贵州省水城县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0221民初2153号原告：贵州联众力房地产经纪有限公司，住所地贵州省六盘水市钟山区人民中路311号附4号116室，统一社会信用代码：91520200697518044Q。法定代表人：陈明，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：冷攀，系贵州勤维律师事务所专职律师，执业证号：15202201510691894。特别授权委托诉讼代理人：何俊宏，系贵州勤维律师事务所专职律师，执业证号：15202201610544143。被告：六盘水亚泰房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市水城县蟠龙镇加油站旁，统一社会信用代码：915202005941683523。法定代表人：卢俊希，系该公司董事长。一般授权委托诉讼代理人：武元军，系贵州济元律师事务所专职律师，执业证号：15202199320979148。第三人：彭中云，男，1972年12月28日出生，汉族，住四川省合江县。原告贵州联众力房地产经纪有限公司（以下简称“联众力经纪公司”）与被告六盘水亚泰房地产开发有限公司（以下简称“亚泰房开公司”）、第三人彭中云商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案受理后，经审理于2018年6月14日作出（2018）黔0221民初1588号民事判决：一、被告六盘水亚泰房地产开发有限公司在判决生效后十日内向原告贵州联众力房地产经纪有限公司支付佣金265000元；二、驳回原告贵州联众力房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。被告亚泰房开公司对该判决不服，向贵州省六盘水市中级人法院提起上诉。贵州省六盘水市中级人民法院于2018年9月21日作出（2018）黔02民终1709号民事裁定，将本案发回本院重审。重审中，本院依职权追加彭中云作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告联众力经纪公司特别授权委托诉讼代理人冷攀、何俊宏，被告亚泰房开公司特别授权委托诉讼代理人武元军到庭参加了诉讼。第三人彭中云经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联众力经纪公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告及第三人支付原告佣金281999元及利息16919.94元（按照年利率6%，从2017年1月27日开始计算，利息暂计算至2018年01月27日），合计298918.94元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年01月11日，原、被告双方签订《销售代理合同》，约定由原告代为销售被告开发的位于水城××××龙镇（蟠龙黄金湾）的住宅及商铺，并约定代理佣金计算方式。2017年01月24日，双方又签订补充协议，约定佣金支付方式更改为每套住房（商铺）销售成功后，被告支付10000元的佣金，并约定被告在完成销售当日支付佣金，还约定2017年01月23日至01月27日之间销售的房屋按10000元/套支付，其他时间销售的按销售总额的2.5%提取佣金。2017年01月23日至01月27日期间共为被告销售住房及商铺25套，按照合同约定佣金为250000元。其他时间销售总额为3279943元，佣金按2.5%计算为81999元。以上佣金共计331999元，被告支付了50000元，余下281999元至今未付。被告亚泰房开公司辩称，请求人民法院依法驳回原告对被告亚泰房开公司的诉讼请求。原告所销售的房屋虽然是亚泰房开公司所开发，但是，亚泰房开公司在开发经营过程中因差欠彭中云的工程款项于2017年1月23日已将亚泰房开公司所开发的商品房以“以物抵债”的方式将房屋交由彭中云销售，其收益用于归还亚泰房开公司差欠彭中云的工程款。