海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初7198号原告：潘禹，男，1987年12月28日出生，公民身份号码：×××,汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：潘贵荣，男，1963年5月7日出生，公民身份号码：×××，汉族，户籍住址江苏省南京市高淳区。委托诉讼代理人：王洪玲，海南同玺律师事务所律师。被告：海南鸿洲物业服务有限公司，统一社会信用代码：91460200774275403P，住所地三亚市河东区榆亚路（鸿洲埃德瑞酒店-1F）。法定代表人：王大富，该公司董事长。委托诉讼代理人：王玉江，广东金桥百信律师事务所律师。原告潘禹与被告海南鸿洲物业服务有限公司（以下简称鸿洲物业公司）业主知情权纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘贵荣和王洪玲、被告鸿洲物业公司的委托诉讼代理人王玉江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘禹向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告向原告合法、合理的公布2018年至2019年年度物业服务费的所有收入、支出账目明细清单；2.请求法院依法判令被告向原告合法、合理的公布5栋商业用房（500㎡）和两层（即4、5、6三栋）架空层（12760.25㎡）这两项房产的权证材料及出租后收入、支出帐目明细清单；3.请求法院依法判决被告向原告合法、合理的公布经招标投标中标后的物业服务合同，向业主公开物业服务具体内容；4.请求法院依法判决被告降低物业服务费的收费标准；并参照香榭左岸小区3元/平方米的标准收取物业费；5.请求依法判决本案的诉讼费用全部由被告承担。事实及理由：2018年1月6日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定:被告就原告所居住的“鸿洲天玺”小区房屋等共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生等项目进行维护、维修、服务与管理；被告每年向原告公布物业管理费用收支账目；物业服务费为4.5元/每月/每平方米；被告违反协议未达到管理服务质量约定目标的，原告有权要求被告限期改正，逾期未改正给予原告造成损失，被告承担相应的法律。上述协议签订后，原告入住该小区，发现被告的物业管理存在诸多问题，小区内业主对被告的管理极其不满。被告应当在上一年度结束后及时向原告公布小区上一年度的物业管理费用收支账目明细[物业服务费的所有收入支出账目明细清单]，原告有权知情小区的物业收支情况，但被告未履约经原告及众多业主多次催促，直到2019年5月份，被告才制作了一张表格给原告,但原告和众多业主在仔细审核了被告向原告出具的收支账目明细后，发现该账目收支混乱，而且并非真实的账目情况。被告隐瞒了部分的收支情况，因此原告作为小区的业主之一，具有知情权，并有权要求被告向原告公布2018年至2019年物业收费开支账目。若被告敷衍原告,原告认为有必要对小区的物业收入支出账目情况申请第三方机构审计。2019年2月1日，三亚市天涯区住房和城乡建设局下发了《关于香榭左岸小区及鸿洲天玺小区物业管理区域条调查情况的函》，认定香榭左岸小区和鸿洲天玺小区为一个物业管理区域，只能成立一个业主，鸿洲天玺小区不能单独成立业主业委会。既然两个小区已经合并为一个小区，均是统一归被告管理，鸿洲天玺小区的物业收费标准应当以香榭左岸小区一致，鸿洲天玺小区的收费应当按照香榭左岸小区3元/每月的标准来收取。被告并未告知鸿洲天玺小区与香榭左岸小区是同一小区，业主在首次收房时只能在不知情情况下按照物业提供的格式合同签署。现鸿洲天玺小区的物业服务费的收费标准为4.5元/每月，比香榭左岸小区明显偏高1.5元/每月/每平方米。协议约定被告违反协议擅自提高收费标准或乱收费的，经主管部门责任裁定确定后，原告有权要求被告清退所收费用。现被告擅自提高物业收费标准，原告不要求其清退多收取的费用，只要求被告按照香榭左岸小区的收费标准进行收费。