广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终5185号上诉人（原审原告）：毛翠香，委托诉讼代理人：王晓瑞，江苏王江南律师事务所律师。委托诉讼代理人：王江南，江苏王江南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市中小微企业投资管理有限公司。法定代表人：叶小杭。委托诉讼代理人：杨小兰，系该司员工。委托诉讼代理人：刘晓，系该司员工。原审第三人：深圳市恒泰丰科技有限公司。法定代表人：李远清。原审第三人：李远清，原审第三人：陈玲，原审第三人：唐某，原审第三人：镇江华港重工科技有限公司。法定代表人：高毅。原审第三人：镇江中远置业有限公司。法定代表人：李远清。原审第三人：江苏安科齿轮有限公司。法定代表人：李远清。原审第三人：镇江新区房地产开发有限公司。法定代表人：吴忠海。委托诉讼代理人：卜林，江苏朱方律师事务所律师。原审第三人：镇江神珠生态农业有限公司。法定代表人：何辛英。原审第三人：镇江万俊置业有限公司。法定代表人：何勇。原审第三人：镇江谷源物流园有限公司。法定代表人：何勇。上诉人毛翠香因与被上诉人深圳市中小微企业投资管理有限公司（以下简称“中小微公司”）、原审第三人深圳市恒泰丰科技有限公司、李远清、陈玲、唐某、镇江华港重工科技有限公司、镇江中远置业有限公司、江苏安科齿轮有限公司、镇江新区房地产开发有限公司（以下简称“新区房地产公司”）、镇江神珠生态农业有限公司、镇江万俊置业有限公司、镇江谷源物流园有限公司案外人执行异议之诉一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初8378号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。毛翠香的上诉请求：1.撤销一审决书，改判立即终止对毛翠香购买的某61栋0707室房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.本案一、二审诉讼费由中小微公司承担。上诉事实与理由：一审判决书认定事实错误，适用法律和司法解释错误，依法应当予以纠正。最高人民法院关于执行异议规定的排除执行条件，不仅仅只有第二十九条的规定，还有第二十八条的规定。第二十八条和第二十九条是一般条款和特别条款的关系，购房者可以选择适用。购房人购买开发商名下商品房的，只要符合《执行异议和复议若干规定》第二十八条和第二十九条任一条款的规定，法院即应支持其执行异议。上述理解与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定的精神相一致。最高人民法院（2016）最高法民申2736号民事裁定书判例全文认定的情形与毛翠香购房的事实完全吻合，毛翠香在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该房屋，已支付全部购房款，毛翠香非自身原因未办理过户登记。因此，毛翠香所购房屋完全应当排除执行。另外，最高人民法院（2016）最高法民申254号民事裁定书判例同样有明确的认定。一审判决书是2018年10月28日做出的，却在二个月后寄给毛翠香，而且是元旦放假的前一天。中小微公司辩称：一、案涉房产的所有权人为新区房地产公司，毛翠香对案涉房产不享有所有权。案涉房产系由新区房地产公司开发建设的，在镇江市不动产登记中心登记的权利人为新区房地产公司，至本案诉讼期间房产登记并未发生变更、转让和消灭等登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条规定，房产所有权仍为新区房地产公司，毛翠香并非案涉房产的所有权人。二、毛翠香是新区房地产公司员工，其与新区房地产公司之间并非真实的商品房买卖交易，而是假借签约备案协助新区房地产公司逃避保全，案涉《商品房买卖合同》属于以合法形式掩盖非法目的的无效合同。中小微公司的全资子公司深圳市北山投资有限公司在2014年7月正式向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁。而恰好在此期间，即2014年6月份至8月份期间，新区房地产公司开始伙同其近亲属、员工将名下大批房产进行备案，登记备案后，双方在房产被查封（2017年3月）之前长达3年时间里，在房屋完全具备办理过户条件的情况下，未办理过户，由此可见，签约备案的真实目的是规避司法保全。而事实上，正是因为房产上存在登记备案的信息，当地不动产登记中心拒绝为人民法院办理房产查封手续，导致中小微公司在2014年8月份虽提出保全房产申请，但无法查封房产。这也为新区房地产公司转移资产争取了时间和空间，一旦新区房地产公司找到合适的买家，就会立刻做第二次备案，将房产过户给下家。涉案11套房产中的其中6套已完成操作，其他5套因尚未找到买家，而未完成过户。毛翠香与新区房地产公司以签订《商品房买卖合同》的合法形式，掩盖逃避执行的非法目的，属于《合同法》第五十二条第三项规定的合同无效的情形，案涉《商品房买卖合同》系无效合同。三、毛翠香没有向新区房地产公司支付购房款。毛翠香提交了三张收据和销售不动产统一发票，主张通过现金支付的方式于2015年12月2日和12月3日向新区房地产公司支付了全部购房款679004元。事实上，毛翠香与新区房地产公司在2014年8月22日就签订了商品房买卖合同并办理了备案，而其提供的收据显示付款时间是2015年12月，付款时间与签约时间间隔一年之久，不符合日常逻辑，不能证明已履行支付购房款的义务。四、毛翠香在涉案房产查封前并未占有房产。毛翠香提交的签收记录表、业主收楼验收交接表，只有毛翠香单方签字，不能作为认定毛翠香实际占有案涉房产的证据。而“物业管理协议”证据来源方镇江市恒通物业管理有限公司是新区房地产公司的全资子公司，新区房地产公司与毛翠香系共谋，该些证据真实性、合法性存疑。宝安区法院在查封案涉房产时，涉案房产处于闲置状态。五、毛翠香和新区房地产公司真实意图是假借签约备案转移资产，并非真实的商品房交易，因此在找到真正的买受人之前并不会去办理过户登记。