天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终6806号上诉人（原审原告）：党永生，男，1968年6月27日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：党丽（系党永生之姐），住天津市河北区。委托诉讼代理人：吕慧宾，天津击水律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于庆英，女，1955年10月27日出生，汉族，住北京市海淀区。法定代理人：明玉（系于庆英之女），住北京市海淀区。原审第三人：天津房天下房地产经纪有限公司。住所地天津市南开区鞍山西道286号和通大厦1304单元。法定代表人：代建宁，总经理。委托诉讼代理人：刘莹，女，该公司法务经理。上诉人党永生因与被上诉人于庆英、原审第三人天津房天下房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院(2019)津0102民初670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。党永生上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回支持上诉人在一审中的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人以其丈夫不能回国办理过户手续为由，进行抗辩，该理由并非法定或约定的抗辩理由。二、一审判决将违约责任强加给上诉人不符合生活常识规律，无法律依据。三、一审判决将双倍返还定金的定金罚则，以职权任意调整，没有法律依据。四、关于中介的责任问题，上诉人依据双方签订的合同要求被上诉人承担中介费损失，符合各方当事人的约定。至于中介费是否应当收取是另外一个问题。于庆英辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。天津房天下房地产经纪有限公司发表书面答辩意见，对于一审判决结果不发表意见，对于一审判决中针对原审第三人责任分析的认定不认可。党永生向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的房产买卖合同；2、判决被告于庆英双倍返还原告购房定金200000元；3、判决被告于庆英赔偿原告居间服务费14910元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年2月26日，原告为买方、被告为卖方，第三人为居间方签订《房屋买卖合同》及《居间服务合同》等协议。约定：1、原告购买被告名下企业产房屋（坐落：天津市河东区晨阳里9号楼5门501-504）；2、房屋成交价格1491000元整；3、原告交纳100000元作为定金；4、双方于2017年6月26日前办理变更过户手续；5、原告一次性付款……。该协议签订后原告交纳中介服务费14910元。被告收取原告交付的定金100000元。本案房屋系企业产房屋，过户部门要求承租人配偶到场一并签字，因被告于庆英爱人在国外，无法回国，不能办理过户手续，于庆英之女明玉将此情形于2017年4月7日电话通知原告，并通知第三人中介公司。对此情况，被告于庆英提供录音证据予以证实。在该录音中，原告表示找第三人中介公司处理。第三人工作人员知晓此情形后，未能及时处理。经一审法院查询，2017年6月21日被告于庆英出境。原告遂来院起诉。2018年6月14日，被告于庆英被河东区残疾人联合会确定为精神三级残疾，并出具了残疾人证。一审法院认为，一、关于合同的效力。被告于庆英于2018年6月14日被确定为精神残疾人，但不能证实在签订买卖合同时不具有民事行为能力，故对于被告以此抗辩涉案房屋买卖合同无效的抗辩主张依法不予支持。另，根据《最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。所以，对于被告所主张的因其不具有完整的出售权，并以此为由主张合同无效的主张一审法院也不予支持。二、关于合同的履行。原告主张合同合法有效，但同时表示已无法实现合同目的，故要求解除合同。被告在庭审中表示如法院判决履行合同，被告可以配合，目前也同意履行合同。一审法院认为，因本案原告表示不再购买此房屋，该合同也超过履行期，截止目前，双方关于涉诉房屋的买卖交易缺乏产权单位的明确意见，且被告丈夫远在他国居住，也未就买卖合同出具具体意见，根据上述案情分析，一审法院认为涉诉房屋买卖合同缺失继续履行条件，故对于被告主张的继续履行合同的抗辩主张，一审法院不予支持。三、关于违约责任的界定。一是关于被告责任的分析。从合同履行过程看，被告明确了其丈夫同意出售涉诉房屋，且出售房屋时有其他亲属一同陪伴签订合同。从合同内容看，也无具体表明其丈夫不能回国亲自办理的相关声明。从不能履行的原因看，被告丈夫不能回国也是造成合同不能继续履行的关键因素，所以，被告所为，有违诚实信用原则，应承担相应责任。二是关于原告责任的分析。根据法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条规定：受让人知道他人已经依法享有不动产物权，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权，真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。结合本案分析，原告在订立合同时，明知涉诉房屋为公有房屋，且系被告同其丈夫共同租用，应当明知被告并无完整的处分权。但原告在缺乏产权人、共同承租人参与或授权的情况下，轻信合同能够履行，忽视了合同履行存在的不确定性，应承担相应的不利后果。三是关于第三人责任的分析。