上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初7994号原告：袁捷，男，1974年3月19日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：陈骏，上海瑞美克律师事务所律师。被告：成瑜，女，1971年12月23日生，汉族，住上海市宝山区。被告：袁天成，男，2003年6月27日生，汉族，住址同上。法定代理人：成瑜(系袁天成之母)。被告：周钦炜，女，1944年8月2日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：成克明(系周钦炜之夫)，住址同上。第三人：中信银行股份有限公司上海嘉定支行，住所地上海市嘉定区金沙路5、7、11、15、17、21、25号。负责人：肖懿，行长。委托诉讼代理人：郭维。委托诉讼代理人：薛纵横。第三人：上海保利建锟房地产有限公司，住所地上海市宝山区顾北东路XXX弄XXX-XXX号XXX区XXX-XXX室。法定代表人：傅小君，总经理。委托诉讼代理人：孙睿，上海小城律师事务所律师。原告袁捷与被告成瑜、袁天成、周钦炜所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，追加中信银行股份有限公司上海嘉定支行(以下简称“中信银行嘉定支行”)、上海保利建锟房地产有限公司(以下简称“保利建锟公司”)作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告袁捷及其委托诉讼代理人陈骏，被告袁天成的法定代理人暨被告成瑜，被告周钦炜及其委托诉讼代理人成克明，第三人中信银行嘉定支行的委托诉讼代理人郭维、保利建锟公司的委托诉讼代理人孙睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁捷向本院提出诉讼请求：1、要求成瑜、袁天成、周钦炜支付袁捷宝山区宝菊路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称1802室房屋)的折价款人民币106万元(以下币种均为人民币)。2、要求周钦炜返还袁捷支付的首付款48万元及归还的贷款56万元中的四分之一，共计26万元，并按中国人民银行同期贷款利率计算，支付该款从2019年3月25日起至判决生效之日止的利息。事实和理由：袁捷与成瑜原系夫妻，袁天成系两人之子。周钦炜系成瑜之母。2012年12月，袁捷支付首付款48万元，周钦炜贷款113万元，购买了1802室房屋，预购权利人为袁捷、成瑜、袁天成、周钦炜。袁捷于购房后一直偿还贷款至2018年3月，2018年5月的贷款也是由袁捷偿还。袁捷、成瑜于2018年11月经法院判决离婚，1802室房屋未予分割。袁捷对1802室房屋享有四分之一的份额，房屋现价扣除贷款余额后的四分之一份额应归袁捷。袁捷支付的首付款48万元。偿还贷款共计56万元，共计104万元，周钦炜应当将其中四分之一即26万元返还给袁捷。被告成瑜、袁天成、周钦炜辩称，袁捷出售了夫妻共同财产本市三泉路的房屋，净得款162万元，袁捷还出售了位于宝山区友谊路的房屋，净得款83万元，以上共计得款245万元。袁捷购买宝山区菊联路的房屋总价143万元，贷款50多万元，购买1802室房屋总价162.5万元，贷款113万元。袁捷用售房款购买菊联路房屋及1802室房屋根本无需借这么多贷款，其将售房款拿走，仅用其中部分支付了购房款，变相的转移了财产。袁捷在1802室房屋中不应再享有任何权利，该房屋应归成瑜、袁天成、周钦炜所有，贷款也由成瑜、袁天成、周钦炜负责偿还。1802室房屋贷款的手续都是袁捷操办，周钦炜从2018年6月接到中信银行嘉定支行的逾期还贷通知才知道贷款金额为113万元，2018年4月起的贷款由周钦炜开始偿还，之后袁捷也还过一个月的贷款。不同意袁捷的诉请。第三人中信银行嘉定支行述称，主贷人为周钦炜，共同贷款人为成瑜、成克明、袁天成，至2019年6月24日，贷款本息共计89万余元，目前正常还贷。在贷款不还清的情况下，中信银行嘉定支行不同意变更1802室房屋产权预告登记。第三人保利建锟公司述称，1802室房屋已经满足办理小产权证的条件，保利建锟公司也早已将办理小产证的手续交给了买受人，买受人自行办理小产证即可。经审理查明，袁捷与成瑜原系夫妻，袁天成系两人之子。周钦炜系成瑜之母。2010年12月15日，袁捷、成瑜、周钦炜、袁天成(乙方)与保利建锟公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定，乙方向甲方购买1802室房屋，根据暂测面积总房价款为1,624,686元。2011年1月4日，该房屋预告登记预购房屋权利人为袁捷、成瑜、周钦炜、袁天成，共有情况为共同共有。2011年2月12日，袁捷(共同借款人)并代周钦炜(主贷人)、成瑜(共同借款人)、成克明(共同借款人)与中信银行嘉定支行签订《个人购房借款合同(抵押加阶段性保证)》，贷款金额为113万元。2011年2月23日，中信银行嘉定支行在1802室房屋上设定了抵押权，债权数额为113万元。2011年3月至2018年3月，及2018年5月贷款均由袁捷偿还，还款本息共计580,460.77元。2018年4月及2018年6月起的贷款均由周钦炜偿还，至2019年10月28日，贷款本金尚余884,297.34元。