四川省剑阁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0823民初1005号 原告（反诉被告）：尤剑松，男，1973年10月26日出生，汉族，中专文化，个体户，住四川省剑阁县。 委托诉讼代理人：左建江，四川光度律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广元市万信实业有限公司，住所地四川省广元市利州区东坝办事处陈家壕居委会万信锦苑。 法定代表人：袁伟，执行董事。 委托诉讼代理人：黄杰，四川天称律师事务所律师。 原告尤剑松与被告广元市万信实业有限公司（以下简称万信公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序。被告万信公司于2019年6月4日提起反诉。因本案案情复杂，本案不适宜适用简易程序，2019年7月4日本案裁定转为普通程序。依法适用普通程序，于2019年7月22日、8月20日、11月13日公开开庭进行了审理。原告尤剑松及其委托诉讼代理人左建江、被告万信公司委托诉讼代理人黄杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尤剑松向本院提起诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理涉诉房屋的产权；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年9月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以分期方式购买被告在剑阁县门面房，该房屋总面积117.62平方米，房屋总价款436025.00元。合同签订后，原告依约履行了付款义务并验收入住，但截止目前被告仍未取得该商品房的产权证明，使原告无法在物权上确定自己的合法权利，故提起诉讼。 万信公司辩称，原告的付款义务并未履行完毕，被告有权依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定履行抗辩权，后履行一方有权拒绝办理权属证书的要求。 反诉原告万信公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即向反诉原告支付下欠购房款410982.00元、利息及违约金；2.本案本诉、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2009年9月14日，尤剑松与万信公司签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：计价方式与价款，总价款436025.00元；付款方式及期限，买受人采取分期付款方式，签订本合同时一次性交纳总房款的百分之六十，第二次付款在房屋竣工验收时缴纳总房款的百分之三十五，余款百分之五在领取房产证及土地证时一次交清；逾期付款责任，买受人超过90日未按约定付款后，若愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。在合同签订后，尤剑松仅按约定支付了第一期购房款的部分房款25043.00元，下剩购房款一直未支付，且涉案房屋万信公司已按约定交付尤剑松使用数年。万信公司认为双方基于平等自愿订立的合同合法有效，尤剑松应当按照约定及时向万信公司支付购房款，其逾期拒不支付购房款的行为已经违反了合同约定，万信公司有权依据合同约定向其主张下欠购房款、逾期付款利息、违约金。 反诉被告尤剑松辩称，反诉被告按照与反诉原告在2009年9月14日签订的合同约定的付款方式已足额支付了购房款。按照合同约定的第六条第二款规定，下余的5%的购房款应当在领取房产证及土地证时一次交清，案涉房屋于2009年10月4日竣工验收，反诉原告的诉请已超诉讼时效。反诉被告按照合同约定履行自己的义务，不存在违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本诉原告尤剑松提交以下证据用以支持其诉讼请求：1.商品房买卖合同一份，用以证实原、被告之间签订买卖合同的相关事实。2.2009年8月18日收据（NO:0027411，金额267431.00元）一张、2010年1月5日收据（NO:0048859，金额25043.00元）一张，用以证实原告已缴纳购房款292474.00元的事实。3.吴均凤书具的收据一张（金额121750.00元）及欠条复印件一张，用以证实已用应收债权抵扣应付购房款121750.00元的事实。4.2010年1月5日维修基金及办证费收据（NO:0048844，金额24153.70元）一张，用以证实已缴纳维修基金及办证费用。5.新建住宅质量保证（使用说明）书三份，用以证实房屋已于2009年10月4日竣工验收。反诉原告万信公司提交以下证据用以支持其反诉请求及辩解意见：1.商品房买卖合同复印件一份，用以证明反诉被告购买反诉原告开发的房屋；合同约定计价方式与价款，分别为每平方米3808.74元、总价款436025.00元；付款方式及期限分别为签订合同时一次性缴纳总价款的百分之六十，竣工验收时缴纳总房款的百分之三十五，余款百分之五在领取房产证及土地证时一次交清；违约付款责任；办理转移登记应是共同向权属登记机关申请办理。2.2010年1月5日（NO:0048859）收据一张，用以证明收取了反诉被告购房款25043.00元的事实。3.剑阁县规划和建设局关于万信•桂苑房产开发项目规划竣工综合验收结论的函，用以证明了万信•桂苑于2011年4月27日经验收后认定项目合格。4.广元市万信实业有限公司证明一份，该证据拟证实权应忠原系万信公司职工，时任销售负责人职位。5.广元市教企建筑工程有限责任公司出具的关于“万信•桂苑”工程项目负责人变动的函，该证据拟证明孙力系该工程项目部负责人的事实。6.