上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终6315号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海乔恒实业发展有限公司，住所地上海市宝山区长江南路668号A0767室。法定代表人：张春平，董事长。委托诉讼代理人：张陈平，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈静，上海仕为律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司，住所地上海市闵行区申滨路515号109、110、111、112-01室。负责人：杨朝伟。委托诉讼代理人：秦韬，德恒上海律师事务所律师。委托诉讼代理人：郞文艳，德恒上海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海新华联房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区泰虹路666号。法定代表人：李金宝，总经理。上诉人上海乔恒实业发展有限公司（以下简称乔恒公司）与上诉人上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司（以下简称新华联仁合分公司）、被上诉人上海新华联房地产开发有限公司（以下简称新华联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初12065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。乔恒公司上诉请求：撤销原审判决第六、七、八、十、十一项，改判：1、新华联仁合分公司、新华联公司共同赔偿乔恒公司自动门、寄包柜、厨房设备、起吊设备损失626,894元；2、新华联仁合分公司、新华联公司共同赔偿乔恒公司滞留商品损失251,760.41元；3、新华联仁合分公司、新华联公司共同赔偿乔恒公司加盟保证金60万元、管理费15万元、信息服务费6万元，商品保证金120万元共计201万元；4、新华联仁合分公司、新华联公司共同支付乔恒公司解约违约金71,900元；5、乔恒公司无需支付新华联仁合分公司装修补贴款；6、乔恒公司无需支付新华联仁合分公司免租期内的物业管理费。二审诉讼过程中，乔恒公司将上述第3项诉讼请求变更为新华联仁合分公司与新华联公司共同赔偿乔恒公司加盟损失共计815,646.81元。事实和理由：一、本案双方合同解约过错责任在于新华联仁合分公司一方，应由其承担违约责任。新华联仁合分公司在招商中夸大招商宣传，且新华联仁合分公司未能依约协助办证导致乔恒公司因无食品经营许可证、酒类产品经营许可证而被行政部门责令停业经营故无法正常营业，又将约定好的卸货平台区域和仓库办公区域仅变更为50平方米的临时库房，亦违反合同约定引进与乔恒公司相同的经营业态，综上故根据合同相关约定，新华联仁合分公司构成严重违约，乔恒公司有权行使合同解除权。合同解除后，新华联仁合分公司应向乔恒公司支付违约金并赔偿损失，新华联仁合分公司的损失应当由其自行承担，乔恒公司亦无需支付新华联仁合分公司装修补贴款。二、一审法院酌定的损失金额不当，远低于乔恒公司的实际损失金额。1、乔恒公司赔偿给A公司（以下简称A公司）的咨询服务费、门店系统使用许可费、经营管理服务费及商品保证金已实际发生，现由于新华联仁合分公司的原因致乔恒公司无法继续经营，支付给A公司的相应费用不能退回，故该损失应当由新华联仁合分公司承担。2、在约定的搬离期内乔恒公司多次向新华联仁合分公司要求搬离留滞商品及设备，均遭到新华联仁合分公司拒绝。留滞商品及设备损失均由新华联仁合分公司造成，应当由其全额赔偿。三、因新华联仁合分公司系新华联公司设立的分支机构，不能独立承担民事责任，按照公司法的相关规定，应由新华联仁合分公司与新华联公司共同承担上述民事责任。四、上诉人在一审期间依法向法院申请对库存商品及设备价值进行评估鉴定，而一审法院收到申请后未进行鉴定，应属程序不当。新华联仁合分公司辩称：不同意乔恒公司的上诉请求，支持己方上诉请求。新华联公司不同意乔恒公司的上诉请求，其提供书面意见称：新华联公司系新华联仁合分公司的母公司，同意新华联仁合分公司的上诉意见。新华联仁合分公司上诉请求：撤销原审判决第一至十项、十二项，改判：1、确认新华联仁合分公司与乔恒公司先后于2016年4月29日、2016年10月24日签订的《关于上海XX购物中心的租赁合同》及《上海XX购物中心XX超市装修补充协议》于2017年12月6日解除；2、新华联仁合分公司、新华联公司无需返还乔恒公司履约保证金；3、新华联仁合分公司、新华联公司无需返还乔恒公司质量保证金；4、新华联仁合分公司、新华联公司无需赔偿乔恒公司自动门、寄包柜、厨房设备、起吊设备损失；5、新华联仁合分公司、新华联公司无需赔偿乔恒公司滞留商品损失；6、新华联仁合分公司、新华联公司无需赔偿乔恒公司装潢损失；7、乔恒公司支付新华联仁合分公司自2017年12月6日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费，暂算至2018年6月15日为862,800元；8、乔恒公司支付新华联仁合分公司自2017年1月1日起至同年12月6日止的欠付租金共计810,073.3元；9、乔恒公司支付新华联仁合分公司装修补贴违约金80万元；10、乔恒公司支付新华联仁合分公司自2017年2月5日起至同年12月6日止欠缴的物业费291,435元；11、乔恒公司支付新华联仁合分公司欠缴电费计175,713.75元；12、乔恒公司支付新华联仁合分公司为其垫付的消防报验费、燃气管道安装费、油烟清洗费等费用计324,088元;13、乔恒公司支付新华联仁合分公司自2017年12月6日起至实际支付日止的欠缴房屋占用费违约金，暂算至2018年6月15日止为41,845.81元;14、乔恒公司支付新华联仁合分公司自2017年1月1日起至实际支付之日止的欠付租金违约金，暂算至2018年6月15日止为128,801.7元；15、乔恒公司支付新华联仁合分公司自2017年2月5日起至实际支付之日止的欠缴物业费违约金，暂算至2018年6月15日止为43,278.10元；16、乔恒公司支付新华联仁合分公司自2017年4月21日起至实际支付之日止的欠缴电费违约金，暂算至2018年6月15日止为22,643.93元；17、乔恒公司支付新华联仁合分公司自2016年11月19日起至实际支付日止的欠付消防报验费、燃气管道安装费等代垫费用违约金，暂算至2018年6月15日止为55,710.73元；18、乔恒公司返还新华联仁合分公司装修补贴款400万元。