上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终7499号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海奉涛实业有限公司，住所地上海市奉贤区奉城镇市河路6号。法定代表人：何巧勤，总经理。委托诉讼代理人：刘成，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑天生，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海珊岛展览展示工程有限公司，住所地上海市奉贤区四团镇平海路898号2幢1274室。法定代表人：龚海萍，总经理。委托诉讼代理人：徐卫红，上海徐卫红律师事务所律师。委托诉讼代理人：董婉馨，上海徐卫红律师事务所律师。上诉人上海奉涛实业有限公司（以下简称奉涛公司）因与被上诉人上海珊岛展览展示工程有限公司（以下简称珊岛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初17482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奉涛公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，改判双方签订的《厂房租赁合同》有效、珊岛公司支付奉涛公司拖欠的房屋租金243,333元、奉涛公司不返还珊岛公司保证金30,000元。事实和理由：1.一审法院关于双方签订的《厂房租赁合同》部分无效的认定是错误的。奉涛公司在一审中提供了房地产权证及厂房平面示意图，奉涛公司出租给珊岛公司的厂房及办公楼（以下简称涉案房屋）不存在未经审批重建、扩建的情况。被强制拆除的379.65平方米违章建筑不在合同约定的范围内，奉涛公司也未向珊岛公司收取该部分违章建筑的租金。故《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，应属合法有效。2.一审法院对2017年3月28日起租金按照合同约定减半计算，显失公平。珊岛公司于2018年6月搬离涉案房屋，双方于2018年6月解除租赁合同，珊岛公司理应按照合同约定的标准支付该期间的租金。退一步讲，即使租赁期内因2017年4月24日的《拆违告知书》出现涉案房屋被短暂切电情况，但珊岛公司从隔壁接通电源后继续经营。且在租赁合同可能存在变更或解除的情形时，珊岛公司继续占有使用涉案房屋，又不积极行使解除权，导致奉涛公司无法再行出租，严重损害了奉涛公司的合法权益。3.珊岛公司长期恶意拖欠租金，已经构成违约，其要求返还保证金违反合同约定，故一审判决奉涛公司返还珊岛公司保证金是错误的，应予撤销。珊岛公司辩称，根据评估报告，珊岛公司实际租赁的部位有部分被认定为违章建筑，故双方签订的合同存在部分无效。涉案房屋在2017年3月28日被切电后未恢复供电，影响涉案房屋的正常使用，一审法院减半计算租金是合理的。根据双方租赁合同第4条第4项的约定，只要满足珊岛公司未损坏涉案房屋这一条件，奉涛公司就应返还保证金。因涉及减量化生产，双方就租金一直未协商成。综上，不同意奉涛公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。奉涛公司向一审法院起诉请求：1.珊岛公司支付拖欠奉涛公司租赁厂房及办公楼的房屋租金243,333元；2.珊岛公司支付奉涛公司拖欠的电费6,223元；3.珊岛公司支付奉涛公司拖欠的水费723.58元。珊岛公司向一审法院提出反诉请求：1.奉涛公司归还珊岛公司保证金30,000元；2.奉涛公司归还珊岛公司租金26,783元；3.奉涛公司支付珊岛公司房屋装修费50,000元、电费13,672元。一审法院认定事实：奉涛公司、珊岛公司于2015年11月18日签订《厂房租赁合同》一份，约定由珊岛公司向奉涛公司租赁厂房，奉涛公司出租的厂房包括东面中间带有行车厂房一间、南面靠路边厂房二间、西面钢结构厂房一间、北面办公楼一幢；珊岛公司租金支付方式及期限：1.