上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初66646号原告(反诉被告)：上海爱金华物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张国明，董事长。委托诉讼代理人：赵轶，女。委托诉讼代理人：张石明，上海市宏洲律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海统佳电气制造有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：沈继好，执行董事。委托诉讼代理人：周龙泉，上海博济律师事务所律师。委托诉讼代理人：周宇，上海博济律师事务所律师。原告上海爱金华物业管理有限公司诉被告上海统佳电气制造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，被告于2019年9月10日提出反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告(反诉被告)上海爱金华物业管理有限公司及其委托诉讼代理人赵轶、张石明，被告(反诉原告)上海统佳电气制造有限公司的法定代表人沈继好、委托诉讼代理人周龙泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海爱金华物业管理有限公司(以下简称爱金华公司)向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令原、被告签订的房屋租赁合同于2019年9月10日解除；2、判令被告将上海市浦东新区川沙路XXX号南大楼2层C室房屋(以下简称系争房屋)返还原告；3、判令被告支付原告从2019年5月1日至2019年9月10日的租金人民币(以下币种相同)82,498元(按照年租金22万元)；4、判令被告偿付原告违约金20万元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年4月17日，原、被告签订了一份房屋租赁合同,原告为出租方、被告为承租方。合同规定：被告承租原告位于川沙路XXX号南大楼二层C室400平方米左右房屋;租期5年,自2018年5月1日至2023年4月30日止;租金前三年22万元,后三年24万元,每半年支付一次,先付租金后用房……详见合同。租赁合同依法成立后,原告将出租房交给被告入户使用。被告按约支付过二次房租22万元,但至2019年5月1日应付房租11万元时,被告借故拖延支付,为此原、被告几经交涉未果。综上,原告为维护自身合法权益,诉至法院，要求判如诉请。被告上海统佳电气制造有限公司(以下简称统佳公司)辩称，不同意原告诉请。第一，爱金华公司出租给统佳公司的系争房屋，没有工业污水排水设施、没有环评报告，也办不出环保审批手续。系争房屋的用途是商业用房不是厂房，故环保行政执法部门责令停止违法行为，双方均向执法部门承诺解除合同、3日内搬走。统佳公司于2019年4月22日就将系争房屋归还爱金华公司，4月25日得到爱金华公司的确认，现其故意隐瞒事实。第二，爱金华公司诉称统佳公司支付了2次房租22万元与事实有出入，应该是支付过2次房租20万元，另支付了2万元押金，共计22万元。统佳公司支付租金至2019年4月30日且已实际搬离，统佳公司还要求从5月1日起支付租金是不成立的。第三，合同约定生效期间不能擅自终止和变更合同，现统佳公司并非擅自终止合同，而是因为执法部门的要求必须解除，统佳公司解除合同是执行执法部门整改通知的行为。第四，统佳公司解除合同是由爱金华公司导致的，爱金华公司提供的房屋性质是商办，没有工业废水排水设施、没有环评报告，统佳公司不存在违约行为不应支付违约金，若法院认定统佳公司违约的，违约金过高要求调整。综上所述，爱金华公司的诉请均不能成立。反诉原告上海统佳电气制造有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉原、被告于2018年4月17日订立的《房屋租赁合同》于2019年4月24日解除；2、判令反诉被告返还剩余租金3,288元(2019年4月25日至4月30日，20万÷365天×6天)；3、判令反诉被告退还押金20,000元；4、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：因环保执法停止违法行为，故统佳公司在无法协商和结算的情况下，单方面按照在环保执法部门的承诺于4月22日之前搬离，合情合理合法，解除合同理由依法成立。