上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初15985号原告：钟乾盛。委托诉讼代理人：顾亮亮，上海市新闵律师事务所律师。被告：周峰，男，1983年2月14日，汉族，住安徽省金寨县吴家店镇街道上街组。委托诉讼代理人：刘畅，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告钟乾盛诉被告周峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月19日、2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告钟乾盛及其委托诉讼代理人顾亮亮，被告委托诉讼代理人刘畅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟乾盛向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2018年7月6日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月31日解除；2、判令被告退还已付租金人民币(下同)41,800元及租赁保证金38,000元；3、判令被告支付违约金114,000元；4、判令被告支付装修损失187,500元。事实与理由：2018年7月6日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告转租的位于上海市奉贤区扶港路XXX号-2商用房屋，租赁面积为200平方米，租赁期限自2018年8月7日起至2022年8月7日止，交房日为2018年7月6日，免租期为2018年7月6日起至2018年8月6日，租赁期限内首年月租金为19,000元，租金支付方式为付6押2，租赁保证金为38,000元。同时合同对其他具体租赁事项予以明确约定。租赁合同签订后，原告按约向被告支付各期租金和租赁保证金，并花费装修费用在系争房屋内经营生鲜超市使用，但被告迟延向原告交付房屋达一个月。2019年5月27日，因该房屋承租方周某2(系被告合作方)欠付该房屋出租方上海天泽投资管理有限公司(以下简称天泽公司)两个月租金，故天泽公司出具《告知书》通知要求解除其与周某2签订的房屋租赁合同并要求于2019年5月31日搬离并清空该房屋。原告收到《告知书》后因与天泽公司协商未果，于2019年5月31日搬离该房屋并将该房屋交还天泽公司，故原告诉讼来院。庭审中，原告明确诉请2中要求被告退还自2019年6月12日开始的租金；及诉请3中主张的是提前解除合同导致的损失，标准为六个月租金。被告周峰辩称，不同意原告的所有诉请。被告对系争房屋不享有对外出租权，原、被告签订的租赁合同应为无效。被告没有收到原告支付的任何一笔租金和押金。38,000元的押金是案外人周某1收取的，租金是原告直接向业主天泽公司支付的，案外人天泽公司向周某2发送解除合同的告知书没有向被告发送，被告不了解这个情况。原告搬走的整个过程是原告和天泽公司处理的，被告没有参与。原、被告签订的租赁合同无效，故不涉及违约金和装修赔偿的问题。对于解除合同的损失不予同意，认为解除合同不是被告引起的，是由于天泽公司直接给原告发函要求解除合同，跟被告没有关系，双方合同如果真实有效，也没有约定违约金和违约金的计算标准。双方在庭审中提供了证据，本院对双方无争议的证据依法予以确认。对有争议的证据，认定如下：1、原告提供的告知书一份，证据2019年5月27日，案外人天泽公司书面通知周某2，因其拖欠租金，故天泽公司要求解除租赁合同，并要求于2019年5月31日前搬离并清空房屋。被告对三性不认可，认为被告没有收到该告知书，天泽公司没有与被告交涉过收取租赁费的事情，有可能是周某2没有向天泽公司支付租金，天泽公司跟原告协商让原告搬走，但没有通知被告参与。对此本院认为，被告在庭审中认可周某2确有拖欠租金的行为，且经本院与天泽公司电话联系，天泽公司确认该告知书确由其发出，故本院对该告知书的真实性依法予以确认。2、原告提供的设备购销合同、银行卡明细清单一组，证明原告购置制冷设备和超市货架等用于系争房屋内。被告对三性均不予认可。对此本院认为，原告证据所指向的均为可移动设备，房屋租赁不再继续履行后可由原告搬离，且被告对上述证据真实性不予认可，故本院不予认定。3、原告提供的装修协议及收款收据一份，证明原告为系争房屋装修花费80,000元，实际已经支付40,000元。被告对三性均不认可。