广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10761号原告：广州市番禺区大龙街傍江东村股份合作经济社被告：邹宝怡原告广州市番禺区大龙街傍江东村股份合作经济社诉被告邹宝怡承包合同纠纷一案，本院于2018年11月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市番禺区大龙街傍江东村股份合作经济社的委托诉讼代理人张明双、李蓉，被告邹宝怡的委托诉讼代理人黎家学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市番禺区大龙街傍江东村股份合作经济社向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2015年3月30日签订的《使用合同书》，被告将《使用合同书》项下承包的文阁围鱼塘交还给原告管业；2.判决被告依照《使用合同书》约定向原告支付的20万元保证金归原告所有；3.判决被告向原告支付从2017年4月1日起至2018年10月31日止期间欠交的承包管理费339973.33元及违约金（滞纳金）34200元（按每天200元的标准从2017年5月11日起暂计至2018年10月30日止，要求计至实际付清曰止）；4.判决被告向原告支付从2016年12月1日起至实际交还文阁围鱼塘给原告管业之日止期间的电费，暂计至2018年12月30日止欠缴的电费为272689元；5.判决被告参照《使用合同书》约定的承包使用费标准，向原告支付从《使用合同书》解除之日起至实际交还文阁围鱼塘给原告管业之日止期间的占有使用费；6.案件受理费用由被告承担。事实与理由：2015年3月30日，原告与被告签订《使用合同书》一份，约定：原将位于广州市番禺区大龙街傍江东村文阁围面积合共122亩的鱼塘发包被告作渔业养殖用途使用。使用期限为6年，即从2015年4月1日起至2021年3月底止；被告向原告支付管理费，从2015年4月至2017年3月年每亩1600元，从2017年4月至2019年3月每年每亩1760元，从2019年4月至2021年3月每年每亩1963元；被告在签订合同时向原告交付了人民币20万元的定金；被告使用原告鱼塘必须在签订合同时一次交两年(2015年4月至2017年3月)的管理费；2017年4月前交2017年4月至2019年3月的管理费：2019年4月前交2019年4月至2021年3月的管理费：如未经原告同意被告不按时交付的，超过10天后，原告每天加收被告200元作滞纳金，超过1个月交付管理费的，属被告违约，原告有权单方面终止合同，并没收被告的定金和冻结被告在该鱼塘内等值的资产以及被无条件交还鱼塘给原告，鱼塘内一切不可拆卸的设施（包含水、电设施）归原告所有；被告擅自违约和擅自中途终止合同的，原告没收被告的定金违约时等值人民币贰拾万元正(200000元)的资产并且没收被告在该鱼塘上建筑物和建筑物内一切不可拆卸的设施（包含被告兴建的建筑物、水电设施等）以及即时终止本合同，等等。上述合同签订后，原告依约将《使用合同书》项下122亩文阁围鱼塘交付给被告承包经营，被告按照约定向原告支付了2015年4月至2017年3月份的使用费。但是，自2017年4月起，被告开始无故拖欠原告鱼塘使用费，并自2017年12月起开始欠缴鱼塘电费。为此，原告曾多次与被告进行交涉，催告被告尽快向原告付清拖欠的上述费用。无奈，被告均以各中借口推搪，拖欠上述费用至今己远远超过1个月，被告的行为已构成严重违约，严重损害了原告的合法权益，原告有权解除合同收回租赁物。原告认为，被告的上述拖欠款项的行为明显有违诚信，已经构成违约，原告有权解除合同，定金不予退还。被告除继续向原告支付相关费用外，还应承担违约责任。原告为维护村集体经济组织的合法权益，根据合同约定，依法向法院提起诉讼，望法院依法公正裁决，支持原告全部诉讼请求。审理中，原告明确其第三项诉讼请求中管理费的计算方式为自2017年4月1日起至合同解除之日止按照合约约定计算。