中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终735号 上诉人（一审被告）：上海尧润资产管理有限公司。住所地：上海自由贸易试验区加太路29号2号楼西部夹层101-07室。 法定代表人：周坤延，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宫凡，该公司法务人员。 委托诉讼代理人：何韵铭，湖北国森律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：邹维秋。 委托诉讼代理人：詹志坚，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。 一审被告：黑龙江立宏房地产开发有限公司。住所地：黑龙江省哈尔滨市南岗区黄河路99号黄河绿园小区A区7栋1单元4层2号。 法定代表人：王强，该公司经理。 委托诉讼代理人：麻雪松，北京市未名（哈尔滨）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丹丹，北京市未名（哈尔滨）律师事务所律师。 一审被告：中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行。住所地：黑龙江省哈尔滨市松北区世茂大道88号世茂滨江新城一期1区会所2号商服。 负责人：李江，该支行行长。 委托诉讼代理人：李劲松，黑龙江龙信达律师事务所律师。 上诉人上海尧润资产管理有限公司（以下简称尧润公司）因与被上诉人邹维秋、一审被告黑龙江立宏房地产开发有限公司（以下简称立宏公司）、中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行（以下简称建行松北支行）第三人撤销之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院（2018）黑民初309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭，于2019年6月12日公开开庭进行了审理。上诉人尧润公司委托诉讼代理人宫凡和何韵铭、被上诉人邹维秋委托诉讼代理人詹志坚、一审被告立宏公司委托诉讼代理人黄丹丹、一审被告建行松北支行委托诉讼代理人李劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尧润公司上诉请求：撤销黑龙江省高级人民法院（2018）黑民初309号民事判决书；判决驳回邹维秋的一审诉讼请求；判决本案上诉费由邹维秋负担。事实和理由：（一）邹维秋及立宏公司未提供税务部门出具的正式购房发票、银行转账凭证等其他能证明付款等房屋买卖事实的证据，邹维秋没有充分证据证明其购房行为真实，尧润公司否认其相关证据的真实性，而黑龙江省高级人民法院不顾尧润公司提出的合理怀疑，认定案涉房屋买卖行为的真实性，认定事实错误。（二）案涉多套房产处于法院查封状态，立宏公司违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于司法机关裁定查封的房地产不得转让的规定，恶意私自低价出售已查封的房产。同时，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第二十一条的规定，已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效。案涉多套房产是立宏公司在明知被法院查封的情况下，以低于市场价格贱卖的，立宏公司低价处置严重降低了其还款能力，侵犯了债权人的合法权益。黑龙江省高级人民法院对多套案涉房屋在查封状态下出售的无效行为予以认可，忽略邹维秋和立宏公司的恶意行为，适用法律错误。（三）建行松北支行于2008年5月9日向哈尔滨市住房保障和房产管理局开发区分局出具的《说明》以及该局于2008年5月28日出具的《商品房管理处在建项目工程抵押房屋申请恢复预（销）售审批表》（以下简称恢复预（销）售审批表），仅同意了第一次抵押的371套房产在抵押期间可以销售，并未出具任何文件同意贷款展期期间新增的26套房产可以在抵押期间销售。黑龙江省高级人民法院在缺乏证据证实建行松北支行书面同意的情况下，认定新增的26套抵押房产可售，认定事实错误。