安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终7168号上诉人（原审原告）：张艳，女，1991年1月1日出生，汉族，住安徽省太和县经济技术开发区。委托诉讼代理人：嵇德武，安徽弘大（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩潇潇，安徽弘大（合肥）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周玉玲，女，1964年7月1日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：朱炳炜，安徽中天恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张燃，安徽中天恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：赵雷，男，1997年4月22日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：朱炳炜，安徽中天恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张燃，安徽中天恒律师事务所实习律师。上诉人张艳、周玉玲因与被上诉人赵雷房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院作出的（2019）皖0111民初5610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张艳的委托诉讼代理人嵇德武、韩潇潇，上诉人周玉玲及被上诉人赵雷的共同委托诉讼代理人朱炳炜、张燃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张艳上诉请求：撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初5610号民事判决，依法改判支持张艳的全部诉讼请求，即应当从2018年8月30日起按照每日千分之一计算逾期付款违约金，应在原判决基础上增加265253元。事实与理由：张艳与周玉玲、赵雷之间的违约金应当按照每日千分之一计算。1、一审判决支持月息2%系民间借贷案件中的法律规定，并不适用房屋买卖合同案件。本案中周玉玲、赵雷并未提出违约金过高，更未要求法院调整违约金，一审判决不应主动调整双方违约金的约定。2、张艳的实际损失是月息3%。在一审庭审中张艳出具了借款凭证，并结合银行流水可以看出，由于张艳未能及时收到购房尾款向第三方借款，借款中约定的月息3%即为张艳的实际损失。周玉玲辩称，周玉玲与赵雷在本案中不存在任何的违约情形，不应当支付所谓的逾期付款违约金。本案中张艳在整个房屋交易过程中的主观心态为恶意，其不应要求周玉玲承担违约责任。双方签订了所谓的贷款补充协议，应当是予以撤销或认定无效的。张艳在房屋交易的过程中，包括车位交易的过程中，隐瞒了与案件相关的重要事实，其应当承担违约责任。赵雷辩称，赵雷在本案中无任何违约情形，不应当承担所谓的违约责任。周玉玲上诉请求：改判周玉玲无需承担任何违约责任。事实与理由：一、一审审理存在程序违法，周玉玲申请证人出庭作证能够查明案件事实，证明《贷款补充协议》上约定的书写违约条款系无效条款，但一审法院未准许，存在程序违法。二、一审法院认定事实有误，张艳存在违约情形，一审法院认定其未违约错误。1、一审法院认定案涉《贷款补充协议》的违约条款有效，但周玉玲提交的从银行调取的张艳、赵雷于2018年9月30日签订的《承诺函》变更了《贷款补充协议》，张艳已经以声明、承诺的方式表示同意在2018年9月30日以后出卖房屋及向银行申请贷款，且对贷款迟延认可、同意，以实际行动表示继续履行房屋买卖合同，故该协议变更并取消了周玉玲的违约责任。且张艳与赵雷达成的《承诺函》时间在《贷款补充协议》之后，该违约条款自动失效，不再对周玉玲发生效力。该《承诺函》中张艳与赵雷之间未约定违约责任，故周玉玲也不应承担违约责任。2、2018年7月16日张艳应向周玉玲、赵雷转移登记案涉房屋及车位，但直至2019年3月13日，张艳才办理车位所有权证书，一直未移交车位所有权，直到2019年3月份才将案涉房屋的钥匙交给周玉玲、赵雷，其明显存在违约的情形，应向周玉玲、赵雷支付违约金。3、一审判决忽视房屋买卖的特殊性，主动按照月息二分的标准适用违约金错误。即使要认定违约金，也应当在查明张艳是否有实际损失、实际损失多少的基础上，并不超过30%的范围内作出判决，且张艳应当对此承担举证责任。其次，即使认定违约金，也应当自2019年1月16日后作为违约金起算点。三、张艳的行为违背了周玉玲真实的意思表示、违反了公平原则、诚信原则，且存在恶意，其违约金的主张不应当获得支持。