上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12616号上诉人(原审被告、反诉原告):潘志俭，男，1963年12月19日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：吴梓敬，上海沪灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：慎志懿，上海沪灿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:马敏明,女,1972年8月3日出生，汉族,户籍地江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：李涛，上海市广懋律师事务所律师。上诉人潘志俭因与被上诉人马敏明房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初8880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。潘志俭上诉称，其与马敏明之间的租赁合同应当于2018年12月21日解除，上海市XX商务区XX路XX弄XX号XX室（XX街XX栋）XX层XX室(以下简称涉案房屋）也是同一天实际交还给了马敏明，故其不存在违约的事实，据此原审判决其支付租金、逾期支付租金的违约金、免租期租金、合同解除违约金、房屋占用费、注销工商登记违约金均是不合理的，故请求二审撤销原审判决，改判确认双方之间的房屋租赁合同于2018年12月21日解除，并不承担原审判决的各项费用。马敏明答辩称：原审判决事实认定清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉，维持原判。马敏明向原审法院提起本诉诉讼请求：1、请求判令确认双方当事人签署的《XX街房屋租赁合同》于2018年12月24日解除；2、请求判令潘志俭支付其租金2,053.30元；3、请求判令潘志俭支付其逾期支付租金的违约金13,338元；4、请求判令潘志俭支付其免租期内的租金41,066元；5、请求判令潘志俭支付其因合同解除而产生的违约金69,095.10元；6、请求判令潘志俭支付其自2018年12月24日起至实际返还房屋之日止期间的占用费(按日租金的2倍计算);7、请求判令潘志俭支付自2019年1月23日起至实际将涉案房屋为注册地址的工商登记及相关许可（餐饮许可、食品经营许可证）注销之日止的违约金（按日租金与日物业管理费之和的2倍计算；8、请求判令潘志俭立即将涉案房屋恢复原状，清空涉案房屋内的物品，将房屋交还。潘志俭向原审法院提起反诉诉讼请求：1、要求马敏明承担电量增容费、煤气开通费的50%，即6万元；2、要求马敏明返还押金20,533元。原审法院查明：2017年5月15日，马敏明（以下简称甲方）与潘志俭（以下简称乙方）及案外人居间服务方上海A有限公司（XX街租售中心，合同中简称丙方）订立《XX街房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的涉案房屋(该层数为名义楼层，实际楼层XX层XX室)甲方承诺拥有该房屋的所有权，且对涉案房屋的出租事宜己征得所有产权人的同意。甲方授权丙方出租该房屋。甲乙双方确认，涉案房屋的建筑面积为83.29平方米。乙方向甲方承诺，租赁涉案房屋作为商铺使用。双方约定甲方最迟应于2017年5月22日前将涉案房屋交付给乙方。……租赁期自起租日起8年，即租赁期为2017年5月22日（起租日）起至2025年5月21日止。双方约定免租期为2个月，自交付日起开始计算。若本合同因乙方违约而提前终止，导致甲方收益受损的，甲方有权向乙方索取免租期内所免去的租金……关于租金及支付方式：免租期内甲方免收乙方租金，但乙方必须支付本合同所规定的物业管理费以及本合同第八条规定的其他费用。租金递增方式：第1-2年，月租金20,533元不变，第三年递增10%,第五年递增10%,第七年起根据市场租金浮动……涉案房屋目前的物业管理费为2,498.70元。乙方应按照物业管理公司的规定按时足额支付物业服务费用。自起租日起，乙方应于每期房租到期前5日向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的10%支付违约金给甲方。逾期超过5日，甲方有权无责单方面解除合同，收回房屋，押金不退……关于押金及支付方式：双方约定，乙方应向甲方支付相等于壹个月租金作为押金即20,533元。