山西省高级人民法院   民事判决书   （2019）晋民终564号   上诉人（原审原告、反诉被告）：王某，女，1967年5月17日出生，汉族，住山西省大同市平城区东风里5号院。   委托诉讼代理人：周缅，北京启达律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：柴某，男，1962年3月11日出生，汉族，住山西省大同市平城区红星里1楼1单元6号。   委托诉讼代理人：李晓东，山西焦点律师事务所律师。   上诉人王某因与被上诉人柴某房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省大同市中级人民法院（2019）晋02民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王某的委托诉讼代理人周缅，被上诉人柴某的委托诉讼代理人李晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   王某上诉请求：一、撤销山西省大同市中级人民法院（2019）晋02民初1号民事判决；二、判决确认上诉人王某与被上诉人柴某于2011年8月5日签订的《房屋买卖合同》已于2018年12月17日解除；三、判令被上诉人柴某返还上诉人王某支付的购买大同市××区、2号、3号商业用房的购房款人民币2850万元；四、判令被上诉人柴某返还上诉人代被上诉人柴某支付的银行贷款利息人民币2102513.34元；五、本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人柴某承担。事实与理由：一、出卖人柴某出卖的同房权证城字第XXXX号、同房权证城字第XXXX号、同房权证城字第XXXX号及同房权证城字第XXXX号房产证项下的房屋，根本无法进行“房屋所有权证”和“国有土地使用权证”的过户登记。第一、同房权证城字第XXXX号项下的房屋所有权及土地使用权不属于出卖人柴某。第二、同房权证城字第XXXX号项下的房屋，根本没有土地使用权证。第三、同房权证城字第XXXX号及同房权证城字第XXXX号房屋虽然是商品房的房屋产权证，但该两个商品房的房屋产权证项下的土地却仍然是工业用地。由于出卖人柴某出卖的以上同房权证城字第XXXX号、同房权证城字第XXXX号、同房权证城字第XXXX号及同房权证城字第XXXX号房屋，本身存在以上产权归属、土地行政等问题，这才是导致房屋不能进行产权过户登记的根本原因。故一审判决有关“原告诉求案涉房屋一直未办理过户，究其原因是原告未全部偿还银行贷款及利息导致该房屋一直处于抵押状态，无法办理过户手续，且目前该房屋已被法院查封，被查封原因是原告欠银行贷款及个人贷款，非被告原因造成。”的认定是不正确的。之所以说一审的这一认定不正确，其道理在于，即使以上房屋没有用作抵押，没有被法院查封，这些房屋也会因为产权归属、土地行政的问题而无法办理产权过户登记。而且，柴某出卖同房权证城字第XXXX号、同房权证城字第XXXX号、同房权证城字第XXXX号及同房权证城字第XXXX号房屋，因为房屋本身存在以上问题导致不能给王某办理产权登记过户，这是一个法律关系，而房屋抵押、查封是另一个法律关系，两者各是各的法律关系。二、本案所涉《房屋买卖合同》已于《解除房屋买卖合同通知书》送达被上诉人柴某的2018年12月17日解除。基于被上诉人柴某出卖房屋存在的以上问题，买受人王某购买的房屋不能办理产权过户登记，合同目的不能实现，买受人王某当然可以依法行使合同解除权。上诉人王某于2018年12月17日给被上诉人柴某送达了《解除房屋买卖合同通知书》一份，告知被上诉人柴某，本案所涉《房屋买卖合同》已于《解除房屋买卖合同通知书》到达被告柴某时解除。依据相关法律规定，本案所涉《房屋买卖合同》已于《解除房屋买卖合同通知书》到达柴某时解除。三、《房屋买卖合同》解除后，出卖人柴某当返还买受人王某支付的购房款并赔偿买受人王某的相关损失。《房屋买卖合同》签订后，为履行合同的约定义务，王某通过民间借贷及银行贷款等途径筹得资金，依约定支付了购房款人民币2850万元。并且基于信赖被上诉人提供的房屋产权证的真实、合法、以及上诉人自认为已经购得本案所涉房屋及长期经营的考虑，上诉人购买了大量经营设备，并于2015年对所购房屋进行大规模改造、装修。现案所涉《房屋买卖合同》已于2018年12月17日解除，依据我国《合同法》的相关规定，合同解除后，出卖人柴某应当返还买受人王某支付的购房款并赔偿相应的损失。四、有关被上诉人柴某返还上诉人王某代被上诉人柴某支付的银行贷款利息人民币2102513.34元的问题。