河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0182民初8327号原告（反诉被告）：高天，男，1979年9月2日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：雷贯宇、董永强（实习），河南中砥律师事务所律师。被告（反诉原告）:马凤琴，女，1960年1月26日生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：张贞、徐超（实习），河南成务律师事务所律师。原告高天诉被告马凤琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后,被告提出反诉，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。高天委托诉讼代理人雷贯宇、董永强，马凤琴委托诉讼代理人张贞、徐超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告返还定金5万元，并承担违约金31万元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告在58同城上发布售房广告，销售其位于荥阳市洞林湖新田城2期（文苑）2号楼一单元103室房产，2019年8月13日双方签订郑州市存量房买卖合同及补充协议，约定总房款为155万元，签订合同当日支付定金5万元，被告人负责办理与开发商更名手续，在买房人网签当日将150万尾款存入双方开设的中国工商银行联名账户中，任何一方擅自解除合同须支付房屋转让价款的20%违约金。后买卖双方思虑安全，又与中介（居间方）郑州耀家房地产营销策划有限公司签订“居间服务合同”，居间服务合同及房屋买卖双方“补充协议”中均特别约定，合同的居间服务费3万元，由买房人先行支付，后期从未付房款中减除。2019年9月12日，被告通知原告第二天需去开发商处办理由被告更名为原告的手续，并要求一次性直接向被告支付全部尾款150万元整，原告提出异议，一是在原告配合提交相关资料的情况下，中介及原告没有看到任何被告办理更名的手续，二是2019年9月13日为国家法定节假日中秋节，中介服务方及房产登记部门均不上班，原告也无法查询办理结果，存在交易风险问题，三是原、被告合同约定，网签备案当日支付尾款150万元，不是更名时，买房人不应当在更名时就要求被告支付全款。四是合同约定的尾款支付方式为双方开设的工商银行联名账户，非被告个人账户，五是合同约定居间服务费由原告先行支付，后期从房款中减除，居间服务费为3万元，因此尾款为147万元非150万元。原告多次协商让被告遵守合同约定，针对原告提出的五项异议，被告坚持要求中秋节当日办更名，并需一次性向被告支付150万元，原告无奈同意让步，只要求在房管部门查询至原告与开发商的合同备案时当场支付原告147万元，被告坚持更名时向其个人账户支付150万元尾款。2019年9月13日下午，被告通过中介向原告下达说明，解除双方房屋买卖合同。后原告多次向被告协商，被告以通知更名不到造成损害为由，明确告知不再履行合同，定金没收，聘请律师追究原告违约责任。双方至此再无协商可能。原告诉至法院。被告辩称，被告并未解除与原告的房屋买卖合同，2019年8月13日，被告与原告协商一致，签订了《郑州存量房买卖合同》与《补充协议》，约定被告以155万元的价格将位于荥阳市洞林湖新田城二期（文苑）2号楼1单元103号房产出售给原告。合同签订当日，两人又与案外人郑州耀家房地产营销策划有限公司（以下简称耀家公司）签订了《居间服务合同》，约定耀家公司提供居间服务，居间费用3万元。2019年9月12日，由于耀家公司未能协调涉案房屋的开发商同意原告与被告的更名事宜，被告也已另行寻找其他中介公司完成协调工作，原告和被告为了避免继续向耀家公司支付居间费用，协商一致，以双方未对买卖事宜达成一致为由，双方均通知耀家公司解除合同，不再支付居间费用，但双方继续履行房屋买卖合同，完成交易。2019年9月13日，被告前往耀家公司签署了耀家公司提供的解除合同的《说明》，并拍照发给了原告，原告收到时并无异议。自2019年9月11日起，被告通知原告可以前往开发商办理更名手续，直至2019年9月22日，被告多次催促原告前往办理更名手续，被告从未向原告表示过解除与原告之间的房屋买卖合同的意思，原告以被告签署了解除合同的说明为由主张被告违法解除合同不能成立。原告拒绝继续履行，并解除了双方的房屋买卖合同。原告和被告在签订房屋买卖合同时均知晓，涉案房屋的产权现状是被告与开发商之间已经形成房屋买卖合同关系，但尚未网签备案，原告和被告交易的方式只能是，开发商同意解除与被告的房屋买卖合同关系，与原告形成新的房屋买卖合同关系，即双方交易中所称的“更名”，更名的同时或之后，原告可以随时与开发商网签备案。被告花费5.5万元委托他人协商，涉案房屋的开发商于2019年9月11日同意更名，被告随即通知了原告。2019年9月12日，被告要求原告前往开发商办理更名手续，原告以其人在南阳无法前往。随后多日，被告多次催促原告，但原告均以各种理由拒绝前往办理更名手续。2019年9月22日，原告通知被告合同已经解除，双方已经没有必要继续沟通。