四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0402民初3357号 原告：朱冬梅，女，1977年6月28日生，汉族，广东省佛山市顺德区居民。 委托诉讼代理人：晏方菊，四川联一律师事务所律师，执业证号：15101201811065480。 被告：攀枝花市东区晨丰汽车美容装饰，住所地：四川省攀枝花市东区金沙江大道中段519号，统一社会信用代码：92510402MA64M7LF76。 经营者，李蓉，女，1978年12月25日生，汉族，四川省攀枝花市东区居民。 委托诉讼代理人：牟妍箐，四川渡攀律师事务所律师，执业证号：15104201111109482。 原告朱冬梅与被告攀枝花市东区晨丰汽车美容装饰（以下简称：晨丰汽车美容）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱冬梅的委托诉讼代理人晏方菊；被告晨丰汽车美容的委托诉讼代理人牟妍箐到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 朱冬梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还承租的位于攀枝花市东区租赁房屋；2、判令被告按40元／㎡给付自2019年4月23日起至房屋归还日止的房屋占用费；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月1日，攀枝花市置诚房地产开发公司（以下简称：置诚房地产公司）用其所有的租赁给李勇使用的位于攀枝花市东区房屋作抵押，向攀枝花市农村商业银行股份有限公司西区支行（以下简称：农商行西区支行），其间，李勇将租赁房屋转租给被告使用至今。2019年4月23日，原告经司法拍卖取得租赁房屋所有权，在原告要求被告返还租赁房屋、支付租金时，以各种理由拒绝，致原告的合法权益不能得到保护。原告是房屋的合法所有权人，依法享有对涉案房屋管理、处分和收益的权利，被告应当返还房屋、并支付占有使用期间的租金。 朱冬梅对其诉请提交了如下证据： 1、四川省攀枝花市西区人民法院2019年4月23日制发的（2018）川0403执197号之十、十一、十二号执行裁定书，拟证实买受人朱冬梅以240408元竞拍到置诚房地产公司用于抵押的位于攀枝花市东区房屋（所有权证号：攀房权证东字第××号，建筑面积：68.28㎡；）、以227686.32元竞拍到置城房地产公司用于抵押的位于攀枝花市东区房屋（所有权证号：攀房权证东字第××号，建筑面积：64.03㎡；）、以312264元竞拍到置诚房地产公司用于抵押的位于攀枝花市东区房屋（所有权证号：攀房权证东字第××号，建筑面积：88.69㎡；）的事实。 2、2019年5月28日，攀枝花市东区炳草岗街道办事处望江社区居民委员会出具的证明，拟证实朱冬梅竞拍得到的攀枝花市东区、121-24号、121-25号房屋，门牌号现变更为攀枝花市东区金沙江大道中段523号、521号、517号和519号的事实。 3、案涉房屋所有权证书，拟证实位于攀枝花市东区房屋所有权人为置诚房地产公司，于2012年10月23日先后四次设定抵押给农商银行西区支行，抵押期限至2018年7月14日止的事实。 4、2019年5月27日的执行笔录，拟证实2019年5月27日，攀枝花市西区人民法院将案涉房屋交付朱冬梅，并告知朱冬梅从房屋交付之日起的租金收益归买受人朱冬梅所有，若有纠纷请通过诉讼解决的事实。 5、2019年6月3日，攀枝花市自然资源和规划局颁发的川（2019）攀枝花市不动产权第XXXXX、XXXXX、XXXXX号不动产权证书，拟证实，位于攀枝花市东区（建筑面积：88.69㎡）、523号（建筑面积：68.28㎡）、521号（建筑面积：64.03㎡）的涉案房屋权利人为朱冬梅的事实。 上列证据晨丰汽车美容质证提出：对原告提交的证据无异议。被告自2009年7月1日连续租赁涉案房屋至今不知房屋所有权人置诚房地产公司将案涉房屋作抵押。 