湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终3356号上诉人（原审被告）：襄阳和驰房地产开发有限公司，住所地襄阳市襄城区闸口二路37号。法定代表人：章成芳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈爱军，该公司职工。被上诉人（原审原告）：孙则太，男，1946年10月23日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：黄传学，湖北传学律师事务所律师。原审被告：襄阳立坤建材有限公司，住所地襄阳市樊城区牛首镇张王岗村四组。法定代表人：彭伟，该公司执行董事。上诉人襄阳和驰房地产开发有限公司（以下简称和驰公司）因与被上诉人孙则太、原审被告襄阳立坤建材有限公司（以下简称立坤公司）合同纠纷一案，不服湖北省宜城市人民法院（2019）鄂0684民初735号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，上诉人和驰公司的委托诉讼代理人陈爱军，被上诉人孙则太的委托诉讼代理人黄传学到庭接受询问，本案现已审理终结。和驰公司上诉请求：1.依法撤销原判决中利息损失部分；2.本案的上诉费由被上诉人承担。事实和理由：本案中，合同约定的利息实质上为违约金，三倍银行同期利息的约定过高，超出了原审原告的利息损失的二倍，应当予以减少，这样对上诉人才是公平的。孙则太辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。针对上述人陈述的事实和理由部分，第一，上诉人认为违约金过高要求调整违约金，这是属于反诉请求或者在抗辩中提出，但上诉人一审中并未提出过请求也没有进行抗辩。第二，违约金损失数额的计算方法可以进行约定，这是合同法的规定。约定3倍利息并不违反国家法律禁止性的规定。孙则太向一审法院起诉请求：1判令和驰公司、立坤公司偿还所拖欠孙则太的土地转让款及利息（计算至2018年12月31日）共1163.2万元；2、判令和驰公司、立坤公司偿还因其逾期归还原告1163.2万元所产生的利息和滞纳金（从2019年1月1日按照银行同期借款利率的三倍计算至还清之日止）。3、判令和驰公司、立坤公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：宜城市鑫富房地产开发有限公司（下称鑫富公司）于2011年9月13日在宜城市工商行政管理局注册登记成立，该公司的法定代表人为孙则太，股东为孙则太，注册资产为5000万元，经营范围为房地产开发经营（涉及许可经营项目，应取得相关部门许可衙方可经营），后经多次变更股东，最终于2017年5月8日变更为孙则太自然人独资公司。该公司成立后，于2011年12月9日在宜城市国有土地使用权拍卖出让活动中，竞得两幅地块，位于宜××××路鲤鱼湖南侧，分别为：宜城国有（2012）第0324号土地面积42014.9平方米；宜城国有（2012）第0323号土地面积28340.3平方米，共计103.36亩。该公司竞得两幅地块后拟进行房地产项目开发，该项目取名为“富贵锦城”。鑫富公司为开发该项目，于2012年分别在宜城市国土资源局办理土地使用权证，在宜城市规划局办理了建设用地规划许可证、在宜城市城乡建设局办理了建筑工程许可证等相关房地产项目开发手续。尔后，鑫富公司对该项目进行了部分建设。2016年12月26日，孙则太与鑫富公司的名义和和驰公司的法定代表人章成芳签订了一份《房地产开发公司所有股权及其经营项目的转让合同》，该合同约定：“转让人：宜城市鑫富房地产开发有限公司（以下简称：甲方），法定代表人：孙则太；受让人：襄阳和驰房地产开发有限公司（以下简称：乙方），法定代表人：章成芳。依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用原则，双方就宜城《富贵锦城》房地产开发公司所有股权及其经营项目转让事宜协商一致，特订立本合同，以资共同遵守。