广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终953号 上诉人（一审原告、反诉被告）：广西梧州中恒集团股份有限公司，住所地广西梧州工业园区工业大道1号第1幢，统一社会信用代码914504001982304689。 法定代表人：欧阳静波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周莉，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林忠明，北京大成（南宁）律师事务所律师。 上诉人（一审被告、反诉原告）：广西梧州港泓实业发展有限公司，住所地广西梧州市工业园区B-1地块之二，统一社会信用代码91450400779127071C。 法定代表人：黎雨，该公司总经理。 一审被告：广西梧州高新技术产业开发区管理委员会，住所地广西梧州市万秀区工业园区工业大道6号，统一社会信用代码11450400MB0550205K。 主要负责人：赖启弟，该单位主任。 委托诉讼代理人：祝达宗，该管委会法律和行政服务室主任。 一审第三人：梧州工业园区投资开发管理有限公司，住所地广西梧州市万秀区工业园区工业大道6号，统一社会信用代码91450400667021870Y。 法定代表人：覃铖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘日初，该公司工作人员。 上诉人广西梧州中恒集团股份有限公司（以下简称中恒公司）因与上诉人广西梧州港泓实业发展有限公司（以下简称港泓公司）、一审被告广西梧州高新技术产业开发区管理委员会（以下简称高新区管委会）、一审第三人梧州工业园区投资开发管理有限公司（以下简称工业园区投资公司）合同纠纷一案，不服梧州市万秀区人民法院（2018）桂0403民初93号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年6月28日受理后，依法组成合议庭并于2019年10月28日公开开庭进行了审理，上诉人中恒公司的委托诉讼代理人周莉、林忠明，上诉人港泓公司的法定代表人黎雨，一审被告高新区管委会的委托诉讼代理人祝达宗，一审第三人工业园区投资公司的委托诉讼代理人潘日初到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人中恒公司不服一审判决，上诉请求：事实和理由： 上诉人港泓公司不服一审判决，上诉请求：事实和理由： 中恒公司向一审法院提出诉讼请求：请求法院判令原告与二被告于2013年9月16日签订的《解除合同》无效。 港泓公司向一审法院提出反诉诉讼请求：一、请求法院判令反诉原告与反诉被告于2013年9月16日签订的《解除合同》有效，并按合同约定履行；二、请求法院判令反诉被告支付违约金共7502747元（暂计付至2019年1月15日止共1940天，18097428×6%÷365×1940天×1.3＝7502747元），以后另计，要求计付至履行合同终止为止；三、反诉请求保留反诉被告造成反诉原告其他方面损失的主张权利。 一审法院认定事实：2010年10月28日，原告中恒公司（乙方）与被告港泓公司（甲方）、高新区管委会（丙方，原广西梧州工业园区管理委员会）签订《场地转让合同》，约定被告港泓公司向原告中恒公司转让位于梧州市工业园区内的两宗地块及地上建筑物，一号地块原国有土地使用权证号为梧国用（2007）第5665号，土地面积为8413.07平方米；二号地块原国有土地使用权证号为梧国用（2005）第416号，土地面积为14020.13平方米。上述合同转让总价为人民币2388万元，由原告附条件分期支付给被告港泓公司，被告港泓公司收到每笔款项后依法向原告出具发票。被告高新区管委会为上述合同全面履行提供协助办理相关国有土地使用权证及房产证权属过户等事项。合同签订后，原告依约向被告港泓公司支付了场地转让款人民币1700万元；被告港泓公司也将土地及房屋交付原告并将土地使用权证和房产证办理到原告中恒公司名下。其中，一号地块的土地使用权及地上建筑物所有权均转移登记于原告名下，该地块国有土地使用权证号为梧国用（2011）第002028号，房屋产权证号分别为梧房权证万秀区字第××号、13××33号、13××34号、13××35号、13××37号、13××38号；二号地块的土地使用权转移登记于原告名下，国有土地使用权证号为梧国用（2011）第004797号。2013年9月16日，原告中恒公司（甲方）与被告港泓公司（乙方）、高新区管委会（丙方，原广西梧州工业园区管理委员会）签订《解除合同》，约定甲方同意将上述土地及房屋返还给乙方，乙方同意收回土地及房屋，并退还相关款项给甲方。乙方需向甲方承担办证费用以及部分未完善工程费用共计1097428.62元，加上甲方已支付的1700万元，乙方共应返还18097428.62元给甲方。本合同签订后，甲方将梧国用（2011）第002028号的土地使用权证及房屋产权证号分别为梧房权证万秀区字第××号、13××33号、13××34号、13××35号、13××37号、13××38号的房产证过户到乙方或乙方指定主体名下，并将一号地块及地上建筑物交付乙方，乙方取得该土地使用权证及房产证后60天内向甲方支付返还款1400万元，甲方收到该笔款项后一个月内向土地管理部门递交资料，将梧国用（2011）第004797号国有土地使用权证过户到乙方或乙方指定主体名下，乙方取得该土地使用权证后60天内付清余下全部返还款4097428.62元，甲方收到全部转让款后向乙方书面交付二号地块。