上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初36844号原告(反诉被告)：宋航，女，1970年2月9日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：宋晓(系姐妹关系)，女，1971年12月13日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。被告(反诉原告)：左玉群，女，1968年3月15日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告宋航与被告左玉群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告宋航及其委托诉讼代理人宋晓，被告左玉群到庭参加诉讼。原告宋航向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年7月26日解除；2.判令被告返还原告2019年7月26日至2019年8月15日的租金6,099.77元；3.被告返还原告租赁保证金18,000元；4.被告返还原告个人物品；5.被告向原告支付违约金18,000元。事实和理由：原告与被告于2019年4月就本市静安区武定路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订房屋租赁合同，约定租期自2019年4月15日至2021年4月14日。2019年7月26日19时许，原告和当日抵沪的朋友一家到达系争房屋打算暂住一晚，原告随即外出购物。约19时30分左右，被告强行进入房屋内，原告得知后返回系争房屋，被告口头宣布终止合同。等原告出去安置好朋友后，发现被告将系争房屋门锁更换。后原告再也无法进入系争房屋，且个人物品被锁在系争房屋内。为维护自身的权益，原告故诉至法院，请求判如所请。被告左玉群辩称，不同意原告的诉讼请求。合同解除系因原告违反合同中不得将房屋全部或部分转租给第三人、房屋用途只能用于日常居住的约定，原告将居住用途改变为民宿，2019年7月26日房屋内居住人员由居委会工作人员劝退，原告当场表示同意并愿意承担违约责任。反诉原告左玉群向本院提出反诉诉讼请求：1.确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》于2019年8月7日解除；2.反诉被告向反诉原告支付违约金18,000元(以租赁保证金冲抵违约金)；3.反诉被告按照日租金的双倍支付自2019年7月26日至2019年8月21日的房屋占有使用费15,600元；4.反诉被告支付水电费233.80元；5.反诉被告支付保洁费600元；6.反诉被告支付维修费80元；7.反诉被告支付2019年8月7日及2019年8月21日的搬运费450元；8.反诉被告支付配钥匙费用500元；9.反诉被告支付家具损坏赔偿费500元。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订合同后，反诉原告将系争房屋交付反诉被告使用，2019年7月11日，反诉原告得知反诉被告将系争房屋用作旅馆。2019年7月20日，小区物业办公室通知反诉原告去领取房屋整改单，后反诉原告向反诉被告询问房屋用途但反诉被告并未告知实情。2019年7月26日，反诉原告接到物业公司电话称系争房屋内有5个人居住，反诉原告和居委会工作人员到场后发现有5位台湾到上海旅游的游客居住，反诉原告当场提出解除房屋租赁合同，反诉被告表示同意解除合同并承担违约责任。但反诉被告带5名游客离开后去而不返。在20时30分左右，反诉原告更换了门锁，并告知反诉被告于次日去居委会交钥匙以及处理后续事宜。后反诉原告联系反诉被告取走系争房屋内的物品，但反诉被告一直拖延，反诉原告在2019年8月7日将反诉被告物品打包封箱放置，反诉被告后将物品取走。反诉原告在2019年8月21日将剩余3件物品搬出系争房屋。反诉原告认为，反诉被告使用系争房屋无证经营民宿的行为系原告违约，为维护反诉原告的利益，遂提出反诉诉讼请求。反诉被告宋航针对反诉辩称：同意解除合同，不同意其他的反诉请求。不存在反诉被告经营民宿的事实。2019年7月26日反诉原告换锁后反诉被告无法进入系争房屋，对之后的费用不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：系争房屋权利人为左玉群。2019年4月2日，左玉群(甲方)与宋航(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2019年4月15日起至2021年4月14日止；租金为每月9,000元，租赁保证金为18,000元；租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话费、电视收视费、网络费等房屋使用费由乙方承担；租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，甲方有权书面解除本合同，并依据合同第9条追究乙方违约责任；本合同生效后，双方应当诚意履行，除本合同特别约定外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方解除合同，且违约方须支付守约方违约金，数额为月租金的贰倍。