安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终8103号上诉人（原审被告）：安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区沿河路10号，统一社会信用代码913400007568347422。法定代表人：王正，董事长委托诉讼代理人：张寅，安徽华人（北京）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：苏晓明，安徽华人（北京）律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：合肥市经济技术开发区耀食居饭店，住所地合肥市经济技术开发区丹霞路以北，宝纶路以西国耀星达城商业裙房红府超市D区，统一社会信用代码92340111MA2NG9ND6A。经营者：徐培鹤，男，1982年12月1日出生，汉族，住河南省息县。委托诉讼代理人：张少辉，安徽权祯律师事务所律师。委托诉讼代理人：方志亮，安徽权祯律师事务所律师。上诉人安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司（以下简称红府超市公司）因与被上诉人合肥市经济技术开发区耀食居饭店（以下简称耀食居饭店）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初1919号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。红府超市公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回耀食居饭店全部诉讼请求或发回重审。事实与理由:一、原审判决认定事实不清，红府超市公司并无违约行为。耀食居饭店是在认可案涉场地符合租赁条件情况下接收并承租，红府超市公司已按约履行合同义务，相关损失应由耀食居饭店自己承担。（一）案涉《租赁合同》第六条6.2项明确约定，耀食居饭店进场开始或准备开始对该房屋的装饰装修工程，或已实际接收该房屋的，视为该房屋符合交接条件，结合耀食居饭店已进场装修并实际经营一年多的客观事实，可以证明，红府超市公司提供的场地符合耀食居饭店租赁条件，红府超市公司已客观履行了合同义务。耀食居饭店要求红府超市公司赔偿损失没有事实依据。（二）《租赁合同》第25.6条约定，红府超市公司有权在任何时候无需征得耀食居饭店同意，变更、修缮租赁场地及附属设施。本案中，耀食居饭店在签订租赁合同时未核实案涉场地是否允许经营餐饮，耀食居饭店进场装修后也未进行二次消防报验即开始经营，后红府超市公司于2018年1月12日（耀食居饭店经营期间）主动向消防部门申请消防验收备案，此后才被告知出租场地不能经营餐饮业务，由此发生案涉场地清场整改一事。因此耀食居饭店无法继续经营的责任不在于红府超市公司。二、原审判决认定耀食居饭店损失缺乏证据证明。案涉《租赁合同》第13.2条约定，因房屋和设施维修，红府超市公司无需对耀食居饭店进行任何形式的赔偿或补偿。退一步说，假设耀食居饭店的损失是因红府超市公司导致，根据合同第13.3条，红府超市公司也仅需赔偿耀食居饭店有形财产毁损而发生的直接损失。（一）耀食居饭店举证《装饰工程合同》及收据二张，试图证明其为装修案涉铺位投入装修费用19万元。但耀食居饭店没有证据证明其实际支付了该笔费用，因此并不能达到证明耀食居饭店投入该部分损失的证明目的，依法应当不予支持。（二）耀食居饭店举证《厨房设备购销合同》、厨房设备合同清单、收据两份、订货协议，试图证明其订制厨房设备150500元、桌椅板凳、卡丝炉等支出费用80303元，然而，耀食居饭店同样无法证明其实际支付了该笔费用，其应承担举证不能的后果，此项主张不应得到支持。（三）耀食居饭店仅以几份《工人工资表》，试图举证证明其承担了3个月的员工工资110160元，然而耀食居饭店未举证证明实际支付了3个月的员工工资，且该部分损失不属于耀食居饭店有形财产毁损造成的直接损失，红府超市公司该部分损失没有合同依据，应当不予支持。（四）耀食居饭店提供的租赁合同、收条亦不能证明耀食居饭店所租房屋为其员工使用，且亦不能证明耀食居饭店支付了对应房租。该笔费用亦不属于耀食居饭店有形财产毁损造成的直接损失，不应得到支持。三、红府超市公司已预支9万元，且耀食居饭店撤场前尚欠租金并产生逾期违约金，该部分费用在本案中应当一并处理。（一）原审法院已查明，红府超市公司已考虑耀食居饭店的损失，在耀食居饭店起诉前已先行支付9万元，该部分费用因案涉争议而产生，且红府超市公司在一审答辩中已请求人民法院核减，然而一审判决并未将该部分费用扣除，也未告知红府超市公司可另案处理，属于遗漏应当处理的事项，客观上给红府超市公司解决案涉争议造成障碍。