湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘01民终4767号 上诉人（原审被告）：阳月中，女，1974年9月17日出生，汉族，住湖南省。 委托诉讼代理人：程丽，湖南森力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高宗良，男，1970年5月12日出生，汉族，住湖南省。 被上诉人（原审原告）：邓新建，男，1967年8月2日出生，汉族，住湖南省。 被上诉人（原审原告）：尹向阳，女，1982年1月2日出生，汉族，住湖南省。 原审被告：阳月华，女，1968年8月15日出生，汉族，住湖南省。 上诉人阳月中（曾用名：阳玲）因与被上诉人高宗良（曾用名：高存良）、邓新建、尹向阳及原审被告阳月华因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2018）湘0124民初5646号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人阳月中上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、由高宗良、邓新建、尹向阳承担本案一、二审诉讼费及保全费。事实与理由：一、邓新建、尹向阳无原告主体资格，一审判决向其支付租金、补偿款无事实及法律依据。高宗良于2015年10月16日与阳月中签订《房屋租赁合同》，租赁阳月中所有的位于的门面，《房屋租赁合同》第八条约定：“在承租期内如乙方转租，须告知甲方转换承租人，并由新的承租方与甲方重新签订合同方可转租，转租过程中，如有房屋损失，乙方按400元／天赔偿给甲方，转租房屋不允许顶空”。合同中的乙方即高宗良一直是按时交纳租金使用租赁房屋，从未告知阳月中已将房屋进行转租，阳月中保留追究其违约转租的权利，同时邓新建、尹向阳私自向高宗良租赁房屋，从未与阳月中建立租赁合同关系，一审判决阳月中向邓新建、尹向阳支付租金、补偿款，无事实及法律依据，此二人在本案中无原告主体资格；二、一审判决计算停产停业补偿费不当，高宗良承租的房屋面积仅为59.75平方米，却将阳月中所有的94.75平方米的房屋的停产停业损失全部赔偿给高宗良，显然错误；三、一审判决认定本案租赁门面系由高宗良完成的装饰装修，无事实依据。《房屋租赁合同》虽然约定装饰装修由被上诉人自行负责，但实际上被上诉人并未对房屋进行装修，被上诉人亦未向法院提供任何证据证明曾对租赁房屋进行装修，一审判决错误将该部分举证责任分配给阳月中，实属不当，应予纠正。阳月中于2014年从阳月华手中购买诉争门面，并于2014年11月办理过户手续，购买诉争门面时门面已装修装饰好且租赁给高宗良使用，阳月中购买的诉争门面是已装修装饰且投入使用的门面。2015年10月16日阳月中重新将诉争门面租赁给高宗良，《房屋租赁合同》约定装饰装修由高宗良自行负责，但实际被上诉人并未对房屋进行装修，被上诉人亦未向法院提供任何证据证明曾对房屋进行装修，一审判决将诉争门面的装修装饰补偿费判给被上诉人实属错误，应予以纠正。 针对阳月中的上诉，高宗良、邓新建、尹向阳辩称：所有证据资料在一审中已经提交，请求维持原判。 阳月华发表如下意见：请求支持阳月中的上诉请求。 高宗良、邓新建、尹向阳向一审法院起诉请求：一、判令阳月中、阳月华退还高宗良、邓新建、尹向阳房屋租金7500元；二、判令阳月中、阳月华立即给付高宗良、邓新建、尹向阳因所租门面被征收的相关各类应得补偿共计150619元； 三、判令阳月中、阳月华承担本案诉讼费用。 一审法院认定的事实：高宗良、邓新建自2010年开始向阳月华租赁位于宁乡县的门面。2014年11月10日，该门面的所有权归阳月中所有。