上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11638号上诉人（原审原告、反诉被告）:上海波奇实业有限公司，住所地上海市嘉定区曹新公路1352号1幢6491室。法定代表人:王海波，总经理。委托诉讼代理人：王红波，该公司员工。委托诉讼代理人：胡剑，上海正策律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:上海大骏百货有限公司，住所地上海市奉贤区沪杭公路222弄2号403室。法定代表人:郑帛举，总经理。委托诉讼代理人：钱国峰，上海安宸律师事务所律师。上诉人上海波奇实业有限公司（以下简称波奇公司）因与被上诉人上海大骏百货有限公司（以下简称大骏百货）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初21394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。波奇公司上诉请求：维持一审判决第一、第二项，撤销第三、第四、第五、第六、第七、第八、第九、第十项，改判：1、在扣除46天无法经营期间的租金后，波奇公司向大骏百货支付欠付的租金；2、驳回大骏百货要求波奇公司承担逾期支付租金违约金的诉讼请求；3、驳回大骏百货要求波奇公司支付仓储费用、搬场人工费、宣传推广费的诉讼请求；4、驳回大骏百货要求波奇公司支付免租期租金的诉讼请求；5、双方结清费用后，大骏百货退还波奇公司保证金91,231元；6、支持波奇公司一审中的第二、第三、第五项诉讼请求，并驳回大骏百货一审中的其余反诉请求；7、本案一审、二审案件受理费由大骏百货承担。事实和理由：2013年11月25日,波奇公司与上海A有限公司(以下简称A公司)签订《房屋租赁合同》,约定A公司经产权人上海B有限公司许可,将位于上海市奉贤区XX公路XX弄XX城XX广场2号楼3层2-3036至2-3041号共六个商铺（以下简称租赁部位）出租给波奇公司,租赁用途为经营儿童游乐。后A公司将《房屋租赁合同》相关权利义务转让给大骏百货,波奇公司亦予以同意。但出租人自始无法提供符合条件的消防通道，导致波奇公司无法办理相关证照。且大骏百货也自认无法提供相关消防通道，事情正在协调中。由此，系大骏百货的责任导致波奇公司无法办理相关证照，租赁合同解除的责任应由大骏百货承担。因大骏百货擅自断电及提前收回租赁部分，导致波奇公司产生损失，大骏百货应予以赔偿。同时，断电期间的房屋租金，波奇公司亦无需支付。根据《房屋租赁合同》通用条款第7.3.6条,该合同生效后第三年起,即2015年11月26日起,涉案商场内类似波奇公司儿童游乐业态由波奇公司独家经营。但,2016年初,涉案商场中另开一家“XX”儿童游乐园,业务模式与波奇公司类似,相关设备及收费模式均相同,该游乐园至今仍在经营。期间波奇公司多次要求大骏百货履行合同,甚至提议大骏百货居中调解,促成“XX”儿童游乐园更改业务模式,互补经营,大骏百货均未予以有效回应。故大骏百货应赔偿其违反同业竞争业务给波奇公司造成的损失。至于大骏百货提出的其余反诉请求，波奇公司逾期未足额支付租金，存在合理理由，无需向大骏百货承担利息损失。关于仓储费用，未进行司法鉴定，一审法院判令波奇公司支付大骏百货仓储费缺乏依据。关于宣传推广费用，大骏百货并未发出书面通知，波奇公司依约无需支付推广费。被上诉人大骏百货辩称，不同意波奇公司的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。波奇公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除波奇公司、大骏百货签订的《房屋租赁合同》及相关《补充协议》;2、大骏百货向波奇公司赔偿违反同业竞争业务产生的损失695,428.93元;3、大骏百货向波奇公司赔偿擅自断电产生的损失61,560.11元;4、大骏百货返还波奇公司已支付的租赁保证金91,231元；5、大骏百货向波奇公司赔偿因断电、擅自撤场等根本违约行为导致的可得利益损失158,309.71元；6、大骏百货返还波奇公司在涉案商铺存放的设备；7、大骏百货承担本案全部诉讼费用。大骏百货向本院提出反诉请求：1、波奇公司按照租赁合同约定，向大骏百货支付2018年8月18日至9月30日的租金52,393.76元；2、波奇公司向大骏百货承担延期支付租金的利息损失（以52,393.76元为本金，按银行同期贷款利率，自2018年6月15日计算至实际付款日止）；3、波奇公司支付大骏百货违约金（自2018年6月15日起算至实际清偿日止，按照欠付租金52,393.76元的0.1%，即52.4元每天的计算标准）；4、波奇公司支付大骏百货仓储费（自2018年10月1日起算至实际付清之日止，按照每天88.8元的计算标准）；5、波奇公司支付大骏百货搬场工人费5,193.11元；6、波奇公司支付大骏百货宣传推广费71,901.16元；7、波奇公司支付大骏百货维修费13,463元；8、波奇公司支付大骏百货一个月免租期的租金30,410元。