安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终8783号上诉人（原审原告）：合肥固森木制品有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区长江东路6号东景苑C区3#楼1003，统一社会信用代码91340100MA2MRR1AX3。法定代表人：王苹，总经理。委托诉讼代理人：邹志艳，安徽百师律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜礼新，安徽百师律师事务所律师。上诉人（原审被告）：合肥晟裕生态农业有限公司，住所地安徽省肥东县八斗镇大张村，统一社会信用代码91340122584587860C。法定代表人：盛松，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴文红，安徽正申律师事务所律师。委托诉讼代理人：张帆，安徽正申律师事务所实习律师。上诉人合肥固森木制品有限公司（以下简称固森公司）与上诉人合肥晟裕生态农业有限公司（以下简称晟裕公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省肥东县人民法院（2019）皖0122民初4268号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。固森公司上诉请求：撤销一审判决，改判晟裕公司退还固森公司剩余租金139000元并支付逾期利息。晟裕公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由:固森公司实际使用厂房的时间是2018年12月20日至2019年4月26日，虽然固森公司实际使用厂房的时间比原审法院认定的时间短，但固森公司为了解决租金问题，认可一审认定事实。其次，一审法院未查明固森公司实际使用厂房的面积，仅仅以晟裕公司提供的2019年7月12日形成的房屋分布图作为固森公司实际使用面积偏离事实。该平面图仅能反映当天的状况，固森公司2019年4月19日已经离开租赁厂房，从微信聊天记录反映，晟裕公司认为厂房建好时间是2019年1月27日，实际上固森公司在3月1日现场考察，新建厂房根本不符合使用条件。因此，固森公司根本没有使用新建厂房。固森公司使用旧厂房的面积经过实际测量为1568平方米。晟裕公司针对固森公司的上诉辩称，1.晟裕公司并未违约。《厂房租赁合同》签订后，固森公司即进入租赁场地进行生产加工活动，厂房内水电等设施均可以正常使用。晟裕公司原有厂房2027.11平米，后期增建厂房1313.25平米，晟裕公司为固森公司提供的厂房面积，合计已经超过3000平米。双方合同中约定增建厂房预计于2018年12月20日竣工，自后期厂房建设完善能投入生产使用方开始收取房租。可见双方约定的增建厂房期限仅是预估，且因2018年末冬季雨雪天气较多影响施工进度，2019年1月20日新增厂房方竣工。竣工后，固森公司也将部分设备搬迁至新厂房内并加以使用。故晟裕公司提供的租赁场地完全符合合同约定。晟裕公司已积极为固森公司办理环评审批手续等，固森公司因其未履行环评审批手续等而导致被相关部门要求停产的后果，应由固森公司自行承担，与晟裕公司无关。2.案涉《厂房租赁合同》并未解除，固森公司无权要求返还租金。《厂房租赁合同》约定租赁期限为3年，租赁期限未届满。固森公司无单方解除权，亦未与晟裕公司协议解除案涉租赁合同。《厂房租赁合同》明确约定：如遇特殊情况，导致乙方不能正常生产使用，双方应及时协商解除租赁合同并退还剩余租金。但双方并未协商达成一致，且晟裕公司为增建厂房、办理环保审批手续已经投入了大量人力、物力和财力，晟裕公司不同意解除案涉租赁合同。固森公司即使单方要求解除合同，也应该履行通知义务。但晟裕公司自始至终没有收到过固森公司关于要求解除合同的通知。故案涉《厂房租赁合同》并未解除，固森公司无权要求晟裕公司返还剩余租金。