广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民初91号原告（执行案外人）：佛山市百利达投资有限公司，住所地：佛山市三水区**********************，统一社会信用代码914***********681M。法定代表人：何某。委托诉讼代理人：李晓春，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗炳汶，广东千度律师事务所律师。被告（申请执行人）：广东省六建集团有限公司，住所地：广东省佛山市。法定代表人：魏某。委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉雯，广东源浩律师事务所律师律师助理。第三人（被执行人）：佛山市达磐恒房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区************，统一社会信用代码914********4633301。法定代表人：何某2。原告佛山市百利达投资有限公司（以下简称百利达公司）诉被告广东省六建集团有限公司（以下简称省六建公司），第三人佛山市达磐恒房地产开发有限公司（以下简称达磐恒公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月14日受理后，依法组成合议庭，依普通程序进行审理，由审判员黎健毅、陈秀武、李慧组成合议庭进行审理。本院于2019年10月17日公开开庭进行了审理，原告百利达公司的委托诉讼代理人李晓春，被告省六建公司的委托诉讼代理人邓兆堃到庭参加诉讼。第三人达磐恒公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百利达公司诉称，请求判令：1.依法撤销（2019）粤06执异62号执行裁定书；2.立即解封、停止执行佛山市禅城区********11、12、13号商铺（以下简称涉案商铺）；3.确认涉案商铺为原告所有，并要求达磐恒公司协助原告办理权属登记手续，将上述房产登记到原告名下；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：一、原裁定依据“原告主张支付购房款的时间早于合同的签订时间，且支付的金额与合同约定不符，也未转入合同约定的专用账户，达磐恒公司出具收款收据时间晚于转账时间20余天”而认定“原告转账予达磐恒公司的款项并非用于支付购房款”系错误的。原告的购买商铺过程：2015年6月3日，原告与达磐恒公司签订一份《购买商品房协议书》（协议号：20150603号，下称协议书），约定原告向达磐恒公司购买涉案商铺，建筑面积三间合共241.78㎡；商铺价格45000元/㎡，合共10880100元；签订本协议之日，原告一次性将购房款支付到达磐恒公司账号（收款单位名称：达磐恒公司，开户行：佛山市禅城区农商银行弼南支行，账号：800***********220）；物业交付使用时间约定为7月6日；签订本协议书后，由达磐恒公司负责尽快调整好价格备案，双方根据本协议书约定条款，重新签订《广东省商品房买卖合同》并到相关部门办理确权手续，并由达磐恒公司负责办理房产证。同日，原告向达磐恒公司转账3笔购房款合计10880100元。2015年6月16日，原告与达磐恒公司签订《购买商品房协议补充协议》（协议号：20150603-1号），补充约定，达磐恒公司向原告承诺，在完成网签《商品房买卖合同》后并到建设局办理合同备案，在完成综合验收后60天内提供办理房产证的资料给原告。2015年6月19日，原告为办理涉案商铺的确权手续，根据前述《购买商品房协议书》的约定，与达磐恒公司重新签订了三份《广东省商品房买卖合同》，位于佛山市禅城区********11、12、13号商铺的总价分别为3806100元、3672900元和3401100元，合计10880100元，与《购买商品房协议书》的价款完全一致。2015年6月24日，达磐恒公司出具对应的收款收据。原告认为，原告是按照与达磐恒公司签订的《购买商品房协议书》中约定的付款方式支付涉案商铺的款项的，该《购买商品房协议书》是原告与达磐恒公司关于买卖商品房的真实意思表示，原告已履行全部支付购房款的义务，故原告的转账行为是履约行为，价款完全一致，并不存在任何矛盾。而原告与达磐恒公司签订的《广东省商品房买卖合同》仅用于网签及备案，因原告支付的购房款时间在前，而签订《广东省商品房买卖合同》在后，因此无须参考合同中关于支付房款的相关约定，且该合同也是达磐恒公司提供的格式合同，原告只能概括地接受，无权要求达磐恒公司修改。原裁定没有查清事实，认定原告转账予达磐恒公司的款项并非用于支付购房款是错误的，应予以纠正。