事实和理由：一、新华联仁合分公司不存在根本性违约行为或重大过错，并未导致本案双方合同目的无法实现。1、新华联仁合分公司不存在故意拖延办证的恶意，一直积极履行租赁合同义务，涉案商铺仅客观上出现办理证照略微延迟的情况，2017年11月起涉案商场地下一层、二层已可以正常办理证照，不存在不能提供申报证照所需材料的事实，且乔恒公司解约前一直处于经营收益状态，责令停止经营仅针对部分区域，实际上并未影响超市整体经营。2、合同约定面积约为470平方的仓储区域因属于民防区域不能用于商业经营，基础装修被拆除后新华联仁合分公司及时提供替换的仓储区并对其装修，自2016年11月23日乔恒公司经营超市开业到2017年4月18日乔恒公司自行关店期间，并未因仓储区域的位置和面积调整实质性影响到超市的正常经营。3、新华联仁合分公司后引进的商铺与乔恒公司的经营业态不冲突，不属于相同经营业态，并未违反合同约定。二、双方租赁合同明确规定租赁用途为超市，乔恒公司2017年4月以无法办理食品经营许可证而合同目的无法实现为由，在办证出现迟延后不顾双方投入的努力立即单方发函解除整个综合性超市长达12年的租赁关系，并无合同及法律依据，系不当解约，合同解除的不利后果和全部损失应由乔恒公司承担。基于乔恒公司欠付款项及不当解约造成严重违约情形，根据合同相关约定，新华联仁合分公司有权没收乔恒公司缴纳的保证金，乔恒公司亦不应享有新华联仁合分公司给予的装修免租期的租金优惠，且应支付房屋欠付租金、物业管理费、电费、消防报验费、燃气管道安装费等代垫费用等及对应违约金，并赔偿新华联仁合分公司实际向乔恒公司支付的装修及设备采购补贴款损失。乔恒公司辩称：不同意新华联仁合分公司的上诉请求，支持己方上诉请求。新华联公司提供书面意见称：新华联公司系新华联仁合分公司的母公司，同意新华联仁合分公司的上诉意见。乔恒公司的一审诉讼请求：1.确认乔恒公司与新华联仁合分公司签订的《关于上海XX购物中心的租赁合同》已于2017年4月18日解除；2.新华联仁合分公司与新华联公司共同返还乔恒公司履约保证金20万元及质量保证金3万元；3.新华联仁合分公司与新华联公司共同赔偿乔恒公司经济损失3,192,454.41元（包括预付租金143,800元、加盟保证金60万元、管理费15万元、信息服务费6万元，商品保证金120万元，设备支出费617,394元、装修费16万元，安装起吊设备支出费9,500元、滞留商品251,760.41元）；4.新华联仁合分公司与新华联公司共同支付乔恒公司违约金71,900元。新华联仁合分公司的一审反诉请求：1.确认新华联仁合分公司与乔恒公司先后于2016年4月29日、2016年10月24日签订的《关于上海XX购物中心的租赁合同》及《上海XX购物中心XX超市装修补充协议》于2017年12月6日（该日为新华联仁合分公司明确反诉请求之日）解除；2.乔恒公司将位于上海市闵行区XX路XX号XX购物中心XX层XX铺位的房屋及相关配套区域恢复原状并返还新华联仁合分公司；3.乔恒公司支付新华联仁合分公司自2017年12月6日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费，暂算至2018年6月15日为862,800元；4.乔恒公司支付新华联仁合分公司自2017年1月1日起至同年12月6日止的欠付租金共计810,073.3元；5.乔恒公司支付新华联仁合分公司装修补贴违约金80万元；6.乔恒公司支付新华联仁合分公司自2017年2月5日起至同年12月6日止欠缴的物业费291,435元；7.乔恒公司支付新华联仁合分公司欠缴电费计175,713.75元；8.乔恒公司支付新华联仁合分公司为其垫付的消防报验费、燃气管道安装费、油烟清洗费等费用计324,088元;9.乔恒公司支付新华联仁合分公司自2017年12月6日起至实际支付日止的欠缴房屋占用费违约金，暂算至2018年6月15日止为41,845.81元;10.乔恒公司支付新华联仁合分公司自2017年1月1日起至实际支付之日止的欠付租金违约金，暂算至2018年6月15日为128,801.7元；11.乔恒公司支付新华联仁合分公司自2017年2月5日起至实际支付之日止的欠缴物业费违约金，暂算至2018年6月15日为43,278.10元；12.乔恒公司支付新华联仁合分公司自2017年4月21日起至实际支付之日止的欠缴电费违约金，暂算至2018年6月15日为22,643.93元；13.乔恒公司支付新华联仁合分公司自2016年11月19日起至实际支付日止的欠付消防报验费、燃气管道安装费等代垫费用违约金，暂算至2018年6月15日止为55,710.73元（一审笔误为55.710,73元）；14.乔恒公司返还新华联仁合分公司装修补贴款400万元。一审诉讼中,新华联仁合分公司撤回上述第2项反诉诉请。一审法院认定事实：2016年4月29日，乔恒公司（作为承租方，签约乙方）与新华联仁合分公司（作为出租方，签约甲方）签订《关于上海XX购物中心的租赁合同》1份，约定甲方将位于上海市闵行区XX镇XX街坊XX丘地块上（即上海市闵行区XX路XX号）的XX购物中心区域XX层XX号铺位区域出租给乙方使用，乙方作为虹桥商务区商业配套型超市项目业态的专业经营商，同意承租租赁场所。双方确认，该房屋的计租面积为2,876平方米，具体范围详见双方合同附件一、附件二，附件二所示区域为乙方专属卸货配套区域。租赁场所的租赁用途为经营XX精品超市,乙方应在租赁场所统一以XX精品超市作为品牌对外持续营业。