河南省襄城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1025民初1426号原告：李自贞，男，汉族，1973年1月22日生，住襄城县。原告：孙二粉，女，汉族，1971年10月16日生，住襄城县。二原告委托诉讼代理人：李家华、孙军伟，河南名人律师事务所律师。被告：襄城汇浦村镇银行股份有限公司，住所地：襄城县东城区烟城路新县委东路北。法定代表人：张占东，任董事长。委托诉讼代理人：熊梦豪、李浩，公司员工。被告：襄城县金叶商贸有限公司，住所地：襄城县紫云大道与迎宾路交汇处。法定代表人：关保平。原告李自贞、孙二粉与被告襄城汇浦村镇银行股份有限公司（以下简称：汇浦银行）、襄城县金叶商贸有限公司（以下简称：金叶公司）执行异议之诉纠纷一案，2019年5月5日诉至本院，本院于同日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李自贞、孙二粉及其委托诉讼代理人李家华、孙军伟，被告汇浦银行的委托诉讼代理人熊梦豪、李浩均到庭参加诉讼，被告金叶公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李自贞、孙二粉诉称：被告汇浦银行申请执行金叶公司一案，襄城县人民法院2019年3月6日作出的（2019）豫1025执270号执行裁定书，并于2019年3月15日发出查封公告，查封位于襄城县XX庄××XXX路北××XX家园××房产，其中X幢X层XXX号（房产权证号：20××90）为原告所有，并非金叶公司的财产。2017年1月19日原告与该房屋原所有人李某、李铁成通过中介方许昌市襄城县美宜家房地产经纪有限公司达成房屋买卖合同，被告金叶公司也同意并积极配合与李自贞签订了《购房协议书》，并于2017年2月27日重新给李自贞出具了房屋全部价款的收据。李自贞缴纳了维修基金、燃气开口费等费用后，金叶公司将涉案房屋交付给原告，原告进行装修后居住至今，有装修管理费、物业费、电费、垃圾清运费等收据为证。期间，原告多次催促被告金叶公司办理房屋备案登记手续，但金叶公司一直推脱未办理不动产权登记手续。被告金叶公司在未通知原告的情况下，把涉案房产登记在自己名下，但在汇浦银行办理抵押登记前、人民法院查封前，原告已与金叶公司签订合法有效的房屋买卖合同并支付涉案房屋全部价款、已合法占有该不动产，且非因原告自身原因未办理过户登记，原告为涉案房屋的所有人。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十八条规定足以排除本案执行。人民法院的查封行为已经严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院请求：1、依法判决执行机关停止对原告位于襄城县XX庄××XXX路北××XX家园××号（房产权证号：20××90）的查封执行，房产价值33万元。2、依法确认位于襄城县XX庄××XXX路北××XX家园××号（房产权证号：20××90）系原告所出资购买并享有权利。3、本案诉讼费由被告承担。被告汇浦银行辩称：2017年8月30日陈伟东向汇浦银行申请贷款259万元，双方签订《个人借款合同》，并以金叶公司所有的房产进行抵押，办理了抵押登记，不动产登记证号为2017襄城县不动产证明第0003346号。陈伟东借款到期后未能偿还本息，因为双方在借款抵押合同登记后在公证处进行了公证，汇浦银行依法申请了强制执行，襄城县法院执行局依据公证文书对涉案房产进行查封合理合法，涉案房屋所有权为金叶公司，原告不能享有涉案房屋的物权，对涉案房屋不享有任何权利，不能阻却法院的执行，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告金叶公司缺席未答辩。原告李自贞、孙二粉为支持其主张向本院提供以下证据：证据一、房屋买卖三方合同一份、证明一份，证明李自贞是通过中介购买李某位于XXX路××XX家园××楼××单元××楼西户房产，三方于2019年1月19日订立了买卖合同，李某承诺可以从开发商金叶公司处改名至李自贞名下，由开发商金叶公司和李自贞办理购房协议以及其它相关手续。此合同和证明同时也间接证明了该案涉房产在李自贞之前早已出售的事实，并非开发商金叶公司的财产。证据二、购房协议一份、收款收据一份（9892XXX），协议证明原告与金叶公司于2017年1月19日签订了购房协议，收款收据证明金叶公司收到原告购房款全款347895元。证据三、收款收据六份，其中编号为0003XXX证明原告于2017年3月11日缴纳燃气开口费3200元的凭证，编号为0003XXX证明原告于2017年3月11日缴纳维修基金6648元的凭证，编号为0003XXX证明原告于2017年3月11日缴纳垃圾处理费210元的凭证，编号为0003XXX证明原告于2017年3月11日缴纳装修水电费500元的凭证，编号为0003XXX证明原告于2017年3月11日缴纳一年物业管理费1082元的凭证，编号为0003XXX证明原告于2017年3月11日缴纳装修管理费244元的凭证。