西安市未央区人民法院民事判决书 (2019)陕0112民初5507号 原告西安海荣房地产集团有限公司。住所地：西安市。统一社会信用代码：91610132710148333T。法定代表人郑青海，该公司董事长。委托代理人李小娟，陕西信邦律师事务所律师。委托代理人班晓敏，陕西信邦律师事务所实习律师。被告肖爱叶，女，汉族，住西安市户县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。第三人中国工商银行股份有限公司西安经济技术开发区支行。住所地：陕西省西安市未央区。统一社会信用代码：91610000713593977C。负责人胡江轶。原告西安海荣房地产集团有限公司（以下简称海荣公司）与被告肖爱叶、第三人中国工商银行股份有限公司西安经济技术开发区支行（以下简称工行经开支行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海荣公司的委托代理人李小娟到庭参加诉讼。被告肖爱叶、第三人工行经开支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告海荣公司向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原、被告于2011年2月19日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y11016611）；2、判令被告向原告支付代垫款项507741.73元，并支付违约金112232.57元；3、请求被告支付自2019年2月10日起，以916164元为基数，按照同期贷款利率双倍计算的违约金至涉案《商品房买卖合同》解除之日；4、请求判令被告于涉案商品房买卖合同解除后七日内，返还涉案海荣豪佳二期（海璟时代）6幢2单元3层20301号房屋，并配合原告办理《商品房买卖合同》撤销备案登记手续，提供办理撤销手续相应的文件；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年2月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y11016611），约定被告购买原告开发的位于西安市XX区XX城XX路南侧、文景路以东海荣豪佳二期（海璟时代）6幢2单元3层20301号商品房一套，双方在该合同上签字盖章。房屋建筑面积126.57平方米，总金额916174元。该合同第六条约定：买受人（被告）于该合同签订当日支付首付款276164元，剩余房款办理银行按揭贷款。该合同附件六第三条第4款约定：因买受人逾期偿还银行按揭款，导致出卖人承担担保责任的，视为买受人逾期付款，按照下列方式处理：（1）买受人未能向贷款银行偿付贷款本息，出卖人代为偿还的，买受人应在收到出卖人书面追偿通知后7日内偿还出卖人代垫款项并向出卖人支付代垫款项同期两倍贷款利息的违约金。买受人收到出卖人书面追偿通知，逾期超过30日内仍未支付上述代垫款项和违约金的，出卖人有权解除本合同及相关协议，收回该商品房。出卖人解除合同的，买受人除应偿还出卖人代垫款项外，还应向出卖人支付总价款两倍同期贷款利息的违约金。同年，原、被告及第三人签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向第三人借款64万元用于购买上述房屋，借期84个月，该借款合同中，原告作为保证人为被告承担阶段性连带担保责任。因被告逾期偿还银行按揭贷款，自2014年9月18日到2019年1月14日，原告代被告向第三人代偿欠款共计507741.73元。原告多次索要上述款项未果，故诉至法院，诉讼请求如前所述。被告肖爱叶未答辩。第三人工行经开支行未陈述。经审理，本院认定事实如下，2011年2月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告肖爱叶购买原告海荣公司开发的位于西安市XX区XX城XX路南侧，文景路东侧海荣豪佳二期（海璟时代）6幢2单元3层20301号房屋，建筑面积126.57平方米，房屋总价款916164元。合同签订后，被告肖爱叶支付首付款人民币276164元，剩余房款按揭贷款支付。双方《商品房买卖合同》附件六第三条第4项约定：“因买受人逾期偿还银行按揭款，导致出卖人承担担保责任的，视为买受人逾期付款。按照下列方式处理：（1）买受人未能按期足额向贷款银行偿付贷款本息，出卖人代为偿还的，买受人应在收到出卖人书面追偿通知后7日内偿还出卖人代垫款项并向出卖人支付代垫款项同期两倍贷款利息的违约金。买受人收到出卖人书面追偿通知后逾期超过30日内仍未支付上述代垫款项和违约金的，出卖人有权解除本合同及相关协议，收回该商品房。出卖人解除合同的，买受人除应偿还出卖人代垫款项外，还应向出卖人支付总价款两倍同期银行贷款利息的违约金”。合同附件七第五条第2项约定：“无论何种原因导致双方解除合同的，买受人应在解除合同之日起7日内，按照国家及地方相关法律、法规，办理完结《商品房买卖合同》撤销备案登记手续或提供完整的办理《商品房买卖合同》撤销备案的相关文件和提供必要的配合。...