黄石市下陆区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0204民初1114号原告：黄石市土地储备中心，住所地：黄石市颐阳路593号。法定代表人：潘宪章，系该中心主任。委托诉讼代理人：周江龙、王惠婷，湖北易圣律师事务所律师，特别授权。被告：彭易军，男，1965年8月7日出生，汉族，住黄石市黄石港区，原告黄石市土地储备中心诉被告彭易军返还原物纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告黄石市土地储备中心的委托诉讼代理人周江龙、被告彭易军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄石市土地储备中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告彭易军立即腾退房屋；2、判令被告彭易军支付拖欠的房屋租金4250元（计算至2019年7月），并支付自2019年8月起至房屋腾退之日止期间的房屋土地占有使用费（以评估报告为准）；3、本案诉讼费由被告彭易军承担。事实与理由：因经营需要，被告彭易军租赁沈下陆578号的闲置厂房用于存放废纸包装业务。2008年5月28日，被告彭易军与华新陶瓷有限公司（以下简称华新陶瓷）签订《租赁合同》，约定租赁期从2008年6月1日起至2009年7月1日止，如遇华新陶瓷整体拆迁，华新陶瓷可随时终止合同并通知被告彭易军搬迁。2011年12月27日，原告黄石市土地储备中心与华新陶瓷签订《国有建设用地使用权收回（收购）合同》（以下简称《收回（收购）合同》），收购华新陶瓷所有的位于团城山开发区××土地79886.89平方米。2018年1月3日，黄石市人民政府作出《关于市土地储备中心体制调整移交工作的专题会议纪要》（以下简称《专题会议纪要》），从2017年12月28日起，原告黄石市土地储备中心原债权债务等历史遗留问题由黄石市城发集团承接和负责。2018年3月13日，黄石市城发土地资产运营管理有限公司对华新陶瓷出具《关于收回华新陶瓷公司土地、建筑物及附属设施管理权的函》，要求华新陶瓷参照《收回（收购）合同》中要求做好安排，并于2018年3月18日前针对管理权移交事宜起草公告并在地块内进行张贴。黄石市城发土地资产运营管理有限公司的工作人员张贴公告时已告知被告彭易军立即腾退房屋，被告彭易军仍未腾退。原告认为，被告彭易军与华新陶瓷签订的《租赁合同》终止条件已达成，被告应当腾退房屋，被告在没有腾退房屋也未续签租赁合同的情况下属于无权占有，应当按照该租赁物的市场价格支付房屋占有使用费，原告暂时按原租赁合同的租金价格计算至2019年7月，原告收购土地后多次口头通知要求其腾退，但被告拒绝腾退。2019年7月12日，原告基于黄石市政府会议纪要的精神委托黄石市城发土地资产运营管理有限公司又向被告送达了《关于再次要求腾退沈下陆578号医务室的通知》，告知被告应立即腾退房屋，支付拖欠的租金并提出书面意见，但被告至今均未腾退房屋。为此，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。原告黄石市土地储备中心为支持其诉讼主张向本院提交以下证据材料：证据1，原告营业执照复印件、被告身份证复印件，拟证明原、被告主体适格。证据2，《收回（收购）合同》、《国有土地使用证》（黄石国用[2002]字第09341号）、黄石市人民政府《专题会议纪要》（专题会议纪要（89））、《关于收回华新陶瓷土地、建筑物及附属设施管理权的函》（黄城发土管函[2018]2号），拟证明原告经受让是该土地实际使用权人；根据黄石市人民政府专题会议纪要精神，2017年12月28日起，由市城发集团行使华新陶瓷土地、建筑物及附属设施的管理权；市城发集团土地运营公司已要求华新陶瓷张贴公告。