深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初16149号原告：刘晓梅，女，1977年11月29日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：黄盈，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201711315529。被告：王忠发，男，1971年9月5日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，被告：侯志义，男，1973年9月10日出生，汉族，身份证住址江西省九江市永修县，原告刘晓梅与被告王忠发、侯志义房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2018）粤0303民初22101号民事判决书后，两被告不服上诉，后广东省深圳市中级人民法院撤销前述判决，发回本院重审。本院于2019年5月5日立案后，另行组成合议庭依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄盈、被告王忠发与侯志义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还押金136000元；2.判令两被告赔偿原告损失（包括装修费用1154766元、经营损失428861.2元）；以上全部共计1719627.2元；3.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为了经营酒店需要，与两被告于2014年3月28日签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告承租位于深圳市××沿河××路××楼，作为经营酒店使用，一楼免租金提供给原告作为酒店大堂。租赁期限自2014年4月1日至2020年3月31日，合同期满后原告有权自动续租二年。在签订合同之日，原告依约向被告支付了房屋押金136000元。原告根据经营时间需要，鉴于与两被告签订租赁合同时约定的租赁期限为6年，且约定了到期之后原告有权自动续租二年，原告预计该房屋的租赁期限可达八年，继而先后投入人民币数百万的装修、加盟以及广告等费用。本案诉争的租赁房屋位于深圳市××沿河××路××楼，业主是中华人民共和国罗湖出入境边防检查站，罗湖边防将该房屋租赁给二房东深圳市汇睿建筑工程有限公司，两被告是从二房东汇睿公司手中租赁了该房屋后转租给原告。后罗湖边防就包括本案诉争租赁房屋在内的房屋租赁事宜起诉了汇睿公司，在罗湖边防与汇睿公司的房屋租赁合同纠纷一案中，生效判决认定了双方租赁合同无效，且瑞睿公司需要交还房屋。深圳市罗湖区人民法院先后于2018年3月22日、2018年6月26日在本案诉争房屋张贴了搬迁通知书，要求原告搬离，在2018年6月18日罗湖边防更是对本案诉争房屋断水断电，导致原告完全无法经营。因为业主与二房东的租赁合同无效，导致原告与两被告的租赁合同也失去了合法有效的法律基础，原告已无法继续使用本案诉争的租赁房屋经营酒店，两被告应当返还原告押金136000元，并赔偿原告为经营酒店所支出的装修费用，经原告委托深圳市龙房地土地房地产评估咨询有限公司出具的《房地产估价报告》，装修费用估价为1154766元。原告所经营的深圳市罗湖区华悦旅店、深圳市罗湖区新华悦旅店，由于前期巨大的人力财力投入，并辛苦经营，到2018年每月收入可观，因酒店经营的特殊性，对地理位置要求及其重要，原告好不容易在诉争房屋地址将酒店口碑做好，现因房屋租赁无法继续履行，导致原告经营损失，两被告理应承担赔偿责任，按照房屋租赁合同约定，租赁期限仍有21个月，按原告近半年来的每月平均收入为85772.24元。因此，为保障原告的合法权利不受侵害，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，请求法院早日查明事实判准诉请。被告王忠发答辩称：一、被告王忠发不应承担民事责任。（一）被告王忠发受被告侯志义欺诈，无与原告签约权利能力。1、被告王忠发与深圳市罗湖区华悦旅店于2014年1月29日签订转让协议书，该转让协议书没有履行。被告侯志义以转让涉案租赁物使用权为名，骗取被告王忠发金钱不还，骗取被告王忠发与原告签订房屋租赁合同。