甘肃省高级人民法院民事判决书（2019）甘民终602号上诉人（原审原告）：王开才，男，汉族，1973年2月15日出生。委托诉讼代理人：李晓凤，甘肃振泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山丹县荣生置业有限责任公司。住所地山丹县北大路（县打井队办公楼）。法定代表人：张克旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝亚丽，兰州黄河律师事务所律师。原审第三人：甘肃新城房地产开发有限公司。住所地甘肃省武威市凉州区西大街158号。法定代表人：李龙成，该公司董事长。上诉人王开才与被上诉人山丹县荣生置业有限责任公司（以下简称荣生公司）、原审第三人甘肃新城房地产开发有限公司（以下简称新城公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服张掖市中级人民法院作出的(2019)甘07民初20号民事判决（以下简称一审判决），向本院提出上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上诉人王开才及其委托诉讼代理人李晓凤，被上诉人荣生公司的委托诉讼代理人郝亚丽到庭参加诉讼，原审第三人新城公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王开才上诉请求：1.撤销原判决，将本案发回重审或依法改判停止张掖中院（2018）甘07执88号之六号执行裁定书的执行，确认涉案房产山丹县绿城山水小区B1-3#楼112、113室属王开才所有；2.本案一、二审诉讼费用由荣生公司承担。事实和理由：1、关于双方签订的《店铺买卖协议》是否合法有效的问题。2011年至2016年期间，王开才与新城公司签订两份《建设工程施工合同》，约定王开才承建新城公司开发的山丹绿城山水小区建设工程。经结算，新城公司欠付王开才工程款26414431.3元。2013年12月份，因新城公司公司预对外转让下北12＃、13＃商铺“顶牛牛肉拉面”的经营权。王开才与新城公司协商购买该店铺及店铺的经营权，双方于2013年12月5日签订《店铺买卖协议》，协议约定王开才购买第三人所有的两间店铺共232平方米，单价3600元/平方米，地下室共53.2平方米，单价1500元/平方米，房屋总价款915000元，店内设施及加盟费共35000元，合计总价款1265000元。双方协商以新城公司欠付王开才的工程款中的1265000元与店铺出售价款抵销。王开才向新城公司出具领款收据，新城公司向上诉人移交了店铺、店内财产及相关证照。双方达成的合意及买卖房屋协议真实有效。2、关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。双方存在真实的债权债务关系，以工程款抵顶的方式支付了全部购房款，不存在恶意串通排除法院强制执行损害申请执行人的行为。3、关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。张掖中院(2018)甘07执88号之六执行裁定系2019年1月24日作出，王开才于2013年12月5日至今占有并使用两间店铺。王开才一审提交了店铺转让盘点明细表，经营牛肉面店铺的帐务明细及王开才与案外人王多宝签订《店铺租赁协议》等证据证明在人民法院查封之前，涉案房屋已处于王开才的实际控制之下。而且荣生公司在申请查封涉案商铺前已查封新城公司的其他房产预实现债权，法院对涉案房屋的查封属于重复超标的查封。4、关于是否非因买受人自身原因未办理变更转移登记的问题。2013年，王开才购买新城公司房屋后要求办理产权变更转移登记，但因新城公司将涉案房屋抵押向银行借款，导致王开才无法办理产权变更转移手续，故双方在《店铺买卖协议》第二条中约定新城公司不得再次抵押，抵押解除后尽快为王开才办理产权变更转移登记。2015年9月，王开才再次要求办理产权变更转移登记时，新城公司将涉案房屋《士地使用权证》丢失，导致王开才又无法办产权变更转移登记。2018年王开才再次申请办理产权变更转移登记时，山丹县不动产登记中心告知因新城公司修建的包括涉案房屋在内的几栋楼超规划建设，对整栋楼的产权手续都不予办理。到目前为止，涉案房屋无法办理产权变更转移登记是因新城公司原因导致，而非王开才自身原因。综上，请求排除执行，并请求确认本案争议房屋权属属于王开才。荣生公司答辩称：1、本案涉案房屋的物权登记系新城公司，本案涉案房屋系荣生公司在执行期间依法在不动产交易中心进行司法查封的房屋，房屋登记的所有权人为本案第三人新城公司，涉案房屋已经进行了产权登记并取得了产权登记证书，能够对外进行唯一排他的抗辩。2、本案中不动产已经进行了产权登记，依法应当判定王开才并非权利人。3、签订的《店铺买卖协议》仅仅是对普通债权的清偿方式的变更，并非法律意义上的商品房买卖合同法律关系。被答辩人也并未用于居住使用。4、涉案房屋用于牛肉面的经营，面馆经营人员乃是新城公司的员工王成兴，在牛肉面馆关门后张贴的出售广告中仍然记载房屋出售人及联系电话均是新城公司及公司员工的电话。另外，王开才及新城公司本身存在权利放任的过错，应当承担由此产生的法律责任。本案中如涉案房屋确属于新城公司抵顶给王开才的，长达6年的时间未进行物权变更，且涉案房屋并非无法办理过户登记，双方均存在权利放任的过错。原审第三人新城公司缺席未答辩。一审法院认定事实：因新城公司拖欠王开才工程款。2013年12月5日，王开才与新城公司签订《店铺买卖协议》和房屋交付设施盘点清单，同日王开才给新城公司出具领条，领款用途为支付店铺的房款、装修款、设施及加盟费等费用，以工程欠款抵顶商铺买卖房款。之后因新城公司的原因所致王开才未办理商铺过户手续。