黑龙江省牡丹江市西安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黑1005民初1387号 原告：张玉阁，男，1963年5月31日出生，汉族，住牡丹江市西安区。 委托诉讼代理人：濮荣勤，牡丹江市阳明区前进法律服务所法律工作者。 被告：牡丹江市龙门房地产开发有限公司，住所地牡丹江市西安区。 法定代表人：闫恩占，董事长。 委托诉讼代理人：姚文丽，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：邢玉宝，黑龙江湛天律师事务所。 原告张玉阁与被告牡丹江市龙门房地产开发有限公司（以下简称“龙门公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张玉阁的委托诉讼代理人濮荣勤、被告龙门公司的委托诉讼代理人邢玉宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张玉阁向本院提出诉讼请求：1.解除原告、被告签订的商品房买卖合同；2.被告返还购房款239910元；3.被告承担违约金239910元，合计479820元；4.被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告放弃被告承担违约金239910元诉讼请求。事实及理由：2016年11月16日原告以每平方米3300元购买被告在牡丹江市西新安街西六条路开发建设的XX片龙门鑫家园X号楼X单元XX室，建筑面积72.7平方米的商品住宅，并全额支付了购房款239910元。双方签订了编号：XXX号商品房买卖合同，被告向原告出具了编号为XXX的购房款收据。在原告主张被告交付房屋时发现，该房屋已为案外人办理产权登记并实际居住，致双方签订的商品房买卖合同无法实现。 被告龙门公司辩称，原告主张的合同并未成立，双方的意思表示不真实。该合同并未得到履行，原告没有交付房款，不存在解除的问题。争议房屋非被告出售，龙门鑫家园X号楼的工程是被告与富添公司合作开发，施工过程中房屋被谁销售情况不清，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告证据一.2016年11月16日商品房买卖合同及收据。意在证明：原告购买房屋签订了买卖合同，该合同是在被告已取得商品房预售许可证的前提下与原告签订，该合同合法有效。购房收据能证明原告已经交款履行支付价款的义务。 被告对商品房买卖合同已经签订没有异议，但认为该合同缺少法律规定的必要条款而导致合同不完备没有成立，合同中没有交付房屋的期限，被告不存在所谓的违约行为。合同尾部买受人签名一栏为空白，仅在委托代理人中有张玉阁签字，没有签名时间。被告对收据的真实性没有异议，对于证明问题有异议，原告不能仅凭收据证明其完成交付房款的义务，还应当举示其付款的证据。 本院认为，被告对该组证据真实性无异议，且与原告签订合同的事实不予否认，本院对该证据予以采信，并对原告要证明的事实予以确认。 原告证据二.2019年1月23日被告董事长闫恩占与濮荣勤签订的结算抵付协议书。主要内容为：2015年11月至2019年4月，被告及被告关联的龙门集团公司、一德隆石材公司、宝源矿业有限公司聘用濮荣勤担任副经理等职务，欠付工资。双方协商签订以被告开发建设的龙门鑫嘉园小区X号楼X单元XX室抵付劳动报酬的协议，并向张玉阁出具商品房买卖合同。意在证明：该房屋取得是依据劳动成果的转换，抵付了房屋对等价款，这种结算行为双方均已签字确认，该抵付行为合法有效，更证明了原告、被告签订的商品房买卖合同合法有效。 被告对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据与本案无关。该证据的形成时间是2019年1月23日，而原告证据一商品房买卖合同体现合同签订于2016年11月16日，如果该抵债协议是真实可信的，商品房买卖合同应该形成于该时间之后，原告的陈述相矛盾。如果商品房买卖合同已经签订，不论该合同是否形成或有效，与结算抵付协议不存在任何法律关系。 本院认为，被告不否认结算抵付协议书上加盖的是被告的公章及其董事长闫恩占亲笔签名，因此，本院对被告与濮荣勤于2019年1月23日签订结算抵付协议书的事实予以确认。 原告证据三.权利人为陆秀利不动产权证书复印件。