北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初9748号原告:李雪忠，男，1961年3月27日出生，汉族，居民，住北京市海淀区，现住北京市房山区。原告：赵从果，男，1976年3月7日出生，汉族，农民，住山东省莘县，现住北京市房山区。被告：王军，男，1963年6月19日出生，汉族，无业，住北京市房山区。被告：王庆争，男，1967年3月25日出生，汉族，住北京市房山区。原告李雪忠、赵从果与被告王军、王庆争租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李雪忠、赵从果、被告王军到庭参加诉讼，被告王庆争经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李雪忠、赵从果向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2018年1月20日签订的租赁协议无效；2、二被告向二原告返还租金30万元以及好处费3万元；3、二被告赔偿二原告经济损失4万元；4、二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年1月20日，二原告与二被告签订了《土地租赁协议》，该协议约定：二被告将侯庄村村北20亩土地出租给二原告，用于停放待销售的货车，年租金为30万元，二原告一次性支付一年租金，租期自2018年2月1日至2021年1月31日。上述协议签订后，二原告按协议约定，于签约当日向二被告支付了一年租金30万元。合同签约之后二被告强行向二原告索要3万元的好处费。2018年3月26日，良乡镇政府工作人员来到租赁土地现场，声称土地不是王军和王庆争所有，二被告没有出租土地的权利，而且租赁土地被改变了土地用途，要求二原告即刻撤离，并将租赁地块封存。二原告当日不得不从租赁土地撤离，原告李雪忠于2018年3月27日向被告王军和王庆争发送短信及微信，通知解除《土地租赁合同》，并要求二被告退还剩余租金，但二被告未予回应。经有关部门涉案调查，二原告所租土地为农业耕地，以此证明二被告与二原告所签合同无效。二原告认为，二被告明知土地不为自己所有还把土地租给二原告是严重违法行为，作为土地出租方，应知晓出租土地的性质及用途，在明知二原告承租土地拟用于停放待售车时，应明确告知二原告承租土地不能用于停放待销货车车辆，但二被告并未履行该项义务，致使二原告合同目的无法实现，客观上也不能继续使用承租土地。综上，二原告为了维护其合法权益，现依据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。王军辩称，不同意原告的诉讼请求。那块地我与王运生有一个协议，我租赁的王运生的地，我们转租给原告的，现在原告的车还在涉案土地，原告也一直在使用土地。王庆争未到庭答辩，亦未向本院提交答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李雪忠、赵从果提交土地租赁协议、收条、良乡镇规划管理办公司证明、北京市规划和自然资源委员会房山分局回复及附图与现状分类表、解除合同通知书、村民代表协议、授权书照片、土地合作协议照片、任命书、公司章程、发票、录像、录音、微信聊天记录、股东会决议、企业信用信息公示报告，王军对土地租赁协议、收条、北京市规划和自然资源委员会房山分局回复及附图与现状分类表、授权书照片、土地合作协议照片、微信聊天记录、录音的真实性认可，本院予以确认并在卷佐证，对良乡镇规划管理办公室证明、解除合同通知、村民代表协议、任命书、公司章程、发票、录音、录像、股东会决议、企业信用信息公示报告的真实性王军持有异议，对此本院认定如下：因良乡镇规划管理办公室证明、任命书、股东会决议、公司章程、发票为原件，企业信用信息公示报告亦为网络打印件，在无相反证据推翻的情形下，本院对其真实性予以确认，对于解除合同通知、村民代表决议因为复印件，本院不予确认，对于录音经本院审核确实为双方当事人在商谈租赁合同过程中所录制，在王军、王庆争无相反证据推翻的情况下，本院对其真实性予以确认，对于录像，经比对与涉案现场情形一致，本院对其真实性亦予以确认。王军提交照片、土地合作协议，李雪忠、赵从果对照片的真实性予以认可，但认为照片显示的地块非涉案地块，对土地合作协议的真实性李雪忠、赵从果表示认可，本院对照片的真实性予以确认，关联性不予确认，因王军提交的土地合作协议并非原件，在李雪忠、赵从果不予认可的情况下，本院亦不予认证。本院经审理认定事实如下，2018年1月20日，王军、王庆争作为甲方与李雪忠、赵从果作为乙方签订《土地租赁协议》，约定甲方将房山区良乡镇侯庄村村北土地租赁给乙方经营使用，使用年限为3年，面积为20亩，租金为每亩每年15000元，乙方每年向甲方支付土地租赁费30万元，付款方式为一次性支付一年租赁费用，付款时间为签订日期前两个月。租赁期间甲方只负责向乙方提供土地使用权，其余产生的任何费用均由乙方承担。乙方不得在该处从事任何本市产业政策禁止和限制的项目经营活动。在租赁期内，如有一方不履行合同，违约方需向对方缴纳违约金，违约金每天按照合同总价的3‰支付。本协议执行期限：自2018年2月1日起至2021年1月31日止。甲方知晓乙方租用该土地作为销售摆放货车所用，其余相关事宜甲方概不负责，一切均由乙方承担。