广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤民再178号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：吴伟鸿，男，汉族，1988年6月9日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：梁凤洁，广东多方律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄永升，广东哲信律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：李明谦，男，汉族，1968年7月16日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：高劲松，广东文迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉敏，广东文迪律师事务所律师。一审被告、二审被上诉人：范满愉，女，汉族，1988年9月7日出生，住广东省佛山市南海区大沥镇。一审第三人、二审被上诉人：吕瀚新，男，汉族，1985年11月4日出生，住广东省佛山市南海区里水镇。委托诉讼代理人：李科，广东百科律师事务所律师。一审第三人、二审被上诉人：中国农业银行股份有限公司南海狮山支行。住所地：广东省佛山市南海区。负责人：蔡一建，行长。委托诉讼代理人：郭宏津，该支行职员。再审申请人吴伟鸿因与被申请人李明谦、一审被告、二审被上诉人范满愉、一审第三人、二审被上诉人吕瀚新、中国农业银行股份有限公司南海狮山支行（下称农行狮山支行）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省佛山市中级人民法院(2016)粤06民终8051号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年11月29日作出（2017）粤民申6937号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人吴伟鸿及其委托诉讼代理人梁凤洁、黄永升，被申请人李明谦委托诉讼代理人高劲松、陈嘉敏，吕瀚新委托诉讼代理人李科，农行狮山支行委托诉讼代理人郭宏津到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴伟鸿向本院提出再审诉讼请求：1、撤销佛山市中级人民法院(2016)粤06民终8051号民事判决，依法再审并改判维持佛山市南海区人民法院(2016)粤0605民初5135号民事判决。2、本案诉讼费由李明谦、吕瀚新承担。事实与理由如下：（一）一、二审判决认定“佛山市南海区××镇××大道××山庄××B座六栋401房（下称涉案房屋）的定金、首期款、物业维修基金、契税等费用均由李明谦出资支付”缺乏证据证明。1、李明谦一审提供的两份收据显示涉案房屋的物业维修基金及首期款的缴纳人均是吕瀚新。由此可证明涉案房屋的首期款、物业维修基金并不是李明谦支付。2、涉案《商品房买卖合同》签订日期是2009年12月10日，该合同明确约定购房款的支付方式为“签订合同时即支付首期款房款135054元，同时办理银行按揭540000元”。本案中李明谦未能提供证据证明其支付涉案房屋首期款135054元。3、李明谦提供的银行支付凭证（或交易信息）并不能证明其主张支付涉案房屋的定金、首期款、物业维修基金、契税等待证事实。（二）吕瀚新在2010年1月5日签署的《个人购房担保借款合同》中已明确声明其对涉案房屋拥有充分、无争议的所有权或处分权。且涉案房屋被查封后至李明谦提出异议前的整个期间，李明谦、吕瀚新均没有提出涉案房屋“挂名协议”一事。一、二审判决认定“李明谦借用吕瀚新首次购房资格购买涉案房产”所依据的“李明谦与吕瀚新于2009年10月9日签署的《协议》及吕瀚新《承诺书》显然是伪造的。（三）上述《协议》《承诺书》均属伪造的无效协议。一审判决认定的内容明显缺乏证据证明，且导致错误判决。（四）依据《民法通则》第58条第一款第（四）、（七）项规定，李明谦、吕瀚新签订上述《协议》的行为属于无效民事行为。一、二审判决认定该《协议》为有效合同，并作为定案依据，明显是适用法律错误。1、依据合同相对性原则及诚实信用原则，李明谦、吕瀚新主张双方签订了《协议》，已严重影响并损害第三人佛山市南海区穆天子房地产投资有限公司、农行狮山支行的合法权益。