有关该问题，一审判决认定：“根据《房屋买卖合同》第五条约定：甲方欠信用联社营业部本金和利息，本合同生效后由乙方直接向信用社营业部偿还，折购房款人民币（大写）壹仟玖佰万元整（小写）1900万元”，并进而认定不支持上诉人王某要求柴某返还上诉人代被上诉人柴某支付的银行贷款利息人民币2102513.34元的诉讼请求。上诉人认为，一审判决的以上认定是错误的，而一审判决之所以有以上错误认定，是因为一审判决书中引用的《房屋买卖合同》第五条内容的错误。一审引用的《房屋买卖合同》第五条的内容为：“甲方欠信用联社营业部本金和利息，本合同生效后由乙方直接向信用社营业部偿还，折购房款人民币（大写）壹仟玖佰万元整（小写）1900万元”。但一审判决的以上引用内容，有严重的错误。正确的内容是：“甲方欠信用联社营业部本金和利息，本合同生效后由甲方直接向信用社营业部偿还，折购房款人民币（大写）壹仟玖佰万元整（小写）1900万元”。一审将本应由“甲方”柴某偿还，错误引用是由“乙方”王某偿还，将“甲方”引用成“乙方”，甲乙双方的权利义务自然颠倒，甲乙双方的权利义务颠倒了，那裁判结果也必然颠倒。庭审补充上诉理由：一审判决存在程序性的错误，即本案所涉房屋土地使用权实际涉及到案外人国注资产管理公司，应当依职权追加该公司作为本案第三人来参加诉讼。但是我们看到一审法院在一审中既未向该公司核实有关的房屋土地相关事实，也没有依职权追加该公司参加诉讼，一审存在程序错误。   柴某口头答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人断章取义把一个合同整体性分解为解除合同、确认有效，然后返还损失，这是错误的。双方签订的买卖合同是双方的真实意思表示，而且合同从2011年就已经履行，至上诉人2018年12月17日起诉已整整九年的时间，既未行使过户，更不存在有任何的误解或者其他行为，所以上诉人对土地的现状和房屋的状况是清楚的，而且一直用被上诉人的酒店收取了大量利润。二、关于2018年12月17日上诉人自已制作了一份所谓的解除合同通知书，既未送达也没有签字确认，就说要求一审法院予以确认解除合同有效，这有违法律规定，违背了客观事实，这是一个不真实的说法。三、被上诉人销售的楼盘都有房屋土地证、产权证。因为在山西省各地区土地证几乎是不怎么领取，只要是办下房产证，那么房随地走，地随房走。只要拥有了房屋使用证，意味着楼房的土地证就取得了。关于土地证的领取包括工业用地转换成商业用地这是在开发建设领取房产证的过程中，都有一系列的转换手续。上诉人提供的土地批准证书很清晰地写明虽然土地是工业用地，后来土地进行了合理性转让，这有一个变化过程，只提供了工业用地的证明而不提供转换用地的证明。四、从合同双方关于变更登记来看，合同第6条明确约定，乙方偿还信用联社营业部全部借款本金和利息后30日内甲方负责把房子变更登记。当时卖给王某的时候，被上诉人在信用社有1900万元贷款，还有相应利息，上诉人只支付了700万元，1900万元由上诉人代被上诉人归还。上诉人讲一审法院错误引用合同，这完全是其对合同的误解。甲方欠的本金利息应当由乙方归还。如果银行贷款不还，现在给被上诉人2800万元。一审法院引用的事实很清楚，上诉人并没有给被上诉人2800万元的任何凭证。五、关于2号楼土地租赁问题，被上诉人在销售楼盘的时候，虽然有房产证，但是已经告知了这个楼盘的土地是租赁，而且上诉人在2011年买下之后，分别于2011年、12年、13年向开关厂缴纳了土地租赁费用，上诉人对土地租凭是清楚的，在一审中也出具了相关证据，证明是明知的。六、关于经营损失，上诉人在买酒店之后进行的经营行为，其经营亏损和被上诉人没有关系。上诉人的产权证全部已经抵押给了银行，用上述房产贷款将近1个亿。巨额贷款隐瞒之后，让被上诉人接受其的房产，这就是上诉人的用心。所以被上诉人认为上诉人的目的不是解除合同，金蝉脱壳是其真实目的，应当驳回其诉讼请求。双方因为产权过户包括一直追要所谓欠被上诉人的购房款，银行1900万元不还，只还了700万元，所以应当支持被上诉人的诉讼请求，返回200万元的欠款。   王某向一审法院提出诉讼请求：一、依法确认原告王某与被告柴某于2011年8月5日签订的《房屋买卖合同》已于2018年12月17日解除；二、判令被告柴某返还原告王某支付的购买大同市××区、2号、3号商业用房的购房款人民币2850万元;三、判令被告柴某赔偿原告经济损失人民币151万元；四、本案案件受理费全部由被告柴某承担。