广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初22198号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司，住所地中山市沙溪镇翠景南路18号世纪新城3期165幢1卡、166幢1卡，统一社会信用代码91442000669832669E。负责人：钟锦绣，该司总经理。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。被告：汤明德，男，1989年1月23日出生，汉族，住中山市，委托诉讼代理人：汤荣耀，男，1957年4月18日出生，汉族，住中山市，系汤明德的父亲。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司（以下简称雅居乐雅生活沙溪分公司）与被告汤明德物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐雅生活沙溪分公司委托诉讼代理人梁添福，被告汤明德委托诉讼代理人汤荣耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐雅生活沙溪分公司向本院提出诉讼请求：原告雅居乐雅生活沙溪分公司向本院提出诉讼请求：判令：被告汤明德向原告雅居乐雅生活沙溪分公司支付2017年12月至2019年6月期间共19个月的物业服务费7144元及违约金（违约金计算方法：以每月物业服务费376元为基数，分别从欠费当月11日起按逾期金额每日1‰的标准计算至清偿之日止，暂计至2019年6月10日为1928元）。事实与理由：被告汤明德拖欠原告雅居乐雅生活沙溪分公司物业服务费未按时支付。2008年10月1日，原告雅居乐雅生活服务有限公司沙溪分公司与房地产开发公司中山雅居乐雍景园房地产公司签订《中山市前期物业服务合同》，物业费计收标准：住宅按建筑面积每月每平方米高层2.5元收取；每月10日缴纳上月的物业服务费用；违约金从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金；合同期限：从2008年10月1日起至本物业管理区域业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止，被告汤明德是中山市沙溪镇翠景南路18号雅居乐世纪新城3期××幢××房（以下简称××房）的业主，该房建筑面积150.34平方米，交楼日期：2017年11月17日。被告汤明德拖欠物业服务费期间：2017年12月至2019年6月共19个月，合计7144元。2019年5月原告雅居乐雅生活沙溪分公司向被告汤明德邮寄律师函催收物业服务费，但被告汤明德至今未缴纳，为此，原告雅居乐雅生活沙溪分公司特起诉至法院，请求法院依法判决。被告汤明德辩称：之前原告雅居乐雅生活沙溪分公司、被告汤明德存在诉讼，当时驳回原告雅居乐雅生活沙溪分公司诉讼请求，因为被告汤明德未交楼，2017年打官司后，原告雅居乐雅生活沙溪分公司通知被告汤明德收楼，也存在质量问题，且质量问题比之前还严重，一直都有去收楼，但是质量问题主要是漏水问题、门窗损坏、墙面裂缝、钢筋露出等一直存在，原告雅居乐雅生活沙溪分公司有找建筑公司修补，但是修补工程不过关，详见证据4，直至目前，被告汤明德还没有正式收楼，对原告雅居乐雅生活沙溪分公司要求交的物业管理费不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审查认定的事实如下：雅居乐雅生活沙溪分公司成立于2007年12月3日。经营范围：家庭服务、物业管理服务等。2008年10月1日，中山雅居乐雍景园房地产有限公司（甲方）与雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司对中山市沙溪镇世纪新城小区提供前期物业管理服务；小区的物业管理服务费用的收费标准是：小高层住宅按建筑面积每月每平方米2.3元；高层住宅按建筑面积每月每平方米2.5元；已售车位管理费每月40元；业主或非业主使用人缴纳物业服务费的时间为公历每月10日，每次缴纳上月的物业服务费；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金；合同还约定了其他事项。合同签订后，雅居乐雅生活沙溪分公司开始为世纪新城小区提供物业服务。后汤明德拖欠2017年12月至2019年6月期间的物业服务费7144元及违约金。