辽宁省大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初4856号原告：中海海惠物业股份有限公司大连分公司，住所地辽宁省大连市西岗区滨海西路20号36楼一层。负责人：刘益民，系该公司经理。委托诉讼代理人：庞伟，辽宁诺萱律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫新立，辽宁诺萱律师事务所律师。被告：臧权同，女，1944年2月9日出生，汉族，住江苏省扬州市。原告中海海惠物业股份有限公司大连分公司（以下简称“中海海惠物业公司”）与被告臧权同物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中海海惠物业公司的委托诉讼代理人宫新立律师及被告臧权同均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告中海海惠物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付其拖欠的2017年2月11日至2018年9月30日期间（合计19.63个月）的物业费4488.40元（54.44平方米×4.2元／平／月＝228.65元／月、228.65元／月×19.63个月＝4488.4元）；2.判令被告支付其拖欠的2018年10月1日至2019年1月31日期间（合计4个月）的物业费1045.24元（54.44平方米×4.8元／平／月＝261.31元／月、261.31元／月×4个月＝1045.24元）；3.判令被告承担逾期支付物业费的违约金553.36元（期限为2017年2月11日至2019年1月止，此期间实际产生的违约金14013.03元），自应交日起按欠付物业费的日标准计算（暂计至2019年1月31日）。上述三项诉讼总额合计6087元。事实与理由：原告系中海海港城小区的物业服务企业，被告系该小区房屋的业主，房屋建筑面积为54.44平方米。根据商品房买卖合同补充协议第十六条约定，被告购买的住宅/商业物业标准为4.8元/月/平方米，单套房屋建筑面积在134平方米以下（不包含134平方米），前三年执行优惠价即4.2元/月/平方米，此房间优惠截止期为2018年9月30日。根据原、被告签署的《中信海港城前期物业服务协议》的约定，被告应于物业服务费到期前30日按其房屋建筑面积向原告足额交纳物业费。如果逾期，被告应补缴；并从逾期之日起按欠缴月费用每日0.5%的标准交纳违约金。被告自2017年2月11日至今未交纳过物业费，截止至2019年1月31日，被告欠交的物业费为5533.64元。根据约定，被告还应该向原告承担逾期交纳物业费的违约金553.36元。经过原告多次电话及书面催缴，被告始终未能履行义务，严重侵害了原告的利益，无奈诉至法院，请求判如所请。被告臧权同辩称，原告提供的物业服务非常不到位，被告非常不满意。物业服务管理存在以下问题：1.安全问题（门禁卡、电梯控制、出租户的管理、外卖人员管理、保管人员缺位、大门设施损坏、治安管理不规范、乱贴小广告）；2.车辆管理问题（乱停放）；3.绿化问题（小区内外树、草枯死）；4.保洁问题（小区大门口垃圾随处堆放）；5.公共设施的使用问题（健身房使用空间变成打牌抽烟的场所、健身房器材无法使用、城市会客厅不能使用达1年之久、水景观已停止2、3年）；6.对业户的诉求不理睬、漠视，不予解决；7.被告住所内空调漏水造成屋内地毯、沙发损坏，物业没有处理。原告围绕诉讼请求提交了如下证据：商品房买卖合同、前期物业服务合同、临时管理规约及物业服务协议、变更登记核准通知书、提前及时交纳管理费专函、催缴律师函等证据；被告围绕辩称意见提交了手机照片、微信物业群聊天记录截屏等证据。本庭组织当事人进行了举证、质证，并依法确认如下案件事实：1.被告臧权同系中海海港城小区（原名称为“中信海港城”）的业主，其购买的房屋位于该小区，房屋建筑面积54.44平方米。2014年12月30日被告臧权同与开发商大连中信海港投资有限公司签订《商品房买卖合同》，在该合同的补充协议中双方约定：被告同意在业主大会聘任物业服务企业之前由原告中海海惠物业公司分公司（2018年7月30日“中信物业服务有限公司大连分公司”名称变更为“中海海惠物业股份有限公司大连分公司”）提供前期物业管理服务。