上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10857号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海东方海外凯旋房地产有限公司，住所地上海市长宁区长宁路1193号315室。法定代表人：罗臻毓，董事长。委托诉讼代理人：杨平昌，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何蓓，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：铭威品牌管理（上海）有限公司，住所地上海市普陀区红柳路128号2幢110室。法定代表人：高宏铭，总经理。上诉人上海东方海外凯旋房地产有限公司（以下简称凯旋公司）因与被上诉人铭威品牌管理（上海）有限公司（以下简称铭威公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初25295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人凯旋公司上诉请求：撤销原审判决第七项，改判驳回被上诉人第二项反诉请求。事实与理由：1.被上诉人自认未搬离的厨房设备均为不可拆除的物品，因此应引用合同条款13.1条，上诉人没有再次通知领取的义务。2.上诉人之前两次通知被上诉人搬离，被上诉人不搬离的行为已经表示放弃该部分物品。被上诉人铭威公司未作答辩。凯旋公司向一审法院起诉请求：1.确认凯旋公司、铭威公司签订的《XX广场房屋租赁合同》于2018年7月15日解除；2.铭威公司支付自2018年5月1日至2018年7月15日租金人民币（下同）222,102.44元及物业管理费47,350元、水、电费33,011.86元,共计302,464.30元；3.凯旋公司没收铭威公司已支付的租赁保证金354,571.80元、公共事业费保证金22,875.60元，合计377,447.40元；4.铭威公司承担解约违约金674,830.20元；5.铭威公司支付拖欠上述租金、物业管理费、水、电费产生的违约金，自拖欠月份的首日起至实际付清之日止，每逾期一天按所欠金额的0.1%计算；6.铭威公司支付自2018年7月16日至2018年8月9日的房屋占用使用费291,425.61元；7.铭威公司支付房屋复原费66,000元。一审审理中，铭威公司提出反诉请求：1.凯旋公司返还铭威公司支付的租赁保证金、公共事业费保证金共计377,447.40元；2.凯旋公司返还铭威公司厨房设备，若原物不能返还应向铭威公司赔偿损失126,000元（系合同价款的三折）；3.凯旋公司赔偿铭威公司装修损失291,482.40元；4.要求凯旋公司开具收取租金等费用的发票。审理中，铭威公司撤回第4项反诉请求。一审法院认定事实如下：2016年12月28日，凯旋公司（甲方、出租方）与铭威公司（乙方、承租方）签订长宁来福士广场房屋租赁合同一份，合同通用条款部分，3.3乙方应按合同21.1.1条约定的保底租金标准向甲方预付每个月租金，乙方应于合同签订前或房屋交付同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付房屋第一个月的租金，其后各月预付的租金，应于每月第一个工作日或之前向甲方付清。4.1.1如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项(但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金以及其他费用)，和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定不予返还。如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交该等差额。4.2.2乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费，其后各月预付的物业管理费应于每月第一个工作日或之前付清。4.3租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和/或使用的费用均应由乙方承担。10.2乙方逾期支付租金或合同约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。12.2甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时乙方还须支付甲方相当于当年六个月租金、物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：……12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；12.2.5按照合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的……13.1乙方应于租赁期届满之日或合同提前解除之日向甲方交还房屋，乙方将添置的可移动物品在此之前搬离，并将其添置的不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，使房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿。