福 建 省 古 田 县 人 民 法 院     民 事 判 决 书     （2019）闽0922民初2242号     原告：陆优，男，1978年1月4日出生，汉族，住福建省古田县。   原告：郑志平，女，1980年5月6日出生，汉族，住福建省古田县。   委托诉讼代理人：邱昌登，福建正观律师事务所律师。   被告：古田县翊家商贸有限公司，住所地福建省古田县城西街道六一四路七支路l号1002室。   法定代表人：陈小琴，总经理。   被告：陈小琴，女，1982年2月24日出生，汉族，住福建省古田县。   以上二被告共同委托诉讼代理人：彭建平，福建和厚律师事务所律师。   被告：黄雅玲，女，1990年1月30日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。   原告陆优、郑志平与被告古田县翊家商贸有限公司（以下简称翊家公司）、陈小琴、黄雅玲租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆优、郑志平及二人共同委托诉讼代理人邱昌登，被告翊家公司、陈小琴及二被告共同委托诉讼代理人彭建平，被告黄雅玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   陆优、郑志平向本院提出诉讼请求：1.判决解除其二人与翊家公司签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》；2.判决翊家公司支付欠付房屋租金54 000元及逾期付款违约金9 180元（违约金以欠付租金按月2%从2018年3月1日起暂计算至2019年7月31日为9 180元，后期按照月2%计算至实际还清欠付租金之日止）；3.判决翊家公司按月租金3 150元支付从2019年8月1日起至返还租赁房屋之日止的房屋租金；4.判决翊家公司支付截止2019年7月31日前欠缴的物业管理费、水电费合计6 238.02元（物业管理费6 073元、水费88.74元、电费76.28元）；5.判决翊家公司赔偿其因逾期支付租金超过60天导致租赁合同无法继续履行的违约金300 000元；6.判决翊家公司赔偿其在装修过程中除破坏卫生间处一条承重梁之外又存在其他破坏房屋主体结构和承重结构的违约金300 000元，并判决陈小琴、黄雅玲承担连带赔偿责任；7.判决翊家公司赔偿其为实现债权支付的律师代理费9 000元。事实和理由：其与翊家公司于2015年7月4日签订《房屋租赁合同》，于2017年3月22日签订《补充合同》。根据《房屋租赁合同》、《补充合同》约定，其将位于古田县XX街道XX路XX广场XX室房屋（毛坯房）租赁给翊家公司，租期10年，自交房之日起第一年至第三年月租金3 000元，第四年至第六年月租金3 150元，第七年至第十年月租金3 310元，租金于每月1日支付，若逾期超过十天，则应按日向其支付逾期租金的1%，超过60天，其有权解除合同，将房屋收回另行处理，若因翊家公司原因造成合同无法履行，则应一次性支付给其违约金300 000元，并赔偿因违约行为给其造成的一切经济损失，实现债权的费用由违约方承担等。同时，双方约定翊家公司应按单身公寓装修方案对租赁房屋进行装修并在装修前将装修图纸和方案告知其，由其支付装修款60 000元给翊家公司；翊家公司装修不得破坏房屋主体结构，否则一切责任由翊家公司承担。合同签订后，翊家公司没有按约定在装修租赁房屋前将装修图纸和方案告知其，并在装修过程中擅自拆除卫生间一条承重梁，其与翊家公司经多次协商后于2017年3月22日达成协议并签订西人调（2017）17号《人民调解协议书》。该协议书约定：1.翊家公司应于2017年12月底前退还其装修款60 000元；2.对于擅自拆除承重梁，翊家公司同意补偿100 000元给其，该款于每年4月1日前支付10 000元，最后一期余款在2026年5月1日前付清；3.翊家公司承诺装修过程中仅破坏卫生间处一处承重梁，在租赁期满时应与其共同拆除装修，如发现其他被破坏的房屋主体结构和承重结构，翊家公司应赔偿其违约金300 000元，对因承重梁被拆后造成房屋损坏及其他第三方损害后果及经济损失均由翊家公司承担并赔偿；4.陈小琴、黄雅玲作为担保人，负连带责任并签字担保。西人调（2017）17号《人民调解协议书》签订后，翊家公司未依约退还装修款和支付破坏卫生间处一处承重梁补偿款,其向法院起诉。法院作出（2018）闽0922民初295号民事判决，判决翊家公司退还其装修款60 000元，并赔偿其100 000元，并由陈小琴、黄雅玲承担连带偿还责任。翊家公司对该判决不服向宁德市中级人民法院上诉，宁德市中级人民法院驳回翊家公司上诉，维持原判。此外，翊家公司没有继续按照《房屋租赁合同》、《补充合同》的约定支付2018年2月份至今的房屋租金，以及拖欠的水电费、物业管理费。2019年7月份其到出租房屋查看时，发现翊家公司已将部分原有装修拆除，经查看发现除了卫生间处一处承重梁被拆除外，翊家公司在装修房屋时还有在多处承重梁上打孔等行为，导致多处承重梁被破坏。根据西人调（2017）17号《人民调解协议书》第四条约定翊家公司应赔偿其违约金   300 000元。