河南省南乐县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0923民初3666号原告（案外人）：王丽蕊，女，1976年2月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：吕俊景，河南豫石律师事务所律师。被告（申请执行人）：刘雯，女，1974年7月6日出生，汉族。被告（被申请执行人）：杨志刚，男，1973年8月5日出生，汉族。原告王丽蕊与被告刘雯、杨志刚案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月21日立案受理后，2019年1月2日原告申请撤回对被告杨志刚的起诉。2019年5月5日本院作出（2018）豫0923民初4033号民事判决，原告王丽蕊不服，提出上诉。濮阳市中级人民法院于2019年7月15日作出（2019）豫09民终1326号民事裁定，撤销本院（2018）豫0923民初4033号民事判决，发回重审。2019年9月25日本院作出（2019）豫0923民初3666号民事裁定，驳回原告撤回被告杨志刚起诉的申请。2019年11月11日本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王丽蕊及其委托诉讼代理人吕俊景到庭参加诉讼，被告刘雯、杨志刚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽蕊向本院提出诉讼请求：1.确认原告与杨志刚签订的个人房屋买卖合同合法有效，并确认被告杨志刚名下乐房权证城Ｅ区字第2013-××号房产原告享有所有权；2.要求排除对乐房权证城Ｅ区字第2013-××号房产的执行；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月5日，经南乐县城关镇南关村委会同意，原告与杨志刚签订个人房屋买卖合同一份，约定杨志刚将其名下乐房权证城Ｅ区字第2013-××号房产出售给原告，成交价为168000元，因该房产系小产权房，双方未能办理过户登记手续。由于二被告于2013年11月1日签订有强制效力的（2013）乐证民字第406号公证书，刘雯于2015年4月28日向公证处申请出具执行证书。刘雯申请强制执行后，南乐县人民法院作出（2015）南执字第496号执行裁定，对该房进行查封、拍卖。原告认为，二被告签订的借款合同中明确显示，杨志刚是用其名下乐房产证城Ｅ区字第2012-××号房产作为抵押担保，且双方就该房办理了他项权利证书，并不包含原告享有的房产。为此，原告提出书面异议，2018年11月8日本院作出（2018）豫0923执异41号执行裁定，驳回原告王丽蕊的异议请求，故原告提起诉讼。被告刘雯提交答辩状辩称，2013年杨志刚向原告借款600000元，事实清楚，手续齐全。杨志刚借款在前，投资盖房在后，所以查封房屋拍卖合法。现拍卖的两套房屋属于小产权集体土地，法律明确规定，集体土地所建房屋适用、销售仅限于本集体户口成员之间交易，故此交易无效。原告提出公证时杨志刚未到场，公证无效不是事实，当时双方人员参加，公证手续程序合法有效，且法律规定可以以各种形式追讨借款人的所有财产包括房产。2019年9月1日杨志刚被抓，为免去杨志刚的刑事责任，被告与杨志刚父亲达成和解协议，明确按原合同执行，并约定分期还款的期限和数额。请求法院公正判决。原告王丽蕊就其诉讼主张提供的证据有：1、公证书复印件一份（22页，复印自南乐县法院执行局），2、南乐县法院作出的（2015）南执字第496号执行裁定书复印件二份、（2018）豫0923执异41号执行裁定书一份（均复印自南乐县法院执行局），上述证据1、2证明2013年11月1日刘雯与杨志刚签订借款合同一份，该合同第四条抵押物为杨志刚名下的乐房权证城Ｅ区字第2012-××号房产办理的抵押登记，债权金额为60万元，并办理他项权利证书，当日南乐县公证处出具（2013）乐证民字第406号具有强制执行效力的债权文书公证书。2015年4月30日经公证处出具（2015）乐证执字第10号执行证书，因杨志刚未向刘雯履行还款义务，刘雯申请南乐县人民法院强制执行。