山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5442号上诉人（一审原告）：宋洁，男，1962年3月15日出生，汉族，住山东省烟台市福山区。委托诉讼代理人：张中磊，山东西政律师事务所律师。委托诉讼代理人：于建勋，山东西政律师事务所律师。上诉人（一审被告）：烟台宏锦置业发展有限公司，住所地烟台市福山区蒲湾街129号。法定代表人：林绍杰，董事长。委托诉讼代理人：金仁琦，山东明朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：初宁，山东明朗律师事务所律师。上诉人宋洁、烟台宏锦置业发展有限公司（以下简称宏锦公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人宋洁上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判宏锦公司赔偿上诉人经济损失1771600元；2.一、二审诉讼费用由宏锦公司承担。事实与理由：宏锦公司应按《房屋拆建补偿安置协议》约定向宋洁交付707平的房屋，因其单方违约导致上诉人不能取得拟安置的房屋，宏锦公司在补偿上诉人880万元的基础上，还应赔偿因此给上诉人造成的全部经济损失。1.《房屋拆建补偿安置协议》第二条第二项的约定仅是参考2017年11月13日双方签订协议时的房地产市场行情，上诉人并不能预见安置房交付时房地产市场行情的变化及涨落幅度。涉案安置房屋至上诉人2019年3月提起民事诉讼时，随着房地产行情上涨，价款已涨至1000余万元。一审罔顾房地产行情上涨的事实，按照协议约定判令宏锦公司支付上诉人拆迁补偿款880万元，认定事实错误，对上诉人极其不公平。2.涉案房屋经评估价值为10571600元，上诉人的经济损失应为10571600元。一审判令宏锦公司向上诉人支付880万元拆迁补偿款不足以弥补全部损失。3.根据《上海全国经济审判工作座谈会议纪要》的精神，上诉人有权结合当地房地产上涨行情的客观情况，根据情势变更的原则，在原约定880万元拆迁补偿款基础上再行主张实际房产价值与880万元之间的差额损失。4.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的相关规定，上诉人宋洁请求被上诉人宏锦公司赔偿1771600元的经济损失没有超出原拟安置房屋价值的一倍的赔偿责任，诉讼请求应予支持。宏锦公司答辩称，一、双方已经在《房屋拆建补偿安置协议》中明确约定了总货币补偿标准。2017年11月13日的《房屋拆建补偿安置协议》“二、置换面积及位置”第2款明确约定“若甲方交付乙方的房屋发生一房多主或与约定位置、间数通透（注：有半间不通透）及间距结构不符等情况，乙方随时有权解除合同，甲方应按乙方要求自解除合同之日起10日内一次性予以总货币补偿880万元。”上诉人以被上诉人交付的房屋位置不符为由主张解除合同，双方已经对解除合同后被上诉人应当承担的后果做出明确约定，即支付总货币补偿款880万元。一审法院系依据双方合同的约定作出判决。二、上诉人主张的超过880万元的部分不属于其可得利益。首先，依据《房屋拆建补偿安置协议》“二、置换面积及位置”第1款，总货币补偿款880万元系上诉人在与被上诉人进行拆迁补偿谈判过程中单方提出的，且该补偿价格已经明显超出市场价值。其次，《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该880万元就是双方在签订《房屋拆建补偿安置协议》时能够预见到合同不履行时上诉人所能够获得的最大利益。因为上诉人签约前的要求和期望就是被上诉人向其支付货币补偿共计880万元。如果被上诉人当时向其支付880万元货币补偿款，则并不存在交付安置房屋等其他义务。