湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初11652号原告：江秋娥，女，1955年7月1日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：王兆德，男，1984年9月3日出生，汉族，住湖南省南县。被告：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地在湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201房。法定代表人：袁李。委托诉讼代理人：唐宇妮，女，1995年4月18日出生，系公司员工。原告江秋娥（以下简称原告）诉被告王兆德、被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）居间合同纠纷一案，本案依法适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告、被告王兆德、被告新环境公司的委托诉讼代理人唐宇妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告王兆德履行《净得协议》，将原告应净得的剩余部分130316元（515800元-350000元-35484元）支付给原告，并承担未按时结清款项的违约金103160元（515800元×20%）；2、判令被告王兆德就销售欺诈行为赔偿原告100000元；3、判令被告新环境公司承担上述第1项、第2项请求款项的连带责任；4、诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告系长沙市雨花区弘欣公寓3栋707号房产的住户，被告王兆德系被告新环境公司位于弘欣公寓小区门店的门店经理。2017年年初，被告王兆德通过相关渠道了解到原告有出售房屋的意向，承诺原告可以卖到好价钱，基于被告王兆德的卖力，原告同意委托两被告出售房产。2017年2月，被告王兆德找到一名买家刘柱，催促原告尽快签约，为表示诚意，被告王兆德于2月19日向原告银行转账了3000元作为卖方的诚意金，次日，原告来到被告王兆德所在门店商量买房事宜，被告王兆德保证原告净得515800元，并要求原告留下字据，在被告王兆德及其妻子、罗正平（被告新环境公司另一员工）见证下，被告王兆德书写一份《净得协议》，主要内容为原告净得涉案房屋价款515800元，并要求原告按手印，写完后，被告王兆德保管该份协议，事后原告找被告王兆德要这份协议，被告王兆德派罗正平拍照发给了原告。《净得协议》签订后，原告在被告王兆德的劝说下，连夜赶到被告新环境公司总部与刘柱签订了《房屋买卖合同》，基于已签订的《净得协议》，原告全部交由被告王兆德办理，同意了刘柱以银行贷款的方式支付房款，按照被告王兆德的指引在《房屋买卖合同》上签名按手印。对于合同的具体约定和其他内容没有过多留意。2月25日，被告王兆德将原告带至长沙市望城公证处，委托了一个不认识也未到现场的李亮办理相关手续的公证，望城公证处也出具了公证。根据中华人民共和国司法部关于公证执业“五不准”的通知，该公证不合法，被告王兆德欺诈了原告。2017年5月，原告收到刘柱银行贷款转付的35万元，遂找被告王兆德要求给付剩余房款，但被告王兆德声称的房屋价款与《净得协议》不符。后刘柱要求原告腾房引发纠纷，法院判决被告新环境应给付原告款项35484元，原告至今未收到该款项。目前原告就该涉案房屋到手仅有35万元，远远低于《净得协议》约定的金额。另外，该房屋还牵扯到一笔8万元的货币补贴，被告王兆德事先未向原告明确告知政府会收回这8万元，也未告知原告卖房后无法再享受政府补贴8万元。原告认为，原告与被告王兆德签订的《净得协议》合法有效，被告王兆德违反该协议，应按照约定对等承担20%的违约金103160元；另被告王兆德私自撕毁协议，违反二手房经纪行业多项政府规则，应对原告作出赔偿。被告新环境公司不能正常督促约束员工，损害了客户利益，应对被告王兆德的不当行为承担连带责任。故诉至法院，请求判如所请。被告王兆德辩称，1、原告与刘柱签订的《房屋买卖合同》都是双方亲笔签字捺印的，真实有效。2、刘柱有意向购买原告的房子，原告因在外地，声称要收到诚意金才回长沙，所以被告王兆德转了3000元诚意金给原告。签订《房屋买卖合同》后，原告不想将诚意金退还，说冰箱里东西坏了要以此作为补偿。3、签订《房屋买卖合同》前，罗正平及租车司机兰品杰跟原告前往原告娄底老家办理有关涉案房屋出售及办理公证所需的资料，包括原告亡夫的死亡证明，原告对办理公证一事是知情，因其要外出旅游，才委托给他人办理。4、原告提交的《净得协议》是原告承诺自己不出任何费用,原告单方面陈述的内容并未得到被告王兆德的认可，也没有被告王兆德签字捺印，不应具有法律效力。