安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终8740号上诉人（原审第三人）:金军，男，1971年10月19日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：何勋，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：合肥市中央花园小区业主委员会，住所地安徽省合肥市庐阳区沿河路116号。负责人:王超，主任。委托诉讼代理人：李莉，安徽巨铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：檀传中，安徽巨铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:国基建设集团有限公司安徽合肥分公司，住所地安徽省合肥市包河区宣城路81号煤炭科学研究院办公楼。法定代表人:谢子华，负责人。委托诉讼代理人：章淮健，安徽博时律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐伟，安徽景森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:王德奖，男，1978年10月1日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。委托诉讼代理人：唐婷婷，上海建纬（合肥）律师事务所律师。原审第三人：安徽省宏基典当有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区沿河路116号中央花园4号楼东头第三间。法定代表人：金军，执行董事兼总经理。原审第三人：合肥日升科技投资集团有限公司，住所地安徽省合肥市新站区胜利路中环国际广场302号。法定代表人：宋东升，执行董事兼总经理。原审第三人：安徽日之升电子科技有限责任公司，住所地合肥市蜀山区望江西路99号安高城市广场写字楼1103室。法定代表人：陈冬，执行董事兼总经理。原审第三人：安徽升晶电子科技股份有限公司，住所地安徽省江南产业集中区大别山路标准化厂房C2栋。法定代表人:徐笑，董事长兼总经理。上诉人金军因与被上诉人合肥市中央花园小区业主委员会（以下简称中央花园业委会）、国基建设集团有限公司安徽合肥分公司（以下简称国基公司）、王德奖以及原审第三人安徽省宏基典当有限公司（以下简称宏基公司）、合肥日升科技投资集团有限公司（以下简称日升公司）、安徽日之升电子科技有限责任公司（以下简称日之升公司）、安徽升晶电子科技股份有限公司（以下简称升晶公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院作出的（2018）皖0103民初2627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金军上诉请求：撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2018）皖0103民初2627号民事判决书，发回重审或改判金军不承担责任；本案一审及二审全部诉讼费用由中央花园业委会、国基公司、王德奖承担。事实与理由：1、国基公司的委托代理人王德奖与中央花园主委会对签订的《合肥市沿河路中央花园11号楼房屋租赁合同》一致认可，一审法院也确定王德奖受国基公司委托签订租赁合同的事实。中央花园业委会也证明租赁房屋系由王德奖和国基公司转交给宏基公司的事实，而非直接交付给金军使用。2、合同具有相对性，金军并非合同的相对人，且不了解合同约定的相关内容，不应判决金军承担合同项下的责任。在国基公司是否将11号楼的全部交付金军使用及其他实际占用人是否向国基公司支付部分房租均未查明情况下，让金军承担合同的全部义务及全部赔偿责任有违公平原则。3、一审判决仅以国基公司的公章真实性无法判定为由判定国基公司、王德奖不承担责任的理由不能成立。且王德奖的表述多处矛盾，完全是规避自己的责任。4、在明知转租的情况下，中央花园业委员，仅催要租金而非收回房屋，第一次起诉时并非要求非解除合同或者确定合同无效，其实质是认可国基公司对外转租行为，其应该向国基公司索要租金。5、金军至今没有收取过第三人日升公司、日之升公司、升晶公司的任何租金，而是代理宏基公司向日升公司、日之升公司、升晶公司的收取的其他款项，并非收取租金。金军收取的这些款项系职务行为，不应由金军个人承担责任。中央花园业委会辩称，一审法院根据查明的情况判决金军支付租金、利息和房屋占有使用费并无不当，请求驳回金军全部上诉请求。