安徽省蒙城县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1622民初6444号原告（反诉被告）：安徽凯尊文化传播有限公司，住所地蒙城县文化产业园区（城南新区政通路北侧），统一社会信用代码91341622574443441C（1-1）。法定代表人：张丽荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：张新民，该公司法务。委托诉讼代理人：张腾飞，该公司会计。被告（反诉原告）：蒙城县汇景酒店管理有限公司，住所地蒙城县城南新区政通路北逍遥路西侧凯尊综合体（群楼），统一社会信用代码91341622MA2MRK045K（1-1）。法定代表人：陈涛涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁珂珂，该公司会计。委托诉讼代理人：郭俊杰，安徽春源律师事务所律师。安徽凯尊文化传播有限公司（以下简称凯尊公司）与蒙城县汇景酒店管理有限公司（以下简称汇景公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用简易程序，后因汇景公司提起反诉，案情复杂，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。凯尊公司委托诉讼代理人张腾飞、汇景公司委托诉讼代理人袁珂珂、郭俊杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。凯尊公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的租赁合同，责令被告将租赁的房屋返还原告；2.判决被告立即支付拖欠的租金75万元；3.诉讼费等由被告承担。事实及理由：原、被告经过协商，于2017年1月1日签订房屋租赁合同，原告将位于蒙城县政通路凯尊文化园区安徽凯尊文化传播有限公司综合体大楼群楼（1、2层）两层房屋，全部出租给被告，租期5年，即自2017年1月1日至2021年12月30日；租金每年120万元，一季度30万元，一季度一付，每季度10号前一次性支付租金30万元；被告租赁原告的房屋，用于经营君莱水城。自2018年1月被告拖欠房屋租金，虽经多次催要，被告仍不付租金，已拖欠租金75万元。由于被告故意违约，致使原告不能实现合同目的，特依法起诉，请求人民法院按照合同法第九十四条规定，依法判决。汇景公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人赔偿损失80万元（暂计至2018年9月11日，后续损失将按实际追加请求）；2.判令被反诉人承担诉讼费用。诉讼中，汇景公司变更反诉请求：1.判决解除双方房屋租赁合同；2.判决被反诉人赔偿反诉人装修残值损失3612866元；3.判决反诉人不向被反诉人支付房租费；4.评估费、诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人于2017年1月1日与被反诉人签定房屋租赁合同，被反诉人将位于蒙城县政通路凯尊文化园区安徽凯尊文化传播有限公司综合体大楼裙楼（1、2层）两层房屋全部出租给反诉人。反诉人随后进行装修，用于经营君莱水城。房屋出租时被反诉人隐瞒出租的房屋消防未验收合格的事实。2018年4月12日，蒙城县公安局消防大队对反诉人经营的君莱水城进行检查，以未经消防安全检查擅自投入使用、经营违反了《中华人民共和国消防法》的规定为由，强行要求反诉人停止经营，并于2018年4月25日对反诉人出具了行政处罚决定书，责令反诉人立即停产停业，处罚金3万元。被反诉人作为租赁房产的所有人，应当对房屋消防验收负责，该案涉房产消防设施未经验收合格致使反诉人不能办理消防证，导致君莱水城不能正常经营，被反诉人的行为给反诉人造成了很大的损失。反诉人多次找被反诉人沟通解决，被反诉人却推卸责任，至今未予解决。因被反诉人不能及时处理该事宜，反诉人才没有按照合同约定支付租金。被反诉人的行为已经严重侵犯了反诉人利益，为了维护反诉人的合法权益，依法提出反诉，请求法院依法支持反诉人的全部诉讼请求。凯尊公司针对汇景公司的反诉辩称，租赁期间反诉人为经营需要所进行的装修装饰在原租赁上的附合是反诉人自身经营的需要，所附合的物品：第一、不是租赁合同约定内容；第二、与租赁合同没相对性和关联性；第三、反诉人附合的物品在装修装饰时就已对其使用年限及拆旧作出预算，合同期满反诉人无条件拆除；第四、合同没有期满而解除合同，是因反诉人违约故意长期拖欠房租引起的，反诉人除承担违约责任解除合同外，对附合物的拆除及所谓损失应自己承担全部责任。根据最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条关于承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余房屋期内装饰装修残值损失的，不予支持的规定，该附合物及损失与答辩人既没有合同的约定权义关系，也无法律规定的义务。所以答辩人对附合物的拆除不承担任何责任。反诉人自承租该房屋以来至消防检查之前，一直处于正常营业之中，生意红火。第一、答辩人出租的房屋是符合工程验收合格的主体工程（含消防验收），并颁发了20××37号房地产权证书，符合消防验收标准。反诉人装饰装修部分经营特种服务业,消防未验收擅自开业经营。第二、反诉人经营浴场、按摩休息厅含包房是特种服务行业，对消防的要求标准较高。消防主管部门检查的主体是浴场、按摩休息大厅及包间经营者，不是房屋建筑物主体结构的所有者。第三、检查的内容是浴场、按摩休息大厅及包间消防安全设置，不是出租房屋建筑主体结构消防安全。第四、处罚对象是浴场、按摩休息大厅及包间的经营者，不是房屋的出租者。所以，蒙城县公安消防大队发出的蒙公（消）行罚决字（2018）0013号行政处罚通知书与答辩人没法律上的权义关系，也无房屋租赁合同的关联性。反诉人的反诉证据不但不能证明答辩人的责任，反而恰恰证明了反诉人在开设经营浴场、歌舞厅时除违反消防规定外，还具有违反特种行业先申请行政许可审批程序擅自开业非法经营、未经许可使用他名称违法经营和在经营期间涉黄被警方查处曝光等多次多种违法经营行为（详见消防决定书和蒙城警方新闻报道）。