江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣11民终1986号上诉人（一审原告）：上饶市新城吾悦房地产开发有限公司，住所地江西省上饶县旭日街道办事处院内，统一社会信用代码91361121MA362KKR16。法定代表人：杨可，该公司执行董事。委托诉讼代理人：辛九渊，男，住广东省广州市。该公司员工。上诉人（一审被告）：周辉，男，汉族，1975年9月1日生，户籍地江西省上饶县。上诉人（一审被告）：赵小飞，女，汉族，1976年12月24日生，住江西省上饶县。上诉人上饶市新城吾悦房地产开发有限公司（以下简称吾悦公司）因与上诉人周辉、赵小飞房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省上饶县人民法院（2019）赣1121民初2403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人未主张新的事实和理由，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吾悦公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人在一审的全部诉请；由周辉、赵小飞承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：1、原审法院违反庭审规则，倾向性的引导被上诉人主动要求调整违约金，损害了上诉人的合法权益；2、原审判决适用法律错误，本案并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条调整违约金的规定，判决的违约金也不是根据上诉人的实际损失为基础计算而来；3、不同于法定违约金，约定违约金充分体现了民商事主体的意思自治、契约自由，在不违反规定的情况下，法院应尊重双方当事人的约定；4、违约金不仅具有赔偿性功能，也具有惩罚性功能，惩罚性违约金一般不适用酌减规则，请求二审法院查明案件事实，依法改判。周辉、赵小飞辩称，1、出卖人并未尽到催缴义务，系我们主动去缴纳剩余房款的；2、就本案我们已经反馈给吾悦总部，其承诺我们会与上饶吾悦取得联系，要求其撤诉的；3、就本案我们已经完成了合同的权利和义务，我方并不存在违约亦不存在支付违约金；4、违约金计算标准过高。周辉、赵小飞上诉请求：撤销江西省上饶县人民法院作出的（2019）赣1121民初2403号民事判决，改判两上诉人不承担支付被上诉人逾期付款违约金29,308元的责任；一审、二审的诉讼费用由吾悦公司负担。事实和理由：1、上诉人于2018年9月27日与被上诉人签订了《商品房买卖合同》及补充协议，同日上诉人积极配合贷款银行办理贷款手续，不存在拒绝、拖延等违约行为；2、上诉人于2018年12月5日通过微信与被上诉人的销售人员沟通，被其告知因上诉人周辉的征信问题无法办理按揭贷款，一审法院认定上诉人逾期付款时间从2018年10月28日计算没有依据，之后上诉人也一直积极地与被上诉人的工作人员就如何解决贷款不能的问题保持实质上的联系，一审法院对上诉人逾期付款的日期事实认定不清，证据不足，对上诉人逾期付款的违约金数额的事实认定有误。吾悦公司答辩称，1、周辉、赵小飞的贷款办不下来的时间并不是在2018年12月5日，而是在2018年10月份就已经知道办不下来贷款；2、上诉人公司以电话的方式催促过周辉、赵小飞缴纳房屋尾款，已尽到催缴义务了。吾悦公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的商品房买卖合同；2、周辉、赵小飞向吾悦公司支付违约金262,000元；3、周辉、赵小飞、返还吾悦公司购房发票并配合周辉、赵小飞办理商品房买卖合同备案登记注销手续；4、周辉、赵小飞承担本案的全部诉讼费用。庭审中，吾悦限公司变更诉讼请求为：1、周辉、赵小飞向吾悦公司支付违约金68,900元；2、本案诉讼费由周辉、赵小飞承担。一审法院认定事实：2018年9月27日，双方签订《商品房买卖合同》（备案合同编号为：SR201809022633）及补充协议，约定周辉、赵小飞购买吾悦公司开发的位于上饶县凤凰西大道8号的新城吾悦广场11幢3单元1102号房屋。合同第四条约定：房屋总价为1,310,000元；合同第六条约定：周辉、赵小飞在签订本合同当日支付首付款660,000元，余款650,000元办理商业贷款；合同第七条约定：（1）逾期在7日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行（2）逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金……。补充协议特别提醒：补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；补充协议第四条第（三）款第（1）项的约定：买受人自行办理银行贷款手续，须在本合同签署之日起三日内向贷款银行提交真实、准确、完备的贷款申请资料，且及时办理相关公证、抵押手续，费用由买受人承担。若因买受人拒绝、延迟、虚假提供或末完备提供购房贷款资料等导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在签署本合同后三十个自然日（公历日）内结清余款，否则按照买受人逾期付款的约定处理……，补充协议第四条第（六）款约定：“买受人在签署本合同当日除须足额支付出卖人要求的首付款外，无论付款方式如何均须在签署本合同后三十个自然日内结清余款”。