广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2074号上诉人（原审原告）：曹秀娣，女，1980年8月3日出生，澳门特别行政区居民，委托诉讼代理人：阮子阳，广东常成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钟李梅,女，1982年12月5日出生，汉族，住广东省惠来县，委托诉讼代理人：郭训富，广东香山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：珠海链家房地产经纪有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区寿丰路。法定代表人：张海明。委托诉讼代理人：周良俊，男，1984年11月6日出生，汉族，住湖北省仙桃市，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄可仪，女，1995年8月4日出生，汉族，住广东省四会市，系该公司员工。上诉人曹秀娣因与被上诉人钟李梅、珠海链家房地产经纪有限公司（以下简称珠海链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海横琴新区人民法院（2019）粤0491民初263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曹秀娣上诉请求：一、撤销广东省珠海横琴新区人民法院（2019）粤0491民初263号民事判决第三判项；二、依法改判为：1.维持广东省珠海横琴新区人民法院（2019）粤0491民初263号民事判决第一、二项；2.钟李梅向曹秀娣支付违约金402000元；3.钟李梅向曹秀娣返还多退还的延期补偿费用6000元；4.珠海链家公司向曹秀娣返还代理费20000元；5.珠海链家公司对前述第2项请求事项承担连带赔偿责任；6.本案一、二审诉讼费用由钟李梅、珠海链家公司承担。事实及理由如下：一、一审认定曹秀娣的合理期待事由错误，与事实不符，更有违卖方交易习惯。一审判决没有厘清双方订立合同、补充协议的根本原因。从一审各方提供的证据中可以证实，钟李梅及珠海链家公司主张的事实为：1.2018年4月27日签订《房屋买卖合同》时，是以钟李梅名义签订，事实上是钟李梅丈夫李贤安办理过户手续，且相关资料已经由钟李梅咨询过房管部门，具备交易条件；2.双方在2018年5月18日签订《合同变更补充协议》的原因是，珠海链家公司在5月初审查李贤安的贷款资料时，发现李贤安社保中断，因为李德安在2018年10月31日前社保就足够60个月，所以双方协商签订补充协议，把交易时间延长至10月底；3.珠海链家公司认为，合同没有约定只能过户给钟李梅夫妻两人名下，后续进行协商即可，无需一定由过户人在买卖合同上签字。曹秀娣主张的事实为：1.钟李梅、链家公司隐瞒了真实情况，导致曹秀娣签订了《房屋买卖合同》《合同变更补充协议》；2.签订《合同变更补充协议》的原因是钟李梅需要延长交易时间，且承诺在2018年10月31日前，一定能够办理房屋按揭、过户等手续。一审判决对双方签订《合同变更补充协议》的期待认定为：1.曹秀娣期待的理由是钟李梅可以在2018年10月底前办理户口迁移手续，合同可以继续履行；2.钟李梅、链家公司期待的事由为钟李梅有望在10月底前办理完毕户口迁移手续，另一方面可以以李贤安弟弟李德安的名义办理银行按揭和房产过户手续。综上可知，一审对双方签订《合同变更补充协议》的原因归纳错误，各方均未主张过签订补充协议的原因是“钟李梅可能在2018年10月底办理好户口迁移手续”或是“给予钟李梅办理户口迁移手续的时间”。因此，一审认定双方的合理期待事由存在错误，且与双方所主张的事实存在明显矛盾。事实上，钟李梅、珠海链家公司只是告知曹秀娣在10月底办理过户手续，并未将真实情况清楚解释并告知钟李梅。