吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉05民终1288号上诉人（原审被告）：郑仁哲，男，1957年3月11日出生，朝鲜族，无职业，住通化县。诉讼代理人：吕永莉，吉林星浦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜大金，男，1969年7月23日出生，汉族，个体工商户，住通化市东昌区。诉讼代理人：王彩凤，吉林通兴律师事务所律师。上诉人郑仁哲因与被上诉人姜大金房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省通化县人民法院（2019）吉0521民初457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜大金向一审法院起诉请求：1.请求依法解除2007年10月17日供销综合楼与被告签订的房屋买卖“协议书”，房款总价为336909元；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：2007年10月17日，徐辉将原告所有的位于通化县供销综合楼的一户门市、两户住宅出售给被告，并与被告签订协议书，协议约定“位于供销综合楼现有房屋门市35.2平方米、177.93平方米（三单元二楼两处房产），位于快大茂供销社综合楼，现以每平方米3000元，每平方米1300元出售给郑仁哲，共计336909元。因郑仁哲资金不足，首付30000元。每年付76728元，2010年全部付清。如郑仁哲不能及时付清房款，卖方有权无偿收回房屋”。协议签订后，被告共交付房款10万元，其中2007年交给徐辉3万元房款，2009年2月23日，交给李敏7万元房款。原告认为徐辉没有经过其授权，对其卖房行为不认可，于2013年向通化县法院提起诉讼，请求确认房屋买卖行为无效，该诉讼历经四审，由通化市中级人民法院作出（2015）通中民终字第36号民事判决，维持了通化县（2014）通民一初字第145号民事判决，即“驳回原告姜大金的诉讼请求”，原告对该判决申请再审，于2016年12月被裁定驳回。原告认为，虽然房屋买卖行为经过诉讼，确认房屋买卖的“协议书”有效，但被告从履行协议开始，一直违约，不仅未能按期付款，且在通化市中级人民法院作出（2015）通中民终字第36号民事判决后，也未向原告履行过任何付款义务，属于完全违约，依据合同约定，原告有权无偿收回房屋，解除合同。郑仁哲辩称，原告主张与事实不符，事实是被告不仅在原诉讼（2014通民一初字第145号民事判决书）前向原告主动要求交付购房尾款，同时在原一审诉讼期间，再次提出交付购房尾款，但原告姜大金均不接受，并一直主张购房买卖协议书无效，本案不是被告不交购房尾款，而是原告根本不收，本案不存在被告一直违约的事实，原一审诉讼中，被告曾去通化县公证处咨询提存，要求将涉案房款24万元进行提存，但公证处答复产权不清晰不予提存。在通化市中级人民法院作出2015通中民终36号民事判决书，确认涉案房屋买卖有效后，原告姜大金又向吉林省高级人民法院申请再审，高级人民法院在2016年12月5日经审理后作出的驳回姜大金申请再审的民事裁定书，期间姜大金怎么可能接收房款，2017年后被告联系不到姜大金，遂要求将房款交到一审法院，并找到一审法院主审王晓东法官，提议将房款余额交法院，王法官建议去公证处提存，而被告再次去通化县公证处申请提存时，公证处提存时公证处又答复对方信息不详，产权不清晰，不予办理，2018年被告因通化县房屋征收经办中心与姜大金签订案涉房屋征收补偿协议，以及寻找姜大金，以行政告诉的形式起诉了通化县房屋征收经办中心及姜大金，诉讼期间通化县法院及通化市中院也因找不到姜大金在2018年11月通过人民法院报公告送达了开庭传票，之后通化市中级人民法院于2019年5月作出最终行政裁决，确认了通化县房屋征收经办中心与姜大金签订的涉及郑仁哲权利部分无效，并指令通化县人民法院继续审理，在整个行政诉讼过程中，两级法院都联系不到姜大金，都是采取公告送达的，无奈被告在出外劳务期间将房款余额转交给其亲属金优冠，委托其亲属，找到姜大金或姜大金出现索要，将购房余额款替其交付，这是本案的客观事实，本案不是被告违约，而是原告违约，在本案中，原告根本就不收购房尾款，甚至躲避至今，被告委托的金优冠已将涉案房款带到法庭，只要原告接收购房款，被告当庭即可以交付，希望法庭查清事实驳回原告请求。