浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0324民初5237号 原告（反诉被告）：李俊杰，男，1980年5月6日出生，汉族，住河南省尉氏县。 原告（反诉被告）：李青霞，女，1979年7月7日出生，汉族，住河南省太康县。 原告李俊杰、李青霞共同委托诉讼代理人：岳天奇，上海捷勋律师事务所律师。 被告（反诉原告）:张微真，女，1980年12月21日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：黄建兵，上海川汇律师事务所律师。 原告李俊杰、李青霞与被告张微真委托合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，被告张微真于2019年9月5日向本院提起反诉，本院于同日立案，并裁定转为普通程序，并依法组成合议庭于2019年10月17日公开开庭进行审理。原告李俊杰、李青霞及其委托诉讼代理人岳天奇、被告张微真的委托诉讼代理人黄建兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李俊杰、李青霞向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付房屋贷款共计285998.69元；2、请求依法判令被告向原告支付房产税13502.74元；3、请求依法判令被告向原告支付物业费3209.1元；4、请求依法判令被告向原告支付房屋的溢价款800000元；5、请求依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月，李俊杰受张微真前夫许吉科委托，以李俊杰名义为张微真购买房屋，在许吉科的要求下，李俊杰于2013年10月26日与张微真签订了《房屋代持协议》，合同中明确约定，房屋由张微真出资，以李俊杰名义购买，房屋贷款由张微真承担，以李俊杰名义支付。李俊杰、李青霞在协议中签字确认。后双方又于2013年12月12日签订《房屋产权补充协议》，双方约定，由张微真承担李俊杰为其购买的位于上海市嘉定区房屋(系争房屋)的全部费用，之后，张微真却一直未支付房贷费用，且在李俊杰、李青霞多次通知其办理过户情况下，张微真仍未配合办理房屋过户手续。至此，李俊杰、李青霞考虑银行房贷不还会影响自身信用，遂从2013年10月26日起，每月均为张微真偿还房贷，直至2019年1月，共计房贷285998.69元。此外，李俊杰在购买该房屋时支付的房产税共计13502.74元，张微真亦未向其支付。且因张微真一直拖欠物业公司的物业费用，物业公司预起诉李俊杰、李青霞，为此曾多次找张微真要求其支付，均以各种理由拒绝支付。李俊杰、李青霞为张微真代持买房导致购房资格没有了，李俊杰的贷款逾期，征信受影响，所以要求张微真支付房屋溢价款。且张微真与李俊杰曾约定房屋出卖完成，承诺给李俊杰代持回报，即按照5：5比例分配房屋出卖款，双方在短信聊天记录中予以确定。现为维护李俊杰、李青霞的合法权益，故诉至法院，望依法判决。 被告张微真辩称，2012的6月10日，张微真通过许吉科向上海万之城房地产开发有限公司（以下简称万之城房开公司）支付购房定金5万元，2012年6月15日再支付20万元，购买系争房屋。后因购房政策影响，2013年7月，与许吉科公司员工李俊杰协商以李俊杰名义购买房屋并办理85万银行贷款手续。2013年10月26日，双方签订《房屋代持协议》，约定：以李俊杰名义购买系争房屋，房屋产权登记在李俊杰名下，该房屋实际出资人和实际产权人都是张微真；李俊杰及其妻子李青霞同意配合张微真办理房屋产权变更手续，无偿将房屋产权变更至张微真或张微真指定的第三人；李俊杰违反以上约定，导致张微真为实现该房屋权利而产生的费用包括但不限于诉讼费、交通费、律师费、调查费等费用由李俊杰承担。