福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽民终1337号 上诉人（一审原告、执行案外人）：宁德扬科狮虎进出口有限公司,住所地福建省宁德市东侨经济开发区东侨工业集中区工业北路9号6层。 法定代表人：黄国铃，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈青荣，福建联宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶荣超，福建合伦律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、申请执行人）：兴业银行股份有限公司宁德分行，住所地福建省宁德市蕉城区天湖东路6号。 负责人：林欢，该分行行长。 委托诉讼代理人：张裕文，福建德和联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈梅芳，福建德和联盟律师事务所实习律师。 原审第三人（被执行人）：宁德狮虎能源科技有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区东侨工业集中区服务中心大楼二层。 法定代表人：郑翠月，该公司总经理。 原审第三人（被执行人）：黄长明，男，1964年2月13日出生，汉族，住福建省福安市。 原审第三人（被执行人）：郑少铃，女，1967年2月28日出生，汉族，住福建省福安市。 原审第三人（被执行人）：黄长基，男，1956年5月4日出生，汉族，住福建省福安市。 原审第三人（被执行人）：郑翠月，女，1963年12月19日出生，汉族，住福建省福安市。 上诉人宁德扬科狮虎进出口有限公司（以下简称扬科狮虎公司）因与被上诉人兴业银行股份有限公司宁德分行（以下简称兴业银行宁德分行）及原审第三人宁德狮虎能源科技有限公司（以下简称狮虎能源公司）、黄长明、郑少铃、黄长基、郑翠月案外人执行异议之诉一案，不服福建省宁德市中级人民法院（2019）闽09民初45号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人扬科狮虎公司的法定代表人黄国铃、委托诉讼代理人陈青荣、叶荣超，被上诉人兴业银行宁德分行的委托诉讼代理人张裕文、陈梅芳到庭参加诉讼，原审第三人狮虎能源公司、黄长明、郑少铃、黄长基、郑翠月经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 扬科狮虎公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人在租赁期限内享有对租赁物的使用权；若对该租赁物进行拍卖，应在拍卖租赁物的过程中对该租赁事实进行公示，优先保护上诉人在承租期内对租赁物的使用权。事实和理由：（一）一审法院根据宁德市蕉城区人民法院于2017年2月15日作出的（2016）闽0902民初6274号民事判决确认上诉人于2015年6月25日与原审第三人狮虎能源公司签订了该房地产的《租赁合同》有效，上诉人没有异议，但一审判决未在判决条款中予以明确不当。（二）上诉人并非妨碍案件的执行，而是要求暂时中止拍卖，先确认上诉人的承租权；在确认的租赁合同有效且确认上诉人已实际履行了租赁合同租赁期限内租金等支付义务，保障上诉人在合同租赁期限内承租权的基础上，再进行拍卖该标的物。1.一审法院已确认上诉人的租赁合同有效，上诉人已符合占有并使用且已完全履行租赁标的在租赁期间内租金给付义务（包括使用期间的水电费等），依法对标的物享有排他性的使用权。但一审判决没有明确保护上诉人的租赁权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”因此，在执行过程中，涉案房地产进行拍卖，必须公示注明租赁情况；如果被第三人竞得，上诉人有权“请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产”。2.虽然债权的效力低于物权，但根据“买卖不破租赁”的原则，及其上诉人已履行完毕租赁合同约定租期内的租金等支付义务，但需确保物权所有人或拟参与竞拍该标的物的任何第三人知晓上诉人的承租权，并确保上诉人按原租赁合同履行义务后享受合同权利。 