甲方或管理公司有权要求乙方在开业前出示与上述品牌、商号及经营商品商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明等文件。乙方应当是在该房屋所在地设立的具各合法经营资格的经营主体，否则乙方应于开业后60日内在该房屋所在地依法设立具备法人资格的经营主体。租赁期限为12个租约年，自计租日起算。营业免租期为l2个月(自乙方正式开业运营日起，分三年享受，第一年免6个月，即2017年1月1日至6月30日等)。双方确认，2016年9月18日为进场日。双方约定，本合同进场日时该房屋应达到本合同所述的交付标准。自该房屋交付日起，乙方可享有60日的装修免租期。甲方提供基础条件交房，即提供基础装修400万元额度，项目开业后，在乙方项目持续经营基础上，乙方从第三年开始返还装修费用，按每年8％即32万，逐年返还，至第十二年返还至80％即320万。XX精品超市主体主要装修工程由甲方负责施工及工程审批【该主体主要装修工程由乙方提供图纸，包括超市门头及内部装修、冷库冷链及配套建设、办公区域及配套区域装修、户外广告安装（如有)】；该装修工程施工费用定为400万元，甲方只承担装修400万元额度的费用，具体细则双方在工程实际开展时商讨明确协商而定。装修工程费用超出400万元的，超出部分由乙方自行支付。针对此条款，双方在2016年5月30日之前另签订装修补充协议，装修补充协议为履行本合同必要条件。装修免租期内，乙方无需承担租金，但是应当承担装修期物业服务费、以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源费等费用。本合同项下开业日暂定为2016年11月18日，租金采用保底租金与税前营业额分成二者取高的方式计算，保底租金为25元/平方米/月，采取先付后租的方式按自然月支付。乙方应在本合同签署后的10个工作日内，向甲方交纳20万元人民币的履约保证金，甲方在收到履约保证金7个工作日内向乙方开具收据。乙方应在签署装修补充协议后的10个工作日内，向甲方交纳两个月的预付保底租金143,800元。乙方应在开业日之前支付3万元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。如乙方未能按照本合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中直接扣除与欠款或损失等额的金额。甲方按本合同规定从履约保证金中扣除相应金额后，乙方须在接到甲方书面通知后7日内将履约保证金额补足。未及时补足的，按本合同约定承担延迟付款责任。签署装修补充协议时乙方支付的两个月预付保底租金可在商场开业后抵扣需支付保底租金自然月的前两个月。乙方缴纳本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分(如有)于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后7日内无息归还乙方。装修期物业服务费包括装修管理费、垃圾清运费等，乙方应在进场前办理手续时一次性支付2万元人民币，且不退还。甲方应提供有关法律要求的租赁房屋的相关房屋所有权证明文件，甲方应向乙方提供为申请办理商业经营证照所必要的文件。甲方应对乙方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的环保、通讯、消防、卫生及其国家规定的申请报批手续给予必要的协助。甲方承诺在商业广场内不再经营与乙方相同类型的业态，否则乙方有权解除合同并要求甲方赔偿所遭受的损失。如甲方原因导致本合同提前终止(包括甲方违约导致乙方解除合同的情形)，则甲方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准赔偿乙方1个月的违约金和由此造成乙方的相关损失。因甲方原因导致乙方无法正常经营的或按时开店经营连续超过30日的，乙方有权立即解除合同。乙方依照约定解除合同(不可抗力除外)或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在合同解除后20日内退还乙方的履约保证金，且甲方和物业服务公司应向乙方退还多收的租金和其他费用(如有)以及其他违约金。上述租赁合同对双方的其他权利义务亦作了约定。2016年10月24日，乔恒公司（签约乙方）与新华联仁合分公司（签约甲方）签订《上海XX购物中心XX超市装修补充协议》1份，约定鉴于甲、乙双方于2016年4月29日签订了上海市闵行区XX路XX号的XX购物中心XX层XX号铺位的房屋的租赁合同，甲方同意在满足租赁合同约定条件的前提下，支付不超过400万元的装修补贴款，其中装修工程由甲、乙双方指定的苏州XX股份有限公司签订《XX超市装修工程合同》，甲方同意为乙方承担不超过220万元装修工程补贴款；设备采购由甲方与乙方指定的Z公司签订《XX超市设备采购合同》，甲方同意为乙方承担不超过180万元设备采购补贴款。乙方返还装修补贴款的时间和方式：项目开业后，在乙方项目持续经营基础上，乙方从第三年开始向甲方返还装修补贴款，按每年32万元，逐年返还，至第12年返还至80%即320万元。上述补充协议还约定了双方的其他条款内容。上述租赁合同及补充协议签订前后，乔恒公司向新华联仁合分公司支付了履约保证金20万元、质量保证金3万元、装修保证金3万元（此款经双方协商后用于充抵物业费）、装修管理费2万元，并预付了2个月租金143,800元。新华联仁合分公司于2016年9月18日将租赁场所交付乔恒公司进场使用（交付场所含租赁合同约定的400万元的基础装修与设备采购，其中合同约定的面积约为470平方的仓储区域因属于民防区域不能用于商业经营，基础装修被拆除，仓储区改为超市附近另一处约50平方的场地），乔恒公司在基础装修上又投入16万元对该场地进行了装修，并为超市经营花费205,300元购置了自动门、寄包柜、厨房设备等，花费9,500元购置卸货所用起吊设备以及进行商品进货、设备添置、员工招聘等筹备事宜。2016年11月19日，上海XX购物中心开业试营业，乔恒公司在租赁场所经营XX精品超市。