文书内容济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初2909号原告：陈允瑞，男，1974年8月31日出生，汉族，无业，住济南市历下区，委托诉讼代理人：王鸿刚，山东德康律师事务所律师。被告：王欢，男，1982年4月18日出生，汉族，个体，住济南市历下区，现住济南高新区，委托诉讼代理人：尹志勇，济南市中民意法律服务所法律服务工作者。原告陈允瑞与被告王欢房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈允瑞的委托诉讼代理人王鸿刚，被告王欢的委托诉讼代理人尹志勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈允瑞向本院提出诉讼请求：1.因被告的欺诈行为，请求依法判令解除2018年9月19日原、被告双方签订的房屋租赁合同；2.请求依法判令被告返还原告租赁费765000元、水电费押金及房屋押金共60000元及其利息（利息以825000元为基数，自2018年9月29日起计算至全部给付之日止）；3.诉讼费、保全费、律师费由被告承担。诉讼中，陈允瑞不再主张律师费。事实与理由：2018年9月19日，原、被告双方签订房屋租赁协议，被告将位于济南市历城区××村××村三星橡胶厂内2号3号厂房出租给原告，双方约定年租金为1530000元，同时约定原告需向被告支付房租押金50000元、水电费押金10000元，原告按照合同约定分别于2018年9月27日通过银行转账的方式向被告支付半年租金650000元，2018年9月29日向被告支付半年房租115000元，共765000元，于2018年9月20日向被告支付房屋押金、水电费押金共计60000元，以上共计825000元。2018年底，原告在承租的被告厂房内进行施工时，被第三人无故阻挠，后因发生争执到高新区舜华路派出所解决问题，通过派出所民警原告才得知被告出租给原告的厂房系济南三星橡胶有限责任公司所有，2018年8月3日被告与济南三星橡胶有限责任公司的合法委托人张丽签订房屋租赁合同，张丽将位于济南市历城区××村××村三星橡胶厂内2号3号厂房出租给被告，根据被告和张丽签订的租赁合同第五条5.2约定，被告无权将其承租的厂房对外转租、分租。被告与张丽2018年8月3日签订房屋租赁合同后，2018年9月19日又将该房屋出租给原告的行为已经违反被告与张丽签订的房屋租赁合同的约定，被告在明知不得对外转租、分租的情况下，又将该房屋出租给原告，对原告隐瞒事实，并欺骗原告对该房产有使用权并能够对外出租、转租，骗取原告与被告签订房屋租赁合同，被告的行为是一种欺诈行为，且房东张丽于2019年1月21日也向被告发出解除房屋租赁协议（含补充协议）的通知，被告的行为已构成欺诈。原告为维护其合法权益，诉至法院，望判如所请。王欢辩称，一、被告并不存在欺诈行为。原告与被告签订房屋租赁协议时，按照合同约定被告已经向原告提供了与济南三星橡胶有限责任公司的委托人张丽签订的房屋租赁协议，并将房屋土地证照复印件一并交由原告，被告从未向原告承诺此房屋系自己所有，被告不存在欺诈行为，如被告要求解除合同应依照约定承担相应法律责任。二、原、被告签订的租赁协议一年的租赁费是1530000元，双方于2018年9月19日办理了水电交接，原告已正式使用了租赁房屋，且原告一直向被告支付电费也能证明涉案房屋原告一直正常使用，至今依照约定原告应当交纳半年房租，但原告至今未予交纳，因此被告不同意返还原告租金，并保留向原告索要租赁费的权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月19日，王欢（出租人/甲方）与陈允瑞（承租人/乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：一、房屋概况：租赁房屋位于历城区××村××村三星橡胶厂内2号3号厂房。二、租赁期限：自2018年9月25日起至2021年9月24日止，共计3年；年租金为1530000元，租金每3年递增5%，上述租金为不含税租金；租金支付方式：先交费后使用，乙方每半年支付一次租金，每次提前30日交纳当期租金；押金：乙方需在本合同签订前向甲方支付租房押金50000元，合同期满后，如不再续约，经甲方验收房屋无误及扣除乙方应承担的费用后，无息退还。三、费用承担：自本合同生效之日起，产生的所有费用均由乙方自己承担。