贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初6612号原告：凯里经济开发区三和物业服务有限公司。住所地：凯里经济开发区桂花苑小区5号楼1-2号。法定代表人：马新平，经理。委托诉讼代理人：马某某，男，1963年12月27日出生，汉族，贵州省凯里市人，凯里经济开发区三和物业服务有限公司职工,住凯里市。代理权限为一般代理。被告：田某某，女，1965年5月26日出生，侗族，贵州省岑巩县人，住凯里经济开发区。委托诉讼代理人:龙某某,男,1962年9月18日出生,侗族,贵州省凯里市人,住凯里市。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人:程某某,男,1979年8月15日出生,汉族,贵州省福泉市人,住凯里经济开发区。代理权限为一般代理。原告凯里经济开发区三和物业服务有限公司（以下简称:三和物业公司）诉被告田某某物业服务合同纠纷一案，本院2019年9月18日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告三和物业公司委托的诉讼代理人马某某、被告田某某及其委托的诉讼代理人龙某某与程某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告三和物业公司请求依法判决被告：1、立即支付2017年5月至2019年8月30日的物业管理费1512元；2、承担本案诉讼费。事实及理由：被告田某某系凯里经济开发区桂花苑小区5栋1单元103号商品房的业主，我公司系该小区的前期物业管理服务公司。原告田某某购买桂花苑小区5栋1单元103号商品房时，不仅与房地产开发商在商品房买卖合同中约定接受前期物业公司提供的物业服务和按时交纳物业管理费，而且明确物业管理费的标准为0.7元/月/㎡。原告田某某入住桂花苑小区以来，我公司依约对该小区实施规范化的物业管理。虽然被告田某某接受了我公司提供的物业服务，但却从2017年5月起拒绝交纳物业管理费。期间，我公司多次通过电话和派员上门催收，被告田某某却以种种理由推拖至今。为了维护我公司的合法权益，特诉至法院。原告三和物业公司为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、原告的《营业执照》、《资质证书》、法定代表人的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明（1）三和物业公司的企业性质、工商登记信息及诉讼主体资格；（2）法定代表人的基本身份信息。2、《商品房买卖合同》部分复印件一份3页，拟证明田某某在购买涉案商品房时已承诺接受前期物业公司提供的物业服务，且合同约定交纳物业费的标准。3、7月份的《工资表》复印件一份1页，拟证明三和物业公司收取物业管理费的支出情况。4、开发区桂花苑垃圾清理费《垃圾处理费》复印件一份1页、《费用报销单》复印件五份共2页、《贵州增值税电子普通发票》复印件各一份共6页，拟证明（1）三和物业公司每月收取业主垃圾处理费6元是上交给市政公司的事实；（2）三和物业公司维修小区公共设施的支出情况；（3）小区公共部分用电以及三和物业公司交纳电费的情况。5、《物业费催缴通知》复印件一份1页，拟证明原告向被告催缴物业费的事实。6、《紧急通知》复印件一份1页，拟证明三和物业公司贴紧急通知告知小区业主公司继续为小区业主提供物业服务的事实。7、《照片》打印件五张共3页，拟证明三和物业公司为田某某所在小区提供物业服务的事实。被告田某某辩称：一、原告三和物业公司作为桂花苑小区的前期物业公司是房地产开发商自己选定的，两公司的法定代表人之间有亲属关系，没有依法进行公开招投标，原告也没有与我签订物业服务合同。首先，原告没有提供任何招投标文件以及前期物业服务合同；其次，我不清楚原告是否持有物业服务资质证书，即便有资质证书也是过了有效期限的；再次，原告没有提供收取物业服务费的行政收费许可证和其他证据证明其是依法收费的。二、原告作为小区的前期物业服务公司没有履行前期物业协议约定的义务，没有尽到管理服务职责。