上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12218号上诉人（原审原告，反诉被告）：金雪琴，女，1982年11月12日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：周哲，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙艺珺，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：成晖，男，1985年9月25日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区通榆新村五区。委托诉讼代理人：邓楠，万商天勤（上海）律师事务所律师。上诉人金雪琴因与被上诉人成晖房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初49703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金雪琴上诉理由及请求：1、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同解除日期应为2019年4月15日。双方就解除协议内容争执不下，中介越权代理行为没有得到上诉人同意和追认，2019年3月12日双方并未达成解除协议合意，双方之间的租赁合同从未解除，整个租赁期间完整、连续。2、被上诉人违反合同约定，拒绝履行交房手续，一直持续占用房屋至2019年8月13日。涉诉房屋2019年5月至8月均产生电费，房屋明显有人使用，被上诉人未入住房屋的陈述明显不成立。被上诉人把钥匙交给中介不能认定为完成房屋交接义务。要求撤销原判，依法改判：1、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同于2019年4月15日解除；2、被上诉人支付2019年4月12日至2019年4月15日房屋租金1,400元；3、被上诉人支付逾期房屋占用费56,000.4元。4、被上诉人支付逾期支付租金的逾期违约金62,533.78元，逾期期间暂计至2019年8月13日。5、被上诉人支付违约金14,000元。6、本案诉讼费、律师费由被上诉人承担，律师费12,000元。成晖辩称：1、双方解除合同的时间应该是2019年3月12日，原审法院认定事实准确。2、原审判令被上诉人承担2019年3月12日至2019年4月8日期间房屋使用费，实际上是被上诉人在合同解除后对上诉人损失的赔偿，原审法院处理正确。要求维持原判。金雪琴向原审法院起诉请求：1、确认金雪琴与成晖签订的《房屋租赁合同》于2019年4月15日解除；2、成晖支付金雪琴2019年4月12日起至4月15日止的房屋租金1,400元；3、成晖将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）交还金雪琴；4、成晖支付金雪琴逾期返还房屋的占有使用费，自2019年4月16日起，计算至系争房屋交接之日止，按每日466.67元计算；5、成晖支付金雪琴逾期支付租金的违约金，金额暂计10,733.41元（因成晖尚未支付租金，逾期期间暂计至2019年4月29日，违约金为每日466.67元，逾期期间为2019年4月6日至成晖支付租金之日）；6、成晖支付金雪琴解除合同违约金14,000元；7、金雪琴的律师费12,000元由成晖承担。成晖反诉请求：1、确认成晖与金雪琴的《房屋租赁合同》于2019年3月12日解除；2、金雪琴退还剩余合同款28,000元，金雪琴支付解除合同违约金14,000元。原审法院认定，金雪琴系系争房屋登记的产权人之一。2019年3月8日，金雪琴（出租方、甲方）与成晖（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方居住。甲方应于2019年3月12日之前向乙方交付房屋。租赁期限自2019年3月12日起至2020年3月11日止。租金每月14,000元，三个月为一期支付，先付后租。押金14,000元。合同违约责任中约定，甲方的违约责任：若甲方有下列情形之一，乙方可书面通知甲方解除合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于一个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。