广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终1169号 上诉人（原审被告）：广西三润投资发展有限公司。住所：广西北流市北流镇陵宁路0107号。统一社会信用代码：91450981695397269Y。 法定代表人：何海生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张敏，女，1963年10月13日出生，汉族，住山东济南市历下区。 原审被告：广西富乐华房地产开发有限公司。住所：广西防城港市港口区行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 上诉人广西三润投资发展有限公司（以下简称三润公司）因与被上诉人张敏及原审被告广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 三润公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人向被上诉人返还款项533593元，不承担利息；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：导致合同无效的根本责任是被上诉人，上诉人也不是金融行业的经营机构，被上诉人主张按银行贷款利率计付利息没有事实和法律依据。一、被上诉人为投资获取收益，在明知涉案的商品房未取得预售许可证的前提下而与上诉人签订具备商品房买卖合同主要条款的《合作建房协议》，应当认定双方签订《商品房买卖合同》。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，在被上诉人起诉前，上诉人取得商品房预售许可证的，合同仍可以被认定有效，该合同性质属于效力待定的合同，并非绝对无效；而是否有效取决于被上诉人是否起诉主张无效。而在本案中，正是被上诉人在决定投资购买商品房后因投资收益不符合其自身预期而反悔主张合同无效，被上诉人的行为实质上违背诚实信用原则，也是导致合同无效的根本原因，被上诉人不应当以其过错及责任而获得收益，直接原因是其自身选择而造成合同无效，在确认合同无效后，上诉人只应按照合同法的规定返还收取被上诉人的款项，而不应当包括利息等在内的其他收益。二、上诉人不是金融经营机构，被上诉人以购买商品房作为风险投资，应当承担相应的市场风险。被上诉人也是完全民事行为能力人，应对投资交易行为承担相应风险。而不应当在自己投资行为有失误反悔后，还可根据国家核准的特定金融经营机构享有以贷款利率计付利息，而形成保底的风险收益权，这是对责任主体的错误鼓励。因此，对于利息返还部分，应有法律明确规定，如参照商品房买卖合同解释第8、9条，如未有规定，利息不在返还范围内。 张敏辩称，一审判决结果正确，上诉人的上诉请求没有法律依据。根据合同法第五十八条之规定，上诉人应当承担利息返还责任。富乐华公司对被上诉人的诉讼请求应承担连带责任，请求二审法院依法纠正。 张敏向一审法院起诉请求：1.解除张敏与三润公司签订的两份《防城港中央商务区（CBD)北部湾互联网小镇定向合作开发合同书》（以下简称《定向合作开发合同书》）；2.三润公司、富乐华公司连带返还张敏购房款533593元，支付张敏利息损失（以533593元为基数，自2017年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止）暂计至起诉之日为3万元；3.三润公司、富乐华公司承担本案全部诉讼费、保全费。 一审法院认定事实：2017年4月26日，张敏（乙方）与三润公司（甲方）分别签订了两份《定向合作开发合同书》（编号分别为6-6-1925、6-6-1926），约定张敏购买三润公司与富乐华公司合作开发的位于防城港中央商务区两套房，建筑面积分别为44.92平方米、45.28平方米，每平方米单价分别为7405.96元、7425.28元，总金额分别为332676元、336217元。两份《定向合作开发合同书》第二条对定向合作开发房屋销售依据约定，乙方将自愿参与甲方所提供的市场定向合作开发项目（即防城港市中央商务区项目），所需资金全部由参加筹资合作开发者承担。本次定向合作方式开发参照定向合作开发建设管理有关规定执行，并在开发商完成本项目预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续，乙方应按甲方或开发商富乐华公司通知的时限及地点办理签订《商品房买卖合同》手续。本合同中有关乙方所购买定向合作开发房屋的约定条件将相应转移至《商品房买卖合同》，合同双方应继续遵照履行。预售定向合作开发房屋的批准机关为防城港市房产管理局，开发商并将于2017年6月30日前完成定向合作开发预售许可证办理。两份《定向合作开发合同书》第七条付款方式及期限约定，乙方按下列方式付款：房款选择以下第（二）方式支付:……(二）本方式分为两次交付定向合作开发房屋款：1.签订本合同之日交清至合同总房款的50%，分别计为：172676元（含定金款）、176217元（含定金款）。2.余款选择以下（2）方式支付：……（2)乙方向银行申请按揭贷款方式（将《商品房买卖合同》约定房屋抵押贷款支付。如果乙方被银行方面认为不符合按揭条件或乙方因政策等原因未能获得贷款，乙方须在银行或甲方通知不能获得按揭贷款之日起7天内一次性付清余款。账号：为保证预售款专用于工程建设，乙方应将第一次和第二次定向合作开发房款支付至以下定向合作开发专用账户（注：第三次资金在《商品房买卖合同》中约定）：专用账户开户行：农业银行防城港分行新城支行，专用账户账号：62×××76，专用账户户名：何易。两份《定向合作开发合同书》还对其他事项作了约定。