上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11852号上诉人（原审被告）：薇婷故事（上海）文化发展有限公司，住所地上海市高邮路50弄5号。法定代表人：张志霖，董事长。委托诉讼代理人：柳卫星，上海市纽思达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东方国际（集团）有限公司，住所地上海市娄山关路85号东方国际大厦A座22-24层。法定代表人：童继生，董事长。委托诉讼代理人：丁振波，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张立新，上海汉盛律师事务所律师。上诉人薇婷故事（上海）文化发展有限公司（以下简称薇婷公司）因与被上诉人东方国际（集团）有限公司（以下简称东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初10222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薇婷公司上诉请求：撤销一审判决第一、四项主文，改判：1、东方公司和薇婷公司的房屋租赁合同关系于2019年6月30日解除；2、薇婷公司支付东方公司逾期支付租金违约金应自2019年6月30日起算；3、东方公司赔偿薇婷公司装修损失。事实和理由：就是否续租上海市徐汇XX路XX弄XX、XX、XX号房屋及XX路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋），双方于2018年10月14日前还在进行商谈，薇婷公司还出具计划方案给东方公司，且东方公司曾告知薇婷公司在商谈期间暂时不支付租金，故薇婷公司对东方公司突然发出终止租赁关系的律师函感到意外。薇婷公司作为经营婚庆事务的企业，客户都是半年前就预定了婚庆服务，故东方公司突然要求于2019年2月23日解除双方租赁关系不合理，薇婷公司认为于2019年6月30日解除比较妥当，租赁关系解除后东方公司还应给予薇婷公司搬离腾退时间。薇婷公司在租赁场地上的改造装修残值，东方公司应予赔偿。请求二审法院支持薇婷公司的上诉请求。东方公司辩称：不同意薇婷公司的上诉请求。1、薇婷公司主张合同解除日为2019年6月30日没有依据，即便该主张成立，薇婷公司也并未在该日将房屋返还给东方公司。2、双方之间的商业洽谈并非薇婷公司不付租金的合法理由。3、房屋装修残值问题，双方租赁合同明确约定房屋租赁合同解除后的装修问题如何处理。请求二审法院驳回上诉，维持原判。东方公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间的不定期租赁合同；2.判令薇婷公司搬离系争房屋，并将房屋返还东方公司；3.判令薇婷公司支付拖欠东方公司自2018年4月1日至2019年2月23日房租4,369,853.4元，按照日租金13,698.6元标准×319天；4.判令薇婷公司支付自2018年4月1日至2019年2月23日滞纳金2,292,500元，按照每逾期一日按月租金0.3%标准计算；5.判令薇婷公司支付自2019年2月24日至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费，按照日租金13,698.6元的两倍标准计算。一审法院认定事实如下：2016年4月18日，东方公司作为甲方与薇婷公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在上海市徐汇区XX路XX弄XX、XX、XX号房屋及XX路XX弄XX号房屋出租给乙方。总出租面积1,524.51平方米。租赁期自2015年7月1日起至2017年12月31日止。租金自2015年7月1日起至2016年6月30日期间日租金约为8.626元/平方米/天，月租金为400,000元。此期间租金合计4,800,000元。自2016年7月1日起至2017年12月31日期间日租金约为8.986元/平方米/天，2016年7月租金为416,678元，之后每月租金为416,666元，此期间租金合计7,500,000元。本合同签订之日，乙方应向甲方支付相当于2个月的租金作为房屋押金，计800,000元。租金按每1个月作为一期支付，先付后用。乙方首期租金支付日为2015年6月25日，支付金额为400,000元（2015年7月1日至2015年7月31日的租金），之后乙方应于每次期限届满前的5天（即每月的25日）支付下一期租金。乙方所支付的押金，在乙方违反本合同约定的情形下，甲方有权直接予以冲抵乙方应当承担的租金、违约金、维修费、占有使用费、公用事业费、赔偿损失等。乙方逾期一个月未按时支付租金的，乙方除应支付租金外，还应承担滞纳金：每逾期一天按月租金的0.3%支付。