云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云26民终1283号上诉人（原审被告）：陆航，男，1983年9月22日出生，壮族，云南省广南县人，住广南县。委托诉讼代理人：田文华、邓忠祥，云南立勋律师事务所执业律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：文山佳宏物业服务有限公司。住所地：广南县莲城镇北宁路延长段机场路交叉口。法定代表人：邵文凯，经理。委托诉讼代理人：徐露霜，女，1992年11月17日出生，汉族，河北省潜江市人，住河北省潜江市，系该公司法务专员。代理权限：特别授权代理。上诉人陆航因与被上诉人文山佳宏物业服务有限公司（以下简称佳宏公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省广南县人民法院（2019）云2627民初946号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。并于2019年11月14日组织双方当事人到庭进行法庭调查，陆航委托代理人田文华、邓忠祥，佳宏公司委托代理人徐露霜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆航上诉请求：一、请判决撤销广南县人民法院作出的（2019）云2627民初946号民事判决书，依法驳回佳宏公司的全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由佳宏公司承担。事实与理由：一、佳宏公司的起诉无事实和法律依据，依法应予驳回。陆航居住的广南县园丁小区是由广南县天壁房地产开发有限公司开发交付业主使用的商品房，小区物业服务一直由盛安物业公司代为管理，代管时间截止2016年12月31日。代管期限届满后，广南县园丁小区成立了小区业主委员会，经业主大会讨论决定，解除与盛安物业公司的物业管理协议，盛安物业公司随即撤离小区。盛安物业公司撤离后，文山佳宏物业服务有限公司擅自入驻广南县园丁小区，强行向小区部分业主收取相关物业管理费用。事实上，盛安物业公司撤离小区后，无论是小区业主，还是业主委员会，均从未与任何一家物业公司签订过物业服务合同。佳宏公司起诉陆航支付园丁小区2017年02月至2018年11月30日期间的物业服务费毫无事实和法律依据，依法应予驳回。二、一审法院认定佳宏公司与陆航之间形成事实上的物业服务关系，系认定事实错误。根据合同法原理和物业管理实践，物业服务合同是双务、有偿、要式合同。物业服务合同是规范物业管理各方当事人之间权利和义务关系的协议，具体内容一般包括：委托管理事项、管理服务费用、合同双方的权利与义务、管理服务质量、合同期限、违约责任等项目，物业服务合同的订立应遵循主体平等、合法自愿、权利义务公平、诚实信用、维护社会公共利益等基本原则。然而，佳宏公司强行入驻，且未与小区业主委员会或者任何小区业主签订物业服务合同，物业服务关系根本没有成立。一审法院仅凭小区部分业主已向佳宏公司缴纳管理费就认定佳宏公司与陆航之间形成事实上的物业服务关系，有失偏颇，系认定事实错误。三、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”作出裁判，系适用法律错误。法律明确规定，物业服务合同为要式合同。如果当事人之间没有就物业服务的相关内容达成书面一致意见，物业合同就未成立。本案一审过程中，佳宏公司提交的证据不能证明其履行了主要义务的主张，也不能证明佳宏公司诉称的陆航一方接受其履行主要义务的主张，因此，该物业服务合同根本没有成立。民法实践中一贯倡导意思自治和诚实信用原则，佳宏公司未经合法程序强行进入小区的行为已经违反了上述原则，不能与陆航形成事实或法律上的物业服务关系，故而，一审法院根据《合同法》第三十六条的规定，认定物业服务合同成立，系法律适用错误。综上所述，佳宏公司的起诉毫无事实和法律依据，且一审法院在认定事实和法律适用方面均存在错误，请求二审法院在查清事实的基础上，判决支持陆航的上诉请求。佳宏公司答辩称，一、陆航所说“佳宏公司的起诉无事实和法律依据”不属实。佳宏公司通过全资收购前物业盛安物业（工商网可查询），由此继受盛安物业的权利义务和债权债务，包括前物业盛安物业与开发商签订的前期物业服务合同，从而进驻园丁小区做服务。