江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初6375号原告：华锦帆，男，1952年1月27日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：陈广，江苏博士达（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴锐晓，江苏博士达（无锡）律师事务所实习律师。被告：谢明辉，男，1963年6月14日出生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市蜀山区。被告：谢晓明，女，1968年3月10日出生，汉族，住辽宁省大连经济开发区。委托诉讼代理人：董自磊，江苏海辉律师事务所律师。原告华锦帆与被告谢明辉、谢晓明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华锦帆的委托诉讼代理人陈广、吴锐晓，被告谢明辉、被告谢晓明的委托诉讼代理人董自磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华锦帆向本院提出诉讼请求：1.请求确认中星苑114号602室房屋归华锦帆所有，谢明辉、谢晓明协助办理房屋过户手续；2.本案诉讼费、保全费、担保函费用由谢明辉、谢晓明承担。事实和理由：华锦帆与谢明辉于2005年12月20日通过无锡市怡霖房地产经纪有限公司签订《房屋买卖转让协议》，约定谢明辉以26万元的价款出售中星苑114号602室房屋给华锦帆。2005年12月29日华锦帆依合同约定支付价款后，谢明辉将涉案房屋交付于华锦帆，华锦帆装修后与家人居住至今。2018年9月中旬，因政策允许安置房过户，故华锦帆联系谢明辉，要求办理过户手续。谢明辉表示其父亲已过世，其与妹妹谢晓明继承了涉案房屋。谢明辉与谢晓明要求华锦帆必须予以补偿，才会协助办理过户手续。2019年1月，谢晓明联系华锦帆，表示涉案房产已登记在其一人名下，如要办理过户手续，必须给于补偿。有鉴于中星苑114号602室房屋已交付华锦帆实际使用居住十余年，涉案《房屋买卖转让协议》已实际履行，中星苑114号602室房屋应归华锦帆所有。故为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。谢晓明辩称，要求驳回华锦帆的诉讼请求。1.本案涉案房屋为谢明辉、谢晓明的父亲谢俊山所有，谢俊山于2014年去世后，该房屋由谢晓明继承，房屋所有权变更为谢晓明名下，本案中无论是谢俊山还是谢晓明都未同意将涉案房屋出售给华锦帆，也未收到过华锦帆支付的购房款，谢明辉将该房屋出售给华锦帆实为无权处分，故《房产转让买卖协议》无效；2.案涉房屋尚未办理转移登记至华锦帆名下，且华锦帆明知案涉房屋非出售人谢明辉所有，故华锦帆对案涉房屋不属于善意取得；3.谢晓明保留要求华锦帆交还中星苑114号602室房屋并支付赔偿款的权利。谢明辉辩称，谢明辉配合过户的前提是华锦帆再支付50万元补偿款。本院经审理认定事实如下：谢俊山与陶玉美系夫妻关系，两人育有一子一女，即谢明辉、谢晓明。谢俊山于2014年7月13日去世，陶玉美于2012年12月20日去世。2005年7月21日，原无锡市南长区扬名街道新联社区居民委员会与谢俊山签订《征地拆迁安置房屋协议书》，约定原无锡市南长区扬名街道新联社区居民委员会安置谢俊山中星苑114号602室房屋。无锡市中星苑114号602室房屋原登记在谢俊山名下，领证日期为2014年2月27日。无锡市中星苑114号602室房屋现登记在谢晓明名下，登记类型为继承，登记日期为2019年1月22日。2005年12月20日，甲方谢明辉与乙方华锦帆签订《房产买卖转让协议》，协议约定的主要内容如下：买卖双方经中介公司介绍，实地看房，友好协商，甲方同意将属其所有的座落在中星苑114号602室的住房出售给乙方。乙方对甲方所出售的房屋己充分了解，愿意购买上述房屋，建筑面积88.21平方米；甲乙双方同意上述房屋的成交总价为人民币26万元整（含上述附属设施）。本协议签订，乙方向甲方支付人民币3000元作为购房定金；此房为农民安居房，乙方自愿接受；甲乙双方约定，房款将在12月31日前全部付清给甲方，若乙方未付清甲方，定金不退，付清房款，甲方立即将房屋钥匙交给乙方；因该房为农民安居房，所以甲方须留2万元押金给乙方，待甲方为乙方房产证过户手续办妥，乙方拿到房产证后，应立即将2万元押金付给甲方；待政府允许办理过户，甲方须立即配合乙方办理过户手续，过户手续的所有费用全部由乙方承担；甲方保证上述房屋权属清楚，代理有效，有全权出售该房产，否则需承担相关责任；若甲乙双方任何一方违约，以房价的3倍赔付给任何一方。该协议落款除有谢明辉与华锦帆的签名捺印外，还有怡霖房产秦丹、周韦的签名。2005年12月20日，谢明辉出具《收条》，确认收到华锦帆支付的定金3000元；2005年12月29日，谢明辉出具《收条》，确认收到华锦帆支付的房款23.7万元。同年，华锦帆支付完购房款之后，谢明辉即将房屋钥匙交给华锦帆，华锦帆居住使用至今。