重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初11276号原告：重庆普能贸易发展有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道五红路66号1栋，统一社会信用代码915001126219847517。法定代表人：李运，重庆普能贸易发展有限公司经理。委托诉讼代理人：李洁，重庆仁政律师事务所律师。被告：李文权，男，1968年11月24日出生，汉族，无固定职业，住重庆市忠县。被告：甘飞，男，1982年6月2日出生，汉族，无固定职业，住四川省邻水县。原告重庆普能贸易发展有限公司(以下简称普能公司)与被告李文权、甘飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告普能公司的委托诉讼代理人李洁、被告李文权、被告甘飞到庭参加第一次庭审。第二、三、四次庭审中，被告甘飞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原告普能公司的委托诉讼代理人李洁、被告李文权到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。审理中，原、被告申请庭外和解六个月。本案现已审理终结。原告普能公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年1月4日签订的租赁合同；2、二被告返还租用的位于重庆市沙坪坝区房屋，并支付尚欠的房屋租金暂计688081.84元（从2017年1月5日起至2019年4月4日止）；3、二被告支付原告使用承租房屋产生的水费、电费、公摊水电费、物业管理费、大修基金，暂计77042.02元（从2018年4月1日起至2019年3月31日止）；4、二被告支付原告违约金500000元；5、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2010年，原告与张营、易经华签订租赁合同，合同约定原告将其所有的位于重庆市沙坪坝区房屋出租给张营、易经华，租赁期限为2010年6月5日至2020年6月4日止，租赁期前三年租金为每月60000元，第三年后租金按5%递增。2017年1月4日，原告与张营、易经华、李文权、甘飞签订三方协议，协议约定原租赁合同执行条件不变，将承租方张营、易经华变更为被告李文权、甘飞。当日，原告与二被告签订租赁合同，合同约定原告将涉案房屋出租给二被告，租赁期限为2010年6月5日至2020年6月4日止，租赁期前三年租金为每月60000元，第三年后租金按5%递增，被告应在每月10日前交付次月租金，先付租金后使用，逾期交付则收取滞纳金，金额为每月房租总额的0.3%。被告不支付或不按规定支付租金，达1个月未按合同交付，且原告书面通知送达一周以上未执行则视为违约，原告有权单方解除合同，被告应赔偿原告500000元违约金。若被告转让或转租须经原告书面同意，否则视为违约。从2017年1月起，被告开始拖欠租金，原告多次告知被告，要求其按约支付租金及物管费等费用，但被告拒不履行，并擅自将部分租赁房屋转租给第三人。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，要求判如所请。被告李文权辩称，被告李文权已按合同约定向原告支付了房屋租金、水费、电费、物管费、公摊水电费、大修基金，被告李文权不欠原告房屋租金,被告李文权没有违约行为，被告李文权不同意解除租赁合同,不同意返还租用房屋。如果人民法院判决本被告可能承担违约责任，则原、被告约定的违约金过分高于原告因被告违约产生的损失，要求降低违约金的标准。被告甘飞辩称，被告李文权按合同约定已向原告支付租金，被告甘飞确实拖欠原告部分房屋租金。2018年8月之前的租金，被告甘飞已支付原告，仅欠原告20000元。2018年9月，被告甘飞因出了车祸，就没有支付原告租金。2019年1月，原告把出租房屋锁了，造成被告甘飞无法经营。被告甘飞未支付原告2018年9月起至2019年1月止的租金，加上之前欠的20000元租金，被告甘飞欠原告160000元租金。被告甘飞同意解除合同，同意支付原告160000元租金，并支付原告2019年1月之前尚欠的水费、电费、公摊水电费、物业管理费、大修基金，共计50000余元，被告甘飞不同意支付原告违约金500000元。经审理查明，原告普能公司系重庆市沙坪坝区房屋的所有权人。重庆华润物业发展有限公司（出租方甲方）与案外人张营、易经华（承租方乙方）签订租赁合同，合同约定乙方租赁甲方商业场地约2700平方米作为经营使用，租赁位置位于重庆市沙坪坝区，租赁期限为2010年6月5日至2020年6月4日止。2012年9月6日，重庆华润物业发展有限公司在工商行政部门更名为重庆普能贸易发展有限公司。2017年1月4日，原告普能公司（甲方）与张营（乙方）、易经华（乙方）、李文权（丙方）、甘飞（丙方）签订三方协议，协议约定乙方将租赁甲方的经营场地未满租期转给丙方继续经营，原租赁合同执行条件不变，仅同意将乙方名称（张营、易经华）直接变更为丙方名称（李文权、甘飞），自本协议签订之日起，原租赁合同履行责任人立即变为丙方。2017年1月4日，原告普能公司（出租方甲方）与被告李文权、甘飞（承租方丙方）签订租赁合同，合同约定乙方租赁甲方商业场地约2700平方米作为经营使用，租赁位置位于重庆市沙坪坝区，租赁期限为2010年6月5日至2020年6月4日止。乙方租赁期前三年按60000元每月缴纳租金，第三年后每年在上年的基础上递增5%，以此类推。甲方给予乙方三个月的装修期，三个月装修期不收取租金，房屋租金缴纳方案如下：签订合同起给乙方三个月装修时间（即2010年6月1日至2010年8月30日），装修期间产生的水、电、物业、出渣、环卫等费用均由乙方负责。