（二）耀食居饭店撤场前尚欠红府超市公司租金67040元，根据《租赁合同》第19.5条约定还应赔偿红府超市公司160118.8元（按日千分之五计算）逾期违约金。现耀食居饭店因合同解除赔偿损失相关事由起诉，根据合同权利义务对等的原则，红府超市公司有权要求耀食居饭店立即支付欠付的租金及违约金，而一审判决并未对此进行处理，造成不必要的讼累。综上，一审判决认定事实不清，且遗漏应当处理的事项，应当依法予以纠正。耀食居饭店辩称，一、红府超市公司隐瞒房屋消防问题，致使耀食居饭店被迫停业，且红府超市公司在未经耀食居饭店同意的情况下擅自拆除了金伯穗餐饮店内的设施设备以及装修，合同解除的责任和原因全部在于红府超市公司，红府超市公司应当赔偿耀食居饭店的全部损失。（一）案涉房屋之所以被迫终止经营餐饮，在于案涉房屋不具备经营餐饮的消防设计要求，且红府超市公司隐瞒事实导致。案涉《房屋租赁合同》第4.1条明确载明“乙方在该房屋内从事金伯穗餐饮经营”，显而易见租赁房屋的用途即从事餐饮经营，红府超市公司在出租房屋时并未告知案涉商铺不能从事餐饮，且在附件6第9条中红府超市公司明确承诺“甲方提供乙方的租赁场地具备完善的一次消防设施及验收证件”，由此可见，显然是红府超市公司隐瞒了相关消防不达标问题。案涉租赁合同签订于2016年10月，而红府超市公司一审提交的证据二显示其于2018年1月12日才向消防部门提出消防验收备案申请，在此之前一直都不具备附件6所承诺的“具备完善的一次消防设施及验收证件”。红府超市公司虽然于2018年1月12日申请消防验收，但案涉星达城负一层整体消防验收审批日期为2018年12月10日，星达城负一层取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的时间却在2019年3月14日。也就是说直至双方于2018年12月12日达成和解协议，同意因消防问题无法经营解除租赁合同之前，红府超市公司都无法提供符合约定的场地供耀食居饭店从事餐饮经营。耀食居饭店经营的餐饮之所以停业是因为星达城负一层整体消防（包括红府超市公司自己经营的红府超市在内）存在严重问题，并非是红府超市公司当庭辩称的是由于耀食居饭店经营的餐饮店面自身消防问题引起。消防部门手写的消防问题清单中列明了红府超市公司商场消防存在7项问题，其中涉及超市的有3项，涉及物业的4项，只有第3项中载明“餐饮防火分区未解决”。这里还需要强调的是当时并非只有耀食居饭店一家在负一层经营餐饮，和耀食居饭店一排共同经营餐饮的有三、四家，这一点从红府超市公司提供的公证机关录像中可以清楚反映，后期餐饮店面都是由于红府超市公司存在消防问题而关门停业。另外根据法律规定，只有300平方米及以上从事餐饮经营才需要二次消防验收，耀食居饭店租赁的店面面积才200平方米，也不存在二次消防验收问题。2018年11月29日，耀食居饭店发现经营的餐饮店面被红府超市公司全部擅自拆除，遂予以报警。红府超市公司在2018年11月29日之前将耀食居饭店的店面及店内设施拆除，而消防审批是在2018年12月份，如果案涉房屋可以进行消防整改，那么红府超市公司为何要拆除耀食居饭店的餐饮店呢，可以确定一点就是案涉房屋所在商场位置不能用于经营餐饮，只有整体拆除后才能符合消防要求，正因为如此，红府超市公司拆除耀食居饭店的餐饮店后才能获得消防安全检查合格证书。2018年5月31日，原告因被告消防问题不合格造成损失要求被告赔偿致函被告，被告工作人员签收。被告对2018年5月31日原告所发出函的内容予以认可，即自2018年4月18日因被告消防设施未能达到合格标准，原告的店面一直处于停业状态。（二）红府超市公司擅自拆除耀食居饭店店面及店内设施属于单方解除租赁合同的行为，应当承担违约责任。红府超市公司为了能够让自己的商场获得消防安全检查合格证书，擅自拆除耀食居饭店的餐饮店，其用行为表明解除了与耀食居饭店之间的租赁合同，而合同解除的责任在于红府超市公司的房屋不符合经营餐饮的消防要求，因此，红府超市公司应当对其解约行为给耀食居饭店造成的损失承担全部责任。另外，2018年12月12日，双方就案涉纠纷处理达成的书面协议，在该协议中红府超市公司认可案涉房屋系因消防问题无法经营餐饮，并同意对耀食居饭店损失进行赔偿，只是因为涉及国有企业损失数额无人拍板才要求耀食居饭店起诉，并同意积极配合按照法院判决金额给付。