北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初27991号原告（反诉被告）：金银玉，女，1970年6月29日出生，朝鲜族，无职业，住吉林省敦化市民主街中心社区。委托诉讼代理人：李隽，北京北石律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴东悦，北京市德润律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘莹，女，1975年9月26日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：卢志杰，北京济恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁伟，男，1960年8月9日出生，汉族，北京北机机电责任有限公司工人，住北京市通州区。委托诉讼代理人：卢志杰，北京济恒律师事务所律师。原告（反诉被告）金银玉诉被告（反诉原告）梁伟、刘莹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金银玉及其委托诉讼代理人李隽、吴东悦，被告（反诉原告）梁伟，被告（反诉原告）梁伟与刘莹的委托诉讼代理人卢志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金银玉向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除双方签订的《租赁合同》；2．判令被告赔偿原告房屋装修费人民币223200元；3．判令被告退还原告房屋押金2万元；4．案件诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告金银玉变更第一项诉讼请求为：请求确认双方签订的《租赁合同》无效。事实与理由：因原告金银玉想经营餐饮店，2018年3月15日经他人介绍，原告金银玉与被告刘莹签订《租赁合同》，租赁其位于通朝大街X号房屋用于餐饮经营，租赁期限为5年。同时，被告梁伟告知原告金银玉，孙勇男是该房屋原有餐饮店“北京巴辣麻辣香锅餐厅”的所有权人。在被告梁伟的撮合下，原告金银玉与孙勇男于2018年3月24日签订《转让协议》，约定：孙勇男将坐落于通朝大街XX号（注：东北麻辣烫楼上）饭店转让给原告金银玉，总计为24万元。协议签订后，原告金银玉向孙勇男支付了转让费24万元，并且对餐厅进行了装修后开始经营。2019年4月，因该房屋系违法建筑被强行拆除，原告金银玉无法再经营该餐厅。在此期间，原告金银玉多次要求被告梁伟出示租赁使用房屋的产权证，被告梁伟均以各种理由推诿。另：原告金银玉发现，《租赁合同》上房屋的地址为通朝大街X，而营业执照上的地址为通朝大街XXX号XXXX号XX号，上述地址与自己实际经营的餐厅地址均不相符。原告金银玉认为其所租赁使用的房屋是违法建筑，存在拆除风险，二被告在明知的情况下，采用欺瞒手段，骗取原告金银玉与其签订《租赁合同》。现因该房屋被拆除，合同无法继续履行，给原告金银玉造成巨大损失。故诉至法院。被告（反诉原告）梁伟、刘莹答辩称，1．原告金银玉起诉的主体不适格，梁伟并非合同当事人，根据合同相对性原则，梁伟不应成为本案被告。梁伟是中间人、居间人身份，只是起到介绍的作用，故梁伟作为被告的主体资格不适格。2．同意确认金银玉与刘莹签订的《租赁合同》无效，涉案房屋并不是非法建筑，只是历史原因未取得规划许可证，故确认合同无效，依法有据，同意原告的诉求。3．关于装修损失，被告认为原告金银玉的主张没有事实和法律依据，应当予以驳回，故不承担赔偿责任。4．虽然《租赁合同》无效，但是原告金银玉实际占用涉案房屋到2019年4月9日，被告刘莹同意退还押金的前提为原告金银玉支付一个月的房屋占用费，相互抵扣后，同意支付。5．不同意承担本案的诉讼费。另：我方提出如下反诉请求：判令反诉被告金银玉支付反诉原告刘莹、梁伟占用房屋期间的房屋使用费17075元，理由是2018年3月15日双方签订《租赁合同》，《租赁合同》约定了租金，但是《租赁合同》应属无效，反诉被告金银玉应当支付占用房屋期间2019年3月16日至2019年4月9日的房屋使用费17075元（按照年租金26万元，一年365天计算）。原告（反诉被告）金银玉针对被告（反诉原告）刘莹、梁伟的反诉请求答辩称，不同意反诉原告刘莹、梁伟的反诉请求，因为涉案房屋在拆迁前一个月已经不能正常使用了，并且反诉被告金银玉在2019年4月9日已经搬离涉案房屋。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年3月15日，原告金银玉经他人介绍，与被告刘莹签订《租赁合同》，租赁其位于通朝大街X号房屋用于餐饮经营，租赁期限为5年，自2018年3月15日至2023年3月15日，每年租金26万元，付款方式为半年付，下一年租金在上一年年租金期满前15日内支付。同日，原告金银玉向被告刘莹交纳13万元租金和2万元押金。同时，被告刘莹之夫梁伟告知原告金银玉，孙勇男是该房屋原有餐饮店“北京巴辣麻辣香锅餐厅”的所有权人。在被告刘莹之夫梁伟的撮合下，原告金银玉与孙勇男于2018年3月24日签订《转让协议》一份，约定：孙勇男将坐落于通朝大街XX号（注：东北麻辣烫楼上）饭店转让给金银玉，总计为24万元。协议签订后，原告金银玉向孙勇男支付了转让费24万元，其装修完毕后开始经营。2018年9月18日，原告金银玉向被告刘莹交纳13万元租金。2019年4月，因该房屋系违法建筑被强行拆除，原告金银玉无法再经营该餐厅。在此期间，原告金银玉多次要求被告刘莹之夫梁伟出示租赁使用房屋的产权证，被告刘莹之夫梁伟均以各种理由推诿。在本院审理过程中，被告刘莹承认涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原被告双方均确认《租赁合同》归于无效，双方均认可原告金银玉于2019年4月9日搬离涉案房屋。另查，原告金银玉与被告刘莹签订《租赁合同》后，于2018年4月6日与北京京华佳园建筑装饰有限公司签订《工程施工合同》对餐厅进行了装修，经结算，花费共计279000元。上述事实，有《租赁合同》、《转让协议》、营业执照、收条、《工程施工合同》、装修工程款收据、录音、转账凭证、照片、双方当事人陈述在案佐证。本院认为，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。原告金银玉以梁伟为签订合同履行过程中的主要当事人，并且梁伟与刘莹系夫妻关系为由要求追加梁伟为被告，但其提供的证据并不能证明梁伟为涉案《租赁合同》的相对人，故梁伟并非本案适格的被告，对金银玉要求追加梁伟为本案被告的申请，本院不予准许。反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。因梁伟并非本案适格的被告，其亦并非本案适格的反诉原告，其要求作为反诉原告的请求本院不予准许。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告刘莹向原告金银玉出租的房屋至今未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《租赁合同》应为无效。原告金银玉请求确认《租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。对于原告金银玉要求被告刘莹赔偿其房屋装修费用的诉讼请求，本院认为，因涉案《租赁合同》归于无效，而合同无效的原因为涉案房屋未取得建设工程规划许可证，对此被告刘莹并无异议，故其承担过错责任。原告对涉案房屋租期为五年，已使用一年，其要求总装修损失的五分之四，即223200元，本院予以准予。对于原告金银玉要求被告刘莹返还押金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于刘莹反诉金银玉给付房屋使用费的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百二十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）金银玉与被告（反诉原告）刘莹于2018年3月15日签订的《租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）刘莹给付原告（反诉被告）金银玉房屋装修损失223200元；三、被告（反诉原告）刘莹退还原告（反诉被告）金银玉房屋押金20000元；四、反诉被告金银玉给付反诉原告刘莹房屋使用费17075元。上述第二、三、四项于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2474元，由被告（反诉原告）刘莹负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费150元，由原告（反诉被告）金银玉负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 芦正明二〇一九年十一月十一日法官助理 于婷婷书 记 员 黄春雪