天津市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）津01执异114号案外人：宁夏世翔荣建设工程管理有限公司，住所地宁夏银川市金凤区黄河东路湖畔嘉苑三期2号公建楼商业4楼。法定代表人：黄欢，总经理。委托诉讼代理人：杨玉明，宁夏德声律师事务所律师。申请执行人：华融国际信托有限责任公司，住所地新疆乌鲁木齐市天山区中山路333号。法定代表人：庞洪梅，总经理。委托诉讼代理人：范连均，北京汉韬（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙艺宁，北京市汉韬律师事务所律师。被执行人：宁夏上陵实业（集团）有限公司，住所地宁夏银川市丽景北街730号二楼。法定代表人：史信，董事长。被执行人：宁夏上陵房地产开发有限公司，住所地银川市兴庆区丽景北街726号2号办公楼。法定代表人：史信，董事长。被执行人：宁夏银川上陵雷克萨斯汽车销售服务有限公司，住所地银川德胜工业园区虹桥路西侧1幢。法定代表人：史信，董事长。被执行人：宁夏上陵卓恒安汽车销售服务有限公司，住所地银川德胜工业园区虹桥路西侧2幢。法定代表人：史俭，董事长。被执行人：宁夏上陵卓恒宇汽车销售服务有限公司，住所地银川德胜工业园区虹桥西侧3幢。法定代表人：史俭，董事长。被执行人：宁夏赐鑫建筑工程有限公司，住所地宁夏银川市兴庆区丽景北街730号三楼。法定代表人：史俨，总经理。被执行人：宁夏林业研究院股份有限公司，住所地银川市胜利街1059号。法定代表人：沈效东，董事长。委托诉讼代理人：王丽，女，总经理助理。被执行人：史信，男，1959年2月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被执行人：王玉梅，女，1960年8月30日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被执行人：史仁，男，1963年4月29日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被执行人：邬芝翠，女，1962年1月10日出生，回族，住宁夏回族自治区盐池县。被执行人：史俭，男，1969年6月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被执行人：王永利，女，1973年1月8日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被执行人：史俨，男，1972年3月24日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被执行人：吴曼丽，女，1976年1月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。本院在执行华融国际信托有限责任公司与宁夏上陵实业（集团）有限公司、宁夏上陵房地产开发有限公司、宁夏银川上陵雷克萨斯汽车销售服务有限公司等公证债权文书一案中，宁夏世翔荣建设工程管理有限公司对本院查封宁夏回族自治区银川市兴庆区提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。宁夏世翔荣建设工程管理有限公司称，请求法院解除对位于宁夏回族自治区银川市兴庆区的查封，终止对该房产的执行。事实和理由：2016年3月11日，案外人与被执行人宁夏林业研究院股份有限公司签订了一份《宁夏林业研究所新建办公大楼工程造价咨询合同》，合同编号【2016】013号，由被执行人宁夏林业研究院股份有限公司委托案外人对《宁夏林业研究所新建办公大楼》的工程造价进行审核。案外人按照合同约定履行了审核义务，经双方协商同意，由案外人以该咨询服务费费用全额抵顶宁夏林业研究院股份有限公司建设的坐落在银川市兴庆区胜利南街1059号宁夏林业研究所办公大楼11层21室（不动产登记号：宁（2017）0050453）的购房款，不足部分由案外人以现金方式向宁夏林业研究院股份有限公司支付购房款。2018年9月4日，案外人与被执行人宁夏林业研究院股份有限公司签订《房屋认购协议书》，由案外人购买宁夏林业研究所办公大楼11层21室（不动产登记号：宁（2017）0050453）的房屋，认购面积985.46平方米，购房款为5420030元，用全部咨询服务费253.5万元抵顶购房款。