上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9770号上诉人（原审原告）：上海淘珠仓储管理有限公司，注册地上海市闵行区鹤庆路398号41幢4层C4018室，主要营业地上海市闵行区华宁路51号。法定代表人：钱军，执行董事。委托诉讼代理人：陈杰，上海恒杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海常博新型彩瓦有限公司，住所地上海市闵行区江川路2235号。法定代表人：姚文俊，执行董事。委托诉讼代理人：诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵欧，上海市福隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海永标投资管理有限公司，注册地上海市松江区泗泾镇杜家浜路89号20幢-67，主要营业地上海市松江区泗泾镇久干路280号。法定代表人：董瑞春，执行董事。委托诉讼代理人：宋永刚，上海兴浦律师事务所律师。上诉人上海淘珠仓储管理有限公司（以下简称淘珠公司）与被上诉人上海常博新型彩瓦有限公司（以下简称常博公司）、上海永标投资管理有限公司（以下简称永标公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初8350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。淘珠公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人原审中的全部诉讼请求。事实与理由：一、本案真实的承租方系淘珠公司、出租方系常博公司,故租赁合同的主要权利义务应由该两方承担。二、常博公司交付给上诉人的2,650平方米房屋中，仅有152.22平方米房屋有产证记载，一审认定租赁合同关于147平方米有证部分项下的合同有效对于上诉人实现合同目的并无意义，该租赁合同应全部认定无效。而常博公司在租赁合同中保证其出租的房屋为合法、安全，其隐瞒厂房违法性质导致上诉人与其签约而丧失租赁其他合法厂房的机会，给上诉人造成了严重损失。故合同无效的过错方应系常博公司，其应退还全部租金，亦应承担合同无效的全部责任。三、关于房屋占有使用费的支付数额和期间。相关部门于2017年11月27日发布《公告》明确上海市闵行区XX路XX号厂房内3号厂房及办公室（以下简称涉案房屋）被列入拆迁范围，故根据双方约定，若租赁合同有效，则合同自2017年11月27日解除，且在随后5个月退场时间免租金；若合同无效，亦从该日起5个月内上诉人无需支付占有使用费。上诉人得知《公告》后立即退场，在2018年3月底4月初，即搬离了涉案房屋。期间，上诉人一直与常博公司沟通返还租金和拆迁补偿事宜，然常博公司不予回应。常博公司主张退场开始时间系2018年3月底系企图侵占上诉人剩余4个月租金，侵害了上诉人的合法权益。四、常博公司实际将8,000余平方米厂房面积租赁给案外人上海XX有限公司，其与永标公司之间并无房屋租赁关系，永标公司仅为日常物业经营管理，亦无权对外自行签订任何协议。故上诉人与其签订的《解除房屋租赁协议书》涉及租金以外的约定内容均应无效。二审审理中，淘珠公司明确仅要求常博公司支付其上诉主张的所有款项。被上诉人常博公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人永标公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。淘珠公司的一审诉讼请求：1、淘珠公司和常博公司、永标公司就涉案房屋签订的《租赁合同》无效；2、常博公司、永标公司退还淘珠公司自2017年9月15日起至2018年3月4日止的租金人民币558,815元、物业费33,564元及相应的利息损失（以前述金额为基数、按年利率6%的标准计算自2017年9月15日起至实际支付之日止)；3、常博公司、永标公司赔偿淘珠公司装修费损失248,850.32元以及审价评估费7,800元；4、常博公司、永标公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年9月4日，常博公司（业主产证权利人、简称权利人）、永标公司（出租方、甲方）、钱军（及其公司）（承租方、乙方）签订《租赁合同》。主要约定内容如下，第一条，甲方将涉案房屋租赁给乙方。经双方确认出租面积为2,650平方米（包括公用面积）,办公室面积147（不含公摊）。第二条，甲方保证租赁于乙方的涉案房屋为合法、安全。3-1、甲方应于2017年9月15日前向乙方交付涉案房屋。3-2、合同共计8年，每三年一签，租赁日期及租金计算期限自2017年9月15日至2020年9月14日。4-1、年租金1,117,630元，6个月租金为558,815元；物业管理费5,594元/月，与房租同时交付。4-3、首期支付6个月租金及1个月押金，其中租金558,815元/次，押金93,136元，首次共支付685,515元，包含物业管理费。