黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1081民初1920号原告：邹志刚，男，1987年6月27日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：于福玲（与邹志刚是母子关系），住黑龙江省绥芬河市。被告：李秀梅，女，1962年7月20日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：李秀英（是李秀梅的姐姐），住黑龙江省绥芬河市。被告：黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司，住黑龙江省绥芬河市中天幸福家园二期。法定代表人：杜明月，该公司董事长。委托诉讼代理人：董成军，该公司副总经理。原告邹志刚与被告李秀梅、黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司（以下简称中天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人于福玲，被告李秀梅的委托诉讼代理人李秀英，被告中天公司的委托诉讼代理人董成军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令2011年10月11日中天公司与李秀梅签订的幸福家园商住小区（三区）11号100幢4单元302室商品房买卖合同无效。事实和理由：2009年8月11日，原告购买中天公司开发建设的绥芬河市中天幸福家园三期11号楼4单元302室，房屋价款191000元，原告按照约定将房款全部给付中天公司。商品房建设完毕后，2014年，中天公司将房屋交付原告，原告接收房屋后进行装修并居住至今。2018年原告经查询得知中天公司向李秀梅借款，为了给李秀梅提供担保，已经将该房屋的商品房买卖合同备案至李秀梅名下，原告要求中天公司解除备案登记，但至今仍然备案在李秀梅名下。原告认为，原告与中天公司是真实的商品房买卖关系，依法应当受到法律保护。中天公司与李秀梅是民间借贷关系，以商品房买卖合同备案登记的方式提供抵押，二被告之间并不存在真实的商品房买卖关系，二被告在明知是民间借贷关系却签订商品房买卖合同并进行备案的行为侵害了原告的合法权益，应属于无效合同。被告李秀梅辩称，一、原告与李秀梅不存在合同关系及其他债权债务关系，原告无权向李秀梅主张权利，原告将李秀梅列为被告属于诉讼主体错误；二、原告不是中天公司与李秀梅商品房买卖合同当事人，无权主张合同无效；三、李秀梅与中天公司签订的商品房买卖合同有效。2011年10月，李秀梅借给中天公司款项之前签订了商品房买卖合同，并办理了预告登记，是中天公司为借款提供的担保，该合同是最高法院民间借贷第二十四条规定的以买卖合同作为贷款担保的新型担保方式，符合合同法第四十四条，物权法第十五条的规定，依法有效。根据合同法解释二第十五条：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物的所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，就同一标的物签订数份合同，因债权人或担保权人是善意的，所签合同均为有效的合同，对于就同一标的物签订多份合同的履行顺序并不影响合同效力；四、李秀梅与中天公司签订的合同经过预告登记，根据物权法第二十条，物权法解释一第十六条规定，预告登记的合同产生对抗第三人的效力。应当驳回原告的诉讼请求。被告中天公司辩称，2011年10月11日，中天公司向李秀梅借款50万元，期限12个月，利息3%，中天公司以邹志刚购买的房屋作抵押。中天公司给付李秀梅利息3万元，此借款尚未还清。原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：一、商品房买卖合同一份、房款收据二份。证明2009年8月11日，原告与中天公司签订商品房买卖合同，原告购买中天公司开发的中天幸福家园三期11号楼4单元302室，房款19.1万元。后因房屋面积增加，2014年9月15日，原告又补交房款35895元。经质证，李秀梅认为其与原告不存在买卖关系，对证据不发表意见，中天公司对证据的形式要件及证明问题没有异议。二、交费票据十五份。证明2014年9月15日，中天公司将房屋交付原告。经质证，李秀梅认为其与原告不存在买卖关系，对证据不发表意见，中天公司对证据的形式要件及证明问题没有异议。本院经审查认为，李秀梅对证据一、二不发表质证意见，视为其放弃对上述证据进行质证的权利，中天公司对上述证据无异议，上述证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院对其予以采信。