内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终4324号上诉人（原审被告）：赤峰宝山仕家房地产开发有限公司，住所地：赤峰市元宝山区平庄王府花园小区综合楼三楼。法定代表人：谢某，总经理。委托诉讼代理人：任某(该公司员工)，男，1987年10月25日出生，市民,住赤峰市。委托诉讼代理人：孙某，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘某，男，1974年7月24日出生，住赤峰市。委托诉讼代理人：李某1（系潘某之妻），女，1974年4月6日出生，汉族，住赤峰市。委托诉讼代理人：羿某，赤峰市元宝山区平庄第二法律服务所法律工作者。原审第三人：中国新兴建筑工程有限责任公司，住所地：北京市西城区旌勇里3号。法定代表人：李某2，董事长。上诉人赤峰宝山仕家房地产开发有限公司（宝山仕家）因与被上诉人潘某、原审第三人中国新兴建筑工程有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市元宝山区人民法院（2019)内0403民初1118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宝山仕家上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判驳回潘某的诉讼请求。一、二审诉讼费由潘某负担。一、潘某的诉讼请求已经超过法定三年的诉讼时效期间，不应该得到法律的保护。二、潘某的请求双方已经于2015年达成赔偿协议，潘某已经接受宝山仕家支付的违约金并明确承诺放弃诉权，因此，应驳回其诉讼请求。三、潘某没有按照合同约定的期限交付房款，因此，宝山仕家有权拒绝交付房屋。潘某辩称：一审判决认定事实准确，适用法律得当，请求依法驳回上诉，维持原判。一、本案不存在超过诉讼时效的问题。涉案房屋虽然已经交付潘某使用，但依据合同的约定，交付房屋时，应经验收合格，而本案涉案房屋至今未经验收，也未能交付合同约定的《住宅质量保证书》，《住宅使用说明书》，更不能办理房屋产权证，因此，双方的房屋买卖合同还正在履行中，不存在超过诉讼时效的问题。二、对于宝山仕家已经给付的赔偿款，是其应当履行的义务，不存在双方已就赔偿事宜达成协议的情形。原审第三人中国新兴建筑工程有限责任公司未答辩。潘某向一审法院起诉请求：1、判令宝山仕家赔偿潘某逾期交付房屋利息损失6901元，违约金4199元，合计8973元（已扣除宝山仕家赔偿的2127元）。2、判决宝山仕家返还潘某房屋增加建筑面积交付的房款687元及利息171元，合计858元。3、判令宝山仕家严格履行合同附件三中外墙2层以上应为真石漆墙面，入户门应安装品牌三防门，灯具应为节能灯。一审法院认定事实：潘某与宝山仕家于2014年6月21日签订了《商品房买卖合同》，潘某购买宝山仕家开发的宝山仕家小区51#-1-1112房产一处，建筑面积为73.78平方米，房屋总价款306467元。《商品房买卖合同》第三条约定，甲方（宝山仕家）于2014年10月31日前，将房屋交付乙方使用。合同第五条约定，“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之1向乙方支付违约金”。合同签订后，潘某于2014年6月21日支付房款136467元，于2015年3月13日支付房款170000元。2015年3月16日宝山仕家赔偿潘某逾期交房违约金2127.37元。潘某于2015年3月17日收到房屋钥匙。现涉案房屋尚未办理房屋产权证书。另查，宝山仕家与第三人签有《建设工程施工合同》，涉案房屋由第三人建设施工。一审法院认为，潘某与宝山仕家签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同中已经对交房时间、违约责任等做出明确约定，双方应按合同约定履行各自义务。潘某已经按约定履行了交清购房款的合同义务，宝山仕家应按约定交房，逾期交房应按约定给付利息及违约金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。潘某自认已经于2015年3月17日收到房屋钥匙，可视为其对房屋的占有使用的时间，故对于潘某主张的宝山仕家应赔偿其逾期交房利息损失的时间应为2014年11月1日起至2015年3月17日止，按合同约定予以赔偿。