安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0504民初3793号原告：马鞍山市同成物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区国际华城集贸市场三楼，统一社会信用代码91340500772830389D（1-1）法定代表人：王茂才，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘其来，该公司项目部经理。委托诉讼代理人：邢春蕾，该公司员工。被告：倪明明，女，1990年7月10日生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区，马鞍山市中冶水务有限公司化验员。原告马鞍山市同成物业管理有限公司（以下简称同成物业公司）与被告倪明明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘其来、被告倪明明到庭参加诉讼，现已审理终结。同成物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令倪明明给付自2017年2月1日至2017年12月31日止的物业费1045元，及2018年1月1日至2018年12月31日的物业费1140元，以及电梯费230元，合计2415元。2、判令倪明明按照每日千分之三比例缴纳违约金，时间自2017年2月1日至2017年12月31日的违约金1128元，及2018年1月1日至2018年12月31日的违约金1231元，合计金额2359元；为建设和谐小区，愿意放弃违约金。3、请求判令倪明明承担诉讼费用。事实理由：倪明明系同成物业公司所管理的朝晖豪庭9栋206建筑面积79.18平方米的业主，倪明明在接受物业时（2017年2月）按《物业管理条例》的相关规定与马鞍山市同成物业公司签订了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积1.32元每平方米收取物业费（首次优惠按每平方米1.2元收取）。在倪明明欠费期间，同成物业公司对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在同成物业公司提供服务之同时，倪明明从2017年2月至2018年12月的时间段未交物业管理费，经同成物业公司多次催要无果。故诉至法院要求判令所请。倪明明在庭审中口头辩称：我不是拒交物业费，要求物业公司按实际资质来收费。同成物业公司的资质是二级，物业公司和社区签订的合同提供的是二级服务，物业公司和我们签订的协议上写的是一级资质，我认为协议是无效的。从住建委了解到马鞍山市对二级物业的要求，同成物业公司也全不符合。安保做的不到位，没有一人一卡。我们小区在大十字路口，大货车很多，小区一共三个门，白天只有一个门有保安，其它两个门没有人管。电瓶车一夜之间被盗二十多辆，这种事情发生了两次。小区电梯是有监控的，应该24小时有人看守，我们小区监控室没有人值班，业主去调监控，工作人员都是大爷大妈说不会用。晚上还有睡岗的情况，保安都是大爷，晚上值班就是睡觉。同成物业公司的二级物业服务标准都没有达到，我现在只愿意出垃圾清运费和绿化费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的资质证书、《前期物业管理合同》的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认，依法作为定案依据。对涉及同成物业公司提供服务存在瑕疵的照片予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月30日，同成物业公司与倪明明签订《朝辉豪庭前期物业管理服务协议》一份，约定由同成物业公司为朝辉豪庭小区提供物业服务，物业管理服务质量包括：一、房屋外观：维护小区建筑设计上统一美观的风格；无破损，无乱涂乱画现象，保持外立面整齐。二、共用部位、公用设施设备的维护和管理：共用部位无破损，共用设施设备运行正常；定期维护保养；专人维护保养。三、环境卫生：环境整洁，无裸露垃圾，无垃圾死角，无污染；生活垃圾日产日清。四、公共绿化：养护得当，定期修剪；美观协调。五、交通秩序与车辆管理：道路通畅有序；车辆停放整齐。六、公共秩序管理：24小时闭路监控；门岗文明执勤，定时巡逻，协助公安机关做好公共秩序管理工作。七、房屋公共部位、公用设施设备小修和急修：小修及时率达98%以上，质量合格率达100%，建立回访制度和回访记录；急修按与使用人约定的时间内及时率达100%以上，质量合格率达到98%，建立回访制度和回访记录。物业管理综合服务费标准为：多层住宅每月每平方米0.7元，高层住宅每月每平方米1.32元，商业物业每月每平方米1.5元；以上收费标准暂时依据马价服（2012）6号文件执行，如遇物价局对物业综合服务收费指导价调整时，则按照物价局最新颁发的物业服务一级收费指导价上限（基准价+上浮20%）同步调整；物业管理综合服务费中不包含电梯、增压水泵运行费，其电梯运行费按照建筑面积每月进行均摊，水泵运行费按照用水量每月进行均摊。并约定违反本协议，不按协议约定的时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交所欠费用并从逾期之日起按每天3‰加收违约金等。合同签订后，同成物业公司依约为该小区提供物业管理服务。