广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初810号原告（反诉被告）：黄珠，男，1949年2月8日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，原告（反诉被告）：罗为群，女，1955年2月14日出生，汉族，住广东省广州市南沙区大岗镇欣荣路109号，公民身份号码440126195502142724。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：谢薰娜，广东圹埌律师事务所律师。被告（反诉原告）：张泽波，男，1955年8月26日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，委托诉讼代理人：涂金威，广东誉满律师事务所律师。原告（反诉被告）黄珠、罗为群与被告（反诉原告）张泽波农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。黄珠、罗为群的共同委托诉讼代理人谢薰娜，张泽波的委托诉讼代理人涂金威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄珠、罗为群向本院提出诉讼请求：1.确认黄珠、罗为群与张泽波签署的《房地产转让协议》无效；2.张泽波腾退位于广州市南沙区潭洲镇×××号房及位于广州市南沙区潭洲镇×××号房，并将上述房产交回给黄珠、罗为群管业；3.张泽波向黄珠、罗为群返还编号为粤房字第××号《房屋所有权证》、编号为番府集建总字×××号《集体土地建设用地使用证》、编号为粤房地证字第××号《房地产权证》；4.张泽波向黄珠、罗为群支付从2016年1月17日起计至实际交还房屋之日止的占用费（按照每月400元的标准计算）；5.张泽波承担本案的诉讼费。事实和理由:黄珠、罗为群与张泽波于2000年12月2日签订了《房地产转让协议》，约定由张泽波购买位于广州市南沙区潭洲镇×××号及位于广州市南沙区潭洲镇×××号。根据《房地产转让协议》约定，房屋的转让价格为40000元；张泽波在本协议签定时向黄珠、罗为群一次性支付房屋转让金及转户所有手续费、税费及土地出让金、过户费等一切费用15000元；黄珠、罗为群负责办理房屋的转户手续；签定协议后，因国家政策问题，致使房屋不能办理转户手续，双方均不属违约。黄珠、罗为群应将收取的款项如数退还，张泽波向黄珠、罗为群退回房屋，除应支付的水、电、天线、清洁等费用外，应按每月400元的租金向黄珠、罗为群交纳使用期的租金。签署《房地产转让协议》后，张泽波向黄珠、罗为群支付了转让金等合计55000元，黄珠、罗为群亦将上述房屋及相应的房地产权证和土地使用权证一并交付给张泽波。随后，黄珠、罗为群曾协同张泽波到相关国土部门办理上述房屋的过户登记手续，但被告知不予受理相关申请。其后，张泽波称另想办法，拟自行办理过户登记手续。直至2003年，张泽波告知黄珠、罗为群其也无法办理上述房屋过户登记手续，并要求黄珠、罗为群退还其当初所支付的过户费等费用15000元。随即，黄珠、罗为群于2003年8月1日退还15000元给张泽波。之后，黄珠、罗为群曾与张泽波协商解除上述转让协议，但未果。张泽波辩称：一、黄珠、罗为群没有履行《房地产转让协议》第四条约定的义务，构成根本违约。2005年，张泽波收到关于“居委范围内集体土地转国有划拨办理房产二合一程序”的通知，即涉案房屋的土地性质可由集体土地转为国有划拨用地。后来，张泽波已自行准备好集体土地转国有划拨房产二合一所有材料，却因黄珠、罗为群拒绝签字，导致土地转化手续未能如期办理。由于黄珠、罗为群始终不予配合，该集体土地转国有划拨房产二合一的政策时效到期，涉案房屋不能再办理土地转化手续，以致最终房屋产权无法登记在张泽波名下。