安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终9457号 上诉人（原审被告）：童贤东，男，汉族，1978年12月5日，户籍地安徽省合肥市瑶海区，经常居住地安徽省合肥市瑶海区。 被上诉人（原审原告）：合肥信地红星美凯龙家居生活广场有限公司，住所地安徽省合肥市新站区铜陵北路安徽大市场12幢东3楼，统一社会信用代码913401006758778046。 法定代表人：孟斌，公司执行董事。 委托诉讼代理人：桑永标，国浩律师（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张伟业，国浩律师（合肥）律师事务所律师。 上诉人童贤东因与被上诉人合肥信地红星美凯龙家居生活广场有限公司（以下简称信地红星美凯龙公司）服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初8239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 童贤东上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判（不服金额115838.8元）；2.本案一、二审诉讼费用由信地红星美凯龙公司负担。事实和理由：1.一审判决对于综合管理费计算起点认定错误。我实际从2017年10月1日才开始经营，信地红星美凯龙公司亦出具情况说明对此予以确认。2.物业管理服务存在瑕疵、安全保障不足，我有权要求减免综合物业管理费，核减金额暂定为57919.4元（核减标准暂定20元/月/平方，按七个月计算）。我在2018年8月已经书面提出撤场申请，但信地红星美凯龙公司以各种理由拖延，即便其不同意撤场，也应当在合理期限内给予答复并说明理由。在未得到合理回复的情况下，为避免过多损失，不得已继续营业，导致亏损逐日增多，在实属无奈的情况下才结束营业。综合管理费应当自我提出撤场申请后只应再计算三个月至2018年11月30日。2018年12月1日至2019年6月10日期间的综合管理费应考虑我的经营损失，予以核减。另管理协议书约定我撤场必须经过信地红星美凯龙公司同意系格式条款且显失公平，信地红星美凯龙公司亦未对该条款进行提示说明，该约定无效。3.签订案涉协议时，信地红星美凯龙公司承诺会统一标识、划分区域，与我经营相关的商户都会搬到负一楼且新增商户亦会安置于负一楼，但并未兑现，给我带来了巨大的经济损失。服务不达标、商场偷盗频发，给我带来了极大的心理负担，应当对综合管理费予以核减。 信地红星美凯龙公司辩称，1.案涉管理协议书明确约定童贤东的经营期限为2017年6月15日至2020年6月14日，童贤东称其是2017年10月1日开始进场经营的不符合实际情况亦不符常理。2.童贤东虽提出解除合同，但是信地红星美凯龙公司并未同意，且童贤东又继续经营至2019年6月，其应继续承担合同义务。3.案涉协议是双方真实意思表示，各方应当全面履行合同约定的各项义务。我公司已经按约提供了各项服务，陈中来应当支付各项费用。 信地红星美凯龙公司向一审法院起诉请求：1.判令童贤东支付2019年1月1日起至2019年9月30日止的综合管理费148936元（413.71平方米＊40元＊9月=148936元）；2.判令童贤东支付2019年5月1日起至2019年9月30日止的空调使用费暂计1448元（1448元为2019年5月1日起至2019年5月31日止的空调使用费，2019年6月1日起至2019年9月30日止的空调使用费以实际发生额为准）;3.判令童贤东支付迟延付款违约金15284元（以49645.2元为基数，按1‰/日的标准，暂计算自2018年12月20日起至2019年7月1日止为9581.5元，自2019年3月20日起至2019年7月1日止为5113.5元，自2019年6月20日起至2019年7月1日止为546.1元；以1448元为基数，按1‰/日的标准，暂计算自2019年6月1日起至2019年7月1日止为43元，最终都应计算至判决确定的给付之日止）；5.本案的案件受理费由童贤东承担。 一审法院认定事实：童贤东系租赁美凯龙广场F8168、F8169、F8170-1、F8187铺面经营软装类商品（商品品牌为东辉布艺）的租赁户，信地红星美凯龙公司系受信地置业（合肥）有限公司委托对该广场进行商业管理和物业管理。双方于2017年4月12日签订了《信地红星美凯龙家居生活广场商业管理协议书》（以下简称《管理协议书》）一份，约定信地红星美凯龙公司为童贤东承租的上述铺面（总面积为413.71平方米）提供商业管理、物业管理等服务，服务期间自2017年6月15日起至2020年6月14日止，协议书约定综合管理费标准为40元/月/平方米，共计595742元，按季结算，应于上季度末20号前结清；童贤东按7.5元/月/平方米的标准缴纳空调使用费，空调每年夏季、冬季开启，具体缴纳金额按空调实际开启时间计算，缴纳时间由甲方通知。童贤东在签订本协议三日内须向信地红星美凯龙公司一次性缴纳商品质量保证金，如其退场三年后无售后遗留问题，则信地红星美凯龙公司如数无息退还该保证金。童贤东签订协议三日内必须向信地红星美凯龙公司一次性交纳水电保证金，办理退场手续后需交齐水电费，经物业部签字确认后五天内一次性无息退还。没有交齐的，信地红星美凯龙公司有权自此保证金中扣除，不足部分童贤东再以现金补齐。在合同期间内，如童贤东需要提前解除协议，必须提前二个月书面通知信地红星美凯龙公司，经信地红星美凯龙公司同意后办好所有退场手续并交足所有费用方可停止经营退场。童贤东未按时交纳各项费用的，违约金的标准为每迟延一日支付欠款额的1%。协议期内，童贤东需提前退租的，应提前60日以书面形式通知信地红星美凯龙公司，并按一个月综合管理费支付违约金。