张微真取得房屋后办理入住手续，并每月通过许谦等人账户向李俊杰贷款账户汇款5000元，用于归还银行房屋贷款。后由于许吉科拖欠他人债务需要出售该房屋偿还债务，张微真多次和李俊杰、李青霞夫妻协商，要求其配合将系争房屋出售并办理过户手续，由于协商不成，2016年1月张微真向上海市嘉定区人民法院起诉，确认系争房屋的所有权，后因李俊杰拒绝到庭参加诉讼，张微真不得已撤回诉讼。因此花费律师费30000元、保全费5000元，房贷也只付至2016年3月，李俊杰、李青霞代为支付的银行贷款141856.84元，其中大部分是银行利息，由于其不配合才导致扩大损失，李俊杰、李青霞支付的141856.84元中只有5万元是本金，张微真只愿意承担5万元。物业管理费是李俊杰代为支付的。2014年房产税是张微真交的，后面几年应该是李俊杰付的。2017年5月3日，案外人施创与张微真签订《房屋买卖合同》，约定将系争房屋出售给施创，张微真通知李俊杰，李青霞配合办理房屋交易过户手续，但遭到拒绝。施创向上海市嘉定区人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，法院判决张微真支付逾期办理房屋产权过户违约金（以280万元为基数，自2017年5月31日起，按每日万分之五计算至房屋产权过户至施创名下为止），李俊杰、李青霞不服判决提起上诉，2019年7月19日上海市第二中级人民法院作出维持判决，驳回上诉的裁定。系争房屋至今没有办理过户。由于李俊杰、李青霞的故意行为导致张微真支付违约金1146600元（暂计算至2019年9月9日），该扩大的损失由李俊杰、李青霞承担。房屋溢价款与本案无关。不存在张微真不让过户而是李俊杰、李青霞不配合过户。现为维护张微真的合法权益，提起反诉，张微真向本院提出反诉请求：1、要求李俊杰、李青霞赔偿损失1146600元；2、要求李俊杰、李青霞支付律师费30000元，保全费5000元，交通费1000元；3、本案诉讼费由李俊杰、李青霞承担。望查明事实，判如所请。 原告李俊杰、李青霞针对被告张微真的反诉辩称：对反诉第一项诉讼请求不认可，该项损失不是李俊杰、李青霞造成的，开始李俊杰、李青霞就要求过户，是张微真不同意导致的。《房屋代持协议》是张微真前夫起草，房屋首付也是许吉科和周衍蒸支付，许吉科被抓后，张微真曾找李俊杰、李青霞要求过户，当时不敢过户，怕许吉科出来不同意。但张微真一直未履行还贷义务，不及时缴纳房屋的税金及物业费，均由李俊杰、李青霞代缴，这与《房屋代持协议》本意及条款相违背，张微真的违约行为导致双方信任基础丧失，李俊杰、李青霞无法相信张微真将房屋过户后会支付相应的费用及房屋溢价款，故李俊杰、李青霞无法配合张微真过户，张微真因自己的违约行为导致对案外人违约，故违约金由其自己承担，且张微真未提交任何证据证明其有违约损失的存在。关于反诉第二项诉讼请求，张微真是自行撤诉，律师费、保全费等应由张微真自己承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、李青霞的银行对账单、李俊杰银行交易明细，经张微真质证，对证据的真实性没有异议，认为李青霞的转账与李俊杰的转账没有关联性，张微真提交的网上银行电子回单反映出每个月5000元是张微真委托许谦向李俊杰支付的。本院经审核，李俊杰的银行交易明细反映出系争房屋贷款从2013年10月至2019年1月均是由李俊杰账户支付，李青霞对账单反映出2014年2月至2015年2月李青霞在每月20日左右向李俊杰银行账户转账5000元，2016年7月至2019年1月李青霞在每月20日左右向李俊杰银行账户转账4000元至4200元不等，李青霞转账与李俊杰交易明细上记载的金额、时间均一致，故证据间能够相互印证，证明系争房屋贷款的支付情况，且许谦、王江、许晓科向李俊杰转账的时间刚好与李青霞转账时间错开，故上述证据能够作为本案认定事实的依据，予以确认。