苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初880号原告：康立精细表面处理（苏州）有限公司，统一社会信用代码9132059473333864X0，住所地苏州工业园区金堰路52号。法定代表人：游涵中，总经理。委托诉讼代理人：胡文祥，江苏胡文祥律师事务所律师。被告：苏州市通顺机械钢结构有限公司，统一社会信用代码91320594738278164K，住所地苏州工业园区娄葑镇东南区李家村。法定代表人：张全观，董事长。委托诉讼代理人：黄莘，江苏智择律师事务所律师。原告康立精细表面处理（苏州）有限公司（以下简称康立公司）诉被告苏州市通顺机械钢结构有限公司（以下简称通顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告康立公司的委托诉讼代理人胡文祥、被告通顺公司的委托诉讼代理人黄莘到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。原告康立公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因租赁合同解除所造成的损失7225218元（包括提前解除生产员工劳动合同关系所支付的经济赔偿金1467172元、办公管理人员经济赔偿金2519451元、给原告造成的企业利润损失3238595元）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年3月20日，原、被告签订《厂房预留协议备忘录》，约定通顺公司将位于苏州工业园区娄葑金堰路52号的厂房出租给原告使用。2008年5月28日，双方签订《租赁合同》，约定上述租赁房屋的租赁期限5年，自2008年6月1日起至2013年5月31日止。被告在期满前六个月书面通知原告需要续租5年，原告于2012年11月29日向被告发出厂房续租通知书，约定续租自2013年6月1日至2018年5月30日。2013年10月1日，被告向原告发出解除租赁合同通知书，原告于2013年10月15日发函回复不予认可，并向被告主张赔偿5100万元经济损失，要求被告将上述损失上报给拆迁部门。被告在未征得原告同意的情况下，于2014年1月1日单方面与苏州工业园区斜塘街道企业用地回购办公室（以下简称斜塘回购办公室）签署了《苏州工业园区企业用地回购补偿协议书》，获得了24023901元拆迁补偿。后被告于2017年3月起诉至苏州工业园区法院，要求原告腾房，即为(2017)苏0591民初2015号案件。案件判决后，被告不服上诉，后苏州中院主持双方达成和解协议，原告依和解协议于2018年12月28日将租赁厂房移交被告。鉴于被告提前解除租赁合同关系，且不按合同约定将损失上报拆迁部门，导致原告2019年1月1日以后无法继续生产经营，原告遭受了因解除员工劳动合同关系支付经济赔偿金的额外损失及2019年全年净利润的损失无法得到补偿，原告故此起诉至法院。被告通顺公司辩称：1、被告对原告已经补偿，包括停产停业补偿，该费用即为企业利润、停产费用的补偿。康立公司再行主张解除劳动合同赔偿、办公管理费损失、企业利润损失无法律依据；2、双方之间从2013年6月1日开始即形成不定期租赁关系，该租赁关系已于2013年9月30日被解除。按照续租的租赁合同，租赁关系也于2018年5月31日终止。此种情况下，承租人即负有搬离义务，也不存在需要出租人赔偿；3、原告的诉请与前述案件构成一事再审、属于侵权或合同纠纷不明确且均缺乏依据。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：位于苏州工业园区娄葑东南区金堰路西房屋产权人为通顺公司。康立公司原名康立精细化工（苏州）有限公司，于2009年2月变更为康立公司。2008年3月20日，康立公司（甲方）与通顺公司（乙方）签订《厂房预留协议备忘录》，约定双方已于2008年1月21日将位于金堰路52号的厂房预留给乙方签署厂房预留协议，协议有效期至2008年3月20日，现延长至2008年5月20日。