湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终9657号上诉人（原审原告）：李慧，女，1961年3月21日出生，汉族，居民，户籍所在地长沙市芙蓉区，现住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：周明奇，湖南恒昌律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宁乡雅居乐旅游发展有限公司，住所地宁乡县灰汤镇灰汤村蛇山湾组。法定代表人：乔晓建，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘晓剑，男，1985年1月27日出生，汉族，居民，住长沙市开福区，系该公司员工。上诉人李慧与上诉人宁乡雅居乐旅游发展有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服湖南省宁乡市人民法院（2018）湘0124民初4470号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李慧上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判由雅居乐公司自2017年6月11日起，至房屋实际交付之日止，以总购房款107万元为基数，按每日万分之三的标准计算，向李慧支付违约金；2.撤销一审判决第三项，改判由雅居乐公司自本案判决生效之日起，两个月内将雅居乐灰汤国际度假小镇第D22幢101号房屋维修完毕并经具备相应资质的鉴定机构鉴定合格后交付给李慧；3.判令由雅居乐公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、关于违约金计算标准的问题。李慧经雅居乐公司销售负责人周乘冉介绍，于2017年3月6日与雅居乐公司工程部员工杨波签订转让房屋的《协议书》，周乘冉作为见证人在该协议书上签了字。李慧依约向杨波支付了204076元的转让费之后，才于2017年3月22日与雅居乐公司签订了房屋买卖合同。该合同价款为865924元，加204076元的转让费后，房屋总价款为107万元，故逾期交房应按总购房款107万元的基数计算违约金，而不是一审法院认定的以865924元为基数计算违约金。一审法院依职权将违约金从万分之三调整为万分之一，对李慧极不合理，亦不符合相关法律规定。二、关于维修房屋的维修期限。一审判决判项第三项是“雅居乐公司对涉案房屋进行全面整改修补处理并交由具备资质的鉴定机构检验后十五日内将符合合同约定条件的房屋交付给李慧”，该项判决没有确定雅居乐公司在一定期限内整修完毕，客观上给雅居乐公司无限期拖延交房创造了条件，而且致使李慧不能依法申请执行。雅居乐公司辩称，一、雅居乐公司不存在逾期交房，雅居乐公司与李慧签订的合同价款是865924元，如果存在违约金，计算基数应当是865924元；二、雅居乐公司对案涉房屋一直在整改修复，案涉房屋不存在严重的使用缺陷，房屋已经达到了交付条件。雅居乐公司上诉请求：1.撤销一审判决判项的一、二、三项，驳回李慧的全部诉讼请求；2.由李慧承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：案涉房屋买卖合同约定了交付条件：1.已经竣工验收备案；2.满足第九条中相关设施设备达到的条件。雅居乐公司已经达到交付条件并按合同约定进行了通知交房，但李慧因质量瑕疵问题拒绝收房。根据最高院相关司法解释的规定，只有在房屋主体结构不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下购房人才能拒绝收房，雅居乐公司对房屋质量瑕疵进行修复处理后，李慧仍以房屋存在重大质量问题为由拒绝收房导致雅居乐公司无法交付，故李慧主张的逾期交房不能成立。雅居乐公司于2017年7月再次通知李慧收房，其仍然拒绝收房，在这之后产生的一切责任由李慧承担，也不存在由雅居乐公司进行房屋鉴定的问题。李慧辩称，案涉房屋的政府验收程序没有完成，鉴定结论显示房屋存在严重问题，合同约定了交房标准及逾期交房的认定标准。李慧向一审法院起诉请求：1.判令雅居乐公司自2017年6月1日起，至房屋实际交付之日止，以总购房款1070000元为基数，按每日万分之三计算，支付违约金136746元（426天×321元，暂算至2018年7月31日）；2.判令雅居乐公司自本案判决生效之日起，两个月内将雅居乐灰汤国际度假小镇第D22幢101号维修完毕并经有关质量鉴定机构鉴定合格的房屋交付给李慧；3.请求判令雅居乐公司承担本案的全部诉讼费用。一审庭审中，李慧增加诉讼请求：1.由雅居乐公司支付鉴定费20000元；2.违约金按日万分之三的标准计算至房屋实际交付之日止。一审法院认定事实：位于宁乡县灰汤镇灰汤村（雅居乐灰汤国际度假小镇）系雅居乐公司开发的商品房。