上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13603号上诉人（原审被告）：上海桀殷实业有限公司，住所地上海市金山区张堰镇新建路94号4幢251室。法定代表人：张兆友，总经理。被上诉人（原审原告）：上海保侠建筑安装工程有限公司，住所地上海市奉贤区目华北路388号第一幢1634室。法定代表人：程龙保，总经理。委托诉讼代理人：文博，上海佳通律师事务所律师。上诉人上海桀殷实业有限公司（以下简称桀殷公司）因与被上诉人上海保侠建筑安装工程有限公司（以下简称保侠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2019）沪0116民初2659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。桀殷公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判；本案诉讼费由保侠公司负担。事实和理由：2015年11月4日，双方签订《租赁合同》，约定租赁标的物位于金山区XX镇XX街XX院内，合同中关于租金及租期约定为年租金1,300,000元，付款方式为付三押一。签订该合同时，双方曾口头对厂房的面积、场地面积进行了约定。2015年11月5日，桀殷公司投入170万元对承租的场地进行综合改造装修，同时花费20余万元对保侠公司不符合市场经营需求的下水道排涝工程进行了专项修建，当时保侠公司承诺争议地块共计32,569.30平方米，除保侠公司出租给第三人的三块场地外，其余全部出租给桀殷公司。2016年1月30日项目竣工时，桀殷公司发现实际使用面积与合同约定面积严重不符，经测量存在大量短少，其中实际使用土地面积短少4,415平方米，标准仓库短少2,115平方米，简易仓库短少312平方米。2016年6月底，桀殷公司代替王某，接受了王某与保侠公司于2015年8月27日签订的《厂房租赁合同》，约定将金山区XX镇XX街XX号XX号库出租给桀殷公司，厂房面积600平方米，单价0.4元，年租金87,600元。但本案审理中，法院并未对上述房屋进行实地勘察或者进行鉴定评估或者委托其他第三方进行测量，仅是根据保侠公司单方面陈述予以确认，有失公允。保侠公司与上海XX有限公司签订的《租赁协议》，真实性有待考究，桀殷公司认为该协议系伪造并倒签的协议。2018年4月20日，桀殷公司已向保侠公司发送告知函，提出面积短缺、污水管道不符合经营要求、厂房与简易仓库自然损耗年久失修，无法正常使用的问题，要求保侠公司减免租金并进行修缮，但保侠公司不予理会，亦不对相关事项予以协商，保侠公司存在过错。本案中，桀殷公司与保侠公司并未就相关面积、均价作出约定的情况，是因为保侠公司承诺面积不会存在任何短少，基于信任原则，双方签订了租赁合同。保侠公司口头约定的厂房面积与实际约定的厂房面积相差巨大，却收取了桀殷公司全额的租金，违背了桀殷公司真实的意思表示。综上，桀殷公司认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，予以发回重审或者改判。被上诉人保侠公司辩称，不同意桀殷公司的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。保侠公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认保侠公司、桀殷公司于2015年8月27日签订的《厂房租赁合同》、2015年11月4日签订的《租赁合同》及2015年11月19日签订的《补充协议》均于2018年5月22日解除；2、桀殷公司返还上述合同约定的租赁物；3、桀殷公司支付拖欠的租金418,887.78元（暂计至2018年5月18日，实际支付至桀殷公司实际返还租赁物之日止）及利息（以418,887.78元为基数，自2018年5月18日计算至实际支付日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。一审法院认定事实：坐落于上海市金山区XX镇XX街XX号房地产的权利人为上海XX有限公司。2015年3月9日，保侠公司与上海XX有限公司签订《租赁协议》，约定上海XX有限公司将产权房建筑面积4,915平方米及简易房仓库建筑面积7,000平方米租赁给保侠公司使用。当日，保侠公司与上海XX有限公司签订《补充协议》，约定上海XX有限公司同意将土地面积29,269.3平方米，建筑面积4,915平方米及简易仓库面积7,000平方米租赁给保侠公司使用。2015年9月1日，保侠公司与上海XX有限公司再次签订《补充协议》，约定上海XX有限公司同意保侠公司转租。