山西省高级人民法院   民事判决书   （2019）晋民再329号   再审申请人（一审被告、二审上诉人）：赵某，男，1966年6月11日出生，汉族，住侯马市。   被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张某，男，1959年8月16日出生，汉族，住襄汾县，现住临汾市。   原审被告：侯马北方轻工城置业有限公司。   法定代表人：陈某，系该公司董事长。   再审申请人赵某因与被申请人张某及原审被告侯马北方轻工城置业有限公司（以下简称“侯马轻工城”）执行异议之诉一案，不服临汾市中级人民法院（2018）晋10民终2406号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年9月12日作出（2019）晋民申1923号民事裁定书，裁定再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人赵某、被申请人张某到庭参加诉讼，侯马轻工城经合法传唤未到庭参加庭审，本院进行缺席审理。本案现已审理终结。   赵某再审请求：1.依法撤销山西省临汾市中级人民法院民事判决（2018）晋10民终2406号判决；2.改判不得执行侯马北方轻工城置业公司B2幢1层32号房屋，并确认该房产归申请人所有；3.本案的诉讼费由被申请人承担。事实与理由：原判决适用法律确有错误。（一）原判认定“2012年12月16日，赵某与侯马轻工城签订了《市场商铺托管协议》并实际履行”事实错误。本案的基本事实是李锦江于2011年与侯马轻工城签订了《商品房买卖合同》，根据该合同从该公司购买的侯马轻工城B2幢一层32号房屋并办理了交房手续，同年2012年6月交付给赵某使用。但由于侯马轻工城不能开具办证必须的销售不动产发票的原因一直不能办理房屋产权证书。此后李福江将该房屋转让给了赵某。2014年5月3日赵某在侯马轻工城办理了变更手续，与侯马轻工城重新签订了《商品房买卖合同》。但由于侯马轻工城不能提供初始取得的房屋产权证书及开具销售不动产发票的原因依然不能给赵某办理房产证。原判称2012年12月16日，赵某与侯马轻工城签订了《市场商铺托管协议》并实际履行毫无事实根据，申请人从未与之签订过该协议，而是一直自用至今。（二）赵某没有过错，（2017）晋1081执异27号执行裁定是正确的，应依法撤销山西省临汾市人民法院（2018）晋10民终2406号民事判决，改判不得执行侯马北方轻工城置业公司B2幢1层32号房产并确认该房产归赵某所有。本案事实是侯马轻工城违背诚信原则，为了自身利益不惜损害他人权益，背着李福江和赵某等私自于2012年9月20日将己经卖出并交付的该房屋的房产证办理在自己名下，并于2013年6月8日将案涉房屋以房屋所有人的名义抵押给了张某。因侯马轻工城未能按约定偿还借款，于是债权人张某以案涉房屋他项权利人的名义，于2015年6月8日向侯马市人民法院提出实现担保物权申请，侯马市人民法院于2015年7月28日作出（2015）侯民初字第684号民事裁定，准予对案涉房产实现担保物权，即，张某在案涉房屋的变价款中有优先受偿权。在执行过程中，赵某提出执行异议，要求停止对案涉房屋的强制执行。侯马市人民法院执行部门于2017年8月28日作出（2017）晋1081执异27号执行裁定，中止了对案涉房屋的执行，赵某认为裁定是正确的，应依法撤销山西省侯马市人民法院（2018）晋1081民初12号民事判决和临汾市中级人民法院民事判决，改判不得执行，理由是：1.该房屋系赵某购买的自用房屋，并且房、款两清，房屋己经交付使用长达八年之久，不能办理房产证的原因系侯马轻工城原因所导致，并非赵某的过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有：但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案赵某交纳了全部房款83468元：并早在2012年就实际使用了该房屋。不能办理房屋产权证书的原因是由于侯马轻工城不能提供销售不动产发票造成客观不能办理，而不是赵某能办而不办主观存在过错。赵某对此没有过错，侯马市人民法院查封该房屋拍卖处理不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，应立即中止执行。2.《民法通则》第五十八条，下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。侯马轻工城早在2011年就收取了房款将该房屋出售给他人，并将房屋交付他人使用，但却在2013年将该房屋给张某作了抵押登记，张某明知该房屋已经出售并交付给赵某占有，在侯马轻工城的怂恿下却与之签订了抵押借款合同，系典型的恶意串通损害第三人利益的行为。该失信行为严重违反公序良俗，应依法确认该抵押行为无效，侯马北方轻工城置业公司B2幢1层32号房产归赵某所有。3.《合同法》第二百八十六条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民产法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。