贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2601民初6034号原告：孙薇，女，汉族，住凯里市。委托诉讼代理人：文兴明，凯里市合力法律服务所法律工作者。被告：凯里中心城置业有限公司，住所地凯里市纵横坐标广场A栋8楼6号。法定代表人：刘义光，该公司董事长。委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。第三人：黔东南州温州商会，住所地凯里市环城西路80号。法定代表人：孔成岳，该商会会长。原告孙薇与被告凯里中心城置业有限公司合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙薇的委托诉讼代理人文兴明，被告凯里中心城置业有限公司的委托诉讼代理人王邦华，第三人黔东南州温州商会的法定代表人孔成岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙薇向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《商铺定购协议书》合法有效；2、判令被告办理原告购买的负一层28号商铺的登记备案并补签《商品房买卖合同》；3、判决被告支付原告商铺资金占用费、返租租金、违约金等三项共计189579元。事实和理由：2014年6月，原告授权第三人与被告团购凯里市友庄路体育场地下商铺，经第三人与被告签订相关购铺投资协议后，原告与被告于2014年7月30日签订了《商铺定购协议书》。协议约定原告购买被告开发的负一层28号商铺，建筑面积18.43平方米，单价25000元每平方米，总价460528元，同时还约定了签订商品房买卖合同的时间以及违约责任等。之后，原告于2014年8月1日通过父亲孙文棣转账30万元到第三人指定账户，第三人收到后又将该款转到被告的基本账户。之后，被告未与原告签订合同，不予办理备案登记。现产生的资金占用费、返租租金、违约金损失等共计242819.7元，减去已收抵商铺款53240.07元，目前尚欠原告共计189579元。被告凯里中心城置业有限公司答辩：一、双方签订的《商铺定购协议书》仅仅是订购合同，不是商品房买卖合同，原告对该商铺只享有优先购买权。二、《商铺定购协议书》约定为一次性支付购房款，原告没有按约定履行付款义务，违约在先。因原告没有一次性付款以及该房屋已经被法院查封，暂时不能签订《商品房买卖合同》。三、被告不是行政机关，不能直接为原告进行登记备案，且双方尚未签订《商品房买卖合同》，也不能备案。四、被告与第三人签订的《购房投资协议书》、《购房投资补充协议书》违反了《合同法》第五十二条、《商品房销售管理办法》第十一条的强制性规定，属无效合同，被告不应支付占用费、返租租金和违约金。原告向被告购买商铺，支付给被告的是购房款，现原告要求被告支付资金占用费有悖交易习惯，同时还要支付商铺租金更不合情理，不应得到支持。《购铺返租金额签订协议书》系原告与凯里市中心城商业管理有限公司签订，被告仅仅作为担保人，根据合同相对性，原告应当先向凯里市中心城商业管理有限公司主张权利。另外，该商铺尚未交付，不应支付租金。关于原告主张的违约金过高，请求降低。综上，请人民法院查清事实，正确适用法律，作出公正判决。第三人黔东南州温州商会陈述：原告所述属实。原告已经按约定支付了购房款。被告答辩称不能办理手续系法院查封不属实，该商铺没有被查封。本院经审理后查明事实如下：2014年6月30日，原告等60余人授权第三人负责与被告商讨购买被告开发的凯里市体育场地下商场门面的购房事宜。授权事项为：1、代为签订相关购房投资合同；2、代为履行在团购合同中所涉效力认定的合同认购、登记备案、支付购房款、结算分配反租租金等；3、代为办理与购房有关的行为事项。在原告等人授权第三人之前，第三人作为乙方与被告作为甲方已于2014年6月11日签订了《购房投资协议书》。该合同约定第三人购买被告开发的凯里市体育场地下商场负一层约3000平方米的商铺，价格为24988元每平方米，每个门面首付款30万元，交款日期为2014年7月30日。从交付购房款到交付门面期间，被告按实际收到的购房款承担每月3.5%的资金占用费。同时约定，第三人在门面交付之日起，将门面反租给被告。合同还约定资金占用费可以转为购房款。2014年7月30日，原告与被告签订《商铺定购协议书》，约定由原告向被告订购其开发的“凯里中心城房地产项目”负一层28号商铺，建筑面积18.43平方米，单价25000元每平方米，总价460528元。截止该合同签订时，第三人的法定代表人孔成岳已经支付购房款共计3900万元给被告，其中有30万元系代原告孙薇支付。被告于当日出具一份金额为30万元的收条给原告。2014年8月1日，原告通过父亲孙文棣转款30万元给第三人的法定代表人孔成岳。2015年12月23日，被告作为甲方，与第三人作为乙方签订了《购房投资补充协议》，约定资金占用费按原《购房投资协议书》确定的资金占用费计算至2016年1月1日止。