云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终1796号上诉人（原审被告）：李应朋，男，汉族，1968年12月8日生，云南省曲靖市会泽县人，住会泽县。委托诉讼代理人：代兴礼，云南在线律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：云南宇辰物业服务有限公司。统一社会信用代码：915303000546642083；住所地：曲靖市翠峰西路与南宁西路交汇处绅园25层2712室。法定代表人：李侠，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄红贵，男，彝族，1987年2月16日生，系云南宇辰物业服务有限公司会泽分公司经理。上诉人李应朋因与被上诉人云南宇辰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服云南省会泽县人民法院（2019）云0326民初1646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李应朋上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，导致判决错误。一审中，上诉人一再主张被上诉人据以支持起诉的《前期物业服务协议》应认定为无效协议，一审未认定无效是完全错误。《前期物业服务协议》没有签署日期，缺乏合同的必要构成要件，且被上诉人在庭审中未作出任何合理解释及提供证据予以证明。《前期物业服务协议》签名处的法定代表人，并非是会泽鼎业房地产开发经营有限公司的法定代表人（上诉人己提交证据予以证实），诉讼中被上诉人也未提交其法定代表人授权的委托书，证明其在法定代表人处签字盖章的真实性，足以说明系法定代表人以外的人与物业公司恶意串通，签订《前期物业服务协议》损害泽润龙都一、二、三期业主的集体利益。《前期物业服务协议》所有内容中，没有任何一条规定明确被上诉人没有做好或没有提供服务，对被上诉人应如何处理（即责任），反而规定上诉人的违约金等（协议十八条第三项），明显免除了物业服务企业责任、加重业主委员会或业主责任、排除业主委员会或业主主要权利，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二项之规定，依法应认定为无效。二、一审判决就上诉人主张的被上诉人主体不适格问题，未作任何评判及论述，属程序违法。一审中，上诉人提出因《前期物业服务协议》无效，同时上诉人未与被上诉人签订过任何物业服务合同，因此被上诉人主体不适格，但一审判决对此未做任何分析评判，且避开这些本案关键事实，作出判决是明显错误的。三、一审中对证据采信错误，导致判决错误。被上诉人在一审提交的会泽县经营服务性收费标准申报年度审核备案表、昆明明享物业服务有限公司会泽分公司关于更换小区物业服务事项告知书、物业服务管理移交书、拖欠物业费清单、催费照片等，均系被上诉人自己制作并提交，上诉人未收到过相关材料，被上诉人也未尽到告知义务，上诉人对其真实性、关联性、合法性均持异议，不能作为认定案件事实的证据。但一审判决错误采信，并根据该相关证据认定双方己形成事实上的合同关系，且上诉人接受了被上诉人的服务，认定事实完全错误。上诉人自始至终没有接受过被上诉人的任何服务。被上诉人云南宇辰物业服务有限公司辩称，被上诉人云南宇辰物业服务有限公司与会泽鼎业房地产开发经营公司签订的《前期物业服务协议》，系双方的真实意思表示，该协议合法有效。云南宇辰物业服务有限公司是依法批准成立的从事物业管理活动的企业，是本案适格主体。物业费实际是对共用区域服务产生的费用，上诉人李应朋作为业主，不得以放弃权利不履行义务。被上诉人己按照合同约定以及相关规定提供了服务，收取上诉人物业管理费、垃圾清运费等合理合法，有权请求上诉人李应朋支付物业费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉人李应朋的全部上诉请求。云南宇辰物业服务有限公司向一审法院起诉请求：依法判令被告支付原告2018年1月1日至2018年12月31日期间拖欠应缴纳的物业服务费合计人民币871元，生活垃圾清运处置费共计132元，以上合计1003元；由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年4月28日，原告云南宇辰物业服务有限公司与昆明明亨物业服务有限责任公司签订物业服务管理移交书，约定原告自2018年5月1日接管泽润龙都小区的物业管理工作，并约定了未缴纳2018年物管费的业主由原告自2018年1月1日起收取费用。同时原告云南宇辰物业服务有限公司接受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托，为泽润龙都二期芳泽苑小区提供物业管理，双方签订前期物业服务协议。协议中对多层住宅以0.6元每月每平方米计算物业管理费，并约定了收费时间自2018年1月1日起。业主于每年1月1日前缴纳下一年度的物业服务费。垃圾清运费按照每月11元的单价收取。