广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1225民初752号原告：封开县嘉葆物业管理有限公司，住所封开县江口镇封州一路418号（香槟豪庭）第7卡商铺二层，统一社会信用代码：91441225MA4UW5WA54。法定代表人：侯广瑜，系该单位经理。委托诉讼代理人：植文金，男，1961年1月1日出生，汉族，住广东省封开县，委托诉讼代理人：梁伟彬，男，1980年8月19日出生，汉族，住广东省封开县，系该单位员工。被告：欧志杭，男，1993年7月9日出生，汉族，住广东省封开县，委托诉讼代理人：侯冰，女，1972年7月18日出生，汉族，住广东省封开县，系被告欧志杭的母亲。原告封开县嘉葆物业管理有限公司（以下简称“嘉葆物业公司”）与被告欧志杭物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉葆物业公司的法定代表人侯广瑜及其委托诉讼代理人植文金、梁伟彬、被告欧志杭的委托诉讼代理人侯冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告嘉葆物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付香槟豪庭C栋1902房自2018年1月1日至2019年5月31日的物业服务费2887.2元及自2019年3月1日至2019年5月31日的水费140.3元给原告，并支付自2018年1月1日起按每日0.3%计至付清之日止的违约金；本案诉讼费用由被告承担。事实理由：封开县江口镇封州一路418号（香槟豪庭）C栋1902房业主欧志杭于2013年3月29日购买了封开县深森房地产开发有限公司开发的香槟豪庭小区物业一套，房号为C1902，该商品房合同约定建筑面积共141.53平方米。根据被告与原告签订的《嘉葆物业管理合同书》的约定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务，但被告自2018年1月1日起便恶意拖欠物业服务费至今，自2019年3月1日起拖欠水费至今。2019年3月19日原告要求被告付清所有欠费后才提供供水，2019年5月1日被告破坏公共水井门私自打开水阀门，原告以被告破坏公共财物为由而报警。原告多次以多种方式向被告催收物业服务费及水费，但被告均未予理睬。根据原被告双方签订的《嘉葆物业管理合同书》第十二条的约定及《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百零九条的规定，特向法院起诉，望判如所请。被告欧志杭辩称：一、从证据方面讲，被答辩人向法庭提交的证据不足，其起诉是没有事实依据的，应当依法予以驳回。事实上被答辩人并非香槟豪庭小区的物业管理方，其系于2016年9月29日成立的，其提交的是没有经香槟豪庭业主委员会盖章的合同；而且，由于被答辩人没有任何物业服务经验，导致小区电梯及消防存在危及人身财产安全的重大故障，更为恶劣的是被答辩人无视封开县住房和城乡建设局等相关政府部门的处理意见，对小区业主恶意停水，导致小区业主无法正常居住。答辩人自2017年1月知悉被答辩人并非香槟豪庭的合法物业管理方后就拒绝缴纳物业服务费，并响应和参与香槟豪庭小区2018年5月举行的业主大会，希望能由全体业主共同确定合法合规的物业服务公司，以维护小区业主人身财产安全等合法权益。鉴于被答辩人并非业主委员会合法合规聘任的物业服务公司，被答辩人诉称要求答辩人缴纳物业服务费用是没有事实依据的。二、从法律方面讲，被答辩人提交的合同没有加盖香槟豪庭业主管理委员会的公章，该合同并没有生效，对答辩人没有任何法律效力，被答辩人无权向答辩人主张物业服务费：第一、被答辩人向法院提交的物业服务合同并没有加盖香槟豪庭业主管理委员会的公章，也没有在香槟豪庭小区进行公示公告，因此该合同并没有生效，对答辩人没有任何法律效力。第二、根据封开县住房和城乡建设局下发的《关于香槟豪庭物业服务合同是否有效的信访回复》（封建信函【2019】68号），被答辩人进驻香槟豪庭小区时并没有通过召开业主大会进行表决，不符合法律规定。由此可见，被答辩人向法庭提交的物业服务合同并没有任何法律效力，也无权向答辩人主张物业服务费。综上所述，被答辩人诉请答辩人缴纳物业服务费是没有事实和法律依据的，应当予以驳回。