广东省云浮市云安区人民法院民 事 判 决 书广东省云浮市云安区人民法院民事判决书（2019）粤5303民初674号原告：云浮市锦绣山河投资有限公司，住所：云浮市云安区都杨镇强盛路168号光大锦绣山河营销中心。法定代表人：赵洪亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄珊，广东润广律师事务所律师。被告：徐北泉，男，1973年12月26日出生，汉族，身份证住址：云浮市云安区富林镇长排腰村14号，身份证号码：441227197312262137。原告云浮市锦绣山河投资有限公司与被告徐北泉商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告云浮市锦绣山河投资有限公司的委托诉讼代理人黄珊到庭参加了诉讼。被告徐北泉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云浮市锦绣山河投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》（编号：2018031700）及补充协议已解除；2.判令被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》（编号：2018031700）及补充协议的备案登记（含网签）手续；3.判令被告向原告支付违约金人民币3363.14元；4.判令被告向原告支付利息损失人民币14229.33元（以230000元为本金，按中国人民银行的同期贷款基准利率从2018年3月19日计至合同解除之日即2019年8月13日，为14229.33元）；5.判令被告向原告支付律师费人民币20000元；6.判令本案诉讼费由被告承担。以上合计人民币共37592.47元。事实和理由：2018年3月19日，被告与原告签订《商品房买卖合同》及补充协议（编号：2018031700）（以下简称：合同），合同约定：被告购买原告开发的云浮市新区强盛路168号光大锦绣山河花园1号楼01单元第二层204号房，总价人民币336314元；首期房款人民币106314元被告应于2018年3月19日前付清，剩余房款人民币230000元向商业银行申请贷款支付；被告选择贷款方式付款的，应当在签订买卖合同之日起7日内办妥相关贷款手续及提供贷款所需资料，非原告原因导致在签订买卖合同之日起90日内未能通过贷款方式付清余款，原告有权要求被告自原告发出书面通知之日或银行通知不批准贷款之日起15日内将剩余购房款一次性支付给原告。否则，被告须按照本合同第八条之约定承担逾期付款的责任。被告未按买卖合同或附件四约定支付购房款，导致原告解除合同的，被告除承担违约责任外还需要承担因解除合同而支出的诉讼费用、终止合同费用、律师费等合理费用。原告与被告签订商品房买卖合同及补充协议后，被告仅支付了首期款项106314元。经过原告多次催收，被告仍未将剩余房款230000元支付给原告。根据商品房买卖合同第八条约定，被告逾期付款超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累积应付款的1%向原告支付违约金。原告已于2019年8月13日按《商品房买卖合同》上约定的地址向被告寄发《解除商品房买卖合同通知书》。综上所述，商品房买卖合同系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，是依法成立的合同，具有法律约束力，任何一方必须按照合同约定全面履行其义务，否则构成违约。被告超过合同及补充协议约定的限期未能支付全部房款，原告有权解除合同。按照合同及补充协议约定，原告解除合同的，被告除需按购房总价款的1%向原告支付违约金外，还需承担原告因解除合同而支出的诉讼费用、终止合同费用、律师费等费用及赔偿损失。被告徐北泉未作答辩。本院查明并确认如下事实：原告云浮市锦绣山河投资有限公司（出卖人）与被告徐北泉（买受人）于2018年3月19日签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018031700）及补充协议（即附件十一）。该合同及补充协议约定了以下内容：“第三条、商品房基本情况：该商品房为第一条规定项目中的1号楼2层01单元204号房。第六条、计价方式与价款：出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：……2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4319.47元，总价款为336314元。……第七条、付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金两万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应于2018年3月19日前支付首期房价款106314元，余款230000元向商业银行申请贷款支付。……第八条、逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。……第十九条、预售合同登记备案：（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。……第二十五条、送达：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起10日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。第二十八条、补充协议：对合同中为约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。……附件四、关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定：……2.买受人选择商业贷款方式付款的，余款须于签署本合同之日起90日内付清，银行按揭款实际到达出卖人账户之日为出卖人收款之日。逾期付清的，按照本合同第八条之约定承担逾期付款的责任。……附件十一、补充协议：第二条、对买卖合同第八条的补充约定：……2.