安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1802民初1383号 原告：宣城市万家市场运营管理有限公司，住所地安徽省宣 城市宣州区百汇商贸物流园一期建材五金大世界2幢407室,统一社会信用代码91341800584560078B。 法定代表人：杨炳楼，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡璐，江苏博事达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾嫄，江苏博事达律师事务所律师。 被告：徐德全，男，1974年4月19日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 被告：胡树明，男,1979年6月19日出生，汉族，住安徽省宁国市。 原告宣城市万家市场运营管理有限公司（以下简称“万家公司”）诉被告徐德全合同纠纷一案，本院于2018年3月13日受理。诉讼过程中，本院依法追加胡树明为本案被告参加诉讼。本院依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。万家公司的委托代理人蔡璐、顾嫄，被告徐德全到庭参加诉讼，被告胡树明经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万家公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《房屋租赁合同》及《市场商业经营管理服务协议》；2.被告立即腾空所租房屋，并交付给原告；3.被告立即支付截止2017年10月10日的租金151335.74元及逾期付款违约金（其中18645元自2013年3月1日起、18645元自2014年3月1日起、37290元自2014年8月31日起、18127.2元自2016年4月12日起、37911.74元自2017年3月31日起、20716.8元自起诉之日起，均按年利率24%的标准计算至实际给付之日），并按照18元/㎡/月的标准，向原告支付2017年10月11日起至合同解除之日的租金及自合同解除之日至实际返还房屋之日止的占有期间的租金损失；4.被告立即支付截止2017年10月10日的物业服务费10479.25元及逾期付款违约金（其中1035.84元自2012年7月18日起、1035.84元自2013年3月15日起、1035.84元自2013年9月15日起、1035.84元自2014年3月15日起、1035.84元自2014年9月15日起、1035.84元自2015年3月15日起、1007.07元自2016年4月12日起、2106.21元自2017年3月31日起、1150.93元自起诉之日起，均按年利率24%的标准计算至实际给付之日），并按照1元/㎡/月的标准，向原告支付自2017年10月11日起至实际返还房屋之日的物业服务费；5.被告立即支付截止2017年10月10日的市场经营综合管理服务费10479.25元及滞纳金（其中6215.04元自2015年10月1日起、1007.07元自2016年4月12日起、2106.21元自2017年3月31日起、1150.93元自起诉之日起，均按年利率24%的标准计算至实际给付之日），并按照1元/㎡/月的标准，向原告支付自2017年10月11日起至实际返还房屋之日的市场经营综合管理服务费；6.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，万家公司变更诉讼请求，要求两被告共同承担上述给付义务。 事实与理由：2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权万家公司对外出租，由此产生的权利义务均由万家公司承受。2012年7月18日，万家公司与徐德全签订了《房屋租赁合同》及《市场商业经营管理服务协议》，将位于宣城百汇建材五金大世界小馆10栋301-306号房屋交由徐德全开展约定的经营活动，双方对租赁期限、租金标准、物业服务费、市场经营综合管理服务费标准、各项费用支付时间及逾期付款违约责任等均进行了明确约定。合同签订后，万家公司依约履行合同义务，徐德全并未按约履行付款义务，万家公司多次催讨未果。 徐德全辩称，自己没有签订租赁合同，也没有租商铺，合同上的手印不是自己的，预留的号码也不是自己的，商铺是老板胡树明租的，也是胡树明实际使用的。 胡树明未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡树明未举证、质证。本院经审查认定证据如下：1.授权书、催告通知书及邮寄凭证、快递跟踪查询信息、照片等真实、合法，且与本案有关，予以认定； 2.房屋租赁合同、商业经营管理协议中承租人虽为徐德全，但徐德全表示不是其本人签名及捺印，与胡树明的陈述相印证，万家公司经本院明示后亦未申请笔迹鉴定，故对徐德全签订两份合同的事实不予认定； 3.