湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1126民初4660号原告：石生，男，1969年11月7日出生，汉族，住蕲春县。原告：占小连，女，1972年9月2日出生，汉族，住蕲春县。原告共同委托诉讼代理人：周长生，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原告共同委托诉讼代理人：张亚玲，北京盈科（武汉）律师事务所实习律师。被告：湖北瀚文置业有限公司。住所地：蕲春县漕河镇蕲春大道251号。法定代表人：陈永光，该公司经理。委托诉讼代理人：张炜，湖北贵有恒律师事务所律师。原告石生、占小连与被告湖北瀚文置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石生、占小连二原告共同委托诉讼代理人周长生、张亚玲，被告湖北瀚文置业有限公司委托诉讼代理人张炜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。石生、占小连向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告自2015年05月16日起至实际交付之日止，以每日43.09元的标准向原告支付逾期交房违约金（暂计算至2019年8月31日，被告应向原告支付违约金67601.93元）；2、请求判决被告向原告支付逾期办理不动产权登记违约金4308.60元；3、请求判决被告向原告交付符合合同约定交付条件的商品房；4、请求判决被告向原告交付办理不动产产权登记资料；5、请求判决由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年2月13日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发的人民广场·新世界第1幢-1层1129号商铺，购房款为人民币430860元，被告应当于2015年5月15日之前，将符合合同约定的商品房交付给原告，并且约定如果逾期90日未交付商品房，买受人要求继续履行合同的，出卖人应当自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款日万分之一的违约金。合同还约定商品房交付后180日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按照已付房价款1%支付违约金。合同签订后，原告按照约定支付了房价款，但是，被告至今未向原告交付符合合同约定的商品房，且因被告的责任，原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书，被告应当向原告承担违约责任，现诉至贵院，请求判如所请。湖北瀚文置业有限公司辩称，被告已按合同的约定向原告交付了商铺，原告主张被告承担逾期交房违约金和交付按合同约定交付条件的商品房不能成立；原告主张我方承担逾期办理不动产权登记违约金和向原告交付办理不动产权登记资料，我方无异议。另陈述所购商铺并非传统意义的商品房，商铺在规划、设计时就没有物理隔开，但合同中附有商铺平面图，有明确的位置标识。石生、占小连围绕诉讼请求向本院提交了商品房买卖合同、发票，被告对以上证据真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的。本院认证意见为：原告提供商品房买卖合同、发票等证据，均具有真实性、合法性，且与本案存在关联性，本院予以确认；被告提供的原告与蕲春亦谷商业经营管理有限公司商铺委托经营合同、工程概况表、备案登记证，拟证明商铺按合同约定时间交付，本院认证意见为：该商铺委托经营合同、工程概况表、备案登记证与双方商品房买卖合同在商铺交房时间上虽有一定关联，但商品房交付时间本院将结合其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月13日，石生、占小连与湖北瀚文置业有限公司签订《商品房买卖合同》【合同编号：GF蕲房合编字（二○一四）第007272号】，合同约定：石生、占小连购买湖北瀚文置业有限公司开发的位于蕲春县火车站站前人民广场新世界第1幢-1层1129号商铺，该商铺建筑面积26.62平方米，总价款430860元，石生、占小连在签订合同后支付了全部购房款。合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月15日前，依照规定将经验收合格并符合本合同约定商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同补充协议约定，在该商品房达到约定的交付使用条件后，出卖人按照买受人提供的通知地址寄送《交房通知书》。合同还对其他事项做出了约定。2015年2月13日，石生、占小连与蕲春亦谷商业经营管理有限公司签订《商铺委托经营协议》，该协议约定：甲方（石生、占小连）将其在湖北瀚文置业有限公司购买的商铺委托乙方（蕲春亦谷商业经营管理有限公司）进行统一租赁运营管理，委托管理期限为五年，自2015年2月28日起，满五年止。合同第三条约定：甲方同意在《商品房买卖合同》中载明的交房时间之前，乙方可与开发商协商，并组织商户提前进场装修，为市场试营业作充分准备，合同还约定了其他事项。蕲春县人民广场改造工程于2017年4月26日办理竣工验收备案。本院认为，原、被告于2015年2月13日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，原、被告双方均应严格遵守合同的约定。本案争执的焦点为：房屋交付使用的时间。原、被告双方对房屋交付使用时间各执一词：原告石生、占小连认为被告湖北瀚文置业有限公司至今未按合同的约定向原告交付符合合同约定条件的商品房，被告湖北瀚文置业有限公司认为湖北瀚文置业有限公司向石生、占小连房屋交付使用的时间为2015年2月28日，该时间节点跟蕲春亦谷商业经营管理有限公司与石生、占小连签订商铺委托经营合同约定的交付商铺时间一致。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是商品房交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。故本院确定案涉房屋交付使用时间为案涉案工程竣工验收备案之日即2017年4月26日。原、被告均未否认案涉商铺已实际使用，原告认为涉案房屋至今仍未交付使用不符合客观事实，本院不予采信。被告湖北瀚文置业有限公司抗辩原告已于2015年2月13日与蕲春亦谷商业经营管理有限公司签订了商铺委托经营合同，应视为被告已交付房屋，明显违背客观事实，对其抗辩意见，本院亦不予支持。被告湖北瀚文置业有限公司逾期交付房屋，构成违约。原告要求湖北瀚文置业有限公司支付逾期交房违约金，符合法律规定，本院予以支持。湖北瀚文置业有限公司逾期交付房屋时间从2015年5月16日至2017年4月26日止即970天，交房逾期违约金计算为30677.23元（430860×0.1‰×712）。湖北瀚文置业有限公司未在商品房交付后180日内将办理权属登记需要由其提供的资料报不动产登记机关备案，原告至今未能在规定的期限内取得房地产权属证书，被告湖北瀚文置业有限公司应按合同约定向原告承担按已付购房款的1%违约金，故原告主张湖北瀚文置业有限公司承担逾期办理不动产权登记违约金4308.60元，符合法律规定，本院予以支持。按照合同约定，湖北瀚文置业有限公司除向原告支付逾期办理不动产权登记违约金外，还应继续向原告交付办理不动产登记资料，原告主张湖北瀚文置业有限公司向其交付办理不动产权属登记资料，符合法律规定，本院予以支持。鉴于湖北瀚文置业有限公司已向蕲春亦谷商业经营管理有限公司交付原告购买的商铺由蕲春亦谷商业经营管理有限公司统一对外委托经营，该商铺四至明确，构成独立空间，被告湖北瀚文置业有限公司已按合同的约定交付商品房，故原告要求被告湖北瀚文置业有限公司向其交付符合合同约定条件的商品房的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、湖北瀚文置业有限公司于本判决生效之日起10日内向石生、占小连支付逾期交房违约金30677.23元、逾期办理不动产权属登记违约金4308.60元，共计34985.83元；二、湖北瀚文置业有限公司于本判决生效之日起三十日内提供办理产权登记所需资料，协助石生、占小连办理所购房屋（位于蕲春县火车站站前人民广场新世界第1幢-1层1129号商铺）的权属登记；三、驳回石生、占小连其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1598元，减半收取计799元，由石生、占小连负担410元，湖北瀚文置业有限公司负担389元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  田学志二〇一九年十一月二十二日书记员  肖 莉