第三人系涉案房屋买卖合同的中介，房屋中介最重要的责任就是提供与订立合同有关的真实情况，在提供居间服务时，应当向委托人披露相关重要事实：如房屋的权属情况、房屋的抵押、租赁等权利限制信息、出售人与买受人的基本信息等。居间人作为具有房地产居间专业知识和经验的机构，理当恪守职业规则，对委托的事项进行必要的调查、核实，尽可能地掌握更多的情况，据实、公正地向委托人报告，以促成合同成立，从而获得报酬。如果由于中介公司未核实权属情况、履行要件等重要信息，造成委托人解除合同的，无权要求委托人支付中介费。就具体本案而言，根据我国法律规定、涉案居间合同内容及委托人所交纳的中介费为购房款的1%分析，第三人作为中介方，主要义务包括：权籍调查（向房地产交易中心调查、征询所交易房屋权利的来源、现状、有无权利限制等；调查、征询涉及权利人的处分要求和条件；核实处分资格、权利人和相关人的身份及权利等）、使用状况调查、行情调查、确定成交意向、订立交易合同、办理产权过户等。但第三人并未认真履行职责。主要体现在：1、被告在签订居间服务合同及房屋买卖合同时提供的《天津市公有住房租赁合同》是一份已经过期的租赁合同，该合同显示的租赁期限为2010年4月1日至2015年3月31日。而居间合同和房屋买卖合同于2017年2月26日签订。2、涉诉房屋系天津市房地产开发总公司出租给被告及其丈夫使用的公有房屋，依据法律规定，被告出售该房屋应征得房屋所有人的同意，况且该房屋由被告及其丈夫共同承租使用，出售该房屋时作为有专业技能的房产中介理应审慎征得涉诉房屋共同承租人的意见。而从本案证据材料及当事人陈述情况看，并无体现第三人就此予以落实，包括向委托人明确相关事项及出具相关问题解决方案。3、居间服务合同及涉诉房屋合同签订的第二天，被告就将其夫不能回国亲自办理相关事项的情况向本案第三人进行了报告，但第三人未及时组织原、被告双方就解除合同及违约金的赔偿进行协商，也未能就自身的失误主动承担相应责任，为委托方减免费用，促成问题早日解决。综上分析，第三人在服务上存在瑕疵，对此，应承担相应责任。但鉴于原告坚持主张第三人无责任，未在本案中向第三人提出中介费返还等诉讼请求，故一审法院根据不告不理的法律规则，不在本案中解决原告与第三人之间的上述问题。四、关于责任的承担。根据违约责任界定情况分析，一审法院认为合同不能履行是多方责任造成的结果，对此，当事人应当根据自己的过错承担相应的不利后果。就本案原、被告具体责任比较而言，被告未按照约定依据房屋买卖规定夫妻共同到房管部门办理相关手续，该情节也是造成涉诉房屋买卖无法进行的关键因素，所以，相对于原告而言，被告应承担相应更多的一些责任。参照《最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，结合本案具体违约情况，一审法院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。原告要求被告按照给付双倍定金200000元承担违约责任，显系要求赔偿的数额过高，对于原告该诉讼请求，一审法院结合当事人过错责任、原告实际损失情况，同时参照民间借贷利率标准，酌情确定由被告返还原告定金100000元，同时由被告赔偿原告损失40000元。对于原告要求被告赔偿居间服务费14910元一节，因为居间服务费系由本案第三人收取，且依据法律规定，定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。故依据上述情节和法律规定，一审法院对原告该主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条的规定，判决：“一、解除原告党永生与被告于庆英、第三人天津房天下房地产经纪有限公司签订的天津市房地产经纪服务合同及居间服务合同及其附属合同；二、本判决生效之日起十日内，被告于庆英给付原告党永生140000元（包括原告订立合同时支付被告的定金100000元及违约赔偿金40000元）；三、驳回原告党永生其他诉讼请求。如果被告于庆英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4524元，由原告党永生负担1324元，由被告于庆英负担3200元。公告费600元，由被告于庆英负担。”本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本案围绕房屋买卖问题成讼。二审期间的争议焦点是：被上诉人是否应向上诉人双倍返还定金并赔偿居间服务费，围绕争议焦点阐述如下：本院认为，上诉人、被上诉人及原审第三人签订了《房屋买卖合同》及《居间服务合同》，上述合同是各方真实意思表示，不违反法律规定，各方均应依约履行。合同签订后，因故未能继续履行，上诉人与被上诉人亦明确表示解除合同，故涉案合同应予以解除。合同解除后，关于违约责任的认定问题，首先，被上诉人作为出卖方，在签订后的第二天即表示不再出售涉案房屋，被上诉人的行为明显违反了《房屋买卖合同》的约定，对此应承担违约责任，关于责任比例的承担问题，被上诉人出售的房屋系公产房屋，需要其丈夫配合办理过户手续，在签订合同时被上诉人的丈夫在国外，在被上诉人未持有其丈夫任何委托手续的情况下，原审第三人作为居间方，没有尽到审慎的注意义务，也没有向上诉人释明交易风险，上诉人亦轻信了被上诉人的口头承诺，故上诉人和原审第三人对合同未能继续履行亦存在一定过错，故一审法院酌定被上诉人返还上诉人定金100000元及损失40000元，驳回了上诉人要求双倍返还定金的诉讼请求，并无不当。由于原审第三人对涉案合同未能顺利履行存在一定过错，上诉人在本案中又未向原审第三人主张返还居间服务费用，故居间服务费的返还不在本案中作出处理，上诉人可另行解决。综上所述，党永生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1673元，由上诉人党永生负担。本判决为终审判决。审判长  孟夏审判员  庞艺审判员  曹静二〇一九年十一月二十一日书记员  穆艺