内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终4690号上诉人（原审原告）：钱某，女，1974年3月3日出生，现住赤峰市。委托诉讼代理人：邱某,内蒙古乐民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杨某，男，1974年8月7日出生，现住赤峰市。委托诉讼代理人：肖某,内蒙古彩桥律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：赤峰市浩熙房地产开发有限公司。住所地：赤峰市松山区穆家营子镇大西牛村五组。法定代表人：刘某，经理。委托诉讼代理人：李某，内蒙古松瑞律师事务所律师。上诉人钱某与被上诉人杨某、赤峰市浩熙房地产开发有限公司（以下简称浩熙公司）合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2018）内0404民初6213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。钱某上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人要求确认合同无效的诉讼请求。事实和理由:一、一审判决认定案件事实错误。一审法院认定，2017年4月2日杨某和刘某签订合作开发协议，认为前期工作视为公司行为，由后成立的公司负责。首先，杨某在第一次开庭时未披露浩熙公司，一审法院仅依据被上诉人浩熙公司提交的开发协议就认定杨某与公司系合作关系，不能成立，被上诉人浩熙公司系2018年8月17日才成立。并且认定上诉人领取2018年的安置费是错误的，上诉人并未领取。二、一审判决适用法律错误。浩熙公司既然作为有独立请求权的第三人参加了诉讼，一审法院也认为农村房屋改建委托合同的权利义务由后成立的公司负责，就应该一并审理，而不是驳回上诉人的诉讼请求。杨某辩称：上诉人的上诉理由不能成立，杨某与刘某就合作开发涉案地块签订了开发协议，成立浩熙公司的目的是对涉案地块进行开发建设，杨某负责开发前的拆迁征地工作，公司设立过程中为开发地块的前期工作应视为公司行为，由公司负责。一审判决认定合同相对人是浩熙公司正确。请求维持原判。浩熙公司辩称：上诉人的上诉理由不能成立，浩熙公司就此项目与穆家营子镇人民政府签订了相关协议及缴纳相关费用，此项目未按期履行的原因系政府的总体布局，双方在合同中产生的延误属于政策性，而非违约性，被上诉人不存在违约行为，目前，该村的总体规划正在进行并即将完成，合同可以继续履行。请求维持原判。钱某向一审法院起诉请求：一、请求确认钱某与杨某签订的农村房屋改建委托合同无效。二、请求判令杨某将钱某宅基地使用权证及房屋所有权证原件返还。一审法院认定事实：2017年4月2日，杨某与案外人刘某签订WJYZZ2018-0011号地块合作开发协议，双方拟以刘某自然人独资形式设立赤峰市浩熙房地产开发有限公司，对赤峰市松山区大西牛村WJYZZ2018-0011号地块进行开发，双方前期工作应视为公司行为，由后成立的公司负责。协议约定刘某负责拆迁及开发资金、房屋建设、营业执照、资质证明、回收变卖等项目，杨某负责拆迁及与当地居民的争议调解工作，同时约定2017年4月一次性支付杨某3000000元作为前期拆迁费用。2017年4月5日，杨某收取刘某前期拆迁费3000000元，并出具收据。2017年6月，钱某与杨某签订农村房屋改建委托合同，约定钱某委托杨某将钱某现有农房改建成居民楼，改建前的农房所占宅基地以每亩800000元的价格折算后按楼房基础价与楼房置换，楼房基础价为2350元/平方米，并约定了楼层价格浮动方式；双方确定钱某宅基地折价款总价款中的100000元由杨某现金支付；钱某需要向杨某支付委托费用，委托方式由钱某农房拆扒、混凝土预制和改造后剩余的所有权土地70年使用权（用于居民小区配套用房及工商业用房建设，杨某可自行经营也可对外经营，对外租赁经营时，钱某在同等条件下有优先租赁权）以及置换后所有剩余楼房的所有权支付杨某全部委托费用；合同签订后，钱某需将土地使用权证及房屋所有权证交给杨某；杨某负责到有关部门注销，钱某在此过程中必须配合；同时双方还约定合同签订后2017年5月18日钱某将院落内除建筑物外的其他物品清空，交予杨某拆迁，杨某应于2017年12月31日前将置换后的楼房交于钱某；自钱某交付农房之日至杨某交付楼房之日止，杨某每月向钱某支付搬家安置费200元，安置周转房由钱某自行租赁。另查明，杨某自刘某处支取前期拆迁费，并已向钱某支付部分前期拆迁安置费及房屋改造费，现涉案宅基地上房屋已经拆迁完毕。因赤峰市松山区人民政府对赤峰市松山区穆家营子镇大西牛村正在编制总体规划和局部地块的控制性详细规划，其中包含涉案地块，故浩熙公司未能如期交房。