广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初31154号原告（反诉被告）:广州市茉莉莎贸易有限公司，住所地广州市越秀区吉祥路1号动漫星城广场地下三层302自编BW318A/318-320、BW317、BW378、BW301。法定代表人：曾炜，职务总经理。委托诉讼代理人：黎文健，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓伟杰，广东广信君达律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡文浩，男，1972年10月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告（反诉原告）：高月媚，女，1975年8月19日出生，汉族，住广州市海珠区。两被告共同委托诉讼代理人：李志荣，北京德和衡（广州）律师事务所律师。原告广州市茉莉莎贸易有限公司诉被告胡文浩、高月媚租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓伟杰，被告高月媚及两被告共同委托诉讼代理人李志荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.请求确认原告与两被告签订的《广州市房屋租赁合同》已于2019年5月22日解除；2.判令两被告向原告退还保证金13776元；3.判令两被告向原告支付逾期退还保证金的违约金（逾期付款违约金从2019年5月23日起计算至两被告实际向原告清偿完毕上述保证金以及逾期退还保证金的违约金之日止，暂计算至2019年6月26日的金额为83.73元）。事实与理由：原告、被告于2018年9月28日签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于越秀××××房作办公用途使用。原告承租该租赁房屋后，多次遭到不明人士擅自对租赁房屋的门禁锁系统进行开启，甚至在租赁房屋内大声喧哗，严重影响原告的日常经营。原告究其原因，才得知该等人员为租赁房屋的上一任租客，其因与被告存在纠纷，多次前往租赁房屋处生事端，原告得知此情况后，便对被告当初隐瞒租赁房屋尚存在该等争议的情况进行质询并要求被告对此导致的问题予以解决，但被告均未解决。因上述情况严重影响原告正常使用租赁房屋及日常经营活动，故原告于2019年5月21日通知被告解除合同并将租赁屋内属于原告的所有物品搬离租赁房屋。2019年5月22日，原告已在两被告在场的情况下将租赁房屋内属于原告所有的物品搬离，后原告表示需要与被告解除合同签订解除协议，但被告拒绝签订，并拒绝向原告退还保证金，故提起本案诉讼。两被告共同辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、原告单方解除房屋租赁合同，构成根本违约，造成原告的经济损失，应当承担赔偿责任。原告的员工在2019年5月15日在微信群中告知被告无法继续承租的事实“原告上海总公司下了死命令，要我们在这个月内撤掉广州分公司，所以办公室没办法继续承租”。被告表示需要按照合同处理，并提出协商解除方案，但原告一直没有回复。直到被告催收6月份租金时才提出被告违约需要承担违约责任时正式回复。在双方未协商一致的情况下，原告在2019年5月22日直接将物品搬离，并拒绝继续缴付租金。由于被告无故提前解除合同造成一定的经济损失，因此，担保承租人按租赁合同履约的单方担保保证金应予以没收。二、被告并无隐瞒租赁房屋尚存在争议及未解决原告要求处理问题的事实行为。首先，被告与上一任租客在2018年9月5日解除合同，并正式将物业移交原告，被告在出租时已将房屋权属相关材料及事实告知原告法人。并无隐瞒涉案房屋存在争议情况的行为。其次，租户闯入租赁房屋进行寻衅滋事属其个人行为，且发生在2018年10月、11月，至原告主张解除合同之日已过去近10个月。最后，原告明知其因公司总部的要求需单方提前解除租赁合同，并未秉承友好协商态度解决问题，反而多次推卸责任，违反诚信原则。两被告向本院提起反诉：1.判令原告向被告支付2019年5月23日至2019年6月10日租金4149元和物业管理费1435元；2.原告向被告支付逾期支付租金的违约金2755.2元。计算方式为根据合同约定，每逾期一日按当月租金的2%计算，从2019年5月21日计算至2019年6月10日止；3.原告向被告支付现任租客房屋租赁中介费3444元；4.原告向被告支付两个烟感器费用以及其安装费用，暂计2760元。事实及理由：原告单方解除租赁合同，构成根本违约。造成原告的经济损失，包括房屋空置期间的房屋租金和物业管理费、逾期支付租金的违约金、被告为避免损失扩大将房屋转租他人作支付的中介费、原告使用房屋时损坏的烟感器。