上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初24212号原告(反诉被告)：上海镌新企业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈建兴，男，1968年12月12日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：覃铁龙，上海市立新律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈功，上海市立新律师事务所律师。原告上海镌新企业管理有限公司(以下简称镌新公司)与被告陈建兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案诉讼期间，被告陈建兴提起反诉，本院经审查认为符合反诉的受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理。原告(反诉被告)镌新公司的委托代理人高树升，被告陈建兴及其委托诉讼代理人陈功到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)镌新公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《商业街商铺租赁合同》于2018年12月31日解除；2.判令被告向原告支付经营期间拖欠的租金89,791.68元(自2018年10月1日至2018年12月31日)；3.判令被告向原告支付逾期付款违约金7,003.75元(按日万分之五暂计至2019年2月28日,实际计算至租金付清之日止)；4.判令被告向原告支付合同解除损失赔偿金59,861.12元；5.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费9,046元(自2018年10月1日至2018年12月31日)；6.判令被告向原告支付物业服务费逾期付款违约金705.59元(按日万分之五暂计至2019年2月28日,实际计算至租金付清之日止)。事实与理由：2016年9月10日，原、被告双方签订了《租赁合同》并于后续签订了补充协议，约定被告承租位于上海市七宝宝龙城市广场新龙路XXX弄XXX号/6号商铺2间(以下简称涉案房屋)，租赁面积为123.68平方米，租赁期限为3个租赁年度，租赁起始日自广场统一开业日或租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算，租金按自然季度支付，被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然季度的租金。此外,合同还对履约保证金、逾期付款违约金、擅自停业违约金、合同解除违约金等违约责任以及合同的解除、占用费标准等进行了明确的约定。合同签订后,原告按照约定向被告交付了涉案房屋。被告经营期间，于2018年10月1日开始拖欠租金及物业费。期间，原告多次催要，但被告置之不理。2018年12月31日，原告致函被告，双方之间签订的租赁合同于2018年12月31日解除，要求被告支付租金、物业费、合同解除违约金等。原告认为，原告已按照合同约定向被告交付了涉案房屋，被告拒不支付租金等行为已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。被告(反诉原告)陈建兴辩称，不同意原告的诉讼请求。被告确实自2018年10月1日之后未支付过物业费和租金。对违约金的计算方式无异议，但其方不存在违约行为，不同意承担。对于原告诉请的欠付租金的金额，因原告招商不利，很多租客搬走，租金都是每季度减半支付的。另外，因为原告的建筑设计不合理，导致被告商铺内空调制冷效果不佳，无法正常营业，其方多次向物业反映，但都未根本解决，致使其方无法正常使用商铺进行餐饮活动，其方迫于无奈于2018年10月5日、2018年12月13日向原告发送了告知书，要求提前终止合同。另，其方对店铺进行装修、购买餐饮设备、消防设施等，要求原告进行赔偿。被告(反诉原告)陈建兴向本院提出反诉请求，要求法院判令：1.双方的租赁合同于2018年12月13日解除；2.原告(反诉被告)返还履约保证金77,290元、质量保证金1万元、装修保证金1万元；3、原告(反诉被告)赔偿被告(反诉原告)装修损失10万元、设计费损失10万元、厨房设备损失3万元、空调损失1.2万元、格力空调改装费8千元、消防设备损失5千元、排风系统损失2万元、燃气安装损失2.20万元、违约金(2个月租金)59,860元、店招5千元、加盟费1万元。原告(反诉被告)镌新公司对被告(反诉原告)陈建兴的反诉辩称，不同意其反诉请求。被告(反诉原告)逾期支付租金和物业费在先，其方按照合同约定行驶解除权，按合同约定，如果被告违约导致合同解除，则其支付的履约保证金和质量保证金不予退还，对于装修保证金，同意在本案中退还。对于被告(反诉原告)认为是空调存在的问题是其方造成的，没有依据。对于被告(反诉原告)诉请三中的内容，这些费用的产生是因被告(反诉原告)经营的需要，其方在履行合同期间，没有根本违约的情形，不同意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月12日，原告(反诉被告)(出租方、甲方)与被告(反诉原告)(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：1.1甲方将上海市漕宝路XXX号的七宝宝龙城市广场第1F层的编号为T3-1F-4/6的商铺(共1间)出租给乙方。1.2乙方承租的租赁场所面积暂计为123.68平方米，具体面积以甲方交付的租赁场所实际面积(以下简称计租面积)为准。本合同约定的与面积有关的所有费用均按计租面积计算。3.1甲乙双方约定的租赁期限为3个租赁年度，自租赁起始日起算。