山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初11185号原告：保利物业发展股份有限公司，住所地广州市海珠区阅江中路688号201-208房，统一社会信用代码914401012312453719。法定代表人：黄海，董事长。委托诉讼代理人：李自方，山东齐鲁（济宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛聪，山东齐鲁（济宁）律师事务所律师。被告：方鲁峰，男，1987年6月16日出生，汉族，住济宁市任城区。原告保利物业发展股份有限公司与被告方鲁峰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告保利物业发展股份有限公司的委托诉讼代理人李自方、牛聪，被告方鲁峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业发展股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付物业费2308.6元及违约金（以每年度欠费金额为基数，自每年度12月31日起按日千分之三，暂计至起诉之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与济宁汇源华兴房地产开发有限公司签订《凤凰城C区前期物业服务合同》，由原告作为济宁市凤凰城小区C区的物业管理人，为该小区业主提供物业服务，物业服务等级为五星级，物业服务费标准为1.6元/㎡/月，其2017年全年实际按收费标准的70%（1.12元）收取物业费，2018年度恢复1.6元/㎡/月收费标准。被告系该小区24号楼1单元202室的业主，其至今已拖欠物业费用2308.6元，原告多次通知被告交费，被告拒不交纳，为维护原告的合法权益，特此起诉，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告方鲁峰辩称，被告是2016年12月上房，一楼邻居告诉烟道堵了，于是与物业联系但并没有处理。被告装修完毕后，于2017年8月份入住，发现厨房漏烟问题特别厉害，从油烟机和餐厅地砖缝里漏烟，联系物业处理，但一直都没有给处理。今年9月份被告拨打了市长热线，反映漏烟的问题。第二天来人处理，但是说被告的出烟口向上移了，和建筑商没有关系，被告和物业明确说过，烟道堵是在上房之前的事，和被告没有关系。烟道是公共设施，需要物业来协调，反映这个问题时楼还在质保期内，现在已经超期，再去找建筑商，已经没有人理会。因为被告不交物业费，物业把电梯停了，不让坐电梯，五星级的物业服务标准是什么，1.6元/月/平方米的收费标准是怎么来的，原告根本没有达到五星级的物业服务标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认证如下：原告为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据：证据一、前期物业服务合同。证明保利物业管理有限公司于2016年8月与汇源华兴房地产开发有限公司签订了《山东济宁凤凰城C区前期物业服务合同》，约定了物业服务的内容与质量，以及服务费用为：住宅楼物业费1.60元/月?平方米（含电梯运行费0.4元/月?平方米），并且约定了其他有关物业服务单位、开发商、业主的权利义务关系，合同第三十四条明确约定了业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的违约金为日3‰。证据二、前期物业服务收费备案表。证明保利物业已经严格按照国家有关法律法规的规定履行了物业服务收费备案手续，备案内容显示：物业服务企业服务等级为五星级，物业费1.6元/月?平方米。证据三、企业名称变更核准通知书。证明原告企业名称由之前的保利物业管理有限公司变更为保利物业发展股份有限公司。证据四、前台受理工作登记表、安防员交接班记录表、车辆进出登记表、领班员值班记录表、来人来访登记表、维修工作单、乘客电梯、载货电梯日常维护保养单、消防设施维护保养报告书以及物业工作人员日常服务照片一宗。证明原告已经按照前期物业服务合同以及物业管理的相关规定提供了物业管理服务，而且均有相关工作记录，被告应该履行交纳物业管理费的义务。证据五、律师函张贴照片。证明因被告欠付物业服务费用，原告已进行过书面催交。被告对原告提交的证据质证如下：对证据一、二有异议，电梯在被告欠交物业费的情况下，半年没有任何方式乘坐电梯，导致被告生活不便，原告服务未达到五星级，收费过高。证据没有明确规定烟道不能移动。对证据三、四不熟悉，不认可。对证据五没有异议。被告方鲁峰未提交证据。