山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终4069号上诉人（原审被告）：王士生，男，汉族，1974年8月5日出生，住邹城市。委托诉讼代理人：张念锐，山东匡衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧景刚，男，汉族，1971年11月2日出生，住邹城市。委托诉讼代理人：张恒，山东文康（济宁）律师事务所律师。上诉人王士生因与被上诉人欧景刚房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省邹城市人民法院（2019）鲁0883民初2892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王士生上诉请求：一、依法撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回欧景刚的起诉。二、本案一、二审诉讼费由欧景刚承担。事实和理由：一、一审审查、认定事实错误。1、2015年12月14日的《协议书》及2016年1月30日《协议书》是欧景刚伪造，王士生从没有签订过这两项协议，在一审中当庭提出过申请鉴定，因个人失误没能及时向法庭交申请书和鉴定费，因做生意较忙，并认为该个合同不属于本案审理范围，一审法院认定该两个《协议书》的真实性。但本案是审理的2007年7月7日的房屋买卖合同的合法性，不包含2015年12月14日的《协议书》和2016年1月30日《协议书》的定性。所以一审法院审理内容超出欧景刚的诉讼请求，违背了民事案件不告不理原则，严重损害了王士生另案处理的诉讼权利。2、郭长德名下的房产证（简称西关的房子），客观事实是王士生的表哥张玉利联系到原房主郭长德，该房产并不是欧景刚拥有。2012年10月20日，张玉利和郭长德协商后以17.6万元出售该房屋给我，10月23日欧景刚带着郭长德夫妇和王士生夫妇，在邹城市房管局双方夫妇签订购买合同并办理了过户手续，2012年10月25日以现金方式支付给张玉利房款，让张玉利转交给郭长德。2015年12月8日早7点，欧景刚突然找到王士生家，说西关的房产是他的，并让我以15万元的价格购买该房屋，王士生说“房产在2012年就过户给我了，钱已经支付给张玉利并转给了郭长德”。因为欧景刚在2012年亲自跟随着王士生办理的西关房产买卖过户的全过程，欧景刚求我说，其现在因欠下小西村亲戚的钱，急需还账，要15万元，经张玉宏打电话询问张玉利，说该房产中有欧景刚10万元，我于2015年12月10日付欧景刚5万元，2016年1月29日付欧景刚5万元。所以王士生根本没有任何的事实理由与欧景刚达成2015年12月14日的《协议书》和2016年1月30日《协议书》，也从没有经历过签订该两份协议书的事情；绝对不会把2012年10月23日已经支付过房款和办理完过户到自己户头的房子，到2016年1月31日再从欧景刚处重新购买一次。一审法院以欧景刚伪造的合同认定该房产（西关的房子）是欧景刚以24万元的价格卖给王士生，是认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。依据《土地管理法》第六十二条第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，该规定表明法律并未禁止农民出租、出卖住房，而是在农村村民出卖住宅以后，农民丧失了再申请宅基地的权利。同时，《物权法》第155条规定“已经登记的宅基地使用权转让或消灭时，应及时办理变更登记或注销登记手续”，该条款也表明宅基地是可以有条件转让的。所以一审法院认定2007年7月7日的《房屋买卖协议》的无效没有法律依据。三、2006年10月份，欧景刚以12万元的价格购买大西苇村李呈银的院落开发房产，没有现金支付给李呈银房款，也没有资金启动建设，2006年12月16日是欧景刚向王士生借1万元，2007年2月28日借3万元，2007年3月22日借款5万元，共14万元，用于建设该房产，建成后用东户抵李呈银的卖房款，用西户抵向王士生的出借款，从中赚取利润。我本不需要购买该房产，因欧景刚没有钱偿还我的借款，被迫与欧景刚签订了2007年7月7日的协购房议，并在合同中约定如果遇到拆迁，拆迁利益归王士生所有。