广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终3338号上诉人(原审被告)：江门市汎港凯旋房地产开发有限公司，住所地广东省江门市江海区******。统一社会信用代码：914***********804Y。法定代表人：冯淡开，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑兰英，国信信扬（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽燕，国信信扬（江门）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：赵永贵，男，1979年11月11日出生，汉族，住广东省江门市江海区***************，公民身份号码：440************030。委托诉讼代理人：潘启锐，广东法大春秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘怀，广东法大春秋律师事务所律师助理。上诉人江门市汎港凯旋房地产开发有限公司（以下简称汎港公司）因与被上诉人赵永贵商品房预售合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2019）粤0704民初718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汎港公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，驳回赵永贵的全部诉讼请求；2.请求判令赵永贵承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、双方于2017年4月13日签署的《交付确认书》是双方对交付条件的变更，符合法律规定，构成有效交付。一审判决认定该手续不构成有效交付是认定事实错误。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。”即“竣工验收合格”是房地产交付使用的强制性规定，违反则无效。汎港公司一审提交的证据三《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》证实涉案房屋已于2017年3月30日竣工验收合格，达到法律强制性规定的交付使用条件。事实上汎港公司在2017年3月30日已经向江门市江海区城乡建设和水务局申请提交备案资料，由于不可归责于汎港公司的原因，该局于2017年7月20日才批准备案。而且双方合同约定的条件为取得备案登记证明文件，而备案证明文件并非只有登记表这样一种形式，因此，汎港公司2017年3月30日提交备案申请即完成了开发商应尽的备案义务。虽然涉案合同第九条约定交付条件为(1)商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；(2)该商品房已取得房屋测绘报告。但法无禁止即为许可，双方在实际履行时变更合同约定的交付条件并不被法律所禁止，只要双方的变更不违反法律的强制性规定、意思表示真实，法院就不应公权干涉，应予以支持。同时涉案合同第十一条第二款第二项约定“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”而赵永贵在确认汎港公司开发的房地产及各项配套设施均已竣工验收合格、质量符合法律规定、不影响使用的前提下，明知汎港公司因与施工单位存在结算争议(但所有物业已移交给汎港公司)而暂未取得备案登记表的情况下，没有拒绝接收涉案房屋，而是确认涉案房屋符合交付条件，同意交付并办结交付手续(签订《房屋交付确认书》)，并实际占有使用了涉案房屋。这是合同当事人双方对自己合同权利的自由处分，并未违反法律规定，符合最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十一条“当事人另有约定”的规定。故一审判决认定《交付确认书》不构成有效交付是错误的。二、赵永贵逾期13天履行支付涉案房款的义务，汎港公司基于先履行抗辩权有权顺延13天履行交付房屋的义务而不构成违约。故涉案房屋的交付时间应顺延至2017年8月9日，汎港公司2017年4月13日已完成交付义务，不存在违约行为。一审判决汎港公司承担逾期交付的违约责任是认定事实错误。三、涉案一审诉讼费用计算错误，一、二审诉讼费用均应为480.85元。涉案赵永贵于一审提出的诉讼请求标的是27234元，根据《诉讼费交纳办法》第13条“财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照下列比例分段累计交纳：2.超过1万元至10万元的部分，按照2.5%交纳”的规定，计算得出诉讼费为480.85元，而不是8660.47元，因此，一审、二审诉讼费用均应为480.85元。赵永贵辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、在江海区人民法院已经调解和判决的案件中，已经确认开发商违约时间为111天，双方也已实际履行。二、双方当时约定的交付条件是四个并列条件，但在赵永贵与开发商签订《房屋交付确认书》的时候，开发商并没有将相关证明文件向赵永贵出示，开发商也没有举证证明其已将相关证明文件交于赵永贵，因此双方签订确认书时是完全不具备交楼条件的，在4月13日签订的确认书不能构成有效交付。