广东省恩平市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0785执异44号 异议人（案外人）：成志洪，男，汉族，1981年9月16日出生，户籍地：广东省清新县，住广东省清远市清新区。 申请执行人：郑广扬，男，汉族，1960年9月17日出生，住深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：刘伟亮，国信信扬（江门）律师事务所律师。 被执行人：罗松生，男，汉族，1962年9月13日出生，住清远市清新区。 被执行人：罗雪锋，男，汉族，1986年5月8日出生，住清远市清新区。 被执行人：吴凤娣，女，汉族，1962年4月7日出生，住清远市清新区。 被执行人：清远市清新区清晖房地产开发有限公司，住所地：清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园10幢世纪悦城售楼部。 法定代表人：罗松生。 本院在执行郑广扬与罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清远市清新区清晖房地产开发有限公司（以下简称清晖公司）民间借贷纠纷一案过程中，案外人成志洪向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2019年11月13日公开举行了听证，案外人成志洪和申请执行人郑广扬的委托诉讼代理人刘伟亮参加了听证。现已审查终结。 案外人成志洪提出异议，请求：1、依法解除（2016）粤0785执保25号之一民事裁定书对清远市××区××镇××巷×号××楼×幢×梯××的查封行为。2、依法终止对清远市××区××镇××巷×号××楼×幢×梯××的执行。事实与理由：法院在执行（2016）粤0785执保25号裁定书过程中，查封了清晖公司开发的位于清远市××区××镇××巷×号××楼×幢×梯××的房屋。事实上，案外人是该户的业主，案外人于2007年购买该房，房屋总价为173263元，案外人分几次以现金形式向清晖公司支付购房款。案外人装修后自2008年开始居住至今。随后十年间，经案外人多次向清晖公司要求办理过户登记手续，清晖公司因资金链断裂的问题一直未能办理完毕。近日案外人才知道自己购买并且使用多年的房屋因清晖公司与申请执行人郑广扬之间的债务纠纷，于2016年9月22日被恩平市人民法院查封，查封文号为（2016）粤0785执保25号之一，并且已经进入了实质执行阶段。由于清晖公司自身问题查封案外人财产，给案外人造成极大麻烦，严重损害案外人权益。案外人在得知自己居住多年的房屋被查封后，多次亲自到恩平法院了解情况，提出书面异议，要求终止执行，但没有得到明确答复。事实上案外人所购买房屋被查封时，根本没有收到过法院工作人员送达的材料，亦没有任何人联系过案外人。案外人现根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》依法提出执行异议。虽然物权法对不动产物权变动采取登记生效主义原则，买方未办理不动产物权登记的，尚未取得物权，案外人已经支付清晖公司购房款，且在房屋登记过户中并无过错。综上所述，涉案房屋早在查封前已由案外人合法购买且已经付款实际使用、入住长达十年，是案外人的唯一住房。若继续查封并拍卖案外人的房屋，将对案外人的合法权益造成巨大损害。现案外人根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定及其他相关法律规定向法院提出异议，望支持案外人的请求。 申请执行人郑广扬答辩称，案外人所提供证据相应的转让合同无效，因为被执行人清晖公司开发的土地及楼盘在办理开发时相应的土地已经全部抵押给工商银行清新支行，依据物权法第191条的规定，有抵押的不动产在出让时必须征得抵押权人同意，如果是经房管部门备案合同正式交易，相应款项由工商银行指定账户进行还款，则工商银行作为抵押权人是同意该交易并知情的，但本案中清晖公司未经抵押权人同意私自出售已抵押不动产且所得款项未用于归还贷款，因此该转让协议无效。法院在判定转让协议及转让行为是否有效时不单止要以异议人或申请执行人的说法及证据为准，还要结合当时涉案土地是否存在抵押、是否有权出售，不能单凭存在转让协议及是否实际占有为依据。 被执行人罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司经本院合法通知，未参加听证，亦没有提交答辩意见。 本院查明，申请执行人郑广扬与被执行人罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月19日作出（2016）粤0785执保25号民事裁定：查封罗松生、吴凤娣、清晖公司价值38000000元的财产。于2016年9月6日作出（2016）粤0785执保25号之一民事裁定：解除对被保全人清远市清新区清晖房地产开发有限公司下列财产的查封（详见解除查封清单）；二、查封清远市清新区清晖房地产开发有限公司下列财产（详见查封清单）。其中查封清单序号为29号的清新区××镇××村××路××一巷×号××楼×幢×梯××是案外人成志洪所购买的房屋。本院于2017年7月14日作出的（2016）粤0785民初521号民事判决已发生法律效力。依该判决被告罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司应偿还借款本金20411507.83元及利息给原告郑广扬。由于被告罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司未履行生效判决确定的全部义务，郑广扬向本院申请执行。本院于2019年8月5日作出（2019）粤0785执恢80号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人清晖公司名下的房屋及车位，其中清单序号为26号的清新区××镇××村××路××一巷×号××楼×幢×梯××是案外人所购买的房屋。 另查明，案外人成志洪于2007年8月10日与被执行人清晖公司签订《住宅认购书》，双方约定涉案房屋定价为173263元，支付方式为购买方分期付清房屋价款等内容。被执行人清晖公司分别于2007年7月20日、8月10日、9月28日出具收到案外人成志洪支付的房屋定金5000元、房款10000元、房款和办证费44224元的收据。 本院认为，本案案外人所提异议，是对拍卖裁定的执行标的主张权利，阻却执行措施的行为，应当以民事诉讼法第二百二十七条进行审查。本院执行依据（2019）粤0785执恢80号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人清晖公司名下的房屋及车位，其中查封清单序号为26号的清新区××镇××村××路××一巷×号××楼×幢×梯××是案外人所购买的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行，第二十五条第一款第（一）项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。清晖公司作为本案被执行人，本院对其名下的财产予以查封符合法律规定，并无不妥。案外人成志洪虽提供了与被执行人清晖公司签订的《住宅认购书》、收款收据、用水用电明细等证明材料以说明其是涉案房屋所有权的真实权利人，但双方在本院查封之前并没有签订合法有效的《商品房买卖合同》，并且其支付的房屋价款没有超过合同约定总价款的百分之五十，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定的情形，案外人的异议理由不成立，本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人成志洪的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  吴艳明 人民陪审员  黄红雁 人民陪审员  邓盛华 二〇一九年十一月二十日                                                                                                                                                   法官助理  刘引弟                                                                                                                                                 书记员  冯宇君