广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2368号上诉人（一审被告）：珠海市xxx开发俱乐部有限公司，住所地：珠海市xx号。统一社会信用代码：xxx。法定代表人：杨xx，总经理。委托诉讼代理人：黎恒冲，广东莱恩律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：罗xx，男，汉族，1993年11月16日出生，住广东省珠海市金湾区。被上诉人（一审原告）：罗xx1，男，汉族，1988年1月7日出生，住广东省珠海市金湾区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：伍伟俊，广东方荣律师事务所律师。上诉人珠海市xxx开发俱乐部有限公司（以下简称xx公司）因与被上诉人罗xx1、罗xx商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市金湾区人民法院作出的（2019）粤0404民初1092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭审理本案。上诉人xx公司委托诉讼代理人黎恒冲、被上诉人罗xx1、罗xx共同委托诉讼代理人伍伟俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人xx公司上诉请求：一、依法撤销原审判决书第一项判项，改判上诉人仅需向被上诉人支付逾期交房违约金19810.34元。二、判令被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认为诉讼时效的起算点应当是上诉人实际交房的时间明显错误，依法应当改判。原审法院认为被上诉人主张的是逾期交房违约金，诉讼时效的起算点应当是上诉人实际交房的时间，而不是双方约定的交楼时间。本案中所争议的逾期交房违约金，属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。约定每日计算违约金属于继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，其请求的计算时间应从起诉之日向前倒推三年，对于超过三年的部分不应予以支持。根据上诉人、被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定的逾期付款责任、第十二条约定的逾期交付责任可知，迟延交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累计计算，属于继续性债权。继续性债权在诉讼时效的适用上将其区分为若干个别债权，每一个别债权具有独立性，即逾期一日计算一日违约金，每日单独发生违约金，每日发生的违约金债权应当单独计算诉讼时效，上诉人所应当承担的逾期交房违约金的起算点应当是被上诉人向法院提起诉讼之日往前倒推三年，超过三年之前的部分，应认定已超过诉讼时效期间，不予支持。被上诉人罗xx、罗xx1于2019年3月4日向原审法院提起诉讼，逾期交房违约金的起算点应当是被上诉人向法院提起诉讼之日往前倒推三年，也就是2016年3月4日为被上诉人主张逾期交房违约金的诉讼时效的起算点。因此，上诉人认为原审法院把实际交房日期作为诉讼时效的起算点明显错误，应当以被上诉人提起诉讼之日往前倒推三年即2016年3月4日作为诉讼时效的起算点。二、原审法院认为逾期交房违约金的计算期间为2016年1月1日至2017年2月28日明显错误，依法应当改判。原审法院认为从2016年1月1日起至2017年2月28日止，按照全部房价款万分之二向被上诉人支付违约金明显错误，依法应当改判。基于第一点的论述，被上诉人主张逾期交房违约金的诉讼时效的起算点是2016年3月4日。2016年2月1日，上诉人已经取得了金庭雅轩工程的《房地产登记测绘成果报告》；2016年9月1日，上诉人取得了金庭雅轩的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，据此，金庭雅轩已经达到了合同约定的交付标准。上诉人已经于2016年9月1日电话通知被上诉人前来验收房屋，但被上诉人怠于履行收房手续，一直拖延，未前来收房，导致双方无法完成收房手续。根据《商品房买卖合同》的第十一条之（二）约定：该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，上诉人应当在交付日届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料通知被上诉人。被上诉人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。同时，该条查验房屋之第3小点还特别约定，由于被上诉人原因导致该商品房未能按期交付的，超过30天被上诉人仍然未前来办理收房手续的，则视为其已经收房，后续的相关法律责任也应由被上诉人自行承担，与上诉人无关。因此，双方的交房日期应该为2019年9月1日。被上诉人主张逾期交房违约金的期间应该是从诉讼时效起算之日至双方交房之日，即从2016年3月4日至2016年9月1日止。