上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11179号上诉人（原审被告）：沈刚，男，1982年10月28日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：陈育新，上海沪灿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王浩，男，1979年6月26日生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审原告）：孙万巧，女，1979年4月29日生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：周荣茂，上海至真律师事务所律师。原审第三人：上海松江新城投资建设集团有限公司，住所地上海市松江区三新北路900弄683号405室。法定代表人：宋国林。上诉人沈刚因与被上诉人王浩、孙万巧及原审第三人上海松江新城投资建设集团有限公司（以下简称新城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初10309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沈刚上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项，改判驳回被上诉人关于违约金、律师费、装修损失的诉请。事实与理由：被上诉人自签约时就属于限购状态，直至目前也没有改变，买卖协议是自始无效的。上诉人正是在得知被上诉人无法交易的情况下才另外出售房屋的，而且该合同已经解除。被上诉人的限购问题才是合同无法继续履行的原因。由于购房人不具备购房资格，也就不能获得房屋差价的可得利益，不存在损失，一审法院按照差价损失认定违约金是错误的。被上诉人王浩、孙万巧共同辩称：房屋买卖合同是有效的，上诉人恶意一房二卖，导致房屋被查封，无法过户，合同解除的过错责任在于上诉人，应当由其承担违约责任。请求二审法院维持原判。原审第三人新城公司未作陈述。王浩、孙万巧向一审法院起诉请求：1、确认王浩与沈刚于2015年10月21日签订的《房地产定金及买卖协议》有效；2、判令上海市松江区XX镇XX路XX弄XX、XX号XX室房屋（即本案系争房屋）产权归王浩、孙万巧所有，沈刚协助办理房屋过户手续；3、沈刚支付王浩、孙万巧律师费人民币（下同）35,000元。庭审中，王浩、孙万巧变更其诉讼请求为：1、判令解除王浩与沈刚于2015年10月21日签订的《房地产定金及买卖协议》；2、判令沈刚返还王浩、孙万巧购房款470,000元；3、判令沈刚赔偿王浩、孙万巧违约金730,000元；4、判令沈刚支付王浩、孙万巧律师费35,000元；5、判令沈刚赔偿王浩、孙万巧装修损失22,000元。一审法院认定事实如下：2015年9月11日，上海XX有限公司对包括系争房屋在内的松江区XX镇XX路XX弄XX-XX号1-18层、XX号1-12层、XX-XX号1-18层、XX-XX号3-20层房屋取得上海市房地产权证（大产证）。2015年10月16日，沈刚（乙方、买方）与上海XX有限公司（甲方、卖方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，注明系争房屋所在地块的土地用途为居住（动迁安置房）。2015年10月21日，王浩（乙方、买受人）、沈刚（甲方、卖售人）在上海XX事务所（丙方、居间方）居间下签订《房地产定金及买卖协议》，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋转让价款52万元。房款支付方式：乙方于2015年10月22日前以现金方式（银行转账）补足定金至20万元；乙方于2015年11月30日前以现金方式（银行转账）支付给甲方首期房款27万元；待甲、乙双方共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续成功后，当日乙方以现金方式支付尾款5万元。甲方于2015年10月22日交房交钥匙给乙方，当日甲方结清该房屋内所有水电煤等费用。第三.3.D条约定，在国家政策允许该房屋可上市交易办理产权过户手续时，甲、乙双方应在接到丙方通知后30个工作日内，共赴上海市松江区房地产交易中心办理产权过户相关手续。第三.3.I条约定，甲、乙双方签订本协议起至该房屋能办理产权过户手续期间，甲方不得擅自补办该房屋产权证，不得在该房屋产权证上添加任何产权人；因该房屋为动迁安置房，在办理产权过户审税手续时因国家政策原因可免相关的税、费等，则甲方无条件配合提供动迁协议原件及免税相关材料，若甲方不提供或不配合则多出的税、费由甲方承担。第四.2条约定，若已收到乙方首房款后违约，导致双方无法办理该房屋产权过户等相关手续，则甲方自愿赔偿乙方违约金104万元，且甲方自愿赔偿乙方装修费、律师费、差旅费等一切费用。2015年10月21日，王浩支付沈刚定金2万元；2015年10月22日，王浩支付沈刚定金18万元；2015年11月21日，王浩支付沈刚购房款5万元；2015年12月1日，王浩支付沈刚购房款22万元，以上共计47万元。另查明，王浩与孙万巧系夫妻关系，于2011年8月1日登记结婚。2017年11月8日，上海XX有限公司更名为上海松江新城投资建设集团有限公司，即本案第三人。自2013年1月至今，上海XX贸易商行一直为孙万巧缴纳社会保险。审理中，双方均确认，沈刚于2015年10月21日将系争房屋钥匙交付王浩。之后王浩对系争房屋进行了装修，装修费用约32,000元，目前系争房屋仍由王浩、孙万巧家庭占有使用。另，双方确认2018年9月12日系争房屋可以办理二手房交易过户手续，系争房屋现在的市场价值为125万元。再查明，王浩向沈刚购买系争房屋之后，沈刚将系争房屋另行出售给案外人张某。2018年3月5日，张某向一审法院提起诉讼。该案审理过程中，张某申请对系争房屋进行预查封，期限自2018年4月16日至2021年4月15日。