上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10678号上诉人（原审被告）：叶意标，男，1974年4月13日生，汉族，户籍所在地福建省浦城县，现住上海市闵行区。被上诉人（原审原告）：翁美琴，女，1965年2月27日生，汉族，户籍所在地上海市静安区，现住上海市宝山区。委托诉讼代理人：董骊娜（翁美琴女儿），住上海市宝山区。上诉人叶意标因与被上诉人翁美琴房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初5697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人叶意标上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人继续履行《物业租赁合同》。事实和理由：被上诉人未亲自履行作为合同当事人应负的催告义务，并不满足合同项下约定的单方解除权行使条件。被上诉人因其女儿买房需要资金，所以要出售上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）并与购房人达成清房约定，故设计促使上诉人违约，以此为由解除合同。被上诉人通过其女婿向上诉人发送催告短信，使上诉人在并未核实发信人真实身份的情况下完成其催告义务，明显带有恶意，被上诉人委托其女婿代为履行催告义务的行为不符合合同约定的解除权行使条件。上诉人于2019年6月8日以转账形式向被上诉人账户支付了三个月的房租，被上诉人收到后未与上诉人联系，也未退还该租金，可推知被上诉人对与上诉人继续履行合同默示认可，其真实意思是仍旧与上诉人保持租赁关系。被上诉人翁美琴辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。翁美琴向一审法院起诉请求：1.判令解除叶意标、翁美琴2015年11月12日就上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《物业租赁合同》；2.判令叶意标赔偿翁美琴因改动房屋结构产生的违约金4,600元（人民币，下同）。一审审理中，翁美琴变更诉讼请求为：1.要求确认叶意标、翁美琴签订的《物业租赁合同》于2019年3月27日解除；2.叶意标对改动的工作阳台恢复原状；3.判令叶意标返还位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室的房屋。同时翁美琴撤回要求叶意标对改动的工作阳台恢复原状的诉讼请求。一审法院认定事实：系争房屋产权人系翁美琴。2015年11月12日，翁美琴作为出租方（甲方）、叶意标作为承租方（乙方）签订《物业租赁合同》一份，约定翁美琴将系争房屋出租给叶意标使用，月租金2,300元，押金2,300元，租赁期限为2015年12月15日起至2020年12月14日止。合同第五条约定，交付期限：甲方于2015年11月12日之前将该物业交付给乙方使用。房租每三个月付一次，每次提前十天预付下次的租金。每次租金必须以现金方式支付，由甲方直接收取；合同第十条约定，1、对于各方未尽上述义务或严重违反本合同宗旨的，对方有权发出书面催告其改正，经对方书面催告7日内仍未改正的，对方有权单方终止合同并要求赔偿相应违约金，并书面通知对方，自该通知发出之日7日内对方未提出异议，合同即时解除。2、乙方在合同未到期之前提前退房的，甲方有权不退押金。乙方到付款日，经过甲方的催交，没有及时付清房屋租金及相关费用的，以押金作为违约金赔偿给甲方……合同补充条款第三条约定前三年贰仟叁佰元每月，后两年贰仟肆每月。此外，双方还对其他事项进行了约定。一审庭审中，双方一致确认以下事实：1、系争房屋月租金标准一直是2,300元；2、2019年3月20日翁美琴催告的租金时间段是2019年3月15日至2019年6月14日，按照约定应当于2019年3月5日之前支付，叶意标于2019年4月1日直接向翁美琴转账支付了上述三个月的租金6,900元。叶意标、翁美琴对于上述事实均无争议，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：翁美琴向法院提交短信截屏、告知书照片、门牌号照片各一份，证明因叶意标没有按约履行租赁合同，2019年3月20日翁美琴将告知书通过短信及在系争房屋门外张贴的方式通知叶意标，告知书内容为：“本人施某受翁美琴女士（甲方）委托处理松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室物业租赁合同事宜，告知叶意标先生（乙方），由于乙方违反物业租赁合同第五章，第九章乙方第一条，第九章乙方第五条，现通知乙方，一：及时支付房租，二：对厨房外工作阳台作出整改，三：甲方单方终止合同并要求乙方支付相应违约金。请乙方整改后告知本人，甲方将即刻向法院提出相关事宜诉讼，特此告知。”该短信截屏显示叶意标回复“你爱咋咋地！”。叶意标对上述证据中的短信截屏的真实性无异议，短信确实收到过，因为当时不是翁美琴本人发过来的其也就没有注意，起诉之后才知道是翁美琴的女婿发的。对告知书的照片真实性不认可，其没有看到过张贴的告知书。一审法院对上述证据中短信截屏的真实性予以确认。对告知书照片及门牌号照片，尽管叶意标不予认可，但告知书内容与短信内容一致，可以形成证据链证明翁美琴向叶意标进行了书面催告，且叶意标并非居住于租赁物内，而是转租给他人，叶意标未看到过张贴的告知书不能排除翁美琴张贴过告知书的事实，故法院对翁美琴该组证据予以确认。另外，一审庭审中，翁美琴明确系争房屋现由叶意标对外转租，但其不要求追加次承租人，只要求叶意标返还房屋，次承租人的问题不要求在本案中处理。此外，关于合同解除后，叶意标已付的租金其要求抵扣房屋使用费，房屋使用费计算至叶意标实际返还房屋之日，如果有多余部分同意返还。押金2,300元其同意在收到房屋时退还。叶意标向法庭陈述，如果判令解除合同，对翁美琴使用费的计算方式没有异议，叶意标保留其装修损失的诉权。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。