因此，上述《协议》属于以合法形式掩盖非法目的，依法认定为无效民事行为。基于无效民事行为产生的协议也应依法确认无效。另依据《合同法》第52条第（二）、（三）项规定，也应当确认上述《协议》属无效合同。因此，一、二审判决没有适用《民法通则》《合同法》的相关规定处理本案，明显是适用法律错误。2、上述《协议》存在诸多的、不能自圆其说的瑕疵。第一、涉案《商品房买卖合同》显示吕瀚新购买涉案房屋时间是2009年12月10日，但在《协议》形成之日即2009年10月9日，涉案房屋并未出售给吕瀚新，由此可知涉案房屋与该《协议》并无关联。第二、2009年10月，佛山地区并不存在限购、限贷政策，内容的真实性存疑。第三、《协议》提及的“房屋信息”与《商品房买卖合同》《房地产权证》登记的“门牌号”明显不相符，不具有关联性。因此，依据民事诉讼证据采信规则的相关规定，该《协议》显然不具备真实性、合法性、关联性，依法不能采信。（五）依据《商品房买卖合同》《个人购房担保借款合同》《房地产权证》《购房发票》《首期款收据》及《物业维修基金收据》及《物权法》第9、14、15、17条规定，均足以充分证明吕瀚新是涉案房屋的所有权人，一审判决驳回李明谦的诉讼请求正确，应当依法维持。李明谦书面答辩称：（一）吴伟鸿的再审事由不能成立。1、对于涉案房屋的定金、首付款、物业维修基金、契税、物管费、房屋的装修款等全部费用都是由李明谦实际出资，每月房屋贷款亦由李明谦偿还。李明谦已经在一审期间充分举证证明上述事实。而一审对于这个事实也已经调查清楚并且予以认定，二审也予以确认。需要特别指出的是，吴伟鸿在一审判决后没有提出上诉，故应推定吴伟鸿对一审法院所认定的借名购房事实是没有异议的。2、李明谦与吕瀚新签订的《协议书》属于有效合同。李明谦与吕瀚新是舅舅与外甥的关系，双方存在亲情关系。李明谦是经营正当生意的商人，有足够的经济能力去购房，而吕瀚新年纪轻尚无经济能力去购房，类似李明谦这种借名购房的事例在现实生活中比比皆是。李明谦既无损害开发商佛山市南海区穆天子房地产投资有限公司的利益，因其收到了应收取的全部购房款；亦无损害出借人农行狮山支行的利益，因该行亦收回了全部借款的本金和利息。李明谦借名购房的行为亦无违反最高人民法院所提出的效力性强制规范，因中国现行法律并无规定民间不得借名购房，故一、二审法院都认为《协议书》是有效合同是符合法律规定的。吴伟鸿否定《协议书》效力的理由是不能成立的，其显然误解了我国的现行法律制度。3、吴伟鸿无伪造《协议书》的任何动机和必要，不存在伪造行为。涉案房屋装修是李明谦完成的，也是由李明谦居住使用，相关的管理费用也是李明谦支付。李明谦持有完整的与房屋购买、使用相关的各种费用支付凭证原件，足以证明涉案房屋属于李明谦的事实。（二）二审法院认定事实清楚、适用法律正确。二审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实物权状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”，结合李明谦一审期间提交的16份证据及证人证言和一审已经调查清楚的案件事实，综合认定李明谦是房屋的真实权利人，有事实和法律依据。（三）关于案涉房产的物权登记问题。本案中，涉案房屋虽然登记在吕翰新的名下，但不动产登记所具有的不动产推定力，是一种权利推定，而非事实推定，不动产登记薄推定力的标的是某种权利的存在或不存在，并非推定登记的原因行为存在与否，即并不能最终决定实体上法律关系的存在与否，从一、二审所查明的事实上看，李明谦与吕瀚新之间关于借名买房的协议真实存在，该协议并未违返法律、行政法规有关效力性的强制规定，且已实际履行，李明谦已支付了购房款，以及其持有相关证据原件并实际占有使用案涉房屋的事实，可以认定其证据的证明力与待证事实之间存在高度盖然性。对上述事实，涉案房屋的登记权利人吕瀚新也予以认可。即便吕瀚新有个人负债，其对房屋类不动产的市场价值也应当知晓，不会轻易放弃所有权益，否则有违常理。故本案涉案房屋的真正购买人及实际所有权人应为被申请人李明谦。另从时间上看，吴伟鸿与吕瀚新之间在2013年基于民间借贷关系产生金钱债权，该金钱债权产生于李明谦与吕瀚新之间借名购房的行为之后，故不能确认李明谦与吕瀚新之间存在恶意串通、逃避债务的主观故意。因此，李明谦没有任何的动机伪造《协议书》，吴伟鸿的再审理由根本不能成立。李明谦向一审法院提起诉讼称：吴伟鸿与吕翰新、范满愉民间借贷纠纷一案于2015年6月26日申请佛山市南海区人民法院执行，案号为(2015)佛南法沥执字第1301号。执行法院于2015年7月16日查封涉案房屋。