山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1302民初18222号 原告：前海骉马实业（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室。 法定代表人：刘小娟，总经理。 委托诉讼代理人：李长英，山东力维律师事务所律师。 被告：临沂市金雀农贸市场有限公司，住所地山东省临沂市兰山区陵园前街2号。 法定代表人：高友启，总经理。 委托诉讼代理人：彭思茹，女，该公司职工。 委托诉讼代理人：李正苍，山东上和律师事务所律师。 原告前海骉马实业（深圳）有限公司（以下简称前海骉马公司）与被告临沂市金雀农贸市场有限公司（以下简称金雀农贸公司）合同纠纷一案，本院于2018年1月22日作出（2017）鲁1302民初9417号民事判决。金雀农贸公司不服该判决，向临沂市中级人民法院提起上诉。临沂市中级人民法院于2018年7月30日作出（2018）鲁13民终4008号民事裁定，发回本院重审。本院重审立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告前海骉马公司的委托诉讼代理人李长英、被告金雀农贸公司的委托诉讼代理人彭思茹、李正苍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 前海骉马公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告双方签订的《“金雀农贸”项目代理销售、策划、招商租赁委托合同》（以下简称《委托合同》）；2.依法判决被告支付原告佣金及因被告违约而应支付原告的各项实际损失及可得利益损失，共计3500625元及利息；3.本案诉讼费、保全费等各项费用由被告承担。本案在审理过程中，原告前海骉马公司变更第2项诉讼请求为：依法判决被告支付原告佣金（根据变更后的佣金表计算）、因被告违约而应支付原告的各项实际损失包含员工工资175134元，支付给马克瑞的分销佣金138332元，支付给上海凤巢商业地产投资有限公司（以下简称上海凤巢公司）的策划费40万元、违约金50万元，申请保全支付的保险费1万元，可得利益损失包含未出售房屋的佣金1881700元和已售已租商铺佣金408083元，合计3513249元。后原告前海骉马公司再次变更诉讼请求为：1.依法确认原、被告双方签订的《委托合同》为无效合同；2.依法判决被告赔偿原告佣金408858元及各项实际损失1213466元、保函费用10000元，放弃可得利益损失；3.本案的诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年4月20日签订《委托合同》，约定合同期限为2017年4月22日至2017年12月31日止。合同签订后，原告按照合同约定组建销售团队，与其他公司签订策划合同、分销合同，积极为被告代理销售、租赁房屋，截止6月份已为被告销售、租赁房屋29套。2017年6月9日，被告突然给原告下发通知，以其正在办理相关手续、合同不具备继续履行的条件为由，要求原告暂停执行合同。原告在履行合同过程中已支付了员工工资、销售佣金、分销人员佣金、策划公司费用等大笔资金。原告因为被告的违约行为无法继续完成代理销售，也无法继续履行与其他公司签订的策划合同和分销合同，导致被其他公司追究大额违约金。原告已多次发函要求被告继续履行合同，而被告置之不理，以行为表示解除了合同。被告的违约行为导致代理合同无法继续履行，给原告造成各种实际损失和可得利益损失，被告应当予以赔偿。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，恳请贵院支持原告的诉讼请求。 金雀农贸公司辩称，原告变更诉讼请求不合法。金雀农贸公司的房屋本身就是租赁的，金雀农贸公司没有产权，这一情况原告是明知的。根据临沂市规划局出具的函可以看出产权人是临沂广鑫房地产开发有限公司，另一个产权人是个人吴严冬，也可以看出项目仅存在部分违建情况。根据临沂市城市管理局关于招商引资完善金雀农贸市场建设座谈会纪要，显示该项目违建情况是古典风格办公楼建成了超市型市场风格，只是古典和现代的表现形式不同，金雀农贸市场也为政府分忧，做了利民惠民的好事，所以应该大力支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对下列证据无异议:1.