安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9470号上诉人（原审被告）：胡文静，女，1984年6月7日出生，汉族，住安徽省合肥市新站区。被上诉人（原审原告）：合肥市传世物业管理有限公司，住所地合肥市庐阳区凤台路东煌公寓D/E幢E1602室，统一社会信用代码91340100760818112C。法定代表人：戴光明，公司经理。委托诉讼代理人：陈婷婷，女，公司法务。上诉人胡文静因与被上诉人合肥市传世物业管理有限公司（以下简称“传世物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院(2019)皖0102民初8357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。传世物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2011年12月31日至2019年3月31日所欠的物业费7326.31元，违约金暂计2000元，合计9326.31元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。胡文静上诉请求：被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费。1.国务院《物业管理条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主在期限内缴纳，逾期仍不缴纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，被上诉人并未提供任何证据证明业主委员会督促上诉人限期缴纳物业费，同时也没有任何证据证明上诉人在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。2.此外，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予以支持。根据上述条款，除了业委会应当履行相关催缴义务，物业公司也应该履行法定的通知缴纳义务，且送达方式正常应为直接送达或邮寄送达，只有在上述送达方式均无法有效联系到上诉人的前提下，方可使用通过小区公示牌等公告送达等方式。本案在一审诉讼过程中，被上诉人也没有证据证明通过直接送达等方式向上诉人书面催缴了物业管理费用。二、被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，未尽到物业服务的义务。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。”上诉人与被上诉人于2009年8月8日签订了《前期物业管理服务协议》，该协议第一条乙方的权力和义务及第三条物业管理服务内容中明确约定了物业公司对于房屋共用部位的维护、修缮和管理责任。我自验房日起便向物业反映房屋屋顶有多处漏水点需要维修，起初物业配合维修多次，每次都是挖开、填平，每次维修我不仅要请假在家照看，还要就维修后的泥浆灰尘进行打扫，严重影响了我的工作和生活。然而维修情况不仅一直没有改善，反而更加严重了，屋顶的漏水渗入墙壁，我家大面积墙壁起霉菌，墙皮脱落，装修的墙纸也脱落了，严重影响了居住的心情，同时也威胁着我和家人的身体健康。继续和物业反映就只是让我们登记，对于维修只是拖时间，一直没有给予安排，也未曾告知开发商保修期的问题。2018年底，我和我的家人主动去物业找到一名男性主任协商，表示如果物业一直不安排维修，我们自己请人来维修，请物业出维修费，只要修缮，我们将补齐所有物业费，物业表示拒绝。2018年12月在不堪忍受的情况下我自己请人对屋顶进行了维修，共计花费4500元，维修共计用了7天时间，我的日均工资为1055.36元，合计误工费为7387.5元。除了以上内容，物业公司的公共服务多年来也未按协议履行自己的义务，特例举如下：1.未对房屋共用部位进行维修和管理：屋顶、外墙；2.未对房屋公用设施设备及其运行进行维护和管理：消防设施、道路、路灯、亭子、单元防盗门等；3.未对小区内公共场所的环境卫生做及时的清扫清洁：垃圾桶没有指定位置，小区内有多处垃圾堆放处；4.未对小区内交通秩序与车辆停放进行管理：从不查清外来车辆、泊车没有管理、占道没有管理；5.未对小区的公共绿化实施养护、修剪和美观造型；6.引进盈利商业美容未征求业主意见；7.占用小区公共用地违建谋取私利。因物业管理服务质量差，管理混乱，小区的物业管理问题多次被媒体曝光，社区领导也多次到访视察勒令整改。小区的房价受到严重影响，使很多业主遭受到了严重的经济损失，内部矛盾正在升级。三、一审法院对上诉人提供的证据不予采纳，其犯有有证不认的错误。一审法官还一直在强调“如果业主不缴纳物业费，物业公司就没有经费整治小区内所有的乱象。”这种观点犯了因果倒置的错误，且小区内的乱像有很多是侵占公共区域和资源的牟利行为。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，且犯有有证不认得和因果倒置的错误，请求二审法院依法查明事实，为维护上诉人的合法权益，维护良好的社会秩序，根据物权法、物业管理条例等有关法律规定，特提起上诉申请，望判如所请。传世物业公司答辩:一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一、自上诉人欠费以来，答辩人多次通过电话、短信、上门、发催费通知、公示等多种方式向上诉人催收物业服务等费，并履行了书面催缴义务。