文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0233民初4996号原告：重庆首华物业管理有限公司，住所地重庆市忠县香山路88号，统一社会信用代码91500233559012643R。法定代表人：段培密，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙建超，重庆兴忠律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：黄康文，重庆兴忠律师事务所律师，特别授权。被告：阎明和，男，生于1971年8月17日，汉族，住重庆市忠县。原告重庆首华物业管理有限公司与被告阎明和物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄康文，被告阎明和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆首华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告截止2019年9月30日共计27个月的物业服务费3312.25元，违约金500元，共计3812.25元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告系重庆市忠县X小区前期物业服务公司，被告系该小区业主。原、被告于2013年6月30日签订《前期物业管理服务协议》，其中第三条约定：“物业管理服务费标准为每月每平方米1.20元，并按房屋建筑面积102.23平方米计算。物业管理服务费实行预缴年付制，乙方（即被告）应积极履行缴费义务，并于应缴费年度前20天一次性缴纳物业管理服务费。”协议第五条约定：“乙方（即被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，经甲方（即原告）催收两次以上（含两次）仍未缴纳的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金，且有权提起诉讼等方式予以追收，由此产生的一切关联费用、责任和后果由乙方全部承担。”。协议签订后，原告认真履行了物业服务义务，并积极协助被告解决相关的物业问题。原告为了给被告及广大业主提供更好的居住环境，经常培训员工来提高物业服务质量。自2017年7月1日起，被告无正当理由拒绝缴纳物业管理费，原告经多次催收，被告仍以不同的借口予以搪塞，以逃避缴纳物业管理费的义务。鉴于此，被告的行为已构成违约，原告酌情主张违约金500元。为维护原告合法权益，遂提起本案诉讼，请求依法支持前述诉讼请求。被告阎明和辩称，原告诉称的房屋地址、房屋面积、欠费时间均属实。被告不交物业费的理由为：被告家卫生间下水道漏水，导致卫生间墙面和餐厅墙面浸水，向原告反映，原告工作人员查看后称系主管道的问题，但是没有维修。经过被告多次反映，大约在2017年10月原告工作人员来维修后才没有漏水。因为被告儿子要结婚，被告就先将损坏的地方进行了翻修，这些损失应该由原告承担，但原告一直没有赔偿。被告家住负一楼，负一楼的楼梯间有人大小便，虽然原告派人打扫，但是随时有人大小便，希望原告安装摄像头，避免随地大小便的事情发生。被告住负一楼没有享受电梯，应该比享受电梯的业主交纳物业费低。不同意交纳违约金。原告只要解决上述问题，被告就交物业费。本院经审理认定事实如下：原告重庆首华物业管理有限公司系物业管理企业，被告阎明和系忠县（X小区）31号负1-3（高层电梯房住宅）的业主，该房屋建筑面积为102.23平方米。2013年6月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，其中约定：由原告对被告房屋所在的X小区进行前期物业管理。物业管理服务费标准为每月每平方米1.20元，并按房屋建筑面积102.23㎡计算。物业管理服务费实行预缴年付制，被告应积极履行缴费义务，并于应缴费年度前20天一次性缴纳物业管理服务费。被告未按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，经原告催收两次以上（含两次）仍未缴纳的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金，且有权提起诉讼等方式予以追收，由此产生的一切关联费用、责任和后果由被告全部承担；合同期限自签订之日起生效，至业主大会成立后，由业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时为止。上述《前期物业管理服务协议》还约定了原、被告双方的其他权利义务等内容。合同签订后，原告对X小区履行了物业服务义务。经原告书面催交，被告尚拖欠原告自2017年7月1日起至2019年9月30日止的物业服务费3312.25元（1.20元/月·平方米×102.23平方米×27个月）。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。经审查，本案中，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方应当受该合同约束，履行相关合同义务，以及按合同约定计收物业服务费用。自《前期物业管理服务协议》签订后，原告依约对X小区履行了相应的物业管理服务义务，但被告未依约向原告支付物业服务费，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。原告要求被告支付物业服务费3312.25元，其计算方式符合上述《前期物业管理服务协议》约定，本院依法予以支持。被告辩称被告家卫生间下水道漏水产生损失，要求原告赔偿及因负一楼楼梯间未安装摄像头导致有人随地大小便。经庭审查明，原告已经解决被告家的漏水问题，现被告提出其产生了损失，但提交的照片并不能证明上述损失系原告的物业服务管理不到位导致；原告未在负一楼楼梯间安装摄像头，亦不能说明原告物业服务不到位。即使被告确有证据证实因原告疏于物管职责影响了被告日常生活或给被告造成损失，被告可凭相关证据另案起诉，但不能据此否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务。对被告的上述辩称，本院不予支持。被告辩称其住在负一楼没有享受电梯，应该比其他享受电梯的业主交纳的物业费低。根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，双方约定的物业管理服务费标准为每月每平方米1.20元，未另外约定电梯使用费，原告亦并未向被告收取电梯使用费，故被告以其没有享受电梯为由主张少交纳物业服务费，于法无据，对此本院不予支持。本院认为，关于原告主张被告应当支付违约金的诉讼请求，本院鉴于原告在平时的物业服务过程中对被告进行沟通、解释、催交等工作存在不足，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主要求非物业服务范围服务的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告阎明和在本判决生效之日起十日内向原告重庆首华物业管理有限公司支付自2017年7月1日起至2019年9月30日止的物业服务费3312.25元。二、驳回原告重庆首华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告阎明和负担。本判决为终审判决。审判员 罗 燕二〇一九年十一月一日书记员 陈艳玲