苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初891号原告(反诉被告)：苏州金巢房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320594331263219Y，住所地江苏省苏州工业园区世纪金融大厦1幢1202室。法定代表人：韩小辉，执行董事。委托诉讼代理人：程俊，江苏百年东吴律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵子见，男，1983年5月2日生，汉族，户籍地广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：黄道修，江苏三诚律师事务所律师。原告（反诉被告）苏州金巢房地产经纪有限公司(以下简称金巢公司)诉被告（反诉原告）赵子见居间合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理；后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中，赵子见以存在欺诈为由诉请撤销合同并提起反诉，本院裁定予以受理并合并审理。原告（反诉被告）金巢公司的委托诉讼代理人程俊、被告（反诉原告）赵子见及其委托诉讼代理人黄道修到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。原告（反诉被告）金巢公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告向原告支付居间服务费17.7万元及利息损失（以17.7万元为基数，自2019年1月1日起算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算）；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：被告赵子见欲出售其位于苏州工业园区金湖湾花园1幢305室的房屋，由原告为其提供居间服务。原告经过长时间、大范围的寻找，找到了买家王伟生。2018年12月5日，王伟生的母亲代王伟生签订《定金合同》，确认购买涉案房屋，并和被告确定好房屋总价款和定金金额。由于被告当时人在广州参加展会，原告的法定代表人即赶到广州，将《定金合同》交由被告签字。后被告于2018年12月7日签订《定金合同》，同意将涉案房屋出售给王伟生。2018年12月5日、12月9日，王伟生共计向被告支付购房定金2万元。2018年12月20日，被告通知原告把《定金合同》带来交给被告，房屋不卖了。当日，被告不回复原告的信息。2018年12月24日，被告又提出不存在真正的买方，买家是原告假扮的等理由，不愿意出售房屋。之后原告发现，被告早在2018年12月19日就已经将房屋另行出售给他人，并在房产交易系统挂牌。2018年12月26日，被告直接告诉原告，如果买方真想买该房屋，等三五年再说吧。当天，被告明确告诉原告房屋不卖了。原告为本次交易的达成付出了巨大的精力，被告却在签订《定金合同》的十多天后直接违约，《定金合同》第九条约定，买卖双方签订本合同时视为原告的居间服务已完成，双方均应在签订本合同当日分别支付实际成交价款的百分之一点五信息服务费，如因一方违约无法履行合同的，则由违约方支付该房价的百分之三信息服务费。现原告为维护自身利益，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）赵子见辩称：1、涉案《定金合同》尚未成立，金巢公司无权要求赵子见支付居间费及利息。合同上买方王伟生为虚构，金巢公司至今未将王伟生身份告知赵子见，也未安排双方见面或就房价之外的其余主要条款，包括付款期限、房屋交付等进行磋商。另外，合同上王伟生的签字非本人所签，但该细节金巢公司也未向赵子见披露。王伟生也未按约支付2万元定金，签约至今也未要求赵子见退还定金，均表明王伟生的身份不属实；2、即便王伟生是买家，由于赵子见急需用钱要求买家在签约后增加定金，否则无法成约，但金巢公司未能满足该要求，加上买家不具备赵子见所要求的购房条件，导致买卖合同未能最终订立，属于不可归责于双方当事人的事由，赵子见对此不存在过错，不应承担违约责任。3、《定金合同》不能取代主合同，合同中约定签订《定金合同》视为金巢公司完成居间服务属于格式条款，加重了赵子见的负担，应当无效；4、金巢公司在完成居间过程中未如实告知订立合同的事项，包括签约人员，属于隐瞒真实情况，因此损害赵子见的利益的，赵子见保留损害赔偿的权利；5、金巢公司未能促成买卖成立，根据法律规定，不得要求支付报酬。