山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终9818号 上诉人（原审被告）：孙惟珍，男，汉族，1938年8月26日出生，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：张贤英，女，汉族，1943年10月15日生，系上诉人之妻，住址同上。 委托诉讼代理人:孙强，女，汉族，1971年10月30日生，系上诉人之女儿，住山东省青岛市市南区。联系。 被上诉人（原审原告）：青岛润凯物业管理有限公司，住所地青岛市市北区威海路。 法定代表人：陈世军，总经理。 委托诉讼代理人：王雪琴，山东瑞帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金英，女，1973年12月6日出生，汉族，青岛润凯物业管理有限公司经理，住青岛市市北区。 上诉人孙惟珍因与被上诉人青岛润凯物业管理有限公司（以下简称润凯物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初3583号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙惟珍，被上诉人润凯物业公司的委托诉讼代理人王雪琴、金英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙惟珍提出上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人的公章未经依法备案。经核实被上诉人起诉状中的公章并没有备案，被上诉人不具有诉讼主体资格，作为一审原告不适格。二、涉案《物业管理委托合同》（以下简称《合同》）的一方签订人海军北海舰队直辖工程建设管理办公室不具有独立法人资格，不具备合同主体资格，因此《合同》未经主管机关追认前效力待定。三、被上诉人在2014年6月12日成立，但2015年8月4日才取得物业管理企业暂定三级一年资质许可，因此被上诉人2014年10月1日至2015年8月4日期间系无资质服务，不应得到法律保护。四、被上诉人一审标的中含有电梯费，根据物业管理中电梯费专款专用原则，该费用所有权是本单元全体业主，被上诉人无权主张。且被上诉人2017年8月24日离开，两年后无任何单位或业主委托其代收电梯费，其不是主张电梯费的适格主体。五、一审法院判定的“合同监督方，（丙方）即小区管委会……不拥有和行使任何权利，应予以提倡，数名代表在合同中签字系个人行为，不影响合同效力和合同的正常履行”，与事实不符。《合同》第五条、第六条、第十七条第二款等均授予了小区管委会实权，与一审法院判定是矛盾的。补充理由：一、涉案小区更换物业时未通知上诉人，也未进行公示，上诉人对《合同》内容、物业如何管理小区及如何交付物业费均不知情，且收缴物业费时被上诉人并没有对上诉人进行催告。二、被上诉人未催告过上诉人交付物业费，上诉人不清楚违约金是如何产生以及计算的，因此上诉人不应当支付违约金。三、上诉人女儿在被上诉人处办理了进出小区的车卡，卡中的余款被上诉人撤离小区时并未退还。四、被上诉人物业服务不到位，物业费应按相应折扣收取。 润凯物业公司答辩称，一、本案物业管理委托合同合法有效，中国人民解放军海军北海舰队直管工程建设管理办公室（以下简称直管办），对外行使部队所授予的权利，涉案小区因未成立业主委员会，部队方面指派直观办负责与物业公司签约接洽等工作，本案的物业管理委托合同，是在平等、自愿、公正公开的条件下签署的，形式、内容均符合法律规定，效力及于小区全体业主。被上诉人全面履行了合同义务、提供了物业服务，没有违约情形，被上诉人应当支付物业服务费。二、被上诉人进驻小区前，曾多次前往青岛物业办咨询办理物业资质问题，收到答复为涉案小区未在地方办理登记，因此青岛物业办对在该小区实施物业服务的企业不做资质要求，合同只需甲方认可。合同履行期间，应部队要求，被上诉人于2015年7月办理了资质。且据2017年1月12日国发2017第7号《国务院关于第三批取消中央指定地方实施的行政许可事项》目录第十二项“取消物业服务企业二级以下资质认定”可知，国家现已经取消了对二级以下物业资质的认定。三、被上诉人尽职尽责，履行服务管理义务，获得多数业主认同，小区业主缴费率达70.8%。因被上诉人的服务群体为全体业主，有个别业主对服务不满意在所难免，但被上诉人已依照合同履行了义务、尽到了责任。四、涉案小区非部队军营，上诉人也非现役军人，一审法院审理本案的物业服务合同纠纷符合法律规定。一审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实及法律依据，请求维持原判。补充答辩意见：一、上述人主张物业公司未公告不合符实际情况，被上诉人在入驻小区内多次公告相关业务情况并催促业主支付物业费。