河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀11民终1966号上诉人（原审被告）：衡水斯凯学园房地产开发有限公司，住所地桃城区问津街5幢6号。法定代表人：李晓明，经理。委托诉讼代理人：李艳，河北凌坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜庄振，男，汉族，现住衡水市桃城区。委托诉讼代理人：韩冰，河北秋华律师事务所律师。上诉人衡水斯凯学园房地产开发有限公司（以下简称斯凯学园公司）因与被上诉人杜庄振房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初2293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。衡水斯凯学园房地产开发有限公司的上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求，判令被上诉人补足差价款后，上诉人交付房屋；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人要求被拆迁户按照政策指导意见不足差价交房，通知已送达被上诉人，所以不存在逾期交房的行为。本案争议的被上诉人杜庄振与上诉人公司订立的《人民公园区域住宅拆迁安置补偿协议》最北第183号，上诉人已经履行了相应的建设交付义务。协议中约定涉案的回迁房屋已经建好，因多方原因，被上诉人所在楼栋选取的户型建设完成后，实际交房面积高出了协议面积。上诉人按照衡水市桃城区人民政府、衡水市房屋征收办公室联合出具《关于公园一号7#1单元东西户回迁户安置问题的处理意见》统一向回迁业主进行了房屋的交付，发出了通知其中也包括被上诉人的房屋。本案中实际情况非但不是上诉人向被上诉人交付房屋，而是被上诉人在知道房屋具备交付的情况下不履行收房的义务。因此本案涉及房屋至今未交付的根本原因是由于被上诉人未按照上述处理意见履行相应手续、补交相应的差价款，完全是由于被上诉人的原因所致，对于被上诉人所要求的支付违约金无事实和法律依据。二、一审判决适用法律不当。判决应当先督促被上诉人积极履行先合同义务，再确定上诉人的交房义务。因争议拆迁补偿协议为双务合同，被上诉人具有不足房屋差价款的先履行义务。因案涉房屋所在的单元在建设和交房过程中因出现面积差问题曾一度经政府等部门协调处理，并针对该事宜专门出具了处理意见，及时化解了矛盾，稳定了社会秩序，与被上诉人情况一致业主均已在政府指导意见下与上诉人达成一致意见，并办理了房屋交付手续。被上诉人理应按照处理意见积极与上诉人协商，并履行相应的差价款补齐义务后，完成房屋的交付事宜。以上争议补偿协议各方充分配合才能有效解决争议。对此《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”一审法院对我方在抗辩中提出的意见未予处理，直接判令交房，不仅是割裂了协议履行而且不能实现房屋交付的最终目的。综上，一审判决对争议拆迁协议的实际履行情况未查明，对案件事实认定有误，且判决适用法律错误。杜庄振答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉请求及上诉理由均没有事实和法律依据，依法应当驳回上诉，维持原判。杜庄振的一审诉讼请求：1、判令被告交付原告位于河北省衡水市桃城区人民东路公园书香城小区最北号楼东单元18层东室（7-1-1801）回迁房屋。2、判令被告支付逾期交房违约金9738.9元(自2018年10月1日计算至2019年3月31日，以后另计至交付房屋并办理房产证之日止)。3、本案所有诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年11月22日，原告与衡水市拆迁和旧居住区城中村改造指挥部签订了最北第183号《人民公园区域住宅拆迁安置补偿协议》，约定原告位于衡水市××街杜家胡同的面积为151.763平方米的房产拆迁并以产权调换方式补偿，回迁房屋为位于河北省衡水市桃城区人民东路公园书香小区最北号楼东单元18层东室，面积为106.46平方米，少于应回迁面积45.303平方米。剩余面积补偿款为104196.9元，合计每平方米2300元。现7号楼已有部分房屋交付，原告所置换房屋面积原为106.46平方米，现因被告原因，该置换房屋面积增长至122平方米左右（以实际测绘为准）。原告的置换房屋未交房。以上事实有原告提交的证据及庭审笔录在卷为证，证据已经当事人质证。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2009年11月22日签订的《人民公园区域住宅拆迁安置补偿协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效协议。该补偿协议明确约定了置换房屋的具体坐落位置及相应的补偿价款、付款方式等主要条款，原、被告应当按照该协议的约定履行各自的义务。现原告要求被告交付该房产符合规定。因被告原因导致现房屋面积超过原告协议约定的面积，但在原告回迁基准楼层面积内。被告应予交房，就超过协议的面积双方因均未在本诉中主张，故双方庭下自行协商，本案不予理涉。原告主张的逾期交房违约金因被告未予交房而产生，故依照被告每月向原告支付的1623.15元违约金计算，自2018年10月1日起计算至实际交房之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告衡水斯凯学园房地产开发有限公司于本判决生效后五日内将河北省衡水市桃城区人民东路公园书香小区最北号楼东单元18层东室交付原告杜庄振；二、被告衡水斯凯学园房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告杜庄振逾期交房违约金9738.9元（自2018年10月1日起，按照每月1623.15元计算至2019年3月31日，以后继续计算至交付房屋之日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元由被告衡水斯凯学园房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交如下证据：上诉人委托衡水市房产测绘队出具的《衡水斯凯学园房地产·公园书香城东区7幢（变更）房产测绘技术总结报告》复印件一份。被上诉人对该证据的质证意见：该报告是上诉人单方委托作出，因此对其真实性、合法性不予认可。二审查明事实与一审一致。本院认为，案涉《人民公园区域住宅拆迁安置补偿协议》最北第183号协议签订后，被上诉人依约履行了合同义务，上诉人亦应当依约履行安置补偿的义务，上诉人未按期交付安置房屋的行为，构成违约。《关于公园一号7#楼1单元东西户回迁户安置问题的处理意见》是衡水市桃城区人民政府、衡水市房屋征收办公室向上诉人出具的文件，并未被被上诉人认可，因此该文件对被上诉人没有强制约束力，也不能消除上诉人逾期交房的违约事实。上诉人要求被上诉人补足面积差价款后再交付安置房屋的请求，缺乏事实及法律依据。首先，上诉人据以确定案涉房屋面积的主要证据是衡水市房产测绘队出具的测绘报告，该测绘报告是上诉人单方委托第三方做出，在被上诉人不予认可的情况下，不能作为确定房屋实际面积的依据。其次，上诉人主张的房屋单价没有依据，被上诉人也不予认可。故，上诉人提交的证据尚不能证明案涉房屋差价款的金额。再次，上诉人要求被上诉人支付房屋面积的差价款的请求，属于诉讼请求外的范畴，上诉人未在本案一审中提起反诉，一审法院对此项请求不予理涉并无不当。综上所述，衡水斯凯学园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人衡水斯凯学园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李希平审判员  孟祥东审判员  李春蕾二〇一九年十一月十八日法官助理安厚泽书记员孙华晨