再次，房地产市场价格涨跌的根本原因是供需关系，同时受国家政策因素影响，既可能上涨也可能下跌。上诉人与被上诉人对市场行情的理解与认识仅仅是预估，而非合同法上的预见。仅仅因为这一段时间房价上涨就认定上诉人“预见”的收益大于合同约定对被上诉人是明显不公平的。如果房价下跌，上诉人还会主张按照跌落后的价格计算补偿款？第四，按照上诉人在一审中的主张，被上诉人已经通知其接收安置房屋，但上诉人拒绝接收。如果上诉人认为被上诉人不向其交付安置房屋而获益，那么，被上诉人在此声明可以立即将建成的房屋以现状交付给上诉人，被上诉人主观上不愿获此“收益”。第五，上诉人主张的经济损失或者预期收益1771600元没有任何依据，仅仅是其主管臆断。第六，关于被上诉人是否应该向上诉人支付该880万元，被上诉人的意见同被上诉人提交的上诉状。综上所述，被上诉人所主张的超过880万元的经济损失没有任何事实依据，并不属于其主张的履行合同所获得的收益，请贵院驳回其上诉。针对上诉人补充的事实与理由答辩如下：1.上诉人补充的事实和理由已经超出一审审理的范围，二审不应直接审理。2.并不存在被上诉人将安置给上诉人的房屋另行出卖给第三人的情形，上诉人主张适用双倍房款的赔偿没有任何依据。上诉人宏锦公司上诉请求：1.撤销一审判决，判令上诉人向宋洁支付拆迁补偿款6105989元，驳回宋洁其他诉讼请求；2.本案诉讼费用由宋洁负担。事实与理由：1.宋洁在签订协议过程中虚构被拆除房屋建筑面积，恶意要求提高补偿标准，对其不拥有合法产权的部分不应补偿。协议约定上诉人支付109万元补偿款的当日，宋洁应当提供其主张拥有产权的楼梯、走廊购买合同和收据，但宋洁至今未按照约定提供能够证明产权的文件。实际上，宋洁所有的被拆除房屋合法建筑面积为479.4平方米，协议约定的现场测量产权面积包含了宋洁主张产权并承诺提供产权证明材料的楼梯和走廊面积。如果其不能提供楼梯和走廊的产权证明材料，协议约定586.26平方米房屋就失去合理的依据和基础。楼梯和走廊作为公摊面积已经计入被拆除房屋的建筑面积，对于重复计算的106.86平方米不应予以补偿。2.根据《房屋拆建补偿安置协议》以及交房通告，上诉人支付躲迁费仅能计算到2018年12月16日，一审判决上诉人支付躲迁费至一审判决生效之日是错误的。3.关于合同解除后上诉人赔偿损失的数额问题，一审判决上诉人给付拆迁补偿款880万元，未扣除上诉人已实际支付的109万元，错误。上诉人已支付装修及附属设施补偿费和躲迁费共计109万元，应从880万元中扣除。宋洁答辩称，上诉人已将拥有产权等楼梯、走廊的购买合同和收据按约交付给了被上诉人，被上诉人收到前述材料后依据拆建安置补偿协议的规定履行了拆除原房屋的权利，所以被上诉人主张我方没有向其交付购买合同和收据没有事实依据。同时针对该问题被上诉人曾经于2018年1月4日向烟台市福山区人民法院提起民事诉讼，要求撤销双方签订的房屋拆建安置补偿协议，后因被上诉人撤诉，烟台市福山区人民法院于2018年5月14日（2018）鲁0611民初462号民事裁定书准许被上诉人撤诉。由该案可以看出，被上诉人在2018年1月4日就已经以我方没有交付购买合同和收据为由要求撤销房屋拆迁补偿安置协议，现再提出我方没有交付购买合同和收据为由，认为房屋面积差额106.86平方米对应的补偿款1604011元予以扣除已经超出了行使撤销权的法定期间，其诉请不应当予以支持。109万元的装修及附属设施补偿费和搬迁费系被上诉人之前的投入以及因拆迁而需要发生的搬迁费用，该费用与我方应得的房屋对应的拆迁赔偿款不是同一内容，被上诉人要求予以扣减没有法律依据。一审原告宋洁向一审法院起诉请求：1.判令被告依法履行《房屋拆迁安置补偿协议》，交付位于福山区福海路808-6号房屋所在位置一、二层建筑面积分别为139.73平方米、三层建筑面积为427.54平方米且通透的房屋，或者按协议的上述约定交付同等条件房屋，若不能履行请求赔偿损失980万元；2.