江苏省兴化市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1281民初4256号原告：丁春枫，男，1965年8月22日出生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：苏宝洲，江苏邦兴律师事务所律师。被告：江苏富兴新能源有限公司，统一社会信用代码91321281MA1PAUCD0P，住所地兴化市兴东镇联发村。法定代表人：朱斌，董事长。委托诉讼代理人：平安，江苏天棱律师事务所律师。原告丁春枫与被告江苏富兴新能源有限公司（以下简称富兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案因需当事人补充证据，简易程序审限内未能结案，遂依法转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁春枫的委托诉讼代理人苏宝洲、被告富兴公司的委托诉讼代理人平安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁春枫向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方于2018年4月10日签订的房屋租赁合同；2.判令被告向我给付租金40000元及其利息（自2018年4月10日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）；3.判令被告负担本案诉讼费用。诉讼过程中，丁春枫撤回第1项诉讼请求。事实和理由：我与被告富兴公司于2018年4月10日签订《房屋租赁合同》1份，约定，我将位于兴化市间租赁给被告经营使用，租赁期限自2018年4月10日至2021年4月9日计三年，年租金40000元。合同签订当日，我将租赁房屋交付给富兴公司使用，但其未付租金，故提起诉讼。富兴公司辩称，我公司与丁春枫于2018年4月10日签订房屋租赁合同是实，但是该合同并未履行。丁春枫并未将租赁物交付给我公司，我公司也没有支付租金，互不履行各自的义务。因此，丁春枫起诉要求我公司给付租金没有事实和法律依据，请求驳回丁春枫的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年4月10日，原告丁春枫（甲方）与被告富兴公司（乙方）签订《门面房出租协议》，约定，丁春枫将位于安丰宝润河滨花园1幢北环路16-10间门市租给富兴公司作为营业用房，租期自2018年4月10日至2021年4月9日计三年；租金每年40000元。丁春枫、富兴公司分别在合同正文的下方甲方、乙方处签名、盖章，在富兴公司盖章的下方，有刘凤年的签名。涉案房屋于2019年3月登记不动产权，权利人为丁充、翁丽。本案当事人争议的事实为：一、刘凤年在合同中签名，是为富兴公司的合同代理人还是作为双方发生租赁关系的介绍人；二、对涉案房屋享有物权的为丁充、翁丽，丁春枫将该房屋以自己的名义出租并受益，是否得到权利人的同意；三、租赁合同是否已经实际履行。关于当事人争议的第一个事实。丁春枫主张，刘凤年之所以在合同中富兴公司盖章的下方签名，是因其为富兴公司的合同代理人。富兴公司主张，刘凤年在合同中签名，系因其为双方租赁关系的介绍人。对当事人争议的该项事实，本院认为，刘凤年应为富兴公司的合同代理人。刘凤年的签名处于合同的乙方富兴公司盖章的下方，并未标明是介绍人或者见证人，且根据签订合同当事人签名盖章的一般情况，应当认为，刘凤年是作为富兴公司的代理人在合同中签名。富兴公司否认刘凤年是其合同代理人，应当对此负有举证责任，因其对自己的主张没有举证，本院对该项主张不予采信。关于当事人争议的第二个事实。因涉案房屋登记的权利人为丁充、翁丽，富兴公司认为，丁春枫不是涉案房屋的是权利人，不能以自己的名义与他人签订租赁合同。本案合同不是以权利人名义签订，亦不存在丁春枫具有一般代理或表见代理的法律关系。丁春枫主张，涉案房屋的权利人丁充、翁丽，是其儿子、儿媳，二人对其以自己的名义签订房屋租赁合同并不反对。丁充、翁丽亦到庭陈述相关事实。丁充陈述：涉案房屋是我父亲购买的，登记在我的名下，目前的房贷由我父亲偿还。我父亲在签订房屋租赁合同后，告知了有关情况。因我和父亲生活在一起，故租金给我或给他都一样。翁丽陈述的事实与丁充的陈述基本一致。对丁充、翁丽的陈述，丁春枫没有异议。富兴公司的意见与其相关主张一致。对第二个争议的事实，本院认为，丁春枫将自己不享有物权的房屋进行出租，事后告知权利人并得到权利人的同意，权利人对收益的归属亦不存在争议。关于第三个争议的事实。丁春枫主张，租赁合同已经实际履行，刘凤年在合同签订后，向物管领取了房屋钥匙，交纳了物业管理费、房屋装修押金。刘凤年将钥匙于2019年4月交还给我们，并于2019年6月25日从物管部门退了房屋装修押金。