中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12973号上诉人（原审被告）：上海爱裳家房产经纪事务所，住所地上海市松江区江学路573号一层。投资人：陈永花，总经理。上诉人（原审被告）：陈永花，女，1980年12月21日生，汉族，住上海市松江区。两上诉人共同委托诉讼代理人：顾俊辉，上海社平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：YANSHIMAN（中文名：杨世满），女，1987年6月15日生，缅甸国籍，境内无固定住所。委托诉讼代理人：王保红，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李薇，上海华勤基信律师事务所律师。原审第三人：徐刚，男，1952年10月9日生，汉族，住上海市奉贤区。原审第三人：徐跃生，男，1959年1月29日生，汉族，住上海市杨浦区。原审第三人：徐跃峰，男，1964年6月4日生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人上海爱裳家房产经纪事务所（以下简称爱裳家经纪事务所）、陈永花因与被上诉人YANSHIMAN（杨世满）及原审第三人徐刚、徐跃生、徐跃峰居间合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初14098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。爱裳家经纪事务所、陈永花共同上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回被上诉人一审相应诉讼请求。事实和理由：一审中提交的微信往来记录显示被上诉人提供的签证页中被上诉人有在中国工作的时间，至购房时已满一年；经上诉人查询被上诉人当时在上海市没有房屋，且案外人刘某向上诉人工作人员发了劳动合同，并陈述被上诉人当时在上海市没有房屋、已工作满一年，上诉人才出具承诺书；故上诉人认为居间合同不能继续履行并非被上诉人的购房资格导致，而是被上诉人认为房地产市场价格下跌，不愿意继续购买，上诉人不应当承担赔偿责任。综上，请求支持上诉人的上诉请求。YANSHIMAN（杨世满）辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人作为专业的中介人士应当知晓外籍人士满足何种条件才有购房资格，正是因为上诉人出具了承诺书，被上诉人才愿意支付人民币50万元（币种下同）的定金。案外人刘某发送的被上诉人护照页显示因婚姻关系来到中国，仅代表可以工作，未承诺被上诉人已经实际工作。从签订居间合同到起诉只有不到两个月的时间，房价并无过大波动。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人徐刚、徐跃生、徐跃峰未发表意见。YANSHIMAN（杨世满）向一审法院起诉请求：1.判令解除YANSHIMAN（杨世满）与爱裳家经纪事务所签订的《房地产买卖居间协议》；2.判令爱裳家经纪事务所向YANSHIMAN（杨世满）赔偿损失50万元；3.判令爱裳家经纪事务所赔偿YANSHIMAN（杨世满）利息损失（以50万元为本金，自2018年4月5日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4.判令陈永花对爱裳家经纪事务所的上述债务承担无限清偿责任。一审法院认定事实：2018年4月4日，YANSHIMAN（杨世满）作为买受方（乙方）与徐刚、徐跃生、徐跃峰作为出售方（甲方）及爱裳家经纪事务所作为居间方（丙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方向甲方购买上海市松江区XX路XX弄XX号房屋（以下简称涉案房屋），总房价款1,050万元，乙方应于甲方签署本协议后当日内补足定金50万元。协议第五条约定，丙方应当依法积极履行以下居间义务：1、撮合甲、乙双方买卖意向，促成甲、乙双方签订本协议和《房屋买卖合同》；2、向甲、乙双方如实报告订立《房屋买卖合同》的重大事项，（详见《房屋买卖合同》第1条）。协议第六条约定，居间报酬：《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲、乙双方应同时分别按总房价款1%支付丙方佣金，迟延支付应按日5‰计付违约金，并承担由此给丙方造成的律师费等损失。协议另对其他有关事项作了相应的约定。上述《房地产买卖居间协议》的乙方由案外人刘某代替YANSHIMAN（杨世满）签署。同日，爱裳家经纪事务所向YANSHIMAN（杨世满）出具《承诺书》一份，载明：“如因乙方杨某在上海购房资格问题不能正常交易，《购房人为外籍人士且上海内无房》，所产生的违约责任由居间方承担（定金50万元由居间方承担）”。一审另查明：2018年4月4日，YANSHIMAN（杨世满）作为买受方（乙方）与徐刚、徐跃生、徐跃峰作为出售方（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，总房价款1,050万元。付款方式为乙方应于签订示范合同后当日向甲方支付首期购房款650万元（包含已付定金），于2018年6月6日前乙方向甲方支付400万元。甲、乙双方应于2018年6月6日前向房地产交易中心申请办理涉案房屋过户手续，并于当日对涉案房屋进行验看、清点、交接。