租赁期限届满或本合同约定或法律规定的租赁合同终止、解除时，乙方需按照规定或将房屋恢复原状或按甲方书面认可的状态交还甲方。本合同约定乙方向甲方清空退房、交还房屋而乙方逾期履行的，甲方有权无需提前通知直接根据情况对房屋采取停止供水、供电、切断通信设施设备、更换门锁禁止入内等在内的相关措施，由此所造成的损失，应由乙方承担。对乙方逾期归还房屋的，或不适格交还房屋情形（未按照本合同约定条件交还房屋的），自该等情形发生之日起甲方有权参照租赁关系解除或终止之前日的租金标准，按照该租金标准的两倍要求乙方支付房屋占有使用费，直至乙方完全履行房屋交付交还义务。2017年9月26日，东方公司向薇婷公司发出《通知》，主要内容为：贵司与我司房屋租赁合同即将在2017年12月31日到期，现有意向客户拟以631万元的价格承租高邮路房屋，租期为3年。鉴于贵司为现租赁户，今发函贵司，请在接函后7日内书面回复我司是否愿意以前述相同的价格及租赁期限租赁高邮路房屋，如贵司愿意继续承租，则双方应按前述条件签署租赁合同；若贵司不再续租，也请贵司提前做好房屋到期交接工作。特别提示：如贵司在前述期限内无书面回复或回复的租赁条件与前述条件不符，均视作贵司放弃优先续租权利，不再续租。2017年10月5日，薇婷公司向东方公司发出《对贵司2017年9月26日的回复》（以下简称回复），该回复落款日期为2017年10月2日，主要内容为：自2017年7月上旬起，薇婷公司就XX路XX弄XX、XX、XX号及XX路XX弄XX号房屋，向贵司多次发函提出在租赁合同届满后的续租请求，并在贵司要求下不断提高我们的承租报价。日前，我们收到贵司的2017年9月26日《通知》。贵司要求我们就2017年12月31日租赁合同期满后，针对其他意向客户提出的“631万元/年租赁价格，租赁3年”的承租条件，在接函后7日内作出是否愿意继续承租的回复。我们在此之前已经多次说明，所涉房屋承租和使用对我司经营“薇婷婚礼会馆”及实施履行已接受婚礼订单之必要性。为此，我们特此回复贵司，如确有意向客户提出该等承租条件的，我司同意接受贵司上述《通知》项下的承租条件于当前租赁合同届满后继续承租所涉房屋。2017年12月21日，东方公司向薇婷公司发出《通知》，主要内容为：就贵司租赁我司高邮路房屋事宜，根据租赁合同约定，将于2017年12月31日到期。就租赁合同到期后是否续租问题，双方曾有过多次沟通，但并未达成一致。我司近期也曾与贵司会谈，明确表达高邮路房屋到期后将不再续租。现我司正式通知贵司：高邮路房屋租赁期限到期后将由我司收回自用，不再出租。2017年12月28日，薇婷公司向东方公司发出《关于XX路XX弄XX号续租合同事宜的进一步沟通函》，主要内容为：2017年12月26日收到贵司第一次发来的关于XX路XX弄XX号物业到2017年底到期即不再出租、收回自用的函。如贵司在函中所说，之前贵我双方一直在沟通讨论的是租赁合同到期后是否续租以及租金的问题，如今贵司第一次明确高邮路物业到期后将不再续租。现将有关情况告知如下：……2、截止到2017年12月28日止，目前我们承租贵司该物业接受的新人服务合同，2018年度近130组，2019年度近30组。如贵司收回该出租物业，这些新人将不能如期实现合同服务。3、我们也可以贵司函中提出的到期归还物业的说法，但在该物业上已签署未实行的合同服务，将由贵司承担。如贵司承担未履行的新人合同服务，我们将要求就这一事件联合登报声明，已签署还未实行的合同服务转由东方公司承担，与薇婷公司无关。期间如有新人提出索赔要求，均由贵司承担处理。4、我们也可以并愿意接受东方公司的委托，在物业租赁到期后继续为新人提供服务，我们希望能够至少延期一年半，把已签订合同的新人服务履行完。具体事项另行商议。5、我司和贵方已合作十多年时间。我司希望利用十多年建立的薇婷故事品牌效应，目前保留高邮路物业上的会馆作为旗舰店或形象店，然后再另选异地拓展产业链服务规模，双方携手把东方薇婷故事品牌做强做大，为贵方集团寻找新的经济增长点和新兴产业的发展中作出贡献。双方合作的异地新项目希望能于2019年竣工，届时如有部分在高邮路已签约但未履行合同的新人，可以通过协商转移到新项目继续履行合同。2018年1月11日，东方公司向薇婷公司发出《复函》，主要内容为：高邮路房屋租赁期限已于2017年12月31日到期终止，我司已决定收回自用，不再出租。请贵司立即依据合同约定与我方协商做好房屋到期交接工作。2018年10月18日，薇婷公司转账支付东方公司1,249,998元。附加信息及用途：租金。2018年10月22日，东方公司向薇婷公司发出《催款函》，主要内容为：贵公司于2018年1月1日起实际使用我司XX路XX弄XX、XX、XX号、XX弄XX号房产。我司与贵司约定房产使用费支付方式为先付费后使用，故贵公司就该处房产2018年1月1日至2018年12月31日的实际使用费应支付我司500万元，目前贵公司就该笔款项已累计欠款375万元，现发此函给贵公司，请务必于2018年10月31日前支付全部款项。