山东省临清市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1581民初1310号原告聊城恒中置业有限公司临清分公司，住所地：山东省聊城市临清市新华办事处果园街。负责人：刘春玲，经理。委托代理人殷志强，山东万航律师事务所律师。委托代理人岳宗雷，山东万航律师事务所律师。被告周荣义，男，1976年4月4日出生，汉族，居民，住山东省临清市。被告赵金枝，女，1979年4月3日出生，汉族，居民，住址同上。委托代理人赵立军，临清志同法律服务所法律工作者。原告聊城恒中置业有限公司临清分公司与被告周荣义、赵金枝排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年9月14日，二被告未与原告签订过商品房买卖合同及交纳房款，擅自强行占用由原告开发建设的位于临清恒中清园小区9号楼1单元1702号房屋，且至今拒不搬出，导致原告无法出售该房屋，遭受严重损失。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，要求二被告立即搬离临清恒中清园小区9号楼1单元1702号房屋并赔偿损失40000元。被告辩称：被告认为原告分公司不具有法人资格，不能自行参加诉讼。被告夫妻二人是合法取得的恒中清园华府9号楼1单元1702号商品房，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告聊城恒中置业有限公司临清分公司开发建设临清市恒中清园小区9#楼房，2013年4月22日经临清市住房和城乡建设局批准颁发“商品房预（销）售许可证”。被告周荣义、赵金枝系夫妻关系，2017年9月14日二被告入住临清市恒中清园小区9号楼1单元1702号。2019年3月21日原告向本院提起诉讼，要求二被告立即搬离临清恒中清园小区9号楼1单元1702号房屋并赔偿损失。庭审期间原告提供的证据为：1、原告聊城恒中置业有限公司临清分公司营业执照，证明该分公司依法设立，依法享有诉讼主体资格；2、临清市住房和城乡建设局批准颁发“商品房预（销）售许可证”；3、恒中清园华府业主家庭情况登记表，证明二被告于2017年9月14日擅自占有了原告的9号楼1单元1702号房屋，房号编号是9#-1172，二被告并未与原告签订购房合同及缴纳房款，其强行入住原告的房屋，没有合法依据，因此二被告应当排除妨害，搬离该房屋；4、鉴定费发票一份，证明原告交纳鉴定费2000元；5、解约通知书；6、企业信用信息报告；7、合同解除退场协议书各一份，证明原告解除了朱某在其公司副总及外部董事的职务，2018年1月22日朱某以庆奥公司临清分公司负责人的身份与原告签署解除施工合同并退场的协议。说明朱某只是承揽原告工程的施工人不是原告公司的人员。以上证据材料已经当庭质证，被告对原告提交的证据质证意见为：被告对原告提交的证据1、2、3真实性无异议，对于原告主张的内容有异议，称二被告不是擅自占有编号是9#-1172号的楼房。对证据4无异议，对原告的证明目的有异议，对证据5有异议，解约通知书没有朱某的签字捺印也没有日期。对证据6、7被告称不知情且与本案无关联性。庭审期间二被告提交证据：1、2018年11月22日原告公司朱某书写的证明一份；2、2017年3月2日“清园华府认购协议书”一份，协议书的右上角由朱某书写的“最后留作自用”；3、2017年3月16日聊城恒中置业有限公司4号文件，证实公司聘任朱某为公司外部董事和副总经理；4、照片两张（复印件），证实被告周荣义在聊城恒中置业有限公司清园华府工地上工作的照片；5、2016年9月8日融资用款协议书一份，以此证实朱某同李春玲二人为聊城恒中置业有限公司融资的事实经过，即证实二被告借给恒中置业有限公司款项的事实，具体款项为30万元，另一点证实恒中置业有限公司以在建房屋抵押用于偿还融资借款；6、前期物业服务协议书一份、恒中清园华府临清管理规约一份、恒中清园华府用电协议一份、装修申请表一份、供暖协议一份、2017年9月14日至2019年元月份由临清市清园华府收取的物业费、公共用电费、有限电视配套费、生活垃圾费、地暖配套设施费、装修垃圾清运费，证实二被告并未擅自强行占用原告的涉案房屋，被告住用楼房原告公司是知情的；7、证人朱某的证人证言，证明被告周荣义从恒中清园项目筹建一直是朱某司机，原告为了融资，原告负责人刘春玲与朱某之间签有一份融资协议，原告没有信誉，只能通过朱某融资，被告周荣义当时融资大约30万元加上所欠周荣义工资，大概在2017年5、6月份处理融资问题，在处理所有人融资款问题拿出了一部分房子来，其中就包括本案争议的被告周荣义的房子，周荣义取得房子后刘春玲和原告是知情同意的；8、2018年元月份解约通知书，证实原告提交的解约通知书是不真实的；9、2017年5月13日付款协议书一份，证明原告陈述朱某的身份和质证意见是不成立的；10、2016年10月13日原告与临清市建业房产销售有限公司签订的房产代理销售合同一份，证明朱某是原告方指定的负责人；11、2017年欠条一份证明朱某是原告的外部董事和副总经理；12、朱某为楼房销售人员支付佣金和奖励的证明，证明朱某为原告的工作人员。原告对被告提交的证据质证意见为：原告对被告证据1真实性有异议，被告周荣义曾经作为朱某的司机，二人之间有明显的利益关系，且朱某在承建原告工程的过程中存在严重损害原告利益的行为，并且涉及朱某在施工过程中产生的债权债务已经在临清法院产生过诉讼，朱某的证明不具有证明效力。对证据2的真实性有异议，该认购协议书中所加盖的甲方印章为临清恒中清园华府营销中心印章，并非原告公章，不能证明被告在原告处认购涉案房屋的事实，并且认购协议写明的房屋总价款547009元，二被告从未将该房款交付给原告，因此不能证明二被告在原告处合法购买及合法占有涉案房屋。