江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1102民初3379号 原告（反诉被告）：镇江城市建设产业集团有限公司。 法定代表人：庞迅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姜威，江苏路韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张天翼，江苏路韬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐朝晖。 原告（反诉被告）镇江城市建设产业集团有限公司（以下简称城建公司）与被告（反诉原告）徐朝晖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用普通程序于2019年7月26日、2019年8月30日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）城建公司的委托诉讼代理人姜威,被告（反诉原告）徐朝晖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告城建公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《租赁合同》；2.被告支付原告租金536186元；3.被告支付原告逾期付款违约金384449.5元。事实与理由：2014年6月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告位于镇江市房屋（建筑面积130平方米），租期五年（自2014年10月1日至2019年9月30日）。根据合同约定，被告应于2015年9月30日支付2015年10月1日至2016年9月30日的租金94900元；2016年9月30月支付2016年10月1日至2017年3月31日的租金71175元；2017年3月31日支付2017年4月1日至2017年9月30日的租金71175元；2017年9月30日支付2017年10月1日至2018年3月31日的租金74734元；2018年3月31日支付2018年4月1日至2018年9月30日的租金74734元；2018年9月30日支付2018年10月1日至2019年3月31日的租金74734元；2018年3月31日支付2019年4月1日至2019年9月30日的租金74734元。原告多次催要未果，遂诉至本院。 被告徐朝晖辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋从开始租赁时即严重漏水。房屋装修期间，被告多次要求原告及物业对房屋进行维修，但终未修复。现在外面下大雨，屋内也在下雨。由于漏水严重，被告仅能使用一半租赁面积，原告明显违约。 反诉原告徐朝晖向本院提出诉讼请求：1.反诉被告支付反诉原告房屋漏雨造成的财产损失204000元；2.反诉被告支付反诉原告漏雨造成的二次装修费368627.71元；3.反诉被告免除反诉原告2016年8月1日至2019年7月31日期间租金224202元；4.反诉被告支付反诉原告停业误工及其他损失83000元。事实和理由：原、被告于2014年6月19日签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告将位于镇江市的房产出租给反诉原告，租期五年。合同履行期间，房屋多次发生漏水，反诉原告多次敦促反诉被告前来排查原因，但至今未修复房屋漏雨问题，构成严重违约。 反诉被告城建公司辩称，反诉原告的诉讼请求无证据证实，法院应予驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 城建公司提交以下证据： 1.企业信用信息公示报告复印件一份，证明城建公司诉讼主体适格。 2.城市商品房屋初始登记证原件二份，证明城建公司对涉案房屋享有所有权。 3.租赁合同原件一份，证明双方存在租赁合同关系。 4.通知函、律师函及邮寄凭证原件各一份，证明城建公司致函徐朝晖支付租金。 5.委托代理合同原件一份，证明城建公司委托诉讼代理人诉讼，应支付律师代理费38300元。 对城建公司提交的证据，徐朝晖质证认为：证据1-3无异议，未收到证据4，对证据5不发表意见。 徐朝晖提交以下证据材料： 1.租赁合同复印件一份（同城建公司提交的证据3），证明双方存在租赁合同关系。 2.考勤表复印件一份，证明因房屋漏水造成徐朝晖经营的理发店停业。 3.情况说明复印件一份，证明房屋漏雨造成损害及停业停工情况。 4.收款收据复印件六份、二次装修合同复印件一份，证明因房屋漏水产生修理费及装修费用共计484000元。 5.视频一组，证明涉案房屋的屋顶及大门顶部左侧部位从租赁开始即存在严重漏水问题。 对徐朝晖提交的证据，城建公司质证认为：证据1无异议；证据2系单方制作，真实性和关联性不予认可；证据3非城建公司工作人员的签字，真实性不予认可；证据4需核对原件，同时应当提供付款凭证予以佐证，对其真实性和关联性不予认可；对证据5的真实性、关联性不予认可。 对双方提交的证据，本院认证认为，双方无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对城建公司提交的证据：证据4中仅提交了快件单的寄件人联，未提交收件人联，只能证明其寄出函件，而不能证明对方收到函件；证据5中当事人签章真实，可以证明城建公司因本案诉讼应当支付代理费用。对徐朝晖提交的证据：证据2中未见被考勤人签名，不具有考勤表的形式要件；证据3中的签字人是否为城建公司员工，并无证据证实，该证据不能达到其证明目的；证据4中的费用是否实际产生，仅凭收据不足以证明，即便产生，该费用是否与房屋漏水有关联，亦无证据证实；证据5可以反映漏水的事实，但不能证明漏水原因。