综上，请求依法驳回金巢公司的全部诉讼请求。反诉原告赵子见提出的反诉请求：1、撤销双方于2018年12月7日签订的《定金合同》；2、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：金巢公司作为居间方，由王伟生与赵子见签订《定金合同》，但签约过程中金巢公司为锁定商机与买家串通，存在欺诈，包括：1、签约前约定先付定金2万元，之后再付10万元才能签约，但在履约中避而不谈，导致赵子见出于错误理解签约；2、买方王伟生的签字并非本人所签，但金巢公司未予告知；3、签约时赵子见急需用钱，金巢公司表示王伟生的房子已有意向客户可在2018年12月底签约，实际上不存在意向客户，如知晓上述情形赵子见不会签约；4、签约时金巢公司表示如有更合适的买家可以另行出售，如告知签订定金合同后不能另行出售，否则会承担赔偿责任的话，赵子见可能不会签约；5、金巢公司表示可以在2018年12月24日签约，可推断出赵子见在该时间可以拿到首付款，但事实并非如此。此外，《定金合同》存在不公平，包括：合同约定，买家出售自己房屋的首付款到位后3天内可以签订买卖合同，但未约定具体房屋、首付款金额、签约时间，导致出卖方可能因此一直等待，该行为显示公平。赵子见基于上述请求，提出反诉主张。反诉被告金巢公司辩称：本案不存在欺诈的情形，王伟生是真实的买房人，金巢公司也确实履行了居间的法律服务的义务，请求驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：位于苏州工业园区金湖湾花园1幢305室房屋原产权人为赵子见。2018年12月7日，赵子见（甲方、出售方）、王伟生（乙方、买受方）在金巢公司（丙方）的居间下签订《定金合同》，约定甲方将上述房屋出售给乙方，该房屋建筑面积为164.24平方米，为空置状态，系统一装修、全配全送，价款590万元。贷款约定为乙方根据政策可以最大限度办理银行贷款，甲方不得限制性要求。签约时乙方向甲方支付定金20000元。本合同生效后丙方通知双方准备所需材料及证件，于首付款到位后3天内签订房屋买卖合同。合同期内乙方变故、特殊情况或政策变化等导致无法继续如期签订买卖合同的，经丙方同意，乙方可以指定人继续购买，其余合同条款不变。违约责任部分，约定甲方对房屋权属负责，负责解决并承担权属及债务问题。本合同己生效且丙方己通知甲乙双方后，若乙方未能在约定期限内与甲方签订房屋买卖合同的，乙方己付给甲方的定金不予返还。甲方未能在约定期限内与乙方签订房屋买卖合同的应向乙方双倍返还定金(无息)。服务费部分，约定甲乙双方签订本合同时视为丙方的居间服务已完成，甲乙双方均应在签订本合同当日分别向丙方支付实际成交价款的1.5%信息服务费，另有约定的除外。在履行合同过程中，如任何一方未能按约定支付信息服务费的视为违约，甲乙双方同意丙方暂停办理任何手续，由此造成甲乙双方的任何损失均由违约方承担。甲乙双方因任何原因导致合同无法继续履行的或经甲乙双方友好协商自愿解约的，则甲乙双方各自承担应付的信息服务费给丙方。如因一方违约无法履行合同的，则由违约方支付该房价的百分之三信息服务费给丙方。合同下方，乙方王伟生的签字，原告确认系王伟生的母亲代签。2018年12月5日，金巢公司出具收条，确认收到王伟生支付给赵子见购房定金1万元，购买苏州园区金湖湾花园1幢305室。当日，金巢公司向赵子见转账10000元。2018年12月9日，王伟生向赵子见转账10000元。2018年12月19日，赵子见将上述房屋另行委托苏州信义置业房产经纪有限公司挂牌出售，该房屋已于2019年3月8日变更登记至第三人名下。诉讼中，金巢公司提交其经办人员韩小辉与赵子见的微信聊天记录包括：2018年12月13日。赵子见：我下午5点下班，麻烦约一下买方协商一下付款周期的事情。韩小辉：买方在河北。赵子见：三方面谈是一个必要流程，而且这些合同都需要按手印，如果收到定金也需要我们开收据，这些流程还是要走的，所以买方跑一趟也是必须的。韩小辉：合同有双方的签字就可以，不需要按手印，就是在房管办手续也只需要买卖双方签字就可以，不需要按手印；2、银行转账可以作为实际支付凭证，法律上认可的……3、买方说了你有什么要求可以先电话沟通，在最后确认的时候或要当面签字的时候他一定来苏州与你见面的，他怕来了只是协商、只是谈，有些问题不能当场或当面确定又要耽误几天。赵子见：两个问题，一是补足5%定金，二是约定办理手续时间，具体年月日。韩小辉：定金是2万块，合同上也定好了，关于定金这个问题，我与你老婆多次沟通。