山西省高级人民法院   民事判决书   （2019）晋民再327号   再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：代某，男，汉族，1963年4月5日出生，现住侯马市。   被申请人（一审原告、二审上诉人）：张某，男，1959年8月16日出生，汉族，住襄汾县，现住临汾市。   被申请人（原审被告）：侯马北方轻工城置业有限公司。   法定代表人：陈某，系该公司董事长。   再审申请人代某因与被申请人张某、侯马北方轻工城置业有限公司（以下简称“侯马轻工城”）执行异议之诉一案，不服临汾市中级人民法院（2018）晋10民终1156号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年6月19日作出（2019）晋民申17号民事裁定书，裁定再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人代某、被申请人张某到庭参加诉讼，侯马轻工城经合法传唤未到庭参加庭审，本院进行缺席审理。本案现已审理终结。   代某再审请求：1.依法撤销山西省临汾市中级人民法院（2018）晋10民终1156号民事判决书；2.维持侯马市人民法院（2018）晋1081民初10号民事判决；3.诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：原判决、裁定适用法律确有错误。再审申请人就案涉房屋（侯马轻工城A20幢1、2、3层14号房屋）享有足以排除强制执行的民事权益，二审法院适用法律明显错误，依法应予改判。再审申请人于2012年12月份从案外人周某手中购买了位于侯马轻工城A20幢1、2、3层14号房屋，并付清了全部购房款256002元，周某与再审申请人及侯马轻工城签订了协议。侯马轻工城为再审申请人变更合同、出具收据，并承诺协助再审申请人办理房产登记过户手续。周某于当日将案涉房屋交付给了再审申请人，再审申请人一直合法占有、使用该房屋至今，此后数年间再审申请人多次要求侯马轻工城为其办理房产证，但侯马轻工城均以各种理由推托，直到案涉房屋被法院查封后，再审申请人才得知侯马轻工城将该房屋登记在了自身名下，并将该房屋抵押给了被申请人。该房屋设定抵押时，侯马轻工城对该房屋己经不再享有实体权利，侯马轻工城无权处分该房屋，再审申请人有理由相信被申请人与侯马轻工城恶意串通，损害再审申请人的合法权益，该房屋上设定的抵押应为无效民事行为。再审申请人认为对该房屋未办理过户登记手续自身并不存在任何过错。再审申请人购买该房屋并与侯马轻工城签订《商品房买卖合同》，该房屋的付清全款时间及房屋的交付时间均在该房屋被抵押之前，再审申请人付清该房屋全部房款，并承担了从房屋交付至今的水费、电费、物业管理费等费用，己对案涉房屋实际占用多年，案涉房屋未办理过户登记手续，但无相关证据证明再审申请人存在过错。同时，再审申请人认为该房屋虽然未办理房产过户登记手续，但在法律上已经具备准物权性质的物权期待权，二审法院认为再审申请人对该房屋仅享有债权请求权明显不当，应为“准物权性质请求权”。再审申请人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，再审申请人对案涉房屋享有合法民事权益符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，恳请人民法院在对本案综合考量时坚持利益平衡原则，对再审申请人在执行标的之上的权利予以切合实际的保护。综上所述，再审申请人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项的规定，请求对本案进行再审并依法改判，以维护再审申请人的合法权益。   被申请人张某答辩称：2013年7月25日，张某与侯马北方轻工城置业有限公司办理该公司所有的房产证他项权证，足以证明侯马北方轻工城置业有限公司所涉房屋拥有所有权，否则无法办理，原审法院据此作出准予实现担保物权的裁定事实清楚，证据充分。且在受理执行后于2015年12月22日在案涉房产处张贴执行公告，根据最高人民法院关于适用的解释第三百七十四条第一款项，未在六个月内提出异议，其已丧失权利。依据侯马法院（2015）侯民初字第684号、685号民事裁定书和中院民事判决书为依据，张某要求实现担保物权，在实现担保物权过程中引发的申请执行人执行异议之诉，本案的焦点在于再审申请人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。张某对案涉房屋享有的是已经办理抵押登记，具有物权性质的抵押权。自案涉房屋办理抵押登记之日起，张某已经成为抵押权人。而再审申请人对案涉房屋享有的是依据房屋买卖合同而产生的债权。根据优先于债权的基本原则，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。请求法院依法驳回其诉讼请求。   侯马轻工城未到庭亦未提交书面意见。   张某一审向侯马市人民法院提出诉讼请求：1.撤销侯马市人民法院（2017）晋1081执异28号执行裁定书；2.判决准予对侯马北方轻工城置业有限公司A20幢1、2、3层14号房产的执行；3.判令二被告承担本案诉讼费用。   侯马市人民法院认定事实如下：2008年周某与北方轻工城签订商品房买卖合同，购买北方轻工城A20幢1、2、3层14号房屋，购房款256002元，周某付清购房款后北方轻工城将房屋交付其使用。2012年12月周某与代某及北方轻工城签订协议，周某将上述房屋转让给代某，转让款由两方自行商定，北方轻工城同意并协助双方办理更名过户手续。2012年12月代某与北方轻工城签订关于购买上述房屋的商品房买卖合同，北方轻工城给代某出具256002元收款收据，并注明变更换收据，随后周某将房屋交付代某使用。