本案中，周玉玲在违约责任条款上按手印不是其真实的意思表示，该按手印的行为无效。张艳单方制作并胁迫周玉玲签字的违约条款明显加重周玉玲的义务，违背了合同法第五条的公平原则。张艳在起诉之前从未告知周玉玲、赵雷有违约行为，亦从未向周玉玲、赵雷主张违约金，张艳的起诉属于恶意起诉。张艳辩称，1、证人没有出庭作证是一审法庭向周玉玲作出释明后，周玉玲主动放弃证人出庭作证的，不存在程序违法的行为。2、车位未办理过户是因为赵雷当时并不在国内，无法办理过户，且车位和房屋是一起交付的，在一审中周玉玲当庭是认可的，从一审张燕提供的与周玉玲的短信记录也可以看出来。3、关于张艳在银行出具的承诺函。从承诺函内容可以看出是张艳对银行贷款利率调整作出承诺，无需书面通知并不是说承诺放弃违约金。4、备案的存量房买卖合并没有对违约金进行变更，备案合同和贷款补充协议是2018年7月10日同一天签订的，该补充协议对于违约金条款作出了特别的约定。赵雷述称，同意周玉玲的上诉请求与上诉意见。张艳向一审法院起诉请求：判令周玉玲、赵雷共同向张艳支付逾期付款违约金740880元。一审法院认定事实：2018年5月3日，周玉玲（乙方、买受人）与张艳（甲方、出卖人）签订《存量房买卖合同》一份，约定：甲方出卖的房屋位于合肥市滨湖区庐州大道2858号蓝山花园25幢106室储106室（含车位1122号）（权属证号：皖2017合不动产0124134号），房屋用途住宅，建筑面积250.89平方米，房屋转让价560万元，双方同意甲方款清交房，逾期超过七日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同约定转让存量房价款万分之五的违约金，如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。合同附件四约定：他项权证注销五个工作日内，乙方将168万元（含定金）存入托管账户，甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款，总额为392万元。同日，张艳与周玉玲又签订《补充协议》一份，约定：周玉玲自本协议生效之日向张艳支付定金5万元。2018年7月10日，张艳（甲方）与周玉玲（乙方）签订《贷款补充协议》，约定：乙方需在过户拿到产证后10天内备齐贷款所需材料配合中介方及时向当地银行申请住房商业贷款，50天内办理抵押放款手续，如需要甲方配合到场和提供资料的，甲方需及时的积极配合办理，乙方需在过户之日起即2018年7月10日起算（50天内）结清尾款392万元，否则按每天千分之一收取违约金。一审另查明，赵雷系周玉玲之子。2018年7月16日，案涉房屋由张艳变更登记至赵雷名下，不动产权证书号为皖（2018）合肥市不动产权第10042295号。2019年3月13日，张艳取得案涉房屋所属车位所有权证书。2019年2月，赵雷离开中国前往莫斯科留学，至今未归，案涉房屋所属车位现仍登记在张艳名下。2019年3月8日，张艳收到周玉玲支付的案涉房屋购房余款392万元后，双方办理了房屋及车位的交接手续，同日，周玉玲向案涉房屋所在物业公司缴纳了车位管理费。一审法院认为，周玉玲作为赵雷的委托代理人与张艳签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，应为合法有效。合同签订后，张艳依约将案涉房屋转移登记至赵雷名下，并在收到全部购房款后，将案涉房屋及车位交给了周玉玲，履行了合同约定的义务，2019年3月13日，张艳取得车位所有权证书，因赵雷在国外求学，双方至今未能办理产权转移登记，未能办理无证据证明系因张艳的责任。一审庭审中，张艳表示可随时配合办理车位产权转移登记，周玉玲主张张艳构成违约不予采信。周玉玲与张艳在履行案涉合同过程中，双方签订了《贷款补充协议》，对购房余款支付期限及违约责任作了明确约定，该补充协议系双方真实意思表示，是对《存量房买卖合同》中涉及买受人逾期支付购房款有关违约条款的进一步完善和补充，周玉玲应按补充协议约定履行义务。由于周玉玲未在约定的期限内支付剩余购房款，存在违约，故其应按协议约定承担违约责任，因补充协议约定的违约金计算标准高于法律规定，故周玉玲应自违约之日按月息2分计算逾期付款违约金。2018年7月16日，赵雷取得案涉房屋所有权证书，根据补充协议约定，周玉玲应在2018年9月6日将购房余款392万元支付给张艳，但张艳直至2019年3月8日才收到392万元，故周玉玲应按月息2分支付2018年9月6日至2019年3月8日期间的逾期付款违约金，经计算该违约金为475627元，周玉玲应承担给付责任。周玉玲辩称张艳对贷款迟延事项明知，在贷款补充协议约定的最后期限，以实际行动表示继续履行合同，变更了贷款补充协议约定的违约条款，由于周玉玲未提供张艳放弃追究其违约责任的证据，故其辩称不予采信。