二、上诉人称不缴纳物业费的理由是与前任物业公司存在矛盾，从2011年12月上诉人就开始拒绝缴纳物业费。三、车卡问题与本案无关。四、上诉人无证据证明我方在服务小区期间存在服务质量问题，其所称的打折问题是被上诉人一审诉讼调解期间本着与业主协商的态度进行的调节，并非是由于服务质量问题。 润凯物业公司向一审法院起诉请求：1、判令孙惟珍交纳拖欠的物业服务费4243.3元、违约金1853.34元；2、诉讼费由孙惟珍负担。 一审法院认定的事实：2014年9月，润凯物业与舰队直管办签订《物业管理委托合同》，舰队直管办委托润凯物业为位于青岛市市北区的海军河马石离退休干部住宅小区（以下简称河马石小区）实行物业管理，期限自2014年10月1日至2017年10月1日，约定业主或物业使用人应按照每月/平方米0.55元的标准按月交纳物业服务费，逾期交纳从第二个月1日起按欠交总额的日5‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。该合同的履行由海军河马石离退休干部住宅小区管理委员会（以下简称小区管委会）负责监督，并由七名管委会成员在合同中签名。润凯物业在签订合同后对河马石小区实行了物业管理服务。舰队直管办于2017年8月25日向润凯物业送达《物业合同到期解聘告知书》，润凯物业于同年8月27日复函，并于8月31日正式撤离河马石小区。该小区14号楼2单元501户（建筑面积131.37平方米）房屋使用人系孙惟珍，自2014年11月开始欠交物业服务费，截止2017年8月，孙惟珍欠交物业服务费和电梯使用费4243.3元。润凯物业对欠费进行过催交。河马石小区现未成立业主委员会。 一审法院认为，关于一审法院对本案是否有权管辖问题。本案属一般民事合同纠纷，合同履行地虽在舰队自管房屋区域范围内，但合同一方当事人系非军人或军队单位，当事人并未在合同中约定由军事法院管辖，因此对于孙惟珍关于本案应由军事法院专属管辖的意见一审法院不予采纳。 孙惟珍居住的房屋所在的河马石小区，系海军北海舰队自管的军产房屋，孙惟珍系涉案房屋的物业实际使用人。润凯物业系经有关部门批准的、具备三级资质等级的物业服务企业。河马石小区内的房屋由舰队自行管理，舰队直管办系由舰队派驻小区的管理部门，与润凯物业签订的《物业管理委托合同》具有相关法律、法规规定的前期物业的特征，该合同不违反法律规定，属合法有效，该合同效力及于全体小区业主，包括每一名物业实际使用人。合同监督方，即小区管委会，系河马石小区内居民自发成立的服务性群体，为小区物业服务等涉及居民利益的事务提供志愿服务，不拥有和行使任何权力，应予以提倡，数名代表人在合同中签字系其个人行为，不影响合同效力和合同的正常履行。物业公司提供的物业服务是综合的、整体的，并非针对小区内某一户业主或者物业实际使用人，只要在此小区内居住就实际接受了服务，应当按照物业服务合同交纳物业服务费，违反约定理应按照合同约定支付违约金。孙惟珍所称其本人并非物业服务合同相对人，房屋权属属于舰队，自己主体不适格，于法无据，一审法院不予采纳。因此，孙惟珍无正当理由拒绝交纳物业服务费及电梯使用费，应承担违约责任，支付违约金。润凯物业主张的违约金过高，应予适当调减。孙惟珍经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、孙惟珍给付青岛润凯物业管理有限公司物业服务费和电梯使用费4243.3元；二、孙惟珍支付青岛润凯物业管理有限公司违约金1400元；上述一、二项于本判决生效之日起10内给付，逾期付款按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回青岛润凯物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元由孙惟珍负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人提交门禁卡（车卡）一张，标示为青岛润凯物业管理有限公司河马石管理处，号码01015，上诉人主张卡内有150元，被上诉人应当退回给上诉人。 被上诉人质证：一、被上诉人入驻涉案小区后，于2014年11月为每户免费发放了三张门禁卡（含有充值功能并与停车场系统相容，可作为车辆进出小区的车卡），大部分业主都办了该卡。二、被上诉人对号码为01015的卡片进行了查证，公司的充值系统中并没有该卡的充费信息。被上诉人认为上述门禁卡与本案无关，且上诉人未提交任何充值凭据，上诉人以此为由拒绝缴纳物业费没有事实和法律依据。 对上诉人提交的证据真实性本院予以确认，对其证明力本院将结合其他证据综合作出认定。 被上诉人提交证据一、润凯物业法定代表人陈世军说明及其身份证各一份。拟证明陈世军对被上诉人起诉业主物业服务纠纷案件，及公司公章更换过程、使用情况，均全部知悉认可。证据二、青岛市住房公积金汇缴变更清册、中国农业银行业务凭证各一份。