江西省鹰潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣06民终649号上诉人（原审原告）：鹰潭市美亚置业有限公司，住所地江西省鹰潭市月湖区胜利西路118号，统一社会信用代码9136060007428507XY。法定代表人：祝胜太，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪兵胜，江西骏华翼律师事务所律师。委托诉讼代理人：王骏，江西骏华翼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄秀英，女，1976年7月24日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：罗建亮，男，1975年9月2日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区，系被上诉人黄秀英的丈夫。被上诉人（原审被告）：罗建亮，男，1975年9月2日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。上诉人鹰潭市美亚置业有限公司（以下简称美亚公司）因与被上诉人黄秀英、罗建亮房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2018）赣0602民初2027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。美亚公司上诉请求：一、在一审判决主文基础上增加：1、判令解除鹰潭市广新经营管理有限公司与被上诉人签订的租赁场地位于美亚汇金广场北区l号楼20号商铺的《租赁合同》并要求被上诉人立即腾退该20号商铺；2、判令被上诉人支付该20号商铺租金18,142.47元、滞纳金13,697.56元，合计31,840.03元（暂计算至2018年10月9日，之后继续参照合同租金标准计算房屋占有使用费至实际腾退之日止）；二、由被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。上诉理由：上诉人认为，一审法院认定事实部分有误，导致判决结果错误。理由为：一、一审法院认定被上诉人已缴纳20号商铺2018年5月-2019年5月租金依据不足，事实上，被上诉人未缴纳20号商铺2018年5月-2019年5月租金。首先，被上诉人罗建亮亲笔书写的承诺书中明确承认其未缴纳20号商铺2018年5月-2019年5月租金。其次，一审法院认可的“收据”显示缴纳租金的时间为2018年1月6日，金额为3.5万元，不符合租赁合同约定的租金缴纳时间（签约后三天内支付）以及一年的租金金额（4.3万元）。最后，一审法院认可的“收据”记载的款项实际上系被上诉人以上一任承租人甑鹏强名义缴纳的2017年5月-2018年5月租金，甑鹏强本人以及公司出纳孙某均向法庭予以证实。综上，被上诉人提交的收据存在重大缺陷，不能排除合理怀疑，也没有其他证据佐证，该证据不应单独作为认定租金是否缴纳这一关键事实的依据，一审法院由此认定被上诉人已缴纳20号商铺2018年5月-2019年5月租金依据明显不足。二、被上诉人未经许可违法经营，违反租赁合同第五条第2项第10点约定，上诉人有权单方面终止合同并收回房屋。综上所述，一审判决损害了上诉人的合法权益，故上诉人不得不依法向贵院提起上诉，请贵院依法改判。黄秀英、罗建亮答辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求按一审判决执行。2018年5月到2019年5月的租金我已近交了，我有票据证明。我接过来第一天，一直是合法经营。美亚公司向一审法院起诉请求：一、两被告立即支付房租费25,004.77元及滞纳金19,118.78元，合计44,123.55元（暂计算至2018年10月9日止，之后继续参照合同约定的租金标准分别计算房屋占有使用费至被告实际腾退房屋之日止）；二、解除房屋租赁合同，并要求被告立即腾退涉案两套房屋；三、被告立即支付履约保证金9,600元；四、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：被告于2018年4月28日签订的《租赁合同》承租了美亚?汇金广场北区l#楼1006室作为经营汇晶精品酒店的客房，租赁期限八个月（自2018年5月1日至2018年12月31日止），月租金1,300元，租期总租金为10,400元，并于2018年5月6日与我公司签订了《租赁合同》，承租了美亚?汇金广场北区l#楼20号商铺作为经营汇晶精品酒店的前台，租赁期限2年（自2018年5月8日至2020年5月7日止），年租金43,000元，租期总租金为86,000元。