多套案涉房产是邹维秋诉称其“以二手房买卖形式从第一手买受人手中购买的”，但事实上除了立宏公司出具的《情况说明》外，没有其他证据证实案涉房产属于二手房买卖。本案证据证明邹维秋与立宏公司签订第一手房屋买卖合同约定购买案涉房屋的时间均在2013年以后，即该行为发生在邹维秋要求撤销的法院判决作出之后，邹维秋不享有撤销权，黑龙江省高级人民法院判决予以支持，适用法律错误。 邹维秋辩称：（一）在黑龙江省高级人民法院组织质证时，立宏公司、建行松北支行对邹维秋提供的购房相关证据的真实性和证明的事实均无异议，尧润公司虽然对该证据的真实性表示怀疑，但尧润公司没有提供相反证据否定该证据的真实性。黑龙江省高级人民法院根据该证据认定案件事实正确。（二）当事人在案涉房屋查封期间签订的房屋买卖合同有效。案涉房屋查封发生于2012年建行松北支行与立宏公司诉讼过程中，邹维秋的前手徐某某购房于查封前,邹维秋与徐某某形成房屋买卖合同的承继关系，故不存在查封期间买卖案涉房产的问题。案涉诸多房产由于业主的购买时间及楼层、朝向不一致，导致了价格的不一致，均系市场调节所致。如果尧润公司认为立宏公司低价出售房产损害了债权人利益，其可通过另诉解决，该问题与本案无关。（三）黑龙江省高级人民法院认定第一次抵押的371套房产及贷款展期时增加的26套房产均属于抵押可售，适用法律正确。邹维秋所购房屋在第一次抵押的371套房产之内，按照建行松北支行出具的《说明》及建行松北支行在恢复预（销）售审批表上签署“同意恢复抵押可售”的意见，都足以证实建行松北支行对案涉371套房产的抵押权早已消灭。但建行松北支行却在其与立宏公司借贷合同纠纷一案的一、二审诉讼中，隐瞒了其准许立宏公司销售及抵押合同所涉房产均已经销售的事实。案涉《人民币借款展期协议》约定“在展期期限内，会展名城项目销售款全部用于归还贷款，如商服出售成功，立即归还在该行的全部贷款本息。”该约定与建行松北支行的委托诉讼代理人在一审庭审时自认所有抵押房产都是可以销售的（否则立宏公司就无钱偿还贷款）事实相一致。据此可以认定在展期时增加的26套房屋也是抵押可售的。黑龙江省高级人民法院认定371套房产及后增加的26套房产均属于抵押可售房屋，适用法律正确。综上，请求驳回尧润公司的上诉请求，维持原判。 立宏公司述称支持邹维秋的诉讼主张。 建行松北支行述称同意尧润公司的上诉意见。 邹维秋于2018年11月2日向黑龙江省高级人民法院起诉请求：判令撤销黑龙江省高级人民法院（2012）黑商终字第62号民事判决书维持的哈尔滨市中级人民法院（2012）哈民三商初字第3号民事判决第三项中涉及会展名城小区B栋2单元1701室房屋及所占土地使用权的抵押权部分；确认建行松北支行对会展名城小区B栋2单元1701室房屋及所占土地使用权的抵押权消灭；判决立宏公司、建行松北支行、尧润公司负担本案的诉讼费。 黑龙江省高级人民法院一审认定事实如下：2008年5月9日，建行松北支行与立宏公司所签《房地产抵押合同》项下的抵押房产共计371套，具体明细详见《企业抵押房屋明细》，房屋他项权证号为哈房开国他字第00024387号，预登记号为哈房预登记字第开2008-1号。同日，建行松北支行向哈尔滨市住房保障和房产管理局开发区分局出具一份《说明》，其内容为：“立宏公司开发的会展名城项目在我行进行抵押贷款，其抵押房产共371套，面积合计41349.79平方米，我行同意该项目在抵押期间可以正常销售。”2008年5月28日，立宏公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局申请恢复预售，该局于当日作出恢复预（销）售审批表，抵押权人建行松北支行于次日在该恢复预（销）售审批表上签字确认“同意恢复抵押可售”。2009年5月19日，为履行之后所签的《人民币借款展期协议》，建行松北支行与立宏公司又签订一份编号为HL-SB-Z2008001号的《房地产抵押合同》，其抵押财产包括原抵押的371套房产（面积为41349.79平方米）及增加的26套房产（面积为3244.28平方米，详见《企业抵押房源明细表》）和9678.69平方米的土地使用权。房屋他项权证号为哈房开国他字第20092987号，预登记号为哈房预登记字第开2008-1号、第0907000034号；土地他项权证号为哈他项（2009）第03000071号。