广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初12945号原告：广州市番禺区雅图物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区沙湾镇中华大道丽景华苑4座108号。法定代表人：谭锡全，总经理。委托诉讼代理人：魏小燕，系原告的职员。被告：彭凤英，女，1976年2月19日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司（以下简称雅图公司）与被告彭凤英物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告雅图公司的委托诉讼代理人魏小燕到庭参加了诉讼，被告彭凤英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅图公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告缴交拖欠原告2017年1月至2019年4月物业管理费6734元,滞纳金从2017年1月1日起至所欠的物业服务费清偿之日止,每逾期一天按所欠的物业服务费的千分之一向原告支付滞纳金,暂计至2019年4月30日滞纳金为2735.9元,共9469.9元；2.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告负责广州市番禺区桥南街南庭路雍逸华庭小区的物业管理,被告须每月向原告缴交番禺区桥南街南庭路雍逸华庭××座××梯××的管理费240.5元(含公摊费),逾期欠交则按日收取1‰的滞纳金。但自2017年1月至2019年4月被告共拖欠28期管理费未缴交,原告多次发出催缴通知书和律师函被告均不予理睬。由于被告无视双方签订之协议，违反双方约定的权利义务，长期拖欠管理费用，违反了《中华人民共和国物业管理条例》和《中华人民共和国民法通则》的规定，严重侵害了原告的合法权益和管理秩序。因此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定向人民法院提起诉讼，以维护原告的合法权益，请法院依法作出公正的判决。被告彭凤英提交书面答辩状辩称：1.地下停车库天花掉落砸到我的车，原告答应报销维修费，拖到现在仍未报销。在2017年11月5日，地下停车库天花掉落砸到刮花我的车尾，找原告处理。原告答应赔偿，报销全部维修费。后来我自己到汽车维修车行自行维修并自己垫付车辆维修费用，在2018年7月11日车行开具维修费用发票后，发票原件已交给原告。但至今原告仍未履行报销维修费的承诺。我多次找物业管理人员签署“已收到发票原件”，却多次遭到推脱不肯签署。2.我房间墙壁因楼上装修渗水导致墙体发霉，已多次找原告协调处理事情，但是原告一直没有任何回应。3.原告态度差、服务不足，小区里大多数业主不满。4.以往我都会按时交物业管理费用，但是原告一直没有帮我解决我的问题，多次推脱，我的事情一直没有得到合理的解决，我唯有暂时不交物业管理费以此希望原告尽快帮我解决事情。我可以补交欠交的管理费用，但是我不会交滞纳金，且希望原告尽快帮我处理好一直拖欠的维修费用和墙体渗水问题。综上所述，我并非无理故意拖欠物业管理费。在原告帮我合理解决好一直拖欠的问题后，我会补交除了滞纳金的全部物业管理费用。原告雅图公司围绕本案的诉讼请求向本院依法提交了证据，本院对其提交的证据进行了审查并记录在卷。本院查明事实如下：雅图公司是具有二级物业服务资质的企业。彭凤英是位于广州市番禺区沙湾镇南华路2号雍逸华庭××座××梯××房屋（以下简称涉讼房屋）的登记权属人，该房屋建筑面积为160.35平方米。2004年12月28日，广州市番禺绿庭雅苑房地产有限公司（以下简称绿庭雅苑公司）作为甲方，雅图公司作为乙方，签订了《绿庭雅苑二期（雍逸华庭）物业管理委托合同》，合同约定，甲方将雍逸华庭（以下简称涉讼小区）委托予乙方实行物业管理；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；乙方自2004年12月28日起进场实施管理，业主委员会成立后，物业管理公司的续聘或解聘由业主委员会决定；物业管理服务费按物价局审批的项目及价格标准收取；合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。2007年6月30日，雅图公司作为甲方，彭凤英作为乙方，就涉讼房屋签订了《雍逸华庭物业管理服务协议》，协议约定，彭凤英同意雅图公司为本区的物业管理者；雅图公司的职责包括：1.按照物业管理合同和公约条款负责小区的管理和特约经营；2.根据有关法规、规章，结合实际情况拟定、撤销、修改小区管理办法，以便更好地管理屋村；3.维护小区内所有公共地方的设备设施，并保持其功能良好；4.保持小区内公共地方的环境卫生，负责小区所有园林绿化的维护和管理；5.协助有关部门做好小区的日常治安防范工作，必要时请当地公安部门指导并安排外聘保安人员负责日常巡逻值班，最大限度维护业主的生命、财产安全；6.安排管理员对小区内实行全方位服务管理，沟通发展商与住户之间的联系，协助业主反映相关的意见和要求；7.对小区内的各种车辆实行交通管制，除承诺指定地方免费停放外，对停放车辆按规定收取停车场管理场租费；11.