吉林省松原市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）吉07民再53号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：孙洪兵，男，1975年2月2日生，汉族，住前郭县。委托代理人：熊伟，吉林群兴律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：闫洪昌，男，1964年2月9日生，汉族，农民，住前郭县。再审申请人孙洪兵与被申请人闫洪昌房屋买卖合同纠纷一案，前郭县人民法院于2015年8月27日作出（2015）前民初字第2608号民事判决。孙洪兵不服，向本院提起上诉，本院于2016年1月6日作出（2015）松民一终字第1421号民事判决，已发生法律效力。现孙红兵不服向本院申请再审，本院于2019年7月18日作出（2019）吉07民申35号民事裁定，本案由本院另行组成合议庭再审，再审期间中止原判决的执行。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，孙洪兵、闫洪昌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。孙洪兵再审称，1、闫洪昌提供的楼房不具有合法的建筑手续（无必须的“五证”），无法证明系合法建筑，因此楼房不合法，孙洪兵享有不安抗辩权，闫洪昌无权索要楼房欠款。2、案涉楼房占用土地的租赁期限已于2016年6月28日到期终止，在一审、二审庭审结束前未能办理土地延续手续，因此该楼房已成非法建筑，孙洪兵有合理理由相信闫洪昌没有能力办理产权过户手续。根据《合同法》第六十八条、第六十九条之规定，孙洪兵具有不安抗辩权，可以中止履行归还剩余购楼款。3、2019年春节申请人见到了同样的购房者邻居朱洪军，在交谈中得知闫洪昌也起诉过朱洪军，一个楼盘，一样的案由，同样内容，同是松原中院作二审，但下达了不一样的判决，朱洪军案驳回了闫洪昌的起诉，松原中法掌握法律尺度不一。4、根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第二十一条之规定，“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。”因此，原一、二审判决适用法律错误，应撤销一、二审判决，驳回闫洪昌的起诉。被申请人闫洪昌辩称，1、我出售的房屋有合法产权，2010年村镇建楼房不需要办理五证手续，有合法审批、有合法的建筑手续，属于合法建筑，有产权证。2、土地权属性质是国有，土地使用权类型属于租赁，租赁期限目前到2016年6月28日，以后土地使用权可以续交租金，因孙洪兵拖欠房款我没钱续交土地租金。3、朱洪军案现只欠2万多房款，且朱洪军说给钱，所以我对朱洪军案没有意见，但孙洪兵欠的房款太多，应给付房款。原一审闫洪昌起诉，2011年5月21日，其与孙洪兵签订《售楼协议书》，闫洪昌将位于前郭县洪泉乡洪泉村的楼房一处以24.5万元的价格出售给孙洪兵。合同签订后，孙洪兵给付楼房首付款5万元。2012年4月1日，双方签订了《售楼还款协议书》，双方约定孙洪兵在四年内每年给付购房款1万元，第五年给付5,000元，其余购房款在5年内还清，每月支付3,025元。合同签订后，孙洪兵按照协议书履行至2013年4月16日共计给付购房款23,125元，至今尚欠闫洪昌购房款171,875元。故闫洪昌起诉至法院要求孙洪兵给付全部购房款171,875元及违约金。被告孙洪兵未出庭，未答辩。原一审查明，2011年5月21日，闫洪昌与孙洪兵签订售楼协议书，闫洪昌将位于洪泉乡洪泉村楼房一套以24.5万元的价格出售给孙洪兵，双方约定首付金额为6万元。2012年4月1日，双方签订售楼还款协议书，双方约定孙洪兵在四年之内，每年给付1万元，第5年给5,000元，余款15万元在五年内还清，利息按中国人民银行购房按揭贷款利率执行，孙洪兵每月还款3,025元，每月还款时间为每月25日之前，如其未按照每月约定的还款时间还款，每延迟一日，需按还款总额的1％按日支付违约金，孙洪兵超过两个月未按照约定还款，闫洪昌有权解除楼房买卖合同，孙洪兵按月还款的履行期限自2012年4月25日至2017年4月25日止。孙洪兵按照合同约定支付6万元，2012年5月31日至2013年4月16日孙洪兵又支付了购房款23,125元。孙洪兵未按照双方签订售楼还款协议支付购房款，至2015年5月25日止应支付给闫洪昌购房款141,925元。上述事实，有原告的当庭陈述及原告提供的售楼协议、售楼还款协议书、房屋产权证能够证实。原一审认为，原被告签订售楼协议书及售楼还款协议书是双方当事人的真实意思表示，合法有效应受法律保护。协议书对原被告均具有约束力，原告已按照协议履行自己的义务，被告未按照协议书约定履行给付到期购房款118,800元，达到了总购房款的五分之一，故原告有权要求被告支付全部价款。原告要求按日1%支付违约金过高，应适当降低违约金，被告应自2013年4月25日止按中国人民银行同期贷款利率的罚息支付利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百六十七条之规定，判决：孙洪兵自本判决生效后立即给付闫洪昌购房款人民币171,875元，并自2013年4月25日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率的罚息支付利息。案件受理费4,090元，减半收取2,045元由孙洪兵负担，剩余2,045元退还给闫洪昌。孙洪兵上诉称：请求二审法院撤销原判，改判驳回闫洪昌的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。