广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初3715号原告：方卫群，女，1971年6月13日出生，澳门特别行政区居民，现住广东省开平市新昌新市，委托诉讼代理人：张磊强，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚刚，广东广信君达律师事务所律师。被告：开平万冠实业有限公司，住所地：开平市三埠新昌东路东1号，统一社会信用代码：914407836844258695。法定代表人：潘仕早，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓鸿发，广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁炜俊，广东风采新纪元律师事务所律师。原告方卫群与被告开平万冠实业有限公司（以下简称万冠公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月8日公开开庭审理了本案。原告方卫群及其委托诉讼代理人姚刚、被告万冠公司的委托诉讼代理人梁炜俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方卫群向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2017年7月31日起至房屋实际符合交付条件之日暂计算至2019年7月31日止（共730天）的逾期交房违约金，共计152205元；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更上述第1项诉讼请求为：被告向原告支付自2017年8月1日起计至2019年7月31日止（共729天）的逾期交房违约金151996元。事实和理由：原告于2017年3月27日与被告签订合同，购买被告开发的坐落于开平市××办事处××住宅××房，购房金额为695000元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第十一条规定，被告应于2017年7月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第十二条规定逾期交付责任按照合同附件十一补充协议第六条约定。逾期超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。为维护自身的合法权益，原告特起诉提出上述请求。被告万冠公司辩称，原告要求被告支付自2017年8月1日至2019年7月31日的逾期交房违约金151996元缺乏事实和法律依据，理由如下：一、原告接收涉案房屋后，其无权要求被告支付逾期交房违约金。2018年12月15日，被告交付了涉案房屋给原告。根据原、被告于2017年3月27日签订的《补充协议》第五条第1款“买受人自愿同意不以取得该房屋《商品房测绘报告》、《建设工程竣工备案表》作为交付条件并以此为由向出卖人主张任何权益”的约定，以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约金责任的，不予支持。”的规定，原告无权要求被告支付2018年12月15日之后的逾期交房违约金。二、即使被告需要承担逾期交房的责任，但是逾期交房违约金应区分计算。原告与被告签订的《补充协议》第六条约定，被告逾期交付涉案房屋不超过90日的，被告不作赔偿；逾期超过90日后，按日向原告支付已付房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，由原告与被告另行约定。因此，被告应承担的逾期交房违约金的计算标准为：1、2017年8月1日至2017年10月30日，被告无需向原告支付逾期交房违约金。2、2017年10月31日至2018年1月29日期间，虽然按照被告与原告的约定，被告需按日向原告支付已付房款万分之三的违约金（即每月6255元）。但是，被告逾期交付房屋给原告使用，由此给原告所造成的损失主要表现为原告不能对房屋进行占有使用，该损失可以量化为涉案房屋的租赁收益或者租赁替代房屋用于使用所产生的租金损失。根据被告提交的《房地产估价报告书》可以看出，涉案房屋的月租金仅为1707.12元，因此，原告因被告逾期交房每月实际遭受的损失仅为1707.12元，远低于双方约定的6255元。所以，贵院应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，将该期间的逾期交房违约金调整为1707.12元/月。3、2018年1月30日至2018年12月15日的逾期交房违约金。原、被告至今仍未就上述期间的逾期交房违约金达成一致的约定，故应视为双方没有约定上述期间的逾期交房违约金或逾期交房违约金的计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，贵院应按照涉案房屋的租金标准确定2018年1月30日至2018年12月15日违约金数额。三、因被告未能在合同约定的时间内交付涉案房屋给原告，在达到合同约定的交付时间后，涉案房屋仍有部分设施需要继续建设，在建设该部分设施至交付涉案房屋给原告期间，涉案房屋遭受两次台风的吹袭，导致增加了四个月的施工期限。因此，请求法院在计算被告逾期交房期限时扣除上述被告因遭受台风吹袭而增加的四个月施工期限。综上所述，原告要求被告支付自2017年8月1日至2019年7月31日的逾期交房违约金151996元缺乏事实和法律依据，恳请法院查清相关事实，以及对上述约定过高的逾期交房违约金进行调整后依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，在本院认为部分再行分析认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：万冠公司于2016年6月30日取得开发项目名称为“开平市三埠街道办事处中新路17号3幢住宅”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2016060号），许可证期限为2016年6月30日至2017年6月30日。2017年3月27日，万冠公司和方卫群签订合同编号为HY201703270005的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》一份，约定方卫群向万冠公司购买上述开发项目的商品房：开平市三埠街道办事处中新路17号3幢1601房（以下简称涉案商品房），建筑面积为142.26平方米，房屋总价款为695000元。