广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2888号上诉人（原审被告）：李春花，女，1977年8月9日出生，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：谭敏，广东淼淦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭有武，男，1973年10月27日出生，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：曾成文，广东浈阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎神有，广东浈阳律师事务所律师。原审第三人：广东英农农牧有限公司，住所地：广东省英德市英红镇桥新路镇。法定代表人：徐欣公，该公司总经理。委托诉讼代理人：江舰，男，1971年12月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，系该公司员工。原审第三人：英德市沙口镇园山村委会。负责人：李光辉。上诉人李春花因与被上诉人谭有武、原审第三人广东英农农牧有限公司、英德市沙口镇园山村委会土地租赁合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2019）粤1881民初1721号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李春花上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审认定上诉人退还土地租金70000元证据不足，适用法律不当。依据合同法第五条的规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，双方自2017年6月28日签订《土地转租合同》至2019年6月21日，被上诉人已经使用案涉土地大约2年的时间，而双方签订的《土地转租合同》租期是2017年7月1日起至2042年1月31日，租期约25年，租金总共70000元，被上诉人使用2年的租金大约为5600元，扣减该款后上诉人约退还64400元给被上诉人。二、一审认定上诉人支付违约金70000元证据不足，适用法律不当。根据合同法第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及合同法司法解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案中，上诉人只承担违约金21000元，一审适用法律不当。被上诉人谭有武答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。自上诉人将土地出租给被上诉人后，被上诉人在上面搭建了一千多方的鸡棚，但是搭建之后一直受到第三人的干扰，导致被上诉人无法正常经营，并多次收到违建、侵权的投诉，上诉人承租土地两年，均是非法租赁土地，故全额退还租金是合情合理合法的。关于违约金70000元，虽然上诉人认为违约金过高，但是本案并不适用法律的相关的规定，如果上诉人认为违约金过高应当举证证明，被上诉人承租后投资过大，现政府要求被上诉人拆除违建，并且权利人第三人亦要求被上诉人拆除鸡棚，被上诉人一审时考虑鉴定时间过长，故只要求上诉人赔付70000元，数额并不算高。原审第三人广东英农农牧有限公司答辩称：无意见。原审第三人英德市沙口镇园山村委会经法院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。被上诉人谭有武向一审法院起诉请求：1.判令解除谭有武与李春花于2017年6月28日签订的《土地转租合同》；2.判令李春花退还谭有武租金70000元；3.判令李春花向谭有武支付违约金70000元；4.判令李春花赔偿谭有武其他损失200000元；5.本案诉讼费由李春花承担。一审法院认定事实：2012年，李春花（乙方）与英德市沙口镇园山村委会下伙村小组（甲方）签订了《土地经营承包合同》，该合同约定：甲方将地名为“黄猄坪、大岭”面积共计562亩的林地出租给乙方使用，承包期为2012年2月1日至2042年1月31日，乙方需要和第三者合作或转包，甲方不得干涉，……。2013年8月21日，英德市林业局颁发林地使用权人为李春花的林权证【英府林证字（2013）第×××××号】给李春花。2017年6月28日，谭有武（乙方）与李春花（甲方）签订了《土地转租合同》。该合同约定：一、甲方将坐落在园山村委会下伙村小组的黄猄坪的连片小板地块约20亩转租给乙方；二、租期为2017年7月1日起至2042年1月31日，租金为70000元，一次性付清；三、乙方有权在该土地上发展种养业等农业经济项目；四、签订合同后，甲方在三天内将上述土地交付乙方使用；乙方对本合同规定的场地享有唯一的使用权（即甲方不得再转租给第三方，如甲方再转租给第三方或此前已转租给第三方，则需赔偿乙方70000元违约金，本合同仍继续履行）……。签订合同后，谭有武将租金一次性支付给了李春花，并在涉案土地建养鸡场。期间，谭有武到相关部门补办农用设施建设用地审批手续，到第三人英德市沙口镇园山村委会加意见盖章时，英德市沙口镇园山村委会以涉案土地李春花已经出租给第三人广东英农农牧有限公司为由拒绝在相关申报资料上盖章。2019年年初，英德市沙口镇人民政府向谭有武发出《关于拆除违章建筑的通知》，要求谭有武拆除其在涉案土地上搭建的养鸡场。2019年4月3日，谭有武向一审法院起诉，提出上述诉讼请求。案经调解，因各方当事人各持己见，本案未能调解结案。庭后，谭有武向一审法院提出撤回第4项诉讼请求的申请。另查明，在李春花与谭有武签订《土地经营承包合同》前李春花已将含涉案土地在内的大片土地转租给第三人广东英农农牧有限公司，现因广东英农农牧有限公司准备在该片土地经营的项目未获政府批准立项而闲置了涉案土地。李春花至今未与广东英农农牧有限公司解除土地转让合同。一审法院认为：在本案中无证据显示谭有武、李春花签订的《土地转租合同》存在法律规定的无效情形，该《土地转租合同》应为有效合同。但由于李春花在与谭有武签订《土地转租合同》前已将包括涉案土地在内的大片土地转租给广东英农农牧有限公司，致使谭有武无法使用承租土地，无法实现合同目的。李春花将已转租他人的土地再转租给谭有武是明显违反双方签订的《土地转租合同》的行为。谭有武因李春花的违约行为无法实现合同目的而要求解除合同并要求李春花承担违约责任符合法律规定，一审法院应予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条的规定，于2019年6月21日作出（2019）粤1881民初1721号民事判决：一、解除谭有武、李春花于2017年6月28日签订的《土地转租合同》；二、李春花在判决生效之日起十日内退还土地租金70000元给谭有武；三、李春花在判决生效之日起十日内支付违约金70000元给谭有武。案件受理费3200元，由李春花负担（谭有武已预交）。本院经审理查明，一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。另查明，在一审庭审中，李春花承认“土地租金我可以退，但是赔偿我不同意”。二审庭审中，李春花承认谭有武搭建的鸡棚价值约为50000元或者60000元。本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审的审理应当围绕上诉人李春花上诉请求的范围进行审查。关于李春花上诉认为其退70000元租金时应扣除谭有武使用土地两年的租金约5600元，实际应退64400元的问题。首先，李春花在将案涉土地出租给谭有武前已将土地租赁给原审第三人广东英农农牧有限公司，故导致案涉合同无法履行的根本原因在李春花，李春花应承担全部的过错责任。其次，双方一致承认谭有武承租土地后只搭建了一些鸡棚，并且在搭建过程中即被政府有关部门予以制止，故可以认定谭有武并没有以该土地获得相应的收益。第三，根据李春花在一审庭审中的陈述可知，李春花亦愿意退还租金。综上，李春花上诉要求扣减5600元租金的理据不足，本院不予支持。关于李春花上诉认为其不应支付违约金70000元的问题。如上所述，案涉合同无法履行而解除的过错在于李春花，其应承担相应的违约责任。虽然双方合同约定的违约金数额为70000元，但是根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金的数额应以实际损失为基础。而本案中，李春花在二审中承认谭有武搭建鸡棚的费用约50000元或60000元，因此，一审确定的违约金70000元与谭有武的实际损失基本相等，故李春花上诉认为其不应支付70000元违约金的依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人李春花的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人李春花负担。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  王 凯审判员  刘永戈二〇一九年十一月二十六日书记员  刘艳兰书记员  何 叶附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。