由此可见，工程款优先受偿权优先于抵押权人的优先受偿权，购房人的买受权优先于工程款的优先受偿权，所以买受人的优先权优先于抵押权人的优先受偿权，故应根据《物权法》司法解释第一、第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，应依法保护购买人的合同法权益，支持赵某的诉求。总之，原判认定部分事实错误，判处错误，应依法纠正并改判不得执行侯马北方轻工城置业公司B2幢1层32号房屋，确认该房产归赵某所有。综上所述，再审申请人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第200条第（六）项的规定，请求对本案进行再审并依法改判，以维护再审申请人的合法权益。   被申请人张某答辩称：2013年7月25日，张某与侯马北方轻工城置业有限公司办理该公司所有的房产证他项权证，足以证明侯马北方轻工城置业有限公司所涉房屋拥有所有权，否则无法办理，原审法院据此作出准予实现担保物权的裁定事实清楚，证据充分。且在受理执行后于2015年12月22日在案涉房产处张贴执行公告，根据最高人民法院关于适用的解释第三百七十四条第一款项，未在六个月内提出异议，其已丧失权利。依据侯马法院（2015）侯民初字第684号、685号民事裁定书和中院民事判决书为依据，张某要求实现担保物权，在实现担保物权过程中引发的申请执行人执行异议之诉，本案的焦点在于再审申请人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。张某对案涉房屋享有的是已经办理抵押登记，具有物权性质的抵押权。自案涉房屋办理抵押登记之日起，张某已经成为抵押权人。而再审申请人对案涉房屋享有的是依据房屋买卖合同而产生的债权。根据优先于债权的基本原则，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。请求法院依法驳回其诉讼请求。   侯马轻工城未到庭亦未提交书面意见。   张某一审向侯马市人民法院提出诉讼请求：1.撤销侯马市人民法院（2017）晋1081执异27号执行裁定书；2.判决准予对侯马北方轻工城置业有限公司B2幢1层32号房产的执行；3.案件受理费由二被告承担。   侯马市人民法院认定事实如下：李福江于2008年将其所有的位于侯马轻工城B2幢一层32号房屋出售给赵某，未给赵某办理房产证。2012年9月20日侯马轻工城将该房产的房产证办理在自己名下。2014年5月3日赵某在侯马轻工城办理了变更手续，与侯马轻工城重新签订了商品房买卖合同，并已履行了合同义务。为了搞活市场，侯马轻工城决定将包含赵某在内的众多购房户的房屋集中起来统一管理。2012年12月16日，赵某与侯马轻工城签订了《市场商铺托管协议》并实际履行。托管期间，侯马轻工城因向张某借款，将案涉房屋以房屋所有权人的名义抵押给了张某，2013年6月8日，侯马轻工城在相关房产登记部门为张某办理了抵押登记。在履行借款合同过程中，侯马轻工城未能按约定偿还借款，于是债权人张某以案涉房屋他项权利人的名义，于2015年6月8日向侯马市人民法院提出实现担保物权申请，侯马市人民法院立案庭于2015年6月10日受理。2015年7月28日，侯马市人民法院作出（2015）侯民初字第684号民事裁定，准予对案涉房产实现担保物权，即，张某在案涉房屋的变价款中有优先受偿权。本案在执行过程中，房屋购买人赵某提出执行异议，要求停止对案涉房屋的强制执行。侯马市人民法院执行庭于2017年8月28日作出（2017）晋1081执异27号执行裁定，中止了对案涉房屋的执行，并在裁定中阐明：“如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉”。张某因对（2017）晋1081执异27号执行裁定不服，遂提起诉讼，侯马市人民法院立案庭于2017年10月18日立案受理，案由确定为申请执行人执行异议之诉。随后，侯马市人民法院于2017年10月25日作出（2017）晋1081民初1498号民事裁定，驳回了张某的起诉。张某对驳回起诉裁定不服，提起上诉，二审法院于2017年11月28日作出（2017）晋10民终2967号民事裁定：一、撤销山西省侯马市（2017）晋1081民初1498号民事裁定；二、本案指令侯马市人民法院审理。   侯马市人民法院一审认为，本案系张某申请执行侯马市人民法院（2015）侯民初字第684号民事裁定，要求实现担保物权，在实现担保物权过程中引发的申请执行人执行异议之诉，各方争议的焦点在于赵某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。从当事人享有的权利性质来看，张某对案涉房屋享有的是已经办理抵押登记具有物权性质的抵押权，自案涉房屋办理抵押登记之日起，张某已成为抵押权人。