原告对两被告的反诉答辩称，不同意两被告的全部反诉请求。一、双方租赁关系于2019年5月22日解除，且是双方协商同意解除。二、合同协商解除的情况下，原告不存在违约行为。三、两被告无证据证明烟感器是原告使用期间所损害，更没有证据证明烟感器的损害是原告造成的。经审理查明：2018年9月28日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将越秀××××房出租给乙方作办公用途使用，建筑面积86.1平方米；租赁期限自2018年9月28日至2020年10月20日，其中2018年9月28日至2018年10月20日为免租期，2018年10月21日至2020年10月20日，每月租金6888元，租金按月结算，由乙方在每月的3日前按转账方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳13776元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；等。合同签订后，原告向两被告支付租金保证金13776元，两被告开具相应金额的收据，并将房屋交付原告使用。2019年5月24日，原告向两被告寄送《告知函》，称两被告在签订租赁合同时隐瞒与上一手租客尚存在的争议纠纷，导致上一手租客多次前往租赁房屋闹事，且原告多次向被告反映，但被告仍不予处理，导致与原告无法正常使用涉诉房屋开展经营。涉诉合同已于2019年5月22日正式解除，但由于被告的不配合，才导致原告与被告未签订书面《解除合同》，故原告现发函请被告于2019年5月31日前按照合同约定向原告退还租赁合同项下保证金13776元。该函于5月25日妥投。原告为证明其主张，向本院提交视频录像、微信聊天记录，拟证明原告在使用租赁房屋期间被案外人骚扰。两被告质证认为，对证据的真实性没有异议，但录像及微信聊天记录涉及的是2018年11月的事情，且该行为是案外人的个人违法行为，被告在原告承租前明确告知原告法定代表人相关事实，并提交被告与案外人余伟签订的租赁合同、余伟于2018年9月5日出具说明及2018年10月至11月的微信聊天记录，原告对上述证据的真实性没有异议，但不能证明被告主张。关于涉诉租赁合同解除的问题。原告表示双方是协商解除合同，双方同意在2019年5月22日办理涉诉房屋的清场及交接事宜，并提交了以下证据：1.原告员工薛文佳与被告高月媚的电话录音记录；2.接收房屋当天的录音录像及报警回执；3.《广百新翼大厦用户撤场验收表》，记载原告为广百新翼15楼06、07室的用户，于2019年5月22日撤离广百新翼大厦，房屋状况正常，设施设备正常，电表读数1507-62411等;4.代发代扣业主详细信息，记载原告于5月27日向被告支付5月剩余租金444.40元；5.电费发票金额为492.80元。两被告质证认为对证据的真实性没有异议，视频监控中被告明确告知原告因其临时搬离租赁房屋没有办理退场手续，为防止物品损失，故物业管理处不允许其先行搬离并通知被告到场。两被告表示5月22日当天只是现场物品的交接，双方并未就合同进行协商解除，被告认为是原告单方违约造成，被告要求没收违约金。为此，两被告提交“广百新翼150607办公室”微信聊天记录，其中：2019年5月15日，薛文佳（原告的员工，下同）：“因为我们上海总公司这两天下死命令，要我们在这个月内撤掉广州分公司，所以办公室就没办法继续承租，我们也愿意以半个月的租作为提前退租的歉意，实在是非常抱歉”；5月16日，被告高月媚：“请你们寻找新租客，并支付因此产生的中介费，根据以往经验，租客业务性质和信用情况对于业主来讲很重要，所以你们找的租客须经过我们见面了解同意后，新租客签订合同和缴纳保证金后才能与你们正式解除合同，并退回1个月保证金”；5月21日，被告高月媚：“若你们不回复，是否就是默认接受我们的建议啦？你们签约时所付的保证金是作为履行合同的诚意金，不能抵扣月租等任何费用的。所以，请及时回复你们的想法，并支付5/21至6/20的租金，否则会产生违约金”；薛文佳：“考虑到两业主隐瞒上一位租客存在权属问题，以及并无在租赁合同签订前告知14楼需要整层装修事情，导致我们并未能正常使用租赁房屋，综合上述两点，我们决定从今天即5月22日与你们解除1506、1507单元的租赁合同，并要求高小姐与万小姐自合同解除当日退还2个月保证金27334元。我们会在5月22日当天办理，请你们安排人员上门跟进以及更换大门电子门锁”；高月媚：“2018年9月5日旧租客已经正式同意移交物业给我们，白纸黑字我发过给曾炜和招菲羽，你们是9月28日才跟我们签约，一切关于旧租客的事现在已无任何意义，请关注你们本身违约责任的事情”，“曾炜，若你今天不能到现场，将视作你方单方面违约金，我们将按合同规定自动收回物业和没收所有保证金”；5月22日，薛文佳：“现在楼下物业保安又拦我们，导致我们现在无法撤场，如果5点前我们没法移交物业，就不是我们的责任”，高月媚：“已经通知物业放行”，招菲羽：“由于贵方隐瞒与上一手租客的争议纠纷，导致上一手租客多次前往租赁房屋闹事，且多次向贵方反映，但贵方不予处理，导致我司无法正常使用租赁房屋开展经营。