江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0381民初5234号原告（案外人）：李明，男，1964年10月25日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：郑艳，江苏众耕律师事务所律师。被告（申请执行人）：韩叶春，男，1968年2月10日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：倪兴华，江苏红杉树律师事务所律师。被告（被执行人）：李辉，男，1971年11月3日出生，汉族，住新沂市。原告李明与被告韩叶春、李辉案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李明及其委托诉讼代理人郑艳，被告韩叶春及其委托诉讼代理人倪兴华，被告李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李明向本院提出诉讼请求:1.停止对位于新沂市两间三层房地产的执行，并解除对该房屋的查封；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：在韩叶春与李辉民间借贷纠纷一案执行过程中，新沂法院于2018年11月20日作出（2018)苏0381执4523号执行裁定，查封了位于新沂市两间三层房地产一处（下称涉案房屋）。李明提出执行异议，法院于2019年5月14日作出（2019)苏0381执异75号执行裁定，驳回了李明的异议请求。在涉案房屋被查封前，李明与李辉已于2006年7月10日就涉案房屋订立了房屋买卖合同，李辉将涉案房屋作价126000元出售给李明。合同签订后，李明已向李辉付清了购房款，李辉亦向李明交付了涉案房屋及房产证。此后，涉案房屋一直由李明居住至今。2012年6月20日，李明与李辉就涉案房屋又签订《房屋买卖合同补充协议》，并在新沂市公证处办理了公证。故李明与李辉之间的涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，且未违反相关法律规定，系合法有效的合同。因李辉一直未去相关部门办理土地审批手续，导致涉案房屋无法办理产权过户手续，故李明对未办理过户手续不存在过错。综上，李明对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请法庭支持李明诉讼请求。韩叶春辩称，涉案房屋位于（房产证编号1*****号），房屋占用的土地属于集体土地。根据相关法律规定，集体土地上建造房屋只能出售给本集体经济组织成员，李明并非北沟街道新东村集体经济组织成员，因此双方签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，应属于无效合同。退一步讲，即使涉案房屋买卖合同有效，但李明在查封之前并没有合法占有涉案房屋，未支付全部价款，且未办理过户登记系李明自身原因造成。综上，李明要求停止执行涉案房屋，无事实依据和法律依据，请法庭驳回李明的诉讼请求。李辉辩称，李辉已于2006年6月将涉案房屋作价126000元出售给李明，李明分两次付清了全部购房款，第一笔系2006年6、7月份支付，第二笔系2006年9月份支付。购房款付清后，李辉便向李明交付了涉案房屋。之后，李明联系李辉办理过户，但是李辉去了外地了。2012年，李明遇到李辉，又要求过户，双方就到房产局办理过户。房产局工作人员告知，涉案房屋没有土地证，土地审批表过期了，不能过户。李明担心李辉反悔，应李明要求，双方至公证处办理房屋买卖合同公证手续。涉案房屋自2006年9月至今均系由李明居住，水电费均是李明支付。李辉与韩叶春之间的经济纠纷发生于2010年。李辉认为，涉案房屋已经出售给李明，没有办理过户手续是李辉的原因造成，不应执行涉案房屋。经审理查明：韩叶春与李辉民间借贷纠纷一案执行过程中，本院于2018年11月20日作出（2018）苏0381执4523号执行裁定，裁定如下：查封被执行人李辉所有的位于新沂市两间三层房地产一处，期限为三年。