安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终8832号上诉人（原审原告）:朱锡昆,男,1974年10月21日出生,汉族,住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：张方，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张苹苹，安徽安泰达律师事务所律师。上诉人（原审被告）:唐红梅,女,1966年9月12日出生,汉族,住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：孙宏旗，国浩律师（合肥）事务所律师。委托诉讼代理人：莫昌思，国浩律师（合肥）事务所律师。上诉人朱锡昆与上诉人唐红梅房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初179号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱锡昆上诉请求：撤销一审判决，改判唐红梅赔偿朱锡昆房屋差价损失539600元。事实与理由:1.双方合同约定房屋面积为75平方米，总价40万元，故当时约定的40万元房价是以75平方米为计算依据的。一审安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司出具的《估价报告书》中房价877000元则是以70平方米为计算依据，但明确了2019年1月份案涉房屋价值单价为12528元。因此，朱锡昆要求唐红梅赔偿的房屋差价损失应当计算如下：12528元/㎡×75㎡-400000元=539600元。一审法院简单地将估价报告中按照70平方米计算的房屋价值数额与40万元之间的差额认定为房屋差价损失实属草率，其未考虑到合同中约定的房屋面积与被实际评估房屋面积的不一致，系认定错误。2.本案系唐红梅违约，造成案涉合同不能履行系唐红梅全部过错，唐红梅应当赔偿朱锡昆因此造成的全部损失。双方合同签订后，朱锡昆依约共计支付了房款35万元，因唐红梅一直拒绝将房屋及附属设施交付给朱锡昆，朱锡昆无法支付剩余5万元，本案被一审法院受理后，朱锡昆也要求继续履行本合同，并有能力且有意愿将该5万元提存至法院，但因唐红梅坚决拒绝继续履行，朱锡昆也无法提存。由此可见，在本案房屋买卖合同履行的整个过程中，朱锡昆一直在积极履行义务，并多次催促和要求唐红梅继续履行，但唐红梅因房价上涨原因一直拒绝。因此，本案房屋买卖现无法履行，完全系唐红梅违约，朱锡昆没有任何违约行为；之后朱锡昆不得不变更诉请，要求解除案涉买卖合同，唐红梅则应当对合同解除承担全部过错，并对朱锡昆因此造成的所有损失承担全部赔偿责任。一审法院所称的政府相关政策、房屋共有人等，这些问题即使真实存在也并不影响唐红梅继续履行将案涉房屋实际交付给朱锡昆，因此就合同履行不能来说，唐红梅在此过程中毋庸置疑应当承担全部过错。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，本案房屋差价损失为539600元，唐红梅理应赔偿朱锡昆损失539600元，原审法院酌定赔偿损失为17万元过低且依据不足。唐红梅针对朱锡昆的上诉辩称，1.涉案合同无法继续履行并非唐红梅根本违约导致，是因合同本身无履行可能性、政府政策、共有产权等多种因素共同导致的。首先，涉案的《房屋买卖合同》本身并非是严格意义上的《房屋买卖合同》，不具备《房屋买卖合同》的形式要件，更不符合实质要件即无履行具体指向，仅是一种意向性协议，据此因当确定房屋坐落方才能实际履行。其次，涉案《房屋买卖合同》是基于2012年3月20日签订的《拆迁安置协议》及其履行结果，事实上因拆迁安置补偿的政策等发生变化，唐红梅及其家人于2018年8月22日重新签订了《拆迁安置协议书》，原《拆迁安置协议书》已收回作废，此后与朱锡坤之间又未据此重新签订可实际履行的《房屋买卖协议》。最后，因涉案纠纷涉及的房产为家庭共有财产，其他共有人明确表示不认可唐红梅擅自出卖基于《拆迁安置协议》所获得的房屋资格问题。而且，对于购买拆迁安置房的交易风险显然高于购买普通商品房，买受人朱锡坤应当考虑除法律、法规外，还需要考虑政策以及共有产权等因素。