2016年3月9日本院作出（2015）南执字第496号执行裁定书，依法查封杨志刚名下所有的位于南乐县城关镇××及××县××东××北侧××新村房产证号为乐房权证城E区字第2012-0166、2013-0039、2010-0039、2010-××号房产共四套。2018年10月23日本院作出（2015）南执字第496号执行裁定书，拍卖杨志刚名下位于南乐县南环路东段北侧南关新村房产证号为乐房权证城E区字第2010－0049、2013－××号房产两套。2018年10月26日王丽蕊向本院提出书面异议,2018年11月8日，本院作出(2018)豫0923执异41号民事裁定书,驳回王丽蕊的异议请求。3、个人房屋买卖合同、杨志刚收到条、乐房权证城Ｅ区字第2013-××号房屋所有权证及存根各一份；4、南关村委会证明二份；5、赵敬次、王会勇、姜焕彩、高双利证明信各一份；6、历月电费明细表复印件一张、电费收据4张、燃气费收据2张；7、证人张某、秦某出庭证言。上述证据3、4、5、6、7证明经南关村委会同意，杨志刚于2014年8月5日将其名下位于南关新村梦想家园1单元3楼东户房产证号为乐房权证城Ｅ区字第2013-××号房产以168000元的价格出售给原告，面积为120平方米，双方签订的房屋买卖合同是真实意思表示，不违反法律规定，真实合法有效，原告对该房产享有合法所有权，并一直居住至今。被告刘雯、杨志刚未提交相关证据。本院依职权调取的证据有：1、协议书（从南乐县公安局刑事侦查大队调取）一份，证明2019年9月1日杨恩朋（杨志刚父亲）与马莉（刘雯代理人）签订协议书一份，协议第二条约定：杨志刚欠刘雯600000元，按原合同执行，因杨志刚无法一次性偿还，现双方商定分四年期限偿还，四年期间利息60000元，已赔偿刘雯190000元，剩余470000元分四年还清，每年偿还117500元。2、询问杨志刚笔录一份，证明2014年8月5日王丽蕊与杨志刚签订个人房屋买卖合同一份，约定将位于南关新村梦想家园1单元三数东户120平方米出售给王丽蕊，当日王丽蕊支付杨志刚购房款168000元，杨志刚将该房屋所有权证书及钥匙一并交给王丽蕊。因该房屋属于小产权，无法办理过户手续。杨志刚与刘雯签订的借款合同中载明的房屋所有权证号为：乐房权证城Ｅ区字第2012－××号房产与本案所涉房产没有任何关系，该房屋是杨志刚在南关新村开发的，王丽蕊一直居住至今。对原告提供的证据3、4、5、6、7均无异议，2019年9月1日杨志刚与刘雯已达成还款协议。经本院审查，原告提供的上述证据客观真实，合法有效，本院依法予以确认，可作为定案依据。依据上述有效证据，经庭审本院可确认如下事实：本案诉争的位于南乐县南环路东段北侧南关新村房产证号为乐房权证城Ｅ区字第2013－××号房屋登记在被告杨志刚名下，涉案房屋的土地使用权取得方式为集体土地。2014年8月5日经南乐县城关镇南关村民委员会同意，被告杨志刚（甲方）与原告王丽蕊（乙方）签订房屋买卖合同一份,主要约定内容为：一、甲方同意出售甲方所有的坐落在南街关新村梦想家园××单元××楼东户，建筑面积120平方米（详见乐房权证城Ｅ区字第2013－××号）……二、甲乙双方同意上述房产成交价为168000元整，一切相关手续合同签订好之后一次性付清。三、甲方应于收到乙方约定金额房款之日起，将交易的房产全部交付给乙方使用，并交清之前水、电等相关费用，保障方便乙方居住。四、上述房产国家允许办理过户手续时，甲方应积极配合乙方办理。杨志刚在甲方签字处签名并捺印，王丽蕊在乙方签字处签名并捺印，时任村委会主任唐国强在证明人处签名，并加盖村委会印章，当时在场人有张某和秦某。合同签订当日，王丽蕊支付杨志刚购房款168000元，杨志刚向原告出具内容为“今收到王丽蕊交来梦想家园3楼房屋款全款壹拾陆万捌仟元整杨志刚2014年8月5号”字样的收据一支，并交付王丽蕊该房屋所有权证书及钥匙,原告自此至今居住该房屋。另查明，2013年11月1日，刘雯与杨志刚签订借款合同一份，约定杨志刚向刘雯借款600000元，以其名下乐房权证城Ｅ区字第2012-××号房屋作抵押，并办理他项权利证书（证号为：2012-0166号房产），当日南乐县公证处出具（2013）乐证民字第406号具有强制执行效力的债权文书公证书。2015年4月30日经公证处出具（2015）乐证执字第10号执行证书，因杨志刚未向刘雯履行还款义务，刘雯申请南乐县人民法院强制执行。