浙江省文成县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0328民初3020号 原告：郑士锡，男，1975年2月8日出生，汉族,住浙江省文成县。 原告：吴燕飞，女，1981年7月20日出生，汉族,户籍所在地浙江省杭州市江干区，住浙江省文成县。 二原告共同委托诉讼代理人：胡建敏，北京京大（杭州）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：李孝娟，北京京大（杭州）律师事务所律师。 被告：文成县大峃镇沙垟旧村改造指挥部，住所地浙江省文成县大峃镇体育场路红枫大厦内。 法定代表人：陈永楷。 委托诉讼代理人：王贵，浙江海昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴豪，浙江海昌律师事务所律师。 被告：文成县大峃镇下沙垟社区居民委员会，住所地浙江省文成县大峃镇沙垟居民中心。 法定代表人：陈永好，该居民委员会主任。 委托诉讼代理人：夏鹏程，浙江诚意律师事务所律师。 被告：文成县大峃镇人民政府，住所地浙江省文成县大峃镇建设路165号。 法定代表人：林永波，该镇镇长。 委托诉讼代理人：严永斌，浙江诚意律师事务所律师。 原告郑士锡、吴燕飞与被告文成县大峃镇沙垟旧村改造指挥部（以下简称旧村改造指挥部）、文成县大峃镇下沙垟社区居民委员会（以下简称下沙垟居委会）、文成县大峃镇人民政府（以下简称大峃镇政府）合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，本院就原告的申请，于2019年9月20日作出民事裁定书，裁定冻结被告旧村改造指挥部在中国银行股份有限公司开设的账户内的存款，查封标的为1284260元。原告郑士锡及共同委托诉讼代理人胡建敏，被告旧村改造指挥部的负责人陈永楷及其委托诉讼代理人王贵，被告下沙垟居委会的委托诉讼代理人夏鹏程，被告大峃镇政府的委托诉讼代理人严永斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑士锡、吴燕飞向本院提出诉讼请求：1.判决三被告在2个月内将符合合同约定和符合正常居住条件（该拆迁安置小区公共配套设施和电梯配备到位）的拆迁安置房交付给原告。2.判决三被告在2个月内按照原告方提供的户主信息资料负责办理好不动产权证（土地性质国有）。3.判决被告支付原告方搬家费1200元、至2013年6月30日止的临时过渡费72000元（1500元每月×4年×12个月=72000）、提前搬家奖励费10000元、装修补偿款145000元（每平方米1000元）合计228200元及该款迟付给原告造成的利息损失｛从2009年6月25日起至实际支付之日止按月息1.5％计算，至起诉之日为410760元（228200×1.5％×12个月×10年=410760）｝。4.判决三被告支付从2013年7月1日起至实际交房并办理完不动产权证之日止按每月房租的二倍即每月以3000元标准安置补偿费（按每月3000元从2013年7月1日起计算至起诉之日为3000×12×6＋3000×1=219000元）。5.判决三被告支付原告房屋面积差价款360000元（因现建成的按合同约定安置给原告的第一单元西至东第八套房屋的面积只有125平方米，不足145平方米，按合同约定低于136.5平方米的按现在市场价计算，现在该地段市场价每平方米18000元，故18000×（145-125）=360000元）。6.判决三被告补偿原告100平方米公共停车场的租金收益损失（从2009年6月25日起至实际交付之日止以每月300元计算，计算至起诉之日为36300元）。7.判决本案原告支付的律师费30000元由被告承担。事实和理由：2006年3月20日，被告大峃镇政府发文大政（2006）15号《关于同意成立“大峃镇沙垟村旧村改造指挥部”的批复》，同意被告下沙垟居委会成立被告旧村改造指挥部，在被告下沙垟居委会辖区内进行旧村改造。