认购协议签订后，案外人向被执行人宁夏林业研究院股份有限公司支付购房款130万元，剩余1585030元购房款约定在房屋具备过户条件时付清。认购协议签订后，被执行人宁夏林业研究院股份有限公司将房屋交付案外人，案外人对房屋进行了装修。2018年11月30日，被执行人宁夏林业研究院股份有限公司董事沈效东在《关于宁夏林业研究所新建办公楼工程结算审核服务费确认申请》中签字，对案外人服务费再次进行了确认，服务费数额为253.5万元。2019年3月13日，法院作出的（2019）津01执311号裁定书，对案外人购买的被执行人宁夏林业研究院股份有限公司位于银川市兴庆区进行了查封。案外人认为，其与被执行人宁夏林业研究院股份有限公司签订认购协议在法院查封之前，且案外人在查封之前已占有和装修涉案房屋，已按照认购协议支付了购房款3,835,000元，非因案外人自身原因未办理过户登记，案外人愿意将购房尾款按照法院的要求交付执行。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人能够排除执行，故请法院解除对涉案房屋的查封，终止对涉案房屋的执行。华融国际信托有限责任公司称，不同意案外人宁夏世翔荣建设工程管理有限公司的异议请求。一、案涉房产在转让前已被设立抵押，该转让行为无效，案外人对案涉房产不享有任何实体权利，法院的执行行为并无不妥。根据案外人陈述及其提供的证据，案外人与宁夏林业研究院股份有限公司签订房屋认购协议书的时间为2018年9月4日，而案涉房产在2017年12月13日已被宁夏林业研究院股份有限公司向申请执行人设立了抵押并办理了抵押登记手续。宁夏林业研究院股份有限公司向案外人转让案涉房产并未通知华融国际信托有限责任公司，华融国际信托有限责任公司对该转让行为并不知晓。根据《中华人民共和国担保法》第49条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第67条规定，案外人与宁夏林业研究院股份有限公司之间的转让行为无效，案外人对案涉房产不享有任何实体权利，华融国际信托有限责任公司仍对案涉房产享有抵押权。在案涉房产转让行为无效，案外人对案涉房产不享有任何实体权利的情况下，本案并不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故案外人的主张缺乏事实依据和法律依据，应依法予以驳回。二、即使本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定且案外人提供的证据是真实的，其异议理由亦不成立，应依法予以驳回。1、案外人并未在法院查封案涉房产之前与宁夏林业研究院股份有限公司签订合法有效的书面买卖合同。案外人提供的房屋认购协议第九条约定“本协议经甲乙双方签字盖章即刻生效”，该协议须经双方盖章并经法定代表人签字才生效。但在该协议签字盖章部分，只列明了委托代理人，签字显示为沈效东，但案外人提供的证据并无宁夏林业研究院股份有限公司当时的法定代表人李健对沈效东的授权。沈效东于2019年5月22日变更为宁夏林业研究院股份有限公司法定代表人。现有情况不排除房屋认购协议存在倒签的可能。此外，房屋认购协议第五条明确约定了在满足案涉房产具备交易条件和依约支付价款的情况下双方签订正式的房屋买卖合同，第六条第3款约定未按照第五条约定时间签订房屋买卖合同的，宁夏世翔荣建设工程管理有限公司有权解除本协议。由此可知，房屋认购协议只是对案涉房产的预约行为，并非双方认可的书面房屋买卖合同。2、案外人并未支付完毕全部购房价款，并且也不符合“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的情形。案外人提供的证据无法充分证明抵房款债权的真实存在，在案涉房产转让行为无效的情况下，其举证证明已支付的130万元实际并不构成购房款，且其尚有剩余购房款未完成支付。3、案外人不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。案外人在签订房屋认购协议时，案涉房产已设立了抵押并办理了抵押登记手续。案外人未尽到审慎的审查和注意义务签订了房屋认购协议，对于案涉房产未能办理过户，该结果的出现案外人存在严重过错。综上案外人的异议主张缺乏事实及法律依据，应依法予以驳回。