后因为双方当事人达成和解协议，故(2015)佛南法沥执字第1301号执行案裁定终结执行。但由于吕瀚新、范满愉没有履行和解协议，吴伟鸿于2015年10月15日申请恢复执行，案号为(2015)佛南法执恢字第616号。李明谦对于上述一案一直不知情，直至吴伟鸿申请恢复执行，李明谦才于2015年11月23日向执行法院提出执行异议。执行法院仅对李明谦提交的资料进行书面审查而无进行听证，作出(2015)佛南法执异字第406号执行裁定，驳回李明谦的异议请求。李明谦对该裁定不服，现依法提起诉讼。事实和理由如下：(2015)佛南法执恢字第616号案中查封的涉案房屋的实际买受人是李明谦，而非吕瀚新，故应该停止对该房屋的执行。2009年10月9日，李明谦与吕瀚新签订协议，内容为李明谦借用吕瀚新的名义购买涉案房屋，双方均确认购房的订金、首期款、税费、物业维修基金、办理银行按揭后每月的供房款、物业管理费等该房屋的一切费用由李明谦支付，吕瀚新只是名义上的房屋买受人，实际买受人为李明谦。同日，吕瀚新也出具了承诺书，确认了以上事实，并承诺其个人的一切债权债务均与该房屋无任何关系。2009年12月9日，李明谦向开发商支付了涉案房屋的订金20000元；2009年12月10日，李明谦向开发商支付了涉案房屋的首期款和物业维修基金121804.54元。该房屋自2010年1月15日办理了银行贷款后，李明谦每月定期向吕瀚新的中国农业银行的供房账号转入每月的供房款。另，2012年5月25日，李明谦缴纳了该房屋的契税20251.62元，办理了涉案房屋的房产证，房产证原件一直由李明谦保管。以上事实都发生在2013年6月7日吕瀚新与吴伟鸿发生民间借贷关系之前，而且李明谦保管了所有的银行转账记录，均可以证明李明谦与吕瀚新的借名购房的协议已经实际履行，而且涉案房屋自收楼后一直由李明谦实际占有、使用。2014年7月25日李明谦与周汝滨签订了装修合同为涉案房屋进行装修，并由此花费了63840元。另，涉案房屋的物业管理费也一直由李明谦出资交纳，以上事实足以证明李明谦为涉案房屋的实际买受人及实际占有使用人，对执行标的即涉案房屋享有所有权，足以排除强制执行。请求判令：1、确认涉案房屋的权属人为李明谦；2、依法停止对涉案房屋进行执行；3、吴伟鸿、范满愉承担本案全部诉讼费用。吴伟鸿一审辩称：李明谦提出涉案房屋产权属其所有阻止执行的理由不能成立。第一，李明谦主张涉案房屋属其所有，只凭其陈述没有提供任何证据予以佐证，其主张没有事实依据，应当驳回。第二，涉案房屋购自2009年，至今长达六年时间尚未办理产权变更手续，这让吴伟鸿不能置信。况且吴伟鸿在2015年6月提出第一次强制执行申请，执行法院于2011年7月对涉案房屋进行查封，且将民事裁定书送达吕瀚新。现案件已经进入第二次执行阶段，时间过去了近6个月，此时李明谦才提出执行异议，如果被查封的房产确属李明谦个人财产，则其在收到查封裁定后到现在要拍卖房产了才提出异议，这显然在常理、情理上也说不通。第三，我国民法上对于不动产物权的变动，采用公示原则与公信原则。公示原则要求不动产物权的产生、变更、消灭必须以一定的可以从外部查知的方式表现出来。《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。由此可见，我国不动产物权，系采取登记要件主义，即以登记作为物权的证明，非经登记，不能对抗第三人。被查封的房产登记在吕瀚新个人名下，应属于是其个人财产。范满愉一审没有答辩。吕翰新一审述称：2009年我舅舅李明谦因为限购政策和贷款政策的限制，用我的名义为他代为购买了涉案房屋，涉案房屋有关所有款项（包括但不限于订金、首付款、按揭款、维修基金、装修费、物业水电费等）都是李明谦独立支付或者由李明谦支付给我，我再代为支付。相关账户、合同、收据、房产证等原件也都是交由李明谦，本人只是代为签字，本人从未使用过涉案房屋。本人也于购房时和李明谦签订了《借名购房协议》和《承诺书》以证明涉案房屋为李明谦个人房产。农行狮山支行一审述称：该支行对于吴伟鸿与吕瀚新之间的协议不知情，并认为涉案房屋权属属于吕瀚新。该支行就涉案房屋已向人民法院起诉吕瀚新，案由是金融借款合同纠纷。一审法院查明：涉案房屋位于佛山市南海区××镇××大道××山庄××B座六幢401房[证号：粤房地权证佛字第02××51号，土地证号：佛国土资南国用(2012)第06××20号]，登记权属人为吕翰新，行政主管部门于2012年7月10日向吕翰新核发房地产权证。该房地产权证的附记栏记载：此证已办理按揭（抵押）登记，权利人为农行狮山支行。