四川省苍溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0824民初2890号 原告：陶菊华，女，生于1970年5月7日，汉族，四川省苍溪县人，住苍溪县。 原告：伏本志，男，生于1967年4月20日，汉族，四川省苍溪县人，住苍溪县，与陶菊华系夫妻关系。 委托诉讼代理人：伏登贵，男，生于1953年8月16日，汉族，四川省苍溪县人，住苍溪县，系原告伏本志叔父。 委托诉讼代理人：陶书伟，苍溪县东溪法律服务所法律工作者。 被告：四川锦富房地产开发有限公司。住所地苍溪县陵江镇红军路东段161号二楼附近公司。 诉讼代表人：杨仕先，四川省苍溪县弘立建筑安装有限公司法定代表人、董事长，四川锦富房地产开发有限公司股东。 被告：苍溪县黄道房地产开发有限公司。住所地苍溪县陵江镇西城社区二组。 法定代表人：阎振东，经理。 被告：阎振东，男，生于1970年7月26日，汉族，四川省苍溪县人，住苍溪县。 被告：李育安，男，生于1963年1月14日，汉族，四川省苍溪县人，住苍溪县。 被告：四川苍宏正信置业有限公司。住所地苍溪县陵江镇汉昌路190号。 法定代表人：肖丽，总经理。 委托诉讼代理人：唐斌，四川达权律师事务所律师。 原告陶菊华、伏本志与被告四川锦富房地产开发有限公司（以下简称锦富房地产公司）、苍溪县黄道房地产开发有限公司（以下简称黄道房地产公司）、阎振东、李育安、四川苍宏正信置业有限公司（以下简称苍宏正信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶菊华、伏本志及其委托诉讼代理人伏登贵、陶书伟和黄道房地产公司的法定代表人闫振东锦以及苍宏正信公司的委托诉讼代理人唐斌到庭参加了诉讼，锦富房地产公司的诉讼代表人杨仕先和被告李育安经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶菊华、伏本志向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2013年7月15日签订的《商品房认购协议》；2.被告方退还原告购房款124175元及该款的资金利息并赔偿损失100000元；3.被告承担本案诉讼费。审理中，被告增加诉讼请求：要求被告应返还原告的购房款124175元，已交定金50000元应双倍返还100000万元，赔偿房价增值损失50000元。事实与理由：2012年底，被告阎振东挂靠在锦富房地产公司，与被告李育安合伙共同开发位于苍溪县线旁的怡安居商住楼。2013年1月15日，原告与锦富房地产公司签订了商品房认购协议，购买怡安居商住楼1幢1单元6楼2号住房一套。该协议载明：认购的住房面积为115.39平方米，单价每平方米3650元，总价款约为421174元，实际面积以交房时测绘的面积为准。协议签订后原告即交纳认购金50000元，2014年3月25日原告交购房款124175元。因锦富房地产公司不具备房地产开发资质，2014年8月18日，被告阎振东设立苍溪县黄道房地产开发有限公司从事开发，不再挂靠锦富房地产公司。2016年6月17日，被告黄道房地产公司与第三人苍宏正信公司在县处遗办的协调下签订了“苍溪县怡安居项目协议书”，将怡安居商住楼项目整体转让给第三人苍宏正信公司。该商住楼竣工后，原告多次找被告交房，但被告苍宏正信公司已将房屋出卖给他人，现已无法向原告交房，故向法院提起民事诉讼。 被告黄道房地产公司和被告阎振东辩称：1.目前正在和被告苍宏正信协商，已锁定六套房屋不出售，争取给二原告解决一套；2.如不能解决房屋则同意退房款，但现在无力履行，没有钱可退，所有的资产都用于修建“怡安居”项目，现在跟被告苍宏正信公司没有进行结算，已经起诉苍宏正信公司。 被告苍宏正信公司辩称：1.原告与被告苍宏正信公司未建立合同关系，依据合同相对性原则，被告苍宏正信公司不应承担原告与他人订立的合同所确定的义务。2.