安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终7593号上诉人（原审原告）：黄宣喜，男，1951年6月29日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。上诉人（原审原告）：窦德芳，女，1950年11月16日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。共同委托诉讼代理人：王晓凡，安徽中特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省巢湖市巢庐路北巢湖南岸碧桂园滨湖商业广场B区。法定代表人：孙继召，总经理。委托诉讼代理人：唐杰，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：许竟文，安徽安泰达律师事务所律师。上诉人黄宣喜、窦德芳与被上诉人安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司（以下简称中庙碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2019）皖0181民初1773号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄宣喜上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求，或将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决认定中庙碧桂园公司提供的《协议书》合法有效，显属错误。《协议书》仅有黄宣喜签名，而没有窦德芳签字，窦德芳即使知晓此事，也未表示其认可该协议书效力。黄宣喜的签字行为既不构成表见代理，也不符合婚姻法规定的“家事代理权”，该协议对窦德芳没有生效。《协议书》约定中庙碧桂园公司向黄宣喜支付五万元，仅是为弥补涉案房屋存在的质量问题，而涉案房屋质量问题较大且维修成本极大。《协议书》约定黄宣喜“不再就商品房所有问题”“主张索赔”并“严格保密”，该“所有问题”仅指当时已经产生的问题。中庙碧桂园公司通过此项约定减轻自身义务，加重黄宣喜的义务，系格式条款，应属无效。该五万元由承建单位实际履行，中庙碧桂园公司签署协议，系欺诈行为。二、一审判决认定交房时间为2013年7月2日错误，中庙碧桂园公司实际交房时间为2014年元月后，构成违约，依法应支付黄宣喜延迟交房支付违约金309258元。三、中庙碧桂园公司未按时提供符合合同约定的房屋，构成根本违约，黄宣喜的诉请未过诉讼时效，应予支持。中庙碧桂园公司延迟交付，房屋层高不符合法律规定，也不符合双方合同约定。黄宣喜维权至今，诉讼时效一直处于中断状态,应从中断之日起重新计算，黄宣喜诉权未超过法律规定的诉讼时效。四、中庙碧桂园公司交付的涉案房屋闷顶层不能达到住宅使用目的，且闷顶层为住户隔热而设置，里面包含消防管道等公共使用设备，属于全体业主共有部分，中庙碧桂园公司私自出售，双方《商品房现房买卖合同》也没有明确约定包含该部分，即使包含也应属无效，相关事实也已由一审法院（2014）巢民二初字第00889号民事判决书和合肥中院（2015）合民一终字第03449号民事裁定书予以认定，中庙碧桂园公司依法应返还黄宣喜已付闷顶层部分房款及利息。黄宣喜在签署《商品房现房买卖合同》时，中庙碧桂园公司并未让黄宣喜看到现房，而是以公司规定为由，仅让黄宣喜看样板房。黄宣喜购买时根本就不知道涉案房屋闷顶房情况，中庙碧桂园公司也未就此闷顶层情况向黄宣喜进行充分的提示和说明，黄宣喜直至房产证下发后才得知闷顶层面积被计入房款中，而闷顶层根本无法达到使用之目的。闷顶房不是住宅，不符合国家住宅建筑规范，不通风，不采光，无水电，无门窗，无上下楼梯，中庙碧桂园公司将这样不符合居住条件的闷顶房当作住宅销售，行为违法。闷顶层属于业主共有部分，中庙碧桂园公司无权私自出售，即使出售，在未征得涉案房屋所在楼宇全体业主、甚至所在小区全体业主同意情况下，中庙碧桂园公司出售行为应属无效。五、一审法院开庭前未提供中庙碧桂园公司答辩状给黄宣喜，导致黄宣喜不能根据中庙碧桂园公司答辩状内容当庭及时提供证据资料，审判程序违法。中庙碧桂园公司辩称，一审判决认定事实，适用法律正确，请求维持。中庙碧桂园公司对黄宣喜、窦德芳迟延交房行为，双方2013年11月6日达成协议，约定黄宣喜、窦德芳不得向中庙碧桂园公司主张任何权利。