一审法院认为，钱某以双方签订的合同，名为农村房屋改建委托合同实为合作开发房地产合同，杨某无相关资质，亦未取得审批规划手续，故违反《中华人民共和国建筑法》等相关法律规定为由，要求确认合同无效。依据《中华人民共和国建筑法》的规定，建筑活动，是指各类房屋建筑及附属设施建筑与其配套的线路、管道、设备的安装活动，从事建筑施工的企业或技术人员应该满足专业资质条件，因此个人与个人之间的发包与承包行为是不符合建筑法强制性规定，应为无效合同。结合本案具体情况，涉案的农村房屋改建委托合同系第三人委托杨某以杨某名义与钱某签订，在钱某的宅基地上对房屋进行改建，但双方未对改造后房屋规划进行约定。依据《中华人民共和国建筑法》第八十三条规定：“农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法”。结合本案，合同改建委托性质，和合同确定的双方权利义务关系，应认定为承揽合同关系，故承包方不需要专业的资质条件，同时通过浩熙公司提交的证据可以印证，本案涉案合同权利义务实际履行人为钱某及浩熙公司，而浩熙公司具有相应的专业资质，故不宜认定双方签订的农村房屋改建委托合同因违反法律强制性规定而无效，双方约定委托费支付方式亦不违反法律规定，且钱某亦按合同约定清空物品，交予杨某及浩熙公司拆迁，并按年度领取了2017年、2018年安置费，杨某及浩熙公司亦按合同约定将房屋拆迁完毕，双方均按约定逐步实际履行。而钱某亦认可房屋已推倒搁置。综上，钱某的诉讼请求，与事实不符，该院不予支持。浩熙公司要求确认钱某与杨某合同当事人为钱某及浩熙公司，因该合同实际是浩熙公司委托杨某以杨某名义签订，浩熙公司亦认可杨某合同行为代表其公司，故合同权利义务应归属于钱某及浩熙公司，对其该请求该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第四百零二条、第四百零三条，《中华人民共和国建筑法》第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回钱某的诉讼请求；二、钱某与杨某签订的农村房屋改建委托合同相对人应为钱某与第三人赤峰市浩熙房地产开发有限公司。二审中，上诉人为支持其上诉请求向本院提交以下证据材料：1、房产档案及宅基地使用证，证明房屋并未登记在钱某名下。2、企业信用信息公示报告，证明被上诉人浩熙公司成立日期为2018年8月17日，杨某不是公司股东，不属于公司发起人，其行为与浩熙公司无关。3、关于管辖权异议的裁定书及上诉状，证明杨某对管辖权提出异议过程中并未涉及浩熙公司，浩熙公司申请参加诉讼不具有合理性。被上诉人为支持其答辩向本院提交了以下证据：城乡规划编制设计合同、中标通知书、中标公告，证明涉案地块政府通过总体性规划及控制性详细规划进行招投标，争议合同正在履行过程中。本院组织了当事人进行质证。对双方争议的事实，本院认定如下，上诉人钱某所居住的房屋系其前夫从潘景华处购买，土地使用权人系潘景华。上诉人钱某领取2017年安置费2000元，2018年安置费2000元。二审经审理查明的其他事实与原审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的规定》（三）第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”据此，杨某在浩熙公司设立过程中与钱某之间签订的合同，现浩熙公司予以认可，应视为公司行为。因双方签订合同时约定系在集体使用权土地范围内进行小产权房建设，基于双方的真实意思表示，该合同在当时的情况下，不违反法律强制性规定，应为有效的合同，且上诉人依据合同约定交付了房屋及产权证，被上诉人对房屋接收并拆除，被上诉人按照合同约定交付首期150000元。双方按照合同约定的义务部分履行了合同。在合同履行过程中，因政府政策上出现变化，涉案地块进入城市总体规划，不准许小产权房建设，需要进行改变小产权为商品房开发。现被上诉人不能如期履行合同约定的交付房屋义务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案履行过程中，因政策变化原因，属于上述规定的情形，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。故上诉人关于要求确认合同无效的上诉理由不能成立。上诉人主张其不是房屋权利人，因涉案房屋由钱某使用并交付给被上诉人，现尚无其他权利人主张权利，上诉人钱某据此主张合同无效的理由不能成立。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄树华审 判 员 姚美竹审 判 员 郭光宇 二0一九年十一月十九日法官助理 蒙 晖书 记 员 常 诚