安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终8542号上诉人（原审原告）：安徽青和物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市宁国路150号加烨广场综合楼2—175室，统一社会信用代码91340100149252193B。法定代表人：程新钢，董事长。委托诉讼代理人：林淼，安徽同胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张征征，安徽同胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽华阳置业有限公司，住所地安徽省合肥市包河工业区纬二路1号，统一社会信用代码9134010077111839XR。法定代表人：邱凌，董事长。委托诉讼代理人：孙仁业，安徽奥成律师事务所律师。委托诉讼代理人：余健，安徽奥成律师事务所律师。原审第三人：广视花园小区业主委员会。负责人：王柏丞，主任。委托诉讼代理人：吴志刚，安徽合望律师事务所律师。上诉人安徽青和物业服务有限公司（以下简称“青和物业公司”）因与被上诉人安徽华阳置业有限公司（以下简称“华阳置业公司”）、原审第三人广视花园小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。青和物业公司上诉请求：1、请求判令撤销合肥市包河区人民法院作出的（2019）皖0111民初897号民事判决书；2、判令被上诉人向上诉人支付物业服务费1826576.08元（自2016年6月1日至2017年7月31日止）；3、判令被上诉人向上诉人支付违约金82195.95元（以欠费金额为基数，自2017年8月1日起暂计至2017年10月31日止，按月息1.5%，最终至物业服务费全部付清之日止）；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定2016年5月30日《广视花园物业服务合同》中并无明确约定案涉商业1-3幢楼包括在合同之内，属于约定不明，进而认定上诉人主张涉案商业1-3楼包括在物业服务合同的理由尚不充分。一审判决对该节事实的论述属于认定事实错误，适用法律不当，请求二审人民法院予以纠正。二、上诉人与第三人签订的《广视花园物业服务合同》合法有效，被上诉人与合肥中谦物业服务有限公司于2016年3月15日签订《九珑湾·广视花园A区商业1-3楼前期物业服务合同》时，第三人广视花园小区业主委员会已经成立，且案涉商业1-3楼尚未竣工，故该合同属于无效合同。一审法院忽略了在同一物业上存在着两份物业服务合同的合同效力问题，变相地维护了一个无效合同的合同效力，这严重地损害了上诉人的合法权益，属于事实认定不清，适用法律错误，请求二审人民法院予以纠正。三、被上诉人虽然向法庭提供了2016年3月15日《九珑湾·广视花园A区商业1-3楼前期物业服务合同》，但是到目前为止全案中我们并未看到被上诉人向中谦物业公司实际支付物业服务费的付款凭证。纵观全案，一审判决偏离了公平的法律价值判断，被被上诉人提供的所谓履约材料（绝大部分为其单方自制材料）引入到错误的事实判断上，武断地认定上诉人未履行对案涉商业1-3号楼的物业服务。实事上，是否提供物业服务，从证据的充分性和必要性来说，并不是一定非要上诉人提供针对某一特定物业服务的证据，一审判决脱离客观事实和行业特点，主观上强加了上诉人的举证责任，属于适用法律不当，请求二审法院予以纠正。综上，上诉人已经按照《广视花园物业服务合同》要求，提供了相应的物业服务工作，被上诉人作为受益人，理应支付物业服务费，请求二审法院在查明事实的基础上支持上诉人诉请。华阳置业公司答辩：一、一审认定上诉人主张业委员与上诉人签订的《广视花园物业服务合同》包含案涉的商业1-3#楼的理由不充分，并无不当。第一，2016年5月30日上诉人与业委会签订《广视花园物业服务合同》所列面积数字与2013年2月22日《广视花园前期物业服务合同》的有关面积的相同，均为规划面积。《广视花园前期物业服务合同》的合同范围是小区住宅及底商的商业用房，不包含商业1#-3#楼是客观事实。