上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11734号上诉人（原审原告）：上海晟耀实业有限公司，住所地上海市青浦区城中北路119号505室。法定代表人：周传有，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：沈奇，上海祺道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海泓和宾馆有限公司，住所地上海市徐汇区桂林路46号。法定代表人：侯莺，执行董事。委托诉讼代理人：戴义家，上海市大公律师事务所律师。上诉人上海晟耀实业有限公司因与被上诉人上海泓和宾馆有限公司企业承包经营合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初8735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上海晟耀实业有限公司（以下简称晟耀公司）上诉请求：撤销原判第四项，依法改判被上诉人上海泓和宾馆有限公司（以下简称泓和宾馆）支付晟耀公司解约违约金人民币（下同）5,000,000元、新增装修残值3,471,241.52元、装修转让款未能摊销部分余额417,082.19元，或发回重审。事实和理由：一、泓和宾馆存在根本违约行为致使晟耀公司合同目的不能实现，晟耀公司享有法定解除权，并有权根据涉案《承包经营合同》的约定主张解约违约金。根据约定，《承包经营合同》所涉租赁房屋应由泓和宾馆提供。合同期内，因泓和宾馆租赁合同期满终止无法提供经营宾馆用途的房屋，导致《承包经营合同》无法继续履行，泓和宾馆构成根本违约，晟耀公司有权依法解除合同并要求泓和宾馆按合同约定支付解约违约金5,000,000元。退一步讲，即便晟耀公司对合同解除存在过错，也应当区分过错大小作为衡量违约金的依据。二、剩余合同期限内的装饰装修残值是针对晟耀公司的使用价值，并不是对应发包方或出租方的交换价值。法律规定的承租人（使用人）因合同解除而提起装饰装修赔偿的请求中，应当不以装饰装修物是否拆除为要件，且晟耀公司按出租方及执行法院的要求拆除装修并无不当。因此，泓和宾馆应对晟耀公司无法享用剩余合同期内附合的装饰装修价值承担赔偿责任。三、晟耀公司于2017年7月20日之前终止经营使用房屋，但因对房屋进行装修审计评估的需要，于2018年11月拆除装修。装修转让费未摊销余额部分应根据晟耀公司实际退出房屋经营、移交房屋之日计算，而并非拆除装修之日。晟耀公司仅主张自合同解除之日（2017年8月3日）至摊销终止日（2018年1月31日）期间内153天的未摊销余额417,082.19元，于法有据。综上所述，请求二审法院依法支持晟耀公司的上诉诉请。被上诉人泓和宾馆辩称：一、涉案《承包经营合同》约定的承包经营期超过了泓和宾馆向案外人上海市XX总工会（以下简称XX总工会）承租涉案经营房屋的期限，对此晟耀公司、泓和宾馆均系明知，故双方对《承包经营合同》可能会因泓和宾馆与业主的租赁合同到期而无法继续履行应有一定预判。一审法院认定双方对《承包经营合同》无法继续履行均应承担相应责任，故而未予支持晟耀公司要求泓和宾馆承担5,000,000元解约违约金的诉请正确。二、就赔偿新增装修残值的问题。1、关于装修归属。涉案房屋自2004年案外人XX总工会与A公司（以下简称A公司）签订租赁合同之时起至晟耀公司将该房屋返还XX总工会，该房屋一直用作酒店经营，每一任经营者均对酒店设施等进行了装修。在XX总工会与泓和宾馆的诉讼案件判决中对于装修并未提及。根据约定，晟耀公司须向泓和宾馆支付8,000,000元装修投资转让款，在承包期内之前泓和宾馆所有装修投资（包括中央空调等设备设施）的使用权归晟耀公司，承包期满若不再续约，则晟耀公司有权处置可以移动的运营物品、办公用品、家电家具，但除此之外的包括中央空调、电梯、消防系统、冷热水系统在内的设备设施均归泓和宾馆处置，故涉案房屋内的设施设备均应归泓和宾馆所有。2、关于8,000,000元装修转让款，晟耀公司并未支付。泓和宾馆收到的7,900,000元银行汇款载明该笔费用为经营转让款，且该费用系向与泓和宾馆之前合作的承租方支付的，由泓和宾馆转付，泓和宾馆并未收取该笔费用。3、就剩余装修残值部分。