河南省长葛市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1082民初5586号原告涂建军，男，1981年1月12日生，汉族，住长葛市。委托代理人杨艳萍，河南七星灿律师事务所律师。被告张莉，女，1986年4月14日生，汉族，户籍地长葛市，现住长葛市。委托代理人付林钢，河南德典律师事务所律师。被告胡永超，男，1987年7月6日生，汉族，住长葛市。原告涂建军与被告张莉、胡永超房屋买卖合同纠纷一案，于2019年8月23日诉至本院。本院受理后依法适用简易程序，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告涂建军及委托代理人杨艳萍，被告张莉及委托代理人付林钢到庭参加了诉讼，被告胡永超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告涂建军诉称，原告涂建军和被告胡永超系师生关系，二被告系夫妻关系。2018年9月底，被告胡永超告诉原告想出卖其位于瑞景新城的房屋，并保证房屋没有纠纷，可以办理分期贷款等条件。原告出于对被告的信任，决定购买二被告位于瑞景新城的房屋。双方口头商量了房屋总借款为635000元，分期分批次支付等相关的买卖事宜。2018年10月13日，原告向被告交付定金85000元，后应被告要求支付购房款235000元。后又支付部分款项。但二被告来原告家中签订合同时，因个别条款意见不一致，没有签订书面合同。后来二被告又把房屋出卖给他人。无奈，原告只有要求被告退还已付购房款。因二被告违约，被告胡永超于2019年1月31日写下保证书一份，保证退还房款36万元，但至今仅仅退还2万元。经原告多次催要无果，诉至法院。原告已经依约履行合同，被告一房二卖的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，请求支持原告的诉请。庭审中原告变更诉请为：1、解除原、被告之间的《房屋买卖合同》；2、二被告连带返还购房款330000元；3、二被告连带赔偿资金占用损失（自2019年3月30日起按照年利率6%计算至债务实际清偿之日止）；4、本案诉讼费用由二被告承担。被告张莉辩称，1、答辩人已于2017年6月20日与本案的另一被告胡永超协议离婚，且离婚协议中明确约定涉案房屋的所有权归答辩人。胡永超在无授权的情况下私自就涉案房屋与被答辩人协商买卖事宜并收取款项的行为，本身就属于无权处分，对答辩人不发生法律效力。故此，被答辩人的主张与答辩人无关，贵院应驳回被答辩人对答辩人的起诉。2、本案即使被答辩人与胡永超二人曾就涉案房屋达成协议，但该合同已在2019年1月31日胡永超出具退还购房款保证书后予以解除，且被答辩人与胡永超之间已就合同解除后的返还事宜达成一致。被答辩人要求贵院解除合同并要求判令答辩人承担连带还款责任的诉请已无法律依据予以支持。3、从本案的证据讲，被答辩人有证据支持的已付胡永超的购房款为235000元，但胡永超出具的退还36万元的保证书显示，本案被答辩人与胡永超之间存在其他经济纠纷，被答辩人要求答辩人承担连带还款责任的诉请违背事实，没有法律依据。被告胡永超未作答辩。经审理查明：原告涂建军与被告胡永超系师生关系，被告胡永超、张莉于2013年4月22日登记结婚，于2017年6月20日登记离婚并签订离婚协议书，约定：“财产分割：双方婚后位于长葛市瑞景新城23号楼1单元1401房产一套归女方（被告张莉）所有，该房屋剩余贷款由女方承担；债权、债务：双方婚姻存续期间所有的经济债务全部由男方承担，与女方无关”。2018年9月，原告涂建军与被告胡永超达成口头房屋买卖合同，约定被告胡永超以635000元的价格将位于长葛市瑞景新城23号楼1单元1401室的房产出售给原告涂建军，后双方因对合同的个别条款意见不一致，最终未签订书面合同；后原告涂建军分别于2018年9月通过微信方式、支付宝方式向被告胡永超支付购房款45000元、40000元共计85000元（被告胡永超于2018年10月14日补借条一张）；原告于2018年10月11日通过微信转账向被告胡永超支付5000元购房款、于2018年10月12日通过银行转账向被告胡永超农业银行许昌分行的账户支付23万元购房款；2018年10月13日，被告胡永超向原告涂建军出具收据一张，内容为：“收据今收到涂建军瑞景新城房屋订金（235000.00）贰拾叁伍仟圆整该款于2018年10月13日已转入胡永超农行：6228452050000871675收款人：胡永超2018年10月13日”，双方约定以上支付的23.5万元作为房款订金；；另，在本案房屋交易之前被告胡永超曾于2016年6月25日向原告涂建军借款4万元，并出具借条一张，后双方在房屋交易过程中共同约定该4万元借款作为房款；2018年12月，未经原告涂建军的同意，被告张莉、胡永超将该套房屋出售给案外人，案外人购房后装修房屋并实际入住。2019年1月31日，被告胡永超因无法履行交房义务，向原告涂建军承诺于2019年1月31日前将已收到的23.5万元、8.5万元、4万元共计36万元购房款全部退还给原告涂建军，并出具保证书一份，内容为：“保证书我保证把因卖房毁约需退还给涂建军的房款36万元整（叁拾陆万元整），于2019年3月30日前还清，如未能按约定时间还清，愿承担一切法律责任.保证人：胡永超2019年1月31日”。2019年7月24日，被告胡永超向原告涂建军退还2万元购房款；剩余房款34万元经催要无果，原告无奈诉至本院。本院受理本案后，被告胡永超的父母向原告涂建军退还1万元购房款，现尚欠33万元房款未退还给原告涂建军。本院认为，原告涂建军与被告胡永超于2018年9月达成了房屋买卖合同，原告涂建军已依约支付了36万元购房款，虽然双方没有签订书面的房屋买卖合同，但口头合同与书面合同具有同等的法律效力，双方形成房屋买卖合同的关系。由于被告张莉、胡永超将涉案房屋出售给案外人，并由其装修后实际入住，被告胡永超无法向原告履行交房义务，后被告胡永超与原告涂建军协商一致承诺于2019年3月30日前退款，并就口头房屋买卖合同解除后的结算达成一致，至此，双方已经解除了房屋买卖合同关系，故对原告要求解除与被告达成的口头房屋买卖合同的诉讼请求，没有事实基础和法律依据，本院不予支持。因被告胡永超承诺保证于2019年3月30日前退还全部购房款36万元，但未按时履行返还购房款的义务，故原告主张被告胡永超返还尚未退还的购房款33万元及赔偿资金占用期间的损失即逾期利息损失（以33万元为基数，自2019年3月30日起按照年利率6%计算）的诉请符合法律规定，本院予以支持。因被告胡永超、张莉的婚姻关系于2017年6月20日解除，且根据证据显示，36万元购房款的收款人是被告胡永超，收据、借条、保证书均由被告胡永超一人出具并签名，被告张莉既未收款也未在上述手续上签名确认，且庭审中被告张莉对原告要求其退还33万元购房款不予认可。根据合同相对性原则，被告张莉无义务向原告退还购房款，故原告对被告张莉的诉讼请求，本院不予支持。关于被告张莉的答辩意见部分采信。被告胡永超经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担由此产生的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告胡永超于本判决生效之日起十日内返还原告涂建军购房款33万元；二、被告胡永超于本判决生效之日起十日内赔偿原告涂建军资金占用期间的损失（以33万元为基数，自2019年3月30日起至本判决确定的履行期限届满之日止按照年利率6%计算）；三、驳回原告涂建军的其他诉讼请求。如被告未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，则其应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3200元，由被告胡永超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，缴纳上诉费，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  刘中锁二〇一九年十一月十九日书记员  贾博伟