证据3，《租赁合同》、评估报告，拟证明合同达成终止条件，原租赁合同关系已经终止；该租赁物的市场租赁价格以及面积。证据4,2018年3月17日张贴的公告照片、《关于再次要求腾退沈下路578号租赁房屋的通知》、照片，拟证明2018年3月17日华新陶瓷已张贴公告通知租户腾退房屋，2019年7月12日再次通知被告腾退，被告仍然占有该租赁物并未腾退的事实。被告彭易军辩称，2017年9月石磊把被告的大门锁了，被告的企业无法经营，面临破产。一直到现在被告的大门还是锁着的，被告多次到原告处协商，大门无法打开，也无法经营。不是被告不交房租，是无法交，原告也不收。被告彭易军未向本院提交任何证据材料。庭审质证中，被告彭易军对原告黄石市土地储备中心提交的证据发表质证意见为：对证据1无异议。对证据2的《收回（收购）合同》、《关于收回华新陶瓷土地、建筑物及附属设施管理权的函》不清楚，对《国有土地使用证》、《专题会议纪要》无异议。对证据3，被告每年都在交租金，一直交到了2017年12月。对证据4无异议。经庭审举证质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以采信。对有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的《收回（收购）合同》、《关于收回华新陶瓷土地、建筑物及附属设施管理权的函》，与本案事实相关联，证据的形式和来源合法，证据内容真实，本院依法予以采信。经审理查明：2008年5月28日，华新陶瓷（甲方）与彭易军（乙方）签订《租赁合同》，约定：1、甲方同意乙方租赁华新陶瓷闲置厂房用于存放废纸包装业务；2、租赁时间暂定一年，时间从2008年6月1日至2009年7月1日止，如遇甲方整体拆迁，甲方可以随时终止合同，并通知乙方搬迁，多收租金按月计算退还乙方；3、租金按每年3000元，签订合同时乙方一次性交清；4、租赁合同期满后，乙方有权优先续租，但必须提前十五天通知甲方办理续租手续，否则甲方有权将其租赁厂房另行出租；6、本合同经甲、乙双方签字盖章后生效。2011年12月27日，黄石市土地储备中心（收购方）与华新陶瓷（被收购方）签订《收回（收购）合同》，约定：由黄石市土地储备中心收购华新陶瓷位于开发区的土地，面积81768.2㎡，（合122.65亩），土地使用权证号为黄石国用（2002）字第09314号，土地类型为划拨土地使用权，土地用途为工业用地，收购土地范围内共有单位职工住房158户，建筑面积约5000㎡，房改房土地面积1881.31㎡（合2.82亩），不纳入本次收购范围。并约定本次采用实物收购方式，考虑到该地块和相邻地块需成片开发，整体对外出让，收购范围内地面建筑物、附着物及其他设施暂不拆除，收购方委托被收购方暂时代为管理，收储范围内现由被收购方对外出租的房屋，继续由被收购方对外出租，所得全部收入由被收购方用于158户单位职工住房日常维修和物业管理费用支出，收购方不再承担此项费用。本次收购连同地面建筑物、附着物及其他设施一并收购（机器设备除外），并由收购方负责拆除，收益或费用由收购方享有或承担。收购方需进行收购土地开发时，应提前60天书面通知被收购方，被收购方则应无条件腾空对外出租房屋或场地交给收购方，并拆除搬迁机器设备。上述合同签订后，原告黄石市土地储备中心与华新陶瓷未就收购地块的使用权进行变更登记。2018年1月3日，黄石市人民政府办公室《专题会议纪要》中载明：市政府决定将市土地储备中心成建制划转市国土资源局管理。从2017年12月28日起，市国土资源局全面履行市土地储备中心的管理主体责任，市土地储备中心原债权债务等历史遗留问题由市城发集团承接和负责。2018年3月13日，黄石市城发土地资产运营管理有限公司对华新陶瓷发出《关于收回华新陶瓷土地、建筑物及附属设施管理权的函》（黄城土管函[2018]2号）载明：土地储备中心于2011年12月27日与贵公司签署《收回（收购）合同》，合同中明确将华新陶瓷被收购方土地上的建（构）筑物、附着物及其他设施交由贵公司进行代管。