内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终3874号上诉人（一审原告）赤峰金福地物业管理有限公司，住所地赤峰市大板镇三区阿尔山路东。法定代表人沐某，总经理。委托代理人韩某，女，1962年12月28日出生。委托代理人董某，内蒙古吉托律师事务所律师。被上诉人（一审被告）那某，男，1987年5月24日出生。上诉人赤峰金福地物业管理有限公司因与被上诉人那某物业服务合同纠纷一案，不服赤峰市巴林右旗人民法院（2019）内0423民初1160号民事判决，上诉至本院，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人赤峰金福地物业管理有限公司上诉请求：撤销（2019）内0423民初1160号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实及理由：一审法院不支持上诉人的违约金主张没有事实和法律依据。一审判决以上诉人未举证证实已进行催缴为由，不支持上诉人的违约金主张没有事实和法律依据。1.“催告”并不是物业公司的法定义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。合同义务的履行并不以催告为前提。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条仅系司法解释对有关情况的不完全列举，未规定物业公司不经催告不得收取物业费。另外，从法律位阶的角度看，司法解释无权设定权利义务。因此高院解释的第六条不应被解释为物业公司创设先行催告义务。2．被上诉人没有依照物业合同约定时间缴付物业费，即构成违约，应当依法依约承担给付违约金责任。如果违约金数额过高，人民法院可以根据法院规定、当事人申请，依法调整。但不是不予给付违约金的理由。一审判决未支持二次提水费、公用电费不当。小区二次提水费、公用电费并不是物业费的有机构成，是小区实际发生的费用由业主的分摊。上述费用，上诉人已经实际向电力公司先行垫付。二次提水费、公用电费，虽没有在合同中约定，但因系实际发生的垫付费用，而且小区其他业主已经分摊缴纳，上诉人请求判令被上诉人缴纳的请求，有事实和法律依据，应当获得法院支持。被上诉人未提交答辩意见。一审法院认定事实，巴林丽都1#、2#、13#、14#、15#、16#、17#商住楼是由赤峰市通盛房地产开发有限责任公司开发的，2013年7月17日赤峰金福地物业管理有限公司与开发商赤峰市通盛房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定赤峰市通盛房地产开发有限责任公司开发的巴林丽都1#、2#、13#、14#、15#、16#、17#商住楼的前期物业服务管理事宜交由赤峰金福地物业管理有限公司完成，并约定了服务内容和质量，服务费用、物业经营与管理、物业使用与维护、违约责任等内容，签订合同后，赤峰金福地物业管理有限公司开始对该小区进行了物业服务。另查明，2013年12月31日，那某与赤峰金福地物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，合同约定那某所有的××区，楼房面积为98.6平方米，合同第四条第一项约定乙方交纳费用时间：自接到所购房屋入住通知30日内，一次性交纳12个月的物业管理服务费，开发商通知的入住日期是以后每年交费对应日。产权人（使用人）应在每年交费对应日前10日交纳下一年度的物业管理服务费，第二项约定物业管理费标准高层住宅按每月1.3元/㎡-1.5/㎡元收取（包括电梯费）；第八条违约责任第四项约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起（即当年度的1月16日起）按日收取违约金，违约金额度为乙方拖欠物业费总额的日3%。2013年12月31日那某向赤峰金福地物业管理有限公司缴纳了一年物业费（自2013年12月31日至2014年12月30日），此后，那某再未缴纳过物业费。又查明，2018年8月31日，赤峰金福地物业管理有限公司与巴林丽都小区业主委员会签订了《小区物业服务委托合同》，巴林丽都小区业主委员会将巴林丽都小区委托给赤峰金福地物业管理有限公司实施物业管理服务。合同第十八条约定委托管理期限为五年，自2018年7月16日至2023年7月17日；第二十二条对物业管理服务费及其他的费用进行约定，其中高层住宅电梯楼由乙方按建筑面积每月每平方米1.3元向业主或物业使用人收取，公用电费每户每月2.5元，二次泵房高压提水每户每月10元。再查明，那某居住的××区为高层住宅，物业费按每月1.3元/㎡收取（包括电梯费）。截止赤峰金福地物业管理有限公司起诉之日（2019年4月1日），那某尚未给付赤峰金福地物业管理有限公司物业费98.6㎡×1.3元/月×51个月1天（2014年12月31日至2019年4月1日）=6541.5元，公用电费2.5元×8个月15天（2018年7月16日至2019年4月1日）=21.3元，以上费用合计6562.8元。一审法院认为，赤峰金福地物业管理有限公司与赤峰市通盛房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》、与那某签订的《物业管理服务合同》、与巴林丽都业主委员会签订的《小区物业服务委托合同》，均合法有效，对业主具有约束力，且赤峰金福地物业管理有限公司已按照合同约定为那某所在的小区提供了物业服务，那某作为物业服务的受益者，应该按照合同约定及时交纳物业服务费用。