安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终3663号 上诉人（原审原告）：房宽，男，1952年6月25日出生，汉族，住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：付敏，安徽恒言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梅肖潇，安徽恒言律师事务所（实习）律师。 上诉人（原审被告）：安徽栖霞置业有限责任公司，住所地安徽省合肥市马鞍山南路综合商办楼901室，统一社会信用代码913401007964041657。 法定代表人：张珠峰，该公司经理。 委托诉讼代理人：高山，安徽炎黄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李国涛，安徽炎黄律师事务所律师。 上诉人房宽与上诉人安徽栖霞置业有限责任公司因房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服安徽省太和县人民法院（2019）皖1222民初4846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 房宽上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项；改判安徽栖霞置业有限责任公司协助办理房屋产权登记并赔付房宽逾期办证违约金38946元及其因违约给房宽造成的损失208245元；本案全部诉讼费用由安徽栖霞置业有限责任公司承担。事实与理由：一审法院以涉案房屋所在项目手续未办理完毕，客观上不具备登记条件为由驳回房宽要求办证的请求显系不当；协助办理产权登记是安徽栖霞置业有限责任公司的义务，其应当承担相应违约责任，逾期办证违约金应从安徽栖霞置业有限责任公司承诺的交房日期届满次日开始起算；安徽栖霞置业有限责任公司于2017年5月17日才交付涉案房屋，违法双方于2011年1月25日签订的拆迁补偿协议，应当承担房宽额外支付的房屋增价款。 安徽栖霞置业有限责任公司辩称，房宽的上诉请求没有事实和法律依据,应予驳回。 安徽栖霞置业有限责任公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回房宽的诉讼请求；并由房宽承担本案全部诉讼费用。事实与理由：安徽栖霞置业有限责任公司工作人员误将涉案房屋买卖合同约定的交房时间2018年7月31日打成2016年7月31日，一审法院认定安徽栖霞置业有限责任公司逾期交房并承担违约金17430元显系错误；由于涉案房屋办理产权登记的条件未成就，一审法院认定其公司承担逾期办证违约金21517元显系不当。 房宽辩称，涉案房屋买卖合同签订时，涉案房屋已经交付，因安徽栖霞置业有限责任公司多次违约，双方才达成一致意见约定于2016年7月31日交房；双方约定应在房屋交付365日后办理产权登记，但至今未予办理。 房宽向一审法院起诉请求：安徽栖霞置业有限责任公司协助房宽办理涉案房屋产权登记；并赔偿房宽损失208245元，逾期交房违约金17430元，逾期办理房产登记违约金38946元（计算至2019年5月10日，以后继续主张至实际完成登记之日），共计264621元；并由其承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年1月25日，房宽（被拆迁人）与安徽栖霞置业有限责任公司（拆迁人）签订了阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书，约定：委托太和县泰和房屋拆迁有限公司拆迁座落在太和县栖霞学苑项目用地范围内的房屋。拆除房屋结构砖木,建筑面积37.84㎡，使用性质住房（公房），补偿金额18920元；结构砖木,建筑面积9.45㎡，使用性质住房（自建），补偿金额9587元；结构简易,建筑面积7.7㎡，使用性质住房（自建），补偿金额7007元。附属物情况地锅150元。产权调换1号楼2单元304室，建筑面积约108㎡，楼层三，结构砖混，调换房屋价格1682元／㎡。过渡期限18个月，过渡方式自行。拆迁补偿费用和安置费用共计37422元等。2018年2月27日，安徽栖霞置业有限责任公司（出卖人）与房宽（买受人）签订商品房买卖合同，约定：出卖人以出让方式取得坐落于复兴路西侧，国强路北侧地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为太国用（2014）第××号，土地使用面积为6689平方米。买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅，土地使用权终止日期为2080年7月；出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为书香雅苑1＃楼，建设工程规划许可证号为建字第341222201500009号，建筑工程施工许可证号为3412221503160101-ＳＸ-001；该商品房已由太和县房地产管理局预售批准，预售许可证号为太许字（20150611）第032号；该商品房的规划用途为住宅，所在建筑物的主体结构为钢混，建筑总层数为9层，其中地上9层，地下0层，该商品房为第一条规定项目中的1号楼8层801号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的房产测绘机构为太和县蓝图房地产测绘队，其预测建筑面积共111.01平方米，其中套内建筑面积94.46平方米，分摊共有建筑面积16.55平方米。