买受人未按买卖合同或附件四约定支付购房款或出卖人延迟交付，导致守约方解除合同或要求继续履行合同的，违约方除承担违约责任外还需承担因解除合同或要求继续履行合同而支出的诉讼费用、终止合同费用、律师费等合理费用。……第十一条、其他约定：1.……买卖合同解除时，如合同已登记备案，买受人应当协助办理解除或注销合同登记事宜，出卖人根据合同约定向买受人退还相关款项的时间自合同解除或注销登记之日起计算。……3.出卖人向买受人送达任何文书或资料（包括但不限于该商品房达到交付使用条件后出卖人通知买受人办理交接手续的书面文件）均以买卖合同“合同双方当事人”项下约定的买受人地址、联系电话通过邮寄、手机短信或报纸公告方式送达，以发出地邮戳日、手机短信发送日或报纸公告日作为送达日，视为出卖人已经履行了通知义务。买受人地址、联系电话有变更的，应及时书面通知出卖人，否则，仍以原地址、原联系电话为送达地址、电话，由此产生的后果由买受人承担。”被告徐北泉于2018年2月28日支付了20000元、于2018年3月19日支付了86134元给原告云浮市锦绣山河投资有限公司，合计106134元。余款230000元，被告徐北泉至今仍未支付。2019年4月29日，原告云浮市锦绣山河投资有限公司向被告徐北泉发出《催付款通知书》，要求被告徐北泉于2019年5月13日前付清剩余房款230000元。2019年8月13日，原告云浮市锦绣山河投资有限公司向被告徐北泉发出《解除商品房买卖合同通知书》，要求解除《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018031700）及补充协议并要求被告支付相应的违约金及赔偿其他损失。上述两份通知书，原告云浮市锦绣山河投资有限公司均按照被告徐北泉在《商品房买卖合同（预售）》中提供的通讯地址通过邮寄方式寄给被告徐北泉。原告云浮市锦绣山河投资有限公司与广东润广律师事务所签订了《委托代理合同》，委托该所指派律师担任原告云浮市锦绣山河投资有限公司在本案的诉讼代理人，原告为此支付了律师费20000元。以上事实，有原告云浮市锦绣山河投资有限公司提供的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018031700）及补充协议、收款收据、《催付款通知书》、《解除商品房买卖合同通知书》、EMS邮寄单、邮件物流查询信息截图、《委托代理合同》、广东增值税普通发票、东莞农村商业银行电子回单以及本院的庭审笔录等予以证实。本院认为，本案应为商品房销售合同纠纷。原告云浮市锦绣山河投资有限公司与被告徐北泉签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018031700）及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。一、关于原告主张解除合同及支付违约金的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应于签订合同之日起90日内付清余款230000元。但被告自2018年3月19日签订合同至今，仅支付了首期款106134元，至今仍未付清余款230000元。为此，根据《商品房买卖合同（预售）》第八条的约定，被告逾期已超过180日，原告有权解除合同。原告按照被告徐北泉在《商品房买卖合同（预售）》中提供的通讯地址通过邮寄方式于2019年8月13日向被告徐北泉寄出了《解除商品房买卖合同通知书》，视为出卖人已经履行了通知义务。本院确认涉案《商品房买卖合同（预售）》及补充协议已解除。合同解除后，按照合同约定被告应当自通知送达之日内15日内按照累计应付款的1%即3363.14元（336314元×1%）向原告支付违约金。二、关于原告主张被告协助办理撤销登记备案（含网签）手续问题。双方签订的补充协议第十一条第1款约定，合同解除时，被告应当协助办理解除或注销合同登记事宜，现原告主张被告需协助办理撤销涉案合同及补充协议的登记备案（含网签）手续，符合合同约定，本院予以支持。三、关于原告主张利息损失的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，出卖人参照银行逾期罚息利率向买受人主张逾期付款损失的，需以商品房买卖合同没有约定违约金或违约金的计算方法为前提。本案《商品房买卖合同（预售）》已经明确约定了违约金及其计算方法，原告已据此请求违约金，且合同中也并未对逾期利息作出约定，故现原告再要求被告支付逾期利息，没有法律依据，本院不予支持。四、关于原告主张的律师费问题。原告聘请广东润广律师事务所的律师作为其诉讼代理人，签订了《委托代理合同》并为此支付20000元律师费。原告现主张被告需承担上述律师费，符合补充协议第二条第2款的约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告云浮市锦绣山河投资有限公司与被告徐北泉于2018年3月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018031700）及补充协议已解除；二、被告徐北泉应协助原告云浮市锦绣山河投资有限公司办理撤销《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018031700）及补充协议的登记备案（含网签）手续；三、被告徐北泉应于本判决生效之日起10日内支付违约金3363.14元给原告云浮市锦绣山河投资有限公司；四、被告徐北泉应于本判决生效之日起10日内支付律师费20000元给原告云浮市锦绣山河投资有限公司；五、驳回原告云浮市锦绣山河投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费740元（该款原告云浮市锦绣山河投资有限公司已预交），由原告云浮市锦绣山河投资有限公司负担280元，被告徐北泉负担460元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  陈涧飞人民陪审员  陈银英人民陪审员  冯忠华二〇一九年十一月二十二日书 记 员  江国龙附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。