江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初2719号 原告：许进华，女，汉族，1963年11月6日生，住上海市虹口区。 委托诉讼代理人：庄英，上海殷实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨杨，上海殷实律师事务所律师。 被告：于智全，男，汉族，1958年5月7日生，住上海市普陀区。 被告：崔瑾萍，女，汉族，1962年5月12日生，住上海市普陀区。 委托诉讼代理人：范晓峰（代理上述二被告），高朋（上海）律师事务所律师。 原告许进华与被告于智全、崔瑾萍所有权确认纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告许进华的委托诉讼代理人庄英、杨杨，被告于智全、崔瑾萍的共同委托诉讼代理人范晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许进华向本院提出诉讼请求：1.确认太仓市浏河镇望海路168号御江南别墅1-10号房屋归原告所有；2.判令被告协助、配合原告办理上述房屋的产权变更登记手续。事实和理由：案外人瞿某、于婷原系夫妻关系，原告系瞿某母亲，两被告系于婷父母。2016年7月，原告预备购置太仓市浏河镇望海路168号御江南别墅1-10号房屋，因考虑到原告可能有限购问题，故与被告协商后，双方同意由被告代原告持有系争房屋。2016年7月10日，在原、被告共同在场的情形下，被告崔瑾萍与苏州市政综合开发有限公司签订商品房买卖合同，并由原告丈夫通过银行转账的方式将第一期房款123万元支付给开发商，其余款项285万元由原告全额出资通过被告在2016年8月6日转账给开发商，其他税费也全部由原告出资支付后，系争房屋按照双方约定被登记于被告二人名下，由被告代持。瞿某、于婷2018年8月1日离婚后，原告欲终止双方的房屋代持关系，但被告二人不但拒不配合办理系争房屋的变更登记，而且擅自将系争房屋挂牌，准备以低价出售。为保护自身产权权益，原告特诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告于智全、崔瑾萍辩称：是原告对被告的赠与，而且是已经履行完毕的赠与，不存在原告所谓的代持法律关系，原告所述因限购需要房屋代持不符合客观情况；对原告主张系争房屋的房款由其支付不持异议。请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 原告许进华之子瞿某与被告于智全、崔瑾萍之女于婷于2014年登记结婚，于2016年8月26日婚生一子，并于2018年8月1日办理离婚登记。 2016年，崔瑾萍作为买受人，苏州市政综合开发有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，由崔瑾萍向该公司购买位于太仓市。合同约定总价款408万元，2016年7月11日前支付123万元、同年8月6日前余款付清，出卖人应在2016年9月30日前交付房屋。合同落款处打印“签于2016年7月10日”。 2016年7月10日，许进华的丈夫瞿新昌向苏州市政综合开发有限公司支付123万元。2016年8月6日，被告于智全、崔瑾萍分别向苏州市政综合开发有限公司支付50万元、100万元；同日，许进华之友王某也向苏州市政综合开发有限公司支付135万元。苏州市政综合开发有限公司以崔瑾萍为购买方出具了123万元、285万元的购房发票，载明系争房屋的公安编号为1-10。上述款项合计408万元，两被告认可实际均由原告出资。 2016年9月13日，王某在微信中向原告许进华发送了房号为“24#-3（1区10号）”的《交房通知书》照片（交房时间为2016年9月26日），并询问其是否收到；许进华表示“我拿到了就通知你”。同年9月19日，许进华在微信中向王某发送了《交费明细单》的照片，交费项目包括契税、公共维修基金、两证工本费、两证代办费、装修垃圾清运费、2016年10月1日至2017年9月30日物业管理费等，合计105191.60元。同年9月26日，许进华委托王某代为办理系争房屋的交房手续，并将崔瑾萍名下的银行卡交于王某，且告知取款密码。王某用该银行卡向苏州市政综合开发有限公司支付了105191.60元。同年9月30日，王某将诉争房屋的钥匙以及其他材料交还许进华，并告知许进华“下此拿产证时带好里面的收据，要换发票”。 2017年4月5日，系争房屋登记在崔瑾萍、于智全名下，证号为苏（2017）太仓市不动产权第0006067号。2017年6月2日，王某再次受许进华委托领取系争房屋的产证，并在出发前向许进华索要交房时的收据。当日下午，王某将不动产权证书、发票等以及开发商退回的现金3234元交还许进华。 