2008年5月28日，通顺公司（出租方、甲方）与康立公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，由出租方将52号厂房出租给承租方，房屋总建筑面积为5600平方米，租期为2008年6月1日至2013年5月31日，乙方有权选择合同期满后续租，乙方需要在合同到期前6个月以书面形式通知甲方。如乙方确定续租，双方协商新的租金价格，协商未果的乙方需支付通常的根据当地可比同位置同质量的房产租金确定新租金。甲方无意乙方续租的，甲方需要在本合同期满前六个月书面通知乙方，且取得乙方书面同意方可视为本合同期满终止。合同期满时，甲方若将此房产仍然以出租方式给第三方做工业用途时，在同等条件下乙方仍有优先承租权。租金约定先付后用，第一年租金合税为77280元，甲方每季度向乙方出示合法的房产租赁费发票，乙方收到甲方的发票后在每季的7个工作日内将款项划到甲方指定账户。第二年至第五年租金每月含税为81200元，第六年起租金以届时同等位置房屋的租金水平为依据，由双方共同协商。合同签订前，乙方已向甲方支付人民币95000元保证金，该款在合同终止时立即无息返还乙方。甲方有权按期向乙方收取租金，乙方逾期超过一个月的，甲方将视为违约，此时甲方有权终止合同，乙方承担3个月租金的违约金。在租赁期间内，甲方原因提前解除合同的，必须提前六个月书面通知乙方，且取得乙方的书面同意，而且还应付给乙方相应违约金，违约金以3个月租金的违约金计算。甲方保证在此租赁期内，若该厂发生潜在性的风险（如政府拆迁、环保变更等事项的出现），甲方应连同乙方的全部直接经济损失和间接损失上报上述相应部门进行连同索赔，甲方有义务协助乙方追偿，直至乙方的索赔全部到位。租赁期限内甲方将房产所有权转移给第三方，须事先书面通知乙方并在取得乙方放弃优先购买权的承诺后，可将厂房转让给第三方，本合同对新的房屋所有者及乙方继续有效，所有条款保持不变。合同终止时，乙方将属于乙方所有的一切物品全部搬出，恢复房产原状，并经甲方确认后将房产归还甲方，如有损坏乙方负责修复。双方根据本合同发出的通知或通讯，应通过传真、电报或电传发往双方，双方均指定各自当时的注册地为通讯地址。合同另对双方其余权利义务有约定，下方双方均盖章。2011年11月15日，苏州工业园区国土房产局向通顺公司发出回购通知，因建设轻轨二号线东延段，需要回购相关场地。2012年2月16日，回购办公室向通顺公司发出回购通知，告知因轻轨二号线东延段工程建设，需要回购上述厂房，回购期限自2011年11月15日至2012年5月15日。2012年2月24日，回购办公室对包括通顺公司在内的回购单位名录予以公示。2012年11月，通顺公司向康立公司提交关于厂房续租的几点要求，内容包括：1、建议再续租5年；2、租金调整，续租的第一年按每平方米17元计算，后续四年按每年每平方米提价一元计算，室外场地设施租金按每年5万元计算。2012年11月29日，康立公司向通顺公司邮寄厂房续租通知书，确认同意双方签订的厂房租赁合同到期后再续租5年，租金双方另行共同协商。该函件通顺公司于2012年11月30日签收。2013年9月30日，通顺公司向康立公司发出解除租赁合同通知书，告知租赁合同在2013年5月31日届满后，己方于2012年11月书面通知不予续租，2013年5月22日再次通知搬离，但康立公司仍拒绝搬迁并擅自将租金汇入己方账户，通顺公司认为合同早就解除。现正式通知解除租赁关系、给予康立公司30天搬迁宽限期，至2013年10月30日止，要求康立公司办理在5月31日后擅自电汇款项的返还领款手续，宽限期届满拒绝搬迁的，将被采取强制措施。2013年10月15日，康立公司向通顺公司发送索赔通知书，告知双方目前处于五年续租期间内，对于通顺公司要求解除合同的函件不予认可。如坚持解除合同，则要求赔偿己方所购设备、装修、库存材料、解除劳动关系损失等，在赔偿金额协商一致之前，租赁关系继续有效，双方应该按约履行，或者由通顺公司将上述损失向有关部门提出，在赔偿未达成一致的情况下无权代表本公司与拆迁部门签订协议。