云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初4578号原告：普洱老黄牛物业管理有限责任公司西双版纳分公司。统一社会信用代码：91532801MA6K4QKC4C。营业场所云南省西双版纳傣族自治州景洪市宣慰大道156号7幢602号（花伴里小区）。法定代表人：陶晓川。委托诉讼代理人雷韦婷，云南方向律师事务所律师。特别授权代理。被告：陈美英，女，1972年10月15日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。被告：岩罕稍，男，1954年12月30日出生，傣族，身份证云南省西双版纳傣族自治州景洪市宣慰大道156号。二被告委托诉讼代理人费红琴，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。原告普洱老黄牛物业管理有限责任公司西双版纳分公司（以下简称“普洱老黄牛物业公司版纳分公司”）与被告陈美英、岩罕稍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案，本院于2019年11月6日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告普洱老黄牛物业公司版纳分公司的法定代表人陶晓川及其委托诉讼代理人雷韦婷、被告陈美英、岩罕稍及其委托诉讼代理人费红琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普洱老黄牛物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业管理费2221.6元（自2016年3月1日至2019年2月28日），2、请求判令被告向原告支付违约金11141.32元。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年3月1日起与被告花伴里小区业主委员会签订一份《景洪市花伴晨小区物业服务管理服务合同》，合同约定由原告为花伴里小区提供物业管理服务。合同第十八条第1款约定，本物业管理区域物业服务收费选择方式包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准在附件1、电梯住宅1-4层为每月每平方米人民币0.7元；以及约定由原告代收水电费、公摊费、电梯维修费用等费用的计算和支付方等内容。另合同第十八条第3款约定，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，业主及物业使用人应当按照从逾期之日起按未交纳的总金额的5‰支付违约金，合同签订后，原告为被告提供了物业服务，但被告一直以各种理由拒绝向原告交纳物业费。为维护原告的合法权益，起诉至人民法院。被告陈美英答辩称，其属于搬迁户，2005年7月19日被告岩罕稍等人与开发商西双版纳乾龙房地产开发有限公司签订“整体兼并”协议书及西双版纳乾龙房地产开发有限公司作出承诺对被告所有的花伴里小区3幢1-301号房永久性免收物业管理费。故被告不应当向原告交付物业费，并且2017年7月25日前的物业管理费过了诉讼时效，并且违约金应当分段计算。请求法庭驳回原告的全部诉讼请求，并且被告岩罕稍系被告陈美英的父亲，并不是本案房屋的业主，不应当作为被告承担责任。被告岩罕稍答辩称，其系被告岩陈美英的父亲，并不是本案房屋的业主，不能作为被告承担责任。本院经审理确认证据如下：当事人围绕诉讼请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了《花伴里业主规约》原件1份、《景洪市花伴里小区物业管理服务合同》原件1份、《欠费清单》原件1份、《情况说明》原件1份，内容真实，来源合法，能证实被告岩罕稍、陈美英与景洪妙行物业管理有限公司签订业主规约的情况及2016年3月1日原告与花伴里小区业主委员会签订物业管理服务合同对物业服务的标准及收费项目进行约定的情况、3-1-301号房屋应交纳物业费的金额的情况，本院予以采纳，并在卷佐证，被告向本院提交的《西双版纳乾龙房地产开发有限公司对景洪市商业旅游总公司食品“整体兼并”协议书》复印件1份、《承诺书》复印件1份、《房产证》复印件，内容真实、来源合法，能证实西双版纳乾龙房地产开发有限公司与景洪市商业旅游总公司食品公司及职工签订整体兼并协议书对安置费用及35户危房职工住房拆迁新建的解决办法进行约定的情况、西双版纳乾龙房地产开发有限公司作出承诺对被告所有花伴里小区3幢1-301号永久性免收物业管理费的情况，花伴里小区3幢1-301号房屋的所有人系被告陈美英及罗智的情况，本院予以采纳，并在卷佐证。经本院审理认定法律事实如下：被告岩罕稍原系景洪市商业旅游总公司食品公司职工，2005年7月19日西双版纳乾龙房地产开发有限公司与景洪市商业旅游总公司食品公司及其职工签订《西双版纳乾龙房地产开发有限对景洪市商业旅游总公司食品公司“整体兼并”协议书》，载明：“甲方（西双版纳乾龙房地产开发有限公司）实施兼并后将新开发的小区与原食品公司住宅区纳入统一管理，甲方并对食品公司住户永久性免收物业管理费，”2009年被告岩罕稍与西双版纳乾龙房地产开发有限公司办理接房手续后入住花伴里小区3幢1-301号房。2010年9月3日花伴里小区3幢1-301号房屋所有权人登记为被告陈美英（被告岩罕稍的女儿）及其丈夫罗智。2009年2月25日西双版纳乾龙房地产开发有限公司及景洪妙行物业管理有限公司向被告岩罕稍出具《承诺书》载明：‘岩罕稍你居住的花伴里小区3幢1-301号房，我公司永久性免收物业管理费，我公司现委托妙行物业管理公司对花伴里小区进行管理，今后即使更换物业公司，我公司也将您居住的花伴里小区3幢1-301号房永久性免收以上物业管理费。自2016年3月1日景洪妙行物业管理有限公司开始对花伴里小区从事物业管理起，到2016年3月1日前变更的其他物业物业管理公司，被告陈美英、岩罕稍一直未向物业管理公司交纳物业管理费。2016年3月1日花伴里小区业主委员会与原告普洱老黄牛物业公司版纳分公司签订《物业管理服务合同》约定：“甲方（花伴里小区业主委员会）将建筑面积为131078.19平方米的位于西双版纳景洪市宣慰大道156号花伴里小区委托乙方（原告普洱老黄牛物业公司版纳分公司）实行物业管理，委托管理期限为3年，自2016年3月1日0时起至2019年2月28日24时止，物业费楼梯房0.7元/平方米/月，电梯住宅1-4层0.7元/平方米/月、5-7层0.9元元/平方米/月、8层以上1.1元/平方米/月，签订合同后原告开始对花伴里小区进行物业管理，自2016年3月1日起至2019年2月28日期间被告未向原告交付物业费。原告于2019年9月9日起诉至本院要求被告陈美英、岩罕稍向原告交纳2016年3月1日起至2019年2月28日期间物业费2221.6元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予以支持。”之规定，本案中经调查核实花伴里小区第三届业主员会委员中没有一人系属于本案的原食品公司回迁住户，不能代表全部原食品公司回迁住户同意受2016年3月1日的《物业管理服务合同》约束，并且自2005年7月19日开发商西双版纳乾龙房地产开发有限公司承诺被告等原食品公司住户永久性免收物业管理费及2009年2月25日开始第一届妙行物业服务公司承诺免收物业费，之后的业主委员会与其他的物业公司签订的物业服务合同也承诺对该原食品公司回迁住户免收物业管理费，该原食品公司回迁户免收物业费的情形具有持续性，第三届业主委员会在与原告签订《物业管理服务合同》时应当对这一原食品公司回迁住户免收物业费的情况告知并作出约定，虽然本案的房屋产权证登记在被告岩罕稍女儿陈美英的名下，该住房也系回迁住房，故本院认定，2016年3月1日的《物业管理服务合同》对被告陈美英没有约束力，被告陈美英免交物业服务费。对原告主张被告陈美英、岩罕稍支付物业费及违约金的诉请，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：驳回原告普洱老黄牛物业管理有限责任公司西双版纳分公司的全部诉讼请求。案件受理费67元，由原告普洱老黄牛物业管理有限责任公司西双版纳分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员 骆 伟二〇一九年十一月二十七日书记员 钟宇莹