安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终10007号上诉人（原审被告）：陶勇，男，1974年10月10日出生，汉族，住安徽省寿县。被上诉人（原审原告）：安徽国耀物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区松林路426号一方城市花园14幢四层，统一社会信用代码913401006758505724。法定代表人：谭绍南，该公司总经理。委托诉讼代理人：金成钢，该公司员工。委托诉讼代理人：陈丹，该公司员工。上诉人陶勇因与被上诉人安徽国耀物业服务有限公司（以下（以下简称国耀物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初7852号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陶勇上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判陶勇不承担物业服务费；2.本案一、二审诉讼费用由国耀物业公司负担。事实和理由:国耀物业公司没有按照《前期物业服务协议》的约定履行相应的物业服务义务，应承担相应的违约责任，陶勇作为业主不应全额支付物业费。1.国耀物业公司对小区其他业主私搭乱建行为没有履行制止和劝阻义务；2.国耀物业公司未尽到安保义务，导致陶勇窗户玻璃被人用钢珠枪打破，造成财产损失；3.因外墙下水管道堵塞爆裂，导致陶勇房屋漏水，国耀物业公司未及时解决；4.存在小区卫生清扫不及时、消防通道常年被垃圾占用、路面毁损严重等问题。综上，请求二审法院支持陶勇的上诉请求。国耀物业公司辩称：1.关于陶勇家的玻璃窗疑似被钢珠枪击碎问题，因陶勇反映被击碎的玻璃方向靠市政道路，不在小区管辖范围，不属于小区物业服务范围，不应该由国耀物业公司承担其财产损失。2.关于陶勇反映的空调机位处管道渗水导致家中被泡，造成家中油漆脱落问题。根据《合肥市住宅质量保证书》规定，给排水管道保质期为2年，陶勇的房屋于2010年交付使用，所以阳台管道堵塞应由陶勇自行维修。3.陶勇反映国耀物业公司长期占用消防通道作为小区建筑垃圾池，小区于2010年交付，每年约有100户住户装修，国耀物业公司根据小区实际情况，因地制宜，在商业与住宅中间设立一个临时建筑垃圾堆放点，收集业主临时投放垃圾，每周定期清理，同时周边增设围挡，已尽量避免给小区环境和观瞻带来影响。4.关于陶勇反映的小区路面毁损问题，因前期开发商建设路面时，小区路面铺设为大理石路面，由于车辆行驶造成地面下陷，造成大理石部分破损。为此，国耀物业公司每年针对破损路面进行维修，陶勇反映路面长期无人修理的情况不属实。5.对于陶勇反映的业主违建问题，国耀物业公司会同城管部门多次上门沟通，现已拆除。综上，国耀物业公司已经尽到了物业管理服务义务，陶勇应当依约支付物业服务费。国耀物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令陶勇向国耀物业公司支付拖欠的2015年2月1日至2019年12月31日期间的物业服务费人民币7378元（1.3元/平方米/月×96.19平方米×59个月）；2.判令陶勇支付滞纳金3984元（滞纳金自2015年2月1日暂计算至2019年12月31日，之后每日按房屋半年物业综合服务费的千分之三的比例交纳违约金）；3.请求判令陶勇承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2008年8月20日，国耀·园上园小区开发商合肥星耀置业有限公司与国耀物业公司签订了《物业委托管理合同》约定由国耀物业公司对国耀·园上园小区提供物业管理服务，委托管理期限自物业正式交付使用起至业主委员会成立之日止，物业费如逾期缴纳需自逾期之日起按照应缴纳费用的千分之三每日向物业管理单位缴纳滞纳金。陶勇系国耀·园上园小区1幢401室业主，该房屋建筑面积为96.19平方米，房屋类型为住宅。2010年4月1日，国耀物业公司与陶勇签订了《前期物业服务协议》一份，该合同对各自的权利、义务，物业服务内容、物业管理服务内容与质量、收费标准以及逾期交纳物业服务费用的违约金等进行了约定。其中对物业服务费的收取，双方约定：交纳费用时间为半年一次，分别为每年1月1日至10日和7月1日至10日集中缴纳；住宅按建筑面积每月每平方米1.1元；物业综合服务费用标准按政府规定调整,从业主入伙之日起开始计算。合同签订后，国耀物业公司依约在该小区从事物业服务工作，陶勇自2015年2月1日起未交纳物业服务费，国耀物业公司多次催要物业费未果，遂诉至法院。一审法院另查明，2012年12月28日，国耀·园上园小区完成一费制整改，整改后收费标准为有电梯住宅物业综合服务费按建筑面积1.3元/月/平方米收取，该收费标准沿用至今。此外,该小区至今未成立业主委员会。一审法院认为，国耀·园上园小区开发商合肥星耀置业有限公司与原告签订的《物业委托管理合同》以及双方之间的《前期物业服务协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行。国耀物业公司依约为该小区提供了物业服务，陶勇作为小区业主，在接受和享有了国耀物业公司提供的物业服务后，应当按照上述合同的约定及时履行交纳物业服务费的义务。物业公司在从事物业服务过程中，应认真听取小区业主对物业服务工作的各种意见和建议，不断改进工作方式和方法，力争让大多数业主感到满意。陶勇作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司的难处，作为物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响其服务质量，更加无法为业主提供完善的服务。针对本案中陶勇辩称其房屋存在漏水问题以及案涉房屋窗户被他人用钢珠枪打破的事实，应在查明原因的基础上向负有义务方或行为加害方主张权利。至于陶勇提出的国耀物业公司在物业服务中存在的问题，只能证明国耀物业公司提供的服务存在不完善之处，陶勇不能以此为由拒绝支付物业费。故国耀物业公司诉请陶勇支付2015年2月1日至2019年12月31日期间的物业服务费合理，应予以支持。该期间物业费应为7377.77元（1.3元/平方米/月×96.19平方米×59个月）。对于国耀物业公司主张的滞纳金，因其在提供物业服务的过程中确有不完善之处，导致业主拖欠物业费，故国耀物业公司该项主张本院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、陶勇于判决书生效之日起十日内支付国耀物业公司2015年2月1日至2019年12月31日期间物业服务费7377.77元；二、驳回国耀物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由陶勇负担。二审期间双方均未提交新证据。一审查明的事实本院依法予以认定。本院认为，物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点，若物业服务企业提供的服务不存在根本性违约，不能构成物业费减免的理由。即便物业服务企业存在不履行或不完全履行物业服务合同义务的情形，业主可以选择通过业委会及相应途径督促其限期整改，或提起诉讼要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，因国耀物业公司已对案涉小区进行了物业服务，陶勇认为其房屋存在漏水情形及房屋窗户被他人用钢珠枪打破的问题，并以此为由拒付物业费于法无据，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陶勇负担。本判决为终审判决。审判长  程亚娟审判员  古开利审判员  马 莉二〇一九年十一月三十日法官助理姚瑞芳书记员吴喻附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。