浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2019)浙0327民初8028号原告：欧亦来，男，1982年4月12日出生，汉族，住浙江省苍南县。原告：冯玲，女，1986年8月18日出生，汉族，住浙江省苍南县。上列二原告的共同委托诉讼代理人：张挺号，浙江中欣律师事务所律师。被告：宋方信，男，1980年4月22日出生，汉族，住浙江省苍南县。被告：黄小非，女，1983年3月13日出生，汉族，住浙江省苍南县。上列二被告的共同委托诉讼代理人：陈林芬，浙江桓公律师事务所律师。上列二被告的共同委托诉讼代理人：王蒙蒙，浙江泽瓯律师事务所律师。被告：苍南县宜山阿祝房地产经纪服务站（普通合伙），统一社会信用代码9133032758355985XL，住所地浙江省苍南县宜山镇商贸城5幢29号。执行事务合伙人：郑原柱。原告欧亦来、冯玲与被告宋方信、黄小非、苍南县宜山阿祝房地产经纪服务站房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法由审判员高葱葱适用简易程序审理，并于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告欧亦来、冯玲的共同委托诉讼代理人张挺号、被告宋方信、黄小非及其共同委托诉讼代理人陈林芬、王蒙蒙、被告苍南县宜山阿祝房地产经纪服务站的执行事务合伙人郑原柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧亦来、冯玲起诉称：2019年4月22日，在被告苍南县宜山阿祝房地产经纪服务站的介绍下，原告和被告宋方信、黄小非将其自建的坐落于苍南县间店面以208万元的价格转让给原告，并约定于2019年7月22日立契约，原告在签订协议当日即向被告给付定金20万元。后经原告了解得知，该涉案房屋没有办理建房手续，而且被告宋方信、黄小非不是宜二村的村民，无法取得涉案房屋的所有权，故涉案房屋并非被告宋方信和黄小非所有。原告于2019年7月22日再次来到被告的经纪服务站，均未见到被告宋方信和黄小非。综上，被告及苍南县宜山阿祝房地产经纪服务站故意隐瞒涉案房屋的真实情况，将禁止买卖的房屋出售给原告，致使原告签订该店面买卖协议，而且被告不是案涉房屋的所有权人，故双方签订的协议无效。为此，原告起诉请求判令：1.确认原告和被告宋方信、黄小非签订的店面买卖协议无效；2.被告宋方信、黄小非、苍南县宜山阿祝房地产经纪服务站返还原告20万元并赔偿利息损失（自起诉之日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算至实际还清之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，经本院释明，原告变更第一项诉讼请求为：要求解除原告和被告宋方信、黄小非于2019年4月22日签订的店面买卖协议书。原告在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1.原告的身份证，用以证明原告的诉讼主体资格；2.被告的身份证、企业登记基本信息，用以证明被告的诉讼主体资格；3.店面买卖协议书、收据，用以证明原告向被告购买涉案房屋并向被告支付购房定金20万元的事实；4.苍南县人民政府文件，用以证明被告并非诉争房屋所有权人的事实。被告宋方信、黄小非答辩称：1.原、被告双方于2019年4月22日签订的定金性质的买卖协议书有效。2.其认为两被告不存在违约行为，故无需返还20万元定金。3.本案诉讼费用应由原告承担，原、被告双方在签订合同当日已经清楚知道案涉房屋的真实情况，答辩人也已将建房的批文手续告知原告，故原、被告双方系在真实意思表示的情况下签订买卖协议书，并约定原告于签订协议书同日支付定金20万元，于2019年7月22日立契约，同时注明案涉房屋的房产证、土地证尚未办理，每一间房子交付房款的时候暂扣押金5000元，在办理房产证之后付清全款，故被告不存在故意隐瞒的情况，该房屋也不属于国家禁止买卖的房屋，因此本协议有效，现被告要求原告继续履行合同，并支付剩余购房款。4.因原告签订合同后多次要求被告腾空房房屋，因此被告一次性支付承租人违约金5万元。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。被告宋方信、黄小非在本院指定的举证期限内提供下列证据材料：店面卖尽契、买房协议、店面实物图片、建筑工程规划许可证、手机转账记录，用以证明讼争房屋权源合法的事实。被告苍南县宜山阿祝房地产经纪服务站答辩称：1.案涉店面买卖协议书合法有效，现原告违约在先，且中介机构并非合同相对人，故原告无权要求各被告返还定金。2.原告在签订合同时，对该房屋是联建房且尚未办理房产证等情况均已知悉，之后原告通过短信要求其发送该房屋的批文信息。被告苍南县宜山阿祝房地产经纪服务站在本院指定的举证期限内提供下列证据材料：短信聊天记录，用以证明原告知晓案涉房屋尚未办理房产证且同意购买的事实。原、被告提供的上述证据，经庭审出示、质证，三被告对原告提供的证据1-2无异议；对原告提供的证据3无异议，并认为涉案店面买卖协议书系双方真实意思表示，且原告签订协议时对案涉房屋情况已经知悉，不存在合同无效的五种情形；对原告同的证据4，可以证明案涉店面权源合法的事实，但不能证明原告的待证事实。