上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初23643号原告：黄正刚，男，1965年6月23日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：陈伟仁，男，1947年8月4日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告黄正刚与被告陈伟仁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告黄正刚、被告陈伟仁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄正刚向本院提出诉讼请求：判决陈伟仁偿还违约金27,000元及利息10元。事实和理由：2019年7月14日，黄正刚通过中介与陈伟仁签订房屋租赁合同，并口头商定于8月11日见面，初步决定一下屋内所留家具、家电及水电煤的使用情况，当日，黄正刚支付4500元(半个月房租)的中介费，并于第二天一早支付陈伟仁36,000元(三个月房租和一个月押金)。2019年8月11日，双方见面，陈伟仁以各种理由提出增加房租，黄正刚迫于孩子开学在即，同意房租涨到每月9,500元，其余条款不变，并约定2019年8月15日上午10：00交房。2019年8月14日，黄正刚妻子给陈伟仁打电话，陈伟仁告知还没有借到合适的房子，宽限一天，并表示2019年8月16日上午10：00一定交房。黄正刚无奈同意。2019年8月16日，陈伟仁提出要求黄正刚承担物业管理费，黄正刚表示不能接受，陈伟仁就表示将36,000元退给黄正刚，房子不出租了，并于当日将36,000元转回黄正刚。故诉至法院。审理中，黄正刚表示撤回利息10元的诉请。陈伟仁辩称，不同意黄正刚诉请。本案是合同纠纷，起因是中介方既不作为又瞎作为，陈伟仁不存在违约。对于黄正刚事实与理由上面写的时间节点是无异议的，但是内容有异议。当时因为考虑到自身的身体状况，陈伟仁跟中介提出9,500一个月，一年一签。中介说9,500一个月，但是需要签三年。后来陈伟仁提出9,000一个月，一年一签，但是对方坚持要求三年一签。后来耗了四五个小时，陈伟仁身体吃不消。8月11日当天陈伟仁提出异议，认为合同10-3是不对的。后双方发生争议，黄正刚认为合同10-3原来就有的。后黄正刚提出每月涨到9,500元来维持合同10-3的内容，陈伟仁一开始不同意，认为他们是欺诈。后来陈伟仁无奈口头同意了。当时合同写了车位陈伟仁来配合，但陈伟仁是没法配合的，黄正刚说不配合也没有关系。8月15日，黄正刚打电话给陈伟仁，说交房的事情，陈伟仁说还在找房子，还没有找好，商量是否可以改到8月16日，黄正刚同意。2019年8月16日，黄正刚太太收房，当时钥匙已经给她了，陈伟仁提出租金既然上升到9,500，与原来不一样了，是否能重新签订合同，押金要补交，商量物业费是否由黄正刚来交，黄正刚太太说不行，提出终止，两小时内把钱打入他的卡里，后来陈伟仁就把钱打过去了。黄正刚自始至终没有来过，是黄正刚自己终止的。另外，违约金标准过高，应该是一个月的押金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月14日，陈伟仁作为出租方(甲方)与黄正刚作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定甲方将上海市华发路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)出租给乙方。甲方于2019年8月15日前向乙方交付该房屋。出租房屋租赁期限自2019年8月20日起至2022年8月19日止。每月租金9,000元。押一付三。租赁期间，使用该房屋发生的水、电、煤、有线等实际使用而产生的费用由乙方承担，物业管理由甲方承担。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应按照本合同10—3(甲)、10—4(乙)条向守约方支付违约金……：(一)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后柒日内仍未交付的……。10-3条约定：租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋，甲方应按月租金的叁倍向乙方支付违约金。若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。10-4条约定：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方擅自解除本合同，提前退房的，乙方应按月租金的叁倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。在租赁合同右上部有手写内容：2019年8月20日—2020年8月19日租金为9,000元每月。2020年8月20日—2021年8月19日租金为9,500元每月。2021年8月20日—2022年8月19日租金为9,600元每月。房东协助客户解决车位问题。2019年7月15日，黄正刚支付陈伟仁房租及押金共计36,000元。2019年8月11日，双方口头达成一致系争房屋月租金变更为9,500元。因陈伟仁提出延期一天交房，故双方未按约于2019年8月15日对系争房屋进行交接。2019年8月16日，因陈伟仁提出物业费由黄正刚负担，而黄正刚不同意，双方未完成系争房屋的交接。当日，陈伟仁将36,000元退还黄正刚。审理中，双方一致确认租赁合同于2019年8月16日解除。黄正刚认为系因陈伟仁违约解除。陈伟仁则认为是黄正刚提出终止，陈伟仁没有违约。审理中，黄正刚表示2019年8月16日，黄正刚怕吵架所以在中介楼下，让黄正刚妻子去收房，当时陈伟仁提出加物业费，黄正刚表示不同意，提出要么交房，要么违约，陈伟仁还是不交房，黄正刚就提出退钱，两个小时后，陈伟仁就将钱款退还黄正刚。以上事实，除当事人庭审陈述外，另有房屋租赁合同、转账凭证等证据证明，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明事实，因陈伟仁提出物业费由黄正刚负担，而黄正刚不同意，双方未完成系争房屋的交接。而在当日，陈伟仁将36,000元退还黄正刚。综合上述情况，本院认为双方未完成房屋交接的责任在于陈伟仁，陈伟仁已构成违约，应承担相应违约责任。现双方一致确认2019年8月16日租赁合同解除，于法不悖，本院予以确认。黄正刚依据租赁合同约定主张违约金，该违约金性质实际为解除合同违约金，有合同及事实依据。陈伟仁提出违约金标准过高，本院结合租赁合同履行情况、黄正刚的实际损失以及陈伟仁的过错程度，认为租赁合同约定的解除合同违约金标准确实过高，本院酌定陈伟仁应支付黄正刚解除合同的违约金为9,000元。审理中，黄正刚撤回利息的诉请，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：陈伟仁应于本判决生效之日起十日内支付黄正刚解除合同违约金9,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475元，减半收取计237.50元，由陈伟仁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇一九年十一月二十五日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。