福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终4978号 上诉人（原审被告）：厦门舜洲房地产开发有限公司，住所地厦门市同安区五显镇布塘村赵厝1688号。 法定代表人：林一敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张逸娴，福建衡兴明业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王琛，福建衡兴明业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄秀云，女，1971年9月19日出生，汉族，住厦门市同安区。 委托诉讼代理人：庄建忠（系黄秀云的配偶），住厦门市同安区。 上诉人厦门舜洲房地产开发有限公司（以下简称舜洲公司）因与被上诉人黄秀云商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初1619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 舜洲公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回黄秀云的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定案涉《补充协议》应视为对合同原有约定的进一步说明，并非“变更”，故存在冲突时，应适用合同主文。并据此认定办理产权证的期限以合同主文的90日为准，而不支持补充协议约定的180个工作日，该认定缺乏法律依据，系适用法律错误。（一）一审判决以补充协议的名称以及第8条的小标题作为本案认定依据，并据此否认了补充协议第8条的效力，缺乏法律依据，违反了意思自治原则。本案中，虽然《补充协议》第8条的小标题为“《买卖合同》第十四条补充如下”，但项下条款明确约定办理产权登记的时间为交付后180个工作日，并明确了具体的日期为2019年03月31日之前。该补充条款是双方对办理产权证时间的重新约定，依法具有法律效力。然而，一审判决却仅以补充协议的名称以及第8条小标题中的“补充”二字，认定补充协议只能是进一步说明、而不能是变更或重新约定，并据此否定了第8条的效力，这是没有法律依据的，违反了意思自治的法定原则。（二）一审判决以《补充协议》第8条对于办理产权证的时间存在矛盾为由，认定该条款缺乏可适用性，该认定错误。双方在《补充协议》第8条中，对办理产权证的时间进行了重新约定，且该约定明确约定为交付后180个工作日，并明确了具体的截止时间，即2019年03月31日之前；该约定具体明确，不存在歧义和矛盾。而且，即便第8条项下条款存在矛盾或歧义，也应在第8条约定范围内进行理解和解释。一审法院径行认定该条款缺乏可适用性，否定了该条款的效力，没有法律依据。（三）《补充协议》第8条关于产权证办理时间的约定，合法有效，办理产权证的期限应为2019年3月31日之前。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定及相关司法解释并未禁止商品房买卖合同双方就房屋权属证书的办理期限作出特殊约定。且从目前厦门市商品房买卖的交易惯例来看，《补充协议》第8条约定产权证办理期限为交付后180个工作日，该期限约定公平、合理，也并未违反法律法规的强制性规定，该约定合法有效。其次，《补充协议》项下的条款，是双方在《商品房买卖合同》基础上进行的补充和变更，《补充协议》的效力依法应优先于《商品房买卖合同》。在二者存在矛盾的情况下，应适用补充协议的约定，关于产权证的办理时间应以《补充协议》第8条约定为准。二、退而言之，一审判决认定的违约金计算截止时间为2018年12月20日，该认定亦存在错误。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定了房屋买受人是申办房产证的法定义务人，开发商在此过程中仅是起到协助义务。本案中，舜洲公司在2018年11月18日即告知黄秀云办理案涉房产权属证书，然其至2018年12月10日仍未办理不动产权证，期间经舜洲公司的工作人员多次催告办证，至2018年12月20日方办理完毕。故舜洲公司关于办理产权证的义务于2018年11月18日即已履行完毕，违约金最长只能计算至2018年11月18日。一审法院认定违约金计算截止时间为2018年12月20日，该认定错误。综上，案涉房屋办理产权证的期限应为2019年3月31日之前。而黄秀云已于2018年12月20日取得不动产权证，不存在逾期办证情形，舜洲公司无需承担逾期办证违约金。 黄秀云辩称，对一审判决没有异议，服从一审判决。 黄秀云向一审法院起诉请求：舜洲公司支付逾期办证违约金28430元（以总价款1662007元×0.01%×178天）。 一审法院认定事实：2017年3月17日，黄秀云与舜洲公司签订合同编号为03324636的《厦门市商品房买卖合同》（以下简称合同）以及合同补充协议（即附件六），约定黄秀云购买舜洲公司建设的禹洲·溪堤尚城2#地块3#楼11层1102室商品房，总价款1532007元。 