安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1126民初4246号原告：闫玉奎，男，1963年5月21日出生，汉族，安徽省凤阳县人，个体工商户，住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：汤玲，安徽明都律师事务所律师。被告：王训才，男，1962年1月12日出生，汉族，安徽省凤阳县人，龙阳公司职工，住安徽省凤阳县。被告：常立荣，女，1962年12月12日出生，回族，安徽省凤阳县人，府城二建退休职工，住安徽省凤阳县。上述二位被告共同的委托诉讼代理人：孙广超，安徽凤明律师事务所律师。原告闫玉奎与被告王训才、常立荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫玉奎及其委托诉讼代理人汤玲、被告王训才、常立荣及其共同的委托诉讼代理人孙广超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王训才向本院提出诉讼请求：1、判决王训才、常立荣返还租赁房屋拆迁的搬迁费2702元；2、判决王训才、常立荣返还房屋装潢及附属物补偿款28204元；3、判决王训才、常立荣返还停产停业损失补偿7932元；4、判决王训才、常立荣返还因房屋拆迁所获得的经营补偿款52880元（即158640的三分之一）；5、本案诉讼费由王训才、常立荣负担。事实和理由：闫玉奎是从事饮食经营的个体经营户，王训才与常立荣系夫妻关系。在2007年10月份，闫玉奎与王训才签订了一份《房屋租赁协议书》，王训才将其所有的位于府北街菜市境内的一套住宅租赁给闫玉奎经营餐饮使用。该房屋租赁时，王训才只是提供的只是毛坯房，闫玉奎对租赁房屋进行了装饰装修。从2007年租赁该房屋至该房屋被拆迁时，闫玉奎一直在其内进行餐饮经营。2018年10月22日，王训才和凤阳县房屋拆迁事务所签订了凤阳县国有土地上房屋征收与补偿安置协议书，获得房屋拆迁的搬迁费2702元、房屋装潢及附属物补偿款28204元、停产停业损失补偿7932元及经营补偿158640元。闫玉奎认为，其自2007年租赁该拆迁房屋以来，对该拆迁房屋进行了精细化装饰装修，其中被拆除的附属物是闫玉奎所有的，对于房屋装潢及附属物补偿款28204元应当归闫玉奎所有。闫玉奎因拆迁所花费的搬迁费用及遭受的停产停业损失应当得到补偿。王训才所有的该租赁房屋的性质是住宅用房，是因为闫玉奎长期的经营使得该房屋性质发生了转变，故对于王训才所获得的拆迁房屋经营补偿158640元，闫玉奎主张要求获得三分之一的份额。王训才获得全部拆迁款项后，没有向闫玉奎支付相应的补偿金额。为维护自身合法利益，特提起诉讼，提出诉讼请求。王训才、常立荣辩称，一、本案闫玉奎主张要求王训才、常立荣返还相关费用缺少法律依据，其主张的四项费用均是王训才与凤阳县房屋征收办公室订立安置协议后取得的，闫玉奎主张返还没有相关的法律依据；二、闫玉奎要求的费用缺乏事实依据，双方在2007年订立了《房屋租赁协议》。双方的房屋租赁协议于2018年10月16日房屋租赁合同到期，到期后，闫玉奎失去的涉案房屋的管理和使用权，且双方在租赁合同中也有约定，如果存在附属物添附或者装修，到期后应该恢复原状，故闫玉奎无权再以租赁合同向王训才、常立荣主张权利；三、本案闫玉奎主张的四项费用均是本案王训才依据相关法律规定依法取得的，闫玉奎主张不应得到法律支持，请求法庭驳回闫玉奎的诉讼请求。闫玉奎围绕诉讼请求提交了以下证据：1、闫玉奎的身份证复印件一份。证明闫玉奎主体资格。2、王训才、常立荣的户籍证明各一份。证明王训才、常立荣身份情况及身份关系为夫妻关系的事实。3、2007年10月王训才与闫玉奎签订的《房屋租赁协议书》一份、2009年10月16日常立荣与闫玉奎签订的《房屋出租协议书》一份、2014年10月16日常立荣与闫玉奎签订的《房屋租赁合同》一份。证明王训才、常立荣将坐落于凤阳县府北街菜市的房屋建成后就一直租赁给闫玉奎使用至该房屋被拆迁时止。4、凤阳县房屋拆迁事务所调取的房屋拆迁资料一份。证明闫玉奎租赁的房屋被凤阳县人民政府拆迁，王训才获得拆迁赔偿款中包含搬迁费2702元、装潢及附属物等补偿28204元、停产停业损失补偿7932元、经营补偿158640元。其中包含闫玉奎的营业执照一份。5、《凤阳县人民政府关于老城区城河改造地块棚户区改造项目房屋征收决定》及《老城区城河改造地块棚户区改造项目房屋征收补偿方案》各一份。证明案涉房屋所获得的补偿的根据及标准，涉案房屋拆迁登记是在2018年8月开始登记，补偿方案当中对于停产停业的补偿标准及经营补偿做了明确规定，要求具有营业执照并按营业范围连续经营三年以上。