河北省唐山市路南区人民法院   民事判决书   （2019）冀0202民初301号   原告：唐山万达广场投资有限公司，住所地唐山市路南区长青里万达广场C座公寓6层。   法定代表人：黄国斌，职务总经理。   委托诉讼代理人：吴铁军，北京市盈科律师事务所律师。   委托诉讼代理人：顾娟娟，北京市盈科律师事务所律师。   被告：陈艳，女，1964年10月9日出生，汉族，住唐山市。   被告：毛星晔，女，1990年11月18日出生，汉族，古冶文体局职工，住唐山市。   被告：毛羽芬，女，1965年3月11日出生，汉族，住唐山市。   被告：毛建富，男，1963年5月14日出生，汉族，住唐山市。   被告：毛莹，女，1984年1月31日出生，汉族，住北京市。   被告：毛东卓，男，1999年11月7日出生，汉族，住唐山市。   第三人：中国农业银行股份有限公司唐山胜利路支行，住址：唐山市路南区胜利路55号。   负责人：胡日旺，该行行长。   委托诉讼代理人：韩光宇，该支行风险经理。   原告唐山万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）与被告陈艳、毛星晔、第三人中国农业银行股份有限公司唐山胜利路支行（以下简称农行胜利路支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，原告于2019年3月1日向本院申请追加毛建富、毛羽芬为本案被告，本院于2019年3月4日通知毛建富、毛羽芬参加诉讼，原告于2019年3月21日向本院申请追加毛莹、毛东卓为本案被告，本院于2019年3月25日通知毛莹、毛东卓参加诉讼。本院于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告万达公司委托诉讼代理人吴铁军、顾娟娟、第三人农行胜利路支行委托诉讼代理人韩光宇到庭参加诉讼，被告毛羽芬、毛建富、毛东卓经传票传唤未到庭参加诉讼，被告陈艳、毛星晔、毛莹经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   万达公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告陈艳、被告毛星晔之父毛建强（毛建强系被告陈艳之夫，已于2014年5月18日去世）于2009年11月19日签订的编号为20091119087的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令解除原告与被告陈艳、被告毛星晔之父毛建强及第三人于2009年12月7日签订的编号为N0.13105200900016466的《个人购房担保借款合同》；3、判令被告陈艳、被告毛星晔归还原告代为偿还的银行贷款本息合计人民币220573.38元（暂计算至2018年9月21日，最终以银行实际扣划金额为准），并判决确认原告有权在应退还被告陈艳、被告毛星晔的购房款中直接扣除该项代垫费用；4、判令被告陈艳、被告毛星晔向原告支付违约金，以原告代被告陈艳、被告毛星晔向农行胜利路支行垫付的每笔款项为基数和每笔款项实际逾期天数按日万分之五计算至实际偿付之日止（暂计算至2018年12月31日为人民币99353.48元），并判决确认原告有权在应退还被告陈艳、被告毛星晔的购房款中直接扣除该违约金；5、判令被告陈艳、被告毛星晔向原告支付违约赔偿金30885.33元；6、判令被告陈艳、被告毛星晔于判决生效之日起十日内配合原告办理唐山万达广场D区10-2-1404号涉诉商品房的撤销网签、注销备案、退还契税和维修基金等手续；7、判令被告陈艳、被告毛星晔于判决生效之日起十日内将恢复原状的唐山万达广场D区10-2-1404号涉诉商品房返还给原告；8、判令被告陈艳、被告毛星晔支付原告律师服务费用14000元（补充协议第二条4项（1））；9、判令本案担保费2264.92元、保全费5000元由被告陈艳、被告毛星晔承担；10、判今本案诉讼费用由被告陈艳、被告毛星晔承担。事实与理由：2009年11月19日，原告与被告陈艳、毛建强（被告陈艳之夫，被告毛星晔之父）签订编号为20091119087《商品房买卖合同》及《补充协议》购买原告开发的位于唐山万达广场D区10-2-1404号的商品房一套，建筑面积128.69平方米，房屋总价款人民币1029511元，首付款人民币209511元，余款人民币820000元按揭支付。同日，原告作为甲方与毛建强、被告陈艳作为乙方签订了《补充协议》该协议第二条第4款第（1）项约定：“乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金”。