广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初24708号原告：高浩华，男，1994年7月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：邱华平，广东广顺律师事务所律师。被告：黄继宁，男，1972年5月16日出生，汉族，住中山市石岐区，被告：黄江宁，男，1967年11月10日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，原告高浩华与被告黄继宁、黄江宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高浩华及其委托诉讼代理人邱华平，被告黄继宁、黄江宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高浩华向本院提出诉讼请求：1.被告黄继宁向原告退还商铺转让费38800元，并从起诉之日起至清还之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；2.被告黄继宁、黄江宁连带退还原告租赁押金10000元，连带赔偿原告损失40080元，合计50080元，并从起诉之日起至清还之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。事实与理由：原告于2017年11月12日与被告黄继宁签订商铺转让协议，约定被告黄继宁将在被告黄江宁处承租的坐落在中山市五桂山长命水村长命水大街32号之6-7卡之“盆语盆菜”饭店转让给原告经营，转让费为38800元，租赁押金10000元。被告黄继宁承诺有三年的经营期限，并负责协调原告与被告黄江宁签订新的租赁合同。原告依约向被告黄继宁支付了转让费为38800元和租赁押金10000元，但接手该饭店经营后，至今被告黄继宁仍未按照约定协调原告与被告黄江宁签订新的租赁合同，且经营至2018年9月初时，被告黄江宁以租赁的楼房楼上长期空置，为减少损失，大楼需整幢出租为由收回涉案的铺位。被告黄江宁于2018年10月11日向原告发出通知，要求原告迁出涉案商铺，并按合同约定赔偿。原告认为，原告合法的租赁关系应依法受到保护，原告本想依法继续履行合同，但涉案商铺的楼房现整体装修，且其他商户也陆续搬走，已无继续履行合同的可能，继续履行也将使原告损失继续扩大，但合同约定的违约金过低，不足以弥补原告的损失，因此违约损失以原告实际的损失为准。另被告黄继宁无法履行转让该商铺承诺的使用期限，致使原告产生可以经营三年的错误认识，投入了大量装修，原告接手后仅仅经营几个月后就无法继续经营，让原告产生严重的损失，因此被告黄继宁应对原告的损失承担连带责任，并向原告退还转让款。原告特提起诉讼，恳请法院依法公正判决。诉讼中，原告高浩华变更诉求2中的损失金额为26020元，并增加一项诉求为：解除原告与被告黄继宁于2017年11月12日签订的商铺转让协议。被告黄继宁辩称，1.涉案商铺其以8万多元转让回来并投入了近100000元的装修，其因同情原告而同意以38800元低价转让，在征求了被告黄江宁的代表彭之慈的意见并进行了三方约见后，彭之慈同意转让并协助办理转让手续，故其才与原告签订商铺转让协议。原告从签订商铺转让协议及办理了公司股权转让手续后，接收涉案商铺并实际经营长达半年多。前述转让费38800元包括了涉案商铺原有的装修、设施设备、原有租约的继承、公司的股权以及各项牌照等内容，原告已经接受并参与经营，其已经履行了商铺转让协议约定的义务，故不应向原告退还商铺转让费。2.转让后，原告与业主即被告黄江宁发生的关系与其无关，彭之慈直接收取原告的租金并协助原告开具租赁发票，故其不应承担店铺装修费用等损失。3.其曾查看现场，发现原告经营不善，生意惨淡，有结束营业或转让的意向，刚好此时被告黄江宁逼迁，原告借机向被告黄江宁要求赔偿损失。4.其没有与被告黄江宁见过面，都是通过彭之慈签订合同并交租金，彭之慈承诺过帮忙签订新的租赁合同。三年租赁期仅仅是口头咨询，具体的租赁期限应以合同约定为准，原告与被告黄江宁无法签订新的合同与其无关，其一直都有协调。被告黄江宁辩称，1.根据其与被告黄继宁签订的租赁合同约定，被告黄继宁有权将商铺转给第三方，经过其同意之后可以与他人签订合同。2.其一直以为原告是被告黄继宁的代理人，其曾经与原告沟通过如果租赁合同是其违约，其愿意承担违约金，其是在2018年9月才知道原告与被告黄继宁之间有转让合同关系，其只与被告黄继宁有合同关系，与原告没有合同关系。3.彭之慈代表其看管商铺并负责租金、水电费的收取，彭之慈无权帮其签订合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.黄江宁系位于中山市××山××命水村一自建房（建筑面积3215.45平方米）的产权人。