广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终1709号 上诉人(原审原告)：申和平，男，1966年4月3日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 上诉人(原审原告)：桂林市华源建筑工程承包有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市叠彩区叠彩路6号大院5号楼四楼。现住所地广西壮族自治区桂林市秀峰区桃花江路5号公馆20栋。 法定代表人:申和平,该公司经理。 上诉人(原审原告)：朱爱华，男，1975年9月18日出生，汉族，住湖南省邵东县。 三上诉人共同委托诉讼代理人：蒋军峰，广西中纬律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：桂林家旺房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区建干路19号天河花园8#3单元一层。 法定代表人：曾培杰，该公司董事长。 被上诉人(原审被告)：李林，男，1972年4月26日生，汉族，湖南省零陵县人，住广西壮族自治区桂林市七星区。 上诉人申和平、桂林市华源建筑工程承包有限责任公司（以下简称华源公司）、朱爱华因与被上诉人桂林家旺房地产开发有限公司（以下简称家旺公司）、李林确认合同无效纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2018）桂0305民初934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人申和平、华源公司和朱爱华共同的委托诉讼代理人蒋军峰到庭参加诉讼，被上诉人家旺公司、李林经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 申和平、华源公司、朱爱华上诉请求：1.依法撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2018）桂0305民初934号民事判决；2.依法改判确认家旺公司与李林2014年12月16日签订位于桂林市《商品房买卖合同》无效；3.本案一、二审案件受理费、保全费、公告费等由被上诉人负担。 事实和理由：2010年10月20日，申和平、曾培杰、家旺公司等签订《关于“家旺苑”小区物管验收工作安排及利润分配的决议》，申和平与曾培杰按5:5比例分配房屋实物及其售后利润，售房款必须进入双方共设银行账户中共同管控。申和平安排自己的6户债权人住进分得的6套房子（7#1-5-1、8#1-5-1、8#1-7-1、8#3-3-1、9#4-4-1、10#1-4-1）中。但家旺公司拒绝为申和平办理过户手续，也拒绝为其中五户办理房屋买卖手续。2014年12月16日之前，家旺公司对外销售的房款没有进入申和平、曾培杰与家旺公司共设共管账户中，部分进入曾培杰指定私人账户中直接侵占，部分就进入家旺公司基本账户，即农业银行尾号379账户中，曾培杰以“备用金”形式全部转移到其个人、妻子李冰等私人账户中进行侵占。曾培杰、妻子李冰、女儿曾宝莹、曾宝莹的男朋友荆江、李林一起恶意串通，以签订16份《商品房买卖合同》的合法形式掩盖非法目的。其中13套商品房过户登记到李林名下进行隐藏，其中3套商铺过户登记到曾宝莹名下进行隐藏。上述16本《房产证》均在曾培杰妻子李冰手里。申和平代理律师向至今仍然居住在申和平分得的房子里的住户：曾志坚、潘亚全、赵小娟、李小秋、申再云等人取证，证明李林从未持《房产证》主张过任何权利；向承租商铺的租户黄光英、李海峰取证，证明租户的租金都是曾培杰妻子李冰在收取的；向10栋1-1、1-2铺面的购房人曾云华取证，证明10栋1-1、1-2铺面自购买至今均由其对外出租，享受收益，李林从未持《房产证》主张过任何权利；向家旺苑小区物业管理公司取证，该16套房屋物业管理费及水电费李林或曾宝莹均未支付过。案涉李林购买的13套房屋、曾宝莹购买的3套商铺确认合同无效之诉的案件，李林和曾宝莹均不签收任何法律文书，也不提供任何证据材料。