王训才、常立荣围绕抗辩提交了以下证据：1、2007年10月王训才与闫玉奎签订的《房屋租赁协议书》一份。证明房屋经过粗装修租给闫玉奎的事实；2009年10月16日常立荣与闫玉奎签订的《房屋出租协议书》一份。证明合同约定涉案房屋闫玉奎使用不能改变结构及经过简易装修的事实，闫玉奎在租赁期增加的器具及其他装饰品在解除合同时全部带走；2014年10月16日常立荣与闫玉奎签订的《房屋租赁合同》一份。证明双方的租赁关系到2018年10月16日到期，约定闫玉奎在租赁期内如对房屋内部结构改造装修需经过王训才同意，到期后要恢复原状。2、2006年10月10日调解协议书一份。证明涉案房屋的院墙是王训才所建。3、销户证明复印件一份。证明王训才用电户于2018年10月29日销户。上述证据，经庭审质证，对闫玉奎提交的证据，王训才、常立荣对其真实性均无异议。但质证认为，证据3三份协议证明了王训才交付与闫玉奎使用的房屋是经过装修，房屋租赁期限到2018年10月16日到期，且双方还在合同中约定如果一方要改变室内结构装修需征得甲方书面同意，退租时甲方有权恢复原状或者向甲方缴纳恢复工程所需费用。认为证据4，该四项费用是王训才合法取得的。搬迁费用是王训才房屋拆迁所发生的合理费用与闫玉奎无关，因涉案租赁合同在拆迁合同订立前已经到期，闫玉奎应搬离所承租的房屋，其主张搬迁费用无依据；附属物补偿也应该是王训才所得，因承租房屋的附着物是王训才提供，即使是闫玉奎提供的部分，依据租赁合同约定应视为闫玉奎的放弃；停产停业损失也是拆迁部门补偿给被告的损失，租赁合同到期后，闫玉奎应该是停业状态；对于经营补偿同上述质证意见。认为证据5，闫玉奎提交的证据中有房地产估价结果一览表，认定王训才房屋按单价25元每平方定损失，在王训才与征迁办公室订立的协议书也是按照该标准赔偿了6个月损失即7932元，该损失是王训才房屋租赁造成的损失；闫玉奎提交的文件虽约定了营业执照是界定营业性用房的条件之一，但该文件还规定了连续营业还需提交纳税凭证才能作为对营业用房的认定，而本案中并不存在纳税凭证等相关证据，故征迁部门对王训才房屋认定的营业用房是根据出租房屋经营并经双方协商同意后订立的合同。对王训才、常立荣提交的证据，闫玉奎对证据的真实性均无异议。但认为证据2与本案无关联性。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：对闫玉奎提交的证据3、4、5，因双方之间的租赁合同于2018年10月16日已经届满，届满后双方未形成新的租赁关系，故对闫玉奎的证明目的本院不予采信；对王训才、常立荣提交的证据2，因与本案无关联性，其证明目的本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王训才与常立荣系夫妻关系。2007年10月，王训才（甲方）与闫玉奎（乙方）签订一份《房屋租赁协议书》。协议书约定：一、甲方将水电齐全，内外粗装修一套新房租给乙方，乙方必须自觉爱护所所有建筑物的完整。不得随意在室内墙上打洞、乱涂乱画，更不得随意更改房屋结构等，如有损坏，乙方应无条件的修复和更换，造成不应有的损坏应付全部责任。二、乙方在租用期间的水电费、卫生费及其他应给的费用应积极交纳，不得拖延，日结月清。三、乙方在租住时应和周边邻里和睦相处，不得发生无原则纠纷。四、租房价款乙方每年应先付租金计人民币玖仟元整。先付款后住房，以此类推，根据行情市场，如有价格变动，应提前三个月通知乙方，以达成双方共识。五、租赁时间自2007年10月15日至2008年10月26日止。2009年10月16日，常立荣（甲方）与闫玉奎（乙方）签订一份《房屋租赁协议书》。约定：每年租金10000元；租赁期限一年等。2014年10月16日，常立荣（出租方，甲方）与闫玉奎（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》。合同约定：第一条房屋基本情况甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于凤阳县府城镇府北街菜市，共一幢3层；第二条房屋用途该房屋用途为经营餐饮。除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途；第三条租赁期限租赁期限自2014年10月16日至2018年10月16日止；第四条租金该房屋租金为伍万贰仟元整。租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准；除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金；第五条付款方式乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金壹万叁仟元整。