宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2019）宁0402民初4782号原告（反诉被告）：固原市惠创市场服务有限责任公司。法定代表人：刘强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭云安，宁夏朔北律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：固原润农电子商务有限公司。法定代表人：郭振国，系该公司总经理。委托诉讼代理人：兰云霞，北京大成（银川）律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告（反诉被告）固原市惠创市场服务有限责任公司（以下简称固原惠创公司）与被告（反诉原告）固原润农电子商务有限公司（以下简称固原润农公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告固原惠创公司的委托诉讼代理人郭云安，被告固原润农公司的委托诉讼代理人兰云霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。固原惠创公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《固原西南新区平价农贸市场运营管理合同》；2.判令被告向原告支付拖欠的租金1120000.00元，下余租金按照合同约定计算；3.判令被告自2018年9月1日起每日按10000.00元×5%的标准向原告支付违约金至被告实际支付之日止；4.判令被告搬离租赁场地并将租赁场地恢复原状后交付原告；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告因需要于2018年3月2日租赁原告位于固原市××区交叉口的西九龙集团平价农贸市场西1厅（建筑面积5000㎡）。双方当日签订了《固原西南新区平价农贸市场运营管理合同》一份，对承租市场信息及相关权利义务等做了明确约定，房屋使用期自2018年3月2日至2021年3月1日，租赁期限三年，年租金1200000.00元（即每月100000.00元），每半年一付，3月及9月1日前付清，逾期未付的每超过1日按每月管理费5%支付违约金，被告不按照约定支付费用达30日，原告可以单方解除合同，收回房屋。双方签订合同后，原告将场地交付被告使用，但是被告只向原告支付了680000.00元，其未按合同约定时间和方式向原告支付租金的行为已构成根本违约，原告有权根据合同约定行使单方解除权。原告于2019年4月24日向被告出具了催费通知，被告收到后仍未履行。固原润农公司辩称，一、原告不享有合同解除权，被告也不同意解除。原、被告双方签署的是市场运营管理合同，原告的经营范围也包含市场经营管理与服务。原告除了提供经营场所，并未向被告提供市场运营管理服务，原告不支付合同约定管理费的行为，是在行使先履行抗辩权，并不存在违约行为，因此，不产生违约金或合同解除权行使的问题。另外，合同解除权是当事人行使权利的结果，法院有权确认当事人合同解除的效力，但并不具有判决解除合同的法律依据。二、关于涉案厂房租金的确定。双方签署的市场运营管理合同是由原告提供的，合同也只是约定了管理费，并未就租金做出明确约定，视为合同对于价款约定不明确。根据相关法律规定，价款或报酬约定不明确的，双方可以协商确定，协商不成的，按照订立合同时履行地的市场价格履行，涉案厂房所在地的市场租金在5.00-8.00元/㎡/月。依据以上事实和法律规定，法院有权就本案涉案厂房租金依据订立合同时履行地的市场价格确定。退一步讲，即便是将市场运营管理合同认定为租赁合同，将管理费认定为租金。那么，直接将合同约定的管理费标准作为租金标准向被告主张，也与合同签订时的该地段市场价格相差太大，显然不公平。被告请求变更租金，也合情合理。被告向原告实际支付的金额是760000.00元，除了原告认可的680000.00元外，还支付了80000.00元的水电费，按照合同约定水电费是根据被告实际使用的金额交纳，由于原告没有给被告提供过水电费的使用单据，所以被告支付的80000.00元计入已交租金的金额中。固原润农公司向本院提出反诉请求：1.请求按照同地段租金标准确定或变更涉案厂房租金为8.00元/㎡/月；2.请求判令原告返还不当得利40000.00元；3.本案本诉及反诉诉讼费由原告承担。事实及理由：2017年6月，被告中标宁夏回族自治区宁夏回族自治区商务厅固原市××区电子商务进农村示范项目。2018年3月2日，原、被告签署《固原西南新区平价农贸市场运营管理合同》，被告使用原告位于固原市××区以西的九龙集团平价农贸市场西1厅，使用面积5000㎡，用于原州区电子商务公共服务中心办公运营场所。合同约定使用期限自2018年3月2日至2021年3月1日，共三年，管理费标准为1200000.00元/年。原被告签订合同后，原告并未向被告提供市场运营管理或服务，但原告却按照合同约定的标准向被告收取租金。而据被告与同地段其他租户了解得知，在订立合同时该地段厂房租金标准一般在5.00-8.00元/㎡/月。因此，以管理费1200000.00元/年的标准确定涉案厂房租金显失公平。被告按照合同法的相关规定，请求变更合同条款，或按照市场价确定涉案厂房租金为8.00元/㎡/月，5000㎡的年租金为480000.00元。按上述标准，被告支付2018年3月2日-2019年9月1日租金为720000.00元，超出部分40000.00元属于原告的不当得利，应当返还被告。固原惠创公司针对固原润农公司的反诉辩称，被告的反诉请求不能成立，所谓的管理费就是租金，被告要求变更是认为合同显失公平，从法律角度讲，显失公平是指一方当事人利用自己的优势或者是对方没有经验等情形在与对方签订合同的过程中设定了明显对自己一方有利的条款，致使双方合同权利、义务以及利益严重失衡，明显违反公平原则，而本案合同是双方在平等自愿的基础上就涉案的标的物进行磋商达成的协议，被告作为商务有限公司对于房屋租赁以及产权状况的了解均比原告公司更有经验，因此本案不存在显失公平的情形；被告对原告提出的80000.00元水电费这一事实不表异议，原告已代被告垫交水电费140326.28元（涉及原、被告签订的三份合同总金额），由于本案审理的是合同案件，原告并未对多垫付的水电费进行表述，但是原告将另行主张权利。原、被告依法向本院提交了证据。