上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初12378号原告：杨光文，男，1969年3月16日出生，汉族，户籍地河南省永城市，现住上海市宝山区。委托诉讼代理人：刘忠宝，上海市树声律师事务所律师。被告：徐斌，男，1984年8月11日出生，汉族，户籍地上海市宝山区，现住上海市宝山区。原告杨光文诉被告徐斌案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。本院于2019年10月17日开庭进行了审理，原告杨光文及其委托诉讼代理人刘忠宝、被告徐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨光文向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对上海市宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的强制执行，并解除查封；2、判令确认系争房屋由原告出资购买并产权归原告所有；3、系争房屋的购房余款人民币55万元(以下币种均为人民币)由原告交付本院执行。事实和理由：原告于2014年6月3日与被执行人朱民华(已死亡)签订了一份房地产买卖合同，约定朱民华将系争房屋出售给原告，房屋转让价为145万元，原告应于2014年6月3日支付90万元，2014年12月30日前交房时支付25万元，办理过户手续当日再支付30万元。合同签订后，原告已依约于2014年6月3日向朱民华的帐户汇入90万元，朱民华向原告出具收条，之后原告对系争房屋进行了装修并入住至今，余款55万元因朱民华失去联系而未再支付。2015年1月21日上海市黄浦公证处就被告徐斌与朱民华间的借款合同出具执行证书，徐斌据此向本院申请执行，本院以(2015)宝执字第1330号予以立案执行，并查封了系争房屋，查封期限至2021年7月27日止。2018年10月23日本院发出公告，要求原告迁出系争房屋。被执行人朱民华对徐斌未履行全部付款义务，并已于2018年7月10日死亡，朱民华的父母先于其死亡，其本人未婚也未生育子女，仅有一兄朱进华已向本院确认放弃遗产继承。原告认为，原告与朱民华之间签订的房屋买卖合同合法有效，朱民华将系争房屋交付给原告占有使用至今，原告已取得所有权，没有变更登记只是物权未设立，且非原告自身原因导致系争房屋尚未过户。原告在(2015)宝执字第1330号案件中提出过执行异议，但被本院以(2019)沪0113执异97号执行裁定书驳回。原告不服，故诉至本院，要求判如所请。被告徐斌辩称：不同意原告的诉讼请求，朱民华欠被告钱款至今未还，系争房屋是动迁房没有产权证，不具备买卖交易的条件，故原告与朱民华之间签订的房屋买卖合同应为无效，请求法院判令驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年12月11日，上海市宝山区顾村镇人民政府(甲方)与朱民华(乙方)签订一份《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定甲方对乙方所有的胡庄村老宅XXX号房屋进行征收，给予乙方同等价值产权房调换，共计包括本案系争房屋在内的三处动迁安置房。本案系争房屋上海市顾北东路XXX弄XXX号XXX室的权利人目前登记为上海顾村房地产开发(集团)有限公司，房地产权证号为宝XXXXXXXXXX，核准日期为2015年10月20日，该房屋性质为动迁安置房。2015年1月21日，上海市黄浦公证处就徐斌与朱民华之间的借款合同纠纷出具(2015)沪黄证执字第11号《执行证书》，明确：申请执行人为徐斌，被申请执行人为朱民华；执行标的为本金122万元整，利息按5.6%×4计算，2013.12.6—2014.2.5为122万×5.6%×4/6=45,546元；逾期利息按5.6%×4计算，2014.2.6—2015.1.8为122万元×5.6%×4/365×337=252,316元。后徐斌向本院申请强制执行，本院于2015年2月13日以(2015)宝执字第1330号公证债权文书一案予以立案执行，被执行人朱民华至今未能履行全部付款义务。本案在执行过程中，本院于2015年7月28日预查封了系争房屋，并于2018年6月27日予以续封，期限至2021年7月27日止。2018年10月23日，本院作出(2015)宝执字第1330号公告，责令被执行人朱民华于2018年11月23日前迁出系争房屋，房屋内的其他财产权利人、承租人，亦应于2018年11月23日前搬离上述场所，或向本院提出执行异议。另查明，2014年6月3日原告杨光文与朱民华签订一份房地产买卖合同，约定朱民华将系争房屋出售给杨光文，合同上明确约定系争房屋是动迁所得，朱民华尚未取得系争房屋产权证，房屋转让价格为145万元，约定杨光文在签订合同当日支付给朱民华90万元，于2014年12月30日前交房时支付25万元，于办理过户手续当日支付30万元。2014年6月3日，杨光文向朱民华银行账户汇入90万元，朱民华向杨光文出具一份确认收到该90万元的收条。再查明，被执行人朱明华已于2018年7月10日死亡，其父母先于其死亡，其未结婚亦未生育子女，仅有哥哥朱进华为其唯一的法定继承人。2019年4月2日，朱进华向本院确认，其自愿放弃对被执行人朱明华遗产的继承权。以上事实，由原告提供的(2019)沪0113执异97号执行裁定书、房地产买卖合同、付款凭证及收条等证据予以证明，本院对此予以确认。本院认为，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，朱民华作为(2015)宝执字第1330号案件的被执行人，未履行(2015)沪黄证执字第11号《执行证书》确定的付款义务，其作为乙方与上海市宝山区顾村镇人民政府(甲方)签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定甲方对乙方所有的胡庄村老宅XXX号房屋进行征收，给予乙方同等价值产权房调换，共计包括本案系争房屋在内的三处动迁安置房，系争房屋的权利人登记为上海顾村房地产开发(集团)有限公司，本院于2015年7月28日对系争房屋采取了预查封措施，本院的预查封措施并无不当。现原告杨光文认为其为系争房屋的买受人，在本院采取预查封措施前已与被执行人朱民华签订房地产买卖合同，并支付了大部分房款、合法占有系争房屋至今，故请求本院停止执行并解除查封、确认系争房屋由原告出资购买且产权归原告所有。对此本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人符合在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记的，人民法院支持其要求排除执行的异议请求。本案中，原告与被执行人朱民华于2014年6月3日签订系争房屋的买卖合同时，合同上明确约定系争房屋的性质为动迁安置房，在原告买受系争房屋时，无论被执行人朱民华还是系争房屋的房地产开发企业均未取得不动产权证，根据有关政策，系争房屋尚不具备上市交易条件，原告对此是明知的，其应当对动迁安置房存在的不确定因素导致将来不能顺利过户的风险承担相应的法律后果，故原告并不符合上述法律规定中非因买受人自身原因未办理过户登记的条件。综上，原告并不享有足以排除本院对系争房屋强制执行的民事权益，其要求确认系争房屋的产权归其所有亦缺乏相应的依据，故对原告的诉讼请求本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告杨光文的诉讼请求。案件受理费17,850元(原告杨光文已预交)，由原告杨光文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，同时按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，并按上诉状请求金额预缴上诉受理费，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  须桃根审 判 员  李 洁人民陪审员  黄亚萍二〇一九年十一月二十七日书 记 员  陆 薇附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复以案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。