江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏01民终8325号 上诉人（原审原告）：王小燕，女，汉族，1977年7月22日出生，户籍地安徽省来安县。 委托诉讼代理人：李静，北京市京师（南京）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：许文秀，女，汉族，1931年6月9日出生，住南京市玄武区。 被上诉人（原审被告）：张燕，女，汉族，1971年8月21日出生，住南京市浦口区。 上诉人王小燕因与被上诉人许文秀、张燕案外人执行异议之诉一案，不服南京市玄武区人民法院（以下简称玄武法院）（2018）苏0102民初8841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王小燕上诉请求：1、依法撤销玄武法院（2018）苏0102民初8841号民事判决，由二审法院查明事实后依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.2017年5月16日，上诉人与被上诉人张燕签订《房屋租赁合同》，原审法院已确认其真实有效性。上诉人于合同签订后一周左右搬进南京市浦口区天华东路98号北外滩水城18幢2单元604室房屋（以下简称案涉房产）居住，并于2017年8月14日支付部分押金和前三年的租金8万元。原审法院认为租金的支付不符合合同约定，但是合同约定租金是每两年或三年支付一次，于10月底前支付，因此上诉人先一次性支付了押金和三年左右的房租即8万元给被上诉人张燕，是完全符合合同约定的。上诉人文化程度不高从事卖水果小生意，在转账支付房租款时不加备注也是很正常的，原审法院据此认为8万元不是房租款没有事实依据，并且也没有证据证明上诉人与张燕之间还有其他民事法律关系。2.上诉人支付燃气水电费等费用一开始是通过被上诉人张燕先进行缴费，上诉人再定期与被上诉人张燕进行现金结算，后来上诉人学会用手机缴费后，自行进行缴费，提供了相应微信缴费凭证，但微信缴费记录页面无法显示缴费房屋的具体信息，非由于上诉人的原因无法显示。因此，在法院査封案涉房产时上诉人是实际占有案涉房产的，并且支付房租的时间是在8月份，在法院查封之前。因此，上诉人提供的证据足以证明其已在法院查封之前签订合法有效的《房屋租赁合同》并实际占有案涉房产，故原审法院认定事实错误。 许文秀、张燕未答辩。 王小燕向一审法院起诉请求：撤销（2018）苏0102执异209号执行裁定，停止对（2017）苏0102执2586号执行公告的执行，判决支持王小燕关于在租赁期限内阻止执行标的（案涉房产）转让、移交，停止对该案涉房产的执行。事实和理由：许文秀申请执行张燕一案，王小燕在该案执行中提出执行异议，玄武法院作出（2018）苏0102执异209号执行裁定，裁定驳回王小燕的异议请求，王小燕不服，提出诉讼。一、2017年5月16日《房屋租赁合同》真实有效，该合同当事人之间存在租赁房屋的真实合法有效的租赁合意，裁定否认《房屋租赁合同》的真实性没有任何证据证明、理由不能成立。合同约定租期暂定十年，每两年或三年支付一次、每年10月底前支付，乙方应支付一个月租金的押金，王小燕于同年8月14日已先支付押金和大约三年的租金共8万元，因为约定暂定租赁十年，因此合同当事人先支付部分租金、后续还要支付并将会结算费用，故该支付金额没有不合理之处。裁定认为不符合租赁合同通常的交易习惯的理由不能成立，该理由没有任何依据，也没有任何证据证明存在社会实践中租赁合同必然有“先付押金或部分租金”通常的交易习惯，而且本案中承租方就是已经先付了押金和部分租金。该裁定理由自相矛盾。二、根据生活经验常识可知，房屋租赁关系中不管是出租方还是承租方支付房屋有关水电气费用，缴费凭证或发票的用户只能记载为房屋所有权人，永远不可能记载成承租方。所以裁定的此方面理由也不能成立。社会实践中租赁房屋的由房主或者承租人缴费都很正常，最终租赁双方会结算租赁期间所发生的水电气费用。本案中燃气费用有的是由房主缴纳的，燃气费用不止10元。没有任何证据能否定王小燕在约定租赁期间起实际占有使用案涉房产。王小燕提交的系列证据能够形成证据锁链证明在租赁期间已实际占有使用案涉房产。三、裁定推定《房屋租赁合同》的签约时间或形成时间应在“该院作出判决之后或本院作出执行迁出公告之后”，没有任何证据证明，没有任何依据。四、王小燕对执行标的有足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，王小燕的承租使用执行标的符合《最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。因此王小燕关于在租赁期限内阻止执行标的转让、移交、被拍卖、阻止向受让人移交占有张燕的前述房屋、停止对该房屋执行的请求，符合法律规定，应当得到支持。综上，执行异议裁定理由没有有效证据证明、理由不成立，裁定适用法律错误、结果错误，应予纠正，故根据我国民事诉讼法规定，特向法院起诉，诉请如前。 一审法院认定事实：案涉房产所有权人为张燕，建筑面积76.08平方米。