2013年5月30日，张某与北方轻工城签订《抵押借款合同》，向张某借款380万元，以包括本案争议房屋在内的二十套房产提供抵押担保，并办理了抵押权登记。2015年7月28日经张某申请侯马市人民法院裁定准予对北方轻工城抵押的包括本案争议房屋在内的二十套房产采取拍卖变卖等方式依法变价，张某优先受偿，本案争议房屋遂作为执行标的进入执行程序。   侯马市人民法院一审认为，本案审理的重点应当是代某就争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。2008年周某与北方轻工城签订商品房买卖合同，购买北方轻工城A20幢1、2、3层14号房屋，交付购房款后占有使用该房屋。2012年12月，周某与代某及北方轻工城签订协议，周某将上述房屋转让给代某，代某向周某交付房款并实际占有该房屋。上述两次房屋买卖均未办理产权变更登记，不发生物权变动，但房屋买卖合同有效，代某依法取得合同债权。在随后的几年中由于北方轻工城的原因，涉及北方轻工城的房产手续停办，造成代某一直未办理有关房产权证。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，代某的情况符合上述规定，故对张某的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条第二项的规定，判决驳回张某的诉讼请求。案件受理费100元，由张某负担。   张某不服一审判决，向临汾市中级人民法院提起上诉，请求二审法院撤销原判，改判准予对侯马北方轻工城置业有限公司A20幢1、2、3层14号房产的执行。   二审法院查明事实与一审查明事实一致。   临汾市中级人民法院认为，本案系张某申请执行侯马市人民法院（2015）侯民初字第684号民事裁定，实现担保物权过程中而引发的申请执行人执行异议之诉，各方争议的焦点在于代某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。从当事人享有的权利性质来看，张某对案涉房屋享有的是已经办理抵押登记具有物权性质的抵押权，自案涉房屋办理抵押登记之日起，张某已成为抵押权人，而代某对案涉房屋享有的是依据房屋买卖合同而产生的债权，即使其交了房款经占了房屋，但其与侯马轻工城之间在长达六年的时间内未办理产权变更登记，买卖双方均具有一定过错，并不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条规定的情形，根据物权优先于债权的基本原则，张某关于准许执行案涉房屋实现针对抵押物的优先受偿权的上诉请求具有事实和法律依据，应当予以支持，代某关于其享有足以排除强制执行权利的理据不足，应当不予采信。案涉房屋进行抵押登记时其所有权属北方轻工城所有是明确的，故一审法院在已经生效的（2015）侯民初字第684号民事裁定准予对案涉房屋采取拍卖、变卖等方式依法变价的情形下又以代某的请求符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条规定为由判决驳回张某准予执行案涉房屋的诉讼请求属适用法律不当，予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十三条第一款第一项之规定，判决：一、撤销山西省侯马市人民法院（2018）晋1081民初10号民事判决；二、准许对侯马市北方轻工城置业有限公司A20幢1、2、3层14号房产的执行。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元合计200元由代某负担。   再审期间，当事人未提交新证据。本案再审查明的事实与原审查明的事实一致。   本院再审认为，本案争议焦点是案外人代某就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。人民法院对执行异议之诉的审理，一般应当就案外人对执行标的是否享有权利、享有什么样权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，代某与侯马轻工城早在人民法院查封之前就签订了合法有效的《商品房买卖合同》，已支付全部房款，并在人民法院查封之前已合法占有该不动产，未办理过户登记亦不是代某自身原因所致，故案涉房屋属于人民法院不得查封、扣押、冻结的不动产。而且，从本案查明的事实看，代某与侯马轻工城案涉商品房屋买卖合同的签订、付款、转移占有房屋均在抵押之前，该房屋亦是其主要生活来源之一，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条与二十八条的规定，代某的权利应予以保护。张某作为抵押权人在向北方轻工城出借大额款项而未对二十余套抵押房屋进行充分的现场调查，了解抵押物是否存在其他真实的权利人，北方轻工城隐瞒房屋已出售的实际情况，违背诚实信用原则，应承担相应法律责任。综上，原判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。张某请求判令准予对位于侯马北方轻工城置业有限公司A20幢1、2、3层14号房产执行的诉请不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：   一、撤销山西省临汾市中级人民法院（2018）晋10民终1156号民事判决；   二、维持山西省侯马市人民法院（2018）晋1081号民初10号民事判决。   一、二审案件受理费各100元，由张某负担。   本判决为终审判决。   审判长 张建康   审判员 张 林   审判员 徐立军     二〇一九年十一月十三日   书记员 宋鹏飞