文书内容广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申258-261、263-270、272-283号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：覃贤等39人（各案再审申请人身份信息详见附表）。委托诉讼代理人：陈荣佳，男，住广东省罗定市，由罗定市双东街双东社区居民委员会推荐担任。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：罗定市金诚房地产开发有限公司，住所地：广东省罗定市罗城街道人民南路116号第三层。法定代表人：李剑涛，该公司经理。再审申请人覃贤等39人因与被申请人罗定市金诚房地产开发有限公司（以下简称金诚公司）商品房销售合同纠纷系列案，不服广东省云浮市中级人民法院（2018）粤53民终156号等民事判决（各案二审案号信息详见附表），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。覃贤等人申请再审称，一、二审判决认定事实和适用法律错误。（一）关于共用土地面积变小导致的损害补偿金问题。二审法院认为“因上诉人未提供证据证实被上诉人将东临天下小区原有的国有土地使用证分割为10615.9平方米和19129.6平方米两个国有土地使用证的行为造成了上诉人哪些损害”，明显适用法律错误。土地分割造成申请人所购房屋的容积率变大，占有土地面积减少，导致的房价损失超过1万元。房地产权证上土地面积减少必然导致房屋再次出售、房屋征收时价格降低。金诚公司涉案小区第二、三期房屋因此而用地面积增大，从中获利。根据日常生活经验，分割还会导致其他损失，包括：所有权变为相邻权，申请人无权管理分割后的其他土地，现金诚公司对分割后的土地申请变更规划；申请人的居住环境不可控；申请人活动空间变小、停车位减少，生活极不便利。金诚公司擅自分割共有土地与合同约定不一致，属于违约行为，应承担损害赔偿责任。（二）关于逾期办证违约金问题。按照涉案《商品房买卖合同》关于产权登记的约定，金诚公司因逾期办证所应承担的违约责任仅为房价款的0.1%，明显不足以弥补申请人的预期利益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。一、二审判决远低于上述标准，严重损害申请人的合法权益。并且，金诚公司因逾期办证所受惩罚代价较小，不利于督促其履行办证义务，明显不公。据此，请求撤销一、二审判决，依法再审本案。本院经审查认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案应当审查的主要问题是：申请人请求判令金诚公司支付因共用土地面积变化而导致的损害补偿1万元应否予以支持；涉案房屋逾期办证违约金应否予以调整。关于共用土地面积变化导致的损害补偿金问题。根据查明事实，罗定市人民政府于2017年6月13日作出的《行政复议决定书》载明：金诚公司提出分割土地的原因是为购房业主办理房地产权证所需，国有土地使用证的分割并不改变规划总平面图的各期技术经济指标，包括申请人所提出的容积率、绿化率等问题，均无变化，没有产生消极影响。一、二审认定申请人未提供证据证实金诚公司将东临天下小区原有的国有土地使用证分割为10615.9平方米和19129.6平方米两个国有土地使用证的行为造成申请人哪些损害，驳回申请人关于判令金诚公司支付共用土地面积变化导致的损害补偿1万元的诉讼请求，并无不妥。申请人申请再审亦未提交证据足以推翻一、二审认定的上述事实，其对此申请再审，理据不足。申请人如有新的证据证明，二审判决生效后金诚公司确已改变东临天下小区原规划总平面图的容积率、绿化率等技术经济指标，可另循法律途径主张权利。关于涉案房屋逾期办证违约金的问题。经查实，涉案《商品房买卖合同》约定，逾期办证违约金固定为房价款的0.1%；金诚公司未按合同约定期限将办理权属登记所需由其提供的资料报产权登记机关备案，应承担违约责任；申请人在一、二审中主张逾期办证违约金过低，请求予以调高，一、二审判决不予支持，仍按房价款0.1%的标准确定逾期办证违约金。违约金兼具补偿性和惩罚性，旨在督促当事人信守承诺，履行合同义务，维护交易稳定。一、二审判决固定以已付房价款的0.1%作为逾期办证违约金的计算标准，明显过低，不利于维护申请人的合法权利，无法督促金诚公司积极履行办证义务，应予纠正。综上所述，一、二审判决固定以房价款0.1%的标准确定逾期办证违约金确有不当，覃贤等39人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项规定的应当再审的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：一、指令广东省云浮市中级人民法院再审本系列案；二、再审期间，中止原判决的执行。审判长  陈小丽审判员  王红英审判员  张扬云二〇一九年十一月二十八日本件与原本核对无异书记员  陈小晖附：申请人情况表            序号              申请再审案号              二审案号              申请人基本情况                  1              （2019）粤民申258号              （2018）粤53民终156号              覃贤，女，1981年2月4日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。                  2              （2019）粤民申259号              （2018）粤53民终157号                    张艳华，女，1991年7月9日出生，汉族，住罗定市。                  3              （2019）粤民申260号              （2018）粤53民终158号                    江碧莲，女，1983年4月6日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。                  4              （2019）粤民申261号              （2018）粤53民终159号                    雷中，男，1966年3月15日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。      陈周芳，女，1967年5月24日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。                  6              （2019）粤民申263号              （2018）粤53民终161号                    黄国炬，男，1993年1月28日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。                  7              （2019）粤民申264号              （2018）粤53民终162号                    赖兴炜，男，1994年7月28日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。                  8              （2019）粤民申265号              （2018）粤53民终163号                    黄凯明，男，1982年4月14日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。      陈钰，女，1985年1月22日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。                  9              （2019）粤民申266号              （2018）粤53民终164号                    苏木凤，女，1981年10月11日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。                  