上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初14835号原告：上海海顿物业管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：王志康，总经理。委托诉讼代理人：朱朝强，男。委托诉讼代理人：胡寨红，上海市华夏律师事务所律师。被告：衣振涛，男，1970年3月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：关惠坤，女，1970年1月31日出生，白族，住上海市徐汇区。被告：衣洋，女，1998年2月14日出生，白族，住上海市徐汇区。上述三被告共同委托诉讼代理人：朱超群，上海沪泰律师事务所律师。原告上海海顿物业管理有限公司与被告衣振涛、关惠坤、衣洋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月17日、2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告上海海顿物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱朝强、胡寨红、被告衣振涛、关惠坤、衣洋的委托诉讼代理人朱超群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海海顿物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.三被告支付原告上海市长宁区愚园路XXX弄XXX号(简称涉讼房屋)2014年9月1日至2017月11月30日的物业管理费83,333.25元、滞纳金27,749.97元；2.诉讼费由三被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：三被告支付原告涉讼房屋2014年9月1日至2017月11月30日的物业管理费83,331.30元、滞纳金27,749.97元。事实和理由：2013年1月1日，原告与上海市长宁区御华名苑业主委员会(简称御华名苑业委会)签订了一份《物业服务合同》，约定自2013年1月1日起，由原告为该小区提供物业管理服务；2017年11月30日，双方终止物业管理合同。三被告系该小区内涉讼房屋业主，拖欠2014年9月1日至2017年11月30日物业管理费，按每月标准2,136.70元计算。根据《物业服务合同》第十条约定，被告应于每月10日前缴纳当月物业管理费，逾期缴纳的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用的万分之三加收滞纳金。故原告提起本案诉讼。被告衣振涛、关惠坤、衣洋辩称，不同意原告全部诉讼请求。一、原告与御华名苑业委会签订的物业服务合同到期终止，未再续签，业委会已于2014年8月19日向原告发送书面通知明确告知原告合同终止，要求原告停止物业服务、退场、办理交接等，本案中原告主张2014年9月至2017年11月的物业费及滞纳金没有合同依据。二、原告在2014年9月至2017年11月未向御华名苑小区的业主提供物业服务，因为小区公共面积小，故业主自行管理，各管各自的，三被告没有找过保安保洁。原告尤其是未向三被告提供物业服务，无权向三被告收取物业费。原告在合约期内未按合同履行维修义务，尤其是涉讼房屋地下车库和房屋外墙漏水，造成地面墙面发霉、脱落，合同期内三被告多次向原告反映，要求原告启用维修基金对漏水外墙进行整修，至2014年合同终止，原告未启动维修程序。故三被告于2014年12月搬离。三、假设原告还曾在御华名苑小区内滞留，也系原告单方面的行为，不能强制缔约、强制让住户接受物业服务。四、原告主张涉讼房屋按建筑面积427.35平方米计算物业费存在错误，根据产权证记载，涉讼房屋地上建筑面积仅361.80平方米。五、原告主张5元/平方米/月的物业费超过政府指导价和市场价，原告未提供收费标准构成。六、原告主张滞纳金没有依据，计算标准过高。七、2016年6月4日之前的物业费、滞纳金超过法定诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于物业服务合同、工作移交通知、不动产登记簿、房地产权证、催款通知单及寄送凭证、发票、商品住宅维修资金支取汇总表、使用维修资金的公示、终止服务的函、意见征询单等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：涉讼房屋位于御华名苑小区，2005年3月登记至三被告名下，房屋类型为公寓，上海市不动产登记簿中记载建筑面积为427.35平方米，上海市房地产权证附记中记载建筑面积为427.35平方米，房屋建筑面积测算表中记载套内建筑面积为361.80平方米。2013年1月1日，原告(乙方)与御华名苑业委会(甲方)签订《物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，乙方按照建筑面积向业主收取物业服务费，住宅5元/月·平方米；物业服务费用按月交纳，业主应在每月10日前履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：对业主和物业使用人逾期未交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用万分之三/日加收滞纳金。本合同为期一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止。本合同期限届满前两月，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后三月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。