广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初2303号 原告：北海鑫磊房地产代理有限公司，住所地广西北海市北京路。 法定代表人：罗xx，总经理。 委托诉讼代理人：王启雨，广西海鑫律师事务所律师。 被告：广西帮帮房地产代理有限公司，住所地广西北海市茶亭路。 法定代表人：刘xx，总经理。 委托诉讼代理人：林薇，广西现城律师事务所律师。 被告：北海德利酒店投资有限公司，住所地广西北海市包屋。 法定代表人：周xx，总经理。 委托诉讼代理人：杨锐，广西盛力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪佳欣，广西盛力律师事务所律师。 原告北海鑫磊房地产代理有限公司（以下简称“鑫磊公司”）与被告广西帮帮房地产代理有限公司（以下简称“帮帮公司”）、北海德利酒店投资有限公司（以下简称“德利公司”）委托合同纠纷一案，本院于2019年5月30日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫磊公司委托诉讼代理人王启雨、被告帮帮公司委托诉讼代理人林薇、被告德利公司委托诉讼代理人杨锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫磊公司向本院提出诉讼请求：1、判令帮帮公司退还鑫磊公司合同保证金人民币10万元；2、判令帮帮公司赔偿原告经济损失39560元；3、判令德利公司对鑫磊公司的上述损失承担连带责任。事实和理由：2019年3月15日，鑫磊公司与帮帮公司签订《商品房营销代理合同》一份，合同约定：由鑫磊公司独家代理销售帮帮公司有代理权的德利公司开发建设的德利-海北海剩余部分可售商品房；原告的代理期限为2个月，自2019年3月15日至2019年5月15日；鑫磊公司独家代理销售德利-海北海剩余部分可售商品房为19套（及具体房号）；签订合同后鑫磊公司需交纳100000元保证金给帮帮公司，鑫磊完成可售商品房80%时，该保证金在合同期限内需退还给鑫磊公司。签约后，鑫磊公司依约支付100000元并安排工作人员进驻德利公司售楼部开展工作，进行前期销售的宣传和策划推广工作，己按约定全部履行合同义务。2019年4月19日，在合同履行期间，德利公司突然告知鑫磊称，其与帮帮公司之间签订的代理合同己于2019年4月19日到期，鑫磊公司已无权再销售德利-海北海剩余部分商品房，并要求鑫磊工作人员立即撤离售楼部，致鑫磊公司与帮帮公司之间的代理合同无法继续履行。鑫磊公司与帮帮公司签订的代理合同是双方真实意思表示，帮帮公司与鑫磊公司签订代理合同，而帮帮公司隐瞒了4月19日至5月15日，帮帮公司已无代理权的情况，致合同无法继续履行，属于严重违约，帮帮公司应退还鑫磊公司保证金100000元。另外在鑫磊公司依约享有独家代理权期间，被告方擅自将鑫磊公司独家销售的8-501号房出售给鑫磊公司造成损失34560元。鑫磊公司为本案诉讼支出律师费5000元。德利公司未尽到合同管理监督义务，应与帮帮公司共同承担赔偿鑫磊公司经济损失的责任。故此鑫磊公司诉至法院，提出上述诉讼请求。 帮帮公司答辩称，请求法院驳回鑫磊公司的诉请。理由如下：1、帮帮公司与德利公司签订的实际是销售权限期间是至2019年4月19日，但后来帮帮公司就合同的期限与德利公司签订补充延长至5月中旬，鑫磊公司诉称代理期限过期不成立；帮帮公司从来没有对鑫磊公司隐瞒代理权限，微信对话中亦如实向鑫磊公司讲述代理期限，鑫磊公司称帮帮隐瞒代理期限构成违约不成立。2、鑫磊在代理销售的过程中存在违规行为，被开发商多次警告，鑫磊公司在代理期限没有依约完成80%销售量，鑫磊公司要求退还10万元保证金，不应支持。3、在鑫磊公司代理过程中，开发商及帮帮公司、德利公司没有一房多售，也没有另外的销售渠道。合同中未约定律师费问题，并且损失不应帮帮公司承担。 德利公司辩称，德利公司与帮帮公司签订的营销代理期限是2019年2月19日至2019年4月19日，帮帮公司私下分包给鑫磊公司，德利公司不知情；德利公司一直和帮帮公司对接，销售的房源一直判定认为是帮帮公司成交的；鑫磊公司的保证金是鑫磊公司交给帮帮公司，帮帮公司交给德利公司的；德利公司是跟帮帮公司约定，至于鑫磊公司与帮帮公司的事情，德利公司不知情，不知道分包合同及内容。2019年4月19日后两天内，德利公司要求驻场的人员离场，并不存在鑫磊公司陈述的合同管理义务；德利严格按照与帮帮公司的合同约定履行。