沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初18060号原告：张大禹，男，1986年4月16日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告：沈阳鼎盛如意物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区西塔街，统一社会信用代码912101023131428941。法定代表人：于海彪，系该公司总经理。原告张大禹与被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法由审判员刘静明独任审判。于2019年11月4日和2019年11月20日两次公开开庭进行了审理。原告张大禹到庭参加诉讼，被告经本院依法送达后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年3月25日，原、被告签订了《商铺租赁托管合同》，约定原告将位于沈阳市和平区西塔街建筑面积为5.37平方米的商铺出租给被告，并由被告对该商铺进行托管。合同约定，租赁期限共10年，自2015年4月15日起至2025年4月14日止，租期第1年至第3年（自2015年4月15日起至2018年4月14日）期间，被告无偿使用租赁商铺，租期第4年到第10年（自2018年4月15日至2025年4月14日）期间的租金标准，于上一年度租期届满前3个月，双方选择两种方式确定租金：（1）根据当时市场情况由双方协商确定，租金金额的90%由被告直接以现金方式支付给甲方。支付期限为每年支付两次，每半年第一月前15日一次性支付，其余10%的租金用以支付商铺使用中发生的物业费、运营管理费。（2）承接房屋买卖合同确定的每年8%的固定返利回报。商铺的用途为用于西塔奥莱商场项目统一经营。2018年4月25日，双方签订《西塔大奥莱商铺租赁合同补充协议》，约定，被告于2018年10月15日给付返利金额*50%现金8421.04元，和2019年4月15日给付返利金额*50%现金8421.04元。2018年10月22日被告改变给付方式，改为一半现金，一半金水牡丹储值卡给付原告，被告至今只给付三个月租金，其余租金尚未给付。合同签订后，原告将租赁商铺交付给被告使用至今，与此同时，被告在未经原告同意的情况下，擅自改变商铺用途，将大奥莱商场改造为金水牡丹洗浴，并对原告的商铺进行了破坏性拆建，属于严重违约行为。综上，原告已经如约将商铺交予被告无偿使用了三年，而被告不但违约擅自改变西塔大奥莱商铺用途，而且拒不支付租金，已构成根本违约。基于此，诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求。1、依法判令解除原、被告签订的《商铺租赁托管协议》；2、依法判令被告立即支付原告合同解除前的房屋租金（租金标准为承租房屋买卖合同确定的每年8%，合计16141元）；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中原告变更诉讼请求只主张房屋租金，其他放弃。被告未到庭，但提交答辩状称：1.被告不同意解除《商铺租赁托管合同》及《补充协议》，因涉及到10000多平方米业主的利益，无法分割；2、双方约定的一九分成方式进行支付租金，而不是固定的8%，补充协议是因为多名业主阻挠金水牡丹正常经营，被告无奈之下才与对方签订的《补充协议》，双方签订的《商铺租赁托管合同》未约定固定的8%的方式，所以被告不应按《补充协议》向对方支付租金；3、《商铺租赁托管合同》第四条约定了两种租金支付方式，双方未约定按照哪种方式进行支付；4、即便按照每年8%的方式计算，依据也应该是《存量房买卖合同》中的房价款，而不是《补充协议》中写的总金额。《存量房买卖合同》是在房产机关备案的合同，证明效力大于双方签订的《房屋买卖合同》，所以租金标准应按照《存量房买卖合同》中的房屋价款进行计算。《补充协议》是在多名业主多次去金水牡丹闹的情况下才签订了一年，上面写明的合同总金额不是双方在签署《商铺租赁托管合同》时的真实意思表示，对被告不应有约束力；5、《补充协议》上约定由金水牡丹进行回收，属于约定的第三方的义务，该约定因未加盖金水牡丹的公章是无效的，被告在与对方的协议中约定了金水牡丹的义务，未得到金水牡丹的认可，这部分应为无效条款。6、关于履约问题，因被告的前法定代表人去世，对本案合同履行造成一定困难；7、因为原告聚众闹事，阻止被告经营致使被告无法正常营业，原告对造成履约困难存在一定的过错；8、当时受到“萨德事件”影响，国内对韩国及韩国经营的事务存在一定抵触情绪，致使被告经营状况处于低迷状态，对被告正常履行合同义务造成了严重影响。综上，被告认为本案原告的诉请与客观事实极其不符，缺乏相关法律依据，恳请贵院予以充分考虑并采纳，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告系沈阳市和平区西塔街房屋的所有权人。