租赁合同已于5月22日解除，我司在贵方亲临现场见证的情况下将我司物品搬离租赁房屋，并将房屋交付至贵方，完成交接手续，请贵方于5月31日前严格按照合同约定退还保证金27334元”。原告认为该微信聊天记录证明合同是在5月22日解除，且解除该合同并非原告单方违约造成，是双方协商一致，被告明确同意的结果。两被告表示原告单方面违约，造成其经济损失，为避免损失扩大，两被告于6月11日已将房屋出租给他人。为证明其损失，两被告向本院提交：1.两被告与广州盛霖地产代理有限公司签订的《中介代理协议书》及金额为3444元中介服务费发票；2.现租客与被告的聊天记录，证明原告使用涉诉房屋时损害两个日本烟感器；3.1506消防改造工程报价单，工程总计为2760元。原告质证认为证据1只能说明是被告为其营利而支出的费用，与本案无关；证据2、3不予认可，交接时候被告对房屋的情况及设备并无提出异议，被告并未提供直接证据证明烟感器损坏是原告造成的，且报价单为复印件，其仅是报价单，不能证明是实际支出。本院认为：原告、两被告签订的《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，两被告已将房屋交付给原告使用，原告亦向两被告支付保证金。本案中，双方争议的焦点为涉诉合同是否解除及合同解除的原因，本院对此作如下评析：首先，原告认为涉诉房屋因两被告与前租客之间的纠纷，导致影响其正常使用涉诉房屋。根据现查明的事实，原告所述情况发生在2018年10月至11月期间，之后原告继续使用涉诉房屋，并未提出异议。直至2019年5月21日原告以此为由要求解除合同，违反诚实信用原则，本院不予采信。其次，根据原告、两被告之间的微信记录显示，原告表示其因总公司要求关停广州公司的要求，无法继续承租涉诉商铺，要求与被告协商解约。由此可见，是原告因其自身原因而要求解除合同。最后，原告表示其与两被告于2019年5月22日就解除合同达成合意,对此,两被告不予认可,且双方事实上亦未能就合同解除以及解除合同的后果协商一致，原告主张双方协商一致解除合同的请求，本院不予采信。综上，本案涉诉租赁合同因原告单方违约导致解除；虽双方并未协商一致解除合同，但双方已于5月22日办理房屋交接手续，且两被告已将房屋另行出租，双方的上述行为可见，涉诉合同已于2019年5月22日实际解除。因原告违约导致合同解除，故原告须承担相应的违约责任，现两被告主张原告支付房屋空置期间的租金、管理费及被告为另行出租房屋而支付中介费，合理合法，本院予以支持。至于逾期支付租金的违约金，因上述期间租金实为原告违约造成被告的损失，两被告再主张该期间租金的逾期付款违约金，于法无据，本院不予支持。而两被告主张原告支付烟感器费用及安装费用，根据房屋交接记录显示，原告办理房屋交接时房屋状况是正常，被告并未提供证据证明上述烟感器是原告损坏的，故对被告上述请求，本院不予准许。至于保证金的问题，合同约定在租赁期满或解除合同之日，两被告应将保证金无息退还原告，故原告要求两被告退还保证金的请求，合法合理，本院予以支持，至于逾期支付保证金的违约金，因双方就合同解除、保证金退还存在争议，两被告并未恶意拖欠，故本院对此不予支持。本案纠纷因原告违约所致，故本案受理费由原告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、原告广州市茉莉莎贸易有限公司与被告胡文浩、高月媚就广州市越秀区西湖路18号1507房签订的《广州市房屋租赁合同》于2019年5月22日解除。二、本判决生效之日起十日内，被告胡文浩、高月媚一次性向原告广州市茉莉莎贸易有限公司退还保证金13776元。三、本判决生效之日起十日内，原告广州市茉莉莎贸易有限公司赔偿被告胡文浩、高月媚房屋空置期间的租金4149元、物业管理费1435元。四、本判决生效之日起十日内，原告广州市茉莉莎贸易有限公司赔偿被告胡文浩、高月媚因另行出租房屋支付的中介费3444元。五、驳回原告广州市茉莉莎贸易有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告胡文浩、高月媚的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费146元，反诉费78.5元，由原告广州市茉莉莎贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张广鋆人民陪审员  黄旭俐人民陪审员  谢炜权二〇一九年十一月二十七日书 记 员  林紫滢