在曹秀娣要求履约时，才被告知是由李德安办理相关手续。一审判决认定曹秀娣明知钟李梅不具备购房资格，仍期待能够办理好相关过户手续并正常交易，是不符合交易习惯的，且明显会损害自身利益。虽然补充协议约定了一定的补偿费用，但该补偿费用，明显低于逾期履行违约责任的约定。在履约过程中，曹秀娣没有任何拖延以及违约行为，一直配合办理相关事宜，在钟李梅违约的情况下，曹秀娣也多次给予宽限期。至于曹秀娣签订补充协议的原因，完全是因为钟李梅、珠海链家公司承诺在10月底能够办好社保并完成交易。即使认定曹秀娣存在合理期待，也应当认定为曹秀娣相信钟李梅能够在2018年10月31日前补足社保。如因社保不足导致无法履行，钟李梅应当承担违约责任。二、导致房屋买卖合同无法履行的根本原因是钟李梅、珠海链家公司未清楚、详细告知交易的重要事实以及信息，以致合同目的无法实现。在签订《房屋买卖合同》时，钟李梅隐瞒了是以其丈夫李贤安名义购房的事实。在签订补充协议时，隐瞒了其是考虑到需要由李德安的名义办理过户手续，钟李梅根本不是交易主体。曹秀娣不同意将房屋过户给李德安后，钟李梅又确实没有购房资格，导致合同无法过户、无法履行。合同无法履行虽然是由于双方无法办理过户手续，但合同无法履行是钟李梅隐瞒交易信息的结果。纵观整个履约过程，合同无法履行的根本原因是订立房屋买卖合同、补充协议时，钟李梅隐瞒了重要的交易信息，导致曹秀娣同意签订相关合同。综上分析，钟李梅自身清楚其没有购房资格，珠海链家公司对此应当予以审查并应当清楚其中的交易风险，该风险应由钟李梅及珠海链家公司承担而不应由曹秀娣承担。三、一审认定钟李梅不存在违约行为是错误的。（一）一审未对钟李梅逾期支付房款的事实予以认定，且认定与曹秀娣相约办理过户手续错误，认定双方已经对钟李梅的违约行为和解也是错误的。一审对曹秀娣表示“慢点给”存在误解。在购房款支付期限到期，多次催促无果的情形下，曹秀娣向钟李梅发出律师函。曹秀娣对钟李梅逾期支付房款的事实一直主张解约而不是和解。一审认定“双方相约在10月31日办理贷款手续”，事实是钟李梅向曹秀娣主张希望能够以李德安名义办理过户手续，是单方的通知及要求，曹秀娣从未同意，也不存在“相约”的事实，更不存在双方对钟李梅的违约行为达成和解。钟李梅逾期支付购房款是事实，且已构成违约，曹秀娣有权单方解除合同。双方对违约行为一直存在争议，不能仅因为之后进行协商就认为曹秀娣放弃要求解约的权利。一审认为双方对钟李梅逾期支付的行为已协商解决完毕，是与事实不符的。更何况钟李梅支付的违约金5247元，与合同约定的逾期违约金不相符。（二）钟李梅未按时办理银行贷款手续同样属于违约行为。曹秀娣于12月6日发出律师函催促钟李梅办理手续，但该律师函被钟李梅在12月8日拒收，是钟李梅以其行为表示不履行合同，故并不存在再次相约的事实，而是其单方的要求。钟李梅存在逾期支付房款、逾期办理贷款手续、隐瞒重要交易信息，没有补足社保等行为，且双方均未就后续事宜达成合意。事实上，该律师函已注明“解除合同”，故在钟李梅拒收该律师函之时应为合同解除的时间，即双方的房屋买卖合同应当自2018年12月8日起解除。解除的原因是钟李梅的违约行为。四、珠海链家公司作为房屋买卖的居间人，如实报告义务系其法定义务，不能仅以其已促成买卖双方签约而免除其法定义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，居间人有如实报告义务。同时《房地产经纪管理办法》第二十一条规定：“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经济服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：……（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；……（八）其他需要告知的事项。”