重庆市开州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0154民初7736号 原告：曾云江，男，1972年8月10日出生，汉族，住重庆市开州区。 委托诉讼代理人(特别授权)：王本国，重庆市开州区云枫法律服务所法律工作者。 被告：张淼，男，1979年10月6日出生，汉族，住重庆市开州区。 被告：重庆市开县顶圣小额贷款有限责任公司，住所地重庆市开州区汉丰街道迎宾社区开州步行街1006号附4号7b-1号，统一社会信用代码91500234584270644P。 法定代表人：李海彬。 第三人：曾云海，男，1963年8月20日出生，汉族，住重庆市开州区。 原告曾云江诉被告重庆市开县顶圣小额贷款有限责任公司、张淼、第三人曾云海案外人执行异议之诉一案本院于2019年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾云江及其委托诉讼代理人王本国，第三人曾云海到庭参加了诉讼。被告重庆市开县顶圣小额贷款有限责任公司、张淼经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告曾云江向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决不得执行位于重庆市开州区开州大道(中)80号新世纪购物广场1幢A1-65A号房屋（产权证号312房地证2011字第X号）、A1-65B号房屋（产权证号312房地证2011字第XX号）；2、请求认定重庆市开州区开州大道（中）80号新世纪购物广场1幢A1-65A号房屋（产权证号312房地证2011字第X号）、A1-65B号房屋（产权证号312房地证2011字第XX号）为原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年6月23日，原告与第三人共同购买了位于重庆市开州区开州大道（中）80号新世纪购物广场1幢A1-65A号、A1-65B号两个门市房屋，产权证原始办理在原告与第三人名下，各占50%的份额。2011年9月8日，由于第三人差钱还债，遂将上述两处房屋50%的份额出售给原告，并签订了《门市买卖合同》，当时原告支付清转让费14万元。从此，该房屋由原告占有、使用、收益至今，其间，均由原告对该房屋出租、收益，出租已八年之久。虽然没有办理产权变更登记，但足以证明原告系该房屋唯一的实际所有人。由于第三人与被告之间产生债务纠纷，被告曾经申请人民法院对原告的上述房屋进行查封，并已进入强制执行阶段。原告于2019年8月29日向开州区人民法院提出执行异议申请。2019年9月6日重庆市开州区人民法院作出（2019）渝0154执异61号执行裁定书：法院以申请人放任未办理过户登记为由驳回案外人的异议请求。但是，原告早于被告申请查封六年前就购买了第三人的该房屋共有50%份额，并支付清全部价款，自买卖时至今原告已行使了占有、使用、收益房屋的权利。虽未办理产权变更登记，但与第三人当时没有约定办理产权过户期限，即随时可以办理产权过户登记。显然，申请人既无逾期，也无超过时效的情形，故，原告并无放任房屋过户的情形。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款之规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，足以证明原告是上述涉案房屋的实际所有人，毋庸置疑，请求依法确认，并排除对此房屋的强制执行。 被告重庆市开县顶圣小额贷款有限责任公司未作答辩。 被告张淼未作答辩。 第三人曾云海述称，原告陈述的属实，我们的经过是2011年9月8日，由于我煤矿出事差钱，就把我和曾云江共同的门市我的部分卖给曾云江，卖的14万，一次性付清，我们卖了的同时只写了一个协议，当时想到弟兄之间只写个协议就可以了，再加上我一直在河南铝材厂，所以一直未回来，一直拖到现在未过户，2014年我就把两个门市的房产证在曾云江那里借来贷款，现在贷款也没有还清，所以一直拖到现在未过户，门市卖给曾云江后，每年的租金都是曾云江收取的，门市的所有权肯定是曾云江的，2017年张淼他们申请保全，请求法院按照事实进行判决。 经审理查明：2011年9月8日，原告曾云江(乙方)与第三人曾云海（甲方）签订《门市买卖合同》，约定：“曾云海、曾云江二人合伙（产权各占50%）于2011年1月12日购买了新世纪一楼外圈A1-65A、65B两个门市，由于曾云海欠账无钱偿还，现将门市全部转卖给曾云江并收取现金还账，按照市场行情，新世纪一楼外圈A1-65A、65B两个门市各50%产权共折价140000元（大写：壹拾肆万元），过户费由乙方承担。曾云海、曾云江特别协议，产权未过户前本合同永久有效，甲方不得反悔，如反悔，负责违约金及退还价款共计叁十万元。”曾云海在出卖人处签字并捺印，曾云江在买进人处签字并捺印。 2011年10月9日，曾云江在银行账户支取60000元，2011年10月10日，曾云江在银行账户分两次分别支取30000元、50000元。 2011年10月9日，曾云海向曾云江出具收条：“收条收到曾云江购买新世纪外圈门市A65、B65的50%股份折价小写：140000.00万元，大写壹拾万元正收款人：曾云海2011年10月9日”。 原告曾云江将涉案两个门市分别与案外人宋光兰、屈彭敏、龚举正等多人签订多个《门市租赁合同》，将门市出租出去进行商业经营，由曾云江收取租金。 新世纪一楼外圈A1-65A号门市坐落于开州区汉丰开州大道(中)80号，现权利人曾云海、曾云江，房产证号：312房地证2011字第X号。A1-65B号门市坐落于开州区汉丰开州大道（中）80号，现权利人曾云海、曾云江，房产证号：312房地证2011字第XX号。 