山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1102民初5138号原告：尹玉强，男，1987年7月20日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。委托诉讼代理人：路晓琳，山东周智律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：葛勇，山东周智律师事务所实习律师。被告：牛传忠，男，1977年10月28日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。委托诉讼代理人：单子洋，五莲德信法律服务所法律服务工作者。第三人：日照众信置业发展有限公司，统一社会信用代码91371102MA3NFTQXXH，住所地山东省日照市东港区秦楼街道海曲东路61号日广沿街楼。法定代表人：贺培森，总经理。委托诉讼代理人：朱朋新，男，该公司职工。原告尹玉强诉被告牛传忠、第三人日照众信置业发展有限公司（以下至判决主文前简称“众信公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹玉强及委托诉讼代理人路晓琳、葛勇，被告牛传忠及委托诉讼代理人单子洋，第三人众信公司的委托诉讼代理人朱明新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹玉强向本院提出如下诉讼请求：一、判决撤销原、被告签订的《房屋买卖合同》；二、两被告返还购房定金款10000元；三、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更众信公司为第三人，变更诉讼请求为：一、解除原、被告之间的房屋买卖合同；二、判令被告返还定金10000元。三、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月18日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》，在签订合同之前，众信公司明确告知原告住房公积金第二次贷款可以首付30%，原告基于对众信公司的专业信任，原、被告于当日签订了《房屋买卖合同》，原告向被告支付购房定金款10000元，约定由众信公司保管。第二天通过原告的了解及众信公司的确认，住房公积金第二次贷款最低40%，众信公司欺诈、虚假承诺行为造成原告的购买目的不能达到。根据《合同法》第五十四条第二款的规定，原告请求法院解除原、被告签订的《房屋买卖合同》并返还定金10000元。原告保留向被告牛传忠、众信公司主张损失赔偿的权利。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求依法裁判。被告牛传忠辩称：同意解除双方签订的房屋买卖合同。原告诉讼请求第二、三项无事实和法律依据，请求法庭依法驳回。第三人众信公司述称：暂无陈述意见，但需要有人支付中介费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：证据一、房屋买卖合同原件一份及买方明白纸一份，证明原被告之间存在房屋买卖合同关系，中介方为众信公司。合同约定房屋总价80万元，首付款24万元，首付比例30%。证据二、收据原件一份，载明收款方为第三人日照众信房产置业发展有限公司，收款金额为1万元，收款事由为金港美丽园021-01-402购房定金，证实原告将购房定金交给第三人，有刷卡记录。证据三、原告与第三人经理贺培香通话录音光盘一份及文字整理材料一份，证明第三人存在失误，导致原被告之间的买卖合同不能履行，第三人告知原告公积金贷款首付款比例是30%，签订合同后告知原告二次使用公积金首付款比例是40%。证据四、原告与第三人经理贺培香通话录音原始载体、通话详单。证据五、日照市住房公积金管理中心和日照市住房城乡建设局的两份文件，证明住房公积金二次使用按照第二次贷款予以确认，首付款比例40%。日照市住房和城乡建设局出具的全市房地产中介机构信用考评公示，证实第三人是房地产经纪机构三A级信用等级，应该具备专业的房产经纪知识。被告牛传忠经质证认为，对证据一、证据二、证据三均无异议。对证据四录音真实性被告无法确认，请求法庭依法核实。即便该录音客观真实，但该录音充分证实，原告于合同签订后第二天就违约不买的事实。该录音中众信公司经理也未予以认可，合同签订时对原告购房首付款比例做出任何承诺，被告认为原被告之间合同履行还是以签订的房屋买卖合同为准，至于原告合同签订后，想要予以变更，是原告单方行为，被告不予认可。对证据五两份文件及公示真实性无异议，但该文件是出台于原被告双方签订合同之前，不能证实是双方签订合同后，政策调整或出现其他不可抗力，原告以合同第9条第5款要求返还定金的请求无事实和法律依据，原告作为完全民事行为能力人，签订合同后应按合同约定予以履行。第三人众信公司经质证认为，对证据一、二均无异议。对证据三录音中，代理人不是对话当事人，不清楚，但代理人与当时签订合同的店里人核实，签订合同之前原告没有提到是混合贷款，签订合同后原告才说用公积金但没有说是二次贷款，之后才说的是二次公积金贷款。对证据四，原告陈述的公积金首付的事情，签订合同完之后，原告才说的用公积金混合贷，公积金混合贷国家规定是40%，商业贷款30%原告符合条件。签订合同之前原告没有说是混合贷款，如果签订合同之前说，合同上会备注。