海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1265号上诉人（原审原告）：北京中铁第一太平物业服务有限公司三亚分公司，统一社会信用代码：91460200562421253X，住所地海南省三亚市吉阳区迎宾路165号金悦府5号楼一层。负责人：周士杰，该公司副总经理。委托诉讼代理人：罗刚，该公司职员。委托诉讼代理人：巩越，该公司职员。被上诉人（原审被告）：林中天，男，汉族，1976年7月11日出生，公民身份号码×××，现住海南省三亚市。上诉人北京中铁第一太平物业服务有限公司三亚分公司（以下简称中铁物业公司）因与被上诉人林中天物业服务合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初10543号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人中铁物业公司的委托诉讼代理人罗刚、巩越、被上诉人林中天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中铁物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持中铁物业公司要求林中天支付公摊费、违约金的一审诉求。事实和理由：1.关于中铁物业公司主张收取林中天能源公摊费是否符合《海南省物业管理区域公共水电费分摊办法》及《海南经济特区物业管理条例》第39条“物业管理区域公共部分和公共设备设施使用的水电费用等，由业主根据实际消费分摊。具体办法由省价格行政主管部门会同省住建住房和城乡建设行政主管部门制定”的规定，并且中铁物业公司与林中天签署《公共能源分摊水电费收费》，林中天有义务向中铁物业公司支付公摊费。2.关于中铁物业公司主张2017年公共区域产生的水电费数额，主张按照每平方米0.27元计算，存在证据予以支持。3.关于违约金的收取标准，应按照中铁物业公司与林中天签订的《前期物业服务协议》第六条违约责任中的第四款“乙方违反协议，不按照约定交纳物业服务费的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按照每逾期一日加收应缴额的3‰支付滞纳金”。据此，请求二审法院支持中铁物业公司的上诉请求。林中天书面辩称，现在我方不同意缴纳违约金，若中铁物业公司把收费明细公示出来，我方会交的。中铁物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令林中天支付拖欠的物业费2776.2元，2017年公摊费142.8元，违约金1532.46元（违约金以2776.2元为基数，自2018年5月1日计算至实际支付物业费之日止，按每日千分之三的标准计算）；2.本案诉讼费用由林中天承担。一审法院认定事实：涉案小区位于三亚中铁城·悠岚湖，三亚润德置业投资有限公司系该项目的开发商。2016年11月30日，中铁物业公司经过竞标取得悠岚湖前期物业管理项目物业管理资格，此后三亚润德置业投资有限公司聘请中铁物业公司为涉案项目提供前期物业管理服务。2016年12月19日，三亚市吉阳区住房和城乡建设局作出吉住建前备字[2016]第13号《前期物业管理备案证书》，同意登记备案，有效期至业主大会选聘新的物业公司为止。林中天系三亚中铁城·悠岚湖6楼1单元1703号房的购房人，于2017年5月2日签收房屋交接验收表和项目入住确认单，办理收房手续入住涉案房屋，1703号房的建筑面积为66.1平方米。同日，中铁物业公司作为甲方，林中天作为乙方，双方签订一份《前期物业服务协议》，第一条双方的权利和义务约定：中铁物业公司为林中天提供前期物业管理，中铁物业公司对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据与开发商签订的《前期物业服务合同》的规定，向林中天收取物业管理费用。林中天依据开发商与中铁物业公司签订的《前期物业服务合同》的规定，向中铁物业公司及时全额缴纳物业管理费用等。第二条物业管理服务内容约定：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备的维护和管理；三、环境卫生；四、安全防范；五、交通秩序与车辆停放；六、房屋装饰装修管理；七、消防管理；八、公共绿化。第三条物业管理服务质量约定：一、房屋外观：1.外墙无破损，无乱涂乱画现象；2.户外无违章安装的防盗栅栏和空调；3.房屋场地无违章搭建。二、共用部位。共用设施设备的维护和管理：1.共用部位无破损，共用设施设备运行正常；2.定期专人维护保养。三、环境卫生：1.环境整洁，无污染。2.生活垃圾日产日清。四、绿化：1.养护得当，定期修剪；2.美观协调。五、交通秩序与车辆停放：1.道路畅通有序；2.车辆停放整齐。六、秩序维护部：1.统一服装，持证上岗，佩戴标志；2.