2009年7月15日，原告与被告旧村改造指挥部签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，合同约定：被告方因建设需要，根据《文成县旧村改造实施意见》的规定拆除原告方所有的坐落于145平方米的房屋及第一层六户公共用房；拆除后，于2013年6月31日前将原告安置在同地段建成后的安置房第一单元西至东第八层左边套，面积为145平方米；安置给乙方即原告方的房屋（包括停车位）的产权属于乙方，甲方应按规定尽早办妥产权证，并交付乙方；甲方支付乙方搬家费、层差补助费、临时过渡费（加能补费供暖补助等）、转学补助费、提前搬家奖励费等；双方还就违约责任等进行了约定。但签订合同及拆除原告房屋之后，被告方因资金困难一直至今没有支付给原告方临时过渡费搬家费等费用，而且在建成安置房的土建部分之后，至今其他配套设施包括电路电梯等均未完成，无法交付给原告正常使用，从而严重损害了原告的合法权利。期间，原告方多次督促被告方尽快竣工交付和支付给原告应得的各项补偿款，但各被告相互推诿责任。综上事实，被告方违反合同约定未能按时交付安置房和支付各项补偿款及给原告方代办不动产权证已构成违约。按照《文成县旧村改造实施意见》第5条、第11条、17条等规定，该拆迁房所在地段属于文成县一类地区，土地一般应征为国有，收入的土地出让金按文政发（2007）86号文件第十七条规定的标准计提后余额部分的80%安排给乡镇用于改造项目地段的基础设施建设，20%按照86号第十九条规定执行，被告大峃镇政府作为政府主管部门发文同意被告下沙垟居委会成立被告旧村改造指挥部并进行旧村改造拆除原告等人的房屋。据了解，实际资金由被告大峃镇政府和被告下沙垟居委会统一协调安排。因此，被告大峃镇政府、被告下沙垟居委会虽然不是《房屋拆迁安置补偿合同》上签订的主体，但与本案处理和原告均有直接的利害关系，符合民事诉讼规定的被告主体资格。为维护原告的合法权益不受继续损失，今原告特依《合同法》、《民事诉讼法》和拆迁房屋的相关规定诉致人民法院，请依法判准原告的诉请为盼。 原告在本院指定的举证期限内向本院提供了以下证据： 1.房屋拆迁安置补偿合同，用以证明：（1）原告与被告旧村改造指挥部于2009年7月15日签订房屋拆迁安置补偿合同；（2）被告应于2013年6月31日前交付安置房屋及停车位；（3）被告应补偿原告搬家补助费、临时过渡费、提前搬家奖励费及违约责任。 2.立房屋转让契，用以证明原告房屋系2004年3月17日从陈首欢、郑华娇处购买所得。 3.文成县大峃镇人民政府文件《关于同意成立“大峃镇沙垟村旧村改造指挥部”的批复》、《文成县旧村改造实施意见》，用以证明被告大峃镇政府同意被告下沙垟居委会因旧村改造需要成立被告旧村改造指挥部；该项目的管理和实际资金使用由被告下沙垟居委会和被告大峃镇政府统一协调安排，三被告系适格主体。 4.委托代理合同及发票，用以证明原告委托本案诉讼律师费用3万元的事实。 原告当庭提供了以下补充证据： 1.房屋租赁协议，用以证明同地段的红枫大厦92平方米的套房年租金为22000元，103平方米的套房年租金为29000元的事实。 2.原告房屋被拆迁前的装修情况照片，用以证明原告被拆迁前的装修情况较好、装修时间短、每平方米的装修款约1000元左右的事实。 3.拆迁安置房实地测量面积图，用以证明拆迁安置房的面积只有125.49平方米的事实。 被告旧村改造指挥部辩称：1.原、被告之间不存在拆迁补偿协议，该拆迁补偿协议系无效，被告不具备拆迁的主体资格。2.本案系集资建房关系，被告系从中统筹关系，应履行该合同。3.原告没有提供合法财产的权证。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 被告旧村改造指挥部在本院指定的举证期限内未提供证据。 被告下沙垟居委员会辩称：1.根据合同相对性原理，被告并非本案的权利义务主体；2.大峃镇人民政府同意成立旧村改造指挥部，而不是村委会成立指挥部，被告下沙垟居民委员会也并未授权被告旧村改造指挥部任何职责，被告下沙垟居民委员会和被告旧村改造指挥部也没有拆迁职责与义务。3.原告与被告旧村改造指挥部签订的拆迁补偿协议无效，被告旧村改造指挥部无权拆迁，不具备主体资格。4.原告不属于适格的被拆迁人，原告的房屋系从案外人处购买，未过户，房屋买卖合同无效，原告亦非本村集体成员。