内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终4291号上诉人（原审原告）：赵某，女，1977年7月6日出生，个体工商户。被上诉人（原审被告）：包商银行股份有限公司赤峰林西支行，住所地内蒙古林西县林西大道北段48号。法定代表人：贺某，系该支行行长。委托诉讼代理人：张某，内蒙古彩桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王某1，男，l982年4月3日出生，个体工商户。被上诉人（原审被告）：王某2，女，1985年7月22日出生，个体工商户。上诉人赵某因与被上诉人包商银行股份有限公司赤峰林西支行（以下简称包商银行）、王某1、王某2案外人执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区林西县人民法院（2019）内0424民初503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人赵某上诉请求：撤销内蒙古自治区林西县人民法院（2019）内0424民初503号民事判决,改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：(2019)内0424民初503号民事判决认定事实错误，证据不足。一审法院认为：“《中华人民共和国物权法》……本案中，被告包商银行与被告王某1、王某2签订最高额抵押借款合同的时间为2014年4月18日。原告赵某与被告王某1、王某2第二次签订租赁合同的起止时间为2011年12月28日至2016年12月28日，上述期间系在订立抵押合同前抵押财产已经出租，该租赁关系不受抵押权的影响。但在2016年12月28日后，原告承租被告王某1、王某2的涉案商厅系抵押权设立后对抵押财产出租，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。庭审中，原告还以连续租赁涉案商厅为由对抗抵押权人实现债权，该主张对抵押权人实现债权显失公平，故原告要求停止执行涉案商厅的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。”实属有法不依。通过本案庭审，上诉人自2008年至今一直未从间断承租使用涉案商厅，同时上诉人亦一直在持续交纳租金。上诉人已给付2018年全年及2018年前的所有租金，而2019年的租金被上诉人王某2、王某1以种种理由配合被上诉人包商银行拒收。涉案不动产抵押前上诉人进行装修和大量资金投入且持续占有、使用。作为案外人的上诉人已经依约支付租金并对涉案不动产实施了围绕生产经营目的的装修、投入资金等行为，即产生了对不特定第三人公示效果，属于对涉案不动产持续占有、使用的情况。同时上诉人与被上诉人王某2、王某1在履行租赁合同过程中，既使有未签合同的年份，双方也一致同意延续以前的租赁合同并一直租赁使用，按时交纳租金，形成了事实租赁关系，不影响合同的履行，也符合《合同法》的相关规定，因此，上诉人认为涉案被执行标的物上存在排他物权即租赁权根据买卖不破租赁的原则，涉案标的物租赁权形成在先，抵押权形成在后，以及根据《担保法》等相关法律规定，上诉人在执行标的物上的租赁权并不因被采取执行措施而消灭，上诉人的租赁权可阻却执行，为此依据《担保法》第48条规定、最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第65条规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条规定，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款等相关规定，上诉人有权要求对涉案房屋中止该案执行。关于涉案合同是有效的问题，依法成立的合同，自成立时生效。同时涉案租赁合同符合合同有效要件即：1、合同当事人订立合同时具有缔约能力；2、签订租赁合同是双方当事人的真实意思表示。3、租赁合同不违反法律或社会公共利益；4、合同内容确定。且无《合同法》第52条规定的无效情形。况且合同的延续是从2008年开始的，从来没间断过，无论现在作为被上诉人包商银行主张任何权力均不得对抗或不能阻止租赁权继续履行。至于被上诉人之间在2014年是否办理抵押登记，上诉人并不知情，上诉人是在2017年年底，林西县人民法院要求上诉人搬出涉案商厅时，才得知被上诉人之间有借贷关系，涉案房屋欲被执行，同时上诉人均在法定的期限内向林西县人民法院和赤峰市中级人民法院提出异议和复议，以致林西县法院在2019年1月作出了执行裁定，至今上诉人一直在维权。