北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初1155号原告:杨淑丽，女，1963年9月24日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：郭东方，北京永勤律师事务所律师。被告：王东星，女，1971年1月12日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：王国华（王东星之夫），男，1971年1月19日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。第三人：北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区B区内北京万科城市花园。法定代表人：邹明。委托诉讼代理人：孙翼，男，1985年11月7日出生，北京万科物业服务有限公司员工。委托诉讼代理人：朱丽霞，女，1983年4月27日出生，北京市万科物业服务有限公司员工。原告杨淑丽与被告王东星、第三人北京万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨淑丽及其委托诉讼代理人郭东方，第三人万科物业公司委托诉讼代理人孙翼、朱丽霞到庭参加了诉讼。本案第一次和第二次开庭审理时，被告王东星无正当理由未到庭参加诉讼，本案第三次开庭审理时，被告王东星及其委托诉讼代理人王国华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨淑丽向本院提出诉讼请求：1．依法判令王东星继续履行2016年8月12日与杨淑丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2．依法判令王东星协助杨淑丽办理北京市昌平区创新园x号房屋的过户登记手续；3．依法判令王东星向杨淑丽支付逾期办理公证手续的违约金，按房屋成交总价的万分之五每日计算，自2016年9月30日起至2019年6月10日止，共计2260900元；4．依法判令王东星向杨淑丽支付逾期办理过户手续的违约金，按房屋成交总价的万分之五每日计算，自2018年12月31日起至实际办理过户之日止；5．王东星承担本案诉讼费、保全费等全部费用。事实与理由：2016年7月14日，杨淑丽通过第三人万科物业公司居间，与王东星签订位于北京市昌平区创新园x号房屋（以下简称涉案房屋）的《二手房买卖预定书》，杨淑丽当日向王东星支付定金5万元。因王东星表示将涉案房屋内家具一并出售给杨淑丽，故双方就家具、装修等配置价格一直进行磋商，直至2016年8月12日双方签署《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定房屋总价款460万元，家具、装修等折价款50万元。合同签署后，杨淑丽于2016年8月15日向王东星支付260万元购房款用于解除抵押，2016年8月19日双方办理抵押注销登记、委托公证手续时被建委告知涉案房屋被查封，网签、过户等手续无法办理。杨淑丽作为善意购房人，已支付大额购房款且已合法占有房屋，房屋买卖合同合法有效，且目前影响房屋买卖合同履行的查封因到期未续封已自动失效，房屋买卖合同履行的障碍已消除，故请求法院判如所请。被告王东星在本案第三次开庭审理时向本院答辩称，同意继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，同意协助办理过户，不同意承担违约利息和违约金。第三人万科物业公司述称，我方是本案居间方，促成双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，由于王东星没有出面，委托公司的人出售房屋，各项材料都提交的比较完善，我方在征求王东星本人同意的情况下收取了定金5万元。房屋买卖合同签订后，我方本应收取杨淑丽的居间费，当时没有收，是想等过户以后以定金抵居间费，但期间就出现了涉案房屋被查封状态。当时王东星出具了无抵押的证明，我方还三次去建委查档，涉案房屋为无抵押状态，但在解抵押登记的时候，发现深圳市盐田区人民法院向建委下发了查封通知，涉案房屋才被查封，所以我方没有任何过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：2016年7月14日，王东星（卖方，甲方）、杨淑丽（买方，乙方）与北京万科物业服务有限公司租售中心（丙方，居间方）签订《二手房买卖预定书（三方）》，约定，涉案房屋总价为428万元，乙方采用全款支付的付款方式。乙方于签署预定书的同时向丙方交付5万元整，作为乙方所选房屋的预定金，在此期间，丙方不再向他人推荐该房，甲方不再向他人出售该房。预定书还约定了其他内容。当日，杨淑丽按照预定书的约定向万科物业公司交纳了5万元定金。2016年8月12日，王东星（出卖人）与杨淑丽（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定涉案房屋成交价格为460万元，涉案房屋已设定抵押，抵押数额为300万元。