安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终7930号上诉人（原审被告）：合肥瑞鋆置业有限公司，住所地合肥市蜀山区长江西路990号。法定代表人：齐鸣，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴长智，安徽淮军律师事务所律师。上诉人（原审被告）：合肥市房团团网络信息服务有限公司，住所地合肥市蜀山区安粮城市广场A区1-3幢19层1912室。法定代表人：杨茜茜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴长智，安徽淮军律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：合肥市众林和保洁清运服务公司，住所地合肥市蜀山区湖光路与万泽路交口。法定代表人：王秀霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈荣，上海汇业（合肥）律师事务所律师。上诉人合肥瑞鋆置业有限公司（以下简称瑞鋆公司）、合肥市房团团网络信息服务有限公司（以下简称房团团公司）因与被上诉人合肥市众林和保洁清运服务公司（以下简称众林和公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院作出的（2019）皖0104民初2734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞鋆公司上诉请求：1、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初2734号民事判决第二项，改判瑞鋆公司不承担责任；2、本案的一审及二审诉讼费用由众林和公司承担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清。众林和公司通过网银转账支付的318438元，是支付给瑞鋆公司的房款，这一点从其附言也可以看出，对此各方都没有异议。但其同日刷卡支付的248090元以及2018年6月8日支付的20000元，不能认定是瑞鋆公司收取，瑞鋆公司从未以银行转账以外的方式收取过任何款项，该两笔款项不是房款。2、一审判决适用法律错误。一审判决未正确适用案由，在此基础上认定众林和公司主张的268090元是“购房款”是错误的。一审判决在商品房销售合同纠纷案由下，认为瑞鋆公司与房团团公司间存在代理关系，应当承担责任的结论是错误的。众林和公司没有证据证明在268090元“购房款”上瑞鋆公司与众林和公司存在商品房销售法律关系，其举证的证据证明其与瑞鋆公司之间的商品房销售法律关系内容是瑞鋆公司交付合同约定的6套房屋，众林和公司支付合同约定的2731910元价款，现该合同已经履行完毕。一审判决要求瑞鋆公司承担连带清偿责任，没有法律依据，属于适用法律错误。案涉268090元既非房款，也非瑞鋆公司收取，故不应当承担责任。一审判决在没有当事人约定或法律规定的情况下通过判决方式要求瑞鋆公司承担连带责任，缺乏法律依据。房团团公司是以自己名义从事居间业务，瑞鋆公司不可能知道房团团公司从事居间活动取得居间报酬是违法行为。一审法院认定瑞鋆公司和房团团公司为代理关系错误，双方应为居间关系。房团团公司述称，同意瑞鋆公司的上诉意见。房团团公司上诉请求：1、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初2734号民事判决，依法改判驳回众林和公司的诉讼请求；2、本案的一审及二审诉讼费用由众林和公司承担。事实与理由：1、案涉房屋交易过程的客观事实。案涉房屋交易中，众林和公司于2018年6月8日交付订金2万元，后以银行网银转账的方式向瑞鋆公司账户转入17×××22室房屋的购房款合计2731910元，转款时均附言款项为房款。2、一审判决忽视房团团公司证据，刻意在判决书中颠倒案涉房屋交易中签订不同书面文件和付款金额、时间、方式行为的顺序等重要细节，制造完全背离客观事实的法律事实。众林和公司早在签订定购书时就知道房屋价款具体金额，不可能是如其诉称直至拿到发票做账时才知道房屋价款是2731910元。众林和公司的付款金额、时间、方式完全可以反映出其对分别支付的款项的收款人及款项性质是明知的。3、一审判决在认定事实错误的基础上适用法律错误。一审判决认定房团团公司与众林和公司未形成居间合同关系，众林和公司无需支付居间费用错误。众林和公司支付订金后分4次转账与合同约定金额一致的款项，且在第3次转账与第4次转账之间通过POS刷卡支付248090元的行为，足以推定房团团公司与众林和公司双方有订立合同意愿，且居间合同已经履行完毕。一审判决已经认定房团团公司实际提供了服务，不应判令房团团公司返还全部款项。本案案由是商品房销售合同纠纷，在此诉争法律关系之下，一审判决第一项第二项均错误。一审法院认定瑞鋆公司和房团团公司为代理关系错误，双方应为居间关系。对于瑞鋆公司及房团团公司的上诉，众林和公司辩称，瑞鋆公司与房团团公司的上诉无事实与法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。本案中瑞鋆公司、房团团公司与众林和公司未建立居间合同关系，三方未签订居间合同，也无居间的意思表示，众林和公司是在售楼部直接购房，房款也是按照售楼部的要求进行了支付。综上，请求人民法院驳回瑞鋆公司及房团团公司的上诉请求，维持原判。瑞鋆公司述称，同意房团团公司的上诉意见众林和公司向一审法院起诉请求：一、请求依法判令瑞鋆公司、房团团公司共同返还多收取众林和公司的购房款人民币268090元;二、一审案件的诉讼费用由瑞鋆公司、房团团公司承担。一审法院认定事实：2018年6月8日，众林和公司向蓝光禹洲城营销中心支付定金20000元。2017年7月21日，出卖人瑞鋆公司与买受人众林和公司签订《商品房买卖合同》六份，约定，瑞鋆公司将位于合肥市蜀山区长江西路与樊洼路交楼乐彩中心的房屋8幢1717室、8幢1718室、8幢1719室、8幢1720室、8幢1721室、8幢1722室出售给众林和公司。