广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0307民初11046号 原告：戚柳等龙岗区龙城街道龙平东路阳光广场业主共计100案（具体名单详见附表1）。 原告共同委托代理人：卓尔，广东卓著律师事务所律师。 原告共同委托代理人：刘小凤，广东卓著律师事务所律师。 被告：深圳蓝海创新实业有限公司，住所地深圳市龙岗区。 法定代表人：范威流。 被告：深圳市亿扬恒信实业有限公司，住所地深圳市龙岗区。 法定代表人：张茜茜。 被告：深圳市天龙俊投资有限公司，住所地深圳市福田区。 法定代表人：王小青。 委托代理人：崔曲平，广东承鹏律师事务所律师。 委托代理人：颜嘉耀，广东承鹏律师事务所律师。 被告：姚祝禹，男，汉族，1964年2月28日出生，户籍住址广东省汕头市潮阳区， 委托代理人：舒绪彬，广东如智律师事务所律师。 被告：范威宁，男，壮族，1983年11月9日出生，户籍住址广西壮族自治区宾阳县， 委托代理人：范威流，男，壮族，1981年2月15日出生，户籍住址广西壮族自治区宾阳县，与范威宁系兄弟关系。 被告：姚欣和，男，汉族，1971年10月29日出生，户籍住址广东省深圳市罗湖区， 委托代理人：王承强，广东德纳律师事务所律师。 被告：范威流，男，壮族，1981年2月15日出生，户籍住址广西壮族自治区宾阳县， 被告：黄庭森，男，汉族，1985年5月19日出生，户籍住址广东省茂名市茂港区， 被告：张茜茜，女，汉族，1989年1月26日出生，户籍住址湖南省溆浦县， 被告：谭道华，女，汉族，1972年4月17日出生，户籍住址广东省深圳市罗湖区， 委托代理人：王承强，广东德纳律师事务所律师。 上列当事人之间房屋租赁合同纠纷系列案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人卓尔与刘小凤、被告深圳蓝海创新实业有限公司（以下简称“蓝海创新公司”）法定代表人范威流、被告深圳市天龙俊投资有限公司（以下简称“天龙俊公司”）委托代理人崔曲平、颜嘉耀、被告姚祝禹委托代理人舒绪彬、被告范威宁委托代理人范威流、被告姚欣和与被告谭道华共同委托代理人王承强、被告范威流到庭参加了诉讼，被告深圳市亿扬恒信实业有限公司（以下简称“亿扬恒信公司”）、被告张茜茜、被告黄庭森经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理，该系列案现已审理终结。 原告的诉讼请求：1.判决十被告连带支付租金（请求期间及金额详见附表1）,并自逾期支付之日起按年利率6%由被告赔偿其逾期支付租金的损失至合同履行完毕之日止；2.判决十被告连带赔偿原告相当于两个月租金的违约金；3.判决十被告继续履行租赁合同，即自2019年7月份起按照合同约定继续支付租金至租赁合同期满之日止；4.诉讼费由十被告负担。原告当庭表示请求的租金期间按照自然月计算，租赁合同约定租金有递增的，递增时间如不是自然季度第一日，同意推迟到下一个季度第一个月开始递增。 被告蓝海创新公司、范威宁、范威流的答辩如下：范威流2018年4月份被人诱骗变更为蓝海创新公司的法定代表人，在此之前蓝海创新公司被姚祝禹等人控制，黄庭森在担任法定代表人期间，伙同姚祝禹、姚欣和伪造了蓝海创新公司的印章，从2015年1月份起到2017年10月份为止的所有租赁合同盖的章都与公司备案的印章不一致，新城派出所对此也有认定。蓝海创新公司作为代理人出售的商铺，蓝海创新公司都没有收到钱。范威流没有足额出资的原因是被告姚祝禹、姚欣和等人没有将卖楼款支付给范威流，本案纠纷与范威流无关。马海林、郑建锋都是姚祝禹的下属，他们向原告的转账都不是蓝海创新公司的行为。之前蓝海创新公司公司尚有208万元未执行，因为黄庭森、姚祝禹等人栽赃陷害，转账款项当日转汇70万元至案外人郑建锋账户，还有180多万元被冻结。 被告天龙俊公司的答辩如下：1.天龙俊公司作为案外人的代理人，仅与280宗案件中的约20名原告签订《深圳市房地产认购书》，与其他原告并未发生任何关系，只有约20宗案件的认购合同、收款收据及回购协议中出现了天龙俊公司，天龙俊公司与其他260宗案件没有关联，作为该批260件案件的被告主体不适格，应当驳回相关原告对天龙俊公司起诉。2.原告起诉的案由是租赁纠纷，作为出租人要求承租人按租赁合同履行义务，本案租赁关系的承租人均是蓝海创新公司，根据合同相对性的原则，天龙俊公司亦非原告与蓝海创新公司租赁纠纷的适格当事人。