安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终8569号上诉人（原审原告、反诉被告）：戴骅，男，1964年1月9日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市蜀山区，经常居住地安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：邵卫星，安徽睿正律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓启涛，安徽睿正律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋文权，女，1967年2月11日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区，经常居住地安徽省合肥市蜀山区。被上诉人：（原审被告、反诉原告）：陈奕，男，1968年1月23日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区，经常居住地安徽省合肥市蜀山区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：焦志富，安徽宸坤律师事务所律师。上诉人戴骅因与被上诉人蒋文权、陈奕房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初2307号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴骅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈奕、蒋文权的全部诉讼请求，陈奕、蒋文权向戴骅支付逾期付款违约金290160元、中介服务费5万元、律师费14000元，或者裁定发回重审。陈奕、蒋文权承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由:一、一审法院认定事实不清。（一）一审法院认为“双方未对购房款的支取期限作出明确约定，蒋文权、陈奕在购房款的支付上不存在违约行为”没有事实和法律依据。《存量房买卖合同》附件四“若乙方不能按计划贷足或者商业银行同意贷款申请的，则转让房款的不足部分，乙方应当在2017年11月30日前，以现金方式存入托管账户。”的约定，不应仅仅从字面上理解为附条件合同而应理解为附期间合同，应充分考虑当事人的真实意思表示。首先，从合同的整体内容和目的来看，存量房买卖的交易习惯一般是按照买方咨询、签订合同、办理过户、银行贷款、买方领取房屋所有权证、付清房款、卖方交房的顺序依次进行。根据存量房买卖的交易习惯，本案中，《存量房买卖合同》附件四的约定，应理解为买方交房的时间与卖方将购房款存入托管中心的时间均是2017年11月30日，付款最后期限和交付房屋之所以都约定在2017年11月30日是为了交易安全，确保双方同时履行交付义务。其次，从合同的履行过程历史经过来看，2017年11月23日,杨雁给陈奕发微信：“陈总，那边贷款办得怎么样了”，陈奕回复：“抵押做过了他给我讲得是12月19号能放款”，杨雁回复：“这个月底合同就要到期了。”,陈奕回复：“我一直在催他他也在催银行，主要年底银行额度不多，希望您多包涵包涵”，杨雁回复：“口头说得那些就算了，按合同，这月底他这个就违约了。”2018年1月25日,杨雁给陈奕发微信：“陈总，合同一般都是甲方承诺产权清晰，乙方承诺个人征信无问题可以按照国家规定贷款，一般从签订合同起三个月内完成交接，网签顺延一个月，若因乙方问题，导致贷款下不来，必须全款付清。若没付清就从双方约定交接最后一天的第二天一般都是次月一号有违约万分之三每天，超过一个月就是乙方违约，甲方有权单方解除合同并追究乙方违约责任。”陈奕回复：“好的，等一号看看什么情况再定。”至此，可以看出，在合同履行的过程中，双方均对2017年11月30日之前交付购房款的事实予以认可，且蒋文权、陈奕亦意识到自己已逾期付款，构成违约的事实。