广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终2147号 上诉人（原审被告）：庞宇，男，1983年1月3日出生，汉族，住广西玉林市。 被上诉人（原审原告）：广西玉林行润物业管理有限公司，住所地玉林市胜利垌开发区11组团3栋13号，统一社会信用代码：914509005819928525。 法定代表人：唐兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾献武，广西纳百川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈中枢，男，1991年1月22日出生，汉族，住广西藤县，系该公司员工。 上诉人庞宇因与被上诉人广西玉林行润物业管理有限公司（以下简称行润物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初2192号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人庞宇上诉请求：1．撤销一审民事判决，依法改判。2．上诉人同意支付玉柴第壹城2栋2506房相关物业费用3702.69元（2016年12月20日至2018年09月30日），但不包含“实际用电损耗”费用85.84元。3．本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以“以偏概全”，与上诉人事实辩称不符合。上诉人在一审中对于行润物业公司物业服务缺失，物业公司不良行为描述，在一审判决中没有体现。二、行润物业公司乱收费。1．收费行为有“实际用电损耗”，根据《中华人民共和国电力法》，物业服务公司无权进行对业主“实际用电损耗”收费。2017年8月29日至2018年9月玉柴第壹城2栋2506房实际用电损耗费85.84元，其费用上诉人不应承担。请求法院判令被上诉人规范其收费行为，保证上诉人相关费用权益保障。2.2017年4月21日前开发商仍在玉柴第壹城公共区域内完善相关建设中，需消耗水电，其相关建设中是否消耗公摊水电并计入公共水电费，被上诉人没有公布说明。3．上诉人认为开发商建设中所有水电已计入了公摊水电费中，故上诉人需承担的公摊水电费应减少。三、被上诉人没有提供营业执照。恳请二审法院支持上诉人的请求。 被上诉人行润物业公司辩称，双方签订的服务合同合法有效，受法律保护。物业公司已经按照合同履行义务，虽然上诉人对公司服务不满意，公司会改进和完善，但是物业费是应当要缴纳的。实际用电损耗费是线路中经过会有一定的损耗，是在所有小区都存在有，它就是属于公摊用电的一种。上诉人的诉请也没有相关证据予以证明，应当驳回上诉请求，维持原判。 行润物业公司向一审法院起诉请求：1．请求判令庞宇向行润物业公司支付费用共计3787.53元（费用包括：2016年12月28日至2018年9月30日物业服务费1225.30元、2016年12月28日至2018年9月30日公共专项维修资金、电梯维护费896.60元、2016年12月20日至2018年9月30日代收水电费1665.63元；2．本案的诉讼费由庞宇承担。 一审法院认定事实如下：玉柴第壹城住宅小区是由广西玉柴桂企置业有限公司开发的房地产项目，项目完成后，2013年6月1日，广西玉柴桂企置业有限公司与广西玉林盛世翰林物业管理有限公司（2015年10月10日变更为广西玉林行润物业管理有限公司）签订《玉林市玉柴第壹城小区前期物业服务合同》，约定，由广西玉林盛世翰林物业管理有限公司对玉柴第壹城住宅小区进行前期物业管理，服务期限自合同生效之日起至2019年6月1日止。住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.7元，商业物业的物业服务费为每平方米1.5元，电梯维护费按每户每月30元收取，公共维修资金按建筑面积每月每平方0.15元，公共水电费、水电损耗按实际用量和业主建筑专有面积据实分摊。广西玉林盛世翰林物业管理有限公司未能按约定提供服务，广西玉柴桂企置业有限公司有权要求广西玉林盛世翰林物业管理有限公司限期整改，逾期未整改且严重违约的，广西玉柴桂企置业有限公司有权解除合同。合同签订后，广西玉林盛世翰林物业管理有限公司即对玉柴第壹城住宅小区进行日常物业管理服务。