并且小区所在地北坛社区居民委员会开具了相关证明，证明佳宏公司于2017年2月至2018年11月30日期间确实在小区提供了事实性的服务。佳宏公司虽未与每个业主单独签订物业服务合同，但佳宏公司依据继受的前期物业服务合同的约定，也确实在园丁小区提供了事实性的服务，为小区提供了完善的物业管理。且园丁小区共有600户业主，其中500多户已经全额交纳物业费，这也证明园丁小区三分之二以上业主是认可并接受佳宏物业的服务的。盛安物业与佳宏物业签订股权转让协议时并未退出小区，佳宏公司按照继受的权利义务关系进驻园丁小区提供服务合法合理，不存在陆航所说的强行入驻。二、一审法院认定佳宏公司和陆航之间形成事实上的物业服务关系系事实认定准确，适用法律正确。《合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立。佳宏公司一审提交的证据材料均能证明佳宏物业在小区提供了事实上的物业服务。佳宏公司从2017年2月进入园丁小区提供服务，截止2018年11月30日，小区业主共计600户，足额交费的业主500多户，园丁小区三分之二以上业主同意交费即表明园丁小区业主认可了佳宏公司的服务，这一事实也能表明物业公司与该小区形成了一个事实性的服务合同关系。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决并无不当。佳宏公司合法入驻园丁小区，按照约定提供事实性的物业服务，且已经形成事实服务合同关系并得到小区三分之二以上业主认可。按照《合同法》及《物业管理条例》的相关规定，陆航理应按时足额缴纳物业服务费。请求法院驳回陆航的全部上诉请求。佳宏公司向一审法院起诉请求：1.请求判令陆航支付园丁小区12-2-702室房屋2017年2月至2018年11月30日期间的物业服务费1667元（其中：物业费1283元，生活垃圾处理费192元，公摊水电费192元）；2.由陆航承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年8月31日，广南县园丁小区开始交付给业主使用，自交房之日起至2016年12月31日，由广南天壁房地产开发有限公司（原云南优巢房地产开发有限公司）聘请广南县盛安物业服务有限公司（隶属广南天壁房地产开发有限公司）对该小区的物业进行管理，2016年12月26日，广南县盛安物业服务有限公司与小区业主因停车收费问题发生争执，由广南县广播电视台身边曝光台以“停车收费引矛盾百人堵拦小区大门讨说法”进行报道。同年12月31日，广南县园丁小区召开全体业主大会，选举产生第一届业主委员会成员，并讨论决定与广南县盛安物业服务有限公司解除物业服务协议，该公司撤离小区。2017年3月13日，广南县住房和城乡建设局以广住建复(2017)2号《关于同意成立园丁小区业主委员会申请的批复》。2017年2月6日，广南县盛安物业服务有限公司股东邹云龙、邹彬将其股份全部转让给佳宏物业公司法定代表人邵文凯，佳宏物业公司未与广南县园丁小区业主委员会签订物业服务合同或口头协议，在广南县园丁小区业主不知情的情况下，就进入广南县园丁小区进行物业管理，期间佳宏物业公司对综合管理服务费收费内容及标准进行公示：即物业管理费每月每平方米0.5元、公摊水电费每月8元、生活垃圾处理费每月8元（代收），同月10日，业委会筹备组作出特别声明“本小区业委会筹备组未与任何公司签订物业管理协议，未就物业管理内容及收费标准进行明确，若有擅自接管及收取业主费用等，因此带来的纠纷均与本小区无关”。此后，由于广南县园丁小区业主委员会未通过法律程序解决与佳宏物业公司之间的物业服务纠纷，导致佳宏物业公司在该小区进行物业管理，小区业主也接受了该公司的物业管理服务。此后，业委会召开业主大会，以投票的形式决定不再由佳宏物业公司对园丁小区进行管理服务，并进行公示。陆航系园丁小区12-2-702室的业主，房屋面积为116.67平方米，在佳宏物业公司提供物业管理服务期间，一直拒交物业费，共欠2017年2月至2018年11月30日期间的物业服务费1283元，生活垃圾处理费192元，公摊水电费192元，合计1667元，经佳宏物业公司工作人员多次找陆航追缴，陆航以小区业主委员会未与该公司签订合同为由拒绝支付物业管理费引起纠纷。