西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初14719号 原告：李青，女，1981年11月24日出生，汉族，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：孙立洁，陕西海普睿诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨俊茹，陕西海普睿诚律师事务所律师。 被告：陕西宇兴房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。 法定代表人：拓孝莲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：武晓宣，陕西云德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈岭，陕西云德律师事务所律师。 被告：西安曲江国际会展投资控股有限公司，住所地：西安曲江新区。 法定代表人：刘涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：辛智强，陕西丰瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾御博，陕西丰瑞律师事务所实习律师。 原告李青诉被告西安曲江国际会展投资控股有限公司（以下简称西安曲江会展公司）、陕西宇兴房地产开发有限公司（以下简称陕西宇兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李青及其委托诉讼代理人孙立洁、杨俊茹，被告陕西宇兴公司的委托诉讼代理人武晓宣、陈岭，被告西安曲江会展公司的委托诉讼代理人辛智强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李青诉称，2017年4月18日，原告与被告一签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），购买被告一与被告二共同开发的位于西安市曲江新区XX路以西的曲江银座项目1单元8层10801号房屋，合同总价款人民币1009411元。合同签订后，原告按照合同约定向被告一支付了首付款人民币509411元。后被告向原告交付了案涉房屋。合同附件四补充协议第十一条约定：“出卖人为提升住宅品质，对于规划设计反复与政府部门沟通，最终将曲江银座公馆项目用地由商业用地性质调整为居住用地性质变更。并于2017年6月30日完成变更，……”依据前述合同约定，被告一应当于2017年6月30日完成用地性质变更，将商业用地性质调整为居住用地性质，但被告一违反前述合同约定，未能在2017年6月80日前将案涉房屋的用地性质由南业用地性质调整为居使用地性质。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定；（一）居住用地七十年：(=）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年：（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”依据上述规定，商业用地的最高使用年限为40年，居住用地最高使用年限为70年。原告认为，原告是基于居住的需求购买案涉房屋，且购买案涉房屋时也是按照住宅的市场价格进行交易的，现被告一违反合同约定，无法完成用地性质变更，导致案涉房屋的土地使用年限减少30年，房屋价值产生巨大的贬损，被告因此而多收取的房屋价款理应予以返还，被告亦应赔偿原告因此所受到的损失。另依据合同附件四补充协议第十条约定：“本项目为曲江国际会展投资控股有限公司与陕西宇兴房地产开发有限公司共同开发，项目建设及销售主体为陕西宇兴房地产开发有限公司。”且该项目预售许可证载明的售房单位为被告二，被告二作为本项目的开发主体及售房主体，应当与被告一共同承担违约责任。综上所述，请求法院依法判令：1、二被告立即向原告返还房屋差价款218319元；2、二被告立即向原告支付利息22987.17元（以218319元为本金，自2017年4月18日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，暂计算至2019年6月25日，主张至二被告实际支付之日止）；3、本案的诉讼费由二被告承担。 被告陕西宇兴公司辩称，“曲江银座”项目土地性质未能变更为住宅用地是因政策原因导致，不可归咎于双方的过错，答辩人不存在任何过错；答辩人未多收取被答辩人的房款，原告无权要求答辩人返还购房款；原告要求答辩人向其返还房屋差价及利息无合同依据也无法律依据；原告经答辩人多次催促仍未向答辩人支付剩余购房款、不配合办理后续手续已构成违约，答辩人有权按照合同约定向其主张违约金；应予以驳回原告全部诉请。 被告西安曲江会展公司辩称，答辩人未与原告签订《商品房买卖合同》，并非本案适格被告；原告要求答辩人及宇兴公司向其返还房屋差价款及利息无合同依据和法律依据；原告在未选择退房的情形下，应当按照合同约定履行支付购房款等义务，但其却迟迟不履行主要义务，已构成根本违约；综上，应予以驳回原告对答辩人的起诉。 经审理查明，2017年4月18日，被告陕西宇兴公司(出卖人)与原告（买受人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买由被告开发建设的位于西安市曲江新区XX路XX座XX单元XX层XX号房；该商品房毛坯房，建筑面积118.37平方米；每平方米8527.59元，房屋总价款1009411元；原告在签订合同当日，支付总房款50%即509411元，剩余房款500000元办理银行按揭；出卖人应当在2017年12月30日前，将具备下列第1中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同附件四：补充协议第十条约定，本项目为曲江国际会展投资控股有限公司与陕西宇兴房地产开发有限公司合作开发，项目建设及销售主体为陕西宇兴房地产开发有限公司；十一、出卖人为提升居住品质，对于规划设计反复与政府相关部门沟通，最终将曲江银座公馆项目用地由商业用地性质调整为居住用地性质，并于2017年6月30日变更完成，如出卖人未能在前述时间内将该项目土地使用性质变更，买受人可选择退房，出卖人将在收到买受人正式的书面申请之日起的15个工作日内退还全部已收房款，同时出卖人承担退房的买受人以下损失：按照银行同期活期存款利率的三倍结算利息作为赔偿；十二、本合同为前期草签合同，待正式进行网签（商品房买卖合同）时，本合同自行作废。该合同附件见下方有原告的签字及指印。合同签订之日，原告按照合同约定支付了总房款50%即509411元。被告陕西宇兴公司给原告开具了收款收据。 后被告陕西宇兴公司作出《曲江银座项目网签及产权年限告知书》，载明：介于曲江银座项目土地性质变更工作受西安市政府2018年5月14日文件影响（属于不可抗力），目前已经停止办理变更手续，业主可以选择退房或继续以商业合同（40年产权）进行网签。2019年8月9日，被告陕西宇兴公司向原告发出《催告函》，催告原告办理网签、银行按揭手续等继续履行合同或不再购买可办理解除及退费等相关手续。2017年6月21日原告收房并已经装修入住至今。就涉案房产截止目前，双方并未办理网签手续。 上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、曲江银座项目网签及产权年限告知书、催告函等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，原告、被告陕西宇兴公司签订的《商品房买卖合同》及附件系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，各方均应依照合同履行各自的义务。根据双方附件的约定内容“出卖人为提升居住品质，对于规划设计反复与政府相关部门沟通，最终将曲江银座公馆项目用地由商业用地性质调整为居住用地性质，并于2017年6月30日变更完成，如出卖人未能在前述时间内将该项目土地使用性质变更，买受人可选择退房，出卖人将在收到买受人正式的书面申请之日起的15个工作日内退还全部已收房款，同时出卖人承担退房的买受人以下损失：按照银行同期活期存款利率的三倍结算利息作为赔偿”，原告在该附件下方有签字及指印。本院认为，根据附件载明的内容，原告对于涉案房屋的土地性质无法变更应有预期，同时原、之间尚未签订网签合同，对于原告主张支付房屋差价及利息，无据可依，本院依法不予支持。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 驳回原告李青的诉讼请求。 本案案件受理费4920元，由原告李青承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  余 洁 人民陪审员  李亚莉 人民陪审员  杨 阳 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  刘 瑜 打印：扈艳红校对：秦婷婷2019年月日送达 1