协议书依法订立，真实有效，对双方均有约束力。闷顶层已经行政判决认定，黄宣喜不应在本案提出。黄宣喜向一审法院起诉请求：1.判令中庙碧桂园公司依据双方签订的编号为XS00007363的《商品房现房买卖合同》第三条约定的层高标准，及合同《补充协议书》约定的该商品房交付时的实际层高应大于2.8米交付标准交房。2.中庙碧桂园公司支付其延迟交房违约金309258元（以房屋总价款498000元为基数，按日利率日万分之三计算，暂从2013年5月29日计算至2019年1月31日为2070天，后计算至款项付清时止）。一审法院认定事实：2013年5月29日，黄宣喜、窦德芳与中庙碧桂园公司签订商品房买卖合同，约定黄宣喜、窦德芳购买中庙碧桂园公司开发的滨湖城碧波环城苑二街4幢1单元1803室房屋一套，建筑面积157.66㎡，层高为3米；出卖人应在2013年6月18日前将房屋交付给买受人使用，逾期将房，合同继续履行的，出卖人应按买售人已付房款的日万分之三自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止支付违约金等。2013年6月14日，黄宣喜、窦德芳交清购房款，同年7月2日，中庙碧桂园公司交房。同年11月6日，黄宣喜、窦德芳作为乙方与中庙碧桂园公司作为甲方签订协议书,其中载明“一、该商品房所存在的质量瑕疵（家中卫生间渗水，……）等问题，由甲方按照法律规定承担保修责任，对乙方反映的问题及时处理，乙方应积极配合。……。二、该商品房因延迟交付、存在属于质量保修的不妥善之处给乙方造成的损失，双方同意以下协商方案，由甲方一次性支付给乙方50000元，……。三、乙方保证在本协议生效后不再就该商品房所有问题（包括但不限于房屋工程瑕疵和延迟交付等）向甲方或碧桂园集团下任何公司或者任何其他第三方追究法律责任及主张索赔。如维修后房屋有工程瑕疵，在国家规定的质量保修期间内，甲方仍然负有及时维修义务。……。”一审法院认为，双方于2013年11月6日签订的协议书，内容未违反法律强制性规定，应为有效，双方当事人均应当受该协议约束。在该协议中，中庙碧桂园公司已就房屋延期交付等损失给予黄宣喜、窦德芳补偿，黄宣喜、窦德芳明确承诺不再就其所购商品房所有问题（包括但不限于房屋工程瑕疵和延迟交付等）向中庙碧桂园公司追究法律责任及主张索赔。从该份协议及黄宣喜、窦德芳该承诺内容来看，双方已就交房延期达成赔偿协议，且黄宣喜、窦德芳已明确放弃向中庙碧桂园公司主张赔偿的权利，现黄宣喜、窦德芳就所购房屋向中庙碧桂园公司提起民事赔偿诉讼，依据不足，该院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：驳回黄宣喜、窦德芳的诉讼请求。案件受理费5940元，减半后收取2970元，由黄宣喜、窦德芳承担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审认定而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。本院认为，黄宣喜、窦德芳系夫妻关系，其二人自2013年11月9日与中庙碧桂园公司就案涉房屋签订《协议书》至今，双方已提起多次诉讼，黄宣喜、窦德芳均为案件当事人。现窦德芳主张《协议书》未经其签字确认，对其不产生法律效力，无法律依据，本院不予支持。黄宣喜、窦德芳主张协议第三条、第四条减轻中庙碧桂园公司的责任、加重黄宣喜、窦德芳的责任，系无效的格式条款。因上述协议条款是双方对争议所作的约定，中庙碧桂园公司为此支付黄宣喜、窦德芳50000元的经济补偿，上述条款不符合格式条款的特征，故本院不予采纳。黄宣喜、窦德芳主张中庙碧桂园公司存在欺诈行为，及《协议书》显失公平，因其未在一审中提出撤销协议书的诉讼请求，本院不予处理。《协议书》没有无效情形、未经法定程序被撤销前，对双方均有法律约束力，双方均应按协议书所作约定行使权利、履行义务。黄宣喜、窦德芳一审中所提出的延迟交房违约金、交付符合合同约定的房屋等诉讼请求，双方已在协议书中进行了约定，黄宣喜、窦德芳的诉讼请求与协议书相悖，一审法院判决驳回其诉讼请求，并无不当，本院予以确认。综上，黄宣喜、窦德芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5940元，由黄宣喜、窦德芳负担。本判决为终审判决。审判长 沈 静审判员 陆建群审判员 王 莉二〇一九年十一月八日法官助理王二辉书记员罗晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。