2009年12月7日，原告、被告陈艳、毛建强与第三人签订了《个人住房借款担保合同》合同约定：毛建强、被告陈艳为借款人、抵押人，原告为保证人，借款金额人民币820000元，借款期限为2009年12月7日起至2035年12月6日止，保证方式：连带责任保证，保证期间为自贷款发放之日至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。贷款合同签订后，毛建强、被告陈艳刚开始一直正常偿还贷款。2014年5月开始，因毛建强、被告陈艳未按时偿还房屋贷款，原告陆续收到第三人发出的扣款通知，截止至2018年9月21日，原告已代毛建强、被告偿还借款共计人民币220573.38元。原告分别于2017年11月19日、2018年9月18日通过EMS向毛建强、被告陈艳发出告知函催促其还款，但毛建强、被告陈艳至今未偿还拖欠的房屋贷款。原告无奈之下于2018年10月向贵院起诉毛建强和被告陈艳，该案审理过程中原告才得知毛建强已于2014年5月18日去世，因此申请了撤诉。经过原告调查，毛建强的父母均已去世，其继承人仅余被告陈艳、被告毛星晔，目前被告陈艳与被告毛星晔共同生活，涉案房屋也归两被告所有。鉴于毛建强、被告陈艳的上述违约行为，同时根据《补充协议》第二条第4款第（1）项、第（2）项的约定以及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，原告有权单方解除合同，并有权要求被告陈艳、被告毛星晔归还原告代其向银行垫付的全部款项并有权要求被告陈艳、被告毛星晔向原告支付违约金。同时，原告有权要求两被告返还涉案商品房，并有权要求两被告配合原告办理涉案商品房的撤销网签、注销备案、退还契税和公共维修基金等相关手续。原告与毛建强、被告陈艳之间的编号为20091119087《商品房买卖合同》及补充协议解除后，原、被告与第三人之间签订的编号为N0.13105200900016466的《个人购房担保借款合同》的合同目的则无法实现，故在本案中一并诉请解除。综上、维护原告合法权益，特请求法院依法裁决。原告万达公司向本院提交追加被告申请书，主张被告毛羽芬、毛建富、毛莹、毛东卓在遗产继承范围内承担违约责任。   陈艳、毛星晔、毛羽芬、毛建富、毛莹、毛东卓，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。   农行胜利路支行述称，针对第2项诉讼请求，原告万达公司要求判令解除与答辩人签订的《个人购房担保借款合同》，我方认为涉诉合同经原告万达公司、购房人及答辩人三方签订，三方均为适格的民事主体，签署合同时意思表示真实，合同内容不违反法律法规规定，合同合法有效。该合同既没有约定合同解除条款也不符合法定解除条件，因此原告万达公司无权要求我方解除合同。《个人购房担保借款合同》签订后，答辩人已经履行了合同约定的我方主要义务，向购房人发放了按揭贷款，并按照合同约定将款项直接划至原告账户。在该合同的履行过程中，答辩人没有任何违约行为，因此，不应承担合同解除的后果。原告万达公司提出解除合同因其为购房人代偿逾期贷款不能获得清偿所致，是原告万达公司与购房人之间的债权债务关系，与答辩人无关。《个人购房担保借款合同》第十三条已经明确约定，购房人与售房人之间发生的任何纠纷，均不影响借款人、保证人履行其在《个人购房担保借款合同》下约定的保证、义务和责任。因此我方是《个人购房担保借款合同》的守约方，享有合同解除的权利，而不是被动的承担义务，我方不同意解除《个人购房担保借款合同》。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2009年11月19日，唐山万达投资置业有限公司作为出卖人，毛建强、陈艳作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》（编号为20091119087）及《补充协议》。《商品房买卖合同》约定“买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第10楼2单元2门1404号房，该商品房建筑面积共128.69平方米，单价为每平方米8000元，总金额1029511元整。买受人于合同签订之日支付首期款人民币209511元，其余房款以银行贷款的形式支付，按补充协议约定执行。”《补充协议》第二条第4款第（1）项约定：“买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止、买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金”。