安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9870号上诉人（原审被告）:王月恒，男，1985年12月19日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。被上诉人（原审原告）：合肥华兴物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市明光路42号，统一社会信用代码91340100734964116P。法定代表人：毛学斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚军，该公司员工。上诉人王月恒因与被上诉人合肥华兴物业管理有限公司（以下简称“华兴物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初11439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王月恒上诉请求：1、撤销安徽省合肥市包河区人民法院2019年9月26日所作的“（2019）皖0111民初11439号”一审民事判决，审核双方争议的“物业合同”是否合法有效，并核算华兴物业公司提供的个别单项服务情况以及涉及的合理费用；2、对被上诉人提交的“华兴物业锦绣淮苑员工工资表”等涉嫌伪造的证据，予以核查；3、判令被上诉人承担本案一审、二审费用。事实和理由：一、判决书部分认定内容与事实不符：1.一审认定：“（王月恒）欠付2015年8月1日至2018年11月30日期间的物业服务费共计6330元”。事实上本人2015年8月1日至2016年7月31日费用已于2015年8月31日支付（提交收据作为新的证据）。2.本人提交的电子照片、视频证据时间自2016年一直持续至2018年，不仅有原始照片还有带有拍摄时间的截图，当庭亦出示了存有照片的手机。上百张照片详细记录了被上诉方长期不提供相应服务条款、非法侵害本人利益，且巡检记录长期造假的事实。其中如地下室开槽、小区设备损毁等证据均为永久性事实证据。一审法院将本人长期记录的电子证据认定为某一时间点的情况，明显与事实不符。3．小区地下车库积水且开槽、设备损毁、车库私拉电线、小区长期封锁北门、关闭太阳能集中供暖、被上诉方为小区内出现的烧烤摊、台球桌等非法经营提供便利、被上诉方保安在小区公共区域随地小便等情况均系事实，本方提交了多张电子摄像证据，且多名证人证词均相互印证，在质证环节中被上诉方亦无否认，一审法院却认定被上诉方“依约为锦绣淮苑小区提供了物业服务”，这与事实明显不符。4.一审认定本人依据上诉证据为由拒交物业费，事实上本人并非拒交物业费，而是因“被上诉方既没有合法有效合同，亦不能参考前期合同条款提供物业服务”，同时长期非法侵占属于本人的小区广告等收益，故对被上诉方主张的物业服务费金额有异议。二、认定的事实缺乏证据或证据存有重大瑕疵。1.被上诉人签订的《前期物业服务合同》期限为2011年3月8日至2012年3月7日，而小区交付时间为2013年7月，在交付前即到期。一审法院认定：“2012年3月8日至2017年7月31日期间，被上诉方应中水淮河安徽通润置业有限公司要求按照《前期物业服务合同》约定继续提供物业服务”。5年多期间内无任何合同，也无中水淮河安徽通润置业有限公司同意或者要求被上诉方继续提供服务的证据。2.一审法院依据《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、《保安派遣服务合同》、《安徽省电梯维保合同（示范文本）》等证据认定被上诉方依约提供了物业服务。但上述证据的真实性、合法性、关联性均存有重大瑕疵。合同期限分别为“2017年8月1日至2018年7月31日、2017年8月1日至2018年11月30日”两份《物业服务合同》签约甲方均为“中水淮河安徽通润置业有限公司”（该甲方仅有资格签订《前期物业服务合同》），属于“无权代理人订立的合同”，当属无效。《保安派遣服务合同》期限仅四个月，且存在“参加开盘活动、参加大型活动”等内容，与本小区物业管理服务关联性存疑。《安徽省电梯维保合同（示范文本）》三份合同存在“签约方不是被上诉方、备注小区不是本小区、未注明提供服务方式（清包、半包、全包等不同服务方式对应价格差别较大）、未确认电梯现状检测情况（电梯现状会对合同履行产生重大影响）”等情况，真实性、合法性、关联性均存重大瑕疵。三、适用法律及条款不当。1.一审以“我方证人与本案有利害关系”为由，对我方三位证人证词均不予确认。以上证词依法不能单独作为认定事实的依据，事实上我方多名证人所作证词不仅可以相互印证，而且与本人提供的电子证据相吻合，应当作为认定事实的依据。2.《合肥市物业管理条例》明确规定：物业收费标准应在合同中约定,并将约定的收费标准报市、县价格主管部门、物业管理主管部门备案。被上诉方既没有有效合同，亦没有将收费标准在市、县价格主管部门、物业管理主管部门备案，一审法院却认定其有权收费，与《合肥市物业管理条例》相悖。3.