云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初2491号原告:王建霖，男，汉族，1977年8月4日生，住云南省曲靖市富源县。委托代理人：张蕊，云南治政滇麒律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南大都企业管理有限公司。住所：云南省昆明市官渡区彩云北路3567号大都摩天购物中心四楼。法定代表人：刘迅，执行董事。委托代理人：张海涛、张会芳，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明鼎杰房地产开发有限公司。住所：昆明市官渡区彩云北路与珥季路交叉口（小板桥社区居委会）法定代表人：王旺，董事长。委托代理人：张海涛、张会芳，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。原告王建霖诉被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院于2019年3月4日受理后，依法适用简易程序于2019年4月15日公开开庭进行了审理，于2019年11月8日适用普通程序公开开庭审理。原告王建霖的委托代理人张蕊到庭参加诉讼，被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司的委托代理人周凤清、袁芳、张海涛、张会芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王建霖起诉称：原告与二被告签订了《大都二期商铺委托经营管理合同书》，约定原告将位于昆明彩云北路与珥季路交叉口大都项目二期商铺C栋1层101号商铺委托给被告云南大都企业管理有限公司代为经营管理，委托期限为12年，自2015年12月1日起至2027年11月30日止；被告云南大都企业管理有限公司应支付原告收益，其中第一年应支付收益102319元，第二至四年每年应支付收益119372元；收益每6个月为一个支付周期，被告云南大都企业管理有限公司每6个月向原告支付一次收益，自本合同约定的委托经营期开始，于每6个月开始后的10个工作日内将该6个月的收益支付给原告；被告昆明鼎杰房地产开发有限公司为被告云南大都企业管理有限公司履行本合同的债务提供保证，在被告云南大都企业管理有限公司不履行本合同所约定的支付收益的情况下，有代为履行责任的义务并承担连带责任；被告云南大都企业管理有限公司不按时支付收益的，应当自应付而未付收益之日起按同期银行贷款利率向原告支付应付而未付收益的利息；违约方应承担对方支出的律师费等费用。在合同签订后，二原告按约向被告交付了商铺，二被告却未按时支付租金。经原告多次催要，被告均拒绝支付，且2018年1月被告因拖欠租金被众多商铺业主告上法庭，被法院列为失信被执行人，说明被告公司的信誉和资金周转已出现严重问题，在委托经营管理合同签订后才履行了一年就拒付租金，已构成根本违约，原告却要每月承担巨额的商铺按揭贷款，致使原告的合同目的不能实现，已达到了法定的合同解除条件。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。原告特委托律师于2018年12月4日向二被告出具了律师函，二被告于2018年12月6日进行了签收，但至今仍不予支付。原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求判令:一、解除原告与被告云南大都企业管理有限公司签订的《大都二期商铺委托经营管理合同书》；二、被告云南大都企业管理有限公司对原告位于昆明彩云北路与珥季路交叉口大都项目二期商铺C栋1层101号的商铺予以返还；三、被告云南大都企业管理有限公司支付原告王建霖2017年6月1日起至2017年11月30日期间的租金59686元，并支付该款自2017年6月14日起至该款付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；四、被告云南大都企业管理有限公司支付原告王建霖2017年12月1日起至2018年5月31日期间的租金59686元，并支付该款自2017年12月14日起至该款付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；五、被告云南大都企业管理有限公司支付原告王建霖2018年6月1日起至2018年11月30日期间的租金59686元，并支付该款自2018年6月14日起至该款付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；六、被告云南大都企业管理有限公司支付原告王建霖2018年12月1日起至2019年5月31日期间的租金59686元，并支付该款自2018年12月14日起至该款付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；七、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对被告云南大都企业管理有限公司上述债务承担连带清偿责任；八、本案全部诉讼费用由被告承担。被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司辩称：第一点、商铺委托管理经营合同不应当解除。原因是原告方主张解除合同是没有法律依据的。本案并不符合合同法第49条的法定解除的情形。原被告双方签署的商铺委托管理经营合同是真实的意思表示，合同并不违反法律规定，合同已经成立并生效。被告一直在履行合同义务。原告在诉状中事实和理由部分也印证了被告在签署合同以后立即支付了反租款。只是在2017年下半年开始由于房地产市场的经济低迷，被告回收的资金过少暂时很难在短期内向原告支付全部的返租款。