江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终2373号上诉人（原审原告、反诉被告）：肖国棠，男，1964年4月2日出生，汉族，住赣州市龙南县。上诉人（原审原告、反诉被告）：张萍，女，1970年10月20日出生，汉族，住赣州市龙南县,系肖国棠妻子。委托诉讼代理人：李锦骓、周文，江西金秋实律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：肖雪芳，女，1971年1月15日出生，汉族，住遂川县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋卫军，男，1967年3月3日出生，汉族，住遂川县，系被告肖雪芳丈夫。委托诉讼代理人：胡春生、郭靖，江西金秋实律师事务所律师，一般代理。上诉人肖国棠、张萍因与被上诉人肖雪芳、蒋卫军房屋买卖合同纠纷一案，不服遂川县人民法院（2019）赣0827民初164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人肖国棠、张萍及其委托诉讼代理人李锦骓、周文，被上诉人肖雪芳、蒋卫军及其委托诉讼代理人胡春生、郭靖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖国棠、张萍上诉请求：1请求撤销遂川县人民法院（2019）赣0827民初164号民事判决，改判上诉人与被上诉人于2009年7月23日签订的《房屋买卖协议》不具有法律效力，并依法解除该协议。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人蒋卫军与上诉人肖国棠不具有合伙投资关系。2、2007年3月10日上诉人肖国棠所出具收条中的投资款451714元是案外人郭某的投资款。3、2007年3月10日上诉人肖国棠所出具的收条已作废，不具有法律效力。4、上诉人肖国棠与被上诉人肖雪芳所签订的人《房屋买卖协议》并非双方真实意思表示。双方的真实意图如下：①2009年4月13日案外人郭某已经向法院提起了诉讼，为防止诉争房屋被法院拍卖而落入他人之手；②2006年8月8日以诉争房屋作抵押，以案外人彭应文的名义向遂川县农村合作银行泉江支行贷款10万元本息已经到期，被上诉人承诺只要签订《房屋买卖协议》后，被上诉人定会代上诉人肖国棠还清贷款本息。但事后，被上诉人并未兑现其代上诉人肖国棠还清银行本息的承诺。5、原审判决认定被上诉人主张的2013年2月1日为上诉人肖国棠代偿银行贷款本息106570.87元系被上诉人支付的购房款，原审判决认定是错误的。①经上诉人到农商银行查询，2013年2月1日被上诉人偿还的农商银行贷款本息并非106570.87元，而仅有60000元（注：50000元本金，10000元利息）。②该50000元贷款是罗志向农商银行所贷，与被上诉人毫不相干，也没有要求过被上诉人去偿还该笔贷款。6、原审判决认定被上诉人蒋卫军享有要求进行合伙核算的权利，在核算之前被上诉人享有暂时不支付上诉人剩余购房款的权利，上诉人享有暂时不履行协助办理本案诉争产权过户的权利，上诉人认为原审判决上述认定是完全错误的。①上诉人肖国棠与被上诉人蒋卫军根本不具有合伙投资关系，上诉人肖国棠只与案外人郭某具有合伙投资关系，因此，不存在上诉人肖国棠还要与被上诉人蒋卫军进行核算的情形，且上诉人肖国棠与案外人郭某之间的合伙投资关系已经于2007年10月3日清算完毕，并签订了《退股协议》当时郭某及蒋卫军还在《退股协议》上签字确认。②自上诉人肖国棠与被上诉人肖雪芳签订《房屋买卖协议》后至今，被上诉人是分文未支付购房款，被上诉人的行为已构成根本违约。