山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初5596号原告：鲁海静，女，1981年6月11日出生，汉族，大同市南郊煤运公司职工，住大同市平城区XXX号。委托诉讼代理人：赵花，山西阳和律师事务所律师。被告：大同市华北星小额贷款有限责任公司，住所地：大同市御东新区御河东路东侧。法定代表人：李菁，职务总经理。委托诉讼代理人：雷晋东，山西云泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：于增芳，山西云泽律师事务所实习律师。第三人：刘艳琴，女，1971年8月5日出生，汉族，住大同市平城区XXX号。第三人：高晓东，男，1971年3月9日出生，汉族，住大同市平城区XXX号。原告鲁海静与被告大同市华北星小额贷款有限责任公司、第三人刘艳琴、高晓东案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告鲁海静及委托诉讼代理人赵花、被告大同市华北星小额贷款有限责任公司委托诉讼代理人雷晋东、于增芳到庭参加诉讼。第三人刘艳琴、高晓东经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁海静向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判决中止执行大同市平城区大都府小区5号楼1单元2004号房屋；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月15日，原告以33万元的价格从第三人手中购买了其所有的位于大同市平城区XXX号房屋，双方签订了《房屋买卖合同》，并在山西省大同市御城公证处办理了公证，同时也办理了过户授权委托书的公证。因该小区大部分为拆迁房屋，故产权办一直未能给予小区办理产权过户登记手续。2019年7月初，贵院执行局打电话让原告家人去法院，告知该房屋被查封要执行，经了解查封原因系被告与第三人2017年6月5日之间的借款合同纠纷案件。2019年7月16日，原告向贵院提出了执行异议，贵院于2019年9月9日，作出（2019）晋0213执异99号执行裁定书，裁决驳回原告的异议请求。现原告认为，原告与第三人之间已签订了合法有效的买卖合同，并进行了公证，同时买卖行为又在被告与第三人借款和查封之前。2016年11月15日买卖之后，第三人就已经将房屋和相关手续交付给了原告，原告也已经在此居住三年之久，各项水电暖和物业费也一直由原告方交付，虽然未办理产权过户登记手续，但事实上原告已享有该房屋的所有权，原告的各项条件完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，足以排除强制执行。为了维护老百姓的合法权益，现依法规定，向贵院提起执行异议之诉，望贵院在查明事实的基础上，依法判决。被告大同市华北星小额贷款有限责任公司辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，原告没有提交相应支付购房款的相关凭证，2018年5月至2019年7月16日提交书面异议期间，该房屋已具备办理不动产产权证书的条件。对于原告与第三人之间存在买卖合同的事实也不认可。第三人刘艳琴、高晓东未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即（2018）晋0213民初1484号民事裁定书和协助执行通知书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：在人民法院查封之前原告与第三人是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。原告提供了大同市御诚公证处出具的（2016）同御证民字第12290号关于房屋买卖合同的公证书，以及（2016）同御证民字第12291号委托书公证书、拆迁证、房屋验收单、房款收据、维修基金单、房屋平面图纸、物业服务协议书证明原告与第三人签订合法有效的买卖合同，并进行了公证。被告认为，经过公证的买卖合同形式上是认可的，但公证书内容里没有付款凭证，买卖合同的真实性无法核实，对真实性不予认可，对拆迁证、房屋验收单、房款收据等证据的真实性均认可，认为均可以证明第三人为本房屋的所有权人。本院对当事人无异议的证据予以采纳。对于2016年11月15日，原告与第三人签订的房屋买卖合同，经公证处进行了公证，被告未提供足以推翻该公证书的证据，故对该买卖合同的真实性，本院予以采纳。被告因与第三人之间的借款纠纷，提出保全申请，本院于2018年12月3日查封了案涉房屋。故对本院在查封案涉房屋之前，原告与第三人是否已签订合法有效的书面买卖合同的事实，本院予以采信。原告在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。原告提供了物业费收据三张，水费收据四张，鲁建明分别在以上收据右下角签名。购电费票四张、2018年10月8日采暖费发票一张、供热协议一份，证明原告在该房屋居住三年。公安局出具的历史成员信息一份，证明鲁建明系原告父亲。邻居王小兰、孔繁星的证人证言，证明原告在大都府5号楼1单元2004号房屋居住多年，购房合同写原告的名字，但实际居住人是原告父母即鲁建明与周双梅。被告认为物业费、水费中均写明高晓东，由此可知高晓东为房屋所有权人，对于标注鲁建明的姓名，无法核实由谁书写。购电票据与本案无关，供暖费发票仅能证明姓名为高晓东，供热协议被告无法核实真伪及书写时间。关于派出所出具的证明及父母的身份证复印件，真实性认可，但与本案无关。对于证人言，被告予以认可。本院对公安局出具的历史成员信息真实性予以采纳。对于原告提供的各项收据，并结合证人当庭证言，能够证明交款人在物业费以及电费上签名的事实，以上票据最早的期限为2016年12月31日。鲁建明在2016年12月31日负担案涉房屋所产生的费用，原告主张在此时实际占有该房屋，具有高度盖然性，本院予以采信。原告是否已支付全部购房款的问题。原告提供了2016年11月14日、15日，鲁建明工商银行卡流水、交易明细查询记录各一份、2016年11月14日，提前支取大同银行的定期存款20万元的凭证一份，证明原告向第三人转账10万元，其余的给付现金23万元。被告认为，银行卡流水、交易明细查询记录，只能证明尾号为6787工商银行卡向尾号为9612的银行卡转账10万元，无法证明9612是刘艳琴的账号。关于存款存单仅能证明鲁海静取款二十万元，无法证明用于购买房屋。本院前往银行核实，尾号为9612的银行卡，户名为第三人刘艳琴，故对原告父亲向第三人转账10万元的事实，本院予以采信。对于原告提前支取的20万元定期存单，发生日期与房屋买卖合同时间接近，能够证明与购房存在关联性。同时，结合当事人已经占有该房屋的事实，对原告交清全部购房款的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月15日，原告与第三人签订房屋买卖合同，第三人自愿将大同市平城区XXX号房屋，以33万元的价格出售给原告。原告支付了全部购房款，第三人将房屋的相应手续交给原告，原告已占有使用该房屋，现房屋登记在第三人高晓东名下。被告与第三人民间借贷纠纷一案，被告申请保全第三人的财产。本院于2018年12月3日，查封了案涉房屋。本院认为，在本院查封大同市平城区XXX号房屋前，原告与第三人已就该房屋签订房屋买卖合同，并经过公证处公证，合同成立并生效。原告支付了全部房款，并在查封前实际占有了该房屋。现该房屋尚未办理过户手续。被告认为2018年5月起，案涉房屋即可办理房屋权属登记，但其未提供证据证明原告未办理过户登记存在过错，故原告对大同市平城区御河西路大都府小区5号楼1单元2004号房屋的权利能够排除执行，原告的执行异议成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：不得执行大同市平城区XXXX号房屋。案件受理费100元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长 苏 艳人民陪审员 庄建丽人民陪审员 吕叶林 二〇一九年十一月四日书 记 员 何笑笑