包头市青山区人民法院民事判决书（2019）内0204民初3181号原告：李京文，男，1964年11月21日出生，汉族，内蒙古第一机械集团股份有限公司职工，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：郑国，内蒙古东方玉德律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙强，内蒙古东方玉德律师事务所律师。被告：包头一机置业有限公司，住所地内蒙古自治区包头市。法定代表人：王世宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：毕海萍，内蒙古圣凯达律师事务所律师。原告李京文与被告包头一机置业有限公司（以下简称一机置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李京文及其委托诉讼代理人孙强、郑国，被告一机置业的委托诉讼代理人毕海萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李京文向本院提出诉讼请求：1、判令被告办理并交付原告包头市青山区XXX房屋房地产权属证书；2、被告向原告支付违约金111531元（2012年10月10日至2019年7月12日共计2466天，按照合同约定购房款的日万分之一计算）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年10月3日，原告购买被告出售的位于包头市××区房屋并签署《包头市商品房买卖合同》，房屋总价款452277元。被告于2011年10月10日交付房屋，但至今未能依合同约定为原告办理并交付房屋权属证书。为维护原告合法权益，故诉至人民法院，请求判如所请。被告一机置业辩称，一、本案因土地使用权的性质决定了案涉房屋产权证书的办理期限不应自行约定，而是按规定的期限办理。国有土地性质分为划拨土地和出让土地，划拨土地房屋产权证书的办理不同于出让土地，其办理期限由政府决定，不为被告所掌控。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案房屋正是划拨土地，根据上述规定，房产转让要按国务院规定由人民政府审批，出卖方无法掌控该期限，双方在合同中也已明确按规定的期限办理。二、本案没有因被告的责任，致使原告不能取得产权证书，房产权属证书政府正在办理中，不存在超过规定的期限。双方合同第十二条约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。即365日内，被告的义务是提供并递交资料，而并非是将产权证书交付原告。被告手续齐全并提交了相关资料，政府已经受理，被告不存在违约行为。该条后面内容为“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：合同继续履行。甲方应每日按商品房价款的万分之1向乙方支付违约金”。现政府已报送产权登记中心集中办理，办理期限由人民政府决定，并未超过规定的期限，因此原告的权益并未受到侵害，其无权主张赔偿。三、原告请求的赔偿数额已超过诉讼时效。原告认为其合法权益被侵害，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，原告应当自其知道权利被侵害之日起的三年内主张权利，原告起诉之日为2019年7月31日，因此2016年7月31日前的违约金主张已经超过诉讼时效。也就是说，退一步讲，即使原告合法权益被侵害的事实存在且是答辩人的责任所致，那么2016年7月31日前产生的违约金已全部超过诉讼时效，原告未主张权利的行为等同于合同履行期限已宽限至2016年8月1日，因此原告主张从2012年10月10日起计算违约金不应得到支持。根据三年诉讼时效的规定，理论上也不存在7年的违约金。综上所述，被告并未与原告约定取得房产证书的期限，而是约定了将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的期限。被告已履行了合同义务，不应承担违约责任，政府正在积极办理中，产权证书不久就会办理完毕，没有超过规定期限，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。      本院经审理认定事实如下：原告（乙方）与被告（甲方）于2010年10月3日签订《包头市商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告开发的位于包头市××区的位于包头市××区住宅一套，建筑面积143.58平方米，房屋总价款452277元。出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理即合同继续履行，甲方应每日按商品房价款的万分之1向乙方支付违约金。原告于2010年6月7日向被告交纳房款222277元、于2011年10月10日交纳房款230000元，将房款全部交清。原告在2011年10月10日向被告交纳维修费13568元、办产权费用4586元、水电气费635元、电梯费1436元、电费100元、垃圾清运费及业主公约工本费合计441元、2011年11月-2012年10月30日的物业费1723元。原告主张被告在2011年10月10日向被告交付房屋且收取了办理产权的相关费用，故被告应按照合同约定办理房屋权属证书并承担违约责任。被告不予认可，表示双方在合同中约定的系出卖人在房屋交付的365日内将办理产权登记的资料提交给产权登记机关备案，而不是在上述期间内办理权属证书。办理权属证书的时间应按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，即365天加政府办理的期限。被告提供（2010）包房字第XXX号包头市商品房预（销）售许可证、包国用（2010）第XX号国有土地使用证、地字第XXX号建设用地规划许可证、2010（8048）施XX建设工程施工许可证、建设工程规划许可证（1-5号楼的）、建设工程竣工验收备案表各1份，欲证明被告在销售房屋时已五证齐全，土地性质为划拨土地；被告应向政府提供备案的资料已经齐全，被告已经履行了提供资料报产权登记机关备案的合同义务。原告经质证，对上述五证的真实性予以认可，对证明目的不认可。称被告持有的为经济适用房的销售许可证，但签订的合同及房屋性质实际为商品房，不能证明其有预售的合法依据，上述证据无法证明被告已经履行了向产权登记机关备案的合同义务，因土地性质是划拨土地，不允许办理商品房销售，虽与原告签订是商品房合同，但被告没有将该土地性质进行变更为出让，没有缴纳相应的土地出让金，即使五证齐全也办理不了产权手续。被告另提供青山区人民政府文件（2016）XX号青山区人民政府关于报送房屋产权登记集中治理项目名录的函一份，欲证明产权证书已由政府集中治理，未办理完毕不是被告的原因，被告不存在过错，已经提交政府机关备案，政府正在办理过程中，材料已经报送产权中心。经质证，原告表示证据是复印件不予认可，称只能证明本诉的房屋已经在登记中，并不能证明已经具备交付房产证的条件。并称房屋纳入集中治理的范围，但并没有明确说明集中治理的项目是什么原因造成的。而土地性质没有变更却按商品房销售，是本诉房屋没有取得房产证的原因。且该份证据也不能证明被告已将办理产权备案的资料递交至产权登记机关。本院认为，李京文要求包头一机置业有限公司立即为其办理房屋权属证书，因该房产使用的土地是划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”依据上述规定，对于以划拨方式取得土地使用权的不动产转移登记，应当先行办理土地使用权出让手续并缴纳土地出让金。因办理土地使用权出让手续需由相关行政部门进行审查，涉及行政机关职权，在尚未签订土地使用权出让合同并缴纳出让金的情况下，不具备办理不动产转移登记的条件。因此，其该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告李京文主张的违约金，因涉案房产使用土地系划拨土地，尚不具备办理房屋所有权证的条件，因此，原告要求被告承担逾期办理房屋所有权证违约责任的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，李京文的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，判决如下：驳回原告李京文的诉讼请求。案件受理费2530元，减半收取计1265元，由原告李京文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。                                                                                                                                        审 判员  周爱 萍    二〇一九年十一月四日 书记员   布图格其 附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。