2017年3月22日，李慧与雅居乐公司签订了合同编号为20150070101号《宁乡县商品房买卖合同》，由李慧购买雅居乐公司开发的位于宁乡县灰汤镇灰汤村（雅居乐灰汤国际度假小镇D－22）第D－22幢1层101号房屋。合同有如下约定：1、总房价款为865924元，银行按揭方式付款，于2017年3月22日交付首付款265924元，剩余房款600000元向中国工商银行股份有限公司长沙德雅路支行申请贷款；2、出卖人应当在2017年6月1日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件……。第十条交接手续……（二）查验房屋1、买受人应在收到书面通知后在通知的房屋交接日内，办理该商品房的交接手续。2、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。3、查验该商品房时，买受人对以下除商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90个工作日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂、大面积起砂；（5）门面翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）防盗及对讲系统失灵……房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90个工作日内负责修复，并承担修复费用；若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理……。第十一条逾期交房的责任除不可抗力，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1，2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。签订合同后，李慧办理了银行按揭，并交纳了维修基金，契税。2017年5月18日，雅居乐公司向李慧发出书面的收楼通知书，通知李慧收房，李慧接到收楼通知书后，于2017年6月3日去收房，查验房屋时，因房屋漏水等质量问题而拒绝收房。在此过程中，雅居乐公司根据李慧所提问题对房屋进行整改，但李慧认为房屋仍存在质量问题，并两次单方委托鉴定机构进行检测，因房屋仍旧存在漏水、渗水等质量问题，李慧拒绝收房，双方多次协商未成，李慧故向一审法院起诉。另查明，案涉房屋在2015年11月30日办理竣工验收备案。在李慧起诉后，雅居乐公司曾于2018年7月24日向李慧邮寄收楼催告书。在本案审理过程中，李慧向一审法院提出房屋质量鉴定申请书，申请依法对宁乡灰汤国际度假小镇第D22幢101号房屋进行质量鉴定。一审法院委托湖南湖大土木建筑工程检测有限公司进行鉴定，2019年3月27日，湖南湖大土木建筑工程检测有限公司出具《宁乡市灰汤国际度假小镇第D22幢101号房屋主体结构施工质量司法委托检测、鉴定报告》，司法鉴定主要意见：经综合分析，101号房屋部分现浇楼板存在开裂、渗水现象，混凝土干缩和收缩是裂缝产生的主要原因，温度应力、施工工艺、负筋保护层厚度大对裂缝的产生与发展有一定的影响；部分外墙渗水现象较严重，砖墙灰缝砌筑砂浆不饱满、砖墙砌筑时与混凝土楼面连接处基层清理不到位等，是导致外墙渗水的主要原因。综上所述，101号房屋存在施工质量缺陷，对房屋的正常使用和耐久性有一定影响，需进行全面的整改修补处理，以确保房屋的正常使用功能和耐久性能。一审庭审中，雅居乐公司同意对案涉房屋进行全面的整改修补处理。李慧为申请鉴定向鉴定机构交纳了20000元的鉴定费用。一审法院认为，李慧与雅居乐公司签订的合同编号为20150070101号《宁乡县商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案的争议焦点一、雅居乐公司是否构成违约。本案中，雅居乐公司虽在合同约定的时间即2017年6月1日前向李慧通知收房，但李慧在查验房屋的过程中，发现涉案房屋存在质量问题而拒绝收房，并多次要求雅居乐公司进行整改。在诉讼过程中，经鉴定，案涉房屋还需进行全面的整改修补处理，以确保房屋的正常使用功能和耐久性能。从此鉴定结论分析，案涉房屋存在质量问题影响买受人对房屋的正常使用，导致逾期交房。根据双方的合同约定，雅居乐公司已构成违约，应承担相应的责任；二、关于李慧要求雅居乐公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。李慧主张以1070000元为基数，按照日万分之三的标准，自2017年6月1日计算至房屋实际交付之日止，要求雅居乐公司支付逾期交房违约金。本案中，双方在商品房买卖合同中约定的房屋总价款为865924元，李慧要求以1070000元为基数计算无依据，一审法院根据双方约定，以865924元为基数进行计算。同时，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。一审法院综合考虑具体案情及受诉法院所在地经济状况，酌情将计算标准调至按日万分之一的标准进行计算。