北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初19662号原告：中铁建物业管理有限公司北京房山分公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号-B006。负责人：周凤波。委托诉讼代理人：蔡洁，女，1982年9月4日出生，汉族，该公司客服主管。被告：杨帆，男，1984年3月15日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：袁凤娜，女，1986年7月6日出生，汉族，住北京市房山区。原告中铁建物业管理有限公司北京房山分公司（简称中铁建物业公司）与被告杨帆物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中铁建物业公司之委托诉讼代理人蔡洁、被告杨帆及其委托诉讼代理人袁凤娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。中铁建物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告立即支付2012年1月1日至2019年12月31日物业管理费共计16407.36元；2.被告向原告立即支付逾期未缴纳所产生的违约金12945.41元;3.由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告购买的中铁嘉业（北京）投资有限公司开发建设的“原香小镇”小区X-X-X-X商品房，自2012年1月1日起至今一直未向我方缴纳物业服务费。根据物业协议的约定，我方向被告提供相关的物业管理服务，被告应按每平方米1.98元/月的标准向我方缴纳物业服务费，如若逾期，则应向我方支付相应标准的违约金。截止2019年3月15日，被告欠缴的物业费总额为人民币16407.36元。因被告欠缴物业服务费产生的违约金总额为人民币12945.41元，合计金额为29352.77元。我方曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费但其未予理睬。现根据双方签订的物业管理协议第四条之规定及《中华人民共和国合同法》第109条规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。杨帆辩称，一、答辩人与被答辩人从未签订过物业服务合同，被答辩人为小区提供物业服务并收取物业费的程序不合法。1、答辩人于2010年8月15日与中铁嘉业（北京）投资有限公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，该合同附件七物业服务为《前期物业服务合同》，合同中明确了小区的物业服务企业为“北京禾佑物业管理有限责任公司”而非被答辩人。2、被答辩人无法举证与答辩人签订过物业协议，且小区没有成立业主委员会，也从未基于物业费缴纳等问题开过专项业主大会来承认被答辩人提供物业服务的主体资格。被答辩人起诉书中所称的“根据双方签订的物业管理协议的约定”向答辩人主张的诉讼请求于法无据。二、现物业管理公司未尽到《前期物业服务合同》项下的服务义务。合同中约定由原物业管理公司负责小区管理、房屋、公共配套设施的养护，负责小区所有绿化的维护和管理等也是事实，作为业主确有缴纳物业费换取服务的义务。现物业管理公司在未与答辩人订立物业服务合同的情况下，进驻小区，也未按照《前期物业服务合同》约定参照履行，造成目前小区治安、秩序及管理方面问题众多，十分混乱。小区私搭乱建、侵占及损毁公共绿地的情况时有发生；安保岗亭多年闲置，外部人员随意进出，盗窃事件屡屡发生；被答辩人改造收费盈利性项目，噪音扰民且物业公司自行收益处置；小区道路堵塞造成单车道，发生火灾消防车辆无法及时进场救援；单元门内自行车辆肆意摆放阻碍通行，非法广告铺天盖地；电梯玻璃损坏严重。现物业公司已违反《前期物业服务合同》第三条、第十四条第7款的约定，构成根本违约，使得物业服务合同的目的没有达成甚至无法实现。被答辩人可以行使先履行抗辩权来保障自身合法权益。答辩人保留据此反诉的权利。三、物业服务须是先服务后收费。物业公司与业主是平等主体关系，实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费而非不服务也收费，答辩人有权拒绝履行缴费义务，合法地行使先履行抗辩权。判断业主拒交物业费的抗辩是否系“正当理由”应是本案审查重点。若法院不全面查明案件事实，简单支持物业公司的无理要求则是不利于保护全体业主利益，对于作为弱势群体的业主也是十分不公平的。四、被答辩人主张的诉讼请求业已超过诉讼时效。被答辩人于2018年6月12日向贵院起诉过答辩人，而后又单方撤诉，这也是第一次向答辩人主张催要物业费，因此答辩人认为基于本案诉求的先期请求权并不存在。被答辩人更不能有效举证之后有催告行为或其他诉讼时效中止的情况。被答辩人并未有过催告行为，且对于所谓的“债权催缴”举证不能，也有悖于谁主张谁举证的基本原则。答辩人认为被答辩人主张的“2012年1月1日至2019年12月31日物业管理费”的诉讼请求已超过诉讼时效。五、被答辩人声称向业主提供的所谓“物业服务”质量依旧不合格，仍在持续非法收益，强占不当得利。针对上次庭审时，答辩人提出的各项急待解决和整改的小区重大问题，被答辩人不但不思改善并踏实为业主提供正常良好的物业管理服务，反而一味追求非法经济利益，变本加厉非法获取并占有原本应属于小区全体业主的合法利益。综上，答辩人请求人民法院认真审查答辩人各项抗辩理由、被答辩人非法收益、强占不当得利的事实，以及业主不予缴纳物业费的真实原因，否定被答辩人收取物业费的合法性；并认定答辩人作为业主行使先履行抗辩权正当合理性，依法判令答辩人胜诉，驳回被答辩人全部诉讼请求。在审理过程中，中铁建物业公司向本院提交如下证据：1.入住资料，证明业主已办理入住手续，并有义务向物业公司缴纳物业费；2.预售房合同，证明业主所购房屋坐落为原香小镇、房屋面积、与物业存在服务关系及物业费收费标准；3.