吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉07民终1382号 上诉人(原审被告)：松原市星泰房地产开发有限公司，住所地松原经济技术开发区。 法定代表人：郭云川，系经理。 委托诉讼代理人：赵成，吉林新锐律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吕晓红，女，1966年11月16日生，蒙古族，住松原市宁江区。 委托诉讼代理人：哈靓，吉林东镇律师事务所律师。 上诉人松原市星泰房地产开发有限公司（以下简称星泰房地产公司）因与被上诉人吕晓红买卖合同纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初3524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭，书面进行了审理。本案现已审理终结。 星泰房地产公司上诉请求：一、撤销松原市宁江区人民法院作出的(2019）吉0702民初3524号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审;二、上诉费由被上诉人负担。事实和理由：根据合同约定,星泰房地产公司未办理产权登记非因自身原因所导致，不构成违约，车库所有权不归属被上诉人，星泰房地产公司不应承担办理财产权转移登记义务，不应承担违约责任。一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、逾期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案,星泰房地产公司无过错，根据双方合同约定不应承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》已在不动产登记机关备案,系真实意思表示。该合同系建设部门制定的合同文本，并不是星泰房地产公司自行制定反复使用的格式合同。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理.....2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金;3.协商解决”。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”上述法律规定及合同条款均明确,只有因星泰房地产公司自身原因导致被上诉人不能如期取得房屋产权证书的，才需承担延期办证的违约责任，承担的是过错责任。根据“谁主张谁举证”原则，被上诉人无法举证证明星泰房地产公司对于其未能如期取得房屋权属证书存在过错，被上诉人应当承担举证不能的不利后果。因此,吕晓红要求星泰房地产公司承担违约责任，于无法据。第一，星泰房地产公司按照备案流程办理备案手续。根据星泰房地产公司所提交的松原市经济技术开发区于2019年5月20日作出《关于松原大禹·塞维利亚小区办理竣工验收备案证问题的情况说明》。该说明确认以下事实:1.大禹塞维利亚项目建设期间所需证照均按规定办理并取得;2.2012年6月至2014年4月，大禹塞维利亚一、二、三期陆续取得规划验收合格证;3.2012年至2014年建设局分别对一、二、三期工程进行了验收，但因施工单位正在申请消防验收，故建设局未发放备案证;4.2014年7月7日，星泰房地产公司取得消防备案证，因松原市2013年10月份新的审批要求（《研究人防结建联审联批问题》的会议精神)，大禹塞维利亚小区不满足竣工备案条件，建设局未出具竣工验收备案证;5.直至2017年7月13日，星泰房地产公司完善新审批要求后才取得备案证。上述事实足以说明星泰房地产公司按照备案流程积极办理备案登记，逾期备案星泰房地产公司主观无过错。第二，逾期办证是因部分业主违建造成的，星泰房地产公司没有过错，该责任不应由星泰房地产公司承担。根据松原市自然资源局的《国有建设用地验收审批会审表》“别墅区内合法建筑市规划局经济技术开发区分局已验收合格”和《建设用地联合验收单》“大禹塞维利亚小区内，别墅区存在较多私搭乱建违章建筑。考虑小区内违章建筑是业主个人所为,并非房地产开发企业违规建设，建议对小区整体土地使用权验收，出具整体验收手续，同时明确存在违章建筑房屋不予办理登记手续”，即星泰房地产公司取得竣工备案证后，积极向松原市自然资源局申请最终土地验收，因别墅区业主私搭乱建违章建筑,导致国土暂缓验收，并非星泰房地产公司的原因所导致。但经星泰房地产公司多方努力,相关部门最终决定以土地整体验收的方式解决违建问题，对违章建筑房屋不予办理产权登记，故在2019年4月24日土地验收通过并已办理初始登记。第三,补缴土地出让金是政策原因而非星泰房地产公司未缴足原出让金，补缴土地出让金的原因系由于吉林省人民政府2015年对地下空间规划管理重点工作任务要求，并根据松政函[2016]254号《松原市人民政府关于公布实施新一轮松原市城区及乡(镇)基准地价更新结果的通知》文件，确定地下空间建设用地使用权征收土地出让金。星泰房地产公司根据国土部门测绘验收时确定补缴金额，已足额补缴土地出让金。星泰房地产公司提供证据已表明松原市规划局对大禹塞维利亚小区验收合格,松原市自然资源局同时认定小区内的违章建筑均系业主个人所为，答辩人没有任何违规建设。所以，补缴土地出让金并非答辩人欠缴、违规建设或违法占地而补缴。二、政府政策变化是导致逾期发放备案证的另一主要原因，星泰房地产公司不应承担责任。一审法院已经查明案涉小区工程于2008年取得规划许可证，规划已经通过验收。2013年5月30日，星泰房地产公司根据当时政府实际政策实施情况,根据要求向松原经济技术开发区管理委员会会计核算中心交纳人防费10万元。星泰房地产公司承诺在其开发的其他楼盘建设人防工程。2013年10月起，依据《研究人防结建联审联批问题》的会议精神，松原市自2013年10月份起未予备案的小区无人防工程的不予备案登记，星泰房地产公司无奈开始新建人防工程。人防工程建设完成后，2017年7月13日星泰房地产公司取得备案登记。