江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0211民初7775号原告：上海车享家汽车科技服务有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区业盛路188号A-858B室。法定代表人：夏军，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建云，江苏蠡湖律师事务所律师。被告：苏军文，男，1976年12月8日生，汉族，户籍地安徽省霍邱县，现住无锡市滨湖区。原告上海车享家汽车科技服务有限公司（以下简称车享家公司）与被告苏军文租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告车享家公司的委托诉讼代理人张建云、被告苏军文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告车享家公司向本院提出诉讼请求：1、判令车享家公司与苏军文签订的《租赁合同》于2018年4月20日因苏军文原因实际无法履行而提前终止；2、判令苏军文返还车享家公司已支付但尚未到期的租金40269元；3、判令被告苏军文返还车享家公司履约保证金5万元；4、判令苏军文支付车享家公司违约金150868.8元；5、判令苏军文支付车享家公司装修损失342956.39元；6、判令苏军文支付车享家公司办公用品及设施、设备拆迁搬运费用3万元；7、判令苏军文支付车享家公司因本案支付的律师代理费3.5万元。事实和理由：2016年，车享家公司与苏军文签订《租赁合同》，车享家公司承租苏军文所有的位于无锡市滨湖区万科魅力之城二区C12车库22-27车位，租赁面积247平方米，租赁期自2016年8月至2021年8月31日。该合同约定，苏军文同意车享家公司将上述租赁房产用于经营汽车销售、服务类业务。2018年3月15日，苏军文收到无锡万科城市花园二期物业服务中心下发的《关于万科城市花园二区十二街区地下22＃-27＃车位改变车位用途的整改函》，内容为万科物业响应成媲美业委会的要求，要求车享家公司限期整改，将车位恢复原状。车享家公司据此得知，万科物业曾于2018年1月8日向苏军文发出了三个月恢复车位原状的书面整改通知。2018年4月20日，车享家公司被万科物业勒令撤离门店。苏军文承诺车享家公司上述租赁房产可用于汽车销售、服务类业务。但是，2018年4月20日，车享家公司在上述租赁房产内无法运营。此后，车享家公司向苏家文下发《违约告知公函》，并多次派人与苏军文商讨赔偿事宜，苏军文均不予理睬。被告苏军文辩称：其将店交付给车享家公司时都是正常的，由于车享家公司的违规经营造成被物业关掉，其损失最大。车享家公司在旁边又开了一个店，对车享家公司来讲没有什么损失，客户资源还是在的。车享家公司说的也有道理，但是损失最大的是其。提前终止合同其没有异议，因为做不下去了。未到期租金是存在的，有三个月租金，大致差不多。履约保证金其没有拿到。其没有违约，不存在违约金，其没有违约，不存在装修损失。搬迁费用不应该由其承担。律师费不同意承担。本院经审理认定事实如下：2016年6月15日，苏军文与无锡万科房地产有限公司签订车位（库）预／现售合同，苏军文购买无锡万科魅力之城二区C12车库22-27车位。2016年，苏军文（出租方、甲方）车享家公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》1份，双方约定：1.1甲方有权且同意按下述条款和条件将位于【无锡市滨湖区万科魅力之城二区C12车库22-27】车位，租赁建筑面积：【247】平方米的房产（以下简称“租赁房产”）出租给乙方使用。租赁房产之详细建筑面积、使用范围以附件一房产所在地块规划红线图及房产平面图为准。甲方同时将租赁房产之附属通道、楼梯、设施等（如有的话，详见附件四）提供给乙方使用。1.2甲方同意乙方可将租赁房产用于经营汽车销售、服务类业务。乙方在包括免租期内的租赁期限内依法及依照本合同约定经营不受甲方或租赁房产其他干预，今后如乙方改变租赁房产用途，应事先征得甲方同意，否则甲方有权制止或提前终止合同。2.1除非甲乙双方按第十章约定提前终止本合同，本合同约定的租赁期限自【2016】年【8】月【1】日至【2021】年【8】月【31】日止，其中【2016】年【8】月【1】日至【2016】年【8】月【31】日为免租期。甲方未于租赁期限起始日期交付租赁房产的，起始日期以实际交付租赁房产之日起算。3.1租赁房产的租金（不含税）按以下方式确定：Y1-Y2人民币12083元／月、Y3-Y4人民币12687元／月、Y5人民币13322元／月。