2018年11月27日，东方公司再次向薇婷公司发出《催款函》，要求支付375万元欠款。2018年12月11日，薇婷公司向东方公司发出《关于贵司催款函的回函》，主要内容为：贵公司于2018年10月22日、11月27日两次催款函已收悉，我方租赁场地13年期间，没有出现过任何延期支付问题，但因2017年12月30日合同到期后，双方多次就产业投资合作事宜进行磋商，但因贵单位回复“因集团公司内部产业并购”，合作模式需要重新讨论，我司一直等待贵司的确认，直至2018年10月14日，我方还向贵公司提交了最新的产业合作计划方案。至今未收到关于此合作事宜的具体书面答复，商业合作模式尚未确定书面约定。在2018年、2019年商业合作模式未清晰状态下，我方无法向贵公司支付费用。我方希望在2018年12月20日前与贵单位面谈商榷后续合作事宜，便于系统解决相关事。鉴于婚庆行业特殊性质，即便双方解除合作关系，我方仍需时间妥善处理好已签约服务人群服务兑现及因场地无法使用导致的违约赔偿问题，双方解约或终止合作后续商榷事宜众多，影响巨大，望贵单位充分体谅和理解我公司在实际商业操作中的难处，给予充分的支持和帮助。2019年1月10日，东方公司委托律师向薇婷公司发出《律师函》，主要内容为：一、贵司在接到本律师函之日起七日内向我委托人支付2018年房屋使用费375万元；二、贵司在接到本律师函之日起四十五日内，即2019年2月23日前参照双方原租赁合同8.1条的约定搬离、腾空、交还租赁房屋；三、2019年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费按照2018年的收费标准于2019年2月23日前支付。2019年1月11日，薇婷公司签收该《律师函》。双方一致确认：薇婷公司支付过东方公司押金80万元，均同意该押金在本案中一并处理。其中东方公司同意在薇婷公司付清租金及使用费后返还该押金。薇婷公司表示双方并未商定2018年的租金标准为500万元，2018年10月，东方公司主动与薇婷公司联系，要求薇婷公司按照每年500万元的标准支付一个季度的租金。薇婷公司按此金额支付了租金，但支付行为并非对房屋租金标准的确认。东方公司表示租赁合同系不定期租赁合同，根据规定，东方公司给予了薇婷公司合理期限后解除合同，故2019年2月23日应作为租赁合同解除日期。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效。根据合同法的相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。根据查明事实，在租期合同租期届满前，东方公司曾发函询问薇婷公司是否同意以631万元每年的价格及3年的租赁期限的条件继续承租系争房屋。薇婷公司后复函亦同意以该标准承租，但之后双方并未签订书面的租赁合同。故一审法院认为在租赁合同到期后，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。关于薇婷公司表示双方租期到2020年到期的意见，于法无据，一审法院不予采纳。根据合同法的相关规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据查明事实，薇婷公司于2019年1月11日收到东方公司委托律师发送的要求薇婷公司于2019年2月23日前搬离、腾空、交还租赁房屋的《律师函》。故一审法院认为东方公司实际向薇婷公司表达了2019年2月23日解除租赁合同的意思表示，且在1个多月前即通知薇婷公司，故现东方公司主张确认2019年2月23日租赁合同解除的诉请，有事实、法律依据，一审法院予以支持。现租赁合同已解除，故东方公司主张薇婷公司搬离并交还系争房屋的诉请，于法有据，一审法院予以支持。关于东方公司主张薇婷公司支付2018年4月1日至2019年2月23日租金4,369,853.40元的诉请，双方对于2018年的租金标准并未有书面约定且陈述不一，根据查明事实，薇婷公司已支付2018年租金的金额为1,249,998元，结合东方公司发出的催款函及薇婷公司的回函看，一审法院认为东方公司主张双方约定2018年年租金为500万元的意见，更符合常理及证据高度盖然性的相关规则，故一审法院采纳东方公司关于2018年租金标准500万元的意见。现东方公司按照该标准主张自2018年4月1日起至2019年2月23日止的房屋租金4,369,853.40元，于法不悖，一审法院予以支持。关于东方公司主张滞纳金的诉请，该滞纳金实际为逾期支付租金的违约金，根据租赁合同约定，乙方逾期一个月未按时支付租金的，乙方除应支付租金外，还应承担滞纳金：每逾期一天按月租金的0.3%支付。