河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终4349号上诉人（一审被告）：邱艳平，女，汉族，1985年4月29日出生，身份证住址河南省信阳市平桥区，常住地信阳市羊山新区。委托诉讼代理人：龚骏，男，汉族，1981年8月22日出生，身份证住址河南省信阳市浉河区，常住地信阳市羊山新区。系邱艳平丈夫。特别授权。被上诉人（一审原告）：河南今典物业服务有限公司信阳分公司，公司住所信阳市羊山新区前进办事处戴庙村，统一社会信用代码91411500MA40A2PR49。负责人：神凯，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：赵婧文，系该分公司员工。特别授权。上诉人邱艳平因与被上诉人河南今典物业服务有限公司信阳分公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初4533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邱艳平及其委托诉讼代理人龚骏，被上诉人河南今典物业服务有限公司信阳分公司的委托诉讼代理人赵婧文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人邱艳平的上诉请求：撤销河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初4533号民事判决，改判其与河南今典物业服务有限公司信阳分公司签订的《前期物业管理服务协议》无效，并赔偿损失。事实和理由:1、被上诉人无独立法人资格，其与上诉人签订《前期物业管理服务协议》违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院未对此进行审查、质证；2、一审法院未对被上诉人取得信阳市羊山新区东方今典物业服务程序的合法性进行审查、质证；3、一审法院认为被上诉人物业收费项目、收费标准均经信阳市物价局核定许可收费，该情况未经审查、质证，就作为定案依据；4、房子渗水，向被上诉人反映好多次，均未解决。二审开庭审理过程中，上诉人邱艳平变更诉讼请求理由为河南今典物业服务有限公司信阳分公司不具有儿独立法人资格，不具有签订物业服务合同资格，对此其与河南今典物业服务有限公司信阳分公司签订的《前期物业管理服务协议》无效，放弃赔偿诉讼求。被上诉人河南今典物业服务有限公司信阳分公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人公司与上诉人邱艳平签订的《前期物业管理服务协议》系在平等、自愿的基础上签订，系真实意思表示，且其分公司在信阳市进行工商登记并领取营业执照，具有独立签约和物业服务的主体资格，上诉邱艳平的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。河南今典物业服务有限公司信阳分公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠的物业费计4141.6元（截止到2018年12月31日）；2、依法判令被告从逾期之日起按照年利率24%的标准向原告支付滞纳金至物业费、滞纳金完全清偿之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月6日，原告和被告签订了物业服务合同，被告是东方今典E区3-2-408号房屋的业主，房屋总面积共计121.95平方米，按照1.2元/月/平方米的标准计取物业费。合同第十四条第四、六项中约定：“入住时乙方可向甲方预收一年物业管理费。以后物业费到期15日内（按年收取）向乙方缴纳物业管理费，面积以《商品房买卖合同》约定的建筑面积计收费用。第十八条第四项约定：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。”关于滞纳金，原告酌情按照年利率24%的标准计算违约金。合同第十四条第一项约定：高层住宅物业管理服务费按照建筑面积每平方米每月1.2元收取。自被告入住以来，被告一直按照双方约定的金额缴纳物业服务费，但自2016年6月1日起至今，被告一直拒不缴纳物业费，经原告多次通过电话、邮件以及上面张贴物业费催收单后仍不缴纳。为维护原告合法权益，特诉至法院。邱艳平辩称：房子渗水，向物业反映好多次，没解决。一审法院认定事实：被告邱艳平是东方今典E区3-2-408号房屋的业主，房屋总面积共计121.95平方米。2015年7月6日，被告与原告河南今典物业服务有限公司信阳分公司签订了《东方今典前期物业管理服务协议》，合同约定：高层物业管理服务费按照1.2元/月/平方米的标准计取物业费（包括：公共秩序维护、公共区域保洁、公共绿化养护、小区日常管理、化粪池清掏、房屋共用部位设备设施小修费用及税金）。合同第十四条第四、六项中约定：“入伙时乙方可向甲方预收一年物业管理费。以后物业费到期15日内向乙方缴纳物业管理费，面积以《商品房买卖合同》约定的建筑面积计收费用。”第十八条第四项约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金。”关于违约金，原告请求调整为按年利率24%的标准计算。另查明，被告邱艳平的物业费交至2016年5月31日。自2016年6月1日至2018年12月31日，被告共欠物业费4141.6元。2018年9月1日，原告给被告发《催款通知单》，要求被告于2018年9月30日前到服务中心交清所欠费用，被告一直未缴纳，原告来院起诉。一审法院认为，原告是取得物业服务资质的物业服务公司，原、被告双方签订的《东方今典前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，且该协议内容不违反法律规定，应认定合法有效，因此，原告提供了物业服务，被告应当依据该协议缴纳物业费，原告的物业收费项目、收费标准均经信阳市物价局核定许可收费，没有超出《东方今典前期物业管理服务协议》的约定，因此，原告要求被告支付拖欠的物业管理费共计4141.6元的诉讼请求，予以支持；被告提出不缴纳物业费的抗辩理由：房屋渗水问题多次提出，物业未解决。被告提出的问题，庭审时已经建议原告进行维修，改进，但被告以此为由不缴纳物业费，于法无据，不予采纳。被告庭审结束后在笔录中注明提出反诉，在此不予处理，建议其另行起诉。原告主张被告按合同约定支付滞纳金，并将滞纳金调整为年利率24%标准，符合法律规定，予以支持，但应当从其催交期满之日起，即2018年10月1日起开始计算。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决：被告邱艳平于本判决生效之日起十日内向原告河南今典物业服务有限公司信阳分公司支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费共计4141.6元及违约金（按年利率24%，从2018年10月1日起计算至欠款付清之日止）。本案受理费50元，减半收取25元，由被告邱艳平承担。二审中，上诉人邱艳平与被上诉人河南今典物业服务有限公司信阳分公司均未提交新证据。二审查明的事实和证据与一审相一致，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是：被上诉人河南今典物业服务有限公司信阳分公司是否具有独立签约、物业服务和诉讼主体资格；其与上诉人邱艳平签订的《东方今典前期物业管理服务协议》是否有效。经查：被上诉人河南今典物业服务有限公司信阳分公司于2010年8月16日在信阳市场监督管理局专业分局登记备案并领取营业执照，经营范围为隶属公司承揽业务，营业期限自2010年8月16日至2023年1月14日。2015年7月6日，上诉人邱艳平与被上诉人河南今典物业服务有限公司信阳分公司签订《前期物业管理服务协议》。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十二条第五项“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括‘依法设立并领取营业执照的法人的分支机构’”之规定，被上诉人河南今典物业服务有限公司信阳分公司是依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，在公司授权内从事物业服务，具有签约、物业服务及诉讼的主体资格。综上，上诉人邱艳平的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由上诉人邱艳平承担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  王道新二〇一九年十一月十二日法官助理黄涛书记员刘唱