吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉01民初863号 原告：辛雨城，男，汉族，1997年1月9日生，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：白宵冰，吉林铭靖成律师事务所律师。 被告：绿地集团长春绿洋置业有限公司，住所地长春市南环城路190号。 法定代表人：彭伟，总经理。 委托诉讼代理人：刘丹，该公司职员。 原告辛雨城与被告绿地集团长春绿洋置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告辛雨城的委托诉讼代理人白宵冰，被告绿地公司的委托诉讼代理人刘丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 辛雨城诉称：辛雨城与绿地公司分别于2015年11月17日、2015年11月28日签订了十二份《商品房买卖合同》（合同编号分别为0000000000928347、0000000000928305、0000000000928356、0000000000932520、0000000000932523、0000000000932558、0000000000932565、0000000000932568、0000000000932572、0000000000932578、0000000000932582、0000000000932583），辛雨城购买绿地公司开发的位于长春市“南湖中街以东、南环路以南、幸福街以西”的“新里中央公馆B区二期、三期”小区第B7、B8、B9、B10、B11-Ⅱ、Ⅲ幢1501号-1512号12套商品房。合同约定房屋单价为人民币10886元/平方米，12套房屋价款合计人民币壹仟陆佰陆拾贰万叁仟叁佰伍拾陆元整（￥16,623,356.00）；合同同时约定绿地公司应于合同签订日前将上述房屋交付辛雨城使用，并在商品房交付使用后540个工作日内，即2018年1月24日前办理上述12套房屋的权属证书。如因绿地公司责任，辛雨城不能在规定期限内取得房地产权属证书，辛雨城有权选择退房，绿地公司应在辛雨城提出退房要求之日起30日内将购房款退还辛雨城，并按已付房款的1%赔偿辛雨城损失。合同签订后，辛雨城依约交付房款，但绿地公司违反约定，至今未能为辛雨城办理上述房屋权属证书。 2019年4月23日，辛雨城委托吉林功承律师事务所向绿地公司发出律师函，要求绿地公司为辛雨城办理上述12套房屋的退房手续，并返还辛雨城已支付的全部购房款人民币壹仟陆佰陆拾贰万叁仟叁佰伍拾陆元整（￥16,623,356.00），同时支付违约金及损失合计人民币壹佰贰拾伍万壹仟捌佰玖拾玖元整（￥1,251,899.00）。截至到现在，绿地公司未为辛雨城办理退房手续，也未向辛雨城返还购房款及违约金。 辛雨城为维护自身合法权益，诉至法院，要求：1.判决解除原、绿地公司双方签订的12套《商品房买卖合同》（合同编号为00000000000928347、0000000000928305、0000000000928356、0000000000932520、0000000000932523、0000000000932558、0000000000932565、0000000000932568、0000000000932572、0000000000932578、0000000000932582、0000000000932583）；2.判令绿地公司返还辛雨城全部购房款16,623,356.00元、违约金及损失合计1,251,899.00元），合计17,875,255.00元；3.案件受理费由绿地公司负担。 绿地公司辩称：1.辛雨城尚未办理涉案房屋的入住手续，房屋尚未交付使用，产权证办理时间尚未开始起算，绿地公司不存在逾期办证的违约情形，辛雨城解除合同的条件尚未成就，其无权要求解除合同。根据绿地公司与辛雨城所签商品房买卖合同第十五条约定，绿地公司是在商品房交付使用后540个工作日内将办理权属登记需由绿地公司提供的资料报产权登记机关备案。时至今日，辛雨城仍未办理房屋入住手续，房屋尚未交付使用，即便如辛雨城所述，其已将房屋出租，但绿地公司认为其并非通过正常手续取得房屋使用权，故产权证办理时间尚未开始起算，绿地公司不存在逾期办证的违约情形，辛雨城解除合同的条件尚未成就，故其无权要求解除合同。2.辛雨城解除合同的条件未成就，其无权要求解除合同，亦无权行使解除合同后的违约追究权利。根据绿地公司与辛雨城双方所签商品房买卖合同第十五条约定，只有辛雨城解除合同的条件成就，其才可以选择退房，才有权要求绿地公司承担违约责任。而绿地公司认为，房屋虽已具备交付条件，但辛雨城并未按照正常手续办理房屋入住手续，商品房尚未交付使用，产权证办理时限尚未起算，绿地公司不存在逾期办证的违约情形，辛雨城无权解除合同，更无权行使合同解除后追究绿地公司违约责任的权利。3.辛雨城既按照合同约定主张逾期办证违约金，又按照中国人民银行贷款利率主张利息，没有合同依据。根据绿地公司与辛雨城所签合同约定，如果绿地公司逾期办证，辛雨城选择退房的，绿地公司仅按其已付房价款的1%赔偿辛雨城的损失，故绿地公司认为，辛雨城既按照合同约定主张逾期办证违约金，又按照中国人民银行贷款利率主张利息，是没有合同依据。