在整个租赁期内押金由甲方保管，甲方无须向乙方支付押金的利息。乙方向甲方支付的押金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方擅自中途退租和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收押金而无须归还乙方。租赁关系终止时，在乙方己结清涉案房屋的租金、物业管理费、水、电、煤气、通讯、设备、有线电视费、宽带网络费等费用及各种税费、办妥涉案房屋的租赁终止登记备案手续（如有）以及以涉案房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，并且乙方所交还的涉案房屋及其装修、设备和设施已按照本合同的规定恢复原状或为可租赁状态（自然损耗除外）的前提下，甲方应在乙方交还该房屋后且上述条件均满足后的3个工作日内将押金一次性退还乙方（不计利息）。其他费用及支付方式：乙方须自行负责涉案房屋部分公用设施（如水、通讯、设备、有线电视费、宽带网络费）（如有需要）之账户申请及开通手续的办理并负责缴付有关之费用。室内电量增容费及增容所需排线及人工费用由乙方负责。煤气开通也由乙方负责。关于房屋的交还：乙方应最迟于租赁期届满之日或本合同提前终止之日，与甲方联系交还该房屋事宜，且乙方应在本合同终止的当日内的17:00时之前向甲方交还该房屋。乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还该房屋，乙方除应向甲方支付涉案房屋在占用期间内的占用使用费外（每日的占用使用费的金额为本合同约定的涉案房屋日租金金额×2),还应承担涉案房屋在占用期间内实际发生的物业管理费、水、电等一切其他费用。如因乙方逾期不迁出涉案房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。乙方应当于本合同租赁期满之日或本合同提前终止之日后的30日内办妥涉案房屋的租赁终止登记备案手续（如有）以及以涉案房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。乙方向甲方交还涉案房屋前，应负责对涉案房屋进行打扫和清理，使涉案房屋处于完好和可出租状态(自然损耗除外）……关于合同的解除，双方约定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约一方可书面通知违约一方解除本合同，违约方应向守约方按当年度月租金及月物业管理费之和的3倍支付违约金；给守约方造成损失的，如违约方支付的违约金不足抵付守约方损失的，违约方还应向守约方补足损失与违约金的差额部分……关于违约责任，双方约定涉案房屋交付后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约（但本合同并不因此而解除），在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔；或者甲方也可经书面通知乙方而解除本合同。乙方未于本合同规定的期限内办妥该房屋的租赁终止登记备案手续（如有）以及以涉案房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续的，每逾期一天，向甲方支付违约金（按日租金与日物业管理费之和2倍……）。在租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，应按月租金的3倍向甲方支付违约金。甲方可从押金抵扣。押金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。双方还对其他事项作了约定。双方还订立了补充协议。约定通过协商，乙方租赁期间6年内，甲方擅自解除合同。甲方可按照折旧给予相应的装饰费赔偿……。增容及煤气所产生的费用无折旧赔偿。关于通知方式，双方约定本合同当事人之间根据本合同或与本合同相关发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址或传真号码发出:甲方：马敏明联系方式：1370169XXXX，乙方：潘志俭联系方式：1330190XXXX。合同订立后，马敏明按约定向潘志俭交付房屋，潘志俭也按约支付了押金20,533元及2018年12月21日前的租金。其中2018年1月18日支付61,599元，同年4月18日支付20,533元，5月17日支付20,533元、6月15日支付20,533元、7月18日支付20,533元、8月18日支付20,533元、9月18日支付20,533元、10月18日支付20,533元，11月18日支付20,533元。