湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘01民终7642号 上诉人（原审原告）：周宇，男，1979年11月8日出生，汉族，住湖南省湘阴县。 委托诉讼代理人：孙梅芳，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦利，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李翠华，女，1964年10月16日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：黄丹梅，湖南工总律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：长沙恒天房地产实业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区喻家坡街道高冲村十二组。 法定代表人：姚裕仁，总经理。 委托诉讼代理人：雷兵，男，系该公司工作人员。 被上诉人（原审被告）：湖南长丰物业管理有限公司，住所地湖南省长沙高新开发区麓谷街道麓谷五期安置房长丰10栋4单元5层。 法定代表人：李智明。 上诉人周宇因与被上诉人李翠华、长沙恒天房地产实业有限公司（以下简称恒天房产公司）、湖南长丰物业管理有限公司（以下简称长丰物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初292号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人周宇上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持周宇的全部诉讼请求；2.判令李翠华、恒天房产公司、长丰物业公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。大量证据显示李翠华与恒天房产公司签订购房合同的时间是2016年4月30日，发生在周宇租赁房屋期间内。二、从本案所涉购房合同、租赁合同的实际履行情况来看，李翠华的购房行为发生在周宇租赁期间。1.李翠华未能提交证据证明其购房行为发生在商铺租赁以前。李翠华并未就其提交的《认购协议》、《收据》的真实性、合法性进行解释，也没能提供资金流水记录予以证明。2.恒天房产公司要求周宇支付租金的行为，也充分体现了在周宇租赁商铺期间，权利人仍然是恒天房产公司。3.一审法院的认定，有违法律法规关于不动产转让以登记为生效要件的规定。4.一审法院认为周宇无法提供证据证明购房合同的签订时间发生在租赁合同之后，而承担不利后果，明显属于错误分担举证责任，适用法律错误。5.一审判决之后，周宇通过房产登记部门查询恒天房产公司向其他业主销售房屋的原始凭证（房屋销售合同），均显示无论业主购买房屋的行为发生在什么时间，购房合同约定的交房时间都是一样的，也就是说业主在合同约定的交房时间后几个月签订的购房合同。因此很明显可以看出合同中约定的交房时间并非实际交房时间，仅仅是格式合同的格式条款。 被上诉人李翠华辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、恒天房产公司与李翠华之间的买卖合同是在与周宇签订租赁合同之前就已经成立生效并履行，而买卖双方后补办网签手续并不影响已生效的买卖合同。二、从本案购房合同、租赁合同的实际履行来看，本案商铺的买卖行为也是发生在商铺出租给周宇之前。三、即使周宇有优先购买权，其也必须在2017年4月30日之前行使，以维护市场交易程序的稳定性。周宇在2018年9月21日主张优先购买权无事实和法律依据。四、周宇主张的房屋差价、租金损失、律师费均无事实根据和法律依据。综上，请求二审法院依法维持原判。 被上诉人恒天房产公司辩称，恒天房产公司于2013年10月16日与李翠华签订了商铺订购协议，李翠华也付清了房款，恒天房产公司于2014年1月份就实际交付给了李翠华，但因公司内部和房产局的原因，一直未办理网签手续，直到2016年4月30日才办理买卖合同的网签。周宇是在2014年10月30日与李翠华委托的长丰物业公司签订商铺租赁合同，根本不存在优先购买权，周宇以网签备案的时间作为恒天房产公司与李翠华实际签订买卖合同的时间和实际买卖合同才开始履行的时间没有事实依据。请求二审法院驳回周宇的上诉请求。 被上诉人长丰物业公司未向本院提交答辩意见。 周宇向一审法院提出诉讼请求：1、判令恒天房产公司赔偿周宇各项损失40万元（该数额为暂定金额，具体以最终的评估或鉴定价格为准）；2、判令李翠华、长丰物业公司与恒天房产公司对上述损失承担连带赔偿责任；3、判令李翠华、长丰物业公司、恒天房产公司共同承担本案全部诉讼及一切相关费用。 一审法院认定的事实：2013年10月16日，恒天房产公司与李翠华签订《金富北城订购协议书》，约定恒天房产公司将金富北城第5幢111号铺面出售给李翠华，建筑面积约为191.49平方米（最终以房产部门测绘为准），实际订购单价为3080元／㎡，实际认购总价为589789元，定金5万元于签署认购书时付清；该商铺编号为临时编号，最终以房地局文件为准；李翠华应于2014年6月25日前，携物业订购书、定金收据等与恒天房产公司签订商品房买卖合同。