重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初22418号 原告：张凰，女，1975年9月7日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：梁海清，重庆洛书律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈玉兰，重庆洛书律师事务所律师。 原告：单莉，女，1979年10月3日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：梁海清，重庆洛书律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈玉兰，重庆洛书律师事务所律师。 被告：杨菲，女，1989年8月15日出生，汉族，住重庆市永川区。 原告张凰、单莉与被告杨菲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序，于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告张凰、单莉的共同委托诉讼代理人梁海清，被告杨菲到庭参加了诉讼。后由审判员陈吉彦适用简易程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告张凰、单莉及其共同委托诉讼代理人梁海清、陈玉兰，被告杨菲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张凰、单莉向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告签订的《房屋租赁经纪合同》及《关于合同（编号：0000027）的补充协议》中的房屋租赁合同关系于2019年8月10日解除；2.判决被告立即向原告支付拖欠的租金25193元及25193元为基数，从2019年4月15日起至付清时止，按照月利率3%的标准计算的违约金；3.判决被告立即腾空并交还房屋，并按照13000元/月的标准向原告支付2019年8月11日起至腾交房屋时止的房屋占用使用费；4.判决被告立即缴纳水、电、物业管理等费用共计22432.99元并承担相应的滞纳金；5.判令被告承担本案的诉讼费、律师费10000元。后原告变更第2项请求中主张的租金金额为15193元。事实和理由：原被告于2017年10月23日签订《房屋租赁经纪合同》及补充协议一份，约定被告承租原告房屋，租赁期限5年，并约定了租金及租金支付方式。根据合同，被告应于2019年4月15日前支付2019年5月1日至2019年7月31日的房租，于2019年7月15日前支付2019年8月1日至2019年10月30日的房租，并缴纳物业管理费、能耗费等各项费用，但截至起诉之日，被告仍未按照合同足额支付相应款项，已构成违约，原告向被告发函提出自2019年8月10日起解除双方之间的租金合同，被告收到解除函件后未作任何回复，原告为维护合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告杨菲辩称，1.被告对于房屋进行装修投入较大，对于原告的诉请，被告希望与原告进行协商处理，原告给予被告时间对租赁房屋进行转让；2.被告是代表公司签订的房屋租赁合同及支付租金，故原告主张的费用应由公司承担，不应由被告个人承担。 经审理查明：2017年10月23日，张凰、单莉（出租方、甲方）与杨菲（承租方、乙方）签订《房屋租赁经纪合同》（合同编号0000027），约定：一、房屋基本情况（以下简称该物业）1.坐落；2.乙方承租该物业的租期为2017年11月1日至2022年10月31日，甲方须于2017年11月1日前将该物业交付给乙方使用。二、付款约定1.乙方承租该物业的租金为每月人民币13000元，乙方须季付向甲方支付该物业承租期内的租金，每次支付租金的时间为提前15天支付下个季度租金；2.乙方须于签订合同当日之前支付第一期将叁个月租金合计39000元给甲方，并须于签订合同当日前向甲方支付15000元作为承租该物业的押金。甲方收取任何款项，应出示收据给乙方，租赁期满，乙方不再承租该物业，乙方结清该物业的相关费用后，甲方应即时退回上述押金给乙方（不计利息）。三、违约责任……3、乙方必须按时交纳租金及各项费用，如乙方拖欠租金超过30天，甲方有权终止此合同及收回房屋……。张凰、单莉在出租方（甲方）处签字并捺印，杨菲在承租方（乙方）处签字并捺印。 同日，张凰、单莉（出租方、甲方）与杨菲（承租方、乙方）签订《关于合同（编号：0000027）的补充协议》，约定：1.合同签订时间为：2017年10月23日，租赁期为5年，2017年11月1日至2022年10月31日止。在租赁期内，甲方愿意给予乙方3个月的装修免租期（2017年11月1日至2018年1月31日），免租期内的物业、公摊、水、电、气费等都由乙方承担。自第一年（2017年11月1日至2018年10月31日）：房租13000元/月，第二年（2018年11月1日至2019年10月31日）：房租13000元/月，第三年（2019年11月1日至2020年10月31日）：房租13780元/月……12.乙方支付租金或其他费用逾10日后，逾期每日按月租金的千分之三支付违约金，逾期支付租金或其他费用逾30日后，甲方有权解除合同，且乙方已交付的履约保证金（履约保证金不足的乙方应予补足）作为违约金，甲方不再退还……14.