2009年5月21日，建行松北支行与立宏公司签订《人民币借款展期协议》约定：“在展期期限内，会展名城项目销售款全部用于归还贷款，如商服出售成功，立即归还在该行的全部贷款本息。” 邹维秋于2016年10月14日从原购房者徐某某（徐某某于2010年4月1日从立宏公司认购的案涉房屋，已交付全部房款）处购买了立宏公司开发的南岗区红旗大街、海河路地段会展名城小区房屋B栋2单元1701室，并于2018年7月5日与立宏公司更名换据，签订了《哈尔滨市商品房买卖合同》，并办理了入户手续且占有使用，商品房预售许可证号为（哈）房预售证第0479号，该B栋2单元1701室房屋包含在《企业抵押房屋明细》中列明的371套抵押房产中。 2016年12月27日，哈尔滨市住房保障和房产管理局就会展名城项目房屋权属登记中涉及的有关问题，向哈尔滨市人民政府呈报了案涉《关于会展名城项目办理房屋权属登记涉及有关情况的报告》，其主要内容为：“经梳理，会展名城项目无法办理房屋权属登记主要存在以下三个方面问题：一是该项目未完成竣工验收，不具备办理房屋权属登记条件；二是该项目存在司法诉讼，大部分房屋处于抵押或预查封状态；三是立宏公司尚欠地税部门营业税800多万元，现无力缴纳。前不久，购房者多次到我局上访，反映诉求，情绪十分激烈。鉴于该项目实际情况，按照市政府协调会议精神，本着尽快实施、分期办理的原则，我局提出如下工作意见：一是关于验收问题。建议协调长城建筑公司，通过会签方式解决，为该项目达到办证奠定基础条件……；二是关于房屋司法限制问题。鉴于购房者购买房屋为善意取得，没有过错，建议引导购房者通过司法诉讼确定房屋所有权；三是关于欠税问题。建议暂时按挂账处理，由税务部门依法进行追缴。购房者可持当年购房合同及交款票据办理不动产登记，由市税务及不动产登记部门给予支持。”哈尔滨市人民政府办公厅于当日收到上述报告后呈报该市市政府相关领导，该市市政府领导于2017年1月9日批示“所提意见要落实”。哈尔滨市人民政府相关部门就会展名城项目竣工验收等问题协调解决后，购房者在办理产权登记过程中（即2017年1月9日以后），经立宏公司告知，购房者知悉所购房屋已抵押给建行松北支行，哈尔滨市中级人民法院已就该抵押权作出（2012）哈民三商初字第3号民事判决且已发生法律效力。立宏公司在本案诉讼中对其在哈尔滨市人民政府协调后方才告知购房者前述“抵押及生效判决为哈尔滨市中级人民法院的一审判决”等相关信息无异议。2017年6月7日，会展名城小区购房者吴晓雁等185名业主向哈尔滨市中级人民法院提起第三人撤销之诉，请求撤销该院作出的（2012）哈民三商初字第3号民事判决中涉及其民事权益部分，并确认该部分抵押权消灭。在该案诉讼中，哈尔滨市中级人民法院告知该185名购房者，因立宏公司不服该院（2012）哈民三商初字第3号民事判决而提起上诉，黑龙江省高级人民法院作出的（2012）黑商终字第62号民事判决为生效判决。据此，哈尔滨市中级人民法院于2017年12月20日作出（2017）黑01民撤2号民事裁定，驳回吴晓雁等185名购房者的起诉。吴晓雁等199名购房者，又于2018年5月16日向黑龙江省高级人民法院提起第三人撤销之诉，该院审查后认为该199名购房者的诉讼请求各自独立，不属于必要共同诉讼，亦不符合合并审理的条件，于2018年7月30日作出（2018）黑民初46号民事裁定，驳回吴晓雁等199名购房者的起诉。 中国建设银行股份有限公司黑龙江省分行于2014年12月12日与中国东方资产管理公司哈尔滨办事处签订《资产转让合同》，将包含立宏公司所欠建行松北支行本息102583505.85元在内的375220346.53元的债权转让给中国东方资产管理公司哈尔滨办事处。2015年2月2日,中国东方资产管理公司哈尔滨办事处与尧润公司签订《债权转让协议》，将上述债权转让给了尧润公司。 黑龙江省高级人民法院一审认为：本案系第三人撤销之诉。本案争议焦点是：（一）邹维秋是否具备提起第三人撤销之诉的主体要件；（二）邹维秋是否具备提起第三人撤销之诉的程序要件；（三）案涉生效判决主文是否错误，是否损害邹维秋的合法权益，应否予以撤销。 黑龙江省高级人民法院（2012）黑商终字第62号民事判决中维持哈尔滨市中级人民法院（2012）哈民三商初字第3号民事判决主文第三项涉及损害其民事权益的抵押权部分，意味着邹维秋与立宏公司签订的案涉《商品房买卖合同》无法实际履行，邹维秋对前述抵押财产中所包含的案涉房屋享有独立的请求权，具备《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定的第三人的主体要件。 