上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11864号上诉人（原审原告）：上海在甲物业发展有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇秀山路8号3幢三层M区3037室（上海市崇明工业园区）。法定代表人：夏黎黎，执行董事。委托诉讼代理人：袁怡默，北京大成（上海）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海诗霖美容服务有限公司，住所地上海市徐汇区斜土路1223号101室102单元。法定代表人：柯宝娇，总经理。上诉人（原审被告）：柯宝娇，女，1970年7月14日出生，汉族，户籍地福建省长乐市。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：关姝，北京盈科（上海）律师事务所律师。原审第三人：上海胜韬企业管理咨询有限公司，住所地上海市浦东新区康桥镇沪南路3371号301室93号。法定代表人：许鹤鸣，执行董事。上诉人上海在甲物业发展有限公司（以下简称在甲公司）、上诉人上海诗霖美容服务有限公司（以下简称诗霖公司）、上诉人柯宝娇、原审第三人上海胜韬企业管理咨询有限公司（以下简称胜韬公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初27265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人在甲公司的上诉请求：请求依法撤销一审判决第九项，改判支持在甲公司在一审中提出的第三项、第四项及第五项诉讼请求，并判令诗霖公司、柯宝娇在交还房屋后的30日内办理工商、税务等证照注册地址的注销或变更手续。事实与理由：1、《房屋租赁合同》解除后，诗霖公司拒绝注销的行为，导致在甲公司无法将上海市徐汇区XX路XX号XX室XX单元（以下简称系争房屋）租赁给其他潜在客户，给在甲公司的正常经营活动造成了严重的影响。2、诗霖公司虽于2018年6月6日搬离系争房屋，但房屋内仍然遗留了大量公司的物品未搬走，实际上占有房屋导致在甲公司无法将房屋收回并投入使用，应当支付房屋的占用费。3、在甲公司前期为诗霖公司垫付的水电费，诗霖公司应当将费用返还给在甲公司。4、根据《租赁合同》的约定，诗霖公司在退租时应当恢复原状，在甲公司为清除残余的装修支付了相应的拆除费用，诗霖公司理应承担。上诉人诗霖公司、柯宝娇的上诉请求：1、撤销一审判决的第二项、第三项、第四项、第五项、第七项、第八项，依法改判驳回在甲公司的诉讼请求（除物业管理费以外）。事实与理由：1、诗霖公司在2018年3月1日支付了2018年3月1日至5月31日的租金，共计人民币75,279元（币种下同），双方的《租赁合同》于2018年6月6日解除，诗霖公司不再有支付租金的义务。2、系争房屋下水条件差，严重影响正常经营，合同目的不能实现，诗霖公司依法享有法定解除权的同时有权要求在甲公司承担违约责任。3、诗霖公司系《租赁合同》的主体，是独立承担有限责任的法人，柯宝娇仅系诗霖公司的法定代表人，无需对诗霖公司的付款义务承担任何连带责任。4、诗霖公司对在甲公司提供的《告知书》上诗霖公司的图章有异议。上诉人在甲公司、上诉人诗霖公司、柯宝娇均不同意对方的上诉请求。原审第三人胜韬公司未发表意见。在甲公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除在甲公司与诗霖公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令诗霖公司向在甲公司支付拖欠的2018年6月1日至2018年6月6日房屋租金4,950元及滞纳金3,440.25元（逾期139天）、违约金75,279元、免租期房租25,093元（共计108,762.25元）;3、判令诗霖公司向在甲公司支付2018年6月7日至2018年10月11日（127天）房屋占用费104,775元，按照每日每平方租金5元计算，计算至实际返还房屋止；4、判令诗霖公司向在甲公司支付2018年5月1日至2018年6月6日（36天）拖欠的物业管理费4,950元、违约金836.55元、电费6,266.01元、水费69.08元（共计12,121.64元）；5、判令诗霖公司支付在甲公司为恢复租赁房屋原状产生的费用20,000元；6、判令诗霖公司向在甲公司支付律师费60,000元；7、判令柯宝娇在上述范围内承担连带责任。