被告收到起诉状副本才知，原告谎称避免居间费，双方通知耀家公司解除合同，实际上是原告早已反悔，也不愿意承担违约责任，设计让被告签署解除合同的《说明》，将违约责任推给被告。被告直至9月22日仍在催促原告继续履行合同，原告却早在2019年9月17日已经起诉至法院，主张合同已经解除，要求被告承担违约责任。原告违约解除合同，无权要求返还定金。通过上述事实可知，原告客观上拒绝前往开发商办理更名手续，拒绝急促履行房屋买卖合同，并通知被告解除合同，给被告造成重大损失，主观上，在已经决定不再继续履行合同的情况下，将违约责任推给被告，主观恶意明显。原告无权要求返还定金，亦无权要求被告承担其他违约责任。反诉原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告损失5.5万元；2、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2019年8月13日，反诉原告与反诉被告协商一致，约定反诉原告以155万元的价格将位于荥阳市洞林湖新田城二期（文苑）2号楼1单元103号房产出售给反诉被告。由于双方交易房屋的产权现状是马凤琴与涉案房屋的开发商之间已经形成房屋买卖合同关系，但尚未网签备案，马凤琴和高天的交易方式只能是开发商同意解除与马凤琴的房屋买卖合同关系，与高天形成新的房屋买卖合同关系，即双方交易中所称的“更名”。为了协调开发商同意“更名”，双方在2019年8月13日签订《郑州存量房买卖合同》与《补充协议》的同时，又与案外人耀家公司签订了《居间服务合同》，约定耀家公司提供居间服务，居间费用3万元，该居间费用实际就是作为耀家公司协调开发商同意“更名”的费用和报酬。合同签订后，因耀家公司未能完成协调工作，马凤琴寻找其他中介，并最终委托案外人李晶处理协调事宜，李晶要求马凤琴支付相应报酬7.5万元，马凤琴最终实际支付了5.5万元。由于该笔费用双方签订合同时未予约定，马凤琴多次联系高天，确认其是否真的愿意继续买房，如果愿意，马凤琴自愿承担该笔费用，高天均表示确定继续买房，并称已经准备好全部购房款，如果马凤琴不能履行合同，将追究其违约责任，马凤琴遂支付了该笔协调费用。2019年9月11日，李晶告知马凤琴已经协调完毕，开发商同意“更名”，马凤琴当日告知高天,2019年9月12日，马凤琴要求高天共同前往开发商办理“更名”，但高天以其人在南阳为由推脱，之后多日，马凤琴多次要求高天前往办理“更名”，但高天拒绝。直至2019年9月22日，高天明确告知马凤琴双方合同已经解除，没有必要继续沟通。反诉原告认为，上述5.5万元协调费用系反诉原告为履行与反诉被告之间合同支出的，而且反诉被告对该支出是明知且同意的，但反诉被告在反诉原告支出该笔费用后拒绝继续履行合同，并违约解除合同，其违约行为导致反诉原告支出的该笔费用失去了服务于双方履行合同的意义，给反诉原告造成损失。根据《合同法》及相关法律规定，反诉原告有权要求反诉被告赔偿该损失。反诉被告辩称，反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据。反诉原告违约在先，反诉原告于2019年9月13日向反诉被告出具说明一份，表明双方因合同的权利义务已于反诉原告出具说明时终止。马凤琴未按照双方签订的房屋买卖合同的约定将房屋转让给反诉被告，双方房屋买卖合同中约定反诉被告应当在网签之时将购房款支付给反诉原告，而本案的合同从未办理过网签。因此马凤琴主动要求解除合同，导致合同无法继续履行，已构成违约，其无权要求反诉被告赔偿其损失，应当由反诉原告向反诉被告承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，根据当事人的陈述、举证、质证及本院分析认证意见，本院对本案的事实确认如下：2019年4月，郑州齐阳置业有限公司（以下简称齐阳公司）给马凤琴出具洞林湖.新田城《商品房买卖合同》回执单一份，主要内容为：“……二、房屋信息1、座落位置：荥阳市洞林湖.新田城-二期（文苑）-2号楼-1单元-103……”，后该公司给马凤琴出具收据四份。2019年8月13日，高天作为买受人（乙方）与作为出卖人的马凤琴（甲方）签订《郑州市存量房买卖合同》一份，主要内容为：“……第一条房屋基本情况（一）、甲方所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落为郑州市荥阳市洞林湖新田城二期（文苑）2号楼1单元103，该房屋所在楼栋建筑总层数为10层，其中地上9层，地下1层，该房屋所在楼层为1层……第三条甲方与乙方通过郑州耀家房地产营销策划有限公司居间介绍成交……第五条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）、经甲方与乙方协商一致，该房屋成交总价格为155万元……（二）乙方的付款方式为：……1、定金：定金总额为5万元。2、乙方自行支付的方式向甲方支付第一笔定金5万元……2、购房款/首付款……（1）、乙方于网签当时将第一笔购房款150万元（不包含前期支付全部定金）以自行支付方式支付甲方……第七条网签甲乙双方协商一致，应当于2019年11月30日共同到交易房屋所在地的房管局办理网上签约手续。