广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初9277号原告：广东旺一旺房地产代理有限公司，住所：广东省肇庆高新区迎宾大道2号阳光未来城B2幢101号商铺，统一社会信用代码：91441200MA4WGW3L9H。法定代表人：钟文斌。委托诉讼代理人：刘海，系广东亲仁律师事务所律师。被告：佛山市铃兰房地产中介有限公司，住所：广东省佛山市禅城区祖庙路46号十五层自编1509号，统一社会信用代码：91440604MA4UU28M1Y。法定代表人：胡炽通。委托诉讼代理人：许多，系广东安国律师事务所律师。被告：胡炽通，男。被告：广东南海房钥匙网络科技有限公司，住所：广东省佛山市南海区桂城街道桂澜北路28号南海万达广场南6栋1001室之一，统一社会信用代码：91440605MA4UHETP1Y。法定代表人：匡小梅。委托诉讼代理人：陈镇彬，系广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：佛山市三水钜隆房产有限公司，住所：广东省佛山市三水中心科技工业区B区1、5、8、10号，C区1、2、3号,D区1号地，统一社会信用代码：91440607799376745H。法定代表人：张淑好。委托诉讼代理人：李静仪，女。原告广东旺一旺房地产代理有限公司诉被告佛山市铃兰房地产中介有限公司（下简称铃兰公司）、胡炽通、广东南海房钥匙网络科技有限公司（下简称房钥匙公司）、佛山市三水钜隆房产有限公司（下简称钜隆公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理。后因被告铃兰公司、被告胡炽通下落不明，需公告送达，本院依法裁定本案转为适用普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘海、被告铃兰公司的委托诉讼代理人许多、被告房钥匙公司的委托诉讼代理人陈镇彬及被告钜隆公司的委托诉讼代理人李静仪到庭参加诉讼，被告胡炽通经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告铃兰公司、被告胡炽通向原告支付佣金43000元；2、被告房钥匙公司、被告钜隆公司对被告铃兰公司、被告胡炽通支付佣金的责任承担连带责任；3、本案全部诉讼费用由四被告共同承担。事实和理由：2018年10月，原告与被告铃兰公司签订《项目联动分销协议》，约定由被告铃兰公司将承接的雍翠新城小区（备案名称为钜隆君尚花园）商品房销售部分业务交由原告分销，原告应得佣金为成交价的5%，佣金结算时间为银行出具预告抵押登记回执证明且被告铃兰公司收到开发商佣金后15个工作日内，项目合作期限为2018年10月1日至2018年10月31日。原告于2018年12月向案外人吴国州销售X座XXXX单位商品房一套，最后成交价为860000元，按《项目联动分销协议》的约定被告铃兰公司应向原告支付佣金860000×5%=43000元。经查询得知，被告铃兰公司为自然人独资有限公司，被告胡炽通为被告铃兰公司唯一股东，故被告铃兰公司和被告胡炽通应共同向原告承担支付佣金的责任。另据了解，被告铃兰公司和被告胡炽通因其他债权债务纠纷，已经被法院列为被执行人，且账户被冻结，无法收取被告房钥匙公司应向其支付的佣金。得知这一情况后，原告即与被告房钥匙公司联系，要求其将应付给被告铃兰公司、被告胡炽通的佣金直接支付予原告，但被告房钥匙公司告知若要其直接向原告支付佣金必须取得被告铃兰公司的收款授权，但是被告铃兰公司、被告胡炽通以各种理由拒绝向原告出具收款授权。因被告房钥匙公司作为被告铃兰公司的上家留存应付佣金，被告钜隆公司作为房地产开发商有义务支付代销房产佣金，也有义务督促为其代销房产的对象按时向终端下家支付佣金，但其未能尽到足够的督促义务，故被告房钥匙公司及被告钜隆公司应当对被告铃兰公司和被告胡炽通向原告支付佣金的责任承担连带责任。综上所述，为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求法院判决支持原告的全部诉讼请求。被告铃兰公司辩称：一、根据《项目联动分销协议》报备格式、带客流程条款约定，经纪人须陪同客户到访至项目销售现场，并且必须提前一个小时微信群报备，客户报备的姓名、性别和号码（前三后四）必须要与现场签到及认购录入资料保持一致，原告没有证据证明案外人吴国州是原告陪同到访至项目销售现场的客户，也没有证据证明是原告促成了X座XXXX房的买卖，其无权收取佣金。