湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1022民初2126号 原告：湖南省梅华物业有限公司，住所地湖南省郴州市宜章县玉溪镇玉溪河畔C栋239号，统一社会信用代码91431022MA4LTMLG68。 法定代表人：欧阳湘波，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：姚冬秀，1964年10月10日出生，住湖南省宜章县玉溪镇文明南路23号，身份证号码432824196410100068，系该公司经理。 委托诉讼代理人:黄亚青，湖南宜林律师事务所律师。 被告：谭瑶山，男。 委托诉讼代理人：曹学兵，宜章县诚晟法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：彭胜干，男。 被告：詹秀莲，女。 委托诉讼代理人：刘冬红，男，1967年10月2日出生，汉族，住湖南省宜章县玉溪镇文明南路23号，身份证号码430424196710020816，系四方井社区推荐。 原告湖南省梅华物业有限公司（以下简称梅华物业公司）诉被告谭瑶山、詹秀莲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后依法公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人姚冬秀、黄亚青，被告谭瑶山及其委托诉讼代理人曹学兵、彭胜干，被告詹秀莲的委托诉讼代理人刘冬红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梅华物业公司请求本院判令：被告支付原告物业服务费3861元（从2016年1月1日至2019年1月31日止）、电梯公摊电费130元、电梯保险费32.5元（2018年1月1日至2019年1月31日)，违约金10387.43元（按每日千分之五计算至2019年1月31日，后续违约金计算至物业服务费全部给付之日），以上共计14410.93元。 事实与理由：两被告系宜章县神憩·国际小区1栋1501号房的业主，物业面积为139.8平方米。2014年12月26日，宜章县聚成物业服务有限公司（以下简称聚成物业）受宜章神憩·国际商住小区开发商郴州联发房地产有限公司（以下简称联发公司）的委托，为宜章神憩·国际小区提供物业管理服务，双方签订了《神憩·国际前期物业服务合同》，2015年1月10日，聚成物业公司与被告签订了《神憩·国际商住小区前期物业服务合同书》，合同约定住宅第四层以上为：1.2元/平方米每月，由被告每半年交一次物业服务费，在第一个月的前10日交纳物业服务费，合同还约定了，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。保险方面，共用部位、共用设施设备若参保则其保险费用，按照甲方即聚成物业与保险公司签定的保险单和所交纳的年保险费按照房屋建筑面积比例分摊，由甲方收费时收取。合同签订后，聚成物业公司为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，但被告拖欠了2016年和2017年的部分物业服务费1677元。2017年年底，因各种原因，聚成物业服务有限公司经联发公司协商，决定退出物业服务，因当时交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上，该小区未成立业主委员会，所以开发商找到原告，和原告协商由原告接手该小区的物业服务2017年10月31日，原告与聚成物业公司签订《神憩国际小区物业交接协议书》，协议书约定：由原告与开发商签订服务合同，在与聚成交接完后，进驻小区服务，同时合同约定了聚成物业公司在神憩国际2017年11月1日前的所有债权债务作出处理：债权债务包括2015-2017年未收到的所有住宅物业管理费，约十四万五千多元由原告打包承担。2017年12月30日，原告按与聚成物业公司的约定与联发公司签订了《神憩·国际前期物业服务合同》，合同大部分承继了聚成物业与开发商原来的权利义务。2018年1月1日，原告开始为小区提供包括公共区域的清洁卫生、秩序维护、共用部分的运行、保养、维修、绿化、代收代交相关费用等物业服务，小区也业主也接受了原告的服务，按合同的约定，被告应从2018年1月1日开始支付原告2018年的物业服务费，但是直至现在，被告仍没有缴纳包括2016年至后期的物业服务费以及电梯公摊电费和电梯保险费。2019年1月1日，因与开发商签订的物业服务合同到期，原告按合同约定退场。原告数次经电话催讨、邮寄信件催讨，2019年8月6日，还委托律师发律师函进行催讨，但被告仍不缴纳物业服务费，原告无奈起诉。综上，原告与原告所在小区开发商签订了前期物业服务合同后，按合同约定提供了物业服务，但被告却违反合同约定拖欠物业服务费及其它相关费用，在原告数次催讨的情况下仍不缴纳，严重损害了原告的合法权益，特请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告谭瑶山、詹秀莲共同答辩要点：一、原告湖南省梅华物业公司不具有诉讼主体资格，原告的诉讼请求与被告之间无法律上的利害关系，我们不是本案适格的被告，请求法院判决驳回全部诉讼请求。原告的起诉必须符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案原告的诉讼请求，结合原告的证据，不足以证实原、被告之间签订了书面的《物业服务合同》，合同具有相对性，也具有稳定性、同时具有唯一性，原告不能举证原、被告之间就是签订本起《物业服务合同》的合同主体，故原告的起诉无事实和法律依据，应予以驳回其全部诉讼请求。