河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0191民2157号 原告：高琳娜，女，1975年4月22日出生，汉族，住河北省石家庄高新区。 委托诉讼代理人：邢克清，河北天宏律师事务所律师。 被告：杨洪震，男，1976年9月8日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 原告高琳娜与被告杨洪震房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高琳娜及其委托诉讼代理人邢克清、被告杨洪震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高琳娜向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金54000元；2、判令被告赔偿原告搬家和拆装费用2010元；3、判令被告赔偿原告装修损失69057元；4、判令被告赔偿原告空调维修费1500元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告系房屋租赁合同关系。2018年10月26日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，被告将位于石家庄市高新区想象国际底商112B和113二楼租赁给原告用于舞蹈教学；租期五年，自2018年10月26日起至2023年10月26日止；租金54000元/年，其中2018年10月26日至2018年12月25日为装修期，免租金。合同签订后，原告向被告支付了一年的租金54000元、物业费3元/平米/月×130平米×12个月＝4680元、暖气费31元/平米×130平米＝4030元，三项合计支付62710元。2019年5月底，被告突然电话通知原告因其准备将包括原告租赁场地在内的楼上楼下部分整体转让他人，要求原告尽快搬离，否则就给原告锁门。无奈，原告只得另寻场地。后经协商，被告允许原告上课到2019年7月中旬。原告实际使用租赁场地至2019年7月14日（计200天）。剩余租期的租金54000元÷365天×（365-200）天=24411元，物业费4680元÷365天×（365-200）天=2116元。合计26527元。2019年8月24日，被告退还部分剩余租金23864元，物业费2116元拒不退还，且拒绝对装修及其他损失作出赔偿。原告认为由于双方签订的是长达五年的租赁合同，租赁场地在承租时属于毛坯状态，原告不得不对租赁场地进行装修，而今，仅仅使用了半年，就因被告拟将房屋另租他人而单方解除合同，被告严重违约，对租赁合同的解除负有完全过错。为了避免损失扩大，原告将装修部分能够二次利用的电子显示屏、监控设备、吊灯等拆走，产生拆装和搬家运输费用2010元，对于不能拆卸部分，经河北永源资产评估有限公司评估价值为69057元；因上课需要，原告对空调进行维修支付维修费1500元，依照法律规定，被告应赔偿原告上述搬家和拆装费、装修损失和空调维修费。依照房屋租赁合同约定，被告应支付原告与当年租金相当的违约金即54000元。 被告杨洪震辩称，1、不认可原告高琳娜的诉讼请求。2、物业费等一切费用已经打条商量好为23864元，此数额包括商谈退还赔偿的全部。 本院经审理认定事实如下：2018年10月，被告杨洪震承租了案外人河北新东方房地产开发有限公司开发的想象国际112B号商铺、113号商铺的一层、二层。承租期限至2023年10月底。 2018年10月26日，原告高琳娜（乙方）与被告杨洪震（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》。该合同约定，甲方拥有想象国际底商112B和113楼上商业服务网点的合法出租权，并将约定的房屋租赁给乙方开设文化传媒经营场所使用。租赁期限为五年，自2018年10月26日至2023年10月26日止。租金第一年为54000元。水电暖等其他费用由乙方自行承担。甲方违约的，违约金按当年租金的元计算。该合同另约定了其他事项。同日，原告高琳娜支付租金30000元。被告杨洪震收款后，向原告高琳娜交付了该房屋。 原告高琳娜承租该房屋后，进行了装修施工、铺设了运动地胶、设置了把杆、吊灯、储物柜、展示柜等物品，用于开办舞蹈培训。 2018年12月2日，原告高琳娜支付租金10000元。 2018年12月3日，原告高琳娜支付租金10000元。 2018年12月4日，原告高琳娜支付租金4000元及部分物业费、暖气费6000元。 2018年12月5日，原告高琳娜支付部分物业费、暖气费2710元。以上合计62710元。 2019年5月，被告杨洪震因经营不善，决定不再承租112号商铺、113号商铺的一层、二层。 2019年7月14日，原告高琳娜在被告杨洪震的要求下，交还了该租赁的房屋。 其后，原告高琳娜委托河北永源资产评估有限公司对想象国际南区底商二楼舞蹈教室的装修及其他资产价值进行了评估。 2019年8月24日，被告杨洪震将所收62710元扣减实际租赁期间的物业费3900元、电费296元、暖气费4650元、租赁费30000元后，所剩余的23864元退还给原告高琳娜。原告高琳娜收款后，出具收条一份。