四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初12597号 原告：李正秀，女，1969年11月10日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：王瑞，四川法典律师事务所律师。 被告：贾国林，男，1966年2月26日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：赵小春，女，1970年3月12日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：贾国林，男，1966年2月26日出生，汉族，住成都市金牛区，系夫妻关系。 原告李正秀诉被告贾国林、赵小春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李正秀的委托诉讼代理人王瑞到庭参加诉讼，被告贾国林、赵小春经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 李正秀向本院提出诉讼请求：1.判令贾国林、赵小春继续履行《预约合同》，并协助李正秀将位于成都市青羊区房屋（合同签约备案号：1647090）过户登记至李正秀名下；2.判令贾国林、赵小春返还购房款36761.33元；3.判令贾国林、赵小春支付违约金50000元；4.判令贾国林、赵小春承担本案诉讼费。事实与理由：2014年1月14日，李正秀与贾国林、赵小春签订《预约合同》，并在成都市蜀都公证处办理《预约合同》公证。合同约定：李正秀向贾国林、赵小春购买位于成都市青羊区房屋（合同签约备案号：1647090），购房总价款为500000元，并就办理产权过户登记手续时间、支付房款时间、违约条款等事项作出约定。合同签订当日，李正秀支付购房款300000元，贾国林、赵小春将案涉房屋交付给李正秀，李正秀自2014年8月15日起一直居住至今。同年2月13日，双方签订《协议》，协商变更购房款的支付方式。至2019年7月，李正秀陆续支付购房款126700元。2019年7月29日，李正秀代贾国林、赵小春结清案涉房屋项下剩余贷款本息110061.33元。李正秀共计向贾国林、赵小春支付购房款536761.33元，超付36761.33元。2019年8月5日在办理抵押登记注销递件后，贾国林、赵小春拒不配合李正秀办理案涉房屋过户事宜。为维护自身权益，故诉至法院。 贾国林、赵小春未到庭进行答辩，亦未提交书面答辩意见。 李正秀围绕诉讼请求依法向本院提交了当事人身份信息、结婚证、《商品房买卖合同》、公证书、收据、协议、收条、银行客户回单、银行交易明细、银行转账凭证、微信聊天记录、居住证明、个人贷款还款凭证、成都市不动产登记信息摘要等证据。因贾国林、赵小春无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对李正秀所举证据放弃质证，本院对前述证据经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人提交的证据及陈述，本院查明以下事实：贾国林、赵晓春系夫妻关系。2014年1月14日，贾国林、赵小春作为甲方与李正秀作为乙方签订《预约合同》，该《预约合同》经四川省成都市蜀都公证处公证。《预约合同》约定：贾国林、赵小春将其按份共有的位于成都市青羊区房屋（房屋产权性质为尚未取得产权登记的且为按揭贷款方式购房、有房屋预告抵押登记、无装修、房屋用途为住宅的商品合同房，合同签约备案号：1647090《商品房买卖合同》）向乙方李正秀出售。双方约定案涉房屋售价整套为500000元（特别强调：该价格系甲、乙双方的真实意思表示，且该价格为不变价格，不受市场价格的变化影响）。付款方式为：乙方于2014年1月14日签订合同之日向甲方支付购房款人民币300000元；另180000元由乙方用于代甲方于案涉房屋向贷款银行提前结清贷款之日支付；待案涉房屋过户登记至乙方名下之日，乙方支付甲方购房尾款20000元。房屋过户：甲方承诺按合同约定期限协助乙方办理案涉房屋产权和国有土地使用权的买卖过户手续。在案涉房屋注销产权抵押登记之日起三十个工作日内（前提是乙方提前三十日通知甲方），甲方应无条件无偿协助乙方办理案涉房屋的产权过户手续。若因甲方原因逾期办理房屋过户手续，则由甲方按房屋购房款总金额按日千分之三的标准向乙方支付违约金。另，若甲、乙双方有违反《预约合同》条款，构成严重违约，由违约方向守约方按案涉房屋甲、乙双方的交易价格总款的百分之三十支付合同赔偿金（违约方承担百分之三十的合同赔偿金的，则不再向守约方承担合同中约定的日千分之三的违约金）。贾国林、赵小春、李正秀分别在《预约合同》甲方、乙方处签字。 2014年1月14日，贾国林出具《收据》，载明：今收到李正秀购买清水路苑54幢2单元1001号房屋房款300000元。后贾国林在收款人处签字并按捺手印。 2014年2月13日，贾国林作为甲方与李正秀作为乙方签订《协议》，就《预约合同》中关于第二笔180000元房款的付款方式作出变更，约定：因甲方目前经济困难，由乙方提前分批次以转账方式付给甲方打款账号（62×××95建行），在过户时甲方不得再次向乙方收取该笔款项。贾国林、李正秀分别在协议甲、乙方处签字并按捺手印。同日，贾国林出具2份《收条》，分别载明：“今收到李正秀买房按揭款6700元”和“今收到李正秀买房尾款5000元”。 2019年1月28日和2019年3月12日，李正秀以无卡存款方式，向贾国林账号为62×××34的银行账户分别存款4500元和5000元至，上述共计存款9500元。 另查明，李正秀与案外人孟益系夫妻关系。