广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终11090号上诉人（原审被告）：深圳市罗奇环保科技有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道南浦路21号C栋三层，统一社会信用代码91440300761980090Y。法定代表人：臧健，董事长。委托诉讼代理人：郝维军，女，系该公司总经理。被上诉人（原审原告）：深圳市鸿丰科技投资有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道林坡坑工业区南浦路27号二楼203，统一社会信用代码914403007488822509。法定代表人：苏建平，董事长。委托诉讼代理人：罗国敏，广东深田律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭少青，广东深田律师事务所实习律师。上诉人深圳市罗奇环保科技有限公司（以下简称罗奇公司）因与被上诉人深圳市鸿丰科技投资有限公司（以下简称鸿丰公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初2235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗奇公司上诉请求：1.撤销原审民事判决第一项、第二项，改判罗奇公司与鸿丰公司之间的租赁合同合法有效，并给予罗奇公司合理的宽限期履行合同义务；2.本案一审、二审诉讼费用由鸿丰公司承担。事实和理由：1.一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定判决合同无效乃适用法律错误。首先，鸿丰公司在一审中诉讼请求为追究罗奇公司违约责任，解除合同并赔偿损失，并未请求法院认定合同效力。其次，鸿丰公司未提供相关许可证及报建手续并不能视为涉案租赁物未取得相关许可证。2.罗奇公司因自身经营问题迟延支付租金，罗奇公司对所欠的房租及水电费表示认可并致以歉意，并曾与鸿丰公司多次进行沟通，在鸿丰公司第一次起诉后就与其达成了补充协议。一审法院判决罗奇公司十日内返还厂房，罔顾了现实可能性及罗奇公司的生产经营问题，紧急搬离生产场所将会给罗奇公司带来巨大的经济利益损失，违背了公平原则。3.罗奇公司认可一审判决驳回鸿丰公司不合理和重复收费的条款，一审法院明确确立了房屋占用使用金、水费、电费的收费标准，罗奇公司于2018年6月30日退还给鸿丰公司8间宿舍，413平方米。根据一审判决时间，从2018年2月1日到2018年6月30日，罗奇公司支付占用费应该按照一审判决的每月人民币44439.5元（以下货币均为人民币）计算，2018年7月至今罗奇公司占用费只包括厂房，即每月37625元。4.罗奇公司希望二审法院判令罗奇公司不搬离场地，罗奇公司经营的是高科技产品，厂房配置是按照国家卫健委的要求装修配置的无菌化洁净厂房，若拆除会造成巨大的损失和浪费，且罗奇公司的设施中有十几个储液罐，体积庞大，重量达3-4吨，如果搬运出来需要拆除建筑物的墙壁、破坏建筑物结构，搬运时恐怕对一、二楼的企业造成安全隐患。如果以毁坏的方式毁掉后搬出现场，会给罗奇公司造成巨大经济损失。罗奇公司的代理人对于罗奇公司没有及时缴纳房屋占用使用费向鸿丰物业表示歉意，确实是因为罗奇公司产品属于高科技产品，市场开拓和销售较艰难，遇到了资金困境，绝非恶意拖欠，罗奇公司会尽最大努力尽快缴清欠款，希望能与鸿丰公司协商。鸿丰公司辩称：合同效力由法院判定。一审中鸿丰公司提交了租赁合同以及登记备案信息，罗奇公司一年多不交房租，严重违约。按照双方租赁合同以及补充协议约定，鸿丰公司有权解除合同，并要求罗奇公司清偿相关的费用。罗奇公司一年多不交租金并已停产，其上诉属于恶意诉讼，损害鸿丰公司的合法权益，浪费司法资源。另罗奇公司所述的费用与事实不符，如罗奇公司认为其所交费用不合理可另行提起诉讼，请求二审法院驳回罗奇公司的上诉请求。鸿丰公司向一审法院起诉请求：1.解除鸿丰公司和罗奇公司的租赁合同，并责令罗奇公司向鸿丰公司返还承租的厂房及宿舍；2.罗奇公司向鸿丰公司支付自拖欠之日起至还房之日止的租金、水电费、电梯使用费、清运费、村委管理人员工资及滞纳金等，所欠的各项费用中暂计至2018年1月31日的租金156156元、暂计至2018年12月28日的电费24287元、暂计至2018年12月28日的水费522元、暂计至2018年1月31日的电梯使用费、暂计至2018年1月31日的清运费570元、暂计至2018年1月31日的村委管理人员工4500元、暂计至2017年12月31日的滞纳金3493元，合计191928元；3.