四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1802民初1409号 原告：雅安市荥经县鑫源小额贷款有限责任公司，住所地四川省雅安市荥经县严道镇青华街72号。 法定代表人：陈宏，系董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：汪建国，四川民欣律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：乐大海，四川民欣律师事务所律师。 被告：阙某1，女，2010年3月23日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 法定代理人：阙某2（系阙某1父亲），男，1971年5月28日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘建刚，四川三龙律师事务所律师。 被告：郑利勇，男，1974年5月22日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被告：杨利，女，1977年2月25日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 原告雅安市荥经县鑫源小额贷款有限责任公司（以下简称鑫源小贷公司）与被告阙某1、郑利勇、杨利申请执行人执行异议之诉一案，本院2019年1月21日作出（2018）川1802民初1399号民事判决书。鑫源小贷公司不服判决，提出上诉。雅安市中级人民法院于2019年6月12日作出（2019）川18民终429号民事裁定书，以本院未穷尽送达途径直接公告送达，程序违法为由，撤销本院（2018）川1802民初1399号民事判决书，发回本院重审。本院于2019年7月3日立案，重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。鑫源小贷公司委托诉讼代理人汪建国、阙某1法定代理人阙某2及其委托诉讼代理人刘建刚到庭参加诉讼。被告郑利勇、杨利经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 鑫源小贷公司向本院提出诉讼请求：依法强制执行雅安市雨城区人民法院（2017）川1802民初1028号《民事裁定书》第二项“查封杨利所有的位于雅安市雨城区房屋”。事实和理由：在鑫源小贷公司与郑利勇、杨利借款合同纠纷案中，鑫源小贷公司申请了诉讼保全，雅安市雨城区法院作出了（2017）川1802民初1028号民事裁定书，对杨利位于雅安市雨城区商业用房予以查封。后阙某1监护人阙某2于2017年11月9日向法院提出执行异议，法院审查后作出（2018）川1802执异10号执行裁定书，撤销（2017）川1802民初1028号民事裁定书中裁定主文第二项“查封杨利所有的位于雅安市雨城区的房屋，查封期限至2018年10月17日”。鑫源小贷公司认为，原审法院在审理中忽略涉案房屋交易价格过低且时间无故延长这一至关重要的法律事实。杨利于2014年6月4日在金融机构以该房5500000元价值设置抵押担保贷款，但阙某1却在雅安市荥经县鑫源小额贷款有限责任公司尚未参与的情况下，单方委托评估机构出具一份涉案房产价值3300000元的既无科学性，又无合理性的评估报告，并以该价款进行交易，前后差价高达39%。双方从签订买卖合同之日起至缴纳该房产交易税之日止，前后亦长达27天，导致该房目前仍然登记在杨利名下，显然不符合正常的交易习惯；由此可以确认阙某1并非善意第三人,其就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。遂提起本案诉讼，请求支持其诉讼请求。 阙某1辩称，鑫源小额公司所陈述的事实及适用的法律错误。首先，阙某1在获得了抵押权人同意的前提下，购买案涉房产的行为合法有效，应予保护。其次，双方交易金额亦是具有资质的评估机构所确认的，属于正常交易的范畴；故阙某1系善意的第三人。至于涉案房产价值上下浮动，主要受当时的市场经济调节，并非恶意串通所为。再次，阙某1依约已经交付全部的购房款并实际占有和管理该房；且在税务部门缴纳了相关的交易税费，在等待办理过户手续的过程中因另案被人民法院采取查封的强制措施，导致尚未完成过户手续的程序。综上，阙某1依法取得该房的所有权应当受到保护，不能以时间长短判定涉案房产权的归属，鑫源小贷公司的诉讼请求不能成立，阙某1就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，请驳回鑫源小贷公司的诉讼请求。 郑利勇未作答辩。 杨利未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：阙某1提交的四川鼎证房地产评估咨询有限公司出具的“川鼎证司评（2017）0810号”房地产评估报告，用以证明阙某1与郑利勇及杨利之间进行房产交易价格合理的事实。鑫源小贷公司发表质证意见认为：该份鉴定报告系单方委托的行为，并非本案当事人双方共同选择的鉴定机构，故针对其三性均不予认可；同时当庭再次申请重新鉴定。经审查，合议庭认为，该份鉴定报告系郑利勇和涉案商业用房的抵押权人即雅安农村商业银行股份有限公司雨城区支行于2017年8月1日共同委托四川鼎正房地产评估咨询有限公司后，于同年8月10日作出的评估报告，有效期限为一年（截止2018年8月9日）。