上诉人认为，对于2016年1月1日至2016年3月3日期间的逾期交房违约金，应认定为已超过诉讼时效期间。被上诉人要求上诉人支付此期间的逾期交房违约金没有合法的理由，原审法院不应该支持此期间的逾期交房违约金。对于2016年3月4日至2016年9月1日期间的逾期交房违约金，上诉人可以考虑按日计算向被上诉人支付全部房价款547247元万分之二的违约金19810.34元【547247元×181天×万分之二】。综上，上诉人认为原审法院适用法律错误，依法应当改判。请求二审法院核实采信，支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人罗xx1、罗xx辩称，一、一审法院事实查明清楚、适用法律正确，判决得当，请求驳回上诉人的全部上诉请求。上诉人主张于2016年9月1日取得工程竣工验收备案登记，主张交楼时间为2016年9月1日或2016年9月30日，没有事实、合同及法律依据。关于商品房交付的条件及手续，在双方签订的商品房买卖合同第9、10、11条均作出了约定，取得竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告只是交付的条件的其中两项，第9、10条约定的条件，需要取得竣工验收、备案证明文件、房屋测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书、并且供水供电、消防等均达到交付条件。在本案中，上诉人举证仅能证明已取得竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，但对于房屋是否已经满足商品房买卖合同第9、10、11条约定的条件，上诉人并未进行举证，在上诉人未举证“已经符合交楼条件，是被上诉人原因导致未按时交楼”的前提下，不能适用商品房买卖合同第11条第（三）款第3项并据此认定2016年9月1日或2016年9月30日为收楼时间。在合同条款适用的问题下，适用商品房买卖合同第11条第（三）款第3项的前提是必须是买受人的原因导致的，即涉案房屋已达到交付条件、上诉人的交付手续没有问题。而在本案中，上诉人一直未举证涉案房屋已经符合商品房买卖合同第9、10、11条约定，按照商品房买卖合同第11条第（二）款约定：上诉人未能出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付的责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。而在本案中，上诉人不能、其也不可能举证涉案房屋在交付条件及手续上满足商品房买卖合同第9、10、11条约定，因为上诉人于2017年7月才交付房屋给被上诉人，并且截至交楼之日，其也是未能满足合同约定的交付条件的。在本案关于交房时间认定这一问题上，罗xx1、罗xx提交了相应的水电费缴费记录，并且主动做出让步，仅酌情主张交房的日期为2017年2月28日。在举证责任分配的问题上，在本案中，是否已经满足合同约定的交付条件，应当由上诉人进行举证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。而在本案中，涉案房屋满足商品房买卖合同约定时间、交付条件、交付手续进行交付，是上诉人的义务，应当由上诉人进行举证。而在本案中，上诉人既未举证证明何时交付，也未举证是否已经达到交付条件，故上诉人主张交楼日期为2016年9月1日或2016年9月30日既不符合举证规则，也不符合事实。二、本案被上诉人主张上诉人承担逾期交房的违约责任未过诉讼时效，认可一审法院关于诉讼时效的认定。在本案中，上诉人逾期交房处于连续性、持续性的状态，因为上诉人逾期交房，被上诉人的权利受到持续性的侵害，应当在实际交房的次日起算诉讼时效。罗xx、罗xx1向一审法院起诉请求：1.判令xx公司向罗xx1、罗xx支付逾期交楼违约金人民币63,177元（以总购房款552,247元为基数，按每日万分之二的标准，自2016年1月1日起计违约金至2017年7月26日止）；2.xx公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2014年11月26日，罗xx1与xx公司签订《购房协议书》，内容如下：罗xx1购买xx公司征地筹建的位于平沙镇××商住楼××单元××房，建筑面积约为98.09平方米，总价552,246元，罗xx1付清本套房款及相关费用，xx公司为罗xx1办好产权证时正式移交给罗xx1。交款方式为首期款加按揭付款（首期交款以收款收据为准，在办好产权证明xx公司才移交发票给罗xx1），定于2014年11月26日交付首期款22万元，余款在xx公司为罗xx1办好按揭手续时，罗xx1向xx公司付清房款所欠尾款及相关费用，xx公司将房屋及房产权证等有关资料移交给罗xx1，罗xx1交款收据及本协议书由xx公司收回。庭审中，xx公司称《购房协议书》才是双方实际履行的合同，应以《购房协议书》认定罗xx1、罗xx与xx公司双方的权利义务，罗xx1、罗xx对此不予认可。2015年9月24日，罗xx、罗xx1与xx公司签订正式《商品房买卖合同》，合同编号xxx，约定罗xx1、罗xx购买xx公司开发的xxx街x号（名称为xxx）2单元xx房，建筑面积为98.09平方米，单价为5630元/平方米，总价款为人民币552,247元。