河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初30191号原告中国银行股份有限公司郑州金水支行，营业场所：郑州市金水区金水路266号，统一社会信用代码914101009718464472。负责人李自玉，男，1963年10月28日出生，汉族，住郑州市金水区，行长。委托代理人冯天鹏，河南陆达律师事务所律师。委托代理人郑常巍，河南陆达律师事务所律师。被告张强九，男，1972年7月8日出生，汉族，住河南省封丘县。被告刘广丽，女，1972年3月28日出生，汉族，住河南省封丘县。被告河南正商置业有限公司，住所地：郑州市管城区港湾路1号，统一社会信用代码91410100271718225K。法定代表人张国强，男，1963年3月5日出生，汉族，住武汉市江岸区，董事长。委托代理人薛辉，男，1984年4月12日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。系公司员工。原告中国银行股份有限公司郑州金水支行（以下简称中国银行）诉被告张强九、刘广丽、河南正商置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用简易程序（小额程序）公开开庭审理。原告委托代理人郑常巍、被告河南正商置业有限公司委托代理人薛辉到庭参加诉讼，被告张强九、刘广丽经依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司郑州金水支行向本院提出诉讼请求：一、判令被告张强九、刘广丽偿还原告借款本金326436.34元、利息4057.86元（含罚息），以上暂共计330494.2元，并按合同约定支付自2019年9月27日起至借款还清之日止的利息及罚息；二、判令被告张强九、刘广丽向原告偿还因本案而支出的律师费16524.71元；三、判令原告对被告张强九、刘广丽所有的位于管城××区××东、××北××楼××单元××房产享有优先受偿权；四、判令被告河南正商置业有限公司对被告张强九、刘广丽所负债务承担连带保证责任；五、本案诉讼费和保全费由三被告负担。事实与理由：2012年7月23日，被告张强九与原告签订《个人一手房贷款合同》一份，约定被告向原告借款480000元，用于购买被告河南正商置业有限公司开发的房产。合同还对借款期限、还款方式、利息、违约责任等做了约定。被告张强九用所购房产为其在借款合同项下所负债务向原告提供担保，被告刘广丽以《个人一手房贷款合同》约定的贷款项下抵押物清单所列财产共有人身份出具共有人承诺函对其在借款合同项下所负债务向原告提供担保。同时，被告河南正商置业有限公司承诺，其对被告张强九、刘广丽在借款合同项下的债务承担连带保证责任。原告依约发放了借款，被告张强九并未按照合同约定及时足额履行还款义务。截止2019年9月26日，被告尚欠原告本金326436.34元、利息4057.86元（含罚息），以上暂共计330494.2元，经催收未果，原告为维护其合法权益而诉至法院。被告河南正商置业有限公司辩称，1、对主债务人的借款事实无异议，但是截止至开庭之日具体的欠款数额请法院核实；2、被答辩人应先就主债务人提供的抵押物评估拍卖所得价款优先受偿，不足部分再由保证人承担补充责任；3、答辩人作为保证人，不知晓借款的履行或违约情况，被答辩人亦没有及时书面催告答辩人，答辩人不应承担违约责任，向答辩人主张承担或连带承担诉讼费、律师费等没有事实和法律依据；4、答辩人作为保证人承担保证责任后有权向主债务人追偿；5、律师费未实际发生，没有证据，不应支持。被告张强九、刘广丽未到庭亦未答辩。经审理查明：2012年7月23日，原告中国银行股份有限公司郑州金水支行作为贷款人与被告张强九作为借款人、被告河南正商置业有限公司作为保证人签订《个人一手房贷款合同》（编号2012年郑金住字1213号），合同主要约定：贷款金额为420000元，贷款期限240个月，贷款用途仅限于借款人支付其购买本合同约定产的购房款，房屋地址为管城××区××东、××北××海港湾××（××）××单元××号，购房合同号:12001021695，房屋总价款为600641元。本合同项下贷款利率按浮动利率方式执行，浮动周期为12个月。按月付息。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。贷款支付方式为受托支付，放款账户户名：河南正商置业有限公司，账号:25×××87。借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。保证人(开发商)提供阶段性连带保证责任。合同附件一《个人商业用房贷款合同通用条款》主要约定：若借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用(包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等)、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满(包括贷款提前到期的情形)之日起两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。