兴业银行宁德分行答辩称，（一）案涉标的物依法设定抵押权在先，扬科狮虎公司的所谓租赁权不能对抗抵押权，不能产生阻却执行的效果，抵押权实现后，《租赁合同》对受让人不具有约束力。1.被上诉人对狮虎能源公司享有的合法抵押权业经（2016）闽09民初92号生效民事判决确定，且该生效判决事实认定部分已确认狮虎能源公司于2015年6月18日向被上诉人申请贷款时即签订《最高额抵押合同》将案涉标的物抵押给被上诉人并办理抵押登记。2.上诉人针对案涉标的物提出的多次执行异议，先后经一审法院作出（2016）闽09执异23号、（2017）闽09执异7号等执行裁定予以驳回。（二）扬科狮虎公司未举证证明其在法院查封之前即实际占有租赁物，并不适用“买卖不破租赁”原则。一审法院于（2017）闽09执异7号执行裁定中认定，“异议人所提供的租金支付凭证复印件、电费发票复印件均不足以证实实际占有租赁物及租赁时间在法院查封之前，亦未能提供该《租赁合同》在本院查封拍卖标的前在不动产登记机构登记备案或公证机关办理公证的相关证据，……异议人主张的租赁合同不能对抗执行”。（三）扬科狮虎公司所主张的租赁关系是其串通关联企业狮虎能源公司而虚构。1.仅凭《租赁合同》打印签约落款日期为“2015年6月25日”这一孤证无法证实该签约时间是真实的。扬科狮虎公司在多次执行异议程序中反复提及所谓租金支付凭证，最早的交易日期为2015年7月15日，迟于抵押权设定时间；且其提供的零星支付款项备注均为“租金/借款”，款项用途模棱两可；且租金支付进度也与合同约定明显不符。2.扬科狮虎公司与狮虎能源公司签订的《租赁合同》还存在超长租期、租金明显低于市场行情价、提前支付租金等明显不合理之处。扬科狮虎公司与狮虎能源公司实际上为关联企业，所谓租赁关系显然是关联企业之间为了转移财产、阻碍法院执行而虚构。综上，请求驳回扬科狮虎公司的上诉请求。 狮虎能源公司、黄长明、郑少铃、黄长基、郑翠月未提交书面意见。 扬科狮虎公司向一审法院起诉请求：1、请求在扬科狮虎公司租赁期限内，中止对承租的宁德市东侨经济开发区东侨工业集中区工业北路9号（狮虎项目工厂区）的房地产［房产证号宁房权证东侨字第××、20××62号，土地证号宁政国用（2013）第4443号］进行拍卖；2、确认扬科狮虎公司与狮虎能源公司签订的关于宁德市东侨经济开发区东侨工业集中区工业北路9号（狮虎项目工厂区）的房地产的《租赁合同》合法有效。 一审法院认定事实如下： （一）兴业银行宁德分行与狮虎能源公司、黄长明、郑少铃、黄长基、郑翠月因金融借款合同纠纷，向宁德市中级人民法院起诉，宁德市中级人民法院于2016年6月7日作出（2016）闽09民初92号民事判决。该判决认定，2014年7月4日，兴业银行宁德分行与狮虎能源公司签订了一份《项目融资借款合同》，同时还签订了合同编号为抵1320141060077-1的《抵押合同》，合同约定抵押物为宁德市东侨工业集中区工业路西侧、油行溪北侧、团圆路南侧的土地使用权［宁政国用（2013）第04443号］及地上在建工程。2015年6月18日，兴业银行宁德分行与狮虎能源公司签订编号授1320151060099《基本额度授信合同》、编号授抵1320151060099-1《最高额抵押合同》、编号授抵1320151060099-2《最高额抵押合同》，抵押物为涉案的宁德市东侨经济开发区东侨工业集中区工业北路9号土地及地上的在建工程，并且办理了抵押登记。扬科狮虎公司根据已生效的（2016）闽09民初92号判决书，向宁德市中级人民法院提出执行异议。宁德市中级人民法院于2016年11月10日作出（2016）闽09执异23号裁定，裁定驳回扬科狮虎公司的异议请求，并告知不服该裁定的，可在裁定书送达之日起十日内向福建省高级人民法院申请复议。扬科狮虎公司收到该裁定书后，未向福建省高级人民法院申请复议。此后扬科狮虎公司向宁德市中级人民法院提出执行异议之诉，宁德市中级人民法院经过审理作出（2017）闽09民初202号民事裁定，驳回扬科狮虎公司的起诉。扬科狮虎公司不服，向福建省高级人民法院提起上诉。福建省高级人民法院经过审理，作出（2018）闽民终298号民事裁定，驳回扬科狮虎公司的上诉，维持原裁定。 （二）扬科狮虎公司与狮虎能源公司之间因租赁合同纠纷，2016年12月扬科狮虎公司向宁德市蕉城区人民法院起诉，请求确认扬科狮虎公司与狮虎能源公司签订的租赁合同有效，并继续履行合同。宁德市蕉城区人民法院作出（2016）闽0902民初6274号民事判决，判决确认扬科狮虎公司与狮虎能源公司签订的租赁合同有效，双方应当继续履行。 （三）扬科狮虎公司不服宁德市中级人民法院（2017）闽09执异7号执行裁定，向宁德市中级人民法院申诉，宁德市中级人民法院于2018年12月26日作出（2018）闽09执监3号执行裁定，驳回扬科狮虎公司的申诉请求。 （四）涉案的宁德市工业北路9号（狮虎项目工厂区2幢1-2层101的房产证号为：宁房权证东侨字第××号，1幢1-6层101的房产证号为：宁房权证东侨字第××号。涉案房产的土地证号为：宁政国用（2013）第04443号。涉案的宁德市工业北路9号的四至为东侨工业集中区工业路西侧、油行溪北侧、团圆路南侧的土地使用权［宁政国用（2013）第04443号］。 一审法院认为，扬科狮虎公司与狮虎能源公司租赁合同纠纷一案已经宁德市蕉城区人民法院作出生效判决。扬科狮虎公司在本案要求确认前述租赁合同有效，属于重复主张，该院不予审查。2019年1月3日扬科狮虎公司收到该院2018年12月26日作出的（2018）闽09执监3号裁定后，于2019年1月9日提起本案的诉讼，扬科狮虎公司的起诉符合起诉条件。兴业银行宁德分行抗辩扬科狮虎公司重复起诉、应予驳回起诉，依据不足，该院不予采纳。 对本案的争议焦点问题，扬科狮虎公司对于案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”的规定，扬科狮虎公司系基于租赁权提起本案的诉讼，根据相关法律的规定，租赁权属于债权，扬科狮虎公司以其债权对抗物权，明显债权效力低于物权。且执行措施不必然妨碍租赁权的行使，扬科狮虎公司的债权不足以排除本案的执行。狮虎能源公司、黄长明、郑少铃、黄长基、郑翠月经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理并判决。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回宁德扬科狮虎进出口有限公司的诉讼请求。案件受理费161071.9元，由宁德扬科狮虎进出口有限公司负担。 二审审理中，扬科狮虎公司对一审判决认定“2015年6月18日，兴业银行宁德分行与狮虎能源公司签订编号授1320151060099《基本额度授信合同》、编号授抵1320151060099-1《最高额抵押合同》、编号授抵1320151060099-2《最高额抵押合同》，抵押物为涉案的宁德市东侨经济开发区东侨工业集中区工业北路9号土地及地上的在建工程，并且办理了抵押登记”提出异议，主张合同签订时间为2015年6月18日、抵押登记时间为2015年6月26日，一审认定“2016年6月18日签订合同并且办理抵押登记”，认定抵押登记时间有误。同时，本院经审查，一审法院上述事实认定，系援引该院作出的（2016）闽09民初92号民事判决书认定事实部分：“2015年6月18日兴业银行宁德分行与狮虎能源公司签订两份编号为授抵1320151060099-1、1320151060099-2《最高额抵押合同》，合同约定，狮虎能源公司以其名下位于宁德市工业北路9号（狮虎项目工厂区2幢1-2层101（宁房权证东侨字第××号）、1幢1-6层101（宁房权证东侨字第××号）的房产以及东侨工业集中区工业路西侧、油行溪北侧、团圆路南侧的土地使用权（宁政国用（2013）第04443号）及位于宁德市东侨区内的机械设备为编号为授1320151060099《基本额度授信合同》项下狮虎能源公司的全部债务分别承担最高本金限额为4480万元、为10392000元的抵押担保责任，……”据此，一审判决书援引上述内容时表述“抵押物为涉案的宁德市东侨经济开发区东侨工业集中区工业北路9号土地及地上的在建工程”有误，本院予以指正。对于一审判决认定的其他事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。 上诉人与被上诉人于一审提交的全部证据均已随案移送本院。本院二审期间，上诉人与被上诉人围绕上诉请求和抗辩主张分别提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 扬科狮虎公司提交以下证据： 1.