宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3145号 上诉人(原审原告)：长城物业集团股份有限公司银川分公司，住所地宁夏银川市兴庆区公园街3号A区B栋地下一层。 负责人：张永谦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王春毅，宁夏灵州律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：西继迅达（许昌）电梯有限公司，住所地河南省许昌市经济技术开发区延安路南段。 法定代表人：刘金忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：晋二军，河南先利律师事务所律师。 上诉人长城物业集团股份有限公司银川分公司因与被上诉人西继迅达（许昌）电梯有限公司物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2019）宁0122民初3313号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人长城物业集团股份有限公司银川分公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决对物业服务合同条款中的“产权单位”不应当作扩大解释。《亘元财富汇项目物业服务合同》中“空置物业管理服务费根据实际空置面积由产权单位按物业费的50%支付”中的“产权单位”是指开发该房地产项目的房地产开发企业，其中的“空置物业管理服务费”是指房产开发建设单位未售出房屋的物业管理费。一审判决将其随意扩大解释为包含由业主购买未居住使用的空置房屋。此种判决对已经全额缴纳物业服务费业主不公平，违反诚信原则。二、一审判决与《中华人民共和国物权法》第七十二条规定相违背。依据《物权法》第七十二条第一款：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”，被上诉人于2014年12月18日已经购买贺兰县财富汇9幢1号房屋，是否居住使用是业主的权利，但是缴纳物业服务费是其法定的义务。综上，一审判决对物业服务合同随意扩大解释，违背公平正义、诚实信用原则，违背上述法律的明确规定。恳请贵院依法撤销，并对本案改判，支持上诉人一审诉讼请求。 被上诉人西继迅达（许昌）电梯有限公司辩称，一审按照50%的费用进行判决合情合理，50%不但是合同约定，且依照相关法律规定，交纳50%符合公平原则。上诉人的上诉请求不能成立。交纳物业服务费是业主的义务，该合同义务是建立在物业公司提供物业服务的基础上，本案中上诉人实际上对本案所涉的房产未尽到相关的服务义务，也没有与被上诉人签订入住协议或物业服务合同，上诉人基于前期物业服务协议进行收费，但实际并未进行服务，一审按照50%进行计算，上诉人已经获得了相应利益。上诉人收取服务费的依据是《亘元财富汇项目物业服务合同》，该合同明确约定空置物业管理费根据空置面积有产权单位按物业费的50%支付，产权单位应包含业主。故请二审驳回上诉，维持原判。 长城物业集团股份有限公司银川分公司向一审法院起诉请求：1．依法判令被告向原告支付所欠物业费82974．45元，滞纳金7028元，上述欠费及滞纳金合计90002．45元；2．对被告的后续滞纳金将继续主张；3．本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2011年8月18日，原告长城物业公司与亘元财富汇小区的开发商宁夏亘元房地产开发有限公司德胜分公司签订《前期物业服务合同》，合同期限自2011年12月31日至2013年12月31日。2011年，原告在贺兰县物业管理中心办理了贺兰县前期物业服务合同备案登记，载明的委托期限为2011年12月31日至2013年12月31日。2015年3月10日，原告长城物业公司与亘元财富汇小区的开发商宁夏亘元房地产开发有限公司德胜分公司签订《亘元财富汇项目物业服务合同》，合同期限自2015年3月11日至2017年3月10日。2016年7月29日，原告在贺兰县物业管理中心办理了贺兰县前期物业服务合同备案登记，载明的委托期限为2016年7月1日至2017年3月10日。合同到期后，双方又进行了续签，合同期限自2017年3月11日至2020年3月10日。2017年5月8日，原告在贺兰县物业管理中心办理了贺兰县前期物业服务合同备案登记，载明的委托期限为2017年3月11日至2020年3月10日。2019年7月3日，贺兰县物业管理中心出具证明，载明：“兹证明长城物业集团股份有限公司银川分公司从2013年-2015年，为亘元财富汇别墅区提供物业服务”。 一审另查明，被告西继电梯公司系贺兰县亘元财富汇9-1室房屋业主，房屋面积是650．78平方米。被告未交纳涉案房屋2015年1月1日至2019年3月31日期间的物业费。《亘元财富汇项目物业服务合同》第八条约定：物业服务收费标准，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：办公楼2．5元／月／㎡，商业物业2．5元／月／㎡；第九条：空置物业管理服务费根据实际空置面积由产权单位按物业费的50％支付；第十条：物业服务费用按一年期交纳，业主或物业使用人应在每个交费周期的前一个月内履行交纳义务。对业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按应交费用的万分之五加收违约金；第十八条：业主逾期60日未交纳物业服务费的，应当按照逾期金额每日万分之五的标准承担相应的违约金。拖欠费用三个月以上，乙方可对违约方提起诉讼。现原告就被告拖欠的物业费起诉，并提出上述诉讼请求。2014年12月18日，被告西继电梯公司与宁夏亘元房地产开发有限公司签订商品房买卖合同购买涉案房屋，合同第九条约定：交付期限及条件，出卖人应当在2015年2月18日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。 