甘肃省高级人民法院民事判决书（2019）甘民初151号原告（申请执行人）：甘肃万城建筑工程有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区张掖路250号。法定代表人：李明生，该公司董事长。委托诉讼代理人：张国维，甘肃文广律师事务所律师。委托诉讼代理人：张肖敏，甘肃文广律师事务所律师。被告（被执行人）：甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区拱星街道墩瑞德大道250号。法定代表人：丁大双，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁大久，该公司总经理。被告（执行案外人）：覃银军，男，1984年3月3日出生，土家族，现住湖北省松滋市卸甲坪土家族乡彭家沟村三组1号。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司皋兰县支行，住所地甘肃省兰州市皋兰县名藩大道1210号商铺1-2层002室。负责人：张鑫，该支行行长。委托诉讼代理人：朱少云，甘肃和乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳林林，甘肃和乾律师事务所律师。原告甘肃万城建筑工程有限责任公司（以下简称万城公司）与被告甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司（以下简称盛世公司）、覃银军、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司皋兰县支行（以下简称邮储银行皋兰支行）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告万城公司委托诉讼代理人张国维、张肖敏，被告盛世公司委托诉讼代理人丁大久，被告覃银军、第三人邮储银行皋兰支行委托诉讼代理人朱少云、岳林林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万城公司向本院提出诉讼请求：1.撤销本院（2019）甘执异99号民事裁定；2.对位于甘肃省××县的执行标的物许可执行；3.本案诉讼费及聘请律师等费用由覃银军、盛世公司承担。事实与理由：1.本案产生的基本事实。万城公司与盛世公司建设工程施工合同纠纷一案，最高人民法院（2018）最高法民终397号民事判决，确认了万城公司对房地产项目建设工程价款享有优先受偿权。该案在执行中，本院作出（2019）甘执异99号裁定书，裁定对涉案房屋中止执行。2.本院裁定认定事实不清。⑴根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第三款，以及《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》中规定，在建设工程未经竣工验收并办理交付使用手续的前提下，建筑工程的发包方就没有取得所有权中的占有权能，如果其对建设工程实际占有也是没有法律依据的占有，其所获得的所有权也应被认定为是受限制的所有权。⑵根据《不动产登记暂行条例》第二条、第五条、第三十五条规定，涉案房屋不能认定是登记在盛世公司名下的房屋。其在没有取得房屋初始登记的前提下，与覃银军签订的合同只是具有债权性质的合同，不能发生所有权转移的效力。⑶预售商品房的许可证和物权的初始登记有质的区别，只有完成初始登记才能认定为登记在房地产开发商名下的房屋，预售商品房的许可是在建工程提前预售行为，并不是上述法律规定已登记在开发商名下的房产。⑷覃银军提出由于不能归责于购买人的原因，未进行预售合同的备案登记或预告登记的事实认定错误。购房人没有进行相应的登记，是明知不可能进行相关登记的，应当自己承担过错带来的不利后果。⑸盛世公司与覃银军签订合同的时间是在法院采取查封措施之前的事实认定错误：①二人都是不予执行标的物的受益者，二者为了共同的利益串通出卖（购买）涉案房屋的事实在现实中大量存在，仅凭双方的商品房买卖合同及缴款收据，证明双方签订合同的时间不具有客观性，应该有其他的证据来加以证明。②根据《中华人民共和国物权法》第六条、第二十条第一款及《城市商品房预售管理办法》第十条规定，当事人签订预售商品房合同后不但要签订后的三十天内进行预售商品房合同备案，而且按照物权法规定进行预告登记。万城公司同时申请查封了盛世公司576套房屋，查封时337套房屋办理了预售备案登记或他项权利登记手续，充分说明涉案房屋是能够进行相关备案或登记的。③覃银军的贷款及支付相应购房款项的银行电子凭证也是证明合同签订时间的客观证据，但覃银军与盛世公司都没有提供。④盛世公司收取购房款项的银行入款凭证等也是间接证明双方签订合同时间的证据。⑤本案执行异议审理中认定个人贷款转给了盛世公司皋兰分公司的事实错误。该分公司系与邮储银行皋兰支行独立的公司，对该公司的转款不能认定系邮储银行皋兰支行与覃银军的贷款成立。不能仅凭收据等不具有客观属性的证据就认定商品房买卖合同的签订时间是在法院的查封之前。⑹本院在采取查封措施时，已经会同万城公司对涉案房屋的现实状态进行过现场实地查验，表明该涉案房屋查封范围内没有人实际占有。