二、耀食居饭店主张的各项损失合情、合理、合法，红府超市公司在拆除耀食居饭店的店面及各种设施、设备时并没有就相关的损失与耀食居饭店进行充分协商，也没有对其进行拆除前的损失评估、鉴定，因其违法拆除行为造成耀食居饭店的损失无法确定，一审法院结合耀食居饭店提供的装修合同、购销合同、房屋租赁合同、收据、工资表等损失依据，运用法院自由裁量权进行的判决一定程度上弥补了耀食居饭店的部分损失，但一审法院判决的金额实际是远远低于耀食居饭店的真实损失的，耀食居饭店只是考虑到诉讼成本、时间，以及急需用钱才未上诉，希望早点解决纠纷。另外，耀食居饭店不但提交了全部损失涉及的合同、收据等证据材料，还在起诉时向一审法院申请对所有损失进行鉴定，但是一审法院并未准许，并非是红府超市公司所称的耀食居饭店损失缺乏证据证明。三、红府超市公司对租金部分未提起反诉，且未交纳的租金系由于红府超市公司消防不达标导致耀食居饭店无法经营所致，一审法院未一并处理符合法律规定。另外关于红府超市公司提出的和解协议中涉及的其先行支付的9万元，该9万元处理方式双方在和解协议中已明确约定有解决方案，一审法院不予处理也符合法律规定。俞群向一审法院起诉请求：红府超市公司返还耀食居饭店租金保证金42000元、装修保证金5000元及赔偿耀食居饭店各项损失947013.6元（包括装修费190000元、厨房设备150500元、其他设施设备80303元、员工宿舍租金27850元、收银监控系统25355元、工人工资217220元、经营损失及营业利润损失255785.6元）。一审法院认定事实：2016年10月18日，红府超市公司（甲方）与金伯穗公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将红府超市星达城店D区（商铺）出租给乙方从事餐饮经营，租赁期限为5年，自2016年12月1日至2021年11月30日止。乙方应向甲方支付履约保证金42000元及装修保证金5000元。第1、2年每月租金14000元，之后租金在前年租金递增5%……。违约责任：因甲方原因导致合同终止的，甲方按季度租金给予乙方赔偿……。金伯穗公司在合同上加盖了公章，签约代表为徐培鹤。合同签订后，徐培鹤以金伯穗公司名义支付了42000元履约保证金及5000元装修保证金，并开始投入了大量资金进行装修、招聘人员、购买设施设备等。2016年12月20日，金伯穗公司全体股东授权徐培鹤全权经营上述商铺，并于2017年2月19日书面告知红府超市公司上述商铺即日起由徐培鹤接管一切事项，包括经营权、转租、续租和办理营业执照。红府超市公司于2017年3月6日回函同意金伯穗公司提出的以徐培鹤名义办理工商营业执照，涉及金伯穗星达城店的权利义务均归徐培鹤行使。2017年3月28日，耀食居饭店耀食居饭店经合肥市经济技术开发区市场监督管理局登记设立，注册地址为星达城商业裙房红府超市D区，金伯穗星达城店开始以耀食居饭店名义于2017年2月24日正式营业。2018年4月份，因红府超市公司所处的负一楼消防设施未达标，被消防部门通知停业整顿，导致耀食居饭店自2018年4月18日起停业。红府超市公司在消防整顿后向耀食居饭店表示15天-30天消防即能改造完毕，耀食居饭店届时即可继续经营，因此耀食居饭店一直积极配合红府超市公司整改工作，然而红府超市公司却迟迟无法整改到位，导致耀食居饭店一直无法正常经营，持续支付人员工资、房租等费用。2018年10月经耀食居饭店、红府超市公司协商同意终止租赁合同，耀食居饭店将涉案租赁房屋内桌椅板凳及厨房设备拆除后送至红府超市公司指定场所，红府超市公司于2018年10月拆除了耀食居饭店的店面及内部设施，红府超市公司于2019年1月将涉案房屋承租给第三人用于经营。由于耀食居饭店与红府超市公司就赔偿事宜协商未果，2018年11月29日耀食居饭店向合肥经开区莲花派出所报警。2018年12月12日，耀食居饭店（乙方）、红府超市公司（甲方）签订《协议》，约定：1、甲、乙方同意通过司法途径解决双方争议，由乙方向法院提请诉讼，甲方积极配合；2、甲方向乙方先借款9万元，待法院判决后在损失中扣减该9万元；……5、自2018年12月14日原乙方租赁场地由甲方收回处置。协议签订后，红府超市公司支付给耀食居饭店借款9万元。红府超市公司就经营区域的房屋于2018年1月12日申请消防备案，于2018年12月10日经审批通过，于2019年3月14日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。另查明：耀食居饭店投入装修费用190000元、收银监控系统费用25355元、订制厨房设备费用150500元、订制桌椅、板凳、购置卡丝炉、吊桶、刀具等设备支出费用80303元，2018年4月18日至2018年7月18日支付工人工资110160元（3个月*36720元）；2018年4月18日至2018年9月30日支付职工宿舍租金17700元（2季度*8850元）。