湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初11406号原告：鲁兵武，男，1968年12月25日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：黄正德，宁乡市阳光法律服务所法律工作者。被告：马永红，女，1970年10月11日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：马永强（系被告马永红的弟弟），男，1972年11月4日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告鲁兵武（以下简称原告）与被告马永红（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人黄正德，被告马永红的委托诉讼代理人马永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《拆迁安置房买卖合同》，支付违约金300000元；2.被告承担本案全部诉讼费、财产保全费等实际产生的费用。事实与理由：原、被告于2013年7月21日签订1份《拆迁安置房买卖合同》，合同约定被告将坐落于湖南省长沙市雨花区中意一路298号韶山南路与时代阳光大道交汇处约60㎡的安置房，以时价2500元/㎡的价格出让给原告，共计购房款150000元，原告先支付40000元购房定金，合同签订时支付购房款60000元，尾款50000元于被告交房时一次性付清。原告依约已将110000元支付给被告，其中50000元房屋尾款在被告尚未依约将房屋交付给原告时，原告还是应被告要求支付了50000元尾款中的10000元。因房价大幅度涨价，被告便不愿向原告交付房屋，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，要求判如所请。被告辩称：1.根据相关法律规定，村集体土地上建的安置房只能在本村村民之间流转，不能对村民以外的人出售，故原、被告签订的《拆迁安置房买卖合同》属于无效合同。2.《拆迁安置房买卖合同》第二条约定被告将属于自己的7楼约60㎡的房屋出售给被告，但当时被告以为安置房是7层的楼梯房，但是现在是高层的电梯房，两者价值相差甚大，现在如果原告要求继续受让房屋，必须在原合同基础上补足市场价的差价。3.《拆迁安置房买卖合同》约定被告应在村上将房屋交付给被告后的5日内，将房屋交付给被告，但村上尚未将房屋交付给被告，故被告交付原告房屋的条件尚未成就，被告不存在违约行为。本院经审理认定事实如下：2013年7月21日，被告（出卖人、甲方）与原告（买受人、乙方）签订《拆迁安置房买卖合同》1份，合同约定：“（一）甲方属于裕天洞井安置工程项目的安置户，根据村委会与开发商的协议，甲方可得到安置面积达400多㎡，且拥有产权。甲方拥有对本合同项拆迁安置房屋完全的处分权，甲方自愿将其中属于自己的7楼约60㎡的房屋（具体面积以建成后房屋的实际面积为准，但保证不少于60㎡）出售给乙方，房屋坐落于湖南省长沙市雨花区，房价为固定价共计150000元，但实际安置房屋不足60㎡，以实际面积的差额为基数按照交房时的市场价补足给乙方。（二）甲、乙双方同意乙方支付40000元定金给甲方（签订本合同前乙方已经实际履行），签订本协议后再由乙方向甲方支付60000元房款给甲方，尾款50000元在甲方向乙方交房时一次性付清。（三）甲方应配合乙方凭安置选房顺序号证办理选房，待通知交房后5日内，甲方将约定买卖的房屋及其附带的钥匙全部交付给乙方，由乙方所有。房屋的所有权证、土地使用证办理到甲方名下后，甲方应自领取之日起5日内，将领到的产权证书交由乙方。（四）乙方没有按照约定的期限内将房款交付给甲方，逾期达到一个月的，甲方有权解除合同，乙方首付的定金归甲方所有，余款退给乙方。甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有权要求甲方继续履行合同或要求甲方退还乙方已付房款，并有权要求甲方按照银行同期贷款利率4倍支付利息，同时有权要求甲方支付违约金300000元”。原、被告在《拆迁安置房买卖合同》还约定了其他事项。《拆迁安置房买卖合同》签订后，原告于2013年7月21日向被告名下开户行为长沙雨花农村合作银行洞井支行，账号为80×××13的银行账户存入60000元。原告陈述其妻子杜桃英于2013年7月28日向被告支付现金10000元，被告于当日向杜桃英出具领款材料1张，载明：“今收到杜姐房子款壹万元整。”之后，原告催促被告交付房屋，但被告以村上尚未交付安置房以及要求原告按现在的市场价补足差价为由予以拒绝，原告遂诉至本院，要求判如所请。另查明：（一）庭审中，原告增加1项诉讼请求：如果被告执意要求解除合同，原告同意解除合同，原告要求被告退还购房款110000元，并支付违约金300000元。之后，原告将违约金降低为250000元。（二）长沙市雨花区洞井街道洞井社区筹建委员会于2009年11月7日出具《证明》1份，载明：“兹有洞井社区筹委会分配给大冲尾组村民马永红在裕天国际的生产安置房，该地块2017年前属于集体用地，2017年以后该地变性为国有红线用地。洞井社区筹委会按分配政策分配给马永红在裕天国际的生产安置房（约400㎡）将由集体进行统一招租，由于后续问题还未完全处理妥当，该房现在还未进行交付且产权也未办理。”（三)庭审中，被告陈述即使村上将房屋交付给被告，并办理了房产证，原告仍需在原合同价款的基础上按5500元/㎡的价格补足差价后，被告才能将房屋交付给原告，并协助原告办理房屋过户手续。对此，原告不同意补足差价。以上事实，有《拆迁安置房买卖合同》、湖南农村合作银行储蓄开户凭条、被告出具的领款材料、开庭笔录及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《拆迁安置房买卖合同》签订时，原告虽不是长沙市雨花区洞井街道洞井社区筹建委员会的村民，被告可分得的拆迁安置房对应的建设用地为村集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但2017年涉案的拆迁安置房的用地已变更为国有土地，被告可分得的拆迁安置房可自由买卖和流转，故原、被告签订的《拆迁安置房买卖合同》合法有效，双方均应履行合同义务。《拆迁安置房买卖合同》约定村上将涉案安置房交付给被告后的5日内，被告将涉案安置房交付给原告。截止原告起诉时止，村上尚未将涉案安置房交付给被告，故被告将涉案安置房交付给原告的条件尚未成就。但被告在庭审中明确表明即使被告交付涉案安置房的条件成就，原告仍需在原合同价款的基础上补足差价后，其才将履行交付房屋的合同义务，被告的该主张缺乏合同依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同”。故针对被告明确表示不按合同约定的价款履行《拆迁安置房买卖合同》的行为，原告要求提前解除《拆迁安置房买卖合同》符合法律规定。《拆迁安置房买卖合同》约定若被告擅自解除合同，原告有权要求被告退还原告已付房款，并按照银行同期贷款利率4倍支付利息，同时有权要求甲方支付违约金300000元。原告考虑到《拆迁安置房买卖合同》签订距今已有六年，同地段的其他拆迁安置房价格上涨明显，而主张要求将违约金增加至250000元，原告主张的违约金金额未超过《拆迁安置房买卖合同》约定的违约金金额，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2013年7月21日签订的《拆迁安置房买卖合同》；二、被告马永红于本判决生效之日起7日内返还原告鲁兵武的购房款110000元和支付原告鲁兵武违约金250000元；三、驳回原告鲁兵武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5800元，因适用简易程序减半收取2900元，由被告马永红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 苏 辉二〇一九年十一月十三日书记员 李春霞附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。