《委托合同》；2.案涉112套商铺底价、表价表；3.《合同暂停执行协议》；4.被告确认部分佣金结算表；5.（2018）鲁1302民初1736号民事调解书；6.关于查处违法建设认定的函。对以上双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告前海骉马公司主要提供下列证据： 证据1.《临沂金雀农贸市场项目地产全程策划合同》（以下简称《策划合同》）一份、原告与上海凤巢公司之间的函件两份、支付凭证两份，以证明原告因为金雀农贸项目与第三人上海凤巢公司签订策划合同，约定了服务费、违约金迟延等相关条款。双方函件证明原告实际支付40万服务费、50万违约金。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，主张原告是本案独家代理商，无权将策划工作转委托，严重违反了双方的合同约定；双方函件看不出来双方合同履行到什么情况，是否对被告销售工作进行了宣传策划，因为沟通函、回复函都是原告自己做出的，而且违反了原、被告的合同约定；支付凭证虽然证明有支付行为，但不能说明双方履行了合同义务，因为两个公司有关联，有利害关系。 证据2.《临沂金雀农贸市场项目分销代理服务协议书》（以下简称《分销代理服务协议书》）一份、佣金明细及收到凭证四份、相关的银行转账凭证及说明，以证明原告因为被告的金雀农贸项目与第三人马克瑞签订分销合同，约定了佣金、违约金等相关条款，目前实际支付佣金138332元。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，主张被告是不允许原告进行分销的，至于原告与他人是否发生分销行为，与被告没有合法的关联性；2017年5月5日、5月19日的两张收到凭证没有印章，是复写的；2017年5月24日的收到凭证是收据存根联，上面写道“今收到金雀农贸销售佣金”，谁支付的看不出来；2017年6月16日的收据收款人不是马克瑞，是临沂市神马房地产营销策划有限公司。 证据3.已售房屋及租赁房屋明细表一份、相关购房人的认购协议和交费凭证若干，以证明原告已售27套房屋和租赁2套房屋的事实，房屋总价款为4050177元、佣金为408858元。被告对已售房屋及租赁房屋明细表的真实性、合法性、关联性均有异议，主张是原告自行制作的；对相关购房人的认购协议和交费凭证，赵晗璐和罗看远、周龙、王庆欣、尤金海、杨坤、王艳丽、魏泽慧认购协议书与交款凭证不一致。 证据4.原告4月至6月工资及佣金表三份、银行支付凭证、代为支付工资的授权书一份及刘春晓的银行转款凭证，以证明原告实际支付员工工资及佣金的具体数额为：员工4月工资是38680元，5月工资佣金是91097元，6月工资是45366元，合计175134元。被告对工资及佣金表的真实性有异议，主张原、被告签订的合同履行期限是从4月22日开始的，原告4月份基本工资表与被告没有关联，任丽华本身就是原告的一个独资股东，原告公司就是任丽华注册的，工资表没有任何人签字，无法确定工资表列明的工作人员是否是原告公司职工，对5月份、6月份工资表质证意见同4月份工资表的质证意见；对银行支付凭证真实性、关联性均有异议，证明不了是发的什么工资；对授权书的真实性、关联性均有异议，授权时间是2017年5月5日，我们的合同开始时间是2017年4月22日，内容不合法，公司授权自己的员工给自己的员工发工资，没有法律依据；对刘春晓的银行转款凭证真实性、关联性均有异议，首先工资支付方式与原告举证的支付方式不一致，原告提供的工资单四月份没有刘春晓这个人，五月份有，五月份注明的工资是8000元，扣了缺勤345元，应发数额是7655元，备注七月十一日发工资，刘春晓出具的证明是两个月收到16000元，如果是全勤两个月是16000元，目前五月份工资是7655元，为此他两个月的工资不可能是16000元，被告认为原告提供的刘春晓的相关证据是虚假的，不足以采信。 证据5.通知函、第二份通知函、送达回执各一份，以证明原告两次要求被告继续履行合同，被告置之不理，即以行为表示解除了代理合同。