在哈尔滨市中级人民法院审理（2012）哈民三商初字第3号案过程中，立宏公司明知邹维秋所购房屋在抵押前即已出售，且建行松北支行、立宏公司明知所涉抵押财产处于“抵押可售”状态，未向购房者履行告知义务，亦未向法院如实陈述所涉抵押财产系“抵押可售”的基础事实，导致购房者未能参加该案诉讼，故购房者不能参加上述诉讼不能归责于其本人。邹维秋在2017年1月9日以后办理产权登记过程中，方才得知哈尔滨市中级人民法院（2012）哈民三商初字第3号民事判决主文第三项关于抵押权的相关内容损害其民事权益，随即向黑龙江省高级人民法院提起了诉讼。邹维秋在法定期限内主张了权利，其提起本案第三人撤销之诉，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定的程序要件。虽然建行松北支行和尧润公司主张邹维秋在购买案涉房屋时，就知道或者应当知道其权利受到侵害，但并未提供证据予以证明。且邹维秋是在案涉房屋抵押后从其前手购房人徐某某处受让该房屋，无论是其前手购房人徐某某还是邹维秋本人在购买该房屋时，并不知晓所购房屋存在权利负担，属因不能归责于本人事由而未能参加该案诉讼，且建行松北支行、尧润公司在本案诉讼中亦未提供足以证明购房者邹维秋知晓该生效判决的相关内容的证据。建行松北支行、尧润公司的此节抗辩主张缺乏事实根据和法律依据，故不予支持。 邹维秋与立宏公司虽于2018年7月5日签订商品房买卖合同，但邹维秋所购买的房屋系其从前手购房人徐某某处受让所得，徐某某2010年4月1日就已向立宏公司交付案涉房屋房款，故应当认定徐某某交付房款时即与立宏公司建立房屋买卖关系，邹维秋从徐某某处受让案涉房屋与立宏公司签订商品房买卖合同只是更名换据的行为，其依法应承继前手购房人对案涉房屋的权利和义务。而立宏公司作为该房屋的出让人，明知该房屋已经对外销售，又于2008年5月9日与建行松北支行签订《房地产抵押合同》，将该房屋设立抵押担保并办理抵押登记，有违诚实信用原则，损害邹维秋对购买房屋所期待的房屋所有权。虽然立宏公司在将案涉房屋转让给徐某某后又设立抵押，但该房屋包含在抵押权人建行松北支行同意“抵押可售”的范围内。对于在“抵押可售”范围内的房屋，无论系立宏公司在抵押前还是抵押后转让，均经抵押权人建行松北支行同意转让。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。故经抵押权人同意转让抵押财产的，抵押权人对抵押权的追及效力仅及于转让价金，其只能通过对购房款行使价金代位权，而不能再追及物上抵押权。至于建行松北支行抑或尧润公司因无法行使价金代位权而造成的损失，系其与立宏公司之间的债权债务关系，其应当向立宏公司另行主张权利。邹维秋从徐某某处受让的房屋系在抵押前购买，并按合同约定支付了全部购房款，亦办理入户手续且实际占有该房屋，邹维秋在购买房屋过程中并无过错，在此情形下，再将抵押权的负担转移给受让人，显然不利于保护受让人的所有权。黑龙江省高级人民法院于2012年11月16日作出（2012）黑商终字第62号民事判决，维持哈尔滨市中级人民法院（2012）哈民三商初字第3号民事判决主文第三项，其中涉及会展名城小区B栋2单元1701室抵押房屋及其占用范围内的土地使用权折价或变卖、拍卖的价款清偿的内容错误，损害了邹维秋的民事权益。邹维秋请求撤销该判决主文中错误部分的内容，应予以支持。 综上，黑龙江省高级人民法院依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第三百条第一款第一项的规定，于2018年12月17日作出（2018）黑民初309号民事判决：（一）确认建行松北支行在案涉HL-SB-Z2008001号《房地产抵押合同》项下所涉抵押物中对会展名城小区B栋2单元1701室房屋及其占用范围内土地使用权的抵押权消灭；（二）撤销黑龙江省高级人民法院（2012）黑商终字第62号民事判决维持哈尔滨市中级人民法院（2012）哈民三商初字第3号民事判决主文第三项[如立宏公司不能清偿债务，对其不能清偿部分，应以双方签订的《抵押合同》（合同编号为HL-SB-Z2008001号）所涉抵押物]中涉及会展名城小区B栋2单元1701室抵押房屋及其占用范围内的土地使用权折价或变卖、拍卖的价款清偿的判项内容。