营业执照仅表明宣城市雷砾灯具经营部于2012年9月27日注册成立，经营者为徐德全，经营场所为宣城市宣州区百汇商贸物流园一期小馆10栋3层301-306号，无法证明徐德全与万家公司之间存在房租租赁合同关系，故对万家公司的证明目的不予认定； 4.胡树明第一次庭审以证人身份出庭作证，称：包括案涉商铺在内301至323号商铺都是由我承租并实际使用的，尚未退租，我愿意承担301至336号商铺租赁产生的债务。徐德全当时是我店里的员工，为办理贷款，我妻子马某某拿了徐德全的身份证与万家公司签订房屋租赁合同、商业经营管理协议，再去办理营业执照，徐德全离职时拿走了营业执照并办理注销手续。本院认为胡树明的陈述事实符合常理，予以认定。 本院经审理认定如下：2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司（以下简称“百汇公司”）将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权万家公司对外出租，由此产生的权利义务均由万家公司承受。2013年5月1日，宣城百汇商贸物流园正式开业。 2012年7月18日，胡树明的妻子马某某以徐德全（乙方）的名义与万家公司（甲方）签订《房屋租赁合同》及《市场商业经营管理服务协议》，约定甲方将位于宣城百汇商贸物流园一期小馆10栋三层3-301至3-306号房屋出租给乙方，建筑面积172.64平方米（以房地产权证所载建筑面积为准），该建筑面积为本合同项下租金、物业服务费等费用的计取基数；租赁期限为3年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止，市场开业前乙方进场视为免租装修期和免租试营业期；租金按房屋的建筑面积计付，每月每平方米18元，年租金为37290元，该费用不包含物业服务费用、公共事业费用及其他费用；第一年前6个月为免租期，后6个月计付租金18645元，于前6个月期满前一个月支付；第二年前6个月为免租期，后6个月计付租金18645元，于前6个月期满前一个月支付；第三年全年计付租金37290元，于第二年结束的前一个月支付；乙方应当于合同签订同时一次性支付租赁经营保证金5000元；乙方应当在甲方交付房屋的同时向甲方一次性缴纳开业保证金5000元；乙方自房屋交付之日起，根据房屋建筑面积按1元／㎡／月的标准支付物业服务费，每6个月为一交费期，除第一期物业服务费外，乙方应在每个交费期结束前15日内支付下一交费期的物业服务费，第一个交费期物业服务费应当在房屋交付之日支付；乙方需于合同终止之日起3日内撤离房屋，否则视为放弃房屋内遗留的任何装饰装修、设备设施、物品等及一切权利，甲方有权自行处置；租赁期限届满前，如双方协商续租，则最迟应当在租赁期限届满之日60日前签订新的租赁合同，逾期签订租赁合同的，甲方有权另行出租；乙方延迟支付租金、物业服务费及其他费用，按日1‰支付欠费金额部分的迟延履行违约金，经书面催告后30日内仍未足额支付欠费的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任；乙方自承租之日起按其承租房屋面积每月每平方米1元的标准向甲方交纳市场经营综合管理服务费，按市场商业运营管理公司的规定或通知的时间及时缴纳费用，逾期缴费的按每天5%加收滞纳金。此后，胡树明入驻并使用案涉商铺，但未缴纳各项费用。2016年4月5日,万家公司向徐德全的户籍地宣州区小兴圩33号寄发了《租金等款项催告通知书》，要求徐德全于2016年4月12日前支付租金、市场经营综合管理服务费及物业服务费等，该件妥投。2017年3月24日，万家公司再次寄发《租金等款项催告通知书》，亦妥投。 2018年度，本院受理万家公司诉各承租户同类案件数十件，各承租户抗辩市场未正常运营，万家公司亦未提供正常的物业服务，陈花梅等承租户（另案处理）并提供了公证书等证据予以证实。 本院认为，胡树明在未获授权情况下以徐德全的名义承租案涉商铺，并与万家公司签订《房屋租赁合同》及《市场商业经营管理服务协议》，且徐德全未予追认，民事责任应当由行为人即胡树明承担。万家公司在订立合同时未尽谨慎注意义务，非善意相对人，其主张徐德全承担责任于法无据，不予支持。案涉合同履行期限已届满，万家公司亦于2019年8月5日实际收回案涉商铺，其主张解除《房屋租赁合同》及《市场商业经营管理服务协议》，并返还案涉商铺已无意义。 对于万家公司主张的各项费用，本院认为，万家公司提供了承租商位，胡树明应按合同约定支付合同内的租金。因案涉商位所在市场系由万家公司统一运营和管理，万家公司提供的服务未达到预期效果，本院酌定对物业服务费、市场经营综合管理服务费统一按0.5元/㎡/月标准计算。因胡树明未按约支付合同内的各项费用，应承担违约责任，双方虽约定了违约金的计算方法，但约定过高，综合本案实际情况，并兼顾当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。胡树明自2015年10月1起占有使用房屋，应当参照合同内的标准支付占用期间的各项费用，但万家公司主张该部分费用的违约金于法无据，不予支持。 