云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初3653号原告（反诉被告）:西双版纳安华房地产有限公司。统一社会信用代码：91532800683656446R。地址：云南省西双版纳傣族自治州景洪市曼听路27号法定代表人刘代权，职务董事长。委托诉讼代理人赵龙，云南博仲律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）胡双勇，男，1977年12月19日出生，汉族，身份证住址湖南省双峰县。现住普洱市。被告（反诉原告）:王丹，女，1978年9月17日出生，汉族，身份证住址湖南省双峰县。现住普洱市。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人魏涛，云南律政律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）西双版纳安华房地产有限公司（以下简称“安华房地产公司”）与被告（反诉原告）胡双勇、王丹商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案。在诉讼过程中，被告胡双勇、王丹向本院提出反诉申请，本院对被告胡双勇、王丹的反诉进行依法审查予以受理，本院依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）安华房地产公司的委托诉讼代理人赵龙、被告（反诉原告）胡双勇、王丹的委托诉讼代理人魏涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）安华房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的《商铺认购合同》（1-3-13）；2、请求判令被告向原告支付违约金32010元；3、本案的受理费由被告承担。事实与理由：被告胡双勇、王丹与原告安华房地产公司于2016年12月5日签订《商铺认购合同》（1-3-13）约定被告认购原告开发的“睛宇榕和”A区3层1-3-13号房，房屋总价为320100元，被告曾起诉原告要求确认《商铺认购合同》有效，并要求原告继续履行合同义务。景洪市人民法院作出生效判决认为双方之间签订的认购合同有效，原告认为，经法院认定有效的合同对双方均具有约束力。因此被告按合同约定履行支付购房款的义务，同时根据合同约定，被告未按约定履行付款义务的，逾期30日视为被告自愿放弃合同项下所有权益，并同意解除本合同，原告有权将房屋另行出售，且被告应向原告支付总房款10％的违约金。景洪市人民法院之前的判决书中已认定，被告并未向原告支付过任何购房款项，被告提交的收据关非原告出具，汇款凭证并非向原告公司的转账。综上，原告认为，本案被告至今未支付任何购房款项，依约定应当视为被告已经放弃了购房的权利，同意解除房屋，原告有权将房屋另行出售给第三人。且被告应当向原告支付房款总额10％的违约金32010元。被告胡双勇、王丹答辩称，同意解除双方签订的《商铺认购合同》（1-3-13），本案的房屋目前已被原告转卖给他人了，并且被告已按约定向原告交付了首付款，并不存在违约的情形，违约金不应当得到支持，请求法庭驳回原告要求支付违约金32010元的诉讼请求。被告（反诉原告）胡双勇、王丹向本院提起反诉请求：1、请求判令解除《商铺认购合同》（晴宇榕和小区A区3层1-3-13号房）；2、判令反诉被告向反诉原告返还购房款170100元，及支付暂算其自2016年12月5日起至2019年12月4日是按同期银行贷款年利率4.75％计算24239.25元，2019年12月5日起按年利率4.75％计算至付清之日止；3、判令被告向原告赔偿已付购房款一倍的赔偿金170100元；4、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年12月5日，反诉原告与被告安华房地产公司签订两份《商铺认购合同》，约定睛宇榕和小区A区3层及5层1-3-13号房和1-5-13号房，这两份合同被人民法院判决确认合法有效，2018年11月21日，被告安华房地产公司提起上诉，后双撤回上诉，因版纳地区房价上涨，反诉被告双将该商铺房出售给第三方（善意的、不知情的新买方），导致确实无法交付。现在本案房屋买卖合同无法履行，房屋无法交付。这一结果的形成是反诉被告唯利是图造成的。根据《最高人民法院关于审理法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起反诉。反诉被告安华房地产公司针对反诉答辩称，反诉被告安华房地产公司并没有收取反诉原告的购房首付款170100元，反诉原告违约在先，因此不应当向原告返还首付款170100元及利息，反诉原告主张的一倍赔偿款也不应当得到支付，请求法庭驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（本诉被告）安华房地产公司提交的《民事判决书》复印1份、《商铺认购合同》复印件1份、，内容真实，来源合法，能证实本诉原、被告双方签订认购合同，双方对购房的商铺的价格、付款方式、时间、违约责任等事宜进行了约定及本院（2018）云2801民初3197号民事判决书认定双方签订的《商铺认购书》有效，且本诉被告已向本诉原告交纳了购房首付款170100元的事实，本院予以采纳。本诉原告提交的《睛宇榕和项目审批核准的模型照片及第二层现状照片》3张、《商铺认购合同》原件1份、《睛宇榕和项目希尔顿花园酒店照片》1份、《睛宇榕和小区1-5层平面图照片》原件1份、《睛宇榕和小区第3层与第5层平面图中对应1-3-13、1-5-13号房的部分放大照片、电梯与房间位置照片》1组、《第3层与第5层商场改成酒店用房的隔离柱（钢筋）与墻砖、水泥的施工现场照片》2张、《第3层与第5层商场改成酒店的被的施工现场照片》4张、《商品房预售许可证明》复印件1份、《情况说明》复印件3份、《查询结果》原件3份、利率表复印件1份，内容真实，来源合法，能证实原、被告之间签订商铺认购合同的情况及睛宇榕和项目现场现状情况、被告安华房地产公司取得商品房预售许可证的情况、西双版纳旅游度假区管理委员会出具情况的事实、中国工商银行股份有限公司西双版纳分行出具情况说明的事实、经景洪市房地产交易所查询已查询到睛宇榕和项目1栋3层3-13号房屋已备案到他人名下，未查询到睛宇榕和项目1栋5层5-13号房屋的网上备案信息的情况，银行利率的情况，本院予以采纳，并在卷佐证。