一审的《工程造价鉴定意见书》中确认的数据均系全部装修而非新增装修，其中包含晟耀公司和之前案外人的装修，鉴定单位表示无法区分新增装修部分，晟耀公司也无法证明新增装修部分及其价值。晟耀公司在一审中确认，其于2018年11月离场时拆除了涉案房屋所有现存的装修，晟耀公司将本不属于其的全部装修予以拆除带离，该行为严重违反双方《承包经营合同》的约定，故泓和宾馆依法不应承担该赔偿责任。三、晟耀公司主张其于2017年7月20日即将涉案房屋交由XX总工会管理完全不符合事实。无论涉案房屋是否仍处于经营状态，但涉案房屋至2018年11月3日之前由晟耀公司实际控制并占有使用系不可否认的事实。根据《承包经营合同》的约定，装修转让款8年摊销期应计算至2018年1月31日，但晟耀公司实际于2018年11月3日才实际搬离涉案房屋，故双方约定的摊销期已过，晟耀公司要求泓和宾馆赔偿摊销金额于法无据。综上所述，不同意晟耀公司的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。晟耀公司向一审法院起诉请求：1、判决确认双方于2011年5月24日签订的《承包经营合同》和《补充合同》于泓和宾馆第一次收到起诉状副本之日即2017年8月3日解除；2、泓和宾馆赔偿晟耀公司新增装修改造投资残值3,471,241.52元；3、泓和宾馆赔偿晟耀公司装修转让款未能摊销部分的余额417,082.19元（7,960,000元÷8年÷365日×自2017年7月21日至2018年1月31日仅计算153日）；4、泓和宾馆赔偿晟耀公司人员遣散费用650,000元；5、泓和宾馆赔偿晟耀公司以年承包金2,680,000元为本金，自2017年8月3日至2019年1月31日止对应天数承包费（每日承包费7,342元）按20%计算的违约金及以年承包金2,780,000元为本金，自2019年2月1日至2020年1月31日止对应天数承包费按20%计算的违约金556,000元；6、泓和宾馆赔偿晟耀公司经营损失2,400,000元；7、泓和宾馆支付晟耀公司解约违约金5,000,000元。审理中，晟耀公司将第6项诉讼请求变更为：判令泓和宾馆赔偿晟耀公司经营损失1,515,000元。一审法院认定事实如下：2011年5月24日，泓和宾馆（甲方）与上海B有限公司（乙方，2012年8月更名为晟耀公司，以下简称B公司）签订《承包经营合同》，约定甲方将位于上海市XX路XX号泓和宾馆房屋建筑面积11,000平方米左右承包给乙方，承包经营为底层宾馆大堂、地下室、三层餐厅会议室、5-11层所有客房和宾馆办公用房（除7楼7A和701、702房供甲方物业办公用外），甲方还将XX路XX号院内的保安、停车管理、保洁等业务全部承包给乙方，其中包括大门东侧的小商品部。承包经营期10年，自2009年12月1日起至2020年1月31日止，双方按照现状交接房屋，甲方给予乙方2个月的交接免租期，即甲方于2009年11月30日将标的物房屋全部交付给乙方或经营收益权交付给乙方，期间无需支付承包费。若乙方承包期间：1.乙方未发生重大违约行为；2.甲方与业主即产权人续签租赁合同，则甲方需无条件与乙方续签承包或租赁合同，承包期与甲方与产权人的租赁期相同，承包费递增比例与本合同一致。承包费第一年为1,920,000元，以后每三年增加一次，每次增加100,000元。甲方同意第二年的承包费中的500,000元提前在前一年度的第十二月支付，从第二季度每月租金中平均扣除。承包费中包含了物业管理费。乙方每次提前15日支付下月承包费。乙方须向甲方支付8,000,000元的装修投资转让款，此款是对乙方接手之前泓和宾馆的所有装修投资（含中央空调等设备设施）的购买款，此款付清之后，承包期内这些设施设备的使用权归乙方，承包期满若不再续约，则乙方有权处置可以移动的运营物品、办公用品、家电家具，但除此之外的包括中央空调、电梯、消防系统、冷热水系统在内的设备设施均归甲方处置。如因任何一方原因导致合同解除的，除本合同约定的其他赔偿之外违约方还需另外补偿5,000,000元给守约方。甲方擅自单方提出提前收回房屋的，应赔偿乙方新增加装修改造投资的残值、人员遣散费用，并按照提前天数对应的承包费的20%给予赔偿，其中8,500,000元的装修转让款按照8年平均摊销（晟耀公司在此处手写注明“796万元”）。