四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17514号 上诉人（原审原告）：张庚，男，1986年2月11日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：谢国成，四川英济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李永生，四川英济律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都上层名人酒店管理有限公司。住所地：成都市金牛区星辉中路24号1栋1层。 法定代表人：唐传碧，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师。 上诉人张庚因与被上诉人成都上层名人酒店管理有限公司（以下简称上层名人公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初5575号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张庚上诉请求：1.撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初5575号民事判决；2.改判支持张庚的全部一审诉讼请求；3.一审、二审诉讼费均由上层名人公司负担。二审中，张庚变更上诉请求为：1.撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初5575号民事判决第三项；2.改判支持张庚一审起诉状中第一、三、四项诉讼请求；3.一审、二审诉讼费均由上层名人公司负担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，《中华人民共和国物权法》第七十一条是对业主行使专有部分权利所设的限制，是对相邻权的规范，而非对租赁合同解除权的限制。张庚认为，其有权依据《名人国际房屋租赁合同》第六条第3款（该款约定，欠付租金逾期超过60天，出租方有权单方面终止合同并收回租赁房屋）、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百二十七条依法解除合同并收回租赁房屋。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十条，张庚也有权解除租赁合同收回租赁房屋。此外，由于张庚并未同意上层名人公司将案涉房屋转租给第三人，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，张庚也可就此主张解除合同。从上述法律规定可以看出，张庚所拥有的约定及法定解除权具有法律明文规定。然而，法律并无明文规定限制出租人行使解除租赁合同的权利，原判决不应以《中华人民共和国物权法》第七十一条限制张庚拥有的解除租赁合同的权利。因此，一审判决适用法律错误。二、一审判决基本事实认定不清。即便本案适用《中华人民共和国物权法》第七十一条，本案中也并无证据证明退还案涉房屋“必然影响到案涉名人酒店整体功能的发挥”“必然会对其他业主权利造成不利影响”。案涉房屋返还后，张庚作为房屋所有者可以将房屋直接出租给酒店实际运营方——城市名人酒店管理（中国）股份有限公司，无需通过上层名人公司转租给案外人。当然，张庚也可以将房屋出租给运营管理更好的酒店管理公司。无论张庚收回房屋后出租给城市名人酒店管理（中国）股份有限公司或其他酒店管理公司，都不会影响酒店整体功能的发挥，也不会对业主造成不利影响，相反，可能使得业主租金收入增加。况且，其他未起诉业主也处于长期被欠付租金的状态，若与酒店实际运营管理公司直接签订租赁合同，广大业主则能收取到足额租金，业主权利并非受损，而是获益。因此，解除合同并收回案涉房屋并不必然影响酒店整体功能的发挥，也并不必然对其他业主权利造成不利影响。一审判决以此两项判断作为适用《中华人民共和国物权法》第七十一条的基础，但该两项判断并无事实依据，属于事实认定不清。 上层名人公司辩称，1.答辩意见与一审中的答辩意见一致。2.一审过程中对事实和法律适用的问题完全正确。请求二审法院驳回张庚的上诉请求。 张庚向一审法院起诉请求：1.判令解除张庚与上层名人公司签订的《名人国际房屋租赁合同》；2.判令上层名人公司支付2017年9月1日至2019年3月31日房屋租金96,179元，并承担违约金14,843元（以每月欠付租金为基数，按每日万分之五的标准从每月6日起计算至实际付清之日止，自2017年9月6日起暂计算至2019年3月19日）；3.