河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初9611号原告：陈树伟，男，1976年2月1日出生，汉族，住河南省封丘县。委托诉讼代理人：杨智丰，河南有道律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅焕阳，河南有道律师事务所律师。被告：白秀菊，女，1942年8月18日出生，汉族，住郑州市中原区。被告：卢修权，男，1997年6月16日出生，汉族，住郑州市中原区。二被告共同委托诉讼代理人：任文军，河南佐达胜律师事务所律师。原告陈树伟诉被告白秀菊、卢修权房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈树伟及其委托诉讼代理人杨智丰、傅焕阳，被告卢修权、被告卢修权及白秀菊共同委托诉讼代理人任文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈树伟向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与卢国顺签订的《购房协议书》；2.请求依法判令二被告双倍返还原告定金人民币264000元；3.请求依法判令二被告返还原告购房款人民币68000元；4.本案全部诉讼费由二被告共同承担。事实与理由：2013年10月5日，原告与卢国顺（已故）签订《购房协议书》（以下简称为协议书），协议书约定将卢国顺拥有独立产权的位于郑州市嵩山路与农业路西南角的房屋120平方米以人民币伍仟伍佰元整每平方米的单价（￥5500元/平方米）出售给原告，原告须在签订该协议书时向卢国顺支付定金人民币贰拾万元（200000元），并且约定如因卢国顺违约需双倍返还定金的条款。协议签订前后，原告依约向卢国顺交付了人民币20万元定金。2017年卢国顺病故，卢国顺的继承人白秀菊、卢修权对于原告与卢国顺签订的《购房协议书》表示不再履行协议内容，原告曾多次找上述二被告协商，双方均未达成一致意见。为了维护原告的合法权益，特依法起诉。盼依法及时判决满足诉讼请求。被告白秀菊、卢修权共同答辩称，应依法驳回原告的诉求。一、基于被告白秀菊名下宅基地使用证（宅基地使用证号001643）取得的补偿安置房屋的面积，应认定为共同财产。1、依据《中华人民共和国土地管理法》第四十六条第二款之规定，应由被告白秀菊持宅基地证办理征地补偿登记。2、农村宅基地证依法按户登记使用的。作为家庭成员之一卢国顺所签订的《补偿安置协议》所享有的权利应视为共有。二、卢国顺与原告陈树伟所签订《购房协议书》应认定为无效协议。依据《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见、第89条之规定，卢国顺擅自处分共有财产的行为应认定为无效。三、应驳回原告的诉求。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，原告并没有相应的证据证明其因该《购房协议书》支付了对价，故应驳回原告的诉求。《购房协议书》系无效协议，二被告不同意按照《购房协议书》履行。根据原、被告陈述及举证质证意见，本院认定如下法律事实：1、2013年10月5日，陈树伟与卢国顺签订《购房协议书》，约定卢国顺将其拥有独立产权的位于郑州市嵩山路与农业路西南角的房屋（房屋所有权证编号：在建）、建筑面积大约120（平方米）以人民币伍仟伍佰元整每平方米的单价出售给陈树伟；陈树伟向卢国顺支付定金200000元，如陈树伟原因造成的违约责任此定金不予退还，签订正式的房地产商品房买卖合同后，陈树伟已付的定金自动转为房款的一部分，剩余房款在取得房产证后一次性付清；卢国顺保证对出售的房屋拥有独立产权。如果该房屋为共有房屋，卢国顺则必须取得其他共有人的同意出售书面文件；自签订本协议起，卢国顺保证将该房屋按约定价格出售给陈树伟；如果卢国顺违约，拒绝将房屋出售给陈树伟，需双倍返还定金，如果陈树伟违约，定金将不再退回。