5.本案系集资联建，委托代建的法律关系，原告以无效的拆迁补偿协议提起的诉讼请求，依法应予驳回。6.律师费不在法律保护范围，应驳回诉讼请求。 被告下沙垟居委员会在本院指定的举证期限内未提供证据。 被告大峃镇政府辩称：1.拆迁补偿协议无效。被告旧村改造指挥部系应被告下沙垟居委会的要求成立，被告旧村改造指挥部作为旧村改造的政策处理人，被告旧村改造指挥部、被告下沙垟居委会并不具备拆迁补偿的主体资格，无权签订拆迁补偿协议。2.原告属不适格的被拆迁人，房屋系购买，原告不属于统一集体成员，宅基地上房屋买卖合同无效，尚未发生物权变动。3.原告的诉讼请求无法律依据，应根据集资联建协议来处理。4.被告不属于拆迁安置的主体，被告未实际参与拆迁及授权，本案与被告无关。5.本案不符合民事诉讼范围，应属行政诉讼法的受理范围，应依法驳回原告的起诉。 被告大峃镇政府在本院指定的举证期限内向本院提供了以下证据： 1.沙垟村旧村改造一号地块1号楼、2号楼村民集资联建协议书，用以证明2008年6月15日原告等村民因旧村改造自愿将房屋联合统一规划、统一建房、统一分配，并委托房开公司代建的事实。 2.委托开发协议书，用以证明2009年4月5日文成县大峃镇沙垟村旧村改造指挥部与温州红枫置业有限公司签订将旧村改造1号地块工程委托温州红枫置业有限公司代建的事实。 3.文政办发（2008）147号文件 4.沙垟旧改（2008）01号文件 5.文城改（2008）11号文件 以上证据3、证据4、证据5，用以证实旧村改造的相关政策。 6.大峃镇沙垟房屋拆迁补偿安置协议书，用以证明未约定被拆迁人安置房交付期限及相关补偿费用的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提供的证据2、证据3和被告大峃镇政府提供的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提供的证据1即房屋拆迁安置补偿协议，三被告对该证据的三性均有异议，认为被告旧村改造指挥部不具备拆迁人的主体资格，原告被拆迁房屋系从案外人处购买，原告不属于本村集体成员，买卖合同无效，原告亦不符合被拆迁人的资格，故房屋拆迁安置补偿协议无效。本院认为，原告与被告旧村改造指挥部签订的房屋拆迁安置补偿协议，系平等主体在协商一致的基础上签订的合同，不违反法律行政法规的相关禁止性规定，合同依法成立有效；2.原告提供的证据4即律师委托合同及票据，三被告认为应由谁支付谁承担，本院对该证据的真实性予以认定；3.原告提供的补充证据1房屋租赁合同、证据2拆迁前房屋装修照片、证据3实测面积图，三被告对证据的三性均有异议。本院认为，证据1（庭后提供了加盖中介印章的合同复印件）可作为认定租金的参考，证据2的真实性无法核实，且与本案不具有关联性，证据3系原告自行绘制，不具有证明效力。4.被告提供的证据6其他村民的拆迁补偿协议，原告认为与本案不具有关联性，本院认为该证据不能证明待证事实，对该证据的证明效力不予认定。 本院认定：2006年3月20日，被告大峃镇政府根据被告下沙垟居委会（原大峃镇沙垟村）的要求，发文同意成立“大峃镇沙垟村旧村改造指挥部”，进行旧村改造。2008年6月15日，沙垟旧村改造一号地块1号楼、2号楼村民（包括原告）签订集资联建协议书，协议约定：“一、协议人自愿将其产物（房屋、闲基、土地等）联合统一规划，统一建房，统一分配原有产物（明细如下）……；二、根据统一规划方案，协议人（户主）各分得房屋、商业用房等面积及交纳建房费（具体明细如下）……；四、本安置房统一委托有资质的房开公司代建。本协议作为建成后房屋分配的拆迁安置的法定凭据，其房屋的分配位置由抽签而定，建房成本费每平方米2000元一次定性，不再多还少补。根据房开公司要求按期交纳。”2009年4月5日，被告旧村改造指挥部作为甲方与温州红枫置业有限公司签订委托开发协议书，被告旧村改造指挥部将沙垟村一号地块委托温州红枫置业有限公司开发。2009年7月15日，被告旧村改造指挥部（甲方）与原告吴燕飞（乙方）签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，合同约定：“第一条房屋拆迁依据根据集资联建协议书和其他合法安置手续；第二条被拆除屋现状（略）；第三条拆迁安置房的补偿办法经甲、乙双方协商在安置房的第一单元，每套免费安置套房面积为145平方米。