湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12504号上诉人:长沙联鑫实业有限公司，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路267号东成大厦十三楼。法定代表人：黄承东。委托诉讼代理人：项晟，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：张昱，男，1980年1月23日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区，系长沙联鑫实业有限公司职员。被上诉人：长沙市芙蓉区东成大厦业主委员会，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路东成大厦2108房。负责人：谈俊。原审被告：湖南华维酒店管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路二段267号东成大厦七、八楼。法定代表人：文华。上诉人长沙联鑫实业有限公司（以下简称联鑫公司）因与被上诉人长沙市芙蓉区东成大厦业主委员会（以下简称东成业委会）、原审被告湖南华维酒店管理有限公司（以下简称华维酒店）物权纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初530号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联鑫公司上诉请求：1.撤销长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初530号民事判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人在一审中的诉称与事实不符，一审判决在没有查清东成大厦负一楼权属状况等基本情况的前提下，判决要求上诉人承担吧台十余年的租金于理不合，于法无据。东成业委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求应予驳回。华维酒店在二审中未陈述意见。东成业委会向一审法院起诉请求：1.确认联鑫公司与华维酒店于2009年5月28日签订的《房屋租赁合同》第一条、第二条关于“负一楼大堂东南角部分”（面积为27.30平方米）作为租赁物的约定条款无效；2.判令两被告将其占用的负一楼东南角部分交还给原告；3.判令联鑫公司返还不当得利510000元，并支付2018年1月1日起至场地交还之日止的场地占用费（按每月6000元计算），华维酒店承担连带责任；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：东成业委会系2016年1月经业主选举成立，并于2016年1月21日经长沙市芙蓉区城乡建设局备案确认。2009年5月28日，联鑫公司将位于东成大厦五楼、六楼整层及负一楼大堂东南角接待台部分出租给华维酒店使用，其中五、六楼整层面积约2826平方米，接待台面积未标注，但房屋租金已包括该部分的租赁的租金。租赁期限自2009年6月1日至2019年5月31日。2009年6月1日至2014年5月31日，每年租金64万元，月租金53333元。剩余五年中每年租金69000元，月租金57500元。合同签订后，华维酒店在东成大厦负一楼大堂东南角设置前台接待吧台一处，并设置固定长凳一张，用于酒店住宿接待并向联鑫公司交纳费用使用至今。一审法院经现场勘验测量计算，华维酒店所设吧台和沙发实际占地面积为12.08平方米。本案中东成业委会提供的证据东成大厦负一楼竣工图纸以及被告联鑫公司提供的证据东成大厦负一楼房屋分层分户平面图均显示该处为大厅。一审法院另查明，案外人湖南东盛物业管理有限公司于2010年9月将同样位于东成大厦负一楼大堂建筑面积为14平方米的场地出租给案外人长沙市芙蓉区食品店，年租金为40000元。一审法院认为，我国物权法第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。东成大厦负一楼大厅显然属于建筑物专有部分以外的共有部分，应当由全体业主共有和共管，其利益也应当由全体业主共享。联鑫公司作为东成大厦业主之一显然无权将大厅东南角一部分出租给华维酒店使用。华维酒店在签订合同之际没有认真审查场地所有权的归属，故其与联鑫公司的租赁行为共同侵犯了东成大厦全体业主的权益，故两公司于2009年5月28日签订的《房屋租赁合同》中关于“负一楼大堂东南角部分”条款无效，两者应将该部分场地清空退还给东成大厦全体业主的代表组织即东成业委会，同时应将占用该部分所获得利益返还给东成业委会。虽然涉案场地包含在《房屋租赁合同》，但考虑该场地系华维酒店前台接待用，一审法院参考同为负一楼大堂的另一份案外人合同标准，酌情确认月租金为2000元。该利益自2009年6月1日至2019年5月31日为240000元（120*2000），对东成业委会超出部分不予支持。因该租赁合同已于2019年5月31日届满，故自2019年6月1日起至场地清空退还之日止的占有使用费应由华维酒店承担。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国侵权责任法》第八条之规定，判决如下：一、确认长沙联鑫实业有限公司与湖南华维酒店管理有限公司于2009年5月28日签订的《房屋租赁合同》中关于“负一楼大堂东南角部分”所有条款无效；二、长沙联鑫实业有限公司与湖南华维酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内将东成大厦负一楼大堂东南角湖南华维酒店管理有限公司设置的吧台及长凳拆除并交还给长沙市芙蓉区东成大厦业主委员会；三、长沙联鑫实业有限公司与湖南华维酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向长沙市芙蓉区东成大厦业主委员会240000元；四、湖南华维酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向长沙市芙蓉区东成大厦业主委员会支付场地占有费（以2000元/月为标准从2019年6月1日起计算至实际返还场地之日止）；五、驳回长沙市芙蓉区东成大厦业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费9897元，由长沙联鑫实业有限公司和湖南华维酒店管理有限公司共同负担6897元，由长沙市芙蓉区东成大厦业主委员会负担3000元。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：本案诉争场地（东成大厦负一楼大堂东南角部分）是否为全体业主所共有。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。因东成业委会提供的东成大厦负一楼竣工图纸以及联鑫公司提供的东成大厦负一楼房屋分层分户平面图均显示东成大厦涉案区域为大厅，故一审法院认定该处诉争房屋面积属于建筑物专有部门以外的共有部门，并无不妥。联鑫公司并非东成大厦的唯一业主，故其无权将涉案大厅东南角一部门擅自出租，其应当承担停止侵害、赔偿损失等法律责任。对于上诉人提出一审法院参考同为东成大厦负一楼大堂的另一份案外人合同标准酌情确定月租金有失公允的问题，本院经审查，一审法院酌情确定涉案场地租金时，考量了涉案场地包含在上诉人与华维酒店签订的《房屋租赁合同》之内、场地作为酒店前台接待之用等因素，其处理不违反客观公正原则，并无不妥。综上所述，联鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9897元，由上诉人长沙联鑫实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 鑫审判员 戴 静审判员 叶子龙二〇一九年十一月二十五日法官助理马光祥书记员龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。