2017年3月7日、9日，乔恒公司两次向新华联仁合分公司发送《公函》，其主要内容：因新华联仁合分公司未提供相应资料致使其未能办出营业执照变更以及食品经营许可证、酒类许可证、食品流通许可证等相关证照，望其能切实履行合同约定的协助办证义务。2017年3月23日，上海市闵行区市场监督管理局向乔恒公司发出《责令停止经营活动通知书》，根据《无照经营查处取缔办法》第九条第（一）项的规定，责令乔恒公司即日起停止无照经营活动。2017年4月17日，乔恒公司向新华联仁合分公司发出《终止租赁合同及物业服务合同通知书》，告知由于新华联仁合分公司未配合乔恒公司取得证照，导致乔恒公司于2017年3月23日受到上海市闵行区市场监督管理局的行政处罚，被责令停止经营活动，给乔恒公司造成严重经营损失。品牌授权方A公司也于2017年4月5日以乔恒公司未取得证照为由解除了双方的合作协议。鉴于新华联仁合分公司的行为已构成根本违约，故通知其双方租赁合同解除。次日，该解除通知送达至新华联仁合分公司。后乔恒公司关闭超市停业。期间因新华联仁合分公司阻止乔恒公司搬离，致使超市内的货品一直滞留在涉案租赁场所内。一审法院另查明，为在涉案租赁场地经营XX进口商品直销门店，乔恒公司（乙方）与案外人A公司（甲方）签订《外高桥进口商品直销中心管理输出合作协议》1份，约定甲乙双方在上海市虹桥商务区XX路XX号XX购物中心XX号合作开设XX进口商品直销门店，乙方保证合作门店中销售的所有产品均为甲方提供，按甲方规定的产品价格定价销售。双方合作期限自2016年6月1日起至2026年5月30日止。乙方需向甲方支付咨询服务费60万元、门店系统使用许可费6万元、经营管理服务费15万元/年等。协议并约定，门店必须在取得所有证照的前提下，才能进行试营业，证照包括但不仅限于营业执照、食品经营许可证等。关于商品的退、换货，如货物在保质期内乙方未能正常销售的，甲方负责无偿退、换货。如乙方终止经营，在商品保存完好无缺损的前提下，剩余商品（保证可二次销售）可退回甲方，如由于乙方的原因，造成商品无法二次销售，乙方需按照供货价结算给甲方，货物归乙方所有。合作协议签订后，乔恒公司向A公司支付咨询服务费60万元、门店系统使用许可费6万元、经营管理服务费15万元及商品保证金120万元。2017年5月6日、5月15日，乔恒公司于合同解除后两次致函新华联仁合分公司，其主要内容：因新华联仁合分公司在2017年4月18日合同解除后阻碍其退货、撤场，致使超市内的货品一直滞留在涉案租赁场所内。滞留商品（包括超市商品、酒中心商品、服装、箱包等）所有权属A公司，乔恒公司无法或逾期向A公司退货而造成的经济损失将由新华联仁合分公司承担。新华联仁合分公司对此未予理睬。2017年12月22日，乔恒公司与新华联仁合分公司至涉案场所进行了物品清点与交接，乔恒公司取走部分物品，并提出剩余物品存在过保质期或损坏等情况拒绝搬离。2018年3月23日，新华联仁合分公司致函乔恒公司，其主要内容：基于乔恒公司长期拖欠履约保证金、物业费以及单方解除合同等违约行为，新华联仁合分公司特告知租赁合同于2017年12月6日解除。由于乔恒公司未按约在合同解除日起20日内交还房屋，至今仍滞留部分物品在租赁场所，其公司有权强行收回租赁场地，未搬离物品应视为乔恒公司放弃相关权利。限令乔恒公司于收到通知之日起十五日内自行拆除、搬离所有设施、设备，将租赁房屋恢复原状交还其公司。2018年12月25日，新华联仁合分公司将滞留在租赁场所内的物品进行拍照清点后搬离租赁场地移至他处存放。一审法院另查明，2014年11月19日，上海市规划和国土资源管理局向新华联公司颁发了上海市虹桥商务区核心区北片区09地块C区商业广场建设项目的《建设工程规划许可证》。上海市虹桥商务区核心区北片区09地块C区商业广场包括1号楼、2号楼和商业广场地下室，其中1号楼和2号楼均为2层，使用性质为商业，商业广场地下室-3层，使用性质为其他。乔恒公司承租的区域位于商业广场地下室。2016年10月20日，上海虹桥商务区管理委员会商务发展处主持召开了上海XX购物中心开业相关事宜协调会议并形成了会议纪要，其中关于工商注册及开业事项：新华联公司指派专人集中准备好招商入驻企业（特别是餐饮商户）的各项基础资料，由区市场监管局提前进行预审，以加快商户工商注册，新华联在取得一次消防验收和房屋安全质量证明后出具正式执照，确保XX购物中心如期开业。2017年11月21日，上海市闵行区新虹街道办事处向闵行区市场监督管理局出具《关于上海XX购物中心地下空间商户申请办理营业执照的函》，根据虹桥商务区管委会会议纪要精神，将XX购物中心附属地下空间商户需办理营业执照情况申请如下：XX购物中心地下二层办证区域面积约10,000平方米，计72家商户；XX购物中心地下一层办证区域面积约9,410平方米，计32家商户。希望闵行区市场监督管理局给予支持，按相关要求为XX购物中心地下商户办理注册落地手续。2018年1月起，上海XX购物中心商业广场地下商层多家公司办理了营业执照，自2018年3月起多家公司办理了食品经营许可证。一审法院又查明，合同解除后乔恒公司购置的自动门、寄包柜、厨房设备无法搬离，且已被拆除，起吊设备也已损坏。截止至2017年4月17日止，乔恒公司拖欠新华联仁合分公司电费175,713.75元未付。一审法院认为，乔恒公司与新华联仁合分公司签订的《关于上海XX购物中心的租赁合同》，反映了双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，应属有效，双方当事人均应全面按约履行合同义务。关于本诉诉请，1.根据合同约定，“甲方应提供有关法律要求的租赁房屋的相关房屋所有权证明文件，甲方应向乙方提供为申请办理商业经营证照所必要的文件。甲方应对乙方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的环保、通讯、消防、卫生及其国家规定的申请报批手续给予必要的协助”，但在涉案合同履行中，因新华联仁合分公司未能履行上述合同约定的协助办证义务，致使乔恒公司无法办理相关营业执照及食品经营许可证等XX超市经营所需的证照，并于2017年3月23日因此受到上海市闵行区市场监督管理局责令乔恒公司停止经营活动的行政处罚，乔恒公司在关门停业后于2017年4月17日致函新华联仁合分公司解除合同的行为符合合同关于“因甲方原因导致乙方无法正常经营的或按时开店经营连续超过30日的，乙方有权立即解除合同”的约定，并无不当，因新华联仁合分公司于次日已收到解除函，故乔恒公司要求确认双方的租赁合同于2017年4月18日解除之诉请，予以支持。