证据四、水、电、物业费以及公摊费用收据15张，证明原告在小区生活，自2017年3月份入住以来向物业缴纳的物业费、水、电费等情况。证据五、证人王某出庭证言一份，证明这个房子是李自贞全款33万元购买的，是从金叶商贸公司买的。证据六、证人李某出庭证言一份，证明证人之前在美宜佳置业工作，2018年7月31日不干了，李自贞通过美宜佳置业购买的李某的位于XX家园一栋X层西户的房子，房款是三十多万。被告汇浦银行为支持其主张向本院提供：证据一、陈伟东贷款、金叶公司抵押的手续资料：个人借款合同一份，最高额抵押合同一份，公证书一份，不动产登记证明复印件一份，借款凭证、信贷业务出账通知一份，支付申请一份，借款入账确认书一份，提款申请书一份，金叶公司营业执照及法人身份证复印件一份。证据二、涉案房屋评估报告一份，包含有现场的照片。证据一、二证明：汇浦银行起诉执行的对象和原告所异议的对象没有任何关联，金叶公司的房子抵押，汇浦银行享有抵押权。被告金叶公司缺席未向本院提供证据。综合以上证据，经庭审，本院确认以下案件事实：原告李自贞、孙二粉系夫妻关系。位于襄城县库庄街道XX庄XX城XXX路北XXXX家园X幢X层XXX号房产登记在金叶公司名下，登记时间为2017年4月26日，产权证号：豫（2017）襄城县不动产权第0000890号。2017年1月19日，卖方（甲方）李某（李铁成代）、买方（李自贞）、居间方许昌市襄城县美宜家房地产经纪有限公司签订《房屋买卖三方合同》一份，约定：“甲方拥有位于XXX路××XX家园××单元××楼西户的房产，房屋所有人李某，房屋建筑面积128.85平方米，成交价格330000元，甲方负责将房屋所有手续在开发商处更改为乙方姓名，其当天已有购房协议书更改为李自贞姓名，收据发票改乙方姓名，甲方及开发商承诺办手续时一起更改。更改后办理房产证所有费用由乙方自行承担。”同日，李铁成出具收据一份载明：“今收到襄城县金叶商贸有限公司（XXXX家园X号楼X单元X楼X户），李自贞购房款叁拾叁万元整（￥330000元），2017年1月19日，收款人：李铁成。”同日，出卖方（甲方）金叶公司与购买方（乙方）李自贞签订《购房协议书》一份，约定：“乙方认购甲方位于XXX路××XX家园××楼××单元××楼西户的住宅建筑面积128.85平方米，合计人民币347895元，乙方应于签订本协议书的同时向甲方交付签约人民币347895元。”2017年2月27日，金叶公司出具收据一份，载明：“今收到李自贞XXXX家园西单元4楼西户，叁拾肆万柒仟捌佰玖拾伍元整”。该收据上加盖金叶公司财务专用章。2017年3月11日，XXXX家园出具收款收据，李自贞交纳维修基金、物业费、电梯维护费、装修管理费、天然气开口费、垃圾清运费等费用，并实际入住至今。汇浦银行与陈伟东、金叶公司借款合同纠纷一案，襄城县公证处于2019年1月24日作出（2019）豫许襄证字第24号执行证书。因陈伟东、金叶公司未履行还款义务，汇浦银行向本院申请强制执行。2019年3月6日，本院作出(2019)豫1025执271-1号执行裁定书，将涉案房产予以查封。2019年4月8日，案外人李自贞向本院提起书面执行异议，请求依法中止对查封房产的执行。本院于2019年4月12日作出（2019）豫1025执异6号执行裁定书，裁定：驳回案外人李自贞的异议请求。2019年5月5日，李自贞、孙二粉诉至本院，请求：1、依法判决执行机关停止对原告位于襄城县XX庄××XXX路北××XX家园××号（房产权证号：20××90）的查封执行，房产价值33万元。2、依法确认位于襄城县XX庄××XXX路北××XX家园××号（房产权证号：20××90）系原告所出资购买并享有权利。3、本案诉讼费由被告承担。另查明，2017年8月30日，陈伟东与汇浦银行签订《个人借款合同》，约定陈伟东向汇浦银行借款259万元，金叶公司与汇浦银行签订《最高额抵押合同》，约定以案涉房产为上述借款提供抵押担保。本院认为，案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。该类诉讼目的在于阻止或撤销执行机构对标的的执行，与普通的侵权诉讼所解决确权、给付等实体纠纷不同，只是对执行标的是否作出强制执行或撤销执行程序的诉讼。依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案的焦点问题是，李自贞、孙二粉对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人的民事权益需符合上述四个要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上，前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。