北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初21954号原告：李京红，女，1973年1月30日出生，汉族，住北京市通州区。被告：周占，男，1974年7月16日出生，汉族，住河北省定州市。原告李京红与被告周占房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李京红向本院提出诉讼请求：1.请求判决周占支付李京红租金及利息（租金自2018年5月1日至2019年8月26日）；2.请求判决周占支付李京红违约金10000元；3.请求判决周占支付李京红递增费19530元（自2015年12月1日计算至2018年11月30日）；4.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年7月17日，李京红（甲方，出租方）与周占（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2015年9月1日至2019年11月30日，月租金10000元，每三个月支付一次租金，第三个月25日前支付。乙方向甲方支付10000元作为房屋租赁保证金，若乙方拖延交租超过3日，甲方有权解除合同并没收保证金。若一方违约，应向另一方支付违约金10000元。合同签订后，周占经常以资金紧张为由拖欠房租，自2018年5月开始拖欠房租，并且拖欠递增费等费用。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。周占答辩称，2017年12月19日以后政府就不让经营了，2018年8月1日我就搬走了。不同意李京红的诉讼请求。租金我只同意支付2018年6、7月的租金，其余诉求不同意支付，我没有违约，递增费已经与李京红拿货的钱抵扣了。合同是160平米，即加上违建是160平米，拆除违建后不足100平米，我认为租金应该按照拆除后的房屋所占原有的比例计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月17日，李京红（甲方，出租方）与周占（乙方，承租方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定，周占承租李京红坐落于北京市通州区通胡大街芙蓉园XXX号楼XXX室，房屋为楼房3室1厅1卫，平房2间，建筑面积160平方米，房产证书编号为：X京房权通私字第XXXX号。房屋用途便利店或居住。租赁期限自2015年9月1日至2019年11月30日。月租金10000元，季度付款，房屋租金自2015年12月1日开始，租金每年递增上一年全年租金的5%，11月25日前将递增租金全额交付。租金支付时间：2015年8月25日前，2015年11月25日前，2016年2月25日前，2016年5月25日前，2016年8月25日前，2016年11月25日前，以此类推。合同第八条约定甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为10000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。合同第十四条、第十五条约定，乙方不按照约定支付租金达3日的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。此外，合同还约定了其他内容。上述合同签订后，双方开始履行合同，周占在涉案房屋经营小超市并且居住其中。双方均认可，2017年6月15日相关主管部门拆除了涉案房屋的部分私搭建筑，拆除后仅为100平米左右了，李京红在平房拆除后提供了三间地下室交付周占使用，2018年，涉案房屋处不允许经营。周占称自己经营至2018年4月15日，2018年8月1日正式搬离了涉案房屋，李京红称周占经营至2018年8月1日，居住使用至2019年8月26日。双方均认可退房没有进行过交接，李京红称2018年11月26日，周占委托他人将涉案房屋东门的钥匙交回到自己手中，但委托人未说周占是什么意思。关于租金的给付情况，合同履行期间，周占均是按照每月10000元支付房屋租金，周占称租金给付至2018年5月31日，李京红称房屋租金给付至2018年4月30日。另，周占主张关于涉案合同其交纳了押金10000元，是直接支付给涉案房屋的前任租户赵柳群，赵柳群将其交给李京红的10000元押金转给周占；李京红对此不予认可，李京红称赵柳群因违约解除合同，其押金被扣除，未通过任何方式收过周占押金。另查，2018年8月22日，李京红通过微信方式给周占发送信息，内容为：周占，你欠房租5月、6月、7月、8月，四个月房租费合计4万元，请你尽快给付。因合同到期日为2019年11月30日，如想退租，请你提出退房申请，与我协商。若置之不理，我将报警和起诉到法院。请你慎重考虑后果。2018年9月1日和2018年10月27日，李京红发出了类似催缴租金的信息。