根据市政府专题会议要求，市城发土地资产运营管理有限公司于2017年12月28日正式行使对市土地储备中心原已收储土地的管理权。为进一步整合土地资源，更好的发挥土地资源的作用，我公司决定收回该上述土地上的建（构）筑物、附着物及其他设施的管理权。请贵公司接函后参照《收回（收购）合同》中第三条、第四条、第五条内容作好安排，并于2018年3月18日前针对管理权移交事宜起草公告并在地块内进行张贴。2018年3月17日，黄石市城发土地资产运营管理有限公司工作人员在涉案地块张贴《公告》中载明：根据市人民政府专题会议及市城发土地资产运营管理有限公司《关于收回华新陶瓷土地、建筑物及附属设施管理权的函》（黄城土管函[2018]2号）的精神，市城发土地资产运营管理有限公司于2017年12月28日起正式行使对华新陶瓷原已收储土地的管理权。为此，自公告之日起，我公司已将原市土地储备中心收储土地范围内的建（构）筑物、附着物及其他设施管理权全部移交市城发土地资产运营管理有限公司。特此公告。2019年7月12日，黄石市城发土地资产运营管理有限公司向彭易军送达《关于再次要求腾退沈下路租赁房屋的通知》，载明：因经营需要，你承租了沈下路578号原华新陶瓷的房屋，你与华新陶瓷签订的《租赁合同》早已因土地整体转让而终止，黄石市土地储备中心未与你续签合同。2011年12月27日黄石市土地储备中心收购华新陶瓷土地，该土地相关权利转让给黄石市土地储备中心，根据2018年1月3日黄石市人民政府89号《专题会议纪要》的内容，我公司于2017年12月28日正式行使对黄石市土地储备中心原收储土地的管理权。在我公司接管后已多次口头通知你应当清场腾退房屋，并在该土地上张贴了相关公告，已告知租赁合同已解除，要求你尽快办理清场腾退工作，但截止至2019年7月12日，你仍然没有清场腾退该房屋且拖欠租金共计4250元。基于你严重的违约行为，我公司现依法书面通知你：一、自本通知函发之日起，请你在收到本通知书后五日内开始办理腾退沈下路578号租赁房屋的相关事宜，交纳拖欠的租金。二、你可在收到本通知书后三日内向我公司提出书面意见，若未在上述期限内书面回复，我公司将通过法律途径予以解决，并要求贵司承担相应的经济损失。另查明，1、2019年1月5日，湖北永信行房地产土地资产评估咨询有限公司接受黄石市城发土地资产运营有限公司的委托，对位于团城山开发区沈下路578号的场地及建筑物的房地产市场租金进行评估，并于2019年4月11日出具《报告书》，载明：废品站场地面积为288㎡，在价值时点2018年5月8日，租金为2.73元/㎡·月，在价值时点2019年1月8日，租金为2.74元/㎡·月；废品站房产面积为440㎡，在价值时点2018年5月8日，租金为5.99元/㎡·月，在价值时点2019年1月8日，租金为6.02元/㎡·月。2、彭易军已交清2017年12月31日前的房屋租金。本院认为，本案的争议焦点：一、黄石市土地储备中心是否为本案的适格原告；二、被告彭易军是否应腾退诉争租赁地块及房屋；三、被告彭易军是否应向原告支付占有使用费及占有使用费是否应以《报告书》中评估的租金数额为标准。关于第一点，《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力”等相关法律规定，只是赋予了不动产物权登记的权利推定效力，土地使用权证书的登记与实际权利状况不一致时，应以实际权利人为准。本案土地使用权证书登记的使用权人虽为华新陶瓷，但原告与华新陶瓷于2011年12月27日签订的《收回（收购）合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，原告应系诉争地块的实际使用人。另，原告的原债权债务等历史遗留问题虽由黄石市城发土地资产运营有限公司承接和负责，但黄石市城发土地资产运营有限公司是根据市政府的决定行使相关的管理职能，其并非诉争地块的实际使用人，故黄石市土地储备中心为本案的适格原告，可对诉争地块主张权利。