福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初10598号 原告：郑祖军，男，1973年3月19日出生，汉族，住湖北省黄石市铁山区。 原告：张清星，女，1982年2月17日出生，汉族，住福建省晋江市。 上述二原告共同委托诉讼代理人：简斯林，福建旭丰律师事务所律师。 上述二原告共同委托诉讼代理人：苏璐璐，福建旭丰律师事务所实习律师。 被告：泉州铭志置业有限公司，住所地福建省晋江市西园街道王厝北区23号，统一社会信用代码91350582570989332N。 法定代表人：林明雅。 第三人：福建公元食品有限公司，住所地福建省晋江市永和镇英墩村，统一社会信用代码9135058276407638X8。 法定代表人：林碧。 原告郑祖军、张清星与被告泉州铭志置业有限公司、第三人福建公元食品有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑祖军及原告郑祖军、张清星的共同委托诉讼代理人简斯林到庭参加诉讼，被告泉州铭志置业有限公司（以下简称铭志公司）、第三人福建公元食品有限公司（以下简称公元公司）经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被签订的《泉州市商品房认购书》（编号000XXXX）；2.判决被告返还原告前期购房款及首付款共计132364元；3.判决被告支付原告违约金（双倍定金）5万元。事实和理由：因第三人公元公司、公元公司名下实际控股公司、关联公司（湖北岑铭堂食品有限责任公司、四川珠穆朗玛食品有限责任公司、滁州珠穆朗玛食品有限公司）均拖欠原告货款（以“天宁香料（江苏）有限公司”名义与上述公司发生购销关系而拖欠原告的贷款），公元公司提出“以房（其关联公司即被告铭志公司开发的商品房一套）抵债”的建议，以原告对公元公司、湖北岑铭堂食品有限责任公司、四川珠穆朗玛食品有限责任公司、滁州珠穆朗玛食品有限责任公司的债权抵扣部分房款的方式，要求原告购买被告开发的“泉州市晋江市”一处房产，来实现该四家公司清偿对原告的债务的目的。原告表示认可后，第三人及铭志公司称认购房产已经开盘十分畅销，需尽快确认认购事宜，否则将错过好的房型。 按计划，原告便认购了被告的一处房产，各方再就抵债事宜详细磋商、拟定书面的债权债务清理协议，最终达成了《多方债权债务清理协议》。原告系于2018年10月23日签订编号0000XXXX号《泉州市商品房认购书》及《XX·XXX二期住宅网上签约资料确认表》，就房产认购事宜作出约定，原、被告双方约定：原告认购被告“泉州市晋江市号房”之预售房产，并约定房屋借款与付款方式：“（一）该商品房按照按建筑面积计算，总房价款为1271486元（本价为优惠价，原价为1384329元），按照优惠方式：1.存5万抵10万；2.准时付首付享0.99折；（二）出卖人同意认购人按照（付款方式）贷款方式支付，认购人可以首期支付购房价款的40%，其余价款可以向出卖人指定的银行或住房公积金管理机构借款支付”，此外双方约定“认购人应于本认购书签订后7日内，与出卖人协商签订《商品房买卖合同》”、“如认购人在约定的时间内不前来签订《商品房买卖合同》，定金不予退还，出卖人可将该物业另售他人”。 上述多方于2018年12月14日签署了一份《多方债权债务清理协议》，该《多方债权债务清理协议》确认原告享有对公元公司、湖北岑铭堂食品有限责任公司、四川珠穆朗玛食品有限责任公司、滁州珠穆朗玛食品有限公司的债权总额488914元，扣减退货款48420元后计440494元，并约定原告将上述债权按440494元的价格转让给被告用以抵扣《泉州市商品房认购书》所涉房款，不足部分由原告另行支付，且该《多方债权债务清理协议》是附条件生效的协议，待原被告签署《商品房买卖合同》后，两份协议同时生效。 《多方债权债务清理协议》签订后，被告陆续通知原告支付首期房款差额、以及维修基金、产权登记费、预告登记费、测绘费等并要求原告办理贷款资信手续，原告均按被告的要求支付、办理，截至2019年2月16日，原告另向被告支付合计132364元，已经付清首期房款（如《商品房买卖合同》签订）及《XX·XXX二期住宅网上签约资料确认表》约定的各项前期费用。 