虽然2017年1月11日原、被告双方签订了销售代理合同，但2017年1月23日亚泰房开公司与彭中云又签订了抵债及合作协议，2017年1月24日，原告与彭中云又签订了销售代理合同的补充协议，至此，表明了原告与彭中云之间建立起了商品房销售代理的法律关系，从该补充协议中也可以看出，原告与彭中云之间就销售的酬金及支付佣金的方式和计算方式都有了明确的约定，该商品房销售代理合同的主体已经变更为原告和彭中云，该房屋的销售收益也实际上是由彭中云进行占有。为此，请求人民法院依法驳回原告对被告亚泰房开公司的诉讼请求。第三人彭中云经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提出异议及提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人双方进行了质证。原告联众力经纪公司向本院提交的证据有：第一组，原告《营业执照》复印件一份共一页、《法定代表人身份证明书》原件一份共一页、法定代表人陈明《身份证》复印件一份共一页，证明原告的主体资格。被告无异议，本院予以确认；第二组，2017年1月11日《销售代理合同》复印件一份共七页、2017年1月24日《代理销售补充协议》复印件一份共一页，证明被告将其开发的位于水城××××龙镇的房屋让原告代理销售，以及代理销售的佣金的提取方式为一万元一套。被告对《销售代理合同》的真实性、合法性及关联性无异议，对《代理销售补充协议》的真实性、合法性有异议，认为从这份协议中可以看出，甲方是彭中云，而在尾款上甲方就变成了彭中云和亚泰房开公司的印章，这份协议前后甲方的主体不一致。本院认为，该组证据中，被告对《销售代理合同》无异议，本院予以确认。对《代理销售补充协议》，该协议是基于前《销售代理合同》产生且系对《销售代理合同》的补充和变更。在《销售代理合同》中，甲方为被告亚泰房开公司，乙方为原告联众力经纪公司，而在《代理销售补充协议》中，甲方为彭中云，乙方仍为原告联众力经纪公司，《代理销售补充协议》最后落款的甲方处虽有彭中云的签名及亚泰房开公司的签章，但根据《代理销售补充协议》第二条“从签订补充协议之日起，甲方（注：应指原《销售代理合同》中的甲方即亚泰房开公司）负责人为彭中云，负责履行本协议的全部义务”来看，应视为彭中云、亚泰房开公司、联众力经纪公司三方签字、签章确认原属亚泰房开公司的义务，由彭中云负责履行。因此并不矛盾，本院予以确认；第三组，亚泰房开公司2017年1月11日《进场确认书》复印件一份共一页，证明原、被告双方签订销售代理合同后，原告进场销售，被告对原告的进场行为进行确认的事实。被告无异议，本院予以确认；第四组，《销售确认书》复印件一份共五十六页，证明原告在2017年1月23日至2017年1月27日期间共计完成销售住宅5套、商铺53间，被告亚泰房开公司在该销售确认书上签字认可原告销售住宅以及商铺的数量。被告对《销售确认书》的真实性和合法性有异议，认为虽然《销售确认书》上有亚泰房开公司的印章，但没有亚泰房开公司的工作人员、法定代表人以及授权代理人在上面进行签字确认，说明了亚泰房开公司怀疑《销售确认书》的合法来源。本院认为，既然亚泰房开公司进行了签章，就应视为确认，被告提出的异议不能成立，本院对该组证据予以确认。被告亚泰房开公司向本院提交的证据有：第一组，彭中云与原告于2017年1月24日签订的《代理销售补充协议》复印件一份共一页，证明补充协议上面签字只有彭中云，无亚泰房开公司的印章。原告对该组证据的真实性、合法性及关联性均有异议，认为该份证据是扫描件，并非原件，该份证据的内容与原告提交的《代理销售补充协议》的内容一致，而不一致的地方是甲方处仅有彭中云的签字，原告提交的有被告亚泰房开公司的签章，此协议书应当是亚泰房开公司自己留存的一份，其并未加盖亚泰房开公司的公章，原告提供的补充协议是原告保存的，是加盖了亚泰房开公司的公章的，而且，该份协议的内容明确了双方经友好协商，签订商品房代理销售合同，与原告提交的《销售代理合同》是相互印证的，所以该协议是原、被告共同签订的，该协议的主体是原告与被告亚泰房开公司。