广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初2369号原告（反诉被告）：张旭芳，男，1960年12月5日出生，汉族，住广东省佛山市高明区,原告（反诉被告）：张志芬，男，1986年8月8日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，两原告的委托诉讼代理人：许李产，广东佛明律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱雪英，女，1961年11月5日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，被告：佛山市高明凯丰房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：何冠波。两被告委托诉讼代理人：周国红，广东利衡律师事务所律师。原告(反诉被告)张旭芳、张志芬诉被告（反诉原告）朱雪英、被告佛山市高明凯丰房地产开发有限公司(下简称凯丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2019年7月23日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序并于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张志芬及两原告的委托诉讼代理人许李产，被告（反诉原告）朱雪英、被告凯丰公司的委托诉讼代理人周国红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张旭芳、张志芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理银行按揭贷款手续；2.判决被告支付因不协助办理按揭贷款手续导致的损失（以房款90000元为基数，按照年利率6%，从2019年1月1日开始计算至银行受理住房公积金贷款之日）；3.判令被告支付逾期交楼违约金13500元；4.本案受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告凯丰公司于2014年11月22日签订《福惠名居（云山名筑）存量房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于佛山市高明区杨和镇（杨梅）杜鹃路42号3座703房，房屋总价款为319336元，首付129336元，余款中190000元以银行按揭方式支付，尾款39336元在原告办理房产证后一个月内支付完成。合同签订后，原告按照约定支付了首付。但原告后来才得知双方交易的是二手房，办理按揭需要另行交纳房屋评估费用4000元，且办理按揭时被告要求原告将尾款交清。原告认为被告的行为已经构成违约，遂至政府信访部门投诉但未得到解决。现原告起诉至法院，请求被告协助原告办理房屋抵押贷款事宜并赔偿原告相应的损失。被告朱雪英答辩及反诉称，被告朱雪英委托被告凯丰公司代为销售云山名筑存量房。凯丰公司与原告签订买卖合同后，经被告多次催促，原告仍未办理房屋抵押贷款手续，致使房款长期未能到位，损害了朱雪英的合法利益。为此，朱雪英于2019年5月9日向张旭芳、张志芬发出《解除合同通知书》，双方合同解除，故向法院提出反诉请求：1.确认双方签订的《福惠名居（云山名筑）存量房买卖合同》于2019年5月9日解除；2.判令张旭芳、张志芬立即返还佛山市高明区杨和镇（杨梅）杜鹃路42号3座703房给朱雪英；3.没收张旭芳、张志芬所交纳的定金10000元；4.反诉费用由张旭芳、张志芬承担。被告凯丰公司辩称，被告凯丰公司只是接受被告朱雪英的委托代为与原告签订房屋买卖合同，合同的主体并非被告凯丰公司，故请求法院判决驳回原告对凯丰公司的诉讼。反诉被告张旭芳、张志芬辩称，双方签订的合同约定的交房时间为2016年6月30日，也就是说反诉人应于此前通知买受人办理按揭，现其于2018年11月才通知办理，其违约在先。根据有关规定，二手房按揭需要评估，应由买受人自行选择评估机构，而反诉人擅自指定评估机构并要求买受人支付费用4000元，违反合同约定。由于反诉人延期2年6个月的时间通知买受人办理按揭，致使银行的要求发生变化，其责任在于反诉人。另外关于首期款的尾款39336元的支付问题，合同约定的是买受人办理产权证后一个月内支付，现反诉人要求买受人交付完后才能办理按揭，违反合同的约定。综上，反诉人作为违约方，无权要求解除合同。当事人围绕诉讼请求依法进行了举证，本院组织双方当事人对证据进行了交换和质证。对双方无争议的证据，本院予以采信并在卷佐证。经审理查明，2014年11月22日，张旭芳、张志芬与凯丰公司签订《福惠名居（云山名筑）存量房买卖合同》，约定张旭芳、张志芬向凯丰公司购买坐落于佛山市高明区杨和镇（杨梅）杜鹃路42号3座703房，房屋总价款为319336元；首期款129336元，于2014年11月22日交纳50000元（含定金10000元），于2014年12月20日前支付10000元，出卖方通知办理按揭前再支付30000元，剩余39336元在买受人办理房产证后一个月内支付；其他房款190000元买受人以银行按揭的方式支付。双方约定出卖人应于2016年6月30日前交付房屋给买受人，但买受人必须将全部购房款付清。物业过户的有关税费（含个人所得税、营业税、土地增值税）由出卖人负责支付；契税、交易费及办理房产证、土地证的工本费及须办理银行按揭的手续费由买受人在过户当天支付。合同签订后，张旭芳、张志芬向凯丰公司支付了房款90000元。2016年6月30日，凯丰公司将案涉房屋交付给张旭芳、张志芬使用。案涉房屋所在的福惠名居建设单位为朱雪英，2018年7月12日竣工验收备案；2018年12月7日办理了不动产权证，产权人为朱雪英。2018年11月20日开始至2019年3月，凯丰公司通知张旭芳、张志芬办理按揭手续；张志芬表示妻子的半年流水还不能出具或者资料未齐。2019年1月17日，朱雪英、凯丰公司在福惠名居售楼部及各楼梯处张贴公告，通知未完成按揭贷款手续的买受人于2019年1月19日前完成或者于2019年1月21日前一次性付清房款。2019年4月19日，张志芬开始准备办理按揭。