江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣09民终2086号上诉人（原审原告、反诉被告）：邱容林，1964年12月17日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，无业，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：钟林华，江西甘雨律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨章俊，男，1969年10月8日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，宜春车务段宜春车站职工，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：易金财，江西百姓律师事务所律师。上诉人邱容林为与被上诉人杨章俊房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2019）赣0902民初2991号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人邱容林上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持邱容林一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由杨章俊承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审法院认定诉争房屋拆迁面积161.21㎡属于杨章俊所有与事实不符。协议约定出卖的住房面积139㎡和底层一间15.23㎡，超出范围面积不属于房屋出卖范围。2.房屋冲顶16.38㎡、底层入扶梯的左边公共面积14.52㎡不属于房屋住房共有部分，而是归土地被划拨人即邱容林所有。二、一审法院适用法律错误。1.转让划拨土地上房屋，未依法办理审批转让手续，房屋买卖无效，一审法院认定双方买卖合同有效属于适用法律错误。2.房屋的冲顶、底层入扶梯的左侧公共通道不应认定为公共区域。被上诉人杨章俊辩称，1.一审法院认定事实正确，并没有错误，是邱容林认识、理解错误。拆迁测量的161.21㎡的房屋全部都是杨章俊所有，杨章俊与邱容林签订的《合作建房协议》约定的就是杨章俊出资一个固定的价格购买房屋及车库，至于面积写明是一个大概的面积，对于公共范围协议第十二条也明确约定了公共所有的范围。2.一审法院适用法律正确，邱容林的上诉理由不成立。邱容林的上诉理由与其诉讼请求是相违背的。买卖合同或者合作建房协议的有效与否，与能否办理产权证据，能否得到审批，是不同的事情。邱容林一审诉讼请求：1.请求依法判令杨章俊立即偿还购房款27105.7元给邱容林；2.判决杨章俊购房多占房屋面积的欠款，按规定价款5020元/㎡，即将购房差价111494.2元补偿给邱容林，两项共计138599.9元；3.本案诉讼费由杨章俊承担。庭审中邱容林变更诉讼请求为：1.请求判令杨章俊按委托承诺书约定的房屋总价5%即27405.7元（161.21㎡×3400元/㎡×5%）支付给邱容林;2.请求判令杨章俊返还邱容林不当得利35039.6元[（161.21㎡-154.23㎡）×5020元/㎡]；3.本案诉讼费由杨章俊承担。杨章俊一审反诉请求：1.判令邱容林支付23477.6元拆迁补偿款给杨章俊；2.反诉费用由邱容林承担。一审法院经审理查明，2006年10月8日，邱容林作为拆迁建房户向袁州区湛郎街道企业管理站交纳60000元土地补偿费，取得袁州区湛郎街道七里园地段（现为袁州区湛郎街道泗州寺路57—86号）国有划拨用地占地面积120㎡的一块土地使用权。2007年5月25日，邱容林（甲方）与杨章俊（乙方）签订一份《合作建房协议》，协议约定：双方同意以合作的方式共同建房。房屋结构：砖混结构，共六层，其中2—6层为住房，底层为车库和柴棚间，总建筑面积815㎡，乙方拥有住房的第贰层，面积139㎡（含扶梯间等公共使用面积），以及底层壹间车库，面积15.23㎡（北向第贰间）。实际面积以发证单位丈量为准。建房方式：乙方以分期付款给甲方合作建房的方式，委托甲方全权负责建房。