1、一审法院已经查明争议房屋由金军实际占有并长期对外出租，金军是实际承租人。2、在王德奖与中央花园业委会签订房屋租赁合同时，金军作为法定代表人的宏基公司与国基公司在同一住所办公，而王德奖在一审法院调查时明确表示是受金军指令与中央花园业委会签订房屋租赁合同的。3、王德奖与中央花园业委会签订房屋租赁合同后，金军通过其本人银行账户以及其亲友金毅的银行账户向中央花园业委会支付租房押金和房屋租金。4、在实际承租房屋后，金军以个人名义与日升公司、升晶公司分别签订租赁合同，对外将房屋出租。5、金军以个人名义向日升公司和升晶公司收取租金，通过其亲友金毅和王晓娣的银行账户收取租金，金军个人出具收条，且在收条上在金军签名前落款为“收款人”和“租赁人”。6、2016年7月21日当地派出所召集的协调会上，日升公司代表明确表示，他们是从金军手上拿的房子，租金交给了金军。派出所副所长也指出金军是“二房东”。金军代理人认为金军收取租金是代表宏基典当且已交给国基公司，但并无相关证据予以证实。国基公司辩称，1、一审认定国基公司不应承担责任认定事实清楚，适用法律正确。2、国基公司从未与中央花园业委会签订合同及占有使用该房屋，也未委托王德奖与中央花园业委会签订合同，亦未收取过金军转交的租金。3、（2015）庐民一初字第04074号案件已驳回中央花园业委会的诉请，该案已生效，根据生效判决国基公司对判决生效之前的房屋租金不应承担责任。4、2016年7月21日使用房屋的各方在派出所探讨案涉房屋租赁问题，并形成了一份会议纪要，会议纪要中中央花园业委会明确实际使用人不是国基公司，国基公司从未占有使用案涉房屋及收取租金，中央花园业委会也明确实际使用方是金军。王德奖辩称，1、王德奖仅作为委托代理人在合同上签字，其履行的是职务行为，因此不应以承租人身份承担责任。上诉人并无证据证明案涉房屋系王德奖转交给宏基公司，王德奖仅在合同上签字，关于合同盖章、后期房屋交付以及租金支付相关事实，王德奖并不清楚。2、王德奖不是案涉房屋的承租方，未占有使用过房屋，也未因案涉房屋获利，房屋的实际占有使用人或承租人未向王德奖支付过租金，王德奖不应承担责任。3、二审中王德奖提供证据证明其是作为宏基公司的员工受其委托在租赁合同上签字的，其代理权限没有问题，一审认定王德奖系作为委托代理人在合同上签字事实清楚，应当维持一审对王德奖的判决结果。中央花园业委会向一审法院起诉请求：一、判令国基公司、王德奖及宏基公司、金军、日升公司、日之升公司、升晶公司自合肥市庐阳区沿河路中央花园11幢房屋(产权证号00××88)内腾退并将房屋返还给中央花园业委会；二、判令国基公司、王德奖及宏基公司、金军、日升公司、日之升公司、升晶公司向中央花园业委会支付租金人民币141万元(自2013年9月1日至2017年8月31日)及利息354102元(暂计算至2018年4月8日，以后顺延至国基公司、王德奖归还房屋之日止);三、判令国基公司、王德奖及宏基公司、金军、日升公司、日之升公司、升晶公司向中央花园业委会支付房屋占有使用费234000元(自2017年9月1日起以按房屋年租金39万元为标准暂计算至2018年4月8日，以后顺延至国基公司、王德奖归还房屋之日止)；四、一审案件诉讼费用由国基公司、王德奖及宏基公司、金军、日升公司、日之升公司、升晶公司负担。一审法院认定事实：中央花园业委会系合肥市庐阳区沿河路中央花园11幢房屋产权人。中央花园业委会提供的《合肥市沿河路中央花园11号楼房屋租赁合同》主要内容为：“甲方（即中央花园业委会）将位于合肥市沿河路116号中央花园11幢房屋出租给乙方，租期自2013年9月1日2017年8月31日止。租金为：前三年年租金35万元，第四年年租金37万元。房屋租金按每半年支付（提前一个月支付）。2013年8月31日，乙方应向甲方支付押金2万元，合同期满后，甲方向乙方无息归还该款项。乙方将租用房屋转租给第三方承租使用必须事先征得甲方同意并重新签订房屋租赁合同。如乙方未能按本合同约定支付房屋或乙方未经甲方书面同意擅自将该承租办公楼转租，允许或转让给第三人独立或共同使用，甲方有权即时解除本合同，乙方应立即将承租房屋七日内无条件退交甲方。本合同及所有附件在甲乙双方签字盖章并按本合同规定交纳租金、首期管理费之后生效。”合同签订日期为2013年8月31日。合同尾部承租方处加盖了“国基建设集团有限公司安徽合肥分公司合同专用章”。合同另对其他相关事宜进行了约定。王德奖在乙方委托代理人处签名。合同签订后，2013年9月5日金军向中央花园业委会转账支付2万元，2015年1月6日，案外人金毅向中央花园业委会转账支付5万元。除上述款项外，中央花园业委会出租房产后，一直未收到租金，中央花园业委会遂于2015年11月诉至庐阳区人民法院，2016年6月21日法院判决，驳回中央花园业委会全部诉讼请求。