上诉人与宁德时代新能源科技股份有限公司（以下简称宁德时代公司）于2016年11月22日签订的《厂房租用协议》，上诉人与湖北安捷物流有限公司（以下简称安捷物流）于2017年2月15日签订的《租赁合同》，上诉人与福建四赢物流有限公司（以下简称四赢物流）于2018年5月14日签订的《仓库租赁协议书》，上诉人与谭显权于2019年1月26日签订的《房屋租赁合同》。证明内容：（1）自上诉人与狮虎能源公司于2015年6月25日签订租赁合同后，狮虎能源公司履行了合同约定场地的交付义务，合同约定场地的使用管理均系上诉人进行管理；（2）上诉人根本不存在与狮虎能源公司恶意串通损害被上诉人的利益，签订及履行租赁合同时上诉人不知道狮虎能源公司与被上诉人之间的法律关系，更不可能会与其合谋损害被上诉人的利益；（3）上诉人在与狮虎能源公司签订租赁合同后，将多余的场地转租给他人。 2.宁德水务有限公司出具的《用户用水清单》。证明内容：宁德市东侨工业区9号地点的水费缴纳自2015年起至今均由上诉人缴纳，该场地一直由上诉人在使用。 3.国网宁德供电公司漳湾镇供电所出具的《用电地址核实情况说明》。证明内容：上诉人提交的电费缴纳凭证中电费及电力的使用地址是宁德市漳湾工业区工业北路9号，即该场地与本案诉争场地一致。 4.宁德市公安局出具的《地址核实情况说明》。证明内容：宁德市漳湾工业区工业北路9号与宁德东侨工业路9号是同一个地址，即该地址为本案诉争场地。 兴业银行宁德分行质证意见：1.证据1中上诉人与宁德时代公司签订的《厂房租用协议》未能提交原件，且合同载明狮虎能源公司作为丙方签订合同，且在明知厂房已被查封情况下，狮虎能源公司仍作为出租方签订租赁合同，是违法的。2.证据1中的合同均签订于法院查封厂房之后，对证据三性不予认可。3.对证据2.3.4的真实性由法院认定，对合法性、关联性不予认可。证据显示的水费最早发生时间为2015年8月12日，晚于抵押登记时间2015年6月26日，电费交纳也晚于查封时间2015年10月22日。 兴业银行宁德分行提交以下证据： 1.被上诉人于2018年10月及2019年10月29日拍摄的诉争厂房及场地现场照片及视频。证明内容：执行标的物（抵押物）现场系由产权人狮虎能源公司管控，经营者四赢物流、宁德万达能源科技有限公司、东莞市富阳机电工程有限公司（宁德项目部）、宁德市华盛叉车有限公司、福旺嘉超市等实际占有使用，而并非上诉人扬科狮虎公司占有。 2.狮虎能源公司、上海狮虎能源科技股份有限公司、扬科狮虎公司、宁德万达能源科技有限公司、宁德市犇田动力有限公司、上海扬科狮虎进出口有限公司的企业信息资料。证明内容：上诉人及其股东宁德市犇田动力有限公司与狮虎能源公司及其股东宁德万达能源科技有限公司等企业存在明显的股权或人员交叉，二者存在关联关系。 另，兴业银行宁德分行向本院申请调查令，向公安机关调取黄长基、黄长明、黄长寿的户籍信息和婚姻登记信息，以查明上述企业系黄长基、黄长明、黄长寿三兄弟实际控制的家族关联企业。 扬科狮虎公司质证意见：1.对证据1照片显示的诉争厂房及场地的外观予以认可，对其中一张显示厂区范围内一栋办公楼门口悬挂狮虎能源公司牌匾的照片，认为应是比较早期拍摄的，狮虎能源公司没有实际使用诉争厂房，亦没有在诉争厂房范围内办公。2.对证据2企业信息资料，如果企业信息资料来源于国家企业信用信息公示系统，则真实性无异议；但对证明内容有异议，上述其他公司与上诉人无关，退一步讲，即使几家公司的相关人员系兄弟关系，亦不能说明就是关联公司。 对上述当事人于二审中提交的证据，本院认证如下：1.上诉人提交的其与宁德时代公司签订的《厂房租用协议》，因未能提交合同原件，且合同载明扬科狮虎公司与狮虎能源公司系合同项下租赁场地的共同出租方，故本院对该证据的真实性及证明内容不予确认。2.上诉人提交的其他租赁合同原件，合同项下的租赁物系诉争房屋的部分，故与本案争议具有关联，本院对其真实性、合法性和关联性予以确认。3.对上诉人提交的宁德水务有限公司出具的用户用水清单、国网宁德供电公司漳湾镇供电所出具的用电地址核实情况说明、宁德市公安局出具的地址核实情况说明，均源于相关单位或行政机关，证据内容与本案争议具有关联，对其真实性、合法性和关联性，本院予以确认。4.