广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民再400号抗诉机关：广东省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：赵展锋，男，1984年10月25日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：孔源，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王璐仪，广州金鹏律师事务所实习律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：广州羊城水泥有限公司。住所地：广东省广州市花都区炭步镇五和。法定代表人：李莲英，该公司经理。委托诉讼代理人：扈靖，广东国鼎律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：广州市新鸿益混凝土有限公司。住所地：广东省广州市花都区炭步镇羊城水泥厂内。法定代表人：江浦屏，该公司经理。委托诉讼代理人：何禹婵，广东国鼎律师事务所。申诉人赵展锋因与被申诉人广州羊城水泥有限公司（以下简称羊城水泥公司）、广州市新鸿益混凝土有限公司（以下简称新鸿益公司）返还原物纠纷一案，不服广州市中级人民院(2014)穗中法民五终字第193号民事判决，向检察机关申请审判监督。广东省人民检察院于2019年8月8日作出［2018］44000000388号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2019年9月3日作出（2019）粤民抗103号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年10月31日开庭审理了本案。广东省人民检察院指派钟和艳、李昱出庭，赵展锋的委托诉讼代理人孔源、王璐仪，羊城水泥公司的委托诉讼代理人扈靖，新鸿益公司的委托诉讼代理人何禹婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广东省人民检察院抗诉认为，二审判决认为买受人在明知执行法院未将租赁关系解除的情况下，“存在于拍卖财产上租赁关系的权利和义务赵展锋亦应承受”，即司法拍卖买受人受租赁合同的约束，不得诉请返还，属适用法律错误。理由如下：（一）先查封后租赁，在执行过程中租赁权不得对抗查封权，在执行拍卖后司法拍卖买受人不受租赁合同的约束。查封是国家公权力对被执行人财产采取的控制性措施，是强制执行公权对意思自治私权的限制。先查封后租赁，公法对这种私权在执行中及拍卖后均给予了否定性评价：首先，法院在执行程序中应裁定租赁不得对抗执行并可解除承租人占有。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号)第二十六条前两款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”对擅自出租是否属该条中设定的权利负担行为问题，《最高人民法院关于被执行人擅自出租已查封的财产执行程序中人民法院排除执行妨害能否认定该合同无效或解除租赁合同的复函》[(2009)执他字第7号函]明确载明：根据《查封规定》第二十六条，被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人，第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。”其次，法院在执行拍卖后应判定买受人不受租赁合同约束。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条确立了租赁物权属变动不影响租赁合同效力的“买卖不破租赁”规则，承租人常据此条规定的有权占有对抗标的物新业主返还原物请求权。但是，先查封后租赁属买卖不破租赁的例外情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号)第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”据此规定，查封在先的司法拍卖买受人有权主张后签订的租赁合同对其不具有法律约束力。因此，二审判决判定司法拍卖买受人对“存在于拍卖财产上租赁关系的权利和义务亦应承受”，属对先查封后租赁这种特殊情形的错误定性。本案租赁合同不能约束司法拍卖买受人。至于案涉租赁合同是否系以租抵债而不具备真实租赁合同要件等问题，因法院未审查，在此不详述。（二）按现状处置的司法拍卖，买受人对交付问题有权诉请法院交付。