上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初40226号原告(反诉被告)：陈彩通。委托诉讼代理人：顾蔚雯，上海市四方律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐益民。委托诉讼代理人：韩某某。委托诉讼代理人：聂海军，上海儒君律师事务所律师。原告陈彩通与被告徐益民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，被告徐益民于2019年11月6日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈彩通及其委托诉讼代理人顾蔚雯，被告(反诉原告)徐益民及其委托诉讼代理人韩某某、聂海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈彩通向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原、被告2019年3月9日签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年7月1日解除；2、判令被告返还原告已支付的建筑垃圾清运费人民币(以下币种相同)1,416元；3、判令被告支付原告违约金200,000元；4、本案诉讼费由被告负担。本诉的事实与理由：2019年3月9日，原、被告经中介居间介绍，签订了《上海市房屋租赁合同》，由原告承租被告位于本市XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，合同约定：租赁期十年，自2019年9月9日起至2029年9月8日止，月租金为5,000元；租赁期间，非本合同规定的情况被告擅自解除本合同，提前收回房屋的，被告应按提前收回天数的租金的二倍向原告支付违约金，被告还应负责赔偿原告装修设施损失。签订合同以后，原告向被告支付了房屋押金和三个月的房屋共计20,000元，被告也交付了房屋钥匙，履行完毕了交房义务。由于诉争房屋的状况破旧无法居住，原告在取得房屋以后，随即联系了装修工人，交纳了代收建筑垃圾清运费及物业费，并向物业公司完成了装修备案，安排装修工人进场开工。但是，被告多次表示反悔本合同，起初是通过微信告知原告本合同无效，后又通过换门锁、用胶水塞锁芯等一系列措施阻止原告继续使用诉争房屋。无奈之下，原告以要求被告继续履行房屋租赁合同诉至贵院，然而在庭审过程中，被告提供了一份其与案外人已于2019年6月29日签订的《上海市居住房屋租赁合同》，租赁期限自7月1日起已经开始，诉争房屋已由案外人占某。为此，原告提出了撤诉申请，上海市闵行区人民法院(2019)沪0112民初31365号民事裁定书准许撤诉。综上所述，原、被告双方所签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，且未违反法律法规的规定，对双方应当均具有约束力，被告在合同期内擅自将诉争房屋租赁给案外人存在明显恶意，根据《中华人民共和国合同法》的规定，及双方签订的《上海市居住房屋租赁合同》第十条第(四)款的约定，被告擅自解除合同，应当承担违约责任。为此，为了维护承租人的合法权益，特向贵院提出本诉，望贵院判如诉请。被告徐益民针对本诉辩称，不同意原告的诉请。房屋租赁合同未成立，处于缔约状态，故不同意返还垃圾清运费和支付违约金，被告愿意支付给原告损失补偿，但不同意违约金。另被告房屋内的物品由于原告的行为产生损失，物品损失金额为30,309元，由于原告入住之后，将被告的家具和家电拆除并搬离，但这些物品尚存在使用价值，故被告方有损失，遂提出反诉。另被告(反诉原告)徐益民向本院提出反诉请求：要求判令原告(反诉被告)陈彩通赔偿被告(反诉原告)徐益民物品损失30,309元。反诉的事实及理由：由于原告入住之后，将被告的家具和家电拆除并搬离，但这些物品尚存在使用价值，故被告方存在损失。故要求原告赔偿上述物品的损失。原告(反诉被告)陈彩通对被告(反诉原告)徐益民的反诉辩称，不同意被告提出的反诉诉请。原告亦无法确认房屋内物品的价值，且清单中的物品双方并未有约定，故被告所列的清单中的损失原告均不认可。本院经审理认定事实如下：坐落于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人为徐益民等，共有情况为徐益民、韩某某、徐某某共同共有。2019年3月9日由原告作为承租方(合同乙方)、被告作为出租方(合同甲方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，一、出租房屋情况：甲方作为该房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系。该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求，现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲、乙双方分别在本合同附件二、三中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。二、租赁用途：1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；2、乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。三、交付日期和租赁期限：1、甲、乙双方约定，甲方于2019年3月9日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2019年9月9日起至2029年9月8日止，期满后乙方在同等条件下享有优先承租权；2、租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前一个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。