湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初14408号原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望岳街道含光路660号卓越蔚蓝海岸二期31栋203房。负责人彭英。委托诉讼代理人谭思敏，湖南一星律师事务所律师。委托诉讼代理人曹璐，湖南一星律师事务所实习律师。被告王刚，男，1981年2月10日出生，汉族，住成都市金牛区。原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司与被告王刚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司的委托诉讼代理人谭思敏、曹璐，被告王刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付长沙市岳麓区卓越蔚蓝海岸二期27栋1604房2016.12.1-2019.3.31物业管理费5225.22元；2、被告立即支付因拖欠上述物业管理费而产生的违约金4773.24元（即6818.91×70%），上述两项总计9998.46元；3、被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：被告为长沙市岳麓区卓越蔚蓝海岸二期27栋1604房业主，房屋面积为124.41平方米。2014年1月7日，原告与被告签订前期物业管理服务协议。服务期间，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，自2016年12月1日至2019年3月31日，被告一直未缴纳物业管理费，截止至2019年3月31日，被告共欠缴28个月的物管费5225.22元，应当承担违约金6818.91元。但原告自愿将违约金核减为4773.24元。物业费及违约金总计9998.46元。原告多次催缴未果，故诉至法院。被告王刚辩称，一、根据前期物业协议，甲方（卓越物业）建立本物业的管理档案资料。原告于2012年1月收到卓越物业的入伙通知书，但是因房屋质量问题，通过卓越物业提交了整改通知书，至2014年1月7日期间，原告多次催促物业及地产的整改情况，但是整改依旧不彻底，还是存在严重渗水情况，2014年2月7日，原告再次到物业催促整改落实情况，并提交了维修整改通知书。但是物业对业主资料未进行存档。自2017年至今，原告不低于20次到物业公司要求其提供原告申报，并经物业核实签字和地产确认签字的维修整改通知书复印件，但是物业一直未提供。因为房屋渗水质量一直未整改到位，但是质保期已过，该维修整改通知书严重制约原告对地产公司的维权，物业开始采用拖拉，后来采用没有，最后变成不但不提供并随意编造业主已签认整改的信息，其实质就是物业和地产均为卓越集团旗下的关联公司，其行为就是为地产的质量责任开脱。二、根据前期协议，基础管理要求，对业主反馈情况及时处理并建立回访制度。2015年、2016年原告多次要求向物业要求提交维修整改通知书，因地产一直未整改到位，2018年至今原告一直通过物业和地产申请修复，但是物业告知原告，“因同一事项已提交过整改通知书后，在未整改落实和签认的情况下，业主不需要再次重复提交整改通知书”。对业主的每次反馈只进行应付式的登记，从未进行认真落实，直至2019年3月，原告计划向3.15投诉，才得到片管答复正在跟进的短信后又无音讯；8月份和11月份在催缴原告物业费时以短信形式应付式告知一下。三、原告对物业催缴通知单金额存在质疑，原告认为上次缴纳的物业费至2016年12月底，催款通知为12月初，存在一个月的差异，原告不低于5次主动到物业公司交纳物业费，但是提出了前提必须账要对清。原告要求物业提供上次交款的相关资料，但是物业一直未予以提供。四、根据前期物业协议，甲方（卓越物业）每三个月向乙方公布物业维修、更新费用的收支账。甲方（卓越物业）从未履行该义务，自原告2014年入住以来只有2017年公示过一次年度的收支，原告对几万人的大型小区广告收入只有0元／年提出电话和前台当面质疑，均未得到回复。五、甲方（卓越物业）擅自将业主公共所有的场地27栋地下车库租赁给他人开设麻将馆，因不具备卫生场地等相关条件，导致娱乐人员在楼梯间随地大小便，导致整栋楼臭气熏天。业主多次要求物业解除该租赁合同均未行动，只是在楼梯间到处粘贴严禁随地大小便的标语应付业主。六、小区安全隐患严重。单就原告居住的27栋装饰条脱落严重，存在严重的安全隐患，业主多次向物业反馈，但是行动迟缓且不彻底，不时存在掉落砸毁汽车等事故。小区监控、楼宇对讲机、单元门禁、紧急求助专线等损坏严重未予恢复。七、小区内场地泥淖严重，严重影响业主出行。单就原告居住的27栋前场地多次反馈均未得到整改落实。八、车辆管理不到位。物业管理人员的车辆乱停乱放。根据以上原由，请求法院驳回起诉，不予受理。经审理查明：原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司系长沙卓越蔚蓝海岸小区的物业服务企业。2014年1月7日，原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司（甲方）与被告王刚（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议对双方的权利义务、物业管理服务内容及质量标准、物业管理服务费用以及违约责任等内容作了明确约定。其中第四条物业管理服务费用约定：一、缴费时段界定：自售房单位发出《房屋入伙通知单》之日的次月起至本合同终止之日所发生的物业管理服务费用；三、乙方缴纳费用的时间：交房之日开始预交3个月的物业管理服务费，以后每月5日前交纳当月管理费，亦可提前交纳。四、服务收费依据与标准（一）、物业管理费：高层住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.5元；第五条违约责任：四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方补交所欠管理费用并从逾期之日起交纳以所欠费用为基数的每天千分之三的滞纳金。被告王刚系涉案物业小区长沙卓越蔚蓝海岸二期27栋1604号房的业主，该房屋属于高层住宅，建筑面积为125.98平方米。被告王刚于2014年2月7日收房。上述物业服务协议签订后，原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司为被告王刚所住的卓越蔚蓝海岸小区提供了物业管理服务，但在提供物业服务过程中，在公共管理等方面存在一定的服务瑕疵，被告王刚房屋存在渗水情况。被告王刚而被告王刚从2016年12月1日开始就未按协议的约定按时交纳物业管理服务费，2016年12月1日起至2019年3月31日止拖欠原告物业管理服务费共计5225.22元。原告催索无果，酿成纠纷。上述事实，有前期物业管理服务协议、收楼声明书、入伙通知书、律师函、书面催收函件照片、短信、照片及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司与被告王刚签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且无法定无效情形，合法有效，双方均应严格按照此协议的约定履行义务。原告为被告提供了物业管理服务，但被告自2016年12月1日起一直未交纳物业管理服务费，依照双方上述协议的约定，原告主张被告应交纳自2016年12月1日起至2019年3月31日止的物业管理服务费5225.22元（124.41平方米×1.5元/月/平方米×28个月=5225.22元）。但原告在提供物业服务过程中存在一定的服务瑕疵，被告房屋存在渗水情况，一定程度影响被告生活，故对原告主张被告支付物业管理服务费5225.22元的诉讼请求，本院予以部分支持，酌情认定被告向原告支付物业管理费4180元。对原告主张被告承担违约金4773.24元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王刚在本判决生效之日起五日内向原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司支付2016年12月1日起至2019年3月31日的物业管理服务费4180元；二、驳回原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司负担10元，被告王刚负担15元。本判决为终审判决。审判员 吕 鸣二〇一九年十一月十九日书记员 宋子琳