2013年10月17日，康立公司、通顺公司向苏州工业园区地产经营管理有限公司、苏州工业园区地方发展局发送《赔偿请求书》，对搬迁给企业、员工赔偿以及装修、设备带来的损失说明并要求赔偿。2013年10月23日，通顺公司委托江苏智择律师事务所向康立公司发送通告函，通知因之前多次向康立公司表示不续租、解除合同及要求搬离，现再次明确自动顺延五年的观点无效、即便存在租赁也为不定期租赁。因通顺公司已经发函要求解除，故租赁关系于2013年10月31日解除。至于优先购买权，因轻轨项目为国家征收行为，应当优先。至于签约权，因相关土地及房屋产权归属通顺公司，签订回购协议为己方权利。至于赔偿或补偿，在合同终止后康立公司也应承担相关风险，故此与通顺公司无关。关于停产损失，因己方已经告知解除合同，康立公司继续占用房屋没有法律依据，相关损失为非法损失。该函件邮寄至康立公司，于2013年10月24日签收。2013年10月29日,康立公司向通顺公司发送律师函,表示上述通告函与事实不符,通顺公司未在合同期满前6个月书面要求解除合同，目前双方处于第二个五年续租即连续回报阶段，康立公司有权续租，终止合同需要征得康立公司同意。如通顺公司要提前解除合同，则需要赔偿3个月违约金，以及支付造成的损失5100万元，否则不同意解除合同。另外上述情况需要如实上报给相关部门，隐瞒情况导致的后果由通顺公司承担。另外康立公司未明确放弃优先受偿权，故通顺公司对外签订的协议无效。2013年12月9日，通顺公司委托江苏智择律师事务所向康立公司发送关于腾房宽限期等问题的函，告知之前多次通知不再续租，目前已经给了5个月宽限期，现郑重通知康立公司在2013年12月31日前搬迁，逾期将采取对应措施，在评估报告范围及政策法规内可以酌情考虑补偿，逾期将不予补偿。该通知被告在2013年12月10日签收。2013年12月17日，康立公司向通顺公司回函，告知双方就赔偿事宜未达成协议，己方不同意解除租赁合同关系。本单位属于化工行业，如果被断水、断电将引发灾难性后果，故未经己方同意不得停水电，否则将追究责任。2014年1月1日，通顺公司（乙方、被回购企业）与回购办公室（甲方、回购责任单位）签订《苏州工业园区企业用地回购补偿协议书》，约定甲方根据园区企业用地回购决定（2011年2号抄告单），对乙方实施企业用地回购，根据市政府企业用地回购实施意见及园区相关规定，达成补偿协议，合计补偿金额为24023901元，于本协议签订后30个工作日内支付70%为16800000元，乙方必须在2014年6月30日前搬迁完毕、出让房屋。回购办公司依法委托苏州华兴资产评估有限公司出具资产评估报告。2014年2月17日，通顺公司委托江苏智择律师事务所向康立公司发送宽限期问题的函，再次要求康立公司在2014年3月31日前搬迁，就房屋使用费及逾期搬迁责任保留相关权利。该函康立公司在2014年2月17日签收。2014年2月20日，康立公司向通顺公司发律师函，告知应按照约定履行租赁事宜，确认通顺公司未采取断水断电行为。目前第二个租赁合同处于履行过程中，不存在宽限期限的问题，续租期间愿意按照租赁期间内的租金交付。2014年5月12日，通顺公司委托江苏智择律师事务所向康立公司发送回复函，告知已经解除合同并要求搬离厂房。该函康立公司确认收到。2014年5月14日，康立公司向通顺公司发送律师函，告知目前处于第二个五年的租赁期限内，要求通顺公司开具租赁费发票。2016年7月7日，康立公司向通顺公司发送律师函，告知己方从2013年6月1日开始每月支付房租，至2016年5月已经支付2586400.08元，但通顺公司一直未开具发票造成己方财务无法入账及抵扣并造成经济损失。现要求通顺公司开具租赁费发票，否则将停止支付房租费或从今后房租费中扣除应抵扣金额。2016年12月30日，回购办公室向通顺公司发出搬迁告知函，要求必须在2017年3月31日前清空并交付厂房，逾期将按照每日万分之五计算违约金并承担由此所致责任。2017年7月4日，回购办公司向通顺公司再次发送限期搬迁通知书，主张经过多次催要，通顺公司仍未履行交房交地义务，现已委托律师事务所发函。为使园区重点项目顺利开展，出资方将无条件接受通顺公司厂房，限期三日内搬离，拆房队将在三日后进驻现场。