建房费用：乙方以总支付人民币大写壹拾贰万叁仟元，取得甲方所建房屋住房的第贰层，以及车库壹间和柴棚间的使用权和所有权。其中第十二条其他事项约定：1、乙方以前第四项支付总费用的方式，取得该套房层使用权，经协商签订后，如受地方政府、国家政策、特价上涨或下浮等因素影响，甲方自行承担，乙方不再支付费用或提出退款要求。2、房屋前后通道和空间场地，以及扶梯间，屋顶属公共所有，甲、乙双方均不得设置障碍物，以确保通畅无阻……。协议还对建房付款方式、房屋验收、付款时间、房屋质量、水电安装、证件办理、建房安全等事项一并进行了约定。之后，邱容林按约组织人员建设房屋。整栋房屋实际建设设计一个单元共八层，地下车库、柴棚间为第一层，楼上七层共七套住房，并有一个冲顶通往楼顶。2007年房屋竣工，杨章俊按约向邱容林付清全部房款123000元，邱容林将第二层房屋一套和底层一个柴棚间交付给杨章俊。之后，杨章俊装修房屋入住。但该房屋并未在房管部门办理房屋产权登记证。2018年，杨章俊所居住的该栋房屋被列入宜春中心城区棚户区改造项目范围。2018年10月29日，由于房屋拆迁问题，杨章俊向邱容林出具《委托承诺书》一份，载明：为了支持城市建设，搞好棚户区改造安置工作。因本人年购得邱容林房屋一套，同意委托邱容林与拆迁单位办理有关拆迁事项，并承诺自愿房屋款项调整。一楼住户杨章俊，承诺同意按拆迁房屋总面积基价总金额的95%进款，另外5%金额款应返还给邱容林。装修款以及奖金按100%进款。杨章俊在承诺书上签名并捺印确认。2018年11月19日，在杨章俊与袁州区房屋征收与补偿安置办公室签订的房屋征收与补偿协议中，载明杨章俊被征收的房屋建筑面积161.21㎡，其中住房建筑面积141.33㎡，柴棚间面积19.88㎡，主房货币补偿每㎡3400元。加上速度搬迁等奖励费，房屋每㎡拆迁补偿款为5020元，杨章俊共得到房屋征收补偿款915936.02元。另查明：邱容林所建的该栋房屋住房二楼和六楼两套房屋属邱容林所有，其余五套房屋邱容林均出卖给含杨章俊在内的其他5人。2018年11月17日，邱容林与袁州区房屋征收与补偿安置办公室签订的房屋征收与补偿协议中，将房屋冲顶16.38㎡、底层入扶梯的左侧公共通道面积14.523㎡（5.15米×2.82米）计算至邱容林个人房屋面积内予以征收补偿，其中冲顶补偿82227.6元，底层入扶梯的左侧公共通道面积补偿72905.46元。另有三个化粪池补偿3000元和底层入扶梯铁门补偿750元至邱容林名下，以上各项补偿款项合计158883.06元已由邱容林领取。杨章俊领取房屋征收补偿款后，因邱容林向杨章俊要求支付承诺书约定的房屋拆迁总价5%房款27405.7元未果，邱容林遂起诉要求杨章俊支付该27405.7元，并同时要求支付超出购买面积的房屋补偿款35039.6元，杨章俊则以邱容林将整栋拆迁房屋的房屋冲顶等公共面积和化粪池等共同财产征收补偿的款项占为己有，应当分配至每个业主为由提起反诉，要求邱容林支付其应得份额23477.6元。在本案审理过程中，依邱容林的财产保全申请，依法下达民事裁定书，对杨章俊的相关财产采取了财产保全措施。一审法院认为，邱容林与杨章俊签订《合作建房协议》，约定由杨章俊按协议支付123000元建房费用，杨章俊不参与房屋建设和风险负担，分得房屋一套和柴棚间一个。其实际系杨章俊以123000元总价按分期付款的方式向邱容林购买房屋一套，杨章俊称系合作建房与事实不符，不予采信。杨章俊已全部付清房款123000元，邱容林也实际向杨章俊交付了房屋和柴棚间，依据该建房协议约定，杨章俊购买的房屋为住房的第二层139㎡，包含了扶梯间等公共使用面积，以及底层一间柴棚间15.23㎡。该房屋一直未办理产权登记证，对房屋的实际面积未有房管部门的测绘计算，现该套房屋被列入宜春中心城区棚户区改造项目范围，在征收时经测量房屋和柴棚间总面积为161.21㎡，比建房协议约定面积多出6.98㎡，杨章俊实际以161.21㎡的面积享受拆迁征收补偿。由于杨章俊购买房屋已向邱容林支付了约定的对价，杨章俊享有对所购房屋及柴棚间的占有、使用、收益、处分的权利。在征收拆迁时测量的房屋和柴棚间总面积比建房协议约定多6.98㎡，所得补偿款35039.6元应归杨章俊所有，邱容林称该35039.6元系不当得利，应当返还给邱容林无事实和法律依据，不予支持。对于杨章俊是否应当向邱容林按《委托承诺书》的约定支付邱容林5%房款27405.7元（161.21㎡×3400元/㎡×5%）的问题。