天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终5591号上诉人（原审被告）：刘玉兰，女，1957年2月13日出生，汉族，毛毛一幼幼儿园园长，住天津市和平区。被上诉人（原审原告）：刘洞婷，女，1989年3月18日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。委托诉讼代理人：陈世超，天津击水（南开）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王强，天津击水（南开）律师事务所实习律师。原审被告：褚泼，男，1962年11月1日出生，汉族，亨特乐器（天津）有限公司经理，住天津市河北区。委托诉讼代理人：褚涌（系褚泼之弟），住天津市河北区。上诉人刘玉兰因与被上诉人刘洞婷及原审被告褚泼租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2019）津0101民初2144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘玉兰，被上诉人刘洞婷及其委托诉讼代理人陈世超、王强，原审被告褚泼的委托诉讼代理人褚涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘玉兰上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。2．两审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：被上诉人称因承租房墙面破损而解约，与事实不符，事实是被上诉人租房后办班，没招上学生，不愿意承担租金而违约。解约协议第二条是双方共同履行各自义务，而一审法院仅保护被上诉人的利益，明显不公。被上诉人利用上诉人房屋做宣传，挂着被上诉人的广告牌。按解约协议的约定，被上诉人不迁出执照、不拆广告牌、不退还房产证和身份证，被上诉人不履行协议在先，一审法院应当判决驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人不诚信引起的诉讼，一审法院适用法律及认定事实错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。刘洞婷辩称，上诉人的上诉请求和理由没有事实和法律的依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。褚泼述称，同意刘玉兰的意见。刘洞婷向一审法院起诉请求：1．判令刘玉兰、褚泼退还刘洞婷押金及租金15000元，逾期利息141.41元（自2019年1月1日至2019年3月20日）；2．判令刘玉兰、褚泼支付刘洞婷退还押金15000元自2019年3月20日截止至实际给付之日产生的逾期利息；3．诉讼费用由刘玉兰、褚泼承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。坐落于天津市和平区，权利人：褚泼。2018年7月18日，褚泼作为甲方与刘玉兰作为乙方，签订房屋租赁协议约定，褚泼现有天津市和平区间愿租给刘玉兰居住使用，租用期限自2018年9月1日至2023年8月31日止；刘玉兰不得使用本房屋从事非法活动，不得存放危险物品；不得影响周围环境；不得转租、转借本房屋，否则，出现一切责任均由刘玉兰承担。2018年9月10日，刘洞婷作为承租人通过中介公司与褚泼作为出租人签订房屋租赁合同约定，褚泼将位于天津市和平区之房屋在良好的情况下，出租给刘洞婷作为商用使用，租赁期限为一年，自2018年9月15日起至2019年9月14日止。租金数额：每月人民币壹万壹仟元整。支付方式：租金支付以三个月为一期，刘洞婷应于2018年9月10日前向出租人支付首期租金和租房押金，以后每期租金的支付时间应为该期起始日的柒日前。每期租金由承租人以银行转账方式支付给出租人。出租人一栏褚泼，身份证号，代理人刘玉兰签字，承租人一栏刘洞婷签字。房屋租赁协议签订后，刘洞婷将房屋租金及押金给付刘玉兰，刘玉兰将房屋交付给刘洞婷，刘洞婷入住使用该房屋。2018年11月7日褚泼作为出租方与刘洞婷签订房屋解约协议约定，双方友好协商就褚泼出租位于天津市和平区xxxx底商给刘洞婷作办公使用及相关事宜，于2018年9月10日已达成《房屋租赁合同》。现经双方友好协商达成以下协议：1．刘洞婷由于房屋无法继续使用，褚泼、刘洞婷自愿解除2018年9月10日达成的《房屋租赁合同》。2．褚泼退还刘洞婷押金以及租金共计15000元整，退还日期：2018年12月31日前，刘洞婷退还关于该房产证的复印件，刘洞婷出示迁出营业执照的证明。（水、电、暖气、物业费）由褚泼承担与刘洞婷无关。3．褚泼、刘洞婷于2018年11月13日进行交验，该房地产内属于刘洞婷的财物由刘洞婷自行取走，褚泼提供于刘洞婷使用的财物（二楼空调遥控器5个且保证空调完好无损、钥匙22把）应完好归还褚泼。刘洞婷于2018年11月13日将该房屋交付褚泼。4．褚泼、刘洞婷对于该房地产别无其他争议，若有其他争议则放弃追究对方的责任。出租方签字一栏为刘玉兰代，褚泼身份证号，承租方刘洞婷。解约协议签订后，刘洞婷将自己的物品自行取走；该房屋及室内财物空调遥控器、钥匙，刘洞婷交还给刘玉兰，刘玉兰接收无误。