广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤16民终1077号上诉人（原审原告）：陈秋宋，男，汉族，1993年3月12日出生，住广东省河源市龙川县。委托诉讼代理人：陈必通（系陈秋宋父亲），男，汉族，1962年9月10日出生，住广东省河源市龙川县。上诉人（原审被告）：河源万绿水乡投资有限公司，住所地：广东省河源市东源县城万绿春天小区营销中心四楼。法定代表人：许钰鸿，该公司董事长。委托诉讼代理人：江慧婷，广东正显律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海峰，广东正显律师事务所律师。上诉人陈秋宋与河源万绿水乡投资有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东源县人民法院(2018)粤1625民初869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人陈秋宋上诉请求：1、改判请求一审法院未支持的诉讼请求；2、改判被上诉人计算违约金日期；3、一、二审诉讼费及鉴定费由被上诉人承担。主要事实和理由：（一）被上诉人以宣传单欺骗手段引诱消费者，口头承诺首付6万元后实际分期支付首付共18万元，且承诺首付分期不影响2015年5月28日交付房屋。2015年5月28日合同约定交房日期，验房时发现房屋多处裂缝渗水，被上诉人和物业均承诺整改，后相互推卸责任，未肯承认房屋质量问题，问题无法得到解决。2017年9月14日，被上诉人起诉要求上诉人付清购房款首期75000元，按东源法院判决我方履行了相应义务，但房屋质量问题仍无法得到解决。本案经鉴定，该房屋质量达不到国家强制性标准和行业标准，不符合双方约定，达不到房屋交付条件。一审查明上诉人于2018年1月5日付清房款错误，应为2018年1月4日。上诉人于2015年11月2日还款15000元，且根据约定是2015年5月28日交房，而被上诉人未能按约定交付房屋，违约金的计算应从2015年5月29日起计算。（二）一审判决驳回上诉人的请求：判决被上诉人出售存在质量违约，减少价款或报酬的处理不当。该房屋因质量问题存在贬值，补偿损失是有法律依据的。（三）一审判决驳回上诉人请求：判决被上诉人未交房期间以房屋同期租金计算购房人实际损失的处理亦不当。申请对涉案房屋质量缺陷损失数额、房屋维修方案及数额、维修后贬值、未交房导致租房损失等多项进行评估。二审庭审请求增加笔迹鉴定申请，费用由被上诉人负担。上诉人河源万绿水乡投资有限公司上诉请求：1、撤销原审判决第二、三项；2、合理分担一审诉讼费、鉴定费及二审诉讼费用。主要事实和理由：（一）原审判决认定原审被告“没有及时对商品房存在的质量问题进行修复，造成逾期交付”属认定事实错误。1、涉案房屋符合法定的交付条件。《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件，该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。工程编号第81栋房屋(销售备案楼栋为1栋)已于2015年5月22日通过竣工验收，2015年10月22日备案登记，房屋测绘报告于2015年7月1日审核通过。以上资料充分说明涉诉房屋已经具备法定的交房条件。2、涉案房屋已实际交付，被上诉人已验收房屋。双方签订的《商品房买卖合同》第十—条约定上诉人应在2015年5月28日前向被卜诉人交付该商品房。就整体而言，上诉人在该日期前登报收楼入伙通知。被上诉人因未付清购房款或按揭未到账的上诉人可据实以延期，被上诉人首期款未交清，按双方补充协议约定上诉人仍可延期交付。2016年1月19日，被上诉人父亲陈必通利用工作便利，代被上诉人签署了《业主入住验房表》及相关文书，代为验收了房屋。被上诉人默认其父亲验房行为后，于2016年1月23日提交《退房通知》，要求解除合同及退还所交金额及损失，2016年3月1日提交《要求清单》，要求上诉人修复房屋至合格及精装交房。上诉人于2016年3月7日书面回复修补方案，未被接受。（二）原审采信《房屋质量鉴定报告》，判决原审被告承担逾期交付违约责任，无事实和法律依据。1、原审被告开发销售的房屋，依法取得了建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，符合合同交付条件。