双方均同意解除涉案合同，李京红称合同解除的时间为2019年8月26日，周占称合同解除的时间是2018年8月1日。位于北京市通州区芙蓉园XXX号楼XXX室登记在李京红名下，建筑面积为95.1平米，涉及用途为住宅，该房屋为临街建筑。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。单方解除当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，双方达成涉案租赁合同，系双方真实意思表示，其中95.1平方米的房屋具有相应的审批手续，不违反法律、行政法规的强制性规定，该部分租赁合同应属有效；其余64.9平方米部分的房屋没有相应的审批手续，该部分租赁合同应属无效。关于有效合同的部分，从本案查明的事实来看，周占承租李京红的房屋经营超市并用于居住，结合房屋的坐落、长期的用途以及租金的金额，可以确认该合同目的与经营和居住均有联系，2018年相关主管部门不允许在涉案房屋经营后，周占已经具备了基于合同目的无法实现而解除合同的权利。但是周占行使该权利需要通过明示的方式，其自称2018年8月1日已经搬离且预先通知了李京红，李京红对于该说法不予认可，周占需举证证明这一事实，未能证明，本院对该说法不予采信，因此2018年8月1日双方并未解除合同。李京红称周占未经营后一直居住至2019年8月26日，从房屋的情况、租金的价值和周占未缴纳后续租金的实际情况来看，该说法并不符合常理，并且李京红自认其于2018年11月26日已经收到了房屋钥匙，虽然周占未明确表示解除合同，但交付房屋钥匙的行为已明确显示了其不再履行合同的意思，此时，李京红已经可以完全控制涉案房屋。故本院从客观角度，结合公平合理原则，认为双方于2018年11月26日已经解除了涉案合同的有效部分。关于李京红要求周占支付欠付的房屋租金的诉讼请求，因周占未举证证明其交纳了2018年5月1日至2018年11月26日的租金，因此对于租金的起止时间本院确认为上述时间，其中无效合同的部分以占有使用费的方式予以支持。对于租金和占有使用费的具体金额，虽2017年6月15日，涉案房屋中部分房屋被拆除，导致了房屋总面积减少，但李京红在此事件后通过提供免费地下室的方式进行了弥补，周占亦依然按照每月10000元的标准继续支付租金，因此，本院认为双方对于租金的金额实际达成了一致，即每月10000元，故李京红要求周占支付欠付租金的标准，确定为每月10000元，对于欠付租金而产生的利息本院予以支持，起算时间依照合同计算。同理，李京红请求周占支付的递增费，该费用本质上属于租金和占有使用费，但根据双方履行合同的情况，李京红在合同履行过程中从未提及要求对方支付该增长的租金与占有使用费，更是在催要租金时明确表示租金是每月10000元，因此，本院认为双方在合同履行过程中已经对租金和占有使用费问题（包括递增问题）达成了一致，即每月10000元，通过实际行动变更了原合同的约定，故对于李京红该项诉讼请求，本院不予支持。对于李京红要求周占支付违约金的诉讼请求，因周占未按照约定的期限支付租金，违反双方合同中关于违约条款的约定，故对于李京红该项诉求，本院予以支持。另关于周占关于交纳押金的主张，李京红不予认可，周占的主张证据不足，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第六十条，第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、李京红与周占在2015年7月17日签订的《北京市房屋租赁合同》中关于未取得建设工程规划许可证的房屋64.9平方米的约定部分无效；二、李京红与周占在2015年7月17日签订的《北京市房屋租赁合同》中关于具有建设工程规划许可证的房屋95.1平方米的约定部分于2018年11月26日解除；三、周占给付李京红2018年5月1日至2018年11月26日的房屋租金及占有使用费共计68667元及利息（以68667元为本金，按中国人民银行同期存款利率计算，其中10000元本金的利息起算时间为2018年2月25日，其中30000元本金的利息起算时间为2018年5月25日，其中28667元本金的利息起算时间为2018年8月25日，上述利息均计算至实际给付之日止），于本判决生效之日起七日内执行清；四、周占给付李京红违约金10000元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回李京红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2039元，由李京红负担1156元（已交纳），由周占负担883元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 宋剑涛二〇一九年十一月十八日法官助理 高金鼎书 记 员 刘 仙