被告一直在尽力回收资金，以期能够尽快地向原告支付返租款。所以原被告双方的托管合同并且没有达到法定的解除条件。其次，原告虽然诉称在2018年12月4日向两被告出具律师函，但这只是代表被告收到了该文件，并不等于被告认可了律师函的内容，如前面所述，本案当中并不存在法定或者约定解除的事由，原告并不具有享有单方解除权的情形。所以既是原告向被告发出律师函，也不满足法定解除合同的条件，其次涉案的铺面并没有灭失，公司根据委托合同的约定将涉案的铺面的租赁给了承租户。商铺一直在正常的经营并收取相应的租金。租金收入虽然少，不能马上向原告全部返还租金。但是等租金收集了以后，被告会陆续的向原告方返还，所以合同的目的并非不能已经实现，原告主张解除合同没有法定依据。第二、原告组成主张解除合同没有合同依据。双方签署的托管合同当中没有任何条款的约定应支付返租款，发生争议可以解除。相反在合同的第13条第2款明确约定鉴于本合同系整体的委托经营协议，任何一方擅自解除本合同，将给对方造成巨大的损失，非因不可抗力的话任何一方不得解除。所以原告主张解除合同没有合同依据。第三，客观上合同是无法解除的，托管合同若要解除还牵扯到了商家，另外承租户的法律关系。整个项目是做成一个大开间，很多业主的铺面面积是连在一起的，作为原告方的话，他铺面只是承租当中的其中的一个商铺，连同周边的几个商铺的话，一起合并租赁给了其中的一个共同的商户。被告是按照统一管理规划的原则统一出租给了承租户。所以客观上是很难进行分割的。而且承租户是按照和被告签署的租赁期限对铺面进行规划的。铺面无法进行分割以及承租户的原因无法解除合同。作为承租户来讲，只认被告方统一规划的品牌效应，若法院判令解除合同，首先向未起诉的解除合同的上千户小业主势必会纷纷起诉要求解除合同。其次，数百家承租户的利益必然受到损失，又将引起承租户到法院进行起诉，给法院以及各方当事人增加不必要的诉类。所以合同客观上无法解除。第三、涉及的商铺是不应当返还。托管合同签署的时间是12年，商铺是连同周边几个商铺共同承租给同一商户，难以分割，客户无法解除的。所以商铺不应当进行返还。第四、被告大都物业公司欠付原告的返租款实际是179058元。期间是从2017年的6月1日到2018年的12月1日。原告诉请的2019年5月31日，这个时间还没有到期，按照双方签署托管合同的约定是先用后付。在没有到期的这个期间的租金的话，不应当进行支付第四，原告计算利息是没有依据那么欠付租金是由于经济低迷，造成的。并非是由于被告的原因造成的，那么被告方也不是故意要拖欠那么他在其能力范围内都在陆陆续续陆续的支付相应的租金。根据先用后付的原则，原告计算利息的起算时间也是错误的。计算利率也是错误的。原告计算的利息没有依据，所以被告不应当承担。第五点答辩意见是针对鼎捷公司的那么被告鼎杰公司是不承担这个连带保证责任的。双方签署的托管合同第十一条约定昆明鼎杰房地产开发有限公司对限定的责任提供保证。限定责任是指办理租金的专管账户。那么监督租金专管账户优先用于支付原告的收益。仅仅只是针对租金账户进行有监督的责任。提供的是监督保证的责任，并非是对欠付租金的这个行为承担连带保证责任。所以原告所以原告要求被告鼎杰公司担连带责任是没有这个合同依据和法律依据。综上所述，原告主张的欠付收益的金额179058元。那么除了欠付的租金，应当返还以外其余的诉讼请求请求人民法院予以驳回。原告王建霖就其主张向本院提交：1、原告身份证、户口本及结婚证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2、商品房购销合同、云南省农村信用社按揭贷款付款凭证、税收缴款书复印件，证明位于昆明彩云北路与饵季路交叉口大都项目二期商铺C栋1层101号商铺系原告购买所得，原告每月要承担该商铺巨额的按揭贷款及利息；3、商铺委托经营管理合同书，证明原、被告双方鉴定的委托经营管理合同明确约定了双方的权利义务；4、律师函、律师函邮寄快递6份，证明被告拒付租金严重违约已近两年时间，原告特委托律师出具了律师函，但被告至今仍不予支付；5、（2018）云0111民初1242号民事判决书，证明被告因拖欠租金被大都项目二期商铺众多业主起诉，其公司信誉和资金周转已出现严重的问题。经质证，被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司对原告的证据1三性认可，对证据2的商品房购销合同税收缴款书三性认可，对云南省农村信用社按揭贷款付款凭证认为没有原件，三性不认可，证明内容不予认可，认为偿还贷款利息的事项于本案无关，对税收缴款书三性不予认可，于本案无关。对原告提交的证据4三性予以认可，认为不是故意违约，被告也在积极努力支付相应租金。对原告提交的的证据5真实性无异议，但与本案无关。被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司，没有证据提交。本院认为，原告提交的证据真实、合法，本院依法确认其真实性。经庭审质证、认证，本院依法审理查明以下法律事实：原告与被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司签订了一份《商铺委托经营管理合同书》。