罗xx1、罗xx应当于2015年9月24日前支付首期款人民币322,247元，余款23万元向银行申请贷款支付。商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，超过30天则视为已签收。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在180日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同还对其它事项作了约定。该合同已经进行网上备案。2015年10月11日，xx公司向罗xx1、罗xx出具预收购房款300,000元及22,247元的发票，2017年2月26日，xx公司向罗xx1、罗xx出具购房款225,495元的发票，共计547,742元。罗xx1、罗xx与xx公司双方共同确认因房屋实际面积少于合同约定的面积，故房屋实际总价少于合同约定的总价，涉案房屋的总价款为547,742元。罗xx1、罗xx主张已经向xx公司付清全部购房款项，xx公司认可罗xx1、罗xx已经向xx公司付清全部购房款，但认为罗xx1、罗xx没有按照双方关于房款交付的约定履行，存在逾期支付购房款。罗xx1、罗xx与xx公司双方同意在合同约定的房屋总价款552,247元的基础上扣减5000元，按547,247元来计算违约金。2016年1月28日，涉案房屋取得《房地产登记测绘成果报告》，涉案房屋建筑面积为97.29平方米。2016年9月1日，涉案房屋取得《竣工验收备案表》。xx公司提交港区供水所2019年6月17日出具的《用户收费清单》显示，户名为罗xx1，时间为2016年12月至2019年6月，涉案房屋于2017年5月至2019年5月期间的用水量及水费交纳情况，水费每两个月交纳一次，其中2017年5月7日交纳水费10.7元、2017年7月9日交纳水费6.42元、2017年9月7日交纳水费46.62元、2017年11月8日交纳水费44.03元。xx公司主张上述水费账户的开户时间为2016年12月，证明罗xx1、罗xx于上述时间已经知道房屋具备交付条件，说明xx公司已经于上述时间完成房屋交付义务。罗xx1、罗xx提交2017年8月13日至2017年9月1日期间的送货单及票据，主张罗xx1、罗xx接收房屋后进行装修的情况。罗xx1、罗xx提交罗xx1的银行交易明细显示，该账户于2017年5月7日交纳水费10.7元、2017年7月6日交纳电费11.34元、2017年7月9日交纳水费6.42元、2017年9月7日交纳水费46.62元、2017年11月8日交纳水费44.03元及电费188.28元。罗xx1、罗xx称其起诉时大概记得交楼时间为2017年7月左右，后来打印银行交易明细才知道最早交纳水费的时间为2017年5月7日，由于水费一般是两个月交纳一次，也即2017年5月7日交纳的是2017年3月、4月的水费，罗xx1、罗xx同意以2017年2月28日为交楼时间。上述事实有罗xx1、罗xx与xx公司提供的证据及庭审笔录在案佐证。一审法院认为，一、关于诉讼时效。xx公司主张约定收楼时间为2015年12月31日，因此诉讼时效从2016年1月1日起计算，罗xx1、罗xx的主张已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定”。本案罗xx1、罗xx主张的是逾期交房的违约金，诉讼时效的起算点应当从xx公司实际交房的时间开始计算，而不是双方约定的交楼时间。涉案房屋于2016年9月1日才取得《竣工验收备案表》，此时涉案房屋才具备交楼的条件，罗xx1、罗xx于2019年3月5日提起本案诉讼，未超过诉讼时效。因此，xx公司关于“超过诉讼时效”的主张依据不足，一审法院不予采纳。二、关于逾期交房的违约金。罗xx1、罗xx与xx公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依合同约定行使权利、履行义务。xx公司称《购房协议书》才是罗xx1、罗xx与xx公司实际履行的合同，罗xx1、罗xx对此予以否认。比较《购房协议书》和《商品房买卖合同》，前者时间在先，后面签订的《商品房买卖合同》在房号、房屋单价、房屋面积上均一致，内容更全面，且《商品房买卖合同》是在网上备案的合同，已经完全替代了在先的《购房协议书》，双方应当按《商品房买卖合同》来行使权利、履行义务。1.房屋交付时间的确定。本案中，没有房屋交付的相关书面证据，xx公司称已于2016年9月1日通知罗xx1、罗xx验收房屋，罗xx1、罗xx未来收房，根据《商品房买卖合同》的约定，2016年9月30日视为xx公司已经交付房屋。《商品房买卖合同》约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。”“办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，超过30天则视为已签收。”根据上述约定，xx公司通知收楼应当将通知“书面送达买受人”，“超过30天则视为已签收”应限定在买受人查验房屋后因买受人原因导致该商品房未能交付的情形。