湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0191民初2470号 原告：张青鹏，男，1977年3月20日出生，汉族，住湖北省郧西县， 委托诉讼代理人：覃山，湖北谦牧律师事务所律师。 被告：武汉中构置业有限公司，住所地武汉经济开发区中心区II-4。 法定代表人：李伟沆，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：闵天舒，湖北申简通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张好奇，湖北申简通律师事务所律师。 被告：李磊，男，1967年12月23日出生，汉族，住武汉市江岸区， 委托诉讼代理人：闵天舒，湖北申简通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张好奇，湖北申简通律师事务所律师。 原告张青鹏与被告武汉中构置业有限公司（以下简称中构公司）、被告李磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日受理，本院依法适用简易程序，于2019年8月21日公开开庭对本案进行了审理，原告张青鹏的委托诉讼代理人覃山，被告中构公司、被告李磊的共同委托诉讼代理人张好奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张青鹏向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同返还原告房屋租金394,915.62元；2.判令两被告共同赔偿原告张青鹏物业费36,335.83元；3.判令两被告共同赔偿原告张青鹏违约损失20,000元；4.判令两被告共同赔偿资金占用损失（以应返还的租金和应赔偿的物业费损失总额为基数，按年利率6%计算至被告实际清偿之日止）；5.判令案件诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2011年9月22日原告张青鹏与被告中构公司签订了《房屋租赁合同书》，约定原告张青鹏承租被告中构公司位于武汉经济技术开发区创业大道128号1-3楼房，房号包括S101、S102、S103、S108。原告张青鹏同时承租案外人何厚霖签名下的房屋，原告张青鹏将被告中构公司及何厚霖房屋共同用于经营餐厅。2017年9月18日原告张青鹏与被告中构公司以及案外人武汉武当一号餐饮管理有限公司（以下简称武当一号公司）签订了《房屋租赁变更协议》，三方约定原告张青鹏退出租赁合同，由武当一号公司继续承租上述房屋。2018年10月因武当一号公司经营困难，欲减小餐厅规模，于是与何厚霖解除房屋租赁合同，退租S104房屋。在隔断餐厅的过程中，武当一号公司发现位于二楼的封闭公用配电设备间属于所承租房屋的一部分，面积约为一百平方米，并告知原告张青鹏。被告中构公司及被告李磊隐瞒案涉房屋真实面积情况，一直多收取房屋租金及物业管理费，同时，租赁期间原告张青鹏一直向被告李磊个人账户或其指定私人账户支付房屋租金，所承租的房屋也由被告李磊管理，被告李磊为被告中构公司的实际控制人，被告中构公司与被告李磊间的财产完全混同，原告张青鹏一直主张被告中构公司与被告李磊应当共同返还多收取的租金和物业费。原告张青鹏与二被告协商未果，曾于2019年向武汉经济技术开发区人民法院起诉。通过庭审调查，原告张青鹏发现案涉房屋不仅二楼有公用配电设备间，一楼也有公用设备配电设备间，也属于所承租房屋的一部分，总面积为212.18平方米，故原告张青鹏撤诉后再次起诉来院，请求依诉予判。 被告中构公司辩称，在订立合同过程中，原告张青鹏必然查验了租赁物产权登记，且实际查勘了租赁物坐落，因此对于S101、S102、S103、S108房屋的结构及S108为公共配电设备间的情况也是知情的，原告张青鹏以实际行动接受了现状交付，对此未提出异议，原告张青鹏与被告中构公司之间以实际行动对租赁合同中租赁物面积条款进行了变更；物业费并非被告中构公司收取，原告张青鹏主张返还缺乏请求权基础；被告中构公司并未违约，原告张青鹏关于违约损失的主张不能成立。 被告李磊辩称，我方并非合同的相对方，只是代收过租金，租金已交给被告中构公司。依据合同的相对性，原告张青鹏无权要求我方返还已经支付给被告中构公司的资金。 本院经审理认定事实如下：2011年9月22日原告张青鹏（乙方、承租方）与被告中构公司（甲方，出租方）签订了《房屋租赁合同书》（以下简称租赁合同）约定被告中构公司将其所有的位于武汉经济技术开发区创业大道128号1-3楼房（以下简称案涉房屋）出租给原告张青鹏使用，房号为S101、S102、S103、S108，租赁期限自2012年1月1日起至2021年12月31日止，案涉房屋建筑面积为1，租金为每平方米每月25元，134.08平方米2013年1月1日开始租金在前一年的基础上逐年递增3.5%，在租赁期内，乙方负责支付案涉房屋的水电费、煤气费、物业管理费、清洁费、治安费等费用，租赁合同还约定若经乙方同意，如甲方需解除合同，应提前1个月通知乙方，赔偿乙方违约金贰万元。经甲方同意，如乙方确需退房的，应提前2个月通知甲方，并赔偿给甲方违约金贰万元。租赁合同签订当日，原告张青鹏另与何厚霖签订了《房屋租赁合同书》承租何厚霖名下房屋，并与案涉房屋一起进行了整体装修，共同用作经营餐厅，租赁期内原告张青鹏支付了租金及物业费。后因原告张青鹏将案涉房屋转租给武当一号公司且已实际投入使用，2017年9月18日原告张青鹏（承租方、乙方）、被告中构公司（出租方、甲方）与武当一号公司（转租方，丙方）三方签订了《房屋租赁变更协议》（以下简称租赁协议），租赁协议约定自三方盖章或签字同意后，甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》（即2011年9月22日被告中构公司与原告张青鹏签订的租赁合同）自行失效，各方均无需再履行和承担相关权利义务，乙方同意由丙方向甲方租赁案涉房屋，并知晓甲、丙双方就案涉房屋出租的事宜另行签订本协议，租赁协议也明确约定了案涉房屋建筑面积为1,134.08平方米，由S101、S102、S103、S108四块区域组成。