湖南省宁乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0124民初4746号 原告：卢怡，女，1987年11月2日出生，汉族，住。 委托诉讼代理人：何征宇，男，1985年10月28日出生，汉族，居民，住湖南省，系原告丈夫。 委托诉讼代理人：唐赞群，宁乡市玉潭法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘湘民，宁乡市玉潭法律服务所法律工作者。 被告：长沙正润房地产开发有限公司，住所地宁乡市玉潭镇八一社区人民南路9号人民路9号公寓 法定代表人：文立兵，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李文龙，系该公司副总经理。 委托诉讼代理人：杨跃飞，湖南泓锐（宁乡）律师事务所律师。 原告卢怡与被告长沙正润房地产开发有限公司（以下简称正润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告卢怡及其委托诉讼代理人唐赞群、何征宇，被告委托诉讼代理人李文龙、杨跃飞到庭参加了诉讼到庭参加了诉讼，第二次开庭原告委托诉讼代理人刘湘民、何征宇，被告委托诉讼代理人李文龙、杨跃飞到庭参加了诉讼到庭参加了诉讼，第三次开庭原告委托诉讼代理人唐赞群、何征宇，被告委托诉讼代理人李文龙、杨跃飞到庭参加了诉讼到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告卢怡向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付违约金67377.4元（自2017年1月1日起暂计算至2019年7月1日止，后段违约金计算至合同履行完为止。计算方式：31个月×30天×3元／天＝2790元；逾期办证：294920元×0.0002×1095天＝64587.4元，逾期办证暂自2016年6月1日起计算至2019年6月1日止，后段违约金计算至合同完全履行之日止）；2．判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年4月24日原告在被告处购买了坐落于房屋，并签订了编号201400022504号《宁乡县商品房买卖合同》，合同约定了双方的权利和义务及违约责任，原告一直按约履行合同各项条款，但被告并未按合同约定履行义务，时至今日，合同约定的幼儿园至今没有建设，且房产证至今未办理。 被告长沙正润房地产开发有限公司辩称，1．原告未履行全部的合同义务，一直未付清全部房款，因此才未办理不动产权登记证书。原、被告签订的合同约定的面积为112.2平方米，实测确认原告购买的房屋建筑面积为114.78平方米，被告多次致电原告提出付清全部房款，但原告不愿意支付面积差额部分的房屋价款。与原告同期购房的其他业主在接到通知后按约定支付了全部房款，不动产权登记证书也如约办理至业主名下，被告具备如期办证的条件，是因为原告未按约缴纳房款致未办证；2．本案中关于逾期办证的违约金诉讼请求已过诉讼时效。根据合同约定，被告应在2016年5月30日前将房屋所有权证办理至原告名下，逾期办证违约金的诉讼时效起算时间应当是2016年6月1日，截至原告起诉之日已经超过了《民法总则》规定的诉讼时效3年；3．逾期建设幼儿园是多方客观原因所致，被告不应承担违约责任，即使幼儿园按时竣工，也无法实现开园目的。2013年8月14日，被告取得幼儿园建设工程规划许可证，因拆迁和阻工无法实际动工，2017年幼儿园进入土方施工阶段，2018年整个地块拆迁工作完成；宁乡市区小区幼儿园归谁经营，政府未明确具体细则，因此无法实现业主需求。因幼儿园周边直径200米范围内存在施工工地，幼儿园不得开园营业，即便幼儿园2016年12月31日竣工，但周边的建筑2018年才完成拆迁，无法实现开园目的；4．为了让正润地产答应原告的不合理要求，原告与其他业主组织参加了游行示威，并于2019年4月10日因参与示威游行被公安机关依法传唤和调查。后因其目的未能达到，又多次要求成立临时业主委员会，业主委员会的成员以组织2019年游行示威的人员为主，且拒绝缴纳物业费。根据我国相关法律规定，未按时交纳物业费的业主不能成为业主委员会的成员。原告为了达到临时委员会合法化、不缴纳物业费的目的，通过其他手段大肆宣扬并挑唆其他业主参与他们的行动，妄图将事件发展成为群体性事件，向正润地产施压，而并非是单纯的想要获得违约金。5．原告缺乏契约精神，对于合同约定的义务缺乏自主履行的诚信，即便是物业费的缴纳也需要一而再再而三的通过诉讼手段解决。因此，再不能充分保障自身的权益能够得以实现的情况下，正润地产不敢贸然将不动产权登记证书办理至原告名下。但考虑到原告的请求，如果原告将房屋差价补齐并提供办证所需的所有资料，被告同意办证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原告身份证、被告企业报告信息、被告法人信息、《宁乡县商品房买卖合同》、回执单、收据及发票、收物业费及水电费的收据，被告提交的勘测成果表、《宁乡县商品房买卖合同》经本院审查，该证据其来源合法，内容真实，本院予以采信。原告提交的市民服务热线视听资料，被告对其真实性无异议，合法性和关联性有异议，本院认为该资料内容仅能证明何先生曾拨打市民热线，但具体反应的内容不能确定，故不能达到原告的证明目的，对该份证据本院不予采信。被告提交的建设工程规划许可证、现场阻工照片、视频、宁政办发[2018]14呈文件、宁乡市人民政府办公室关于印发《宁乡市城区楼盘配套幼儿园专项整治工作方案》的通知（宁政办函[2018]29号）、民事调解书、人民路九号物业服务费缴费通知单、受案回执、游行示威食品、蔡放调查笔录、人民路九号公寓小区停车收费协调会签到表、关于人民路九号公寓小区地下停车场收费收取协调会业主意见回复、证人证言不能实现其证明目的，本院不予采信。 