（一）乙方安置到一号楼安置房的第一单元西至东第八层左边套。（二）乙方临时过渡期限自2009年6月25日至2013年6月31日。（三）甲方安置乙方停车位100平方米（属于乙方原居住楼六户住户共有）。（四）如甲方给乙安置的套房面积少于145平方米，按照每平方米5000元人民币的价格予以面积差补偿，如超出145平方米的也按每平方米5000元人民币补差。……第六条其他甲方支付乙方搬家补助费；层差补助费；临时过渡费（交能补助、供暖补助等）；转学补助费；提前搬家奖励费等及其他视同沙垟村其他拆迁户。第七条甲方应在约定的临时过渡期期满前保证乙方按期回迁，逾期不能回迁的，甲方应在临时过渡期满15天前通知乙方并按以下方法之一处理：1.甲方在超过过渡期限仍未提供安置用房的，应当自逾期之月起按临时安置补助费（按照当地租赁与被拆迁房屋相当面积、地段的住宅用房所需费用的平均价格）的二倍支付乙方。2.甲方在临时过渡期满时提供同面积、同质量、同市场价的安置房屋。”原告居住的被拆除房屋，系原告于2004年3月17日从陈首欢、郑华娇处购买，未办理过户手续。 本院认为，本案双方争议的焦点为：1.本案是行政案件还是民事案件。本案所涉的旧村改造是被告下沙垟居委会在本村范围内自行组织实施，其行为不具有行政行为特征，不符合行为时《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁补偿安置协议的法律特征，更不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的法律特征，故本案不属于行政案件。本案原、被告旧村改造指挥部系平等主体之间签订的合同，依法应适用民事法律关系调整。2.本案系房屋拆迁安置补偿协议还是集资联建的法律关系。本案是基于原告与被告旧村改造指挥部签订的“房屋拆迁安置补偿合同”引起的纠纷，因被告旧村改造指挥部不具备拆迁人的主体资格，故双方签订的合同虽名为“房屋拆迁安置补偿合同”，但实质上并非法律意义上的房屋拆迁安置合同，故本案应按合同纠纷处理。集资联建协议是各村民出资建房的一种方式，该协议在签订协议的村民之间具有拘束力，并非约定原、被告之间权利义务关系的合同，故本案纠纷不属于集资联建的法律关系。3.原告是否具有“房屋拆迁安置补偿合同”的权利主体资格。原告被拆房屋系购买所得，虽未办理过户手续，但原告已实际占有房屋并居住多年，原告具有对该房屋的物权期待权。其次，被告旧村改造指挥部在签订合同时已明知原告房屋未过户之状况，仍与之签订房屋拆迁安置补偿合同，拆除原告房屋，现又以房屋未过户为由否认原告的权利，其理由不成立，本院不予采纳。综上，原告郑士锡与被告旧村改造指挥部应按照“房屋拆迁安置补偿合同”的约定，全面履行自己的义务，被告旧村改造指挥部未按合同约定在临时过渡期内提供安置房，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉请临时过渡补偿费，虽然在合同中约定了项目但未约定具体数额，对于合同约定不明确的，根据法律规定，可以双方协商，协商不成的按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的，应按履行地的市场价格履行。本案中，对于临时过渡补偿费，在双方签订的房屋拆迁安置补偿合同第七条中约定的违约责任按临时安置补助费（按照当地租赁与被拆迁房屋相当面积、地段的住宅用房所需费用的平均价格）的二倍支付乙方，从该约定可以得出临时安置补助费是根据当地租赁价格确定。也与“文成县旧村改造实施意见”第二十六条“临时安置补助费一般按被拆迁房屋的建筑面积计算，具体标准按当地月房租平均水平确定”的规定相符，临时安置补助费应按被拆迁房屋面积、地段的住宅用房所需租赁费用来确定。原告要求按每月1500元支付，符合被拆迁房屋面积、地段的住宅用房所需租赁平均水平，本院依法予以支持。原告诉称的搬家补助费，根据合同有关条款仍不能确定，可根据“文成县旧村改造实施意见”第二十六条第五款规定的每户不少于600元标准支付，搬入后再次支付。