对证据五，如果原告签订合同之前跟第三人说是混合贷，第三人会签订公积金贷款合同，而原、被告签订的是商业贷款的合同。被告牛传忠及第三人众信公司均未提交证据。本院经审查，对于原告提交的证据，对被告及第三人无异议部分本院予以确认，对有异议部分，本院将结合关联证据及查明的其他事实予以综合认定。上述证据均附卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月18日，经中介方第三人众信公司协调，被告牛传忠（甲方，卖方）与原告尹玉强（乙方，买方）达成房屋买卖协议并签订了《房产买卖合同》，合同约定：“经过中介方提供居间服务和协调，甲乙双方在公平自愿的基础上，就房屋买卖事项一致同意订立以下条款，以兹共同遵守。一、房屋概况1、甲方出卖的房屋位于日照市，并附带储藏室，此房标准层建筑面积约为80.33平方米（具体面积以房管部门确权为准）。房产证号：日房权证市字第××，土地证号：日国用（2013）第009558号……二、房屋买卖的价款及支付1、房屋成交总价款为人民币（大写）捌拾万元整，本合同签订的同时，乙方向甲方支付购房定金款（大写）壹万元整，甲乙双方同意此定金暂由中介方保管。2、乙方于2019年5月31日前支付购房首付款人民币贰拾肆万元整。3、甲方此房屋银行贷款抵押，及个人借款抵押……5、乙方欠甲方房屋余款：人民币（大写）伍拾陆万元整，由乙方申请办理银行二手房按揭贷款方式支付给甲方。6、乙方因个人信用记录不良及证明不属实办理二手房贷款未果，乙方应以现金或是其他支付方式履行本合同，支付甲方房屋余款或和甲方协商妥善解决，否则乙方承担相应赔偿责任……九、违约责任……2、本房屋买卖合同签订后，如乙方未按约定日期交付首付款，每延期一天将按首付款的千分之五赔偿甲方违约金，如超过30天即视为乙方违约不买，并定金不退还，同时甲方有权解除合同。乙方并应承担相应违约责任……5、本合同是根据房管、银行及房产税收等现行政策签订的，如合同签订后因政策调整或其他不可抗力原因导致合同不能履行的，三方可协商签订补充合同，协商不成的本合同作废。甲乙双方及中介方互不追究责任，已交款项全额退还中介方不收取居间服务费……十三、备注：甲乙双方协商一致同意，待甲方收到乙方首付款两日内将此房交付乙方使用。本合同一式三份，甲乙双方及中介方各执一份，均具有同等法律效力。三方签字或盖章后生效。”原告尹玉强在买方处签字捺印、被告牛传忠在卖方处签字捺印，第三人众信公司在中介方处盖章。2019年4月18日，原告在第三人处交纳购房定金10000元，第三人为原告开具收据。后原告未按合同约定交纳购房首付款。原告主张根据双方签订的房屋买卖合同第9条第5项约定，合同签订后因政策调整或其他不可抗力原因，导致合同不能履行的，三方可以签订补充合同，协商不成的本合同作废，甲乙双方及中介方互不追究责任，已交款项全部退还，中介方不收取居间服务费。合同有效成立后，因为第三人未能尽到明确的告知和解释说明义务，在履行居间服务过程中，出现重大过失，导致原告无法继续履行涉案合同。请求法院判决解除合同关系，不再继续履行，已交款项予以退还。被告牛传忠辩称，原、被告之间签订的买卖合同真实有效，被告并未违约的情形下，原告违约不买，应承担合同约定的违约责任。合同签订后，未如原告陈述出现政策调整或其他不可抗力原因导致合同不能履行。第三人居间服务给原被告签订合同，此合同并不违反任何法律法规，原告的贷款比例符合国家规定，原告在合同签订时并未告知被告及第三人其房屋贷款方式及比例，其应自行承担不利后果。请求法院驳回原告返还定金的诉求。本院认为，原告尹玉强与被告牛传忠在中介方众信公司居间协调下于2019年4月18日签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。该合同中包含两个法律关系，一个是原告尹玉强与被告牛传忠之间的房屋买卖合同关系，一个是房屋买卖双方与中介方之间的居间合同关系。本案为房屋买卖合同纠纷，非居间合同纠纷，被告众信公司非房屋买卖合同相对方，不承担买卖合同相关权利义务，本院在本案中只对案涉合同中原、被告之间的房屋买卖合同关系进行处理，对居间合同关系不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。原告向法院申请变更诉讼请求为解除原、被告之间的涉案房屋合同，被告在2019年9月18日庭审过程中同意解除涉案房屋买卖合同，解除合同条件成就，对于原告主张的解除双方之间的房屋买卖关系，本院予以确认。关于原告要求被告返还购房定金10000元的诉讼请求。在本案中,原告未能举证证实因被告违约不卖或因政策调整或其他不可抗力原因导致合同不能履行的情形。同时依据双方买卖合同第九条违约责任的约定，合同签订后，如买方超过30天未按合同约定交付首付款视为买方违约不买，并定金不退还。故对于原告在签订合同后未按合同约定支付首付款，存在违约行为的情况下，要求被告返还购房定金10000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下:一、原告尹玉强与被告牛传忠之间于2019年4月18日签订的《房屋买卖合同》于2019年9月18日解除;二、驳回原告尹玉强要求被告牛传忠返还购房定金10000元的诉讼请求。案件受理费50元，由原告尹玉强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  李隆财人民陪审员  费洪波人民陪审员  万桂英二〇一九年十一月二十日书 记 员  匡姗姗