上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初10722号原告：周献方，男。被告：胡玉宝，男。委托诉讼代理人：周荣茂，上海至真律师事务所律师。被告：李晨卉，女。委托诉讼代理人：李龙广(原告李晨卉父亲)，男。原告周献方与被告胡玉宝排除妨碍纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，诉讼中，原告申请追加李晨卉为共同被告，本院经审查后依法予以准许。于2019年9月26日公开开庭进行了审理，原告周献方、被告胡玉宝委托诉讼代理人周荣茂、被告李晨卉委托诉讼代理人李龙广均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、判令解除两被告间签订的房屋租赁合同；二、两被告将讼争的位于金山区亭林镇大亭公路XXX弄XXX号房屋腾空交还原告；三、两被告支付自2019年6月21日起至房屋腾空之日止按每天300元计算的租房损失。四、两被告立即结清占有房屋期间的水费、电费、燃气费、垃圾清运费等各项费用。事实和理由：原告通过合法途径购买了位于上海市金山区亭林镇大亭公路XXX弄XXX号店铺，并于2019年6月20日取得该店铺的产权证。但原告到现场准备收取房屋时，才发现讼争房屋被被告胡玉宝占有使用，且经多次协商，其拒不腾退房屋，亦不愿出示对该房屋享有使用权的合法依据，原告无奈之下在讼争房屋大门上张贴公告，要求被告胡玉宝限期腾退，但其置之不理，故诉至法院请求判令如前所述。被告胡玉宝在庭审中辩称，不同意原告的全部诉讼请求，其一，原告并非租赁合同的当事人，无权行使合同的解除权；其二，被告胡玉宝占有使用讼争房屋是基于合法的租赁关系，原告虽是房屋的所有权人，但根据买卖不破租赁的法律规定，被告无需将房屋交还原告。对于原告诉请的第三、第四项内容，被告胡玉宝无需承担。被告李晨卉在庭审中辩称，讼争房屋原来由被告李晨卉向房产开发商上海电器城市场经营管理有限公司(以下简称上海电器城)购买所得，上海电器城出售房产时隐瞒了房产对外抵押的事实。事实上原告拍卖取得房产时是知情讼争房屋对外出租的事实，租赁合同是原告取得店铺产权前早已存在，且租赁期限为八年，被告胡玉宝租赁房屋后进行了装修并用于开设宾馆。现原告无法取回店铺责任不在被告李晨卉，而在于上海电器城。现上海电器城虽为被告李晨卉置换了房产，但讼争房屋的租赁费仍应由被告李晨卉享有，李愿意将置换后取得的房产对外出租的费用归属原告。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、沪(2019)金字不动产权第00****号产权证，证明原告取得讼争房屋产权的时间。两被告对此证据无异议。二、上海市公安局案件接报回执单，证明讼争房屋被侵占的事实。两被告对此证据的真实性均无异议，被告胡玉宝对证明的目的提出异议，认为其并非侵占房屋，对接报回执单记载的内容无异，李晨卉则认为其不清楚此事，接报回执单记载内容是否真实不发表意见。三、原告发送被告胡玉宝的通知，证明已通知被告胡玉宝搬离的事实。被告胡玉宝对此证据无异议，被告李晨卉则表示两位当事人既然承认，尊重两位当事人的意见。四、上海市不动产登记簿一份，证明讼争房屋于2014年8月21日被上海市闵行区人民法院查封，之后被本院轮候查封。被告胡玉宝对此证据无异议，被告李晨卉对此证据的真实性无异议，但提出其于2014年2月14日已支付了包括讼争房屋在内的全部房款，事后也不知情房产被查封的事实，直到店铺被拍卖才得知，造成现在的后果责任在于上海电器城。五、上海市不动产登记簿，证明店铺被抵押给案外人潘某某。两被告对此证据的真实性无异议，但表示复印件较模糊，由法院审核确认。六、照片四份，证明讼争房屋的地址和目前对外租赁的现状。两被告对此证据无异议。被告胡玉宝为证明其主张，向本院提供如下证据：一、授权委托书、房屋销售协议书、房屋租赁合同，证明李晨卉和胡玉宝签订的租赁合同在原告取得房屋产权前，胡玉宝使用讼争房屋有合法依据。原告对该组证据的真实性均无异议，但提出授权委托书委托事项仅涉及7602号店铺，讼争房屋当时仅签订销售协议，但未办理网签合同及房产过户登记手续。被告李晨卉对此证据无异议。二、阿里拍卖截屏信息5页，证明原告通过拍卖取得涉案房屋的所有权，但拍卖过程中原告知晓讼争房产有租赁的事实。原告及被告李晨卉对此证据无异议。被告李晨卉未提供相关证据。本院依职权调取房屋销售补充协议一份，证明讼争房屋被拍卖后，上海电器城为李晨卉置换取得了另外店铺。原告、两被告对此证据均无异议，被告李晨卉提出是上海电器城的疏忽造成的后果，故以置换的方式弥补其损失。