同时，反诉人在其他租赁经营浴场酒店期间拖欠出租人房租违约之事也被起诉。可见反诉人不仅存在多种违法、非法行为，而且也违反了诚实守信原则，对此应引起主审法官和合议庭的高度重视。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法调取了证据，并分别组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，将在裁判说理部分予以综合评判。根据上述确认的证据及当事人陈述，本院认定如下事实：2017年1月1日，凯尊公司（甲方）与汇景公司（乙方）签定租赁合同，约定：甲方将其所有的位于蒙城县政通路凯尊文化园区安徽凯尊文化传播有限公司综合体大楼群楼（1、2层）两层房屋，出租给乙方用于商业经营，租期5年，自2017年1月1日起至2021年12月30日止；每年租金120万元（税后），每季度30万元，于每季度的首月10号前一次性支付30万元，合同签订之日一次性支付第一季度租金；租赁期间，水费、电费、燃气费以及其他因乙方经营使用而产生的费用由乙方负责清结；任何一方提出终止合同需提前一个月书面通知对方，经双方协商一致终止合同，若一方擅自终止合同，须向另一方支付违约金24万元；未经甲方同意乙方不得自行转租，因经营需要改装的应提前一个月通知甲方，否则甲方有权单方解除合同；乙方不按约定支付租金，逾期30天以上，甲方有权单方解除合同收回房屋，乙方应当恢复原状；若乙方经营君莱水城期间停业一个月以上，甲方有权单方解除合同收回房屋，剩余租金不予退还等。合同签订后，汇景公司经营酒店、君莱水城、瑶池足道。2018年4月25日，因汇景公司未经消防安全检查擅自投入使用、营业，蒙城县公安消防大队作出行政处罚决定书，责令该公司停产停业，并处罚款3万元。同年7月23日，凯尊公司向君莱水城发出通知，要求汇景公司于2018年7月31日前把所欠房租交清。当日，汇景公司回复凯尊公司，要求凯尊公司在2018年7月31日前提供房产证、消防证等一系列证件，并积极配合其公司（君莱水城）办理消防证、营业执照等一系列证件，办理完成后，所欠房租按合同支付。次日，凯尊公司回复汇景公司，提供房产证、营业执照等事宜其公司会派专人配合，至于消防证和办理消防证还需汇景公司自行办理。同年7月30日，汇景公司向凯尊公司回函，要求凯尊公司承担损失。同年8月9日，凯尊公司提起诉讼。诉讼中，凯尊公司于2018年12月15日向瑶池足道发出通知，要求汇景公司于2018年12月17日下午5点之前付清所欠房租，否则将停水、停电并收回房屋。12月16日，汇景公司回复凯尊公司法院未判决，欠多少房租数额不确定，无法支付。12月17日，本院向双方发出通知书，告知双方当事人在诉讼期间维持涉案房屋租赁现状，不得停水、停电、毁坏、拆除房屋租赁固有附属设施。2019年1月16日下午6时，凯尊公司对汇景公司停止供电，经本院及蒙城县公安局庄周派出所调解，凯尊公司仍拒不恢复供电，汇景公司被迫停止营业。另查明，涉案房屋于2014年9月29日办理了房地产权证，房地产权利人凯尊公司，规划用途非住宅，总层数5层。2018年11月20日，涉案房屋消防验收合格。汇景公司共计支付凯尊公司房租1564200元。根据汇景公司申请，本院委托安徽百友房地产土地资产价格评估有限公司评估，汇景公司装修资产剩余价值为2680438元、室内财物资产剩余价值为932428元，合计3612866元。汇景公司支付评估费5万元。本院认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。2018年3月汇景公司付清此前房租150万元，且已多付，后汇景公司因装修工程未经消防验收等因素，影响经营，拖欠凯尊公司房租，双方因消防问题协商无果，引起诉讼，双方均请求解除房屋租赁合同，本院予以支持。自2017年1月1日合同签订之日起，至2019年1月17日停业之日止，汇景公司租赁凯尊公司房屋共计24.5个月，期间虽有短期停业，但汇景公司没有提供证据证明停业造成的损失数额，故对其不支付凯尊公司房租费的反诉请求不予支持，按照合同约定，汇景公司应当支付凯尊公司租金245万元，已付1564200元，下欠885800元，凯尊公司请求汇景公司支付75万元，符合法律规定，本院予以支持。凯尊公司虽然提供了涉案房屋的房地产权证，但涉案房屋消防直至2018年11月20日才验收合格，此前消防未验收合格直接影响了汇景公司租赁凯尊公司房屋装修工程的消防问题，且诉讼中凯尊公司不听劝阻，在春节前夕强行断电，导致汇景公司无法继续经营，被迫停业，不得不解除合同，造成损失扩大，对该损失凯尊公司应当承担全部责任，应赔偿汇景公司装修及财物损失3612866元、评估费5万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第九十八条规定，判决如下：一、解除安徽凯尊文化传播有限公司与蒙城县汇景酒店管理有限公司签订的房屋租赁合同；二、蒙城县汇景酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内将租赁的涉案房屋返还安徽凯尊文化传播有限公司；三、蒙城县汇景酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付安徽凯尊文化传播有限公司房屋租金75万元；四、安徽凯尊文化传播有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿蒙城县汇景酒店管理有限公司损失3662866元；五、驳回蒙城县汇景酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11300元，由蒙城县汇景酒店管理有限公司负担；反诉案件受理费36103元，减半收取18051元，由安徽凯尊文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  葛子胜审 判 员  刘晓勇人民陪审员  陶诗琳二〇一九年十一月三十日书 记 员  柳瑞丰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。