文书内容重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0104民初4768号原告：北京国瑞物业服务有限公司重庆分公司，营业场所重庆市大渡口区山海路65号附1号2-1，统一社会信用代码91500104MA5UBPM957。负责人：李庆平，该公司经理。委托诉讼代理人：周晓玲，重庆山语律师事务所律师，一般授权。被告：李健华，男，1980年8月7日出生，汉族，住址四川省达县。被告：吴绍萍，女，1982年12月17日出生，汉族，住址重庆市渝北区。原告北京国瑞物业服务有限公司重庆分公司（以下简称“国瑞物业公司重庆分公司”）诉被告李健华、吴绍萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月6日受理后，由审判员曾继川独任审判，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告国瑞物业公司重庆分公司的委托诉讼代理人周晓玲、被告李健华、吴绍萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告国瑞物业公司重庆分公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物管费6443.9元、违约金500元，共计6943.9元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告购买了重庆市大学城溪香路28号*栋*单元*-1号房屋，于2018年6月17日与原告签署了书香溪墅《前期物业管理服务协议》，该协议主要约定：被告的房屋建筑面积为300.23平方米，被告按建筑面积2.7元/平方米的标准向原告缴纳物管费；若不按协议约定按期缴纳费用的，从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三缴纳滞纳金。协议签订后，原告依约向被告提供了物业服务，自2018年10月起至2019年5月，被告累计拖欠物管费6443.9元，违约金500元。经原告多次催收，被告拒付，原告特诉至法院。被告李健华、吴绍萍答辩称，1、关于被告的房屋面积和物业费的问题，虽然签订了物业服务协议，但是协议书没有载明建筑面积是300.23平方米，根据房屋质量保证书、商品房使用说明书，其上载明的住宅面积为140.39平方米，房屋销售人员告知按照该面积缴纳物业费，故对物业费的缴费面积存在异议；2、物业收费的标准是2.7元每平方米，但是原告的服务质量不达标：消防通道长期堵车，人车不分流，无专用的车辆通道，给出行带来很大的不便；环境、清洁卫生出现长期不清理；小区的绿化喷水管理不当；小区保安上班睡觉，岗位无人值守，存在安全隐患；小区保安之间打架；车库渗水，到处有积水；地下室渗水，接房就开始渗水，一直到现在也没有整改，多次沟通无效；绿化不符合标准，给物业反映，物业不整改；小区的规划与交接房不符，设施设备不达标；物业费的收费标准和面积不合理。本院经审理认定事实如下：被告李健华、吴绍萍系重庆市沙坪坝区溪香路28号*幢*单元*-1号房屋的业主，其楼幢性质为花园洋房，房屋建筑面积为300.23平方米。2016年12月27日，被告李健华、吴绍萍作为乙方（买方）与重庆国厦房地产开发有限公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：被告购买重庆市沙坪坝区溪香路28号*幢*单元*-1号房屋，商品房建筑面积为300.37平方米。另合同附件《合同补充协议》约定：本商品房面积由住宅和设备用房两部分组成，其中住宅部分建筑面积140.39平方米，设备用房部分建筑面积159.98平方米。2018年6月17日，原告国瑞物业公司重庆分公司作为乙方与被告李健华、吴绍萍作为甲方签订书香溪墅《前期物业服务协议》，主要约定：1、乙方受书香溪墅建设单位委托，同意承接书香溪墅项目的前期物业管理，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，达成此协议，本协议自本物业通过竣工验收之日起，至本物业业主大会或业主委员会与乙方或其他物管企业签订的《物业管理服务合同》生效时止；2、物业服务费用收费标准为高层住宅2元/平方米·月（含电梯费、公摊费），花园洋房2.7元/平方米·月（含电梯费、公摊费），别墅3元/平方米·月（含公摊费）；3、甲方应于每月1至15日之间，向乙方交纳当月的物业管理服务费用；4、约定计费方式：按甲方拥有物业建筑面积计算，具体面积以购房合同载明的面积为准，房屋所有权证明办理后，以所有权证明载明面积为准；5、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。原告国瑞物业公司重庆分公司至今为书香溪墅小区提供物业管理服务，2018年10月起至2019年5月，被告李健华、吴绍萍未向原告国瑞物业公司重庆分公司交纳物管费，经原告催收，两被告仍未交纳。上述事实，有原、被告陈述、《前期物业服务协议》、邮政EMS快递单等证据为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应严格按照合同履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告与被告李健华、吴绍萍签订的《前期物业服务协议》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告李健华、吴绍萍应按照物业协议的约定履行交纳物管费用的义务。对于被告李健华、吴绍萍提出的房屋存在设备用房，其面积不应收取物业费的问题，物业协议约定了物业收费按建筑面积计算，虽《重庆市商品房买卖合同》约定房屋建筑面积分为住宅和设备用房建筑面积，但对于两被告的房屋，房屋登记机关登记的建筑面积为300.23平方米，两被告亦未举示其他有效证据予以证实建筑面积登记有误或设备用房面积不用交纳物业费，本院对其辩称意见不予采信。对于被告李健华、吴绍萍举示照片等证据，拟证明原告提供的清洁、安保、房屋质量等服务不到位，因原告国瑞物业公司重庆分公司的物业服务包括小区物业共用部分、共用设施、设备的日常维修、养护、管理，公用绿地、花木等养护、管理及小区公共场所的清洁卫生、垃圾的清运、小区内的安全预防工作等内容，其提供的物业服务具有整体性和连续性，某一个时间点并不能代表整个物业服务的水平和状况，两被告所举示的照片等证据即使属实，亦只能反映原告服务过程中的一些瑕疵和不足，但不足以证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵或存在根本违约的行为；另对被告提出的小区保安睡觉及打架问题，原告需要进一步加强对工作人员的管理；对于被告提出设置通行通道及消防通道因人车通行堵塞问题，因小区设置通行通道属于建筑规划设计问题，在进行建设项目规划、建设时应当符合相关规定，而在实际使用过程中，各业主对此诉求不尽一致，对此问题，原告方应征求各业主意见，应尽量平衡方便业主出行和保持消防通道畅通两个方面的诉求。综上，被告李健华、吴绍萍提出的不交纳物管费的抗辩理由不成立，应按规定交纳相关费用。两被告的房屋为花园洋房，应按2.7元/平方米·月进行缴费，结合被告李健华、吴绍萍的房屋登记建筑面积为300.23平方米，故对原告诉请被告支付2018年10月起至2019年5月物管费6443.9元，本院予以支持。此外，原告作为物业服务企业，也需自省自查，对于被告反映的问题，要积极整改，不断加强管理、提升服务质量，保障业主利益。被告李健华、吴绍萍虽未交纳物管费，但被告未交纳费系因原告物业服务存在不足引起，被告非恶意拖欠物管费用，故本院对原告关于支付违约金500元的诉请，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李健华、吴绍萍于本判决生效之日起十日内向原告北京国瑞物业服务有限公司重庆分公司支付物管费6443.9元；二、驳回原告北京国瑞物业服务有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。若被告李健华、吴绍萍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元（已由原告北京国瑞物业服务有限公司重庆分公司预缴），由被告李健华、吴绍萍负担（在支付上述款项时一并迳付原告）。本判决为终审判决。自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  曾继川二〇一九年十一月五日书记员  韩定芬