合同约定被告应于合同生效后三个工作日内向原告支付所应付的租金共53,400元。合同生效后，原告已多次催促被告支付上述租金，被告不但无故拖延、敷衍拒不支付上述租金，还无故殴打原告的保安，造成原告无法正常开展工作，严重影响原告正常经营。根据在该合同第九条违约责任的约定：“乙方拖欠租金，甲方按每天5‰收取滞纳金，并可以采取封门等措施进行催收；拖欠租金达到十五天将视为乙方无意继续履行合同，甲方有权终止本合同，并无条件收回房屋，乙方支付的保证金不予退还。”现原告终止本合同，无条件收回上述房屋，并要求两被告承担实际承租期的租金25,004.77元及滞纳金19,118.78元（1006号公寓2018.5.1-2018.10.9租金6,826.3元、滞纳金5,421.22元；20号商铺2018.5.8-2018.10.9租金18,142.47元、滞纳金13,697.56元；两房屋租金合计25,004.77元，滞纳金共计19,118.78元。）。鉴于上述事实，原告认为，为维护原告合法的权益，根据《物权法》、《民法总则》等相关法律法规的规定，特诉至本院，望判如所请。一审法院认定事实：2015年11月20日，原告与鹰潭市广新经营管理有限公司（以下简称广新公司）签订《委托经营管理合同》，原告委托广新公司为美亚汇金广场项目提供商业经营管理服务。该合同约定了管理商业物业概况及甲方保证、期限；委托商业物业的工作内容；管理费用的支付方式；双方责任与义务；争议处理。2018年5月10日原告和广新公司就《委托经营管理合同》达成补充协议，约定：鉴于黄秀英、罗建亮与乙方（广新公司）在2018年4月28日签订了l#楼1006室《租赁合同》和2018年5月6日签订1号20号商铺《租赁合同》，现乙方同意将上述两份《租赁合同》中有关租金收取权、提起诉讼权等合同权利返还甲方（原告），由甲方主张相关权利。被告1、被告2于2018年4月28日与广新公司签订《租赁合同》（以下简称合同1）承租了美亚汇金广场北区l#楼1006室作为经营汇晶精品酒店的客房，租赁期限八个月（自2018年5月1日至2018年12月31日止），月租金1,300元，租期总租金为10,400元。后两被告又于2018年5月6日与广新公司签订了《租赁合同》（以下简称合同2），承租了美亚?汇金广场北区l#楼20号商铺作为经营汇晶精品酒店的前台，租赁期限2年（自2018年5月8日至2020年5月7日止），年租金43,000元，租期总租金为86,000元。合同1、合同2均约定被告应于合同签订后三个工作日内向原告付清所应付的租金，共计53,400元。合同1、合同2第九条均约定：“乙方拖欠租金，甲方按每天5‰收取滞纳金，并可以采取封门等措施进行催收；拖欠租金达到十五天将视为乙方无意继续履行合同，甲方有权终止本合同，并无条件收回房屋，乙方支付的保证金不予退还。”两《租赁合同》均约定乙方必须于签订合同时支付甲方保证金。保证金是作为履行合同之保证，不得抵付任何费用。原告认为被告未付租金，向本院起诉要求被告向其支付1006号公寓2018.5.1-2018.10.9租金6,826.3元、滞纳金5,421.22元；20号商铺2018.5.8-2018.10.9租金18,142.47元、滞纳金13,697.56元，原告诉请两被告支付两房屋租金合计25,004.77元，滞纳金共计19,118.78元。被告2为证明其已缴纳20号商铺的租金，其当庭出示收据，内容：广新公司于2018年1月6日出具收据一张，收款事由美亚北区1号楼20号商铺租金，金额35,000元，2018年5月8日-2019年5月7日，交款单位甄鹏强，收款方式现金。在承租期间，广新公司向被告催缴1006号公寓的租金，被告未能提交证据证明其已缴纳。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原告诉讼主体是否适格？2、本案起诉时，被告是否欠原告20号商铺的租金未缴纳？关于原告诉讼主体是否适格的问题，被告辩称他和原告没有发生过任何往来，原告没有对其催收过租金。经查，广新公司系原告的授权负责本市站江路116号美亚汇金广场经营管理，广新公司依据授权与两被告签订的两份《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。后原告和广新公司达成补充协议，广新公司将两份《租赁合同》中有关租金收取权、提起诉讼权等合同权利返还原告主张，补充协议不违反规定、合法有效，故原告作为本案的诉讼主体具有事实依据。关于本案起诉时，被告是否欠原告20号商铺的租金未缴纳的问题。本案中，房租收据属于能够能明缴纳房租情况的原始证据、直接证据，属于证明力较强的书证，而证人孙某证言虽也证明房租的缴纳情况，但孙某系与原告公司有委托、受委托合作关系的鹰潭市广新经营管理有限公司的出纳，孙某与原告有密切关系。