3.即使依据2019年4月26月日的微信聊天记录认定案涉租赁合同已经协议解除，固森公司声称因其根本没有使用新建厂房而主张晟裕公司退还剩余租金的诉求也不应被支持。晟裕公司提交的证据二（新建厂房内景视频）已证实固森公司对新建厂房确有使用的痕迹并在搬离时遗漏了些许加工材料置于新建厂房中未带走。租赁合同中明确约定厂房面积不低于3000平米，并且固森公司在签署时也接受厂房面积暂时未达合同要求，容后新建予以补足，现固森公司按其所述的“实际使用面积”向晟裕公司主张返还租金系对合同的主要条款进行变更，晟裕公司并未同意。故假设固森公司确实未使用新建厂房进行收益也不能据此要求晟裕公司承担因其放弃收益而造成的损失。晟裕公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回固森公司一审诉讼请求。一、二审诉讼费用由固森公司承担。事实与理由：1.本案《厂房租赁合同》并未解除，一审法院事实认定错误。固森公司自始至终没有要求解除《厂房租赁合同》，从来没有通知晟裕公司要求解除合同，其起诉状及一审中也没有提出解除合同的诉请，在不论本案是否存在合同解除事由，在固森公司没有明确通知晟裕公司要求解除合同的情况下，本案的《厂房租赁合同》依然存续。2.一审法院认定双方协商解除合同，是对基本事实的错误认定。一审的微信聊天记录中对话双方身份并不明确，也没有证据可以证明“孙总”系固森公司的负责人。微信的聊天记录也并不能看出双方均同意协商解除合同，反而恰恰证明固森公司搬离的时候没有通知晟裕公司，也没有与晟裕公司协商解除合同事宜。晟裕公司积极协助固森公司办理环保手续，晟裕公司的本意希望固森公司可以继续履行合同，固森公司系擅自搬离，晟裕公司希望固森公司搬回来，并不同意解除合同。本案中，晟裕公司为了履行合同的约定，在原有2000平米厂房的基础上，特地为固森公司增建了1300多平米厂房，晟裕公司已经投入了大量物力、财力，晟裕公司不可能同意解除合同。一审法院以该微信聊天记录即认定双方就合同解除已经达成合意，实是对基本语义和基本常理的错误解读。固森公司针对晟裕公司的上诉辩称，1.微信聊天记录涉及租金支付、旧厂房交付、新厂房建设、环保手续办理等内容都与双方主体身份相符，因此，根据微信聊天内容可以确定双方的主体身份。微信聊天记录中晟裕公司对固森公司搬走的事实已经认可。晟裕公司提供的土地属于农业用地，无法办理环保手续，晟裕公司在签订合同时承诺可以办理，双方合同第四条第四款予以约定。但晟裕公司协调不了环保部门的关系，2019年4月19日，环保局发文取缔了固森公司的生产经营。因政府行为属于不可抗力，造成固森公司的租赁合同目的无法实现，晟裕公司一直无法提供符合使用条件的厂房，晟裕公司违约，固森公司解除合同具有事实和法律依据。2.固森公司于2019年4月19日搬离了厂房，当时新建厂房仍不符合使用条件，固森公司仅使用旧厂房面积为1568平方米。固森公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令晟裕公司立即退还固森公司的剩余租金13.9万元并支付逾期还款利息。（自2019年5月14日始至款项付清之日止，按照13.9万元为基数，银行贷款同期利率1.5倍计算。）2、诉讼费由晟裕公司承担。一审法院认定事实：2018年11月18日，固森公司、晟裕公司签订了《厂房租赁合同》,合同约定，甲方（晟裕公司）将位于肥东县八斗镇大张村厂房配套用房及围墙内的土地及其他设施租赁给固森公司使用。用途：家具制作；租赁期限3年，厂房建设完善能投入生产使用开始收取房租（预计12月20日），每年租金为人民币35万元，2018年11月18日，固森公司提前预付房租20万元，合同即生效，待新建厂房建设完善投入使用后付清尾款15万元。即2018年12月20日之前新厂房必须完工，厂房面积合计不得低于3000平方。甲方协助乙方处理工商税务环保部门及地方关系，如遇特殊情况，导致乙方不能正常生产使用，双方应及时协商解除租赁合同并退还剩余租金。