福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0125民初2689号 原告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层。 法定代表人：杨家勇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘璐，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王弯，北京大成（福州）律师事务所实习律师。 被告：王仁财，男，1977年12月31日出生，汉族，住福建省永泰县。 被告：檀桂青，女，1978年5月25日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：邓德贵，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王芯蕾，上海锦天城（福州）律师事务所实习律师。 原告福州泰禾房地产开发有限公司（以下简称“泰禾房地产公司”）与被告王仁财、檀桂青追偿权纠纷一案，福建省福州市仓山区人民法院于2019年7月1日立案。福建省福州市仓山区人民法院经审查，于2019年8月12日作出（2019）闽0104民初3889号民事裁定：本案移送福建省永泰县人民法院处理。本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰禾房地产公司委托诉讼代理人刘璐，被告檀桂青委托诉讼代理人邓德贵、王芯蕾到庭参加诉讼，被告王仁财经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰禾房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令王仁财、檀桂青立即偿还泰禾房地产公司代垫的按揭贷款本金106820.8元，利息24545.51元，逾期偿还垫款违约金48343.27元，前述款项暂合计179709.58元（垫付贷款本金自2016年12月29日暂计至2019年4月29日；利息按照日万分之五的比率计算，暂计至2019年6月10日；违约金按照日万分之十的比率计算，暂计至2019年6月10日；实际金额计算至款项还清之日止，之后泰禾房地产公司继续垫付的金额以银行扣款凭证据实计算，具体计算方式详见附表）；2、判令王仁财、檀桂青承担泰禾房地产公司实现债权而支出的律师代理费5000元；3、判令王仁财、檀桂青承担案件受理费、公告费等诉讼费用。事实与理由：2012年7月26日，泰禾房地产公司与王仁财、檀桂青签订编号201234900086号《商品房买卖合同》，约定：1、王仁财、檀桂青购买位于福州市仓山区XXX单元（合同第三条）；2、商品房总价款按套计算，总金额为1160334元整（合同第四条）；3、王仁财、檀桂青于签订电子《商品房买卖合同》当日支付定金50000元整，于《商品房买卖合同备案登记证明》出件日内支付￥350334元的按揭首付款（含定金），余额￥810000元办理按揭贷款（合同第六条）。同日，泰禾房地产公司与王仁财、檀桂青签订《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》，约定：1、因王仁财、檀桂青未及时还本付息而导致贷款银行向泰禾房地产公司扣收贷款本息及费用，王仁财、檀桂青应于泰禾房地产公司发出还款通知之日起7日内到泰禾房地产公司处归还泰禾房地产公司垫付的全部款项，并应以泰禾房地产公司垫付的全部款项为基数，自银行扣款之日起到王仁财、檀桂青归还之日的期间内，按照日万分之五的比率向原告计付利息：若王仁财、檀桂青未能在上述约定的7日之内归还，则自逾期第八日起，王仁财、檀桂青除应按上述约定向泰禾房地产公司支付利息外，王仁财、檀桂青还应以泰禾房地产公司垫付的全部款项为基数，按日万分之十的比率向泰禾房地产公司支付违约金，直至王仁财、檀桂青归还款项；2、泰禾房地产公司应履行的通知义务以泰禾房地产公司按王仁财、檀桂青填写在本《商品房买卖合同》中所列的王仁财、檀桂青通讯地址寄出为准，且泰禾房地产公司据此地址邮寄出信函后三日内即视为送达，视为王仁财、檀桂青已充分知晓该信函内容（协议第十六条）。2012年8月21日，泰禾房地产公司、王仁财、檀桂青与华夏银行股份有限公司福州闽江支行签订《个人房屋抵押借款合同》，约定王仁财、檀桂青向银行借款810000元整，借款期限30年，自2012年8月21日至2042年8月21日止，实际贷款期限以借款凭证为准，泰禾房地产公司为上述借款承担阶段性保证责任。上述合同签订后，王仁财、檀桂青未能按时归还按揭贷款，泰禾房地产公司于2017年5月15日向被告邮寄《还款通知书》告知其于指定期限返还款项，但无果，截至本案起诉之日止，泰禾房地产公司已向银行代垫按揭贷款共计106820.8元。根据《商品房买卖合同》附件第六条的约定，王仁财、檀桂青未按时归还按揭贷款已构成违约，应承担违约责任。为维护泰禾房地产公司合法权益，特提起诉讼，望判如所请！ 王仁财未作答辩，亦未向本院提交书面证据。 