该收条写明“今收二楼西餐厅退还房租等一切费用23864元。高琳娜2019.8.24”。 2019年8月29日，河北永源资产评估有限公司出具冀永源评报字[2019]7025号《资产评估报告》。该报告评估结论为：高琳娜委托评估的资产在评估基准日2019年7月30日的评估价值为69057元。 2019年8月底，被告杨洪震将其所承租的112号商铺、113号商铺的一层、二层退还给河北新东方房地产开发有限公司的招商部门。 庭审中，原告高琳娜提交申请，请求法院对涉及本案的舞蹈教室的装修及其他资产价值进行评估。但因该场地的现场及原物均已不复存在，委托鉴定无法进行。 庭审中，原告高琳娜提供收款收据证明其因搬家、拆除监控、电子屏花费2010元、为修理空调支付修理费用1500元。被告杨洪震对上述费用均不予认可。 以上事实有《房屋租赁合同》、收条、微信转账记录及庭审笔录等证据在案予以证实。 本院认为，被告杨洪震自河北新东方房地产开发有限公司的招商部门承租想象国际底商112号商铺、113号商铺的一层、二层后，将象国际底商112B、113号商铺的二层转租给原告高琳娜，故原告高琳娜与被告杨洪震之间系转租关系。原告高琳娜与被告杨洪震之间所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人之间的真实意思表示，合法有效。双方均应按约履行。在该合同履行过程中，被告杨洪震因自身原因，不再承租包括涉案房屋在内的112号商铺、113号商铺的一层、二层，致使双方之间所签订的《房屋租赁合同》无法履行，致使原告高琳娜无法再继续承租该房屋，故被告杨洪震应当承担违约责任，并应赔偿损失。 关于原告高琳娜所主张的违约金54000元。双方在《房屋租赁合同》中约定被告杨洪震违约时，违约金按当年租金的元计算。该合同只约定了按当年租金的基数计算，并没有约定计算比例，属于对违约金的计算方式约定不明确，无法按照该约定计算违约金。原告高琳娜主张按全年租金54000元计算违约金，与双方合同约定不符，证据不足，本院不予支持。 关于原告高琳娜所主张的想象国际底商二楼舞蹈教室的装修及其他资产损失。在本案中，因被告杨洪震违约，致使双方之间签订的《房屋租赁合同》无法履行，致使原告高琳娜无法继续承租该房屋，同时也造成了承租该房屋后进行的装修及购置其他资产的损失，被告杨洪震应当承担赔偿责任。原告高琳娜针对其所主张的想象国际底商二楼舞蹈教室的装修及其他资产损失，提供了《资产评估报告》。被告杨洪震认为该评估报告的评估结论偏高。因涉案房屋的装修现场及原物均已不复存在，再行委托鉴定已无法进行，该《资产评估报告》虽系原告高琳娜自行委托的评估机构出具，但该评估机构系合法的评估机构，具有评估资格，且系在双方合同解除时就进行了相关的评估工作，故本院对该《资产评估报告》予以采信。但考虑原告高琳娜使用该房屋的时间及该装修及资产的折旧，本院认为该涉案房屋的装修及资产的残值损失应为55245.60元（69057元×80%）。被告杨洪震应当赔偿装修及资产的损失为55245.60元。原告高琳娜所主张的超出该损失数额的部分，无法律依据，本院不予支持。 关于原告高琳娜所主张的因搬家、拆除监控、电子屏花费2010元、为修理空调支付修理费用1500元损失。本院认为，因被告杨洪震违约，致使原告高琳娜无法继续承租该房屋，造成了原告高琳娜支出了搬家费用、拆除监控、电子屏费用，该费用系因合同无法履行而发生，与被告杨洪震违约行为之间存在因果关系，故对该2010元损失，本院予以支持。因原告高琳娜所主张的为修理空调支付修理费用1500元，该费用显系原告高琳娜经营过程中发生的费用，与被告杨洪震违约行为之间不存在因果关系，故该1500元损失，本院不予支持。 关于被告杨洪震所抗辩的2018年8月24日原告高琳娜所出具的收条记载的“一切费用”包括原告高琳娜所主张的全部损失问题。首先，该收条显示系被告杨洪震将所收62710元扣减实际租赁期间的物业费3900元、电费296元、暖气费4650元、租赁费30000元后，所剩余的23864元退还原告高琳娜，没有包括原告高琳娜所主张的损失。其次，被告杨洪震主张该收条包括了原告高琳娜所主张的全部损失，但其没有提交证据。最后，该收条中的“一切费用”记载不明确，从文本上看，显然没有明确写明包括了全部损失或费用。从实际履行来看，被告杨洪震并没有赔偿原告高琳娜的损失，故被告杨洪震所抗辩的2018年8月24日原告高琳娜所出具的收条记载的“一切费用”包括全部损失的理由，不能成立，本院不予支持。 综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 1、被告杨洪震于本判决生效之日起十日内赔偿原告高琳娜装修及资产损失55245.60元； 2、被告杨洪震于本判决生效之日起十日内赔偿原告高琳娜搬家费、拆除费2010元； 3、驳回原告高琳娜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2831元，由原告高琳娜负担1600元，由被告杨洪震负担1231元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长 孟    正    军 人民陪审员 张爱华人民陪审员郝红娟 二〇一九年十一月二十一日 法官助理张立圆 书记员杨培芝