对证据3被告的证明目的有异议，文件的出具时间2017年3月16日能够证明朱某在此前与原告之间仅是工程承包关系，实际上是朱某承建了原告的一期未完工程，因朱某意图继续承建二期工程，又缺少相应资金骗取了恒中公司的任职文件，在2017年4月17日原告发现朱某利用该身份严重损害其利益已解除任命，双方不再存在任何的聘任关系，该证明也不能证明朱某有权代表原告将涉案房屋擅自处置给二被告使用或者抵顶其个人的债权债务。对证据4真实性有异议，该照片无法显示拍摄时间，即使该证明真实恰恰证明原告和朱某初期是以聊城立方建筑安装有限公司名义承建原告的涉案工。对证据5真实性无异议，该证据仅是在朱某以聊城市立方建筑安装有限公司名义施工过程中因缺少施工费用为早日完工双方洽谈的融资方式，协议的签订时间是2016年9月8日，此后的相应融资在原告处均有相关登记，且已解决完毕。对证据6真实性无异议，但对证据的合法性、关联性及被告的证明目的有异议，前期物业服务协议书未加盖乙方的印章，其余证据也均是临清市清园华府物业服务中心的印章，该单位与原告之间不存在任何隶属关系，并不能代表原告，该服务中心也仅是为小区业主提供服务收取相关物业费用等，不能代表原告对涉案房屋权属归属及与业主之间是否形成买卖合同关系予以证明。原告对证人朱某证言（证据7）有异议，首先证人在前期处理桓台事宜是为了承揽后续工程，并非是作为原告工作人员，代表原告实施的行为，周荣义是受证人朱某雇佣，也不是原告方工作人员。原告并未给二被告办理过抵房手续，二被告取得房屋不合法。对于证据8原告有异议，称解约通知书朱某个人签署时间是2018年1月，是其自行补填，不能证明实际解约时间，恰恰证明朱某认可了解约的理由，此外任命通知和解约通知原件理应由朱某本人持有，但本案中朱某将原件交二被告持有并出示能够说明两者之间的利害关系。对于证据9付款协议书原告称与本案无关，该证据所涉内容是原告与中跃建设集团有限公司吴强另案工程款争议。原告对证据10、11、12提出异议，称合同上没有原告公司的印章，对上述证据真实性、合法性及与本案的关联性提出异议。诉讼期间原告申请房屋租金损失，要求对自2017年9月14日（原告称被告开始占用原告房屋日期）起至鉴定意见出具之日止房屋租金总额及自鉴定意见出具之日至被告实际腾空房屋之日止原告每日租金损失。2019年7月15日临清联信正清资产评估房地产估价事务所出具临联正估字（2019）第59号“恒中清园小区9号楼1单元1702房屋租金价值分析鉴定报告”，鉴定结论为：自2017年9月14日至2018年5月31日租金数额为8578元，即月租金1000元，日租金34元；自2018年6月1日至2019年7月15日租金数额为14850元，即月租金1100元，日租金37元；自鉴定意见出具次日起至实际腾房之日止，每日租金37元。原被告对鉴定报告没有异议。诉讼期间二被告陈述，当时原告向被告融资30万元，原告欠被告周荣义工资款136500元，原告于2016年5月10日给的朱某30万元现金，在付30万元时朱某给被告周荣义出具了收据，在朱某2018年11月份给被告写证明时将收据收回。二被告和原告没有签房屋买卖协议。被告于2018年年初住进去的。住进去后一直到2019年2月20日至2月22日原告以特快专递给被告下的限期搬出通知书。本院确认的上述事实有当事人陈述、书证在卷为凭，证明材料已当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十二条规定，民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构。原告系依法设立的法人的分支机构，属于适格的原告，被告所称原告不能自行参加诉讼，没有法律依据。原告开发建设临清市恒中清园小区9#楼房所有权应属于原告所有，2017年9月14日二被告入住临清市恒中清园小区9号楼1单元1702号，原告起诉主张被告腾退楼房并赔偿损失，二被告辩称对争议楼房具有合法的占有使用权，对此二被告负有举证责任，本案中被告所举证据不能证明原被告签订了购房协议，也不能证明被告向原告交付了购房款，故被告占有原告房产的行为侵犯了原告的合法权益。物权法规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。原告要求二被告搬离临清恒中清园小区9号楼1单元1702号房屋并赔偿损失本院予以支持。原被告对房屋损失租金的鉴定报告没有异议，原告的损失按鉴定报告的数额计算。鉴定费2000元属于原告的损失，其要求被告承担，本院予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六、第一百七十九条第一款第（一）、（二）、（八）项，《中华人民共和国物权法》第三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告周荣义、赵金枝自本判决生效后十日内从其所占用的临清恒中清园小区9号楼1单元1702号房屋中搬出，为原告聊城恒中置业有限公司临清分公司腾退房屋。二、二被告于判决生效后十日内赔偿原告损失。损失计算如下：自2017年9月14日至2018年5月31日租金损失为8578元；自2018年6月1日至2019年7月15日租金损失为14850元；自2019年7月16日起至实际腾房之日止，每日租金损失按37元计算。三、二被告于判决生效后十日内赔偿原告损失2000元。案件受理费450元，由二被告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费用，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李秋波人民陪审员  李志勇人民陪审员  岳中凯二〇一九年十一月二十七日书 记 员  王 琳