翁美琴与叶意标签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。本案争议焦点为叶意标是否存在根本违约及翁美琴能否单方行使合同解除权，对此法院分析如下，首先，根据合同约定，房租每三个月付一次，每次提前十天预付下次的租金，故2019年3月15日至2019年6月14日期间段的租金，按照约定应当于2019年3月5日之前支付，而叶意标逾期未付租金，违反了合同约定的义务。翁美琴委托其女婿于2019年3月20日通过短信向叶意标催告租金后，叶意标仍未支付，而支付租金是其作为承租方的主要义务，故叶意标的行为构成根本违约。虽然叶意标抗辩发短信的非翁美琴本人，但这并不影响翁美琴通过这种方式催告叶意标支付租金的效力，且叶意标也当即回复了“你爱咋咋地！”，说明叶意标对此催告内容亦是知晓的。其次，根据合同第十条第一款的约定，对于各方未尽上述义务或严重违反本合同宗旨的，对方有权发出书面催告其改正，经对方书面催告7日内仍未改正的，对方有权单方终止合同并要求赔偿相应违约金，并书面通知对方，自该通知发出之日7日内对方未提出异议，合同即时解除。本案中，因叶意标逾期支付租金，翁美琴于2019年3月20日向叶意标发送的短信属于书面通知的一种，翁美琴通过短信内容明确作出了其催告租金及单方解除合同的意思表示，而在该通知发出之日起7日内叶意标既未提出异议，也未支付租金，合同约定的翁美琴行使单方解除权的条件已成就，故法院确认双方物业租赁合同于2019年3月28日解除。最后，关于叶意标抗辩其于翁美琴起诉后支付了拖欠的租金，要求合同继续履行的意见，法院认为，根据前述分析，双方的物业租赁合同已经于2019年3月28日解除，双方之后未重新达成租赁的合意，叶意标4月1日自行支付后续租金的行为并不能改变合同已经解除的事实，故对此辩论意见，法院不予采纳。综上，法院确认叶意标、翁美琴就系争房屋签订的《物业租赁合同》于2019年3月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故本案租赁合同解除后，叶意标应返还翁美琴系争房屋。关于押金的处理，根据合同第十条第二款的约定，翁美琴有权要求叶意标以押金作为违约金赔偿给翁美琴，现翁美琴同意在叶意标返还系争房屋后退还押金2,300元，属于其对自身权利的处分，于法不悖，法院予以准许。关于叶意标已付租金的处理，法院认为，合同解除后，在承租方返还房屋前，承租方应承担合同解除前的租金及合同解除后实际返还房屋前的房屋使用费，本案中，叶意标已支付租金及使用费至2019年6月14日，考虑到双方均同意房屋使用费标准亦按照每月2,300元计算，现叶意标尚未返还系争房屋，故法院将2019年3月28日至2019年6月14日期间段叶意标应支付的房屋使用费与其已支付的费用两项相抵，该期间段的房屋使用费叶意标无需另行支付，翁美琴亦无需返还叶意标租金，但2019年6月15日起至叶意标实际返还系争房屋之日止，该期间的房屋使用费，叶意标仍有支付的义务。另外，翁美琴审理中撤回部分诉讼请求，系其对自己民事权利的自由处分，并无不当，法院予以准许。一审法院审理后作出判决：一、确认翁美琴与叶意标就上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《物业租赁合同》于2019年3月28日解除；二、叶意标于判决生效之日起十日内向翁美琴返还位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋；三、翁美琴于叶意标返还上述房屋后当日退还叶意标押金2,300元；四、叶意标于判决生效之日起十日内支付翁美琴上述房屋的使用费（计算方式：自2019年6月15日起至实际返还翁美琴上述房屋之日止，按每月2,300元的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，减半收取计105元，由叶意标负担（于判决生效之日起七日内交付法院）。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。本案的争议是被上诉人是否有权行使单方合同解除权，系争合同是否已于2019年3月28日解除。根据合同约定，上诉人应于2019年3月5日之前支付2019年3月15日至2019年6月14日期间的租金，但上诉人未在上述期限内支付，显已违约。因此，被上诉人于2019年3月20日委托其女婿向上诉人以发送短信的方式进行租金支付的催告并提出终止合同，但上诉人在此之后的7日内仍未支付租金或提出异议，已经符合了合同约定的解约情形，故被上诉人有权行使合同约定解除权，一审确认系争合同于2019年3月28日解除，于法不悖，本院予以支持。上诉人主张被上诉人必须亲自行使合同解除权，缺乏法律依据，本院不予支持。上诉人还主张无法对发信人的真实身份进行核实，但被上诉人除发送短信外还在系争房屋门外张贴了告知书，上诉人也实际对被上诉人女婿发送的短信予以了回复，故上诉人的上述抗辩，缺乏依据，本院不予采信。上诉人在本案诉讼过程中自行向被上诉人支付租金的行为，并不能改变合同已经解除的事实，且双方之间的纠纷正在法院进行审理，双方的权利义务关系应以法院生效判决为准。综上，上诉人要求继续履行合同的上诉请求，缺乏法律和事实依据，本院无法支持。一审判决确认涉案租赁合同已经解除，于法不悖，在此基础上一审对合同解除的后果处理，亦无不妥，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审据此判决上诉人向被上诉人返还系争房屋并支付房屋使用费，并无不妥，本院予以支持。综上所述，叶意标的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币210元，由上诉人叶意标负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇一九年十一月二十八日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……