山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终4073号上诉人（原审被告）：济宁悦邻市场管理有限公司，住所地济宁市邹城市尚兰路177号邹城悦邻中心1号商业楼，统一社会信用代码91370800MA3C468H1Y。法定代表人：陆爱军，经理。委托诉讼代理人：高传峰，山东宏易律师事务所律师。上诉人（原审被告）：济宁悦邻市场管理有限公司邹城分公司，住所地邹城市峄山中路98号（千泉街道办事处1101室），统一社会信用代码913708833MA3CD8GN6C。负责人：陆爱军，经理。委托诉讼代理人：高传峰，山东宏易律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南街坊合商业运营管理有限公司，住所地济南市历下区解放东路95号院内东楼307室，统一社会信用代码91370102MA3N5MB002。法定代表人：马力，总经理。委托诉讼代理人：徐景山，山东鲁创律师事务所律师。上诉人济宁悦邻市场管理有限公司（以下简称济宁悦邻公司）、济宁悦邻市场管理有限公司邹城分公司（以下简称济宁悦邻邹城分公司）因与被上诉人济南街坊合商业运营管理有限公司（以下简称济南街坊合公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省邹城市人民法院（2019）鲁0883民初1489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。济宁悦邻公司、济宁悦邻邹城分公司上诉请求：1.依法撤销邹城市人民法院（2019）鲁0833民初1489号民事判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审违背合同相对性原则及租赁合同的基本法律属性，抛开合同的明确约定，毫无根据地扩张增加上诉人的合同义务。1、通观2018年6月30日双方签订的《悦邻中心农贸商铺租赁合同》（以下简称商铺租赁合同）及2018年12月26日双方签订的《悦邻中心农贸商铺租赁合同补充条款》的全部内容，上诉人从未承诺悦邻中心整体商业项目何时开业，即双方未将悦邻中心整体商业项目何时开业设定为上诉人的合同义务。相反，商铺租赁合同第5.2.1、5.2.6条约定，在租赁期间被上诉人对案涉商铺享有自主、独立的经营权，济宁悦邻邹城分公司不得以任何理由干涉；且被上诉人承担在其经营期间因经营行为导致的一切法律、经济责任。考虑到市场前期启动的困难及被上诉人对软装及部分硬装改造的投入，商铺租赁合同第二条约定：上诉人给予被上诉人2018年9月1日至2018年12月31日期间的免租金装修期及另外2年的免租期：自2019年1月1日起至2020年12月31日止。因此，悦邻邹城分公司将案涉商铺按合同约定时间交付被上诉人，并保证了租赁标的物不存在任何影响被上诉人使用经营质量瑕疵的情况下，上诉人无违约行为。除租赁合同约定者外，上诉人不负其他任何责任。上诉人仅仅是向被上诉人提供了经营场所，并不参与被上诉人的经营行为、并不对被上诉人的经营效益作出过任何承诺，一审判决不能成立。2、悦邻中心系济宁新金昊地产有限公司（以下简称新金昊公司）开发的商业项目统称，项目组成及商业规划业态布局为:1#楼悦邻中心购物广场，该购物广场三楼商业规划业态为餐饮部分，地下为购物广场超市；2#楼为商住型公寓、3#楼为酒店式公寓；2#楼、3#楼地下一层为案涉农贸市场。正如一审所认定的，上述业态由不同商家独立运营。2018年3月6日新金昊公司与济南凯瑞城企业管理咨询有限公司（以下简称凯瑞公司）签订《邹城悦邻中心餐饮部分商业运营委托协议书》，新金昊公司委托凯瑞公司提供悦邻中心1#楼悦邻中心购物广场三楼餐饮部分商业规划、招商运营、项目品牌提升、品牌孵化等服务。2018年9月27日，新金昊公司为督促购物广场三楼餐饮部分招商工作、推进购物广场整体开业，向凯瑞公司发出工作联系函。根据该函，拟定的悦邻中心购物广场整体开业时间为2019年1月11日，而非整个悦邻中心商业项目；收函单位为凯瑞公司而非被上诉人；发函的目的是催促凯瑞公司抓紧推进购物广场三楼餐饮部分的招商进度。该函无论所涉及的商业业态、发函主体、收函主体，还是发函的目的，均与被上诉人没有任何关系。一审判决将金昊公司督促凯瑞公司的内容解释为上诉人对被上诉人的承诺，将悦邻中心购物广场扩张解释为整个悦邻中心商业项目，不仅背离了合同相对性原则，而且毫无根据地增加了上诉人的合同义务。综上，请求依法驳回被上诉人的诉讼请求。济南街坊合公司辩称，一审判决事实清楚，请求二审维持原判。因上诉人在2018年9月28日向被上诉人发出工作联系函，承诺悦邻中心将于2019年1月11日整体开业，有鉴于上诉人的承诺，被上诉人在其承诺开业前进行了积极准备，投入了大量的人力物力进行宣传。