租金按年结算，由乙方于每年的10月16日交付给甲方；第六条交付房屋期限甲方于本合同生效之日起次日内，将该房屋交付给乙方；第七条关于装修和改变房屋结构的约定乙方不得随意损坏房屋设施，如需要改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复过程所需费用；第八条租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前一个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前10个工作日内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同；第十条房屋陈设本出租房内所有陈设乙方可以使用但不得损坏，否则依市场价进行赔偿。2018年7月24日，凤阳县人民政府决定对老城区城河地块棚户区进行改造。《老城区城河地块棚户区改造项目房屋征收补偿方案》（以下简称征收补偿方案）的主要内容为：一、征收范围（一）位于老城河北侧（包括城河南侧），东华路南侧、文昌街西侧、府北街东侧（具体四至详见征收范围红线图），征收房屋建筑物面积约3.45平方米、涉及户数约341户1352人、占地约72.6亩。（二）长线局及周边（具体四至详见征收范围红线图），征收房屋总建筑物面积约2万平方米，涉及约116户，占地月84亩。三、征收认证（一）房屋认定1.被征收房屋的用途和性质的确认（1）被征收房屋用途分为住宅和非住宅。（2）住宅和非住宅的认定以《房屋所有权证》记载的设计用途为准。《房屋所有权证》未标明用途的，以产权档案记载为准。（3）非住宅包括商业（含门面房和其他非门面商业用房）、生产、经营办公、仓储等用房。非住宅房屋的使用功能的认定，以《国有土地使用权证》《房屋所有权证》或《建设工程规划许可证》等载明的有效证件或证书记载的作用性质为准。（二）停产停业损失认定1.征收正在经营的办公、生产性用房，造成被征收人停产、停业的，征收机构按照县政府公布的《凤阳县人民政府关于调整凤阳县城市规划区内征收集体土地房屋、其他附属物等补偿标准和凤阳县国有土地上房屋、其他附属物等补偿标准的通知》（凤政〔2016〕31号）给予一次性经济补偿。2.征收个人合法产权证记载或1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前有工商营业执照或税务登记等合法有效证件可以证明即用于商业服务业经营性用房至今仍在经营的，被征收人选择产权调换，自协议签订起至征收人交付安置房止，由评估机构按照经营面积结合区位现行市场租用价位确定补偿标准，按月给予停产停业补偿；被征收人选择货币补偿，给予六个月停产停业补偿。3.1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施后，未经规划部门批准，擅自将非经营用房或《房屋所有权证》记载的原办公、生产、仓储等非商业经营用房改为商业用房并正在经营的，按原证载性质给予评估补偿。其中，一层一进面积按照商业、服务业停产停业损失补偿标准给予一次性补助：具有营业执照，按规定的营业范围连续经营至今并能提供纳税凭证的（未达起征点或享受免税政策的由税务部门出具书面证明），实际连续经营五年以上的，给予六个月的一次性补偿；连续经营三年以上的不满五年的，给予五个月的一次性补偿；连续经营一年以上不满三年的，给予四个月的一次性补偿；连续经营不满一年的，给予三个月的一次性补偿。四、补偿安置与奖励（一）安置地点……。（二）安置方式1.征收住宅用房（1）房屋产权调换方式产权调换按照被征收房屋合法建筑面积原则上实行等面积置换，征收人提供用于产权调换的安置房屋，被征收房屋与安置房屋各计各价，互找差价。在规定期限内腾空交付房屋并签订补偿协议的被征收人，住宅房按被征收房屋合法建筑面积及其附属物评估总价的15%予以奖励。（2）货币补偿方式被征收人选择货币化补偿方式，补偿标准包括：被征收房屋合法建筑面积及其附属物评估总价；政策奖励：对在规定期限内腾空交付房屋并签订补偿协议的被征收人，住宅房按被征收房屋合法建筑面积及其附属物评估总价的15%予以奖励。政府补助：增购面积差价补助，按照被征收同地段商品房的市场均价（就地、就近安置房）扣减综合建设成本均价确定1650元/㎡单位面积补助；每户按增购20㎡计算。六、其他奖励为了鼓励被征收人在政府征收决定规定期限内积极签约并搬迁交房，另行给予奖励。（一）奖励期分三个时段：第一时段自评估结果公示结束之日起至第10日每户奖励10000元；第二阶段第11日至第20日每户奖励8000元；第三阶段第21日至第30日每户奖励6000元。