合同第九条关于商品房交付条件的约定为：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条关于交付时间和手续的约定为：出卖人应当于2017年7月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；第十二条关于逾期交付责任的约定为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：详见本合同附件十一补充协议书第六条的约定。补充协议第五条约定：该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程验收竣工报告》等办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该房屋《商品房测绘报告》、《建设工程竣工备案表》作为交付条件并以此为由向出卖人主张任何权益；第六条约定：逾期交付责任按逾期时间，分别处理（不做累加）：1、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人不作赔偿；超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日，买卖合同双方另行约定。签订合同后，方卫群向万冠公司付清了全部购房款695000元，但万冠公司未按照约定的期限向方卫群交付涉案商品房。2018年11月30日，涉案房屋所在工程项目取得竣工联合验收终审意见书，但截至庭审当天未办理工程竣工验收备案。2018年12月15日，万冠公司将涉案商品房交付给方卫群，方卫群进行了房屋验收，签署《雅廷湾楼宇交付验收情况反馈表》，并在“房屋验收意见”一栏载明“1、厨房门变形，外墙砖仔离缝大；2、客房（北边）外墙砖仔脱落；3、主卧窗台渗水，窗角离缝大”。2019年8月，方卫群提起本案诉讼，要求万冠公司支付逾期交房违约金。庭审过程中，万冠公司对其因自身原因导致逾期交付房屋的事实无异议，但认为方卫群请求的违约金标准过高，请求参照同地段房屋的租金标准调低，并提供了由广东经华资产评估土地房地产估价有限公司于2019年8月8日出具的《房地产租赁估价报告》。该报告书载明：开平市三埠街道办事处中新路17号2幢2002单元（71.31㎡）的整体月租金为856元，单价为12元/（㎡·月）。此外，万冠公司还认为涉案房屋所在工程在施工期间分别于2017年8月23日、2018年9月15日遭受台山“天鸽”、“山竹”吹袭，导致增加四个月施工期，故请求在计算逾期交房期限时扣除因台风增加的施工期。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。因原告方卫群是澳门特别行政区居民，本案属涉澳商事案件，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，原告方卫群和被告万冠公司没有协议选择合同适用的法律，本案的合同签订地、合同履行地、被告住所地均在中国内地，与本案有最密切联系的法律是内地法律，故本案应适用中国内地法律。涉案商品房所在的建设项目已于2016年6月30日取得商品房预售许可证，方卫群与万冠公司于2017年3月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行。庭审过程中，原、被告对方卫群已全额交付购房款695000元、万冠公司因自身原因未能按照购房合同约定的期限将涉案商品房交付给方卫群使用的事实无异议，本院予以认可。万冠公司的逾期交房行为已明显违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，方卫群请求万冠公司自逾期交房之日起支付逾期交房违约金理据充足，本院予以支持。经庭审核实，涉案商品房所在的开发项目虽截至庭审当天未办理工程竣工验收备案，未符合购房合同约定的全部交付标准，但方卫群已于2018年12月15日接收该房屋，接收时亦未对房屋未具备工程竣工验收备案条件的情况提出异议。方卫群在明知涉案商品房不具备合同约定的全部交付条件的情况下仍接收该房屋并实际占有使用，现又以该房屋不具备交付条件为由主张未能如期使用该房屋产生的逾期交房违约金依据不足，故本院对其主张的接收商品房（2018年12月15日）之日起的逾期交房违约金不予支持。另万冠公司主张因涉案房屋所在工程在施工期间分别于2017年8月23日、2018年9月15日遭受台山“天鸽”、“山竹”吹袭，导致增加四个月施工期，故请求在计算逾期交房期限时扣减四个月。由于涉案房屋约定的交房期限是于2017年7月31日前，而万冠公司主张的两次台风均发生于约定的交房期限之后，即万冠公司未按合同约定期限交房并未受台风影响，故此，万冠公司请求在逾期交房期限中扣减四个月，于法无据，本院不予支持。综上，本案中，逾期交房期限应确定为2017年8月1日起至2018年12月14日止，合计为501天。就逾期交房违约金，方卫群请求按照合同约定以支付房价款每日万分之三的标准计算，万冠公司认为该标准过高，请求参照同地段同类房屋的租金标准予以调整，并扣除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”的规定，原、被告未对逾期超过180日的逾期交房违约金计算标准进行明确约定，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案商品房同地段同类房屋的租金价格、合同中关于逾期交房违约金的约定、中国人民银行同期贷款利率等逾期利益和方卫群因万冠公司逾期交付房屋造成的实际损失情况等因素考虑，酌定逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理，计得万冠公司应支付方卫群逾期交房违约金69639元（695000元×501天×2?=69639元）。方卫群请求的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告开平万冠实业有限公司应在本判决生效之日起10日内支付逾期交付商品房违约金69639元给原告方卫群；二、驳回原告方卫群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费原为3344.10元（已由原告方卫群预交），因原告方卫群减少诉讼请求数额，调整为3339.92元，由原告方卫群负担1798.94元、被告开平万冠实业有限公司负担1540.98元。原告方卫群多预交的一审案件受理费1545.16元，由本院予以退回；被告开平万冠实业有限公司应向本院补缴一审案件受理费1540.98元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  梁丽冰人民陪审员  潘惠英人民陪审员  黄炳生二〇一九年十一月二十九日书 记 员  谭晓玲