当收据和证人证言对同一事实的证明出现矛盾的情况下，依照《民事诉讼证据的若干规定》第七十七条的规定，根据优势证据规则，一审法院采信房租收据所载明的内容。即采信收据证明的事实：于2018年1月6日已缴纳美亚北区1号楼20号商铺2018年5月8日至2019年5月7日商铺租金35,000元。故原告主张判令被告缴纳20号商铺2018年5月8日至2018年10月9日的租金18,142.47元及滞纳金13,697.56元的请求不予支持。签订的两份《租赁合同》系原告的受托公司（广新公司）、被告双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，对广新公司和被告均具有法律约束力。广新公司已将两份《租赁合同》中有关租金收取权、提起诉讼权等合同权利返还原告主张，故原告可以向被告主张相应的权利。被告没有按照合同约定缴纳1006号公寓2018年5月1日至2018年10月9日的租金，原告按照合同约定要求被告支付1006号公寓的租金6,862.3元，以及按照合同约定按每天0.5%的标准收取滞纳金5,421.22元的请求一审法院予以支持。关于原告提出的解除两份《租赁合同》，并要求被告立即腾退涉案两套房屋的诉讼请求。经查，被告未按合同约定缴纳1006室租金，构成违约，原告提出的依据约定解除合同1006室《租赁合同》，并要求被告立即腾退1006室房屋的诉讼请求具有事实、法律依据，一审法院予以支持。现有证据证明20号商铺的租金已缴纳，原告以被告未缴纳20号商铺的租金为由要求解除合同无事实、法律依据，一审法院不予支持。关于原告提出的要求被告按约定缴纳的两《租赁合同》的履约保证金共计9,600元的诉讼请求。经查，两《租赁合同》均约定：乙方必须于签订合同时支付甲方保证金。保证金是作为履行合同之保证，不得抵付任何费用。如乙方违约，甲方有权没收全数保证金。故两被告应缴纳两《租赁合同》约定的保证金共计9,600元（其中合同1保证金2,600元、合同2保证金7,000元。）。原告要被告缴纳保证金的诉讼请求具有事实依据，一审法院予以支持。综上，原告的诉求部分予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百一十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定，经合议庭评议决定，判决：一、解除鹰潭市广新经营管理有限公司与被告黄秀英、罗建亮签订的租赁场地位于鹰潭市站江路美亚汇金北区1号楼1006号公寓的《租赁合同》；二、被告黄秀英、罗建亮于本判决生效之日将位于鹰潭市站江路美亚汇金北区1号楼1006号公寓腾退给原告鹰潭市美亚置业有限公司；三、被告黄秀英、罗建亮应于本判决生效之日起七日内支付原告鹰潭市美亚置业有限公司美亚汇金北区1号楼1006号公寓租金6,862.3元及滞纳金5,421.22元（2018年10月9日之后按照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费至被告实际腾退房屋之日止）；四、被告黄秀英、罗建亮应于本判决生效之日起七日内支付原告鹰潭市美亚置业有限公司关于两份《租赁合同》履约保证金共计9,600元；五、驳回原告鹰潭市美亚置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,143.09元（原告预交1,950元，多预交的806.91元于本判决生效后返还原告），由原告鹰潭市美亚置业有限公司负担677.49元，由被告黄秀英、罗建亮负担465.6元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经审理查明，二审审理查明的事实与一审判决认定的事实相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案二审的争议焦点是：一、一审法院采信被上诉人提交的20号商铺的相关收据的处理是否适当；二、被上诉人是否有权单方面终止合同并收回房屋。关于争议焦点一，本院认为，综合本案一审双方举证情况，本案应当认定被上诉人主张的其已缴纳20号商铺的租金的事实拥有优势证据。被上诉人提交的收据是书证，是直接证据，证明力较大，一审法院采信该证据并无不当。关于争议焦点二，上诉人主张被上诉人违法经营，应当终止合同收回房屋。上诉人该主张没有事实依据，本院不予支持。综上所述，鹰潭市美亚置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费596元，由上诉人鹰潭市美亚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  傅高煌审判员  周林昌审判员  张文胜二〇一九年十一月二十八日法官助理刘伟书记员徐惠