临路利用自有合法住宅实际用于经营的，按住宅房予以认证补偿，同时对临路实际用于经营的“一层一进”合法建筑房屋（简易房除外）给予一次性奖励。1.自2018年5月28日征收方案（征求意见稿）发布之日起往前倒推，按规定的营业范围连续经营三年以上（包括三年）且有营业执照，签约期限内主动签订征收补偿安置协议的，给予3000元/m2的奖励。七、补助（一）搬迁费因征收房屋造成搬迁的，按照应安置面积6元/m2计算，向被征收人支付两次搬迁费，每次搬迁费不足800元的按800元计算。（二）临时安置过渡费临时安置过渡费按应安置面积10元/m2·月计算。选择货币补偿的，向被征收人一次性支付6个月临时安置过渡费。（五）征收出租（出借）的住宅房屋或非住宅房屋，对承租人使用人不予安置和补偿，由房屋所有人自行处理租赁关系。2018年10月19日，经工作组与被征收人王训才共同确认，涉案被征收房屋总建筑面积为225.20m2，其中居住用途172.32m2，住宅（临路）用途52.88m2。2018年10月22日，王训才与凤阳县房屋征收办公室签订《凤阳县国有土地上房屋征收与补偿安置协议书》（以下简称安置协议书）一份，主要内容为：被征收房屋补偿：结构为砖混，住宅用途认证面积为172.32m2，市场评估价5200元/m2，金额为896064元，临路用途认证面积为，52.88m2，市场评估价5200元/m2，金额为274976元，合计认证面积为225.2m2，金额为1171040元；增购奖励20×1650，补偿金额为33000元；庭院奖励225.2×5500×15%，补偿金额为185790元；装潢及附属物等补偿28204元（详见房屋装潢及附属物估价结果一栏表）；奖励房产及附属物总价1199244元，标准15%，金额为179887元；搬迁费2702元（225.2m2×6元/m2×2次）；临时安置过渡费10339元（172.32×10元/m2×6个月）；停产停业损失补偿7932元（52.88m2×25元/m2/月×6个月）；按期奖励10000元；经营补偿158640元（52.88m2×3000元/m2），合计补偿金额为1787534元。王训才于2018年10月29日到供电部门办理销户手续，将被征收房屋交付给凤阳县房屋征收办公室，拆迁款均被王训才领取。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据双方提供的2014年10月16日签订的《房屋租赁合同》，租赁期限于2018年10月16日已届满，双方权利义务关系终止。关于闫玉奎主张的搬迁费2702元及停产停业损失7932元，征收补偿方案明确规定，因征收房屋造成搬迁的，按照应安置面积6元/平方米计算，向被征收人支付两次搬迁费，每次搬迁费不足800元的按800元计算。征收正在经营的办公、生产性用房，造成被征收人停产、停业的，征收机构按照县政府公布的《凤阳县人民政府关于调整凤阳县城市规划区内征收集体土地房屋、其他附属物等补偿标准和凤阳县国有土地上房屋、其他附属物等补偿标准的通知》（凤政〔2016〕31号）给予一次性经济补偿，被征收人选择货币补偿，给予六个月停产停业补偿。故搬迁费、停产停业补偿应属被拆迁人王训才所有。关于闫玉奎主张的返还房屋装潢及附属物补偿款28204元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持。当事人另有约定的除外。”的规定，同时，双方签订的《房屋租赁合同》第七条约定，乙方不得随意损坏房屋设施，如需要改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复过程所需费用。由于该房屋租赁期限已届满，双方签订的《租房合同》中没有约定符合装修装饰费用补偿的问题，故该项请求本院不予支持。关于闫玉奎主张的返还因房屋拆迁所获得的经营补偿款52880元（即158640的三分之一），征收补偿方案明确规定，征收出租（出借）的住宅房屋或非住宅房屋，对承租人使用人不予安置和补偿，由房屋所有人自行处理租赁关系。根据双方当事人的陈述，双方发生租赁关系已达十年之久，且于2018年10月16日届满，故该补偿款与闫玉奎无关，本院不予支持。综上所述，闫玉奎主张的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告闫玉奎的诉讼请求。案件受理费2093元，减半收取1046.5元，由原告闫玉奎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  常军二〇一九年十一月二十五日书记员  彭婧附相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。