江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣09民终1851号上诉人（原审原告）：丰城市邑佳物业管理有限公司，住所地江西省丰城市新城区阳坊花园小区，统一社会信用代码：91360981799474089L。法定代表人：杨长春，系该公司经理。被上诉人（原审被告）：包君伟，男，1964年10月14日出生，汉族，户籍地浙江省丽水市莲都区，现住浙江省丽水市莲都区。被上诉人（原审被告）：邹培水，男，1951年8月22日出生，汉族，住所地浙江省丽水市莲都区。被上诉人（原审被告）：喻永红，女，1967年11月12日出生，汉族，住所地浙江省天台县。上诉人丰城市邑佳物业管理有限公司（以下简称邑佳物业公司）因与被上诉人包君伟、邹培水、喻永红物业合同纠纷一案，不服江西省丰城市人民法院（2018）赣0981民初4196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。邑佳物业公司上诉请求：1.请求二审法院依法改判，支持上诉人要求被上诉人赔偿所拖欠的物业服务费308670元并承担违约金513210元，合计人民币821880元。2.被上诉人承担本案诉讼费用27000元。事实和理由：1.在一审中审判长说邑佳物业公司计算的物业费总金额超过了308670元，要求邑佳物业公司补缴案件受理费。事实上没有超出308670元，证据9中“拖欠物业费”和“应交物业费”中合计263673元，证据10“开发商未售车库物业服务费44997元”，总计物业服务费是308670元。另外，因被上诉人车库建筑未达标，车库内的顶板与地面的高度没有达到2.3米以上，至今未通过验收，被上诉人在丰城市房产局开不到销售发票，因此长期不能出售，是被上诉人违法故要按0.46元/月全额收物业服务费。2.被上诉人所拖欠的物业费不是上诉人因经营不善造成亏损的金额，是邑佳物业公司和业主违约拖欠不交纳物业费而造成了上诉人的经济损失。因被上诉人房屋质量问题，致使上诉人收取物业服务费困难。3.上诉人物业服务费绝大部分是由劳动工资和电费构成，丽景花园每月应交物业费总额是13997元。根据合同第二十四条的约定，甲方和业主向乙方支付违约金，按千分之五/日计算。4.请求二审法院责令被上诉人承担与本案相关的诉讼费用27000元。包君伟辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。邹培水、喻永红在二审期间均未出庭作答辩。邑佳物业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院责令包君伟、邹培水、喻永红交纳业主所拖欠的物业服务费共计人民币308670元（其中业主未缴纳的物业费为298445元，建设单位未售车库的物业费为15737元，后在庭审中变更建设单位未售车库的物业费为10225元），并承担滞纳金513210元（其中2017年11月15日之前的按万分之五算34772元，2017年11月15日至2018年9月21日共310天按千分之五算478438元），合计人民币821880元。2、请求包君伟、邹培水、喻永红承担与本案相关的诉讼费用15000元。一审法院认定事实：2009年7月31日，江西省丰城市丽丰房地产有限公司（甲方）与丰城邑佳物业管理有限公司（乙方）签订了《丽景花园前期物业服务合同》，合同约定甲乙双方本着公平、自愿的原则，经协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对丽景花园提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。合同对服务内容与质量、服务费用、违约责任等均作了约定。合同第二章第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务内容：1、物业共有部位的养护和管理，2、物业共同设施设备的运行、维修、养护和管理，3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，4、公共绿化的养护和管理，5、车辆停放管理，6、公共秩序、安全防范等事项的协助管理，7、装饰装修管理服务，8、物业档案资料管理。……第三章第六条本物业管理区域物业服务收费方式：物业服务费用由甲方按其物业的建筑面积交纳，多层住宅标准按每月0.46元∕平方米收费，商业物业标准按每月1元∕平方米收费。物业服务费用主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共有部位、共有设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域内清洁卫生费用；4、物业管理区域内养护费用；5、物业管理区域内秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、法定税费；10、物业管理企业的利润。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第三章第七条业主应于开发商通知业主入伙之日起交纳物业服务费用(物业服务资金)，入伙前预收一年物业服务费用。半年后纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因建筑单位原因未能按时交给业主的物业，其物业服务费用(物业服务资金)，由甲方按服务费用半额交纳。