贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初3497号原告：雷安明，男，1981年6月5日出生，苗族，身份证住址贵州省凯里市，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：许东旭，贵州宏强律师事务所专职律师。被告：贵州丰球房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市永丰路东侧、迎宾大道北侧丰球黔城37栋-1-1层-1-6号，统一社会信用代码：91522601750174720W。法定代表人：何金云，系该公司执行董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：兰银龙，贵州维律律师事务所专职律师。原告雷安明诉被告贵州丰球房地产开发有限公司（以下简称：丰球房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雷安明的委托诉讼代理人许东旭，被告丰球房地产公司的委托诉讼代理人兰银龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷安明向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的文书违约金20161.80元。事实与理由：2014年4月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于凯里市迎宾大道××号丰球尚品6栋1单元X层XX号房售与原告，建筑面积92.67平方米，原告如数支付价款396106元。《商品房买卖合同》约定，被告承诺于2015年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付原告，被告至2017年5月23日才将办理转移登记的文书交付原告。自2015年12月30日计算至2017年5月23日止，被告已超过约定日期509日，根据违约金约定和原告已交付房价款计算，被告应向原告支付违约金20161.80元。现原告起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告丰球房地产公司辩称：一、对原告关于双方成立商品房预售合同法律关系的主张无异议，并对合同标的、单价、房款支付情况无异议。二、原告主张的违约金标准过高,请求予以调整。根据相关法律和司法解释的规定，对于违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。违约金超过损失30%的,一般可认定为过分高于造成的损失。原告购买涉案商品房用于居住，被告未交付办理商品房转移登记文书并未给原告造成实际损失,原告按日万分之一主张的违约金过高,应予调整为日万分之零点五。三、原告的部分诉请已超过诉讼时效。涉案《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（二）项约定支付违约金的方式是按日支付，属于持续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，既每日产生的违约金分别计算诉讼时效。民法通则第一百八十八条规定的诉讼时效为三年。涉案合同约定原告于2015年12月30日前交付办理商品房转移登记文书。原告可从2015年12月31日起主张权利，但原告于2019年5月8日起诉，故此，被告享有的2015年12月31至2016年5月9日期间的债权因超过诉讼时效归于消灭。综上，请法院依法驳回原告部分诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年4月26日，以原告雷安明为买受人、被告丰球房地产公司为出卖人签订《商品房买卖合同》，主要内容为：1、原告购买被告开发建设位于凯里市××道××单元××商品房××套，建筑面积为103.31平方米。3、出卖人承诺于2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定处理。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2015年1月7日实际支付完全部购房款396106元，被告已按约将涉案房屋交付给了原告。被告向凯里市不动产登记局提交涉案房屋的不动产登记申请，凯里市不动产登记局受理该申请后于2017年5月23日完成涉案房屋的初始登记。后双方因逾期交付办理商品房转移登记文书等赔偿事宜发生纠纷，原告向本院提起诉讼，因原、被告双方未能达成一致意见，本院主持双方当事人调解未果。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状以及本院采信原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证质证，本院依法审查，可以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。本案中，原告于2015年1月7日支付完购房款，被告未按合同约定于2015年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应按合同约定承担相应违约责任。关于逾期交付办理转移登记相关文书违约金。按双方合同约定，逾期交房违约金是按日计算。这种在合同约定中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则实行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予以支持。”第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应不予支持。”本案中，原告于2019年5月21日向本院起诉主张权利，其诉讼时效应自起诉之日回溯三年，即2016年5月21日之后（2016年5月22日起算）的逾期办证违约金尚未超过诉讼时效，因原告在诉状主张截止至2017年5月23日的违约金，故逾期交付转移登记违约金天数为366天（2016年5月22日至2017年5月23日）。综上所述，因被告履行合同义务不符合约定，应当承担相应的违约责任，故原告应获得逾期交付办理转移登记相关文书违约金应为14497.48元=（366天×0.0001×396106元），对超过部分，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”。本案中，原、被告合同约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，该约定对双方当事人均有约束力。被告提出违约金过高的抗辩，应当承担举证责任，以证明合同约定的违约金“过分高于造成的损失”，但被告未提供相关证据证明双方约定的违约金过高的抗辩主张，故应承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州丰球房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告雷安明逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金14497.48元。二、驳回原告雷安明的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为152元，由原告雷安明负担43元，由被告贵州丰球房地产开发有限公司负担109元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  赵婧霖二〇一九年十一月一日法官助理覃庆伟书记员覃庆伟（代）