闫洪昌与孙洪兵之间的《售楼协议书》和《售楼还款协议书》属违法的无效合同，不具有法律效力，不应予以保护。另外，由于闫洪昌不具有开发资质，故本案讼争楼房根本办不了房照，售楼协议根本无法履行。同时本案一审程序违法。闫洪昌二审辩称：本案一审判决认定事实清楚，二人之间的售楼协议书和售楼还款协议诉均有效，不存在合同无效的情况。且本案一审程序合法，不存在程序违法情况。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。原二审查明，本案双方当事人争议焦点为：1、闫洪昌与孙洪兵签订的《售楼协议书》是否有效，能否履行，闫洪昌主张孙洪兵支付购房款及违约金的诉讼请求应否予以支持。2、本案一审程序是否违法。二审审理查明，2009年，闫洪昌购买洪泉村村民宅基地后，经翻建建成包括本案讼争楼房在内的数套房屋。2011年5月21日，闫洪昌将其中一套114.92平方米的二层楼房以24.5万元的价格出售给孙洪兵，由孙洪兵支付6万元首付款。双方约定：“4、甲方（闫洪昌）负责给乙方（孙洪兵）办理房照及土地使用证。5、楼房房照及土地使用证办理完毕后，甲方负责给乙方办理贷款，房屋过户费由乙方负担。”关于房屋过户费双方约定：5,000元以内的部分由孙洪兵负担，超过5,000元的部分由闫洪昌负担。合同签订后，孙洪兵交付了6万元首付款，该楼房即交给孙洪兵使用至今。因房屋余款迟迟未能给付，2012年4月1日，二人又签订《售楼还款协议书》一份，约定：房屋余款19.5元，孙洪兵在四年之内每年给付1万元，第五年给付5,000元。其余15万元在五年内还清，利息按中国人民银行购房按揭贷款利率执行，孙洪兵按月还款，每月还款数额为3,025元，总计还款时间为60个月。每月还款时间为每月25日之前，如其未按照每月约定的还款时间还款，每延迟一日，需按还款总额的1％按日支付违约金，孙洪兵超过两个月未按照约定还款，闫洪昌有权解除楼房买卖合同。孙洪兵按月还款的履行期限自2012年4月25日至2017年4月25日止。2012年5月31日至2013年4月16日孙洪兵共计支付了购房款23,125元后即不再支付。截止起诉前，孙洪兵尚欠闫洪昌购房款本金171,875元。另查明：2013年3月28日，前郭县房屋产权管理中心对本案讼争房屋进行产权登记，并颁发房屋所有权证，登记所有权人为闫洪昌。原二审认为，闫洪昌与孙洪兵签订的《售楼协议书》和《售楼还款协议书》系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，故一审法院对两份协议的效力予以确认。上诉人孙洪兵主张合同无效的上诉理由，缺乏事实和法律依据，依法不能成立。双方均应按照合同约定履行其义务。闫洪昌作为出卖方已经履行了交付房屋的合同义务，孙洪兵作为买受人应当履行其支付购房款的合同义务。尽管《售楼协议书》中有关于闫洪昌负责给孙洪兵贷款及贷款发放后付清购房款的约定，但双方在后来签订的《售楼还款协议书》中对于房屋余款的支付方式及期限已经作出重新约定，即孙洪兵以分期付款的方式支付购房余款，此约定应当视为双方对房款支付问题重新达成的合意。故孙洪兵以闫洪昌未给其办理房屋过户及贷款为由拒绝支付购房余款的理由不能成立，孙洪兵应当按照《售楼还款协议》的约定继续履行支付购房款的义务。由于孙洪兵未支付到期价款的金额已经达到全部价款的五分之一，故根据合同法的相关规定，尽管分期付款约定期限尚未结束，但闫洪昌可以要求孙洪兵支付全部购房款。故闫洪昌要求孙洪兵支付购房款171,875元的诉讼请求于法有据，应予支持。关于违约金，由于双方约定的违约金金额过高，一审法院参照中国人民银行同期贷款利率的罚息予以调整并无不当，应予维持。关于本案一审程序违法的上诉理由。经查，本案一审起诉状及开庭传票均为孙洪兵妻子签收，孙洪兵虽主张二人已经离婚，但承认二人仍在一起居住。因此一审送达程序并不违法，上诉人的此项上诉理由并不成立。判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,090元，由上诉人孙洪兵负担。再审审理查明的事实与原二审审理查明的事实基本一致。本院认为，本案闫洪昌主张孙洪兵给付剩余房款，但到目前为止闫洪昌名下的前房权证前字第02××××××××58号产权证无法过户，闫洪昌说法是“因土地租金没有续交，才不能过户”。孙洪兵说法“一是土地租金没有续交，没有合法土地使用权；二是没有建设工程规划许可证等合法建楼手续，属于违法建筑，造成不能过户，孙洪兵有不安抗辩权，所以不能给付闫洪昌房款”。对此，关于孙洪兵主张的此楼是违法建筑问题的认定和处理，不属于人民法院主管范围。再审审理中闫洪昌自认目前该房屋不能过户，自认双方签订《售楼协议书》和《售楼还款协议书》时均未告知孙洪兵土地租赁情况及缴纳土地租赁费情况。对房屋买卖合同而言，能否过户和土地使用权租金问题是买卖合同的核心实质问题，双方2011年5月21日签订的《售楼协议书》第4条约定“甲方（闫洪昌）负责给乙方（孙洪兵）办理房照及土地使用证”。现闫洪昌无法办理房照及土地使用证的过户，孙洪兵有合理的中止履行给付楼款的抗辩权。庭审中孙洪兵方表示如不能过户可以另案起诉解除合同。闫洪昌经法庭释明不同意变更诉讼请求。综上，对闫洪昌的起诉应予驳回，依照《最高人民法院关于适用的解释》第四百零八条规定，裁定如下：一、撤销本院（2015）松民一终字第1421号民事判决和前郭县人民法院（2015）前民初字第2608号民事判决。二、驳回闫洪昌的起诉。一审案件受理费2,045元退还闫洪昌，二审案件受理费4,090元退还孙洪兵。本裁定为终审裁定。审判长  郑长波审判员  张晓辉审判员  任凤丽二〇一九年十一月二十日书记员  卢 雪