安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终8453号上诉人（原审原告）：凌希文，男，1989年10月11日生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。被上诉人（原审被告）：盛小康，男，1998年11月6日生,汉族,住安徽省合肥市蜀山区。上诉人凌希文因与被上诉人盛小康房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初8142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凌希文上诉请求：撤销一审判决，依法改判支付凌希文一审全部诉请。事实与理由：1.一审法院以没有证据证明转租行为取得产权人同意为由来推定《转租合同》无效，没有依据。首先，房屋租赁合同中承租人的转租行为是否有效并不以是否征得产权人同意为前提。双方对合同的真实性均无异议，盛小康也认可欠款4400元的事实，并且愿意支付。一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条认定转租合同无效，自相矛盾。其次，凌希文提供的电话录音和通讯记录单，可以证明刘健是同意凌希文转租的。一审庭审中，盛小康承认交水电费时，商铺管理方安徽海卉复兴文化市场管理有限公司（以下简称海卉公司）知晓商铺转租事宜，一审法院也确认了盛小康2018年7月将钥匙转交给海卉公司的事实。很明显海卉公司知道商铺转让的事实且从未提出异议。第三，凌希文转租的基础是合法取得商铺的用益物权，而非基于刘健必须是所有权人，因此刘健是否是所有权人不能决定本案转租合同的效力。更何况，盛小康都承认海卉公司知道转租事宜。2.盛小康欠款4400元及押金（保证金）2340元事实清楚，且愿意支付。2018年11月13日一审法院庭审笔录明确载明盛小康同意支付欠款4400元，且对转租合同的真实性并无异议。依据转租合同约定，合同到期后盛小康应主动联系刘健签订合同，由于盛小康主观原因导致合同不能续签，视为盛小康违约。盛小康自认在转租合同到期前不再营业，更没有联系刘健续签合同。很显然，这是盛小康的单方违约行为。3.一审法院严重违反法定程序，应予以撤销。本次一审庭审，盛小康并未提交任何委托手续，其父亲盛斌从未参与本案庭审，庭审笔录可以反映。但一审判决书中明确注明盛斌到庭参与了诉讼，程序严重违法。另外，一审判决将盛斌第一次参与庭审的答辩意见一字不改的作为本次庭审中盛小康的答辩意见，毫不严谨。综上，一审判决违背客观事实，适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持凌希文的上诉请求。盛小康辩称，认可一审判决，请求二审法院维持原判。凌希文向一审法院起诉请求：1.盛小康立即偿还凌希文欠款4400元及利息（利息按照同期银行贷款利率从2018年8月28日计算至全部清偿之日止）；2.诉讼费由盛小康承担。后凌希文增加第三项诉讼请求：盛小康支付押金（保证金）2340元，并以6740元为基数计算利息。一审法院认定事实：2017年9月11日，凌希文与案外人刘健签订一份《商铺转租合同》，约定：刘健将海卉文化生活街美食区A147（简称案涉商铺）出租给凌希文用于经营餐饮，租期自2017年8月28日起至2018年8月27日；租金每月2340元，租赁保证金2340元；刘健与安徽海卉复兴文化市场管理有限公司签订的商铺租赁合同为案涉商铺原始合同，并享有对该商铺的第一租赁权。合同签订后，凌希文支付刘健全部租金、租赁保证金共计30420元，并使用案涉商铺。2018年6月9日，凌希文与盛小康签订一份《转租合同》，约定：凌希文将案涉商铺转让给盛小康，转让费、押金及房租等费用合计22400元，合同期限自2018年6月10号至2018年8月27日（78天）；以月租金2340元计算，盛小康支付租期内租金6000元、转让费14400元、定金2000元，押金可冲抵总款项，但盛小康违约除外；盛小康支付18000元，欠款4400元在盛小康与房东刘健签订租赁合同后3天内支付等内容。当日，盛小康支付凌希文18000元，并使用案涉商铺。合同到期后，盛小康未支付剩余欠款。一审庭审中，盛小康陈述其使用案涉商铺经营龙虾生意二十多天，后来经营不下去，于2018年7月关闭店面，案涉商铺钥匙交还给了物业。凌希文陈述其与刘健租赁合同到期后未续签合同。一审法院认为，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。本案系房屋租赁合同纠纷，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效，出租人知道或者应当知道承租人转租在六个月期限内，可以以承租人未经同意为由提出请求解除租赁合同或者认定转租合同无效的异议。根据查明的事实，案涉房屋由案外人刘健从海卉公司处承租后转租给凌希文使用，凌希文在使用期间再次转租给盛小康使用。凌希文主张案外人刘健系案涉商铺所有权人，未能提供证据予以证明，不予采信。凌希文没有证据表明案外人刘健转租案涉商铺给其使用时，以及其之后再次转租给盛小康使用经过案涉商铺出租人同意，故凌希文主张其与盛小康签订的《转租合同》合法有效，未能提供有效证据予以证明，不予采信，对凌希文基于该转租合同有效基础上提出的各项诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定，判决：驳回凌希文的诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由凌希文承担。二审中，凌希文向本院提交支付宝电子回单三张，用以证明刘健的身份信息和电话号码与商铺转租合同一致，与刘健的电话视频相互作证，表明转租已经得到了刘健的同意，盛小康应支付欠款和押金。盛小康质证对真实性无异议，但认为刘健本人没有到场，不能确认刘健是转租合同的出租方，且本次一审期间，盛小康给刘健打过电话，刘健称不认识凌希文，也没有把商铺租给任何人。本院对一审查明而为双方当事人无争议之事实予以确认。本院认为，凌希文与盛小康于2018年6月9日订立的《转租合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，亦不存在导致合同无效的事由，应为合法有效。盛小康已于合同签订后支付凌希文转让费18000元并实际使用了涉案商铺。根据合同约定，余款4400元应在盛小康与房东刘健订立租赁合同后三日内支付。盛小康在二审中称未能与刘健联系商谈订立合同事宜的原因是自身经营问题，其应依据《转租合同》第三条第一款的规定承担违约责任。因此，本院对凌希文主张支付4400元转让费余款的诉请予以支持。盛小康称凌希文未能如实告知公摊水电费、空调费的分担及商铺无法满足经营夜市需求系导致合同不能续订的因素，凌希文对此并不认可，且缺乏证据支持，更何况，盛小康所述的事由实为其自身面临的经营风险，而非必然导致合同不能续订的客观情况，本院不予采信。凌希文主张的押金（保证金）2340元的依据是其与刘健订立的租赁合同，而非是其与盛小康签订的《转租合同》，其要求盛小康支付该项费用缺乏合同依据，不予支持。因《转租合同》约定的转让费余款支付条件并未成就，凌希文要求盛小康承担未能如期支付4400元余款所产生的利息缺乏依据。本院基于盛小康的违约行为判决盛小康付清转让费余款，盛小康逾期未履行，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。综上所述,凌希文的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥市蜀山区（2018）皖0104民初8142号民事判决；二、盛小康于本判决生效之日起十日内支付凌希文转让费4400元；三、驳回凌希文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取为25元，由凌希文负担9元，由盛小康负担16元。二审案件受理费50元，由凌希文负担17元，由盛小康负担33元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十一月二十八日法官助理鲍晶晶书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。