同时该份合同的尾部注明，合同附件包括：1.产权证复印件；2.甲方与业主的租赁合同；3.甲乙双方营业执照复印件。2011年，泓和宾馆（甲方）、B公司（乙方）签订《补充合同》，约定甲乙双方就2009年11月双方签订的《承包经营合同》后的未尽事宜，现经协商一致，订立补充合同：1.甲方同意将该宾馆的第12层全部客房也承包给乙方，乙方另支付甲方每年承包费260,000元，直至承包合同结束。2.2010年4月1日起，甲方的原租赁户不再使用乙方提供的中央空调（除该宾馆第4楼层继续由乙方免费提供外），由甲方负责为原租赁户安装提供分体空调，其电费自理；为此，乙方每年退还给甲方300,000元，直至承包合同结束；3.上述2项费用加上原《承包经营合同》规定的费用，乙方应支付甲方每年承包费2,480,000元，按月准时支付，递增幅度按原《承包经营合同》规定，直至承包经营合同结束。2014年6月23日，晟耀公司向泓和宾馆出具还款申请书，确认自2013年8月至2014年6月共欠后者租金2,365,000元。2017年7月，晟耀公司起诉泓和宾馆，泓和宾馆于同年8月3日收到了诉状，后晟耀公司因故撤回起诉。2018年11月3日，晟耀公司从系争宾馆处迁离。一审审理中，根据晟耀公司的申请，上海市高级人民法院委托上海市建设工程监理咨询有限公司作出《工程造价鉴定意见书》，确认上海市徐汇区XX路XX号1#楼1-3楼、5-12楼新增装修工程的总造价为10,096,264.70元，折旧费为6,625,023.68元，扣除折旧后的投资残值为3,471,241.52元。意见书同时注明，有关工程折旧费按照平均年限法计算，装修的耐用年限根据租赁合同约定的租赁期限暂按97个月计算，装修使用年限从2012年1月1日至2017年7月31日止共计67个月。同时称，预计净残值率为5%。晟耀公司对此意见予以确认。泓和宾馆表示，由于预计净残值率为5%，故至2020年1月租赁合同结束，装修残值尚剩约350,000元；2017年1月1日至2020年1月31日应属无效期间，不应将此期间作为折旧期间，且起算期应自2009年12月装修完成其将酒店交付给案外人四川D有限公司时起算；《承包经营合同》中约定的是甲方擅自单方提出提前收回房屋的应赔偿乙方新增装修改造投资的残值等，而鉴定意见中确认的数据系全部装修而非新增装修，且客观上并非全部是晟耀公司进行的装修，其中包含之前其和案外人的装修。对此，晟耀公司称，之前的装修因不符合加盟酒店的要求，故现存的装修全部系其装修。鉴定公司则称，无法区分新增装修部分。泓和宾馆亦表示，对新增装修部分不提出进一步的评估申请。但在审理中，晟耀公司表示，2018年11月，其被上海市XX总工会（以下简称XX总工会）要求离场时，拆除了所有现存的装修。另，一审法院于2017年11月15日作出（2017）沪0104民初11853号民事判决书，认定：XX路XX号系XX总工会名下房产（总建筑面积26,677.06平方米）。2004年8月23日，XX总工会（甲方）与A公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，乙方向甲方承租XX路XX号1号楼及2号楼一、二层房屋，该房屋出租实测建筑面积为18,000平方米（包括地下室1,288平方米），房屋用途为宾馆酒店；原甲方与XX、XX大酒店、兴安A公司、XX网吧的租赁关系全部转与乙方，租金自2004年9月1日起由原租赁方向乙方缴纳，租期到期后上述出租房屋归乙方使用，甲方不予收回另租。乙方如另行招租，其经营项目应事先告知甲方，期限不超过乙方承租期。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为宾馆酒店使用，冠名“上海A酒店”；租赁期自2004年9月1日起至2016年12月31日止。2004年9月1日为乙方交纳租金的起始日，月租金为420,000元。