后于2019年3月12日变更诉讼请求为：一、依法确认原告王某与被告柴某于2011年8月5日签订的《房屋买卖合同》已于2018年12月17日解除；二、判令被告柴某返还原告王某支付的购买大同市××区、2号、3号商业用房的购房款人民币2850万元；三、判令被告柴某返还原告代为被告柴某支付的银行贷款利息人民币2102513.34元；四、判令被告柴某赔偿原告经济损失人民币27033809.6元；五、本案诉讼费全部由被告柴某承担。事实与理由：原告王某基于相信被告柴某提供的同房权证城字第XXXX号、同房权证城字第XXXX号、同房权证城字第XXXX号及同房权证城字第XXXX号四个房产证的真实、合法以及房产证中所有权人、房屋性质、房屋用途等信息的真实、合法，原告王某与被告柴某于2011年8月5日签订了《房屋买卖合同》一份。依据以上《房屋买卖合同》约定，被告柴某将位于大同市××区：1号楼1至4层，建筑面积1547.85平方米；1号楼5至6层，建筑面积752.24平方米；2号楼1至2层，建筑面积1165.41平方米；3号楼1至2层，建筑面积831.60平方米的房屋出卖给原告王某，房屋买卖价款共计人民币2850万元。合同也约定，被告柴某负责“房屋所有权证”和“国有土地使用权证”过户，如不能变更在原告王某名下，被告柴某需向原告王某赔偿因此受到的损失。《房屋买卖合同》签订后，为履行合同的约定义务，原告王某通过民间借贷及银行贷款等途径筹得资金，依约定支付了购房款人民币2850万元。并且原告基于信赖被告提供的房屋产权证的真实、合法、原告自认为已经购得本案所涉房屋及长期经营的考虑，原告购买了大量经营设备，并于2015年对所购房屋进行大规模改造、装修。但直到原告王某收到大同市国有资产经营有限公司落款为2017年12月29日的《告知函》后，才得知被告出售给原告房屋的房屋产权证存在非法取得等导致最终房屋无法过户的严重问题。基于被告出卖房屋存在的以上问题，原告王某于2018年12月17日给被告柴某送达了《解除房屋买卖合同通知书》一份，告知被告柴某，本案所涉《房屋买卖合同》已于《解除房屋买卖合同通知书》到达被告柴某时解除。原告在支付被告购房款2850万元的过程中，其中原告以代被告偿还在山西省农村信用社的贷款人民币1900万元的方式，作为支付被告的相应购房款1900万元，并且原告还代被告支付了该1900万元贷款利息人民币2102513.34元，该2102513.34元既没有抵作购房款，被告也没有偿还。故依法提起诉讼，请求判令支持原告诉求。   柴某向一审法院提出反诉请求：一、依法判决被反诉人支付反诉人购房款200万元，利息829408.36元，总计2829408.36元；二、诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2011年8月5日，反诉人与被反诉人签订了《房屋买卖合同》，约定：被反诉人购买反诉人位于大同市××区、2、3号楼全部房屋，价格总计2850万元，被反诉人应于2011年12月31日前付清全部房款。因被反诉人欲用该房屋向银行抵押贷款，2012年8月16日，按照被反诉人要求，反诉人与其签订了《房屋买卖收据》，载明：被反诉人已经全部付清购房款。但事实上被反诉人一直并未付清欠的200万元购房款，为明确被反诉人所欠购房款的事实，双方于2012年8月21日签订《欠据》，载明：被反诉人欠反诉人购房款200万元，于4个月后归还。时至今日，被反诉人尚欠反诉人购房款200万元，利息829408.36元，总计2829408.36元。   一审法院认定事实：2011年8月5日，原、被告双方签订了房屋买卖合同，约定将位于大同市××区建筑面积1547.85平方米、1号楼5至6层建筑面积752.24平方米、2号楼1至2层建筑面积1165.41平方米、3号楼1至2层建筑面积831.60平方米的房屋出售给王某，出售房屋时，同时将该房屋所占用范围内的国有土地使用权转给乙方，土地使用面积1221.56平方米，价款为2850万元。甲方（被告）用本合同标的物作为抵押物向信用联社营业部借款1900万元，抵押权从2011年1月31日至2011年12月27日，乙方（原告）对此状况予以认可。该款由乙方直接向信用联社偿还，折购房款1900万元。2012年8月16日，双方签订了房屋买卖收据，王某全部付清柴某购房款，柴某不再享有该房屋及土地所有权。2012年8月21日，王某给柴某出具欠条一份，欠购房款200万元。之后，王某一直用该房屋进行抵押贷款。在工商银行大同车站支行抵押贷款2100万元，向个人抵押借款1500万元，目前该房屋产权处于查封状态。   本案争议焦点：1.房屋买卖合同是否有效，应否解除；2.被告是否应当返还原告代其支付的银行利息；3.被告是否应当赔偿原告因购房造成的各项损失；4.