晨丰汽车美容辩称，被告自2009年7月1日起，连续租赁案涉房屋后，将房屋作为开办汽车美容的营业场所至今，被告至今不知房屋所有权人置诚房地产公司将案涉房屋作抵押，被告在2017年4月1日，与置诚房地产公司签订五年期房屋租赁合同后，已按约交清了租期内的租金570000元。原告在被告租赁期限内取得房屋所有权，依法应承继原承租人应当履行的义务和享有的权利。原告无权要求被告在租赁合同履行期限内搬离租赁房屋，被告已在原告取得案涉房屋所有权时按约交清了租赁期限内租金，原告应当向置诚房地产公司主张租赁期限内的收益，原告诉讼被告无理，依法应当驳回其诉讼请求。 晨丰汽车美容对其辩解提交了下列证据： 1、2009年5月20日和2013年4月1日，杨钢、李蓉；晨丰汽车美容与置诚房地产公司签订的房屋租赁合同和2017年4月1日，李勇与置诚房地产公司签订的房屋租赁合同、2017年4月1日，李蓉与李勇签订的房屋转租协议。拟证实被告自2009年5月20日起连续租赁案涉房屋，其间，因原告弟弟李勇合伙，增加投资、经营需要增加租赁房屋，由李勇与置诚房地产公司签订续租合同后，李勇与李蓉又签订转租协议，客观上签订合同双方当事人一致，租赁房屋用途，经营项目未改变的事实。 2、晨丰汽车美容营业执照，拟证实晨丰汽车美容是李蓉出资开办的个人企业，注册成立于2009年6月16日，经营场所即为案涉房屋的事实。 3、2017年3月25日，置诚房地产公司出具的收据，拟证实被告已交清了合同约定的自2017年4月1日起至2022年12月31日止的房屋租金570000元的事实。 4、杨钢和李蓉的结婚证，拟证实杨钢和李蓉2005年22日登记结婚的事实。 上列证据朱冬梅质证提出：被告提交的四份合同、协议因签约当事人不一致，不能证明被告自2019年5月21日起租赁案涉房屋至今，只能证明被告租赁案涉房屋的终止时间是2017年4月1日，2017年4月1日后的租赁房屋系被告从案外人李勇处转租取得，即2017年4月1日起至2022年12月31日止的案涉房屋的承租人是李勇，被告对案涉房屋不具有连续租赁性。抵押权是在李勇与置诚房地产公司签订租赁合同过程中发生，被告与李勇签订转租协议在抵押权设定之后，与被告无关，被告向置诚房地产公司交纳租金的收据与案件无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：1、2009年5月20日，杨钢、李蓉夫妇与置诚房地产公司签订《房屋租赁合同》约定：置诚房地产公司将位于攀枝花市东区金沙江大道中段门牌号为××、525、523、521、519、517号房屋共计516平方米租赁给杨钢、李蓉作汽车美容使用，租期五年，即自2009年7月1日起至2014年6月30日止；每月租金为11350元，年总租金136200元，租金按每季度支付，以此类推，2009年7月1日支付首期租金34050元；并约定杨钢、李蓉改变租赁房屋用途视为违约，租赁期间未经置诚房地产公司书面同意，杨钢、李蓉不得转租、转借承租房屋；置城房地产公司出售房屋，须在三个月前书面通知杨钢、李蓉，在同等条件下，杨钢、李蓉有优先购买权，合同还约定了双方的权利义务。2、2013年4月1日，杨钢、李蓉及晨丰汽车美容与置城房地产公司签订《房屋租赁合同》约定：置诚房地产公司将位于攀枝花市东区房屋，建筑面积约178平方米租赁给晨丰汽车美容作为办公使用，租赁期限四年，即自2013年4月1日起至2017年3月31日止；每月租金5340元，租金按季交纳为16020元，并约定晨丰汽车美容改变租赁房屋用途视为违约，否则，置诚房地产公司有权随时解除或终止合同，晨丰汽车美容若需续租，必须在租赁期满5个月前书面通知置诚房地产公司，经同意后重新签订租赁合同；租赁期间未经置诚房地产公司书面同意，晨丰汽车美容不得转租、转借承租房屋，否则，置城房地产公司有权随时解除或终止合同，并有权要求晨丰汽车美容承担违约责任及损害赔偿责任；置诚房地产公司出售房屋，须在三个月前书面通知晨丰汽车美容，在同等条件下，晨丰汽车美容有优先购买权，合同还约定了双方的权利义务。