广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初5858号原告：汪珊，女，1989年8月3日生，汉族，户籍地湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。被告：雷潇，男，1989年6月16日生，汉族，户籍地广东省阳江市江城区。被告：靳燕，女，1994年9月25日生，汉族，户籍地河北省张家口市阳源县东井集镇东井集镇村40号。公民身份号码：130727199409250020。第三人：阳江市江城区杰俊房地产经纪有限公司。住所地：阳江市江城区建设一路2号德信华城13幢9号。法定代表人：何恭帆，该公司总经理。原告汪珊与被告雷潇、靳燕，第三人阳江市江城区杰俊房地产经纪有限公司（以下简称杰俊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪珊及其委托诉讼代理人麦国宽，被告雷潇、靳燕，第三人杰俊公司的法定代表人何恭帆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汪珊向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方于2019年7月15日签订的《房屋转让合约》；二、判令被告共同双倍返还定金40000元及违约金（违约金从2019年7月15日起至该款项付清之日止，按月利率2%计算）给原告；三、判令被告支付律师费5000元给原告；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告在第三人居间介绍下，于2019年7月15日签订了《房屋转让合约》，合同约定由原告向被告购买位于阳江市江城区湖湾路6号漠江花园11幢4单元204房，建筑面积为130.48平方米，房屋转让价格为598000元，由原告分三期付清。第一期是在签订《房屋转让合约》后，支付购房定金20000元给被告，第二期79800元于2019年8月15日支付，第三期500000元在原告拿到新房地产权证抵押贷款后支付。原告已按约于2019年7月15日支付20000元定金给被告，被告也出具收据一张给原告收执。原、被告在《房屋转让合约》第10条约定：“……卖方拒绝履行本房屋转让合约条约执行或因卖方的证件资料不全或因房屋被公安监察司法机关查封等原因导致无法过户到买方的名下，卖方要无条件即时返还买方已支付给买房的所有购房款和已经产生的交易费用，且买方有权解除与卖方的交易条件并要求卖方双倍返还定金……”；第13条约定“当事一方可向阳江市江城区人民法院起诉。一方违约又不主动承担责任致使守约方被迫通过诉讼方式维权的，违约方除承担本合同约定的违约金和相关款项的支付责任外，还有赔偿守约方因此支付的诉讼费、保全费、评估鉴定费、律师费等其他垫付的相关费用损失”。原告已按约履行了支付20000元定金的义务，现两被告明确拒绝将房屋卖给原告，两被告的违约行为严重损害原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请法院根据本案事实及相关规定，支持原告的诉讼请求。被告雷潇辩称，《房屋转让合约》无效，涉案房屋属于被告雷潇的婚前财产，原告与被告靳燕签合同时被告雷潇完全不知情，即使知情也不同意按照这个价格卖房子，买卖结束后雷潇才知道汪珊把房子卖了。银行也说涉案房屋不能贷款50万元，所以《房屋转让合约》是无效合同，合同没有被告雷潇的签字和盖手印。被告靳燕辩称，涉案房屋是两被告共同财产，由被告靳燕个人签合同，被告靳燕的丈夫不知情。签订合同时中介说这房子可以贷款50万元，中介也承诺原告说可以贷款50万元，原告说银行认识人可以贷款，被告靳燕才签合同。但后来无法贷款中介没有通知原告，还是被告靳燕主动跟原告联系的。后来与老公说了这个事情，雷潇不同意卖房。与原告沟通得知中介是挂名兼职中介。第三人杰俊公司述称，被告说贷款50万元，合同第四条第三项有写明，如果贷款不足多还少补。第三人也没有承诺原告能贷款。第三人收被告中介费7000元，收原告6800元，是低于国家收费标准的。经审理查明：2019年7月15日，原告汪珊（买方）与被告靳燕（卖方代理人）签订《房屋转让合约》，主要约定：卖方转让阳江市江城区湖湾路6号漠江花园11幢4单元204房给买方，房屋建筑面积130.48平方米，转让成交价598000元，该价格包含物业维修资金。合同第四条关于付款的约定：第一期，于2019年7月15日支付定金20000元，卖方收到定金十个工作日内，到房管局办理测绘手续；第二期，2019年8月15日前办理房屋过户手续，过户当天买方支付购房款79800元给卖方；第三期，买方拿到新房产证抵押贷款后支付剩余购房款500000元给卖方，贷款由银行直接发放到卖方银行账户，如贷款不足，由买方现金补齐，贷款多出部分，卖方现金返还。第六条约定：房屋转让交易过程中所涉及的一切水费及办证费用均由买方承担。第七条第六款约定：卖方收到第一期定金后，如因卖方原因不能正常办理房产更名手续，则视为卖家违约。第十条约定：卖方拒绝履行本房屋转让合约条约执行或……等原因导致无法过户到买方的名下，卖方要无条件返还买方已支付给卖方的所有购房款和已经产生的交易费用，且买方有权解除与卖方的交易关系并要求卖方双倍返还定金。