河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终6666号上诉人（原审被告）：南阳裕冠房地产开发有限公司。统一社会信用代码914113006146482317。住所地：南阳市八一路20号。法定代表人：郭飒，任该公司经理。委托诉讼代理人：宋大星，河南豫宛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南四建集团股份有限公司。统一社会信用代码91410000170660941L。住所地：河南省开封市宋门关大街36号。法定代表人：黄思亚，任该公司董事长。委托诉讼代理人：田琼，河南大为律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彪，河南大为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南阳市卧龙市场发展服务中心。住所地：南阳市卧龙西路168号美家时尚快捷五楼，统一社会信用代码124113097425456596。法定代表人：曾照东，任该中心主任。委托诉讼代理人：马党恩，河南达圣律师事务所律师。原审第三人：郭文娟，女，汉族，1979年10月22日出生，住南阳市。委托诉讼代理人：田琼，河南大为律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彪，河南大为律师事务所律师。上诉人南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司因与被上诉人南阳市卧龙市场发展服务中心、原审第三人郭文娟物权确认纠纷一案，不服南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初1872号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南阳裕冠房地产开发有限公司上诉请求：请求撤销原判，改判驳回南阳市卧龙市场发展服务中心的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院将马路市场临时简易摊位（设施），认定为门面房错误；2、一审认定我公司与河南四建集团股份有限公司是合作开发房地产错误，我公司仅是为河南四建集团股份有限公司的建设工程进行施工；3、涉案房屋属于河南四建集团股份有限公司所有，我公司不享有处分权，我公司与南阳市卧龙市场发展服务中心签订拆迁补偿协议将涉案房屋处分给南阳市卧龙市场发展服务中心的约定无效；3、郭文娟系从河南四建集团股份有限公司购买的涉案房屋，其买卖合同合法有效，且产权登记部门为郭文娟办理了产权登记，颁发了房屋所有权证，一审判令该房屋归南阳市卧龙市场发展服务中心所有无法律依据，且与政府产权登记部门颁发的房屋所有权证载明的内容不符，该房屋应归郭文娟所有。河南四建集团股份有限公司上诉请求：请求撤销原判，改判驳回南阳市卧龙市场发展服务中心的诉讼请求。事实和理由：1、一审认定我公司与南阳裕冠房地产开发有限公司系合作开发房地产错误，南阳裕冠房地产开发有限公司仅是为我公司的建设工程进行施工；2、涉案房屋属于我公司所有，他人无权处分，南阳市卧龙市场发展服务中心与南阳裕冠房地产开发有限公司签订协议处分我公司房屋的约定无效；3、郭文娟系从我公司购买的涉案房屋，买卖合同合法有效，且产权登记部门为郭文娟办理了产权登记，颁发了房屋所有权证，一审判令该房屋归南阳市卧龙市场发展服务中心所有无法律依据，且与政府产权登记部门颁发的房屋所有权证载明的内容不符，该房屋应归郭文娟所有。南阳市卧龙市场发展服务中心辩称，1、一审认定南阳裕冠房地产开发有限公司与河南四建集团股份有限公司是合作建设房屋正确；2、南阳裕冠房地产开发有限公司系代表其本公司和河南四建集团股份有限公司与我中心签订拆迁补偿协议，约定将涉案房屋补偿给我中心的约定合法有效；3、郭文娟系与南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司串通购买涉案房屋，其买卖合同侵犯了我公司的权利，损害了国家利益，属于无效合同，一审判令该房屋应归我中心所有正确。郭文娟辩称，同意南阳裕冠房地产开发有限公司和河南四建集团股份有限公司的上诉意见，本案涉诉房屋系我合法取得，应归我合法所有。南阳市卧龙市场发展服务中心向一审法院起诉请求：1、依法确认位于卧龙区文化宫街××单元××室的房屋归其所有；2、依法确认河南四建集团股份有限公司与郭文娟之间的房屋集资买卖合同关系无效。一审法院认定事实：1985年,南阳市政府下发宛市政[1985]2号文件即关于转发《南阳市城市管理办公会议纪要》的通知，决定设立南阳市梅溪路市场（北至新华路交叉口，南至中州路交叉口）等十二条固定开放的马路市场；对于该固定开放的马路市场路段的资金来源可采取集资与贷款相结合的办法来筹措，工商局自筹二万元，财政局、税务局各借给工商局二万元，人行、建行、农行各贷给工商局低息贷款五万元；市场的一切设施所有权归市工商局所有。