福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)闽民申4697号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张贵平，男，1966年6月16日出生，汉族，住福建省政和县。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：翁海，男，1971年6月16日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：叶其，男，1978年10月25日出生，汉族，住福建省政和县。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘恭义，男，1967年3月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王荣英，女，1977年4月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：厦门维友科技有限公司，住所地福建省厦门市集美区锦园西二路288号一楼东侧。 法定代表人：刘恭义，总经理。 再审申请人张贵平因与被申请人翁海、叶其、刘恭义、王荣英、厦门维友科技有限公司（下称维友公司）执行异议之诉一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2018）闽02民终3929号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 张贵平申请再审称，原审认定事实和适用法律错误。事实和理由：1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，本案讼争的房产还没有办理产权证，根据上述法律规定，讼争房产不得转让，故根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项的规定，翁海与叶其之间签订的《房产买卖协议》属于无效合同。2.翁海根本没有实际占有涉案房产。首先，无证据证明翁海在另案执行查封讼争房产前已合法占有该不动产；其次，在另案执行查封后其与案外人于2016年7月27日签订房屋租赁合同，性质属于转移财产，造成占有假象，阻碍法院执行，属于无效的占有。最后，法律规定的“占有”按通常理解指的是狭义的占有，即翁海已实际入住、使用，而非广义上的占有，且翁海在本案一审庭审中也承认其与叶其未办理交房手续，这在二手房买卖中属于很重要的部分。3.翁海在查封前仅支付叶其部分购房款和部分银行按揭款，一半多的购房款是在法院查封后支付的，即在查封前未支付全部购房款。查封前翁海在仅支付部分价款，查封后也未按照人民法院的要求交付执行。4.因翁海自身原因导致未办理过户登记。（1）另案开发商申请执行查封的时间是2016年7月5日至2016年11月29日，翁海于2016年6月第一次办理过户时，讼争房产尚未被开发商查封，因此不影响办理过户登记，翁海在一审中做的因房产被开发商查封而无法过户的陈述不真实，把未办理过户登记的责任归于法院查封显然不对，系因自身原因未办理过户登记。（2）叶其未经抵押权人同意，将用于抵押的房屋转让给翁海，而且离本案查封生效时足足7个月，翁海也均未代叶其清偿债务，显然翁海无视该讼争房产有抵押权登记，双方之间房屋转让行为违反法律规定，翁海不享有足以排除执行的权利，讼争房仍登记在叶其名下，属于因翁海自身原因未办理过户登记。（3）叶其于2016年6月7日偿还本金14万及逾期利息16550元，此时就已结清债务，思明法院没有理由再查封讼争房产，即使叶其不配合，翁海也可以凭借全权委托公证书要求开发商及时向思明法院申请解除查封，但是直到2016年11月29日另案查封才解除，显然是翁海怠于办理导致未及时办理过户登记。（4）《房产买卖协议》中第四条约定：乙方于公证完第二天（即2016年5月13日）向甲方支付人民币壹拾肆万元整，翁海并没有依照合同约定及时付款，而是拖到2016年6月7日代叶其偿还开发商14万本金，也存在违约的过错，导致叶其被开发商起诉，以致讼争房未能办理过户。5.张贵平的金钱债权成立于2016年2月19日，早于翁海2016年4月27日签订的《房产买卖协议》，即早于翁海请求权成立的时间。翁海还有两套商品房，所以翁海的请求权与张贵平的金钱债权相比不具有优越性。 本院经审查认为，讼争房产虽曾因另案于2016年7月5日被查封，但本案系针对张贵平执行中的查封措施提起的诉讼，与另案查封不具有关联性，故查封时间应以本案作出查封裁定的2016年10月12日为准。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，2016年4月27日即讼争房屋被查封之前，翁海与叶其签订《房屋买卖协议》转让讼争房产，虽然翁海与叶其在讼争房屋未办理权属证书时转让该房屋，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，但该规定并非效力性强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的无效情形。翁海于2016年7月27日签订房屋租赁合同，在无相反证据推翻的情况下，可以认定翁海在查封前已合法占有讼争房产。根据一审查明的事实，翁海已经按合同约定支付全部购房款，并清偿银行按揭贷款，讼争房屋的全部购房款已支付完毕。讼争房屋办理了备案登记，无证据证明叶其已办理权属证书，故讼争房屋未及时办理过户并非因翁海自身的原因。综上，翁海对讼争房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其权利可以阻却张贵平的执行。综上，张贵平的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回张贵平的再审申请。 审 判 长 陈    一    龙 代理审判员 马玉荣代理审判员张丹萍 二〇一九年十一月××日 法官助理袁春怡 书记员王琦春 附：本案适用的法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。