从已经办理过户的6套房产中可以看出，房产买受人办理登记备案的时间与办理过户的时间间隔往往不会超过3个月，而毛翠香等人在房产登记备案至房产在被查封长达三年的时间内，在可以办理过户的情况下不对房产办理过户登记，有悖正常的交易习惯。在2015年9月30日至房产被查封前陆续有6套房产办理过户登记，证明涉案楼盘具备办理过户条件。毛翠香主张己支付购房款、实际占有房产、对房产未办理过户登记无过错，证据不足，应承担举证不能之责任。六、本案应适用《最髙人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。新区房地产公司系房地产开发商，案涉房产登记在新区房地产公司名下。第二十九条系针对房地产企业的特殊规定，第二十八条则是一般规定。根据一般的法理，特别规定与一般规定不一致时，应适用特别规定，《立法法》第83对该规则已予以明确。案涉房产性质为商铺，并非用于自住，而毛翠香也未提供其名下无其他居住房产的证明，根据第二十九条的规定，不足以排除案涉房产的强制执行。鉴于毛翠香与新区房地产公司签订的《商品房买卖合同》因以合法目的掩盖非法目的无效合同，毛翠香也未支付购房款，亦未实际占有房屋，对房屋未办理过户登记亦存在过错。即便适用第二十八条的规定，也不足以排除案涉房产的强制执行。新区房地产公司答辩称：一、一审认定事实不清，适用法律错误。二、对毛翠香的诉请以及事实及理由部分没有异议。深圳市恒泰丰科技有限公司、李远清、陈玲、唐某、镇江华港重工科技有限公司、镇江中远置业有限公司、江苏安科齿轮有限公司、镇江神珠生态农业有限公司、镇江万俊置业有限公司、镇江谷源物流园有限公司未到庭、未答辩。毛翠香向一审法院起诉请求：1.依法终止对某61栋0707室房屋的执行，解除对该套房屋的查封；2.本案诉讼费用由中小微公司承担。一审法院认定事实：中小微公司与深圳市恒泰丰科技有限公司、李远清、陈玲、唐某、镇江华港重工科技有限公司、镇江中远置业有限公司、江苏安科齿轮有限公司、新区房地产公司、镇江神珠生态农业有限公司、镇江万俊置业有限公司、镇江谷源物流园有限公司借款合同纠纷一案，在执行过程中，一审法院于2017年4月10日依法查封了新区房地产公司第三人新区房地产公司位于某168号某61栋0707室房屋。毛翠香称，第三人新区房地产公司于2014年8月22日与毛翠香签订了商品房买卖合同，合同约定新区房地产公司将位于镇江市经济开发区丁卯桥168号某61栋0707室房屋出售给买受人毛翠香。合同第三条约定商品房的用途为“住宅”，建筑面积为96平方米。合同第四条约定房屋的单价为5580元/平方米，总价为535680元。庭审中，毛翠香称“61栋0707由毛翠香购买，合同价格为679004元，毛翠香于2015年12月2日预付定金10万元现金，于12月3日通过现金分两次支付房款（一笔41万元、一笔169004元），三笔合计679004元”。毛翠香同时提交了收据佐证其主张。三张收据记载的主要内容分别如下：编号为0376642的收据载明收款方式为“现金”，金额为10万元，收款事由为“61栋0707室定房款”；编号为0376643的收据载明收款方式为“现金”，金额为41万元，收款事由为“61栋0707室购房款”；编号为0376647的收据载明收款方式为“现金”，金额为169040元，收款事由为“61栋0707室房屋尾款”。一审法院认为，本案的案由是案外人执行异议之诉，双方争议的焦点是毛翠香是否具有合法的依据阻却执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或者执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。根据审理查明的事实可知，第三人新区房地产公司是生效案件的新区房地产公司，亦是涉案房产的开发企业。由于在执行法院对涉案房产采取强制执行措施时，涉案房产还登记在新区房地产公司名下，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，故此应依据该法条来判定是否能够阻却执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据该法条的规定，同时满足了上述三个条件方能阻却执行。根据毛翠香提交的证据，不能证明毛翠香所购房产系用于居住且毛翠香名下无其他用于居住的房屋。综上，一审法院认为毛翠香的异议理由不成立，不足以排除本案的执行。一审法院判决：驳回毛翠香的诉讼请求。本案一审受理费10590元，由毛翠香负担。本院二审查明，原审查明的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和二十九条的适用问题，本院认为，规定第二十八条为普适性条款，第二十九条为针对房地产开发企业的特别条款，本案被执行人为房地产开发企业，因此，原审法院适用第二十九条并无不当。该规定第二十九条第二款规定所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，系为保证购房人居住权，将对消费者生存权利的保护置于对房地产开发企业债权人金钱债权的保护之上。毛翠香需要提交充分证据证明所购商品房用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。本案中，毛翠香未提交证据证明涉案房产用于居住用途且其名下无其他用于居住的房屋。原审法院认定毛翠香未提交充分证据证明其满足阻却执行的条件有事实与法律依据，本院予以确认。综上，上诉人毛翠香的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10590元，由上诉人毛翠香负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一九年十一月二十一日书记员 刘尹琳（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。