三润公司于2017年3月21日、2017年4月14日、2017年5月15日向张敏出具六张《收据》（编号分别为：2133399、2133400、7007521、7007522、5034442、5034443），表示收到张敏交来北部湾互联网小镇6-6-1925号房款分别为5万元、55296元、16万元以及收到张敏交来北部湾互联网小镇6-6-1926号房款分别为5万元、58297元、16万元，合计533593元。 另查明，截止开庭审理时，三润公司未取得案涉商品房的《商品房预售许可证》。 一审法院认为，一、关于张敏与三润公司签订的两份《定向合作开发合同书》是否有效的问题。本案中，张敏与三润公司签订的《定向合作开发合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，且三润公司已经按约定收取购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，案涉合同应认定为商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案中，三润公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与张敏签订的《定向合作开发合同书》，且在本案起诉前仍未取得《商品房预售许可证》，其行为违反上述法律规定，该两份《定向合作开发合同书》应属无效，故张敏要求解除与三润公司签订的两份《定向合作开发合同书》的诉请，不予支持。 关于张敏要求三润公司、富乐华公司连带返还购房款533593元并支付利息损失的问题。经查实，三润公司共收取张敏购房款合计533593元，因张敏与三润公司签订的两份《定向合作开发合同书》为无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，三润公司应当予以返还张敏购房款533593元，并支付利息（利息的计算方法：以533593元为基数，从2017年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项实际付清之日止）。 关于富乐华公司对三润公司上述债务承担连带责任的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张敏未能提供充足证据证明富乐华公司与三润公司之间存在委托代理销售关系，故张敏要求富乐华公司承担返还张敏购房款533593元并支付利息损失的诉请，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、三润公司在判决生效之日起十日内向张敏返还购房款533593元并支付利息（利息的计算方法：以533593元为基数，从2017年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项实际付清之日止）；二、驳回张敏的其他诉讼请求。案件受理费9435.93元，减半收取计4717.97元，由三润公司承担。 本院二审期间，被上诉人依法向本院提交了以下证据：两份防城港市工商行政管理局港口区分局行政处罚决定书（港工商处字【2016】484号、港工商处字【2017】146号），证明上诉人与富乐华公司存在联合开发关系，上诉人是富乐华公司的股东之一，处罚决定书能够证实被上诉人在一审提交的图片证据客观真实，上诉人在诉讼过程中虚假陈述，应当依据民事诉讼法相关规定对其进行五十万的罚款处罚。经质证，上诉人认为两份处罚决定书来源不明，真实性无法查明，与本案的争议无关，不应当作为本案的证据。本院认为，被上诉人提交的两份决定书与本案不具有关联性，不予采纳。 各方当事人对一审判决查明的事实均未提出异议，本院予以确认。 本院认为，一审判决驳回被上诉人要求原审被告富乐华公司对上诉人的本案债务承担连带责任的诉请，各方当事人均未对此提起上诉，本院予以维持。 关于涉案《定向合作开发合同书》的性质及效力问题。被上诉人与上诉人签订的《定向合作开发合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，涉案《建房合同》的性质为商品房预售合同。上诉人在案涉商品房未取得《商品房预售许可证》的情况下与被上诉人签订《定向合作开发合同书》且在本案起诉前仍未取得，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案的《定向合作开发合同书》的效力为无效。一审判决对《定向合作开发合同书》的性质及效力认定正确，本院予以确认。 关于上诉人是否应向被上诉人支付的利息的问题。被上诉人与上诉人签订的《定向合作开发合同书》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，上诉人应将其因合同无效取得的财产返还给被上诉人。上诉人因涉案合同无效取得的财产不仅包括被上诉人交付的购房款本金533593元，还包括其占有涉案购房款533593元所产生的法定孳息收益，即银行同期贷款利息。上述本金及利息均系上诉人因无效合同所取得的财产，均应予以返还。上诉人主张利息不在返还范围内的理由不能成立，本院不予支持。一审判决上诉人向被上诉人返还533593元并支付利息（利息的计算方法：以533593元为基数，从2017年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项实际付清之日止）并无不当，本院予以维持。 综上所述，三润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1274.98元，由上诉人广西三润投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇一九年十一月二十日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