根据房地产开发的实际情况，房地产开发企业一般会由自己或自己的关联企业接手房建工程，由这样的物业公司开具的收款收据一般不具有客观性及真实性，不能真实反应涉案房屋的占有情况。3.本院裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定错误。涉案房屋并未登记在盛世公司名下的房屋，应当依据该规定第二十七条审理涉案房屋的执行异议和执行异议之诉。4.邮储银行皋兰支行在明知涉案房屋被查封，无法办理他项权利登记及预售登记、覃银军首付款没有达到《中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》规定的首付比例情况下，仍然签订《个人购房借款及担保合同》，侵害了万城公司的合法利益，且该贷款并没有进入盛世公司账户。邮储银行皋兰支行与盛世公司恶意串通，逃避法院执行，严重侵害万城公司的合法利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定，应确认覃银军与邮储银行皋兰支行签订的《个人购房借款及担保合同》无效。5.根据《最高人民法院发布关于进一步推进案件繁简分流的意见》第二十二条之规定应由覃银军、盛世公司承担本案诉讼及律师等费用。盛世公司辩称，1.万城公司提出案涉工程系未完工工程，违背客观事实。（2018）最高法民终397号民事判决书中已认定案涉工程于2016年5月竣工，万城公司在本案中主张未竣工是对已生效判决认定事实的否认歪曲。2.《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》真实、客观，应当受到法律的保护。万城公司未提供任何证据证实上述合同无效。3.根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。万城公司提出盛世公司与盛世公司忠和分公司并不是一个主体的主张，没有事实依据。4.《中华人民共和国物权法》、《兰州地区商品房销售管理暂行规定》中关于商品房销售管理的规定，并不排斥买卖双方因一定的法律行为而排除人民法院强制执行的规定。本案所涉不动产买卖及占有的情况，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当受到法律的保护。5.至于万城公司提出的银行提交的购房合同中加盖的合同备案章和皋兰县房产管理局印章与万城公司所持有的样本不同的情况，即使客观存在也并不因此影响到合同的效力。综上，请人民法院依法查明事实，驳回万城公司的诉讼请求。覃银军辩称，房子是和盛世公司签订合同买的，贷款支付了房款，应保护其合法权益。邮储银行皋兰支行述称，已按照《个人购房／购车借款及担保合同》约定足额支付了覃银军个人一手住房贷款。万城公司对案涉房屋享有的优先受偿权不能对抗房屋买受人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人提交的证据，相互质证时本院予以确认并在卷佐证。本案诉讼中，覃银军主要出示了《商品房买卖合同》、收据、付款明细、无房证明、贷款合同等证据以证明其主张，万城公司对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均持有异议。本院对上述证据认证如下：1.对于《商品房买卖合同》。本院认为，首先，该《商品房买卖合同》缔约双方对于2016年9月27日签订事实并不持异议。其次，虽然盛世公司未按照合同第二十四条之约定办理备案登记，但是否履行此行为对于《商品房买卖合同》的成立与生效并无实质性影响。第三，万城公司仅是对该合同的签订表示怀疑，而无证据证明其主张情形。故本院对该证据予以采信。2.对于2016年9月24日和2016年9月27日两张收据。本院认为，盛世公司向覃银军分别出具的编号为0000170，金额为30000元的收款收据和编号为0000171，金额为49579元的收款收据，其中收款方式均注明为刷卡，但覃银军仅提供了支付49579元的银行流水佐证该笔款项支付事实，故对该份收据予以采信；而对其已付款30000元的主张因无充足证据予以证实，故不予确认。3.对于用以证明贷款17万元事实的证据。本院认为，邮储银行皋兰支行出示的贷款申请表、贷款合同、放款通知单以及贷款受托支付转账凭证能够与《商品房买卖合同》约定内容相佐证，且盛世公司忠和分公司账务明细中也记载收到覃银军该笔贷款，加之覃银军亦提供了偿还该笔贷款的银行明细，上述证据能够相互印证形成有效的证据链，足以佐证覃银军以贷款方式支付了购房款的事实，故对上述证据予以采信，对其证明目的予以支持。现根据当事人陈述意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月27日，盛世公司与覃银军、魏立巧签订《商品房买卖合同》约定：盛世公司将位于××县，建筑面积为75.63平方米的房屋以3300元／平方米的价格出售给二人。其中第六条约定商品房总房款249579元，在合同当日一次性支付79579元，剩余17万元在银行贷款付清。