甘肃省高级人民法院民事判决书（2019）甘民终570号上诉人（原审原告）：兰州银行股份有限公司庆阳分行，住所地庆阳市西峰区长庆北路66号。负责人：邢跃军，该分行行长。委托诉讼代理人：蒲永亮，该行职工。委托诉讼代理人：尹继业，甘肃达而成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：方兴建，男，汉族，1980年2月20日出生，住庆阳市庆城县夏涝池村寺肴自然村。委托诉讼代理人：吴卓芳，甘肃法翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓倩，甘肃法翔律师事务所律师。原审第三人：庆阳宝源果蔬食品有限公司，住所地庆阳市庆城县驿马工业集中区。负责人：黄军荣，该公司监事。上诉人兰州银行股份有限公司庆阳分行（以下简称兰州银行庆阳分行）因与被上诉人方兴建、原审第三人庆阳宝源果蔬食品有限公司（以下简称宝源公司）执行异议之诉一案，不服庆阳市中级人民法院（2018）甘10民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兰州银行庆阳分行委托诉讼代理人蒲永亮、尹继业，被上诉人方兴建委托诉讼代理人吴卓芳、刘晓倩到庭参加诉讼。原审第三人宝源公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，故依法缺席审理。本案现已审理终结。兰州银行庆阳分行上诉请求：1.撤销庆阳市中级人民法院(2018)甘10民初136号民事判决，改判支持兰州银行庆阳分行一审全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由方兴建承担。事实与理由：1.兰州银行庆阳分行的对诉争房产所享有的抵押权已经生效法律文书确认，合法有效。兰州银行庆阳分行与宝源公司金融借款合同纠纷一案，于2017年7月19日向庆阳市中级人民法院提起诉讼，该院于2017年8月22日作出(2017)甘10民初86号民事判决，判决第二项：兰州银行庆阳分行对宝源公司名下房屋所有权号为……庆房权证庆城县字第20130332l号工业用房……，土地证号为：庆国用(2006)第050号国有土地使用权，房屋及国有土地使用权的抵押物协议折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿……”。依据该生效判决，兰州银行庆阳分行有权申请对享有优先受偿权的庆房权证庆城县字第20130332l号房产进行执行拍卖。2.方兴建对争议房产不享有阻却执行的民事权益，其无证据排除和对抗兰州银行庆阳分行的执行行为。（1）争议房产抵押给兰州银行庆阳分行时，经兰州银行庆阳分行实地调查确认，该房产为空置状态，无出租出售情况，且经兰州银行庆阳分行到房产交易中心进行了查询，该房产登记在宝源公司名下。根据上述行政部门的登记备案信息，兰州银行庆阳分行有充足的理由相信宝源公司对涉案房屋有处置权，即在涉案房屋抵押时，兰州银行庆阳分行已尽到必要的审查义务。兰州银行庆阳分行依约依法办理房产抵押权登记，合法享有抵押权。而方兴建此后未能依法办理该房屋所有权转移登记，故方兴建未取得房屋所有权，其仅享有要求宝源公司协助其办理涉案房屋所有权过户的债权请求权。根据物权优于债权原则，兰州银行庆阳分行对该房产享有的抵押权具有优先效力，方兴建不能凭借对第三人的债权而侵害兰州银行庆阳分行的物权。且对于房屋出卖后抵押所涉及的合同的履行问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条已作出明确规定，方兴建只能要求宝源公司承担违约责任、赔偿损失，其享有的权益并不能对抗兰州银行庆阳分行的执行行为。（2）本案是执行异议之诉，审查的应是案外人是否对执行标的享有实体权益，其权益是否足以排除强制执行行为以及申请执行人实现抵押权的行为是否会妨害案外人对标的所享有的权利，而不应无限延伸。根据兰州银行庆阳分行上述观点及案涉房屋所有权尚未发生转移的事实，方兴建以其债权排除对涉案房屋的强制执行，依据不足，应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持的规定进行判处。方兴建辩称：1.方兴建通过与宝源公司之间签订合法有效的买卖合同，成为涉案房屋合法权利人，其个人合法财产不应当在兰州银行庆阳分行与宝源公司执行案件中被强制执行。