江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初5268号原告：刘志洋，男，1976年1月4日生，汉族，住张家港市。原告：朱慧，女，1978年12月18日出生，汉族，住张家港市。二原告共同委托诉讼代理人：刘东民,江苏和嘉律师事务所律师。被告：严向宏，男，1970年9月22日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：许波华，江苏信阳光律师事务所律师。第三人：江苏婷茗实业发展有限公司，住所地张家港市杨舍镇缇香广场A座1504室。法定代表人：陈国伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：许波华，江苏信阳光律师事务所律师。原告刘志洋、朱慧与被告严向宏、第三人江苏婷茗实业发展有限公司（以下简称婷茗公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘志洋、朱慧的委托诉讼代理人刘东民、被告严向宏的委托诉讼代理人许波华、第三人婷茗公司委托诉讼代理人许波华到庭参加诉讼。后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理及质证，原告刘志洋、朱慧的委托诉讼代理人刘东民、被告严向宏的委托诉讼代理人许波华、第三人婷茗公司委托诉讼代理人许波华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘志洋、朱慧共同向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告于2017年3月12日签订的《房屋出租协议》于2019年4月2日起解除；二、判决被告及第三人立即从位于张家港市杨舍镇缇香广场A座1504室迁让出去，并判决第三人迁出后不得再以张家港市杨舍镇缇香广场A座1504室为其住所地；三、判决被告支付自2019年3月18日起至2019年4月2日止的房屋租金1356.17元，并按每日租金90.411元的标准支付自2019年4月3日起至实际迁让出去之日止的房屋占用费；四、判决被告支付原告为其代付的物业费用（2017年3月18日至2019年3月17日）计11276元，并按每日15.446元的标准支付自2019年3月18日起至实际迁让出去之日止的物业费；五、本案的诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告刘志洋、朱慧撤销判决第三人迁出后不得再以张家港市杨舍镇缇香广场A座1504室为其住所地及被告支付物业费的诉讼请求。事实和理由：原、被告于2017年3月12日签订《房屋出租协议》，被告向原告承租张家港市杨舍镇缇香广场A座1504室并交由婷茗公司使用。租赁期间的物业管理费由原告支付至2019年6月30日，被告未依约支付2019年3月18日起至2020年3月17日的房屋租金及物业管理费。原告与2019年4月1日致函被告解除租赁合同并要求其与第三人迁出，被告及第三人至今未迁出。被告严向宏辩称：1、原、被告之间签订的协议是合法有效，原告系违法解除。2、原告违法解除合同，对被告带了巨大损失。对原告的第三、四项诉讼请求不足以弥补被告的损失，该两项请求无依据。3、被告严向宏已从案涉房屋迁出，因此原告主张被告严向宏迁出无依据。被告保留向原告追究违约责任的权利。口头与二原告及物业公司提出过消防问题。第三人婷茗公司陈述：第三人尚在使用租赁房屋，目前正在进行有关工商登记住所地点变更手续。口头与二原告及物业公司提出过消防问题。本院经审理认定事实如下：2017年3月12日，朱慧代刘志洋（租方、甲方）与婷茗公司工作人员刘志超代严向宏（承租方、乙方）签订《房屋出租协议》，约定甲方同意乙方租用张家港市杨舍镇缇香广场A座1504室五年，自2017年3月18日起至2022年3月17日，房屋租金每年33000元；付款方式为2017年3月12日预收微信打款5000元，另外押金2000元加上余下的租金共30000元在3月15日前一次性付清，租房终止，甲方验收无误后，将押金凭收条退还乙方，不计利息；租赁期间的水、电、电话、卫生治安，物业管理等费由乙方支付，移交时甲方已购电费358度计390元，由乙方交给甲方；租用期内，乙方由下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权、乙方需担全部责任，并赔偿甲方损失：……（3）乙方无故拖欠房屋租金及相关费用的……。并约定无论在任何情况下，乙方都不能将押金转换为房屋租金。合同并对其他事项作了约定。2017年3月12日严向宏微信转账给朱慧第一年租金5000元，2017年3月14日严向宏指定的张珏通过手机银行转账给朱慧30390元（含第一年租金28000元、押金2000元、合同中的电费390元）。2018年3月20日由严向宏指定刘志超转账给朱慧33000元（2018年3月18日至2019年3月17日止的第二年租金）。刘志洋、朱慧向严向宏、婷茗公司发出《解除合同通知书》，主要内容为：“解除合同通知书严向宏先生江苏婷茗实业发展有限公司：因严向宏未按房屋出租协议约定向我们支付房屋租金3.3万元且未按约定支付物业费，故书面通知如下：自你们收到本通知之日起，严向宏与我们于2017年3月12日签订的房屋出租协议即行终止，并请你们收到本函之日起7日内从我们依约出租的位于张家港市搬离，同时你们须按上述协议约定标准承担（1）自2017年3月18日至实际搬离之日止的物业管理费、（2）自2019年3月18日起至实际搬离之日止的房屋租金、（3）据实结算至实际搬离之日止的水电费用等的付款责任。通知人：刘志洋朱慧2019年4月1日”。