因此，2017年11月30日前交付全部购房款才应是双方最真实的意思表示。另外，双方签署的《合肥市存量房买卖合同网签备案单》中亦明确约定：“乙方于2017年10月31日向甲方支付房屋价款，计人民币2500000元；乙方于2018年3月31日向甲方支付房屋价款，计人民币2500000元。”由此可知，蒋文权、陈奕最迟应于2018年3月31日支付购房款。同时，从侧面证明附件四中约定的是2017年11月30日是将购房款无条件存入托管账户的最后期限。退一步讲，即使按照一审法院的裁判逻辑，附件四仅约定了购房款存入托管账户条件和时间，蒋文权、陈奕最迟也应于2018年3月31日支付购房款。蒋文权、陈奕亦已违约，应支付自2018年4月1日至2018年6月3日止的逾期付款违约金98280元。（二）一审法院认为“戴骅未交付房屋，存在违约行为”事实不清。首先，《存量房买卖合同》第三条“甲、乙双方同意，甲方于2017年11月30日前腾空存量房，并通知乙方进行验收交接。乙方应对存量房及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书，并将房屋钥匙交给乙方即为房屋交付。”系格式文本，不应一概而论。本案中，2018年6月4日双方签署的房屋买卖交接确认书上明确载明：“此次所交易的长丰县双墩镇双凤湖畔50栋（三期）房屋为毛坯房，水电气均未使用，门锁已坏，不用交付钥匙，室内无任何物品。”案涉房屋在签订合同之时就已是空房，钥匙一直在物业保管办理物业变更手续时控制权已经由蒋文权、陈奕实际支配。戴骅亦无钥匙可交，所谓交接书的签署仅仅是从形式上对案涉房屋的实际交房和交款行为进行再次确认。未签署交接单并不能影响戴骅已经实际上交付房屋的效力。其次，2017年9月22日，戴骅配合蒋文权、陈奕办理了房屋转移登记手续，蒋文权、陈奕成为案涉房屋所有权人，至此，戴骅交付房屋的主合同义务已经履行完毕。由于案涉房屋是毛坯房，根本没有装饰、物品需要交接，因此一审法院以未签署交接单来认定案涉房屋的实际交付，不能成立。再者，案涉房屋自2017年9月至今的物业费一直由蒋文权、陈奕缴纳。一方面，根据《中华人民共和国物业法》第15条“业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费或者物业服务资金。”之规定，这是其作为新业主的法定义务；另一方面，蒋文权、陈奕自愿承担物业费的行为表明其认可案涉已自房屋转移登记之日起已实际交付，由其实际占有、使用。否则，蒋文权、陈奕所谓缴纳物业费的行为显然不符合常理。而且，蒋文权、陈奕在2017年11月30日之后，从未向戴骅主张过签署书面交接单，也没有任何其他关于要求戴骅履行有关交房义务的主张，亦可以表明其认可房屋已实际交付。同时，戴骅同蒋文权、陈奕办理物业变更手续时戴骅已经交清了物业费戴骅完全具备缴纳物业费的经济能力，没有任何理由要求蒋文权、陈奕为其垫付物业费。一审法院认定“蒋文权、陈奕为戴骅垫付物业费”没有事实和法律依据。最后，2018年6月4日，双方签署的房屋买卖交接确认书上明确载明：“1.甲方已收到乙方关于本次交易的全部房款/租金。3.乙方验收后认为甲方的交付行为符合要求及标准，乙方同意接收。”由此可知，双方签署的是“房屋买卖/租赁交接确认书”，是对戴骅已实际交付房屋，蒋文权、陈奕已实际支付购房款客观行为的一种书面确认，亦从侧面反映戴骅早已实际交付房屋。而且，交付房屋的书面交接是在蒋文权、陈奕支付购房款的同时进行，无法由戴骅单方面就交房问题进行交接单的签署，换言之，在蒋文权、陈奕支付购房款之前，戴骅关于签署书面交接单存在客观上的履行不能。书面交接单的签署必须买卖双方或者买卖双方与中介公司三方共同进行，并且在蒋文权、陈奕未将房款存入托管账户前，戴骅有权主张同时履行抗辩权。综上所述，戴骅交房与蒋文权、陈奕将房款存入托管账户均是在2017年11月30日前，双方互负没有先后履行顺序的义务。戴骅交付房屋的义务已履行完毕，即使没有完全按照格式合同约定履行，也因享有同时履行抗辩权不存在违约行为，一审法院认定事实不清。