出卖人与买受人按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5414.11元，总价款为601020元。买受人采取一次性付款，应当于2017年5月17日前支付该商品房全部价款。出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年息4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起三百六十五日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年息4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金等。同日，房宽签署承诺书一份，内容为：买受人于2017年5月17日拆迁返还55平方，剩余56.01平方向出卖人支付房款302454元整，买受人于2017年5月17日付清全部剩余房款。后房宽要求安徽栖霞置业有限责任公司支付违约金未果。房宽分别于2015年2月1日交房款1000元，于2015年2月12日交房款40000元，于2017年5月17日交房款261454元。安徽栖霞置业有限责任公司于2017年5月17日将案涉房屋交付给房宽使用。案涉房屋所在项目尚有部分手续未办理完毕。 一审法院认为，安徽栖霞置业有限责任公司与房宽签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，属有效合同。因诉争房屋所在项目尚有部分手续未办理完毕，客观上亦不具备办理房屋登记条件，故对房宽要求安徽栖霞置业有限责任公司协助办理房屋登记的诉讼请求不予支持;由于安徽栖霞置业有限责任公司直到2017年5月17日才将案涉房屋交付给房宽，延迟交房时间为290天，故安徽栖霞置业有限责任公司应当支付逾期交房的违约金17430元，故对房宽相应的诉讼请求予以支持；因案涉房屋交付时间为2017年5月17日，房宽按照合同约定应在2018年5月17日前取得案涉房屋所有权证书，但直到2019年5月10日房宽仍未取得案涉房屋所有权证书，故安徽栖霞置业有限责任公司应支付房宽逾期办证违约金21517元，以后的违约金另计；虽房宽与安徽栖霞置业有限责任公司在2011年1月25日签订了拆迁补偿协议，但房宽与安徽栖霞置业有限责任公司在2018年2月27日又签订了一份商品房买卖合同，该合同对2011年1月25日双方签订的拆迁补偿协议作了实质性变更，应视为房宽与安徽栖霞置业有限责任公司达成新的合意，形成新的合同，故对房宽要求安徽栖霞置业有限责任公司赔偿损失208245元的诉讼请求不予支持。对安徽栖霞置业有限责任公司相应的抗辩理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、安徽栖霞置业有限责任公司于判决生效之日起十日内赔付房宽逾期交房违约金17430元；二、安徽栖霞置业有限责任公司于判决生效之日起十日内赔付房宽逾期办理房产登记违约金21517元（计算至2019年5月10日，以后另计）；三、驳回房宽的其他诉讼请求。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2635元，由房宽负担2248元，安徽栖霞置业有限责任公司负担387元。 在二审期间，当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：一、安徽栖霞置业有限责任公司应否承担相应逾期交房违约金和逾期办证违约金；二、安徽栖霞置业有限责任公司应否承担房宽购买涉案房屋的增价款209245元，并协助房宽办理涉案房屋产权登记。 针对争议焦点一，本院认为，安徽栖霞置业有限责任公司与房宽签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同约定交房时间为2016年7月31日，安徽栖霞置业有限责任公司主张该交房时间系误打，并未提供充分、有效的证据予以证明，本院不予采信。安徽栖霞置业有限责任公司于2017年5月17日交付涉案房屋，应承担逾期交房的违约责任。因房宽至今未能取得涉案房屋所有权证书，安徽栖霞置业有限责任公司应承担逾期办证责任。一审法院依据合同约定和案件事实，判决安徽栖霞置业有限责任公司支付房宽相应逾期交房违约金、逾期办证违约金正确。 针对争议焦点二，本院认为，房宽与安徽栖霞置业有限责任公司后期签订的涉案商品房买卖合同对先期拆迁补偿协议进行了实质性变更，应视为房宽与安徽栖霞置业有限责任公司就涉案房屋拆迁补偿达成新的合意。房宽依据拆迁补偿协议要求安徽栖霞置业有限责任公司承担其购买涉案房屋的增价款209245元，没有事实和法律依据，本院不予支持。涉案房屋目前尚不具备办理产权登记条件，安徽栖霞置业有限责任公司应当在办理产权登记条件具备后，依约协助房宽办理涉案房屋产权登记。 综上所述，安徽栖霞置业有限责任公司、房宽的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5459元，分别由上诉人房宽负担4685元、上诉人安徽栖霞置业有限责任公司负担774元。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇一九年十一月十三日 法官助理于飞虎 书记员王京阳 附：（2019）皖12民终3663号民事判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。