广东省湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0811民初771号原告：陈土程，男，1970年1月20日出生，汉族，住湛江市坡头区，委托诉讼代理人：翟文辉，广东大展律师事务所执业律师。被告：广东海洋大学，住所地湛江市麻章区海大路1号。法定代表人：潘新祥，校长。委托诉讼代理人：张补联，广东意合律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：陈伟斌，广东意合律师事务所执业律师。原告陈土程与被告广东海洋大学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人翟文辉和被告广东海洋大学的委托诉讼代理人张补联、陈伟斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈土程向本院提出诉讼请求：1依法确认原告与被告分别于2000年10月20日签订的《租赁合同》、2006年11月6日签订的《商业广场租赁合同》、2007年10月30日签订的《商业广场租赁合同》、2010年2月1日签订的《续租租赁合同》、2011年4月11日签订的《出租房屋租赁合同》（房租赁契字【2011】111号）、2013年2月1日签订的《出租房屋租赁合同》（房租赁契字【2013】010号）均无效；2判令被告返还原告保证金3000元、押金17000元及利息（利息自2018年1月1日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3判令被告赔偿原告装修费损失80000元（具体以司法鉴定为准）；4本案诉讼费、司法鉴定费由被告承担。事实和理由：原告自2000年11月开始承租被告位于广东海洋大学××区商业服务中心第17—18号商铺（原来面积115.5平方米，后变更为85.5平方米）经营百货。原、被告分别于2000年10月20日签订的《租赁合同》、2006年10月30日签订《商业广场租赁合同》、2007年11月5日签订《商业广场租赁合同》、2010年2月1日签订《续租租赁合同》、2011年4月11日签订《出租房屋租赁合同》（房租赁契字【2011】111号）、2013年2月1日签订《出租房屋租赁合同》（房租赁契字【2013】010号）、2016年3月1日签订《出租房屋租赁合同》（房租赁契字【2016】007号）。上述合同约定的租赁时间为2000年11月6日起至2017年12月31日止。原告依约将保证金3000元、铺面押金17000元交给被告。合同签订后，经被告同意，原告投入了近80000元进行装修，一直严格按照合同履行义务。2018年9月，原告得知被告出租给原告的房屋未取得建设工程规划许可证。原、被告签订的上述租赁合同均为无效合同。原告多次要求被告返还房屋押金、赔偿利息以及赔偿原告因投入装修导致的经济损失。但被告均予以拒绝。故原告诉至法院，请求法院支持原告全部诉讼请求。原告陈土程在举证期间内提供如下证据：1原告身份证、被告事业单位法人信息；2《租赁合同》一份、《商业广场租赁合同》两份、《续租租赁合同》一份、《出租房屋租赁合同》三份；3房屋装修照片；4、保证金、铺面押金票据。被告广东海洋大学辩称：涉案房屋所有权属于被告。原、被告双方签订的房屋出租合同，系双方真实意思表示，并没有违反法律强制性的规定，依法有效。原告所诉请返还的保证金3000元、押金17000元，应当予以退还，但不应支付利息。原告以合同无效为由要求被告赔偿80000元装修损失，于法无据，应当驳回该请求。涉案的合同即使无效，也并未实际损害原告的利益。相反，原告依据无效合同承租被告的房屋从事经营活动获得了利益。原、被告所签订的均为定期租赁合同，在合同期届满后，被告本应腾清货物，交还房屋。原告承租房屋后，具体投入多少成本进行装修，自应当权衡商业风险。原告为其经营而装修的支出，属于其经营成本，不应转嫁到他人头上。合同已经因期限届满而终止，双方已经履行完毕，合同无效与原告主张装修损失并无因果关系，故不适用《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》中第九条有关租赁合同无效装修物处理的有关规定。原告未经被告同意，对承租房屋进行装修，其装修费用赔偿请求不应支持。另外，双方签订的租赁合同均约定“租赁期满，合同终止。合同终止时，承租方应保证房屋完好，基本装修不得拆除”。