广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民初48号原告：朱名运，男，汉族，1985年9月3日生，住广宁县。原告：朱显良，男，汉族，1956年9月10日出生，住广宁县。委托诉讼代理人：宁志勤、冯剑锋，均为广东肇顺律师事务所律师。被告：肇庆市达信资产管理投资有限公司，住所地：肇庆市端州区七星路268号星湖名郡桂花苑商业街121号商铺二楼三室。法定代表人：何钢周。委托诉讼代理人：莫奕时，该公司员工。第三人：高要市建筑工程公司翠岗商住大楼售楼部，住所地：肇庆市端州区翠岗商住大楼。负责人：吴文明第三人：肇庆市鼎湖区飞凤福利玉雕工艺厂，住所地：肇庆市鼎湖区新城坑口罗隐大道。负责人：冯少珍。第三人：高要市建筑工程公司，住所地：肇庆市西江路7号。负责人：罗玉泉。原告朱名运、朱显良诉被告肇庆市达信资产管理投资有限公司（以下简称“达信公司”），第三人高要市建筑工程公司翠岗商住大楼售楼部（以下简称“翠岗售楼部”）、肇庆市鼎湖区飞凤福利玉雕工艺厂（以下简称“飞凤工艺厂”）、高要市建筑工程公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月30日受理后，依法适用普通程序进行审理。本院依法组成合议庭于2019年9月19日和10月22日公开开庭对本案进行了审理。原告朱名运、朱显良的委托诉讼代理人宁志勤、冯剑锋，被告达信公司的委托诉讼代理人莫奕时到庭参加诉讼，第三人翠岗售楼部、飞凤工艺厂、高要市建筑工程公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱名运、朱显良诉称：肇庆市中级人民法院作出（2019）粤12执异43号执行裁定书驳回了朱名运、朱显良提出的执行异议，朱名运、朱显良在法定期间内向法院提出执行异议之诉。朱名运、朱显良在1998年10月12日通过其表姐夫邓相兰向第三人翠岗售楼部签订《商品楼购销合同》购买所得位于肇庆市××州××路北侧翠岗购东座三楼20-24卡A-C轴+3.6米处的商场（面积316.22平方米），并向第三人翠岗售楼部交付了相关的款项。自购房至今，朱名运一直使用该房产多年，有缴纳多年的水电费等证据资料。在此期间，没有任何人和单位对该房产产权提出异议，也没有任何人或者单位向朱名运索要或者要求腾退房屋。朱名运对涉案房屋的权利，早在肇庆市中级人民法院（1999）肇中民初字第1号民事判决书得到确认。该判决书确认肇庆市××州××路北侧翠岗购东座三楼20-24卡A-C轴+3.6米处的商场（面积316.22平方米）已经由翠岗售楼部销售的事实。综上，涉案房产属于朱名运及朱显良所有。（2016）粤12执恢67号执行裁定将涉案房产执行给达信公司严重侵犯了朱名运、朱显良的合法权益，依法应予撤销并中止执行。该执行文书从未送达给朱名运、朱显良，其所采用的公告送达对朱名运、朱显良没有任何的法律约束力。为了维护朱名运、朱显良的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认肇庆市××州××路北侧翠岗购东座三楼20-24卡A-C轴+3.6米处的商场（面积316.22平方米）属于朱名运、朱显良所有，达信公司不得执行；2、达信公司承担本案受理费。被告达信公司辩称：一、达信公司是通过合法途径取得肇庆市××州××路北侧翠岗楼东座三楼20-24卡A-C轴+3.6米处的商场。肇庆市中级人民法院不仅以（2016）粤12执恢67号执行裁定书裁定了案涉房屋交付给达信公司，产权自本裁定送达达信公司时起转移，还出具协助执行通知书要求相关部门为达信公司办理案涉房屋的权属手续。因税费的缴纳手续问题延误了办证的进程，案涉房屋现虽尚未办理至达信公司名下，但税务部门己书面通知达信公司缴纳案涉房屋的税费。二、虽然（1999)肇中民初字第1号民事判决书的附表中提及飞凤工艺厂单方销售的房屋中包括了案涉房屋，但同时该判决书第8页明确指出：“对被告飞凤工艺厂依照转让协议对翠岗商住楼的商品房和商场与客户签订的售房合同原则上应为无效合同”、“对被告飞凤工艺厂单方经营出售商场与客户签订的24份合同亦为无效合同”。