宝鸡市金台区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0303民初3202号 原告:陕西秦佳房地产开发有限公司,住所地西安市碑林区永宁村23号，统一社会信用代码91610000671529669A。 法定代表人：景常荣，公司执行董事。 委托诉讼代理人：高洋，公司业务部员工，特别授权代理。 委托诉讼代理人：张科锋，陕西高理律师事务所律师，特别授权代理。 被告:杨玉斌,男,汉族,1989年12月18日出生,住宝鸡市渭滨区。 原告陕西秦佳房地产开发有限公司（下称秦佳公司）与被告杨玉斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陕西秦佳房地产开发有限公司委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告杨玉斌经传票传唤无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除房屋租赁合同。2、判令被告支付自2018年8月16日至法院判令解除合同之日的房屋租金，暂计算至2019年8月31日租金为31252.50元，并支付至被告返还房屋之日止的房屋占用费。3、判令被告返还租赁房屋并承担违约金191027.78元。4、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年11月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告租赁原告坐落于金台区新福路中段20号的秦佳西花园14号楼l层5号营业房，建筑面积125.01平方米，用于棋牌。租赁期限从2017年12月16日至2020年12月15日，租金分期支付，2017年11月14日缴纳第一年租金，2018年7月14日缴纳第二年租金。合同解除条件约定：被告不交付或者不按期交付租金超过约定期限一个月以上的，原告有权解除合同。合同生效后，原告依约履行了自己的义务，被告缴纳了第一年租金。2018年7月14日，被告应按合同约定缴纳第二年租金，但被告一直拖延，至今分文未付。后原告多次催要，被告仍不理不睬。据上事实，被告拒不缴纳租金的行为，严重违反合同约定并直接导致租赁合同无法继续履行。现合同约定的解除条件已成就，原告特依法具状贵院，诉请法院支持原告诉讼请求。 为支持其主张，原告向本院提交以下证据： 1、原告营业执照、法定代表人资格证书及身份证，用来证明原告系依法设立，主体适格。 2、租赁合同，用来证实被告租赁原告房屋的事实。 3、租金及违约金计算明细，用来证实被告拖欠原告租金及违约金。 4、租金收据，用来证实被告已缴纳第一年租金15001.2元，缴纳保证金5000元的事实。 被告未到到庭答辩亦未提交答辩状及证据。 对于原告提交的证据1、2、4，证据间可以相互印证，本院予以采信。对于其提交的证据3，系原告单方计算，违约金部分明显过高，本院不予采信。 根据当事人陈述及以上采信的证据，本院查明以下法律事实： 2017年11月14日，原告秦佳公司作出租人、被告杨玉斌作承租人，双方签订房屋租赁合同。合同第一条约定，租赁的房屋坐落于宝鸡市金台区新福路中段20号秦佳·西花园14号楼1层5号营业房1间，建筑面积125.01㎡。租赁期限从2017年12月16日至2020年12月15日。第三条约定，租金每月每平米（第一期2017年12月16日至2018年8月15日壹拾伍元整，第二期贰拾元整。第三期贰拾伍元整，均不含税），出租人向承租人只开收据不提供发票。第四条约定租金的支付期限与方式为：租金每年（期）支付一次，本合同签订后承租人一次性交清首期租金，第二年租金在前一期租金到期二个月之前一次性付清，以此类推。合同约定定金为5000元。第十一条约定，承租人不交付租金或者不按约定交付租金超过约定交付期限一个月以上，出租人有权解除合同。第十三条第一款约定，如违反合同约定，履约保证金不退，出租人有权收回房屋。第三款约定承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金，每日按合同约定租期总租金的5‰支付。合同还有附页及附表，其中附表载明第一期自2017年12月16日-2018年8月15日，租金缴纳时间为2017年11月14日，租金为15001.20元。第二期自2018年8月16日-2019年12月15日，缴纳时间为2018年7月14日，租金为40003.20元。第三期自2019年12月16日-2020年12月15日，缴纳时间为2019年10月14日，租金为37503元。合同及附页、附表上原告加盖了单位公章，被告签名并捺印。 合同签订当日，被告转账支付了保证金5000元及第一期租金12001.20元，共计17001.20元。原告给被告出具了收据，收据分别载明“今收到杨玉斌保证金5000元”、“今收到杨玉斌14号楼1层5号商铺2017年12月16日至2018年8月15日房租15001.20元”。之后，原告在租赁的商铺内经营棋牌室，再未缴纳过租金。 另查，涉案的租赁房屋原承租人为马小刚，其向原告缴纳过2500元保证金。