买受人采取的付款方式及付款期限为：1．买方替卖方支付300万元房屋解押款，此解押款作为买卖双方房款的一部分；2．剩余部分90万元于双方办理全款公证当天支付；3．剩余50万元交房当日支付。房屋的交付：出卖人应当在2016年9月30日前办理公证手续并将涉案房屋交付给买受人。权属转移登记：买卖双方应于2018年12月30日办理税、费缴纳手续，买卖双方应于取得《契税完税凭证》30个工作日办理房屋权属转移登记手续。若税务部门、权属转移登记部门对办理税、费缴纳或权属转移登记手续实行预约办理的方式，则买卖双方应于上述约定时间向税务部门、权属登记部门预约，并按最终预约时间共同办理。违约责任：买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，逾期在15个工作日内的，自逾期之日起违约方按成交总价的日0．5‰计算向守约方支付逾期违约金。如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税费，合同继续履行。自逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权单方解除本合同。任一方违约造成本合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或以成交总价的20%计算向违约方索赔。当日，王东星、杨淑丽和北京万科物业服务有限公司租售中心亦签订了居间服务合同，约定了三方的权利义务。2016年8月15日，杨淑丽向王东星支付房款260万元，并将涉案房屋贷款结清。2016年9月，王东星将涉案房屋交付给了杨淑丽。由于涉案房屋于2016年8月9日被广东省深圳市盐田区人民法院（以下简称盐田法院）查封，查封期限为2016年8月8日至2019年8月7日。故王东星一直未能按照合同约定配合杨淑丽办理公证委托手续，亦未办理过户登记手续，杨淑丽也未支付剩余购房款。另查，2018年5月7日，杨淑丽将王东星作为被告向本院提起诉讼，请求王东星继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。在该诉讼过程中，杨淑丽向本院提出诉讼保全申请，请求查封涉案房屋。本院作出（2018）京0114民初9201号民事裁定书，裁定查封涉案房屋。2018年12月29日杨淑丽因与王东星私下协商处理，故向本院申请撤诉。2019年1月，因双方协商未成，杨淑丽再次向本院提起诉讼，诉讼请求同其本案诉称。本案审理过程中，杨淑丽亦再次申请对涉案房屋进行保全，本院作出（2019）京0114民初1155号民事裁定书，裁定查封涉案房屋，查封期限为2019年4月22日至2022年4月21日。本案审理过程中，本案对涉案房屋的查封变更为首封。庭审中，杨淑丽表示同意一次性支付王东星剩余购房款195万元。万科物业公司表示如果法院判决继续履行买卖合同，同意将5万元购房定金交给王东星。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、收条、银行转账记录以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：杨淑丽与王东星签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。杨淑丽现已支付大部分购房款，并同意一次性支付剩余房款，王东星亦同意继续履行合同，并协助杨淑丽办理过户登记手续，故本院亦不持异议。万科物业公司亦表示同意将5万元定金交给王东星，为减少当事人诉累，本院对此5万元定金一并处理。关于杨淑丽主张的逾期办理公证手续违约金一节，由于涉案房屋被查封保全，王东星未能按约定时间办理公证手续，合同无法继续履行，故杨淑丽要求王东星承担违约责任的请求合法有据。双方约定的违约金过高，王东星请求调低，本院根据本案事实和证据情况予以调整。关于杨淑丽主张的逾期办理过户手续的违约金一节，由于双方没有约定明确的过户时间，且王东星已经由于违约需要支付杨淑丽逾期办理公证的违约金，故本院对杨淑丽要求王东星支付逾期办理过户手续违约金的诉讼请求不予采信。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、杨淑丽于本判决生效后七日内支付王东星剩余购房款195万元，王东星于收到上述款项后协助杨淑丽办理北京市昌平区创新园x号房屋的过户登记手续；二、北京万科物业服务有限公司于本判决生效后七日内支付王东星购房定金5万元；三、王东星于本判决生效后七日内支付杨淑丽违约金25万元；四、驳回杨淑丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43600元，由杨淑丽负担10000元，已交纳；由王东星负担33600元，于本判决生效后七日内交纳。保全费5000元，由王东星负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张祎慧人民陪审员  赵惠云人民陪审员  韩玉林二〇一九年十一月十九日书 记 员  扈艳杰