3.天龙俊公司只是作为卖方代理人的身份盖章，根据相关法律规定，代理合同承担权利义务的应当是委托人而非代理人。4.少数案件材料中之所以出现天龙俊公司的公章，是因为王小青与范威流是朋友，范威流向王小青借用天龙俊公司做宣传，天龙俊公司当时已处于停业状态，考虑做广告对公司商誉有帮助，所以同意用天龙俊公司做宣传，但没有授权范威流等被告在合同上盖天龙俊的公章。 被告姚祝禹的答辩如下：1.姚祝禹并非本案房屋租赁纠纷的承租人，也不是涉案蓝海创新项目的投资人和实际控制人，不是本案的适格被告，无须对本案原告提出的诉讼请求承担责任。2.姚祝禹与范威流、姚欣和于2015年6月3日签订的《项目股权转让协议》并未实际履行，该协议第一条中的第2、3、4约定的收购方式是乙方即姚祝禹以1.8万元/平方米的价格投资蓝海时代广场项目，在甲方（范威宁、姚欣和）将项目的所有房产过户到乙方指定的人名下之后，即乙方实际取得该项目所有房产产权之后，双方才进行经营及股权的分配。本系列案件中的大多数原告是在2015年6月3日即该股权转让协议的落款日期之后购买了涉案商铺，恰恰证明原告提交的股权转让协议事实上没有履行，因为相关的商铺是卖给了原告而不是姚祝禹。综上，姚祝禹不是本案适格被告，请求法院驳回原告对姚祝禹的全部诉讼请求。 被告姚欣和、被告谭道华的答辩如下：1.两被告均不是适格的主体，本案是租赁合同纠纷，合同双方当事人是各原告与蓝海创新公司，根据合同相对性原则，本案适格的被告应当是蓝海创新公司，而非其他组织或自然人。2.各原告诉请姚欣和、谭道华连带支付租金、继续履行租赁合同，没有事实和法律依据。首先，案涉租赁合同的租金支付一直是由蓝海创新公司支付的，即蓝海创新公司在履行租赁合同，与其他人无关；其次，各原告在诉状及证据材料中，均明确确认亿扬恒信公司是涉案商铺购买合同的代理机构，也就是房屋中介，亿扬恒信公司与租赁合同没有直接法律关系，亿扬恒信公司的股东谭道华与本案亦无直接的联系，将其列为被告，显然不合适。3.姚欣和与蓝海时代广场项目没有关系，既不是各原告所称的实际投资者，也不是实际控制人。姚欣和没有参与该项目的投资、运营，也没有参与任何利益分配，更没有对涉案租赁、返租、回购等事宜作出过任何承诺。4.根据法律规定，连带责任的承担，应当有法律规定，或者当事人之间的约定。但本案中，姚欣和、谭道华均没有对租赁关系作出过任何连带责任的意思表示，且法律亦无在该种情形下，姚欣和、谭道华应当承担连带责任的规定。 被告亿扬恒信公司、被告张茜茜、被告黄庭森未提供答辩意见，亦未提供证据。 经审理查明，2015年至2017年期间，被告蓝海创新公司、或者亿扬恒信公司、天龙俊公司分别以案外人代理机构的名义，与相关原告签订《深圳市房地产认购书》，约定将案外人持有的蓝海时代广场项目的某一商铺出让给原告，购房款一次性支付，或由原告支付定金，再向金融机构按揭（部分则由原告向蓝海创新公司按揭，原告按月向蓝海创新公司支付按揭款）。各被告分别在认购书“代理机构处”盖章，签订认购书的被告向原告出具收据，确认收到购房款。 各原告在签订以上《深圳市房地产认购书》的同时，均与蓝海创新公司签订《深圳市房产租赁合同》，约定原告将上述房产出租给蓝海创新公司，租赁期限五年（或十年），租金前五年不变或在第一年的基础上按年上浮9%，租金按季度支付，每季度第三个月的15日前支付本季度租金；若蓝海创新公司逾期交租达三十天，原告有权解除合同，并追回蓝海创新公司所欠租金，蓝海创新公司须赔给原告两个月租金。 合同签订后，相关房产均已分别过户至相应原告名下，蓝海创新公司则按租赁合同约定向各原告支付租金。当事人提交的银行交易流水显示，马海林和郑建锋以蓝海创新公司的名义向原告支付了2018年第一季度以前的租金和第二季度的大部分租金，部分租金由被告蓝海创新公司自行支付，银行转账均备注“蓝海租金”或“蓝海返租”。2018年第二、三、四季度，蓝海创新公司陆续没有再向原告支付租金，原告确认租金支付情况以银行转账记录为准（具体停租时间详见附表2）。 经查，蓝海创新公司的登记股东为范威流（持股51%）和黄庭森（持股49%），公司章程载明公司注册资本1亿元，各股东按其持股比例在2019年6月30日前缴付完毕，法庭辩论终结之时，市场信息登记机关的登记信息显示，蓝海创新公司目前的实缴资本为0元。