广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初2247号原告：刘建龙，男，1987年1月7日出生，汉族，住址广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：刘治铭，广东七星律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏聪怡，广东七星律师事务所律师。被告：翁进仙，男，1991年10月1日出生，汉族，住址广东省开平市。原告刘建龙诉被告翁进仙租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序并于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告刘建龙及其委托诉讼代理人刘治铭，被告翁进仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘建龙向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2018年3月18日签订的《铺位租赁合同》；2、请求判令被告赔偿原告违约损失168454.20元及利息（以168454.20元为基数按中国人民银行贷款基准利率，自起诉之日起计至付清之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年3月18日签订《铺位租赁合同》，约定原告承租被告位于开平市益华广场车仔屋编号02铺位之二，用于经营零售，租赁期限从2018年4月1日起至2021年4月1日止。合同签订后，原告依约履行合同义务，向被告交纳相关保证金和水电费押金，并按时交纳商铺租金。在承租后，原告加盟广东七酷贸易公司，进行装饰、购置商品，并取得个体工商户营业执照。开业不久，原告收到开平市城市综合管理局责令（限期）改正通知书（开城责改［2018］001463号），被告知要求自行拆除位于益华广场违法加建构筑物。原告得知后立即找被告，要求被告赔偿，被告只退还租赁保证金8000元和水电费押金1000元。被告隐瞒租赁物的重大权利瑕疵，导致商铺被拆除，蒙受严重经济损失168454.20元，包括但不限于：1、选址费1000元；2、加盟保证金2万元、特许加盟费7000元；商业软件注册使用费1万元；3、开业筹备费4000元；4、装修及设备款88759.35元；5、开业用品款2694.85元；6、预交商品款3.5万元。为维护原告的合法权益，故起诉至法院。被告翁进仙辩称，因开平市创建文明城市原因，开平市城市综合管理局对开平市可能是违建的建筑物都发出了《责令改正通知书》，涉案商铺也接到该通知。涉案商位所在地块周边确有部分建筑属临建摊位。接到通知后，大家都非常配合工作，自行与业主解除合同，租赁该商铺的店主都清晰那里是临时性摊位，若是政策原因需撤离，双方提前终止合同都不属违约。涉案商铺所在区域是广场的瓶组站房屋，有相应的许可证和规划许可证，不属于违法建筑物，城管部门发通知时，并不知悉该瓶组站有建设许可证。在出租时，答辩人跟租户已经说明该地块性质，当大家接到城管通知后，都能及时配合政府工作，与业主解除合同，缴清租金、退回押金，各自清场。故原告清场、退回押金后再次向答辩人索赔，属无理诉求，请求法院驳回原告的全部诉求。原告刘建龙和被告翁进仙围绕诉讼请求依法提交了证据。经庭审质证被告表示没有异议部分的证据本院依法予以确认并在卷佐证，对有争议的事实，本院认定如下：2008年4月2日，开平市益华广场有限公司根据《开平市建设工程规划合格证》核定范围，在开平市A地块建设瓶组站。2018年3月18日，原告与被告签订《铺位租赁合同》，约定：“原告承租被告位于开平市益华广场车仔屋编号02铺位之二。租期三年，自2018年4月1日起至2021年4月1日止。用途为零售。租金4000元/月，保证金8000元，水电费押金1000元。”合同另约定：在租赁期间，因政府或业主有关部门或征地需要，需迁移小屋的，双方互不承担责任。2018年3月24日，原告与广东七酷贸易有限公司签订《特许加盟合同》，并对租赁房屋进行装修后购进商品进行经营，并于2018年6月6日领取个体工商户营业执照，名称为：“开平市长沙五十五号商店”，经营场所为：开平市益华广场车仔屋编号02铺位之二。开平市城市综合管理局向原告发出责令（限期）改正通知书（开城责改［2018］001463号），要求原告自行拆除位于益华广场的违法物。后原告根据通知要求停止经营并对租赁物进行拆除。经双方协商，被告退还了原告交纳的保证金8000元和水电费押金1000元。双方对于合同造成的其他损失协商未果，故起诉至法院，遂成诉讼。本院认为，本案属租赁合同纠纷。本案涉案标的物为瓶组站，虽该瓶组站取得建设工程规划许可证并经消防验收，但原、被告双方签订《铺位租赁合同》将瓶组站变更为零售并实际履行，《开平市建设工程规划合格证》核定建筑物的使用性质为瓶组站，但被告未办理相关变更手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，至本案法庭辩论终结前，被告未取得变更后的《开平市建设工程规划合格证》，违反法律强制性规定，应认定双方所签订的《铺位租赁合同》无效。对于原告因本案租赁合同所受到损失部分。原告租赁铺位后与广东七酷贸易有限公司签订《特许加盟合同》，并支付了：选址费1000元，保证金20000元，加盟费7000元，软件注册费10000元，开业筹备费4000元，装修及设备款88759.35元，开业用品款2694.85元，商品款35000元，合计168454.20元，原告提供了加盟合同、汇总表、验收表、收款收据等证据，本院予以确认。对于选址费，属原告与广东七酷贸易有限公司签订《特许加盟合同》的先决费用，与原告使用租赁物没有直接因果关系，故应予扣除。对于开业筹备费用，原告租赁房屋后，进行了实际经营，该费用属经营过程中的经营支出，与本案租赁合同无直接因果关系，应予扣除。对于商品款，原告虽提供了购进商品的相关证据，但原告进行了实际经营，其未提供相关证据证实至铺位被拆除后剩余货物价值，故应承担举证不能的责任。原告经营的铺位被开平市城市综合管理局限令拆除后，被告未能提供其他房屋给原告进行置换，导致原告与第三人签订的加盟合同丧失履行的可能，同时对于原告对房屋从事的装修，根据房屋的使用性质并不具备增值价值，故对于原告在加盟过程中扣除相关费用后所支出的费用128454.20元（168454.20元－1000元－4000元－35000元），应属原告因本案租赁合同所导致的损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原、被告双方签订《铺位租赁合同》时，双方明确约定进行零售，被告未即时申请变更规划合格证，同时，原告对于被告是否享有对租赁物的相关权益以及租赁物的使用性质进行审查，应认定双方都有过错，应各自承担相应的责任。根据双方的过错程度，本院认为对于原告所导致的损失，双方应各自承担50%的责任，故被告应赔偿原告64227.10元（128454.20元×50%）。对于原告主张赔偿利息问题，双方签订的合同未约定，同时原告在本案合同签订中存在过错，故本院不予支持。对于被告抗辩，合同约定双方互不承担责任，该约定属合同履行过程中的免责约定，本案合同因违反法律强制规定而自始没有法律约束力，故对其抗辩，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告刘建龙与被告翁进仙于2018年3月18日签订的《铺位租赁合同》无效；二、被告翁进仙应在本判决生效之日起十日内赔偿原告刘建龙损失64227.10元；三、驳回原告刘建龙其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费5986.81元(已由原告交纳)，由原告刘建龙负担1996.81元，由被告翁进仙负担3990元，原告刘建龙多预交的一审受理费3990元，由本院予以退回；被告翁进仙应向本院补缴一审受理费3990元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  赖中文人民陪审员  余春实人民陪审员  梁丽仪二〇一九年十一月二十日书 记 员  张玉华