本合同所称租赁年度，均系指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度；本合同所称租赁月度，均系指自租赁起始日起向后推算，每满一个月为一个租赁月度(如2月15日-3月14日为一个租赁月度)。3.2租赁起始日按以下计算：自本合同第3.4条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算。合同履行过程中租赁起始日有变动的，双方应书面确认变动后的租赁起始日。3.3甲乙双方约定的租赁场所交付日为2016年8月30日，乙方同意，甲方可根据实际工程状况对约定交付日作提前或者延后的调整，调整后的交付日为新的约定交付日。交付时，租赁场所应达到本合同附件2所述的交付条件。3.4乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日，乙方租赁场所开业日最迟不得迟于该商业街统一开业日2016年10月1日。4.1.2第一个租赁年度的租金标准为183.33元/平方米/月，即月租金22,674.67元，年租金272,096.00元；第二个租赁年度的租金标准为220元/平方米/月，即月租金27,209.60元，年租金326,515.20元；第三个租赁年度的租金标准为242元/平方米/月，月租金29,930.56元，年租金359,166.72元。4.4.1乙方应按自然季度为一期支付租金，如乙方应付的首期或末期租金为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准租金及按未满月的实际使用天数的日租金支付。日租金=当月标准租金/当月日历天数。租赁起始日首个自然季度租金自预付租金中抵扣，其差额部分由乙方于租赁起始日起五日内一次性向甲方补足。4.4.2乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金。4.4.3甲乙双方经协商同意若本条款约定的内容与本合同第4.1.2条的约定不一致的，则以本条款约定的内容为准。第一个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定，乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起第1个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为24,736元。第二个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定，乙方在第二个租赁年度的租金自第二个租赁年度起始日起0个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为27,209.60元。自第3个租赁年度开始，乙方按照本合同第4.1.2条约定的租金标准向甲方支付租金。4.4.4乙方应于本合同生效之日起十五日内，向甲方预付74,208元租金，该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕。4.7根据本合同的规定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。5.1为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在本合同生效后5日内向甲方支付66,045.12元作为履约保证金。5.2履约保证金在整个租赁期限内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。在租赁期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或者其他未付款项。5.3任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。5.4为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所统一管理的要求，乙方同意在本合同签订时向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金10,000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。……本合同终止后，若乙方无任何违约行为，甲方或物业管理公司应在90日内将质量保证金无息退给乙方。8.2乙方对租赁场所的任何装修工程应至少在开工前10日(乙方应充分考虑并预留相关政府审批所需的时间)向甲方提供在租赁场所内将进行装修的有关建筑、电气、给排水、消防设施管线图等的装修设计文件及消防审核批复文件、工程安装一切险及公众责任险的保单，并经甲方的书面批准后，乙方方可按装修设计文件进行装修工程并负担一切费用。13.1本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复原状(因甲方违约导致合同解除的，则乙方不负责恢复原状)并以租赁场地清洁状态及设备设施保持本合同结束前的正常状态交还甲方。乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行处置(因甲方原因导致合同解除的，甲方应对该等添附物给予相应补偿)。13.3无论本合同因何种原因解除/终止，乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，并将前述注销或变更之申请证明文件提交甲方备案。如有逾期，则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用(包括但不限于甲方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因无法提供注册地址而承担的违约责任等)。