内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终3639号上诉人（原审原告）：赤峰中龙房地产开发有限责任公司。住所地：赤峰市松山区新城八家组团王府花园二期48#2-201室。法定代表人：王某，职务：经理。委托诉讼代理人：于某，男，1983年8月16日出生，蒙古族，职员，现住赤峰市。上诉人（原审被告）：范某，女，1974年2月26日出生，职业不详，现住赤峰市。委托诉讼代理人：洧某，内蒙古融桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛某，内蒙古融桥律师事务所律师。上诉人范某因与上诉人赤峰中龙房地产开发有限责任公司(以下简称中龙公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初4514号民事判决向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人中龙公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判范某支付尾欠购房款1746688.4元，并自2016年12月1日开始，按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息至欠款付清之日；一、二审诉讼费用由范某负担。事实和理由:一审法院认定事实不清，适用法律不当。中龙公司在2016年12月份就已将范某购买的涉案房屋交付给范某使用至今，中龙公司从范某占有使用涉案房屋开始主张利息的请求合情、合理、合法。范某辩称，范某不应支付利息，中龙公司违约在先，(2016)内0404民初5631号民事调解书确认了中龙公司有协助范某办理涉案房屋产权证书的义务，但其拒不履行，导致范某不能取得涉案房屋所有权。另外《认购书》中并未约定关于逾期利息条款。中龙公司作为涉案房屋的出售方，截止到2018年2月21日才取得商品房预售登记许可证，而范某在2011年11月10日就签订了《认购书》，并支付了近半购房款，这期间长年7年之久，范某一直无法确定涉案房屋的明确面积及金额，范某也无法支付尾款，在中龙公司取得商品房预售登记许可证后，其应积极向范某告知，通知范某支付尾款，故即使支付利息也应从中龙公司起诉之日起计算。上诉人范某上诉请求，撤销一审判决第一项，改判中龙公司先履行为范某办理涉案房屋产权证书的义务，改判上诉人不支付逾期利息；诉讼费用由中龙公司负担。事实与理由与上述答辩意见一致。中龙公司向一审法院起诉请求：判令范某立即给付中龙公司购房款1746688.4元，并自2016年12月7日以1746688.4元为本金，按照月息2%支付利息至欠款清偿之日。事实与理由：2011年11月10日，范某购买了中龙公司开发的松山区物流园区物资市××区原房号B1-15商厅（测绘后房号B1-115，建筑面积299.62㎡）、原房号B1-16商厅（测绘后房号B1-116，建筑面积301.20㎡）、原房号B1-17商厅（测绘后房号B1-117，建筑面积307.70㎡），上述房屋总建筑面积908.52㎡，单价为3380元/平方米，房屋总价款为3070797.6元，范某支付了首付款132109.2元，尚欠尾款1746688.4元。中龙公司于2016年12月份将上述商厅交付给范某占有使用至今。在中龙公司办理完商品房销售相关审批手续后，中龙公司多次通知范某履行合同支付尾欠房款，亦拒绝支付尾欠房款。故诉至法院，请求判如所诉。范某一审辩称：范某已实际支付1324109.2元购房款，（2016）内0404民初5631号民事调解书已经确认中龙公司负有协助范某办理房屋产权证的义务，但中龙公司迟迟未履行调解书确定的义务。中龙公司所开发建设的涉案房屋尚未通过竣工验收，不具备办理房屋产权过户手续的资格，无法为答辩人办理房屋过户手续，范某有权行使不安抗辩权，要求中龙公司现为范某办理过户，再支付剩余购房款。中龙公司与范某签订的认购书并未约定逾期利息相关事项，中龙公司要求范某支付利息缺少事实依据，且中龙公司至今未协助范某办理过户使得范某不能取得涉案房屋的所有权，中龙公司请求支付逾期利息缺少法律依据。综上，请求驳回中龙公司的诉求。一审法院查明事实：2011年11月10日，中龙公司、范某签订认购书三份，约定范某向中龙公司认购松山区物流园区物资市场小区B1-15、B1-16、B1-17商厅，单价为3380元/㎡,其中B1-15号商厅321.18㎡，价款为1085588.4元，应交纳认购金325000元；B1-16号商厅325.94㎡，价款为1101677.2元，应交纳认购金330000元；B1-17号商厅337.56㎡，价款为1140952.8元，应交纳认购金312000元，以上房屋面积最终以房产管理部门实则为准。上述协议签订后，范某共预付中龙公司购房款1324109.2元。中龙公司于2016年12月份将上述商厅交付范某使用。另查明，范某曾于2016年7月18日向赤峰市松山区人民法院提起诉讼，以中龙公司未取得涉案房屋的预售许可证而进行销售为由，请求确认其与中龙公司就本案所涉商厅签订的商品房认购合同无效，并要求中龙公司退还其交纳的购房款1324109.2元、给付利息损失351104.89元（计算至2016年6月30日，实际主张到本息及赔偿金付清时止），赔偿金1324109.2元，合计2999323.29元。