xx公司既未举证证明其于2016年9月1日书面通知罗xx1、罗xx收楼，又未证明罗xx1、罗xx于2016年9月1日查验了房屋，故对xx公司主张已于2016年9月1日通知罗xx1、罗xx验收房屋且2016年9月30日视为xx公司已经交付房屋，依据不足，一审法院不予采纳。此外，xx公司仅依据《用户收费清单》，主张按照水费账户开户时间2016年12月来认定房屋交付时间，该项主张理据不足，一审法院不予采纳。罗xx1、罗xx先是主张实际交楼时间为2017年7月26日，后又主张交楼时间为2017年2月28日。对于罗xx1、罗xx主张交楼时间为2017年7月26日，没有提供证据予以佐证，一审法院亦不予采纳。对于罗xx1、罗xx主张交楼时间为2017年2月28日，根据银行交易明细以及用户收费清单，涉案房屋交纳水费的时间为2017年5月7日，且水费为两个月交纳一次，也即2017年5月7日交纳的是2017年3月、4月的水费，罗xx1、罗xx于2017年3月已经开始使用涉案房屋，罗xx1、罗xx主张交楼时间为2017年2月28日，有上述证据予以佐证，具有高度盖然性，一审法院予以采纳。2.违约金的计算。合同约定房屋单价为5630元/平方米，《房地产登记测绘成果报告》显示房屋建筑面积为97.29平方米，房屋价格为5630元/平方米×97.29平方米＝547,742元。xx公司按照547,742元向罗xx1、罗xx开具购房发票，因此，涉案房屋总价为547,742元。罗xx1、罗xx与xx公司双方主张在合同约定的房屋总价款552,247元的基础上扣减5000元，按547,247元来计算违约金，并不违反法律规定，一审法院予以确认。《商品房买卖合同》约定，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同约定房屋应于2015年12月31日前交付，故逾期交房日期为2016年1月1日至2017年2月28日，逾期交房共计425天，逾期交房违约金计为547,247元×0.02%×425天＝46,516元。罗xx1、罗xx主张xx公司以总购房款552,247元为基数，按每日万分之二的标准，违约金计算至2017年7月26日止，逾期交楼违约金人民币63,177元，依据不足，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院作出如下判决：一、珠海市xxx开发俱乐部有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向罗xx、罗xx1支付逾期交房违约金人民币46,516元；二、驳回罗xx、罗xx1的其他诉讼请求。案件受理费人民币690元，由罗xx、罗xx1负担人民币182元，由珠海市xxx开发俱乐部有限公司负担人民币508元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，结合上诉人xx公司与被上诉人罗xx1、罗xx双方诉辩意见，本案的焦点为涉案房屋的收楼时间以及逾期交房违约金诉讼时效的起算点。关于涉案房屋的收楼时间。xx公司作为开发商，在房屋具备交付条件时，应按合同约定通知业主收楼并完善收楼手续。而如本院二审查明事实所示，xx公司没有证据证明其通知业主何时前去收楼，也没有证据证明双方具体收楼交接时间，因此，xx公司主张2016年9月1日涉案房屋取得《竣工验收备案表》时为具体收楼时间没有事实依据，本院不予支持。综上，双方当事人均未提交证据证明实际收楼时间，一审法院酌定在涉案房屋取得《竣工验收备案表》后的30日即2016年9月30日为收楼时间，并无不妥，本院予以维持。关于逾期交房违约金诉讼时效的起算点。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定”。因逾期交房违约金不是整体之债而是单个之债，xx公司每逾期一日，则构成一日违约，产生一日的违约金，此时即应起算该日违约金的诉讼时效。罗xx1、罗xx于2019年3月5日向原审法院提起本案诉讼，因此，xx公司应承担的逾期交房违约金的起算时间为2016年3月4日。则xx公司应向罗xx1、罗xx支付逾期交房违约金人民币19810.34元。xx公司的该上诉请求有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，xx公司的部分上诉请求有事实依据，对其有理之诉求，本院予以支持。一审判决部分事实认定错误，导致结果处理错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初1092号民事判决第二项；二、变更广东省珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初1092号民事判决第一项内容为：珠海市xxx开发俱乐部有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向罗xx1、罗xx支付逾期交房违约金人民币19,810.34元。二审案件受理费人民币468元，由珠海市xxx开发俱乐部有限公司负担50元，由罗xx1、罗xx负担418元。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年十一月八日书记员 曾芷欣