二、黄珠、罗为群声称于2003年8月1日已向张泽波退还手续费15000元，并非事实。张泽波自始至终都没有收到该15000元。三、退一步讲，即使法院认定该《房地产转让协议》无效，根据合同法第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应予以返还。不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方，应赔偿对方因此受到的损失。如上述第一点所述，黄珠、罗为群没有履行《房地产转让协议》的义务，存在过错，应对张泽波损失进行赔偿。张泽波向本院提出反诉请求：1.黄珠、罗为群返还房屋转让金40000元；2.黄珠、罗为群承担以40000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2000年12月2日起计至黄珠、罗为群退还40000元之日的资金占用利息；3.黄珠、罗为群赔偿涉案房屋现有价值与张泽波已支付对价之差额284100元；4.本案本诉与反诉的诉讼费用由黄珠、罗为群承担。事实和理由：张泽波与黄珠、罗为群于2000年12月2日签订了《房地产转让协议》（下称协议），协议主要内容为：黄珠、罗为群向张泽波转让位于广州市南沙区潭洲镇×××号、广州市南沙区潭洲镇×××号的两间房屋，包括房产所有权、土地使用权和附着设施的所有权。协议签订当日，张泽波即向罗为群支付房屋转让金40000元及转户所有手续费、税费及土地出让金、过户费等一切费用15000元，合共55000元，罗为群向张泽波出具了《收据》。2005年，张泽波收到关于“居委范围内集体土地转国有划拨办理房产二合一的程序”的通知，即涉案房屋的土地性质可由集体土地转为国有划拨土地。张泽波遂按上述通知的要求准备土地转化的相关材料——向广州市番禺区国土测绘队提交了服务费，并且配合国土测绘队办理了两间房子的《房屋面积测量成果报告书》。后来，张泽波已自行准备好集体土地转国有划拨房产二合一的所有材料，却因黄珠、罗为群拒绝签字，导致土地转化手续未能如期办理。由于黄珠、罗为群始终不予配合，该集体土地转国有划拨房产二合一的政策时效到期，涉案房屋不能再办理土地转化手续，以致最终房屋产权无法登记在张泽波名下。黄珠、罗为群的上述行为致使张泽波不能实现合同目的，已经构成根本违约。黄珠、罗为群辩称：不同意张泽波的反诉请求，理由如下：一、黄珠、罗为群已于2003年8月1日向张泽波退还办理过户手续费15000元，张泽波也因此签写了收据。二、黄珠、罗为群之所以退回过户手续费是因为根据当时的政策无法办理涉案房屋的过户手续，双方达成协议将过户手续费退还给张泽波。即张泽波在2003年8月1日已经清楚涉案房屋不能办理过户手续，所以其应该从2003年8月1日算起两年内要求黄珠、罗为群退还房屋转让金，张泽波没有及时要求黄珠、罗为群退还房屋转让金所造成的损失应由其个人承担，而且张泽波第二项诉请已经超过了诉讼时效。三、由于涉案房屋是建设在集体土地上的，根据目前的法律规定，该房屋的流转是有条件的，是限制性的。所以张泽波所要求的按2500元/平方米的标准并不是市场价，宅基地的流转并不具有市场价。另外，如第二点所述，张泽波已于2003年8月1日知悉涉案房屋不能办理过户手续，其没有及时要求黄珠、罗为群赔偿，该诉请也超过了诉讼时效。此外，根据双方的协议第五条第1点的约定，黄珠、罗为群也并不构成违约，无需赔偿任何损失。同意向张泽波返还40000元房屋转让金。四、张泽波所主张的溢价损失缺乏法律依据，首先，房地产市场价格是指房产在流通市场上的平均交易价格，由于农村宅基地房是限制性流转的，所以农村宅基地房并不像一般商品房一样具有流通性，也就是说农村房屋并不具有流通价值。另外，目前绝大部分的农村房屋交易均为非法无效交易，所以农村房屋是不能办理过户登记手续的，也因为如此，房产登记部门根本无法提供相关的交易记录或交易价格给他人查询。