江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0303民初7160号原告：江苏国信物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市新城区丽水路国信龙湖世家小区综合楼。负责人：蔡咏见，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐建华，江苏红杉树律师事务所律师。被告：周磊，男，1986年8月16日出生，汉族，住徐州市新城区。原告江苏国信物业管理有限公司徐州分公司（以下简称国信物业公司）诉被告周磊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用小额诉讼程序于同年11月25日公开开庭进行了合并审理。原告国信物业公司的委托诉讼代理人徐建华、被告周磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国信物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告周磊支付原告物业服务费7904元（计算期间为自2015年5月1日起至2019年12月31日，计算依据是双方签订的前期物业服务合同中的第四条约定，其房屋自2015年5月1日起至2017年4月30日处于空置状态，按照全额70%的标准收取物业费，自2017年5月1日起至2019年12月31日已实际入住，按照全额收取物业费，物业费计算明细为：1.3元/月/平方米×124.6平方米×24个月×70%+1.3元/月/平方米×124.6平方米×32个月=7904元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月27日，原、被告签订了徐州市新城区国信上城叠院小区《国信上城前期物业服务协议书》，协议约定：由原告为被告提供物业服务，物业费收费标准为1.3元/平方米/月，按年度进行交纳，计时节点为每年1月1日至12月31日，于每年度1月1日前全额交纳全年度物业服务费。物业服务合同签订后至今，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告自2015年5月1日起至今未向原告缴纳物业费。原告多次催要无果，遂以诉称理由诉至法院，请求判如所请。被告周磊辩称，1.原告的诉请不能支持，原告应当赔偿我的损失。第一，因为刚才原告提供的诉讼日期和费用不符合实际，我的费用是从2015年5月1日至2017年8月30日，期间处于空置期，共计28个月；2017年9月1日至2019年12月31日该时间段为入住期，共计费用7705元；第二，2016年1月26日，因物业未能及时对一楼供应下水管道进行维护，导致被堵，楼上粪水从我家卫生间马桶、厨房下水口涌出，卫生间、客厅、卧室厨房都有粪水，造成房内都是恶臭，且当时卫生间、厨房及客厅均已装修好，由此造成的损失需由物业承担；第三，2016年1月29日，楼上公共水管破裂等给我造成的损失。综上，我提出反诉，要求原告赔偿我的财产损失以及精神损失。2.根据与原告签订的合同，原告存在以下违反协议的行为。第一，协议第三条物业服务质量标准，每年至少一次征询业主的意见，但是我没有收到过物业征询意见；第二，未对房屋的公用部分进行日常管理和维护，检测记录和保养记录不齐全，房屋乱搭乱建；第三，小区内路灯完好率低于90%；第四，协议约定的绿化、养护、管理，对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，但事实上是杂草丛生，无定期养护，裸露土壤，为美化小区环境，我与其他业主主动自发先后种植两次树木，数十颗均被物业铲除，问其原因，回答不知道是谁铲除的，且小区公共绿化很多地方被圈作自用，小区内道路未进行及时清理，导致轮胎被扎；第五，小区内的广告收入在财务公示中未标明。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月27日，原告国信物业公司（乙方）和被告周磊（甲方）签订《国信上城前期物业服务协议书》，协议约定：乙方受小区开发商委托，在小区业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效前为全体业主提供物业服务；物业服务费用为高层住宅1.3元/平方米/月（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用），使用人自房屋销售合同约定的交付日期的次月起交纳；按年度进行交纳，时间节点为每年1月1日至12月31日，于每年度1月1日前全额交纳全年度物业服务费；后期物业管理费标准待前期物业管理结束，业主委员会成立后另行商定。双方还对双方的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量标准、有偿服务费用、代收代交收费、维修资金的管理与使用、广告牌设置及权益、违约责任等事项进行了约定。被告周磊为该小区41#-2-301室房屋所有权人，房屋建筑面积124.6平方米，其尚欠原告物业服务费7904.62元（计算期间为自2015年5月1日起至2019年12月31日，计算明细为1.3元/月/平方米×124.6平方米×24个月×70%+1.3元/月/平方米×124.6平方米×32个月≈7904.62元）。本院认为，2014年4月27日原告国信物业公司（乙方）和被告周磊（甲方）签订《国信上城前期物业服务协议书》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。原告国信物业公司具有从事物业管理服务的资质，被告周磊为国信龙湖世家小区业主，原告为被告提供了物业管理服务，被告应及时向原告交纳物业服务费。故原告要求被告支付其物业服务费7904元，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。关于被告的辩称观点一“从2015年5月1日至2017年8月30日，期间处于空置期，共计28个月；2017年9月1日至2019年12月31日该时间段为入住期，共计费用7705元”问题。因被告未提供证据证明其所称的空置期间，故对被告的该项抗辩意见，本院无法采信。关于被告的辩称观点二“我提出反诉，原告赔偿我的财产损失以及精神损失。”该观点属于侵权责任法律关系问题，与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系，本院在本案中不予理涉。关于被告辩称观点三“小区内的广告收入在财务公示中未标明”。该观点属于知情权问题，与本案物业服务合同纠纷亦非同一法律关系，本院在本案中亦不予理涉。关于被告辩称观点四“原告存在以下违反协议的行为”。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。据此，对被告的本案抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：本判决生效之日起十日内，被告周磊给付原告江苏国信物业管理有限公司徐州分公司物业服务费7904元（计费期间为2015年5月1日起至2019年12月31日）。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告周磊负担。本判决为终审判决。审判员  刘松二〇一九年十一月二十七日书记员  岳靓