1、甲方交付的房屋不符合本合同的约定或不符合6.1款，致使不能实现合同目的的。（6.1甲方保证有权出租该房屋，该出租行为已经取得所有房屋权利人同意）……乙方的违约责任，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付相当于一个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……6、乙方逾期不支付租金累计超过7日的。合同另对其他事项作了约定。合同签订当日，成晖支付金雪琴首期三个月租金及押金共计56,000元。金雪琴交付成晖系争房屋钥匙及门卡。2019年3月10日-11日，成晖至系争房屋查看，指出房屋内存在异味。在金雪琴派人处理后仍不满意，提出解除合同。2019年3月12日，中介工作人员李某与金雪琴协商系争房屋的退租事宜。协商结束后，金雪琴于当晚通过银行转账退还成晖28,000元，并附言：“先退28,000元，尾款21,000元我拿到钥匙后退。”金雪琴于审理中称当日与中介达成了由成晖承担7,000元违约金即解除合同的约定，中介称成晖同意该解除方案，并发来了成晖的银行账号。数日后，成晖向金雪琴提出，中介代表成晖与金雪琴沟通解除事宜，中介反馈的解除方案是款项全退，3月12日双方已解除合同，但不同意扣除7,000元违约金。此后双方就成晖是否应当承担7,000元补偿款等事宜争议不下。2019年3月29日，成晖在微信中约金雪琴至中介处协商退租事宜，提议由中介出钱补偿金雪琴，并提及双方在11号（3月）晚已经同意解除合同，成晖没有实际入住，房屋随时可以交还。次日，金雪琴于微信中回复其曾于2019年3月17日至中介处，是成晖拒绝出面协商也不归还钥匙。2019年4月8日，成晖于微信中告知金雪琴，其已经按此前的口头协议将房屋钥匙归还至中介处。2019年4月12日，金雪琴通过微信向成晖发送通知书一份，称按合同约定成晖应于4月5日支付下期租金，现已逾期七日，通知解除合同。成晖回复称双方的合同已在2019年3月12日解除。原审另查明，2019年4月中旬，成晖向原审法院提起诉讼，诉请确认涉案租赁合同于2019年3月12日解除，并要求金雪琴退还合同余款28,000元及承担违约金14,000元。后成晖撤回了起诉，于本案中提起反诉。原审审理中，成晖提交了由李某出具的钥匙收据一份，日期为2019年3月22日；李某出具的情况说明一份。成晖称李某系中介工作人员，证明成晖已交还房屋钥匙给中介，金雪琴与成晖于2019年3月12日已经达成解除合同的合意。经庭审质证，金雪琴对收据的真实性表示无法确认，认为其未委托中介收取房屋钥匙，4月8日金雪琴才得知钥匙已交至中介，4月21日金雪琴至中介处，中介称成晖让其将钥匙给金雪琴，但金雪琴要求成晖来办理交接手续，当天未接收钥匙，此后成晖认为没必要办理交接，故至今未办理交接手续；对情况说明认为证人未到庭，真实性不予确认。原审审理中，成晖称系争房屋其未实际入住，屋内亦无成晖物品，认为房屋于2019年3月12日已交还金雪琴，成晖认可2019年3月12日委托中介与金雪琴沟通解除合同事宜。原审法院认为，金雪琴与成晖就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效。双方签订合同后，金雪琴将系争房屋的钥匙、门卡交付成晖，并签署了房屋交接书，视为出租人完成了交付租赁物予承租人的义务。成晖按约支付金雪琴三个月租金及押金。在租赁合同起始之初，成晖提出解除合同，虽然成晖的解除理由并不符合法定或约定的解除条件，但2019年3月12日，金雪琴认为中介代表成晖协商解除事宜，并同意在扣除7,000元作为违约赔偿金的条件下退还其余款项，双方合同解除。故金雪琴认为双方已协商一致并于当天退还成晖28,000元，附言余款21,000元（扣除7,000元）于交还钥匙时退还。成晖确认其委托中介与金雪琴沟通解除事宜，并确认合同于2019年3月12日协商解除。然成晖认为金雪琴当天同意退全款的主张，并无相关依据佐证。成晖提供的中介情况说明因证人并未到庭，且金雪琴持有异议，对其证明内容原审不予采纳。成晖既承认委托中介与金雪琴协商解除合同并确认于3月12日合意解除，事后又不愿承担违约补偿款7,000元，在没有证据证明金雪琴同意退全款解除合同的前提下，中介代表成晖与金雪琴的协商内容即扣除违约赔偿金7,000元后退还余款并解除合同的约定对成晖具有约束力。原审确认涉案合同于2019年3月12日解除，成晖应当承担约定的违约赔偿款7,000元。