2、建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定”。涉案房屋不存在主体结构不合格的情形，仅存在天花局部不平整，完全属于质量保修范围。上诉人一直同意予以修复，但被上诉人为达到其非法目的，一直拒绝、不配合上诉人履行修复义务。3、原审法院依原审原告申请委托鉴定机构作出的《房屋质量鉴定报告》，结论为商品房在天花板平整度、地面平整度、房屋层高、现浇结构外观存在不满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》。在实质上属一般质量瑕疵，不影响主体结构安全，通过吊顶处理后，不影响使用，也不影响美观。（三）上诉人依法仅承担质量保修义务，无需承担逾期交付的责任，原审判决错误应予以纠正。（四）被上诉人应承担房屋交付日起的物业管理费。上诉人陈秋宋当庭提出笔迹鉴定申请没有法律依据，请求予以驳回。陈秋宋向一审法院提出诉讼请求：一、判决被告承担整改修理、减少价款及报酬等违约责任。二、判决被告30日内维修好该房存在的质量问题，且要求达到国家标准和行业标准，并承担一切修复费用20000元。三、判决被告承担质量违约未交房一切物业费6518元。四、判决被告承担本案诉讼费及鉴定费。开庭时原告增加以下诉讼请求：一、被告承担逾期交付责任并按日计算向原告支付全部房款万分之三的违约金。二、被告承担出售存在质量问题房屋违约，减少价款及报酬100000元。三、被告承担逾期交房一切物业服务费。四、被告承担本案鉴定费22000元。五、被告补偿未交房收益以房屋同租期金计算购房人的实际损失。六、被告补偿交通费2000元。七、被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：对于双方没有争议的事实，予以确认。2015年2月7日，作为买受人的原告与作为出卖人的被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，原告以598000元的房价款认购被告开发的万绿春天1栋A座3A01号商品房。该《合同》第十一条规定：“交付时间和手续（一）出卖人应当在2015年5月28日前向买受人交付该商品房。（二）……。（三）查验房屋：1、……。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；……。”第十二条规定：“逾期交付责任（1）……。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。”另外，双方在《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》中约定，从收楼之次日起向物业管理公司缴交物业管理费。2015年5月28日验房时，原告发现该商品房多处渗水并且多处渗水处有裂缝而拒绝收房，此后原告多次要求被告修复，被告未予处理，故此双方发生纠纷。被告证实原告于2018年1月5日付清购房款。2018年7月17日原告向法院提起诉讼，请求判决被告：1、在30日内按国家标准和行业标准维修好该房存在的质量问题，并承担修复费用。2、承担逾期交付责任并按日计算支付全部房款万分之三的违约金。3、承担逾期交房切物业管理费。4、承担本案鉴定费22000元及诉讼费。5、承担违约出售存在质量问题房屋，减少价款及报酬100000元。6、以房屋同期租金计算补偿未交房的实际损失129861元。7、补偿原告交通费2000元。2018年8月31日，原告以涉案房屋需要质量鉴定而向法院提出延期开庭审理的申请，并同时向法院提出司法鉴定申请，要求对涉案房屋整体质量进行鉴定。法院予以准许并于同年10月15日，依法委托广东汇建检测鉴定有限公司进行鉴定。2019年4月15日，广东汇建检测鉴定有限公司向法院出具了汇建鉴字【河2019】M0415号《房屋质量鉴定报告》，鉴定结论为：1、房屋共抽检21个测点检测天花板平整度，其中15个测点满足、6个测点不满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）2010年版第8.3.2条表8.3.2-1对平整度允许偏差8mm的要求。2、房屋共抽检21个测点检测楼地面平整度，其中20个测点满足、1个测点不满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）2010年版第8.3.2条表8.3.2-1对平整度允许偏差8mm的要求。