李翠华分别于当日、10月23日向恒天房产公司支付定金5万元、尾款539789元，共计589789元。尔后，恒天房产公司与李翠华签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：714013038101），合同约定将坐落于望城区丁字湾街道金富北城第5栋1层101号房屋出售给李翠华，房屋建筑面积为180.56㎡，商品房单价为3080元／㎡，总价为556125元，付款方式为一次性付款，恒天房产公司应当在2014年6月30日前交付商品房，恒天房产公司与李翠华分别在合同上签字或盖章，但合同签订具体时间未填写。2014年2月，李翠华和案外人方佳（系李翠华儿媳）与长丰物业公司签订《金富北城商铺出租委托代理协议》，约定长丰物业公司以其名义代理李翠华、方佳与承租户签订商铺租赁合同、出租商铺。2014年10月14日，周宇（乙方）与长丰物业公司（甲方）签订《金富北城商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于金富北城5栋101号商铺出租给周宇使用；第一年租金为25元／月／㎡，从第三年开始按12%递增；租期届满前，甲方将出租给乙方的商铺进行出售，乙方享有优先购买权，合同还对商铺租赁期限、免租装修期、租赁押金及双方责任等进行了约定。因周宇未按时交纳租金，2016年2月25日，恒天房产公司向周宇发出《通知》，表示虽经该公司及有权主体多次催要，但承租人周宇至今仍未交纳租金，要求周宇于2015年9月30日前将租金交至案外人方佳账户。2018年9月，李翠华以周宇拖欠金富北城5栋101号商铺租金为由向一审法院提起诉讼，一审法院另案受理。周宇随后以恒天房产公司出售涉案商铺时未履行通知义务，侵害了其优先购买权为由，于2019年1月向一审法院提起诉讼，酿成本案纠纷。另查明，根据望城区房地产测绘队出具的预测说明及测绘说明，金富北城第5幢111号铺面与金富北城第5栋1层101号房屋系同一套房屋。2014年8月26日，长沙市望城区不动产登记中心向恒天房产公司就望城区丁字湾街道金富北城5＃栋1001、1002等208套（18层）颁发不动产权证（即“望房权证丁字第××号”）。2016年4月30日，恒天房产公司将李翠华购买的涉案商铺在望城区房屋产权交易中心办理网签手续。2017年12月13日，李翠华向望城区地方税务局缴纳涉案商铺的契税、印花税。2018年4月18日，李翠华购买的金富北城小区5＃栋101商铺在望城区不动产登记中心登簿，房产证为湘（2018）望城区不动产权第0010998号，使用权起始为2012年5月1日-2052年4月30日。 一审法院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，周宇以恒天房产公司在租赁期间将涉案商铺出售给李翠华，侵犯了周宇的优先购买权为由起诉至法院，周宇对其所主张的事实应当提供证据加以证明，判断恒天房产公司将涉案商铺出售给李翠华的具体时间，应依据恒天房产公司与李翠华签订的商品房买卖合同来确定，虽然该合同签订时间为空白，但该合同第八条约定“出卖人应当在2014年6月30日前将约定的商品房交付买受人使用”，据此可以推定双方签订合同的时间应在2014年6月30日前，而周宇与长丰物业公司签订《金富北城商铺租赁合同》的时间在2014年10月14日，周宇与长丰物业公司签订《金富北城商铺租赁合同》之时涉案商铺已经出售给李翠华，故恒天房产公司并未侵犯周宇的优先购买权，周宇主张赔偿侵害优先购买权的损失的诉讼请求，没有事实依据，故一审法院不予支持。关于周宇提出即便李翠华签订购房合同在房屋出租之前，与善意第三人的周宇无关，不得以此证明李翠华免责的理由，没有法律依据，一审法院不予采纳。对于周宇提出恒天房产公司与李翠华存在利害关系，恶意串通损害周宇的合法权益的主张，未提供证据予以证明，一审法院不予采信。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回周宇的全部诉讼请求。一审案件受理费7300元，适用简易程序减半收取3650元，由周宇负担。 二审中，上诉人周宇向本院提交了如下证据：证据1、《长沙市望城区商品房买卖合同》（714013038103）；证据2、《长沙市望城区商品房买卖合同》（714013038104）；证据3、《长沙市望城区商品房买卖合同》（714013038105）；证据4、《长沙市望城区商品房买卖合同》（714013038106），拟共同证明：合同约定的交房时间2014年6月30日是格式条款，并非实际交付时间，一审法院以格式条款的时间推定合同签订时间与事实不符；证据5、《拆迁安置限价商品房购房合同》（20120227201）；证据6、《拆迁安置限价商品房购房合同》（20120227207），拟共同证明：合同约定的交房时间2014年6月30日是格式条款，并非实际交付时间；证据7、《关于金福北城小区05#栋部分房室网签时间的情况说明》，拟证明：涉案房屋的网签时间2016年4月30日与实际签约时间吻合；证据8、《关于金福北城小区05栋101房商品房网签时间的情况说明》，拟证明：涉案房屋买卖合同的签订时间为2016年4月30日；证据9、销售不动产统一发票，拟证明：涉案房屋交纳税款的时间为2016年4月30日。