福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初4350号 原告：张雪美，女，1982年4月24日出生，汉族，住三明市梅列区。 原告：朱元灿，男，1983年8月18日出生，汉族，住三明市梅列区。 二原告共同委托诉讼代理人:王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人:唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400075048201M，住所地三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 原告张雪美、朱元灿与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称碧桂园房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易序，公开开庭进行审理。原告张雪美、朱元灿的委托诉讼代理人唐滟帆，被告碧桂园房地产公司的委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张雪美、朱元灿向本院提出诉讼请求：1.判令碧桂园房地产公司向张雪美、朱元灿支付逾期办理商品房权属登记违约金41137元（自2017年5月21日计至2018年8月29日止）；2.本案诉讼费用由碧桂园房地产公司负担。事实和理由：2014年6月30日，张雪美、朱元灿与碧桂园房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定张雪美、朱元灿向碧桂园房地产公司购买三明市梅列区商品房，房屋总价款880888元,交房期限为2016年12月30日。张雪美、朱元灿已按合同约定履行了全部义务，并全额支付了购房款。2017年2月19日，张雪美、朱元灿办理了交房手续，碧桂园房地产公司于2018年8月30日才通知张雪美、朱元灿办理房屋权属登记手续。案涉《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，显然，碧桂园房地产公司已构成违约，应承担违约责任。据此，特具状起诉，请求人民法院依法判决。 碧桂园房地产公司辩称，一、案涉合同履行过程中，证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园房地产公司。理由如下：1.碧桂园房地产公司出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售的。碧桂园房地产公司与业主签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，且碧桂园房地产公司在为该时段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资料，随着《不动产统一登记暂行条例》的施行，三明市于2016年10月19日起全面实行不动产统一登记，即三明市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务，不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园房地产公司在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后都不符合不动产权登记申报要求而被退件。2.不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。其工作繁琐复杂，规程不是简单地将以前房屋信息与土地信息的资料叠加，而是必须严格按照落图、落地、落宗、落号要求，在逐宗外业测量的基础上将原有的房屋平面测绘信息和房屋幢基地信息，准确地实现落宗落地并配置不动产单元号。三明市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进展缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园房地产公司无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书(?https:?/??/?baike.baidu.com?/?item?/?%E6%88%BF%E5%B1%8B%E6%9D%83%E5%B1%9E%E8%AF%81%E4%B9%A6?)的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”（虽然该法条约定的是取得房屋权属证书，但因不动产登记暂行条例的出台，此房屋权属证书应理解为不动产权证书）该法条明确必须是出卖人主观上存在过错，才是其承担法律责任的基础，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。由于国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，即从2016年10月19日起，依照变化后的法律规定，双方约定的办理《房屋所有权证》的目的已不能实现。该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。二、即使碧桂园房地产公司需承担逾期办理不动产权证的违约责任，根据合同约定，张雪美、朱元灿主张的逾期办证天数应当予以相应的扣减。理由如下：1.本案讼争房屋楼幢于2018年8月30日完成首次登记，根据双方的约定，房屋权属登记代办事宜，由业主自行将办理该商品房《不动产权证书》所需的权属登记资料送交三明市不动产登记中心，并自行将办理该商品房的《不动产权证书》所需的税费缴纳给相关部门，即出卖人与买受人已约定办理讼争商品房权属证书由买受人自行前往不动产登记中心办理。在碧桂园房地产公司完成讼争商品房首次登记后，碧桂园房地产公司的合同义务即已完成。此后碧桂园房地产公司再次通知并移交由业主自行办理权属证书的相关资料。因此在碧桂园房地产公司完成讼争商品房楼幢的首次登记后，业主怠于行使其自身义务，加重出卖人即碧桂园房地产公司责任的，从公平原则角度，也不应由碧桂园房地产公司承担讼争商品房首次登记后的责任。2.