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”，《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”、第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，广南天壁房地产开发公司在广南县园丁小区未成立业主委员会前聘请广南县盛安物业服务有限公司对小区的物业进行管理，广南县盛安物业服务有限公司对小区的管理对小区各业主都具有法律效力，后佳宏物业公司依据与广南县盛安物业服务有限公司的股权转让协议，进入广南县园丁小区进行物业管理，虽然当时业委会筹备组提出特别声明，但佳宏物业公司仍在小区进行服务，而广南县园丁小区业主或业主委员会未通过法律程序解除与广南县盛安物业服务有限公司的物业管理服务，加之佳宏物业公司具有物业服务资质证书，鉴于双方已形成了事实上的物业服务关系，且大部分业主也缴纳了物业管理费等费用，而陆航也向佳宏物业公司缴纳了水电费，故佳宏物业公司的主张有理，予以支持。陆航以业主委员会未与佳宏物业公司签订《物业服务合同》，佳宏物业公司的起诉无事实和法律依据，诉讼主体不适格为由拒绝支付物业管理费的辩解不成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第三十六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：由陆航在本判决生效后10日内向文山佳宏物业服务有限公司支付园丁小区12-2-702室房屋2017年2月至2018年11月30日期间的物业服务费1667元（其中：物业费1283元，生活垃圾处理费192元，公摊水电费192元）。案件受理费25元，由陆航负担。本院二审期间，佳宏公司、陆航未向本院提交证据。本院二审期间，经征询双方当事人对一审认定法律事实的意见，陆航对以下事实有异议：1.对“同年2月6日，广南县盛安物业服务有限公司股东邹云龙、邹彬将其股份全部转让给佳宏物业公司法定代表人邵文凯，佳宏物业公司未与广南县园丁小区业主委员会签订物业服务合同或口头协议，在广南县园丁小区业主不知情的情况下，就进入广南县园丁小区进行物业管理，期间佳宏物业公司对综合管理服务费收费内容及标准进行公示”有异议，实际是没有公示过的。2.对“此后，由于广南县园丁小区业主委员会未通过法律程序解决与佳宏物业公司之间的物业服务纠纷”有异议，陆航通过信访的形式向广南县信访局反映。3.对“小区业主也接受了该公司的物业管理服务。”有异议，陆航一直没有接受，因为佳宏公司根本没有实际实施物业服务。针对陆航提出的异议，本院认为：1.佳宏公司一审提交的第3组证据证明其在公司外墙悬挂了服务费收费内容及标准，是否在园丁小区进行公示并不影响本案的实体处理。2.陆航一审提交的第4组证据证明双方的纠纷，业主委员会多次向广南县住房和城乡建设局信访，但在本案受理之前双方的纠纷并未进入诉讼程序。3.经二审查明，佳宏公司在未与业主委员会签订物业管理合同的情况下已进入园丁小区进行物业管理的事实客观存在，故陆航认为佳宏公司根本没有实际实施物业服务的异议不能成立。佳宏公司对以下事实有异议：1.对“同年2月6日，广南县盛安物业服务有限公司股东邹云龙、邹彬将其股份全部转让给佳宏物业公司法定代表人邵文凯，佳宏物业公司未与广南县园丁小区业主委员会签订物业服务合同或口头协议，在广南县园丁小区业主不知情的情况下，就进入广南县园丁小区进行物业管理，期间佳宏物业公司对综合管理服务费收费内容及标准进行公示”有异议，认为其并不是擅自进入，是经过了公示后才进入进行服务的。2.对“本小区业委会筹备组未与任何公司签订物业管理协议，未就物业管理内容及收费标准进行明确，若有擅自接管及收取业主费用等，因此带来的纠纷均与本小区无关”有异议，小区原来的物管收费标准就是佳宏公司后来的收费标准，双方没有实际签订收费标准合同。针对佳宏公司提出的异议，本院认为：佳宏公司公示的只是收费内容和收费标准，并未提交证据证明其进驻园丁小区提供物业服务是经业主委员会同意的事实。本院对一审查明的其余法律事实予以确认。另查明，佳宏公司自2017年2月进驻小区后，为小区提供了绿化、保洁、小区安保等物业服务，且小区大部分业主也已向佳宏公司交付了物业管理服务费。