檀桂青辩称，对垫付贷款本金无异议，但认为利息以及违约金计算过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当以实际造成损失为依据；第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于损失的，当事人可以要求法院予以适当减免，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十六条，当事人以约定的违约金过高为由请求减少，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，泰禾房地产公司主张的损失为利息，主张的计算标准为日万分之五，依据的是格式合同条款，加重了王仁财、檀桂青的责任，属于无效，应当以实际银行同期贷款利率年利率4.75%为标准，违约金标准应当在此利率标准基础上最多上浮30%，泰禾房地产公司主张违约金计算标准为日万分之十过高，应当予以调整。 泰禾房地产公司围绕诉讼请求向本院提交以下证据：1、编号201234900086号《商品房买卖合同》；2、《个人房屋抵押借款合同》；3、房屋交接单；4、《还款通知书》及快递面单；5、《委托代理合同》。 檀桂青未向本院提交证据。 经庭审质证和审查，泰禾房地产公司提交的上述证据，均符合客观性、合法性、关联性特征，且来源合法，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月26日,泰禾房地产公司与王仁财、檀桂青签订合同编号201234900086的《商品房买卖合同》,约定：王仁财、檀桂青向泰禾房地产公司购买位于福州市仓山区XXX单元房,商品房总价款为1160334元。王仁财、檀桂青首付购房款350334元,剩余购房款810000元办理按揭贷款。合同附件六约定：买受人在获得贷款后,应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息,因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用,买受人应于出卖人发出还款通知之日起7天内到出卖人处归还出卖人垫付的全部款项（包括但不限于贷款本、息和有关费用）,并应以出卖人垫付的全部款项为基数,自银行扣款之日起到买受人归还之日的期间内,按日万分之五的比率向出卖人计付利息;若买受人未能在上述约定的7天之内归还,则自逾期第八日起,买受人除应按上述约定向出卖人支付利息外,买受人还应以出卖人垫付的全部款项为基数,按日万分之十的比率向出卖人支付违约金,直至买受人归还款项。2012年8月21日,王仁财、檀桂青与华夏银行股份有限公司福州闽江支行（以下简称“华夏银行”）、泰禾房地产公司签订《个人房屋抵押借款合同》,约定王仁财、檀桂青向华夏银行贷款810000元,贷款期限三十年,自2012年8月21日始到2042年8月21日止,还款方式为等额本息还款法分期还本付息,由泰禾房地产公司提供阶段性担保,即泰禾房地产公司对本合同约定的王仁财、檀桂青应偿还贷款本息开始之日至本合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有王仁财、檀桂青应付款承担连带保证责任。放款后,因王仁财、檀桂青未依约偿还贷款本息,华夏银行于2016年12月29日至2019年4月29日期间先后向泰禾房地产公司扣收了王仁财、檀桂青拖欠的贷款本息共计106820.8元。 另查明，2019年6月10日，泰禾房地产公司与北京大成（福州）律师事务所签订《委托代理协议》，约定律师代理费5000元。 本院认为，泰禾房地产公司与王仁财、檀桂青签订的《商品房买卖合同》,王仁财、檀桂青、泰禾房地产公司与华夏银行签订的《个人房屋抵押借款合同》均是当事人真实意思表示,合法有效。借款后,王仁财、檀桂青未按约定偿还借款本息,致使泰禾房地产公司被华夏银行扣收欠款106820.8元。作为连带责任保证人,泰禾房地产公司在承担了保证责任后,有权根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定,向王仁财、檀桂青追偿。根据《商品房买卖合同》的约定,泰禾房地产公司为王仁财、檀桂青垫付按揭款后,王仁财、檀桂青应自银行扣款之日起向泰禾房地产公司按日万分之五支付代垫款的利息,泰禾房地产公司诉请要求王仁财、檀桂青支付利息的诉讼请求,符合合同约定及法律规定,本院予以支持。《商品房买卖合同》约定自逾期第八天除按上述约定支付利息外,王仁财、檀桂青需按日万分之十利率向泰禾房地产公司支付违约金,该约定的利率与支付利息的利率总计利率过高,本院依法予以调整,王仁财、檀桂青需支付的利息及违约金总计超过年利率24%的部分,本院依法不予支持。泰禾房地产公司未能提供证明其实际支出律师代理费,故泰禾房地产公司的该项主张依据不足,本院不予支持。王仁财经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃对本案事实答辩和对证据质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下: 一、王仁财、檀桂青于本判决生效之日起三十日内向福州泰禾房地产开发有限公司偿还代垫款106820.8元,并支付利息及违约金(利息及违约金暂计至2019年6月10日总计为29379.83元,之后的利息及违约金以106820.8元为基数,按年利率24%计付至实际还款之日止)； 二、驳回福州泰禾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3994元，减半收取计1997元，由王仁财、檀桂青负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈宜贤 二〇一九年十一月十五日 法官助理李冰琳 书记员郑贞萍 附： 一、本案适用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2- -11-