广东省揭阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤52民终669号上诉人(原审被告、反诉原告)：江松耀，男，1967年4月3日出生，汉族，住普宁市占陇镇占陇圩占陇中市******。被上诉人(原审原告、反诉被告)：曾晓川，男，1983年12月29日出生，汉族，住普宁市***************。委托诉讼代理人：谢鹏，广东广健律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄华鸿，福建闽腾师事务所律师。上诉人江松耀因与被上诉人曾晓川房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省普宁市人民法院（2019）粤5281民初1092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江松耀上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项；2.改判江松耀无须返还曾晓川定金20000元；3.改判曾晓川支付江松耀违约金20000元；4.一审反诉费、二审上诉费由曾晓川承担。事实与理由：一审判决以江松耀与曾晓川签订的房屋买卖合同中涉及的房屋用地没有报有批准权的人民政府审批同意转让手续为由而认定双方订立的合同违反法律、行政法规的强制性规定从而确认为无效合同是认定事实和适用法律严重错误，望二审法院依法予以纠正并改判。涉案房屋的土地具有整体性，是普宁市人民政府于1991年12月批给原普宁市农作物病虫测报站的2.8亩划拨土地。普宁市农作物病虫测报站以全集资形式集资统建单位办公用房和职工宿舍的综合楼，职工出资建房只获得地上建筑物所有权，土地所有权依然是普宁市农作物病虫测报站集体所有，而职工的地上建筑物也属于有限制的使用期限，使用期限届满职工必须无条件归还单位集体所有。经过普宁公证处公证的《集资统建楼房协议书》第二项集资性质:“集资统建楼房交付乙方的住房、其房屋性质属有限产权，即乙方只拥有所属房屋的所有权，其余如土地使用权，公共建筑物，所有权属甲方集体所有。乙方出资所得之房屋，确权事宜，按房地产管理规定办理但费用由乙方负责，集资者其合法继承人可继续使用。但乙方不得私自将房屋转让给第三者。若确需转让，需征得甲方同意，并办要有关手续，承接方应严格遵守本协议的各项条款。”《集资统建楼房协议书》第八项在使用期间，若政府需征用，甲乙双方应无条件服从，拆迁补偿按国家有关规定执行，其中建筑物补偿费归乙方，所有宅基地补偿费归甲方。”以上约定条款可以得出:涉案房屋的土地所有权系普宁市农作物病虫测报站所有，该土地上的建筑物几十户职工宿舍和单位办公单元共同拥有相同地块，不可能也不存在土地分割转让的问题，转让只涉及转让地上建筑物的所有权，因此江松耀与曾晓川之间涉案房屋转让只存在地上建筑物所有权转让，不可能也不存在土地转让的问题。因不可能也不存在土地转让的问题。因此也不存在一审法院以划拨土地转让需有权人民政府审核批准的问题。因一审法院对普宁公证处公证的《集资统建楼房协议书》中相关约定条款未进行有效阅读和认定，对涉案房屋的土地所有权系普宁市农作物病虫测报站所有和地块整体性不可分割转让事实缺乏清楚的认定，导致认定事实错误，错误认定事实导致适用法律错误，也导致最后作出错误判决，望二审法院应予以纠正并改判。根据最高人民法院司法观点集成民事卷中关于杜万华大法官《在全国民事审判工作会议上的总结讲话》(2011年6月24日):“在审判工作中，一要严格确定合同无效的法定条件，尽量维护合同关系的稳定。当前形势下，一定要站立在维护法律严肃性和社会经济关系有序协调发展的高度，严格把握无效合同的认定标准。结合案件具体情况，认真分析和准确把握法律规定的性质和精神，正确界定当事人民事行为目的，凡不属于违反法律、行政法规效力性强制性规定情形的，要坚决维护合同对双方当事人的约束力，提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性。不要让司法裁判成为当事人违反诚信避险趋利的途径和手段。”综上，一审判决以江松耀与曾晓川签订的房屋买卖合同误认为存在土地转让没有报批违反法律、行政法规的强制性规定从而确认为无效合同是认定事实和适用法律严重错误，望二审法院依法予以纠正并改判，以提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性。不要让司法裁判成为当事人违反诚信避险趋利的途径和手段，以维护社会和谐和人民的安居乐业。曾晓川辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回江松耀的上诉。截止至一审结束，江松耀未取得涉案房屋产权。因此，应维持原判，驳回江松耀的全部诉请。曾晓川向一审法院起诉请求：1.解除曾晓川与江松耀签订的《房屋（门市）买卖合同》；2.江松耀向曾晓川双倍返还定金40000元；3.本案诉讼费用由江松耀负担。经一审法院释明，本案属于无效合同，曾晓川当庭变更第1项诉讼请求为确认曾晓川、江松耀签订的房屋买卖合同无效，变更第2项诉讼请求为江松耀向曾晓川返还定金20000元，其余诉讼请求不变。江松耀向一审法院反诉请求：1.曾晓川向江松耀支付违约金20000元；2.本诉和反诉的诉讼费用由曾晓川负担。经一审法院释明，本案属于无效合同，江松耀仍坚持原诉讼请求不变，并当庭增加诉讼请求为确认曾晓川、江松耀签订的房屋买卖合同有效。一审法院认定事实：一、2018年3月25日，普宁天天地产中介业务员张泽鑫在其微信朋友圈发布业主将位于普宁市******侧烟草调剂中心对面普宁市农作物病虫测报站集资统建铺面北面自东至西第二间商铺租售的信息，内容为：直主可租可售长春路近药场旺铺一间二层，一百平，原有公证书，转见证。