而家旺公司、李林等被上诉人无正当理由经传票传唤亦拒不到庭参加诉讼，视为对上诉人提出的诉求及证据放弃质证反驳，原审法院应该采纳原告的证据，支持原告的诉讼请求。另，原审判决对事实的认定存在如下错误：1.原审判决认为“原审原告未提供证据证明被告家旺公司低于市场价格出售房屋给李林”，这是与“2014年12月16日，家旺公司财务人员在填写与李林的13份《商品房买卖合同》时，其中的价格低于2010年5月28日，由曾培杰、申和平签名、家旺公司盖章确认的《可售住房情况一览表》、《可售商铺一览表》中每套商品房价格。”事实不符的错误的认定。2.原审判决认为“13套房屋的《商品房买卖合同》约定付款方式不违反法律、行政法规的强制性规定，原告提供的证据不足以证明家旺公司或者法定代表人与李林恶意串通。”这也是认定事实错误的，因并无证据证明李林已按照13套商品房买卖合同约定支付了首付购房款。3.原审判决认为“原审原告提供的证据不足以证明刘煌林系冒签“李林”的名字领取房产证，亦不足以证明刘煌林受曾培杰指使代领《商品房买卖合同》，原告亦未提供证据证明13套房屋的《商品房买卖合同》和房产证现均在曾培杰手中。”这也是错误的认定。实际上，只要李林到庭诉讼，即可查清“冒签”事实。4.原审判决认为“原审原告提供的公安机关《立案决定书》为复印件，且原告未提供证据证明公安机关的侦查情况，不能证明涉案《商品房买卖合同》存在无效情形。”这一认定也是错误的。5.原审判决认为“虽然物业公司证明潘亚全等居住涉案屋内，不能排除李林对房屋享有所有权，李林怠于行使房屋相关权利并不足以证明其与家旺公司签订《商品房买卖合同》存在无效情形。”亦属错误的认定。6.原审判决认为“原审原告提出的家旺公司同一天出售多房屋给李林，李林现未履行支付物业费义务，家旺公司无财产可供执行等，均不能直接证明《商品房买卖合同》存在无效情形。”属原判错误的主观认定。此外，原审判决还适用法律错误，将全部举证责任分配给上诉人，并由上诉人承担举证不能的法律后果，是严重错误的。 综上所述，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 家旺公司、李林未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 申和平、华源公司、朱爱华向一审法院起诉请求：1.依法判决确认被告桂林家旺房地产开发有限公司与被告李林于2014年12月16日签订的家旺苑小区10#1-4-1号《商品房买卖合同》无效；2.本案诉讼费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年12月16日，被告家旺公司与被告李林签订《商品房买卖合同》13份，合同分别约定被告李林向被告家旺公司购买位于桂林市七星区住房或商铺，付款方式均为买受人于2014年12月25日首付部分房款，余款于交房前付清。上述13套房屋或商铺分别为桂林市七星区建干路29号家旺苑7栋1-5-1号，8栋1-5-1号，8栋1-7-1号，8栋3-3-1号，9、11、12栋1-6、7-1号，9、11、12栋1-6、7-3号，9、11、12栋2-6、7-1号，9、11、12栋3-6、7-1号，10栋1-4-1号房屋，7栋1-4号，7栋1-5号，10栋1-1号，10栋1-2号商铺，以上房屋和商铺均已在房产登记部门办理房屋产权证书。 三原告系家旺公司的债权人。原告申和平与被告家旺公司于2010年10月20日达成《关于“家旺苑”小区物管验收工作安排及利润分配方案的决议》，约定“公司的售房收入款项，一律存入开设在桂林市漓江农村合作银行乐群支行的公司账户中，由曾培杰、申和平分别签章，共同管理。本着公开、公平、诚信的原则，公司的一切收支都必须经该账户进出，不准现金坐支。原公司在工商银行开设的账户停止使用。”2017年11月29日，广西桂林漓江农村合作银行乐群支行就桂林市中级人民法院（2017）桂03民终2376号协助查询存款通知书回复：家旺公司2014年12月16日至2015年5月30日期间在我支行账号36×××03无明细。