二、原裁定认为，未办理过户登记的原因，原告未能证明自身不存在过错是错误的。原告购买的涉案商铺已经找到租户，原告多次催告达磐恒公司办理合同备案及过户手续，但达磐恒公司以档案部门的相关材料还不齐全为由进行推搪，故未能办理过户登记的原因是达磐恒公司和被告省六建公司的过错所造成的，原告没有任何过错。综上，原告从达磐恒公司处购买了涉案商铺且已经支付完毕全部价款，应当保护购房人即原告的合法权益。原告百利达公司向本院提交以下证据：1.原告的营业执照、国家企业信用信息系统资料打印件、被告和第三人的国家企业信用信息打印件各一份，拟证明原告、被告和第三人的主体资格。2.《购买商品房协议书》、中国工商银行网上银行电子回单三张，拟证明2015年6月3日，原告与达磐恒公司签订一份《购买商品房协议书》，约定原告向达磐恒公司购买涉案商铺，建筑面积三间合共241.78㎡，商铺价格45000元/㎡，合共10880100元；签订本协议之日，原告一次性将购房款支付到达磐恒公司指定的账号；物业交付使用时间约定为7月6日；并约定签订本协议书后，由达磐恒公司负责尽快调整好价格备案，双方根据本协议书约定条款，重新签订《广东省商品房买卖合同》并到相关部门办理确权手续，并由达磐恒公司负责办理房产证。同日，原告向达磐恒公司支付了购房款合计10880100元。3.《购买商品房协议补充协议》（协议号：20150603-1号），拟证明2015年6月16日，原告与达磐恒公司签订补充协议，协议约定，达磐恒公司在完成网签《商品房买卖合同》后并到建设局办理合同备案，在完成综合验收后60天内提供办理房产证的资料（包括商品房过户证明书、购房发票、房地产登记申请书、房屋分户平面图等办理房产证的其他资料）给原告。但达磐恒公司没有提供，故未能办理房产证的责任在于达磐恒公司。4.《广东省商品房买卖合同》三份及补充协议一份、收据六张，拟证明2015年6月19日，原告为办理涉案商铺的确权手续，根据前述《购买商品房协议书》的约定，与达磐恒公司重新签订了三份《广东省商品房买卖合同》，位于佛山市禅城区********11、12、13号商铺的总价分别为3806100元、3672900元和3401100元，合计10880100元，与《购买商品房协议书》的价款完全一致。2015年6月24日，达磐恒公司出具对应的收款收据。《广东省商品房买卖合同》补充协议约定达磐恒公司附送靠上述物业地面车位两个免费二十年给原告使用，达磐恒公司承担原告上述物业20年的物业管理费。5.广东省佛山市商品房预售许可证、准予预售房屋单元明细表，拟证明达磐恒公司于2015年1月拿到了包括涉案商铺在内的预售许可证。6.商铺钥匙照片、佛山市**商业银行股份有限公司（以下简称佛山农商行）物业组经理李校荣的名片、原告员工与李校荣往来邮箱截图以及租赁合同两份，拟证明原告已经实际占有涉案商铺，并拟出租给佛山农商行，2015年12月至2017年3月，双方已经就涉案商铺的租赁合同多次协商、修改。被告省六建公司质证称，对证据1没有异议。对证据2购买商品房协议书及银行回单三张，对银行回单三张“三性”无异议，对购买商品房协议书“三性”不予确认。被告省六建公司认为这是一份倒签的文件，该所谓协议书并非佛山市商品房购买的正式文本，里面银行汇款的账号也并非作为特殊商品商品房指定交易的账号。另外价格约定四万五一平米，在该地段、该位置显然不符合当时市场的情况，尤其没有签订正式的商品房合同，没有进行正式的备案或网签的情况底下，一次性把所有款项以一个高价（当时房屋没建好）房款付清，被告省六建公司认为这不符合交易的常识。证据3与证据2的意见一致，对证据3“三性”不予确认。证据4，确认其“三性”，要说明的是原告和达磐恒公司并没有履行这一份合同里面的主要条款，而这份合同也没有按照商品房买卖的正常手续，进行有关的备案交税或登记手续，所以这份合同虽然客观上签了一份貌似合法的合同，但主要是掩盖其真正的借款的本质，这份合同只是形式上的合同，并没有实际履行。对证据5没有意见。对证据6真实性不予认可，达磐恒公司为了阻挠执行，整个诉讼拖延了大约两年多，执行过程中还发动非法销售的所谓车位的业主提出各种异议来拖延时间，在这个过程中，达磐恒公司还配合其他借款人倒签合同把借款转化为买房的购房款以阻挠法院的拍卖，因此所谓的钥匙的照片，无法证明是在查封之前已经客观占有，因为在准备拍卖的时候，他们把车库全部打开，任人去免费去停车，造成一个客观占有，之前门是关起来的。再加上涉案商铺是2016年7月26日验收，所以2015年12月开始，会跟佛山农商行进行商铺的协商，被告省六建公司认为银行这个时候不会去协商租赁。最重要是这么长的时间，2016年就查封，任何一个办证就可以发现权利受限，在2016年到2019年执行，原告从来没提出过任何的异议。