被告对上述证据的真实性有异议，主张其没有收到上述通知函，通知函销售套数与起诉状中不一致。 证据6.保单及交费凭证各一份，以证明原告为保全被告财产而提供担保在中华联合财产保险公司购买保险所花费的保险费用，应由被告承担。被告对证据的真实性无异议，但主张该费用不是必须的费用，不应当由被告全额承担。 证据7.金雀农贸公司应支付前海骉马公司费用明细表一份，以证明被告因违约而导致代理合同解除，应支付原告各项损失3514024元。被告对上述证据有异议，主张没有证据证明已售出27套房及租赁2套房，可得利益损失由于原告未履行合同且主张解除合同，主张85套未售出房屋的佣金不成立；原告主张的直接损失包括员工4、5、6月份工资，4月份工资显然不成立，6月份也并非是全月的，也不成立，因为原告履行合同就需要有雇员为他工作，但雇员的工资不应当向我方主张，且通过庭审调查，原告所称的雇员是否是其职工没有证据显示，工作人员干了哪些工作也没有证据显示；对于分销马克瑞的行为是否属实也有异议，且马克瑞在二审过程中出庭作证，证实原告出示的工资及支付给马克瑞的佣金还有支付给策划公司的服务费和违约金均不实；保险费1万元不应当由被告承担，因为保额是350万元。 证据8.被告向杨坤出具的收款收据及兰山法院（2018）鲁1302民初1629号民事判决书，以证明原告应当收取已售杨坤房屋的佣金11300元。被告对收据的真实性无异议，主张判决书为一审判决书，并未生效。 二、被告金雀农贸公司主要提供下列证据： 证据1.原告企业信用信息公示报告，来源于国家企业信用公示系统，以证明该公司为自然人独资企业，任丽华为该公司唯一股东及监事，认缴注册资本3000万元。 证据2.上海凤巢公司企业信用公示报告一份，来源于国家企业信用公示系统，以证明任丽华系该公司大股东兼法定代表人，认缴注册资本1000万元。 被告主张上述两份证据结合原告提交的《策划合同》、双方函件、支付凭证、原告4月至6月工资及佣金表、银行支付凭证、代为支付工资的授权书、银行转账凭证等证据，可以证明前海骉马公司与凤巢公司存在混同及关联关系，二者恶意串通，签订策划和损害被告的利益，属于无效合同。原告主张上述证据均系复印件，不具有证明效力，并且任丽华本人无论是担任股东也好，还是监事也好，不存在关联公司不得签订及互相签订合同的法律障碍，被告说原告存在串通没有事实依据。 证据3.原告私自收取客户房款的收款收据五份、认购协议书两份，以证明原告严重违反合同约定，私自收款230500元，未告知被告也未将销售款支付给被告。原告主张上述证据均系复印件，无法证明被告所要证明的事实，即使原告收取了该费用，也已经及时交给了被告，并且该证据也能印证原告代替被告销售房屋的事实。 证据4.被告支付给马克瑞的销售佣金凭证九份及银行转账凭证，销售日期从2017年4月底、5月初开始，佣金总额是241270元，以证明马克瑞在4月底、5月初到2018年1月17日一直为被告销售商铺。原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，主张被告提供的销售佣金凭证里面还有借条、收到条混同的情况，最早的打款凭证是2017年8月25日即被告已经将原告清场后两个月支付给马克瑞的费用，无法证实这是代理销售房屋的佣金还是其他的借款，马克瑞在原告履行合同过程中与原告签订有分销协议，代理销售房屋若干，原告已将佣金结清给马克瑞，被告提供的上述证据与本案无关。 证据5.原告委托的分销人员马克瑞销售的全部商铺合同九份，包含张海涛L55、魏京成G02、尤金海D05、罗看远A02、A03、李东L82、高广伟B22、类延凤C02、赵晗璐L58；收据九份包含魏京成G02、尤金海D05、罗看远A02、A03、李东L82、高广伟B22、类延凤C02、赵晗璐L58、杨德印B10、B11，以证明上述房产我们认可是原告分销人员马克瑞销售的，原告陈述的出售了27套，出租2套不属实，在原一审中我方认可原告出售了20套是错误的，实际是销售了上述九套，全部回款的是李东、高广伟、杨杰、尤金海、类延凤，杨杰后来又起诉我公司退款，有兰山区人民法院调解书为证，该份佣金不应支付给原告，杨德印是认购款交了首付款，是2017年6月12日我们公司出售的，与原告没有关系。