对被上诉人提交的诉争厂房及场地现场照片的真实性、合法性和关联性予以确认。5.对被上诉人提供的狮虎能源公司等的企业信息资料的真实性予以确认。但上述公司信息资料内容，无法直接体现狮虎能源公司与扬科狮虎公司存在股权与人员的混同等情形，故对其证明内容不予采信。同时，由于仅凭相关公司的实际控制人之间存在亲属关系，并不足以认定相关公司之间存在人员、业务、财产交叉或混同而形成人格混同并严重侵害债权人的利益，故对被上诉人申请调查收集黄长基、黄长明、黄长寿三人的户籍和婚姻登记信息，本院不予准许。 本院经审理查明：狮虎能源公司所有的宁德市工业北路9号（狮虎项目厂区1幢1-6层101的房产证号为：宁房权证东侨字第××号，2幢1-2层101的房产证号为：宁房权证东侨字第××号。上述房产所在地块座落宁德市东侨工业集中区工业路西侧、油行溪北侧、团圆路南侧，土地证号为：宁政国用（2013）第04443号。 2014年7月4日，兴业银行宁德分行与狮虎能源公司签订了一份《项目融资借款合同》，同时签订合同编号为抵1320141060077-1的《抵押合同》，约定抵押物为宁德市东侨工业集中区工业路西侧、油行溪北侧、团圆路南侧的土地使用权［宁政国用（2013）第04443号］及地上在建工程。 2015年6月25日，上述抵押权登记注销。 2015年6月18日，兴业银行宁德分行与狮虎能源公司签订编号授1320151060099《基本额度授信合同》、编号授抵1320151060099-1《最高额抵押合同》、编号授抵1320151060099-2《最高额抵押合同》，约定抵押物分别为宁德市工业北路9号（狮虎项目厂区2幢1-2层101（宁房权证东侨字第××号）、1幢1-6层101（宁房权证东侨字第××号）的房产以及宁德市东侨工业集中区工业路西侧、油行溪北侧、团圆路南侧的土地使用权（宁政国用（2013）第04443号），和位于宁德市东侨工业集中区内狮虎能源公司所有的机械设备。 2015年6月26日，上述宁房权证东侨字第××、20××62号房产以及宁政国用（2013）第04443号土地使用权抵押权登记。 2015年6月25日，狮虎能源公司作为出租方与扬科狮虎公司作为承租方签订《租赁合同》，约定扬科狮虎公司承租狮虎能源公司位于宁德房屋及空地，具体包括宿舍楼5769平方米、2号生产车间底层及上半层共15769平方米、1号车间空地8845平方米、中试楼空地1109平方米；租期10年，自2015年6月25日起至2025年6月24日止；租金具体为，宿舍楼每平方米每月10元、2号生产车间底层及上半层平均每平方米每月8元、1号车间空地每平方米每月1.5元、中试楼空地每平方米每月1.5元，合计月租金198786.50元，年租金2385438元，以上为前5年租金价格，后5年在此基础上增加20%；2015年7月31日前，扬科狮虎公司支付租金100万元，2015年8月至12月平均每月支付租金不低于60万元，此后租金一年一付，提前1个月支付，先付后用；合同还约定了其他条款。2016年6月15日，双方订立《租赁合同补充协议书》，约定将上述《租赁合同》前三年的年租金2385438元，扣除税金、房屋及院内场地维修费用补贴等，调整为1546148元，前三年租金共计4638444元。 2017年2月15日，扬科狮虎公司与安捷物流签订《租赁合同》，约定租赁物为宁德市东侨经济开发区工业集中区工业北路9号（狮虎项目厂区2号厂房）仓库车间面积4631平方米、棚下面积1203平方米；租期自2017年4月1日至2020年3月31日止；租金：仓库每平方米每月20元，仓库外雨棚每平方米每月10元；合同还约定了其他条款。 2018年5月14日，扬科狮虎公司与四赢物流签订《仓库租赁协议书》，约定租赁物为宁德漳湾工业区工业北路九号狮虎院内2号车间房屋仓库6000平方米、中试楼中间空地1000平方米；租期自2018年6月15日至2019年6月14日；租金：房屋仓库每平方米每月19元，空地每平方米每月7元；合同还约定了其他条款。 2019年1月26日，扬科狮虎公司与谭显权签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁物为宁德市漳湾工业园区工业北路9号厂区宿舍一间，面积约24平方米，租期1年，自2019年1月26日至2020年1月25日止，每月租金650元；合同还约定了其他条款。 