一审法院没有审查该合同的基础事实，把欧景刚伪造的、不符合一般常理的合同认定为合法事实，把王士生认定为合同签订的过错方，直接把拆迁利益判决归欧景刚所有，即无事实依据和也无法律依据。欧景刚辩称，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，判决客观正确，王士生的上诉理由不能成立，请依法驳回王士生的上诉请求。欧景刚向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原被告双方于2007年7月7日签订的《房屋买卖协议》无效；2、请求依法确认原告对李程银宅基地上西户上下四间房屋享有拆迁补偿权益；3、本案诉讼费等相关费用由被告承担。一审法院认定事实：原告欧景刚与李成银同为邹城市千泉街道办事处大西苇村村民，2006年11月29日，双方签订了《房屋买卖合同》，双方约定价格为12万元，原告对该房屋进行了重建，在原地基上建成了二层楼房共八间，上下各四间，中间分开，东西两户，每户上下各两间。建成后原告将东户四间房给李成银，抵顶了售房款12万元，西户上下各两间归原告所有。双方未对该土地使用证进行变更。2007年7月7日被告王士生与原告欧景刚签订《房屋买卖协议》，将上述西户出售给被告，双方约定价格14万元，如遇国家拆搬迁和集体拆搬迁，由被告王士生享有补偿款。被告王士生也未办理集体土地过户变更手续。2013年11月18日，被告居住的上述房屋因新农村改造被强制拆除，但原被告均未给邹城市千泉街道办事处大西苇村委员会达成拆迁补偿协议。2015年3月27日王士生以邹城市人民政府、邹城市人民政府千泉街道办事处为被告提出行政诉讼，请求确认二被告对其房屋实施的强拆行为违法，2015年11月6日济宁市中级人民法院驳回王士生的起诉。2015年12月14日王士生与欧景刚达成书面协议书，载明：“王士生与欧景刚协商达成以下协议：王士生退回欧景刚大西所卖的房子，欧景刚退还王士生房款壹拾肆万元，已了结，从此双方互不干涉对方的正常生活、生意”。2016年1月30日，原被告签订《协议书》，约定甲方（欧景刚）、乙方（王士生），甲方在2012年为邹城市郭长德儿子郭瑞在崔俊华担保公司贷款15万元，加上利息共计19万元，郭瑞无力偿还，郭长德夫妇需替儿子还清担保债务，把西关鲍家街27号房产折价23万元抵给甲方欧景刚，由欧景刚再付4万元给郭长德，办理过户手续费1万元，由欧景刚垫付，合计24万元。郭长德并给出具了23万的收款条，后按欧景刚的要求把抵债的房产，以买卖的形式过户告王士生名下，王士生已给欧景刚房款10万元。双方因邹城的房子欠款有纠纷，现双方协议，所因涉及在邹城的房屋房款，欠款相互冲抵了结，双方签署了姓名。被告王士生对上述2015年12月14日和2016年1月30日两份协议中的签字均不认可，虽当庭提出鉴定，但未在法院规定的时间提交书面申请和缴纳鉴定费用。2018年10月15日原告欧景刚作为原告，以邹城市千泉街道办事处大西苇村民委员会为被告，以王士生为第三人，请求将邹城市千泉街道办事处龙泉花苑15号楼2单元5层西户安置房补偿给原告，第三人协助办理补偿手续。本院2018年11月28日以双方达成拆迁补偿协议为由驳回原告欧景刚起诉，欧景刚不服，提出上诉，二审法院2019年4月26日驳回上诉，维持原判。另查，被告王士生身份证记载的住址为：山东省邹城市大束镇黄柱村339号。一审法院认为，双方当事人争议的主要焦点是：1、该案是否属于重复起诉；2、双被告双方签订的房屋买卖协议是否有效；3、原告请求确认享有该争议房屋拆迁补偿权益是符合法律规定。针对双方争议的第一个焦点，本案系确认之诉，本案原告请求的系确认买卖合同的效力和是否享有该争议房屋拆迁补偿权益，当事人和诉讼请求与（2018）鲁0883民初6733号案件案由和第三人不尽相同，该两个案件属于不同之诉，不符重复起诉的形式要件，因此被告该项主张不予支持。针对双方争议的第二个争议焦点，宅基地的使用权是农村经济组织成员享有的权利，其享有的这有特定的身份关系，非集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告欧景刚与案外人李成银系同村居民，双方达成的房屋买卖合同不违背国家法律和政策，系有效合同。