河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1424民初6213号原告（执行案外人）：孙健，男，1972年12月8日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区，确认地址为河南心诚律师所。委托诉讼代理人：朱中伟，河南心诚律师事务所律师，代理权限特别授权。被告（申请执行人）：柘城县人民防空办公室，住所地河南省柘城县未来大道与迎宾大道交叉口，确认地址为柘城县金沙花园6号楼，统一社会信用代码12411424794294935R。法定代表人:张卫杰，职务主任。委托诉讼代理人:赵冉,男,1987年5月6日出生,汉族,住河南省柘城县。系该单位员工，代理权限一般代理。被告（被执行人）:商丘市忠发置业有限公司柘城分公司，住所地河南省柘城县未来大道与天平路交叉口北100米路西，确认地址为睢阳区宇航路与银河路交叉口向北50米，统一社会信用代码914114240713675395。负责人：韩红山，职务经理。原告孙健与被告柘城县人民防空办公室（以下简称“人防办”）、商丘市忠发置业有限公司柘城分公司（以下简称“忠发柘城分公司”）执行异议之诉一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告孙健及其委托诉讼代理人朱中伟到庭参加了诉讼，被告人防办、忠发柘城分公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙健向本院提出诉讼请求：1.确认原告购买被告忠发柘城分公司位于柘城县天平××、××号商铺归原告所有（当庭已放弃）；2.请求立即解除被告人防办对涉案房地产的查封（当庭变更为：停止对原告购买的位于柘城县天平佳苑4幢102、104两间商铺的执行）；3.案件受理费由两被告承担。事实和理由：被告人防办因与被告忠发柘城分公司行政非诉纠纷，申请对涉案商铺进行查封，原告提出涉案房产权属异议，经听证柘城县人民法院作出（2019）豫1424执异58号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，现依法提起诉讼。2016年4月16日原告与商丘市忠发置业有限公司签订了《天平佳苑认购协议书》，原告以1102812元的价格购买涉案房产，该认购协议书中的21号、23号商铺即涉案商铺，只是在备案时的序位不同，原告在2011年4月28日向该公司交付了购房款中的1000000元，由于涉案商铺并未竣工，原告于2016年6月份将下余购房款已全部付清。房屋竣工后，被告将涉案房产的钥匙交付给原告，并由原告保管使用至今。根据法律规定，涉案房产已完成善意的交易行为，所有权人系原告，被告人防办的申请查封行为损害了原告的利益。为此，原告提起本案诉讼。被告人防办未作答辩。庭后提交代理词，发表意见如下：1.原告与被告忠发柘城分公司不存在房屋买卖合同法律关系。从原告提供的证据可以看出，原告所谓的购房款系投资款，原、被告之间系投资关系，应依法驳回其诉讼请求；2.从原告提供的收据及房屋买卖合同可以看出，二者在时间上相差五年之久，正常的商品房买卖，在交款时间和房屋买卖合同的签订时间应是吻合的，而本案收据上的时间和房屋买卖合同签订时间明显不符合正常购房常理，后签订的商品房买卖合同有逃避法院执行的嫌疑，请法院依法查明；3.对原告提供的证据，其不予认可，且该证据不能作为有效证据使用，不能证明该房产系原告所购买，现涉案房产的所有权仍归被告忠发柘城分公司所有。综上，请求依法驳回原告诉请。被告忠发柘城分公司未作答辩。原告孙健向本院提供的证据：1.孙健的身份证复印件。证明孙健作为本案原告主体的适格性；2.被告人防办柘防办追缴决字（2018）021号人防易地建设费追缴决定书一份。证明被告人防办于2018年11月20日对被告忠发柘城分公司作出的决定书；3.（2019）豫1424执1216号执行裁定书一份。证明在2019年8月16日被告人防办因上述的行政非诉行为对被告忠发柘城分公司向柘城县法院申请强制执行，查封涉案的房屋4幢102、104商铺的事实；4.（2019）豫1424执异58号执行裁定书一份。证明原告对柘城县人民法院查封涉案的两间商铺提出执行异议申请，经听证，驳回了原告的异议请求；5.现金交款单一份。证明原告因购买被告忠发柘城分公司开发的柘城县天平佳苑商铺（当时工程处于拆迁阶段，不存在预售房屋的资格）而通过邮政储蓄银行商丘市郊区香君路支行向被告忠发柘城分公司账户现金汇款980000元的事实；6.