本案中，珠海链家公司应当书面告知以下事项：1.签订买卖合同时，告知为夫妻购房，但以钟李梅名义签订合同；2.钟李梅不具备购房资格；3.签订补充协议时，应当告知需要由李德安办理过户手续；4.签约前应当审查李贤安的社保，而不是事后再进行审查。曹秀娣系澳门居民，不熟悉内地法律法规及房屋交易政策，因此才委托房屋中介机构为其提供帮助。珠海链家公司作为房屋中介专业机构，有义务向曹秀娣书面告知存在的风险事宜，但珠海链家公司未告知，导致曹秀娣陷入风险，损害了曹秀娣利益。珠海链家公司虽然有促成合同的订立，但并不能说明其已完成法定义务。在曹秀娣与珠海链家公司的主张存在矛盾的情况下，应当由珠海链家公司对其所主张的事实承担举证责任，但珠海链家公司至今仍未有证据证明其已履行书面告知义务。因此，珠海链家公司应当对买卖合同无法履行，曹秀娣的委托目的无法实现承担相应的法律责任。一审认定珠海链家公司已经完成约定义务，属于适用法律错误。综上，一审认定事实错误、适用法律不当，判决结果有失公允。钟李梅发表答辩意见如下：一审认定事实清楚，对本案所涉纠纷的定性也很准确，判决依法有据，应予以维持。本案所涉纠纷的根源在于是否由钟李梅本人去履行这份合同。事实上，曹秀娣在签订合同之初就知道钟李梅和其丈夫李贤安共同购房，并且一起签合同。签完合同之后的两三天，经过查证核实，李贤安的社保不符合珠海市购房政策，达不到连续60个月购买社保的条件，且中间有间断，故在中介协调下钟李梅支付六千多元予以补偿，并将交易时间调整到10月份。在此期间，钟李梅也希望能够把户口转到珠海，李贤安也希望看看政策能否有所改变。在签订补充协议时，也明确告知，如果钟李梅、李贤安两个人都不符合条件的话，可能会由李贤安同胞弟弟李德安来履行合同。曹秀娣是知道这些情况的，因此双方签订补充协议，钟李梅给了曹秀娣6千多元予以补偿。之后产生纠纷在于支付首期款的问题。首先，提前支付首付款给钟李梅带来巨大经济压力，在支付给曹秀娣定金和部分首付款之后，还差12万，因此钟李梅希望曹秀娣能给予宽限，并通过钟李梅的妹妹来贷款。由于贷款审批的时间较长，二并非不去解决问题。之后贷款批下来了，曹秀娣却发律师函主张钟李梅违约。此后，经过珠海链家公司协调，钟李梅又给曹秀娣一定补偿，曹秀娣并没有说不再继续履行合同，因此珠海链家公司也一直在与双方对接。到了10月28、29日前后，双方就在微信群约办理手续的时间，曹秀娣称10月31日之前没有时间，11月1日才有时间，因此钟李梅就依照该时间到银行办理贷款手续。李德安也已经提交了全部资料，并且签署了相关贷款文件。但此时，曹秀娣并未到场。也就是说，截止10月份，双方并未有违约情形出现，合同仍在继续履行。此后，曹秀娣明确表示不把房子卖给钟李梅的丈夫与钟李梅丈夫的弟弟李德安，必须与钟李梅本人交易，若变更为其他人的名字，就得加钱。后双方就此通过珠海链家公司协商，曹秀娣主张加价10万元，钟李梅觉得压力太大就主张加价5万，但曹秀娣不同意，到此合同无法继续履行下去。钟李梅没有违约，无论是李贤安还是李德安，均能够继续把合同履行完毕，对曹秀娣也没有任何损失。原审第三人珠海链家公司发表答辩意见如下：认可一审判决。珠海链家公司于2018年3月11日与曹秀娣签订《房屋出售委托书》，其中约定房屋出售时，曹秀娣须支付代理费。2018年4月27日，珠海链家公司促成曹秀娣与钟李梅之间的交易，故收取代理费合情合理。珠海链家公司与曹秀娣是委托合同关系，在曹秀娣与钟李梅的房屋买卖关系中只充当媒介，一旦双方因合同履行产生争议，其主张的对象应是合同相对方而非居间人。因此，曹秀娣上诉请求珠海链家公司对违约金承担连带责任违反公平原则。曹秀娣向一审法院起诉请求：1.判令钟李梅向曹秀娣支付违约金402000元；2.判令钟李梅向曹秀娣返还曹秀娣多退还的延期补偿费用6000元；3.判令珠海链家公司向曹秀娣返还房产证原件（房产证号：01××34，房屋地址：珠海市粤海西路17号9栋901房）；4.