根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2014年12月4日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订了编号为201400022504号《宁乡县商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买被告开发建设的坐落于公寓）Ｂ4栋25层2504号房屋，建筑面积为112.20ｍ²,购房总价为403920元。采用按揭方式付款，首付款为294920元，其余109000元为银行按揭贷款。出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房。商业配套设施建成时间：幼儿园在2016年12月31日前竣工，每逾期一日，出卖人按日支付3元违约金给买受人。在商品房交付后365日内办妥房屋所有权证，在房产证办妥之后365日内办妥买受人的土地使用权证，因出卖人原因造成逾期办理的，买受人不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日，出卖人每日按已付购房款的0.2‰支付违约金。 合同签订后，原告支付了首付款294920元，其余通过办理银行按揭贷款缴清了购房款，共计403920元。原告于2015年6月1日办理收房手续。人民路九号公寓小区配套幼儿园已由被告启动建设，目前尚未竣工验收合格。 2019年4月8日，原告查询宁乡市自然资源局不动产登记信息表，该表载明：涉案房屋建筑面积114.774平方米。 本院认为，本案的争议焦点是被告是否构成违约及违约金数额应如何确定，以及逾期办证的违约金诉讼请求否超过诉讼时效。就前述争议问题，本院具体分述如下： 一、关于逾期办证的违约金诉讼请求是否已过诉讼时效。本案中，合同约定以日为单位累计计算违约金数额，这一违约金的请求给付是一种继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告提供的证据不能充分证明其曾向被告主张逾期办证违约金，故逾期办证违约金应当自原告向本院递交诉状之日即2019年7月5日倒推三年，即从2016年7月4日起算，在此之前的违约金已经超过三年的诉讼时效，本院不予支持。 二、原告与被告签订的合同编号为201400022504号的《宁乡县商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告按约支付了购房款，被告应当按约交付房屋并完成配套设施建设。被告未能按约在2016年12月31日前完成幼儿园建设，违反了合同约定，被告抗辩的施工受阻、幼儿园政策调整，不构成不可抗力，依法不能免除其违约责任，且宁乡市人民政府办公室下发《宁乡市城区楼盘配套幼儿园专项整治工作方案》的时间为2018年5月10日，其实质内容和下发时间对被告按约启动、完成幼儿园建设并不造成妨碍，被告应当承担相应违约责任。关于原告主张被告逾期办证违约责任问题，根据合同约定，被告应当在商品房交付后365日内（即2016年6月1日前）办妥房屋所有权证，在房产证办妥之后365日内办妥买受人的土地使用权证，被告主张原告身份证过期、未签订委托书因而不能办理上述权证，但未提交证据证明已将上述不能办理权证的原因告知原告，故本院对此抗辩意见不予采纳；被告主张原告尚未补齐差额面积部分的购房款，故未办理不动产证，本院认为系被告行使先履行抗辩权，本院对此抗辩意见予以采纳。原告否认被告已告知其需补交房屋面积差额购房款，被告提交的证据不能证明其于2016年6月1日前已经通知原告补交差额面积部分的购房款，根据本院查明的事实可知原告至少于2019年4月18日起应当知道应补交涉案房屋差额面积购房款，故本院对原告主张自2016年7月4日起至2019年4月18日止的逾期办证的违约金予以支持，对于原告主张的2016年7月4日前的逾期办证违约金因已过诉讼时效不予支持，对于原告主张的2019年4月18日之后的逾期办证的违约金因被告行使先履行抗辩权不予支持。 三、被告对违约金抗辩减少，本院认为，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中原告并未就逾期办证和幼儿园未按期建设竣工造成的损失进行举证，本院综合考虑被告开发涉案小区建设中确有施工受阻的客观情况及受诉法院所在地经济状况，将逾期办证违约金调整为日万分之零点壹五，将逾期建设幼儿园违约金调整为1元／天。两原告主张的以首付款为基数计算逾期办证违约金未超出合同约定，本院予以确认。综上，被告应付逾期办证违约金为4503元（294920元×0.015‰×1018天=4503元，逾期办证自2016年7月4日起计算至2019年4月18日止），应付逾期建设幼儿园违约金912元（1元／天×912天=912元，已自2017年1月1日计算至2019年7月1日，后段违约金按1元／天的标准计算至幼儿园竣工验收合格之日止），合计5415元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、限被告长沙正润房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告卢怡违约金5415元（其中幼儿园逾期竣工违约金已自2017年1月1日计算至2019年7月1日，后段违约金按1元／天的标准计算至幼儿园竣工验收合格之日止）； 二、驳回原告卢怡的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1841元，减半收取742元，由原告卢怡负担342元，被告长沙正润房地产开发有限公司负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  刘毅梅 二〇一九年十一月八日 书记员  何思媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。