江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0191民初1739号 原告：南京银城物业服务有限公司第一分公司，统一社会信用代码913201116867269805，住所地在南京市浦口区汤泉街道工业集中区1-33号。 负责人：谢晨光。 委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德东恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：应志华，江苏法德东恒律师事务所律师。 被告：南京东洲房地产开发有限公司第一分公司，统一社会信用代码91320115084174947Q，住所地在南京市江宁经济技术开发区天元中路108号诚基名苑2幢103室。 负责人：冯元庆。 被告：南京东洲房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320116754147631A，住所地在南京市江北新区大厂街道葛关路380号01号。 法定代表人：林婷。 原告南京银城物业服务有限公司第一分公司（以下简称银城第一分公司）与被告南京东洲房地产开发有限公司第一分公司（以下简称东洲第一分公司）、南京东洲房地产开发有限公司（以下简称东洲公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告银城第一分公司委托诉讼代理人应志华到庭，被告东洲第一分公司、东洲公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告银城第一分公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告承担2017年7月1日至2018年3月31日物业服务酬金制期间原告的支出426136元及利息损失，其中2017年7月1日至2017年12月31日原告的支出264005元从2018年1月1日起计算，2018年1月1日至2018年3月31日原告的支出162131元自2018年7月1日起计算，均按银行同期同类贷款利率标准支付；2.判令两被告向原告支付2018年1月1日至2018年3月31日的管理酬金37500元，并自2018年7月1日起按照每日千分之五的标准支付违约金至实际付清之日止。3.判令两被告向原告支付三户业主2018年7月1日至2018年12月31日的物业服务费用共计10800元，并自2019年1月1日起按照每日万分之五的标准支付违约金至实际付清之日止；4.判令两被告向原告支付2018年4月1日至2018年12月31日的物业服务费补贴79500元，并自2019年1月1日起按照银行同期同类贷款利息支付原告利息损失；5.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月，原告与被告东洲公司签订《紫元府前期物业服务合同》，约定由南京银城物业服务有限公司（以下简称银城物业公司）为其开发紫元府项目提供物业服务，约定的收费方式为包干制，由原告为该项目提供具体物业服务。并由原告、东洲公司签订《紫龙湾前期物业服务补充协议书》，约定将收费方式由包干制变更为酬金制。后银城物业公司与东洲公司签订《补充协议书》，约定自2018年4月1日起紫元府项目的收费方式由酬金制变更为包干制，2016年2月1日起由被告东洲第一分公司履行相关协议的权利义务。合同签订后原告于2016年2月1日进入紫元府项目提供物业服务，但被告自2017年7月未支付酬金制期间原告为履行合同支出的费用以及2018年4月包干期间的费用，虽经原告催缴，被告东洲公司和东洲第一分公司仍未支付，为维护原告的合法权益，现诉至法院，望判如所请。 被告东洲第一分公司、东洲公司未到庭参加诉讼。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月2日，东洲公司（甲方）与银城物业公司（乙方）签订《紫元府前期物业服务合同》，该合同约定：甲方选聘乙方对紫元府（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，服务费用约定物业管理区域物业服务费实行包干制，收费标准为高层住宅1.9元/月/平方米，商务办公楼3.5元/月/平方米，商业用房4元/月/平方米；本合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用（物业服务资金）由甲方承担，房屋交付之日的次月发生的物业服务费用（物业服务资金）由业主承担；因甲方与购房业主的合同纠纷，导致购房业主拒绝受领房屋、拒交物业服务费的，欠交的物业服务费由甲方承担；乙方可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收六个月的物业服务费和每月每平米0.60元预收六个月代收代交的分摊公共能耗费（届时案实际用量结算，并予公示），预收费用不得超过六个月；物业服务费用（物业服务资金）按每季交纳，业主应在每季的第一个月第30日履行交纳义务；甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额每日0.05%向乙方交付违约金。 