江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏1102民初2059号 原告：曹宏，男，1973年8月24日出生，住镇江市。 委托诉讼代理人：冯忻，江苏汇典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凌烨，江苏汇典律师事务所律师。 被告：郭建，男，1982年2月22日出生，住镇江市。 委托诉讼代理人：林春霞，江苏学益律师事务所律师。 被告：镇江永邦房地产开发有限公司，住所地镇江市中山东路98号7幢第三层，统一社会信用代码91321102053526364N。 法定代表人：李青波。 原告曹宏与被告郭建、镇江永邦房地产开发有限公司（以下简称“永邦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年5月13日立案，依法适用简易程序，并于同年8月2日公开开庭审理，原告曹宏及其委托代理人冯忻，被告郭建的委托代理人林春霞到庭参加诉讼，后因出现不宜适用简易程序的情形，本院于2019年8月13日裁定转为普通程序，并于同年9月3日公开开庭审理，原告曹宏的委托代理人冯忻，被告郭建及其委托代理人林春霞到庭参加诉讼。两次开庭，被告永邦公司经本院合法传唤均未到庭。本案现已审理终结。 原告曹宏向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原告与两被告签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告郭建双倍返还原告购房定金6万元；3.判令被告永邦公司对原告支付的3万元定金承担补充责任；4.本案诉讼费用由两被告负担。事实与理由：2018年12月25日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》，合同约定被告郭建将本市金山水城B区10幢707室房屋（以下简称“案涉房屋”）以35.8万元的价格出卖给原告，原告在签订合同时即转账给付了3万元定金，并交由被告永邦公司保管，待房屋交接完毕后，由永邦公司直接给付郭建。后因郭建未按时办理案涉房屋的产权登记手续并转移登记至原告名下，双方发生争议，致合同无法继续履行。 被告郭建辩称，首先，因案涉房屋系拆迁后的回迁房，登记的被拆迁人是袁炜，并非本人，故本人不具备房屋出卖人的资格，本案三方当事人签订的《房屋买卖合同》系无效合同；其次，本人在《房屋买卖合同》上签名时，手写部分还是空白的，应是事后由永邦公司工作人员填写，故本人签署的空白合同应是不成立的；此外，原告的定金并未给付本人，本人认为案涉房屋的买卖合同尚未成立，故不存在返还定金的情况，现本人无法办理案涉房屋的产权登记手续系国家政策所致，因此，未按约交付房屋并非故意根本违约，原告诉讼请求中明确要求解除三方签订的《房屋买卖合同》，本人亦同意解除，故双方系协商解除合同，原告要求本人双倍返还定金，无事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。 被告永邦公司在本案审理期间，其工作人员两次到庭但均未办理相应的委托授手续，未答辩亦未提交证据材料。 概括原、被告各方的诉、辩称意见，本院确定该案的争议焦点为：1.本案三方当事人签订的《房屋买卖合同》效力问题；2.本案两被告应承担的责任。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据材料，本院根据证据的合法性、客观性、关联性进行综合认证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月25日，原告与被告郭建经被告永邦公司居间，签署了《房屋买卖合同》一份，该合同的主要内容为：1.郭建将案涉房屋（包括现有设施及装修）以35.8万元的总价出卖给原告，原告在合同签订时给付定金3万元；2.合同的第五条写明“甲方（郭建）将房屋交付乙方（曹宏）后，到本公司来办理交接手续（退还定金等）；办理产证时，甲方需乙方协助付款，甲方出具收条，并注明事项”；3.三方另行约定的事项为“甲方在两个月内领完房产证；此证如果是商品房，两年后过户（十日内过户），乙方付款33.8万元，尾款过户时付清（甲方领完房产证后，交接房屋）；如果是定建房，房价为34万元，各付费用。领完证后，交接房屋，留尾款8万元，乙方付款26万元。证满5年后，十日内过户。双方不得违约，任何一方违约，违约方赔付守约方8万元”。合同还对双方的其他权利、义务进行了约定。 上述合同签订当天，郭建同时向永邦公司出具了“承诺书”一份，承诺其已取得案涉房屋登记的权利人袁炜之授权，代为出售案涉房屋，并承诺“如因其未取得合法授权而导致在永邦公司签订的《房屋买卖合同》出现无效及不能达到房屋买卖要求而无法在买卖协议约定的时间内正常履行协议约定的相应义务，则均由其承担协议约定的定金双倍返还的责任及买卖双方的中介费用”。同日，原告转账给付定金3万元交由永邦公司保管，郭建向原告出具了“定金收条”。后因郭建未能按约办理案涉房屋产权登记手续，亦未按约交付案涉房屋，原告多次联系永邦公司要求其退还定金，永邦公司均以郭建未明确拒绝履行相应合同义务为由不予退还定金3万元。 另查明，被告郭建陈述《房屋买卖合同》未能实际履行的原因系因案涉房屋拆迁安置时为“定建经济适用住房”，其是实际权利人，但登记的权利人系袁炜，因袁炜不符合国家“定建经济适用住房”安置的政策性要求，故案涉房屋现无法按约办理产权登记手续，亦无法按约向原告交付房屋。