一审法院认定的事实：2017年9月，在甲公司作为出租方（甲方）与诗霖公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方。建筑面积165平方米，房屋用途办公、美容店。租赁期限自2017年9月10日起至2022年9月9日止。自2017年9月10日至2017年10月9日作为乙方的免租期。免租期内仅免除租金。在本合同履行过程中，如因乙方原因导致本合同提前解除的，乙方应足额补足免租期的租金给甲方。系争房屋每日每平方米建筑面积租金为5元。月租金总计25,093元。甲乙双方同意该房屋租金不包括物业管理费、水费、电费、煤气费、通讯费、空调使用费、停车费及其他费用，如上述费用根据有关部门的规定进行调整时，甲方应向乙方出示相关部门的公告或书面通知，乙方应予以接受，并按规定予以交纳。租金按每叁个月为一期支付，先付后用。乙方应于2017年9月10日前，向甲方交付首期租金（2017年10月10日至2018年1月9日）75,279元。除首期租金外，乙方须于每一期结束月的五日前支付下一期（叁个月）房租75,279元（即2018年1月5日前支付2018年1月10日至2018年4月9日的租金，以此类推）。若乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方须按应付租金数额的0.5%向甲方支付滞纳金。乙方不得以房屋本身、电梯、空调、管道或其他设施设备的维修事宜为由拒绝或拖延或部分拖延支付甲方租金。乙方应于2017年9月10日前，向甲方交付保证金75,279元，乙方交纳的定金可直接转为保证金。乙方违反本合同后所产生的违约金、滞纳金、其他乙方应付而未付并由甲方代付的所有钱款，甲方有权立即从该保证金中直接扣除。租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前三个工作日通知乙方。本合同租期届满或因乙方原因导致本合同提前解除的，则乙方应在接到甲方书面通知的十日内迁出并返还该房屋。逾期未迁出的，甲方有权采取包括断水、断电、清场、锁门在内的各种方式收回该房屋，并可采取任何方式进入该房屋，该房屋内遗留的任何物品，均视为乙方的遗弃物，无偿归甲方所有，甲方有权任意处置，处置所得款项亦归甲方所有。乙方负责在交还房屋后的30日内办理工商、税务等证照注册地址的注销或者变更手续，确保不影响后续租户在该房屋地址的重新注册……。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的，或甲方房屋存在缺陷且不能修复；……乙方逾期不支付租金或其他费用累计超过半个月的；乙方单方面提前终止合同的。乙方逾期支付租金或其他费用导致甲方解除合同的，或者乙方单方提前解除本合同的，乙方除支付滞纳金和违约金外，仍需赔偿：全部免租期的租金；该房屋恢复原状的费用；由此导致甲方为实现债权而支出的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。乙方利用承租房屋设立公司后，该公司于设立后自动加入乙方，作为承租房屋的共同承租人。在该《租赁合同》的尾部，在甲公司在出租方（甲方）处盖章，柯宝娇在承租方（乙方）法定代表人处签字。另外，在尾部约定乙方法定代表人连带保证乙方履行本合同项下全部义务。2017年11月3日，诗霖公司成立，住所地在系争房屋内，法定代表人柯宝娇。2018年1月29日，诗霖公司支付在甲公司2018年2月1日至2018年4月30日的物业管理费12,375元2018年3月1日，诗霖公司支付在甲公司2018年3月1日至2018年5月31日的房屋租金75,279元。2018年4月30日，诗霖公司向在甲公司出具《告知书》，主要内容为：本公司租住在贵公司场地，现店务经营由于多种原因，客流很少，生意一直不好，现决定此店转租或转让或退租，希望贵单位一起协商解决。2018年6月6日，诗霖公司收到在甲公司发送的《租赁合同解除函》，主要内容为：截至2018年6月5日，贵司拖欠我司的租金75,279元、滞纳金共计4,140.35元、免租期房租25,093元。除去保证金抵扣部分，贵司仍需向我司缴纳104,512.35元。我司于2018年6月1日已向贵司发送《回复函》，截至今日我司未收到贵司任何款项，请贵司于收到本通知函的10日内将上述款项汇至我司指定账户，否则我司将追究贵司法律责任。