重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初14079号原告：重庆市巴南区花溪街道先锋村村民委员会，住所地重庆市巴南区花溪街道先锋村，统一社会信用代码54500113C56800397C。法定代表人：秦明嘉。委托诉讼代理人：张涛，重庆彰义律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡文丽，重庆彰义律师事务所律师。被告：重庆峰洪机械制造有限公司，住所地重庆市巴南区花溪街道先锋村54号，统一社会信用代码91500113MA5U787X8B。法定代表人：顾加庆。原告重庆市巴南区花溪街道先锋村村民委员会与被告重庆峰洪机械制造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日受理后，依法适用简易程序分别于2019年10月14日、2019年11月6日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人张涛、胡文丽分别到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2017年11月4日签订的《厂房租赁合同》无效；2.判令被告立即腾空并返还案涉租赁的房屋，并支付自2019年10月1日起至腾空返还房屋之日止的占有使用费（占有使用费参照每年租金、青苗费及管理费总计金额）；3.判令被告立即支付2016年10月1日起至2019年9月30日所欠房屋占有使用费、管理费、青苗费、代缴税金及截至2019年3月30日水电费、电投费、气投费合计267859.80元；4.判令被告从2017年10月1日起至付清之日止，以每年房屋占有使用费、青苗费、管理费总计271440元为基数，按照年利率24%支付资金占用损失。事实和理由：被告从2015年10月1日起开始租赁原告厂房用于生产经营，原租赁合同期限届满后，双方于2017年12月1日补签《厂房租赁合同》，约定原告将位于先锋村工业园区的厂房办公室出租给被告用于生产经营，租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日止，租赁面积942.488平方米，每月租金9048元、管理费6786元、青苗费6786元，上述费用每月合计22620元，每年合计271440元；付款方式为每半年支付一次，首笔租金及管理费、青苗费在租用前的一个月内一次性付清，此后支付遵循先付后用原则。双方同时还约定，原告负责将水、电接引至厂区内，使用的水、电等相关费用由被告承担；被告按每度电0.15元、每立方气0.15元支付设施投资和维修费；被告不按时交纳上述费用，则应支付年租金、管理费、青苗费总额20%的违约金。合同签订当日，被告出具《承诺书》二份，承诺租赁期间的租金、青苗费、管理费、水、电、气费所产生的一切税金及土地使用税由其承担；承诺2017年6月30日前所欠的租金、青苗费、管理费、水、电、气等费用共计301271.73元，于2019年5月30日前缴清。实际履行中，被告未按承诺支付相关费用。为此，2019年5月9日，经双方对账，被告下欠的房屋租金、管理费和青苗费、电投费、气投费、代缴的税金以及代交的水电费合计366085.40元，未包含2019年4月至2019年6月的水电费、电投费、气投费41024.70元。此后，被告仅支付了部分租金及相关费用，故原告诉至本院。被告未作答辩。经审理查明，2015年，被告开始租赁原告厂房用于生产经营，直至2017年12月1日双方签订《厂房租赁合同》，约定被告租赁原告坐落于先锋村园区的厂房、办公室用于生产经营，建筑面积共计942.488平方米，租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日；合同签订后，被告在5个工作日内向原告交纳保证金67000元，合同期满后，原告将保证金无息退还原告，若被告违约则不予退还；租金每月9048元、管理费每月6786元、青苗费每月6786元，每月合计22620元，每年合计271440元；付款方式为租金、青苗费及管理费每半年付一次，在租用前的一个月内一次性付给原告，先付后用的原则；被告生产所需水、电，由原告接引至厂区内，费用由原告负责，厂房、办公室及宿舍的电力安装和相关设施费用由被告负责，其中电费的收取按国家电价加所属变压器总表耗损数摊收，另收设施投资和维修费，每度0.15元，每月5日前缴纳上一个月电费；天然气主管道原告已安装到位，支管及开户由被告自行负责，原告按被告多用燃气每立方加收0.15元；租赁期限内，如任何一方违约，则应承担违约责任，违约方向守约方支付年租金、管理费、青苗费总额20%的违约金；被告应按时缴纳租金、管理费、青苗费、水电气费，每逾期一日，原告按年租金、年青苗费、年管理费总和的千分之六收取滞纳金，如逾期达60天，原告有权单方解除合同。《厂房租赁合同》签订的当日，被告出具二份《承诺书》，承诺租用原告先锋村厂房的租金、管理费、青苗费、水电气费所产生的一切税金及土地使用税均由其承担。