同时，乙方应在本协议签订之前向甲方交付水、电押金10000元，水、电费每月按照表内数字于每月25日前向甲方交纳。四、乙方在征得甲方书面同意后，有权在不影响主体结构情况下对该租赁标的进行装修改造，在改造及使用过程中，给甲方、其他客户及第三人造成的人身、财产损失均由乙方承担责任。乙方如出现利用承租房进行非法活动或损坏公共利益，不按约定交纳租金、水电费等各种费用逾期达到5日的，擅自将房屋对外借用、分租、转租或其他形式合作的，在装修、使用过程中造成租赁房屋主体结构破坏；或影响租赁房屋使用功能等任一情况时，甲方有权解除合同，收回出租房并有权要求乙方赔偿甲方损失，乙方应无条件接受。甲方因上述原因向乙方作出的解除通知到达乙方或其代表即生效。无人接收时，可以将通知张贴在乙方租赁房屋墙体或门上即为送达。五、合同解除：租赁期间如乙方要求解除合同，应提前3个月向甲方提出书面申请，经双方协商确定后，方可解除合同。如乙方单方面解除合同或者因乙方违约被解除合同，押金不予退还。上述合同签订后，王欢将涉案房屋交付陈允瑞使用。陈允瑞于2018年9月20日向王欢指定的李丽丽的账户中转账支付水电费押金、房屋押金共计60000元。2018年9月27日，陈允瑞向王欢指定的李丽丽的账户中转账支付房屋租金650000元。2018年9月29日，陈允瑞向王欢指定的李丽丽的账户中转账支付房屋租金115000元。2018年12月27日，陈允瑞向王欢指定的李丽丽的账户中转账支付电费408元。2019年1月15日，陈允瑞向王欢指定的李丽丽的账户中转账支付电费81元。2019年1月，因涉案厂房内林木被陈允瑞部分砍伐，济南三星橡胶有限责任公司及王欢予以制止，后在派出所进行了处理。2019年1月21日，张丽向王欢发出《解除房屋租赁协议（含补充协议）通知》，载明“王欢：我和你于2018年8月3日签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》，约定由你承租位于历城区××村××村三星橡胶厂内2号3号厂房，并约定未经我书面同意，你不得擅自将上述房屋对外转租、分租，否则我有权解除上述协议、收回房屋并要求你赔偿我由此造成的损失。目前，你在我毫不不知情的情况下将租赁房屋进行了整体转租，并由此造成了厂区内几十亩林木及土地的破坏，你的行为已严重违反上述协议的约定，已构成根本性违约，同时给我造成了重大经济损失。鉴于此，根据上述协议的约定，我现通知你，自本通知送达给你之日起，解除你我双方签订的上述房屋租赁协议及补充协议并由我方实际收回房屋使用权。同时，我保留追究你破坏我方所有的林木及土地责任的权利。本通知同时于2019年1月21日在租赁房屋历城区××村××村三星橡胶厂内2号3号厂房处按照房屋租赁协议第五条第5.2项第二款的约定张贴送达”。另查明，2018年8月1日，济南三星橡胶有限责任公司向张丽出具授权委托书一份，授权张丽对济南市历城区××村××村三星橡胶厂内的厂房进行物业管理、签订租赁合同、收取租金、水电费等事宜。2018年8月3日，张丽（出租人/甲方）与王欢（承租人/乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：一、房屋概况：租赁房屋位于历城区××村××村三星橡胶厂内2号3号厂房。二、租赁期限：自2018年8月4日起至2021年10月3日止，共计3年；年租金为520000元，租金每2年递增5%，上述租金为不含税租金；租金支付方式：先交费后使用，乙方每半年支付一次租金，每次提前30日交纳当期租金；押金：乙方需在本合同签订前向甲方支付租房押金40000元，合同期满后，如不再续约，经甲方验收房屋无误及扣除乙方应承担的费用后，无息退还。三、费用承担：自本合同生效之日起，产生的所有费用均由乙方自己承担。同时，乙方应在本协议签订之前向甲方交付水、电押金10000元，水、电费每月按照表内数字于每月25日前向甲方交纳。四、乙方在征得甲方书面同意后，有权在不影响主体结构情况下对该租赁标的进行装修改造，在改造及使用过程中，给甲方、其他客户及第三人造成的人身、财产损失均由乙方承担责任。乙方如出现利用承租房进行非法活动或损坏公共利益，不按约定交纳租金、水电费等各种费用逾期达到5日的，擅自将房屋对外借用、分租、转租或其他形式合作的，在装修、使用过程中造成租赁房屋主体结构破坏；或影响租赁房屋使用功能等任一情况时，甲方有权解除合同，收回出租房并有权要求乙方赔偿甲方损失，乙方应无条件接受。