被告邹宝怡辩称：我方不同意原告的全部诉请，涉案合同应为无效合同，该合同实质为农村土地承包合同，根据土地管理法第15条规定及农村土地承包法第52条规定，由于被告并非原告集体组织的成员，根据上述法律规定，应事先经过集体成员的村民会议3/2以上成员或3/2以上村民代表的同意并报乡镇人民政府的批准，在签订涉案合同前，原告没有经过上述法律规定的程序，将涉案鱼塘发包给被告，违反了上述法律强制性规定，因此涉案合同应为无效合同，原告无权根据无效合同向被告主张任何权利；涉案合同在签订后，被告已经依照约定将订金及两年管理费支付给原告，涉案合同为无效合同，原告应将基于无效合同所收取的订金20万元退还给被告，被告保留另案起诉要求返还该款项及赔偿被告经济损失的权利；在2017年4月后原告没有按照合同约定将122亩鱼塘交付给被告使用，由于原告在当时进行了美丽乡村的改造及河涌整治，导致只有约30亩鱼塘能正常使用，其余6个鱼塘的入水口均已堵塞，及主要出入口道路全部拆除，还导致被告在该鱼塘所养殖的鱼虾全部死亡，造成被告大量经济损失，被告多次将上述问题反映给原告，并在2018年10月15日向被告提交书面报告，要求被告赔偿损失及解决相应的问题，而原告收到该书面申请后才提起本案诉讼，因此由于原告在进行河涌整治导致大部分鱼塘不能使用，合同目的无法达成；92亩鱼塘并非由被告使用，原告要求被告支付管理费不公平，由于原告责任导致该部分鱼塘无法正常使用，处于荒废状态，该部分鱼塘并非在被告管理控制下，原告随时可以收回；退一步而言，原告最为发包方及鱼塘的权属人，应保证承包方能依照合同约定使用涉案鱼塘，根据涉案合同的第5条第6点约定，由于河涌整治问题是由原告进行解决协商的，但由于原告一直没有解决由于河涌整治导致的问题，因此被告有权行使先履行抗辩权；原告所主张的电费没有任何依据，电费是由于当时河涌整治的相关工作人员在使用而产生，原告没有提供相应证据证明该电费的实际发生及该电费是由被告使用产生，因此原告应承担举证不能的不利后果。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案鱼塘为原告所有。2015年3月30日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订一份《使用合同书》。该合同第一条约定使用地点：甲方将位于广州市番禺区大龙街傍江东村文阁围鱼塘发包给乙方使用。第二条约定使用时间和用途：甲乙双方商定使用期限为6年，即2015年04月01日起至2021年03月底止为合同期届满。甲方将鱼塘发包给乙方在合法条件下作鱼业养殖之用。第三条约定使用面积和管理费：1.乙方使用甲方的鱼塘面积122亩，使用期内管理费递增2次，即2015年04月至2017年03月，每年每亩管理费1600元计算；2017年04月至2019年03月，每年每亩管理费1760元计算；2019年04月至2021年03月，每年每亩管理费1936元计算（该管理费在税前收取，税金由乙方支付）。2.乙方在签订合同书的同时，交付人民币贰拾万元正给甲方作为定金，该定金在使用期满乙方向甲方交还鱼塘以及不可拆卸设施（包含水、电设施），并经甲方验收合格后，10天内不计利息原额（￥200000元）退回给乙方。3.乙方使用甲方鱼塘必须在签订合同时一次交两年（2015年4月至2017年3月）的管理费；2017年4月前交2017年4月至2019年3月的管理费；2019年4月前交2019年4月至2021年3月的管理费。如未经甲方同意乙方不按时交付的，超过10天后，甲方每天加收乙方￥200元作滞纳金，超过1个月不交付管理费的，属乙方违约，甲方有权单方面终止合同，并没收乙方的定金和冻结乙方在该鱼塘内等值的资产以及乙方无条件交还鱼塘给甲方，鱼塘内一切不可拆卸的设施（包含水、设施）归甲方所有。第四条约定违约责任：乙方擅自违约和擅自中途终止合同的，甲方没收乙方的定金和违约时等值人民币贰拾万元正(￥200000元)的资产并且没收乙方在该鱼塘上建筑物和建筑物内一切不可拆卸的设施（包含乙方兴建的建筑物、水电设施等）以及即时终止本合同。第五条约定双方责任：2.乙方如需安装用电的，一切费用由乙方负责，乙方必须做足用电及其一切安全防范措施，乙方在承包期内若发生任何事故，由乙方自行负全责，甲方只协助乙方与第三方调解，不负任何经济及法律责任。6、如水利部门进行河涌疏通整治，河涌基围行施工的，乙方要无条件协助水利部门施工，如确实影响到承包方利益的，则甲方与水利部门协商解决。双方签订合同后，被告向原告支付20万定金，以及2015年4月至2017年3月的管理费。原告称被告自2017年4月1日起至今未向原告支付管理费，鱼塘一直由被告使用未向原告交还。被告称由于2017年4月开始河涌整治，导致六个鱼塘无法正常使用，故不交管理费的责任不在被告，现河涌整治已经完成，被告使用两个鱼塘，其余没有使用。被告为证明其主张，提交以下证据：1.议案（建议）办理（来源于番禺区人民政府官网的打印件），内容为关于加快完善大龙街新桥涌整治工作的建议。2.赔偿申请书、被告与原告财务的录音光盘1份以及文字版打印件，赔偿申请书的主要内容为被告称由于村内河涌整治，其承包的8个鱼塘入水口堵住，致使鱼塘无法注水，严重影响其经营，故向原告要求赔偿经济损失3000000元以及免除被告2017年5月至今的鱼塘使用费。被告与原告财务录音的主要内容为被告询问其上述索赔材料原告村长有无收到，对方称已经收了。3.