统佳公司承诺在1周之内全部搬离，也得到爱金华公司的确认，故双方合同解除日期不是9月10日，根据实际情况应为4月24日。双方至今对钥匙交付存有争议，钥匙有无移交根据生活常识和在案证据可以做出判断，如果爱金华公司没有收到钥匙应提供证据而不是否认。爱金华公司提供不了工业废水排污条件、环评报告、环保设备用于统佳公司经营的手续，根据租赁合同司法解释第八条第三项规定，统佳公司不能合法经营无法达到履行合同目的。根据统佳公司提供的证据，统佳公司已经尽到了通知义务，爱金华公司否认和不讲诚信，使得双方无法结算。统佳公司没有过错，故2万元押金应予返还。综上所述，统佳公司诉请合情合理，为爱金华公司减少很多损失。反诉被告上海爱金华物业管理有限公司辩称，同意解除合同，但解除日期应该是2019年9月10日，而非4月24日。不同意返还租金，统佳公司占用系争房屋至实际返还之日前的租金及使用费应当支付。不同意返还2万元押金，统佳公司单方解除合同需按合同约定承担单方解约的违约责任，根据合同第四条第1款，单方终止履行合同的押金不退。签订合同时双方对系争房屋是商办的性质是明确的，统佳公司自己没有环评手续，有关部门是要求统佳公司整改，而非要求爱金华公司整改。2019年4月25日上午，爱金华公司的股东赵轶发给统佳公司法定代表人的信息明确告知单方终止属于违约，要求统佳公司前来结算。统佳公司并未与爱金华公司办理过系争房屋的交接手续，统佳公司只是搬走了物品。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。上海爱金华大酒家有限公司于2003年1月3日取得川沙路XXX号房屋的产权，房屋建筑面积共4636.52平方米，用途为商办。2011年12月28日，上海爱金华大酒家有限公司经核准企业名称变更为上海爱金华物业管理有限公司，即本案原告。2018年4月17日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订房屋租赁合同，约定：乙方承租甲方位于上海市浦东新区川沙路XXX号南大楼二层C室建筑面积约400平方米的房屋，租赁期自2018年5月1日至2023年4月30日。乙方必须合法经营,必须按国家的有关规定办理有关开业手续,甲方协助乙方提供办理开业手续所需的有关文件，否则产生的后又由乙方自负。租金第一年租金为20万元,第二年至第三年为22万元,第四年至第五年为24万元,租金每6个月支付一次，5月1日和11月1日为支付日。租赁押金为2万元乙方向甲方一次性支付。合同期满，乙方缴付清各项费用后返还押金,押金不计利息。如乙方单方面提前终止履行合同义务的押金不退换。违约责任：1、合同生效期间双方均不得擅自变更或终止合同,任何一方有违反合同的行为应承担合同违约金,为未实现合同标的的50%,还应就违约行为给对方造成的直接经济损失进行赔偿。如属双方的过错,应根据情况由双方分别承担各自的违约责任。合同另对其他内容做了约定。合同盖章处甲方代表赵轶，乙方代表沈继好。2019年4月16日，上海市浦东新区环境监察支队向被告发出约见通知单，约见事由：环保事宜，备注：1、约见单位的法定代表人或委托人(凭法人委托书)持本通知单按时到达。2、约见单位的法定代表人或委托人应持本单位的环保手续到达。3、租赁合同、工商营业执照复印件、身份证复印件。4、出租方负责人同时到达。2019年4月17日，被告法定代表人沈继好及原告方负责人赵轶共赴环境监察大队，上海市浦东新区城市管理行政执法局向被告发出整改通知书，言明：经查，你/你单位于2019年4月16日于川沙路XXX号南大楼二层C室进行电气设备制造组装、生产过程中采用喷漆工艺及未办理环保审批手续，违反了相关环保法律法规规定，现我局对你/你单位作出如下整改决定：1、尽快办理环保审批手续，2、停止违法行为。2019年4月18日起，被告法定代表人沈继好与赵轶通过微信多次沟通，4月18日沈继好表示“今天你几点过来公司，看看怎么处理这事，我们那里停工下来了”；赵轶表示“你4月初通知我要搬走，环保检查也要你搬走。你现在搬的差不多了，还要怎么处理呀？”……沈继好表示“明天你起草一份终止协议带过来，我们后天搬掉”；4月19日赵轶表示“你还没搬走，钥匙还没交给我，我还没和老板反应呢”；“上海统佳电气制造有限公司：如你单方面终止在2018年4月17日签订的租赁合同，你应该承担合同规定的违约责任”;4月19日沈继好表示：“我们明天开始搬，押金和十天的租金请原路退回，下周一你过来交接一下！”