本院认为，原告提供的证据一，属于建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，对该证据本院予以认定；证据二，是原告在济宁市任城区物价局对物业收费标准进行的备案，且在济宁市人民政府公布的前期物业公共服务费指导范围内，符合法律规定，本院予以认定；证据三、四，可以说明原告企业更名及原告为小区业主提供物业服务的事实；证据五，可以证明原告已向被告书面催交物业费的事实；本院对原告提交的证据三、四、五的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告方鲁峰居住在位于济宁市凤凰城Ｃ区，房屋建筑面积为115.23平方米。2016年８月１日原告与汇源华兴房地产开发有限公司签订《山东济宁凤凰城C区前期物业服务合同》，合同第六条约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅楼物业费：1.6元/月·平方米（含电梯运行费0.4元／月·平方米）。第七条约定：物业服务费用按年交纳一次，业主或物业使用人应在每个管理年度开始前1月内（张贴通告30日内）履行交纳义务。第三十四条约定：业主或物业使用人违反合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每拖延日支付欠缴金额的3‰的标准累计向原告支付违约金。合同还对物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任等事项作出了约定。合同签订后，原告入驻济宁市凤凰城Ｃ区，为该小区提供物业服务。并对物业服务收费标准在济宁市任城区物价局进行了备案。2019年3月22日，原告以律师函的形式向被告发出支付2017年至2018年12月31日物业管理费2308.6元的通知。收费标准：1.6元/平方米（2017年度实际收费为标准的70%）。另查明，2016年10月5日，保利物业管理有限公司企业名称变更为保利物业发展股份有限公司。本院认为，原告保利物业发展股份有限公司与汇源华兴房地产开发有限公司签订《山东济宁凤凰城C区前期物业服务合同》，属于建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，全体业主均应遵守。被告是涉案小区业主，客观上接受了被告公司的物业服务，且原告已经向被告书面催交物业费。被告应向原告交纳物业费。因此，原告要求被告支付2017年至2018年12月31日其期间的物业费2308.6元（其中2017年度的所欠物业费95.8元按物业费收费标准1.6元/平方米/月的70%计算主张所得；2018年度物业费2212.8元按物业费标准1.6元/平方米/月收取）的诉讼请求，是原告自愿调低收费标准，且未侵害他人利益，本院予以支持。被告以物业服务存在瑕疵、未达到星级标准为由，而拒绝交纳物业费的抗辩理由，其并未提供充足证据加以证明，于法无据，本院不予以采纳。关于原告主张物业费的违约金问题。前期物业合同对被告具有约束力，被告未按时交纳物业费，构成违约，应承担违约责任。物业合同约定：物业服务费用按年交纳一次，业主或物业使用人应在每个管理年度开始前1月内履行交纳义务。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每拖延日支付欠缴金额的3‰的标准累计向原告支付违约金。原告主张以每年度欠费金额为基数，并将违约金开始计算的时间延迟至每年度12月31日起至起诉之日止，视为对自己权利的处分，没有违反法律规定，本院予以确认。但前期物业合同中约定的违约责任过分高于原告的损失，本院对违约金标准予以调整，违约金的计算按年利率6%计算，原告要求过高部分，本院不予以支持。即：2017年度所欠的物业费95.8元的违约金从2017年12月31日起，2018年度的物业费2212.8元违约金从2018年12月31日起，按年利率6%计算至起诉之日2019年9月5日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告方鲁峰于本判决生效之日起七日内向原告保利物业发展股份有限公司支付2017年所欠及截止2018年12月31日期间的物业管理费2308.6元及违约金（2017年所欠物业费95.8元从2017年12月31日起，2018年1月1日至2018年12月31日的物业费2212.8元从2018年12月31日起，均至起诉之日2019年9月5日止，按年利率6%计算）；二、驳回原告保利物业发展股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收到计25元，由被告方鲁峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  韩建华二〇一九年十一月十九日书记员  王 月