江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0826民初5962号原告：中国工商银行股份有限公司涟水支行，住所地涟水县涟城镇常青西路中央城23号楼。负责人：汪竹松，该支行行长。委托诉讼代理人：颜伟，涟水县涟城法律服务所法律工作者。被告：薛仲仲，女，汉族，1990年1月24日出生，汉族，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：张芳，江苏群汇律师事务所律师。被告：涟水县神龙盛唐房地产开发有限公司，住所地涟水县神龙盛唐售楼处。法定代表人：薛斐，该公司总经理。委托诉讼代理人：辛立建，涟水县中心法律服务所法律工作者。原告中国工商银行股份有限公司涟水支行诉被告薛仲仲、涟水县神龙盛唐房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司涟水支行（以下至判决主文前简称工商银行涟水支行）委托诉讼代理人颜伟，被告薛仲仲委托诉讼代理人张芳、被告涟水县神龙盛唐房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称神龙盛唐公司）法定代表人薛斐及其委托诉讼代理人辛立建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行涟水支行向本院提出诉讼请求：1、判决被告薛仲仲偿还原告贷款本金274784.72元、利息5044.98元（利息暂计算至2019年5月15日，以后的利息按照合同约定计算至贷款本息还清时止），合计279829.7元；2、判令原告对涟水县神龙盛唐小区8号102室折价变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权；3、判令被告神龙盛唐公司承担连带保证责任；4、判令被告承担律师代理费19550元；5、被告承担案件诉讼费用、保全费用。事实与理由：2016年12月8日，两被告签订商品房买卖合同，被告薛仲仲购买神龙盛唐公司开发建设的神龙盛唐小区8号102室房屋。薛仲仲因资金短缺向原告申请个人购房贷款28.8万元，贷款期限为25年，神龙盛唐公司为薛仲仲的借款提供担保，并在合同上盖章。合同约定借款人逾期归还贷款本息的，原告有权宣布未还款项立即到期，借款人应归还借款本息、罚息，以及原告实现权利的其他费用。2016年12月14日，被告薛仲仲将其购买的房屋作为借款保证，原告于2016年12月14日依约发放了贷款。现被告薛仲仲已逾期归还贷款本息数月，其行为已构成违约，应当承担违约责任。故原告起诉至法院。被告薛仲仲辩称，欠贷款属实，对原告所诉的委托代理费有异议，应该是16891元。被告神龙盛唐公司辩称，2018年9月至2019年9月份，公司已为薛仲仲垫付银行贷款15989.17元，因薛仲仲未按照商品房买卖合同履行还款义务，按照合同附件四补充协议一第四条，神龙盛唐公司当庭向薛仲仲发口头通知，要求其在七日内到神龙盛唐公司处归还为其垫付的银行贷款，并承担银行扣缴之日起至还款之日的利息。被告薛仲仲未还贷款本息已超三个月，请求解除与薛仲仲的商品房买卖合同。本院经审理认定事实如下：2016年12月14日，被告薛仲仲（借款人/抵押人）与原告工商银行涟水支行（贷款人）、被告神龙盛唐公司（保证人）签订一份《个人购房借款/担保合同》，该合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币288000元；合同项下贷款用于购买坐落于神龙盛唐小区、建筑面积为115.98平方米的房屋；本笔贷款的担保方式为抵押，具体约定见本合同担保条款。合同项下贷款期限为25年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。该合同项下贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12,日利率=年利率/360。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率处理方式为：贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计算；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人授权贷款人将贷款一次性划入神龙盛唐公司账户，贷款利息自实际放款日起计算。借款人按照按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息，如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日，最后一期还款日为贷款到期日。借款人应从贷款发放的次月开始还款。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在本合同约定的利率基础上计收50%确定。该合同约定，保证人承担的保证责任为阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。违约责任约定：借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或者责任的；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同还约定，贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。