收据一份。证明在2011年4月18日，除上述汇款外，原告又让亲属携20000元现金交付被告忠发柘城分公司，并出具了编号为0005116的票据一份，该票据加盖了公司财务专用章，并有法定代表人韩红山及实际负责人崔雪涛的签字认可，此次交纳购房款共计1000000元。另在该收据背面注明了“银行98万,现金2万（加盖商丘市忠发置业有限公司财务专用章）”，进一步证明了被告忠发柘城分公司收到原告1000000元的事实；7.收据复印件一份。通过查询被告忠发柘城分公司的账务存根，该存根记载内容与原告持有的收据相互吻合，印证原告所提交收据凭证的客观真实性；8.天平佳苑认购协议书一份。证明在2016年4月6日（工程竣工、没有验收）原告与被告忠发柘城分公司签订了认购协议书一份，按照由西向东的顺序对房屋编序为4号楼21号、23号，面积（按照施工图图纸的所载面积）分别为98.04㎡、331.32㎡，单价分别为2800元/㎡、2500元/㎡，总价款为1102812元；9.常玉杰自书证言一份。证明在2016年6月份，原告将下余的购房款102812元交付给被告忠发柘城分公司实际负责人崔雪涛的事实；10.李越平自书证言及中原银行交易流水各一份。证明下余房款中100000元的资金来源系原告姨母之婆妹李越平在2016年6月15日在中原银行商丘景苑支行取出；11.2016年6月23日被告忠发柘城分公司的证明及收条各一份。证明被告忠发柘城分公司财务部门已收到原告的上述购房余款102812元，并有经办人冯静签字的事实；12.被告忠发柘城分公司出具的证明一份。证明涉案商铺为102、104室，与认购协议书中23号、21号的两间商铺系同一位置；13.2019年10月18日商丘和赢房地产中介有限公司证明一份。证明马华丽系该公司员工，自2016年至今负责柘城县天平佳苑小区楼盘销售工作；14.马华丽证明一份及钥匙两枚、照片一张。证明天平佳苑售楼部通知原告到售楼部领取所购商铺钥匙，原告于2017年9月19日到售楼部领取了4号楼102、104商铺钥匙的事实，并对涉案的商铺占有、使用至今；15.照片两张。证明涉案两间商铺座落的具体位置情况；16.房屋租赁合同一份、收据四份。证明2018年1月21日原告与胡某签订房屋租赁合同，原告将涉案的两间商铺租赁给胡某使用，租赁期限为3年，即自2018年1月22日起至2021年1月21日止，其中102商铺年租金8000元、104商铺年租金5000元。胡某已向原告缴纳了2018年至2019年度及2019年至2020年度的上述租金；17.2019年10月20日胡某自书证言一份。证明胡某租赁涉案两间商铺的用途系作为货物仓库使用；18.柘城县领导针对《天平佳苑小区4号楼无法办理房产证》问题对网友的答复两份。证明涉案房产不能办理登记的原因系开发企业未到不动产登记部门提交申请首次登记的材料，原因在于被告忠发柘城分公司，而非原告自身的因素所致；19.证人孟某、胡某当庭证言。被告人防办、忠发柘城分公司均未向本院提供证据。本院庭前依法对被告忠发柘城分公司的负责人韩红山就涉案两间商铺的相关情况进行了调查核实。本院经审理认定事实如下：2018年11月20日，被告人防办作出柘防办追缴决字（2018）021号人防易地建设费追缴决定书，决定向被告忠发柘城分公司追缴人防易地建设费3294968.45元，后向本院提出行政非诉强制执行申请,本院经审查后于2019年6月24日作出(2019)豫1424行审90号行政裁定书，裁定准予强制执行。在执行过程中，本院于2019年8月16日作出(2019)豫1424执1216号执行裁定书,裁定查封被告忠发柘城分公司名下位于天平佳苑的商铺:4幢101、4幢102、4幢103、4幢104、4幢105、4幢106、4幢107、4幢110号房产，后原告对被查封执行标的中的位于柘城县天平××、××号两间商铺向本院提出执行异议，本院于2019年10月23日作出（2019）豫1424执异58号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求，原告不服该裁定向本院提起执行异议之诉。另查明，2016年4月6日，原告与案外人商丘市忠发置业有限公司（被告忠发柘城分公司系该公司的分公司）签订天平佳苑认购协议书，约定原告以1102812元的价格购买该公司开发的位于柘城县天平××楼××、××号两间商铺（面积分别为98.04平方米、331.32平方米，单价分别为2800元/平方米、2500元/平方米），另约定了其他权利义务等内容。