四川省泸县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0521民初1615号 原告：陈锡全，男，1982年7月18日生，汉族，住四川省泸县。 原告：熊燕，女，1983年1月29日生，汉族，住四川省泸县。 二原告共同委托诉讼代理人：吴勇，四川原石律师事务所律师。 被告：泸州新立房地产开发有限责任公司，住所地泸县福集镇，统一社会信用代码91510521687910405M。 法定代表人：熊刚，系公司总经理。 委托诉讼代理人：杜文海，男，公司员工。 原告陈锡全、熊燕与被告泸州新立房地产开发有限责任公司（以下简称新立房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法由审判员李庆坤适用简易程序，后因案情疑难复杂，依法将本案转为普通程序，并组成合议庭，于2019年9月18日公开开庭审理。原告熊燕及二原告共同委托诉讼代理人吴勇到庭参加诉讼，被告新立房开公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其进行了缺席审理。2019年10月21日，本案第二次公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人吴勇、被告新立房开公司的委托诉讼代理人杜文海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告从2016年1月1日起至2016年12月21日共计355日逾期办理所购商品房所载楼栋权属证明的违约金38929.90元；2、要求被告支付原告从2016年12月22日起至2019年5月15日共计874日的逾期办理房屋所有权证书的违约金95844.32元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月15日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的位于泸县房屋，预测面积90.95平方米。合同约定，被告应于2015年12月31日前取得该商品房所载楼栋的权属证明，如因被告责任未能按期取得该商品房所载楼栋的权属证明的，自被告应取得该商品房所载楼栋的权属证明期限届满之日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金。合同又约定，被告将商品房交付原告使用后，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，原告不退房的，自原告应取得房屋所有权证书的期间届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金。合同签订后，二原告向被告支付了购房款365539元，被告已于合同签订前的2014年12月31日向原告交付了房屋。之后，被告未在合同约定的2015年12月31日前取得所购商品房所载楼栋的权属证明，也未在合同约定的商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，已严重违约。经与被告协商未果，二原告诉至法院，请求判如所诉。 被告辩称：未按期为原告办理权属证明不是被告方原因造成的，而是泸县人民政府未能完成拆迁将土地实际交付被告使用，致使被告不能如期完成竣工备案及办理产权证；原告主张的违约金与实际损失相比过高，房产已交付原告使用，并未给原告造成损失；违约金被重复计算。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对被告提交的泸县国用（2009）第2297号土地证、被告新立房开公司宗地图、道路交通布置图、总平面布置图、照片两张等证据，原告质证不认可其真实性、关联性、合法性，认为其达不到被告的证明目的。本院对其在评述中作综合认定。双方对《商品房买卖合同》、收据等证据无异议，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2015年1月15日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的位于泸县房屋，预测建筑面积90.95平方米，总价款为364537元。合同约定，被告应于2015年12月31日前取得该商品房所载楼栋的权属证明，如因被告责任未能按期取得该商品房所载楼栋的权属证明的（即初始登记），自被告应取得该商品房所载楼栋的权属证明期限届满之日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金。合同又约定，被告将商品房交付原告使用后，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书（即转移登记），原告不退房的，自原告应取得房屋所有权证书的期间届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金。合同签订后，二原告向被告支付了购房款365539元，被告已于合同签订前的2014年12月31日向原告交付了房屋。之后，被告未在合同约定的2015年12月31日前取得所购商品房所载楼栋的权属证明，也未在合同约定的商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书。 本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》确系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定全面履行自己的权利义务。对本案的争议焦点，本院评述如下： 一、被告是否违约。二原告依约向被告支付房款365539元，被告将原告所购商品房交付给原告后，至今仍未完成初始登记及转移登记。根据合同约定，被告应于2015年12月31日前取得所购商品房所载楼栋的权属证明（即初始登记），被告应在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书（即转移登记），但被告至今仍未完成初始登记及转移登记，被告的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应承担违约责任，对二原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。对被告所持逾期办证系因政策原因导致相关部门迟延办证的主张，因被告所举证据不足以达到证明目的，故不予支持。 二、违约金的计算。原告主张从2016年1月1日（即从约定完成初始登记的2015年12月31日之次日）起至2016年12月21日止，以355天计算被告未完成初始登记的时间；从2016年12月22日起（即从商品房交付之日起720日之次日）起至2019年5月15日止，以874天计算被告未完成转移登记的时间请求，符合合同约定，本院予以支持，以原告所交房款365539元为基数计算违约金。被告认为原告的违约金重复计算的抗辩请求，与事实不符，本院不予支持。关于违约金的计算标准，被告认为每日按照全部已付款的万分之三支付违约金的计算标准过高，要求调减。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定，原告未举出证据证明因迟延办证造成的实际损失，结合违约金具有填补损失的性质，被告履行合同的过错程度及原告的预期利益等综合因素衡量，原、被告约定的违约金过高，被告提出的违约金过高并请求减少的理由成立，本院予以采纳，酌情确定每日按照已付房款365539元的万分之零点三计算违约金，为13477.42元【（355天+874天）×365539元×0.00003】。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下： 一、被告泸州新立房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告陈锡全、熊燕违约金13477.42元； 二、驳回原告陈锡全、熊燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1497.50元，由被告泸州新立房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  李庆坤 人民陪审员  罗 谦 人民陪审员  曾锡海 二〇一九年十一月二十九日 法官 助理  吴 比 书 记 员  唐 玲