江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏01民终7850号 上诉人（原审原告）：马军，男，回族，1973年6月7日，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：辛晓斌，江苏永润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘皖，江苏永润律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：平安普惠融资担保有限公司，住所地南京市汉中路2号亚太商务楼13层B、C单元。 法定代表人:YONGSUKCHO，该公司总经理。 委托诉讼代理人：薛忠贵，北京市隆安（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：景亚旭，北京市隆安（南京）律师事务所律师。 原审第三人：郝荣亮，男，汉族，1977年11月17日出生，住南京市建邺区。 原审第三人：周洁，女，汉族，1982年5月28日出生，住南京市建邺区。 上诉人马军因与被上诉人平安普惠融资担保有限公司（以下简称平安普惠公司）及原审第三人郝荣亮、周洁案外人执行异议之诉一案，不服南京市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼法院）（2018）苏0106民初11397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 马军上诉请求：1.请求撤销（2018）苏0106民初11397号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定证据不清。上诉人在一审中提交的南京市建邺区房屋（以下简称案涉房屋）在抵押前签订合法有效的书面合同及实际占有使用等证据，已足以证明上诉人在法院查封前签订合法有效书面合同及实际占有案涉房屋，一审法院认定事实不清。综上，请求二审查明事实，支持上诉人的上诉请求。 平安普惠公司辩称，1.上诉人在租赁期间尚有大量外债未清偿，不具备支付大量资金的能力；2.上诉人在一审提交的关于实际占有使用的案涉房屋的证据存在虚假的情形，故无法证明实际居住了案涉房屋。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 马军向一审法院起诉请求：1.请求法院停止责令马军搬出案涉房屋的执行行为；2.请求确认马军自2016年5月25日起对案涉房屋享有租赁权；3.本案诉讼费由平安普惠公司承担。 一审法院认定事实：2016年5月31日，郝荣亮、周洁因向重庆金安小额贷款有限公司贷款，与平安普惠公司签订《最高额反担保抵押合同》，约定：针对平安普惠公司为郝荣亮的债务提供的保证，郝荣亮、周洁自愿以其名下位于南京市建邺区房屋提供反担保抵押。2016年6月6日，该房屋办理了抵押登记，不动产登记簿载明的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用。 此后，平安普惠公司与郝荣亮、周洁追偿权纠纷一案，鼓楼法院经审理于2017年8月25日作出（2017）苏0106民初2523号民事判决书，判决如下：郝荣亮于本判决生效之日起十日内支付平安普惠公司代偿款2975862.40元及滞纳金（自2016年12月27日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利的四倍计算）；郝荣亮于本判决生效之日起十日内支付平安普惠公司担保费42900元；如郝荣亮未履行上述债务，平安普惠公司有权就其名下位于南京市建邺区房屋进行协议折价或以拍卖、变卖价款在郝荣亮所负债务范围内优先受偿；驳回平安普惠公司的其他诉讼请求。 因郝荣亮未履行民事判决书规定的义务，平安普惠公司向鼓楼法院申请强制执行，鼓楼法院于2018年1月9日立案执行，案号为（2018）苏0106执549号。该案执行中，鼓楼法院依法作出（2018）苏0106执549号公告，责令室内居住人员于2018年7月25日前搬出南京市建邺区房屋，并将室内物品全部腾空。后马军提出异议，请求鼓楼法院撤销（2018）苏0106执549号公告。鼓楼法院经审查于2018年9月17日作出（2018）苏0106执异172号民事裁定书，驳回马军的执行异议请求。马军遂向鼓楼法院提起执行异议之诉。 审理中，马军向鼓楼法院提交了其与郝荣亮签订的《房屋租赁合同》，落款时间为2016年5月25日。主要内容为：案涉房屋面积为137.63平方米，租赁期为20年，自2016年5月25日至2036年5月24日；房屋租金为24000元/年，一次性现金支付48万元。2016年5月25日，马军通过银行转账35万元给郝荣亮。落款时间为2016年5月25日的收条载明：今收到马军租金48万元整，其中汇给郝荣亮建行卡（6236681370000192556）35万元，现金13万元整；因本人生意周转急需资金，本人同意将南京市建邺区租赁给马军，出租屋租赁期为20年，每年租金24000元，租赁费马军一次性已支付给郝荣亮。 另外，马军举证了中泰广场物业费、水费代收代缴通知单（2张）、农业银行消费票据存根、收据（5张），物业公司出具的证明，欲证明马军一直居住在案涉房屋内，案涉房屋的物业费、水电费均由马军缴纳，马军自2016年5月25日即居住在案涉房屋内。平安普惠公司认为物业费、水电费票据可以看出有的收据的时间在后，反而票据编号在前，相隔几个月时间票据的编号还是相连的，明显系虚假，故对所有的收据和物业公司出具的证据真实性均不予认可。 审理中，马军陈述通过朋友介绍认识郝荣亮，郝荣亮需要通过出租房屋得到资金，且马军妻子的堂姐需要外地来宁居住，故签订了该租赁合同。案涉房屋是马军妻子的堂姐一家三四口居住。当时正好有现金13万元，别的是从亲戚朋友那里转来的款项，然后再从马军的卡上转给郝荣亮的。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。上述规定是对案外人主张不动产租赁权异议的审查标准。案外人提出的租赁权异议请求成立必须具备两个条件，一是在人民法院查封或者当事人之间办理不动产抵押登记之前签订了合法有效的租赁合同；二是在人民法院查封或者当事人之间办理不动产抵押登记之前实际占有案涉房屋，两个条件必须同时具备，缺一不可。本案中，虽然马军与郝荣亮在2016年5月25日就案涉房屋签订了租赁合同,但从庭审中马军的陈述来看,双方约定的租赁期限、租金支付方式均存在不合理之处，其提交的证据不能证明马军订立租赁合同、交付全部租金的真实性。至于马军提交的缴纳物业费、水费单据、物业出具的证明，均不能证明马军在2016年6月6日平安普惠公司办理案涉房屋抵押合同登记之前实际占有并使用案涉房屋。故马军针对鼓楼法院责令其搬出案涉房屋并腾空房屋提出的异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条规定的条件，对其要求停止责令其搬出案涉房屋，确认其自2016年5月25日起对案涉房屋享有租赁权的请求，鼓楼法院不予支持。第三人郝荣亮、周洁经鼓楼法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供反驳马军主张的证据，应承担对其不利的法律后果。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回马军的诉讼请求。案件受理费8500元，公告费600元，合计9100元，由马军负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院认定事实，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人马军主张应对案涉房屋带租拍卖的请求是否成立。 本院认为，马军主张对案涉执行标的租赁权异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交租赁物，其应当举证证明在租赁物被抵押之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物。本案中，马军与郝荣亮在案涉房屋办理抵押登记前虽然签订了租赁合同，并通过转账的方式支付了部分租金，但其提供的物业费、水费及物业公司出具的证明不能证明租赁物被抵押前马军已实际占有使用。综上，马军的上诉请求缺乏事实和法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8500元，由上诉人马军负担。 本判决为终审判决。 审判长  迟红宁 审判员  黄建东 审判员  金 鑫 二〇一九年十一月二十五日 书记员  李 好