广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初5904号原告：惠东县阳光花园置业发展有限公司，住所惠东县平山镇惠兴路××花园升光阁首层29号-30号。法定代表人：张耀华。委托诉讼代理人：陈玉辉，广东卓尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁亮，系原告公司员工。被告：惠东县房地产综合开发集团公司，住所惠东县平山镇东华路十七号。法定代表人：游顺和。原告惠东县阳光花园置业发展有限公司与被告惠东县房地产综合开发集团公司物权确认纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告惠东县阳光花园置业发展有限公司的委托诉讼代理人陈玉辉、袁亮到庭参加诉讼，被告惠东县房地产综合开发集团公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠东县阳光花园置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认惠东××××镇××花园第一栋5套房产（产权证号：原××00、现Ｑ0××59；原××45、现Ｑ0××64；原号为××46、现号为Ｑ0××63；原号为××09、现号为Ｑ0××81，原号为××08、现号为Ｑ0××69）为原告所有；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1992年××发展企业公司（以下简称××公司）与被告签订了《合作开发土地协议书》和《同意挂牌经营协议书》明确约定涉案房屋由××公司全额投资建设，因政策限制原因使用被告的名义办理相关报批报建手续，被告不对涉案房屋享有实际权利。2000年12月16日，××公司与被告在惠州注册成立了原告，并以原告的名义对××花园地块进行房地产开发及经营管理，原告公司章程约定××公司负责××花园开发建设的全部投资，××花园项目的销售权益、物业产权及收益全部归属××公司。2001年12月8日，原被告通过（2001）惠东证字第294号公证之行为将惠东县行政文化中心××花园地块由被告名下变更原告名下。同时，被告以通告书自证的方式将以其名义报建的涉案房屋权属变更为原告名下物业。2001年12月26日原告办理了××花园地块的国有土地使用权证。2002年11月27日经惠州市外经局批复，被告与××公司解除对原告的合作经营，退出原告的经营管理，由××公司对原告独资经营管理。2002年被告依法与××公司解除对原告的合作经营退出原告的经营管理，原告变更为××公司独资经营后，被告陷入经营困境，处于无序管理的状态，也一直未通过工商年检，直至2008年因逾期未年检而被吊销营业执照。2008年被告依法吊销后其吊销状态一直持续至今。正是由于前述被告经营管理方面的历史原因，2002年后登记在被告名下的××花园第一栋房产都无法依法过户给原告。2017年9月12日被告以自证方式证明××花园地块是××公司挂靠其名下开发建设的，××花园地块已转移至原告名下，包括本案标的5套房产共计23套房产的实际权利人是原告。2017年10月31日和11月2日原告委托广东翔伟律师事务所向惠东县国有资产监督管理办公室分别以《法律意见书》和《所函》的方式询问××花园一栋共计114套（包含本案标的5套）权属问题，2017年11月3日惠东县国有资产监督管理办公室以惠东国资监管办函【2017】19号《关于广东翔伟律师事务所的复函》方式明确表示被告对××花园一栋23套（含本案标的5套）在内的114套房权未持股和投资，不属于被告资产。诉讼期间，原告增加第二项诉讼请求为请求被告协助原告变更不动产权到原告方名下，办证费用由原告承担。将原第二项诉讼请求变更为第三项诉讼请求，内容变更为诉讼费由原告承担。被告惠东县房地产综合开发集团公司未作答辩，亦未提交相关证据。