合同尾页还补充签署了（1）、置诚房地产公司租给晨丰汽车美容的房屋位于四川省攀枝花市，房屋出租面积约516平方米；（2）、该房屋租赁期限为四年，自2013年4月1日起至2017年3月311日止；（3）该房屋月租金为15480元（大写：壹万伍仟肆佰捌拾元整），按季度交纳一次房屋租金，租金金额为46440元，提前半个月交下季度房租，置诚房地产公司收款后提供给晨丰汽车美容凭证，第二年开始，房屋租金每半年将在前一年基础上递增5％，原合同维持不变。3、2017年3月25日，李勇与置诚房地产公司签订《房屋租赁合同》约定：李勇租赁置诚房地产公司位于四川省攀枝花市东区共计五间），房屋面积约392.83平方米；租期自2017年4月1日起至2022年12月31日至；房屋租期内的包干租金为570000元（大写：伍拾柒万元整），即在租期内李勇不需再支付任何租金，且不受租金价格涨跌的影响；在租赁期内，李勇有权将房屋转租给第三方，租赁期内如置诚房地产公司欲出售房屋，需提前三个月书面通知李勇，并退还李勇预交的租金，且补偿李勇的装修损失，在同等条件下，李勇有优先购买权；合同还约定了双方的权利义务。4、2017年4月1日，李蓉与李勇签订《房屋转租协议》约定：李勇将其承租的东区望江街一村121-25、121-24、121-23、120-27、120-26号（共计五间）房屋转租给李蓉，租期自2017年4月1日起至2022年12月31日止；房屋租金为15000元／月（每月壹万伍仟元整），采取一年一付的方式，支付时间为一年期满时。5、2017年3月25日，置诚房地产公司与李勇签订《房屋租赁合同》时向李勇提交的租赁房屋所有权证设定他项权利载明：位于东区房屋，已于2011年7月1日设定给权利人中国工商银行攀枝花分行，权利价值壹仟壹佰万元，设定期限自2011年7月1日至2012年6月30日，2012年7月16日注销了设定他项权。6、2017年3月25日，置诚房地产公司给李勇出具的收据载明：收到李勇房租款570000元。7、置诚房地产公司所有的位于东区房屋所有权证载明：2011年7月1日设定给权利人中国工商银行攀枝花分行，权利价值壹仟壹佰万元，设定期限自2011年7月1日至2012年6月30日，2012年7月16日注销了设定他项权。2012年10月23日至2015年10月28日设定给权利人农商行西区支行，权利价值壹仟壹佰万元整，2015年6月9日注销了设定他项权。2014年6月24日至2015年6月30日设定给农商行西区支行，权利价值肆佰玖拾万元，2015年6月9日注销了设定他项权。2015年6月10日至2017年6月9日设定给农商行西区支行，权利价值陆佰玖拾万元。2016年7月15日至2018年7月14日设定给农商行西区支行，权利价值壹仟捌佰捌拾万元。8、四川省攀枝花市西区人民法院2019年4月23日制发的（2018）川0403执197号之十、十一、十二号执行裁定书载明：买受人朱冬梅以240408元竞拍到置诚房地产公司用于抵押的位于攀枝花市东区房屋（所有权证号：攀房权证东字第××号，建筑面积：68.28㎡；）、以227686.32元竞拍到置诚房地产公司用于抵押的位于攀枝花市东区房屋（所有权证号：攀房权证东字第××号，建筑面积：64.03㎡；）、以312264元竞拍到置诚房地产公司用于抵押的位于攀枝花市东区房屋（所有权证号：攀房权证东字第××号，建筑面积：88.69㎡；）。9、2019年5月28日，攀枝花市东区炳草岗街道办事处望江社区居民委员会出具的证明载明：朱冬梅竞拍得到的攀枝花市东区、121-24号、121-25号房屋，门牌号现变更为攀枝花市东区金沙江大道中段523号、521号、517号和519号。10、攀枝花市西区人民法院2019年5月27日的执行笔录载明：案涉房屋于2019年5月27日交付朱冬梅，同时告知朱冬梅从房屋交付之日起的租金收益归买受人所有，若有纠纷请通过诉讼解决。11、2019年6月3日，攀枝花市自然资源和规划局颁发的川（2019）攀枝花市不动产权第0011215、0011218、0011222号不动产权证书载明：位于攀枝花市东区（建筑面积：88.69㎡）、523号（建筑面积：68.28㎡）、521号（建筑面积：64.03㎡）房屋的权利人为朱冬梅。 