上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初15609号原告：周阿春，男，1959年3月4日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：司海燕，女，1981年5月14日出生，汉族，户籍地河南省永城市，现住上海市。原告周阿春与被告司海燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案。本院依法适用简易程序，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告周阿春、被告司海燕到庭参加诉讼。经当事人同意并报本院院长批准，本案简易程序审限延长三个月。本案现已审理终结。周阿春向本院提出诉讼请求：1.判令司海燕支付周阿春2019年1月16日至2019年4月16日期间的租金18,200元(6000元/月，共3个月1天)；2.判令司海燕支付水费96.65元、电费276.40元、煤气费448.60元、有线电视费230元；3.判令司海燕支付房屋和屋内物品损失25,100元；4.判令司海燕支付房屋空置损失，自2019年4月17日起至2019年8月5日止，按6000元/月计算。事实和理由：双方就上海市徐汇区斜土路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订租赁合同，租期至2019年4月16日止。租期内，司海燕要求提前终止合同，遭拒。司海燕不当使用房屋，致使墙壁损坏，厨房台盆堵塞溢水，致室内进口复合地板、踢脚线、木门、门套底部、家具底部全部泡水受潮损坏。另外，司海燕还将屋内物品私自处理外运，故周阿春诉至法院。司海燕辩称,2019年3月10日司海燕就搬离了系争房屋，3月11日将钥匙寄给了周阿春，1月16日至3月10日期间的租金同意支付，之后的租金和空置费用均不同意支付。水、电、煤气、有线电视费数额无异议，愿意支付。屋内家具十分老旧，周阿春的报价过高缺乏依据。本院经审理认定事实如下：系争房屋2008年2月登记至周阿春名下。2015年，周阿春(出租方、甲方)、司海燕(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁用途住宅。租赁期限2015年4月16日至2018年4月15日，租金4600元(不包含发票税金)；保证金9200元；第六条乙方的义务及违约责任：(二)除不可抗力外，乙方因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，应负责赔偿或给予修复；(十)租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还……。签约后周阿春将系争房屋及屋内物品交予司海燕使用。2018年4月16日，双方签署《房屋租赁合同》，第十一条双方约定的其他事项处手写“……房屋租赁合同再续租一年至2019年4月16日止……每月租金6000元。其他约定不变。”双方确认以此形式续签了系争房屋的租赁合同。2018年7月29日晚上，系争房屋出现漏水情况，此后未再漏水，亦未进行过维修。2018年10月，周阿春提起诉讼，案号(2018)沪0104民初23058号，要求解除合同，判令司海燕搬离系争房屋，赔偿(一)不当使用房屋造成的物品损失21700元，其中室内墙面损坏修复5000元，室内门窗门套损坏修复2000元，阳台铝合金纱窗损坏500元，两个房间窗帘损坏1200元，两个房间电视机柜损坏3500元，小房间电脑桌、电脑椅损坏2000元，小房间进口床一张(未经同意私自处理丢弃)6000元，小房间进口床垫1500元；(二)漏水造成的物品损失进口复合地板损坏3000元、橱柜损坏更换6000元。该案审理中，法院于2018年12月12日至系争房屋实地查勘，查明厨房水槽水龙头开启时，下水管并无漏水渗水现象，水槽下面后部墙面有发霉印迹，系争房屋地板、橱柜未见明显异常。周阿春称现在看不出地板、橱柜哪里损坏，但是水渗进去，时间久了，肯定会损坏的。