租金一年260,000元，保证金30,000元；2.租金半年一付，合同签订日付130,000元、保证金30,000元；3.下半年租金提前一个月付，第5个月底（2016年5月30日）付130,000元（翌年按此规定支付）；4.保证金待租房期满，一次性无息向奉涛公司领取；厂房租赁期限为5年，自2016年1月1日至2020年12月31日止，如遇政府规划，所出租厂房须搬迁，不属奉涛公司违约（政府补偿的搬迁费中属珊岛公司应得的归珊岛公司所有）；奉涛公司统一管理水电费的收取，按水电表收取相应费用，装表费用由奉涛公司承担；珊岛公司应及时缴纳租金和水电费；珊岛公司付给奉涛公司的保证金30,000元，待合同期满，珊岛公司未造成租用厂房、办公楼损坏，奉涛公司一次性无息返还珊岛公司。合同签订后，奉涛公司按约将厂房交付珊岛公司使用。珊岛公司先后支付奉涛公司2016年1月1日至6月30日的租金130,000元、保证金30,000元、2016年7月1日至12月31日的租金130,000元、2017年1月1日至6月30日的部分租金125,000元，共计租金385,000元、保证金30,000元。2017年3月21日，XX村村委会向奉涛公司发出《切电告知书》，对奉涛公司在该村“五违”综合整治中予以查处，告知奉涛公司于2017年3月28日启动拆除违法建（构）筑物和切电程序。2017年3月28日，奉涛公司厂房被切电。2017年4月18日，XX村村委会向奉涛公司发出《拆除违法建筑告知书》，告知奉涛公司将于2017年4月24日启动拆除违法建（构）筑物和切电程序，因奉涛公司不配合自行拆除违法建筑，对奉涛公司的违法建筑采取强制拆除。2017年4月24日，奉涛公司四处违章建筑共计379.65平方米被强制拆除。2018年7月初，奉涛公司的厂房因涉及减量化被全部拆除。另查明，2017年3月28日奉涛公司厂房被切电后，因属大工业用电，需支付基本电费，珊岛公司根据电力公司的结算缴纳了2017年4月至2017年9月销户期间的电费。另外，奉涛公司尚欠自来水公司2018年2月至2018年7月的水费，其中2018年2月至2018年5月的水费共计723.58元珊岛公司尚未支付奉涛公司。一审法院认为，关于双方争议焦点之一：珊岛公司何时从租赁厂房全部搬离。奉涛公司主张珊岛公司于2018年6月底全部搬离，对此奉涛公司提交了照片及光盘、2017年2月至2018年6月水费用量表等证据；珊岛公司则主张于2017年5月30日前全部搬离，对此珊岛公司提交了证人证言、临时租用协议、缴费清单等证据。一审法院认为，对于珊岛公司搬离厂房并将厂房返还奉涛公司的举证责任在于珊岛公司，而珊岛公司举证的证人戴某、徐某、朱某2当庭所作证言对于珊岛公司何时搬离及是否全部搬离并不明确，且与证人签字确认的书面证明内容不相符，故一审法院认为戴某、徐某、朱某3的证言对于珊岛公司欲证事实不具有证明力，对其证言不予确认；证人朱某1对于临时租用协议的内容及珊岛公司临时租用厂房的相关事实无法做出明确陈述，且珊岛公司是否另行租赁厂房与珊岛公司是否全部搬离奉涛公司厂房之间不存在必然关联性，故一审法院对证人朱某1的证言及珊岛公司提交的临时租用协议及缴费清单的证明力不予确认。因此，一审法院对于珊岛公司主张2017年5月30日前全部搬离不予采信。对于奉涛公司提交的照片及光盘珊岛公司不予确认，因奉涛公司上述证据系单方制作，未经公证或以其他形式佐证，故一审法院对上述证据的真实性不予确认；奉涛公司提交的2017年2月至2018年6月水费用量表对于奉涛公司欲证珊岛公司至2018年6月最后搬离的事实具有一定的证明力，故对该证据予以确认，确认珊岛公司于2018年6月全部搬离。关于双方争议焦点之二：被强制拆除的379.65平方米违章建筑是否属于奉涛公司出租给珊岛公司的厂房。一审法院认为，根据双方合同约定，奉涛公司出租的厂房包括东面中间带有行车厂房一间、南面靠路边厂房二间、西面钢结构厂房一间、北面办公楼一幢，并不包含被强制拆除的379.65平方米违章建筑。