而《广视花园物业服务合同》签订时商业1#-3#楼仍未交付使用，该合同中又没有明确约定增加了商业1#-3#楼部分的面积，因此，《广视花园物业服务合同》与《广视花园前期物业服务合同》的范围是相同的，同样不包括商业1#-3#楼。第二，一审中第三人业委会当庭陈述：业委会成立后，由于原来的前期物业服务合同即将到期，业委会错误认为上诉人就是前期提供服务的南京青和物业服务有限公司，就与上诉人签订了合同。同时，言明了商业1#-3#楼不在合同范围之内，上诉人只进行了小区内的住宅和自管商业房屋的物业服务。因此，基于对于前后两份物业合同主体相同、合同范围相同这样的认识，业委会作出《广视花园物业服务合同》主要是为现有的住宅业主及小区内部的商业用房服务，并不包含新建物业商业1#-3#楼的陈述是符合客观实际的。综上事实，广视花园物业服务合同并不包含商业1#-3#楼，上诉人主张事实不能成立。二、上诉人主张权利，却没有履行义务，实际并没有提供商业1#-3#楼的物业服务。首先，从我方提供的规划许可证和现场照片可以看出商业1#-3#楼商业1#-3#楼拥有独立的进出口、地库、电梯、消防、监控、中央空调等设施，与小区内部的住宅与住宅楼的空间是相对独立的，具备单独管理的条件，可以单独作为一个物业管理区域进行管理，与小区内部的物业服务没有关联。第二，有充分证据证明商业1#-3#楼的物业服务是由合肥中谦物业服务有限公司提供。一审中我方提供了与中谦公司签订的《前期物业服务合同》、商业1#-3#楼的工程建设材料交接手续（包括有交接单、验收单、电力资产无偿移交交付清单、工程移交单等）、中谦物业与保安、保洁服务的合同以及保安巡查、交接班登记、来访登记、设备维修等一系列证据（证据编号：证据四、五），特别是证据五，全部是物业服务过程中所形成的直接证据，从中可以反映中谦物业对现场提供物业服务。相反，上诉人却拿不出证据证明其对商业1#-3#楼提供了物业服务。第三，一审中，我方还提供了《垃圾清运合同》、保洁服务合同及进账单、保安服务合同及进账单、《物业管理服务协议》及收据（证据编号：证据六、七），通过这些合同及真实发生的费用进一步证明物业服务的履行情况。因此，上诉人所称没有看到物业服务的付款凭证以及绝大部分证据是单方制作的说法不客观、不属实。三、答辩人身份是开发商，案涉房屋均出售于各小业主，答辩人不应当承担物业服务费。商业1#-3#楼建成后，答辩人将房屋交付于各购买人也就是小业主，房屋均由小业主占有、使用，因此也不应当由我方承担物业服务费。以上事实在我方提供的小业主与中谦公司签订的物业管理服务协议及小业主向中谦公司交纳物业费的收据中可以反映。综上，答辩人认为上诉人与业委会所签订的物业服务合同中不含有商业1#-3#楼，且上诉人也没有向商业1#-3#楼的业主提供物业服务，上诉人主张物业服务费既没有合同依据也没有事实依据，故其诉请不应获得法院支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉，维持原判。广视花园小区业主委员会陈述：第三人在与上诉人签订合同时一直认为原告是原来的南京青和物业服务有限公司，合同的内容实际上是小区内部住宅以及自管的商业房屋，与本案案涉的商业1-3号楼房屋没有关系。青和物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物业服务费1826576.08元（自2016年6月1日至2017年7月31日止）；2、判令被告支付原告滞纳金82195.92元（以欠费金额为基数，自2017年8月1日起暂计算至2017年10月31日止，按月息1.5%，最终至物业服务费全部付清之日止）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：广视花园小区位于合肥市包河工业区，物业管理区域范围为：东至合肥市实验小学，西至包河大道，南至乌鲁木齐路，北至九珑湾花园及格林雅地小区；以宁夏路（南北向）为界，分为东、西两个区块；小区规划总建筑面积491865平方米，其中19幢高层住宅面积316182平方米，商业面积46650平方米，物业服务用房1514平方米。广视花园小区开发建设单位为被告华阳置业公司。