法院审理后认为，解除合同的理由不能成立；关于不当使用造成的损失，周阿春目前的证据并未能充分证明司海燕使用不当造成房屋、设备损坏，且上述损失金额仅系自行估算，并无其他证据予以佐证，且双方尚在租赁合同期间，亦未进行房屋交接，周阿春可在双方交接房屋时再行考量、结算，本案中关于该部分主张，本院不予支持。关于漏水造成的损失，2018年7月底，系争房屋确实发生漏水，双方对漏水原因陈述不一致，而鉴定机构亦称无法进行鉴定。此次漏水系一次性事件，若如司海燕所述系因房屋老旧、管道老化、防水层问题造成的漏水，在此后未进行维修的情况下，却未再出现漏水，明显不合逻辑。根据高度盖然性原则，本院认为此次漏水系司海燕用水不当造成的可能性更大，故司海燕应当赔偿由此造成的损失。关于损失金额，法院结合系争房屋的装潢及年限、漏水原因、损坏情况等因素酌情确定司海燕赔偿2500元。一审判决后，司海燕提起上诉，二审法院于2019年6月26日维持了一审判决。2019年3月1日，司海燕致函周阿春，称周阿春严重违约怠于履行维修义务，致使无法正常使用房屋，故函告双方房屋租赁合同于2019年3月10日解除，我方将于3月10日当日将房屋(及屋内设施)交还给你……。2019年3月4日，周阿春回函不同意解除合同。2019年3月11日，司海燕向周阿春邮寄了系争房屋的钥匙。次日，周阿春收到钥匙。2019年4月8日，周阿春短信司海燕，称法院未判决解除合同，你无权单方面解除合同，我催告你按合同履行付租义务，你单方面邮寄钥匙的行为不是正常交接，因此我拒绝，要求在合同到期日(2019年4月16日)到房屋现场进行交接，对房屋及物品进行清查，如有损失将追究你的责任，如你方故意拖延不进行现场交接导致房屋空置损失以及其他损失，我将追究你的责任。4月18日，周阿春再次发送类似短信给司海燕。2019年4月29日，周阿春开门进入系争房屋。周阿春称其在居委会人员、户籍警的陪同下开门进入，但这不是收回房屋。因与司海燕的本案纠纷，系争房屋一直空关。另查明，司海燕的租金付至2019年1月15日。周阿春同意返还司海燕租赁保证金9200元。周阿春诉请主张物品损失具体组成及本院于2019年7月5日至系争房屋现场踏勘认定情况如下：1、墙面损坏修复5000元；周阿春称南房间墙面有一块破损；司海燕称破损地方正是高低床的位置，墙面本来就有开裂，后来一点点扩大，就用纸糊住了；本院认为，司海燕称本来就墙面开裂缺乏证据佐证，故该破损应为司海燕使用不当造成；2、室内门损坏、门套底部泡水损坏修复1000元，踢脚线泡水报废1200元；周阿春称室内门损坏系使用不当造成，非泡水造成，门套底部、踢脚线损坏系当时浸水2厘米造成；司海燕称，只有厅里浸水，且水往大门外流，没有2厘米；本院踏勘认为，北房间门内侧中部装饰条有部分翘起，但不影响门的使用功能，且根据装修年限无法证明系人为损坏；门套底部、踢脚线未见明显异常；3、阳台铝合金纱窗损坏500元；司海燕承认系其晾衣服时不小心弄破；4、室内所有家具底部泡水受潮损坏6000元；周阿春称厅里桌子、南房间床及组合柜、北房间衣柜及电视柜底部受潮；司海燕认为，南、北房间没有浸水，厅里虽浸水，但家具没有损坏；本院踏勘认为，周阿春所列家具底部无明显异常；5、南、北房间窗帘损坏300元；周阿春称北房间窗帘少了半幅；司海燕称入住时即如此；本院认为，司海燕称本就如此缺乏证据佐证，故窗帘少半幅系司海燕责任；6、北房间电脑桌、电脑椅损坏2000元；周阿春称电脑桌漆面损坏，电脑椅被扔了，电脑桌椅是2008年购置的；司海燕称电脑桌原先就起皮了，后面漆就掉了，电脑椅掉皮，与周阿春商量后扔了，司海燕去宜家买了新的椅子；周阿春称司海燕从未与其商量过；本院认为，电脑桌椅系10年前购置，电脑桌漆面破损属正常现象，无法认定司海燕使用不当造成，但司海燕将电脑椅扔掉缺乏合理依据；7、北房间进口床一个6000元，床垫1500元，南房间两个床头柜600元；周阿春称，北房间床和床垫、南房间两个床头柜被司海燕搬走了，北房间家具2008年购置，南房间家具上家留下；司海燕称，南房间的床及床头柜坏了，床垫太脏了，北房间的床垫无法使用了，于是买了新的床和两个床垫，新床放在了北房间，原来北房间的床和床头柜移到了南房间使用；周阿春则称，现在南房间的床就是原来南房间的床；本院认为，交房时两个床及床垫系10年前购买，现屋内仍有两张床及床垫，足以替代，周