江苏省扬中市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1182民初3475号 原告：江苏中金电器设备有限公司，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住所地江苏省扬中市新坝镇科技园区联合大道5号。 诉讼代表人：丁二林，该企业管理人负责人。 委托诉讼代理人：朱寒峰，江苏中坚汇律师事务所律师。 被告：张乾贵，男，1958年2月2日出生，汉族，扬中市人，住扬中市。 委托诉讼代理人：陈丹丹，江苏三法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高轲云，江苏三法律师事务所律师。 原告江苏中金电器设备有限公司与被告张乾贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，于同年9月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱寒峰和被告张乾贵及其委托诉讼代理人陈丹丹、高轲云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江苏中金电器设备有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间房屋租赁合同关系于2018年12月11日解除；2.判令被告立即归还原告租赁房产;3.判令被告向原告支付自2018年12月11日起至实际归还租赁房屋之日止的房屋占用费；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年9月1日签订租赁协议一份，约定被告租用原告所有位于扬中市厂房，租期自2013年9月1日起至2033年8月31日止，租用面积500平方米，130元/平方米/年。2018年9月1日，扬中市人民法院裁定受理了原告破产清算一案，江苏中坚汇律师事务所担任原告管理人。鉴于原、被告签订的租赁协议尚未履行完毕，管理人依法行使职权，告知被告双方不再履行租赁协议，并要求被告搬离，将房屋归还原告，以便管理人处理破产财产，但被告未按管理人要求履行，至今尚在使用租赁房屋，故原告诉至法院。 被告张乾贵辩称，1.其已经按约一次性向原告支付了全部租金1300000元，其中1000000元以现金转账的形式转给原告法定代表人吴纪福，该笔转账由原告会计薛姣办理，另外300000元以银行承兑的形式支付给原告，故原告无权解除案涉租赁协议；2.其合法占有、使用案涉房屋，亦支付了全部租金，在租赁期限内原告无权要求其归还房屋并支付占用房屋费用。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 针对原告的诉讼请求，被告主张，若案涉租赁合同被解除，被告应向原告返还租赁物，原告也应向被告返还预付租金，原告向被告多收的租金属于不当得利，根据破产法的相关规定，应认定为共益债务，由破产企业财产随时清偿，故提出反诉请求：1.若确认租赁协议解除，被告预付的租金957192元应在原告的破产债权中享有优先受偿权；2.本案反诉费由原告承担。 针对被告的反诉请求，原告辩称，1.如果法院确认解除其与被告之间的租赁合同关系，剩余租金应由被告向破产管理人申报债权，如果管理人不予审核该债权，被告应向人民法院提起诉讼；2.原告不存在任何过错，不承担任何诉讼费用。 庭审结束后，被告于2019年9月26日以收集更多的证据为由，向本院申请撤回对原告的反诉。 原告围绕其诉讼请求向本院提交了民事裁定书、决定书、租赁协议及谈话笔录等证据。被告围绕其抗辩理由向本院提交了谈话笔录、银行卡取款凭证及交易明细等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 2013年9月1日，原告（出租方）与被告（承租方）签订租赁协议一份，载明：甲方就其所有的坐落于联合大道5号的新大楼一层的厂房出租给乙方，新办公楼一层车间500平方米，每平方米为130元；租赁期为20年，自2013年9月1日起至2033年8月31日止；每年租金为65000元，租金一次性付清，共计1300000元。该协议签订后，被告即占有使用该厂房至今。 2018年9月10日，本院裁定受理了扬中市众盛农村小额贷款有限公司对原告的破产清算申请，并于同年9月26日作出（2018）苏1182破6号决定书，指定江苏中坚汇律师事务所担任原告管理人。 2018年12月12日，原告管理人就案涉租赁协议相关事宜与蒋云凤形成的谈话笔录，载明：蒋云凤称被告系其父亲，其受被告的委托与管理人办理案涉租赁协议的相关事宜，并称案涉租赁协议项下租金被告已一次性付清；原告管理人要求蒋云凤提供付款凭证，并告知蒋云凤自人民法院受理原告破产清算一案之日起，原告与被告之间的租赁关系就已解除，原告进入破产清算程序后，租金应当由管理人收取，对此，蒋云凤称尊重法律规定。被告未能按原告管理人的要求退还厂房。故引起本案诉讼。 审理中，被告认可该谈话笔录。 原、被告之间存在的主要争议： 一、被告是否已支付租金1300000元 审理中，原告管理人主张，原告的财务账册中未有反映被告已支付租金1300000元的记账凭证，证明被告至今未给付租金。 被告则主张，其已向原告法定代表人吴纪福支付了案涉房屋租金1300000元。被告为证明该主张，向本院提交了其委托诉讼代理人陈丹丹、高轲云分别与吴纪福、李某于2019年9月8日的谈话笔录、银行卡取款凭条及银行卡交易明细等证明材料：1.