三、绥芬河市不动产登记中心情况说明、绥芬河市住房保障中心情况说明各一份。证明11#100幢与幸福家园商住（三区）商品房买卖合同上所标注311#为同一楼房。经质证，李秀梅认为其与原告不存在买卖关系，但是原告购买买的房屋与李秀梅买卖合同中的房屋确实是一个房屋。中天公司对证据的形式要件及证明问题没有异议。本院经审查认为，李秀梅、中天公司对原告购买的房屋与李秀梅买卖合同中的房屋是同一房屋的事实无异议，本院对该组证据予以采信。绥芬河市房产管理局查档信息。证明原告购买的房屋备案在李秀梅名下。经质证，李秀梅、中天公司对证据形式要件及证明问题没有异议。本院经审查认为，李秀梅、中天公司对证据形式要件及证明问题没有异议，本院对该证据予以采信。被告李秀梅围绕其答辩意见提供商品房买卖合同、备案登记表、借款协议各一份。证明2011年10月11日，中天公司向李秀梅借款50万元，期限12个月，月利率为3%，同日，中天公司与李秀梅签订商品房买卖合同，中天公司以11#100幢4单元302室商品房作为担保并办理了预告登记。经质证。邹志刚、中天公司对证据形式要件及证明问题均无异议。本院经审查认为，邹志刚、中天公司对证据形式要件及证明问题没有异议，本院对该证据予以采信。被告中天公司围绕其答辩意见提供借据、收据各一份。证明2011年10月11日，中天公司向李秀梅借款50万元，期限12个月，月利率3%。2011年12月13日，中天公司给付李秀梅利息3万元。中天公司与李秀梅之间是民间借贷关系。经质证。邹志刚、李秀梅对证据形式要件及证明问题均无异议。本院经审查认为，邹志刚、李秀梅对证据形式要件及证明问题没有异议，本院对该证据予以采信。根据当事人陈述、举证、质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月11日，原告与中天公司签订商品房买卖合同，原告购买中天公司开发的中天幸福家园三区311幢3单元301室，建筑面积81.35平方米，价款19.1986万元。同日，原告交付购房款19.1万元。原告与中天公司签订商品房买卖合同二三个月后，原告觉得房屋面积小，与中天公司协商，将房屋调换为中天幸福家园三区311幢4单元302室，中天公司法定代表人杜明月在合同变更处加盖名章予以确认。2014年9月15日，原告补交房屋面积差价款35895元，交纳物业费、垃圾清运费、声按灯费、二次供水费等费用后，中天公司将房屋交付原告，该房屋由原告占有、使用。2011年10月11日，中天公司与李秀梅签订借款协议，协议约定中天公司向李秀梅借款50万元，期限6个月，月利率为3%，中天公司以311-4-302、310-6-502房产作为借款的抵押。同日，中天公司与李秀梅签订商品房买卖合同，中天公司以100幢4单元302室商品房作为借款抵押并办理了商品房销售备案登记。2011年12月13日，中天公司给付李秀梅借款利息3万元。11#100幢与幸福家园商住（三区）商品房买卖合同上所标注311#为同一楼房。本院认为，原告与中天公司签订的商品房买卖合同，是原告与中天公司的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。2011年10月11日，借款协议明确约定中天公司以幸福家园小区311-4-302房产作为借款担保。同日，中天公司与李秀梅签订商品房买卖合同时，中天公司、李秀梅明知签订商品房买卖合同真正目的是以合同中约定的房屋作为中天公司向李秀梅借款的担保。中天公司不具有将该房屋出售给李秀梅的意思表示，李秀梅也不具有购买该房屋的意思表示。双方之所以签订商品房买卖合同就是想通过签订商品房买卖合同、并将合同备案的方式为中天公司向李秀梅的借款提供担保。商品房买卖合同的内容不是中天公司与李秀梅的真实意思表示，且签订商品房买卖合同时，中天公司、李秀梅对此均明知。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”的规定，2011年10月11日李秀梅与中天公司签订的商品房买卖合同无效。该商品房买卖合同侵犯了原告的合法权益，原告有权对该商品房买卖合同的当事人提起诉讼，请求确认合同无效，本院对原告要求确认该合同无效的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，判决如下：黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司与李秀梅于2011年10月11日签订的商品房买卖合同无效。案件受理费4750元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 员  车玉军人民陪审员  关 鹏人民陪审员  牟 丹二〇一九年十一月十五日书 记 员  薛泽东