13.7自本合同解除或终止之日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动。若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期。乙方应按照合同终止时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从合同解除或终止之日起付至实际交还之日止。同时还应向经营管理公司支付占用期间的综合物业服务费及其他费用。在退还期满后甲方仍有权采取合法手段索回租赁场所以及乙方并应承担甲方因采取强制清场措施而发生的一切费用。14.1除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止：……(2)乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的费用的(包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等)，经甲方催告后，逾期超过30日仍未支付的；……14.2如有第14.1条款的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按本合同第十二条的约定退还租赁场所，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，乙方并应按第14.5条的约定向甲方支付合同解除损失赔偿金。14.3除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为甲方根本违约，乙方有权以书面通知方式提前解除本合同，本合同于乙方解除合同的通知送达甲方之日起终止：(1)因甲方自身原因逾期交付租赁场所超过180日仍未交付的；(2)因甲方违反约定导致乙方无法在最迟开业日或顺延的开业日前开业逾期超过60日仍然无法开业的；(3)因甲方原因导致乙方营业执照在开业后60日仍未办理完成影响乙方经营的；(4)甲方非因本合同约定及合法行为致使乙方营业中断超过30天仍未解决的；(5)甲方未与乙方进行协商，单方面要求对乙方商铺位置或面积进行调整，严重损害乙方权益的；(5)本合同及法律的其他规定。14.5双方同意，本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金，该损失赔偿金相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额。合同还对其他事项进行了约定。后原告(反诉被告)(甲方)与被告(反诉原告)(乙方)签订《补充协议》，约定：一、《租赁合同》第1.1条修改如下：甲方将位于上海市闵行区七宝宝龙城市广场新龙路XXX号XXX号6号的商铺共2间出租给乙方。合同签订后，原告向被告交付涉案房屋，被告向原告支付履约保证金66,045.12元，经营保证金10,000元。2017年3月10日，原告(反诉被告)(甲方)与被告(反诉原告)(乙方)签订《补充协议》，1.租赁合同第4.1.2条变更如下：第1个租赁年度，租金标准133.33元/平方米/月，月租金16,490.25元，年租金197,883元。2.租赁合同第4.4.3条变更如下：甲乙双方经协商同意，本条款约定的内容与本合同第4.1.2条约定不一致的部分，以本条款约定内容为准。甲乙双方经协商同意乙方在第一个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定。乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起第4个租赁月度届满后之次日起缴交，在第一个租赁年度内，乙方每月应缴交的租金为24,736元。自第2个租赁年度开始，乙方按照本合同4.1.2条约定的租金标准向甲方支付租金。第3条和第4条.乙方应于2017年3月25日之前向甲方支付如下费用：2017年5月1日至2017年7月31日期间的租金74,208元；2017年1月1日至2017年3月31日期间的物业管理费9,276元。后原告(反诉被告)(甲方)与被告(反诉原告)(乙方)又签订《补充协议二》，1.租赁合同第4.1.2条变更如下：第1个租赁年度，租金标准133.33元/平方米/月，月租金16,490.25元，年租金197,883元。2.租赁合同第4.4.3条变更如下：甲乙双方经协商同意，本条款约定的内容与本合同第4.1.2条约定不一致的部分，以本条款约定内容为准。甲乙双方经协商同意乙方在第二个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定。乙方在第二个租赁年度的租金自租赁起始日起第3个租赁月度届满后之次日起缴交，在第二个租赁年度内，乙方每月应缴交的租金为27,209.60元。自第3个租赁年度开始，乙方按照本合同4.1.2条约定的租金标准向甲方支付租金。3.乙方应于2017年10月20日之前向甲方支付如下费用：2017年8月1日至2017年9月30日期间的租金49,472元；2018年1月1日至2018年1月31日期间的租金27,209.60元；4.乙方应于2017年9月30日之前向物业管理公司支付如下费用：2017年7月1日至2017年12月31日期间的综合物业服务费18,552元。2018年1月5日，原告(反诉被告)(甲方)与被告(反诉原告)(乙方)签订《补充协议》，约定按租赁合同相关约定乙方2018年2月1日-2018年6月30日期间的应缴租金136,048元，调整为68,024元。乙方承诺本次调整后的租金最晚于2018年1月10日前，全部缴清，逾期不缴的，视为乙方自动放弃本次调整。