西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初9003号 原告：张清秀，女，1981年6月24日出生，汉族。 委托诉讼代理人：张少宏，陕西伟天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张金良，陕西伟天律师事务所实习律师。 被告：张玉群，女，1965年10月16日出生，汉族。 被告：王恩林，男，1963年7月2日出生，汉族。 共同委托诉讼代理人：高志明，男，包头市广元法律服务所法律工作者，住该所。 共同委托诉讼代理人：孙磊，男，包头市广元法律服务所法律工作者，住该所。 第三人：西安厦安房地产中介有限公司。 法定代表人：佟乐，经理。 原告张清秀与被告张玉群、王恩林、第三人西安厦安房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张清秀的委托诉讼代理人张少宏、张金良，被告王恩林及其与被告张玉群共同委托诉讼代理人高志明、孙磊，第三人西安厦安房地产中介有限公司法定代表人佟乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张清秀向本院提出诉讼请求：1、确认原告与二被告签订的《存量房买卖合同》因被告根本违约已经解除；判令解除二被告、第三人与原告签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令被告返还原告已支付的购房款20万元；判令第三人返还原告已支付的中介费5.3万元；3、判令二被告连带向原告承担违约金39万元；4、判令二被告连带向原告赔偿律师代理费损失3.2万元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。另追加诉讼请求：判令二被告连带向原告赔偿房屋差价损失40万元。事实及理由，2018年5月18日原、被告及第三人签订《房屋买卖居间合同》（以下简称居间合同），在第三人居间下，原、被告签订《存量房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定二被告将位于西安市未央区凤城二路一号金科•天籁城XX幢XX单元XXXX室住宅房屋出售给原告，房屋面积143.86㎡，总房价1980000元（含地下车库总价）。合同约定了定金、房款支付办法、中介费支付方式。两合同签订后，原告依约支付了房价款及中介费，被告始终拒绝履行合同根本义务，直至2019年3月16日，被告明确表示涉案房产不卖了。导致原告购房目的根本不能实现。被告应当返还已付购房款，并以买卖合同的约定向原告支付违约金并赔偿损失。第三人作为居间人，应当履行居间义务，但第三人未妥善履行居间义务，最终未能促成交易，故第三人应退还原告已支付的中介费53000元。故起诉，请求如前。 被告王恩林、张玉群共同辩称，签订《居间合同》、《存量房买卖合同》及收取原告购房款20万元和未交付房屋之事实均属实。合同无法履行的原因是涉案房屋无法办理变更手续，最终导致《存量房买卖合同》无法履行。本案第三人承诺负责办理本案房屋的更名手续，但其未能如约履行义务，责任不在被告。原告在签订合同时也知道可能存在更名或不能更名的情况，所以要求被告承担违约金、律师代理费及诉讼费于法无据。现同意退还原告已经支付的20万元购房款，但不同意承担违约金39万元及3.2万元的律师代理费。 第三人西安厦安房地产中介有限公司述称，签订《居间合同》、《存量房买卖合同》及收取原告居间费属实，三方口头约定由其公司员工其办理更名手续，原告缴纳了十几万元用以办理更名手续，因当时房管局停止办理更名手续而未能办成，所以将该款项退给了原告。后来能够办理更名手续了，给被告通知后，但被告说时间太长，对第三人失去信任，不再同意履行合同了。因其公司已经完成了居间服务，所以，不同意退还服务费。 经审理查明，2015年5月18日，原、被告及第三人签订《房屋买卖居间合同》一份，约定第三人为原、被告就西安市未央区凤城二路一号金科•天籁城XX幢XX单元XXXX室的房地产买卖事宜提供居间服务；买方向居间方居间服务费5.3万元，确认所付居间费26500元是买房自愿代替买方支付；如中介方原因无法更名中介方承担甲方（卖方）损失壹万元。等等。同日，原、被告签订了《存量房买卖合同》。合同约定：被告将其所有的西安市未央区凤城二路一号金科•天籁城XX幢XX单元XXXX室的房屋以198万元的价款转让给原告，付款方式为一次性付款，定金贰拾万元。第二期房款178万元乙方在甲方注销原购销合同出新合同当日向甲方支付完全部房款。甲方在收齐房款后三日内交付房屋；违约方须赔偿违约金39万元给守约方。违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。若非甲、乙双方任何一方原因导致本合同交易未能如期完成，则甲、乙双方均同意有关交易日期相对顺延。等等。合同签订后，原告向被告支付了定金20万元，但因第三人未能按照原、被告及第三人的口头约定的在开发商处办理“更名”手续，双方的交易未继续履行。2019年3月，原告要求继续履行合同时，被告以拖延时间太久为由，表示不再卖房，原告遂于2019年5月10日，原告诉来本院，请求如前所述。庭审中，当事人均认可合同未继续履行的原因是未能完成“更名”事宜，但对具体由谁办理更名手续一节，双方各持异议。被告认可涉案房屋其尚未从开发商处领取，第三人认可原告向其支付了用以更名的费用，但因未能办成又退回给原告。因双方各持己见，致调解未果。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。本案中，原、被告和第三方签订的《房屋买卖居间合同》及原、被告之间签订的《存量房买卖合同》，均出自当事人自愿，且不违反法律规定，为有效合同。当事人均应如约履行。本案中，各方当事人均认可原、被告之间的《存量房买卖合同》未能及时履行的原因在于“更名”手续未能办成所致，并非当事人双方的原因，根据双方的约定，交易日期应相对顺延，但不属于合同当事人的违约情形。故原告请求确认原告与二被告签订的《存量房买卖合同》因被告根本违约已经解除及向原告赔偿律师代理费损失之诉讼请求，本院不予支持。因当事人约定的房屋产权转移的方式是“更名”，该种方式不符合法律规定，故对因此导致《存量房买卖合同》不能实际履行的结果，当事人各方均有责任，故原告要求被告承担违约责任并赔偿房屋差价损失之诉讼请求，缺乏事实依据。现被告明确表示拒绝履行合同，原告要求确认双方的合同已经实际解除，表明双方对解除合同形成了一致意见，故可确认双方同意对2015年5月18日签订的《存量房买卖合同》终止履行。故原告要求二被告返还预付的购房款之诉讼请求，依法应予支持，但其要求被告承担违约金并赔偿损失之诉讼请求，本院不予支持。因原、被告之间的《存量房买卖合同》与原、被告与第三人签订的《房屋买卖居间合同》属于不同法律关系，并案处理缺乏法律依据，且有可能损害当事人的合法权益，故原告要求判令解除居间合同及第三人返还原告已支付的中介费之请求，可由原告另行主张权利较为适宜，本案不予涉及。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十二条、第九十三条之规定，判决如下： 一、原告张清秀与被告张玉群、王恩林在2015年5月18日签订的《存量房买卖合同》终止履行。 二、被告张玉群、王恩林在本判决生效后十日内，向原告张清秀返还预付的定金20万元。 三、驳回原告张清秀其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10550元，原告已预交，现由二被告承担，连同上述应付款项一并付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  孙勇安 人民陪审员  高 鹞 人民陪审员  王巧娥 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  汪德见