河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终22242号上诉人（原审原告）：祝齐莹，女，1976年11月15日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：何凯，男，1973年3月16日出生，汉族，住郑州市中原区。被上诉人（原审被告）：河南黎阳置业有限公司，住所地郑州市惠济区江山路261号老鸦陈办事处4号楼102房，统一社会信用代码91410100699990748P。法定代表人：张涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：武英群，河南高端律师事务所律师。委托诉讼代理人：余海舟，河南高端律师事务所律师。上诉人祝齐莹因与被上诉人河南黎阳置业有限公司（以下简称黎阳置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初4707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祝齐莹上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持祝齐莹的诉讼请求或发回重审；2.判令黎阳置业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.涉案房屋竣工验收备案的时间2018年11月14日，晚于合同约定的交房时间，黎阳置业公司施工进度缓慢是逾期交房的根本原因，其辩称是政府职能部门原因的理由不能成立。2.黎阳置业公司并未履行于2017年4月份签订的临时交房协议，对双方不具有约束力。该协议是黎阳置业公司单方制作的格式条款，未与上诉人协商，也未让上诉人看内容就强制上诉人签字，加重了上诉人的责任，减轻了黎阳置业公司的责任，属于无效协议。该协议未明确免除黎阳置业公司逾期交房的违约责任，一审法院不能依据该协议内容认定系政府职能原因导致延期交房。3.郑州市人民政府信访事项复查复核委员会对郑州市房管局信访处出具的处理意见书和郑州市保障性住房办公室向局信访处的回复已被撤销，故不能作为认定本案事实的依据，从而免除黎阳置业公司的违约责任。4.一审法院举证责任分配错误。本案属于买卖合同纠纷，并不适用过错责任。黎阳置业公司未按照合同约定交付房屋，说明已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。5.黎阳置业公司向产权登记机关报送资料并备案是合同约定的义务，是上诉人办理产权证的前提，上诉人的诉讼请求应当得到支持。黎阳置业公司辩称：1.黎阳置业公司按照郑州市国土资源局的要求按时开工、正常施工、依约竣工。2.涉案小区未如期交房的原因是由于市政建设的水电、排污、管道等工程均未修建到位，以及受到相关环保政策的调整，涉案小区无法竣工备案，导致涉案小区无法按照约定时间交房。3.黎阳花园临时交房协议是在市政供水、供电设施修建完成并接入涉案小区后双方协商一致的情况下签订的，告知了上诉人延期交房的原因，并经上诉人签字确认，该协议系双方真实意思表示。4.郑州市保障性住房办公室作出的回复内容客观真实，黎阳置业公司针对市政部门已规划道路但没有开工建设的现状，在小区南侧修建临时道路便于通行。5.由于市政规划的道路未能开工建设，导致公安部门无法为涉案小区编制门牌号码，进而无法向不动产登记机关提交办理初始登记的材料。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。祝齐莹向一审法院起诉请求：1.依法判令黎阳置业公司向祝齐莹支付未按合同约定交房违约金人民币19273.17元（该违约金以购房款人民币259048元为基数，按日万分之一计算，自2016年11月1日计算至2018年11月14日止）；2.依法判令黎阳置业公司立即向产权登记机关提供办理房屋权属登记需要的资料并备案；3.依法判令黎阳置业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年12月26日，祝齐莹、黎阳置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定祝齐莹购买黎阳置业公司开发建设的涉案经济适用房房屋一套，总价款259048元。合同第八条对交付期限约定如下：黎阳置业公司应当在2016年10月31日前将具备下列第5种条件的商品房交付祝齐莹使用：……“5．该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案资料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.由于政府及相关职能部门原因致使水、电、天然气、暖气、道路、排水及其他配套设施未完备导致出卖人无法按期交房的，出卖人不承担。3.其他非出卖人原因导致逾期交房的，出卖人不承担逾期交付责任。”第九条对黎阳置业公司逾期交房的违约责任约定如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，黎阳置业公司如未按本合同规定的期限将商品房交付祝齐莹使用，逾期超过30日后，……祝齐莹要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，黎阳置业公司按日向祝齐莹支付已交付房价款万分之一的违约金。第十四条为黎阳置业公司关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。黎阳置业公司在该条款中承诺涉案房屋于2016年10月31日达到由市政管网直接供水、市政电力直接供电、市政燃气直接供应燃气等使用条件。第十五条及合同附件四（合同补充协议）第六条对产权登记约定如下：黎阳置业公司应当在房屋交付使用后60日内持办理权属登记需由黎阳置业公司提供的资料到产权登记机关备案，如因黎阳置业公司的责任，祝齐莹不能在规定期限内取得房地产权属证书的，或者黎阳置业公司在约定时限内未报送需要由其提供的办理房屋权属初始登记资料或报送资料不齐未被郑州市住房保障和房地产管理局受理的，黎阳置业公司按日向祝齐莹支付总房款的万分之一违约金。该合同已经在经济适用房主管部门审核备案。