雅居乐雅生活沙溪分公司经多次催收未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司（以下简称雅居乐物业沙溪分公司）曾因汤明德拖欠××房物业管理费，于2017年9月18日向本院提起诉讼，请求判令：汤明德从2014年8月起按每月376元的标准向雅居乐雅物业沙溪分公司支付物业管理费至本案判决生效之日，暂计至2017年9月，应付的管理费为14288元及从逾期之日起（即每月11日起）按逾期金额每天千分之一的标准支付逾期付款违约金至该欠费付清之日止。后本院作出（2017）粤2071民初17679号民事判决，查明如下事实：2013年6月，雍景园房地产公司通知汤明德办理收楼手续。汤明德于2013年7月27日前往办理收楼手续，发现××房存在“生活阳台有积水、地漏位过高需处理、生活阳台空调排水管收口处磁砖需补一下、房内部分留灯位缺引线、客房窗角有裂纹、生活阳台排水管管口位缺磁砖、主人房窗下有水印、主人房靠左边窗上天花左上角有水印、入户门正门封边胶变形（下方），上方缺一截、饭厅与过道中间墙上有一道裂纹、入户门边位多处碰花”等12项问题，未办理收楼手续。2013年8月17日、2013年10月27日、2014年3月2日、2014年10月3日、2015年2月22日、2015年5月24日、2015年10月7日、2016年1月30日、2016年8月20日、2017年1月28日及2017年9月23日，汤明德多次前往办理收楼手续，但仍发现××房存在房屋漏水、墙身裂缝等质量问题，未办理收楼手续。其中，汤明德于2017年9月23日在本案开庭前最后一次前往办理收楼手续时，发现××房仍存在“⑴书房过道天花漏水、⑵大厅墙身有水印、⑶厨房窗上方有角处有水印、⑷房门入口处墙身被水冲掉灰、⑸大厅推门上方墙有裂缝（内外墙对裂）、⑹厅内墙身有裂缝、⑺阳台顶部有两条钢筋露出来、⑻阳台窗下有两条裂缝到书房、⑼书房门口上方有裂缝到天花顶、⑽过道上方修补后又有裂缝（7条）、⑾北边房窗边有大水印、⑿书房修补后的天花顶有7字型裂缝、⒀大厅中间灯旁有大约60公分裂缝、⒁阳台顶天花掉灰、⒂阳台外墙对顶上方有裂缝、⒃靠书房大厅墙体上方有裂缝（修补后裂缝）、⒄大厅灯位墙边修补后掉灰、⒅主人房空调孔旁修补后有裂缝、⒆主人房旁有裂缝与主人房裂缝相对”等19项问题，故未办理收楼手续。截至该案法庭辩论终结，××房均未办理收楼手续。2017年11月2日，雍景园房地产公司出具一份《维修后通知书》邮寄给汤明德。该通知书主要内容为：汤明德于2017年9月23日前来验楼，提出该房屋存在的质量瑕疵问题，雍景园房地产公司已于2017年9月30日已经全部维修完毕，特书面函告汤明德。在该案诉讼过程中，本院为查明××房是否存在质量问题，遂于2017年12月12日组织当事人到××房进行现场勘察，并制作了现场勘察笔录。汤明德因临时有事未参与现场勘察。经现场勘察发现：××房位于该幢的顶层。针对汤明德于2017年9月23日提出的19项问题，除第14、18项还没有彻底解决外，其他17项问题雍景园房地产公司均进行了相应的处理。雍景园房地产公司认为第14项问题不是其施工造成的问题，是风吹日晒后自然形成的，但可安排人员再处理；对第18项主人房空调孔旁修补后有裂缝，认为是由于该处为砖墙和结构墙的连接处，属于正常现象，但亦同意安排人员处理。雅居乐雅生活沙溪分公司则认为其已按要求进行管理服务，也提供了维保，汤明德所列问题不构成拒绝收楼的理由，应按约定支付物业服务费。现场勘察后，雍景园房地产公司应本院要求，向本院提交了××房保修说明函，对××房问题点的原因及处理方式作了详细说明，并称：经现场排查后，发现除第14、18项问题未彻底维修完成外，其他问题均已解决，截止2017年12月15日，第14、18项问题已维修完成，业主反映的质量问题主要为墙面裂纹和水印，均不影响正常居住使用。等等事实，后认为在雍景园房地产公司未将××房交付给汤明德之前所产生的物业服务费，根据涉案前期物业服务合同的约定，应由雍景园房地产公司承担。另，鉴于截止本案现场勘察当日（即2017年12月12日），××房已不存在天花漏水的质量问题，而仍存在的第14、18项问题并不影响汤明德居住和使用××房，故在雍景园房地产公司再次书面通知汤明德办理收楼手续时，汤明德应及时前往办理，否则应视为涉案商品房已交付其使用。并判决驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司的诉讼请求。雅居乐雅生活沙溪分公司称在上述判决中，确定现场勘查当日2017年12月12日××房已不存在质量问题，同时其也向汤明德发送维修后通知书，通知汤明德前来验楼，符合该判决的交付，且在该段时间之后至2018年4月份长达7个月时间内，××房仅发现渗漏水的问题，并非汤明的所称的质量问题，因此××房从2017年12月起已视为交付汤明德使用，汤明德应该承担该段时间的物业管理费。