合同第11条约定，定金责任：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，甲方同意将收取的定金交居间方保管。若甲方将涉案房屋房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处收回保管的定金，在甲方收取乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双方返还定金，若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。合同另对其他有关事项作了相应的约定。上述《房屋买卖合同》的乙方由案外人刘某代替YANSHIMAN（杨世满）签署。同日，案外人刘某代替YANSHIMAN（杨世满）向徐跃峰转账支付50万元，徐跃峰向YANSHIMAN（杨世满）出具《定金收据》一份，载明：今收到YANSHIMAN（杨世满）购买涉案房屋定金50万元。一审再查明：2018年4月18日，YANSHIMAN（杨世满）曾向一审法院提起（2018）沪0117民初6751号案件诉讼，请求判令：1.解除YANSHIMAN（杨世满）与徐刚、徐跃生、徐跃峰之间的《房屋买卖合同》；2.徐刚、徐跃生、徐跃峰向YANSHIMAN（杨世满）返还定金50万元。2018年6月6日，YANSHIMAN（杨世满）撤回了上述案件的起诉。一审又查明，爱裳家经纪事务所系个人独资企业，投资人为陈永花。一审法院认为，YANSHIMAN（杨世满）系境外个人，根据关于规范房地产市场外资准入和管理的意见【建房﹝2010﹞186号】第二条规定，各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验：1、有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明；2、境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。爱裳家经纪事务所作为专业的中介服务机构应当知道上述规定，爱裳家经纪事务所在未看到有关部门出具的境外个人在境内工作超过一年的证明，以及在没有YANSHIMAN（杨世满）书面承诺其在境内无其他住房的情况下，仅凭案外人刘某对YANSHIMAN（杨世满）情况的陈述，促成YANSHIMAN（杨世满）与徐刚、徐跃生、徐跃峰于2018年4月4日签订了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》。同时，爱裳家经纪事务所在同日向YANSHIMAN（杨世满）出具了《承诺书》，承诺如YANSHIMAN（杨世满）的购房资格问题不能正常交易，其承担由此产生的50万元定金赔偿责任。由此，爱裳家经纪事务所自愿承担因YANSHIMAN（杨世满）的购房资格问题导致《房屋买卖合同》不能履行的风险责任。事后，YANSHIMAN（杨世满）与徐刚、徐跃生、徐跃峰之间签订的《房屋买卖合同》未能继续履行，致使YANSHIMAN（杨世满）支付给徐刚、徐跃生、徐跃峰的50万元定金无法收回。爱裳家经纪事务所亦未举证证明并非因YANSHIMAN（杨世满）的购房资格问题致使《房屋买卖合同》不能继续履行，故爱裳家经纪事务所应当按《承诺书》载明的内容向YANSHIMAN（杨世满）承担赔偿责任。关于YANSHIMAN（杨世满）主张的利息损失，根据本案的实际情况，一审法院酌情确定自YANSHIMAN（杨世满）提起本案诉讼之日（即2018年8月13日）起，按中国人民银行同期贷款利率计算。陈永花是爱裳家经纪事务所的投资人，陈永花应以其个人财产对企业债务承担无限责任。关于YANSHIMAN（杨世满）主张要求解除其与爱裳家经纪事务所签订的《房地产买卖居间协议》，爱裳家经纪事务所表示同意，一审法院予以确认。一审法院判决：一、解除YANSHIMAN与上海爱裳家房产经纪事务所于2018年4月4日签订的《房地产买卖居间协议》；二、上海爱裳家房产经纪事务所于判决生效之日起十日内赔偿YANSHIMAN损失50万元；三、上海爱裳家房产经纪事务所于判决生效之日起十日内赔偿YANSHIMAN利息损失（以50万元为本金，自2018年8月13日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、陈永花对上述第二、三两项债务承担无限清偿责任。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,800元，由上海爱裳家房产经纪事务所、陈永花负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人爱裳家经纪事务作为房产中介机构，对境外个人购房必须具备的条件应当了解。上诉人在仅凭案外人刘某的陈述、未对被上诉人的工作情况进一步核实的情况下，即认为被上诉人可以在本市购房，进而出具《承诺书》，由此所产生的风险应由上诉人自行承担。上诉人另认为合同不能继续履行并非被上诉人购房资格导致，但并未提供相应的证据予以证明，故本院对上诉人的上述观点，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,800元，由上诉人上海爱裳家房产经纪事务所、陈永花负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  娄永审判员  刘佳二〇一九年十一月二十一日书记员  刘羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……