一、项目基本情况，1、项目位于宜××××路鲤鱼湖南侧。甲方于2011年12月9日宜城市国有建设用地使用权拍卖出让活动中，竞得两幅地块，分别为：宜城国有（2012）第0324号土地面积42014.9㎡；宜城国有（2012）第0323号土地面积28340.3㎡，计103.36亩，2、该项目已经依法取得房地产开发许可相关证件和手续。3、该项目现状：目前已具备开发条件。甲方于2014年10月至今，已经进行前期开发各项准备工作，已投入1400多万元前期费用，如：办开工许可证、土地勘察、施工图纸审查、开挖基坑、打桩、运土方、安装供用电变压器、供水设施改造、缴纳各种行政规费、农民工工资保证金等。甲乙双方各自承担50%，乙方应在壹个月内，支付700万元现金还给甲方。4、甲方被政府征用做路的土地补偿款及现金被借用，等乙方征税时抵扣还给甲方。二、转让项目价款及支付方式、违约责任。（一）房地产开发公司所有股权及其经营项目的转让打包成交价款。1.每亩单价120万元，总价款12403.2万元（即双方成交价款），该成交价款不包含税和行政规费及甲方前期已支付的各项费用。2.该项土地转让成交价款支付方式：（1）在本合同双方签订盖章之日起七日内，乙方应预付人民币2000万元，作为诚信履约保证金和合同生效条件之一。在乙方没有违约前提下，保证金可以抵作转让款。乙方如有违约，甲方有权从保证金中抵扣违约金，保证金被扣减后不足抵付转让款的，乙方应当在甲方指定期限内补足，如数偿还转让款。（2）乙方在合同签订之日次日起三个月内再付500万。（3）乙方欠交的10403.2万元土地转让成交款在三年内付清（从2017年1月1日起至2019年12月31日），第一年12月31日前应偿还3800万元：第二年12月31日前应偿还3800万元，第三年12月31日前应付清全部款项。乙方在约定每年期限内偿还欠款，可以按银行利息计算。逾期还款的，违约方应当自应当付款之日起向守约方支付银行同期贷款利率的三倍利息。（4）鉴于乙方无法一次性偿还土地转让款，因此乙方应当签署10403.2万元未付款欠条，作为双方备忘录，待乙方全部付清该款目后退还欠条。（二）纳税及前期费用确认和支付方式，鉴于股权转让及其经营项目成交款不含所有税等税种，乙方应承担本合同股权转让及其经营项目的各项税费纳税义务（包括项目建设过程所发生的各种税费）。三、双方共同约定，1.在本合同生效之前，甲方授权乙方合法全面负责该项目开发、建设、经营、销售工作。甲方应向乙方移交宜城市政府及有关部门颁发的与本项目相关联的规范性文件及批准项目开发的各项证件（详见移交清单），移交清单是本合同附件，具有法律约束力。2.在土地证移交之前，双方应主动配合办理本项目土地证的他项证书，用于乙方未给付转让款的抵押。3.本合同签订后，乙方足额支付诚信履约保证金后，本合同生效。双方相互配合，尽快办理甲方公司的股权和土地证的过户手续，将甲方公司名下的股权和项目的所有权归乙方所有。4.乙方应当按照本合同第二条约定积极筹措资金，偿还甲方已经缴纳的土地出让金及各种合理的前期费用，如不能按期付清上述双方确认的成交价款，甲方有权采取以下措施；（1）要求乙方继续支付股权及其经营项目转让成交款并承担自应当付款之日起按银行同期贷款利率的三倍支付违约金。（2）从乙方所交履约保证金中扣减违约金。（3）乙方在本合同约定的三年内未能付清本合同第二条约定的成交价款，除承担违约责任外，还要以建设成本价不高于2000元/㎡的本项目已竣工验收商住房，作价抵付转让款。作价抵付用的商住房应是楼房单元自下而上整单元的房屋。（4）未经甲方同意，乙方无权将该项目转让第三方。如果乙方强行转让第三方，甲方有权向宜城市人民法院起诉解除本合同，并按本合同三《共同约定》第4条之（3）项约定回购含已竣工的全部工程项目并追究乙方违约责任。四、双方权利、义务，（一）甲方权利、义务，1.