判令上层名人公司按照“名人国际”房屋装修装饰及家具家电配置标准（豪华楼层9-20层）返还租赁房屋；4.判令上层名人公司对租赁房屋恢复原状，若不能恢复原状的则赔偿张庚相关损失；5.本案诉讼费由上层名人公司承担。 一审法院认定事实：2014年2月14日，成都零壹名人酒店管理有限公司经成都市工商行政管理局核准变更企业名称为成都上层名人酒店管理有限公司。 张庚（甲方）与成都零壹名人酒店管理有限公司（乙方）签订《名人国际房屋租赁合同》，对租赁房屋情况、租赁期限、租金、支付方式、违约责任等进行了约定。《名人国际房屋租赁合同》第一条房屋情况约定：“甲方同意将位于成都市金牛区名人国际的房屋出租给乙方，甲方对乙方使用用途不作限制，乙方装修必须按规范进行。否则，甲方有权要求乙方赔偿损失”；甲方出租给乙方的房屋为精装房，全套家具家电配置；合同第二条对租赁期限进行约定；第三条租赁标准处载明房屋的建筑面积、租金标准，支付方式处约定：“乙方租赁的房屋开始计算租金时，应于每月的5日前向甲方支付当月租金。”；第5款约定成都零壹名人酒店管理有限公司从2013年3月1日起在月租金6073元的基础上开始计算，月租金每五年增加5%，即2018年3月1日月租金为6479元，2023年3月1日月租金为6884元，以此类推。第7款约定：“该《房屋租赁合同》项下甲乙双方的税费按照国家相关部门规定各自承担应缴部分。”；第六条违约赔偿第3款约定：“如乙方未能按合同如期支付房屋租金，每逾期一天，乙方应向甲方按每天未付款的万分之五支付违约金，逾期超过60天，甲方有权单方面终止合同并收回租赁房屋。”；张庚与成都零壹名人酒店管理有限公司签订的前述合同所约定的租期未到期。合同签订后，张庚向成都零壹名人酒店管理有限公司交付房屋，但成都零壹名人酒店管理有限公司未完全履行支付租金的义务，张庚主张的欠付租金期间为2017年9月6日至2019年3月19日，欠付租金金额为96179元，双方均认可截止2019年3月已付租金金额为24486元。 2011年10月29日，成都零壹名人酒店管理有限公司（甲方）与城市名人酒店管理（中国）股份有限公司（乙方）签订《酒店委托管理合同》，甲方同意委托乙方全权经营、管理由其承租的位于四川省成都市的“名人国际酒店”，并负责酒店的开业筹备工作，乙方同意在本合同条件下，接受甲方的委托。合同并对合同范围、酒店开业日、账务会计、业务委托、双方的权利和义务、管理费的计算和支付等方面作了约定。 上层名人公司向一审法院提交上层名人酒店1栋1单元房屋户数和面积统计数据，数据显示上层名人酒店1栋1单元共计总户数158户，现起诉业主户数61户，保持现有经营模式户数97户；上层名人酒店1栋1单元共计房屋总面积9,742.07平方米，现起诉业主涉及面积3,270.611平方米，保持现有经营模式业主房屋面积为6,471.459平方米。上层名人公司并提交与案外人签订的《场地租赁协议》，拟证明上层名人公司将其承租的上层名人酒店2楼、3-5楼、6-7楼、8楼、9楼、27-28楼分别出租给案外人，分别用于自助餐、中餐厅、宴会厅、茶楼、KTV、浴足保健等经营使用。 一审法院另查明，涉诉61户房屋分别分布于酒店的1楼、9-22楼，现本案所涉的上层名人酒店在正常对外经营。对于张庚主张的违约金，上层名人公司抗辩违约金计算过高，请求法院予以调整，请求按照中国人民银行同期贷款利率进行计算。 一审法院认为，案涉当事人签订的《名人国际房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。结合一审庭审查明的事实，1.对于张庚房屋已付租金部分，双方对于已付租金金额均不持异议，一审法院对此事实亦予以确认。2.双方就应付租金部分发生争议，张庚主张应当按照案涉《名人国际房屋租赁合同》约定的租金具体金额进行计算，而上层名人公司主张应当按照《名人国际房屋租赁合同》中约定的租金涨幅比例进行计算，由于该两部分的金额有出入，导致双方产生争议。结合《名人国际房屋租赁合同》约定上层名人公司从2013年3月1日起在月租金6,073元的基础上开始计算，月租金每五年增加5%，即2018年3月1日的月租金为6,479元，2023年3月1日月租金为6,884元，以此类推。该合同条款即约定了每五年租金增加的涨幅比例，同时又约定了租金增加后的具体金额，按常理，依据约定涨幅比例所计算出的租金金额应与合同约定涨幅后的具体金额相一致，即月租金6,073元每五年增加5%，2018年3月1日租金金额应为6,073×5%+6,073=6,377元，而合同载明月租金为6,479元。