上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终8605号上诉人（原审原告）：郭本柱，男，1980年3月18日生，汉族，户籍地安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：宋堃，上海市华诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈福明，男，1961年7月2日生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：朱耀华，上海市四方律师事务所律师。上诉人郭本柱因与被上诉人陈福明房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初1797号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭本柱上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，依法改判支持其一审相应诉讼请求。事实和理由：首先，系争房屋系陈福明向案外人上海XX公司（以下简称XX公司）承租后转租郭本柱。陈福明与XX公司于2016年签订的租赁合同虽然载明，该房屋未取得相关规划许可，未取得房地产权证，但在XX公司未参加诉讼的情况下，该合同的真实性无法确认，系争房屋是否为违法建筑尚需进一步查证。即使系争租赁合同无效，因缔约时陈福明并未告知系争房屋未取得相关规划许可，反而提供了XX公司名下产权证，可以说郭本柱已经尽到了注意义务，应当由陈福明承担全部过错责任，赔偿因合同无效所造成的全部损失。其次，郭本柱与陈福明签订的转让协议并未违反任何禁止性规定，一审认定为无效，属适用法律错误。即使该协议无效，陈福明因该协议取得的人民币10万元转让费亦应全额返还。一审以陈福明不存在欺诈为由，要求双方按照过错比例分担商铺转让费，于法无据。陈福明辩称：不同意郭本柱的上诉请求。系争房屋因系违法建筑而被拆除，双方就该房屋签订的租赁合同应为无效。转让协议与租赁合同约定的权利义务交织在一起，二者不能割裂开来单独判断其效力。租赁合同无效，转让协议亦应为无效。因XX公司提供了房产证，且系争房屋内可以办理营业执照，在系争租赁合同签订时，陈福明及郭本柱均不知晓系争房屋系违法建筑。对于无效后果，双方应承担同等责任。郭本柱于一审中提供的证据显示，其主张的各项费用均系上海A有限公司（以下简称A公司）支付，与郭本柱无关，且真实性难以核实，其要求陈福明予以赔偿。缺乏依据。郭本柱向一审法院起诉请求：1.判令陈福明返还2018年6月至2018年8月的租金64,500元、设备转让费100,000元；2.判令陈福明支付郭本柱装修折旧62,500元（装修总支出×未履行租赁期限后得出的金额）、宣传费损失27,157元；3.判令陈福明赔偿郭本柱员工遣散安置费254,500元、仓储费73,044元、搬迁费25,000元、员工宿舍租金8,600元、危废品回收合同损失费用3,333.3元、经营损失300,000元；4.判令陈福明承担郭本柱律师费46,000元。一审法院认定事实：2016年2月29日，郭本柱（承租方、乙方）与陈福明（出租方、甲方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：1.甲方将XX路XX号的四间底楼门面及二楼仓库一间租赁予乙方从事汽车维修装潢服务，合同期为2016年3月1日至2019年2月29日，租金为258,000元，一年一次性支付。2.甲方保证在现租赁合同到期后可以续签。3.乙方在办理相关经营证照年审时，甲方保证提供相关的房屋使用证明及协助办理。4.乙方按时按量支付水电的使用费用，不得拖欠，并保证在现租金到期前30天支付下一年房屋租金，下年租金为六个月一付，不得拖欠。5.乙方必须做到合法诚信经营，遵守国家相关法律，保证装修时房屋安全结构不能破坏；合同期内经营房屋内的任何事情由乙方负责管理及承担。同日，双方签订转让协议书，协议书载明：1.甲方以100,000元的价格将XX路XX号上海B有限公司（以下简称B公司）的营业相关证照、经营权和经营场地及经营设备转让与乙方，甲方保证在签此协议前公司没有不良债务及经营行为，甲方保证协助办理相关经营证照过户事宜。2.甲方保证乙方在现房屋租赁协议到期后可以续签，租赁合同由甲方负责续签；甲方保证现经营地址不是违章拆迁对象，三年内如因市政动迁或租赁合同不能续签等因素造成的不能继续经营，甲方退还乙方的公司及设备转让费100,000元。3.乙方一次性支付甲方2016年3月1日至2017年2月29日的12个月的房屋租金258,000元整，并在下一租赁到期前30日支付下一年租金。