湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12450号上诉人（原审被告）：杨昌卫，男，1976年11月25日出生，汉族，住长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：长沙定王物业管理有限责任公司，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路388号颐美会现代城-101号。法定代表人：王军林。委托诉讼代理人：文钰、徐达，湖南湘军麓和律师事务所律师。上诉人杨昌卫因与被上诉人长沙定王物业管理有限责任公司（以下简称定王公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2019）湘0111民初4394号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨昌卫上诉请求：1.依法撤销长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初4394号民事判决；2.判令被上诉人公告所管理小区年度物业管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目；3.判令被上诉人承担非法多次上门剪断入户电线，断水断电达一个多月造成的经济与人身权益损失；4.判令由被上诉人承担一、二审诉讼的全部诉讼费用。事实与理由：原判决认定事实不清并有误，被上诉人的进驻没有通过投标方式，也没有通过行政部门批准采取协议的方式，显然违法。2017年9月15日晚，雨花区组织王公塘街道社区对颐美园业主进行物业满意度民意调查，当晚统计的226份调查表中，不满意项目达1595票，未达到总户数的三分之一。小区业主共用部分的各项经营收益应当归小区所有，但是被上诉人一直未公布相关数据。被上诉人不能按照物业合同约定提供服务，不作为、不履行维护共用设施义务，违约在先，被上诉人多次派人上门非法断水断电。定王公司辩称，定王公司与颐美园小区业主委员会签订的物业服务委托合同合法有效，经过了多个生效判决确认，定王公司依约提供了物业服务，其所提供的物业服务符合合同要求，因此，定王公司依据合同条款收取物业服务费有相应的依据。对于上诉人提出的种种问题，定王公司在一审中进行了回应，并采取了积极措施。定王公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令杨昌卫支付拖欠的物业管理费3674.5元；2.判令杨昌卫支付自2016年8月至实际清偿之日的违约金，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算；3.判令杨昌卫承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：杨昌卫系位于长沙市雨花区业主，定王公司系该小区物业服务单位，自2008年1月开始为该小区提供物业管理服务。2009年7月17日，定王公司（乙方）与颐美园小区业主委员会（甲方）就物业服务事项签订《颐美园小区物业委托服务合同》及《补充协议》，后又于2011年12月25日及2015年7月3日两次续签《颐美园小区物业委托服务合同》，续签后的合同约定服务期限至2019年12月31日，合同主要内容如下：甲方委托乙方实行物业服务，坐落位置：长沙市雨花区人民中路29号王公塘内;物业类型：住宅、部分商业用房;乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任;服务期限为5年，自2015年1月1日至2019年12月31日；本物业的服务费，住宅房屋现按建筑面积每月每平方米1.50元向全体业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方现按建筑面积每月每平方米2.4元向业主或物业使用人收取，但属于颐美园小区有产权的临街门面由乙方现按建筑面积每月每平方米3.0元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人应于当月25日至下月25日付当月费用，业主和物业使用人逾期交纳物业相关费用的，从逾期之日起每天按欠费总额的同期银行贷款利率四倍支付违约金；本合同自签字或盖章之日起生效，鉴于颐美园小区第三届业主委员会任期满后未能及时完成换届，甲方对2014年1月1日至本合同签订前乙方已经提供的物业服务进行追认，同意乙方按原合同内容向业主收取物业服务费。另查明，因欠交物业费双方发生争议，定王公司向杨昌卫发出《欠费通知书》及《律师函》等文件进行催收，要求杨昌卫支付欠交的物业费未果，定王公司遂诉至法院。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。定王公司与颐美园小区业主委员会于2015年7月3日签订的《颐美园小区物业委托服务合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照约定全面履行各自的义务。杨昌卫作为颐美园小区业主，接受了定王公司的物业服务，应当按照约定向定王公司交纳相应的物业管理费。杨昌卫对定王公司主张的欠付2016年8月至2018年12月期间的物业管理费3674.5元未提供反证，一审法院对此予以认定，杨昌卫应当向定王公司履行支付义务。对于定王公司主张的违约金，因《颐美园小区物业委托服务合同》约定的违约金计算标准过高，定王公司也未提交证据证明损失具体情况，且杨昌卫拒交物业费系基于对定王公司的服务质量有异议，故基于公平原则并考虑利息损失的客观存在，确认原告可要求被告以欠费金额为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付自原告起诉之日即2019年4月25日起至实际清偿之日止的违约金，定王公司诉请的超过部分，一审法院不予支持。杨昌卫关于定王公司服务质量与合同约定标准不符、对公共设施收益未公开等抗辩意见，一审法院认为虽然定王公司物业服务质量与杨昌卫的主观预期存在一定程度差距，但杨昌卫可通过业主委员会要求定王公司加强物业管理，提高服务质量，而不能以此为由拒交物业费，且拒付物业费亦将对其他众多已经交费的业主的合法权益造成损害，故一审法院对杨昌卫上述抗辩意见依法不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、杨昌卫应于本判决生效之日起7日内支付长沙定王物业管理有限责任公司2016年8月至2018年12月期间的物业服务费3674.5元及支付逾期付款违约金（以欠付物业服务费3674.5元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，自2019年4月25日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回长沙定王物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由杨昌卫负担。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，被上诉人与颐美园小区业主委员会签订的《颐美园小区物业委托服务合同》及《补充协议》对包括被上诉人在内的小区业主均具有约束力，被上诉人应当依约提供物业服务，上诉人须依约向被上诉人支付物业服务费。关于上诉人提出被上诉人在物业服务中存在违约行为，一审法院对此作出了认定，本院不再赘述。故上诉人主张因被上诉人提供的物业服务存在瑕疵而可拒交物业服务费，没有事实与法律依据，本院亦不予支持。关于上诉人提出要求判令被上诉人公告所管理小区年度物业管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目，并承担非法多次上门剪断入户电线，断水断电达一个多月造成的经济与人身权益损失，因其在一审中未提出反诉，故其主张应通过另行起诉解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费50元，由上诉人上诉人杨昌卫负担。本判决为终审判决。审判长 何 鑫审判员 戴 静审判员 叶子龙二〇一九年十一月二十一日法官助理马光祥书记员杨蓓附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。