二、原告主张的案件事实违反相关法律、行政法规。关于合同效力、合同的债权转让的问题，债权人转让权利的，立当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。依其规定，从2016年1月1日至2017年12月31日期间属于债权转让问题，应当依法书面通知、书面送达债务人后才发生法律效力。前期《物业服务合同》到期后，案外人宜章县聚成物业服务有限公司与梅华物业公司擅自签订的《神憩国际小区物业交接协议书》的约定违反了法律、行政法规的强制性规定，案外人联发公司与梅华物业公司、案外人宜章融合国际大酒店有限公司签订的“宜章县神憩·国际商住小区《前期物业服务委托合同》”的约定对本小区的一栋、三栋、四栋、五栋、六栋的全体业主不具有法律约束力，该协议和合同只对签订合同中的当事人、梅华物业公司和宜章融合国际大酒店有限公司具有法律约束力，该协议及合同中，本小区的一栋、三栋、四栋、五栋、六栋的全体业主没有签字确认，这两份合同不得作为本案认定事实的依据。三、本案中有业主拒绝交纳物业费的法定情形：1、物业费收取时间，应当从业主收到房子、交付时间起算起。2、物业公司没有与小区业主签订书面服务合同。被告拒绝交纳物业费符合此条规定。3、物业公司服务太差，可选不交纳，我们已经收集了原告不作为，服务不到位的有力证据。原告在履行所谓的管理13个月中，应当按照《湖南省物业服务收费管理办法》物业服务企业在物业服务中应当遵守法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。第三十一条：“物业服务企业将物业服务合同中部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。”没有按照《湖南省物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同、物业服务规范提供物业管理服务，履行义务。四、原告的诉讼请求计算错误，重复计算，物业服务费1.2元/平方米包含了电梯费、保险费在内，不应另行计算。五、物业服务合同签订后，原告未及时到相关职能部门的审批，违反了《湖南省物业管理条例》第三十四条第四款规定。六、原告的证据没有形成完整的证据链，没有充分证据证实在其从事物业服务十三个月的时间里未按照合同约定内容即物业管理服务内容和要求的各项具体规定全面的履行了服务义务，至今均没有举证加以证实，原告只知道收费，未按照合同的约定全面的履行自身的法定职务，使业主不交付的直接原因所在，原告违约在先，基于原告在管理上和履行职责上存在重大问题及过错，请求业主支付违约金没有事实和法律依据。七、原告要求被告支付物业服务费的依据的前期物业服务合同的约定，既然要求按照合同的约定支付服务费，但是被告乃至全体业主都要求原告向宜章县人民法院提供服务的内容及要求，否则，就没有为神憩小区的全体业主履行物业服务行为。八、业主的公共设施设备存在重大瑕疵，存在重大问题，存在重大安全隐患、给我们全体业主造成了具大的损失，其损失应当由原告承担赔偿责任。九、原告在起诉的（2019）湘1022民初字第2156号、2127号物业服务合同纠纷案件中，2019年10月15日上午、16日下午原告当庭提供了虚假证据，虚假张贴退出公告、虚假张贴神憩国际小区债权的通知、虚假陈述拍照时间，要求原告提供2019年10月14日中午12点多钟当时由欧阳湘波用手机拍照该证据的那台手机。原告在扰乱民事诉讼活动，伪造重要证据，妨碍人民法院审理案件的行为，要求宜章县人民法院对原告提供了伪造证据、虚假证据的行为，依法追究相关责任人的法律责任，并对原告进行处罚到位。答辩人的以上理由正当、充分，请法院予以采信。 查明的事实 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及举证、质证情况，本院查明事实如下： 原告梅华物业公司于2017年6月22日成立，经营范围为物业管理服务、清洁服务、园林绿化工程施工、房屋租赁。联发公司是宜章县宜章大道与民主东路交汇处的神憩国际商住小区的开发商，2014年12月26日，宜章县聚成物业服务有限公司（乙方）与联发公司（甲方）签订《神憩国际前期物业服务合同》约定聚成物业为神憩国际商住小区提供前期物业服务，该合同对物业服务的内容、物业服务费收费标准、违约责任等进行了约定，合同约定甲方或其物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按年应交纳费总额的千分之五交纳滞纳金。该合同约定委托服务期限自2015年1月1日至2016年12月31日。2016年12月，聚成物业与联发公司的前期物业服务合同到期后，继续为被告所在小区提供物业服务到2017年10月，之后，聚成物业决定退出被告所在小区的物业服务，于是，联发公司与原告协商由原告梅华物业公司接手神憩国际小区的物业服务。2017年10月31日，聚成物业与原告梅华物业公司签订了《神憩国际小区物业交接协议书》，约定由原告梅华物业公司与联发公司签订服务合同，在与聚成物业交接完后，由原告进驻小区服务，还约定聚成物业在神憩国际小区2017年11月1日前因物业管理费用产生的的债权债务由原告梅华物业公司打包接受，其中债权包括十四万五千多元的住宅物业管理费。2017年11月1日，原告梅华物业公司入驻神憩国际小区进行了为期两个月的试运行。