基于陈小琴、黄亚玲对西人调（2017）17号《人民调解协议书》约定的翊家公司义务承担连带责任的约定，陈小琴、黄雅玲依法应对该项违约金承担连带赔偿责任。   翊家公司、陈小琴辩称，一、关于解除房屋租赁合同和补充合同问题。该合同因其于2018年11月2日将《解除并终止履行〈房屋租赁合同〉通知书》送达陆优、郑志平，陆优、郑志平对通知并没有在异议期内提起仲裁或诉讼，因此，该合同已于2018年11月2日解除。二、陆优、郑志平提供的租赁物未经验收，水电不能正常使用。陆优、郑志平诉求中关于欠付租金54 000元的计算不当，违约金不成立。1.租金终止日应当是其要求陆优、郑志平收回房屋之日（解除合同通知到达之日，即2018年11月2日）。即实际欠付租金只有从2018年2月至10月计9个月，每月租金如按3 000元计，应为27 000元。2.陆优、郑志平要求支付逾期付款违约金9 180元不成立。即使要支付违约金也应按租金27 000元计算，逾期付款违约金应为4 090元。但因宁德市中级人民法院判决于2018年7月31日作出后10日内退付装修款60 000元，则装修就达不到合同第四（一）5条约定的“拎包入住”的条件，根据租赁合同第四（二）2条规定，其不属于违约，不应当支付违约金。3.陆优、郑志平关于2019年7月31日后期逾期付款违约金按月2%计算至实际还清欠付租金之日止的要求不成立。因不属于其违约，故其不应当支付违约金。三、关于第三项诉讼请求，因合同从通知送达就解除了，解除之后不存在再交纳租金问题，且因装修款60 000元已退，装修达不到“拎包入住”的条件，其有权不支付租金。四、关于第四项诉讼请求，物业费管理费仅有3 830.28元。1.5XX0号《收款收据》金额4 200元，开支内容有可视门铃650元和钥匙30元，这是安装费用不是物业管理费，应当由房东承担，该项其只能承担3 520元；1XX8号《收款收据》，是2018年10月1日至2019年9月30日的费用计1 193元，每月平均160元，其仅应支付160元物业费，11月之后的物业费应当由房东承担；2.水费74元、电费76.28元没有异议。五、关于第五项诉讼请求，合同无法履行的原因是陆优、郑志平物业存在问题。本案陆优、郑志平要求的违约金除了合同无法继续履行的300 000元，还有另一项也要求300 000元的违约金，陆优、郑志平总共要求了600 000元的违约金，而房屋本身的价值也只有600 000元，明显不公，如法庭确要其承担违约金，请参照本案其他系列案件违约金的确定方法与数额。六、关于陆优、郑志平要求的装修破坏其他房屋主体结构的违约金300 000元和由陈小琴、黄雅玲承担连带责任的诉讼请求，不应支持。七、律师费9 000元应由陆优、郑志平自行承担。   黄雅玲辩称，1.装修房屋难免要对房屋墙体进行挖补，不能认定是对房屋主体的破坏。横梁打洞是装修空调用的，是正常装修必须的。楼板打洞是下水道必须的，是因为原是复式房屋，没有设计下水道。以上都是装修所必须的，不存在破坏房屋主体结构的问题。不违背租赁合同的约定。2.如要认定是否破坏对房屋主体及所造成的损失，涉及专业知识，应当提供鉴定部门意见。但陆优、郑志平未能提供相关鉴定意见，应当驳回该项诉讼请求。3.关于违约金也是天价，违反公平原则，与当地生活水平不符。本案出现二个违约300 000元，相加是600 000元，而房屋的本身价值也只有600 000元，明显不公。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认无争议事实如下：   1.古田县人民法院（2018）闽0922民初295号民事判决认定，翊家公司向陆优、郑志平租用位于古田县XX街道XX路XX广场XX室房屋，双方于2015年7月4日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为十年，自交房之日起第一年至第三年的月租金为3 000元，每月1日翊家公司应足额以转账方式将租金汇入指定银行账户，汇款时间不得超过10天，若超过10天，翊家公司应按日向其支付逾期租金的1%。超过60天，出租方有权终止合同；承租期内该房屋所产生的水、电、网络、物业等一切费用由翊家公司承担；翊家公司在装修之前应向出租方提供首次装修图纸，装修施工过程中翊家公司不得破坏房屋的主体结构。陆优、郑志平与翊家公司于2017年3月22日签订《补充合同》；2.2017年3月22日，经古田县城西街道人民调解委会员调解，陆优、郑志平、翊家公司、陈小琴、黄雅玲达成西人调（2017)17号人民调解协议书，约定，翊家公司自愿于2017年12月底之前退给陆优、郑志平装修款60 000元；因翊家公司未告知陆优、郑志平装修图纸和在装修过程中擅自拆除承重梁，翊家公司自愿补偿陆优、郑志平100 000元；陈小琴、黄雅玲自愿作为担保人，负连带责任等；3.翊家公司自2018年2月份开始未支付房租；4.2018年11月2日，陆优、郑志平收到由翊家公司发出的《解除并终止履行〈房屋租赁合同〉通知书》。   当事人争议焦点：陆优、郑志平的诉讼请求有无依据。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于《房屋租赁合同》和《补充合同》的解除。