成晖反诉以金雪琴未交付符合约定的租赁物为由主张由金雪琴承担解除合同的违约责任，原审不予采纳。双方于2019年3月中旬已经就合同解除事宜进行磋商且金雪琴已退还成晖部分租金，此后就如何承担违约金事宜的交涉过程中，成晖亦反复强调其未实际入住、合同不再履行。金雪琴却于2019年4月12日以成晖延迟支付第二期租金为由行使合同解除权并要求成晖承担解约违约金14,000元，缺乏事实依据，原审不予采纳。金雪琴于2019年3月12日退款时附言尾款21,000元于交还钥匙后退还。彼时双方并未提及系争房屋的钥匙于何时退还。成晖虽确认涉案合同于3月12日解除，此后并未及时向金雪琴退还房屋钥匙，自行将房屋钥匙于3月中下旬交付至中介处。从双方提供的证据反映，成晖最迟于2019年4月8日已告知金雪琴房屋钥匙已交还至中介处并认为已履行了交还义务，要求金雪琴接收房屋。至此，在明知涉案合同已不能履行的情况下，金雪琴完全可以至中介处自行取回钥匙或采取适当措施收回房屋以防止损失扩大。然金雪琴自称曾于4月21日至中介处仍拒绝接收钥匙而要求成晖本人出现办理交接，遭拒绝。故对于金雪琴拒绝接收钥匙即自2019年4月9日以后扩大的使用费损失，由金雪琴自行承担。金雪琴诉请成晖返还房屋及支付2019年4月9日以后的租金、使用费以及支付律师费的主张，原审不予支持。成晖虽承担了7，000元违约赔偿金，鉴于其未按合理期限及时交还租赁物钥匙，造成金雪琴2019年3月12日至4月8日期间的房屋租金损失，根据合同租金标准计12,645元。该费用成晖在成晖的合同剩余款项中实已扣除，原审予以认同。故在合同剩余款项21,000元（已扣除7,000元）中，扣除前述费用12,645元，剩余8,355元，由金雪琴退还成晖。据此判决：一、金雪琴与成晖签订的《房屋租赁合同》于2019年3月12日解除；二、金雪琴于本判决生效之日起十日内退还成晖8,355元；三、驳回金雪琴的诉讼请求；四、驳回成晖的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费916元，减半收取计458元，由金雪琴负担358元，成晖负担100元。反诉案件受理费减半收取计425元，由成晖负担300元，金雪琴负担125元。本院二审期间，上诉人提交手机截屏打印的电费缴费记录一页，以证明涉诉房屋在交付被上诉人后有人进入、使用，2019年8月产生电费68.80元。被上诉人质证意见：该材料与本案无关，产生电费不能证明房屋一定有人居住。本院认证意见：上诉人陈述其已于2019年8月13日自行收回涉诉房屋，涉诉房屋2019年8月产生电费与被上诉人持续占有涉诉房屋的待证事实之间缺乏关联性，该电费缴费记录不应作为本案新的证据。本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人金雪琴与被上诉人成晖双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定有效，应属正确。原审法院根据被上诉人的反诉请求，综合考虑本案《房屋租赁合同》签订后履行情况、被上诉人提出解除合同的时间和原因、双方当事人协商解除合同的方式和内容，以及上诉人向被上诉人退款并附言的事实，确认本案系争合同于2019年3月12日解除，本院认为正确。被上诉人拒绝依约承担7,000元解除合同违约金，并以消极态度交还涉诉房屋，确有不当之处。原审法院判令被上诉人承担7,000元违约金，并认定被上诉人交还涉诉房屋日期为2019年4月8日，判令被上诉人承担上诉人租金损失12,645元，亦属正确，本院予以确认。上诉人在清楚知晓本案纠纷起因和经过，明知被上诉人已于2019年4月8日将钥匙交给中介，并暂扣被上诉人28,000元款项的情况下，仍然坚持被上诉人亲自出面交接房屋，并无迫切且必要的理由。原审法院认为上诉人应自行承担因拒绝接收涉诉房屋导致2019年4月9日后扩大的损失，本院认为正确。上诉人要求被上诉人承担律师费的主张，缺乏合同依据，本院难以支持。综上所述，金雪琴的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费941元，由上诉人金雪琴负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇一九年十一月二十九日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……