补充协议第七条第（一）款的约定：买受人如未按期付款，须向出卖人支付按逾期未支付款额的万分之五计算违约金，逾期超过30天的，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款20%的违约金。涉案合同签订后，被告按期支付了首付款660,000元，由于周辉的个人征信问题，房屋按揭贷款未能办理。2019年5月27日，周辉、赵小飞向吾悦公司支付了购房余款650,000元。另查明，《上饶新城吾悦广场购房温馨提示》中第三条第2款明确约定，“如因您的个人资信不良而无法获得贷款放款，所致相关责任本公司不予承担，本公司不承担由此产生的一切不良后果”，且该提示中注明“本人已收到上饶新城吾悦广场温馨提示，并阅读了以上内容”，周辉、赵小飞在该温馨提示下方签字确认。一审法院认为，双方之间订立的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定的内容，履行各自的义务。现周辉、赵小飞未按合同约定的时间履行全部付款义务，已构成违约，应依法承担违约责任。庭审中周辉、赵小飞主张涉案补充协议中约定的违约金明显超过吾悦公司损失，应予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。现双方均未能够提供证据证明吾悦公司实际损失情况，故在综合考虑本案涉案合同的履行情况、结合当事人的过错程度以及预期利益等因素，该院在参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的基础上，酌定违约金以逾期未付款项为基数，按照年利率7.8%计算，逾期付款的期间从2018年10月28日至2019年5月27日为211天，按照年利率7.8%计算，即29,308元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、周辉、赵小飞在本判决生效之日起十日内支付给吾悦公司逾期付款违约金29,308元；二、驳回吾悦公司的其他诉讼请求。案件受理费1,522元，减半收取761元，由吾悦公司负担495元，周辉、赵小飞负担266元。本院二审期间，上诉人周辉提供微信截图6张，系周辉与吾悦公司销售人员余昊琨的交流经过，证实2018年12月5日周辉通过余昊琨才知道自己的按揭无法办理，吾悦公司也没有向其催要过，反而是其主动向余昊琨问起如何缴纳合同尾款，在本案诉讼过程中余昊琨还告知其吾悦公司会撤诉，叫上诉人不用理会，吾悦公司质证后认为，对该证据的三性均有异议，且不属于新证据，即便是真实的也不能证明周辉是2018年12月5日才知道按揭贷款无法办理的事实，吾悦公司是否催促周辉缴纳尾款不是其法定义务。该证据虽然系复印件但经本院征询吾悦公司代理人意见，其提出不需要阅看周辉手机内的截图原件，且吾悦公司认可余昊琨系其公司职员，故本院对该证据的真实性予以认可，但是与本案并无关联性，按揭贷款是否及时办理以及有无办理完毕都是上诉人周辉、赵小飞的义务，故周辉、赵小飞应当及时关注按揭贷款的办理情况，未能办理时应当按照合同约定及时支付尾款，故该证据不能证明周辉的证明目的。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审判决载明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1、周辉、赵小飞是否构成违约？2、一审判决认定的违约时间及违约金数额是否正确，根据双方当事人及其代理人陈述的意见，结合一审双方提交的证据材料，依照法律规定，本院对此综合分析评判如下：1、关于周辉、赵小飞是否存在违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中双方当事人在签订的《商品房买卖合同》附件四第四条第（三）项中明确约定因按揭无法办理导致买受人无法按期支付相应房屋价款的，买受人须在签署该合同后三十个自然日内结清余款，但是在合同履行过程中周辉、赵小飞没有了解按揭贷款办理规定以及自己征信问题，导致无法办理按揭贷款，之后亦未及时向吾悦公司支付房屋尾款，故其违反了合同约定的义务，构成违约。周辉、赵小飞辩称其在2018年12月5日才知道按揭未能办理，因办理按揭系其履行合同支付购房款的约定义务，其应当及时关注银行按揭贷款的办理情况，不能以不知道为由拒绝履行其义务，故对于周辉、赵小飞的该辩解意见本院不予采纳。2、关于一审法院认定违约时间以及违约金数额是否正确的问题。双方当事人签订的合同时间为2018年9月27日，根据合同约定周辉、赵小飞在未能办理按揭贷款时应当在签订合同后三十个自然日内缴清房屋尾款，故其缴清尾款的时间为2018年10月27日，故其违约的计算时间为2018年10月28日，一审法院对此认定并无不当。对于违约金的计算问题，本案中周辉、赵小飞虽然存在违约行为，但是该违约行为并非当事人主动不履行合同义务所致，吾悦公司作为案涉房屋的出卖人，亦是按揭贷款款项的受益人，对于贷款是否办理完毕，特别是合同签订三十日后贷款有无到账亦有注意义务，但是吾悦公司并未提交证据证实其曾催促过周辉、赵小飞缴纳房屋尾款，其也存在未及时通知的义务，在一审时周辉也提出违约金过高要求降低的问题，故一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定予以适当降低并无不当，二审时上诉人吾悦公司也没有提交证据证实一审认定的违约金低于其实际造成的损失。对于吾悦公司要求增加违约金的上诉请求本院不予支持。综上所述，周辉、赵小飞，吾悦公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,522元，由周辉、赵小飞负担761元，由吾悦公司负担761元。本判决为终审判决。审判长  范全敏审判员  付 强审判员  聂晓红二〇一九年十一月二十五日书记员  程 梦