原告是否应当支付所欠被告购房款。   一审法院认为：一、关于房屋买卖合同效力问题。原告诉求案涉房屋一直未办理过户，究其原因是原告未全部偿还银行贷款及利息导致该房屋一直处于抵押状态，无法办理过户手续，且目前该房屋已被法院查封执行，被查封原因是原告欠银行贷款及个人贷款，非被告原因造成，故对其解除房屋买卖合同及归还购房款的诉求，不予支持。二、关于归还银行利息的问题。根据《房屋买卖合同》第五条约定：“甲方欠信用联社营业部借款本金和利息，本合同生效后由乙方直接向信用联社营业部偿还，折购房款人民币（大写）壹仟玖佰万元整（小写）1900万元”，故原告同意以代被告偿还银行贷款及利息的方式折抵购房款，且其应预见到银行贷款及利息与购房款之间存在差额，故原告的该项主张不能成立，不予支持。三、关于原告损失的问题。根据原告提供的相关证据显示，原告述称的损失均系其贷款经营所产生，故其自己经营期间所发生的各项费用，应由其自己承担。四、关于原告欠购房款200万元的问题。欠据于2012年8月21日签订，约定四个月后归还，原告辩称该欠款已过诉讼时效，被告未就诉讼时效发生了中止、中断事由提供有效证据，该欠款已过三年诉讼时效，故对于被告的反诉请求不予支持。综上所述，原告王某的诉讼请求、被告柴某的反诉请求均不成立，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决：一、驳回王某的诉讼请求；二、驳回柴某的反诉请求。案件受理费329982元，由王某负担；案件反诉费14718元，由柴某负担。   二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。   二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。   根据上诉人王某的上诉请求、理由及被上诉人柴某的答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.王某与柴某签订的《房屋买卖合同》应否予以解除；2.柴某是否应返还王某购房款及赔偿损失；3.柴某是否应返还王某代其支付的银行利息。   本院认为，关于第一个焦点，2011年8月5日王某与柴某签订《房屋买卖合同》，约定柴某将其所有的案涉房屋出售给王某，同时将房屋所占用范围内的国有土地使用权转给王某，土地使用面积为1221.56平方米，房屋买卖价款为2850万元，柴某负责将房屋所有权证和国有土地使用证变更在王某名下。案涉房屋四份所有权证复印件均载明房屋所有权人：柴某；房屋性质：商品房；规划用途：商业。2012年8月16日，王某与柴某签署房屋买卖收据，载明王某全部付清柴某购房款，柴某不再享有该房屋及土地所有权。2012年8月21日，王某给柴某出具欠据一份，载明王某欠柴某购房款200万元。之后，王某一直用该房屋进行抵押借贷，目前该房屋处于查封状态。现虽房屋所有权证和国有土地使用证未变更在王某名下，但从以上事实及证据表明，王某一直用该房屋作抵押向银行贷款及个人借款，现因不能偿还，房屋已被法院查封，而无法办理变更登记，并非柴某的违约行为导致。故王某主张《房屋买卖合同》应予解除的上诉理由，不符合合同法规定的合同解除的情形，不予支持。关于第二个焦点，因《房屋买卖合同》不予解除，故王某主张《房屋买卖合同》解除后柴某应返还其购房款及赔偿损失的上诉理由，亦不予支持。关于第三个焦点，根据《房屋买卖合同》第四条、第五条及第六条约定可知，王某愿代柴某偿还大同市南郊区农村信用合作联社营业部借款本金及利息，折抵购房款1900万元，故王某主张柴某应返还其代支付银行利息的上诉理由，不予支持。关于王某提出一审存在程序性错误，没有依职权追加大同市国注资产经营有限公司为第三人参加诉讼的上诉理由，因本案审理的是王某与柴某之间房屋买卖合同关系是否解除的相关问题，大同市国注资产经营有限公司并不符合法律规定的第三人条件，故一审法院没有追加大同市国注资产经营有限公司为本案第三人参加诉讼，不存在程序性错误。关于王某二审中提出向相关部门调取案涉房屋的土地使用情况等证据的申请，如前所述，现因房屋未能办理变更登记，并非柴某的违约行为导致，故没有调查收集上述证据的必要，对此申请不予准许。   综上，上诉人王某的上诉请求无事实与法律依据，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费194812.57元，由上诉人王某负担。   本判决为终审判决。   审判长 董晓华   审判员 邱国义   审判员 刘志刚     二○一九年十一月二十六日   书记员 高丽云