此后，原告多次与被告联系要求签订《商品房买卖合同》及办理按揭贷款等，但被告一直拖延不予签订《商品房买卖合同》，此间，被告因拖欠总包工程款导致被告房屋工程停工，被告已经出现履行能力严重不足、商业信誉严重下降等情形。原告于2019年7月15日已委托律师发《律师函》形式再次催告被告履行与原告签订《商品房买卖合同》等事宜，但被告仍未在律师函指定期限内履行。 原告认为，原、被告之间签订的《泉州市商品房认购书》，基于“以房抵债”，且认购意思表示真实，是合法有效的，受法律保护。原、被告双方约定的“在认购书签订后7日内，与出卖人协商签订《商品房买卖合同》”，原告认为基于本案的特殊背景，原、被告及他方是为了清理债权债务方提出“以房抵债”方案，该认购书本应当于书面的《多方债权债务清理协议》签署完毕后的7日内或合理期间内签订。原告于《多方债权债务清理协议》签订后，应被告要求多次付款、办理各种购房手续，截至2019年2月原告已付清首期房款、以及各种税费、办证等费用，原告多次催促被告签订《商品房买卖合同》，并且在原告送达书面《律师函》再次催告被告在指定期限内签订《商品房买卖合同》，被告仍然拒不履行，被告迟延履行合同义务，严重侵害原告的合法权益，已经达到合同解除的条件。同时被告应承担返还原告购房款（用于抵债的债权仍属于原告）及承担违约责任的法律责任。 二原告围绕诉讼请求依法向本院提供以下证据：1.《泉州市商品房认购书》、《XX·XXX二期住宅网上签约资料确认表》各一份，证明因第三人拖欠二原告债务，后以该债权作为向被告购买房屋的相应购房款以清理债务；2.《多方债权债务清理协议》一份，证明二原告将上述债权按440494元的价格转让给被告用以抵扣《泉州市商品房认购书》所涉房款，不足部分由二原告另行支付；3.《收款收据》及付款凭证，证明二原告自签订《泉州市商品房认购书》，按被告要求支付多笔购房款及相应前期费用，除上述440494元债权外原告已另行支付132364元，二原告已经付清首期房款及前期全部费用；4.《律师函》及邮件回执，证明二原告于2019年7月15日以书面《律师函》形式催促被告履行签订《商品房买卖合同》的义务，但被告经催告仍拒不履行合同义务，二原告有权解除合同；5.声明书，证明天宁香料（江苏）有限公司对湖北岑铭堂食品有限责任公司、滁州珠穆朗玛食品有限公司、四川珠穆朗玛食品有限公司、第三人的债权共计488914元，已确认归二原告所有；6.《转账凭证》，证明已经按照“多方债权债务清理协议”，向天宁香料（江苏）有限公司代为垫付了第三人以及其关联公司拖欠天宁香料（江苏）有限公司的全部货款，天宁香料（江苏）有限公司也已经确认相应的债权归二原告所有。 被告铭志公司未作答辩，第三人公元公司亦未到庭陈述意见。 本院认为，被告及第三人未到庭参加诉讼，视为自愿放弃相应诉讼权利。二原告提供的证据1《泉州市商品房认购书》、证据2、证据4、证据5、证据6，其来源、形式合法，与本案具有关联性，被告、第三人对其真实性亦未提出异议，本院依法认定其证明力。对于二原告提供证据1的《铭志·双水湾二期住宅网上签约资料确认表》，并无被告加盖印章确认，二原告亦未能提供证据证明此系原告与被告签订，对其证明力本院不予认定。对于二原告提供的证据3，其中由被告出具的七份收款收据，可以证明二原告已于2018年10月26日支付被告住宅维修基金10862元、产权登记费80元、预告登记费80元、宗地图测绘费140元、产权分户图工本费210元，以及于2018年10月26日支付被告房款22572元、于2019年2月16日支付被告房款48420元的事实；其中的三份POS签购单（收款单位为厦门仟渠科技有限公司）及一份由第三人出具的收款收据，二原告无法证明该部分单据所涉款项系本案购房款，本院不予认定。 经审理查明，原告郑祖军、张清星系夫妻关系。二原告以张清星作为认购人与被告于2018年10月23日签订编号为000XXXX的《泉州市商品房认购书》并由二原告在认购人处共同签名，约定二原告向被告购买晋江市房，建筑面积为135.77平方米，总房款为1271486元，二原告首期支付购房总价款的40%，其余房款可以向出卖人指定的银行或住房公积金管理机构借款支付，并约定认购人应于本认购书签订后7日内与出卖人协商签订《商品房买卖合同》，如认购人在约定的时间内不前来签订《商品房买卖合同》，定金不予退还，出卖人可将该物业另售他人。