宁夏林业研究院股份有限公司称，同意案外人宁夏世翔荣建设工程管理有限公司的异议请求。本院查明，华融国际信托有限责任公司与宁夏上陵实业（集团）有限公司、宁夏上陵房地产开发有限公司、宁夏银川上陵雷克萨斯汽车销售服务有限公司等于2019年1月25日在北京市方圆公证处作出（2018）京方圆执字第0344号执行证书，出具执行证书：“一、被执行人：宁夏上陵实业（集团）有限公司、宁夏上陵房地产开发有限公司、宁夏银川上陵雷克萨斯汽车销售服务有限公司、宁夏上陵卓恒安汽车销售服务有限公司、宁夏上陵卓恒宇汽车销售服务有限公司、宁夏赐鑫建筑工程有限公司、宁夏林业研究院股份有限公司、史信、王玉梅、史仁、邬芝翠、史俭、王永利、史俨、吴曼丽。二、执行标的：1、宁夏上陵实业（集团）有限公司、宁夏上陵房地产开发有限公司、宁夏银川上陵雷克萨斯汽车销售服务有限公司、宁夏上陵卓恒安汽车销售服务有限公司、宁夏上陵卓恒宇汽车销售服务有限公司、宁夏赐鑫建筑工程有限公司、宁夏林业研究院股份有限公司共同向华融国际信托有限责任公司偿还贷款本金人民币19630万元整。2、宁夏上陵实业（集团）有限公司、宁夏上陵房地产开发有限公司、宁夏银川上陵雷克萨斯汽车销售服务有限公司、宁夏上陵卓恒安汽车销售服务有限公司、宁夏上陵卓恒宇汽车销售服务有限公司、宁夏赐鑫建筑工程有限公司、宁夏林业研究院股份有限公司共同向华融国际信托有限责任公司支付自2018年8月5日（含）至2018年10月12日（不含）期间的应付未付利息2526916.66元（计算依据：信托贷款合同第1.10条、3.1条、《关于利息支付的说明》；计算方法：应付未付利息＝贷款本金余额×9%÷360×逾期天数-810183.34元）。3、宁夏上陵实业（集团）有限公司、宁夏上陵房地产开发有限公司、宁夏银川上陵雷克萨斯汽车销售服务有限公司、宁夏上陵卓恒安汽车销售服务有限公司、宁夏上陵卓恒宇汽车销售服务有限公司、宁夏赐鑫建筑工程有限公司、宁夏林业研究院股份有限公司共同向华融国际信托有限责任公司支付自2018年10月12日起（含）至应付款项全部实际清偿完毕之日止（不含）的罚息（计算依据：信托贷款合同第10.6条；计算方法：罚息＝信托贷款本金余额×年利率11%÷360×150%×逾期天数），以及自2018年10月12日起（含）计算至应付款项全部实际清偿完毕之日（不含）止的复利（计算依据：信托贷款合同第10.6条；计算方法：复利以未付利息为基数按照贷款日利率的150%计收）。4、宁夏上陵实业（集团）有限公司、宁夏上陵房地产开发有限公司、宁夏银川上陵雷克萨斯汽车销售服务有限公司、宁夏上陵卓恒安汽车销售服务有限公司、宁夏上陵卓恒宇汽车销售服务有限公司、宁夏赐鑫建筑工程有限公司、宁夏林业研究院股份有限公司共同向华融国际信托有限责任公司支付延迟支付本金人民币1000万元（依约应于2018年9月2日支付，实际支付时间为2018年9月13日）的罚息人民币50416.67元（自2018年9月2日【含】计算至2018年9月13日【不含】；计算依据：信托贷款合同第10.6条；计算方法：罚息＝迟延支付本金×年利率11%÷360×150%×逾期天数）。5、宁夏上陵实业（集团）有限公司、宁夏上陵房地产开发有限公司、宁夏银川上陵雷克萨斯汽车销售服务有限公司、宁夏上陵卓恒安汽车销售服务有限公司、宁夏上陵卓恒宇汽车销售服务有限公司、宁夏赐鑫建筑工程有限公司、宁夏林业研究院股份有限公司共同向华融国际信托有限责任公司支付未按约定偿还贷款款项的违约金人民币3926万元整（计算依据：信托贷款合同第10.6条；计算方法：违约金＝贷款本金余额×20%）。6、宁夏上陵实业（集团）有限公司、宁夏上陵房地产开发有限公司、宁夏银川上陵雷克萨斯汽车销售服务有限公司、宁夏上陵卓恒安汽车销售服务有限公司、宁夏上陵卓恒宇汽车销售服务有限公司、宁夏赐鑫建筑工程有限公司、宁夏林业研究院股份有限公司共同承担公证费人民币548900元整。7、史信、王玉梅、史仁、邬芝翠、史俭、王永利、史俨、吴曼丽依据保证合同的约定，对上述第1项、第2项、第3项、第4项、第5项、第6项债务依法向华融国际信托有限责任公司承担连带保证担保责任。8、华融国际信托有限责任公司对宁夏林业研究院股份有限公司名下位于宁夏银川的145项抵押资产（见《附件》），依法享有优先受偿权。上述执行标的中的第2、3、4、5项合计的金额不超过以贷款本金余额为基数按照年利率24%计算得出的数额。