3、房屋共抽检7个区域检测房屋层高，其中1个区域满足、6个区域不满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）2010年版第8.3.2条表8.3.2-1对现浇结构尺寸层高允许偏差（+10，-10）mm的要求。4、经对房屋现有损伤进行检查发现，该房屋现浇结构外观质量存在《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）2010年版第8.1.1条表8.1.1中规定的一般缺陷。2017年9月14日，被告起诉原告要求付清购房款首期75000元，原审法院作出了（2017）粤1625民初979号判决。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、购房款发票、鉴定费发票、房屋质量鉴定报告等证据和庭审笔录予以证实，证据并经质证，可以作为本案认定事实的依据。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案争议的焦点是涉案房屋是否存在质量问题？经鉴定，该商品房在天花板平整度、地面平整度及房屋层高均存在不满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）2010年版的要求，另外，现浇结构外观质量存在《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）2010年版第8.1.1条表8.1.1中规定的一般缺陷。即该商品房存在质量问题，原告请求继续履行合同并要求被告修复房屋，符合合同约定及法律规定，依法予以支持。由于被告没有及时对商品房存在的质量问题进行修复，造成逾期交付，对此原告请求被告承担违约责任，予以支持，根据双方的约定，被告应依约按日计算向原告支付全部房价款（598000元）万分之3的违约金，从原告付清购房首付款次日即2018年1月6日起计至该商品房修复交付之日止。另外，鉴于被告还未将商品房交付给原告，原告要求被告承担房屋交付前的物业管理费，理由充分，也符合双方的约定即从收楼之次日起缴交物业管理费的规定，故对原告这一请求，予以支持。至于原告的其他诉讼请求，理由不充分、证据不足，依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和第一百一十四条的规定，判决：（一）被告河源万绿水乡投资有限公司应在本判决生效后30日内按《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）2010年版的要求将涉案房屋进行修复后交付给原告陈秋宋。（二）被告河源万绿水乡投资有限公司在本判决生效后十日内按日计算向原告陈秋宋支付全部房价款（598000元）万分之三的违约金（时间从2018年1月6日起计至该商品房修复交付之日止）。（三）涉案商品房未交付之前的物业管理费由被告河源万绿水乡投资有限公司承担。（四）驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3968.6元，已减半收取，由原告陈秋宋负担968.6元，被告河源万绿水乡投资有限公司负担3000元，原告已预交，被告可径付给原告。鉴定费22000元，由被告河源万绿水乡投资有限公司负担。二审期间，上诉人河源万绿水乡投资有限公司提交如下证据：1、《竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》、《建筑工程竣工验收报告》，对该三份证据的三性予以确认，河源万绿春天81#高层及地下室工程于2015年5月22日竣工验收。2、《业主入住验房表》、《催缴收楼告知函》（2018年9月7日），证据的真实性、合法性予以确认，关联性待后论述。3、《关于业主反应对万绿春天小区1栋3A01房屋质量问题处理意见》，拟证实涉案房屋仅存在一般质量问题，不存在主体结构质量问题。对该证据三性予以确认。4、《退房通知》、《要求清单》、12345热线处理意见、《关于房屋质量问题的回复》，因上诉人陈秋宋否认提交《要求清单》，对该份证据的真实性、合法性无法确认。其他三份证据的三性予以确认。5、《业户手册》、《临时管理规约》、《前期物业服务合同》，因《业户手册》、《临时管理规约》由陈必通所签，且陈秋宋否认在《前期物业服务合同》的签名，故无法证实上诉人陈秋宋同意并接受物业管理并缴纳物业管理费的事实。