关于重庆市开州区顶圣小额贷款有限责任公司与曾云海等人民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月11日作出(2016)渝0234民初511号民事调解书，调解协议主要内容为：一、由被告曾云海、邱龙琼于2017年7月30日前日前归还原告重庆市开县顶圣小额贷款有限责任公司借款本金150万元（从2016年10月1日至2016年12月30日每月30日前归还10万元、2017年1月1日至2017年5月30日每月30日前归还20万元、2017年6月30日前归还10万元、2017年7月30日前归还10万元）；二、由被告曾云海、邱龙琼于2017年7月30日前归还原告重庆市开县顶圣小额贷款有限责任公司借款150万元的资金利息，从2015年1月31日起至付清款时止，以下欠的本金余额为基数，按年利率24%计算；三、被告曾云海、邱龙琼如未按上述第一、二款约定时间还款，则由被告曾云海、邱龙琼立即归还下欠全部借款本息（利息从下欠之日起，以下欠的本金余额为基数，按年利率24%计算）；四、被告曾喜、开县港云物流有限公司对被告曾云海、邱龙琼应承担的上述第一、二、三款义务负连带清偿责任；五、原告自愿放弃其他诉讼请求。该民事调解书发生法律效力后，曾云海未履行生效法律文书所确定的义务，重庆市开县顶圣小额贷款有限责任公司于2017年1月6日向本院申请强制执行，本院于同日立案，案号为（2017）渝0154执115号。 关于张淼与曾云海等人民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月31日作出(2016)渝0234民初4011号民事判决：一、被告曾云海、被告邱龙琼、被告开县港云物流有限公司在本判决生效后十日内偿还原告张淼借款本金19万元，并共同支付原告张淼借款利息（从2015年10月22日起，按月利率2%计算至还清本金之日止）；二、驳回原告张淼的其他诉讼请求。该民事判决书生法律效力后，曾云海未履行生效判决所确定的义务，张淼于2017年1月12日向本院申请强制执行，本院于同日立案，案号为（2017）渝0154执210号。 本院在执行上述两案过程中，于2017年2月8日作出(2017)渝0154执115、210号执行裁定书，连同协助执行通知书一并向开州区不动产登记中心送达，查封了被执行人曾云海所有的坐落于开州区开州大道（中）80号新世纪购物广场1幢A1-65A号房屋(产权证号：312房地证2011字第X号)、A1-65B号房屋(产权证号：312房地证2011字第XX号)。2019年8月29日，案外人曾云江以已购买共有人曾云海名下坐落于开州区开州大道（中）80号新世纪购物广场1幢A1-65A号、A1-65B号房屋的产权份额为由向本院提出执行异议，本院作出（2019）渝0154执异61号执行裁定书，驳回了曾云江的异议请求。 上述事实，有当事人当庭陈述、原被告身份信息证明、《门市买卖合同》、收条、银行取款记录、《门市租赁合同》、房屋权属登记证书复印件、(2019)渝0154执异61号执行裁定书等证据在卷佐证，可以认定。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告曾云江提出的执行异议符合上列条款规定的四个条件，其要求不得执行位于重庆市开州区汉丰开州大道（中）80号新世纪购物广场1幢A1-65A号房屋(产权证号：312房地证2011字第X号)、A1-65B号房屋(产权证号：312房地证2011字第XX号)的诉讼请求应当予以支持。理由如下：首先，在人民法院查封之前，原告曾云江已经与第三人曾云海签订了《门市买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，不属于需登记备案才能生效的合同，不违反法律、法规的强制性规定，在签订合同时该合同便成立并生效。其次，在人民法院查封之前，原告曾云江已经合法占有该不动产。从原告提交的多份《门市租赁合同》等证据来看，原告曾云江一直在对涉案房屋进行处分、收益。再次，原告曾云江已经向第三人曾云海按照合同约定全额支付了购房款140000元。最后，房屋未办理过户登记不是原告曾云江的原因造成。签订合同后，原告并没有主观上的故意拖延办理过户登记的行为，原告并未怠于行使自己的权利。综上，本院认为原告曾云江的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以支持，故本院对原告曾云江请求不得执行位于重庆市开州区汉丰开州大道（中）80号新世纪购物广场1幢A1-65A号房屋(产权证号：312房地证2011字第X号)、A1-65B号房屋(产权证号：312房地证2011字第XX号)的诉讼请求予以支持。 对于原告主张的请求确认位于重庆市开州区汉丰开州大道(中)80号新世纪购物广场1幢A1-65A号房屋(产权证号：312房地证2011字第X号)、A1-65B号房屋(产权证号：312房地证2011字第XX号)归原告所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，原告虽与第三人曾云海签订了合法有效的房屋买卖合同，但该房屋现仍登记为曾云江、曾云海共有，原告依照合同享有的仅是物权期待权，未依法进行变更登记，不发生物权效力，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 综上，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 不得执行位于重庆市开州区汉丰开州大道(中)80号新世纪购物广场1幢A1-65A号房屋(产权证号：312房地证2011字第X号)、A1-65B号房屋(产权证号：312房地证2011字第XX号)。 驳回曾云江的其他诉讼请求。 案件受理费4300元，由被告重庆市开县顶圣小额贷款有限责任公司、张淼各负担2150元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 长  向 祥 人民陪审员  程井福 人民陪审员  陈前光 二〇一九年十一月二十一日 法官 助理  沈 建 书 记 员  周 欢