综上可见，《房屋买卖合同》无法履行并非唐红梅根本违约导致，而是因政策、共有产权人拒绝追认以及合同本身等因素共同导致，对该《房屋买卖合同》无法履行双方因承担相同的责任。2.对于解除《房屋买卖合同》的情况下，根据双方的过错确定各自的责任。本案中《房屋买卖合同》已经约定了违约条款，而且唐红梅并没有因出卖拆迁安置房而获益，朱锡坤在本案中的损失具体表现为丧失已支付货币的同期银行存款利息损失，朱锡坤以商品房为标准且以2018年与2012年商品房的涨幅确定其所谓的损失无事实与法律依据。唐红梅上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判唐红梅支付朱锡昆5万元，本案评估费用由朱锡昆负担。一、二审诉讼费用由朱锡昆负担。事实与理由：1.涉案房屋买卖协议不能够履行，朱锡昆也具有明显过错，应承担过错责任。首先，涉案买卖合同签订之时，朱锡昆是完全民事行为能力人，应能预料到案涉合同在履行时具有明显的高风险性。朱锡昆与唐红梅在2013年1月6日签订《房屋买卖协议》时，其知晓案涉房屋是拆迁安置房，安置对象不是唐红梅一人，且当时只能确定唐红梅家所享有相应的拆迁安置面积，具体分配房屋的套数、面积、坐落位置均不明确，这在双方签订的《房屋买卖协议》未能体现具体出售房屋的位置、坐落等也可体现前述观点。同时，在《房屋买卖协议》中约定了较高的6万元的违约金，也佐证了朱锡昆是知晓《房屋买卖协议》所涉及的购房行为在履行过程中具有高风险性。此外，涉案的《房屋买卖协议》并不是真正的、完备的《房屋买卖合同》，不符合《合同法》《商品房销售管理办法》等法律法规确定的《房屋买卖合同》形式、实质要件，该协议根本无法确定可履行的具体标的物，朱锡昆并未要求补充签订《房屋买卖合同》，其仅是当事人双方达成买卖未来拆迁安置房的意向性协议。其次，朱锡昆对涉案《房屋买卖协议》的解除也具有一定的过错，应承担相应的责任。在履行过程中，涉案《房屋买卖协议》丧失了事实上的履行可能性，朱锡昆未支付涉案争议购房款尾款的行为，恰恰证明了这点，且其又未及时采取相应的补救措施，防止损失的继续扩大。涉案《房屋买卖协议》签订的基础是唐红梅家2012年3月20日签订的拆迁安置协议书，事实上，因拆迁跨度时间长以及拆迁安置条件、政策的变化，2018年8月22日唐红梅家重新签订了拆迁安置协议书，原2012年3月20日签订的拆迁安置协议已被收回作废。相对于2012年的拆迁安置协议书，2018年的拆迁安置协议书减少了唐红梅家最终能享有的安置补偿面积，本案当事人双方并未据此重新签订《房屋买卖协议》。与此同时，朱锡昆也并未再继续按照2013年的《房屋买卖协议》约定支付购买尾款，朱锡昆此时也是能知晓涉案争议《房屋买卖协议》是不具备履行的可能性了。假使《房屋买卖协议》是一份完备、正式房屋买卖合同，购房人未按合同履行付款义务，其对案涉争议协议的解除后果也应根据各自的过错承担责任。与此同时，在唐红梅收到案涉争议的法院传票时，唐红梅家人也才得知其曾与朱锡昆签订了《房屋买卖协议》，并明确表示唐红梅售卖未征得家人同意，且基于拆迁安置房屋除自己居住外，尚需安排一套用于被拆迁房屋实际所有权人即唐红梅父母养老居住使用。2.一审法院酌定的可得预期利益损失数额偏高，请二审法院予以调整，按照同期银行贷款利率或《房屋买卖协议》约定的违约金确定被上诉人朱锡昆的可得预期利益损失一审期间，朱锡昆虽然申请评估，但唐红梅并不存在根本违约，并不能据此酌定唐红梅赔偿朱锡昆的可得预期利益损失为17万。事实上，朱锡昆可得预期利益损失在本案中直接表现应为其丧失已支付货币的同期银行存款利息。若朱锡昆认为《房屋买卖协议》约定的违约责任不能填补其损失，完全又可以按照同期银行贷款利率填补其损失。朱锡昆针对唐红梅上诉辩称，1.案涉房屋买卖协议的签订，朱锡昆没有任何过错。第一、在2012年唐红梅与政府签订《九华山路城中村改造项目房屋拆迁补偿安置协议书》之后，朱锡昆才与唐红梅签订案涉房屋买卖协议，该安置协议书中明确了唐红梅拆迁安置的房屋地址、建筑面积等，基于对政府机构公信力的认可，朱锡昆与唐红梅签订案涉房屋买卖协议已经尽到了风险防控责任和注意义务。唐红梅称朱锡昆对此有过错没有任何依据。第二、关于违约金的约定，这是合同条款的基本配置，也是合同当事人对自身权利的基本保障，该约定不以实际或者可能有风险为前提。