答辩人请求人民法院在查明案件事实的基础上，作出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、2013年3月29日，被告与案外人封开县深森房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：13030169），约定被告购买由后者开发的位于封开县江口镇封州一路418号（香槟豪庭）C栋1902房，面积141.53平方米。该事实有原告提供的《商品房买卖合同》予以证实，本院予以确认。二、2016年8月30日，封开县香槟豪庭前业主委员会主任杨鹤年与案外人东莞市嘉保物业管理有限公司签订《嘉保物业管理合同书》，约定由案外人东莞市嘉保物业管理有限公司为封开县香槟豪庭提供物业服务，服务期间自2016年10月1日起至2019年9月30日止等。该合同经由合同双方盖章及封开县香槟豪庭前业主委员会主任杨鹤年签名，但案外人东莞市嘉保物业管理有限公司代表的签名由杨鹤年冒签、落款时间的月份“8”字有涂改。该事实有被告提供的《嘉保物业管理合同书》、调查笔录予以证实，本院予以确认。三、2016年9月30日，封开县香槟豪庭前业主委员会主任杨鹤年与原告签订《嘉葆物业管理合同书》及附件（附表一、二），约定由原告为封开县香槟豪庭提供物业服务，服务期间自2016年10月1日起至2019年9月30日止等，合同双方均加盖公章并有代表人签字。同日，封开县香槟豪庭业主委员会出示了一份《收费标准协议》，明确住宅收费标准按建筑面积每月每平方米1.2元，商铺物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元。该事实有原告提供的《嘉葆物业管理合同书》、《收费标准协议》予以证实，本院予以确认。四、2018年5月1日，封开县香槟豪庭业主通过召开第二届业主大会罢免了封开县香槟豪庭前业主委员会主任杨鹤年，并选举产生第二届业主委员会正式委员5名，分别是梁严庭、钱爱东、欧志杭、侯冰、梁伴锋；候补委员2名，分别是黎立朝、陈敬新；委员会主任1名为梁严庭，副主任2名为钱爱东、侯冰。2018年6月12日，香槟壹号第二届业主委员会向封开县住房和城乡规划建设局就上述事项等申请备案，并于2018年6月29日申请印章。以上事实有被告提供的香槟壹号小区第二次业主大会参会签到表、香槟壹号小区第二次业主大会会议记录、关于是否罢免业委会主任杨鹤年投票（50份）、关于依法聘请新物业公司投票（50份）、申请备案接受资料回执、香槟壹号业主委员会印章申请、香槟壹号第二届业主委员会备案申请表予以证实，本院予以确认。五、被告分别于2017年3月26日、2017年5月17日、2017年7月12日、2017年10月10日、2018年2月1日、2019年3月19日缴纳2016年第四季度、2017年第一季度、2017年4-6月第二季度、2017年7-9月、2017年10-12月、2018年1月至2019年2月水费117.9元、149.5元、161元、169.6元、241.5元、933.3元，共计1772.8元；并分别于2017年3月26日、2017年5月17日、2017年7月12日、2017年10月10日、2018年2月1日缴纳2016年第四季度、2017年1月1日至3月31日、2017年4月1日至6月30日、2017年7月1日至9月30日、2017年10月1日至12月31日物业费509.5元、509.5元、509.5元、509.5元、509.5元，共计2547.5元。以上事实由原告提供的收据予以证实，本院予以确认。六、2019年3月11日，原告向被告出具《缴费催款通知书》，通知被告应于2019年3月15日前到物业管理办公室缴纳自2018年1月1日至2019年2月28日的物业费2377.7元、水费933.3元，二共3311元。逾期不缴费的，原告停止有关物业服务，并从欠费当月首日起计收钱款总额每日0.3%的违约金。2019年3月19日，原告向被告出具《停水缴费催款通知书》，通知被告于当天停止供水等。2019年3月25日，原告的员工梁伟彬向封开县江口镇社会治安综合治理委员会反映：香槟壹号小区有21户业主恶意不交物业服务费和水费，请求帮助协商解决。2019年5月22日，封开县江口镇社会治安综合治理委员会作出《调解不成功告知书》，告知梁伟彬21户业主中有7户已缴清水费和物管费，有2户无法联系，其他业主则反映原告为不合法公司和不承认原告为该小区的物业管理公司，同时不愿意进行调解，愿意缴纳水费，但是不会缴纳物管费。据此，建议原告通过法律途径解决。以上事实有被告提供的《缴费催款通知书》、《停水缴费催款通知书》、照片、《调解不成功告知书》、停水用户通知证据予以证实，本院予以确认。六、香槟豪庭E幢1梯于2017年2月出现故障，经E幢业主投票表决确定由该幢业主筹集资金已于2018年7月15日修复，维修总金额为14800元。