山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2019）晋05民终1339号上诉人（原审被告、反诉原告）：晋城市一诺康餐饮管理有限公司一诺康美食广场高平店，住所地高平市建设北路。统一社会信用代码为×××。法定代表人：董慧永，任经理。委托诉讼代理人：苏继东，山西炎焱律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭素斌，男，1988年7月20日生，汉族，高平市建宁乡张家村人，现住高平市。委托诉讼代理人：夏海艳，女，1988年5月1日生，汉族，住址同上，系郭素斌妻子。委托诉讼代理人：秦俊芳，高平市朝阳法律服务所法律工作者。上诉人晋城市一诺康餐饮管理有限公司一诺康美食广场高平店（简称一诺康高平店）因与被上诉人郭素斌租赁合同纠纷一案，不服山西省高平市人民法院（2019）晋0581民初1728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一诺康高平店上诉请求：原审判决认定事实不清，适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，上诉人不应返还被上诉人保证金10000元及装修返工补偿款4000元；被上诉人改变商铺用途，属违约，被上诉人应当向上诉人支付合同解除违约金10000元；案件受理费及反诉费由被上诉人承担。郭素斌辩称，双方签订的合同约定了违约情形，被上诉人没有违约行为，是上诉人违约；被上诉人的租赁面积是22平米，但实际面积是16-17平米，实际租金应按实际面积来计算；保证金是双方合同约定的，上诉人没有收到任何投诉的情况，应该返还保证金；装修返工是实际存在的，一审中上诉人也认可，应该返还。郭素斌向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告签订的租赁合同书；2、依法判令被告退还原告租金、保证金、物业费、装修返工补偿费共计39946.45元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月12日，原、被告签订租赁合同书，租赁期限为3年，自2018年12月22日至2022年1月11日，每年租金50000元，物业及管理费2640元。2018年12月21日原告依约向被告交纳租金35000元、物业费2640元、保证金10000元。后因被告的所有进驻商铺未达到商场要求的70%，导致原告无法如期开业。后原、被告协商租赁费从2019年4月1日起算，并对原告的反攻装修进行补偿。因原告在经营过程中有新增产品，被告认为原告违约，于2019年6月7日向原告下发整改通知书，同月10日给原告停水停电，造成原告无法继续经营，于当日离开商铺。同月28日，被告又给原告下发了撤场通知。一审法院认定事实：2018年12月17日，原、被告签订了《合作意向书》，达成合作意向，原告在红旗新天地四楼欲经营悠茗棠项目。2018年12月21日，原、被告签订《租赁合同书》，约定原告承租被告红旗新天地四楼14#区，用途为经营悠茗棠项目，租赁期为3年，自2018年12月22日至2022年1月11日。当日，原告按照约定向被告交纳了保证金10000元、租金35000元及物业费2640元。2019年6月7日，被告向原告下发了商户产品下架通知，要求原告下架炒酸奶系列和冰激凌系列产品。2019年6月10日，被告向原告下发了处理通知决定，被告决定对原告商户作出停水、停电、暂停营业通知。2019年6月28日，被告向原告下发了限期撤场通知，要求原告五日内撤离商铺。2019年7月18日，原告搬离租赁店铺。一审法院认为，本案的焦点为：1、原、被告双方签订的《租赁合同书》是否应当解除？2、原告是否存在违约行为？3、合同解除后，租金、物业费、保证金及装修返工补偿应如何计算？针对第一个焦点、原、被告双方签订的《租赁合同书》不违反法律规定，为有效合同，双方均要求解除该合同，且原告已经按照被告的通知从租赁店铺中搬离，合同已经不再履行，故对于双方要求解除合同的请求，予以支持。针对第二个焦点，被告认为原告擅自增加经营品种及无故关闭店铺超过3日，违反了双方签订的《租赁合同书》。一审法院认为，第一，《租赁合同书》第二条第二款约定“乙方租赁房屋的用途为经营悠茗棠，乙方不可改变或者变更租赁房屋的用途，需增加经营品种，应当事先通知甲方并取得甲方书面同意。”第七条第四款约定“乙方保证所销售商品和服务项目不超过国家相关部门允许的合法经营范围及双方约定的经营内容，乙方增减、变更经营项目和商品品牌须按甲方规定，书面征得甲方同意，否则甲方有权拒绝或者进行相应处罚。”被告提供了双方签订的《合作意向书》，以证明原告经营项目类别为“奶茶和果汁”，原告后期擅自增加了炒酸奶系列和冰激凌系列产品。一审法院认为，《合作意向书》虽载明原告欲经营项目为“奶茶和果汁”，但未就具体菜单进行明确，且原、被告签订的《合作意向书》为预约合同，其法律约束力为双方当事人应基于诚实信用原则订立本约，即该意向书第三条第二项约定的“经甲方考察，乙方项目符合甲方要求的，甲方及时通知乙方提供与经营项目的相关资料，另行约定正式签约相关事宜”。《合作意向书》签订后，双方于2018年12月21日签订了《租赁合同书》。《租赁合同书》签订后，双方已经履行了《合作意向书》约定的签订本约的义务，《合作意向书》的效力已经终止。