昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初5586号原告：徐青松，男，汉族。被告：刘云、男，汉族。被告：刘晖，男，汉族。被告：冯玲莉，女，汉族。三被告共同委托诉讼代理人：谢建程，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨海诺，云南天外天律师事务所实习律师，一般授权代理。原告徐青松与被告刘云、刘晖、冯玲莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月29日受理后，依法适用简易程序于2019年11月25日公开开庭进行了审理，原告徐青松，被告刘晖，被告刘云、刘晖、冯玲莉的共同委托诉讼代理人谢建程、杨海诺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐青松向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告履行合同；2、判令被告在五天内为原告办理房屋买卖关系“确认书；”3、判令被告向原告支付违约金，直到被告履行完本次公证为止（违约金按每天200元计算，计算时间暂计15天，共3000元）；4、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告曾是昆明呈贡滇池奥宸.滇池星城星虹湾房屋的合同登记人。2012年7月14日，原、被告双方在昆明住友房地产经纪有限公司的见证下，签订《房屋买卖合同》。原告按被告要求全额付清购房款。2019年5月15日，昆明市中级人民法院指定深圳市正源清算事务有限公司担任云南奥宸房地产开发有限公司的破产管理人（以下简称管理人）。原告接到管理人通知后，领取了“业主（债权人）信息登记表”和“反馈表”，而且还要求原告按“关于几类特殊业主债权人填写、准备相关材料的说明”第一项第二种情况，要求被告方到现场确认合同买卖关系，以方便以后破产时办理“房屋产权证书”及兑付逾期办证违约金。原告就上述事项多次与被告交涉，要求被告与原告共同前往管理人处办理“确认书”，被告均不配合办理相关公证手续。2019年8月9日，昆明中院接受管理人第一次的债权债务审查，向社会公布了“云南奥宸房地产开发有限公司重整案业主债权表（一）确认债权表，该表载明被告确认债权88827.50元。”原告认为，被告已经全额收到原告购房款，却不配合原告办理房屋的相关公证的行为，已经构成违约，被告应按合同确定的责任、权利和义务承担责任，即时为原告办理“确认书。”被告未按管理人要求与原告一同前往管理人处申报上述债权的行为，已经违反双方签订的《房屋买卖合同》第二十条第6项约定的“买卖双方任何一方如果需要办理房屋相关公证，另一方必须配合办理”的约定，还违反合同第十二条第三项违约责任的约定。现原告与被告协商无果，根据管理人要求须确定双方“房屋买卖合同”关系，到管理人办公现场签订“确认书”，以完善管理人的破产债权审查，为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。被告刘云、刘晖、冯玲莉辨称：第一、原告提出的第一个诉讼请求即要求判令履行合同，请求不明，依法应予驳回；第二、原、被告双方的权利义务是根据双方签订的房屋买卖合同产生的合同之债，双方签订的合同中没有关于需要办理原告所谓的“确认书”的公证事宜，双方签订合同时不可能预见房屋开发商可能会破产。因此，双方签订的房屋买卖合同中的十二条第六款办理房子相关公证指的是被告取得房产证后按照合同的约定，在政策允许后15天办理过户手续。第三，奥宸房产公司财产管理人发出的公告中提到的确认书，也不需要做公证；第四、被告不存在违约行为，被告向奥宸房产公司财产管理人申报债权，是因为自己是案涉房屋备案登记的产权人，完全有权向财产管理人申报债权，原告主张的违约不成立，应予驳回；第五、与原告签订合同的出卖人除了刘云以外，还有刘云的妻子马淳淳，马淳淳于2016年3月14日死亡，她的继承人应当全部参加诉讼，本院存在遗漏被告的情形；第六、冯玲莉不是合同相对人，也不是马淳淳的法定继承人，不具备本案诉讼主体资格。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求和答辩主张，向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对无异议的证据，本院予以认定并附卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的8组证据，其来源合法、内容真实、与本院有关联，且各项证据内容相互印证，本院对其真实、合法、关联性予以认定，其证明力于下文评述。