因乙方违约导致甲方解除本合同的，除履约保证金不予退还外，乙方还需按本合同的其他约定承担相应的违约责任……。张凰、单莉在出租方处签字并捺印，杨菲在承租方处签字并捺印。 上述合同签订后，张凰、单莉按约将房屋交付给杨菲使用。杨菲分别于2017年10月23日、2017年10月24日向张凰转款20000元、34000元；杨菲通过案外人邓玲玲分多次向张凰转款，于2018年5月16日转款39000元，于2018年7月20日转款13000元，于2018年8月3日转款13000元，于2018年9月7日转款13000元，于2018年10月30日转款6500元，于2018年11月17日转款6500元，于2018年12月11日转款13000元，于2019年1月8日转款13000元，于2019年2月2日转款10000元，于2019年2月13日转款3000元，于2019年3月9日转款8000元，于2019年3月12日转款5000元，于2019年4月3日转款13000元，于2019年5月1日转款11000元，于2019年5月11日转款2000元，于2019年6月21日转款5000元，于2019年10月8日转款4000元。以上共计232000元。另张凰、单莉认可杨菲于2019年10月31日支付了租金6000元。 2019年7月23日，重庆洛书律师事务所以受单莉、张凰委托的名义，向杨菲邮寄了《关于要求杨菲支付60000元租金并结清相关物业费、能耗费等事宜的律师函》，要求杨菲立即支付租金60000元及按照应缴纳租金每日3‰的标准向张凰、单莉支付违约金，并即时结清欠缴的物管费等费用。杨菲于2019年7月24日收到该函件。 2019年8月5日，张凰、单莉向杨菲邮寄《租赁终止函》，其中认为杨菲未按照合同约定及时履行支付租金及物业费、能耗费等义务，已构成违约，根据合同约定，有权解除合同，要求于2019年8月10日起，双方之间的合同终止，杨菲应当及时支付欠付的租金、物业费、能耗费等，腾空房屋并交还租赁物业，缴纳的保证金15000元不予退还并承担违约金。杨菲于2019年8月7日收到该函件。 因未及时支付物管费等费用，2019年8月6日，重庆加州物业服务有限公司香奈公馆管理处要求于2019年8月12日前付清案涉房屋截至2019年8月6日物业服务费16647.07元、水电费5875.92元，违约金8119.98元，共计30642.97元。 庭审中，双方均认可杨菲已支付的履约保证金为15000元，包含在杨菲2017年10月23日转款的20000元中，该笔转款中其余部分为租金。张凰、单莉陈述欠付租金是从2018年2月1日起算至2019年8月10日，其中2019年8月1日至10日按13000元/月÷31天/月×10天计算，为4193元，扣除杨菲截止2019年6月21日支付的款项，尚欠25193元，因2019年10月8日支付了4000元、2019年10月31日杨菲支付了6000元，现尚欠租金15193元，其要求解除合同的依据为《房屋租赁经纪合同》第二条第三款及补充协议第十二条的规定。杨菲认为对张凰、单莉主张的每月3%的违约金计算标准无异议，但违约金过高，应将履约保证金15000元抵扣违约金，抵扣后其不再支付违约金。张凰、单莉认为合同约定的违约责任是双重的，履约保证金不应退还，同时杨菲还应按合同约定支付违约金。 上述事实有《房屋租赁经纪合同》、补充协议、银行交易明细、《关于要求杨菲支付60000元租金并结清相关物业费、能耗费等事宜的律师函》、EMS快递单、《租赁终止函》、快递查询回执、催费通知等及当事人陈述在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，杨菲辩称其系代表公司签订《房屋租赁经纪合同》及补充协议，但上述合同及补充协议实际均系其以个人名义签订，其并未举示证据证明公司委托其签订合同、补充协议且相对方张凰、单莉知晓该委托关系的事实，因此，杨菲的抗辩意见于法无据，本院不予支持。《房屋租赁经纪合同》及补充协议系张凰、单莉与杨菲的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行双方的权利义务。 关于租赁合同及补充协议的解除和租金问题。根据租赁合同及补充协议的约定，2018年2月1日至2019年8月10日期间的租金共计238193.55元（13000元/月×18个月+13000元/月÷31天×10天），租金按季度支付，提前15天支付下个季度租金，即2018年2月1日至2019年10月31日共七个季度的租金应分别于2018年1月17日前、2018年4月16日前、2018年7月17日前、2018年10月17日前、2019年1月17日前、2019年4月16日前、2019年7月17日前支付。从杨菲支付租金的时间来看，其并未严格按合同约定的时间支付，尤其是在2019年6月21日支付租金后至2019年8月5日张凰、单莉发出《租赁终止函》时一直未支付过租金，其存在多次逾期支付租金超过30日的情况，根据租赁合同第三条第3款、补充协议第12条的约定，张凰、单莉有权解除合同，其要求解除合同的《租赁终止函》也于2019年8月7日送达杨菲，故租赁合同及补充协议已于该函载明时间即2019年8月10日解除。对2018年2月1日至2019年8月10日期间租金，杨菲自己及通过案外人邓玲玲共支付了租金223000元（另15000元为保证金），还应支付租金15193.55元。张凰、单莉自愿主张该期间租金15193元，系对权利的处分，亦不违反法律规定，本院予以支持。 关于租金的违约金。