5、对于原告委托李亮办理房产转让一事，在公证处现场办理了公证，公证处出具了具有法律效力的公证书，该公证书已在刘柱诉原告的房屋买卖合同纠纷中的判决书予以确定。6、涉案《房屋买卖合同》约定的房价531800元，扣除李亮代付的银行借款本金65600.54元、逾期利息159.22元，利息56.25元，提前还贷违约金500元，长沙市住房保障性住房货币补贴80000元，已经转付给原告的银行贷款350000元，剩余35484元目前在被告新环境公司，因原告返租涉案房屋内且目前欠付物业费未交，该款系用于原告履行交房义务时结清房屋租金欠款、物业费等故暂未支付给原告。综上，原告起诉事实并不属实，请求依法驳回其诉讼请求。被告新环境公司辩称，1、《净得协议》发生在原告与被告王兆德之间，与被告新环境公司并无直接联系。2、其作为一家房地产居间公司，只履行法律规定的合理居间义务，对于《净得协议》此种私人协议，公司表示并不知情也不支持。3、被告新环境公司进入内部网络系统，并未查到被告王兆德系公司员工，被告王兆德的行为不能代表公司，公司无需为此负责。当事人围绕诉讼请求依法提交相应证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告江秋娥原系长沙市雨花区弘欣公寓3栋707房主，被告王兆德系以新环境公司名义从事房地产中介服务的人员。双方在2017年2月左右就该房产的买卖进行了接洽，同月13日，被告王兆德付给原告3000元购房诚意金。同月20日，原告（甲方出售方）与案外人刘柱（乙方买受方）、被告新环境公司（丙方居间方）签订《房屋买卖合同》一份，约定，甲方自愿将坐落于长沙市雨花区出售给乙方，建筑面积为77.23平方米，房屋现状为已设抵押，抵押银行金额约190000元整；甲、乙双方确认该房屋总售价为531800元，全额支付给甲方。双方约定付款方式为购房定金＋购房首付款＋公积金贷款或银行贷款＋购房款（含政府货币补贴款项）＋交房尾款。乙方于2017年2月20日支付甲方购房定金50000元，由丙方托管待交房时支付给甲方，乙方于乙方银行审批通过、甲方解除抵押、产权过户手续办理之时支付甲方购房首付款51800元。乙方通过银行贷款向甲方支付购房款350000元；乙方于货币补贴手续办理之时支付甲方购房款（含政府货币补贴款项）80000元；甲、乙双方委托代办机构办理银行贷款或公积金贷款、产权过户及其他手续办理；乙方应支付丙方居间服务费10636元；任何一方违约，违约方向守约方赔偿违约金，同时违约方还需支付甲、乙双方向居间方支付的服务费用；甲方于房屋交付之前将房屋的水、电、煤气、物业费、电话费、有线电视收视费等有关费用全部结清；另约定了违约条款等。上述合同签订后，刘柱向原告支付定金50000元，该款项因未交付房屋，由被告新环境公司托管至今。因原告出售的涉案房屋在工商银行长沙井湾子支行有抵押贷款，原告需要资金偿还贷款，其于2017年2月25日出具《委托书》一份，委托新金担保公司的李亮办理涉案房屋的“抵押贷款还款……到政府有关部门申请办理退还货币补贴款，缴纳相关费用，变更产权性质，办理完全产权……，收取房款等手续”。该《委托书》由原告亲自签名并捺指印，在长沙市望城公证处办理了公证书。2017年3月17日，刘柱向李亮转款131800元，李亮收到上述款项后，依据原告的《委托书》于2017年3月20日向工商银行长沙井湾子支行返还涉案房屋抵押贷款的借款本金65600.54元，逾期利息159.22元，利息56.25元，提前还贷的违约金500元，合计66316元。2017年3月27日，李亮代理原告向长沙市住房保障局返还了保障性住房货币补贴80000元。2017年4月17日，涉案房屋产权登记在刘柱名下。刘柱用上述房屋做抵押，于2017年5月3日向中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市天心支行（以下简称邮政银行长沙天心支行）申请购房贷款350000元，于2017年5月12日通过邮政银行长沙天心支行向李亮转款350000元，李亮将350000元转给了原告。后因原告拒绝交付房屋，刘柱于2017年11月1日诉至本院，请求原告交付房屋并支付逾期交房违约金等；原告提出反诉，请求解除涉案《房屋买卖合同》并支付违约金等。经依法审查，本院于2018年6月19日作出（2017）湘0111民初7262号判决，判决：一、江秋娥应于本判决生效后15日内向刘柱交付位于长沙市雨花区，湖南新环境房地产经纪连锁有限公司协助履行；二、江秋娥应于本判决生效后15日内支付刘柱逾期交房违约金15000元；三、江秋娥应于本判决生效后15日内支付刘柱房屋占用费（按1000元／月的标准，从2017年11月1日计算至实际交房之日止）；四、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司应于本判决生效后15日内返还江秋娥售房定金35484元；五、驳回刘柱的其他诉讼请求；六、驳回江秋娥的反诉请求。