拟证明被上诉人原公章自然损坏后，更换新公章，并用新公章办理相关手续，予以备案。证据三、青岛润凯物业管理有限公司资质证明一份。拟证明被上诉人依法办理从业资质、依法执业，没有违规。证据四、年检报告三页。拟证明被上诉人依法设立，依法年检，法人资格符合法律规定。 上诉人质证称：对于证据真实性认可，对于证明事项不予认可。 对于润凯物业公司提交证据一至证据四的真实性本院予以确认，对其证明力，本院将结合其他证据综合作出认定。 一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，润凯物业公司使用与其名称一致的印章主张权利，其法定代表人也认可该行为，可以认定提起诉讼是公司的意思表示，孙惟珍以润凯物业公司在诉状中使用的印章与在公安机关备案的印章不一致而认为润凯物业公司不能提起诉讼，否认润凯物业公司具有原告的主体资格，无事实和法律依据。对于润凯物业公司使用的印章与公安机关备案的印章是否一致问题，涉案小区的业主已向有关部门反映，应由有关部门解决，不宜在本案物业服务合同纠纷中处理。上诉人认为润凯物业公司不具有涉案纠纷主体资格的上诉理由不成立，不予支持。 其次，润凯物业公司在签订《物业管理委托合同》时不具有物业服务资质，但此后其取得了相应的资质也提供了物业服务，是否获得资质属于主管行政部门进行管理的规定，并不是影响合同效力的效力性强制性规定，且现国务院业已取消了物业公司需要相应资质的要求。因此孙惟珍认为在签订合同时润凯物业公司不具有相应资质，无资格签订合同和经营的上诉理由不成立，不予支持。 第三，涉案小区系由北海舰队安排舰队直管办进行建设的，舰队直管办也与润凯物业公司签订了《物业管理委托合同》；现由北部战区海军保障部直属保障队下属维修大队代行管理职责，均是在有关部门授权情况下履行有关职责，不能因此认定其签订的合同无法律效力。该小区至今未成立业主委员会，舰队直管办与润凯物业公司在2014年9月签订了《物业管理委托合同》，又设立了“小区管委会”负责监督，润凯物业公司对涉案小区进行了物业管理并进行了物业费的催缴。本案系物业服务合同纠纷，直管办并非必要的诉讼参与人，原审法院对孙惟珍要求追加直管办为第三人的主张不予支持，并无不当。故孙惟珍认为《物业管理委托合同》无效及申请追加直管办为第三人的上诉理由不成立，不予支持。 第四，上诉人作为小区业主，自2014年10月之后接受被上诉人提供的物业服务，其现主张对合同并不知情，没有事实依据，本院不予支持。上诉人主张服务不到位，服务质量差问题，一审未予支持，上诉人在二审期间没有其他新证据予以证明，本院不予采信。上诉人主张电梯费应当扣除，该主张没有事实依据，本院不予支持。 第五，上诉人提出未退还的车卡充值费应当在物业费中扣除，但并未提交相关充值凭证，且未提起反诉，因此本院认为该费用不宜在本案处理，上诉人可另行寻求救济。 综上，本案系物业服务合同纠纷，涉案小区先是由青岛裕源物业有限公司提供服务，后由润凯物业公司提供服务，物业管理服务行业，现实生活中确实存在服务质量不完善的现象，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面，若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。现润凯物业公司已为小区提供了基本的物业服务，即使所签订的物业服务合同存在瑕疵，双方也形成了事实上的物业服务合同关系。孙惟珍对其居住小区物业服务合同及物业服务有异议，可以同全体业主协商、向政府物业管理部门反映，尽快成立业主委员，选聘令大多数业主满意的物业服务公司。故原审法院根据《物业管理委托合同》判决孙惟珍支付物业服务费是正确的。考虑到润凯物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，提供的服务存在提升的空间，对润凯物业公司主张违约金的诉讼请求不再予以支持。上诉人孙惟珍的其他上诉理由不成立，不予支持。原审法院判决认定事实基本清楚，其判令支付违约金不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下： 一、维持青岛市市北区人民法院(2019)鲁0203民初3583号民事判决第一项，于本判决生效之日起10日内履行。 二、撤销青岛市市北区人民法院(2019)鲁0203民初3583号民事判决第二项。 三、驳回上诉人孙惟珍的其他上诉请求。 四、驳回被上诉人青岛润凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 原审案件受理费50元，由润凯物业公司负担。二审案件受理费50元，由上诉人孙惟珍承担。 本判决为终审判决。 审判长 王 琳 审判员 宋丽华 审判员 王 晋 二〇一九年十一月二十一日 法官助理 任臻 书记员姚莉