自2008年1月1日起，每年以3％的增幅进行调整，即：2010年全年月租金为459,000元，2011年全年月租金为472,800元，2012年全年月租金为487,000元，2013年全年月租金为501,600元，2014年全年月租金为516,600元，2015年全年月租金为532,100元，2016年全年月租金为548,100元；房屋租金按先付后用的原则，每月支付一次，乙方应于每月底前向甲方支付下月租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按每日应付而未付租金的0.03％支付违约金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付两个月的租金为租赁保证金即840,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担，具体支付办法，由美城假日酒店与区工人文化体育中心协商后签订有关协议。该合同第8条同时约定，乙方在租赁期内不得转租或转让；该合同第九条9-2款同时约定，乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。2005年2月22日，XX总工会（丙方）与A公司（甲方）、上海E有限公司（乙方，2005年9月更名为泓和宾馆）就XX路XX号1号楼及2号楼一、二层房屋租赁合同权利义务转移事宜签署《协议书》，内容为，丙方同意并确认将原租赁合同中承租人由甲方变更为乙方，乙方作为该房屋租赁合同中承租方的权利义务受让人，承诺完全履行该房屋租赁合同中甲方的一切权利、义务和责任；乙方作为系争房屋承租人承担的具体权利义务的内容以甲方与丙方2004年8月23日签订的《房屋租赁合同》为准，乙方按照上述《房屋租赁合同》履行，若《房屋租赁合同》与本协议在条款上相抵触的，以本协议为准。《协议书》第六条同时约定，甲方作为乙方的股东虽然在本协议中将承租人的权利与义务全部转移给乙方，但乙方在履行原租赁合同及本协议的过程中，甲方愿作为乙方的履约保证人督促乙方履行上述协议；若乙方违约，甲方愿承担连带担保责任。签约后涉案房屋由泓和宾馆使用和管理，泓和宾馆向XX总工会缴纳保证金共860,000元。2015年9月30日，XX总工会公开发出《招租意向书》，主要内容为：上海市徐汇区XX路XX号房屋产权人XX总工会，出租部位1号楼一层至十二层（商住）、2号楼一层至二层（商业）。可部分租赁，亦可全租。出租面积约16,000平方米。年租金不低于6,500,000元。部分租赁，租金另议。合作期限为5+5年（即承租方在履行合同期间并无费用拖欠等问题或没有违反合同约定限制条款的情况，可续约5年）。有意承租者请于2016年3月31日前将承租方案放置信封并盖章后，交于XX总工会。2016年3月30日，XX总工会向泓和宾馆出具《招租意向方案签收单》，内容为：“今已收到泓和宾馆招租意向书回复函壹份”。2016年9月28日，泓和宾馆向XX总工会发出《续租申请》，XX路XX号1号楼及2号楼一、二层房屋，并请XX总工会于2016年10月31日前给予答复，若不答复，视为按招租意向书提出的各项条件和要求续租。2016年10月20日，XX总工会回复泓和宾馆，内容为：按照合同约定，双方租赁合同将于2016年12月31日到期，招租意向书并非邀约，而是对全部潜在的承租人提出的邀约邀请。所提及的条件并不代表XX总工会对泓和宾馆发出的续租条件或被误解为XX总工会认可泓和宾馆的续租请求。2017年2月13日，泓和宾馆向XX总工会发函，表示2016年12月30日下午16点左右XX总工会张贴在泓和宾馆办公室门上的告示已收悉，该告示主要内容为：双方租赁合同的租赁期限于2016年12月31日，合同到期后将收回并自用，原计划对外招租计划将不再实施、按双方合同约定，按期办理退房手续并结清费用。泓和宾馆即于2017年1月3日根据XX总工会要求与XX总工会指定的委托人张某主任汇报和沟通情况，并等待XX总工会派员到现场收房办理交接手续；截止至今，泓和宾馆尚未接到XX总工会有关租赁合同到期后应办理相关事项的通知。泓和宾馆认为有必要将XX路XX号的现状通报给XX总工会：泓和宾馆与XX总工会的租赁合同于2016年12月31日到期，包括XX总工会转移给泓和宾馆的各租赁经营户合同也于2016年12月31日到期；自2017年1月1日起，泓和宾馆与XX总工会及XX路XX号租赁经营户不存在任何租赁关系，与此同时，泓和宾馆没有依据和权利去收取各租赁经营户的租金及水电费等。2017年6月27日，XX总工会向涉案房屋租赁户发出《公告》，主要内容为XX总工会多次函告将收回房屋，现所有用户占用XX总工会房屋没有法律依据，故XX总工会再次郑重告知：将于2017年6月30日收回房屋，请各用户尽早搬离。