并且，奉涛公司没有另行向珊岛公司收取379.65平方米违章建筑的租金，因此，即使珊岛公司实际使用了379.65平方米违章建筑，该379.65平方米违章建筑也不属于奉涛公司出租给珊岛公司的厂房。另外，奉涛公司出租给珊岛公司的部分厂房存在未经审批重建、扩建的情况。一审法院认为，奉涛公司出租给珊岛公司的厂房虽有房地产权证，但部分厂房存在未经审批重建、扩建的情况，违反相关法律规定，相应的房屋租赁合同应属无效，故一审法院确认双方签订的厂房租赁合同部分有效、部分无效。对于合同有效部分，奉涛公司理应出租给珊岛公司适租的房屋，由于奉涛公司厂房于2017年3月28日被相关部门切电，且没有证据证明之后曾恢复供电，故奉涛公司出租的房屋已不适租，珊岛公司有权解除合同，鉴于珊岛公司未提出解除合同，故一审法院确认至2018年（一审法院错写成2017年）7月初厂房全部拆除，合同自然终止履行，期间珊岛公司虽不能正常使用奉涛公司厂房，但仍占用奉涛公司厂房，并且，根据珊岛公司方证人朱某2的证言及奉涛公司提交的2017年2月至2018年6月水费用量表，可以认定珊岛公司在厂房断电后仍在一定程度上使用厂房，能部分实现租赁厂房的合同目的，故一审法院酌情确认珊岛公司自2017年3月28日起按合同约定减半支付奉涛公司租金。合同无效部分，珊岛公司占有使用奉涛公司厂房应支付相应的占有使用费，对于2017年3月28日之前的占有使用费按合同有效部分约定确定，2017年3月28日之后的占有使用费同样按合同约定减半确定。鉴于奉涛公司主张的租金计算至2018年5月31日，一审法院确认珊岛公司应付奉涛公司2017年1月1日至2018年5月31日的租金及占有使用费共计215,583.33元，扣除已付的2017年1月之后的租金125,000元，尚应支付90,583.33元。据此，一审法院对于奉涛公司要求珊岛公司支付租金的诉讼请求予以支持90,583.33元，对于珊岛公司要求奉涛公司返还租金的反诉请求不予支持。对于奉涛公司诉请的电费，因缺乏相应的事实依据，一审法院不予支持。对于奉涛公司诉请的水费，现有证据证明珊岛公司尚未支付2018年2月至5月的水费723.58元，根据合同约定，珊岛公司应及时缴纳水费，而奉涛公司按水电表收取水费，故对奉涛公司该项诉请予以支持。对于珊岛公司要求奉涛公司返还保证金的反诉请求，根据合同约定奉涛公司应在合同期满后一次性返还珊岛公司保证金，现合同已终止履行，奉涛公司理应返还珊岛公司保证金，故对珊岛公司该项反诉请求予以支持。对于珊岛公司要求奉涛公司支付房屋装修费的反诉请求，因珊岛公司未提供任何装修的直接证据，其提交的照片和证人证言等间接证据对于装修的具体内容及费用等均不确定，一审法院认为珊岛公司提交的相关证据对其主张的装修费用不具有充分的证明力，故对于珊岛公司该项反诉请求一审法院难以支持。对于珊岛公司要求奉涛公司支付电费的反诉请求，根据合同约定租赁期间的电费应由珊岛公司缴纳，故对珊岛公司该项反诉请求不予支持。综上所述，一审法院对奉涛公司的诉讼请求及珊岛公司的反诉请求均予以部分支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、上海奉涛实业有限公司与上海珊岛展览展示工程有限公司于2015年11月18日签订的《厂房租赁合同》部分无效；二、上海珊岛展览展示工程有限公司于判决生效之日起十日内给付上海奉涛实业有限公司租金及占有使用费共计90,583.33元；三、上海珊岛展览展示工程有限公司于判决生效之日起十日内给付上海奉涛实业有限公司水费723.58元；四、上海奉涛实业有限公司于判决生效之日起十日内返还上海珊岛展览展示工程有限公司保证金30,000元；五、驳回上海奉涛实业有限公司的其余诉讼请求；六、驳回上海珊岛展览展示工程有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,527元（已减半收取），由上海奉涛实业有限公司负担1,605元，上海珊岛展览展示工程有限公司负担922元；反诉案件受理费1,355元（已减半收取），由上海奉涛实业有限公司负担337元，上海珊岛展览展示工程有限公司负担1,018元。