4-4、乙方租金汇入常博公司帐号，并由该权利人出具发票予乙方，甲方对乙方直接付给权利人是约定并认可的，内部结算由双方自行确定与乙方无关，甲方根据乙方要求乙方出具相应增值税普通发票。4-5、权利人知晓并认可乙方付给甲方的押金，如因甲方原因造成乙方损失时，权利人承担担保责任。8-1、有下列情形时，本合同终止，双方互不承担责任：……8-1-5、如有政府补偿行为，按拆迁章程执行，乙方依法享有政府搬迁补助，甲方无权代乙方处理。发生上述情况时，甲方保证提前告知乙方并且保证乙方有5个月时间做好退场工作。提前退场期间不计租金及物业管理费。该合同还对其他内容作了约定。尾页签署栏乙方代表处由钱军签字。前述合同签订后，淘珠公司向永标公司支付押金93,136元。淘珠公司又将六个月的租金及物业管理费共计592,379元支付至常博公司账户，为此常博公司向淘珠公司开具以淘珠公司为付款方的上海增值税专用发票。2017年11月27日，黄浦江上游水源保护区环境综合整治工作领导小组发布《公告》，要求：一、2017年12月31日前,二级水源保护区内的现有生产性企业须停止生产，仓储性企业的货物只出不进，并配合马桥镇政府做好对土地和房屋的评估工作；二、2018年10月31日前，二级水源保护区内的所有生产、仓储性企业须完成清拆整治工作，以确保饮用水源的安全；三、对于拒不配合、拒不停产的企业，区相关部门将加大检查执法力度，发现违法行为的，将从严从重处罚；并将根据《上海市饮用水水源保护条例》等相关法律法规规定责令限期拆除或关闭。2018年2月10日，淘珠公司向常博公司出具《关于XX路XX号厂区内3号厂房动拆迁情况的沟通函》，表示淘珠公司于2017年9月4日与位于厂区南大门入口的招商办公室（实际为二房东）签订了为期三年的《租赁合同》，签约时，淘珠公司就要求二房东永标公司作为非房产权利人，在出租不属于自己物业的时候，必须要让房产权利人知晓情况并在《租赁合同》上盖章确认合同条款。现根据合同第8-1-5条的约定，基于常博公司充分知晓淘珠公司的承租情况并在合同上予以盖章确认，基于淘珠公司支付的半年租金全部支付至常博公司账户的事实，基于此次动迁已经对淘珠公司的正常经营产生了负面及不利的影响，经济损失已经产生，故淘珠公司认为此次政府动迁，应该由常博公司与淘珠公司直接商洽相关动迁事宜更符合法律要义和客观情况，也更有利于推动动迁工作妥善平稳地进行。2018年7月7日，永标公司（甲方，出租方）与钱军（乙方，承租方）签订《解除房屋租赁协议书》，约定甲乙原于2017年9月5日签订房屋租赁合同，现因政府拆迁无法继续履行合同，经双方协商同意，就解除该房屋租赁合同达成以下条款：一、自本协议生效之日起，以上房屋租赁合同解除，合同解除后，甲乙双方互不追究对方的违约责任；二、乙方应于本协议生效之日起，将房屋移交给甲方，移交前，乙方会同甲方验收房屋设施、设备及货物，验收合格后，乙方从承租的房屋内搬离；三、关于该租赁房屋的政府搬迁补偿费用，如政府有补偿予乙方的搬迁费用，甲方应无条件给予乙方，如政府无搬迁费用，甲方则不承担乙方的所有搬迁补偿费用；四、乙方在使用该租赁房屋期间所发生的所有费用，以及室内的装修、装饰费用等等，不再向甲方主张；甲方退回乙方的房屋押金93,136元，之后甲方也不向乙方主张，甲乙双方就租金及押金的所有费用已结清；五、甲乙双方在签订本协议之日起，双方解除租赁关系，乙方在政府拆迁过程中发生的任何问题由乙方自行承担，与甲方无关。同时，钱军在该协议书尾页书写“因政府拆迁拆违，导致原合同无法正常履行，因甲方也是受害者，故乙方予以谅解”。后永标公司向淘珠公司退还了房屋押金93,136元。淘珠公司亦搬离了涉案房屋。现涉案房屋已全部予以了拆除。一审法院另查明，三方于一审庭审确认，出租给淘珠公司的涉案房屋中除办公室147平方米系有证建筑；剩余2,650平方米房屋无房地产权证、亦未经相关部门审核搭建。一审法院认为，首先，就涉案租赁合同的当事人主体地位，1、承租方，根据相关法律规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。就本案，虽然涉案租赁合同的承租方处的签署人为钱军一人，但鉴于钱军系淘珠公司的法定代表人的身份，又从常博公司出具的发票所记载的付款主体为淘珠公司的内容来看，显然钱军的签字行为应当代表淘珠公司，由此，涉案租赁合同的承租主体实为淘珠公司，淘珠公司有权作为原告就涉案租赁合同有关争议诉至法院。2、出租方，从涉案租赁合同所列合同地位内容来看，显然出租方为永标公司，而非常博公司。又从淘珠公司出具沟通函以及与永标公司签订的解约协议内容可见，淘珠公司对于永标公司系涉案房屋出租人是明知且始终认可的。之所以让常博公司在涉案租赁合同上盖章，主要是为了让房屋的权利人即常博公司知晓永标公司将涉案房屋出租于淘珠公司。之所以淘珠公司会将租金、物业管理费支付于常博公司账户，也系根据租赁双方的约定，故不能简单以租金的收取主体作为认定合同相对方的标准。因此，涉案租赁合同的出租方为永标公司。综上，涉案房屋租赁事宜所产生的租赁合同关系产生于淘珠公司与永标公司之间。3、关于常博公司在三方中的地位。