天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初2472号原告：辛明，男，1983年7月4日出生，汉族，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：王艳义（辛明之妻），回族，住天津市宝坻区。被告：天津保集投资有限公司，住所地天津宝坻九园工业园区一号路5号。法定代表人：裘东方，经理。委托诉讼代理人：苏桂祥，天津天衡律师事务所律师。被告：上海保集物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市宝坻区南关大街与窝头河交口处玫瑰湾22号楼。负责人：姚柳娟，经理。委托诉讼代理人：孟鸿有、周春江，该公司员工。原告辛明与被告天津保集投资有限公司（以下简称“保集投资公司”）、被告上海保集物业管理有限公司天津分公司（以下简称“保集物业公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辛明及其委托诉讼代理人王艳义、被告保集投资公司的委托诉讼代理人苏桂祥、被告保集物业公司的委托诉讼代理人孟鸿有、周春江到庭参加了诉讼。诉讼中，因原告辛明申请对涉案财产损失进行鉴定，故本院依法扣除审限。扣除审限事由消除后，本案恢复审理。又因本案案情复杂，依法裁定转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告辛明及其委托诉讼代理人王艳义、被告保集投资公司的委托诉讼代理人苏桂祥、被告保集物业公司的委托诉讼代理人孟鸿有、周春江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。辛明向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告共同对天津市宝坻区房屋房顶漏水部位进行维修以及对房屋墙体裂缝进行维修；2.依法判令二被告共同赔偿原告房屋修复期间租房费用5000元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，辛明变更诉讼请求为：1.依法判令二被告共同赔偿辛明因漏水造成的损失10782元；2.依法判令二被告共同赔偿辛明房屋修复期间租房费5000元；3.依法判令二被告承担本案的诉讼费、鉴定费等全部费用。事实和理由：原告辛明系天津市宝坻区房屋的业主，被告保集投资公司是涉案房产的开发建设单位，被告保集物业公司是涉案房产所在小区的物业公司。2018年12月12日晚，辛明发现房顶向下渗水，辛明立即找到保集物业公司要求维修，后物业人员赶到现场时发现楼顶消防设备间暖气管漏水，导致积水20厘米左右，从而造成辛明房屋房顶渗水。此次漏水造成辛明家中主卧室房顶及客厅房顶损坏。且自辛明接受涉案房屋并进行装修后，发现涉案房屋墙体出现大量裂缝，经了解属于墙体质量问题。经原告辛明与二被告多次沟通，二被告至今没有进行修复。辛明认为二被告均应当对漏水给辛明肯定会造成了租房损失承担赔偿责任，故诉至法院提出上述诉讼请求。保集投资公司辩称，不同意辛明的诉讼请求，理由如下：本公司于2014年11月27日向辛明交付了本案涉诉房屋，并给辛明出具天津市新建商品住宅质量保证书，供热系统保修期为房屋交付后两个采暖期即两年，而辛明房屋漏水日期为2018年12月12日，故已经超出保修期。房屋墙面开裂保修期为房屋交付后两年，而辛明所述房屋开裂，其没有在保修期内向开发商提出，故对辛明此主张不予认可。保集物业公司辩称，不同意辛明的诉讼请求，理由如下：辛明所述其房屋漏水的事情属实，本公司派员到场检查后，发现是辛明房屋上面的设备间内暖气片开裂漏水，当时即进行了清理，后向领导汇报。因楼顶上的设备间属于公共区域，保修期应为五年，故不应由本公司承担赔偿责任。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月23日，辛明（买受人、乙方）与保集投资公司（出卖人、甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，约定：保集投资公司将宝坻区南关大街与窝头河交口处玫瑰湾1-1-3102室房屋（即本案涉诉房屋）出售给辛明，保集投资公司于2014年12月30日将验收合格的上述房屋交付辛明。第八条商品房质量及保修责任约定，在乙方正常使用情况下，甲方应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责，因乙方擅自拆改造成损坏的，甲方不承担责任。第十四条前期物业管理约定，甲方已向乙方明示备案的《天津市前期物业管理服务合同》及《业主公约》，乙方对该合同及公约相关内容予以书面确认，并承诺遵守。