另装修补充协议实为租赁合同附件，也应一并予以解除。新华联仁合分公司未按约提供仓储区虽已违反合同约定,但不构成根本违约，涉案商场内存在与XX精品超市相同经营业态的证据也不够充足，乔恒公司以上述两个理由行使合同解除权理由不能成立。2.基于合同解除系新华联仁合分公司违约所致，故其应向乔恒公司承担相应的违约责任。（1）乔恒公司主张由新华联仁合分公司返还20万元履约保证金及3万元质量保证金，符合合同约定，予以支持。（2）关于乔恒公司主张由新华联仁合分公司返还143,800元预付租金中多收部分59,590元的诉请。首先，面积多收。根据合同约定租金按租赁面积2,876平方米计取，其中仓储区域面积约为470平方米，而实际交付的仓储面积约为50平方米，面积差额部分的租金属多收，根据实际使用面积，每月租金应以61,400元计取。其次，时间多算。乔恒公司实际使用租赁房屋的时间是2016年11月19日开业至2017年4月18日合同解除，2017年1月1日至6月30日是合同约定的免租期，故计租时间仅为2016年11月19日至2016年12月31日计43天，乔恒公司预付了两个月的租金，时间差额部分的租金属多收。综上，乔恒公司实际应付租金85,960元，新华联仁合分公司应向乔恒公司返还预付租金57,840元。（3）关于乔恒公司主张由新华联仁合分公司赔偿自动门、寄包柜、厨房设备、起吊设备损失计214,800元之诉请，上述设备属乔恒公司用于经营而予以投入，合同解除后因无法搬离、被拆除或损坏而产生实际损失，予以支持，考虑到乔恒公司经营期间的使用折旧率，赔偿金额以20万元计。（4）关于乔恒公司主张的16万元装修损失，考虑到折旧率，以12万元计。（5）关于乔恒公司主张的留滞商品损失：新华联仁合分公司在履行合同过程中存在违约行为，导致乔恒公司无法正常办理营业执照而实现经营目的，嗣后新华联仁合分公司又未能将滞留商品与乔恒公司进行清点退还，在乔恒公司未能清点实现取回部分有利用价值的商品情况下，擅自进行了处理，考虑到乔恒公司因经营需要采购商品用以正常营业这一事实，因无法营业确系会产生滞销商品损失，故一审法院结合本案证据酌情确定滞销商品损失价值为10万元。（6）关于乔恒公司主张由新华联仁合分公司赔偿其A公司没收其咨询服务费60万元、门店系统使用许可费6万元、经营管理服务费15万元及商品保证金120万元损失的诉请，乔恒公司以A公司单方扣款行为为依据，证据不足，故予以驳回。乔恒公司可待其与A公司依约依法解决完毕双方间合作协议解除事宜后再向新华联仁合分公司另行主张权利。3.乔恒公司主张由新华联仁合分公司支付以一个月租金71,900元计取的违约金之诉请，因乔恒公司向新华联仁合分公司主张的上述实际损失已大于该违约金，故不予支持。新华联仁合分公司系新华联公司的分支机构，不具备独立法人资格，乔恒公司主张由新华联公司与其共同承担民事责任，予以支持。关于反诉诉请，1.新华联仁合分公司以乔恒公司拖欠租金、物业费等为由诉请要求确认其与乔恒公司签订的租赁合同及补充协议于2017年12月6日解除。对此，首先，租赁合同已于2017年4月18日解除；其次，乔恒公司不拖欠租金，至于物业管理费，新华联仁合分公司主张乔恒公司自2017年2月5日起欠费，截止至2017年4月18日合同解除日，乔恒公司需支付新华联仁合分公司73天的物业费，按每月28,760元计取为69,982.67元，扣除3万元装修保证金转付的物业费，乔恒公司实际欠款为39,982.67元。根据合同约定，“如乙方未能按照本合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中直接扣除与欠款或损失等额的金额。甲方按本合同规定从履约保证金中扣除相应金额后，乙方须在接到甲方书面通知后7目内将履约保证金额补足。未及时补足的，按本合同约定承担延迟付款责任”，故上述物业欠费新华联仁合分公司可先行从乔恒公司支付的20万元履约保证金中予以扣除，新华联仁合分公司以拖欠物业费为由主张合同解除不成立。2.关于新华联仁合分公司主张合同解除日至返还租赁场地日止的占用费之诉请，因合同解除后涉案租赁场地被乔恒公司的物品所占用系因新华联仁合分公司阻止其搬离所致，故对新华联仁合分公司的此项诉请不予支持。3.关于新华联仁合分公司主张由乔恒公司支付欠付租金之诉请，根据本诉相关事实的认定，乔恒公司的欠付行为不成立，故对新华联仁合分公司的此项诉请亦不予支持。4.关于新华联仁合分公司要求乔恒公司支付拖欠物业费之请求，如前所述，拖欠费用以39,982.67元计。5.关于新华联公司要求乔恒公司支付拖欠电费175,713.75元的诉请，该金额依据不足，一审法院根据其向乔恒公司发出的催款函，认定乔恒公司拖欠电费以149,925元计取。6.关于新华联仁合分公司要求乔恒公司支付消防报验费、燃气管道费等垫付费用之诉请，该项诉请无合同依据，且垫付事实不成立，故不予支持。7.关于新华联仁合分公司要求乔恒公司支付装修及设备采购补贴款400万元之诉请，因租赁合同解除后由乔恒公司向新华联仁合分公司支付装修补贴款的补充协议也一并解除，且合同解除的责任在于新华联仁合分公司，考虑乔恒公司在涉案租赁场所经营期间使用装修的情况，一审法院酌定由乔恒公司支付新华联仁合分公司装修费17万元。8.