福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0504民初2166号 原告：泉州洛江区五金机电商城A栋业主委员会，住所地福建省泉州市洛江区安吉路1号五金机电商城A栋2楼业主委员会办公室。 负责人：黄国春，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：余锦维，福建建达（泉州）律师事务所律师。 被告：泉州聚融房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市温陵路中段西侧。 法定代表人：吴悒。 委托诉讼代理人：胡志强，男，公司员工。 被告：泉州润禾贸易有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区刺桐东路东侧国贸·凯旋花园1号楼1-1303、1305。 法定代表人：谢忠勤。 委托诉讼代理人：李思明，男，公司业务经理。 原告泉州洛江区五金机电商城A栋业主委员会（以下简称五金商城A栋业委会）与被告泉州聚融房地产开发有限公司（以下简称聚融公司）、泉州润禾贸易有限公司（以下简称润禾公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告五金商城A栋业委会的负责人黄国春及其委托诉讼代理人余锦维、被告聚融公司的委托诉讼代理人胡志强、被告润禾公司的委托诉讼代理人李思明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 五金商城A栋业委会向本院提出诉讼请求：1.判令聚融公司、润禾公司排除妨害，拆除韵动领地小区1、2、3、5号楼连接处的广告牌；2.判令聚融公司、润禾公司向其赔偿因侵权导致的损失9万元及利息（自起诉之日起至实际赔偿之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）。事实和理由：2017年10月8日，聚融公司作为泉州市洛江区韵动领地小区的开发建设单位，在未经全体业主同意的情况下，擅自将属于A栋1、2、3、5号楼连接处外墙出租给润禾公司用于广告发布，并按每年4.5万元的标准收取租金，该行为严重侵犯了小区业主的权益。五金商城A栋业委会作为韵动领地小区A栋的业主委员会，在与聚融公司、润禾公司交涉未果后，为维护全体业主利益，故提起诉讼。 聚融公司辩称：1.五金商城A栋业委会不具有诉讼主体适格，因被答辩人所主张的权利系业主基于商品房买卖合同的约定而产生，但被答辩人并非商品房买卖合同的主体；2.根据泉州五金机电商城房地产开发有限公司（以下简称五金商城公司）与业主签订的《商品房买卖合同》附件六《补充协议》第五条“关于产权的补充约定”第3款约定：“以下部位和设施设备为出卖人所有和使用，所产生的经济效益归出卖人所有，买受人对此无异议：（1）未售物业、非本物业需配套的户外非生活构件；（2）小区地下室。”涉案广告牌的争议部位归于开发商，被答辩人无权主张该权益。请求驳回五金商城A栋业委会的诉讼请求。 润禾公司辩称：1.其是与聚融公司签订合同并支付相应费用后，才在争议的外墙铁架上张贴广告，主观上不存在过错，客观上亦不存在侵权；2.本案物权归属尚存争议，五金商城A栋业委会在物权归属尚未确定的情形下提起本案诉讼显属不当。请求驳回五金商城A栋业委会的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2007年5月22日，五金商城公司与吴悒签订合同，双方约定合作开发位于泉州市洛江区金机电商城商住区。该商住区Ａ栋又称韵动领地小区，共有1、2、3、5号四幢楼，总建筑面积为39855.24平方米（包括地上19层32005.1平方米＋地下一层7850.14平方米）。这四幢楼的一、二层连成一体，二、三层之间设计为屋顶花园，三层以上为独立建筑。2017年10月8日，聚融公司经法定代表人吴悒授权，作为甲方与润禾公司作为乙方签订广告位租赁合同，由聚融公司将韵动领地小区1、2、3、5号楼连接处位置出租给润禾公司设置商业广告，租赁期限自2017年10月8日至2018年10月8日，年租金45000元，双方在合同中约定：合约期满后，本合同即行终止；如乙方需继续租用，应提前30日告知甲方；经甲方同意后，双方重新签订续租合约，费用另行约定，等内容。事后，润禾公司支付聚融公司租金45000元，在五金机电商城Ａ栋1、2、3、5号楼连接处即屋顶花园的外墙位置设置广告牌。合同到期后，双方没有续签租赁合同。 另查明，2019年8月3～10日，五金机电商城A栋召开业主大会，就授权业主委员会向聚融公司、润禾公司起诉事宜等进行表决，表决结果显示：同意票数242票，同意业主专有部分建筑物面积20619.42平方米。 上述事实有双方当事人的陈述，五金商城A栋业委会提供的业主委员会备案证明、业主大会召开通知、表决结果公告、表决登记表、现场照片、租赁合同、平面图、产权确定表、房屋所有权证，以及聚融公司提供的合作书、五金商城公司股东会决议、《商品房买卖合同》等证据证实，当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案为物权保护纠纷。主要争议焦点有：一、设置广告牌争议部分的物权归属；二、原告诉讼主体是否适格；三、二被告是否存在侵权行为，原告所主张诉讼请求应否支持。以下逐一进行评析。 对于焦点一，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项规定，因涉案广告牌设置于五金机电商城A栋1、2、3、5号楼连接处即屋顶花园的外墙上，故其所处位置应认定属于建筑物的共有部分。