一审法院认定事实：2013年11月25日,波奇公司（乙方）与案外人A公司（甲方）签订《房屋租赁合同》,约定A公司将位于上海市奉贤区XX公路XX弄的“XX商业广场”2号楼3层2-3036、2-3037、2-3038、2-3039、2-3040、2-3041号共六个商铺出租给波奇公司作为经营儿童游乐之用途，经营品牌为XX乐园。租赁期限为五年，即2014年1月18日至2019年1月17日止。自甲方以书面通知的方式将该房屋正式交付乙方之日起，甲方计收该房屋租金和所有相关费用。租金的标准为2014年1月18日至2017年1月17日期间每日每平方米2.2元；2017年1月18日至2018年1月17日为每日每平方米2.31元；2018年1月18日至2019年1月17日每日每平方米2.42元。租金支付为先付后用，付三月押三月的原则，以每三个月为一期支付，每期最后一个自然月的15日前，向甲方支付下期三个月租金。租赁保证金为91,231元。保证金作用在于：保证乙方完整履行本合同的所有合同义务以及附属义务，甲方有权从租赁保证金中抵扣乙方应付未付的包括但不限于租金、物业管理费、市政设施费、滞纳金、电费、水费、煤气费、通讯费、违约金、赔偿金、维修维护费、占用使用费和其他有关费用。经甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴相关费用后，甲方应将租赁保证金一次性无息退还乙方。甲方或管理公司负责本商城的整体宣传推广工作。乙方支付的宣传推广费每年不高于40元每年每平方米。甲方或管理公司将以书面方式告知乙方宣传推广费用的计划方案和具体金额，乙方在接到甲方或管理公司书面通知书后5个工作日内向甲方或管理公司支付该房屋的宣传推广费。双方约定乙方之产品抵扣券或优惠券售卡可抵部分宣传推广费。甲方负责商城工程整体竣工时的一次性消防报验，乙方自行负责该房屋的二次消防报验。乙方须遵守保险公司和消防、安监、公安等政府部门及甲方、管理公司的规定或建议，对于政府部门或甲方或管理公司提出的安全建议或意见，乙方应及时整改。甲方承诺在租赁合同生效后第三年起，商城内类似乙方儿童游乐业态为乙方独家经营。如乙方原因导致政府相关部门要求乙方停业整顿的，则视为乙方违约，甲方有权提前终止本合同，收回房屋，并按本合同12.2条追究乙方的违约责任。乙方逾期支付租金和各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何费用超过15天且经甲方书面通知仍未支付的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，并有权单方面将该房屋内的物品搬至甲方或管理公司指定位置（由此发生的一切费用由乙方全额承担），因此造成的一切后果乙方自行承担。同时甲方有权终止本合同，收回该房屋，并按本合同12.2条追究乙方的违约责任。乙方逾期支付租金或其它任何应付款项任何一项累计超过7日甲方书面催缴仍未支付的；房屋合同的其他约定，给甲方造成实际损失且在甲方书面通知后5日内乙方未予纠正的；违反商场消防安全管理规定或各项管理规定达三次的等情形，甲方有权向乙方索取乙方提前进场装修期间所免去的所有租金和物业管理费和其他费用，此外，乙方须支付甲方违约金。上述合同签订后，双方按约履行了合同。2015年4月15日，波奇公司与案外人上海C有限公司签订《补充协议》，乙方新扩充建筑面积80平方米，新扩充面积自2016年5月1日起按原合同约定支付租金。自2015年5月1日起至合同终止日，原合同中第4.2.3条中的宣传推广费按合同约定费用的50%收取（另券抵50%），与每年第一季度租金及物业管理费一同支付。原过期未支付宣传推广费按原合同中约定的费用收取乙方50%抵用券以作补偿。2017年5月10日，波奇公司、大骏百货签订《补充协议》，将波奇公司的租赁面积恢复到原494.45平方米。一审法院另查明：2014年10月11日，XX商业广场交由上海C有限公司经营管理。2016年1月12日，上海C有限公司更名为大骏百货。2016年1月2日，波奇公司向上海C有限公司发出《沟通函》，称2016年一月商城一楼引进“XX”的儿童乐园，与波奇公司乐园类似，淘气堡场地设备及收费模式一样。