3、被告侯志义在与原告签订房屋租赁合同后，又在被告王忠发不知情的情况下，于2013年6月6日与刘仁荣签订“关于深圳市东方世纪休闲有限公司四、五楼转让租赁协议”将涉案租赁物出租给他人。4、根据房屋租赁凭证罗AK008131（备），房屋承租人是深圳市罗湖区华悦旅店，不是被告侯志义。5、被告王忠发未获取利益。有以上事实可说明：1、被告王忠发在与原告签订房屋租赁合同时签名是受被告侯志义欺骗情况下所签名。2、被告王忠发无涉案租赁物任何权利，无与原告签订合同的权利能力，该签名无效。二、被告王忠发及被告侯志义与原告签订的合同无效。深圳市罗湖区人民法院生效判决确认。罗湖出入境边防检查站与深圳市汇睿建筑工程有限公司房屋租赁合同无效，由此，后来被告王忠发、被告侯志义与原告签订的合同自然无效。三、造成涉案合同无效责任在原告与被告侯志义及深圳市汇睿建筑工程。1、被告侯志义应该知道罗湖出入境边防检查站与深圳市汇睿建筑工程有限公司房屋租赁合同无效，其与深圳市汇睿建筑工程有限公司房屋租赁合同，再转租给原告，是本案行为主要责任人，应承担主要责任。2、深圳市汇睿建筑工程有限公司作为租赁物出租人，有义务确保租赁物依约出租，由于其过错，造成租赁物无法出租使用，其应当承担主要责任。3、原告承租房屋，有义务了解租赁物情况，其怠于履行义务，造成合同无效，应承担次要责任。被告王忠发根本不知租赁物情况，是在受欺骗情况下签名，不应承担责任。四、应依法追加深圳市汇睿建筑工程有限公司为第三人。由于该公司严重过错，造成其与罗湖出入境边防检查站租赁合同无效，导致本案租赁物原告无法使用，其应当承担主要责任，其对本案的审理结果有法律上的利害关系。五、原告诉请押金应由被告侯志义承担，此款用于被告侯志义向深圳市汇睿建筑工程有限公司缴纳租金使用。并且被告侯志义有租赁房屋押金24万元在深圳市汇睿建筑工程有限公司。六、原告诉请装修费用1154766元证据不足。估价报告不能作为定案的依据：1、原告单方委托且是其自行确定评估内容，该被评估内容是否属实不可信；2、估价单位深圳市龙房地土地房地产评估咨询有限公司无司法鉴定资质，其评估结果不可信。3、由于合同无效，对原告诉请装修费损失应按照有资质的司法鉴定机构评估组装修费残值，再由责任者即原告与被告侯志义根据各自过错进行分担。七、原告诉请经营损失432028元因证据不足而不能成立。1、被告王忠发对原告提供帐目真实性、合法性均有异议，该帐目不能作为定案的依据；2、该帐目不能合理证实其纯利润；3、由于合同无效，根据法律规定，该合同自始至终无约束力，故不存在后期经营损失之说。被告侯志义答辩称：本案应追加深圳市汇睿建筑工程有限公司。因罗湖边检站与汇睿公司的合同无效，导致后面所有的合同都无效，主张返还各自财务，驳回原告对被告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2014年3月28日，原告与两被告签订一份《房屋租赁合同》，约定，被告将位于深圳市××沿河××路××、××、××、××层面积1600平方米的房屋出租给原告经营酒店使用，其中一楼免租金提供给原告做前台使用的大堂及外围招牌广告位；租赁期限自2014年4月1日至2020年3月31日止；合同期满后，原告有权自动续租二年；原告应于合同签订之日向被告缴纳租赁保证金人民币136000元；2014年4月1日至5月30日为装修免租期，装修期间必须充分考虑装修部分的安全及对楼房结构的影响，不得擅自改变楼房的结构；合同还约定了双方的其他权利和义务。随后，原告缴纳了租赁保证金人民币136000元，被告也将涉案房屋交付原告使用。原告使用上述租赁房屋开办深圳市罗湖区新华悦旅店和深圳市罗湖区华悦旅店开展旅店服务业的经营活动，其中新华悦旅店使用的房屋为深圳市罗湖区沿河南路1052号一层102，西侧二至三层，华悦旅店使用的房屋为深圳市罗湖区沿河南路1052号西侧四至五层。原告在庭审中确认其与被告签订上述租赁合同为无效合同。二、涉案的深圳市罗湖区沿河南路1052号房屋属于中华人民共和国罗湖出入境边防检查站（简称罗湖边检站）管理使用，罗湖边检站曾与深圳市汇睿建筑工程有限公司（简称汇睿公司）签订租赁合同，将上述房屋出租给汇睿公司使用，被告从他人处转租其中名为东方休闲会所的部分房屋后又出租给原告使用。