宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初14441号原告：宁夏世和物业服务有限公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区凤凰北街东侧世和天玺国际中心B段5层552号。负责人，马勇祥，该分公司经理。委托诉讼代理人：肖甜，宁夏综义律师事务所律师。委托诉讼代理人：付前亮，北京大成（银川）律师事务所律师。被告：李国龙，男，1984年5月17日出生，汉族，锦汇玫煲天玺国际店业主，住宁夏回族自治区银川兴庆区。原告宁夏世和物业服务有限公司银川分公司与被告李国龙物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏世和物业服务有限公司银川分公司的委托诉讼代理人付前亮、肖甜及被告李国龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏世和物业服务有限公司银川分公司向本院提出诉讼请求：⒈判令被告支付原告物业费46775.28元（自2018年7月15日至2019年7月31日）、物业费违约金5712.31元、采暖费5605.8元（自2018年11月1日至2019年3月31日）、采暖费违约金341.95元、空调费3120.56元（自2019年6月1日至2019年7月31日）、垃圾清运费1494.88元，合计63050.78元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为被告支付原告物业费37432.28元（自2018年9月24日至2019年7月31日），其他诉请未变更。事实与理由：被告系世和?天玺国际中心B0210、B0211号商铺租户，租赁期限自2018年10月1日至2021年9月30日，该商铺套内面积为186.86平方米。原告系世和?天玺国际中心物业服务企业。2018年11月5日，原告与被告签订《商铺物业管理合同》，约定物业服务费为20元/平方米/月，垃圾清运费8元/平方米，水、电、燃气以及采暖等费用均由被告承担。2018年9月24日至2019年7月31日期间，原告为被告提供了物业服务，被告未如约支付物业费、采暖费等费用。后原告多次向被告催收物业服务费无果，故诉至法院。李国龙辩称管道不热，空调亦不能制冷，故对原告主张的采暖费、空调费以及违约金不认可。被告称垃圾处理费不清楚，亦请求减免物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人依法进行了质证。根据当事人的陈述和经本院审理认定事实如下：2018年7月13日，被告（乙方）与宁夏世和房地产开发有限责任公司（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将座落于宁夏回族自治区银川市兴庆区凤凰北街311号【世和?天玺国际中心】B段二层B0210、B0211号商铺出租给乙方使用；该商铺的承租面积为186.86平方米；租赁期限自2018年10月1日至2021年9月30日止；乙方按20元/平方米/月的标准交纳物业费，乙方须自行负担该商铺使用有关的燃气费、垃圾清运费及其他相关费用；在租赁期内，乙方逾期支付燃气及空调等其他费用中的任何一项，每逾期一日，应按逾期支付金额的1‰支付逾期违约金。2018年11月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺物业管理合同》一份，约定：现甲方受产权所有人委托，在甲、乙双方协商一致的基础上，甲方向乙方提供经营期间的物业关管理服务服务，乙方向甲方支付物业服务费等事宜达成一致；物业服务区域：B区2层210.211号（锦汇九堡），物业服务费计算面积186.86平方米，物业服务费计算起始日2018.9.26，乙方应自《租赁合同》约定的进场之日起支付物业费、采暖、空调以及垃圾清运费等费用；物业服务费的收费标准为20元/平方米/月，中央空调物业服务费（冷气）8.35元/平方米/月，收费区间为每年的5月至9月，全热交换机管理费（新风）1.15元/平方米/月，收费区间为每年的1月至12月，垃圾清运费8元/平方米；若乙方违约迟延支付物业服务费、热力等费用，应由乙方向其直接付费的除外，每迟延一日需向甲方支付应付而未付部分万分之五作为其逾期付款违约金。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺物业管理服务协议补充协议》一份，约定：甲方委托第三方对世和?天玺国际中心项目进行供暖，但在本协议有效期间，凡在供暖范围内因供暖发生的各项纠纷，均有甲方负责处理，采暖费按照银川市2016年采暖费收费标准执行即商业用房按6.0元/平方米/月的标准计收费用。被告于2018年9月24日接收了银川市兴庆区凤凰北街311号【世和?天玺国际中心】B段二层B0210、B0211号商铺。合同签订后，原告为该小区提供了物业服务。案涉商铺承租期间，证人王某出庭陈述该商铺供暖期间暖气热度不足。现被告拖欠原告2018年9月24日至2019年7月31日的物业服务费及相关费用未交纳。原告向被告催收上述费用无果，故诉至本院。本院认为，原告与宁夏世和房地产开发有限责任公司签订的《商铺租赁合同》、与被告签订的《商铺物业管理合同》及《商铺物业管理服务协议补充协议》均合法有效，且被告系【世和?天玺国际中心】B段二层B0210、B0211号商铺的承租人，原、被告均应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定被告应如约支付承租期间产生的物业服务费用、空调费及垃圾清运费，但其未如约支付，已构成违约，故对原告要求被告支付自2018年9月24日至2019年7月31日止的物业费37432.28元、自2019年6月1日至2019年7月31日止的空调费3120.56元、垃圾清运费1494.88元，本院予以支持。因案涉商铺供暖不足，原告的行为已构成先行违约，故根据公平诚信和质价对等原则，本院酌情确定被告应缴的采暖费的比例为95%，被告应交纳2018年11月1日至2019年3月31日期间的采暖费5326元（186.86平方米×6.0元/平方米/月×5个月×95%）。关于原告主张的物业费违约金，因原、被告约定每日按照未付款的万分之五支付，故对原告要求被告支付物业费违约金1989元的诉请本院予以支持。关于原告主张的采暖费违约金，因原告提供的采暖服务存在瑕疵，已构成先行违约，被告的行为不构成违约，故对于原告要求被告支付采暖费违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李国龙于本判决生效之日起五日内支付原告宁夏世和物业服务有限公司银川分公司物业服务费37432.28元、采暖费5326元、空调费3120.56元、垃圾清运费1494.88元、物业费违约金1989元；二、驳回原告宁夏世和物业服务有限公司银川分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1376元，减半收取计688元，由原告宁夏世和物业服务有限公司银川分公司负担149元，被告李国龙负担539元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 马立忠二〇一九年十一月十二日法官助理 胡 娜书 记 员 李 然附：与本案相关法律《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《履行告知书》依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。