该案一审中，XX总工会与晟耀公司一致确认：XX路XX号1号楼5层、6层、地下室在2017年6月30日被XX总工会收回。晟耀公司仍然使用的房屋，面积在7,000平方米左右，可按7,000平方米计。最终一审法院判决：一、泓和宾馆、晟耀公司于判决生效之日起三十日内从上海市徐汇区XX路XX号1号楼大堂、3层、7层、8层、9层、10层、11层、12层房屋迁出，并将上述房屋返还XX总工会；二、泓和宾馆于判决生效之日起三十日内向XX总工会支付2016年12月份的房屋租金548,100元；三、泓和宾馆于判决生效之日起三十日内向XX总工会支付违约金1,096,200元；四、泓和宾馆于判决生效之日起三十日内按每月每平方米66元、共计17,761.37平方米的标准向XX总工会支付2017年1月1日起至2017年6月30日止的房屋使用费合计7,033,502.52元；五、泓和宾馆于判决生效之日起三十日内按每日每平方米1.8元、共计8,223.11平方米的标准向XX总工会支付2017年7月1日起至2017年7月21日止的房屋使用费310,833.56元；六、XX总工会应于判决生效之日起三十日内向泓和宾馆返还房屋保证金860,000元，该款可在判决第二、三、四、五项确定的泓和宾馆应支付给XX总工会的款项中予以抵扣；七、驳回XX总工会的其余诉讼请求。后本院作出民事判决书，维持了前述判决。审理中，晟耀公司提交：1、2011年5月24日，B公司、泓和宾馆与案外人四川D有限公司、四川B酒店投资管理有限公司签订的《协议书》，确认2009年11月24日合同中第五条关于8,000,000元装修转让款已由四川D有限公司、四川B酒店投资管理有限公司支付给泓和宾馆，B公司不需再另行支付给泓和宾馆。2、同日，四川B酒店投资管理有限公司出具收据，注明收到B公司、杨某、周传有承包经营转让费（泓和宾馆）7,960,000元。3、2015年12月15日，XX总工会向晟耀公司发出告知函，称与泓和宾馆承租合同约定的租赁期限至2016年12月31日止，届时其将收回房屋。泓和宾馆对此真实性均予以认可，但指出7,960,000元应系承包经营转让费而非装修款。为证实第4、6项诉讼请求，晟耀公司提交：1、2012年5月其前身B公司与案外人上海F有限公司（以下简称F公司）签订的《协议书》及800,000元付款凭证。其中协议书称，鉴于B公司已从四川B酒店投资管理有限公司实际接手宾馆经营权并正在装修准备营业，F公司以“四川XX”转让宾馆经营权涉及二、三楼餐厅的合法合同权益为由，主张权利并提起诉讼，B公司对F公司的维权行为表示理解，同意支付给后者900,000元（含800,000元补偿款和从“四川XX”接手退回给F公司的保证金100,000元），以换取其能开始接手餐厅进行装修整改和经营。2、四川B酒店投资管理有限公司与案外人邱某于2010年12月签订的《停车场承包经营合同》、邱某于2011年7月出具的《承诺书》（内容为：因泓和宾馆的承包经营权已转让给B公司，同时鉴于邱某提前收取2011年12月31日前停车场费用75,600元，同意返还一半给B公司37,800元，加收2012年6月底前的停车场费用20,700元，加上其应支付在职员工六月工资14,600元及综合保险费1,300元，加之其预先支付了7月的房租10,000元，故同意B公司一次性补偿给其250,000元，与前述相应款项一次性结算，其实收180,000元，据此同意解除与“四川XX”的《停车场承包经营合同》，停车场经营权转归B公司）、确认收到250,000元的收条及支付180,000元的转账凭证。3、2012年5月B公司与案外人上海G有限公司（以下简称G公司）签订的《视频监控系统改造施工合同》，约定造价226,000元及相应的停车场设备投入支付凭证（包括收款人为朱某的56,000元的收条、转账给朱某20,000元及戴伟明163,000元，用途注明为“监控系统预付”的凭证）。对此，晟耀公司表示，无法联系到该公司，亦无证据证实朱某与戴伟明的身份。起诉时，晟耀公司主张的经营损失1,515,000元中包括226,000元及239,000元两笔损失，审理中，晟耀公司撤回了226,000元的诉讼请求。4、员工名册及劳动合同、工资单等材料，欲证实员工遣散费测算金额为650,000元，但晟耀公司称无实际支付凭证。