原告围绕其诉讼请求向本院提交了下列证据予以佐证：1、委托书；2、××花园项目开工计划申请表；3、《惠东县××花园有关业务授权书》；4、惠东县公证处函；5、惠州市对外经济贸易委员会《关于合作经营惠东阳光花园置业发展有限公司合同、章程的批复》；6、《关于原以我司名义报建的惠东××花园三栋房屋归并为惠东阳光花园置业发展有限公司权属的通告书》；7、（2001）惠东证字第294号《公证书》；8、惠东国用（2001）字第132301135号国有土地使用权证；9、《关于“惠东阳光花园置业发展有限公司”变更企业类型的批复》（惠外经资审字）【2002】599号》；10、《合作开发土地协议书》；11、《同意挂牌经营协议书》；12、惠东县国土资源局《通告》（惠东国土资[2016]374号）；13、平山国土资源所《证明》；14、土地分割情況表；15、惠东国用（2005)第××××59号不动产登记资料查询结果证明；16、惠东国用（2005)第××××68号不动产登记资料查询结果证明；17、惠东国用（2005)第××××58号不动产登记资料查询结果证明；18、《关于置换土地使用权给惠东阳光花园置业发展有限公司的回复》（惠东国土征字[2008]78号）；19、惠东国用（2009)第010237号不动产登记资料查询结果证明；20、惠东国用（2012)第010775号不动产登记资料查询结果证明；21、权属证明书（××00、××45、××46、××09、××08)；22、证明；23、《法律意见书》、《所函》；24、惠东县国有资产监督管理办公室《关于广东翔伟律师事务所的复函》（惠东国资监管内涵[2017]19号）；25、（2018）粤民终158号民事判决书。经审查当事人所提交的证据及原告庭审的陈述，本院认定事实如下：原告惠东县阳光花园置业发展有限公司系成立于2000年12月29日的有限责任公司（台港澳法人独资），法定代表人为张耀华，经营范围：在惠东××××镇行政中心建设总规模7.6312万平方米商住地。被告惠东县房地产综合开发集团公司系成立于1985年1月17日的全民所有制公司，经营范围为土地开发、房产建筑（二级）、兴建住宅、厂房等，后于2008年5月10日因逾期未年检而被惠东县工商行政管理局吊销营业执照。1992年6月4日，被告作为甲方与案外人××发展企业公司作为乙方签订《合作开发土地协议书》，协议约定：“甲方已征用位于县行政、文化中心的土地八万多平方米，为加快开发建设步伐，协议如下：……三、土地按现有现状移交乙方实施开发。合作开发区域的土地，经双方商定，由乙方单方投资进行“四通一平”及一切开发完善与兴建。至于黄排河岸的河堤石坝及县府留用地前的大桥一座，则由甲方支付资金进行建设完善。四、土地进行作价双方商定，合作开发区域的土地按每平方米318元人民币作价，总计算面积80420平方米，计算总价25573560元……九、房屋的销售及办证。房屋由乙方投资建成后，房屋的销售价由乙方自定。至于需办理的房产证及土地使用证，由甲方出具有关证明资料由乙方自行办理，所需费用由乙方负责支付。乙方在房屋建设中的一切工商、税务、报建等费用由乙方负责支付。”同日，被告作为甲方与案外人××发展企业公司作为乙方签订《同意挂牌经营协议书》，协议书约定：“……甲方同意乙方单方投资，兴建并挂甲方牌经营。一、乙方所需建设用地由甲方作价提供。土地提供给乙方后土地由乙方使用。三、乙方责任：在本项目中，乙方自行实施投资、安排设计、工程施工、物业销售等，自负税收、盈亏和经济责任。”1993年1月8日，被告出具《委托书》载明：“现委托张耀华作为签订惠东县××花园楼宇买卖合同及××花园工程项目合同的我方代表。”1993年5月28日，被告为××花园项目进行前期工作或新开工计划申请报建工作，该申请表载明：“资金来源自筹（港商投资），计划建设住宅14800平方米，商住楼合计310万元，××花园一区六栋今年计划完成工程量50%。”1995年10月8日，被告出具《惠东县××花园有关业务授权书》载明：“由于业务发展需要……现我公司决定将有关××花园商住小区销售、出租、物业管理商品房业务从即日起授权由惠东县房地产综合开发集团公司××花园售建处直接对外签订合同及经营管理等有关业务，并由香港××发展公司负责人张耀华先生代表人签名。如今后张耀华先生及××花园售建处在贵处办理有关××花园售楼、房租租赁合同等有关业务的公证，我公司将予以认可。”1995年10月12日，被告向惠东县公证处告知上述《惠东县××花园有关业务授权书》，载明：“……如今后张耀华先生及××花园售建处在贵处办理有关××花园售楼、房屋租赁合业务的公证，我公司将给予认可。”2000年12月25日，惠州市对外经济贸易委员会向惠东县外经贸局作出《关于合作经营惠东阳光花园置业发展有限公司合同、章程的批复》载明：“一、同意惠东县房地产综合开发集团公司（甲方）与香港××发展企业公司（乙方）合作经营“惠东县阳光花园置业发展有限公司”（合作公司）。二、合作公司总投资额420万美元，注册资本210万美元，由乙方全额认缴，注册资本以外、投资总额以内投资亦由乙方提供。乙方以所投入资金为合作条件，甲方以其房地产开发建设资质和物业管理为合作条件。