新疆维吾尔自治区尼勒克县人民法院民事判决书（2019）新4028民初1412号原告：马志英，女，1970年6月20日出生，住新疆维吾尔自治区尼勒克县。被告：李文军，男，1987年2月19日出生，住新疆维吾尔自治区尼勒克县。被告：李建南，男，1954年3月28日出生，住新疆维吾尔自治区尼勒克县。原告马志英语被告李文军、李建南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后依法适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告马志英与被告李文军、李建南到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马志英向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付租金20,000元；2、将所租房屋恢复原告交还原告；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告其位于尼勒克县唐布拉路市××门面房租赁于被告李文军、李建南用于经营网吧，租赁期为2014年4月1日至2018年4月1日止，年租金20,000元。租赁期间被告李文军、李建南违反租赁合同的约定，未及时向原告支付租金，现合同期满已超过六个月，被告向原告支付租金77,000元，另被告向原告出借10,000元，合计收到87,000元，现被告拖欠租金20,000元未付，故诉至法院。被告李文军、李建南辩称，原告起诉的内容不符合事实，原告将位于唐布拉二楼的门面房租给我们，租期2014年4月1日至2019年4月1日止，租金为第一年20,000元。2015年4月1日以后的租金随行就市。2014年4月1日一次性付清当年租金，之后每年的租金提前一个月支付。从我们与原告签订的合同来看，2015年4月1日以后的租金应和别的房东租金一样，我们网吧是个大网吧共有7间房子组成，装修十分豪华，每间房子投入资金25万元以上，原告的门面房是原来开设餐厅用的，2013年我们是从别人手中转租过来的，2013年的租金是9000元，原告利用我们装修豪华的弱点，将2014年的租金由9000元提高至20,000元。2015年由于周边生意普遍不好，周边的房子租金有所下降，我们网吧其他的房东2015年、2016年的租金是1.7万元，2017年的租金是1.5万元，2018年是1.3万元。原告认为我们是豪华装修，不降租金。我们于2014年3月10日付款20,000元，2015年3月7日付款20,000元，2016年3月24日付款20,000元，2017年3月7日付款27,000元，其中10,000元为原告向我们借的款。由于原告不按市场租金随行就市的约定，租金始终高于别人，我们于2017年12月向原告提出解除合同，原告是同意的，所以我们于2018年3月12号联系乌鲁木齐公司把电脑桌椅收回，3月15号阳光公司把电脑设备打包拉走，我们腾空了房屋，原告和我们解除了合同。综上，原告从2015年-2017年就比别人的房屋租金高8000多，2017年3月7日向我们借款1万元，我们最后给原告租金时间2017年3月7号，到现在已2年7个月，根据法律规定诉讼时效为1年，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年11月11日，原被告双方签订房屋租赁合同约定：原告马志英将门面房租赁于被告李文军、李建南用于开网吧，租赁期限自2014年4月1日至2019年4月1日止，2014年的租金为20,000元，2014年之后的租金随行就市。租赁期满后，乙方可以优先租用，如不愿续租，在租赁期满的当天交回房屋，房屋恢复原状，被告新增设施由被告自行处理。合同签订后，被告李文军、李建南向原告马志英房屋租金情况为：2014年3月10日支付20,000元、2015年3月17日支付20,000元、2016年3月24日支付20,000元、2017年3月7日支付17,000元。另2017年3月7日被告李文军给原告马志英借款10,000元，并注明可顶以后的租金。2019年9月，被告李文军、李建南将房屋恢复原状后已交付原告马志英。以上事实原被告双方无争议，本院予以确认。原被告双方有争议的事实为：原被告双方的房屋租赁合同是否提前解除。原告马志英主张房屋租赁合同并未提前解除，且由于被告李文军、李建南在承租后将门面房的门改成了窗户，在侧墙重新开门与旁边的门面房打通，在合同到期后被告一直拖延未恢复，直至2019年9月被告才施工完毕，期间被告李文军、李建南一直占用使用该房屋。针对该主张原告马志英向本院提交了2019年4月、2019年9月的录音、录像。被告对该证据真实性认可，但认为房屋内的门系在其受让该门面房时就已经改的，且认可录像中反应出来门面房内摆放的物品是其所有。被告李文军、李建南主张其与原告马志英已于2017年12月电话约定解除房屋租赁合同，对该主张原告马志英不予认可，被告李文军、李建南申请两位证人出庭作证以及提交了其与他人微信协商电脑回收事宜的记录。证人木拉提·阿布都哈米提证言证实2018年3、4月份被告说由于生意不好，房子不租了所以将电脑拆了，并且张贴有出租信息。证人阿米娜·尼合买提系网吧保洁员自2017年9月至今在被告网吧工作，2018年将原告门面房内的电脑清空了，之后该房屋一直是空置的，没有放任何东西，且张贴了出租信息。经本院审查，证人阿米娜·尼合买提陈述房屋一直空置未放置任何物品的陈述与原告马志英向本院提交的2019年9月的录像中反映出的情形明显不一致，且其与被告李文军、李建南有利害关系，故对其证言本院不予采信。证人木拉提·阿布都哈米提的证言其与他人微信协商电脑回收事宜的记录无法证明被告李文军、李建南已于2017年12月与原告马志英解除房屋租赁合同。综上，本院认定原被告双方之间的房屋租赁合同并未提前解除，且房屋租赁到期后被告李文军、李建南占有使用该房屋至2019年9月。本院认为，原告马志英与被告李文军、李建南之间系房屋租赁合同关系。依法成立的合同自成立起生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告李文军、李建南作为承租方应按照原被告双方约定的向原告马志英支付合同租赁费。本案中依据原被告的约定以及付款情况可以确定2014年、2015年、2016年的年租金为20,000元，且已支付完毕。2017年3月17日原告马志英向被告李文军、李建南出具的收条载明被告李文军、李建南向原告马志英支付的27,000元，其中17,000元为租金，10,000元是借款，结合原被告双方自2014年始，每年3月被告李文军、李建南向原告支付的是当年全额租金的这一交易习惯以及原被告双方租赁合同中2014年之后的租金约定为随行就市的情形，本院认定，原被告双方于2017年将房屋租金调整为17,000元。因此被告李文军、李建南尚欠2018年3月至2019年3月期间的租赁费17,000元以及2019年3月至2019年9期间的占有使用费8500元，合计为25,500元。因2017年3月7日被告李文军、李建南给原告马志英借款10,000元，且原告马志英明确写明可顶以后的租金，因此，应当将该借款用于冲减租金，冲减后为15,500元及被告李文军、李建南尚需支付原告马志英房屋租赁费15,500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民法总则》第三十四条第二款、第三十五条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定判决如下：被告李文军、李建南于本判决生效后十日内一次性支付原告马志英房屋租赁费15,500元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费876元，减半收取计438元，原告马志英负担344元，被告李文军、李建南负担94元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审判员 田玉琴二〇一九年十一月二十五日书记员 李会娟