四、租金、支付方式和期限：1、甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为5,000元，月租金总计为5,000元。该房屋租金10年内不变。2、乙方应于每三个月后的号前向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金。五、保证金和其他费用：1、甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金即5,000元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。2、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、宽带等费用由乙方承担。其他有关费用，物业费、租赁税等均由甲方承担。3、乙方承担的上述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间为：乙方按单按时支付给相关单位。六、房屋使用要求和维修责任：1、除本合同附件三外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还应由甲方(甲方委托乙方)报有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备及其维修责任由甲、乙双方另行书面约定。九、解除本合同的条件：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方不按时交付该房屋，经乙方催告后十日内仍未交付的；2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；3、乙方未征得甲同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；6、乙方逾期不支付租金累计超过一个月的。十、违约责任：4、租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的二倍向乙方支付违约金甲方还应负责赔偿，甲方还应负责赔偿乙方装修设施损失。5、乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。6、租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的二倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。另合同的补充条款中载明：甲乙双方商品若因甲方没有时间安装相关设施：燃气开通、有线电视开通、用水开通、ADSL申请等，乙方可自行去办理相关开通手续费用则由甲方承担，乙方凭相关票据从甲方下期房租中扣除，如有一定需要甲方开通的则甲方自行负责开通。另附件三中载明：该房屋现状为毛坯(固定装修)，甲方同意乙方可按乙方的要求自行装修并在客厅内隔贰堵木板墙，期满后如有需要乙方负责恢复房屋原状。2019年3月9日至2019年9月9日免租半年，同意租客自行装修。被告于当日出具收据载明收到原告交付的2019年9月9日至12月9日的租金及押金20,000元。上述租赁合同签订后，被告将涉案房屋的钥匙交付原告，原告于2019年3月19日安排了装修队对涉案房屋开展装修，装修期间原告向物业公司支付了建筑垃圾清运费1,416元，经原告统计其为涉案房屋的装修产生材料及装修费合计为27,966元。然被告于签订租赁合同后以租赁时间过长，转租需房东书面同意为由提出要求解除涉案的租赁合同，但被告庭审中亦表示由于原告称其妻子要生孩子，租赁房屋且系家人自住，故在签约之时同意给原告十年的租赁期。嗣后双方磋商未果，被告于2019年3月29日更换了门锁，并于2019年4月1日通过支付宝将原告支付的押金及租金20,000元予以退还。另查明，被告徐益民、案外人韩某某、徐某某于2019年6月29日将涉案房屋对外出租给案外人王某，月租金标准为6,000元，租赁期限自2019年7月1日至2021年12月31日。针对以上事实及本诉诉请，原告(反诉被告)陈彩通向本院提供了如下证据：1、2019年3月9日原、被告签订上海市房屋租赁合同一份，证明租赁合同对房屋租金、权利和义务进行了明确约定，且合同签订当日完成了租金交付义务和交房义务；该份合同成立原、被告之间是双方真实意思表示，根据合同的1-2条，被告有权签订，另是受到所有成员的委托，10.4条违约责任对双方均公平；2019年3月9日至2019年9月9日是被告确立的免租期，免租期内被告擅自将房屋租赁给案外人。2、装修支付凭证一组，证明原告在取得房屋后开始装修。3、维修聊天记录一组，证明被告因价格原因反悔，将房屋出租给案外人，被告恶意违约。4、上海市居住房屋租赁合同一份，证明被告在合同期内，将诉争房屋转租给案外人，直接导致本合同无法继续履行，构成严重违约。被告(反诉原告)徐益民对原告(反诉被告)陈彩通所提供的证据经质证后认为：证据1真实性无异议，出租房应该是被告、韩某某、徐某某三人共同共有，故被告一个人签字合同不生效，如合同成立，违约责任过重，提前收回期间2倍的租金，该违约金的约定过高，如法院认为合同成立，要求调低违约金在三个月以内；被告一人的签字不能代表其余的家庭成员，不构成家事代理，房屋租赁合同租期长达十年，另其女儿已经成年，故需要家庭其余的成员均同意，当天晚上被告的妻子就不同意相关的租赁，故认为合同没有得到全体产权人的协商一致，故合同是不成立的；证据2真实性无异议，确实是物业开的；物业费物业公司已经退还，也已经支付给物业公司了；给中介的4,000元被告不清楚；原告付给装修公司的钱真实性无法确认，合理内的费用被告愿意支付，只要原告提供支付凭证。对证据3认为,3月9日早上和下午已经通过微信告诉原告，相关条款家里人不同意，故不构成家事代理，故被告没有获得相应的授权；对证据4真实性无异议，和案外人签订了租赁合同，2019年4月租金和押金总计20,000元均已经退还原告，另原告存在群租的情况，故被告不同意出租，合理的损失愿意支付。