判令被告从2018年11月14日起按总面积707平方米、每平方米50元/月支付躲迁费，直到房屋交付完毕；3.本案诉讼费用、保全费、担保费用由被告承担。一审法院查明事实如下：原告宋洁名下有坐落于烟台市福山区福海路建材批发市场门市北起第5门1-2层（建筑面积117.64平方米）、北起5-11门第三层（建筑面积290平方米）、北起10、11号门第三层房产三处（建筑面积71.76平方米）房产三处，设计用途为商业。2017年11月13日，就前述三处房产的拆迁问题，宏锦公司（甲方）与原告宋洁（乙方）签订《房屋拆建补偿安置协议》一份，约定，一、根据乙方指界，现场测量产权面积为586.26平方米，甲方按照现房使用面积计算乙方躲迁费；二、置换面积及位置：1.依据沿福海路网点整体原址回迁的原则，因甲方规划设计方案致乙方改造后所在位置西面受住宅楼遮挡影响日照和通透，乙方要求甲方按照其产权面积一二层189.44米X180,000元/平方米=3,409,920元，三层396.82平方米X13,000元/平方米=5,158,660元的标准支付乙方货币补偿共计880万元，因该补偿价格明显超出市场价值，后经双方协商给予乙方实物补偿及重建后网点一层面积为139.73平方米，二层面积为139.73平方米，三层面积为427.54平方米，1-2层共设三个开间，均临福海路，其中南北宽度为3.5米x16.0米开间两个（每个开间两层），2.2米x7.9米开间一个（上下2层），三层自北向南共9.5个开间，一次为3.6米x7.9米、3.6米x13.5米、3.6米x13.5米、3.6米x13.5米、3.6米x13.5米、3.6米x10.2米、4.2米x10.2米、4.2米x10.2米、3.6米x10.2米、3.3米x10.2米（以上尺寸均为轴线尺寸）如果三楼部分开间东西距离加长，乙方面积增多，属于无偿取得；2.因甲方规划设计方案致乙方改造后所在位置西面受住宅楼遮挡影响日照和通透，甲方在原位置的基础上将乙方的房屋顺次难以至原张雷户，以保证乙方1-3层所有的房屋的通透和光照，具体位置见施工蓝图、实地图片等标注，以后不管主图纸是否发生变化，宋洁（户）在主图纸的位置不变，若甲方交付乙方的房屋发生一方多注或与约定位置、间数通透（注：有半间不通透）及间距结构不符等情况，乙方随时有权解除合同，甲方应按乙方要求自解除合同之日起一次性予以总货币补偿880万元人民币，甲方保证乙方房产内西侧1-3层有外出的消防通道；三、装修及附属设施补偿费：依据经甲方委托且乙方认可的烟台力达房地产评估公司的评估报告，且经甲乙双方后期协商，甲方一次性支付乙方所属房屋的装修及附属设施补偿款总计4,800,000元，煤池子、消防井补偿13,000元，临时安置费17,000元，共计510,000元；四、躲迁费：经协商，甲方给予乙方躲迁补偿的费用按照建筑面积50元人民币/月/平米，甲方每年应支付乙方躲迁费为351,756元，另经甲乙双方协商，因前期停电及冬季锅炉无法使用等因素影响乙方营业，其他补偿五个月的躲迁费146,565元，合计甲方共支付人民币498,321元；五、其他约定：1.经协商以上总补偿款为1,090,000元，协议签订当日，甲方一次性付清乙方全额躲迁的补偿款，乙方应当日将房屋有限的权属证书及乙方主张产权的楼梯及走廊的购买合同和收据全部交给甲方，手续办结后，甲方有权对乙方的房屋进行拆除，若甲方不能支付补偿款，则乙方有权拒绝拆迁；2.躲迁费自乙方搬迁交付钥匙之日计算至甲方通知乙方接收安置房屋之日，下一次躲迁费计算自2018年11月14日起开始计算，此日期前的补偿已付清，按年度支付，每整年支付一次，不满整年，在甲方交付安置房屋时一并结算，仍按照每平50元/月计算，最终结算精确到天；3.