我司现书面通知贵司即刻解除双方签订的《房屋租赁合同》，请贵司立即向我司返还房屋，否则我司将于2018年6月6日实施断水、断电、清场、锁门在内的各种方式收回该房屋，并可采取任何方式进入该房屋，该房屋内遗留的任何物品，均视为贵司的遗弃物，无偿归我司所有，我司有权任意处置。一审审理中，双方确认：2018年5月31日之前的租金，诗霖公司均已付清。2018年4月30日之前的物业管理费诗霖公司亦已付清。诗霖公司支付过在甲公司保证金75,279元。为处理出租系争房屋产生的《租赁合同》纠纷，在甲公司支付律师费20,000元。一审审理中，诗霖公司、柯宝娇表示2018年5月底从系争房屋搬走，6月6日全部撤出，在甲公司将系争房屋换锁。在甲公司则表示2018年6月6日之前，诗霖公司已自行搬走，在系争房屋内还有物品，6月6日之后，来拿过物品，在甲公司加了一把锁，目前除了装修外，其余物品都拿走了。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。首先，根据《租赁合同》约定，诗霖公司应于2018年4月5日前支付2018年4月10日至2018年7月9日的房屋租金。但根据查明事实，诗霖公司并未按约履行。其次，2018年4月30日，诗霖公司提出退租的要求，根据诗霖公司自认其于2018年5月底从系争房屋搬走。综上，诗霖公司既未按约支付房租，又以其实际行为表示不履行《租赁合同》，现在甲公司主张2018年6月6日解除合同，有事实、合同及法律依据，一审法院予以支持。诗霖公司并未按约履行《租赁合同》，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于诗霖公司、柯宝娇提出的在甲公司提供系争房屋不具备下水条件致使诗霖公司合同目的不能实现的意见，诗霖公司、柯宝娇并未提供充足证据予以证明，一审法院不予采纳。在甲公司现主张支付2018年6月1日至6月6日的租金4,950元，有事实及合同依据，一审法院予以支持。如上所述，本案系诗霖公司违约，导致《租赁合同》解除，应承担相应违约责任。现在甲公司主张滞纳金，从性质看，该滞纳金实际为逾期支付租金的违约金，而在甲公司又主张了解除合同的违约金，现《租赁合同》已于2018年6月6日解除，故在解除合同之后的逾期付款违约金与解除合同的违约金并存，显已加重诗霖公司的负担，故对解除合同之前在甲公司主张的2018年5月26日至2018年6月6日期间的逾期付款违约金，一审法院予以支持，对在甲公司主张的2018年6月6日之后的逾期付款违约金不予支持，至于逾期付款违约金的计算基数及标准，在甲公司主张以25,093元为基数，有合同及事实依据，于法不悖，一审法院予以支持。在甲公司主张按照每日0.5%作为计算标准，现诗霖公司、柯宝娇均认为该标准过高，要求调整，一审法院认为该标准确实过高，一审法院酌定按照日万分之五的标准计算逾期支付租金的违约金。综上，诗霖公司应支付在甲公司逾期支付租金违约金150.55元。关于在甲公司主张解除合同违约金的诉请，根据《租赁合同》约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期不支付租金或其他费用累计超过半个月的；乙方单方面提前终止合同的。现在甲公司按照上述约定主张解除合同违约金75,279元，有合同及事实依据，一审法院予以支持。关于诗霖公司、柯宝娇认为该违约金过高，要求调整的意见，诗霖公司、柯宝娇并未提供充足证据证明违约金过高，一审法院不予采纳。关于在甲公司主张免租期房租25,093元的诉请，根据《租赁合同》约定，在本合同履行过程中，如因乙方原因导致本合同提前解除的，乙方应足额补足免租期的租金给甲方。如上所述，本案系诗霖公司违约，故在甲公司的该主张，有事实及合同依据，一审法院予以支持。关于在甲公司主张房屋占用费的诉请，根据合同法相关规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据查明事实，在甲公司于2018年6月6日向诗霖公司提出解除《租赁合同》，并要求立即返还房屋，且明确表示，如不返还房屋，将于2018年6月6日实施断水、断电、清场、锁门在内的各种方式收回该房屋，并可采取任何方式进入该房屋，该房屋内遗留的任何物品，均视为遗弃物，无偿归在甲公司所有。而在甲公司亦确认诗霖公司在2018年6月6日之前已自行搬走。