丁春枫为证明上述主张，提交证据：涉案房屋的物业管理单位出具的物业费收缴一览表、装修押金收据的照片打印件各1份。证明刘凤年代表富兴公司缴纳了物业管理费、涉案房屋装修押金于2019年6月25日退还。丁春枫另申请本院对涉案房屋所在的物业管理人员进行调查。依据该申请，本院对物业管理单位前后两任负责人顾某、王某进行了调查。王某陈述的主要内容为：我是2019年5月任物业经理的，对丁充的房屋出租的情况不清楚。2019年6月25日上午，刘凤年找我退装修押金，我打电话征询了前任顾经理的意见，顾经理答复，押金以及一年的物业费均是刘凤年交的，押金可以退给他，我就将押金退还给了刘凤年。顾金胜陈述的主要内容：我知道丁充的房屋出租，当时是刘凤年到物业拿的钥匙，告诉我们已与业主签订了合同，并交了物业费和相关押金。对丁春枫提交的证据，富兴公司质证认为，刘凤年是否缴纳物业管理费，不能代表我公司。刘凤年不是房屋承租人，也没有受我公司的委托。对证人证言，丁春枫没有异议。富兴公司认为，证人证言证明案涉房屋所有权人是丁充，另产权证书记载的还有翁丽。案涉房屋是否交付我公司，两名被调查对象都不能作出肯定或者否定的回答，证人顾某只证明了物业费的缴纳问题，但不能证明是我公司所缴纳，丁春枫认为刘凤年的行为代表我公司没有事实依据。富兴公司为证明合同没有实际履行，提交其法定代表人朱斌于2019年6月24日的通话录音证据1份。其通话的主要内容为，1.朱斌多次提及没有租房屋，刘凤年予以肯定；2.朱斌问及没有租房的原因，刘凤年回答是因为给予承租人的装潢时间双方未能达成一致意见而没有承租；3.朱斌问及刘凤年向丁春枫要合同时，丁春枫回答是撕毁还是没有了的问题，刘凤年回答没有向丁春枫要过合同，合同不可能没有了；4.朱斌请刘凤年出面协调，刘凤年称丁春枫现在不认其讲话了，并同意请第三者出面协调。朱斌另提及，卖条香烟、瓶把酒，大家交个朋友。丁春枫对通话录音的质证意见为，1.从证据的表现形式看，属于证人证言，依照法律规定，证人应当出庭接受当事人的质询，故录音依法不能作为定案的证据。2.该份录音的通话双方为富兴公司的法定代表人以及受该公司委托代表公司在合同中签字之人。故仅能视为富兴公司单方制作。因此，对证据的“三性”均不予认可。3.通话内容印证了本案房屋租赁合同关系成立，房屋租金每年40000元的事实。对丁春枫、富兴公司分别提交的证据，本院认为，一、关于丁春枫提交的证据。1.富兴公司对证据的真实性没有异议，本院予以确认。2.证据证明，刘凤年向租赁房屋所在的物业管理单位交纳了物管费和装潢押金。二、关于富兴公司提交的证据。丁春枫从通话的双方均为案涉合同的同一方、刘凤年应当作为证人出庭作证而没有出庭，从而否认证据的真实性，是为对证据真实性的片面理解。证据的真实性应当包含证据本身的真实以及证据的内容真实两个方面。丁春枫没有对双方是否进行通话提出质疑，应当对通话的真实性予以确认。2.证据不能证明富兴公司的主张。刘凤年为富兴公司合同代理人，其所作陈述亦是富兴公司的主张，应为当事人陈述，故应当提交证据证明。三、关于证人顾某、王某的证言，结合丁春枫提交的证据以及本院对刘凤年为富兴公司合同代理人所作认定，本院确认证人证言的真实性。对当事人争议的第三个事实，本院认为，刘凤年作为富兴公司代理人与丁春枫签订合同后，至物业管理单位交纳了物管费、装潢押金，领取租赁房屋的钥匙，直至2019年4月将钥匙交还丁充，刘凤年的行为应当视为富兴公司履行合同的行为，故合同已实际履行。本院认为，丁春枫与富兴公司签订的租赁合同，虽然其对租赁物不享有物权，但权利人事后予以追认，并对收益的归属没有异议，且合同的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。富兴公司虽没有使用房屋，但其并未及时与丁春枫协商解除合同，实际占有房屋钥匙长达一年之久，致权利人对房屋不能使用或收益，应当按照合同的约定，向丁春枫支付租金，应当承担违约的民事责任，对丁春枫的诉讼请求，本院予以支持。案涉合同已因富兴公司、丁春枫于2019年4月交接房屋钥匙而在事实上已经解除。综上，原告丁春枫的诉讼请求，具有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告江苏富兴新能源有限公司于本判决生效后5日内向原告丁春枫支付租金40000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由江苏富兴新能源有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时按《诉讼费用交纳办法》预交上诉费（江苏省泰州市中级人民法院开户行：中国银行泰州分行营业部；户名：江苏省泰州市中级人民法院；账号：47×××53）。（本页无正文）审 判 长  王 军人民陪审员  沈如珊人民陪审员  武哲飞二〇一九年十一月二十三日书 记 员  张一峰