2016年3月9日本院作出（2015）南执字第496号执行裁定书，依法查封杨志刚名下所有的位于南乐县城关镇××及××县××东××北侧××新村房产证号为乐房权证城E区字第2012-0166、2013-0039、2010-0039、2010-××号房产共四套。2018年10月23日本院作出（2015）南执字第496号执行裁定书，拍卖杨志刚名下位于南乐县南环路东段北侧南关新村房产证号为乐房权证城E区字第2010－0049、2013－××号房产两套。2018年10月29日王丽蕊向本院提出书面异议,主张杨志刚将乐房权证城Ｅ区字第2013－××号房产已出售给其，双方于2014年8月5日签订个人房屋买卖合同，并于当日交清购房款，此后长期居住在此，请求南乐县人民法院中止对该房产的执行。2018年11月8日，本院作出(2018)豫0923执异41号民事裁定书,驳回王丽蕊的异议请求。为此,原告不服,向本院提起案外人执行异议之诉。再查明：刘雯与杨志刚签订的借款合同第四条抵押物为杨志刚名下的乐房权证城Ｅ区字第2012-××号房产办理的抵押登记，债权金额为600000元，他项权利证书是2012-0166号房产，非本案所涉房产。又查明，2019年9月1日杨恩朋（杨志刚父亲）与马莉（刘雯代理人）签订协议书一份，协议第二条约定：杨志刚欠刘雯600000元，按原合同执行，因杨志刚无法一次性偿还，现双方商定分四年期限偿还，四年期间利息60000元，已赔偿刘雯190000元，剩余470000元分四年还清，每年偿还117500元。本院认为，案外人执行异议之诉,是指案外人对于执行依据所确定的执行标的物主张自己享有实体上的权利,而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判,以阻止法院对执行标的进行强制执行的一种救济方法,其目的在于排除法院对执行标的物的强制执行。本案的争议焦点为原告是否享有足以排除法院对该标的物强制执行的实体权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案原告与被告杨志刚就涉案房屋签订的房屋买卖合同出于双方自愿,系双方当事人的真实意思表示,原告已按约支付全部购房款，有杨志刚向原告出具的收到条，且经本庭询问杨志刚本人予以认可，本院依法予以确认。原告取得该房屋后一直居住至今，可以认定涉案房屋在法院拍卖之前已由原告实际占有。另外涉案房屋的土地性质为集体土地，不能过户并非原告自身原因造成。综上，原告因买卖而取得涉案房屋权益，事实清楚，证据充分，其享有排除对涉案房屋进行执行的权利。现原告要求停止对涉案房屋的执行，于法有据，本院予以支持。关于原告主张签订的个人房屋买卖合同合法有效及确认诉争房屋归其所有的请求,根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”原告王丽蕊与被告杨志刚之间所签订的房屋买卖合同出于双方自愿,系双方当事人的真实意思表示,内容也不违反相关法律、法规的强制性规定,应当认定上述房屋买卖合同合法、有效,对双方当事人均具有法律约束力。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”原告王丽蕊虽与被告杨志刚签订了房屋买卖合同,但双方并未办理房屋及相关产权变更手续,即房屋买卖合同合法有效并不当然等于房屋所有权发生转移。因此,当事人以协议方式转移所有权的,只有在所有权转移登记手续完成后,受让方才取得诉争不动产的所有权。故原告要求确认涉案房屋归其所有的请求没有法律依据,本院不予支持。被告刘雯、杨志刚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，缺席判决如下：一、停止对诉争坐落于南乐县南环路东段北侧南关新村房产证号为乐房权证城Ｅ区字第2013－××号房屋的执行。二、原告王丽蕊与被告杨志刚于2014年8月5日签订的房屋买卖合同为有效合同。三、驳回原告王丽蕊的其他诉讼请求。案件受理费3660元,由被告刘雯承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判长  袁国栋审判员  程尽华审判员  任自强二〇一九年十一月二十日书记员  周一岁。