中华人民共和国海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民初67号原告：王志仪（RICKZIWANG），男，1965年1月3日出生，美国公民。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：郑向阳，海南信容慈律师事务所专职律师。被告：三亚中信投资有限公司，统一社会信用代码9146020056796373X2，住所地海南省三亚市鹿回头社区二组281号。法定代表人：赵全英，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨堃，男，该公司职员。被告：海南新佳旅业开发有限公司，统一社会信用代码914602007212607939，住所地海南省三亚市鹿回头路三亚明申锦江高尔夫酒店2号楼。法定代表人：詹琰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王硕，海南新佳旅业开发有限公司管理人工作人员，北京德恒律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：王红霞，海南新佳旅业开发有限公司管理人工作人员，北京德恒（三亚）律师事务所专职律师。原告王志仪与被告三亚中信投资有限公司（以下简称：中信公司）、被告海南新佳旅业开发有限公司（以下简称：新佳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王志仪的委托诉讼代理人聂友峰、郑向阳，被告中信公司的委托诉讼代理人杨堃、被告新佳公司的委托诉讼代理人王硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王志仪向本院提出诉讼请求：１.中信公司及新佳公司支付逾期办证36,000元（3,600,000元×1%=36,000元）；2.判令中信公司及新佳公司为其购买的房屋办理预售登记备案；3.判令中信公司及新佳公司交付已经开具的上述房屋的发票；4．本案诉讼费用由中信公司及新佳公司承担。事实和理由：2013年1月4日，其与中信公司签订《商品房买卖合同》，购买中信公司与新佳公司共同开发的三亚市鹿回头“半岛云邸”第1幢2单元16层1602号房屋，其已向中信公司全额支付房款3,600,000元。《商品房买卖合同》约定出卖人应提供的产权登记资料如未在房屋交付使用后360日内提交产权登记机关，逾期按日向其支付已付房款万分之零点五且以总房款价1%金额为限的违约金，中信公司及新佳公司逾期未办理产权证，应向其支付逾期办证违约金36,000元。该合同约定了出卖人办理涉案房屋买卖合同的申请登记备案义务，中信公司及新佳公司应当为其所购的涉案房屋在三亚市房地产交易管理所办理登记备案。中信公司收取房款后未向其交付购房款发票，中信公司及新佳公司应履行合同的默示条款的发票交付义务。中信公司承认王志仪主张的签订“半岛云邸”第1幢2单元16层1602号房屋《商品房买卖合同》及支付房款3,600,000元事实，但辩称，该合同签订后，涉案房屋的预售主体已变更为新佳公司，王志仪同意与新佳公司另签订买卖合同并接收房屋已形成概括的房屋买卖合同关系，其公司与王志仪签订的《商品房买卖合同》已终止，不再是适格的销售主体。新佳公司未在与王志仪签订的合同文本上签字盖章的行为阻止生效条件成就，应视为新佳公司与王志仪之间的买卖合同已生效，其公司仅是新佳公司的代理人不应承担责任。同时，新佳公司在2017年申请规划变更征求意见时，遭到包括王志仪在内的部分业主反对，王志仪对收房时项目建设现状认可的反悔违背诚信原则，建设现状与规划的差异直接阻碍房产证的办理，王志仪无权主张逾期办证违约金。办理预售登记备案是行政管理义务，开具发票是税法的行为规范要求，均不属于民事诉讼受理范围。新佳公司承认王志仪主张的签订“半岛云邸”第1幢2单元16层1602号房屋《商品房买卖合同》的事实，但辩称，《商品房买卖合同》系王志仪与中信公司签订，购房款支付情况应由中信公司核实确认，对其公司并不具备约束力，不应承担相关责任，也不应向王志仪开具发票。预售备案是行政管理措施，合同中有关登记备案的内容对其公司无约束力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对合同签订过程、付款情况、预售许可等情况所举证据的真实性、合法性及对本案待证事实的关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据前述证据，可认定如下事实：1.合同签订及履行情况2013年，中信公司作为出卖人、王志仪作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定王志仪购买三亚市鹿回头“半岛云邸”第1幢2单元16层1602号房屋，价款为3,600,000元，建筑面积为88.46平方米，付款期限至2013年1月20日届满，交房期限至2014年12月31日届满，所交付房屋应经验收合格并取得竣工验收备案证明。该合同第七.1.2条约定，逾期付款180日以下，买受人应自逾期次日起向出卖人按日支付应付款万分之肆的违约金。该合同第九.1.2条约定，交房逾期180日以上，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自约定交房之日至实际交房之日止，按日向买受人支付已付购房款万分之五的违约金。该合同第十一条约定，买受人不得因质量瑕疵拒绝办理房屋交付手续，除非该质量瑕疵被证实足以影响房屋安全使用。该合同第十五.3条约定，因出卖人原因导致买受人未在约定期限内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款每日万分之零点五支付违约金且以总价款的1%为限。该合同第二十五条还约定由出卖人在合同生效之日起30天内申请登记备案。王志仪分别于2013年的1月4日支付50,000元、1月5日支付200,000元、1月18日支付3,350,000元，合计3,600,000元。