罗奇公司赔偿鸿丰公司损失104005元；4.本案诉讼费由罗奇公司承担。一审法院认定事实：鸿丰公司与罗奇公司于2015年9月10日签订了《厂房租赁合同》，约定鸿丰公司将位于深圳市××区××街道××路××号×××工业园第×栋第×层建筑面积为2150平方米的厂房以及第五层共8间建筑面积为413平方米的宿舍出租给罗奇公司使用，厂房用途为工业生产，宿舍用途为员工宿舍；合同还约定：厂房以及宿舍的租赁期限自2015年8月1日起至2020年1月1日止，共四年零五个月；厂房的月租金为37625元，宿舍的月租金为6814.5元，物业管理费每月每平方米1元；2016年7月1日租金在上年租金标准的基础上递增10%，2020年1月1日递增10%；罗奇公司应向鸿丰公司支付厂房履约保证金79550元、宿舍履约保证金14455元，共计94005元。同日，鸿丰公司与罗奇公司签订了《厂房租赁合同》的附件，即《供电合同》、《供水合同》、《电梯使用合同》，约定罗奇公司每月需向鸿丰公司缴纳基本电费4800元，电表度数1元/度，宿舍另加3度/间；水费为6元/方；电梯使用费每月800元；罗奇公司应向鸿丰公司支付电费保证金10000元。在上述合同签订后，罗奇公司依约向鸿丰公司支付了厂房、宿舍、电费的履约保证金共计104005元，鸿丰公司向罗奇公司出具《收据》，确认收到上述履约保证金。2017年4月20日，鸿丰公司与罗奇公司签订了《补充协议》，罗奇公司同意向鸿丰公司增交厂房及宿舍履约保证金52000元。鸿丰公司主张罗奇公司自2017年11月起未向鸿丰公司支付过租金，并提交了银行对账单予以证明，银行对账单显示罗奇公司于2017年12月11日向鸿丰公司支付了11月份的租金20000元，2017年10月份之前的租金已向鸿丰公司支付。鸿丰公司主张罗奇公司尚未结清水电费，并提供电费读数图片、水费读数图片，证明罗奇公司自2017年9月28日起至2018年4月25日期间，罗奇公司实际用电2550.5度（2010度+467.5度+73度）、用水343方（11方+32方+300方）。另查明，涉案的房屋系鸿丰公司从深圳市沙井蚝一股份合作公司租赁而来，鸿丰公司未向一审法院提供涉案房产建设工程规划许可证或其他合法报建手续。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案鸿丰公司没有提供涉案租赁物的产权证，也没有提供上述司法解释规定的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的报建手续，故涉案的《厂房租赁合同》无效，鸿丰公司要求解除双方签订的上述合同，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方签订的租赁合同无效，相关财产应该予以返还，故鸿丰公司请求罗奇公司搬离涉案房屋，一审法院依法予以支持，鸿丰公司收取的厂房、宿舍、电费履约保证金亦应当返还给罗奇公司。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。现鸿丰公司要求罗奇公司支付占有使用费，一审法院予以支持。鸿丰公司主张2017年11月起罗奇公司未向鸿丰公司足额支付占有使用费，且涉案房屋罗奇公司仍在使用，因此鸿丰公司主张占有使用费计至罗奇公司实际归还租赁物之日止，一审法院依法予以支持。因双方在合同中约定厂房的月租金为37625元/月、宿舍月租金为6814.5元/月，经计算，截止至2018年1月31日，罗奇公司应向鸿丰公司支付占有使用费113318.5元【（37625元+6814.5元）×3个月-20000元】；2018年2月1日之后的占有使用费按每月44439.5元（37625元+6814.5元）计算至罗奇公司实际还房之日止。关于鸿丰公司主张的水电费。本案中的《供电合同》、《供水合同》均为《厂房租赁合同》的附件，因双方签订的主合同《厂房租赁合同》的无效，作为主合同附件的《供电合同》、《供水合同》、《电梯使用合同》亦应无效。因鸿丰公司未向一审法院出具相应的水电费票据，应承担举证不能的不利后果。因此一审法院按罗奇公司实际的用水用电量参照上述合同约定的计算标准以及市场行情核算水电费。