本案中，2019年3月6日，执行机构作出（2019）豫1025执271-1号执行裁定书，将涉案房产予以查封，而在2017年1月19日李自贞与金叶公司签订《购房协议书》，就涉案房屋坐落位置、面积、价款等主要条款进行约定，应认定涉案房产在查封前签订合法有效书面买卖合同。关于是否支付全部价款的问题。不动产价款的支付是买受人能否享有足以排除强制执行的民事权益的核心问题。本案中，金叶公司于2017年2月27日向李自贞出具收据一份，载明收到李自贞XXXX家园西单元4楼西户叁拾肆万柒仟捌佰玖拾伍元整，应认定原告支付了全部购房款。关于是否在查封之前已合法占有的问题。合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式，是对不动产实际控制的一种事实状态，占有不动产行为需发生在人民法院查封之前，是对过去事实状态的一种回溯。本案中，李自贞于2017年交纳各项费用，办理入住手续，并占有案涉房屋，应认定原告在查封之前已合法占有涉案房产。关于未办理过户登记原因的问题。本案中，原告购买案涉房产时间为2017年1月19日，涉案房产初始登记的时间为2017年4月26日，李自贞、孙二粉称在购买案涉房产后多次催促金叶公司，要求其尽快办理过户手续，虽因金叶公司缺席未到庭无法查证该事实，但2017年8月30日，陈伟东即向汇浦银行签订个人借款合同，金叶公司以案涉房产提供担保，鉴于金叶公司与李自贞、孙二粉对办理过户所掌握信息的不对等性，李自贞、孙二粉并不必然知道涉案房产何时能办理过户手续，购房者由于信息的不对等、专业知识的欠缺等因素往往处于弱势地位。《中华人民共和国合同法》第五条明确规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，不应利用自己的优势地位在其他民事活动过程中加大对方责任同时免除自身责任。在本案中，不能要求作为普通民事主体的原告像法律专家一样，在矛盾纠纷伊始即知晓能通过提起诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动的使命，可以给予其合理期来行使请求的权利，本案房屋未能办理过户尚未超过普通公众对合理期限所正常认知的最大限度，故诉争房屋非因原告自身原因未办理房屋过户登记。既要维护申请执行人的合法权益，又要保护案外人的合法权利；法律之所以对案外人对执行标的物之物权期待权进行保护，其原因在于，物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择优先保护案外人的物权期待权，以维护交易的安全。综上所述，原告李自贞、孙二粉就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求对案涉房屋停止执行，本院予以支持。关于李自贞、孙二粉要求确认对涉案房屋享有所有权是否应予支持的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。本案诉争的房屋仍然登记在金叶公司名下。因不动产物权的取得需要以依法将不动产登记于不动产登记薄为要件，故在上述房屋没有转移登记至二原告名下之前，尚不能确认二原告对涉案房屋享有所有权。“所有权”与“物权期待权”是两种不同法律性质的权利。二原告享有的物权期待权能够排除执行，是基于买受人物权期待权的对抗效力，这一效力仅能排除执行，不是物权变动的要件。本案中，李自贞与金叶公司签订《购房协议书》后尚未办理所有权转移登记手续，现二原告基于该购房协议仅取得了要求出卖人办理讼争房屋所有权转移登记手续的债权请求权。在房屋的所有权未发生转移的情况下，本院对二原告要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求不予支持，二原告可按照相关法律规定，另行主张权利。被告汇浦银行依照不动产登记设定的权利外观申请对涉案房屋查封无任何过错，原告提出的诉请虽然得以支持，但本案诉讼费用应由其自行承担。被告金叶公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼并不影响案件的正常审理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对位于襄城县XX庄XX城XXX路北XXXX家园X幢X层XXX号房产【豫（2017）襄城县不动产权第0000XXX号】的执行。二、驳回原告李自贞、孙二粉的其它诉讼请求。案件受理费6250元，由原告李自贞、孙二粉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  张玉硕人民陪审员  王亚娟人民陪审员  李莎莉二〇一九年十一月三日书 记 员  雷 鸣