物业管理区域内防止重大责任火灾、交通事故和刑事案件；3.服务主动、热情。七、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修。小修及时修理，两小时内完成，并建立登记、回访制度；急修20分钟到现场，24小时处理，并建立登记、回访制度；业主保修及时率达90%以上，维修质量合格率达90%以上。第四条物业服务费约定：一、林中天交费时间从购房合同约定的交付之日起计算，按年度预交，业主或者物业使用人应在上次物业服务费期满前十五日内交纳下一年度物业服务费。首次物业服务费应自购房合同约定的交付之日起全额交付；二、收费标准（按建筑面积）3.5元/㎡/月；三、因林中天原因未能按期办理收房手续而导致房屋空置的，由林中天按物业服务费标准的100%向中铁物业公司缴纳等。第六条违约责任约定：一、中铁物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，林中天有权要求中铁物业公司限期改正，逾期未改正且给林中天造成损失的，甲方承担相应的法律责任；四、林中天违反协议，不按照约定缴纳物业服务费的，中铁物业公司可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求林中天按每逾期一日加收应缴额的千分之三支付滞纳金等。林中天另于同日签署一份《公共能源分摊水电费收费》，内容为：本人为三亚中铁城·悠岚湖项目6楼1单元1703号业主，根据海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅颁发的《海南省物业管理区域用水电费分摊办法》按户建筑面积据实分摊，本人承诺每年缴纳下一年物业费时同时缴纳上一年度公摊水电费。协议签订后，林中天于2017年5月2日向中铁物业公司缴纳2017年5月1日至2018年4月30日止的物业服务费2776.20元。2018年5月1日至2019年4月30日的物业服务费和2017年5月1日至2017年12月31日的公摊费至今尚未缴纳。2018年10月28日，中铁物业公司向林中天发出《催费通知》，要求林中天于2018年11月1日前向中铁物业公司缴纳2018年5月1日至2019年4月30日的物业费。另查明，中铁物业公司已经在小区公示栏内将《2017年度物业服务费收支情况明细表》进行张贴公示。三亚市疾病预防控制中心于2018年11月30日作出《检测报告》（三疾控检字〔2018〕W-0687号），对中铁物业公司二次供水水质进行检验，检验结果为合格。一审法院认为：中铁物业公司、林中天双方于2017年5月2日签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规效力性强制性规定，该协议合法有效，双方当事人应当按照协议约定全面履行各自权利义务。协议签订后，中铁物业公司按照合同约定向林中天提供了物业服务，林中天应当按照合同约定向中铁物业公司支付物业服务费。林中天拒绝缴纳物业费的理由中，如果存在原承诺的小区道路关闭、房屋质量、未按照约定提供停车位、小区没有发电设备等问题，应当向开发商主张权利，不能据此拒缴物业费。至于林中天辩称的未公示物业费收支情况、小区基础设备、设施维护不完善、停车场无人管理、停车费未公示、公摊费未公示、二次供水水箱未清洗导致水质不达标、物业保安对小区的安全管理不到位、物业公司未制止业主推电动车上楼充电、小区水系景观开放次数过少、维修慢、泳池卫生环境差、电梯广告费未明示、楼道走廊卫生打扫不及时等问题。本案为物业服务合同纠纷，中铁物业公司提供物业服务的标准应当符合双方签订的《前期物业服务协议》中约定的服务标准，而中铁物业公司提供物业服务属于动态过程，不能仅凭某一时间节点的服务质量就认定中铁物业公司整体服务水平不达标，只要中铁物业公司的整体服务水平达到合同约定的服务标准，就应当认定中铁物业公司没有违反合同约定。本案中，林中天提供的照片只能反映拍照当时的情况，不能据此认定中铁物业公司的服务长期存在上述问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条(javascript:SLC(98761,64))第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己的主张应当提供证据予以证明，否则应承担举证不能的法律后果，林中天主张中铁物业公司服务达标没有证据证明，不予采信。中铁物业公司实际提供了物业服务，林中天也因此获益，即使中铁物业公司的服务可能存在瑕疵，在该瑕疵未严重违反合同约定的情况下，林中天仍应向中铁物业公司支付物业服务费。协议约定物业服务费的收费标准为每平方米每月3.5元，涉案房屋的建筑面积为66.1平方米，2018年5月1日至2019年4月30日的物业服务费为2776.2元（66.1㎡×3.5/元/月×12个月），中铁物业公司诉求林中天支付2018年5月1日至2019年4月30日物业费2776.2元予以支持。