由于国家调整了产权登记制度由原来分开办理、颁发的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，因办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限应予以扣除（据从不动产登记中心了解权籍调查成果工作时限为20个工作日），因此违约办理期限扣除30日符合客观实际情况，公平合理。综上，讼争违约金的计算应当从约定的交付之日或者实际交付之日（以较迟的时间为准）开始计算90日，从第91日开始计算至讼争房屋所在楼幢首次登记日止，并扣除30日。 张雪美、朱元灿与碧桂园房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本案经开庭审理，查明以下事实： 一、2014年6月30日，张雪美、朱元灿与碧桂园房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定张雪美、朱元灿向碧桂园房地产公司购买位于三明市梅列区的房产；购房总价款为880888元；碧桂园房地产公司应于2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的房屋交付给张雪美、朱元灿使用；碧桂园房地产公司应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给张雪美、朱元灿。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。 二、张雪美、朱元灿已依合同约定全额支付购房款。碧桂园房地产公司于2017年2月19日将案涉商品房交付给张雪美、朱元灿使用，于2018年8月30日通知张雪美、朱元灿办理房屋权属登记手续。 本案争议的焦点及本院对事实和证据的分析与认定： 一、关于碧桂园房地产公司逾期办理房屋权属登记是否构成情势变更以及碧桂园房地产公司应否承担违约责任的问题。 本院认为，就房屋权属登记事宜，国务院常务会议于2013年11月20日确定了不动产统一登记的改革方向，并于2014年11月24日颁布《不动产登记暂行条例》。鉴于碧桂园房地产公司系专门从事房地产开发的企业，对房地产领域的相关法律、政策，以及房地产登记的改革方向应有充分的了解和预判。三明市不动产登记自2016年10月19日即开始实施，案涉合同约定的交房时间为2016年12月30日前，实际交房时间为2017年2月19日，且合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内。可见，在本案商品房买卖合同卖方合同义务履行期限届满前，碧桂园房地产公司完全具备充分的履行合同义务时间。显然，碧桂园房地产公司以房屋权属登记制度的变化属于情势变更，由此造成碧桂园房地产公司未能按合同约定履行合同义务的责任不在于碧桂园房地产公司的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。张雪美、朱元灿与碧桂园房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和效力性强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。因碧桂园房地产公司的原因导致张雪美、朱元灿未能在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园房地产公司已经构成违约，应依照合同约定承担相应的违约责任。 二、关于碧桂园房地产公司逾期履行合同义务的期间如何确定问题。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》约定，出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记须由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。鉴于碧桂园房地产公司于2017年2月19日向张雪美、朱元灿交付商品房，依合同约定，碧桂园房地产公司应于商品房交付之次日起第91日（即2017年5月21日）开始向张雪美、朱元灿支付违约金。碧桂园房地产公司于2018年8月30日通知张雪美、朱元灿办理房屋权属证书登记手续，至此碧桂园房地产公司已尽相应合同义务。因此，违约金应计算至通知张雪美、朱元灿办证前一日为宜。张雪美、朱元灿主张违约金自2017年5月21日开始计算至2018年8月29日，符合合同约定，予以支持。碧桂园房地产公司辩解应计算至案涉房屋所在楼幢首次登记日，并扣除因办理不动产权证前置工作“权籍调查成果”工作时限30日，没有合同和法律依据，本院不予支持。 综上所述，本院认为，碧桂园房地产公司迟延办理案涉房产的首次登记且在首次登记后未及时履行通知义务，导致张雪美、朱元灿不能在案涉房产交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约。故张雪美、朱元灿请求判令碧桂园房地产公司向其支付逾期办理商品房权属登记违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。因此，碧桂园房地产公司应自2017年2月19日起第91日（即2017年5月31日）开始计算至2018年8月29日（碧桂园房地产公司通知办证前一日）止，每日按买受人已付款的0.01%向张雪美、朱元灿支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下: 三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向张雪美、朱元灿支付违约金41049元（该违约金，每日按已付房款880888元的0.01%计算，自2017年5月21日计算至2018年8月29日止）； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费828元，因适用简易程序审理，减半收取414元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担，于判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  陈昌 二〇一九年十一月十八日 书记员  邓乐 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延迟延履行金。 -4-