2016年8月，许文秀与张燕继承纠纷一案，玄武法院作出（2016）苏0102民初4736号民事判决，张燕应给付许文秀遗产补偿款371916.54元等。判决生效后，张燕未履行判决确定的义务，许文秀申请强制执行，玄武法院于2017年11月3日裁定查封案涉房产，并在不动产登记机构办理了查封登记。2018年3月26日，玄武法院作出（2017）苏0102执2586号之三执行裁定书和（2017）苏0102执2586号执行公告，裁定拍卖张燕名下案涉房产，并公告责令案涉房产内的居住、使用人员于2018年4月11日前迁出，将案涉房产内物品全部清空。案外人王小燕遂提起异议及异议之诉。 审理中，王小燕主张张燕已于2017年5月16日将案涉房产出租给王小燕使用，租赁期十年，王小燕已实际占有、使用该房屋，故法院不应要求王小燕迁出该案涉房产。为证明上述主张，王小燕提供下列证据： 1、王小燕与张燕签订的房屋租赁合同一份，签订时间2017年5月16日，主要内容为：张燕将案涉房产出租给王小燕，租赁期暂定十年，2017年5月18日至2027年5月18日，到期可按相同租金续租；因王小燕长期承租，故租金予以优惠，该案涉房产每年租金为28000元，每两年或三年支付一次，应在10月底前支付，同时王小燕应支付给张燕一个月租金的押金；租赁期张燕有权转让该出租的案涉房产，转让后本合同对新的房屋所有人和王小燕继续有效；如有特殊情况，王小燕可短期转租；张燕出售案涉房产，须在半个月前通知王小燕，在同等条件下王小燕有优先购买权等。 2、交通银行南京六合支行转款凭证一份，凭证记载王小燕于2017年8月14日支付给张燕80000元，付款未记载用途。 3、2018年2月至2018年10月期间，王小燕的生活缴费记录，包括水、电、燃气费等，但缴费记录未显示产生水、电、燃气的房屋地址。 张燕、许文秀未到庭对上述证据发表质证意见，玄武法院对上述证据的真实性均予确认。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，在人民法院查封之前即已签订房屋租赁合同并占有使用该房屋的，承租人可以请求阻止在租赁期内向受让人移交占有被执行的不动产。本案中，王小燕与张燕签订的案涉房产租赁合同落款时间在2017年5月16日，王小燕提供支付租金和缴纳生活费用的付款凭证以证明其实际履行了房屋租赁合同，占有使用案涉房产，但王小燕提供的交通银行南京六合支行转款凭证中未注明付款用途，付款时间及所付款项金额与房屋租赁合同约定的内容也无法对应，因此王小燕主张该8万元系王小燕为履行与张燕的案涉房产租赁合同而支付的租金，证据不足；王小燕提供的缴纳生活费的微信、支付宝、余额宝等付款凭证，虽能证明系交付的水电燃气等生活费用，但不能直接反映该费用产生的房屋地址，且缴付时间均在2018年2月，即玄武法院查封604室房屋之后，因此王小燕所举该项证据不能证明，王小燕在玄武法院查封案涉房产之前即已占有使用案涉房产。综上，王小燕不能证明其在玄武法院查封案涉房产前已实际占有使用案涉房产，故其要求停止对案涉房产的执行，阻止将案涉房产交付给房屋受让人，证据不足，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决驳回王小燕的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据；对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 本案争议焦点为：王小燕主张的案涉房产租赁权能否阻却（2017）苏0102执2586号案件的执行，即能否阻止移交占有被执行的案涉房产。 本院认为，承租人请求在租赁期内阻止移交占有被执行的不动产的，应当以其与被执行人在法院采取保全或执行措施之前即建立合法有效的租赁关系为前提，而合法有效的租赁关系应当以存在真实的租赁合同、按约支付租金和占有使用不动产为条件。本案中，王小燕虽然提供了租赁合同，租赁合同显示的落款时间也早于玄武法院查封案涉房产时间，但仅凭租赁合同外观不能证明双方在法院查封前即存在合法有效的租赁关系，还应结合租赁合同实际履行情况等进行综合审查判断。首先，王小燕提交的其与张燕签订的案涉房产租赁合同的落款时间在2017年5月16日，但王小燕提供的交通银行南京六合支行8万元转款凭证中未注明付款用途，且付款时间及所付款项金额与案涉房产租赁合同约定的内容无法对应。因此，王小燕主张该8万元系其为履行与张燕的案涉房产租赁合同而支付的押金及租金，证据不足。其次，王小燕提供的缴纳生活费的微信、支付宝、余额宝等付款凭证，虽能证明系交付的水电燃气等生活费用，但不能直接反映该费用产生的房屋地址，且缴付时间均在2018年2月，即玄武法院查封案涉房产之后。因此，王小燕所举该项证据不能证明其在玄武法院查封案涉房产之前即已占有使用案涉房产。故王小燕所主张的案涉房产和债权不能阻却本案执行和移交房屋占有。 综上所述，王小燕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人王小燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  迟红宁 审判员  金 鑫 审判员  陈树年 二〇一九年十一月十三日 书记员  李 好