之后，阳月中委托其姐姐阳月华处理涉案门面租赁事宜。2015年10月16日，高宗良受邓新建、尹向阳推选作为三人代表与阳月华再次签订《房屋租赁合同》，合同约定：“阳月华（即甲方）与高宗良（即乙方）就城南市场门面出租一事达成协议。一、甲方自愿将出租给乙方自主经营。二、租赁期限暂定为五年。三、租金为34390元，一年一付，提前一个月交清房租，先交后用，房租费从2015年11月1日开始计算，合同签订当日交清房租。…五、乙方爱护甲方的固定资产，不得进行有损房屋结构的装修和改造，如有损坏由乙方负责照价赔偿。六、房屋内的门面装修由乙方自行负责，水及二相电由甲方开户供应，乙方负责经营期水、电费。三相电由乙方负责，承租期满后，房屋内的所有装修除可拆动财产由乙方自行处理外，其他一切不能拆除，也不计价处理，无偿归甲方所有（除政策性拆除，甲方不负责赔偿乙方损失）。…八、在承租期内如乙方转租，须告知甲方转换承租人，并由新的承租人与甲方重新签订合同方可转租，转租过程中，如有房屋损失，乙方按照400元／天赔偿给甲方，转租房屋不允许顶空。九、甲乙双方对上述条款认真履行，如有违反，违约方负责赔偿守约方5万元损失。……十二、如征收甲方不负责赔偿，但征收方补偿乙方的由乙方得。租金递增3%—5%（可协商）”。合同签订后，高宗良、邓新建、尹向阳租赁了上述门面，并将房租费交至2018年11月1日。该《房屋租赁合同》最后一页附有阳月华出具的收条“收房租2015年11月1号-2016年11月1号（￥34390）元阳月华2015年10月16日”、“收房租2016年11月1号-2017年11月1号（￥35400元）阳月华2016年11月1日”、“收房租2017年11月1号-2018年 11月1号（￥36000元）阳月华2017年11月1日”。阳月中在庭审中确认阳月华已经将收取的租金全部给付了阳月中。涉案房屋于2018年被纳入征收范围，2018年7月21日，阳月中与宁乡市城市房屋征收和补偿管理办公室签订了《宁乡市国有土地上房屋征收补偿协议》，以货币补偿方式征收了阳月中所有的位于（城南市场）的房屋。之后，宁乡市城市房屋征收和补偿管理办公室多次要求高宗良、邓新建、尹向阳搬离所租赁门面，但高宗良、邓新建、尹向阳因与阳月中协商赔偿事宜未果并未搬离。2018年8月16日，高宗良、邓新建、尹向阳的丈夫刘贵平出具了一份内容为“我们三户承租阳月中、阳月华位于空门面，已于2018年8月16日腾空，室内所有东西已自行搬空。声明人：高宗良、邓新建、刘贵平2018。8.16日”的声明，搬离了高宗良、邓新建、尹向阳所租赁阳月中的房屋。之后，该房屋得以顺利拆迁，阳月中领取了相应的拆迁补偿款项。另查明一，阳月中所租赁给高宗良、邓新建、尹向阳的门面的房产证号为宁房权证玉潭字第××号，房屋所有权人为阳月中，单独所有，登记时间为2014年11月10日，套内建筑面积为59.75㎡。 另查明二，高宗良、邓新建、尹向阳主张其应得款项为：1、营业部分装饰装修补偿60640元；2、搬迁费1318元中的50%即659元；3、电视宽带电话三项计800元；4、空调移装费300元；5、停产停业补偿费57361元；6、提前搬迁奖11950元；7、两个木柜补偿费5772元；8、三个广告牌2447元；9、卷闸门7560元；10、小镜子120元；11、供水系统3000元；12、退还2.5个月房屋租金7500元，以上合计158109元。阳月中、阳月华对该十二项高宗良、邓新建、尹向阳主张应得款项中的第2、3、4、7、8、10、12项没有异议，对第1、5、6、9、11项有异议，认为不应当由高宗良、邓新建、尹向阳取得。且阳月中的特别授权委托诉讼代理人黄平在庭审中陈述在诉争房屋租赁给高宗良、邓新建、尹向阳时安装的是玻璃门。另查明三，根据房屋征收补偿协议所载内容，阳月中所有的位于（城南市场）被征收房屋计合法面积为94.75平方米，均为非住宅建筑面积。