河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初10229号原告：刘开洋，男，1989年5月26日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：朱振杰，河南豫龙律师事务所律师。原告：武丽丽，女，1990年10月14日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：朱振杰，河南豫龙律师事务所律师。被告：翟平均，男，1949年10月23日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：韩克勤（曾用名韩克琴，系翟平均妻子），女，1952年11月24日出生，汉族，住郑州市管城回族区。原告刘开洋、武丽丽与被告翟平均房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告武丽丽及原告委托诉讼代理人朱振杰、被告翟平均及其委托诉讼代理人韩克勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘开洋、武丽丽向本院提出诉讼请求：1.翟平均继续履行房屋买卖合同；2.翟平均向刘开洋、武丽丽支付违约金50000元；3.本案诉讼费及律师费7000元均由翟平均承担。事实与理由：2019年3月27日，刘开洋、武丽丽与翟平均签订了房屋买卖合同，约定翟平均出售位于郑州市××厂××街××房屋××套，价格920000元。2019年7月11日，刘开洋、武丽丽与翟平均共同到房管局进行购房合同网签，刘开洋、武丽丽向翟平均支付首付款200000元，网签手续办理完毕之后，房管局告知涉案房改房未补差价，不能交易，翟平均当时承认未办理房改房差价补缴手续，也承认房屋并非如合同上所写“保证所售房产系家庭唯一住房”，因翟平均不履行合同义务而使房屋当日交易失败。涉案房屋系房改房，双方签订合同时均明确，房改房需在交易前补交差价，翟平均系所有权人，主动将房屋在公开渠道出售，理应在房屋买卖合同签署前明知并完成这一义务，使房屋具备在公开市场交易的条件。现因翟平均的不诚信行为，导致房屋买卖合同迟迟不能履行，故提起诉讼。诉讼中，刘开洋、武丽丽将第二项诉讼请求变更为：翟平均向刘开洋、武丽丽支付违约金276000元。被告翟平均辩称，1.翟平均并非故意不履行房屋买卖合同，而是因为涉案房屋系房改房，2019年7月11日网签时才得知，因政策性原因交易需要补差价近90多万元，本人无力承担。当天交易未成，本着诚实信用原则，翟平均当时就退还了首付款。后经了解相关政策，确认涉案房屋客观上已经不能继续进行交易，且如果继续履行合同违背翟平均交易的真实意思表示，故翟平均与刘开洋、武丽丽之间的房屋买卖合同不应继续履行。2.刘开洋、武丽丽也存在违约行为，根据双方签订的房屋买卖合同第四条、第十一条的约定，此次房屋买卖的付款方式采取资金监管方式，刘开洋、武丽丽应在网签时将首付款存入房管局指定的资金监管账户，但刘开洋、武丽丽并没有按照此约定执行，也没有与翟平均就付款方式的变更签订任何补充协议，给翟平均带来一定风险。3.刘开洋、武丽丽与翟平均在合同中约定的违约金过高，刘开洋、武丽丽要求的违约金诉请应当驳回或者酌情减免。因翟平均在订立合同时存在重大误解，不履行合同非翟平均故意，存在国家政策等客观原因，翟平均发现不能履行后，已经积极与刘开洋、武丽丽沟通，及时退还购房首付款，最大限度减少了刘开洋、武丽丽的损失，现翟平均已经年迈，无力承担刘开洋、武丽丽主张的高额违约金。4.合同居间服务费条款在签订合同时中介方并没有充分释明，且该约定有违公平原则，请求法院认定合同居间服务费条款无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘开洋与武丽丽系夫妻关系。2019年3月27日，翟平均作为卖方（甲方）、刘开洋、武丽丽作为买方（乙方）、郑州颐丰房地产营销策划有限公司（以下简称颐丰公司）作为居间方（丙方）签订了《房屋买卖合同》一份，主要内容约定:甲方将位于郑州市××厂××街××号的房产（房屋所有权证号为0301081275，房屋建筑面积为86.83平方米，房屋性质为房改房）出卖给乙方；房屋及配套设施的交易价格为920000元；乙方应于本合同签订时支付丙方居间服务费18400元及代办费3000元，支付甲方定金20000元，甲方同意该定金在办理房产过户手续前由丙方保管；付款方式为按揭贷款，甲乙双方于签订本合同10日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方应在网签时，将首付款以银行审批为准存入房管局指定资金监管账户，剩余所贷房款以银行审批为准由贷款银行放贷至监管账户，过户后全部房款由资金监管账户交付甲方；甲乙双方在本合同签订之日起90个工作日内，共同到相关部门办理网签、过户等相关手续；甲方需保证该房屋权属真实无争议，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。