广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初8464号原告：保利物业发展股份有限公司，住所地广州市海珠区阅江中路688号201-208房，统一社会信用代码914401012312453719。法定代表人：黄海，职务董事长。委托诉讼代理人：杨扬、马丹红，均系该公司员工。被告：黄洁兰，女，1985年9月17日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：丁度彬，系被告黄洁兰丈夫。被告：丁度彬，男，1981年5月22日出生，汉族，住广州市南沙区。原告保利物业发展股份有限公司（下称保利物业公司）诉被告黄洁兰、丁度彬物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利物业公司的委托诉讼代理人杨扬、马丹红，被告黄洁兰、丁度彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业公司向本院提出诉讼请求：1、黄洁兰、丁度彬向其支付物业管理费1026元（2017年7月、8月及2018年1月份，每月管理费342元）和2017年11-12月期间的自用电费64.7元、自用水费38.93元、公共水电分摊费用24.74元，共计人民币1154.37元；2、黄洁兰、丁度彬向其支付违约金（违约金的计算方法为：物业管理服务费以1026为本金，从2017年8月1日起算，自用水费、电费及公摊水电费以128.37元为本金，从2018年1月1日起算，均按照每日千分之一的标准计至实际付清之日）。3、黄洁兰、丁度彬承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年9月12日，其与黄洁兰、丁度彬签订《前期物业服务协议》约定为保障全体业主或物业使用人的共同利益，由其对保利思泰广场实施前期物业管理服务，其按合同约定的报价标准向业主收取物业服务费、公共水电费分摊等相关费用；业户自用水电因保利思泰广场属于非居民住宅类，目前尚未能实行一户一表，而是按总表制执行，即是先由其按总表电量统一向公共事业单位缴纳费用，各业户再按分户计量表向原告缴纳自用水电费。物业服务费自《广州市商品房买卖合同》约定交付之日2017年6月30日起开始计算，在每月10日前缴纳当月物业服务费，逾期缴费的从下个月一日起计收违约金，每逾期一日，按欠交金额的1‰/天缴纳违约金。签约后，黄洁兰、丁度彬从2017年7月至今，经其多次主张，却至今未全部履行缴费义务。黄洁兰、丁度彬的行为已经严重侵犯其合法财产权益，特向法院提起诉讼。被告黄洁兰、丁度彬辩称：不同意保利物业公司的诉请。1、关于2017年7-8月的物业管理费，其与开发商广州市思泰房地产开发有限公司约定涉案房屋在2017年6月30日之前交房，其收到收房通知书后按约定的时间去收房，但发现天燃气没开通的问题，未达到收房标准，故拒绝收楼，要求等天燃气开通再通知其来验收。后直到2017年9月12日，保利物业公司通知其天燃气开通了，故其去收房，并当场签了《保利思泰广场前期物业报务协议》和预交了物业管理费用、押金等。2、关于2018年1月的物业费，2018年3月，其当时的租客搬东西走了，在退房前其已通知物业公司务必在租客交齐所有的费用后才能让租客离开。但物业公司未能协助其拦住租客，使得业主财产得不到保障，所提供的服务与收取的高价服务费不符。且合同约定的违约金标准不合理。3、关于水电费用，其在收楼时已经预交了水电费1026元，不存在拖欠水电费问题。经审理查明：2015年10月10日，黄洁兰、丁度彬与开发商广州市思泰房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定黄洁兰、丁度彬向开发商购买保利思泰广场XX栋XX房，该房建筑面积为68.4平方米，用途为办公；房屋交付条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；房屋交付时间为2017年6月30日等。2017年9月12日，被告黄洁兰、丁度彬（乙方）与原告保利物业公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方所购买物业为保利思泰广场XX单元，房屋类型为公寓，公寓物业服务费标准5元/㎡·月，本项目物业服务费用按包干制方式计费，甲方按上述公寓区域的标准缴交物业服务费，计费面积为68.4㎡，甲方每月应缴的物业服务费为342元。各业户在办理房屋交付使用手续时须按15元/㎡的标准缴纳预缴水电费。物业服务费自《商品房买卖合同》约定交付之日起开始计算。如实际交付日期早于约定交付日期，甲方应自实际交付之日起交纳物业服务费。甲方收到《交楼通知书》后在通知期限内未办理相应手续，且未与发展商另行约定的，视为房屋已交付使用。《交楼通知书》中载明期限的最后一日视为交付使用日期，开始计收物业服务费。物业服务费按单元建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前以销售合同注明的建筑面积计算；批复以后，以产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前甲方收取的物业管理费差额不作退补。