重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初20521号 原告：李颖，女，1972年10月15日出生，汉族，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：田来全，重庆金仓律师事务所律师。 被告：贺小阳，女，1985年3月30日出生，汉族，住北京市平谷区。 原告李颖与被告贺小阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月12日公开开庭进行了审理。原告李颖及其委托诉讼代理人田来全，被告贺小阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李颖向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖（转让）合同》；2、判令被告贺小阳支付原告李颖按合同约定计算的违约金444000元；3、判令被告贺小阳支付原告李颖支付给房屋中介方重庆自留地房地产营销策划有限公司服务费30000元；4、判令被告贺小阳支付律师费20000元及保全费。事实和理由：原、被告于2019年4月7日签订了《房屋买卖（转让）合同》，于2019年7月15日签订了《补充协议》，约定被告贺小阳将位于重庆市渝北区XX号的房屋出卖给原告，由被告贺小阳自行找第三方垫资公司垫付解除银行抵押，现因被告贺小阳仍未办理解除抵押手续，导致上述合同及协议无法正常履行。原告遂起诉。 被告贺小阳辩称，同意解除合同，不同意支付违约金等所有其他费用。房屋买卖转让合同是约定2019年8月20日前配合办理过户，前提是原告支付被告1000000元首付款，但是原告未支付；补充协议是原告称给被告找到了解押公司，让被告签订了补充协议之后他们才去解押被告的房子并配合解押过户，补充协议要求变更付款方式及变更付款价格，本来被告是不同意的，但是原告并未按照双方的约定及时解封，补充协议是违反平等原则的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人提供的证据本院认定以下事实：被告贺小阳系重庆市渝北区XX号房屋的业主，该房屋的抵押权人是中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行，抵押金额为149.8万元。2019年4月7日，原告李颖作为买方，与作为卖方的贺小阳签订了《房屋买卖（转让）合同》，该合同中介方为重庆自留地房地产营销策划有限公司，合同经纪方签名为贺开梅。该合同第一条约定，卖方自愿将座落于重庆市渝北区XX号房屋（产权证号：渝2019两江新区不动产权第00010XXXX号）出售给买方。该合同第二条第一款约定，成交价为2398000元；第二条第二款约定，买方须于签订本合同当日支付定金200000元予卖方，定金在该房屋过户后自动抵作房款；第二条第三款约定，买方采用按揭贷款方式支付除定金之外的房款，第一次，买方须于按揭通过之后支付800000元予卖方，第二次，买方以所购该房屋作为抵押向银行申请按揭贷款1398000元用于支付卖方房款。此房款由买方向银行申请，卖方配合卖方办理贷款申请，贷款手续办完后，由银行直接支付给卖方。若银行未批准贷款或实际批准的贷款金额不够支付房款，则由买方于过户之前自筹剩余房款支付给卖方。该合同第三条约定，卖方承诺于过户当日将该房屋交付给买方。该合同第六条约定，买方须支付中介费31200元。该合同第七条约定了违约责任，1、买卖双方任何一方违反本合同约定（包括但不限于拒不或逾期办理解押；拒不或者逾期提交真实有效的按揭贷款、过户资料；拒不或者迟延办理按揭贷款，过户手续；拒不或逾期交付房屋；拒不或逾期或无法支付房款、中介服务费、税费等费用；拒不或者迟延或无法履行本合同项下之其他义务），则逾期10日（含）以内的，违约方须每日按该房屋成交价格的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过10日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该房屋成交价格20%的违约金，守约方应当向违约方发出解除合同通知书；5、若买卖双方任何一方违反本合同约定使该房屋交易不能顺利完成，视为违约，由违约方向经纪方支付中介费和按揭服务费；6、本合同之任何一方违约而导致他方追究违约责任而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、诉讼保全费、律师费、交通费、住宿费、执行费）等均由违约方承担。