后由于还有首期房款39336元未付清，未成功办理。2019年5月10日，朱雪英向张旭芳、张志芬发出《解除合同通知书》，认为张旭芳、张志芬未按期办理按揭，构成根本违约，通知解除双方的合同并要求张旭芳、张志芬返还房屋。诉讼中，各方当事人确认案涉房屋出卖方为朱雪英，凯丰公司为其委托代理人。朱雪英在诉讼中明确表示不会继续履行案涉房屋买卖合同；张旭芳、张志芬庭审中表示现可支付首期尾款并坚持要求继续履行合同。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，针对诉辩双方的意见及本院查清的事实，将争议焦点归纳为：一、案涉商品房买卖合同是否有效；二、朱雪英主张案涉商品房买卖合同已经解除的理由是否成立；三、若朱雪英主张的解除合同的理由不成立，但在其明确表示不会协助对方办理按揭贷款手续的情况下，案涉商品房买卖合同能否继续履行，是否应当予以解除。对此，本院分析如下：关于涉案商品房买卖合同的效力问题。案涉商品房买卖合同虽然是凯丰公司与张旭芳、张志芬所签订，但凯丰公司是受朱雪英委托而以自己名义签订的房屋买卖合同，朱雪英与凯丰公司之间构成隐名代理关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条关于“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”的规定，在凯丰公司批露朱雪英是涉案房屋的真正权利人后，张旭芳、张志芬可以选择凯丰公司或者朱雪英主张权利，在其选择了朱雪英主张权利，且涉案房屋已于2018年12月登记在朱雪英名下的情况下，涉案的房屋买卖合同合法有效，朱雪英和张旭芳、张志芬均应受该合同的约束。关于案涉房屋买卖合同是否已于通知到达时解除的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，一方当事人明确表示不履行或者以自己的行为表明不履行主要债务，或经催告后不履行主要债务，或者迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。本案中，朱雪英以张旭芳、张志芬经催告后仍不履行主要债务为由，发出解除合同通知并要求法院确认合同已经解除。从双方的微信聊天记录可知，在朱雪英通知张旭芳、张志芬办理按揭贷款后，张旭芳、张志芬于2019年4月下旬到银行办理按揭手续且朱雪英方也予以接受。但因双方对于首期款中的尾款39336元何时交纳未能达成新的合意，导致按揭手续未能办理完成，朱雪英随后在2019年5月9日发出解除合同通知书。本院认为，房屋买卖合同原约定“（首期款）剩余39336元在买受人办理房产证后一个月内支付”；现朱雪英主张为办理按揭贷款首期款需全额支付完毕，故要求张旭芳、张志芬先行交付首期尾款。本院认为，朱雪英的该请求，属于对双方合同条款的变更；而合同条款的变更应以双方合意为前提。现双方对于该变更内容未能达成一致意见且导致银行按揭未能办理完成，故不能以此作为认定张旭芳、张志芬经催告后不履行按揭贷款义务的依据。现朱雪英以此作为解除合同的理由并要求没收定金10000元，本院认为不能成立，不予支持。关于案涉商品房买卖合同能否继续履行，是否应当予以解除的问题。买受人张旭芳、张志芬请求出卖人朱雪英协助办理银行贷款手续，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项的规定，当事人一方不履行合同非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。根据银行办理二手房买卖抵押贷款的流程，贷款申请人首先需要提供首期款支付完毕凭证、房屋买卖合同、出卖方的产权证等资料给银行作贷款资格审核，银行审核通过后房屋买卖双方需办理房产过户手续，银行对房屋进行抵押登记后再放款。这也就是说，案涉房屋买卖合同的继续履行需出卖人协助。现出卖人朱雪英在买受人同意提前支付首期尾款的情况下，仍然明确表示不再履行合同，即案涉合同实际上已经无法继续履行。故本院判令双方的买卖合同于本案诉讼辩论终结前解除；张旭芳、张志芬要求朱雪英协助办理银行抵押贷款手续，本院不予支持。至于张旭芳、张志芬请求朱雪英支付不协助办理按揭贷款手续导致的损失的问题，由于张旭芳、张志芬并未提供证据证明其损失的存在，故本院不予支持。张旭芳、张志芬请求朱雪英支付逾期交楼违约金13500元，根据上述本院已经确认的事实可知，虽然案涉房屋于2018年才最终竣工验收，但朱雪英已于合同约定的交楼时间，即2016年6月20日将房屋实际交付给张旭芳、张志芬占有、使用；而张旭芳、张志芬也对房屋进行了装修并入住。故本院认为张旭芳、张志芬主张因朱雪英逾期交楼造成其损失，没有事实依据，也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人因合同而取得的财产应相互返还。现朱雪英请求张旭芳、张志芬返还房屋，本院认为张旭芳、张志芬应于本判决生效后三十日内搬离案涉房屋并将房屋交还朱雪英。对于合同解除后本案未涉及的其他如购房款的返还问题、装修导致的添附问题等，双方可以另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条第二项、第四百零三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回本诉原告张旭芳、张志芬的诉讼请求；二、反诉原告朱雪英以佛山市高明凯丰房地产开发有限公司名义与反诉被告张旭芳、张志芬于2014年11月22日签订《福惠名居（云山名筑）存量房买卖合同》于2019年10月16日解除；三、反诉被告张旭芳、张志芬应于本判决发生法律效力之日起三十日内将佛山市高明区杨和镇（杨梅）杜鹃路42号3座703房交还给反诉原告朱雪英；四、驳回反诉原告朱雪英的其他诉讼请求。本案本诉受理费138元，由原告张旭芳、张志芬承担；反诉受理费3045元，由被告朱雪英承担1045元，由张旭芳、张志芬承担2000元。反诉费朱雪英已经预交，本院不作退还，由张旭芳、张志芬在本判决生效后7日内迳付给朱雪英。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长  邓文凤审判员  李林龙审判员  黄佩佩二〇一九年十一月十二日书记员  谭景文