四川省邛崃市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0183执异117号 案外人：简辉良，男，1954年12月29日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托代理人：唐中志，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 委托代理人：张越，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 申请人：傅海民，男，1973年9月14日出生，汉族，住成都市金牛区。 被申请人：季世友，男，1969年12月10日出生，汉族，住四川省邛崃市。 本院在执行申请人傅海民与被申请人季世友追偿权诉前财产保全中，案外人简辉良对本院作出的（2019）川0183财保57号民事裁定不服，向本院书面提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查完毕。 案外人简辉良称，2014年7月16日，简辉良与季世友、赵言琼签订了《房屋转让协议》，约定季世友、赵言琼夫妇将其共有的位于成都市青羊区，建筑面积为86.46平方米的房屋以总价61万元的价格转让给简辉良，简辉良向季世友、赵言琼分期支付购房款，并约定待案外人付清全款后，季世友、赵言琼协助其办理所有过户手续等。订立合同后，案外人简辉良按照约定在签订《房屋转让协议》一周内即于2014年7月20日付第一笔款200000元，随后又分别于2015年4月15日支付100000元，2015年4月29日支付50000元，2017年2月15日现金支付40000元，直至2017年2月17日付清购房余款220000元。案外人付清购房全款后，立即同季世友、赵言琼夫妇办理了房屋交接手续包括房屋钥匙、房产证、土地证等，且由案外人缴纳物业、水电等费用。季世友、赵言琼收到简辉良购房余款后，并向银行结清了按揭款，申请注销了房屋抵押登记手续。在办理完上述房屋的按揭款及注销房屋抵押登记手续后，简辉良一同季世友、赵言琼到房管局办理房屋过户登记手续时，得知成都高新法院于2017年3月1日将简辉良向季世友、赵言琼购买的且已经交付的位于成都市青羊区房屋采取了财产保全措施，并办理了该房屋的查封登记手续。简辉良即向高新法院提出保全异议申请。成都高新法院审查后于2017年12月8日以（2017）川0191执异136号裁定中止对成都市青羊区房屋的查封。申请保全人四川鑫华建筑工程有限责任公司（以下简称鑫华公司）不服此裁定，提出执行异议之诉。诉讼过程中，鑫华公司撤回起诉，成都高新区人民法院于2019年5月22日作出准予撤诉裁定书后，案外人又得知本院于2019年5月14日以（2019）川0183财保57号民事裁定将案外人向季世友、赵言琼购买的且已经交付的位于成都市青羊区房屋采取了查封措施，并办理了该房屋的查封登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干间题的规定》第二十八条的规定，本案中案外人已经付清全部房款，并经过合法交接实际占有了上述房屋，虽然没有办理过户登记手续，但案外人对此无任何过错。故请求解除（2019）川0183号财保57号民事裁定书中对位于成都市青羊区房屋的查封。 案外人简辉良向本院提交了房屋转让协议、收条、中国农业银行已销户活期账户明细清单、银行卡交易明细清单、房屋交接清单、房产证、土地证、房屋信息查询记录表、（2017）川0191执异136号执行裁定书、（2018）川0191民初158号民事裁定书等证据材料用以证明其主张。 本院查明，一、2019年5月14日，本院作出（2019）川0183财保57号民事裁定书，裁定对被申请人季世友名下的上述房屋进行查封，查封期限为三年。2019年5月16日，本院向邛崃市不动产登记中心发出了（2019）川0183执保114号协助执行通知书，对上述房屋进行了查封。目前，原告傅海民诉被告季世友追偿权纠纷一案正在审理过程中。 二、2014年7月16日，季世友、赵言琼作为甲方与作为乙方的简辉良签订《房屋转让协议》，约定“以下简称甲方和乙方:本着公平、自愿、真诚协作的原则，就成都市青羊区，建筑面积86.46㎡的房屋转让一事经双方协商达成如下协议。一、由于甲方现在遇到困难，资金紧张，急需资金周转，特将该房屋转让给乙方，缓解目前资金压力，总价以610000元转让，乙方分期支付。二、乙方签订协议一周内付第一笔款，甲方收到款后将在2014年7月30日将该房屋之前的物业管理费、水、电、气费结清，钥匙4把交由乙方。