吴纪福的谈话笔录载明，吴纪福称其是原告的法定代表人和实际控制人，对原、被告签署租赁协议的具体事宜不清楚，但原、被告签署案涉租赁协议是事实，被告也已按协议约定支付了全部租金，租金分两笔交付，一笔是被告通过银行卡向其转账1000000元，另一笔是其安排李某到被告处取的300000元承兑汇票，两笔钱均已交给原告的财务（薛姣）处理，用于原告的经营，其与被告个人之间没有借款或其他纠纷，仅是原告从被告处购买一些消耗品，用作外加工用，目前应是原告欠被告货款，被告除了房租外无需再向原告支付任何款项。2.李某的谈话笔录载明：李某称其于2009年4月7日开始在原告处担任市场部部长，2012年负责原告的基建工作，2013年7月代理总经理，2014年正式任原告的总经理，直至原告破产前；案涉租赁协议签署时其不清楚，2014年才知道，租金是分两次支付的，一次是被告向原告法定代表人吴纪福转账1000000元，另一次被告付的是300000元承兑汇票；因2014年1月份临近年底，有很多人来原告处要钱，吴纪福就让其向被告索要300000元租金，后被告给了承兑汇票300000元，该承兑汇票其已交到原告处，用于偿还原告的债务或发工资。3.银行卡取款凭条载明：被告于2013年8月28日向吴纪福名下银行账户（卡号：62×××10）转账1000000元。该银行卡取款凭条客户签名处手书“薛姣吴纪福”。至于被告向原告支付的承兑汇票300000元，被告向本院申请证人李某出庭作证。证人李某在庭审中陈述：其于2012年在被告处任基建部长，2014年上半年委任为临时代总经理，案涉租赁协议其于2014年才知道，2014年快到春节时，因原告的债务比较多，老板（吴纪福）打电话给其，让其与被告联系，并向被告收取承兑汇票300000元，其拿到300000元承兑汇票后，当晚就交给了老板，老板也没有说是什么钱，其是2014年下半年才知道被告交的是租金，至于该笔钱是如何用的，其不清楚，估计都是发工资发掉的。 针对被告提供的上述证据，原告认为，上述证据的真实性无法判断，且该等证明材料与本案无关，至于租金，被告应向管理人申报债权，不应在本案中解决。 二、案涉租赁协议应否解除 原告主张，案涉租赁协议尚未履行完毕，管理人有权依据破产法的相关规定解除该租赁协议。被告则认为，其已向原告支付了全部租金，履行了合同全部义务，故原告无权解除案涉租赁协议。 本院认为，原、被告签订的租赁协议，系当事人之间的真实意思表示，且内容合法有效，依法应予确认。 关于被告是否已向原告支付全部租金1300000元的问题。被告提供的银行卡取款凭条、证人李某的证人证言及被告委托诉讼代理人与原告法定代表人吴纪福的谈话笔录，能够证明被告转账给吴纪福的1000000元、由证人李某转交给吴纪福的承兑汇票300000元（合计1300000元），系厂房租金。且原告在审理中未提供证据证明原告法定代表人吴纪福与被告之间存在借款或其他往来关系，故被告主张其已向原告支付了案涉租赁协议项下的全部租金，依法可予采信。吴纪福作为原告法定代表人，收取被告的租金未交原告财务入账，此系原告内部管理问题，与被告无关。因此，原告以其财务账册中未有被告支付租金的相关凭证，主张被告未履行支付租金的义务，与事实不符，本院不予采信。 关于案涉租赁协议应否解除的问题。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，现被告已支付了全部租金，履行了合同全部义务，仅是原告未履行完毕出租房屋的义务，故管理人以原、被告双方均未履行完毕案涉租赁协议为由，通知被告解除案涉租赁协议，与事实不符，亦不符合上述法律规定。因原告现已进入破产清算程序，如果案涉租赁协议不解除，将有碍管理人处置原告的财产及推进破产程序，从而影响全体债权人的利益，故案涉租赁协议应当解除。原告管理人以谈话的形式通知了被告，被告即应在合理期限内撤出，腾让厂房给原告。 关于租金问题的处理。原告基于租赁协议收取了被告的租金，现因原告破产清算而解除租赁协议，原、被告结算实际租用厂房的租金后，原告多收的租金并非其财产，应当返还给被告。考虑到被告已全额支付租金且剩余租赁期较长，租赁协议解除后，原告占有被告租金无事实和法律依据，依法应认定为不当得利，由被告向原告管理人申报解决。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第（三）项的规定：“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：……；（三）因债务人不当得利所产生的债务；……”，原告向被告多收的租金应作为共益债务，由原告以破产财产随时清偿，清偿数额为剩余租赁期限对应的租金数额。 综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告江苏中金电器设备有限公司与被告张乾贵于2013年9月1日签订的租赁协议已解除； 二、被告张乾贵于本判决生效后十日内腾空租赁的位于扬中市的房屋，返还给原告江苏中金电器设备有限公司； 三、被告张乾贵承担自租赁之日起至实际归还租赁房屋之日止的租金（按租赁协议约定的标准计算），该租金由原告自被告已交纳的1300000元的租金中直接扣除。 被告张乾贵如果未按本判决指定的期间履行腾空房屋义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告支付迟延履行金。 案件受理费463元，由被告张乾贵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审判员  曹顺贵 二〇一九年十一月十八日 书记员  蔡菁菁 本案援引法律条文 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条第一款人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同: （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。