广元市万信实业有限公司与广元市教企建筑工程有限责任公司签署的建设工程施工合同复印件一份、广元市万信实业有限公司与广元市兴乐实业有限责任公司签署的建设工程施工合同复印件一份，用以证实广元市教企建筑工程有限责任公司及广元市兴乐实业有限责任公司均是反诉原告所开发房地产的建筑单位。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：1.商品房买卖合同一份;2.2010年1月5日收据（NO:0048859，金额25043.00元）一张、2010年1月5日维修基金及办证费收据（NO:0048844，金额24153.70元）一张;3.广元市万信实业有限公司证明一份;4.广元市教企建筑工程有限责任公司出具的关于“万信•桂苑”工程项目负责人变动的函;5.广元市万信实业有限公司与广元市教企建筑工程有限责任公司签署的建设工程施工合同复印件一份、广元市万信实业有限公司与广元市兴乐实业有限责任公司签署的建设工程施工合同复印件一份。本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告尤剑松提交的1.2009年8月18日收据（NO:0027411，金额267431.00元）一张，该收据经本诉被告委托诉讼代理人核实认为，该收据属实，确属该公司售房部人员蒋杰出具，但该公司并未收到收据载明的购房款。因该收据属实，也确属本诉被告售房部工作人员出具，应予以采信，对能否认定本诉原告已支付购房款金额267431.00元，将根据全案案情综合予以认定。2.吴均凤出具的收据一张（金额121750.00元）及欠条复印件一张，该收据内容载明系案外人广元市兴乐实业有限责任公司万信水岸逸都工程项目部向被告万信公司出具的收取工程款的收据，备注栏内注明以此款转付尤剑松钢材款，从上述证据内容分析，被告万信公司对案外人广元市兴乐实业有限责任公司可能负有债务，但仅凭以上证据不能认定本诉原告尤剑松与本诉被告万信公司及案外人广元市兴乐实业有限责任公司达成了债权债务转移协议，该证据不能达到本诉原告已向本诉被告支付房价款121750.00元的证明目的，不予采信。3.新建住宅质量保证（使用说明）书三份，该证据系被告万信公司向原告尤剑松出具，符合证据三性，予以采信。对反诉原告万信公司提交的剑阁县规划和建设局关于万信•桂苑房产开发项目规划竣工综合验收结论的函，系原件，该证据客观真实的反应了相关职能部门对“万信•桂苑”房产开发项目验收情况，予以采信。 综上查明，2009年8月18日，被告万信公司售房部员工蒋杰向原告尤剑松出具收据一张，载明：“收到尤剑松三栋1＃2＃3＃门面首付款，金额贰拾陆万柒仟肆佰叁拾壹元，付款方式分期付款。”该收据加盖有广元市万信实业有限公司财务专用章。2009年9月14日，原告尤剑松与被告万信公司签订《商品房买卖合同》一份。所购商品房的基本情况：位于剑阁县，房屋用途为商业，预测建筑面积117.62平方米。计价方式与价款：每平方米3808.74元，总价款人民币肆拾叁万陆仟零贰拾伍元整。付款方式及期限：分期付款，签订合同时一次性交纳总房款的60%，第二次付款在房屋竣工验收时交纳总房款的35%，余款5%在领取房产证及土地证时一次交清。逾期付款责任：（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1.5（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。产权登记：商品房在交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。 2010年1月5日，原告尤剑松向被告万信公司支付门面购房款25043.00元、门面维修基金及办证费24153.70元。 广元市万信实业有限公司、广元市教企建筑工程有限责任公司向原告尤剑松出具了新建住宅质量保证（使用说明）书，载明：“竣工验收日期2009年10月4日，交房日期2009年12月30日。”2011年4月27日，剑阁县规划和建设局出具关于万信•桂苑房产开发项目规划竣工综合验收结论的函，综合结论为本项目规划竣工综合验收意见为合格。 另，被告万信公司系四川省剑阁县普安镇“万信•桂苑”及“万信水岸逸都”小区的开发单位，广元市教企建筑工程有限责任公司系“万信•桂苑”工程项目施工单位，广元市兴乐实业有限责任公司系剑阁县普安镇闻溪路“万信水岸逸都”项目施工单位。权应忠原系被告万信公司销售部负责人，蒋杰原系被告万信公司销售部职工，孙力原系广元市教企建筑工程有限责任公司“万信•桂苑”工程项目部负责人。 原告尤剑松庭审中陈述：2009年8月18日收据（NO:0027411）载明的购房款267431.00元是案涉楼盘建筑商孙力下欠原告的钢材款及下欠原告妹妹的水泥款进行的折抵，货款折抵房款时是由万信公司售房部负责人权应忠、小蒋（即蒋杰）和建筑单位老板孙力一起协商的，无书面协议，万信公司法定代表人袁伟当时并不知晓。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，双方当事人均无异议，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。 本案争议焦点：一、对已付购房款的认定。1.对于2009年8月18日收据（NO:0027411，金额267431.00元）能否认定为已付购房款。首先，2009年8月18日收据（NO:0027411，金额267431.00元）加盖了万信公司财务专用章，该收据真实有效，注明的内容是收取购房款，蒋杰系被告万信公司售房部员工，其工作权限是销售房屋，原告尤剑松作为购房者有理由相信蒋杰有代理权，该收据能够证实原、被告之间已就该笔购房款的支付方式达成了合意。其次，该收据（NO:0027411）于2009年8月18日出具，《商品房买卖合同》于2009年9月14日签订，2009年12月30日交付房屋，2010年1月5日收取第二期购房款25043.00元，同日收取维修基金及办证费。