2、房产税发票及缴费记录，经张微真质证，对真实性没有异议，但认为2014年的房产税为张微真缴纳，之后几年为李俊杰、李青霞缴纳，本院经审核，房产税发票及缴费记录能够反映2014年的房产税系李俊杰缴纳，故对该组证据予以确认。3、原、被告之间的短信聊天记录，经张微真质证，对真实性予以认可，但不能证明待证事实，本院经审核，短信聊天内容反映双方磋商的过程，与本案争议有关联，可以作为本案认定事实的依据，但短信中发送的“代持房屋分配协议”未经双方签字确认，并未生效。4、承诺书一份，经张微真质证，对真实性没有异议，2015年6月张微真要求李俊杰、李青霞协助房屋过户时，由于李俊杰、李青霞担心法律风险才写了承诺书，用以解除李俊杰、李青霞的后顾之忧，本院经审核，承诺书与本案争议有关联，予以确认。5、李俊杰的征信记录，经张微真质证，认为造成征信问题是李俊杰自己的原因，本院经审核，对真实性予以确认，至于是否给李俊杰造成损失在说理部分一并阐述。6、律师费发票、聘请律师合同，经李俊杰、李青霞质证，对真实性没有异议，但与本案无关，本院经审核，对真实性予以认可，但律师费是否由李俊杰、李青霞承担在说理部分阐述。7、庭审笔录，经李俊杰、李青霞质证，对真实性无异议，本院经审核，庭审笔录与本案争议有关，可以作为本案认定事实的依据，予以确认。8、许谦、王江、许晓科的网上银行电子回单和证明，经李俊杰、李青霞质证，对网上银行电子回单的真实性予以认可，但转账与本案无关，李俊杰与许谦是朋友关系，该转账是他们之间存在私人钱财往来，王江系许吉科公司员工，王江的转账系发放李俊杰的工资，许晓科的转账系偿还李俊杰借款。本院经审核，2015年4月至2016年3月间许谦、王江在每月的20日前向李俊杰账户转账5000元，许晓科在2013年11月20日、2013年12月23日及2015年1月15日向李俊杰账户转账5000元，李俊杰收到转账后即于20日用于支付涉案房贷，可见该15笔5000元的转账符合向李俊杰支付涉案贷款费用的规律与特征，故对该组证据予以确认。9、执行申请书，经李俊杰、李青霞质证，认为真实性、关联性均不予认可，没有法院公章，本院经审核，执行申请书记载的内容与（2018）沪0114民初字第5976号、（2019）沪02民终5089号民事判决书内容相符，能够反映张微真应付施创违约金的事实，故对该证据予以确认。 本院经审理认定以下事实：2013年，张微真为购买上海市嘉定区秋竹路801弄练祁佳城金色榴乡园19号11层1102室房屋，与开发商万之城房开公司达成协议并支付定金。后因购房政策发生变化，张微真属于限购对象。为此，张微真找到前夫许吉科的员工李俊杰，与李俊杰商定由李俊杰代张微真购买系争房屋，李俊杰表示同意。2013年7月18日李俊杰与万之城房开公司签订《上海市商品房预售合同》，约定由李俊杰购买系争房屋，房价为人民币1238332元。2013年8月12日，由李俊杰又与中国农业银行股份有限公司上海静安支行（以下简称静安支行）签订一份《个人购房担保借款合同》，由李俊杰向静安支行借款人民币85万元。合同签订后，张微真付清了全部房款，万之城房开公司将系争房屋交付张微真。2013年10月26日张微真与李俊杰、李青霞签订一份《房屋代持协议》，协议约定：甲方张微真，乙方李俊杰，双方同意将系争房屋产权登记在乙方名下；乙方确认受甲方委托以自己的名义同他人签订房屋买卖合同，乙方没有实际出资，甲方实际出资购买系争房屋，房屋实际产权归甲方所有；乙方及其妻子同意配合甲方办理房屋产权变更手续，无偿将房屋产权由乙方变更为甲方或甲方指定第三人；甲方承诺该房屋贷款由甲方承担，以乙方名义支付；乙方违反以上约定，导致甲方为实现该房屋权利而产生的费用包括但不限于诉讼费、交通费、律师费、调查费等费用由乙方承担，甲方违反约定拖欠银行贷款，应赔偿乙方因此产生损失。