贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0403民初2940号原告：张菊，女，1976年12月19日出生，穿青族，户籍住址：贵州省织金县。原告：王杰，男，1976年11月6日出生，汉族，户籍住址：贵州省织金县。委托诉讼代理人：陈秋薇、曾新然，贵州黔坤律师事务所律师。被告：贵州安顺精石房地产开发有限公司。住所地为贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。统一社会信用代码：91520421067702402L。法定代表人：赵士芬，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郭明、陈华磊，贵州能盛律师事务所律师。原告张菊、王杰与被告贵州安顺精石房地产开发有限公司（以下简称精石房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告双方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付位于安顺市××区迎宾路××单元××号房屋所有权证书及购房款248281元的增值税普通发票；2.判令被告立即向原告支付32988.61元违约金（从2016年8月28日开始，以购房款248281元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂算至2019年6月1日，此后计算至实际交付第一项所列房屋所有权证书之日止）；3.判决被告赔偿原告因本案产生的律师费1000元；4.诉讼费（包括案件受理费、保全费、公告费等）由被告负担。事实及理由：2014年11月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺市××区迎宾路的商品房。依据双方合同第八章第二十二条第二款约定，被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。直到今日，原告未取得办理商品房转移登记的有关文书，无法办理转移登记。被告的行为已违反双方合同约定，构成违约，应向原告承担违约责任。原告为维护自身合法权益，现特依法起诉，望判如所请。被告精石房开辩称，第一，原告主张的开具发票问题，我方予以认可，并可即时履行；第二，关于办理商品房转移登记的问题，并不是我方原因导致迟延，而是政府有关部门将企业（我方）交纳税费设置为前置条件所致，且原告违约金计算与双方补充协议约定不符，我方不予认可，我方认为应严格按照补充协议约定执行；第三，原告主张的律师费没有事实和法律依据，我方不同意支付。本院经审理查明：被告精石房开系平坝区迎宾路“银座”房屋建筑项目的开发建设单位。2014年11月25日，原告与被告精石房开签订《商品房买卖合同》，向被告预购“银座”第1幢1单元第11层1号住房（以下简称案涉住房）。双方合同约定：案涉住房建筑面积为85.36平方米，套内建筑面积为69.57平方米；按套内建筑面积计算，每平方米单价为3568.79元，总价款为248281元；买受人（原告）应于本合同签订之日向出卖人（被告）交付首期房款75281元，剩余房款173000元以银行按揭贷款方式支付；出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付买受人；出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，若买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金等。同时约定，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。上述《商品房买卖合同》签订之后，原告即向被告支付首期购房款75281元及其它相关费用，剩余购房款173000通过银行按揭贷款方式支付。2016年5月28日，被告精石房开将案涉住房向原告予以交付，但至今未完成所有权转移登记。庭审中，被告提交经原告署名确认的《补充协议》一份，该协议落款日期与上述《商品房买卖合同》相同。协议约定：双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非出卖人造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任；约定日期起360个工作日内出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，若买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，一次性向买受人支付已付房款万分之一的违约金；本补充协议条款与《商品房买卖合同》条款不一致的内容，以本补充协议条款内容为准等。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《平坝县商品房预售合同登记备案表》、《补充协议》、《收款收据》、《个人贷款支付凭证》等在卷为凭，并经庭审查证属实，足以认定。本院认为，意思自治，是私权主体自主决定其活动方式和活动内容，从而创设相应权利和义务的民事基本原则。当事人对其意思自治的结果，应当自觉遵守；社会对当事人意思自治的结果，应当予以尊重。而当这种意思自治结果导致明显利益失衡时，基于当事人的请求，司法可给予适当的干预。就本案而言，其一，原、被告双方均一致认可案涉《商品房买卖合同》的效力，本院认为该合同亦不存在效力瑕疵，予以确认其合法有效，原、被告均应信守执行。其二，被告庭审中同意原告“立即交付248281元购房款增值税普通发票”的诉讼请求，本院予以确认并支持。此外，根据原、被告双方诉辩意见，结合举、质证情况，尚需解决的焦点问题是：一、原告诉请判令被告立即向其交付案涉住房所有权证书，并以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2016年8月28日起至实际交付案涉住房所有权证书之日止的违约金是否合理；二、原告主张律师费有无事实基础和法律依据。针对以上焦点问题，本院具体分析如下：关于“立即交付房屋所有权证”及相应逾期办证违约金问题。商品房买受人取得房屋所有权证书，以所涉商品房完成所有权转移登记为前提。在买卖双方无特别约定的情况下，为买受人办理商品房所有权转移登记应属出卖人的法定义务。但考虑办理商品房所有权转移登记需要出卖人、买受人以及政府有关职能部门共同协作方可完成的现实情况，本院认为若出卖人向不动产登记部门提交了完备的登记所需材料，并有效通知了买受人，即应视为履行了上述法定义务。