本院认为，对前述原告提交的《代理销售补充协议》，被告对尾部亚泰房开公司的签章并未提出实质异议，仅仅是认为《代理销售补充协议》的首部甲方仅为彭中云，尾部却多了亚泰房开公司的签章，首尾主体不一致。而被告提交的该份《代理销售补充协议》，内容与前述原告提交的《代理销售补充协议》的内容完全一致，仅仅是尾部的甲方处仅有彭中云签名，并无亚泰房开公司的签章，而被告提交的该《代理销售补充协议》并无原件，故本院不予确认，应以原告提交的《代理销售补充协议》为准；第二组，亚泰房开公司与彭中云于2017年1月23日签订的《抵债及合作协议》复印件一份共三页，证明：1、因为亚泰房开公司差欠彭中云的工程款，将自己所开发的商品房交由彭中云销售，进行抵债；2、从签订本协议之日起，亚泰房开公司已经将公司的公章、财务章、合同收据等移交给了彭中云；3、本协议签订后，由彭中云全权解决蟠龙黄金湾项目的债权债务。原告对《抵债及合作协议》的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为，首先，该组证据系复印件，无法核实其真实性。其次，该组证据与本案不具有关联性，对于销售该房屋的实际业主是谁，原告不知情，也无需知情，被告与原告签订了《销售代理合同》以及《代理销售补充协议》后，原告是否将房屋赠送给他人或者抵债给他人，此行为均与被告无关，原告严格按照《销售代理合同》以及《代理销售补充协议》严格履行销售的义务，被告应当依照该两份协议向原告支付佣金。本院认为，该证据在原审已经与原件进行核对一致，且与《代理销售补充协议》相印证，本院予以确认；第三组，刘学军书写的《报告》复印件一份共一页，证明刘学军在购买黄金湾房屋的过程中，原告的工作人员余强多收了刘学军的购房款贰万元，表明了原告方在销售过程中，其工作人员具有违法行为。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为该《报告》属于证人证言，依法应当到庭接受质证以及询问，且该报告未得到原、被告双方的认可，在本案中不应当作为证据使用。本院认为，该组证据与本案争议无关。第三人彭中云未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月11日，被告亚泰房开公司作为委托方及甲方、原告联众力经纪公司作为受托方及乙方签订《销售代理合同》，亚泰房开公司将其开发建设的水城××××龙镇“蟠龙黄金湾”项目房产委托联众力经纪公司进行销售，销售成功后，买卖合同由亚泰房开公司直接与买方签署，购房款交付给亚泰房开公司，再由亚泰房开公司向联众力经纪公司支付佣金。双方约定：甲方委托乙方为甲方开发的位于水城××××龙镇（黄金湾）项目独家销售代理、独家销售总体策划代理商；代理期限为12个月，自2017年01月10日至2018年01月09日止，合同到期前的30日内，如双方对继续执行本合同无异议，本合同自动顺延；销售价格、代理佣金和结算方式：1.销售价格。甲乙双方确定销售价格为：住宅1530元/㎡；商业5730元/㎡。2.代理佣金。代理佣金为本合同第三款第1条约定销售价格内住宅10000元/套，商业5000元/间，超出约定销售价格部分甲方占60%，乙方占40%。3.结算方式。第一次结算时间为2017年01月24日，甲方根据期间内乙方完成销售并签订购房协议的实际套数（或间数）对乙方全额结算，之后双方按实际销售量每月结算一次，具体结算时间为结算发生期次月6日前。完成销售的确认方式：甲方与物业承购人签订认购协议并获得该协议付款方式所列的首期付款，乙方根据每次发生的销售及应得佣金完成销售确认书报送甲方签章确认。甲方签章确认与签订认购协议同时进行。《销售代理合同》还约定乙方代表甲方以甲方的名义与买房签署认购书，负责向客户催缴房款、相关税费，并负责催促买方签订相关合同、向客户催缴首付款等。2017年1月11日，联众力经纪公司正式进入“蟠龙黄金湾”项目进行销售管理代理工作。