法院判决书认为，国基公司对该合同专用章不认可，称其公司无此印章亦从未占有使用过涉案房屋。对于房屋租赁合同的签订及履行等事宜，中央花园业委会称该房屋租赁合同系第三届业委会经办，中央花园业委会系第四届业委会，故对该房屋租赁合同中承租方由谁签名、涉案房屋如何交接、有无向承租方催要过房屋租金均不清楚。庭审中，中央花园业委会称“涉案房屋目前由第三人在使用，但整个11号楼是不是都是第三人在占有使用，我们不清楚”。对于中央花园业委会提供的房屋租赁合同，经查，被告对房屋租赁合同中加盖的“国基建设集团有限公司安徽合肥分公司合同专用章”不认可，称其公司从未刻制过合同专用章并申请对该公章的真伪进行鉴定，因中央花园业委会亦未提供证据证明被告之前曾使用过该印章，导致一审法院无法调取比对检材通过鉴定确定其真伪，故该证据的真实性依法未予确认。根据中央花园业委会提供的接处警情况登记表反映，2016年7月20日8:56，因中央花园业主用建筑垃圾将11栋办公室堵住，有人报警，经了解小区业委会与原租户金军发生合同纠纷，并诉讼至法院，业委会败诉。同年7月21日上午，在双岗派出所召开协调会，日升公司办公室主任薛世年称，其是从金军手上拿的房子，租金当然要交给金军，现在知道房子不是金军的，但已交给金军的房租已交到9月份，希望到时再处理。金军的代理人朱李称宏基典当行老板金军与国基公司有债务纠纷，国基公司把11号楼给金军抵债。中央花园业委会由于催过租金未果，现再次诉至法院，要求判如所请。一审另查明，王德奖在本案一审庭审中未到庭，庭后到庭陈述关于签订合同的经过，称其2013年8月在宏基公司做业务员，宏基公司老板是金军，金军指派其与中央花园业委会主任刘曙签订房屋租赁合同，其在委托代理人栏处签名，之后房屋的交接、合同盖章并不清楚。一审还查明，2015年1月28日金军与升晶公司签订租房协议一份，金军作为出租方，将案涉房屋第一层整层出租给升晶公司，租期2015年2月18日至2017年2月27日，月租金1万元，2015年1月28日金军出具收条一份，内容为今收到升晶公司承租中央花园11号楼半年租金6万元，已通过财务金毅账号收到。2015年4月1日金军与日升公司签订租房协议一份，金军作为出租方将涉案房屋中位于三层的四间房屋出租给日升公司，租期自2015年4月1日至2016年4月1日，年租金4万元。2016年6月30日，金军出具收条并加盖宏基公司财务专用章，内容为“今收到日升科技公司承租中央花园11号楼第三层三个月租金。2016年7月至2016年9月1万元整，已转王小娣卡代收。”2017年6月29日，安徽日之升电子公司向合肥安好物业服务有限公司交纳物业费5400元。一审案件审理中，根据中央花园业委会提供的合肥安好物业服务有限公司于2018年10月30日出具情况说明一份，内容为2018年10月26日宏基公司金军的代理人朱李将合肥市庐阳区沿河路中央花园11幢房屋的大门钥匙交到本公司中央花园安好物业管理办公室，经查中央花园11栋房屋内已经腾空，本公司已经于今日将中央花园11幢房屋的大门钥匙交给中央花园小区业主委员会。一审法院认为,本案房屋租赁合同纠纷一案，双方争议的焦点问题本案的出租人是中央花园业委会，承租人是谁？谁应当承担给支付拖欠租金、房屋占用费及利息损失的民事责任。一、本案中，中央花园业委会与王德奖签订房屋租赁合同的事实清楚，虽然该合同上加盖了国基公司的合同专用章，由于该印章的真实性无法确认，故无法认定国基公司为承租人。关于合同签订的过程，王德奖本人认为其是受宏基公司老板金军的指派作为委托代理人在合同上签名，至于之后的房屋交接、房租的收付以及租赁的其他事宜其均未参与。但本案并没有证据证明房屋的交接情况，结合之后金军和宏基公司将房屋转租给第三人日升公司、升晶公司，再结合协调会记录可以反映，金军和宏基公司使用了本案的房产，并以宏基公司及金军个人名义收取租金，因此应当认定金军和宏基公司是本案房屋的实际承租人。二、王德奖虽在租赁合同中签名，但其作为委托代理人身份，履行的是职务行为，故其不应作为承租人身份承担责任。中央花园业委会要求国基公司、王德奖及各第三人自合肥市庐阳区沿河路中央花园11幢房屋(产权证号00××88)内腾退并将房屋返还给中央花园业委会；由于本案房产中央花园业委会已经收回，该项诉讼请求已无处理必要，中央花园业委会要求第三人金军、宏基公司向中央花园业委会支付租金人民币141万元(自2013年9月1日至2017年8月31日)，由于本案的押金2万元可以抵扣，故一审法院可以支持租金139万元，中央花园业委会要求金军、宏基公司支付利息354102元(暂计算至2018年4月8日，之后顺延至被告归还房屋之日止)，一审法院可以支持。