2.2017年3月15日，黄江宁（甲方）与黄继宁（乙方）签订房屋租赁合同书，约定：甲方将座落于中山市五桂山长命水大街（成桂公路32号）首层6-7卡租赁给乙方使用；租赁期限自2017年3月23日至2019年9月22日止；租金自2017年3月23日起，乙方每月23日应向甲方支付租金（不含税费）3300元，租金第二年递增5%，第三年递增8%；乙方于2017年3月23日向甲方支付租赁押金10000元，该押金于合同终止后由甲方返给乙方；租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，应提前1个月书面通知乙方；租赁期间，乙方有权将所承租的房屋转租给第三方，乙方应符合甲方要求须征得甲方书面同意，乙方和第三方须另外签订合同；甲方设立其他项权利，可以不征得乙方同意，但应提前15天书面告知乙方；租赁期间，甲方不得无故收回所租赁区域，如甲方确需收回租赁区域，必须提前1个月书面通知乙方，解除合同后，甲方应支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算；提前终止合同或合同期满，乙方应在收到甲方正式书面通知之日起15日内搬出全部设备、物件；租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的经济损失；任何一般未履行协议约定任何一项条款均被视为违约；如果因甲方非正当原因致使合同无法履行，甲方应在合同不能履行之日起10天内一次性支付（按当月租金）给乙方补偿金作为对乙方的间接损失补偿。合同书还约定了其他事项。同月23日，黄江宁与黄继宁签订了租金标准为1500元/月、租赁保证金为3000元的房屋租赁合同，并把该合同提交给中山市工商行政管理局（以下简称工商局）备案。同月29日，黄继宁在涉案租赁商铺经营的中山市盆友饮食有限公司（以下简称盆友公司）注册成立，法定代表人为黄继宁。庭审中，黄继宁称其系从案外人黄雪娟受让涉案租赁商铺后经营盆友公司，并向黄雪娟支付了转让费81000元；房屋租赁合同书是在彭之慈经手下与黄江宁签订的，房屋租赁合同书签订后其都是通过彭之慈向黄江宁支付租赁押金10000元以及每月租金3300元。黄江宁对于黄继宁前述的陈述予以确认，并自认其委托彭之慈对涉案租赁商铺的出租进行管理并收取租金，黄继宁已支付的押金10000元至今仍在其处，未予返还。3.2017年11月12日，盆友公司、黄继宁（甲方）与高浩华（乙方）签订商铺转让协议，约定：甲方转让给乙方的商铺系座落在中山市××山××命水大街××6-7卡之盆友公司“盆语盆菜”；含所有费用的转让费为38800元，甲方将店内现有的所有经营用设施、设备、原租约转让给乙方；交铺日期为2017年11月23日；若甲方未能在2017年11月23日前协助乙方达成该商铺的租赁合同签订，即视为甲方违约，甲方须承担违约赔偿金，赔偿金额为乙方交付给甲方的1倍定金即2000元，从违约之日算起3天内将上述50%转让费连同定金及赔偿金额全服付清给乙方。协议还约定了其他事项。协议签订后，高浩华向黄继宁支付了转让费38800元以及租赁押金10000元。同月29日，盆友公司的法定代表人变更为黄继宁。庭审中，高浩华称黄继宁系于2017年11月23日向其交付涉案租赁商铺；彭之慈清楚知道其与黄继宁签订商铺转让协议的事实，并以黄江宁代理人的身份告知其自2017年12月起直接向彭之慈支付当月租金及水电费，及后其通过微信向彭之慈支付租金及水电费至2018年9月。黄继宁称对于高浩华向彭之慈支付租金以及水电费的情况不清楚，但对于高浩华前述陈述的其他事实予以确认。黄江宁称彭之慈于2017年11月得知高浩华与黄继宁签订商铺转让协议的事实，并询问其是否需与高浩华重新签订合同，但其以与黄继宁已存在租赁合同关系为由认为无须再签订新的租赁合同，确认至2018年9月涉案租赁商铺的租金以及水电费均已结清，但对于支付方是谁其不清楚；对于高浩华与黄继宁签订商铺转让协议的行为其没有异议。4.2018年10月11日，黄江宁向高浩华发出书面通知，告知：因本楼楼上长期空置，为减少损失，大楼需整幢出租，为了满足新客户的要求，需回收黄继宁6-7卡铺位，黄江宁在合同未到期时回收铺面属于违约，黄江宁愿意按双方订立合同进行赔偿；2018年9月8日面谈时，高浩华提出的条件无法满足；应高浩华在10月11日的要求，出具搬迁书面通知。庭审中，黄江宁称其于2018年9月上门告知高浩华要求收回商铺，并在同年10月11日发出前述书面通知，后高浩华于同年10月31日告知其已搬走但没有把钥匙退回给其，涉案商铺一直由高浩华上锁。高浩华确认黄江宁前述陈述的事实，但认为系黄江宁以其尚未办理盆友公司的工商注销手续为由拒绝收回钥匙。5.高浩华提交了不四食堂装修核算清单、设计及装修费用收据、微信聊天记录等证据，拟证明其在涉案租赁商铺投入了装修费用40080元，并据此主张黄继宁与黄江宁赔偿前述损失。黄继宁与黄江宁对此均不予确认。为此，高浩华申请对涉案租赁商铺的装修残值进行评估。后本院根据高浩华的申请，依法委托中山市执信资产评估事务所（以下简称执信事务所）进行评估。执信事务所于2019年10月9日出具资产评估报告，评估结论为：委估资产在评估基准日2019年7月31日（即评估现场查勘日）的评估值为26020元。高浩华与黄继宁、黄江宁对于前述资产评估报告均未提出异议，高浩华根据评估结论要求黄继宁、黄江宁赔偿损失26020元。6.2019年1月25日，盆友公司以股东决定解散为由办理了工商注销登记手续。7.