被告李应朋系会泽县泽润龙都二期5栋1单元402号房屋业主，其房屋建筑面积为121.02平方米，房屋为多层住宅。庭审中，被告认为原告与开发商签订的前期物业服务协议无效，结合原告提交的其他证据材料及双方庭审中的陈述，原告实际进驻被告居住的小区，并提供服务，双方已经形成事实上的合同关系。合同履行过程中，被告主张自己居住的小区单元门口的楼梯间内停放大量非机动车辆，影响通行，存在安全隐患，原告对此未予以制止。认为原告未按约履行义务，并提交了相应证据予以证实。一审法院认为，原告与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订的前期物业服务协议成立并生效，且已实际履行，对业主及物业公司均有约束力。原告进驻小区，为小区提供了物业服务，被告李应朋接受了原告的服务，双方已形成了事实上的合同关系，原告已实际部分履行了合同。故被告应当支付相应的物业管理费用给原告。鉴于原告存在履行物业服务合同不符合相关合同约定，可酌情减少相关的物业管理费用。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第一百零九条，第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：由被告李应朋于本判决生效后10日内一次性支付给原告云南宇辰物业服务有限公司物业管理服务费及垃圾清运处置费合计人民币702元。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告李应朋承担。二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：昆明明亨物业服务有限责任公司于2012年7月进驻“泽润龙都”小区，对该小区的建筑物及其附属设施提供物业管理服务。后会泽鼎业房地产开发经营有限公司与云南宇辰物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》，将“泽润龙都二期芳泽苑”建筑区划内的建筑物及其附属设施委托云南宇辰物业服务有限公司管理，委托管理期限为2018年1月1日起至业主委员会成立并选定新的物业服务企业止。昆明明亨物业服务有限责任公司于2018年4月24日向“泽润龙都”全体业主发出《昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司关于退出及更换小区物业服务事项告知书》，就物业管理公司更换时间、物业服务费用的处理、尚未退还的业主装修押金移交等内容进行了告知。2018年4月25日，昆明明亨物业服务有限责任公司与云南宇辰物业服务有限公司签订《物业服务管理移交书》。被上诉人云南宇辰物业服务有限公司登记成立于2012年9月21日，公司类型为有限责任公司。本院认为，前期物业服务合同，是建筑区划内的业主、业主大会没有选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。前期物业服务合同的签订有物业服务法律制度设计为依据，对后来的业主之所以能够产生拘束力，根源于其他业主对房地产建设单位所签订的前期物业服务合同的概括承受。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，会泽鼎业房地产开发经营有限公司作为“泽润龙都二期芳泽苑”的开发建设企业，在“泽润龙都二期芳泽苑”建筑区划内的业主、业主大会没有选聘物业服务企业之前，与被上诉人云南宇辰物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》，虽然合同文本上没有写明合同签署日期，但约定的内容系合同相对人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且该合同自2018年1月1日起已实际履行，应认定合同依法成立并生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”案涉《前期物业服务协议》对“泽润龙都二期芳泽苑”建筑区划内的业主具有约束力。上诉人李应朋认为前期物业服务协议无效、云南宇辰物业服务有限公司主体不适格的上诉意见，本院不予采纳。关于证据采信的问题。一审庭审中，当事人在法庭上出示了各自出示了自己提交的证据，并围绕相关证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性相互进行质证，针对证据有无证明力和证明力大小进行了说明和辩论。一审法院对于能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，予以采信并作为认定案件事实的根据，并未违反法律规定，二审对一审采信的证据予以确认。综上所述，上诉人李应朋的上诉请求不能成立，应予驳回。原判审判程序合法，判决结果恰当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李应朋负担。本判决为终审判决。审判长  敖显外审判员  余 瑾审判员  时劲松二〇一九年十一月八日书记员  陈 蔚