二、退一步讲，即使按照一审法院的逻辑，戴骅未在约定时间内交房，亦未给蒋文权、陈奕造成任何实际损失，一审法院适用法律错误，认定违约金过高。合同法上的违约金以补偿性为主，惩罚性为辅。蒋文权、陈奕主张的违约金亦超出了戴骅在订立合同时可预见的损失范围，应以蒋文权、陈奕的实际损失为限，对违约金予以核减。一审法院支持蒋文权、陈奕诉讼请求的裁判适用法律错误。蒋文权、陈奕辩称，一、一审法院认定事实清楚，使用法律正确，对于违约金的认定也符合法律规定。对于主合同附件四中的内容，该条款的约定是附条件的条款并非是附期限的条款，该条款的适用必须满足两个条件，在合同的实际履行中，蒋文权、陈奕与银行签订的贷款担保合同是发生在2017年10月17日，因此一审法院认定蒋文权、陈奕不存在违约行为，符合法律规定；二、双方在2017年9月22日办理存量房资金托管协议，明确确认第一次支付首付款的托管时间为2017年9月22日，后续款项使用金融贷款方式。当日蒋文权、陈奕已经支付250万元托管，戴骅在上诉状中陈述的存量房网签合同的时间发生在2017年9月19日。网签合同所约定的时间与双方实际的履行时间相矛盾，应当以最后确定的时间为准，资金托管的协议效力应当优先于打印网签合同的效力。资金托管协议中对于金融贷款250万元约定的发放方式是银行直接向资金托管账户发放，并非是蒋文权、陈奕私下支付。网签合同中约定合同总价是500万元，并非是真实的合同，网签合同的真实目的是为了避税，是一份工具合同。三、本案戴骅存在延期交房的行为，应当支付违约金。双方合同约定的第一次付款时间即2017年11月30日前应当将房屋交付给蒋文权、陈奕，戴骅最后实际交房的时间在2018年6月4日，通过交接确认书进行确定，戴骅没有提供早已实际交付的相关证据。双方虽然已经办理房屋过户手续，交付房屋并非是附随义务，交接房屋是履行合同约定的主要内容，从戴骅的上诉状中可以看出，戴骅在约定时间内不愿意交房，一审判决并无不当，请求依法驳回戴骅的上诉请求。戴骅向一审法院起诉请求：1.判令蒋文权、陈奕支付戴骅违约金290160元（从2017年11月30日至2018年6月4日止）；2.判令蒋文权、陈奕承担戴骅已支付的中介服务费5万元；3.判令蒋文权、陈奕承担戴骅已支付律师费14000元、诉讼费等全部费用。蒋文权、陈奕向一审法院反诉请求：1.戴骅支付蒋文权、陈奕逾期交房违约金290160元（计算标准：以总房款520万元为基数，从2017年12月1日每日按照万分之三计算计算到2018年6月4日）；2.戴骅赔偿蒋文权、陈奕装修定金损失5万元；3.戴骅立即支付蒋文权、陈奕替其垫付物业费损失7657.16元；4.戴骅立即支付蒋文权、陈奕律师费损失2万元；5.反诉诉讼费由戴骅承担。一审法院认定事实：戴骅与杨雁系夫妻关系。蒋文权与陈奕系夫妻关系。2017年8月4日，委托人（甲方）戴骅与经纪人（丙方）合肥传奇房地产投资咨询有限公司（以下简称丙方）签订一份编号CMCMM259号《房地产经纪合同》，约定：甲方委托丙方为坐落在合肥市长丰县双墩镇双凤湖畔50幢101室住宅提供服务，委托期限从2017年8月4日至过户交结结束；丙方在完成甲方委托事项后，按照物价部门核定的收费标准向甲方收取中介服务手续费5万元。为此，甲方将房地产权证、土地证原件交于丙方。2017年8月4日，出卖人（甲方）戴骅与买受人（乙方）蒋文权通过丙方签订一份《存量房买卖合同》，其中约定：“第一条甲方出卖存量房的具体状况如下：（一）存量房坐落在合肥市长丰县双墩镇双凤湖畔50幢101室，权属证号为：长房字第××号，用途：住宅，结构：钢筋混凝土。（二）建筑面积318.9平方米。（三）随存量房同时转让的设备（非存量房附属设备）及装饰情况在本合同附件一中约定。（四）在存量房产权转移占有前，未支付的物业管理、水、电、气、电讯等其他费用，在本合同附件二中约定。（五）……。第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述存量房转让价款为520万元。……乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在本合同附件四中约定。乙方交付存量房价款后，甲方应开具收款凭证。第三条甲、乙双方同意，甲方于2017年11月30日前腾空存量房，并通知乙方进行验收交接。乙方应对存量房及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书，并将房屋钥匙交给乙方即视为房屋交付。第八条乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行。二、逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。第九条甲方未按本合同第三条约定期限交接存量房的，甲、乙双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过十日的，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行。二、逾期超过十日后，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金……。第十条经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。除房价款外，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。第十一条甲、乙双方同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心分中心对存量房转让价款实行托管……。”附件一约定：设备：水、电、气，装饰：固定装修、院子绿植。附件二约定：物业管理、水、电、气、电讯等其他费用，在交付之前未支付的，由甲方承担；交付后，使用存量房所产生的费用，由乙方承担；甲方在本合同约定的存量房验收交付后，与乙方或在房地产经济机构协助下，办理物业管理、水、电、气、电讯等过户手续。附件四付款协议，其中约定：“一、委托房地产管理部门实行存量房交易资金托管的具体事宜：（一）乙方同意在以下规定期限内将存量房转让价款存入房地产管理部门设立的资金托管账户。1、2017年8月30日前将120万元存入托管账户，并在当日内申请办理存量房转移手续。3、甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款，总额为280万元。乙方同意于/年/月/日前与贷款银行签订借款合同，递交相关文件并支付相关费用。乙方同意授权银行将其全部贷款存入托管账户。（二）若乙方不能按计划贷足或者商业银行不同意贷款申请的，则转让房款的不足部分，乙方应当在2017年11月30日前，以现金方式存入托管账户。乙方无法以现金方式补足的，买卖双方同意解除本合同并撤销存量房买卖的转移登记申请，同时约定按以下第（2）款办理：（2）乙方承担违约金20万元。”当日，双方又签订一份《合同补充协议》，其中约定：“2、甲乙双方一致同意乙方以商业贷款方式支付甲方房款。若支付甲方房款为贷款类，乙方作为借款主体须保证配偶双方具有良好的征信记录，并按银行要求提供相关文件、材料等。贷款成数、利率、放款时间由银行依据国家政策确定。5、本协议签订后乙方应向甲方支付定金20万元，定金冲抵房款……。6、甲、乙双方任一方违约，按所签署的各类合同约定，违约方承担违约金的中介服务费、诉讼费、律师费等。8、如本补充协议与甲、乙方及居间方之间签订的《房地产经纪合同》、《存量房买卖合同》等合同相冲突，应以本补充协议为准。”当日，陈奕通过手机向杨雁转款20万元。2017年8月23日，戴骅向丙方交付中介服务手续费3万元。2017年9月22日，甲方戴骅与乙方陈奕、蒋文权签订《存量房资金托管协议》，确认：“资金托管中心：长丰县存量房资金托管中心；托管银行：徽商银行长丰小微支行；托管金额：500万元。第一次于2017年9月22日存入250万，金融贷款250万元。当日，乙方向托管银行存入托管资金250万元。