江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初2798号 原告：常州市国泰物业管理有限公司太仓分公司,住所地江苏省太仓市城厢镇东古路阳光美地小区，统一社会信用代码9132058568217113XH。 负责人：高建华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：石玲娟，该公司职员。 委托诉讼代理人：朱艳平，该公司职员。 被告：何薛军，男，1981年10月24日出生，汉族，住江苏省太仓市。 原告常州市国泰物业管理有限公司太仓分公司(以下简称国泰太仓分公司)诉被告何薛军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国泰太仓分公司的委托诉讼代理人石玲娟、朱艳平，被告何薛军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国泰太仓分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年1月1日起至2019年3月31日期间的物业管理费6705元及违约金272元（违约金实际支付至履行日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告放弃主张违约金。事实和理由：被告系原告所管理的万鸿丽舍小区×幢×室的业主，被告在接收物业时，按《物业管理条例》的相关规定与原告签订了《前期物业管理服务协议》。根据协议约定，由原告对万鸿丽舍小区进行管理，业主按照建筑面积小高层每月每平方米1.45元缴纳物业管理费，逾期未交的，每天加收万分之五的违约金。合同签订后，原告按照约定履行自己的义务。但被告作为16幢301室的业主却拒绝交纳自2017年1月至2019年3月期间的物业管理费。经原告多次催要，被告不予理睬。 被告何薛军辩称：我没有和原告签订前期物业管理协议，业委会和原告签订了物业合同。按照合同约定，物业服务的质量都是按照5级标准实行，但是物业的服务远远达不到这个标准。消防上面，很多消防设施损坏，有作假，私自在道路上划了很多停车位，严重影响消防车辆通行。在安全上面，保安晚上经常在岗亭睡觉，我们16栋的小区门禁是损坏的，外面人员可以直接到我们家门口。按照江苏省住宅物业管理服务标准和合同，绿化应达到5级标准，现在可能1级都达不到。根据业委会和物业公司签订的合同，要配保安12名、保洁10名，目前负责的赵经理的上岗证应出示一下，消防应该24小时有人值守，但是门一直锁着，消防应该有消防管理证，应出示一下。按照江苏省住宅物业管理服务标准，卫生保洁5级应该是垃圾一天上门收两次，垃圾桶每天都要擦的，目前我们都是自己拿着下去倒垃圾。我们的16栋下面有游泳池和人工河，但是常年干涸没人管。电梯机房应该保持清洁，但是一塌糊涂。电梯房应该防止水流入电梯井，但是2018年的时候就发生过地面水流入电梯井，电梯不能运行。按照江苏省服务标准，电梯桥箱每三天更换一次地毯，每日清洁一次，但是目前电梯是没有地毯的。设置露天停车场没有经过公安交警部门审批，不符合规划要求。绿化带按照5级标准，要每日清扫两次绿化带上的垃圾。路灯坏了两年都没人修，公用设施顶棚玻璃坏了一年没人修。总而言之，物业提供的服务与合同标示的严重不符，我认为应该减免物业费，要求按照DB32/T538-2002江苏省住宅物业管理服务标准和太仓市物业服务收费管理实施细则的标准进行收费。 本院经审理认定事实如下：2017年3月17日，苏州工业园区宏基物业管理有限公司出具《授权委托书》一份，载明苏州工业园区宏基物业管理有限公司自2010年4月至2016年12月31日期间作为太仓万鸿丽舍小区的前期物业管理服务企业，因业委会更换物业，我司撤离万鸿丽舍的物业管理，故授权常州市国泰物业管理有限公司太仓分公司负责2010年4月至2016年12月期间万鸿丽舍小区物业费清欠工作。 2017年1月11日，原告国泰太仓分公司与太仓市万鸿丽舍业主大会授权的业主委员会签订《太仓市物业服务合同》一份，约定由原告负责万鸿丽舍小区的物业管理服务，服务期限为3年，自2017年1月11日起至2020年1月10日止；原告按建筑面积向业主收取物业服务费；业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定；其中小高层、高层住宅、办公楼、酒店式公寓的物业费收费标准为1.45元/月·平方米；如达不到江苏省五级服务标准，业主大会有权按标准调整物业收费标准。 