关于违约金。中铁物业公司已经按照约定提供了物业服务，林中天未按照约定及时向中铁物业公司缴纳物业服务费违反合同约定，中铁物业公司诉求林中天支付违约金也予以支持。中铁物业公司主张违约金标准过高，林中天拖欠物业费给中铁物业公司造成的实际损失为资金占用期间的利息损失，酌情调整违约金标准为按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算。即违约金应以2776.2元为基数，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率为标准，自2018年5月2日计算至林中天实际付清物业费之日止。关于公摊费。林中天签署的《公共能源分摊水电费收费》载明林中天同意按照建筑面积据实分摊公摊水电费，该《公共能源分摊水电费收费》系林中天真实意思表示，林中天应当按照该承诺内容向中铁物业公司支付公摊费用。中铁物业公司主张公摊费的计算标准为每平方米为0.27元，系结合业主房屋建筑面积和公共区域产生的全年水电费进行计算得出，公共区域产生的全年水电费由单独统计表进行统计。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条(javascript:SLC(98761,64))第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己的主张应当提供证据予以证明，否则应承担举证不能的法律后果。本案中，中铁物业公司未提交证据证明涉案小区2017年公共区域产生的水电费数额，主张按照每平方米0.27元计算公摊费没有事实依据。综上，中铁物业公司诉求林中天支付公摊费142.8元不予支持。综上，判决：一、林中天应自判决生效之日起7日内，向中铁物业公司支付物业费2776.2元和违约金（违约金以2776.2元为本金，自2018年5月2日计算至林中天实际付清物业费之日止，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算）；二、驳回中铁物业公司其他诉讼请求。一审案件受理费25元（中铁物业公司已预缴并已减半收取），由林中天负担。二审中，中铁物业公司提交新证据一份：公共区域水电费分摊明细。拟证明其向业主收取水电费有合法依据。林中天对该证据三性不予认可。本院经审查认为，该证据系中铁物业公司单方面制作，不予采纳。林中天提交新证据一份：市民政府热线工单信息。拟证明林中天认为中铁物业公司存在不合理收费的行为已向吉阳区发改委举报。中铁物业公司对该证据的真实性、合法性予以认可，但该证据与本案无关，对其关联性不予认可。本院经审查认为，该份证据与本案无关联，不予采纳。一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、中铁物业公司诉求林中天承担违约金是否过高；二、林中天是否应向中铁物业公司支付公摊费。1关于中铁物业公司诉求林中天承担违约金是否过高的问题根据《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，中铁物业公司主张的违约金标准过高，林中天拖欠物业费给中铁物业公司造成的实际损失为资金占用期间的利息损失，酌情调整违约金标准为按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算。因此，通过以上的分析可知，林中天主张违约金过高给予调整，应予支持。一审法院判决按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算违约金，符合公平原则，应予维持。中铁物业公司上诉该项主张没有事实和法律依据，不予支持。2关于林中天是否应向中铁物业公司支付公摊费的问题林中天与中铁物业公司签订《公共能源分摊水电费收费》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，系有效合同。中铁物业公司主张林中天依合同约定支付公摊费，但中铁物业公司未提供证据证明涉案小区2017年公共区域产生的水电费数额，应承担举证不能的法律后果。因此，一审法院不予支持中铁物业公司的该项诉求，应予维持。中铁物业公司上诉主张林中天支付公摊费，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，中铁物业公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由中铁物业公司负担。本判决为终审判决。审判长 梁 朝审判员 陈太洪审判员 李 祎 二○一九年十一月十九日书记员 唐 毅附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。