经核，执行法院和拍卖公司对拍卖事项进行数次告知：1．执行法院《拍卖委托书》载明案涉土地使用权及房产“评估结论(价值)72201900元，委托期限为3个月(包括降价拍卖)，“作交吉整体拍卖。本院不承担标的产权转移产生的风险”。2．拍卖公司《拍卖公告》载明“按现状整体拍卖”。3．拍卖公司《竞买须知》载明“拍卖标的按其现状(含瑕疵)拍卖，……视为己知悉和认可该标的的一切瑕疵并愿意承担风险及费用。”4．拍卖公司《特别说明》载明“按现状，整体拍卖”“委托人及拍卖人不承担标的物过户、移交所产生的风险和费用，全部由买受人自理”。经查，执行法院按交吉价6182万元委托拍卖(交吉评估价7220．19万元扣减土地出让金1038．93万元，不交吉价为5144万元)，流拍后下调15％即5254万元二次拍卖“按现状”拍卖，整个拍卖没有出现过“不交吉”字样。按现状拍卖是执行实践中对保持现状处置的习惯性称谓，主要指执行法院无需履职的两种情况：一是不负责办理产权登记；二是不负责办理腾退清空物理移交。本案中，案涉房地产“按现状”拍卖后已办理产权过户登记手续，目前存在的是交付占有问题。关于交付，拍卖买受人有两种途径请求法院进行点交：一是作为买受人申请强制执行排除所有人的占有。二是作为所有权人起诉请求排除特定人的占有。本案当事人行使第二种维权途径，提起诉讼行使返还原物请求权。从所有权人、占有第三人、法院三个层面看，该项请求均应予以支持：第一，所有权人拥有法定返还原物请求权。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”司法拍卖买受人作为所有权人行使物权法定权能，依法有据。虽然拍卖买受人是按现状(含瑕疵)买受，但这些物的瑕疵及执行障碍并不构成物权完整所有权的缺陷。买受人作为完整所有权人，其各项物权权能行使并未受限。至于拍卖买受人能否另案起诉的问题，因私法领域施行“法无禁止即可为”，在现行法律和司法解释没有对此作出禁止规定的情况下，其起诉并无不当。第二，占有第三人不具备合法抗辩权。诉讼中与请求权对抗的是抗辩权，依据前述《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号)第二十条的规定，查封在先租赁在后的租赁人，不得依据租赁合同要求约束买受人。本案中，法院在执行阶段即驳回占有第三人执行异议，且在裁定中已明确阐述了理据。至于第三人能否援引拍卖公告中按现状处置暂不清退作为抗辩权的问题，因该项表述属执行法院与买受人之间的对述，仅约束法院与买受人，不构成所有权权能缺陷的对世公示。买受人作为所有权人对世人享有不存在缺陷的完整权能。占有第三人不得将执行阶段法院自身职责的表述用于抗辩。第三，法院在执行和审判阶段职责不同。为什么执行中可以不负责清场交付拍卖而在审判中需要判处交付?这主要是因为执行和审判的职责存在很大差异：1.执行中允许不清场交付作为特殊情形存在，但审判不允许同案不同判。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[2004]16号)第三十条和《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》(法释[2O16]18号)第六条的规定，拍卖后将财产移交买受人是执行法院的基本职责，清偿交付拍卖应是常态。但实践中腾空清场工作耗费巨大，在一些特殊案件中按现状拍卖后执行法院不清场交付也有现实基础，执行实践允许这类特殊情形阶段性存在。审判则必须遵循法律规范进行逻辑推演，不允许同案不同判存在。2.执行是排除一切异议完成裁判判项，但审判是在原被告诉请抗辩范围内裁决。在执行拍卖过程中，执行法院需解决所有利害关系人基于所有权、用益物权、担保物权乃至债权提出的各项异议，因此执行可以做出不清场交付的概括性行为。但民事审判仅能以原告诉请被告答辩为界限，必须对具体诉请精准适用法律。这就出现了执行中概称不清场交付、审判时须判处交付的结果。赵展锋表示同意抗诉意见，并诉称：1.赵展锋系以交吉价拍定标的物。天河法院2009年的拍卖公告载明腾空后以6182万元进行拍卖，而案涉房屋第一次拍卖时系以6182万元委托拍卖，只是流拍后第二次“按现状”拍卖。且博盛拍卖行第二次拍卖标的物目录及特别说明显示，案涉标的物是“按现状整体拍卖”，但同一目录的第三、第四项其他标的物的描述却是“不交吉拍卖”，可见“按现状整体拍卖”与“不交吉拍卖”并非同一概念。2.无论案涉租赁合同是否合法有效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，新鸿益公司、羊城水泥公司均不能对抗标的物买受人赵展锋。3.