2018年4月11日，经一审法院主持调解该案双方达成调解协议：一、张某与沈刚关于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX、XX号XX室房屋的房屋买卖合同关系已解除；二、沈刚于2018年10月30日前返还张某房款85万元；三、如沈刚未能按上述第二项约定的期限履行付款义务的，则需加付张某违约金22万元；四、张某自愿放弃其余诉讼请求；五、双方无其他争议。后因沈刚未履行付款义务，张某向一审法院申请执行。2018年8月3日，王浩与孙万巧向一审法院提起执行异议，被裁定驳回。2018年9月3日，王浩与孙万巧向一审法院提起执行异议之诉，一审法院于2018年10月30日作出驳回诉讼请求的一审判决。王浩与孙万巧提起上诉，后因未按时缴纳诉讼费，上海市第一中级人民法院于2019年3月27日出具裁定书，按自动撤回上诉处理。审理中，王浩陈述在签订合同时其具备购房资格，但2016年政策调整之后，其不具备上海市购房资格，但孙万巧是具有购房资格的。审理中，王浩表示，合同解除后，其同意向沈刚返还系争房屋，并要求在本案中一并处理，沈刚对此亦无异议。一审法院认为，王浩与沈刚之间签订的《房地产定金及买卖协议》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。合同具有相对性，孙万巧并非该协议的签约相对方，故其向沈刚提出的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。王浩诉请解除《房地产定金及买卖协议》，因该协议系三方合同，故究其本意，应为解除其与沈刚间关于系争房屋间的房屋买卖合同关系，沈刚予以同意，系当事人真实意思的表示，于法不悖，一审法院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案双方当事人的争议焦点在于何方过错导致合同解除。本案中，在双方约定的过户期限前，系争房屋被司法查封，沈刚至今仍未能解除司法限制，王浩据此提出解除合同，符合法律规定。沈刚虽称王浩属于限购人员，故解除合同的过错在于王浩，但沈刚未能举证证明在王浩提起诉讼之前，沈刚即以上述限购情形为由向王浩主张解除合同，故一审法院认定因沈刚的过错导致双方的买卖无法继续履行。关于王浩主张的各项损失，一审法院分述如下：1、关于购房款470,000元，沈刚同意返还，一审法院予以确认。2、关于违约金730,000元，王浩陈述根据协议约定违约金的金额为104万元，王浩认为过高，故根据系争房屋的市场价值，主张以溢价损失73万元作为违约金。沈刚不同意赔偿，并认为如果法院最终认定沈刚需要支付违约金的，则认为过高，要求法院调整。但沈刚未能提供证据证明王浩主张的标准过高，故对王浩主张的违约金，一审法院予以支持。3、关于律师费，协议约定，若沈刚违约导致双方无法办理该房屋产权过户等相关手续，则沈刚同意赔偿王浩装修费、律师费等一切费用，王浩提供了律师费发票证明其因诉讼支付了律师费35,000元，故一审法院予以支持。4、关于装修损失，双方均确认2015年10月之后由王浩出资32,000元对系争房屋进行了装修，考虑王浩使用至今的情形，一审法院酌定沈刚赔偿王浩装修损失10,000元。审理中，王浩陈述其同意将系争房屋返还给沈刚，此系王浩对其诉讼权利和实体权利的自由处分，于法不悖，一审法院予以确认。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，于二○一九年六月二十四日作出判决：一、确认王浩与沈刚关于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX、XX号XX室房屋的房屋买卖合同关系已解除；二、沈刚于判决生效之日起十日内返还王浩购房款470,000元；三、沈刚于判决生效之日起十日内赔偿王浩违约金730,000元；四、沈刚于判决生效之日起十日内支付王浩律师费35,000元；五、沈刚于判决生效之日起十日内赔偿王浩装修损失10,000元；六、王浩于判决生效之日起十五日内将位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX、XX号XX室房屋返还给沈刚；七、驳回孙万巧的诉讼请求。如果付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16,193元，减半收取计8,096.50元，财产保全申请费3,120元，合计诉讼费11,216.50元，由王浩负担54元（已付），由沈刚负担11,162.50元（于判决生效之日起七日内交付一审法院）。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审另查明，《房地产定金及买卖协议》第三.3.G条约定，甲、乙双方在签订《上海市房地产买卖合同》之前，乙方有权更改该房屋受益人，但不得影响甲方利益。本院认为，双方当事人签订的房屋买卖合同属合法有效，双方均应按约履行。上诉人在过户义务尚未履行前将系争房屋另售他人，导致系争房屋被查封，无法完成过户手续，已经构成违约，其应当按约承担违约责任。上诉人主张王浩属于被限购对象，其无需承担违约责任，但根据《房地产定金及买卖协议》第三.3.G条约定，甲、乙双方在签订《上海市房地产买卖合同》之前，乙方有权更改该房屋受益人，但不得影响甲方利益。即使限购事实成立，在王浩配偶具备过户资格的情况下，双方可以在实际过户时选择购买人家庭成员中符合资格的过户主体，故上诉人的主张缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11,550元，由上诉人沈刚负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇一九年十一月二十九日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……