被上诉人认为上诉人的承诺函是双方所签订书面合同中约定的相关时间的变更，但上诉人在实际履行中并没有兑现承诺，属于违约行为，因此被上诉人要求追究上诉人的违约责任。济南街坊合公司向一审法院起诉请求：1.依法判令二被告支付原告经济损失415519.44元；2.本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：1.2018年6月30日，悦邻邹城分公司作为出租方、济南街坊合公司作为承租方签订了《商铺租赁合同》及《补充条款》各一份，载明，出租商铺位于邹城市东部新城核心区域，接驾山路与尚兰路交汇处东200米悦邻中心地下一层农贸市场部分，总建筑面积约2000平米，乙方承诺租赁期间该商铺用于经营农贸市场，不得用于其他经营用途。二、免租期、租赁期限、交付日期及交付标准2.1商铺交付日期为2018年8月31日前。2018年9月1日至2018年12月31日为乙方装修期。（如因甲方原因导致交房延迟，乙方装修期、免租期相应顺延）2.2因乙方软装改造及部分硬装改造的投资，甲方给予乙方2年免租期限，自2019年1月1日至2020年12月31日止。2.3该商铺租赁期限为12年，自2019年1月1日起至2030年12月31日止。八、违约责任8.1由于该商铺工程质量（乙方改造及装饰装修除外）、房屋产权引起的争议，由甲方负责处理并承担相应的责任。若因此给乙方造成损失的，应承担赔偿责任。8.2租赁期间，非本合同约定的情况，任何一方不得提前解除合同，否则提出解除合方应按提前解除天数当年租金的2倍向对方支付惩罚性违约金。8.3乙方逾期支付租金，除按当年租金标准足额支付外，每逾期一日，按实际拖时间，每天按欠付金额的1%向甲方支付违约金。合同同时约定了租金及支付方式，水电气、通信等费用的承担及双方其他的权利义务、续租及商铺返还、合同解除争议方式的解决等条款；同时2018年12月26日三方签订悦邻中心农贸商铺租赁合同补充条款，对《商铺租赁合同》第四条第一款进行了补充，并对公共物业管理费用的收取进行了约定；2.2018年9月27日，悦邻中心工作联系函，载明发函部门为：悦邻购物广场，收函部门为：凯瑞招商中心，发函日期为2018年9月27日，内容载明“因悦邻中心购物广场整体开业时间为2019年1月11日，贵方负责招商的三楼的餐饮区，到目前为止，仍未有商户签约，为不影响购物广场的整体开业率，请贵方于2018年10月31日前完成招商工作”；3.原告济南街坊合公司与邹城广播电视台签订的《广告宣传合同》、中国建设银行网上银行电子回执及增值税发票各两份，载明原告济南街坊合公司于2018年9月25日向邹城市广播电视台转账25500元，用途为：广告宣传费；2018年10月26日转账15000元，共计转账40500元。4.原告济南街坊合公司与济宁光辉文化传媒有限公司签订的《广告发布合同》及中国建设银行网上银行电子回执三份，载明原告于2018年12月7日、2018年12月26日、2019年1月16日分别向济宁光辉文化传媒有限公司转账3000元、6000元、6000元，共计15000元，用途为：电梯广告；2018年12月10日原告与济宁市丽印图文广告有限公司签订的《广告物料制作合同》及中国建设银行网上银行电子回执及增值税发票各一份，载明合同期限为：2018年12月15日至2019年1月5日，原告于2019年1月10日向济宁市丽印图文广告有限公司转账3175元，用途为：设计费；2018年12月25日原告与济宁市正方广告装饰有限公司签订的《活动庆典合同》、中国建设银行网上银行电子回执及增值税发票各一份，载明活动时间为2018年12月31日至2019年1月1号、2号，共计3天，原告于2019年1月8日向济宁市丽印图文广告有限公司转账7205元，用途为：广告宣传费。原告济南街坊合公司与邹城市安泰保安服务有限公司签订的《保安服务合同》一份、中国建设银行网上银行电子回执及增值税发票各一份，载明原告于2019年1月31日向邹城市安泰保安服务有限公司转款8000元，用途为保安费，是4名保安一个月的保安费；2018年11月30日原告与邹城市安保物业服务有限公司签订的《安保物业服务合同》一份、中国建设银行网上银行电子回执及增值税发票各一份，载明原告于2019年1月31日原告向邹城市安保物业服务有限公司转账2346元，用途为保洁费。5.原告济南街坊合公司2018年3月至2019年5月相关人员工资发放表（1）及2018年9月至2019年3月济南凯瑞城健康管理咨询有限公司社会保险代扣代缴明细表及银行转账记录，载明济南凯瑞城健康管理咨询有限公司自2018年3月至2019年5月共向五名工作人员支付工资19400元，养老保险、医疗保险、失业保险44029.44元，实发金额198864元，合计242893.44元；6.