杨章俊称该承诺书在签名和捺印时没有阅看内容，系邱容林诱骗所签，但杨章俊未提供任何证据予以证实，对杨章俊的抗辩不予采信。故杨章俊应当按照承诺书的约定向邱容林支付27405.7元。对于杨章俊反诉邱容林应支付其23477.6元补偿款的问题，邱容林将房屋建成售卖，包括杨章俊在内的各购房人交付购房款后取得了各自的房屋，依据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定：业主对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。被征收拆迁的整栋房屋冲顶16.38㎡、底层入扶梯的左侧公共通道面积14.523㎡、化粪池、底层入扶梯铁门系业主共同所有，对这些征收拆迁补偿款，应属于七住户共有，不归属于邱容林一人，邱容林称这些项目的补偿款应归其所有，证据不足理由不充分，不予支持。因此，冲顶补偿款82227.6元、底层入扶梯的左侧公共通道面积补偿款72905.46元、三个化粪池补偿款3000元和底层入扶梯铁门补偿款750元，杨章俊享有七分之一的份额即158883.06÷7=22697.58元。对于杨章俊反诉的不锈钢扶手、水泥坪和不锈钢防盗窗补偿款也应由邱容林按份支付的问题，因杨章俊已征收补偿了不锈钢扶手，水泥坪系邱容林出钱打平的，而不锈钢防盗窗的补偿邱容林不能证实征收拆迁表上的2×1.5标准的那6个系杨章俊所称的房屋公共的6个防盗窗，且实际房屋公共的防盗窗有7个，故杨章俊对此要求邱容林支付补偿款的证据不充分，不予采纳。综上所述，邱容林的本诉请求仅能支持27405.7元，杨章俊的反诉请求仅能支持22697.58元，两项折抵后，杨章俊还应向支付4708.12元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、限杨章俊于本判决生效之日起10日内支付邱容林4708.12元；二、驳回邱容林的其他诉讼请求；三、驳回杨章俊的其他反诉请求。案件受理费3072元，减半收取计1536元，反诉费386元，减半收取计193元，财产保全费291元，合计2020元，由邱容林负担1477元，由杨章俊负担543元。二审中，邱容林、杨章俊均未提交证据。经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院二审予以确认。本院认为，邱容林与杨章俊签订的《合作建房协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方签订的《合作建房协议》名为合作建房，实为邱容林将自己建好的房屋出售给杨章俊，双方之间形成的系房屋买卖关系。杨章俊按照该协议约定已付清房款，邱容林也履行了交房义务，《合作建房协议》已履行完毕。本案的争议焦点在于：一、杨章俊拆迁面积161.21㎡中是否包含了应归属于邱容林所有的部分；二、房屋冲顶、底层入扶梯左侧公共面积是否属于房屋住房共有。一、关于第一个争议焦点。邱容林向一审法院起诉认为其仅向杨章俊出售住房139㎡、柴棚间15.23㎡，杨章俊拆迁时房屋面积为161.21㎡，超出的面积6.98㎡应归邱容林所有。经查，《合作建房协议》第二条约定实际面积以发证单位丈量为准；第四条明确约定杨章俊以总支付123000元，取得邱容林所建房屋住房的第二层以及车库一间和柴棚间的使用权和所有权。从上述约定可以看出，住房139㎡、柴棚间15.23㎡是签订协议时的预估值，杨章俊支付了123000元就享有对所购房屋及柴棚间的占有、使用、收益、处分的权利。邱容林上诉认为超出的面积6.98㎡应归其所有，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于第二个争议焦点。根据《合作建房协议》第十二条第2项“房屋前后通道和空间场地，以及扶梯间，屋顶属公共所有，甲、乙双方均不得设置障碍物，以确保通畅无阻”的约定，房屋冲顶、底层入扶梯左侧应认定为公共面积，邱容林上诉认为房屋冲顶、底层入扶梯左侧归其个人所有，与《合作建房协议》的约定相悖，有违诚信，本院不予支持。综上，上诉人邱容林的上诉理由缺乏事实和法律依据，上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3072元，由上诉人邱容林负担。本判决为终审判决。审判长 贾 莉审判员 易 芳审判员 黄若凡二〇一九年十一月十二日书记员 周 卉