重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0106民初5259号 原告：刘海英，女，1982年9月1日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：宗山，重庆仁政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洁，重庆仁政律师事务所律师。 被告：重庆富州房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区富洲路6号，统一社会信用代码91500106765915608R。 法定代表人：林金清，重庆富州房地产开发有限公司董事长。 委托诉讼代理人：张静，国浩律师（重庆）事务所律师。 委托诉讼代理人：陈兴强，国浩律师（重庆）事务所律师。 原告刘海英与被告重庆富州房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案受理后，依法由审判员马劲东独任审判，适用简易程序分别于2018年5月9日、2019年6月13日公开开庭进行了审理。审理过程中，原告曾变更其委托诉讼代理人。2018年5月9日开庭审理时，原告的委托诉讼代理人杨新宽、邓芳，被告重庆富州房地产开发有限公司委托诉讼代理人张静、陈兴强到庭参加诉讼。2019年6月13日开庭审理时，原告的委托诉讼代理人宗山，被告重庆富州房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈兴强到庭参加诉讼。审理中依法扣除和解等审限。本案现已审理终结。 原告刘海英提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告重庆富州房地产开发有限公司拆除重庆市沙坪坝区富洲路富州新城兰亭小区的整体大门建筑；2、若被告不拆除，则要求被告赔偿经济损失29566元（阳台面积×套内单价）及支付违约金86017元（房屋总价款×20%）；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原被告于2016年9月14日签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件，约定涉案商品房项目名为富洲新城兰亭，被告将位于重庆市沙坪坝区富洲路***号房屋出售给原告，房屋建筑面积为65.16㎡，单价6600.45元/㎡，合同价430085元。原告按约履行了付款义务，被告交房。但在合同实际履行过程中，被告在未通知原告的情况下擅自更改小区规划设计，损害原告权益。按照被告向公众展示的楼房沙盘显示，原告所购房屋小区大门并无其他建筑，但交房后，原告发现被告在小区大门修建了其他建筑并遮挡了原告所购房屋的阳台，由此造成原告的房屋的采光、通风严重受到影响。原告多次与被告协商，但被告以各种理由推诿，原告无奈诉至人民法院，要求判如所请。 被告重庆富州房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.根据原告起诉的事实和理由，本案不属于商品房买卖合同关系，而是属于相邻权关系；2.涉案房屋并未对规划设计变更，涉案兰亭小区就2号楼和3号楼之间的大门的规划设计也没有变更，另外，对原告所称的沙盘中展示的内容只能属于要约邀请，而且并没有对原告自称的大门如何修建做过说明或承诺；3.被告方在对商业用房的外墙面进行装饰的过程中使用了外挂的钢架，在钢架外使用了石材进行装饰，导致实际外墙面超出建筑设计图墙面约30公分，同意对外挂的墙面进行拆除。 本院经审理认定事实如下： 2016年9月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同主要内容为，一、商品房暂定名为：富州新城兰亭。二、甲方销售的商品房为预售商品房，坐落在重庆市沙坪坝区富洲路***（下称涉案房屋），涉案房屋所在楼层物理层为第7层，名义层为第4层，建筑面积为65.16平方米，套内建筑面积为52.36平方米，共用部位与共用分摊建筑面积12.80平方米。三、涉案房屋为清水房，房屋总成交价为430085元，建筑面积单价为6600.45元/平方米，套内建筑单价为8214元/平方米，乙方选择按揭付款；四、房屋交房条件：1.本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；2.乙方付清全部房款和国家政策规定的各种税、费、代收费。五、规划、设计变更的约定：1.甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更，甲方规划变更、设计变更导致该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向及提高该商品房项目的建筑容积影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方；2.乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，15日内未作书面答复的，视同接受变更，乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并向乙方支付已付房价款0.10%的违约金，乙方不退房的，应当与甲方就变更事项另行签订补充协议，给乙方造成损失的，由甲方赔偿。同日，原被告通过《合同补充协议》将规划、设计变更的约定更改为：1.在合同履行期间，因甲方原因，并经规划部门批准的规划变更或经设计单位同意的设计变更，而导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向及提高该商品房所在当期项目的建筑容积，甲方应当在有关部门批准同意之后、交房之前将变更内容书面通知乙方。但因非甲方的原因而导致商品房的上述变更的情况除外。乙方在甲方通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。