2015年8月27日，保侠公司与案外人王某签订《厂房租赁合同》，约定保侠公司将位于金山区XX镇XX街XX号XX号库的厂房及场地租给王某做仓储使用。厂房面积600平方米，单价0.4元，年租金合计87,600元。租赁期为5年，租赁期限从2015年9月8日至2020年4月5日。付款方式为付三押一，每次支付租金21,900元，在到期前的十五天内一次性支付。之后，上述合同中的承租人由王某变更为桀殷公司。2015年11月4日，保侠公司、桀殷公司签订《租赁合同》，约定保侠公司将金山区XX镇XX街XX院内的厂房及场地租给桀殷公司做仓储、建材销售使用，年租金1,300,000元，租金每三年上浮5％。租赁期为五年，租赁期限从2015年12月6日起至2020年4月5日止。付款方式为付三押一。每次支付租金325,000元，在到期前的十五天内一次性支付。2015年11月19日，保侠公司、桀殷公司签订《补充协议》，约定保侠公司同意将土地面积共计29,269.3平方米，其中包括建筑面积4,915平方米、简易仓库建筑面积7,000平方米（除XX快递、王某、修理厂除外）租赁给桀殷公司使用。2018年4月20日，桀殷公司就金山区XX镇XX街XX院内的厂房向保侠公司发送告知函，提出租赁面积存在短缺、污水管道不符合经营要求、厂房与简易仓库年久失修，无法正常使用的问题，要求保侠公司减免租金并进行修缮。2018年5月18日，保侠公司向桀殷公司发送《解除合同通知书》，告知桀殷公司截止2018年5月18日尚欠418,887.78元租金未支付，要求桀殷公司在接到通知后3日内向保侠公司支付拖欠的租金。桀殷公司于2018年5月22日收到《解除合同通知书》。2018年5月29日，保侠公司再次向桀殷公司发出《解除租赁合同通知书》，明确合同已于5月22日解除；6月2日前腾退房屋；支付拖欠的租金。本案一审庭审中，桀殷公司确认截止2018年5月18日，其尚欠保侠公司租金418,887.78元。一审法院另查明：保侠公司已于2019年3月1日接管出租标的物。一审法院认为，保侠公司、桀殷公司签订的《租赁合同》的《补充协议》明确了桀殷公司承租的土地面积为29,269.3平方米，建筑面积为4,915平方米、仓库面积为7,000平方米，但是该7,000平方米的仓库并未取得建设规划许可证、房地产权证等合法建造手续，该部分的租赁合同违反法律的强制性规定，故保侠公司、桀殷公司租赁合同关系中涉及仓库部分的应属无效。虽然仓库部分租赁合同无效，但桀殷公司实际已占有、使用、收益，因此桀殷公司应支付房屋使用费，支付标准可参照合同约定的租金。本案的争议焦点是合同约定的租赁物面积是否存在短缺，是否应当减免租金的问题。一审法院认为桀殷公司陈述没有事实与法律依据，不予采信，理由如下：首先，桀殷公司作为承租人，应当对租赁物进行实地考察了解，以确定租赁物是否满足其实际需求。其次，根据《租赁合同》，双方仅仅约定了年租金合计1,300,000元，合同中厂房面积、场地面积、单价等栏目均为空白，因此保侠公司、桀殷公司双方并非根据面积计算租金，而是针对涉案租赁标的，整体商定租赁价格。再次，保侠公司、桀殷公司之间在《租赁合同》的《补充协议》中约定的土地、建筑物及仓库面积与保侠公司和上海XX有限公司签订的《租赁协议》的《补充协议》中约定一致，也可以印证保侠公司是按租赁物的现状转租给桀殷公司的，保侠公司、桀殷公司在《补充协议》中约定的租赁物面积就是照抄了保侠公司与产权人在《租赁协议》中约定的面积。最后，保侠公司、桀殷公司早在2015年11月份就已经签订了《租赁合同》及《补充协议》，但桀殷公司在2018年4月20日才正式向保侠公司提出租赁物面积短缺问题，也可推定保侠公司向桀殷公司交付租赁物的方式为现状交付，且桀殷公司对租赁物交付时的状态及租金也是认可的。因此，桀殷公司作为承租人，理应根据上述合同约定的时间、金额、方式支付租金。截止2018年5月18日，桀殷公司尚欠保侠公司租金418,887.78元，至今未支付，显属违约。在租赁法律关系中，交付租金是桀殷公司的主要义务，桀殷公司迟延交付租金，经催告后在合理期限内仍未履行的，保侠公司有权解除合同。鉴于桀殷公司在庭审中同意于2018年5月22日解除合同，故认定双方之间的《厂房租赁合同》、《租赁合同》及其《补充协议》已于2018年5月22日解除。合同解除以后，桀殷公司应当及时返还租赁物，并支付拖欠的租金及房屋占有使用费。因此综合考虑合同无效及合同解除的法律后果，认为保侠公司要求桀殷公司支付租金及房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，予以支持。保侠公司已于2019年3月1日全面接管租赁合同标的物，再要求桀殷公司返还租赁物已无必要。由于合同未明确约定无效部分的简易仓库的租金，因此在判决租金及使用费的支付时进行整体的描述，不再区分该无效部分的具体使用费。