浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终8309号 上诉人（原审原告）：周寒雁，女，1996年1月23日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人:席永鸿，浙江铁诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐文浩，男，1956年12月18日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被上诉人（原审被告）：金根花，女，1956年2月12日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被上诉人（原审被告）：徐勇，男，1982年10月27日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被上诉人（原审被告）：吴冬梅，女，1983年10月8日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被上诉人（原审被告）：徐伟，男，1986年7月10日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被上诉人（原审被告）：任婧婧，女，1987年11月14日出生，汉族，住杭州市上城区。 六被上诉人的共同委托诉讼代理人：赵金飞、赵淑珍，浙江迪索律师事务所律师。 上诉人周寒雁与被上诉人徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初8821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，徐文浩与金根花系夫妻。徐勇、徐伟系两人之子。吴冬梅系徐勇的妻子。任婧婧系徐伟的妻子。2005年6月1日，徐文浩户房屋因转塘镇方家畈农转居多层公寓项目建设需要被拆迁。2009年1月，该户进行回迁安置，分得302室房屋一套。安置人口包括徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟以及徐雨辰。徐雨辰系徐勇、吴冬梅之女。 2013年7月13日，徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧（出卖人、甲方）与周寒雁（买受人、乙方）签订《房屋买卖合同》、《购房补充协议》一份，约定甲方将自有的302室房屋转让给乙方，转让价款为500000元。转让款分二次支付，自合同签订之日起15天内，乙方首付房地产转让价款400000元给甲方，甲方收讫400000元转让款后次日将房屋移交给乙方，其余款项自办妥上述房地产过户三证后当日付清100000元购房余款。甲方落款处有徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧的签字和捺印。徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧仅认可徐文浩、金根花、徐伟的签字、捺印系其本人所写所捺，对于徐勇、吴冬梅、任婧婧的签字、捺印不认可。同日徐文浩、金根花与周寒雁还签订《购房补充协议（二）》一份，约定购买车位、移交附属用房等事宜。签订合同、协议时，周寒雁尚未成年，上述合同均有周寒雁监护人周国伟签字确认。周寒雁陈述徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧的签字和捺印系徐文浩将合同、协议带回家让上述被告所签，并非与周寒雁当面所签。2013年7月13日，徐文浩、金根花、徐勇、徐伟共同出具《家庭安置房分配协议》，其中载明经户主徐文浩、家庭成员徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧协商决定，302室房屋归徐文浩、金根花夫妻所有。协议下方有徐文浩、金根花、徐勇、徐伟的签字捺印。周寒雁持有该协议原件，但徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧对此真实性亦不认可。 2013年7月14日、2013年8月10日，周国伟向徐文浩各转账200000元。2013年8月10日，徐文浩出具收条一份，载明其收到周国伟方家苑小区16幢301室购房款贰拾万元（第二次），共计肆拾万元。后徐文浩将房屋交付给周寒雁，周寒雁将房屋用于出租。2018年4、5月份，徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧认为周寒雁无权占有302室房屋，强行将房屋内周寒雁的租客赶走并开始控制302室房屋。2018年6月4日，徐文浩、金根花、徐伟、任婧婧在方家畈社区人民调解委员会的主持下签署《人民调解协议书》一份，约定302室房屋及10幢3单元501室归徐伟和任婧婧所有，如今后该两处房屋需要办理房产证则办在徐伟和任婧婧名下。 2018年9月25日，周寒雁向法院提出诉讼请求：1.确认周寒雁、被告于2013年7月13日签订的《房屋买卖合同》及《购房补充协议》、《购房补充协议（二）》合法、有效；2.徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧将坐落于杭州市西湖区转塘街道方家苑小区16幢1单元302室房屋于判决生效之日起30日内腾退并交付给周寒雁，在可办理不动产权证之日起30日内配合周寒雁办理过户手续；3.本案诉讼费用由徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧承担。后周寒雁撤回了要求徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧在可办理《不动产权证》之日起30日内配合周寒雁办理过户手续的诉讼请求。 