雅居乐公司虽在诉讼中通知李慧收房，但案涉房屋经鉴定仍存在质量问题，雅居乐公司应进行全面整改修补处理后再进行交付，故雅居乐公司应支付从2017年6月1日起至2018年7月31日的违约金为36888元（后段另行计算至房屋实际交付之日止）；三、关于李慧请求雅居乐公司自一审判决生效之日起两个月内将雅居乐灰汤国际小镇D22幢101号维修完毕并经有关质量鉴定机构鉴定合格的房屋交付给李慧的诉讼请求。本案中，雅居乐公司在庭审中对《宁乡市灰汤国际度假小镇第D22幢101号房屋主体结构施工质量司法委托检测、鉴定报告》无异议，并同意对案涉房屋进行全面整改修补处理，但在一审庭审中认为按照商品房买卖合同约定的条件将房屋交付给李慧即可，因案涉房屋存在质量问题系由专业机构检测、鉴定，故雅居乐公司在对案涉房屋进行全面整改修补处理后是否符合合同约定，亦应由具备相应资质的鉴定机构鉴定后，再行交付。四、关于李慧请求雅居乐公司支付鉴定费20000元。本案的鉴定费用20000元由案涉房屋质量问题所引起的，房屋出现质量问题由雅居乐公司原因所致，该笔费用应由雅居乐公司承担。故雅居乐公司应当向李慧支付鉴定费用20000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、宁乡雅居乐旅游发展有限公司在判决生效后十日内支付李慧逾期交付房屋的违约金36888元（已计算至2018年7月31日，后段以已付款865924元为基数，按日万分之一的标准继续计算至房屋实际交付之日止）；二、宁乡雅居乐旅游发展有限公司在判决生效之日起十日内支付李慧鉴定费20000元；如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、宁乡雅居乐旅游发展有限公司在对宁乡市灰汤国际度假小镇第D22幢101号房屋进行全面整改修补处理并交由具备相应资质的鉴定机构检验后十五日内将符合合同约定条件的房屋交付给李慧；四、驳回李慧的其他诉讼请求。案件受理费3435元，由李慧负担2198元，由宁乡雅居乐旅游发展有限公司负担1237元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点是:1.雅居乐公司是否应当承担逾期交房责任；2.原审对逾期交房违约金的计算标准、计算基数的认定是否妥当；3.原审判决对雅居乐公司维修房屋的处理是否妥当。李慧与雅居乐公司签订《宁乡县商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。经一审法院委托湖南湖大土木建筑工程检测有限公司进行鉴定，案涉房屋质量存在施工质量缺陷，对房屋的正常使用和耐久性有一定影响，需进行全面的整改修补处理，以确保房屋的正常使用功能和耐久性能。雅居乐公司在一审中对该鉴定意见没有异议，且同意对房屋进行全面的整改修补处理。根据双方签订的合同第十条约定“……房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90个工作日内负责修复，并承担修复费用；若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理……”，原审据此认定雅居乐公司应当承担逾期交房责任，具有事实依据，且符合双方的约定。根据案涉商品房买卖合同显示，房屋价款为865924元，李慧上诉主张违约金的计算基数应为房屋价款加上房屋转让费。本院认为，转让费是依李慧与案外人杨波签订的《协议书》收取，根据合同相对性原则，该转让费与雅居乐公司无关，违约金的计算应以房屋价款为基数，一审法院以双方在合同中约定的房屋总价款865924元作为计算违约金的基数并无不当，本院予以维持。一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定酌情调低违约金的计算标准，符合立法本意及客观事实，李慧也没有提交证据证明其损失超过了该标准计算出的违约金金额，故一审法院酌情调整违约金的计算标准并无不当，本院予以维持。关于维修房屋的时限问题，因房屋整改及鉴定本身需要的时间难以确定，一审判决虽然没有确定雅居乐公司对房屋进行维修的期限，但在雅居乐公司将符合合同约定条件的房屋交付给李慧前，雅居乐公司仍应支付逾期交房违约金，可有效督促其整改交付房屋，故一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。对于雅居乐公司的上诉，雅居乐公司认为其自身没有违约行为无事实和法律依据，其上诉理由不能成立。综上所述，李慧、宁乡雅居乐旅游发展有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6870元，由李慧负担3435元，宁乡雅居乐旅游发展有限公司负担3435元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 何 芳审判员 金新贵二〇一九年十一月一日书记员 刘峙宏