贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2730民初2039号 原告：李科华，男，1991年7月14日生，汉族，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 原告：姜发怡，女，1995年7月8日生，布依族，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 委托诉讼代理人：李科华（系姜发怡丈夫），男，1991年7月14日生，汉族，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县，特别授权。 被告：贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司，住所地，贵州省龙里县冠山街道金龙路，统一社会信用代码：915227305771223790。 法定代表人：刘贤川，董事长。 委托诉讼代理人：黄冬云（系贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司员工），男，1981年6月10日生，汉族，云南省昭通市人，住贵州省龙里县，特别授权。 原告李科华、姜发怡与被告贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜发怡的委托诉讼代理人暨原告李科华，被告贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄冬云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李科华、姜发怡向本院提出诉讼请求：1、判决被告将办理位于龙里县××街道××大街××十字片区棚户区改造项目B1单元10层6号房屋（建筑面积108.13平方米）转移登记的有关文书交付给原告，并同原告一起向房屋登记机关申请办理该房屋的转移登记；2、判决被告支付原告逾期交房违约金23043元及该笔违约金的资金占用费793元（逾期交房违约金以总房款350195元为本金，以万分之一为日利率从2016年12月31日起计算至2018年l0月20日止计658天；资金占用费先以23043元为本金，以4.35%为年利率计算2018年11月19日起至2019年9月4日止共计289天的资金占用费，后续资金占用费以前述方式计算至该笔违约金实际付清之日止。）；3、判决被告支付原告2017年4月l曰起至2019年9月1日止共计883天的逾期转移房屋登记违约金3092元（以总房款350195元为本金，按万分之零点一为日利率计算，后续违约金以前述方式计算至被告将案涉房屋转移登记到原告名下之日止）。 事实和理由：原告与被告于2015年12月15日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于龙里县××街道××大街××十字片区棚户区改造项目B1单元10层6号房屋（建筑面积108.13平方米）以350195元的价格出售给原告。同时还约定了以下内容，1、被告应当于2016年12月30日前将房屋交付给原告使用，若被告违约，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内支付违约金；2、被告负责在房屋交付使用之日起90日内申请该房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付给原告，同原告一起向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，如被告违约，且违约期限超过90日的，被告按日向原告支付己交付房价款万分之零点一的违约金。合同签订后，原告如约向被告履行了支付房款的义务，但被告并没有如期履行合同义务，于2017年11月4日才将房屋交付给原告使用，当时房屋没有验收合格，被告在原告签承诺书的时候，没有进行说明告知，根据相关法律规定，商品房经过验收合格后才能交付使用，没有验收之前签订的协议都是无效的。且被告至今并未将办理房屋转移登记的有关文书交付给原告，更谈不上同原告一起向房屋登记机关办理房屋转移登记。综上所述，被告未如期履行合同义务的行为不仅构成违约，还给原告造成了较大的经济损失。原告为保护自身合法权益，根据相关法律法规诉至法院，望判如所请。 贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司辩称，合同约定的房屋转移登记相关文书是指房产证，被告同意为原告办理。被告交房时原告签了承诺书，原告承诺提前收房后，被告不再承担房屋交房的责任和其他相关责任，故原告主张的逾期交房违约金，被告不承担任何责任。对于逾期办理不动产权证违约金，应从房屋竣工正式验收交给原告90天后计算。 经审理本院认定如下事实：李科华、姜发怡系夫妻关系。2015年12月15日，李科华、姜发怡作为买受人与出卖人贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人以350195元的价格向出卖人购买大十字片区旧城棚户区改造项目（现龙里名门时代广场）B1单元10层6号商品房一套。双方对付款方式及期限、商品房交付使用条件及日期、逾期交房违约责任等进行了约定。其中，合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付商品房屋，该商品房屋交付应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……。