被征收房屋补偿金额为2652621元（见附件一），被征收房屋装饰装修、附属设施及其他补偿金额为204735元（见附件二），各项奖励等金额为95800元（见附件三）。其中附件二中所载“阳月中附属物明细表”中木柜共计补偿价值为5772元、喷绘广告牌共计补偿价值为2447元、卷闸门补偿价值为7560元、小镜子补偿价值为120元、供水系统补偿价值为3000元。附件二中所载营业部分装饰装修补偿金额为60640元（640元／㎡×94.75㎡）、搬迁费为1318元、有线电视移装400元、宽带移装200元、电话机移装200元、分体空调机移装300元、停产停业补偿57361元；附件三中所载的提前搬迁奖为18950元（200元／㎡×94.75㎡）。 一审法院认为：本案争议的焦点问题是：一、高宗良、邓新建、尹向阳与阳月中的房屋租赁合同关系是否成立；二、阳月中、阳月华是否应当向高宗良、邓新建、尹向阳支付相应补偿款及给付补偿款的数额应当如何确定。一、关于高宗良、邓新建、尹向阳与阳月中的房屋租赁合同关系是否成立的问题。一审法院认为，本案中，高宗良与阳月华签订的《房 屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制 性规定，也不损害他人的合法权益，系有效合同。在庭审中， 高宗良、邓新建、尹向阳一致认可诉争房屋系由高宗良、邓新建、尹向阳共同推选高宗良作为代表与阳月华签订房屋租赁合同，且该三空门面一直是由高宗良、邓新建、尹向阳三人经营。故高宗良与阳月华签订房屋租赁合同的行为应视为高宗良、邓新建、尹向阳的共同意思表示，房屋的实际承租人应为高宗良、邓新建、尹向阳三人；诉争房屋的实际所有人为阳月中，阳月华只是受阳月中委托处理房屋租赁事宜，且房租最终都是由阳月中所得，阳月中也予以认可。本案当事人对此均无异议，故该租赁合同的双方当事人分别为承租人高宗良、邓新建、尹向阳与出租人阳月中。阳月中、阳月华抗辩主张称其只认高宗良为承租人及邓新建、尹向阳租赁诉争门面系因高宗良未经出租人同意私自转租的抗辩意见，一审法院不予采信。故高宗良、邓新建、尹向阳与阳月中的房屋租赁合同关系成立并合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的合同义务。双方之间的《房屋租赁合同》因拆迁而不得不终止，且高宗良、邓新建、尹向阳已于2018年8月16日搬离所租赁的门面，但高宗良、邓新建、尹向阳已将房屋租金支付至2018年11月1日，对于高宗良、邓新建、尹向阳多支付的两个半月的房租7500元，阳月中应当予以退还，阳月中在庭审中对退还房屋租金7500元并无异议，故一审法院对高宗良、邓新建、尹向阳要求阳月中退还租金7500元的诉讼请求予以支持。二、关于阳月中、阳月华是否应当向高宗良、邓新建、尹向阳支付相应补偿款及给付补偿款的数额应当如何确定的问题。一审法院认为，租赁合同因拆迁而终止后，双方之间的权利义务应当按照合同约定予以确认。根据高宗良、邓新建、尹向阳与阳月中所签订的《房屋租赁合同》第六条约定“房屋内的门面装修由乙方自行负责，水及二相电由甲方开户供应，乙方负责经营期水、电费。三相电由乙方负责，承租期满后，房屋内的所有装修除可拆动财产由乙方自行处理外，其他一切不能拆除，也不计价处理，无偿归甲方所有（除政策性拆除，甲方不负责赔偿乙方损失）”及第十二条约定“如征收甲方不负责赔偿，但征收方补偿乙方的由乙方得”的条款内容，故对于拆迁补偿款项中属于高宗良、邓新建、尹向阳所得的部分应当由高宗良、邓新建、尹向阳所享有。双方在庭审中一致确认对于高宗良、邓新建、尹向阳主张的搬迁费1318元中的50%即659元、电视宽带电话三项计800元、空调移装费300元、两个木柜补偿费5772元、三个广告牌2447元、小镜子120元均无异议，一审法院对高宗良、邓新建、尹向阳所主张的上述款项由阳月中给付的诉讼请求予以支持。