三、被执行人可供执行的财产：宁夏上陵实业（集团）有限公司、宁夏上陵房地产开发有限公司、宁夏银川上陵雷克萨斯汽车销售服务有限公司、宁夏上陵卓恒安汽车销售服务有限公司、宁夏上陵卓恒宇汽车销售服务有限公司、宁夏赐鑫建筑工程有限公司、宁夏林业研究院股份有限公司、史信、王玉梅、史仁、邬芝翠、史俭、王永利、史俨、吴曼丽的全部财产；其中对宁夏林业研究院股份有限公司名下坐落于宁夏银川兴庆区胜利街1059号的抵押物（见《附件》），申请执行人在申请执行的标的范围内有权依法律规定就上述的抵押物优先受偿。四、申请执行的期限：申请执行的期间为二年，自本执行证书出具之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。”执行证书生效后，宁夏上陵实业（集团）有限公司、宁夏上陵房地产开发有限公司、宁夏银川上陵雷克萨斯汽车销售服务有限公司、宁夏上陵卓恒安汽车销售服务有限公司、宁夏上陵卓恒宇汽车销售服务有限公司、宁夏赐鑫建筑工程有限公司、宁夏林业研究院股份有限公司、史信、王玉梅、史仁、邬芝翠、史俭、王永利、史俨、吴曼丽未履行还款义务，华融国际信托有限责任公司向天津市高级人民法院申请执行。2019年2月21日，天津市高级人民法院作出（2019）津执6号执行裁定书，裁定：本案由天津市第一中级人民法院负责执行。2019年3月13日，本院作出（2019）津01执311号执行裁定书，裁定：查封被执行人宁夏林业研究院股份有限公司名下坐落于宁夏回族自治区银川市兴庆区宁夏林业研究所办公楼的145套房产。2019年4月，宁夏世翔荣建设工程管理有限公司对本院查封宁夏回族自治区银川市兴庆区提出异议。听证中，宁夏世翔荣建设工程管理有限公司提供2016年3月11日，其与宁夏林业研究所股份有限公司签订的《宁夏林业研究所新建办公大楼宁夏回族自治区建设工程造价咨询合同》；2018年9月4日，宁夏世翔荣建设工程管理有限公司与宁夏林业研究院股份有限公司签订的《房屋认购协议》；购房款支付凭证；《关于宁夏林业研究所新建办公楼工程结算审核服务费确认申请》，证明宁夏林业研究院股份有限公司对253.5万元咨询服务费予以确认；《装修合同》及付款凭证；不动产登记信息查询单；宁夏林业研究院股份有限公司工商登记信息查询，证明沈效东为公司董事；交付水电费凭证、装修完毕照片。证明案外人在法院查封前已经签订了书面房屋认购合同，且已经支付了大部分房款，并对涉案房屋已经装修完毕占有使用。另查，涉案房屋所有权登记在宁夏林业研究院股份有限公司名下，抵押权人为华融国际信托有限责任公司。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人宁夏世翔荣建设工程管理有限公司主张其与宁夏林业研究院股份有限公司签订房屋认购协议在法院查封之前，并已装修占有涉案房屋，且已按照房屋认购协议约定支付了购房款，未能办理涉案房产过户登记，系因该房产已由宁夏林业研究院股份有限公司抵押给本案申请执行人华融国际信托有限责任公司，非案外人宁夏世翔荣建设工程管理有限公司自身原因，据此要求解除查封。依据生效执行证书，申请执行人华融国际信托有限责任公司对被查封的涉案房产享有优先受偿权。案外人宁夏世翔荣建设工程管理有限公司与宁夏林业研究院股份有限公司签订房屋认购协议虽然在法院查封之前，但，该房屋认购协议不属于合法有效的买卖合同，其合同实质应为以房屋抵偿咨询服务费用；未办理过户登记系因涉案房屋已经被宁夏林业研究院股份有限公司抵押给本案申请执行人华融国际信托有限责任公司，案外人宁夏世翔荣建设工程管理有限公司未履行合理的注意义务，属于能够归责于案外人宁夏世翔荣建设工程管理有限公司的情形。据此，案外人的请求不符合上述法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下：驳回案外人宁夏世翔荣建设工程管理有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  谭晓辉审判员  于丽英审判员  赵文杰二〇一九年十一月十一日书记员  周 晶附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款：……人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。