据此，对于涉案商铺的基本装修，在租赁合同期满后，原告已不再享有处分权，更无权要求被告赔偿装修损失。原告所提交的证据无法证明其装修损失价值，且涉案房屋已经拆除。综上，对于原告的第一、第三项诉讼请求，依法应当予以驳回；对于第二项诉讼请求，应当无息返还保证金及押金。被告广东海洋大学在诉讼期间没有提供任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理本院认定事实如下：原、被告分别于2000年10月20日签订的《租赁合同》、2006年10月30日签订的《商业广场租赁合同》、2007年11月5日签订《商业广场租赁合同》、2010年2月1日签订的《续租租赁合同》、2011年4月11日签订的《出租房屋租赁合同》（房租赁契字【2011】111号）、2013年1月8日签订《出租房屋租赁合同》（房租赁契字【2013】010号），均约定由原告承租被告位于广东海洋大学××区商业服务中心第17—18号商铺（面积115.5平方米）用于经营百货，租赁期限先后从2000年11月6日起至2015年1月31日。期间，原、被告双方均按照约定各自履行义务，并在合同期限届满后，原告继续承租该涉案商铺。2016年3月1日，双方再次签订了一份《出租房屋租赁合同》（房租赁契字【2016】007号）。合同约定：原告继续租赁该17—18号商铺（租赁面积由此前的115.5平方米变更为85.5平方米），每月租金为8550元，租赁期限从2016年4月1日起至2017年12月31日止。合同到期若无违约情况，原告持押金收据到被告财务科领取退还的押金（无息）；原告（乙方）要对房屋进行装修或改建，应征得被告（甲方）书面同意，并要符合房屋安全要求，不能损坏原结构；租期届满，合同终止；合同终止时，原告应保证房屋完好，基本装修不得拆除（空调等设备除外）。2006年期间，被告收取原告3000元为租赁合同的履约保证金。后于2011年期间双方约定履约保证金升至20000元。被告于2011年4月12日补缴17000元押金（保证金）。原告所缴交的上述两笔保证金共计20000元，之后，双方续签合同均约定押金为20000元。原告一直租赁涉案房屋至2017年12月31日。上述押金至今被告一直未退还给原告。原告诉至本院，请求：1确认原告与被告分别于2000年10月20日签订的《租赁合同》、2006年10月30日签订的《商业广场租赁合同》、2007年11月5日签订的《商业广场租赁合同》、2010年2月1日签订的《续租租赁合同》、2011年4月11日签订的《出租房屋租赁合同》（房租赁契字【2011】111号）、2013年2月1日签订的《出租房屋租赁合同》（房租赁契字【2013】010号）均无效；2被告返还原告保证金及利息（利息自2018年1月1日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3被告赔偿原告装修损失80000元（具体以司法鉴定为准）；4本案诉讼费、司法鉴定费由被告承担。庭审中原告承认，2000年10月20日签订涉案的第一份租赁合同后，就对所租赁的房屋进行了装修。涉案房屋租赁期限自2017年12月31日届满后，原告并没有按合同约定将房屋退还被告广东海洋大学，而是占有使用至2019年8月。被告庭审中同意返还押金20000元给原告，但不同意支付利息。另查明：涉案的房屋是被告在未取得建设工程规划许可证的情况下建造，该涉案房屋现已被拆除。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案焦点为：（一）双方于2000年10月20日签订的《租赁合同》、2006年10月30日签订的《商业广场租赁合同》、2007年11月5日签订的《商业广场租赁合同》、2010年2月1日签订的《续租租赁合同》、2011年4月11日签订的《出租房屋租赁合同》（房租赁契字【2011】111号）、2013年2月1日签订的《出租房屋租赁合同》（房租赁契字【2013】010号）是否有效；（二）被告应否返还原告保证金（押金）20000元及利息；（三）被告应否赔偿原告装修损失80000元。（一）双方于2000年10月20日签订的《租赁合同》、2006年10月30日签订的《商业广场租赁合同》、2007年11月5日签订的《商业广场租赁合同》、2010年2月1日签订的《续租租赁合同》、2011年4月11日签订的《出租房屋租赁合同》（房租赁契字【2011】111号）、2013年2月1日签订的《出租房屋租赁合同》（房租赁契字【2013】010号）是否有效的问题。