2017年12月15日，黄秀云与舜洲公司签订合同编号为03346952的《厦门市商品房买卖合同》以及合同补充协议，约定黄秀云购买舜洲公司建设的禹洲·溪堤尚城2#地块地下室地下一层第21号人防车位，总价款130000元。 上述两合同第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……。 合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。 附件六合同补充协议约定，出卖人、买受人对下列条款协商一致，对《商品房买卖合同》（下称《买卖合同》）补充如下：……8、《买卖合同》第十四条补充如下：（1）出卖人、买受人一致同意，出卖人在商品房交付使用后180日内将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于出卖人办理初始登记的义务。（2）若本商品房提前交付使用，但关于产权登记的时间不因提前交付使用而提前，仍按本合同第八条及第十四条约定的最后交付期限届满之日（2018年06月30日）起计算180个工作日，即出卖人在2019年03月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。……。 2017年3月18日、2017年8月15日，舜洲公司向黄秀云开具发票三张，载明该公司已收取黄秀云购买禹洲·溪堤尚城2#地块3#楼11层1102室商品房的购房款462007元、1000000元和70000元，合计1532007元。 2017年12月28日、2018年1月30日，舜洲公司向黄秀云开具发票二张，载明该公司已收取黄秀云购买禹洲·溪堤尚城2#地块地下室地下一层第21号人防车位购房款20000元、110000元，合计130000元。 2018年3月28日，黄秀云与舜洲公司办理交房手续。 2018年11月18日，舜洲公司在报纸上公告《关于禹洲·溪堤尚城2#地块办理不动产权证的通知》，载明项目已具备办理不动产权证的条件，请业主于2018年11月19日至2018年12月21日来司办理手续。同日，舜洲公司工作人员微信联系黄秀云丈夫庄建忠，通知可以办产权证事宜。 2018年12月5日，舜洲公司工作人员微信联系黄秀云丈夫庄建忠，催促办理产权手续。 2018年12月20日，黄秀云取得案涉房产产权证。 一审法院认为，黄秀云与舜洲公司签订的《厦门市商品房买卖合同》及合同补充协议系双方真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自签订之日起成立并生效。双方当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于舜洲公司是否应支付逾期办证违约金的问题，黄秀云主张案涉房产于2018年3月28日交房，根据合同第十四条约定，买受人不能在商品房交付使用后90日即2018年6月26日前取得房屋权属证书的，出卖人就已构成违约，应支付违约金。舜洲公司辩称，补充协议附件六第8条约定，出卖人办理房屋权属初始登记的时间为商品房交付使用后180日内，商品房提前交付使用的，产权登记时间不因提前交付使用而提前，仍按合同约定的最后交付期限2018年6月30日起计算180个工作日，即出卖人在2019年3月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案即可。该补充协议经双方签字盖章，系双方对办证时间作出特殊约定，并且，按照厦门有关部门要求的办证流程及手续，房地产开发单位无法在商品房交付后90日内完成办证事宜，故按市场交易惯例，由房地产开发单位与买受人以合同补充协议方式另行对办证时限进行特殊约定的情况较为普遍，也经房管部门审核并备案通过。故舜洲公司不存在逾期办证情形，无需支付逾期办证违约金。 案涉合同第十四条约定与补充协议附件六第8条约定关于出卖人办理房屋权属初始登记的时间存在明显冲突，本案的关键在于冲突条款如何适用。首先，舜洲公司辩称补充协议系“特殊约定”，实质上变更了合同第十四条约定。经查，补充协议开头及第8条字面均清晰表述为对《买卖合同》“补充如下”。既为“补充”，则应视为对合同原有约定的进一步说明，并非“变更”，故补充协议内容与合同主文约定存在冲突的，应适用合同主文，不存在冲突的，可适用补充协议。舜洲公司主张按照厦门有关部门要求的办证流程及手续，房地产开发单位无法在商品房交付后90日内完成办证事宜，故按市场交易惯例，对办证时限进行特殊规定，但舜洲公司未能就此举证证明，故不予采信。其次，从补充协议第8条看，同一条文内对出卖人办理初始登记的时间存在“180日”和“180个工作日”两种自相矛盾的约定，亦缺乏可适用性。补充协议第8条未明确逾期罚则，相关内容仅见于合同第十四条约定，故对舜洲公司是否构成逾期办证和逾期办证违约金的计算仍应适用合同第十四条约定。但关于商品房提前交付使用，产权登记时间是否提前的问题，合同第十四条并无相关约定，补充协议第8条明确“产权登记的时间不因提前交付使用而提前”不违反合同主文和法律规定，可予适用。 