浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初16903号 原告：龚学平，男，1996年12月10日出生，汉族，住象山县。 原告：励敏，女，1972年9月28日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 两原告共同委托诉讼代理人：徐伟明，浙江甬港律师事务所律师。 法律文书送达地址：宁波市鄞州区堇山西路501号304室。 被告：陈发兵，男，1969年10月10日出生汉族，住宁波市海曙区，法律文书送达地址：宁波市木槿路96号。 原告龚学平、励敏与被告陈发兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用简易程序审理。因被告陈发兵下落不明，本案依法转为普通程序组成合议庭审理。本案于2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告龚学平、励敏的共同委托诉讼代理人徐伟明到庭参加诉讼，被告陈发兵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。 原告龚学平、励敏向本院提出诉讼请求：1.判令终止原、被告于2014年4月10日签订的房屋租赁合同,被告腾退位于的房屋返还两原告;2.判令被告支付两原告租金134944元（暂计至2018年7月9日）,之后租金及占有使用按第五年度租金标准计算至被告实际腾退之日止；3.判令被告支付两原告违约金13499.40元；4.判令被告结清承租期间的税费、水费、电费、物业管理费和卫生费。事实和理由：两原告和被告曾于2014年4月10日签订《房屋租赁合同》一份,两原告将位于的商业用房租赁给被告使用,约定租赁期限自2014年5月1日至2019年4月30日止,租赁期为5年,年租金第一年220000元,第二年为226000元,第三年为226000元,第四年为242550元,第五年为254677元,被告于合同签订之日支付两原告第一年租金220000元，以后每年到期日前2个月支付下一年租金；租赁期间内,被告承租房屋所产生的税费、水费、电费、物业管理费、卫生费由被告自理；拖欠租金累计超过一个月的，原告可以终止合同收回房屋,造成原告损失的,由被告负责赔偿；租赁期间双方必须信守合同,任何一方违反本合同的约定,按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金；被告逾期未交付租金的,每逾期一日,原告有权按月租金的10%向被告加收滞纳金等。按合同约定2017年2月10日,被告应向两原告支付第四年的房屋租金242550元，但被告仅支付171275元。2018年7月2日,原告委托浙江象港律师事务所向被告发律师函一份,明确告知被告拖欠第四年租金71275元,第五年租金分文未付的事实,希望被告在接函后10日内作出决定:租,按合同规定付清租费,不租,退还房屋,结清租费(按实际退房时间为准)。但被告至今未予答复。原告已经将出租的房屋实际交付给了被告使用,被告一直拖欠租金的行为已经严重侵害了原告的合法权益。 被告陈发兵答辩称：第一，其向两原告租赁房屋属实，但是两原告的租金明显偏高，一般只有每年7.5万元左右；第二，涉案房屋位于小区出口，在租房之前消防通道都是通的，进出方便，但后来该通道被封上，又开始收停车费，严重影响其店面的经营，其多次要求两原告出面协商，但协商不下，因为租赁房屋不适租导致其停止营业无法支付租金；第三，租赁期间，涉案房屋多次漏水，两原告也不处理，后来还停水了，水电费没有拖欠，物业费因为物业管理问题才没有支付，对于原告主张的租金及违约金不同意支付；第四，因合同已经到期，如果原告坚持要求腾退也只能腾退。 原告龚学平、励敏为证明其诉讼主张向本院提交了如下证据： 证据1.《房屋租赁合同》、委托书、房屋所有权证、土地使用权证一组，拟证明被告向两原告租赁使用涉案房屋的事实； 证据2.付款凭证，拟证明被告支付租金的事实； 证据3.律师函、EMS邮寄单、签收情况一组，拟证明两原告向被告催讨租金的事实。 被告陈发兵为证明其主张的事实，向本院提供了照片一组（庭后提供），拟证明因涉案小区通道改变影响经营的事实。 原、被告提供的证据，经质证，双方当事人的质证意见及本院的认证意见如下： 原告提供的证据1、2，被告无异议。证据3，被告未收到过。被告提供的证据，原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，涉案房屋于2014年4月交付被告使用，2017年3月消防通道封闭是相关部门作出的行政行为，原告已配合被告反映情况，但无权私自拆除，且从被告提供的照片来看，车辆仍可以正常进出被告不能据此拒付租金。本院认为，原告提供的证据1、2来源真实合法，与本案具有关联性，本院予以认定。证据3，被告否认收到过该律师函，签收情况显示也非被告签收，本院对此不予认定。被告提供的证据，本院对真实性予以认定。 