本案中，原、被告双方《商品房买卖合同》约定被告应“于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付买受人”。同日，双方签订《补充协议》，约定被告“在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记”。这是双方基于案涉住房就被告向原告交付办理所有权转移登记有关文书之日期进行了变更。鉴于该《补充协议》原、被告均签章进行了确认，原告作为心智健全的成年人，应当知晓其签名所对应的法律后果，故本院对该《补充协议》的效力予以确认。原告庭审中就此所持质证意见不予采信。据此，结合案涉住房于2016年5月28日完成交付的事实，延后600个工作日，被告履行交付义务的截止日期应为2018年10月25日。由于被告就案涉住房至今仍未向原告交付上述有关文书，致原告未取得房屋所有权证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，被告已然构成违约，应承担相应违约责任。被告庭审中抗辩称“迟延办证”系因政府相关部门将其交纳税费作为前置条件所致，但其并未就此举示相应证据证明，况且，即便被告所述属实，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，其亦不能因此免责。故而，本院对被告之抗辩不予采纳。同时，基于原、被告双方仅约定被告应向原告交付“办理商品房转移登记的有关文书”，而这里的“有关文书”很显然不包含房屋所有权证书，应当理解为办理商品房转移登记的必备资料。因此，原告诉请判令被告立即交付案涉住房所有权证书与其双方约定不符，本院不予支持。至于被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任承担问题，结合前述分析，原告要求被告交付房屋所有权证书，必然包含要求被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。故原告诉讼主张的违约金，本院按被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金处理。具体到违约金的数额和计算方式问题，双方《商品房买卖合同》约定“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”，原告主张以其所交购房款248281元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2016年8月28日起至实际办证之日止计算，被告抗辩主张按双方《补充协议》约定以原告支付购房款的万分之一计算。对此，本院认为，若根据原、被告双方补充协议的约定方式计算，被告应承担的违约金为：248281元×0.0001=24.8281元。这一结果明显较低，不能体现违约金同样具有惩罚属性的制度特点，有失公允。原告主张按中国人民银行同期贷款年利率（4.75%）标准计算，视为其就双方《补充协议》约定的违约金计算标准请求予以调增。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由此可知，违约金制度的设立，以填补损失为其主要目的，兼具惩戒违约行为，促进诚信履约的功能特性。当约定的违约金过分低于（高于）因违约造成的损失时，当事人有权请求予以调增（减）。而约定的违约金是否过低（高），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应当以约定的违约金是否低于造成的损失或超过造成损失的百分之三十为标准进行判断。基于举证便利的原则，本院认为一般情况下应先由守约方初步举证证明其因对方违约造成损失，再由主张调整违约金的一方进一步承担举证证明责任。若举证不能，将承担相应的不利后果。本案原、被告双方均未举证证明因被告违约给原告造成损失，鉴此，结合案涉房屋系住宅用房的客观实际，在被告已按约定将该房屋向原告交付的情况下，原告迟延取得该房屋所有权证书一般不会给其居住使用造成不利影响。故此，原告主张“按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率标准”计付违约金本院不予支持。但本院出于公平原则之考量，并为促进诚信体系的构建，保障交易安全，综合被告的过错程度、原告购房款的支付情况及其预期利益情况，酌情按原告已付购房款百分之一点五的标准计算并支持为：248281元×0.015=3724.22元。原告主张超出部分理据不足，予以驳回。但是，为敦促被告积极履行上述交付有关文书的义务，平衡双方利益，本院综合本案实际，酌定若被告在本判决生效之日起的三个月合理期限内仍未履行交付有关文书的义务，应按其双方《商品房买卖合同》约定的原告已付购房款每日万分之一的标准，在三个月期限届满之日起至实际履行完毕该义务之日止，另行计付违约金。第二，关于律师费的问题，鉴于原、被告双方对此并未进行过事先约定，加之我国并不实行强制律师代理制度，且原告委托律师代理诉讼产生的费用与被告的违约行为并无直接因果关系，有鉴于此，本院认为原告主张律师费没有事实基础和法律依据，亦予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内，就案涉住房向原告张菊、王杰交付面额为248281元的增值税普通发票。二、被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告张菊、王杰给付违约金3724.22元。三、若被告贵州安顺精石房地产开发有限公司在本判决生效之日起九十日内，仍未能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，应自本判决生效后第九十一日起，至实际履行完毕交付有关文书义务之日止，以原告所付购房款248281元为基数，按每日万分之一的标准向原告另行计付违约金。四、驳回原告张菊、王杰的其余诉讼请求。若当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取325元，由原告张菊、王杰负担225元，由被告贵州安顺精石房地产开发有限公司负担100元。限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费650元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。若义务人不履行，权利人可于本判决指定履行期间的最后一日起两年内，向人民法院申请强制执行。并且，义务人因此将有可能被纳入失信被执行人名单。审判员  常礼武二〇一九年十一月二十二日法官助理申磊书记员杨韵书记员陈夏珊