其中，购房款中的1000000元部分系原告经与处于涉案商铺开发初期阶段的商丘市忠发置业有限公司协商后于2011年4月18日以投资款的名义提前交纳（其中的980000元系现金存款至该公司账户，账号为10×××01；另外的20000元系现金交纳），当天该公司向原告出具1000000元的收据一份，另原告于2016年6月15日向其亲属李越平借款100000元现金（该款系李越平于2016年6月15日在中原银行商丘景苑支行从其卡号为62×××87的银行账户中现金支取）后于2016年6月16日将下余购房款102812元交付给该公司，该公司于交付当天向原告出具收条一份，后该公司于2017年9月19日将该两间商铺交付给原告使用，后原告又于2018年1月21日将该两间商铺出租给案外人胡某（租赁期限均为三年，其中21号商铺年租金为5000元、23号商铺年租金为8000元）；涉案天平佳苑认购协议书中载明的4号楼21号、23号两间商铺与现登记在被告忠发柘城分公司名下的柘城县天平佳苑4幢104号、102号两间商铺位置分别系同一位置，顺号不同的原因系商铺登记顺号与协议书中载明的商铺顺号方向相反所致；2019年4月18日柘城县委县政府督查局回复网友的内容：“经调查核实，因天平佳苑小区开发企业未到不动产登记部门提交申请首次登记的材料，所以不能进行产权登记。”。上述事实有原告提供的证据及其当庭陈述、本院庭前对韩红山的问话笔录等在卷为证，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”。具体到本案中，首先，本案原告与商丘市忠发置业有限公司于2016年4月6日签订的天平佳苑认购协议书具有商品房买卖合同的主要内容，且该公司已全部收取了协议所约定的购房款，依法应当将该协议认定为商品房买卖合同，由于该协议系在本院依被告人防办执行申请而于2019年8月16日裁定查封涉案两间商铺前所签订，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。其次，由于涉案商铺交付给原告的时间以及原告将涉案商铺出租给他人的时间均早于被查封时间，故原告在涉案商铺被查封前已实际合法占有该商铺。第三，原告提供的证据足以证明其已向商丘市忠发置业有限公司支付了涉案商铺的全部价款1102812元，其中1000000元购房款系原告在认购协议书签订前以现金存款和现金的方式支付，下余的102812元购房款系认购协议书签订后以现金方式支付。最后，涉案商铺未办理产权过户登记手续系开发商原因造成，而非因原告自身原因所致。综上，原告提供的证据能够证明其对涉案商铺享有足以排除强制执行的民事权益，故本院依法应对原告要求停止执行涉案商铺的诉请予以支持。原告当庭放弃第一项诉请，系原告意思，且不违反法律规定，本院依法予以准许。对被告人防办庭后代理词所提出的因原告与被告忠发柘城分公司并不存在房屋买卖合同法律关系、原告所谓购房款系投资款、涉案商铺的交款时间和房屋买卖合同签订时间不吻合等而请求驳回原告诉请的意见，由于被告忠发柘城分公司系商丘市忠发置业有限公司的分公司，并不具有独立的法人资格，其民事责任依法由公司承担，涉案商铺现虽登记在其名下，但实质上与登记在商丘市忠发置业有限公司名下并无区别，且被告人防办对其抗辩意见的成立并未提供证据予以证明，而原告提供的证据能够相互印证，并形成一条完整的证据链条，足以证明原告对涉案商铺享有阻却执行的实体权利，故被告人防办的该项意见不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第二条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、停止对原告孙健购买的位于柘城县天平佳苑4幢102号、104号两间商铺的执行；二、（2019）豫1424执异58号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费14725元，由被告柘城县人民防空办公室、商丘市忠发置业有限公司柘城分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  张高臣审 判 员  李亚军人民陪审员  朱全杰二〇一九年十一月十八日书 记 员  张 宇