广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初4752号原告：刘亿万。委托诉讼代理人：魏展谦。被告：林春茂，男。委托诉讼代理人：吴晓彤。被告：黄庆毅，男。原告刘亿万与被告林春茂、黄庆毅合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告刘亿万的委托诉讼代理人魏展谦、被告林春茂及其委托诉讼代理人吴晓彤、被告黄庆毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘亿万向本院提出诉讼请求：一、判令确认原告与被告林春茂签订的《股份转让协议》无效；二、判令被告林春茂向原告返还款项92万元及资金占用利息（资金占用利息从起诉日开始计算，以92万元为标准按年利率6计算至还清款项日）；三、判令被告黄庆毅对被告林春茂上述向原告返还款项92万元及资金占用利息的民事责任承担连带责任；四、本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2018年7月11日，原告与被告林春茂签订《股份转让协议》，约定由原告向被告林春茂购买位于广东省××县××海滨××路××江开发区××区地块土地使权204.125平方米（地块总面积2041.25平方米的10%）以及该土地上的建筑物（包括AB第一层商铺面积10%、第二层到第四层面积10%；C栋第一层商铺面积10%、第五层到第七层面积10%。）；转让价格为人民币115万元；协议一并约定，合同签订后被告林春茂保证，原告依法享有该房屋的使用权，除原告自身行为外，该房屋不被任何第三方主张权利；原告依约享有该房屋的使用权，被告林春茂不得以抵押等方式处置原告房屋；被告林春茂B栋如遇整栋出售时，原告若无法接受价格或其他原因，须接受被告林春茂其他栋相同面积对换；原告对分得的房屋相应使用、转让、出租等相关权利，被告林春茂及其继承人无权干涉；若遇拆迁，原告的面积拆迁补偿款由原告所有。上述协议签定后，原告依约于2018年7月1日向被告林春茂支付了购房款项人民币92万元。《股份转让协议》实际上是对涉案土地使用权及地上建筑物的房地产交易，该协议实质上属于房地产转让合同。在原告与被告林春茂签定《股份转让协议》及支付92万元给被告林春茂后，2019年6月，上述合同标的物被政府强拆，原告才知道被告林春茂出售给原告的建筑物是并未办理相关报建手续的，且土地亦是工业用地，故此是违章建筑。但被告林春茂与原告签定《股份转让协议》前后，均未如实告知原告上述事实，导致原告购买的房屋被政府强拆，给原告造成了巨大的经济损失，被告林春茂有合同欺诈的故意。原告认为，涉案建筑物的土地使用性质为工业用地，被告林春茂未经审批，私自在该土地上建设商品房进行销售，违规改变土地用途，建筑属于违章建筑，即该协议的标的物违反法律、行政法规的强制性规定，根据《合同法》第五十二条第五项，合同应属无效。《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”。被告林春茂隐藏案涉合同标的物上述违法事实，使用欺诈方式，获取了原告交付的购房款92万元，不但应全额返还原告，还应支付原告相应的资金占用利息。被告黄庆毅是涉案建筑物的另一老板，也是出售建筑物给原告的隐形卖方，是实际收款人之一，因此对被告林春茂承担的款项返还义务应承担连带责任。为保障原告合法权益，特向贵院提出上述诉请，望判如所请。诉讼期间中，原告增加事实理由：根据被告提交的证据内容显示，涉案房产的土地使用权人是惠东县黄埠华江鞋业有限公司，而非林春茂本人。虽然该公司出具了证明，证明转让到林春茂名下，但是土地的使用权转让是以国有机关登记为准。该转让是否符合法律规定有待法律审核。我方认为该土地仍然属于黄埠华江鞋业有限公司，被告林春茂不是涉案房产的土地的合法使用权人。被告林春茂辩称，一、答辩人取得涉案2541.25平方米土地使用权，虽未办理使用权变更登记，但转让关系成立，应受法律保护。