新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初10623号原告：李建明，男，1961年7月19日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：唐亚萍，新疆安隆律师事务所律师。被告：乌鲁木齐昌融达利商贸有限公司，住所地：乌鲁木齐高新区（新市区）城北大道3707号办公区1号。法定代表人：乔昌峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：王万全，新疆赛天律师事务所律师。原告李建明与被告乌鲁木齐昌融达利商贸有限公司（以下简称昌融达利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告李建明的委托诉讼代理人唐亚萍、被告昌融达利公司的委托诉讼代理人王万全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建明向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房合同》；2.判令被告返还购房款本金150,576元；3.判令被告承担违约金108,414元（按本金每月2%暂计算至2019年8月6日，2019年8月7日至判决生效之日期间的违约损失依据该标准计算）；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年8月6日，原、被告签订KG082《商品房合同》，原告以按揭付款方式购买了被告开发的地窝堡空港物流园中心（一期）建材馆三套商业用房：3栋3层01号房（建筑面积52.58㎡，房款435,220元、首付245,220元，按揭19万元）。被告应于2017年1月1日前交房，交房后委托被告经营管理。同日，双方又签订KG082《地窝堡空港物流园中心建材馆委托经营管理合同》。原告按约支付首付款245,220元，用委托经营管理收益94,644元抵扣首付后,实际支付了150,576元。由于项目拖延至今未验收交付，被告至今未取得商品房预售许可证，且擅自将建材馆更改为旅游客运集散中心，居然之家家居馆更名为综合农贸市场，被告已严重违约。2017年8月，原告以合同无效为由诉至法院，法院驳回原告的诉请。《商品房合同》约定购买的是商品房，付款方式为按揭，交付房屋时间为2017年1月1日前。但被告至今未履行也不可能履行为原告办理网签、按揭、不动产权证书的义务，合同目的无法实现。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告昌融达利公司辩称，被告不同意原告全部诉讼请求。1.原、被告签订的《商品房合同》系双方真实意思表示，合法有效。依据该合同约定，被告按照合同约定向原告交付房屋，原告收到房屋后也按照双方签订的《委托经营管理合同》，将案涉房屋交付被告经营管理，该房虽然没有竣工验收完毕，但是也未影响原告正常收益。2.原告要求解除合同没有合同依据。被告履行了交付房屋的主要义务，虽然被告至今未给原告办理房产证，但是双方关于办理房产证的期限约定是出卖人应当在所购项目整体竣工验收完毕后，相关部门出具认可手续。由于案涉房屋至今尚未办理竣工验收，因此未能给原告办理房产证，并不违反双方约定。原告购买案涉房屋的合同目的已经完全实现，被告不存在约定和法定因违约而被解除合同的情形。3.依据《委托经营管理合同》约定，被告接收原告案涉房屋后，于2017年1月1日开始正常经营。原告认为被告擅自将建材馆更改为旅游客运集散中心，居然之家家居馆也更名为农贸市场，属于违约行为，没有合同约定。被告不是一家房地产开发企业，案涉房屋不属于商品房，被告没有违约的情况下，原告要求被告承担违约金没有事实及法律依据。4.依据《商品房合同》约定，原告未向被告付清购房款应该承担相应的违约责任，被告保留要求原告承担违约责任的权利。综上，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2016年8月6日，原、被告签订《商品房合同》，被告将其建设的乌鲁木齐市地窝堡空港物流园中心（一期）3栋3层01号房出售给原告，该商品房的用途为商业用房，建筑面积52.58平米，总价款435,220元。付款方式：合同签订当日支付房款245,220元，剩余19万元以银行按揭（公积金贷款）方式支付，原告按揭（贷款）资料需在三日内办理完毕并自行报送相关审贷部。交付期限：被告2017年1月1日前将经验收合格的商品房交付原告。逾期交房违约责任：被告逾期91日–180日按同期银行存款利率赔付，逾期180日以上，按同期银行存款利率上浮10%赔付。关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决……。同日，双方还签订了一份《地窝堡空港物流园中心建材馆委托经营管理合同》，原告在涉案房产交付后委托被告经营管理，委托经营管理期限：2017年1月1日至2021年12月30日止；委托经营管理收益：1–5年内年经营收益共计157,740元，1–3年内年经营收益共计94,644元，委托经营期间的物管费、暖气费等由原告承担；2017年1月1日至2019年12月30日的收益94,644元，自原告签合同时付清，2020年1月1日至2020年12月30日的收益31,548元于2019年12月20日起二十个工作日内付给原告；2021年1月1日至2021年12月30日收益31,548元于2020年12月20日起二十个工作日内付给原告……。双方用2017年1月1日至2019年12月30日的收益94,644元折抵房款。地窝堡空港物流中心（一期）建设单位为本案被告，被告已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，未取得商品房预售许可证。协议签订后，原告支付被告房款150,576元，被告至今未向原告交付房产。2018年4月，本案原告以《商品房合同》无效为由诉至本院，本院依法作出（2018）新0104民初2809号民事判决，驳回原告的诉讼请求。以上事实有《商品房合同》、《收据》、《委托经营管理合同》、民事判决书、《合同付款确认书》等及庭审笔录存卷为证。本院认为，原、被告签订的《商品房合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表明或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案合同约定以银行按揭方式支付余款，但被告未取得商品房预售许可证，进而不能银行贷款，亦不能如约交付案涉房产、办理不动产权证书，被告违约行为致使合同目的无法实现，现原告主张解除《商品房合同》的请求于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《商品房合同》既已解除，原告主张被告返还购房款150,576元的请求，应予支持。原告主张被告承担违约金108,414元，本院认为，《商品房合同》虽未明确约定解除合同的违约金支付方式，但原告作为守约方可以按照实际损失主张违约责任。本院酌情按照中国人民银行发布的贷款年利率6%计算原告资金占用损失，核算为27,103.68元（150,576元×6%×3年，2016年8月6日至2019年8月6日），对原告多主张的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告李建明与被告乌鲁木齐昌融达利商贸有限公司2016年8月6日签订的《商品房合同》；二、被告乌鲁木齐昌融达利商贸有限公司返还原告李建明购房款150,576元；三、被告乌鲁木齐昌融达利商贸有限公司支付原告李建明违约金27,103.68元。上述款项合计177,679.68元，被告应于本判决生效后十日内付清，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的额258,990元，确认给付额177,679.68元，确认给付额占诉讼标的额的68.60%。本案减半收取案件受理费2,592.42元（原告已预交），由原告负担31.40%即814.02元，由被告负担68.60%即1,778.4元。被告应负担的案件受理费在履行义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 刘 萌二〇一九年十一月十九日书记员 张钟月