上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10847号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海利争投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区百兴路8号11633室。法定代表人：李子进，执行董事。委托诉讼代理人：顾爱珍，上海市金钟律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海市奉贤区绿天商城业主委员会，住所地上海市奉贤区南桥镇百兴路8号。负责人：宋志英，主任。负责人：王饴，副主任。负责人：王荣，副主任。委托诉讼代理人：顾燕红，上海知愚律师事务所律师。上诉人上海利争投资管理有限公司（以下简称利争公司）因与被上诉人上海市奉贤区绿天商城业主委员会（以下简称绿天商城业委会）物业服务合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初24032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人利争公司上诉请求，撤销原判第一、二、四、五项，改判支持上诉人原审反诉请求。事实和理由：1.一审法院事实认定不清。上诉人根据商场招商引资情况及区政府9个部门要求，将其物业管理期间的相关资料交给了Z公司（以下简称Z公司），被上诉人要求上诉人移交材料缺乏依据，被上诉人应向Z公司主张。一审法院判决上诉人移交资料与事实不符，认定错误。上诉人并未擅自变更用电容量，当时业委会未成立，入住业主也没有达到三分之一，商场客户也没有达到三分之一，不需要4,000KV用电容量，上诉人长期支付空贴费，加上小业主长期欠缴物业管理费，故上诉人为双方利益考虑申请变更用电容量，自费购买两台变压器，因此上诉人并非擅自变更，而是双方获益。一审认定上诉人擅自变更与事实不符，认定不当。2.一审法院对同一停车场所需不同设施作出不同判决有误。系争物业系商用性质，因此车辆停放及安全均需要保安人员的巡查、疏导及指挥，因此停车场设施设备中应包含保安亭，给予保安人员休息换班的场所也是必要的，上诉人搭建的保安亭也一直由被上诉人在正常使用中，因此一审以保安亭并非必要设施且被上诉人不予利用为由判决上诉人拆除，与事实不符，且造成不必要浪费。同为停车场设施的收费亭给予折价赔偿，而对同一停车场设施的保安亭不予折价赔偿，判决不当。3.一审法院关于用电容量及变压器的判决不具有可操作性。用电容量由电力主管部门审批，不是上诉人或者被上诉人可以决定的，上诉人从节约开支考虑经电力部门审批将用电容量从4,000KV变更为现今适用的1,260KV,上诉人已经不是系争物业管理人，没有资格向电力主管部门申请用电容量相关事宜；上诉人或者被上诉人不具备拆除和安装变压器的资格及能力；上诉人出资更换两台630KV变压器到目前为止一直正常运转，该户名也由被上诉人授权变更为新的物业公司，被上诉人一直在使用，且拆装变压器费用昂贵，造成不必要损失和浪费。据此，上诉人认为，从实际情况出发，根据目前使用现状，应判令被上诉人支付变压器折价款，不失为解决纠纷最佳方案。被上诉人绿天商城业委会辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.上诉人已不是系争物业的物业管理公司，因此上诉人理应将其物业管理期间的物业养护记录、停车费收入资料等移交给被上诉人，上诉人将资料移交给Z公司系其扩大损失，不应免除其向被上诉人移交资料的义务。2.保安亭并非停车场设施设备，被上诉人也不同意利用，故上诉人应予拆除。3.上诉人对其物业合同到期时间应当知晓，其在合同到期前申请变更用电容量，是为了自己避免支出过多费用，属于擅自变更；上诉人擅自变更行为导致商场无法达到良好的开业状态，故上诉人有必要恢复原有的用电容量，被上诉人同意配合上诉人申请变更用电容量，在恢复之前上诉人不能拆除已安装的变压器，以保证被上诉人的正常使用。