；沈继好该日将被告方起草的合同终止函放在赵轶工作处的前台，4月22日沈继好表示：“钥匙给你了，租金押金抓紧时间退过来吧”；4月25日赵轶表示“你好，你已搬离，属于你单方终止租赁合同，你方已违约，请于本月29日上午9点来我公司结算你该承担的违约金”。审理中，原、被告均确认被告已支付系争房屋至2019年4月30日的租金共计20万元，被告另于2018年3月26日支付给原告2万元押金。因原、被告就合同解除及违约责任等产生争议，以致引发本案诉讼。以上事实，由原告(反诉被告)提供的《房屋租赁合同》、上海市房地产权证，由被告(反诉原告)提供的统佳公司企业信息资料、系争房屋照片、房地产权证、上海爱金华酒店管理有限公司企业信息、统佳公司营业执照、房屋租赁合同、发票、约见通知书、整改通知书、赵轶与沈继好微信聊天记录等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。针对双方争议焦点，本院分析认定如下：争议焦点之一，合同解除之日的确定。根据查明的事实，结合统佳公司被环保部门约谈及搬离的相关证据，爱金华公司的赵轶在2019年4月25日的微信中已明知统佳公司搬离系争房屋及交付钥匙的事实，故统佳公司主张2019年4月24日为租赁合同解除之日，本院予以认可。爱金华公司要求以2019年9月10日本案第一次开庭之日为合同解除之日，依据不足，本院不予采信。故爱金华公司要求统佳公司返还系争房屋、支付自2019年5月1日至9月10日止租金的诉请，本院一并不予支持。本院确认统佳公司已于2019年4月25日前返还钥匙，故爱金华公司理应退还统佳公司该日起的已付租金部分。争议焦点之二，租赁合同不能继续履行的违约责任认定。爱金华公司认为统佳公司因自身原因不具备环评报告导致无法在系争房屋继续经营，系统佳公司自身原因，而统佳公司则认为爱金华公司未提供工业污水排放设施及环评报告等相关材料导致统佳公司无法经营。就经营类房屋租赁合同，出租方的主要义务在于提供合法、安全、符合约定要求的房屋，而承租方作为实际经营人，选择房屋时较出租方更为明确了解自身所需租赁要求，具有时间和能力考查房屋的真实情况，审慎查阅房屋的相关材料能否符合满足经营活动的需要，进行充分了解后进而决定是否承租。本案中，统佳公司在签订合同时未予谨慎注意和合理考量，合同的租赁用途仅约定乙方承租甲方的建筑物用于经营活动，并未约定爱金华以提供环评报告为前提许可被告用以经营喷漆工艺，统佳公司在系争房屋中采用喷漆工艺及未办理环保审批手续，系统佳公司自身存在过错，应对合同解除承担违约责任。争议焦点之三，合同解除后，违约金的确定。租赁合同解除后，合同相关条款有关提前解除情形押金的处理、违约金等的约定，均系一方违约时应承担的违约责任的约定，双方理应遵守。爱金华公司主张20万违约金，显属过高，被告请求调整，符合法律规定，本院予以准许。违约金的数额，根据诚信原则，综合合同的履行情况、当事人的过错责任以及违约造成的损失等因素，由本院依法酌定。另根据合同约定，如乙方单方面提出终止履行合同义务的押金不退还，故统佳公司要求押金予以返还的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定判决如下：一、原告上海爱金华物业管理有限公司与被告上海统佳电气制造有限公司2018年4月26日签订的房屋租赁合同于2019年4月24日解除；二、被告上海统佳电气制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海爱金华物业管理有限公司违约金3万元；三、驳回原告上海爱金华物业管理有限公司的其余诉讼请求；四、反诉被告上海爱金华物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海统佳电气制造有限公司租金3,288元；五、驳回反诉原告上海统佳电气制造有限公司要求反诉被告上海爱金华物业管理有限公司退还押金2万元的诉讼请求，该款归反诉被告上海爱金华物业管理有限公司所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,537元，减半收取计2,768.50元，由被告上海统佳电气制造有限公司负担；反诉案件受理费396元，减半收取计198元，由反诉被告上海爱金华物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱 敏二〇一九年十一月七日书记员 朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……