纵观整份判决，没有任何字眼是认定合同是有效的，相反，法院观点鲜明地指出了合同是无效的。该判决书第4页审理查明处记载："1998年6月20日，原告方将被告飞凤工艺厂私刻的上述两枚印章收取，……”而朱名运、朱显良提供的合同的落款时间是1998年10月12日，由此可见，该合同是朱名运、朱显良与第三人飞凤工艺厂恶意串通伪造的，虚构买卖事实，试图转移财产。该判决书不仅没有对朱名运、朱显良所称的案涉房屋的买卖事实予以认可、确认合法，还在第8页指出“被告飞凤工艺厂收取的款项与客户产生的纠纷则由飞凤工艺厂另行解决”。《中华人民共和国物权法》二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”达信公司自收到法院作出的（2016）粤12执恢67号执行裁定书时已取得了案涉房屋的权属，而朱名运、朱显良却持无效的合同认为其是实际权利人，朱名运、朱显良此举有悖于法律。众所周知，翠岗楼因办证难问题引起政府高度重视，房管部门多次在楼下张贴公告通知权利人去登记权利，并以暂免征税的方式为真正的购房者办证。假如朱名运、朱显良是善意的、真正的购房者，为何其一直不向相关部门登记权利，向法院主张权利？个中事由，耐人寻味。第三人翠岗售楼部、飞凤工艺厂、高要市建筑工程公司均无提供答辩意见。经审理查明：座落在肇庆市××州××路北侧的翠岗综合商住大厦（以下简称翠岗楼）是由高要市建筑工程公司立项开发的楼房。1993年1月高要市建筑工程公司将该开发项目交给其分支机构高要市建房地产第二经营部，由第二经营部负责所有建设资金，双方签订了《关于承包开发兴建翠岗综合商住大楼协议书》及相关补充合同。此后，翠岗楼的经营销售均由第二经营部以高要市建筑工程公司的名义进行。第二经营部在建设过程中因资金不足，于1994年9月与华银公司签订《合作经营翠岗楼合同》，约定由华银公司注入资金500O万元共同开发翠岗楼，盈亏由第二经营部与华银公司按比例分配。翠岗楼分东西两楼，西楼及东楼以西三分之二部分现已建成并验收合格。1995年间第二经营部与华银公司在合作经营过程中产生纠纷，第二经营部向本院提起诉讼，在诉讼过程中，本院因另案裁定查封了翠岗楼全部楼房，并规定：该楼房在查封期间须经本院许可方能出售，并将售房款汇入本院指定帐号。1996年6月，本院依华银公司的申请，作出（1995)肇中民初字第29号之四民事裁定，将翠岗楼的经营权交由华银公司经营。裁定后，华银公司接手经营翠岗楼。同年7月3日，华银公司与高要市建筑工程公司就翠岗楼经营事宜达成协议，约定华银公司挂靠高要市建筑工程公司的名义对翠岗楼开发经营，对外发生的业务均以高要市建筑工程公司翠岗商住大楼售楼部的名义进行。华银公司每年须交3万元管理费给高要市建筑工程公司。事后，华银公司以高要市建筑工程公司的名义向工商部门申请成立了翠岗售楼部。1997年6月12日，华银公司未经本院许可而将翠岗楼的产权以3200万元转让给无房地产经营权的飞凤工艺厂及广州双狮公司，为此双方签订了《关于翠岗商住楼产权转让协议》。该协议签定后，飞凤工艺厂支付了部分购房款给华银公司。飞凤工艺厂购得翠岗楼后，未向房管部门办理产权变更登记手续，即对翠岗楼的商场、住宅进行销售。1998年7月2日高要市建筑工程公司得知华银公司将翠岗楼转让给飞凤工艺厂后，即致函华银公司，明确表示翠岗售楼部只能由华银公司开办，该部的印章只能由华银公司使用和保管。在这种情况下华银公司于同年7月3日将翠岗售楼部的印章收回。但飞风工艺厂法人代表冯少珍擅自私刻翠岗售楼部印章继续销售楼房。1998年4月16日，邓相兰向高要市建筑工程公司购买涉案翠岗楼东座三层20-24卡A-C轴+3.6M商铺。1998年10月12日，邓相兰又将该商铺转让出售给朱显良，朱名运。随后朱显良、朱名运与飞凤工艺厂负责人冯少珍以翠岗售楼部的名义签订商品楼房购销合同。合同约定商场建筑面积为316.22㎡，单价1352.8元/㎡,总价447782.52元。