浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5716号上诉人（原审被告）：周奇山，男，1956年9月20日出生，汉族，住文成县。上诉人（原审被告）：叶美华，女，1967年3月3日出生，汉族，住文成县。上列二上诉人委托诉讼代理人：叶樟龙，浙江法和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蓝伟龙，男，1986年6月1日出生，畲族，住文成县。委托诉讼代理人：钱雪梅，女，1962年5月20日出生，汉族，住文成县，系蓝伟龙母亲。上诉人周奇山、叶美华因与被上诉人蓝伟龙房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省文成县人民法院（2019）浙0328民初1844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周奇山、叶美华上诉请求：1、撤销原判，改判驳回蓝伟龙的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由蓝伟龙承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，证据不足。1、涉案房屋系集体土地上自建的房产，周奇山、叶美华与蓝伟龙交易的标的系宅基地使用权，宅基地禁止进入市场交易，且蓝伟龙与周奇山、叶美华分别属于不同村集体组织，涉案《协议书》违反法律、法规的强制性规定，应认定为无效，蓝伟龙请求确认《协议书》有效的诉讼请求明显不成立。2、蓝伟龙尚欠周奇山、叶美华50000元余款是客观事实，一审认定蓝伟龙己付清房款，缺乏事实依据。《协议书》约定了房屋总价款，但未注明己支付定金，说明蓝伟龙在签订协议之前没有向周奇山、叶美华的妹妹支付过定金。协议签订时，蓝伟龙母亲钱雪梅从未提及向周奇山、叶美华妹妹支付定金的事情，且周奇山、叶美华妹妹就居住在本村，如蓝伟龙母亲钱雪梅真有支付50000定金，肯定会要求周奇山、叶美华的妹妹出具收条或叫上其当面核实。周奇山、叶美华主张尾款50000元待过户登记后支付，符合交易习惯和生活常理。周奇山、叶美华为拿回50000元尾款曾多次催促蓝伟龙办理过户手续。3、蓝伟龙未能提供证据证明支付50000元定金的事实，应承担举证不能的不利后果。二、一审审理程序违法。一审法院依职权收集证人徐某、刘某1的证人证言时，未将两名证人分别进行询问，且制作在同一份笔录内，违反“单独进行”的取证规则，属程序违法。前述经违反程序取得的证据不得作为本案裁判依据。三、蓝伟龙主张2010年10月20日己经付清全部房款，其从付清案涉房款之日起便有权向周奇山、叶美华主张协助办理过户手续，现蓝伟龙提起本案诉讼已超过诉讼时效，丧失胜诉权。四、原审法院裁判理由错误，导致判决结果错误。证人刘某2明确表示己支付50000元定金系蓝伟龙母亲钱雪梅的单方陈述，其作为代笔人未对定金情况进行核实，不符合常理。据了解，刘某2系蓝伟龙的亲戚，其虚假陈述可能性很大。证人陈某与本案具有利害关系，其证言不能作为认定当时交易习惯的依据。蓝伟龙辩称：涉案房屋所在的土地使用权本来就是国有的，是周奇山自己办证时办成集体的。土地部门答复可以把集体土地使用权证换成国有土地使用证，故原告母亲钱雪梅要求周奇山换证。后周奇山出具委托书由钱雪梅自行办理换证事宜。土地证换证办理完毕后，钱雪梅多次要求周奇山过户，其均称自己很忙，没有回来。签订协议之前，钱雪梅已经向周奇山妹妹支付50000元定金，此后周奇山夫妇才回来签协议书。周奇山、叶美华称为了拿回50000元催蓝伟龙过户不属实，其从来没有向蓝伟龙催讨过50000元款项。一审认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。蓝伟龙向一审法院起诉，请求：1.确认双方于2010年10月19日签订的房屋买卖协议有效；2.判令周奇山、叶美华协助办理产权过户手续；3.本案诉讼费由周奇山、叶美华承担。