新的收费标准应从2019年2月1日起算。被告鸿洲物业公司辩称，第一，关于原告的第一项诉讼请求，首先被告与原告双方签订前期物业服务合同时间为2018年，该合同不具有溯及力，原告要求被告提供2017年至2018年年度的物业服务收据没有合同依据，其次，根据国家发展和改革委员会、住建部关于印发物业服务费用管理办法的通知第12条，物业服务收费执行酬金制的每年不少于一次公布物业服务的收支情况，被告与原告约定的是包干制，依法不需要公布收支明细，最后，退一步讲，根据前期物业服务合同的约定，被告每年按时向全体业主公布了收支明细，并且被告还在2019年5月另行向原告提供的收支明细，该事实在原告的起诉状当中予以确认。第二，关于原告第二项目诉讼请求，被告是物业服务企业，并非不动产权登记机关，未掌握包括原告在内的小区业主的不动产登记凭证，因此被告无法向原告提供上述证明，以此推理，如果有人要求被告提供原告的不动产权证明的话，被告会作出同样的回复。第三，关于原告第三项诉讼请求，被告与原告双方签订了前期物业服务合同，双方依据该合同履行了各自权利义务，原告已经向人民法院提交了证据一前期物业服务合同，因此，原告即没有法律依据，也没有实际意义。第四，关于原告第四项诉讼请求，首先，原告未提供证据证明香榭左岸小区物业服务收费为3元每平方米，其次，香榭左岸与鸿州天玺物业使用的外墙是玻璃幕墙，大堂墙面、地面使用的是大理石，灯具使用的是水晶吊灯，二楼配有游泳池，小区绿化面积比较大等。该高档配置必然投入更多的人力、物力以及养护成本，另外，香榭左岸与鸿州天玺物业建设及投入使用的时间相隔数年，每年的物价，工人工资以及货币通胀等数据都在增长，两个物业不具有可比性，原告的请求不具有合同法第54条规定可变更情形；最后，关于物业收费情况，政府有关部门针对原告的投诉，已经调查核实，并作出了支持被告的的决定，因此人民法院不应当变更政府部门决定。综上，诉讼请求应当有法律规定以及合同的约定，然而本案原告的请求即不符合法律规定也没有合同依据。依法应当不予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院查明事实为：2018年1月6日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定:被告就原告所居住的“鸿洲天玺”小区4A-1601房屋等共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生等项目进行维护、维修、服务与管理；物业服务收费采取包干制方式；被告每年向原告公布物业管理费用收支账目；物业服务费为4.5元/每月/每平方米；被告违反协议未达到管理服务质量约定目标的，原告有权要求被告限期改正，逾期未改正给予原告造成损失，被告承担相应的法律等。2019年5月份，被告向原告公布了2018年度的物业服务费收支账目明细。香榭左岸小区及鸿洲天玺小区为同属于海南鸿洲置业集团股份有限公司开发建设的项目，分期建设，其中香榭左岸小区为一期工程，2010年开始取得《建设工程规划许可证（临时）》，鸿洲天玺小区为二期工程，2013年开始取得《建设工程规划许可证（临时）》。香榭左岸小区与鸿洲天玺小区的建筑物在公共部位、公共设施均存在明显差异。2019年2月1日，三亚市天涯区住房和城乡建设局作出《关于香榭左岸小区及鸿洲天玺小区物业管理区域调查情况的函》，认定香榭左岸小区和鸿洲天玺小区为一个物业管理区域，只能成立一个业主，鸿洲天玺小区不能单独成立业主业委会。原告在起诉前已向政府相关部门投诉涉案物业收费过高等内容，但至今政府相关部门并未作出鸿洲天玺小区收取物业服务费过高的认定结论。本案中，原告没有提供涉案5号商业用房楼和4号、5号、6号楼的两层架空层房产的权属，以及被告将这些房产出租的证据。被告称建设单位没有将这些房产的权属资料移交给其公司，其公司也没有将这些房产出租。本院认为，本案是业主知情权纠纷。业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。业主知情权依法应受到保护，但业主亦应在法律规定的范围内合理合法行使其相应权利。关于业主知情权的表现形式，应当以查阅权为宜，为有效行使查阅权，业主享有复制的权利，在查阅过程中，相关义务主体负有协助义务，但因使用复制手段而产生的复制费用应由复制方自行承担。