安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初761号原告：许玉凤，女，1990年7月12日出生，回族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：王暐，安徽美林律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐王群，安徽美林律师事务所律师。被告：聂宗明，男，1971年11月6日出生，汉族，住肥西县。被告：徐能英，女，1972年4月14日出生，汉族，住肥西县。被告：范荣菊，女，1971年3月3日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：方明政，合肥坜储法律咨询服务有限公司。原告许玉凤与被告聂宗明、徐能英、范荣菊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许玉凤及其委托诉讼代理人王暐，被告范荣菊及其委托诉讼代理人方明政到庭参加诉讼，被告聂宗明、徐能英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告许玉凤向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、依法解除原被告签订的《回迁房买卖协议》；2、被告聂宗明、徐能英立即返还原告房屋首付款65万元并承担诉讼期间原告的利息损失（利息按同期银行贷款利率，算至款清日止）；3、被告聂宗明、徐能英承担原告解除合同的损失22万元；4、被告聂宗明、徐能英承担原告维权律师费2万元；5、被告范荣菊对上述请求中的金钱给付义务承担连带清偿责任；6、本案的诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2017年7月3日，原被告三方签订了依法《回迁房买卖协议》，协议约定被告聂宗明、徐能英将其未来获得位于合肥市包河区滨湖顺园的一套约110平方米的回迁房转让给原告许玉凤，房屋单价1万元/每平方米，房屋总价按照实际面积，多退少补。房屋首付款65万元，于协议签订后支付。交付日期为2017年12月31日，逾期交付按照房屋总成交价的20%标准承担。被告范荣菊自愿为聂宗明、徐能英向原告承担连带责任保证。若聂宗明、徐能英违反任何一项协议约定，原告有权要求被告继续履行合同并承担责任，乙方也可单方面解除合同，并要求聂宗明、徐能英和范荣菊赔偿因此协议无法履行所造成的一切经济损失（损失包括房屋升值差价、主张权利的费用，如律师费等）。合同签订后，原告依约履行了自己的合同义务，将首付款65万元付至聂宗明账户。但时至今日，被告聂宗明、徐能英尚未按照合同约定交付合规的房屋。鉴于上述，被告聂宗明、徐能英的行为已经违约，并给原告造成经济损失。故，为了保护自己的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告聂宗明、徐能英未作答辩，亦未提供证据。被告范荣菊辩称：我在合同中约定的担保范围为：1、涉案安置房可以办理房屋产权证书之日起30日内为许玉凤办理产权登记（变更）；2、保证该房屋无任何抵押及其他任何产权纠纷；3、甲方无条件配合许玉凤进行回迁房屋楼层、位置挑选及登记权利人选择。另担保期限为：其他住户办理产权证，或有关部门规定可办理涉案房屋产权证变更登记起之日起计算。保证期限2年。本案纠纷的产生非我的过错。依据《合同法》和《担保法》的相关规定，我无需承担连带赔偿责任，我并非本案适格被告。请求法院驳回原告对我的诉讼请求。经审理查明：2017年7月3日，许玉凤与聂宗明、范荣菊签订《回迁房买卖协议》一份，协议载明：鉴于聂宗明原有房屋拆迁，面临安置在合肥市包河区滨湖顺园，达成如下一致意见：买卖标的物为聂宗明夫妻二人在合肥市包河区滨湖顺园的回迁房（拆迁通知编号：滨湖新区聂岗村三组第29号），房屋建筑面积暂定110平方米。单价10000元/平方米。许玉凤于本协议签订之日起10日内通过转账方式（户名：聂宗明，账号62×××511）支付房屋首期购房款65万元。在交付房屋钥匙之日10日内，再付房款30万元，该房产权证书下发后，聂宗明配合许玉凤办理产权变更过户至许玉凤名下后十日内，许玉凤向聂宗明支付剩余购房尾款。关于违约责任，在上述协议中约定如下：聂宗明应当在该房屋可以办理房屋产权证书之日起30日为许玉凤办理房屋产权变更登记手续，当该小区内其他住户房产证办理成功或房产登记有关部门规定可以办理该房屋产权证，视为该房屋可以办理产权证书。聂宗明应保证该房屋无任何抵押及其他任何产权纠纷。由于房屋并未回迁交房，待交房时聂宗明必须无条件配合许玉凤进行回迁房的楼层、位置挑选，产权登记人暂定为许玉凤。聂宗明承诺在2017年12月31日前向许玉凤交付房屋，若延迟交房，聂宗明自愿支付房价的20%作为违约赔偿。范荣菊自愿为聂宗明向许玉凤承担连带责任担保。无论聂宗明因何事由拒不履行合同义务或拖延履行，造成许玉凤损失，聂宗明和范荣菊承担连带清偿责任。保证期限为二年（自合同约定的该小区其他住户成功办理房产权证或有关部门规定可办理产权证之日起计算）。若聂宗明违反上述任何一项协议规定，许玉凤有权要求聂宗明继续履行合同并承担违约责任。许玉凤也可单方面解除合同，并要求聂宗明和范荣菊赔偿因此协议无法履行所造成的一切经济损失，包括律师费等费用。另查明：协议的抬头出卖人写的是聂宗明和徐能英，其中徐能英的名字系聂宗明所代写，在协议尾部未见徐能英的签名字样。上述协议签订之后，许玉凤于2017年7月3日分两次共向聂宗明的前述指定账户转款65万元。再查明：许玉凤提供的2010年4月28日编号为滨湖新区聂岗村三组第29号的《拆迁通知书（存根）》上载明：聂尔林户，因滨湖新区建设需要，经核实你户的房屋及附属物、构筑物须拆迁。现就有关事宜通知如下：1、请你户在2010年5月8日前交出房屋及宅基地；2、……。”上述事实，有当事人提供证据材料和陈述等证据在卷佐证。本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。本案中，首先，各方在签订买卖协议时，买卖标的即房产是否真实存在，当事人均未提供证据加以证实；其次，在拆迁通知书（存根）上记载的户主是聂尔林，而非本案被告聂宗明，另该份通知书亦非回迁安置证或拆迁协议书。对此节事实，原告未能予以合理解释或提供证据证明。因此，各方签订的回迁房买卖协议违反了法律法规的强制性规定，依据合同法第五十二条之规定，应属无效合同。无效合同自始没有法律约束力，故聂宗明据该协议收到许玉凤的650000元，依法应当予以返还。同时，许玉凤主张解除合同的损失以及律师费的主张，因法律依据不足，本院依法不予支持。另据担保法解释第八条的规定，主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任。现许玉凤因未提供证据证明范荣菊存在过错行为，故许玉凤诉求范荣菊承担连带责任的主张，法律依据不足，本院依法不予支持。关于许玉凤诉求徐能英承担民事责任的主张，证据不足，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告聂宗明于本判决生效之日起十日内返还原告许玉凤650000元；二、驳回原告许玉凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12700元，由许玉凤负担3430元，由聂宗明负担9270元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  史道荣人民陪审员  余向梅人民陪审员  季汝凤二〇一九年十一月七日书 记 员  罗业强附：相关法律条文《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国担保法》第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。