由于神憩国际小区当时并未成立业主委员会，联发公司于2017年12月30日与原告梅华物业公司签订了《神憩国际前期物业服务合同》，合同约定由原告梅华物业公司为神憩国际小区提供前期物业服务，服务期限为1年，自2018年1月1日起至2019年1月1日止，合同基本承继了聚成物业与联发公司原来的合同权利义务，收费标准另行约定为高层1.22元·月/平方米。2018年1月1日至2019年1月31日期间，原告为神憩国际小区提供了物业服务。 另查明，被告谭瑶山与被告詹秀莲系夫妻关系，是神憩国际小区1栋1501号房的业主，该房面积为139.8平方米。2015年1月10日，聚成物业（甲方）与被告谭瑶山、詹秀莲（乙方）签订了《神憩国际小区前期物业服务合同》，其中约定物业服务费高层四层以上为1.2元·月/平方米，合同第六条第一款约定：“共用部位、共用设施设备若参保则其保险费用，按照甲方与保险公司签订的保险单和所交纳的年保险费按照房屋建筑面积比例分摊，由甲方收费时收取，同时应将保险单和保险费发票公示。”；合同第九条第一款约定：“甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任和赔偿损失。”；合同第九条第四款约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰缴纳违约金。”2018年1月1日，原告梅华物业公司正式接管神憩国际小区，被告谭瑶山与被告詹秀莲未向原告交纳2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理费，原告梅华物业公司经多次催收未果，故成此讼。 本院经实地查验，原告提供的物业服务部分项目不符合物业服务合同的约定，如小区绿化修剪、清杂草、补种、施肥等日常养护不合要求，消防设施、设备不能正常使用，小区入口门岗设置不到位，公共设施破损未及时修复存在安全隐患。 判决理由与结果 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。聚成物业及原告梅华物业是神憩国际小区未成立业主委员会前由开发商联发公司选定的前期物业服务企业，根据最高人民法院的上述规定，原告与联发公司签订的《前期物业服务委托合同》对被告具有约束力。被告抗辩主张联发公司与原告梅华物业公司签订的宜章县神憩国际商住小区前期物业服务委托合同对本小区的一栋、三栋、四栋、五栋、六栋的全体业主不具有法律约束力，该协议只对原告梅华物业公司和宜章融合国际大酒店有限公司具有法律约束力，无事实及法律依据，本院不予支持。原告梅华物业公司与联发公司签订《前期物业服务委托合同》后，根据合同的约定为神憩国际小区提供了物业服务，被告在接受物业服务的过程中也未对其服务资格提出异议，事实上也接受了原告的物业服务，被告应当对原告提供的物业服务交纳物业费。被告抗辩原告未出示合法的价格审批文件原件，至今没有将物业服务合同到相关部门备案，被告以此可拒交物业费。本院认为，物业服务合同备案及价格审批体现的是主管部门监督，但是否备案和价格审批与合同效力无关，亦不符合拒缴物业费的法定情形，本院对此抗辩不予支持。本案原告在提供物业服务期间，在绿化养护、安全保障，消防栓的维护等方面确实存在较大瑕疵，但原告已于2019年1月31日退出小区的物业服务，现已不能对服务中存在的瑕疵进行整改，针对本案情况，本院对原告请求的物业服务费酌情按80%给付。由于原告梅华物业公司没有与被告谭瑶山、詹秀莲另行签订合同，故物业管理费用应按照被告谭瑶山、詹秀莲与聚成物业所签合同约定的高层四楼以上1.2元·月/平方米计算，则被告于2018年1月1日至2019年1月31日应缴纳的物业费为1744.7元（139.8平方米×1.2元·月/平方米×13月×80%=1744.7元）。根据《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用及公共责任保险费用为物业服务成本或物业服务支出。原告主张的电梯公摊电费130元、电梯保险费32.5元，属物业服务成本或物业服务支出，已包含在物业服务费中，故，本院对此不予支持。对于原告请求支付违约金，鉴于原告在提供物业服务过程中服务不到位，是导致被告拒缴物业费的主要原因，原告要求被告支付逾期交纳物业费的违约金，本院不予支持。对于原告要求被告支付2016年1月1日至2017年10月31日聚成物业合同期内遗留的物业管理费的问题，由于该诉讼请求涉及债权债务转让问题，系另一法律关系，本院对此不作处理。 案经本院调解未果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告谭瑶山、詹秀莲在本判决生效后十日内向原告湖南省梅华物业有限公司支付2018年1月1日起至2019年1月31日期间的物业服务费1744.7元； 如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告湖南省梅华物业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费160元，减半收取计80元，由原告湖南省梅华物业有限公司负担40元，由被告谭瑶山、詹秀莲负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员 周 瑞 二〇一九年十一月二十九日 书记员 刘小娟 附：相关法律规定及司法解释 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。