实行依法、民主、高效管理，接受政府主管部门的指导、监督，听取住户意见，热情接待住户或当事人来访。业主的权利义务包括：享有对管理公司及职员的监督、投诉权；房屋业主、使用人和其他应交费的人员必须定期按规定交纳有关管理费用。收费管理约定，高层住宅管理费按1.5元/㎡·月收取，计费方式为包干制，业主向管理公司支付固定的管理费用，包括各项物业管理费、停车费等，以上收费标准3年内不变，3年后如有变更，再另行通知；收楼时须按规定缴纳物业维修基金（按建筑面积40元/㎡收取）。管理公司可根据《物业管理条例》国务院第379条和省市政府的有关法规、规章，结合本区的实际情况制定《雍逸华庭管理公约》作为本协议的细则。同日，彭凤英签署《雍逸华庭管理公约》，其中约定，交楼时，各业主统一在委托银行开设一账户存折，业主每月在十日前在自己账户上存有足够的存款，由银行自动划缴管理费、车库管理费等；交楼后，各业主单元不论是否空置，均需负责缴交管理费及其他应缴费用；各业主、住户在规定时限内未缴清应缴的费用时，每逾期一天管理处收取应付款3‰的滞纳金；管理费开始缴纳时间为购房交楼日的下个月10日。2019年10月10日，雅图公司以彭凤英欠缴物业管理费为由向本院提起本案诉讼。庭审中，雅图公司称彭凤英自2017年1月至2019年4月期间未缴交涉讼房屋的物业管理费，并确认涉讼小区已成立业主委员会，现尚未选定新的物管公司，雅图公司亦未与业主委员会签订新的物业管理委托合同，涉讼小区现仍由雅图公司进行物业管理。针对彭凤英答辩意见中所提及的地下车库天花掉落砸到其车的问题，雅图公司回应称其司没有承诺报销维修费，双方是有进行协商，但至今无法达成一致意见。关于涉讼房屋墙体发霉的问题，雅图公司回应称涉讼房屋的漏水是楼上装修导致的，其司多次上门协调，现楼上房屋已经维修好不再漏水，而且漏水问题是属于邻里关系的纠纷。本院认为：雅图公司是具备物业服务资质的企业，绿庭雅苑公司作为涉讼小区的建设单位与雅图物业公司于2004年12月28日签订的《物业管理委托合同》，雅图公司与彭凤英签订的《雍逸华庭物业管理服务协议》及《雍逸华庭管理公约》，主体适格，内容合法，意思表示真实，未违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，上述《物业管理委托合同》对彭凤英具有约束力。另根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。根据本案庭审中双方当事人的陈述可确定，涉讼小区虽已成立业主委员会，但至今尚未选聘出新的物管公司，涉讼小区现仍由雅图公司进行物业管理。雅图公司作为涉讼小区的物业服务企业，其所提供的物业服务并不是针对单个业主，其提供的服务涉及整个涉讼小区及全体业主，业主实际享受了雅图公司的物业服务，应为其享受该物业服务支付相应的对价。关于雅图公司履行物业管理服务义务的情况。根据当事人在庭审过程中的举证及陈述，雅图公司为涉讼小区提供了安保、保洁、车辆管理等服务。对于彭凤英提出地下车库的天花板掉落导致汽车受损的问题，雅图公司对发生该事故并无异议，亦确认曾与彭凤英进行协商解决，但自事故发生至今已两年时间，尚未能妥善解决，雅图公司对此确系存在一定的服务瑕疵。彭凤英主张雅图公司承诺赔偿其维修费，但未能举证证实，本院不予采纳。本院认为，尽管雅图公司的服务存在瑕疵，但物业服务包括绿化养护服务、清洁服务、治安管理、各项设施设备维护等多项服务内容，彭凤英不能因雅图公司存在一定程度的服务瑕疵而否定其提供的其它服务，其以此作为拒交物业管理费的抗辩理由，本院不予采纳。至于彭凤英称其房屋墙体发霉的问题，彭凤英未能举证证实其房屋受损与雅图公司的管理服务存在必然的因果关系，因此对彭凤英以其房屋因楼上漏水而墙体发霉，认为雅图公司未予处理的抗辩理由，本院不予采纳。彭凤英仍应依照《雍逸华庭物业管理服务协议》约定的标准向雅图公司缴纳物业管理费。由于彭凤英自2017年1月起未向雅图公司缴纳过物业管理费，故彭凤英应向雅图公司支付2017年1月至2019年4月期间的物业管理费共6734元（240.5元/月×28个月）。至于雅图公司主张的物业管理费滞纳金，鉴于雅图公司履行物业服务存在一定程度的瑕疵，雅图公司在其未充分完全履行其物业服务义务的情况下向彭凤英主张物业管理费滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。彭凤英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条、第十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告彭凤英于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司支付广州市番禺区沙湾镇南华路2号雍逸华庭××座××梯××房屋2017年1月至2019年4月的物业管理费6734元；二、驳回原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司的其余诉讼请求。如被告彭凤英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告彭凤英负担。本判决为终审判决。审判员  蔡淑慧二〇一九年十一月二十五日书记员  罗嘉敏