根据《前期物业服务合同》条款，合同依据之一为《合肥市住宅小区物业服务收费实施细则》，服务质量及等级应达到《合肥市住宅小区物业服务一级标准》，被告方间断性提供了部分垃圾清运、保洁服务，仅达到维持小区不会瘫痪的最低限度，按照合肥市住宅小区物业服务一级标准的方式全额计价明显不当。四、违反了法定程序。1.对小区现实情况没有调查取证，仅要求被上诉方补充证据。第一次庭审期间，本人提出了小区消防、监控、电梯等设备严重损毁、正在维修的基本情况，本方证人也做了证实。本人仅通过淮河水利委员会政府网站解到的维修信息耗资已达200余万元，尚不包含零星小额维修花销：2019年4月16日，湖南现代德雷工程有限公司以人民币壹佰零捌万柒仟玖佰贰拾元（￥1087920.00元）的价格中标锦绣淮苑小区消防设施维修项目（项目编号：TR-AZ-2019-002）；安徽四通智能建筑系统集成工程有限公司以人民币玖拾伍万肆仟柒佰贰拾元捌角（￥954720.80元）的价格中标锦绣淮苑小区智能化设施更新改造项目（项目编号：TR-AZ-2019-001）；迅达（中国）电梯有限公司合肥分公司以人民币肆拾柒万陆仟陆佰伍拾玖元叁角伍分（￥476659.35元）的价格中标锦绣淮苑小区电梯设备维修项目（项目编号：TR-AZ-2019-003）。一审法院对被上诉方不提供小区基本维保服务从而导致小区设备大量损毁的基本事实没有依法调查取证；被上诉方二次提供的证据不是新证据，却被定性为一审法院要求补充的证据。2.二次开庭质证环节被忽略且本人质证意见被扭曲。9月25日，二次开庭质证第一条证据未能质证完毕，一审法院即以“没这么多时间”为由打断本人的质证陈述，并要求本人提交纸质质证意见。本人提交纸质质证意见后，对上诉方补充的“华兴物业锦绣淮苑员工工资表”、“合肥市韦杰保洁服务有限公司转账记录”、“保安派遣服务合同及电子回单”、“安徽省电梯维保合同及电梯维保发票”等证据的真实性、合法性、关联性均提出了质疑，被上诉方亦未能提出异议。一审判决忽略二次质证环节，且将本人质证意见扭曲为“该组证据不属于新证据，不能认定其效力”，违反法律程序。综上，一审判决存在认定事实不清、适用法律不当、违反法律程序等问题，特提起上诉。华兴物业公司答辩：一审认定事实清楚，适用法律正确，我方一审提交证据合理合法。1、关于物业费一审判决结果记载清楚是5367元。2、上诉人一审提供的证人证言，因证人都是小区业主，也是我方诉讼的被告，与本案上诉人有利害关系，所以不能被采纳；3、对方一审提供的照片不能反映在何时何地拍的；4、前期物业合同合法且有连贯性；5、没有合同的五年是案涉小区未成立业委会，我们一直提供物业服务无人提出异议。华兴物业公司向一审法院起诉请求：1、判令王月恒立即支付2016年8月1日至2018年11月30日期间的物业费5367元；2、判令王月恒承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：华兴物业公司于2002年1月29日登记成立，营业期限至2022年1月18日，经营范围包括物业管理等内容；其物业服务企业资质等级壹级。2011年3月7日，中水淮河安徽通润置业有限公司（甲方）与华兴物业公司（乙方）通过超投标签订一份《前期物业管理服务合同》，对物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方的权利义务、服务内容与质量、物业管理服务费用、物业的承接验收及违约责任等进行了约定；合同期限自2011年3月8日至2012年3月7日止，如业主委员会未成立，经甲乙双方同意合同可顺延。2017年7月左右，中水淮河安徽通润置业有限公司（甲方）与华兴物业公司（乙方）续签了一份《锦绣淮苑物业管理服务合同》，合同约定：甲方委托乙方为淮委合肥水利科研基地居住区锦绣淮苑提供物业管理服务；合同期限自2017年8月1日至2018年7月31日止；居住区物业费根据《合肥市住宅小区物业服务收费实施细则》是高层住宅暂为1.10元/月·平方米；物业管理费实行预收制，乙方向业主预收的物业服务费不得超过6个月；物业服务费首次缴纳日期以建设单位所发出的交房通知书通知领房之日为准，因业主未能按时办理领房手续的其物业服务费亦以发出领房通知书通知领房之日起计收；业主房屋连续六个月或六个月以上未入住的空置物业，及入住后长期未使用的空置物业（同时满足用水量不超过1吨和用电量不超过2度），须向物业公司进行书面备案，按照80%收取空置期间的物业服务费；乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计付，乙方应向接受服务的业主或物业使用人事先告知收费标准。合同还对物业基本情况、委托管理事项、履约保证金、双方权利义务、服务内容与标准及违约责任等进行了约定。2018年9月左右，中水淮河安徽通润置业有限公司（甲方）与华兴物业公司（乙方）续签了一份《锦绣淮苑物业管理服务合同》，约定合同期限自2017年8月1日至2018年11月30日止，合同内容与上一份《锦绣淮苑物业管理服务合同》内容一致。