广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终2211号上诉人（原审被告）：湛江市菉塘房地产开发有限公司，住所地：湛江市霞山区绿民路1号三楼。法定代表人：林志波，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄江辉，广东尚诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪超，广东尚诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄小珊，女，1980年7月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：周莉莉，广东法博律师事务所律师。上诉人湛江市菉塘房地产开发有限公司（以下简称菉塘公司）因与被上诉人黄小珊商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院(2019)粤0891民初343号民事判决，向本院提起上诉。上诉人菉塘公司的委托诉讼代理人黄江辉，被上诉人黄小珊的委托诉讼代理人周莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。菉塘公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回黄小珊的全部诉讼请求；3、本案全部诉讼费用由黄小珊承担。事实与理由：一、菉塘公司的迟延交房并不构成违约，依法不承担相应的违约责任。首先，涉案《商品买卖合同》中的第十一条第一款第一项虽约定了交房的时间在2018年3月31日前，但合同的附件十一即补充协议的第五条第6款明确约定：如因包括但不限于政府部门（或政策变化）等不可抗力而不可归责于双方当事人的原因，导致买受人不能在约定期限内办理房屋交接手续或者取得房地产权属证书的，则不视为出卖人违约，且出卖人无需承担逾期交房或逾期办证的违约责任。其次，在涉案房屋约定的交付时间前，由于一系列政府政策的变化，包括《湛江市光纤到户国家标准实施细则》的实施（将光纤到户纳入房屋建筑竣工验收备案），住房城乡建设部对建筑内部装修设计、建筑装饰装修工程质量验收标准及建筑设计防火等方面的新规定，均导致菉塘公司对涉案工程的原设计和已施工的部分须重新作出调整与变更。前述情形，不仅大大增加了工程量和菉塘公司的经济负担，更导致施工时间的进一步增加，致使涉案房屋的工程竣工验收时间出现延误，并最终造成菉塘公司未能如期交房。但逾期交房的原因，并非属于菉塘公司自身的原因造成，而是由于不可归责于菉塘公司的原因所致，该情形依约不视为菉塘公司违约。因此，菉塘公司依法不承担相应的违约责任。再次，涉案工程自2016年1月5日开工至2018年3月31日前交房的期间，湛江市先后经历了或受到较大影响的台风有5个。在该5个台风期间：涉案工程均须做好相应的防风预防工作，同时施工人员均须停工和撤离施工现场；台风过后，菉塘公司亦需对建筑物损坏的部分，包括建筑棚架、门窗、外墙装饰、公共设备设施等进行修复，该情形必然会对涉案工程的竣工时间造成一定的延误。因此，对菉塘公司的交房时间，依法亦应在原交房日期届满之日起作相应的顺延。二、一审法院认定菉塘公司逾期交房的违约金明显过高。虽然涉案购房合同中约定出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金，但该标准属于偏高。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，黄小珊在本案中主张的违约金明显过高。同时，一审法院在本案中未考虑不可抗力因素所造成一定时间的延误，并予以扣减相应的违约金额。故此，一审法院认定的违约金明显过高，依法应予以调整。综上，菉塘公司在本案中由于台风和国家政策变化等一系列的不可抗力因素，造成逾期交房，依法不构成违约。请二审法院依法撤销一审判决，改判支持菉塘公司的上诉请求。黄小珊口头答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，菉塘公司的上诉理由缺乏依据，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。黄小珊向一审法院起诉请求：1、菉塘公司支付2018年4月1日起至2019年1月15日止的逾期交房违约金21675元给黄小珊；2、由菉塘公司承担案件诉讼费。一审法院认定事实：菉塘公司为从事房地产开发经营、租赁；物业管理；土地开发等项目的有限责任公司。2017年7月5日，黄小珊与菉塘公司签订了一份《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：Y2017018728)，合同第一、二、三、六、七条约定由黄小珊购买菉塘公司出售的位于湛江市经济技术开发区绿华路8号万和乐华花园1号楼2号楼15层1602房，预测建筑面积为99.44平方米，总房款为750000元。该商品房已由湛江经济技术开发区房产管理局批准预售，预售许可证为湛房预许第0220160011号。黄小珊在签署本《商品房买卖合同(预售)》前已向菉塘公司支付定金50000元。该定金于交付首付款时抵作商品房价款。黄小珊应当于2017年7月5日前支付该商品房全部价款。第十一条交付时间和手续约定：(一)出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在30日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止。出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。2.逾期超过30日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照4.35%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部的房价款万分之1(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。菉塘公司在2017年9月11日开出黄小珊支付750000元全部房价款的发票。2019年1月15日，双方办理交房手续。一审法院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。菉塘公司为房地产开发经营的企业，其在取得《商品房预售许可证》后与黄小珊签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合同合法有效，依法应予保护。合同签订后，黄小珊如约支付了购房款给菉塘公司，菉塘公司未能按照合同约定的交房日期交付该房产给黄小珊使用，显属违约，依法应承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定了出卖人逾期交房的违约责任，黄小珊请求菉塘公司支付逾期交房的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，原审法院依法予以支持，菉塘公司逾期交房的期间为2018年4月1日至2019年1月14日，故违约金为21675元（750000元×万分之1/天×289天）。