新华联仁合分公司主张由乔恒公司支付各项欠费违约金之诉请，因乔恒公司违约事实不成立，故不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2018年11月29日作出判决如下：一、确认上海乔恒实业发展有限公司与上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司于2016年4月29日签订的《关于上海XX购物中心的租赁合同》及于2016年10月24日签订的《上海XX购物中心XX超市装修补充协议》于2017年4月18日解除；二、上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司、上海新华联房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还上海乔恒实业发展有限公司履约保证金20万元；三、上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司、上海新华联房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还上海乔恒实业发展有限公司质量保证金3万元；四、上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司、上海新华联房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还上海乔恒实业发展有限公司预付租金57,840元；五、上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司、上海新华联房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海乔恒实业发展有限公司装潢损失120,000元；六、上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司、上海新华联房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海乔恒实业发展有限公司自动门、寄包柜、厨房设备、起吊设备损失200,000元；七、上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司、上海新华联房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海乔恒实业发展有限公司滞留商品损失100,000元；八、上海乔恒实业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司拖欠物业管理费39,982.67元；九、上海乔恒实业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司拖欠电费149,925元；十、上海乔恒实业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司装修补贴款170,000元；十一、驳回上海乔恒实业发展有限公司的其余本诉诉讼请求；十二、驳回上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费19,164.94元，由上海乔恒实业发展有限公司负担15,277.92元，上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司、上海新华联房地产开发有限公司共同负担3,887.02元；反诉案件受理费减半收取计22,123.87元，由上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司、上海新华联房地产开发有限公司负担21,567.82元，上海乔恒实业发展有限公司负担556.05元。二审中，乔恒公司向本院提交两份证据材料：1、乔恒公司方拍摄的XX超市经营期间现场照片一组，证明乔恒公司XX超市项目的食品类经营占到绝大比重；2、A公司和乔恒公司2017年7月签订的《协议书》及A公司的支付凭证一组，证明乔恒公司已付商品保证金120万元、加盟费60万元、信息服务费6万元及管理费15万元，现依据该协议书被扣除加盟费168,000元；管理费15万元、信息服务费6万元全部被扣除；商品保证金扣款437,646.81元。故乔恒公司的加盟损失共计为815,646.81元。新华联仁合分公司就此发表质证意见：1、对于照片的真实性无法确认，也无法核实食品类商品在整个超市运营中的具体占比，而且乔恒公司因“未取得食品经营许可证销售食品”被责令停止销售食品，但未被要求整个超市停业整顿，故乔恒公司理应调整超市销售商品的种类，而非自行决策关店停止整个超市运营。2、对于协议书的真实性不持异议，付款凭证因没有提供原件故真实性不认可，且A公司与乔恒公司的结算是否基于其他商业利益考虑也不得而知，故不能仅依据该结算协议书认定乔恒公司的损失；况且，A公司扣除全额的信息费和加盟费是否具有合理性也未经有关机构认定，乔恒公司也未举证证明信息费和加盟费被实际扣除的证据。本院认为，乔恒公司提交的一组超市照片无法显示具体的周围环境，且真实性未经新华联仁合分公司确认，故本院对此不予采信。即便该照片真实，也无法显示超市内食品经营部分所占的比例，故本院对于乔恒公司据此所要证明的内容亦不予采信。关于乔恒公司提交的协议书，因新华联仁合分公司对其真实性予以确认，故本院对其真实性予以采纳。至于转账凭证，因乔恒公司未能提供原件，且新华联仁合分公司对于其真实性不予认可，故本院不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，关于乔恒公司预付的两个月租金143,800元，乔恒公司主张该款项应全部认定为已付租金。新华联仁合分公司则表示，该预付租金中100,660元已转为2016年11月19日至2016年12月31日期间的租金，剩余的43,140元则转为物业费，加上案外人上海B有限公司（以下简称B公司）代乔恒公司支付的装修保证金3万元也转为了物业费，故新华联仁合分公司在一审中确认乔恒公司已付物业费为73,140元（2016年11月19日至2017年2月）。乔恒公司确认其支付的物业费仅3万元即由B公司代付装修保证金所转，但乔恒公司坚持认为依据租赁合同3.2、10.3及10.6条之约定，免租期租金和物业管理费应同时免除。