二、《项目联动分销协议》的付款条件是：①原告需按照合同约定制作《项目佣金结算单》给被告铃兰公司审核；②提供相应全额增值税专用发票（付款条件之一是必须要收到发票后）；③提供银行出具预告抵押登记回执证明（付款条件之一是银行出具预告抵押登记回执证明），被告铃兰公司收到开发商佣金（付款条件之一是被告铃兰公司收到开发商佣金后15个工作日内）；④按揭付款的客户需要银行出具的《同意贷款书》（否则不视为成交）。以上四个条件必须同时符合，才满足付款条件，原告并不符合。根据被告铃兰公司与原告签订的《项目联动分销协议》，原告并不满足关于成交界定及佣金结款细则的约定，故其主张支付佣金无事实和法律依据。三、根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上所述，为了防止原告滥用诉权损害被告铃兰公司的正当权益，请求法院依法驳回原告不合理的诉讼请求。被告房钥匙公司辩称：被告房钥匙公司不同意原告对被告房钥匙公司的诉讼请求，原告要求被告房钥匙公司承担连带责任及诉讼费没有事实和法律依据。被告房钥匙公司仅与被告铃兰公司签订了分销协议，与本案原告不存在合同关系，被告房钥匙公司已向被告铃兰公司全额支付涉案房屋的代理费，请求法院驳回原告对被告房钥匙公司的诉讼请求。被告钜隆公司辩称：被告钜隆公司不同意对被告铃兰公司、被告胡炽通的债务承担连带责任，被告钜隆公司仅与被告房钥匙公司签订销售代理合同，与原告及被告铃兰公司均不存在合同关系，被告钜隆公司已依约向被告房钥匙公司足额支付涉案房屋的佣金。被告胡炽通未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告营业执照副本、被告铃兰公司、房钥匙公司、钜隆公司企业信用信息公示系统打印件、被告胡炽通身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2、《佛山市铃兰房地产中介有限公司战略合作协议》、微信聊天记录截图（程晓兰、胡炽通）、顺丰速运运单详情、顺丰速运包裹查询情况、《雍翠新城项目联动分销协议》。证明原告与被告铃兰公司存在合同关系，被告铃兰公司存在拖欠佣金的事实。3、《商品房买卖合同（预售）》（节选）、《【钜隆君尚花园】认购补充协议书》、《雍翠新城（二手联动）客户确认函》、《雍翠新城签约确认单》、《客户成交确认卡》、案外人吴国州身份证复印件、定金收据。证明原告促成了案外人吴国州与被告钜隆公司签订合同购买涉案房屋。诉讼中，被告房钥匙公司提交以下证据：1.《项目联动分销协议》（2018年9月30日）。证明被告房钥匙公司仅与被告铃兰公司签订《项目联动分销协议》，与原告不存在合同关系。2.《中介代理费分配结算函》、《广东增值税专用发票》、《广发网上银行电子回单》。证明被告房钥匙公司已经向被告铃兰公司足额支付相应的代理费，不存在拖欠其代理费之事实。诉讼中，被告钜隆公司提交以下证据：《广东省农村信用社交易回单》、《雍翠新城成交请佣表》、《雍翠新城项目二手联动销售代理合同》及附件。证明被告钜隆公司与被告房钥匙公司存在委托销售代理合同关系，涉案房屋的佣金已向被告房钥匙公司支付完毕。诉讼中，被告铃兰公司、被告胡炽通均未提交证据。本院认证：被告胡炽通经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。本院组织到庭当事人进行了证据交换、质证，对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第2组证据，或有原件核对，或可相互佐证真实性及证明内容，被告铃兰公司虽不予确认，但并未提交有效证据予以反驳，故本院对该组证据予以采信。原告提交的第3组证据，虽无原件核对，但部分证据业经相对方确认真实性，其他证据也可相互佐证真实性，故本院对该组证据予以采信。被告房钥匙公司及被告钜隆公司提交的证据，或有原件核对，或可相互佐证真实性，且与本案相关联，本院均予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年8月15日，被告钜隆公司与被告房钥匙公司签订《雍翠新城项目二手联动销售代理合同》，约定由被告钜隆公司委托被告房钥匙公司代理销售佛山市三水区乐平镇乐南路3号，8号及新城大道北1号三期钜隆君玺花园17-19座、24-26座及四期钜隆君尚花园1-8座、10座，委托期限为2018年8月27日至2019年1月31日。2018年9月30日，被告房钥匙公司与被告铃兰公司签订《项目联动分销协议》，约定被告铃兰公司于2018年10月1日参与雍翠新城项目（二期别墅、三期及四期住宅）分销工作，项目合作期为2018年10月1日至2018年10月31日。