湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终3148号上诉人（原审原告）：陈道军，男，1964年4月7日出生，汉族，住保康县。委托诉讼代理人：周帮立，保康县中心法律事务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：湖北万通田宇投资有限公司。住所地：保康县。法定代表人：米启芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：田三国，男，1958年12月5日出生，汉族，住襄阳市樊城区。系该公司员工。上诉人陈道军因与被上诉人湖北万通田宇投资有限公司(以下简称万通田宇公司)商品房预售合同纠纷一案，不服保康县人民法院（2019）鄂0626民初720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈道军及其委托诉讼代理人周帮立，被上诉人万通田宇公司的委托诉讼代理人田三国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈道军上诉请求：1.依法撤销原判，改判万通田宇公司承担从2018年3月30日至2019年3月30日期间违约金700000元或将本案发回重审；2.万通田宇公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、在上诉人与万通田宇公司签订的补充协议约定的交房日期到期后，万通田宇公司仍不能按期交房，在县政府督促下，要求万通田宇公司在2018年6月将钥匙交给所有购房户保管，一审法院认为交钥匙就视同房屋已交付属认定事实错误。二、一审认定上诉人领取已购房屋钥匙9把，并对房屋进行装修，属认定事实不清。因为水电未通，上诉人没有对房屋进行装修，2019年初上诉人开始装修时，又遭到消防部门干涉，理由是商铺必须在消防验收合格后才能使用。被上诉人交付的房屋不符合合同约定和法律规定的交付条件，而且18间房屋只交了9把钥匙，还有9把未交，而且被上诉人在（2018）鄂0626民初303号判决作出后，又将上诉人购买的1048、2048、3048房屋抵押在保康县建设城投经营有限公司名下。一审法院简单的认为拿到房屋钥匙就视为房屋已交付使用，就免除了万通田宇公司的违约责任，与合同不符，与法相悖。万通田宇公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。陈道军向一审法院起诉请求：1.请求依法判令万通田宇公司赔偿陈道军支付购房款3809327元的违约金，从2018年3月30日至2019年3月30日止，共365天，按月息2分计算利息为912000元，减去陈道军应付万通田宇公司购房款65673元，万通田宇公司应赔偿陈道军违约后利息损失846327元。2.万通田宇公司承担本案的全部诉讼费用。在诉讼过程中，陈道军变更诉讼请求，要求万通田宇公司按已付购房款3809327元的日万分之五支付2018年3月30日至2019年3月30日共365天的违约金，并从违约金中减去陈道军应付购房款65673元。一审法院认定事实：2014年4月，陈道军及其妻孙家秀与万通田宇公司签订商品房买卖合同（预售），陈道军、孙家秀购买万通田宇公司开发的位于保康县物流园1幢楼门面房18间，房号为1047、2047、3047、1048、2048、3048、1049、2049、3049、1050、2050、3050、1051、2051、3051、1052、2052、3052，房屋总价款为3930000元。合同签订后，陈道军于2014年1月11日支付购房定金180000元、2014年7月8日支付购房款1264000元、2016年12月20日支付购房款100000元、2017年1月7日支付购房款1115327元、2017年1月25日支付购房款1150000元，陈道军五次支付购房款3809327元。另因万通田宇公司未做楼梯及未套隔墙抵付购房款55000元，陈道军合计支付给万通田宇公司购房款3864327元，下余65673元合同约定万通田宇公司交房后支付。双方在商品房买卖合同（预售）第十一条约定“出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付商品房”。合同第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理，（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照年利率4.85%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。因万通田宇公司不能按合同约定期限交房，2017年6月19日，万通田宇公司与陈道军签订补充协议书，内容为：关于延期交房本公司承诺2017年10月31日如期交房，若逾期2017年11月1日后，本公司每日按合同总金额的万分之十支付违约金，违约金一月一结算（此协议属购房合同以外的补充协议）。协议约定交房期限到后，因保康商贸物流园尚有部分工程未竣工，万通田宇公司未能将房屋交付给陈道军，陈道军于2018年3月2日向一审法院起诉，要求万通田宇公司交付房屋并支付逾期交房违约金。该案诉讼中，陈道军同意以已付购房款3809327元为基数，主合同中按约定的日万分之一计算违约金，补充协议中将约定的日万分之十的违约金调整为按日万分之五计算。2018年5月24日，一审法院作出（2018）鄂0626民初303号判决书，判决万通田宇公司支付陈道军2017年7月1日至2018年3月30日逾期交房违约金331411元。2018年6月19日，陈道军从万通田宇公司领取已购买房屋钥匙9把，并对房屋进行装修。因陈道军认为房屋未做消防、未通水电，不具备交房条件，遂再次诉至法院。一审法院认为,依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。陈道军、万通田宇公司签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。陈道军已按合同约定履行付款义务，万通田宇公司应按合同约定履行交房义务。万通田宇公司未按预售合同及补充协议书约定的交房时间交房，其逾期交房违约事实存在,应依法承担违约责任。陈道军要求万通田宇公司按已付购房款3809327元的日万分之五支付2018年3月30日至2019年3月30日共365天违约金的诉讼请求，因一审法院（2018）鄂0626民初303号判决书判决万通田宇公司应支付的违约金计算至2018年3月30日，补充协议书中的违约金已调整为按陈道军已付购房款3809327元的日万分之五计算。陈道军认为其购买的房屋不具备交房条件，但2018年6月19日陈道军领取所购房屋钥匙，并对房屋进行装修，房屋实际已转移由陈道军占有。因此，从陈道军领取房屋钥匙之日应视为万通田宇公司将陈道军购买的房屋已交付使用。陈道军未提供证据证明其在领取所购房屋钥匙实际占有房屋后与万通田宇公司另有其他约定。因此，陈道军诉讼请求中要求万通田宇公司按已付购房款3809327元的日万分之五支付2018年3月31日至2018年6月18日逾期交房违约金应予支持，其他诉讼请求不予支持。万通田宇公司应支付陈道军2018年3月31日至2018年6月18日计80天的逾期交房违约金152373元，减去陈道军应付万通田宇公司购房款65673元，万通田宇公司还应支付陈道军逾期交房违约金86700元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖北万通田宇投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈道军逾期交房违约金86700元。二、驳回原告陈道军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12264元，减半收取6132元，由原告陈道军负担5148元，被告湖北万通田宇投资有限公司负担984元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，陈道军与万通田宇公司签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。陈道军已按合同约定履行付款义务，万通田宇公司未按约定期限交付房屋违约是本案无争议的事实。关于逾期交房的时间认定是本案二审争议的焦点问题。陈道军上诉认为诉争房屋不具备交付条件，对一审法院以其于2018年6月19日领取钥匙时间即视为万通田宇公司交付房屋时间的认定提出异议。对此本院认为，陈道军签字的领取钥匙协议书中载明“现因园区内部分工程未完工，不具备交付条件，...”，因陈道军于2018年6月19日领取钥匙时对房屋尚不具备交付条件是明知的，但仍领取钥匙、接受房屋，且现已实际占有、装修使用房屋，故一审法院认定“从陈道军领取房屋钥匙之日应视为万通田宇公司将陈道军购买的房屋已交付使用”并无不当，陈道军对此提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，陈道军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12264元，由陈道军负担。本判决为终审判决。审判长  王淑青审判员  杨 文审判员  陈瑞芳二〇一九年十一月五日书记员  刘秋华