安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初6606号 原告：安徽居家物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖区孔雀街16号光明大厦511等14套房，统一社会信用代码91340100688111744D（1-1）。 法定代表人：周卉菱，总经理。 委托诉讼代理人：朱蓓蓓，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘兴敏，该公司员工。 被告：丁少东，男，1983年1月3日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市怀宁县，现住安徽省合肥经开区。 委托诉讼代理人：范暑霞，女，1990年6月3日，汉族，户籍地安徽省合肥市蜀山区，现住安徽省合肥经开区，系被告丁少东配偶。 原告安徽居家物业管理有限公司（以下简称居家物业公司）与被告丁少东物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告居家物业公司的委托诉讼代理人朱蓓蓓、刘兴敏，被告丁少东的委托诉讼代理人范暑霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 居家物业公司向本院提出诉讼请求:1、判令丁少东支付2015年11月5日至2019年12月31日物业管理费5307元；2、判令丁少东支付自逾期之日起至交清物业管理费之日止的逾期付款违约金4693元；3、判令丁少东承担本案全部诉讼费用。事实与理由：丁少东系观澜华庭xx幢1608室的业主，房屋建筑面积88.75㎡。按照居家物业公司与丁少东签订的《前期物业管理服务协议》，由居家物业公司为丁少东房产提供物业服务，物业管理费的交纳采用预交制，每平方米1.2元／月，延期一日须交纳每日千分之二的违约金。协议生效后，居家物业公司依约为丁少东提供了物业管理服务，但丁少东未按协议约定交纳物业管理费。经多次催交无果后，为维护自身合法权益，居家物业公司诉至法院，请求判如所请。 丁少东辩称，我家因墙体开裂已经维修了两次，我家从2015年9月装修后就有外墙墙体开裂的情况。在第二任楼长来后，维修过一次。当时我们家已经入住，维修过程是铲开了外墙维修，并保证不会开裂，但过了一段时间后又出现开裂现象，随后进行二次维修，之后物业公司催交物业费时我也向物业公司再次反映了这种情况。但物业公司交接工作时不负责任，每一次更换人员都需要我再次和物业公司做解释。渗水情况是在装修时就出现了的，第一次渗水的原因是由于垃圾堵塞了楼顶的排水管，物业不管，最后是我们自己找人疏通的，目前排水管敞开没有做处理。我方认为不是我主观拒交物业费，而是希望物业公司和我们沟通时态度稍好一些。 本院经审理认定事实如下：丁少东系合肥经开区紫云路与清潭路交口观澜华庭小区xx幢1608室房屋（建筑面积88.75㎡）业主。 2013年1月1日，合肥光明置业有限公司（甲方、开发建设单位）与居家物业公司（乙方、物业服务企业）签订了《物业服务合同》。约定甲方选聘乙方对观澜华庭提供前期物业服务事宜；乙方提供的前期物业服务标准不得低于物业所在地物业管理主管部门公布的相应等级服务标准，物业服务等级标准为二级；物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准约定为高层住宅1.2元/月.平方米,商业物业3.0元/月.平方米，其他物业3.0元/月.平方米；物业服务费按半年交纳，业主应在每半年的第5日前履行交纳义务。逾期交纳，自逾期之日起按欠交费用的每日千分之三收取滞纳金，物业服务费可以预收，但预收期限不得超过6个月。合同期限自2013年1月1日起至业主委员会成立之日止。 2014年11月5日，居家物业公司（甲方）与丁少东（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定甲方为乙方提供物业服务，对房屋公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；管理费用，住宅按建筑面积每月每平米1.2元收取，商业按建筑面积每月每平米3元收取；物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应按时向物业管理处交纳，超过一日收取千分之二滞纳金；协议自签字之日起生效，到业主委员会与物业管理企业重新签订物业管理合同生效时本合同自动终止。 2016年8月11日，经合肥经济技术开发区经贸局核准，自2016年8月至2019年8月间，观澜华庭物业公共服务费（有电梯）为1.2元/月.平方米。 合同签订后，居家物业公司按约向丁少东房屋所在的观澜华庭小区提供物业服务，自2015年11月5日至2019年12月31日，丁少东共欠居家物业公司物业费5310.8元（88.75㎡×1.2元/月/㎡÷30天×26天+88.75㎡×1.2元×49个月），居家物业公司通过张贴催费通知的方式向丁少东催要物业费，但无果，遂诉至本院。 以上事实，有居家物业公司提供的物业服务合同、前期物业服务协议、服务价格登记证、催费通知单、登报公告、律师函、业主入伙登记信息、照片及当事人陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为，合肥光明置业有限公司与居家物业公司签订的《物业服务合同》及居家物业公司与丁少东签订的《前期物业服务协议》，均系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、法规强制性规定，均为有效合同。合同签订后，居家物业公司向包括丁少东在内的业主提供了物业服务，丁少东理应承担支付物业费的责任。 居家物业公司自2013年1月1日起开始为观澜华庭小区提供物业服务，其与丁少东签订的物业服务合同约定半年支付一次物业费。而是否应当预交物业费，本院认为，居家物业公司在与合肥光明置业有限公司签订物业服务合同时，约定半年预交一次物业费，按此收交习惯，并兼顾公平原则，本院确定“每半年的第5日前交纳物业服务费”，故居家物业公司诉称的2015年11月5日至2019年12月31日间的物业服务费5310.8元（88.75㎡×1.2元/月/㎡÷30天×26天+88.75㎡×1.2元×49个月），本院予以支持。 丁少东辩称因楼顶排水管堵塞，致其房屋长期存在渗水问题，居家物业公司依约应当予以维修。依据丁少东的陈述，物业公司曾为其维修过墙面，故本院认定物业公司已履行自己的义务。针对目前房屋仍存在渗水情况，本院认为，如在房屋质保期内，因房屋施工过程中产生的房屋质量问题，应由房屋建设单位负责。而针对房屋已过质保期，房屋共用部位的维修，虽然物业服务合同约定由居家物业公司负责共用部位的维修、养护，但因居家物业公司收取的物业费中并不包含公共维修款项，故依据公平原则，居家物业公司的该项义务仅应为针对物业共用部位、共用设施设备提供日常运行、维护、维修工作。同时，依据《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，本案案涉物业共用部位的大修、中修和更新、改造费用应通过专项维修资金予以解决。据此，丁少东以居家物业公司未履行维修义务而拒交物业费的辩称，本院不予采纳。虽然居家物业公司无须承担维修案涉物业共用部位的费用，但其作为管理案涉小区的物业单位，应积极配合案涉小区业主委员会依据《物业管理条例》、《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》等法律法规的要求申办公共维修资金。丁少东辩称居家物业公司物业管理服务不到位，由于居家物业公司所提供的证据不足以证明其提供的物业服务达到了约定的相应物业服务等级标准，同时结合双方庭审陈述情况，可以认定居家物业公司在观澜华庭小区内已履行了己方从事物业服务的主要义务，但在小区日常管理、设备维护以及与业主及时沟通等方面存在一定瑕疵，故本院酌情减免部分物业费，丁少东须向居家物业公司支付物业费4248.64元（5310.8元×80%）。由于居家物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故其诉请的逾期付款违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告丁少东应于本判决生效之日起十日内向原告安徽居家物业管理有限公司支付物业费4248.64元； 二、驳回原告安徽居家物业管理有限公司的其他诉讼请求。 若给付义务人未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告丁少东负担。 本判决为终审判决。 审判员  陶磊 二〇一九年十一月二十日 法官助理倪伟 书记员杜隆 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。