关于业主知情权的范围，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(http://192.0.100.105/lib/cpal/javascript:void(0);)》第十三条(http://192.0.100.105/lib/cpal/javascript:void(0);)的规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；(二)管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；(五)其他应当向业主公开的情况和资料。需要特别指出的是，前述规定的第五项载明业主知情权的内容包括“其他应当向业主公开的情况和资料”，该条规定的设置意义在于保证规范的周延性，避免存在漏洞。在现实生活中，由于共有部分及管理事项具有不同的形态，业主知情权的义务主体亦不尽相同，如不对业主知情权的范围加以限制，将因披露范围过大而导致披露主体成本过高，负担过重。业主虽依法对上述规定内容享有知情权与监督权，但业主对与其合法权益无关的信息没有必要面面俱到的了解，义务主体亦无需事无巨细的披露与业主合法权益无关的信息。故本院对潘禹的各项诉请内容参照法律、法规及相关规定逐项进行明确。首先关于公布2018年至2019年年度物业服务费的所有收入、支出账目明细清单的问题。业主的知情权是在业主应当获得信息时未获得相应信息从而为保障业主自身合法利益而行使的权利，对于已经获得信息的业主其实已经享有知情权，就相关信息的真实性及正当性，不应通过行使知情权，而应通过行使其它权利的方式予以解决。2019年5月份，被告向原告公布了2018年度的物业服务费收支账目明细。原告主张被告虽然公布了2018年度的物业服务项目收支情况，但是报告失实，要求在本案中由被告公示所有收入、支出账目明细清单，本院难以采纳。关于公布涉案5号商业用房楼和4号、5号、6号楼的两层架空层房产的权属及出租后收入、支出帐目明细清单的问题。原告无证据证明建设单位将这些房产的权属资料移交给被告，亦无证据证明被告出租这些房产，被告也辩称其没有这些房产的权属资料，也没有出租这些房产。因此，被告没有公布这些房产权属及出租情况的义务。原告要求被告公布这些房产的权属，即出租后收入支出账明细清单的请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。关于被告向原告公布经招标投标中标后的物业服务合同，向业主公开物业服务具体内容的问题。建设单位与被告签订的是前期物业服务合同，原告与被告签订的也是前期物业服务合同，因此被告要求原告公布招标投标中标后的物业服务合同没有事实根据和法律依据，本院不予支持。庭审中，被告也同意向原告提供前期物业服务合同，因此，原告可以向被告查阅该前期物业服务合同的内容。本案中，原告是以其个人名义起诉，并非代表的全体业主，因此，原告要求被告向业主公开服务具体内容，该项诉讼请求太过笼统，不符合人民法院受理民事案件的起诉条件，本院在本案中不予支持。在该项诉讼请求范围内，原告可持涉及其个人的具体的诉讼请求、事实和理由另行主张。关于被告降低物业服务费的收费标准，并参照香榭左岸小区3元/平方米的标准收取物业费的问题。本案中，原告是以其个人名义起诉，并非代表的全体业主，因此，原告要求被告向业主公开服务具体内容，该项诉讼请求太过笼统，不符合人民法院受理民事案件的起诉条件，本院在本案中不予支持。在该项诉讼请求范围内，原告可持涉及其个人的具体的诉讼请求、事实和理由另行主张。综上，依照《物业管理条例》第二十五条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告潘禹的诉讼请求。案件受理费100元（原告潘禹已预交），由原告潘禹承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 何 勇 二〇一九年十一月一日书记员 杜海燕附：本案援引的法律条文《物业管理条例》第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果