上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14324号上诉人（原审被告）：李小女，女，1960年1月22日出生，汉族，户籍地福建省南安市。委托诉讼代理人：奚向军，上海市汇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈寅麟，上海市汇盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海联昌物业管理有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇秀山路68号401室。法定代表人：赵春波，总经理。委托诉讼代理人：刘历，男，该公司员工。上诉人李小女因与被上诉人上海联昌物业管理有限公司（以下简称联昌公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初40340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，于同年11月18日公开开庭进行了审理。上诉人李小女的委托诉讼代理人奚向军、沈寅麟，被上诉人联昌公司的委托诉讼代理人刘历到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李小女上诉请求：撤销一审判决，改判驳回联昌公司的一审全部诉讼请求。事实及理由：一审认定事实不清，未查明涉案小区物业费收费标准，联昌公司提供的物业服务合同上记载的物业费及违约金标准系手写，调整物业费通知无原件，均不具有法律效力；且双方已就包括本案物业在内的多套房产另行达成协议，约定物业费以每月1万元打包价通过案外人上海XX酒店管理有限公司（以下简称XX酒店）支付给联昌公司，联昌公司亦向XX酒店开具发票，双方一直按此标准付费直至2016年7月因双方打包价未谈妥产生纠纷。联昌公司认为XX酒店支付的款项是预付款，但并无证据证明，而李小女提供的证人证言可充分证明双方另行约定过物业费。另外，联昌公司主张的物业费中，2015年9月至2016年4月的物业费已超过诉讼时效；联昌公司在一审中的委托诉讼代理人无代理资格，一审程序有误；联昌公司自2018年3月起就不再提供涉案小区物业服务。综上，联昌公司关于物业费的主张依法无据，李小女未拖欠物业费，不构成违约。联昌公司辩称，不同意李小女的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。联昌公司系通过涉案小区房管办安排与涉案小区业委会签订物业服务合同，该合同已经公示等正常程序，物业费和违约金标准系合同双方真实意思表示，合同版本为当时的统一制式合同，手写符合常理，此后调价也符合规定。由于原业委会主任生病，该小区自2018年初起处于无业委会管理状态，直至2018年11月底新业委会成立，此后联昌公司与新业委会就包括李小女在内的部分业主拖欠物业费等问题多次沟通未果，联昌公司至2019年6月30日停止提供物业服务。因此，李小女应支付涉案期间的物业费及违约金。联昌公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令李小女支付自2015年9月1日至2018年12月31日的物业管理费3,932.50元；2、判令李小女支付违约金3,932.50元（因违约金金额大于欠费本金，仅按照欠费本金主张）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、李小女应于判决生效之日起十日内支付联昌公司自2015年9月1日至2018年12月31日的物业管理费3,932.50元（房屋地址：XX路XX弄XX号XX室）；二、李小女应于判决生效之日起十日内支付联昌公司违约金3,932.50元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由李小女负担。二审期间，当事人围绕上诉请求均提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据材料的交换和质证。李小女提交两组证据材料：1、2019年11月11日上海市浦东新区XX街道XX小区业主委员会（以下简称涉案小区业委会）情况说明一份，欲证明联昌公司自2018年3月31日起停止物业服务，故无权主张此后的物业费及违约金；2、2015年9月1日物业服务合同一份，该合同中没有关于物业费和违约金的记载，欲证明联昌公司提供的合同中相关内容系手写添加。联昌公司质证认为：1、情况说明真实性无法确认，不认可证明内容，2018年3月31日后未停止物业管理。2、合同无原件，真实性不认可，且该合同版本是当年全市统一印刷的，物业费和违约金就是手写的。接手物业管理后也是按照合同记载收取物业费的。联昌公司提交四组证据材料：1、2019年1月26日由上海市浦东新区潍坊房屋管理办事处（以下简称涉案小区房管办）寄给联昌公司的信函，内有三份材料：2019年2月涉案小区业委会致联昌公司的函、涉案小区新旧两任业主大会和业主委员会备案证。欲证明涉案小区新业委会于2018年11月27日成立。2、2019年4月9日至6月5日间联昌公司与涉案小区新业委会往来函件三份，欲证明涉案小区新业委会于2019年4月首次告知拟终止与联昌公司间的物业服务合同，至2019年6月底，联昌公司结束了对涉案小区的物业管理。3、联昌公司进行物业管理的材料，包括电梯维护记录、联昌公司员工劳动仲裁调解书4份以及2019年4月26日涉案小区业委会证明一份。欲证明联昌公司一直在对涉案小区进行物业管理，涉案小区新业委会对此也是确认的。4、2019年1月24日涉案小区房管办致联昌公司要求确保涉案小区春节服务工作的函一份，欲证明涉案小区房管办也确认是联昌公司对涉案小区进行物业管理。李小女质证认为：1、信函真实性无异议，但与本案物业费纠纷无关。2、往来函件真实性无异议，可以证明联昌公司在物业管理期间确实存在人员缺岗情况。3、电梯维护材料真实性不认可，与本案无关；调解书及业委会证明真实性无异议，调解书是双方合意，不能证明相关事实，不认可证明目的。4、房管办函件真实性无法确认，假设是真实的，也是要求联昌公司确保人员在岗，证明之前存在人员不在岗情况。本院认证如下：双方对真实性均无异议的材料，作为本案证据使用，其余材料不作为本案证据。本院二审期间查明：至2018年12月31日，联昌公司在涉案小区从事物业管理工作。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同关系受法律保护。联昌公司与涉案小区业委会于2015年9月签订《物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容与法不悖，应为合法有效，对联昌公司及涉案小区全体业主均有约束力。现联昌公司已按约提供了物业服务，作为涉案小区业主之一，李小女应当遵守小区业委会与联昌公司签订的服务合同，支付相应的物业费用，如未按时支付，应承担违约责任。对于李小女提出涉讼房屋物业费双方另有约定一节，一审法院已进行了详尽阐述，本院予以认同，因联昌公司对该意见不予认可，且李小女无法提供确实充分的证据证明双方对物业费另有约定，本院对其以此为由拒付物业费的主张不予支持，一审法院对于违约金的处理并无不当，本院予以认同。二审中，李小女认为联昌公司于2019年5月提起本案诉讼，因此2015年9月至2016年4月的物业费已超过诉讼时效，但其在一审阶段并未提出诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，本院对此项主张不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项以及相应司法解释的规定，本案中，李小女对联昌公司代理人资格提出的异议不符合发回原审人民法院重新审理的条件。综上所述，李小女的上诉理由缺乏依据，上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李小女负担。本判决为终审判决。审判长  韩朝炜审判员  赵 鹃审判员  王 峥二〇一九年十一月二十七日书记员  陆 薇附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。