2014年3月起，王开才经营牛肉面店铺，并以《店铺买卖协议》的形式占有新城公司山丹县绿城山水小区B1-3#楼112、113室商铺，并向案外人王多宝租赁案涉房屋。一审法院认为,本案争议、113室的民事权利。王开才与新城公司签订的《店铺买卖协议》，约定王开才支付的购房款在新城公司向王开才支付的工程欠款中抵顶，是一种债的清偿方式，是债的履行方式的变更，即以房抵债的法律关系，并非法律意义上的商铺买卖关系。即便王开才占有使用该商铺，且并非自身原因未办理产权变更登记手续，王开才对涉案商铺享有的权利与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的基于买卖关系所产生的不动产物权期待权存在本质上的区别，双方所形成以房抵债的法律关系不适用该规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其他附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效力，非经登记，不能对抗第三人，因此王开才并非涉案商铺的权利人。本院在执行（2018）甘07执88号之六执行裁定书时，查封了仍然登记在第三人新城公司名下的涉案商铺，符合法律规定。本案中的《店铺买卖协议》仅能证实王开才与新城公司之间存在普通债权，不具有优先性，无理由排除其他债权的执行，也无理由确认山丹县绿城山水小区B1-3#楼112、113室归其所有。故王开才的诉讼请求不能成立，不予支持。本案二审期间，王开才新提交一组证据：2018年12月6日张掖市中级人民法院（2018）甘07执88号结案通知书一份，证明荣生公司的执行案件已经执行终结，查封王开才的财产是超标的查封，结合其他证据，王开才足以排除案涉房屋的强制执行。荣生公司质证认为，王开才提交的上述证据不是新证据，涉案房屋达成执行和解之后，法院出具结案通知书，后因为不能履行和解协议，便恢复执行，对涉案铺面进行了查封，因此不属于重复查封。本院认为，王开才提交的上述证据与本案的待证事实不具有关联性，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项关于新证据的规定，本院不予采信。本院除确认一审查明的事实外，另查明：王开才与新城公司签订《店铺买卖协议》时案涉房屋上设定有山丹县农村信用合作联社的抵押权登记。本院认为，本案二审争议的焦点为：王开才对涉案执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权利。首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案所涉不动产系商品房，故依法应当办理所有权转移登记，方发生所有权变动的效力，而该房屋现仍登记在新城公司名下，因此，新城公司仍为该房屋的所有权人。王开才与新城公司签订的《店铺买卖协议》仅能产生债法上的效力，在办理不动产登记前，王开才享有的是抵债标的物的登记请求权和物的交付请求权。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，对于王开才就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当根据法律、司法解释对于民事权益的规定，并可在法律、司法解释对此没有明确规定时参照有关执行程序的司法解释的规定加以认定。本案中，王开才提起本案诉讼主张相应权利所依据的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，可参照该条规定的条件审查认定王开才就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。首先，从王开才与新城公司签订的《店铺买卖协议》来看，该协议虽具有房屋买卖合同的外在形式，但通过相关证据显示及法庭调查中王开才自认，新城公司以案涉房屋及房屋内的相关设施抵顶新城公司所欠王开才的部分工程款，双方的真实意思表示为以房抵债，即王开才签订该协议的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿。基于债的平等性，王开才对荣生公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。由此可见，双方的法律关系实质是以物抵债，目的在于消灭王开才对新城公司的债权，而非出于以买卖房屋为目的，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用条件，其行为仅是履行债务的变通方式，在完成房屋转移登记之前，债权人只有债权请求权，而非物权，故不能认定依据以物抵债行为而产生的债权请求权优于其他债权请求权。另外，王开才与新城公司签订《店铺买卖协议》时案涉房屋上设定有山丹县农村信用合作联社的抵押权登记，且王开才也明知该抵押权的存在。虽然案涉房屋进行抵押登记时附有期限，但抵押权并不以期限届满而消灭。因此在知道新城公司已将案涉房屋抵押，购买该房屋将可能难以办理转移登记手续的情况下，王开才仍与新城公司签订《店铺买卖协议》，王开才对此存在明显过错，其行为亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定。因此王开才不享有足以排除强制执行的民事权利。一审法院对于确认王开才未办理商铺过户手续是第三人原因所致的认定有误，应予纠正，但判处结果并无不当。综上所述，王开才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由王开才承担。本判决为终审判决。审判长 刘建军审判员 马巧玲审判员 赵学平 二〇一九年十一月一日书记员 杨 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