合同第十条违约责任约定为：甲方若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金，甲方无权要回，丙方有权将定金直接交付乙方，除非三方达成新的协议）；甲乙双方网签后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向本合同房屋买卖的守约方按日支付本合同约定总房价款1%的违约金。合同第十一条其他约定事项为：立契方式为资金监管（贷款部分监管）；甲方保证所售房产是家庭唯一住房，符合郑州市个税减免政策，如因此产生个税由甲方承担。合同第十三条约定：本合同在履行中如发生争议，合同各方可依法向房屋所在地人民法院提起诉讼，因一方违约所产生的诉讼费用、律师费用等由违约方承担。上述合同签订后，双方于2019年7月11日到郑州市住房保障与房地产管理局（简称房管局）办理网签手续。同日，武丽丽向翟平均账户支付房屋首付款200000元，双方在办理税费缴纳时被房管局工作人员告知，翟平均名下房改房面积超过郑州市房改房控制面积标准，需将超面积房屋退回或按照郑州市上年度市内各行政区域存量房交易平均价格补缴超面积购房款，翟平均遂将200000元首付款退还武丽丽账户。另查明，位于郑州市××厂××街××号的房屋系房改房，由翟平均于2003年9月15日与郑州豫欣纺织有限公司签订出售公有住房协议书购买。翟平均妻子韩喜爱去世后，翟平均于2019年6月11日取得单独所有权证[豫（2019）不动产权第0207876号]，产权证附记载明“房改房继承，上市交易时应及时补缴相应土地价款”字样。翟平均于1998年9月1日与韩克勤结婚，韩克勤于2002年5月作为购房人、翟平均作为其配偶取得郑州市电业局位于郑州市××区东明××院××楼××单元××号公有房屋（建筑面积124.03平方米）一套，计价面积100平方米，超控面积24.03平方米，韩克勤于2007年9月14日以成本价取得郑房权证字第××号房屋所有权证。根据本院调查，依照郑州市房改房政策，翟平均夫妻拥有的房改房面积已超出其应当享有的面积，超控面积为110.86平方米（86.83平方米+124.03平方米-100平方米=110.86平方米）。根据2018年8月31日郑州市人民政府郑政文[2018]154号文件《郑州市人民政府关于解决我市房改工作遗留问题的通知》关于多套住房已取得房屋所有权证的超面积问题处理的规定：拥有多套住房，若其中一套或多套合并计算面积达到控制面积标准的，其余成套住房原则上应退回原产权单位；若因客观原因无法退回原产权单位的，经产权单位同意，有产权单位纪检部门盖章，本着自愿原则，超出控制面积标准的部分按郑州市上年度市内各行政区域存量房交易平均价格计算超面积购房款。另规定：为降低行政成本，鼓励职工尽快办理补超标手续，2018年办理补超标手续的，按照郑州市上年度市内各行政区域存量房交易平均价格的85%计算超面积购房款；2019年办理补超标手续的，按照郑州市上年度市内各行政区域存量房交易平均价格的90%计算超面积购房款；2020年起按照郑州市上年度市内各行政区域存量房交易平均价格计算超面积部分购房款，不再享受任何优惠。因翟平均的妻子韩克勤为省直职工，二人购买的郑州市××区东明××院××楼××单元××房屋系省直房改房，根据《省委办公厅省政府办公厅关于认真解决省直干部职工多占住房问题的补充通知》厅文[2000]83号文件第三条规定，职工夫妇双方2套住房合并面积超过控制面积标准30平方米的，可任选1套，但必须退出另一套。根据上述文件规定，韩克勤已选择位于郑州市××区东明××院××楼××单元××号的房屋，位于郑州市××厂××街××号的涉案房屋应退回原产权单位。诉讼过程中，刘开洋、武丽丽另提交颐丰公司出具的“情况说明”一份、58同城与涉案房屋同街道及同小区房屋价格的打印件一份、2019年8月15日郑州日报第六版经济观察“房贷利率上浮释放房住不炒信号”的文章复印件一份及武丽丽与河南豫龙律师事务所签订的委托代理合同，用以证明刘开洋与武丽丽已经办理了银行贷款审批手续，因翟平均逾期办理房屋过户，已经通过的银行贷款审批无法继续进行贷款，且此后房屋价格上涨，购房贷款利率提高，加大了刘开洋、武丽丽的贷款成本，给刘开洋、武丽丽造成经济损失。