第二条第4款第（2）约定：“买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成《买卖合同》项下严重违约。出卖人有权立即解除《买卖合同》。出卖人解除合同的，除有权按照本补充协议第十条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买人向按揭银行支付的全部款项。”第十条第3款第（1）项约定：“如因买受人原因导致《商品房买卖合同》及本补充协议解除的，出卖人有权扣留买受人履约定金不予返还，且买受人应向出卖人支付购房款总额3%的违约赔偿金。”2009年12月2日，毛建强、陈艳向唐山万达投资置业有限公司支付购房款209511元。   2009年12月7日，唐山万达投资置业有限公司作为保证人，毛建强作为借款人，毛建强、陈艳作为抵押人，农行胜利路支行作为贷款人，三方签订了《个人购房担保借款合同》（编号：13105200900016466），合同约定：借款金额为人民币820000元，借款用途为购买房产。借款人购买的房产位于唐山万达广场10-2-1404。借款期限自2009年12月7日起至2035年12月6日止，共计312个月。借款利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上下浮30%，执行年利率4.158%。借款人应在贷款人处开立结算账户，卡号：×××。借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入唐山万达投资置业有限公司的账户。借款人承诺：贷款人将借款资金划入上述账户，即视同贷款人已依据约定向借款人发放借款，且借款人收妥借款资金。借款人以每一个月为一个还款周期，共312期。自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日。借款人与贷款人采用等额本息还款法。保证方式：阶段性保证担保+抵押。保证人唐山万达投资置业有限公司提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。第三人依约将贷款发放到唐山万达投资置业有限公司指定账户。   2011年7月1日，经唐山市工商行政管理局核准,唐山万达投资置业有限公司企业名称变更为唐山万达广场投资有限公司。   自贷款合同签订后至2014年4月期间，毛建强、陈艳已向农行胜利路支行偿还贷款本息合计235982.31元。自2014年5月，毛建强、陈艳未按合同约定还款。2014年5月至2019年11月28日，万达公司已为毛建强、陈艳累计代偿277592.34元。截至2019年11月28日，毛建强、陈艳尚欠农行胜利路支行本息合计603820.1元。毛建强、陈艳至今未偿还拖欠的房屋贷款、未向万达公司支付代垫费用、违约金、损失等，亦未返还房屋。   另查明，据唐山市古冶区王辇庄乡西赵各庄村民委员会出具的证明显示，毛建强的父亲毛晓仁早于毛建强去世，母亲王淑兰于2017年12月15日去世，毛晓仁与王淑兰共生育五个子女：长子毛建国未婚早逝，次子毛建民去世十多年，三子毛建富，四子毛建强，女儿毛羽芬。   毛建强与陈艳系夫妻关系，二人婚后育有一女叫毛星晔。毛建强于2014年5月18日去世，去世时其法定继承人为其母亲王淑兰，妻子陈艳，女儿毛星晔。毛建民的妻子吴艳凤于2017年去世，毛建民与吴艳凤育有一女名叫毛莹，育有一子名叫毛东卓。诉讼过程中，毛东卓向本院表示放弃继承毛建强遗产份额的权利。   再查明，万达公司因此次诉讼花费律师费14000元、担保费2264.92元、保全费5000元。   上述事实有《商品房买卖合同》、《补充协议》、《个人住房担保借款合同》、《个人借款凭证》、《民事委托代理合同》、律师费发票等证据予以佐证。   万达公司向本院提交了唐山房产测绘队出具的分层（幢）房屋面积表、唐山市地名办公室出具的证明、《唐山市人民政府关于唐山万达投资置业有限公司新建商住区地名命名的批复》等材料，以证明案涉《商品房买卖合同》中约定的第10楼2门1404号房屋楼号已变更为20楼2门1404号。   本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉《商品房买卖合同》以及《补充协议》、《个人购房担保借款合同》的签订系合同各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，均为真实合法有效，当事人均应履行相应的合同义务。   