③案外人郭某与上诉人肖国棠的合伙投资关系于2007年10月3日清算后，郭某提起了诉讼，增城市人民法院于2009年12月1日依法作出了判决【案号：（2009）增法民初字第1525号】，诉争房屋已经被增城市人民法院依法查封、冻结过户，因此，根本不存在上诉人享有暂时不履行协助办理产权过户的情形，而是诉争房屋任何时候都无法办理产权过户，该诉争房屋的最终结局定是人民法院依法拍卖。综上，在案外人郭某已经向法院提起诉讼的情况下，为达到前述两个企图，被上诉人肖雪芳与上诉人肖国棠草率签订了《房屋买卖协议》，而后被上诉人亦未兑现代上诉人肖国棠偿还银行10万元本金及利息的承诺，被上诉人至今分文未支付购房款，且被上诉人肖雪芳与上诉人肖国棠的行为明显是妨碍诉讼、妨碍人民法院强制执行、损人害己的行为，为此，为维护上诉人的合法权益及司法的公平公正，恳请二审法院撤销原审判决并依法支持上诉人的上诉请求。肖雪芳、蒋卫军诉辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决公平公正，上诉人的上诉理由明显不能成立。请求依法驳回上诉人的上诉，维持原判。肖国棠、张萍向一审法院起诉请求：1、依法解除原告肖国棠与被告肖雪芳签订的《房屋买卖协议》；2、本案诉讼费由被告承担。肖雪芳、蒋卫军辩称，2009年7月23日，原告肖国棠以33.6万元价格将涉案房产卖给我，并签订了《房屋买卖协议》。我按照《房屋买卖协议》的约定履行了支付房屋价款的义务，肖国棠按照协议交付了该房屋的产权证原件，并有交付房屋给我实际使用至今的事实。双方自愿签订的《房屋买卖协议》合法有效，请求驳回本诉原告的诉讼请求。肖雪芳、蒋卫军向一审法院反诉请求：1、请求确认反诉人与被反诉人签订的《房屋买卖协议》有效，并责令被反诉人协助反诉人办理该房屋产权过户手续；2、本案的本诉和反诉案件受理费由被反诉人承担。肖国棠、张萍辩称，反诉人的反诉理由与事实不符，我方收取其投资款抵扣购买房屋款与事实不符，是2013年在杭州由王某与我方签的房屋买卖合同，我借对方8000元的事也没有事实依据，请求驳回反诉人的反诉诉请。一审法院认定事实：原告（反诉被告）肖国棠与被告（反诉原告）肖雪芳系同胞兄妹关系。两原告（反诉被告）系夫妻关系，两被告（反诉原告）亦为夫妻关系。1998年，原告（反诉被告）肖国棠购买刘纯忠位于遂川县泉江镇水南洲背41-5号房屋给其父母居住。1998年4月1日，原告（反诉被告）肖国棠与刘纯忠签订《房屋及相应地基交易协议书》，签订此协议书后原告（反诉被告）肖国棠将购房款全部支付给刘纯忠。2007年8月，原告（反诉被告）肖国棠在遂川县房地产管理局房屋交易中心就上述购买刘纯忠的房屋办理了房屋所有权证，房屋产权证号为：遂房权证泉江镇字第××号,房屋所有权人为肖国棠。2007年年底，原告（反诉被告）肖国棠的父亲去世，后原告（反诉被告）肖国棠母亲单独在上述房屋内居住。2009年7月23日，原告（反诉被告）肖国棠作为甲方与被告（反诉原告）肖雪芳作为乙方签订《房屋买卖协议》约定：甲方愿将位于泉江镇水南洲背41-5号房产出卖给乙方，房产证号：遂房权证泉江镇字第××号，土地证号：00××76；该房屋建于1997年12月，砖混结构，占地面积122.83平方米，建筑面积95.7平方米，共两层；房屋出卖价格共计人民币叁拾叁万陆仟元整，订立本协议时乙方以现金一次性支付给甲方；甲方协助乙方办理房产过户手续，过户手续中产生的费用由乙方承担；订立合同时，甲方将房屋土地产权证的原件交付给乙方；本协议自双方签字之日起生效，一式两份，双方各持一份。签订协议后，原告（反诉被告）肖国棠将房屋土地产权证的原件交付给被告（反诉原告）肖雪芳。另查明，2006年8月8日，原告（反诉被告）肖国棠用上述诉争房屋作为抵押，向遂川县农村合作银行泉江支行以案外人彭应文的名义贷款10万元，以案外人罗志的名义贷款5万元，上述款项的用途为办木材加工厂资金周转。后因上述借款逾期未还，以案外人罗志的名义贷款5万元本金及利息共计106570.87元由被告（反诉原告）蒋卫军清偿（归还时间为2013年2月1日），以案外人彭应文的名义贷款10万元本金及利息则为原告（反诉被告）肖国棠清偿。