同时，合同还约定了双方的其他权利义务等内容。2014年11月27日，保集投资公司将上述房屋交付辛明，同时向辛明交付了《天津市新建商品住宅质量保证书》、《前期物业管理服务协议》，辛明成为该小区的业主。上述《天津市新建商品住宅质量保证书》除填写了房屋号、建筑面积、工程竣工验收日期外，其他内容均未填写（包括保修方面的问题）。上述《前期物业管理服务协议》中的物业服务企业为保集物业公司，该协议第三条物业管理服务内容约定，房屋共用部位的维护和管理、共用部位是指物业管理区域内属全体业主或者单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门卫室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、停车场等部位；房屋共用设施设备的维护和管理，共用设施设备是指物业管理区域内，属全体业主或者单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱（池）、水泵、排水管道、化粪池、垃圾箱（房）、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设施设备。本案涉诉房屋客厅、主卧室上面是设备间，该设备间日常由保集物业公司负责管理。2018年12月12日晚，辛明发现涉案房屋客厅、主卧室房顶漏水，即找保集物业公司要求进行维修，后物业人员赶到现场时发现楼顶消防设备间暖气片开裂漏水，从而造成辛明房屋房顶渗水。此次漏水造成辛明家中主卧室房顶及客厅房顶损坏，后因赔偿问题协商未果，辛明来院起诉。本院受理后，于2019年4月17日组织双方当事人对现场进行勘验，勘验结果：本案涉诉房屋客厅、主卧室上面是设备间，设备间内有压力罐、消防水箱、暖气等，涉诉房屋客厅、主卧室房顶损坏（详见卷内勘验照片）。诉讼中，辛明主张本案涉诉房屋墙体出现大量裂缝，属于墙体质量问题，不是因此次房顶漏水造成，对此其要求另行解决。双方当事人对“设备间内暖气片开裂漏水，是造成辛明房屋客厅、主卧室房顶漏水的原因”均认可。根据辛明的申请，本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对辛明所有的天津市宝坻区顶修复方案进行鉴定。2019年6月28日，该司法鉴定中心作出北京建研院司鉴中心（2019）建鉴字第208号（ＢＢＦＡＣ-2019-208）司法鉴定意见书（以下简称“司法鉴定意见书”），该司法鉴定意见书中第四条建议修复意见：“……4.2根据委托方的要求、相关标准规范，对涉案房屋存在质量问题的部分进行如下建议修复处理：4.2.1客厅吊顶存在渗漏水痕迹、局部灯池饰面层起鼓的建议修复意见，1.修复范围：存在渗漏水的客厅顶板及灯池；2.建议修复意见：将客厅灯池拆除，铲除客厅顶板饰面层至结构层，按照原状恢复顶板饰面层、灯池以及灯池内相应管线、灯具，施工过程中应对其他未修复部位采取成品保护措施。4.2.2主卧室顶板饰面层起鼓、开裂、存在渗漏水痕迹的建议修复意见，1.修复范围：存在渗漏水的主卧室顶板；2.建议修复意见：将主卧室顶板饰面层铲除至结构层，按照原状重新涂刷顶板饰面层，施工过程中应对其他未修复部位采取成品保护措施。……”（基本情况、案情摘要、工程概况、建议修复意见等详见卷内司法鉴定意见书）。辛明支付鉴定费15000元。本院委托天津市金环建设工程造价咨询有限公司对辛明所有的涉案房屋漏水造成的损失进行鉴定。2019年9月10日，该公司作出ｓｆ2019-014工程造价司法鉴定意见书（以下简称“司法鉴定意见书”），鉴定意见：天津市宝坻区玫瑰湾1-1-3102客厅、主卧房顶损坏维修项目工程造价为10782元（基本情况、基本案情、资料摘要、鉴定依据、鉴定过程、需要说明的问题、鉴定意见、报告书份数及附件说明等详见卷内司法鉴定意见书）。辛明支付鉴定费10000元。上述两份司法鉴定意见书送达双方当事人后，在本院指定的期限内均未提出异议。上述事实，有当事人陈述、天津市房地产权证、天津市商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、天津市新建商品住宅质量保证书、天津保集玫瑰湾业主入住钥匙交接清单、《天津保集玫瑰湾》业主入住文表签收清单、照片等证据在卷佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。具体到本案，应在查明事实的基础上，解决如下问题：一、本案涉诉房屋上面设备间内暖气设施是否超过保修期的问题。通过法庭调查，保集投资公司于2014年11月27日将涉诉房屋交付辛明，同时向辛明交付了《天津市新建商品住宅质量保证书》。