赤峰金福地物业管理有限公司要求根据合同约定，主张那某给付物业费98.6㎡×1.3元/月×60个月（自2014年12月31日至2019年12月30日）=7690.8元的诉讼请求，对于尚未发生的物业服务费用，本院不予支持，物业费应计算至赤峰金福地物业管理有限公司起诉之日（2019年4月1日），即那某应给付的物业费为98.6㎡×1.3元/月×51个月1天（2014年12月31日至2019年4月1日）=6541.5元；对于赤峰金福地物业管理有限公司主张公用电费每月每户2.5元，即2.5×60个月=150元，因赤峰金福地物业管理有限公司在2018年7月16日才与巴林丽都小区业主委员会约定公用电费每户每月2.5元，所以公用电费的起算时间自2018年7月16日开始，即2.5元×8个月15天（2018年7月16日至2019年4月1日）=21.25元。赤峰金福地物业管理有限公司主张那某给付物业服务合同约定的违约金，每日支付所欠费用的3%，赤峰金福地物业管理有限公司对违约金的主张明显过高，且未提交有效证据证明曾经向那某进行了催缴，对于赤峰金福地物业管理有限公司的主张，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、那某于本判决发生法律效力后立即给付赤峰金福地物业管理有限公司物业费（自2014年12月31日至2019年4月1日）6541.5元、公用电费（自2018年7月16日至2019年4月1日）21.3元，以上费用合计6562.8元。二、驳回赤峰金福地物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审经审理查明，巴林丽都1#、2#、13#、14#、15#、16#、17#商住楼是由赤峰市通盛房地产开发有限责任公司开发的，2013年7月17日赤峰金福地物业管理有限公司与开发商赤峰市通盛房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定赤峰市通盛房地产开发有限责任公司开发的巴林丽都1#、2#、13#、14#、15#、16#、17#商住楼的前期物业服务管理事宜交由赤峰金福地物业管理有限公司完成，并约定了服务内容和质量，服务费用、物业经营与管理、物业使用与维护、违约责任等内容，签订合同后，赤峰金福地物业管理有限公司开始对该小区进行了物业服务。另查明，2013年12月31日，那某与赤峰金福地物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，合同约定那某所有的××区，楼房面积为98.6平方米，合同第四条第一项约定乙方交纳费用时间：自接到所购房屋入住通知30日内，一次性交纳12个月的物业管理服务费，开发商通知的入住日期是以后每年交费对应日。产权人（使用人）应在每年交费对应日前10日交纳下一年度的物业管理服务费，第二项约定物业管理费标准高层住宅按每月1.3元/㎡-1.5/㎡元收取（包括电梯费）；第八条违约责任第四项约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起（即当年度的1月16日起）按日收取违约金，违约金额度为乙方拖欠物业费总额的日3%。2013年12月31日那某向赤峰金福地物业管理有限公司缴纳了一年物业费（自2013年12月31日至2014年12月30日），此后，那某再未缴纳过物业费。又查明，2018年8月31日，赤峰金福地物业管理有限公司与巴林丽都小区业主委员会签订了《小区物业服务委托合同》，巴林丽都小区业主委员会将巴林丽都小区委托给赤峰金福地物业管理有限公司实施物业管理服务。合同第十八条约定委托管理期限为五年，自2018年7月16日至2023年7月17日；第二十二条对物业管理服务费及其他的费用进行约定，其中高层住宅电梯楼由乙方按建筑面积每月每平方米1.3元向业主或物业使用人收取，公用电费每户每月2.5元，二次泵房高压提水每户每月10元。再查明，那某居住的××区为高层住宅，物业费按每月1.3元/㎡收取（包括电梯费）。本院认为，上诉人要求2014年12月31日起开始公共电费，因该笔费用系实际支出，故本院对其该主张予以支持。上诉人要求那某给付二次提水费，因其一审未请求，故本院二审不予审理，其可另行主张。综上，上诉人那某应给付赤峰金福地物业管理有限公司物业费98.6㎡×1.3元/月×51个月1天（2014年12月31日至2019年4月1日）=6541.5元，公用电费2.5元×60个月（2014年12月31日至2019年4月1日）=150元，以上费用合计6691.5元。上诉人要求那某给付违约金，因合同明确约定了交纳物业费时间，故上诉人该主张有事实依据，本院予以支持。物业合同约定违约金过高，上诉人主张违约按月息2%计算的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。违约金的起算时间应为上一年度应交物业费的违约金从下一年度第一日起计算。综上，上诉人的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第三款规定，判决如下：一、撤销赤峰市巴林右旗人民法院（2019）内0423民初1160号民事判决；二、那某于本判决发生法律效力后立即给付赤峰金福地物业管理有限公司物业费98.6㎡×1.3元/月×51个月1天（2014年12月31日至2019年4月1日）=6541.5元，公用电费2.5元×60个月（2014年12月31日至2019年4月1日）=127.6元，合计6691.5元，并自2016年1月1日起按照年利率24%支付违约金至上述费用全部还清之日止。三、驳回赤峰金福地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一案件受理费25元、二审案件受理费50元，由那某负担。本判决为终审判决。审判长 莲 荣审判员 郭 宇审判员 苏力德 二〇一九年十一月九日书记员 阿梨玛