四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17415号 上诉人（原审被告）：深圳市百利玛建材发展有限公司成都分公司。住所地：成都市武侯区武科东二路2号1栋。 负责人：刘志容。 委托诉讼代理人：郑杰，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李柯宏，泰和泰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：深圳市百利玛建材发展有限公司。住所地：深圳市罗湖区笋岗街道宝安北路梨园路笋岗仓库2#楼六楼6038。 法定代表人：邓雨珠。 委托诉讼代理人：郑杰，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李柯宏，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都泰兴成贸易有限公司。住所地：成都市武侯区顺和街89号附31号1层。 法定代表人：刘未来。 委托诉讼代理人：邱万兵，四川明炬律师事务所律师。 原审第三人：成都友豪百利玛商场管理有限公司。住所地：成都市武侯区武科东2路2号。 法定代表人：雷体伏。 委托诉讼代理人：吴丹，男，公司员工。 上诉人深圳市百利玛建材发展有限公司成都分公司（以下简称百利玛成都分公司）、深圳市百利玛建材发展有限公司（以下简称百利玛公司）因与被上诉人成都泰兴成贸易有限公司（以下简称泰兴成公司）、原审第三人成都友豪百利玛商场管理有限公司（以下简称友豪商场管理公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初5319号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 百利玛成都分公司、百利玛公司上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初5319号民事判决第二项，改判驳回泰兴成公司要求赔偿装修损失的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由泰兴成公司承担。事实和理由：一、泰兴成公司违反《租赁经营合同》的约定拖欠租金在先，这是导致租赁合同解除的唯一原因，一审法院认定百利玛公司、百利玛成都分公司承担解除合同的主要责任系认定事实错误。1.《租赁经营合同》明确约定了租金缴纳时间。合同约定了支付租金时间，租户应当按照合同约定履行缴纳租金义务。2.百利玛成都分公司对百利玛商场尽到了全面管理义务，租户长期欠租、闹事阻挠经营系租赁合同解除的唯一原因。本案中，截止百利玛成都分公司2016年3月31日发函解除《租赁经营合同》时，泰兴成公司只支付租金到2015年12月31日，欠租3个月。二、一审法院判决百利玛公司、百利玛成都分公司赔偿泰兴成公司装修损失203361元错误。1.泰兴成公司不能证明其存在装修残值。一审法院直接认定泰兴成公司提交的证明其装修残值的单方证据违反《中华人民共和国民事诉讼法》的规定。2.一审法院按照百利玛公司与成都友邦豪生酒店管理有限公司租赁合同的时间来计算泰兴成公司与百利玛成都分公司的租赁期限，进而折算装修残值无法律依据。3.即使存在装修残值，也不应由百利玛公司、百利玛成都分公司承担赔偿责任。根据合同约定，无论合同是因为何种原因终止，租户不得就装饰装修、搬迁车场向百利玛成都分公司提出任何主张。综上，一审法院认定合同解除原因错误、认定装修损失错误。 泰兴成公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，不应当支持百利玛成都分公司、百利玛公司的上诉请求。 友豪商场管理公司述称，对于百利玛成都分公司、百利玛公司的上诉无意见。 泰兴成公司向一审法院起诉请求：1.撤销百利玛成都分公司、友豪商场管理公司与泰兴成公司签订的《出租方主体变更协议书》；2.百利玛公司、百利玛成都分公司赔偿泰兴成公司装修损失364969元、营销推广费10000元、合同保证金22968元、装修押金4000元、水电押金1000元、2016年1月至4月的工人工资145489元、其他损失185997元，合计734423元；3.