菉塘公司经原审法院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，由此产生的法律后果应由其自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：湛江市菉塘房地产开发有限公司在判决生效之日起10日内支付逾期交房的违约金21675元给黄小珊。案件受理费341.88元，减半收取计170.94元，由湛江市菉塘房地产开发有限公司负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，菉塘公司向本院提交了以下证据：1、《营业执照》，证明菉塘公司的诉讼主体适格；2、《法定代表人身份证明书》，证明菉塘公司的诉讼主体资格；3、《商品房预售许可证》，证明菉塘公司于2016年6月28日取得了涉案房屋的《商品房预售许可证》；4、关于印发《湛江市光纤到户国家标准实施细则》[湛建管（2017）140事情]，证明《湛江市光纤到户国家标准实施细则》将光纤到户纳入房屋建筑竣工验收备案，迫使菉塘公司对涉案房屋的工程设计和施工作出修改与调整，并造成涉案工程竣工和交房时间上的延误；5、住房城乡建设部关于发布国家标准《建筑内部装修设计防火规范》的公告、住房城乡建设部关于发布国家标准《建筑装饰装修设计工程质量验收标准》的公告、住房城乡建设部关于发布国家标准《建筑设计防火规范》局部修订的公告、《建筑工程竣工验收报告》，证明涉案房屋在合同约定的交房时间前，住房城乡建设部分别对建筑内部装修设计、建筑装饰装修工程质量验收标准及建筑设计防火等方面出台新的规定，致使菉塘公司对涉案房屋的施工时间造成延误，且导致涉案工程于2018年6月22日才竣工验收合格，并最终造成交房时间上的延误；6、《竣工验收备案表》，证明涉案房屋已于2018年12月24日竣工验收备案。黄小珊对上述证据的质证意见是：对证据1、证据2、证据3无异议；对证据4的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该实施细则依据的是2013年的相关文件，并且合同中对于光纤入户也有明确约定，故菉塘公司免责的理由不成立；对证据5的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议。该三份文件的实施时间均在合同约定的交房日期之后，故菉塘公司的免责理由不成立；对证据6的真实性、合法性、关联性均无异议。本院经审查认为，证据1、证据2、证据3来源真实、形式合法、且与本案有关联性，故予以采纳；黄小珊对证据4、证据5的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认，并结合本案的其他证据予以分析、认定；证据6来源真实、形式合法、且与本案有关联性，故予以采纳。二审中，黄小珊没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：万和乐华花园（1号楼、2号楼）于2018年12月24日竣工验收备案。再查明：二审庭审中，菉塘公司称按照2017年8月8日发布的《湛江市光纤到户国家标准实施细则》整改光纤到户大约需要三个月的时间。本院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人菉塘公司的上诉理由和被上诉人黄小珊的答辩意见，本案双方当事人二审争议焦点问题如下:一、关于菉塘公司应否承担逾期交房违约责任的问题。其一，菉塘公司所主张导致其工期延误的“光纤到户”新政策，是依据粤建科﹝2013﹞32号以及湛建管﹝2013﹞213号文所要求执行的光纤到户国家标准而制定的《湛江市光纤到户国家标准实施细则》，而光纤到户国家标准在2013年已经发布执行。而且，即使2017年8月8日的《湛江市光纤到户国家标准实施细则》中规定的“光纤到户”与粤建科﹝2013﹞32号以及湛建管﹝2013﹞213号文原规定的“光纤到户”的要求不同，根据菉塘公司在二审庭审中的陈述，对涉案住宅区的“光纤到户”问题进行整改大约需要三个月的时间，而涉案合同约定的交房时间是2018年3月31日，故菉塘公司在2017年8月8日的《湛江市光纤到户国家标准实施细则》实施之后，有足够的时间对涉案住宅区的“光纤到户”问题进行整改，并不必然导致工期延误。因此，菉塘公司上诉主张由于实施光纤到户国家新标准导致工程整改应属逾期交房的免责情形，依据不足，本院不予采纳。其二,湛江地区属于沿海台风多发地带,菉塘公司作为具有专业资质的房地产开发经营企业，且涉案商品房预售合同中是以格式条款约定交房时间，在订立合同前，其理应对台风等自然灾害可能导致涉案工程工期的影响作出合理的预判与评估。该公司也未能证明台风对工期造成了长期或根本性影响，故菉塘公司主张涉案房屋交房日期应予免责顺延没有依据，本院不予支持。其三，《建筑内部装修设计防火规范》、《建筑装饰装修工程质量验收标准》、《建筑设计防火规范》局部修订的公告等相关国家标准规范实施执行的时间均在双方约定的商品房交付日期之后，菉塘公司迟延履行交房义务后由于执行新的国家标准规范导致工程整改，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款的规定，认定该公司不能免除其延期交房的责任，并无不当。综上，菉塘公司未按照合同约定在2018年3月31日前将涉案商品房交付黄小珊使用，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。二、关于双方约定的违约金是否过高应予调整的问题。合同对于逾期交房违约金有明确约定的，从充分尊重当事人意思自治的角度出发，原则上应按约定处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，只有在违约金过分高于造成损失的情况下方能适当减少，如果仅是一般高于造成的损失的情形，并无调整的必要。在判断约定的违约金是否过分高于损失时，具体到个案中，应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，结合守约方的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度、守约方的可得利益等多个因素并根据公平原则和诚实信用原则进行综合考量，而并非仅以菉塘公司所主张的买受人利息损失作为计算基准。按照合同约定，每日按全部房价款的万分之一计算涉案商品房逾期交付使用期间的违约金，并没有过分高于损失，故菉塘公司上诉主张调低逾期交房违约金依据不充分，本院不予支持。综上所述，菉塘公司上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费341.88元，由上诉人湛江市菉塘房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 涌审判员 吴培球审判员 唐文飞二〇一九年十一月七日书记员 何丽英附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。