2014年2月15日至2019年6月8日期间，李正秀的丈夫孟益通过其卡号为62×××90的中国建设银行，分11次向《协议》中约定的贾国林建行打款账号62×××95共计转款103800元。 2019年7月29日，中国建设银行出具《个人贷款还款凭证》，载明：借款人贾国林偿还贷款110061.33元，付款账号为建设银行卡号62×××04。 另查明，案涉房屋街道名称已由“苏坡辖区黄土村”变更为“西货站路”。现案涉房屋现登记权利人为贾国林（不动产权第0238686号）和赵小春（不动产权第0238685号），权利人登记时间为2019年6月21日。2019年8月6日，清水路苑物业服务中心出具《居住证明》，证明李正秀于2014年8月15日起居住于位于成都市青羊区苑54栋2单元10层1001号的案涉房屋中。 另，李正秀提交的微信记录显示内容：1.3月9日、3月26日、5月30日、6月6日微信名为贾国林的均有收取微信红包记录；2.6月6日早上07：31分，微信名为贾国林的说“老孟那你微信再转一仟，其他的等七月份转嘛，前段时间病了，没有上班。”，同日上午08：57分，微信名为贾国林的说“老孟，那么多年了我贾哥从来没有给你增添过一点麻烦，这我确实生病，去年我又出了点事，这个情况你是知道的……我今天说实说很需要用钱，又不想找朋友……”。 庭审中，李正秀陈述，1.建设银行账号为62×××04的银行卡由其本人持有，110061.33元的银行按揭款由其代贾国林支付。2.根据双方签订的《预约合同》约定，案涉房屋购房款总价为500000元，其实际已支付购房款共计536761.33元，其中于2014年1月14日支付首笔购房款300000元；于2014年2月13日现金支付贾国林11700元；陆续通过银行转账方式支付贾国林113300元；于2019年7月29日为案涉房屋结清按揭款支付110061.33元；通过微信转账及红包方式，分别于2019年3月9日、3月26日、5月30日、6月6日支付贾国林500元、200元、800元、200元。3.根据《预约合同》约定，贾国林、赵小春未按约协助其办理案涉房屋的产权过户手续，构成违约应支付违约金，但基于违约金过高，故自愿将50000元调减为20000元。 本院认为，根据成都市不动产登记信息，可以看出贾国林、赵小春对案涉房屋享有所有权，有权自由处分该不动产。双方于2014年1月14日，经四川省成都市蜀都公证处公证签订的《预约合同》，贾国林、赵小春将其所有的位于成都市青羊区房屋出卖给李正秀，双方成立房屋买卖合同关系。就案涉房屋的买卖，双方先后签订《预约合同》和《协议》，合同及协议均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履约。李正秀主张其根据《预约合同》和《协议》约定，已支付案涉房屋合同约定的全部价款，且已于2014年8月15日实际占用、使用案涉房屋，但根据《预约合同》约定，贾国林、赵小春还应在案涉房屋注销产权抵押登记之日起三十个工作日内无条件协助李正秀办理案涉房屋的产权过户手续，将案涉房屋过户登记之李正秀名下。现案涉房屋已无抵押登记，贾国林、赵小春未按约履行上述义务，本院认为，尽管李正秀的户籍地不在成都市，但其与贾国林、赵小春购买案涉房屋的行为发生在成都市颁布的限购、限售政策之前，故其有权取得该房屋所有权，贾国林、赵小春应协助将位于成都市青羊区房屋【川（2019）成都市不动产权第0238685号、第0238686号】过户登记至李正秀名下。 至于购房款，根据双方签订的《预约合同》的约定，该案涉房屋购房款总价为500000元，且为不变价格。虽然购房款应分三阶段支付，但双方在实际履行过程中已对购房款的支付方式及支付时间达成了新的合意，现李正秀结算后认为其实际支付购房款536761.33元，主张贾国林、赵小春退还超额支付的36761.33元。本院认为，李正秀主张的购房款536761.33元系由案涉房屋的首付款300000元，其代为垫资支付的案涉房屋按揭款235061.33元，及微信红包方式支付的1700元构成。其中对于1700元的微信转款，从李正秀提供的微信聊天记录来看，无法证明该1700元系用于支付案涉房屋的购房款。故本院认为，李正秀支付给贾国林、赵小春的案涉房屋购房款应为535061.33元（300000元+235061.33元）。根据双方对房屋总价款为500000元的约定，贾国林、赵小春应退还李正秀多支付的购房款35061.33元（535061.33元－500000元），故对李正秀主张退还购房款36761.33元的主张，本院予以部分支持。 至于违约金，根据《预约合同》约定，房屋过户应在案涉房屋注销产权抵押登记之日起三十个工作日内由李正秀提前三十日通知贾国林、赵小春协助其办理案涉房屋的产权过户手续。但李正秀未能提供其提前通知的相关证据，亦无法证明其主张违约金的前提已经成就，故对其该项的主张，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、贾国林、赵小春于本判决发生法律效力之日起十日内将位于成都市青羊区房屋【川（2019）成都市不动产权第0238685号、第0238686号】过户登记至李正秀名下； 二、贾国林、赵小春于本判决发生法律效力之日起十日内返还李正秀购房款35061.33元； 三、驳回原告李正秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1969元，减半收取985元，保全费3020元，两项共计4005元，由贾国林、赵小春负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 邱克亚 二〇一九年十一月十二日 法官助理 张予宸 书 记 员 刘 丽