2015年8月12日至2019年10月8日，以扬科狮虎公司为户名，址于宁德东侨工业路9号用户以托收方式向宁德水务有限公司交纳水费。 2015年9月24日、10月16日、11月20日、12月21日，扬科狮虎公司通过中国工商银行宁德分行营业部向国网福建省电力有限公司宁德供电公司分别交纳电费27942.41元、28935.62元、21385.28元及31481.27元，经福建省电力有限公司宁德供电公司漳湾供电所证实，上述所交电费的电力使用地址为宁德市漳湾工业区工业北路9号（狮虎项目）院内。 上述相关合同及凭证上对涉案房屋地址存在不同表述，经宁德市东侨公安分局西陂塘派出所证实，宁德东侨工业路9号与宁德市漳湾工业区工业北路9号系同一地址。 另查明，2015年10月22日，湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院以（2015）鄂武东开民二初字第00848号裁定书对涉案房地产进行了首先查封，一审法院于执行该院（2016）闽09民初92号民事判决时对涉案房产轮侯查封。 涉案房屋场地上，现有四赢物流、宁德万达能源科技有限公司、东莞市富阳机电工程有限公司（宁德项目部）、宁德市华盛叉车有限公司、福旺嘉超市等单位在内经营使用。 另查明，扬科狮虎公司于2015年6月23日成立，住所地为宁德市东侨经济开发区东侨工业集中区工业北路9号6层。 本院认为，本案系案外人主张对执行标的享有足以排除强制执行的权利，请求人民法院停止对该标的进行执行的案外人执行异议之诉。对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查的内容主要为：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，上诉人扬科狮虎公司以其对执行标的享有租赁权为由对一审法院执行中不带租拍卖行为提出异议，请求中止执行；被上诉人兴业银行宁德分行依据生效的（2016）闽09民初92号民事判决申请强制执行，以实现对执行标的的抵押物权。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为，扬科狮虎公司主张的租赁权能否产生排除执行的效力。 《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；确立了“所有权变动不破租赁”之一般原则。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”；确立了同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。租赁权源于租赁合同，作为一种特殊债权，受到了物权化的特殊保护。基于租赁合同，承租人主要享有两种权利：一是依据租赁合同，请求出租人按照约定的标准交付租赁物的权利；二是占有租赁物后，对于租赁物占有使用的权利。前者属纯粹债权性的权利，适用债权的相对性及平等原则；后一种权利因具备“占有”这一公示性表征，则会产生物权化与特殊保护之问题，亦为真正意义上之租赁权。亦即，对租赁权的物权化特殊保护与其具有“占有”这一物权公示状态密不可分，亦因此，实质性租赁权的成立以占有为条件，判断租赁权产生对抗性的时间点亦为占有时；此亦符合确立“所有权变动不破租赁”原则，以避免由于出租人处分租赁物的行为危及承租人基本的生存权或居住权之制度本意。具体言，就租赁与查封，承租人在人民法院采取查封等保全或执行措施之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后查封”；就租赁与抵押，承租人在债权人设立抵押权之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后抵押”。上述两种情形下，租赁权之物权化保护规则得以适用。据此，在查封和抵押之前成立真实有效的租赁权，是排除执行之前提条件；亦即，得以排除执行之租赁权，应当满足承租人基于真实有效的租赁合同关系享有租赁权、承租人于抵押及查封之前实际占有租赁物等条件。 （一）关于是否形成有效对抗抵押权的租赁合同关系 同一财产上租赁权与抵押权并存时，有时会因两种权利分别要实现之目的而产生冲突，两者的对抗效力应当根据设定先后而确定。