同时被告确认截止2017年6月30日所欠原告先锋村的租金、管理费、青苗费、水电气费共计301271.73元，被告承诺从2017年12月开始，每月支付原告不低于16500元的欠款，并于2019年5月30日前缴清所有欠款，否则将每日按所欠总费用的千分之六支付滞纳金，并且承担所产生的一切后果。合同履行中，原被告双方于2019年5月9日进行对账后形成《对账单》，载明截至2019年9月30日的房屋租金、青苗费、管理费、代缴税金及截至2019年3月30日的水电费、电投费、气投费合计为366085.40元，被告对前述欠款无异议。款项支付中，被告累计支付98225.60元后未再向原告支付款项，截至本案法庭辩论终结，被告尚欠《对账单》中确认的款项267859.80元。另查明，被告租赁的坐落于先锋村园区的厂房系原告在划拨土地上修建，未取得相关行政职能部门的规划等相关审批手续，至今未办理建厂房的相关手续。以上事实，有当事人的到庭陈述及原被告签订的《厂房租赁合同》、《对账单》、《承诺书》、原告获得划拨土地的相关《协议书》等证据，足以认定。本院认为，平等民事主体间签订的合同应当遵循法律的基本原则，违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同为无效合同，无效合同自始没有法律效力，因合同无效而取得的财产应当返还，不能返还或者无返还必要的应当折价补偿。本案中，原告在未办理相关规划建设审批手续的情况下修建厂房，并与被告签订《厂房租赁合同》将厂房租赁给被告，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，原被告签订的《厂房租赁合同》应当认定为无效合同，故原告要求被告立即腾空返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请被告支付相关费用的问题。本院认为，原被告签订的《厂房租赁合同》虽无效，但被告一直占有使用原告厂房，并且已确认差欠原告的款项金额，故应当按照被告实际的占用时间参照双方已确认的费用项目计算占用使用费及实际产生的其他费用，故原告有权要求被告支付截至2019年9月30日的已实际产生的房屋占有使用费、管理费、青苗费、代缴税金及截至2019年3月30日水电费、电投费、气投费合计267859.80元。对于自2019年10月1日起的房屋占有使用费参照合同约定的租金、青苗费及管理费的标准即每月22620元计算至被告返还案涉租赁房屋之日止。对于原告诉请的资金占用损失问题。本案中，因原被告双方签订的《厂房租赁合同》无效，故对原告要求按照该合同的相关约定主张自2017年10月1日起以每年房屋占有使用费、青苗费、管理费总计271440元为基数，按照年利率24%支付资金占用损失的诉讼请求不予支持。但被告差欠原告的相关款项已经双方对账确认，被告应当按照差欠的款项金额支付原告，因双方未约定支付期限，原告应给被告必要的准备时间，故本院酌定必要的准备时间为截至本案法庭辩论终结，仍未支付的，则应支付原告相应的资金占用损失即自2019年11月7日起以差欠的267859.80元为基数按照贷款市场报价利率计算至付清之日止。被告经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，应当承担相应的不利法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆市巴南区花溪街道先锋村村民委员会与被告重庆峰洪机械制造有限公司于2017年12月1日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告重庆峰洪机械制造有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空并返还原告重庆市巴南区花溪街道先锋村村民委员会的园区厂房；三、被告重庆峰洪机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市巴南区花溪街道先锋村村民委员会267859.80元及资金占用损失（自2019年11月7日起以差欠的267859.80元为基数按照贷款市场报价利率计算至付清之日止）；四、被告重庆峰洪机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市巴南区花溪街道先锋村村民委员会自2019年10月1日起按每月22620元的标准计算的房屋占有使用费至返还房屋之日止；五、驳回原告重庆市巴南区花溪街道先锋村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2704元，由被告重庆峰洪机械制造有限公司负担（此款已由原告垫付，被告在履行上述义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  解静静人民陪审员  喻启平人民陪审员  谢光碧二〇一九年十一月八日书 记 员  欧 镜