3.2本合同所称“租赁年度”，均系指免租期届满之次日起满十二个自然月。3.3.1本合同租金按【12】个月为一个支付周期，第一个支付周期指自免租期届满之次日起向后推自满【12】个月止，以此类推。4.1定金的交付：本合同签订的【10】个工工作日内，乙方应向甲方一次性支付相当于【4.14】个月租金共计人民币【50000】元作为定金。甲方收到定金同时应向乙方开具合法收据。5.1甲方同意自【2016】年【8】月【1】日至【2016】年【8】月【31】日为免租期。乙方无需承担上述期间的租金，但需承担免租期间乙方因使用租赁房产而实际发生的水、电费用及物业管理费用。10.5有下列情形之一，乙方有权提前终止本合同，且有权要求甲方承担租赁期限内所有租金【20】％的违约金，并要求甲方赔偿其遭受的损失：a)甲方违反其保证或责任，或违反本合同的其它规定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合同权益受到实质的损害。b）因甲方原因，甲方未能按照本合同约定办妥法律要求的出租房屋所须具备的许可的手续，并导致乙方无法正常安全经营持续超过10天的。c）甲方因任何原因不再作为该租赁房产合法产权人或合法授权的出租权人，或其出租权产生争议的。d）因甲方原因，造成乙方无法将租赁房产用于本合同第1.2条约定的经营用途的。乙方依据上述情形提前终止合同时，应提前十四天书面通知甲方。甲方收到提前终止合同通知后，应及时退还乙方结余的款项，租金照实结算；乙方亦可选择不终止合同，但乙方仍有权要求甲方赔偿其遭受的损失。甲乙双方就因甲方其他原因导致本合同提前终止的违约、赔偿责任另有约定的，按该约定执行。11.2本合同如提前终止，解除或届满后10天内，乙方向甲方交还的租赁房产及设施除正常损耗外，应符合按照其使用年限所达到的使用要求和程度。乙方有权但无义务拆除或取回乙方因装修所附着于租赁房产之上的装修物、设施、设备等所有财产，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体（经甲方同意且合法之变更除外）。乙方在本合提前终止，解除或届满之日起10天内未拆除取回之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有处理。15.2本合同所述之损失，还应包括但不限于一方为实现合同权利而需对外承担的诉讼费用、公证费用、差旅费用、律师费用、查询费用等一切合理费用。《租赁合同》签订后，车享家公司于2016年7月22日给付苏军文定金5万元。2017年8月31日，车享家公司给付苏军文租金144996元。2018年1月8日，无锡万科城市花园二区物业服务中心向苏军文发出《关于万科城市花园二区十二街区地下22#-27#车位改变车位用途的整改函》，内容为“您于2006年6月5日购买无锡万科地产有限公司位于无锡万科城市个车位，自购买车位后私自改变车位用途，用于商业洗车、修车。17年3月又将以上车位转租给一汽大众车享家经营。……责令你接到该函件三个月内将十二街区22#-27#车位恢复车位原状。”2018年3月15日无锡万科城市花园二区物业服务中心又向苏军文发出《关于万科城市花园二区十二街区地下22#-27#车位改变车位用途的整改函》，内容为如逾期不整改，将通过法律途径提起诉讼。2018年6月20日，车享家公司撤离无锡万科城市个车位。2018年7月17日，车享家公司向苏军文发出《违约告知公函》，通知苏军文自2018年4月20日起《租赁合同》提前解除，要求苏军文返还已支付但未到期租金、履约保证金，并承担违约金及装修损失。2018年8月15日，车享家公司向苏军文发出通知，要求苏军文于2018年8月16日15时办理涉案车位交接手续，未按时至现场办理房屋交接，将视为苏军文拒绝接受房屋且车享家公司已完成交房手续。2018年12月4日车享家公司诉至本院，诉请如前。另查明，车享家公司与江苏楷正建设有限公司(以下简称楷正公司)于2016年1月4日签订车享家门店装饰工程的建筑装饰工程施工合同1份。2016年10月8日，车享家公司与楷正公司签订建筑建筑装饰工程施工合同补充协议1份，双方对工程地点为无锡市滨湖区万科魅力之城二区C12车库22-27车位、施工名称为无锡万科魅力之城店的施工作出约定，暂定工程造价为335312元。2016年12月28日，上海市建设工程监理咨询有限公司出具无锡万科魅力之城店装修工程工程审价审定签署单、结算审价报告，审定结算金额为342956.39元。又查明，车享家公司为本案诉讼支付律师代理费3.5万元。在案件审理中，苏军文向本院提交无锡万科城市花园二区物业服务中心开具的生效日期为2016年5月1日的违规行为整改通知单，内容为十二街区地下22-27车位存在占道经营、扰民等行为。