13.2，乙方未依本合同13.1条约定交还该房屋满7日的，甲方有权开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回。甲方对因此而引起的乙方财产损失不承担责任。对于可移动的物品，甲方在搬出后有权就该物品向乙方收取仓储费用。该等物品被搬出后，甲方依照本合同第十五条约定的通知方式通知乙方领取该物品；如乙方未在甲方通知的期限内领取物品，视为乙方放弃该等物品的所有权，则甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物品。甲方将该房屋恢复原状的费用及甲方在上述过程中发生的公证费、律师费（若有）由乙方承担，甲方依照本合同第十五条约定的通知方式发出付款通知后7日内乙方不予支付的，甲方有权直接从租赁保证金中扣除。如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方补足差额。甲方对于乙方在该房屋内添置的不可移动物品的保留，适用本合同13.1条的约定。合同专用条款部分，19.1甲方出租的房屋为涉讼房屋。19.2甲乙双方同意,该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为190.63平方米。19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“XX（XX）－餐厅及饭店/茶馆”之用途，并保证未征得甲方书面同意不擅自改变上述用途(包括但不限于改变商号名称、商品/服务品牌及经营内容)。20.1该房屋的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起3年的时间，定为2017年4月1日至2020年3月31日。20.2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起2个月的装修期，定2017年2月1日至2017年3月31日。……20.3双方约定该房屋交付日为2017年02月01日……21.1自装修期期满后的次日起，该房屋的租金按照含税保底租金或含税提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取……21.1.1.1第一个租金计收年度含税月保底租金为每平方米460元，含税月保底租金为87,689.80元……第二个租金计收年度含税月保底租金为每平方米490元，含税月保底租金为93,408.70元……21.2乙方应于合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金354,571.80元。21.3甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月100元核算，即该房屋的月含税物业管理费为19,063元……21.5乙方应于租赁期届满之日或合同提前终止之日向甲方交还该房屋，逾期不交还房屋的，除按照合同13.2条约定执行外，甲方还有权按每日每平方米61.15元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。21.10乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金。装修押金的金额为57,189元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还（扣除相应费用后的剩余部分，如有）。21.13乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金22,875.60元。合同签订后，双方按约履行。铭威公司委托案外人对涉讼房屋进行室内装修、安装空调及燃气配套工程、购置桌椅及厨房设备（厨房设备总合同价420,000元，铭威公司及铭威公司第二分公司负责人分别支付210,000元、100,000元）。2017年6月6日，铭威公司第二分公司工商注册成立，营业场所为涉讼房屋。2017年6月22日，铭威公司第二分公司取得食品经营许可证。凯旋公司、铭威公司双方约定涉讼房屋起租日变更为2017年6月23日。2017年底和2018年初，铭威公司工作人员通过邮件向凯旋公司提出商场客流量少，商铺开业率低，影响店铺经营。凯旋公司于2018年3月29日、4月11日向铭威公司发告知函，要求铭威公司尽快支付拖欠的费用。2018年5月10日，铭威公司工作人员通过微信告知凯旋公司付款方式：“即刻结清2017年欠款，5月10日前支付3个月租金＋物管＋水电费（1月2月3月）；6月支付（4月5月），7月支付（6月7月）。8月以后按时正常支付相关费用。”2018年5月16日，凯旋公司仅收到2018年1月、2月的租金及物业管理费。次日，凯旋公司发微信问铭威公司“之前说好是五月付款1-3月的呢”。铭威公司回复“只收到1、2月吗？我明天回到上海跟财务确认一下跟妳说！”。同月24日，凯旋公司发微信给铭威公司“还款计划需要你出个公函给到我们公司哦”。铭威公司回复“好的……”。同月28日，凯旋公司发微信给铭威公司“3月份的款怎么说呀？如果还没付的话我们要发解约函给您了”。2018年6月15日，凯旋公司开具2018年5月水、电费帐单，共计13,843.55元，应付日期为2018年6月30日。铭威公司签收此帐单。2018年6月26日，凯旋公司发微信给铭威公司“您好，我把你们的情况夜（也）汇报了老板，老板表示出单方解约函给到你们；你们愿意自己进行场地复原吗？”