判令珠海链家公司向曹秀娣返还代理费20000元、物业交割保证金5000元；5.判令珠海链家公司对第一项请求事项承担连带赔偿责任；6.本案诉讼费用由钟李梅、珠海链家公司承担。一审法院认定事实如下：2018年3月11日，曹秀娣与珠海链家公司签订《房屋出售/出租委托书》，约定曹秀娣委托珠海链家公司出售珠海市粤海西路17号9栋901房（以下简称901房），出售总价不低于220万元，在交易房屋成功出售/出租（即签订《房地产买卖合同》/《租赁合同》）之时，珠海链家公司按出售房屋总价款的2%收取房地产咨询及买卖代理费。2018年4月27日，钟李梅作为买受人、曹秀娣作为出售人、珠海链家公司作为居间方签订《房屋买卖合同》，约定钟李梅向曹秀娣购买901房，成交价格201万元，其中定金10万元，划转至双方共同指定的第三方监管账户，从定金中留存5000元物业交割保证金；钟李梅拟贷款140万元，于同年5月10日前申请银行按揭贷款，于银行出具同贷书且抵押权人通知还贷之日起3个工作日内支付第一笔购房款25万元，于完税并成功向房屋权属登记部门递件当天自行支付第二笔购房款26万元；双方同意于支付完毕第二笔购房款且曹秀娣已取得房产证或不动产权证原件，且经查档确认产权无抵押、无查封情形之日起1个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；延期履行合同超过十个工作日的，守约方有权解除合同并要求对方按照房屋交易价格的20%支付违约金。一审庭审中，钟李梅、珠海链家公司主张，钟李梅购房时知悉自己不符合购房资格，但其丈夫李贤安经查询具备购房资格，考虑到是夫妻共同购房，因签署合同当天李贤安未携带身份证，故以钟李梅名义签订合同；曹秀娣主张，签订合同当天钟李梅方确有两人来到现场，但曹秀娣不清楚其关系，曹秀娣不清楚钟李梅不具备购房资格，也未同意钟李梅以李贤安名义购房。同日，钟李梅、曹秀娣签订《补充协议》，约定将第一笔购房款25万元的支付方式变更为自行支付。同日，曹秀娣在珠海链家公司员工周良俊见证下向钟李梅出具了10万元的定金收据，钟李梅、曹秀娣及珠海链家公司签订《资金托管协议》，约定钟李梅、曹秀娣同意定金10万元（其中预留5000元物业交割保证金）交由珠海链家公司托管。2018年7月3日，珠海链家公司向曹秀娣开具了金额为2万元的代理费收据和5000元的物业交割保证金收据，曹秀娣主张上述款项系珠海链家公司直接从钟李梅的购房定金中扣除的，珠海链家公司则主张是其向曹秀娣交付购房定金后再另行收取的。诉讼中，珠海链家公司确认其收取了901房的房产证原件（不动产权证号：01××34），若三方解除合同，其同意向曹秀娣退还，物业交割保证金可协商退还或折价补偿，其已促成买卖双方交易，不同意向曹秀娣退还代理费。2018年5月初，珠海链家公司对钟李梅的购房资格资料复审时发现其丈夫李贤安的社保有中断情形，不符合购房资格，遂召集钟李梅、曹秀娣协商，钟李梅表示其有可能在10月31日前将户口迁入珠海。钟李梅、曹秀娣于同年5月18日签订《合同变更补充协议》，约定将办理银行按揭的时间变更为2018年10月31日前，第一笔购房款的支付方式变更为钟李梅于2018年6月5日自行支付35万元，第二笔购房款的支付方式变更为于同年6月25日前自行支付16万元，钟李梅于协议签订当日一次性支付6000元给曹秀娣作为延期交易补偿费用。钟李梅依约向曹秀娣支付了6000元补偿费用，并于同年5月21日向曹秀娣支付35万元，于6月19日向曹秀娣支付5万元，因钟李梅资金紧张，第二笔购房款的剩余部分未依约支付，曹秀娣表示可以慢点给。2018年8月18日，曹秀娣委托广东迎福律师事务所向钟李梅发出《律师函》，敦促钟李梅支付第二笔购房款余款11万元及违约金5427元，否则解除《房屋买卖合同》及补充协议。2018年9月11日，钟李梅向曹秀娣转账支付11万元及违约金5427元。