2019年5月8日，李明以涉案房屋系其于2006年从李辉处购买为由，向本院提出执行异议。本院于2019年5月14日作出（2019）苏0381执异75号执行裁定，裁定驳回案外人李明的异议请求。李明不服该执行裁定，于法定期限内提起本案诉讼。另查明：李辉于2004年10月21日取得了涉案房屋所有权证书，证号为新沂房权证新安镇字第××号，登记房屋坐落于。涉案房屋原地址为新沂市北沟街道某某煤球厂*巷*号，现地址为新沂市某某街道某某巷*号。本案的争议焦点为：李明与李辉所订立的涉案房屋买卖合同效力如何；在涉案房屋查封前，李明是否已付清全部购房款并占有使用涉案房屋；未办理产权转移登记手续是否系可归责于李明的原因导致。李明为证明其诉讼主张提供了以下证据：1.李明的常住人口登记卡，登记户主姓名为李明，住址为新沂市。证明其系新东村村民。2.涉案房屋房屋所有权证原件（证号为新沂房权证新安镇字第××号）。证明李辉于出售涉案房屋时向其交付了该房产证原件。3.李辉于2006年9月1日、9月7日向李明出具的购房款收条各一份，内容分别为：“今收到转让房款陆万元陆仟元整66000李辉2006.9.1号”；“今收到李明付房款陆万元正（60000）李辉2006年9月7日此房款已全部付清”。证明其已向李辉付清了全部购房款。4.江苏省新沂市公证处出具的（2012）徐新证民内字第358号公证书原件一份（包含经公证的《房屋买卖合同补充协议》原件一份）。证明其与李辉于2006年7月10日就涉案房屋订立了房屋买卖合同，后于2012年6月20日签订了《房屋买卖合同补充协议》，并办理了公证手续。经本院审查，该份经公证的《房屋买卖合同补充协议》订立的双方当事人为李辉、谢某某（甲方）与李明、闻某某（乙方），签订日期2012年6月20日，主要内容：甲方将涉案房屋作价126000元出售给乙方；甲、乙双方已于2006年7月10日签订一份房屋买卖合同，双方于2006年7月10日均已向对方履行了各自负有的交付购房款、房屋及有关权利凭证的义务，现签订该份补充协议并申请公证；甲方必须在能够办理房产证、土地证时积极协助乙方办理房屋过户手续，过户费由乙方负担；本协议自双方当事人签字时生效。5.2018年3月12日新沂市自来水公司出具的水费发票原件一份，载明用户名为李辉、用户地址为某某煤球厂*巷*号。6.国网江苏省电力有限公司新沂市供电分公司出具的用户名为李辉（用户编号88********）的2012年1月至2016年11月电费缴费明细单一份，李明的中国邮政储蓄银行交易明细一组。证明涉案房屋该期间的电费均系由李明通过邮政银行账户缴纳。经本院审查，李明的该邮政银行账户支出电费的时间、金额与电费缴费明细单反映实收电费的时间、金额一致。7.新沂市北沟街道新东村村民委员会于2019年6月19日出具的居住证明一份，主要内容：李明于2006年10月至今居住在*巷*号。8.证人杨某,4出庭证言。杨某,4出庭作证称：其原在*巷*号的自建房屋中居住，与涉案房屋位于同一排，其和李明、李辉之前都认识。大约2006年，具体时间记不清了，有一天李明问这一排房屋有没有想卖的，正好李辉想卖房子，其就将李明带到了李辉家商谈，双方一开始协商价格13万元，最后成交价是12.6万元。大概一两个月后，李明将涉案房屋装修好并搬入居住至今。9.李某某（李明儿子）与徐州琳阳新能源科技有限公司于2017年8月20日签订的《民用光伏发电系统销售合同》、徐州琳阳新能源科技有限公司于2017年8月20日向李某某出具的收款收据一份，合同载明李某某从该公司购买民用光伏发电系统，安装地点为新沂市某某街道某某巷*号。证明李明购买涉案房屋后，已占有使用涉案房屋，并在涉案房屋上安装了光伏发电设备。10.新沂市北沟街道办事处、新沂市北沟街道新东村村民委员会于2019年7月9日出具的证明一份，主要内容为：李明原系某某*组居民，合并后改为某某村*组，现居住*巷*号。