现场相片原件（拍摄时间为2019年9月16日，当庭出示手机照片）,拟证明涉案鱼塘大部分处于荒废中，不由被告管理使用。原告的质证意见如下：对证据1的三性不予认可，从形式上看只是一个打印件，具体我方不清楚，该证据没有反应出案涉鱼塘是属于整治范围或整治内容，与本案无关，也证明不了鱼塘不能使用的情况，更加证明不了电费是因河涌整治而产生。对于证据2的录音真实性予以确认，合法性、关联系不予确认，赔偿申请书是被告单方意思表示，被告的赔偿要求与本案无关，如果需要赔偿，被告可以另案诉讼，不能作为拒付管理费电费的借口，原告没有接受被告赔偿要求，也不同意其申请。对证据3的真实性予以确认，对证明内容不予确认，该相片证实涉案鱼塘由被告使用，其如何使用和管理是被告权利，原告无权干涉，即使处于荒废，也不能以此为由拒绝支付管理费。原告为证明涉案合同的效力，提交以下证据：1.会议记录。会议记录载明会议名称为支村两委、理事会、监事委员会联席会议，时间为2015年2月6日，发言记录中载明关于文阁围鱼塘经商议后最终的投标方案。会议决议载明对包括文阁围鱼塘在内的投标八大项目决定了最终方案。参会人员均在“赞成人数”处签名。2.《傍江东村集体资产资源交易立项申请表》原件，载明资产名称为文阁围鱼塘，面积122亩，交易方式为公开竞投，拟经营项目为文阁围鱼塘，合同年限为6年，起止时间为2015年4月1日至2021年3月31日止。该申请表上加盖原告、中国共产党广州市番禺区大龙街帮江东村支部委员会公章，广州市番禺区大龙街农村集体资产资源管理交易中心加盖“同意立项”印以及公章。3.《大龙街傍江东村集体资产交易确认书》原件。载明2015年3月23日在大龙街交易中心举办的举牌中，被告竞得文阁围鱼塘经营使用权。该确认书上加盖原告公章，并有村党支部书记、股份合作社法人代表、监事会负责人以及被告的签名，广州市番禺区大龙街农村集体资产资源管理交易中心在“镇/街审核部门（交易中心）”处盖章，落款日期为2015年3月23日。被告对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，称原告没有召开村民会议或者村民代表会议，《使用合同书》未经原告村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，应属于无效合同。对证据2、证据3的合法性、关联性不予确认，称该证据不能证明涉案合同经过原告上级人民政府批准，大龙街农村集体资产资源管理交易中心不属于人民政府，故《使用合同书》应属于无效合同。关于原告主张的电费。原告称鱼塘的电费由村里支付，被告在2016年12月前如期向原告支付电费，自2016年12月开始拖欠电费至2018年12月，2019年1月开始继续向原告支付电费。被告确认其于2016年12月至2018年12月没有向原告支付电费，原因是其仅能使用两个鱼塘，不可能产生每月上万电费，电费并非完全是被告使用产生。原告为证明其主张的电费，提交了广州供电局有限公司向原告出具的发票作为证据。发票均载明用电地址为大龙街南部快速路边文各围鱼塘，其中开票日期为2017年1月的发票载明电费为10341.85元；开票日期为2017年2月的发票载明电费为11046.76元；开票日期为2017年3月的发票载明电费为8211.84元；开票日期为2017年4月的发票载明电费为11005.45元；开票日期为2017年5月的发票载明电费为12537.56元；开票日期为2017年6月的发票载明电费为12866.41元；开票日期为2017年7月的发票载明电费为10188.24元；开票日期为2017年8月的发票载明电费为13488.42元；开票日期为2017年9月的发票载明电费为12786.99元；开票日期为2017年10月的发票载明电费为11401.93元；开票日期为2017年11月的发票载明电费为8385.46元；开票日期为2017年12月的发票载明电费为8701.03元；开票日期为2018年1月的发票载明电费为12073.95元；开票日期为2018年2月的发票载明电费为12210.28元；开票日期为2018年3月的发票载明电费为10748.77元；开票日期为2018年4月的发票载明电费为8637.26元；开票日期为2018年5月的发票载明电费为12659.6元；开票日期为2018年6月的发票载明电费为13057.11元；开票日期为2018年7月的发票载明电费为11297.95元；开票日期为2018年8月的发票载明电费为10672.4元；开票日期为2018年9月的发票载明电费为11289.06元；开票日期为2018年10月的发票载明电费为8849.94元；开票日期为2018年11月的发票载明电费为10141.62元；开票日期为2018年12月的发票载明电费为8754.86元；开票日期为2019年1月的发票载明电费为11334.26元。