经营过程中的物管费、水电费、光纤、网络、电话费、大修基金、电梯维修费及停车费等均由乙方自理。乙方在合同签订时向甲方支付履约保证金200000元，合同期满办理退租手续后全额退还乙方。收取租金时间为每月10日前交付次月租金，先付租金使用，逾期交付则收取滞纳金，金额为每月房租总额的3‰。乙方不支付或不按规定支付租金，达1个月未按合同支付，且甲方书面通知送达一周以上仍未执行则视乙方违约，甲方有权单方解除合同。乙方应赔偿甲方500000元违约金。合同签订后，二被告向原告普能公司支付履约保证金200000元，原告普能公司将涉案房屋交给二被告使用。另查明，2017年1月5日至2017年12月31日，二被告应当支付原告房屋租金880026.59元,被告李文权已支付原告房屋租金413400元，被告甘飞已支付原告房屋租金232800元，二被告尚欠原告房屋租金233826.59元；2018年1月1日至2018年12月31日，二被告应当支付原告房屋租金934238.20元,被告李文权已支付原告房屋租金381600元，被告甘飞已支付原告房屋租金266600元，二被告尚欠原告房屋租金286038.20元；2019年1月1日至2019年4月4日，二被告应当支付原告房屋租金241217.25元,被告李文权已支付原告房屋租金95400元，被告甘飞未支付原告房屋租金，二被告尚欠原告房屋租金145817.25元。综上，二被告尚欠原告2017年1月5日至2019年4月4日的房屋租金665682.04元。被告李文权提出，原告的法定代表人口头同意被告李文权按每月31800元的标准向原告普能公司支付租金，但未举示证据予以证明。2019年4月4日，原告普能公司向二被告邮寄书面催告函。之后，二被告均收到原告寄出的书面催告函。现二被告仍未向原告补付房屋租金，二被告仍在使用涉案房屋。2019年4月19日，原告普能公司垫付2018年4月1日至2019年3月30日涉案房屋产生的水费1729.60元、电费23209.34元、公摊4026.42元、物管费36324.70元、大修基金11751.96元，合计77042.02元。还查明，2018年11月28日，被告甘飞与案外人签订歌莱美KTV承租合同书，合同约定被告甘飞将位于重庆市沙坪坝区恒鑫大厦五楼出租给案外人，租赁期限为2018年11月27日至2019年11月27日。由于双方分歧较大，调解未成。上述事实，有原告重庆普能贸易发展有限公司提交的房屋权属证书、准予变更登记通知书、租赁合同、三方协议、催告函、快递单、收据、明细查询、转帐记录、承租合同书，被告李文权提交的租赁合同、明细清单、收据、发票等书证以及双方当事人的陈述证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。被告李文权、甘飞作为承租人与原告普能公司签订租赁合同，被告李文权、甘飞负有向原告普能公司承担连带支付租金的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据租赁合同约定，二被告不支付或不按规定支付原告房屋租金达一个月以上，且原告书面送达一周以上仍未执行，则视为被告违约，原告有权解除租赁合同。现二被告经原告书面送达一周以上后仍未向原告补付尚欠的房屋租金，二被告的上述行为已经构成违约，原告有权要求解除租赁合同。因此，本院对原告要求解除原、被告于2017年1月4日签订的房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中,原、被告签订的租赁合同已经解除,现原告要求二被告返还租用房屋的诉讼请求，本院予以支持。同时，二被告应支付尚欠原告2017年1月5日至2019年4月4日房屋租金665682.04元以及尚欠的2018年4月1日至2019年3月30日水费、电费、公摊水电费、物业管理费、大修基金77042.02元。关于原告要求违约金。虽然租赁合同中约定，原告解除合同后，被告应赔偿原告违约金500000元，但被告主张双方约定的违约金过分高于原告因被告违约产生的损失。审理中，原告未举示证据证明其因被告违约产生的损失范围及金额，因此，也不能证明双方约定的违约金未超过其损失的百分之三十。本院根据原告的实际损失为基础，兼顾本案合同的履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情主张二被告支付原告违约金150000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆普能贸易发展有限公司与被告李文权、甘飞于2017年1月4日签订的房屋租赁合同在本判决发生法律效力后立即解除。二、本判决发生法律效力之日起三日内，被告李文权、甘飞将位于重庆市沙坪坝区房屋返还给原告重庆普能贸易发展有限公司。三、本判决发生法律效力之日起三日内，被告李文权、甘飞连带支付原告重庆普能贸易发展有限公司尚欠2017年1月5日至2019年4月4日的房屋租金665682.04元以及2018年4月1日至2019年3月30日的水费、电费、公摊水电费、物业管理费、大修基金77042.02元。四、本判决发生法律效力之日起三日内，被告李文权、甘飞连带支付原告重庆普能贸易发展有限公司因逾期支付租金而产生的违约金150000元。五、驳回原告重庆普能贸易发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16188元，减半交纳8094元（原告已预交），由被告李文权、甘飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员 滕 磊二〇一九年十一月十八日书记员 周佳雯