江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书(2019）苏1311民初5294号原告：吴良浩，男，1975年3月28日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。被告：孙波，男，1994年2月25日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：程海春，宿迁市宿豫区大兴法律服务所法律工作者。被告：董帅，男，1990年8月23日出生，住江苏省宿迁市湖滨新区。被告：江苏好房多房产经纪有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区金田湖畔春天商业街C104。法定代表人：许凌坤，该公司经理。委托诉讼代理人：杨川，江苏律鼎律师事务所律师。原告吴良浩与被告孙波、董帅、江苏好房多房产经纪有限公司（以下简称好房多公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴良浩、被告孙波及其委托诉讼代理人程海春、被告好房多公司委的托诉讼代理人杨川到庭参加诉讼。被告董帅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴良浩向本院提出诉讼请求：1、要求解除与孙波于2018年6月3日所签订的二手房买卖合同；2、要求三被告连带给付购房款300000元及违约金100000元，合计400000元；3、本案相关诉讼费用由三被告承担。案件审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为要求三被告连带给付购房款210000元及违约金100000元。事实和理由：2018年6月3日，原告通过好房多公司的帝景豪苑分公司介绍与孙波签订二手房买卖合同一份，被告董帅为该合同的全面履行提供担保。原告按合同约定支付定金及首付款合计300000元后，被告知涉案房屋无法交房。原告认为，被告孙波构成欺诈，存在根本违约。被告董帅提供担保，应承担连带保证责任。好房多公司作为专业二手房经营机构，存在过错，应承担共同清偿责任。故诉至法院，请求判为所请。被告孙波辩称，1、双方签订的二手房买卖合同无异议，但不存在欺诈和其他行为。因家庭特殊情况还不起房贷，而后将该房退给开发商，进而导致今天的结果。2、被告已支付原告9万元，不应还款30万元。3、违约金10万元过高，应以剩余款项不超过20%作为违约金。被告董帅未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告好房多公司辩称，我公司不承担共同清偿责任，我公司作为居间服务方，仅为双方提供报告或订立合同的机会，我公司不是合同当事人。因合同一方违约导致合同目的不能实现，应当由违约方承担责任。且在交易中我公司已尽到注意义务，不存在过错。所以不承担共同偿还责任。本院经审理查明认定事实如下：2017年2月4日，被告孙波与案外人宿迁晨译置业有限公司（以下简称晨译公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定由孙波购买晨译公司开发的印象99花园7幢2003号房屋一套。2018年6月3日，孙波（甲方、委托人、出售方）、吴良浩（乙方、委托人、买受方）、好房多公司（丙方、受托方、中介方）三方签订《宿迁市二手房买卖合同》一份，约定甲方将上述房屋以650000元的价格出卖给乙方。乙方于签订合同当日支付甲方购房定金10000元，7日内支付甲方首付款300000元（包含定金）。…违约责任：乙方中途违约，应书面通知甲方，乙方己支付的购房定金归甲方所有。甲方中途违约，应书面通知乙方，并在违约之日起三日内将双倍定金返还给乙方；乙方违约的按未付甲方房款的0.3%每日支付甲方违约金至付清日止，甲方违约的按乙方已付房款的0.3%每日支付乙方违约金至付清日止；…补充约定：卖方必须保证房屋无任何问题，如卖家因经济纠纷或其他特殊原因导致此房不能正常过户到买方名下，卖家视为违约并赔偿买家100000元整…被告董帅作为甲方担保人在合同末尾签名捺印。二手房买卖合同签订当日，原告吴良浩向被告好房多公司帝景豪苑分公司交纳涉案房屋定金10000元。同年6月7日，吴良浩向孙波银行账户汇入290000元整。孙波向吴良浩出具房款收据一份，载明收到涉案房屋购房款首付款300000元。后孙波就涉案房屋与案外人晨译公司解除买卖合同。2019年7月4日，原告被告知涉案房屋无法交房，双方因而成讼。另查明，2019年7月26日，被告孙波退还吴良浩涉案房屋购房款90000元整。案件审理过程中，被告孙波同意解除涉案二手房买卖合同。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，三方签订的《宿迁市二手房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告吴良浩按照合同约定支付价款，被告孙波应按合同约定向原告交付房屋。现被告孙波违背诚实信用原则，与开发公司解除了涉案房屋买卖关系，导致三方签订的《宿迁市二手房买卖合同》无法履行，原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方因对方违约要求解除合同，同时又要求违约方按照合同约定的违约金条款承担违约责任的，应当支持。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，《宿迁市二手房买卖合同》解除后，原告有权要求被告孙波返还购房首付款300000元。因被告已退还原告90000元，故对原告要求被告孙波给付购房款210000元的诉讼请求予以支持。关于原告所主张的违约金，因《宿迁市二手房买卖合同》中既约定了定金又约定了违约金条款，现原告选择适用违约金，本院予以照许。因违约金以补偿性为主，原告并未举证证明其实际损失，故对违约金本院酌情调整为60000元。另因被告董帅作为孙波的担保人在《宿迁市二手房买卖合同》中签名捺印，原告吴良浩与被告董帅之间的担保关系合法有效。双方当事人未约定保证方式，应视为被告董帅对孙波的合同义务承担连带清偿责任。现原告在保证期间内要求董帅承担保证责任，符合相关法律规定，故对原告要求董帅承担连带责任的诉求，本院予以支持。董帅履行义务后，有权向孙波追偿。关于原告要求被告好房多公司承担连带责任的诉求，因好房多公司已促成交易，且对涉案合同的解除不具有过错，故对原告以上诉求，本院不予支持。被告董帅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告孙波与被告吴良浩、宿迁市好房多房产经纪有限公司于2018年6月3日签订的编号为20180603的《宿迁市二手房买卖合同》；二、被告孙波应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴良浩返还首付款210000元并支付违约金60000元，合计270000元；三、被告董帅对被告孙波的上述债务承担连带清偿责任，且在承担责任后，有权向被告孙波追偿；四、驳回原告吴良浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3650元，由被告孙波、董帅负担2464元，原告吴良浩负担1186元（原告同意待被告履行时一并给付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 杨立江二〇一九年十一月二十日法官助理 张 欣书 记 员 陆 梦附录法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。