该协议由李俊杰、李青霞共同签字。 2013年12月12日张微真与李俊杰签订一份《房屋产权补充协议》，约定甲方张微真承担该房屋相关的全部费用，并不得拖欠；甲方不得有任何损害乙方李俊杰信誉的行为，乙方购房时，甲方必须在接到乙方通知后两个月内将该房屋过户。 2015年6月15日，张微真向李俊杰发送“律师函”，要求李俊杰配合办理系争房屋的过户交易手续。2015年12月9日，张微真向上海市嘉定区人民法院起诉李俊杰，要求确认系争房屋归张微真所有及协助系争房屋过户手续，2016年3月30日，张微真以需要继续收集证据为由撤回起诉，张微真为诉讼支付律师费30000元、保全费5000元。 后张微真为替前夫许吉科抵债，张微真与案外人施创于2017年5月3日签订一份《房屋买卖合同》，约定由张微真将系争房屋出售给施创，房屋价款为人民币280万元，张微真应于2017年5月10日前将系争房屋交付施创，同月31日前将系争房屋产权转移登记至施创名下，如张微真未按本合同约定交房、办理房屋产权转移过户登记，并迁出该房屋内所有户口，每逾期一日，张微真应按合同约定的房屋价款的5‰向施创承担违约责任。2017年7月21日，张微真将系争房屋交付施创，双方签署房屋交接书。后施创将系争房屋用于出租，张微真于2017年5月9日通知李俊杰、李青霞，要求按代持协议约定将系争房屋配合过户至施创名下，遭拒绝后张微真向上海市嘉定区人民法院起诉。后双方经协商，张微真又撤回起诉。2018年4月，施创向上海市嘉定区人民法院起诉。上海市嘉定区人民法院于2019年1月25日作出（2018）沪0114民初5976号民事判决，判令：一、判令李俊杰于判决生效之日起十日内偿还系争房屋在静安支行的房屋贷款本息；二、如李俊杰不履行上述第一项义务，由张微真、施创代为履行上述贷款的清偿义务；三、静安支行于贷款清偿后一个月内涤除系争房屋的抵押权；四、张微真、李俊杰、李青霞于静安支行涤除系争房屋抵押权后，协助施创办理系争房屋产权过户至施创名下；五、张微真于判决生效起十日内支付施创逾期办理房屋产权过户的违约金（违约金以280万元为基数，自2017年5月31日起，按每日万分之五计，至房屋产权过户至施创名下之日止）；六、施创其余诉讼请求不予支持。后李俊杰、李青霞不服上述判决，上诉至上海市第二中级人民法院，该院于2019年7月19日作出（2019）沪02民终5089号民事判决，判令：一、维持上海市嘉定区人民法院（2018）沪0114民初5976号民事判决第四、五项；二、撤销上海市嘉定区人民法院（2018）沪0114民初5976号民事判决第一、二、三、六项；三、张微真于判决生效之日起十日内清偿系争房屋在静安支行的贷款本息，李俊杰予以配合；四、如张微真不履行上述第三项的义务，则由施创在判决生效之日起十日内代为履行上述贷款的清偿义务；五、静安支行于张微真清偿全部贷款本息后一个月内，涤除在系争房屋的抵押权；六、对施创的其余诉讼请求不予支持。 另查明，李俊杰与李青霞系夫妻关系，张微真与许吉科原系夫妻关系，后双方协议离婚。 本案的争议焦点为： 一、关于原告李俊杰、李青霞实际垫付的贷款及税费、物业费的金额为多少，以及是否应由被告张微真返还的问题。关于涉案贷款，李俊杰、李青霞认为涉案贷款均是由其支付，张微真认为2016年3月前的房贷已经归还李俊杰、李青霞了。经查，2013年10月开始至2019年1月，房贷均是由李俊杰账户支付，累计金额为286008.69元。李俊杰账户用于支付房贷的款项，大部分来源于李青霞，小部分来源于许谦、王江、许晓科。