而且，大部分农村房屋交易都是私下交易的，交易价格并未对外公开。因此，关于农村房屋交易价格并未形成具有官方效力的数据库。就本案而言，张泽波要求对涉案房屋于2019年4月25日的价值进行评估，从评估报告的记载可知，评估报告的估价依据有15项，其中第1至14项均为法律法规等法律文件，只有第15项是涉及交易市场的情况，但如前文所述，相关部门并没有可供查询的交易数据，所以估价依据的第15项称向有关部门查询、市场调查，显然与事实不符。由于评估报告的市场价格数据来源不清，所以估价结果可能存在主观臆测的情况，从公平、客观角度考虑，该估价结果不应作为张泽波主张溢价损失的依据。其次，溢价损失是指买受人因房屋现值与原转让价格差异造成的损失，该损失是房屋增值损失，根据现行的法律、法规以及国家政策规定，农民住宅不得向城市居民出售，因此本次房屋交易已违反法律及国家政策规定，该交易行为具有一定非法性，不应当得到支持或鼓励。另外，既然本案房屋交易行为具有非法性，所以张泽波也不应当从其违反法律规定的行为中获取利益，否则可能构成不当得利。经审理查明：广州市南沙区潭洲镇×××号房（不动产权证书号：×××号）的登记产权人为黄珠，所有权来历为1976年自建，土地性质为集体土地，登记时间为1988年9月30日，建筑面积为38.6平方米，土地用途处为空白未登记状态；广州市南沙区潭洲镇×××号房（不动产权证书号：00××80号）的登记产权人为罗为群，所有权来历为2000年12月继承，土地性质为集体土地，登记时间为2001年4月2日，建筑面积为46.4平方米，土地用途为住宅。双方在庭审中确认涉案两间房屋均为集体土地上建设的宅基地房屋。黄珠、罗为群于1978年10月25日登记结婚。黄珠、罗为群在庭审中确认广州市南沙区潭洲镇×××号房归黄珠个人所有，广州市南沙区潭洲镇×××号房属于黄珠、罗为群夫妻共同财产。2000年12月2日，黄珠、罗为群（甲方）与张泽波（乙方）签订《房地产转让协议》，约定：“转让标的为甲方所有的房屋两间，包括房屋所有权、土地使用权和一切设施的所有权（以下简称房屋），房屋地址为番禺潭州×××号，房屋面积：粤房字第××号,建筑面积46.27平方米；土地使用证号007212，土地面积为55.81平方米，粤房字第××号，建筑面积38.57平方米，土地使用证号×××，土地面积23.8平方米。甲乙双方商定房屋的转让价格为人民币肆万元整。乙方在本协议签定时一次性向甲方支付房屋转让金为人民币肆万元整及转户所有手续费、税费及土地出让金、过户费等一切费用壹万伍千元整，并同意按实际发生金额多退少补。甲方在收到乙方的两笔款款项后，即马上办理房屋的房地产买卖手续，并同意将上述两处房产交付乙方使用。甲方负责办理该房屋的转户手续，乙方必须积极配合（提供所需的一切资料）。签订协议后，因国家政策问题，致使房屋不能办理过户手续，双方均不属违约，甲方应将收取乙方的所有款项如数退还，乙方向甲方退回房屋，除应支付的水、电、天线、清洁等费用外，应按每月肆佰元的租金向甲方交纳使用期的租金。协议签定后，由于甲方原因造成买卖不成功，则甲方应将收取乙方的所有款项如数退还，乙方退回房屋。乙方除应支付的水、电、天线、清洁等费用外，不付任何租金。本协议自双方签署并盖印后即生效。”甲方处有黄珠和罗为群签名，乙方处有张泽波和余平签名。双方在庭审中确认双方签订的《房地产转让协议》原件中乙方处仅有张泽波签名，张泽波在庭审中陈述“余平”系于2010年在《房地产转让协议》乙方处添加的。张泽波在庭审后于2019年9月29日提交《情况说明》，载明张泽波于2010年因私人原因在其持有的《房地产转让协议》乙方处签署余平的名字，2018年10月17日，张泽波与余平登记结婚。《情况说明》下方有“余平张泽波”签名字样。2000年12月2日，罗为群向张泽波出具《收据》，载明“现收到张泽波交来房屋转让款共肆万元正，及房屋过户费预付款壹万伍仟元正，两款合共伍万伍仟元正。