车享家公司认为此通知是发给苏军文，生效时间早于涉案租赁合同签订之前，与本案无关联性。以上事实，有《租赁合同》、车位（库）预/现售合同、补充协议、整改函、招商银行付款回单、中国工商银行网上银行电子回单、补发入账证明书、中国工商银行客户存款对账单、工程审价审定签署单、结算审价报告、建筑装饰工程施工合同、建筑装饰工程施工合同补充协议、发票、补发入账证明书及银行明细、委托代理合同、发票、《违约告知公函》及当事人的陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：合法的合同关系受法律保护。本案所涉《租赁合同》系车享家公司与苏军文的真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方应按合同约定履行。本案中，车享家公司与苏军文订立的《租赁合同》中，明确苏军文同意车享家公司将位于无锡万科城市车位用于汽车销售、服务类业务，车享家公司已按合同约定履行相关义务。在租赁过程中，无锡万科城市花园二区物业服务中心向苏军文发出《关于万科城市花园二区十二街区地下22#-27#车位改变车位用途的整改函》，认为苏军文私自改变车位用途，要求恢复车位原状。2018年6月20日，车享家公司已撤离涉案车位。根据合同约定，车享家公司有权解除合同。车享家公司要求解除合同，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方约定，因苏军文原因，造成车享家公司无法将租赁房产用涉案租赁合同第1.2条约定的经营用途的，有权要求苏军文承担租赁期限内所有租金20％的违约金，并要求甲方赔偿其遭受的损失。苏军文私自改变车位用途，苏军文构成根本违约，致使合同解除，应承担相应违约责任。关于车享家公司要求苏军文返还已支付但尚未到期的租金的请求，本院予以支持，2017年9月1日至2018年6月20日，车享家公司实际租赁使用期间租金为116802元，苏军文应返还车享家公司租金28186元。关于定金5万元，车享家公司按合同约定给付苏军文定金5万元，合同解除后，苏军文应返还车享家公司定金5万元。关于车享家公司主张的违约金150868.8元，苏军文认为其未违约，不存在违约金，本院认为，由于苏军文的违约行为，致使本案合同解除，苏军文应承担相应违约责任，综合双方对违约金的约定及车享家公司实际支付租金金额，本院酌定苏军文给付车享家公司违约金6万元。关于车享家公司主张的装修损失，车享家公司装修无锡万科魅力之城店费用为342956.39元，由于苏军文的违约致使合同解除，相应损失应由苏军文承担，合同约定的租赁期限自2016年8月1日至2021年8月31日止，车享家公司实际使用时间为2016年8月1日至2018年6月20日，本院酌定苏军文应给付车享家公司装修损失21万元。关于车享家公司主张的办公用品及设施、设备拆迁搬运费用3万元，车享家公司未提供证据证明，车享家公司已主张相应违约金，对车享家公司的损失作出相应补偿，故对车享家公司的主张，本院不予支持。关于车享家公司主张的律师费，因双方在合同中有约定，本院予以支持，苏军文应给付车享家公司律师费21000元。苏军文辩称车享家公司违规经营，未提供证据证明，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除上海车享家汽车科技服务有限公司与苏军文签订的《租赁合同》。二、苏军文于本判决发生法律效力之日起十日内返还上海车享家汽车科技服务有限公司租金28186元。三、苏军文于本判决发生法律效力之日起十日内返还上海车享家汽车科技服务有限公司定金5万元。四、苏军文于本判决发生法律效力之日起十日内给付上海车享家汽车科技服务有限公司违约金6万元。五、苏军文于本判决发生法律效力之日起十日内给付上海车享家汽车科技服务有限公司装修损失21万元。六、苏军文于本判决发生法律效力之日起十日内给付上海车享家汽车科技服务有限公司律师费21000元。七、驳回上海车享家汽车科技服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10291元、保全费3820元，合计14111元，由原告上海车享家汽车科技服务有限公司负担6068元，由被告苏军文负担8043元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  胡正建人民陪审员  苏卓华人民陪审员  肖锦秀二〇一九年十一月二十日书 记 员  陆夏艳本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。