浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初13384号 原告：薛小波，男，1975年2月6日出生汉族，户籍所在地：嵊州市。 委托诉讼代理人：高金萍，上海汇业（宁波）律师事务所律师。 被告：韩永霖，男。1980年10月9日出生汉族,户籍所在地：宁波市鄞州区。 原告薛小波为与被告韩永霖房屋租赁合同纠纷一案，于2019年9月11日向本院提起诉讼，请求判令：1.确认原、被告之间的不定期租赁合同关系已于2019年7月25日解除；2.被告立即将本案租赁房屋腾空并返还给原告；3.被告立即向原告支付拖欠的租金和租赁物占用使用费84000元（暂计算至2019年7月止，之后的占有使用费付至被告实际返还房屋之日止），并支付违约金3500元，合计87500元。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，并于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高金萍到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 庭审中，原告以被告支付了部分租金为由，请求将第二项诉讼请求中的拖欠的租金金额变更为75000元。 经审理，本院查明如下事实： 案外人薛胜波和被告韩永霖挂靠宁波瑞达国际经贸有限公司（以下简称：瑞达公司）从事外贸出口业务，并一起租用瑞达公司的办公室，对外名称为瑞达公司九部。期间，被告多次以资金周转需要为由申请瑞达公司垫付资金。 2010年9月19日，被告出具《委托书》一份，载明其委托薛胜波代发陈剑、李琳的工资。 2011年9月16日，被告出具《对账确认书（承诺书）》一份，载明：经本人和瑞达公司九部薛胜波对账，截止2011年7月31日本人在瑞达公司的出口代理业务账目为亏损（等同于欠瑞达公司）计人民币855953.86元，本人对以上欠款予以确认。并备注：1.本人于2011年7月27日以后向瑞达公司所借（或担保）款项不包括在此确认书范围以内；2.本人于2011年5月30日向瑞达公司所借（或担保）RD11D3215款项不包括在此确认书范围以内；3.本人承诺对于在瑞达公司的所有借款、欠款以及借款担保承担全部责任，并愿以本人房产产权（鄞州区，除银行抵押外）作为担保。 2011年12月8日，薛胜波与被告韩永霖分别签订《房产抵押借款协议书》、《关于抵押登记的特别确认》，约定：韩永霖因经营需要向薛胜波借款150万元，借款期限自2011年12月8日至2013年12月7日，借款利率为双方另行约定（不超过银行同期贷款利息的四倍）；为保证债务的履行，韩永霖以自己名下的坐落于宁波市鄞州区的房产[房屋所有权证号：鄞房权证下字第××号；国有土地使用证号：甬鄞国用（2006）第99-××号]向薛胜波提供抵押担保；2009年4月14日，韩永霖与中国工商银行股份有限公司宁波市分行（以下简称：中国工商银行）签订了《个人借款/担保合同》借款金额为30万元，贷款期限自2009年4月17日至2024年4月17日止，上述房产已经抵押给中国工商银行并办理了抵押登记手续；韩永霖已将设定的抵押情况告知薛胜波，并保证再次担保的债权未超过其抵押物的余额价值，薛胜波已审慎考量剩余物的余额价值；等等。 同日，薛胜波和被告韩永霖就上述协议书及确认书向浙江省宁波市天一公证处申请了公证，该公证处分别作出（2011）浙甬天证经字第1841号《公证书》、（2011）浙甬天证民字第7562号《公证书》。 2011年12月12日，被告出具《确认书》，载明：本人向瑞达公司所发生的所有借款、欠款或垫付款，以及所产生的利息，如不能及时归还，因薛胜波是上述款项的担保人，如薛胜波替本人还清上述款项，则上述款项即及发生的利息等同于本人向薛胜波个人的借款，特此确认。 2012年期间，被告因外贸订单国外参展需要、外贸订单交易会参展需要、外贸订单RD11D3224需要、外贸订单货款支付等原因多次向薛胜波借款并出具《借条》，并载明：按月息千分之十二向出借人支付借款期间的利息，借款期届满保证归还本息；付款日即为出借日期，还款方式为借款人取回本借条为准；等等。 2012年3月12日，被告在2011年表账目上签字确认亏损总计851184.65元。 2012年11月23日，被告出具《确认书》，载明：本人韩永霖确认在收到薛小波（薛胜波代办）的部分购房款后，同意余下的购房款在本人的欠款或借款或垫付款中（债权人为薛胜波或瑞达公司）扣除。 2012年11月22日、26日，被告分别出具两份《收条》，载明其已收到薛小波（薛胜波代办）用于购鄞州区房屋的购房款9100元（用于物业费）和229220元用于（归还银行房贷）。11月26日，原告薛小波、被告韩永霖共同提交《宁波市房屋所有权转移登记申请书》，载明：房屋坐落鄞州区，权属证书号为Q××××，转让价格为1850000元，出让人为韩永霖，受让人为薛小波。后该房屋于2012年12月4日登记至原告名下。 2012年11月19日，薛胜波代表原告与被告签订《租房合同》一份，约定：原告将坐落于的房屋出租给被告使用，租赁期限两年，即2013年1月30日至2015年1月29日，如要续租，在同等条件下被告优先；每月租金3500元，三个月付一次，先付后用，第一次被告付10500元给原告，5天内付清，第二次开始，每次提前15天交纳；租房押金3500元，到期各项费用结算后多退少补；租住期间，水电及电话费、物业管理费、有线电视费、煤气费、网络费等由被告承担；被告不按时交付租金、水电费等应付费用，原告有权单方面解除合同、收回房屋；任何一方违约，需支付守约方一个月租金的违约金。 