合同签订后，童贤东进场经营，并支付了2018年12月31日之前的综合管理费、空调费。童贤东对信地红星美凯龙公司主张的2019年1月1日至9月30日的综合管理费及2019年6月1日到2019年9月30日的空调使用费不认可，辩称其于2018年8月已书面提出撤场，已经交清相关费用不存在拖欠情形。信地红星美凯龙公司认可收到童贤东的撤场报告，但因信地红星美凯龙公司不同意，童贤东撤场不符合双方约定。 一审法院另查明，童贤东至今未撤场，后因生意难做，不再正常经营，将商铺上锁。童贤东辩称信地红星美凯龙公司也于2019年6月10日对案涉商铺又加了把锁。信地红星美凯龙公司表示是童贤东先对涉案商铺加的锁，因其欠费需要把控风险，信地红星美凯龙公司才后加把锁的。 一审法院再查明，童贤东进场经营后，信地红星美凯龙公司收取其电表押金900元、质保金15000元、停车证押金1000元，童贤东要求折抵相应款项。 一审法院认为，双方签订的《管理协议书》合法有效，双方均应履行合同的约定。信地红星美凯龙公司对商场进行了商业管理和物业服务，童贤东应按照约定支付综合管理费。童贤东辩称其于2018年8月已书面提出撤场，不存在违约情形，不应支付违约金。但按《管理协议书》约定“童贤东需要提前解除协议，必须提前二个月书面通知信地红星美凯龙公司，经信地红星美凯龙公司同意后办好所有退场手续并交足所有费用方可停止经营退场”，因童贤东撤场未经信地红星美凯龙公司同意，至今仍未撤场，且童贤东提供的证据不能足以证明其提出撤场申请符合约定，故童贤东仍应按约履行合同义务。信地红星美凯龙公司主张的管理费及空调费，应以童贤东实际不能经营的最后日期为准。因童贤东未提供充分证据证明其停止经营的时间，综合管理费及空调费应计算至信地红星美凯龙公司对涉案商铺加锁时的时间，结合双方微信聊天记录，一审法院认定信地红星美凯龙公司加锁时间应为2019年6月10日，故管理费及空调费应计算至该日为准。综合管理费从2019年1月1日起计算至该日，应为87706.5元（413.71㎡×40元/㎡/月×5.3月）。信地红星美凯龙公司主张童贤东支付2019年5月1日起至2019年5月31日止的空调使用费1448元，符合双方约定，应予以支持。2019年6月1日至2019年6月10日期间空调费应为930.8元，（413.71㎡×7.5元/㎡/月×0.3月），空调费合计2378.8元。综上，童贤东应支付信地红星美凯龙公司管理费87706.5元、空调费2378.8元，共计90085.3元。按合同约定，未按时缴纳各项费用，违约金的标准为每延迟一日支付欠款额的1%，此违约金约定过高，现信地红星美凯龙公司自行将违约金计算标准调整为按欠款的日1‰计算，该违约金计算标准仍超过法律规定限额，一审法院将该违约金计算标准酌情调整为按银行同期贷款利率两倍计算，从实际欠款之日起开始计算。童贤东辩称不支付违约金缺少事实与法律依据，不予采信。关于童贤东辩称相关费用应进行折抵，因质保金并未到期，电费双方并未结算，停车证也未返还，故童贤东要求折抵依据不足，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决：一、童贤东于判决生效之日起十日内支付信地红星美凯龙公司综合管理费87706.5元、空调费2378.8元，合计90085.3元及违约金（以87706.5元为基数，自2019年1月1日起，以2378.8元为基数，自2019年5月1日起，以上均计算至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率两倍标准计算）；二、驳回信地红星美凯龙公司的其他诉讼请求。案件受理费3610元，减半收取1805元，由信地红星美凯龙公司负担725元，童贤东负担1080。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 对一审法院查明的事实，本院予以认定。 本院认为，案涉《管理协议书》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系签约双方的真实意思表示，合法有效，信地红星美凯龙公司依约提供了管理服务，经营户童贤东应当依照合同约定支付各项费用。童贤东辩称，其已于2018年8书面提出了撤场申请，协议应当已经提前解除，但依据协议约定，其申请需经信地红星美凯龙公司同意后，协议方能提前解除。本案中，信地红星美凯龙公司并未同意童贤东的提前解约申请，双方未就解除协议达成合意，童贤东仍应按约定继续履行协议。本案二审审理过程中，信地红星美凯龙公司认可其与童贤东之间的案涉协议于2019年6月10日解除，对此本院予以确认。童贤东主张其2017年10月1日才正式开业，但案涉《管理协议书》明确约定了经营期限为2017年6月15日至2020年6月14日，童贤东是否实际开业系其对自己权利的处分，其以实际开业日期作为支付案涉管理协议书项下各项费用起点的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。童贤东主张信地红星美凯龙公司的服务存在瑕疵，并要求减免物业费，但并未提供证据证明信地红星美凯龙的行为违反了协议约定，该项主张无事实和法律依据，本院亦不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3610元，由上诉人童贤东负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆文波 审判员  张 健 审判员  陈 烜 二〇一九年十一月十五日 法官助理朱斌斌 书记员张哲慧 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。