被告未提供有效证据证明双方约定的经营内容，故无法证明原告未经被告同意擅自增加经营品种。第二，《租赁合同书》第八条第二款第5项约定“乙方店铺无故关闭超过3日的”，属乙方违约，应向甲方支付合同解约违约金10000元。本案中，被告于2019年6月10日向原告下发处理通知决定，载明“对该商户做出停水、停电、暂停营业通知。”原告收到该通知后，按照通知关闭店铺。故对于被告主张原告无故关闭店铺超过3日的陈述，不予认可。综上两点，对于被告要求原告支付违约金10000元的反诉请求，不予支持。针对第三个焦点，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一，对于租金、物业费，原告主张被告交付的租赁店铺面积不符合《租赁合同书》约定的22㎡，要求按照实际面积计算租金，但未提供证据证明，故对于上述请求，不予支持。双方均同意自2019年4月1日起算租金和物业费，对于截止日期，原告主张按照实际停业即2019年6月10日计算，被告主张按照原告撤场即2019年7月18日计算租金并计算4个月的物业费，一审法院认为，原、被告就合同履行发生争议，争议协商过程中原告暂停营业但未撤出租赁场地，仍然继续占用商铺，故租赁费和物业费应计算至2019年7月18日，共计109天，租金为50000元/365天=136.99元/天，故应当扣除的租金为136.99元/天*109天=14931.91元，应当退还的租金金额为20068.09元；物业费为2640/365天=7.23元/天，故应当扣除的物业费为7.23元/天*109天=788.07元，应当退还的物业费为1851.93元。第二，对于水电费被告通知原告停水、停电、暂停营业后，实际未给原告商铺停水停电，故水电费应计算至2019年7月18日，原告对水电费共计4066.5元无异议，依法认定水电费为4066.5元。水电费应从被告退还原告的租金中予以扣除，扣除水电费后被告应退还原告的租金为16001.59元。第三，对于保证金，《租赁合同书》第六条第一款约定“本合同书签订的同时，乙方一次性向甲方支付人民币10000元作为履约保证金。开业后自动转为商铺使用及商品质量保证金，合同期满1个月后如无任何质量投诉，予以无息退还。”第八条第二款约定原告如存在合同约定的违约行为，被告有权解除合同且无须退还保证金。因被告未举证证明原告存在合同约定的违约行为或原告经营的项目有质量投诉，故上述保证金应当退还原告。第四，对于装修返工补偿费，原、被告双方对原告装修返工的事实无异议，且被告提供的《租赁合同书》中载明“应让通道导致装修返工，让四千元，该费用抵称房租，房租已交齐，延长时间即可。”现因《租赁合同书》解除，商铺租赁不再履行，故被告应当将返工费4000元退还原告。综上所述，依照依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1、解除2018年12月21日原告郭素斌与被告晋城市一诺康餐饮管理有限公司一诺康美食广场高平店签订的《租赁合同书》。2、被告晋城市一诺康餐饮管理有限公司一诺康美食广场高平店于本判决生效之日起十日内退还原告郭素斌租金16001.59元、物业费1851.93元、保证金10000元、装修返工补偿费4000元，共计31853.52元。3、驳回反诉原告晋城市一诺康餐饮管理有限公司一诺康美食广场高平店要求原告郭素斌支付违约金的反诉请求。经二审查明：原审认定的基本事实清楚。二审中双方争议的主要焦点是一诺康高平店是否应当退还郭素斌保证金10000元、装修返工补偿费4000元；郭素斌是否应当支付一诺康高平店合同解约违约金10000元。针对上诉人的请求，结合本案证据，本院评判如下：上诉人一诺康高平店与被上诉人郭素斌于2018年12月21日签订了《租赁合同书》，合同期限未履行完，双方因商铺租赁发生纠纷，现双方圴同意解除该《租赁合同书》，该《租赁合同书》对双方权利和义务进行了明确的规定，被上诉人郭素斌支付的10000元保证金在合同期满1个月后如无任何质量投诉予以无息退还，现双方同意解除合同，上诉人一诺康高平店未提供充足证据证明有质量投诉。被上诉人郭素斌装修返工及费用4000元在双方履行的合同书中有明确约定，被上诉人郭素斌实际承租时间较短，上诉人一诺康高平店应退还被上诉人郭素斌装修返工补偿费4000元，一审判决一诺康高平店退还郭素斌保证金和装修返工补偿费并无不当。上诉人一诺康高平店提出被上诉人郭素斌在解除合同的问题上存在违约、主张被上诉人郭素斌应支付上诉人一诺康高平店合同解除违约金10000元，但上诉人一诺康高平店并未提供充足的证据证明其主张。另外，上诉人一诺康高平店与被上诉人郭素斌并未就被上诉人郭素斌经营的具体菜单进行明确约定，双方对“悠茗堂”的经营范围解释不一；被上诉人郭素斌关闭店铺是其收到停水、停电、暂停营业通知后的行为，因此，上诉人一诺康高平店要求被上诉人郭素斌支付合同解除违约金10000元的上诉理由不能成立。综上，原审认定基本事实清楚，判处并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人晋城市一诺康餐饮管理有限公司一诺康美食广场高平店负担。本判决为终审判决。（此页无正文）。审 判 长 董丽萍审 判 员 何向丽审 判 员 郭永会 二〇一九年十一月二十五日法官助理 樊晓霞书 记 员 张沁虹