2013年1月，被告华阳置业公司通过合肥市政府采购中心公开招标方式，南京青和物业管理有限公司被确定为广视花园前期物业服务中标供应商；同年2月22日，华阳置业公司与南京青和物业管理有限公司签订了《广视花园前期物业服务合同》，合同期为1年，其中所列小区规划总建筑面积、高层住宅面积、商业面积均与前述数字相同。案涉商业1—3号楼位于广视花园小区西区西侧（与小区高层住宅以铁栅栏及道路相隔，西至包河大道），共3幢，其中商业1号楼规划地上12层，地上建筑面积为19271.45平方米（2015年2月10日变更后面积）；商业2号楼规划地上3层，地上建筑面积为6123.9平方米；商业3号楼规划地上3层，地上建筑面积为7276.08平方米；另，规划建有地下车库1层，建筑面积10885.53平方米。案涉商业1—3号楼均于2016年3月24日竣工验收，属于整个广视花园小区物业管理区域范围。2016年5月30日，原告青和物业公司与第三人广视花园业委会签订1份《广视花园物业服务合同》，合同期限为2016年6月1日至同年12月31日；该合同中所列小区规划总建筑面积、高层住宅面积、商业面积，均与2013年2月22日华阳置业公司与南京青和物业管理有限公司签订的《广视花园前期物业服务合同》数字相同。2017年7月31日，原告青和物业公司撤出广视花园小区物业服务管理。另查明：华阳置业公司与合肥中谦物业服务有限公司签订了《九珑湾·广视花园A区商业1—3楼前期物业服务合同》，其中规定了由合肥中谦物业服务有限公司负责和协助进行与物业相关的工程建设档案材料保管，物业共用设施和设备的维修、养护、管理，物业共用部分绿地、花木、景观、体育文化设施等维护和管理，物业区域内公共环境卫生、交通秩序管理和防范等，物业服务期限自2016年3月15日至2021年3月14日。后合肥中谦物业服务有限公司分别与安徽中天保安服务集团有限公司、安徽三诚保安服务有限公司、合肥西群物业保洁服务有限公司等单位签订了保安、清洁等项目合同，并进行了具体而实际的履行。一审法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”本案中，原告青和物业公司与第三人广视花园业委会于2016年5月30日签订的《广视花园物业服务合同》，其中所列小区规划总建筑面积、高层住宅面积、商业面积，与被告华阳置业公司与南京青和物业管理有限公司于2013年2月22日签订的《广视花园前期物业服务合同》数字相同，均为规划面积，而案涉商业1—3号楼系2016年3月24日才竣工验收；2016年5月30日签订的《广视花园物业服务合同》中，并无明确约定案涉商业1—3号楼包括在合同之内。显然，仅以合同所列商业面积包括了案涉商业1—3号楼的面积，以及相关物业管理法规规定一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业服务，即推导出涉案合同包括案涉商业1—3号楼，理由尚不充分。本案原审中，原告提交的其与合肥向荣保洁有限公司签订的《保洁服务合同》，其中只列明保洁的对象为19幢高层住宅楼及附属设施；其所提交的与合肥市新城环卫有限公司签订的《清淤协议》，落款时间为2015年12月28日，协议执行的时间为2016年1月11日，而此时原告尚未与第三人签订物业服务合同。重审中，原告所提交的合肥向荣保洁有限公司、合肥市新城环卫有限公司所出具的证明材料，因该两份证明材料的形式不符合民事诉讼法的规定，且内容与被告提交的相关证据材料不符，不予确认。本案重审中，第三人广视花园业委会述称是因将原告误认为是原来的南京青和物业有限公司而签订合同，否认涉案商业1—3号楼包括在合同之内。故原告青和物业公司与第三人广视花园业委会于2016年5月30日签订的《广视花园物业服务合同》中，是否包括案涉商业1—3号楼，属约定不明。为证明2016年5月30日签订的《广视花园物业服务合同》已经实际履行，原告方在重审中另提交了清淤费支付审批单据和发票各1份，但该2份材料并不能单独作为其履行了对案涉商业1—3号楼进行物业服务的定案证据；相反，本案原审和重审中，被告华阳置业公司提供了其与合肥中谦物业服务有限公司签订的《九珑湾·广视花园A区商业1—3楼前期物业服务合同》，以及工程建设档案材料交付，合肥中谦物业服务有限公司与相关保安、保洁服务企业签订的合同和协议，相关服务企业在保安、清洁、设备维修等物业服务中的众多证据材料；原告方虽对被告方所提供的证据材料提出异议，但未提供确实而有效的相反证据，也未作合理的解释。