广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初20906号原告：佛山市汇银物业管理有限公司。住所地广东省佛山市禅城区*******会所二层201室。统一社会信用代码914***********095D。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：梁士玲，广东高木律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘湛韬，广东高木律师事务所实习律师。被告：李茂珊，女，汉族，1976年11月24日出生，住广东省佛山市南海区*****************。公民身份号码441************789。委托诉讼代理人：梁刚，男，汉族，1966年9月30日出生，住广东省佛山市三水区*******************。公民身份号码440************110。与被告系夫妻关系。原告佛山市汇银物业管理有限公司与被告李茂珊物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁士玲、刘湛韬、被告委托诉讼代理人梁刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付自2015年12月1日至2019年5月31日拖欠的住宅物业管理费11382.84元及违约金4382.88元（从欠费当月的13日起计算，暂计至2019年5月31日），后期产生的违约金计至被告完全清偿所欠上述款项为止；2.被告支付自2015年12月1日起至2019年5月31日共拖欠的地下室BDS69、BDM3、CDM27物业管理费（车位管理费）4487.28元，违约金1727.8元；3.被告支付自2015年9月3日起至2019年4月1日共拖欠住宅公摊电费1360.1元；4.被告支付自2018年1月2日起至2019年4月1日共拖欠车位公摊电费154.22元；4.本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.被告向原告支付物业管理费17003.7元（从2015年12月1日计算至实际支付之日止，暂计至2019年8月19日）及违约金6898.06元（从2015年12月13日计算至实际支付之日止，暂计至2019年8月19日）；2.被告向原告支付公摊电费1682.16元（从2015年9月3日计算至实际支付之日止，暂计至2019年8月1日）；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告分别于2007年3月30日、2008年3月4日、2008年3月19日、2011年7月5日购买了位于佛山市禅城区************、地下室（车位）BDM3、BDS69、CDM27，其中住宅建筑面积135.51平方米，三处地下车位建筑面积共计66.78平方米。被告在购买上述四项物业的当日即签署了四份《前期物业管理服务协议》，该四份协议对物业服务计费标准、起算时间、缴费时间进行了约定，但被告自2015年12月1日后即未再缴纳住宅管理费、车位管理费及公摊电费，原告多次催收，均未果。为维护原告的合法权益，原告依法诉至法院，请求法院判如所请。被告辩称：被告是佛山市******第一届业主委员会（以下简称第一届业委会）成员，在本案纠纷之前被告一直依时交纳物业管理费。2015年10月，涉案小区第一届业委会经投标选取广东元海资产物业管理有限公司（以下简称元海公司），于2015年10月27日签订物业服务合同，并经佛山市禅城区国土城建和水务局备案。该合同约定于2015年12月1日起由元海公司进驻涉案小区提供物业服务。《中华人民共和国物业管理法》第二十六条规定，业委会与物业管理企业签订物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。据此，原告与被告此前签订的《前期物业管理服务协议》依法终止。但原告依靠其背景及社会资源，拒不退场，一直控制涉案小区管理至今。被告身为第一届业委会成员，有义务配合协助新旧物业管理公司顺利移交。同时被告认为原告的行为违反规定，遂自发对其违法行为进行抵制，即从交接日2015年12月1日起暂缓向原告缴纳物业管理费。期间，被告曾于去年到涉案小区管理处办公室要求补缴所欠物业管理费时寻求与原告协商，从所欠费用中剔除被告向原告所购人防工程车位CDM27的管理费问题，未果。该车位购买时所签订的是《有偿使用合同》，实际是变相的买卖合同，而国家法规是明令禁止人防工程车位买卖的。综上所述，被告认为本案主要和直接责任方式原告，应负主要责任；被告拖延支付费用事出有因，负次要责任。考虑到原告已实际提供物业服务，被告请求法院判决原告向被告返还人防车位CDM27非法买卖款3000元或等额剩余使用合同款的基础上，被告一次补缴所签物业管理费（违约金除外），并判令该CDM27人防车位的《前期物业管理服务协议》终止。