上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终7861号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱凤德，男，1965年8月16日生，汉族，住福建省泰宁县。上诉人（原审原告、反诉被告）：肖东萍，女，1969年12月5日生，汉族，住福建省泰宁县。委托诉讼代理人：朱凤德（肖东萍丈夫），身份同上。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海同丰房地产开发有限公司,住所地上海市奉贤区奉新镇莘奉公路4999号。法定代表人：袁卫灵，经理。委托诉讼代理人：杜跃平，上海杜跃平律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜凤翔，上海杜跃平律师事务所律师。上诉人朱凤德、肖东萍因与被上诉人上海同丰房地产开发有限公司（以下简称同丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初21604号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。朱凤德、肖东萍上诉请求：撤销原判第二、三条，改判不支持该部请求或发回重审。事实与理由：原判认定事实不清，根据双方签订的合同文件，双方均明知上诉人签约时只缴纳了十四个月社保，不具备限购过户条件。上诉人在2014年4月25日第二次付款时即告知被上诉人同丰公司按照补充条款二要解除合同，后者多次推脱；2015年8月上诉人又书面申请退房，被上诉人一直未回复，2016年4月，上诉人在不能退房条件下，请求继续履行，但被上诉人又因房屋涨价表示同意退房等。同丰公司不正当履行行为违反了限购政策，双方约定的未能付款责任不应由上诉人承担。上诉人应按约支付现款及以银行贷款方式支付房款。同丰房地产公司辩称，不同意上诉人朱凤德、肖东萍上诉请求，原判已经减低了违约金金额，被上诉人虽有保留意见，但还是尊重一审判决，请求维持原判。朱凤德、肖东萍向一审法院提出诉讼请求：1.判令朱凤德、肖东萍与同丰公司双方签订的《上海市商品房出售合同》XX路XX弄XX号XX室房屋交付并过户到朱凤德、肖东萍名下,剩余房款按合同上约定的人民币850,600付清余款;2.本案诉讼费用由同丰公司承担。同丰公司向一审法院提出反诉请求：1.判令朱凤德、肖东萍按日万分之三支付逾期支付房款的违约金；2.判令朱凤德、肖东萍承担诉讼费用。一审法院认定事实如下：2014年4月13日，朱凤德、肖东萍与同丰公司网签《上海市商品房出售合同》，约定：朱凤德、肖东萍向同丰公司购买坐落于上海市奉贤区XX路XX弄XX号XX室的房屋，房屋建筑面积为81.41平方米，购房款为950,600元；2014年4月13日前支付100,000元，2014年4月25日前支付190,600元，余款660,000元通过贷款方式支付，如朱凤德、肖东萍原因而导致贷款未能按时进行，朱凤德、肖东萍同意将剩余房款于2014年7月30日前付清；同丰公司收到朱凤德、肖东萍全部购房款之日起120天内交付房屋；2014年6月30日前，由朱凤德、肖东萍向奉贤区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）；朱凤德、肖东萍与同丰公司行使单方解除合同权利时，应在知悉或应当知悉有权解除之日起30日内书面通知对方，否则视为放弃该权利。2014年2月23日，朱凤德、肖东萍向同丰公司支付购房款10,000元。2014年4月13日，朱凤德、肖东萍向同丰公司支付购房款90,000元。当日朱凤德、肖东萍向案外人支付居间费10,000元。2015年8月11日，朱凤德、肖东萍认为其属限购对象（签订合同时交纳社保未满两年）向同丰公司提出退房申请，同丰公司未同意。2016年4月，朱凤德、肖东萍表示要求继续履行合同，同丰公司未同意。2016年7月底，同丰公司发律师函给朱凤德、肖东萍，要求朱凤德、肖东萍在收函之日起7日内付清购房款。2016年9月19日，同丰公司邮寄通知函给朱凤德、肖东萍，表示同意朱凤德、肖东萍的退房申请，要求朱凤德、肖东萍办理退房手续，解除双方合同。2016年9月27日，朱凤德、肖东萍向同丰公司去信，表示希望同丰公司将房屋卖给朱凤德、肖东萍，并欲对付款方式进行再次协商。嗣后双方未协商一致。一审另查明，朱凤德、肖东萍从2013年1月起在上海市交纳社保至今（截止调查日2017年7月）。涉案的坐落于上海市奉贤区XX路XX弄XX号XX室房屋的大产证登记在同丰公司名下。另，同丰公司曾于2017年3月2日起诉朱凤德、肖东萍要求解除合同，后因未在期间内缴纳诉讼费，被按撤诉处理。2017年10月10日，同丰公司再次诉至一审法院要求解除双方的合同。该案经审理，一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中朱凤德、肖东萍与同丰公司签订的上海市商品房出售合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。