同日，桂林市中级人民法院查询的家旺公司在桂林市商业银行南溪支行账号60×××16于2009年2月24日已销户，在中国农业银行股份有限公司桂林建杆路支行账号20×××79，在2014年12月16日至2015年5月30日期间，除中国农业银行股份有限公司桂林分行支付购房余款458526.2元外，无其他购房款入账。原告认为被告家旺公司与李林签订的《商品房买卖合同》存在恶意串通，损害三原告合法权益，及以合法形式掩盖非法目的的情形，为无效合同，故于2018年4月25日诉至该院，提出前述诉讼请求。 另查明，2018年5月18日，申再云出具《证明》一份，载明其于2006年11月26日选定家旺苑10栋1-4-1号房后，到家旺苑公司财务室交了3.2万元购房定金，剩余房款和车库款共计48.5万元付给申和平，2007年12月21日取得房屋钥匙，2008年5月22日入住至今，物业管理费、水电费均由其交纳，居住期间，没有人向其主张过房屋权利。2018年5月21日和2018年5月22日，桂林碧雅居物业服务有限公司出具《物业证明》二份，证明申再云为家旺苑小区10栋1-4-1号房住户，该物业公司于2015年2月1日入驻该小区之前，申再云已经居住在此房屋，物业服务费已经交清至2016年12月31日，由该物业公司代收代缴的水费，申再云已经全部交清。 一审法院认为，被告李林与家旺公司签订的涉案房屋的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，且已在房产登记部门办理了房屋产权证书，可证明房屋的产权办理是符合房产登记部门要求的材料和程序的。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告现主张，被告家旺公司与李林签订的《商品房买卖合同》存在恶意串通，损害三原告合法权益，及以合法形式掩盖非法目的的情形，为无效合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故原告主张合同无效，应对涉案《商品房买卖合同》存在合同无效的情形负有举证证明责任。 针对原告主张涉案《商品房买卖合同》无效的理由，该院认为：（一）原告未提供证据证明被告李林系家旺公司法定代表人曾培杰的妻弟及家旺公司低于市场价出售房屋给李林。（二）原告申和平与家旺公司在《关于“家旺苑”小区物管验收工作安排及利润分配方案的决议》中关于公司的售房收入款项一律存入开设在桂林市漓江农村合作银行乐群支行的公司账户的约定，是申和平与家旺公司之间的约定，不足以对抗第三人，且原告仅提供证据证明购房款未存入家旺公司的前述三个账户，但未提供证据证明家旺公司当时仅有这三个账户，且《关于“家旺苑”小区物管验收工作安排及利润分配方案的决议》中即载明家旺公司至少在中国工商银行亦有账户，故购房款未存入前述三个账户不足以证明李林未支付购房款给家旺公司。（三）13套房屋的《商品房买卖合同》约定的付款方式不违反法律、行政法规的强制性规定，原告提供的证据不足以证明家旺公司或其法定代表人曾培杰与李林恶意串通。（四）原告提供的证据不足以证明刘煌林系冒签“李林”的名字领取了房产证，亦不足以证明刘煌林系受曾培杰指使代领《商品房买卖合同》，原告亦未提供证据证明13套房屋的《商品房买卖合同》和房产证现均在曾培杰手中。（五）原告提供的公安机关《立案决定书》为复印件，且原告未提供证据证明公安机关的侦查情况，不能证明涉案《商品房买卖合同》存在无效情形。（六）虽然物业公司证明申再云居住在涉案房屋内，并交纳水费等，但并不能排除李林对房屋享有所有权。申再云系房屋使用人，与本案判决存在利害关系，且原告自认申再云系申和平的债权人，与申和平存在利害关系，其本人亦未出庭作证，故其出具《证明》表示居住期间没有任何人向其主张过房屋权利，证明力不足，且即使李林怠于行使房屋相关权利并不足以证明其与家旺公司签订的《商品房买卖合同》存在无效情形。（七）原告提出的家旺公司同一天出售多套房屋给李林，李林现未履行支付物业费义务，家旺公司无财产可供执行等，均不能直接证明《商品房买卖合同》存在无效情形。