但此前系因地下人防新政策导致建设局逾期发放备案证，并不是星泰房地产公司自身的原因导致逾期办证，根据《合同法》第117条应免除星泰房地产公司责任。三、逾期备案并非星泰房地产公司原因导致，松原市人民政府已经予以认可。依据《关于“无籍房”申报和涉及的开发企业限期整改的通知》，2016年松原市解决“无籍房”问题启动以来，共受理了80个小区的“无籍房”申报，松原市政府将49个开发企业列入失信名单，星泰房地产公司不在名单之内。星泰房地产公司虽然没有为案涉小区办理备案登记，但自始没有欠缴土地出让金、税费，也不存在自身的瑕疵问题需要完善验收手续。未能办证的原因并不在于星泰房地产公司，对此政府是予以认可的，此点一审法院未予认可。四、案涉车库无产权，不存在逾期办证问题。根据双方所签订的《大禹·塞维利亚车库分期认购协议》第一条“甲方同意乙方采用分期付款的方式购买产权属于甲方的如下车库”，即案涉车库的有权为星泰房地产公司，被上诉人仅有使用权，不存在为其办理产权证问题也就不存在逾期办证问题，一审法院判决星泰房地产公司承担逾期办证违约金错误。五、即使支付违约金，星泰房地产公司的时效抗辩也应予以支持，违约金应按已付房款的0.5%支付，违约金截止日也应为星泰房地产公司提供的资料报产权登记机关备案之日。在一审过程中，星泰房地产公司也提出了时效抗辩，被上诉人没有证据证明存在时效中止或中断的情形。违约金的计算应按照双方所签订已经备案的《商品房买卖合同》第十五条计算，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款明显错误。另外，星泰房地产公司与吕晓红签订商品房买卖合同约定，星泰房地产公司应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，星泰房地产公司的义务为360日内将办理权属登记需由星泰房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。当出卖人完成办理初始登记义务后，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人承担的是向产权登记部门提交办证所需资料并通知买受人办证的协助办证义务,此时向产权登记部门申请办理房屋所有权转移登记的主义务人为买受人（吕晓红)，因此，在出卖人（星泰房地产公司）完成办理初始登记义务后,若因产权登记部门的原因或吕晓红怠于办理转移登记而导致办证迟延，星泰房地产公司不应承担责任。故星泰房地产公司即使支付违约金也应截止到将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案为宜而不是至办理产权证止。 吕晓红辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。首先，上诉人不能办理竣工验收备案的原因就是上诉人开发建设时没有按照人防法的规定建设人防工程，也没有缴纳人防易地建设费，最终导致不具备竣工验收备案的条件，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”所以，上诉人应该向被上诉人承担逾期办证的违约责任。其次，根据合同具有相对性原理，合同一方由于第三人的原因造成违约的，应先向对方承担违约责任，再依据法律或约定解决与第三人的纠纷。因此严格按照合同法理解《若干解释》第十八条，则“出卖人的原因”应包括出卖人自身的原因以及可归于出卖人一方的第三人原因，只要是由此造成的逾期办证，出卖人均应向购房人承担违约责任。至于上诉人所称相关行政审批部门新的审批要求及其他业主私自搭建均没有任何部门任何文件予以认定，且都不属于本案双方争议的商品房买卖合同关系中若开发商因此而免责，相当于将行政管理部门或第三人原因所造成的损失转嫁给被上诉人承担，这与《中华人民共和国合同法》的公平原则相违背。 吕晓红一审诉称：要求被告以购房款350,685元为基数给付2015年9月11日至办证之日止给付逾期办证违约金；以购房款170,000元为基数自2015年3月15日至办证之日止给付车库逾期办证违约金。 一审法院认定事实：2014年9月11日原、被告签订商品房买卖合同及合同补充协议，被告将其开发建设第36幢3单元105号房面积为82.67平方米以350,685元的价格出售给原告。商品房买卖合同第十五条约定出卖人应当在商品交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X％赔偿买受人的损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的X％向买受人支付违约金。3、协商解决。2014年9月11日房屋交付使用。2014年12月15日原被告签订车库认购书，被告将49A栋-1111号车库以17万元的价格出售给原告，认购书约定本项目车库有产权，2014年12月30日车库交付使用。另查明：2008年6月29日被告取得建设用地规划许可证。2008年11月18日被告取得建设工程规划许可证。2010年7月22日被告取得涉案小区部分建筑物的建筑工程施工许可证。2011年被告取得涉案小区土地使用证。2011年4月7日被告取得商品房预售许可证。2017年7月13日涉案小区部分建筑物取得建筑工程竣工工程备案证，该备案证记载涉案小区部分建筑物竣工时间为2011年11月15日。2019年5月20日松原经济技术开发区建设局出具关于松原大禹赛维利亚小区办理竣工验收备案证问题的情况说明。2019年4月被告建设用地进行联合验收。 一审法院认为，原、被告于2014年9月11日签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效应受法律保护。被告作为商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应协助移转标的物房屋的所有权与买受人原告，协助买受人原告办理房屋所有权证书的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，被告于2014年9月11日交付房屋，因被告未在商品房买卖约定的时间内办理，属于逾期办证，应当承担相应的违约责任。