安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终3691号 上诉人（原审被告）：屈艳，女，1981年11月26日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：曹赛男，安徽恒言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖成杰，安徽恒言律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽优居物业服务有限公司，住所地安徽省临泉县邢塘街道办事处姜尚大道232号，统一社会信用代码91341221MA2QQ0YY0W（1-1）。 法定代表人：周春亚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈妍，该公司职员。 上诉人屈艳因与被上诉人安徽优居物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2019）皖1221民初5568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 屈艳上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；并由安徽优居物业服务有限公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：屈艳购房时的前期物业不是安徽优居物业服务有限公司，不应向其支付物业费；安徽优居物业服务有限公司系临泉县华强置业有限公司所聘，临泉县华强置业有限公司承诺在先，该承诺对安徽优居物业服务有限公司发生法律效力；涉案房屋未经验收合格，且双方未签订物业服务合同，安徽优居物业服务有限公司不应向屈艳收取物业费；一审法院对屈艳申请追加临泉县华强置业有限公司为本案第三人参加诉讼未予准许，违反法定程序；安徽优居物业服务有限公司并未举证证明涉案商品房验收合格，以及其实际履行物业服务合同等事实，且安徽优居物业服务有限公司的收费超出临泉县物价局核定的标准。 安徽优居物业服务有限公司辩称，屈艳收房时未持异议，并已实际居住，屈艳只是以此为由拖欠物业费；安徽优居物业服务有限公司进驻小区程序合法，且经过业主同意；商品房验收与否不应由安徽优居物业服务有限公司举证，且安徽优居物业服务有限公司实际收费与物价局文件相符，并未超出标准。 安徽优居物业服务有限公司向一审法院起诉请求：屈艳立即支付万家滨湖小区6-1502室物业管理费2684.62元；并由其承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年9月19日，屈艳（乙方）与临泉县华强置业有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发的位于临泉县房屋，建筑面积为101.69平方米。关于前期物业管理，乙方同意，在本小区业主大会聘任物业管理公司之前，由甲方通过相关合法程序招聘物业服务企业，乙方接受并遵守甲方与物业管理公司签订的《前期物业服务合同》。因临泉县华强置业有限公司未按合同约定的期限交房，于2016年2月2日向屈艳等业主出具承诺书，承诺“如无现金能力支付违约金，则以每户为单位，每违约一个月抵该户一年物业费及一个停车位一年使用费”。屈艳于2016年9月份左右实际取得该房屋的钥匙，入住使用。2018年2月15日，临泉县华强置业有限公司与安徽优居物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由安徽优居物业服务有限公司对临泉县万家滨湖小区进行物业管理服务；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（交付之日起预付一年物业服务费用）；自交房之日起交纳物业服务费用满一年，从第二年开始物业服务费用按年度交纳，业主或物业使用人应在交纳日前二十天内开始履行交纳义务；临泉县华强置业有限公司与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同的约定，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2018年5月24日，临泉县物价局作出的临价（2018）10号文件，同意万家滨湖小区前期物业服务按照多层住宅0.65元／㎡·月，高层住宅1.10元／㎡·月的收费标准执行，并于2018年5月28日向优居物业颁发服务价格登记证。现屈艳拖欠2018年度及2019年度的物业管理费，安徽优居物业服务有限公司以发出书面物业费催收通知等方式催交未果，遂诉至一审法院。万家滨湖小区至今尚未成立业主委员会。 一审法院认为，涉案前期物业服务合同合法有效，该合同对业主具有法律约束力。屈艳于2016年取得房屋并实际入住，安徽优居物业服务有限公司按照合同约定履行了提供物业服务的义务，屈艳也应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。因前期物业服务合同是2018年2月15日签订，且合同约定物业服务费按年度交纳，故对安徽优居物业服务有限公司要求屈艳支付2018年2月15日至2019年12月31日期间的物业服务费2516.8元的诉讼请求予以支持。关于屈艳辩称房屋未竣工验收，双方没有签订物业服务合同，不应收取物业费的意见，因不符合合同约定与法律规定，不予采纳。临泉县华强置业有限公司无权擅自处分安徽优居物业服务有限公司的权利，其作出的减免物业费的承诺对安徽优居物业服务有限公司不产生法律效力，屈艳不能由此向安徽优居物业服务有限公司主张免交物业费，其与临泉县华强置业有限公司之间的纠纷，应另行向临泉县华强置业有限公司主张权利。故对屈艳的相应辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，一审法院判决：一、屈艳于判决生效之日起十日内向安徽优居物业服务有限公司支付2018年2月15日至2019年12月31日期间的物业服务费2516.8元；二、驳回安徽优居物业服务有限公司的其他诉讼请求。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元，减半收取25元，由屈艳负担。 在二审期间，当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：一、涉案物业服务合同是否合法有效并已实际履行；二、临泉县华强置业有限公司作出的承诺是否对安徽优居物业服务有限公司产生法律效力，安徽优居物业服务有限公司应否收取相应的物业服务费；三、一审法院审理程序是否合法。 针对争议焦点一，本院认为，因万家滨湖小区至今尚未成立业主委员会，临泉县华强置业有限公司作为建设单位依法与安徽优居物业服务有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，对全体业主具有约束力，且经屈艳在与临泉县华强置业有限公司签订的《商品房买卖合同》中予以确认。屈艳于2016年取得房屋并实际入住，安徽优居物业服务有限公司依约履行了提供物业服务的义务，经其书面催交，屈艳以其并非合同当事人为由拒付物业服务费，没有法律依据，本院不予支持。 针对争议焦点二，本院认为，临泉县华强置业有限公司无权擅自处分安徽优居物业服务有限公司的权利，其作出的减免物业费的承诺对安徽优居物业服务有限公司不产生法律效力。安徽优居物业服务有限公司的收费标准经临泉县物价局同意备案，安徽优居物业服务有限公司据此收取相应的物业服务费，符合有关规定。 针对争议焦点三，本院认为，屈艳与临泉县华强置业有限公司之间的纠纷，与本案不属同一法律关系，应另案处理；屈艳主张一审法院审理程序不合法，没有事实和法律依据，本院不予采信。 综上所述，屈艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人屈艳负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 罗亚敏 审判员 刘 伟 二〇一九年十一月七日 法官助理于飞虎 书记员李情情 附：（2019）皖12民终3691号民事判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。