三、开发商在向赵永贵进行交付房屋的时候，根本没有告知赵永贵涉案房屋没有取得合同约定的相关文件，开发商也没有举证证明其已向赵永贵告知。四、开发商没有举证证明其在2017年3月30日已经将相关资料交于行政机关，因此，开发商主张是由于不可归责于自己的原因导致不能办理相关文件是不成立的，而且政府的办结效率问题不能强加到业主身上。五、按照《中华人民共和国房地产开发条例》第十七条和《竣工验收备案管理办法》第四条、第六条、第八条的规定，取得备案登记表交付房屋是法定条件，而开发商在2017年7月20日才取得相关证明文件，因此交付房屋的时间应为2017年7月20日。六、赵永贵选择的贷款银行是开发商早已确定好的，贷款进度和发放时间也由开发商跟进，因此银行什么时候发放贷款开发商是知道的，而且这几年以来，开发商从来没有因为贷款的先后问题向业主提出过任何异议，也没有催过业主。七、开发商提出的先履行抗辩权没有法律依据，如果按照合同的约定，双方都存在违约行为，则开发商可以另案提起诉讼来追究业主责任。赵永贵向一审法院起诉请求：一、判令汎港公司向赵永贵支付逾期交付房屋的违约金27234元；二、判令汎港公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理，判决：一、江门市汎港凯旋房地产开发有限公司自一审判决发生法律效力之日起十日内向赵永贵支付违约金10893.50元；二、驳回赵永贵的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8660.47元，由江门市汎港凯旋房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对汎港公司的上诉请求进行审查，对各方当事人未提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.双方于2017年4月13日办理的收楼手续是否构成有效交付；2.交房时间应否顺延，汎港公司应否承担逾期交房的违约责任。关于第一个焦点。赵永贵与汎港公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。根据《商品房买卖合同（预售）》第九条“商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”的约定，汎港公司在交付房屋时应同时满足上述两项条件，而汎港公司于2017年7月20日才取得涉案房屋的竣工验收备案表，故其于2017年4月13日与赵永贵签署《房屋交付确认书》，双方办理交房手续不符合上述约定的交付条件。汎港公司主张双方签署《房屋交付确认书》，确认涉案房屋符合交付条件并占有使用，是双方对交付条件的变更，但赵永贵不予认可，而《房屋交付确认书》并无涉及变更房屋的交付条件，汎港公司的该主张缺乏依据。由于汎港公司未能举证证明其交房时告知涉案房屋没有取得竣工验收备案表，难以认定赵永贵明知涉案房屋不具备合同约定的交付条件而同意接收该房屋，汎港公司应承担举证不能的法律后果，故汎港公司主张双方于2017年4月13日办理的收楼手续构成有效交付，理据不足，本院不予支持。一审法院认定涉案房屋在取得竣工验收备案表时才完成有效交付，并无不当，本院予以维持。关于第二个焦点。《商品房买卖合同（预售）》签订后，赵永贵分期向汎港公司支付购房款，并于2016年5月27日将余款360000元支付完毕，而《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的交房时间为2017年3月31日，赵永贵已在合同约定的房屋交付日期前付清全部购房款。相对于赵永贵应履行的付款义务，汎港公司履行交房义务时虽然享有先履行抗辩权，但赵永贵在合同约定的交房前已经履行了先履行义务，汎港公司享有的抗辩权因赵永贵的付款义务已履行完毕而消灭，汎港公司应当在合同约定的交房时间向赵永贵交房。即使赵永贵逾期支付购房款，汎港公司也只能根据合同约定追究赵永贵逾期付款的违约责任，而不能据此要求延期交房。故汎港公司以赵永贵逾期13天履行付款义务为由，主张涉案房屋的交付时间亦应顺延13天，缺乏法律依据，亦与合同约定不符，本院不予支持。《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间为2017年3月31日，汎港公司于2017年7月20日才取得竣工验收备案表，完成涉案房屋的有效交付，已逾期交房111天，应根据《商品房买卖合同》第十二条的约定承担逾期交房的违约责任。故一审法院判决汎港公司支付赵永贵逾期交房违约金10893.5元，有合同依据，本院予以维持。综上所述，汎港公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费480.85元，江门市汎港凯旋房地产开发有限公司负担192.34元，赵永贵负担288.51元。二审案件受理费72.33元，由江门市汎港凯旋房地产开发有限公司负担。江门市汎港凯旋房地产开发有限公司预交二审案件受理费8660.47元，本院予以退回8588.14元。本判决为终审判决。审 判 长 甄锦源审 判 员 梅晓凌审 判 员 李 翔二〇一九年十一月二十一日法官助理 刘 俊书 记 员 李静雯赵金兰