中华人民共和国上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初78569号原告：李玲玲(CHENCRYSTALLEE)，女，1945年10月28日生，住38CountryMeadowRoad。委托诉讼代理人：张晓岩(ZHANGXIAOYAN)，住上海市浦东新区。被告：上海源涞实业有限公司，住所地上海市浦东新区，经营地上海徐汇区龙漕路XXX号XXX栋XXX楼。法定代表人：孙元元，董事长。委托诉讼代理人：薛涛，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告李玲玲与被告上海源涞实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告李玲玲的委托诉讼代理人张晓岩，被告上海源涞实业有限公司的委托诉讼代理人薛涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玲玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年6月1日至2019年9月30日的租金人民币(以下币种同)6万元(已扣除押金2万元)；2.判令被告赔偿原告违约金4万元；3.判令被告每日按日租金的105%支付原告自2019年7月29日起至付清之日止的滞纳金；4.判令被告支付原告水费72.4元、电费1,694.50元、燃气费126元，共计1,892.90元。审理中，原告撤回了第3项诉讼请求，另表示就第2项诉讼请求，因被告逾期支付租金超过一个月，构成违约，故按约定主张了2个月租金的违约金。事实与理由：2016年3月31日，原、被告签订《房屋包租合同》，约定原告向被告出租上海市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号XXX号楼XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租期自2016年4月1日起至2019年3月31日。此外该合同还约定了租金标准及支付方式、违约金等事项。2019年2月26日，双方签订《房屋续租合同》，约定租期自2019年4月1日起至2021年3月31日，并变更了违约金等事项的约定。截至原告起诉之日，被告已欠付4个月租金共计8万元。经原告催告，被告于2019年7月10日出具《承诺书》，承诺将于2019年7月19日前支付本应于2019年5月26日、6月26日支付的两个月房租，之后将于每月25日支付下一个月租金，但被告最终仍未按此承诺支付。2019年7月22日，原告委托律师向被告发送了律师函，通知被告终止双方之间的租赁关系、被告应支付拖欠的租金及违约金等。被告收函后不予理会，直至2019年9月1日才将系争房屋返还原告。现为维护自身合法权益，故原告起诉至法院，望判如所请。被告上海源涞实业有限公司辩称：认可合同已于2019年7月22日被告收到函件之日解除；因合同已提前解除，故部分欠租应为使用费，现同意支付2019年6月1日起四个月的租金及使用费，亦同意押金2万元抵扣欠费；愿意承担违约金，但系争房屋已于2019年10月1日另行出租，故认为违约金过高，请求予以调整；同意支付水费、电费及燃气费。本院经审理确认如下事实：原告为系争房屋权利人。2016年3月31日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就系争房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》。该合同第2.2条约定，租赁期限自2016年4月1日起至2019年3月31日止。第3.1条约定，每月租金为2万元，以上租金包含物业管理费。第3.3条约定，付款方式为首次押一付三，以后每月25号付，如遇双休、法定节假日则付款日自动往后顺延。第4.1条约定，在签订合同时，乙方向甲方支付保证金2万元。第9.3条约定，(1)如乙方逾期支付租金的(非乙方因素除外)，每逾期一日，须向甲方支付月租金的3%作为逾期违约金，逾期超过一个月不支付房租，视为乙方违约，并赔偿甲方相当于6个月的租金，甲方无条件收回房屋，并有权无责任驱逐租客。(2)乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的105%向甲方支付该房屋占用期间的使用费。2019年2月26日，就被告继续租用系争房屋，双方签订《房屋续租合同》。该合同第二条约定，租赁期限自2019年4月1日起至2021年3月31日止，2019年4月1日起止2020年3月31日的租金为每月2万元……租金支付方式为每一月为一期支付。第三条约定，乙方所支付原押金(保证金)2万元自动转到续租合同下继续有效。第六条约定，甲乙双方确认将原《房屋租赁合同》中的第9.2、9.3条的违约金变更为2个月。第七条约定，本续租协议的未尽事宜按照原《房屋租赁合同》执行并保持不变。履行合同期间，被告欠付租金。2019年7月10日，被告向原告出具《承诺书》称，拖欠的2019年5月26日、6月26日两个月的房租于2019年7月19日前支付，每月付款日25号，最晚延迟七天。因被告未按上述承诺履行，原告于2019年7月22日向被告寄送律师函称，被告自2019年5月25日起未支付租金，经原告催告后，被告出具了《承诺书》，但仍未按承诺履行付款义务，故现通知被告，双方租赁合同于被告收到律师函之日解除，被告于五日内支付欠付租金及违约金共计8万元，并确保次承租人七日内搬离系争房屋。审理中，原告称其于2019年9月1日收回房屋后于2019年10月另行出租；被告确认原告收回房屋的事实的，但表示不清楚具体时间。以上事实，有上海市房地产权证、《房屋租赁合同》《房屋续租合同》《承诺书》、律师函、公用事业费缴费凭证以及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》《房屋续租合同》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。合同履行期间，被告欠付租金，经原告催讨后仍未支付，故原告向其发送解约函并收回了房屋，双方对合同于2019年7月22日解除达成一致意见，本院予以准许。被告未按约支付租金，已构成违约，原告诉请要求被告支付拖欠的租金(合同解除后系使用费)及水、电、燃气费，并要求被告支付违约金，均具有事实依据与合同依据。根据双方的意见，押金2万元已用于抵扣被告拖欠的租金，本院亦予准许。对于水、电、燃气费金额，被告已确认并同意支付，本院据此判决。对于违约金，被告抗辩标准过高并请求本院调整。本院认为，原告系外籍人士，为诉讼花费较多，即便被告已自愿承担按租金标准计算至2019年9月30日的房屋使用费，且原告自认已于2019年10月将系争房屋另行出租，但被告仍未能提供充分证据证明相当于两个月租金的解约违约金过分高于合同提前解除给原告造成的损失，故本院对于被告请求调整违约金金额的意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海源涞实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李玲玲租金及使用费6万元(已扣除被告上海源涞实业有限公司在原告李玲玲处的押金2万元)；二、被告上海源涞实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李玲玲违约金4万元；三、被告上海源涞实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李玲玲水、电、燃气费，共计1,892.90元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,338元，减半收取计1,169元，由被告上海源涞实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一九年十一月十八日书记员  陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。