2018年11月22日，被告铃兰公司（甲方）与原告（乙方）签订《佛山市铃兰房地产中介有限公司战略合作协议》，合同约定：“……第一条、合作事项1、宣传推广：……2、资源整合：甲方通过微信平台项目推送及宣传资料等方式为乙方提供房产项目信息，乙方依托自身门店及经纪人资源进行项目推广，将意向购房客户报备至佛山市铃兰房地产中介有限公司微信平台系统，并将报备成功的客户在有效期内带至甲方合作房产项目现场，促进客户成功购买合作项下房源，乙方按照约定的获取佣金，实现双方互惠互利。第二条、分佣规则和支付1、甲方在其管理的微信主平台推送房产项目信息及结佣信息，并向乙方发送联动通知单，乙方应在有效期内完成佛山市铃兰房地产中介有限公司的战略合作协议、签署联动通知单后正式参与项目推介和销售活动。（1）佣金标准：佛山市铃兰房地产中介有限公司微信平台及联动通知单公布为准……2、付款方式：（1）若合作房产项目为前置结佣项目，由甲方结付佣金。即自客户确认成交（以佛山市铃兰房地产中介有限公司平台系统中乙方带看客户状态确认为“认购”并在系统中提供该客户与开发商所签《商品房买卖合同》、乙方向甲方开具发票、联动通知单等商务附件为准）且甲方收到支付的前置佣金费用及乙方的全额有效发票原件后，并走完结佣审批流程后，于7个工作日内向乙方划账完成支付。……（2）若合作项目为后置结佣的（即客户确认成交后开发商向甲方支付佣金），由甲方于收到开发商结付分销款后并书面通知符合结佣条件的乙方开票（发票抬头为甲方指定的总公司或分公司），甲方收到发票及相关结佣资料后于7个工作日内支付对应佣金。鉴于甲乙双方均对此后置结佣方式达成共识，双方均有义务推进结佣流程顺利进行。但是，在未达到结佣条件之前，特别是甲方并未收到开发商的分销款之前，乙方不得以任何不正当手段催促结佣……如有发现并因此对乙方造成一定损失的，甲方有权终止合作，并且有权拒绝支付相应的佣金以作为经济补偿，并且保留法律追究的权利。第三条、合作有效期本协议书有效期为：自2018年11月22日起至2019年11月21日止。……”依据原告提交的《雍翠新城（二手联动）客户确认函》（编号：4000388），上载：“兹有铃兰集团公司旺一旺地产员工吴先生，联系电话：XXXXXXXXXXX于2018年12月24日13时53分带客户姓名：吴国州到‘雍翠新城’看住宅（客户电话：XXXXXXXXXXX）。”上述函件代理跟进销售签名“何杏仪13：53”，确认时间为“18年12月24日”。2018年12月26日，被告钜隆公司与案外人吴国州签订《【钜隆君尚花园】认购补充协议书》，约定由案外人吴国州向被告钜隆公司认购涉案钜隆君尚花园X座XXXX单元，房价为668000元，装修价192000元，成交价为860000元,采用银行按揭方式付款。2018年12月，被告钜隆公司开具收据，确认收取案外人吴国州支付的定金合计50000元。2019年1月9日，被告钜隆公司与案外人吴国州签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由案外人吴国州向被告钜隆公司购买涉案钜隆君尚花园X座XXXX单元。另查明一，依据原告于诉讼中提交的《雍翠新城项目联动分销协议》打印版本，协议甲方为被告铃兰公司，乙方空白，主要内容为：“乙方将于2018年10月1日参与雍翠新城项目（二期别墅、三期及四期住宅）分销工作，请依照协议推动执行。……项目合作期为2018年10月1日至2018年10月31日……佣金：住宅/别墅按成交价的5%；以上佣金均需开增值税专用发票……报备格式：必须提前1小时微信群报备，客户报备的姓名性别和号码（前三后四）必须要与现场签到及认购录入资料保持一致。带客流程：经纪人须陪同客户到访至项目销售现场，并提前1小时向项目对接人微信报备，报备后24小时内到访有效，如未到访，需重新报备。到场后（中介和客户必须同时到场确认，如若客户先到现场则当自来客处理），在房钥匙驻场接待处填写《客户确认函》，并交至项目现场负责人，在项目方确认有效后，才安排现场销售接待，到访后保护期为3天。领取《房号确认单》后，20分钟内未成功交定金，自动作废无效，视为放弃该单位。客户归属注意事项：二手联动带客规则：一、推荐客户之前需要提前1小时以微信形式报备，报备信息需要写清楚预计客到项目日期及客户号码前三后四，报备24小时内有效。……成交界定：客户支付首期房款并与开发商签署《商品房买卖合同》及补充协议后视为成交，按揭付款的客户还需交齐银行按揭所需的所有资料并出具《同意贷款书》方视为成交。佣金结款细则：1.乙方将成交客户的身份证复印件、首期款收款收据复印件及《认购书》复印件提交给甲方。成交客户的身份证复印件、首期款收款证明复印件、《认购书》复印件等资料于客户签署《商品房买卖合同》后，由甲方交给乙方留底。达到结佣条件后，由乙方做《项目佣金结算单》递交甲方审核。2.甲方审核通过后，乙方根据《项目佣金结算单》开具相应全额增值税专用发票给甲方。