如未做好办理工作后果自负。另查明：康立公司本合同项下向通顺公司交付保证金为95000元。从2013年6月1日至2017年2月，康立公司每月将房屋租金（使用费）按续租要求打入通顺公司账户；从2013年10月至2014年9月，通顺公司在收款后几日内将当月金额的租金打回康立公司账户。诉讼中，双方确认2013年6月1日至2017年8月31日，总租金（使用费）为5538100.17元，康立公司实际打款5538100.17元，通顺公司收到上述款项后又退还给康立公司1192400.04元，实际收款4345700.13元，据此康立公司仍需要支付通顺公司租金（使用费）1192400.04元，双方另确认厂房续租要求中关于室外场地设施租金每年5万元也已经折算在上述租金内。该冲抵后的欠款，通顺公司主张包含在诉请的使用费中；康立公司主张系通顺公司私自退还，可另案以不当得利为由诉请己方返还。2017年9月1日后的费用，双方一致确认未缴纳。通顺公司主张无需评估，按照约定每月121766.67元计算；康立公司主张因通顺公司未按照约定开具租赁费发票，己方同意在发票开具后再支付。本院于2017年3月6日立案受理通顺公司起诉康立公司房屋租赁合同纠纷，为本院（2017）苏0591民初2015号案件。通顺公司的主张为要求康立公司腾房迁让、返还租赁的金堰路52号房屋、支付房屋实际使用费；康立公司在该案中提起反诉，要求通顺公司支付拆迁款6529953元（包括房屋装修及附着物设施评估补偿419979元、设备及设施评估补偿226752元、回购及搬迁设备补偿3788300元、搬迁费10000元、停业停产补助及搬迁补偿1928326元、其他补偿17200元、无证房屋所得拆迁补偿105000元、5号无证房屋补偿34396元）及利息损失、返还租赁保证金95000元、支付违约金365300.01元。该案一审判决后，通顺公司提起上诉。后经苏州市中级人民法院主持，双方达成以下和解协议：一、通顺公司支付康立公司拆迁补偿款6490557元、支付利息308142.80元（计算至2018年12月31日），合计赔付金额6798699.8元；二、康立公司支付通顺公司房屋租金及使用费7486366.89元（2013年6月1日至2018年12月31日），已经支付4345700.13元，还需支付3140666.76元；三、双方同意折算后，由通顺公司支付康立公司3658033.04元；四、通顺公司于2018年12月31日返还康立公司租赁保证金95000元；五、通顺公司分二次向康立公司交付总额为7486366.89元的增值税专用发票；六、康立公司于2018年12月31日搬离苏州工业园区娄葑金堰路52号厂房，并将上述厂房返还给通顺公司；七、通顺公司逾期付款或逾期交付发票的，应按违约次数付每次违约金20万元。康立公司逾期腾房交付的应支付违约金20万元，并按每月121766.67元的标准支付房屋使用费至实际搬迁日止；八、一审案件受理费42800元、公告费300元，合计43100元，一审反诉案件受理费38556元，由通顺公司负担43100元，由康立公司负担38556元；二审案件受理费14748元，减半收取7374元，由通顺公司负担；九、上述协议履行完毕后，双方就本案再无其它纠葛。本案中，康立公司诉请赔偿的损失包括：1、提前解除生产员工劳动合同关系所支付的经济赔偿金1467172元。康立公司提交其与苏州工业园区娄葑就业服务有限公司（甲方、以下简称娄葑就业公司）签订的《服务合同终止协议》，约定甲方处理尚未到期派遣劳务人员所产生的费用由康立公司承担，康立公司另提交赔偿明细以及向娄葑就业公司转账1467172.14元的转账凭证；2、提前解除办公人员支付的经济赔偿金2519451元，康立公司就此提供其统计的赔付明细表；3、解除租赁合同造成的利润损失3238595元。康立公司提交己方2010年至2018年营业收入、缴纳所得税、企业净利润金额等统计金额及会计师事务所出具的审计报告，以证实其2018年12月30日因拆迁无法接单生产，因订单减少而后遭受利润损失3238595元。