韩叶春对上述证据的质证意见为：对上述证据1真实性无异议，该常住人口登记卡显示李明系2007年2月3日迁入新东村，不能证明其具备新东村集体经济组织成员资格；对证据2房屋所有权证的真实性无异议；对证据3两份收条的形成时间有异议；对证据4公证书的真实性无异议，但对合法性有异议，公证处未要求双方提交2006年7月10日签订的原始房屋买卖合同，且所公证的《房屋买卖合同补充协议》载明的购房款支付时间与上述两份收条相矛盾，故不能证明李明支付了全部购房款。对证据5、6真实性无异议，证明水费、电费缴费户名均为李辉，即使电费系李明支付，也不能证明李明的主张，不排除承租人居住房屋支付电费的事实。对证据7的真实性不予认可。对证据8证人证言真实性不予认可。对证据9的真实性无异议，但仅能证明李明购买光伏发电设备并安装的事实，不能证明李明在购买光伏发电设备之前一直在涉案房屋居住的事实。对证据10的真实性无异议，仅能证明李明在天地人和北三巷2号居住，不能证明李明对涉案享有物权请求权。李辉对上述证据1、2、3、4、5、6、7、8的真实性及证明目的均无异议；对证据9、10，其经本院通知未到庭质证。本院认为，对于李明提交的上述常住人口登记卡、房屋所有权证、公证书、水费发票、电费缴费明细、邮政储蓄银行账户交易明细、《民用光伏发电系统销售合同》、新沂市北沟街道办事处2019年7月9日出具的证明，韩叶春对其真实性均无异议，李辉对相应证据真实性及证明目的亦予以认可，结合各方当事人的庭审陈述，可以反映其证明内容与本案争议具有关联性，故对上述证据的证明力，本院予以采信。对于上述两张购房款收条，李辉对其形成时间以及内容均予以认可。韩叶春虽对该两张收条的形成时间有异议，但未提供充分的反驳证据，且经本院询问后，其表示不对该两张收条的形成时间申请鉴定。对于上述公证书及所公证的《房屋买卖合同补充协议》，其证据形式及来源符合法律规定，证据内容与本案争议亦具有关联性。根据法律规定，已为有效公证文书所证明的事实，可以作为认定事实的依据。故对上述两张收条、公证书、《房屋买卖合同补充协议》的证明力，本院亦予以采信。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未能办理过户登记。”据此，判断李明对涉案房屋是否享有阻却执行的权利民事权益，应审查是否符合上述四个条件。本案中，根据本院审查确认的上述有效证据能够认定，李明与李辉于2006年已就涉案房屋达成了买卖合意，并付清了全部价款，且双方于2012年12月20日签订了《房屋买卖合同补充协议》并办理了公证手续。结合李明的常住人口登记卡、新沂市某某街道办事处2019年7月9日出具的证明，可以认定李明系某某村的村民。故双方之间的房屋买卖合同并不违反法律的禁止性规定，应为有效合同。涉案房屋被查封的时间为2018年11月20日。根据李明提交的水电费缴费证据、《民用光伏发电系统销售合同》等证据，结合各方当事人庭审陈述，亦能够证实李明在涉案房屋被查封前已占有使用涉案房屋。因涉案房屋客观上不具备办理产权转移登记的条件，故未办理过户登记并非系可归责于李明的原因导致。综上，李明作为买受人，对涉案房屋享有物权期待权，该权利可以阻却执行，对其要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于李明要求解除对涉案房屋查封的请求，不属于执行异议之诉案件的审查处理范围，本案不予理涉。因涉案房屋登记在李辉之名下，基于物权登记的公示公信效力，在韩叶春与李辉民间借贷案件执行过程中，法院将涉案房屋作为李辉名下的财产予以查封亦符合相关法律程序，故本案案件受理费应由李明负担。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行（2018）苏0381执4523号执行裁定查封的位于新沂市两间三层房地产。案件受理费2820元，由原告李明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  赵方方人民陪审员  李 永人民陪审员  李思远二〇一九年十一月二十二日书 记 员  樊 帆