江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终2058号上诉人（原审被告）：江西鸿仁堂生物科技有限公司，住所地在江西省永丰县桥南工业园，统一社会信用代码91360825576118482N。法定代表人：刘万才，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘刚，系该公司经理。被上诉人（原审原告）：江西中兴工业城有限公司，住所地在江西省永丰县工业园南区，统一社会信用代码91360825667475864H。法定代表人：张国平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘铁春，江西阳丰律师事务所律师。上诉人江西鸿仁堂生物科技有限公司（以下简称“鸿仁堂公司”）因与被上诉人江西中兴工业城有限公司（以下简称“中兴工业城”）房屋租赁合同纠纷一案，不服永丰县人民法院（2019）赣0825民初1608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鸿仁堂公司的委托诉讼代理人刘刚与被上诉人中兴工业城的委托诉讼代理人刘铁春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿仁堂公司上诉请求：撤销原审判决，驳回中兴工业城的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由中兴工业城承担。事实和理由：2014年6月至2017年12月期间，鸿仁堂公司租赁了中兴工业城一栋房屋的三楼作为厂房进行经营，双方签订了《房屋租赁协议》，时间是2014年6月15日至2017年6月14日，但实际租赁时间是2014年6月15日至2017年12月。2016年7月至2018年元月期间，鸿仁堂公司又租赁了中兴工业城一栋房屋的二楼作为厂房进行经营，双方签订了《房屋租赁协议》，时间是2016年7月1日至2017年6月30日，但实际租赁时间是2016年7月1日至2018年元月。鸿仁堂公司接到中兴工业城的通知后就着手将生产设备陆续组织搬离厂房，最后在中兴工业城规定的两个月宽限期内腾出了上述两处租赁房屋。当时，鸿仁堂公司的法定代表人刘万才与中兴工业城负责管理房屋租赁的姓魏的工作人员办理了口头交接退租手续。也正如中兴工业城在一审中所认可的鸿仁堂公司租赁上述两处房屋租金已实际交至2017年9月份，故鸿仁堂公司并没有欠中兴工业城租金。中兴工业城在没有弄清鸿仁堂公司与其办理了退租手续的前提下起诉鸿仁堂公司要求支付租金无任何法律依据。由于鸿仁堂公司没有收到一审法院的出庭通知而未按时出庭参加庭审，导致一审法院在一审中只听取中兴工业城的一面之辞，并根据中兴工业城陈述的歪曲事实作出不符合事实的判决。中兴工业城辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。中兴工业城向一审法院起诉请求：1.判令鸿仁堂公司立即支付拖欠的租金123464元；2.本案诉讼费由鸿仁堂公司承担。一审法院认定事实：2015年4月底，鸿仁堂公司与中兴工业城签订《房地产租赁协议》，双方约定：第一条甲方（中兴工业城）将位于江西省吉安市永丰县城南工业区中兴工业城6栋二楼西厂房出租给乙方（鸿仁堂公司）使用，租赁厂房建筑面积共计628.38平方米。第二条租赁厂房租金（含卫生费、电梯电费及电梯基本维护费500元/梯.月）按房地产面积每平方米每月人民币6.5元（不含税）（大写：陆元伍角）计算，月租金总额为人民币4084元（大写：肆仟零捌拾肆元）。厂房租金三年后递增5%。第三条自合同签订之日起叁天内，乙方须交付叁个月当季房租12285元，合计金额12252元（大写：壹万贰仟贰佰伍拾贰元），逾期视为放弃、合同自动终止。第四条乙方应于每季度前10天内，向甲方交付本季度租金，截止10日（例如每年的1月10日、4月10日等）每推迟一天按月租金额1%收取滞纳金（节假日顺延），并作为不良记录记录档案，超过2次不良记录，合同期满后不予续租。甲方收取租金时，应向乙方开具收款收据，若乙方须开具税务发票，税费由乙方承担。合同期未满，乙方由于经营管理不善及其它原因，乙方单方要求终止合同的，所交押金不退，甲方转作违约金处理。第五条乙方租用租赁房地产的期限自2014年6月15日起至2017年6月14日止。第七条甲方应于收到房租押金之日起叁天内将租赁房地产交付乙方使用，并办理有关移交手续。……合同签订后，中兴工业城按合同约定交付了该厂房，租赁的厂房到期后，鸿仁堂公司继续租赁该厂房，但鸿仁堂公司只支付租金至2017年9月止，此后便再未支付过租金。2016年7月，中兴工业城与鸿仁堂公司签订《房地产租赁协议》，双方约定：第一条甲方（中兴工业城）将位于江西省吉安市永丰县城南工业区中兴工业城6栋三楼东半层厂房出租给乙方（鸿仁堂公司）使用，租赁厂房建筑面积共计314.19平方米。第二条租赁厂房租金（含卫生费、电梯电费及电梯基本维护费500元/梯.月）按房地产面积每平方米每月人民币6元（不含税）（大写：陆元）计算，月租金总额为人民币1885.14元（大写：壹仟捌佰捌拾伍元）。