上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初21553号原告：冯胜，男，1962年6月28日出生，汉族，住上海市闵行区。原告：毕霞滨，女，1955年1月31日出生，汉族，住北京市。两原告委托诉讼代理人：刁骅，上海刁骅律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：严媛，上海刁骅律师事务所律师。被告：万城金控有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘翠苹，董事长。第三人：陶洪利，女，1988年7月15日出生，汉族，户籍地江苏省徐州市。原告冯胜、毕霞滨与被告万城金控有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法追加陶洪利为第三人参加诉讼，适用简易程序，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人刁骅、第三人陶洪利到庭参加诉讼。被告万城金控有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。冯胜、毕霞滨向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告关于上海市徐汇区漕宝路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的租赁合同；2、判令被告向原告按照月租金14,433元标准支付从2019年4月17日起至2019年8月9日止的租金40,412.4元；3、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金28,866元；4、判令被告支付原告垫付的自2019年1月至2019年8月10日的物业费9,548元；5、判令第三人配合被告返还租赁房屋。事实和理由：冯胜、毕霞滨与万城金控有限公司于2017年3月25日签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市徐汇区漕宝路XXX号XXX室的房屋租赁给被告使用，租赁期限为2017年4月17日至2022年4月16日止，每年4月17日至5月16日为免租期，第一年、第二年的租金每月13,746元，第三年的租金每月14,433元，租金每3个月支付一次，先付后租，被告转租需要原告同意并确认。物业费由被告承担，被告违约需支付2个月租金的违约金等。另原、被告于2019年4月17日签订《补充协议》约定被告逾期支付房租达15日，原告即可解除租赁合同收回系争房屋。原告已按约履行了合同义务，然2019年4月17日起被告一直未付租金，原告多次电话催讨均无效。遂于2019年5月28日到系争房屋，发现第三人陶洪利在使用，才取得被告的转租合同并得知第三人已付租金至2019年9月4日。此后，原告与被告于2019年7月19日签署租赁合同解除协议，确定租赁合同于2019年8月10日解除，第三人也将系争房屋交付给原告。但被告至今未支付2019年4月17日至合同解除之日的租金及违约金、物业费。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。审理中，冯胜、毕霞滨撤回第1项、第5项诉讼请求。万城金控有限公司未到庭答辩，提交书面答辩称：被告同意解除原被告之间的房屋租赁合同，被告已支付租金至2019年4月17日。因系争房屋实际由第三人占有使用，故被告不同意原告的其余诉讼请求。陶洪利述称：2019年1月5日第三人与被告签订房屋租赁合同，约定租赁期限为2年，第三人实际支付给被告半年的租金及押金。第三人于2019年8月份左右搬走了。房屋也已交付给原告。本院经审理认定事实如下：冯胜、毕霞滨系上海市徐汇区漕宝路XXX号XXX室房屋的所有权人。2017年3月25日，冯胜、毕霞滨(甲方)与万城金控有限公司(乙方)签订《房屋租赁合同》(合同编号：SFHT04-00011)，约定甲方同意将位于上海市徐汇区漕宝路XXX号XXX室房屋出租给乙方。系争房屋面积130.20平方米。租赁期限自2017年4月17日至2022年4月16日止。租金标准每月13,746元，日租金按月租金除以30天计。免租期为150天，乙方在此期间无需支付甲方房租，每年的免租期为4月17日至5月16日。付款方式为：乙方第一期支付给甲方三个整月租金，以后房租每三个月支付一期，每期支付三个月的租金。支付明细：2019年4月17日支付扣除免租之后的房租金额为28,866元，2019年7月17日支付扣除免租之后的房租金额为43,299元，2019年10月17日支付扣除免租之后的房租金额为43,299元。乙方支付给甲方押金25,200元。甲方同意并确认，乙方可在本合同履行期间将系争房屋转租给他人使用，并对受转租方的情况拥有知情权。关于合同解除的约定如下：第十条合同解除第(二)款乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回标的房屋；(1)经甲方催告后7日内仍不按照约定支付租金的。关于违约责任约定如下：一、乙方未按照约定支付租金的，每迟延1日，甲方可按月租金额1%收取滞纳金。二、因第十条第(二)款原因导致双方解除本合同的，在乙方结清合同履行期间应由乙方承担各项费用后，甲方应退还乙方已支付但没有使用的租金及押金，同时由乙方按本合同项下标的房屋届时月租金的2倍向甲方支付违约金。第十四条其他约定事项：(二)乙方在合同期内，若物业费未按时缴纳，经甲方催告仍未支付，属乙方违约；(三)合同期间，物业费均由乙方承担。2018年12月24日，万城金控有限公司将系争房屋转租给第三人陶洪利，租赁期限2019年1月5日至2021年1月4日。2019年4月17日冯胜、毕霞滨(甲方)与万城金控有限公司(乙方)签订《补充协议》，约定乙方未按照约定时间支付房租达15日，甲方有权解除合同，收回标的房屋。因万城金控有限公司未能按期支付租金，2019年7月19日，冯胜、被告签订租赁合同解除协议，约定自2019年8月10日起正式解除租赁合同。2019年8月，第三人陶洪利将系争房屋返还冯胜、毕霞滨。另查，万城金控有限公司支付租金至2019年4月16日止。系争房屋的物业管理费为每月1302元。冯胜、毕霞滨已支付2019年1月物业管理费1,302元；2019年2月至8月物业管理费9,114元。庭审中冯胜、毕霞滨表示同意返还万城金控有限公司交纳的保证金25,200元，抵扣其应支付的租金等。以上事实，除庭审笔录外，另有上海市房地产权证、房屋租赁合同、补充协议、租赁合同解除协议、房屋租赁合同(转租)、上海市增值税发票等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，原、被告就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，双方应当恪守履行。万城金控有限公司自2019年4月17日起未按期足额支付租金，系违约。双方已自行签订解除协议，且原告已从第三人处收回房屋，但万城金控有限公司仍应履行合同约定的各项义务。冯胜、毕霞滨要求万城金控有限公司支付2019年4月17日至2019年8月9日的租金、自2019年1月至8月10日期间的物业费，并支付合同约定的违约金，于法无悖，本院予以支持。当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。租赁合同解除，冯胜、毕霞滨同意返还保证金25,200元，从万城金控有限公司欠付的租金中抵扣，与法不悖，本院予以准许因双方已自行解除租赁合同，冯胜、毕霞滨已收回系争房屋，故其撤回第1项、第5项诉讼请求，本院可予准许。被告经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、万城金控有限公司于本判决生效之日起十日内支付冯胜、毕霞滨2019年4月17日至2019年8月9日的租金40,412.4元；二、万城金控有限公司于本判决生效之日起十日内支付冯胜、毕霞滨违约金28,866元；三、万城金控有限公司于本判决生效之日起十日内支付冯胜、毕霞滨垫付的2019年1月1日至2019年8月10日的物业费9,548元；四、冯胜、毕霞滨于本判决生效之日起十日内返还万城金控有限公司租赁保证金25,200元，该款可与上述判决第一、二、三项的金额相抵扣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计637元，由万城金控有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 袁 欣二〇一九年十一月十五日书记员 卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。