对原告提交的证据认定如下：1.《固原西南新区平价农贸市场运营管理合同》形式合法，内容真实，能够证明双方签订合同并对各自权利义务约定的事实，予以采信；2.《宁夏六盘山水务有限公司水费通知单》与原告提交的《宁夏六盘山水务有限公司发票》的票据数量、水表编码、用水量及用水金额完全一致，能够证明该公司针对涉案房屋向原告主张过拖欠的水费，予以认定；3《宁夏六盘山水务有限公司发票》及《国网宁夏电力有限公司固原供电公司发票》形式合法，内容真实，与本案具有关性，能够证明原告向宁夏六盘山水务有限公司及国网宁夏电力有限公司固原供电公司代被告支付水电费及被告向原告交纳水电费80000.00元的事实，予以认定。对被告提交的证据认定如下：1.《原州区电子商务进农村综合示范项目中标通知书》、《原州区电子商务进农村综合示范项目服务合同》真实性够确认，但与本案没有关联，无法达到被告的证明目的，不予采信；2.《固原经济技术开发区中小企业创业园标准化厂房租赁合同》系打印件，无原件核对，无法证明涉案厂房同地段的租金情况，不予认定。本院经审理认定事实如下：2018年3月2日，原告固原惠创公司（更名前公司名称为固原新建南河滩市场服务有限责任公司）与被告固原润农公司签订了《固原西南新区平价农贸市场运营管理合同》，原告将坐落于宁夏固原市××区的九龙集团综合平价农贸市场西1厅（建筑面积5000平方米）交付给被告固原润农公司使用，房屋使用期限三年，自2018年3月2日起至2021年3月1日止，年租金为1200000.00元，双方同时对房屋装修的归属、合同解除的条件及违约责任进行了明确约定。原告实际交付房屋的时间为2017年10月1日，免租期5个月，管理费自2019年3月2日期开始计算，被告在免租期内对涉案厂房进行了装修。截至原告起诉之日，被告实际支付租金680000.00元，支付水电费80000.00元。本院认为，原、被告签订的《固原西南新区平价农贸市场运营管理合同》不论是合同形式还是具体约定的内容，以及结合庭审的实际情况，均已具备了房屋租赁合同的所有基本要件，而非被告所主张的服务管理合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，具有法律约束力，各方应按合同约定全面履行自己的义务。被告在合同签订后，仅支付了680000.00元的租金，连第一年的房屋租金都未付清，原告出租房屋的目的是获取租金收益，被告履行能力欠缺，使得原告的合同目的无法实现，且其不予支付租金的行为已构成违约，原告据此行使合同解除权，符合合同约定，亦符合法律规定，应予以支持。合同解除后，被告应当搬离承租的房屋并向原告支付拖欠的租金，原告主张的1120000.00元租金计算至2019年9月1日，之后的租金按照合同约定的月租金100000.00元标准计算。被告的违约行为导致合同被解除，双方约定房屋的装修装潢、添置的设备设施归被告所有，原告亦不同意利用，故本院确定涉案房屋的装饰装修物及设备设施由被告拆除带走，因拆除造成房屋毁损的，被告负责恢复原状。双方约定迟延支付违约金按照每超过1日以每月租金的5%（100000.00元×5%）计算，该约定明显高于原告的实际损失，而原告要求按照每日500.00元（10000.00元×5%）的标准支付自2018年9月1日起至付清之日止违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院酌情确定被告按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付自2018年9月2日起至实际租金付清之日止的利息。关于被告主张其交付的80000.00元作为租金应计算在已付租金之内的答辩意见，因原告开具的票据中明确注明该笔费用为水电费，原告亦代被告垫付了相应的费用，被告在交纳上述费用时也未提出异议，此笔费用已经确定在水电费项目上扣减，无法重复计算在租金之内，故本院对此意见不予支持。被告作为在市场中自主经营的企业，在签订房屋租赁合同前应当对房屋租赁市场多方考察和调研，对与原告签订合同的权利义务及法律后果有明确的认知，市场交易行为更注重当事人的意思自治，相应的经营风险应由被告自行承担，在没有确切的证据证明合同显失公平的情况下，应当维持合同的稳定性和有效性，被告的反诉请求不成立，不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，被告的反诉请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）固原市惠创市场服务有限责任公司与被告（反诉原告）固原润农电子商务有限公司签订的《固原西南新区平价农贸市场运营管理合同》；二、被告（反诉原告）固原润农电子商务有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）固原市惠创市场服务有限责任公司支付租金1120000.00元及自2019年9月2日起至实际搬离之日止的租金（以月租金100000.00元的标准计算），并按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付自2018年9月2日起至实际租金付清之日止的利息；三、被告（反诉原告）固原润农电子商务有限公司于本判决生效后十日内将搬离涉案房屋并将房屋内的装饰装修物及设备设施拆除带走，因拆除造成房屋毁损的，由被告（反诉原告）固原润农电子商务有限公司恢复原状；四、驳回原告（反诉被告）固原市惠创市场服务有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）固原润农电子商务有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14880.00元，由被告固原润农电子商务有限公司负担，反诉费400.00元，由被告固原润农电子商务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审 判 长 马 兰审 判 员 马文娜人民陪审员 王兴灵 二○一九年十一月二十六日书 记 员 谢明娟附：本案引用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼活动实行法律监督。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。