2015年6月26日，一审法院立案执行申请执行人吴伟鸿与被执行人吕瀚新、范满愉民间借贷纠纷一案，案号为(2015)佛南法沥执字第1031号，执行依据为(2015)佛南法沥民一初字第50号民事判决书。在执行过程中，一审法院于2015年7月16日查封登记在被执行人吕瀚新名下的涉案房屋。后因双方当事人已达成执行和解协议且申请执行人同意该案终结本次执行，故一审法院作出(2015)佛南法沥执字第1031-6号执行裁定书，裁定(2015)佛南法沥执字第1031号案终结本次执行。2015年10月15日，一审法院依据申请执行人的申请立案恢复执行该案，案号为(2015)佛南法执恢字第616号。李明谦以其是涉案房屋的实际权属人为由提出异议，请求停止对涉案房屋的执行。一审法院于2016年2月18日作出(2015)佛南法执异字第406号执行裁定书，裁定驳回李明谦的异议。李明谦不服，向一审法院提起本案之诉。2009年10月9日，李明谦与吕翰新签订《协议》，约定：李明谦借用吕翰新首次购房资格购买涉案房屋，房屋订金、首期款由李明谦单独出资，购买该房产生的税费、物业管理基金、办理银行按揭后每月的月供、物业管理费的交纳均由李明谦通过银行划款转到吕翰新银行账户，由吕翰新账号代为扣划；吕翰新代李明谦签订购房合同，办理银行按揭贷款和收楼事宜，并协助李明谦开通水、电、煤气等设施；在购买该房产五年后，吕翰新无条件与李明谦签订过户合同，将该房产转让过户到李明谦名下，由此产生的过户费、营业税、契税等一切费用由李明谦负责等条款。2009年12月10日，吕翰新（作为买受人）与佛山市南海区穆天子房地产投资有限公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买涉案房屋，房价款675054元，房屋交付期限为2010年12月28日前等条款。2010年1月15日，吕翰新（作为借款人、抵押人）与农行狮山支行（作为贷款人）、佛山市南海区穆天子房地产投资有限公司（作为保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放购房贷款，借款金额为54万元，借款用途为购买涉案房屋，借款期限为2010年1月15日至2040年1月14日；借款人在贷款人处开立结算账户（账号4452××58）；借款人以每一个月为一个还款周期，共360期，借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日，借款人用等额本息还款法归还借款本息；抵押人同意以涉案房产设定抵押，佛山市南海区穆天子房地产投资有限公司作为阶段性保证人，自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任等条款。涉案房产的定金、首期款、物业维修基金、契税等费用，均由李明谦出资支付。2010年2月至2015年10月期间，李明谦本人或通过他人多次向吕翰新的银行账户(账号4452××58)汇入金额不等的款项。一审庭审中，李明谦确认，其与吕翰新签订的《协议》中约定的“在购买该房产五年后，吕翰新无条件与李明谦签订过户合同，将该房产转让过户到李明谦名下”内容没有履行，原因是李明谦借用吕翰新名义购买涉案房屋的本意是为了炒楼，但由于房价低迷，故涉案房屋一直没有卖出去。一审法院认为：李明谦与吕翰新签订的《协议》，是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。本案的争议焦点为：1、李明谦是否为涉案房产的权属人；2、李明谦对涉案房产享有的权利是否足以排除人民法院的强制执行。对于第一个争议焦点，一审认为：依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。涉案房屋目前的登记权属人为吕翰新，该登记公示具有对外公信效力，他人依据登记公示而确定物权的归属，推定登记的权属人为房产的权利人。从本案证据所反映的李明谦与吕翰新之间关于借名购房《协议》的签订、涉案房屋购房合同的签订、购房款的支付以及房屋权属登记等情况，李明谦清楚知道涉案房屋实际出资人与登记权属人不一致，可见涉案房产登记在吕翰新的名下，是基于李明谦与吕翰新签订的《协议》的约定，并非错误登记，亦未损害李明谦的合法权益。故在涉案房屋依照《协议》的约定过户登记至李明谦名下之前，李明谦应承担房屋实际出资人与他人信赖的公示登记权利人不一致的风险、责任及后果。由此，李明谦对涉案房屋所享有的权利，是基于其与吕翰新签订的《协议》而要求吕翰新在购买该房产五年后将房产转让过户到其名下，该权利的性质为合同债权，并非物权。