新华联仁合分公司则认为租赁合同仅约定物业管理费和租金的支付方式相同，但并未约定免租期内租金和物业管理费同时免除；且租赁合同亦约定物业内容双方需另行签订物业管理合同，而双方签订的物业管理合同并未约定免租期不用支付物业费。本院认为，本案二审主要争议焦点在于上诉人乔恒公司2017年4月17日发函解除合同是否具有合法依据，本案租赁合同解除的责任归属。根据本案所查明的事实，双方租赁合同未能按约继续履行主要在于上诉人新华联仁合分公司未能按照合同约定履行配合乔恒公司办理营业所需相关证照的合同义务。新华联仁合分公司二审中称该违约行为并未达到根本性违约的程度，且2017年11月开始已经具备办证条件，故乔恒公司无权以迟延办证为由行使合同解除权。对此，本院认为，无论根据《合同法》关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的情形的，当事人可以解除合同”的规定，还是双方租赁合同关于“因甲方原因导致乙方无法正常经营的或按时开店经营连续超过30日的，乙方有权立即解除合同”的约定，乔恒公司在2017年3月23日已因无法办理相关营业证照而受到行政管理部门责令停止经营活动的行政处理后，在尚无证据显示新华联仁合分公司能够继续配合提供办证所需材料的情况下，乔恒公司于2017年4月17日向新华联仁合分公司发函行使合同解除权，既符合双方合同约定，也具有法律依据，一审法院据此认定该解约函到达新华联仁合分公司之日为双方合同解除日当属正确。即便新华联仁合分公司当时确实在积极努力地争取尽早具备办证条件，且2017年11月开始已可以正常办证，但新华联仁合分公司并未提供相关证据证明在乔恒公司行使合同解除权时双方对于2017年11月可以符合办证条件已可预知。因此，新华联仁合分公司要求乔恒公司在2017年3月23日已被责令停业的情况下，继续等待至2017年11月也无合同依据和法律依据。新华联仁合分公司该抗辩理由不能成立，本院不予采纳。新华联仁合分公司关于责令停止经营仅针对部分区域，实际未影响超市整体经营的上诉意见，一则新华联仁合分公司未能举证证明除食品经营许可证外乔恒公司已取得了其他证照，二则在乔恒公司已收到责令停止无证经营的行政处罚，而新华联仁合分公司提供办理证照所需的材料亦遥遥无期的情况下，再要求乔恒公司以调整超市经营种类以适应租赁合同继续履行，亦有悖常理，故新华联仁合分公司该上诉意见，本院亦不予采纳。据此，乔恒公司有权于2017年4月17日单方行使合同解除权，且合同解除的责任归属于新华联仁合分公司一方。新华联仁合分公司上诉主张租赁合同于2017年12月6日解除，且应由乔恒公司承担合同解除的全部责任，依据不足，本院不予采纳。鉴于双方签订的《XX购物中心XX超市装修补充协议》依附于该租赁合同，故一审认定该协议于租赁合同解除日一并予以解除，并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，乔恒公司要求新华联仁合分公司在租赁合同解除后，返还其已付的履约保证金、质量保证金，并无不当，一审法院对此予以支持，当属正确。新华联仁合分公司上诉主张没收保证金，依据不足，本院不予支持。关于乔恒公司应付的租金数额。因租赁合同约定2017年1月至6月系免租期，故一审法院认定租金支付期间为2016年11月19日至2016年12月31日共计43天，并无不当。关于租金的计算标准，一审法院按照新华联仁合分公司实际交付的使用面积及合同约定的租金标准认定该期间应付租金数额为85,960元，本院予以认同。至于乔恒公司尚需返还的租金数额，因乔恒公司预付租金143,800元，故一审法院认定新华联仁合分公司尚需退还乔恒公司租金57,840元，当属正确，本院予以认同。关于乔恒公司应付的物业管理费，乔恒公司主张在2017年1至6月免租期内同时免除物业管理费，但租赁合同对此未予明确约定，故本院对此难以采信。一审法院采纳新华联仁合分公司关于物业管理费的计算，并认定乔恒公司尚需支付截止于2017年4月18日的物业管理费为39,982.67元，本院予以认同。新华联仁合分公司上诉主张物业管理费应支付至2017年12月6日，本院不予支持。关于乔恒公司欠付的电费数额，一审法院认定其拖欠电费175,713.75元，双方对该金额均无异议，但乔恒公司主张应按照新华联仁合分公司发函催讨电费时的金额149,925元来支付，而新华联仁合分公司则主张按实际欠付金额支付。对此，本院认为，虽然新华联仁合分公司曾按149,925元的金额发函催讨电费，但尚无证据显示该金额系当时双方的结算金额，故新华联仁合分公司在提起本案诉讼时，基于电费支付的相关凭证等明确主张按实际欠付金额即175,713.75元支付，符合客观事实。新华联仁合分公司上诉要求乔恒公司按实际欠付金额支付电费175,713.75元，本院予以支持。一审法院认定乔恒公司应付电费149,925元，数额认定有误，本院依法予以纠正。至于乔恒公司主张的各项损失。（1）关于自动门、寄包柜、厨房设备、起吊设备损失，根据乔恒公司提交的相关证据，一审法院认定该四项费用损失共计214,800元，并结合该部分设备无法搬离，且已被损坏等实际情况，以及经营使用期间的折旧率等，酌情认定新华联仁合分公司赔偿乔恒公司该部分损失20万元，并无不妥。乔恒公司上诉主张该部分损失为626,894元，但未能提交相关证据材料予以佐证，故本院对此不予采纳。（2）关于滞留商品损失，鉴于双方租赁合同解除系因新华联仁合分公司违约所致，且因双方对于合同解除存在争议，新华联仁合分公司亦未能配合乔恒公司开具出门单客观上导致部分商品因滞留过期而产生损失。但考虑到双方对于滞留商品未及时清点确认，乔恒公司在一审中取回了部分商品，剩余未取走的商品也被新华联仁合分公司进行了处理，故在没有必要再就此进行损失评估的情况下，一审法院结合本案的相关证据酌情认定由新华联仁合分公司赔偿乔恒公司该部分损失10万元，尚属合理。乔恒公司上诉要求新华联仁合分公司赔偿251,760.41元，本院不予支持。（3）关于加盟损失815,646.81元，乔恒公司主张因涉案商铺无法办理经营证照导致其签订的加盟协议被A公司解除，而被扣除加盟费168,000元、管理费15万元、信息服务费6万元，商品保证金437,646.81元。