宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2019）宁0402民初8046号原告：固原金雁物业服务有限责任公司，住所地：宁夏固原经济开发区民族街。法定代表人：俱晓亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：摆晓红，女，回族，1986年12月15日出生，宁夏固原市人，初中文化，农民，住固原市原州区。该公司办公室主任，代理权限为特别授权。被告：杨文城，男，回族，1971年12月5日出生，宁夏固原市人，中专文化，工人，住固原市原州区。原告固原金雁物业服务有限责任公司与被告杨文城物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告固原金雁物业服务有限责任公司委托诉讼代理人摆晓红、被告杨文城均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告固原金雁物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠2015年7月19日-2020年7月19日的物业费8719元及违约金4422元，合计13141元；2.本案费用由被告承担。事实和理由：2014年7月19日原、被告进行了认真细致的现场查验交房程序，并经被告签名确认所交接房屋无任何问题，同时双方签订了物业服务合同建立了物业服务关系，之后被告自行装修入住至今，近几年来原告按合同约定尽职尽责履行义务，而被告仅仅缴纳了一年物业服务费用便一返常态，以房屋自用部分墙面出现裂缝，窗户、门锁出现质量瑕疵问题来抗交物业费。被告提出的问题与双方服务合同及原告服务职责、范畴、义务极不相符，就算被告房屋自用部分真正出现质量瑕疵，也应由开发公司来承担或经专业部门鉴定核实采取依法诉讼解决，而不是由物业公司承担,更不能用物业费用来抗缴抵顶，因此，现原告依法依约诉诸贵院，恳请人民法院判令被告支付原告物业费及违约金。被告杨文城辩称，对于原告的诉请我不认可。在对物业费协调的过程中原告公司告知我方可以用房屋维修费用折抵物业费。同时原告所称的房屋裂缝等问题不属于物业公司的管理范围并不符合物业法的相关规定，物业服务公司应当对该部分承担责任。对于窗户进水、漏水属于物业法规定的物业公司的管理范围内，而且我居住的房屋在金华园小区属于最为严重的。因此我不同意向原告缴纳物业费用。原告固原金雁物业服务有限责任公司向法庭提供下列证据：1.2014年7月19日签订的交房通知书复印件一份（原件经当庭核对退回），欲证明被告系争议房屋的住户，固原金华房地产开发有限责任公司于2014年7月18日向被告通知交房并办理交房手续的事实；2.物业服务合同复印件一份（原件经当庭核对退回），证明被告于2014年7月19日到原告公司签订物业服务合同并验房交房的事实；3.情况说明复印件一份，证明以维修费用抵顶物业费是开发商提出的，与原告公司无关；4.物业费用收支状况公告一份，欲证明其物业费收费标准。被告杨文城对证据1、2无异议；对证据3不认可，认为抵顶房屋发生在2019年6月份，但是发布的说明在2019年9月份作出；对证据4亦不予认可。被告杨文城向法庭提供下列证据：1.固原日报2019年4月24日发布的《原州区2家物业公司不合格被劝退》报道复印件一份，欲证明其居住小区的物业公司即原告属于不合格的服务企业，原告的各项物业服务并不达标的事实；2.光盘一张，证明被告房屋质量存在问题，物业公司未及时解决、服务不到位的事实。原告对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议；对证据2的真实性不清楚，但认为与本案没有关联性。对双方当事人所提供证据，本院分析认定如下：原告提供的证据1、2客观真实、来源合法，且与本案有关联性，本院予以认定，可以作为定案依据；证据3情况说明真实性与关联性欠缺，不予认定。证据4能够证明原告物业服务各项费用收费标准，本院予以认定。被告提供的证据1不能充分证明原告服务质量情况，对其证明目的不予认定。证据2与本案无关联性，不予认定。本院经审理认定事实如下：原告在固原市经济开发区金华园小区从事物业服务工作，被告杨文城系该小区3号楼2单元1103室住户，住房面积125.85平方米。2014年7月19日，原、被告双方签订《物业服务合同》，约定物业服务费每月每平方米0.9元。按照合同约定，被告每年应承担物业费为1359.18元。其他实际产生的费用包括公用电费20元/年；电梯费2层起步20元/月/户，每上一层加2元，从2016年3月1日起收取。被告在交付2014年7月19日至2015年7月18日期间一年的物业服务费后，以所住房屋质量存在问题及物业服务质量不合格等原因，未再交纳2015年7月19日至2019年7月18日期间物业费5436.72元（1359.18元×4），公用电费80元（20元×4），电梯费1368元（456元×3），共计6884.72元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的《物业服务合同》内容合法有效，对业主具有约束力。原告向其提供服务，被告应当按约支付服务费，对其拖欠的物业费应予支付。故对原告诉请2015年7月19日至2019年7月18日期间的物业费共计6884.72元，本院予以支持。对2019年7月19日至2020年7月18日的物业服务费，因尚未实际发生，本院不予支持。关于被告辩称原告物业服务质量不合格的问题，因其没有提供充分证据证明，应承担举证不能的责任；关于被告辩称的房屋质量问题，系房屋买卖中产生的另一法律关系，其可另案主张。故对被告上述抗辩理由本院不予支持。关于原告要求被告按照每日千分之一支付违约金的请求，因原告已通过诉讼方式主张权益，未实际造成损失，且该请求违反公平原则，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告杨文城于本判决生效之日起十日内支付原告固原金雁物业服务有限责任公司2015年7月19日至2019年7月18日期间物业服务费等费用6884.72元；二、驳回原告固原金雁物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128元，减半收取64元，原告固原金雁物业服务有限责任公司负担30元，被告杨文城负担34元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 郑国宁 二○一九年十一月二十七日书记员 王晓阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。