另外，本案庭审时，被上诉人包商银行当庭提交的档案欲证明其收房时上诉人知情的证据存在明显的瑕疵，档案里所载的涉案租房合同与本案的租房合同不同，档案里指认涉案标的物的照片与实际涉案标的物的位置不符，连涉案标的物处存放的货物都不对，让上诉人有理由认为被上诉人包商银行当时是否是“接收”过王某1、王某2的房产。为此，请求二审法院依法核实，并纠正。因此，一审法院在未能查清事实，在证据不足的情况下，偏听被上诉人一面之词，机械地认定上诉人的租赁权不能对抗被上诉人的抵押权，与事实和法律不符，上诉人不能服判。综上所述，一审法院认定事实不清、证据不足。上诉人的上诉是从客观事实出发，有法有据，为维护上诉人的合法权益，请求二审人民法院依法撤销（2019)内0424民初503号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。被上诉人包商银行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，本案上诉人的上诉理由不能成立，没有事实依据。2014年4月18日涉案房屋抵押本案上诉人时，被上诉人曾到上诉人租赁的房屋拍照办理抵押手续，上诉人知晓房屋被抵押的情形，租赁截止2016年，本案的被上诉人工作人员告知房屋的所有权人，租期到期不能对外出租，如果出租必须经抵押权人的同意，对这一事实上诉人和房屋所有权人均是知晓。最后租期到2022年，这部分租赁合同是上诉人与房屋所有权人为了对抗本案被上诉人包商银行执行而继续签订的合同，但是房屋的租赁费没有支付王鸥和王某2，而且租赁合同进行修改，涉案房屋已经被林西法院查封，根据最高人民法院关于审理扣押冻结案件的司法解释，已经查封冻结的房屋再继续签订租赁合同不得对抗法院执行措施。所以说上诉人所连续签订的租赁合同不能对抗林西法院的查封措施。也对抗不了本案抵押权的实现。被上诉人王某1、王某2均未答辩。赵某向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令停止执行位于××旗商厅；2、请求人民法院依法确认原告与被告王某2、王某1于2016年6月23日所签订位于××旗商厅的租赁合同合法有效；3、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年4月18日，被告包商银行与被告王某1、王某2签订最高额抵押合同，被告王某1、王某2以其共同财产位于××旗商厅一处做抵押，在被告包商银行贷款280万元。被告王某1、王某2未按约定偿还贷款本息。2017年8月10日，被告包商银行向一审法院提起诉讼，要求被告王某1、王某2偿还贷款本金280万元及利息，一审法院依法作出（2017）内0424民初2820号民事判决书：一、被告王某1、王某2偿还原告包商银行股份有限公司赤峰林西支行借款本金280万元及利息（利息自2016年10月1日起，按照合同约定标准计算至本息付清之日止），此款限判决生效后立即给付。二、原告包商银行股份有限公司赤峰林西支行对此笔借款的抵押物享有优先受偿权。判决生效后，被告包商银行申请执行，2017年12月13日，一审法院执行局作出（2017）内0424执1506号限期腾房通知书，原告提出异议，一审法院作出(2018)内0424执异2号执行裁定书，驳回异议人赵某的异议请求。原告不服该裁定，向赤峰市中级人民法院提出复议，赤峰市中级人民法院作出(2018)内O4执复35号执行裁定书，撤销一审法院作出的(2018)内0424执异2号执行裁定，中止一审法院(2017)内0424执l506号腾房通知书对复议申请人赵某的执行。被告包商银行不服该裁定，向内蒙古自治区高级人民法院申诉，内蒙古高级院作出(2018)内执监271号执行裁定书，指定本案由林西县人民法院重新审查。2019年1月18日，一审法院作出(2019)执异1号执行裁定书，驳回案外人赵某的异议请求。另查明，2008年12月15日，原告租赁涉案商厅从事黄金珠宝买卖，租期自2008年12月28日起至2011年12月28日止。2011年12月28日，原告继续租赁涉案商厅从事黄金、珠宝、银饰钟表的买卖，租期自2011年12月28日起至2016年12月28日止。还查明，2016年6月23日，原告租赁涉案商厅，从事黄金珠宝买卖，租赁期自2017年12月28日至2022年12月27日止。被告包商银行及被告王某1、王某2，对该租赁合同有异议，认为该租赁合同有涂改，实际签订租赁合同的时间为2017年12月28日。又查明，被告王某1、王某2未收取原告2019年度的房屋租赁费。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条中规定了“先租赁后抵押”和“先抵押后租赁”两种情形，其中：“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”即承租人在债权人设立抵押权之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约定支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后抵押”。