认为双方合同中有儿童业态为波奇公司独家经营的约定，要求XX撤掉淘气堡，可增加与波奇公司不同类（如游艺、幼教等等），双方互补经营，禁止恶性竞争。2016年7月至2017年8月期间，大骏百货多次对波奇公司存在的问题发出整改通知。2017年11月2日，大骏百货向波奇公司发出《告知书》，认为波奇公司截至至今消防开业检查合格证仍未申报办理，通知波奇公司按照相关法律法规规定限于2017年11月20日前到相关部门申报办理完成，逾期未申报办理完成消防开业合格证，按照合同约定对租赁商铺采取停止供水、供电等措施禁止营业。2018年5月14日，大骏百货再次发出《责令整改通知函》，称经公安消防支队检查发现，波奇公司经营的儿童乐园至今未能提供消防手续，通知要求波奇公司须在2018年5月21日前取得消防开业合格证并交大骏百货，并依约追究违约责任。2018年5月30日，大骏百货发出《违约终止合同通知函》，认为波奇公司未能提供消防相关手续，经通知整改也未能提交，违反合同约定构成违约，通知终止合同并限期2018年5月31日前交还房屋，逾期停止有关能源、设施、设备等供应或禁止使用。波奇公司也发出《违约告知函》，称我店被大骏百货拉电至今已一个多星期，造成极大经济损失和信誉损失。认为每年的消防检查都没问题，消防法规要求儿童乐园必须要独立的消防通道，但租赁场地显然不能满足办证条件，甲方负有不可推卸的责任。按照合同波奇公司独家经营儿童游乐业态，但商场招商进XX的儿童乐园，大骏公司自身存在违约。要求大骏百货恢复供电。2018年7月5日和2018年9月21日，大骏百货发出《催款通知单》和《告知函》，要求波奇公司按约支付租金等，逾期按约解除合同，收回房屋。2018年9月14日，波奇公司回函称，鉴于XX儿童乐园一直在经营并恶意竞争，对我店造成极大影响，经我店多次反映，但商场没有任何答复及整改措施，我店最近不得不已将租金改为一月一付。要求大骏百货停止违法行为。2018年9月13日，波奇公司实际经营方出具《承诺书》，称波奇公司奉贤店因故无法经营，于2018年9月13日起停电停业，将于9月30日办理撤场手续，清场完毕。2018年9月30日晚，大骏百货将波奇公司租赁场地进行撤场，场地内物品另行存放。2018年7月9日至7月21日期间，波奇公司租赁场所曾有过断电停业。期间波奇公司在经营场所张贴了公告，称由于门店线路故障停业整改，给你带来不便敬请谅解。2018年9月13日起再次停电。本案一审审理中，大骏百货确认，仓储保管的物品为：沙池1个、转盘1个、星球1个、冰柜1个、小屋3个、攀登网1个、旋转沙袋1个、小型滑滑梯1个、转桶1个、小型游艺机12个。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案波奇公司、大骏百货之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》，是当事人双方的真实意思表示，合法有效。本案争议焦点之一在于，造成合同未能履行完毕的原因及责任由谁来承担。波奇公司认为，大骏百货在2016年初又引进一家“XX”的承租户，经营的项目也为儿童乐园，与合同中关于“大骏百货承诺在租赁合同生效后第三年起，商城内类似波奇公司儿童游乐业态为乙方独家经营”的约定相违背，大骏百货确存在违约的行为。大骏百货认为，波奇公司在租赁系争房屋后，应自行负责二次消防报验。但波奇公司二次消防未报验，近年消防多次现场检查对波奇公司提出要求办理，大骏百货业多次发出整改通知书，但一直未办理。波奇公司存在违约。且波奇公司逾期支付到期租金也构成违约。故应由波奇公司承担违约责任。一审法院认为，在波奇公司、大骏百货的合同期限内，大骏百货引进“XX”进场，大骏百货确存在违反合同关于波奇公司“独家经营”的约定。但大骏公司的该违约行为并不导致双方的合同无法继续履行，当事人一方具有合同解除的权利。且在“XX”进场后，波奇公司也一直正常经营。故对于波奇公司以此为由主张解除合同的请求不予认可。一审法院认为，波奇公司作为一家从事儿童游乐项目经营的企业，按照相关法律和合同约定，理应办理消防验收的相关手续。且近年来，消防部门和大骏百货多次要求其办理，但其一直未办理，造成其无法经营撤场，责任在波奇公司自己。故认定波奇公司承诺撤场之日（即2018年9月30日）为合同终止之日，应由波奇公司承担合同终止的违约责任。对于波奇公司以大骏百货违反“独家经营”约定主张的损失赔偿请求，波奇公司提供了其自行制作的每月收入明细，而大骏百货对此真实性提出了异议。经法院释明后，波奇公司也未能提供其在经营期间相关的缴纳税依据，故认为大骏百货的异议成立，波奇公司主张损失的依据不足，对其主张不予支持。对于波奇公司主张的2018年7月9日至7月21日期间停电损失和2018年9月13日后断电和撤场造成的可得利益损失。