按原告与答辩人签订的《股权转让协议》将面积2541.25平方米误打为2041.25平方米，而此土地的原使用人是惠东县黄埠华江鞋业有限公司，该公司领取了惠东国用（2007）第120132号国有土地使用权证，面积为33764.33平方米，该公司于2017年10月将其中的2541.25平方米转让给答辩人，并提供了国土证复印件、证明和营业执照等材料答辩人。按照有关规定，该公司将2541.25平方米土地使用权转让给答辩人，虽未到登记部门办理使用权变更登记，但转让关系成立，在办理变更使用权变更登记后即生效。因此答辩人对撒谎能够书2541.25平方米土地使用权享有的权益受法律保护。二、原告取得2541.25平方米土地的10%权益，不管是以股份转让的方式取得，还是以土地使用权转让的方式取得，答辩人与原告的此关系成立，受法律保护，原告请求确认《股份转让协议》无效没有依据。1.按原告与答辩人签订的协议，答辩人将持有上述2541.25平方米土地使用权的10%股份转让给原告，那么按原告与答辩人的约定，原告是以持有股份的方式取得，此约定并不违反法律规定，是双方真实意思表示，原告应以股东的身份行使权利、享受权益，承担义务。自股份转让协议签订后，答辩人从未妨碍原告行使权利，原告也从是以股份身份享受权利。2.答辩人转让土地的10%股份给原告属于土地使用权主让，虽在转让给原告前该土地未变更登记到答辩人名下，对此，根据相关法律规定，答辩人将土地的10%转让给原告也受法律保护。3.原告请求确认协议无效，就土地的权益而言，不管原告持有的股份还是土地使用权，都是客观存在，不违反法律固定，不存在无效情形，原告请求确认该协议无效不应支持。三、原告以土地出资的方式与他人合作建房，属于另一个法律关系，答辩人对此不应承担责任。协议报告两个部分，第一部分，答辩人已经履行完毕，但原告仍欠答辩人23万元未付。对第二部分，答辩人对原告只有协助义务。后由于违建被拆，这也是原告与第三方的关系，其第二部分无效不影响第一部分效力，原告取得的土地权益仍在，不因违建而消失。四、原告请求占用利息没有依据。一是协议未约定，二是法律对此没有相关规定。对此应当驳回。五、另一被告黄庆毅不是隐形卖方。答辩人坚持认为，协议是答辩人与原告签订，转让款92万元是原告转账到答辩人账号，是答辩人与原告履行协议。被告黄庆毅辩称，一、答辩人不是涉案建筑物的隐形卖方，也不是实际收款人。协议时原告与林春茂签订，答辩人不是协议当事人。答辩人与与原告、林春茂都是老乡、朋友，当时答辩人作为见证人在该协议书上签名见证，但不是隐形卖方，从原告提交的证据证实，原告所称的转让款也直接转账到林春茂的账号，答辩人从未收过该款，不是原告所说的收款人之一。二、应驳回原告对答辩人的诉讼请求。原告对其主张的答辩人是“隐形卖方”、“实际收款人”应承担举证责任，如举证不能，应承担举证不能的法律后果，目前，原告对此主张并未提供任何证据证实。答辩人作为见证人，没有任何过错，不应承担责任。同时，答辩人认为，原告与林春茂的诉请，与答辩人无关，原告请求答辩人承担连带责任没有任何法律和实施依据，应驳回其对答辩人诉请。原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：1.原告身份证复印件，证明原告诉讼主体适格；2.被告身份证复印件，证明被告诉讼主体适格；3.股份转让协议，证明原告向被告购买涉案土地使用权及地上建筑物的房地产的事实；4.民生银行个人账户对账单，证明原告向被告支付92万元；5.微信聊天截图，证明被告黄庆毅是涉案建筑物的另一老板，也是出售建筑物给原告的隐形卖方，也是实际收款人之一。被告林春茂针对其辩解提交了如下证据：1.国土证，证明林春茂取得2541.25平方米土地是办有国土证的，但是没有办理变更登记手续，仍挂在原来的土地使用权人名下；2.《证明》，证明原土地权利人将2541.25平方米土地转让给林春茂；3.华江鞋业有限公司的营业执照；4.华江公司法定代表人林开锦的身份证复印件，均证明原土地使用权人的基本情况。