对此情形执行法院根据抵押权人的申请，在对该租赁物采取拍卖等执行措施时，如果影响到承租人租赁权的行使，对承租人要求停止执行的诉讼请求应予支持；《中华人民共和国物权法》第一百九十条还规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”即承租人在债权人设立抵押权之后，与被执行人签订房屋租赁合同的，应当认定为“先抵押后租赁”。对该情形抵押权设立后抵押财产出租的，承租人不得以其租赁权对抗申请执行人（即抵押权人），其要求停止执行的，不予支持。本案中，被告包商银行与被告王某1、王某2签订最高额抵押借款合同的时间为2014年4月18日。原告赵某与被告王某1、王某2第二次签到租赁合同的起止时间为2011年12月28日至2016年12月28日，上述期间系在订立抵押合同前抵押财产已经出租，该租赁关系不受抵押权的影响。但在2016年12月28日后，原告承租被告王某1、王某2的涉案商厅系抵押权设立后对抵押财产出租，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。庭审中，原告还以连续租赁涉案商厅为由对抗抵押权人实现债权，该主张对抵押权人实现债权显失公平，故原告要求停止执行涉案商厅的诉讼请求无事实和法律依据，该院不予支持。关于原告请求：要求一审法院确认原告与被告王某1、王某2于2016年6月23日签订的租赁合同合法有效，被告包商银行、王某1、王某2均认为该合同有涂改，并认为该合同实际签订时间为2017年12月28日。一审法院认为，因涉案租赁合同确有涂改，且原告未提供租赁合同的原件，故对该租赁合同的真实性一审法院不予认可。退一步讲，即使该租赁合同不存在涂改情况，对于实际签订合同的时间无论是2016年6月23日，还是2017年12月28日均不影响对该案的实际执行，故对该租赁合同是否合法有效在本案中不予确认。判决：驳回原告赵某的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，被上诉人王某1、王某2于2014年4月18日将其所有位于××旗商厅抵押给被上诉人包商银行股份有限公司赤峰林西支行，上诉人赵某主张其于2016年6月23日与被上诉人王某1、王某2签订以涉案商厅为租赁物的租赁合同已让上诉人享有对涉案商厅的租赁权，该租赁权可以对抗被上诉人包商银行股份有限公司赤峰林西支行对涉案商厅的抵押权，但上诉人主张的其对涉案商厅承租的日期仍在被上诉人包商银行股份有限公司赤峰林西支行对涉案商厅的抵押权设立之后，上诉人赵某对涉案商厅的租赁权依法不得对抗被上诉人包商银行股份有限公司赤峰林西支行对涉案商厅的抵押权，上诉人赵某上诉主张其对涉案商厅的租赁权可以对抗被上诉人包商银行股份有限公司赤峰林西支行对涉案商厅的抵押权的请求本院不予支持；上诉人赵某主张其于2016年6月23日与被上诉人王某1、王某2签订以涉案商厅为租赁物的租赁合同合法有效，一审判决未对该合同的效力予以确认错误，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条（三）项：“无法与原件、原物核对的复印件、复制品”不能单独作为认定案件事实的依据之规定，上诉人赵某提交的涉案租赁合同确有涂改且无法与原件核对，同时被上诉人包商银行股份有限公司赤峰林西支行、王某1、王某2均主张该合同与原件不符，故一审法院对该合同在本案中未予确认并无不当，上诉人的该项上诉请求于法无据，本院不予支持；上诉人赵某主张被上诉人包商银行股份有限公司赤峰林西支行所提交用以证明上诉人对涉案抵押权知情的照片存在瑕疵，无法实现被上诉人的证明目的，因被上诉人包商银行股份有限公司赤峰林西支行提交的是涉案部分房屋的照片，且依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条：“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”之规定，一审法院就双方当事人提交的全部证据从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断并继而认定案件事实，并未就被上诉人提交的照片单独予以认定，故上诉人的该项上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人赵某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵某负担。本判决为终审判决。审判长 赵 杰审判员 陆广华审判员 牛占龙 二○一九年十一月二十七日书记员 岳子杨