乙方承诺：乙方还清房屋抵押贷款的前提下没有其他可能对处分被拆迁房屋构成限制的债务，被拆迁房屋还有其他权利瑕疵导致合同无法履行的，甲方有权解除本合同，所有责任由乙方全部承担（乙方有抵押贷款）；4.交房时间：甲方建设周期应不超过36个月（按照乙方搬迁完毕并交付钥匙之日至甲方通知乙方接收安置房屋之日计算），如超过期限不能交付房屋，甲方自第37个月按每平米50元/月x2倍支付乙方躲迁费用；5.交房标准：经竣工验收包括消防验收合格的毛坯房，水电到户；6.办证时间，交房之日起一年内甲方将乙方的房产证办理完毕，超出原产权面积部分的办证税费由乙方全部承担，逾期不能办理的，甲方付乙方违约金按照房价总价值乘以同期贷款利率预期不能办理的，甲方付乙方违约金按房款总价值乘以同期贷款利率计算，甲方将根据乙方需求办理门牌号审批业务，如因乙方原因拖延未办理业务，所有责任由乙方承担；7.如果甲方超过约定时间3个月不能交付合同约定房产，则乙方有权解除合同，甲方应按乙方要求解除合同之日起10日内一次性予以总货币补偿880万元；8.甲方交付房屋的面积小于约定置换面积3%的范围，由甲方按评估价值的2倍支付乙方房款，甲方交付房屋的面积小于约定置换面积超过2%的，乙方有权解除合同，甲方应按乙方要求予以总货币补偿880万元，甲方交付房屋面积如超过置换面积的3%，乙方无偿取得；9.分局乙方提供的管道图纸，甲方对3楼每间予以预留2个管道口，甲方免征乙方1年物业费。合同签订当天被告向原告账户分两次打款850,000元、240,000元，共计支付拆迁补偿款1,090,000元；2017年12月6日，被告向原告发出催告函，要求原告在收函之日起五日内向其提供原告主张有产权的楼梯及走廊的购买合同和收据；2018年12月3日，被告方发布交房通告，通知福海路建材市场业主，依据《房屋拆迁安置补偿协议》，宏锦万花城项目沿福海路商业网点房屋已具备交付条件，请于2018年12月16日8:30---17:00携带本人身份证、《房屋拆迁安置补偿协议》及《补充协议》原件到福海路808-69号网点交付办公司办理房屋交付手续，逾期未办理的，躲迁费不再继续计算，相应的责任由业主承担。而根据现回迁安置图纸显示原告的宋洁的安置房产仍系北起第五户即808-5号，北起第六户仍为张雷户，该房产已交付张雷。另查，原告要求货币补偿1097.8万元的计算方式为：原告原有房屋面积为586.26平方米，而合同正常履行，其应获得的补偿面积为707平方米，面积差额应为121平米，按照18,000元/平米计算，差额部分的补偿为2,178,000元，加上合同约定的8,800,000元，共计10,978,000元。一审法院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方就原告方三处房产的拆迁安置问题达成协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按协议的约定履行自己的义务，原告方应按照合同约定及时交付房产与被告拆迁，被告方应及时支付相关款项并交付约定条件的房产，否则将承担相应的违约责任。一、关于原告是否有权要求被告交付安置房屋的问题。本案协议书中约定的交房时间为“甲方的建设周期应不超过36个月（按照乙方搬迁完毕并交付钥匙之日至甲方通知乙方接受安置房屋之日计算），可见建设周期36个月的规定系最长交房时间的约定，在安置房产具备交付条件能予以交付时被告当然应将安置房产及时交付拆迁业主使用，以尽快满足其权利期待。在本案被告发布交房通告周知沿福海路商业网点房屋已具备交付条件时，本案原告作为福海路建材市场拆迁户之一，有权要求被告交付房产，并有权在与被告就房产坐落位置、面积等产生纠纷时通过诉讼方式解决。故被告以未到建设周期的截止日期为由辩称原告无权要求被告交付房屋或赔偿损失，于法无据，于理不通。二、关于合同约定的条件的房产能否交付的问题。