成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初7844号 原告：曾凯，男，1978年9月16日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：薛丽，女，1978年9月2日出生，汉族，住成都市成华区，系曾凯的妻子。 原告：薛丽，女，1978年9月2日出生，汉族，住成都市成华区。 被告：四川锐腾投资有限公司。住所地：成都市武侯区。 法定代表人：宋世彬，董事长。 委托诉讼代理人：罗伟、彭燕，公司员工。 原告曾凯、薛丽与被告四川锐腾投资有限公司（以下简称：锐腾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告及原告曾凯的委托诉讼代理人薛丽、被告锐腾公司的委托诉讼代理人罗伟、彭燕到庭参加诉讼。本案因同类其它案件上诉，案件的审理需以其它案件的审理结果为依据，于2019年2月20日裁定中止审理。本案现已恢复审理，已审理终结。 原告曾凯、薛丽向本院提出诉讼请求如下：1、判令锐腾公司为曾凯、薛丽办理70年的不动产权证书；2、判令锐腾公司支付逾期办理房屋所有权证书的违约金（计算方式：以已付款455962元为基数，按每日万分之三标准计算，从2014年7月14日起算至实际取得不动产权证书之日止）；3、判令锐腾公司承担本案包含诉讼费在内的一切相关费用。审理中，曾凯、薛丽撤回了第一项诉讼请求。事实与理由：我方与锐腾公司于2013年签署了《商品房买卖合同》，我方购买锐腾公司开发的位于双流县。合同对双方的权利义务进行了详细约定,约定了该商品房的土地使用年限自2010年6月23日至2080年4月13日止，办理该商品房的产权登记时间（在商品房交付之日起365日内取得房屋所有证书）以及违约责任的承担等。我方分别于2013年1月1日、1月16日、3月16日通过银行转账方式向锐腾公司指定账户支付购房款合计455962元，我方依据合同约定履行了买受人应尽的付款义务。2013年7月13日，锐腾公司向我方交付案涉房屋，我方向锐腾公司缴纳了契税、维修基金共计15487元，并按锐腾公司的要求备齐并交付了办理房屋权属转移登记的资料。我方多次催促锐腾公司办证，锐腾公司都说在正在办理中，等房管局办下来就通知我方，至起诉之日,锐腾公司仍未按照合同约定将土地使用年限为70年的房屋产权证书交付我方，锐腾公司的行为构成严重违约，给我方造成了重大经济损失。锐腾公司还有逾期交房和逾期办理初始登记的行为，我方保留追究其逾期交房及办理初始登记违约责任的权利。在2018年11月庭审及2019年10月30日质证时，锐腾公司也自述我方前后三次向其提交过办证资料，并于2016年10月12日前向其提交了全套办证资料，以上陈述可以证明我方是与锐腾公司不断进行协商，我方也于2018年7月25日向市长热线投诉。起诉后，在小区业主、国土局及房管局的共同努力下，锐腾公司才于2019年8月16日为我方办理了不动产权证。我方的诉讼请求，没有过诉讼时效。 被告锐腾公司辩称：1、我方与曾凯、薛丽签订合同属实，同意办理不动产权证。目前没有办理产权证的原因：曾凯二人在交房时没有交办证所需资料，我方在2015年6月30日取得大产权，将分户办证通知贴在小区大门和每一栋门口后，没有通知到每一户。我方是以递交资料先后顺序办理产权，曾凯二人在2016年6、7月份交办证的资料时，应交的身份证复印件、结婚证、户口本复印件等资料不齐,在2016年10月12日最后一次交了房屋查询记录，资料交齐了后，才签了委托书。2016年10月份出台不动产登记制度后，因为买卖合同约定办70年的产权，锦尚阳光楼盘是3个土地证，不动产登记中心要求土地并宗后，才能办分户产权，有一宗土地的使用权限是43年，需要补缴17年的土地出让金。不动产中心现在不收这个楼盘的办证申请资料，不能办理不动产权证。2、不同意支付违约金。我方是按照正常的手续在办理，中间涉及很多机关单位，我们办土地证时符合当时的政策，现在政策变了，不符合现在政策了，造成不动产权证没有办下来，责任不在我方，我方没有违约。3、合同约定违约金过高，请求法院降低违约金。４、双方约定办证时间为2014年6月30日前，而曾凯二人在2018年6月19日才提出诉讼，曾凯二人的起诉已过诉讼时效。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2013年1月，曾凯、薛丽（买受人）与锐腾公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同自编号：住××）及《［锦尚阳光］商品房买卖合同补充协议》。合同约定：锐腾公司将其开发的位于双流区“锦尚阳光”住宅出售给曾凯、薛丽，建筑面积80.57平方米，土地使用年限自2010年6月23日至2080年4月13日止；房屋总价款455962元；买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、办理产权手续费、抵押登记费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房的所有权证书期限届满之次日起至实际取得该商品房所有权证书之日止，按日计算向买受人支付已付房款万分之三的违约金；前期物业服务费，住宅的服务费价格为1.4元／月／平方米等等。