绿天商城业委会向一审法院起诉请求：1.判令利争公司移交物业管理用房（位于XX路XX号XX楼物业及业主委员会用房面积300平方米左右）；2.判令利争公司移交资料给绿天商城业委会（详见移交清单）；3.判令利争公司将停车场收益移交绿天商城业委会（暂定100,000元）。诉讼过程中，绿天商城业委会变更诉讼请求为：1.判令利争公司移交物业管理用房（位于奉贤区南桥镇望园路西侧XX路XX弄XX-XX号专卖店B二层建筑面积1,175平米）；2.判令利争公司移交资料给绿天商城业委会（详见移交清单）；3.判令利争公司将停车场备案证变更登记至绿天商城业委会名下；4.判令利争公司拆除XX路XX号停车场入口收费亭面积3平方米、保安亭面积11平方米；5.判令利争公司恢复原装电机配置用电容量4000KV，拆除两台630KV的变压器。利争公司向一审法院提出反诉请求：1.判令绿天商城业委会立即向利争公司返还两台630KV的变压器（如不能返还，则折价172,600元补偿）；2.判令绿天商城业委会补偿利争公司岗亭、停车场设施设备等50,000元。一审法院认定事实：2012年9月8日，利争公司与上海A有限公司（以下简称A公司）签订协议书，约定由A公司授权利争公司管理绿天商城；协议有效期自订立之日起至业主委员会成立日止，截至2014年底，如业主委员会仍未成立的，利争公司有权选择终止本协议履行；利争公司履行本协议应当自负盈亏。协议签订后，利争公司对绿天商城进行管理，并添置了保安亭、停车场收费亭等停车场设施设备。2013年9月，经申请利争公司取得公共停车场经营备案许可，至2017年11月13日备案证明所载有效期2018年10月31日到期后，利争公司未能取得之后的备案许可。另外，利争公司于2017年擅自将绿天商城原用电容量4,000KV申请变更为1,260KV，为此，利争公司在配电房内另行配置了两台630KV的变压器。2017年12月20日，上海市奉贤区绿天商城业主大会会议选举产生了业主委员会委员，并于2018年1月7日予以公告。2018年4月20日，绿天商城业委会取得政府备案。2018年7月11日，绿天商城业主大会会议表决同意《选聘物业服务企业方案》、通过《绿天商城管理补充条列》，并于2018年8月2日予以公告。《绿天商城管理补充条列》第二条第1款第10项规定，物业公司在置换过程中，若发生争议引起纠纷，授权业主委员会代为行使诉讼权利，以保障业主的合法权益。2018年9月29日，上海市奉贤南桥镇住房保障和房屋管理中心向利争公司发告知单，告知利争公司绿天商城业委会于2017年12月30日成立，业主委员会已于2018年6月25日书面通知利争公司撤出商城管理，但双方对于交接事宜未能达成一致，经该中心组织协商也未能协商一致，为此通知利争公司根据相关规定，前期物业服务合同已终止，利争公司应向业主委员会移交相关资料和财产。2018年10月16日，利争公司与Z公司签订协议书，约定根据区政府2008年7月10日会议纪要，由Z公司接管绿天商城后续物业管理工作。2018年11月7日，绿天商城业委会选聘的物业公司申请将绿天商城的用电户名变更为该物业公司。另外，A公司于2013年2月变更名称为上海B有限公司，于2013年7月注销登记。一审法院认为，利争公司与绿天商城的建设单位签订的物业管理合同约定了合同有效期至业主委员会成立日，现绿天商城业委会已于2017年12月30日成立，并于2018年1月7日公告，2018年4月20日经政府备案，故该物业管理合同期限已届满，绿天商城业委会没有要求利争公司继续提供物业管理，利争公司理应向绿天商城业委会移交相关资料。利争公司根据2008年相关单位的会议纪要，将绿天商城后续物业管理工作交给Z公司接管，没有相关法律依据，并且利争公司于2012年接管绿天商城的物业管理，而会议纪要是2008年的，若该会议纪要具有法律强制力，2012年时就不应由利争公司接管绿天商城的物业管理，而应由Z公司直接接管。