2013年6月18日，宝源公司和方兴建签订《房屋销售合同》，将其位于庆城县驿马工业集中区的临街二层门面房一处(即本案执行异议财产)出售给方兴建。合同签订后方兴建向宝源公司支付了56万元购房款，房屋建成交付后一直由方兴建合法占有并使用。当时因宝源公司的原因涉案房屋未能办理房产证。2016年，与方兴建同期购买宝源公司门面房的部分用户办理了过户登记手续，方兴建因涉嫌犯罪被羁押，至今无法处理此事。虽然没有办理产权变更手续，但并不影响涉案房屋为方兴建个人合法财产的事实。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，对无过错的第三人的不能采取强制措施的条件：第一、第三人必须是在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前就已经支付了全部价款。本案的强制执行程序开始于2017年10月，方兴建于2013年6月18日付清房屋价款；第二、第三人必须是在人民法院采取查封、扣押、冻结，措施前就已经实际占有该财产。方兴建将合同价款支付后，宝源公司将房屋交付，方兴建已实际占有并使用该房屋；第三、第三人对此没有过错。因本案宝源公司原因导致未能办理房屋过户，后因方兴建被羁押，未能处理该事宜，对此方兴建并不存在过错。方兴建并非兰州银行庆阳分行与宝源公司贷款抵押合同的义务人，也非该借款案件的被执行人，其个人合法财产不应当被强制执行。2013年6月，双方签订的房屋销售合同合法有效，房屋在实际交付后与宝源公司再无法律上的权属关系。兰州银行庆阳分行与宝源公司之间的抵押行为发生于2016年9月26日，也就排除了宝源公司恶意转移执行财产的情形，强制执行涉案房屋没有事实及法律依据。宝源公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。兰州银行庆阳分行向一审法院提出诉讼请求：撤销甘肃省庆阳市中级人民法院（2018）甘10执异31号执行裁定，依照甘肃省庆阳市中级人民法院（2017）甘10民初86号民事判决，恢复对房产证号为庆房权证庆城县字第201303321号房产的强制执行。一审法院认定事实：2012年3、4月份，宝源公司修建临街二层门面房，同时对外出售。2013年6月18日，方兴建经高万钊介绍与宝源公司签订房屋销售合同，购买宝源公司二层门面房一处，面积145.86平方米，单价3900元/平方米，合计568854元。房屋建成后，方兴建向宝源公司交款56万元，宝源公司将该房屋交付方兴建占有使用，但未办理过户手续。2016年9月26日，宝源公司向兰州银行庆阳分行申请贷款1200万元，用宝源公司的土地和争议房屋等9处房产作为抵押。2016年12月16日，宝源公司法定代表人范典仁因交通事故死亡，宝源公司停业亦中止与兰州银行庆阳分行借款合同的履行。2017年7月19日，兰州银行庆阳分行就其与宝源公司、黄军荣、刘会艳、范建伟、范小萌金融借款合同、被继承人债务清偿纠纷一案向一审法院提起诉讼，一审法院于2017年8月22日作出（2017）甘10民初86号民事判决，判决：1.宝源公司于判决生效后30日内清偿兰州银行庆阳分行借款本金1200万元及利息（2016年12月21日至2017年10月25日月利率为7.525‰计算；2017年10月26日起至实际归还之日止按月利率7.525‰上浮50%计算)；2.宝源公司如不按期履行判决第一项确定的还款义务，兰州银行庆阳分行对宝源公司名下房屋所有权号为：庆房权证庆城县字第201303321、201303326、201303327、201303328、201303334号商业用房，庆房权证庆城县字第201303880、201303881、201303882、201303883号工业用房，土地证号为：庆国用(2006)第050号国有土地使用权，房屋及国有土地使用权的抵押物协议折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，抵押物所得价款超过部分归宝源公司所有，不足部分由宝源公司继续清偿；3.黄军荣对兰州银行庆阳分行行使判决第二项确定的抵押权后不能获得清偿的债权承担连带清偿责任，黄军荣承担清偿责任后，有权向宝源公司追偿；4.驳回兰州银行庆阳分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97068元，由宝源公司、黄军荣共同负担。