因此，李明谦请求确认涉案房屋为其所有，理据不足，一审法院不予支持。对于第二个争议焦点，一审认为：李明谦与吕翰新的《协议》明确约定“在购买该房五年后，吕翰新将该房产转让过户到李明谦名下”，而吕翰新与佛山市南海区穆天子房地产投资有限公司签订涉案房产的《商品房买卖合同》的时间为2009年12月10日，故依照《协议》的约定，李明谦在2014年12月10日后即可要求吕翰新将涉案房屋过户到其名下。涉案房屋被一审法院查封的时间为2015年7月16日，该时间距离李明谦享有要求吕翰新将涉案房屋过户到其名下的合同权利的时间足有7个月，李明谦在此期间没有去办理涉案房屋过户登记手续。对此，李明谦在庭审中确认未办理过户手续的原因是“其出资购买涉案房产是为了炒楼，因房价低迷，故涉案房产一直没有卖出去”。可见，李明谦对于涉案房屋在被法院查封前未过户登记至其名下，具有怠于行使合同权利的过错。因此，李明谦对涉案房屋享有的债权不足以排除人民法院对涉案房屋的执行。李明谦请求停止对涉案房屋的执行，一审法院不予支持。2016年7月12日，一审法院作出（2016）粤0605民初5135号民事判决，驳回李明谦的诉讼请求。李明谦不服一审判决，提起上诉，请求：1、撤销（2016）粤0605民初5135号民事判决，依法改判停止对涉案房屋的执行；2、确认涉案房屋的权属人为李明谦；3、李明谦、范满愉、吕瀚新、农行狮山支行承担本案一审、二审案件诉讼费用。理由如下：（一）一审判决虽然确认了李明谦与吕瀚新之间的借名协议的真实性及有效性，同时确认了购买涉案房屋的全部资金是由李明谦支付，且李明谦持有涉案房屋全部证件的原件，但是却认为李明谦对涉案房屋仅享有债权而不享有物权，是认定事实错误及适用法律错误。1、涉案房屋名义上的登记人吕瀚新对于该房屋的权属是属于李明谦这个事实是没有争议并完全认可，即涉案房屋的实际权利人是李明谦是不争的事实。不动产产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现形态的证明，对物权的归属只具有推定效力，但产权证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的状况。根据不动产物权公示原则的一般要求，在没有相反证据证明下，按房屋产权登记推定房屋权利归属并无问题，但房屋产权登记本身并不当然等同房屋所有权确认。从房屋登记机构的职责义务来看，不动产登记采取形式审查的登记标准，本案涉及的房屋归属这一实质性民事权利争议，已经超出了房屋行政登记权属推定效力的范围，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以请求确认权利。即在名义购房人与实际购房人之间，应以双方真实意思表示来确认真正权利人。本案中，首先涉案房屋名义上的登记人吕瀚新对于涉案房屋的真正权属人是李明谦这一事实是确认的。其次，李明谦也举证证实了涉案房屋的定金、首期款、物业维修基金、契税、物管费、房屋的装修款等全部费用都是由李明谦实际出资。每月房屋贷款亦由李明谦偿还；再次涉案房屋的产权证及契税完税证的原件、购房合同及购房发票原件、物业维修基金银行存折原件、银行贷款合同及还贷存折原件、物管费扣费专用存折的原件等涉案房屋相关的所有证件原件都由李明谦持有。上述各项事实环环相扣，已构成一个完整的证据链，表明涉案房屋真正的权利人是李明谦，李明谦对于涉案房屋享有的是物权，而不是债权。2、根据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”之规定，涉案房屋虽然登记在吕瀚新名下，但是从收楼至今却一直由李明谦实际占有使用。李明谦作为利害关系人，对登记在他人名下的房屋请求确认物权的，如果当事人之间有明确约定房屋物权归属，且该合约约定合法有效的，这应根据约定内容确认房屋的权利主体。本案中，李明谦与吕瀚新之间就涉案房屋的归属签订了协议，明确约定了涉案房屋的真正权属人是李明谦，且一审法院也确认了该协议的合法性及有效性。因此，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实物权状态不符合，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定，加上李明谦一审期间已经充分举证，证据16份及3名证人出庭作证，以上证据及证人证言均可相互印证证明李明谦对涉案房屋的出资情况、占有、使用情况，李明谦是房屋的真实权利人。