一审法院认为，原告长城物业公司具备物业管理的合法资质，其与被告所属小区的开发商宁夏亘元房地产开发有限公司德胜分公司签订了《亘元财富汇项目物业服务合同》，其行使物业管理的行为合法，且原告实际履行了为被告所居住的小区提供物业管理服务的义务，双方已经形成了物业服务合同关系，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告长城物业公司在提供了相应物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取物业服务费用，被告有义务支付相应物业费。原告提供的《银川市商品房买卖合同》中约定涉案房屋应当在2015年2月18日前交付，故对于原告要求被告支付2015年2月18日之前的物业费一审法院不予支持。被告辩称：原告提供的《亘元财富汇项目物业服务合同》第九条约定：“空置物业管理服务费根据实际空置面积由产权单位按物业费的50％支付”，庭审中原告亦认可涉案房屋现空置，被告欠缴的物业费应当按照物业费的50％支付。原告反驳称：合同中的空置房是指开发商未售出的空置房，并不是指已向被告出售的空置房屋。一审法院从合同签订主体、权利义务指向对象、格式条款效力等方面，结合该条款的文意解释，对被告的抗辩意见予以采信。原告既然没有和被告单独签订物业服务合同，又主张与开发商宁夏亘元房地产开发有限公司德胜分公司签订的前期物业服务合同对被告具有法律效力，对条款中的“产权单位”应当作扩大解释，不仅指开发商也应当包括业主在内，故对原告要求被告支付物业服务费82974．45元的诉请，一审法院支持2015年2月19日至2019年3月31日期间物业费的50％，即被告应交纳物业费的金额为40131元［（650．78㎡×2．5元／月／㎡×49个月＋650．78㎡×2．5元／月／㎡÷30天×10天）×50％］。关于滞纳金，庭审中原告变更诉讼请求为违约金。原告长城物业公司与宁夏亘元房地产开发有限公司德胜分公司签订的物业服务合同中虽然约定了业主违反合同的违约责任以及承担违约金的计算方式，但未约定物业费缴纳时间。原告与被告之间未单独签订物业服务合同，亦未提交证据证明已向被告告知合同中关于违约金的相关约定，故对原告长城物业公司要求被告西继电梯公司承担违约金7028元的诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、被告西继迅达（许昌）电梯有限公司向原告长城物业集团股份有限公司银川分公司支付2015年2月19日至2019年3月31日期间物业管理服务费40131元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告长城物业集团股份有限公司银川分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元（已减半收取），由原告长城物业集团股份有限公司银川分公司负担568元，由被告西继迅达（许昌）电梯有限公司负担457元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交《补充说明》一份，证明《亘元财富汇项目物业服务合同》第5页第3项“空置物业管理服务费根据实际空置面积由产权单位按照物业费的50%支付”的约定，其中的“产权单位”特指开发商，不包含购买房屋的业主；“空置房屋”特指尚未售出的产权属于开发商的商品房；“空置物业管理服务费”特指房地产开发商未售出的商品房的物业管理费的事实。被上诉人对该证据真实性、合法性有异议，且该证据不是新证据，在前期服务合同中并没有此种约定，该证据是上诉人为谋取非法利益和开发商签订的书面约定。经审查，上诉人提交的该份《补充说明》系原件，与本案存在关联性，本院予以采信。 二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为被上诉人西继迅达（许昌）电梯有限公司能否依据长城物业公司与宁夏亘元房地产开发有限公司德胜分公司签订的《亘元财富汇项目物业服务合同》第九条约定的50％支付物业费。该合同第九条约定：“空置物业管理服务费根据实际空置面积由产权单位按物业费的50％支付”，该条约定是否包括被上诉人在内的业主，即房屋已出售且已交付但未使用的空置房。对该条约定的空置房的理解与适用应结合合同签订主体及房屋实际状况而定。该份物业服务合同系与开发商宁夏亘元房地产开发有限公司德胜分公司签订，结合上诉人二审提交《补充说明》，该条约定调整的应是未出售而空置的房屋物业费缴纳问题，不包括已出售的房屋。物业服务是针对全体业主提供的物业服务，如果该合同约定的空置房包括已出售房屋，则包括被上诉人在内的其他已接收房屋但未实际使用的业主均只按50%缴纳物业费，物业公司将无法按照合同约定保质保量提供合格的物业服务，亦与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定相悖。故一审法院判令被上诉人按照50%缴纳物业费不符合法律规定，本院予以纠正。上诉人一审诉请的滞纳金，因本案双方当事人对合同约定的内容理解不一致，并非被上诉人故意拖欠不予缴纳，故对该项请求不予支持。综上所述，上诉人长城物业集团股份有限公司银川分公司的上诉请求成立，予以支持。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2019）宁0122民初3313号民事判决； 二、被上诉人西继迅达（许昌）电梯有限公司向上诉人长城物业集团股份有限公司银川分公司支付2015年2月19日至2019年3月31日期间物业管理服务费80261元，于本判决生效之日起十五日内付清。 三、驳回上诉人长城物业集团股份有限公司银川分公司其他诉讼请求。 一审案件受理费1025元，二审案件受理费2050元，均由被上诉人西继迅达（许昌）电梯有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  刘 磊 二〇一九年十一月十九日 书记员  陈丽霞 附:本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。