物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在每月前5天履行交纳义务……第七章第二十四条甲方和业主违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，应按千分之五/日的标准向乙方支付违约金。……第九章第二十九条本合同期限自2009年8月20日至2011年8月19日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十条本合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。2011年7月18日，江西省丰城市丽丰房地产有限公司与邑佳物业公司又续签了此合同，履行期限自业主委员会成立并与新的物业公司签订合同之日止。邑佳物业公司自2009年7月31日签订合同后一直在为小区提供物业服务。丰城市丽景花园至今没有成立业主委员会。2017年11月9日，邑佳物业公司向丰城市剑南街办、南郊社区、市房管局物业办提交申请书，请求于2017年11月15日退出丽景花园物业管理服务工作，丰城市剑南街道办事处和丰城市房地产管理局批复情况属实，依法退出。江西省丰城市丽丰房地产有限公司自邑佳物业公司撤出丽景花园的物业管理前，有46间车库一直未售出。另查明，江西省丰城市丽丰房地产有限公司于2004年3月30日登记成立，包君伟（公司法定代表人）认缴额165万，占33%；邹培水认缴额165万，占34%；喻永红认缴额165万，占33%；江西省丰城市丽丰房地产有限公司于2014年3月29日办理了注销登记。一审法院认为：案件的主要争议焦点：1、邑佳物业公司所主张的业主所拖欠未交的物业费298445元及滞纳金应否由包君伟、邹培水、喻永红承担。2009年7月31日、2011年7月18日，江西省丰城市丽丰房地产有限公司为委托方（甲方）与邑佳物业公司为受托方（乙方）签订《丽景花园前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效。上述合同系前期物业服务合同，根据法律相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。根据国务院《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《丽景花园前期物业服务合同》第七条，业主应于开业商通知业主入伙之日起交纳物业服务费用，入伙前预收一年物业服务费用。邑佳物业公司为丽景花园小区提供物业服务，业主应承担交纳物业费的义务，故丽景花园小区的业主应当向邑佳物业公司交纳物业管理费。至于邑佳物业公司诉称因江西省丰城市丽丰房地产有限公司注销未及时通知邑佳物业公司，导致其在建设单位注销后仍然向业主提供了物业服务而未收取物业费问题。经查，根据有关法律规定，在小区未成立业主委员会的情形下，双方前期物业服务合同仍然有效，邑佳物业公司向小区业主提供了物业服务，小区业主应依法缴纳物业服务费，故邑佳物业公司可向丽景花园小区业主就服务期间的物业费另行主张权利。根据《丽景花园前期物业服务合同》第六条、第七条的约定，业主交纳物业费的起算时间、收费标准与建设单位交纳物业费的起算时间、收费标准均不同。根据合同约定业主应于开业商通知业主入伙之日起交纳物业服务费用，入伙前预收一年物业服务费用，多层住宅标准按照每月0.46元∕平方米收费、商业物业标准按每月1元∕平方米收费。对已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，物业费前半年免交，即物业费自2010年1月31日开始起算，以后的物业费按照半额交纳，即多层住宅标准按照每月0.23元∕平方米收费、商业物业标准按每月0.5元∕平方米收费。且根据合同约定邑佳物业公司按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量提供服务，盈余或亏损由邑佳物业公司享有或承担。邑佳物业公司采取包干制的约定方式收取物业服务费用，自负盈亏。故对邑佳物业公司所主张的业主拖欠未交的物业费298445元及滞纳金应由包君伟、邹培水、喻永红承担的诉请，与法不符，该院不予支持。2、关于建设单位未售车库的物业费及滞纳金应由否包君伟、邹培水、喻永红承担，以及承担多少物业费和滞纳金？根据国务院《物业管理条例》第四十一条第二款已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。根据《丽景花园前期物业服务合同》第七条，半年后纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因建筑单位原因未能按时交给业主的物业，其物业服务费用(物业服务资金)，由甲方按服务费用半额交纳。故建设单位未售车库的物业费，应由建设单位江西省丰城市丽丰房地产有限公司交纳。但因江西省丰城市丽丰房地产有限公司已于2014年3月29日注销，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第20条之规定公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。现江西省丰城市丽丰房地产有限公司已办理注销，但却未提供清算的证据，故对邑佳物业公司主张未售车库的物业费应由原股东即包君伟、邹培水、喻永红承担的诉请予以支持。邑佳物业公司向法庭提供一份丽景花园开发商未售车库物业服务费计算表，其中对开发商未售车库的方位、数量、面积、欠费时间、截止算至2017年11月15日物业费的总金额等均有详细的记载。