故一审法院认为虽然双方没有进行交接，但在甲公司应当在2018年6月6日解除《租赁合同》之后采取适当措施防止损失扩大，现在甲公司仍然主张2018年6月7日之后的房屋占用费，显属没有采取适当措施致使扩大的损失，在甲公司的该诉请于法无据，一审法院不予支持。关于在甲公司主张物业管理费的诉请，根据查明事实，诗霖公司确实按照每月4,125元的标准支付在甲公司物业费，且实际支付至2018年4月30日止。故根据双方实际履行情况，在甲公司主张2018年5月1日至2018年6月6日的物业管理费4,950元，于法不悖，一审法院予以支持。至于在甲公司主张逾期支付物业管理费的违约金的诉请，并无合同依据，一审法院不予支持。关于在甲公司主张的电费、水费的诉请，在诗霖公司、柯宝娇主张电费、水费已实际结算完毕的情况下，在甲公司并未提供充足证据证明自己的主张，故一审法院对此难以支持。关于在甲公司主张恢复原状费用的诉请，现在甲公司并未提供充足证据证明系争房屋在本案租赁前的实际状况，且在《租赁合同解除函》中在甲公司亦未提出恢复原状等要求，故在诗霖公司、柯宝娇不予认可该费用的情况下，在甲公司主张恢复原状的费用，缺乏依据，一审法院难以支持。关于在甲公司主张的律师费，根据《租赁合同》约定，乙方逾期支付租金或其他费用导致甲方解除合同的，或者乙方单方提前解除本合同的，乙方除支付滞纳金和违约金外，仍需赔偿：由此导致甲方为实现债权而支出的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。根据查明事实，因房屋租赁纠纷，在甲公司已实际支出律师费20,000元，故在甲公司主张律师费，有合同依据，一审法院予以支持。关于在甲公司要求柯宝娇承担连带责任的诉请，根据《租赁合同》约定，乙方法定代表人连带保证乙方履行本合同项下全部义务。故在甲公司的该诉请，有合同依据，一审法院予以支持。关于在甲公司要求注销工商登记的诉请，因该诉请并非属于法院处理范围，一审法院对此不予支持。一审法院于2019年6月25日作出民事判决：一、上海在甲物业发展有限公司与上海诗霖美容服务有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年6月6日解除；二、上海诗霖美容服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海在甲物业发展有限公司自2018年6月1日起至2018年6月6日止的房屋租金4,950元；三、上海诗霖美容服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海在甲物业发展有限公司逾期支付租金的违约金150.55元；四、上海诗霖美容服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海在甲物业发展有限公司解除合同的违约金75,279元；五、上海诗霖美容服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海在甲物业发展有限公司免租期租金25,093元；六、上海诗霖美容服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海在甲物业发展有限公司自2018年5月1日起至2018年6月6日止的物业管理费4,950元；七、上海诗霖美容服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海在甲物业发展有限公司律师费20,000元；八、柯宝娇对上述上海诗霖美容服务有限公司的第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项中的付款义务承担连带责任；九、驳回上海在甲物业发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币5,884元，减半收取计2,942元，由上海诗霖美容服务有限公司、柯宝娇负担1,500元、上海在甲物业发展有限公司负担1,442元；申请保全费人民币2,048.29元，由上海诗霖美容服务有限公司、柯宝娇负担1,200元、上海在甲物业发展有限公司负担848.29元。二审审理期间，上诉人在甲公司提供如下证据：证据1、付款请求书、电子回单，证明系争房屋的水电费4、5月都是在甲公司支付的；证据二、拆除合同、支付发票凭证，证明拆旧费用为2万元。