江苏省江阴市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0281民初13431号 原告：胡成龙，男，1991年7月24日出生，汉族，住江阴市。 委托诉讼代理人：蒋虎，江阴市夏港法律服务所法律工作者。 被告：居立冬，男，1990年11月17日出生，汉族，住江阴市。 原告胡成龙与被告居立冬民间借贷纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡成龙的委托诉讼代理人蒋虎、被告居立冬到庭参加第一次庭审，原告胡成龙及其委托诉讼代理人蒋虎、被告居立冬到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 胡成龙向本院提出诉讼请求：1.判令居立冬立即归还本金40万元；2.居立冬承担以40万元为基数自2019年6月1日起至实际还清之日止按年利率18%计算的利息；3.居立冬承担以40万元为基数自2019年6月1日起至实际还清之日止按年利率6%计算的违约金；4.居立冬承担原告因主张本次债权而支出的诉讼代理费2万元；5.本案诉讼费由居立冬承担；6.上述1-5诉讼请求款项在居立冬抵押的坐落于江阴市房屋进行折价或拍卖、变卖所得价款内优先受偿。 胡成龙于第一次庭审中当庭变更诉讼请求1、2、3项诉讼请求为：1.判令居立冬立即归还本金385576元和2019年6月利息3783元；2.居立冬承担以385576元为基数自2019年7月1日起至实际还清之日止按年利率18%计算的利息；3.居立冬承担以385576元为基数自2019年7月1日起至实际还清之日止按年利率6%计算的违约金。 胡成龙于第二次庭审结束后自愿放弃第4项要求居立冬承担诉讼代理费的诉讼请求。 事实和理由：2019年3月1日，居立冬向胡成龙借款400000元用于生意周转，双方约定了利息、归还期限及违约金，并共同办理了房屋抵押登记手续。借期届满后，居立冬经胡成龙多次催要至今未支付本金和利息，居立冬应按约定承担每日千分之五的违约金。按照民间借贷司法解释的规定，胡成龙自愿将每日千分之五的违约金调整为按年利率6%计算。故诉至法院，请求判如所请。 居立冬辩称：胡成龙所述事实属实，但借款当天胡成龙转账给他400000元以后，他在胡成龙办公室里当场又转给陈虎都54100元。陈虎都相当于中介，54100元包括十个点的中介费40000元、保证金8000元、第一个月利息6000元以及办理房产抵押的手续费100元，他认为54100元要从借款本金中扣除计算。 本院经审理认定事实如下： （一）借贷事实 2019年3月1日，居立冬向胡成龙出具借条1张，内容为：“今本人居立冬（身份证号码为）借到胡成龙（身份证号码为）人民币肆拾万元整（￥400000.00元），该笔借款用于生意周转。借款日期从2019/3/1至2019/8/31。双方约定每月利息为1.5%，每月还息日为1号。若逾期归还，愿以未还本金为基数按每日千分之五计算的违约金处罚，出借人主张本金及利息、违约金所产生的诉讼费、财产保全费及诉讼代理费（含律师费）等所有费用均由借款人承担。”同日，胡成龙名下尾号为5876的银行卡向居立冬名下尾号为4320的银行卡转账40万元。同日，居立冬出具收条1张，内容为：“今本人居立冬（身份证号码为）通过（网银转账）方式收到胡成龙（身份证号码为）。” 2019年3月1日，居立冬向案外人陈虎都转账54100元。胡成龙与居立冬均认可该54100元包括中介费40000元、保证金8000元、预收第一个月利息6000元以及办理房产抵押的手续费100元。胡成龙承认在居立冬借款当日转账给陈虎都的54100元中其收到了保证金8000元和预收第一个月利息6000元合计14000元，并于第一次庭审中当庭变更诉讼请求，将14000元从借款本金中扣除，故2019年3月1日居立冬向胡成龙借款的本金应为386000元。居立冬在第一次庭审中认可办理房产抵押的手续费100元由他自行承担。 关于借款经过。胡成龙陈述，他以前住在花园，陈虎都做房产中介在花园开店，他在房产出售过程中认识了陈虎都，他设立一人公司江阴市苏盟贸易有限公司经营，从事有色金属贸易，他父亲胡洪千为支持他创业给了不少钱，他就有了闲置资金，后来陈虎都说借款给别人有房产抵押，可以赚利息，他就出借了。居立冬陈述其借款系通过微信名为“*AO一哥银行贷款”的人介绍到陈虎都处，再通过陈虎都介绍到胡成龙处借款的。第二次庭审中，胡成龙提供了内容为2019年3月1日居立冬与陈虎都签订的约定借款成功后居立冬需向陈虎都支付按借款总金额10%计算的居间服务费的协议书照片打印件1份。居立冬陈述其确实签订了该份协议，微信名为“*AO一哥银行贷款”的人跟其说过收取中介费的事情，但他忘记了关于中介费收取的具体约定内容。 （二）抵押事实 2019年3月1日，胡成龙作为抵押权人、居立冬作为抵押人签订抵押合同，约定：为确保上述借款的履行，居立冬将其所有的位于江阴市的房屋抵押给胡成龙，抵押担保范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、手续费、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、鉴定费、保管费、评估费、拍卖费、运输费、税金、律师代理费、差旅费、过户费、抵押物处置费等），抵押人应在抵押合同签订后5日内到有关登记机关申办抵押登记手续并将抵押物的他项权利证书等交抵押权人保管。2019年3月4日，胡成龙和居立冬就上述抵押合同约定的抵押权办理了抵押登记，登记担保债权为50万元。 （三）居立冬向胡成龙给付款项情况 2019年4月、5月、6月，居立冬分别向胡成龙支付约定的借款利息6000元、6000元、2000元。 上述事实，有借条、收条、银行转账截屏打印件、抵押合同、不动产登记证明、营业执照复印件、协议书照片打印件、当事人陈述等证据证明。 本院认为，借款人应当按照约定的期限返还借款。借款人应当按照约定的期限支付利息。约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。本案中，居立冬结欠胡成龙借款本金385576元和2019年6月利息3783元，有居立冬书写的借条、收条、银行转账截屏打印件和当事人陈述予以证明，事实清楚。居立冬未及时归还借款并支付利息是产生本案纠纷的原因，其应负给付之责。胡成龙要求居立冬承担以385576元为基数自2019年7月1日起至实际还清之日止按年利率18%计算的利息和以385576元为基数自2019年7月1日起至实际还清之日止按年利率6%计算的违约金，符合法律规定，依法应予支持。 关于中介费40000元和办理房产抵押的手续费100元是否应从借款本金中扣除的问题。对于中介费40000元，系居立冬与陈虎都居间合同中所约定的居间报酬，由居立冬向陈虎都转账支付，居立冬并未提供证据证明该项费用与胡成龙以及胡成龙与其借贷关系的关联性，故该项费用不应从借款本金中扣除。对于办理房产抵押的手续费100元，按照胡成龙与居立冬签订的抵押合同的约定，应由抵押人居立冬办理相关房产抵押手续，居立冬在第一次庭审中亦认可上述100元由其自行承担，故该项费用不应从借款本金中扣除。 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。胡成龙和居立冬就上述借款签订了抵押合同，并办理了抵押登记，胡成龙有权就上述借款本金、利息及逾期还款违约金对居立冬所有的坐落于江阴市房屋进行折价或拍卖、变卖所得价款在50万元债权范围内优先受偿。 依照《中华人民共和国合同法》第二百条、第二百零六条、第四百二十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条、第三十条之规定，判决如下： 一、居立冬应于本判决发生法律效力之日起十日内归还胡成龙借款385576元，并支付相应的利息（3783元以及以385576元为基数自2019年7月1日起至实际还清之日止按年利率18%计算），同时支付相应的违约金（以385576元为基数自2019年7月1日起至实际还清之日止按年利率6%计算）。 二、胡成龙有权对居立冬的上述第一项债务就居立冬所有的坐落于江阴市房屋进行折价或拍卖、变卖所得的价款在50万元范围内优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计3570元（胡成龙已预交，本院依法予以退还），由居立冬负担，于本判决发生法律效力之日起十日内缴纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审判员  曹海英 二〇一九年十一月二十八日 书记员  高雅静 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第二百条借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 《中华人民共和国物权法》： 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》： 第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。 借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。