甲、乙方合作条件分别于营业执照签发三个月、二年内到位……五、合作公司物业管理收益归甲方，物业产权及销售收益归乙方，经营风险按归属管理承担。”2001年12月8日，被告向原告出具《关于原以我司名义报建的惠东××花园三栋房屋归并为惠东阳光花园置业发展有限公司权属的通告书》载明：“……我公司于1994年1月以惠东××花园第一栋、第三栋、第四栋（合三栋）名称报建的房屋在上述政府批准证书及营业执照的开发建设范围内（详96.1.31经县规划建设评审小组审批的惠东××花园总体规划图）。我公司上述三栋××花园物业合相继开发建设的所有××花园总体规划内共14.47万平方米房屋物业，现在已由我公司组件成专项开发公司（即经政府批准成立的惠东阳光花园置业发展有限公司）开发、建设、经营。所以在上述××花园范围内物业（包括上述已报建的三栋房屋物业）均改名，定名为惠东阳光花园置业发展有限公司开发、建设、经营和权属的物业。”2001年12月8日，原告与被告签订《惠东县城行政文化中心××花园地块更名协议书》经惠东县公证处进行公证，该协议书的内容为：“惠东县城行政文化中心××花园住宅小区地块的资金全部是港商张耀华先生在县政府关于招商引资开发建设县城行政文化中心精神的指引下，为了家乡的建设，改变县城面貌而积极投入的。过去，张耀华先生是挂靠惠东县房地产综合开发集团公司（甲方）从事房地产开发的。”现在港商张耀华先生已注册成立了其独自的外资企业，即惠东县阳光花园置业发展有限公司，为符合有关政策规定，现甲、乙双方协定，将甲方该地块（地号9-5-49，住宅用途，使用权面积76312平方米，惠东国用[2001]字第132301××××号）办理到惠东县阳光花园置业发展有限公司名下。”2001年12月26日，位于惠东××××镇行政文化中心××花园，地号9-5-49，住宅用地，使用权面积76312平方米过户至原告名下（国有土地使用权证号：惠东国用[2001]字第132301××××号）。2002年12月17日，惠州市对外贸易经济合作局向惠东县外经贸局出具《关于“惠东阳光花园置业发展有限公司”变更企业类型的批复》载明：“同意惠东县房地产综合开发集团公司（原甲方）退出合作公司经营管理，其在合作公司的合作条件转由原乙方执行，即合作公司转由原乙方独资经营……三、公司经营范围：在惠东××××镇行政中心建设总规模7.6312万平方米商住地（含房地产开发、建成物业的销售、租赁、经营和物业管理等）。2016年8月31日，惠东县国土资源局发布通告载明：“我局拟收回原登记在开发商名下或小区业主名下（包括商品楼、集资房和房改房）的《国有土地使用权证》，并为相关业主办理不动产登记手续；在该小区不动产权籍调查全部完成后，注销相关的《国有土地使用权证》及其他地籍档案。”2016年10月14日，平山国土资源所向原告出具证明载明：“我所收到惠东阳光花园置业发展有限公司名下《国有土地使用权证》壹本，国土证号、地号和面积为：惠东国用（2005）第××××69号，地号0109050××8，面积15738.31平方米。上述宗地用地项目名称：××花园。特此证明。”土地分割情况表显示：“原1323011358号土地使用权证被依法分割为四个小证，分别为惠东国用（2005）第××××59号土地使用权证、惠东国用（2005）第××××69号土地使用权证、惠东国用（2005）第××××68号土地使用权证、惠东国用（2005）第××××58号土地使用权证。其中涉案5套房产被包含在惠东国用（2005）第××××69号土地使用权证中。其中惠东国用（2005）第××××58号土地使用权证7546.68平方米土地使用权与惠东县地方税务局10000平方米土地进行置换，土地置换后国有土地使用权证号为，惠东国用（2009)第010237号和惠东国用（2012)第010775号不动产登记。2017年9月12日，被告向原告出具证明载明惠东××××镇大另地××花园第一幢：1、第三层（升光阁）302房（现房地产权证号：Ｑ0××59，原证号：××00）；2、第一层38房（现房地产权证号Ｑ0××64，原证号：××45）；3、第一层35房（现房地产权证号：Ｑ0××63，原证号：××46）；4、第一层底层24房（现房地产权证号：Ｑ0××81，原证号：××09）；5、第一层底层23房（现房地产权证号：Ｑ0××69，原证号：××08）。2017年11月3日，案外人广东翔伟律师事务所接受原告委托向惠东县国有资产监督管理办公室出具《广东翔伟律师事务所函》，载明：“你办监管的国企惠东县房地产综合开发集团公司对包括上述23套商品房在内的××花园一幢114套商品房，并未持股和投资，上述商品房不属该公司依法取得的国有资产和你办依法监管的对象，不知是否正确？”