广西壮族自治区钦州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂07执异18号 案外人：郑飞，男，1965年10月24日出生，汉族，住南宁市西乡塘区鲁班路83号红日学府1号楼3005号，公民身份号码452226196510240010。 案外人：曾玉红，女，1970年3月4日出生，汉族，住南宁市西乡塘区鲁班路83号红日学府1号楼3005号，公民身份号码452226197003040043。 以上两案外人委托诉讼代理人：李铖，北京市中闻（南宁）律师事务所律师。 以上两案外人委托诉讼代理人：袁璐，北京市中闻（南宁）律师事务所实习律师。 申请人：广西中小企业信用担保有限公司，住所地：南宁市青秀区金浦路22号名都苑1号楼十三楼南面。 法定代表人：陈甘莱，该公司董事长。 被申请人：广西旭日东升房地产开发有限公司，住所地：南宁市高新区高新四路9号和泰科技园综合楼516室。 法定代表人：卢海莲，该公司董事长。 被申请人：张功科，男，汉族，1972年12月1日出生，住南宁市青秀区茶花园路6号怡湖阁4-1101号房。公民身份号码452802197212012112。 本院在审理广西中小企业信用担保有限公司（以下简称广西信用担保公司）诉广西华展投资有限公司（以下简称华展公司）、广西联航投资有限公司（以下简称联航公司）、广西旭日东升房地产开发有限公司（以下简称旭日东升公司）、张功科、卢海莲追偿权纠纷一案中，申请人广西信用担保公司于2016年11月17日向本院提出财产保全的申请。本院于2016年11月18日作出（2016）桂07民初39号民事裁定，裁定查封被申请人旭日东升公司向申请人提供商品房预售登记备案担保的位于南宁市西乡塘区鲁班路83号红日学府的31套房产：红日学府A区B区地下室29号商铺（预售登记备案证号201403111379）、红日学府5号楼05号商铺（预售登记备案证号201403111378）、红日学府A区B区地下室40号商铺（预售登记备案证号201403111376）、红日学府5号楼08号商铺（预售登记备案证号201403111375）、红日学府A区B区地下室31号商铺（预售登记备案证号201403111373）、红日学府A区B区地下室27号商铺（预售登记备案证号201403111372）、红日学府5号楼05号商铺（预售登记备案证号201403111369）、红日学府5号楼10号商铺（预售登记备案证号201403111367）、红日学府5号楼01号商铺（预售登记备案证号201403111366）、红日学府5号楼09号商铺（预售登记备案证号201403111363）、红日学府5号楼03号商铺（预售登记备案证号201403111362）、红日学府5号楼06号商铺（预售登记备案证号201403111360）、红日学府A区B区地下室35号商铺（预售登记备案证号201403111359）、红日学府A区B区地下室36号商铺（预售登记备案证号201403111358）、红日学府5号楼07号商铺（预售登记备案证号201403111356）、红日学府1号楼705号住宅（预售登记备案证号201403111357）、红日学府1号楼2702号住宅（预售登记备案证号201403240816）、红日学府1号楼2402号住宅（预售登记备案证号201403240817）、红日学府1号楼503号住宅（预售登记备案证号201403240819）、红日学府1号楼305号住宅（预售登记备案证号201403111354）、红日学府1号楼1005号住宅（预售登记备案证号201403111355）、红日学府1号楼605号住宅（预售登记备案证号201403111364）、红日学府1号楼505号住宅（预售登记备案证号201403111370）、红日学府1号楼1205号住宅（预售登记备案证号201403111371）、红日学府1号楼805号住宅（预售登记备案证号201403111374）、红日学府1号楼1405号住宅（预售登记备案证号201403111381）、红日学府1号楼1805号住宅（预售登记备案证号201403111380）、红日学府1号楼3005号住宅（预售登记备案证号201403111377）、红日学府3号楼2单元203号住宅（预售登记备案证号201403111368）、红日学府3号楼2单元205号住宅（预售登记备案证号201403111365）、红日学府3号楼2单元202号住宅（预售登记备案证号201403111361），查封价值为45034377元。案外人郑飞、曾玉红对红日学府1号楼3005号住宅（预售登记备案证号201403111377）的查封行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人郑飞、曾玉红称，请求依法终止本院于2016年11月18日作出（2016）桂07民初39号民事裁定，解除对南宁市西乡塘区鲁班路83号红日学府1号楼3005号住宅的查封措施。事实和理由：一、法院查封是错误的，应当依法解封。1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》的规定，本案涉案的房屋在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同。