卖方逾期返还上述款项的，则按日1%的标准支付违约金给买方，其中返还的定金金额为40000元（包括卖方已收到的定金）。第十三条约定：违约方除承担本合同约定的违约金和相关款项的支付责任外，还有赔偿守约方因此支付的诉讼费、保全费、评估鉴定费、律师费及其他相关费用损失。原告汪珊与被告靳燕分别在合同尾部买方、卖方（代理人）处签名及盖指模；居间方加盖了“阳江市江城区杰俊房地产经纪有限公司”的公章及“冯健深”的签名。合同尾部卖方处还签有“雷潇”名字及盖有指模，但被告靳燕、原告汪珊均确认“雷潇”的名字及指模均是汪珊签上和盖指模的，被告雷潇没有在合同上签名和盖指模。签订合同当日，原告按合同约定支付了第一期定金20000元给被告靳燕，并由靳燕出具《收据》一份交由原告收执。《收据》的内容是“今收到汪珊交来购阳江市江城区湖湾路6号漠江花园11幢4单元204房的购房定金20000元。”被告雷潇陈述其已在2019年8月20日左右将涉案房屋卖给了案外人，并在2019年8月底将房屋过户给了案外人。原告知悉被告一房两卖后，先报警处理，后与广东彖典律师事务所签订《委托代理合同》，广东彖典律师事务所指派其所律师麦国宽、黎珊珊作为原告的案件代理人。原告支付律师费5000元。2019年8月28日，原告向本院起诉，请求如诉称。庭审中，被告雷潇表示没有授权其妻子靳燕卖房。原告也未能提供证据证实被告雷潇授权其妻子靳燕卖房。另查明，被告雷潇陈述其于2011年7月购买涉案房屋，2015年5月左右首次领房产证，其与汪珊于2015年9月28日登记结婚。现在的《不动产登记资料查询结果证明》载明涉案房屋的权利人是被告雷潇，登记时间是2019年7月18日，房屋现处于注销状态。以上事实，有原告提供的身份证、《房屋转让合约》、微信转账记录、收据、微信聊天记录等证据，结合本案的庭审笔录，经综合分析，本院予以认定。本院认为，原告汪珊与被告靳燕均确认双方签订的《房屋转让合约》尾部“雷潇”的名字及指模均是汪珊签上和盖指模的，被告雷潇没有在合同上签名和盖指模，且本案也没有证据证明雷潇授权其妻子靳燕卖房。因此，本院认定本案的合同相对人是靳燕与汪珊。被告雷潇并不是本案的合同相对人，原告诉请被告雷潇双倍返还定金、支付律师费等，本院不予支持。按被告雷潇的陈述，涉案房屋是其婚前购买，属其婚前个人财产，靳燕无权处分。即使被告雷潇陈述属实，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，本院认定原告汪珊与被告靳燕均双方签订的《房屋转让合约》合法有效，双方应按合同约定履行。被告雷潇以被告靳燕无权处分为由，抗辩主张双方签订的《房屋转让合约》无效，本院不予支持。本案中，被告雷潇已将涉案房屋卖给案外人，原告汪珊与被告靳燕双方签订的《房屋转让合约》已无法继续履行，故原告请求解除其与被告签订的《房屋转让合约》，合法合理，本院予以支持。被告靳燕已收取原告20000元购房定金，但不按合同约定履行卖房义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返回定金。”的规定，原告请求被告靳燕双倍返还定金40000元，本院予以支持。被告靳燕双倍返还定金已足以弥补原告损失，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的。一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，原告再请求被告按月利率2%支付40000元的违约金，本院不予支持。对于原告已支付的律师费5000元是否应由被告靳燕承担的问题，原告汪珊与被告靳燕双方签订的《房屋转让合约》合法有效，而该合约第十三条约定违约方除承担本合同约定的违约金和相关款项的支付责任外，还要赔偿守约方因此支付的诉讼费、保全费、评估鉴定费、律师费及其他相关费用损失。故依合同约定，原告请求被告靳燕支付律师费5000元，合法合理，本院予以支持。另外，本案是因被告靳燕违约而解除合同，受理费应由被告靳燕全部负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、限被告靳燕在本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金40000元给原告汪珊；二、限被告靳燕在本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费5000元给原告汪珊；三、驳回原告汪珊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9780元（原告已预交），由被告靳燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  徐英涛人民陪审员  关健琼人民陪审员  曾晓玲二〇一九年十一月十一日书 记 员  周琬澄附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返回定金。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的。一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。