被告(反诉被告)徐益民针对其本诉辩称及反诉诉请，向本院提供了如下证据：1、涉案房屋的房产证一份，证明涉案房屋产权人为三人即被告、韩某某、徐某某三人共同共有，被告没有单独处置房屋对外出租的权利。2、情况说明一份，证明房屋的权利人韩某某、徐某某不同意在这样的条件下签订合同，签订合同当天向原告表示了不同意合同及被告没有代理权限。3、损失清单及出门单一组，证明原告将被告的电视、空调、洗衣机等电器运离了涉案房屋，证明被告的物品损失30,309元；4、洗衣机、空调及热水器发票三张，证明被告购买电器的金额。原告(反诉被告)陈彩通对被告(反诉原告)徐益民所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性认可，不认可其证明目的，原、被告签订合同时，原告也看到了房产证，原告是认为被告有代理权限的才与被告签订的。对证据2真实性无异议，对关联性、证明目的均不认可，情况的书写日期晚于其收回房屋的时间，另对书写的内容均不认可；对证据3真实性、关联性、证明目的均不认可，东西是否存在及价格均不认可，另被告租赁的状态及情况是在被告的确认下，向原告交付钥匙，原告确实处置了一些物品，但是均不可用的，为此原告还花费了处置费；对证据4发票三性均不认可，被告可能确实购买了这些物品，但不代表是购买在涉案房屋内的。本院结合原告(反诉被告)陈彩通、被告(反诉原告)徐益民对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告(反诉被告)陈彩通、被告(反诉原告)徐益民所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告之间所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照租赁合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。虽然被告辩称其仅系房屋产权人之一，故被告一人签字的涉案房屋租赁合同并不成立。对此本院认为租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。只要当事人具有行为能力、意思表示真实、标的确定、可能、适当及正当，租赁合同即可生效。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占某、使用，承租人支付相应的租金。故即使涉案房屋的其他产权人不同意被告将房屋对外出租，并不影响原、被告之间所签订的租赁合同的效力。被告在合同签订后已经将涉案房屋交付给原告，原告亦按照租赁合同中免租期的约定开展对涉案房屋的装饰装修，由于被告房屋内的设备、设施陈旧老化，原告基于长期居住的需要，对部分设备、设施进行了更换，作为被告对于原告更换部分设备、设施的行为未置可否。虽然被告提出反诉所列的设备、设施确有可能在涉案房屋内，但是从被告提供的部分购置发票看，这些电器设备购置时间较长，仅具有一定的使用价值，而被告亦是同意原告开展涉案房屋内的装饰装修，故对于原告更换部分设备、设施的行为是默许的。被告无权要求对上述设备、设施的价值予以赔偿，故本院对被告提出的反诉诉请不予支持。相反结合被告的行为，被告在签约之后即要求解除合同，并以更换门锁的方式阻止原告对涉案房屋的装修行为，而且被告在2019年6月底将涉案房屋对外出租给案外人，并谋取了更高的租金利益，应当说明被告的行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任，而且该违约行为确实给原告造成经济损失，原告在租赁期间的装修装饰投入是实际损失，但是原告基于长期租赁合同所应获取的合同履行利益理应得到保护。基于合同中对于被告提前解除合同的违约行为确定了明确的违约责任，故该项违约金的约定对双方具有合同约束力，但原告出于诉讼的考虑，仅主张了部分违约金，且其实际主张的违约金金额远低于租赁合同中所事先约定的违约金金额，说明原告已经预先调整了相应的违约金金额。对此本院认为被告确实存在违约行为，但结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失及履行利益损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告目前所主张的违约金略微高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以60,000元计，该项违约金足以弥补原告主张的其他实际损失，建筑垃圾清运费、装修费的损失均属于实际损失，故对于原告主张要求被告支付建筑垃圾清运费的诉请，本院不予支持。另考虑到被告实际于2019年6月29日已将涉案房屋对外出租，故双方的租赁合同实际已经无履行的可能性，故本院确定原、被告之间的租赁合同于2019年7月1日予以解除。依照《中华人民共和国合同法》第六十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)陈彩通与被告(反诉原告)徐益民于2019年3月9日签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年7月1日解除；二、被告(反诉原告)徐益民于本判决生效之日起十日内支付给原告(反诉被告)陈彩通违约金以60,000元计；三、驳回原告(反诉被告)陈彩通的其他本诉诉请；四、驳回被告(反诉原告)徐益民的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2,160.62元，由原告(反诉被告)陈彩通负担1,080.31元，由被告(反诉原告)徐益民负担1,080.31元。反诉案件受理费减半收取计279元，由被告(反诉原告)徐益民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一九年十一月十二日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。…….第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……