天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终5682号上诉人（原审原告）：乔学岭，男，1966年7月4日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。委托诉讼代理人：牛贵红，天津世杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琳，天津世杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李学桐，男，1964年10月5日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：汪力，天津法商律师事务所律师。原审第三人：天津市西青区大寺镇人民政府，住所地天津市西青区大寺镇静水道1号。法定代表人：刘玉峰，镇长。委托诉讼代理人：王春罡，该单位工作人员。委托诉讼代理人：李建超，天津匡时律师事务所律师。上诉人乔学岭因与被上诉人李学桐及原审第三人天津市西青区大寺镇人民政府（以下简称：大寺镇政府）租赁合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2019）津0111民初2465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。乔学岭上诉请求：1．依法撤销一审民事判决；2．依法将本案发回重审或依法改判被上诉人赔偿上诉人装修损失2500000元、评估费14000元、搬迁费50000元，共计2564000元；3．本案一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、在一审开庭过程中关于被上诉人出租给上诉人的两栋楼房所占用土地的性质、两栋楼房是否具有相关证照根本没有审查。二、在《公寓租赁合同》中已经明确约定被上诉人所出租房产具有合法产权，可以用于公寓住宿租赁等商业使用前提下，上诉人才承租的本案涉讼的两栋楼房，合同无效，就属于在订立合同时被上诉人故意隐瞒了与订立合同有关的重要事实，由此给上诉人造成了重大损失，在两栋楼房被拆且租赁合同无效后，上诉人的装修损失应当由被上诉人全部予以赔偿，但是一审判决对此并未审理，属于遗漏了与案件有关的重要事实。三、一审判决引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，称上诉人没有主张房屋占有使用费，实属适用法律错误。四、根据一审庭审中原审第三人提供的《拆迁补偿协议》第六条已经很清楚写明是属于合同未到期违约补偿、经营补偿等费用的一次性补偿，那么既然包括本案涉讼的两栋楼房在内上诉人的所有地上、地下构筑物都得到了原审第三人的一次性补偿，其中必定考虑了上诉人承租两栋楼房以及对两栋楼房的装修、拆迁后违约和经营损失等因素，由此上诉人向被上诉人提起本案诉讼具有事实依据和法律根据。李学桐辩称，驳回上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，判决正确，请求依法予以维持。天津市西青区大寺镇人民政府述称，同意一审判决，请求人民法院依法裁判。乔学岭向一审法院起诉请求：1．依法判令被告赔偿原告装修损失3474860元、评估费14000元、物品折旧损失100000元、搬迁费50000元、经营损失380000元，共计4018860元。2．案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月23日，原告与被告订立了《公寓租赁合同》，双方约定原告承租被告坐落于天津市西青区桐海公寓楼房作为公寓住宿租赁、办公、洗浴等商业使用，该公寓楼房为两栋独立楼房（一栋三层、一栋五层）及楼房北侧的院落，南侧的安全通道，院落由原告自由安排使用，两栋楼房总建筑面积为5000平方米，其中三层楼房中一楼两间房屋由被告使用，租赁期间自2017年4月1日至2027年7月31日止，前4个月不计算租金为装修时间。关于租金的支付双方预定租金在2017年8月1日至2022年7月31日期间为650000元，2022年8月1日至2027年7月31日期间在前五年租金的基础上递增5%，水电费由原告缴纳。关于租赁期间补偿问题，双方约定租赁期间如遇国家占用，被告所有产权物赔偿归被告所有，造成原告经营损失的补偿及装修赔偿均归原告所有，具体补偿事宜由被告协助原告与占用方协商，因原告要求补偿过高不能达成一致协议时，造成被告的损失由原告负责。2019年3月15日，第三人与被告订立《拆迁补偿协议》，就被告所属位于天津市西青区大寺镇大芦北口工业集聚区东区的地上物，根据测绘确认拆除面积为33059.73平方米，进行补偿。2019年4月，原告自行委托天津津建工程造价咨询有限公司对桐海公寓进行造价评估，结论为招标控制总价为3474860元。为此原告支出评估费14000元。庭审中，经原告申请该造价公司的工作人员出庭接受了法庭质询。关于原告的诉讼请求，其依据工程造价报告主张装修损失3474860元，根据票据主张评估费14000元。关于折旧损失依据是原告对物品进行折价处理，估算的损失为100000元。对于搬迁费用50000元，也是原告估算的。对于经营损失380000元，原告根据其月营业额及每间公寓的租金扣除成本所计算。另查，原告称向被告已经缴纳了自2017年8月至2019年1月的租金共计975000元。被告认为原告缴纳到了2018年12月份，尚欠2019年1月至3月的租金。涉案房屋未办理建设规划许可手续，原告在承租涉案房屋后未办理营业执照及消防验收手续。原告称涉案房屋经改造后有202个房间用于公寓出租，每月的营业额为160000元，因为拆除给原告造成了巨大损失。第三人未给付原告相关补偿。一审法院认为，原告乔学岭与被告李学桐就坐落于天津市西青经济开发区桐海公寓楼房订立的《公寓租赁合同》，因涉案房屋未办理建设工程规划许可手续，且该房屋坐落的土地性质为集体土地，故双方签订的合同应为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。庭审中，原告未对房屋占有使用费进行主张，且该租赁合同无效，原告在未办理相关营业执照及消防手续的情况下，对该房屋进行公寓装修并经营，又因此次拆除问题系第三人所实施，故对于原告向被告主张赔偿的诉讼请求，依据不足，不予支持。一审法院判决：“驳回原告全部诉讼请求。案件受理费收取19475元，保全费5000元，此款由原告乔学岭承担。”。二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，乔学岭作为签约一方，应对其与李学桐签订的《公寓租赁合同》所涉及的租赁物是否具备合法权属进行审慎的审查，现所涉合同被认定无效，签约双方均有一定责任。乔学岭主张完全是李学桐的责任导致合同无效，理由不能成立。根据双方合同约定“关于租赁期间补偿问题，双方约定租赁期间如遇国家占用，李学桐所有产权物赔偿归李学桐所有，造成乔学岭经营损失的补偿及装修赔偿均归乔学岭所有，具体补偿事宜由李学桐协助乔学岭与占用方协商，因乔学岭要求补偿过高不能达成一致协议时，造成李学桐的损失由乔学岭负责。”由此可知，乔学岭在合同签约之际，即对租赁物有可能被国家占用有所预见，并对此约定相关补偿款归其所有，补偿事宜由其与占用方协商。虽双方租赁合同因违反法律禁止性规定而无效，但双方关于补偿事宜的约定法无禁止，应视为有效，乔学岭主张李学桐赔偿装修损失没有依据。且就李学桐与大寺镇政府《拆迁补偿协议》的内容看，李学桐所获补偿款并不含有装修损失的内容，乔学岭主张李学桐赔偿装修损失，亦有失公允。综上，乔学岭上诉请求，依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27312元，由乔学岭负担。本判决为终审判决。审判长  张玉明审判员  王 路审判员  张 炜二〇一九年十一月十五日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……