第三、案涉房屋买卖协议中已经明确约定案涉房屋的位置、面积、价款及支付方式、房屋交付方式以及违约责任等，系完备的房屋买卖协议，唐红梅在上诉状中所称没有任何依据。2.案涉房屋买卖协议的履行及解除，朱锡昆亦没有任何过错，而唐红梅则承担全部过错。双方合同签订后，朱锡昆依约共计支付了房款35万元，因唐红梅一直拒绝将房屋及附属设施交付给朱锡昆，朱锡昆无法支付剩余5万元。由此可见，在本案房屋买卖合同履行的整个过程中，朱锡昆一直在积极履行义务，并多次催促和要求唐红梅继续履行，但唐红梅因房价上涨原因一直拒绝。唐红梅所称的2018年重新签订的拆迁安置协议书以及需要安排一套房屋供其父母居住，朱锡昆在起诉前并不知情，而且该事由也不能构成唐红梅违约的合法理由。3.朱锡昆对于案涉争议没有任何过错，本案系唐红梅违约造成，唐红梅应承担全部过错责任。对于房屋差价损失已经法院评估，唐红梅理应赔偿朱锡昆房屋差价损失539600元。朱锡昆向一审法院起诉请求：1.判令唐红梅继续履行双方于2013年1月6日签订的《房屋买卖协议》；2、判令唐红梅将坐落于合肥市包河区九华山路青年新苑B2区2003室房屋的产权转移登记至朱锡昆名下；3、判令唐红梅将坐落于合肥市包河区九华山路青年新苑B2区2003室房屋交付给朱锡昆；4、本案诉讼费用由唐红梅承担。诉讼中，朱锡昆将诉讼请求变更为：1、判令解除朱锡昆与唐红梅于2013年1月6日签订的《房屋买卖协议》；2、判令唐红梅返还已付购房款35万元；3、判令唐红梅赔偿朱锡昆房屋差价损失477000元（以鉴定机构评估的房屋价格与房屋买卖协议中约定的房屋价格之差额）；4、判令唐红梅承担本案诉讼费用及评估费。一审法院认定事实：2012年3月30日，唐红梅与合肥市包河区包公街道青年社区居民委员会（以下简称“青年社居委”）签订《九华山路城中村改造项目房屋拆迁补偿安置协议书（集体土地类）》，载明：唐红梅户拆迁安置审核确定人口为3人，合计安置建筑面积250平方米。2013年1月6日，唐红梅（甲方）与朱锡昆（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，载明：“甲方将九华山路城中村改造回迁安置房一套（建筑面积75平方米）以总价40万元出售给乙方，实际购房款按房产证面积多退少补；乙方于签订本协议时首付房款30万元，签订合同之日起一年内再付购房款5万元，待村里统一安置房屋摇号领钥匙时，乙方结清余下5万元购房款给甲方；房屋楼层按青年社居委分房原则，甲方到现场配合，乙方到分房现场进行抽签安置，楼层好坏由乙方自己承担；在安置房办理房产证时，甲方有责任与义务协助乙方变更此套房产产权到乙方名下；任何一方不得以任何理由违约，若甲方违约则应足额退还购房款，赔偿乙方违约金6万元等”。协议签订后，朱锡昆于当日通过妻子郑宏云向唐红梅汇款30万元首付房款，唐红梅于同日向朱锡昆出具30万元安置房款收条。同年9月29日，朱锡昆通过郑宏云向唐红梅支付5万元购房款。2018年7月29日，九华山路城中村拆迁改造项目算帐问题处置工作领导小组发布的《九华山路城中村安置复核人口公示》中载明：唐红梅户在九华山路城中村安置复核人口公示为唐红梅及其女儿洪文静。2018年8月22日，唐红梅与青年社居委重新签订《九华山路城中村改造项目房屋拆迁补偿安置协议书（集体土地类）》，载明：唐红梅户拆迁安置审核确定人口为唐红梅、洪文静两人，合计安置建筑面积190平方米。后因唐红梅领取拆迁安置房后拒绝向朱锡昆交付，双方为此产生争议，朱锡昆遂诉至一审法院。一审诉讼中，唐红梅陈述：朱锡昆诉请涉及的拆迁安置房屋系位于合肥市包河区九华山路青年新苑B2区2003室，建筑面积约70平方米，该房是于2018年8月29日拿到房屋钥匙并由其母亲陆再芬居住至今，上述房产至今未办理初始产权证书，并愿意向朱锡昆承担违约责任。朱锡昆对此陈述无异议。诉讼中，应朱锡昆申请，该院根据双方当事人的择定于2019年6月4日依法委托安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对案涉青年新苑B2区2003室房屋在2019年1月份的市场价值进行价格评估鉴定。同年7月23日，该评估机构出具皖正房评报〔2019〕字第6058号《房地产估价报告》，确定案涉房地产在价值时点（2019年1月）的房地产市场总价值为877000元，单价为12528元/平方米。