后江秋娥不服上诉至长沙市中级人民法院，该院于2019年6月17日作出（2018）湘01民终6949号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本案审理中，原告提交了一份《净得协议》复印件，上载明：“本人江秋娥（女1955年7月1日，432522195507015202）愿意将长沙市雨花区万芙南路180号弘欣公寓3栋707产权证号712134633交新环境买，本人江秋娥只净得上述房屋款金额为515800元（伍拾壹万伍仟捌佰元整），其他任何费用不承担，并愿意配合把该房屋（全权委托公证），做予新环境王兆德，如本人违约，愿意以该房价的百分之二十作为违约金赔予王兆德。江秋娥2017年2月20日”。原告陈述，该《净得协议》系被告王兆德亲笔书写，在被告王兆德及其妻子、案外人罗正平的见证下，原告在该协议上捺印，原件已被被告王兆德撕毁。被告王兆德质证称：对于协议内容是否为本人所写表示记不清了，但是协议应是双方的，该份协议上并无其签字或捺印，不应对此承担责任。被告新环境公司质证称：对该协议的真实性合法性有异议，《净得协议》签名落款只有原告一人，不符合《合同法》关于合同的规定，无法确认该协议是否生效，另该协议系复印件，存在虚假嫌疑。原告另提供了被告王兆德的微信朋友圈截屏、照片等，拟证明涉案房屋的售价为64万元，原告应净得518000元。被告王兆德质证称：其与罗正平同为被告新环境的同事，当时罗正平是负责原告帮她把房屋销售出去，其作为罗正平的同事帮转一下朋友圈很正常，至于房屋的对外销售的价格是房主自己说了算的，但最终的成交价以正式合同为准。被告新环境质证称：对于该份证据表示不知情。本院认为，委托合同系委托人和受托人约定，由受托人按照委托人的指示处理委托人事务的合同。居间合同的特点是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，由委托人最终决定是否订立合同。本案中，被告王兆德以被告新环境公司的名义与原告进行接洽，并最终促成原告与刘柱签订了《房屋买卖合同》，应认定原告与被告新环境公司、被告王兆德之间存在居间合同关系，其中被告新环境公司系居间合同关系相对人，被告王兆德系居间事务具体经办人之一，前述事实在本院（2017）湘0111民初7262号案件中也已作认定，本案案由应为居间合同纠纷。被告新环境公司系主要从事房地产中介服务的企业，原告同意被告新环境公司或其直接经办人员被告王兆德将原告的房屋出卖，被告了解到他人有购房需求的信息并联系原告是其工作内容，但最终签订合同的决定权仍然在于原告，原告应该对自己签订的合同内容负责。本案中的《净得协议》只是复印件，原告称该原件保存在被告王兆德手中，并被其撕毁；被告王兆德予以否认，原告并未提供其他证据佐证，真实性无法核实；此外，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”本案中《净得协议》上仅有原告单方面的签字捺印，并无被告王兆德的签字或被告新环境公司的盖章，不能证明双方对该协议的认同，不应对两被告具有约束力；即使认可该《净得协议》的内容，该内容亦属于原告同意由被告作为中介人出卖其房屋，并单方提出房屋出卖条件的意思表示，不能对他人产生约束力。原告作为具有完全民事行为能力人，在签署《房屋买卖合同》时，对自己的房屋出卖条件应该有明确的认知，认为被告提供的房屋买受方提出的购买条件达不到自己的要求，完全可以拒绝签订；但最终在被告提供的居间服务之上由原告（出售方）与案外人刘柱（买受方）、被告新环境公司（居间方）签订了《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》中确定的房屋总销售价为531800元，系由原告自身确认后签署的合同内容，房屋买受人已经按照合同约定全额支付上述房款。故原告认为被告王兆德应在房屋出售价格之外按照净得515800元的约定补足差额130316元，及按照《净得协议》的内容支付违约金103160元的主张没有法律和事实依据，本院不予支持。原告未能提供证据证明被告王兆德有销售欺诈行为，诉请判令其赔偿100000元不予支持。原告请求被告新环境对上述款项承担连带责任，亦无事实依据和法律依据，本院予以驳回综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：驳回原告江秋娥的诉讼请求。本案受理费6302元，因适用简易程序减半收取3151元，由原告江秋娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宋月清二〇一九年十一月二十二日法官助理张慧琴书记员向依林附：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。