上述房屋的价格分别为8幢1717室463732元、8幢1718室463732元、8幢1719室463732元、8幢1720室463732元、8幢1721室438600元、8幢1722室438382元，总价款共计2731910元。2018年7月31日，案涉房屋进行了备案登记手续。2018年7月20日，众林和公司向瑞鋆公司转账人民币513472元；2018年7月27日，众林和公司向瑞鋆公司转账人民币1675384.7元；2018年7月30日，众林和公司向瑞鋆公司转账人民币224615.3元，合计人民币2413472元。2018年7月31日众林和公司分五次刷卡支付248090元支付给蓝光地产，并转账支付了318438元。一审另查明：2017年7月20日，瑞鋆公司与众林和公司签订《商品房定购书》一份，众林和公司定购位于合肥市蜀山区长江西路与樊洼路交楼乐彩中心的房屋8幢1717室；2017年7月27日，瑞鋆公司与众林和公司签订《商品房定购书》四份，众林和公司定购位于合肥市蜀山区长江西路与樊洼路交楼乐彩中心的房屋8幢1718、1719、1720、1721室；2017年7月30日，瑞鋆公司与众林和公司签订《商品房定购书》一份，众林和公司定购位于合肥市蜀山区长江西路与樊洼路交楼乐彩中心的房屋8幢1722室。一审再查明：甲方瑞鋆公司与乙方房团团公司签订过《项目销售合作协议》，约定，乙方为甲方开发的位于长江西路与樊洼路交口的蓝光禹洲城项目提供销售推介服务事宜。合同期限2017年9月26日至2018年9月26日等。一审法院认为，本案争议焦点系房团团公司收取众林和公司268090元是居间费用还是多收取的合同款。根据合同法的规定，居间合同系居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。也就是居间合同关系形成，双方必须有居间的合意。本案中房团团公司实际为众林和公司与瑞鋆公司签订合同提供了服务，但房团团公司在为众林和公司提供服务的过程中以书面或口头约定的方式明确表示为其提供居间服务，因此双方之间没有居间的合意，房团团公司与众林和公司未形成居间合同关系，众林和公司无需支付居间费用。从房团团公司与瑞鋆公司签订的项目合作协议及其与众林和公司推介过程分析，瑞鋆公司与房团团公司之间是一种代理关系，房团团公司代理瑞鋆公司从事案涉房屋的推介服务。而众林和公司支付268090元，其有理由相信支付的是案涉房屋的购房款；法律规定代理人代理被代理人从事民事活动，在合同没有明确由第三人承担的相关费用，代理人或被代理人无权收取，故房团团公司收取众林和公司的268090元无事实或法律上的依据，应当予以返还；瑞鋆公司在明知房团团公司收取众林和公司268090元无事实或法律上的依据，未作反对表示，其应承担连带责任。瑞鋆公司及房团团公司辩称，无事实与法律依据，一审法院不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条，《最高人民法院》第二条之规定，判决：一、房团团公司于判决生效之日起十日内返还众林和公司多付的购房款人民币268090元；二、瑞鋆公司对上述第一项判决确定的房团团公司债务承担连带清偿责任。一审案件受理费5321元，减半收取2660.5元，由房团团公司、瑞鋆公司负担。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。二审另查明：众林和公司购买的位于合肥市蜀山区长江西路与樊洼路交楼乐彩中心的房屋8幢1717室、8幢1718室、8幢1719室、8幢1720室、8幢1721室、8幢1722室等六套房屋属于瑞鋆公司与房团团公司《项目销售合作协议》约定的合作房源。本院认为，对于案涉六套房屋的购买经过、合同签订时间、所付款项的性质，双方当事人各执一词。从双方当事人签订的商品房定购书、商品房买卖合同上所标明的时间以及转账和刷卡的时间看，案涉六套房屋的交易顺序是先签订定购书，再签订合同，付款后再开具发票。订购书和商品房买卖合同上均标明了各套房屋的具体价款，且定购书金额与合同金额一致。定购书上和商品房买卖合同上均加盖了买受人单位公章和法人印章，由此，对定购书和商品房买卖合同上约定的房屋价款应系双方当事人真实意思表示。买受人即被上诉人众林和公司称“定购书所署落款时间可能与真实时间不一致”，没有提供证据予以证明。众林和公司同时称，“公司购房者去售楼部签订定购书时，对于其内容和性质没有清楚的认识，是按对方要求在稀里糊涂的情况下加盖公司公章的”。该陈述与公司作为法人主体在因公司办公需要购买适用房屋时应有的理性认知和从事交易行为时的基本注意义务不符。故上诉人房团团公司称众林和公司早在签订定购书时就应该知道房屋价款的具体金额而不是直到拿到发票做账时才知道价款的意见，本院予以采信。被上诉人众林和公司诉请两上诉人共同返还“购房款人民币268090元”，其中2万元是其现金支付的购房定金，248090元是签订商品房买卖合同之后支付的款项。从众林和公司的付款金额、时间、方式来看，众林和公司2018年7月20日至7月31日之间分三次向瑞鋆公司转账支付2413472元“房款”之后，另行分五次刷卡共支付248090元，又在之后转账支付“房款”318438元。鉴于定购书已清楚表明了房款，众林和公司对其以网银转账和pos机刷卡的方式超出房屋约定总价2731910元款项交叉、持续支付的行为不能做出合理解释，故对上诉人称双方当事人就案涉房屋的购买口头达成了居间合意、众林和公司支付的款项中含有支付房团团公司居间费用的意见，本院予以采信。综上，瑞鋆公司、房团团公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初2734号民事判决；二、驳回合肥市众林和保洁清运服务公司的诉讼请求。一审案件受理费5321元元，减半收取2662.5元，由合肥市众林和保洁清运服务公司负担；二审案件受理费5321元，由合肥市众林和保洁清运服务公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈严审判员  沈静审判员  王莉二〇一九年十一月二十日法官助理张明武书记员施佳佳附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。