许谦、王江于2015年4月至2016年3月间在每月20日前向李俊杰账户转账5000元，许晓科于2013年11月和12月、2015年1月向李俊杰账户转账各5000元，用于支付系争房屋贷款，可见，张微真通过许谦、王江、许晓科归还李俊杰、李青霞垫付贷款金额为15笔5000元，共计75000元。虽张微真辩称2016年3月之前的房贷已经全部还给李俊杰、李青霞，但张微真提供的证据仅证明归还75000元，故李俊杰、李青霞实际垫付的房屋贷款为211008.9元（286008.69-75000=211008.69）。根据《房屋代持协议》约定该房屋贷款由甲方张微真承担。因此，李俊杰、李青霞垫付的房屋贷款最终应由张微真承担，故对李俊杰、李青霞要求张微真支付房屋贷款的请求予以支持，但以实际垫付的金额211008.9元为准。关于税费、物业费，李俊杰、李青霞提交的2014年、2016年税务发票及2014年至2018年付费记录，证明李俊杰累计支付房产税16796.09元，虽张微真辩称2014年房产税为张微真所缴，但未提供证据证明，从缴费记录来看2014年房产税系李俊杰支付，故对张微真辩解不予采纳。张微真认可物业费3209.1元系李俊杰、李青霞代为缴纳。根据《房屋产权补充协议》约定甲方张微真承担系争房屋相关的全部费用，并不得拖欠。因此，对李俊杰、李青霞要求张微真支付房产税13502.74元、物业费3209.1元的请求，予以支持。 二、关于被告张微真是否应支付原告李俊杰、李青霞房屋溢价款80万的问题。本院认为，首先，从《房屋代持协议》来看，系争房屋明确由张微真出资购买，仅登记在李俊杰名下，李俊杰、李青霞应无偿配合张微真办理系争房屋产权变更手续，可见，原、被告之间是无偿委托合同关系，且协议未约定李俊杰、李青霞因代持房屋可获得相关的利益，更没有对房屋溢价款作出约定，因此，李俊杰、李青霞主张房屋溢价款不符合合同的约定；其次，李俊杰、李青霞以其为张微真代持买房导致购房资格丧失，李俊杰的贷款逾期，征信受影响为由，要求张微真支付房屋溢价款，本院认为，张微真因房屋限购政策才以李俊杰的名义购买房屋，可见李俊杰在双方达成《房屋代持协议》时应该知道其为张微真代持房屋后可能会丧失购房资格，且贷款逾期、征信否受影响是双方未能达成一致意见造成的后果，不能成为要求支付屋溢价款的理由，因此，李俊杰、李青霞主张房屋溢价款的理由不充分；最后，李俊杰、李青霞称双方在短信聊天记录中约定，房屋出卖后，张微真承诺给予代持回报，按照5：5的比例分配房屋出卖款，现房屋以280万元价格出卖，溢价部分为160万元，李俊杰、李青霞分得一半的溢价款即80万元，本院认为，短信中，双方有磋商过代持回报的问题，但未达成一致意见，《代持房屋分配协议》并未签署，不能视为双方已经达成分配溢价款的协议。综上，原告李俊杰、李青霞主张被告张微真支付溢价款80万元依据不足，本院不予支持。 三、关于原告李俊杰、李青霞是否应赔偿被告张微真损失1146600元及律师费30000元、保全费5000元、交通费1000元的问题。本院认为，首先，原、被告双方在履行《房屋代持协议》和《房屋产权补充协议》过程中发生纠纷。2015年，张微真曾要求李俊杰、李青霞协助办理系争房屋过户手续，李俊杰、李青霞以张微真未支付垫付的房屋贷款、税费，以及许吉科在坐牢为由，未配合办理系争房屋的过户手续，现查明张微真确实拖欠部分房贷及税费未还，2017年双方也曾对办理系争房屋过户手续及支付垫付房贷款等进行协商，未能达成一致意见，因此，李俊杰、李青霞有理由拒绝配合办理房屋过户手续，张微真要求李俊杰、李青霞赔偿不协助办理过户造成的损失依据不足；其次，张微真提出赔偿损失1146600元，系依据（2018）沪0114民初5976号民事判决中第五项张微真应支付施创违约金，本院认为，张微真与施创关于违约金的约定与李俊杰、李青霞无关，不能直接约束李俊杰、李青霞，且李俊杰、李青霞未协助配合办理房屋过户手续的行为，系行使同时履行抗辩权，未违反法律规定，故张微真主张李俊杰、李青霞赔偿损失1146600元依据不足；最后，张微真起诉李俊杰、李青霞，后考虑诉讼风险而撤诉，其为此支付的律师费、保全费、交通费并非为实现权利的必要支出，故对张微真的相应主张不予支持。 