合同约定：原告将自己名下位于昆明彩云北路与珥季路交叉口大都项目二期商铺C栋1层101号商铺委托给被告云南大都企业管理有限公司经营管理；委托期限自2015年12月1日起至2021年11月30日止；委托经营收益为固定回报，第一年年回报率6%即102319元、第二至四年年回报率7%即358116元、第五至七年年回报率8%即409275元、第八至九年年回报率9%即306956元、第十年年回报率10%即170531元、第十一年年回报率11%即94237元、第十二年年回报率12%即204637元；固定回报支付方式为每六个月为一个支付周期，即每六个月向原告支付一次固定回报，被告云南大都企业管理有限公司自合同约定的委托经营期开始时，于每6个月后的10个工作日内将该期回报支付给原告；委托经营期间，商铺由被告云南大都企业管理有限公司自主经营、自主管理、自负盈亏，被告云南大都企业管理有限公司在经营管理期间所获得的收益归被告云南大都企业管理有限公司所有，与经营有关的费用及亏损由被告云南大都企业管理有限公司承担，除本合同约定的固定回报收益外，被告无须再向原告支付其他任何费用；如被告云南大都企业管理有限公司未按时支付的，被告昆明鼎杰房地产开发有限公司同意为被告云南大都企业管理有限公司履行本合同提供保证，在被告云南大都企业管理有限公司不履行本合同所约定的支付收益的情况下，有代为履行的义务并承担连带责任；合同并约定任何一方违约致使另一方采取诉讼或仲裁方式实现债权的，违约方应承担另一方为此支付的律师费、差旅费、公证费、评估费等一切为实现债权而发生的费用。合同签订后，被告云南大都企业管理有限公司自2017年6月1日起至今未按合同约定支付原告固定回报收益，现涉案房屋被被告云南大都企业管理有限公司占有管理，经原告多次催收未果，原告遂诉至本院主张诉请。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原、被告签订的《商铺委托经营管理合同书》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同成立并生效。双方并未在该合同中约定若被告未按约定支付租金可以解除合同，被告拖延支付租金的行为也未致使合同目的不能实现，原告并未举证证实本案已符合法定解除的条件，因此，对于原告主张解除《商铺委托经营管理合同书》的诉请，本院依法不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十五条关于“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外”、第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，本案中，原告将由其所有的商铺交由被告云南大都企业管理有限公司进行经营管理，实际是将商铺交给被告云南大都企业管理有限公司通过租赁经营而进行收益，双方在合同中对收益款项的收益标准及收益款项的支付时间进行了约定，在合同的履行期间，被告云南大都企业管理有限公司未完全按约定的标准及时间支付自2017年6月1日起至今收益款项，属违约，应依法承担违约民事责任。从《商铺委托经营管理合同书》关于租金支付方式及期限的约定看，租金支付以每六个月为一个支付周期，支付时间为每个周期即每六个月开始后的10个工作日内支付，双方的约定属于“先付后用”的情形，故二被告的相应抗辩主张不能成立，原告要求被告支付2016年12月1日至2019年5月31日止尚欠租赁收益款项元的诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持。双方签订的《商铺委托经营管理合同书》第十二条第一款之约定“除原告原因或不可抗力外，被告大都公司不按时支付收益的，应当自应付而未付收益之日起按同期银行贷款利率向原告支付应付而未付收益的利息。”，故被告应按同期银行贷款利率向原告计算支付利息。由于原、被告双方约定租金支付方式为被告大都公司于每6个月开始后的10个工作日内将该6个月的收益支付给原告，故第一阶段利息的起算日期应为2017年6月14日。第二阶段利息的起算日期应为2017年12月14日；第三阶段利息的起算日期应为2018年6月14日；第三阶段利息的起算日期应为2018年12月14日；根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”之规定，本案中，原、被告双方在担保合同中约定被告鼎杰公司对被告大都公司就本案收益支付承担连带责任保证，双方未约定保证期间，原告自主债务履行期届满之日起六个月内向本院起诉主张保证责任，故原告主张被告鼎杰房地产开发有限公司承担连带责任保证的诉请，有相应事实及法律依据，本院依法予以支持。综上所述，本院依照综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十五、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王建霖2017年6月1日起至2017年11月30日期间的租金59686元，并支付该款自2017年6月14日起至该款付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；2017年12月1日起至2018年5月31日期间的租金59686元，并支付该款自2017年12月14日起至该款付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；2018年6月1日起至2018年11月30日期间的租金59686元，并支付该款自2018年6月14日起至该款付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；2018年12月1日起至2019年5月31日期间的租金59686元，并支付该款自2018年12月14日起至该款付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；四、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对被告云南大都企业管理有限公司上述债务承担连带保证责任；五、驳回原告王建霖的其他诉讼请求；案件受理费4881元，由被告被告云南大都企业管理有限公司、被昆明鼎杰房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  罗 诚人民陪审员  王存信人民陪审员  施云红二〇一九年十一月八日书 记 员  马楚然