合计272689元。被告认为上述发票不能证明与涉案鱼塘有关，也不能证明电费只有被告一人使用。另查明：审理中，被告称原告主张的违约金标准过高，被告不存在违约行为，且原告不能同时主张定金罚则以及违约金赔偿。原告称如法院认定定金罚则与违约金不能同时适用，原告坚持第二项诉讼请求。本院认为：本案为承包合同纠纷。涉案鱼塘为原告所有，原告提交了会议记录、《傍江东村集体资产资源交易立项申请表》、《大龙街傍江东村集体资产交易确认书》证明涉案文阁围鱼塘项目的招投标经过村委会、村支部、理事会、监事委员会联席会议决议同意，广州市番禺区大龙街农村集体资产资源管理交易中心同意立项，被告竞得文阁围鱼塘经营使用权也经村党支部书记、股份合作社法人代表、监事会负责人以及广州市番禺区大龙街农村集体资产资源管理交易中心签名或盖章确认。本院对上述证据予以采纳，并据此认定原、被告签订的《使用合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。涉案鱼塘交付被告经营后，被告应依约支付管理费，被告自2017年4月1日起至今未向原告支付管理费，构成违约，原告主张解除双方签订的《使用合同书》，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。被告应向原告支付拖欠的管理费，自2017年4月至2019年3月，管理费按照1760元/月计算，合计42240元，自2019年4月至本判决生效双方合同解除之日止，管理费按照1936元/月的标准计算。关于被告辩称由于鱼塘因河涌整治无法正常使用，故不同意支付管理费。被告提交的证据不足以证明其主张，应负举证不能的责任。双方签订的合同亦无约定如存在被告所称的河涌整治情况即可免交管理费，且被告确认现河涌整治已经完成，其依然无向原告支付管理费，故被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于原告主张没收定金以及要求被告支付滞纳金。由于被告未依约向原告支付管理费，原告诉请没收被告支付的定金20万元，符合双方合同约定，本院予以支持。原告没收定金20万元，足以补偿原告因被告违约造成的损失，且原告明确其选择适用定金条款，故原告主张的违约金，本院不予支持。关于原告主张的电费。被告确认其于2016年12月至2018年12月未向原告支付电费，根据双方合同约定，电费应由被告承担，原告提交了2017年1月至2019年1月的电费发票，证明其就被告承包经营的鱼塘支付的电费金额，本院对上述证据予以确认。被告应向原告支付2016年12月至2018年12月电费合计272689元。被告称该段时间内的电费并非仅由其使用，未举证证明，本院不予采纳。原告确认被告于2019年起正常支付电费，故其要求被告支付电费至实际交还鱼塘之日，本院不予支持。双方合同解除后，被告应向原告返还《使用合同书》约定的位于广州市番禺区大龙街傍江东村的文阁围鱼塘。在未向原告返还鱼塘前，根据公平原则，并参照《使用合同书》的约定，被告应向原告支付自《使用合同书》解除之日起至其实际返还鱼塘之日止的占有使用费，占有使用费按照1936元/月的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州市番禺区大龙街傍江东村股份合作经济社与被告邹宝怡于2015年3月30日签订的《使用合同书》；二、被告邹宝怡在本判决生效之日起十日内向原告广州市番禺区大龙街傍江东村股份合作经济社支付2017年4月起至《使用合同书》解除之日止的管理费（暂计至2019年3月，管理费为42240元；自2019年4月起按照每月1936元的标准计算至《使用合同书》解除之日止）；三、被告邹宝怡支付的定金200000元归原告广州市番禺区大龙街傍江东村股份合作经济社所有；四、被告邹宝怡在本判决生效之日起十日内向原告广州市番禺区大龙街傍江东村股份合作经济社支付2016年12月至2018年12月的电费272689元；五、被告邹宝怡在本判决生效之日起十日内向原告广州市番禺区大龙街傍江东村股份合作经济社支付自《使用合同书》解除之日起至被告邹宝怡实际归还《使用合同书》约定的文阁围鱼塘之日止的占有使用费，占有使用费按照每月1936元的标准计算；六、驳回原告广州市番禺区大龙街傍江东村股份合作经济社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11966元，由被告邹宝怡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈芝茵人民陪审员  黎伟昌人民陪审员  邓沛华二〇一九年十一月二十日书 记 员  禤庆华