中央花园业委会要求金军、宏基公司向中央花园业委会支付房屋占有使用费234000元(自2017年9月1日起以按房屋年租金39万元为标准暂计算至2018年4月8日，之后顺延至被告归还房屋之日止)，由于2017年8月31日租赁合同到期，金军、宏基公司并未交还房屋，故对合同期满之后的房屋占用费一审法院予以支持。关于中央花园业委会要求国基公司、王德奖以及除金军、宏基公司外的第三人承担责任，由于国基公司、王德奖不是本案的承租人，其他的第三人也与中央花园业委会不是合同相对方，故一审法院不予支持。国基公司辩称，中央花园业委会起诉违反一事不再理原则以及重复起诉，由于本案中央花园业委会起诉与前次诉讼主体、诉讼请求内容，均与前次诉讼不完全一致，故一审法院对该辩称不予采纳。一审据此依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决:一、第三人宏基公司、金军于判决生效之日起十日内向中央花园业委会合肥市中央花园小区业主委员会支付租金人民币1390000元(自2013年9月1日至2017年8月31日)；二、第三人宏基公司、金军于判决生效之日起十日内向中央花园业委会支付利息354102元(暂计算至2018年4月8日，之后按同期贷款利率标准计算至归还房屋之日止)；三、第三人宏基公司、金军于判决生效之日起十日内向中央花园业委会合肥市中央花园小区业主委员会支付房屋占有使用费234000元(自2017年9月1日起以按房屋年租金39万元为标准暂计算至2018年4月8日，之后顺延至归还房屋之日止)；四、驳回中央花园业委会其他诉讼请求。一审案件受理费26582元，由中央花园业委会负担266元，第三人宏基公司、金军负担26316元，公告费800元由第三人宏基公司、金军负担。二审中，金军提交宏基公司出具的情况说明一份，证明：金军个人收取的租金交给了宏基公司，押金受宏基公司委托交付给了中央花园业委会，案涉房屋的实际使用人并非金军，金军未实际占有。中央花园业委会质证意见为：对证据的真实性及证明目的均有异议，宏基公司不出庭出具证明有悖常理，宏基公司应当出庭说明清楚，金军应提供证据证明是代表宏基公司收取的租金。国基公司质证意见为：对证据的三性及证明目的均有异议。情况说明中载明金军收取的所有款项均已转交宏基公司，与金军陈述上诉状金军收取过部分租金代表宏基公司交给国基公司相互矛盾，如转交给国基公司应有转账凭证，情况说明最后一句话没有事实依据。王德奖质证意见为：王德奖对租金的支付情况不清楚，对该份证据不予质证。宏基公司质证意见为：情况说明的内容是宏基公司意见，宏基公司予以认可。王德奖提交证据三份：证据一、宏基公司出具的情况说明一份，证明：王德奖仅作为代理人在合同上签字，履行的是职务行为，不应作为承租人承担责任；证据二、银行流水、证明及身份证复印件一份，证明：宏基公司与国基公司的法人谢子华之间系合作关系，银行流水的转账与情况说明的陈述相符。中央花园业委会质证意见为：证据真实性需要庭后核实，证据表明金军、宏基公司与国基公司存在关联交易，不能免去金军对于占有使用房屋的责任，一审中国基公司在法庭上做了虚假陈述，国基公司应共同承担租金利息及占有使用费。国基公司质证意见为：对证据一的真实性无异议，证明目的有异议，该情况说明来自王德奖的代理人，说明了两者之间存在某种关系，该说明提到委派宏基公司员工王德奖签署，与一审法院认定事实一致；对证据二真实性无异议，证明目的有异议，该份转账记录与本案案涉房屋租赁无关。另，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人金军主张其没有参与合同协商和签订且不知合同具体内容，由此不应承担支付租金等义务。但根据本案查明的事实，金军先后于2015年1月28日、2015年4月1日，以个人名义与升晶公司、日升公司签订了案涉沿河路与阜阳路交叉口第一层整层、沿河路116号中央花园11栋3层房屋分别为期24个月、12个月的《租房协议》，并以个人名义收取租金，且以个人名义向中央花园业委会转账支付过租赁款项。对于如何实际取得和使用房屋，金军在案件审理过程中陈述前后不一且无相关证据予以印证，不足采信，故其上诉理由不能成立。综上，为化解矛盾纠纷，结合本案客观事实，对原审法院认定金军系案涉房屋实际承租人并判令支付租金、利息及房屋占有使用费的处理结果，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26316元，由金军负担。本判决为终审判决。审判长  沈严审判员  沈静审判员  王莉二〇一九年十一月二十日法官助理张明武书记员施佳佳附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。