内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终5076号上诉人（原审原告）：廉某，男，1969年9月27日出生，住内蒙古赤峰市。被上诉人（原审被告）:代某，男，1973年9月11日出生，居民，住内蒙古赤峰市。被上诉人（原审第三人）：柴某，男，1985年2月3日出生，住内蒙古赤峰市。被上诉人（原审第三人）：薛某，女，1982年8月15日出生，住内蒙古赤峰市。柴某、薛某委托诉讼代理人：刘某，内蒙古紫城律师事务所律师。上诉人廉某因与被上诉人代某、柴某、薛某确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区翁牛特旗人民法院（2019）内0426民初2385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。廉某上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，国务院办公厅1999年5月6日颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒买土地的通知》第二条规定：农民的住宅不得向城市居民出售。本案中廉某与代某签订《房屋买卖契约》，日期为1999年8月7日，签订合同的另一方主体即代某系城镇居民，同廉某不是同一集体经济组织成员，该协议违反了《关于加强土地转让管理严禁炒买土地的通知》第二条之规定，因此由于该协议内容违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第52条第5款之规定，应该认定该协议无效。但是一审法院驳回廉某请求确认合同无效的诉讼请求，显然认定事实不清适用法律错误。其次，一审时廉某提交了《房地产产权产籍档案》、《房屋买卖契约》，证明廉某出售给代某的房屋宅基地为桥南村的集体土地，而代某也认可本人不是桥南村的村民，那么廉某已经完成了本案中的举证义务，一审法院就应该依据事实依据法律，认定涉案协议无效，但是一审法院未采信上述证据，反而以廉某举证不能驳回廉某的诉讼请求，显然认定事实不清适用法律错误。第三、代某与第三人于2004年8月25日签订的《房屋买卖契约》，是源于廉某与代某于1999年8月7日签订的《房屋买卖契约》，如果廉某与代某于1999年8月7日签订的《房屋买卖契约》，因为内容违反法律、行政法规的强制性规定，应该认定无效，那么代某与第三人于2004年8月25日签订的《房屋买卖契约》也就自然无效。但是一审法院却错误的认定代某与第三人于2004年8月25日签订的《房屋买卖契约》有效，显然认定事实不清适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。、代某答辩称，购买廉某的房子，已经交付了购房款，廉某也将房屋交付给代某，合同是有效的。代某后来将房屋卖给第三人了，第三人是本村村民，所以合同应该有效。房屋买卖合同签订后，廉某没有向代某和第三人主张过任何权利，房屋买卖已经成为事实，法院应该对两份买卖合同同时审查，属于连环买卖行为，合同应该有效。柴某、薛某答辩称，1、本案中涉及的二个买卖合同关系，系当事人真实意思表示且已经履行完毕，是合法有效的。第三人已经占有使用房屋15年，在使用过程中投入了近20万元对房屋及院落进行了翻修和翻建，故应该考虑到本案的综合情况及两个买卖合同关系认定合同效力。2、二第三人系夫妻关系，薛某系本集体经济组织成员，涉案房屋经过连环买卖后并没有导致农村集体经济组织所有的宅基地对外流转，没有损害集体利益，该流转属于内部流转，买卖合同合法有效。廉某向一审法院起诉请求：1、要求确认廉某与代某于1999年8月7日签订的房屋买卖契约无效，返还位于××旗的砖木结构房屋三间、西厢房四间；2、本案诉讼费用由代某承担。一审法院认定事实，代某曾用名战志鹏，第三人柴某曾用名柴宏建，柴某与本案另一第三人薛某系夫妻关系。1999年8月7日，廉某与代某签订房屋买卖契约一份，约定廉某将其所有的的位××旗房后的砖木结构房屋三间、西厢房四间及院落出卖给代某，价款为3万元。合同签订后，代某支付房款3万元，廉某将房屋所有权证及土地证一并交付给代某。2004年8月25日，代某又以2万元价款将上述房屋及院落出售给柴某与薛某夫妇，柴某与薛某在该宅院内居住至今，期间对房屋及院落进行了不同程度的扩建、翻建、装修。另查明，廉某曾于2018年将代某、柴某诉至本院，要求确认代某、柴某于2004年8月25日签订的房屋买卖合同无效，并返还案涉房屋，后又撤回起诉。在该案诉讼过程中，廉某申请对1999年8月7日房屋买卖契约中“廉某”的签名及捺印进行鉴定，经鉴定，该买卖契约中“廉某”的签名系其妻子刘翠华代表廉某所签，指印亦系刘翠华所捺。又查明，第三人薛某户籍为乌丹镇桥南村六组，与廉某系同一集体经济组织成员。柴某户籍为翁牛特旗梧桐花镇毛家窝铺村，案涉房屋系柴某与薛某共同出资购买，用于共同生活居住。一审法院认为，本案是因农村房屋连环买卖引发的纠纷。廉某与代某经协商在平等自愿的基础上签订了房屋买卖契约，双方均按协议约定履行了相关义务。虽然代某在购房时与廉某不属于同一集体经济组织成员，但代某在居住若干年后又将案涉房屋及院落卖给了二第三人，而第三人薛某为本集体经济组织成员，且对房屋及院落进行了翻建、扩建、装修，并一直居住至今，所在村委会亦未提出任何异议，则诉争房屋及院落仍属该集体经济组织成员所有，实现了内部流转，并未违反我国土地管理法等相关法律规定，故案涉两份房屋买卖契约均属合法有效，且已经履行完毕。廉某现要求确认其与代某之间签订的房屋买卖契约无效已缺乏基础，同时其要求代某返还案涉房屋亦缺乏依据，故其诉讼请求，该院不予支持。廉某称，将房屋卖给代某其不知情，亦未收到3万元房款，并要求对1999年8月7日房屋买卖契约形成时间进行鉴定。一审法院认为，其对出卖房屋一事不知情的诉讼意见与通常的交易习惯不符，且其与代某之间所签订契约的形成时间并不影响买卖合同效力，故对买卖契约形成时间进行鉴定已无必要。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回廉某的诉讼请求。二审经审理查明的事实与一审认定一致，本院予以直接确认。本院认为，围绕上诉请求及答辩意见，本案二审争议焦点是：案涉房屋买卖合同是否有效。1999年8月7日，廉某将其所有的的位××旗房后的砖木结构房屋三间、西厢房四间及院落出卖给代某，2004年8月25日，代某又将上述房屋及院落出售给柴某与薛某。因房屋宅基地为集体经济组织所有，代某不是本集体经济组织成员，买卖合同应为无效。本院认为，我国法律、政策历来禁止城镇居民购买农村村民住宅，也禁止在非本集体经济组织成员间转让，立法目的是防止集体经济组织所有的土地流失，加强农村宅基地管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得，因此，如果村民将房屋出售与本集体经济组织成员以外的人，房屋买卖合同将因违反律法规、政策的强制性规定而无效。本案中案涉房屋经过两手买卖，前一手买受人代某因非本集体经济组织成员，其与廉某签订的房屋买卖合同应属无效。但代某随后将该房屋出卖给柴某、薛某，薛某与廉某属于同一经济组织成员，薛某、柴某购买房屋后，进行了翻修翻建，一直居住至今。案涉房屋及宅基地最终归属于具有本集体经济组织成员资格的薛某所有，未损害集体经济组织的利益，亦未违反法律、政策的强制性规定。综上分析，上诉人上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由廉某承担。本判决为终审判决。审判长 陆广华审判员 李国辉审判员 牛占龙 二○一九年十一月二十九日书记员 范春阳