吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初2118号 原告（反诉被告）：孙铭希，男，1994年7月22日出生，汉族，住长春市南关区新星宇之洲4栋1单元3205室。 委托诉讼代理人：周明明，吉林煜博律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王立军，男，1958年3月9日出生，汉族，住长春市朝阳区青云街3号省直机关宿舍3栋1单元301室。 委托诉讼代理人：王立华，吉林中玖律师事务所律师。 原告孙铭希与被告王立军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙铭希及其委托诉讼代理人周明明、被告王立军及其委托诉讼代理人王立华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙铭希向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告房租协议书；2.判令被告立即将扣押的机械设备及全部财产（附设备明细，财务清单价值数额）返还给原告，并赔偿原告的全部经济损失200,915元（其中员工工资70,500元，员工宿舍租金19,000元，经营损失53,000元，扣押物品折旧损失45,101元，设备折旧损失13,314元）；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年8月9日，原、被告签订了一项“房屋协议书”原告用于经营汽车轮胎销售维修和洗车，原告已在被告出租的房屋经营五年之余，并原告在承租被告房屋经营期间，不欠被告房屋承租费用。2019年4月16日中午许，被告以原告拖欠房租费用为由，强行将原告的员工赶出该涉案的房屋，将大门上锁，并派人看守，不让原告的员工进行工作，非法扣押原告的经营设备和财物。被告的非法行为，造成了原告实际经营损失，故原告依法向人民法院提起诉讼。以维护合法权益免受侵害。 王立军辩称，第一，被告是按照房屋租赁合同第一条约定的依法依约收回房屋，并且是因为原告没有按房屋租赁协议书提前15天交纳房屋租赁费，导致被答辩人按合同收回房屋，并且已约定收回房屋后果自负。第二，截至到开庭日期原告已经拖欠被告房屋租金达8万元整。第三，被告是按房屋租赁合同第一条约定收回房屋，后果自负。依据物权法230条规定，债务人不履行到期债务债权人可以留置已经合法占有的动产，并优先受偿，故被告依据合同及法律并非非法扣押原告财物，原告诉请的20万元我方不同意支付。如果原告支付相应租赁费用，机器设备及相应财产我们会依法依约返还。综上，原告的各项诉讼请求不能得到支持，因为原告是先履约义务人，请法院驳回原告的诉讼请求。 王立军向本院提出反诉请求：l.判令被反诉人支付租赁费6万元（审理中变更该项请求数额为154,000元）；2.判令被反诉人支付违约金（审理中王立军撤回该项请求）；3.依法判令被反诉人承担诉讼费、保全费等费用（审理中明确该项请求仅为反诉费）。事实与理由：2018年8月9日，反诉人与被反诉人签订了《房租协议书》，合同约定“反诉人将位于南关区民康路门市房租赁给被反诉人，第一年租金24万元，交租方式可以月交即每月2万元，必须在租期使用前15天交付，如不交付租金，甲方有权收回房屋，后果自负。第二年租金25.2万元，第三年租金半年交133,200元”。按照合同约定被反诉人应该在月租金到期前15天缴纳下个月租金，也就是被反诉人需要在2019年1月24日缴纳2019年1月9日至2019年2月9日的租金，被反诉人需要在2019年2月24日缴纳2019年2月9日至2019年3月9日的租金，以此类推。由于被反诉人没有按期支付租赁费用，至反诉人提起反诉已经拖欠租金3个月有余。反诉人在这期间多次催要，被反诉人均是以各种理由推脱，迫于无奈，反诉人按照合同约定收回房屋。依据《物权法》规定对其被反诉人的物品行使留置权。现被反诉人提起诉讼，反诉人依据《民事诉讼法》依法提起反诉，维护其合法权益，恳请依法支持反诉请求。 孙铭希反诉辩称，针对反诉人的第一项诉讼请求，被反诉人认为目前不欠任何租金。理由如下，因为本案当中反诉人已经于2019年4月16日已经将房屋收回并非法扣留被反诉人的相关物品。因此截至到2019年4月16日双方的租赁合同事实已经终止了。那么在此之后所产生的租金反诉原告所主张的租金，不应当予以保护。关于第二项诉讼请求，反诉人的要求的违约金不明确。依据合同也没有相应的约定有违约金。因此第二项诉讼请求也不应当予以保护。第三点，关于反诉人所主张的留置权，留置权属于法定的担保物权。本案中属于房屋租赁合同，在房屋租赁合同当中，出租方是依照法律规定是不享有留置权，那么反诉人非法扣留被反诉人的相关物品，实际上是一种违法行为，也给被反诉人造成了一定经济损失。因此被反诉人也在本案的本诉当中提出了相应的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年8月9日，王立军（甲方）与孙铭希（乙方）签订《房租协议书》一份，约定：“一、甲方将位于长春市南关区民康路门市房租赁给乙方，年租金240,000元，交租方式可以月交即每月20,000元，必须在租期使用前15天交付，如不交付租金，甲方有权收回房屋，后果自负。二、第二年租金252,000元，可季交63,000元/季度租金。三、第三年租金可半年交133,200元/半年租金。四、租期结束后，乙方可有优先承租权，如要不租，乙方无权拆除装修、房屋设施并保证租房设备完好，否则甲方有权诉讼至法院。本合同为双方的真实表述认真遵守，一式两份，签字生效。” 