2、陈树伟与李梅娟系夫妻关系，2013年9月22日，李梅娟名下农村信用合作联社银行卡账户内收到200000元储蓄存款收入，2013年9月24日支出500元和49000元，2013年10月7日支出150000元。以上共计199500元。诉讼中，原告申请证人王某、梁某、宋某出庭作证，王某出庭陈述称：“首付20万元，过了一星期左右，陈树伟给卢国顺两次钱，第一次给15万元左右，第二次又给五万元左右，这两次给钱我都在场。第一次在工人路南头天水聚澡堂包房里，我、梁某、陈树伟和卢国顺都在场的情况下，陈树伟用黑色塑料袋装的现金给卢国顺，卢国顺当场拿出来数了数，卢国顺当时没有打条。第二次我忘了。第一次在澡堂洗澡见陈树伟给卢国顺一个黑色塑料袋，大概有十五万元，签协议后上下不超过十来天，第二次给钱我在场不在我忘记了”。证人梁某出庭陈述称：“陈树伟支付卢国顺购房款我在场，在长江路个天水聚澡堂，当时用一个黑色塑料袋装的钱，装了多少我没有查，王某、陈树伟、卢国顺、宋某和我都在场，我没查钱，其他人查没查记不清了，我只见到陈树伟向卢国顺一次交钱，第一次见到陈树伟给卢国顺钱，没见到卢国顺点钱，时间长记不清了”。宋某出庭陈述称：“陈树伟买卢国顺的房子，时间大概是某年的九、十月份，在天水聚澡堂用黑色塑料袋提了15万元给卢国顺，陈树伟给卢国顺钱的时候，我、陈树伟、梁某、卢国顺、王某我们五个人在场，陈树伟给卢国顺付房款的时间我记不清楚了，我只见过一次，大概是九、十月份，哪一年记不清了，天不热不冷，在天水聚澡堂。陈树伟是提着黑色的塑料袋给卢国顺钱，当时卢国顺没点钱，我点钱了，里面是成捆的，我光查捆了，应该是一捆一万。当时在场的，还有卢国顺、王某、梁某、陈树伟和我，我没注意其他人，我只是问了一句黑色塑料袋是啥，我打开看了一下，查了查十五捆钱”。3、2010年11月2日，卢国顺与郑州市朱屯村城中村改造指挥部签订编号为0389的《补偿安置协议》，该协议包含以下内容：卢国顺宅基地内有效建筑面积277.05平方米，回迁安置面积581.25平方米。4、2010年10月22日，卢钦若、白秀菊（××）与卢国顺（××）签订财产赠与协议一份，约定××卢钦若、白秀菊决定将属于自己所有的财产位于郑州市××××号房产（以拆迁安置后的实际办证房产面积和门牌号为××赠与卢国顺个人；卢国顺承诺其从父母处接受的财产为个人财产，同时应保证所接受赠与财产的完整性，不得作为卢国顺与其配偶的婚姻共同财产进行任何形式的处分和分割。2015年9月21日，郑州市中原区人民法院作出（2015）中民二初字第16号民事判决书，驳回卢钦若、白秀菊诉卢国顺关于撤销卢钦若、白秀菊与卢国顺签订的财产赠与协议的诉讼请求。5、2014年11月5日，郑州市中原区人民法院作出（2014）中民一初字第1406号民事调解书，该调解书包含以下内容：卢国顺与毛红茹自愿离婚，婚生子卢修权跟随卢国顺共同生活，卢国顺与毛红茹财产自行协商处理。2014年11月5日，卢国顺与毛红茹签订《离婚财产分割协议书》一份，该协议书包含以下内容：位于郑州市××××号因拆迁安置，回迁安置房屋面积共计581.25平方米（以实际回迁安置面积为××，双方均同意其中的120平方米归毛红茹所有。2015年8月11日，郑州市中原区人民法院作出（2015）中民一初字第906号民事判决书，驳回毛红茹诉卢国顺关于撤销毛红茹与卢国顺之间2014年11月5日签订的财产分割协议书的诉讼请求。2015年12月2日，毛红茹起诉卢国顺至郑州市中原区人民法院，请求解除毛红茹与卢国顺2014年11月5日签订的《离婚财产分割协议书》、重新分割得回迁安置房屋面积290平方米，2016年2月17日，郑州市中原区人民法院作出（2015）中民一初字第2311号民事判决，驳回了毛红茹的上述诉讼请求。6、登记在白秀菊名下的宅基地使用证显示：人口6人，用地面积0.291亩193.75平方米，土地性质集体，位置中原区朱屯村，发证日期1991年9月2日，已注销。