被上诉人李翠华发表如下质证意见：对证据1至4的真实性没有异议，但与本案无关；并且这几份合同所涉商铺恒天房产公司早在2014年1月份就已经交付给李翠华，合同是实际履行后补签的；证据5、6与本案无关；且两份合同的签订时间均在2013年，恰好说明了5#商住楼的实际合同成立时间及交房时间均在约定的交房时间之前，而且恒天房产公司也严格在按照合同约定的交房时间在履行；证据7与本案无关，达不到上诉人的证明目的；证据8在一审中已经提交，达不到上诉人的证明目的；李翠华在2013年底就签订了定购协议并付清了房款，恒天房产公司在2014年1月份将房屋交付给李翠华，因此本案商铺的网签时间并不是实际签订时间；证据9在一审中已经提交，不能达到上诉人的证明目的，何时交税开票不影响买卖行为的成立生效。被上诉人恒天房产公司发表如下质证意见：证据1至4与本案无关；且这几份合同约定的商铺都是在2014年1月份就已经交付给李翠华，这是交房后补签的网签合同；证据5、6与本案无关，这是在2013年签订的合同，恒天房产公司也在2014年1月份竣工验收后就马上交房了；证据7、8达不到上诉人的证明目的，网签时间不是实际买卖合同的成立生效时间，其他商铺的网签时间与本案也没有关系，当时没及时办理已售商铺的网签是公司和房产局的内部原因造成的；证据9是商铺销售后补开的交税发票，不能说明开票时就是买卖行为发生的时间。被上诉人恒天房产公司向本院提交了如下证据：证据1、情况说明；证据2、李翠华配偶雷金云与恒天房地产的往来凭证，拟共同证明：上诉人提交的几份合同约定的交房时间在签订时间之后，实际交房后补签的合同；证据3、金富北城住宅小区5#栋《建设工程竣工验收备案表》，拟证明：涉案房屋在2014年1月3日就竣工验收合格，恒天房产公司与李翠华之间的合同早已生效并履行：上诉人周宇发表如下质证意见：三份证据均不属于新证据，一审法院给了恒天房产公司重新举证的期限，但恒天房产公司没有交，二审中才交；证据1是恒天房产公司的陈述，不属于证据范畴；证据2中结算业务申请书的支票存根显示的是工程款；400万的往来款是和另一个公司的往来结算款，与本案购房款没有关系；雷金云与恒天房产公司有大额资金往来，并不代表就是购房款，且金额不相符；对证据3的真实性、合法性无异议，对证明目的、关联性有异议。被上诉人李翠华发表如下质证意见：对三份证据均无异议；雷金云确实与恒天房产公司有经济往来，但并不影响双方认可的房款已经付款的事实；正是因为房屋已经实际交付，双方才会签订交房时间已经过了的合同条款。被上诉人长丰物业公司对上述证据均未发表质证意见。本院经审查认为，上诉人周宇提交的证据1至7系关于其他房屋的买卖情况，不能达到上诉人的证明目的，与本案缺乏关联性，本院不予采信；证据8、9不属于新证据，本院不予采信；被上诉人恒天房产公司提交的证据1属于当事人陈述，本院结合其他证据综合予以认定；证据2与本案具有关联性，本院予以采信；证据3不属于新证据，且不能达到其证明目的，本院不予采信。据此，本院二审补充查明：李翠华的配偶雷金云与恒天房产公司之间一直存在经济往来，曾于2013年5月27日、2013年8月31日分别向恒天房产公司转账400万元、1205万元。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为李翠华与恒天房产公司签订《商品房买卖合同》的时间是否在周宇与长丰物业公司签订《金富北城商铺租赁合同》之前。周宇主张《商品房买卖合同》的备案时间、税费缴纳时间均为2016年4月，应据此认定《商品房买卖合同》的签订时间在《金富北城商铺租赁合同》之后。然，《商品房买卖合同》上并未写明合同签订时间，从李翠华与恒天房产公司于2013年10月16日签订的定购协议书、恒天房产公司于2013年10月16日出具的定金收据、于2013年10月23日出具的收款收据、2013年5月和8月的转账凭证、李翠华和方佳与长丰物业公司于2014年2月签订的《金富北城商铺出租委托代理协议》等证据看，李翠华与恒天房产公司签订《商品房买卖合同》的时间在《金富北城商铺租赁合同》之前。周宇抗辩称恒天房产公司与李翠华恶意串通损害其利益，但未提供充分证据予以证明，故本院不予采信。加之，恒天房产公司向周宇发出的催款通知也是要求其将款项支付给方佳，可以佐证恒天房产公司在《商品房买卖合同》备案之前即已将涉案房屋转让给了李翠华；合同备案作为一种行政管理手段，只是起到公示作用，不能据此直接认定合同签订时间。故一审法院认定恒天房产公司未侵犯周宇的优先购买权，并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人周宇的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由上诉人周宇负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 坤 审判员 熊 伟 审判员 金新贵 二〇一九年十一月二十五日 书记员 林 巧