毕上次拖欠的租金。缴纳租金过程中，答辩人反复要求业主给答辩人收据，但业主一直不给答辩人回复，后来就出具了一份答辩人帮邹应刚、王可缴纳房租的收据，但答辩人没有义务帮他们缴纳。二、答辩人要求业主帮答辩人解决漏水的问题，但业主没有任何回复。在协商过程中，姓何的业主将答辩人实际经营者的微信拉黑，不予沟通，多次派洪兴祥上门要钱，但不予正面答复漏水问题。答辩人遭受了40多万元的损失，但答辩人本着和谐的原则在上次的诉讼中把租金全部支付了。三、上次诉讼后，答辩人要求业主方重新签署合同，但业主拒不出面协商，后来草拟了一份租赁合同，存在的问题：1.合同中反复强调首层之二和首层之三系同一铺面，但答辩人缴纳了四个月的相同的房产税，对实际的地址存在疑问，至今答辩人对首层之二和首层之三的概念是模糊的。2.真实的业主是谁答辩人不清楚，处理过程中是以锦龙合作经济社的名义处理的，也以姓何的人（139*****383）的名义出面协调办理经营者的变更和漏水问题，当时姓何的人答应另一部分的房产税是他支付的，但后来还是没有支付，也是以姓何的人的名义帮答辩人写保证书。3.合同不允许答辩人与任何人合伙。4.关于建筑面积问题，当时与姓何的房东约定房租是72元每平方米，最后签合同的是70元每平方米，合同写的面积是384平方米，实际上少了24平方米，宽实际上不到15米。5.当时业主说的是冯锦秀，但出面处理的不是她，有两次出面处理的是姓何的人。6.合同约定所有的维修由答辩人处理，建筑质量有问题也是答辩人处理，因此该合同存在不平等条款。7.合同中有一条约定答辩人要主动放弃优先承租权，这是霸王条款。答辩人在餐厅投资了有100万元。如果租赁方单方解除合同，出租方赔偿两倍押金，这是不合理的。8.租金是要给的，但不能动不动以起诉的方式要求支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，不再论述。经开庭审理，本院查明事实如下：原告取得位于佛山市顺德区陈村镇南涌社区***********（原陈村变电站边）的商业地的使用权，并投资建设“锦龙南边商业楼A座”（下称商业楼）。2016年8月2日，原告与案外人邹应纲、王可签订了一份《商业楼A座首层之二铺面租赁合同》（合同中甲方为原告，乙方为邹应纲、王可），协议主要约定：1.该铺面长约24米、宽约16米，租期自2016年9月16日起至2025年6月15日止；免租期为2016年8月8日至2016年9月15日，头三年（2016年9月16日至2019年9月15日）每月支付租金26888元（不含税，下同），第四年至第六年月租金为295768元，第七年至第九年月租金为32535元，租金为实收租金，租赁税、各种使用费、场地费以及因租赁所产生的全部税费由被告承担，乙方应于每月第十日前向甲方支付当月租金。2.租赁期间，乙方应合理使用并爱护该铺面及附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该铺面及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。3.租赁期间，乙方原则上不得将该商铺转租，若要转租须经甲方同意，如果乙方擅自中途转租、转让或者以任何名义与他人合作使用该商铺，则甲方有权单方提前解除合同，收回商铺并没收全部押金。4.本合同提前终止或租赁期限届满时，双方未续签或重新签订合同的，乙方应于终止之日或租赁期限届满迁离租赁物，将其返还给甲方，如乙方逾期不迁离或不返还租赁物，应向甲方双倍支付租金，甲方有权收回租赁物，并有权将租赁场地内的物品自主处理，由此产生的一切费用由乙方承担。5.租赁期满后，乙方放弃对该商铺的优先租赁权，甲方有权直接对外转让而无需事先通知或征求乙方意见。6.租赁期间，如甲方无故提前终止合同而违约，应双倍返还履约保证金。如乙方无故提前退租而违约，乙方无权要求返还履约押金。如乙方不按时足额支付租金及各项费用的，每迟延一天，需另行向甲方加付每日千分之五的违约金，累计计算，逾期或不足额支付超过二十天的，甲方有权解除合同，没收乙方各项押金。