2006年11月1日，原告（反诉被告）肖国棠因流动资金紧张与案外人郭某签订《合股协议》，共同经营位于广东省增城市腊布镇二龙村的企业。2007年3月10日，被告（反诉原告）蒋卫军以原告（反诉被告）肖国棠的名义投资上述企业，投资款为451714元，原告（反诉被告）肖国棠向被告蒋卫军出具了收条，该收条载明：今收到蒋卫军投资款肆拾伍万壹仟柒佰壹拾肆元整（451714）。2007年10月3日，原告（反诉被告）肖国棠作为甲方与作为乙方的案外人郭某、被告（反诉原告）蒋卫军签订了退股协议，该退股协议载明：甲方与乙方合作开厂，于2007年8月份以前甲方在郭某、蒋卫军手中的收条、借条、欠条等一切字据作废，退股后乙方不参与工厂的任何事务，一切工厂的债权债务与乙方无关，本协议一式二份，双方签字后起效。再查明，2013年5月10日，刘纯忠与遂川县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，取得了本案诉争的位于遂川县泉江镇水南洲背41-5号房屋所坐落的土地使用权，该宗土地使用权出让金为42376元、交易服务费2000元，此款系被告（反诉原告）蒋卫军以刘纯忠名义缴纳。本案诉争房屋现房屋产权证号为：遂房权证泉江镇字第××号,房屋所有权人仍为原告（反诉被告）肖国棠，国有土地使用权证登记土地使用者为刘纯忠。2013年期间，被告（反诉原告）肖雪芳、蒋卫军对该房屋进行了装修并入住至今。一审法院认为，虽然原告（反诉被告）张萍在《房屋买卖协议》中未签名确认，但结合本案中其在2013年1月20日中签名的授权委托书中明确表示委托王树华办理与被告（反诉原告）肖雪芳房屋买卖协议履行中的相关事宜，虽然受托人王树华在该授权委托书中未签名，但通过该事实以及两原告（反诉被告）在本案中的诉求可以认定原告（反诉被告）张萍对于原告（反诉被告）肖国棠与被告（反诉原告）肖雪芳于2009年7月23日签订的《房屋买卖协议》已明确知晓并且予以认可。另外虽然被告蒋卫军亦未在上述《房屋买卖协议》签名，但从其反诉请求及庭审辩论的理由中表示其已知晓原告（反诉被告）肖国棠与被告（反诉原告）肖雪芳于2009年7月23日签订的《房屋买卖协议》并且予以认可。综上，该院认为，原告（反诉被告）肖国棠与被告（反诉原告）肖雪芳于2009年7月23日签订的《房屋买卖协议》是本案所有当事人的真实意思表示，合法有效，对本案所有当事人产生法律拘束力，各方均应按约履行。本案中，被告（反诉原告）蒋卫军、肖雪芳主张的2013年为原告（反诉被告）肖国棠代偿的银行贷款本息106570.87元，该院认为由于被告（反诉原告）蒋卫军、肖雪芳尚有购房款未支付，原告（反诉被告）肖国棠、张萍未举证证实被告（反诉原告）蒋卫军、肖雪芳尚有其他债务未履行，虽然王某未出庭作证，但鉴于其与双方的亲属关系，且其证言与其它证据能相互印证，因此该款应当认定为被告（反诉原告）蒋卫军、肖雪芳支付的购房款。被告（反诉原告）蒋卫军、肖雪芳主张其与原告（反诉被告）方口头约定将原告（反诉被告）肖国棠尚欠被告（反诉原告）蒋卫军451714元这笔投资款抵充本案诉争房屋的33.6万元房价款，品对后剩余尾款待原告（反诉被告）肖国棠有钱时偿还。对于该辩称，该院认为被告（反诉原告）蒋卫军入股投资原告肖国棠开办的工厂，该款属于合伙投资款，投资款存在盈利或亏损的特性，虽然原告（反诉被告）肖国棠与被告（反诉原告）蒋卫军签订了退股协议，但到目前为止双方尚未对此合伙体进行清算以确定上述投资款的盈亏，虽然庭审中原告（反诉被告）肖国棠对该投资款抵作购房款的口头约定并不认可，但被告（反诉原告）蒋卫军的投资款451714元已交付给原告（反诉被告）肖国棠，现该合伙体至今已十二年尚未进行盈亏核算，被告（反诉原告）蒋卫军依法有权要求进行核算，在核算之前双方在法律上属于互负债务，被告（反诉原告）蒋卫军依法享有暂时不支付所欠原告（反诉被告）肖国棠剩余购房款的权利。