泓和宾馆称其对此均不知情，并称其知道证据1中确有一个餐厅，但具体情况不清楚。对证据2表示，承包合同中约定停车场系给对方无偿使用。对证据3表示，款项系支付给个人，故不予确认。审理中，晟耀公司称，泓和宾馆曾口头许诺其会和业主续签合同，泓和宾馆对此予以否认。一审法院认为，2011年5月24日，晟耀公司与泓和宾馆签订的《承包经营合同》及相关的《补充合同》，系双方真实意思的表示，双方均应切实履行。晟耀公司称，根据该合同约定，泓和宾馆将位于上海市XX路XX号的宾馆承包给其，承包经营期自2009年12月1日起至2020年1月31日止；而在2005年2月22日，XX总工会与泓和宾馆签订的《协议书》则明确，租赁期至2016年12月31日止；晟耀公司据此主张，由于该节事实，致使其于2018年11月被迫从系争宾馆处迁离，故而要求解除涉案合同。鉴于涉案合同的履行期限至2020年1月31日，因此晟耀公司于2017年8月3日以起诉的方式要求解除合同，该诉请理应得到法院的支持。泓和宾馆以其与XX总工会之间的租赁合同系到2016年12月31日到期，故涉案合同亦应于该时间到期的主张，因合同任意一方均未以明示的方式要求解除该合同，故该主张一审法院不予采信。但一审法院注意到，在涉案《承包经营合同》的尾部注明，合同附件包括泓和宾馆与业主的租赁合同，且在合同中亦明确注明，若晟耀公司承包期间，泓和宾馆与业主即产权人续签租赁合同，则泓和宾馆需无条件与晟耀公司续签承包或租赁合同；从以上合同条款可以看出，在双方签订该份合同时，晟耀公司对涉案合同可能会因XX总工会与泓和宾馆签订的《协议书》履行期限到期致使无法履行系有一定的预判；虽然晟耀公司称，泓和宾馆曾口头许诺其会和业主续签合同，但泓和宾馆对此予以否认，故对该主张一审法院不予采信，因此对涉案《承包经营合同》无法履行，双方均有一定的过错，对所造成的损失，双方均应负有相应的责任，比例由一审法院予以酌定。晟耀公司诉请要求泓和宾馆支付解约违约金5,000,000元，由于涉案《承包经营合同》中约定，如因任何一方原因导致合同解除的，除本合同约定的其他赔偿之外违约方还需另外补偿5,000,000元给守约方，但由于最终造成涉案合同无法履行，双方均有过错，故该项诉讼请求，不予支持。晟耀公司诉请要求泓和宾馆赔偿新增装修改造投资残值，虽经过了工程造价鉴定，但由于其在审理中承认，最终离场时拆除了所有现存的装修，故该项诉讼请求，一审法院难以支持。晟耀公司诉请要求泓和宾馆赔付装修转让款未能摊销部分的余额、提前终止天数承包费的20%及人员遣散费，由于涉案《承包经营合同》中约定，泓和宾馆擅自单方提出提前收回房屋的，应赔偿对方人员遣散费用，并按照提前天数对应的承包费的20%给以赔偿，且7,960,000元的装修转让款按照8年平均摊销；而本案中，虽晟耀公司于2017年8月3日诉请要求解除合同，但客观上系于2018年11月3日才从系争宾馆处迁离，而装修转让款的8年摊销期本应计算至2018年1月31日止，故对该摊销金额，一审法院不予支持。而提前终止天数承包费的20%则具有合同依据，一审法院予以支持。但因双方对此均具有相应的过错，相应金额由一审法院酌定。关于人员遣散费的诉讼请求，由于无相应依据予以佐证，故不予支持。晟耀公司诉请要求泓和宾馆赔偿经营损失1,515,000元中的800,000元，属晟耀公司自行补偿给案外人，未经过任何诉讼，且未征得泓和宾馆认可，故对该主张一审法院不予采信。其中的250,000元停车场补偿费用，由于涉案《承包经营合同》中约定泓和宾馆应将XX路XX号院内的停车管理承包给晟耀公司，而晟耀公司提交了相关的合同，泓和宾馆未能提交任何反驳证据，故对此节事实一审法院予以确认。而关于239,000元停车场设备的投入，由于相关合同系与案外人G公司签订，而晟耀公司的支付凭证均为支付给个人，并表示无法进行进一步举证，故对此诉讼请求，一审法院难以支持。晟耀公司撤回了226,000元的诉讼请求，此系其自行处分其实体权利，一审法院予以准许。