云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0502民初5240号 原告:保山景苑物业管理有限公司。 统一社会信用代码：91530502069844367R。 住所地：云南省保山市隆阳区兰城街道永昌商贸园12栋3单元4楼。 法定代表人：陈俊岌，任该公司总经理。 委托诉讼代理人：普美蓉，保山市隆阳区龙泉法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：鲁正礼，男，1974年12月14日出生，彝族，云南省昆明市人，系该公司工程部经理，住昆明市西山区。代理权限为特别授权。 被告：杨加熊，男，1986年12月26日出生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区,现住隆阳区。 委托诉讼代理人：赵安富，隆阳区瓦窑镇法律服务所法律服务工作者。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：杨小艳，隆阳区瓦窑镇法律服务所法律服务工作者。代理权限为特别授权。 原告保山景苑物业管理有限公司（以下简称景苑物业公司）与被告杨加熊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告保山景苑物业管理有限公司委托诉讼代理人普美蓉、鲁正礼，被告杨加熊的委托诉讼代理人赵安富、杨小艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告景苑物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告杨加熊支付物业管理费2001元、违约金1261元，合计3262元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月22日，原告与被告小区的业主委员会签订了《宏侨·伟华小区物业服务合同》，约定原告为该小区的业主提供服务：住宅物业服务每平方米0.6元、电梯运行费每平米0.6元、二次加压费每户每月10元、垃圾清运费每月每户6元，并约定2019年度、2020年度的费用，原则执行上一年度收费标准，除临时停车、装修费外，其他收费按年预收，自合同生效后年度前2个月内交清，若逾期，业主需每天按欠费总数的3‰交纳违约金。被告住宅面积为125.64平方米。欠原告2019年度物业管理费2001元，按合同约定，被告已违约，除应支付物业服务费外，应承担自2019年1月1日至2019年8月1日的违约金1261元，合计3262元。 被告杨加熊辩称，原告服务不到位，小区公共卫生长期脏、乱、差，电梯多次损坏未及时修复，小区门禁监控形同虚设，在业主强烈要求下，小区业主委员会召集小区共579户业主商议，有483户业主要与原告解除服务合同。小区业主委员会征询业主同意，在小区醒目处粘贴了公告、通知等，要求原告限期整改，于2019年6月30日与原告解除合同，并书面通知了原告。该公告和通知发出后，原告以书面形式通知各业主催收2019年6月之前的物业管理费。原告违约在先，小区业主委员会书面提出与原告于2019年6月30日解除合同，从该日起双方的物业服务合同已解除，2019年7月，小区业主委员会与原告洽谈交接了相关手续，原告于2019年8月1日撤离了小区，2019年的物业管理费只应支付到2019年6月30日，本案被告的物业服务费已交纳至2019年6月30日。合同约定的违约金过高且原告违约在先，被告不应承担违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于物业服务费应当支付至何时的问题，原被告均认可原告于2019年8月1日下午18时撤出了被告所在小区，双方的合同到此时终止履行，之后，原告并未向被告提供服务，被告支付服务费的截止时间为2019年8月1日；二、关于被告是否应当支付违约金的问题，《宏侨·伟华小区物业服务合同》约定，除临时停车、装修费外，其他收费按年预收，自合同生效后年度前2个月内交清，若逾期，业主需每天按欠费总数的3‰交纳违约金。被告并未按合同约定交纳物业服务费，且至今未交纳，被告提交的对《关于宏侨·伟华业主委员会通知物业公司解除合同的回函》的回复意见、《约谈通知》、关于业委会约谈物管公司的回函虽可证实双方为原告的服务质量发生争议，但双方的物业服务合同并未对公共卫生服务标准进行明确详细约定,也无证据证明原告提供的公共卫生服务不符合通常的行业标准,故不能据此认定原告存在违约行为达到可以不交服务费的程度，被告未按约定交纳服务费，应当承担违约责任。 本院确认如下法律事实：2017年10月22日，原告保山景苑物业管理有限公司与被告所在小区的业主委员会统一签订了《宏侨·伟业小区物业服务合同》，原告为该小区的所有业主统一提供物业服务。合同约定住宅物业管理费每平方米0.6元、电梯运行费每平米0.6元、二次加压费每户每月10元、垃圾清运费每月每户6元；2019年度、2020年度的费用，原则执行上一年度收费标准，收费方式除临时停车、装修费外，其他收费按年预收，自合同生效后年度前2个月内交清，若逾期，业主需每天按欠费总数的3‰交违约金。原告在履行服务合同期间，业主委员会以原告服务不到位，于2019年6月1日、6月6日在小区内两次粘贴终止物业服务合同公告，决定于2019年6月30日终止合同，在6月23日前与原告办理交接手续，重新招聘新的物业公司，并于2019年6月13日书面通知原告，要求原告按时办理交接手续，原告接到该通知后，对业主委员会进行了回函，同年6月23日，业主委员会对原告进行了回复。原告于2019年8月1日撤出了被告所在小区。另查明，被告的物业服务费已支付至2019年6月30日。 本院认为，原告保山景苑物业管理有限公司与宏侨·伟华小区业主委员会签订的物业服务合同依法成立有效，对原被告双方均有约束力，原告为被告所在的宏侨·伟华小区提供了物业管理服务，被告应按照合同约定向原告支付物业管理费。原告于2019年8月1日从该小区撤出，双方的合同实际上已终止履行，业主拖欠的物业费用未及时进行清算。被告应当向原告支付2019年7月1日起至2019年8月1日止的物业管理费172.3元（物管费77.9元、电梯运行费77.9元、二次加压费10.3元、垃圾清运费6.2元）。被告提出合同约定的违约金过高，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条的规定予以适当调整，原告并未提供证据证实因被告未按时交纳物业服务费所造成的具体损失，原告的损失可以确定为利息损失，故本院参照中国人民银行同期贷款基准年利率4.75%计算由被告支付违约金0.7元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告杨加熊于本判决生效后五日内支付原告保山景苑物业管理有限公司物业服务费172.3元、违约金0.7元，合计173元。 二、驳回原告保山景苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半征收25元，由原告保山景苑物业管理有限公司负担23元，被告杨加熊负担2元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  孙芬琪 二〇一九年十一月十一日 书记员  李嘉嘉