因此，该院认为被告（反诉原告）蒋卫军、肖雪芳已按照原告（反诉被告）肖国棠与被告（反诉原告）肖雪芳于2009年7月23日签订的《房屋买卖协议》的约定支付了部分购房款，剩余购房款未付系由于双方存在其他经济纠纷所导致，该行为并不构成重大违约，因此原告（反诉被告）肖国棠、张萍主张解除原告（反诉被告）肖国棠与被告（反诉原告）肖雪芳于2009年7月23日签订的《房屋买卖协议》的诉讼请求，该院不予支持。虽然该院认为原告（反诉被告）肖国棠与被告（反诉原告）肖雪芳于2009年7月23日签订的《房屋买卖协议》合法有效，但在双方债务核算之前，被告（反诉原告）蒋卫军、肖雪芳要求原告（反诉被告）肖国棠、张萍协助办理本案诉争房屋产权过户手续的反诉请求，原告（反诉被告）肖国棠、张萍亦享有暂时不履行协助办理本案诉争房屋产权过户手续的权利，该反诉请求该院不予支持。综上，经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）肖国棠与被告（反诉原告）肖雪芳于2009年7月23日签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、驳回原告（反诉被告）肖国棠、张萍的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）蒋卫军、肖雪芳的其他反诉请求。案件受理费6340元，反诉费3170元，合计9510元，由两原告（反诉被告）承担6340元，两被告（反诉原告）承担3170元。二审期间，围绕上诉请求上诉人肖国棠、张萍提交以下证据：证据一：①农村信用社资产保全部不良贷款处置方案（2013年01月24日）；②农村信用社贷款本金利息收回凭证（2013年02月01日，标号：7800632070）；③农村信用社贷款本金利息收回凭证（编号：7800632071）。证明：1、被上诉人于2013年02月01日所偿还的以罗志为名义向农村信用社贷款本息并非106570.87元，而仅仅是60000元（50000元本金，10000元利息）；2、被上诉人不地道、不诚信，且存在虚假陈述，依法应当追究其法律责任。证据二：遂川县人民法院（2018）赣0827民初2247号案庭审笔录。证明：1、证人王某到庭证实：上诉人肖国棠与被上诉人肖雪芳签订的《房屋买卖协议》是附生效条件的，既要求被上诉人偿还农商银行两笔债务后，上诉人才会将诉争房屋出让给被上诉人（注：一笔是以罗志名义贷款本金5万元及利息；另一笔是以彭应文名义并以诉争房屋抵押贷款10万元本金及利息）；2、因被上诉人未能偿还农商银行10万元贷款本金及利息，故该《房屋买卖协议》不发生法律效力，诉争房屋不发生权属转移的法律效力；3、证明被上诉人诉称的“将肖国棠尚欠蒋卫军451714元这笔投资款抵充这笔33.6万元房价款，品对后剩余尾款待肖国棠有钱时偿还”完全是被上诉人无中生有，捏造的事实。4、证明被上诉人存在虚假陈述，依法应当追究其法律责任。证据三：证人郭某出庭作证。证明蒋卫军投资肖国棠开办的工厂及之后退股、清算等事实。证据四：广东省增城市人民法院民事判决书【案号：（2009）增法民一初字第1525号】。证明肖国棠与案外人郭某投资款纠纷一案的审理判决情况。证据五：广东省广州市增城区人民法院执行裁定书【案号：（2019）粤0118执恢124号之五】。证明诉争房屋已业经广东省广州市增城区人民法院依法查封。经被上诉人肖雪芳、蒋卫军质证认为：证据一，应以一审提交的还款106570.87元凭证为依据；证据二，真实性无异议，关联性和证明目的有异议，不是新证据；证据三，该证据的三性以及证明目的有异议，郭某和肖国棠是债权债务关系，郭某对该房产有利害关系，不具有客观性；证据四，判决书真实性无异议，关联性和证明目的有异议，该判决书判决时房产就已经卖给被上诉人了，证明郭某投资也并未否认蒋卫军投资；证据五，关联性和证明目的有异议，涉案房产在2009年7月23日就已经转让给蒋卫军了，但尚未办理房屋过户手续，所以法院才会做出这个执行裁定。