固森公司于2018年11月18日支付晟裕公司20万元预付房租。同年12月20日固森公司开始生产，新厂房于2019年1月27日建好。2019年4月19日，肥东县环保局作出“关于对‘小散乱污’企业进行取缔的函",对固森公司经营的企业予以关闭。2019年4月26日，晟裕公司负责人盛总和固森公司负责人孙总微信聊天：“孙总你好﹗环保手续已办好，现在可以正常生产。真的不知道你搬走，花了这么多的精力和五六万元，真的可惜。你看是否考虑一下搬回来”。另查，晟裕公司提供的厂房平面蓝图，证明晟裕公司提供的租赁厂房面积已超过合同约定的3000平米。一审法院认为，固森公司、晟裕公司签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。晟裕公司提供的证据可以证明案涉房屋面积超过3000平米，符合合同约定。固森公司应按合同约定支付房屋租金。因环保不达标，肥东县环保局对固森公司经营的企业予以关闭，租赁合同已无法继续履行。双方合同约定：如遇特殊情况，导致乙方不能正常生产使用，双方应及时协商解除租赁合同并退还剩余租金。固森公司、晟裕公司通过微信聊天方式确认至2019年4月26日双方的租赁合同已解除。固森公司应当支付其租赁期间2018年12月20日-2019年4月26日的租金，共127天，租金为121780.82元。固森公司已预付租金20万元，晟裕公司应退还78219.18元。固森公司要求晟裕公司支付利息没有合同依据，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、合肥晟裕生态农业有限公司于判决生效之日起十日内退还合肥固森木制品有限公司租金78219.18元；二、驳回合肥固森木制品有限公司的其他诉讼请求。本案受理费3080元，减半收取1540元，由合肥晟裕生态农业有限公司承担880元，合肥固森木制品有限公司承担660元。二审中，本院组织双方当事人进行举证和质证。晟裕公司提供照片和视频一组，证明晟裕公司提供的厂房面积超过3000平方米，新厂房竣工后，固森公司将部分设备和材料搬至新厂房并使用。固森公司质证认为，对三性均有异议。对一审查明事实本院予以确认。本院认为，固森公司与晟裕公司签订租赁合同后，固森公司在接受房屋生产经营的过程中，因环保问题，于2019年4月19日被肥东县环保局取缔关闭，导致双方租赁合同未能继续履行。在此情况下，为避免损失的进一步扩大，且依据双方合同第四条第5项“如遇特殊情况，导致乙方不能正常生产使用，双方应及时协商解除租赁合同并退还剩余租金”的约定，双方均享有解除权。此后，固森公司搬离房屋，以行为表明解除合同，微信聊天记录表明2019年4月26日晟裕公司对于固森公司搬离房屋的事实予以知晓，故一审认定双方租赁合同至该日解除并无不当，本院予以维持。晟裕公司主张固森公司应承担固森公司搬离后的租金没有依据，本院不予支持。关于租赁期间的租金计算问题，双方合同约定租金标准为35万/年，虽依据合同约定，晟裕公司应完成新建厂房交付固森公司，但固森公司在晟裕公司未完成新建厂房时即搬入租赁房屋，开始使用租赁物，应视为固森公司认可晟裕公司的交付租赁物现状，且，在固森公司使用租赁物的过程中，晟裕公司完成了新建厂房的建设，固森公司主张其未使用新建厂房依据不足，且不符合常理，本院不予支持。固森公司应依据合同约定标准支付租金，一审据此计算并无不当，对于固森公司主张扣除新建厂房部分租金，本院不予支持。综上，晟裕公司、固森公司的上诉理由均不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3080元，由合肥固森木制品有限公司负担1320元，合肥晟裕生态农业有限公司负担1760元。本判决为终审判决。审判长 张       怡审判员 董江宁审判员余海兰二〇一九年十一月十八日书记员 李   丽   莎附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。