依据该文件，南阳市工商局在四建二分公司院墙外皮（西边界）以西，归属国家所使用的土地上兴建了梅溪路门面房17间，文化宫街门面房39间的固定开放市场。1996年南阳市编委研究成立南阳市、卧龙、宛城、市直（专业）市场发展服务中心,性质为事业单位,人员从南阳市工商局现有人员中调剂。2003年12月，四建二分公司经南阳市政府土地、规划部门审批后，需将原有的梅溪路53号院旧房拆除，按规划进行建设。在旧房拆迁过程中，被告裕冠公司（乙方）与南阳市专业市场发展服务中心（甲方）于2004年3月16日签订协议，约定：因乙方施工需拆除甲方梅溪路门面房17间、文化宫街门面房39间，乙方愿作如下补偿:1、施工期间付给甲方补偿费5万元整。2、四号楼三层西头单元房一套（85平方米左右）由乙方交给甲方使用。3、文化宫街门面房两间（约76平方米）由乙方交给甲方。4、梅溪路门面房壹间（西约30平方米）、二楼商业房三间（约90平方米），由乙方交给甲方使用。5、以上房屋均由乙方办理相关房产手续，作为对甲方的永远补偿。6、施工期间乙方在梅溪路与文化宫街交叉口处的三间售房部（约60平方米）在盖好后，乙方使用三个月之后交给甲方使用。该合同签订后，裕冠公司按协议约定向南阳市专业市场发展服务中心支付了5万元补偿费。2008年11月9日，南阳市专业市场发展服务中心（甲方）与南阳市大裕物业管理有限公司（乙方）签订了两份《房屋代管合同》，分别约定2009年4月1日起南阳市专业市场发展服务中心将位于梅溪路二层12-14号商铺和梅溪路一层9号商铺委托南阳大裕物业管理有限公司长期代管；乙方代管上述房屋，包括选择承租人、收取租赁费、签订合同等一切权利；代收管理费第一年按年度支付，乙方收取管理费后，应在2009年5月底前付给甲方第一年管理费，以后每年度管理费待乙方收取后即支付当年管理费。代管合同签订后，南阳市大裕物业管理有限公司向南阳市市场发展服务中心支付管理费至2011年，其后南阳大裕物业管理有限公司拒绝支付。2010年3月，中共南阳市委办公室下发宛办[2010]14号文件即中共南阳市委办公室南阳市人民政府办公室关于印发《市场发展服务中心人员资产移交区级管理实施方案》的通知，决定撤销市场发展服务中心，成立南阳市卧龙、宛城、高新市场发展服务中心，成立的卧龙、宛城、高新市场发展服务中心，分别隶属所在区政府领导，均为正科级事业单位。经费形式为差额预算管理，人员资产等一并移交。按照属地管理原则，南阳市卧龙市场发展服务中心接收卧龙和专业分中心的资产，其中包括梅溪路门面房101间。另查明，本案争议的房屋位于卧龙区文化宫街××号，该房屋所在土地的使用权归属四建二分公司。2003年－2005年，四建二分公司分别取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2008年10月13日，四建二分公司取得了宛市房权证字第302408、30××09号房产证。2010年10月25日，四建二分公司以职工集资建房的名义，将位于卧龙区文化宫街××单元××室的房屋（分户审批表显示建筑面积39.91平方米，每平方米1500元，总价款59865元）分户给郭文娟。并以郭文娟系四建二分公司职工的名义在南阳市房管局为郭文娟办理了第1101002340号房屋所有权证。四建二分公司成立于2000年8月23日，总公司为河南四建集团股份有限公司。2016年6月29日，四建公司下发河南四建司字[2016]81号文件，决定撤销四建二分公司等四个单位，其隶属关系并入河南四建股份有限公司南阳建设工程分公司。四建二分公司于2017年4月16日出具证明一份，写明：南阳市梅溪路与文化宫交叉口东南角的土地使用权归属四建二分公司。2002年四建二分公司与裕冠公司签订联合开发协议，双方约定，四建二分公司提供土地，收取双方约定的固定利润（即实为地价收入）。建设工程全部手续由裕冠公司代为办理。因该建设项目对外所发生的债务均由裕冠公司承担。2017年10月31日，四建公司出具证明一份，写明：四建二分公司系四建公司的下属分公司，该分公司于2016年5月27日与总公司下属其他公司合并成立新公司，四建二分公司对外已经不再从事经营活动，其公司印章不再使用，现以该分公司名义从事经营活动总公司不予认可，对外的签章行为属个人行为，与总公司无关。工商登记信息显示：南阳市大裕物业管理有限公司系南阳裕冠房地产开发有限公司的股东之一。另原审中南阳市卧龙市场发展服务中心申请对南阳市卧龙区文化宫街××单元××室房屋2011年及2018年的评估价值进行鉴定，经一审法院司法技术科委托，河南宏基房地产评估测绘有限公司出具估价报告，意见为：2011年该房价值每平方米9717元，总价为387805元；2018年该房价值每平方米13052元，总价为520905元。