2018年4月8日，马鞍山市雨山区佳山乡格林社区居民委员会与同成物业公司签订《朝辉豪庭物业服务合同》一份，约定由同成物业公司为朝辉豪庭小区提供物业服务，物业服务等级标准为二级，期限自2018年4月8日起至2021年4月7日止，物业服务内容包括：负责制定本物业服务工作计划并组织实施，保管与本物业相关的工程建设等档案资料，根据法律、法规和临时管理规约的授权制定本物业有关管理服务制度，年度、季度服务工作计划应在本物业管理区域内公示；负责本物业共用部位的维修、养护、管理，包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；负责本物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不限于共用的上下水管道、落水管、排污管道、化粪池、沟渠、道路、共用照明、楼内消防设施设备、电梯、电子监控设备、建筑物防雷设施及自行车棚、停车场等，属于水、电、气、通讯、有线电视等专业单位管理、维护的设施设备，以及纳入市政管理的道路除外；负责本物业共用绿地、花木、景观小品、体育文化设施等的维护与管理；负责本物业管理区域内公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；负责对本物业管理区域内的交通与车辆停放秩序的管理及相关设施的维护；协助做好本物业管理区域内公共秩序维护和安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤等，前款规定的事项不含业主财产保险和财产保管责任；对物业使用中禁止行为进行监督管理；协助社区居委会等单位组织开展社区文化活动等。并约定物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准为：高层住宅每月每平方米1.32元，多层住宅每月每平方米0.7元，商业物业每月每平方米0.8元。物业服务费按一年交纳，业主应在每年元月的第10日前履行交纳义务，业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日2‰收取滞纳金。同成物业公司应于每年1月15日向全体业主公布物业服务费用收支明细情况等。合同签订后，同成物业公司依约继续为该小区提供物业管理服务至今。倪明明系该小区业主，房屋面积为79.18平方米，其拖欠自2017年2月1日至2018年12月31日的物业费2185元（79.18平方米×1.2元/每月/平方米×23月），经同成物业公司多次催要未付，以致成讼。庭审中，同成物业公司自愿放弃对违约金的诉讼请求。本院认为：1、同成物业公司与倪明明、马鞍山市雨山区佳山乡格林社区居民委员会分别签订的《朝辉豪庭前期物业管理服务协议》、《朝辉豪庭物业服务合同》均合法有效，应受法律保护。同成物业公司履行了合同约定的物业服务义务。倪明明作为该小区的业主，接受了该物业公司提供的物业服务，理应按约定的物业费收费标准交纳物业费。倪明明未按协议约定交纳物业费已构成违约，其以物业服务未达到一级服务标准等为由拒交物业费不当，故对同成物业公司要求倪明明支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。2、关于同成物业公司主张电梯电费的诉讼请求，因缺乏相应证据加以证明，本院依法不予支持。同成物业公司明确表示放弃违约金部分的诉讼请求，系其行使自身权利的行为，于法不悖，本院予以准许。3、鉴于同成物业公司为朝辉豪庭小区提供物业服务存在瑕疵，遵循物业服务收费与服务水平相适应的原则，可以酌情减少业主应交纳的物业服务费，结合本案的实际情况，倪明明按拖欠物业费2185元的85%比例即1857元向同成物业公司交纳为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告倪明明于本判决生效之日起十日内向原告马鞍山市同成物业管理有限公司支付拖欠的物业费1857元。二、驳回原告马鞍山市同成物业管理有限公司的其它诉讼请求。案件受理费25元，由被告倪明明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  罗美娟二〇一九年十一月一日书记员  江 滢附1：本案证据目录同成物业公司提交的证据和证明目的如下：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证各一份，证明同成物业公司的主体适格。2、资质证书一份，证明同成物业公司服务资质为二级。3、《物业管理服务合同》一份，证明同成物业公司入驻小区提供物业服务合法。4、《前期物业管理服务协议》一份，证明业主与物业公司系服务与被服务关系。5、物价局收费登记表一份，证明经政府核准服务小区收费标准。6、催费单一份，证明同成物业公司向倪明明催要过物业费。倪明明提交的证据和证明目的如下：1、手机照片打印件共十一张，证明小区垃圾未清运，保洁人员上班聊天，喷泉景观没有正常运行，小区私搭乱建，小区常年绿植被破坏无人管理，绿化管理不到位，地面被破坏无人管理，小区多个消防安全通道全被堵住无人管理。2、聊天记录打印件七张，证明环境绿化乱、收费标准不合理、电瓶车乱停放、楼道灯原来是感应灯现在都改为触摸灯，很多业主对同成物业公司的物业服务都不满意。3、收据打印件一份，证明小区另外一个业主是按每月每平方米0.76元交费的。附2：法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。