此据。”。同日，黄珠、罗为群将涉案两间房屋交付张泽波使用。2003年8月1日，黄珠、罗为群将房屋过户预付款15000元退还给张泽波。诉讼中，张泽波向本院申请对涉案两间房屋在2019年4月25日的市场价值进行评估，本院依法摇珠确定广东中联羊城资产评估与土地房地产估价有限公司对涉案两间房屋在2019年4月25日的市场价值进行评估。广东中联羊城资产评估与土地房地产估价有限公司于2019年8月1日出具编号为羊房字【2019】第FYMPZ0126号的《房地产估价报告》。载明估价对象：黄珠、罗为群拥有的位于广州市南沙区潭洲镇×××号及广州市南沙区潭洲镇×××号宅基地自建房。不相一致假设：根据《广州市不动产登记查册表》（番登记字2004028617），该估价对象使用性质为非居住用途，估价人员通过现场勘查得知，其实际用途为住宅，本次估价假设为住宅用途。价值类型和定义：本估价结果的价值是指估价对象在设定集体土地建设用地使用权于价值时点的市场价值。估价依据：15、本公司向有关部门查询、市场调查，以及现场勘察、核对的结果和搜集的有关资料。估价结果：待估对象在价值时点2019年4月25日的市场价值为324100元（含建筑物成本价、地价、建基地价及建基面积以外地价）。张泽波为此预交评估费3500元。经质证，黄珠、罗为群对该《房地产估价报告》真实性、合法性予以确认，但对报告的估价结果的真实性以及客观性不予确认，首先，该评估报告部分内容有误，报告中的第三页第四点中的第四行称“该估价对象使用性质为非居住用途，估价人员通过现场勘查得知其实际用途为住宅，本次估价假设为住宅用途”，但从报告的附件中的估价对象图片可知，两套估价房屋的一套的用途是住宅，另一套房屋则为非居住用途。第二，该评估报告第十一页第八点估价依据的第十五点与事实不符，理由是：农村宅基地的市场价格并未形成具有官方效力的数据库，不清楚评估公司的数据来源，所以估价结果可能存在主观臆测成分。此外，评估报告中的估价结果是包含建筑物成本以及地价，而涉案房屋是上世纪八十年代修建的，至今近40年，比较残旧，因此该建筑物成本价格较低，而地价就在估价结果中占有绝对比重，但涉案土地是集体土地，其不像国有土地可以正常流转，所以也不应该按国有土地的情况定价。张泽波对该《房地产估价报告》的真实性、合法性和关联性均予以确认。双方在庭审中确认张泽波与黄珠、罗为群并非同一集体经济组织的成员；粤房字第××号《房屋所有权证》、番府集建总字1988第×××号《集体土地建设用地使用证》、粤房地证字第××号《房地产权证》现均由张泽波持有；涉案两套房屋至今由张泽波占用使用。双方均同意房屋占有使用费按照《房地转让协议》约定的每月400元计算。本院认为：张泽波与黄珠、罗为群并非同一集体经济组织的成员，黄珠、罗为群与张泽波于2000年12月2日签订的《房地产转让协议》约定买卖农村宅基地房屋，该《房地产转让协议》因违反法律法规的强制性规定而无效，故黄珠、罗为群要求确认涉案合同无效的诉请，于法有据，本院予以支持。合同无效则自始无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”张泽波应当将涉案两间房屋腾退交还给黄珠、罗为群管业，张泽波持有的粤房字第××号《房屋所有权证》、番府集建总字1988第×××号《集体土地建设用地使用证》、粤房地证字第××号《房地产权证》应返还给黄珠、罗为群。黄珠、罗为群则应当向张泽波返还已支付的购房款40000元。关于房屋占有使用费问题，张泽波自2000年12月2日起至今占有使用涉案两间房屋，黄珠、罗为群诉请张泽波支付2016年1月17日至实际返还房屋之日止的占用费合理，本院予以支持。双方均同意按照400元/月的标准计算涉案两间房屋的占用费，符合意思自治原则，本院予以照准。关于占有资金利息。