贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2278号上诉人(一审被告):黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地贵州省凯里市凯里经济开发区中昊大道。法定代表人：姜上桥，该公司经理。委托诉讼代理人：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：李飞，男，1988年8月12日出生，住凯里市。被上诉人（一审原告）：梁平，女，1986年12月27日出生，侗族，住凯里市。上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称“凯威房开公司”）因与被上诉人李飞、梁平商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2018)黔2601民初7387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。凯威房开公司上诉请求：撤销凯里市人民法院（2018）黔2601民初7387号民事判决，并驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、商品房预售合同对城市基础设施和公共服务设施达到交付使用条件或者未达到交付使用条件均没有约定期限，上诉人未构成违约，不应承担违约责任；二、被上诉人已经丧失实体权利；三、根据《民法总则》第146条规定，涉案商品房预售合同的第22条第3款与第2款互相矛盾，该条款并非上诉人的真实意思表示，应属无效条款，上诉人不承担转移登记违约金；四、被上诉人主张房租补偿金没有法律依据。李飞、梁平辩称：一审判决针对城市基础设施、公共服务设施违约金，逾期交房违约金，转移登记违约金，以及房租补偿金所做的判决，符合法律规定和合同约定，被上诉人并未丧失实体权利请求权。李飞、梁平向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付逾期交房违约金32024元（暂计至2018年11月30日，请计至实际交付房屋之日止）；2.判令被告立即向原告支付租房补贴共计14000元（暂计至2018年11月30日，请计至实际交付房屋之日止）；3判令被告立即向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金27265元（暂计至2018年11月30日，请计至实际交付办理商品房登记的有关文书之日止）。一审法院认定事实：2015年3月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014001207）。合同主要内容为：原告购买购买被告所开发的位于凯里经济开发区春晖东大道××现代××城××）第4号楼3单元4层1号期房，房屋的套内面积为113.52m2，购房金额为390062元，被告在2015年12月31日前向原告交付该商品房，逾期交付商品房的，被告在交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期起30内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；约定日期起30日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。同时，双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中约定：被告向原告交付商品房时间为2016年8月31日前；约定转移登记时间为2016年12月31日前，原被告签订了2017年10月4日《关于延期交房的谅解协议》，协议主要内容为：按原被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房之日起到实际交房之日按购房款的万分之一进行补偿。约定交房的日期确定为2017年12月31日，从2017年10月1日开始至实际交房日止再对原告进行每月1000元的租房补偿等内容。另查明，二原告至今未领取涉案房屋装修钥匙。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《关于凯威现代物流城东区项目延迟交房的补充协议》、《关于延期交房的谅解协议》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告已按照约定履行了支付购房款的义务，被告已构成违约，依法应当承担相应的民事责任。现针对原告的诉请和被告的答辩做如下认定：一、关于逾期交房违约金的问题。虽然原、被告双方于合同中约定涉案房屋交付时间为2015年12月31日，但在《补充协议》中双方将涉案房屋交付时间延长至2016年8月31日前。故被告逾期交付房屋的时间从2016年9月1日开始计算，即逾期交房违约金计算至2018年11月30日为31985元（390062元×820天×0.0001）。二、关于房租补贴的问题。被告至起诉之日未交付涉案房屋，造成原告损失是客观存在的，同时本案租房补贴的约定是在被告一再违约并取得原告谅解前提下达成的。约定从2017年10月1日起对原告进行租房补偿，予以部分支持，即房租费从2017年10月1日至2018年11月30日为14000元（14个月×1000元）；三、关于逾期交付商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，法院应当根据上述规定作出是否调减的裁判。然而，审判实践中无论是买受人还是出卖人，对出卖人未履行合同交付办理房屋转移登记有关文书约定义务，影响买受人取得房屋权属证书造成的损失数额均无法举证证明。因此，在损失数额难以确定的情况下，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，对约定的违约金是否超过“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”进行计算予以确定。本案双方约定30日后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的按日向买受人支付已交付房价款万分之一标准计算违约金，显然，该约定标准没有超出上述规定的计算标准。故原告诉请按已交付房价款的日万分之一计算违约金予以支持，其应获得的2017年1月1日至2018年11月30日的违约金为27226元（390062元×698天×0.0001）。关于2018年12月1日后的逾期交房违约金、租房补贴及逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，考虑到可能出现的变数，双方可通过协商途径解决，如协商不成，则可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定判决：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李飞、梁平从2016年9月1日至2018年11月30日的逾期交房违约金31985元。二、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告原告李飞、梁平从2017年1月1日至2018年11月30日的逾期转移登记违约金27226元。三、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李飞、梁平从2017年10月1日至2018年11月30日的房屋租金补贴14000元。四、驳回原告李飞、梁平的其他诉讼请求。案件受理费1632元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：一、关于凯威公司提出对城市基础设施和公共服务设施未达到交付使用条件没有约定期限，是附条件交付的上诉理由。涉案合同第十一条明确了交付时间和条件，即出卖人交付商品房的时间是确定的，双方在约定中明确，未按时达到交付条件的，将承担相应的违约责任，故上诉人提出的该项上诉理由不能成立。二、关于被上诉人已丧失实体权利的问题。诉讼权利是法律赋予每位公民的权利，任何人都不能通过任何方式进行剥夺。本案被上诉人行使自己的诉权并无不当，且上诉人未能提供证据证明其已完全履行合同义务，亦未能证明被上诉人的行为系非法且损害了上诉人的形象和声誉。故上诉人的该上诉理由亦不成立，本院不予支持。三、关于凯威公司提出涉案合同第22条第3款无效的上诉理由。合同法第五十二条规定，存在以下情形，合同无效，即：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。经审查，双方签订的涉案合同并无上述情形，上诉人提出双方签订涉案合同第22条第3款并非上诉人真实意思表示的上诉理由没有事实依据，本院不予支持。四、关于上诉人提出被上诉人主张租房补偿金无事实和法律依据的问题。上诉人与被上诉人签订的《关于延期交房的谅解协议》约定上诉人需支付违约金且赔偿违约损失，且已约定违约金损失的计算方法。因赔偿违约损失是对违约行为给对方造成损失或是合同履行后可获得利益进行的赔偿。因此，违约损失赔偿与违约金是不同的法律责任，二者可并行不悖。上诉人的理由与本院查明的事实不一致，本院不予采信。一审法院支持被上诉人的该项诉讼请求于法有据，故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1632元，由上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  冉定飞审判员  陈生燕二〇一九年十一月二十日法官助理梁红云书记员蒋诚宵