经审理查明，2015年3月19日，被告李晨卉与上海电器城签订一份《房屋销售协议书》，约定上海电器城已于2014年2月将上海电器城项目商业用房XXX-XXX号50.8平方米、2020号285.01平方米、2022号44.97平方米、7602号321.96平方米的店铺出售给被告李晨卉，李已于2014年2月向上海电器城支付了全额购房款；双方约定2014年3月底前正式网签商品房买卖合同并办理完毕上海市房地产权证，但上海电器城至今未履行已构成违约及导致被告李晨卉实际损失。双方在此基础上协商并重新达成协议：上海电器城至迟于2015年9月底之前做好4套房的正式网签合同及办理完毕上海市统一的房地产权证，上海电器城对于自2014年3月底至2015年9月底期间被告李晨卉的损失，同意以该已付房款4,771,604.60元为基数，按照年息10%的标准进行补偿，如实际网签及办证完成之日早于2015年9月底的，则补偿至实际完成之日止。双方还约定，如2015年9月底前仍未能成功办理网签购房合同及为李晨卉办理房地产权证的，则自2015年9月起上海电器城须以李晨卉已付购房款为基数按16%的年利率标准向李支付补偿金。上述4套店铺未办理网签及房地产权证前，如上海电器城要将店铺出租应征得李晨卉的事先书面同意。2014年8月6日，案外人潘某某与上海电器城、孙灵巧之间的民间借贷合同办理了讼争房屋的借款抵押登记手续。2014年8月21日，上海市闵行区人民法院因(2014)闵民四(商)初字第485号民事纠纷案件对讼争房产进行了书面查封。2016年3月24日，本院因(2016)沪0116民初1413号民事纠纷案件对讼争房屋实施了轮候查封。2018年4月10日，南京市秦淮区人民法院发出公告，就潘某某与上海电器城、孙灵巧民间借贷纠纷执行案，要求被执行人、该不动产实际使用人及其他权利人如对法院的执行有异议，可自公告之日起5日内向法院书面提出，并附相应证据、居民身份证复印件、联系方式及授权委托书等材料，法院将对异议依法审查。该房屋的承租人等主张优先购买权，应自公告之日起10日内，向法院书面主张优先购买权，并附相关证据，逾期视为放弃优先购买权。2016年4月6日，被告李晨卉委托徐苏斋代为办理位于上海市金山区亭林镇大亭公路XXX弄XXX号店铺出租签约事宜。同日，徐苏斋作为李晨卉的代理人与被告胡玉宝签订一份房屋租赁合同，约定位于金山区亭林镇大亭公路XXX弄XXX号321.96平方米和2020号285.01平方米的店铺出租给被告胡玉宝作开设旅馆之用，被告胡玉宝无权改作他用或转租他人。该店铺的建筑面积总计606.97平方米。租赁期限8年，自2016年5月1日起至2024年4月30日止。租金按年计算，每年84,000元，被告胡玉宝先付后租。租金支付方式：一年一付，首次在合同签订后，李晨卉交房前支付，以后每年须提前一个月支付。两被告一致确认2019年5月1日至2020年4月30日店铺租金84,000元已交付李晨卉。2018年4月12日，南京市秦淮区人民法院在阿里拍卖网对讼争的位于上海市金山区亭林镇大亭公路XXX弄XXX号店铺进行公开拍卖，该店铺评估价为2,062,200元，起拍价为1,443,540元，拍卖标的调查表显示拍品现状有租赁情况，拍品一层共2间，其中一间已出租作为店铺使用，另一间已出租作为仓库使用；二层共4间，与7558弄7602号等房屋内部打通，出租作为宾馆使用。2019年6月18日，上海电器城与被告李晨卉再次签订《房屋销售补充协议》，协商约定由李晨卉全额付款购买上海电器城(大亭公路7558弄)7602号、7606号、2020号、2022号等四间店铺，房款已全额付清，由于上海电器城的种种原因至今尚未办理被告李晨卉房产证手续。最近因为上海电器城疏忽，致使其中的2020号店铺(285.01平方米)被南京法院拍卖，造成李晨卉损失。现经友好协商，上海电器城愿以大亭公路XXX弄XXX号(178.81平方米)和2028号(72.53平方米)两间店铺(共251.34平方米)抵偿给被告李晨卉，作为对2020号店铺的补偿。2019年6月19日，原告到讼争店铺的现场，看到店铺对外出租，要求承租户搬离，遭拒绝后便拨打110报警求助，警察到达现场后建议原告通过司法途径解决。2019年6月20日，原告通过拍卖的方式取得了讼争的坐落于上海市金山区亭林镇大亭公路XXX弄XXX号店铺的产权。2019年6月25日，原告向被告胡玉宝发出通知，提出要收回讼争的金山区亭林镇大亭公路XXX弄XXX号房产，要求被告胡玉宝搬离。以上事实，由产权证、上海市公安局案(事)件接报回执单、通知、上海市不动产登记簿、现场照片、授权委托书、房屋销售协议书、房屋租赁合同、阿里拍卖截屏信息等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，被告李晨卉于2014年2月向上海电器城购买讼争的店铺，并全额支付了购房款，此后上海电器城将讼争房屋交付被告李晨卉，该房屋虽未办理产权过户手续，但实际已由被告李晨卉占有、使用、收益。