安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0203民初4902号原告：安徽地大物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市高新区华夏科技园2号楼，统一社会信用代码913402006973614032。法定代表人：胡光四，总经理。委托代理人：胡琳，安徽瀛国伦律师事务所律师。被告：张凯，男，1989年8月23日出生，汉族，安徽中医药高等专科学校教师，硕士研究生文化，住安徽省芜湖市弋江区。原告安徽地大物业管理有限公司诉被告张凯物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理。依法由审判员苏元义适用简易小额诉讼程序独任审判，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡琳，被告张凯到庭参加诉讼。双方当事人申请调解期间在审限内予以扣除。本案现已审理终结。本院查明，张凯系地大橡树园小区10栋楼1601室业主，房屋面积为143.8平方米。自2015年起，地大物业公司每年与橡绿园社区地大橡树园小区业主委员会（地大橡树园业主委员会）签订《地大橡树园物业服务合同》一份，约定地大物业公司为张凯所在的地大橡树园小区提供物业服务，服务内容包括：物业共有部位及设施设备日常维护、物业公共场所清扫，道路保洁；公共设备、设施保洁、公共绿化的养护和管理、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序、车辆停放及公共交通秩序维护事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理、有偿向业主提供其他的特约服务；物业管理服务收费标准约定为多层花园洋房按产权面积0.65元/月/平方米、小高层高层住宅按产权面积0.70元/月/平方米收取等。上述合同签订后，地大物业公司提供了相应物业服务直至2018年12月31日合同期满。后因该小区未能选聘出新的物业公司，原告继续为该小区提供物业服务至2019年6月30日。现原告已经撤出地大橡树园小区。因被告张凯自2017年1月1日之后未交纳物业服务费用，原告地大物业公司多次催要未果。为此，双方纠纷成讼，原告具状要求被告向原告支付2017年1月1日至2019年6月30日10-1602室的物业费3005元、能耗费2147元；判令被告向原告支付违约之日起至实际交纳欠缴的物业费之日止的违约金（按照月利率2%的标准计算，暂计算至2018年12月31日止违约金分别为1401元）。本院认为，原告与被告所在居民小区业主委员会签订《地大橡树园物业服务合同》等，符合法律规定，应为有效民事行为，对被告具有法律约束力。因此，原告为被告提供物业服务，被告应支付物业服务费用。根据庭审查明事实，被告并未按期支付自2017年1月1日至2019年6月30日期间物业服务费用，现原告诉请被告支付，于法有据，本院予以支持。但鉴于原告在物业管理服务过程中存在瑕疵，本院对原告诉请的物业服务费用酌情予以减少，据此本院依法酌定被告支付2017年1月1日至2019年6月30日期间物业服务费用为4701元（3005元*85%+2147元）。对原告要求被告支付违约金的诉请，结合本案原告为该小区提供物业服务情况本院酌情不予支持。被告以物业合同在是在全体业主完全不知情的情况下签订、合同为一年一签、物业从未公布过签订的物业合同服务物业服务合同内容、物业合同中业主委员会不合法、未通过业主代表大会选举、换言之、此合同为物业与社区沆瀣一气、左手拟定右手签订、自编自导损害被告利益、物业没有履行双方签订的物业合同没有对10栋1602室即本人房屋建筑外墙进行日常维护、导致多处渗水、漏水、严重损害业主权益、物业没有履行双方签订合同没有对10栋电梯进行及时维护、导致电梯多次出现运行故障、现电梯脱保、严重危及乘坐人员的安全、自2012年交房以来名义上地大小区有所谓的物业管理服务、物业没有履行双方合同、没有对专用消防通道且是唯一消防通道进行清理、导致该通道被占用堵塞、甚至局部封闭、严重影响火灾、逃生和救援、存在重大安全隐患、物业未完全履行物业合同，自2012年交房以来地大物业管理服务处于半真空状态长达七年之久、物业没有对公共场所履行道路保洁、楼道清扫设施、保护公共绿化的养护和管理义务、小区路面长期缺乏维护、坑坑洼洼、下雨进水、灰尘、餐饮让路灯长期处于黑暗状态、特别是消防设施、因长期不维护已全部瘫痪、形同虚设、弋江区消防大队曾下过整改通知并罚款、小区的监控系统、电子门禁、可视电话等公共安全设施常年处于瘫痪状态、小区内部监控除了物业所控制的车库能带来收益外、其他监控全部物业都不予维修和养护、导致不法分子出入小区如无人之境、小区的安全指数为零、截止地大物业撤场前、小区发生多起车辆被划电动车被盗、业主家中财物被盗、本人家中被诈骗团伙以物业服务为名上门骗取人民币500元、此类问题已直接影响到业主的生活的舒适度和安全、存在重大安全隐患、小区内多处堆放建筑和生活垃圾，陈年已久、多次反馈至地大物业仍然未有清运、小区内多处路面阶梯出现严重的沉降现象、房屋安全岌岌可危、物业依旧不管不顾、能拖则拖、根据上述材料中地大物业地大橡树园物业合服务合同第十二条第四项规定、车位收益归乙方用于补贴物业费、以减轻业主的负担、路面车位泊位费所得收益30%用于补贴业主、物业公共服务费70%归业主所有、如物业公司亏损、路面车位泊位费70%资金将弥补物业公司亏损、实际每年收益多少、如何支配、如何补贴业主的物业费、如何补贴物业公共服务费、被告及全体业主均不知情、地大物业从未公开费用明细、也不敢公开、2019年6月30日地大物业在不做任何交接的情况下私自撤场、没有对小区做任何的服务但是仍然霸占了物业办公室、仍然以小区名义收取广告费放广告进小区、在新物业进驻本小区后消极交接、甚至拒不交接任何小区的固定资产、设备、设施、设备、档案、台账和剩余的资金、依据芜湖市商品住宅质量保证书第七条、本套住宅交付使用后有关住宅质量的报修、来信、来访及投诉将由本公司销售部门委托安徽地大物业管理公司受理、由于地大物业不及时维修给业主造成的损失及不能正常居住、原告上述的违约金不成立、地大物业违约在前，直至2019年6月30日地大物业撤场、其并未履行物业合同、综上所述、为维护法律的公平与公正、请求驳回原告的诉讼请求等事由，拒绝交纳物业管理服务费，但未能举出充分证据予以证明系原告原因所致，其可以通过其他途径解决，不形成对抗交纳物业管理服务费用义务的效力，故对此抗辩不予采信。原告主张的相应物业管理服务费用，有具体的合同约定为凭，符合法律规定，故对原告的诉讼请求予以部分支持。原被告双方当事人凡与上述认定不符之处，皆因无事实和法律依据而未获采信。综上，为维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张凯于本判决生效后十日内给付原告安徽地大物业管理有限公司物业服务费用4701元（自2017年1月1日至2019年6月30日）；二、驳回原告安徽地大物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取33元，由原告负担8元，被告负担25元。本判决为终审判决。审判员  苏元义二〇一九年十一月二十一日书记员  唐 聪附适用法律条款：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。3、《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。5、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。7、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。