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、被告身份证，证明原、被告主体资格。2.汇银奥林匹克花园9座701房《广东省商品房买卖合同》（合同编号：0701000808、0801000983、0801001312）、《有偿使用合同》、《有偿使用物业管理服务协议》、《前期物业管理服务协议》3份、湖景路26号九座单元建筑面积表及地下室建筑面积表、不动产登记信息查询结果3份，证明被告是涉案房屋九座701房、BDS69号、BDM3号的业主及CDM27号的使用人。根据合同约定，物业服务费按照住宅建筑面积每月每平方米2元收取，车位按照每月每平方米1.6元收取。合同约定被告如不按时支付相关费用的，原告有权按照从逾期之日起按日千分之一的标准计收违约金。3.欠费明细表，证明被告自2015年12月1日起，暂计至2019年8月，累计拖欠物业管理费12195.9元，违约金4947.63元。自2015年12月1日起，暂计至2019年8月，因地下车位拖欠物管费4807.8元，违约金1950.43元。自2015年9月3日起，暂计至2019年8月1日，因住宅累计拖欠电费1483.3元。自2018年1月2日起，暂计至2019年8月1日，因地下车位拖欠公摊电费198.86元。4.公摊电费表明细、分摊明细表、电费发票21张，证明被告自2015年9月3日起，至2019年8月1日止，9座701房拖欠公摊电费，被告自2018年1月2日起，暂计至2019年8月1日止，因地下室拖欠公摊电费及原告垫付情况。5.EMS快递底单、邮件投递签收单，证明原告曾于2017年9月6日、2018年8月11日向被告寄送欠费明细及律师函等催收信函。6.欠费催收公告，证明原告向9座小区业主公示的包括地下室的公摊费用，该公告张贴时间为2017年9月2日。被告在诉讼中举证：1.佛山市禅城区国土城建和水务局文件、中标公告、告知函，证明管理主体出现重大违法违规行为，原告不参与竞标仍可以管理涉案小区。在元海公司中标后，原告拒不撤场。后佛山市禅城区国土城建和水务局发布文件责令原告退场，也将该纠纷诉至法院，但原告一直拒不撤场。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3，被告对除违约金有异议外，对其他费用无异议，本院对该部分予以采信，至于违约金是否应由被告承担，于本院认为部分具体论述；证据5，原告能够提供原件核对，本院确认其真实性；证据6，无法核实其真实性，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2007年3月30日，佛山市韦柏物业管理有限公司（甲方）与被告（乙方）就乙方所购位于湖景路26号9座701房签订《前期物业管理服务协议》，由甲方为汇银·奥林匹克花园提供物业管理服务。协议约定：乙方交纳费用时间：从2008年9月1日起计收；住宅按建筑面积每月每平方米2元，每次交纳费用时间为每月5日前。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费燃（煤气）费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关部门费用的，甲方有权要求乙方补交应从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。2008年3月4日，佛山市韦柏物业管理有限公司（甲方）与被告（乙方）就乙方所购位于湖景路26号地下室BDS69号汽车位签订《前期物业管理服务协议》，约定：乙方交纳费用时间：从2008年10月1日起计收；车位按建筑面积每月每平方米1.6元，每次交纳费用时间为每月5日前。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费燃（煤气）费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关部门费用的，甲方有权要求乙方补交应从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。2008年3月19日，佛山市韦柏物业管理有限公司（甲方）与被告（乙方）就乙方所购位于湖景路26号地下室BDM3摩托车位签订《前期物业管理服务协议》，该协议内容基本与上述2008年3月4日签订的《前期物业管理服务协议》一致。2011年7月5日，佛山市汇银金盛投资有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《有偿使用合同》，将坐落于佛山市禅城区******（汇银·奥林匹克花园）2区地下停车场CDM27号车位给乙方使用，建筑面积4.57平方米，该车位使用权限与乙方所购汇银·奥林匹克花园主张的土地使用权期限相同。