合同签订后，2016年8月份，邹应纲、王可开设了个体户“顺德陈村王家湾餐厅”，登记经营者为邹应纲。2017年9月份，邹应纲、王可注销了“顺德陈村王家湾餐厅”，以被告王银川为经营者，登记成立了“顺德陈村川鄂一家人餐厅”，继续在租赁场所经营餐饮业。2018年4月，因涉案商铺漏水的问题，双方产生矛盾，被告不再交租。2019年1月7日，原告向本院提起诉讼，案号为（2019）粤0606民初399号，请求本院判令邹应纲、王可、王银川支付租金及违约金。经本院主持调解，双方达成调解协议：“一、被告邹应纲、王可退出与原告冯锦秀于2016年8月2日签订的《商业楼A座首层之二铺面租赁合同》，《商业楼A座首层之二铺面租赁合同》所约定的权利和义务由被告顺德陈村川鄂一家人餐厅、王银川承受，双方庭后再重新签订一份租赁合同；二、被告顺德陈村川鄂一家人餐厅、王银川尚欠原告冯锦秀截止至2019年3月31日的租金273100元，原告冯锦秀同意减免两个月租金合计53776元，剩余应付租金为219324元，该款分两期支付至原告冯锦秀指定的银行账号（开户行：中国工商银行陈村支行；户名：何宗徽；账号：622*************320），其中第一期于2019年3月15日支付50000元，第二期于2019年3月31日支付169324元；三、原告冯锦秀按时收到上述款项后，双方不得就本次欠付租金以及因此前租赁产生的其他纠纷（包括因房屋质量、经营损失、装修、渗水等问题产生的纠纷）再向对方主张任何责任；四、如被告顺德陈村川鄂一家人餐厅、王银川有任何一期未按时足额支付上述第二项款项的，原告有权一次向法院申请强制执行未支付的租金，并计收减免的两个月租金53776元；五、本案诉讼费减半收取为16532.13元（原告冯锦秀已预交），由被告顺德陈村川鄂一家人餐厅、王银川自愿承担，于2019年3月31日前一次性支付给原告冯锦秀。”在前案诉讼结束后，被告缴纳完毕调解书中所约定的租金，但被告认为此时的合同条款对其不利，要求变更部分条款，双方协商未能达成一致意见，未有重新签订合同。被告亦未有缴纳租金，拖欠2019年4月至2019年6月的租金共80664元。本院认为，经过前案调解，原被告双方及邹应纲、王可同意邹应纲、王可与原告于2016年8月2日签订的《商业楼A座首层之二铺面租赁合同》中所约定的权利和义务由被告顺德陈村川鄂一家人餐厅、王银川承受。此时，被告顺德陈村川鄂一家人餐厅、王银川取代了邹应纲、王可，成为涉案商铺租赁合同的合同相对人，在享受合同权利的同时，亦要履行合同义务。在双方没有达成合意，签署新的合同的情况下，双方应遵循原有的租赁合同行使权利和履行义务。如今被告拖欠原告2019年4月至2019年6月的租金80664元，已构成违约，原告请求被告支付该款，合法有据，本院予以准许。关于违约金计付的问题，根据合同约定，如被告逾期缴交租金的，每迟延一天，需另行向原告加付每日千分之五的违约金。该违约金计算标准有所过高，被告请求予以调整，本院根据双方的履约情况及被告的过错，酌情支持截止至2019年10月31日的违约金为9000元。自2019年11月1日起的违约金，以80664元为本金，按年利率20%计算至实际清偿完毕之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告顺德陈村川鄂一家人餐厅、王银川应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯锦秀支付2019年4月至2019年6月的租金80664元及违约金9000元（违约金暂计至2019年10月31日，自2019年11月1日起的违约金，以80664元为本金，按年利率20%计算至实际清偿完毕之日止）；二、驳回原告冯锦秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收1089.8元（原告已预交），由原告冯锦秀负担89.8元，被告顺德陈村川鄂一家人餐厅、王银川负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  庞尔谦二〇一九年十一月五日书记员  冯淑娴