网签当日，甲乙双方应同时办理公共维修基金的更名手续，房屋专项维修基金无偿转移至买受人名下；如交易房屋未缴纳过公共维修基金，则由甲方进行缴纳……第十条违约责任（一）、甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金……第十五条其它……（二）、其它补充约定：1、甲方负责更名手续，乙方协助更名。2、若补充约定条款与其他条款约定不一致的，以补充约定为准”。当日，高天作为买受人（乙方）与作为出卖人的马凤琴（甲方）又签订《补充协议》一份，主要内容为：“……2、转让价款金额及付款方式……（2）、乙方在签订本合同当日向甲方支付定金5万元，该定金存入甲乙双方开设的中国工商银行联名账户中，联名账户应在签订本协议当日由甲乙双方共同开设。待乙方与开发商签署正式《商品房买卖合同》后，该笔定金自动转化为权利转让价款。（3）、乙方在网签当日将原购房首付款150万元整存入甲乙开设的中国工商银行联名账户中……3、甲方承诺，乙方可于2019年11月30日与开发商签订《商品房买卖合同》，甲方负责与开发商沟通协调，并全力配合上述流程……7、违约责任甲方擅自解除本协议或甲方单方面违约致使本协议不能履行的，须向乙方支付该转让价款20%的违约金。乙方擅自解除本协议或乙方单方面违约致使本协议不能履行的，须向甲方支付该房屋转让价款20%的违约金……”。当日，高天作为买受人（乙方）与作为出卖人的马凤琴（甲方）以及作为丙方（居间方）的郑州耀家房地产营销策划有限公司签订《居间服务合同》一份，主要内容为：“……第一条居间服务内容及标准……2、甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。第二条居间代理费及支付甲乙双方同意，应向丙方支付的居间代理费3万元，其中由甲方承担3万元，合同约定居间服务费由乙方先行支付，后期从未付款中支付。……第三条权利义务……2、丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲乙双方授权丙方办理网上签约手续……”。当日，马凤琴给高天出具收条一份，主要内容为：“高天买新田城房定金5万元后期抵房款”。后因郑州耀家房地产营销策划有限公司一直未协调郑州齐阳置业有限公司进行更名成功，马凤琴又找他人进行协调，于2019年9月11日左右协调成功，马凤琴通知高天进行更名、网签，但高天并未到场进行网签手续。2019年9月12日，双方因上述居间服务费3万元，双方协商一致，由马凤琴到该耀家公司办理手续。基于此，马凤琴于2019年9月13日给该耀家公司出具说明一份，主要内容为：“因本人对合同中约定条款与买方无法达成一致性意见，特此解除合同”。后马凤琴继续通知高天进行网签手续，但高天以马凤琴通过中介向其下达解除房屋买卖合同为由诉至法院。另查明，2019年8月31日，马凤琴通过扫码付款方式支付“洞林湖二手房”款项共计3.5万元，2019年9月11日，马凤琴通过转账方式支付李晶款项共计2万元。本院认为，虽然马凤琴与齐阳公司未签订书面的商品房买卖合同，但根据齐阳公司给马凤琴出具的回单及收据，可以证明马凤琴与齐阳公司之间存在合同关系。马凤琴与高天签订的房屋买卖合同及补充协议，结合双方陈述及本案情况，该房屋买卖合同及补充协议依法应为权利义务概括转让合同，虽然至今未与开发商签订书面商品房买卖合同，但该情形并不影响上述合同的效力，故本案所涉的房屋买卖合同及补充协议成立有效。针对高天的诉请，结合双方陈述，本案争执在于马凤琴行为是否构成根本违约，一是关于本案所涉的证明，结合马凤琴提交的双方微信聊天记录及电话录音资料和双方陈述，可以看出双方达成一致意见，是为了耀家公司居间服务费3万元事宜，由马凤琴向该公司出具该证明，另外，高天当庭陈述系马凤琴直接给其出具的该证明，但其诉状显示系马凤琴通过中介向高天下达该说明，该陈述亦不一致，因此马凤琴出具该证明并非系其真实意思表示，且高天亦是明知的，马凤琴出具该证明为无效行为，二是马凤琴另找他人协调齐阳公司同意合同权利义务概括转让，并通知高天履行网签手续，但高天并未到场履行，故综上，马凤琴行为并不构成违约，高天要求解除合同，并无事实与法律基础，对高天的诉讼请求，本院不予支持。针对反诉原告马凤琴的诉请，马凤琴当庭表示要求继续履行合同，高天不同意继续履行合同，但马凤琴行为并不构成违约，根据双方签订的《房屋买卖合同》第十五条约定，由马凤琴负责更名手续，高天应予以协助，结合上述所述，高天未积极履行协助义务，且该轻微违约情形并不影响本案所涉房屋买卖合同及补充协议继续履行，而关于反诉原告所诉的5.5万元，一是该款项3.5万元支付给“洞林湖二手房”，另外2万元支付李晶，马凤琴并未提供充分的证据证明该两项款项的一致性和必要性，二是结合本案所涉房屋买卖合同第十五条约定，马凤琴并未提供充分的证据证明高天自愿承担该部分费用，故综上，对马凤琴的反诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告高天的诉讼请求；二、驳回反诉原告马凤琴的诉讼请求。案件受理费3350元，由原告高天负担。反诉受理费588元，由反诉原告马凤琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  孙先兴二〇一九年十一月十一日书记员  王 吉