被告苍宏正信公司与黄道房地产公司、阎振东、李育安签订《苍溪县“怡安居”项目转让协议书》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，且被告苍宏正信公司依约已将该项目的土地、用地规划、工程规划办理至被告苍宏正信公司名下,被告苍宏正信公司已取得该项目用地范围上建筑物的物权人。3.因苍溪县黄道房地产开发有限公司、阎振东、李育安合作开发的“怡安居”项目资金断链成烂尾楼盘，导致购房户信访至县委、县政府，引发社会不稳定因素。在县处遗办协调下，黄道房地产公司、阎振东、李育安与被告苍宏正信公司就该“怡安居”项目转让达成《苍溪县“怡安居”项目转让协议书》,依据该《协议书》第九条第一款、第三款约定,第三人承接56户住宅及400平方米商业用房的合同权利义务,原告所购房屋并未在该承接范围内。被告苍宏正信公司受让该楼盘后出千万巨资，办理完毕该楼盘的土地、城建审批手续及商品房预售许可证等手续，第三人已取得该项目用地范围上建筑物的物权。 被告锦富房地产公司和李育安未提出答辩。 原告陶菊华、伏本志为支持其诉讼请求，向本院提交了本院(2019)川0824民初2890号民事判决书，并称其余证据均在(2019)川0824民初2890号案件卷宗中。 被告四川黄道房地产公司、阎振东、苍宏正信公司对原告提交的证据无异议。 根据本院(2019)川0824民初2890号民事判决书中认定的事实，结合庭审情况，本院认定如下： 2012年底，被告阎振东挂靠在锦富房地产公司，与被告李育安合伙共同开发位于苍溪县线旁的怡安居商住楼。2013年1月15日，原告与锦富房地产公司签订了商品房认购协议，购买怡安居商住楼1幢1单元6楼2号住房一套。该协议载明：认购的住房面积为115.39平方米，单价每平方米3650元，总价款约为421174元，实际面积以交房时测绘的面积为准；该协议第三条约定，锦富房地产公司取得商品房预售许可证后，双方凭本协议签订商品房买卖合同。同时，认购协议还对房屋的装饰和设备标准、供水电气等配套基础设施的安装、费税的负担等作出约定。认购协议上加盖了锦富房地产公司和阎振东印章。协议签订后原告即交纳认购金50000元，2014年3月25日原告交购房款124175元，两次交款收据上均加盖有阎振东的印章。因锦富房地产公司不具备房地产开发资质，2014年8月18日，被告阎振东设立苍溪县黄道房地产开发有限公司从事开发，不再挂靠锦富房地产公司。在怡安居商住楼建修至1号楼地上13层、2号楼地上2层、商住楼3层时，因资金缺乏于2015年2月停工。工程停工后，包括原告在内的部分购房户多次上访至县政府、县住建局、县处理涉建领域历史遗留问题工作领导小组办公室的简称）等部门请求处理。2015年12月14日，在县处遗办的参与下，阎振东、李育安二人共同给原告等购房户出具了承诺书，承诺怡安居商住楼最迟于2015年底复工，交房时间定于2016年10月，如到时不能交房，无条件退还全部购房款，超出交房时间的房租由承诺人支付。但该商住楼一直未能复工。 2016年6月17日，被告黄道房地产公司与第三人苍宏正信公司在县处遗办的协调下签订了“苍溪县怡安居项目协议书”，将怡安居商住楼项目整体转让给第三人苍宏正信公司，该协议第三条：转让价款为四川开元工程项目管理咨询有限公司确定的结论意见减扣已销售款项10950665元后的余款为苍宏正信公司最终向黄道房地产公司支付的转让价款（该转让款中黄道房地产公司、阎振东占85%；李育安占15%）；第九条：商品房买卖合同承接中黄道房地产公司、阎振东、李育安三方确认无争议的56套住宅、400平方米的商业用房合同中的权利义务由苍宏正信公司继续承接。苍宏正信公司承接后，在未收取购房户房款前,购房户以合同无效或其他事由再请求确认合同无效，解除合同的诉求中,要求退还购房款、利息、违约金、赔偿损失的,由被告黄道房地产公司和阎振东、李育安承担一切责任。该转让协议由四川达权律师事务所出具了见证书。