因租金的支付，双方曾就租金的支付方式进行过协商，其中2018年5月16日马敏明在潘志俭表示要求“(租金)一个月一个月的付”,马敏明表示“就先付一个月吧”。2018年11月14日马敏明表示“租金也是付一压一，其实我也是很被动的……别家付一压三，我没有人家这么逼你们”。2018年11月底，潘志俭向马敏明提出提前终止租赁合同，马敏明于2018年12月19日通过微信向潘志俭表示：“我方于2018年12月12日寄发告知书，明确告知了若你方单方面解除租赁合同将产生的法律后果，但你方不予理踩，故你我之间租赁合同继续履行……”。“若你方未按上述内容及约定将已拖欠租金及租赁押金支付我方的，我方可依据租赁合同约定单方面解除合同”。同年12月21日，马敏明再次通过微信向潘志俭表示：贵方与我方于2017年5月15日签署《XX街房屋租赁合同》，房屋租赁合同对租期(免租期）、租金及支付方式以及违约责任均有明确约定。贵方承租涉案房屋后，多次支付租金存在延期情况，构成逾期支付租金。依照《房屋租赁合同》约定，贵方应于2018年10月21日之前支付第5期租金计61,599.00元整，贵方至今未能按期足额支付。此后贵方向我方提出提前解除《房屋租赁合同》，就解约事宜双方经过多次沟通均无果，故租赁合同继续履行。我方于2018年12月19日发出催告函，要求贵方履行合同义务，支付租金及剩余租赁押金，贵方拒绝履行。贵方的行为已经严重违反了《房屋租赁合同》的约定，给我方造成了损失。根据相关法律法规及《房屋租赁合同》约定，现通知贵方如下：1、自2018年12月24日起，解除双方签署的《房屋租赁合同》；2、贵方应在2018年12月24日返还房屋。依据租赁合同约定：贵方应搬离房屋内你方所有的物品，且将房屋恢复原状，并通知我方进行验收，验收无误后视为交付完成。3、贵方应在2018年12月24日之前支付拖欠的租金2,053.30元整；4、贵方应在2018年12月24日之前向我方支付逾期支付租金的违约金20,314.80元；5、贵方应在2018年12月24日之前向我方支付合同违约金69,095.10元整；6、贵方应在2018年12月24日之前向我方支付免租期期间的租金41,066.00元整；7、贵方应在2019年1月23日之前办理完成涉案房屋为注册地址或营业地址的工商营业执照注销手续。潘志俭称：到今天为止我没有欠你租金，包含物业费一分钱，我提前一个月通知你，到2018年12月21日止，我不租你房子了。原审法院另查明，潘志俭租用涉案房屋经营餐饮，并在涉案房屋地址注册了上海B有限公司。目前涉案房屋内仍有餐桌椅及厨房设备。原审法院认为，马敏明、潘志俭之间签订的《XX街房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，属有效合同，双方均应依约行使权利、履行义务。关于合同的解除时间，双方于租赁合同中约定了潘志俭应于每期房租到期日前5日向甲方支付租金。逾期超过5日，甲方有权无责单方面解除合同。根据该约定，潘志俭应于2018年12月16日给付租金，但其未按该约定给付租金，据此，马敏明有权依照合同的约定单方面解除合同，故其通过约定的方式通知潘志俭于2018年12月24日解除合同的方式符合法律规定，也符合合同的约定，确认合同于该日解除。关于马敏明要求潘志俭支付租金2,053.30元，由于潘志俭未足额给付至2018年12月24日的租金，现马敏明请求补足3天资金2,053.30元符合法律规定，予以支持。关于逾期支付租金问题，双方在合同中确有房租三个月一付的约定，但在履行过程中潘志俭要求按月支付租金，根据双方的微信交谈记录，对潘志俭该要求马敏明是同意的，因此，潘志俭自2018年4月起按月给付房租系经双方协商的，据此潘志俭应于每月16日给付下月房租，故其超过约定时间给付房租构成违约，应承担违约责任，据此根据其延期时间并按合同约定的违约金计算方式认定违约金为1,026.35元。合同约定：若本合同因乙方违约而提前终止，导致甲方收益受损的，甲方有权向乙方索取免租期内所免去的租金。支付租金是房屋承租房屋方需履行最基本的义务，现因潘志俭未按合同约定支付租金导致合同解除，故马敏明有权依照合同的约定要求潘志俭给付免租期内的租金41,066元。基于讼争合同的解除原因系潘志俭拖欠租金所致，马敏明对于合同解除违约金的主张，符合双方合同约定，予以支持。但根据其实际损失情况，将合同解除违约金的标准酌情调整为一个月租金及物业管理费之和的2倍，据此认定合同解除违约金46,063.40元。