上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初74606号原告：上海豫园旅游商城物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：顾栋华，董事长。委托诉讼代理人：王觊，上海正策律师事务所律师。被告：孙琦，男，1975年11月5日生，汉族，户籍地上海市虹口区。原告上海豫园旅游商城物业管理有限公司与被告孙琦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2019年9月17日、10月17日公开开庭进行了审理。原告上海豫园旅游商城物业管理有限公司的委托诉讼代理人王觊、被告孙琦到庭参加诉讼。后本院于2019年11月25日再次公开开庭进行了审理。原告上海豫园旅游商城物业管理有限公司的委托诉讼代理人王觊到庭参加诉讼。被告孙琦经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，故本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告上海豫园旅游商城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2013年1月1日至2016年11月30日物业服务费人民币3,896.30元；2.判令被告支付违约金3,896.30元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年8月20日，原告与上海建工悦建房产有限公司(以下简称开发商)签订《前期物业服务合同》，约定由原告对秀康新城-海尚乐苑小区(上海市浦东新区康桥镇周邓公路XXX弄XXX-XXX号)进行物业管理，服务期限自2009年8月21日起至业主委员会成立止。2016年12月20日，原告与上海盈尚物业管理有限公司签订《协议书》，约定原告于2016年11月30日撤出海尚乐苑小区。被告所有的上海市浦东新区周浦镇周邓公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，建筑面积78.30平方米，物业服务费按1.06元/月/平方米标准计算。被告拖欠自2013年1月1日起至2016年11月30日止的物业服务费3,896.30元。期间，原告多次向被告催讨物业服务费，被告均未理睬，故原告诉至本院，要求判如所请。被告孙琦辩称：对于本案的欠费时间段、欠费金额及涉案房屋的建筑面积均无异议，但不愿支付物业服务费和违约金。事实和理由：1.涉案房屋系动迁安置所得，自办理入住手续后一直由被告居住使用。被告所处小区本是周浦镇四高小区，但原告在提供物业服务期间未按照物业服务合同约定向业主提供完善的物业服务。小区所有楼栋门禁均损坏，导致外来人员随意进入楼栋内张贴黑广告。另保安系统严重缺失，小区曾多次发生偷窃事件。楼道内灯损坏后向原告反映，原告并无任何维修措施，后均由业主自行更换。因原告的不作为，导致新物业公司需动用维修基金才能对小区的设备进行修理，原告损害了业主的利益。2.被告仅收到过原告2017年及2018年张贴在涉案房屋门上的两份催缴通知书，但未收到过2015年原告向被告邮寄的挂号信，故按照诉讼时效的相关规定，原告主张的2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费的诉讼请求已过诉讼时效。且原告在物业管理服务过程中未尽到合同约定的管理责任，故要求驳回原告的全部诉讼请求。根据原、被告的当庭陈述及举证、质证情况，本院确认如下事实：2009年8月20日，原告(乙方)与开发商(甲方)就秀康新城-海尚乐苑小区(上海市浦东新区康桥镇周邓公路XXX弄XXX-XXX号)提供物业服务签订了《前期物业服务合同》，合同期限自2009年8月21日起至业主委员会成立止，合同期限届满前两个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议。合同第七条约定物业服务费的收费标准为高层1.06元/月/平方米，商业物业2.12元/月/平方米。第十条约定物业服务费用按季交纳，业主应在每季内履行交纳义务。逾期交纳的，乙方有权按照第十条中的约定日的次日起，每月按应收费的3‰标准加收违约金。2016年12月20日，原告与案外人上海盈尚物业管理有限公司签订《协议书》，协议约定2016年11月30日原告撤出海尚乐苑小区，由上海盈尚物业管理有限公司接管。被告系秀康新城-海尚乐苑XXX号XXX室房屋(即涉案房屋)业主，房屋建筑面积78.30平方米，物业服务费收费标准为1.06元/月/平方米。自2013年1月1日起至2016年11月30日止，被告共欠付涉案房屋的物业服务费3,896.30元。另查明，2010年12月27日，被告办理涉案房屋入住手续时，分别签署《业主信息表》、《“秀康新城·海尚乐苑”临时管理规约》(以下简称《临时管理规约》)。