原告将该房屋改造后出售给本村居民之外的被告王士生，实际上属于非法转让宅基地，其行为违反国家关于农村土地管理的法律法规，双方签订的买卖协议无效。被告辩称国家土地政策没有禁止农村农民自建房屋在农村户口人员之间的买卖，而是禁止的农村宅基地的买卖，原有的宅基地使用权依然归原使用人，原宅基地人丧失了宅基地的使用权后就收归集体所有，拆迁补偿只补偿房屋价值不包括宅基地补偿，本案的房屋买卖不违反法律禁止性规定的辩论意见与国家法律规定不相一致，不予支持。关于双方争议的第三个焦点，本案诉争的房屋于2013年11月18日被拆除，该房屋已灭失，但该房屋产生的权利并未消灭，基于该房屋的拆迁而形成的请求补偿的权利还存在。原被告2015年12月14日、2016年1月30日签署的两份协议，被告认为系原告伪造形成的，非本人签字，但未提交证明自己主张或推翻对方论点的证据，也未按法院规定的时间向本院提交鉴定的申请，交纳鉴定费用，对其主张不予支持。原被告相互协商已返还诉争房屋权益，且原告也为被告置换房屋，办理不动产权属登记，原告请求确认其享有该诉争房屋拆迁补偿权利，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决：一、原告欧景刚与被告王士生于2007年7月7日签订的《房屋买卖协议》无效。二、原告欧景刚享有双方诉争的原登记在李成银宅基地西户上下四间房屋的拆迁补偿权益。案件受理费100元，由被告王士生负担。本院二审期间，当事人提交新证据，本院依法组织当事人对证据进行了质证。证据一、《房屋买卖合同》。证据来源：邹城市不动产档案管理局。证明内容：1、邹城市鲍家街27号房产（邹城西关的房产）原房主是郭长德，是王士生在2012年10月22日，以17.6万元的价格付全款向郭长德购买，不是向欧景刚购买。2、欧景刚从没拥有过该房产。3、2016年1月30日欧景刚与王士生签订《协议书》，以郭长德夫妇的房子向王士生抵款24万元，以买卖的形式过户到王士生名下。该协议中签字系伪造。同一房产，王士生2012年10月22日全款购买后，2016年1月30日向欧景刚以24万元的价格重复购买第二次。二、张玉利证人证言。证明内容：1、王士生购买郭长德房产时间是2012年10月22日，当日办理过户，2012年10月25日支付全款17.6万元。同时证明欧景刚所举证的2016年1月30日以24万元的价格购买郭长德名下的房产的《协议书》造假，时间矛盾。欧景刚质证认为，对于证据一，真实性无异议，与本案不具有关联性。其真实情况以答辩状为准；对于证据二，证人未出庭作证，真实性不予认可，不能作为本案有效证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：一、2007年7月7日双方签订的房屋买卖协议是否有效；二、欧景刚对于案涉四间房屋是否享有拆迁款权益。关于第一个焦点问题，宅基地属于集体所有的土地，农村宅基地的主体主要为农村集体经济组织的成员，其享有宅基地使用权是与集体经济组织成员的资格联系在一起的，从而使农村宅基地具有一定的福利性质。这种福利体现为农民可以无偿取得宅基地，以获取最基本的生活条件，而集体经济组织以外的人员则不能享有这种权利。故向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，应当认定无效。本案中，涉案房屋系在邹城市千泉街道办事处大西苇村集体所有的宅基地上建造，2007年7月7日，王士生与欧景刚签订《房屋买卖协议》，将涉案房屋出售给王士生，因王士生不属于邹城市千泉街道办事处大西苇村集体经济组织成员，其与欧景刚签订的房屋买卖协议，违反了法律及行政法规的强制性规定。故一审判决认定2007年7月7日王士生与欧景刚签订的《房屋买卖协议》无效，符合法律规定；关于第二个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”如前所述，王士生与欧景刚关于涉案房屋转让的协议无效，欧景刚对案涉房屋仍然享有合法所有权，故一审法院判决欧景刚享有案涉房屋的拆迁补偿权益，并无不当。综上所述，王士生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王士生负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇一九年十一月十一日书记员  宋 颖