租赁合同及补充协议中约定，逾期支付租金超过10日的，每日按月租金的千分之三支付违约金，逾期支付租金超过30日后，甲方（张凰、单莉）有权解除合同，且履约保证金作为违约金，不再退还，另补充协议第14条约定乙方（杨菲）违约导致甲方解除的，除履约保证金不予退还外，乙方还应按协议其他约定承担违约责任。庭审中，杨菲辩称以履约保证金抵扣其应承担的违约金，抵扣后其不再承担其他违约金，但根据上述约定，乙方（即杨菲）违约导致合同解除的情况下，不仅履约保证金作为违约金不再退还外，还需按约承担其他违约责任，故杨菲上述抗辩意见与合同约定不符。此外，因杨菲逾期支付租金导致合同解除，张凰、单莉除遭受租金的资金占用损失外，还因合同解除后需重新招租，可能遭受一定的房屋闲置损失，故租赁合同及补充协议约定在合同解除情况下同时适用不退还保证金及课以逾期违约金的违约责任，并未导致违约金过分高于实际损失。庭审中，张凰、单莉也表示不退还履约保证金。综上杨菲主张以履约保证金抵扣违约金，本院不予支持，张凰、单莉有权不再退还履约保证金，杨菲还应按约定承担逾期支付租金的违约金。对于违约金的计算方式，首先，因杨菲支付租金的时间、金额与租赁合同及补充协议的约定不完全对应，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条之规定，应按租金到期的先后顺序予以抵充，即2017年10月23日20000元中扣除履约保证金后的5000元、2017年10月24日34000元共同抵充2018年2月1日至2018年4月30日租金39000元，2018年5月16日的39000元抵充2018年5月1日至2018年7月31日租金39000元，2018年7月20日13000元、2018年8月3日13000元、2018年9月7日13000元共同抵充2018年8月1日至2018年10月31日租金39000元，2018年10月30日6500元、2018年11月17日6500元、2018年12月11日13000元、2019年1月8日13000元共同抵充2018年11月1日至2019年1月31日租金1月31日，2019年2月2日10000元、2019年2月13日3000元、2019年3月9日8000元、2019年3月12日5000元、2019年4月3日13000元共同抵充2019年2月1日至2019年4月30日租金39000元，2019年5月1日11000元、2019年5月11日2000元、2019年6月21日5000元、2019年10月8日4000元、2019年10月31日6000元共同抵充2019年5月1日至2019年7月31日租金39000元中的28000元，则剩余2019年5月1日至2019年7月31日租金11000元、2019年8月1日至2019年8月10日租金4193.55元（13000元÷31天×10天）未付。结合前述各季度租金的应付时间可见，杨菲对多个季度的租金均存在逾期支付情况。其次，因张凰、单莉主张的违约金计算基数为25193元，即杨菲在2019年6月21日支付5000元后尚欠的截至2019年8月10日的租金金额（张凰、单莉诉请中自行扣减0.55元），故本院只评述该部分租金的违约金问题。在该部分租金中，有11000元归属于2019年5月1日至2019年7月31日的租期，4193元归属于2019年8月1日至2019年8月10日的租期，其违约金应分别从2019年4月16日、2019年7月17日起算，计算基数根据杨菲付款情况逐笔扣减，即：以25193元为基数，从2019年4月16日起计算至2019年10月8日；以21193元为基数，从2019年10月9日起计算至2019年10月31日；以15193元为基数，从2019年11月1日起计算至该款付清之日止，均按月利率3%计算。 关于律师费。租赁合同及补充协议中并未约定违约方需承担守约方诉讼产生的律师费，而律师费也非诉讼必然产生的费用，故张凰、单莉要求杨菲支付律师费10000元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告张凰、单莉与被告杨菲2017年10月23日签订的《房屋租赁经纪合同》（合同编号0000027）及《关于合同（编号：0000027）的补充协议》中的房屋租赁合同关系于2019年8月10日解除； 二、被告杨菲于本判决生效后五日内支付原告张凰、单莉租金15193元； 三、被告杨菲于本判决生效后五日内支付原告张凰、单莉租金的违约金（以25193元为基数，从2019年4月16日起计算至2019年10月8日；以21193元为基数，从2019年10月9日起计算至2019年10月31日；以15193元为基数，从2019年11月1日起计算至该款付清之日止，均按月利率3%计算）； 四、被告杨菲于本判决生效后五日内将房屋腾空并返还给原告张凰、单莉； 五、被告杨菲于本判决生效后五日内支付原告张凰、单莉房屋占有使用费（从2019年8月11日起按13000元/月计算至被告杨菲将房屋腾空并返还给原告张凰、单莉之日止）； 六、被告杨菲于本判决生效后五日内支付原告张凰、单莉物业服务费16647.07元、水电费5875.92元； 七、驳回原告张凰、单莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11210元，减半收取5605元，由原告张凰、单莉负担60元，由被告杨菲负担5545元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 陈吉彦 二〇一九年十一月二十九日 法官助理 周 文 书 记 员 曹 彬