案涉房屋物业费收费标准为2.4元/㎡/月×318.9㎡。2017年9月30日，蒋文权、陈奕向合肥元一物业管理有限公司缴纳案涉房屋2017年9月1日至2017年12月31日物业费3061.44元。2017年10月8日，发包方（甲方)蒋文权、陈奕与承包方（乙方）安徽鹏润建设工程有限责任公司签订《装修合同》，约定对案涉房屋进行装修，工期自2018年5月8日开工至2018年11月8日竣工，工程总价款175万元，由于甲方原因导致延期开工，每延迟一天，甲方付乙方3000元。2017年10月10日，蒋文权、陈奕向安徽鹏润建设工程有限责任公司交付定金5万元。2017年10月17日，借款人陈奕，抵押人蒋文权、陈奕与贷款人签订《个人购房借款/担保合同》，其中约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人二手住房购置贷款，金额250万元；贷款期限为240个月，自2017年12月27日至2037年12月27日，实际放款日与到期日以借款凭证为准；借款人授权贷款人按户名长丰县存量房资金托管中心帐号发放贷款；抵押物为案涉房屋。2018年1月10日，蒋文权、陈奕向合肥元一物业管理有限公司缴纳案涉房屋2018年1月1日至2018年12月31日的物业费9194.32元。2018年5月3日，贷款人向长丰县存量房资金托管中心帐号转入贷款250万元。2018年5月30日11:34时，戴骅委托律师通过微信向蒋文权、陈奕发出《律师函》，其内容为“……根据委托人戴骅的反映，……截至2018年5月14日，贵方已将存量房转让款存入托管账户，……敬请贵方在收到本律师函之日起3日内协助委托人戴骅到长丰县存量房资金托管中心办理托管资金的支持手续……。”当日12：40时，蒋文权、陈奕向戴骅、杨雁发出短信，其内容为：“戴骅、杨雁：你们好！你们违反《存量房买卖合同》（合同编号：CMCMM259）第三条约定，至今未与我方进行该双凤湖畔50幢101室房屋的验收交接，虽然房屋产权目前已过户，但由于你们一直不配合验收交接，造成我们买方至今无法入住（尽管如此，我方在办理过户时，还是按照物业规定，先行缴纳了全年的物业费），依据该合同第九条规定，你们需依约承担自2017年12月1日起至实际交接验收日止，每日按总房款万分之三的违约金。同时，你们也未协助办理相关水电气的全部过户手续。为此，特郑重通知你方：请务必尽快于2018年5月31日一起到房屋现场以及长丰县存量房资金托管中心我们双方共同办理房屋验收交接、托管资金领取手续。逾期，一切责任及后果，由你自负！通知人：蒋文权、陈奕2018年5月30日”。当日17时，戴骅委托律师又将通过微信向蒋文权、陈奕发出的《律师函》邮寄于陈奕。对此，被告小区门卫于次日10:14:16时收悉，后转交于被告。2018年5月31日12:40时，陈奕向丙方经办人张荣云发出短信“张荣云，你方和卖方下午能到场履行房屋交接，煤气等过户，等事宜吗？逾期一切责任及后果，由你方和卖方支付！”。张荣云短信回复“嗯嗯，我方已经多次通知卖家甲方，他违约差不多半年未交齐中介服务费，望您理解，费用未交齐，我开不出交接单来了也给你们交接不了！耽误你们的时间深感抱歉，今天交接不了望您原谅明天合同移交公司法务！”。2018年6月1日，戴骅向丙方交付中介服务手续费2万元。2018年6月1日19:35时，丙方经办人张荣云向陈奕发出短信“尊敬的杨总陈总，您们这次交易的元一高尔夫三期50栋房屋中介服务费公司已经收到，请问您们最近什么时候有时间去办理房屋房款交接事项！我方随时可以有交接员协助办理！”。2018年6月4日，戴骅领取了托管资金500万元。当日，甲方陈奕与乙方戴骅、蒋文权及交接员张荣云签署了《房屋买卖/租赁交接确认书》，办理了房屋交接手续，确认：此次所交易的房屋为毛坯房，水电等均未使用，门锁已坏不用交付钥匙，室内无任何物品。因本案纠纷，戴骅聘请本案律师诉讼，并支付律师费14000元；蒋文权、陈奕聘请本案律师诉讼，并支付律师费2万元。一审法院认为，法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。