云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民再2号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：云南明通物业管理有限公司（原云南明通房地产开发有限责任公司）。住所地：云南省昆明市西山区广福路财富广场C幢2单元1720室。法定代表人：余书明，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔淑女，云南明通物业管理有限公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李康鸣，云大法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李明春，男，1960年12月13日生，汉族，居民，住建水县。再审申请人云南明通物业管理有限公司（以下简称：云南明通物业公司）与被申请人李明春房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）云25民终761号民事判决，向云南省高级人民法院申请再审。云南省高级人民法院于2018年12月17日作出（2018）云民申1442号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人云南明通物业公司的委托诉讼代理人李康鸣、被申请人李明春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云南明通物业公司再审称，请求1.依法撤销本院（2018）云25民终761号民事判决及建水县人民法院（2018）云2524民初2号民事判决；2.改判驳回被申请人的全部诉讼请求；3.判令被申请人承担本案的诉讼费。事实和理由：李明春要求我公司承担具体诉讼标的额没有事实依据，原判依据的事实即2017年度租金收益缺乏证据证明。我公司与李明春于2015年1月5日签订《补充协议》，承接被申请人与建水龙井农贸市场管理办公室签订的《房屋委托租赁与经营管理合同》中乙方的权利义务，约定李明春委托我公司对其所有的朝阳（龙井农贸市场内）1-XX号房屋对外出租与经营管理，委托期限10年，租金收益前三年每年28073元，第四年到第十年的租金收益根据当时的市场租赁行情双方另行签订补充协议约定。之后双方签订的《补充协议》约定，第四年的租金收益为28072.67元。2015年1月5日，我公司支付李明春第四年的租金。2016年1月5日双方经协商后，支付了李明春第五年的租金。2016年2月后，建水县政府对涉案房屋片区的龙井农贸市场拆迁改造围挡道路，建水县住建局责令我公司将龙井商业中心一楼改建为停车场。一楼承租商户金方超市由于受到上述政府行为的影响，无法正常经营，向我公司提出减租金、解除合同等要求，最终于2016年12月撤出龙井商业中心。至此包含李明春的涉案商铺在内的一楼商铺一直空置至今。由于上述问题，2016年2月之后我公司与李明春没有就第六年的租金收益达成一致意见，故而没有支付当年的租金。综上，由于政府行为导致涉案房屋一直空置，委托管理合同双方均无法履行，双方对2017年的租金收益既没有书面约定，也没有口头协商一致。在双方合同明确约定应由当事人协商一致的情况下，不适用交易习惯和合同相关条款来确定合同标的额。因此本案原审所确认的诉讼争议标的额没有事实和法律依据。李明春辩称，申请人所述事实不成立。我与申请人之间有合同、房产证和补充协议。合同约定的第七条，在原审均予以认定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案虽然名称是委托租赁，但明确约定若对方不能实现对外经营，由其自行经营管理。因此实际为租赁合同，应按时支付租金，并承担违约金。我的房子也是向申请人购买的，现在也没有将房屋交付给我管理。我不认可是委托合同，我没有书面委托过申请人。申请人变更过法定代表人，也没有依约通知我，过了两年签合同的时候才告诉变更了法定代表人。李明春向一审法院起诉请求：一、请求法院判令被告立即支付2017年1月1日至12月31日的商铺租金28072.67元，违约金5614.53元，共计33687.20元。二、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年8月19日原告李明春与建水龙井农贸市场管理办公室签订了一份《房屋委托租赁与经营管理合同》，双方约定，原告将自己位于建水县龙井商业中心1-XX号商铺（建筑面积为27.65平方米）委托建水龙井农贸市场管理办公室对外出租与经营管理，前三年原告每年收取租金28073元。2015年1月5日原告又与云南明通房地产开发有限公司重新签订了一份《补充协议》，双方约定建水龙井农贸市场管理办公室的权利义务转让给云南明通房地产开发有限公司，双方的房屋租赁期限从2012年1月1日至2021年12月31日止。第四年租金收益为28072.67元。后来，云南明通房地产开发有限公司更名为云南明通物业管理有限公司，现因被告经营不善，拖欠原告2017年度的租金未付。