关于如何承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。”本案中双方当事人签订的合同中约定逾期办证处理方式为“协商处理”，但经双方当事人多次协商没有达成一致意见，买受人不能因此丧失了法定固有的权利，应视为没有约定违约责任且损失数额难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故被告应自2016年3月9日起至办理产权证为止按中国人民银行同期贷款利率支付给原告房屋逾期办证的违约金。2014年12月30日被告将车库交付给原告使用，故被告自2015年3月31日起至办理产权证为止按照中国人民银行同期贷款利率支付车库逾期办证的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告松原市星泰房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告吕晓红房屋逾期办证违约金，自2016年3月9日起至办理产权证止，以购房款350,685元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付利息；二、被告松原市星泰房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告吕晓红车库逾期办证违约金，自2015年3月31日起至办理产权证止，以购房款170,000元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付利息。 二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，本案争议焦点为：吕晓红未能取得房产证是否因星泰房地产公司存在违约行为所致。吕晓红与星泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律强制性规定，双方在平等、自愿基础上协商确定，合法有效，合同缔约双方应各自行使权利并应承担义务。依据《商品房买卖合同》约定，星泰房地产公司应将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，目的之一是为了买受人及时取得物权登记证书。吕晓红未能如期取得《房屋所有权证书》的事实存在。 关于星泰房地产公司主张未办理产权登记非因自身原因所导致的问题。星泰房地产公司提供的松原经济技术开发区建设局出具的《情况说明》，证明其履约中无违约行为，但从《情况说明》载明内容理解其文意，“星泰房地产公司未及时办理审批手续，一是因为2012年5月至2014年11月无《建设工程竣工验收消防备案凭证》，二是因为开发企业新建防空地下室未达到防护标准或民用建筑人防专项验收不合格……导致2017年7月份后才将人防工程相关手续办理完毕，松原经济技术开发区建设局给予出证。”无论2013年本市是否下发新的政策性规定，依据《人民防空工程建设管理规定》第四十八条规定“按照规定应修建防空地下室的民用建筑，因地质、地形等原因不宜修建的，或者规定应建面积小于民用建筑面积首层建筑面积的，经人民防空主管部门批准，可以不修建，但必须按照应修建防空地下室面积所需造价缴纳易地建设费，由人民防空主管部门统一就近易地修建。防空地下室易地建设费的收取标准，由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同财政、人民防空主管部门按照当地防空地下室的造价制定。”《人民防空工程建设管理规定》第五十条规定“任何部门和个人无权批准减免应建防空地下室建筑面积和易地建设费，或者降低防空地下室防护标准。”可知，星泰房地产公司作为开发企业，无论建设防空地下室亦或缴纳易地建设费，均为其法定义务，不能因政府的政策性文件改变工程质量或缴费时间节点等，如本市新规定出台之时星泰房地产公司各项工程均达标，即不会造成因出台新规导致迟延办证的后果。因此，星泰房地产公司以松原市出台新规定造成办证时间延误作为免除责任的理由不能成立。关于逾期办证是否因部分业主违建造成，因星泰房地产公司未提供该小区业主私搭乱建相关证据，本院不予支持。星泰房地产公司主张依据《关于“无籍房”申报和涉及的开发企业限期整改的通知》主张其不在失信开发企业名单之内，此证据与未办理产权证照违约行为无关联性，不予采信。 关于星泰房地产公司提出以备案合同中有关办理产权证的约定作为没有违约主张问题。本案双方的《商品房买卖合同》并未进行备案，不存在依据双方所签订的已经备案的《商品房买卖合同》计算违约金的问题。 关于吕晓红起诉是否超过诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。吕晓红未能取得房产证是星泰房地产公司存在违约行为所致，且违约行为一直持续，吕晓红于2019年5月17日向法院提出诉讼请求，未超过诉讼时效。 关于星泰房地产公司主张案涉车库无产权，不存在逾期办证问题。根据双方2014年12月15日签订的《大禹·塞维利亚车库认购书》记载“本项目车库有产权”，故一审法院判决星泰房地产公司支付逾期办证违约金并无不当。 关于星泰房地产公司主张支付违约金利息截至日期应当为“松原市不动产登记回执”记载的最早日期即“2019年5月14日”问题。通过审查，“松原市不动产登记回执”中记载的楼号与吕晓红购买的房屋楼号不符，且“松原市不动产登记回执”仅能证明星泰房地产公司提交了办理房产证的材料，该材料是否符合办理要求不能确定，故原审确认利息计算截止日并无不当。 综上所述，星泰房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,800元，由松原市星泰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  牟凤桐 审判员  魏 巍 审判员  刘祥芬 二〇一九年十一月十八日 书记员  王文平