一审案件受理费1099元，由立宏公司、建行松北支行、尧润公司负担。 本院二审期间，各方当事人均未补充提供新的证据材料。对于一审法院认定的事实，尧润公司对其中房屋购买的真实性提出异议，各方当事人对一审法院认定的其他事实均无异议。各方当事人均无异议的事实，有证据予以佐证，本院予以认定。对于尧润公司有异议的事实问题，本院将在下述判决说理部分进行分析认定。 本院认为：本案系第三人撤销之诉。根据各方当事人在二审中的诉辩主张，本案争议焦点为：（一）案涉房屋买卖的真实性；（二）案涉房屋是否处于被查封状态及其相应对案涉商品房买卖行为效力的影响；（三）案涉房屋是否属于抵押权人建行松北支行同意“抵押可售”的房屋，邹维秋是否有权请求撤销黑龙江省高级人民法院（2012）黑商终字第62号民事判决书维持的哈尔滨市中级人民法院（2012）哈民三商初字第3号民事判决第三项中涉及案涉房屋及所占土地使用权的抵押权部分的判项。 邹维秋在一审中提供《哈尔滨市商品房买卖合同》《国际会展名城入住通知书》《住户登记表》《国际会展名城入伙会签单》《黑龙江省单位往来资金结算票据（更名换据）》和物业费、电梯费及车位管理费票据等书证，可以证明：案涉房屋原购买者徐某某于2010年4月1日向立宏公司购买案涉房屋，并已支付全部房款；邹维秋于2016年10月14日从徐某某处受让房屋，并于2018年7月5日与立宏公司更名换据签订了《哈尔滨市商品房买卖合同》，且办理了入户手续并占有使用。对于上述证据和事实，立宏公司作为上述房屋买卖合同相对方均予以确认，建行松北支行也没有提出异议，尧润公司提出异议但没有提供足以反驳的相反证据，黑龙江省高级人民法院采信上述证据并认定案涉房屋买卖的事实并无不当。 本案并无证据证明案涉房屋在立宏公司转让和邹维秋受让时处于法院查封之中，尧润公司以案涉房屋转让违反法律关于司法机关查封的房地产不得转让的规定为由主张案涉房屋出售行为无效，同时以立宏公司明知房屋被法院查封而低价转让房屋为由主张立宏公司、邹维秋侵害债权人合法权益，均没有事实依据，本院不予支持。 案涉房屋的抵押权人建行松北支行向当地房地产管理部门表示“同意恢复抵押可售”后，即明知立宏公司将出售房屋取得价款，建行松北支行应当明确要求立宏公司根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款的规定将转让所得价款向其提前清偿债务或者提存，并采取监管收款等必要措施予以保障，而建行松北支行却没有采取通常业务中所应当采取的监管保障措施，放任立宏公司不以售房款清偿贷款债务，明显具有过错。立宏公司取得售房许可销售房屋，邹维秋购买案涉房屋并无过错。建行松北支行同意立宏公司出售抵押的房产后，怠于行使《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款赋予的要求立宏公司以售房款直接清偿债务的权利，却转而要求对邹维秋所购房屋及其占有范围内土地使用权进行折价或者变卖、拍卖以清偿债权，势必影响已经支付价款的无过错购房者的生存利益，有失公平。建行松北支行及其债权受让人应当按照前述物权法规定的途径寻求救济，并自行承担因其过错而产生的不利后果。邹维秋从徐某某处购买案涉房屋，与立宏公司更名换据签订了商品房买卖合同，邹维秋主张继受徐某某与立宏公司在原商品房买卖合同下的权利义务，立宏公司作为合同另一方当事人在诉讼中表示支持。鉴于尧润公司要求对邹维秋购买的案涉房屋行使权利直接影响邹维秋的民事权益，邹维秋请求撤销黑龙江省高级人民法院（2012）黑商终字第62号民事判决书维持的哈尔滨市中级人民法院（2012）哈民三商初字第3号民事判决第三项中涉及案涉房屋及所占土地使用权的抵押权部分的判项，黑龙江省高级人民法院判决予以支持并无不当。 综上所述，尧润公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会民事行政审判专业委员会讨论决定，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1099元，由上海尧润资产管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张代恩 审判员  王富博 审判员  季伟明 二〇一九年十一月二十九日 法官助理李赛敏 书记员黄婷婷 书记员纪微微