《存量房买卖合同》及其附件、《合同补充协议》、《存量房资金托管协议》约定不一致的内容，应认定为后者系对前者的变更，因其均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于购房款的给付。依据《存量房买卖合同》附件四、《合同补充协议》、《存量房资金托管协议》的约定，应认定甲、乙双方关于购房款500万元的给付系通过资金托管的方式。因乙方已依约于2017年9月22日将250万存入托管账户，且于2017年10月17日与贷款人签订了《个人购房借款/担保合同》，贷款人同意发放贷款250万元，应认定不存在《存量房买卖合同》附件四约定的“若乙方不能按计划贷足或者商业银行不同意贷款申请的”情形，从而导致《存量房买卖合同》约定的“则转让房款的不足部分，乙方应当在2017年11月30日前以现金方式存入托管账户”的条件不具备，由此双方应按《合同补充协议》“放款时间由银行依据国家政策确定”的约定予以履行。对此，贷款人已于2018年5月3日将250万元存入托管账户。因此，应认定乙方已依约履行了将购房款500万元存入资金托管账户的义务。依据甲、乙双方签订的合同内容，可知双方并未对存入托管账户购房款支取的期限（时间）作出明确约定。对此，依据法律规定，甲方可在已依约履行其先行义务的前提下催告乙方在合理期限内配合其支取，否则乙方对甲方享有先履行义务抗辩权，甲方于2018年5月30日委托律师向乙方发函后，甲方已于2018年6月4日领取了托管资金500万元，故不能认定乙方在购房款的支付上存有违约行为。因此，对戴骅的诉讼请求，不予以支持。关于房屋交付。依据《存量房买卖合同》第三条的约定，应认定双方对房屋交接系采取甲方通知乙方查验后双方签订房屋交接书并由甲方将房屋钥匙交给乙方的方式，该约定的交付方式具体明确，双方应依约全面履行。对此，甲方未能举证证明其已通知乙方查验房屋、签订房屋交接书，故应认定甲方存有违约行为。2018年6月1日，甲方向丙方交齐中介费后，甲乙双方于2018年6月4日在中介居间下签署了《房屋买卖/租赁交接确认书》。因此，甲方应向乙方承担相应的违约责任。对此，依据《存量房买卖合同》第九条的规定，戴骅应向蒋文权、陈奕支付逾期交房违约金288600元【520万元×3‰0/日×185日(2017年12月1日至2018年6月3日）】;依据《存量房买卖合同》附件二的约定,戴骅应向蒋文权、陈奕支付垫付的物业费6964.78元[3061.44元＋3826.8元(2.4元/㎡/月×318.9㎡×5个月)＋76.54元(2.4元/㎡/月×318.9㎡÷30日×3日)]);依据《合同补充协议》第6条的约定,戴骅应向蒋文权、陈奕支付律师费损失2万元;因蒋文权、陈奕所主张的装修定金损失5万元,与《装修合同》所约定的“由于甲方原因导致延期开工，每延迟一天，甲方付乙方3000元”不符，且双方对此无特别明确约定，及如该损失实际发生但其数额未超过逾期交房违约金288600元，故不予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十二条、第六十七条、第七十七条第一款“、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回戴骅的诉讼请求；二、戴骅于判决生效之日起十日内向蒋文权、陈奕支付逾期交房违约金288600元；三、戴骅于判决生效之日起十日内向蒋文权、陈奕支付物业费6964.78元；四、戴骅于判决生效之日起十日内向蒋文权、陈奕支付律师费损失2万元；五、驳回蒋文权、陈奕的其它诉讼请求。本诉案件受理费6613元，由戴骅负担；反诉案件受理费减半收取计3409元，由蒋文权、陈奕负担392元，戴骅负担3017元。二审中，本院组织双方当事人进行举证和质证，戴骅提供双方于2017年9月19日签订的网签备案合同，证明双方约定的付款方式为2017年10月31日支付250万元，2018年内月31日支付250万元，蒋文权、陈奕逾期支付房款；双方约定戴骅于2018年4月20日前腾空房屋，并通知验收，蒋文权、陈奕应于收到通知起60日内进行查验，即戴骅最晚交房时间为2018年6月20日，戴骅已经按约履行义务。