第十三条约定，出卖人未按照第十一条的期限将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日，买卖人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记手续，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按照下列约定处理：……2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金。 合同签订后，李科华、姜发怡已按约定付清购房款350195元，案涉商品房已进行预售备案登记。2017年11月1日，李科华向贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司及贵州深宏物业管理有限公司出具“名门时代广场提前交房业主承诺书”，该承诺书载明，李科华、姜发怡购买了贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司开发建设的位于龙里县××大街名门时代广场××单元××号房屋，并签署《龙里县商品房买卖合同》，已按合同约定交齐了购房款，根据合同约定，贵公司应当在2016年12月30日交付房屋，现本人因自身原因要求提前收房（收房时间为2017年11月1日），现向贵公司办理交房入住手续。承诺已知悉所购房屋的工程进度及交付条件，自愿按照现有条件收房，因本人提前收房办理交接手续待正式交付时不再进行验收，出卖人不再承担房屋交房责任及其他相关责任。 另查明，案涉商品房于2019年5月15日经竣工验收合格备案。 以上事实，有当事人当庭陈述及质证无异议的证据：商品房买卖合同、钥匙领取签收单、名门时代广场提前交房业主承诺书、竣工验收备案表在卷予以佐证。 本院认为，原、被告于2015年12月15日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。原告已按照合同约定履行支付购房款义务，而被告未按合同约定在2016年12月30日前将房屋交付给原告，已构成违约，应向原告承担支付逾期交房违约金的责任。原、被告在合同中明确约定房屋交付的四个条件之一是商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，而被告逾期在2017年11月1日向原告交房、2017年11月4日向原告交钥匙时，该房屋还未经竣工验收合格，在此情况下，原告有权依据合同的约定拒绝收房，但原告未选择拒绝收房，而是自愿按照交房时的现有条件收房，应视为双方对交房条件进行了变更，实际接收了房屋。自此，被告承担的逾期交房违约金责任已终止。但被告在原告收房前仍存在逾期交房违约行为，故原告主张的违约金，应从2016年12月31日起，以已交房款350195元为基数，按日万分之一计算至2017年11月4日为10786元。被告以原告签署名门时代广场提前交房业主承诺书为由，抗辩已方不再承担逾期交房违约责任。本院认为，从承诺书载明“因本人提前收房办理交接手续待正式交付时不再进行验收，出卖人不再承担房屋交房责任及其他相关责任”的内容来看，“其他相关责任”指向不明确，原告并未明确表示放弃要求被告承担逾期交房等相关责任，故对被告该抗辩主张不予采纳。 原告要求被告为原告办理商品房的不动产权证，而办理不动产权证，不仅需开发商和买受人相互协助，还需通过房屋登记管理部门的行为，才能完成权属登记。因此，按照合同约定被告的义务仅为将办理商品房产权登记需由其提供的资料提供给原告。现被告已取得竣工验收合格备案表，办理不动产权证的条件已成就，在被告同意为原告办理不动产权证之情况下，本院对原告的该项诉请予以支持。 根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告应在商品房交付之日（2016年12月30日）起90日内申请该商品房所有权初始登记手续，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。由于被告自身原因致使商品房未办理不动产权证，被告应按该条约定从2017年4月1日至办理商品房不动产权证之日止，以购房款350195元为基数，按日万分之零点一计算支付原告违约金。故原告主张2017年4月1日至2019年9月1日共计883天的逾期办理商品房不动产权证违约金3092元，本院予以支持。 原告要求被告支付逾期交房违约金的利息，没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付李科华、姜发怡逾期交房违约金10786元； 二、贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为李科华、姜发怡办理案涉商品房的不动产权证； 三、贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付李科华、姜发怡2017年4月1日至2019年9月1日的逾期办理商品房不动产权证违约金3092元，并支付2019年9月2日至办理商品房不动产权证之日止的违约金（以购房款350195元为基数，按日万分之零点一计算）； 四、驳回李科华、姜发怡的其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取237元，由告贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司负担122元，李科华、姜发怡负担115元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员 陈 霞 二〇一九年十一月十一日 书记员 周贤权