吉林省延吉市人民法院民事判决书（2019）吉2401民初5769号原告：刘克英，女，汉族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：兰杰，男，汉族，住吉林省延吉市。被告：延边恒宇房地产开发有限公司，住址吉林省延吉市公园路5。法定代表人：苗颖坤，经理。被告：延边广播电视台（延边卫视中心），住所吉林省延吉市局子街。法定代表人：刘华春。原告刘克英诉被告延边恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇房地产公司）、延边广播电视台（以下简称延边电台）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告刘克英及其委托诉讼代理人兰杰到庭参加诉讼。被告恒宇房地产公司、延边电台经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘克英向本院提出诉讼请求：1.确认吴振宝与恒宇房地产公司签定的商品房买卖合同有效；2.恒宇房地产公司和延边电台为刘克英办理产权登记手续（房屋位置：延吉市××路，大照号为（2018）延吉市不动产权第0027096号，房号为1002，产籍号为05-0082，刘克英所购买的房屋面积为347.49平方米，在此大照之内，现登记在延边电台名下）；3、诉讼费、保全费由恒宇房地产公司、延边电台承担。事实与理由：2008年7月6日，刘克英的丈夫吴振宝（已故）与恒宇房地产公司签定了商品房买卖合同，并全部履行了合同要求。2018年12月20日，刘克英到恒宇房地产公司指定的地点办理手续，但恒宇房地产公司负责人不给办理，理由是案外人尹洪军提出与吴振宝有经济纠纷。后，刘克英拿尹洪军出具的与吴振宝没有经济纠纷的证明再次去办理房屋产权登记手续，但其负责人还是不给办理，又提出刘克英的情况必须通过法律途径解决。恒宇房地产公司、延边电台未答辩。经审理查明：吴振宝与刘克英原系夫妻关系，吴振宝于2016年5月22日死亡。吴振宝的第一顺位继承人为妻子刘克英、儿子吴洪川、女儿吴红珍。2019年1月4日，吴洪川和吴红珍到延吉市至诚公证处进行公证，放弃对被继承人吴振宝房屋（由恒宇房地产公司销售，美好家园小区第一幢门市，1010号面积为117.71平方米；2010号建筑面积为124平方米；地下建筑面积为115.91平方米）的继承。2015年8月17日，恒宇房地产公司（甲方）与尹洪军（乙方）、吴振宝（丙方）三方签订“房屋顶账、转让协议书”，约定：“一、2008年4月15日，甲方从乙方处借款人民币30万元，至今没有偿还，已经产生87个月利息（利率按月息3%计算）计78.3万元，期间，甲方于2010年8月22日用一间60平方米的房屋顶抵了12.1万元的利息；于2012年7月用一间83平方米的房屋顶抵了29万元的利息。至本协议签字时，甲方尚欠乙方借款本金30万元，利息37.2万元，两项合计为67.2万元。二、现在因甲方资金困难，不能清偿乙方的借款本金及利息。经甲、乙双方协商，甲方自愿用位于延吉市××街交汇的‘美好家园’小区内的第一幢347.62平方米的门市房（现尚不能办理房屋产权证）顶抵乙方的借款和利息。三、甲、乙双方约定位于延吉市××街交汇的‘美好家园’小区内的第一幢347.62平方米的门市房作价132.5万元人民币，扣除本协议第一条所列明的甲方尚欠乙方的借款本金和利息67.5万元后，乙方还应向甲方支付差价款65万元。四、经甲方同意后，现乙方已将347.62平方米的门市房以人民币65万元的价格转让给了丙方。五、根据乙方的授权，甲方在2015年8月13日与丙方签订了证号N2005005，编号GF-2000-0171的商品房买卖合同，九房屋所能产生的各种法律关系约定了各自的权利和义务。六、现三方约定在本协议生效后的三日内，丙方将购房款65万元交付给乙方。乙方在接到丙方的65万元人民币后3日内向甲方交付。无论乙方是否向甲方交付购房款65万元，只要丙方付清65万元后，甲、丙方之间签订的商品房买卖合同就生效。……”吴振宝分别于2010年、2015年向尹洪军支付28万元、37万元，共计65万元。现涉案房屋由刘克英占有使用。2015年8月13日，吴振宝与恒宇房地产公司签订商品房买卖合同，约定：吴振宝购买恒宇房地产公司开发的位于延吉市美好家园第一幢1010号107.71平方米，2010号124平方米，地下115.91平方米门市房，建筑面积共计347.62平方米，房屋总价款为869050元。合同落款日期为2008年7月6日。同时，恒宇房地产公司给吴振宝出具869050元的收据。尹洪军于2019年4月4日将刘克英、恒宇房地产公司诉至本院，请求撤销尹洪军、吴振宝及恒宇房地产公司三方签订的“房屋顶账、转让协议书”中第四条之约定。本院于2019年5月16日作出（2019）吉2401民初1956号民事判决，驳回尹洪军的诉讼请求。尹洪军不服该判决，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2019年8月14日作出（2019）吉24民终1094号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查，涉案房屋大照办理在延边电台名下，大照产权证号为吉（2018）延吉市不动产权第XXXX号，产籍号为05-05-0082。认定上述事实的证据有：结婚证、常住人口登记卡、死亡证明书、公证书、商品房买卖合同、吉林由正律师事务所见证书、（2019）吉2401民初1956号民事判决书、（2019）吉24民终1094号民事判决书，以及当事人的陈述。对刘克英提交的收条及证明，因无法核实其真实性，故本院未予采信。对刘克英提交的电费收据，因无能证明其内容，故本院未予采信。本院认为，吴振宝与恒宇房地产公司、尹洪军签订的房屋顶账、转让协议书系三方当事人的真实意思表示，协议书合法有效。恒宇房地产公司将诉争房屋顶账给尹洪军，双方形成事实上的商品房买卖合同关系，尹洪军将涉案房屋卖给吴振宝，吴振宝与恒宇房地产公司签订商品房买卖合同。尹洪军将将其享有的权利义务概括转让给了吴振宝，尹洪军退出了原商品房买卖合同关系，吴振宝与恒宇房地产公司形成了商品房买卖合同概括转让关系。吴振宝按照三方签订的协议书已向尹洪军支付65万元，恒宇房地产公司应按照约定给吴振宝办理产权证。因吴振宝死亡，其房屋由其第一顺位继承人刘克英、吴洪川、吴红珍继承，因吴洪川、吴红珍放弃继承诉争房屋，确认诉争房屋归刘克英所有。现涉案房屋已具备办证条件，因大照登记在延边电台，故刘克英要求恒宇房地产公司、延边电台为其办理诉争房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。因双方未对办理产权过户手续费用进行约定，过户费用应按照国家相关规定各自承担。恒宇房地产公司、延边电台未到庭参加诉讼，视为其放弃对原告诉讼请求进行答辩和对原告证据进行质证的权利，由此引起的对其不利后果自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认吴振宝与被告延边恒宇房地产开发有限公司签订的落款日期为2008年7月6日的商品房买卖合同有效；二、被告延边恒宇房地产开发有限公司、延边广播电视台于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告刘克英办理房屋（合同约定的房屋位置：位于延吉市××路第一幢1010号107.71平方米，2010号124平方米，地下115.91平方米门市房，建筑面积共计347.62平方米）产权登记手续（过户费用按照国家相关规定各自承担）。案件受理费12491元，减半收取6245.5元，由被告延边恒宇房地产开发有限公司、延边广播电视台负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 崔海兰二〇一九年十一月二十九日书记员 尹 雪