2018年8月19日，孙铭希通过微信转账向王立军支付租金20,000元；2018年9月6日，孙铭希通过微信转账向王立军支付租金20,000元；2018年10月9日，孙铭希通过银行转支向王立军支付租金20,000元；2018年11月7日，孙铭希通过微信转账向王立军支付租金17,000元；2018年11月8日，孙铭希通过微信转账向王立军支付租金3,000元；2018年12月7日，孙铭希通过微信转账向王立军支付租金20,000元；2019年3月5日，孙铭希通过微信转账向王立军支付租金10,000元；2019年3月16日，孙铭希通过微信转账向王立军支付租金5,000元；2019年3月18日，孙铭希通过微信转账向王立军支付租金5,000元；2019年4月3日，孙铭希通过银行转支向王立军支付租金20,000元。2019年1月20日，孙铭希通过微信转账向王立军支付采暖费5,000元；2019年2月18日，孙铭希通过微信转账向王立军支付采暖费2,000元；2019年2月24日，孙铭希通过微信转账向王立军支付采暖费1,000元。经庭审核实，双方对已交纳七个月房屋租金14万元（截至到2019年3月、4月、5月三个月）和采暖费8,000元均表示无异议。 另查，孙铭希按约定应于2019年2月22日前交纳2019年3月9日到4月8日期间的月房屋租金20,000元，孙铭希未按约定履行。 2019年4月16日，王立军以孙铭希未按约定交纳租金为由，将孙铭希在所承租房屋内的员工赶出，将房屋卷帘门放下，并雇人看管。本案审理中，截至第二次庭审即2019年10月31日，经王立军同意，孙铭希的经营客户陆续在王立军看管的房屋取走由孙铭希保管的汽车轮胎共计120条。 本案审理中，经孙铭希申请，本院委托鉴定机构对王立军扣押孙铭希的位于长春市南关区民康路门市房内的物品进行清点。本院执行综合科于2019年10月9日作出（2019）吉0102委评139号《鉴定结案通知书》，告知：因选定的鉴定机构均表示无法进行此项鉴定，退回该委托，且申请与被申请人双方均无法提供其他具有相应专业资质的专业机构进行鉴定，委托鉴定无法进行，故依照吉高法【2017】122号《吉林省高级人民法院对外委托鉴定、评估工作暂行规定》的通知第四十条第三款、第五款之规定，终结本案鉴定程序。在2019年10月31日第二次庭审中，法庭经征询双方当事人意见，定于2019年11月4日13时双方共同到现场对室内物品进行盘点，但盘点并未进行。 本院认为，原、被告签订的《房租协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效。双方均应恪守合同约定，履行各自义务。按双方合同约定“……每月20,000元，必须在租期使用前15天交付，如不交付租金，甲方有权收回房屋，后果自负。”原告孙铭希未按此约定履行交纳房租义务，其行为已构成违约。按约定被告王立军有权收回房屋。现王立军已自行收回房屋，双方合同履行不能，故原告孙铭希要求解除《房租协议书》，依法应予支持。 王立军收回房屋后，对租赁场地内孙铭希享有所有权的财物以及代为保管的客户财物，依法应予返还。考虑委托第三方盘点以及双方自行盘点均不能，结合案涉租赁场地内的物品均为孙铭希所有和代为保管，故王立军对收回房屋内的机械设备及全部财产应予整体返还。关于王立军抗辩孙铭希欠付租金，其对租赁房屋内的物品享有留置权一节，因留置权属于法定担保物权，应当符合“债权人已经合法占有的债务人的动产”以及“留置的动产应当与债权属于同一法律关系”的条件，本案中王立军扣押孙铭希的物品并不是基于保管、使用等合法占有，扣押的物品与享有的债权也不属于同一法律关系，故王立军主张其扣押孙铭希的物品属于行使留置权，于法无据，不予支持。 关于孙铭希要求王立军赔偿员工工资70,500元、员工宿舍租金19,000元、经营损失53,000元一节，如前所述，合同履行过程中属孙铭希拖欠房屋租金，违约在先，双方明确约定“如不交付租金，甲方有权收回房屋，后果自负。”故对该项损失应由孙铭希自行承担。 关于孙铭希要求王立军赔偿扣押物品折旧损失45,101元、设备折旧损失13,314元一节，孙铭希对该项损失确认依据及数额负有举证责任，庭审中因其并未举证，依法不予支持。 关于王立军反诉要求孙铭希支付租赁费154,000元一节，2019年4月16日王立军自行将租赁房屋收回，并加以看管，此时孙铭希已经失去了的该房屋的控制和使用，虽然仍有物品留存房屋内，但是基于王立军要行使所谓的“留置权”不予返还，故2019年4月16日之后发生的租金损失，秉承公平原则和诚实信用原则，应由王立军自行承担。对于孙铭希占有使用房屋期间即2019年3月9日到2019年4月16日计38天欠付的租金24,986.30元（240,000元÷365天×38天），应由其向王立军承担给负责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二百三十条、第二百三十一条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除孙铭希、王立军于2018年8月9日签订的《房租协议书》； 二、王立军于本判决生效后立即将其扣押位于长春市南关区民康路门市房屋内的机械设备及全部财产返还孙铭希（具体室内物品以现场实际为准）； 三、孙铭希于本判决生效后立即给付王立军拖欠的房屋租金24,986.30元； 四、驳回孙铭希的其他诉讼请求； 五、驳回王立军的其他反诉请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,150元，由王立军负担（孙铭希已垫付）；反诉受理费1,690元，由王立军负担1,478元、孙铭希负担212元（王立军已垫付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  李德保 二〇一九年十一月二十七日 书记员  隋 汉