贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6113号上诉人（原审被告）：陈国庆，男，1977年8月17日出生，布依族，住所地贵州省贵阳市乌当区。被上诉人（原审原告）：贵州德鑫物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区大坡路36号城市魔方1栋负1楼2号。法定代表人：陈威。上诉人陈国庆因与被上诉人贵州德鑫物业管理有限公司（以下简称德鑫物业）服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初1716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈国庆上诉请求：1、撤销原判决，或将本案发回重审。查清事实，审核被上诉人进入魔方小区是否合法，审核被上诉人是否符合涉案起诉主体资格。2、驳回被上诉人的全部请求3、本案一、二审费用全部由被上诉人承担。4、将涉嫌制作虚假合同伪造证据、虚假陈述的案件线索移送公安机关和人民检察院。5、审核关联部门、企业是否违法，如涉及“黑恶势力”，请移交国家“打黑除恶办公室”。事实和理由：1、被上诉人是违法进入城市魔方小区，且一审起诉主体无效。2、被上诉人成立于2014年7月，一审起诉书强调其与上诉人在2014年2月办理了房屋交接手续，该陈述与事实不符。3、被上诉人每次起诉业主，在一审的时候强调其是通过招投标进入城市魔方小区的，但至今未提供招投标进入的依据，且被上诉人的注册资本达不到二级物业管理资质。4、被上诉人不具有独立的法人资格，故不能参加案涉小区的招投标活动。5、案涉小区同一组团、同一时期入住的业主拥有不同内容的合同，故，一审法院认定是错误，适用法律不当。审理中，经本院释明，上诉人同意在本案中对其第4项、第5项诉请不在本案中处理。德鑫物业未作答辩。陈国庆向一审法院起诉请求：1、被告支付原告2016年4月1日至2019年3月31日物业服务费共计3138.48元及滞纳金286.12元。2、诉讼费由被告承担。一审法院查明事实：被告购买贵阳德亨房地产开发有限公司（以下简称德亨公司）开发建设的位于贵州省贵阳市××城市魔方小区××号建筑面积为69.74㎡的房屋，购房时，被告与保利物管公司签订《前期物业服务协议》约定：物管费按建筑面积每月1.2元/㎡计算，被告每季度第一个月的前十日内缴纳当季度物管费，每逾期一日按所欠金额的3‰收取滞纳金。2015年4月1日，原告与德亨公司签订《前期物业服务协议》后，原告对德亨公司开发建设的城市魔方小区进行物业管理服务，但原告未与被告另行签订物业服务合同。被告交纳物管费至2016年3月31日后，因对原告的服务不满意从2016年4月1日起拒绝继续交纳物管费。原告要求被告交纳物管费未果，遂于2019年4月23日诉至一审法院要求如前所诉。一审法院认为：建设单位德亨公司将涉案房屋出卖给被告使用，并在出卖房屋时由其选聘的保利物管公司与被告签订了《前期物业服务协议》，根据该协议第十七条“本协议自签字或盖章之日起生效，自本物业业主委员会与物业管理企业签订新的《物业服务合同》生效时止。”的约定，在保利物管公司与被告未依法解除或终止《前期物业服务协议》的情况下，另行选聘物业服务公司，根据《物业管理条例》第三条“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。”、第二十四条第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；……。”的规定，原告与德亨公司签订的《前期物业服务协议》对被告不具有法律约束力。原、被告虽未签订物业服务合同，但原告对城市魔方小区进行了物业管理服务，被告作为该小区业主，双方已形成事实上的物业管理服务关系，根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(五)按时交纳物业服务费用；……。”、第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”、《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”的规定，原告要求被告支付其2016年4月1日至2019年3月31日进行物业管理服务期间的物业服务费的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持，参照保利物管公司与被告签订的《前期物业服务协议》的约定，具体金额为3012.77元（69.74㎡×1.2元/㎡.月×36月=3012.77元）；对于原告主张的超出部分，一审法院不予支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉请，虽然被告与保利物管公司签订的《前期物业服务协议》中对滞纳金有明确约定，但因原、被告并未签订物业服务合同约定滞纳金，故对原告的该项诉请，一审法院不予支持。