2015年3月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁托管合同》，约定甲方同意将本合同中商铺租赁给乙方用于商业经营，并将商铺的相关权利委托乙方进行托管。租赁商铺坐落于沈阳市和平区西塔街，建筑面积5.37平方米。租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅作为商业经营使用。租赁期共10年，自2015年4月15日起至2025年4月14日止，本合同签订之日起到2015年4月15日为商铺的装修免租期，甲方不收取乙方租金。租赁期满，甲方有权收回商铺。乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。如甲方不愿续租，则乙方同意按照甲方与商铺出卖人房屋买卖成交总价210526元的150%的价格，甲方将上述商铺出售给乙方，甲乙双方另行签订商铺买卖合同。租期第1年至第3年（自2015年4月15日起至2018年4月14日期间），甲方同意乙方无偿使用租赁商铺，租期第4年到第10年（自2018年4月15日至2025年4月14日期间）的租金标准，于上一年度租期届满前3个月，甲乙双方可选择以下方式确定租金：1.根据当时市场情况由双方协商确定。租金金额的90%，由乙方直接以现金方式支付给甲方，支付期限为每年支付两次，每半年第一个月前15日一次性支付。甲方收款后应提供给乙方有效的收款收据。其余10%的租金用以支付商铺使用中发生的物业费、经营管理费；2.承接房屋买卖合同确定的每年8%固定返利回报。在租赁期内，甲方同意乙方对租赁商铺进行装修、结构改造或增设他物。甲方同意乙方对商铺进行转租、转借。乙方承租商铺用于西塔奥莱商场项目统一经营，商场实行统一经营管理的方式进行经营和收益：即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动，统一向业主支付租金和收益。合同签订后，原告交付了涉诉商铺。2018年4月25日，原、被双方又签订了一份《西塔大奥莱商铺租赁合同补充协议》，双方就西塔大奥莱商铺租赁合同的年返利事宜，经协商达成如下意向作为原合同的补充协议：一、按照乙方西塔大奥莱商铺租赁托管合同第四条租金及支付期限2）承接房屋买卖合同确定的每年8%固定返利回报。二、乙方支付方式如下：1、支付承接房屋买卖合同总金额210526元×8%=16842.08元为年返利金额；2、于2018年4月15日给付房屋买卖合同总金额210526元×3%的6315.78元金水牡丹酒店储值卡作为增值返利，完全未消费的金水牡丹酒店储值卡可于2019年4月15日由金水牡丹酒店以90%面值金额现金回收；3、于2018年10月15日给付返利金额×50%现金8421.04元；4、于2019年4月15日给付返利金额×50%现金8421.04元。协议签订后，被告分别于2018年10月25日、2018年11月28日、2019年1月8日各给原告租金702元，后未再支付过租金，因被告拖欠原告商铺租金，故原告起诉来院。上述事实，有房屋所有权证、商铺租赁托管合同、补充协议、收据、银行流水账以及原告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据到庭当事人提供的证据对相关案件事实予以认定。本案原、被告签订的《商铺租赁托管合同》及《西塔大奥莱商铺租赁合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案原告将涉案商铺交付给了被告经营使用，被告理应按合同约定给付租金，现被告拖欠原告租金属违约，应承担相应的违约责任。关于原告要求被告按承租房屋买卖合同确定的每年8%的租金标准支付房屋租金的请求，经查，双方在《西塔大奥莱商铺租赁合同补充协议》中已明确约定按承接房屋买卖合同确定的每年8%固定返利回报作为租金支付的标准，经计算年租金为16842.08元，被告拖欠原告2018年4月15日至2018年10月15日期间租金2104.5元，2018年10月16日至2019年8月15日期间租金14035元，总计16139.5元，故本院对原告的该项主张予以部分支持。对于被告提出的双方约定的系一九分成方式支付租金，而不是固定8%，补充协议是因为多名业主阻挠金水牡丹正常经营，被告无奈之下才与对方签订的《补充协议》，所以被告不应按《补充协议》向对方支付租金；即便按照每年8%的方式计算，也应该是《存量房买卖合同》中的房价款计算租金的辩解，因其未提供相应的证据，故本院对被告的该项辩解不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张大禹2018年4月15日至2019年8月15日期间拖欠的租金16139.5元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102元（已减半收取），由被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  刘静明二〇一九年十一月二十二日书记员  刘 雷本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。