2、被告提交的两组证据即《房屋信息查询摘抄表》2份、《商品房买卖合同登记备案表》2份、熊岑的身份证及户口复印件各1份、马淳淳的火化证及户口注销证明各一份，其真实、合法性本院予以认定，其关联性和证明力本院不予认定。本院根据双方当事人陈述、举证和证据认定意见，确认如下法律事实：2012年7月14日，原告徐青松（买方）与被告刘云及其妻子马淳淳（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定：被告将其向云南奥宸房地产开发有限公司购买的位于昆明呈贡新城奥宸.滇池星城星虹湾房屋一套作价880000元转让给原告徐青松。合同对房屋价格、房款支付方式、房屋产权过户、违约责任等权利义务进行了约定。合同签订后，被告按合同约定支付了购房款850000元，尾款30000元，双方约定在办理产权过户手续当日支付。案涉房屋也已实际交付原告徐青松管理使用，但一直未取得房屋产权证。2019年4月，云南省昆明市中级人民法院受理了案涉房屋的开发商即云南奥宸房地产开发有限公司破产重整一案，并指定深圳市正源清算事务有限公司担任云南奥宸房地产开发有限公司管理人。2019年5月28日，云南奥宸房地产开发有限公司管理人要求全体业主申报债权，并发出《关于几类特殊情况的业主债权人填写、准备相关材料的说明》第一条规定：现业主向原业主购买了房产但未在住建局备案的情形。鉴于合同的相对性，原则上只能由在住建局备案登记的原业主向管理人主张权益；原业主向管理人主张权益的，按照普通业主债权人的流程向管理人主张即可。符合以下两种情况之一现业主，可以作为申报主体向管理人主张权益：第一种情况：（1）现业主提供了经公证的房产买卖合同复印件及原业主、现业主的身份证复印件；（2）上述房产买卖合同明确约定原业主对奥宸公司的违约金债权归现业主所有（或约定所购房产有关的全部权益归现业主所有）；第二种情况：（1）现业主提供了房产买卖合同复印件及原业主、现业主的身份证复印件；（2）由原业主本人与现业主一起持有效证件在管理人办公时间前往管理人办公地点现场出具确定违约金权益由现业主享有的《确认书》，到管理人办公地点出具确认书的，最好提前一天与管理人预约。后因原、被告双方因违约赔偿金等债权归属发生争议协商未果，被告刘云以原业主的身份向管理人申报了债权（申报债权金额为88827.5元。）原告遂向本院提起诉讼，要求被告协助原告签订案涉房屋买卖关系《确认书》，由其作为现业主向管理人申报债权。另查明：与原告签订《房屋买卖合同》的出卖人为被告刘云和刘云的妻子马淳淳，马淳淳于2016年3月14日去世。刘晖、冯玲莉系夫妻关系，未在《房屋买卖合同》上签字。综上所述，针对双方争议的诉讼主体问题。本院认为，原告徐青松与被告刘云及马淳淳于2012年7月14日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容亦不违反法律的强制性规定，且双方对合同的合法、有效性均无异议，该合同合法有效。马淳淳作为出卖人之一，在合同签订后去世，丧失诉讼主体资格，其依据合同享有的权利、义务由另一出卖人即被告刘云享有和承担。刘晖、冯玲莉不是该《房屋买卖合同》的相对人，依法不享有该合同权利，亦不承担因该合同产生的义务。故对原告要求刘晖、冯玲莉承担责任的诉讼请求，本院不予支持。针对被告刘云应否协助原告向管理人签署房屋买卖关系《确认书》的争议，本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》并未对“可能产生的违约债权或所购房屋有关的全部收益”的归属进行约定，而原告要求被告签署的《确认书》系格式条款，该格式条款要求明确“与该套物业有关的全部收益（包括全部违约金）归谁所有进行明确”，这样的《确认书》内容不符合双方合同的约定，且可能损害原业主即被告的合法权益，故对原告要求被告向奥宸房产公司管理人签署《确认书》的诉讼请求，本院不予支持。至今为止，案涉房屋还备案登记在被告刘云名下，被告刘云以原业主的身份向云南奥宸公司管理人申报债权，并不违反云南奥宸公司管理人制定的《关于几类特殊情况的业主债权人填写、准备相关材料的说明》的规定，至于涉及的违约金等债权的归属争议，涉及另一法律关系，原、被告双方可在债权实现后，协商处理，协商不成，可另案诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告徐青松的诉讼请求。案件受理费减半收取计50元，由原告徐青松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  黄云二〇一九年十一月二十六日书记员  廖平