赵子见：……2万元锁定600万元的房产，也没有具体办理手续的时间，莫非等个3、5年，这个现实吗？然后跟买方面谈这个是必走流程，不存在耽误时间的问题，买房也是人生大事，不在乎这点时间，如此推脱面谈会让人对买方的身份产生怀疑，为了消除误会，建议尽快约定面谈。韩小辉：客户说尽量这个月底来苏州，因为他要卖的房子是这个月底面谈，到时你过来。赵子见：月底来是可以的，但5%的定金要先补上，如果周期超过3个月以上，定金要适当多一些，他这点定金支付给你佣金都不够，也不现实。韩小辉：关于定金的事，你还是当面和客户谈。2018年12月13日。赵子见：客户那边什么时候能补一下定金。补完的话这边就通知其他中介不用看了。韩小辉：我来问问。2018年12月17日。赵子见：明天帮忙把钥匙带过来，已经通知他们不用再看房了。韩小辉：好的。2018年12月20日。韩小辉：打你好几个电话都无法接通。赵子见：好的，你把合同带过来，钱退给他吧。2018年12月23日。韩小辉：赵先生，请准备好材料准备办手续，需要我提前几天通知你？2018年12月24日。赵子见：我们深圳有长期配房的中介……人家中介法务说了，你们这种假扮购房人，签欺骗合同，付款及办理时间没有指定的，合同本身就无效，我们退回你定金补贴你一部分路费已经很不错了，你也可以走程序，我们会奉陪到底……。韩小辉：我再次声明，客户是真客户，真的要买房。买方也不是我们公司人员，假如买家真是我们公司人员的话，有哪条法律和规定不允许中介公司人员合法买房？更何况买方根本不是我们公司人员。不能因为你的无端怀疑就单方面违约并终止履行合同。如果你有合理要求可以提出来，我会尽力去沟通，在不违反合同的情况下如果买家能满足你的要求那最好，如不能满足那你也不能超出合同故意增加或有限制性条件。首先自己要履行好自己的义务，如假借各种名义而你拒绝履行合约的，属你违约，应承担相应的违约责任。2018年12月24日。韩小辉：你是确定不卖给他了还是你对这个买家有顾虑?还是有额外的条件?韩小辉：通知：请准备好身份证、户口本、结婚证、房产证、土地证、银行卡（工商银行、建设银行、农业银行、中国银行均可)于2018年12月28日下午2点办理手续，本人要到场。如不回复或拒绝按时办手续则属你违约。韩小辉：赵先生，我听信义房产的人说你的房子是他们公司卖掉的?2018年12月25日。韩小辉：赵先生，买家这个月29号到苏州。赵先生，我听信义房产的人说你的房子是他们公司卖掉的?我们公司会去核实，如果属实我们将通过法律途径维护自己的权利！赵子见：可以的，我们奉陪到底。我们这边律师也咨询好了，你按流程走就可以了，然后你这边假扮买方，恶意诈骗佣金，以非法占有为目的，我们也准备向派出所报案留底。……我们从9号到18号，反复要求你联系买家面谈，或增加定金，你推三阻四，百般推辞，没见你说要告买方违约，我们说不去签了，你就说我们违约了……申明一下，我们答应返还定金及补贴车费，只限于这周末之前，超过了时间你就走司法程序吧，我们一定应诉。韩小辉：我们做了那么多辛苦!我们要的是成交，不要补偿或赔偿。我们要的是房子能顺利交易!诉讼中，金巢公司提交部分火车票，证实当时赵子见在广州，故此公司派人赶往外地与赵子见签订《定金合同》，由此支出相关费用。诉讼中，赵子见提交部分录音包料，包括：2018年12月5日，赵子见的配偶向韩小辉提出：……这套将近600万的总额，定金至少十多二十万。韩小辉：……深圳那边不需要资金托管……。赵子见配偶：……我的意思你先付2万定金没有关系，我们是有个大定，你一周内补齐多少定金过来。韩小辉：这样的吗，我来问一下他。……韩小辉：交定金最坏的打算，因为是这样的，我想尽快促成这一单，就面临这样的问题。定金10万元吧。赵子见配偶：至少20万元。韩小辉：不是说10万元吗，我已经跟他讲了10万元了。赵子见配偶：10万元也行吧，能多最好啊，他是小换大，他不可能完全用卖小房子来买大的，手上肯定有一些钱吧。……那就先把2万定金收一下，后面10万的话，列个时间，一周到10天这样补上行吗。韩小辉：我来跟他讲一下。赵子见配偶：就是说我们现在确实资金紧张，我们尽量让步了，那他也要支持一下。韩小辉：好的。2018年12月18日。韩小辉：刚刚打他电话没有接，但是我和他的聊天记录给你看一下，我当你面打也可以，然后啊，我晚点打也可以，因为你老婆一直怀疑我是不是付了2万元钱诓你们？”赵子见：没事，你们都做得比较好……韩小辉：我在下面已经打了他两个电话，他没接。赵子见：这样吧，这个人依我们看的话他的购买力可能真的有点问题，我们再等下去风险太大了。……韩小辉：你看啊，他的房子都在卖。