2017年7月18日，于婷至上海市精神卫生中心进行心理咨询，主诉“夫妻关系不睦情绪低落总病程3月”，经测评显示目前有中度焦虑症状。2017年10月10日晚上，崔瑾萍、于婷母女与瞿某在共康路169弄24号1501室房屋内因家庭琐事发生肢体冲突，于婷报警称家暴。该房屋登记在许进华及其丈夫瞿新昌、儿子瞿某名下。 2017年10月17日，崔瑾萍、于智全作出关于苏（2017）太仓市不动产权第0006067号不动产权证书的遗失声明，并于当日申请办理系争房屋的遗失补证登记。同年11月10日，崔瑾萍、于智全取得了系争房屋的不动产权证书，证号为苏（2017）太仓市不动产权第0028847号。 2019年初，许进华从系争房屋销售方处得知系争房屋被挂牌低价出售，遂向本院提起本案诉讼。 审理中，许进华当庭出示了系争房屋的文件箱，箱内放有交房时取得的钥匙一套（贴有“24#3户”内容）、住宅质量保证书、住宅使用说明书、御江南别墅装修管理规定以及交房通知书、不动产权证书等，并称上述物品一直保管在许进华实际居住的位于宝菊路的家中，从未交给两被告。对于当庭出示的上述物品，两被告解释称，因瞿新昌认识开发商且被告需照顾刚生育完毕的女儿和外孙，便委托许进华去办理系争房屋的交付手续，许进华拿到钥匙、产证后便给了两被告，而崔瑾萍当时和女儿居住在共康路的房屋内，便将上述物品放在屋内保险箱，后双方子女婚姻发生变故，2017年10月10日肢体冲突后发现保险箱内的所有东西都不见了，两被告就在17日补办了产权，两被告事后猜测系瞿某拿走。 许进华还申请证人出庭作证。其中王某（许进华之友）陈述：御江南的房子是许进华告诉我的，我们两对夫妻四人大概在2016年4、5月份的一个双休日去看的房，看后都有意向要买，但喜欢的房源没有，售楼处一个胡小姐说后面楼盘还没开；过了半个月左右，我们四人第二次去看房，还谈了价格，找了销售翁经理谈希望给优惠；第三次我们四人又去了，翁经理给了一个合适的价格，我们就定了下来，但是没签协议；第四次是去签协议付钱，也是我们四人一起去的，因为分两次付款，这次签的不是正式网签合同，所以我们又去了一次；这次我们是分头去的，到了现场我看到许进华的儿子、儿媳，还有她的两个亲家，看房、买房时，许进华跟我讲让她亲家顶这个名字，因为我们俩当时都以为限购，我还想写我女儿的名字，但女儿没来，后来没带身份证，就还是用我名字买的，我不知道江苏省是否限购；我和许进华看房的时候就商量者退休后到这里度假，互相有个伴，而且离上海比较近，过来也方便。 翁某（系争房屋销售代理公司法定代表人）陈述：我是苏州迈豪斯地产综合服务有限公司的法定代表人，我们公司负责浏河御江南楼盘的销售；许进华他们在2016年初来看房，当时由业务员接待，买房人有购房意愿，想跟现场负责人沟通，刚好那天我在，业务员向我申请有一组客户想见销售负责人，这样情况下认识了；买房人看中我们的建筑风格，而且是纯别墅很稀缺，买了之后和朋友在这边养老；他们问买两套能否优惠点，我们要求一次性付款才能给优惠，后来许进华说付现金，但一下子拿不出，分两次付的；原告前后大约来过三至五次，我接触的过程中就四个人，许进华没有咨询过我限购的问题，我是来法院作证前才知道合同名字不一样的。 瞿某（许进华之子）陈述：御江南的房子我也去看过，大概是6、7月份的时候，我母亲跟我说买这边房子是想跟朋友退休后一起养养老；因为他们被限购了，叫我前妻父母名字顶替一下，房屋的全套钥匙放在我父母居住的宝菊路的家里；我和于婷协议离婚，约定我给她100万还有一台车，她对共康路的房子有三年居住权。 于智全、崔瑾萍当庭亦提供了系争房屋交纳电费的电子账单截图，显示系争房屋产生的电费通过支付宝缴纳，支付时间分别为：2017年7月20日18元、2017年11月16日19元、2018年3月17日17元、2018年7月18日20元、2018年11月19日17元、2019年3月11日18元，合计109元，最后两笔系通过“招商银行（6338）”付款，两被告据此主张系争房屋的日常电费由其支付，其系房屋实际所有人。许进华则认为电子账单无法看出是谁支付了电费，即便是两被告支付的，也仅说明两被告从2017年下半年开始就有侵占许进华房屋的意图，而两被告既未缴纳之前的电费，也未主动交纳后期的物业费。 审理中，双方各自确认如下事实：许进华夫妇在上海已有两套房屋，且居住在宝菊路的家中，而共康路的房屋由瞿某、于婷居住，崔瑾萍在于婷生育后也住在共康路的房屋内，其与于智全在上海另有房屋。 在本案审理过程中，许进华丈夫瞿新昌向本院陈述：太仓市浏河镇望海路168号御江南别墅1-10号房屋是我和妻子许进华出资购买的，当时误判以为我们在太仓也属于限购不能买房，就让当时的亲家出面购买，不是赠与他们，只是让他们代持；如果法院确认房屋属于我们夫妻共同所有，在本案中我愿意放弃相应份额，房屋登记在许进华一人名下，我也不作原告参与诉讼。 