综合原、被告诉辩意见、举证、质证及本院认证意见，本院确认本案如下事实： 2014年4月10日，两原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定两原告拥有的出租房屋坐落于,出租给被告作为商业用房；租赁期限自2014年5月1日至2019年4月30日止，租赁期为5年；该房屋年租金为第一年220000元,第二年为226000元,第三年为226000元,第四年为242550元,第五年为254677元；被告在本合同签订之日付清第一年租金220000元，以后每年到期前2个月支付下年租金；租赁期间，防火安全，门前三包，综合治理及安全，保卫工作，被告应执行当地有关部门规定并承担全部责任和赔偿损失；在房屋租赁期间，房屋装修费、税费、水、电费、物业管理费、卫生费均由被告自理；租赁期满后，本合同即终止，被告将房屋退还给两原告；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，按年度须向对方交纳年租金的10%作为违约金，被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的10%向被告加收滞纳金；被告在五年租赁期内有经营权和转租权等等。合同签订后，两原告按约向被告交付了涉案房屋。被告向原告支付了第一年度至第三年度租金（即2014年5月1日至2017年4月30日），后被告未按约支付第四年度租金（即2017年5月1日至2018年4月30日）。经两原告催讨，被告分别于2017年4月1日、2017年5月21日、2017年6月24日、2017年9月1日支付两原告50000元、25000元、46275元、50000元，合计171275元。后被告未再向两原告支付租金。 另查明，位于宁波市鄞州区江南路2090号房屋［甬房权证鄞州字第××号、甬房权证鄞州字第××号]由励文亚、龚学平按份共有，其中龚学平占90%，励文亚占10%；励文亚委托龚学平出租该房屋。位于宁波市鄞州区江南路2092号房屋［甬房权证鄞州字第××号、甬房权证鄞州字第××号]由龚玲芳、励敏按份共有，其中龚玲芳、励敏各占50%，龚玲芳委托励敏出租该房屋。 本院认为：两原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不存在违反法律规定的情形，应为合法有效，双方均应按约全面履行合同。两原告向被告交付租赁房屋后，被告理应按约支付租金。被告辩称涉案房屋因消防通道封闭、物业收取停车费等问题改变了租赁情况，影响其正常经营，导致房屋不适租，且租金过高，但消防通道及停车费收取问题均非涉案租赁房屋本身问题，且非两原告作出，而合同也约定“租赁期间，防火安全，门前三包，综合治理及安全，保卫工作，被告应执行当地有关部门规定”，被告以涉案房屋所在物业管理变化而拒付租金，于法无据；对于租金标准问题，双方在合同中已对租赁期限内的租金作出明确约定，该约定对双方均有约束力，被告作为完全民事行为能力人，其在签订合同时已对涉案房屋的租金标准进行了确认，该约定是否高于同地段房屋租金标准，并不影响双方之间的合同效力，被告也未提供证据证明其签订合同时存在被胁迫欺诈等情形，故本院对被告的辩称不予采信。对于两原告要求终止涉案房屋租赁合同的诉讼请求，因涉案房屋租赁合同已于2019年4月30日到期，两原告也在合同到期前提起诉讼要求终止合同，明确表示不再续租，该合同在本案审理期间内已到期终止，现两原告起诉要求终止该合同已无必要。合同终止后，被告理应按合同约定将涉案房屋腾退返还两原告。两原告要求被告腾退返还涉案房屋，符合合同约定，本院予以支持。合同终止后，被告仍应支付租赁期间内欠付的租金。因涉案租赁合同的起租日为2014年5月1日，原告主张的租赁年度期间有误，本院依法予以调整，暂计至2018年7月9日，被告尚欠两原告租金120117元，自2018年7月10日起，被告仍应按合同约定的第五年租金标准每年254677元支付租金至合同到期日2019年4月30日止。因被告在合同到期后仍占用涉案租赁房屋，故自2019年5月1日起，被告应按合同约定的第五年租金标准每年254677元支付占有使用费至实际腾退之日止。因被告在租赁涉案房屋时未按约支付租金已构成违约，两原告按合同约定要求被告支付违约金13499.40元，未违反法律规定，本院亦予以支持。对于两原告要求被告结清承租期间的税费、水费、电费、物业管理费和卫生费的诉讼请求，因未明确该项诉讼请求金额，且两原告也未实际支付，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告陈发兵于本判决生效之日起十日内腾退位于宁波市鄞州区房屋返还原告龚学平、励敏； 二、被告陈发兵支付原告龚学平、励敏租金120117元（暂计至2018年7月9日），并支付自2018年7月10日起按年租金254677元标准计算至实际腾退上述房屋之日止的租金及占有使用费，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、被告陈发兵支付原告龚学平、励敏违约金13499.40元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 四、驳回原告龚学平、励敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费3269元，由原告龚学平、励敏共同负担297元，被告陈发兵负担2972元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  施梦雅 人民陪审员  胡根世 人民陪审员  陈美娣 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  汪 洁