本合同期限届满后，再履行三个月后，本合同自动终止。合同到期后，原告与御华名苑小区未续签物业服务合同。2014年，三被告向原告支付2014年1至4月物业管理费8,546.80元、2014年5至8月物业管理费8,546.80元。之后三被告未再向原告支付物业管理费。2014年8月17日，被告衣振涛作为御华名苑业委会主任向原告发送通知：因本小区业主委员会与贵公司签订的物业管理合同已经于2013年12月31日到期，按照合同约定合同到期已过三个月，原物业管理合同已自动终止。现通知贵公司于2014年8月31日向本届业委会以及本届业委会委托的临时物业托管公司移交物业管理资料、办公场所、公共设施设备等，并不得阻碍临时托管物业管理公司的进驻和接管，否则造成任何损失和责任由贵公司承担。贵公司也不得再向业主收取任何管理费用。三被告提供了上述通知的EMS寄送凭证，未提供签收证明，原告表示未收到过。同日，被告衣振涛向部分业主发送了意见征询单，总结原告服务期间存在的问题，向业主提议：1.更换物业管理公司，欢迎业主推荐临时托管物业管理公司，由托管物业管理公司自2014年9月1日起至新物业管理公司正式聘用生效之日止进行管理；2.原物业管理公司无管理权，在2014年8月31日移交资料及场地；3.原物业管理公司不得再收取物业管理费。三被告另提供了三位业主在意见征询单上签字的意见回馈。之后，御华名苑业委会未聘请临时托管物业管理公司。2016年12月12日，原告通过挂号信向被告衣振涛发送催款通知，要求其支付2014年9月至2016年12月物业管理费、保安保洁费59,829元。2017年9月21日，原告向御华名苑业委会及全体业主发送《关于终止“御华名苑”物业服务的函》：兹有原告管理的“御华名苑”小区，双方至今未签订书面物业服务合同，我司与贵业委会多次沟通亦未能达成一致，贵业委会于2017年9月17日擅自将小区管理资料封存并取走，严重影响我司日常管理工作的开展，鉴于当前状况，我司特此专函告知：我司决定终止该小区物业服务。我司严格按照国家有关物业管理相关法律法规的规定，提前三个月函告业委会及广大业主，我司将于2017年12月31日终止物业服务并办理移交，望贵方尽快选聘新的物业服务企业。2017年11月7日，原告通过挂号信向被告衣振涛发送催款通知，要求其支付2014年9月至2017年11月物业管理费83,333.25元。2017年11月14日，御华名苑业主大会、业主委员会向原告发送《关于御华名苑小区物业管理工作移交的通知》：业主委员会接到贵公司2017年9月21日要求终止本小区物业管理合同的书面通知后，本届业主委员会书面召开了2次业主大会，经全体业主投票决定，近日已正式与上海祯琦物业管理有限公司签订了新一期的物业管理合同。为保证本小区物业管理的正常有序开展，考虑避开节假日期间可能给各方造成的不便，请贵公司准备齐本小区之前的全部物业管理材料，检查各项设备情况，于2017年11月30日上午10点，与上海祯琦物业管理有限公司办理本小区物业管理的交接。同时希望在该日期之前能继续按原合同要求，做好物业管理工作，保证本小区设备的完整和正常使用，保障业主权益，业主大会保留因物业管理责任对业主造成损失的追索权。本院认为，御华名苑业委会选聘原告为该小区提供物业服务，双方签订的《物业服务合同》对业主具有约束力，三被告作为涉讼房屋的产权人，应向原告支付物业管理费。尽管《物业服务合同》约定，原告为御华名苑提供物业服务至2013年12月31日，但之后御华名苑业委会未选聘新的物业管理公司，原告在小区实际服务至2017年11月30日，故原告有权向三被告主张上述服务期间的物业管理费。三被告辩称涉讼房屋地下车库和房屋外墙存在漏水问题，房屋外墙漏水属于房屋质量问题，如果发生在保修期内，应由开发商承担相应的保修责任，保修期后需对房屋公共部分进行维修、更新、改造和养护的，由与之有关联的业主经投票表决后决定，包括相关费用的分担责任。此系涉及业主自身的利益，原告作为物业管理服务单位，无此决定权，三被告以此作为拒付物业费的抗辩理由不成立，本院不予采信。三被告辩称2016年6月4日前的物业管理费超过诉讼时效。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，2017年10月1日之前诉讼时效期间为两年。原告曾于2016年12月12日向三被告发送催款通知，结合双方物业管理费每月10日前交纳的约定，故2015年1月1日至2017年11月30日期间的物业管理费未超过诉讼时效。原告沿用物业管理合同的标准主张物业管理费，本院应予以支持。三被告辩称应按361.80平方米支付，收费标准过高，无相应依据，本院不予采信。关于原告要求三被告支付滞纳金的诉讼请求，鉴于双方存在较大争议，故本院对该项主张难以支持。综上，对于原告要求三被告支付2015年1月1日至2017年11月30日期间物业管理费74,784.50元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下：一、被告衣振涛、关惠坤、衣洋应于本判决生效之日起十日内向原告上海海顿物业管理有限公司支付上海市长宁区愚园路XXX弄XXX号房屋2015年1月1日至2017年11月30日的物业管理费74,784.50元；二、驳回原告上海海顿物业管理有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,521.60元，因本案适用简易程序审理，减半收取计1,260.80元，由原告上海海顿物业管理有限公司负担412元，由被告衣振涛、关惠坤、衣洋负担848.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 汪 露二〇一九年十一月一日书记员 陈若愚附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……