补充协议第八条第2项约定：出卖人代为办理房屋权属转移登记，出卖人在向买受人交付本合同项下商品房时代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记所需的各种税费，买受人应同时提交相关资料；如因买受人原因导致在商品房交付时未将上述税、费全部交付给出卖人或没有同时提交齐全相关资料，不得视为出卖人原因延期履行办理登记义务；同时，出卖人有权拒绝向买受人办理房屋交付手续等等。 合同签订后，曾凯、薛丽先后于2013年1月1日、同年1月16日、3月16日向锐腾公司转账支付购房款20000元、130000元、305962元，共计455962元，锐腾公司于2013年3月16日出具了购房款收据。2013年7月13日，锐腾公司向曾凯二人交付了房屋，曾凯向锐腾公司支付了契税、维修基金、登记费等各项费用15487元，锐腾公司向曾凯二人出具了收据，曾凯二人向锐腾公司提交了委托办证的相关资料。锐腾公司于2015年6月5日取得案涉房屋所在楼栋的房屋所有权证，产权证号：监证1347021号。锐腾公司未按约为曾凯二人办理房屋所有权证。 又查明，根据2015年3月1日国务院颁布的《不动产登记暂行条例》、2016年10月14日成都市双流区人民政府发布的《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，双流区从2016年10月30日起停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日起启用不动产统一登记簿，对房屋所有权、国有土地使用权登记等实行统一登记，由双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》。此后，因案涉房屋所在的“锦尚阳光”小区系三个土地证合并规划建设的小区，存在跨证建设且土地使用年限不一致，需土地并宗等问题，案涉小区的房屋一直未能办理不动产权证。曾凯多次要求锐腾公司为其办理不动产权证，并于2018年7月25日向市长热线投诉，要求锐腾公司限期为业主办理不动产权证，相关部门已作回复。 目前，“锦尚阳光”小区已有10余户业主向本院另案起诉锐腾公司，要求该公司办理不动产权证及赔偿逾期办证期间损失，后不服本院一审判决上诉。在二审期间，经法院调解，锐腾公司与上诉人达成了调解协议，由锐腾公司协助办理不动产权证，并采取代付部分物业服务费用的方式向12名上诉人进行了补偿。此后，经政府协调，锐腾公司完善相关手续后，已于2019年8月5日为曾凯、薛丽办理了案涉房屋的不动产权证。 上述事实，有以下证据证实：1、原告的身份信息、被告的工商企业登记信息；2、《商品房买卖合同》，《[锦尚阳光]商品房买卖合同补充协议》；3、收据、四川银行卡POS凭证；4、网签合同信息查询记录，房屋信息查询记录；５、曾凯向市长热线投诉的信息表打印件；6、锐腾公司提交：本院（2018）川0116民初9945号民事判决书，成都市中级人民法院（2019）川01民终7465号民事调解书；7、本院从（2018）川0116民初9945号案档案中调取材料：《成都市双流区不动产登记中心关于调查“锦尚阳光”小区是否具备办理不动产登记证条件的复函》，《成都市双流区不动产登记中心关于“锦尚阳光”小区项目的回函》；８、本院调查材料：成都市中级人民法院（2019）川01民终7465号等共计12案的民事调解书；９、当事人陈述。上述证据，具有真实性、合法性和关联性，能够证明案件的事实，本院予以采信。 经审查，本院对锐腾公司提交的以下证据未采信，对拟证明的事实不予确认：１、八名业主出具的《证明》（物业公司加盖了公章证明情况属实），证据主要内容为：八名业主及物业公司证明锐腾公司在2015年6月30日以公告形式在小区内张贴了提交办理产权所需相关资料的通知。锐腾公司拟证明曾凯二人在收房时未交委托办证资料，在公司通知提交资料后也未及时提交，在2016年才交齐了办证资料。曾凯二人在质证时，对证据的真实性、合法性、关联性及证明力均有异议。本院认为，上述证据从形式上看，为证人证言，锐腾公司未提供八名业主的相关身份证明，未申请上述证人出庭作证，也未提供其张贴的公告文本，证人证言的真实性无法核实；从证据内容来看，上述人员仅证明了锐腾公司在小区内张贴了通知业主提交办证所需资料的公告一事，不能证明曾凯二人在收房时未提交完整的委托办证资料，更不能证明曾凯二人是在2016年才交齐了办证资料，不具有证明力。 ２、曾凯、薛丽签名的委托办证资料一套：《双流县房屋所有权申请登记表》、委托书、申请书、询问笔录、身份证。锐腾公司人员自述上述资料上的时间“2016年10月12日”均为公司人员自行填写，拟证明上述资料是薛丽二人于2016年10月12日提交。经质证，薛丽对该填写时间的真实性有异议，称上述资料系2013年收房时向锐腾公司提交，按锐腾公司要求未填写时间。