即被告万信公司应是在认可已收取第一期60%购房款后方与原告尤剑松签订《商品房买卖合同》，且至原告尤剑松提起本次诉讼时，在长达近10年时间里，被告万信公司在此期间不仅交付了房屋，还收取了第二期的部分购房款并收取维修基金及办证费用，从以上时间顺序及万信公司实际履约情况分析，万信公司也应是认可了已收取267431.00元购房款的事实。综合分析，对由被告出具的收据2009年8月18日收据（NO:0027411）载明的267431.00元应认定为已付购房款。2.对原告尤剑松主张的121750.00元能否抵消应收购房款。原告尤剑松提交的收款收据及欠条复印件均系案外人出具，在没有其他证据佐证原、被告之间就该笔债权抵消应付购房款达成合意的情况下，不能认定原告尤剑松已支付购房款121750.00元。 综上，对被告万信公司出具的两张收据（NO:0027411、NO:0048859）载明的267431.00元及25043.00元，合计292474.00元，应认定为原告尤剑松已支付的购房款；案外人吴均凤书具的收据一张（金额121750.00元）因无其他证据佐证原、被告之间就该债权抵消购房款达成了合意，故不能认定为已付购房款，原告尤剑松可就其应收债权向债务人另行主张权利。 二、反诉原告万信公司请求反诉被告尤剑松支付购房款的请求是否已超诉讼时效，应否予以支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案原、被告之间签订的商品房买卖合同约定的购房款是分期付款，最后一期付款时间约定在领取房产证及土地证时一次交清，故本案诉讼时效期间应从本诉原告领取房产证及土地证时计算，本案反诉原告请求反诉被告支付购房款的请求未超诉讼时效期间。 三、对反诉原告万信公司主张的逾期付款利息及违约金的主张应否予以支持。本案中造成反诉被告尤剑松长期未足额支付前期购房款原因，一是反诉原告万信公司在发现反诉被告尤剑松未按约定缴足第二期购房款起至本案诉讼前均未提出主张，没有采取适当措施防止损失的扩大；二是根据原、被告之间约定购房总价款共计436025.00元，按照合同约定的三期购房款支付方式及金额，其中首付60%，即为261615.00元；房屋竣工验收时支付35%，即为152608.75元；原告尤剑松截止房屋竣工验收时应支付总房价款的95%，即414223.75元。而反诉被告尤剑松所持有的2009年8月18日收据（NO:0027411，金额267431.00元）、2010年1月5日收据（NO:0048859，金额25043.00元）一张、吴均凤书具的收据一张（金额121750.00元）及欠条复印件一张，三笔金额相加为267431.00+121750.00+25043.00=414224.00元。以上两者数字之间仅差距0.25元，基本相符。加之反诉原告万信公司的员工与反诉被告尤剑松之间存在就应收债权抵扣应付购房款事宜曾进行协商的事实，该行为误导了反诉被告尤剑松，使合同未及时按约履行，这与反诉原告万信公司未能有效管理约束自己的员工有直接关系，反诉原告自身也有过错，故对反诉原告主张反诉被告支付逾期付款的利息及违约金的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据合同约定，原告尤剑松应当先支付95%的购房款，被告万信公司方与原告尤剑松共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，原告尤剑松有先履行义务，其应当在将下欠房价款121749.75元支付完毕后，由原、被告双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。对剩余5%的购房款21801.25元应当根据合同约定在办理房屋产权变更登记后予以支付。 综上，原告尤剑松应当向被告万信公司足额支付95%的购房款，现原告尤剑松仅支付了购房款292474.00元，尚有121749.75元未支付，故反诉原告万信公司请求反诉被告尤剑松支付下欠购房款121749.75元的诉讼请求应当予以支持。被告万信公司在收到该笔购房款后，应当与原告尤剑松共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，原告尤剑松在取得该房屋权属证书后立即支付剩余5%房价款21801.25元。对反诉原告万信公司请求反诉被告尤剑松支付利息及违约金的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第六十七条、第一百一十九条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告尤剑松于本判决生效后十日内支付给被告广元市万信实业有限公司购房款121749.75元； 二、被告广元市万信实业有限公司在收取第一项购房款后三个工作日内协助原告尤剑松办理位于四川省剑阁县房屋的产权过户手续； 三、原告尤剑松在取得四川省剑阁县房屋的权属证书后立即支付给被告广元市万信实业有限公司剩余5%的购房款21801.25元； 四、驳回原告尤剑松、反诉原告广元市万信实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费200.00元，反诉受理费7464.00元，合计7664.00元，由原告尤剑松负担2605.00元，被告广元市万信实业有限公司负担5059.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长 邢  淑  芳 人民陪审员 杨    刚 人民陪审员 李    全 二〇一九年十一月二十六日 书 记 员 杨成鹏（代） 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国合同法》第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。