一审庭审中，褚泼承认房产归其所有，但因其与刘玉兰有房屋租赁协议，同意刘玉兰代褚泼对外出租该处房产。但房屋转租产生的任何问题与褚泼无关，由刘玉兰负责。刘玉兰提出，刘洞婷一直未能将营业执照注册地点迁出该房屋，造成该房屋无法出租；对于无法出租房屋造成的损失，刘玉兰保留另行起诉刘洞婷的权利。刘洞婷租用房屋隔壁的棋牌室广告牌，内容有211房间号，至今刘洞婷未能拆除，因此不同意退还刘洞婷租金及押金15000元整。刘洞婷认为，搬出房屋后，刘洞婷多次找刘玉兰均未能找到，故此房产证复印件至今未能退还刘玉兰；房屋墙面破损、漏水，存有安全隐患，双方在签订房屋租赁解约协议时均未涉及，依此协议，双方不再相互追究。并表示如刘玉兰、褚泼依据房屋解约协议，将租金及押金给付刘洞婷，刘洞婷马上将营业执照注册地迁出该房屋的地点。双方所签订的房屋租赁解约协议，未能对出租方延迟支付租金及押金的利息损失进行约定，故刘洞婷起诉刘玉兰、褚泼，要求刘玉兰、褚泼给付房屋租金及押金，及以15000元为基数，按人民银行同期贷款利率计付，从2018年12月31日起至实际给付之日的逾期利息损失。一审法院认为，褚泼作为xxxx底商的所有人，与刘玉兰签订房屋租赁合同。后刘玉兰代褚泼与刘洞婷签订房屋租赁合同，褚泼同意刘玉兰以其个人名义对外租赁该房屋；故其与刘洞婷签订的房屋租赁合同，合法有效，受国家法律保护。双方在履行房屋租赁合同期间，经协商已达成房屋租赁合同解约协议，系双方真实意思的表示，未违反国家法律强制性的规定。租赁合同解除后，应按房屋租赁合同解约协议，全面履行各自的义务。刘洞婷按解约协议的约定，将房屋及室内财物空调遥控器、钥匙交还给刘玉兰；褚泼、刘玉兰未能按解约协议于2018年12月31日前退还刘洞婷租金及押金，未退还租金及押金，应承担退还刘洞婷押金及租金的民事责任。因该处房屋所有人系褚泼，刘玉兰代褚泼出租该处房屋给刘洞婷；实际履行合同，刘玉兰又代褚泼解除了与刘洞婷的房屋租赁协议，刘玉兰的行为，对褚泼发生法律效力，其后果应由褚泼承担。故褚泼提出房屋转租，产生任何问题与其无关，由刘玉兰负责的主张，一审法院不予支持，予以驳回。虽然刘玉兰代褚泼签订租赁合同，但履行租赁协议及解约的行为，对褚泼具有法律约束力；刘洞婷与刘玉兰签约、履约，履行中又将房屋租金及押金交付给刘玉兰，经协商解除房屋租赁合同后，刘洞婷将其租赁的房屋及室内物品交还给刘玉兰；从其签约履行、解约交接，刘洞婷与褚泼并未接触洽谈，均为刘洞婷与刘玉兰洽谈、签约、履行；故刘洞婷请求刘玉兰给付租金及押金，褚泼对刘玉兰给付租金及押金，承担连带给付责任的主张，一审法院予以支持；对于刘洞婷要求刘玉兰、褚泼支付迟延退还租金及押金的逾期利息损失，双方解约协议中仅约定退还租金及押金的数额及时间，未约定迟延给付的利息损失，故刘洞婷请求刘玉兰、褚泼支付未退还租金及押金逾期利息损失的主张，一审法院不予支持，予以驳回。关于刘玉兰要求刘洞婷将营业执照注册地迁出该处房址一节，待刘玉兰给付刘洞婷租金及押金后，如刘洞婷尚不迁出，可另行诉讼解决。一审法院判决：一、刘玉兰于判决生效后十日内，退还刘洞婷房屋押金及租金15000元；二、褚泼对刘玉兰退还刘洞婷押金及租金承担连带给付责任；三、驳回刘洞婷其他诉讼请求；案件诉讼受理费179元，减半收取89.5元，全部由刘玉兰、褚泼连带负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交企业户卡、企业信息截图，用以证明被上诉人在一审判决作出后，已经将企业的注册地从涉诉房屋迁出。被上诉人提交照片，用以证明其已将户外广告牌拆除。上诉人认为，对上述三份证据的真实性没有异议，对于被上诉人撤出的情况认可，广告牌是在上诉人举报后才拆除的。原审被告对上述三份证据没有异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人提交的上述证据可以证实其已将营业执照迁出涉诉房屋，户外广告牌已经拆除，对被上诉人提交的上述证据，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，原审被告作为涉诉房屋的所有人，与上诉人签订房屋租赁合同。后上诉人代原审被告与被上诉人签订房屋租赁合同，原审被告同意上诉人以其个人名义对外租赁该房屋，故其与被上诉人签订的房屋租赁合同，合法有效。双方在履行房屋租赁合同期间，经协商已达成解约协议，系双方真实意思的表示，不违反国家法律强制性的规定，双方均应按照约定内容全面履行各自义务。被上诉人按解约协议的约定，将房屋及室内财物空调遥控器、钥匙交还给上诉人，将营业执照迁出涉诉房屋，将户外广告牌拆除。上诉人不同意退还上诉人租金及押金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘玉兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由刘玉兰负担。本判决为终审判决。审判长 康 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇一九年十一月七日法官助理梁菁菁书记员陈瑾附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……