诗霖公司、柯宝娇均不认可上述证据材料。本院认为，证据1无法证明在甲公司主张代诗霖公司支付水、电费的具体数额，证据2在一审中已经提交，不属于二审新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：根据在案证据及双方《租赁合同》约定，诗霖公司未按照双方《租赁合同》约定于2018年4月5日前足额支付下一期2018年4月10日至2018年7月9日的租金，且于2018年5月底自行搬走，故在甲公司按照诗霖公司逾期未支付租金的约定事由解除双方合同，并无不妥，一审法院予以支持，本院亦同。而诗霖公司提出租赁房屋存在下水问题，但未提供确实、充分、有效的证据证明《租赁合同》目的确因此造成无法实现，且该主张亦不符合《租赁合同》3.1.1及4.2.2的约定，故本院亦如一审法院不予采信。既然诗霖公司应当承担合同解除的违约责任，一审法院支持在甲公司提出的支付欠租、违约金、免租期租金、律师费的主张，并按照《租赁合同》尾部约定，由诗霖公司法定代表人柯宝娇连带保证诗霖公司的上述履行义务，并无不当，本院依法予以维持。一审法院已经详述理由，本院在此不再赘述。在甲公司提出改判支持诗霖公司支付2018年6月7日至2018年10月11日的房屋占有使用费，由于《租赁合同》于2018年6月6日解除之后，诗霖公司并未实际占有系争房屋，在甲公司亦收回房屋，故在甲公司关于占有使用费的主张，于法无据，一审法院不予支持，本院亦同。在甲公司主张诗霖公司支付其拖欠的电费、水费，但其提供的证据无法证明诗霖公司拖欠的具体数额，故一审法院难于支持其主张，本院亦同。在甲公司主张诗霖公司支付恢复原状的费用，由于《租赁合同》6.3、7.2条约定了诗霖公司返还租赁房屋时应拆除装修并经在甲公司验收认可的义务，故即使《租赁合同解除函》对恢复原状未予明确，亦不代表免除了诗霖公司依据《租赁合同》应承担的义务，况且诗霖公司亦承认对租赁房屋进行了装修，故一审法院不支持在甲公司恢复原状的费用有误，本院依法予以纠正。鉴于在甲公司在一审期间已经提供了拆除合同及支付凭证，核定数额2万元，本院依法予以支持。柯宝娇对于诗霖公司的该付款义务依照《租赁合同》约定承担连带责任。至于在甲公司提出的由诗霖公司注销在租赁房屋内的工商登记，但该主张并非法院直接审处范围，一审法院已经告知。且诗霖公司的注销义务本应按照《租赁合同》7.4条处理，鉴于在另案租赁保证金返还之诉中，在甲公司未提起上诉，故本院亦同一审法院，难于支持该请求。综上所述，上诉人上海在甲物业发展有限公司的上诉请求部分成立，应予支持；上诉人上海诗霖美容服务有限公司、柯宝娇的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初27265号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项；二、撤销上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初27265号民事判决第九项；三、上海诗霖美容服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海在甲物业发展有限公司恢复原状费用人民币20,000元；柯宝娇对上海诗霖美容服务有限公司的该付款义务承担连带责任；四、驳回上海在甲物业发展有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按一审判决及本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币5,884元，减半收取计2,942元，由上海诗霖美容服务有限公司、柯宝娇负担1,650元、上海在甲物业发展有限公司负担1,292元；申请保全费人民币2,048.29元，由上海诗霖美容服务有限公司、柯宝娇负担1,420元、上海在甲物业发展有限公司负担629.29元。二审案件受理费人民币5,693.50元，由上海诗霖美容服务有限公司、柯宝娇负担3,109.50元，上海在甲物业发展有限公司负担2,584元。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇一九年十一月十五日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……