以后每月房贷按揭费由乙方支付，没有过户前由乙方支付到甲方，由甲方代还房贷，代缴物业管理等其它费用。三、待乙方付清甲方全款后，甲方协助乙方办理所有过户手续……” 三、季世友分别于2014年7月20日、2015年4月15日、2015年4月29日、2017年2月15日、2017年2月17日出具收条(共)五张，分别载明收到简辉良支付房款200000元、100000元50000元、40000元、220000元，合计610000元。 四、2017年2月17日，季世友、赵言琼作为交房人（甲方）与作为接房人的简辉良（乙方）签订了房屋交接清单，载明“鉴于：甲乙双方于2014年7月16日就乙方购买甲方位于成都市青羊区房屋签订了《房屋转让协议》，且乙方在2017年2月17日付清了该房屋的全部购房款61万元，现甲方就将该房屋交付给乙方，具体交付物品如下：一、房屋钥匙4把。二、气卡一张，水、电每月物业管理部代收，水、电无卡。三、门禁卡3个。四、土地使用证一本，房产证两本。五、室内空调一台，洗衣机、灶台、抽油烟机、热水器各一台、条形餐桌含木櫈一套，普通木床两间。甲方承诺在办理完房屋交接手续并解除该房屋的抵押登记手续后3个月内，协助乙方办理房屋、土地产权过户。” 五、成都高新法院在审理鑫华公司与傅海民、季世友合同纠纷一案中，依据鑫华公司申请依法于2017年3月29日要求房管部门协助查封了季世友、赵言琼共有的位于成都市青羊区的房屋。在成都高新法院保全申请保全人鑫华公司申请保全被申请保全人傅海民、被申请保全人季世友一案中，简辉良对查封位于成都市青羊区房屋提出书面异议。成都高新法院于2017年12月8日作出（2017）川0191执异136号执行裁定书，裁定：中止对位于四川省成都市青羊区房屋的查封。后鑫华公司提起执行异议之诉，成都高新法院于2018年1月2日立案受理。鑫华公司于2019年5月20日向成都高新法院提出撤诉申请。成都高新法院于2019年5月22日作出（2018）川0191民初158号民事裁定书，裁定：准许原告四川鑫华建筑工程有限责任公司撤回对被告简辉良、季世友、赵言琼的起诉。 六、本院在执行申请执行人季本祥与被执行人邛崃市临邛瑞森房屋维护工程部、赵言琼劳动争议一案，案外人简辉良对本院作出的（2019）川0183执572号之一执行裁定书不服，向本院书面提出执行异议。本院于2019年7月29日作出（2019）川0183执异76号执行裁定，裁定中止对位于四川省成都市青羊区房屋的执行。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”之规定，本院依法应当对简辉良的异议进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，案外人简辉良与季世友、赵言琼在本院查封之前签订了房屋转让协议，季世友、赵言琼依约向简辉良交付案涉房屋的时间早于本院查封时间即简辉良合法占有案涉房屋的时间早于本院查封时间，季世友出具的收条能够证明简辉良已经付清全部购房款。从双方的约定来看，办理案涉房屋过户登记的前提条件在于简辉良付清全部购房款，而简辉良付清全款的时间为2017年2月17日，同时双方在房屋交接清单中约定季世友、赵言琼在办理完案涉房屋交接手续并解除案涉房屋的抵押登记手续后3个月内，协助简辉良办理房屋、土地产权过户。因此，季世友、赵言琼在2017年5月17日前（如还需办理抵押权注销登记则时间还应推迟）协助简辉良办理案涉房屋过户登记不构成违约，而成都高新法院在审理鑫华公司与傅海民、季世友合同纠纷一案中，依据鑫华公司申请依法于2017年3月29日要求房管部门协助查封了季世友、赵言琼共有的案涉房屋，成都高新法院于2017年12月8日作出（2017）川0191执异136号执行裁定书，裁定中止了案涉房屋的查封。后申请保全人鑫华公司不服，提起执行异议之诉，其后又撤诉，成都高新法院于2019年5月22日裁定准许撤诉。而本院于2019年5月14日作出（2019）川0183财保57号民事裁定书，查封了案涉房屋。故不能认定未办理案涉房屋过户登记系买受人简辉良自身原因。综上，简辉良要求不得对案涉房屋查封的主张，符合法律规定，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于四川省成都市青羊区房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 何 莹 人民陪审员 方 姣 人民陪审员 刘义军 二〇一九年十一月十八日 书 记 员 杜佘雪