百利玛公司、百利玛成都分公司承担本案诉讼费、律师费、鉴定费、评估费、保全费。 一审法院认定事实：2011年，成都友豪商场管理公司承租成都友邦豪生酒店管理有限公司位于成都市武侯区武科东二路2号的房产用于开设“友豪百利玛国际厨卫中心”商场。 2015年，成都友豪商场管理公司与泰兴成公司签署《租赁经营合同》及《补充协议》，约定将成都市武侯区武科东二路2号1号楼第二层2022、2023、2024、2025号面积396平方米商铺出租给泰兴成公司。租赁期限自2015年3月23日至2018年3月22日。合同约定了租赁期内的租金及管理费标准。一审庭审中，各方均确认自泰兴成公司欠付租金以后的合同租赁期内，租金加管理费的标准为11726.88元/月。合同签订后，泰兴成公司缴纳保证金、水电费押金共计22968元。 2015年6月5日，成都友邦豪生酒店管理有限公司与深圳市百利玛建材发展有限公司签订《商业用房租赁合同》，约定将成都市武侯区武科东二路2号1幢编号为1层1号、2层1号的房屋，即案涉商业用房出租给深圳市百利玛建材发展有限公司，租赁期为2015年7月1日至2023年6月30日。 后，泰兴成公司、百利玛成都分公司及友豪商场管理公司签订《出租方主体变更协议书》，约定出租主体由友豪商场管理公司变更为百利玛成都分公司，所有权利义务由百利玛成都分公司承接，其他合同约定的内容和条件不变；合同第二条约定“乙方（泰兴成公司）应当按照租赁合同中的约定直接向丙方（百利玛成都分公司）履行义务”；合同第三条约定“原甲方（友豪商场管理公司）已经收取乙方（泰兴成公司）的租赁保证金、押金等费用，甲方应直接转交给丙方（百利玛成都分公司），达到退费条件时，乙方可直接找丙方退回。” 一审另查明，泰兴成公司泰兴成公司支付案涉商铺租金至2015年12月31日。2015年10月至2016年5月期间，百利玛成都分公司多次向泰兴成公司发出《关于催缴租金等费用的函》《关于提前终止合同及归还场地的通知》《关于再次要求归还场地的通知》。 2016年3月，百利玛成都分公司与包括泰兴成公司在内的多家商户发生纠纷，多家商户在商场门口张贴《关于百利玛建材中心全体商户维权告知函》，称“由于百利玛建材中心在商场经营过程中未有效进行空位招商、商业氛围营造、市场宣传与推广等管理与运营工作，造成全体商户巨额亏损”。百利玛成都分公司发布《关于成都百利玛公司商户诉求事件的通告》，指出22家商户存在拖欠租金的严重违约行为，影响商场经营。后，百利玛成都分公司与包括泰兴成公司在内的多家商户多次协商未果，百利玛公司及百利玛成都分公司将整个“友豪百利玛国际厨卫中心”商场停业。 关于商场停业的时间，百利玛成都分公司陈述为2016年4月25日，泰兴成公司陈述为2016年2月29日。围绕该主张，百利玛成都分公司提交了以下证据：1.2016年5月25日出具的《关于深圳百利玛成都分公司商户闹事维权的情况说明》，其中载明：“2016年4月25日，以澜帝负责人余强、特能杰负责人王学文、千川负责人郭建军、格力负责人王林、欧普照明负责人肖三为首的商户召集社会闲杂人员近200人，聚集在商场严重扰乱商场正常经营活动。深圳百利玛集团针对此事件在充分分析后，决定商场停止营业并放弃经营”；2.百利玛成都分公司驻商场员工2016年4月的《工资及社保、公积金发放台账》《记账凭证》《付款申请单》《业务回单》，拟证明2016年4月百利玛成都分公司仍在向驻商场员工发放工资，购买社保及公积金；3.百利玛成都分公司与成都尼彩图像有限公司、成都晟意天光文化传播有限公司等多家广告公司的《协议书》及2016年4月的《付款申请书》、税务发票、《业务回单》等付款凭证，拟证明2016年4月百利玛成都分公司仍在为商场购买广告服务。泰兴成公司未提交证据，仅陈述从2016年1月起，百利玛成都分公司驻商场管理人员就已大量减少。百利玛成都分公司对泰兴成公司的该陈述意见不予认可。故，对于商场停业的时间，一审法院对百利玛成都分公司提交的证据予以采信，认定为2016年4月25日。 