诉讼中，虽经本院调解，均因晨丰汽车美容坚持己见，致调解未能达成协议。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。出租人出卖租赁物房屋时，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。晨丰汽车美容提交的2009年5月20日和2013年4月1日，杨钢、李蓉；晨丰汽车美容与置诚房地产公司签订的房屋租赁合同和2017年4月1日，李勇与置诚房地产公司签订的房屋租赁合同、2017年4月1日，李蓉与李勇签订的房屋转租协议。证实杨钢、李蓉夫妇开办的晨丰汽车美容自2009年5月20日起连续租赁案涉房屋至今的事实和承租人置诚房地产公司自出租涉案房屋至朱冬梅经司法竞拍得到案涉房屋所有权日止，未依法书面告知承租人杨钢、李蓉、晨丰汽车美容、李勇房屋出租期间多次抵押和被司法拍卖的事实。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担的规定。案涉房屋自2012年10月29日、2014年6月24日抵押给权利人农商银行西区支行、且自2015年6月10日第三次抵押给权利人农商银行西区支行至朱冬梅司法竞拍取得所有权时，承租人置诚房地产公司未书面告知承租人杨钢、李蓉夫妇、李勇。故，2017年3月25日、李勇与置城房地产公司签订的涉案《房屋租赁合同》和李蓉与李勇签订的《房屋转租协议》对竞拍取得所有权的朱冬梅无法律约束力。朱冬梅要求晨丰汽车美容返还承租的位于攀枝花市东区租赁房屋的诉请有证据证实，且符合法律规定，本院支持。朱冬梅要求晨丰汽车美容按40元／㎡给付自2019年4月23日起至房屋归还日止的房屋占用费的诉请，本院比照2017年3月25日、李勇与置诚房地产公司签订的涉案《房屋租赁合同》约定的面积和已交纳五年的租金570000元的实际，核定每平方米每月租金为21.33元（570000元÷李勇租赁产权面积392.83平方米÷5年8个月）。朱冬梅竞拍所得房屋面积为213.99（85.88㎡＋66.11㎡＋62㎡）平方米较符合实际，即晨丰汽车美容每月应当给付租赁房屋使用费4564.4（213.99㎡×21.33元／㎡）元。 晨丰汽车美容所提：自2009年7月1日起，连续租赁案涉房屋后，将房屋作为开办汽车美容的营业场所至今，不知房屋所有权人置诚房地产公司将案涉房屋作抵押，在2017年4月1日，与置诚房地产公司签订五年期房屋租赁合同后，已按约交清了租期内的租金570000元。朱冬梅在租赁期限内取得房屋所有权，依法应承继原承租人应当履行的义务和享有的权利。朱冬梅无权要求其在租赁合同履行期限内搬离租赁房屋，且在朱冬梅取得案涉房屋所有权时按约交清了租赁期限内租金，朱冬梅应当向置诚房地产公司主张租赁期限内的收益，应驳回朱冬梅诉讼请求的意见，与法律相悖，本院不予采信。依照《中华人民共和国担保法》第四十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条，第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款第一项之规定，判决如下： 一、攀枝花市东区晨丰汽车美容装饰和经营者李蓉于本判决生效后三十日内将位于四川省攀枝花市东区房屋归还给朱冬梅，并按21.33元／平方米给付自2019年4月23日起至房屋归还日止的房屋使用费； 二、驳回朱冬梅的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 案件受理费684元，减半收取342元，由攀枝花市东区晨丰汽车美容装饰和经营者李蓉承担（于本判决生效后三日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  高文新 二〇一九年十一月二十日 书记员  郑 川