上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、POS刷卡存根、许进华与王某微信聊天截图、王某银行交易明细表、交房通知书、契税发票、维修基金收据、垃圾清运费收据、物业管理费发票、不动产登记费收据、购房款发票、不动产权证书、交房配套资料及钥匙、房屋权属登记信息查询结果证明、不动产登记申请书、遗失声明网页截图、结婚证、出生证明、户口簿、离婚证、中介挂牌照片、营业执照、御江南项目全程销售代理服务合同及证人王某、翁某、瞿某证言，被告提供的出生医学证明、电子账单截图、上海市精神卫生中信测评结果报告、门诊记录单、上海市公安局案件接报回执单，本院制作的开庭笔录、谈话笔录等在卷予以佐证。 本院认为：根据法律规定，主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。根据本案双方当事人的诉称、答辩意见，本案争议焦点为原、被告之间就太仓市浏河镇望海路168号御江南别墅1-10号房屋是否存在借名买房关系（或称代持关系）。原告许进华作为借名买房中的借名人向法院起诉自己对系争房屋的合法权益，应当就借名买房关系存在的基本事实承担举证责任，证明基本事实至少应当包括：1.有借名买房的书面或口头约定；2.房屋登记在出名人名下，但房款由借名人支付；3.房屋由借名人实际占有。具体到本案：首先，被告于智全、崔瑾萍对系争房屋的购房款由许进华支付并无异议。其次，房屋虽然登记在于智全、崔瑾萍名下，但房屋的交付、产证的领取都由许进华委托朋友办理，且许进华持有房屋全套钥匙、纳税凭证、产证原件；两被告在上海另有住房的情况下，其关于将上述物品存放于共康路房屋内的抗辩，不符合普通人对自有财产的保管心态；两被告猜测上述物品被许进华之子取走，也未能提供任何证据，报警记录亦只是提到家暴，从未反应失窃情况；两被告提供的缴纳电费的凭证也只能看出系争房屋从于婷主诉“夫妻关系不睦”进行心理咨询后开始缴纳电费，且数额较小，不足以证明两被告对系争房屋进行了实际占有。最后，原、被告在系争房屋购买时系儿女亲家，根据一般生活常理和传统家庭伦理，因亲属（姻亲）之间具有较高的信赖关系，故与陌生人之间不同，处理相关事务未必签订书面协议，故双方未签订书面借名买房协议亦属正常。反观两被告的抗辩意见，其未能提供详实、有效的证据证明双方存在赠与的意思表示，也未能对为何不参与交房手续的办理、税费的交纳以及为何系争房屋全套钥匙、产证原件等仍由许进华持有等作出合理解释，其仅以系争房屋登记在其名下而主张赠与行为，无事实依据，本院对此主张碍难采纳。因此，结合证人陈述的许进华买房用于养老自住的购房意图，根据许进华提供的证据，足以确信双方之间借名买房关系的存在具有高度盖然性，故本院认定许进华与于智全、崔瑾萍之间存在借名买房关系。 至于许进华要求确认系争房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，我国对不动产物权适用登记生效主义。在借名买房中，登记权利人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的，并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记，故是唯一合法的房屋所有权人，借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。如前文所述，许进华与两被告之间构成借名买房关系，但系争房屋登记在两被告名下，故许进华在未经办理变更登记的情况下请求直接判决确认系争房屋归其所有，缺乏依据，本院不予支持。借名买房的约定在双方当事人之间产生了以在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系，即该约定仅具有债务效力，两被告因此对许进华负有相应的协助办理系争房屋所有权转移登记的义务。现许进华的丈夫明确放弃自己在本案中的权利，同意房屋登记在许进华一人名下，故对许进华要求两被告协助办理办理系争房屋产权变更登记手续的诉讼请求，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告于智全、崔瑾萍于本判决生效之日起10日内协助原告许进华办理太仓市浏河镇望海路168号御江南别墅1-10号房屋不动产权变更登记手续。 二、驳回原告许进华的其他诉讼请求。 案件受理费53800元，由被告于智全、崔瑾萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 长  王颖瑛 人民陪审员  赵 坚 人民陪审员  王秋琼 二〇一九年十一月八日 书 记 员  钱凤蝶