故利争公司不应将绿天商城后续物业管理工作交给Z公司接管并移交相关资料，而应向绿天商城业委会移交相关资料。对于绿天商城业委会要求利争公司移交的资料，利争公司认为建设单位向其移交的资料并不齐全，共计九项，已全部移交给Z公司，没有其他可以移交的资料，业主清册没有建立，没有业主装修材料，供水、供电协议原先签订过，由于户名已更改为绿天商城业委会选聘的物业公司，重新签订了协议，利争公司没有保留原来的协议，垃圾清运和电信覆盖协议没有签订。绿天商城业委会在诉讼过程中同意利争公司移交的资料以其从建设单位取得的为准，其他资料利争公司以其能力及管理状况提供。鉴于利争公司明确无法提供其他资料，一审法院确认利争公司应移交绿天商城业委会的资料以其从建设单位所取得的九项资料为准。对于绿天商城业委会要求利争公司移交的物业管理用房（位于奉贤区南桥镇望园路西侧XX路XX弄XX-XX号专卖店B二层建筑面积1,175平米），因利争公司表示未收到并使用该处物业管理用房，绿天商城业委会也未举证证明利争公司占有该处房屋，故一审法院对绿天商城业委会该项诉讼请求不予支持。对于绿天商城业委会要求利争公司将停车场备案证变更登记至绿天商城业委会名下的诉讼请求，因利争公司申请的停车场备案证有效期已于2018年10月31日届满，之后也未再取得备案许可，且绿天商城业委会确认可由后续物业公司另行申请备案许可，故对绿天商城业委会该项诉讼请求不予支持。对于绿天商城业委会要求利争公司拆除XX路XX号停车场入口收费亭面积3平方米、保安亭面积11平方米的诉讼请求，鉴于收费亭属停车场必备设施，绿天商城业委会明确停车场需继续经营，为了避免不必要的浪费，一审法院确定收费亭无需拆除，予以保留，由绿天商城业委会补偿利争公司折价款，停车场其他设施也予以保留，由绿天商城业委会补偿利争公司折价款。保安亭并非停车场必需设施，绿天商城业委会明确不予利用，故对绿天商城业委会要求利争公司拆除保安亭的诉讼请求予以支持。关于停车场收费亭等停车场设施设备的折价款，为避免过高的评估费支出造成当事人不必要的损失，一审法院根据双方意见，酌情确定绿天商城业委会补偿利争公司20,000元。对于绿天商城业委会要求利争公司恢复原用电容量4,000KV，拆除两台630KV变压器的诉讼请求，因利争公司擅自申请变更用电容量，目的是通过降低用电容量以减少管理支出，但利争公司应自负盈亏，降低用电容量利争公司仅考虑了自己的利益，未考虑全体业主的利益，该变更不符合原设计，存在日后用电容量不够的可能性，故利争公司理应恢复原用电容量，由于目前绿天商城用电户名已变更为绿天商城业委会选聘的物业公司，利争公司无法自行申请恢复，故绿天商城业委会需给予配合，用电容量恢复后应由利争公司自行拆除两台630KV的变压器。在未恢复原用电容量前，仍需使用两台630KV变压器，利争公司要求绿天商城业委会在仍使用的情况下返还两台630KV变压器不符合实际，故对利争公司该项反诉请求不予支持。综上所述，一审法院对绿天商城业委会的诉讼请求依法予以部分支持，对于利争公司的反诉请求也予以部分支持。一审法院据此判决：一、上海利争投资管理有限公司于判决生效之日起十日内移交上海市奉贤区绿天商城业主委员会下列资料：1.精品商场竣工图档案原件一套；2.精品市场建筑竣工图档案原件一套；3.精品市场水竣工图档案原件一套；4.精品商场暖通竣工图档案原件一套；5.精品商场砼部分结构竣工图档案原件一套；6.钢结构屋面结构竣工图档案原件一套；7.零售店平面图、建筑、结构竣工图档案原件一套（三层楼沿街店铺）；8.零售店水、喷淋、电竣工图档案原件一套（三层楼沿街店铺）；9.