经赤峰市松山区人民法院主持调解，双方达成协议：一、中龙公司于2017年6月28日前赔偿范某赤峰市松山区物流园区物资市场B5-115号、B5-116号地下车库二处，并协助范某办理车库产权证书，因此发生的相关费用由中龙公司承担；二、中龙公司与范某于2011年11月10日签订的《认购书》继续履行，中龙公司协助范某办理房屋产权证书。三、若中龙公司违反上述协议约定，须向范某支付违约金200000元。赤峰市松山区人民法院因此出具（2016）内0404民初5631号民事调解书，后中龙公司将上述车库交付给范某占有使用。还查明，中龙公司于2018年3月21日取得涉案房屋的预售许可，并将B1-15、B1-16、B1-17号商厅变更为B1-115号，实测面积为299.62㎡、B1-116号，实测面积为301.2㎡、B1-117号，实测面积为307.7㎡，但尚未进行初始登记。一审法院认为，中龙公司与范某所签订的三份认购书，对《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的房屋位置坐落、面积、单价等主要内容进行了约定，且中龙公司已经按照约定收受了购房款，故应认定上述三份认购书为合法有效的商品房买卖合同，双方当事人均应依法履行各自的义务。中龙公司已于2016年12月份向范某交付了标的物，其已履行完作为出卖人的主要义务；范某作为买受人，应及时履行付清购房款的义务。中龙公司、范某未在合同中约定房屋尾款的交付时间，中龙公司无证据证明双方对此进一步进行约定，范某亦不认可中龙公司于2018年5月16日对其进行催告，依据《合同法》第一百六十一条关于“对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”的规定，应自范某占有房屋之日为付款届满之日，即2016年12月7日。但中龙公司主张的尾款数额是按照其取得商品房预售许可的实际测绘面积计算的，故范某的付款期限应顺延至尾款数额明确之日，即2018年3月21日，尾欠数额应为（299.62㎡+301.2㎡+307.7㎡）×3380元/㎡-1324109.2元=1746688.4元。范某至今仍未支付尾欠房款，构成违约，但双方未约定逾期付款违约金的计算方法，中龙公司要求按照月息2%计算，无事实依据，依法应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。范某以中龙公司未按照（2016）内0404民初5631号民事调解书确定履行的协助其办理房屋产权证书义务为由，拒付房款，但涉案房屋尚不具备办理房屋产权证书的条件，中龙公司、范某双方亦未约定中龙公司的协助办证义务在先，故对范某该答辩意见，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院适用的解释》第九十条之规定，判决：一、范某于判决生效后十日内给付赤峰中龙房地产开发有限责任公司尾欠购房款1746688.4元，并自2018年3月22日按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息至欠款付清之日。二、驳回赤峰中龙房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明事实与原审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，中龙公司上诉称2016年12月份就已将范某购买的涉案房屋交付给范某使用至今，范某应从占有使用涉案房屋开始给付未支付房屋尾款的利息。范某庭审中同意支付房屋尾款，但不同意支付利息。本案双方争议的焦点为是否应支付拖欠房屋尾款的利息以及利息的起算时间。根据合同法第一百六十一条规定，买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证时同时支付。本案中龙公司于2016年12月份向范某交付了标的物，此时已经明确了房屋的面积及金额，范某即应支付尾欠房屋价款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此范某应当按未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，向中龙公司支付自收到标的物始至欠款付清时止的利息，范某在已接收房屋的情况下不支付尾欠房款利息的上诉请求于法无据，本院不予支持。因中龙公司只能证明于2016年12月交付房屋，不能明确具体哪一天交付，故利息以2016年12月30日计算为宜，中龙公司上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销赤峰市松山区人民法院(2019)内0404民初4514号民事判决第一项，即“范某于本判决生效后十日内给付赤峰中龙房地产开发有限责任公司尾欠购房款1746688.4元，并自2018年3月22日按照中国人民银行同期贷款经支付逾期利息至欠款付清之日。”二、上诉人范某于本判决生效后三十日内给付上诉人赤峰中龙房地产开发有限责任公司尾欠购房款1746688.4元，并自2016年12月30日按照中国人民银行同期贷款经支付逾期利息至欠款付清之日。三、驳回上诉人范某的上诉请求。一审案件受理费20521元，上诉人范某预交二审案件受理费20521元，上诉人赤峰中龙房地产开发有限责任公司预交二审案件受理费20521元，均由上诉人范某负担。本判决为终审判决。审判长 董燕洪审判员 陆广华审判员 赵 杰 二0一九年十一月二十七日书记员 宋 磊