同日，双方还签订补充条款，约定系争房屋只适合居住，不做他用；乙方退房时，需将房屋打扫至甲方交房时同等干净状态，若乙方退房后未尽责清理厨房卫生间污垢及清洁房间的，则由甲方请专人打扫，费用由乙方承担；乙方不得在房屋内饲养宠物，不得擅自在墙体打洞破坏原貌，不得擅自更改房屋居住用途，否则甲方有权提前解除租赁合同。房屋租赁合同签订后，左玉群将房屋交付宋航，宋航支付租赁保证金18,000元、房屋租金36,000元。2019年7月20日，系争房屋所在小区的沙田物业中泰大厦管理部向系争房屋业主发出整改通知书，告知：近期收到其他业主投诉，经常有拖着行李箱、提着大包小包的不同人员进出，而且进出人员杂乱频繁，有开旅馆的嫌疑。中泰小区为居民住宅楼，不允许有经营旅馆的行为，为确保小区安全希望您遵守小区管理规约，接到本整改通知书立即整改，否则将上报街道综治办及石门二路派出所。2019年7月26日晚上，左玉群更换了系争房屋的门锁。2019年7月27日，左玉群向宋航发送《解除房屋租赁合同通知书》，内容为：根据双方的租赁合同，未经我方书面同意，你方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，亦不得将你方对该房屋享有的承租权转让给第三人，只能用于正常居住，不得擅自更改房屋居住用途，否则，我方有权提前单方解除合同，并追究你方的违约责任，现在因你方严重违约，特向你方发出书面通知，解除该《房屋租赁合同》，现将有关事项告知如下：你我双方已在2019年7月26日达成口头协议，约定因你方违约而提前于2019年7月26日解除《房屋租赁合同》。在你方同意解除合同并带当晚的客人离开后，我方更换了系争房屋的门锁，双方的《房屋租赁合同》已于该日终止；你方应在本通知书送达之日起两日内将两把防盗门钥匙、两张小区门禁卡、两把主次卧钥匙归还到居委会主任处；2019年7月的水费38元及6月的电费58.9元须在本通知书送达之日起五日内以微信方式转给左玉群，我方保留你方使用到2019年7月26日电费的权利，我方保留要求你方及时结清上述费用的权利；因你方违约，你方支付的租赁保证金18,000元作为违约金不予退还；你方对系争房屋进行添附并未取得我方书面同意，因你方违约，你方对该房屋装修和添附无偿赠与我方不再退还。双方的《房屋租赁合同》已于2019年7月26日解除，我方保留追究你方其他违约及赔偿责任的权利。该函宋航于2019年7月30日签收。2019年7月27日，宋航拨打110报警电话。后石门二路警官联系左玉群告知其宋航要进入系争房屋拿东西，左玉群答复警官“她如果说有东西的，叫她开张清单过来，房子肯定不能让她进去的”。2019年7月31日，宋航拨打左玉群电话，称其在系争房屋楼下，要求左玉群马上到系争房屋开门，要求拿自己的东西。左玉群告知其列好物品清单，有事去居委会说。2019年8月1日，左玉群向宋航发送微信，告知其“在三天内列好你说的锅碗瓢盆被褥用品清单交给居委会，由我确认。过期不交的，视为放弃，将由我左玉群处置”。8月4日，左玉群向宋航发送微信：“我方拒绝你方进入804室拿取物品。我方会根据你个人物品清单所列清单对照确认，经我方确认的实物在居委会见证下由我方取出交与居委会，你方可去居委会领取”。2019年8月4日，左玉群微信告知宋航“你所发物品清单图片并非原图，有部分反光，且有部分涂改，影响观看辨别，现要求你在2019年8月5日中午12点前，将清单原图清晰图片发送，过期不交视为放弃物品”。2019年8月5日宋航发送“宋航财物清单804室”文件给左玉群。2019年8月7日，除三件物品(墙壁挂画一幅、壁挂式夜灯一个、双人床+床垫+床头柜)外，左玉群将宋航遗留在系争房屋内的其余物品打包封箱放置，宋航后将物品取走。同日，左玉群出具说明：宋航若需取得以上三件物品的，我方要求宋航在三天内将其手中掌握的804室房屋的两把防盗门钥匙、两把主次卧钥匙和两张中泰小区门禁卡交还给左玉群，同时在三天内将所使用的水电费用微信转账给左玉群，超过三天的，以上三件物品则由左玉群处置。8月21日，左玉群将剩余的物品搬入同层业主共用房屋内。本案的争议焦点系宋航是否将系争房屋转租从而构成违约？原告宋航认为，其并没有将系争房屋用作民宿转租给他人，来居住的都是亲戚朋友。因此其并没有违约，而左玉群擅自更换门锁，导致宋航无法进入房屋，存在违约行为，应当承担违约责任。被告左玉群认为，宋航将系争房屋用作民宿，转租给他人使用，经常有陌生人拖着行李箱入住，物业公司也出具了整改通知书。因此，宋航将系争房屋转租的行为系违约行为，应当承担违约责任。左玉群提供了小区监控录像，显示在2019年7月21日、24日、26日均有不同的陌生人由宋航带领进入系争房屋内居住，左玉群还提供了2019年7月26日在系争房屋室内拍摄的视频，其中左玉群询问：“那请你太太台胞证给了吗？”男游客答：“都有带都有带，我们都有带，稍等一下。”居委主任询问：“你们到这边旅游？”男游客回答：“对啊对啊，那我们就习惯看民宿入住民宿，然后我们自由行，基本上都自由行的。”