二原告于2018年10月26日向被告支付了晋江市房屋的住宅维修基金10862元、产权登记费80元、预告登记费80元、宗地图测绘费140元、产权分户图工本费210元，合计11372元。二原告于2018年10月26日向被告支付晋江市房屋房款22572元，于2019年2月16日支付房款48420元。 二原告与被告、第三人及天宁香料（江苏）有限公司于2018年12月14日签订一份《多方债权债务清理协议》，约定天宁香料（江苏）有限公司将其对第三人及第三人控股公司、关联公司的债权扣减相关退货款后的剩余款项440494元转让给二原告，各方同意二原告将上述债权以440494元的价格转让给被告，被告同意二原告在购买被告位于晋江市号房产（即上述晋江市房屋）时以上述被转让的债权抵扣部分购房款，余款由二原告按照购房合同约定支付。该协议签订后，二原告已转账给天宁香料（江苏）有限公司488914元。二原告委托福建旭丰律师事务所简斯林律师于2019年7月15日向被告发出律师函，要求被告在收到函件后七日内与二原告签订案涉房屋的买卖合同并办理备案登记，否则将解除双方签订的认购书并要求被告退还其已付房款。 综上所述，本院认为，二原告与被告签订商品房认购书、建立商品房预约合同关系，该行为合法有效，应受法律保护。二原告按照约定已通过债权转让、付款等方式共计支付被告购房款511486元（其中债权转让金额为440494元）、住宅维修基金10862元、产权登记费80元、预告登记费80元、宗地图测绘费140元、产权分户图工本费210元，已经履行了其应当先履行的相应合同义务，但经原告催告后被告未能履行与二原告签订《商品房买卖合同》的义务，被告亦未能提供证据证明存在二原告在约定时间内不与被告签订《商品房买卖合同》的事实，现二原告要求解除合同，符合法律规定，被告亦未主张继续履行合同，对二原告该项请求本院予以支持。二原告要求被告在合同解除后应支付其除债权转让之外已实际支付的款项132364元，经核算，除了双方约定的债权转让抵付房款的款项之外，二原告已支付给被告房款70992元、住宅维修基金10862元、产权登记费80元、预告登记费80元、宗地图测绘费140元、产权分户图工本费210元，合计82364元，对该部分款项，在判决解除双方合同后被告应予以退还二原告。二原告虽提供了三份银行POS签购单，但该50000元款项的收款人为厦门仟渠科技有限公司，无法证明与其所主张的已付定金50000元具有关联性，对于二原告要求被告退还该笔50000元款项及主张被告应支付违约金（双倍定金）50000元的诉讼请求，本院均不予支持。被告及第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、解除原告郑祖军、张清星与被告泉州铭志置业有限公司签订的编号为000XXXX《泉州市商品房认购书》； 二、被告泉州铭志置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告郑祖军、张清星购房款70992元、住宅维修基金10862元、产权登记费80元、预告登记费80元、宗地图测绘费140元、产权分户图工本费210元，合计82364元； 三、驳回原告郑祖军、张清星的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费3947元，由被告泉州铭志置业有限公司负担1860元，由原告郑祖军、张清星负担2087元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  张安腾 人民陪审员  吴艺敏 人民陪审员  庄 祺 二〇一九年十一月十三日                                                                                                 法官助理   杨燕萍                                                                                                 书记员     蔡秋松 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。