按照原告万达公司及毛建强、被告陈艳签订的合同约定，毛建强、被告陈艳未能按期向原告偿还《补充协议》第二条第4款第（1）项中约定的全部款项已超过30日，已构成违约，原告万达公司诉请要求行使解除权，解除与毛建强、被告陈艳签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合法有据，本院予以支持。《商品房买卖合同》与《个人购房担保借款合同》虽然相互独立但又紧密关联，《商品房买卖合同》解除后，《个人购房房担保借款合同》设立的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，原告万达公司要求解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。第三人农行胜利路支行关于原告万达公司无权要求解除合同的辩解，本院不予采信。   因合同一方当事人毛建强已去世，关于毛建强在本案中权利义务问题，在继承开始后应由第一顺序继承人继承即配偶陈艳、女儿毛星晔及母亲王淑兰。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第五十二条规定“继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人”，现有证据不能证实王淑兰放弃继承权，王淑兰去世后，其继承毛建强遗产的权利转移给其合法的继承人，在被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代为继承，毛建民和毛建强先于王淑兰去世，毛星晔、毛莹、毛东卓享有代位继承权，故合法继承人为被告毛星晔、毛羽芬、毛建富、毛莹、毛东卓。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第四十八条规定“在诉讼中，继承人向人民法院以口头方式表示放弃继承的，要制作笔录，由放弃继承的人签名”，被告毛东卓向本院表示放弃了对毛建强遗产的继承权利，故被告毛东卓在本案中不享有继承权利，亦不在继承范围内承担责任。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限，超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限”，被告陈艳、毛星晔、毛羽芬、毛建富、毛莹应在继承毛建强遗产范围内承担清偿债务的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，案涉《商品房买卖合同》解除后，原告万达公司作为出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告万达公司应将已收取毛建强、被告陈艳的购房首付款209511元和利息（自支付购房款的次日即2009年12月3日起至本判决确定给付期限之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率给付）以及毛建强、被告陈艳已经偿还第三人农行胜利路支行的借款本金及利息235982.31元返还给被告陈艳、毛星晔、毛羽芬、毛建富、毛莹。原告万达公司应将《个人购房担保借款合同》中毛建强、被告陈艳尚未偿还第三人农行胜利路支行部分的本息603820.1元返还给第三人农行胜利路支行。原告万达公司已代毛建强、被告陈艳偿还农行胜利路支行借款本金及利息属于合同解除后其应返还第三人农行胜利路支行的本息范围内，故原告万达公司主张归还原告万达公司代为偿还的银行贷款本息的诉讼请求，本院不予支持。原告万达公司履行上述返还义务后，被告陈艳等应将案涉房屋返还原告万达公司，并协助原告万达公司办理撤销网签、注销备案、退还契税和维修基金手续，被告毛星晔、毛羽芬、毛建富、毛莹作为继承人亦应协助原告履行上述义务。   毛建强去世后，被告毛星晔、毛羽芬、毛建富、毛莹作为继承人在遗产继承范围内应对原告主张的违约金及违约赔偿金承担责任。被告陈艳违作为合同当事人对于合同约定知晓，导致合同解除，被告陈艳应承担相应的违约责任，故原告万达公司要求支付购房款总额3%的违约赔偿金30885.33元（1029511元×3%），本院依法确定由被告陈艳承担支付责任，被告毛星晔、毛羽芬、毛建富、毛莹在遗产范围内承担支付责任。同理，关于原告主张的第四项请求，在合同解除前，原告万达公司基于《个人购房担保借款合同》约定的保证责任对毛建强、被告陈艳进行了代偿，履行了相应的合同义务，合同解除后原告万达公司按照《补充协议》约定要求承担相应的违约责任理据充分，故本院支持被告陈艳应以代垫款项为基数，自原告万达公司实际承担每笔代垫款之日起至本判决确定给付期限之日止按照日万分之五计算的违约金（暂计至2018年12月31日为99353.48元），被告毛星晔、毛羽芬、毛建富、毛莹在遗产继承范围内承担支付违约金责任。