其他相关税费及物业费用共62358.47元。该合同签订后，朱显良、朱名运向翠岗售楼部支付了全额购房款及相关税费共510140.99元。而冯少珍随即开具了盖有翠岗售楼部财务专用章的收款收据给朱显良、朱名运收执。朱显良，朱名运购买该商铺后一直占用并使用至今。飞凤工艺厂接手经营翠岗楼后，并没有将收取的售房款汇入华银公司帐户。为此，华银公司以飞凤工艺厂、广州双狮公司拖欠其公司销售款为由向本院起诉，本院经立案审理，于1999年8月3日作出（1999)肇中法民初字第1号民事判决书，认定双方签定的翠岗楼产权转让协议及补充协议，因在转让时双方对房产的面积及单价未经房地产机构评估，转让金额大大低于当时的房地产价格。且飞凤工艺厂及广州双狮公司均是无房地产开发经营资格，也没有办理产权变更手续。同时在翠岗楼被本院另案查封期间，未经本院许可，擅自转让。因此，华银公司与飞凤工艺厂、广州双狮公司所签订的转让翠岗楼协议无效。同时，对飞凤工艺厂单方经营出售翠岗楼商场给客户的售房合同也应认定无效。按无效合同处理原则，飞凤工艺厂应将所售的楼房退还给华银公司。但鉴于该部分楼房已出售给客户，客户已实际占有、使用，飞凤工艺厂无法退还。因此，只能由飞凤工艺厂折价赔偿给华银公司。飞凤工艺厂与客户产生的纠纷应另行解决。据此，判决确认华银公司与飞凤工艺厂、广州双狮公司签订的《关于翠岗楼商住楼产权转让协议》为无效合同，由飞凤工艺厂将己出售给客户的192套商品房和6303.04㎡商场折价赔偿给华银公司（6303.04㎡商场中包含出售给朱显良，朱名运的翠岗楼东座三层20-24卡A-C轴+3.6M面积为316.22㎡的商铺）。1998年4月10日，飞凤工艺厂负责人冯少珍以翠岗售楼部的名义将翠岗楼西楼首层A-j轴，1-6柱的商场销售给肇庆市阅江城市信用合作社。双方签订了购房合同，合同约定商场面积1038.6㎡，总价款为3575437.4元（无标示单价）。合同签订后，肇庆市阅江城市信用合作社以转帐形式支付了385万元给翠岗售楼部。而飞凤工艺厂负责人冯少珍即开具了盖有翠岗售楼部财务专用章的收款收据给肇庆市阅江城市信用合作社收执。而肇庆市阅江城市信用合作社购买的上述商场位置，却已被飞凤工艺厂冯少珍重复卖给恒通服饰厂吴坤林及梁玉明、罗满荣、汤绰棠等人。后又发现第二经营部李剑飞于1995年已出售给郭富强的商场位置亦座落在肇庆市阅江城市信用合作社所购买的商场位置内，与肇庆市阅江城市信用合作社购买的商场位置重叠。肇庆市阅江城市信用合作社以请求翠岗售楼部交付商铺为由诉至本院。2004年3月29日，本院审理认为由于飞凤工艺厂与肇庆市阅江城市信用合作社的购房合同无效，肇庆市阅江城市信用合作社所购商城的价格不能以双方所约定的价格计算，可依据购房时市场交易价格计算，又因肇庆市阅江城市信用合作社购买的商城位置重叠，肇庆市阅江城市信用合作社不能按照购房合同约定的面积全部实现，只能分得部分商城。肇庆市阅江城市信用合作社分得的商城面积按（1999）肇中民初字第1号民事判决书中确定的评估价计出价款，计出的价款少于肇庆市阅江城市信用合作社已付款部分，由凤飞工艺厂予以退还。据此，本院以（1999)肇中法民初字第42号民事判决书作出判决，确认座落在肇庆市××州××北侧××大楼××轴15500ｍｍ,1-7柱32400mm，共计面积502.2㎡，减去郭富强所占面积48.26㎡，减去北中楼楼梯所占面积44㎡，减去西北楼楼梯所占面积31㎡，剩下实际面积378.94㎡商场归肇庆市阅江城市信用合作社所有，飞凤工艺厂退还购房款2264136元给肇庆市阅江城市信用合作社。判决后，飞凤工艺厂等人并未履行义务，肇庆市阅江城市信用合作社依据发生法律效力的（1999)肇中法民初字第42号民事判决书申请执行。在执行过程中，肇庆市阅江城市信用合作社将该判决所确定的债权转让给达信公司，由达信公司作为申请执行人继续申请执行。2016年9月28日，本院在执行过程中查明，（1999)肇中法民初字第42号民事判决所确认归达信公司的大部分商城已办理到他人名下，并已申领房屋产权证，尚有翠岗综合商业大楼西座首层西北第五卡（之四）27.8826㎡、东座三楼304房（建筑面积57.73㎡）、308房（建筑面积253.46㎡）可分配调整。