甲方因上述原因向乙方作出的解除通知到达乙方或其代表即生效。无人接收时，可以将通知张贴在乙方租赁房屋墙体或门上即为送达。五、合同解除：租赁期间如乙方要求解除合同，应提交3个月向甲方提出书面申请，经双方协商确定后，方可解除合同。如乙方单方面解除合同或者因乙方违约被解除合同，押金不予退还。同日，张丽与王欢就《房屋租赁协议》签订《补充协议》一份。再查明，涉案房屋位于济南市××村镇××官庄村，土地使用者为济南三星橡胶有限责任公司，地号为051133001，工业用途，使用权类型为出让，终止日期为2046年12月29日，使用权面积75340平方米。诉讼中，陈允瑞主张王欢未经原出租人同意，擅自将涉案房屋转租给陈允瑞，构成欺诈，因王欢擅自转租导致陈允瑞无法使用涉案房屋，构成根本违约，合同目的无法实现，故要求解除与王欢签订的房屋租赁合同并返还租赁费765000元、水电费押金及房屋押金60000元。王欢同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，但认为王欢不存在欺诈行为，其向陈允瑞转租前已经取得原出租人的口头同意，故不同意返还上述费用。关于搬离时间，陈允瑞主张于2019年2月28日搬离涉案厂房，但未与王欢办理交接手续，仅电话通知王欢。王欢认可双方未进行房屋交接，但对陈允瑞何时搬离不清楚，认为应当截至2019年3月24日。本院认为，陈允瑞与王欢签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。诉讼中，陈允瑞虽主张合同签订前王欢未将涉案房屋系转租的事实予以告知，存在欺诈行为，但陈允瑞提交的证据中有关于张丽与王欢签订的房屋租赁合同及授权委托书等内容，故对其该主张，本院不予采信。诉讼中，陈允瑞与王欢均同意解除双方于2018年9月19日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且陈允瑞也已搬离该厂房，故对陈允瑞要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋租金765000元是否应予返还的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中，陈允瑞虽主张于2019年2月28日搬离涉案厂房，但未提交证据证明，王欢亦不予认可，且陈允瑞认可搬离涉案厂房时未与王欢办理房屋交接手续，故对陈允瑞关于搬离涉案房屋时间的主张，本院不予采信。鉴于庭审中，王欢认可的陈允瑞租房截止时间为2019年3月24日，陈允瑞支付的租金765000元亦为2018年9月25日至2019年3月24日的租金，陈允瑞在该期间使用了房屋，应支付相应租金。故陈允瑞要求返还房屋租金765000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于水电费押金10000元、房屋押金50000元是否应予返还的问题，本院认为，王欢虽主张将涉案房屋向陈允瑞转租前已取得原出租人的同意，但未提交证据证明，故对其该主张，本院不予采信。王欢未经原出租人同意擅自转租，原出租人要求解除与王欢之间的房屋租赁合同，从而使得陈允瑞与王欢之间的合同目的无法实现，王欢构成根本违约，陈允瑞有权行使法定解除权。王欢亦未提出房屋存在损坏或水电费欠付的抗辩意见，故陈允瑞要求退还水电费押金及房屋押金的诉讼请求，本院予以支持。关于利息，合同未作约定，于法无据，本院不予支持。陈允瑞不再主张律师费，系其对其权利的自行处分，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告陈允瑞与被告王欢于2018年9月19日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告王欢于本判决生效之日起十日内退还原告陈允瑞房屋押金50000元；三、被告王欢于本判决生效之日起十日内退还原告陈允瑞水电费押金10000元；四、驳回原告陈允瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12050元，减半收取6025元，由原告陈允瑞负担5375元，被告王欢负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王 卉二〇一九年十一月一日书记员 薛远婷