其中《业主信息表》记载“家庭地址：周邓公路XXX弄XXX号803(即涉案房屋)”；《临时管理规约》第五条(物业转让、出租的相关事项)约定“业主转让或者出租物业时，须将本规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业后，当事人须将物业转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业。”第十一条(业主提交通讯联系方式的义务)约定“业主应当向建设单位、物业服务企业提供联系地址、通讯方式；发生变更的，应当及时向建设单位、物业服务企业提供新的联系地址、通讯方式。业主不提供或者未及时提供联系地址、通讯方式或变更信息的，物业管理活动中的相关资料投入物业所在地的该户业主信报箱、房屋内或者按原预留联系地址、通讯方式送达。”再查明，2015年5月2日，原告通过挂号信的方式以涉案房屋为地址，向被告邮寄物业管理服务欠费催缴通知，该信件于2015年6月3日遭逾退。2017年3月7日及2018年1月10日，原告以张贴缴款通知书在房门上的方式，向涉案房屋所在小区欠费业主催缴物业服务费。2019年4月12日，原告曾诉至本院要求被告支付上述物业服务费，后原告以需补充新证据为由撤回起诉。2019年9月2日，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告支付2013年6月1日至2016年11月30日物业服务费人民币3,481.80元；2.判令被告支付违约金3,481.80元；3.本案诉讼费由被告承担。同时原告认为被告接收涉案房屋后在原告提供物业管理服务期间，未曾向原告提出更改其办理入住手续时预留的电话及联系地址，故原告根据《临时管理规约》的相关规定，按照上述地址向被告邮寄挂号信和张贴缴款通知书催缴物业服务费。期间，原告也曾委托第三方致电被告催缴物业服务费，故原告要求被告支付物业服务费的诉请未过诉讼时效。上述事实，由原、被告的当庭陈述及原告提供的《前期物业服务合同》、《协议书》、《上海市房地产登记申请书》、《上海市不动产登记簿》、《业主信息表》、《临时管理规约》、《缴款通知书》、挂号信、《保洁服务合同》、《弱电系统维护保养合同》、《电梯维护保养合同》、《保安服务合同》、《绿化养护合同》、本院(2019)沪0115民初36333号民事起诉状及(2019)沪0115民初36309号诉前撤诉笔录等证据予以佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中开发商与原告签订的《前期物业服务合同》，对业主具有约束力。审理中，被告辩称原告未尽到物业管理义务，仅收到2017年、2018年原告张贴在涉案房屋门上的两份催缴通知书，故根据民事诉讼时效的相关规定，原告主张的部分物业服务费已过诉讼时效，不愿支付物业服务费。对此原告提供了电梯维护、保洁服务、绿化养护合同等及被告入住涉案房屋时的业主信息表、被告签名的《临时管理规约》、2015年原告邮寄的催缴通知的信件、2017年及2018年的缴款通知书、2019年4月曾向本院提起诉讼的相关材料等证据，证明原告对小区尽到了物业管理的义务及原告按照被告预留的地址先后向被告发送、张贴相关催缴信件及提起诉讼，不存在诉讼时效已过的情形。本院认为，庭审查明，原告按照《临时管理规约》的相关约定，向被告送达催缴信及张贴催缴通知的地址系被告办理涉案房屋入户手续时所留，且被告确认该房屋权利人为被告本人，亦由被告实际居住至今，可以认定被告知道或者应当知道原告向其催告物业服务费的事实，据此产生诉讼时效中断的法律效果。综上，被告拒付物业服务费的辩称意见，本院不予采信。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应支付相应的对价。故原告要求被告支付2013年6月1日至2016年11月30日期间的物业服务费的诉请，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉求，考虑到被告并非恶意拖欠，故对原告的此项请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第六十条,《物业管理条例》第七条第(五)项,《最高人民法院》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告孙琦于本判决生效之日起十日内支付原告上海豫园旅游商城物业管理有限公司2013年6月1日至2016年11月30日的物业服务费3,481.80元；二、驳回原告上海豫园旅游商城物业管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元(原告上海豫园旅游商城物业管理有限公司已预交)，由被告孙琦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  龚燕敏二〇一九年十一月二十六日书记员  杨燕霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……四、《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。