一审庭审中，泰兴成公司陈述百利玛成都分公司存在拒收租金的事实，但未提交相关证据，且百利玛成都分公司不予认可。故，对该陈述意见，一审法院不予采纳。 一审庭审中，泰兴成公司为证明百利玛成都分公司存在经营管理不善足以使其不交租金的情形，举示了如下证据：1.2016年2月29日多家商户找百利玛成都分公司进行维权的视频；2.微信名“黄艳玲”关于商场无管理人员的聊天记录以及微信群名为“百利玛商户群”的微信群里关于聚会的聊天记录；3.多家商户在商场门口拉横幅的照片及商场内部照片；4.《关于深圳百利玛成都分公司商户闹事维权的情况说明》。百利玛成都分公司对1、2份证据的真实性关联性不予认可，认为视频及微信记录中人员身份无法核实；对3、4份证据的证明目的不予认可，认为仅能证明百利玛成都分公司正是因为商户的聚众闹事而停止营业。一审法院认为，第1份证据泰兴成公司陈述其形成时间为2016年2月29日，故不能证明百利玛成都分公司在泰兴成公司欠租之时起存在经营管理不善；第2份证据微信聊天记录中的人员身份无法确认，且泰兴成公司陈述其为商户之间的聊天记录，故亦不能达到证明目的；第3、4份证据能证明多家商户的维权情况，但不足以达到泰兴成公司的证明目的。故，对泰兴成公司的该陈述意见，一审法院不予采纳。 一审庭审中，泰兴成公司为证明其对案涉商铺进行装饰装修所花费的费用，提交了装修明细表（共计95项）及相应的转账记录或收款方出具的《收据》《收条》等证据，共计装饰装修金额为364969元。装修款的支付时间大部分在2015年4月至2015年7月的时间段。该95项装修中，第7项地砖下车费及运费、第11项快递费、第56项柜子运费不属于装饰装修费用，应予以扣除；第9项画框及中岛钢丝网、第12项软装、第15项集成软装、第16项画框、第17项沙发茶几、第18项吧椅地毯、第19项餐桌、第26项柜子定金、第54项桌椅尾款、第57项柜子尾款、第76项植物、第77项电脑、第83项电视、第85项电视支架均属于可搬迁资产。故泰兴成公司提供的95项装修明细中扣除以上不属于装饰装修的费用及可搬迁资产，泰兴成公司对案涉商铺进行装饰装修的费用为364969-30537.50=334431.50元。 一审又查明，2019年初，案涉商铺已被收回，截至庭审之日，泰兴成公司并未实际占有该商铺，商铺装修已被破坏，无法进行鉴定。 一审法院认为，友豪商场管理公司与泰兴成公司所签订的《租赁经营合同》以及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行期间，泰兴成公司、百利玛成都分公司及友豪商场管理公司三方签署了《出租方主体变更协议书》，虽泰兴成公司称系受迫于压力，但未举证证明已经达到了胁迫以致意思表示不真实的程度，且其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故一审法院对该《出租方主体变更协议书》的成立及合法性予以认可，对泰兴成公司要求撤销《出租方主体变更协议书》的诉讼请求不予支持。 关于合同的履行、解除及解除的原因问题，百利玛公司及百利玛成都分公司认为在合同履行过程中，包括泰兴成公司在内的多家商户违反合同约定拖欠租金，出现严重的违约行为，故百利玛成都分公司行使解除权，于2016年3月31日向泰兴成公司发函并张贴《关于提前终止合同及归还场地的通知》之时，合同即解除。泰兴成公司则认为长期以来，百利玛成都分公司对商场经营管理不善，尤其是从2015年底起，公司对商场管理人员进行了大规模裁员，运营出现较大问题，且自行停止商场营业，导致合同无法继续履行，泰兴成公司不缴纳租金是行使不安抗辩权，百利玛成都分公司不能因此追究泰兴成公司责任。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”及各方之间租赁合同的约定，泰兴成公司应履行按期支付租金的义务。泰兴成公司提出百利玛成都分公司存在拒收租金及经营管理不善的理由，但未提交相关证据或证据并未达到其证明目的，且合同中未约定少交、不交租金的情形，故，对于泰兴成公司陈述的不交租金的理由，一审法院不予采纳。泰兴成公司未按期向百利玛成都分公司支付租金构成违约。