2017年1月23日，因亚泰房开公司欠有第三人彭中云关于“蟠龙黄金湾”项目的建设工程资金，将“蟠龙黄金湾”项目房产交付给彭中云，双方（亚泰房开公司为甲方，彭中云为乙方）签订《抵债及合作协议》：“经甲乙双方友好协商,双方本着平等,诚信的原则,现就水城县蟠龙黄金湾房开项目的相关事宜达成以下协议:一、因甲方在蟠龙黄金湾开发项目中资金周转紧张,曾吸纳乙方参与合作开发，乙方先后在该项目中共投入人民币1000万元[包括2015年至2016年的人工费及农民工工资(唐真海签字为准)]。二、双方对该项目以工程完工后结算审核后双方签字为准（2015年10月至2016年10月份，甲乙双方对该项目的工程款等及其款项预算结算金额为大约4000万人民币左右)。三、甲方用蟠龙黄金湾项目未签订购买合同现建好的铺面和住房冲低欠款人民币4000万元（肆仟万元人民币）。（注：一层铺面3000元每平米，住宅1000元每平米)，以实际平方米数和位置为准，写好后注明明细（协议原文如此），铺面的平方米抵1500万元，住房的平方米抵2500万元。四、以上两项办好后甲方把法律意义的所有（协议原文如此）（包括公章、财务章、合同收据)无条件移交给乙方,售楼部及售楼人员一起移交。售楼部直接移交给乙方，由乙方直接负责销售，乙方卖多少钱一平米甲方不能干涉(注:只限总额抵款内房屋)。五、从2017年2月中旬至2017年5月中旬止，乙方负责将蟠龙黄金湾所有后续工程(包括黄金湾小区道路及管网工程)完成竣工，甲方需派遣一位施工总负责人到乙方项目部，负责核实未完工程的实际工程量及造价，每月所产生的工程量总价以双方签字为准，因此产生的所有费用由乙方在自己经营的黄金湾项目售楼部支付，但须甲方认可。如果后续工程所产生的费用甲方未支付给乙方，乙方有权不移交销售权给甲方，直至乙方销售款项抵完工程款为止。乙方负责乙方在经营黄金湾项目期间的所有人人工工资，甲方负责乙方将黄金湾项目交还给甲方后黄金湾项目的所有人工资由甲方支付。六、乙方在销售过程中产生的一切税费,在国家法律法规范围内，应买方交的税费由买方负责；应房开公司负责的税费由甲乙双方各承担一半。七、以上几点全部办完后，甲方无条件退出黄金湾项目，直至乙方把所有甲方欠乙方的欠款收完为止。乙方才把甲方提供给乙方的(包括公章、财务章、合同收据)归还甲方。所有在乙方收完欠款之中所产生的甲方欠款蟠龙黄金湾当地居民所有费用和纠纷由甲方全面解决处理，与乙方无关。乙方在销售过程中，每销售一笔款项提10%给甲方作生活费。八、本协议签订后，由乙方全权解决处理蟠龙黄金湾项目的债权债务(只包括唐真海签字认可的用在黄金湾项目上的欠款),并由乙方承担因处理债权债务(包括民工工资)不当所带来的法律责任。九、黄金湾采石场的开采权及经营权甲方无条件转让给乙方，所欠老张的债权债务均由唐真海签字认可后转让给乙方，由乙方支付给老张。”2017年1月24日，彭中云作为甲方、联众力经纪公司作为乙方签订了《代理销售补充协议》：“经双方友好协商，就双方在2017年11月10日签订的商品房代理销售合同作如下补充条款，双方共同遵守。第一条：原合同约定的代理佣金及计算方式更改为每套(商铺)销售成功后甲方支付乙方人民币10000(壹万元)作为代理金，支付方式为销售每套房产(含商业铺面)甲方在完成当日支付乙方应得佣金。2017年代理佣金计算方式为总销售额的百分之二点五计算。(支付壹万元一套的时间为一月二十三号到月二十七之间)；第二条：从签订补充协议之日起，甲方负责入为彭中云，负责履行本协议的全部义务。第三条：本协议与原协议有冲突的,以本协议为准,本协议与原合同的其它条款内容合并实施”。协议尾部的甲方处，除彭中云签名外，亚泰房开公司亦参与签章。《代理销售补充协议》签署后，亚泰房开公司将公司相关印章移交给彭中云管理，联众力经纪公司继续对“蟠龙黄金湾”项目房产组织进行销售，销售房款由彭中云收取。