河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初864号原告：王东东，男，1986年4月22日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：李好珍（原告王东东之母），住河南省新郑市。被告：李创业，男，1979年6月29日出生，汉族，住河南省睢县。原告王东东与被告李创业房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王东东的委托诉讼代理人李好珍到庭参加诉讼，被告李创业经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。王东东向本院提出诉讼请求：1.判令李创业返还王东东定金和首付款合计150000元；2.判令李创业支付违约金150000元；3.判令李创业承担给王东东造成的损失200000元。事实和理由：2016年12月21日，王东东与李创业签订《房地产买卖合同》，约定李创业将其位于新郑市碧水蓝天小区房屋以450000元的价格卖给王东东，王东东支付定金50000元及购房首付款100000元，但李创业拒不配合王东东办理过户手续。后涉案房屋因李创业原因被人民法院依法拍卖，由此给王东东造成巨大损失。为维护合法权益，特提起诉讼。李创业未作答辩，也未提供证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理认定事实如下：2012年6月4日，李创业采用按揭贷款方式购买新郑市正弘房地产开发有限公司开发的新郑市中华北路东侧同乐路北侧29号楼2单元14层1402号房屋，未办理房屋产权证。2016年12月21日，卖方李创业（甲方）与买方王东东（乙方）签订《房地产买卖合同》。其主要内容：第一条、甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方已对甲方房屋具体情况作了充分了解，并愿意购买该房屋。该房屋具体情况如下：房屋坐落于新郑市××北路东侧同××路北侧碧水蓝天小区××楼××单元××号，房屋建筑面积131.65平方米；该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。第三条、乙方应在2016年12月21日前向甲方支付定金5万元，作为乙方履行本合同向甲方提供的担保。上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。第四条、经双方协商确定，该房屋成交价款为45万元。甲乙双方协商同意上述房产买卖乙方采取分期按揭付款，在本合同签订当日，乙方须将扣除已交定金后的购房首付款10万元支付给甲方，剩余购房款30万元，由乙方选择办理按揭的银行一次性支付给甲方，银行支付时间以银行放款时间为准。乙方未按约定支付房款的，则按下列约定承担违约责任：1、乙方逾期支付房款的，每逾期一天，按实际欠款金额的万分之三支付违约金；2、乙方逾期支付房款超过3天，甲方有权解除合同。甲方应于解除合同后三天内将已收房款退还给乙方，所收定金不予退还。如甲方不愿意解除合同，则有权要求乙方按前款约定支付违约金。第五条、甲方应于2016年12月21日前将房屋正式交付乙方，除本合同另有约定外，甲方应在交付房屋前将室内物品腾空并打扫干净。双方约定于本合同签订后到有关部门办理物业服务、有线电视、固定电话、水、电、气、暖等相关附属设施的变更手续。第六条、双方约定于本合同生效后3日内共同到房屋管理部门办理房屋所有权转移登记。第七条、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行订立补充协议。补充协议为本合同不可分割的部分。……第九条、本合同自双方签字盖章之日生效。……第十一条、甲乙双方约定补充条款如下：（1）该房屋成交价格以本合同为准；（２）该成交价格包含该房屋所附属的维修基金一并转让给乙方；（3）甲方应在收到乙方首付款当日去房管局交契税，办理房产证手续；（4）甲方应在收到乙方首付款当日去办理房屋交接手续，结清交房前物业费；（5）甲方应配合双方交易过户，在过户过程中，因甲方原因造成此次房屋不能正常过户，甲方应承担乙方所有损失；（6）如甲方违约，不卖上述房产给乙方或不以上述成交价卖给乙方，除退还乙方购房款外，须给乙方支付3倍购房定金，作为违约金；若乙方违约，不买甲方上述房产，甲方将购房定金作为违约金不退还乙方；（7）甲乙双方约定，甲方房产证出证后3日内共同到房管部门办理房屋所有权转移登记；（8）甲方应在2017年3月之前去办理银行结清手续。合同签订当日，王东东向李创业支付定金50000元和购房款100000元。同日，李创业向王东东交付涉案房屋钥匙，王东东装修后即入住该房屋。2017年5月17日，本院受理王东东与李创业房屋买卖合同纠纷一案，王东东请求确认双方签订的房屋买卖协议有效，判令李创业履行房屋买卖协议，协助其办理过户手续。本院查明，涉案房屋因李创业与他人债务被本院司法查封，现仍未解除查封。同年8月7日，本院作出（2017）豫0184民初4267号民事判决，确认王东东与李创业于2016年12月21日签订的《房地产买卖合同》有效，驳回王东东的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。2017年8月17日，本院通过淘宝网司法拍卖平台，依法将上述位于新郑市中华北路东侧同乐路北侧29号楼2单元14层1402号房屋，以成交价格72.9万元拍卖。2018年6月8日，郑州宏信价格评估咨询有限公司接受本院委托，作出郑宏价估【2018】0077号价格评估鉴定意见，认定王东东居住的29号楼2单元14层1402号房屋室内装修价值为97613元。本院认为，王东东与李创业签订的《房地产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李创业应当按照《房地产买卖合同》第六条“本合同生效后3日内共同到房屋管理部门办理房屋所有权转移登记”、第十一条“甲方应在收到乙方首付款当日去房管局交契税，办理房产证手续；甲方应在收到乙方首付款当日去办理房屋交接手续，结清交房前物业费”的约定履行其应尽的义务，但李创业并未履行，且由于其自身债务导致涉案房屋被依法查封，继而被依法拍卖，致使王东东的合同目的不能实现。因此，双方当事人签订的《房地产买卖合同》应当予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，李创业迟延履行合同义务致使不能实现合同目的，损害了王东东的合法权益，王东东据此要求李创业返还定金和首付款合计150000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。王东东要求李创业赔偿损失，符合法律规定，但其主张损失200000元，缺乏相应的依据。该损失以定金和购房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年12月21日起支付至清偿之日止。同时，对王东东造成的房屋室内装修损失97613元，李创业对此应予赔偿。虽然当事人在《房地产买卖合同》第十一条约定了违约责任，但“给乙方支付3倍购房定金，作为违约金”，则过分高于因李创业的违约行为给王东东造成的损失，王东东据此主张违约金150000元，本院依法不予支持。结合本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益，本院对王东东主张的违约金酌定为50000元。李创业经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对其举证、质证等诉讼权利的放弃，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告李创业于本判决生效后十日内返还原告王东东定金和首付款合计150000元，并支付利息（以150000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2016年12月21日起计算至实际清偿之日止）；二、被告李创业于本判决生效后十日内向原告王东东支付违约金50000元；三、被告李创业于本判决生效后十日内赔偿原告王东东损失97613元；四、驳回原告王东东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，公告费260元，共计9060元，由原告王东东负担3520元，被告李创业负担5540元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  陈卫东人民陪审员  周巧凤人民陪审员  王金明二〇一九年十一月六日代理书记员  王如月