钟李梅及珠海链家公司主张，其与曹秀娣相约10月底以钟李梅丈夫弟弟李德安的名义办理银行按揭手续，但曹秀娣要求提高交易价格，在钟李梅被迫同意后，曹秀娣并未按照约定的时间到场配合办理银行按揭手续；曹秀娣主张，其从未同意以钟李梅以外的第三人名义购房或办理银行按揭手续，双方之所以签订5月18日的补充协议，是曹秀娣相信钟李梅可以在10月底办理完毕户口迁移手续，现钟李梅并不符合购房资格，交易手续无法完成，故不同意配合办理银行按揭手续。2018年12月5日，曹秀娣委托广东常成律师事务所向钟李梅发出《律师函》，敦促钟李梅在收函后1个工作日内办理房屋过户手续，否则解除合同并追究钟李梅的违约责任。2018年12月16日，曹秀娣按照901房交易总价的20%扣除40.2万元后，将其收取的钟李梅剩余部分款项219427元转入钟李梅账户。次日，钟李梅向一审法院提起（2018）粤0491民初1614号民事诉讼，请求判令解除《房屋买卖合同》及《合同变更补充协议》。一审庭审中，钟李梅确认其办理户口迁移手续不成功，至今在珠海仍不符合购房资格。一审法院认为，曹秀娣系澳门特别行政区居民，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案合同关系的发生地及不动产所在地在内地，内地与本合同有最密切联系，且在一审庭审中，各方均同意适用中华人民共和国内地法律，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。2018年4月27日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《资金托管协议》以及2018年5月18日《合同变更补充协议》均属于双方真实的意思表示，内容不违反国家强制性法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应诚信履行。关于901房的交易未能完成的原因以及双方是否存在违约行为的问题，根据一审法院查明的事实，双方最迟在2018年5月初就已经知悉钟李梅不具备购房资格，双方仍于5月18日达成《合同变更补充协议》，说明钟李梅、珠海链家公司并未刻意向曹秀娣隐瞒该事实，曹秀娣对该事实明知且有合理期待。曹秀娣主张其期待的理由是钟李梅可以在10月底前办理完毕户口迁移手续以符合购房资格、合同可以继续履行，钟李梅与珠海链家公司则主张一方面钟李梅有望在10月底前办理完毕户口迁移手续，另一方面可以以钟李梅丈夫弟弟李德安的名义办理银行按揭和房产过户手续。各方上述主张均属于合同继续履行的正当期待事由，但对于上述主张，各方各执一词，且均未提交充分证据证明。钟李梅虽未按照《合同变更补充协议》的时间全额付清第二笔购房款，但曹秀娣确有承诺可以“慢点给”，在曹秀娣发出《律师函》敦促之下，钟李梅于2018年9月11日付清了款项并支付了违约金5427元，曹秀娣收款后并未提出解除合同，且确有与钟李梅相约在10月底办理银行按揭和房产过户手续，说明双方仍有继续交易的意愿。至于交易未成的原因，钟李梅与珠海链家公司主张是钟李梅提出以其丈夫弟弟李德安的名义完成交易，曹秀娣提高交易价格，在钟李梅被迫同意后曹秀娣又取消了交易；曹秀娣则主张是钟李梅一直不具备购房资格，故无法办理交易手续，双方对于上述主张均各执一词，但又未提交充分证据证明。2018年12月5日，曹秀娣再次向钟李梅发出《律师函》敦促钟李梅完成交易手续，说明双方此时仍有完成交易的意愿，曹秀娣随后扣除其自行计算的违约金后将其收取的钟李梅其余购房款、补偿金、违约金退至钟李梅账户，钟李梅随即向一审法院提起（2018）粤0491民初1614号民事诉讼，且截至本案法庭辩论终结之前，钟李梅仍不具备在珠海购房的资格。综观901房的交易全程，钟李梅不具备购房资格的事实状态一直持续至今，双方对此也是明知的。钟李梅虽未按《合同变更补充协议》约定的时间和金额付清第二笔购房款，但在钟李梅2018年9月11日付清第二笔购房款并支付违约金后，曹秀娣并未主张解除合同，且与钟李梅、珠海链家公司相约办理银行按揭手续，说明双方对于钟李梅逾期付款的违约行为已经协商处理完毕。