在乙方工程建设过程中和住房销售过程中，甲方有权了解工程建设进度和住房销售情况，乙方应无条件提供财务收支账户以方便甲方检查。甲方有权依照本合同约定收取转让款。2.甲方可以积极协助乙方兑现宜城市政府及相关部门，对该项目开发所承诺的各项优惠政策（情势变更的除外），以利于乙方顺利开发经营房地产。3.甲方有义务保证本项目转让过户手续真实有效无瑕疵，并积极配合乙方沟通工商、国土、建设、规划等相关部门，依法支持乙方开发本项目。在本合同生效后，在乙方开发经营本项目过程中，如需办理有关手续证件等，甲方可以积极配合，所发生费用由乙方自行承担。4.本项目转让前的民事纠纷和债权纠纷，由甲方全权负责，与乙方无关。5.甲方积极协助乙方对合同所指的地块上原有的建筑物拆迁，拆迁补偿等所发生的费用由乙方承担。（二）乙方权利、义务，1.乙方受让本项目之后，有权依法独立开发经营，独立核算，自筹资金，自负盈亏。但在付清本合同约定的各项成交价款前，应接受甲方监督检查，确保双方正常履约。2.乙方受让本项目后，资金筹措，工程质量，施工进度，安全管理，劳动争议等各项工作由乙方全权负责。如果乙方以住房作价抵付转让款，用以抵付的房屋出现质量问题，设施瑕疵问题或未能按约定时限交付使用（交房）等问题，引起购房者起诉等纠纷，乙方应承担全部责任。3.本合同所指的两幅地块土地使用权交付给乙方时，原来甲方与市政府及有关部门签订的土地使用权出让合同和相关文件中所指的权利、义务随之转移到乙方。乙方应当依照房地产开发有关法律、行政法规和宜城市城乡建设规划局《关于第二十五号规划地块土地开发利用方案及开发利用条件的意见》执行。如不按照市政府出让合同规定和城市规划要求，开发经营本合同转让的项目，所产生的不良后果，由乙方承担经济损失和法律责任，与甲方无关。4.在乙方开发经营过程中所发生的债权、债务及安全事故和劳动争议由乙方全权负责承担责任，与甲方无关。五、争议及处理方法，1.双方在履约过程中发生争议的，可以友好协商，自行和解，也可以要求有关主管部门调解。双方不愿和解调解的，任何一方都可以向宜城市人民法院起诉。2.双方发生争议，如能友好协商达成一致意见的，可以签订补充协议，补充协议与本合同不一致的部分，双方执行补充协议的规定。六、违约责任及处理方法，1.依照本合同约定，违约方支付违约金和赔偿损失后，不免除继续履行本合同。2.其他处理办法依照《中华人民共和国合同法》第七章第107条、第108条、第109条规定执行。七、其他……略”。该合同转让方由鑫富公司的法定代表人孙则太签字，受让方由和驰公司的法定代表人章成芳和其儿子章秉晖签字。该合同签订后，孙则太依约将“富贵锦城”项目移交给和驰公司，和驰公司未按合同约定支付孙则太转让款。为增强付款能力，双方通过协商，欲增加立坤公司为受让人，2018年2月10日，孙则太以其所开办的独资公司鑫富公司的名义与和驰公司和立坤公司又签订了一份《补充协议》，该协议将立坤公司增加为共同受让人，合同的内容为：“转让方：宜城市鑫富房地产开发有限公司，法定代表人：孙则太（以下简称甲方）；受让方：襄阳和驰房地产开发有限公司，法定代表人：章成芳（以下简称乙方）；受让方：襄阳立坤建材有限公司，彭伟（以下简称乙方）。甲乙双方根据2016年12月26日签订的《房地产开发公司所有股权及其经营项目的转让合同》第五条第2款之约定，特签订本补充协议书，共同遵守。一、鉴于主合同受让方章成芳请求甲方批准其增加一名受让人彭伟，彭伟本人自愿，经甲方批准同意。因此本补充协议受让方实为两人（均简称乙方）。章、彭俩权利共享，责任共担，彼此负有连带责任。二、乙方于本补充协议签字之日起一日内，应向甲方指定的银行帐户汇入转让金5000万元人民币，该款项包含前期费700万元，主合同签订后三个月内应付的500万元，2017年12月31日前应付的转让金3800万元。三、在乙方依照本合同补充第二条约定，按时足额（5000万元）到位即本补充协议生效后，甲方将公司100%股权转入乙方指定受让人名下。