审理过程中，徐雨辰与其法定监护人即徐勇、吴冬梅向法院出具情况说明，明确其不同意徐文浩将302室房屋出售、处置。 原审法院认为，本案争议焦点在于案涉合同、补充协议是否合法有效。周寒雁要求徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧将房屋腾退交付是否合法有据。 关于合同效力问题。根据证据所示，2013年7月13日周寒雁（乙方）与各被告（甲方）签订一份《房屋买卖合同》、《购房补充协议》。甲方出卖人落款处有徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧的签字和捺印。徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧认可徐文浩、金根花、徐伟的签字、捺印系其本人所写所捺，对于徐勇、吴冬梅、任婧婧的签字、捺印不认可。但在申请笔迹鉴定后又撤回，且未提供其他有效证据证明上述签字、捺印非其本人所为，应承担举证不能的法律后果。而案涉房屋为拆迁安置房屋，徐文浩作为户主签订了拆迁安置协议，并在回迁安置选房抽签结果确认书作户主签字。且徐文浩还向周寒雁提供了2013年7月13日徐文浩、金根花、徐勇、徐伟共同出具《家庭安置房分配协议》，其中载明302室房屋归徐文浩、金根花夫妻所有。故周寒雁有理由相信徐文浩、金根花有权签订上述合同，也有理由相信上述合同中徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧的签字或出售302室房屋系合同当事人的真实意思表示。故上述《房屋买卖合同》、《购房补充协议》、《购房补充协议（二）》应认定合法有效。至于徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧辩称周寒雁与他人恶意串通，损害徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧合法权益的意见，缺乏证据支持，该院不予采信。徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧关于案涉房屋尚未取得权属证书，故上述合同应属无效的意见，亦与法律规定不符，该院亦不予采信。 关于房屋腾退交付问题。根据法律规定，房屋买卖合同是物权变动的原因行为，房屋的实际交付与房屋所有权的转移是物权变动之结果，两者系物权变动原因与结果的关系，其效力相互不受影响。在买卖合同有效的前提下，能否发生物的转移、交付取决于出卖人是否对物有所有权或处分权。本案中，虽案涉房屋的买卖合同合法有效，但房屋系基于一户的拆迁安置房屋。根据回迁安置调查登记表所示，案涉房屋的权利人为徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、徐雨辰。上述房屋买卖合同中并无徐雨辰的签字，周寒雁在签订合同时也未征求徐雨辰的意见，亦未向其法定监护人徐勇、吴冬梅征求意见。相反，周寒雁陈述徐勇、吴冬梅的签字并非系周寒雁当面所签，而系徐文浩拿回家所签。况且在审理过程中，徐雨辰及其法定监护人徐勇、吴冬梅均向本院出具说明明确表示不同意将房屋出售、过户给周寒雁。故仅凭现有证据尚不能据此认定徐雨辰同意出售或处置案涉房屋。作为房屋权利人之一的徐雨辰不同意交付处置房屋，故周寒雁要求各被告腾退交付房屋，存在履行障碍，该院不予支持。周寒雁可基于被告不履行合同另行主张解除合同，主张相应违约责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认周寒雁与徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧于2013年7月13日签订的《房屋买卖合同》、《购房补充协议》、《购房补充协议（二）》合法有效。二、驳回周寒雁的其他诉讼请求。案件受理费80元，由徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧负担。周寒雁于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，周寒雁不服上述判决，向本院提起上诉称：一审法院以“作为房屋权利人之一的徐雨辰不同意交付处置房屋，故原告要求各被告腾退交付房屋，存在履行障碍”为由，从而驳回上诉人要求腾退案涉房屋的诉讼请求的认定错误。1、上诉人已尽审慎义务，系善意第三人。在一审民事判决书中己认定，上诉人在购买房屋前已向户主徐文浩要求提供了《房屋拆迁补偿安置协议书》、《回迁安置选房抽签结果确认书》、《房屋安置证明》以及《家庭安置房分配协议》等书面凭证，以及要求徐文浩将其妻子、两个儿子及儿媳妇均予以签字确认，故上诉人完全有理由相信案涉房屋系归徐文浩、金根花夫妻所有，且家庭人员共同同意将案涉房屋出售给上诉人，同时，上诉人也已按协议约定支付了购房款，徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧也当庭陈述上诉人没有违约的情形，而合同约定的购房款也符合当时的市场价，因此，上诉人系善意第三人。2、徐雨辰系无民事行为能力人，其法定监护人有权处理该房屋，且未损害其的权益。徐雨辰系2006年2月6日出生，而《房屋买卖合同》是在2013年7月签订，其才7周岁，系无民事行为能力人，而其父母即被上诉人徐勇、吴冬梅已签字并同意出售案涉房屋，作为法定监护人有权代表徐雨辰同意出售案涉房屋。而作为案涉房屋系拆迁安置房，徐雨辰所得的是拆迁安置房的安置权利，实际出资的款项不是徐雨辰本人的而是徐文浩户的，且徐文浩户共同安置的房屋也并非仅案涉房屋这一套，考虑到徐文浩户的特殊家庭关系，其家庭内部完全可以自行解决，而不是依完全法律意义上的独立主体来进行处理。根据《物权法》第106条第二款的规定，原所有权人即徐雨辰应向无处分权的人请求赔偿损失。3、徐雨辰至今仍系限制民事行为能力人，其法定监护人现无权作出与房屋买卖时完全相反的意见。民事主体从事民事活动，应当遵循“诚实信用”原则，秉持诚实，恪守承诺。