汤明德称其从2017年12月后直至2018年4月，其一收楼就看到水印，其陆续发现诸多问题，与雅居乐雅生活沙溪分公司所称不存在质量问题存在巨大差异。其至今未收楼。又查：2018年4月25日、5月4日、5月10日、5月12日、6月9日、6月13日、6月24日、7月10日、8月12日、8月31日、9月19日、9月30日、2019年4月14日、6月16日、8月7日，汤明德多次前往办理收楼手续，发现××房存在“饭厅天花有水印”、“客房天花两处渗水”、“主人房空调房孔旁渗水、客房天花18个修补螺丝”、“主人房靠外墙、空调孔位周围渗水、书房天花墙体有约一米长水印”、“过道天花渗水（三个位置）、客厅天花有水印、主人房原空调管口渗水（有水印）、客房天花有水印”、“厨房烟管顶部渗水…”“客厅、客房增加水印、饭厅天花有一块起泡”、“客房天花有2条小裂缝、天花有水印（6月13日的水印）、天面靠主卧方向的墙身掉了一块墙砖”、“主人房空调预留口墙角边有水印”“主人房靠窗角位置渗水（已修补、但未扫灰）、厨房烟囱天花顶渗水“阳台天花漏筋15条。厨房天花有个钉、旁边有个水印已干、主人房窗户关不上（一扇）”、“客厅窗身上方开裂（2米左右）”“饭厅上方侧面墙身有裂缝、客房天花顶旁有裂缝”等等。上述业主收楼验收表均有雅居乐世纪新城客户中心签章及业主签名确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《广东省物业管理条例》第四十一条规定：物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。以上规定明确了买受人支付物业费的时间界点为收楼日。具体到本案，如何确定××房是否已收楼是本案的焦点所在。虽然本院（2017）粤2071民初17679号民事判决，认为鉴于截止本案现场勘察当日（即2017年12月12日），××房已不存在天花漏水的质量问题，而仍存在的第14、18项问题并不影响汤明德居住和使用××房，故在雍景园房地产公司再次书面通知汤明德办理收楼手续时，汤明德应及时前往办理，否则应视为涉案商品房已交付其使用。雅居乐雅生活沙溪分公司于2017年11月向汤明德发出维修后通知，通知汤明德前往验收××房。但上述收楼的前提是××房不存在质量问题、符合居住条件，且明确记载“汤明德应及时前往办理，否则应视为涉案商品房已交付其使用”，也就是视为交付使用的前提是汤明德懈于收楼或拒绝前往办理收楼。但本案中，根据汤明德提交的2018年4月25日至2019年8月7日期间共计15份的业主收楼验收表显示，汤明德在上述期间曾多次前往涉案小区办理××房的收楼手续，不能认定汤明德懈于收楼或拒绝前往办理收楼。且从业主收楼验收表可以看到××房漏水问题确实仍然存在、且房屋内的天花、墙身出现裂缝及有漏出钢筋的情况。商品房的最终目的在于居住，而××房位于该幢楼的顶层，若存在天花漏水等质量问题显然不符合居住和使用的目的。从本案查明的事实上看××房确实存在漏水等问题并足以影响买受人居住和使用的，汤明德有权拒绝收楼。因此不能认定汤明德已收楼。待开发商对该商品房进行整改并符合居住使用的条件后再收楼。因此，在开发商未将××房交付给汤明德之前所产生的物业服务费，根据涉案前期物业服务合同的约定，应由开发商承担，雅居乐雅生活沙溪分公司向汤明德主张2017年12月起至2019年6月的物业服务费缺乏理据，本院不予支持。综上所述，雅居乐雅生活沙溪分公司诉求缺乏理据，本院不予支持。汤明德抗辩合理之处，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下：驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。附件：证据目录清单审判员  陈伟基二〇一九年十一月二十二日书记员  简佩琳附件：证据目录清单证据目录清单原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司为证明其主张的事实并支持其诉讼请求向本院提交证据如下：1.不动产登记资料证明表；2.中山市前期物业管理服务协议；3.广东省经营服务性收费许可证；4.备案回执及物业服务收费备案表；5.（2017）粤2071民初17679号；6.维修后通知及邮寄凭证；7.律师函及邮寄凭证。被告汤明德对其辩解向本院提交证据如下：1.购房优惠确认书；2.业主收楼验收表;3.撤诉说明；3.中山市悟空防水补强工程有限公司对××房屋漏水治理施工方案及工程预算单；5.中天建筑处理××房露筋返锈方案；6.《关于规范住宅小区服务收费的通知》政策解读。