街坊合菜场收益损益统计、原告济南街坊合公司自2018年11月份至2019年1月份与部分承租人签订的租赁合同、收据及2019年2月12日邹城街坊合菜场商户租金补贴方案,街坊合菜场未能如期开业，调整优惠政策产生的费用损失26.7万元，物业费损失2.4万元，共计27.75万元。原被告双方对被告是否应当对原告的损失承担赔偿责任存有争议，原告为证明其主张提交了2018年6月30日原告与被告签订的《商铺租赁合同》及《补充条款》、2018年9月27日悦邻中心工作联系函、原告与邹城广播电视台签订的《广告宣传合同》、与济宁光辉文化传媒有限公司签订的《广告发布合同》、与济宁市丽印图文广告有限公司签订的《广告物料制作合同》、与济宁市正方广告装饰有限公司签订的《活动庆典合同》、相关人员的工资发放明细及社会保险代扣代缴明细及原告与部分承租人签订的租赁合同等，以此证实因被告未能依照承诺按期开业给原告造成的相应的经济损失，包括前期广告宣传投入及保安、保洁投入76226元；工作人员工资、养老、医疗保险、失业保险等支出242893.44；街坊合菜场收益损失等96700元，共计415819.44元，原告主张415519.44元。被告对原告的以上损失应由其承担不予认可，辩称其对原被告之间是房屋租赁合同关系，悦邻中心工作联系函与本案无关，原告自身经营出现问题，对由其产生的法律经济责任由其独自承担。根据原被告陈述及举证可知，悦邻中心整个商业项目是济宁新金昊地产有限公司开发的商业项目的统称，包括很多独立的商业业态，如悦邻购物广场、悦邻商住公寓、悦邻酒店式公寓、地下超市及地下一层的农贸市场，二被告是整个悦邻中心项目的商业运营商，有权代为进行出租、经营和管理。这些业态虽由不同商家独立运营，但悦邻中心整个商业项目是否如期开业，必然会对整个商业中心的配套及客流量产生影响，虽然被告辩称2018年9月28日悦邻中心工作联系函系新金昊公司为督促购物广场三楼餐饮部分招商工作、推进购物广场整体开业，向济南凯瑞城企业管理咨询有限公司发出的工作联系函，根据该函，拟定的悦邻中心购物广场整体开业时间为2019年1月11日，而非整个悦邻中心商业项目，但本案的实际情况是原被告双方签订的《悦邻中心农贸商铺租赁合同》不仅仅是对悦邻中心地下一层农贸市场建筑面积及商铺的租赁，根据双方约定的租赁期限的免租及双方的权利义务可知，原告负责地下一层农贸市场商铺的招租、经营管理等，其合同目的及初衷皆是为了整个悦邻中心商业项目的稳定运营并从中获得商业利益，故，悦邻中心商业项目整体开业与否与原告经营管理的地下一层农贸市场的经营管理密不可分，悦邻中心整体商业项目的如期运营将对原告的经营产生较大的影响，应为合同双方履行的重要内容，而被告作为整个悦邻中心项目的商业运营商，未能实现悦邻中心购物广场于2019年1月11日如期开业的承诺，故作为经营场所相连通，经营业态相关联、相促进的整个商业中心的客流量必然会产生不利的影响，故对被告辩称不予采信；原告主张被告应对其包括前期广告宣传投入及保安、保洁投入76226元；工作人员工资、养老、医疗保险、失业保险等支出242893.44；街坊合菜场收益损失等96700元的三个部分的损失进行赔偿，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据原告提交的前期投入的电视广播宣传合同、电梯广告发布合同、广告物料制作合同及活动庆典活动及相关银行转账电子回执及增值税发票等可以看出，原告实际上在2018年9月28日至2019年1月11日之前，为准备开业签订了广告宣传、安保、保洁等合同，并切实支出了相关费用，也就是说原告所投入的广告等宣传费用的支出皆在整体项目开业之前，其支出也未达到预期的宣传效果，故原告的该部分实际损失与被告运营的商场整体未能如期开业具有因果关系，对此损失予以支持；关于原告主张被告对其工作人员工资、养老、医疗保险、失业保险等支出242893.44元应当承担赔偿责任的问题，被告对此不予认可，人员工资的支出系原告济南街坊合公司自身经营必要的配备，且人员从事的工作不必然仅为商场开业所需，更为了原告长期经营稳定所必须的支出，原告主张此项支出由被告赔偿显然加重被告责任，不予支持；关于原告主张的街坊合菜场收益损失，违约方应当对守约方的损失进行赔偿，但其赔偿数额应当以守约方的实际损失为限，原告主张被告对其签订认可邹城街坊合菜场商户租金补贴方案的租户，因免租期延长产生的费用损失及物业费损失承担赔偿责任，首先，该优惠补贴政策系原告自身为了长远经营利益所作出的经营激励行为，其产生的效益不仅及于开业的前期阶段，更有利于后期的招商行为；同时，根据原告与被告济宁悦邻公司签订的悦邻中心农贸商铺租赁合同第二条第2.1条的约定“如因甲方原因导致交房延迟，乙方装修期，免租期相应顺延”、第2.2条约定“由于乙方软装改造及部分硬装改造的投资，甲方给予乙方2年的免租期限，自2019年1月1日起至2020年12月31日止”即，根据约定，原告济南街坊合公司与商户签订的租赁期限包含在其与被告济宁悦邻公司签订的免租期限内，即便原告承诺实际将其与租户的免租期延长6个月，亦属于原告实际未向被告缴纳租金的免租期限内，并未造成实际的租金损失；另，对于其物业费损失，原告并未提交证据证明其实际损失，故对原告该主张亦不予支持。