安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初10657号原告：合肥浩顺物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区。法定代表人:刘兴平,该公司总经理。委托诉讼代理人：黄正巍,安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：戎蓉，安徽安泰达律师事务所律师。被告：贾胜华，男，1980年10月27日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告合肥浩顺物业管理有限公司（以下简称“浩顺物业公司”）诉被告贾胜华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告浩顺物业公司的委托诉讼代理人黄正巍、被告贾胜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浩顺物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2017年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业费5575.2元（1.22元/月/平方米*126.94平方米*36月）；2.被告立即向原告支付逾期付款违约金暂计657.43元（暂计算至2019年12月31日，其后实际违约金以5575.2元为基数，按照每日千分之三的标准计算至全部本金清偿时止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了位于合肥市瑶海区*路和*路交口*城*幢*室房屋，并于2009年8月12日与原告签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定由原告进行前期物业管理，双方约定前期物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间和违约责任，并约定若被告逾期缴纳物业管理费用的按照日千分之三支付违约金。被告身为瑶海区*路和*路*城*幢*室住宅业主，房屋建筑面积为126.94平方米，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2017年1月1日至今，累计欠物业服务费5575.2元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。截至原告诉讼之时，被告并没有采取任何行动，至今仍没有支付其所欠交的物业费，现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向法院提起诉讼，望依法判如诉请。贾胜华辩称,我对原告主张的收费标准1.22元/月/平方米没有意见，具体的未交费时间段我记不清了。我不交物业费的理由是：我自2010年入住小区，整个小区的硬件、软件包括小区环境都不错，业主也都很满意。但是自2013年以后，物业管理水平开始整体下降。小区的管理比较混乱，小区内道路上汽车随意停放，影响车辆正常行驶，车库内也是车道上停满了车辆，保安对此不管不问。小区卫生方面，以前楼道每天都会清理，用拖把拖，但是现在有时候要一周才会清理，反映以后也没有改善。小区垃圾没有及时清理。17栋一到三楼的楼道里堆满了塑料和硬纸壳，存在安全隐患。去年夏天曾发生一次火灾，物业人员居然不知如何处理，还是消防人员处理的，且火灾已经不是第一次发生了。小区环境不断恶化，我家住在17栋，17栋边上有一个池塘，最近三四年池塘都没有换过水，导致淤泥堆积，夏天气味难闻。2014年夏天，物业公司将池塘的淤泥直接堆在小区里，淤泥堆放的地方杂草丛生。小区后期基础设施维护不利，楼栋里的电梯直通车库，中间有个过道，过道经常有渗水，和物业公司反映，物业公司虽然修了但没有彻底解决。小区绿化惨不忍睹。只是17栋楼下原来有很多20公分的小树，死亡以后物业没有及时补种，很多地方已经是泥巴路了，没有植被。业主反映房屋需要维修，物业都很敷衍。我家只要下雨，主卧的窗台就会渗水，物业来维修只是把脱皮的地方补一下，一直没有彻底解决。自2012年开始我家主卧还有一个地方漏水，物业公司维修后并没有解决，导致我家墙壁发霉了，去年我自己花钱做了检测，才发现是邻居家渗水导致的。物业没有及时公示物业费收支情况，截止目前为止物业只公示了一次，还是我到街道反映以后才公示的，且只公示了两年的费用。小区环境问题不断恶化，业主反映了多次，但物业一直没有及时改善。小区公共收益未进行收支公示。小区配备的人员没有达到规定的标准。小区服务人员不知道如何应对突发事件，今年8月份发生的火灾就可以反映出来。小区物业没有做过业主满意度调查。对环境方面的维护也没有达到规定的标准。物业公司的服务没有达到评定的标准，不符合《安徽省物业管理条例》第十五条、第五十八条、第七十一条、第七十二条、第七十四条、第七十九条、第八十二条、第八十三条、第八十四条、第八十五条、第九十四条、第九十五条的规定，业主凭什么缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：被告贾胜华系合肥市瑶海区*路和*路交口*小区*幢*室业主，房屋面积为126.94平方米。2009年8月12日，浩顺物业公司与贾胜华签订《*城前期物业管理服务协议》一份，协议约定：由原告浩顺物业公司为*城小区提供前期物业管理，即自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。浩顺物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、共用秩序等项目进行维护、养护与管理，依据国家有关部门规定和本协议约定向业主收取物业管理费用。贾胜华应遵守本物业的物业管理制度和《*城业主临时管理规约》的规定，依据国家有关部门和本协议约定向浩顺物业公司交纳物业管理服务费用。合同约定物业管理服务内容为：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；物业管理区域内供水、供电、供气以及通信、有线电视等设施的维修和养护；环境卫生；公共秩序和公共防范安全；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理；公共绿化；消防管理。业主交费周期为自起算日开始实行每6个月预缴一次物业公共性服务费；公共性服务费用的收费标准为小高层第一年优惠价按建筑面积每月0.95元/平方米收取（第二年起浩顺物业公司有权参照物价局批文进行调整）；高层住宅第一年优惠价按建筑面积每月每平方1.00元（第二年起浩顺物业公司有权参照物价局批文进行调整）。浩顺物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权建议其限期改正，浩顺物业公司应根据情况及时开展整改工作，如逾期进行整改造成业主损失的，浩顺物业公司承担相应的法律责任。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，浩顺物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起支付应交纳费用3‰交纳违约金。协议还约定了其他责任条款等。协议签订后，原告浩顺物业公司依约提供了相关物业服务。因被告贾胜华自2017年1月1日至2019年12月31日期间未交纳物业费，原告浩顺物业公司催交未果后遂诉讼来院。另查明，2014年11月至2019年12期间，合肥市瑶海区物价局核准*城物业综合服务费甲级有电梯住宅为1.22元/月/平方米。本院认为,浩顺物业公司与贾胜华签订的《*城前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。物业公司作为企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。贾胜华作为小区业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司的难处，作为物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。浩顺物业公司依约为贾胜华在内的小区业主提供了物业管理服务，贾胜华作为小区业主，在接受和享有了浩顺物业公司提供的物业服务后，理应按照物业管理服务协议的约定以及物价局核定的收费标准履行给付物业费义务。经计算，2017年1月1日至2019年12月31日期间，贾胜华应支付的物业费为5575.2元（1.22元/月/平方米×126.94平方米×36个月），本院对原告的此诉讼请求予以支持。至于浩顺物业公司主张的逾期付款违约金，因本案中业主拖欠物业费系原告在提供物业服务过程中，就物业服务出现的问题与业主未能及时沟通及妥善处理所致，贾胜华不交物业费系对原告提供的服务存在异议，且浩顺物业公司在提供物业服务的过程中确有不完善之处，故本院对原告的此主张不予支持。本院对贾胜华的部分辩解意见予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、贾胜华于本判决生效后十日内支付合肥浩顺物业管理有限公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费5575.2元；二、驳回合肥浩顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由贾胜华负担。本判决为终审判决。审判员  张慧霞二〇一九年十一月十四日书记员  张 莹附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。