本院根据原告申请出具调查令，原告依调查令向惠东县黄埠镇人民政府调取了涉案土地及地上建筑物有关资料。本院组织当事人进行证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并确认并在卷为据。根据当事人的质证意见、庭审陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：惠东县黄埠华江鞋业有限公司系于1992年3月21日成立的有限责任公司（台港澳合资），法定代表人系林开锦，经营范围：各类鞋底，鞋跟等。2007年2月2日，惠东县黄埠华江鞋业有限公司取得位于惠东××××大道大线滩地段的国有土地使用权证【证号：惠东国用（2007）第120132号】，证件记载：土地使用权人惠东县黄埠华江鞋业有限公司，地号1206100053，地类（用途）工业（21），使用权类型出让，终止日期2056年8月30日；使用面积33764.33㎡。2017年10月2日，惠东县黄埠华江鞋业有限公司出具内容为“兹有我惠东县黄埠华江鞋业有限公司，位于海滨二路华江开发区D区其中2541.25平方米地块使用权，由本公司转让给林春茂名下。特此证明林开锦2017年10月2日。”2018年7月11日，原告作为乙方与被告林春茂作为甲方签订《股份转让协议》，协议约定“甲方于2017年10月30日购买的广东省惠东县黄埠镇海滨二路华江开区D区，土地使用权人：惠东县黄埠华江鞋业有限公司，土地使用面积2041.25平方米，现转让10%股份予乙方。转让价格为115万元。……一、转让项目：1、甲方购买此地块2041.25平方乙方占10%股份。2、此地块以甲方名义分A/B/C三栋与开发商合作建房，甲方地皮主占30%，开发商占70%，建成后甲方分的总建筑面积乙方占10%股份。（甲方A/B栋分得第一层商铺（约6M一层）第二层，第三层，第四层面积，C栋分得第一层商铺（约6M一层）第五层，第六层，第七层面积）具体分配准确面积及房号在2018年10月30号之前完成，分配完成后甲乙双方补签补充协议。二、甲方的权利义务;1、本合同签订后甲方保证，在乙方依约享有该房屋的使用权，除乙方自身行为外，该房屋不被任何第三方主张权利；在乙方依约享有该房屋的使用权，甲方保证乙方使用权不得抵押、转让、出租乙方名下，否则甲方应赔偿乙方的全部损失（如造成乙方丧失使用权的，损失按乙方丧失房屋使用权当时的市价计算）2、甲方B栋如遇整栋出售时，乙方在B栋物业在无法接受价格或其他原因情况下，须接受甲方用其他栋相同面积对换。八、乙方的权利义务1、乙方对分得的房屋相应使用、转让、出租、赠予及继承的相关法权利，甲方及其继承人无权干涉。2、该楼建成后，若遇政府拆迁或征地，乙方依本合同分配所得的房屋主体部分的补偿款及本合同地块的补偿款10%归乙方所有。三、付款方式1、乙方在签订本合同时向甲方支付￥92万元，在本地块项目分配乙方准确房号后再向甲方支付剩余23万元。四、违约责任及争议解决条款1、甲乙双方任一方违反本合同，给对方造成损失的，均须向对方承担全部责任。2、本合同未尽事宜，双方应友好协商；协商不成或因履行本合同产生任何争议，双方均可向本合同所在地有管辖权的人民法院提起诉讼解决。……”原告刘亿万乙方处签名并捺印，被告林春茂在甲方处签名并捺印，被告黄庆毅及案外人田思昌在见证人处签名并捺印。2018年7月11日，原告刘亿万通过民生银行向被告林春茂转账支付92万元，摘要信息为“购买黄埠工地股权款”。庭审期间，原、被告对涉案土地位置、土地用途为工业、土地使用权登记权利人为案外人惠东县黄埠华江鞋业有限公司，涉案协议转让款92万元已经支付给被告林春茂的事实均无异议。原告刘亿万与被告林春茂确认：转让时，地上建筑物已经建好，全部封顶；现涉案地上房屋已被拆除；没有支付劳务费或其他费用给被告黄庆毅。原告称，因黄庆毅是实际收款人而列其为当事人。