山东省东营经济技术开发区人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁0591执异54号案外人：张杰臣，男，1951年5月16日生，汉族，住滨州市滨城区。申请执行人：东营海丰典当有限责任公司，住所地：东营市东营区莒州路20号3号楼212室，统一社会信用代码：91370500552221629R。法定代表人：周嘉鹏，董事长。委托诉讼代理人：李树森，山东正义之光律师事务所律师。被执行人：滨州市安顺置业有限公司，住所地：滨州市滨北办事处梧桐四路，注册号：371602200011189。法定代表人：顾庆华，执行董事。在本院执行申请执行人东营海丰典当有限责任公司与被执行人滨州市安顺置业有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人张杰臣于2019年10月24日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人张杰臣称，请求解除对滨州市××城区××办事处××以南、××国道以东××住宅小区××楼××室的查封。事实与理由：东营海丰典当有限责任公司与滨州市安顺置业有限公司民间借贷纠纷一案，因滨州市安顺置业有限公司不履行生效法律文书确定的义务，法院于2019年6月13日作出（2019）鲁0591执352号之一执行裁定书，裁定查封位于滨州市××城区××办事处××以南、××国道以东××住宅小区××楼××室，但位于滨州市××城区××办事处××以南、××国道以东××住宅小区××楼××室系张杰臣于2015年1月20日自滨州市安顺置业有限公司购买，购房合同合法有效，合同约定房价总价款364634元，张杰臣已交纳了购房款280039元。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定。张杰臣系在法院查封之前已与滨州市安顺置业有限公司签订了合法有效的书面买卖合同，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，故申请法院解除对位于滨州市××城区××办事处××以南、××国道以东××住宅小区××楼××室的查封。申请执行人东营海丰典当有限责任公司辩称，一、东营海丰典当有限责任公司通过东营经济技术开发区人民法院对涉案房产的查封系轮候查封，并非正式查封，轮候查封并不产生任何法律效力，对轮候查封提起执行异议不能成立。通过东营海丰典当有限责任公司在滨州市不动产登记中心查询，在东营海丰典当有限责任公司通过东营经济技术开发区人民法院对涉案房产的查封以前，早有滨州市滨城区人民法院、东营区人民法院对涉案房产进行查封（后附相关查封手续的照片打印件）。所以，东营海丰典当有限责任公司通过东营经济技术开发区人民法院对涉案房产的查封系轮候查封，并非正式查封，轮候查封并不产生任何法律效力，对轮候查封提起执行异议不能成立。二、张杰臣并未提交任何证据证明其异议申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的法律情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。但是，张杰臣并未提交任何证据以证实其异议主张符合上述情况，故其异议主张不能成立。三、涉案房产所在的富贵园住宅小区项目未取得预售许可证，故张杰臣与滨州市安顺置业有限公司所签订的商品房买卖合同系无效合同，其异议主张不能成立。涉案房产所在的富贵园住宅小区项目未取得预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，张杰臣与滨州市安顺置业有限公司所签订的商品房买卖合同系无效合同。进一步讲，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，张杰臣异议主张不符合第二十九条第一款之规定。所以，张杰臣的异议主张不能成立。综上所述，应当依法驳回张杰臣的异议请求。被执行人滨州市安顺置业有限公司未作答辩。本院查明，东营海丰典当有限责任公司与滨州市安顺置业有限公司、顾庆华民间借贷纠纷一案，本院于2018年6月19日作出（2018）鲁0591民初38号民事判决书，判决书中载明，本院根据原告申请，依法到滨州市不动产登记中心调取涉案借款抵押情况，该中心出具抵押登记申请表、《关于准予东营海丰典当有限责任公司备案的通知》、抵押物清单各两份，载明抵押物另包括位于滨州市××城区××办事处××以南、××国道以东××住宅小区××楼住宅××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××及××住宅小区××楼储藏室××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、94，并判决东营海丰典当有限责任公司有权就涉案查明的抵押财产拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。因滨州市安顺置业有限公司未履行生效法律文书确定的义务，东营海丰典当有限责任公司申请强制执行。本院于2019年6月13日作出（2019）鲁0591执352号之一执行裁定书，裁定查封滨州市安顺置业有限公司名下位于滨州市××城区××办事处××以南、××国道以东××住宅小区××楼住宅××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××及××住宅小区××楼储藏室××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、94，查封期限为三年。审查中，张杰臣提交了2015年1月20日与滨州市安顺置业有限公司签订的富贵园住房买卖合同及收款收据，合同载明，滨州市安顺置业有限公司为出卖人，张杰臣为买受人，买受人购得xxx户，该房屋的用途为居住，房屋建筑面积147.03平方米，房屋总价款为364634元，买受人首付款100000元，余款交房时付清。收款收据载明，2015年1月20日张杰臣向滨州市安顺置业有限公司支付购房款100000元，2016年12月31日张杰臣向滨州市安顺置业有限公司支付购房款51400元，2017年9月1日张杰臣向滨州市安顺置业有限公司支付购房款25839元、34100元，2017年12月31日张杰臣向滨州市安顺置业有限公司支付购房款17300元，2019年1月1日张杰臣向滨州市安顺置业有限公司支付购房款51400元。本院认为，张杰臣系基于其对房屋享有所有权而提出排除执行异议，因此，本案应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七的规定进行审查。关于对轮候查封能否提起执行异议问题。“轮候查封”是一种法院已经作出，但尚未生效的执行措施，亦属于执行措施之一，如果前一顺位查封解除，轮候查封自然生查封之效力。因此如果案外人认为自己对执行标的存在实体权利，轮候查封亦对其实体权利的行使及保护存在现实的影响，应允许案外人提出执行异议，而无需依次提出，避免诉累。本案的焦点是张杰臣是否享有足以排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。张杰臣在申请书中载明的住址为滨州市××城区××办事处××被街××号，其未提交证据证明所购房屋用于居住，亦未提交证据证实其名下无其他用于居住的房屋。因此，张杰臣的异议不能成立，依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人张杰臣的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  薛国岳人民陪审员  张景普人民陪审员  李学慧二〇一九年十一月四日书 记 员  史 英