《补充协议》中原、被告双方对律师费用的承担明确约定，且原告万达公司已经实际支出，原告万达公司主张的此次诉讼的律师费用14000元，及原告主张本案诉讼保全担保费2264.92元、保全费5000元，因毛建强去世后、被告陈艳未履行合同约定产生本案纠纷，且《补充协议》中双方约定因买受人原因导致《买卖合同》及《补充协议》解除后，因此产生的其他费用由买受人承担，故应由被告陈艳承担本案律师费、诉讼保全担保费、保全费，被告毛星晔、毛羽芬、毛建富、毛莹在遗产继承范围内共同承担上述费用。   被告陈艳、毛星晔、毛羽芬、毛建富、毛莹、毛东卓经本院依法传唤未到庭，视为其对诉讼权利的放弃，相应不利法律后果由其自行承担，本院依法依据审理查明的事实做出判决。   综上所述，原告万达广场诉请理据充分的部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国继承法》第十一条、第三十三条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第四十八条、第五十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、解除原告唐山万达广场投资有限公司与毛建强、被告陈艳签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（编号为20091119087）；   二、解除原告唐山万达广场投资有限公司与毛建强、被告陈艳、第三人中国农业银行股份有限公司唐山胜利路支行签订的《个人购房担保借款合同》（编号13105200900016466）；   三、原告唐山万达广场投资有限公司于判决生效后二十日内返还被告陈艳、毛星晔、毛羽芬、毛建富、毛莹购房款的购房首付款209511元及利息（自支付购房款的次日即2009年12月3日起至本判决确定给付期限之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率给付），给付被告陈艳、毛星晔、毛羽芬、毛建富、毛莹已经偿还第三人中国农业银行股份有限公司唐山胜利路支行的借款本息235982.31元；   四、原告唐山万达广场投资有限公司于判决生效后二十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司唐山胜利路支行剩余贷款本息603820.1元。   五、被告陈艳于本判决生效后二十日内支付原告唐山万达广场投资有限公司违约金（以原告唐山万达广场投资有限公司代毛建强、被告陈艳向第三人中国农业银行股份有限公司唐山胜利路支行垫付的每笔款项为基数自每笔款项垫付之日起至本判决确定给付期限之日止按日万分之五计算，截止至2018年12月31日为人民币99353.48元），被告毛星晔、毛羽芬、毛建富、毛莹在遗产继承范围内共同承担上述责任；   六、被告陈艳于本判决生效后二十日内支付原告唐山万达广场投资有限公司违约赔偿金30885.33元，被告毛星晔、毛羽芬、毛建富、毛莹在遗产继承范围内共同承担上述责任；   七、被告陈艳于本判决生效后三十日内配合原告唐山万达广场投资有限公司办理《商品房买卖合同》的撤销网签、注销备案、退还契税和维修基金手续，被告毛星晔、毛羽芬、毛建富、毛莹协助原告履行上述义务；   八、被告陈艳于本判决生效后三十日内并将恢复原状的的坐落××区（备案楼号20-2-1404）商品房返还给原告唐山万达广场投资有限公司，被告毛星晔、毛羽芬、毛建富、毛莹协助原告履行上述义务；   九、被告陈艳于本判决生效后二十日内支付原告唐山万达广场投资有限公司律师服务费14000元，被告毛星晔、毛羽芬、毛建富、毛莹在遗产继承范围内共同承担上述责任；   十、被告陈艳于本判决生效后二十日内支付原告唐山万达广场投资有限公司诉讼保全担保费2264.92元，被告毛星晔、毛羽芬、毛建富、毛莹在遗产继承范围内共同承担上述责任；   十一、驳回原告唐山万达广场投资有限公司其他诉讼请求。   如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   案件受理费17449元，保全费5000元，由被告陈艳负担，被告毛星晔、毛羽芬、毛建富、毛莹在遗产继承范围内共同负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。   审 判 长 王 健   人民陪审员 王 岚   人民陪审员 刘秀红     二〇一九年十一月二十九日   法官 助理 吴雨轩   书 记 员 李 玥