河南省宜阳县人民法院执 行 裁 定 书（2019）豫0327执异48号执行异议申请人（被执行人）：谢文卫，男，汉族，住河南省。申请执行人：田百可，女，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：马凤娟，女，汉族，住河南省。系田百可女儿。特别授权代理，即代为提交相关证据，参加听证会，请求和解，达成和解方案，代为申请执行、变更、放弃执行请求，代为领取法律文书等。被执行人：楚晓瑜，女，汉族，住河南省。第三人：付慧敏，女，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：刘敬国，男，汉族，住河南省。系付慧敏丈夫。特别授权代理，即代为提交相关证据，参加听证会，请求和解，达成和解方案，代为申请执行、变更、放弃执行请求，代为领取法律文书等。田百可申请执行谢文卫、楚晓瑜民间借贷纠纷一案中，被执行人谢文卫向本院提出执行异议，请求撤销对位于宜阳县北城区家鑫水岸名家X-X-XXX房屋的网络司法拍卖，裁定对该房屋终止执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。执行异议申请人谢文卫称，宜阳县人民法院拍卖登记在谢文卫名下的宜阳县北城区家鑫水岸名家X-X-XXX房屋时程序不合法。1、宜阳县人民法院在拍卖时未联系谢文卫问明房屋的实际情况，未实地调查，未通知实际所有人，程序不合法。宜阳县人民法院拍实登记在谢文卫名下的房屋时没有向谢文卫送达任何文书，也没有通知谢文卫对其名下的财产做任何说明，法院的送达回执上有别人伪造谢文卫的签名，更没有对登记在谢文卫名下的房屋进行实地调查。谢文卫认为宜阳县人民法院的执行程序违法。2、宜阳县人民法院对登记在谢文卫名下的上述争议房屋进行拍卖时所进行的评估程序违法。登记在谢文卫名下的上述争议房屋在被拍卖时对房价的评估程序违法。谢文卫在得知争议房屋被拍卖时，上网查看，在淘宝网司法拍卖网页上看到该争议房屋是以毛坯房为标准进行评估的。谢文卫后来了解到该房屋卢海娜已经装修并居住好几年了，该评估内容及评估价格与实际情况不符，按照毛坯房的标准进行评估是错误的。且在司法拍卖的页面上显示的虚假入户照片显示是有装修。宜阳县人民法院对争议房屋进行评估的依据与淘宝网司法拍卖显示的虚假照片是自相矛盾的，足以说明拍卖评估程序不合法，违反了《河南省房地产司法鉴定评估、估价指导意见》的规定，所以宜阳县人民法院的执行程序违法。申请执行人田百可辩称，谢文卫称宜阳县人民法院在未通知谢文卫和未向谢文卫送达任何文书的情况下对谢文卫名下的房屋进行拍卖，程序不合法。其理由不成立。田百可诉楚晓瑜、谢文卫民间借贷纠纷一案，楚晓瑜、谢文卫经宜阳县人民法院依法传唤均不到庭。在执行过程中，宜阳县人民法院多次通知谢文卫，谢文卫无视法律，拒不到庭，其行为明显违法。谢文卫以法院未通知其本人为由提出撤销申请，不应得到支持。谢文卫称房屋评估程序违法，理由不成立。宜阳县人民法院委托深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司对宜阳县北城区家鑫水岸名家X-X-XXX号房进行评估，该评估公司出具的《房地产司法鉴定估价报告》结果符合估价原则，适用估价的法律、法规、规章的依据完全符合规定，估价方法、结果是公平合理的。被执行人楚晓瑜称，宜阳县北城区家鑫水岸名家X-X-XXX号房屋卢海娜已经装修过，评估机构以毛坯房进行评估不合理，拍卖程序违法。第三人付慧敏辩称，2018年10月15日，付慧敏在宜阳县司法拍卖淘宝网上以最高价位拍得宜阳县北城区家鑫水岸名家X-X-XXX号房屋。付慧敏已经把购房款打入宜阳县人民法院指定账户内。付慧敏已经和宜阳县人民法院签订了成交确认书，并于2018年10月25日拿到了宜阳县人民法院出具的执行裁定书。执行裁定书显示自买受人收到拍卖裁定时，视为已转移给买受人。阿里拍卖详情竞买须知第十一条规定，拍卖成交后，法院负责办理标的他项权证的解除手续，并在他项权证解除后十五个工作日内交付拍卖标的物。到现在一年了，房子还交不到买受人手中。《最高人民法院关于人民法院民事执行拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。谢文卫提执行异议的时间已经超过法定期间。虽然网络司法拍卖上的照片与该房屋内的实际情况不相符，但房屋结构是相同的。宜阳县人民法院委托评估，谢文卫作为被执行人，有义务配合法院。其不配合法院，视为放弃权利。关于评估报告付慧敏认为是合理的。