黑(2018)牡丹江市不动产权第XXX号，房屋坐落XXX。意在证明：被告于2018年2月12日将案涉房屋出卖给了案外人陆秀利，并配合其办理了产权登记，同时证明案涉房屋在销售前已经具备了办理产权登记的法定条件。 被告对证据真实性、合法性、关联性有异议，该证据是复印件，不符合证据的要求。即使该证据真实合法，原告尚需证明该产权证书登记的房屋就是本案争议的房屋，否则该证据与本案也没有关联性，房屋是否具备登记的条件与本案争议无关。 本院认为，结合法院调取的案涉房屋登记档案，对该证据的真实性予以采信。对原告要证明的事实不予采信。 被告证据.濮荣勤于2016年11月16日向被告出具的证明。主要内容：濮荣勤与被告签订了其代理被告与富添房地产公司诉讼的委托代理合同，按合同约定及其要求，将两户房子支付给其做代理费，待双方达到合同约定的成就标准时，合同才成立，如果不能完成合同内容，该房屋的手续及购房收据不具有法律效力。意在证明：原告证据一商品房买卖合同并未生效。原告证据一中的房屋与证据二结算抵付协议书约定的抵付房屋不是同一户房屋，原告证据一与证据二没有关联。 原告对证据真实性没有异议，承认证明是濮荣勤亲笔书写。对要证明的问题有异议，认为原告未依据被告与濮荣勤签订的委托代理合同主张权利，而是依据被告与濮荣勤签订的结算抵付协议书主张权利，因此该证据不能证明被告想要证明的问题。 本院认为，该证明体现的开给原告的房屋并非原告证据一商品房买卖合同及收据中体现的房屋，该证据与本案无关。 原告申请法院调取的证据： 一、案涉房屋登记档案。档案载明房屋现所有权人为李振连，陆秀利在2019年5月28日将该房出售给李振连。 原告认为，被告于2014年7月23日已将房屋出售给案外人陆秀利，在2019年又与原告签订了商品房买卖合同，是典型的重复销售的违法行为，应当解除买卖合同，承担损失赔偿的法律后果。 被告对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，该证据与本案没有关联性，不能证明原告要证明的事实。档案体现的房屋与案涉房屋是否是同一房屋原告应举证证明。 本院认为，该组证据来源合法，对其真实性予以采信，该组证据能够体现案涉房屋产权登记及产权变更的过程，案涉房屋已在被告与濮荣勤签订结算抵付协议书及向原告出具商品房买卖合同、收据时就已由他人取得产权证书。 二、濮荣勤与被告于2015年11月26日签订的劳动用工合同书。 原告认为，合同约定了被告给付濮荣勤工资的数额及给付方式，因为被告五年一直没有支付劳动报酬，作为一种结算方式将案涉房屋抵付给濮荣勤作为劳动报酬。该证据与原告的其他证据相互印证，能证明案涉房屋的合法来源。 被告对该证据的真实性及证明问题均有异议，虽然该合同来源于法院的卷宗，但是该案是否核实和认定过该合同书的真实性不清楚，该证据即使真实合法与本案也没有关联性。如果濮荣勤履行了劳动用工合同书而被告未支付报酬，其应提起劳动仲裁主张权利，该劳动合同书不能对抗原告在2016年11月16日向被告出具的证明中表述的是欠被告代理费并且合同未生效。 本院认为，被告虽对该组证据的真实性有异议，但并没有提出足以反驳的证据，结合原告证据二及被告证据，本院对濮荣勤曾为被告工作，被告拖欠其劳动报酬的事实予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2015年11月26日被告与濮荣勤签订劳动用工合同书，合同期限至2018年11月26日。2019年1月23日濮荣勤与被告签订了结算抵付协议书，主要内容为：甲方龙门公司，乙方濮荣勤，甲乙双方就甲方聘用乙方，以房屋抵付劳动报酬等相关事宜，经双方协议自愿达成如下约定：一、自2015年至2019年4月，甲方以及与甲方关联的龙门集团公司、一德隆石材有限公司、宝源矿业有限公司等聘用乙方担任副经理等职务，至今未支付工资。加之甲方承诺乙方作为其员工代为其参加与陶德奎商品房买卖合同纠纷、与富添房地产开发合作纠纷等诉讼代理，给予奖励。现经与乙方协商，将甲方开发建设的龙门鑫嘉园小区X号楼X单元XX室，作为抵付上述应支付乙方的款项。二、本协议签订后，甲乙双方债权债务消灭。乙方有权处分该房屋。甲方无条件为乙方出具名为张玉阁的商品房买卖合同书及购房发票。五、本协议签订后，乙方因收到甲方支付的上述费用，向甲方出具收款收据，作为双方结算凭证。六、乙方基于本协议而取得物权因甲方过错而不能得以实现，该权利受让人主张赔偿由甲方承担。