朱锡昆花费评估费2004元。一审法院认为，朱锡昆与唐红梅签订的《房屋买卖协议》，系双方的真实意思表示，协议的内容不违反法律法规禁止性规定，且案涉拆迁安置房系以唐红梅户进行拆迁安置的，朱锡昆作为买受人有理由相信唐红梅作为出卖人系房屋的完全权利人，故双方签订的《房屋买卖协议》应认定为合法、有效。双方均应按约履行各自义务。朱锡昆业已按约履行支付购房进度款35万元的义务，唐红梅亦应按约履行交付房产义务。唐红梅陈述其拒绝向朱锡昆交付房产系因拆迁安置面积发生变化减少，案涉房产需供其父母唐广友、陆再芬养老居住使用，故唐红梅的上述行为显已构成根本违约，对此，其依法应承担民事责任。朱锡昆在履行合同中并无不当。对于唐红梅在诉讼中作出的拒绝卖房的意思表示，且案涉房产至今尚未办理初始产权证书，朱锡昆经一院释明变更诉请要求判令解除《房屋买卖协议》，该院对此予以准许，但针对解除合同，朱锡昆可以依据合同追究唐红梅相应的违约责任及还有其他损失的赔偿责任。对其诉称唐红梅赔偿因房价上涨造成的差价损失即可得预期利益损失477000元的请求，该院认为，由于唐红梅的根本违约导致合同不能履行，在现实中确实造成朱锡昆因房价上涨造成的可得预期利益损失，安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司作出的《估价报告书》确定案涉房地产在价值时点（2019年1月）的市场价值为877000元，与案涉房产合同约定的转让价款40万元，两者相差477000元，考虑到案涉交易房产系拆迁安置住房，由于拆迁安置房的买卖除受法律、法规的规范外，还受到政府相关政策的约束，且拆迁安置房也涉及家庭房屋共有人的问题，其交易的风险显然有别于普通商品房交易，朱锡昆作为买受人应对购买拆迁安置房的交易风险有所预见，结合朱锡昆已支付购房进度款的情况、案涉拆迁安置房于2018年8月安置交付及合同如继续履行，朱锡昆会实际发生除购房款外的其他税费支出，该院酌情支持朱锡昆经济损失为17万元。唐红梅辩称意见，不符事实及法律规定，该院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、朱锡昆与唐红梅于2013年1月6日签订的《房屋买卖协议》予以解除；二、唐红梅返还朱锡昆购房款35万元；三、唐红梅赔偿朱锡昆可得预期利益损失17万元；四、唐红梅支付朱锡昆评估费2004元；上述二、三、四项合计522004元，于判决生效之日起十日内一次付清；五、驳回朱锡昆的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由唐红梅负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。对一审查明事实本院予以确认。本院认为，朱锡昆与唐红梅签订《房屋买卖协议》，购买唐红梅75平方米拆迁安置房屋，后唐红梅称由于拆迁政策变更导致被安置房屋面积减少，合同无法履行，现朱锡昆诉请解除合同，赔偿损失。对于合同解除双方均无异议，本院予以确认。对于因合同解除造成的损失，经一审委托鉴定，实际安置房屋的市场价与双方合同价相差477000元，因本案唐红梅提供的拆迁安置协议反映，该户拆迁安置房屋面积确存在减少的客观情况，这也是导致双方合同无法继续履行进而解除的客观因素之一，据此，一审考虑到案涉房屋买卖的标的系拆迁安置房屋，涉及到拆迁安置政策变更以及房屋共有产权人的问题，交易的风险有别于普通商品房交易，朱锡昆作为买受人应对购买拆迁安置房的交易风险有所预见，再结合朱锡昆已支付购房进度款的情况、案涉拆迁安置房于2018年8月安置交付及合同如继续履行，朱锡昆会实际发生除购房款外的其他税费支出，该院酌情支持朱锡昆经济损失17万元系其自由裁量权的范畴，且未有明显不当，本院予以维持。综上，朱锡昆、唐红梅的上诉理由均不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10584元，由朱锡昆负担6844元，唐红梅负担负担3740元。本判决为终审判决。审判长 张       怡审判员 董江宁审判员余海兰二〇一九年十一月十八日书记员 李   丽   莎附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。