而且该评估报告并非单方委托，系抵押人和抵押权人共同委托评估，其结论能够客观印证目前本地房地产交易的实际价值，符合有效证据的形式要件，应当作为能够证明案件基本法律事实的证据予以采用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月17日，本院在审理雅安市荥经县鑫源小额贷款有限责任公司与郑利勇、杨利借款合同纠纷一案中，根据雅安市荥经县鑫源小额贷款有限责任公司的财产保全申请，于次日向雅安市不动产登记中心送达了（2017）川1802民初1028号民事裁定书和（2017）川1802执保229号协助执行通知书，查封了杨利位于雅安市雨城区（业务宗号：权0100924）的商业铺面，查封期限为一年。 2014年6月4日，郑利勇与雅安农村商业银行河北分理处签订个人借款合同（合同编号：2014年河北字第77号），约定郑利勇向雅安农村商业银行河北分理处借款3500000元，届满日2017年5月25日。同日，杨利及其女儿郑雲丹与雅安农村商业银行河北分理处签订抵押合同（合同编号：2014年河北字第77号），约定杨利及其女儿郑雲丹将其共有位于雅安市雨城区［房产证号：雅房权证雨城字第××号、01××45号；土地使用证号：雅市国用（2014）第43773号］的商业铺面，为郑利勇的该笔借款提供价值5500000元的抵押担保。2014年6月13日，双方办理了雅房他证他权字第××号房屋他项权证。该笔贷款逾期后，郑利勇和雅安农村商业银行股份有限公司雨城支行于2017年8月1日共同委托雅安鼎正房地产评估咨询有限公司对该房产进行评估，评估单价为52072元／平方米，总价值3361200元。有效期限为一年（截止2018年8月9日）。 2017年10月9日，杨利及其女儿郑雲丹与阙某1之父阙某2签订房屋买卖合同，约定该房屋转让价款为3350000元，并先于同年9月15日向郑利勇支付购房款300000元，剩余3050000元在签订合同当日全款支付。2017年9月15日，郑利勇向雅安农村商业银行股份有限公司雨城支行归还借款300000元。同日，阙某1之父阙某2以郑利勇名义分别向雅安农村商业银行股份有限公司雨城支行还款2500000元、500000元、50000元，以上共计3350000元。同日，郑利勇向阙某1之父阙某2出具一张3350000元收条。同日，雅安农村商业银行股份有限公司雨城支行向郑利勇出具3350000元的还款凭证，并依法解除该房屋设置的抵押登记手续。 2017年10月11日，阙某1在网上签订了存房买（2017）第502404号雅安市存量房买卖合同。同年11月6日，阙某1在税务机关缴纳了所有税款。在不动产中心办理过户的过程中，因涉案房产被人民法院采取查封的强制措施而搁浅。为此，阙某1依法向本院提出执行异议，本院经过听证程序后，依法作出（2018）川1802执异10号执行裁定书，裁定撤销雅安市雨城区人民法院作出的（2017）川1802民初1028号民事裁定书中裁定主文第二项“查封杨利所有的位于雅安市雨城区的房屋，查封期限至2018年10月17日”。雅安市荥经县鑫源小额贷款有限责任公司对此不服，从而提起本案执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，阙某1之父阙某2在本院查封前签订的房屋买卖合同，属于双方的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效并已经支付了全部价款，且实际合法占有和管理该房产。办理产权转移需要一定的合理时间，该房因另案被人民法院采取查封的强制措施导致尚未办理产权转移，显然并非阙某1自身原因所致。关于重新鉴定的问题，郑利勇、杨利、郑雲丹在2014年6月向银行借贷时，将涉案房产作为担保物所设置的抵押价值并非完全体现客观真实性，尚应受到房产市场的交易波动及价格调整。本案中，涉案房产的抵押权人雅安农村商业银行股份有限公司雨城支行和郑利勇共同委托具有资质的鉴定机构进行评估作出的报告为交易依据，能够反映当时市场交易价，本院受理该案时仍然处于有效期限内。综上，雅安市荥经县鑫源小额贷款有限责任公司申请重新鉴定理由并不充分，应不予准许。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”阙某1在本案中的买卖行为和辩解理由符合该法条规定，对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权利，应予以支持。雅安市荥经县鑫源小额贷款有限责任公司诉讼请求强制执行杨利所有的位于四川省雅安市雨城区的商业用房的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 郑利勇、杨利经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，没有对鑫源小贷公司的诉讼请求进行答辩和质证，本院视为其放弃举证质证权利和庭审抗辩权，郑利勇、杨利经缺席庭审的行为不影响本院依据查明的事实进行依法裁判。 综上，依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告雅安市荥经县鑫源小额贷款有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费9,800元，由雅安市荥经县鑫源小额贷款有限责任公司负担，于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 长  张 曦 人民陪审员  张华军 人民陪审员  周跃华 二〇一九年十一月二十日 法官 助理  王燕梅 书 记 员  漆喜梅