一审法院认定事实：2010年10月19日，蓝伟龙作为乙方与周奇山、叶美华作为甲方签订《协议书》一份，协议书约定：甲方周奇山有一间房屋四层半坐落在，四至左是刘日成房屋，右是邱凤华房屋，前是省道公路，后是溪坑。2010年10月19日下午1点钟甲乙双方在刘仙娟家协商同意，甲方周奇山自愿把此房屋卖给蓝伟龙。总价值叁拾贰万捌千元整。立字后款项付清。任何一方不得反悔，此协议一式两份，双方各执一份。甲方：周奇山、叶美华，乙方：蓝伟龙，证明人：徐某、刘某1、叶仙法。上述协议中，乙方蓝伟龙的签字系母亲钱雪梅代签，另“西坑双龙中路97号”系笔误，涉诉房屋地址应为西坑双龙西路97号。蓝伟龙对该买卖合同予以确认。2010年10月20日，蓝伟龙代理人钱雪梅汇款给周奇山278000元。款项交付后，蓝伟龙随即取得涉诉房产房屋所有权证、共有权证、国有土地使用权证及房屋钥匙。2013年4月15日，涉诉房屋重新办理国有土地使用权证（国用2018第5-4号），将使用权类型变更为划拨。一审法院认为，蓝伟龙代理人钱雪梅受托以蓝伟龙的名义代签《协议书》的事实，业经蓝伟龙确认，受托人以委托人名义订立的合同，依法约束委托人及第三人。涉诉《协议书》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对当事人各方均产生约束力。根据《协议书》约定，立字后款项付清，虽然协议书未明确款项付清的具体时间，但购房款应在立字后即一次性付清的意思表示明确。周奇山、叶美华自认签订《协议书》第二日即收取蓝伟龙2780000元购房款，双方争议的焦点在于周奇山、叶美华在签订该《协议书》之前，有无委托妹妹周某收取50000元定金的事实。蓝伟龙已按约支付全部购房款，理由如下：1.蓝伟龙虽未提交给付50000元定金的书面凭证，但蓝伟龙申请的证人刘某2系该《协议书》的执笔人，其在书写《协议书》之前向蓝伟龙代理人钱雪梅了解购房款，款项支付情况等事实符合常理。其陈述的关于已支付50000元定金给周奇山的妹妹的情况虽系蓝伟龙代理人钱雪梅转述，但钱雪梅陈述的时间在书写《协议书》之前，虚假陈述的动机较弱，陈述的内容可信度较高。2.依据《协议书》证明人即邻居陈某、书记刘某1、村长徐某的证言，当地农村房屋买卖的交易习惯为：付清房款才将房屋所有权证、土地证、共有权证及钥匙等凭证交与买方人。周奇山、叶美华对于蓝伟龙在签订《协议书》不久即取得房屋所有权证、土地证、共有权证及钥匙的事实无异议，并自认蓝伟龙于购房第二年即2011年即已入住涉诉房屋。故依据当地农村房屋的交易习惯，蓝伟龙已付清涉诉房款的可能性较大。3.蓝伟龙提交的土地登记委托书记载，周奇山、叶美华于2012年8月15日出具委托书给蓝伟龙代理人钱雪梅，委托钱雪梅全权办理涉诉房产的土地登记事项。周奇山认为当时蓝伟龙代理人钱雪梅要求出具委托书办理房产过户手续，所以出具委托书，并非授权办理新的土地证。无论周奇山出具委托书的委托事项是办理房产证过户手续还是土地证，均系房产过户手续。如蓝伟龙未支付剩余50000元购房款，而周奇山、叶美华在房产证、土地证等权属证明均已交付给蓝伟龙，且蓝伟龙已入住涉诉房屋的情况下又同意办理产权变更登记手续的可能性较低。4.该《协议书》一式两份，两份《协议书》原件均在蓝伟龙处，周奇山、叶美华手上并没有蓝伟龙出具的尚欠50000元购房款的凭证，周奇山、叶美华当庭陈述，曾向蓝伟龙催讨过一次，没有碰到蓝伟龙本人，以为房产证未过户就没有积极催讨，也未要求蓝伟龙出具欠款凭证或支付迟延履行的利息损失。涉诉房屋总购房款为328000元，诉争的50000元购房款占总购房款的15.24%，占比较大。且签订《协议书》的时间是2010年10月19日，《协议书》约定的付款时间是立字后款项付清，周奇山、叶美华在长达8年多的时间，均未积极向蓝伟龙催讨剩余购房款，也未主张逾期付款的违约责任的可能性较低。综上，蓝伟龙提交的证人刘某2、陈某的证人证言、委托书及本院依职权制作的证人刘某1、徐某的证人证言，能够相互印证，符合优势证据的要求，达到了高度盖然性的证明标准，其证明效力予以确认。5.周奇山、叶美华申请的证人周某系周奇山、叶美华妹妹，双方存在亲属关系，虽然证人周某陈述从未收取蓝伟龙50000元定金。但证人周某当庭陈述只将周奇山、叶美华电话号码告知蓝伟龙代理人钱雪梅，不清楚其余事情。