钦州市中级人民法院查封涉案的财产的时间是2016年11月18日。案外人与旭日东升公司签订的《红日·学府商品房认购书》是在2014年5月19日，案外人在签订认购书当日已经支付了548019元(全部房款908019元的60%,签订正式备案购房合同时支付尾款360000元），旭日东升公司当日出具了支付款收据。案外人在法院查封之前已与旭日东升公司签订合法有效的书面买卖合同。2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产。旭日东升公司在2015年5月11日红日学府1号楼完工可以交房时主动将涉案房屋移交给案外人，于2016年5月25日双方签订《收楼确认书》、《房屋验收交接表》。双方及物业公司共三方签订了房屋装饰装修管理协议。2016年房屋装修好已入住。双方己经履行了商品房认购协议上的交款、交房的约定。3、在人民法院查封之前己支付了60%的房款，并按照约定准备支付尾款。4、非因买受人自身原因未办理过户登记。签订认购协议后,经与旭日东升公司协商，案外人同意开发商通知签订合同起7日内办理签订合同手续，但是旭日东升公司一直没有通知案外人。5、所购房屋系用于居住且案外人名下无其它用于居住的房屋。该房屋为案外人夫妻俩唯一居住房屋。6、广西高院的判决己经认定广西信用担保公司与旭日东升公司签订的31份商品房买卖合同违反法律规定，为无效合同。涉案的房屋不能产生物权效力，房屋产权仍属于旭日东升公司。所以人民法院对涉案房屋中的红日学府1号楼3005号住宅查封不对的。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二)在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，案外人与旭日东升公司签订的认购协议书是双方的真实意思表示，认购协议书双方约定了认购房屋的当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间且案外人依约支付了购房款，并且该房屋己经交付使用，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第六条规定的商品房买卖合同的内容，且出卖人己经按照约定接受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，故该《红日·学府商品房认购协议书》应认定为商品房买卖合同，因此，案外人在人民法院查封前己签订合法有效的书面买卖合同，己合法占有该不动产并己支付约定的房款。由于旭日东升公司在此之前与申请人广西信用担保公司签订了《商品房买卖合同》，并办理了商品房预售登记备案手续导致未能为案外人办理过户手续。而且经过钦州市中级人民法院对广西信用担保公司诉华展公司、联航公司、旭日东升公司、张功科、卢海莲追偿权纠纷一案的审理以及该案上诉后经广西壮族自治区高级人民法院的审理，均认为旭日东升公司与广西信用担保公司签订了《商品房买卖合同》为无效合同，涉案房屋的预售登记备案手续不产生物权效力，广西信用担保公司不享有涉案房屋优先受偿华展公司债务的权利，涉案房屋的产权仍归旭日东升公司所有。因此，涉案房屋未能办理过户手续的原因不能归责于案外人。故应当认定案外人正当的购买了红日学府1号楼3005号住宅商品房并依法占有使用，案外人的合法权益应当受到保护。案外人郑飞、曾玉红向本院提供了如下证据：《红日·学府商品房认购协议书》、《红日学府客户特殊申请表》、交房款凭证、红日学府1号楼3005号商品房房屋验收交接表、收楼确认书、房屋装饰装修管理协议、红日.学府物业收款单、案外人居住在红日学府1号楼3005号住宅装修好的房屋照片、南宁市不动产登记中心“不动产登记查档证明”、广西壮族自治区钦州市中级人民法院（2018）桂07执异8号执行裁定书复印件。 广西信用担保公司、旭日东升公司、张功科未向本院提交书面意见。 经本院查明，2014年3月3日，华展公司与广西信用担保公司签订编号为（2014）年钦委保字第0241号的《最高额委托保证合同》，约定由广西信用担保公司为华展公司向广西北部湾银行钦州分行、农业银行钦州分行等金融机构申请借款、承兑汇票、信用证等授信提供连带保证责任担保，委托担保的最高债权额为人民币6000万元。同日，张功科与广西信用担保公司签订编号为（2014）年钦抵字第0241-1号《最高额抵押反担保合同》，约定由张功科以其位于柳州市的一套房产（产权证号：柳房权证字第1224965号）为华展公司向金融机构申请授信的6000万元向广西信用担保公司提供抵押反担保，并办理了抵押登记；联航公司、张功科、卢海莲亦于同日分别与广西信用担保公司签订了《保证反担保合同》（合同编号分别为：2014年钦保字第0241-1号、2014年钦保字第0241-2号、2014年钦保字第0241-3号），为华展公司向金融机构申请授信的6000万元提供连带保证的反担保责任。