合同签订后，祝齐莹按照约定履行了付款义务。黎阳置业公司于2016年4月份组织了对涉案房屋所属黎阳花园经济适用房工程分户验收工作。2017年4月15日，祝齐莹、黎阳置业公司签订《黎阳花园临时交房协议》一份。内容如下：“由于政府环保政策调整及小区周边规划道路、供电等市政工程暂未建设施工的原因，导致小区大门及配套设施主入口无法施工。为此，甲（被告）、乙（原告）双方经友好协商，就乙方所购房屋达成如下临时交房协议：1.甲方按照目前小区楼房现状：小区内道路具备通行条件，小区绿化基本到位；水、电表安装到位；水为市政直接供水，市政收费标准；电由于市政变电站未能投入使用，故小区用电为临时用电；因目前小区周边规划市政道路滨河路、石苏路暂未修通，小区大门及主入口无法施工，故目前进入小区的道路为临时通行道路。2.乙方具备接收房屋的条件……；5.应广大业主要求，为确保交房过程顺利，本次交房为分批次办理。交房时间定于2017年4月15日上午……。”黎阳置业公司已经按照协议约定时间交付了涉案房屋。因黎阳置业公司未在《商品房买卖合同》约定时间内交付黎阳花园房屋、办理产权证，房屋买受人曾经多次信访。郑州市保障性住房办公室在2018年11月26日曾就涉案房屋延期交房的因素回复如下：“造成延期交房的因素主要有以下几点：1.环保政策调整影响工期；2.小区出入路未开工（滨河路、石苏路为郑州市城乡规划局规划暂未开工建设）；3.变电站未投入运营无法接入正式电；4.消防等验收工作未完成，工程无法办理竣工验收手续。经我办与开发公司及有关部门积极协调，截止目前该项目手续最新进展为：1.小区出入口：经公司与相关部门沟通，在小区南侧修一条临时道路解决交房后小区业主的出入问题，现已修通；小区内道路已经硬化完毕；2.小区水电气：正式水电气交房时已达到正常使用标准；3.绿化：小区内主要绿化树木栽植到位；4.竣工备案：竣工备案已完成；5.因小区出入主路滨河路未开工，无法办理门牌号及相关手续，我办正督促开发公司积极协调相关部门加快办理”。2018年11月14日，黎阳花园经济适用房工程在建设主管部门进行了竣工验收备案。2019年8月9日，黎阳花园物业公司通知业主可以办理暂住证。另查明，2016年8月12日，郑州市人民政府发布文件，决定自2016年8月20日起，在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，郑州市国土资源、住房保障等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再核发土地使用权证、房屋所有权证等相关登记证明。郑州市住房保障和房地产管理局不再开展房屋产权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心统一办理不动产首次登记。与办理房屋产权初始登记业务需要提交的资料、流程相比，不动产首次登记需要提交的资料更多、流程也有所增加。一审法院认为，祝齐莹、黎阳置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，故一审法院确认其合法有效。虽然黎阳置业公司未按照合同约定交付房屋，但是因祝齐莹在《黎阳花园临时交房协议》中签字确认黎阳置业公司未依约交房的原因为“由于政府环保政策调整及小区周边规划道路、供电等市政工程暂未建设施工的原因，导致小区大门及配套设施主入口无法施工”，根据祝齐莹、黎阳置业公司在《商品房买卖合同》中所作的“由于政府及相关职能部门原因致使水、电、天然气、暖气、道路、排水及其他配套设施未完备导致出卖人无法按期交房的，出卖人不承担（责任）。”、“其他非出卖人原因导致逾期交房的，出卖人不承担逾期交付责任。”约定，黎阳置业公司未按照合同约定交付房屋的责任应当免除。因祝齐莹未提交证据证明逾期交房系黎阳置业公司之过错所造成，故其要求黎阳置业公司支付未按合同约定交房违约金的请求，证据不足，理由不当，一审法院不予支持。至于祝齐莹提出的黎阳置业公司立即向产权登记机关报送资料并备案的请求，一审法院认为，黎阳置业公司报送的资料是否备案需要由不动产登记机关审核，系相关产权登记机关的行政权力，且该义务属于非金钱债务，标的不适于强制执行，祝齐莹的该项请求无法律依据，一审法院不予支持。但是，黎阳置业公司仍应遵循诚实信用原则履行不动产首次登记义务，以实现双方合同目的。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告祝齐莹的诉讼请求。案件受理费140元（已减半收取），由祝齐莹负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：黎阳花园属于经济适用房工程，是具有社会保障性质的商品住宅，主要以中低收入家庭、住房困难户为供应对象。本案中，纠纷双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属于有效合同。黎阳置业公司未能按照合同约定于2016年10月31日前将符合约定条件的房屋交付业主使用。黎阳置业公司和业主祝齐莹于2017年4月15日在《黎阳花园临时交房协议》中，签字确认黎阳置业公司未依约交房的原因为“由于政府环保政策调整及小区周边规划道路、供电等市政工程暂未建设施工的原因，导致小区大门及配套设施主入口无法施工”。同时，买卖双方在《商品房买卖合同》第八条规定了出卖人可据实予以顺延的情形，即“由于政府及相关职能部门原因致使水、电、天然气、暖气、道路、排水及其他配套设施未完备导致出卖人无法按期交房的，出卖人不承担”、“其他非出卖人原因导致逾期交房的，出卖人不承担逾期交付责任”。一审法院对业主要求黎阳置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持，具有事实依据和合同依据。黎阳置业公司虽然不能决定滨河路能否尽快开工建设等事项，但作为开发建设该小区的黎阳置业公司，应重视体谅业主呼声，和小区业主一道不断向政府职能部门协调反映诸如滨河路尽快开工建设、尽快办理门牌号码等事项，积极履行企业的社会责任。综上所述，祝齐莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费282元，由上诉人祝齐莹负担。本判决为终审判决。审判长  崔航微审判员  王 冰审判员  姚付良二〇一九年十一月二十一日书记员  平 航