内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终4206号上诉人（原审原告）：谭某，男，1978年11月22日出生，个体工商户，现住赤峰市。委托诉讼代理人：富某，内蒙古源生律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于某，女，1975年1月16日出生，个体工商户，现住赤峰市。原审第三人：赤峰瑞禾晟种业有限公司。住所地:赤峰市红山区万达广场甲B15楼1504室。法定代表人：杨某，总经理。上诉人谭某因与被上诉人于某、原审第三人赤峰瑞禾晟种业有限公司（以下简称瑞禾晟公司）执行异议之诉一案，不服赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初4984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。谭某上诉请求：撤销一审判决，依法改判，判决不得执行第三人赤峰瑞禾晟种业有限公司名下的赤峰市××区房屋（房屋所有权证号×××），解除对该房屋的查封、扣押。诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决证据采信偏袒被上诉人，判决认定事实错误，判决结果错误。二、上诉人提交的与瑞禾晟公司2017年8月2日的协议中的内容明确证明公司将案涉康居家园房地产出卖给上诉人的事实。协议的实质内容就是房屋买卖协议，有明确的房屋坐落、面积、价格，协议第一条明确约定“甲方将坐落在赤峰市××区（建筑面积164.15平米）房地产出卖给乙方”，这样内容的合同是房屋买卖合同。上诉人一审提交了交纳涉案楼房水费、电费、物业费的收据和发票、房屋租赁居间合同的买卖合同买方应持有的全部证据。一审却认定上诉人与第三人不存在真实房屋买卖合同关系，判决结果明显偏袒被上诉人。三、本案确实是第三人以物抵债后形成的房屋买卖协议，但并没有法律规定以物抵债后形成的房屋买卖协议不存在真实的房屋买卖合同关系。上诉人提交的证据已证明上诉人对执行标的享有足以排除强制执行的实体权益，协议内容已证明上诉人把全部购房款交给第三人。上诉人与第三人之间的货款及借款关系是与本案房屋买卖完全不同的法律关系，一审要求上诉人另行提交证据证明上诉人与第三人交付货款借款的证据没有必要，系偏袒被上诉人。在第三人依法传唤拒不出庭的情况下，上诉人已经尽到举证义务。四、上诉人提出的诉讼请求内容与被上诉人与第三人瑞禾晟公司在（2018）内0404民初9709号民事调解书的内容无关。一审法院执行上诉人已经购买、占有、出租的房屋错误。五、上诉人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。1、2017年上诉人出售种子给第三人，第三人拖欠种子款、借款等100万元，2017年5月，上诉人与第三人达成口头协议，第三人将涉案房屋以100万元价格卖给上诉人，第三人尾欠的100万元种子款、借款用于抵顶上诉人应付的购房款。第三人2017年5月履行口头售房协议，将房产证、钥匙、房屋全部交付。2017年8月2日，第三人与上诉人签订书面协议。上诉人自2017年5月将案涉房屋租给案外人，租期3年，自2018年5月25日开始至2021年5月25日结束，每年租金29000元。2、松山区人民法院2019年3月21日作出（2019）内0404执837号公告，要求瑞禾晟公司于2019年4月7日前从涉案房屋迁出。被上诉人与第三人达成调解书的时间是2018年12月5日，上诉人在人民法院查封、扣押、执行前两年已经签订合法有效的房屋买卖合同，且合法入住、占有、使用，上诉人已经支付案涉房屋全部购房款。房屋因第三人有贷款不能过户，未过户上诉人无过错。上诉人的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，上诉人的诉讼请求应予支持。一审法院未适用上述法律规定，适用法律错误。于某辩称，2016年瑞禾晟公司欠我货款，2017年才给我打的欠条。去法院调解他同意2019年之前给我。我保全了瑞禾晟公司的财产是因为公司欠我钱，2018年10月我已经通知他们保全了。房屋没过户，就不能证明房产属于上诉人。赤峰瑞禾晟种业有限公司未到庭，未提交书面答辩意见。谭某向一审法院起诉请求：1.请求依法判决不得执行第三人瑞禾晟公司名下的位于赤峰市××区房屋（房屋所有权证号×××），解除对该房屋的查封。一审法院认定事实：于某于2018年10月23日向该院提出诉前财产保全申请，要求对瑞禾晟公司位于赤峰市××街房屋予以查封。该院于同日作出（2018）内0404财保621号民事裁定书，裁定：一、查封赤峰瑞禾晟种业有限公司位于赤峰市××街房屋，查封金额控制在45万元内……。于某与瑞禾晟公司买卖合同纠纷一案，该院受理后经法院主持调解于2018年12月5日作出（2018）内0404民初9709号民事调解书，协议内容为：赤峰瑞禾晟种业有限公司于2019年1月30日前给付于某欠款100000元，于2019年6月1日前给付于某欠款331415元。