另一方面，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，百利玛成都分公司作为出租人应提供符合商场内商户经营条件的场地。本案中，百利玛成都分公司出租的是商场内部的商铺，与普通的房屋租赁相比具有特殊性，因此，百利玛成都分公司除负有提供房产的义务外，还应负有维护商场正常经营秩序以及对商场进行统一管理的义务。百利玛成都分公司在仅有部分商户欠租的情况下，在合同约定的租赁期届满前自行决定将整个商场停业，损害了商场内部承租人的权益，亦构成违约。故，一审法院对于百利玛成都分公司认为2016年3月31日其行使单方解除权之时合同解除的意见不予采纳，一审法院认为，2016年4月25日商场停止营业，商铺已失去实际效用，合同已实际解除。关于合同解除的原因，一审法院认为，泰兴成公司未按期支付租金的违约行为以及百利玛公司、百利玛成都分公司自行将整个商场停业的违约行为共同导致合同解除。在这其中，自2016年起，各方之间就商场经营问题多次协商并发生冲突，泰兴成公司未支付租金具有一定客观原因，其未按期支付租金的违约行为是合同解除的次要原因，而百利玛公司及百利玛成都分公司自行将整个商场停业的违约行为应是合同解除的主要原因。 对于泰兴成公司要求百利玛公司、百利玛成都分公司返还保证金、押金的诉讼请求，一审法院认为，合同解除后，泰兴成公司缴纳的保证金、水电费押金共计22968元应予以返还。关于返还的主体问题，按照《出租方主体变更协议书》第三条的约定，应由百利玛成都分公司负责返还，依照《中华人民共和国公司法》第十四条“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”之规定，故一审法院确定返还义务主体为深圳市百利玛建材发展有限公司、深圳市百利玛建材发展有限公司成都分公司，对泰兴成公司要求友豪商场管理公司承担返还义务的诉讼请求不予支持。 对于泰兴成公司要求百利玛公司、百利玛成都分公司赔偿装修损失的诉讼请求，一审法院认为，涉案商场作为经营家装厨卫用品的专业商场，承租商户必然存在装修需求，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”、第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任……”之规定以及《出租方主体变更协议书》第一条之约定，对于未形成附合的装饰装修物，即可搬迁资产，由泰兴成公司拆除；对于剩余租赁期内已形成附合的装饰装修残值损失，友豪商场管理公司不承担责任，又因百利玛成都分公司系百利玛公司的分公司，故剩余租赁期内的装饰装修残值损失应由泰兴成公司、百利玛公司、百利玛成都分公司根据各自的过错承担。 关于装饰装修残值的计算方法问题，泰兴成公司认为应以其装饰装修所花费用364969元为百利玛公司、百利玛成都分公司应赔偿的装修损失。百利玛公司、百利玛成都分公司则认为应按照租赁期进行折抵。一审法院认为，庭审中，泰兴成公司、百利玛公司、百利玛成都分公司均认可案涉商铺的装修已无法进行再次评估，故，对于装饰装修的原值，一审法院采纳泰兴成公司提交的装修明细表中扣除不属于装饰装修的费用及可搬迁资产的金额，即334431.50元；对于装饰装修残值的计算方法，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，一审法院认为应按照租赁期来折算剩余租赁期内的装饰装修残值损失。虽然《租赁经营合同》约定的租赁期间为2015年3月23日至2018年3月22日，但基于百利玛公司向成都友邦豪生酒店管理有限公司承租案涉商场的租赁期至2023年6月30日的事实以及一般而言商场的经营时间是一个较长期间的常理，加之包括泰兴成公司在内的商户中也有多户在该《租赁经营合同》签订之前就已承租案涉商铺的情形，且《租赁经营合同》中亦有关于继续租赁使用经营场地的约定，可以推断，包括泰兴成公司在内的多家商户承租案涉商铺，投资数十上百万元进行装修，是基于约定租赁期届满后继续承租的预期，且对于商铺出租方而言也并不排除此种预期，因此，若以《租赁经营合同》约定的租赁期间来计算剩余租赁期以此折算剩余租赁期内的装饰装修残值损失显然有失公平，也不符合双方当事人的预期。