2018年9月4日，蓝海创新公司被本院列为失信被执行人。亿扬恒信公司的登记股东则为张茜茜（持股51%）和谭道华（持股49%）。范威流确认张茜茜系其前妻，谭道华与姚欣和为夫妻关系。 蓝海创新公司提出原告持有的所有合同、认购书、收据上加盖的公章均不是蓝海创新公司备案的公章，蓝海创新公司提交了深圳市公安局龙岗区分局盛平派出所出具的深公龙（盛平）行鉴告字[2018]第00157号《鉴定意见告知书》，公安机关告知范威流和姚祝禹，曾文欢持有的“蓝海创新实业有限公司”印章与龙岗分局备案的“蓝海创新实业有限公司”印文不一致。 另查明，在本案诉讼之前，阳光广场的其他148户商铺业主另案起诉蓝海创新公司，被告范威流作为法定代表人与148户业主在诉前联调中达成调解协议，承诺支付租金，并签收了调解书。范威流当庭确认已经调解的148户与本案的280户情况一致，他们持有的合同上加盖的公章均与蓝海创新公司的备案印章不符。 原告主张范威宁和姚欣和系蓝海创新公司的隐名股东，两人将持有的60%的股权转让给姚祝禹，原告提交了一份《项目股权转让协议》（复印件），该协议载明姚欣和与范威宁持有蓝海时代广场项目的100%股权，姚祝禹投资该项目并持有60%的股权。经本院调查，盛平派出所民警确认该复印件是被告姚祝禹向盛平派出所提交。 原告还主张，十被告存在主体混同，应依法承担连带责任，部分原告提供了其持有的《回购计划承诺书》、《置业计划确认书》（一般由与原告签订认购书的同一被告向原告出具），《回购计划承诺书》显示，原告购买的商铺，五年后可按《深圳市房地产认购书》原合同价回购；《置业计划确认书》则记载了购买涉案商铺的付款方式、五年返租的具体金额，并明确是客户购买蓝海时代广场商铺的确认条件。原告提交了两张涉案商铺的销售广告，其中一张显示“3.6万起，即买即收租”，项目地址为“深圳市龙岗区中心城龙平东路100号（阳光广场），开发单位亿扬恒信公司，运营商蓝海创新集团”；另一张显示“地铁商铺，包租5年”，“开发商亿扬恒信公司、天龙俊公司，运营商蓝海创新集团”。 以上事实，有当事人的当庭陈述、租赁合同、认购书、收据、置业计划确认书、鉴定意见告知书、银行流水、不动产登记证书、工商登记信息等证据证实，足以认定。 本院认为，蓝海创新公司主张原告所持的租赁合同、认购书、收款收据上加盖的蓝海创新公司的公司印章与该公司备案印章不符，并要求对其中一案的所有印章印文进行鉴定。本院认为，案涉广告宣传单显示，蓝海创新公司为涉案商铺的运营商，在签订《深圳市房地产认购书》时约定向蓝海创新公司按揭的部分业主，在购房后逐月将按揭款支付至蓝海创新公司的银行账户；在本案纠纷发生之前，蓝海创新公司均按照原告持有的《深圳市房产租赁合同》中蓝海创新公司与业主的约定，向相关原告支付租金。此外，在蓝海创新公司与另案向本院起诉的其他148户商铺业主的租赁合同纠纷系列案件中，范威流亦主张这部分系列案件中相关文件上加盖的公章均与蓝海创新公司的备案印章不符，但范威流代表蓝海创新公司与该系列案的业主达成调解协议同意按合同约定支付租金。综上所述，现有证据足以证明在案涉《深圳市房地产认购书》、《深圳市房产租赁合同》签订之后，蓝海创新公司以实际行动，按照《深圳市房地产认购书》、《深圳市房产租赁合同》中蓝海创新公司与业主的约定，向原告支付租金并收取部分业主的按揭还款，以其行为认可相关合同的真实性及其效力。因此，无论案涉《深圳市房地产认购书》、《深圳市房产租赁合同》加盖的是否是蓝海创新公司备案的印章，均不影响案涉商铺购买及租赁行为的真实性，范威流要求鉴定印章真实性的主张，徒增诉讼成本，对案涉事实并无影响，本院不予准许。对《深圳市房产租赁合同》的真实性，本院予以确认。 原告与蓝海创新公司签订的《深圳市房产租赁合同》，符合自愿、合法原则，蓝海创新公司作为承租人，应当按照合同的约定，向相关原告支付租金，对原告要求支付拖欠的租金的请求，本院予以支持。原告主张的截止到2019年6月30日租金金额，未超过本院核算金额的，以原告主张的金额为限；原告主张超过本院核算金额的，以本院核算的金额为准，并继续计算至本案法庭辩论终结的当月即2019年11月30日为止。原告要求被告向原告支付相当于两个月租金的违约金，符合合同约定，本院予以支持。原告要求另行按年利率6%由被告赔偿其逾期支付租金的损失，缺乏合同约定，且其损失赔偿请求与违约金请求基于被告欠租的同一事实，对原告的该项请求，本院不予支持。