婷茗公司于2019年4月6日通过快递回复《关于解除合同通知书的回复》，主要内容为：“刘志洋、朱慧：我司于2019年4月2日收到二人寄来的解除租赁合同通知书，现函复如下：本公司承租期间发现办公楼消防通道被你们人为封堵，给我司工作人员造成极大的消防隐患，根据《消防法》第二十八条，任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。为此，我司多次与你们及物业公司进行沟通，要求你们主动消除安全隐患，但贵司一致置之不理。鉴于上述情形，我司根据合同法的相关规定，暂停支付租金，于法有据。现你们提出书面解除合同通知，由于该通知系单方违法解除合同，我司要求你们赔偿我司包括办公室装修费用、违约金在内的损失，同时保留举报该办公场所违反消防法行为的权利。望你们尽快与我司就损失赔偿事宜达成协议。江苏婷茗实业发展有限公司2019年4月2日”。庭审中，被告严向宏陈述：被告是第三人的隐名股东及实际控制人，当时为第三人办公租赁的，租赁起即为第三人使用。被告并非无故拖欠租金，是在原告封堵消防通道给承租方带来巨大安全隐患的前提下，且被告多次与原告沟通过，但原告拒不采取措施情形下，故暂停支付租金。原告刘志洋、朱慧共同陈述：被告与第三人关系不清楚，但2017年4月份知道该租赁房屋由第三人办公使用。按照33000元/年租金除以365天计算房屋占用费主张被告支付按日90.411元房屋占用费。2019年8月19日，本院对位于张家港市杨舍镇华昌路88号的缇香广场A座15楼就该楼层消防通道等勘验。经现场查看，该楼层中间为电梯，电梯两侧各为向北开门的楼梯间，原有疏散通道环绕楼梯间，1504室原可向北、向南至楼梯间通行。刘志洋、朱慧购置该楼层南侧及西侧的编号为1501-1504室的房产并将1501-1503室外两侧通道阻断后将本案所涉1504室出租给严向宏，1504室目前能向北至楼梯间通行。上述事实有不动产权证书、《房屋出租协议》、《解除合同通知书》及EMS详情单、寄件人存联、邮政快递查询打印件、2019年7月3日原告拍摄的出租房屋所在楼层的视频的刻录光盘、《关于解除合同通知书的回复》、本院勘验笔录及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：一、关于租金支付期限：根据合同中关于自2017年3月18日起至2022年3月17日的5年租期及第一年租金在2017年3月15日前一次性付清等约定，及2018年3月20日由严向宏支付33000元租金的事实来看，合同每年租期为当年3月18日起至次年3月17日；承租人每年先付一年租金再使用租赁物为习惯。2019年4月2日婷茗公司收到解除租赁合同通知书所作的回复仅以消防隐患为由暂停租金支付，也未提出租金支付期限的异议；该租金支付习惯亦符合目前当地房屋租赁通行做法；故本院依法认定合同双方每年先付租金后使用的交易习惯，第三年租期为2019年3月18日起至2020年3月17日，租金33000元应予该租期之前支付。二、合同解除条件是否成就：首先考量承租人逾期付款有无合法依据，根据婷茗公司关于解除合同通知书的回复，拒付租金主要理由为：消防通道被封堵的消防隐患。经查：本案中，承租人在南侧通道封堵后承租，租赁时对通行状况明知；其所称之前一直就此与出租方等沟通等亦无证据证明，故其辩称并非合同履行中违约在先之法定事由。其次就出租方辩称，本案中租赁合同效力另需考量通道封堵之行为有无达到导致“租赁房屋无法使用”的程度，综合承租人在封堵后租赁使用至今的事实，该行为导致“租赁房屋无法使用”无证据证明。合法的房屋租赁关系受法律保护。2019年4月2日婷茗公司收到《解除合同通知书》催告因未支付33000元房屋租金而终止协议，至判决时长达六个月之久承租方仍未支付，结合合同相对方严向宏是婷茗公司的隐名股东及实际控制人、为婷茗公司办公租赁的自认，承租人为合同违约方，其迟延履行支付房租已足以致使出租方租赁合同目的无法实现，原告主张解除合同于法有据，本院依法支持。合同自2019年4月2日婷茗公司收到《解除合同通知书》时解除。按照法律规定：合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。严向宏应支付合同租期内自2019年3月18日起至2019年4月2日止的租金及赔偿占用房屋期间损失，该损失应与租金相当。刘志洋、朱慧亦未提交其他损失的证据，故本院酌定严向宏自租赁协议解除次日起支付按照合同解除时租金标准33000元/年计算至实际迁出的实际占用期间的房屋占用费。结合合同约定及避免累诉，已付的押金2000元应予退还。结合合同相对方严向宏与婷茗公司关系、婷茗公司实际使用租赁物的事实，严向宏、婷茗公司均应履行迁出的义务。据此，依照《民法总则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条第（三）、（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条的规定及相关法律的规定，判决如下：一、原告刘志洋、朱慧与被告严向宏2017年3月12日签订的《房屋出租协议》于2019年4月2日解除。二、被告严向宏、第三人江苏婷茗实业发展有限公司于本判决生效后30日内从位于张家港市杨舍镇缇香广场A座1504室的房屋迁出。三、被告严向宏向原告刘志洋、朱慧支付自2019年3月18日起至2019年4月2日止的房屋租金并赔偿自2019年4月3日起至实际迁出之日止的房屋占用费，均按每年33000元标准计算。均限于本判决生效后30日内履行。四、原告刘志洋、朱慧退还被告严向宏押金2000元。限于本判决生效后30日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2276元，由被告严向宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  曹 刚人民陪审员  何永香人民陪审员  刘 平二〇一九年十一月四日书 记 员  黄晓雷