江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初2414号原告：夏强，男，1971年10月8日出生，汉族，住南通市港闸区。委托诉讼代理人：何艳，南通市港闸区江东法律服务所法律工作者。被告：陶福建，男，1959年1月19日出生，汉族，户籍所在地南通市港闸区，住南通市港闸区。委托诉讼代理人：刘正明、陈文清，南通市港闸区益群法律服务所法律工作者。被告：陶燕，女，1981年8月13日出生，汉族，住南通市港闸区。原告夏强与被告陶福建、陶燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏强及其委托诉讼代理人何艳，被告陶福建及其委托诉讼代理人刘正明、陈文清，陶燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏强向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房地产买卖合同》；2.判令被告返还原告定金80000元；3.判令被告赔偿原告损失170000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月，原告通过中介得知被告有一套待选安置房准备出售，遂与被告取得了联系。经过协商，双方于2018年12月14日签订了《房地产买卖合同》一份，约定被告将位于南通市港闸区配套车库（暂定）出售给原告，总成交价684000元；合同还就付款时间、产权过户时间等事项作出了约定。合同签订当天，原告向被告支付了购房定金50000元，后又应其要求补加了30000元定金。尔后，原告及中介要求被告持选房五联单至相关部门办理上述房屋的选购手续，被告总是拖延，导致房屋被他人选购。鉴于案涉合同已无法继续履行，原告的合同目的无法实现，被告应退还购房定金，并承担相应的违约责任，故成讼。陶福建辩称，《房地产买卖合同》并未约定明确的房产及面积，且案涉房屋系拆迁安置房，合同应认定无效；如合同有效，陶福建同意解除合同；定金系由陶燕收取，夏强无权要求陶福建返还；陶燕所作的两次承诺，陶福建并不知情，亦无需承担违约责任；陶燕所作的赔偿承诺超出了法定责任范畴，根据合同约定其最多应支付总房价20%的违约金；案涉合同无法继续履行，双方当事人及中介均存在过错。陶燕辩称，同意解除合同和返还定金，陶燕所作承诺系夏强逼迫下作出的，非其真实意思表示，故不同意赔偿损失。夏强为证明自己的主张，向本院提交了《房地产买卖合同》、收条、承诺书等证据。经庭审质证，本院认定事实如下：2018年12月14日，原告夏强（乙方）与被告陶福建、陶燕父女俩（甲方）及港闸区全心房屋中介服务部（丙方）签订了《房地产买卖合同》一份，约定甲方将南通市港闸区永兴街道窑墩坝村九组陶福建户搬迁欲选购的（暂定）南通市港闸区隆兴福里13幢604室房屋（建筑面积99平方米）及配套车库（16平方米）出售给乙方，成交总价款684000元；本合同签订时，乙方支付50000元作为购房定金；甲方的交房时间为选房结算后，交房时乙方付款450000元，办理产权登记时乙方支付180000元；该房所有房款，由陶福建委托授权转账到陶燕账户；甲方违约：双倍赔偿定金（含定金）并按总房价的20%赔偿给乙方，另赔偿给丙方中介费为总房价的2%；乙方违约：定金不予退还，并按总房价的20%赔偿给甲方，另赔偿给丙方中介费为总房价的2%；陶燕作为甲方共同连带责任人。同日，夏强向陶燕支付了定金50000元，陶燕、陶福建出具了收条。2019年12月16日，夏强应陶燕要求再次补交了定金30000元。2019年2月3日，陶燕向夏强承诺于2019年正月初十前将窑墩坝村九组陶福建户五联单送至中介处，否则作为违约处理，承担一切责任。2019年4月11日，陶燕再次向夏强承诺：最迟两天内将选房五联单送给中介及夏强及时选房，否则本人愿意赔偿夏强170000元，这是本人和父亲一致意愿；两天内不送到，夏强可无条件起诉。嗣后，原告要求被告持相关材料至相关部门办理上述房屋的选购手续，但被告未能及时办理，致使合同约定的安置房被他人选购，夏强遂提起本案之诉。本院认为，本案双方的争议焦点为：1.《房地产买卖合同》的效力如何？2.原告的损失如何确定及赔偿主体为谁？关于争议焦点1，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案诉争房屋系被告农村家庭住房被拆迁后的待选低价位商品房，合同中所指定的房屋及面积具体明确，被告应按约选定房屋。尽管该房屋此后被他人选购，但不论被告最终是否享有所有权或处分权，均不影响合同的效力，故《房地产买卖合同》合法有效。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案原、被告在庭审中均表示同意解除《房地产买卖合同》，作为合同出卖人的被告应将其所收取的定金80000元退还原告。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在原、被告签约及被告作出承诺期间，当地商品房价格处于稳中有升状态，给原告造成的损失显而易见，被告未按约至相关部门选购案涉房屋，致使原告的合同目的无法实现，应承担违约责任，赔偿原告的损失。被告陶燕承诺赔偿原告损失170000元未超出合同约定的违约责任范畴，且其未举证证明系被胁迫而作出了承诺或明显大于原告的履行利益，该承诺可以作为原告损失认定的依据，原告有权要求被告赔偿170000元。陶福建关于其未收取定金及未作出赔偿的承诺，无需承担返还和赔偿责任的抗辩意见，与其系合同当事人并委托陶燕收取房款的事实不符，故不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，判决如下：一、解除夏强与陶福建、陶燕签订的《房地产买卖合同》；二、陶福建、陶燕于本判决生效之日起十日内向夏强返还购房定金80000元，并赔偿损失170000元，合计250000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10640元，由陶福建、陶燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费10640元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  张亚松人民陪审员  单小菁人民陪审员  赵若羽二〇一九年十一月二十七日法官 助理  邓述勇书 记 员  江冬梅拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。