该合同第十条补充条款约定，1、过户之前该房屋的按揭款应由卖方承担；2、买方必须在2019年7月28日前办理完银行贷款手续，否则视为违约；3、卖方必须在2019年8月20日前配合买方办理过户（在收到买方1000000元首付款的前提下），否则视为违约。 该合同签订后，原告李颖于签订当日支付被告贺小阳定金200000元，支付了中介方重庆自留地房地产营销策划有限公司中介费30000元。审理中，原告陈述定金于2019年4月17日收回，原因是被告存在一房二卖情形，被告对退还定金以及存在一房二卖的事实予以认可，但辩称之前的买卖合同已解除。 2019年7月15日，原告李颖作为乙方（买受方），与作为甲方的被告贺小阳（出卖方）、作为丙方的重庆自留地房地产营销策划有限公司（中间方）签订了补充协议，该协议第一条约定：将原合同第二条“房款及支付方式”中第1项“成交价”约定房屋成交价格变更为2220000元人民币；第二条约定：将原合同第二条“房款及支付方式”中第3项“买卖双方选择以下房款的支付方式”约定的付款方式变更为：“付款方式由原合同的按揭方式修改为全款购买方式，过户成功当天乙方现场支付甲方全部房款2220000元”；第三条约定：将原合同第十条“补充条款”内容变更为：甲方自行找第三方垫资公司垫付解除银行抵押。第四条约定，原合同其他条款继续有效；该协议特别约定事项为：1、乙方在签订补充协议后承诺及时解除该房屋查封；2、在完成过户之后甲方立即向丙方支付中介服务费22200元；3、甲方要求乙方用现金作为付款方式。 原告在审理中申请了证人贺开梅出庭作证，证人证实买卖合同和补充协议是原、被告签订的，在合同签订后发现被告存在一房二卖情形，原告为保证自身权益对房屋进行了财产保全。 另查明：被告贺小阳与案外人何砚秋于2019年3月7日就本案涉案房屋签订了房屋买卖合同，2019年4月17日案外人何砚秋以被告一房二卖为由向本院申请诉前保全，要求查封涉案房屋，并于2019年5月27日向本院提起诉讼（因未交诉讼费裁定按撤诉处理），本院于2019年4月28日作出（2019）渝0112执保911号执行裁定书，并于2019年4月29日查封涉案房屋。2019年6月2日，被告贺小阳与案外人何砚秋达成和解并签订了解除协议，案外人何砚秋于2019年6月5日向本院申请解除保全，本院于2019年6月12日解除了涉案房屋的查封，审理中，经询问，原告认可解除协议是2019年6月2日所签。原告李颖于2019年6月10日向本院提起诉前保全，本院于2019年6月12日作出（2019）渝0112执保1210号裁定书，并于2019年6月14日送达重庆市两江新区不动产登记中心，原告李颖在之后三十日内未向本院提起诉讼。原告李颖于2019年7月16日向本院申请解除查封，本院于2019年7月19日作出解除查封裁定，并于2019年7月22日送达重庆市两江新区不动产登记中心解除查封。原告于2019年8月8日向本院提起诉讼并再次申请保全，本院于2019年8月13日再次对涉案房屋予以查封。 审理中，被告贺小阳向本院举示了与证人贺开梅之间的电话通话录音。在2019年6月9日在通话中，被告贺小阳仅同意价格降为235万，证人：“那行嘛，我跟你讲，你勒只有一个结果。贺小阳，你听到，我和你说你只有一个结果。这个案子斗一直拖到。你勒个房子是不可能卖的。永远都不可能卖得到。除非他们点头。那我拖个一年两年，你又啷个办？啊？”“我跟你讲，拖个一年两年。我只想问你，我是在给你解决办法，我不是在威胁你，我拖个一年两年。勒个官司不忙打，我斗起诉你，我不忙打。我斗啷个一直拖起。一年两年，每个月的按揭你必须打起走，每个月八千你必须打起走，勒是第一点，而且你房子不能买卖，我想问你，你又啷个办？”在2019年6月10日通话中，被告：“我现在不是已经解决了第一家，只有这一家，啷个还会是一房二卖呢？”证人：“你觉得你解决了斗不是了？那事实已经造成了，你事实已经存在了。