对此本院认为，被告对该组证据真实性不予认可，而根据原告庭审中的陈述，系争房屋内的装饰装修已被拆除，无法与上述证据进行核对，故本院对该证据不予认定。4、购销合同及收据一组，证明原告购买收银系统、监控系统和耗材。被告对三性均不予认可。对此本院认为，原告证据所指向的均为可移动设备，房屋租赁不再继续履行后可由原告搬离，且被告对上述证据真实性不予认可，故本院不予认定。5、被告提供的案外人周某1与案外人陈某某签订的房屋租赁合同及收据，证明在周某1与原告签订租赁合同之前，系争房屋均是由周某1签订的，房租和押金也是周某1收取的。原告对真实性不认可，认为合同的签订主体不是本案原、被告，该证据也与本案无关，不能达到被告的证明目的。对此本院认为，该组证据与本案无关，本院不予认定。审理过程中，本院与天泽公司经办人员刘经理进行通话，天泽公司称：周某2向天泽公司租赁系争房屋的上下两层，楼下是原告钟乾盛使用的；周某2欠付租金5个月，故天泽公司要求不再继续租赁，要求收回房屋。原告使用的房屋已由原告返还天泽公司，原告将货架留下了。告知书是天泽公司发出的，发给了周某2，也贴在了系争房屋门口。本院经审理认定事实如下：2019年2月，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告周峰(康道轩会馆)将位于上海市奉贤区扶港路XXX号-2商用房屋分租给原告；房屋建筑面积200平方米；租赁期限自2018年8月7日起至2022年8月7日止；被告于2018年7月6日前将系争房屋交付原告；月租金为19,000元；被告交付房屋时，原告应向被告支付房屋租赁保证金(2个月租金)38,000元。该合同由被告签字确认，落款时间为2018年7月6日。后被告向原告出具收据一份，载明：收到原告押金38,000元。2019年2月6日，原告代被告向天泽公司支付租金90,000元，由被告向原告出具收据一份，载明：收到原告2019年2月6日至2019年8月6日房租90,000元。2019年5月27日，案外人天泽公司在系争房屋门口张贴《告知书》一份，向案外人周某2告知：周某2承租的系争店铺康道轩足浴，本应于2019年5月8日缴纳3个月租金148,242元，租金所属期为2019年5月8日-2019年8月7日，周某2已逾期两个月未缴纳租金。现由于周某2严重违约拖欠房租，天泽公司将根据合同第八条约定，默认为周某2单方面违约，现对周某2解约房屋租赁合同，该店铺将由天泽公司无条件收回及没收保证金，该店铺的物品限周某2于2019年5月31日前搬离并清空该店铺，否则天泽公司将该店铺物品视为无主处理。后原告将系争房屋返还天泽公司。另查明，2018年7月6日，原告曾与案外人周某1签订《房屋租赁合同》一份，约定案外人将系争房屋分租给原告，房屋租赁期限、租金、押金等约定均与原、被告签订的《房屋租赁合同》相同。又查明，系争房屋的房地产登记权利人为上海市烟草集团奉贤烟草糖酒有限公司(以下简称烟草公司)。2014年6月25日，烟草公司将上海市奉贤区扶港路XXX号房屋出租给上海兴贸集贸市场经营管理有限公司(以下简称兴贸公司)使用，租赁期限自2014年11月1日起至2019年10月30日止。2014年7月3日，兴贸公司将该房屋出租给天泽公司使用，租赁期限自2014年8月1日起至2019年10月30日止。2014年7月15日，天泽公司将扶港路XXX号D01号商铺出租给周某2使用，租赁期限自2014年7月25日起至2021年7月24日止。后被告将所租赁房屋中的一楼部分转租给原告。被告周峰在租赁房屋的楼上经营上海市奉贤区剑峰足浴店，该个体工商户登记的经营者为被告，登记经营场所为系争房屋的二层。再查明，本案审理过程中，原告曾向本院申请对系争房屋内的装饰装修残值进行评估，后由于原告确认系争房屋内的装饰装修已被拆除，故向本院撤回该申请。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。但系争租赁合同期限自2018年8月7日起至2022年8月7日，其中2021年7月25日起至2022年8月7日的期间超出了周某2与天泽公司的租赁期间，该部分租赁合同当属无效。对于被告辩称系争房屋是案外人周某2向天泽公司承租，被告没有对外出租权，双方合同无效的辩解意见。本院认为，房屋租赁的出租方并非必须是房屋的所有权人或承租人，系争房屋虽由周某2承租，但被告在经营二楼房屋的同时将系争房屋出租给原告使用，原告也实际取得系争房屋进行过经营，双方的租赁合同并因此不存在无效的情形。