本院认为，锐腾公司未提交其它证据证明薛丽二人提交上述资料的具体时间，仅凭锐腾公司自己的陈述，不足以认定上述资料是2016年10月12日提交，上述证据不具有真实性，不具有证明力。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。锐腾公司在2013年7月13日交付案涉房屋后，未按合同约定在365日内（即2014年7月12日前）为曾凯、薛丽办理房屋所有权证，至2016年10月29日均未办理案涉房屋的所有权转移登记，有逾期办理房屋所有权证的违约行为，应承担相应的违约责任，支付相应的违约金。 锐腾公司辩称因曾凯二人没有及时交付完整的委托办证资料，在2016年10月12日才交齐，没有及时办证，不属锐腾公司违约，未提交有效证据证明。根据补充协议约定，曾凯二人在收房时即应向税腾公司交纳代交的办证所需税、费及完整的委托办证资料，如未交税费及提交完整资料，锐腾公司有权拒绝交房。经审查，锐腾公司已于2013年７月13日向曾凯二人交付了房屋，曾凯二人也于当日交纳了办证所需的税费及相关办证资料，锐腾公司对曾凯二人交房时提交办证资料是否完整一事从未提出过书面异议，也无有效证据证明向曾凯二人通知过补交办证资料，该抗辩因证据不足，不成立。 诉讼时效问题。锐腾公司抗辩曾凯、薛丽的诉讼请求已过诉讼时效。本案合同约定，逾期办理房屋所有权证的违约金，从“应当取得该商品房的所有权证书期限届满之次日”即2014年7月13日起按已付房款万分之三按日计算至实际取得房屋所有权证之日。经审查，曾凯二人虽然一直在向锐腾公司主张办理案涉房屋的不动产权证，但在2018年7月17日向本院起诉前，并未向锐腾公司主张过支付逾期办理房屋所有权证的违约金，曾凯二人在本案中主张的2014年7月13日至2015年9月30日期间的违约金，已超过了《中华人民共和国民法总则》（实施时间为2017年10月1日）第一百八十八条规定的三年诉讼时效，故依据本法第一百九十二条“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务抗辩”之规定，对锐腾公司关于曾凯二人主张的2014年7月13日至2015年9月30日期间违约金的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见，本院予以支持，对曾凯二人要求锐腾公司支付上述期间违约金的诉讼请求，予以驳回。 曾凯二人主张的2015年10月1日至2016年10月29日期间的逾期办理房屋所有权证的违约金，未过诉讼时效，也符合合同约定及法律规定，本院予以支持。锐腾公司对该期间违约金的抗辩意见，不成立。 关于曾凯二人要求支付2016年10月30日至实际取得不动产权证之日的逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求。根据国务院颁布的《不动产登记条例》及成都市双流区人民政府发布的《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，双流区从2016年10月30日起停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日起启用不动产统一登记簿，由区不动产登记中心开始颁发《不动产权证书》,由于国家不动产登记制度的变化，导致锐腾公司在2016年10月29日以后客观上已不能为曾凯二人办理房屋所有权证，并不属违约行为，曾凯二人的上述诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 本案违约金数额。曾凯二人要求按合同约定的已交购房款每日万分之三的标准计算违约金，但并未提交逾期办证给其造成实际损失的相关证据，案涉房屋已实际交付二人使用，合同约定违约金明显过分高于逾期办证给二人造成的损失，锐腾公司请求法院降低违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院予以支持。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案违约金的数额，应以曾凯、薛丽的实际损失为基础，在综合考量合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益，同类案件处理情况，当事人的履行能力等因素，结合公平原则后，酌定为３000元。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川锐腾投资有限公司在本判决生效后十日内向原告曾凯、薛丽支付逾期办理房屋所有权证的违约金3000元。 二、驳回原告曾凯、薛丽的其它诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2147元，由四川锐腾投资有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇一九年十一月六日 法官助理  万 敏 书 记 员  陈芮瑶