四川省中江县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0623民初2892号 原告：德阳市福万家物业服务有限公司，住所地德阳市中江县凯江镇柳岸华府A栋。统一社会信用代码：91510623767271535B。 法定代表人：邱洪兴，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林依辉，男，1965年2月13日出生，汉族，员工，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：李英，女，1983年2月21日出生，汉族，员工，住四川省中江县。 被告：陈代凤，女，1983年5月10日出生，汉族，住四川省中江县。 原告德阳市福万家物业服务有限公司（以下简称“福万家物业公司”）与被告陈代凤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序，因被告陈代凤下落不明，本院将本案转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告福万家物业公司的委托诉讼代理人林依辉、李英到庭参加了诉讼，被告陈代凤经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福万家物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业服务费、滞纳金等共计1672.00元；2、本案诉讼费由被告负担。 事实和理由：被告陈代凤从2013年1月起因摩托车被盗为由，拒不缴纳物管费等费用。从2013年1月至2017年4月共欠物管费842.40元、生活垃圾清运费180.00元、公共能耗费260.00元、滞纳金389.00元，合计1672.00元。原告多次催收未果。 被告陈代凤未到庭参加诉讼，也未向本院提交任何书面材料。 原告围绕诉讼请求依法提交了原告的营业执照、被告的居民身份证复印件、《商品房买卖合同》复印件、《维克小镇4-5组团（JKL栋）前期物业管理服务协议》各一份、中江县环境卫生管理所《委托书》及收费票据各一份。被告陈代凤经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，应视为放弃对原告提供的证据质证及对原告主张抗辩的权利，依法自行承担对其不利的法律后果。本院对原告提供的上述证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年1月2日，原告福万家公司（乙方）与德阳市万世达置业有限公司（甲方）签订《维克小镇4-5组团（JKL栋）前期物业管理服务协议》。主要约定：甲方选聘乙方提供前期物业服务，物业交付前，乙方提供服务的受益人为甲方；物业交付后，乙方提供服务的受益人为业主。物业管理费从业主收到开发商交房通知，并领取钥匙之日起计算，住宅按建筑面积025元/月/㎡收取，公共能耗费每月每户5元,垃圾清运处置费由城区环境卫生管理所确定，由乙方代收后统一交到建设局环境卫生管理所。业主定期于每月1日至5日交纳物管费，逾期未交者，每天处应缴款额0.5%的滞纳金。 2010年4月12日，被告陈代凤与德阳市万世达置业有限公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：被告陈代凤购买德阳市万世达置业有限公司开发建设的位于中江县房屋，建筑面积为64.73㎡。被告于2010年5月10日入住该房屋。 2012年12月4日，原告受中江县城区环境卫生管理所、中江县凯江镇荷花社区居民委员会委托，按3.00元/户/月的标准代收2012年-2016年度城市生活垃圾处理费。 原告福万家公司为“维克小镇”小区提供物业管理服务至今，被告陈代凤自2013年1月至2017年4月未缴纳物业服务费、公共能耗费、垃圾清运费等费用。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与建设单位德阳市万世达置业有限公司签订的《维克小镇4-5组团（JKL栋）前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对物业服务公司及小区业主均具有约束力。被告作为小区业主，应按合同约定给付物业服务及其他相关费用。 经核实，被告陈代凤自2013年1月至2017年4月期间所欠费用确认为：物业管理服务费841.49元（64.73㎡×0.25元/月/㎡×52月）、公共能耗费260.00元（5元/月×52月）、合计1101.49元。故原告主张要求被告给付上述管理费用1101.49元，符合约定及法律规定，本院予以支持。诉讼中，原告自愿放弃要求被告给付滞纳金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。 关于原告主张的垃圾处理费问题。垃圾处置费180.00元（3元/月×52月），原告系接受中江县城区环境卫生管理所的委托代为收取垃圾处理费，被告未缴纳，但被告已经代为垫付，该费用应由被告支付给原告，故对原告主张的垃圾处理费180.00元（36.00元／年×5年），本院予以确认。 关于原告主张的滞纳金问题。根据双方物业服务合同的约定，原告主张的滞纳金实为逾期交纳物业服务费用的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，双方在物业服务合同中约定“从逾期之日起每天按应交物业管理服务费0.5%交纳违约金”是双方对违约产生的损失赔偿额的计算方法的约定。经审查，该双方对违约损失的约定过高，根据前述法律规定，应以中国人民银行规定的同期贷款基准利率的130%计算违约损失为宜。根据物业服务合同的约定，物业服务费系按月交纳，每月5日为交费最后期限。被告在约定的交费期限届满后，未履行给付义务，即应视为违约。故被告所欠交的物业管理服务费用应以月为期计算违约金，即以每月所欠交的费用21.18元（64.73㎡×0.25元+5.00元）为基数，分别从2013年2月5日计至2013年3月4日；以42.36元（21.18元×2）为基数，从2013年3月5日计至4月4日；以63.54元（21.18元×3）为基数，从2013年4月5日计至2013年5月4日；以84.72元（21.18元×4）为基数，从2013年5月5日计至2013年6月4日，….以此类推，直至付清之日止。 综上，被告应向原告给付物业管理费用1101.49元（841.49元＋260.00元）及相应的违约金，并给付垃圾处理费180.00元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《中华民国民法通则》第一百三十五条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告陈代凤于本判决生效之日起十五日内向原告德阳市福万家物业服务有限公司给付物业管理费1101.49元及相应的违约金，并给付垃圾处理费180.00元。 违约金计算方法为：以每半年欠交的本金392.20元为基数，分别从2015年7月11日、2016年1月11日、2016年7月11日、2017年1月11日、2017年7月11日始计至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行规定的同期贷款基准利率的130%为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告陈代凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长  李 刚 审 判 员  包和平 人民陪审员  林 强 二〇一九年十一月二十二日 书 记 员  周 静