该车位使用费为3000元。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《有偿使用物业管理服务协议》，甲方受佛山奥林匹克花园置业有限公司委托，负责对CDM27地下车位（建筑面积4.57平方米）实施物业管理服务，与乙方达成协议，主要如下：乙方交纳费用时间：从2011年1月6日起计收物业管理费，本车位物业管理费收费标准按建筑面积每月每平方米1.6元，物业管理费交纳时间为每月5日前，如未按时缴纳物业管理费的，应如数补缴，每逾期一日，按日以累计所欠物业管理费的千分之一计付滞纳金。本协议期限自签定之日起至2076年3月30日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与新的物业管理企业签定的《物业管理服务合同》生效时，本协议自动终止。2016年5月6日，佛山市禅城区国土城建和水务局向原告发出《责令限期退出通知书》，主要内容：第一届业委会经招投标选取元海公司对汇银奥林匹克花园进行物业管理，并签订服务合同，合同约定于2015年12月1日起由元海公司进入该小区提供物业服务。在此期间业主梁某某等向禅城区人民法院提起诉讼，要求撤销该小区第二次业主大会会议上述决议。2016年2月29日，禅城区法院作出一审判决，驳回原告全部诉讼请求，同年4月1日原告梁某某提起上诉，现二审正在审理中。佛山市汇银物业管理有限公司自2015年12月1日至今未办理物业服务交接事宜，也未退出该物业管理区域。虽然部分业主提起业主大会决议撤销之诉，但是法院一审已经驳回诉讼请求，二审虽然没有终结，但至今并没有相关证据能够否定业主大会决议的效力。因此，根据相关规定，责令佛山市汇银物业管理有限公司于接到本通知书之日起十五日内退出汇银奥林匹克花园物业管理区域并移交材料。据原告提交的欠费明细表，原告主张被告拖欠2015年12月至2019年8月的住宅物业管理费12195.9元、车位物业管理费4807.8元、2015年9月3日至2019年8月1日的住宅公摊电费1483.3元、2018年1月2日至2019年8月1日的车位公摊电费198.86元。其中原告主张涉案三个车位的物业管理费为106.84元/月。诉讼中，原告陈述：根据佛山市中级人民法院作出的（2016）粤06民终4177号《民事判决书》，原告有权继续按照前期物业服务管理协议的约定在涉案小区提供物业服务，也基于该生效判决，被告提交的佛山市禅城区国土城建和水务局《责令限期退出通知书》已被撤销。被告陈述：除涉案CDM27号车位的物业管理费及公摊电费外，被告对原告主张的其他物业管理费及公摊电费无异议。另查明一：根据本院受理的（2015）佛城法民一初字第2216号《民事判决书》查明的事实，涉案小区成立了第一届业委会，2015年3月1日，第一届业委会发出《关于召开汇银奥林匹克花园小区第二次业主大会的通知》，召开第二次业主大会后，第一届业委会与案外人元海公司签订了《佛山市********物业服务合同》。上述判决作出后，该案三原告及第三人佛山市汇银物业管理有限公司不服，向佛山市中级人民法院提出上诉，在（2016）粤06民终4177号《民事判决书》“本院认为”部分陈述如下：“因本院已撤销案涉业主大会决议，故第一届业委会基于第二次业主大会决议与元海物业公司签订的物业服务合同应为无效。无效合同自始无效，不存在撤销的必要，故本院对梁中泽、林建伟、李绮媚关于撤销第一届业委会与元海物业公司签订的物业服务合同的请求不予支持。”该判决已于2017年1月20日生效。另查明二：涉案佛山市禅城区************、湖景路26号地下室BDS69号、BDM3号的产权人均系本案被告，该房屋、车位的建筑面积分别为135.51平方米、51.04平方米、11.17平方米。另查明三：佛山市韦柏物业管理有限公司于2007年6月25日经核准变更企业名称为佛山市汇银物业管理有限公司即本案原告。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告与佛山市韦柏物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》、被告与原告签订的《有偿使用物业管理服务协议》均系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因佛山市韦柏物业管理有限公司变更企业名称为佛山市汇银物业管理有限公司即本案原告，故原告有权向被告提起本案诉讼主张权利，上述协议对原、被告均具有法律约束力，双方应依照上述协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付物业管理费的诉请。根据协议约定，被告负有依约向原告支付物业管理费的合同义务。