被告对原告的服务不满意不能成为其拒缴物业服务费的理由，故对被告提出原告对小区的管理服务不到位的抗辩意见，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零九条、《物业管理条例》第三条、第七条、第二十四条、第四十二条第一款之规定，判决：一、被告陈国庆于本判决生效之日起十日内支付原告贵州德鑫物业管理有限公司自2016年4月1日至2019年3月31日止的物业服务费3012.77元；二、驳回原告贵州德鑫物业管理有限公司的其余诉讼请求。1案件受理费25元，由原告贵州德鑫物业管理有限公司负担10元，被告陈国庆负担15元（此款原告贵州德鑫物业管理有限公司已预交，履行时，由被告陈国庆一并支付给原告贵州德鑫物业管理有限公司）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，上诉人人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经质证，本院对上诉人提交的被上诉人工商登记信息、预交收款收据、经营收入收据的真实性予以认定，上诉人提交的五组团《前期物业服务合同》因不完整，无合同当事人签章，本院对其真实性不予采信。二审经审理查明，上诉人二审提交的预交收款收据、经营收入收据、五组团《前期物业服务合同》均在一审审理中提交一审法院，一审法院组织当事人进行了质证，故对该三份证据，本院以一审当事人质证意见为各自意见。陈国庆于2014年2月24日将2014年3月30日至2015年3月29日期间的物业服务费753.19元交至德鑫物业公司。案涉城市魔方小区至今未成立业委会。本院已生效（2019）黔01民终5782号认定事实：因保利物业公司为案涉小区提供物业服务至2015年1月31日，该公司退出后，原告于同年4月1日与德享公司签订《前期物业服务合同》，为案涉小区提供物业服务。在原告与贵阳白云三道景清洁服务有限责任公司2015年6月4日签订的《垃圾清运协议》服务项目价格中载明2015年2月1日至2015年7月31日每月费用为10000元，原告因此认为其系2015年2月1日起为案涉小区提供物业服务。此外，二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对原审认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为:1、德亨房开公司与德鑫物业公司签订的《前期物业服务协议》对陈国庆是否有约束力；2、德鑫物业公司的服务是否存在瑕疵，其存在瑕疵是否为业主拒缴物业费的理由。关于第一个争议焦点，陈国庆在购买案涉房屋时，其虽与德亨房开公司选聘的保利物业公司签订了《前期物业服务协议》，但因保利物业公司于2015年1月31日退出该小区，不再提供物业服务，德亨房开公司在案涉小区未成立业委会的前提下选聘德鑫物业公司为该小区物业服务企业，并与德鑫物业公司签订《前期物业服务协议》，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，德亨房开公司在案涉小区未成立业委会的前提下与德鑫物业公司签订的《前期物业服务协议》对业主具有约束力。保利物业公司离场虽未与陈国庆解除服务合同，但保利物业公司以其实际行为表示不再履行合同，在德鑫物业公司进场提供物业服务后，陈国庆也向德鑫物业公司交纳物业服务费至2016年3月31日，也即陈国庆已向德鑫物业公司履行案涉《前期物业服务协议》约定的义务，故一审关于德亨房开公司与德鑫物业公司签订的《前期物业服务合同》对陈国庆不具有约束力以及双方形成事实上的物业服务关系的认定不当，本院予以纠正。对陈国庆关于其与德鑫物业公司没有合同关系的上诉理由不予采信。关于本案第二个争议焦点，德鑫物业公司的服务是否存在瑕疵，及上诉人能否以此拒缴物业费的问题。陈国庆主张德鑫物业公司在消防、卫生、安保等方面未尽到服务义务。本院认为，上诉人举示的证据虽证明德鑫物业公司在公共区域卫生、消防、安保等方面提供服务存在不足之处、提供的物业服务存在瑕疵，这些瑕疵属于被上诉人需改进和完善工作的方面，但不能以此作为少交或拒交物业服务费的理由。另，如果物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其主张违约责任，在物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，但法律未规定此请求权可以作为对抗交付物业管理费的抗辩权，亦不能以此作为拒缴物业服务费的理由。因德亨房开公司与德鑫物业公司签订的《前期物业服务协议》约定的收费标准与一审判决依据的收费标准一致，本院对案涉处理结果予以维持。综上所述，上诉人陈国庆的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决处理依据虽有不当，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈国庆负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇一九年十一月二十三日书记员 罗 艳