徐雨辰的父母即被上诉人徐勇、吴冬梅，在签订房屋买卖合同时已经签字同意，在审理过程中，又向法院出具情况说明，明确不同意徐文浩将案涉房屋出售、处置，这违反了“诚实信用”原则。法院在本院认为中以“上述房屋买卖合同中并无徐雨辰的签字，原告在签订合同时也未征求徐雨辰的意见，也未向其法定监护人徐勇，吴冬梅征求意见。相反，原告陈述徐勇、吴冬梅的签字并非系原告当面所签，而系徐文浩拿回家所签。况且在审理过程中，徐雨辰及其法定监护人徐勇，吴冬梅均向本院出具说明明确表示不同意将房屋出售、过户给原告。”从而认为腾退交付房屋，存在履行障碍的认定是错误的。一是，签订房屋买卖合同时徐雨辰尚系无民事行为能力人，不存在未征求徐雨辰一说；二是，徐勇、吴冬梅已同意出售并在房屋买卖合同上签字，也能表明其意见同意出售案涉房屋；三是，是否是当着上诉人面所签还是由徐文浩拿回家所签不是关键，关键是只要是签字了就表明已经同意出售案涉房屋。从一审民事判决书的主文中也已经明确，案涉房屋的《房屋买卖合同》徐勇、吴冬梅是签字的，是合同的相对方。4、从徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧在一审中所提交的《人民调解协议书》已经证明，案涉房屋系原已属于徐文浩、金根花、徐伟和任婧婧四人该《人民调解协议书》系徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧在一审庭审中当庭提交的证据，徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧当庭质证时均表示没有异议。而在《人民调解协议书》中的争议事项如下：“徐文浩、金根花、徐伟和任婧婧四方当事人房屋因征地而拆迁，在安置房屋时分得回迁安置房屋方家畈社区方家苑小区16幢一单元302室(约八十平方)及10幢3单元501室(约一百平方)，现四方当事人就回迁安置房问题产生分歧，申请社区人民调解委员会给与调解，上述表述已经非常明确的表明，案涉房屋系徐文浩、金根花、徐伟和任婧婧四人的房屋因征地而拆迁，在安置房屋时分得的回迁房屋，这一点在一审的庭审中徐勇、吴冬梅及其委托代理人没有提出任何的异议，在向法院出具情况说明中包括徐雨辰或者作为其的法定监护人也均没有提出任何异议，而一审庭审中，徐文浩、金根花、徐伟均当庭认可签字、捺印，任婧婧虽当庭不予认可，但其提出笔迹鉴定申请后又撤回，且未提供其他有效证据证明上述签字、捺印非其本人所为，应承担举证不能的法律后果。故从该《人民调解协议书》可以认定，案涉房屋系徐文浩、金根花、徐伟和任婧婧四方，与徐勇、吴冬梅、徐雨辰无关，腾退案涉房屋并不存在障碍，一审法院的认定错误。综上所述，上诉人认为，《房屋买卖合同》、《购房补充协议》、《购房补充协议(二)》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，且腾退交付房屋也不存在障碍，故望二审法院依法撤销(2018)浙0106民初8821号民事判决书第二条并依法改判徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧将坐落于杭州市西湖区转塘街道方家苑小区16幢1单元302室房屋于判决生效之日起30日内腾退并交付给上诉人。二审诉讼费用由徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧承担。 被上诉人徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧答辩称：本案所涉合同系部分人签订。根据一审笔录，房屋买卖合同中徐勇、任婧婧、吴冬梅非本人签字，且徐勇、任婧婧、吴冬梅等人未予以追认，故合同未生效。合同是债权，并非物权。案涉的房屋系被上诉人共同所有，部分被上诉人明确表示该合同未生效，同时被上诉人在一审以及二审中均表示不同意房屋交付。请求二审法院驳回上诉。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于案涉房屋买卖合同效力的问题。周寒雁上诉并没有对合同效力提出异议，而徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧对一审法院判决并没有提出上诉，视为对原审法院对认定案涉合同为有效合同没有异议，故原审法院确认本案所涉房屋买卖合同为有效合同并无不当。 关于上诉人周寒雁上诉主张要求房屋腾退并交付问题。鉴于案涉房屋系基于一户的拆迁安置房屋，而根据回迁安置调查登记表，案涉房屋的权利人为徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、徐雨辰。本案所有涉房屋买卖合同中并无徐雨辰的签字，周寒雁在签订合同时未向徐雨辰的法定监护人徐勇、吴冬梅征求意见。且周寒雁陈述徐勇、吴冬梅的签字并非当作周寒雁的面由徐勇、吴冬梅当场所签，系徐文浩拿回家所签。现周寒雁没有充分的证据表明徐文浩户所有人均同意将案涉房屋交付给周寒雁。在一审法院审理过程中，徐雨辰及其法定监护人徐勇、吴冬梅均向原审法院出具说明明确表示不同意将房屋出售、过户给周寒雁。因此案涉房屋买卖合同是合法有效，但鉴于周寒雁要求徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧腾退交付房屋，存在履行障碍，故原审法院对周寒雁该项请求不予支持并无不当。且原审法院对周寒雁因无法得到案涉房屋也告之周寒雁可基于徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧不履行合同另行主张解除合同，主张相应违约责任。综上，本院对上诉人周寒雁该项上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人周寒雁负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 金瑞芳 审判员 张一文 二〇一九年十一月六日 书记员 何英杰