关于第二点，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，华新陶瓷（甲方）与被告彭易军（乙方）签订的《租赁合同》虽约定“租赁时间暂定从2008年6月1日至2009年7月1日止，如遇甲方整体拆迁，甲方可以随时终止合同”，但在2009年7月1日《租赁合同》到期时，被告未搬离租赁地块且继续交纳租金，原告亦未提出异议且继续收取租金，且原告未能提交相关证据证明在上述合同到期后至黄石市城发土地资产运营管理有限公司于2019年7月12日向被告彭易军送达《关于再次要求腾退沈下路578号土地厂房的通知》期间，其曾通知过被告上述租赁合同终止并要求搬迁，根据上述规定，上述《租赁合同》继续有效，原、被告双方为不定期租赁关系。另根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，因黄石市城发土地资产运营管理有限公司已根据黄石市政府的决定承接和负责原告的原债权债务等历史遗留问题，故黄石市城发土地资产运营管理有限公司于2019年7月12日直接向被告彭易军送达《关于再次要求贵司腾退沈下路578号土地厂房的通知》，要求被告彭易军收到通知后五日内开始办理腾退事宜，可知，原告已在合理期限内通知被告腾退，符合上述法律规定，被告应腾退诉争租赁地块及地面建筑物、附着物、其他设施。关于第三点，因黄石市城发土地资产运营管理有限公司于2019年7月12日直接向被告彭易军送达《关于再次要求腾退沈下路578号土地厂房的通知》，涉案《租赁合同》实际于2019年7月12日终止，被告应腾退诉争租赁地块及地面建筑物、附着物、其他设施，但被告至今未腾退，原告可以依法主张被告支付占有使用费。经庭审查明，被告彭易军已交清2018年12月31日前的房屋租金，故被告彭易军仍需向原告支付2019年1月1日至2019年7月12日期间的租金，为便于计算，欠缴租金计算至2019年7月31日为4750元（3000元/年÷12个月×19个月）。因原告黄石市土地储备中心仅主张2019年1月至2019年7月的房屋租金为4250元，故被告彭易军需向原告支付租金4250元。黄石市城发土地资产运营管理有限公司作为原告原债权债务等历史遗留问题的承接和负责方亦有权对本案诉争地块及地面建筑物、附着物、其他设施申请进行评估，故对《租赁合同》终止后房屋占有使用费，从2019年8月1日起按照评估报告的市场价格标准计算至被告实际腾退之日止期间的占有使用费。庭审中，原告黄石土地储备中心明确表示废品站场地面积288㎡按照200㎡计算、废品站房产面积440㎡按照350㎡计算，被告彭易军虽对租赁房屋的面积有异议，但在本院明确告知其可申请重新评估鉴定后其并未在法定期间内向本院提出申请，故对2019年8月1日起至被告实际腾退之日止期间的占有使用费按照评估报告的市场价格标准即2655元/月（2.74元/㎡·月×200㎡+6.02元/㎡·月×350㎡=2655元/月）计算。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：一、被告彭易军于本判决生效之日起十五日内腾退本案诉争地块及地面建筑物、附着物、其他设施。二、被告彭易军于本判决生效之日起十五日内向原告黄石市土地储备中心支付租金4250元，并按照2655元/月的标准继续支付自2019年8月1日至本案诉争地块及地面建筑物、附着物、其他设施实际腾退之日止的土地、房屋占有使用费。三、驳回原告黄石市土地储备中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告彭易军（于本判决生效之日起三日内交纳本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  彭亚萍二〇一九年十一月十一日法官助理汪静书记员王威