原审法院经审理查明：2007年10月17日姜大金委托代理人徐辉与郑仁哲订立房屋买卖协议，约定：“姜大金将位于通化县快大茂镇县供销社综合楼房屋35.2平方米（商业用房）、177.93平方米（住宅），售给郑仁哲，总价款为336909元，每年付款76728元，郑仁哲不能及时付给姜大金房款，甲方有权无偿收回房屋，房款付清后办理房屋过户手续，费用双方各自承担”。协议签订后，2007年协议订立后郑仁哲交付徐辉房款3万元、2009年交付李敏房款7万元。剩余购房款至今未付，郑仁哲交付定金后接收并装修此房屋。同时查明，2001年6月6日，姜大金与通化县快大茂镇供销合作社签订建筑工程承包合同，合同约定姜大金接收宋建国的在建工程，一楼面积除北侧第二户约50平方米归姜大金所有，其余归通化县快大茂供销合作社所有，大门以南约200平方米的地下室归通化县快大茂供销合作社所有，大门北侧地下室归姜大金所有，二楼以上（含二楼）全部归姜大金所有；同时查明，通化县房屋所有权登记申请书载明位于通化县快大茂镇团结路2-5-18号房产所有权人系通化县快大茂供销合作社，法定代表人系姜大金，该申请书申请人签章为姜大金。另查明，2008年3月21日原告姜大金因涉嫌合同诈骗被刑事拘留，后被判处有期徒刑四年，于2012年3月20日刑满释放；同时查明，因涉及本案房屋买卖合同纠纷，姜大金2013年1月18日向该院提起诉讼，请求确认前述房屋买卖合同无效，经该院、通化市中级人民法院审理，2015年10月16日通化市中级人民法院作出通中民终36号民事判决书（2015年11月9日生效），维持该院（2014）通民一初字第145号“驳回原告姜大金诉讼请求”的判决；另外，2013年11月28日，该院（2014）通民一初字第145号民事判决上诉期间，本案争议房屋经通化县房屋征收经办中心与姜大金订立了“房屋征收产权调换协议书”，将本案争议房屋拆迁；通化市中级人民法院作出通中民终36号民事判决书生效后，郑仁哲于2015年11月10日向该院申请执行，该院于2015年11月25日作出（2015）通执字第611号执行裁定书，裁定：“将通化县快大茂供销合作社（姜凯元）已被拆迁的团结路3号当中门市面积35.2平方米、住宅面积177.93平方米，分别在回迁后佳和世纪香山后街3号楼下1、2层579.72平方米（以房产实际测绘面积为准）、3号楼4单元5-22层和3单元19-22层4986.83平方米（以房产实际测绘面积为准）范围内，按照产权调换协议约定的标准的回迁产权及相关权益转移给申请执行人郑仁哲所有。”2018年郑仁哲就通化县房屋征收经办中心与姜大金订立的“房屋征收产权调换协议书”向该院提起行政诉讼，该院于2018年9月30日作出（2018）吉0521行初19号行政裁定书，裁定：驳回原告郑仁哲的起诉。郑仁哲不服，提起上诉，通化市中级人民法院于2019年5月6日作出（2019）吉05行终16号行政裁定书，撤销该院（2018）吉0521行初19号行政裁定、指令该院继续审理。同时查明，自2016年10月4日至2017年8月10日、2017年8月24日至2018年11月25日、2018年11月30日至今，被告郑仁哲未在国内居住。原审法院认为，本案争议焦点为被告郑仁哲在履行房屋买卖合同过程中，是否构成根本性违约？该房屋买卖合同应否解除？本案涉及的房屋买卖合同系分期付款的房屋买卖合同，同时约定了违约条款；房屋买卖合同经法院生效法律文书确认合法有效，且确认了本案原告姜大金系本案争议房屋买卖合同的主体。《中华人民共和国合同法》第一百六十七条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同；出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费”；郑仁哲在房屋买卖合同约定的期限届满时，欠付房款达到全部价款的三分之二以上，被告郑仁哲于2008年未按照合同约定给付房款，已经构成违约；且郑仁哲未能提供足够的证据证明其无法付款（郑仁哲两次交付房款系交付给徐辉和李敏，而不是交付给姜大金本人），且未依法将欠付的房款提存，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”该院认为被告违约行为符合上述法律规定的解除合同的情形；且本案原告姜大金不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条确定的主体，不适用该解释第十五条的规定。