综上，舜洲公司应于合同约定的最后交房日期2018年6月30日前交付房产，在该日期后的90日内即2018年9月28日前，买受人因出卖人原因未能取得房屋权属证书的，则舜洲公司已构成违约，应自逾期之日即2018年9月29日起按买受人已付款的0.01%支付违约金。舜洲公司迟至2018年11月18日才发布公告，载明项目已具备办理不动产权证的条件，请业主于2018年11月19日至2018年12月21日来司办理。黄秀云在舜洲公司限定期间前往办理，并于2018年12月20日取得案涉房产的不动产权证。故舜洲公司违约金的计算截止时间为2018年12月20日，累计逾期82日。具体计算如下：总价款1662007元×0.01%×82天，合计13628.46元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门舜洲房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄秀云支付逾期办证违约金13628.46元；二、驳回黄秀云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费510.75元，减半收取255.38元，由黄秀云负担132.96元，由舜洲公司负担122.42元。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人均陈述对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，关于商品房买卖合同与其补充协议如何认定的问题。黄秀云与舜洲公司在平等自愿、协商一致的基础上签订商品房买卖合同及补充协议，该合同不违反法律规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力，受法律保护。根据本案的事实，双方在合同及补充协议中对办理案涉商品房所有权初始登记的时间均予以约定，合同第十四条关于产权登记的约定：由舜洲公司在案涉商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由舜洲公司提供的资料交付黄秀云。就初始预登记时间而言，已在双方约定的交付房屋之后，但法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。附件六：合同补充协议第8条系针对案涉《商品房买卖合同》第十四条有关案涉商品房办理房屋所有权初始预登记及权属证书的约定。该条第（1）项约定房屋权属初始登记的时间为商品房交付使用后180日内，变更了《商品房买卖合同》第十四条约定的60日期限，该条第（2）项约定若案涉商品房提前交付使用，产权登记的时间仍按约定的最后交付期限届满之日（2018年6月30日）起计算180个工作日，即舜洲公司在2019年3月31日前办理房屋权属初始登记，明确了具体的时间，但尚属合理范围，也没有免除舜洲公司办理房屋所有权初始预登记的义务。案涉商品房系提前交付使用，因此，应按该条第（2）项约定履行，合同补充协议与《商品房买卖合同》不存在冲突。且案涉《商品房买卖合同》中没有“不允许补充协议对主合同修改”的限制条款。而是在合同第二十二条约定“本合同未尽事项,可由双方约定后签订补充协议(附件六)，……”。第二十三条“本合同附件与本合同具有同等法律效力。”第二十四条明确约定“本合同连同附件共39页，一式贰份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人壹份（其中房屋权属登记机构办理预售合同登记备案时存档壹份），买受人壹份（原件不少于一份）。”案涉合同编号都是共39页，说明双方已就合同条款未尽事项，可约定补充协议作为合同的补充，因此，补充协议是对合同未明确事项或变更事项的补充约定，应以补充协议为准。根据查明的事实，舜洲公司已在协议约定的时间向有关部门办理房屋所有权初始登记，黄秀云已在协议约定的时间取得案涉房产权属证书。因此，黄秀云在与舜洲公司经协商一致，对《商品房买卖合同》签订补充协议，变更《商品房买卖合同》约定的内容后，却仍按《商品房买卖合同》主张权利，有违诚实信用原则。一审法院在认定案涉商品房买卖合同及合同补充协议依法成立并生效，双方当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务的情况下，却判决认定补充协议内容与合同主文约定存在冲突、“180日”和“180个工作日”存在相矛盾的约定，缺乏可适用性的理由，不符合当事人意思自治，二审应予纠正。 综上所述，舜洲公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初1619号民事判决； 二、驳回黄秀云的诉讼请求。 一审案件受理费510元，减半收取计255元，由黄秀云负担。二审案件受理费141元，由黄秀云负担 本判决为终审判决。 审判长  林巧玲 审判员  胡林蓉 审判员  柯艳雪 二〇一九年十一月十四日 书记员  陈 源 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。