后甲方东洲公司与乙方银城公司、银城第一分公司签订《紫御龙湾前期物业服务补充协议书》，约定甲乙双方合作模式由包干制改为酬金制模式，乙方在紫御龙湾交付后物业管理服务费按酬金制计取，酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余部分全部用于物业服务合同约定的支出，不足部分均由甲方承担，甲方每年向乙方支付人民币壹拾伍万元作为管理酬金；乙方每半年向甲方提交一次财务收支报表，收入包括物业服务费、停车服务费及小区其他经营收入等，支出包括物业服务通常成本及相关税费，收入与支出差额不足部分由甲方按半年支付一次，如有结余（收入大于支出）部分则计入下半年度收入；酬金制管理期间费用半年支付一次，即业主入伙当月月初和第6个月月初各支付一次，逾期达15日不予支付的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，应支付乙方每日5‰的违约金，同时乙方有权终止合同并撤出小区物业服务，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济补偿。 甲方银城第一分公司、乙方东洲公司还签订一份《补充协议书》，约定：1、自2016年2月1日起甲方授权其东洲第一分公司履行《紫元府前期物业服务合同》及《紫元府前期物业服务补充协议书》及本补充协议中甲方的权利义务。2、甲乙双方自2018年4月1日起物业服务的合作模式由酬金制改为包干制，盈亏由乙方自行承担；3、甲方每年补贴乙方物业服务费106000元/年，按每自然年度11月25号之前结算当年的物业服务费补贴费用，由乙方开具增值税专用发票给甲方，甲方自收到发票后30日内进行结算，将物业费补贴费用支付给乙方。 后东洲第一分公司向银城第一分公司递交《应付账款询证函》一份，函载“南京银城物业服务有限公司第一分公司：本公司聘请的江苏公证天业会计师事务所（特殊普通合伙）正在对本公司2018年度财务报表进行审计，按照中国注册会计师审计准则的要求，应当询证本公司与贵公司的往来账项等事项。下列信息出自本公司账簿记录，如与贵公司记录相符，请在本函下端“信息证明无误”处签名盖章；如有不符，请在“信息不符”处列明不符项目。如存在与本公司有关的未列入本函的其他项目，也请在“信息不符”处列出这些项目的金额及详细资料。回函请直接寄至江苏公证天业会计师事务所（特殊普通合伙）。”该函中显示“截至2018年12月31日，本公司欠贵公司553936元。” 原告称，对于《应付账款询证函》，其未予回函，但在本案中其诉请的服务费总金额即为函中的553936元。为了证明其主张的利息计算依据，原告提交了其自行制作的2017年7月至2018年12月期间的《紫元府费用结算单》，该结算单显示：2017年7月至2018年3月期间收费方式酬金制的原告额外支出金额为426136元；2018年1月至2018年3月期间酬金制管理酬金金额为37500元；2018年4月至2018年12月期间收费方式为包干制的物业费补贴金额为79500元；2018年7月至2018年12月期间收费方式为包干制的三户业主物业费金额为10800元。该费用总计553936元。 2019年8月1日，原告银城第一分公司委托江苏法德东恒律师事务所向东洲公司邮寄律师函并抄送东洲第一分公司。该函要求东洲公司在收到本函3日内支付截止至2018年12月31日所欠银城物业第一分公司费用人民币553963元，并按照合同约定的违约金标准向银城公司支付违约金。邮寄查询结果显示被告于次日8月2日签收该律师函。 上述事实：有前期物业服务合同、补充协议书、应付款账询证函、律师函及律师函邮寄单、邮寄结果查询及当事人陈述等证据证实。 本院认为，依法成立的合同应予以保护。案涉物业服务合同系原、被告双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效。法律规定，法人可以依法设立分支机构；法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定；分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的由法人承担。本案被告东洲第一分公司系东洲公司的分支机构。根据东洲第一分公司出具的《应付账款询证函》以及本案原告的认可，可以确认原告银城第一分公司提供了物业服务、被告东洲第一分公司尚欠原告服务费553936元的事实。故关于原告该部分主张，本院依法予以支持。关于原告对553936元做出的不同时段、不同费用类型的具体区分，以及依此按不同标准、不同起算时间计算的利息，因只有原告单方制作的表格印证，证据不足，本院不予采纳。被告经催告仍未付款，结合原告向两被告邮寄的律师函签收时间以及函中所给予的付款期限，本院酌定自2019年8月6日起，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准计算利息。故对原告关于利息的主张，本院予以部分支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告南京东洲房地产开发有限公司第一分公司、南京东洲房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京银城物业服务有限公司第一分公司支付服务费553936元及利息（利息以553936元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率标准，2019年8月6日起计算至实际给付之日止）。 二、驳回原告南京银城物业服务有限公司第一分公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9339元，减半收取4669.5元，财产保全费3520元，合计8189.5元，由被告南京东洲房地产开发有限公司第一分公司、南京东洲房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  张 娟 二〇一九年十一月十五日 见习书记员  黄珊珊