首先，波奇公司未能提供证据证明2018年7月9日至7月21日期间所谓停电系大骏百货对其经营场所采取的断电行为；其次，2018年9月13日起停电停业和撤场是其自己向消防部门的承诺，其主张要求大骏百货承担损失无事实和法律依据，不予支持。对于波奇公司主张的保证金，根据合同约定，应在波奇公司结清全部费用后予以退还。对于波奇公司主张返还商铺的设备，一审法院认为，该物品本应由其在2018年9月30日自行搬离的，由于其未搬的缘故，由大骏百货另行堆放，其也应自行去搬离该物品。由于波奇公司的违约造成合同无法履行，故对于大骏百货要求波奇公司支付尚欠的租金并承担违约金的请求，予以支持。对于波奇公司提出违约金约定过高的意见，予以采信，酌情调整至日万分之五为妥。对于大骏百货主张的逾期付款的利息，与前违约金主张存在冲突，现违约金主张已经支持，已补偿了大骏百货的利息损失，故对于大骏百货的该项请求，不予支持。根据合同约定，波奇公司违约的，大骏百货有权单方面将该房屋内的物品搬至甲方或管理公司指定位置（由此发生的一切费用由乙方全额承担），因此造成的一切后果乙方自行承担。波奇公司违反商场消防安全管理规定或各项管理规定达三次的等情形，甲方有权向乙方索取乙方提前进场装修期间所免去的所有租金和物业管理费和其他费用。故对大骏百货要求波奇公司承担搬运人工费、仓储费和免租期租金的请求予以认可。波奇公司认为大骏百货主张的搬运费明显过高，仓储的物品与大骏百货自己的物品堆放在一起，不应全部计算。一审法院认为，从大骏百货自认波奇公司的物品数量和搬运距离来看，大骏百货主张的搬运费的确过高，酌情将搬运费调整为1,500元为妥。仓储的地方仅为堆放波奇公司撤场的物品，法院也多次要求波奇公司及时搬离物品，但其一直未能搬离，故波奇公司应按约按照市场价承担相关仓储费。对于大骏百货主张的宣传推广费，波奇公司认为超过诉讼时效。一审法院认为，当事人主张所谓诉讼时效为三年，故支持三年的宣传推广费，扣除波奇公司支付的22,399元，再须承担42,584元。对于大骏百货主张的维修费，一审法院认为，双方由于未办理正常的交接手续，由大骏百货自行帮助搬离，租赁场所的损坏系波奇公司原因造成没有依据，不予支持。一审法院审理后于2019年5月30日作出判决：一、确认上海波奇实业有限公司与上海大骏百货有限公司于2013年11月25日签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议于2018年9月30日终止；二、上海波奇实业有限公司于判决生效之日起十日内搬离堆放在仓储室的沙池1个、转盘1个、星球1个、冰柜1个、小屋3个、攀登网1个、旋转沙袋1个、小型滑滑梯1个、转桶1个、小型游艺机12个；三、上海波奇实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海大骏百货有限公司尚欠租金52,393.76元；四、上海波奇实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海大骏百货有限公司违约金（违约金的计算方式：以52,393.76元为本金，自2018年6月15日起算至实际清偿日止，按照日万分之五计算）；五、上海波奇实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海大骏百货有限公司仓储费（自2018年10月1日起算至实际付清之日止，按照每天88.8元的计算标准）；六、上海波奇实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海大骏百货有限公司搬场人工费1,500元；七、上海波奇实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海大骏百货有限公司宣传推广费42,584元；八、上海波奇实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海大骏百货有限公司一个月免租期的租金30,410元；九、在上海波奇实业有限公司支付上述三至八项费用后十日内，上海大骏百货有限公司返还上海波奇实业有限公司保证金91,231元；十、驳回上海波奇实业有限公司和上海大骏百货有限公司的其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,317元，反诉案件受理费3,159元，由上海波奇实业有限公司承担13,000元，由上海大骏百货有限公司承担476元。二审中，波奇公司提供证据如下：1、录音证据一份及照片一组，以证明大骏百货提供的租赁场所系公共部位，无法通过消防验收，大骏百货的负责人对此也予以认可。