而赵某对案涉房屋享有的是依据房屋买卖合同而产生的债权，即使其付清了房款也接受交付并占有了房屋，但其与侯马轻工城之间长时间内未办理产权变更登记，买卖双方均具有一定过错，并不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条规定的情形，根据物权优先于债权的基本原则，张某关于准许执行案涉房屋实现针对抵押物的优先受偿权的诉讼请求具有事实和法律依据，应当予以支持；赵某关于其享有足以排除强制执行权利的理据不足，所以，其要求终止对案涉B2幢1层32号房屋的执行，驳回张某诉讼请求之观点，不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项规定，判决如下：准许对侯马北方轻工城置业有限公司B2幢1层32号房产的执行。案件受理费100元，由赵某负担。   赵某不服一审判决，向临汾市中级人民法院提起上诉，请求二审法院依法撤销一审判决，改判不得执行侯马北方轻工城置业公司B2幢1层32号房屋，并确认该房产归赵某所有；本案的诉讼费由张某承担。   二审法院查明事实与一审查明事实一致。   临汾市中级人民法院认为，本案系张某申请执行侯马市人民法院（2015）侯民初字第684号民事裁定，实现担保物权过程中引发的申请执行人执行异议之诉，各方争议的焦点在于赵某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。从当事人享有的权利性质来看，张某对案涉房屋享有的是已经办理抵押登记具有物权性质的抵押权，自案涉房屋办理抵押登记之日起，张某已成为抵押权人，而赵某对案涉房屋享有的是依据房屋买卖合同而产生的债权，即使其交了房款经占了房屋，但其与侯马轻工城之间在长达六年的时间内未办理产权变更登记，买卖双方均具有一定过错，并不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条规定的情形，根据物权优先于债权的基本原则，张某关于准许执行案涉房屋实现针对抵押物的优先受偿权的抗辩理由具有事实和法律依据，应当予以支持，赵某关于其享有足以排除强制执行权利的理据不足，应当不予采信。案涉房屋进行抵押登记时其所有权属侯马轻工城所有是明确的，故赵某的上诉请求缺乏事实依据，二审法院对其上诉请求不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条、第一百四十四条、第一百七十四条之规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由赵某负担。   再审申请人赵某再审期间作为新证据向本院提交以下证据：1.编号6006501换票收据；2.过户费收据；3.李福江出具的收据；4.协议；5.退房协议；6.商品房买卖合同；7.李福江的商品房买卖合同。根据原一、二审庭审记录，除证据3与证据5外，其余证据赵某均在原一、二审中向法庭提交过并非新证据。被申请人张某对上述证据的真实性均无异议。本院对上述证据均予以采信。   本院再审另查明，2011年10月25日，侯马轻工城与李福江签订商品房买卖合同，将案涉房屋出售于李福江，李福江支付了房款并占有了该房屋。后李福江将该房屋转售给赵某，赵某与侯马轻工城签订商品房买卖合同，一直占有该房屋用于自己经营活动，未与侯马轻工城签订过《市场商铺托管协议》。   本案争议焦点是案外人赵某就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。人民法院对执行异议之诉的审理，一般应当就案外人对执行标的是否享有权利、享有什么样权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，赵某与侯马轻工城早在人民法院查封之前就签订了合法有效的《商品房买卖合同》，已支付全部房款，并在人民法院查封之前已合法占有该不动产，未办理过户登记亦不是赵某自身原因所致，故案涉房屋属于人民法院不得查封、扣押、冻结的不动产。而且，从本案查明的事实看，李福江与侯马轻工城案涉商品房屋买卖合同的签订、付款、转移占有房屋均在抵押之前，该房屋亦是赵某主要生活来源之一，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条与二十八条的规定，赵某的权利应予以保护。张某作为抵押权人在向北方轻工城出借大额款项而未对二十余套抵押房屋进行充分的现场调查，了解抵押物是否存在其他真实的权利人，北方轻工城隐瞒房屋已出售的实际情况，违背诚实信用原则，应承担相应法律责任。综上，原判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。张某请求判令准予对位于侯马北方轻工城置业有限公司B2幢1层32号房产执行的诉请不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：   一、撤销山西省临汾市中级人民法院（2018）晋10民终2406号民事判决；   二、撤销山西省侯马市人民法院（2018）晋1081号民初12号民事判决；   三、对侯马北方轻工城置业有限公司B2幢1层32号房产不得执行。   一、二审案件受理费各100元，由张某负担。   本判决为终审判决。   审判长 张建康   审判员 张 林   审判员 徐立军     二〇一九年十一月十三日   书记员 宋鹏飞