2017年3月29日，太仓市万鸿丽舍业主委员会向万鸿丽舍的全体业主发出太万委通知[2017]16号《关于缴纳2017年物业费及停车费的通知》，该通知写明：小区物业更替工作已告一段落，现通知全体业主可结合自身情况向正在服务的常州市国泰物业管理有限公司太仓分公司缴纳相关物业费用及停车费用，缴费周期可以选择半年一交或者一年一交，缴费自2017年1月1日开始计算；常州市国泰物业管理有限公司太仓分公司自2017年3月1日正式入驻小区，3月1-17日受制于江苏省物业管理条例不能强制介入，遂以业委会名义管理小区；1-2月交接期间的物业费用，新老物业的交接协议中规定由老物业苏州工业园区宏基物业管理有限公司所有，但由常州市国泰物业管理有限公司太仓分公司在5月底之前代收。 被告何薛军系太仓市城厢镇郑和中路376号万鸿丽舍小区×幢×室业主，房屋建筑面积为171.24平方米。被告何薛军未向原告缴纳自2017年1月1日起至今的物业管理费。 原告提供了太仓市万鸿丽舍业主委员会于2019年11月12日向本院出具的情况说明，载明：“据万鸿丽舍物业有关工作人员反映，最近，本小区因少数业主几年不交物业费，经多次上门协商催缴未果，故向贵院起诉一事。请贵院依法按照公开、公平、公正的精神，尽可能通过协调协商的途径予以解决。我们认为，这是正常的司法行为，完全由贵院决定。另，我们曾多次征求16幢业主意见的时候，无人愿意担任业主代表，故暂时该幢无业主代表。” 审理中，被告提供了照片、视频、聊天截图，以证明原告物业管理服务不到位，包括保安在睡觉、监控室没人、门禁系统失效、摄像头没有工作、消防报警按钮脱落、消防防火门被拆下、消防栓私自改装、楼道堆放杂物、地下车库车辆乱停、随意划停车位阻挡消防通道、绿化上有垃圾、树种死掉、路灯不亮、乱涂乱画、公用设施损坏未修理、河道泳池干涸等情况。原告对被告提出的上述问题不认可，认为有的问题不属实，有的问题已经采取措施，未管理到位的会去管理，但是均不是被告拖欠物业费的理由。 上述事实，有原告提供的《太仓市物业服务合同》、《授权委托书》、情况说明，被告提供的江苏省住宅物业管理服务标准、太仓市物业服务收费管理实施细则、照片、视频、聊天截图，本院调取的房屋权属登记信息、民事判决书，以及原、被告的陈述等证据予以证实。 本院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为涉案物业的物业服务提供者，系经涉案物业的业主委员会依法选聘并签约，已对小区提供了相应的物业管理服务。被告作为该物业服务范围内的物业使用人已实际受益，理应承担交纳物业管理费的义务。由于被告欠付物业管理费的起始时期正值新老物业的交替，对原告入驻涉案小区前的物业管理费，业委会已就代收事宜予以了告知。现原告依据物业服务合同中约定的物业费收费标准1.45元/月/平方米来收取被告的物业费并无不当。现结合被告的房屋面积、收费标准及欠费期间，经核算，原告主张自2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理费共计6705元并无不当。关于被告辩称原告未按物业管理条例尽到物业管理义务以及未达到5级服务标准的相应抗辩意见，本院认为，仅依据被告提供的视频、照片等证据不足以证明原告未尽到物业管理义务。如果被告对原告所提供的物业管理服务可能存在的瑕疵有意见，可以提出整改意见或通过业主大会、业主委员会行使权利，而不应采用不支付物业管理费的方式扩大矛盾。如果小区业主普遍采用该方式，会使小区物业管理陷入恶性循环的状态，最终损害的仍是全体业主及物业使用人的利益。当然，原告作为提供服务的一方，应对业主或物业使用人所反映的情况及时排查，一旦发现及时整改，积极与服务对象保持沟通，提高服务质量和服务满意度。综上，对于被告要求减免物业费等相关抗辩意见，本院不予采纳，依法支持原告的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 被告何薛军于本判决生效之日起十日内向原告常州市国泰物业管理有限公司太仓分公司支付自2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理费共计6705元。原告确认接收上述款项的账户如下：户名常州市国泰物业管理有限公司太仓分公司，开户行太仓农村商业银行华夏支行，账号7066401251120100048913。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告何薛军负担。此款原告已预交，本院于判决生效之日起十五日内退还原告。被告应当于判决生效之日起十五日内将其负担的50元交纳至本院（户名太仓市人民法院诉讼费专户，账号32250199733600000376017750，开户银行中国建设银行股份有限公司太仓分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  杜 青 人民陪审员  张海平 人民陪审员  朱中和 二〇一九年十一月十三日                                                           法官助理  吴守花                                                          书记员  徐瑜洁