另查明，上诉人陈秋宋分期支付首期款如下：2015年2月4日60000元、2015年5月25日15000元、2015年7月29日15000元、2015年11月2日15000元、2018年1月4日75000元。中国银行河源分行于2015年10月26日向上诉人河源万绿水乡投资有限公司发放了陈秋宋涉案住房贷款418000元。一审查明的其他事实基本属实，本院予以确认。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点是：（一）房屋交付是否逾期及违约责任承担，逾期交付房屋违约金起算时间及期间的租房损失是否应予支持的问题；（二）应否支持因房屋质量问题而导致的损失；（三）物业管理费缴纳主体问题。对此，评判如下：对于房屋交付逾期相关问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续约定“（一）出卖人应当在2015年5月28日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应带的证件材料的通知书面送达买受人。……（三）查验房屋2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。”及附件十一补充协议约定：“买受人应在收到出卖人发出收楼通知（已寄出邮戳为准）7日内到出卖人指定的收楼地点办理有关手续……”上诉人河源万绿水乡投资有限公司未提供证据证明其已经于合同约定房屋交付前（2015年5月28日）以书面形式通知上诉人陈秋宋收楼，其提供的由上诉人陈秋宋的父亲陈必通在《业主入住验房表》上的签名及注明并不能代替上诉人陈秋宋对该房屋验收知悉的意思表示，且房屋存在质量瑕疵问题一直未予解决，按上述约定亦应修复后再行交付。故一审法院认定上诉人河源万绿水乡投资有限公司逾期交付房屋并无不当，本院予以维持。上诉人陈秋宋直至2015年11月2日即双方约定交房日期之后仍向上诉人河源万绿水乡投资有限公司支付购房款，而上诉人河源万绿水乡投资有限公司却一直未能将符合交付条件的房屋交付给上诉人陈秋宋，上诉人河源万绿水乡投资有限公司的行为构成违约行为，应自双方合同约定的交付时间次日起计算逾期交房违约金。一审法院认定违约金起算时间不当，本院予以纠正，上诉人河源万绿水乡投资有限公司应按全部房款万分之三自2015年5月29日起计算逾期交房的违约金。另外，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同订立一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”上诉人陈秋宋请求赔偿因逾期交房的租房损失，未提供证据证实其租房损失，且该损失不属于订立合同时可预见的损失，一审法院不予支持该项请求并无不当，本院予以维持。对于房屋质量问题造成损失的问题。经一审法院委托鉴定，房屋确存在“一般缺陷”问题，需要进行修复。因房屋仍未修复交付，是否存在损失及损失数额等情况均暂无法预算。故一审法院不予支持该项诉讼请求并无不当，本院予以维持。对于物业管理费缴纳主体问题。附件十一补充协议约定：“3、买受人应在收到出场人发出收楼通知（已寄出邮戳为准）7日内到出卖人指定的收楼地点办理有关手续，在此期限内，如买受人未办理收楼手续，视作买受人已对该商品房进行了验收接管，出卖人不再另行通知。因此，买受人应从该期限之次日起向物业管理公司缴交物业管理费……”因涉案的房屋仍未修复交付，房屋交付前的物业管理费不应由上诉人陈秋宋负担。一审法院认定对该项请求的处理并无不当，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、维持广东省东源县人民法院（2018）粤1625民初869号判决第一、三、四项及案件受理费、鉴定费负担部分；二、变更广东省东源县人民法院（2018）粤1625民初869号判决第二项为：上诉人河源万绿水乡投资有限公司在本判决生效后十日内向上诉人陈秋宋支付逾期交房违约金，违约金以全部房款598000元从2015年5月29日起按每日万分之三计至上诉人河源万绿水乡投资有限公司实际交付房屋之日止。二审案件受理费12041.2元，由上诉人陈秋宋负担4068元，上诉人河源万绿水乡投资有限公司负担7973.2元。上诉人陈秋宋多预交的二审案件受理费3905.2元，本院予以退回。本判决为终审判决。审判长  张运生审判员  黄 莉审判员  曾贵芳二〇一九年十一月十二日书记员  巫文怡