对于潘某主张的违约金，根据双方合同约定，违约金并未过分高于造成的损失，故对宝山仕家认为违约金过高请求减少的主张，一审法院不予支持，宝山仕家应自2014年11月1日起至2015年3月17日止按交款金额及合同约定支付违约金。对于宝山仕家已经支付的违约赔偿款应予以扣除。对潘某主张退还增加面积的房款，因合同约定，商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据，现尚未办理所有权证书，宝山仕家是否多收取房款不能确定，应待房屋产权证书确定建筑面积后，按合同约定的公式计算，如宝山仕家多收取房款，可按合同约定处理，故对潘某此项主张一审法院不予支持。对潘某主张外墙2层以上为真石漆墙面、入户门为品牌三防门、灯具应为节能灯，其不能提交充分的证据证实，故一审法院不予支持。因涉案房屋现尚未办理产权证书，故对宝山仕家主张本案已过诉讼时效的主张，一审法院不予支持。第三人新兴建筑公司与被告宝山仕家公司存在建设施工合同关系，但并非本案商品房买卖合同相对人，与潘某、宝山仕家间的房屋买卖合同纠纷无关，故对宝山仕家主张应由第三人承担责任的辩解，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决：一、赤峰宝山仕家房地产开发有限公司赔偿潘某逾期交房的购房款利息（自2014年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算136467元的利息至2015年3月17日止，自2015年3月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算170000元的利息至2015年3月17日止）。二、赤峰宝山仕家房地产开发有限公司赔偿潘某逾期交房违约金（自2014年11月1日起按每日万分之1计算136467元的违约金至2015年3月17日止，自2015年3月13日起按每日万分之1计算170000元的违约金至2015年3月17日止）。以上两项相加，扣除宝山仕家已赔偿2127.37元，于判决生效后3日内付清。三、驳回潘某的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人宝山仕家提交现金支出凭单2份，宝山仕家物业交款确认单2份，证明双方就此事项已达成口头赔偿协议，并已履行完毕，潘某已放弃其他赔偿请求权。被上诉人质证认为：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，物业费交付确认单明确注明签约时间、尾款到账时间以及赔偿抵顶物业费时间，潘某抵顶的是2017年2月1日至2017年4月1日期间的物业费，证明物业交款确认单是用相应的赔偿款项抵顶物业费用的事实，但是双方没有签订书面放弃以后追偿利息、违约金等的相关事实。当时违约金的数额系上诉人单方计算，被上诉人不清楚上诉人是怎样计算出来的，后来包括被上诉人在内的其他住户向上诉人讨要利息及违约金，除本案被上诉人外还有其他住户也起诉了上诉人，所以双方并没有达成协议。本院认证：上诉人提交的证据不能证明被上诉人已经就争议事项放弃请求权，本院不予采信。被上诉人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，上诉人宝山仕家与被上诉人潘某签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行各自义务。潘某已经按照约定履行了交清购房款的合同义务，宝山仕家未能按照合同约定的期限履行交付房屋的义务，应当依据合同的约定承担给付利息及违约金责任。现宝山仕家主张双方已经就逾期交付房屋事宜达成赔偿协议，并向本院提交物业交款确认单及现金支出单予以证明，经审查，该证据未记载双方关于赔偿事宜已经达成协议并了结的相关内容，因此，对于宝山仕家的该项主张因其所举证据不足以证明，本院不予支持。对宝山仕家提出的本案已过诉讼时效的主张，经审查，涉案房屋于2019年6月经有关部门检验合格，尚未办理产权证书，视为合同未能履行完毕，故其主张本院不予支持。综上，一审法院判决上诉人向被上诉人支付利息及违约金并无不当。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赤峰宝山仕家房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田丽华审判员 孙晓东审判员 张欢欢 二0一九年十一月十二日书记员 徐雁飞