专卖店建筑、结构、水电竣工图档案原件一套（二层楼沿街店铺）；二、上海利争投资管理有限公司于判决生效之日起十日内拆除位于上海市奉贤区XX路XX号停车场的保安亭（面积为11平方米）；三、上海市奉贤区绿天商城业主委员会于判决生效之日起十日内支付上海利争投资管理有限公司停车场设施设备折价款20,000元；四、上海利争投资管理有限公司于判决生效之日起十日内恢复上海市奉贤区绿天商城用电容量至4,000KV，上海市奉贤区绿天商城业主委员会予以配合；五、上海利争投资管理有限公司于上述第四项完成后十日内拆除上海市奉贤区绿天商城配电房内两台630KV的变压器；六、驳回上海市奉贤区绿天商城业主委员会的其余诉讼请求；七、驳回上海利争投资管理有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,150元（已减半收取），由上海市奉贤区绿天商城业主委员会发负担1,100元，上海利争投资管理有限公司负担50元；反诉案件受理费2,320元（已减半收取），由上海市奉贤区绿天商城业主委员会负担208元，上海利争投资管理有限公司负担2,112元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，二审争议焦点在于：上诉人是否应向被上诉人移交资料？上诉人要求被上诉人对保安亭及变压器折价补偿是否可以支持？关于移交资料之争议。本院认为，上诉人系绿天商城的建设单位聘请的前期物业公司，基于物业服务合同中约定上诉人的物业服务期限自被上诉人成立之日届满以及基于被上诉人成立后接管绿天商城并没有聘请上诉人继续提供物业服务管理之事实，上诉人应在移交物业同时还应移交绿天商城的相关资料。上诉人上诉称其已将相关资料移交给Z公司，因被上诉人系绿天商城物业管理的接管主体，Z公司并非直接接管，故上诉人的移交行为缺乏正当性也无法律依据，故上诉人不得以此为由免除其向被上诉人移交相关资料的义务。关于上诉人应移交的资料，经双方在一审审理中的核对及被上诉人的认可，一审法院确认上诉人向被上诉人移交其从建设单位取得的九项资料，尚无不当，本院予以认同。关于保安亭是否必要设备以及是否折价补偿之争议。本院认为，上诉人在对系争物业中的停车场进行管理期间投入了相关的设施设备，其中停车场收费亭应为必备设施，且被上诉人实际继续使用该停车场，故收费亭可以以折价补偿方式予以保留；保安亭主要功能是保安人员的休息场所，故并非停车场的必备设施设备，被上诉人可以继续保留使用，也可以选择其他方式解决保安人员的休息场所问题，鉴于被上诉人在一审审理中明确不同意保留利用并要求被上诉人予以拆除，故一审法院判决保安亭由上诉人予以拆除，并无不当。上诉人认为保安亭系停车场必备设施设备而不同意拆除并要求被上诉人予以折价补偿的上诉请求，理由不足，本院难以采信。关于变压器是否拆除以及是否应予折价补偿之争议。本院认为，上诉人在物业管理期间申请变更用电容量，将原用电容量4,000KV申请变更为1,260KV，显然上诉人申请的是降低用电容量，目的是为了减少其经营成本的过多支出，其行为仅考虑了自己的利益，且上诉人并未提供证据证明已得到开发商等物业主体的同意，故上诉人变更用电容量之行为应为擅自变更。鉴于上诉人降低用电容量的行为并没有有利于绿天商城今后的经营状态，故被上诉人可以要求上诉人恢复原有用电容量。一审法院也注意到绿天商城用电户名已经变更为新的物业公司，上诉人无法自行申请恢复，故要求被上诉人予以配合，被上诉人在一审审理中也明确同意配合申请。故一审法院对用电容量的恢复所作的判决，具有可操作性及可执行性。同时，一审法院也考虑到被上诉人目前只能使用上诉人安装的两台630KV变压器，故判决上诉人在恢复原用电容量后拆除这两台变压器，也具有合理性。上诉人提出两台变压器为其新安装设备，拆除费用昂贵，并造成不必要的损失和浪费；且被上诉人实际也在使用，据此要求以折价补偿方式解决，因被上诉人明确不予同意，故在双方无法达成此方案情况下，上诉人不同意拆除变压器并要求予以折价补偿的上诉请求，理由不足，本院亦难以采信。综上所述，上诉人利争公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海利争投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇一九年十一月二十九日书记员  渠 啸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……