2012年6月24日，被告刘广丽出具《财产共有人承诺函》，载明：本人刘广丽，作为《中国银行个人购房借款合同》项下抵/质押物清单所列财产的共有人，同意张强九以此财产作抵押向贵行商借零售贷款，金额(大写)肆拾贰万元整本人承担连带责任。2012年7月27日，原告(××)与被告张强九(××)签订《郑州市预购商品房抵押合同》，被告张强九自愿将所购商品房抵押，本合同所对应的借款合同项下的借款数额为420000元，债务人履行债务期限自2012年7月27日至2032年7月27日。被告张强九已与被告河南正商置业有限公司签订编号为12001021695号《商品房买卖合同》，商品房位于管城××区××东、××北××海港湾××（××）××单元××号，建筑面积85.98平方米。被告在债务履行期内连续三个月或计六个月未能按约归还借款的，原告有权依法定程序处分上述商品房并可要求提前清偿上述借款。2012年8月1日，郑州市房地产抵押管理办公室发放郑州市预购商品房抵押登记证明，证明号为1207036731，××为原告，××为被告张强九，开发商为河南正商置业有限公司，房屋坐落于管城××区××东、××北××海港湾××（××）××单元××号，商品房买卖合同号为12001021695，履债期限为2012年7月27日至2032年7月27日，权利价值为420000元，合同价值为600600元。2012年8月1日，原告向被告张强九指定账户(户名：河南正商置业有限公司，账号:25×××87)发放贷款420000元。原告提交的逾期未还款查询显示：截止2019年9月26日，被告张强九借款本金余额为326436.34元，应收利息3980.77元，应收利息的罚息36.45元，拖欠本金的罚息40.64元。本院认为，被告张强九和刘广丽经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有的证据及查明的事实依法作出裁判。原告与被告张强九、河南正商置业有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》及附件系当事人的真实意思表且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自已的义务。原告已依约履行了发放贷款义务，被告张强九未按时足额偿还借款本息，其行为已构成违约，原告要求被告张强九偿还剩余所有借款本金、利息及罚息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告刘广丽出具《财产共有人承诺函》表示承担连带责任，故原告主张被告刘广丽共同偿还上述借款、利息及罚息，本院予以支持。关于律师费，原告要求被告张强九支付因本案支出的律师费16524.71元。原告仅提交了委托合同，并未提交转账凭证及律师费发票，根据委托合同及原告当庭陈述，因该代理系全风险代理，故关于律师代理费的诉讼请求，原告应于实际产生后另行主张，在本案中不予处理。《个人一手住房贷款合同通用条款》约定保证人河南正商置业有限公司提供阶段性担保，即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且自贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。原告至今未取得房屋他项权证，故被告河南正商置业有限公司应对上述债务承担连带保证责任。因本案所涉房屋未取得房屋他项权证，仅办理了抵押预告登记，抵押预告登记不具有抵押权效力，故原告主张对张强九所有的管城××区××东、××北××海港湾××（××）××单元××房产享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张强九、刘广丽于本判决生效后十日内偿还原告中国银行份有限公司郑州金水支行借款本金326436.34元、利息及罚息4057.86元(利息及罚息暂计至2019年9月26日，2019年9月27日起至贷款本息全部还清之日止的利息及罚息按合同约定的利率标准计收)；二、被告河南正商置业有限公司对本判决第一项确定的义务承担连带保证责任。被告河南正商置业有限公司承担连带保证责任后，有权向被告张强九追偿；三、驳回原告中国银行股份有限公司郑州金水支行其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取3253元，保全费2255元，由被告张强九、刘广丽、河南正商置业有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判员 刘 瑞二〇一九年十一月二十九日书记员 冯静茹