贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2701号上诉人(一审被告):黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地贵州省凯里市凯里经济开发区中昊大道。法定代表人：姜上桥，该公司经理。委托诉讼代理人：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黄立宝，男，1968年11月1日出生，汉族，住址：四川省绵竹市。被上诉人（一审原告）：包正芝,女,1968年10月19日出生,汉族,住址:贵州省凯里市。上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称“凯威房开公司”）因与被上诉人黄立宝、包正芝商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2018)黔2601民初5805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。凯威房开公司上诉请求：撤销凯里市人民法院（2018）黔2601民初5805号民事判决，并驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、商品房预售合同对城市基础设施和公共服务设施达到交付使用条件或者未达到交付使用条件均没有约定期限，上诉人未构成违约，不应承担违约责任；二、交房日期已变，上诉人逾期交房的违约金应在变更交房日期后按照逾期时间计算；三、根据《民法总则》第146条规定，涉案商品房预售合同的第22条第3款与第2款互相矛盾，该条款并非上诉人的真实意思表示，应属无效条款，上诉人不承担转移登记违约金。四、被上诉人主张的房租补偿金，没有事实依据和法律依据。五、被上诉人已经丧失实体权利。黄立宝、包正芝辩称：一审判决针对城市基础设施、公共服务设施违约金，逾期交房违约金，转移登记违约金，以及房租补偿金所做的判决，符合法律规定和合同约定，被上诉人并未丧失实体权利请求权。黄立宝、包正芝向一审法院起诉请求：1.城市基础设施交付违约金1554.41元；2、公共服务设施未达到交付违约赔偿金1554.41元；3、逾期交房违约金31088.20元；4、转移登记违约金25492.324元；5、房租补偿金48000元。一审法院认定事实：2015年11月7日，原告黄立宝、包正芝与被告凯威房开公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发的凯威现代物流城（东区）第12号楼1-15-1号房，房屋建筑面积为132.29㎡，房款总价为310882元；出卖人承诺在2015年12月31日前将房屋交付给原告，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；出卖人承诺在2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起30日以后，出卖人仍不交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付该有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；如果城市基础设施或者公共服务设施在约定期限内未达到交付使用条件的，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件；届时仍未达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为总房款的0.5%。该份合同附件十二补充协议的第五条，则将交房时间约定至2016年8月31日前，转移登记时间为2016年12月31日前。合同签订后，原告向被告支付了购房首付款93882元，并于2016年1月6日办理了剩余217000元的银行按揭。因被告未依约向原告交付涉案房屋，双方就违约金支付问题产生纠纷后，原告于2018年9月30日提起诉讼。庭审中，因双方意见分歧较大，案经调解未果。另查明，2017年9月27日，被告作为甲方与凯威住宅二期业主代表签订了一份《关于延期交房的谅解协议》，内容为：“甲、乙双方确认双方所签订《商品房买卖合同》及《关于凯威现代物流城东区项目延迟交房的补充协议》有效，双方同意交房日期延至2017年12月31日。在原有补偿基础上，自2017年10月1日至实际交房期间由甲方对全体按照合同应该在2017年6月30日前交房的业主进行延迟交房赔偿租房费，赔偿金额以每月1000元计算（不足月的按照日均计算），直至交房为止。上述所有补偿以现金或实物抵扣的方式在交房前支付给乙方……。”同时查明，截止至开庭之日，本案讼争的房屋仍未交房。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《关于凯威现代物流城东区项目延迟交房的补充协议》、《关于延期交房的谅解协议》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应履行各自的义务。原告已履行了支付购房款的义务，被告已构成违约，依法应当承担相应的民事责任。现针对原告的诉请和被告的答辩做如下认定：一、城市基础设施交付违约金及公共服务设施未达到交付违约赔偿金。被告辩称城市基础设施和公共服务设施双方未约定交付时间，该部分违约金的合同不成立。