2018年7月16日，原告(反诉被告)(甲方)与被告(反诉原告)(乙方)签订《补充协议》，约定按租赁合同相关约定乙方2018年7月1日-2018年9月30日期间的应缴租金81,628.80元，调整为40,814.40元，另需提供等值租金金额40,814.40元的消费券，作为本次协议的部分租金支付，乙方承诺本次调整后的租金一次全部缴清(不晚于2018年7月14日前，逾期不缴的，视为乙方自动放弃本次调整)。另2018年7月1日-2018年9月30日期间应缴物业费9,276元，与调整后的租金一同支付，总计交付金额50,090.40元。2018年12月7日，原告(反诉被告)向被告(反诉原告)发送《催告函》，载明：就承租七宝宝龙广场漕宝路XXX号T3-1F-4/6商铺事宜，经我司多次催告，贵方至今尚拖欠如下款项：1、2018年10月1日起至2018年12月31日期间之租金89,791.68元；2、2018年10月1日起至2018年12月31日期间之综合物业服务费9,046元；贵方应于2018年12月12日前缴清所有拖欠我司款项。2018年12月12日，原告(反诉被告)再次就欠付租金89,791.68元和欠付物业费9,046元向被告(反诉原告)发送《催款函》，要求被告(反诉原告)应于2018年12月18日前缴清所有拖欠我司及物业管理公司的所有款项。2018年12月20日，原告(反诉被告)向被告(反诉原告)发送《解约函》，载明：就承租七宝宝龙广场漕宝路XXX号T3-1F-4/6商铺事宜，经我司多次催告，截止目前贵方仍拖欠如下款项：(1)2018年10月1日起至2018年12月31日期间之租金89,791.68元；(2)、2018年10月1日起至2018年12月31日期间之综合物业服务费9,046元。贵方拖欠款项的行为已严重违反了租赁合同的相关规定，并给我司造成了严重损失。我司分别于2018年12月7日及2018年12月12日发函催告贵方尽快支付拖欠款项，但至今贵方仍未支付拖欠的款项。为此，根据租赁合同之相关约定，现我司正式函告贵方如下：一、自2018年12月31日起，双方签署的租赁合同解除；二、我司不退还贵方已付未用的履约保证金66,045.12元、质量保证金10,000元、装修保证金10,000元；三、贵方应于2019年1月10日前，一次性向我司支付租金89,791.68元及逾期付款违约金8,709.79元；四、贵方应于2019年1月10日前，一次性向我司支付综合物业服务费9,046元及逾期付款之违约金877.46元；五、贵方应于2019年1月10日前，一次性向我司支付合同解除违约金59,861.12元；六、贵方应于2019年1月10日或之前，按租赁合同相关约定将租赁场所交还我司，并应于2019年1月31日或之前按租赁合同相关约定办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证之注销或变更地址等手续。若逾期交还租赁场所及/或逾期办理完毕前述注销或变更等手续的，则贵方应按租赁合同相关约定向我司支付占用费及/或违约金，届时我司有权自行收回租赁场所，并且我司有权自行处理租赁场所之装修及贵方遗留物品，我司亦保留通过法律途径追究贵方违约责任的权利(包括但不限于赔偿我司所有损失)。本函件的出具并不意味着我司放弃、豁免对贵方依法享有的任何合法权益。另查明，2015年3月31日案外人张某某、郭某某(甲方、委托方)与原告(反诉被告)(乙方、受托方)签订委托管理协议，协议约定：甲方委托乙方管理的物业位于新龙路XXX弄XXX号；在本合同约定的期间内，甲方委托乙方全权负责对该物业进行招商及相应管理等服务，即由乙方独家代理甲方进行该物业对外招商、并与经营商户签订或变更或解除相应合同……2015年4月30日案外人屠某1、屠某2、屠某3、王某某(甲方、委托方)与原告(反诉被告)(乙方、受托方)签订委托管理协议，协议约定：甲方委托乙方管理的物业位于新龙路XXX弄XXX号；在本合同约定的期间内，甲方委托乙方全权负责对该物业进行招商及相应管理等服务，即由乙方独家代理甲方进行该物业对外招商、并与经营商户签订或变更或解除相应合同……还查明，2016年7月15日，被告(反诉原告)与案外人江苏省钟星消防工程有限公司签署消防系统改造工程承包合同，合同价款13,000元。2016年7月15日，被告(反诉原告)与案外人江苏省钟星消防工程有限公司签订消防系统改造工程承包合同，合同价款13,000元。2016年8月25日，被告(反诉原告)与案外人上海龙茂餐饮管理有限公司签订商业特许经营合同，合同约定加盟费20,000元，履约保证金50,000元；该合同5.3.2条约定，5.2条款中所述的有关厨房的所有设备及附属器具，若自加盟店开业之日起一年内闭店的，按照人民币5,000元折价回收，自开业之日起两年内闭店的，按照4,000元折价回收，自开业之日起三年内闭店的，按照3,000元折价回收，自开业之日起超过三年内闭店的，无偿回收。2016年8月30日，被告(反诉原告)与案外人上海书艺装饰工程有限公司签订门店装修合同，对闵行区七宝宝龙城T3-4、6号四海游龙商铺进行装修，价款312,000元。2016年9月8日，案外人上海淦莲环保工程有限公司出具四海游龙厨房排烟工程费用表，共计68,000元。2016年9月10日，被告(反诉原告)与案外人上海北煤燃气管道安装工程有限公司签订燃气施工工程合同，合同价款56,000元。还查明，2017年8月24日，被告(反诉原告)因空调不制冷向原告(反诉被告)报修，维修记录显示：空调出风口25度，室温30度。2018年12月14日，被告(反诉原告)向原告(反诉被告)邮寄告知书一份,内载：我店因空调问题，一直向贵司提出需要整改，至今未得到根本的解决，严重影响了二个夏季的正常营业，造成了不可估量的损失。所以我店决定暂时不交租金，提前终止合同，由2018年12月20日起停止营业。