故一审法院判决认为李明谦对于涉案房屋享有的是债权不是物权的认定是错误的，李明谦基于《中华人民共和国物权法》的相关规定对于涉案房屋享有的是物权而不是债权。（二）一审法院判决认为李明谦对于涉案房屋所享有的权利不足以排除强制执行的认定是认定事实错误及适用法律错误的。1、吕瀚新与吴伟鸿建立民间借贷关系，吕瀚新与吴伟鸿均没有告知过李明谦，相对上述两人的借贷关系而言，李明谦显然是善意第三人，即使吴伟鸿也被认定为善意第三人，但李明谦善意第三人形成的时间远远早于吴伟鸿的债权形成时间。(1)李明谦以吕瀚新名义购买涉案房屋的时间是2009年12月9日，而吕瀚新向吴伟鸿借款的时间是2013年6月7日。借名购房协议实际履行长达4年，才发生吕瀚新与吴伟鸿之间的借款纠纷，故不可能存在李明谦与吕瀚新恶意串通，规避债务的可能性。另因为，李明谦对于吕瀚新与吴伟鸿之间的借款纠纷是毫不知情的，所以李明谦是该借款纠纷的善意第三人，吕瀚新与吴伟鸿之间的借款纠纷与李明谦无关，不应该将属于李明谦的涉案房屋进行拍卖去偿还吕瀚新的债务。(2)涉案房屋不属于国家政策限制购买的房屋，不属于限购禁购房屋，李明谦借吕瀚新名义购买的原因在于方便申请房屋贷款和享受低首付、低利率的优惠政策。且双方签订了借名购房书面合同，是双方当事人的意思自治，2、一审判决曲解李明谦与吕瀚新《协议》的真实意思。《协议》的真实意思应该是在购买涉案房屋满五年后，如果李明谦要求吕瀚新将涉案房屋过户给李明谦，吕瀚新必须无条件与李明谦签订过户合同，将涉案房屋过户至李明谦名下，由其产生相关的费用由李明谦承担。另外，李明谦与吕瀚新没有约定如果五年后不办理过户手续，涉案房屋就归吕瀚新所有，更没有约定必须在五年后的某一天办理过户，否则违约。所以即使涉案房屋还挂名在吕瀚新名下，但是根据李明谦提交的相关证据足以认定涉案房屋的实际权属人及出资人是李明谦的事实。3、一审法院认为李明谦有充足时间将涉案房屋过户至其名下，而因为李明谦个人原因不过户是怠于行使合同权利具有过错的认定是错误的。（1）李明谦对于涉案房屋享有的是物权而不是合同债权。（2）虽然涉案房屋是在2009年12月购买，但是取得房产证的时间是2012年7月。房产在取得房产证满五年后再过户的相关的税费相对降低。而在一审法院2015年7月16日查封涉案房屋时，涉案房屋取得房产证还未够五年时间。所以李明谦未要求吕瀚新将涉案房屋过户给李明谦也是符合常理，符合当初为何借用吕瀚新名义购房的初衷的。(3)佛山限购令自2011年3月开始实行，一直致2015年5月结束，在此期间佛山户籍居民以户为单位，每户限购2套房屋，而李明谦名下已经有两套房屋，所以李明谦因为政府政策的原因根本无法将涉案房屋过户至其名下。(4)虽然吴伟鸿与吕瀚新、范满愉民间借贷纠纷一案，于2015年6月26日申请了一审法院执行，一审法院于2015年7月16日查封涉案房屋，但是由于当事人达成和解协议，该案被裁定终结执行。由于吕瀚新一直没有将其与吴伟鸿之间的民间借贷纠纷告知李明谦，故李明谦对于一审法院查封涉案房屋是不知情的。直至吴伟鸿于2015年10月15日申请恢复执行该案，李明谦才知道吕瀚新与吴伟鸿之间的借款纠纷，涉案房屋已经被一审法院查封了。所以现实情况根本不是一审法院认定李明谦有足够时间将涉案房屋过户而不过户，而是李明谦根本就没有时间将涉案房屋过户至其名下。李明谦对于涉案房屋在一审法院查封时还登记在吕瀚新名下根本没有任何过错，一审法院不应该让李明谦承担任何责任。吴伟鸿二审辩称：一审判决正确，应依法维持。但一审判决在事实认定、证据采信及判决理由方面均存在错误。也应依法纠正。（一）李明谦与吕瀚新签订《协议》的行为属于无效民事行为，基于无效民事行为产生的协议依法应确认无效，一审判决认为上述《协议》为有效合同，理据不足，应依法纠正。1、依据合同相对性原则及诚实信用原则，李明谦与吕瀚新与主张该《协议》是双方签订，已严重影响并损害佛山市南海区穆天子房地产投资有限公司及农行狮山支行的合法权益。李明谦与吕瀚新签订《协议》的行为，属于恶意串通并损害第三人利益的民事行为及属于以合法形式掩盖非法目的的民事行为，依法属于《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项、第（七）项规定之无效民事行为。基于无效民事行为产生的协议，显然不合法，应确认无效。2、证据必须同时具备真实性、合法性、关联性，方能采信。李明谦与吕瀚新在本案虽然主张该上述《协议》是其双方签订，但该《协议》反映的内容明显存在瑕疵，表现为《商品房买卖合同》签订日期显示吕瀚新购买涉案房屋时间是2009年12月10日，但在《协议》形成之日2009年10月9日，涉案房屋并未出售给吕瀚新。