具体费用计算如下： ①关于租金及占用费。双方约定开业前为免租装修和免租试营业期,宣城百汇物流园未按约定于2012年10月1日开业，延迟至2013年5月1日开业，而延迟开业并非承租人的原因导致，万家公司给予的合同期内的优惠政策应自正式开业后作相应顺延，其租金计付期限应自2013年5月1日至2015年9月30日止。根据合同关于免租期的约定，胡树明应于2014年1月31日前付2013年5月1日至2014年4月30日期间的租金18645元、2015年1月31日前付2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金18645元、2015年4月30日前付2015年5月1日至2015年9月30日期间的租金15537.5元（37290元÷12个月×5个月），故胡树明需支付租金52827.5元，并自逾期之日起支付相应的违约金，其中18645元自2014年2月1日起算，18645元自2015年2月1日起算,15537.5元自2015年5月1日起算，均计算至实际给付之日止。另，胡树明应按18元/月/㎡的标准支付2015年10月1日起至2019年8月5日止的占有使用费143463元（37290元/年×3年10个月5天）。 ②关于物业服务费。根据合同约定的支付时间及本院酌定标准，胡树明应于2012年10月1日前付517.92元、2013年3月31日前付517.92元、2013年9月30日前付517.92元、2014年3月31日前付517.92元、2014年9月30日前付517.92元、2015年3月31日前付517.92元,共计3107.52元，故胡树明应支付物业服务费3107.52元并自逾期之日起支付相应的违约金。另，胡树明应按0.5元/㎡/月的标准支付自2015年10月1日起至2019年8月5日止的物业服务费3985.11元（172.64㎡×0.5元/㎡/月×3年10个月5天）。 ③关于市场经营综合管理服务费。根据合同约定的支付时间及本院酌定标准，胡树明应于2016年4月12日前支付合同内的市场经营综合管理服务费3107.52元，并自2016年4月13日起支付逾期违约金至实际给付之日止。另，胡树明应按0.5元/㎡/月的标准支付自2015年10月1日起至2019年8月5日止的市场经营综合管理服务费3985.11元（172.64㎡×0.5元/㎡/月×3年10个月5天）。 依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告胡树明于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司合同期内的租金52827.5元及逾期付款违约金（其中18645元自2014年2月1日起算，18645元自2015年2月1日起算,15537.5元自2015年5月1日起算，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止），并给付占用期间的使用费143463元； 二、被告胡树明于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司合同期内的物业服务费3107.52元及逾期付款违约金（以517.92元为基数，分别自2013年4月1日、2012年10月2日、2013年10月1日、2014年4月1日、2014年10月1日、2015年4月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止），并给付占用期间的物业服务费3985.11元； 三、被告胡树明于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司合同期内的市场经营综合管理服务费3107.52元及逾期付款违约金（自2016年4月13日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并给付占用期间的市场经营综合管理服务费3985.11元； 四、驳回原告宣城市万家市场运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2588元，由被告胡树明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  赵慧 二〇一九年十一月二十八日 书记员  张欢 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： …… （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。…… 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。…… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。