2016年9月27日，魏立巧通过其账号为×××银行卡，以POS消费方式付款49579元。2016年10月12日，覃银军向邮储银行皋兰支行提出贷款申请。同年11月7日，覃银军、魏立巧与邮储银行皋兰支行签订《个人购房／购车借款及担保合同》约定：借款金额17万元；借期120个月，自2016年11月7日至2026年11月7日。同时还授权贷款人将贷款资金从贷款账户付至盛世公司忠和分公司账户。合同签订当日，邮储银行皋兰支行履行了发放借款17万元义务。还查明，1.2012年7月25日，皋兰县房地产管理局向盛世公司颁发编号为皋房商［2012］第005号《兰州地区商品房预售许可证》，准予包括案涉3N幢号在内的商品房预售。该证于2015年7月24日，经皋兰县房地产管理局同意延期。2.因诉争建设工程至今未履行竣工验收备案手续，故尚未经初始登记后记载于万城公司名下。另查明，1.本院在审理万城公司与盛世公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据本院作出的（2017）甘民初94号民事裁定，2017年7月20日，在皋兰县房地产管理局对盛世公司开发的的位××县委会南侧的商品房住宅楼239套房产及4号楼一、二层商铺进行了查封。上述被查封房屋包括案涉房屋。2.2018年6月27日，最高人民法院作出（2018）最高法民终397号民事判决，维持了本院（2017）甘民初94号民事判决中关于确认万城公司享有盛世公司所欠付工程款在皋兰县石洞镇中堡村委会南侧商住楼其施工范围内的优先受偿权判项。该民事判决生效后，万城公司申请强制执行。本院以（2018）甘执81号执行裁定书指定该案由兰州铁路运输中级人民法院执行。该院在对本院查封房产进行评估拍卖过程中，覃银军以案外人身份向本院提出异议。2019年6月26日，本院作出（2019）甘执异99号执行裁定书，裁定中止对盛世公司开发的的位××县房屋的执行。再查明，1.覃银军、魏立巧二人系夫妻关系。2.2019年10月23日，皋兰县房地产服务中心出具的《兰州市房屋交易与权属登记信息查询结果单》载明，覃银军、魏立巧名下无其他住房。本院认为，虽然根据已生效民事判决书，万城公司对诉争执行标的享有建设工程价款优先受偿权，但依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，万城公司诉讼请求是否应予支持，取决于覃银军是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；㈢已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”故本案争议的焦点为：覃银军对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，覃银军与盛世公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容符合法律行政法规之规定，应为有效合同。该合同签订于案涉房屋被查封前、覃银军已按照合同约定通过首付款及贷款方式支付了购房款、其与妻子名下在兰州无其他用于居住的房屋。覃银军符合上述规定中关于消费者的认定条件，其由此享有的物权期待权应予保护，可以阻却人民法院对案涉房屋的强制执行。关于案涉房屋是否属于登记在盛世公司名下的商品房的问题。本院认为，经审理查明的事实，案涉项目因未完成竣工验收备案手续，至今未能完成初始登记，但盛世公司已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证等进行商品房开发、销售的行政许可，且其作为开发企业将已实际占有的房屋交付给买受人，也对部分买受人购买的房屋进行了合法备案登记，皋兰县房地产服务中心亦针对本院的协助执行通知书配合进行了查封，故可以认定诉争房屋实际属于盛世公司名下的商品房。关于万城公司主张的盛世公司取得的商品房预售许可证已过期问题。本院认为，因商品房预售许可证中2015年7月最后一次延期批注中注明“同意延期”，并未注明许可证延期后的到期日，且根据本院查封时的情形，337套房屋办理了预售备案登记，且337套房屋中存在万城公司主张许可证已失效的期间办理登记的情形，故万城公司以此主张《商品房买卖合同》无效的理由不能成立。关于万城公司认为邮储银行皋兰分行在发放贷款时未尽到审查义务，因违规放款导致覃银军所交房款来源违规，不能认定其已交纳百分之五十房款的问题。本院认为，邮储银行皋兰分行为案涉房屋贷款采取何种担保方式属于其自身风险衡量因素，是否违反相关管理性强制性规定，对贷款合同的效力并无影响。万城公司的该项主张不能成立。综上所述，万城公司诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：驳回甘肃万城建筑工程有限责任公司的诉讼请求。案件受理费5044元，由甘肃万城建筑工程有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 唐志明审判员 盖维张审判员 李元博 二〇一九年十一月八日书记员 王 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