文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初23498号原告：吴世豪，男，1993年7月28日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，现住广东省中山市，委托诉讼代理人：孙常军，广东铭致律师事务所律师。被告：中山市上乘房地产投资有限公司，住所地广东省中山市港口镇兴港北路7号301室，统一社会信用代码91442000581352417H。法定代表人：林国慧，总经理。委托诉讼代理人：梁翠莹，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁翠萍，广东正日律师事务所实习律师。原告吴世豪诉被告中山市上乘房地产投资有限公司（以下简称上乘公司）合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告吴世豪的委托诉讼代理人孙常军，被告上乘公司的委托诉讼代理人梁翠莹、梁翠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴世豪向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方于2017年3月21日签订的《平台使用规则协议》解除；2.判令被告返还平台使用费564650元及赔偿利息损失（自2017年3月21日至实际返还之日止，以564650元为基数，按银行同期贷款利率4.75%年计算，暂计至2019年8月21日，利息损失为64817元），暂合计629467元。事实与理由：2017年3月21日，原、被告签订了《中山市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告预售的位于中山市××××号上乘世纪俊庭的2幢302房，合同约定，面积差异超过正负3%的，买受人可以选择退回所购商品房。经被告销售员按模型介绍，与原告所购商品房相连的平台可以将使用权转让给原告，双方于当时签订了《平台使用规则协议》，约定被告同意将与原告购买的商品房相连的平台相应范围（面积约564.65平方米）提供给原告独立管理使用。2018年11月19日，《中山市商品房买卖合同》进行了网签，2019年7月，被告通知原告收楼，原告到场才发现，原告受让的平台与原告的商品房并不相连，没有门相通，只能翻越窗户才能到达平台，且不是同一建筑结构，于商品房的地面高差达一米六。面积少了约37平方米，差异达6.5%。被告违反了《平台使用规则协议》约定，将不享有所有权的屋顶有偿转让给原告，使原告的使用权处于不确定状态，而且，没有提供与原告商品房相连的平台，而是提供了无法正常到达的其他建筑物的屋顶，因被告违约致合同的无法实现，符合法定解除条件。被告提供的平台面积与约定面积相差超过3%，依照主合同《中山市商品房买卖合同》的约定，符合约定解除条件。合同解除系因被告违约，被告对合同解除应承担赔偿损失的违约责任，请法院判准原告的诉讼请求。被告上乘公司辩称：1.被告不同意解除双方签订的《平台使用规则协议》，原告的主张缺乏事实及法律依据。2017年3月21日签订协议时，原告已知悉平台的现状，也清楚了解、知悉涉案房屋要通往平台需要自行搭建楼梯，原告于2019年9月4日向法院提出解除该协议，已经超过法定解约的一年除斥期间；2.经涉案房屋所在幢的业主确认，被告有权将涉案平台指定给原告独立管理使用，因此双方签订的平台使用协议合法有效，被告将该平台给原告使用从而收取平台使用费合法有据。本院经审理认定以下事实：2017年3月21日，上乘公司（甲方）与吴世豪（乙方）就中山市港口镇上乘世纪俊庭2幢302号房签订《世纪俊庭认购书》。同时还签订《平台使用规则协议》一份，载明：“甲乙双方经协商，就有关与乙方向甲方购买的中山市港口镇上乘世纪俊庭2幢302房相邻的平台（以下简称该平台）使用规则及使用范围签订协议条款如下：一、甲方同意将与乙方购买的上述商品房相连的平台相应范围（面积约564.65平方米），提供给乙方独立管理使用，该平台不立契、乙方无产权。乙方可以管理使用的范围以甲方实际交付为准，不论日后实际交付时该平台的范围大小，均不影响上述商品房的总房价款，也无权拒绝收楼。二、乙方对该平台履行管理、养护和维修责任，除由于承建商造成的质量缺陷且处于保修期内，若该平台出现渗漏、开裂等，乙方应独立完成恢复、维修的责任和费用；三、乙方使用的平台范围为甲方设置的女儿墙或围栏内侧空间，乙方不得占用他人的使用面积或者公共地方的使用面积，不得以任何形式更改甲方原有的围墙、围栏的款式。……”该规则协议还约定了其他内容。尾部甲方处盖上乘公司章，乙方处吴世豪签名。吴世豪于当日支付564650元给上乘公司，上乘公司出具收款收据载明：“今收到吴世豪交来上乘世纪俊庭2幢302房平台使用费伍拾陆万肆仟陆佰伍拾元”，收款单位处盖上乘公司财务专用章。2018年11月19日，出卖人上乘公司与买受人吴世豪正式签订《中山市商品房买卖合同》，主要载明：1.商品房为中山市××××号上乘世纪俊庭2幢302房，建筑面积137.08平方米，总金额1943600元。付款方式及期限：买受人应于2017年3月21日支付现金389600元；商业贷款1554000元于2017年3月21日支付；出卖人应当在2019年1月31日前交付。合同第十六条第1点约定：“商品房所在楼宇的屋面使用权（含露台、平台、天台）由出卖人指定相应范围提供给相应的业主管理使用。”合同还约定有其他事项，尾部有吴世豪签名，有上乘公司盖章。2019年1月9日，上乘公司向吴世豪发送《房屋交付通知》，通知吴世豪于2019年1月12日至20日期间办理收楼手续，吴世豪于2019年1月19日签收通知，于2019年7月1日向深圳市万科物业服务有限公司中山分公司预交物业管理费2138.45元。在本案诉讼过程中，本院组织双方当事人到涉案房屋及天台进行现场勘察，现场所见：中山市港口镇上乘世纪俊庭2幢302房相邻东面有一天面平台，位于302房主人房的另一侧（与主人房隔墙），为另一幢楼之楼面，从302房无法直接通行至该平台。原、被告双方确认，案涉平台下面为商铺。原告称签订《平台使用规则协议》时，被告不允许原告到现场看，被告称涉案平台在签订《平台使用规则协议》时已存在。本院认为，本案为合同纠纷。本案的争议焦点是被告应否向原告返还平台使用费及利息，对此，本院做以下分析：1、吴世豪与上乘公司签订的《平台使用规则协议》明确载明：“该平台不立契”，即不签订合同，该协议的其他内容亦没有标的、数量、质量、价款，履行期限、地点和方式，违约责任等一般合同的条款，故本院认定吴世豪与上乘公司之间就与上乘世纪俊庭2幢302房相邻的平台使用问题不成立合同关系；2、与上乘世纪俊庭2幢302房相邻的平台302房并不相通，且不在同一楼栋，在不破坏302房现有墙体的情况下，该平台对302房的业主并无使用价值，亦即吴世豪在支付了564650元的价款后，并不能当然取得该平台的使用权；3、《物业管理条例》第五十四条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”据此，上乘公司擅自将涉案平台进行经营获利的行为之合法性存疑。基于以上3点，本院支持原告要求返还已付款项及利息的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市上乘房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告吴世豪返还款项564650元及利息（以564650元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，自2017年3月21日起计至全部清偿之日止）；二、驳回原告吴世豪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10094元，减半收取为5047元（原告吴世豪已预交），由原告吴世豪负担2047元，被告中山市上乘房地产投资有限公司负担3000元（被告负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付原告，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。                    审    判    员      吴绪源                                                                              二〇一九年十一月十八日                           法  官  助  理      赵  莉                  书    记    员      谭嘉怡