2009年10月佛山地区并不存在限购、限贷政策，内容的真实性存疑。另外，上述《协议》也不具备合法性。《协议》提及的房屋信息与《商品房买卖合同》及房产登记的门牌号明显不符，不具有关联性。因此，上述《协议》显然不具备真实性、合法性、关联性，依法不能采信。3、自涉案房屋被查封后至李明谦提出异议前的期间，吕瀚新均没有提出涉案房屋挂名协议一事。（二）无论依据《中华人民共和国物权法》第十七条，还是依据《商品房买卖合同》《个人购房担保借款合同》，均足以充分证明吕瀚新是涉案房屋的所有权人。（三）一审判决认定涉案房屋的定金、首期款、物业维修基金、契税等费用均由李明谦出资支付，是认定事实严重错误。本案无任何证据、事实可证明涉案房屋的定金、首期款、物业维修基金、契税等费用均由李明谦出资支付。1、涉案《商品房买卖合同》签订日期是2009年12月10日，该合同明确约定购房款的支付方式为“签订合同时即支付首期房款135054元，同时办理银行按揭540000元”，本案李明谦不能提供证据证明其支付了涉案房屋首期款135054元。2、李明谦一审提供的收据(No．0719852)反映涉案房屋的物业维修基金的缴纳人是吕瀚新，并不是李明谦。3、李明谦一审提供的收据(No.0001202)反映涉案房屋的首期款的缴纳人是吕瀚新，并不是李明谦。4、银行账号的支付凭证或者交易信息客观上只能反映相应金额的资金往来，并不能反映款项的用途、性质等情况。（四）一审判决第16页第16行至第17页第三行认定的内容，是认定事实严重错误。（五）一审判决采信李明谦一审提供的证据违反民事诉讼法相关规定，应当重新审查。（六）假如李明谦与吕瀚新签订的《协议》成立，就可能涉嫌贷款诈骗罪，以虚构的事实骗取农行狮山支行的巨额贷款。法院应当移送公安机关立案侦查，追究李明谦与吕瀚新相应的法律责任。吕瀚新称与一审答辩意见一致。农行狮山支行称与吴伟鸿的意见一致。范满愉二审没有答辩。二审法院对一审法院查明的事实予以确认，并另查明：李明谦与苏结兴是夫妻关系。李明谦名下有位于佛山市南海区××村396号房产[房屋所有权证：粤房字第60××36、国有土地使用证：南府国用(2010)第01××32号]和佛山市南海区××镇××大道××山庄××B座六栋301房（房地产权证：粤房地权证佛字第02××64号），房管部门分别于2000年12月22日2012年8月1日核发房产证。苏结兴名下有位于佛山市南海区××镇××岸3街9座401房[房地产权证：粤房地权证佛字第00××34号、国有土地使用证：南府国用(2009)第07××65号]和佛山市南海区××小区××阁802房（房地产权证：粤房地证字第C0××23号），其中第一套房产的登记时间为2009年7月17日。二审法院认为，本案争议的焦点是李明谦是否对涉案房屋享有权属，李明谦对涉案房屋享有的权利是否足以排除法院对该房屋的执行。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”涉案房屋目前在房管部门登记的权属人为吕瀚新，李明谦对涉案房屋主张权属应证明涉案房屋的权利表象与真实权利不一致。2009年10月9日，李明谦与吕瀚新签订《协议》，约定李明谦借用吕瀚新首次购房资格购买涉案房屋，房屋订金、首期款由李明谦单独出资，购买该房屋产生的税费、物业管理基金、办理银行按揭后每月的月供、物业管理费的交纳均由李明谦通过银行划款转到吕瀚新银行账户，由吕瀚新账号代为扣划；吕瀚新代李明谦签订购房合同，办理银行按揭贷款和收楼事宜，并协助李明谦开通水、电、煤气等设施。该《协议》实质是借名购房，双方依照约定履行了合同，并对涉案房屋实际权属并无争议，涉案房屋的定金、首期款、物业维修基金、契税等费用均由李明谦实际出资支付，且由李明谦实际占有涉案房屋，因此，二审法院根据上述法律规定认定涉案房屋的真实权利状态与登记簿的记载并非一致，李明谦是涉案房屋的真实权利人，其主张对涉案房屋享有物权予以支持。因李明谦并非本案的被执行人，申请执行人吴伟鸿申请执行被执行人吕瀚新的债务不应由案外人李明谦承担，因此，一审法院应停止对案外人李明谦实际所有的涉案房屋的执行。至于吴伟鸿主张一审判决认定涉案房屋的定金、首期款、物业维修基金、契税等费用均由李明谦出资支付的事实认定，证据采信及判决理由均存在错误的问题，因吴伟鸿并未就其主张的事实提起上诉，二审法院不作审查。综上，一审法院认定事实和处理结果错误，二审法院予以纠正。