一审法院注意到，涉案租赁合同第4-5条约定“权利人知晓并认可乙方付给甲方的押金，如因甲方原因造成乙方损失时，权利人承担担保责任”，可见常博公司主要作为永标公司的担保人身份，就永标公司的行为给淘珠公司造成的损失承担担保责任。其次，就涉案租赁合同的效力。涉案房屋中147平方米房屋系有证建筑，其余2,650平方米房屋无房地产权证，亦未经相关部门审核搭建，属无证建筑。由于租赁标的物的违法性，故合同中就无证部分的房屋所涉内容无效。合同部分无效，不影响其他部分效力，因此就涉案房屋中147平方米有证部分的房屋所作的租赁约定，于法不悖，应属合法有效。而对于有效部分的租赁合同，根据查明事实，淘珠公司与永标公司于2018年7月7日已达成一致意见予以解除。再次，就合同无效及合同解除后的后果处理问题。当事人有约定的，从其约定；无约定的，依法律规定处理。根据查明事实，永标公司已与淘珠公司的法定代表人钱军签订了《解除房屋租赁协议书》，而从该协议内容可见，实际系永标公司与淘珠公司就涉案租赁合同的后果处理所作的约定。虽然涉案租赁合同系部分有效、部分无效的合同，但主合同效力的认定并不必然影响租赁双方就后果处理所作的约定，且从钱军在该协议书尾页书写“因政府拆迁拆违，导致原合同无法正常履行，因甲方也是受害者，故乙方予以谅解”可见，对于因标的物违法所导致的合同无效的后果，淘珠公司亦已考虑在内。因此，该份《解除房屋租赁协议书》中有关涉案租赁合同的后果处理的约定对永标公司与淘珠公司均有约束力，双方应按约履行。然从该协议内容可见，实际已明确淘珠公司在使用该租赁房屋期间所发生的所有费用，以及室内的装修、装饰费用等等，不再向永标公司主张；永标公司退回淘珠公司房屋押金93,136元；淘珠公司与永标公司就租金及押金的所有费用已结清。永标公司亦按此约定向淘珠公司返还了押金。故淘珠公司另通过诉讼要求永标公司退还租金、物业管理费并赔偿装修费、审价评估费等损失，显然不符合双方约定，故不予支持。至于淘珠公司诉请要求常博公司退还租金、物业管理费并赔偿装修费、审价评估费等损失的意见。首先，常博公司并非涉案房屋租赁合同的出租方，淘珠公司基于房屋租赁合同关系要求常博公司承担责任，并无依据。其次，因淘珠公司已放弃对债务人永标公司的主张该些费用的权利，故即使从担保责任的角度出发，淘珠公司要求担保人常博公司承担责任，亦依据不足。故对淘珠公司要求常博公司承担责任的诉请，亦不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第九十三条以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，于2019年5月27日作出判决如下：一、上海淘珠仓储管理有限公司、上海常博新型彩瓦有限公司以及上海永标投资管理有限公司于2017年9月4日签订的《租赁合同》中关于2,650平方米房屋的约定无效；二、驳回上海淘珠仓储管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计6,322.86元，财产保全费4,020元，均由上海淘珠仓储管理有限公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据当事人一致确认，涉案租赁房屋中除办公室面积147平方米有产权登记，其余2,650平方米房屋无房地产权证，亦未经相关部门审核搭建，故一审法院据此认定涉案房屋租赁合同涉及147平方米有证房屋部分合同有效，涉及无证房屋部分合同无效，当属正确，本院予以认同。本案二审争议焦点主要在于涉案租赁合同的出租方究竟系被上诉人常博公司还是被上诉人永标公司，上诉人淘珠公司要求常博公司承担租赁合同未能继续履行的相关责任，是否具有合法依据。根据本案所查明的事实，涉案租赁合同明确列明出租方系永标公司，且合同主要权利义务均设定在永标公司与淘珠公司之间。虽然常博公司也作为房屋权利人列明在该合同上，但根据合同约定，仅涉及租金汇入常博公司账户，并由常博公司出具发票，以及常博公司知晓并认可淘珠公司付给永标公司押金，若因永标公司原因造成淘珠公司损失时，由常博公司承担担保责任等合同内容与常博公司有关。故一审法院据此认定常博公司仅为租赁合同中永标公司的担保人，当属正确。淘珠公司上诉主张租赁合同的出租方实为常博公司，与租赁合同约定不符，本院不予采信。现因涉案租赁房屋已被拆除而合同无法继续履行，淘珠公司已与永标公司就此签订协议书解除了租赁合同，并约定互不追究违约责任，永标公司也向淘珠公司返还了押金。而淘珠公司现再以常博公司系合同出租方为由，要求常博公司承担租赁合同未能继续履行的相关责任，依据不足，本院不予采纳。综上，一审法院判决正确，本院依法予以维持。上诉人淘珠公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12,645.72元，由上诉人上海淘珠仓储管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇一九年十一月二十八日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……