对被告宋方信、黄小非提供的证据，原告有异议，一方面，不能证明被告宋方信、黄小非系案涉房屋的所有权人，另一方面，案涉店面是禁止买卖的，且各个当事人（黄开钏、陈奇、陈余爽、徐加田、叶昌海、蒋义彬、林代干、林庆稳、罗云潺、李孝毅、庄爱华、林代洞、章圣渺、林华平、林华周）均不是宜二村村民，其中部分人员还是非农业户籍，无权购买案涉房屋，故双方签订的卖尽契均属无效，不予认可；对店面实物图片真实性没有异议，但是和本案没有关联性；对建筑工程规划许可证的关联性不予认可，其中只有陈乃波、蒋义彬、黄开钏的名字，故不能证明被告的待证事实，反而能说明被告宋方信、黄小非取得涉案房屋的程序不合法；对手机转账记录的真实性无异议，但认为和本案没有关联性。被告苍南县宜山阿祝房地产经纪服务站对被告宋方信、黄小非提供的证据均没有异议。被告苍南县宜山阿祝房地产经纪服务站提供的证据，原告虽对真实性无异议，但认为不能证明其待证事实，只能证明案涉房屋产权不清晰、无法进行腾空，且无法签约系被告所致；被告宋方信、黄小非对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，原告提供的上述证据，其形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，可以证明原、被告之间订立涉案买卖协议书及原告向被告宋方信、黄小非支付定金200000元的事实。被告宋方信、黄小非与被告苍南县宜山阿祝房地产经纪服务站提供的证据，能够相互印证，可以证明原告签订案涉买卖协议书时对房屋审批和权源情况已经知晓的事实。经审理，本院认定事实如下：原告欧亦来、冯玲与被告宋方信、黄小非于2019年4月22日就坐落于苍南县宜山镇宜二村环山路后幢振兴楼大楼一楼店面共六间坐西朝东南首1-6间店面（内有阁楼）在苍南县宜山阿祝房地产经纪服务站签订《店面买卖协议书》一份，约定六间店面价款为2080000元，原告于签订协议书同日支付定金200000元，于2019年7月22日立契约，同时注明案涉房屋的房产证、土地证尚未办理，每一间房子交付房款的时候暂扣押金5000元，若被告收取定金后借故不卖，加倍返还，若原告支付定金后借故不买，定金完全归被告所有。之后，原、被告至今未签订正式的房屋买卖合同。本院认为：本案的争议焦点主要有二，一是案涉房屋权源是否合法，原告是否有权解除原、被告于2019年4月22日签订的《店面买卖协议书》；二是原告是否存在违约行为，是否有权要求宋方信、黄小非、苍南县宜山阿祝房地产经纪服务站返还20万元定金并赔偿利息损失（自起诉之日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算至实际还清之日止）。针对争议焦点一，原告欧亦来、冯玲主张案涉房屋尚未取得房屋产权证，且存在违章建筑的嫌疑，导致双方之间无法签订正式的《房屋买卖合同》。本院认为，违章建筑的认定应由政府相关职能部门作出，且案涉《房屋店面买卖协议书》系双方真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，应属合法有效，原、被告均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原告在购房时就知晓该房屋未有产权证书，现又以诉争房屋未办理产权证、无法取得房屋所有权导致合同目的无法实现为由要求解除合同，显然有违合同法规定的诚信原则，本院对此不予支持。然订约定金，系为保证双方签订正式的合同，现原告明确表示不再订立主合同，并要求解除原、被告签订的《房屋店面买卖协议书》，因订立买卖契约的行为无法强制，双方预期的主合同已经无从订立，故对原告要求解除原、被告于2019年4月22日签订的《店面买卖协议书》之主张，本院予以支持。针对争议焦点二，根据案涉店面买卖协议书第二条第二款的约定，合同所约定的定金属订约定金性质，用以保证双方订立合同。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条之规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，原告作为给付定金的一方拒绝订立主合同，实属不当，无权要求被告宋方信、黄小非返还已给付的定金。另，被告苍南县宜山阿祝房地产经纪服务站作为案涉店面买卖协议书书签订的经纪人，仅作为证人在《店面买卖协议书》上面盖章、签字，并不是案涉合同的相对人，且已告知原告欧亦来、冯玲与订立合同有关的重要事实，故原告无权要求被告苍南县宜山阿祝房地产经纪服务站承担返还定金的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百一十一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告欧亦来、冯玲和被告宋方信、黄小非于2019年4月22日就坐落于苍南县间店面签订的《店面买卖协议书》；二、驳回欧亦来、冯玲其他的诉讼请求。案件受理费4315元，减半收取计2157.5元，由欧亦来、冯玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 高葱葱二〇一九年十一月四日法官助理陈晓晓代书记员 陈祥枭相关法律条文链接《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或事实上不能履行；债务标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。