原告对上述证据的真实性无异议，但主张合同的出让人均是被告，看不出具体是原告的工作人员销售还是分销人员马克瑞销售，不论是谁销售都计算在原告的销售成绩内，上述九份合同再加上被告原来承认的杨杰这一份一共10套无异议，但是这只是被告提供的部分合同，在原一审出庭的被告经理王相波庭审答辩状中的陈述可以看出被告认可我方销售27套房屋，租赁2套房屋，在庭审笔录中也承认20套，因而被告提供该组证据不能证明其想证明的问题，关于杨杰购买的房屋是原告已售出，在被告的佣金确认单上也认可，因为被告手续不全杨杰退房款，与原告无关，被告应该支付佣金。 证据6.收款收据六份，包含徐计谋L40、庄耀翔L41、黄晓源C24、胡萍H09、王庆欣L51、L70、魏泽慧A24，以证明分销人员马克瑞对外以被告的名义与上述当事人签订了认购协议，我方收到了上述当事人的认购款，认购协议在原告处。原告对上述证据的真实性无异议，但主张不能看出是原告与上述人员签订的还是分销人员马克瑞签订的，而且均是原告的销售业绩，上述六人均与我方提供的金雀农贸销售明细及佣金表中的人名和房号相对应，并且有收受的定金金额以证实均是原告所售，其中被告提供的证据中还多了一个杨德印，房号是B10、B11，证明我方漏了杨德印和胡萍的销售业绩。 证据7.原二审的调查笔录一份，以证明马克瑞出庭作证，证实：（1）销售回款60万元；（2）原告与上海凤巢公司是自己的公司；（3）原告销售人员在被告处仅有三到四人；（4）广告费用、策划费用是被告支出的。原告对上述证据的真实性无异议，但主张上述证据不能证明被告要证明的问题，马克瑞当庭承认与我公司签订有分销协议，并且售出房屋后已收取我方佣金，其对于被告方是否支付广告费纯系他个人猜测，没有事实依据。 证据8.临沂市商务局【2015】208号文件一份，以证明商务局批复建设金雀农贸市场。原告对该证据的真实性没有异议，对其证明内容有异议，主张不能证明金雀农贸项目具有合法的手续。 证据9.临沂市城市管理局关于招商引资完善金雀农贸市场建设座谈会纪要，证明该项目违建情况是古典风格办公楼建成了超市型市场风格，只是古典和现代的表现形式，金雀农贸市场也为政府分忧，做了利民惠民的好事，所以应该大力支持。原告对该证据的真实性没有异议，对其证明内容有异议，主张不能证明金雀农贸项目具有合法的手续。 证据10.吴严冬与金雀农贸公司的土地使用权租赁合同。原告对该合同的真实性有异议，主张吴严冬本身系金雀农贸公司的股东，其以土地使用权出资入股，原本土地使用权就系金雀农贸公司所有，不存在真正的租赁关系。 对于上述证据，本院认定如下： 一、原告前海骉马公司提供的证据： 证据1.《策划合同》一份、双方函件两份、支付凭证两份和证据2.《分销代理服务协议书》一份、佣金明细及收到凭证四份、相关的银行转账凭证及说明，符合证据的形成要件，本院予以认定。 证据3.已售房屋及租赁房屋明细表一份、相关购房人的认购协议和交费凭证若干，对于已售房屋及租赁房屋明细表中与认购协议和交费凭证相对应的部分，本院予以认定。对于明细表中无证据证实的部分，本院不予认定。 证据4.原告方4月至6月工资及佣金表三份、银行支付凭证、代为支付工资的授权书及银行转款凭证，工资表系原告单方制作，仅加盖了原告公章，没有相关财务人员、领取工资人员签字确认；银行支付凭证付款人为王连丰，并非原告；代为支付工资的授权书系原告单方制作，没有经过王连丰确认，而且原告亦未对为何授权王连丰向工作人员发放工资而不是原告自行向工作人员发放工资作出合理解释；银行转款凭证中付款回单与收到条金额不一致。上述证据不能证明王连丰代原告向相关人员发放工资的事实，亦不能证明上述人员为金雀农贸项目提供劳务的事实，本院不予认定。 证据5.通知函、第二份通知函、送达回执三份，符合证据的形式要件，本院予以认定。 证据6.保单及交费凭证各一份，被告对真实性无异议，本院予以认定，该证据可以证明原告为保全被告财产提供担保在中华联合财产保险公司购买保险支付保险费用10000元。对于该费用是否应当由被告承担，在本院认为部分另行阐述。 证据7.金雀农贸公司应支付前海骉马公司费用明细表一份，系原告单方制作，被告不予认可，本院不予认定。 二、被告金雀农贸公司提供的证据： 证据1.原告企业信用信息公示报告与证据2.上海凤巢公司企业信用公示报告，均来源于国家企业信用公示系统，在没有相反证据推翻的情况下，本院予以认定，但上述两份证据不足以证明被告主张的前海骉马公司与上海凤巢公司恶意串通，签订的策划合同属于无效合同的主张。 