土地及股权转让所产生的各种税费全部由乙方承担，同时向乙方移交所有资料（清单如下）：（1）鑫富公司的营业执照/公章/财务章/税务专用章/法人章；（2）财务资料/发票/财务U盘等；（3）宜城国用（2012）第0323号土地证和《国有建设用地使用权出让合同》，2011年12月9日的拍卖成交确认书/土地出让金发票和土地出让建筑物/构筑物补偿金原件；（4）建设用地规划许可证（鄂规用地420684201200096号）；（5）工程建设规划许可证（鄂规用地420684201400184号）；（6）A地块开发方案及利用条件YD2011-025，B地块开发方案及利用条件YD2011-024；（7）2014年8月20日宜城市城乡规划局的一期施工许可证；（8）政府文件。包括但不限于宜政发（2007）31号等。四、在乙方依约执行本补充协议第二条之后，甲方可以不再追究本补充协议签订之前乙方不按时足额支付履约保证金和不按时偿付给甲方转让金等违约的法律责任。如果乙方再不依照本补充协议履行合同义务，甲方不仅要继续依法追究乙方之前违约的法律责任和经济赔偿，而且有权解除主合同和本补充协议书，直至甲方全部兑现应收款和乙方的违约赔偿金。五、2016年12月26日甲乙双方签订的主合同约定，乙方应在2019年12月31日前将转让金的全部欠款偿还甲方。本补充协议重新规定：乙方应提前至2018年12月31日全部偿还。六、甲方被政府征用做市政道路的土地补偿款和被借现金，政府返还给宜城市鑫富房地产开发有限公司后，乙方要及时如数偿还给甲方。七、主合同约定的乙方应支付总额13603.2万元人民币，如乙方认真履行了本补充协议第二条约定后，应扣减7050万元，余下欠款6553.2万元人民币。在乙方依照本补充协议第五条约定在2018年年底前按时足额偿还全部欠款前提下，乙方还应支付甲方的利息：①甲乙双方可以确认欠款6553.2万元所产生的利息为360万元；②章成芳于2016年12月26日承诺钱三强投资的利息380万元中承担66%计250万元。乙方逾期支付上述各项款目，包括但不限于转让金、履约保证金不足抵付违约金应补交等款项，均按银行同期贷款利率的三倍计息还给甲方。八、为保证股权转让金的余额部分6553.2万元及利息610万元得以按期支付，乙方同意用宜城市鑫富房地产公司名下的宜城国有（2012）第0324号土地使用权证办理他项权证抵押给甲方，所产生的费用由乙方承担，同时，富贵锦城二期项目先开发的3万平方米住宅提供抵押担保，确保剩余部分转让金的支付。到期没付完款项按照2000元/㎡将建好的商品住宅房抵够剩余款。抵完余款之日，甲方解除抵押手续。如不能办理土地他项权抵押，则由和驰和立坤两个公司提供保证担保，确保剩余部分转让金的支付。九、甲方向乙方交付股权转让变更登记手续时，甲方对乙方郑重声明如下：1.乙方在履行主合同和补充协议过程中，可以使用甲方公司名义进行与市政府有关部门和对外销售本合同所指的商品房；2.但不准以甲方公司名义进行非法融资、非法担保借款、非法抵押质押。违反本约定，所发生的不良后果，由乙方承担全部法律责任和经济赔偿责任；3.乙方借用甲方名义所进行的任何活动，致甲方实现主合同和本补充协议之日的受阻或不能实现，甲方有权解除主合同和本补充协议，造成的损失由乙方承担赔偿和相应的法律责任，且履约保证金不能抵付转让金，也不能返还给乙方。十、本补充协议生效条件：其一乙方履行了本补充协议书，第二甲乙双方签订盖章。十一、主合同和本补充协议不一致的条款，依照本补充协议约定执行，本补充协议没有重新约定的，执行主合同规定。十二、本补充协议的操作流程：1.本协议签订后，交闫圣刚先生保管。2.乙方根据本协议的内容，准备转让金，交闫圣刚先生保管。3.甲方将已经签字的符合办理股权过户要求的全部资料交闫圣刚先生保管。4.过户完毕后，甲方到闫圣刚先生手上取钱，乙方到闫圣刚先生手上取公章及全部资料。5.甲乙双方在三日内不能成交，本协议书自动生效。十三、本补充协议一式四份，甲乙双方各执两份。签订日期：2018年2月10日，签订地点：宜城市。”该协议转让方由孙则太签字捺印，并加盖有鑫富公司的公章；受让方由章成芳签字捺印，并加盖和驰公司的公章。