合同代理期限到期后，鑫磊公司找到德利公司说明情况，德利公司出于长远考虑，允许销售期至2019年5月12日，此前有客户缴纳定金，但是无法在2019年5月12日之前办理手续，德利公司允许其延期办理手续。鑫磊公司与帮帮公司提出合同外的请求，鑫磊公司与帮帮公司签订分包合同、代缴保证金，私下销售8-501的情况均没告知德利公司，属于鑫磊与帮帮公司之间问题。鑫磊公司未达成80%销售量，不予退还保证金，其要求德利公司承担连带保证责任没有事实和法律依据。 当事人围绕诉辩依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。其他有争议证据，鉴于异议人无相反证据且确与双方的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。鑫磊公司在2019年11月18日提供了鑫磊公司与北海如优房地产投资有限公司（以下简称如优公司）签订的《商品房营销代理合同》、如优公司《代理佣金收条》《营业执照》、鑫磊公司《收据》《银行交易明细》，用于证明德利公司擅自销售8-501号房给鑫磊公司造成的损失。帮帮公司、德利公司质证称，此“补充证据”系“鑫磊公司与如优公司之间的事项，真实性有异议，与本案无关，不能证明鑫磊公司8-501号房屋损失。经审查，该“补充证据”与本案无关。 结合全案证据，本院查明并确认法律事实如下： 2019年2月17日，德利公司与帮帮公司签订《商品房营销代理合同》一份，约定：德利公司指定帮帮公司独家销售德利.海北海剩余可销售商品房；代理期限2个月，自2019年2月20日至2019年4月19日；帮帮公司向德利公司支付销售代理保证金100000元，如帮帮公司在约定期间内未完成可销售商品房80%的销售，德利公司有权全额扣除保证金。帮帮公司指定对接人刘振武。合同还约定了其他条款。2019年2月18日，德利公司与帮帮公司双方确认可销售房为包括8-501、8-1602在内的22套商品房。 2019年4月15日，德利公司与帮帮公司签订《补充协议》一份，协议约定：双方于2019年2月17日签订《商品房营销代理合同》约定的帮帮公司销售代理期限延期至2019年5月12日，其他内容不变。 2019年3月15日，帮帮公司与鑫磊公司签订《商品房销售代理合同》一份，约定：帮帮公司委托鑫磊公司独家代理帮帮公司拥有独家代理权的德利.海北海剩余部分可销售房；代理期限2个月，自2019年3月15日至2019年5月15日；鑫磊公司向帮帮公司支付销售代理保证金100000元，如鑫磊公司在约定期间内未完成可销售商品房80%的销售，帮帮公司有权全额扣除保证金。鑫磊公司指定对接人罗xx。合同还约定了其他条款，但无关于律师费的约定。合同签订后，帮帮公司与鑫磊公司双方确认可销售房为包括8-501、8-1602在内的19套商品房。2019年3月14日，帮帮公司出具《收据》：今收到肖x（鑫磊公司工作人员）交来德利海北海8号楼房源保证金100000元整。 帮帮公司提供的微信聊天记录显示：罗xx（鑫磊公司人员）、徐xx（帮帮公司人员）、刘xx（帮帮公司人员）在2019年4月21日沟通涉案房屋销售情况，罗xx称“这两天会有成交”；2019年5月1日，罗xx应刘振武要求向其提供了鑫磊公司相关现房置业顾问联系电话，用于客户看涉案商品房。2019年5月8日，罗xx称答应销售期限到5月15日，要求刘xx联系、沟通；2019年5月14日，罗xx与刘xx仍就涉案商品房销售事宜进行沟通。 再查明，鑫磊公司向广西海鑫律师事务所支付法律服务费5000元。 庭审中，鑫磊公司称，实际其只在2019年4月12日销售了其与帮帮公司确认的19套房中的一套房即8-1602号房；鑫磊公司在4月20、21日撤场。德利公司称，针对德利.海北海市的独家销售问题，德利公司事先对帮帮公司与鑫磊公司在2019年3月15日达成《商品房营销代理合同》不知情。德利公司与帮帮公司原约定的代理时间到期为2019年4月19日，德利公司要求鑫磊公司2日内撤场。德利公司在要求撤场时得知帮帮公司将销售事项转委托给鑫磊公司。德利公司允许帮帮公司延长销售期限至2019年5月12日，鑫磊公司在2019年5月12日之后撤场。帮帮公司称，鑫磊公司在2019年5月16日撤场。另外，德利公司自认，其在2019年4月13日销售了涉案的8-501号房，计作鑫磊公司的售房业绩。鑫磊公司表示未收到该笔佣金。