就本案而言，首先，各方当事人对于被告胡玉宝租赁涉案房产均不持异议，胡玉宝与李晨卉签订的租赁合同时间为2016年4月6日，案外人潘某某就涉案房产设定抵押权登记的时间为2014年8月6日，闵行法院对涉案房产的查封时间为2014年8月21日，本院对涉案房产的轮候查封时间为2016年3月24日，故从时间先后顺序来讲，本案中涉案房产先设立抵押，再查封，最后才有租赁。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故两被告之间的租赁关系依法不得对抗案外人潘某某已登记的抵押权。同时闵行法院和本院的查封在前，涉案房屋在查封后对外出租的，租赁期间房屋因查封拍卖发生所有权变动的，承租人无权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。其次，就涉案房产的处分，原买受人李晨卉在南京市秦淮区人民法院执行本案房产的过程中未曾提出执行异议，后与上海电器城达成补充协议，并已置换取得他处房产。涉案房产由南京市秦淮区人民法院通过拍卖的方式来实现潘某某的抵押权，虽然两被告的租赁关系不得对抗潘某某的抵押权，但不得对抗系指不影响抵押权的实现，不意味着在抵押权实现前必须先将租赁权予以涤除，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，故该权利继续存在于拍卖财产上，但对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后再进行拍卖。就本案而言，法院的拍卖公告明显记载拍品有租赁情况，承租人用于宾馆和仓库使用，拍卖前法院并未对租赁权予以涤除，原告作为拍卖取得涉案房屋的所有权人，拍卖前对拍品的现状是清楚的，其并非拍品的抵押权人，故无权在取得涉案房屋后以此为由，诉请法院解除两被告间签订的租赁合同。再次，虽闵行法院和本院在涉案房屋出租前已实施查封和轮候查封，但两家法院最终均未就涉案房产进入执行程序，故亦不适用原告行使涉案租赁合同解除权的情形。现租赁合同签订在先，原告通过拍卖取得涉案店铺产权在后，根据“买卖不破租赁”的规则，原告无权解除两被告间于2016年4月6日签订的租赁合同，亦无权要求两被告搬离将店铺交还原告。对于原告诉请的店铺损失每天300元，本院注意到两被告间签订的租赁合同涉及两套店铺，年租金合计84,000元，其中7558弄7602号店铺的面积为321.96平方米，2020号店铺的面积为285.01平方米，由于租赁合同对于两套店铺的租金并无分别约定，故本院按店铺的实际面积均等计算每套店铺的年租金，其中2020号按面积计算年租金应为39,443元。原告主张自2019年6月21日取得产权证的次日起算，符合法律规定，本院予以认可，并核定自2019年6月21日起至2020年4月30日止的租赁费应为33,932元。鉴于被告胡玉宝已按租赁合同约定在原告取得涉案房屋产权前，将2019年5月1日至2020年4月30日的全部租金支付给被告李晨卉，而李晨卉于2019年6月18日与上海电器城达成店铺置换协议，故李晨卉取得的涉案房屋自2019年6月21日后的租金理应返还给本案原告，且此后涉案房屋租赁的费用由胡玉宝按租赁合同约定支付给本案原告。对于被告李晨卉提出造成涉案房屋拍卖出售的过错在于上海电器城，现虽置换了店铺，但不愿将已出租的店铺的租金给付原告，可同意将置换取得的店铺对外出租的租金归属原告，该辩解事由缺乏法律依据，原告亦不予认可，本院不予采信。对于原告诉请两被告结清占有店铺期间的水费、电费、燃气费、垃圾清运费等各项费用，本院认为涉案房屋尚在租赁期间，房屋的实际占有使用人理应结清在此期间产生的上述各项费用，原告目前并无垫付相关费用，故无权要求两被告向其支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李晨卉于本判决生效之日起十日内支付原告周献方自2019年6月21日起至2020年4月30日止的金山区亭林镇大亭公路XXX弄XXX号店铺租赁费33,932元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币275元，由原告周献方负担40元，由被告李晨卉负担235元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  干华丽二〇一九年十一月十一日书记员  秦晓英附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……