经审查查明，田百可与楚晓瑜、谢文卫民间借贷纠纷一案，田百可诉至本院，本院于2015年12月4日作出（2015）宜民三初字第490号民事判决。判决内容为：一、限楚晓瑜、谢文卫于判决生效之日起十日内偿还田百可借款340000元，并支付从2015年2月10日起至借款还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期利息；二、驳回田百可的其他诉讼请求。判决生效后，楚晓瑜、谢文卫均未按期履行法定义务，田百可申请强制执行。在执行过程中，本院于2017年9月5日以（2016）字第182号协助执行通知书查封了被执行人谢文卫名下位于宜阳县北城区家鑫水岸名家X-X-XXX号房产。2018年1月5日，本院委托深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司对宜阳县北城区家鑫水岸名家X-X-XXX号房住宅房地产市场价值进行评估。2018年6月5日，评估机构估价人员进行实地查勘时因室内无人未入户，分别入户该栋楼一层和五层。其拍摄的室内照片为同单元同户型其他住户室内照片。2018年6月19日，深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司出具《房地产司法鉴定估价报告》。该报告显示，本次估价的价值时点为2018年6月5日。建筑物实物状况：建成年代为2013年，总层数7层，地下1层，估价对象位于第2层；建筑总面积为143.01平方米，南北朝向；砖混结构。因未能入户查勘，其装修及配套情况以毛坯房认定：外墙面：瓷片；门窗：入户为防盗门，室内塑钢窗；地面：室内地面为水泥砂浆拉毛；墙面：室内墙面为水泥砂浆抹平……。估价对象的房地产市场价值为：372300元，评估单价2603元／平方米。快速变现值：297800元预计快速变现损失比例：20%。本估价报告的使用期限为2018年6月19日至2019年6月18日。2018年8月23日，本院作出（2018）豫0327执恢108号之一执行裁定，拍卖被执行人谢文卫位于宜阳县北城区家鑫水岸名家X-X-XXX号住宅房产。2018年9月24日，涉案房屋以316455元的司法保留价在宜阳县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，次日流拍。2018年10月14日，涉案房屋以284810元的司法保留价再次进行拍卖。第三人付慧敏以306170元的最高价竞得。后本院与付慧敏签订了关于宜阳县北城区家鑫水岸名家X-X-XXX号住宅房产的成交确认书。2018年10月25日，本院作出（2018）豫0327执恢108号之二执行裁定书，并送达给付慧敏。另查明：被执行人谢文卫名下位于宜阳县北城区家鑫水岸名家2-4-201号房屋在被深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司评估时为装修过的房屋。截止目前，涉案房屋尚未交付给付慧敏。本院认为，被执行人谢文卫名下位于宜阳县北城区家鑫水岸名家X-X-XXX号房屋在被深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司评估时为装修过的房屋。深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司未入户查勘，即在评估报告上对涉案房屋认定为毛坯房。该认定与客观事实不符，其估价报告亦不能作为本院对涉案房屋进行司法拍卖的依据。拍卖是执行措施的一种，本院在涉案房屋不具备拍卖条件的情况下进行司法拍卖并成交，该执行行为违反法律规定，应予撤销。第三人付慧敏关于谢文卫提书面执行异议超过法定期限的辩解，本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定，“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外”。截止目前，涉案房屋尚未实际交付给第三人付慧敏，执行程序并未终结。故对其该辩解，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第七条、第十六条之规定，裁定如下：撤销本院2018年10月14日对宜阳县北城区家鑫水岸名家2-4-201号住宅房产的司法拍卖行为。当事人、利害关系人对本裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。审 判 长  耿 艳审 判 员  卫 溪人民陪审员  王晓平二〇一九年十一月二十二日书 记 员  田 丰