鉴于双方对于乔恒公司因加盟协议而向A公司支付的各项费用不持异议，故乔恒公司因加盟协议被解除而产生损失，本院对此予以确认。因乔恒公司租赁涉案商铺系用于进口商品直销门店经营，故作为出租方新华联仁合分公司对于乔恒公司采取加盟方式经营应当知晓。现因新华联仁合分公司一直未能提供办理营业证照而使商铺一直处于无证经营状态而被责令停止营业，故A公司就此解除加盟合同，新华联仁合分公司具有一定的过错责任。考虑到二审中乔恒公司已就此提供了相关证据证明该损失已实际发生，故在二审中一并予以处理。关于商品保证金的结算系以外高桥提供了相应商品为对价，且乔恒公司亦有实际经营行为，故在乔恒公司已就滞留商品损失提出相关主张的情况下，被扣除的商品保证金不应作为其损失在本案中主张。对于被扣除的管理费、信息服务费，属于乔恒公司已享受的服务，该部分损失要求新华联仁合分公司赔偿，依据不足。据此，本院认定由新华联仁合分公司赔偿乔恒公司加盟费损失168,000元。（4）关于装修损失，因该部分损失客观存在，而装修系由新华联仁合分公司采取装修补贴的方式进行，故乔恒公司在合同解除后主张由新华联仁合分公司赔偿其在装修补贴之外溢价部分的金额，并无不当，一审法院结合折旧率酌情认定该部分损失为12万元，本院予以认同。据此，乔恒公司主张的上述四项损失，新华联仁合分公司上诉主张均不予负担，依据不足，本院均不予采纳。关于乔恒公司上诉主张的租赁合同解除之违约金71,900元，因违约金与损失不能同时主张，而乔恒公司主张的因解约而产生的实际损失数额已超过该解约违约金，故在损失赔偿已得到支持的情况下，乔恒公司再主张解约违约金，于法无据，一审法院对此未予支持，当属正确。鉴于新华联仁合分公司系新华联公司的分支机构，不具备独立法人资格，乔恒公司据此要求新华联公司对于新华联仁合分公司的付款义务承担共同责任，一审法院对此予以支持，当属正确。关于新华联仁合分公司主张的房屋占有使用费，根据本案已查明的事实，乔恒公司在发出解约函后，随即关闭超市停业，因双方对于合同解除存在争议故未能办理房屋交接手续。期间因新华联仁合分公司未能配合开具出门单导致乔恒公司无法搬离，致使超市内的货品一直滞留在租赁场所，新华联仁合分公司对此存在过错，其要求乔恒公司支付合同解除后的房屋占有使用费依据不足。虽然在本案一审中，双方于2017年12月22日进行了物品清点与交接，但因部分商品存在过保质期或损坏等情形而未被乔恒公司取回，对此新华联仁合分公司应属明知，故在双方已办理交接，乔恒公司已取回其物品的情况下，新华联仁合分公司任由过期及损坏商品滞留在租赁物内直至2018年12月25日，产生的空置损失属于其扩大损失，理应由其自负。故一审法院对于新华联仁合分公司主张的房屋占有使用费未予支持，并无不当，本院予以认同。关于新华联仁合分公司要求乔恒公司支付的消防报验费、燃气管道费等垫付费用，因该部分费用由乔恒公司负担并无合同依据，且该费用亦用于租赁物的设备，现双方租赁合同已解除，新华联仁合分公司再要求乔恒公司负担亦依据不足，本院不予采纳。关于新华联仁合分公司要求乔恒公司支付的装修及设备采购补贴款400万元，根据约定，该补贴款系新华联仁合分公司对于乔恒公司装修租赁物的补贴，已实际用于租赁物的装修。现双方租赁合同已解除，该装修已实际添附在租赁物上，故新华联仁合分公司要求乔恒公司全额返还该补贴款，依据不足。一审法院结合租赁合同解除的责任归属、乔恒公司在租赁场所经营期间的使用情况等，酌情认定由乔恒公司支付新华联仁合分公司装修款17万元，其数额尚属合理，本院予以认同。乔恒公司关于不同意负担该笔装修费的上诉意见，本院不予采纳。至于新华联仁合分公司主张的各项违约损失，因并无事实依据，一审法院对此未予支持，当属正确。综上，一审法院判决部分正确，本院予以部分维持。上诉人乔恒公司与上诉人新华联仁合分公司的上诉请求，本院部分予以支持。鉴于一审本诉案件受理费、反诉案件受理费计算有误，本院依法予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初12065号民事判决第一、二、三、四、五、六、七、八、十、十二项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初12065号民事判决第九、十一项；三、上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司、上海新华联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上海乔恒实业发展有限公司加盟费损失人民币168,000元；四、上海乔恒实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司拖欠的电费人民币175,713.75元；五、驳回上海乔恒实业发展有限公司的其余本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币34,754.83元，由上海乔恒实业发展有限公司负担27,714.66元，上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司、上海新华联房地产开发有限公司共同负担7,040.17元；反诉案件受理费减半收取计人民币32,347.35元，由上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司、上海新华联房地产开发有限公司共同负担30,806.66元，上海乔恒实业发展有限公司负担1,540.69元。二审案件受理费人民币87,015.87元，由上海乔恒实业发展有限公司负担18,111.57元，由上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司、上海新华联房地产开发有限公司共同负担68,904.30元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇一九年十一月二十九日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……