新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院民事判决书（2019）新2201民初650号原告：陈杰，男，1973年8月29日出生，汉族，系吐哈油田勘探开发研究院职工，住新疆维吾尔自治区哈密市。原告：陈丽娟，女，1977年1月15日出生，汉族，系吐哈石油公司职工，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区石油基地2号院1单元61号。以上二原告共同委托诉讼代理人：徐新君，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：哈密市东天山大数据科技开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区八一路96号魔方广场19楼。法定代表人：张鹏，董事长。委托诉讼代理人：阿娜尔古丽·克尔曼，女，系哈密市东天山大数据科技开发有限公司职员。委托诉讼代理人：王丽娜，女，系哈密市东天山大数据科技开发有限公司职员。原告陈杰、陈丽娟与被告哈密市东天山大数据科技开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。2019年3月22日第一次开庭审理，原告陈杰、陈丽娟的委托诉讼代理人徐新君到庭参加诉讼，被告哈密市东天山大数据科技开发有限公司（以下简称“哈密东天山公司”）经传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，原告陈杰、陈丽娟当庭变更诉讼请求。2019年4月29日第二次开庭审理，原告陈杰及原告陈杰、陈丽娟的委托诉讼代理人徐新君、被告哈密东天山公司的委托诉讼代理人阿娜尔古丽·克尔曼、王丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈杰、陈丽娟向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《魔方广场定购书》；二、被告返还原告支付的购房款272645元；三、判令被告双倍返还定金200000元；四、被告支付逾期利息44717元（自2016年10月27日至2018年10月27日），2018年10月27日至实际偿还完毕期间逾期利息由被告承担（以372645元为基数，按年利率6%计算）；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月18日，被告与原告签订《魔方广场定购书》，约定被告将魔方广场项目一层7号、8号商铺出售给原告，面积为28.04平方米，商铺总价款为701000元。定购书约定：原告在签订定购书时支付390000元房款，剩余房款在商铺交付使用后，按总房款的30%以租金收益抵付，商铺由被告负责管理。定购书签订后，原告在当日交付定金100000元，原告在向被告交付购房尾款时，被告告知原告商铺总面积变更为23.66平方米，原告按照变更后的面积支付了全部房款。被告向原告承诺每间商铺面积为11.83平方米，公摊面积最高不超过10%。原告在约定时间前往被告处签订购房合同时，被告却告知原告公摊面积为9.26平方米，达到建筑面积的39%。被告的违约行为导致原告无法签订购房合同。被告哈密东天山公司辩称，我们庭后核对相关账目，再决定。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告陈杰、陈丽娟提交了如下证据：1、2016年9月18日原被告签订了《魔方广场定购书》，拟证明原告定购了魔方广场商铺的事实。2、原告给被告打款的银行交易明细6份，合计金额372645元，拟证明原告已经支付了定金100000元，房款272645元。3、被告给原告出具的收款凭证两份，合计金额为372645元，拟证明被告收到原告支付的定金和房款的事实。4、2016年10月26日，被告出具的承诺书，承诺原告所购商铺图册面积11.83平方米，公摊系数最高达到10%，拟证明被告承诺商铺公摊面积不高于10%。5、录音四份，原被告就签订正式购房合同进行的协商，拟证明被告商铺公摊面积达39%，被告违约导致房屋买卖合同一直未能签订。6、录音一份，原告与哈密市伊州区房产局市场管理科魏科长就所购商铺不能办理房产证进行投诉的谈话录音，拟证明被告所售商铺四邻界定不清，无法办理房产证，无法网签，导致合同目的不能实现。7、所购商铺图册和照片，拟证明被告变更了房屋编号，增加了公摊面积。8、2016年10月23日，被告提供的《商品房买卖合同》影印件一张，拟证明被告违约，所售房屋面积变更为23.65平方米，其中套内面积14.4平方米，分摊共有面积9.26平方米。经庭审质证，被告对原告提交的以上六组证据均以需要向公司核实为理由，未发表质证意见。被告哈密东天山公司未向法庭提交证据材料。经审理查明，2016年9月18日，原告陈丽娟（乙方）与被告哈密东天山公司（甲方）签订编号为MFD0182的《魔方广场定购书》，约定：“一、乙方定购魔方广场商铺一套，交定金壹拾万元整（￥100000．-）。二、乙方定购的商铺为魔方广场项目一层7号、8号商铺，该商铺建筑面积共28.04平方米。三、本套商铺单价为25000．-元/平方米，总价（人民币）：柒拾零万壹仟零百零元整（￥701000．-）。四、乙方签订本定购书之日起三日内签订《商铺认购协议书》。五、如乙方未按照本定购书约定期限内签订《商铺认购协议书》及付清应付房款，则视为放弃本定购书所约定事宜，乙方所交定金不予退还。已签订的《魔方广场定购书》自动解除，乙方所选商铺将另行出售。六、本定购书一式两份，甲乙双方各执一份，自甲方盖章，乙方签字盖章之日起生效。此商铺前3年由甲方负责返租，租金按总价9%，10%，11%，返乙方总计30%（210300）在乙方付总房款时一次性从总价中扣除，乙方付剩余总价39万元整。”。上述《商铺认购协议书》有原告陈丽娟签字和被告哈密东天山公司加盖其公司合同专用章予以确认。合同签订当日前原告向被告交付定金20000元，后来又分三次向原告被告支付了定金和房款共计352645元。被告向原告出具了两张收据，总计金额为372645元。该定购书签订后三天，原告要求与被告签订《商铺认购协议书》，被告告知原告一个月后签订商品房买卖合同，不用签订《商铺认购协议书》了。2016年10月23日双方欲签订商品房买卖合同时，原告发现被告提供的商品房买卖合同上的公摊面积占比达到了39%，就提出公摊面积太大，需要进一步协商。后经多次协商，均未达成一致意见，故未签订商品房买卖合同。