10              （2019）粤民申267号              （2018）粤53民终165号              陈荣佳，男，1989年11月27日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。                  11              （2019）粤民申268号              （2018）粤53民终166号                    梁红梅，女，1971年5月26日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。                  12              （2019）粤民申269号              （2018）粤53民终167号                    刘桂成，男，1968年4月5日出生，汉族，身份证住址：云浮市，现住罗定市。      黎肖珍，女，1969年3月5日出生，汉族，身份证住址：云浮市，现住罗定市。                  13              （2019）粤民申270号              （2018）粤53民终168号                    陈世灿，男，1971年8月18日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。      陈绮琴，女，1970年4月16日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。                  14              （2019）粤民申272号              （2018）粤53民终172号                    张金标，男，1962年2月13日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。      张清华，女，1991年10月30日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。                  15              （2019）粤民申273号              （2018）粤53民终173号                    龙永泉，男，1980年7月1日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。      陈小兰，女，1983年11月10日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。                  16              （2019）粤民申274号              （2018）粤53民终174号                    黎明星，男，1979年2月2日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。      王海霞，女，1979年12月3日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。                  17              （2019）粤民申275号              （2018）粤53民终175号                    何永富，男，1984年10月18日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。      黄宝珍，女，1987年8月10日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。                  18              （2019）粤民申276号              （2018）粤53民终176号                    陈瑞尧，男，1979年4月15日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。      陈国凤，女，1981年8月16日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。                  19              （2019）粤民申277号              （2018）粤53民终177号                    张卫冬，女，1984年2月18日出生，汉族，身份证住址：广州市花都区，现住罗定市。      温才林，男，1982年7月10日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。                  20              （2019）粤民申278号              （2018）粤53民终178号                    杜甘胜，男，1982年11月10日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。      林火媛，女，1986年1月10日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。                  21              （2019）粤民申279号              （2018）粤53民终179号                    黄锦妹，女，1985年10月9日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。      陈创文，男，1980年10月15日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。                  22              （2019）粤民申280号              （2018）粤53民终180号                    王奕成，男，1984年8月10日出生，汉族，身份证住址：广东省广宁县，现住罗定市。      余丽华，女，1983年10月10日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。                  23              （2019）粤民申281号              （2018）粤53民终182号                    廖朝阳，男，1983年4月15日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。      郭洁明，女，1986年6月8日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。                  24              （2019）粤民申282号              （2018）粤53民终183号                    赖兴杰，男，1991年7月19日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。                  25              （2019）粤民申283号              （2018）粤53民终184号                    张家显，男，1988年10月25日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。      蓝洁莲，女，1990年6月29日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。