虽然，聚融公司辩称：涉案广告牌设置在屋顶花园外墙的铁架上，非直接搭建于该外墙，根据五金商城公司与业主签订的《商品房买卖合同》附件六《补充协议》第五条第三款规定，其对此享有所有权，但是，该辩解并不能成立。究其原因在于：一是聚融公司所说的用于设置广告所需的铁架乃依附于屋顶花园的外墙，并非独立物；二是五金商城公司作为开发商在《商品房买卖合同》附件六《补充协议》中关于保留外墙面构件的所有权和使用权之约定，违反了前述法律规定，是无效的。因此，设置广告牌争议部分的物权，依法应认定归属于五金机电商城A栋1、2、3、5号楼全体业主。 对于焦点二，虽然五金商城A栋业委会提供的表决结果公告显示的个别数据因认识不同在统计上有所偏差（比如，表决结果公告显示的同意票数为242票，系根据单纯意义上表示赞成的“户数”进行统计的结果，而根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算”的规定，在业主人数的计算上，不是以户为单位，而应以具体的买受人为单位），但与业主大会召开通知、表决登记表等证据结合，可证实五金商城A栋业委会就提起本案诉讼有经过业主大会的集体表决，且表决结果符合《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款中关于“决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，故可认定五金商城A栋业委会具备原告诉讼主体资格。 对于焦点三，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”在案证据证实聚融公司、润禾公司存在未经权利人允许擅自搭建涉案广告牌的行为，故五金商城A栋业委会作为权利人请求聚融公司、润禾公司排除妨害，拆除涉案广告牌，合法有据，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”五金商城A栋业委会除请求排除妨害外，也有权请求赔偿，但其提供的证据不足以证明该侵害行为造成其损失9万元的主张，因此，对其损失应综合以下因素确定：一是从利益衡量角度考量，鉴于聚融公司、润禾公司确认润禾公司仅承租五金机电商城A栋1、2、3、5号楼连接处外墙一年用于设置广告牌，租赁期限届满后，双方合同即终止。在此情况下，若简单以润禾公司设置的广告牌至今仍未拆除而强制要求其按已经失效的原合同约定的每年45,000元之租金标准支付“继续使用费”，不仅于法无据，亦有失公允；二是就赔偿数额的性质而言，对五金商城A栋业委会来说是物权被侵害产生的损失，对聚融公司则意味着不当得利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”通说认为，不当得利返还的标的，为受益人取得的利益，而非受损人的损失。基于上述原因以及聚融公司向润禾公司收取租金45,000元之事实，本院酌情确定聚融公司应赔偿五金商城A栋业委会的损失为45,000元。另外，对于五金商城A栋业委会提出的支付自起诉之日起至实际赔偿之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息请求，亦予以支持。 综上所述，对五金商城A栋业委会诉讼请求中合理合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第七十条、第七十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、泉州聚融房地产开发有限公司、泉州润禾贸易有限公司应于本判决生效后十日内拆除设置于泉州市洛江区金机电商城Ａ栋1、2、3、5号楼连接处外墙上的广告牌； 二、泉州聚融房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内将向泉州润禾贸易有限公司收取的租金45,000元交给泉州洛江区五金机电商城A栋业主委员会，并支付自2019年9月20日起至实际付款之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息。 三、驳回泉州洛江区五金机电商城A栋业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,050元、减半收取1,025元，由泉州洛江区五金机电商城A栋业主委员会负担510元，由泉州聚融房地产开发有限公司负担465元，由泉州润禾贸易有限公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  孙玫芳 二〇一九年十一月五日 法官助理林前枢 书记员黄书卿 附：相关主要的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百二十二条因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条第（五）项有下列情况之一的，合同无效： （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十六条第二款决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条第一款第（一）项除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或设备间等结构部分; 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。