证据3.原告收取客户房款的收款收据五份、认购协议书两份，因该组证据均为复印件，原告不予认可，本院不予认定。 证据4.被告支付给马克瑞的销售佣金凭证九份及银行转账凭证，该证据证明的问题与原告的诉讼请求无关，本院不予认定。 证据5.原告委托的分销人员马克瑞销售的全部商铺合同九份、收据九份，原告对上述证据的真实性无异议，本院予以认定。 证据6.收款收据六份，原告对该组证据的真实性无异议，本院予以认定。 证据7.原二审的调查笔录，本院认为，马克瑞的部分证言并不准确，其中对于被告欲证明的第（2）-（4）内容，马克瑞不具备证明能力和资质，对于被告的证明目的，本院不予认定。 证据8.临沂市商务局【2015】208号文件、证据9.临沂市城市管理局关于招商引资完善金雀农贸市场建设座谈会纪要、证据10.吴严冬与金雀农贸公司的土地使用权租赁合同，本院认为，上述三份证据不足以证明金雀农贸公司委托原告销售的房屋具有合法的建设手续，对于被告的证明目的，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月20日，原告前海骉马公司（乙方）与被告金雀农贸公司（甲方）签订《委托合同》一份，合同约定：一、委托内容：1.甲方委托乙方为其开发的山东省临沂市陵园前街金雀项目（项目现用名“金雀农贸”）（以下简称“本案”）进行独家代理销售、策划、招商租赁工作，并独家负责第三方分销事宜。2.甲方委托乙方在本合同给定的期限内，以甲方名义对外进行属甲方所有的本案公寓、商铺、摊位营销策划、招商租赁业务。3.委托销售、策划面积及范围：甲方授权乙方独家销售、策划本案公寓、商铺、摊位部分约----------平方米；甲方在本合同签订后，先向乙方提供可售部分的具体单元、室号、面积清单作为合同附件（公寓、2F商铺乙方提案甲方在2017年4月28日前确认后进行销售）。二、委托期限：甲乙双方一致同意本案的委托期限按下述约定的内容执行可售部分自2017年4月22日至2017年12月31日止。三、委托销售价、招商租赁价格：1.销售底价甲乙双方确认后作为合同附件1。2.上述价格确定后，将作为项目最低价格。3.招商租赁价格不高于前期租金。四、甲方责任，1.提供本案详细资料给乙方，包括建筑结构、设备及建材说明标准、图纸、建筑面积及比例、交房标准、交房时间、物业管理等材料（以乙方需提供详细清单为标准）。2.提供本案相关售楼文件给乙方，销售合同样本、商业委托租赁合同。3.确认乙方提交的销售、策划等方面的工作成果。4.提供乙方现场销售售楼处及正常销售所需的设施设备并承担日常水、电运营费用、维修费用。5负责银行按揭相关事宜并专人负责为购房客户提供相应的按揭贷款服务。6.根据乙方销售的节奏，及时完成定/订单确认、预售/销售合同盖章、预售/销售合同登记备案等销售中须以甲方名义办理的各项手续。7.本案所有定金（订金）、房款均由甲方指定财务专人收取、并开具发票或收据。8.根据本合同约定及时向乙方支付相关费用。五、乙方责任：1.本合同签订后的3日内成立项目销售工作组，负责销售队伍的组建。2.本案销售工作展开后，根据项目进度及时提供阶段工作成果和推广建议，每月的最后一天保持和甲方的月例会。3.做好客户接待工作，在甲方的授权情况下可代理甲方签订定单/订单和预售/销售合同。4.充分运用各种策略、措施全力做好本项目之销售、策划推广工作。5.负责销售策略拟定、宣传品和销售道具设计、广告策划工作。6.与甲方建立联络、沟通机制，并在委托期结束后的一个月内，向甲方报送委托代理销售总结报告。7.负责客户定金（订金）、首期款的催缴及收取银行按揭相关资料等。8.负责进场前已销售、租赁客户的维护、回款、投诉及客户异议处理等工作，进场前意向客户由乙方继续维护，促成签约。9.负责售楼处内乙方销售人员成本（包括工资、奖金）。10.负责本案销售第三方分销渠道的推广、管理费用支付。六、佣金比例：1.甲乙双方共同确定本案的委托销售底价为：现有销售价格的90%，超出部分为乙方佣金。2.招商租赁佣金为月租金的三个月。3.乙方作为本案之独家销售代理商，无论何种途径来源之客户均由乙方接洽，无论何种方式成交业绩均属乙方。4.