2016年12月14日，被告薛仲仲（抵押人）与原告工商银行涟水支行（抵押权人）签订一份《房地产抵押合同》，该合同约定：为确保债务人薛仲仲于2016年12月14日起至2041年12月14日止，向抵押权人发生的债权额288000元的主合同的履行，抵押人以神龙盛唐小区8号102室房地产设定抵押。本抵押合同所担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。经抵押人和抵押权人协商，抵押物价值为360000元，抵押房地产经有资质机构评估价为360000元。神龙盛唐小区8号102室房屋至今未办妥正式的抵押登记。2016年12月14日，原告工商银行涟水支行向被告薛仲仲发放贷款288000元，贷款期限300个月，实际执行年利率4.41%。后被告薛仲仲未能按合同约定全面履行还款义务，多次逾期还款，截止2019年5月15日，尚欠原告贷款本金274784.72元，利息5044.98元，本息合计279829.7元。2019年6月13日，原告工商银行涟水支行（甲方）与涟水县涟城法律服务所（乙方）签订一份《委托代理合同》，约定：乙方接受甲方的委托，指派颜伟担任甲方与薛仲仲等金融借款合同纠纷一案的诉讼代理人，根据江苏省司法厅、江苏省物价局有关收费规定，甲方应向乙方缴纳代理费用19550元。代理期限自签订之日起至本案本审终结止。对此原告提供了向涟水县涟城法律服务所支付案件代理费19550元的增值税发票。以上事实，有《个人购房借款/担保合同》、《房地产抵押合同》、对账单明细、《委托代理合同》、代理费发票以及庭审笔录等载卷予以证实，本院予以确认。本院认为：原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》、《房地产抵押合同》均不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订以后，原告工商银行涟水支行按约向被告薛仲仲放款288000元，被告应按合同约定向原告偿还贷款本息。被告薛仲仲多次逾期还款，未能按合同约定全面履行还款义务，截止2019年5月15日，结欠原告贷款本金274784.72元，利息5044.98元。故原告有权要求被告薛仲仲偿还贷款本息279829.7元，并承担自2019年5月16日起至款项还清之日止，按合同约定计算的利息、罚息。关于原告要求对涉案房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的问题。涉案涟水县神龙盛唐小区8号102室房屋尚未办理正式的抵押登记，因抵押权并未设立，故原告主张对涉案房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于保证责任的问题，《个人购房借款/担保合同》约定被告神龙盛唐公司为阶段性连带责任保证人，因案涉抵押物尚未办理抵押登记，故被告神龙盛唐公司应对被告薛仲仲所欠的贷款本息向原告承担连带还款责任。被告神龙盛唐公司承担保证责任后，有权向被告薛仲仲追偿。关于原告主张的代理费问题。原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》约定，贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担，原告支出的案件代理费属于合同约定的原告实现债权产生的费用，依法应由被告薛仲仲承担。原告主张案件代理费19550元，不违反法律规定及相关收费标准，本院予以支持。被告神龙盛唐公司辩称，替被告薛仲仲垫付银行贷款15989.17元，要求薛仲仲归还，并要求解除与薛仲仲的房屋买卖合同，与本案不是同一法律关系，本院不予理涉，被告神龙盛唐公司可另案提起诉讼。依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条第一款、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告薛仲仲在本判决生效后十五日内归还原告中国工商银行股份有限公司涟水支行贷款本金274784.72元，利息5044.98元，本息合计279829.7元，并承担自2019年5月16日起至款项还清之日止，按合同约定计算的利息、罚息。二、被告涟水县神龙盛唐房地产开发有限公司对被告薛仲仲的上述债务承担连带还款责任。三、被告薛仲仲、涟水县神龙盛唐房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告中国工商银行股份有限公司涟水支行支付因实现本案债权而发生的代理费19550元。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司涟水支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5791元，减半收取2895.5元，由被告薛仲仲、涟水县神龙盛唐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××76）。审 判 员  王 涟二〇一九年十一月十一日法官助理  王 力书 记 员  王赜宬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。……第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。……第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条第二款连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。