一审法院认为，第一，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。本案中，根据裕冠公司出面与南阳市专业市场发展服务中心协调拆除相关房屋并达成协议，以及裕冠公司的股东南阳市大裕物业管理有限公司统一管理所建成房屋的租赁等事宜，可以认定裕冠公司与四建二分公司之间存在合作开发协议。但裕冠公司、四建公司在指定的期限内未提交双方之间的联合开发协议，而该证据的内容显然不利于证据持有人，故推定裕冠公司与四建二分公司之间存在合作开发协议。第二，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案中，四建二分公司提供出让土地使用权，裕冠公司提供资金，对外负责拆迁安置补偿等工作，所得收益由二人共同分享。裕冠公司作为合作开发的一方有权处分与拆迁相关的事务，其与南阳市专业市场发展服务中心于2004年3月16日所签订的协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同，该合同效力及于另一合作方四建二分公司。故裕冠公司、四建二分公司应当按照合同约定向南阳市专业市场发展服务中心提供协议所确定的房屋。第三，裕冠公司与南阳市专业市场发展服务中心达成拆迁补偿协议后，双方实际上也按照协议内容履行了相关的义务。南阳市专业市场发展服务中心履行了拆除相关房屋的义务，虽然拆除的房屋未进行产权登记，但该房屋系南阳市政府下文允许搭建，并且拆迁之后，四建二分公司原土地使用范围扩大，其利益也扩大。裕冠公司亦按照协议约定支付了5万元补偿款，房屋建成后，裕冠公司的股东南阳市大裕物业管理有限公司按照约定向南阳市专业市场发展服务中心支付了代管房屋两年的租赁费用，也即南阳市专业市场发展服务中心已经实际经营占有涉案房屋，并取得了收益。对此既定事实，四建二分公司予以默许，也未提出任何异议。第四，在本案审理中，二被告及郭文娟均未提供证据证实双方存在真实合法的房屋买卖关系，产权分户审批表上显示涉案房屋每平方米1500元，总价款59865元，而据河南宏基房地产评估测绘有限公司出具的估价报告，2011年该房价值每平方米9717元，总价为387805元；2018年该房价值每平方米13052元，总价为520905元。郭文娟以明显低于市场价值的价格购买涉案房屋，存在虚假不真实交易的情况。综上，裕冠公司、四建二分公司在明知无权处分该房屋的情况下，将已归属原告的房屋出卖给郭文娟，该行为损害了南阳市专业市场发展服务中心的合法权益。故郭文娟与四建二分公司之间的集资房屋买卖合同关系应为无效，位于卧龙区文化宫街××单元××室的房屋应归南阳市专业市场发展服务中心所有。因南阳市专业市场发展服务中心其后予以撤销，其权利义务由南阳市卧龙市场发展服务中心继受，故位于卧龙区文化宫街××单元××室的房屋应归南阳市卧龙市场发展服务中心所有。南阳裕冠房地产开发有限公司辩称本案已经超过了2年的诉讼时效，一审法院认为，本案系物权权属确认之诉，不适用诉讼时效的规定，故对该公司的该抗辩理由不予采信。一审法院判决：一、位于卧龙区文化宫街××单元××室的房屋归南阳市卧龙市场发展服务中心所有；二、河南四建股份有限公司第二分公司与郭文娟之间的房屋集资买卖协议无效。案件受理费100元，由南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，依据生效的南阳市卧龙区人民法院（2009）宛龙梅民初字第297号-301号等多份民事判决的认定，2002年2月3日河南四建集团股份有限公司与南阳裕冠房地产开发有限公司签订了联合建房协议，约定由河南四建集团股份有限公司提供土地，由南阳裕冠房地产开发有限公司投资建设，三层以上为住宅归河南四建集团股份有限公司，一、二层为商业用房南阳裕冠房地产开发有限公司有优先使用权，2005年期间南阳裕冠房地产开发有限公司设立售房部，面向社会公开对外出售一、二层的商铺。涉案建设工程的施工许可证载明该工程的建设单位和施工单位均系原河南四建集团股份有限公司二分公司，该建设工程完工后，经南阳裕冠房地产开发有限公司对外出售的含本案争议房屋的一、二层商铺，均是以河南四建集团股份有限公司内部职工集资房的名义由初始登记的产权人原河南四建集团股份有限公司二分公司分户至各购房人名下，产权证载明为房改全额集资房。本院认为，依据南阳市卧龙区人民法院（2009）宛龙梅民初字第297号-301号等多份生效民事判决的认定，2002年2月3日河南四建集团股份有限公司与南阳裕冠房地产开发有限公司签订了联合建房协议，约定由河南四建集团股份有限公司提供土地，由南阳裕冠房地产开发有限公司投资建设，三层以上为住宅归河南四建集团股份有限公司，一、二层为商业用房南阳裕冠房地产开发有限公司有优先使用权，2005年期间南阳裕冠房地产开发有限公司设立售房部，面向社会公开对外出售一、二层的商铺。涉案建设工程的施工许可证载明该工程的建设单位和施工单位均系原河南四建集团股份有限公司二分公司。