一审法院认为，耀食居饭店、红府超市公司于2016年10月18日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效，双方理应按约履行各自的义务。因涉案房屋消防设施未达标，致耀食居饭店被迫停止营业，双方经协商原租赁合同已于2018年10月实际解除。红府超市公司未按合同约定提供符合餐饮经营的商铺，其行为已构成违约，应当赔偿耀食居饭店经济损失为：装修费用190000元、收银监控系统费用25355元。关于订制厨房设备费用、桌椅、板凳费用、卡丝炉、吊桶、刀具费用，因耀食居饭店为餐饮企业，上述订制设备仍能继续使用，其损失该院酌情为原购买价值的30%即（150500+80303）*30%=69241元。关于工人工资损失，耀食居饭店主张计算至2018年9月底，鉴于涉案房屋于2018年4月停业，后期消防整改亦未到位，耀食居饭店不可能长期支付工人工资，该院酌情将该项损失计算至2018年7月18日为110160元。关于职工宿舍租金损失，耀食居饭店主张计算至2018年12月30日，结合工人工资损失本院支持计算至2018年7月18日，考虑租金支付惯例为提前预付一季度，即6月底需预交7、8、9三个月的租金，该院将宿舍租金损失计算至2018年9月30日为17700元，以上经济损失合计为412456元。至于耀食居饭店主张的经营损失及营业利润损失255785.6元，因系间接损失，该院依法不予支持。耀食居饭店诉请红府超市公司返还履约保证金42000元及装修保证金5000元，该院依法予以支持。红府超市公司辩称耀食居饭店应当支付其欠付租金67040元及逾期付款违约金，因红府超市公司未提起反诉，就此项诉请，红府超市公司可另案诉讼解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决：一、安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司于判决生效后十日内向合肥市经济技术开发区耀食居饭店返还履约保证金42000元及装修保证金5000元，合计47000元；二、安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司于判决生效后十日内赔偿合肥市经济技术开发区耀食居饭店经济损失412456元；三、驳回合肥市经济技术开发区耀食居饭店的其他诉讼请求。案件受理费13771元，由合肥市经济技术开发区耀食居饭店负担6771元，安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司负担7000元。二审中，双方当事人均未提供新证据。对一审查明而为双方当事人无异议之事实本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，红府超市公司将租赁房屋交付耀食居饭店后，在耀食居饭店装修经营过程中，因租赁场地的整体消防验收问题导致耀食居饭店无法经营，双方协议终止租赁合同，故本案应属红府超市公司在租赁期间内提供的租赁物不能符合约定的用途，红府超市公司构成违约，一审据此判决红府超市公司承担赔偿责任并无不当，红府超市公司虽已经交付标的物，但在合同履行过程中发生新的事由导致合同履行不能，其主张耀食居饭店接收房屋即不构成违约的理由不能成立，本院不予支持。对于损失的具体数额，耀食居饭店已经装修营业，由于消防验收问题，2018年4月份饭店停业，至2018年10月饭店被拆除，耀食居饭店的装修损失、厨房设备、桌椅、板凳、刀具的损毁和折旧损失、停业合理期间内的人员工资、职工宿舍租金损失等均客观存在，且耀食居饭店提供有装修合同、设备购买合同，付款收据、工资支付凭证予以佐证，且数额未超出合理范围，一审酌情支持全部装修费用，厨房设备、桌椅、板凳、刀具等费用的30%以及三个月的人员工资和职工宿舍租金损失并未有明显不当，本院亦予以维持。红府超市公司已经支付耀食居饭店9万元，依据双方于2018年12月12日签订的协议中约定，该款项在生效判决确定需赔付的款项中予以抵扣，故一审在判项中未予以处理，红府超市公司可在依据判决给付款项时予以抵扣。关于红府超市公司主张的租金和逾期付款违约金，因其本案中未提起反诉，一审不予处理未有明显不当，红府超市公司可另行主张。综上，红府超市公司的上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1225元，由红府超市公司负担。本判决为终审判决。审判长 张       怡审判员 董江宁审判员余海兰二〇一九年十一月十二日书记员 李   丽   莎附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。