经本院核实，证据一证实2013年2月1日归还以罗志名义所贷5万元的贷款利息为10000元；证据二证实以罗志名义贷5万元和以彭应文名义贷10万元均是给肖国棠贷款，庭后肖国棠亦予以认可，证据一、二予以采信。证据三、四、五与本案无关联，不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2013年2月1日蒋卫军归还以罗志名义所贷5万元的贷款本息为6万元。2007年3月10日蒋卫军以肖国棠的名义投资肖国棠开办的工厂451714元、之后退股、清算等事实属另一法律关系，与本案无关。一审查明的其他事实，本院予以确认。综合双方诉辩意见，归纳本案的争议焦点：1上诉人肖国棠与被上诉人肖雪芳于2009年7月23日签订的《房屋买卖协议》是否合法有效；2、蒋卫军、肖雪芳履行《房屋买卖协议》是否存在违反合同义务，构成根本违约。本院认为，肖国棠、肖雪芳于2009年7月23日签订《房屋买卖协议》，2013年1月20日上诉人肖国棠、张萍授权委托王树华办理与肖雪芳房屋买卖协议履行中的相关事宜，2013年被上诉人肖雪芳、蒋卫军对该房进行装修并已入住至今，上述事实可以认定张萍、蒋卫军对2009年7月23日肖国棠和肖雪芳签订的《房屋买卖协议》应当知道并予以认可。该《房屋买卖协议》是双方当事人真实意思的表示，合法有效。上诉人提出肖国棠与肖雪芳签订的《房屋买卖协议》是附生效条件的，既要求被上诉人偿还农商银行两笔债务后，上诉人才会将诉争房屋出让给被上诉人，同时又提出其中一笔债务即以罗志名义贷款5万元与其不相干，也没有要求过被上诉人去偿还该笔贷款，上诉人自相矛盾，有悖诚信。被上诉人主张双方签订《房屋买卖协议》时肖雪芳以肖国棠尚欠蒋卫军投资款45万余元中的相应债权冲抵该33.6万元购房款的事实，被上诉人没有提供证据证实，上诉人亦不予认可，本院不予确认。双方于2009年7月23日签订《房屋买卖协议》，在被上诉人没有支付房款的情况下，2013年1月20日上诉人授权委托王树华办理与肖雪芳房屋买卖协议履行中的相关事宜，而且上诉人也没有提供证据证实其催促过被上诉人支付房款，据此可以认为上诉人对被上诉人迟延支付房款应允。一审认定蒋卫军归还以罗志名义贷款5万元的本息106570.87元为支付的房款，上诉人认为该笔贷款与他不相干，并对蒋卫军归还的本息数额提出异议，二审查明该笔贷款是为上诉人所贷，庭后肖国棠也认可，并查实蒋卫军对该笔贷款实际归还本息6万元。因此，上诉人提出被上诉人未能偿还农商银行10万元贷款本金及利息，故该《房屋买卖协议》不发生法律效力，以及被上诉人至今分文未支付购房款，违反合同义务构成根本违约的上诉理由，与查明的事实不符，不予支持。2007年3月10日蒋卫军是否以肖国棠的名义投资肖国棠开办的工厂451714元、之后是否退股、是否清算等事实属另一法律关系，与本案无关，应另行起诉。因此，一审认为在核算之前蒋卫军和肖国棠在法律上属于互负债务，蒋卫军依法享有暂时不支付所欠肖国棠剩余购房款的权利，肖国棠、张萍享有暂时不履行协助办理本案诉争房屋产权过户手续的权利，该认定不当，缺乏事实和法律依据。上诉人肖国棠、张萍和被上诉人肖雪芳、蒋卫军应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚实信用原则。综上所述，一审判决适用法律正确，认定部分事实有瑕疵，但裁判结果正确，故对肖国棠、张萍的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6340元，由肖国棠、张萍负担。本判决为终审判决。审判长  周敏安审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇一九年十一月二十八日书记员  陈 婕