山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终4382号上诉人（原审被告）：屈伟，男，1964年7月13日出生，汉族，住邹城市。委托诉讼代理人：刘志云，山东太阳石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常佃运，男，1955年5月12日出生，汉族，住邹城市。委托诉讼代理人：刘光伟，邹城凤凰山法律服务所法律工作者。上诉人屈伟因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省邹城市人民法院（2019）鲁0883民初1222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。屈伟上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审判决确认上诉人、被上诉人签订的房屋转让合同无效系适用法律错误，违反民法关于自愿原则、公平原则、诚实信用原则。该房屋转让合同应确认为有效。本案买卖房屋的行为是上诉人、被上诉人自愿进行的，订立有书面的《房屋转让合同》，也有2名见证人在买卖协议上签字，上诉人也向被上诉人支付了购房款，并实际使用、修建了房屋，被上诉人也将其持有的《集体土地建设使用证》正本交付给上诉人，上诉人、被上诉人于2006年9月21日签订的《房屋转让合同》。合同约定，房屋售价3万元，分两次支付，签定合同时支付2万元，过户后付清。合同签订后，上诉人依法履行了支付房款的义务，支付房款2.8万元。未付2000元，是因为合同约定了在过户时再付，而不是上诉人违约。该房屋买卖合同系双方真实意思表示。房屋出售后已达13年之久，房屋的价值亦发生重大变化，现被上诉人因棚户区改造补偿原因，以上诉人为非同一集体经济组织成员为由，主张合同无效，要求返还房屋及土地使用证，有悖诚实信用原则、违背社会公德和做人的基本道德，不应当受到法律的支持。上诉人请求法院依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、上诉人、被上诉人签订的房屋转让合同有效；由于被上诉人在起诉前砸坏房屋门和窗；该房屋所在的曾沟村正处于拆迁进程中，房屋已经不具备被上诉人继续居住的条件，没有退回房屋的必要性。因此，一审判决上诉人返还给被上诉人返还房屋及集体用地建设用地使用证，系适用法律错误。综上所述，被上诉人卖房时对房屋所在土地的性质应当是知情的，对上诉人为非同一集体经济组织成员也很清楚，上诉人基于对被上诉人缔约行为的合理信赖才购买房屋。现被上诉人因涉案房屋所在的曾沟村正在进行棚户区改造而提起诉讼，违反了民法关于自愿原则、公平原则、诚实信用原则，违背社会公德和做人的基本道德，扰乱社会经济秩序。如不守信者可以获巨额利益，则在社会上树立了坏示范作用，与我国努力建设诚实守信社会的目标相背离，不应当受到法律的支持。请求二审法院依法改判驳回被上诉人常佃运的全部诉讼请求或发回重审，以维护上诉人的合法权益，维护社会公平正义。常佃运答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，因此，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。常佃运向一审法院起诉请求：1、请求判决原告常佃运与被告屈伟于2006年9月21日签订的《房屋转让合同》无效；2、请求判决被告屈伟将位于邹城市钢山街道办事处曾沟村的正房三间及院落（含地面附属物）退还给原告常佃运；3、请求判决被告屈伟将原告常佃运的证号为：邹集建（90）字第082506090145号《集体土地建设用地使用证》退还给原告常佃运；4、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实，原告系邹城市钢山街道办事处曾沟村村民，被告系邹城市城前镇西尚河村村民。2006年9月21日，原告常佃运作为甲方，与作为乙方的被告屈伟签订《房屋转让合同》，合同载明：“甲方自愿将位于邹城市钢山办事处曾沟村，面积15×17m,主房三间，建筑面积50平方米的住宅转让给乙方，乙方自愿接受；转让金叁万元，于签订该协议时二次付款，现付贰万元，过户后全部付清；甲方该宅基土地使用证于签订该协议时转让给乙方；房屋转让后，甲方负责把该宅基土地使用证过户到乙方名下；本协议为一次性协议，双方签字（盖章）后生效，并不得反悔；本协议一式三份，甲、乙双方及见证人各一份，均具有同等法律效力。”原、被告分别在甲、乙方栏签名并捺手印，见证人韩某、王某在见证人栏签名并捺手印。同日，被告向原告交付房款20000元，原告向被告出具收条一份，载明：“按房屋转让合同已收现金20000元计贰万元整收款人：常佃运见证人:韩某、王某2006年9月21号”。原告将房屋及土地使用证交付给被告，后被告陆续于2006年11月3日向原告支付房款4000元，2006年11月28日支付房款2000元，2007年2月13日支付房款2000元，原告均向被告书写了收款条。2007年1月31日，被告向中间人韩某、王某分别支付了房屋转让介绍费500元，其二人均向被告出具了收到条。被告购买案涉房屋院落后，将院里的水塔拆除并改建了大门后即搬入案涉房屋居住。2017年10月，因院内树木被大风刮倒将房屋砸坏，被告从案涉房屋搬出租住他处。此后，因案涉房屋所在的曾沟村欲进行棚户区改造，原告遂以房屋买卖无效为由诉至本院。庭审中，原告表示同意返还被告购房款28000元。被告在答辩中要求原告赔偿利息损失、拆除水塔、改建大门及房屋现值与原值的差额等损失，经本院释明后，被告明确表示在本案中不提出反诉主张。一审法院认为，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据土地管理法及相关法律法规和司法解释规定，宅基地使用权的转让必须是同一集体经济组织内部成员转让，城镇居民或者其他村村民无权取得或者变相取得。原、被告签订的房屋转让合同，转让的标的物不仅是房屋，还包含该房屋所占用的宅基地使用权。被告并非案涉房屋所在地曾沟村的村民，无权取得该村的集体土地使用权。原、被告签订的房屋转让合同违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。原告请求确认其与被告签订的房屋转让合同无效，理由正当，本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告请求被告将案涉房屋、院落及案涉房屋院落的集体土地建设用地使用权证返还给原告，并且在庭审中表示同意返还被告购房款，符合法律规定，本院予以支持。被告答辩中要求原告赔偿的各项损失，因未向本院提出明确的反诉主张，本案不予审理，被告可就赔偿问题另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条的规定，判决：一、原告常佃运与被告屈伟于2006年9月21日签订的房屋转让合同无效；二、被告屈伟于本判决生效后十日内将案涉房屋院落的集体土地建设用地使用证（证号为：邹集建（90）字第082506090145号）返还给原告常佃运；三、原告常佃运于本判决生效后十日内返还被告屈伟购房款28000元；四、被告屈伟于本判决生效后三十日内将案涉位于邹城市钢山街道办事处曾沟村的房屋及院落返还给原告常佃运。案件受理费100元，由原告常佃运负担。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，2006年9月21日，常佃运与屈伟签订的《房屋转让合同》，转让的标的物不仅是房屋，还包括该房屋所占用的宅基地使用权。而对于宅基地使用权的取得、行使和转让，根据土地管理法及相关法律法规和司法解释规定，宅基地使用权的转让必须是同一集体经济组织内部成员转让，城镇居民或者其他村村民无权取得或者变相取得。常佃运与屈伟签订的《房屋转让合同》，违反了法律、行政法规的强制性规定，故一审判决认定该《房屋转让合同》无效，是正确的；《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，一审判决屈伟返还涉案房屋院落及集体土地建设用地使用证，符合法律规定。综上所述，上诉人屈伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人屈伟负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇一九年十一月二十八日书记员  李梦琦