一审法院认为：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人的委托事务，委托人向受托人支付处理事务费用的合同；而租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人向出租人支付租金的合同，二者在支付费用方面有着本质的区别。本案中，李明春将其所有的商铺出租给被告使用（合同中约定由被告自己经营和出租），被告方应按约定及时支付租金，且被告方已支付了前5年的租金，现仅拖欠2017年的租金，应该及时支付。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，被告方未提交建水县人民政府对龙井农贸市场拆迁改造及被告承租的1-XX号商铺已被拆迁的证据，不属于“不能避免并不能克服的客观情况。”故被告代理人以“本案现因建水县人民政府对龙井农贸市场拆迁改造，导致合同不能履行，属于《合同法》中约定的‘不可抗力’，不是被告的原因和过错造成”的理由不能成立，本院不予采纳。一审法院判决：被告云南明通房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告李明春的1-XX号商铺租金28072.67元，违约金5614.53元，共计人民币33687.20元。云南明通物业公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。二审法院认定事实与一审认定事实一致。二审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案上诉人与被上诉人签订的合同名称虽为《房屋委托租赁与经营管理合同》，但在合同第七条第一款明确约定了若上诉人未能实现对外租赁，商铺由上诉人自行经营管理。因此，双方所签订的合同实为租赁合同。上诉人未如期向被上诉人支付租金，应承担给付租金及违约金的赔偿责任。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。再审审理中，云南明通物业公司提交了如下证据：证据1.《房屋委托租赁与经营管理合同》《补充协议》复印件各1份，欲证实①2011年8月19日，被申请人和建水龙井农贸市场管理办公室签订《房屋委托租赁与经营管理合同》，约定被申请人将建水县朝阳龙井商业中心1-XX号商铺委托给建水龙井农贸市场管理办公室对外出租与经营管理。②《房屋委托租赁与经营管理合同》第四条第2款约定：“第四年到第十年甲方的租金收益根据当时的市场租赁行情双方另行签订补充协议约定”。③2015年1月5日，再审申请人和被申请人签订《补充协议》，约定《房屋委托租赁与经营管理合同》由再审申请人继续履行。④《补充协议》第二条第1款约定：“第四年到第十年甲方的租金收益根据当时的市场租赁行情双方另行签订补充协议约定”；证据2.收条3张，欲证实被申请人已经先后实际收取了2012年1月1日-2016年12月31日共计五年的租金，再审申请人没有欠付被申请人2016年12月31日前的费用；证据3.建水县政府对龙井农贸市场拆迁改造围挡道路图片2张，金方购物广场建水店正式闭店的函、金方购物广场搬迁提示图片1张，金方购物广场搬迁后一楼空置房屋图片2张，建设工程整改通知书2份，欲证实①因建水县政府对龙井农贸市场拆迁改造，承租涉案商铺的建水县金方购物广场已经于2016年12月退场关店，没有再租赁涉案商铺。之后涉案商铺一直空置至今。②再审申请人客观上自2016年12月后不能再按照《房屋委托租赁与经营管理合同》约定履行将涉案商铺对外出租与经营管理的受托义务，也无法进行自用。经质证，李明春对云南明通物业公司提交证据1、2无异议，但不认可双方是委托关系；对证据3中的照片不认可，认为金方超市何时闭店与其没有关联性，对整改通知书，其表示不清楚，不发表意见。李明春提交了如下证据：证据1.广告1份共4页，欲证实明通公司宣传购买的是商铺；证据2.照片3张，欲证实龙井商城在正常经营；证据3.《房主告知书》复印件1份，《通告》复印件2份，欲证实业主向明通公司表达过意见;证据4.房地产买卖契约、房屋所有权证复印件1份，欲证实向云南明通房地产开发有限公司购买了涉案房屋。经质证，云南明通物业公司对证据1宣传广告的真实性、合法性无异议，对关联性和证明力有异议，认为无法证明被申请人的主张；对证据2，照片中没有李明春的商铺，因此对该组证据的三性均不认可证据；对证据3，因为通知书上没有业主的签字也没有公司的签章，不予认可；对证据4，房地产买卖契约、产权证真实性、合法性无异议，对关联性和证明力有异议，认为与本案无关。本院依云南明通物业公司申请向建水县城建档案馆调取了龙井商业中心（原金贵大楼）竣工图一层平面图1份。经质证，云南明通物业公司和李明春对本院调取的证据无异议。围绕当事人的举证质证，本院对双方无异议的证据予以确认，对有争议的证据认证如下：云南明通物业公司提交的建水县政府对龙井农贸市场拆迁改造围挡道路图片2张外，其余双方提供的证据来源真实、合法，与待证事实存在关联性，本院予以确认。再审查明的事实除与一、二审认定的事实一致外，另查明：李明春与云南明通房地产开发有限公司于2011年8月19日签订《房地产买卖契约》，约定李明春向云南明通房地产开发有限公司（经办人为王某冬）购买坐落于朝阳（龙井农贸市场内）房号1-XX的房地产，房屋建筑面积为27.65平方米，成交价为401036元。同日，李明春与建水龙井农贸市场管理办公室（经办人为王某冬）签订《房屋委托租赁与经营管理合同》，约定将龙井商业中心编号为1-XX的商铺交付给建水龙井农贸市场管理办公司对外出租与经营管理。