对于仍登记在羊城水泥公司名下的12幢建筑物，根据物权法第一百四十六条“房地一体、房随地走”之规定，赵展锋在拍得案涉土地时，已当然取得该12幢建筑物的所有权。4.新鸿益公司、羊城水泥公司在案涉标的物被查封后添附建筑物的行为具有明显恶意，根据诚信原则，该恶意行为不应受法律保护。再审请求：1、撤销二审判决；2.改判支持赵展锋的诉讼请求。赵展锋表示同意抗诉意见，并补充诉称：1.赵展锋系以交吉价拍定标的物。博盛拍卖行第二次拍卖标的物目录及特别说明显示，案涉标的物是“按现状整体拍卖”，但同一目录的第三、第四项其他标的物的描述却是“不交吉拍卖”，可见“按现状整体拍卖”与“不交吉拍卖”并非同一概念。2.无论案涉租赁合同是否合法有效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，新鸿益公司、羊城水泥公司均不能对抗标的物买受人赵展锋。3.对于仍登记在羊城水泥公司名下的12幢建筑物，根据物权法第一百四十六条关于“房地一体、房随地走”之规定，赵展锋在拍受案涉土地时，已当然取得该12幢建筑物的所有权。4.新鸿益公司、羊城水泥公司在案涉标的物被查封后的添附行为具有明显恶意，根据诚信原则，该恶意行为不应受法律保护。再审请求：1、撤销二审判决；2.改判支持赵展锋的诉讼请求。羊城水泥公司辩称：1.根据拍卖公告的内容，案涉标的物的拍卖是不交吉拍卖。在执行法院未除去租赁权的情况下，土地使用权及建筑物上的租赁权不因拍卖而消灭，租赁合同依然有效。2.赵展锋拍卖前曾向天河区法院了解涉案标的物现状，其愿意按标的物存在瑕疵的现状，以比交吉价低的价格拍定标的物，其应当承受标的物上留存租赁合同的法律后果。标的物存在瑕疵和租赁关系，并不影响赵展锋对标的物享有所有权，只是在租赁关系存续期间，其无权要求羊城水泥公司返还标的物。3.涉案土地上除了赵展锋拍受的29幢建筑物，另有属于羊城水泥公司所有的27幢建筑物等合法财产。羊城水泥公司、新鸿益公司以及其他抵押权人在案涉标的物上拥有的合法权利，无法从标的物中单独剥离。若羊城水泥公司将案涉标的物返还赵展锋，则依附在标的物上的羊城水泥公司的合法权利也将受到侵害。赵展锋主张羊城水泥公司及新鸿益公司的添附行为是恶意的，并无事实依据。原再审判决认定事实清楚，适用法律正确，赵展锋的再审请求应被驳回。新鸿益公司辩称：同意羊城水泥公司的答辩意见。另补充以下意见：1.新鸿益公司与羊城水泥公司建立租赁关系是基于2007年10月10日签订的租赁合同，并无证据证明当时案涉土地处于查封状态。天河法院虽然于2002年4月23日裁定对羊城水泥公司的案涉土地进行查封，但新鸿益公司于2010年查册时没有发现案涉租赁物于2007年10月10日，即租赁关系形成之时，租赁物是处于查封的状态。当时查封裁定已经因超过两年期限而失效，该查封不能对抗案涉租赁关系。2.赵展锋明知道拍卖标的物存在租赁事实而以不交吉价拍得标的物，标的物上附随的租赁合同对赵展锋当然具有约束力。本院再审认为，一、二审判决认定基本事实不清，存在以下问题：首先，新鸿益公司的承租范围尚未明确。赵展锋买受的案涉房地产中，权证证号为11018113的土地使用权面积为156860.08平方米，权证证号为11018535的土地使用权面积为14017平方米，土地面积共约170887.08平方米；赵展锋买受的29幢建筑物，总建筑面积为16617.45平方米。案涉租赁合同约定的租赁范围分别为约28亩以及25000平方米等。一、二审法院对案涉租赁合同所涉及的具体范围均未予以查明。其次，与案涉租赁合同法律效力相关的基本事实不清。案中，赵展锋提出出租人与承租人之间具有关联关系，租赁合同期限长、租金明显过低且未实际支付，以及租赁合同实际损害第三人利益等主张，并提交了初步证据予以证明。承租人有权占有租赁物的前提是租赁合同合法有效，但一、二审法院并未查明相关基本事实。最后，案涉查封是否属于已经公示的连续查封等相关事实不清。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，执行法院对案涉标的物的查封是否已经公示、是否为连续查封等相关情况，是影响当事人权利义务关系的基本事实。一、二审法院未予查明，属于认定基本事实不清之情形。基于一、二审判决未查明上述基本事实，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市中级人民法院(2014)穗中法民五终字第193号民事判决，以及广东省广州市花都区人民法院（2011）穗花法民三初字第812号民事判决；二、本案发回广东省广州市花都区人民法院重审。审判长  万季明审判员  钟向芬审判员  晏 鹏二〇一九年十一月××日法官助理黄健军书记员王晓微