陆优、郑志平提交的《房屋租赁合同》和《补充合同》，翊家公司、陈小琴、黄雅玲对以上合同的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。现各方确认自2018年2月开始翊家公司未依约支付租金，据《房屋租赁合同》约定，翊家公司无法按时支付租金时间超过60天，则陆优、郑志平有权解除合同。1.关于翊家公司主张的案涉以上合同已于2018年11月2日解除的抗辩。翊家公司提交了证据1《解除并终止履行通知书》及邮寄送达材料，本院对其真实性予以确认。陆优、郑志平确认收到该份通知书。翊家公司认为陆优、郑志平收到以上通知书、且未在异议期内提起仲裁或诉讼，故合同已经解除。翊家公司认为陆优、郑志平违约，并提交了：证据2业主联名“关于盛丰星城时代广场存在严重违约问题的报告及古田县住房的城乡规划建设局答复”等、证据3业主群聊天内容截屏、证据4电梯维修公示牌、证据5（2018）闽0922民初1109号等五份判决，证明陆优、郑志平提供的古田县XX街道XX路XX广场XX室房屋不具备正常的出租条件，构成违约。本院认为，证据2中房屋补贴协议与本案没有关联性，盖有古田县住房和城乡规划建设局的证据指向对象不明，与本案关联性无法确定，其余证据真实性无法确认，不予确认；证据3、4无法证实陆优、郑志平存在违约以致诉争房产未达到承租条件；证据5五份判决并未生效，无法证实翊家公司待证的事实。《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。以上条文系关于解除合同通知到达及异议期的规定，但现有证据不能证明翊家公司系有权行使合同解除权的主体。故对其案涉合同已于2018年11月2日解除的抗辩，不予采纳。2.《房屋租赁合同》、《补充合同》是否解除。根据当事人庭审陈述，陆优、郑志平于2019年3月4日已拿到案涉房产的钥匙，在翊家公司向其作出解除合同意思表示后，陆优、郑志平拿到房产钥匙，实际控制该房产，即双方于其时实已达成解除合同之一致意思表示，故认定《房屋租赁合同》、《补充合同》已于2019年3月4日解除。   二、关于租金。《房屋租赁合同》第三条约定，租金自交房之日起第一年至第三年的月租金为3 000元，第四年至第六年的月租金为3 150元。本案中，翊家公司自2018年2月起未付租金，考虑翊家公司对其应支付租赁期间的租金并无异议，而租赁关系于2019年3月4日解除，故诉争租金应从2018年2月起计算至2019年3月4日止。因《房屋租赁合同》签订于2015年7月4日，现陆优、郑志平要求按3 000元计算租金至2019年7月份止，故自2018年2月起至2019年3月4日止计13个月的租金为39 000元（30 00元×13个月）。关于翊家公司、陈小琴关于翊家公司退回装修款60 000元则陆优、郑志平提供的租赁物不符合“拎包入住”条件、其不属于违约的抗辩。翊家公司退回装修款系因其违反合同约定，未在装修前将装修图纸和方案告知陆优、郑志平，破坏房屋主体结构，而达成调解协议，并经生效裁判确认，现翊家公司将其对相关责任的承担作为抗辩，不能成立。   三、关于物业管理费、水电费。陆优、郑志平提供了电费明细、水费缴费凭单、物业费收款收据，因租赁关系已于2019年3月4日解除，故翊家公司尚须向陆优、郑志平支付已付的物业费、水电费：物业费5 377.08元[包括2016年至2018年9月的物业费4 880元、2018年10月至2019年3月4日的物业费497.08元（1 193元÷12个月×5个月）]、水电费165.02元。   四、关于违约金。翊家公司、陈小琴、黄雅玲抗辩违约金过高，翊家公司、陈小琴认为应参照（2018）闽0922民初1109号等案件支付违约金。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案前，就案涉XX广场XX室房屋，陆优、郑志平提起的诉翊家公司、陈小琴、黄雅玲租赁合同纠纷[（2018）闽0922民初295号]一案中，在翊家公司已支付陆优、郑志平10 000元补偿款的情况下，翊家公司尚需退还陆优、郑志平装修款60 000元、另行支付补偿款90 000元、支付租金及违约金。现，1.陆优、郑志平主张的关于翊家公司逾期支付租金超过60天致合同无法继续履行的违约金。在前述295号案中，翊家公司已经逾期支付租金，其中2017年11月份的租金已经逾期60天，而陆优、郑志平并未选择解除合同。本案中，因双方对逾期支付租金已按月利率2%计算违约金，足以弥补因翊家公司违约给陆优、郑志平造成的损失，亦可对翊家公司的违约行为起到惩罚作用。若就此再行支付违约金，违反公平原则。2.陆优、郑志平主张的翊家公司除破坏卫生间处一处承重梁外又另破坏房屋主体结构和承重结构的违约金300 000元。陆优、郑志平提交了照片以证案涉房屋承重结构等遭到破坏。翊家公司确认照片中的“洞”是其所打，可确认翊家公司在（2018）闽0922民初295号案所涉承重梁外，另有破坏案涉房屋承重结构的行为。郑志平、陆优提交的西人调（2017）17号人民调解协议书已经生效裁判所确认，签订该协议书的各方应受其约束，则翊家公司应对其另有破坏案涉房屋承重结构的行为承担违约责任。翊家公司抗辩其在装修过程中承重梁上打洞行为系对承重梁的合理使用，未提供相应证据，对其该抗辩，不予采纳。