新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书河南省新乡市红旗区人民法院民事判决书（2019）豫0702民初5615号原告：新乡市绿都置业有限公司，住所地新乡市中原路塞纳春天小区会所。法定代表人：薛荣欣，总经理。委托诉讼代理人：冯帅，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林磊，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。被告：姚鸣，男，汉族，1966年6月3日出生，住洛阳市吉利区。原告新乡市绿都置业有限公司（以下简称“绿都公司”）与被告姚鸣商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绿都公司的委托诉讼代理人冯帅、林磊到庭参加诉讼。被告姚鸣经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿都公司诉称，2015年12月8日，原、被告签订编号为2015-1209099的《商品房买卖合同》及附件，约定：被告向原告购买位于丰华路××、午阳路××、××大道以西温莎城堡项目6号楼3单元1-2层3106号房屋。建筑面积218.60平方米，总房款1420054元。其中首付430054元，余款990000元以商业贷款方式支付。附件四《关于该商品房价款的计价方式、总房款、付款方式及期限的具体约定》第六条“如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下”：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；（2）买受人没有按第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本补充协议约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应按照本条欠款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等自动解除。买受人应按照本补充协议约定承担违约责任。上述合同签订之后，因被告原因未按期履行贷款还款义务，导致建设银行从原告保证金银行账户中共计扣划55100元。虽经原告催告，但被告至今仍未依约向原告偿还包括垫付贷款在内的任何款项。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有拘束力。现因被告多次逾期未偿还银行贷款，导致按揭银行扣划原告保证金账户资金，被告的行为已构成根本违约，导致合同目的无法实现，原告有权依据合同约定和法律规定解除合同，并要求被告返还代垫款项、赔偿原告经济损失。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、解除原、被告于2015年12月8日签订的编号为2015-1209099的《商品房买卖合同》；2、被告配合原告办理注销编号为2015-1209099的《商品房买卖合同》的备案合同撤销、所有权预告登记注销、抵押权预告登记注销、公共维修基金变更等手续；3、被告向原告返还扣划的贷款本息（暂计）55100元；4、被告向原告支付律师费损失4000元；5、被告向原告支付补偿金（暂计）3220.4元（以30800为基数自2018年9月21日，以16300为基数自2018年12月8日、以25000为基数自2019年3月7日，按5?/天标准，扣除被告于2018年10月18日向原告偿还的6000元、于2018年11月1日向原告偿还的7000元、于2018年12月7日向原告偿还的4000元，至被告实际向原告支付全部款项之日止，暂计算至2019年4月8日）；6、被告向原告支付违约金142005.4元（诉讼中明确违约金可按照已划扣贷款本息55100元的3%计算）；7、本案诉讼费用由被告承担。被告姚鸣未到庭，也未向本院提交书面答辩意见。经审理查明，2015年12月8日，原、被告签订了编号为2015-1209099的《商品房买卖合同》，约定被告自愿购买原告开发的位于丰华路××、午阳路××、××大道以西温莎城堡项目6号楼3单元1-2层3106号房屋。建筑面积218.60平方米，总房款1420054元。其中首付430054元，余款990000元以商业贷款方式支付。但被告迄今为止仅支付了首期款及部分银行贷款，截至2019年3月7日，因被告未偿还按揭款，导致银行扣划原告的保证金55100元。因剩余的按揭款在原告多次催告后，被告迄今为至仍未付，故原告诉至法院。另查明，根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告如果逾期付款超过60日，原告有权解除合同，同时原告可以主张违约金、补偿金和其他费用。《商品房买卖合同》附件四约定，被告如果未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担保证责任的，原告通知被告后3日内，被告向原告支付代其偿还的本息及赔偿原告损失；如被告未付清上述款项，原告有权立即解除合同，并由被告承担违约责任。本案中的违约金为已划扣贷款本息55100元的3%即3%×55100＝1653元；补偿金3220.4元（以30800元为基数自2018年9月21日，以16300为基数自2018年12月8日、以25000为基数自2019年3月7日，按5?/天标准，扣除被告于2018年10月18日向原告偿还的6000元、于2018年11月1日向原告偿还的7000元、于2018年12月7日向原告偿还的4000元，至被告实际向原告支付全部款项之日止，暂计算至2019年4月8日）；律师费3200元，以上合计63083.4元。认定上述事实的证据材料有原告所提交的《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》、保证金扣款凭证、通知函、EMS回执单、补偿金计算明细表、律师顾问合同、律师费发票。本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告未按照合同约定支付剩余按揭款，且经原告书面催告仍未支付，被告的行为已构成违约，导致合同已无法继续履行，故原告要求解除合同及要求被告支付违约金1653元、补偿金3220.4元、律师费3200元、银行划扣贷款本息55100元（截至2019年3月7日），合计63083.4元的诉讼请求，本院予以支持。同时原告要求被告配合原告办理注销编号为2015-1209099的《商品房买卖合同》的备案合同撤销、所有权预告登记注销、抵押权预告登记注销、公共维修基金变更等手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告已支付的首付款及部分银行贷款，在折抵违约金后可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除新乡市绿都置业有限公司与姚鸣于2015年12月8日签订的编号为2015-1209099的《商品房买卖合同》；二、姚鸣于本判决生效之日起十日内配合新乡市绿都置业有限公司办理注销编号为2015-1209099的《商品房买卖合同》的备案合同撤销、所有权预告登记注销、抵押权预告登记注销、公共维修基金变更等手续；三、姚鸣于本判决生效之日起十日内支付新乡市绿都置业有限公司违约金、补偿金、律师费、银行划扣贷款本息合计63083.4元；四、驳回新乡市绿都置业有限公司的其他诉讼请求。如果姚鸣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4365元，由姚鸣承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  刘向军代理审判员  刘啸风人民陪审员  祁增杰二〇一九年十一月四日书 记 员  李一铎新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区健康路76号电话：0373-3769000邮编：453000(公众号)（掌上法院）