标的物先租赁后抵押情形下，抵押人抵押已租赁的标的物，不影响抵押物上既存的租赁关系，承租人的权利优先于抵押权。标的物先抵押后租赁情形下，已登记的抵押权，可以对抗后成立的租赁权；未登记的抵押权，则不能对抗后成立的租赁权。合同作为当事人之间达成一致合意之载体，于依法成立时对合同双方产生拘束力及履行效力，但于认定合同双方之间的合同关系得以对抗合同之外权利或其他法律关系时，除审查是否存在真实的书面合同外，还应综合考量是否进行了备案或公证、是否支付价款等履行事实，以评判当事人之间是否真实形成足以产生外部对抗力的合同关系。 本案中，兴业银行宁德分行与狮虎能源公司先后于2014年7月4日、2015年6月18日签订《抵押合同》和《最高额抵押合同》，分别约定狮虎能源公司以其所有的宁政国用（2013）第04443号土地使用权及地上在建工程、宁政国用（2013）第04443号土地使用权及地上房屋作为抵押物，为其向兴业银行宁德分行借款提供担保。据此，狮虎能源公司以其所有的土地及地上物自2014年7月4日以来连续地为其向兴业银行宁德分行借款提供抵押担保。前一抵押权登记于2015年6月25日注销，后一抵押权于2015年6月26日登记。案涉狮虎能源公司与扬科狮虎公司签订的《租赁合同》载明“合同签署日期：2015年6月25日”，现有证据无法证明该合同签署于2015年6月25日抵押登记注销后至2015年6月26日抵押登记设立前这一期间，故尚难以确认案涉租赁合同签订时，租赁物上不存在已登记的抵押权。虽然，合同双方以一致的意思表示所形成之合意，于意思表示真实且不违反法律法规之强制性规范时，对合同双方具有拘束力和履行效力，即通常意义上之合同有效性。但鉴于本案合同签订时机过于特殊，故当扬科狮虎公司与狮虎能源公司以该特殊时点上签订之合同对抗案涉抵押权时，有必要结合合同约定内容、实际履行情况等综合考量双方之间是否真实形成足以有效对抗抵押权的租赁合同关系。首先，《租赁合同》项下租赁物包括宿舍楼、生产车间超过2万平方米、空地近1万平方米，约定租期10年，但对租赁物的用途，扬科狮虎公司除主张部分用于转租外，未说明自用部分的具体用途并提供相应证据，而未能实现于租期内稳定、持续、有效地使用租赁物，却长期、持续地支付大额租金，显然有悖于交易行为目的和商业惯例。其次，2015年6月25日《租赁合同》约定每平方米每月2号生产车间底层及上半层租金平均8元、空地租金1.5元，而2017年2月15日扬科狮虎公司向安捷物流转租时2号厂房仓库租金20元、空地租金10元；2018年5月14日扬科狮虎公司向四赢物流转租时2号车间仓库租金19元，空地7元；可见，狮虎能源公司以较低价格将房屋场地租赁给扬科狮虎公司，却让承租人扬科狮虎公司通过转租赚取较大差价利益，亦有违通常的商业行为。最后，从租金支付情况看，一审中，扬科狮虎公司提供会计明细及银行转款汇款凭证共10张，主张其已按约于2015年7月至2017年8月共支付租金18770430元。其提供的支付狮虎能源公司租金明细表显示，自2015年7月31日至2017年8月25日，其陆续支付狮虎能源公司租金110笔，合计金额10590242.40元；自2016年1月16日至2017年1月22日，由宁德本田动力有限公司（现更名为宁德市犇田动力有限公司）代其向狮虎能源公司支付租金71笔，合计金额8180187.67元。同时，其提供的上述付款明细中10笔款项对应的网上银行付款回单，其中部分回单上记载的汇款用途为“租金/借款”。上述扬科狮虎公司主张的其于2015年至2017年间支付的租金，金额远远高于《租赁合同》及其补充协议的约定；其提交的租金支付明细所体现出来的支付情况，亦明显不符合通常的租金支付的规律性；同时，其提交的网上银行付款回单上记载的汇款用途不明确，难以排除双方之间还存在其他的款项往来之可能。综上，从扬科狮虎公司提交证据所体现的本案租赁合同签订及履行情况看，尚不足以确认扬科狮虎公司基于2015年6月25日签订之《租赁合同》与狮虎能源公司之间形成足以有效对抗抵押权之租赁关系。 （二）关于是否于查封前实际占有使用租赁物 租赁权就性质而言属债权并非物权，租赁权的标的物虽然在成立上以移转占有为其要件，但这种占有并不能使财产租赁权具有对世的绝对效力。