4.乙方保证甲方长期在现经营地址经营，如因乙方经营原因要退场的，乙方承担甲方的全部损失。并保证协助甲方办理好营业执照变到甲方指定的名下。上述合同及协议签订同日，郭本柱向陈福明支付店面转让费（包括设备）100,000元、2016年3月1日至2017年2月28日房屋租金258,000元，并将B公司的营业执照法定代表人变更为郭本柱。现郭本柱支付租金至2018年8月，郭本柱诉称由于房屋外围被封闭，故要求陈福明返还2018年6月至8月的租金共计64,500元，陈福明于一审庭审中表示鉴于系争房屋已于2018年8月被拆除，其愿意返还上述期间的租金64,500元。一审另认定，系争房屋所处位置对应的房屋幢号为1，面积为6,983.23平方米。该房屋权利人为案外人上海XX公司（以下简称XX公司），房地产坐落为XX镇XX村。2016年12月16日，由陈福明（乙方）与XX公司（甲方）签订房屋使用合同一份，合同约定：第一条使用房屋情况。1.1甲方给乙方使用的房屋位于罗秀路梅陇港西南角桥堍。该房屋经甲、乙双方认可确定的使用费结算面积为267平方米。1.3甲方已明确告知乙方，该房屋未取得相关规划等许可，未取得房地产权证，但在此情况下，乙方仍愿意继续使用。第二条房屋用途。2.1乙方向甲方承诺，使用该房仅用于从事商用。据一审双方陈述得知，系争房屋系无证建筑，不在XX镇XX村XX幢房屋产权面积范围内，根据“五违四必”综合整治工作的开展，郭本柱已搬离系争房屋。郭本柱除经营B公司外，另外经营A公司，为上述两家公司的法定代表人。双方一致明确：一、转让协议书中涉及的100,000元性质应为店铺转让费，并非设备转让款，并同意由法院依法处理。二、对于郭本柱自行添置的设备，郭本柱陈述在其搬离系争房屋时，均已拆除移走，留下的设备均为陈福明原先所有，陈福明对此表示认可。陈福明陈述其并不清楚位于XX路XX号的房屋没有产证，其认为可以办理营业执照，且对与案外人签订的租赁合同中涉及无产证部分内容未予留意。一审法院认为，双方之间所签订的转让协议书及房屋租赁合同均系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，虽然陈福明提供了产权人登记为XX公司的房屋产权证，但是结合陈福明与XX公司于2016年12月16日签订的房屋使用合同，可以明确系争房屋并未取得相关规划等许可，未取得房地产权证。XX公司与陈福明于2013年11月29日签订的店面房租赁合同中虽未明确载明系争房屋的产权瑕疵，但相关政府部门发出的告知书已经明确系争房屋属于违法建筑。因此，系争房屋本身存在瑕疵，并直接对合同效力产生影响，双方之间所签订的房屋租赁合同应属无效。对于上述租赁合同的无效，并无证据证明陈福明采用欺诈手段隐瞒租赁物为违法建筑的事实，致使承租人误认为是合法建筑。从陈福明提供的XX公司名下的产权证可知，陈福明始终认为其承租之时系争房屋是有产权证，并凭借上述产权证办理了对外经营的B公司的营业执照。故难以证明在陈福明与郭本柱签订转租合同之时，陈福明对于系争房屋为违法建筑是明知的。陈福明直至2016年12月16日与XX公司再次签订租赁合同才得知系争房屋并无相关政府的规划许可，此时陈福明才得知系争房屋存在瑕疵。但是直至系争房屋被相关政府部门依法拆除，在郭本柱承租期间直至系争房屋被拆除期间，郭本柱对于系争房屋的使用未有任何实质性的影响，故难以认定陈福明需要承担全部或主要的过错责任，应当说明双方对于系争房屋的合法性均未尽到谨慎的注意义务，对此双方均负有一定的过错。现由于双方就该违法租赁标的物所签订的房屋租赁合同及转让协议书违反了法律强制性规定，当属无效。无效合同自始无法律效力。因无效合同而取得的财产应当返还。过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。陈福明确认同意归还2018年6月至8月的租金64,500元，一审法院予以确认。关于设备转让费，就其性质而言，双方均认可应为商铺转让费，而商铺转让费即指在商铺转租合同中，商铺经营人（转租人）将一定期限的商铺经营权转让给承租人，所一次性收取的营业补偿费。考虑到双方签订的转让协议书中约定了转让费的返还方式及条件，结合对本案纠纷双方均有过错以及郭本柱实际使用系争房屋的时间，酌定由陈福明向郭本柱返还商铺转让费70,000元。至于郭本柱主张的律师费损失，协议书及合同中均未对此有明确约定，故郭本柱主张律师费诉请缺乏相应的合同依据，不予支持。