115万，出租月4200元，置业热线：155*****344。2018年4月2日，曾晓川在看到上述租售信息并自己先行打听房屋部分情况后微信联系张泽鑫，表示有购买上述房屋意向。张泽鑫告知曾晓川称该房屋没有房产证，只有集资统建楼房协议公证书，转让时需要见证，之前已经转让了好几手。经多次交谈后，张泽鑫与曾晓川约定到普宁天天地产中介办公室与房屋出卖人江松耀面谈。二、2018年4月6日，曾晓川与江松耀在面谈上述房屋的买卖事宜后，双方签订了《房屋（门市）买卖合同》，主要约定：甲方（卖方江松耀）与乙方（买方曾晓川）买卖的房屋位于普宁市******侧烟草调剂中心对面普宁市农作物病虫测报站集资统建铺面北面自东至西第二间；乙方对买卖房屋的现实情况作了充分了解后自愿购买，买卖价款为1008000元，乙方在签约时先向甲方交定金20000元，余款于2018年4月15日前办妥见证手续时交清；乙方交清房款之日，甲方应将房屋及有关房产权属证件等一并移交给乙方使用管正，产权归乙方所有，做到款清房屋及证件交两不误，乙方应向甲方出具管正房屋的凭据，甲方保证房屋产权清楚，没有被查封、抵押、典当等；本协议属甲、乙双方自愿订立，双方永不反悔，均应全面履行本协议，任何一方不得违约，若反悔或违约的，应赔偿对方违约金20000元。在《房屋（门市）买卖合同》签订后的同一天，曾晓川向江松耀支付了定金20000元。涉案房屋尚未移交。三、2018年8月9日，曾晓川委托广东广健律师事务所律师向普宁市房地产管理局查询，该局出具了《证明》，内容为：通过对目前使用房地产权属登记数据库的查询，查无地址为普宁市******侧农作物病虫测报站集资统建铺面北面自东至西第二间的房地产产权登记记录。四、涉案房屋的用地系1991年12月批给原普宁县农作物病虫测报站的国有建设用地，其供地方式为划拨。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：一、曾晓川与江松耀签订的《房屋（门市）买卖合同》是否有效；二、江松耀是否需向曾晓川返还定金20000元，曾晓川是否需向江松耀支付违约金20000元。第一，在我国房地产实行“房地一体”的原则，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，因此，房屋转让时势必涉及对土地使用权的转让。本案中，曾晓川与江松耀签订《房屋（门市）买卖合同》的标的物为房屋，经查明，系建设于原普宁县农作物病虫测报站供地方式为划拨的国有建设用地上的房产。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。至法庭辩论终结前，均未向本院提供有批准权的人民政府审批同意转让的手续，故，双方签订的合同因违反法律法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。第二，由于无效合同自始没有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。江松耀在合同签订后收取了曾晓川定金20000元，依法应当返还给曾晓川，江松耀主张不返还定金20000元，于法无据，不予支持。双方签订的合同为无效合同，合同约定的违约条款对双方均无约束力，故江松耀反诉要求曾晓川支付违约金20000元，缺乏法律依据，予以驳回。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、江松耀应于本判决生效之日起10日内付返还曾晓川定金20000元；二、驳回曾晓川的其他诉讼请求；三、驳回江松耀的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费400元，由江松耀负担，江松耀负担的诉讼费，曾晓川已预交并表示同意代为垫付，由江松耀在履行本案债务时迳付曾晓川。反诉费400元，由江松耀负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。二审围绕上诉争议的问题进行审理。关于一审判决江松耀返还曾晓川定金20000元以及驳回江松耀请求曾晓川支付20000元违约金是否正确的问题。首先，曾晓川与江松耀签订涉案房屋买卖合同的标的物是原普宁县农作物病虫测报站供地方式为划拨的国有建设用地上的房产；其次，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。鉴于江松耀在一审、二审期间均未能提供有批准权的人民政府审批同意转让的手续，故江松耀与曾晓川签订的房屋买卖合同因违反国家法律、行政法规强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应确认为无效合同。合同无效，对双方当事人均没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，一审据此判决江松耀返还曾晓川定金20000元并驳回江松耀请求曾晓川支付20000元违约金并无不当，本院予以维持。江松耀上诉主张无须返还曾晓川定金20000元以及曾晓川应支付其违约金20000元，理由不能成立，本院予以驳回。综上所述，江松耀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由江松耀负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈树城审 判 员 邹秋玲审 判 员 陈爱萍二〇一九年十一月二十日法官助理 陈孟彬书 记 员 黄佳虹附二审判决适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。