江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0424民初4211号原告：中国人民解放军江西省修水县人民武装部，住所江西省九江市修水县城南九九路66号，统一社会信用代码A1100000MK0013023P。法定代表人：黄振球，部长。委托诉讼代理人：张水伦，军事科科长。委托诉讼代理人：车参荣，江西东太律师事务所律师。被告：修水县修江明珠幼儿园，住所修水县修江明珠小区内，统一社会信用代码5236042440588010548。举办者：戴秋根，男，1954年7月23日出生，汉族，住江西省九江市修水县义宁镇周家巷12号，公民身份号码360424195407230017。系该园园长。委托诉讼代理人：冷笑丰、方欢，江西坚白律师事务所律师。第三人：修水县修江明珠幼儿园国际园，住所修水县城城南九九路66号，统一社会信用代码52360424MJC923359B。举办者：卢桂华，女，1973年10月20日出生，汉族，住江西省九江市修水县义宁镇周家巷12号，公民身份号码360424197310200582。系该园园长。第三人：修水县蓝泊湾艺术培训中心有限公司，住所江西省九江市修水县城城南新武装部民办训练大楼一楼，统一社会信用代码91360424MA38Q5UR7Y。法定代表人：卢林生，男，1960年10月16日出生，汉族，住江西省九江市修水县，系该公司总经理。第三人：卢林生，男，1960年10月16日出生，汉族，住江西省九江市修水县义宁镇修江明珠小区30栋1单元501室，公民身份号码360424196010160035。原告中国人民解放军江西省修水县人民武装部与被告修水县修江明珠幼儿园、第三人修水县修江明珠幼儿园国际园、修水县蓝泊湾艺术培训中心有限公司、卢林生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人张水伦、车参荣、被告的法定代表人戴秋根、委托诉讼代理人冷笑丰、第三人修水县修江明珠幼儿园国际园的法定代表人卢桂华、第三人卢林生同时为第三人修水县蓝泊湾艺术培训中心有限公司的法定代表人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。中国人民解放军江西省修水县人民武装部向本院提出诉讼请求：1.解除《民兵训练中心经营权租赁协议》；2.支付违约金462,000元（自2017年7月10日开始至2019年8月30日止，共计25个月零20天，按每天600元计算）；3.返还财产960,000元；4.承担本案诉讼费等费用。诉讼中，原告将其第三项诉讼请求的金额变更为1,270,300.68元。事实和理由：被告因开办幼儿园于2013年7月与原告签订《民兵训练中心经营权租赁协议》，租赁原告所有的位于修水县城南九九路与秀水大道交叉路口的修水县人武部民兵训练中心大楼。协议约定：租赁物总建筑面积为5471平方米，意向租赁期限为18年，自2013年7月10日至2031年7月，年租金400,000元，每年7月10日之前一次性支付下一年度租金，装修免租期为8个月，前三年租金不变，自第四年开始租金根据周边市场行情而定；租赁用途为举办幼儿园、艺术培训、补习班；协议书还就合同终止、解除、违约责任等进行了具体约定。2018年6月30日，根据军队清理有偿服务政策，原、被告签订了一份《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，从2018年6月30日开始，将租金基数调整为400,500元，此后每年租金按3%递增，租期调整到2028年6月29日结束。合同履行期间，被告未经原告允许，将租赁物一分为二进行转租盈利，其中一部分转租给第三人修江明珠幼儿园国际园，并伪造年租金为500,000元的租赁协议，向该园收取年租金500,000元;被告同时将另一部分租赁物转租给第三人修水县蓝泊湾艺术培训中心有限公司开办舞蹈培训班，每年向该公司收取110,000元租金。而根据原、被告之间的协议，被告仅上交原告年租金400,000元，被告利用租赁物转租每年盈利210,000元，2014年7月至2019年7月期间共获利1,270,300.68元。被告的原法定代表人卢桂华既是被告的股东，又是第三人修江明珠幼儿园国际园、修水县蓝泊湾艺术培训中心有限公司的股东，其利用原法定代表人和股东的特定身份转租盈利的行为严重损害了其他股东的利益，导致少数股东上访，给原告造成重大负面影响，严重损害了军队形象。另被告延期交付2017年200,000元租金还应支付违约金462,000元。被告转租、延期交付租金的行为已构成根本性违约。修水县修江明珠幼儿园辩称，原、被告2014年12月9日签订《民兵训练中心经营权租赁协议》后，以卢桂华为首的股东成立了修江明珠幼儿园国际园，在经营近一年后，召开股东大会通过了《修江明珠幼儿园国际园章程》，在取得原告的同意后，被告在2015年4月16日与第三人卢林生签订租赁协议，将修水县人武部民兵训练中心大楼西面的十间铺面及里面的车库出租给第三人卢林生，用于创办蓝泊湾艺术学校。