各方确认钟李梅、珠海链家公司确有按照《合同变更补充协议》约定的期限在2018年10月31日前前往银行办理按揭手续，说明钟李梅已经按照《合同变更补充协议》的约定履行，钟李梅没有违约行为；曹秀娣虽未予配合，但其以钟李梅不具备购房资格为由不予配合属于正当事由。2018年12月，曹秀娣再次向钟李梅发出《律师函》，敦促钟李梅完成交易，此时钟李梅并不存在违约行为，而双方之间的合同客观上又无法继续履行，双方无法就合同的继续履行达成任何补充协议。鉴于曹秀娣已以自己的行为明确表示不再履行合同，钟李梅另案也诉讼请求解除合同，一审法院认定901房交易不能完成的根本原因是钟李梅不具备购房资格，双方对此明知且怀有合理期待，但在约定的期限届满后，该障碍未能消除，双方又无法有效沟通达成补充协议，合同受政策限制无法继续履行，双方现协商一致解除合同，双方均不存在违约行为。曹秀娣诉讼请求判令解除《资金托管协议协议》于法有据，钟李梅、链家公司不持异议，一审法院予以支持。关于合同解除后的处理原则，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条的规定，曹秀娣收取的定金10万元和购房款51万元应予返还，而钟李梅向曹秀娣支付的延期交易补偿费用6000元和违约金5427元，具备双方在合同履行过程中阶段性结算的效力，已经履行完毕，曹秀娣无需返还。珠海链家公司收取了曹秀娣901房的房产证原件，现曹秀娣与钟李梅之间的房屋买卖合同解除，珠海链家公司也同意返还房产证原件，故曹秀娣诉讼请求判令珠海链家公司返还房产证原件合法有据，一审法院予以支持。珠海链家公司收取的物业交割保证金5000元系作为901房的交接保证金，现曹秀娣与钟李梅之间的房屋买卖合同解除，双方交接901房的前提已不存在，曹秀娣诉讼请求判令珠海链家公司返还物业交割保证金符合法律规定，一审法院予以支持。至于代理费2万元，根据曹秀娣与珠海链家公司签订《房屋出售/出租委托书》之约定，在交易房屋成功出售/出租（即签订《房地产买卖合同》/《租赁合同》）之时，珠海链家公司有权按出售房屋总价款的2%收取房地产咨询及买卖代理费。本案中，曹秀娣委托珠海链家公司代理出售的901房并已与钟李梅签订《房屋买卖合同》，且珠海链家公司在交易过程中多次组织交易双方协商促成交易，珠海链家公司的合同义务已经履行完毕，曹秀娣诉讼请求判令珠海链家公司返还代理费缺乏事实和法律依据，也有违诚信原则，一审法院不予支持。如前所述，因一审法院确认双方均不存在违约行为，故曹秀娣诉讼请求判令钟李梅支付违约金402000元理据不足，一审法院不予支持。因曹秀娣与珠海链家公司之间的委托合同关系与曹秀娣与钟李梅之间的房屋买卖合同关系是不同的法律关系，在钟李梅无需承担违约责任的情形下，曹秀娣诉讼请求判令珠海链家公司对钟李梅的违约责任承担连带责任无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，曹秀娣的诉讼请求部分合法有据，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条规定，一审判决如下：一、解除曹秀娣、钟李梅和珠海链家公司2018年4月27日签订的《资金托管协议》；二、珠海链家公司于判决发生法律效力之日起十日内向曹秀娣退还物业交割保证金5000元、返还珠海市粤海西路17号9栋901房的不动产权证原件（不动产权证号：01××34）；三、驳回曹秀娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5047.5元，由钟李梅负担288元，由珠海链家公司负担383元，由曹秀娣负担4376.5元。本院二审期间，各方当事人均未提交证据。