以上事实有原告提供的公告、永日电梯维修工程报价书、通告（2份）、E栋电梯4月29日投票结果（2份）、E栋电梯（左梯）维修方案用户选择表、被告提供的E幢1号电梯故障维修费自筹资金明细表予以证实，本院予以确认。七、2019年4月3日，封开县住房和城乡建设局就部分香槟豪庭业主在网络问政平台反映被原告停水问题向原告作出封建函[2019]20号《关于香槟豪庭业主被停水问题的处理意见函》，意见函提出了处理意见：对于按时缴交水费而没有缴交物业服务费被停水的业主，原告应迅速恢复供水，不能因业主未缴交物业服务费而拒收水费或停水；拖欠的物业服务费经催缴后仍未缴交的，可通过司法途径解决；对未按时缴交水费的业主，在催缴后仍未缴交的，原告有权停止供水。以上事实有封开县住房和城乡建设局封建函[2019]20号《关于香槟豪庭业主被停水问题的处理意见函》予以证实，本院予以确认。八、2019年5月15日，包括被告代理人在内的5名公民到封开县信访局反映香槟一号关于业主大会事项以及存在电梯、消防、瓷砖脱落等安全隐患问题。2019年5月20日，封开县信访局以封来访〔2019〕37号《信访事项转送告知书》告知信访问题依法由封开县住房和城乡建设局、江口镇政府、封开县市场监督管理局和消防大队处理，并将信访材料移交上述单位依法处理。（一）、2019年5月29日，封开县市场监督管理局以〔2019〕封市监受字1号《受理告知书》告知信访事项决定受理。2019年6月12日，封开县市场监督管理局以〔2019〕封市监信处字1号《信访事项处理告知书》告知该局已于2019年5月27日派出特种设备安全监察人员对该小区电梯进行检查。检查结果为：该小区共8台电梯，均经定期检验合格使用，并办理了登记，登时使用管理人为原告，现场抽查了C幢和E幢共4台电梯，发现E幢2梯（出厂编号：XOK50838）的紧急报警电话存在故障问题，已责令使用管理人进行整改，并由电梯维保单位现场修理。（二）、2019年5月29日，封开县住房和城乡建设局作出《受理告知书》，告知对封开县信访局封来访〔2019〕37号文件转送的信访事项决定受理。2019年9月5日，封开县住房和城乡建设局以封建信函[2019]68号《关于香槟豪庭物业服务合同是否有效的信访回复》，回复表明原告进驻香槟豪庭小区时，没有通过召开业主大会由业主进行表决，不符合相关规定，据此该局没有对原告提交的《香槟豪庭物业服务合同》进行备案。以上事实有封开县信访局封来访〔2019〕37号《信访事项转送告知书》、封开县市场监督管理局〔2019〕封市监受字1号《受理告知书》、〔2019〕封市监信处字1号《信访事项处理告知书》、封开县住房和城乡建设局《受理告知书》、封建信函[2019]68号《关于香槟豪庭物业服务合同是否有效的信访回复》予以证实，本院予以确认。综上，原告现以其为合法进驻香槟豪庭的物业服务公司、已履行提供物业服务为由，要求被告支付物业服务费及水费，并据此向本院提起诉讼。九、为查明事实，本院对知情人杨鹤年作了调查笔录。杨鹤年表示：1、本来我们经业主委托寻找物业公司进驻香槟豪庭，已经找好物业公司肇庆佳信物业管理有限公司了，基本已经谈妥了。但是在一次业委会开会的时候，委员之一侯冰表示要求物业公司增加对业委会成员的补贴数额（业主大会同意业委会成员可以领取补贴），并让我给肇庆佳信物业管理有限公司负责人打电话，我表示为难，她还是让我打，后来我打了，肇庆佳信物业管理有限公司不同意，合同就无法签订了，此时距离新物业公司进驻香槟豪庭的时间已经不多了。2、经人介绍，我们找到东莞市嘉保物业管理有限公司，但因为资质问题，我们希望对方能够在封开设立营业点。并在此过程中，达成多项协议，《嘉保物业管理合同书》便是协议内容。当时东莞市嘉保物业管理有限公司带着盖好章的合同书（合同双方代表尚未签名，业委会也未盖章）和我去封开县住房和城乡建设局找一个叫李立强的股长咨询，咨询后，我们叫李股长给我们出具一份书面答复，李股长表示该合同不完整，要求我们补充签名及盖章，还要求将“2019年8月30日”的日期改为“2019年9月30日”，当时我就签名并盖了业委会的章，而合同另一方的代表的名字是我代为签上的，之后李股长把该合同拿走，拿回来的时候就说已经备案了。之后因东莞市嘉保物业管理有限公司的原因导致合同无法正式达成，我们有出具公文向封开县住房和城乡建设局说明该结果。我们业委会只能重新找物业公司进场，然后就找到了侯广瑜，与其商量成立封开县嘉葆公司，当时因为入场时间比较紧张，原告又尚未完成工商登记手续，便将召开业主大会进行表决的事情放下。