福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终3110号 上诉人（原审被告）：杨兴旺，男，1969年1月29日出生，汉族，住福建省漳浦县。 被上诉人（原审原告）：张友福，男，1952年9月25日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：宁新发，福建信海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢阿有，福建信海律师事务所律师。 上诉人杨兴旺因与被上诉人张友福房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初3607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨兴旺上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张友福一审的诉讼请求。事实和理由：一审判决适用法律不当，判决错误。首先，涉诉《房屋租赁合同书》签订时，双方对合同履行期限的预期都是长期的。杨兴旺承租涉诉房屋后，投入巨资对房屋进行修缮，极大的提高了房屋的使用价值，合同双方对此也是认可的。本案应当适用城镇房屋租赁合同司法解释的有关规定，对双方的租赁期限的保护应适用租赁合同期限最长20年的法律规定。其次，因修缮涉诉房屋杨兴旺投入资金较大，杨兴旺为尽快回笼资金，减轻压力邀请他人入股投资涉诉房屋修缮事宜，并将修缮后的房屋转租给他人以尽快收回投资，合同解除会导致多方违约的一连串法律问题。另外，张友福要求解除《房屋租赁合同书》与合同法的诚实信用的基本原则相背离。杨友福先以家人要自住为借口要求解除涉讼合同，杨兴旺不同意，后又以杨兴旺转租未经同意为由起诉杨兴旺，在该诉被法院驳回后，现又以合同法第二百三十二条规定要求解除涉诉合同，都是杨友福不守信用的表现。综上所述，一审判决违背了合同法诚实信用的基本原则，侵害了杨兴旺的合法权益，请求撤销一审判决。 张友福辩称，一审判决有事实和法律依据，并无不当。讼争租赁合同约定的租赁期限到政府拆迁之日，属约定期限不明，根据合同法第二百三十二条规定，张友福作为出租人有权解除讼争合同。 张友福向一审法院起诉请求：解除张友福与杨兴旺于2012年7月3日签订的《房屋租赁合同书》。 一审法院认定事实：厦门市思明区永安街2、4号一层01室及永安街2、4号二、三层01室产权登记在张友福母亲黄亚美名下。 2012年7月3日，张友福与杨兴旺签订一份《房屋租赁合同书》，约定张友福将坐落于厦门市思明区永安路2号房屋出租给杨兴旺，建筑面积约240平方米，租赁用途为商住。租赁期限从2012年8月18日至政府拆迁之日止，每月租金为5800元，每四年递增500元。 前述合同签订后，杨兴旺将租赁房屋的第一、三层转租许志龙，租赁期限自2012年9月1日至2021年8月1日止；另将租赁房屋第二层转租赵浙闽，租赁期限自2013年7月5日至2021年7月31日止。2017年3月6日，许志龙将案涉房屋三楼及四楼天台转租游一谦，租赁期限自2017年5月5日至2021年8月1日。现案涉房屋由杨兴旺提供给前述案外人使用。 2018年8月1日，张友福以杨兴旺未经其同意擅自转租房屋为由向一审法院提起诉讼，要求解除案涉《房屋租赁合同书》。一审法院于2018年9月17日作出（2018）闽0203民初13145号民事判决书，认定张友福最迟在2017年10月即已知道杨兴旺将案涉房屋转租。张友福未在六个月内提出异议，现以杨兴旺擅自转租为由要求解除合同，不予支持。判决驳回张友福的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。 2018年11月14日，张友福委托福建信海律师事务所律师向杨兴旺发送律师函，载明因双方约定的租赁期限不明，双方签订的《房屋租赁合同书》系不定期租赁合同，张友福有权随时解除合同，告知自杨兴旺收到函件之日合同解除，并要求杨兴旺在十五日内腾空、归还租赁房屋。 一审庭审中，双方当事人均确认订立合同时，因听说案涉房屋可能会拆迁，杨兴旺可能要长期租赁，故将租赁期限约定至“政府拆迁之日止”，现案涉房屋暂无拆迁可能。 一审法院认为，双方争议焦点在于，双方合同约定的租赁期限至“政府拆迁之日止”是否属于租赁期限约定不明确，从而视为不定期租赁当事人可以随时解除。合同法第二百三十二条赋予不定期租赁合同当事人任意解除权，该条立法意在着重保护租赁期限明确的租赁合同，鼓励和引导当事人明确约定租赁期限。按照上述立法精神以及合同法第一百二十五条第一款有关合同解释的规定，对租赁期限约定至拆迁为止的性质，应当区分情况认定。1.合同签订时租赁房屋并无拆迁实质进展的，认定为租赁期限约定不明确。房屋拆迁取决于城市规划的制定和实施，具有极大不确定性，是否拆迁、何时拆迁、如何拆迁在订立租赁合同时难以预料。在缔约时租赁房屋并无实质性拆迁事项发生的，租赁期限因拆迁期限不明确而视为约定不明确。2.合同签订时租赁房屋已有拆迁实质进展的，认定为租赁期限约定明确。征迁公告等政府公开文件已将租赁房屋纳入拆迁范围的，缔约时租赁房屋拆迁进程已明确可期，此种情形下约定租赁期限至拆迁为止应视为租赁期限约定明确。本案中，并无证据证明讼争合同签订时案涉房屋被政府公开文件纳入征迁范围，事实上合同签订至今近十年案涉房屋也确实未被纳入征迁范围。从民事法律关系可预期的角度出发，案涉租赁合同有关租赁期限的约定依法应视为不定期租赁。根据合同法第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。张友福已于2018年11月14日通知解除案涉租赁合同，应视为已在合理期限之前通知杨兴旺，故对于张友福要求解除案涉租赁合同的诉求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，判决：解除张友福与杨兴旺于2012年7月3日签订的《房屋租赁合同书》。案件受理费50元，由杨兴旺负担。 本院二审法庭调查中，杨兴旺提交一份房屋租赁合同书，用于证明其与杨宝华、杨瑞章是合伙关系。张友福质证认为，对该证据的真实性不确认，该租赁合同与本案没有关联性。 双方当事人均陈述对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，2012年7月3日张友福与杨兴旺签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，合同对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行自己的义务。合同约定的租赁期限从2012年8月18日至政府拆迁之日止，应视为以附带政府拆迁为终止条件的合同，故张友福主张该合同为不定期租赁其可以随时解除合同的理由，不符合其签订合同时的真实意思表示。一审判决认定案涉租赁合同有关租赁期限的约定为不定期租赁，不符合当事人意思自治，二审应予改判。杨兴旺二审提供的证据不影响本案二审处理结果。 综上所述，杨兴旺的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初3607号民事判决； 二、驳回张友福的诉讼请求。 一审案件受理费100元，减半收取计50元，由张友福负担。二审案件受理费100元，由张友福负担 本判决为终审判决。 审判长  林巧玲 审判员  胡林蓉 审判员  柯艳雪 二〇一九年十一月二十一日 书记员  陈 源 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。