赵子见：我的意思是说你们有自己的沟通方式，这我就不确认了。韩小辉：这是他发给我的房产证、税单。那天你老婆不是12月12号要发的吗，我都可以给你看，这证明了我确实不是自己付2万元钱诓你的。那个人姓王，叫王伟生，你到时候他跑了，你要还，都是还给他的，因为付款方的，又不是还给我的。赵子见：因为现在情况是已经到了付款紧急这一步，我们涉及到交第二笔款的问题。……韩小辉：就算这个客户有风险，我付了定金，包括叫他付定金之前我已经讲了，我们可以通过后面什么方法来消除或者避免你的风险。赵子见：……我们也不想靠这个挣两万块钱，没太大意义。你也联系他说该怎么样就怎么样就行了，到时候我们就把钱退给他，我们也不会说你交定金不买，我不把定金退给你，你再找其他客户，等他的意义已经不大了。……一定要把定金交齐，不然违约金太高了。本院另受理王伟生起诉赵子见房屋买卖合同纠纷一案，即为本院（2019）苏0591民初6640号民事案件。王伟生的诉请包括要求赵子见双倍退还定金40000元并赔偿损失。以上事实，由定金合同、微信记录等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：金巢公司为赵子见报告出售争讼房屋的机会并促成赵子见与王伟生签订《定金合同》，双方之间据此构成居间关系。赵子见主张签约过程中存在欺诈，针对其提出的各项主张，本院认为：首先，定金为实践合同，而赵子见确认本人签字时合同上已经明确记载定金为2万元，其在签约当时并未对此提出异议，其以此为由认为存在欺诈缺乏依据；其次，王伟生的签字虽非本人所签，但王伟生对代签行为认可并据此交付定金，赵子见也予以接受，在此情况下，以怀疑身份为由主张欺诈缺乏依据；再次，依法成立的合同对双方均具有约束力，《定金合同》签署后能否另行出售，既非中介可以承诺或控制的范围，金巢公司也未明确表示该签约后可另行出售房屋而无需承担责任；最后，赵子见主张的金巢公司的各种误导行为，均系其主观揣测，并未列入双方磋商的范围或载入合同，不能成为双方的义务，至于赵子见主张关于王伟生首付款到位后3天签订买卖合同的约定不公平，本院认为，该条款的约定虽不明确，但并未据此排除双方另行磋商，也并非表示买卖合同必然能够签署或交易最终能够成交，不能据此得出条款本身约定存在不公平。我国《合同法》规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，双方虽约定签订《定金合同》即视为金巢公司已完成居间服务，但定金合同对于款项支付方式、时间、房屋交付时间等合同履行必需的条款未作约定，故仅依据该《定金合同》显然无法实际完成全部交易。本合同由金巢公司提供且该条款系打印格式，该条款据此免除了金巢公司的主要义务，赵子见据此主张构成格式条款无效的主张，本院予以采信。《定金合同》同时也约定，需要另行签订买卖合同，但买卖双方客观上未能就相关条款磋商达成一致意见而签订合同，故《定金合同》性质上属于预约合同，金巢公司未能促成双方买卖合同成立。本案中，赵子见在双方未能最终协商签订买卖合同前单方表示不再履行，且随即将房屋另行出售，该行为给交易造成实质障碍，已经构成违约。根据合同约定，卖方需要按照成交价的1.5%支付中介费，且违约方需要承担双方的中介费，故赵子见应承担金巢公司为买卖双方提供居间服务所支出的必要费用。本案金巢公司系持合同至广东由赵子见签署，综合考虑金巢公司为本起居间行为支出的各项成本及必要费用，本院酌情支持由赵子见支付原告金巢公司费用40000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告赵子见于本判决生效之日起支付本诉原告苏州金巢房地产经纪有限公司费用40000元；二、驳回本诉原告苏州金巢房地产经纪有限公司的其余诉讼请求；三、驳回反诉原告赵子见的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取3840元、保全费1420元，合计5260元，由原告苏州金巢房地产经纪有限公司负担3000元，被告赵子见负担2260元；反诉案件受理费减半收取为150元，由反诉原告赵子见负担。上述款项中，本诉诉讼费及保全费已由本诉原告预交、反诉费已由反诉原告预交，本院均不予退还，各方在给付上述款项时自行结算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 虎人民陪审员  达青山人民陪审员  顾菊芳二〇一九年十一月二十九日书 记 员  孟 杰拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。