被告将年租金更改为500,000元，是因为被告补偿了此前打算租赁上述房屋的胡经望、卢为兴附属设施建设施工费、部分装修费、及转让费等共计1,450,000元，被告承诺每年按500,000元的租金付给胡经望、卢为兴作为放弃租赁上述房屋的补偿。修江明珠幼儿园国际园、蓝泊湾艺术学校已开业五年多，原告对此都是知情的。截止原告起诉之日，被告依约履行了双方约定的全部义务，且租金已预付至2020年6月24日，没有拖欠租金。原、被告签订的《民兵训练中心经营权租赁协议》合法有效，原告单方解除《民兵训练中心经营权租赁协议》既无合同约定，亦无法律规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。修水县修江明珠幼儿园国际园述称，被告将案涉部分房屋分别租赁给修水县修江明珠幼儿园国际园、卢林生从事幼儿教育和舞蹈培训已有五年多，原告还派领导出席国际园剪彩，原告对转租都是知情的。修水县修江明珠幼儿园国际园创办时就已告知股东园区系转租，每年租金500,000元。修水县修江明珠幼儿园国际园一直依约支付房租，唯一一次延付租金是因为汇款时弄错户名，导致租金被退回，并非有意而为。解除《民兵训练中心经营权租赁协议》将造成修水县修江明珠幼儿园国际园巨大损失，恳请法院驳回原告的诉讼请求。卢林生、修水县蓝泊湾艺术培训中心有限公司述称，卢林生与卢桂华签订合同时，不知道原、被告有不能转租的约定，也不清楚双方对租金的约定，修水县蓝泊湾艺术培训中心有限公司的租金已交清。本院经审理认定事实如下：2014年12月9日，原、被告签订《民兵训练中心经营权租赁协议》及《民兵训练中心租赁补充协议》，约定被告租赁原告位于修水县城南九九路与秀水大道交叉路口的民兵训练中心大楼，用于举办幼儿教育、艺术培训、补习班；租赁期限为18年，自2013年7月10日至2031年7月10日，前三年每年租金400,000元，每年7月10日之前一次性支付下一年度租金，装修免租期为8个月，自第四年开始租金根据周边市场行情而定；禁止转租，如确需转租，被告需提前三个月通知原告，经原告同意后方可转租；双方还就承租期间的费用负担、租赁物的维护、合同的终止和解除、争议的解决方式等其他合同事项进行了约定。2018年6月，原、被告签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，对上述合同的租赁期限、租金等进行了重新约定，租赁期限重新约定为10年，自2018年6月30日至2028年6月29日，2018年6月30日至2019年6月30日的租金为412,515元,以后租金每年按3%比例递增。上述《民兵训练中心经营权租赁协议》、《民兵训练中心租赁补充协议》、《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》均未对被告未经原告同意转租，如何处理被告收取的租金进行约定。2015年4月16日，被告与卢林生签订《房屋租赁转让合同》，将上述民兵训练中心大楼西面部分房屋及后面车库转租给卢林生从事艺术培训，租赁期限从2015年4月16日至2031年7月10日；前二年的年租金为110,000元，第三年租金为120,000元，从第四年开始租金根据周边市场情形而定；每年9月1日前预付下一年度租金；双方还就房屋改造扩建等其他事项进行了约定。卢林生在承租的房屋开办蓝泊湾艺术学校，并于2019年7月设立修水县蓝泊湾艺术培训中心有限公司，从事舞蹈教育培训。至2019年9月，被告向卢林生、修水县蓝泊湾艺术培训中心有限公司收取租金共计为673,033.68元。修水县修江明珠幼儿园国际园从被告处转租上述民兵训练中心大楼开办幼儿园，被告每年从修水县修江明珠幼儿园国际园收取租金500,000元。被告曾在2017年出现延期缴纳租金的情形，截止原告起诉之日，修水县修江明珠幼儿园国际园已交清所有应付租金。诉讼中，原、被告及第三人修水县修江明珠幼儿园国际园、修水县蓝泊湾艺术培训中心有限公司就原告的第一、二项诉讼请求及相应19,327.5元案件受理费的负担达成了调解协议，本院根据双方的调解协议制作了民事调解书。本院认为，原告诉讼请求中已达成调解协议的部分，应由当事人按调解协议履行，对于当事人未达成调解协议的诉讼请求，应依法予以判决。《民兵训练中心经营权租赁协议》、《民兵训练中心租赁补充协议》、《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》中，没有被告未经原告同意转租，原告可要求被告向其支付合同租金与转租租金差额的约定，且被告转租未造成原告损失，其转租所的租金不构成不当得利，故原告请求被告返还转租所得的1,270,300.68元没有事实和法律依据，本院不予支持，原告的该项诉讼请求依法应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：驳回中国人民解放军江西省修水县人民武装部要求修水县修江明珠幼儿园返还财产1,270,300.68元的诉讼请求。案件受理费18,404元，减半收取计9202元，由中国人民解放军江西省修水县人民武装部负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  冷跃晖二〇一九年十一月二十五日法官助理徐敏书记员张芷若