七、本协议一式两份，甲乙双方各持一份。八、自双方签订之日起，甲方向张玉阁出具商品房买卖合同及购房收据，以及乙方向甲方出具收款收据的同时生效。自买卖房屋办理产权登记的同时废止。该协议上甲方龙门公司加盖公章，法定代表人闫恩占签名，乙方濮荣勤签名。此后，被告与张玉阁签订了鑫嘉园小区X幢X单元XX号房屋商品房买卖合同，该房屋面积72.7平方米，每平方米价格3300元，房屋价款为239910元，并为张玉阁出具了加盖被告财务专用章的收据，但在合同及收据均载明的时间是2016年11月26日。 另查明，2014年7月23日公维乾与被告就鑫嘉园小区X幢X单元XXX号房屋签订商品房买卖合同，经诉讼，公维乾于2016年1月5日取得房屋所有权证。2018年2月6日其将该房屋出售给陆秀利，2018年2月13日陆秀利取得不动产权证书。2019年5月28日陆秀利将该房屋出售给李振连，现该房屋产权人为李振连。 本院认为，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人。本案中，张玉阁的诉讼代理人濮荣勤在与龙门公司签订结算抵付协议书时明确约定，用龙门公司开发建设的龙门鑫嘉园小区X号楼X单元XXX室抵付其劳动报酬，并由龙门公司为张玉阁出具该房屋商品房买卖合同，濮荣勤将其对龙门公司的债权让与张玉阁，抵消其对张玉阁的债务，同时濮荣勤对龙门公司的债权消灭，三方意思表示真实一致，该债权转让合法有效，张玉阁与龙门公司形成了新的债权债务关系，即商品房销售合同关系。龙门公司与张玉阁签订商品房买卖合同并为其出具收据的行为，实际表明其对该债权转让已知晓并认可，其拖欠濮荣勤的劳动报酬已实际结算并转变为张玉阁的购房款，其与张玉阁形成新的合同之债，产生商品房销售合同关系，双方签订的商品房买卖合同合法有效。龙门公司认为商品房买卖合同主要条款均为空白，合同缺少要件，合同不成立。本院认为，将留有空白内容的合同交于合同相对方，应视为对合同内容的无限授权，合同相对方在空白部分可以填写相应内容。故对龙门公司的抗辨意见不予采纳。龙门公司与张玉阁签订商品房买卖合同时，该案涉房屋已由他人取得产权证，该商品房买卖合同的目的已无法实现，故张玉阁请求解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。关于张玉阁要求返还购房款239910元的诉讼请求，本院认为，龙门公司为张玉阁出具盖有其财务专用章的购房收据，视为其欠濮荣勤的劳动报酬已实际结算并转变为张玉阁的购房款，因商品房买卖合同解除，双方权利义务终止，龙门公司应返还张玉阁购房款，对此本院予以支持。龙门公司关于张玉阁与其并未实际发生商品房买卖关系及未提供交款的其他证据的抗辩，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十九条、第八十条第一款、第九十一条第一项、第二项、第九十四条第五项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除牡丹江市龙门房地产开发有限公司与张玉阁于2016年11月16日签订的商品房买卖合同； 二、牡丹江市龙门房地产开发有限公司返还张玉阁购房款239910元，此款于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4898元，减半收取计2449元，由牡丹江龙门房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 员  佟 波 二〇一九年十一月十一日 法官助理  齐文博 书 记 员  谭晓松 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 第八十条第一款债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力 第九十一条第一项、第二项有下列情形之一的，合同的权利义务终止： (一)债务已经按照约定履行； (二)合同解除； 第九十四条第五项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (五)法律规定的其他情形； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。