在上述销售过程中，联众力经纪公司共销售商、住房屋58套，其中，2017年1月23日销售商铺2套，2017年1月24日销售商铺5套，2017年1月25日销售商铺2套，2017年1月26日销售商铺15套、住房1套，2017年1月27日销售商铺26套、住房4套，2017年2月27日销售商铺3套；2017年2月27日销售的3套商铺的销售额为282486元；彭中云接管“蟠龙黄金湾”房产项目后，共支付联众力经纪公司销售佣金50000元。本院认为，本案各方当事人争议的焦点为：1.本案商品房代理销售的主体是否已于2017年1月24日《代理销售补充协议》签订时变更为彭中云与原告联众力经纪公司；2.对原告提出的诉讼请求，依法应否支持。关于本案商品房代理销售的主体是否已于2017年1月24日《代理销售补充协议》签订时变更为彭中云与原告联众力经纪公司的问题。从原、被告提供的证据来看，2017年1月23日亚泰房开公司与彭中云签订《抵债及合作协议》，与2017年1月24日彭中云作为甲方、联众力经纪公司作为乙方而亚泰房开公司在协议尾部的甲方处参与签章签订的《代理销售补充协议》，不仅相互印证了联众力经纪公司对《抵债及合作协议》的知情，而且充分说明了三方共同通过签订《代理销售补充协议》对原亚泰房开公司权利义务的合意转让即将收取销售款的权利及支付佣金的义务转让给彭中云，否则不可能出现“甲方负责人为彭中云，负责履行本协议的全部义务”的约定，联众力经纪公司也不会“节外生枝”再与亚泰房开公司签署“甲方负责人为彭中云，负责履行本协议的全部义务”的补充协议。关于对原告提出的诉讼请求依法应否支持的问题。从查明事实来看，《销售代理合同》及《代理销售补充协议》约定从2017年1月23日至2017年1月27日，销售的商、住房代理销售佣金统一为10000元/套，而在此期间，根据联众力经纪公司销售的商、住房数量，其在本案中主张的25万元的佣金应予支持，而对2017年1月27日之后即2017年2月27日销售的3套商铺，销售额为282486元，根据约定，联众力经纪公司应获销售佣金282486元×2.5%=7062元。综上，联众力经纪公司应获销售佣金257062元。对该佣金，虽然《代理销售补充协议》系2017年1月24日签订，但不仅该协议对此前2017年1月23日包括2017年1月24日的销售佣金进行了变更约定，而且从原告提供的58套商、住房的《销售确认书》所附《一览表》来看，2017年1月23日、2017年1月24日销售的商、住房，均备注说明“经彭总同意按此价格销售”等内容，说明在签订《代理销售补充协议》之前的2017年1月23日、《代理销售补充协议》签订当日即2017年1月24日销售的房屋实际均归彭中云接管。因此，上述认定的销售佣金257062元，应由彭中云承担支付，扣减已支付的50000元，彭中云还应支付207062元。另关于联从力经纪公司主张的资金占用利率及计息期间，具有事实依据及法律依据，予以支持，但2017年1月27日至2018年1月27日期间的利息，予以支持207062元×6%=12424元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第七十九条、第八十条、第八十四条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人彭中云于判决生效后十日内向原告贵州联众力房地产经纪有限公司支付代理佣金207062元、2017年1月27日至2018年1月27日期间的资金占用利息12424元，共计人民币219486元；二、驳回原告贵州联众力房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5784元，由原告贵州联众力房地产经纪有限公司负担2093元，第三人彭中云负担3691元（原告已预交，限于判决生效后十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉的，则本判决发生法律效力。原告贵州联众力房地产经纪有限公司可在判决确定的履行期届满后二年内，向本院申请强制执行。审 判 长  邓仕刚人民陪审员  张 黔人民陪审员  张发祥二〇一九年十一月十三日书 记 员  朱仲玲