铭威公司表示“收到函我们再打算”。2018年6月27日，凯旋公司向铭威公司发解约函，表示自2018年7月15日起正式终止双方签署的租赁合同；没收铭威公司已付的租赁保证金354,571.80元、公共事业保证金22,875.60元；铭威公司应于2018年7月15日或之前支付相当于该房屋当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额674,830.20元作为违约金；铭威公司应当于2018年7月15日或之前，一次性向凯旋公司支付欠付的521,326.99元，本款所述付款期限不视为凯旋公司对租赁合同约定之付款期限的宽限，铭威公司应一并支付逾期付款对应的违约金(自款项应付未付之日的次日起算至欠款实际支付之日止)；铭威公司于2018年7月15日按照合同约定将该房屋恢复原状交还凯旋公司；若未按约交还该房屋的，凯旋公司将收回该房屋并要求铭威公司支付逾期期间的房屋占用费，同时，铭威公司还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成凯旋公司其他损失的，铭威公司还应承担偿责任。该房屋的恢复原状工作所产生的费用应由铭威公司承担；铭威公司应当于2018年8月14日或之前（办）妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续并将相关注销或变更的证明文件复印件(加盖铭威公司公章)提供给凯旋公司留存。否期，每逾期一天，应向凯旋公司支付相当于每平方米61.15元的违约金；凯旋公司不再为铭威公司保留该房屋并有权另行向他人出租该房屋。铭威公司认可次日收到此函。2018年6月29日，凯旋公司收到2018年3月、4月租金、物业管理费及水电费（其中以装修保证金57,189元抵扣部分费用）。2018年7月6日，铭威公司向凯旋公司发送邮件表示，凯旋公司单方面解除合同，铭威公司不承担违约责任，铭威公司可以配合于2018年7月15日结束营业，于同月31日前全部撤离现场，凯旋公司不得收取6个月违约金。2018年7月11日，凯旋公司向铭威公司发提醒函，表示应于租赁合同解除日前将房屋恢复原状，但铭威公司仍尚未将可移动物品搬离该房屋，也未对该房屋进行恢复原状，提醒铭威公司于2018年7月20日或之前完成上述未尽事宜。否则将按租赁合同第13.2条约定，于2018年7月21日开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回。凯旋公司对因此而引起的铭威公司财产损失不承担责任。该房屋腾空后，凯旋公司将安排复原，复原费用应由铭威公司承担。凯旋公司以此函敦促铭威公司于2018年7月20日之前将该房屋恢复原状并不代表同意铭威公司延迟履行恢复原状的义务，凯旋公司依旧有权追索自2018年7月15日起逾期恢复原状的责任。2018年7月16日，凯旋公司开具2018年6月水、电费帐单，共计11,540.34元，应付日期为2018年7月31日。铭威公司未签收此帐单。铭威公司于2018年7月中旬停业后，陆续搬运走部分物品。2018年7月20日，凯旋公司对涉讼房屋进行封门。当晚，铭威公司又搬运了部分桌椅及打卡机。2018年7月23日，凯旋公司对铭威公司遗留在涉讼房屋内的物品进行清点后，委托案外人对房屋进行复原，并支付工程款66,000元。2018年8月15日，凯旋公司开具2018年7月水、电费帐单，共计7,627.97元，应付日期为2018年8月31日。铭威公司也未签收此帐单。审理中，凯旋公司自认对铭威公司遗留在涉讼房屋的厨房设备已予以处理，2018年7月23日进行清点的物品如下：桌子13张、椅子26把、长椅4把、平台冰箱8组、煮面机1台、煮汤炉1台、洗碗池4组、冷冻柜2组、制冷机1组、蒸箱1台、烤箱2台、打蛋机1台、蒸炉1台、大小灶台5组、冰箱2台、洗杯机1台，同时表示涉讼房屋于2018年7月24日至8月9日期间进行复原，已于2018年8月15日交付给案外人使用。铭威公司表示仅搬运走可移运的物品，其余固定的厨房设备均未来得及搬走，但无法提供相关依据。一审法院认为，凯旋公司、铭威公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。铭威公司同意本诉第1、第2项诉讼请求，故凯旋公司要求确认双方签订的《长宁来福士广场房屋租赁合同》于2018年7月15日解除，铭威公司支付凯旋公司租金222,102.44元、物业管理费47,350元、水、电费33,011.86元，共计302,464.30元的诉讼请求，一审法院予以支持。本案争议焦点：一、违约主体。由于铭威公司逾期支付租金及其他费用的行为，不仅违反合同约定，也未按铭威公司自己承诺的还款方式支付，已符合合同解除的条件，凯旋公司通知铭威公司要求解除合同，依法有据，过错责任在于铭威公司，铭威公司理应承担相应的违约责任。二、违约责任确定。关于迟延付款的违约金，凯旋公司主张未支付的租金及物业管理费以当月首日开始计算，未支付的水、电费以次月首日开始计算，按合同约定每日千分之一的标准计算至实际支付之日止。铭威公司不同意支付迟延付款违约金，并认为即使要支付，标准约定过高，要求法院予以调整。合同约定租金及物业管理费均应于每月第一个工作日或之前支付，故迟延付款违约金应于2018年5月至7月各月第一个工作日的次日开始计算，鉴于双方合同已于2018年7月15日解除，合同解除之日起铭威公司承担解约违约金，迟延付款违约金应计算至合同解除前一日（2018年7月14日），一审法院认为以每日万分之五的标准计算为妥。