综上所述，原告提供的证据不足以证明涉案《商品房买卖合同》存在无效情形，原告应承担举证不能的法律后果，该院对原告的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告申和平、桂林市华源建筑工程承包有限责任公司、朱爱华的诉讼请求。案件受理费12204元、保全费4722元、公告费560元，共计17486元（原告已预付），由原告申和平、桂林市华源建筑工程承包有限责任公司、朱爱华共同负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，上诉人申和平与被上诉人家旺公司于2010年10月20日达成的《关于“家旺苑”小区物管验收工作安排及利润分配方案的决议》第四条“关于用实物分配利润方案的决议”约定，由于公司近年以来基本没有售房收入，资金周转困难，按决定的5:5利润分成的比例，当时暂时用实物分配利润，方案如下：1.申和平先须选定：7#1-5-1、8#1-5-1、8#1-7-1、8#3-3-1、9#4-4-1、10#1-4-1，共计6套住房，经研究确认总房价全额为：3589954元，其中已交公司的款项扣除后，按实计算，作为利润实物分成归申和平处置。2.曾培杰选定：6#1-1-11、9#1-2、9#1-3、9#1-8，共计4间商铺，经研究确认总房价全额为：3790880元（按5:5利润分成比例多出200926元，从其以后的利润分成中扣减），作为利润实物分成归曾培杰处置。 本院认为，综合双方当事人诉辩，本案二审的争议焦点是：涉案《商品房买卖合同》是否无效？ 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”上诉人上诉主张家旺公司与李林之间存在恶意串通，以合法形式签订虚假商品房买卖合同，达到掩盖逃避债务及法院强制执行的非法目的。恶意串通行为，是指在买卖活动中，双方以损害他人利益为目的，弄虚作假的违法行为。本案中，申再云已于2006年11月26日选定涉案房屋10栋1-4-1号，并交3.2万元购房定金给家旺公司，剩余房款和车库款共计48.5万元付给了申和平，2007年12月21日家旺公司向申再云交付了涉案房屋，且申再云装修后也于2008年5月22日入住涉案房屋至今。此后的2014年12月16日，家旺公司在申再云已购买涉案房屋并仍占有属申和平分得的涉案房屋10#1-4-1号的情况下，又就该房屋与李林签订《商品房买卖合同》并办理了过户手续，家旺公司此行为明显存在恶意。而李林在购买涉案房屋的民事活动中，1.至今没有按协议支付购房款；2.在与家旺公司签订《商品房买卖合同》前没有对其要购买的房屋状况进行了解，之后也未要求家旺公司根据合同约定的交房时间交付涉案房屋，且至今亦未就涉案房屋向居住人申再云主张过任何权利；3.涉案房屋的物业费、水电费也一直由申再云缴纳。其各种行为表现均不是一个正常购房者的行为表现，即表明了一、二审均无正当理由拒不到庭参加诉讼的李林并非系涉案房屋的善意受让人，也即本案二被上诉人之间的房屋买卖行为属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定的恶意串通，损害上诉人利益和第（三）项规定的以合法形式掩盖非法目的的情形。因此，二被上诉人之间的《房屋买卖合同》无效。 综上所述，申和平、华源公司、朱爱华的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2018）桂0305民初934号民事判决； 二、确认桂林家旺房地产开发有限公司与李林于2014年12月16日签订的家旺苑小区10#1-4-1号《商品房买卖合同》无效。 一审案件受理费12204元，保全费4722元，公告费560元，共计17486元，由桂林家旺房地产开发有限公司、李林负担。二审案件受理费12204元，由桂林家旺房地产开发有限公司、李林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆建华 审 判 员 陈海涛 审 判 员 王治斌 二〇一九年十一月一日 法官助理 龙艳祥 书 记 员 朱银燕