被告林春茂称，涉案土地的开发商是林春茂、曹志辉、曹宝其；建设的房屋是两房一厅、用于出租；转让协议约定的“甲方地皮主”中的“甲方”即是林春茂；涉案建筑共A、B、C三栋，A栋由曹宝其和曹志辉建，B栋由张龙权建，C栋由林春茂建；与原告签订协议约定转让的是土地使用权，地上建筑物是原告以土地出资与第三方合作分成的；涉案土地开发未注册公司，建设时未办理规划、施工许可证，未办理土地用途变更手续。被告黄庆毅称没有收取原告支付的92万元，没有从涉案协议中获利。另查，涉案地上建筑因涉及违法建设已被行政职能部门拆除。2019年5月11日，惠东县黄埠镇人民政府向被告林春茂作出《责令限期拆除通知书》，黄埠镇海滨二路华江开发区C-11栋1-7号建设的15间13层违反相关法律规定，限期于2019年5月16日前自行拆除上述违法建（构）筑物拆除以及逾期不拆除的后果。2019年6月4日，惠东县黄埠镇人民政府出具《告知书》给被告林春茂，告知其到镇政府‘两违’办处理拆除后的相关事宜及逾期办理的后果。本院认为，本案原告刘亿万与被告林春茂签订的《股份转让协议》，被告林春茂主张为转让土地10%权益的股份转让合同，原告主张系房地产转让协议，本院分析如下：协议第一条虽约定为土地使用权股权转让，根据第一条第2项约定“具体分配准确面积及房号在2018年10月30号前完成，分配完成后甲乙双方补签协议”，第二条约定乙方享有房屋权利，第三条付款方式约定“在本地块项目分配乙方准确房号后再向甲方支付剩余￥23万元。”的内容，以及协议未约定股权转让后的股东权利义务、利润分配、亏损分担、参与经营管理等内容，原告与被告林春茂的真实意思表示应为房屋买卖，需待房产编号、面积等具体内容确定后签署正式房屋买卖合同，故涉案《股份转让协议》认定为房屋买卖预约合同。关于涉案《股权转让合同》效力问题。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”的规定，被告林春茂未取得合同项下土地物权登记，原权利证书载明用途为工业，被告林春茂未变更土地用途建设房屋用于商住，合同项下房屋建设未取建设工程规划许可证，违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，原告刘亿万与被告林春茂签订的《股份转让协议》为无效合同。关于原告主张被告林春茂返还92万有无事实与法律依据的问题。被告林春茂为《股份转让协议》合同相对方，该协议系无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”规定，原告诉请被告林春茂返还92万元，于法有据，本院予以支持。关于是否计付利息的问题。原告刘亿万为完全民事行为能力人，未依法核实涉案土地权利、土地用途，未核实涉案房产是否合法建设，与被告林春茂签订涉案协议，原告存在过错，故原告主张被告支付利息损失，本院不予采纳。关于被告黄庆毅是否承担连带责任的问题。原告提交微信截屏主张被告黄庆毅是涉案建筑物的另一老板，是出售建筑物给原告的隐形卖方，也是实际收款人之一。根据原告提交的《中国民生银行个人账户对账单》，涉案92万元原告系支付至被告林春茂的账户，原告提交的微信截屏显示原告将付款记录发送黄庆毅，黄庆毅确认，对原告主张黄庆毅系涉案房产股东、实际收款人等事项不具有证明力，原告应承担举证不能的法律后果，故对原告主张被告黄庆毅承担连带责任，本院不予采纳。综上，原告诉请、被告辩解，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告刘亿万与被告林春茂于2018年7月11日签订的《股份转让协议》无效。二、被告林春茂于本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘亿万返还购房款92万元。三、驳回原告刘亿万的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13000元（原告刘亿万已预交），由被告林春茂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  罗晓燕人民陪审员  陈汉帆人民陪审员  何丽雅二〇一九年十一月五日法官助理叶璐书记员陈建丽