2014年3月5日，广西信用担保公司与旭日东升公司、华展公司三方签订了《协议书》，约定由旭日东升公司以其位于南宁市西乡塘区鲁班路83号红日学府的31套房产为华展公司向金融机构申请授信的6000万元向广西信用担保公司提供商品房预售登记备案担保，双方随后签订了31份《商品房买卖合同》，并办理了商品房预售登记备案手续。 广西信用担保公司于2014年9月30日为华展公司偿还1680万元。广西信用担保公司履行保证责任后，为维护其自身债权利益，于2016年8月18日诉至本院，请求判令：1.华展公司偿还广西信用担保公司代偿款人民币40706687.11元；2.华展公司支付代偿款利息13201636.43元（代偿款利息按合同约定的人民银行同期流动资金贷款利率的四倍计算，以代偿款为基础，从代偿之日起算，暂计至2016年8月18日，之后另计至还清之日止）；3.联航公司、张功科、卢海莲对华展公司的上述债务向广西信用担保公司承担连带清偿责任；4.广西信用担保公司对张功科抵押给广西信用担保公司的房产处置所得款项享有优先受偿权；5.广西信用担保公司有权处置旭日东升公司提供商品房预售登记备案担保的31套房产并就处置该些房产所得款项享有优先受偿权。2016年11月17日，广西信用担保公司向本院申请对涉案的31套房产进行财产保全。 另查明，案外人与旭日东升公司于2014年5月19日签订《红日·学府商品房认购协议书》，协议书约定：一、乙方（案外人）自愿认购甲方（旭日东升公司）位于南宁市西乡塘区鲁班路83号红日学府小区1号楼3005号住宅，该物业建筑面积为127.89㎡，套内面积99.11㎡，公摊面积为28.78㎡。二、乙方认购该物业的价格为（以人民币计价）：1、住宅：按建筑面积计算的单价为8633元/㎡；按套内面积计算的单价为11140.09元/㎡，甲方给予一口价折的优惠后，按套内面积计算的实际成交单价为9161.73/㎡，实际成交总价为908019元。三、乙方应在本协议签订时向甲方交纳壹万元的购房定金，并自愿选择以下第1种方式向甲方支付购房款：1、一次性付款：乙方须在签订《合同》时一次性付清房款908019元（含已付定金）。······五、乙方应在签订本协议书之日起七日内携带系列资料及相应的房款（选择一次性付款方式的为总房款，选择银行按揭贷款方式的为首期购房款）自行到红日·学府售楼部签订《合同》：······。此外，认购协议书还对维修资金、管道燃气开户费、违约责任等作了约定。2014年5月19日，案外人填报《红日学府客户特殊申请表》，申请人于2014年5月19日付清首付60%人民币548019元，剩余的房款360000在签正式合同时补齐，旭日东升公司领导批复同意。随后，案外人按照红日学府的物业的要求办理了收房手续以及办理相关的装修手续。装修完毕后，案外人入住涉案的房屋，该房屋一直由案外人郑飞及其妻子曾玉红居住使用至今。 再查明，案外人郑飞、曾玉红除了购买红日学府1号楼3005号住宅商品房外，在南宁市范围内，其俩人名下无其他用于居住的房屋。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案中，案外人与旭日东升公司签订的认购协议书是双方的真实意思表示，认购协议书双方约定了认购房屋的当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间且案外人支付了60%的购房款，并且该房屋已经交付案外人使用，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定接受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，故该《红日·学府商品房认购协议书》应认定为商品房买卖合同，因此，案外人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产，并已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。由于旭日东升公司在此之前与广西信用担保公司签订了《商品房买卖合同》，并办理了商品房预售登记备案手续导致未能为案外人办理过户手续。而且经过钦州中级人民法院对广西信用担保公司诉华展公司、联航公司、旭日东升公司、张功科、卢海莲追偿权纠纷一案的审理以及该案上诉后经广西壮族自治区高级人民法院的审理，均认为旭日东升公司与广西信用担保公司签订了《商品房买卖合同》为无效合同，涉案房屋的预售登记备案手续不产生物权效力，广西信用担保公司不享有涉案房屋优先受偿华展公司债务的权利，涉案房屋的产权仍归旭日东升公司所有。因此，案外人郑飞、曾玉红未能交完涉案房屋剩余的房款360000以及未能办理涉案房屋过户手续的原因不能归责于案外人。综上，案外人郑飞、曾玉红对不动产的权利能够排除执行，案外人郑飞、曾玉红提出的异议请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 中止对南宁市西乡塘区鲁班路83号红日学府1号楼3005号住宅（预售登记备案证号201403111377）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张元成 审判员  梁明晔 审判员  张艳蓉 二〇一九年十一月七日 书记员  李日雄