该建设工程完工后，经南阳裕冠房地产开发有限公司对外出售的含本案争议房屋的一、二层商铺，均是以河南四建集团股份有限公司内部职工集资房的名义由初始登记的产权人原河南四建集团股份有限公司二分公司分户至各购房人名下，产权证载明为房改全额集资房。南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司关于南阳裕冠房地产开发有限公司与河南四建集团股份有限公司之间不存在合作开发房地产、南阳裕冠房地产开发有限公司仅是为河南四建集团股份有限公司的建设工程进行施工、南阳裕冠房地产开发有限公司对本案房屋不享有处分权的主张，与上述事实不符，本院不予支持；南阳裕冠房地产开发有限公司在与河南四建集团股份有限公司联合建房过程中，需拆除南阳市卧龙市场发展服务中心管理的梅溪路门面房17间、文化宫街门面房39间，经过与南阳市卧龙市场发展服务中心协商后，双方于2004年3月16日签订协议约定将包括本案房屋在内的多间商铺补偿给南阳市卧龙市场发展服务中心，该协议系双方自愿签订，且自协议签订至今，南阳裕冠房地产开发有限公司并未请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销该协议，依法该协议对双方产生约束力，南阳裕冠房地产开发有限公司应当按照协议约定履行义务，南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司关于2004年3月16日南阳裕冠房地产开发有限公司与南阳市卧龙市场发展服务中心签订的将涉案房屋补偿给南阳市卧龙市场发展服务中心的拆迁补偿协议无效的主张，缺乏法律依据，本院不予支持；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案争议房屋是南阳市卧龙市场发展服务中心与南阳裕冠房地产开发有限公司在拆迁房屋过程中签订补偿协议对被拆迁人南阳市卧龙市场发展服务中心予以补偿安置的房屋，被拆迁人南阳市卧龙市场发展服务中心享有优先权，即使后买受人郭文娟已经取得房屋并办理登记手续，南阳市卧龙市场发展服务中心仍享有主张后买卖合同无效的权利，南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司与郭文娟签订房屋买卖合同将涉案房屋出售给郭文娟的行为，侵犯了南阳市卧龙市场发展服务中心享有的拆迁安置补偿优先权，南阳裕冠房地产开发有限公司作为房屋出卖人，在明知××商铺已××补偿××被××人南阳市卧龙市场发展服务中心的情况下，又与郭文娟签订《房屋买卖合同》，并在签订合同后，将在国有划拨土地上建设的不符合市场正常交易条件的房屋为郭文娟办理了产权登记，其行为明显存在恶意，损害了国家利益，应当确认无效，故本院对于南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司、郭文娟关于南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司与郭文娟签订的房屋买卖合同为有效合同的主张不予支持；《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案在南阳市卧龙市场发展服务中心与南阳裕冠房地产开发有限公司签订的拆迁补偿安置协议有效的情况下，南阳市卧龙市场发展服务中心所享有的是债权请求权，享有依据协议请求拆迁人南阳裕冠房地产开发有限公司向其交付房屋并协助涉案房屋过户的合同权利，并不直接享有物权，在南阳市卧龙市场发展服务中心对补偿安置房屋享有优先取得权的情况下，依据上述法律规定，涉案不动产物权仍然需在产权登记机关完成转移至南阳市卧龙市场发展服务中心名下的过户登记手续后才归属于该服务中心所有，一审在产权登记机关未办理过户登记的情况下，直接判令南阳市卧龙市场发展服务中心享有涉案房屋所有权的处理，与上述法律规定不符，处理不当，本院二审予以纠正。综上所述，南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：撤销南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初1872号民事判决；二、南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司与郭文娟签订的房屋买卖合同及买卖行为无效；三、驳回南阳市卧龙市场发展服务中心请求确认本案争议房屋归其所有的诉讼请求。一审案件受理费100元，由南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司负担；二审案件受理费200元，由南阳裕冠房地产开发有限公司负担75元，由河南四建集团股份有限公司负担75元，由南阳市卧龙市场发展服务中心负担50元。本判决为终审判决。审判长 孙 峰审判员 张朝阳审判员 李 舸二〇一九年十一月二十九日法官助理娄理书记员李松