2014年12月29日，庞宇也与广西玉林盛世翰林物业管理有限公司签订了《玉柴第壹城小区前期物业管理服务协议》，约定的权利义务与行润物业公司与广西玉柴桂企置业有限公司约定的权利义务一致。庞宇所有的位于玉柴第壹城住宅小区2幢2506号建筑面积为82.83m2，每月物业管理费为57.98元。庞宇自2016年12月28日至2018年9月30日止的物业服务费1225.33元、电梯维护费634元、水电费1665.63元、公共维修基金262.57元，共3787.57元未缴纳。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；”行润物业公司与玉柴第壹城住宅小区的房地产开发公司签订了前期物业管理服务合同，该合同对庞宇有约束力。行润物业公司对玉柴第壹城住宅小区进行前期物业管理，庞宇接受了行润物业公司（前身是广西玉林盛世翰林物业管理有限公司）的物业服务，双方之间形成了物业服务关系，依法应向行润物业公司交纳物业服务管理费及《玉林市玉柴第壹城小区前期物业服务合同》约定的各项费用。庞宇以其没有与行润物业公司签订物业服务合同，是与广西玉林盛世翰林物业管理有限公司签订，且行润物业公司不是服务其小区业主，而是服务房地产公司，庞宇不交物业费是因为行润物业公司、庞宇没有合同关系等抗辩不予缴纳各项费用的理由不成立，该院不予支持。庞宇自收房后至2018年9月30日，尚欠物业服务费1225.33元、电梯维护费634元、水电费1665.63元、公共维修资金262.57元，共3787.53元，现行润物业公司要求庞宇支付尚欠的费用，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：庞宇向行润物业公司支付费用共计3787.53元（费用包括：2016年12月28日至2018年9月30日物业服务1225.30元、2016年12月28日至2018年9月30日公共专项维修资金、电梯维护费896.60元、2016年12月20日至2018年9月30日代收水电费1665.63元）。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由庞宇负担。 二审期间，庞宇提供证据1水电明细表，欲证明实际用电损耗费收费紊乱。证据2物业服务费、缴费单、收费清单、微信支付单，欲证明上诉人向物业公司缴纳费用情况及收费不规范。物业公司质证称，证据1与本案无关，证据2不能证明公司收费不规范，庞宇已经缴纳了相关费用，是对公司收费的认可。本院认为，上述证据真实合法有效且与本案有关联，可以结合本案其他证据综合认定。 经本院审理查明，一审判决认定的事实属实，依法予以确认。 另查明，庞宇于2019年7月30日将2016年12月28日至2018年9月30日物业服务1225.30元、2016年12月28日至2018年9月30日公共专项维修资金、电梯维护费896.60元、2016年12月20日至2018年9月30日代收水电费1665.63元，合计费用3787.53元已全部支付给行润物业公司。 本院认为，本案的焦点是2017年8月29日至2018年9月玉柴第壹城2栋2506房实际用电损耗费85.84元是否应由该房业主庞宇承担的问题。行润物业公司与玉柴第壹城住宅小区的房地产开发公司签订了前期物业管理服务合同，该合同对玉柴第壹城2栋2506房业主庞宇有约束力。根据《玉林市玉柴第壹城小区前期物业服务合同》有关“公共水电费、水电损耗按实际用量和业主建筑专有面积据实分摊”的约定，实际用电损耗费应由业主庞宇按实际用量和业主建筑专有面积据实分摊，且庞宇已足额缴纳涉案费用是对分摊实际用电损耗费数额85.84元的确认，因此，涉案的实际用电损耗费85.84元应当由庞宇承担。庞宇主张需要先缴纳涉案费用才有证据上诉及物业服务公司无权收取实际用电损耗费用，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，庞宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（庞宇已预交），由上诉人庞宇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 甘伟强 审 判 员 谭 政 审 判 员 江永胜 二〇一九年十一月十四日 法官助理 潘 丽 书 记 员 苏 宇