本案原告拆迁房产一楼位置为北数第五户，根据合同约定，因甲方规划设计方案致乙方改造后所在位置西面受住宅楼遮挡影响日照和通透，甲方保证在原位置的基础上将乙方的房屋顺次南移至原张雷户，根据该条约定原告改造后位置应为北数第六户，即现在的808-6号。而被告已将该房产交付张雷，致使原告合同期待落空。三、关于合同解除后被告赔偿损失的数额问题。现被告已无法按照合同约定交付原告房屋，原告合同目的落空。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿的数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同乙方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。首先关于被告主张的对原告不拥有产权部分不应予以赔偿问题，法院认为，双方在房屋拆建补偿安置协议中面积标准并非原告方产权登记证书中载明的产权面积，而采用原告指界现场测量的方式确定，而以此种方式确定标准本身就有一定的意定性，后双方以此为基础确定了置换面积、躲迁费用等一系列合同内容，双方仅在合同中约定原告方应在合同签订当日将房屋有效的权属证件及乙方主张的产权的楼梯及走廊的购买合同和收据全部交给被告，如按被告所述，因原告未提交上述产权外部分的证明文件就改变补偿标准，无疑合同中主要的部分都将进行重构，在原告房屋已经被拆除的情况下，违背了合同诚实信用原则，故对于被告该项抗辩，法院不予支持；对于赔偿数额的确定，根据合同约定，在原告方解除合同后，被告应给付的总货币补偿为880万元，原告主张赔偿数额的计算方式应为880万元+（707-586）平方米X18,000元/平方米=1097.8万元，没有合同和法律依据，故原告要求被告支付损失赔偿款880万元，超过部分，法院不予支持；被告主张总货币补偿应当扣减包括装修及附属设施补偿费、躲迁费等费用，法院认为，合同中关于880万元的约定系针对房产拆迁后房屋产权置换后的补偿与其他补偿项目属于性质不同的补偿，故不应予以扣减，被告该项抗辩，法院不予支持。四、关于被告是否应当支付原告躲迁费的问题。躲迁费是在拆迁安置过程中，在被拆迁方暂时无法取得住房安置的情况下给予的安置补偿。在本合同解除前，原告方享有对拆迁安置房产的期待权，并因其产生相应的临时安置费用，故原告有权要求被告按照合同约定，自2018年11月14日起按586.26平方米，每月每平米50元支付躲迁费，至判决生效之日，于法有据，法院予以支持，超过部分不予支持。另，原告要求被告承担财产保全过程中产生的担保费用，该费用并非原告实现权利必要费用，且双方在合同当中并未约定，故对于原告的该项诉请，法院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条之规定，一审法院判决：一、被告烟台宏锦置业发展有限公司于判决生效后十日内给付原告宋洁拆迁补偿款880万元；二、被告烟台宏锦置业发展有限公司于判决生效后十日内支付原告宋洁躲迁费175878元（暂计至2019年6月14日，其余仍以每平每月50元，按照586.26平方米，自2019年6月15日起计算至判决生效之日止）；三、驳回原告宋洁对被告烟台宏锦置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87668元，减半收取计43834元，保全费5000元，共计48834元，由被告负担39145元，由原告负担9689元。二审中，上诉人宋洁提交宏锦公司于2018年1月4日起诉上诉人的民事起诉状1份和烟台市福山区人民法院（2018）鲁0611民初462号民事裁定书1份，该组证据证明被上诉人曾经以上诉人没有提供拥有产权的楼梯走廊的购买合同和收据为由申请撤销双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》，证明2018年1月被上诉人就已经行使过撤销权，再在本案二审期间以我方没有提交上述购买合同和收据为由要求扣减房屋面积差额106.86平方米对应补偿款1604011元已经超出了提起撤销权的法定期间，现上诉请求当中再要求予以扣减该部分补偿款不应当予以支持。