同时，因泰兴成公司具体装修的时间无法完全确定，但从装修的时间段来看，均是为本次租赁所进行。故一审法院认为，以《资产评估报告》中扣除可搬迁资产的装饰装修评估价值原值为基数，以泰兴成公司承租案涉商铺的起始时间即2015年3月23日至百利玛公司向成都友邦豪生酒店管理有限公司承租案涉商场的租赁期届满时间即2023年6月30日为租赁期间，以合同解除次月至2023年6月30日即86个月为剩余租赁期，以此方法计算剩余租赁期内的装饰装修残值损失较为适宜。本案中，泰兴成公司承租案涉商铺的起始时间为2015年3月23日，故租赁期间为99个月，剩余租赁期内的装饰装修残值损失的具体数额为：334431.50÷99个月×86个月=290516.25元。关于分担比例问题，一审法院认为，对于合同解除，泰兴成公司及百利玛公司、百利玛成都分公司均有责任，且百利玛公司、百利玛成都分公司的违约行为是合同解除的主要原因，故一审法院酌定百利玛公司、百利玛成都分公司赔偿泰兴成公司租赁期内的装饰装修残值损失为203361元。 对于泰兴成公司要求百利玛公司、百利玛成都分公司赔偿工人工资、营业利润的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、百利玛公司、百利玛成都分公司于判决生效之日起五日内向泰兴成公司返还保证金、水电费押金共计22968元；二、百利玛公司、百利玛成都分公司于判决生效之日起五日内向泰兴成公司赔偿装修损失203361元；三、驳回泰兴成公司其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11144元，由泰兴成公司负担7710元，百利玛公司、百利玛成都分公司负担3434元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人百利玛公司、百利玛成都分公司的上诉请求与被上诉人泰兴成公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人赔偿装修损失，以及一审法院对装修损失的金额认定是否正确。 根据本案查明的事实，百利玛成都分公司的合同义务为提供适租场地，且因案涉商场的特殊性，其作为经营主体，亦应提供相应的经营条件。因在履行过程中，百利玛成都分公司与泰兴成公司等承租人发生矛盾，泰兴成公司欠付租金系履行合同违约，但百利玛成都分公司将案涉商铺所在商场整体停止经营的行为，导致承租的场地失去经营条件，系双方解除合同合同的主要原因。原审法院对此事实的认定和相应责任的判定正确，本院予以确认。 关于上诉人提出一审法院确定的装饰装修残值的计算依据及方法错误问题。本院经审查认为：一审法院以《资产评估报告》中扣除可搬迁资产的装饰装修评估价值原值为基数，以常成兵装修时间至百利玛公司向成都友邦豪生酒店管理有限公司承租案涉商场的租赁期届满时间为租赁期间，以合同解除次月至约定租赁期限届满之日，以此方法计算剩余租赁期内的装饰装修残值损失符合契约精神、客观实际以及法律规定，对残值金额的认定正确，本院予以确认。一审法院已就该计算方式的理由进行了详细阐述，本院不再就此进行赘述。综上，一审法院对残值金额的认定正确，本院予以确认。 关于百利玛公司、百利玛成都分公司上诉提出根据《租赁经营协议》第六条第3款的约定，不论何种原因终止合同，其不应当承担赔偿责任的理由。本院经审查认为，该条款的适用，应系双方合同履行完毕后的返还或协商一致解除合同的情况。该条款并未排除守约方向违约方主张合同权利，百利玛公司、百利玛成都分公司的该项上诉理由明显不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人百利玛公司、百利玛成都分公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4350元，由深圳市百利玛建材发展有限公司成都分公司、深圳市百利玛建材发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 赵 锋 审判员 廖 方 二〇一九年十一月四日 书记员 龙春光