对于营业部分装饰装修补偿60640元，《房屋租赁合同》第六条约定：“房屋内的门面装修由乙方自行负责，水及二相电由甲方开户供应，乙方负责经营期水、电费”，因拆迁导致租赁合同无法继续履行，作为实际经营人的高宗良、邓新建、尹向阳应享有租赁门面的装饰装修补偿，阳月中抗辩称该门面的装饰装修系由其出租前所为，但并未提供证据予以证明，一审法院不予采信。高宗良、邓新建、尹向阳所租赁的门面面积为59.75平方米，营业部分装饰装修补偿60640元是按照房屋所有面积94.75平方米计算所得，故高宗良、邓新建、尹向阳只能享有其中面积为59.75平方米的装饰装修补偿38240元（60640元÷94.75㎡×59.75㎡）。对于停产停业补偿费57361元，因拆迁导致租赁合同无法继续履行，实际经营人因此产生的停产停业损失应予补偿，故停产停业补偿费应由高宗良、邓新建、尹向阳所得。对于提前搬迁奖11950元，因拆迁导致租赁合同终止，且高宗良、邓新建、尹向阳出具声明在合同终止之前提前搬离了所租赁的房屋，高宗良、邓新建、尹向阳的行为也帮助了阳月中获得了提前搬迁奖，该笔补偿应由高宗良、邓新建、尹向阳和阳月中共同分得为宜，故高宗良、邓新建、尹向阳可分得5975元（11950÷2）。对于卷闸门7560元，根据双方在庭审中的陈述可知，阳月中将租赁房屋交给高宗良、邓新建、尹向阳使用之前，并未安装卷闸门，只有玻璃门，卷闸门是高宗良、邓新建、尹向阳租赁房屋后自行安装，故对于卷闸门7560元补偿款应由高宗良、邓新建、尹向阳所得。对于供水系统3000元，因为双方在合同中约定了供水系统由出租人负责，高宗良、邓新建、尹向阳亦认可租赁房屋时阳月中、阳月华提供了供水系统，高宗良、邓新建、尹向阳主张后因水费太贵，所以高宗良、邓新建、尹向阳自行打井取水，但并未提供证据予以佐证，一审法院不予认可，该补偿款项应由阳月中所有。故对于高宗良、邓新建、尹向阳要求阳月中支付因拆迁高宗良、邓新建、尹向阳所租赁的门面所得的款项的诉讼请求，一审法院对合法部分予以支持。综上，阳月中应给付高宗良、邓新建、尹向阳因所租赁门面拆迁所得的款项共计为119234元。诉争门面的出租人为阳月中，阳月华系受阳月中委托代理处理房屋租赁事宜，且房屋租金以及房屋拆迁款均为阳月中所得，故阳月华在本案中应不承担给付原告款项的义务，该给付义务应由阳月中承担。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：一、阳月中自本判决生效之日起十日向高宗良、邓新建、尹向阳返还房屋租金7500元；二、阳月中自本判决生效之日起十日向高宗良、邓新建、尹向阳支付补偿款119234元；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回高宗良、邓新建、尹向阳的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费3462元，财产保全费1320元，合计4782元，由阳月中负担3826元，由高宗良、邓新建、尹向阳负担956元。 本院二审期间，阳月中申请证人谢某、许某出庭作证。 谢某发表如下证人证言：涉案房屋是其于2008年出售给阳月中的，出售时带装修，且门面出售时是相通的并未隔开，只有一张卷闸门、一个玻璃门、四个玻璃窗。 许某发表如下证人证言：高宗良、邓新建、尹向阳租赁涉案房屋后并未装修，门面原来的装修就很好，高宗良、邓新建、尹向阳只是将一个门面隔成三间，没有进行其他装修。 针对谢某和许某的证人证言，阳月中、阳月华予以认可。高宗良、邓新建、尹向阳则不予认可。 