违约责任约定：1、乙方必须按本合同约定，按时支付返还费用及约定的税费。2、甲方必须按照合同约定，按时提供出让土地。甲方未按约定提供转让土地的，每延期一日，甲方应当按合同总价款的日1‰向乙方支付违约金。丙方为乙方付款义务向甲方提供连带责任保证担保，并在办理土地及房屋过户手续过程中予以帮助和协调，使过户手续更加快捷经济完成。同日，原告中恒公司（甲方）与第三人工业园区投资公司（乙方）、被告港泓公司（丙方）签订《保证担保合同》，乙方同意为被告港泓公司履行上述《解除合同》向甲方提供连带责任保证担保等。 另查明，上述一号地块土地使用权证号梧国用（2011）第002028号办理土地使用权分户变更登记后，其土地使用权证号分别为梧国用（2014）第000765号、000766号、000767号、000769号、000770号、000771号，其分别对应的地上建筑物的房屋产权证号分别为梧房权证万秀区字第××号、13××34号、13××35号、13××38号、13××32号、13××37号，该土地使用权和房屋于2016年3月8日被梧州市中级人民法院查封，土地使用权及房屋所有权在查封前仍登记在原告中恒公司名下。原告中恒公司、被告港泓公司均确认签订《解除合同》后二、三天内已将土地及房屋移交给被告港泓公司。被告港泓公司在接收土地和房屋后，又转让给案外人彭荣林。被告港泓公司曾于2018年3月16日、6月7日、7月16日、9月14日到原告中恒公司处请求对方办理土地使用权变更登记问题。原告在辩论时认为被告港泓公司不开具1700万元发票是《解除合同》不能履行的原因；被告港泓公司认为原告中恒公司因未依约为其办理土地使用权证和房屋产权证过户手续而构成违约，应承担违约责任而提出反诉，请求原告中恒公司支付违约金等。 再查明，广西梧州工业园区管理委员会更名为广西梧州高新技术产业开发区管理委员会，机构性质为机关。 一审法院认为，被告高新区管委会的机构性质为机关，依照《中华人民共和国担保法》第八条关于“国家机关不得为保证人……”的规定，被告高新区管委会在《解除合同》中为港泓公司的付款义务向原告中恒公司提供连带责任保证的担保条款违反法律规定，属无效条款；但原告中恒公司、被告港泓公司在《解除合同》中约定的其他条款，以及原告中恒公司、被告港泓公司、第三人工业园区投资公司签订的《保证担保合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，内容合法，本院予以确认。原告中恒公司、被告港泓公司在《解除合同》中的约定既有返还土地和房屋，也有返还款和收到转让款等表述，从合同的内容来看，双方有物的交付、对价的支付等，符合转让行为的法律特征。因此，双方虽然签订的是《解除合同》，但合同约定的内容为转让关系。原告以被告高新区管委会为国家机关为由，请求确认《解除合同》无效，不符合《中华人民共和国合同法》第五十六条关于“……合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的法律规定，故其诉讼请求，本院不予支持。虽然原告中恒公司、被告港泓公司在《解除合同》中没有约定原告将国有土地使用权证及房产证过户到被告港泓公司或被告港泓公司指定主体名下的具体时间，但原告既然已将一、二号地块及地上建筑物交付给被告港泓公司，则其应当依约及时为被告港泓公司办理土地使用权和房屋所有权的转移登记手续，但原告中恒公司至今仍没有依约将一号地块及地上建筑物和二号地块过户到被告港泓公司或被告港泓公司指定主体名下，其应承担的为被告港泓公司办理土地使用权和房屋所有权的权属证书的义务并没有完成。既然原告中恒公司已将标的物交付给被告港泓公司，那么亦应向被告港泓公司履行将标的物转移证照之义务，但其从《解除合同》签订到将标的物移交给被告港泓公司已达五年之久，仍没有履行此义务，特别是在2016年3月8日，该出卖物（一号地块的土地使用权及房屋）因原告中恒公司与他人发生纠纷被梧州市中级人民法院查封，致使该土地及房屋在查封期间不可能办理过户手续；且其在被告港泓公司追索办理土地使用权和房屋权属证书后仍拒绝履行办证义务，其行为已经违反了《解除合同》中关于按时提供出让土地的约定，应按照《解除合同》违约责任条款中第2条的约定承担违约责任。但该条款约定的按合同总价款的日1‰支付违约金明显过高，被告港泓公司在反诉中主动调整为按年利率6%的1.3倍计付违约金，调整后被告港泓公司请求原告中恒公司支付违约金的计付符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款关于“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院予以采纳。由于土地使用权及房屋所有权被查封之日为原告已经不能为被告港泓公司办理权属转移登记手续之时，故违约金应从该2016年3月8日起计付至本案作出判决之日止，为：18097428元×6%÷365天×1127天（2016年3月8日至2019年4月8日）×1.3=4358555元。被告港泓公司请求原告中恒公司支付违约金至合同终止时止，但根据《解除合同》双方的约定既有权利也有义务，故对被告港泓公司提出违约金计至合同终止时止的反诉请求，应视双方履行合同的情况再主张。