一审法院认为，法律规定，分公司具有诉讼主体资格，可以开展对外经营活动，原告济南街坊合公司与被告悦邻邹城分公司签订的《悦邻中心农贸商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力，原被告双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中原告依约对其租赁商铺进行了招商、装修装饰等义务，在得知被告经营管理的悦邻中心整体开业时间为2019年1月11日时，为了实现其经营效益投入了广告宣传、安保、保洁等前期筹备支出，但被告却未能履行其承诺，其运营的商场整体未能如期开业，违反了合同约定，有悖于诚实信用原则及公平原则，故被告的违约行为导致的原告前期支出损失，应当由被告予以赔偿，故依法支持原告的部分诉讼请求；但法律规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，被告悦邻邹城分公司系被告济宁悦邻公司的分公司，其产生的民事责任应当由济宁悦邻公司承担，故支持济宁悦邻公司赔偿原告其包括前期广告宣传投入及保安、保洁投入76226元。同时，法律规定，违约方应当对守约方的损失进行赔偿，但其赔偿数额应当以守约方的实际损失为限，故对于原告主张被告对其工作人员工资、养老、医疗保险、失业保险等支出及街坊合菜场收益损失承担赔偿责任，无事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条的规定，判决：一、被告济宁悦邻市场管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告济南街坊合商业运营管理有限公司损失76226元；二、驳回原告济南街坊合商业运营管理有限公司对济南街坊合商业运营管理有限公司邹城分公司的诉讼请求；三、驳回原告济南街坊合商业运营管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费3766元，由原告济南街坊合商业运营管理有限公司负担2913元，被告济宁悦邻市场管理有限公司负担853元（原告已垫付，被告支付给付原告）。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：上诉人济宁悦邻公司是否应承担违约赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。2018年6月30日上诉人济宁悦邻邹城分公司与被上诉人济南街坊合公司签订的《悦邻中心农贸商铺租赁合同》和2018年12月26日签订的《悦邻中心农贸商铺租赁合同补充条款》，均是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同，对双方当事人具有约束力，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。因双方签订的商铺租赁合同及补充条款未约定悦邻中心整体商业项目的具体开业时间，上诉人2018年9月27日发出的工作联系函虽载明悦邻中心购物广场整体开业时间为2019年1月11日，但仅是购物广场，而不是悦邻中心整体商业项目，且收函方是凯瑞招商中心，而不是被上诉人，其目的是催促凯瑞公司抓紧推进购物广场三楼餐饮部分的招商进度，系发函方单方的民事法律行为，并不构成合同的要约，且即使是发函方发出的要约，也要由收函方以法定方式作出承诺且承诺生效时，合同成立。故该函对被上诉人不产生任何法律效力，自然也就不构成上诉人对被上诉人的承诺，那么，即便上诉人未在2019年1月11日开业，对被上诉人也不构成违约。综上，被上诉人主张上诉人未按工作联系函承诺的时间开业给其造成损失，应对违约行为承担赔偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，济宁悦邻市场管理有限公司、济宁悦邻市场管理有限公司邹城分公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省邹城市人民法院（2019）鲁0883民初1489号民事判决；二、驳回济南街坊合商业运营管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费3766元，二审案件受理费1706元，均由济南街坊合商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇一九年十一月十八日书记员  宋 颖