根据谢某、许某的陈述，以及各方当事人的质证意见，本院对谢某、许某的证人证言认定如下：谢某、许某并非涉案房屋的实际经营者，二人可以证实涉案房屋在高宗良、邓新建、尹向阳承租时带有装修，但不能确切证明高宗良、邓新建、尹向阳在经营过程中没有进行装修，即不能证明房屋经营时的装修情况与房屋租赁之初的装修情况并未发生变化，另无其他证据予以佐证，故本院对该证人证言不予采信。 本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为：本案二审争议焦点为：一、邓新建、尹向阳是否具有本案原告主体资格；二、停产停业补偿费数额认定问题；三、营业部分装饰装修补偿费数额认定问题。 关于邓新建、尹向阳是否具有本案原告主体资格问题。一审中，高宗良、邓新建、尹向阳均认可涉案房屋系由高宗良、邓新建、尹向阳共同推选高宗良作为代表与阳月华签订房屋租赁合同，涉案门面是由高宗良、邓新建、尹向阳三人房屋的实际承租人应为高宗良、邓新建、尹向阳三人，三人均与本案有直接利害关系，邓新建、尹向阳系本案适格原告，阳月中的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于停产停业补偿费数额认定问题。因拆迁导致租赁合同无法继续履行，高宗良、邓新建、尹向阳作为实际经营人因此产生的停产停业损失57361元应予补偿，阳月中主张停产停业损失应当根据高宗良、邓新建、尹向阳承租面积计算按比例予以确定，对此本院认为，阳月中签订的《宁乡市国有土地上房屋征收补偿协议》确定的停产停业损失57361元并非按照房屋面积计算，且阳月中与高宗良、邓新建、尹向阳二审均认可涉案房屋除本案被上诉人外，并无其他经营者，故停产停业补偿费应由高宗良、邓新建、尹向阳所得，一审判决并无不当，本院予以维持。 关于营业部分装饰装修补偿费数额认定问题。涉案房屋在租赁给高宗良、邓新建、尹向阳前用于酒店经营活动，且进行过装修，高宗良、邓新建、尹向阳承租后改变了涉案房屋的经营用途，虽然高宗良、邓新建、尹向阳提交的现有证据不足以证实其对涉案房屋进行装修花费的具体金额，但根据一般生活常识，涉案房屋经营用途改变后，会对涉案房屋进行一定程度的装饰装修改造，故本院根据公平原则,酌情确定高宗良、邓新建、尹向阳应得承租门面59.75平方米的营业部分装饰装修补偿21000元。因各方当事人对二审争议焦点以外的一审判决内容并未提出异议及上诉，本院对一审判决阳月中应向高宗良、邓新建、尹向杨返还的房屋租金7500元及其他补偿款101994元予以维持，其余部分不予支持。 综上，上诉人阳月中的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持湖南省宁乡市人民法院（2018）湘0124民初5646号民事判决第一项； 二、撤销湖南省宁乡市人民法院（2018）湘0124民初5646号民事判决第三项； 三、变更湖南省宁乡市人民法院（2018）湘0124民初5646号民事判决第二项为“阳月中自本判决生效之日起十日内向高宗良、邓新建、尹向阳支付补偿款101994元。 四、驳回高宗良、邓新建、尹向阳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 本案一审案件受理费3462元，财产保全费1320元，合计4782元，由阳月中负担3252元，由高宗良、邓新建、尹向阳负担1530；本案二审案件受理费1316元，由阳月中负担526元，由高宗良、邓新建、尹向阳负担790元。 本判决为终审判决。 审判长  何豪杰 审判员  曾庆军 审判员  赵佳玮 二〇一九年十一月二十一日 法官助理冷子剑 书记员侯也 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。