2017年1月26日，二审法院作出（2016）粤06民终8051号民事判决：一、撤销佛山市市南海区人民法院(2016)粤0605民初5135号民事判决书；二、确认吕瀚新名下佛山市南海区××镇××大道××山庄××B座六幢401房【证号：粤房地权证佛字第02××51号，土地证号：佛国土资南国用(2012)第06××20号]归李明谦所有；三、吕瀚新名下佛山市南海区××镇××大道××山庄××B座六幢401房【证号：粤房地权证佛字第02××51号，土地证号：佛国土资南国用(2012)第06××20号]不得执行。本案再审庭审中，双方当事人对二审认定的事实不持异议。本院对二审认定的事实予以确认。本院再审认为：本案系案外人执行异议之诉。本案的焦点问题是李明谦对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院分析如下：李明谦主张本案应适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，证明其为涉案房屋的真正权利人。对此，本院认为，不动产登记制度实施过程中，确实存在登记机关错误或疏漏导致登记错误的情形，但借名购房与登记错误属于两种性质完全不同的行为。登记错误属于非故意行为；而借名登记则属于故意行为，其往往具有逃税、规避限购、限贷政策，或隐瞒财产、逃避债务甚至是逃避财产申报等不法目的。只有在当事人应当享有物权且与登记状态不符时才能因此依照上述司法解释规定确认其对争议标的物享有物权。本案中，涉案房屋登记在吕瀚新名下是依据吕瀚新与李明谦的约定进行的，并非登记错误。根据物权法定原则，李明谦对涉案房屋并不享有物权，其主张适用上述司法解释确认物权，缺乏依据。二审判决适用上述司法解释规定确认李明谦为涉案房屋的真实权利人，适用法律错误，本院予以纠正。本案中，从李明谦与吕瀚新签订的《协议》内容看，因李明谦已有其他房产，为了享受银行利率优惠和税费优惠，约定使用吕瀚新购房指标，以吕瀚新名义购买涉案房屋，购房款、月供、物管理费业及税费等均由李明谦承担，以吕瀚新名义签署购房协议、办理银行按揭等。以上事实，可认定李明谦与吕瀚新就涉案房屋形成了房产代购及代持的关系。上述《协议》并未违反法律强制性规定，系当事人真实意思表示，为有效合同，并在合同相对方之间产生法律效力，但并不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人李明谦系涉案房产的所有权人。李明谦仅仅是有权请求将涉案房屋过户至自己名下，其享有的是债权请求权而非物权。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产产权登记具有对外公信效力。吕瀚新为涉案房屋的所有权人。在吕瀚新进行的民事活动中，相对人基于对不动产产权登记公示的信赖，相信涉案房屋为吕瀚新的责任财产。因此，涉案房屋作为财产能产生承担吕瀚新相应民事责任法律效果。李明谦自愿选择由吕瀚新代持涉案房屋，不愿遵守不动产登记公示制度，应当预见由此带来的法律后果，也应当承担相应的法律后果。另外，至人民法院查封涉案房屋，李明谦尚未办理相关过户手续。无论是由于政策的原因，还是经济利益的原因，都是李明谦选择由吕瀚新代持涉案房屋所造成的后果。李明谦对不能及时办理过户登记完全系其自身的原因。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人对不动产未能办理过户登记属于自身原因的，不能排除人民法院对该不动产的强制执行。因此，李明谦主张对涉案房屋享有所有权并请求排除强制执行，没有法律依据，本院不予支持。一审判决认定李明谦对于涉案房屋在被人民法院查封前未过户登记至其名下存在过错，其对涉案房屋享有的权利不足以排除强制执行，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上，再审申请人吴伟鸿再审请求理由成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作处理正确，应予维持。二审判决适用法律错误，应予撤销。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、撤销佛山市中级人民法院（2016）粤06民终8051号民事判决；二、维持佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初5135号民事判决。一、二审案件受理费各10550.54元，均由李明谦负担。本判决为终审判决。审判长  费汉定审判员  陈可舒审判员  王 庆二〇一九年十一月二十二日书记员  李翠微