3.甲方在收到乙方提供的发票后，支付佣金至乙方公司指定的银行账号。4.佣金结算时间：住宅：银行出具预告抵押登记回执证明且甲方收到开发商佣金后的15个工作日内结算佣金；……”协议落款处无盖章或签名。诉讼中，原告陈述上述《雍翠新城项目联动分销协议》打印版本电子版系由被告铃兰公司员工郑锐华通过微信向原告员工程晓兰发送，由原告打印盖章后再邮寄予被告铃兰公司盖章，但被告铃兰公司并未盖章并寄回该协议。另查明二，2019年2月21日，被告钜隆公司向被告房钥匙公司转账支付代理费2735937元。依据被告钜隆公司与被告房钥匙公司确认的《雍翠新城成交请佣表》，涉案X座XXXX房网签价为860000元，客户确认函编号为4000388，该双方结算佣金比例为网签价9%。另查明三，2019年5月29日，被告房钥匙公司向被告铃兰公司转账支付涉案X座XXXX房代理费合计51600元，佣金比例为6%。另查明四，被告铃兰公司系自然人独资的有限责任公司，自然人股东为被告胡炽通。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。原告与被告铃兰公司签订的《佛山市铃兰房地产中介有限公司战略合作协议》，系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应严格依约履行。本案中，原告已举证证明涉案钜隆君尚花园X座XXXX单元经其居间介绍业已成交，其所提交之客户确认函编号也可与被告钜隆公司提交的成交请佣表所载编号一致，被告铃兰公司虽予否认，但并未提交有效证据予以证明；且从被告房钥匙公司向被告铃兰公司支付代理费所涉房屋信息来看，上述房屋亦属于被告铃兰公司代理分销范围，可印证其将该房屋转委托原告销售之事实。原告与被告铃兰公司虽未就上述房屋签订具体《项目联动分销协议》，但结合本案事实可知，双方实际已就涉案房屋形成事实上商品房委托代理销售合同关系，故此，在原告已完成居间介绍义务的情形下，被告铃兰公司应向原告支付相应佣金。就佣金比例，本案虽无书面证据直接显示，但通观全案证据及同批次系列案案件事实，可推知《项目联动分销协议》所载佣金比例为原告与被告铃兰公司的真实约定，故在被告铃兰公司无有效证据予以反驳的情形下，本院确认被告铃兰公司应按房屋成交价860000元的5%向原告支付佣金43000元。被告铃兰公司以资料不齐等事由予以抗辩，但相关资料仅为双方结算佣金的流程所需，在涉案房屋确已由原告居间介绍成交的情形下，被告铃兰公司并不能以上述事由抗辩拒付佣金，本院对其相关抗辩意见不予采纳。关于被告胡炽通、被告房钥匙公司、被告钜隆公司的责任。经查，被告铃兰公司系被告胡炽通投资的一人有限责任公司。依据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，因被告胡炽通并无有效证据证明其与被告铃兰公司财产相互独立，故被告胡炽通依法应对被告铃兰公司的本案债务承担连带清偿责任。至于被告房钥匙公司、被告钜隆公司，因该两被告并未与原告签订合同，原告亦无证据证明其与该两被告存在其他法律关系，故原告主张被告房钥匙公司、被告钜隆公司就本案承担连带责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：被告佛山市铃兰房地产中介有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东旺一旺房地产代理有限公司支付佣金43000元；被告胡炽通对被告佛山市铃兰房地产中介有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任；驳回原告广东旺一旺房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如被告佛山市铃兰房地产中介有限公司、被告胡炽通未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取876元，由被告佛山市铃兰房地产中介有限公司、胡炽通共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  杨玲玲人民陪审员  罗洁英人民陪审员  霍碧君二〇一九年十一月十九日书 记 员  罗丽欣附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国公司法》第五十七条一人有限责任公司的设立和组织机构，适用本节规定；本节没有规定的，适用本章第一节、第二节的规定。本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。