造成的事实，你一房两卖的事实已经存在了，我们已经有足够的证据，你啷个天真哦。天哎，即便是我不追究你一房两卖，就说我们证据不出示你一房两卖的证据，你确定你7月20号之前你能拿出四十万来解押？我上面合同写的很清楚，在满足过户条件下。你没有满足过户条件的。因为你勒个房子还在抵押状态，我说明注明了的。8月20号之前你收了100万，8月20号之前收到够100万，他们一百万现金已经准备好了，随时可以打给你，在你满足过户条件下，关键你永远满足不了过户条件的嘛。” 被告贺小阳还举示了与证人的微信聊天记录，其中在2019年6月3日，被告：“贺姐，我今天看了心理门诊，已经重度抑郁症了。医生要我住院，考虑到娃儿的现状，我没法住院”。证人：“你那个房子会有人给你出资解压的”。2019年7月14日，证人向被告发信：“全部都约好了，人家垫资公司钱都是准备好了的，你真觉得我们很闲是不是”。证人贺开梅对通话录音和微信的真实性认可，但辩称垫资公司不给被告垫资是因为被告隐瞒了很多情况，在南岸和渝中区法院均有债务纠纷。证人要求被告尽快履行与原告的合同。原告认为，被告的证据不能否认双方签订的合同及补充协议的效力。 2019年7月29日，原告向被告发微信：“贺小阳，现在是你自己不能办理解除银行抵押手续，造成无法交易，违约责任在你，你应该主动提出解决办法”。被告回复：“你们总是说我违约，一开始是我无知造成的，对不起的是第一家。为了能和你们顺利交易，我没得办法赔了别人。如果知道一房二卖是违约，是违法，我是不会去做的。就算是违约，对不起的还是第一家。后来，和你们价格和付款方式谈不拢，你们就把房子查封了。你们知道我的所有事情，明知道不一定能解押，可你们还是要我签了补充协议才去解封。把所有责任全部推给我一个人。我承受不起，不管是孕期还是产后，哪怕是月子里，我一次次努力配合你们想达成交易。补充协议签了过后，你们承诺当天下午去解封，结果拖了一个星期才去。我真的是得了重度抑郁症，定金你们早就拿回去了”。 原告因本案与重庆金仓律师事务所签订了代理合同，实际支付了律师费10000元。 审理中，经询问，被告辩称合同无法履行的原因是因为被告没有解压的资金，银行无法解压。原告陈述，其在本案的损失是准备房款2220000元，中介费，律师费，房屋价格上涨的损失，除中介费、律师费外，对于其余损失，原告未举示证据。现因被告未履行合同，原告诉至本院。 以上事实，有原、被告签订的《房屋买卖（转让）合同》及《补充协议》，收条，收据，微信聊天记录，通话记录，律师代理合同及发票，房屋档案查询结果，证人贺开梅的证言，当事人陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告李颖与被告贺小阳签订的《房屋买卖（转让）合同》及《补充协议》约定由被告贺小阳先行将房屋解押，现被告贺小阳无法解押房屋导致合同无法履行，故上述合同应予以解除，被告贺小阳应承担违约责任。虽然被告贺小阳违约，但被告贺小阳在2019年4月17日已将原告支付的定金退回，自此原告并未支出其余购房费用。违约金的设置目的是为了弥补违约方因违约行为给守约方造成的损失，原告除了中介费、律师费之外，尚未举示证据证明其遭受了其余损失。本案若按原告诉讼请求判决被告贺小阳全额支付444000元的违约金，则显失公平。故本院酌情主张被告贺小阳支付原告李颖违约金20000元。根据《房屋买卖（转让）合同》的约定，原告李颖支出的中介费30000元、律师费10000元由被告贺小阳承担。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告李颖与被告贺小阳签订的房屋买卖（转让）合同； 二、被告贺小阳在本判决生效之日起五日内支付原告李颖违约金20000元； 三、被告贺小阳在本判决生效之日起五日内支付原告李颖中介费30000元以及律师费10000元； 四、驳回原告李颖的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4205元（已减半收取），由原告李颖负担3684元，由被告贺小阳负担521元。保全费3020元，由被告贺小阳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员 冉 阳 二〇一九年十一月四日 书记员 李文婧