甲方授权乙方在甲方委托销售范围内，销售款项和相关费用由甲方收取，乙方不得收取或挪用（团购费除外）。5.乙方必须严格遵守甲方制定（或经甲方认可）的销售底价和优惠折扣，否则给甲方造成损失的，乙方予以全额赔偿（甲方额外优惠乙方不承担）。6.甲方支付给乙方佣金，为税后佣金不再承担其他税费。七、成交确认及提佣的依据，1.甲方按照实际到款金额的相应比例数额向乙方支付策划费、佣金。2.在销售过程中，因购房者违约导致产生的违约金、定金等，甲乙双方5:5分成。八、销售目标：乙方在2017年7月7日前合同销售额不得低于人民币一千万元整，实到款金额不得低于捌佰万元整，如乙方未能完成上述任务甲方有权解除合同，乙方应在接到解除合同通知后五个工作日内撤场并完成交接手续。九、佣金支付：1.乙方在销售开始后每日向甲方提交当前已完成销售额及相应佣金统计表，甲方在收到该统计表并核实确认后的1个工作日内支付乙方应结算的全部佣金。2.甲方将乙方应结算的佣金以支票、现金方式结算，或汇入乙方指定之开户银行账号。十、宣传推广：1.乙方按甲方提供的本案资料完成所有营销宣传资料的创意、设计及广告。2.单页、房讯等销售道具由乙方设计并提交电子文件报甲方审批；经审批确认后所有相关宣传品制作（包括制版、打样和印刷费）、刊登（包括制作费和发布费）等推广费用由甲方承担。十一、违约责任及其他特殊约定：1、在本合同有效期内，未经过双方书面同意，任何一方不得擅自修改、变更合同内容。在本合同有效期内除不可抗力外，甲、乙双方任何一方在委托代理期内擅自不履行本合同，则视为违约，须承担相应违约责任，造成损失的，应予赔偿。2、若甲方未按合同约定向乙方支付佣金，每延期付款一天，须根据银行同期贷款利率的2倍向乙方支付延付利息，在乙方催告后30个工作日内仍未支付的，视作甲方违约，乙方有权单方面终止本合同。3、在本合同履约期内，甲乙双方可根据销售实际情况选择延长本合同委托期限或终止本合同履约，但必须要经过双方书面确认同意后执行。4、在本合同存续期间，甲乙双方在未经过另一方书面同意的情况下录用对方单位的员工，每录用一人，录用方应向另一方支付人民币十万元作为违约金。5、若解除合同，在收到解除合同通知后5日内，乙方应做好已成交及未成交已登记客户的交接工作，并将甲方提供给乙方现场所有物品完好无损归还给甲方（以双方签字的交接清单为准）。十二、保密条款：1、双方应当对本协议的内容、因履行本协议或在本协议期间获得的或收到的对方的商务、财务、技术、产品的信息、用户资料或其他标明保密的文件或信息的内容（简称“保密材料”）保守秘密，未经信息披露方书面事先同意，不得向本协议以外的任何第三方披露……2、除非得到另一方的书面许可，甲乙双方均不得将本合同中的内容及在本合同执行过程中获得的对方的商业信息向任何第三方泄露。3、本保密义务应在本协议期满、解除或终止后失效。十三、合同生效和争议的处理：本合同经甲乙双方法定代表人/或正式代表人签字，并加盖公章（合同章）后生效。……甲方金雀农贸公司加盖公章及法定代表人公维芹私章，前海骉马公司加盖公章、经办人田家齐签字。 合同签订后，被告金雀农贸公司依照约定于2017年5月5日将案涉112套商铺明细表（包括房号、表价、底价）交付原告前海骉马公司。原告组建团队进驻金雀农贸项目开展相关工作，并委托案外人马克瑞进行分销。期间，原告共计支付马克瑞佣金138375元，包含：2017年5月5日支付佣金2760元，2017年5月19日支付佣金61650元，2017年5月24日支付佣金56548元，2017年6月16日支付佣金17417元。 2017年6月9日，被告金雀农贸公司（甲方）向原告前海骉马公司（乙方）出具《合同暂停执行协议》一份，内容为：甲、乙双方于2017年5月签订《委托合同》，由乙方代理甲方开发的“金雀农贸”项目的招商销售工作。现因甲方正在办理相关手续，合同不具备继续履行的条件，经甲乙双方协商一致，暂停本合同的执行，具体协议如下：一、《委托合同》自本协议签订后暂停执行。二、《委托合同》中关于合作期限的约定失效，本项目正常运行后由甲乙双方另行协商合作期限。三、本协议生效后，乙方可合理安排其派驻于“金雀农贸”的工作人员，暂停期间无需常驻项目。四、乙方在合同暂停执行期间仍应遵守《委托合同》中的保密条款，对于先前合同履行期间乙方知悉、掌握的有关于本项目的材料负有保密义务，不得外传、使用。