涉案六份租赁合同的签订虽然是双方当事人的真实意思表示，但因被告广东海洋大学在未取得建设工程规划许可证的情况下建设涉案的房屋，依照2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……。”的规定，因2010年2月1日签订的《续租租赁合同》、2011年4月11日签订的《出租房屋租赁合同》（房租赁契字【2011】111号）、2013年2月1日签订的《出租房屋租赁合同》（房租赁契字【2013】010号）的三份合同签订时间及履行期间均在2019年9月1日之后，因此根据上述法律规定该三份租赁合同属无效合同。原告请求确认2010年2月1日签订的《续租租赁合同》、2011年4月11日签订的《出租房屋租赁合同》（房租赁契字【2011】111号）、2013年2月1日签订的《出租房屋租赁合同》（房租赁契字【2013】010号）无效，于法有据，本院予以确认。双方于2000年10月20日签订的《租赁合同》、2006年10月30日签订的《商业广场租赁合同》、2007年11月5日签订的《商业广场租赁合同》的签订时间及履行时间均在2009年9月1日之前，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，该法对施行前的行为没有溯及力，因此2000年10月20日签订的《租赁合同》、2006年10月30日签订的《商业广场租赁合同》、2007年11月5日签订的《商业广场租赁合同》为有效合同。故原告请求确认该三份合同为无效合同，本院不予支持。（二）关于被告应否返还原告保证金（押金）20000元及利息的问题。原告从2000年至2017年期间均租赁涉案房屋，先后签订了七份租赁合同，合同均约定了保证金（押金）。在合同的履行过程中，前租赁合同期满后，双方均没有主张返还保证金（押金），而该保证金（押金）作为后租赁合同的保证金（押金）。而双方最后签订的合同为2016年3月1日《出租房屋租赁合同》，该份合同也属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，对于被告依涉案无效合同之约定而取得的保证金（押金）共计20000元，应当予以返还。因合同无效而返还财产的，返还财产的范围限于合同取得的财产，并且返还财产是要将财产关系恢复到订约前的状态。本案中，被告因房屋租赁合同取得的是原告陈土程所交的保证金（押金）20000元，因此其退还给原告陈土程的也仅限于该保证金（押金）20000元，而不包括利息。原告请求被告退还保证金（押金）的利息，于法无据，本院不予支持。（三）关于被告应否赔偿原告装修损失80000元的问题。虽然双方于2010年之后（含2010年）签订的合同无效，但被告已按合同约定将涉案房屋交付原告使用，原告也使用涉案房屋至最后约定租赁期届满后一年多，不存在因合同无效导致原告在租期内停止经营或其他有碍原告经营的情形，从而产生装修费损失问题。另外，原告结合其经营规模、方式等需要对租赁的房屋进行装饰，装饰资金投入多少，都属于原告自己独立经营活动的行为，应属其经营成本，与本案的涉案合同无效并无直接因果关系。故原告在合同期限届满后以合同无效为由，要求被告赔偿装修损失80000元，于法无据，本院不予支持。综上所述，对原告的合理请求，本院依法予以支持；对原告不合理的请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第二十五条的规定，判决如下：一、确认原告陈土程与被告广东海洋大学于2010年2月1日签订的《续租租赁合同》、2011年4月11日签订的《出租房屋租赁合同》（房租赁契字【2011】111号）、2013年1月8日签订的《出租房屋租赁合同》（房租赁契字【2013】010号）无效。二、限被告广东海洋大学在本判决发生法律效力后十日内返还保证金（押金）共计20000元给原告陈土程。三、驳回原告陈土程的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告陈土程负担2000元，被告广东海洋大学负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  易 丹审 判 员  黄祝林人民陪审员  王 景二〇一九年十一月二十二日书 记 员  林光玉附相关法律司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。