合同有效，双方当事人均未提出解除请求，继续履行属合同的应有之义，原告不宜在本案中单独主张，对截至法庭辩论终结之时尚未产生的租金，原告不得在本案中要求蓝海创新公司支付，如蓝海创新公司今后发生拒付或逾期支付租金的行为，原告可在相关事实发生之后另案主张权利。 本案属租赁合同纠纷，原告的诉讼请求系作为出租人要求承租人按租赁合同的约定履行合同义务，而本系列案的出租人分别为各原告，承租人则均为蓝海创新公司，亿扬恒信公司、天龙俊公司分别以案外人代理机构的名义，与各原告签订《深圳市房地产认购书》，但均非租赁合同的当事人，原告要求亿扬恒信公司、天龙俊公司以及作为亿扬恒信公司股东的张茜茜、谭道华对案涉租赁合同承担合同责任，违反合同相对性原则，缺乏事实和依据，本院不予支持。 被告范威流及被告黄庭森作为蓝海创新公司的登记股东，未按公司章程的规定按其持股比例在2019年6月30日前将注册资本缴付完毕，截至本案法庭辩论终结，以上两被告均未提供任何证据证明其履行了出资义务。经合议庭查询本院的执行系统，蓝海创新公司作为被告执行人的案件有数十个，均未执行到财产，且被告蓝海创新公司已经被本院列为失信被执行人，故被告范威流、黄庭森应在其分别认缴的注册资本即5100万元、4900万元的范围内，对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，对原告要求范威流及黄庭森对涉案租赁承担责任的主张，本院予以支持。 公司股东对外承担的出资义务，以其公示的股东为限，即使追究股东责任，亦应由名义股东承担责任后，再由相关股东依据股权协议要求隐名股东承担责任，因此，公司法及其相关司法解释规定，登记于公司登记机关的股东应在其未出资范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。而股权协议仅是股东内部的约定，不得成为公司或股东对外承担责任的依据，原告未能提供任何证据证明被告范威宁、姚欣和、姚祝禹曾以个人名义承诺向各原告支付租金，或为蓝海创新公司向原告履行租赁合同提供担保，原告亦未能提供任何证据证实在签订租赁合同的同时知悉以上三人为蓝海创新公司的实际控制人，原告在签订租赁合同时也并不知悉三被告与蓝海创新公司存在任何关联，同时，《项目股权转让协议》签约的三人即范威宁、姚欣和、姚祝禹对该协议的实际履行情形及相关当事人的过错各执一词，该协议是否已按约定实际履行，缺乏相关股东的确认作为依据证实。原告主张范威宁、姚欣和、姚祝禹系蓝海创新公司的隐名股东，并要求以上三人对蓝海创新公司的债务承担责任，缺乏法律依据，本院不予支持。被告亿扬恒信公司、被告张茜茜、被告黄庭森经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相应的质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。 综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告深圳蓝海创新实业有限公司应于本判决生效之日起五日内分别支付各原告2019年11月30日之前未付的租金（具体起算时间及金额详见附表）； 二、被告深圳蓝海创新实业有限公司应于本判决生效之日起五日内分别支付各原告相当于二个月租金的违约金（具体金额详见附表）； 三、被告范威流在出资额5100万元的范围内、被告黄庭森在出资额4900万元的范围内，对深圳蓝海创新实业有限公司以上第一、二项支付义务不能履行的部分承担补充赔偿责任； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 各案件的受理费（原告已预交），均由被告深圳蓝海创新实业有限公司、范威流、黄庭森承担（具体金额详见附表2）；原告已预交的诉讼费，由本院予以退回，被告承担的诉讼费应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳，拒不缴纳的，本院依法强制执行。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判长  王晓蓉 审判员  赵坤东 审判员  贺 榕 二〇一九年十一月二十八日 本件与原本核对无异 书记员  朱玉娟 书记员  杨雅倩 书记员  姚 练 书记员  全柳茵