因涉案房屋无合法合规的报建手续，一、二审法院均判决罗湖边检站与汇睿公司签订的租赁合同无效，汇睿公司将涉案房屋返还给罗湖边检站，该判决已生效，现正在法院强制执行中。2018年4月9日，本院向涉案房屋的租户发出《停水停电通知书》，称因汇睿公司拒不交还房屋，法院将于2018年4月16日停止上述房屋的水电供应。2018年6月26日，本院又向涉案房屋的租户发出《限期搬迁通知书》，要求租户在7月1日前自动搬离，逾期不搬法院将强制执行。原告在7月份搬离涉案房屋。三、2018年7月11日，原告申请深圳市公证处对深圳市罗湖区沿河南路1052号华悦旅店的四、五层的每间客房及五楼天台进行了证据保全公证。2018年7月4日，原告委托深圳市龙房地土地房地产评估咨询有限公司对涉案的新华悦旅店和华悦旅店的室内自行装修装饰的价值进行了评估。2018年7月17日，深圳市龙房地土地房地产评估咨询有限公司出具《估价报告》，称估价对象在价值时点2018年7月4日满足本估价报告假设和限制条件下的评估总值为人民币1154766元。其中新华悦旅店评估总值为人民币717041元，华悦旅店评估总值为人民币437725元.四、原告向法庭提供了其经营统计表、银行交易明细、员工6月份工资发放记录等证据，但没有相关人员到庭作证，也未有其他证据来证明原告的具体经营情况和实际经营损失。五、本案审理过程中，被告申请对原告装修部分在2018年7月4日当天的残值损失进行鉴定，但未在指定期限内预交鉴定费。经本院释明，原告也明确表示不同意预交诉讼费。六、被告侯志义曾在本案庭审中提出涉案《房屋租赁合同》上的签名并非其签署。本院认为，根据一、二审人民法院生效的民事判决书，因涉案房屋无合法合规的报建手续，罗湖边检站与汇睿公司签订的包括涉案房屋在内的《租赁合同》违反了相关的法律规定，为无效合同。因此，原告与被告签订涉案房屋的《房屋租赁合同》亦属于无效合同。根据法律规定，合同被确认无效后，因合同取得的财物，应当予以返还。本案中，因法院强制执行，下达《限期搬迁通知书》后，原告已经在2018年7月搬离该房屋，因此原告要求被告返还租赁押金的诉求，本院予以支持。原告为经营旅店对涉案房屋进行了装修，被告在签订租赁合同时同意原告进行装修，并给予装修免租期；现合同无效，原告已于2018年7月搬离该房屋，经本院释明，被告申请对涉案原告装修部分在2018年7月4日当天的残值损失进行评估，但未在指定期限内预交鉴定费，导致未能对涉案房屋当时的装饰装修情况再次进行价值评估，此时应由被告承担举证不能的法律后果。因此本院对原告自行委托深圳市龙房地土地房地产评估咨询有限公司对涉案的新华悦旅店和华悦旅店的室内自行装修装饰价值的评估结果予以认可，根据深圳市龙房地土地房地产评估咨询有限公司出具的《估价报告》，涉案房屋在2018年7月4日的评估总值为人民币1154766元；导致租赁合同的无效后果，原、被告均有过错，原告在签订合同时应当查明房屋的实际状况，是否为合法建筑，被告也应当将合法房屋出租给原告使用，因此对于合同无效，原告与被告各应承担一半的过错责任，故被告应当赔偿原告装修装饰损失人民币577383元。对于的经营损失，原告提供的证据不足以形成证据链，无法证明原告的主张，对此原告应当不利的法律后果，故原告的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告侯志义在原一审案件中认可涉案租赁合同签名系其本人所签，但在本案庭审中否认为其签署，但未提供不认可签名的相应依据，也未能进行合理的说明，本院对其答辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王忠发、侯志义应于本判决生效之日起十日内向原告刘晓梅返还租赁押金人民币136000元；二、被告王忠发、侯志义应于本判决生效之日起十日内向原告刘晓梅赔偿装修装饰损失人民币577383元。三、驳回原告刘晓梅的其他诉讼请求。案件受理费20277元，原告负担6305元，两被告负担14000元。上述费用原告已预交，本院退回原告14000元。两被告应在本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费14000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨丽茵人民陪审员  董 良人民陪审员  魏国亮二〇一九年十一月五日叶文佳书记员柏榕楠