以上事实，由厂房租赁合同、生效文书等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《厂房租赁合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。双方约定厂房租赁合同在2013年5月31日终止，通顺公司如无意续租的，应当在期满前六个月书面告知康立公司。因通顺公司在2012年11月向康立公司就续租期限、租金要求提出新的要约，康立公司同意续租五年，但租金另行协商，此后康立公司继续使用房屋并交付租金，通顺公司在一定期间内对此未提出异议，双方之间租赁关系继续有效。鉴于后续使用房屋时间超过6个月，但未采用书面形式，各方据此形成不定期租赁关系。我国《合同法》规定，不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，系因政府动迁征收厂房、土地导致双方的不定期租赁关系无法继续履行，通顺公司以此为由发函解除合同有事实与法律依据。通顺公司举证证实其在多次催要后，于2013年9月30日发函解除租赁关系，且通顺公司此前其退还租金的行为也明确与其主观意图相印证，故本院确认双方的租赁关系已在该时间已得到解除。本案中，既存在通顺公司与回购办公室签订《苏州工业园区企业用地回购补偿协议书》而成立回购及补偿法律关系，也存在原、被告基于租赁厂房而成立租赁法律关系。基于回购获得的全部补偿款以及该款在原、被告之间的分配，已由回购补偿协议书确认并在原、被告之间通过诉讼予以分配解决。关于原告诉请赔偿的损失。1、解除生产员工劳动关系支付的赔偿金1467172元、办公管理人员经济赔偿金2519451元。就该部分损失，本院认为，因企业是否生产、聘用多少员工及管理人员从事生产均属于自身的行为，但原告是否必需从被告处承租房屋处于不确定状态。租赁合同约定，租期届满后原告有权选择续租，但双方将协商新的租金价格，故租赁房屋在租期届满后是否必然继续出租给原告也处于不确定状态。本案中，原、被告自2013年5月31日后即形成不定期租赁关系，被告也多次向原告表达不再继续出租的意思，原告也完全有条件及理由另行租赁房屋生产以避免产生扩大损失，此种情况下，原告继续使用争讼房屋并持续雇佣员工属于自身行为，其是否与员工解除雇佣关系与被告出租房屋并无法律上的因果关系，相关赔偿主张于法无据，本院不予支持；2、利润损失3238596元。本院认为，一方面，基于政府回购，原告已经获得拆迁补偿款6490557元及相关利息，该款系回购条件下通顺公司对康立公司经营损失进行的全面、合法补偿，且数额高于康立公司主张的利润损失；另一方面，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，康立公司是否获取利润除了与其经营行为关联外，还受经营中诸多不确定因素影响而处于不确定状态，且利润并非当事人签约时可以预见或应当预见，其向通顺公司主张赔偿缺乏依据，本院不予支持。根据《厂房租赁合同》，租赁期限内如发生政府动迁等相关风险，被告应连同原告的全部直接经济损失和间接损失上报相应的部门进行连同索赔，被告有义务协助追偿直至索赔到位。康立公司据此认为通顺公司未如实申报己方各项损失导致未能获取足额拆迁补偿款，本院认为，一方面，康立公司未能就上述主张举证，且康立公司提交的《赔偿请求书》显示，双方在2013年10月17日即将拆迁可能造成人员解聘赔偿、利润损失等向有关部门进行过申报；另一方面，也无证据表明回购补偿款的金额完全与企业经营状况挂钩。故康立公司的该主张同样缺乏依据，本院不予支持。综上，康立公司诉请缺乏事实与法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告康立精细表面处理（苏州）有限公司的全部诉讼请求。案件受理费收取62377元、保全费5000元，合计67377元，由原告康立精细表面处理（苏州）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 虎人民陪审员  沈红霞人民陪审员  王晓嬿二〇一九年十一月二十九日书 记 员  孟 杰