原告进驻香槟豪庭后，我们一直向封开县住房和城乡建设局申请备案，但是该局表示需要召开业主大会，而我们业委会一直忙原告进驻事宜没有时间召开，这也是原告一直未能成功备案的原因。2016年底2017年初，我在业主微信群将整件事的来龙去脉说清楚，被告提交的微信聊天记录“真相九”的内容表示我发上去的，该微信内容之一为原告法定代表人侯广瑜为我的岳父之兄的孙女婿。该“真相”我还打印出来粘贴到小区明显位置。2017年1月左右，业委会委员之一侯冰报警声称原告与我就物业服务合同事宜存在合同诈骗，经调查，警察驳回侯冰的主张。2017年4月左右，侯冰与业主何树业到封开县住房和城乡建设局投诉原告不合法进驻香槟豪庭，我大概于2017年5月的时候到封开县住房和城乡建设局说明情况。3、原告与东莞市嘉保物业管理有限公司没有任何关系。该事实有调查笔录、被告提供的微信聊天记录予以证实，本院予以确认。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷，需要解决的焦点是：、关于《嘉葆业务服务合同书》是否有效的问题。（一）、根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”、《物业管理条例》第十五条第二款“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；”的规定，物业服务合同的签订流程应该是先由业主委员会挑选出备选的物业服务公司，然后召开业主大会，由业主大会经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决选定某一物业服务公司，然后由业主委员会代表业主与业主大会选定的物业服务公司签订物业服务合同，双方签订合同前，物业服务公司应尽到形式审查业主委员会已经召开业主大会并表决同意选聘该物业服务公司的义务。本案中，原告作为物业服务公司，没有提供证据证明其在与香槟豪庭前业主委员会主任杨鹤年签订《嘉葆物业管理合同书》时尽到审查业主委员会召开了业主大会并表决同意选聘其为该小区物业服务公司的义务。（二）、原告在向封开县住房和城乡建设局就《嘉葆物业服务合同书》申请备案时已被告知该合同是在未经召开业主大会同意的前提下签订的，手续不合法，但是自该合同书签订至今已有3年有余，原告没有作出任何补救手续，即明知该合同书程序不合法依然不采取补救措施。综上，原告知道或应当知道香槟豪庭业主委员会没有召开业主大会表决同意选聘其为该小区物业服务公司而与香槟豪庭前业主委员会杨鹤年签订《嘉葆物业管理合同书》，因此该《嘉葆物业管理合同书》因符合《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定而无效。同理，《嘉保物业管理合同书》也无效，该合同在封开县住房和城乡建设局的备案也因合同的无效而无效。二、关于原告向香槟豪庭小区提供物业服务的行为的性质。（一）、原告自2016年10月1日起至今向香槟豪庭小区提供物业服务。（二）、根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”的规定，在香槟豪庭前业主委员会主任杨鹤年于2016年底2017年初时已告知该小区业主《嘉葆物业管理合同书》的签订存在程序违法可能会侵害其利益却没有向法院请求撤销的情况下，被告仍自2016年10月1日向原告缴纳物业服务费至2017年12月31日，再者香槟豪庭第二届业主委员会自2018年5月1日成立至今已有一年多的时间都没有选聘新的物业服务公司。本院认为，被告的行为属于默认原告为该小区的物业服务公司，即原告为被告提供物业服务的行为构成事实上的物业服务合同关系，原告为包括被告在内的香槟豪庭小区业主提供的物业服务应符合法律法规的规定。据此，被告应向原告支付物业服务费。现被告以原告不是合法的物业服务公司，提供的物业服务不符合标准为由拒绝缴纳物业服务费的主张于法无据，本院不予支持。三、关于违约事宜。为避免诉累，本院对被告提出的原告提供物业服务没有达到标准等问题一并处理。（一）关于原告因被告没按时缴纳水费而停止供水的问题。根据《物业管理条例》第四十四条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”、《中华人民共和国合同法》第一百八十二条“用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。”、第一百八十四条“供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。”