经质证，上诉人宏锦公司称，对证据的真实性没有异议，但宋洁自始至终均未提供其交付对楼梯走廊等拥有产权的合法凭证。本案一二审上诉人宏锦公司均未提出撤销该合同，与宋洁主张的是否超出撤销权的行使期间没有任何关系。上诉人宋洁提交烟台嘉信房地产评估有限公司2019年7月12日对涉案707平方米房屋作出的评估报告1份，证明涉案房产价值为10571600元，扣除一审判决被上诉人向我方交付的880万元货币补偿款，另给我方造成经济损失1771600元，该损失完全是因被上诉人违约而造成的，应当由被上诉人承担全部的赔偿责任。经质证，宏锦公司称，1.该报告书系宋洁单方委托，结果不具有客观公正性。2.该报告所确定的估值时点是2019年7月10日，处于上诉期内，确定该时点没有任何依据。3.该报告载明“经现场实地查勘”但是实际该房屋并未交付给宋洁，仍然在宏锦公司处管理，报告所载明实地查勘与事实不符。4.该报告采用比较法确定房屋的市场价值有违评估原则，对房屋市场价值的判断应当优先使用市场法。5.目前安置房屋所谓的建筑面积707平方米仅仅是依据双方的拆迁安置协议所预估的，签订拆迁协议时规划主管部门尚未批准正式的规划设计方案，安置房屋的建筑面积应当以产权登记或者产权登记前的最终测绘报告为准，该份房地产估价报告认定安置房屋面积为707平方米缺乏依据。该报告不应作为认定安置房屋价值的依据。本院审理查明其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，2017年11月13日，二上诉人签订的《房屋拆建补偿安置协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。由于宏锦公司无法按照合同约定交付房屋，宋洁的合同目的不能实现，根据合同约定，上诉人宋洁可取得的总货币补偿为880万元。上诉人宋洁二审提交烟台嘉信房地产评估有限公司2019年7月12日对涉案707平方米房屋作出的评估报告1份，证明涉案房产价值为10571600元，要求宏锦公司赔偿经济损失1771600元；上诉人宋洁二审又主张该1771600元系依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定而应承担的赔偿责任。上诉人宋洁的上诉主张不一致，且与一审起诉状中的主张亦不一致。综合上诉人宋洁的主张，本院认为，上诉人宋洁在一审判决生效后的2019年7月10日单方委托评估而出具的评估报告，被上诉人不予认可。考虑到当地房产市场上涨的行情，在该时间出具的评估报告与宋洁起诉时的诉讼请求不具有对应性和一致性，且与上诉人宋洁一审中主张赔偿的计算方式也不一致，合同中对此亦无明确约定，故本院对上诉人宋洁的该上诉请求不予支持。上诉人宏锦公司主张已支付的装修及附属设备补偿费和躲迁费109万元，应从总货币补偿880万元中扣除。本院认为，宏锦公司的该主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上，一审法院对于上诉人宏锦公司应给付上诉人宋洁的拆迁补偿款、躲迁费等的认定并无不当，本院予以维持。上诉人宋洁、上诉人宏锦公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50738元，由上诉人宋洁负担20744元，由上诉人烟台宏锦置业发展有限公司负担29994元。本判决为终审判决。审判长 刘 腾审判员 杨忠霞审判员 付景波二〇一九年十一月十二日书记员 杨风华