五、本项目运营手续齐备后，甲方提前5日通知乙方继续履行上述合同，乙方应积极组织人员、材料进场工作。六、其他未尽事宜，双方可另行协商签订协议。被告金雀农贸公司在甲方处加盖了公章并由王海波签字。 原告前海骉马公司收到该《合同暂停执行协议》后，陆续撤出金雀农贸项目的销售。2017年6月18日，原告前海骉马公司向被告金雀农贸公司出具《通知函》一份，载明：“临沂市金雀农贸市场有限公司：我司于2017年6月10日收到你司单方面要求暂停执行双方于2017年4月22日签订的《“金雀农贸”项目代理销售、策划、招商租赁委托合同》，感到非常震惊。该合同期限为2017年4月22日至2017年12月31日止。我司已按合同约定组建了人员众多的销售团队、与其他公司签订了策划合同、分销合同等相关履约合同，并已支付大笔合同费用，销售人员佣金等相关费用，目前已经代理出售商铺28套、租赁两套，代理销售情况非常好。贵司由于自己的原因，单方暂停该合同，导致我司目前结不了佣金，并且不能履行与其他公司的相关合同，不得不面对其他公司追究我司大笔违约金，要求我司承担违约责任的窘境。关于佣金，原本双方约定的是贵司确定房屋底价，并且对房屋底价打九折，我司卖出房价高于房屋底价九折的部分为我司销售佣金。但合同对该条款约定出现重大误解，不是原先双方约定的真实意思表示。我司希望贵司能够遵循诚实信用原则，按双方原本的真实意思表示结算我司佣金。贵司违约在先，导致合同不能履行，除了应当支付我司相应佣金外还须承担违约责任，并赔偿给我司造成的重大经济损失。请贵司于三日内支付我司相应的赔偿款项，否则我司将诉讼法律，维护自己的合法权益。” 2017年6月20日，经原、被告结算，双方共同确认了部分佣金明细表一份，明细表注明：销售佣金结算依据合同佣金结算规定，按照成交价回全款100%结算比例共5套房，成交总价664986元，佣金为664986*10%=6.65万元。该部分佣金，被告一直未向原告支付。 2017年6月28日，原告前海骉马公司再次向被告金雀农贸公司发出《第二份通知函》一份，载明：“临沂市金雀农贸市场有限公司：我司于2017年6月18日给你司送去第一份通知函，对你司单方面要求暂停执行双方于2017年4月20日签订的《“金雀农贸”项目代理销售、策划、招商租赁委托合同》表示抗议。你司拒绝签收该通知函，现我司给你司邮寄第二份通知函。我司已销售出28套房屋，你司拒绝购房业主向你司交纳剩余购房款，又以业主没有交齐购房款为由不给我司结清相应的佣金。你司的这种违约行为，不能作为不支付我司相应佣金的借口。业主已全款支付的五套房屋，你司已书面答应支付6万余元佣金但仍以领导出发为由迟迟不予支付。你司的种种违约行为，导致我司遭受重大损失，我司要求你司继续履行双方签订的《“金雀农贸”项目代理销售、策划、招商租赁委托合同》，支付我司相应佣金和赔偿我司遭受的所有损失。现我司大批员工因你司的违约行为无法继续销售房屋，而我司却仍需要支付员工工资，其他分销公司、策划公司已经要求我司支付违约金。现我司郑重通知你司继续履行上述合同，支付我司相应佣金并赔偿我司损失。如你司三日内仍不答复我司，我司有理由认为你司已单方面解除了双方签订《‘金雀农贸’项目代理销售、策划、招商租赁委托合同》。为维护我司的合法权益，我司必将诉诸法律，寻求保护”。 原、被告就双方纠纷协商未果，原告遂诉至本院。 本案在审理过程中，原告主张其损失包含:佣金408858元、各项实际损失1213466元（员工工资175134元，支付给马克瑞的分销佣金138332元，支付给上海凤巢公司策划费40万元，违约金50万元）、保函费用10000元。根据《委托合同》约定，佣金比例为：甲乙双方共同确定本案的委托销售底价为现有销售价格的90%，超出部分为乙方佣金。在庭审过程中，原、被告均同意佣金按照销售价格的10%计算。原告将已售房屋及租赁房屋明细表中王艳丽租赁佣金2275元变更为胡萍佣金1500元，变更后佣金数额为408083元。该明细表中对于杜娟L81佣金9900元、明欢L77佣金12500元，原告无证据证实。该明细表中李冬L82佣金、高广伟B22佣金、杨杰L69佣金、尤金海D05佣金、类延凤C02佣金与被告确认部分佣金结算表中的佣金66500元重复计算。扣除上述两项后，被告未确认的已售、已租房屋佣金为319183元。 