经审查，对原告百利达公司提供的证据1、2、3、4、5的真实性予以认可；证据6的钥匙照片不能证明是涉案商铺的钥匙，邮箱截图和未盖章的租赁合同也无法核实其真实性，本院对原告提交的证据6的真实性不予确认。被告省六建公司答辩称：一、本院作出的（2019）粤06执异62号执行裁定书无误，适用法律正确，原告百利达公司请求法院撤销（2019）粤06执异62号执行裁定书并中止执行涉案商铺无事实和法律依据，应依法驳回请求，理由如下：（一）原告与达磐恒公司就涉案商铺不存在真实交易关系，原告主张支付的款项早于合同签订时间，其新提供的购房合同存在倒签、虚假之嫌，原告和达磐恒公司本质是借贷关系，是通过先借款后用房产作为担保，并且原告应就涉案商铺的网签时间承担举证责任。（二）原告没有真实付购房款，原告主张汇入的10880100元款项并非涉案商铺价款，款项也没有汇入房屋买卖交易专用专户，且达磐恒公司并没有开具专用发票。（三）涉案商铺查封时间为2016年12月1日，原告在查封前并没有实际占有涉案商铺。（四）根据《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》显示，案涉楼盘达磐恒悦园已于2016年7月26日进行综合验收，已具备办理产权过户手续条件。涉案商铺在查封前仅进行网签未办理产权登记，而网签不具有准物权的法律效力。原告未能证明“未办理过户登记原因自己不存在过错”，应承担举证不能的不利后果。二、涉案商铺自2016年12月1日起至今执行被查封已接近三年。原告享有提出查封异议的权利，但一直没有就涉案商铺提出过任何异议，证明原告并不知晓商铺状态，也并未就该商铺办理任何登记手续。三、原告与达磐恒公司并非存在真实的房屋买卖合同关系，原告并没有取得涉案商铺的所有权，应依法驳回其确权及产权过户请求。四、因被查封执行的商铺仍属达磐恒公司所有，所以被告省六建公司作为工程承包人，就主张的工程款所涉的施工完成的工程折价或拍卖的价款在225898500元内享有优先受偿权，即被告省六建公司对申请拍卖达磐恒公司所有的车位、商铺等拥有优先受偿权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告不存在足以排除执行的情况。综上所述，涉案商铺依法属于被执行人达磐恒公司，法院予以查封执行是正确的，原告提出的执行异议之诉请求无事实和法律依据，应予以驳回。另外补充，第一，关于程序方面根据本院作出的（2019）粤06执异62号执行裁定书最后两行：如果案外人或者当事人对裁定不服认为原判决裁定有错误的依照审判监督程序办理，与判决裁定无关的可以自该裁定送达15天向法院提起诉讼。原告现在提起的是一个独立的诉讼，至于有没有违反这个程序方面，请求法院核实。第二，原告与达磐恒公司之间不存在真实的商铺购销关系，从达磐恒公司其他同类执行异议案里面可以反映出所谓已经购买了商铺的情况，基本上是借款行为，借款了出去，后来出现了有可能不能还款的情况，再补签一份房屋买卖合同，把以前的借款视为购房款，主张他们的权利。所以从一开始来说，本身这个合同是否真实？是否倒签？请求法院充分考虑。因为在本案中一笔一次性支付全部款项，但合同都没有签，合同也没有网签。至于网签的具体时间，原告和达磐恒公司都没有提供过，但是无论网签是什么时间，裁定已经查明的事实是连网签都没有，合同都没有的时候，就已经把款项全部付清而且付到达磐恒公司指定的非商品房交易的指定账户。所以被告省六建公司有充分的理由认为以前的合同都是倒签合同，包括收据。从价格来看，补签的合同的价格四万五一平米，但是从法院现在执行的评估价可以看出，仅仅才是一万多，二层评估价仅九千。所以付款时间、价格都不合常理，请法院考虑交易的真实性。至于交易之后，完全没有按照房产买卖的手续去办理有关的备案，一直到2016年12月查封，正式竣工是2016年7月26日，2016年查封到2019年执行的时候才提出执行异议。如果要办理任何手续，办理备案手续，那么应该早在三年前就发现被查封了，所以可见原告并没有占有并没有使用，也没有去办理手续的意向。被告省六建公司未向本院提交证据。第三人达磐恒公司未进行答辩亦未向本院提交证据。本院经审理查明，省六建公司与达磐恒公司、佛山市禅城区******建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年6月23日作出（2016）粤06民初438号民事判决书，判决：一、达磐恒公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付工程款225898500元及违约金给省六建公司；二、省六建公司对其在本案所主张的工程款所涉的施工完成的工程折价或拍卖的价款在225898500元范围内享有优先受偿权；三、驳回省六建公司的其他诉讼请求；四、驳回达磐恒公司的反诉请求。