综上，因辛雨城尚未办理房屋入住手续，房屋尚未交付使用，产权证办理时间尚未起算，辛雨城起诉请求解除合同违反合同约定，即便具备合同解除条件，其既按照合同约定主张逾期办证违约金，又按照中国人民银行贷款利率主张利息也违反合同约定，请求贵院查明事实，合理判决。 本院审理查明：辛雨城分别于2015年11月17日、2015年11月28日与绿地公司签订了12份《商品房买卖合同》（合同编号为00000000000928347、0000000000928305、0000000000928356、0000000000932520、0000000000932523、0000000000932558、0000000000932565、0000000000932568、0000000000932572、0000000000932578、0000000000932582、0000000000932583），购买了绿地公司开发的位于“南湖中街以东、南环路以南、幸福街以西”的“新里中央公馆B区二期、三期”小区第B7、B8、B9、B10、B11-Ⅱ、Ⅲ幢1501号-1512号共计12套房屋。 《商品房买卖合同》第八条约定了房屋的交付时间，约定案涉房屋的交付时间分别为2015年11月17日、2015年11月28日。第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540各工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30内向买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.1、2均可。” 签订协议后，绿地公司依约于2015年11月17日和2015年11月28日分别向辛雨城交付了案涉房屋，但双方未办理书面交接手续。 另查明：2016年12月30日，辛雨城与长春市南关区发展和改革局签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋租赁给长春市南关区发展和改革局使用。因长春市南关区发展和改革局未足额给付租金，辛雨城将长春市南关区发展和改革局诉至长春市南关区人民法院，长春市南关区人民法院于2019年8月16日作出（2019）吉0102民初2811号民事判决，判令长春市南关区发展和改革局向辛雨城给付租金1485205.48元。 本院认为：1.案涉各份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则买受人可以要求退房，并要求出卖人给付房价款1%的违约金。案涉房屋在2015年11月17日和2015年11月28日分别交付辛雨城后，绿地公司至今未能完成权属登记备案，其行为构成违约，辛雨城依约具有合同解除权，其要求解除案涉《商品房买卖合同》，本院予以支持。绿地公司抗辩主张案涉房屋实际未交付，《商品房买卖合同》第十五条约定的解除条件不成就。虽然双方当事人就房屋交接未办理正式书面手续，但辛雨城在约定的交房期限后，与案外人长春市南关区发展和改革局就案涉房屋签订了《房屋租赁合同》，并据此取得收益，足以证实辛雨城已经实际占有、使用了房屋，具备《商品房买卖合同》第十五条的适用条件，绿地公司该抗辩理由不成立。2.依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，绿地公司应将购房款16,623,356.00元返还辛雨城，并支付购房款1%的违约金166,233.56元。辛雨城虽要求绿地公司另行支付按照利息标准计算的资金损失，但违约金即具有损失补偿功能，在双方当事人已经预先约定违约金、辛雨城亦对外出租房屋取得收益且无证据证实损失超过违约金标准的情况下，该诉讼请求证据不足，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告辛雨城与被告绿地集团长春绿洋置业有限公司分别于2015年11月17日、2015年11月28日签订的12份《商品房买卖合同》（合同编号为00000000000928347、0000000000928305、0000000000928356、0000000000932520、0000000000932523、0000000000932558、0000000000932565、0000000000932568、0000000000932572、0000000000932578、0000000000932582、0000000000932583）； 二、被告绿地集团长春绿洋置业有限公司于本判决生效后立即返还原告辛雨城购房款16,623,356.00元并支付违约金166,233.56元； 三、驳回原告辛雨城的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费129,052.00元，由被告绿地集团长春绿洋置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审 判 长  张新华 审 判 员  张海胶 人民陪审员  谢 晶 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  林星辰