铭威公司签收的2018年5月水、电费帐单，应付日期为2018年6月30日，2018年5月水、电费的迟延付款违约金应从2018年7月1日起算至合同解除前一日。2018年6月及7月帐单，铭威公司均未收到，不应承担迟延付款违约金。铭威公司应承担迟延付款违约金6,634.04元。关于解约违约金，依据合同约定，铭威公司行为符合合同约定的解约条件的，凯旋公司有权没收租赁保证金和其他费用。凯旋公司要求没收租赁保证金、公共事业费保证金，符合合同约定。对铭威公司要求返还租赁保证金、公共事业费保证金的反诉请求，一审法院不予支持。关于六个月的租金、物业管理费之和的违约金，由于凯旋公司已于2018年8月底将涉讼房屋另行出租，虑及凯旋公司的实际损失，保证金足以弥补凯旋公司损失，故对该项诉讼请求，一审法院难以支持。关于房屋占有使用费，铭威公司未腾空并复原涉讼房屋，占有使用费应按当时的保底租金、物业管理费之和为标准计算较为合理，铭威公司应支付房屋占有使用费90,702.98元。关于复原工程费，涉讼房屋由凯旋公司进行复原，并提供相关依据，凯旋公司主张复原工程款66,000元，一审法院予以支持。因铭威公司违约致双方房屋租赁合同解除的，铭威公司要求赔偿装饰装修损失，依法无据，一审法院不予支持。由于厨房设备已被处理，铭威公司要求凯旋公司按合同价三折价款予以赔偿。凯旋公司通知铭威公司解除租赁合同，并给予铭威公司一定时间腾空并返还涉讼房屋，然铭威公司未按合同约定履行腾空义务，责任在铭威公司。若铭威公司不及时清理让设备持续置留在涉讼房屋，铭威公司也需承担相应费用。凯旋公司对铭威公司设备予以清理，避免了损失扩大，但未按合同第13.2条的规定在清理后通知铭威公司限期领取，即擅自予以处分，故对设备损失也应承担一定责任。鉴于铭威公司无法提供撤离前置留的厨房设备名称及数量的依据，一审法院虑及铭威公司未能全额支付价款、部分设备拆除后无法使用及使用时间等因素，结合双方责任的分担及凯旋公司自认清理的设备，一审法院酌定由凯旋公司赔偿铭威公司厨房设备损失80,000元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，于二○一九年六月二十六日作出判决：一、确认上海东方海外凯旋房地产有限公司与铭威品牌管理（上海）有限公司签订的《XX广场房屋租赁合同》于2018年7月15日解除；二、铭威品牌管理（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海东方海外凯旋房地产有限公司租金222,102.44元，物业管理费47,350元，水、电费33,011.86元，合计302,464.30元；三、铭威品牌管理（上海）有限公司向上海东方海外凯旋房地产有限公司支付违约金377,447.40元，以铭威品牌管理（上海）有限公司支付的租赁保证金354,571.80元，公共事业费保证金22,875.60元作抵扣；四、铭威品牌管理（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内向上海东方海外凯旋房地产有限公司支付迟延付款违约金6,634.04元；五、铭威品牌管理（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内向上海东方海外凯旋房地产有限公司支付房屋占有使用费90,702.98元；六、铭威品牌管理（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内向上海东方海外凯旋房地产有限公司支付房屋恢复原状费用66,000元；七、上海东方海外凯旋房地产有限公司应于判决生效之日起十日内向铭威品牌管理（上海）有限公司赔偿厨房设备损失80,000元；八、驳回上海东方海外凯旋房地产有限公司其余本诉诉讼请求；九、驳回铭威品牌管理（上海）有限公司其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费20,579.40元，因本案适用简易程序审理，故减半收取计10,289.70元，由上海东方海外凯旋房地产有限公司负担5,340.76元，铭威品牌管理（上海）有限公司负担4,948.94元。一审反诉案件受理费5,874.65元，由上海东方海外凯旋房地产有限公司负担591.21元，铭威品牌管理（上海）有限公司负担5,283.44元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于厨房设备的损失责任问题。根据双方房屋租赁合同第13.2条约定，上诉人在搬离被上诉人可移动的物品后应在合理期限内通知被上诉人领取。上诉人称厨房设备不可移动，无需适用第13.2条，但根据2018年7月23日上诉人所清点物品，均为桌椅冰箱等按照社会一般常理可移动之物。现上诉人未通知被上诉人领取而将厨房设备处理，对该损失应承担一定责任。一审法院酌定上诉人赔偿80,000元并无不当，本院予以支持。上诉人的上诉理由没有事实与法律依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,800元，由上诉人上海东方海外凯旋房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇一九年十一月二十七日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……