后经原告同意，于2017年11月14日将该房屋承租权转让给本案被告杨玉斌，马小刚缴纳的2500元保证金抵作了杨玉斌第一期租金。 本院认为，原、被告之间签订房屋租赁合同，该合同为有效合同，双方应当依照约定行使权利并履行义务。原告交付了租赁标的，被告应当支付租金。逾期应承担违约责任。本案根据原告的主张，总结争议焦点如下： 一、原告是否享有解除权？ 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方合同第十一条约定，承租人不交付租金或者不按约定交付租金超过约定交付期限一个月以上，出租人有权解除合同。本案第二期租金40003.20元的缴纳时间为2018年7月14日，但被告一直未缴纳，原告依照上述法律规定及合同约定起诉请求解除合同，符合法律规定，依法应予支持。 二、租赁费及占用费的计算？ 本院立案后即通知被告到庭应诉，被告称双方能够协商解决此事，故本院并未就房屋租赁合同是否立即解除，以减少被告的租金损失组织双方进行调解。被告自接收商铺至今一直占有使用该商铺。虽自2018年8月之后棋牌室没有营业，但租赁合同一直持续，且被告并未将房屋交还原告。此期间的房租费应当由被告承担，直至判决生效之日止。判决生效后被告如不能及时返还房屋还应当承担占用期间的占用费，依据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定的“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。占用费标准参照合同约定的每月2500.20元的租赁费标准计算。 三、关于违约责任？ 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第三款规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。上述法律规定明确一方违约时应当依照合同约定承担违约金，但违约金过高时人民法院应予调整。根据租赁合同第十三条第三款约定“承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金，每日按合同约定租期总租金的5‰支付”，原告据此提出诉讼请求。由于被告没有到庭，并未对违约金是否过高提出意见，但该约定明显过高。涉案合同总租金为92507.4元，被告应交的第二期租金为40003.20元，原告请求的违约金高达191027.78元，已经超出合同总价款，属于上述法律规定的“过分高于造成的损失”，本院对此应当予以调整。综合考虑原告的实际损失以及被告未及时付款占用原告资金的因素，参照民间借贷纠纷24%的法定最高借款利率标准，以应交的租金40003.20元为基数计算，足以弥补原告的损失。原告主张的以三期租金总额92507.40元为基数，以每日5‰计算违约金，本院不予支持。 四、关于保证金问题？ 在双方当事人签订的合同中，约定了被告应当缴纳“定金”5000元。在合同第十三条第一款中又约定“如违反合同约定，履约保证金不退”。保证金通常是由债务人向债权人提供的，为合同的履行提供的担保。其在性质上是否具备违约金的补偿性和惩罚性，目前的法律或行政法规没有明确的界定。从双方合同约定来看，本案的保证金不仅具备补偿性，还兼具惩罚性，与违约金或定金的性质一致。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此，不论5000元是定金亦或是保证金，两者不可与违约金一起重复适用。原告既主张违约金又主张了履约保证金，显然属于“双罚”，本院不应支持。合同解除后原告应当向被告返还保证金5000元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告陕西秦佳房地产开发有限公司与被告杨玉斌2017年11月14日签订的房屋租赁合同予以解除。 二、被告杨玉斌于判决生效后三日内向原告陕西秦佳房地产开发有限公司交还坐落于金台区新福路中段20号的秦佳西花园14号楼l层5号营业房。 三、被告杨玉斌于判决生效后十日内向原告陕西秦佳房地产开发有限公司支付自2018年8月16日至2019年8月31日的房租费31252.50元；并自2019年9月1日起以每月2500.20元为标准，至交还房屋之日止的房屋租赁费及占用费。 四、被告杨玉斌于判决生效后十日内以40003.20元为基数、年息24%为标准向原告陕西秦佳房地产开发有限公司支付自2018年7月14日至租赁费及占用费款清之日的违约金。 五、驳回原告陕西秦佳房地产开发有限公司其他诉讼请求。 上述款项支付时应扣减被告杨玉斌已缴纳的保证金5000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4634元，减半收取2317元，由被告杨玉斌承担514元，剩余1803元由原告陕西秦佳房地产开发有限公司自负。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。 审判员  黄蕊霞 二〇一九年十月二十四日 书记员  苟引娟