原告尚未搬入安置房，对于搬入的600元搬家补助费本可暂不支付，但考虑到数额很少，为减少诉累，在本案中解决为宜。故原告要求支付1200元搬家补助费的诉讼请求，本院予以支持，但对搬入的600元搬家补助费要求支付利息损失的请求，本院不予支持。原告要求从逾期未提供安置用房时起按每月房租的二倍即每月3000元支付安置补偿费的诉讼请求，符合双方对违约责任的约定，本院依法予以支持。对原告诉称的要求被告旧村改造指挥部交付安置房屋，因目前房屋仍不具备交付条件，无法进行交付，被告旧村改造指挥部对此已承担至安置房屋交付时止的违约责任，故对原告该诉请本院不予支持。原告诉称的补偿公共停车位的租金损失，该损失已由被告承担违约责任的方式予以补偿，原告再要求被告支付该损失，本院不予支持。原告诉请的搬家奖励费、装修补偿款、临时过渡补偿费的利息损失等，因原告没有提供提前搬家的证据，本院对提前搬奖励费不予支持；装修补偿费因合同没有约定，本院对该项费用不予支持；临时过渡补偿费虽然没有约定支付时间，根据“文成县旧村改造实施意见”第二十六条第四款规定“在高层或小高层安置的，其临时安置补助费分二期支付，第一期支付24个月临时安置补助费，第二期按24个月后的实际月数支付临时安置补助费”，可见临时安置补助费应在临时过渡期内支付，本案在临时过渡期结束后，被告旧村改造指挥部逾期没有支付，应承担相应的利息损失，故利息损失从被告逾期之日起即2013年7月1日起按年利率6%计算，原告要求按月利率15‰计算没有合同及法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付律师费用，不符合法律规定，本院不予支持。被告辩称搬家补助费、临时过渡费合同约定等同其他拆迁户，而其他拆迁户没有这些费用，故原告的该费用不能得到支持。本案房屋拆迁安置补偿合同第六条明确约定甲方（被告旧村改造指挥部）支付乙方（原告郑士锡）搬家补助费、临时过渡费等费用，如等同其他拆迁户，而其他拆迁户又没有上述费用，则合同如此约定没有实质意义，且被告提供的该拆迁户并非套房被拆迁，与原告属不同类型，故被告对该条款的解读意见，本院不予采纳。综上，被告旧村改造指挥部应支付原告郑士锡临时过渡补偿费、搬家补助费、利息损失及违约金。因被告旧村改造指挥部系被告下沙垟居委会设立的临时机构，其财产不足以清偿债务的，依法应由设立人即被告下沙垟居委会承担民事责任。被告大峃镇政府系同意被告下沙垟居委会设立被告旧村改造指挥部，并非设立被告旧村改造指挥部的民事主体，被告大峃镇政府又不是合同相对方，根据合同相对性原理，原告郑士锡与被告旧村改造指挥部订立的合同，对原告郑士锡与被告旧村改造指挥部有拘束力，对被告大峃镇政府不具有拘束力。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告文成县大峃镇沙垟旧村改造指挥部于本判决生效之日起十日内支付原告郑士锡临时过渡补偿费72000元、搬家补助费1200元及其利息损失（以72600元为基数，从2013年7月1日起至履行完毕之日止，按年利率6%计算）； 二、被告文成县大峃镇沙垟旧村改造指挥部于本判决生效之日起十日内支付原告郑士锡违约金【违约金从2013年7月1日起至向原告交付安置房（一号楼安置房的第一单元西至东第八层左边套）之日止，按每月3000元计算】； 三、被告文成县大峃镇沙垟旧村改造指挥部的财产不足以清偿上述债务的，由被告文成县大峃镇下沙垟社区居民委员会承担责任。 四、驳回原告郑士锡、吴燕飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16358.00元，减半收取8179元，财产保全申请费5000元，合计13179元，由原告郑士锡负担5151元，由文成县大峃镇沙垟旧村改造指挥部负担8028元，被告文成县大峃镇沙垟旧村改造指挥部的财产不足以清偿债务的，由被告文成县大峃镇下沙垟社区居民委员会承担，限本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  张建光 二〇一九年十一月二十二日 书记员  胡 炜