湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）鄂民申3300号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：湖北诚威置业有限公司。住所地湖北省孝感市黄陂西路118号。法定代表人：熊立进，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫瑞，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭士露，北京大成（武汉）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：邹路，女，1991年3月4日出生，汉族，住湖北省云梦县。再审申请人湖北诚威置业有限公司（以下简称诚威置业）因与被申请人邹路商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省孝感市中级人民法院（2019）鄂09民终285号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。诚威置业申请再审称，（一）原审对包括邹路在内的田高红等15人虚构购房协议的关键事实未作充分调查即下定论，使得诚威置业的合法权益遭受重大损失。田高红与熊立宏之间的个人借款本金600万元、利息700万元发生在2014年一年内，后田高红借用邹路、田壮、刘满玉等15人的名义以支付购房款的形式支付1297万余元到诚威置业账户，收款当天又通过诚威置业账户分别向田祥红等个人和单位共支付13376278元。经查，田高红与其他名义购房人均系亲友，诚威置业与田祥红等个人、单位之间没有任何法律关系。田高红与余建华、王金泉等公司前员工恶意串通，通过以他人名义购房随即又将购房款悉数转出的方式侵害公司及股东权益。原审对于诚威置业围绕该事实主张所提出的证据、答辩意见和质证意见未作任何调查即不予采信，使得诚威置业的合法权益遭受重大损失。（二）原审认定事实不清，适用法律错误。1.原审认定诚威置业与邹路之间存在买卖合同关系，属于认定事实不清，适用法律错误。诚威置业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，是预售行为，而案涉商品房预售行为发生当时，诚威置业并没有取得预售许可证，原审认定案涉《世纪城定购协议书》是普通商品房买卖合同，明显属于适用法律错误。2.诚威置业与邹路签订的《世纪城定购协议书》应当认定无效，原审认定该协议有效，明显适用法律错误。3.案涉房屋尚未竣工验收，根本不具备买卖及交付条件。案涉房屋全部位于红光银都世纪城8#楼C、D两栋，而该两栋楼因故尚有部分工程未完工，施工现场脚手架尚未拆除。孝感市城乡建设委员会虽然出具了《工程竣工验收备案证明书》，不动产总证虽已办理，但该项工作是当地政府为尽快完成上级督办任务而强行要求诚威置业配合完成的。4.诚威置业主张案涉《世纪城定购协议书》无效并没有违反诚实信用原则。首先，案涉《世纪城定购协议书》无效，确有事实和法律依据。其次，案涉《世纪城定购协议书》的签订系诚威置业前员工余建华、王金泉、刘敦怀与田高红等人恶意串通，低价处置公司资产后又将购房款悉数转移，令公司承受巨额不法债务。该行为已经严重侵害诚威置业实际投资人的合法权益，本案情形不同于普通的业主购房行为。综上，请求依法再审。本院经审查认为，本案的争议焦点是，《世纪城定购协议书》的性质及其效力。现评析如下：第一，关于原审是否遗漏关键事实。诚威置业申请再审称，原审对包括邹路在内的田高红等15人虚构购房协议的关键事实未作充分调查。本院认为，再审审查的主要任务是评判原审认定事实和适用法律等是否正确。就认定事实而言，诉讼中各方当事人对己方提出的事实主张应举证予以证明，法庭对各方提交的证据进行质证后决定是否采信，并在此基础上认定案件事实。本案中，诚威置业在原审并没有提出邹路等人虚构购房协议的相关事实主张，故该再审申请事由超出其在原审的事实主张，本院对此不予审查。第二，关于《世纪城定购协议书》的性质。本案的特殊性和复杂性在于，一方面，双方当事人并没有订立商品房买卖合同，而只是签订《世纪城定购协议书》，在双方成讼后，邹路基于《世纪城定购协议书》有效而要求与对方签订商品房买卖合同。另一方面，尽管案涉商品房的销售系预售，但一定条件下预购协议也可认定为商品房买卖合同。兹分述如次：首先，本案涉及商品房的预售。关于商品房的现售和预售，《商品房销售管理办法》第三条规定：“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”本案中，双方订立《世纪城定购协议书》时，案涉商品房尚未竣工，故根据前条规定，可以认定系商品房预售行为。