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告(反诉被告)与被告(反诉原告)就涉案房屋签订的《租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，关于双方的违约责任，本院认为被告(反诉原告)辩称的因原告(反诉被告)的原因导致空调不制冷，无法正常营业一说，并未提交相关证据予以证明，本院不予采信，被告(反诉原告)虽发函告知原告(反诉被告)提前解除合同，但提前解除的条件并未满足合同约定的情形，故合同继续有效，被告(反诉原告)应按合同约定支付租金。现被告(反诉原告)未按期支付租金，且经原告(反诉被告)催缴后仍未支付，已构成违约，应承担相应的责任。据此，原告(反诉被告)要求确认合同解除、被告(反诉原告)支付欠缴的租金、被告(反诉原告)承担逾期支付款项的违约金及合同解除损失赔偿金，具有相应的事实和法律依据，亦符合《租赁合同》约定，本院予以支持。关于《租赁合同》解除的时间，原告(反诉被告)在其邮寄的解约函中明确通知被告双方之间的租赁合同于2018年12月31日解除，本院认定双方之间的合同于该日解除。关于欠缴的租金金额，根据《催款函》及《解约函》载明的金额，及被告(反诉原告)自认2018年10月1日之后未付租金及物业费，原告(反诉被告)诉请要求被告(反诉原告)支付自2018年10月1日起至2018年12月31日止的租金89,791.68元，符合法律规定，本院予以支持。关于被告(反诉原告)主张的因招商不利，租金减半收取的事实，并未提供相关证据予以证明，关于租金减半支付一节本院不予采信。关于逾期付款违约金，原告主张以该期欠缴租金为基数，按照每日0.05%的标准计算，符合合同约定，亦属合理，本院予以支持。关于合同解除损失赔偿金，本院认为，《租赁合同》及《补充协议》的解除原因系被告(反诉原告)拖欠租金，故原告(反诉被告)对于合同解除损失赔偿金的主张，符合合同约定，本院予以支持。兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告(反诉被告)主张的违约金过高，本院酌情调整为一个月租金，即29,930.56元。关于被告拖欠的物业服务费，双方确认自2018年10月1日后，被告(反诉原告)未支付过物业费，故原告(反诉被告)要求被告(反诉原告)支付自2018年10月1日起至2018年12月31日止的物业费8,946.26元，本院予以支持。关于物业服务费的逾期付款违约金，原告(反诉被告)主张按日0.05%的标准计算，符合合同约定，亦属合理，本院予以支持。关于履约保证金，本院认为，原告(反诉被告)有权根据合同约定不予退还。关于装修保证金，原告(反诉被告)同意退还。质量保证金，根据合同约定，原告(反诉被告)应退还被告。关于被告(反诉原告)反诉请求要求原告(反诉被告)赔偿其装修损失、消防设备损失、排风系统损失、燃气安装损失、加盟费损失，本院认为，本案的违约责任在被告(反诉原告)方，这些项目的支出是饭店正常经营必须支出的项目，应为饭店的经营成本，理应由被告(反诉原告)承担，对该反诉请求，本院不予支持。对于设计损失费、厨房设备费、空调损失、空调改装费、店招，本院认为被告(反诉原告)并未提交相关购买服务或产品的合同，且这些费用亦为经营成本，故本院亦不支持。对于违约金，本院认为被告(反诉原告)逾期支付租金违约在先，故不予支持。综上，本院对被告(反诉原告)的反诉诉讼请求均难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海镌新企业管理有限公司与被告(反诉原告)陈建兴签订的《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》与《宝龙城市广场商铺租赁合同之补充协议》于2018年12月31日解除；二、被告(反诉原告)陈建兴于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海镌新企业管理有限公司自2018年10月1日起至2018年12月31日止的租金89,791.68元；三、被告(反诉原告)陈建兴于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海镌新企业管理有限公司逾期付款违约金，以89,791.68元为基数，自2018年9月25日开始计算按日0.05%的标准计算至租金实际付清之日止；四、被告(反诉原告)陈建兴于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海镌新企业管理有限公司合同解除损失赔偿金29,930.56元；五、被告(反诉原告)陈建兴于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海镌新企业管理有限公司自2018年10月1日起至2018年12月31日止的物业服务费9,046元；六、被告(反诉原告)陈建兴于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海镌新企业管理有限公司逾期支付物业服务费违约金，以9,046元为本金，自2018年9月25日开始计算按照日0.05%的标准计算至实际清偿之日止；七、原告(反诉被告)上海镌新企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)陈建兴质量保证金10,000元、装修保证金10,000元；八、被告(反诉原告)陈建兴已支付的履约保证金66,045.12元，原告(反诉被告)上海镌新企业管理有限公司不予返还；九、驳回被告(反诉原告)陈建兴的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,802.60元，反诉案件受理费减半收取计2,763.96元，均由被告(反诉原告)陈建兴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  宋韧弘二〇一九年十一月一日书记员  朱爱萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。