协议签订当天李雪忠、赵从果向王军、王庆争交纳租金300000元。2018年8月23日，良乡镇规划建设管理办公室出具证明称侯庄村王军所租地块，位于长周路南侧（侯庄村西北）现状为耕地，规划为基本农田和一般农用地。北京市规划和国土资源管理委员会房山分局（现北京市规划和自然资源委员会房山分局）2018年11月22日出具的回复显示，涉案地块性质为耕地。本案审理过程中，2019年5月29日进行了现场勘验，勘验情况如下：涉案土地位于良乡镇侯庄村北一块空地中，空地四周围有围墙，并设有一铁门，李雪忠、赵从果租赁的土地位于空地的东北角，地块内属于空置状态，空地西南角存放有车辆，整块空地没有隔离物区分，对于西南角的车辆李雪忠称是北京华丰惠美旅游观光有限公司存放。至本院现场勘验时李雪忠、赵从果持有院落铁门的两把钥匙，在本院主持下于勘验当天将其中一把钥匙交还给王军，另一把钥匙李雪忠称其作为北京华丰惠美旅游观光有限公司的监事用于看车使用。再查，在本案之前李雪忠、赵从果曾因涉案土地租赁协议起诉过王军、王庆争，后二人撤诉。本院在审理过程中向双方当事人出示了(2018)京0111民初14604号案件中2018年8月22日的庭审笔录。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．王军、王庆争是否收取了李雪忠、赵从果的好处费3万元，根据李雪忠、赵从果提交的录音显示双方确为签订租赁合同收取好处费事宜进行了商谈，并约定先给3万元，后期再给5万元，录音中亦可显示李雪忠、赵从果将3万元好处费交与了王军、王庆争，且王庆争表示因为欠付的5万元李雪忠、赵从果没有打收条，所以收取的这3万元也不打收条。由此本院认定李雪忠、赵从果确实给付了王军、王庆争3万元好处费。2．关于土地交还问题，李雪忠、赵从果称2019年3月25日良乡镇政府责令将土地上的车清走后，其于2019年3月26日已将土地腾空，并通过微信告知王军，后因王军、王庆争对此事置之不理，故无法交还土地。李雪忠3月26日发送给王军的微信显示良乡镇政府不让放车，询问王军什么时候退钱，3月27日发送的微信显示，王军不接电话，李雪忠督促其解决问题，(2018)京0111民初14604号案件2018年8月22日庭审笔录显示双方在此之后进行过商谈，后因租金退还数额问题双方未达成一致。通过上述查明的事实显示，在良乡镇政府检查、清退之后，双方进行过商谈，并不如李雪忠、赵从果所述找不到被告，无法交接，李雪忠、赵从果有机会将土地先返还给王军、王庆争，但却未做出明确的返还土地的意思表示及行为，故本院认定涉案土地至本院勘验时未交还。本院认为，违反法律法规强制性规定的合同无效。根据本院查明的事实，涉案土地性质为耕地，而李雪忠、赵从果租赁土地的用途为销售摆放货车，改变了土地的耕地用途，违反了《土地管理法》关于耕地实行特殊保护的规定，应属无效。关于租金退还，根据合同法之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据李雪忠、赵从果提交的录音显示，在签合同时双方对涉案土地性质是否可以用于存放车辆存有异议，在赵从果询问涉案地块是否属于建设用地时，王军并未回复涉案地块属于建设用地，本院认定李雪忠、赵从果在签订合同时对于土地性质属于耕地而非建设用地并非不知情，因此对于合同无效的后果存在过错，而王军、王庆争将耕地租与李雪忠、赵从果用于存放车辆，对于合同无效的后果亦存在过错。李雪忠、赵从果向王军交纳了2018年2月1日至2019年2月1日的租金，合同无效后王军、王庆争应将收取的费用返还给李雪忠、赵从果，但直至2019年5月29日本院现场勘验时李雪忠、赵从果始终未将土地交还，虽然双方的租赁协议无效，但对于未交还土地期间的占有使用费李雪忠、赵从果仍应支付，其交纳的租金应用于抵顶占有使用费，鉴于涉案土地属于耕地，无法用于经营，李雪忠、赵从果自2019年3月26日起对涉案土地的使用利益受限，将租金全额抵顶占有使用费显失公平，故考虑双方在本案中的过错、李雪忠、赵从果占有土地情形，本院认定由王军、王庆争退还2018年3月26日至2019年2月1日的部分租金，退还数额本院酌情确定为125000元；对于好处费，因双方签订的租赁协议无效，对于该费用王军、王庆争应予返还；关于经济损失4万元，李雪忠、赵从果称系铺设电缆和安装供电箱的费用，并称可以自行取走，故对该设施李雪忠、赵从果可自行拆走，本院不再支持其要求赔偿损失的诉讼请求。王庆争经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、李雪忠、赵从果与王军、王庆争于二〇一八年一月二十日签订的土地租赁协议无效；二、王军、王庆争于本判决生效后十日内退还李雪忠、赵从果使用费125000元；三、王军、王庆争于本判决生效后十日内退还李雪忠、赵从果好处费30000元；四、驳回李雪忠、赵从果的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6850元，由李雪忠、赵从果负担3980元（已交纳），由王军、王庆争负担2870元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李亚丽人民陪审员  于腊梅人民陪审员  张国明二〇一九年十一月十三日法官 助理  曾 慧书 记 员  张 雪