该住宅质量保证书虽未填写设备间内暖气设施的保修期，但依据有关规定，在正常使用条件下，建设工程“供热与供冷系统”的最低保修期限为2个采暖期、供冷期。而上述设备间内暖气片开裂漏水的时间为2018年12月12日，已经超过了2个采暖期，故本案涉诉房屋上面设备间内暖气设施超过了保修期。二、赔偿主体及各主体的责任承担问题。1.依据相关法律规定，公民的合法权益受法律保护，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。上述设备间日常由保集物业公司负责管理，因其未尽到管理的责任，导致设备间内暖气片开裂漏水，造成辛明所有房屋客厅、主卧室房顶漏水损坏，且设备间内暖气设施已超过保修期，故辛明由此造成的合理经济损失，应由保集物业公司负责赔偿。2.如前所述，因本案涉诉房屋上面设备间内暖气设施超过了保修期，且保集投资公司不同意赔偿，故辛明请求保集投资公司承担赔偿责任，理由不足，本院不予支持。保集物业公司主张设备间地面应有防水，且保修期为5年，因此该地面防水尚未超过保修期，故设备间内暖气片开裂漏水，造成辛明所有房屋客厅、主卧室房顶漏水损坏，对此造成的损失应由保集投资公司负责赔偿，因保集物业公司未提供相应的证据证明上述设备间地面应有防水，故保集物业公司的上述主张，证据不足，本院不予支持。二、赔偿问题。1.北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心作出的司法鉴定意见书、天津市金环建设工程造价咨询有限公司作出的工程造价司法鉴定意见书，上述两份司法鉴定意见书送达双方当事人后，在本院指定的期限内均未提出异议，故对该两份司法鉴定意见书的真实性、关联性、合法性，本院予以确认。天津市金环建设工程造价咨询有限公司作出的工程造价司法鉴定意见书鉴定意见：本案涉诉房屋客厅、主卧房顶损坏维修项目工程造价为10782元。据此，保集物业公司应赔偿辛明损失10782元。2.辛明请求维修涉案房屋时在外居住的房屋租赁费5000元，因其未提供相应的证据加以证明，且被告不同意赔偿，故辛明此项请求证据不足，本案中不予支持。3.辛明因鉴定房屋维修方案及确定房屋损失而分别支付鉴定费15000元、10000元，并提供了相关票据，上述费用属于合理费用，故本院予以确认，应纳入赔偿范围。对此费用，保集物业公司应予赔偿。4.辛明主张本案涉诉房屋墙体出现大量裂缝，属于墙体质量问题，不是因此次房顶漏水造成，故不属本案审理范畴，其要求另行解决，本院准予。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第六十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（六）项、第十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告上海保集物业管理有限公司天津分公司于本判决生效后十日内赔偿原告辛明损失10782元。二、被告上海保集物业管理有限公司天津分公司于本判决生效后十日内赔偿原告辛明鉴定费25000元。三、辛明其他诉讼请求予以驳回。（上述赔偿款及案件受理费可直接汇入本院账户，汇款时要注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052301010010000727636）如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195元（辛明预交），由辛明负担55元，上海保集物业管理有限公司天津分公司负担140元（执行时间同上）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王 军审 判 员  葛振伟人民陪审员  赵志学二〇一九年十一月二十一日书 记 员  邸爽飞附：相关法律条款1.《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。2.《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。第一百一十七条第二款损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。3.《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。第十五条第一款承担侵权责任的方式主要有：……（六）赔偿损失；……第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。