2018年10月12日，原告咨询哈密市伊州区房产局市场管理科，得知因被告销售模式不合规，商铺公摊面积无法更改，且被告所售商铺四邻界定不清，房产局已经停止办理被告所有同类型商铺庭室办理网签手续、不予办理房产证。另查明，被告东天山公司于2016年9月16日收到原告陈丽娟交给其公司的诚意金20000元，并给原告陈丽娟出具收据凭证一份，该收据载明：“凭证号码NO：0000066，出据日期：2016年9月16日，兹收到陈丽娟交来诚意金，人民币贰万￥：20000元，支票号码：刷卡，…交款人：陈丽娟。”，该收据加盖新疆四通房地产开发咨询有限责任公司财务专用章。被告东天山公司于2016年10月26日收到由原告陈杰帮原告陈丽娟交给其公司的诚意金352645元，并给原告陈丽娟出具收据凭证一份，该收据载明：“原票号0000067转入80000，凭证号码NO：0002606，出据日期：2016年10月26日，兹收到陈丽娟交来诚意金，人民币叁拾伍万贰仟陆佰肆拾伍元￥：352645元，支票号码：刷卡，…收款人：杨丽丽，交款人：陈杰。”，该收据加盖哈密市东天山大数据科技开发有限公司财务专用章。又查明，原告陈杰与原告陈丽娟于2000年11月13日登记结婚，系夫妻关系。还查明，被告东天山公司原名称为新疆四通房地产开发咨询有限责任公司，2016年2月2日，新疆四通房地产开发咨询有限责任公司名称变更为哈密市东天山大数据科技开发有限公司，2017年3月7日，哈密市东天山大数据科技开发有限公司名称又变更为新疆四通房地产开发咨询有限责任公司，2017年6月7日，新疆四通房地产开发咨询有限责任公司名称变更为哈密市东天山大数据科技开发有限公司。以上事实有当事人陈述、《魔方广场定购书》、企业信用信息公示报告、银行打款凭证、承诺书、收款收据、结婚证和录音在卷佐证。本院认为，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”等形式表现，一般包括双方当事人的基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容，由此产生的纠纷为商品房预约合同纠纷，本案中原被告签订的《魔方广场定购书》就是商品房预约合同。现原告提交了定购协议书、交款收据等证据印证诉讼主张，要求本院支持其诉讼请求，本院就原告请求能否得到支持的理由分述如下：一、关于原、被告之间的预约合同关系应否解除问题《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案原、被告签订《魔方广场定购书》，是为了最终能够签订商品房买卖合同。现原告要求解除双方之间的预约合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，被告收取了原告的房款，但因被告提供的商铺公摊占比面积远高于自己承诺比例，且该商铺因被告的原因无法办理房产证，导致原告购买商铺的合同目的无法实现，被告的违约行为导致双方不能签订商品房买卖合同，本院准予原告此项请求。二、关于被告返还原告已付购房款及相关费用问题通过以上论述，双方之间的预约合同应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”。原告提交的原告银行卡交易记录、被告出具的收据相互印证，证实了原告于2016年9月18日签订定购书前交纳定金20000元，其后又分四次共计缴纳定金80000元，房款272646元，合计372645元。因双方签订的预约合同应该解除，被告应予返还所收取的定金及房款。三、关于原告要求被告双倍返还定金问题前文已述被告应返还定金，那么，对原告要求双倍返还定金应否支持，还应从所支付定金的性质进行分析。所谓定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或订立后，履行前，按照合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱。定金是我国担保法明确规定的担保方式，以其性质可分为立约定金、成约定金、违约定金等类型。立约定金是指当事人为保护以后正式订立合同而专门订立的定金，其设立目的是为了担保合同的签订，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系，在主合同之前就成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”该规定是对立约定金如何处理的解释。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因此，定金依当事人设立目的的不同而有性质上的差异，对于不同性质的定金，应当根据其性质确定其实际存在的担保效力。本案当事人在《魔方广场定购书》中约定的定金100000元即属于立约定金，但被告并未与原告签订正式合同，该定金的性质并没有发生变化，且原告对未能签订合同不存在过错，故应按照上述司法解释的规定予以处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，本院对原告要求双倍返还定金的请求予以支持。四、关于原告要求被告支付已收取的定金和房款的利息问题《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”。本案中被告在收取原告定金和房款后，被告既未与原告签订《商品房买卖合同》，又未向原告实际交付房屋，占有该款确实给原告造成了损失，应依据合同法的规定向原告赔偿损失。原告主张的双倍返还定金的请求本院予以支持。原告没有证据证明其存在损失超过定金部分，也没有证据证明约定的定金不足以弥补其实际损失。故对原告的该项主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告陈丽娟与被告哈密市东天山大数据科技开发有限公司于2016年9月18日签订的签订编号为MFD0182的《魔方广场定购书》；二、被告哈密市东天山大数据科技开发有限公司于本判决生效后五日内双倍返还原告陈丽娟定金200000元；三、被告哈密市东天山大数据科技开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告陈丽娟购房款272645元；四、驳回原告陈杰、陈丽娟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8974元，由原告陈丽娟负担584元，被告哈密市东天山大数据科技开发有限公司负担8390元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院。审 判 长 覃 勇人民陪审员 徐财霞人民陪审员 杨爱玲二〇一九年十一月二十五日书 记 员 常建婷