如因买受人原因致使合同解除的，出卖人在买受人办理完毕《商品房买卖合同》撤销备案登记后七日内，将买受人已付购房款扣除上述违约金、赔偿金和其他应扣款项（包括税费）后向买受人无息退还已付房款余额.....”。2011年2月，原、被告及第三人签订《个人购房借款/担保合同》，约定：被告向工行经开支行贷款64万元用于购买案涉房屋，贷款期限84个月，原告对该借款承担全程连带保证责任。该《个人购房借款/担保合同》第二部分通用条款14.1条约定：“发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；”第14.2条约定：“借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。”后第三人依约向被告肖爱叶发放64万元借款用于购买涉案房屋。因被告逾期还本付息，自2014年6月18日至2019年1月14日，原告海荣公司作为保证人代被告肖爱叶向第三人偿还按揭欠款共计507741.73元，至此，该按揭欠款已全部结清。原告海荣公司于2019年1月7日向被告肖爱叶按照《商品房买卖合同》预留地址邮寄送达《追偿通知书》。后被告肖爱叶未向原告海荣公司偿还垫付款。审理中，由于被告及第三人未到庭，致本案调解不能。以上事实，有《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、《贷款本息代偿证明书》、《追偿通知书》、EMS邮寄单及当事人当庭陈述等在卷予以佐证。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案中，原告海荣公司与被告肖爱叶签订《商品房买卖合同》及附件，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》附件第六条明确约定因买受人逾期偿还银行按揭款，导致出卖人承担担保责任的，视为买受人逾期付款。买受人应在收到出卖人书面追偿通知后7日内向出卖人支付代垫款项。超过30日仍未支付代垫款项的，出卖人有权解除合同。本案中，原、被告在合同履行过程中，被告未能按照约定归还按揭贷款，导致原告承担了保证责任共计507741.73元，且至今仍未还款，被告的行为构成根本违约，解除条件成就，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，于法有据，应予支持。合同解除后，被告应配合原告注销涉案房屋的备案登记手续。被告肖爱叶在第三人工行经开支行处的按揭欠款已经结清，主合同履行完毕，抵押作为从合同亦应终止，预抵押登记应当注销，被告肖爱叶应配合第三人工行经开支行办理注销涉案房屋的预抵押登记手续。对于原告主张的违约金，结合本案实际情况，双方约定的违约金标准过高，本院酌情以原告每笔实际代偿金额为基数，自代偿之日起，按照中国人民银行同期贷款利率，计算至本判决确定的给付日。合同解除后，原告应退还被告购房款。根据本案的实际情况，被告应支付给原告的相应款项可从原告向被告退还的房款中予以扣除。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、解除原告西安海荣房地产集团有限公司与被告肖爱叶签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y11016611）；二、被告肖爱叶于本判决生效之日起三十日内支付原告西安海荣房地产集团有限公司代偿款项507741.73元及违约金56116.29元（违约金暂计算至2019年1月30日，之后以507741.73为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）；上述款项由原告西安海荣房地产集团有限公司在应退还原告肖爱叶的购房款中予以扣除；三、原告西安海荣房地产集团有限公司于本判决生效之日起三十日内退还被告肖爱叶购房款916164元；四、被告肖爱叶于本判决生效之日起三十日内向原告西安海荣房地产集团有限公司返还位于西安市经开区XX城XX路南侧、文景路东侧海荣豪佳二期（海璟时代）6幢2单元3层20301号房屋，并配合原告西安海荣房地产集团有限公司至房产登记管理部门办理上述《商品房买卖合同》撤销备案登记手续；五、被告肖爱叶于本判决生效之日起三十日内配合第三人中国工商银行股份有限公司西安经济技术开发区支行办理西安市经开区XX城XX路南侧、文景路东侧海荣豪佳二期（海璟时代）6幢2单元3层20301号房屋的预告抵押注销登记手续；六、驳回原告西安海荣房地产集团有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条至规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12961元，公告费800元（原告均已预交），现由被告肖爱叶负担，于上述款项支付时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长   李  龙人民陪审员   党天堂人民陪审员   姚广成二O一九年十一月十八日  书  记  员   杨  婉