阿春要求该部分赔偿不予支持；司海燕扔掉南房间床头柜，缺乏合理依据；8、惠而浦冰箱损坏800元；周阿春称，冷冻室抽屉破裂损坏；司海燕承认系其损坏；9、美的脱排油烟机损坏300元；周阿春称，脱排按键没有了，脱排是2015年买的；司海燕称搬离前是有的；本院认为，由于双方未现场交接房屋，故司海燕的意见本院不予采信，该损坏应认为司海燕造成；10、饮水机500元；周阿春称饮水机被司海燕搬走；司海燕称，系周阿春自己搬走；本院认为，司海燕的意见缺乏证据佐证，故应确认司海燕搬走；11、床头柜损坏200元；周阿春称南房间两个床头柜是上家留下的家具，现抽屉不能完全闭合；司海燕称用着用着就这样了；本院认为，南房间家具是系争房屋的前权利人留下，至今至少十几年了，现抽屉门不能闭合属正常现象，无法认定司海燕使用不当造成；12、电视机柜损坏2个800元；周阿春称电视柜中间抽屉门不能完全闭合，包边少了一块，组合柜玻璃门开裂；司海燕称电视柜抽屉用着用着就这样了，包边也是自然脱落，组合柜玻璃入住时就是这样；本院认为，电视柜已使用十多年，抽屉不能闭合、包边脱落均属正常，无法认定司海燕使用不当造成；司海燕称入住时组合柜玻璃即开裂缺乏依据，故应是司海燕使用不当造成；13、茶几损坏300元；周阿春称茶几玻璃台面损坏；司海燕承认系其损坏；14、餐桌、椅(1桌6椅)损坏600元；周阿春称餐桌有水渍，玻璃下面有水渍，4把椅子有掉漆；司海燕称入住时即这样；本院认为，根据现场查看的水渍及掉漆情况，非自然损耗形成，司海燕称入住即如此缺乏依据，故应认定系司海燕使用不当造成；本院现场查勘后告知周阿春可自行处置系争房屋。周阿春称因其更换家具需要一个月的时间，故其诉请的空关损失计算至2019年8月5日。审理中，周阿春称，系争房屋系2007年购买，2008年购置了北房间家具，南房间家具是前权利人留下的，厨房于2015年(前案中称2014年)重新装修。本案及前案中，周阿春均未提供其主张赔偿物品的购买收据、发票或其他能证明价格的凭证。本院认为，周阿春与司海燕签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，当属有效，双方应恪守履行。系争房屋不存在不适宜居住的情况，司海燕以周阿春怠于履行维修义务解除租赁合同，缺乏依据，本院不予确认，周阿春有权不同意解除合同，司海燕自行搬走并邮寄返还房屋钥匙，致使房屋空关的损失由司海燕承担，司海燕应支付租金至合同到期日。根据本院现场查勘情况和前文分析认定，即使属司海燕使用不当造成的损坏，也较为轻微，基本没有使用功能上的障碍，也不会对房屋的继续出租造成阻碍，故周阿春明知司海燕已提前搬离，却在合同到期日后仍空置系争房屋，造成损失扩大的责任周阿春应自负。鉴于司海燕未正常办理房屋交接手续，也应负一定责任，故本院酌定司海燕承担半个月的房屋空置损失。关于系争房屋内物品损坏的赔偿，本院根据现场查勘及责任认定，并结合物品购置时间、房屋装修年限等因素，酌定由司海燕赔偿4000元。司海燕对周阿春主张的水、电、煤气、有线电视费金额无异议并愿意支付，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十九条规定，判决如下：一、司海燕于本判决生效之日起十日内支付周阿春2019年1月16日至2019年4月16日期间的租金18,200元；二、司海燕于本判决生效之日起十日内赔偿周阿春房屋空置损失3000元；三、司海燕于本判决生效之日起十日内赔偿周阿春物品损失4000元；四、司海燕于本判决生效之日起十日内支付周阿春水费96.65元、电费276.40元、煤气费448.60元、有线电视费230元；五、周阿春于本判决生效之日起十日内返还司海燕租赁保证金9200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1278元，减半收取计639元，由周阿春负担370元，司海燕负担269元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蔡重洲二〇一九年十一月二十五日书记员  李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。