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月19日，城建公司（甲方）与徐朝晖（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定，城建公司将位于镇江市、105门市（建筑面积130平方米）出租给徐朝晖用于经营美容、美发等；租期五年（自2014年10月1日至2019年9月30日），交付时间为2014年10月1日前，免租期8个月（第一年为2014年10月1日至2015年1月31日，第二年自2015年10月1日至2016年1月31日）；年租金142350元，前三年租金不变，以后每三年递增5%，具体为：2014年10月1日至2015年9月30日租金94900元、2015年10月1日至2016年9月30日租金94900元、2016年10月1日至2017年3月31日租金71175元、2017年4月1日至2017年9月30日租金71175元、2017年10月1日至2018年3月31日租金74734元、2018年4月1日至2018年9月30日租金74734元、2018年10月1日至2019年3月31日租金74734元、2019年4月1日至2019年9月30日租金74734元，租金每半年缴纳，于租赁半年度十个工作日前交付。合同还就租金延期交付的后果、合同提前终止、合同终止及财产处置等事项进行了约定。该合同第六条第（1）条约定：“……乙方迟延支付租金，按每延期1日向甲方支付违约租金的0.1%违约金。如乙方逾期交纳当年租金达三十天，甲方有权采取停水、停电等强制措施，并对造成的损失不承担任何责任；同时甲方有权单方终止合同，乙方已经交纳的履约保证金不予退还，除此之外，甲方有权要求乙方承担赔偿损失等责任。……但甲方亦有权选择不予终止合同，甲方不予终止合同者，甲方仍有权要求乙方支付租金和赔偿其遭受的实际损失。”合同第二十九条约定：“甲方向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费、诉讼费、评估费等），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该费用、开支。”合同签订后，城建公司按约将涉案毛坯房交付徐朝晖，徐朝晖接手后进行了装修。起初，徐朝晖尚能按约支付租金，后以房屋漏水为由拒付租金。 另查明，2016年8月，城建公司起诉徐朝晖，要求解除双方的租赁合同，并要求徐朝晖支付2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金94900元，截止于2016年6月30日的违约金26002.6元，并承担诉讼费和律师费。该案审理中，徐朝晖对欠付租金无异议，但提出承租房屋存在漏水问题，并以此提起反诉，要求城建公司支付因漏水造成的财产及其他损失204000元及装修损失189000元。后因该案涉及损失鉴定，为此，双方均撤回起诉。 还查明，原告为本案诉讼委托律师代理，其与律师事务所签订的委托代理合同约定律师代理费为38300元。 本案审理中，城建公司申请撤回第一项诉讼请求，并变更逾期付款违约金为54300元（截止于2019年9月30日）。另徐朝晖称，其接手涉案房屋时，装修开始就漏水，至今漏了五年。 本院认为，城建公司申请撤回第一项诉讼请求，系当事人真实意思表示，本院予以准许。 原、被告之间租赁合同未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，原、被告应当全面履行合同内容。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中，徐朝晖以涉案房屋存在漏水问题，但并未就漏水是否影响房屋的使用进一步举证，同时结合其陈述，即接手涉案房屋时，漏水就存在，在该问题未解决的情况下，其仍进行装修并营业，此与常理不符，为此，被告以房屋存在漏水为由，抗辩支付租金，依据不足，本院不予采纳。因徐朝晖在城建公司第一次起诉时，对欠付租金无异议，此后，亦未支付租金并仍占有房屋，故城建公司要求徐朝晖支付截止于2019年9月30日的租金536186元，于法有据，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”徐朝晖未能按期支付租金，已构成违约，根据合同约定标准，城建公司可向其主张违约金。现城建公司主动调整计算标准，其主张的违约金54300元未超过按中国人民银行同期贷款利率标准计算数额，本院予以准许。此后的违约金以536186元为基数按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至租金结清之日。 原告为本案聘请律师代理诉讼，律师费系必然支付的费用，同时该费符合律师费收费标准，基于涉案合同就该费用承担进行了约定，为此，原告要求被告支付律师费38300元符合当事人约定，本院予以支持。 当事人对其主张，有责任提交证据。徐朝晖认为涉案房屋的漏水，造成装修和停业损失，由于涉案房屋由其装修，双方对漏水的原因不能达成一致，徐朝晖就此亦未进一步举证，应承担举证不能的后果，故徐朝晖的反诉请求，证据不足，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告徐朝晖于本判决生效之日起十日内给付原告镇江城市建设产业集团有限公司截止于2019年9月30日的租金536186元及截止于2019年9月30日的违约金54300元，之后的违约金自2019年10月1日起至上述租金支付之日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付。 二、被告徐朝晖于本判决生效之日起十日内给付原告镇江城市建设产业集团有限公司律师费38300元。 三、驳回反诉原告徐朝晖的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10088元，由被告徐朝晖负担。反诉案件受理费6997元，由反诉原告徐朝晖承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  周 伟 人民陪审员  陈浩明 人民陪审员  张震秀 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  王 婷 （上诉须知及法律条文） 1.相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 2、上诉须知 当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。 对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。 三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。 四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。