《商品房买卖合同》的补充协议中约定：住宅/商业物业费标准为4.8元/月/平方米，单套房屋建筑面积在134平方米以下（不包含134平方米），前三年执行优惠价即4.2元/月/平方米。据此项约定，案涉房屋物业费的优惠截止日期为2018年9月30日。2.2015年9月19日原、被告签订《前期物业管理服务协议》和《业主临时管理规约》，协议约定了物业服务的范围及服务质量标准，同时约定：被告应于物业服务费到期前30日按其房屋建筑面积向原告足额交纳物业费。如果逾期，被告应补缴并从逾期之日起按欠交月费用每日0.5%的标准交纳违约金。对于原告主张的物业费，被告认可并未交纳。原告主张曾于2017年10月底以EMS的形式向被告邮寄了律师函，催缴2017年2月至2017年10月31日期间的物业费，还于2018年8月3日及8月12日以在被告门上张贴催缴函的方式催缴过物业费，被告表示并未收到以上律师函及催缴函。3.被告臧权同提交了照片及业主群微信聊天记录以证明原告提供的物业服务不到位。针对此项主张，原告庭审表明：被告辩称的门禁问题已经解决；小区内部草木枯死的部分已经更换；外卖人员物业公司无权阻止但已尽量督促登记；车辆乱停放的问题发生在小区的外部道路，物业公司无权干涉但是会与小区业主沟通协调；大门外的垃圾清运工作，物业公司也尽量与市政协调好，让其尽快解决；楼体有损坏的情况，物业公司已经采取了维修及防范措施，物业公司也尽快将损坏的设施设备维修好；会客厅如被告所述，根据不同业主的反映情况，物业公司及时调整，但是需要经过大部分业主同意，因为个人需求不一样；物业服务范围内的问题，物业公司本着有则改之、无则加勉的态度，尽量做到符合每一位业主的要求。原告中海海惠物业公司还主张，案涉小区1000户业主中有95%均已按约定交纳物业费，小区的整体物业服务相对良好，每年仅有20余户因物业费问题起诉。被告则主张交纳物业费的大部分为租户，目前的物业费收费标准过高，只接受以2元的标准收取。庭审时经核实，被告臧权同所主张的门禁卡问题原告已于2019年8月2日予以解决，电梯正在修复中。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，虽然物业服务合同签订时原告的公司名称为中信物业服务有限公司大连分公司，但原告的名称此后进行了变更，并依法办理了更名手续。原告在签订物业服务合同后，实际为原告所在的小区即中海海港城提供了物业服务，应认定原、被告之间的物业服务合同关系依法成立，并已实际履行，被告应按照合同的约定依法交纳物业费。本案争议的焦点问题是被告未按期足额交纳物业费是否构成违约，其应当承担的交费义务如何认定。根据案涉物业服务合同的履行情况分析，原告提供的物业服务确实存在瑕疵，体现在对小区公共区域的绿化维护、安全管理（外来人员的管理）、小区公用设施的使用和维修（电梯和单元门等）等方面，结合被告臧权同提交的照片、聊天记录以及被告的当庭陈述，足以认定。虽然原告此后已经就存在的服务问题进行了改进，但原告的行为已构成违约，应当在其服务不到位的范围内适当减免被告应交纳的物业费金额。同时，被告因此拒缴物业服务费主观上并不存在恶意，故而对于原告诉请的违约金，本院依法不予支持。根据原、被告的约定，被告在原告主张的欠费期间（2017年2月11日至2019年1月31日）应交纳的物业费应为5533.64元（228.65元／月×19.63个月+261.31元／月×4个月）。结合本案原告的违约程度，以及被告作为高龄独居老人的实际情况，原告提供物业服务的履约行为客观上对被告造成的影响较大，本院酌情认定被告应交纳80%的物业费即4426.91元（5533.64元×80%）。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告臧权同给付原告中海海惠物业股份有限公司大连分公司物业服务费4426.91元；上述被告应给付原告之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告中海海惠物业股份有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担10元、被告负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  杨明芬人民陪审员  明 月人民陪审员  徐 军二〇一九年十一月二日书 记 员  刘渐宽