该判决生效后，兰州银行庆阳分行向一审法院申请执行，一审法院于2018年3月14日作出（2018）甘10财保9号之一执行裁定，裁定查封宝源公司名下九处房产，期限为两年。案外人方兴建于2018年7月5日对本案查封的宝源公司名下，所有权证号为庆房权证庆城县字第201303321号，面积145.86平方米，位于庆城县驿马工业集中区的房产提出书面异议。一审法院受理后，于2018年7月20日作出（2018）甘10执异31号执行裁定，裁定解除甘肃省庆阳市中级人民法院（2018）甘10财保9号之一执行裁定中对房产证号为庆房权证庆城县字第201303321号房产的查封。该裁定于2018年7月23日向兰州银行庆阳分行和方兴建之妻张莉莉进行了送达。兰州银行庆阳分行在法定期限内向一审法院提起执行异议之诉。另查明，与案外人方兴建同期购买宝源公司门面房的用户均在2016年办理了过户手续，方兴建因涉嫌犯罪于2014年12月30日被庆城县公安局刑事拘留，2015年1月13日被执行逮捕。一审法院认为，方兴建对争议房产享有阻却执行的民事权益。理由如下：1.方兴建在人民法院查封争议房产之前就与宝源公司签订了合法有效的书面买卖合同。方兴建与宝源公司签订房屋销售合同的时间为2013年6月18日，兰州银行庆阳分行就争议房产设立抵押权的时间为2016年9月26日，一审法院查封该争议房产的时间为2018年3月14日，由此可知，方兴建签订书面买卖合同的时间远早于争议房产抵押和被查封的时间。2.方兴建在人民法院查封争议房产之前已缴纳绝大部分房款，并已合法占有争议房产。方兴建与宝源公司签订的房屋销售合同约定的房款为568854元，方兴建于2013年6月18日已向宝源公司交纳房款560000元，并在房屋建成交付后合法占有该房产。3.未办理过户登记非因方兴建原因。方兴建因涉嫌犯罪于2014年12月30日被庆城县公安局刑事拘留，2015年1月13日被执行逮捕，而与方兴建同期购买宝源公司门面房的用户均在2016年办理了过户登记手续，方兴建因犯罪被羁押故未办理过户登记。综上，方兴建对案涉争议房产享有足以阻却执行的民事权益。兰州银行庆阳分行的诉讼请求无事实及法律依据不能成立，应予驳回。综上，经一审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十三条第二项之规定，判决：驳回兰州银行庆阳分行的诉讼请求。案件受理费11100元，由兰州银行庆阳分行负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，根据各方当事人的上诉答辩主张及一审的审理情况，本案二审的争议焦点为：案涉房屋能否恢复强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，方兴建在2013年6月18日与宝源公司签订了书面的《房屋销售合同》，且交付了案涉房产的绝大部分价款，之后宝源公司向方兴建交付了案涉房产，方兴建在执行法院采取强制措施之前已合法占有该房产。另，办理过户登记是购房人实现权利、售房人履行义务的环节，现没有证据证明未办理过户登记系归责于方兴建自身的原因导致，且与方兴建同期购买宝源公司门面房的用户均已办理了过户登记手续。据此，一审法院认为方兴建对案涉房产享有足以阻却执行的民事权益，事实及法律依据充分，并无不妥。兰州银行庆阳分行认为其对案涉房产享有抵押权且案涉房屋尚未发生转移，应适用上述规定第二十七条处理本案。本院认为，申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议并非绝对，如果法律、司法解释另有规定，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。该规定第二十八条属第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”情形，即案涉房产上虽设定有抵押权，方兴建亦享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院依据二十八条规定认定方兴建对案涉房产享有足以阻却执行的民事权益，驳回兰州银行庆阳分行的诉讼请求，适用法律并无不当。综上，兰州银行庆阳分行的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11100元，由兰州银行股份有限公司庆阳分行负担。本判决为终审判决。审判长 杨 波审判员 魏万武审判员 王 芳 二○一九年十一月十九日书记员 董晓蕾