卢钦若与白秀菊系夫妻关系，卢国顺系二人之子，卢国顺与毛红茹原系夫妻关系，卢修权系二人之子。卢国顺遗体于2017年1月7日在郑州市殡仪馆火化，卢钦若于2018年10月9日去世。7、郑州市个人房屋权属信息表显示，购房人卢修权，共有情况单独所有，房屋坐落中原区朱屯二街33号院8号楼2单元25层2501的房屋，建筑面积139.74，合同签订日期2019年6月6日。本院认为，关于原告是否向卢国顺支付200000元购房款的争议。原告提交李梅娟名下郑州市市郊农村信用合作联社荆胡分社银行卡交易明细及王某、梁某、宋某证人证言，欲证明其亲戚于2013年9月22日向其配偶李梅娟名下银行账户存入200000元，原告在2013年9月24日支取50000元支付给卢国顺，2013年10月7日支取150000元给卢国顺。被告认可上述交易明细的真实性，认为上述证人有利害关系，且除王某之外，均未见到第二次支付钱款，主张原告并未支付2013年10月5日《购房协议书》相应对价。本院认为，王某、梁某虽同是卢国顺出卖房屋的买受人，但王某、梁某、宋某均陈述原告、王某、梁某购买卢国顺拆迁安置房，王某、梁某、宋某、原告、卢国顺均在场的情况下，原告曾用黑色塑料袋给卢国顺现金，结合李梅娟郑州市市郊农村信用合作联社荆胡分社银行卡交易明细，本院认为上述证据的证明力大于二被告关于原告并未支付2013年10月5日《购房协议书》相应对价的陈述，且原告的陈述和取款并不违背日常交易习惯，并符合原告与卢国顺2013年10月5日签订的《购房协议书》关于定金的约定，故本院认定，原告向卢国顺支付了2013年10月5日《购房协议书》约定的购房定金200000元。关于2013年10月5日《购房协议书》是否有效的争议。二被告主张宅基地使用证登记在白秀菊名下、作为家庭成员之一的卢国顺签订的《补偿安置协议》项下所享有的权利应视为共有、卢国顺擅自处分共有财产，2013年10月5日《购房协议书》为无效协议。2010年10月22日，卢钦若、白秀菊将位于郑州市××××号房产赠与卢国顺个人，2014年11月5日，卢国顺与毛红茹均同意其中的120平方米归毛红茹所有，结合卢修权认可拆迁安置对象为卢钦若、白秀菊、卢国顺，本院认定，2013年10月5日，卢国顺与陈树伟签订《购房协议书》时对《购房协议书》项下房屋享有处分权，故对二被告关于卢国顺擅自处分共有财产、2013年10月5日《购房协议书》为无效协议的主张，本院不予支持。二被告作为卢国顺的法定继承人，明确表示不同意按照2013年10月5日《购房协议书》履行，故对陈树伟主张解除原告与卢国顺2013年10月5日《购房协议书》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二被告表示卢国顺债务大于遗产，放弃继承权，小于遗产，继承其遗产，故二被告应在继承卢国顺遗产的范围内清偿卢国顺债务。2013年10月5日《购房协议书》约定有定金条款，故原告卢国顺之法定继承人，即二被告双倍返还其定金人民币264000元，该定金132000元未超过上述《购房协议书》标的额的20%，故对原告该诉讼请求，本院予以支持。原告共支付卢国顺200000元，扣除132000元定金，剩余68000元应视为原告向卢国顺支付的购房款，故对原告主张二被告返还原告购房款68000元的诉讼请求，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：解除原告陈树伟与卢国顺签订的《购房协议书》；二、被告白秀菊、被告卢修权于本判决生效之日起十日内在继承卢国顺遗产的范围内返还原告陈树伟双倍定金264000元、返还原告陈树伟购房款68000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6280元，减半收取3140元，由被告白秀菊、卢修权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 陈 红二〇一九年十一月二十二日书记员 仝新果