其次，本案还涉及商品房买卖合同及主要内容。关于商品房买卖合同的定义，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”关于商品房买卖合同应包含的主要内容，《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”基于上述规定，下面我们再来探讨《世纪城定购协议书》的要义和性质。再次，当事人之间订立的商品房定购协议在一定条件下可以认定为商品房买卖合同。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”需要指出的是，合同主要条款构成合同的主要内容，固定了当事人各方的权利和义务。根据我国合同法的相关规定，合同主要条款是指合同必须具备的条款，缺乏该条款合同不能成立。合同主要条款通常决定合同的类型，并确定当事人权利义务的质和量。揆诸《世纪城定购协议书》可以看出，该协议书共九条，主要包括双方当事人的姓名和名称，案涉商品房的基本状况（第二条），案涉商品房的价款计算方式、总价款和付款方式（第三、四、五条），等等。该协议书还约定，邹路须在指定日期内与诚威置业签订《商品房买卖合同》，该协议书自动失效（但该协议书没有明确约定该指定日期）。基于上述分析，本院认为，《世纪城定购协议书》已经具备商品房买卖合同的主要内容和必备要素，且邹路已经向诚威置业交付全部购房款，原审根据前条司法解释的规定认定《世纪城定购协议书》是商品房买卖合同并无不当，诚威置业的该项再审申请事由不能成立。第三，关于《世纪城定购协议书》的效力。在认定《世纪城定购协议书》是商品房买卖合同后，我们再来研究该协议书的效力。合同效力是指法律赋予依法成立的合同具有拘束当事人各方乃至第三人的强制力。如果合同严重缺乏有效要件，即为无效。关于合同的无效情形，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”可见，违反了效力性强制性规定的合同无效，违反了管理性强制性规定的合同并不当然无效。本案中，虽然双方订立案涉《世纪城定购协议书》时，诚威置业没有取得案涉房屋的商品房预售许可证明和不动产权证书，但孝感市不动产管理局于本案一审判决前为案涉房地产办理了不动产权总证，故即便《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”之规定为效力性强制性规定，案涉房屋也不存在该条规定之情形。因此，案涉《世纪城定购协议书》有效，诚威置业的该项再审申请事由不能成立。需要说明的是，诚威置业申请再审提交了2018年8月28日一审法院调查笔录复印件、授权证明复印件各一份共2页，案涉房地产现场照片复印件1份共3页，2019年7月16日诚威置业出具的情况说明复印件1份，拟证明诚威置业没有商品房预售资格，诚威置业没有取得案涉房屋的预售许可证，其签订的商品房预售合同无效。对此本院认为，姑且不论诚威置业提交的前述证据是否新证据，是否符合证据的形式要件，是否符合证据的“三性”，能否达到其证明目的（如，一审法院的调查笔录没有加盖诉讼专用章，且在一审法院立案庭工作人员询问案涉商品房是否取得预售许可证时，案外人回答“可能没有”），即便能够证明诚威置业没有取得案涉房屋的预售许可证，仍然也不能推翻原审关于案涉房屋已经取得不动产权属证书的认定，从而不能推翻原审关于案涉《世纪城定购协议书》有效的认定。质言之，诚威置业是否取得案涉房屋的预售许可证，不是本案的关键事实，无关本案宏旨和基本事实认定。第四，关于原审是否适用法律错误。关于适用法律错误，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十条规定：“有下列情形之一，导致判决、裁定结果错误的，应当认定为民事诉讼法第二百条第六项规定的原判决、裁定适用法律确有错误：（一）适用的法律与案件性质明显不符的；（二）确定民事责任明显违背当事人约定或者法律规定的；（三）适用已经失效或者尚未施行的法律的；（四）违反法律溯及力规定的；（五）违反法律适用规则的；（六）明显违背立法原意的。”本案中，原审裁判并不存在上述司法解释规定的情形，诚威置业关于原审适用法律错误的再审申请事由不能成立。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。诚威置业的再审申请事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回湖北诚威置业有限公司的再审申请。审判长 张 婷审判员 李为民审判员 余 喆二〇一九年十一月四日法官助理杨星书记员左亚男