根据庭审和认证，本院确认如下法律事实：2016年12月5日本诉被告胡双勇、王丹与本诉原告安华房地产公司签订《商铺认购合同》，约定：“乙方（王丹、胡双勇）认购甲方（安华房地产公司）开发睛宇榕和项目A区-3层1-3-13号房屋一套，建筑面积为58.2平方米，该商铺单价每平方米5500元，总价格320100元，乙方应当于2016年12月5日前支付全部房价款的50％，计人民币170100元，剩余房款150000元银行按揭。甲方应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件的商铺予以交付。合同还对其他事项进行了约定。”。2016年12月5日原告向景洪汇翔大酒店（商户编码821532870110030）刷卡支付了睛宇榕和1-3-13、1-5-13号房屋房款共计340200元。当日四川省富顺县富达建筑安装工程有限公司向原告王丹出具了睛宇榕和1-3-13、1-5-13号房屋房款340200元发票一份。因原、被告双方未办理剩余房款的按揭，本诉原告安华房地产公司未向本诉被告交付房屋，双方发生纠纷，本诉被告胡双勇、王丹于2018年8月28日向本院提起（2018）云2801民初3197号民事诉讼，请求本院依法确认原告被告买卖合同有效，判决原被告继续履行合同义务。本院于2018年11月15日作出（2018）云2801民初3197号民事判决书判决：本诉被告胡双勇、王丹与本诉原告西双版纳安华房地产开发有限公司于2016年12月5日签订《商铺认购合同》（1-3-13）合法有效；驳回本诉被告胡双勇、王丹其他诉讼请求。本诉原告安华房地产公司又于2019年7月22日向本院提起诉讼，要求解除双方签订《商铺认购合同》（1-3-13），并支付违约金32010元。反诉原告胡双勇、王丹于2019年10月9日向本院提起反诉要求解除《商铺认购合同》，并返还购房款170100元及支付利息，赔偿购房款一倍的赔偿金170100元。另查明，2019年10月10日经景洪市房地产交易所查询，睛宇榕和项目1栋3层3-13号房屋已备案到他人名下，未查询至睛宇榕和项目1栋5层5-13号房屋的网上备案信息。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠结案件适用法律若干问题》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”之规定，本案中本诉原告安华房地产公司与本诉被告胡双勇、王丹于2016年12月5日签订的《商铺认购合同》，约定了房屋的价款、付款方式、交房时间及交房条件等商品房买卖合同的主要内容，并且本诉被告胡双勇、王丹于2016年12月5日交付了首付款170100元（本院在（2018）云2801民初3197号民事判决书中已确认本诉被告胡双勇、王丹向本诉原告安华房地产公司交付了170100元的首付款），故本院认定该《商铺认购合同》系商品房买卖合同，经核实2019年10月10日景洪市房地产交交易所出具的查询结果证明了本案的睛宇榕和项目1栋3层3-13号房屋已备案他人名下，足以证明本诉原告安华房地产公司已将本案的商品房屋出卖给了第三人，本诉的原告安华房地产公司已存在违约，导致本案商品房买卖合同目的不能实现，买受人本诉被告胡双勇、王丹可以请求解除合同，并要求返还已付购房款及利息，并可以请求本诉原告安华房地产公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故对反诉原告胡双勇、王丹主张签订解除双方签订的《商铺认购合同》（1-3-13），返还购房款170100元，并支付依购房款170100元按年利率4.75％自2016年12月5日起计算至购房款付清之日止的利息的诉请请求本院予以支持。并且反诉原告胡双勇、王丹主张反诉被告安华房地产公司支付购房款一倍170100元的赔偿款的诉请，于法有据本院予以支持。关于本诉原告安华房地产公司主张解除双方签订的《商铺认购合同》，并且要求本诉被告胡双勇、王丹向本诉原告支付违约金32010元的问题。本案中，本诉被告胡双勇、王丹已向本诉原告安华房地产公司交付了购房首付款170100元，双方在《商铺认购合同》中约定剩余购房款15万元银行按揭，但是没有约定银行按揭的时间，双方也没有提交证据予以证明系何方的原因未能办理到银行按揭贷款，合同中也未约定未能办理按揭贷款剩余购房款何时支付，故本院认为本诉被告胡双勇、王丹不存在逾期付款的违约责任，对本诉原告安华房地产公司主张本诉被告胡双勇、王丹支付违约金32010元诉讼请求，本院不予以支持。之上本院予以认定系本诉原告安华房地产公司的原因将本案房屋另行出售存在违约，同意反诉原告胡双勇、王丹解除《商铺认购合同》，故对本诉原告安华房地产公司要求解除双方签订的《商铺认购合同》的诉请予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除本诉原告西双版纳安华房地产有限公司与本诉被告胡双勇、王丹签订的《商铺认购合同》（1-3-13）二、反诉被告西双版纳安华房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内向反诉原告胡双勇、王丹返还购房款170100元，并向反诉原告胡双勇、王丹支付依购房款170100元按年利率4.75％自2016年12月5日起计算至全部购房款还清之日止的利息。三、反诉被告西双版纳安华房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内向反诉原告胡双勇、王丹支付已付购房款一倍的赔偿款170100元。四、驳回本诉原告西双版纳安华房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6582元，由本诉原告西双版纳安华房地产有限公司负担；反诉案件受理费3384元，由反诉被告西双版纳安华房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  骆 伟人民陪审员  黄邦敏人民陪审员  李 虹二〇一九年十一月二十八日书 记 员  钟宇莹