并且答辩人所主张的欠费期间并未成立业主委员会，所以不存在必须由业委会的督促交费。上诉人与答辩人所签的《前期物业管理服务协议》第十三条约定本协议在履行中如发生争议，协商或调解无效后可向瑶海区人民法院起诉。故答辩人通过多种方式催缴物业费有事实和法律依据，不是业主长年拒缴物业费的理由。二、答辩人与被上诉人双方之间只存在物业合同关系。维修房屋质量造成的漏水问题，不在物业合同的范畴，不应由答辩人负责维修。在答辩人联系开发商配合业主维修房屋后，就更不存在因前述遗留问题要求答辩人承担其产生的损失。三、答辩人对于上诉人所提及的小区管理差等情况，答辩人服务期间也一直都在着力整治，并非上诉人所述长期无人整治。此外，公共部位及设施修缮的问题，代理人认为收取的物业费用不足以维持公共部位及设施的维修，需动用业主专项维修资金，但鉴于动用该项资金需符合严格的法律要件并需依照法定程序才能动用，答辩人无权限单方面支配该项资金。因而才造成公共部位及设施失修的问题，并非上诉人所称的物业公司怠于履行职责。故其拒交物业管理费的行为缺乏事实和法律依据。四、原审法院适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。原审法院在判决中适用了我国《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十二条第一款的规定是正确的。答辩人按照前期物业管理服务协议履行了协议义务，所以原审法院在法律适用上并无不妥，是故上诉人的上诉理由不能成立。基于以上的事实与理由，答辩人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，故上诉人的上诉理由不能成立。答辩人恳请二审法院在审理后，驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。一审法院认定事实如下：胡文静系合肥市瑶海区龙门岭路与物流大道交口德邦翠馨居小区7幢605室业主，房屋面积为138.05平方米，2009年8月8日原告传世物业公司与被告胡文静签订《前期物业管理服务协议》协议约定：原告传世物业公司对房屋共同部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、安全协防、交通等项目进行维护、修缮服务与管理。多层物业管理服务费为每月每平方米0.6元，向业主收取。物业管理服务费每次交纳时间为每季度的首月10日前。一审法院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，对双方均具有约束力，被告作为该小区业主及签订合同的当事人，应受该合同约束。原告依约履行物业服务义务后，被告理应按约支付物业管理费，物业费经计算为7206.21元（138.05㎡×87个月×0.6元/月?平方米）。原告作为物业服务企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。被告作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司管理的难处，物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。关于被告辩称其房屋漏水问题，原告应采取积极有效的作为方式去回应业主的诉求，被告应在查明原因的基础上，按法律规定向相关的责任主体主张权利，不能以此为理由拒绝支付物业费。针对本案中被告提出的物业服务中存在的其它问题，只能证明原告提供的服务存在部分不完善之处，亦不能以此为理由拒绝支付物业费，鉴于原告的服务存在部分不完善之处，对其主张的违约金不予支持。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，判决：一、被告胡文静于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市传世物业管理有限公司2011年12月31日至2019年3月31日的物业管理服务费7206.21元；二、驳回原告合肥市传世物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，其他费用25元，合计50元，由被告胡文静负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定基本事实清楚，二审予以确认。本院认为，上诉人胡文静与被上诉人传世物业公司形成的物业服务合同关系，无法定无效情形，应为合法有效。胡文静作为接受物业服务的业主应按照合同约定全面履行交纳物业服务费的义务。案涉合同约定每季度首月10日前交纳物业费，并未约定胡文静需经传世物业公司书面催交或经业委会督促交费后才交纳。法律对此亦未作出规定。所以胡文静关于此节上诉理由，不能成立。胡文静主张的案涉房屋屋顶共用部分维修费、误工费，以及其经济损失和精神损失等请求，实质是在二审提起的反诉，不属于本案二审审理范围。胡文静可另行主张。综上，胡文静的上诉理由，不能成立。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胡文静负担。本判决为终审判决。审判长 张 健审判员 陆文波审判员 陈 烜二〇一九年十一月十九日书记员 王 鹏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。