各方当事人对一审已查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，曹秀娣系澳门特别行政区永久性居民，本案属于涉澳房屋买卖合同纠纷案件，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”因案涉一系列合同的履行地及所涉房产均位于广东省，则我国内地与本案有最密切联系，故一审法院适用我国内地法律作为审理本案争议的准据法正确。各方当事人对一审判决第一、二判项均未提起上诉，视为服判，本院径行维持。结合各方诉辩意见，本案二审争议问题有以下两个方面，具体分析如下：一、关于钟李梅是否应向曹秀娣支付违约金及珠海链家公司是否应对此承担连带责任的问题。（一）曹秀娣主张钟李梅违约的主要理由包括：隐瞒重要交易信息、没有补足社保、逾期支付房款、逾期办理贷款手续等。对于钟李梅是否存在违约行为的问题，本院分析如下：第一，对于钟李梅在签订《房屋买卖合同》是有无隐瞒其不具备购房资格，双方各执一词，且均未提交证据予以证实。但最迟于2018年5月18日双方达成《合同变更补充协议》时，曹秀娣对上述情况已明确知悉，故一审认定钟李梅与珠海链家公司并未刻意隐瞒上述事实，是合理有据的，并无不当。同时，钟李梅没有购房资格的情形一直持续至今，曹秀娣对此知晓，故曹秀娣主张钟李梅没有补足社保属违约行为，没有依据，本院不予采纳。第二，从《合同变更补充协议》的内容来看，双方已就向银行提交贷款申请的时间及第一笔、第二笔购房款的支付时间等作出了新的约定，且钟李梅也按照约定向曹秀娣支付了6000元作为交易手续延期的补偿费用。同时，从微信聊天记录来看，双方确有约定10月底办理银行按揭及房产过户手续。据此，曹秀娣主张钟李梅逾期办理贷款手续，没有事实及法律依据。第三，虽然钟李梅于2018年6月19日向曹秀娣支付5万元后，因资金紧张未依约及时支付剩余11万元，但曹秀娣表示可以慢点给，且钟李梅已于2018年9月11日向曹秀娣转账支付11万元并依照《律师函》的要求支付了违约金5427元。由此可见，虽然钟李梅逾期支付第二笔购房款，但其已向曹秀娣支付了违约金，且曹秀娣并未就此提出解除合同，故一审认定双方对于钟李梅逾期付款的违约行为已协商处理完毕，并无不当，本院予以维持。综上分析，一审认定钟李梅不存在违约行为，理据充分。曹秀娣主张钟李梅支付违约金，并无事实及法律依据，一审法院对该请求予以驳回，并无不当，本院予以维持。（二）至于曹秀娣主张珠海链家公司就钟李梅违约而应承担连带责任的问题：一方面，如前所述，钟李梅并未违约，无需承担违约责任，曹秀娣主张珠海链家公司承担连带责任无事实基础；另一方面，珠海链家公司与曹秀娣之间系委托合同关系，钟李梅与曹秀娣之间系房屋买卖合同关系，二者之间不能混同，曹秀娣主张珠海链家公司承担连带责任亦无法律依据。一审判决对此认定，是正确的，本院予以维持。二、关于珠海链家公司是否应向曹秀娣返还代理费的问题。根据曹秀娣与珠海链家公司签订的《房屋出售/出租委托书》第五条第2款的约定，在交易房屋成功出售（即签订《房地产买卖合同》）之时，曹秀娣按照出售房屋总价款2%向珠海链家公司支付房地产咨询及买卖代理费。据此，曹秀娣已经与钟李梅签订《房屋买卖合同》，且珠海链家公司在交易中多次组织双方协商有关事宜，曹秀娣主张珠海链家公司返还代理费，并无事实及法律依据。一审法院驳回曹秀娣该项诉讼请求，并无不当，本院予以维持。此外，曹秀娣还主张钟李梅应返还多退还的延期补偿费用6000元。对于案涉《房屋买卖合同》及《补充协议》解除后，钟李梅已支付费用的处理问题，本院已在（2019）粤04民终2073号案中予以认定，曹秀娣应向钟李梅返还的款项数额已进行核算，故曹秀娣的该项主张，并无依据，本院不予支持。综上，曹秀娣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7720元由曹秀娣负担。本判决为终审判决。审判长  郭建勇审判员  唐育萍审判员  李 苗二〇一九年十一月二十九日书记员  吴馥楠