左玉群问：“钱付掉了没有？付给她了吗？你可以不用付给她。”男游客称：“这个是平台的东西，付不付钱的，她那个是平台给她的。”左玉群询问：“你们是在哪个平台订的？”女游客回答：“我不确定这个平台在你们这边叫什么。”左玉群：“没事你就上你的平台，是什么平台你告诉我一下。”女游客答：“还是等房东来一起处理吧，不然这样子的话我也怕就是你们这边会有什么问题之类的。”左玉群问：“你是通过平台再找到这里的对吧？”女游客回答：“啊对。”左玉群问：“还是直接找到这个人的？”女游客：“我们是通过平台的，我想至少也要两方都在。”为此，本院要求宋航在庭后十日内提交居住的亲戚朋友的身份资料、联系方式供法院核对，但宋航逾期未提交。对于该争议焦点，本院认为，宋航将系争房屋以短租的形式转租给他人的说法更为合理，理由如下：一、根据左玉群拍摄的视频，两名来自台湾地区的游客陈述系通过平台预定入住系争房屋并向平台支付费用，由平台向宋航支付费用，与宋航所称均系其亲属朋友说法矛盾；二、宋航所称“来系争房屋居住的均系亲戚朋友”与常理不符，在7月21日、24日、26日均有不同的陌生人入住，不同人员入住频率之高、间隔之短，而每次入住持续时间较短，与常理不符；三、宋航并未提交其所称的亲戚朋友的具体信息，如确系其亲戚朋友，提供信息并不困难。本院认为，依法成立的合同受法律保护，《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，双方均应恪守。宋航未经左玉群的同意将系争房屋转租给他人的行为违反了法律规定和双方合同约定，左玉群有权解除双方的《房屋租赁合同》。关于合同的解除时间，左玉群在2019年7月26日以对系争房屋换锁的方式收回了房屋，宋航主张合同在该日解除，本院予以确认。关于宋航要求返还租金、左玉群要求支付房屋使用费的问题，因左玉群已更换门锁，宋航无法进入，且双方一直在就如何取回房屋内物品进行沟通但意见未达成一致，左玉群并未提供宋航故意拖延不取走物品的证据，宋航支付租金至2019年8月14日，因此2019年7月26日至2019年8月14日期间的租金(9,000元/月×12个月÷365天×20天=5,918元)，左玉群应返还宋航。左玉群要求宋航按照双倍日租金的标准支付2019年7月26日至2019年8月21日期间的房屋使用费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。鉴于宋航违约，左玉群主张宋航支付的租赁保证金(二个月的租金标准即18,000元)作为违约金予以没收，该违约金的数额属于合理范围，因此左玉群的该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，属于宋航的个人物品(床、床头柜、床垫、壁画、壁灯)，左玉群应当返还宋航。关于水电费问题，宋航于7月26日后并未对系争房屋进行使用，6月份产生的电费58.87元应由宋航负担，因截止7月26日的水电费已无法确认，左玉群酌情主张7月份的电费107元、水费为40元，宋航对该金额予以认可，以上水电费合计为205.87元。对于宋航要求左玉群返还房屋租赁保证金、支付违约金的主张，考虑到本案系宋航违约，故本院对该部分诉讼请求，不予支持。左玉群主张的保洁费系其向宋航出租系争房屋前产生的费用，水管维修费系其作为出租方应当承担维修义务所支出的费用，换锁费用及配钥匙费用、搬运费均系由左玉群单方收回房屋而产生的，左玉群主张的家具损坏费用并未提交损失的依据及系宋航损坏的依据，因此该些费用均不应由宋航承担，本院对该部分诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)宋航与被告(反诉原告)左玉群就上海市静安区武定路XXX号XXX室签订的《房屋租赁合同》于2019年7月26日解除；二、被告左玉群应于本判决生效之日起十日内返还原告宋航房屋租金5,918元；三、被告左玉群应于本判决生效之日起十日内返还原告宋航个人物品(床、床头柜、床垫、壁画、壁灯)；四、反诉被告宋航应支付反诉原告左玉群违约金18,000元(以反诉被告宋航支付的房屋租赁保证金18,000元冲抵)；五、反诉被告宋航应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告左玉群水电费205.87元；六、对原告宋航的其余诉讼请求不予支持；七、对反诉原告左玉群的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费852元，减半收取计426元，反诉案件受理费343.40元，由原告(反诉被告)宋航负担540元，被告(反诉原告)左玉群负担259.40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  沈伟俊二〇一九年十一月十二日书记员  乔续宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十四条……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。