案件受理费1183945.91元，保全费5000元，反诉费15700元减半收取7850元，共1196795.91元，由达磐恒公司负担。达磐恒公司不服该判决，向广东省高级人民法院提起上诉。广东省高级人民法院于2018年7月12日作出（2017）粤民终2874号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决书均已发生法律效力。因达磐恒公司未履行生效法律文书确定的义务，省六建公司于2018年8月9日向本院申请执行，本院依法受理，案号为（2018）粤06执1034号。上述案件在诉讼期间，本院根据省六建公司的申请以（2016）粤06执保373号保全案于2016年12月1日查封了达磐恒公司名下财产：1.佛山市禅城区******达磐恒悦园首层8-17、26-31、34-35号商铺；2.佛山市禅城区******达磐恒悦园二层2、6号商铺；3.佛山市禅城区*****************；4.佛山市禅城区*****************、3-5号商铺；5.佛山市禅城区*****************商铺；6.佛山市禅城区***************18-22号、二层3-4号商铺(以上商铺预售许可证号为201500071)；以（2017）粤06执保54号保全案于2017年3月28日查封了达磐恒公司名下财产：佛山市禅城区******达磐恒悦园负一层、负二层的在建工程(共计608个车位)。上述财产的查封期限均为三年。在执行阶段，本院于2018年9月18日作出了（2018）粤06执1034号公告，拟对包括涉案商铺在内的达磐恒公司名下的上述房产进行评估、拍卖。2019年3月4日，百利达公司向本院提出执行异议，请求立即终止（2018）粤06执1034号案的执行，终止执行涉案商铺，本院经审查，于2019年4月30日作出（2019）粤06执异62号执行裁定，裁定驳回百利达公司的执行异议请求。百利达公司不服本院（2019）粤06执异62号执行裁定，遂提起本案诉讼。根据原告百利达公司提交的证据，原告与达磐恒公司签订了一份《购买商品房协议书》，协议书上写明签约时间为2015年6月3日，协议约定原告向达磐恒公司购买涉案商铺，建筑面积合共241.78㎡，主要条款如下：一、商铺价格以建筑面积计算45000元/㎡，合共10880100元；二、达磐恒公司无偿赠送靠近涉案商铺的地面车位两个给原告使用二十年和承担原告涉案商铺二十年的物业管理费；三、签订本协议之日，原告一次性将购房款支付到达磐恒公司指定的账号（开户行：佛山市禅城区农商银行弼南支行，账号800***********220）；四、原告购买涉案商铺并支付款项后，达磐恒公司必须确保三个月内与佛山农商行签订十年的租赁合同，并将租赁合同转给原告和承租方履行，租金初定为210元/平方米（以建筑面积计算），第三年后每年递增5%至合同终止；五、如果达磐恒公司在上述约定的时间内无法与佛山农商行签订租赁合同，达磐恒公司可以另行提供其他同等条件商家给原告，否则原告有权在一年后并25个月内要求达磐恒公司原价回购该商铺，且承担原告购入时的税费及回购时产生的税费；六、如上述第五点所述事情发生，则在原告向达磐恒公司购买涉案商铺至达磐恒公司回购期内，上述商铺的租金收入归达磐恒公司，达磐恒公司已收原告的资金占用期按月利息4%支付给原告，逾期则加罚金每日0.5‰；七、物业交付使用时间约定为7月6日，超过此期限的，达磐恒公司负责向原告支付每月210元/平方米的租金至达磐恒公司交付原告使用为止；八、签订本协议书后，由达磐恒公司负责尽快调整好价格备案，双方根据本协议书约定条款，重新签订《广东省商品房买卖合同》并到相关部门办理确权手续，并由达磐恒公司负责办理房产证；九、本协议书与《广东省商品房买卖合同》同时使用，具有同等法律约束力。在上述《购买商品房协议书》签订的同日，百利达公司于2015年6月3日通过中国工商银行向达磐恒公司开户行为佛山农村商业银行股份有限公司张槎支行800***********220账户分别支付350万元、350万元和3880100元，以上合计款项为10880100元，网上银行电子回单的“摘要”注明该款项为“购房款”。根据原告提供的证据，原告百利达公司与达磐恒公司还于2015年6月16日签订《购买商品房协议补充协议》，约定在完成综合验收后60天内，达磐恒公司应提供办理房产证的资料交给百利达公司。