甲方必须在每月10日前缴纳当月物业服务费，如在当月最后一日仍未交纳物业服务费的，从下个月一日起计收违约金，每逾期一日，乙方将按欠交金额的1‰向甲方收取违约金，直至甲方缴清欠费为止。本协议自甲方负责人或授权代表签字或盖章并加盖单位印章、乙方法定代表人或授权代表签字或盖章并加盖单位印章之日起生效，至本项目业主大会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时终止。同日，黄洁兰、丁度彬向保利物业公司预交了水电费1026元及2017年9-11月的物业服务费。保利物业公司当庭确认该水电费尚未抵扣。2019年2月2日，保利物业公司出具《物业管理费抵减确认单》，内容为“尊敬的业主您好：关于燃气补偿相关费用，我服务中心将用于您的单元XXX公寓XX房，2017年7、8月物业管理费的抵减。现温馨提示您，抵减费用只用于上述月份的物业管理费抵减，但单元产生的自用水电费及公摊水电费您还需按约定向服务中心进行缴纳，请您注意查收每月发出的付费通知书。另进行物业管理费用抵减月份抵扣至2017年8月结束，2017年9月起将恢复缴纳，届时请按时缴纳相关费用。感谢您的理解与支持。”保利物业公司当庭确认该函是其邮寄给黄洁兰、丁度彬的，当时其邮寄时贴有一张便签提醒对方签字后才生效。其还有转发了开发商的《承诺函》给黄洁兰、丁度彬，该《承诺函》是开发商代为支付物业费的条件，并确认黄洁兰、丁度彬是在2017年9月接收涉案房屋，涉案房屋天燃气开通时间为2017年8月。黄洁兰、丁度彬提交其在2019年9月、11月期间拍摄的照片证明保利物业公司未尽责，外来人员可自由进出。保利物业公司对该证据真实性确认，并陈述其有安排保安巡逻。庭审中，黄洁兰、丁度彬确认：1、其未缴纳2017年7、8月及2018年1月的物业服务费；2、涉案房屋2017年11、12月期间的自用电费金额为64.7元、自用水费金额为38.93元、公共水电分摊费用金额为24.74元。本院认为：黄洁兰、丁度彬与保利物业公司签订的《前期物业服务合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行。结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是黄洁兰、丁度彬拖欠的费用如何确定，本院对此阐述如下：其一，根据保利物业公司出具的《物业管理费抵减确认单》，其已确认同意抵减2017年7、8月物业服务费，该确认单属于保利物业公司的单方承诺，对其具有约束力。其二，保利物业公司确认黄洁兰、丁度彬是在2017年9月收楼及涉案物业燃气在2017年8月才开通，黄洁兰、丁度彬在该月收楼并非其自身原因所导致，其不存在过错。在此前提下，结合双方在《前期物业服务合同》约定“物业服务费自《商品房买卖合同》约定交付之日起开始计算。如实际交付日期早于约定交付日期，甲方应自实际交付之日起交纳物业服务费。”根据权利义务对等原则，在实际收楼时间晚于约定收楼时间之时，物业服务费应从保利物业公司实际为黄洁兰、丁度彬提供物业服务时开始计算，故保利物业公司主张2017年7、8月物业服务费缺乏事实依据。其三、保利物业公司已经为涉案物业提供了2018年1月期间的物业服务，黄洁兰、丁度彬理应依约支付相应的物业服务费，其以物业公司未能协助其向租客收取费用为由拒交该月的物业服务费不能成立，本院不予采纳。其四、黄洁兰、丁度彬在2017年9月已向保利物业公司预交的水电费1026元，该费用尚未抵扣完毕，故不存在拖欠保利物业公司所主张的拖欠自用电费64.7元、自用水费38.93元、公共水电分摊费用24.74元的事实。据此，黄洁兰、丁度彬应向保利物业公司支付拖欠的2018年1月的物业服务费342元，对保利物业公司主张的其他费用，本院不予支持。关于违约金问题，黄洁兰、丁度彬未按时缴交2018年1月的物业服务费，构成违约。双方在合同中对违约金标准及缴纳时间有明确约定，保利物业公司要求按每日1‰的标准计付逾期付款违约金，符合合同约定，本院予以支持，但违约金应以欠缴的物业服务费342元为本金，自2018年1月10日起计付，且违约金总额不得超过当月物业服务费342元为宜。黄洁兰、丁度彬并未有拖欠保利物业公司主张的其他物业服务费及水电费用，保利物业公司要求支付该部分费用的违约金没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条的规定，判决如下：一、被告黄洁兰、丁度彬应于本判决发生法律效力之日起十日内向保利物业发展股份有限公司支付2018年1月的物业服务费342元及违约金（违约金的计算方法：以342元为本金，从2018年1月10日起计至实际付清之日止，按每日1‰的标准计算，违约金总额以物业服务费342元为限）；二、驳回原告保利物业发展股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告保利物业发展股份有限公司负担20元，被告黄洁兰、丁度彬负担5元。本判决为终审判决。审判员  邓小春二〇一九年十一月二十九日书记员  梁凤茵