二审中，奉涛公司提供视频光盘作为证据，奉涛公司陈述光盘里有4段视频，由奉涛公司的工作人员王某于2018年5月9日拍摄，其中一段视频是7号房间的发动机情况，另外3段是在生产车间内拍的，证明珊岛公司自己在发电，生产车间一直在正常生产。珊岛公司质证表示，对真实性、关联性均不认可，是奉涛公司单方面提供，也不能证明珊岛公司一直在使用涉案房屋。本院对此认证如下：该证据的4段视频均拍摄于室内，无法确认系在涉案房屋内，故对该证据的证明力不予确认。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，奉涛公司于1998年4月24日取得上海市房地产权证，附记显示该地块有11幢房屋，结构为混合或砖木等结构，竣工日期为1977年或1978年。2018年6月，上海市奉贤区奉城镇人民政府因土地减量化清拆补偿项目委托上海东洲房地产土地估价有限公司对奉涛公司在该地块上的房屋及附属设施等进行价值评估，该评估报告中列明该地块共有14幢房屋，除了第1、13、14为产权证上未变动的房屋外（对应产权证附记的第11、2、6幢），其他11幢均建造于2012年，备注显示改建或未见证。奉涛公司陈述，双方在合同中约定的租赁部位都可以对应产权证附记上的房屋，具体如下：东面中间带有行车厂房一间是第5幢、南面靠路边厂房二间是第6、7幢、西面钢结构厂房一间是第3幢、北面办公楼一幢是第11幢。珊岛公司陈述，其实际承租的房屋是奉涛公司改建过的，与产权证的房屋不能对应，但可以对应评估报告中的房屋，具体如下：东面中间带有行车厂房一间是第6幢、南面靠路边厂房二间是第8、9幢、西面钢结构厂房一间是第3幢、北面办公楼一幢是第1幢。本院认为，关于奉涛公司出租给珊岛公司的部分房屋是否存在未经审批重建、扩建或改建情况的争议。从土地减量化清拆补偿项目的评估报告来看，除了产权证附记的第2、6、11幢房屋没有变动之外，其他房屋都存在重建、扩建或改建情况。且从双方在租赁合同中对租赁部位的约定来看，西面厂房是钢结构，该结构与产权证附记上显示的结构不一样，亦可认定该幢房屋存在重建或改建情况。奉涛公司未提供有效证据证明其重建、扩建或改建行为经过相关部门审批。现双方均陈述，合同约定的北面办公楼是产权证附记的第11幢，该办公楼没有变动。故可以认定奉涛公司出租给珊岛公司的部分房屋存在未经审批重建、扩建或改建情况，一审法院认定双方于2015年11月18日签订的《厂房租赁合同》部分有效、部分无效，并无不当，本院予以认同。奉涛公司主张该租赁合同全部有效，本院不予采纳。关于珊岛公司应支付的租金及占有使用费标准的争议。由于涉案房屋于2017年3月28日被有关部门切电，之后也没有证据证明恢复用电，一审法院考虑到该因素，在参照合同约定的租金标准的基础上，将涉案房屋2017年3月28日之后的租金及占有使用费酌情减半计算，具有相应的事实依据，本院予以维持。奉涛公司主张应按照合同约定的标准计算2017年3月28日之后的租金及占有使用费，缺乏依据，本院不予采纳。关于奉涛公司是否应当返还保证金的争议。鉴于奉涛公司与珊岛公司均未在涉案房屋被拆除之前提出解除合同，现涉案房屋已于2018年7月被全部拆除，一审法院认定双方租赁合同于拆除之日终止履行，并无不妥。根据双方租赁合同约定，合同期满，珊岛公司未造成租用厂房、办公楼损坏的，奉涛公司应一次性无息返还珊岛公司保证金，故珊岛公司要求返还保证金有合同依据。奉涛公司上诉主张不应返还保证金，本院不予采纳。综上所述，奉涛公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院所做判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,950元，由上海奉涛实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇一九年十一月十八日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……