2016年7月10日，王志仪接收涉案房屋。2.预售许可情况“半岛云邸”项目曾获发“三房预许字[2012]028号”《商品房预售许可证》，登记开发商为中信公司。该预售许可证书有效期届满后，“半岛云邸”项目重新办理预售许可，获发“三房预许字（展期）[2013]31号”《商品房预售许可证》。“三房预许字（展期）[2013]31号”《商品房预售许可证》登记开发商为新佳公司，“半岛云邸”为新佳公司与中信公司合作开发项目。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.中信公司为证明其公司与王志仪签订的买卖合同已终止或解除，举证了新佳公司与王志仪就涉案房屋《商品房买卖合同》复印件、预售系统查询截屏。王志仪、新佳公司对该二份证据的关联性不予认可，否认重新签订买卖合同。《商品房买卖合同》复印件文本无双方当事人签字或盖章，查询截屏显示亦未经查询机关核实确认，本院不予采信。2.中信公司为证明包括王志仪在内的部分业主反对原因导致“半岛云邸”项目规划变更未能完成，涉案房屋办理产权证的前提条件尚不具备。王志仪、新佳公司对该证据关联性不予认可。该证据所涉及内容并未反映业主主观意志对“半岛云邸”项目房屋产权证办证构成阻却，本院不予采信。本院认为，本案争议的焦点为：1.责任承担主体；2.逾期办证违约责任；3.备案登记及发票开具的义务属性。围绕焦点问题，分析评判如下：一、案由本案系中信公司取得预售许可状况下对正在建设的涉案房屋所作预先销售，根据《民事案件案由规定》的规定应确定本案案由为商品房预售合同纠纷。二、涉外民事关系的法律适用王志仪系美国公民，其向人民法院起诉解决其与中信公司“半岛云邸”第1幢2单元16层1602号房屋《商品房买卖合同》的民事争议，应根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，确定本案合同适用的法律。在《商品房买卖合同》中未对合同争议的法律适用作约定，根据合同约定不动产交易这一最密切联系的特征，可以选择适用中华人民共和国法律；同时，在法庭审理过程中，双方当事人对本案适用中华人民共和国法律协议一致。由此，按当事人协议选择与按最密切联系原则选择准据法适用结论相同，本案可以选择中华人民共和国法律作为《商品房买卖合同》适用的法律。三、合同效力及履行状态《商品房买卖合同》的形式及内容均不违反法律法规的禁止性规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。中信公司主张已解除与王志仪签订的《商品房买卖合同》，应按《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定对该项引起合同关系变动的事实承担举证责任，中信公司对此未作举证，应承担相应的不利后果。如前述双方当事人无争议的事实可知，王志仪已履行付款义务，也因《商品房买卖合同》接收了涉案房屋，中信公司亦应履行对等合同义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，则应当承担相应违约责任。四、责任主体王志仪以其与中信公司《商品房买卖合同》约定的权利义务为请求权基础，新佳公司并非该合同当事人或相对人，“半岛云邸”居住项目由新佳公司与中信公司合作开发项目，二公司之间因开发该项目所作权利义务约定对相对人之外第三方并无约束力，王志仪亦未与二公司就连带责任的承担另行约定，王志仪主张新佳公司承担合同义务及违约责任的理由没有法律依据，本院不予采纳。中信公司主张新佳公司与王志仪另签订买卖合同，但未举证予以证明，应承担相应的不利后果。中信公司主张新佳公司承担《商品房买卖合同》合同义务及违约责任的理由没有事实根据和法律依据，本院亦不予采纳。五、违约责任《商品房买卖合同》对房屋产权登记期限约定为交付使用后360日内，中信公司则至迟应在2017年7月5日将需由其公司提供的产权登记资料报送登记机关，至起诉时止中信公司未履行该项义务，其行为已构成违约。根据《商品房买卖合同》逾期办证违约责任的约定，中信公司逾期办证应自期限届满次日起，按日支付已付房款万分之零点五且以总房款价1%金额为限的违约金，计算违约金为36,000元。六、网签登记备案及开具发票网签登记备案及开具发票均为行政管理性义务，受行政法律、法规的调整，是否满足该项管理性义务并不应在民事法律关系作出判断，即便当事人在涉案《商品房买卖合同》约定对应内容，亦不应在民事诉讼过程中作出调整。王志仪提出的该项主张理由没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，王志仪诉求中信公司支付逾期办证违约金理由成立，但本院不予支持其诉求新佳公司承担该项责任的主张；王志仪诉求办理涉案房屋合同网签备案登记、交付发票的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：一、三亚中信投资有限公司向王志仪支付逾期办证违约金36,000元。二、前述给付义务，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。三、驳回王志仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，由三亚中信投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 梁 朝审 判 员 李 祎审 判 员 陈太洪 二○一九年十一月十三日法官助理 林 飞书 记 员 闭晓妍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二条涉外民事关系适用的法律，依照本法确定。其他法律对涉外民事关系法律适用另有特别规定的，依照其规定。本法和其他法律对涉外民事关系法律适用没有规定的，适用与该涉外民事关系有最密切联系的法律。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。