2018年10月武当一号公司退租何厚霖房屋时发现案涉房屋二层有一间房用作公共配电设备间，该部分即标明为S108号的区域，武当一号公司一直对该区域未能使用，故武当一号公司联系原告张青鹏一起与被告中构公司协商。原告张青鹏于2019年2月12日向本院提起诉讼，请求判令被告中构公司与被告李磊返还多收取的房屋租金及物业费，在案件审理过程中，原告张青鹏通过核对图纸，发现案涉房屋标明为S108号的区域在一层也有相应面积，同样该区域也一直被用作公共配电设备间，其未实际使用。原告张青鹏于2019年4月3日申请撤诉，本院作出（2019）鄂0191民初504号民事裁定书予以准许。2019年6月10日原告张青鹏再次诉至本院，以致成本诉。 另查明，案涉房屋共三层楼，系由S101区域、S102区域、S103区域、S108区域组成，一层楼由S101区域、S102区域、部分S103区域及部分S108区域，二层楼由部分S103区域及部分S108区域组成，三层楼均为S103区域，S101区域建筑面积为71.73平方米，S102区域建筑面积为122.64平方米，S103区域建筑面积总共为873.88平方米，S108区域建筑面积总共为212.18平方米。S101区域与一层楼的S103区域共计146.35平方米被告中构公司出租给案外人作经营超市使用。经本院现场勘查，一层楼S108区域属于封闭状态，内墙壁被超市阻隔，仅有的一扇门开在外墙壁，只能从案涉房屋建筑物外侧进入，里面设置有案涉房屋的公共配电设备。二层楼S108区域对外两面为外墙，对内两面一面为楼梯间墙壁，一面为原告张青鹏所经营餐厅的厨房墙壁，墙壁上开有一扇门，里面也是设置的公共配电设备，原告张青鹏陈述曾打开过该门，但发现里面设置有配电设施，以为是公共配电设备间，故没有注意。本院向案外人武汉长酒物业管理有限公司（以下简称物业公司）核实，自2007年10月物业公司入场时S108区域就作为公共配电设备间在使用，2018年被告中构公司曾向物业公司发律师函主张过退还S108区域多缴纳的物业费。 以上事实有《房屋租赁合同书》《房屋租赁变更协议》、现场照片、房屋产权附图、微信聊天记录、2019鄂0191民初504号裁定书、庭审笔录、询问笔录等证据证实。 本院认为，原告张青鹏与被告中构公司签订的租赁合同以及原告张青鹏、被告中构公司及武当一号公司三方签订的租赁协议均系各方当事人真实意思表示，又不违反法律规定，应属合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。关于原告张青鹏要求返还多缴纳租金的请求，因租赁协议中明确载明了案涉房屋面积与单价，并通过该单价及建筑面积计算出了案涉房屋的月租金，合同中租金单价、租赁面积、月租金等数据一一对应，相互吻合，故并非如被告所答辩的整体交付、现状交付，案涉房屋的租金应当据实计算。因S108区域原告张青鹏从未进行使用，该区域面积为212.18平方米，原告张青鹏已缴纳2012年1月至2017年9月18日的租金，现主张要求返还租金的时间为68.5个月，故该区域对应的面积所产生的租金212.18×[(25+25.88+26.78+27.72+28.69)×12+29.69×8.5]为394,910.48元，被告中构公司应当予以退还。关于原告张青鹏主张资金占用费和违约金的请求，经本院现场勘查，案涉房屋一层楼S108区域入口隐蔽，难以发现，二层楼S108区域入口虽较为明显，但因该区域内部设置有配电设施，发现该区域后误认为该区域为公共配电房也系符合常理的判断，且被告中构公司目前向物业公司索要S108区域的房租和退还物业管理费的行为可以证明其对S108区域一直用于公共配电房并不知情，对原告张青鹏实际使用不能亦不知情，因此其不存在隐瞒事实的故意。原告张青鹏在接收和长期使用案涉房屋过程中均未尽到审慎的义务，时至今日才意外发现S108区域无法使用，同时，双方之间的租赁合同系双方协商一致解除，故原告张青鹏要求被告支付资金占用费及违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告张青鹏主张退还多缴纳的物业费的诉讼请求，因原告张青鹏缴纳的物业费由物业公司收取，物业费的收取与本案不属同一法律关系，不能并审，且原告张青鹏也未能举证证明物业公司已将多收取的物业费退还给被告中构公司，故该诉讼请求本院不予支持。关于原告张青鹏要求被告李磊承担共同还款责任的诉讼请求，原告张青鹏主张的理由是被告李磊为被告中构公司的实际控制人，被告李磊与被告中构公司间财产完全混同，原告张青鹏未提交证据证明上述事实的存在，且依据《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”，原告张青鹏混淆了承担共同还款责任与承担连带责任的法律含义，被告李磊仅系代被告中构公司收取案涉房屋租金，不存在公司法第二十条规定的情形，故本院对该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告武汉中构置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张青鹏支付多收取的房屋租金394,910.48元； 二、驳回原告张青鹏的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,068元，减半收4,034元，由被告武汉中构置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员  董力 二〇一九年十一月三十日 法官助理任博骏 书记员魏佳琪