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于二○一九年六月十日作出判决：一、确认上海晟耀实业有限公司与上海泓和宾馆有限公司于2011年5月24日签订的《承包经营合同》及《补充合同》于2017年8月3日解除；二、上海泓和宾馆有限公司应于判决生效后十日内赔偿上海晟耀实业有限公司违约金500,000元；三、上海泓和宾馆有限公司应于判决生效后十日内给付上海晟耀实业有限公司款项250,000元；四、驳回上海晟耀实业有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101,590元，由上海晟耀实业有限公司负担95,860元，上海泓和宾馆有限公司负担5,730元；鉴定费135,000元，由上海晟耀实业有限公司自行负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，晟耀公司补充提供如下证据材料：1、2018年7月4日一审法院出具的（2018）沪0104执2386号执行通知，旨在证明晟耀公司、泓和宾馆与XX总工会的房屋租赁案件中，XX总工会向法院申请执行，法院要求晟耀公司在指定期限内迁出。2、2018年7月晟耀公司向一审法院执行庭出具的《情况说明》。3、2018年8月6日晟耀公司向一审法院执行庭出具的《情况说明》及快递邮寄凭证。证据2、3旨在证明晟耀公司已于2017年7月20日停止经营并撤离了所有工作人员，因涉案房屋还存在司法审计评估工作，故晟耀公司无法直接腾退房屋。4、2019年5月晟耀公司向一审法院审判庭出具的《情况说明》，旨在证明晟耀公司根据法院要求已经搬离涉案房屋。泓和宾馆对上述证据发表质证意见如下：对该些证据的真实性均无异议，但证据1并非二审中的新证据，且与本案无关联性；证据2、3、4，因均系晟耀公司向一审法院出具的意见，故不予质证。对晟耀公司补充提供的证据1，因与本案无关联性，故本院对此不予认定；对证据2、3、4，因均系晟耀公司自行出具的书面意见而不具有相应证明力，本院对此均不予采信。本院认为，本案争议焦点根据晟耀公司的上诉诉请应为：1、泓和宾馆应否支付晟耀公司解约违约金5,000,000元？2、泓和宾馆应否赔偿晟耀公司新增装修残值3,471,241.52元？3、泓和宾馆应否赔偿晟耀公司装修转让款未能摊销部分余额417,082.19元？对争议焦点1。晟耀公司要求泓和宾馆支付该项违约金系基于《承包经营合同》关于“如因任何一方原因导致合同解除的，除本合同约定的其他赔偿之外违约方还需另外补偿500万元给守约方”的约定，但根据查明的事实，涉案《承包经营合同》提前解除系由于泓和宾馆向案外人XX总工会承租涉案房屋的租赁期限早于《承包经营合同》约定的承包经营期到期，晟耀公司无法继续使用涉案房屋所致，而对两份合同到期日存在先后晟耀公司在签订《承包经营合同》时系明知，故一审法院认定晟耀公司对《承包经营合同》在泓和宾馆承租涉案房屋的租赁合同先行到期后可能无法继续履行应有一定预判、双方对《承包经营合同》现无法继续履行而提前解除均有一定过错，并基于此未予支持晟耀公司根据前述一方违约的相关约定而要求泓和宾馆支付解约违约金5,000,000元的诉请，该处理并无不当，本院予以认同且不再赘述。晟耀公司上诉坚持该项诉请，缺乏依据，本院对此不予支持。对争议焦点2。鉴于晟耀公司、泓和宾馆对涉案《承包经营合同》的提前解除均有相应过错，故对于合同提前解除确实造成一方实际损失的，则应根据双方过错责任予以分担。一审法院未予支持晟耀公司主张的新增装修残值损失的理由系晟耀公司在最终离场时拆除了所有现存装修，但根据一审的《工程造价鉴定意见书》确定的涉案房屋装修耐用年限97个月，涉案房屋装修残余价值至2020年1月《承包经营合同》到期已经摊销完毕，即便根据泓和宾馆的主张，在合同到期时根据预计净残值率计算也仅尚余残值约350,000元，而在合同正常履行至期满情况下晟耀公司本应可享受的装修使用价值在合同提前解除后晟耀公司确实未能获得，此显然属于晟耀公司的实际损失而不因晟耀公司在离场时拆除相应装修而改变，故一审法院未予支持晟耀公司该项诉请的理由不成立。泓和宾馆不同意承担该项费用的理由为：1、《承包经营合同》约定承包期满涉案房屋内的不可移动的设施设备均归泓和宾馆；2、晟耀公司并未向泓和宾馆支付约定的装修投资转让款8,000,000元，而涉案房屋内的装修并非全部由晟耀公司装修，晟耀公司无法证明属于其的新增装修改造投资。