江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初7699号原告：张家港如禄通商务服务有限公司，住所地张家港市杨舍镇城北海关路北仓商务楼A栋。法定代表人：惠丰杰，总经理。委托诉讼代理人：刘军，张家港市暨阳法律服务所法律工作者。被告：姜峰，男，1964年出生，汉族。原告张家港如禄通商务服务有限公司（以下简称如禄通公司）与被告姜峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月17日、9月12日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告如禄通公司的法定代表人惠丰杰及委托诉讼代理人刘军、被告姜峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告如禄通公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年11月17日签订的《商业房屋租赁合同》，被告将承租的张家港市仓商务楼A幢231-233号门面房返还给原告；2、被告向原告支付自2019年2月17日至2019年11月16日间的租金187500元，并承担违约金25000元；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2016年11月17日签订《商业房屋租赁合同》，租赁期自2017年2月17日起至2020年2月17日止，被告除支付了2017年、2018年的租赁费之外，2019年度租赁费至今未付。原告多次催讨未果，故引起诉讼。被告姜峰辩称：1、案涉房屋未依法取得房屋所有权证，也未通过消防验收，双方签订的《商业房屋租赁合同》无效；2、原告及杨舍镇仓基股份合作社来找其商量，说是为了配合消防验收，需将南面的窗户封掉，其提出封窗的话需每年减免租金10万元，他们没有表态，后于2017年10月10日强行将南面窗户用砖封堵，至今未拆除，原告既然封窗，说明已同意每年减少10万元租金。在此之前，因在房屋南面窗外搭建了消防楼梯，原告因此同意减少每年租金2万元，现再减少每年10万元，故应按每年租金15万元计算，其已付租金50万元，已不欠原告租金，还多付了5万元；3、不同意解除合同并归还房屋。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实与证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定如下事实：2016年11月，如禄通公司向杨舍镇仓基股份合作社承租了位于张家港市杨舍镇海关路西侧、张杨公路北侧的北仓商务楼A幢第一层和第五层，租赁期限15年，杨舍镇仓基股份合作社同意如禄通公司对外转租。2016年11月17日，如禄通公司（甲方）与姜峰（乙方）签订《商业房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租上述商务楼的第一层231-233号，面积450㎡,租赁期限为3年，暂定自2016年11月17日至2020年2月17日，其中2016年11月17日至2017年2月17日为装修免租期；租赁房屋仅限于用作商业服务，品牌限于该商场工商登记时的经营项目和范围；乙方向甲方交纳保证金，按每平方10元计算，乙方退租，甲方全额退还保证金；租金为27万元/年，合同签订当日全额支付首年租金，隔年需提前一个月交房租，一年一付，先付后租。双方还对装修安排、其他费用的承担等进行了约定。合同签订后，如禄通公司将上述门面房交付给姜峰使用，该门面房朝东开门，南墙为整体窗户，姜峰对门面房装修后用于开设汽车贸易公司，后又将房屋转租给他人，用于开设汽车美容店，现汽车美容店已关闭，房屋由姜峰实际使用。2017年6月22日，因消防方面的要求，需在房屋南面窗外搭建消防楼梯，如禄通公司与姜峰协商后，同意每年减少租金2万元，即从2017年2月17日起按每年租金25万元计算。后又因消防方面的要求，于2017年10月10日对房屋南墙窗户用砖封堵。姜峰于2016年11月22日支付租金135000元，次承租人于2017年7月25日代姜峰支付租金115000元、2018年3月15日代姜峰支付租金125000元、2018年12月23日代姜峰支付租金125000元，姜峰实际已支付租金50万元。另查明，2015年11月6日，杨舍镇仓基股份合作社、杨舍镇城北股份合作社就北仓广场A#、B#、C#商业及业务综合用房（含地下室）工程取得《建筑工程施工许可证》。2016年9月6日，张家港市公安消防大队对该建设工程进行了竣工验收消防备案抽查，经审查资料及现场检查测试，出具了苏张公消竣字（2016）第0114号《消防备案检查意见书》，综合评定该工程消防验收合格。2019年4月10日，杨舍镇仓基股份合作社取得杨舍镇北仓商务楼海关路231-279号房屋的不动产权证书[编号：苏（2019）张家港市不动产权第8218131号]。上述事实，有房屋租赁合同书、商业房屋租赁合同、建筑工程施工许可证、竣工验收消防备案检查意见书、不动产权证书、租金收据、当事人陈述等证据予以证实。被告姜峰认为，租金收据上虽写明了对应的租赁期间，但由于后三次的租金均系次承租人直接向原告支付，并不代表其认可每年租金25万元。窗户被封，影响了被告的采光、通风及办公室的整体布局。本院认为，原、被告双方于2016年11月17日签订的《商业房屋租赁合同》系双方的真实意思，用于出租的房屋具有合法产权，租赁合同不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。关于封窗是否应减少租金的问题。本院认为，1、租赁合同约定，租赁房屋的用途仅限于商业服务，而事实上，被告承租后先后用于开设贸易公司、汽车美容店，此类商业服务对通风、采光等并无特殊要求，现场照片也显示，窗户被封后对实际使用并无影响，也未减少实际使用面积；2、封窗之后，次承租人每次支付租金的金额均是年租金的一半即125000元，次承租人代为支付租金系基于被告的委托，次承租人的代付行为应视为被告的行为，且被告对此也从未提出异议；3、被告认为原告已认可每年减少租金10万元，但原告予以否认，被告也未提交证据证明。综上，本院认为，被告要求每年减少租金10万元的抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采信。根据合同约定，被告不得无故拒交租金，逾期未交租金的，原告有权解除合同，每逾期一日，被告还应按未付租金的千分之三支付违约金。原告主张解除合同，符合合同约定，本院予以支持。本院在向被告送达应诉材料时将原告的解除通知送达了被告，故合同应于被告签收应诉材料之日即2019年6月21日解除。被告应支付2019年2月17日至2019年6月21日期间的租金85616.44元（25万元/年÷365天×125天），自2019年6月22日起至2019年11月16日按原租金标准支付占有使用费101369.86元（25万元/年÷365天×148天）。合同约定，逾期支付租金的，被告需按未付租金的每日3‰支付违约金，该违约金过高，原告自愿将违约金调整为25000元，未超出合同约定，也不违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、原、被告双方2016年11月17日签订的《商业房屋租赁合同》于2019年6月21日解除。二、被告姜峰于本判决生效后10日内将位于张家港市仓商务楼231-233号门面房返还给原告张家港如禄通商务服务有限公司。三、被告姜峰于本判决发生法律效力之日起10日内向原告张家港如禄通商务服务有限公司支付2019年2月17日至至2019年6月21日期间的租金85616.44元，并支付2019年6月22日起至2019年11月16日期间的占有使用费101369.86元。四、被告姜峰于本判决发生法律效力之日起10日内向原告张家港如禄通商务服务有限公司支付违约金25000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4488元，由被告姜峰负担。限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（户名：张家港市人民法院，开户行：中国银行张家港分行营业部，账号：50×××76）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76），预交上诉案件受理费。审 判 长  樊逸峰人民陪审员  黄 勇人民陪审员  邵王伟二〇一九年十一月二十五日书 记 员  沈 云