涉案合同约定的城市基础设施及公共服务设施至今未竣工是事实，但合同约定的交付时间应当视为在商品房交付时，上述设施亦同样具备交付条件。现交付条件尚未成就，原告主张的违约金标准系退房时给予房屋总价款0.5%的赔偿。而现原告并未主张退房，则违约金根据合同约定应为房屋总价款0.1%。即城市基础设施交付违约金为310.88元（310882元×0.1%），公共服务设施未达到交付违约赔偿金为310.88元（310882元×0.1%）。故被告的辩解理由，不予采纳。二、逾期交房违约金及转移登记违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”涉案合同及补充协议已经对逾期交房违约金及转移登记违约金的计算标准进行了约定。故逾期交房违约金从2016年8月31日计算至2019年1月30日为27419.79元（310882元×882天×0.0001）；逾期转移登记违约金从2017年1月1日计算至2019年1月30日为23627.03元（310882元×760天×0.0001）。三、房租补偿金。被告至今未交付所售房屋，造成原告的经济损失是客观存在的。结合本地居民消费水平和房屋出租行业的价格，按照《关于延期交房的谅解协议》约定，被告从2017年10月1日起按每月1000元支付房租补偿金计算。2017年10月1日至2019年1月（共计16个月）的房租补偿金为16000（16个月×1000元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定判决：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黄立宝、包正芝城市基础设施交付违约金310.88元及公共服务设施未达到交付违约赔偿金310.88元，共计621.76元；二、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黄立宝、包正芝从2016年8月31日至2019年1月30日的逾期交房违约金27419.79元。三、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黄立宝、包正芝从2017年1月1日至2019年1月30日的逾期转移登记违约金23627.03元。四、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黄立宝、包正芝从2017年10月1日起至2019年1月31日的房屋租金补偿16000元；五、驳回原告黄立宝、包正芝的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取为1227元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担800元，由原告黄立宝、包正芝负担427元。该款原告已预交，不再退还，被告负担的部分由被告于履行本判决时一并给付原告。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：一、关于凯威公司提出对城市基础设施和公共服务设施未达到交付使用条件没有约定期限，是附条件交付的上诉理由。涉案合同第十一条明确了交付时间和条件，即出卖人交付商品房的时间是确定的，双方在约定中明确，未按时达到交付条件的，将承担相应的违约责任，故上诉人提出的该项上诉理由不能成立。二、关于凯威公司提出交房日期已经发生变更，上诉人逾期交房违约金应当从变更后计算的上诉理由。经审查，双方签订的补充协议第五条明确约定交房时间顺延至2016年8月31日，原合同约定其他条款不变。说明双方签订该补充协议时，并未对违约条件进行变更。双方于2017年9月27日签订谅解协议时，又明确约定补充协议仍然有效。从2017年10月1日起在原有补偿的基础上，另行约定了租房补偿。因此，上诉人该上诉理由没有事实依据，本院不予支持。三、关于凯威公司提出涉案合同第22条第3款无效的上诉理由。合同法第五十二条规定，存在以下情形，合同无效，即：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。经审查，涉案合同并无上述情形，上诉人提出涉案合同第22条第3款并非上诉人真实意思表示的上诉理由没有事实依据，本院不予支持。四、关于上诉人提出被上诉人主张租房补偿金无事实和法律依据的问题。上诉人与被上诉人签订的《关于延期交房的谅解协议》约定上诉人需支付违约金和赔偿违约损失，且已约定违约金损失的计算方法。因赔偿违约损失是对违约行为给对方造成的损失或是合同履行后可获得利益进行的赔偿。因此，违约损失赔偿与违约金是不同的法律责任，二者可并行不悖。上诉人的理由与本院查明的事实不一致，本院不予采信。一审法院支持被上诉人的该项诉讼请求于法有据，故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。五、关于被上诉人已丧失实体权利的问题。诉讼权利是法律赋予每位公民的权利，任何人都不能通过任何方式进行剥夺。本案被上诉人行使自己的诉权并无不当，且上诉人未能提供证据证明其已完全履行合同义务，亦未能证明被上诉人的行为系非法且损害了上诉人的形象和声誉。故上诉人的该上诉理由亦不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1332元，由上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  冉定飞审判员  陈生燕二〇一九年十一月二十日法官助理梁红云书记员蒋诚宵