原告方则认为据其所知，案涉房屋已经实际出售给他人，故三方签订的《房屋买卖合同》已无法实际履行，应视为被告根本违约，现原告诉至本院，明确要求依法解除三方签订的《房屋买卖合同》，被告郭建作为违约方，双倍返还定金，且因原告给付的定金3万元一直在永邦公司保管，故其对该3万元的返还承担补充责任。 本院认为，经被告永邦公司居间介绍，本案三方当事人于2018年12月25日签订的《房屋买卖合同》之内容对三方权利、义务进行了明确约定，应系各方当事人的真实意思表示，原告与被告郭建对《房屋买卖合同》的效力各执一词，本院结合双方提交的证据综合分析，被告郭建在签署该合同的同时向永邦公司出具了“承诺书”，承诺其已取得案涉房屋登记的权利人之合法授权，并以自己的名义签订了《房屋买卖合同》，则被告作为完全民事行为能力人，应对违反上述合同的约定所产生的法律后果有所预见，现又以不具备房屋出卖人的资格主张《房屋买卖合同》无效，有违诚实信用，不应得到支持；另根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》）第三条第一款之规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，在本案中，无论郭建是否为案涉房屋登记的权利人或其是否得到登记的权利人袁炜的授权，其均不能主张合同无效。此外，三方当事人签订的《房屋买卖合同》并不存在法律规定的合同无效之情形，且不违反法律、行政法规之效力性的禁止性规定，合法有效，当事人应按照合同的约定全面、适当的履行各自义务。 对两被告应承担的责任问题，本案中，合同签订后，原告依约支付了定金3万元，现由被告永邦公司代为保管，履行了合同约定的阶段性义务；被告郭建应按合同约定办理案涉房屋的产权登记手续并交付房屋，但其在审理中明确表示：案涉房屋因登记的权利人袁炜违反国家关于“定建经济适用房”之政策性规定，暂不具备产权登记的条件，故不能交付案涉房屋亦不能办理转移登记的手续。因此，因郭建在缔约时对标的物没有取得所有权或者处分权，致使三方签订的《房屋买卖合同》之合同目的无法实现，构成根本违约，原告有权要求解除合同，并根据《买卖合同解释》第三条第二款之规定，原告可要求被告郭建承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，现原告选择要求被告郭建双倍返还其支付的定金3万元作为郭建承担违约责任的方式，符合法律规定，则对原告已经支付的3万元，因该款项现由被告永邦公司代为保管，其具有协助返还义务；然而对定金罚则确定的另3万元，本院认为虽然原告在签订《房屋买卖合同》时已然了解了案涉房屋的情况，应当预见到该房屋办理产权登记时可能出现的法律后果，但不能苛刻要求原告对案涉房屋作为“定建经济适用房”之政策性规定进行全面了解，且从前述合同最后补充约定的条款内容分析，被告永邦公司已就案涉房屋可能在办理产权登记时出现的情况向双方进行了说明，但值得说明的是，永邦公司作为专业的房屋中介公司，在促成买卖双方交易的同时，应就可能产生的买卖风险向双方充分说明，引导买卖双方理性交易。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十六条、第一百三十条，《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告曹宏、被告郭建、被告镇江永邦房地产开发有限公司2018年12月25日签订的关于镇江本市金山水城B区10幢707室房屋的《房产买卖合同》； 二、被告郭建应于本判决发生法律效力之日起七日内给付原告曹宏定金3万元（双倍返还部分）； 三、被告镇江永邦房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告曹宏向被告郭建支付的购房定金3万元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1300元（原告已预交），由被告郭建负担。被告郭建于本判决发生法律效力之日起七日内将所负担的1300元给付原告曹宏。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费，并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，在判决确定的期限内，如被告仍未主动履行完毕判决所确定的义务，则原告可在本判决所确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  景 欣 人民陪审员  张自维 人民陪审员  刘为仙 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  史方雅 附：1、相关法律条文 2、上诉须知 附： 1、相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 2、上诉须知 一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。 二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。 三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安11×××6100140561；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。 四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。