鑫磊公司称其主张8-501被擅自销售的损失34560元是按其了解的现在中介销售人员佣金的最低标准400元/平方米×501号房的面积86.4平方米得出，对此计算标准帮帮公司及德利公司均不认可。针对该损失计算标准，鑫磊公司未提供相应行业标准，也未提供其他证据证实。 以上事实，有涉案《商品房营销代理合同》《补充协议》《收据》《微信聊天记录》《广西增值税普通发票》及当事人陈述等在卷证实。 本院认为，帮帮公司与德利公司签订《商品房营销代理合同》约定，帮帮公司独家销售涉案的22套房，独家销售期间为2019年2月19日至2019年4月19日。帮帮公司与德利公司之间产生委托代理关系，帮帮公司为受托人，德利公司为委托人。根据《中华人民共和国合同法》第四百条的规定，受托人帮帮公司应当亲自处理委托事项。帮帮公司在2019年3月5日又与鑫磊公司签订《商品房营销代理合同》，约定鑫磊公司在2019年3月15日至2019年5月15日独家销售涉案的19套房。帮帮公司与鑫磊公司之间属于转委托代理关系。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十九条“代理人转委托第三人代理的，应当取得被代理人同意或者追认”的规定，帮帮公司转委托鑫磊公司独家销售，应经过德利公司同意。德利公司称其在帮帮公司与鑫磊公司签订转委托合同时并不知情，直至2019年4月21日才得知帮帮公司转委托鑫磊公司独家销售涉案商品房。德利公司在得知转委托情况后，并未对帮帮公司的转委托行为提出异议，并允许其销售至2019年5月12日，德利公司的行为属对帮帮公司转委托鑫磊公司行为的默认。帮帮公司与鑫磊公司之间的转委托关系成立、生效。 鑫磊公司诉称，帮帮公司隐瞒代理期限，致鑫磊公司在2019年4月20日即撤场，无法继续销售。帮帮公司提出鑫磊公司在2019年5月16日撤场的抗辩。鑫磊公司对其所称的撤场时间未提供证据证实，结合2019年4月21日、5月8日及5月14日鑫磊公司罗xx与帮帮公司刘xx等人员微信沟通内容，本院采信帮帮公司所称鑫磊公司在2019年5月16日撤场的抗辩。鑫磊公司主张因帮帮公司隐瞒代理期限致使鑫磊公司提前退场，构成违约的主张不成立。 鑫磊公司与帮帮公司均认可所签订《商品房营销代理合同》是双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵守。鑫磊公司依约向帮帮公司交纳100000元保证金，鑫磊公司确认其只售出1套房。根据双方关于“鑫磊公司若未完成可销售房的80%的销售量，即售出15套房，帮帮公司有权全额扣除鑫磊公司交来的100000元保证金”的约定，鑫磊公司现要求帮帮公司退还保证金100000元的主张没有事实及法律依据，鑫磊公司要求德利公司承担连带清偿责任不成立，本院不予支持。 鑫磊公司享有对8-501号房的独家销售代理权期间，德利公司无权将8-501号售出。德利公司虽自认8-501号房销售业绩归鑫磊公司，但其擅自销售8-501号房的行为确损害了鑫磊公司独家销售权益，因此给鑫磊公司造成损失德利公司确应赔偿。本案中，德利公司擅自销售8-501号房给鑫磊公司造成的损失应由鑫磊公司负举证责任。鑫磊公司按其了解的中介销售人员佣金现在的最低标准400元/平方米×面积86.4平方米计算德利公司擅自销售行为致鑫磊公司损失为34560元，对方当事人均不予认可，鑫磊公司也未提供其他合法有效证据证明其确因德利公司的擅自出售行为损失34560元，鑫磊公司要求帮帮公司赔偿损失34560元并要求德利公司承担连带清偿责任的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 鑫磊公司与帮帮公司未对涉案《商品房营销代理合同》产生纠纷的律师费承担问题做出约定，鑫磊公司要求帮帮公司承担律师费5000元没有事实及法律依据，要求德利公司对此承担连带责任亦不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告北海鑫磊房地产代理有限公司的诉讼请求。 案件受理费3091.2元，公告费260元，合计3351.2元，由原告北海鑫磊房地产代理有限公司负担（原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用3091.2元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张 洁 人民陪审员  黄耀群 人民陪审员  杜有燕 二〇一九年十一月十八日 法官 助理  甘秋爽 书 记 员  黄琳琳