2017年11月3日，惠东县国有资产监督管理办公室出具《关于广东翔伟律师事务所的复函》载明：“惠东县房地产综合开发集团公司对包括贵所来函提及的23套商品房在内的××花园第一幢商品房并未持股和投资，不属于该公司依法取得的资产。对相关历史遗留问题，由该公司尽快协助处理、妥善理顺。”原告因上述23套房产的其中18套房产被执行查封，向惠州市中级人民法院提起案外人执行异议之诉。惠州市中级人民法院于2017年10月31日作出（2017）粤13民初31号民事判决书，判决：一、不得执行惠东××××镇××花园第一幢18套商铺（产权证号：Q0000783、Q0000788-Q0000791、Q00008××-Q0000808、Q0000814-Q0000817、Q0000820-Q0000824、Q0000826）。二、被告惠东县房地产综合开发集团公司应在本判决生效30日内协助原告将上述18套商铺的产权变更登记到原告名下。邝耀枢不服该判决，上诉至广东省高级人民法院。广东高级人民法院于2019年3月28日作出（2018）粤民终158号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，原告与被告在1992年6月4日签订了《合作开发土地协议书》及《同意挂牌经营协议书》，根据合作开发协议书内容，被告按318元/平方收取土地作价款，所建房屋由原告单方投资，自行销售，自负相关费用。《同意挂牌经营协议书》约定被告提供经营等方面资质及注册证书等给原告用于开发兴建涉案土地上的建筑。从合作开发合同内容看，被告实际只收取土地作价款，并不承担经营风险，因此，应认定原告与被告签订的《合作开发土地协议书》名为合作开发合同，实际是土地买卖合同。结合《合作开发土地协议书》、《同意挂牌经营协议书》及之后在经营过程中出具的《委托书》、《惠东县××花园有关业务授权书》及被告出具给惠东县公证处的函件及相关批复文件看，涉案的××花园楼盘第一栋实际是原告的投资企业香港××公司向被告购买土地后，以被告的名义开发建设形成，全部资金由××公司出资，被告并无实际投入，根据双方约定及谁投资谁受益的原则，被告对××花园楼盘第一栋房屋不享有实际权益。2000年底，被告与香港××发展企业公司合作成立原告公司，该公司由××公司负责全部投资，被告以建设资质和物业管理为合作条件，经营范围为××花园项目的开发建设。2002年，被告退出合作，原告由香港××发展企业公司独资经营。原告公司成立后，即于2001年12月8日与被告签订《惠东县城行政文化中心××花园地块更名协议书》，约定将原××公司向被告购买的土地办理到原告名下，并于2001年12月26日由原告取得××花园项目的土地的国有土地使用权证。此外，被告还于2001年12月8日出具《关于原以我公司名义报建的惠东××花园三栋房屋归并为惠东阳光花园置业发展有限公司权属的通告书》，通告原由被告名义报建的××花园物业均改名为原告公司开发、建设经营，说明原告与被告在2001年已就开发主体的变更达成协议，但由于被告被吊销、无人主事的原因，才一直未能变更开发主体，导致涉案商铺仍登记在被告名下。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”的规定。原告诉请确认惠东××××镇××花园第一幢5套房产（房地产权证号：Ｑ0××59、Ｑ0××64、Ｑ0××63、Ｑ0××81、Ｑ0××69）为原告所有，并要求被告协助上述不动产过户至原告名下，理由充分，证据充足，本院予以支持。原告主张案件受理费由原告承担，本院予以照准。被告惠东县房地产综合开发集团公司经本院传票传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告惠东县房地产综合开发集团公司于本判决发生法律效力之日起7日内协助原告惠东县阳光花园置业发展有限公司办理涉案位于惠东县平山大另地××花园第一幢5套房产（房地产权证号：Ｑ0××59、Ｑ0××64、Ｑ0××63、Ｑ0××81、Ｑ0××69）的过户手续，办理过户过程中产生的相关税费、办证费用等均由原告惠东县阳光花园置业发展有限公司自行承担。案件受理费100元（原告惠东县阳光花园置业发展有限公司已预交），由原告惠东县阳光花园置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  吴国良人民陪审员  胡秀连人民陪审员  张小勇二〇一九年十一月二十九日法官助理李思颖书记员林妙儿