归纳双方的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：1.佳宏公司在未与园丁小区业主委员会协商一致签订物业管理服务合同的情况下进驻园丁小区提供物业服务的行为是否符合法律的规定；2.陆航是否应当支付物业费、生活垃圾处理费、公摊水电费给佳宏公司。关于佳宏公司在未与园丁小区业主委员会协商一致签订物业管理服务合同的情况下进驻园丁小区提供物业服务的行为是否符合法律规定的问题。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款规定“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”第四条规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”、第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”合同的订立，采取的是要约与承诺的方式，最为关键的是订立合同双方当事人必须要意思表示真实且双方达成合意。但根据本案查明的事实可知，园丁小区从2012年8月交给小区业主居住使用时是由开发商聘请的广南县盛安物业服务有限公司（以下简称盛安公司）对该小区的物业进行管理，2016年12月26日，盛安公司与小区业主因停车收费问题发生争执后，园丁小区才在同年12月31日召开全体业主大会，选举产生第一届业主委员会，业主委员会与盛安公司解除了物业服务协议，盛安公司随即撤离了园丁小区。2017年2月6日，盛安公司在未告知园丁小区业主的情况下，公司股东邹云龙、邹彬将其股份全部转让给佳宏公司法定代表人邵文凯，此后，佳宏物业公司在未与园丁小区业主委员会签订物业服务合同或口头协议，且在园丁小区业主不知情的情况下，就进入园丁小区自行进行物业管理，应视为佳宏公司的单方行为，虽然佳宏物业公司进入园丁小区后，对综合管理服务费收费内容及标准也进行公示，该行为应视为佳宏公司向园丁小区业主委员会发出的要约，但园丁小区业主委员会对此作出特别声明，不接受佳宏公司的公示内容，即园丁小区业主委员会并未对佳宏公司的要约作出承诺，双方之间对签订物业服务合同并未达成合意，佳宏公司自行进入园丁小区提供物业服务的行为并不符合法律规定。关于陆航是否应当支付物业费、生活垃圾处理费、公摊水电费给佳宏公司的问题。本院认为，虽然佳宏公司与园丁小区业主并未形成物业服务合同关系，但根据查明的事实，佳宏公司自2017年2月进驻小区后，为小区提供了绿化、保洁、小区安保等物业服务，且小区大部分业主也已向佳宏公司交付了物业管理服务费，已交费的业主应视为接受了佳宏公司的物业服务，虽然未交费的业主不认可佳宏公司的物业服务行为，但佳宏公司在进行物业管理时，针对的是整个园丁小区的统一物业服务，未交费的业主在期间也实际享受了佳宏公司提供的物业服务，且其在本案中主张的物业费、生活垃圾处理费、公摊水电费的收费标准并未超过物价部门核准的价格，故未交付物业服务费的业主也应支付相应的物业服务费，基于双方未签订物业服务合同，但佳宏公司实际提供了物业服务的事实，本院根据本案的实际对佳宏公司主张的物业服务费按公平原则进行责任分配，由业主承担应交物业服务费的70%，佳宏公司自行承担物业服务费的30%。即由陆航向佳宏公司交付物业费898.10元（1283×70%）元，生活垃圾处理费192元，公摊水电费192元，共计1282.10元。综上所述，原审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、撤销云南省广南县人民法院(2019)云2627民初946号民事判决；二、由陆航于本判决送达后10日内向文山佳宏物业服务有限公司支付园丁小区12-2-702室房屋2017年2月至2018年11月30日期间的物业费898.1元，生活垃圾处理费192元，公摊水电费192元，共计1282.10元。三、驳回文山佳宏物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费50元，由陆航负担；一审案件受理费按照一审判决执行。本判决为终审判决。审判长 杨 琴审判员 秦永兴审判员 张文科二〇一九年十一月二十二日书记员 刘灿灿