蒋文权、陈奕质证认为，三性均有异议，该网签合同实际上是工具合同，该合同的总价款是500万元，与双方真实达成的520万元相悖，主要的目的是为了避税，违法了税法的强制性规定，应当不予认定。从合同内容看，该合同的签约时间是2017年7月19日，双方在2017年9月22日签订资金托管协议，第一次的付款时间是2017年9月22日，双方办理第一次托管的时间也是2017年9月22日，该份网签合同约定的付款时间是2017年10月31日，因此该合同内容不真实。该网签合同也不是新证据。该合同调取于不通产登记中心，双方均签字确认，对该证据本院予以采信。对一审查明事实双方均无异议，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，戴骅与蒋文权、陈奕就双方的房屋买卖交易先后于2017年8月4日签订《存量房买卖合同》、2017年9月19日签订网签备案合同，2017年9月22日签订存量房资金托管协议，三份协议中就房款的支付时间和房屋的交付时间约定不一，依据前述法律规定，应为签订在后的协议变更了在先的约定。就房款的支付，双方在最后签订的资金托管协议中约定，第一笔款项于2017年9月22日支付，第二笔款项为金融贷款，但对第二笔贷款的支付时间未做约定，后蒋文权、陈奕在合理的时间内办理了贷款手续并银行放贷，戴骅主张蒋文权、陈奕逾期支付房款，要求支付逾期付款违约金依据不足，本院不予支持。关于交付房屋，双方在最后的资金托管协议中并未涉及，而在2017年9月19日签订的网签备案合同中约定为，戴骅应于2018年4月20日腾空房屋，通知蒋文权、陈奕进行交接，在合同实际履行过程中，戴骅与蒋文权、陈奕于2018年6月4日签订房屋交接确认书，戴骅逾期交房44天，构成违约，应承担违约责任。对于违约金的计算标准，网签备案合同对于逾期交付房屋超过十日，合同继续履行的违约金标准未有明确约定，参照未超过十日，合同继续履行情形下的违约金计算标准，计算为66000元（500万×日/万分之三×44天），一审对于逾期交房的天数认定不当，本院予以纠正。网签备案合同中约定的房屋总价款500万元为扣除已经实际给付的定金20万元，与双方实际成交价款相符，蒋文权、陈奕主张该合同不具备真实性本院不予支持。双方虽于房屋产权转移登记之后在物业处办理了变更登记，蒋文权、陈奕缴纳了此后的物业费，但是未有证据显示双方就此达成了房屋转移占有、使用的意思表示，且，此后双方的短信往来和实际签署房屋移交确认书，也可以佐证此前并未实际交付房屋，故对于戴骅关于2018年6月4日前房屋已经交付，不承担逾期交房违约金的主张，本院不予支持。综上，戴骅的的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初2307号民事判决第一、三、四、五项，即：“驳回戴骅的诉讼请求”；“戴骅于本判决生效之日起十日内向蒋文权、陈奕支付物业费6964.78元”；“戴骅于本判决生效之日起十日内向蒋文权、陈奕支付律师费损失2万元”；“驳回蒋文权、陈奕的其它反诉请求”；二、变更安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初2307号民事判决第二项为：戴骅于本判决生效之日起十日内支付蒋文权、陈奕逾期交房违约金66000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6613元，由戴骅负担；反诉案件受理费3409元，由戴骅负担862元，蒋文权、陈奕负担2547元。二审案件受理费6613元，由蒋文权、陈奕负担1672元；戴骅负担4941元。本判决为终审判决。审判长 张       怡审判员 董江宁审判员余海兰二〇一九年十一月十三日书记员 李   丽   莎附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。