厂房租金三年后递增5%。第三条自合同签订之日起叁天内，乙方须交付叁个月当季房租5655.42元（大写：伍仟陆佰伍拾伍元），逾期视为放弃、合同自动终止。第四条乙方应于每季度前10天内，向甲方交付本季度租金，截止10日（例如每年的1月10日、4月10日等）每推迟一天按月租金额1%收取滞纳金（节假日顺延），并作为不良记录记录档案，超过2次不良记录，合同期满后不予续租。甲方收取租金时，应向乙方开具收款收据，若乙方须开具税务发票，税费由乙方承担。合同期未满，乙方由于经营管理不善及其它原因，乙方单方要求终止合同的，所交押金不退，甲方转作违约金处理。第五条乙方租用租赁房地产的期限自2016年7月1日起至2017年6月30日止。第七条甲方应于收到房租押金之日起叁天内将租赁房地产交付乙方使用，并办理有关移交手续。……合同签订后，中兴工业城按合同约定交付了该厂房，租赁的厂房到期后，鸿仁堂公司继续租赁该厂房，但鸿仁堂公司只支付租金至2017年9月止，此后便再未支付过租金。2018年11月22日，中兴工业城委托江西致成律师事务所向包括鸿仁堂公司在内的承租户下达通告，通知欠租金的租户及时缴纳租金，鸿仁堂公司收到该通告后仍未缴纳租金。2019年6月20日，鸿仁堂公司腾空了所租赁的厂房。一审法院认为，中兴工业城与鸿仁堂公司签订的《房地产租赁协议》系双方自愿平等协商签订，合同内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。现中兴工业城已按合同约定履行交付房屋义务，鸿仁堂公司亦应按合同约定履行按时交付租金的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《房地产租赁协议》约定，厂房的租赁期限为自2014年6月15日起至2017年6月14日止和自2016年7月1日起至2017年6月30日止，合同到期后，鸿仁堂公司继续租赁中兴工业城厂房，鸿仁堂公司租金只支付至2017年9月份止，因此现中兴工业城要求鸿仁堂公司支付拖欠的租金85764元+37700元=123464元（自2017年10月至2019年5月）的诉讼请求，不违反法律的规定，可予以支持。中兴工业城在庭审中明确双方于2019年6月实际已解除租赁合同，且自愿放弃2019年6月的租金同时免除鸿仁堂公司的违约责任，可予以采信。鸿仁堂公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：江西鸿仁堂生物科技有限公司于判决生效三个月内支付江西中兴工业城有限公司租金123464元。案件受理费2770元，减半收取计1385元，由江西鸿仁堂生物科技有限公司负担。二审中，鸿仁堂公司提交二组证据，第一组是租赁房屋的电费明细表，拟证明其公司于2018年5月开始就没有用电了；第二组是2018年10月17日拍摄的厂房图片，拟证明2018年7月厂房外围开始施工，厂房是危房不能生产。中兴工业城质证认为，第一组证据的电费单上显示鸿仁堂公司正常使用厂房是到2018年12月份，之后停产了，但机器设备还在里面并没有退房，该组证据不能证明鸿仁堂公司主张的2018年1月份就腾出了厂房。第二组证据照片中的房屋不能证明是本案鸿仁堂公司租赁的房屋，且装修是公司对厂房外面的环境改善，并没有影响厂房里面，不能证明影响了鸿仁堂公司的生产经营，与本案无关。本院认证认为，第一组证据分不清是鸿仁堂公司二楼厂房或三楼厂房或二、三楼厂房总的电费，且该证据证明用电持续至2018年12月份，与鸿仁堂公司主张的2018年元月退租不符；第二组证据与本案无关联；故对以上二组证据均不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：鸿仁堂公司与中兴工业城之间的房屋租赁合同何时解除，即鸿仁堂公司应交纳房屋租金至何时。双方签订的二份《房地产租赁协议》约定，厂房的租赁期限分别自2014年6月15日起至2017年6月14日止和自2016年7月1日起至2017年6月30日止，合同到期后，鸿仁堂公司继续使用该厂房。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。根据以上两条规定可知，双方之间已经依法成立不定期租赁合同，双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同”。鸿仁堂公司上诉提出二、三楼厂房租赁合同分别于2018年1月和2017年12月解除的主张，经查，该主张并没有得到中兴工业城的确认，即双方并未协商一致，且鸿仁堂公司亦未提出任何证据证明其主张，故鸿仁堂公司的该主张不能成立。现中兴工业城认可鸿仁堂公司于2019年6月腾空了所租赁的厂房，即返还了租赁物，此时可依法认定双方的房屋租赁合同解除。综上所述，鸿仁堂公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2770元，由江西鸿仁堂生物科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡文君审判员  陈 麒审判员  李伟杰二〇一九年十一月十一日法官助理高晓丽书记员王荷英