若乙方在15日内未作出书面答复的，则视同接受该规划、设计的变更以及由此引起的该商品房面积、价款的变更，且在此情况下商品房面积变更不受合同关于3%误差比的限制，双方应按实际测绘面积结算房价款。未经甲方书面授权，甲方雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具签署的任何文件及口头承诺均属无效，合同内容与宣传资料、样板房的画片、数据、文字如有不一致的，以本合同内容为准，凡是合同中没有约定的宣传内容，不作为要约或者合同条款。 《重庆市商品房买卖合同》签订后，原告按约支付了房屋价款，涉案房屋所在楼栋通过竣工验收备案登记后，被告向原告交付了的涉案房屋。2018年11月16日，涉案房屋过户登记至张素蓉名下。 另查明，涉案小区2、3号楼栋底层为商铺，商铺装修前，其外立面与涉案房屋的外立面均在同一平面内。 还查明，被告在涉案小区2、3号楼栋之间单独修建了小区大门，小区大门的两端分别与2、3号楼栋底层商铺相连，被告对小区大门和2、3号楼栋的低楼层用同等颜色的材料进行了装修。小区大门并未与涉案房屋直接相连，以涉案房屋景观阳台的垂直面为参考面，小区大门的靠近涉案房屋的外垂直面在涉案房屋景观阳台的垂直面范围外，小区大门对涉案房屋的采光、通风并无实质性影响。装修后，涉案房屋所在楼栋低楼层的外挂石材装饰与涉案房屋直接相连，以涉案房屋景观阳台的垂直面为参考面，涉案房屋所在楼栋低楼层外挂石材装饰的外立面在涉案房屋景观阳台的垂直面范围内，涉案房屋所在楼栋低楼层的外挂石材装饰将涉案房屋景观阳台遮挡约30公分。审理中，被告同意拆除该遮挡部分。 上述事实，有原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、不动产登记证明、购房发票，被告提交的涉案小区2、3号楼栋的规划图以及原被告的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以采信。 本院认为，原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原告按约履行了支付合同价款的义务；被告也向原告交付了涉案房屋。 现原告基于商品房预售合同关系，主张被告承担违反合同约定而产生的相应责任，应依合同的相关约定并举示证据予以证明。本案原告主张被告的违约行为主要有两点：第一，被告未按照沙盘上的模型来建造房屋，在垂直于景观阳台的外栏杆的方向继续向外延伸三米多，影响了涉案房屋的采光、通风，沙盘模型的内容是明确具体的，应该是属于合同约定的一部分，且对合同的订立和履行有重大的影响，被告开发的房屋没有按照合同约定的内容严格履行，所以被告存在违约行为；第二，被告在2、3号楼栋建筑以外，紧挨着2、3号楼栋外墙又修建了一个小区大门的建筑，正是因为小区的大门建筑外墙的装饰和2、3号楼栋部分外墙的装饰连接在了一起，被告擅自变更规划设计，和原来的规划设计的建筑连接在一起，加重影响了原告的采光、通风。对此，本院认为，第一，《重庆市商品房买卖合同》明确约定，合同内容与宣传资料、样板房的画片、数据、文字如有不一致的，以合同内容为准，凡是合同中没有约定的宣传内容，不作为要约或者合同条款。本案被告制作的沙盘模型作为其销售房屋的宣传资料，根据《重庆市商品房买卖合同》的约定，该沙盘模型的内容对双方没有约束力；而且从原告举示的沙盘模型照片本身来看，并不能清晰客观的反映涉案房屋的景观阳台外的状况，沙盘模型的内容并不明确、具体，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定的要件；如前所述，沙盘模型的内容不能成为被告的要约或者合同条款。第二，《重庆市商品房买卖合同》对变更规划设计的约定范围限定为“商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向及提高该商品房所在当期项目的建筑容积”，被告修建小区大门的行为不属于合同约定的“变更规划设计”，而且小区大门系被告另行修建，且对涉案房屋的采光、通风并无实质性影响，故原告有关被告擅自变更规划设计从而加重影响了涉案房屋的采光、通风的主张没有依据。综上，原告主张被告违约的两点理由均不成立，原告据此要求被告拆除整体大门建筑的诉讼请求，本院不予支持。进一步言，原告据此要求被告赔偿经济损失及支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。 本案原告基于商品房预售合同关系要求被告拆除整体大门建筑，只因小区大门的外墙装饰和2、3号楼栋低楼层的装饰相连且装修颜色相近，导致原告误认为2、3号楼栋低楼层的装饰系大门建筑的一部分。而根据本院查明的事实，小区大门系被告另行修建的建筑体，与涉案房屋所在小区2、3号楼栋的建筑落成时间不一致，2、3号楼栋低楼层的装饰当然地不成为小区大门的一部分。但2、3号楼栋低楼层的外挂石材装饰确将涉案房屋景观阳台遮挡约30公分（具体遮挡部位见李春燕、钟治萍、宗山、陈兴强共同签名确认的示意简图中标示为“可拆除”的阴影部分），被告表示愿意拆除该遮挡部分，对此，本院予以确认。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告重庆富州房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内拆除原告刘海英所有的位于重庆市沙坪坝区富洲路***号房屋的景观阳台外的外挂石材装饰（具体拆除部位见李春燕、钟治萍、宗山、陈兴强共同签名确认的示意简图中标示为“可拆除”的阴影部分）。 二、驳回原告刘海英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。 案件受理费2612元，减半交纳1306元（原告已预交），由原告刘海英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 马劲东 二〇一九年十一月十二日 法官助理 韩先华 书 记 员 方 宇 附：李春燕、钟治萍、宗山、陈兴强共同签名确认的示意简图