另一受让方由彭伟签字捺印，并加盖立坤公司的公章。该《补充协议》签订后，孙则太按照协议履行了合同约定的全部义务，二公司履行支付了部分转让款，尚欠转让款6553.2万元和其所认可的利息610万元，总计7163.2万元款未付，二公司于2018年2月11日给孙则太出具了一张“兹欠孙则太先生土地转让款人民币6553.2万元和利息人民币610万元。总计欠人民币7163.2万元（大写：柒仟壹佰陆拾叁万贰仟元整）。此据，欠款方：襄阳和驰房地产开发有限公司印章，签字人：章成芳。欠款方：襄阳立坤建材有限公司印章，签字人：彭伟。2018年2月11日”的欠条。按照《补充协议》约定二公司应在2018年12月31日前支付全部欠款，付款期限到后，孙则太多次找二公司索要欠款，和驰公司、立坤公司又分别于2019年1月4日和2019年1月7日共偿还孙则太欠款6000万元，尚欠孙则太1163.2万元款未还，经孙则太多次催要，和驰公司、立坤公司以暂“无款”为由拒付。导致纠纷发生。上述事实有鑫富公司企业登记档案资料，双方签订的《房地产开发公司所有股权及其经营项目的转让合同》、《补充协议书》、《欠条》及支付出让款明细账为证。一审法院认为，孙则太系鑫富公司自然人独资业主，将其所有的鑫富公司及其开发的项目等资产转让给和驰公司，与和驰公司签订的《房地产开发公司所有股权及其经营项目的转让合同》，及孙则太与和驰公司、立坤公司签订的《补充协议书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反国家强制性规定，属有效合同。孙则太依合同约定履行了全部义务，和驰公司和立坤公司未按合同约定履行完支付转让款义务，并于2018年2月10日给孙则太出有欠条，事实清楚，证据充分，属违约行为，应承担违约责任。孙则太诉请要求和驰公司、立坤公司偿还拖欠转让款1163.2万元的诉讼请求，符合法律规定，应予支持；并要求和驰公司、立坤公司从2019年1月1日起，以逾期支付转让费1163.2万元为基数，按中国人民银行规定的同期借款利率标准三倍计算利息和违约金损失至还清之日止，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：襄阳和驰房地产开发有限公司、襄阳立坤建材有限公司欠孙则太转让鑫富公司转让款1163.2万元及利息损失（从2019年1月1日起，按年利率18%计算至还清之日止），于判决生效后十日内付清。案件受理费91592元，减半收取45796元，共计45796元，由襄阳和驰房地产开发有限公司、襄阳立坤建材有限公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是一审判决利息损失部分是否应当得到支持。和驰公司上诉认为，本案中合同约定的利息实质是违约金，三倍银行同期贷款利息约定过高，超过了原审原告的利息损失的二倍，应予以减少。一审法院认为案涉《房地产开发公司所有股权及其经营项目的转让合同》、《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，上诉人和驰公司、立坤公司未按合同约定履行付清转让款义务，构成违约，应当按照合同约定按照中国人民银行规定的同期借款利率标准三倍计算利息和违约金损失至还清之日，一审判决并无不当，本院予以支持。上诉人和驰公司主张撤销原审判决中利息损失部分，无法律和事实根据，且上诉人和驰公司和原审被告立坤公司在一审中亦未就违约金过高要求减少提出抗辩，对上诉人和驰公司的该上诉主张，本院不予支持。综上所述，襄阳和驰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12524元，由上诉人襄阳和驰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘茂强审判员  王剑波审判员  赵 炬二〇一九年十一月一日书记员  周宇昂