转让协议后附有由黄道房地产公司、阎振东、李育安三方签字确认的一共56户购房户的“怡安居”房屋销售情况统计表，但该统计表中不包括本案原告。 苍宏正信公司承接后于2016年9月开工建设并陆续办理了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等证件。2017年8月8日，苍宏正信公司将案涉房屋出售给雷国伦，并于2018年10月22日进行了网签。2018年3月20日和8月9日原告等人到县群工局信访；2018年8月14日，县处遗办第六组召集原告和苍宏正信公司的工作人员张国模、被告李育安等人进行协调，原告等人坚持要房，苍宏正信公司只认可转让协议之中的56户，56户之外的购房户由阎振东、李育安负责。2019年2月28日，县处遗办给苍宏正信公司发出告知书，告知苍宏正信公司不得擅自出售原告（1-1-6-2）和陶小燕（1-2-6-2）两套住房，而事实上，两套住房已于上述时间出售和网签。 2019年3月14日，原告向本院提起诉讼，要求判令原告与被告签订的《商品房认购协议》合法有效。本院审理后于2019年7月8日作出(2019)川0824民初2890号民事判决书，判决原告陶菊华、伏本志与被告锦富房地产公司签订的房屋买卖合同有效。该判决已经发生法律效力。原告认为只要确认合同有效就能取得房屋，后认识到因房屋已被苍宏正信公司卖给他人，现不能实际取得房屋，遂再次提起民事诉讼，要求退还房款并赔偿相应的损失。 本院认为，虽然原告与黄道房地产公司房屋买卖合同有效，但因黄道房地产公司将怡安居商住楼整体转让给苍宏正信公司时的购房户中并无原告所购房屋，苍宏正信公司已经将原告签订的认购协议中所确定的房屋卖给了案外人雷国伦并进行了网签。本院在原告起诉的确认合同有效纠纷和现起诉的房屋买卖合同纠纷中多次向原告释明，原告最终选择了正确的诉讼主张。原告所交购房款174175元（含认购金50000元），因协议签订后原告即交纳认购金50000元属于定金性质，被告黄道房地产公司违约应当双倍返还；另交购房款124175元要求赔偿房价上涨增值部分50000元的损失的请求合情合理，被告黄道房地产公司和阎振东也同意支付，故本院予以支持。被告阎振东、李育安在2015年12月14日给原告等购房户出具了承诺书中明确表示，如到时不能交房，无条件退还全部购房款；同时，被告阎振东、李育安在与黄道房地产公司的转让协议中也明确表示在以后购房户解除合同的诉求中,要求退还购房款、利息、违约金和赔偿损失的,由被告黄道房地产公司和阎振东、李育安承担一切责任，且被告李育安与被告黄道房地产公司系怡安居商住楼合伙开发人，故被告黄道房地产公司和阎振东、李育安应共同承担本案的民事责任。虽然该协议最初是原告与因被告阎振东挂靠的锦富房地产公司签订的，但被告阎振东终止与锦富房地产公司的挂靠关系后成立了黄道房地产公司，并以黄道房地产公司的法定代表人的名义收取原告购房款和出具承诺书，故本案事实上的房屋买卖合同关系的相对方应当是黄道房地产公司，锦富房地产公司没有合同上的权利义务。苍宏正信公司不仅不是案涉合同的相对方，而且因黄道房地产公司将怡安居商住楼整体转让给苍宏正信公司时的购房户中并无原告所购房屋，苍宏正信公司已经将原告签订的认购协议中所确定的房屋卖给了案外人雷国伦并进行了网签，苍宏正信公司将房屋卖给雷国伦的行为并无过错，故原告现要求锦富房地产公司和苍宏正信公司承担责任的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告苍溪县黄道房地产开发有限公司和被告阎振东、李育安在本判决生效后立即共同返还原告陶菊华、伏本志的购房款174175元，并赔偿原告陶菊华、伏本志损失100000元，合计274175元； 二、驳回二原告的其他诉讼请求。 案件受理费2856元，由被告苍溪县黄道房地产开发有限公司和被告阎振东、李育安共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  孟益松 二〇一九年十一月二十二日 书记员  王 坤