至于郭本柱所主张的其他损失，由于郭本柱所提供的证据与本案缺乏关联性，亦不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，于二〇一九年三月二十日作出判决：一、陈福明于判决生效之日起十日内返还郭本柱2018年6月至8月的租金64,500元；二、陈福明于判决生效之日起十日内返还郭本柱商铺转让费以70,000元计；三、驳回郭本柱的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6,703.13元，由郭本柱负担3,351.57元，由陈福明负担3,351.56元。二审中，郭本柱提供银行流水一组，以证明郭本柱多次支付A公司钱款，由此可以说明A公司对外支付的费用实际由郭本柱承担。陈福明对该组证据真实性不持异议，但认为与本案无关。本院认为，该组证据仅能证明郭本柱与A公司存在经济往来，而无法直接证明所谓A公司对外支付的费用实际均由郭本柱承担。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，郭本柱与陈福明于同一天分别订立房屋租赁合同及转让协议书。其中，转让协议书约定，陈福明应将XX路XX号B公司的营业相关证照、经营权和经营场地及经营设备转让郭本柱。所谓经营场地的转让实际即为双方建立房屋租赁合同关系，陈福明将从XX公司处承租的房屋转租郭本柱。关于双方租赁合同的效力问题。郭本柱于一审中明确主张系争房屋作为违法建筑被拆除，故陈福明应当返还2018年6月至8月的租金。也就是说，双方于一审中实际对系争房屋的性质并无异议。现并无相反证据证明系争房屋具有合法权属证明，在此情形下，一审认定双方租赁合同无效，并无不当。考虑到本案关于租赁合同的争议仅仅郭本柱与陈福明之间转租合同，与XX公司无涉，不存在应当追加XX公司参加本案诉讼的问题。系争租赁合同无效，双方因合同履行而取得的财产应当相互返还，即郭本柱应当返还房屋并折价返还实际占有使用房屋的利益，陈福明应当返还收取的租金。考虑到系争房屋已经被拆除，而陈福明应当返还的2018年6月前租金可与郭本柱应当折价返还的占有利益抵销，双方实际并无相互返还的问题。至于2018年6月至8月的租金，一审所作处理双方均无异议，本院予以确认。关于转让费的返还问题。双方签订的转让协议确实不存在法定无效的情形，但租赁合同无效，郭本柱即无法取得对系争房屋的合法占有，转让协议事实上已无法继续履行。考虑到郭本柱基于转让协议已于系争房屋内持续经营了一段时间，获得了相应利益，陈福明收取的转让费应酌情予以返还。一审确定的返还金额并无明显不当，本院予以确认。郭本柱要求陈福明全额返还转让费，缺乏依据。关于损失赔偿问题。因合同无效和不能履行而产生的损失，双方应当按照各自过错承担赔偿责任。依查明事实，系争房屋并不在XX公司名下产证范围内，双方签订租赁合同时，对此疏于审查，对于合同因租赁标的物违法而无效均存在过错。又鉴于陈福明在转让协议中曾承诺保证系争房屋的合法性，相较于郭本柱，对于合同无效，陈福明显然应当承担更大责任。郭本柱于本案中主张的损失，依其提供的证据，主要包括两个部分，即郭本柱本人发生的费用及B公司、A公司等发生的费用。需要明确的是，郭本柱与B公司、A公司等虽有关联，但法律上均为独立的市场主体，B公司、A公司等发生的费用不能当然地等同于郭本柱于本案合同项下的损失。郭本柱要求陈福明赔偿非系争合同向对方的损失，缺乏依据。经审查，郭本柱主张的损失中，实际仅装饰装修损失、搬迁费及仓储费与郭本柱直接相关，考虑到郭本柱的主张本身符合常理，且其提供了相应证据，在陈福明未提供相反证据的情况下，可以确认相应损失已实际发生。在此基础上，综合考量双方合同约定及实际履行情况、郭本柱已提供的证据及其损失的合理性、双方过错比例等因素，本院酌定由陈福明赔偿郭本柱损失70,000元。综上，郭本柱的上诉请求部分成立，可予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初1797号民事判决第一项、第二项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初1797号民事判决第三项；三、陈福明于本判决生效之日起十日内赔偿郭本柱损失70,000元;四、驳回郭本柱其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计6,703.13元。由郭本柱负担2,335.13元，陈福明负担4,368元。二审案件受理费13,406.26元，由郭本柱负担11,856.26元，陈福明负担1,550元。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇一九年十一月二十八日书记员  朱晨阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；……