诉讼中，黄江宁于2019年7月24日对涉案租赁商铺开锁并收回商铺，当时商铺内的物件已被清空，次日黄江宁告知高浩华前述事实。高浩华认为其之前一直没有向黄江宁交还钥匙系因应评估需要保留现场。庭审中，高浩华与黄江宁一致确认因涉案租赁商铺已被黄江宁收回，2017年3月15日的房屋租赁合同书已解除。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。黄继宁与黄江宁就涉案租赁商铺于2017年3月15日签订了房屋租赁合同书后又于同月23日签订了房屋租赁合同并提交给工商局备案，根据前述合同签订后黄继宁一直系依据签订在前的房屋租赁合同书向黄江宁交付押金以及支付租金的事实可以认定签订在前的房屋租赁合同书为签约双方的真实意思表示，且该房屋租赁合同书的内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法、有效，故双方当事人应按照签订在前的房屋租赁合同书的约定各自履行合同义务。根据已查明的事实可知，高浩华与黄继宁签订商铺转让协议后未与黄江宁就涉案租赁商铺重新签订租赁合同，并按照房屋租赁合同书约定的内容向黄继宁支付了租赁押金10000元，并向黄江宁的代理人彭之慈支付租金以及水电费，黄江宁从彭之慈得知前述事实后并未提出异议，故应认定房屋租赁合同书的承租方变更为高浩华，高浩华自2017年12月起承继了房屋租赁合同书相应的权利与义务，房屋租赁合同书履行过程中产生的法律效果应归属于高浩华与黄江宁。房屋租赁合同书约定“租赁期限自2017年3月23日至2019年9月22日止”，现黄江宁基于自身出租利益考虑要求提前收回涉案租赁商铺，致使房屋租赁合同书于租赁期限届满前解除，前述行为已构成违约，且黄江宁对其违约行为亦予以确认，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，本院对高浩华主张黄江宁返还租赁押金10000元，并从起诉之日即2018年11月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至清偿之日止的诉求均予以支持。本案因黄江宁违约导致房屋租赁合同书解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同是预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”规定，故本院对于高浩华主张黄江宁赔偿因房屋租赁合同书提前解除而产生的涉案租赁商铺的装修损失的诉求予以支持。关于装修损失金额的认定，执信事务所作为具有资产评估资质的专业机构，评估结论不存在“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足，或经过质证不能作为证据使用”的情形，且评估程序合法有效、内容真实可信、结论清楚，高浩华与黄继宁、黄江宁均未对评估报告书提出异议，故本院采信该评估结论，认定高浩华的装修损失为26020元。对于高浩华就前述损失主张的利息诉求，因该诉求存在对损失重复计算之嫌，故对其该部份利息诉求不予支持。黄江宁辩称应根据房屋租赁合同书关于“解除合同后，甲方应支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算”的约定承担违约责任，但因前述违约金的约定明显不足以弥补前述实际发生的装修损失，故本院对其辩解不予采纳。本案中，高浩华同时主张解除其与黄继宁于2017年11月12日签订的商铺转让协议并要求黄继宁向其退回商铺转让费以及相应利息，因本案系房屋租赁合同纠纷，该主张属另一法律关系，高浩华应另案起诉，故本院对该诉求不予支持。同时，因前已论述房屋租赁合同书的合同相对方为高浩华与黄江宁，高浩华主张黄继宁对于黄江宁前述债务承担连带清偿责任没有事实和法律依据，本院对此亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告黄江宁于本判决发生法律效力之日起七日内向原告高浩华退还租赁押金10000元及支付利息（计算方法：以10000元为基数，自2018年11月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率基数至清偿之日止）并赔偿损失26020元；二、驳回原告高浩华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1671元(原告高浩华已预交)，由原告高浩华负担867元，被告黄江宁负担804元（被告黄江宁负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告高浩华）；评估费6800元（原告高浩华已预交），由被告黄江宁负担（被告黄江宁于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告高浩华）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁泳诗人民陪审员  古燕飞人民陪审员  梁燕芳二〇一九年十一月二十二日书 记 员  孙婉霞黄怡凤