至于被告与案外人周某2的关系，并不是本案审查的内容，也不影响被告作为出租人应当承担的义务，故本院对被告该辩解意见不予采信。对于被告辩称原告实际是与周某1建立了房屋租赁合同关系的辩解意见，本院认为，原告与周某1签订租赁合同的时间是2018年7月6日，原、被告均确认双方签订租赁合同时间是2019年2月，原、被告签订租赁合同在后，且被告向原告出具了收到租金和押金的收据，被告在明知原告曾和案外人签订过租赁合同的情况下仍与原告重新签订租赁合同并出具收据，系被告对由其承担租赁合同出租方权利义务的确认，是被告的真实意思表示，故本院对被告该辩解意见不予采信。对于原告要求确认系争租赁合同已于2019年5月31日解除的诉讼请求，本院认为，根据庭审查明的事实，被告及案外人周某2未向天泽公司按约支付租金，导致天泽公司向原告发送告知书要求原告搬离房屋。因被告未付租金的行为导致原告租赁房屋的目的无法实现，原告有权提出解除合同。导致双方租赁合同无法继续履行的责任在被告方，现原告已无法使用系争房屋，故双方租赁合同实际已于原告搬离之日解除。对于原告的搬离时间，现经本院向天泽公司询问，原告已实际搬离系争房屋，但被告虽对原告主张的搬离时间不予确认却未能向本院提交证明系争房屋交还的天泽公司的时间的证据，对其自身使用的部分房屋何时交还也未给法庭答复；而原告主张的搬离时间与案外人天泽公司发出的告知书中要求的搬离时间相符；故本院采纳原告的意见，认定原告于2019年6月11日搬离系争房屋。综上，本院确认双方签订的房屋租赁合同已于2019年6月11日解除。对于原告主张的退还租金41,800元的诉讼请求，本院认为，原告由于案外人天泽公司向其发函要求搬离房屋而未能实际使用房屋的部分期间，其已付租金应当由被告退还原告。对于应退还租金的计算方法，本院认为，经双方协商一致对2019年2月6日起至2019年8月6日期间的租金总额及计算方式进行了变更，月租金变更为15,000元。综上，被告应退还原告自2019年6月12日起至2019年8月6日止，按每月15,000元计算的租金，共计27,500元。合同解除，原告已付的租赁保证金亦应由被告退还原告，故本院对原告要求被告退还保证金38,000元的诉讼请求，依法予以支持。对于原告要求被告支付解除合同导致的损失，标准为六个月租金的诉讼请求，本院认为，租赁合同的解除责任在被告方，被告应承担相应的违约责任，租赁合同提前解除必定给承租方带来另寻房屋的损失，故本院根据本案租赁合同的实际情况酌定被告需向原告支付相当于三个月租金的损失，计57,000元。对于被告辩称天泽公司向周某2发送的解除合同告知书并非送达被告，故被告对此不知情的辩解意见，本院认为，根据庭审查明，系争房屋虽由周某2向天泽公司租赁，却由被告经营并将部分房屋转租原告，故被告称对天泽公司的解除合同告知书不知情不符常理，且即使被告对此不知情，也不影响被告作为出租人对由于第三人原因导致的原告无法使用系争房屋的情况承担相应合同责任，故本院对被告该辩解意见不予采信。对于原告主张的装修损失，本院认为，原告提供的相关证据，大部分为购置的设备，不属于已形成附合的装修，对该部分损失本院不予支持。对于装修，因原告将系争房屋交付案外人导致装饰装修不复存在，无法进行评估确定，而原告提供的装修合同及收据未得到被告的认可，本院难以认定，本院根据原告提供的照片，也无法确定固定装修的存在，故本院对原告该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、确认原告钟乾盛与被告周峰于2018年7月6日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月11日解除，其中自2021年7月25日起至2022年8月7日期间的该部分租赁合同无效。二、被告周峰于本判决生效之日起十日内退还原告钟乾盛租金人民币27,500元及保证金人民币38,000元。三、被告周峰于本判决生效之日起十日内赔偿原告钟乾盛提前解除租赁合同导致的损失人民币57,000元。四、对原告钟乾盛的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,392元，减半收取，计人民币3,196元，由原告负担人民币1,821元，由被告负担人民币1,375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇一九年十一月二十九日书记员  倪璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。