对此，一审法院认为，上层名人公司作为同一承租人与不同出租人签订合同时对于各合同条款所约定的内容应当更加慎审。而在该部分租金金额有出入的张庚等11案中，双方在签订房屋租赁合同的时侯将房屋租金已经精确到具体的元位数，该具体数额的约定应当更能体现双方签订合同时的真实意思表示，故，对于房屋租金数额应当以约定的租金数额为准。经一审法院核算，张庚主张的应付租金数额正确，一审法院予以确认。综上，根据前述认定的截止2019年3月31日的应付租金数额扣减双方已经认可的上层名人公司已付租金数额，即为上层名人公司截止2019年3月31日的欠付租金金额96,179元。 关于张庚诉请解除签订的《名人国际房屋租赁合同》的问题。在该合同约定“如上层名人公司未能按合同如期支付房屋租金，每逾期一天，上层名人公司应向张庚按每天未付款的万分之五支付违约金，逾期超过60天，张庚有权单方面终止合同并收回租赁房屋”，结合一审庭审查明的事实，上层名人公司支付租金的行为存在逾期现象，且已逾期超过60天，因此，张庚有权依据该合同约定提出解除合同的主张。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，本案中，类似张庚的涉案房屋分别分布于酒店的1楼、9-22楼，涉案房屋所位于的上层名人酒店1栋1单元共计涉及租赁房屋总户数158户，现起诉业主为61户（含张庚在内），另97户保持现有经营模式；涉案房屋所处的上层名人酒店1栋1单元共计涉及房屋总面积9,742.07平方米，现起诉业主涉及面积3,270.611平方米，保持现有经营模式业主房屋面积为6,471.459平方米。结合前述法律规定，张庚尽管享有案涉房屋的所有权，其对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但其作为业主行使权利不得损害其他业主的合法权利，而目前，选择继续与上层名人公司建立房屋租赁关系的业主无论户数还是所占房屋面积均超过半数，而解除《名人国际房屋租赁合同》势必涉及案涉房屋的返还问题，而返还房屋必然影响到案涉名人酒店整体功能的发挥，上层名人公司与城市名人酒店管理（中国）股份有限公司签订的《酒店委托管理合同》也将无法继续履行，这也必然会对其他业主权利造成不利影响，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。因此，张庚提出的要求解除《名人国际房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院暂不予支持。如果以后案涉名人酒店确实由于某种原因不能继续经营、该案涉房屋的返还已不存在任何障碍或达到一定比例的绝对多数的房屋业主均要求解除所涉房屋租赁合同时，对于案涉房屋的解除甚至于返还再作统一处理。但上层名人公司应当基于《名人国际房屋租赁合同》的约定，继续向各涉案业主支付房屋收益。 关于违约金问题。按照合同约定，上层名人公司应于每月的5日前支付当月租金，未如期支付租金，每逾期一天按未付款的万分之五支付违约金。上层名人公司未按合同约定支付租金，已构成违约，应当承担相应法律责任。一审庭审中，上层名人公司抗辩违约金过高，对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”，当事人因此主张约定的违约金过高而请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出调整。在确定是否对违约金进行调整以及如何调整时，还应充分尊重当事人意思自治，保护合同自由，维护交易秩序稳定，倡导诚实守信的价值，公平合理地进行衡量。本案中，上层名人公司主张该违约金应当按照银行同期贷款基准利率来进行计算，对此，一审法院认为，银行同期贷款基准利率并非计算损失的唯一标准，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”，可见，年利率24%以内的民间借贷收益是合法的、受保护的。据此可以认定，除金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，因发放贷款等相关金融业务产生的法律关系外，自然人、法人、其他组织之间及其相互之间约定迟延付款违约金未超过年利率24%的，可以不认定为“过高”。故双方约定按日万分之五计算违约金，并未超过受保护的年利率24%，并不“过高”，因此，对于上层名人公司抗辩违约金过高的主张，一审法院不予采信。