2019年1月15日，谢明辉至无锡市锡城公证处办理放弃继承权公证，谢明辉在《放弃继承权声明书》中申明：我是谢俊山、陶玉美的儿子。位于江苏省无锡市新联苑120号502室的住宅和位于江苏省无锡市中星苑114号602室的住宅，产权为谢俊山、陶玉美夫妻共有。现上述两处房产已成为谢俊山、陶玉美的遗产。谢俊山、陶玉美是原配夫妻，陶美玉去世后谢俊山没有再婚。他们夫妻共有两个子女：儿子谢明辉、女儿谢晓明。谢俊山、陶玉美均生前无遗嘱，也未与他人签订过遗赠抚养协议，我是谢俊山、陶玉美的法定继承人之一，现经慎重考虑，我决定自愿放弃对谢俊山、陶玉美上述遗产的继承权，绝不反悔。华锦帆因本案申请诉讼保全向江苏苏信诉讼保全担保有限公司购买支付担保服务费为2400元。审理中，华锦帆陈述：华锦帆当时想买房子就到中介公司，中介告诉华锦帆有一套房子是谢明辉的，就约谢明辉过来谈。双方是在中介公司签订了合同支付了购房款，之后谢明辉就把钥匙交给了华锦帆，华锦帆装修居住至今，十五年来从未有人向华锦帆就案涉房屋提出或主张过任何权利。购房的时候从未见过谢晓明和其父亲谢俊山，华锦帆一直就以为这套房子是谢明辉的，因为买房时，谢明辉有钥匙且华锦帆也去看了房子几次。买房时，谢明辉说拆迁协议不在无锡，中介公司也说这套房子就是谢明辉的，所以就在中介公司签订了房屋买卖合同。审理中，谢明辉陈述：无锡市中星苑114号602室是父亲谢俊山名下位于扬名乡新联大队养基村的老房拆迁所得。当时拆迁安置了几套房屋，谢明辉并不清楚，谢俊山也从未告诉过谢明辉。谢明辉知道中星苑有套房子是因为谢明辉回无锡的时候没有地方住，表弟跟谢明辉说谢俊山中星苑有套房子，谢明辉就把锁撬掉进去住了。谢明辉当时想卖中星苑的房屋是因为谢明辉当时生病没有医保急需用钱，谢明辉和华锦帆签合同的时候谢俊山和谢晓明都不知道，因为他们不在无锡，谢明辉跟谢俊山和谢晓明十五年不来往了。之后，谢明辉一直没告诉谢俊山和谢晓明卖房的事情。房款也是谢明辉一个人拿的。2018年，谢明辉才告诉谢晓明房子被卖了，谢晓明找到谢明辉问谢明辉要房款，谢明辉说房款全用掉了。由于谢明辉拿房款的时候没有给谢晓明，所以觉得亏欠谢晓明，因此谢明辉写了《放弃继承权声明书》。审理中，谢晓明陈述：谢晓明是在2018年下半年才知道案涉房屋被非法占有了，与谢明辉联系才知道卖房的事情。谢晓明也跟华锦帆协商过配合过户一事，但是价格一直没谈妥，谢晓明一直住在大连，在无锡没有住址。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，本案中虽然谢明辉在签订《房产转让买卖协议》时对涉案房屋没有处分权，但该合同仍依法成立、具有法律效力。谢晓明提出《房产转让买卖协议》无效的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。善意取得又称为即时取得，是指无权处分人将动产或者不动产转让给第三人，如受让人在取得该动产或不动产时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权的制度。我国《物权法》第一百零六条明确规定了善意取得制度：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权。（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定，应当登记过户的登记过户，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，谢明辉在未经过房屋产权人谢俊山同意的情况下，将涉案房屋通过房屋中介转让给买受人华锦帆，属无权处分行为。从本案的实际情况来看，虽然华锦帆系经中介公司介绍与谢明辉签署案涉《房产转让买卖协议》应属善意，且支付了合理对价，但争议房屋并未在房地产管理部门进行转让登记，尚未完成法律意义的交付行为，故华锦帆的买受行为不符合《物权法》规定的善意取得制度的要件，不属于善意取得。由于谢明辉系无权处分涉案房屋，华锦帆买受该房屋不构成善意取得，原房屋产权人谢俊山去世后，继承人谢晓明亦不认可《房产转让买卖协议》，也不同意协助办理房屋转移登记手续，故现华锦帆要求确认涉案房屋归华锦帆所有，谢晓明、谢明辉协助办理房屋转移登记手续的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。华锦帆要求谢晓明、谢明辉承担诉讼保全担保服务费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回华锦帆的全部诉讼请求。案件受理费5200元、减半收取计2600元，诉前保全申请费4520元，两项合计7120元（华锦帆已预交），由华锦帆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  李琪霖二〇一九年十一月十五日书记员  顾澜兰本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》：第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。