呼和浩特市赛罕区人民法院执行裁定书（2019）内0105执异380号案外人：王某，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：尹红燕，内蒙古辩证律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯喜来，内蒙古辩证律师事务所律师。申请执行人：句海涛住呼和浩特市。被执行人：邓粉兰，住呼和浩特市。被执行人：张秉忠，住呼和浩特市。本院在执行申请执行人句海涛与被执行人邓粉兰、张秉忠民间借贷纠纷［案号：（2019）内0105执1166号］一案中，案外人王某请求依法中止位于呼和浩特市××区房屋的查封，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。王某称，贵院于2019年9月12日向其所有的房屋张贴公告“依照（2019）内0105执1166号执行裁定，于2019年3月12日，查封了邓粉兰所有的位于呼和浩特市××区房屋一套”。因该房屋所有权人为王某，非邓粉兰，贵院执行查封错误，王某对查封行为提出异议，具体理由如下：首先，2011年3月30日王某与呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司签订《商品房买卖合同》，王某购买位于呼和浩特市××区的房屋【商品房买卖合同登记的房号为704，因开发商原因已经变更为701号】，王某已支付购房款且居住至今，该房屋所有权人为王某，非邓粉兰，邓粉兰为王某的贷款担保人，王某与邓粉兰之间无房屋买卖关系，该房屋与邓粉兰无任何法律关系。其次，贵院作出的（2019）内0105执1166号执行裁定中涉及邓粉兰未履行民事调解书，与王某无任何法律关系。基于以上两点理由，案外人认为，贵院对王某的房产查封行为是错误的，损害了案外人的合法权益，王某特提出异议，请求贵院中止对（2019）内0105执1166号执行裁定中关于“查封位于呼和浩特市××区”房屋。句海涛称，其也不知道案涉房屋是谁的，因查封房子时，是法院查封的，既然是王某的房子，其也同意中止查封房子，且开发商也说查封错了，其只想要回借款。邓粉兰称，案涉房屋不是邓粉兰的，王某买房的时候，因为工资低，其为买房贷款做了担保，网签时就把邓粉兰的名字放进去了，其与房管局核实过，其不知道怎么具体网签的。其不是购房人，就是作为王某借款的担保人，房子是王某的，与邓粉兰无关，应支持王某的异议请求。本院查明，申请执行人句海涛与被执行人邓粉兰、张秉忠民间借贷纠纷一案中，本院于2018年7月30日作出（2018）内0105民初4820号民事调解书，内容：一、张秉忠于2018年11月30日前偿还句海涛借款本金100000元；2019年3月30日前偿还句海涛利息50000元；2019年6月30日前偿还句海涛利息50000元；2019年9月30日前给付剩余利息46667元；二、张秉忠未按本调解指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、邓粉兰对上述债务承担连带责任；四、案件受理费2575元（句海涛已预交），由张秉忠负担。五、双方再无其他争议。邓粉兰、张秉忠未履行调解书确定的义务。2019年1月23日，句海涛向本院申请强制执行。本院于2019年1月29日向邓粉兰、张秉忠发出执行通知书，要求其履行案款及其他义务，其未按执行通知履行义务。本院于2019年3月4日作出(2019)内0105执1166号执行裁定，裁定：冻结、划拨张秉忠、邓粉兰银行存款102575.00元及给付之日的利息、迟延履行金或查封、扣押其同等价值的财产。2019年3月12日，呼和浩特市房地产产权交易中心协助本院预查封了位于呼和浩特市××区房屋一套。查封期限三年，自2019年3月12日至2022年3月11日。另查明，2011年3月30日，王某与呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司签订了《商品房买卖合同》，王某作为买卖人购买了金桥开发区景观花园锦绣嘉苑C区20幢704号房屋，房款价为550810元。至2011年3月30日，王某支付首付款165810元，其余的385000元，于2013年底通过向银行按揭贷款支付。王某、邓粉兰为上述贷款的共同借款人，抵押人为王某。呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司于2019年9月18日出具赛房发[2019]第（41）号证明材料，载明：“位于呼和浩特市××区”系呼和浩特市赛罕区房地产总公司开发建设的，2011年3月30日，王某因购房该小区商品房与我公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定的买卖标的××苑（办理房屋预售许可证时变更为701号），房屋总价款为550810元，付款方式为合同签订当日首付购房总价款的30％即165810元，剩余的70％买受人通过银行贷款支付，合同签订后，王某按约支付了首付款165810元。2013年11月“金桥景观花园-锦绣嘉苑小区”具备办理银行贷款条件后，王某与邓粉兰以共同借款人的名义与建行内蒙古自治区分行营业部签订了《个人住房借款合同》，后将上述借款合同复印件交给我公司一份备案。2016年7月，“金桥景观花园-锦绣嘉苑小区”具备了网签《商品房预售合同》的条件，鉴于我公司涉及的网签合同数量巨大加之房产局给我公司的网签窗口期有限，我公司开始加班加点的突击办理网签手续，这一过程中，由于工作人员的××苑房屋的买受人按共同借款人登记了，导致本与我公司没有商品房买卖合同关系的邓粉兰登记成为了“锦绣嘉苑”C20号楼1单元701号房屋的共有人。在此，我公司郑重声明合同编号：YS(2016)00029599、房屋代码：1090279的《商品房预售合同》项下“锦绣嘉苑”C20号楼1单元701号房屋的买受人为王某，邓粉兰非该房屋的共有人。并有该公司负责人张悦出庭作证，证明上述情况属实。另呼和浩特市暖阳物业服务有限公司于2019年11月14日出具居住证明，证明：王某自2014年6月7日至今居住在呼和浩特市××区。”以上事实有王某提供的《商品房买卖合同》《个人住房（商业用房）借款合同》、债权文书公证书、收据、证明、（2016）内0105民初295号判决、商品房预售合同为证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，对于案外人提出的排除执行异议，应审查：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否是权利人：（一）对已登记的不动产，按照不动产登记薄判断。未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然根据案涉房屋网签信息查询结果显示:房屋的虚所有权人为王某、邓粉兰。现王某对登记邓粉兰为案涉房屋的共同买受人不认可，邓粉兰也称，其只是按揭贷款的担保人。根据王某提供的购房合同、借款合同、公证书等证据说明案涉房屋的买受人仅为王某，邓粉兰只是王某银行按揭贷款的共同借款人。根据呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司出具的证明及该公司出庭接受质证认可王某已交付房款，因其工作人员疏忽，将贷款共同借款人邓粉兰误登记为案涉房屋预售合同的共同买受人。王某在本院预查封之前签订商品房买卖合同，交纳了全部购房款，物业公司也出具证明王某实际占有该房屋，开发商证实误将邓粉兰登记为房屋买受人系其工作人员疏忽所致，综上，王某要求中止案涉房屋的查封，因本院对案涉房屋属预查封状态，故应中止预查封案涉房屋，符合上述法律规定第二十八条排除执行的精神，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：中止本院对位于呼和浩特市××区房屋的预查封。案外人、当事人对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 王 娟人民陪审员 张素芬人民陪审员 宫 浩 二〇一九年十一月二十六日书 记 员 王许浩