该陈述与周奇山、叶美华当庭关于委托妹妹周某交付房产证、钥匙的陈述不一致。证人周某当庭陈述蓝伟龙起诉后，其均未与周奇山、叶美华联系，不清楚双方产生矛盾原因的情况下，多次去蓝伟龙家里试图调解，该陈述不符合常理，其陈述自相矛盾，可信度较低，故其证言不予采信。综上，蓝伟龙已付清全部购房款的可能性较大，符合《协议书》立字后款项付清的约定，也符合当地农村购房的交易习惯。故蓝伟龙与周奇山、叶美华之间的房屋买卖合同关系合法有效，双方均应全面履行自己的义务，并遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的履行协助义务。在蓝伟龙已经按约履行合同义务的情况下，周奇山、叶美华协助蓝伟龙办理房屋权属过户手续系房屋转让的附属义务，对蓝伟龙请求周奇山、叶美华协助办理房屋权属过户手续的诉请予以支持。另涉诉房产土地性质为国有划拨，蓝伟龙自愿承担交纳土地出让金费用，予以确认。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认蓝伟龙与周奇山、叶美华于2010年10月19日签订的房屋买卖协议有效；二、周奇山、叶美华于判决生效之日起十日内协助蓝伟龙办理坐落于浙江省文成县西坑双龙西路97号房屋的房地产权属转移登记手续。案件受理费80元，减半收取40元，由周奇山、叶美华负担，款限于判决生效之日起七日内交纳。二审期间，蓝伟龙未提供新的证据。周奇山、叶美华当庭提供了文集用（1998）字第003037号集体土地使用证，证明涉案房屋的土地使用性质是集体土地即宅基地，故涉案《协议书》应属无效。蓝伟龙对上述证据的真实性没有异议，但对周奇山、叶美华的证明事项有异议。经审查本院认为，上述证据不能证明涉案《协议书》存在无效情形，本院不予确认。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院认为，涉案《协议书》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定为合法、有效，并无不当。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定：“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”关于蓝伟龙是否在签订《协议书》之前支付过50000元定金的问题，本院认为，周奇山、叶美华主张蓝伟龙为防止周奇山、叶美华不配合办理过户手续截留50000元尾款未支付，但未在《协议书》中写明余款50000元待房屋权属变更手续办理完毕后支付，也未要求周奇山、叶美华出具欠条，且在此后也没有积极向蓝伟龙进行催讨，不符合常理。蓝伟龙所作的其先支付定金、再由双方签订涉案《协议书》的陈述符合房屋买卖交易习惯，结合周奇山、叶美华在收到蓝伟龙278000元购房款后即将涉案房屋权属证书及钥匙交付给蓝伟龙，此后蓝伟龙对涉案房屋进行装修并入住，周奇山、叶美华长期以来未提出异议，以及周奇山、叶美华出具土地登记委托书由钱雪梅办理涉案房屋土地使用权性质变更时亦未要求蓝伟龙支付50000元购房余款等事实，可以认定蓝伟龙关于《协议书》签订前其已支付50000元定金的主张具有高度盖然性，一审对该主张予以采信，并无不当。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。周奇山、叶美华在一审中未提出诉讼时效抗辩，且合法占有人的房屋过户请求权不适用诉讼时效的规定，故对周奇山、叶美华二审提出的蓝伟龙起诉已超出诉讼时效的主张，本院不予采纳。另外，一审对证人徐某、刘某1一并进行询问并制作谈话笔录在程序上虽有瑕疵，但并未影响本案实体的正确处理，周奇山、叶美华要求将本案发回重审，缺乏依据。综上，周奇山、叶美华的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人周奇山、叶美华负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇一九年十一月二十七日法官助理周婷婷代书记员  李鹏程