综上所述，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对原告李青霞、李俊杰的合理主张，本院予以支持。对被告张微真反诉主张，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告张微真于本判决生效之日起十日内支付原告李俊杰、李青霞垫付的房屋贷款211008.9元、房产税13502.74元，物业费3209.1元； 二、驳回原告李俊杰、李青霞的其他诉讼请求； 三、驳回被告张微真的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费14792元，由原告李俊杰、李青霞负担10076元，被告张微真负担4716元，反诉受理费7722元，由被告张微真负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  邹艳慧 人民陪审员  汤孙瑞 人民陪审员  廖建纯 二〇一九年十一月十八日 书 记 员  周献亮 附证据目录 原告李俊杰、李青霞提交的证据目录及证明目的如下： 1.原、被告的身份证复印件，以证明原、被告的诉讼主体资格； 2.民事判决书复印件一份，以证明争议房屋已由被告出售，被告未将原告垫付款结清的事实； 3.房屋代持协议一份，以证明原、被告之间的房屋代持关系； 4.房屋产权补充协议一份，以证明被告应承担争议房屋的全部费用； 5.房屋买卖合同、房屋交接书各一份，以证明被告私自将房屋出售的事实； 6.原告李青霞银行对账单若干份、原告李俊杰银行交易明细若干份，以证明2014年-2019年间，李青霞每月均转账给李俊杰用于支付房屋贷款，李俊杰每月按时支付每月争议贷款； 7.物业缴费凭证二份，以证明原告替被告缴纳物业费用； 8.房产税发票及缴费记录，以证明原告替被告支付房产税，2014、2015、2016、2017、2018年的房产税是原告交的； 9.原、被告的短信聊天记录若干份，以证明被告承认原告垫付房屋贷款、房产税、物业费的事实，以及被告承诺按照卖房款50%支付原告的事实； 10.承诺书一份，以证明原告李俊杰代持房屋其间发生的损失由被告承担； 11.征信记录一份，以证明被告没有将房贷打给原告，原告未能及时支付银行贷款，导致征信受影响。 被告张微真提交的证据目录及证明目的如下： 1.2015年民事诉状、律师函、房屋代持协议各一份，以证明双方之间是房屋代持关系，明确原告配合被告行使房屋变更手续，因为原告的责任产生的费用都要由原告承担，被告已经通过律师函告知原告要求房屋过户，房屋未能过户责任都在原告； 2.律师费发票、聘请律师合同各一份，以证明被告为诉讼实际发生的费用； 3.发票三份、收款凭证一份，以证明被告出资以原告名义支付的购房款以及税款、维修基金； 4.庭审笔录一份，以证明被告以原告的名义购房，交房也是被告到开发商那里交房的； 5.民事裁定书二份，以证明原告不予配合房子的过户，被告考虑到诉讼风险进行撤诉； 6.网上银行汇款凭证若干、证明三份，以证明许谦、王江、许晓科的付款是替被告支付房贷的； 7.申请执行书一份，以证明被告要求原告承担1146600元； 8.民事判决书一份，以证明涉案房屋的二审处理结果。 永嘉县人民法院门户网站网址:http://yongjia.zjcourt.cn