故应当认定原告方未履行对案涉商业1—3号楼的物业管理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决：驳回原告安徽青和物业服务有限公司对被告安徽华阳置业有限公司的诉讼请求。案件受理费21980元，由原告安徽青和物业服务有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对当事人争议的青和物业公司是否对案涉商业楼1-3号提供了物业服务的事实，本院作如下认定：首先，青和物业公司在回答二审法庭提问时陈述：其在2018年2月2日庭审中提交的证据二、三，以及其在2019年5月28日庭审中提交的证据四、五、六、七可以证明其对案涉商业楼1-3号提供了物业服务。一审法院2018年2月2日庭审笔录反映，青和物业公司提交的证据二系青和物业公司与广视花园小区业主委员会签订的《广视花园物业服务合同》、广视花园小区业主委员会于2017年7月31日出具的《证明》及合肥市包河区住房和城乡建设局于2017年7月31日出具的《情况说明》。上述《广视花园物业服务合同》记载的总建筑面积为491865平方米，和华阳置业公司与南京青和物业管理有限公司于2013年2月22日签订《广视花园前期物业服务合同》记载的总建筑面积数额一致，但案涉商业楼1-3号于2016年3月24日才竣工，广视花园小区业主委员会的《业主委员会基本情况》表中记载业主建筑物总面积为360886平方米，且现广视花园小区业主委员会明确陈述上述《广视花园物业服务合同》不包括案涉商业楼1-3号。华阳置业公司提交的其与合肥中谦物业服务有限公司签订物业服务合同等印证了广视花园小区业主委员会的上述陈述，所以上述《广视花园物业服务合同》不能作为认定该争议事实的依据。广视花园小区业主委员会的上述《证明》只能反映青和物业公司于2016年6月1日至2017年7月31日为广视花园小区提供服务，其中并无青和物业公司为案涉商业楼1-3号提供物业服务的内容。合肥市包河区住房和城乡建设局的上述《情况说明》只是叙述青和物业公司何时撤出广视花园小区提供服务，其中并无青和物业公司为案涉商业楼1-3号提供物业服务的内容。所以该《证明》及《情况说明》，不能作为认定该节争议事实的依据。另外，青和物业公司在一审法院2019年5月28日庭审中提交的证据四广视花园前期物业费招标文件系2012年12月制作的，其内容与青和物业公司无关，证据五青和物业公司与第三方签订的清淤协议载明签订的日期为2015年12月28日，该清淤协议及证据五中保洁服务合同约定的期限均为2016年1月至2017年12月，但上述青和物业公司与广视花园小区业主委员会之间的《广视花园物业服务合同》约定的期限仅为2016年6月1日至2016年12月31日，从上述日期可见，清淤协议及保洁服务合同与该《广视花园物业服务合同》约定的期限相悖。证据六合肥向荣保洁有限公司、合肥市新城环卫有限公司分别于2019年5月6日出具的《证明》，该《证明》中并无其法定代表人的签字及经办人的联系方式，不符合证据形式要件，故对该证据的证明力不予认定。证据七报销单据、发票，只能证明青和物业公司支付了清淤费用，不能证明该费用包括案涉商业楼1-3号的费用。其次，青和物业公司对其主张的已向案涉商业楼1-3号提供物业服务、其与华阳置业公司已形成物业服务合同关系的事实，负有举证责任，但其提供的上述证据或不具关联性或不具证据形式或相悖，不具有证明力，故对其主张的该节事实，不予认定。一审判决认定基本事实清楚。本院认为，青和物业公司与华阳置业公司无物业服务合同关系，青和物业公司要求华阳置业公司支付物业服务费的上诉请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21980元，由上诉人安徽青和物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 健审判员 陆文波审判员 陈 烜二〇一九年十一月五日书记员 王 鹏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。