建水县房地产管理处向李明春颁发了房地产所有权证，登记地址为朝阳（龙井农贸市场内），登记的房屋性质和规划用途未填写。2012年7月27日云南明通房地产开发有限公司与安宁市金方商业集团有限责任公司签订房屋租赁合同，云南明通房地产开发有限公司将包括上述房屋在内的龙井商业中心一层房屋，出租给安宁市金方商业集团有限责任公司从事经营活动。云南明通物业公司在龙井商业中心宣传广告中，将商业中心一层包括规划的车位均宣传为商铺。龙井商业中心（原金贵大楼）竣工验收一层中间（包含本案争议房屋）规划为车位。云南明通房地产开发有限公司于2015年3月12日变更登记为云南明通物业管理有限公司；后建水县住房和城乡建设局分别于2017年4月5日、2018年7月10日两次通知云南明通房地产开发有限公司（实为云南明通物业管理有限公司），龙井商城经贸大楼（即龙井商业中心）项目的第一层中间部分为停车场，面积有2425.05平方米，车位数87个，要求严格按照备案的规划审批图纸恢复车位的使用功能。原龙井商业中心一层租户建水县金方购物广场于2016年11月30日正式闭店，龙井商业中心一层闲置至今。审理中，李明春明确要求继续按照《房屋委托租赁与经营管理合同》《补充协议》约定履行。经我院现场查看，龙井商业中心大楼正面（面向朝阳北路）并未进行过围挡。本院再审认为，本案争议的焦点为：1.双方签订的《房屋委托租赁与经营管理合同》《补充协议》性质是租赁还是委托；2.云南明通物业公司应否支付李明春建水县龙井商城1-XX号商铺2017年的租金。关于双方签订的《房屋委托租赁与经营管理合同》《补充协议》的性质问题。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人的委托事务，委托人向受托人支付处理事务费用的合同；而租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人向出租人支付租金的合同。双方在《房屋委托租赁与经营管理合同》第七条约定“在委托期限内，若乙方未能实现对外租赁，商铺由乙方自行经营管理，但必须用于商业用途，甲方不得干涉”，即再审申请人未能实现对外租赁，也要自行经营管理，该合同符合租赁合同的法律特征，应为租赁合同。双方的约定表明争议的房屋是以转租赁为主要经营方式，没有能对外转租赁，再审申请人仍然继续租赁，并不影响双方租赁合同的履行。综合双方同时签订《房地产买卖契约》《房屋委托租赁与经营管理合同》的时机，双方构成出售返租的法律关系，原判认定《房屋委托租赁与经营管理合同》为租赁关系并无不当。关于云南明通物业公司应否支付李明春1-XX号商铺2017年租金的问题。云南明通物业公司再审申请称，由于建水县政府要求将龙井商业中心一楼改建为停车场并围挡道路的政府行为，导致一层商铺无法经营空置至今，故无法对租金金额协商一致。建水县住房和城乡建设局通知要求，云南明通物业公司严格按照备案的规划审批图纸，恢复龙井商城经贸大楼（即龙井商业中心）项目的第一层中间部分车位的使用功能。该通知的前提是由于龙井商业中心一层中间在规划时即为车位，而云南明通物业公司违反规划作为商铺经营。因此，上述通知是政府机关行使行政管理职能，而非政策变动或其他不可预测、不可避免的客观情形。另外，政府进行改造的是龙井农贸市场及周边，位于龙井商业中心背面和侧面，龙井商业中心正面（面向朝阳北路）并未被围挡。故云南明通物业公司的该项理由不成立。云南明通物业公司再审申请称，双方对2017年的租金收益既没有书面约定，也没有口头协商一致，在双方合同明确约定应由当事人协商一致的情况下，不适用交易习惯和合同相关条款来确定合同标的额。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”云南明通物业公司在出售房屋的广告宣传中，将包括本案争议的1-XX号在内的龙井商业中心一层中心停车位宣传为商铺，该内容具体确定。并在签订房屋买卖合同的同一天签订租期为十年的房屋租赁合同。由此可见，本案是基于房屋买卖产生的房屋返租。双方当事人未就2017年租金协商一致，按照交易习惯确定租金，符合法律规定和当事人的合同目的。租赁的前三年约定每年为28073元，第四、五年按约定每年为28072.67元，故依交易习惯将2017年租金确定为28072.67元并无不妥。再审申请人未如期向被申请人支付租金，应承担给付租金及违约金的责任。一审法院在查明云南明通房地产开发有限公司已经变更登记为云南明通物业管理有限公司的情况下，判决云南明通房地产开发有限公司承担责任，二审在没有纠正该瑕疵的情况下维持原判，再审予以纠正。综上所述，再审申请人云南明通物业管理有限公司的再审请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项和《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：维持本院（2018）云25民终761号民事判决。一审案件受理费320元，二审案件受理费640元，均由云南明通物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨仲黎审判员  魏 伟审判员  张 嘉二〇一九年十一月十八日书记员  何 丽