达信公司申请予以查封，并书面同意调整。据此，本院作出（2016）粤12执恢67号执行裁定将位于端州区端州三路北侧“翠岗楼”西座首层西北第五卡（之四）27.8826㎡、东座三楼304房（建筑面积57.73㎡）、308房（建筑面积253.46㎡）交付达信公司。2019年4月23日朱显良、朱名运对本院作出的（2016）粤12执恢67号执行裁定将翠岗楼东座三楼304房和308房执行给达信公司的行为提出书面异议。本院认为朱显良、朱名运属于在执行标的物执行终结后才提出执行异议，故驳回朱显良、朱名运的异议请求。朱显良、朱名运对此不服，遂提起本案执行异议之诉。另查明，朱显良、朱名运与达信公司均确认翠岗楼东座三楼20-24卡A-C轴+3.6米处的商场与翠岗楼东座三楼304房和308房属于同一标的物。本院认为：本案为执行异议之诉纠纷。根据当事人的诉求和答辩意见，本案的争议焦点是：朱显良、朱名运对涉案房屋是否享有实体权利，以及该权利是否足以阻止（2016）粤12执恢67号执行裁定的执行。翠岗楼在本院另案查封期间，华银公司未经本院许可，擅自转让给飞凤工艺厂、广州双狮公司。而在转让时双方对房产的面积及单价均未经房地产机构评估，转让金额大大低于当时的房地产价格。且飞凤工艺厂及广州双狮公司均是无房地产开发经营资格，也没有办理产权变更手续。因此已经发生法律效力的（1999）肇中民初字第1号民事判决中确认华银公司与飞凤工艺厂、广州双狮公司之间的转让协议无效。飞凤工艺厂依据该转让协议对翠岗商住楼的商品房和商场在销售过程中低于成本价倾销，甚至以房抵偿其单位债务而与客户签订的售房合同为无效合同。但鉴于部分楼房已出售，客户已实际占有、使用，飞凤工艺厂无法退还的情况，只能由飞凤工艺厂按照法院确定的评估价折价赔偿给华银公司。该生效判决的第三项确认192套商品房及包括翠岗楼东座三层20-24卡A-C轴+3.6M商场在内的24份商场合同由飞凤工艺厂折价赔偿25077410.3元给华银公司。而飞凤工艺厂与客户之间的纠纷另案处理。虽朱显良、朱名运已经按照与飞凤工艺厂负责人冯少珍签订的商品楼房购销合同的约定支付了价款，但该商品楼房购销合同已由生效判决确定为无效合同，且该合同约定的价款远远低于市场价。因飞凤工艺厂已按照法院确定的评估价将涉案商场的价款赔偿给华银公司。朱显良、朱名运应提供证据证明其已将原合同价与评估价之间的差额补足。而本案中，朱显良、朱名运仅提供了原合同约定的价款发票并未提供任何证据证明其已将相关价款差额补足，故飞凤工艺厂与朱显良、朱名运之间的商品房买卖纠纷应另案处理。朱显良、朱名运请求确认翠岗楼东座三层20-24卡A-C轴+3.6M商场归其所有，缺乏理据，本院不予支持。由于朱显良、朱名运与飞凤工艺厂签订的《商品楼房购销合同》在法院查封之后，且该合同已经生效判决确定为无效，朱显良、朱名运无证据证明其已补足商铺的实际全额价款，故朱显良、朱名运提出的排除执行的请求并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，因此，朱显良、朱名运作为案外人在本案提起的执行异议之诉就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款的规定，本院对其不得执行翠岗楼东座三层20-24卡A-C轴+3.6M商场的诉讼请求不予支持。综上所述，原告朱显良、朱名运的请求缺乏理据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款的规定，判决如下：驳回原告朱显良、朱名运的全部诉讼请求。本案受理费9300元（原告朱显良、朱名运已预交），由原告朱显良、朱名运负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  谢肇雄审判员  吴国红审判员  蔡红茂二〇一九年十一月二十日法官助理邝伟婷书记员谢煌霖