2015年6月19日，百利达公司与达磐恒公司分别签订编号为1501011843、1501011845、1501011848号的《广东省商品房买卖合同》各一份，分别约定百利达公司向达磐恒公司购买涉案商铺；总金额分别为3806100元、3672900元、3401100元；付款方式采用分期付款，结算方式均为现金；第一期金额分别为761220元、734580元、680220元，付款比例20%，付款日期为2015年7月19日；第二期金额分别为3044880元、2938320元、2720880元，付款比例80%，付款日期2015年12月1日；买受人应按约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为广东南粤银行股份有限公司佛山分行，专用账户为930************452；达磐恒公司应当在2015年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格的商品房交付买受人使用等。上述三份商品房买卖合同签订后,均于2015年6月19日办理了网签手续，但未办理备案登记。2015年6月19日，原告百利达公司与达磐恒公司还签订了《广东省商品房买卖合同》补充协议，约定达磐恒公司附送靠涉案商铺地面车位两个免费二十年给原告使用，达磐恒公司承担涉案商铺二十年的物业管理费。2015年6月24日，达磐恒公司就涉案商铺向百利达公司出具六份《收据》。其中，收取11号商铺“购商铺款”的收据两份，收据记载的收款金额分别为761220元、3044880元；收取12号商铺“购商铺款”的收据两份，收据记载的收款金额分别为2938320元、734580元；收取13号商铺“购商铺款”的收据两份，收据记载的收款金额分别为680220元、2720880元。以上收据合计款项10880100元。另查明二，达磐恒公司已于2015年1月23日取得编号为2015000701号的《广东省佛山市商品房预售许可证》，准予预售的房产包括涉案商铺在内。根据《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》显示，涉案商铺所在楼盘达磐恒悦园已于2016年7月26日进行综合验收，已具备办理产权过户手续条件。本院认为，本案的争议焦点为原告百利达公司对涉案商铺是否享有足以排除强制执行的实体权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告百利达公司在涉案商铺被查封前，已与达磐恒公司签订了编号为1501011843、1501011845、1501011848号的《广东省商品房买卖合同》，该合同未违反法律的效力强制性规定，为合法有效的合同。原告也于2015年6月3日分三笔向达磐恒公司支付了与《广东省商品房买卖合同》约定金额一致的购房款。原告与达磐恒公司签订的《购买商品房协议书》约定涉案商铺交付的时间约定为2015年7月6日，但百利达公司并未提供充分证据证明，其自2015年7月6日直到2016年12月1日涉案商铺被查封期间合法占有了涉案商铺。原告虽提交了自称是涉案商铺的钥匙以及与佛山农商行协商的租赁合同，但原告不能证明达磬恒公司是在涉案商铺被查封之前向其交付了钥匙，而与佛山农商行协商的租赁合同并未正式签署也未履行。虽然原告主张达磐恒公司未提供相应过户登记资料并协助办理过户登记的责任在于达磐恒公司，但自2015年7月6日约定交付商铺之日至原告于2019年3月6日提起执行异议期间，原告并未提供证据证明其曾试图办理或催促达磐恒公司办理涉案商铺的过户登记手续。综上，原告百利达公司虽然在涉案商铺被查封前与达磐恒公司签订了合法有效的书面合同，且支付了与合同约定金额一致的购房款，但原告未能提供证据证明其在涉案商铺被查封前已合法占有涉案商铺，也不能证明其对于涉案商铺未办理过户手续自身不存在过错，原告不能依法对涉案商铺享有足以排除强制执行的实体权益。因此，原告请求撤销（2019）粤06执异62号执行裁定书，立即解封、停止执行涉案商铺并请求确认涉案商铺为原告所有，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于原告百利达公司要求达磐恒公司协助原告办理权属登记手续，将涉案商铺登记到原告名下的请求，不属于执行异议之诉的审理范围，本院不予审查。另外，关于被告省六建公司主张原告不应当提起本案案外人执行异议之诉的问题，原告并非是针对本案所涉及的执行依据不服，而是对执行异议裁定结果不服，因此原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条提起本案诉讼符合法律规定。综上所述，原告百利达公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告佛山市百利达投资有限公司的诉讼请求。本案诉讼费87080.6元，由原告佛山市百利达投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 黎健毅审 判 员 陈秀武审 判 员 李 慧二〇一九年十一月二十日法官助理 周相聪书 记 员 兰 莹