庭审时包君伟对表中记载的起算时间和计算标准有异议，认为根据合同约定前半年免费，且物业费的计算标准为0.23元/月，而不是表中的0.46元/月，其要求庭后提供证据与邑佳物业公司核算。该院通知包君伟在规定时间向法院补充提供证据，但包君伟未在规定时间内提供补充证据，根据法律规定，应承担不利后果。因包君伟、邹培水、喻永红对车库的数量（46间）、面积等事实未提异议，只是对物业费的起算时间和计算标准有异议，根据邑佳物业公司提供的发商未售车库物业服务费计算表，其计算物业费总金额为44997.03元，但邑佳物业公司只要求包君伟、邹培水、喻永红承担未售车库的物业费10225元，此系邑佳物业公司对自身权利的处分，不违反法律规定，该院予以认定。关于邑佳物业公司主张未售车库物业费的滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，包君伟、邹培水、喻永红依法应依约承担违约责任。双方的合同虽约定，若包君伟、邹培水、喻永红逾期支付，按千分之五/日的标准支付违约金，但根据相关法律规定，违约金不得超过本金的30%，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”的规定，据此，该院支持违约金为欠款本金年利率的24%，超过部分该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、包君伟、邹培水、喻永红于判决书生效后十五日内一次性向丰城市邑佳物业有限公司支付未售车库物业管理服务费10225元（算至2017年11月15日），并自2017年11月15日起按年利率24%支付滞纳金，滞纳金算至欠款还清之日止；二、驳回丰城市邑佳物业有限公司其他诉讼请求。案件受理费12079元，由丰城市邑佳物业有限公司负担。本院二审期间，各方双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实，予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.丽景花园小区业主拖欠邑佳物业公司物业费298445元及违约金应否由包君伟、邹培水、喻永红承担？2.丽景花园开发商未售车库物业费及违约金应否由包君伟、邹培水、喻永红承担？如应承担，未售车库物业费及违约金的金额是多少？1.关于丽景花园小区业主拖欠邑佳物业公司物业费298445元及违约金应否由包君伟、邹培水、喻永红承担的问题。2009年7月31日、2011年7月18日，委托方江西省丰城市丽丰房地产有限公司与受托方邑佳物业公司签订《丽景花园前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应依照合同约定履行各自的义务。根据国务院《物业管理条例》第四十一条第一款的规定以及《丽景花园前期物业服务合同》第七条的约定，邑佳物业公司为丽景花园小区提供物业服务，业主应承担交纳物业费的义务，故丽景花园小区的业主应当向邑佳物业公司交纳物业管理费，邑佳物业公司就服务期间的物业费可向丽景花园小区业主另行主张权利。根据《丽景花园前期物业服务合同》第六条的约定，邑佳物业公司按照合同约定标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量提供服务，盈余或亏损由邑佳物业公司享有或承担。故对丽景花园小区业主拖欠邑佳物业公司物业费298445元及违约金应由包君伟、邹培水、喻永红承担的诉请，本院不予支持。2.关于丽景花园开发商未售车库物业费10225元及违约金应否由包君伟、邹培水、喻永红承担，如应承担，未售车库物业费及违约金的金额是多少的问题。根据国务院《物业管理条例》第四十一条第二款的规定以及《丽景花园前期物业服务合同》第七条的约定，建设单位未售车库的物业费，应由建设单位江西省丰城市丽丰房地产有限公司交纳。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第20条的规定，现因江西省丰城市丽丰房地产有限公司于2014年3月29日已办理注销，但却未提供清算的证据，故本院对开发商未售车库物业费应由原股东包君伟、邹培水、喻永红承担的诉请予以支持。根据邑佳物业公司提供的开发商未售车库物业服务费计算表，其计算物业费总金额为44997.03元，但邑佳物业公司在庭审中只诉请包君伟、邹培水、喻永红承担未售车库的物业费10225元，此系邑佳物业公司对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以认定。关于邑佳物业公司主张未售车库物业费的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，包君伟、邹培水、喻永红依法应依约承担违约责任。双方在《丽景花园前期物业服务合同》中约定违约金为千分之五/日，远超年利率24%，一审法院参照民间借贷的相关规定，认定违约金按年利率24%计算并无不当，故对邑佳物业公司的上述主张，不予支持。综上所述，丰城市邑佳物业管理有限公司上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12019元，由上诉人丰城市邑佳物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈文建审 判 员 涂青达审 判 员 杨耀星二〇一九年十一月二十六日法官助理浦洋代书记员 黄艺舟