陆优、郑志平主张的翊家公司打洞破坏的行为毕竟有别于（2018）闽0922民初295号案中拆除承重梁的行为，故综合全案，考虑陆优、郑志平实际损失及兼顾公平原则，酌定翊家公司应向陆优、郑志平支付违约金30 000元。因陈小琴、黄雅玲自愿在人民调解协议书签字提供连带责任保证，故陈小琴、黄雅玲应为翊家公司对相关款项的支付承担连带偿还责任。   五、关于律师代理费。《补充合同》约定实现债权产生的费用由违约方承担（包括但不限于诉讼费、律师代理费、保全费、保全担保费、差旅费等），现翊家公司有逾期支付租金等违约行为，应承担相应责任。   综上所述，本院认为，翊家公司与陆优、郑志平签订的《房屋租赁合同》、《补充合同》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。翊家公司未依约向陆优、郑志平全面履行支付房屋租金的义务，已构成违约。陆优、郑志平请求判决解除双方签订的《房屋租赁合同》、《补充合同》，因案涉合同已于2019年3月4日解除，故无需再行判决解除。对于翊家公司未支付的从2018年2月至2019年3月4日的租金，翊家公司应依约予以支付，并应向陆优、郑志平支付逾期付款违约金，陆优、郑志平要求按月利率2%计付违约金，不违反法律规定，可予支持，其中截至2019年2月的违约金为4 680元；陆优、郑志平请求翊家公司支付物业费及水电费，有事实及法律依据，予以支持，但应计算至2019年3月4日止；陆优、郑志平要求翊家公司支付在拆除承重梁外另在承重结构上打洞等的违约金300 000元的诉讼请求，综合全案关于违约金的约定，另（2018）闽0922民初295号案所确认的翊家公司应支付的数额，若对违约金全部予以支持，违背公平原则，酌定为30 000元，陈小琴、黄雅玲对此30 000元承担连带偿还责任；陆优、郑志平要求翊家公司另外支付的违约金300 000元，双方对逾期支付租金已按月利率2%计算违约金，综合全案，不再另付违约金；陆优、郑志平要求翊家公司赔偿律师代理费9 000元，有《补充合同》为据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：   一、古田县翊家商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向陆优、郑志平支付房屋租金39 000元及逾期付款违约金（截至2019年2月份违约金为4 680元，从2019年3月1日起以租金39 000元为基数，按月利率2%，计算至款项付清之日止）；   二、古田县翊家商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向陆优、郑志平支付陆优、郑志平已交的物业费5 377.08元、水电费165.02元；   三、古田县翊家商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向陆优、郑志平支付违约金30 000元；   四、陈小琴、黄雅玲对上述判决第三项付款义务承担连带偿还责任；陈小琴、黄雅玲承担保证责任后，有权向古田县翊家商贸有限公司追偿；   五、古田县翊家商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向陆优、郑志平支付已付的律师代理费9 000元；   六、驳回陆优、郑志平的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费10 584元，减半收取计5 292元，由陆优、郑志平负担4 604元，由古田县翊家商贸有限公司负担688元,。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。       审  判  员  叶  艳  玲             二○一九年十一月八日     法官助理  施  倩  倩   书  记  员  陈  庆  龄       注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。             附主要法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第八条  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第一百一十四条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》   第二十九条  当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   《中华人民共和国担保法》   第十八条  当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。      连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。   第三十一条  保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款  当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。