任意一期违约则赤峰瑞禾晟种业有限公司偿还全部欠款，并自2017年6月10日起按月利率20‰给付欠款利息至欠款全部还清之日止。瑞禾晟公司未履行民事调解书约定的还款义务，于某申请强制执行，该院于2019年3月21日作出(2019)内0404执837号公告，责令赤峰瑞禾晟种业有限公司在2019年4月7日9时前自动迁出位于赤峰市××街房屋（证号112021102977）。谭某（乙方）与瑞禾晟公司（甲方）于2017年8月2日签订协议，约定：甲方将位于赤峰市××区房屋出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖乙方（附房产证原件）。双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写壹佰万元整，（含过户费）￥1000000元。甲方此房产为抵押贷款房产，贷款金额为人民币大写陆拾万元整（￥600000元），此贷款由甲方负责偿还，所贷款金额与乙方无关，贷款还清后立即过户给乙方，乙方在过户后享有房屋所有权，期限至2018年1月15日，如逾期未能过户，甲方自2018年1月15日起计息年利率2分，金额为壹佰万元整￥1000000元。2019年4月8日，谭某以其为涉案房屋的购买人为由提出异议，该院于2019年4月15日作出（2019）内0404执异67号执行裁定书，驳回谭某的异议。谭某不服该执行裁定书，于2019年5月6日向该院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为谭某作为案外人对执行标的是否享有实体权益，该实体权益是否足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条之规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中谭某提交其与瑞禾晟公司签订的协议，但结合谭某提交的民事起诉状及其当庭陈述，谭某与瑞禾晟公司不存在真实的房屋买卖合同关系，实为以物抵债协议。本案中谭某称瑞禾晟公司拖欠其货款及借款合计100万元，经双方协商用此款抵顶涉案购房款。因谭某未提交证据证明双方用货款及借款抵顶购房款的事实客观存在，对于债务数额、债务是否已届清偿期均无法证实。现涉案房屋仍登记在瑞禾晟公司名下，物权以登记为公示公信要件，非经登记，不能对抗第三人。故谭某的诉讼请求，无事实及法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回谭某的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交欠据及借据各一枚（复印件），证明2017年3月22日，杨亮从上诉人处借款20万，约定利息是2分，2017年3月22日，公司欠上诉人种子款32万元，约定了还款期限，到期未还按2分利息计算。两项合计53万元。其余47万元的是种子和化肥款。被上诉人质证称，不认可，这是复印件，不能证明他的证明目的。他们既然能把内部材料调出来，就说明他们的关系不一般。原审第三人未到庭、未发表质证意见。本院认证，因上诉人提举的证据系复印件，无法与原件核对，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/2733""_blank)﹥的解释》第三百一十一条(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/2733deid=336282""_blank)“案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，上诉人应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权利且符合法律规定的相应情形承担举证责任。上诉人主张其与原审第三人瑞禾晟公司以物抵债后形成的房屋买卖协议系真实的房屋买卖合同关系。对此本院认为，上诉人与原审第三人瑞禾晟公司系以房抵债，双方并未签订正式的《商品房买卖合同》，也未到房产管理部门登记备案，案涉房屋在房产管理部门仍登记在原审第三人名下，案涉房屋未办理产权过户，上诉人未取得案涉房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”上诉人提交的证据无法证实其在法院查封之前就已对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权利。故原审判决未支持其诉讼请求并无不当。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人谭某负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚美竹审 判 员 郭光宇审 判 员 黄树华 二〇一九年十一月十一日法官助理 刘 威书 记 员 张海政