就泓和宾馆的理由1，涉案房屋现有装修残值在2020年1月《承包经营合同》正常履行期满后本应摊销完毕，充其量也仅余根据预计净残值率计算的约350,000元残值，双方关于承包期满后不可移动的相关设施设备由泓和宾馆处置的约定亦不能改变晟耀公司在合同提前解除后无法享受相应装修使用价值的事实，且泓和宾馆现亦无证据证明若晟耀公司不予拆除涉案房屋装修其可额外获得相应利益补偿或因晟耀公司的拆除行为导致其遭受额外损失，故对泓和宾馆该项理由本院不予采信。就理由2，根据2011年5月24日原B公司、泓和宾馆与案外人四川D有限公司、四川B酒店投资管理有限公司签订的《协议书》，泓和宾馆确认8,000,000元装修转让款已由四川D有限公司、四川B酒店投资管理有限公司支付给了泓和宾馆，B公司无需再另行支付给泓和宾馆该款项，结合同日四川B酒店投资管理有限公司出具收据确认收到B公司方支付的泓和宾馆承包经营转让费7,960,000元以及泓和宾馆并无证据证明在涉案《承包经营合同》履行期间其曾就晟耀公司未支付8,000,000元装修转让款向晟耀公司主张过任何权利的事实，本院认为，可以认定晟耀公司已经履行了该款项的支付义务，泓和宾馆该项主张依据不足且不合常理，本院对此不予采信。鉴于晟耀公司对涉案《承包经营合同》签订前涉案房屋内的装修支付了相应转让款而获得了相关设施设备的使用权，之后又投资对涉案房屋进行了装修改造，故其现就涉案房屋装修残值主张权利具有相应权利基础，泓和宾馆该项理由亦不成立。现晟耀公司主张的装修残值损失3,471,241.52元系2017年8月1日之后的残余价值，但在案证据显示，2017年6月30日XX总工会收回了部分涉案房屋，但晟耀公司系于2018年11月3日才从涉案房屋完全撤离，虽然晟耀公司主张其于2017年7月20日已经停止涉案房屋内酒店的经营，但对此晟耀公司并未提供切实证据证明，且此亦不能改变部分涉案房屋仍由晟耀公司实际占有使用至2018年11月3日的事实，故对晟耀公司主张的本应可享受的涉案房屋装修残值损失，本院根据晟耀公司实际占用涉案房屋的情况、双方对合同提前解除均有过错、合同到期后根据预计净残值率计算仍有相应残存价值等情况予以综合考量，酌情确定泓和宾馆支付晟耀公司装修残值损失700,000元。对争议焦点3。一审法院未予支持晟耀公司该项诉请的理由系认为，装修投资转让款8年的摊销期应计算至2018年1月31日，而晟耀公司2018年11月3日才从涉案房屋撤离而已超过前述摊销期。对此，虽然晟耀公司直至2018年11月3日才完全撤离涉案房屋，但根据本案查明的事实，2017年6月30日案外人XX总工会已实际收回部分房屋，而对应部分房屋的装修价值在8年摊销期未满期间晟耀公司未能享受，此亦应属于晟耀公司的实际损失而应由双方予以分担，一审法院对此未予考虑不当，本院予以纠正。晟耀公司主张装修投资转让款按7,960,000元、未摊销期限按153天计算，本院予以确认。综合考量前述相同因素，本院酌情确定泓和宾馆支付晟耀公司装修投资转让款未能摊销部分余额70,000元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初8735号民事判决主文第一、第二、第三项；二、撤销上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初8735号民事判决主文第四项；三、上海泓和宾馆有限公司应于本判决生效后十日内赔偿上海晟耀实业有限公司装修残值损失人民币700,000元；四、上海泓和宾馆有限公司应于本判决生效后十日内赔偿上海晟耀实业有限公司装修投资转让款未能摊销部分损失人民币70,000元；五、驳回上海晟耀实业有限公司一审其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币101,590元，由上海晟耀实业有限公司负担89,978元，由上海泓和宾馆有限公司负担11,612元。一审鉴定费人民币135,000元，由上海晟耀实业有限公司负担94,500元，由上海泓和宾馆有限公司负担40,500元。二审案件受理费人民币74,018.30元，由上海晟耀实业有限公司负担67,606.30元，由上海泓和宾馆有限公司负担6,412元。本判决为终审判决。审判长 周 清审判员 张薇佳审判员 桂 佳二〇一九年十一月十九日书记员 张 庆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……