具体表现为：1、小区未实行封闭管理，没有门卫，来往人员无人监管，路灯的安装、维修以及监控等安全防范管理不足；2、小区内楼道垃圾成堆、下雨天道路严重积水、排污通道无人疏通、夜间路灯昏暗；3、原告没有聘请持证上岗的保安人员维护小区公共秩序，没有安装完善的监控设备，已安装的摄像头夜间无法使用，导致小区多家业主被盗无法查清作案人员。特别是2017年6月中旬，我家的客厅玻璃被人打烂，原告安装的监控无法提供线索；4、原告曾在小区没有成立业主委员会的情况下私自刻制“业主委员会”印章向政府骗取改建意见，私自占用业主公共通道和绿地修建物业用房。小区业委会成立后，原告未按规定向业委会提供办公室；5、原告进入小区提供物业服务至今没有公开财务收支情况，且未认真与业主进行沟通，是导致业主和物业公司矛盾激化的主要原因；6、被告曾张贴通告表示从2019年3月1日起停止对小区提供物业服务，其不应当主张2019年3月1日至今的物业费。三、原告主张的物业服务费起止时间计算有误，应该是26个月（2017年5月至2019年8月30日）。根据原告张贴的紧急通告，我应当交纳的物业费为1120元（2017年5月至2019年2月底共20个月）。综上所述，原告提供的物业管理服务既没有规范，也不到位，且收取的物业管理费显失公平公正，恳请人民法院依法驳回其诉讼请求。被告田某某为证明答辩理由成立，当庭提供的证据有：1、《照片》打印件三张，拟证明田某某家客厅玻璃被打破的事实。2、原告的《资质证书》复印件一份1页，拟证明三和物业公司持有的物业资质证书已经过期的事实。3、《照片》打印件7张，拟证明三和物业公司在桂花苑小区提供的物业服务不到位，小区环境脏乱差、夜晚路灯不亮、小区监控全部瘫痪的事实。4、《桂花苑业主未交物业费的原因》复印件一份2页，拟证明田某某未向三和物业公司交纳物业管理费的具体原因。经审理查明：原告三和物业公司系自然人独资的有限责任公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（物业服务、清洁服务；日用百货、五金交电销售；绿化工程）。被告田某某系凯里经济开发区“桂花苑”小区5栋1单元103室商品房业主，该小区系黔东南州新远房地产开发有限公司（以下简称：新远房产公司）开发的房地产项目。2014年5月23日，田某某以3399.67元/㎡的价格购得新远房产公司开发的“桂花苑”小区5栋1单元103室商品房，双方在商品买卖合同中第二十三条约定：1、新远房产公司（出卖人）依法选聘凯里经济开发区三和物业服务有限公司为“桂花苑”小区的物业服务企业；2、前期物业管理期间的物业服务收费价格为0.7元/月/㎡，价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费；3、物业服务内容见附件十（前期物业服务合同、临时管理规约）。2015年1月10日，以新远房产公司为甲方、三和物业公司为乙方就“桂花苑”小区的物业管理事宜签订了一份《物业委托协议》。协议约定：1、新远房产公司委托三和物业公司管理“桂花苑”小区的物业，并为小区的业主提供物业服务；2、桂花苑小区住户144户（面积18350m2）、门面26户（面积2650m2），合计21000m2，按开放式小区服务；3、乙方对小区公共部位进行维护和管理，具体包括小区房屋墙面、走廊楼面、公共门厅、走廊通道、楼梯间、电路、水路通道；4、小区公共设施、设备的维修、保养运行包括：监控系统、落水管、污水管、雨水井、公共照明、消防设施以及道路、井盖、化粪池等；5、小区公共环境卫生包括公共场所、公共部位的清洁卫生、场地清扫、垃圾收集，排水、排污通道的疏通，公共道路应急清除；6、小区花木、树苗和共用建筑物的养护和管理；7、小区住户档案资料的管理。被告田某某入住“桂花苑”小区5栋1单元103室商品房后，均按照商品房买卖合同关于前期物业管理的约定交纳物业管理费。2017年6月，被告田某某以自家客厅外侧的玻璃被人打破和物业公司的监控未能提供线索为由开始拒绝交纳物业管理费。截止2019年8月30日，已欠27个月的物业管理费，共计1512元。原告三和物业公司在多次催收未果的情况下于2019年9月18日向本院提起诉讼。庭审中，因原、被告均不同意调解，本院未主持双方当事人进行调解。