对被告港泓公司提出保留反诉被告造成反诉原告其他方面损失的诉讼请求，是其对权利保留的意思表示，本院不予审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第八条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决：一、确认原告（反诉被告）广西梧州中恒集团股份有限公司与被告（反诉原告）广西梧州港泓实业发展有限公司、被告广西梧州高新技术产业开发区管理委员会于2013年9月16日签订的《解除合同》中关于“丙方（广西梧州高新技术产业开发区管理委员会）为乙方（广西梧州港泓实业发展有限公司）付款义务向甲方（广西梧州中恒集团股份有限公司）提供连带责任保证担保”部分无效；二、确认原告（反诉被告）广西梧州中恒集团股份有限公司与被告（反诉原告）广西梧州港泓实业发展有限公司、被告广西梧州高新技术产业开发区管理委员会于2013年9月16日签订的《解除合同》除本判决第一项确认无效部分外，其他部分有效；原告（反诉被告）广西梧州中恒集团股份有限公司与被告（反诉原告）广西梧州港泓实业发展有限公司、被告广西梧州高新技术产业开发区管理委员会按《解除合同》有效部分继续履行；三、反诉被告广西梧州中恒集团股份有限公司应支付违约金4358555元给反诉原告广西梧州港泓实业发展有限公司。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。本案本诉案件诉讼费130385元（原告广西梧州中恒集团股份有限公司已预交），由原告广西梧州中恒集团股份有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计84900元（反诉原告广西梧州港泓实业发展有限公司已预交），由反诉原告广西梧州港泓实业发展有限公司负担10427元，反诉被告广西梧州中恒集团股份有限公司负担74473元。 一审法院认为。 二审期间各方当事人没有向本院提供新的证据材料。一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人是否对涉案房屋享有足以阻却执行的权利？ 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：”（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人苏金英要排除本案的强制执行，应符合该条规定的四个条件。 关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。上诉人苏金英与被上诉人区世行签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议合同书》，虽然被上诉人区世行提出上述合同非其自愿签订，但没有提供充分证据予以证实，上述合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效合同，一审判决认定上述《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议合同书》合法有效符合事实和法律规定，本院予以确认。 上诉人苏金英接收上述房屋后，对房屋进行出租，并负责缴交相关物业费、水电费。对于在人民法院查封之前苏金英已合法占有该不动产不本院予以确认。 关于是否已支付全部价款的问题。上诉人苏金英称180000元已于2013年3月28日以现金方式支付给被上诉人区世行，但被上诉人区世行坚决否认收到该款项，认为其因无法归还上诉人的借款才被迫出具该收条。而上诉人苏金英就180000元现金交付的问题，未能提供充分的依据，不足以证明其已支付全部购房款。 关于未办理过户登记的问题。上诉人苏金英与第三人区世行于2013年3月28日签订了《房屋买卖合同》在长达5年的时间内怠于行使自己的权利，没有按照合同约定要求被上诉人区世行履行过户登记的义务，梧州市枣冲路70号第16幢7单元402房目前仍预告登记在第三人区世行名下。上诉人苏金英主张非因自身原因，而是因案渉房屋系安置房，交易时未满5年不能办理过户手续，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条”案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，上诉人苏金英没有提供证据证明该主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人苏金英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人苏金英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黎    江    玲 审 判 员 李    庆    春 审 判 员 莫        芮 二〇一九年十一月××日 法官助理 韦    钦    仁 书 记 员 覃烯附法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； 原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。