关于张艳主张周玉玲、赵雷共同承担责任问题，因《贷款补充协议》系张艳与周玉玲间达成的协议，赵雷未参与，且张艳未提供证据证明周玉玲签订该协议时，是受赵雷的委托，故张艳主张赵雷承担责任，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、周玉玲于判决生效后十日内支付张艳逾期付款违约金475627元；二、驳回张艳其他诉讼请求。一审案件受理费11210元减半收取5605元，由张艳负担2000元，周玉玲负担3605元。二审中，周玉玲申请证人王某、郑某出庭作证，证明：1、案涉房屋交易过程中，张艳从未向周玉玲主张过所谓的违约金，且配合办理银行按揭贷款。2、周玉玲是为了买到案涉房屋被迫在贷款协议上按手印，违背其真实的意思表示。3、2018年7月10日张艳并未完成车位的过户义务，张艳存在违约行为。张艳对证人证言的质证意见为：证人证言相对来说是客观真实的，但双方在签订贷款补充协议时，僵持不下实质上是合同的磋商，并不是半推半就，双方签字的行为是达成了一种合意；同时证人可以印证张艳当时急需用钱，向第三方借款80万元，承担着月息三分的事实，所以才要求对方给予张艳一个最迟付款期；证人证言明确表示赵雷当时并不在家，赵雷不在无法办理过户手续。赵雷对证人证言的质证意见为：认可周玉玲的举证意见。另，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。二审中，张艳、周玉玲、赵雷均承认涉案车位于2018年7月完成过户手续。本院认为，周玉玲与张艳签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按约履行。在案涉合同履行过程中，双方又签订了《贷款补充协议》，对购房余款支付期限及违约责任作了明确，约定周玉玲“需在过户之日起即2018年7月10日起算（50天内）结清尾款392万元，否则按每天千分之一收取违约金”，因案涉房屋的过户日期为2018年7月16日，故周玉玲应在2018年9月6日前将购房尾款392万元支付给张艳，因张艳直至2019年3月8日才收到购房尾款392万元，依据《贷款补充协议》的约定，周玉玲应承担相应违约责任。张艳虽知晓周玉玲贷款迟延事项，但并未明确表示放弃追究周玉玲的违约责任，周玉玲也未提交张艳放弃追究其违约责任的证据，周玉玲辩称张艳对贷款迟延事项明知并以实际行动表示继续履行合同，双方变更了贷款补充协议约定的违约条款，一审法院对该辩称不予采信，并无不当。此外，张艳与赵雷之间的《承诺函》系为配合案涉房屋银行按揭贷款发放而签订，且在《承诺函》中张艳也未放弃对周玉玲违约责任的追究，周玉玲主张《承诺函》变更取消了《贷款补充协议》约定的违约责任，本院不予采纳。关于车位过户问题。在签订房屋买卖合同时，周玉玲作为买方应对案涉房屋及车位的权属登记情况予以核实，其陈述签订合同时看到案涉房屋的产权证但未看到案涉车位的产权证，其对案涉车位当时未办理产权证的情况应是知晓的。张艳办理案涉车位产权证的时间为2019年3月，虽晚于案涉房屋的过户日期，但从《贷款补充协议》约定的“乙方需在过户拿到产证后10日备齐贷款所需材料配合中介方及时向银行申请住房商业贷款，50天内办理抵押放款手续”的内容来看，周玉玲取得按揭贷款具备的前提条件主要是房屋已办理过户。故张艳即便未及时办理车位产权证，也不足以影响周玉玲申请办理按揭贷款支付手续。此外，张艳办理车位产权证后，因赵雷不在国内，车位未能及时过户，直至2019年7月车位才完成过户，故对于该期间车位过户时间的迟延张艳主观上也无过错。关于违约金数额问题。《贷款补充协议》约定的违约金按日千分之一计算标准过高，一审法院酌定周玉玲应按月息2分的标准向张艳支付逾期付款违约金，张艳上诉主张因周玉玲未及时付款导致其向第三方借款，借款的利息月息3%就是其实际损失，因张艳主张的借款与本案购房款的支付之间无法律上必然的关联性，不足以证明周玉玲未及时付款对张艳造成的实际损失，故本院对于一审法院确定的违约金计算标准予以认可。关于违约责任的承担主体问题。因案涉《房屋买卖合同》、《贷款补充协议》的签订主体及案涉房款的支付主体均为周玉玲，张雷后期参与签订的房屋买卖备案合同及案涉房屋按揭贷款合同均系为了履行周玉玲与张艳之间的房屋买卖合同而签订，赵雷依法不应成为本案中逾期付款违约责任的承担主体。一审法院对张艳要求赵雷支付逾期付款违约金的诉请未予支持，并无不当。综上所述，张艳、周玉玲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13713元，由张艳负担5279元，周玉玲负担8434元。本判决为终审判决。审判长 沈 静审判员 陆建群审判员 王 莉二〇一九年十一月八日法官助理张明武书记员施佳佳附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。