上述租房合同到期后，被告继续使用该房屋，但仅按约支付租金至2017年7月31日，之后又分别于2019年2月4日支付6000元、3月16日支付3000元。 2019年7月7日，原告向被告邮寄《解除不定期租赁合同关系通知书》，载明因双方之间租赁期限为不定期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人可以随时解除合同，现通知被告：解除双方之间的不定期租赁合同关系，被告收到本通知之日起15日内将该租赁房屋腾空，即返还该租赁房屋，并按照之前《租房合同》约定的租金标准支付拖欠的租金等。被告已于2019年7月10日签收。 上述事实，由原告提供的《垫款申请及担保书》、《对账确认书（承诺书）》、《确认书》、《借条》、《委托书》、《房产抵押借款协议书》、《关于抵押登记的特别确认》、《公证书》、《收条》、个人业务凭证、《宁波市房屋所有权转移登记申请书》、宁波市不动产登记信息查询结果、《租房合同》、《解除不定期租赁合同关系通知书》、EMS快递面单、对账单予以证明，经庭审举证，本院审查后予以认定。 另，薛胜波向本院出具《情况说明》一份，称：本人薛胜波系薛小波的哥哥，本人和韩永霖于2001年左右挂靠瑞达公司从事外贸出口业务，并一起租用瑞达公司的办公室，共摊租金和相关费用。本人与韩永霖之间的债权债务主要包括五个部分，即：1.韩永霖因其外贸业务向瑞达公司申请的垫付款到期未归还，瑞达公司从本人应得的业务款中扣除（包含在《房产抵押借款协议书》约定的150万元内）；2.韩永霖因其外贸业务向本人借款且到期未还的18万元；3.韩永霖因到国外参展等向本人借款且到期未还的99961元（其中1.5万元包含在上述150万元中）；4.本人与韩永霖共同租用办公室期间的租金、物业费等费用，韩永霖尚欠本人20526.06元；5.韩永霖以案涉房屋向本人抵债并办理过户手续时，本人代付的物业费和代为归还的银行贷款238320元；上述2-5项中扣除1.5万元后剩余金额523807.06元，加上房产抵押担保的150万元，截至2012年12月20日，韩永霖尚欠本人债务合计为2023807.06元及相应利息。韩永霖以房抵债时，双方约定的过户价格为185万元，并确定抵消185万元的债务，差额部分由韩永霖另行偿还，后两人继续合作至2017年7月，至今未对账结算；因涉案房屋由本人弟弟薛小波代持，现本人同意薛小波以其个人名义向韩永霖提起房屋租赁合同之诉并主张相应的权利。 本院认为：结合原告提供的证据以及本院审理查明的事实，对被告韩永霖与薛胜波之间存在债权债务关系、被告通过以房抵债的方式抵消其与薛胜波之间185万元债务的事实，本院予以认定。被告将其名下位于宁波市鄞州区的房屋登记过户给薛胜波的弟弟即原告薛小波，随后签订的《租房合同》系当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人应按约全面履行自己的义务。合同约定的租赁期限届满后，被告继续使用租赁物，原告亦未提出异议，故原租赁合同依法继续有效，且租赁期限应为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同的应当在合理期限之前通知承租人。本案中，被告按约支付租金至2017年7月份，原告要求解除双方之间的租赁合同关系，并给予被告15日的合理期限，被告已于2019年7月10日签收《解除不定期租赁合同关系通知书》，现原告主张双方之间的不定期租赁合同关系已于2019年7月25日解除，被告应当返还租赁房屋，符合法律规定，本院予以支持。原告按照3500元/月的标准主张2017年8月起至实际腾退之日止的房屋租金和租赁物占用使用费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持，经核算，截至2019年7月31日的租金和占有使用费金额确为84000元，扣除被告后续支付的9000元，尚欠75000元。关于原告主张的违约金3500元，符合合同约定，且未超法定标准，本院予以支持。因涉案租房合同约定了租住期间的水电费、电话费、物业管理费等由被告承担，现涉案房屋仍由被告占有，各项费用暂时无法确定，对被告交纳的3500元租房押金，本院在本案中不予处理，双方可待房屋实际腾退后按实结算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告薛小波与被告韩永霖之间就宁波市鄞州区的房屋所存在的房屋租赁合同关系于2019年7月25日解除； 二、被告韩永霖应于本判决生效之日起十日内腾退上述涉案房屋； 三、被告韩永霖于本判决生效之日起十日内支付原告薛小波租金和租赁物占有使用费75000元、违约金3500元，合计78500元，并支付自2019年8月1日起至实际腾退之日止按3500元/月计算的租赁物占有使用费。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1988元、减半收取994元，由被告韩永霖负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  刘 丹 二〇一九年十一月二十九日 代书记员  王文嫣