关于本案朱凤德、肖东萍与同丰公司双方是否已经合意解除合同？一审法院认为，双方虽曾就退房进行多次协商，但均未达成一致意见，故同丰公司认为双方业已合意解除合同的主张不成立。关于同丰公司是否能够行使约定解除权而解除涉案出售合同？根据合同约定，同丰公司行使单方解除合同权利时，应在知悉或应当知悉有权解除之日起30日内书面通知朱凤德、肖东萍，否则视为放弃该权利，从实际情况反映，同丰公司并无证据证明其在期限内行使该权利，故同丰公司现主张合同约定的单方解除权无依据。关于本案是否因合同履行不能而需解除合同？根据相关政策，涉案合同的履行目前不存在因限购而履行不能的障碍，因此对同丰公司的该项主张亦不予支持。为此判决驳回同丰公司的诉讼请求。该案同丰公司曾提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案朱凤德、肖东萍与同丰公司签订的《上海市商品房预售合同》已有生效的法律文书认定有效。系争房屋已经具备交付和过户条件，朱凤德、肖东萍也同意按约支付余款，并要求同丰公司交付房屋并协助办理过户手续，于法无悖，一审法院予以支持。对于同丰公司主张朱凤德、肖东萍在房屋买卖过程中存在逾期付款，要求违约金的请求。一审法院认为，朱凤德、肖东萍在按约支付首付款100,000元后，由于认为自己存在限购曾要求解除合同未果，朱凤德、肖东萍应当按约支付余款，但朱凤德、肖东萍未能按约支付存在违约,应当按约承担违约责任。但朱凤德、肖东萍在2016年4月，表示要求继续履行合同时，同丰公司却未同意，并于2016年9月19日发函要求解除合同，同丰公司上述不正当阻止双方履行的行为，也给朱凤德、肖东萍带来不安抗辩，其后朱凤德、肖东萍未能履行付款义务的行为，不能由朱凤德、肖东萍来承担。朱凤德、肖东萍应承担逾期付款的违约责任一审法院认定至2016年9月19日止为妥。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条的规定，于二〇一九年三月十五日判决：一、上海同丰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将位于上海市奉贤区XX路XX弄XX号XX室房屋交付朱凤德、肖东萍，并协助朱凤德、肖东萍办理上述房屋的不动产过户手续；二、朱凤德、肖东萍于判决生效之日起十日内支付上海同丰房地产开发有限公司购房款850,600元；三、朱凤德、肖东萍于判决生效之日起十日内支付上海同丰房地产开发有限公司延期付款违约金（违约金的计算：1、其中以190,600元为本金，自2014年4月26日起至2016年9月19日止；2、以660,000元为本金，自2014年7月30日起至2016年9月19日止。均按日万分之三计算）。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13,306元，减半收取计6,653元，由上海同丰房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费3,730元，由朱凤德、肖东萍与上海同丰房地产开发有限公司各半负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案上诉争议焦点为上诉人朱凤德、肖东萍作为房屋购买方是否应承担逾期付款责任。根据查明事实，上诉人与被上诉人同丰公司签订的《上海市商品房预售合同》业经生效判决确认具备法律效力。双方均应依法按约履行。关于房屋购买方逾期付款责任，查双方签约时对上诉人尚不满足上海市房屋限购条件均为明知，应该认为双方对由此形成的履约期间因限购形成的风险应予共负，即在本案合同最终继续履行状态下，不能以上述限购风险，拒绝承担合同约定义务及由此获得合法之抗辩，此为其一。必须指出，履行延期形成了本案标的房屋作为特定物始终归属于本案买卖合同项下,客观上形成了同丰公司作为房屋卖方的财务成本较之正常交易随时间扩大，显然存在实质性交易损失。在此过程中，同丰公司并无违约行为，且不存在买方延期付款之合法抗辩，上诉人付款义务应按约履行，此为其二。其三，根据查明事实，履约期间，双方沟通中对履约、解约均有反复之表示，除2016年9月19日同丰公司明确之解约的意思通知外，余者并不具有对双方约定权利、义务之实质性影响，双方包括上诉人应该履行约定的付款义务，其犹豫延期显然具有履行瑕疵，应承担违约责任。由此，在现有证据条件下，原判逾期付款违约责任裁断有据，本院应予维持。综上，朱凤德、肖东萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,460元，由朱凤德、肖东萍负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇一九年十一月二十一日书记员  王 力附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……