根据查明事实，薇婷公司确未按约支付房租，故东方公司主张逾期支付租金的违约金，有合同及事实依据，一审法院予以支持。关于该违约金的标准及计算方式，薇婷公司提出日千分之三标准过高，要求调整，一审法院认为该标准确实过高，综合考虑薇婷公司的违约程度、东方公司的实际损失等情况，一审法院酌定按照日万分之五作为违约金的计算标准，以月租金410,958元为基数，自2018年4月1日起，每个月1日起算，计算至2019年2月23日止的逾期支付租金的违约金398,629.26元。关于东方公司主张使用费的诉请，如上所述，租赁合同已于2019年2月23日解除，且东方公司已提前一个多月即要求薇婷公司搬离，故薇婷公司在租赁合同解除之后继续占有使用系争房屋于法无据，对于东方公司提出的2019年2月23日至实际返还房屋之日止房屋使用费的诉请予以支持。至于使用费的标准，现东方公司按照租金标准的两倍主张，薇婷公司则认为该标准过高，要求调整。一审法院认为两倍租金的标准确实过高，一审法院参照市场租金标准、东方公司实际损失以及薇婷公司的违约程度，酌定按照每年500万元的1.5倍即每年750万元的标准计算使用费。故薇婷公司应按照每年750万元的标准支付东方公司自2019年2月24日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。关于押金，由于双方均同意在本案中一并处理，为避免诉累，一审法院一并予以处理。现租赁合同已解除，且租金及违约金及使用费等一审法院均已处理，故东方公司应返还薇婷公司租赁押金80万元，该押金可与薇婷公司应支付东方公司的租金、逾期支付租金违约金、房屋使用费抵扣。一审法院审理后，于2019年6月26日依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定判决：一、东方国际（集团）有限公司与薇婷故事（上海）文化发展有限公司就上海市徐汇区XX路XX弄XX、XX、XX号房屋及XX路XX弄XX号房屋建立的房屋租赁合同关系于2019年2月23日解除；二、薇婷故事（上海）文化发展有限公司于判决生效之日起十日内从上海市徐汇区XX路XX弄XX、XX、XX号房屋及XX路XX弄XX号房屋搬离，并将上址房屋交还东方国际（集团）有限公司；三、薇婷故事（上海）文化发展有限公司于判决生效之日起十日内支付东方国际（集团）有限公司自2018年4月1日起至2019年2月23日止的房屋租金4,369,853.40元；四、薇婷故事（上海）文化发展有限公司于判决生效之日起十日内支付东方国际（集团）有限公司逾期支付租金的违约金398,629.26元；五、薇婷故事（上海）文化发展有限公司于判决生效之日起十日内按照每年750万元的标准支付东方国际（集团）有限公司自2019年2月24日起至实际返还上址房屋之日止的房屋使用费；六、东方国际（集团）有限公司于判决生效之日起十日内返还薇婷故事（上海）文化发展有限公司房屋押金80万元，该款可与上述判决主文第三、四、五项款项抵扣。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61,393元，减半收取计30,696.50元，由薇婷故事（上海）文化发展有限公司负担；申请保全费5,000元，由薇婷故事（上海）文化发展有限公司负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，租赁期限六个月以上未采用书面形式的或者当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的，均视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。东方公司和薇婷公司在《房屋租赁合同》到期后约定由薇婷公司继续使用系争房屋，故双方形成不定期租赁关系。东方公司于2019年1月10日发出律师函通知薇婷公司双方租赁合同于同年2月23日解除，薇婷公司于同年1月11日收到该函，故东方公司已尽到在合理期限之前通知的义务。薇婷公司主张应考虑其经营项目的特殊性给予更长搬迁时间的意见，没有法律依据，本院不予采信。薇婷公司称东方公司曾承诺在商谈期间无需支付租金的陈述，并且提供证据予以证明，故其主张迟延支付租金的违约金应自2019年6月30日起算的意见，缺乏法律依据。关于装修损失，薇婷公司于一审中并未就此提出反诉，本院二审中对此不予处理，薇婷公司可另案主张。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,279.44元，由上诉人薇婷故事（上海）文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇一九年十一月二十九日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……