经核算，自2017年9月28日起至2018年4月25日，罗奇公司应向鸿丰公司支付的水费为2058元（343方×6元），电费为2550.5元（2550.5度×1元）。2018年4月26日之后的水电费，按罗奇公司实际的用水用电量，以水费6元/方、电费1元/度的标准计算。由于涉案合同无效，鸿丰公司主张依照合同要求罗奇公司支付电梯使用费、清运费、村委管理人员的工资、滞纳金及损失，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、确认鸿丰公司与罗奇公司于2015年9月10日签订的《厂房租赁合同》及附件无效；二、罗奇公司应于判决生效之日起十日内向鸿丰公司返还涉案租赁物；三、罗奇公司应在判决生效之日起十日内向鸿丰公司支付占有使用费113318.5元（2018年2月1日之后的占有使用费按44439.5元/月计算至罗奇公司实际返还涉案房屋之日止）；四、罗奇公司应在判决生效之日起十日内向鸿丰公司支付水费2058元、电费2550.5元（2018年4月26日之后的水电费以罗奇公司的实际用水用电量按水费6元/方、电费1元/度的标准计算）；五、鸿丰公司应于判决生效之日起十日内返还罗奇公司厂房保证金79550元、宿舍保证金14455元、电费保证金10000元；六、驳回鸿丰公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2869元，鸿丰公司承担2734元，罗奇公司承担135元。二审期间另查明：双方确认罗奇公司已于2018年6月30日将涉案8间宿舍返还。经审理查明，一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件，涉案房屋没有建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，鸿丰公司与罗奇公司签订的《厂房租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同，一审法院认定正确，本院予以维持。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。罗奇公司对于一审认定租金及水电费并无异议，仅主张因自身经营问题以及厂房的特殊性要求不搬离，于法无据，本院予以驳回。因双方确认罗奇公司在一审庭审后的2018年6月30日退还涉案宿舍，根据新的事实，本院确认2018年7月1日起罗奇公司仅对涉案厂房支付占用使用费至实际返还之日止。综上所述，罗奇公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初2235号民事判决第一、四、五项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初2235号民事判决第六项；三、变更深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初2235号民事判决第二项为：深圳市罗奇环保科技有限公司应于判决生效之日起十日内向深圳市鸿丰科技投资有限公司返还涉案厂房；四、变更深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初2235号民事判决第三项为：深圳市罗奇环保科技有限公司应在判决生效之日起十日内向深圳市鸿丰科技投资有限公司支付占有使用费113318.5元（2018年2月1日至2018年6月30日之间的占有使用费按44439.5元/月计算，2018年7月1日之后的占有使用费按37625元/月计算至实际返还涉案厂房之日止）；五、驳回深圳市罗奇环保科技有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2869元，由罗奇公司承担2734元，鸿丰公司承担135元，鸿丰公司已预交的2869元，由一审法院退回2734元，罗奇公司应在本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费2734元，拒不缴纳的，依法强制执行。二审案件受理费50元，由罗奇公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 吴春泷审判员 聂 效二〇一九年十一月六日书记员 付红萍附录相关法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。