2018年，袁捷起诉要求与成瑜离婚【(2018)沪0109民初21016号】，该案中袁捷与成瑜确认以下事实：本市三泉路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人登记为袁捷、成瑜，2010年1月出售该房，出售价180万元，该款在袁捷处；本市友谊路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人登记为袁捷、成瑜、袁天成，2014年3月出售该房，实际出售价115万元，该款在袁捷处；购买本市菊联路XXX弄XXX号XXX室房屋首付72万元，及1802室房屋首付48万元由袁捷支付，钱款来源于上述售房款，菊联路房屋及1802室房屋装修款25万元由袁捷支付；菊联路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记于袁捷、成瑜、袁天成名下，总价1,431,338元，商业贷款114.5万元；……。2018年11月12日，上海市虹口区人民法院判决袁捷与成瑜离婚；袁天成随成瑜生活，袁捷每月支付袁天成抚育费2,000元至袁天成18周岁止；菊联路XXX弄XXX号XXX室房屋属于成瑜的产权归袁捷所有(袁捷占该房产权三分之二)，袁捷给付成瑜折价款1,197,534.96元，2018年9月20日至判决生效之日上述房屋贷款由袁捷、成瑜各半负担；袁捷给付成瑜45万元(卖房款多余部分，已经扣除袁捷支付的出售房产提前还贷部分、买房首付款、装修款)；……。另查明，上海保利建锟房地产有限公司已经将房地产登记申请书、房屋交接书、委托书等办理1802室房屋产权过户手续的材料交给了袁捷。袁捷表示，因袁捷名下还有另一套房屋，现在办理1802室房屋过户需要缴纳3%的税，故准备等另一套房屋处理掉，再办理过户登记，可以少交税费。审理中，经袁捷申请，本院委托上海科东房地产土地估价有限公司对1802室房屋现值进行评估，2019年6月，评估单位出具的评估报告载明，评估价格为515.4万元。袁捷表示，对该评估价格无异议。成瑜、袁天成、周钦炜表示，该评估价格高于实际市场价格，实际价格大约在每平方米47,800元。评估单位表示，评估单位走访了中介公司，并选取了四个成交案例，成交均价在5.2万元至5.3万元每平方米，因1802室房屋在第一排，可以看到整个顾村公园的景观，故价格有加成。以上事实，有袁捷提供的民事判决书、不动产登记簿、《上海市商品房预售合同》、房地产登记申请书、房屋交接书、委托书、评估报告，成瑜、袁天成、周钦炜提供的银行业务回单、个人贷款还款计划，中信银行嘉定支行提供的《个人购房借款合同》，及当事人的陈述等予以佐证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，袁捷、成瑜已经法院判决离婚，袁捷、成瑜与袁天成、周钦炜共同共有的1802室房屋未予处理，现袁捷要求对1802室房屋进行分割，符合法律规定，可以准许。袁捷以夫妻共同财产支付1802室房屋的首付款48万元，并将其子袁天成一并登记为该房屋权利人，故该首付款可视为袁捷、成瑜、袁天成的共同出资。考虑到袁捷、成瑜的贡献大于袁天成，本院酌情确定袁捷、成瑜出资各为18万元。袁捷、周钦炜、成瑜、成克明共同向中信银行嘉定支行借款113万元用于购买1802室房屋，袁捷、成瑜的出资款可各认定为借款金额的四分之一即28.25万元，成克明系贷款人之一，但并非产权人，其借款份额可视为其妻子周钦炜的出资，周钦炜的出资款可认定为借款金额的一半即56.5万元。综上，袁捷的出资款共计为46.25万元。1802室房屋的购买价格为162万余元，本院按照袁捷的出资比例，确定袁捷占1802室房屋28.5%的份额。1802室房屋经评估现值515.4万元，考虑到该房屋还有税费未付等因素，本院酌情确定袁捷分得房款146万元。1802室房屋贷款余额中的四分之一即221,075元为袁捷的债务，上述袁捷所得房款及所应负担的贷款相抵扣后，袁捷要求成瑜、周钦炜、袁天成支付袁捷房屋折价款106万元，本院予以准许。1802室房屋上所欠贷款应由成瑜、周钦炜、成克明负责偿还。如成瑜、周钦炜、成克明未按约还款，中信银行嘉定支行仍有权按照按《个人购房借款合同(抵押加阶段性保证)》约定向袁捷、成瑜、周钦炜、成克明主张权利。贷款113万元中一半的金额作为周钦炜的购房出资款，周钦炜应当承担袁捷已经偿还的贷款本息580,460.77元中的一半钱款290,230元。同时周钦炜偿还的贷款本息111,667.14元中袁捷也应承担四分之一，两相抵扣以后，袁捷要求周钦炜返还26万元，本院予以准许。袁捷要求周钦炜支付该款利息，于法无据，本院不予准许。另，中信银行嘉定支行仍为1802室房屋的抵押权人，产权登记至成瑜、周钦炜、袁天成名下并不损害中信银行嘉定支行的抵押权，且如成瑜、周钦炜、成克明不偿还贷款，中信银行嘉定支行仍可按照《个人购房借款合同(抵押加阶段性保证)》，变更产权登记也不影响其债权，中信银行嘉定支行以其为抵押权人，不同意变更产权登记的意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条之规定，判决如下：一、上海市宝山区宝菊路XXX弄XXX号XXX室房屋归被告成瑜、袁天成、周钦炜所有，第三人上海保利建锟房地产有限公司于本判决生效之日起十日内，配合将上述房屋过户至被告成瑜、袁天成、周钦炜名下；二、被告成瑜、袁天成、周钦炜于本判决生效之日起十日内，支付原告袁捷房屋折价款106万元；三、被告周钦炜于本判决生效之日起十日内，支付原告袁捷26万元；四、驳回原告袁捷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为24,849元，由原告袁捷负担5,100元，被告成瑜、袁天成、周钦炜负担19,749元；诉讼保全费3,102.50元，由被告成瑜、袁天成、周钦炜负担；评估费13,800元，由原告袁捷负担2,840元，被告成瑜、袁天成、周钦炜负担10,960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一九年十一月十二日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。