前期物业服务合同，证明我单位为涉案小区提供物业服务工作；4.物业费催缴函，证明通过邮政快递向被告身份证地址及原香小镇地址发出《物业费催缴函》，催缴物业费；5.物业费催缴函快递单，证明目的同证据4；6.《北京市物业服务合同备案申请表》《办理结果通知书》《北京市前期物业服务合同》，证明原告方为涉案小区的物业管理单位；7.《禾佑退出公示》照片、《原香小镇项目终止物业服务合同申请函》《企信通短信平台原香小镇管理处群发短信申请表》《服务单统计表》，证明原告方在2012年开展至今一直为涉案小区提供物业服务；8.《最高人民法院关于适用的解释》部分条款、《中华人民共和国合同法》部分条款。杨帆对证据1、证据2的真实性予以认可，对证据3-7的真实性、关联性与合法性均不予认可；对证据8予以认可。本院对证据1-7的真实性予以认可，证据8系法律法规，不属于证据范围。在审理过程中，杨帆向本院提交如下证据：1.前期物业服务合同，证明提供物业服务企业为“北京禾佑物业管理有限责任公司”而非被告，双方未签订物业服务合同，原告据此主张项下权益于法无据；2.原香小镇东区园区实景照片，证明未经主管部门及全体业主大会通过，物业公司擅自变更园区规划，将原本业主公用设施设备变更用途为盈利性且自行收益处置；物业公司在安全及管理等方面存在问题。物业公司未尽到相关物业服务的义务；3.起诉书及民事裁定书，证明原告于2018年6月12日首次向被告主张催缴物业费，距原告上次以同样诉讼请求诉至法院并经被告举证驳斥后至今业已一年，原告仍变本加厉非法获取并占有原本应属于小区全体业主合法权益。中铁建物业公司对证据1、3的真实性予以认可，对证据2的真实性、关联性及证明目的均不予认可。本院对上述证据的真实性予以认可。本院经审理认定事实如下，2010年8月15日，杨帆与中铁嘉业（北京）投资有限公司签订《北京市商品房预售合同》，涉案房屋所在项目名称为广阳苑（坐落于北京市房山区广阳大街1号地块），坐落在广阳苑2-9#住宅楼X层X单元-X，约定由北京禾佑物业管理有限责任公司提供物业服务，合同约定物业服务收费价格为1.98元/月·平方米，买受人应当在每年的6月30日前缴费。后北京禾佑物业管理有限责任公司终止对涉案房屋所在小区提供物业服务。2012年中铁建物业公司申请为广阳苑住宅小区提供物业服务进行备案，2012年11月26日，北京市住房和城乡建设委员会予以备案。2011年12月1日，中铁建物业公司（乙方）与中铁嘉业（北京）投资有限公司（甲方）签订了《北京市前期物业服务合同》，合同约定中铁建物业公司提供物业服务地址为广阳中路1号院一区、二区，坐落于北京市房山区广阳大街1号，物业服务期限为自2011年12月1日至业主委员会成立代表业主大会且与物业服务企业签订物业服务合同生效之时止，物业费标准为1.98元/平方米/月；物业服务费交纳的时间为每年度的第一天或之前交纳。中铁建物业公司至今一直在为小区提供物业服务。另查明，杨帆为北京市房山区广阳中路1号院二区X号X层X单元X室的业主，涉案房屋面积为86.32平方米，杨帆现未缴纳2012年1月1日至2019年12月31日期间的物业费共计16407.71元。2018年6月12日，中铁建物业公司向本院提交起诉书，要求杨帆支付其2012年1月1日至2018年12月31日物业管理费合计人民币14356.44元、违约金5103.1元，2018年10月30日，原告申请撤回起诉，本院于2018年10月30日裁定准予撤回起诉。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，双方均应依约履行。中铁建物业公司已向被告居住的小区提供了物业服务，杨帆应该交纳相应的物业费。现中铁建物业公司要求杨帆交纳物业费，于法有据，原告主张杨帆应缴纳2012年1月1日至2019年12月31日期间的物业费共计16407.36元，本院对此不持异议。对被告关于物业服务企业并非原告，与原告之间未签订物业服务合同的辩称，本院不予采纳。关于被告物业服务先服务后收费的辩称，本院认为，根据物业服务的性质及中铁建物业公司与开发商之间签订的前期物业合同的约定，物业费需要预交，故对被告的该项辩称本院不予采纳。被告所辩诉讼时效问题，鉴于原告提供的物业服务系公共服务，其针对的是全体业主而不是单个业主，即使在单个业主欠付物业费时，原告也无法停止向特定业主提供服务，而必须继续履行物业服务合同，以保证整体业主的利益，被告处于持续欠缴物业费的状态，且原告于2018年向本院提起诉讼，被告未举证曾就诉讼时效提出抗辩，故对被告该主张不予采纳。杨帆辩称物业公司未尽到合同约定的服务义务，通过法庭调查及双方的举证质证，中铁建物业公司在某些服务方面存在不到位之处，但并不构成重大瑕疵，即中铁建物业公司在履行合同中存在重大违约行为，从而导致业主丧失了根本的合同利益，且物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，杨帆提交的证据不能全面、客观地反映中铁建物业公司提供物业服务的全部内容，无法证明物业服务存在重大瑕疵，不足以成为杨帆拒绝交纳物业费的理由。需要指出的是，中铁建物业公司作为物业服务企业，应以业主利益为导向，认真履行服务义务，加强小区安保、保洁、绿化区域的养护以及公共基础设施的维护工作，全面提高服务质量。关于违约金，中铁建物业公司未提交相关证据证明杨帆未缴纳物业费存在主观恶意，故对该请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告杨帆于本判决生效后七日内给付原告中铁建物业管理有限公司北京房山分公司2012年1月1日至2019年12月31日期间的物业费16407.36元；二、驳回原告中铁建物业管理有限公司北京房山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费267元，由原告中铁建物业管理有限公司北京房山分公司负担118元（已交纳），由被告杨帆负担149元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 刘 宁二〇一九年十一月一日书记员 瞿叶娟