的规定，原告不是供水人，没有权利收取水费和停止供水，且原告没有提供证据证明其接受委托代收取水费，也没有提供证据证明其拥有向业主停止供水的权利，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告应承担举证不能的不利法律后果。据此，对原告已经收取的水费，因被告没有提出异议，本院不予处理，对原告要求被告支付自2019年3月1日至2019年5月31日的水费140.3元的诉求，因于法无据，本院不予支持。同时原告向被告收取水费并因被告未按时缴纳水费而停止供水的行为违反了法律法规的强制性规定。2019年4月3日封开县住房和城乡建设局封建函[2019]20号《关于香槟豪庭业主被停水问题的处理意见函》第2项处理意见违反了法律法规的强制性规定，但该局的行为属于行政行为，不属于本案审理范围，行政行为相对人或利害关系人可以另行提起行政诉讼。（二）、关于电梯安全问题。从原被告提供的证据可知，香槟豪庭小区2017年2月E幢1梯发生故障，直至2017年7月中旬方在E幢业主的筹资下解决完毕。2019年5月该小区业主又因为电梯安全问题向相关部门投诉，经相关部门现场检查同样发现电梯存在问题。本院认为，虽然出现问题的电梯不是被告所在楼层的电梯，但该小区电梯发生故障的频率较为频繁，对业主或住户人身财产安全造成隐患。该情形属于原告提供的物业服务没有达到法律法规规定的标准或行业标准，构成事实上的违约。而被告是因前述原告的违约行为才没有缴纳物业服务费，属于原告先履行义务不符合规定（提供的物业服务合同不符合要求），被告可以不履行相应的后履行义务的情形。综上，原告应承担违约责任，考虑到原告提供的不符合规定的物业服务没有造成严重的后果以及庭审中被告提出拒绝缴纳物业服务费的理由，根据《最高人民法院关于四、关于被告以什么标准向原告支付物业服务费及原告诉请违约金应否支持的问题。截止原告开始为香槟豪庭小区提供物业服务之日止，该小区已经成立业主大会，按常理，由于原被告之间没有签订物业服务合同，被告应根据前手物业服务公司的收费标准向原告支付物业服务费，但截止法庭辩论终结之日，原被告双方均没有提供前手物业服务公司的物业管理收费标准。据此，参照2016年5月24日封开县发展和改革局、封开县住房和城乡规划建设局下发的【封发改价格〔2016〕5号】《关于物业服务收费问题的通知》第二条“业主大会成立之前的住宅（含有车位、车库）物业服务费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有车位、车库）及其他非住宅物业服务费收费实行市场调节价。”、附件《封开县前期物业服务收费基准价及浮动幅度》“服务等级一级以下基准价电梯楼1.4元/平方米/月浮动幅度最高可上浮40%，下浮不限。”的规定，原告为无服务等级的物业服务公司，应按照1.4元/平方米/月的标准向被告收取违约期间的物业服务费。又由于根据原被告双方提供的证据可认定原告的违约行为起始时间为2017年2月，截止法庭辩论终结之日，被告向相关部门反映的问题尚未得到完全解决或回复，据此，本院认定违约期间暂为自2017年2月1日至起诉之日即2019年8月6日止。又因为自2016年10月1日至2017年12月31日原告要求被告按1.2元/平方米/月的标准缴纳物业服务费，被告对此没有异议，该情形属于当事人的真实意思表示。据此，根据意思自治原则，被告应按0.84元/平方米/月（1.2元/平方米/月×70%）的标准自2018年1月1日至2019年5月31日向原告支付物业服务费为2021.05元（0.84元/平方米/月×141.53平方米×17个月）。因原告先履行义务不符合规定在先、被告拒绝缴纳物业服务费在后，据此，原告要求被告支付违约金的诉求于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百八十二条、第一百八十四条、《最高人民法院关于》第三条、《物业管理条例》第十五条第二款、第四十四条的规定，判决如下：一、被告欧志杭应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告封开县嘉葆物业管理有限公司支付自2018年1月1日至2019年5月31日的物业服务费2021.05元；二、驳回原告封开县嘉葆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告封开县嘉葆物业管理有限公司负担8.31元，由被告欧志杭负担16.69元。本判决为终审判决。审判员  莫炎生二〇一九年十一月五日书记员  陈汉荣