上层名人公司应当支付的违约金应以每月应付租金为基数，从应付租金当月6日起按每日万分之五的标准计算至付清之日止。 对于张庚请求对租赁房屋恢复原状，若不能恢复原状的则赔偿相关损失的问题。一审法院认为，本案审理的范围系张庚诉请解除《名人国际房屋租赁合同》，而该诉讼主张系建立在房屋租赁合同已经解除的前提之下，而在案涉房屋租赁合同未予解除的情况下，对于张庚的该项请求一审法院不予处理。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、上层名人公司于判决生效之日起十日内向张庚支付截止2019年3月31日的房屋租金96,179元；二、上层名人公司于判决生效之日起十日内向张庚支付违约金（违约金计算方式为：2017年9月至2018年2月期间的违约金，以6,073元为基数，分别从每月6日起按每日万分之五的标准计算至付清之日止；2018年3月至2019月3月期间的违约金，以6,479元为基数，分别从每月6日起按每日万分之五的标准计算至付清之日止）；三、驳回张庚的其他诉讼请求。一审案件受理费1,260元，由上层名人公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据张庚的上诉请求以及上层名人公司的答辩意见，本案二审争议焦点在于张庚与上层名人公司签订的《名人国际房屋租赁合同》是否应予解除。对此本院论述如下： 张庚与上层名人公司签订的《名人国际房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，上层名人公司欠付租金，故一审法院判决上层名人公司承担给付相应租金和违约金的责任，依法对张庚收取租金及主张违约金的权利予以保障，本院予以确认。 关于案涉合同是否应予解除的问题。本院经审查后认为，上层名人公司欠付租金，张庚可以依照合同约定提出解除合同的主张。但是，案涉房屋系产权式商铺，在空间形式上具有特定物理属性，张庚的房屋系均出租予上层名人公司并进行统一打造、出租予案外人用于经营，现案外人的经营仍在继续。故合同是否应予解除，须根据实际情况进行评判。 第一，从案涉物业的客观情况分析。根据本案查明的事实，从物业数量上看现案涉酒店1栋1单元共计总户数158户，起诉业主户数为61户（包含张庚在内），有97户业主保持现有状态；从物业面积上看，案涉酒店1栋1单元房屋总面积9,742.07平方米，起诉业主涉及面积3,270.611平方米，而其他持有6,471.459平方米物业的业主保持现有状态。案涉房屋紧密相连，经统一打造、统一经营后房屋物理形态上呈现混同状态。如单独解除某一户或某几户的租赁合同，存在无法区分或即便区分亦不能单独分割腾退的情形，影响绝大部分保持现有状态业主的收益以及现酒店的经营形态。在此情况下，解除合同以及解除后的腾退房屋存在客观障碍。 第二，从合同约定的内容分析。根据双方当事人签订的合同中“甲方对乙方使用用途不做限制”的约定可以看出，张庚通过让渡房屋使用权的方式获得收益，对于房屋的使用方式并未予以限定。上层名人公司通过统一出租的方式经营，并未违反合同约定。故张庚上诉提出上层名人公司转租其可以解除合同的理由不能成立，本院不予支持。本院在上文已论述，案涉房屋单独解除租赁合同并腾退存在客观障碍，且原审法院已支持张庚关于租金、违约金的诉请，对张庚的收益权予以司法确认。故原审法院对解除合同的主张不予支持符合客观实际，本院予以确认。 第三，从物业效用分析。张庚与上层名人公司签订合同后，上层名人公司将房屋统一出租予案外人，案外人仍处于经营状态。本院在上文已论述，单独房屋的使用已通过统一经营之模式成为整体，整体经营的模式决定了该类型房屋不能绝对等同于独立房屋。张庚权利的行使应当受到相应的限制。一审法院根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，认定张庚与其他多数业主应当一并表达整体意志，在无相关证据证明张庚的解除合同与大部分业主的意见一致的情况下，判决案涉租赁合同不予解除正确，本院予以确认。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11,391元，由张庚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  田 笛 审 判 员  王 果 审 判 员  赵 锋 二〇一九年十一月二十五日 法官助理  刘方祺 书 记 员  李 丹