翟平均对刘开洋、武丽丽提交的上述证据不认可，认为涉案房屋系因政策性原因导致不能交易，并不属于违约，其在得知不能交易时已立即将购房首付款退回，对刘开洋、武丽丽没有产生损失，鉴于房屋交易确实不能进行，其愿意适当作出补偿。刘开洋、武丽丽未提供其已支付律师代理费7000元的凭据。本院认为，2019年3月27日，刘开洋、武丽丽、翟平均、颐丰公司签订的《房屋买卖合同》，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。但翟平均与韩克勤夫妻名下的房改房面积已超出郑州市房改房控制面积，按照地方性房改房政策，夫妇双方2套住房合并面积已超过控制标准30平方米，只可任选1套，退出另一套。韩克勤与翟平均已取得位于郑州市××区东明××院××楼××单元××房改房的产权，翟平均名下位于郑州市××厂××街××号的房改房按照地方性政策应退回产权单位，已不能完成交易，刘开洋、武丽丽与翟平均之间的房屋买卖合同目的已不能实现，不具备合同继续履行的条件，故刘开洋、武丽丽要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。房屋买卖合同于2019年3月27日签订，双方约定合同签订后90个工作日内共同到相关部门办理网签、过户等相关手续，双方于2019年7月11日办理网签备案并准备过户，期间73个工作日，未超出90个工作日；2019年7月11日，双方在办理房屋买卖合同网签备案时，双方才确切明知房屋无法完成交易，翟平均即将刘开洋、武丽丽当日支付的首付款200000元于当日全部退还；翟平均在签订合同后至网签备案期间通过继承程序将房屋变更为其单独所有，为能够顺利出售房屋做了必要准备。故此，翟平均在出售房屋过程中应当不存在恶意违约行为。因地方性政策原因房改房过户在双方网签备案时客观上已不能完成，即使翟平均能够按照存量房交易平均价格补缴超面积购房款，补缴的款项预估与出卖价格相当，背离了翟平均出卖房屋的目的，不符合自愿和公平交易原则，刘开洋、武丽丽不能强行要求翟平均将不符合过户政策的房屋过户，对其要求翟平均承担自网签备案之日起之后房屋不能过户的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。鉴于翟平均作为房屋所有权人明知自己所有的房屋性质和夫妻二人拥有两套房改房的事实，在出售时对出售条件应当有相当的注意义务，其在与刘开洋、武丽丽签订房屋买卖合同时却承诺保证所售房产是家庭唯一住房，其行为有违诚信，因而造成刘开洋、武丽丽在签订合同后为履行合同支付居间服务费、交纳定金、为房屋按揭贷款做准备等，因此受到经济损失。刘开洋、武丽丽在签订合同时也明知翟平均出卖的房屋是房改房，应当对房屋是否符合出售条件尽到足够的了解义务，其对房产中介公司提供的格式合同没有引起足够注意，在房款支付、违约行为认定和违约责任承担等条款不规范明确的情况下签订并变更履行合同，存在签订和履行合同的随意性，其本身也存在一定过失。结合刘开洋、武丽丽为履行合同支出的费用和进行的行为，再考虑刘开洋、武丽丽为提起诉讼又需支付律师费等，其起诉立案时所主张的损失数额相对符合其在签订和履行合同中可能受到的损失的实际情况，本院酌定翟平均向刘开洋、武丽丽支付损失57000元，刘开洋、武丽丽主张其他过高数额部分的诉讼请求，本院不予支持。由于刘开洋、武丽丽没有对颐丰公司提起诉讼，其向颐丰公司交纳的定金，由其向颐丰公司要求返还。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十二条第三项、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告刘开洋、武丽丽要求继续履行其与被告翟平均和郑州颐丰房地产营销策划有限公司于2019年3月27日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求；二、被告翟平均自本判决生效之日起十日内向原告刘开洋、武丽丽支付损失57000元；三、驳回原告刘开洋、武丽丽主张的其他过高数额部分损失的诉讼请求。案件受理费减半收取7814元，由原告刘开洋、武丽丽负担2344元，被告翟平均负担5470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  单玲玲二〇一九年十一月二十八日书记员  赵玲玲