合同债权人依据合同关系，仅得向合同相对人主张权利，对第三人并无效力。合同法上之“所有权变动不破租赁”，突破合同相对性之一般规则，赋予承租人特殊的权益保护，故亦称之为租赁权之物权化。物权作为一种绝对权，与债权之相对性不同，应具有一定形式的权利外观作为公示方式。就公示的方式而言，有交付和登记两种；合法有效的公示，方能产生对抗买受人的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”之规定，明确了执行中实现租赁权特殊保护之公示要件，即于人民法院查封之前占有使用租赁不动产。同时，基于租赁权得以对抗其他一般债权之本质，在于保护承租人对承租物实际利用之自由和利益，故上述条文中可以排除执行之“占有使用”，通常认为应是承租人实质意义上的实际占有使用，而不包括以占有改定、指示交付方式等间接占有租赁物之情形；这是由于，如果离开承租人对租赁物具有直接支配、控制的物权化权利外观和内涵，则很难产生优于普通债权之特别效果。 本案中，扬科狮虎公司提交的证据不足以证明其已于查封前实际占有使用租赁房屋，理由如下：首先，就占有目的而言，《租赁合同》项下租赁物位于宁德漳湾工业区内，包括生产车间、宿舍楼、空地等，总面积超过2万平方米。依据商业惯例，承租人租赁此类房屋多为经营所需，并在租期内稳定、持续地使用。对于租赁物的具体使用情况，扬科狮虎公司除主张部分转租外，未能明确陈述其租用案涉生产车间的具体用途，亦未就其经营范围内的生产经营需要实际使用上述面积的厂房车间作出合理说明。其次，就占有状态而言，扬科狮虎公司未能就租赁物的交接等履行《租赁合同》项下交付租赁物义务的具体行为提供相应的证据证明；亦未能就其占有租赁物之外观及公示效果提供相应的证据证明。相反，根据租赁房屋场地现状，除于房屋顶上设置狮虎股份、四赢物流等大幅标识外，内设包括狮虎能源公司、宁德万达能源科技有限公司、杭州叉车、福旺嘉超市等大量其他经营企业的名牌、标识，并呈现相应的实际使用效果。扬科狮虎公司未能明确其直接占有使用的房屋场地部分，亦未能提供证据证明上述除四赢物流外的其他单位占有使用之来源和依据。第三，就占有的稳定性、充分性而言，本案《租赁合同》于2015年6月25日签订，租赁物面积超过2万平方米，租期10年；但扬科狮虎公司于二审中提交的两份转租合同，分别签订于2017年2月15日、2018年5月14日，租期分别为3年和1年，租赁面积分别为5834平方米和7000平方米，上述扬科狮虎公司所主张的对租赁物的使用与租赁物的性质、商业价值及使用价值不符，亦与其依《租赁合同》所要支付的租金不匹配，与商业惯例相悖。同时，上述转租行为发生于人民法院查封之后，亦无法证明承租人于查封前对租赁物的占有使用。最后，关于水电费的交纳。交纳水电费系水电用户依据合同约定应履行的合同义务，该行为的发生并不能直接证明交纳人占有使用房屋。扬科狮虎公司虽然提交了其于2015年8月至2019年10月交纳水费、于2015年9月至12月交纳电费的凭据，但上述最早的交费行为亦发生于抵押登记之后，且电费交纳单据仅有3个月，结合扬科狮虎公司、狮虎能源公司的住所地均为“东侨工业北路9号”等情形，故仅凭上述交费单据，不足以证明扬科狮虎公司于法院查封前实际占有使用租赁房屋。 综上，扬科狮虎公司提交的证据不足以证明其享有足以排除执行的租赁权，其请求中止执行法院不带租拍卖之执行行为，依据不足，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院仅以“租赁权属于债权，扬科狮虎公司以其债权对抗物权，明显债权效力低于物权。且执行措施不必然妨碍租赁权的行使”为由，认定扬科狮虎公司的债权不足以排除执行，认定事实和适用法律均有不当，本院予以指正；但一审判决驳回诉讼请求之裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费161071.9元，由宁德扬科狮虎进出口有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 敏 审 判 员  卢椰枫 代理审判员  陈 梁 二〇一九年十一月二十六日 法官助理杨静 书记员李佳玲 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。