江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0303民初6588号原告：徐州创发物业管理有限公司，住所地徐州市泉山区二环西路西湖美景3#-3-101室。法定代表人：曹开良，该公司总经理。委托诉讼代理人：于洪，该公司副总经理。委托诉讼代理人：张影，该公司办公室经理。被告：张诚，男，1984年2月1日出生，汉族，住徐州市云龙区。原告徐州创发物业管理有限公司（以下简称创发公司）与被告张诚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年11月14日公开开庭进行了审理。原告创发公司的委托诉讼代理人于洪到庭参加诉讼，被告张诚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创发公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告物业服务费2603元（欠费时间段为自2010年7月1日起至2019年12月31日，计算方式为2010年7月1日至2012年6月30日物业费为0.2元/平方米/月，房屋建筑面积81.84平方米×24个月×0.2元/平方米/月≈393元；自2012年7月1日起至2019年12月31日，物业费为0.3元/平方米/月，房屋建筑面积81.84平方米×90个月×0.3元/平方米/月≈2210元，合计拖欠物业费2603元）、违约金781元（即按照合同约定，逾期未交，被告应从逾期之日起按照每天应缴物业费的千分之三支付违约金），以上共计3384元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系云龙区民富园小区的物业服务企业，承担着该小区的物业服务工作。被告为民富园小区7#-2-402室的业主，房屋建筑面积为81.84平方米。被告拖欠原告2010年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费2603元，由于被告未按时给付物业服务费，其还应支付原告违约金781元。被告张诚辩称，物业公司工作不到位，楼道都没有打扫过，单元门口的地上都是垃圾，都是我们楼上的大姨打扫的。我丢失了东西，物业说不是他们的责任。拖欠物业费不光是我的责任，物业公司也有责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月5日，徐州市民富园社区业主委员会（甲方）和原告创发公司（乙方）签订《徐州民富园小区物业管理服务合同书》，合同约定：甲方选聘乙方对民富园小区提供物业管理服务事宜；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准服务质量；物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.20元/平方米/月，空置房按70%收取，商业用房1元/平方米/月；业主应于物业项目托管之日起交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主或物业使用人应按期履行交纳物业服务费义务；乙方违反物业管理服务合同的约定，未按照合同规定擅自提高收费标准的，业委会有权要求乙方清退，造成业主经济损失的，乙方应给予赔偿；业主或物业使用人不得无故拖延交纳物业管理费，逾期未交的，乙方可从逾期之日起按每天一元收取滞纳金；本合同期限自2010年7月5日起至2013年6月30日止，在双方合作满意的情况下可续签合同。双方还就物业服务人员的配置、物业的经营与管理、物业的承接、专项维修基金等其他内容进行了约定。合同签订后，原告创发公司于2010年7月1日即提前开始为民富园小区提供物业管理服务。同年7月6日，徐州市云龙区房产服务中心物业管理科对2010年7月5日签订的《徐州民富园小区物业管理服务合同书》进行了登记备案。2012年6月30日，徐州市民富园社区业主委员会和原告创发公司签订关于调整物业服务费标准的协议，从2012年7月1日起将住宅物业服务费由原来的0.20元/平方米/月调整至0.30元/平方米/月，对2012年6月底前已交纳了下半年和2012年物业服务费的业主，差额部分不再补交。2013年6月12日，徐州市民富园社区业主委员会（甲方）和原告创发公司（乙方）再次签订《徐州民富园小区物业管理服务合同书》，合同约定：物业服务费收费标准为多层住宅0.30元/平方米/月，商业用房2元/平方米/月；交费方式为每半年一次，于每半年的第一周交纳；本合同期限自2013年7月1日起至2016年6月30日止；业主或物业使用人不得无故拖延交纳物业管理费，逾期未交的，乙方可从逾期之日起按欠费额每天万分之五收取违约金。合同约定的其他内容同2010年7月5日签订的《徐州民富园小区物业管理服务合同书》。同年7月11日，徐州市云龙区房产服务中心物业管理科对2013年6月12日签订的《徐州民富园小区物业管理服务合同书》进行了登记备案。2016年6月28日，徐州市民富园社区业主委员会（甲方）和原告创发公司（乙方）又签订《徐州民富园小区物业管理服务合同书》，合同约定：本合同期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止。合同约定的其他内容同2013年6月12日签订的《徐州民富园小区物业管理服务合同书》。2018年3月16日，徐州市云龙区房产服务中心物业管理科对2016年6月28日签订的《徐州民富园小区物业管理服务合同书》进行了登记备案。2019年6月18日，徐州市民富园社区业主委员会（甲方）和原告创发公司（乙方）又签订《徐州民富园小区物业管理服务合同书》，合同约定：本合同期限自2019年7月1日起至2024年6月30日止。合同约定的其他内容同2016年6月28日签订的《徐州民富园小区物业管理服务合同书》。2019年7月3日，徐州市云龙区房产服务中心对2019年6月18日签订的《徐州民富园小区物业管理服务合同书》进行了登记备案。又查明，被告张诚系民富园小区7#-2-402室业主，房屋建筑面积为81.84平方米，其尚欠原告2010年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。另查明，在我市创建国家文明城市过程中，民富园物业管理处于2018年3月被徐州市住房保障和房产管理局授予2017年度创建全国文明城市优秀物业管理小区。本院认为，2010年7月5日、2013年6月12日、2016年6月28日、2019年6月18日原告创发公司与徐州市民富园社区业主委员会签订的《徐州民富园小区物业管理服务合同书》合法有效，对民富园小区全体业主均具有法律约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。原告为民富园小区提供了物业管理服务，被告张诚为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费。故原告要求被告支付其物业服务费2603元【即欠费时间段为自2010年7月1日起至2019年12月31日，其中2010年7月1日至2012年6月30日期间的物业费为0.2元/平方米/月，房屋建筑面积81.84平方米×24个月×0.2元/平方米/月≈393元；自2012年7月1日起至2019年12月31日，物业费为0.3元/平方米/月，房屋建筑面积81.84平方米×90个月×0.3元/平方米/月≈2210元，合计拖欠物业费2603元）】，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。案涉《徐州民富园小区物业管理服务合同》明确约定业主或物业使用人不得无故拖延缴纳物业服务费，逾期未交的，业主或物业使用人应从逾期之日起按照每天加收应缴费用的千分之三的标准向原告支付违约金。因该约定的违约金标准标准超出了法律规定的范围，本院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，调整被告应当支付的违约金为781元（2603元×30%≈781元），故对原告主张的违约金，本院亦依法予以支持。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。虽然民富园小区物业服务的收费标准较为低廉，但是原告仍应当按照物业服务合同约定积极履行物业服务义务，而不能以物业服务收费标准低廉降低物业服务水平。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：本判决生效之日起五日内，被告张诚支付原告徐州创发物业管理有限公司物业服务费2603元，并支付原告徐州创发物业管理有限公司逾期付款违约金781元。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告张诚负担。本判决为终审判决。审判员  刘松二〇一九年十一月十四日书记员  岳靓