另查明：被告田某某购买并装修入住的“桂花苑”小区5栋1单元103室商品房建筑面积为80.13㎡，每月应交纳的物业管理费为56元（以80㎡计收物业管理费）。被告田某某已按0.7元/㎡的标准交清2017年4月30日前的物业管理费。另查明：2019年2月15日，原告曾在小区内张贴一份《紧急通告》，主要内容为：因小区部分业主不交纳物业管理费，公司拟定从2019年3月1日起停止对小区提供物业管理服务。同月28日，原告又在小区内张贴一份《紧急通告》，主要内容为：“原定3月1日停止物业服务，鉴于部分业主及已交物业费的业主强烈要求，我公司研究决定继续履行物业管理服务工作，望各业主积极配合交纳物业费。对不交纳物业费的业主将进行诉讼程序。望各业主珍惜配合为谢！”上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状以及本院采信双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，足以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当向对方当事人承担相应的违约责任。我国物业管理条例中所称的前期物业管理合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，并与之签订书面的前期物业服务合同。因为“桂花苑”小区是新远房产公司开发的项目，其在业主委员会成立前委托三和物业公司为小区业主提供物业服务，并行使物业管理职责并无不当。作为业主的田某某不仅在商品房买卖合同中签字认可前期物业管理约定，而且入住后也按照标准交纳物业管理服务费的，说明包括田某某在内的绝大部分业主是认可三和物业公司提供物业服务的事实，故本院对新远房产公司与三和物业公司订立的物业委托协议的真实性、合法性、有效性予以确认。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案原告三和物业公司已为“桂花苑”小区提供物业管理服务，被告田某某作为业主也接受了物业服务，依法应当缴纳相应的物业管理服务费。被告田某某拖欠物业管理服务费的行为既违反了合同约定，也有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法应当承担缴纳所欠物业管理服务费的民事责任。被告田某某辩称：1、开发商选聘三和物业公司为“桂花苑”小区的前期物业管理服务企业既没有依法进行公开招投标，也没有与我签订物业服务合同；2、小区未实行封闭式管理，没有门卫，来往人员无人监管，路灯与监控的安装维修不足，楼道垃圾成堆、雨天道路严重积水、排污通道无人疏通、夜间路灯昏暗；3、没有持证上岗的保安人员，私刻“业主委员会”印章、占用业主公共通道和绿地修建物业用房；4、未按规定向业委会提供办公室；没有公开财务收支情况。本院认为选聘前期物业管理服务企业的程序是否合法合规，私刻“业主委员会”印章、占用公共通道和绿地修建物业用房、为业委会提供办公室和公开财务收支情况不在人民法院审理民事案件的权限内，业主可以另行通过其它程序解决。经案件承办人实地查看，三和物业公司提供的物业服务确有不尽人意的地方，但不是业主拒绝交纳物业管理费的理由，业主可以通过成立业主委员会解聘原有物业服务公司，依照规定另行聘请物业公司提供物业服务。综上所述，原告对物业管理费的诉请事实清楚、证据充分、于法于约有据，本院依法予以支持。虽然被告的辩解意见与庭审查明的事实部分相符，但不属于本案审理的范畴。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定判决如下：被告田某某在本判决生效之日起十五日内支付原告凯里经济开发区三和物业服务有限公2017年5月至2019年8月30日期间的司物业管理服务费1512元。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告田某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可以在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  彭春二〇一九年十一月二十日法官助理刘春香书记员金雪