另查明，2017年5月9日，临沂市规划局出具临规法函字[2017]27号关于查处违法建设认定的函，主要载明，“临沂市城市管理局：贵局来函（临城管函字【2017】第26号）收悉。经查，当事人临沂广鑫房地产开发有限公司在兰山区××与××处西北建设的危房改造办公楼。该项目原规划审批地上3层，长43.1米，宽14.44米，高11.6米，地上建设面积1862平方米；经现场核实，该项目违法加建地下一层，面积约为1800平方米，地上向西，向南建法加建两层，加建部分南北长约38米，东西长约51米，改为金雀山农贸市场，与规划审批严重不一致。经我局研究论证认为，该项目建设属于通过局部（违建部分）拆除消除对规划实施的影响的违法建设”。 本院认为，虽然原告前海骉马公司与被告金雀农贸公司签订的《委托合同》系双方当事人的真实意思表示，但是被告金雀农贸公司认可其对委托原告销售、租赁的房屋并没有所有权，而且金雀农贸市场项目属于违法建筑，双方以违法建筑为合同标的签订的委托合同，内容违反了法律强制性规定，为无效合同。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告金雀农贸公司将违法建筑交付原告销售，系过错方，应当赔偿原告前海骉马公司因此所受到的损失。 对于原告主张的已售已租商铺佣金408083元，其中杜娟L81佣金9900元、明欢L77佣金12500元，原告无证据证实，本院不予认定，剩余部分佣金金额为385683元，包含被告已经确认的已售、已租房屋佣金66500元和被告未确认的已售、已租房屋佣金319183元，均有相应的证据证实，本院予以确认，上述佣金属于原告的损失，被告应当予以赔偿。 对于原告主张的员工工资175134元以及支付给马克瑞的分销佣金138332元，该部分费用属于原告为履行合同而支付的成本，应包含在原告应得的佣金损失中，原告的该部分主张与佣金系重新计算，本院不予支持。 对于原告主张的支付给上海凤巢公司的策划费40万元、违约金50万元，首先根据原、被告签订的《委托合同》约定，被告委托原告为金雀农贸项目进行独家代理销售、策划、招商租赁工作，并独家负责第三方分销事宜，策划工作系原告依照《委托合同》约定应当履行的合同义务，《策划合同》未经被告同意和确认，而且原告并没有提供证据证实上海凤巢公司履行了策划合同约定的义务，亦没有证明上海凤巢公司因原告违约而造成的损失，因此原告向上海凤巢公司支付策划费40万元和违约金50万元，没有法律依据，亦超出了被告在订立合同时合理预见的范围，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 对于原告主张的保函费用10000元，并非必然产生的损失，本院不予支持。 综上所述，原告前海骉马公司要求被告金雀农贸公司支付佣金385683元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下： 一、原告前海骉马实业（深圳）有限公司与被告临沂市金雀农贸市场有限公司于2017年4月20日签订的《“金雀农贸”项目代理销售、策划、招商租赁委托合同》为无效合同； 二、被告临沂市金雀农贸市场有限公司于本判决生效后十日内支付原告前海骉马实业（深圳）有限公司已确认部分的已售、已租房屋佣金66500元； 三、被告临沂市金雀农贸市场有限公司于本判决生效后十日内支付原告前海骉马实业（深圳）有限公司未确认部分的已售、已租房屋佣金319183元； 四、驳回原告前海骉马实业（深圳）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34805元，由原告前海骉马实业（深圳）有限公司负担27720元，由被告临沂市金雀农贸市场有限公司负担7085元。保全费5000元，由原告前海骉马实业（深圳）有限公司负担2552元，由被告临沂市金雀农贸市场有限公司负担2448元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省临沂市中级人民法院。仅提出上诉而未能在上诉期满后七日内预交上诉费用的，视为自动撤回上诉。 审 判 长  王晓波 审 判 员  王军霞 人民陪审员  杜洪奎 二〇一九年十一月八日 书 记 员  王春阳