租金结算方式从2016年1月1日起，第一季度租金按原协议书规定的购房款总额，每季度按总购房款的2.5%计算支付给第三人，按原合同每季度10日前付清本季度的租金。同时约定第三人的下属直接购买人与被告签订购房合同后，租金按原《购房投资协议书》和补充协议执行，直接支付给实际购买人。2016年5月4日，原告与被告办理了网签。该商铺目前未被查封，也未设置抵押。上述事实，有《授权委托书》、《购房投资协议书》、《购房投资补充协议书》、《商铺定购协议书》、《转账凭证》、《收款收据》、进账单和查询回执等在卷佐证，可以认定。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。对于本案原告的各项诉讼请求，分析如下：一、原、被告于2014年7月30日签订的《商铺定购协议书》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案双方签订的《商铺定购协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律和法规的强制性规定，属合法有效的协议。故原告请求确认双方于2014年7月30日签订的《商铺定购协议书》合法有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以确认。二、关于签订《商品房买卖合同》和办理备案登记的诉请。原告与被告于2016年5月4日办理了网签，该签约行为系当事人的真实意思表示，合法有效。该商铺目前未被查封，也未设置抵押，具备签订《商品房买卖合同》的条件。同时，原告请求判决双方签订《商品房买卖合同》，也符合双方签订《商铺定购协议书》和办理网签的合同目的以及应有之意，故原告请求判决被告与原告签订《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”根据该管理办法的规定，被告作为商品房的开发企业，为所销售的商品房办理商品房预售合同登记备案手续系其应当承担的义务，故原告关于办理备案登记的诉讼请求，本院予以支持。三、关于资金占用费的诉讼请求。第三人温州商会与被告于2014年6月11日签订的《购房投资协议书》第四条约定：“从首付款到甲方交付门面之日期间，甲方按实际收到的购房款承担3.5%/月的资金占用费。”双方于2015年12月23日签订《购房投资补充协议书》的第二条约定了20㎡以下的结算及租金的支付方式：“资金占用结算按原《购房投资协议书》确定的资金占用费结算至2016年1月1日止。”被告提出上述两份协议违反了《商品房销售管理办法》的规定强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，两份协议因违反法律法规的强制性规定，应认定为无效合同的抗辩。本院认为，《商品房销售管理办法》属管理性规定，不能以此认定合同无效。故被告的抗辩不成立。原告参加温州商会与被告的团购活动，也受上述合同的约束。原告与被告于2014年7月30日签订《商铺定购协议书》，在此之前，温州商会法定代表人孔成岳已代被告支付首付30万元，被告也向原告出具了收条。因此，原告的资金占用费应当从2014年7月31日起算，但每月3.5%的计算比例过高，应当予以调整。本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，调整为年利率6%。双方办理网签的时间是2016年5月4日，办理网签后，原告所交款项应当认定为购房款，不应再计算资金占用费。原告的资金占用费从2014年7月31日起计算至2016年5月4日，合31700元。四、关于反租租金和违约金的诉讼请求。经查，《购铺返租金额签订协议书》签订的时间是2016年4月22日，甲方为第三人黔东南州温州商会，乙方为凯里市中心城商业管理有限公司，担保人为被告凯里市中心城置业有限公司。从该合同的内容来看，租金的支付主体为凯里市中心城商业管理有限公司。本院认为，本案系商品房买卖合同关系，且被告并非该租赁合同的相对人，原告可就返租租金另案对凯里市中心城商业管理有限公司主张权利，本案不予审理。关于违约金，因原告未提交证据予以证明，故该诉讼请求证据不足，不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告孙薇与被告凯里中心城置业有限公司于2014年7月30日签订的《商铺定购协议书》合法有效。二、由被告凯里中心城置业有限公司于本判决生效之日起15日内与原告孙薇签订《商品房买卖合同》，并于签订该合同之日起30日内向相关部门办理该商品房的登记备案手续。三、由被告凯里中心城置业有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告孙薇资金占用费31700元。四、驳回原告孙薇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5151.00元，由被告凯里中心城置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  黄启富二〇一九年十一月二十日法官助理李穗江书记员刘成仲