现原告主张被告拖欠2015年12月1日至2019年5月31日的住宅及车位的物业管理费，被告对除涉案CDM27号车位的物业管理费有异议外，对其他费用不持异议，故本院对该部分予以确认。被告提出如下两项抗辩意见：一是原告无权收取自2015年12月1日起的物业管理费；二是原告无权收取涉案CDM27号车位的物业管理费。对于第一项抗辩意见，经过佛山市中级人民法院作出（2016）粤06民终4177号《民事判决书》认定涉案小区业委会与元海公司签订的物业服务合同为无效合同，那么被告以合同约定元海公司于2015年12月1日进驻涉案小区提供服务为由拒不向原告交纳涉案物业的物业管理费，于法无据。且，被告自述原告一直为涉案小区提供物业管理服务至今，故在原告提供服务的前提下，被告以此拒不交纳物业管理费的行为，已构成违约。对于第二项抗辩意见，原告与被告已就涉案CDM27号车位签订《有偿使用物业管理服务协议》，事实上也由原告为被告提供相应的物业管理服务，被告亦自述在原告主张的欠费期间前支付该车位的物业管理费，对此未提出过异议。被告作为该车位的使用权人，原告有权依约向其收取物业管理费。至于该车位的性质，并不影响原、被告间的物业服务合同关系。综上，被告提出的抗辩意见，缺乏法律和事实依据，本院不予采纳。根据协议约定，被告应向原告支付2015年12月至2019年8月的住宅物业管理费12195.9元（2元/平方米/月×135.51平方米×45个月）。依据涉案三车位的建筑面积及协议约定的车位物业管理费的计收标准，该三车位每月的物业管理费为106.85元，原告主张按照106.84元/月计收车位物业管理费，属其自行处分的的权利，本院依法予以支持。故，被告应向原告支付2015年12月至2019年8月的车位物业管理费4807.8元（106.84元/月×45个月）。经计算，上述两项物业管理费合计为17003.7元。原告的该项主张合法有据，本院依法予以支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请。涉案协议均约定，物业管理费的交纳时间为每月5日前，如未按时交纳物业管理费的，原告有权要求被告从逾期之日起按照每天千分之一的标准计付违约金。因被告拖欠物业管理费未缴清，原告依据协议约定有权向被告主张计收违约金。原告主张自行调整上述违约金标准为按照日万分之六计收，符合法律规定，本院予以支持。原告主张从每个欠费月的13日起计收违约金，属其自行处分的权利，本院予以支持。因此，被告应以每月欠缴物业管理费为本金（住宅物业管理费271.02元/月，车位物业管理费106.84元/月），分别自欠费当月13日起按照日万分之六的标准向原告支付违约金至被告实际清偿之日止。关于原告主张被告支付公摊电费的诉请。原告主张被告拖欠2015年9月3日至2019年8月1日的住宅公摊电费1483.3元、2018年1月2日至2019年8月1日的车位公摊电费198.86元未缴纳，被告对除涉及涉案CDM27号车位的公摊电费有异议外，对其他公摊电费不持异议，被告对有异议的部分电费未能提供证据予以反驳。且原告提交了相应的电费发票、公摊明细表予以证明，本院对此予以确认。因此，被告应向原告支付公摊电费合计1682.16元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李茂珊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市汇银物业管理有限公司支付2015年12月至2019年8月住宅物业管理费12195.9元及违约金（以每月欠缴住宅物业管理费为本金即271.02元/月，分别自欠费当月13日起按照日万分之六的标准计算至被告李茂珊实际清偿之日止）；二、被告李茂珊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市汇银物业管理有限公司支付2015年12月至2019年8月车位物业管理费4807.8元及违约金（以每月欠缴车位物业管理费为本金即106.84元/月，分别自欠费当月13日起按照日万分之六的标准计算至被告李茂珊实际清偿之日止）；三、被告李茂珊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市汇银物业管理有限公司支付公摊电费1682.16元；四、驳回原告佛山市汇银物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告李茂珊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取194元，由被告李茂珊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一九年十一月八日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。