宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初5756号原告：马小艳，女，回族，现住宁夏回族自治区。委托诉讼代理人：魏文杰，宁夏矜群律师事务所律师。被告：宁夏地德人和房地产开发有限公司，统一社会信用代码91640000774917998R。法定代表人：李志海，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周佳丽，女，汉族，现住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：王倩茹，宁夏辅德律师事务所律师。原告马小艳与被告宁夏地德人和房地产开发有限公司（以下简称地德人和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马小艳及其委托诉讼代理人魏文杰、被告地德人和公司的委托诉讼代理人周佳丽、王倩茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马小艳请求判令：1.被告将涉案房屋的土地使用年限及时变更为七十年；2.被告在一定期限内将办理房屋权属证书所需资料交付于原告并协助原告办理房屋权属证书；3.被告向原告支付自商品房交付使用后满90日之日起至原告实际取得房屋权属证书之日的违约金（暂计算181084.3元）；4.本案诉讼费由被告承担。被告地德人和公司答辩要点：一、被告作为房地产开发商是依法设立的、具有企业法人资格的经济实体，严格按照法律规定出售商品房。被告按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划开发涉案的君临世家花园商品房项目，其设计施工均符合国家相关标准及规范，项目竣工经验收合格后交付使用。根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第十五条“土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订”的规定，被告与贺兰县国土资源局签订《土地使用权出让合同》，约定涉案房产的土地用途及土地使用年限，并依据该合同对涉案房产进行出售。原告要求将涉案房屋的土地使用年限变更为七十年的主张存在两种认识错误：1.从涉案房产的《建设用地土地规划许可证》和《土地使用权证》的内容来看，涉案房产土地用途为“商住用地”，即兼容商业和住宅的综合用地，其具体的土地使用年限在现行法律中并无明确规定。2.涉案房屋的土地使用年限并不影响房屋买受方对该房屋在事实上享有的权属和实际使用，其不作为《银川市商品房买卖合同》的主要内容加以约定；根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条的规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者继续使用土地的，应当经批准后对该土地使用权进行续期，不会对原告造成任何实质性损失。二、涉案房屋已经具备办证条件，近期可以办理权属证书。原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》第四条约定了涉案房产土地使用权抵押给中国建设银行股份有限公司贺兰支行，可知原告在签订合同时就认同被告对涉案土地进行抵押的事实。根据相关规定开发商土地证被抵押影响办理房产证的，需要开发商将土地抵押的欠款还清，撤销抵押后，才可以办理。现被告已于2019年8月16日足额向中国建设银行股份有限公司贺兰县支行还清全部贷款，正在办理土地解押手续，近期可以办理房屋权属证书。被告并未隐瞒涉案土地抵押的事实，未能及时办理房屋产权证书是因为客观的办理条件不具备导致。三、原、被告在自愿平等、协商一致的基础上签订《银川市商品房买卖合同》，该合同系合法有效的合同，双方均应当按照合同约定全面履行义务。根据该合同对出卖人逾期办理房产证违约责任的约定第2款“买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之X的违约金”。由此可知，该条款并未明确约定违约金赔付金额，原告作为合同的签订主体，在法律上系完全民事行为能力人，有能力并且有义务对合同进行审查，其在合同落款处签字确认意味着对合同内容没有异议。原告现以合同约定不明为由要求被告按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金的主张既不合理，也没有事实法律上的依据。被告愿意以“日万分之零点一”的标准向原告支付自合同约定的交房日期之日起90日后即2017年9月28日以后的逾期办证违约金。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：2015年8月23日，原、被告签订了《银川市商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告地德人和公司开发的位于贺兰县某某小区房屋，被告地德人和公司应于2016年10月31日前交付房屋，并应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告地德人和公司提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因被告地德人和公司责任造成不能办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：……2.原告不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告地德人和公司应当按日计算向原告支付全部已付款万分之X的违约金；该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司贺兰支行，抵押登记日期为2015年3月30日。合同签订后，原告实际向被告地德人和公司支付了购房款683595元，被告地德人和公司向原告交付了房屋。被告地德人和公司已经于2019年8月16日向中国建设银行股份有限公司贺兰支行偿还全部贷款，现在正在办理土地解押手续。判决的理由与结果本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律和社会公共利益，真实有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。关于原告要求变更土地年限的诉请，因变更土地使用期限属于行政机关的职责，本院无权干涉，故原告主张的该项诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于原告要求被告协助办理房屋权属证书的诉请，因被告原因导致涉案房屋对应的国有土地使用权处于抵押状态，致使原告无法取得诉争房屋的权属证书，原告的该项诉请符合《银川市商品房买卖合同》中有关被告应当在商品房交付使用后90日内协助原告办理涉案房屋产权证书的约定，且被告已经于2019年8月16日足额偿还银行贷款，正在办理土地解押手续；同时，本院考虑到原、被告在《银川市商品房买卖合同》中明确约定土地有抵押这一事实。综合以上情况，本院予以支持由被告于2019年12月30日前协助原告办理贺兰县某某小区房屋的权属证书。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，原、被告在《银川市商品房买卖合同》中并未约定逾期办证违约金，原告也未向本院提供证据证实逾期办证给其造成的实际损失，原告应承担举证不能的法律后果，但是被告愿意自合同约定的交房日期之日起90日后即2017年9月28日以后，按日计算向原告支付全部已付款万分之0.1的违约金。综合以上情况，本院予以支持，酌定由被告向原告支付自2017年9月28日以后的逾期办证违约金至判决生效之日止（以支付房款683595元为基数，按日万分之0.1计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告宁夏地德人和房地产开发有限公司于2019年12月30日前协助原告马小艳办理贺兰县某某小区房屋的权属证书；二、被告宁夏地德人和房地产开发有限公司支付原告马小艳自2017年9月28日以后的逾期办证违约金至判决生效之日止（以支付房款683595元为基数，按日万分之0.1计算）。三、驳回原告马小艳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1961元(已减半收取)，由原告马小艳负担1861元，由被告宁夏地德人和房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 周新涛 二〇一九年十一月十一日书记员 胡耕涛附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。