双方对合同已解除均无异议，承租方应根据合同约定于合同终止日将承租的房屋归还出租方，但潘志俭至今仍将厨房设备等物品放置在租赁房屋中，应认定为继续占用该房屋，应依照合同约定支付房屋实际占用费，鉴于房屋租金已计算至2018年12月24日，故实际占用使用费应自2018年12月25日起算。以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情按每日890元的标准计算，计算至房屋实际返还时止。双方的租赁合同已于2018年12月24日解除，根据合同约定潘志俭应当于合同提前终止之日后的30日内注销或变更以该房屋为注册地址或营业地址的工商登记手续，未履行该义务的应当承担违约责任，现潘志俭确认未办理上述注销手续，故马敏明要求潘志俭承担自2019年1月23日起至实际将涉案房屋为注册地址的工商登记及相关许可注销之日止的违约金有事实和合同依据，予以支持，据此酌定按每日490元计算违约金。双方合同提前终止，承租人应将租赁房屋恢复原状，清空涉案房屋内潘志俭所有的物品，将房屋交付马敏明。因此，马敏明该请求予以支持。潘志俭要求马敏明退还押金，押金系作为潘志俭将全部履行完本合同义务的保证，本起房屋租赁纠纷系因潘志俭未履行合同义务致合同提前终止所致，根据合同的约定，马敏明可不予退还押金。对于电量增容费及煤气开通费，合同中约定均应由潘志俭负责，潘志俭表示马敏明同意承担50%的费用，无证据证明，故其主张由马敏明承担50%的诉讼请求，难以支持。原审法院遂判决：一、马敏明与潘志俭签订的《XX街房屋租赁合同》于2018年12月24日解除；二、潘志俭应于判决生效之日起十日内给付马敏明租金2,053.30元；三、潘志俭应于判决生效之日起十日内给付马敏明逾期支付租金的违约金1,026.35元；四、潘志俭应于判决生效之日起十日内给付马敏明免租期的租金41,066元；五、潘志俭应于判决生效之日起十日内给付马敏明因合同解除而产生的违约金46,063.40元；六、潘志俭应于判决生效之日起十日内给付马敏明自2018年12月25日起至涉案房屋实际返还之日止的按每日890元计算房屋占用费；七、潘志俭应于判决生效之日起十日内给付马敏明自2019年1月23日起至实际将上述房屋为注册地址的工商登记及相关许可（餐饮许可、食品经营许可证）注销之日止按每日490元计算的违约金；八、潘志俭应于判决生效之日起十日内将上述房屋恢复原状，清空所有物品，并将上述房屋交付马敏明；九、驳回潘志俭的反诉请求。本诉案件受理费减半收取计2,164.91元，由潘志俭负担。反诉案件受理费906.66元，由潘志俭负担。本院二审期间，马敏明提供企业信用信息公示报告一份，证明直至2019年10月23日潘志俭在涉案房屋内注册的上海B有限公司工商登记状态为存续。潘志俭对证据的真实性予以认可。本院经审查认为，马敏明提供的证据为本案的新证据。本院经审理查明，原审法院查明事实正确，本院予以确认。二审另查明，直至2019年10月23日，潘志俭在涉案房屋内注册的上海B有限公司工商登记状态为存续。本院认为，结合双方当事人的上诉主张及答辩意见，本院确定本案二审阶段的争议焦点为涉案房屋租赁合同的具体解除日期。潘志俭认为其已经于2018年11月底告知马敏明提前终止房屋租赁合同，并且于2018年12月21日收到马敏明解除合同的通知，故2018年12月21日即为合同解除的日期。对此，本院认为，根据双方当事人之间租赁合同的约定，潘志俭应于每期房租到期前5日支付租金，逾期超过5日，马敏明有权无责单方面解除合同。然而，本案中并未出现合同中约定潘志俭可以单方面解除合同的情形。现潘志俭并未按照合同的约定于2018年12月16日支付租金，故马敏明有权依照合同的约定单方面解除合同。马敏明通过约定的方式通知潘志俭于2018年12月24日解除合同是法律赋予形成权权利人所具有的权能，亦符合双方之间房屋租赁合同的约定。原审法院以此确定涉案房屋租赁合同于2018年12月24日解除并无不当，本院予以确认。房屋租赁合同解除后，相关责任的认定及费用的支付，原审法院已经作了详尽的阐述，本院予以认同，不再赘述。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,143.14元，由上诉人潘志俭负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 蔡茜芸审判员 陶永信二〇一九年十一月十五日书记员 茅海容附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......