张泽波于2000年12月2日向黄珠、罗为群支付40000元房款，黄珠、罗伟群占用该笔款项对张泽波造成利息损失，故张泽波反诉请求黄珠、罗为群按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的计算标准支付自2000年12月2日起至返还款项之日止的利息，理据充分，本院予以支持。关于黄珠、罗为群就资金占用利息提出的诉讼时效抗辩，本院认为，张泽波只有在涉案《房地产转让协议》确定合同无效的情况下才有权提出返还房款及利息，才具备起算诉讼时效的条件，而此前涉案《房地产转让协议》并未经生效法律文书确定为无效，故黄珠、罗为群关于诉讼时效的抗辩，理据不足，本院不予支持。关于房屋现值与房款差额的升值损失。依据现行法律法规，农村宅基地不得在非同一集体经济组织成员中流转，双方对此应当明知，故双方对签订涉案《房地转让协议》存在同等过错，对于涉案房屋升值损失，双方应各承担升值部分一半的责任。广东中联羊城资产评估与土地房地产估价有限公司评估涉案两套房屋在2019年4月25日的市场价值为324100元，黄珠、罗为群认为其中一套非居住用途，与双方在庭审中确认涉案两套房屋均为宅基地房相违背；黄珠、罗为群认为评估没有数据支撑，评估结论为评估人员根据自身专业技能及评估准则且经过现场勘验、相关调查等方式作出，黄珠、罗为群未提供相反证据予以推翻评估结论，本院不予采纳；黄珠、罗为群认为评估结论不应当按照国有土地进行定价，根据《房地产估价报告》中载明本估价结果的价值是指估价对象在设定集体土地建设用地使用权于价值时点的市场价值，即该《房地产估价报告》并未按照国有土地进行定价。综上，对该《房地产估价报告》的评估结论本院予以采纳，故黄珠、罗为群应赔偿张泽波的房屋现有价值与房款差额损失为142050元[（324100元-40000元）×50%]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、确认黄珠、罗为群与张泽波于2000年12月2日签订的《房地产转让协议》无效；二、张泽波应于本判决发生法律效力之日起十日内腾空并交还广州市南沙区潭洲镇×××号、广州市南沙区潭洲镇×××号房屋给黄珠、罗为群管业；三、张泽波应于本判决发生法律效力之日起十日内返还粤房字第××号《房屋所有权证》、番府集建总字1988第×××号《集体土地建设用地使用证》、粤房地证字第××号《房地产权证》给黄珠、罗为群；四、张泽波应于本判决发生法律效力之日起十日内向黄珠、罗为群支付自2016年1月17日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费（按照每月400元的标准计算）；五、黄珠、罗为群应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款40000元给张泽波；六、黄珠、罗为群应于本判决发生法律效力之日起十日内向张泽波支付自2000年12月2日起至返还款项之日止的资金占用利息（以40000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算）；七、黄珠、罗为群应于本判决发生法律效力之日起十日内向张泽波支付房屋现有价值与房款差额损失142050元；八、驳回张泽波的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1160元，由张泽波负担；反诉受理费3353元，由黄珠、罗为群负担1570.5元，由张泽波负担1782.5元；鉴定费3500元，由张泽波负担1750元，由黄珠、罗为群负担1750元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  王莉华人民陪审员  杜美月二〇一九年十一月八日法官助理徐丽民书记员陈洁莹