2012年3月8日至2017年7月31日期间，案涉小区并未成立业主委员会，华兴物业公司应中水淮河安徽通润置业有限公司要求按照《前期物业管理服务合同》约定继续为锦绣淮苑小区提供物业服务。2018年11月30日，华兴物业公司从锦绣淮苑小区撤场。华兴物业公司在锦绣淮苑小区从事物业管理服务工作的期间为2011年3月8日至2018年11月30日。王月恒系锦绣淮苑小区2栋楼501室业主，住宅建筑面积174.26平方米，欠付2015年8月1日至2018年11月30日期间的物业服务费计6330元。2019年1月30日，华兴物业公司在锦绣淮苑小区张贴通知催收欠费。一审第一次庭审中，王月恒向法庭提交了消防设施月检记录与电梯维护、运行制度牌及电梯日常巡查记录及一组照片，旨在证明案涉小区的物业公司拒不履行合同约定义务、为获取不当利益接受广告、为他人从事经营活动提供便利等行为。华兴公司质证认为记录表及签到表的拍摄时间不明确，空白处可能是交班期间拍摄，小区电梯是承包给第三方公司以便24小时随时检修，不能证明物业公司拒不履行合同约定义务；小区所有广告都是签过合同的且有部分是公益广告；为便于管理将关闭北门，且小区已经开通三个大门供业主通行，并非为他人从事经营活动提供便利。本院经审查认为，物业服务具有连续性，不能依据证据中反映的某一时间点的情况断然否定物业服务的实际履行，且其反映的情况不是拒交物业费的合法抗辩事由，依法对该组证据的证明效力不予确认。一审第二次庭审中，王月恒对于华兴物业公司举证的《保安派遣服务合同》、《安徽省电梯维保合同（示范文本）》质证称，该组证据不属于新证据，不能认定其效力，且要求华兴物业公司对其二次出庭增加的伙食费、交通费、误工费进行赔偿。该组证据系本院针对王月恒抗辩的华兴物业公司未对锦绣淮苑小区提供物业管理服务而要求华兴物业公司补充提供的能够证明其在该小区从事物业管理工作的相关证据，与本案基本事实有关，不属于华兴物业公司因故意或者重大过失逾期提供的证据，对该组证据的证明效力予以确认。另双方均申请证人出庭作证，原告的证人杨某系原告员工，于2016年2月至2018年7月31日在锦绣淮苑担任物业管理项目经理；被告的证人陈某、李某、黄某系被告同事，且均为案涉小区业主，其中陈某、李某尚欠物业费，黄某因拖欠原告物业费曾被诉至法院。故双方证人均与本案有利害关系，对其证人证言的效力均不予确认。一审法院认为，案涉《前期物业管理服务合同》及两份《锦绣淮苑物业管理服务合同》均合法有效，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，华兴物业公司在物业服务合同期间依约为锦绣淮苑小区提供了物业服务并有权收取相应物业服务等费用；2012年3月8日至2017年7月31日期间，案涉小区并未成立业主委员会，华兴物业应中水淮河安徽通润置业有限公司要求按照《前期物业管理服务合同》约定继续为锦绣淮苑小区实际提供了物业服务，有权收取相应物业服务等费用。王月恒作为案涉小区业主，在接受和享有了物业服务内容后，应当依照合同约定和法律规定及时、足额交纳物业管理服务费用；其主张华兴物业公司在履行物业服务管理过程中存在不作为、占用小区广告收入等问题，可通过与华兴物业公司沟通协商或另行诉讼等方式解决，不应据此为由拒交物业管理服务费用，且该行为对其他已经交纳物业管理服务费用的案涉小区业主亦不公平，影响了整个小区物业服务关系的良性循环，故此抗辩理由亦不予采信；另其主张原告承担其申请的两位证人出庭产生的误工费、交通费、生活费及其二次出庭增加的伙食费、交通费、误工费，无事实及法律依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：被告王月恒于本判决生效之日起五日内向原告合肥华兴物业管理有限公司支付物业服务费5367元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王月恒负担。本院二审期间，王月恒提交一份2015年8月31日的收据，证明已经缴纳了2015年到2016年7月31日物业费。华兴物业公司质证意见：对该证据的三性及证明目的均予以认可。但是我方起诉时为主张2016年之前的物业费。一审判决认定基本事实清楚，本院二审查明事实同一审判决认定的事实。本院认为，上诉人王月恒与被上诉人华兴物业公司形成的物业服务合同关系，系双方真实意思表示，无法定无效情形。华兴物业公司已提供物业服务，王月恒应按约支付物业费。一审法院判决王月恒支付相应物业费，并无不当。王月恒在一审期间未提起反诉，其主张核算华兴物业公司提供的个别单项服务情况以及涉及的合理费用的上诉请求，不属本案二审审理范围，其可另行主张。综上，王月恒的上诉理由，不能成立。一审判决认定基本事实清楚，程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王月恒负担。本判决为终审判决。审判长 张 健审判员 陆文波审判员 陈 烜二〇一九年十一月二十六日书记员 王 鹏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。