由于保侠公司、桀殷公司双方之间的租赁关系已于2018年5月22日解除，故桀殷公司应当支付自2018年5月19日起至2018年5月22日止，按1,387,600元/年标准计算的房屋租金，及自2018年5月23日起至2018年12月5日止，按1,387,600元/年标准计算的房屋占有使用费，以及2018年12月6日起至2019年3月1日止，按1,456,980元/年标准计算的房屋占有使用费。因桀殷公司拖延支付租金造成保侠公司损失的，应当予以赔偿，故保侠公司要求桀殷公司赔偿利息损失（以418,887.78元为基数，自2018年5月18日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）的诉讼请求，于法有据，予以支持。一审法院审理后于2019年8月7日作出判决：一、上海保侠建筑安装工程有限公司与上海桀殷实业有限公司于2015年11月4日签订的《租赁合同》、2015年11月19日签订的《补充协议》中关于简易仓库7,000平方米的租赁部分无效；二、上海保侠建筑安装工程有限公司与上海桀殷实业有限公司于2015年8月27日签订的《厂房租赁合同》、2015年11月4日签订的《租赁合同》、2015年11月19日签订的《补充协议》于2018年5月22日解除；三、上海桀殷实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海保侠建筑安装工程有限公司截止2018年5月18日的租金418,887.78元；四、上海桀殷实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海保侠建筑安装工程有限公司房屋租金及房屋占有使用费（自2018年5月19日起至2018年5月22日止，按1,387,600元/年标准计算的房屋租金、自2018年5月23日起至2018年12月5日止，按1,387,600元/年标准计算的房屋占有使用费、自2018年12月6日起至2019年3月1日止，按1,456,980元/年标准计算的房屋占有使用费）；五、上海桀殷实业有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海保侠建筑安装工程有限公司的利息损失（以418,887.78元为基数，自2018年5月18日起计算至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；六、驳回上海保侠建筑安装工程有限公司的其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取3,791元，由上海桀殷实业有限公司负担。二审中，双方均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误。本院另查明：二审中，本院收到《撤诉申请书》一份，其上盖有“上海桀殷实业有限公司”的印章，申请撤回上诉。但无法核实该申请书系桀殷公司提交。本院认为，上诉人与被上诉人签订租赁合同及补充协议，对租赁标的物作出了明确约定。其中，7,000平方米的仓库并不具备建设工程规划许可证或房地产权证，涉及该部分的租赁合同违反了法律法规的强制性规定，应属无效。涉及其余租赁物的租赁合同应属合法有效。关于被上诉人交付的租赁物是否存在短缺，是否应当减免租金，上诉人逾期未支付租金是否存在正当理由的争议。一审法院综合上诉人作为承租人应负的注意义务、上诉人与被上诉人系就租赁物整体商定租金的分析、被上诉人系按租赁物现状转租给上诉人的认定及签订租赁合同后近三年的时间内上诉人从未就面积差提出异议的事实等因素后，认定被上诉人向上诉人按现状交付租赁物，且上诉人对租赁物交付时的状态及租金水平是认可的，具有相应的事实依据，本院予以认同。现上诉人无正当理由逾期未支付租金，经催告后仍未支付。故被上诉人有权要求上诉人支付欠付的租金418,887.78元并承担被上诉人相应的利息损失。关于2018年5月19日起，上诉人欠付租金及房屋占有使用费之计算期间及计算标准的争议。一审法院的认定并无不妥，本院予以维持。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人桀殷公司的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,582元，由上海桀殷实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇一九年十一月二十六日书记员 许 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……