同时用以证明因轨道交通五号线开通至租赁场所，但租金没有相应增长，大骏百货以未办理消防验收为借口解除租赁合同；2、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》两份、《无锡市公安消防支队北塘区大队建设工程竣工验收消防备案检查意见书》一份，以证明大骏百货提供的场地无法办理消防验收。大骏百货质证称，对上述证据的真实性均不予认可，且无法证明波奇公司的主张。本院认为，对于证据1，无法确认通话人的身份，且无法证明波奇公司的主张，本院不予认定。对于证据2，波奇公司提供了原件，本院对其真实性予以认定。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就涉案租赁部位签订的租赁合同及补充协议系双方真实的意思表示，当事人均应恪守，不得擅自变更或者解除。从租赁合同的内容看，双方约定由被上诉人负责商场工程整体竣工时的一次性消防报验，由上诉人自行负责租赁部位的二次消防报验。上诉人作为承租人，租赁涉案部位用于经营游乐场，则对于应办理二次消防报验及涉案租赁部位是否具备二次消防报验条件负有相应的注意义务，被上诉人仅负有配合义务。自2013年上诉人租赁涉案部位起，上诉人未办理二次消防报验，也未要求A公司或者被上诉人配合办理二次消防报验。在被上诉人要上诉人去办理二次消防报验后，上诉人仍未办理。故上诉人关于因被上诉人违约致其无法办理二次消防报验的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。现上诉人无正当理由逾期未支付租金，故可认定系上诉人违约致租赁合同解除。上诉人关于系被上诉人违约致租赁合同解除的上诉意见，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于上诉人主张的因被上诉人引进“XX”儿童游乐场所致之损失。被上诉人确实违反了租赁合同的约定义务，但上诉人并未提供证据证明其存在实际的损失，且自2016年1月2日上诉人就“XX”儿童游乐场问题发出《沟通函》后，上诉人并未就此继续提出异议，而是继续经营。故综合上述情节，上诉人要求被上诉人赔偿因引进“XX”儿童游乐场所造成的损失的诉讼请求，本院不予支持。关于上诉人主张的被上诉人擅自停电的问题。现上诉人并无证据证明系被上诉人擅自停电，从上诉人张贴的《承诺书》看，也是上诉人准备撤场而停电停业。故本院认为，上诉人提供的证据不足以证明被上诉人存在擅自停电的行为，上诉人要求扣除停电期间的租金及要求被上诉人赔偿停电所致损失的诉讼请求，本院予以驳回。关于被上诉人提出的其余反诉请求。因上诉人逾期未支付租金，故被上诉人有权要求上诉人支付相应的租金利息损失。根据租赁合同约定，上诉人逾期未支付租金后经被上诉人通知仍未支付的，被上诉人有权停止有关能源、设施、设备等的供应或者禁止上诉人使用，并有权将房屋内的物品搬至被上诉人或者管理公司指定位置，由此发生的一切费用由上诉人承担。据此，被上诉人有权将上诉人的物品自涉案租赁部位搬离，并由上诉人承担相关费用。由此，一审法院判令上诉人承担仓储费及搬运费，具有相应的合同依据。至于仓储费及搬运费的具体标准及数额，一审法院的认定并无不妥，本院予以维持。关于宣传推广费，租赁合同及补充协议对于宣传推广费作出了明确约定，被上诉人发出的书面通知仅是告知上诉人应在五个工作日支付宣传推广费，而非未收到书面通知即免除上诉人的支付义务。由此，上诉人无权以未收到书面通知为由拒付宣传推广费。上诉人又主张其以券抵扣了部分宣传推广费，但缺乏证据证明，被上诉人也予以否认，故对上诉人该项抗辩意见，本院不予采纳。一审法院判令上诉人支付宣传推广费，具有相应的合同依据，本院予以维持。关于免租期租金的争议。根据租赁合同约定，违反商场消防安全管理规定或各项管理规定达三次的等情形，被上诉人有权向上诉人索取提前进场装修期间所免去的所有租金和物业管理费和其他费用。现上诉人违反了消防安全管理的规定，故被上诉人有权要求上诉人支付免租期内的租金。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人上海波奇实业有限公司的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,476元，由上海波奇实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇一九年十一月二十一日书记员 黄 白附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……