因此原告姜大金的诉讼请求有事实和法律依据，该院予以支持；被告辩称无事实和法律依据，该院不予支持。基于郑仁哲违约和房地产增值的客观事实，结合郑仁哲交付定金后接收并装修此房屋，依据公平原则，该院酌定原告姜大金返还被告郑仁哲已交付的房款10万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条（四）项、第一百六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，遂判决：一、解除2007年10月17日原告姜大金委托代理人徐辉与被告郑仁哲签订的房屋买卖协议；二、位于通化县快大茂镇县供销社综合楼房屋35.2平方米（商业用房）、177.93平方米（住宅）所有权（已拆迁）归原告姜大金所有；原告姜大金于本判决生效之日立即返还被告郑仁哲购房款10万元。案件受理费6354元，由被告郑仁哲负担。上诉人郑仁哲不服一审判决，向本院提出上诉。其上诉请求：撤销原审判决，驳回上诉人的诉讼请求。事实及理由，一、一审法院认定上诉人系根本性违约，不能成立。被上诉人在2016年12月之前一直不认可通化市中级人民法院的终审判决，之后躲避不收余额房款。2017年至2018年上诉人因一直联系不到被上诉人，先后找到通化县法院原审办案人王晓东及到通化县公证处进行提存，但因本案存在特殊性，法院不收、公证处也不予提存，无奈上诉人将剩余的房款转交给其亲属金优冠，待找到姜大金或姜大金出现索要时，将购房余额款替其交付，期间，上诉人也委托吉林昱诚律师事务所律师姜俊伟继续代理其与通化县房屋征收经办中心及姜大金的行政诉讼，以便于姜大金出现后交付余额房款。因上诉人与被上诉人之间有关房屋权利部分的纠纷，法院尚未审理完结，且被上诉人也从未向上诉人主张过索要余额房款，故原审法院认定上诉人系根本性违约不能成立。二、上诉人虽多年在外打工，但对其享有的权利没有放弃，一直委托律师代为行使。同时对应履行的义务也委托他人代为行使。事实上，造成上诉人至今未能交付购房余款，是被上诉人故意躲避而形成的，被上诉人的目的非常明显，之前想确认房屋买卖无效，之后想解除房屋买卖协议。试想连法院都无法找到被上诉人，上诉人怎么可能联系到被上诉人，被上诉人又怎么可能接收余额房款。在庭审中，郑仁哲的诉讼代理人又补充三点意见，1.根据合同法第66条，当事人互负债务没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前，有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时有权拒绝其相应的履行要求。2007年10月17日，徐辉以售楼处名义与郑仁哲签订了买卖协议，2008年3月21日姜大金被刑拘，导致上诉人无法向被上诉人交付房款，不能付清过去房款。2011年11月18日，通化县人民政府公示房屋征收补偿方案后，2012年3月30日姜大金刑满释放。2011年的6月29日，姜大金在押期间，姜大金授权焦菲与崔义国办理退房退款事务，根据以上时间点，证明姜大金在押期间就得知房屋即将被动迁，姜大金就开始向崔义国收回房屋且已实现目的，姜大金出狱后相继起诉耿忠礼、郑仁哲买卖合同无效，可以证明姜大金的诉讼目的非履行合同主张还款，而是诉讼合同无效或者另行选择诉讼方案，即现在的解除合同纠纷，进而索要房屋，获得高额赔偿款，显然姜大金出狱后是不会收取上诉人的后续房屋价款，上诉人找不到被上诉人无法交付房款是事实，所以通化县人民法院做出的2013年7月15日作出的206号判决，驳回姜大金的诉讼请求。判决作出后，姜大金应与郑仁哲继续履行有效合同，应收取上诉人房款，但被上诉人提起上诉，并在该案上诉期间姜大金于2013年11月28日与通化县房屋征收经办中心签订了房屋征收产权调换协议书，导致上诉人占有使用的房屋被强拆，系姜大金违约，所以此时双方是互负债务，姜大金应当与通化县房屋征收中心签订的协议书涉及上诉人的权益转移给上诉人，上诉人向被上诉人交付房款，而非上诉人不履行合同义务缴纳房款，毕竟从始至今上诉人始终主张向被上诉人交付房款，变更房屋所有权，因此一审判决认定上诉人违约的事实错误，应驳回原审原告的起诉。也正是因为上诉人没有违约行为，在后续的诉讼过程中县法院重审于2014年11月5日作出第145号民事判决，双方应继续履行该协议书，驳回姜大金的诉讼请求。2015年10月16日，中级法院第36号民事判决确认郑仁哲房屋买卖合同有效，认为郑仁哲已经履行了部分交款义务，对于此后未能付清房款能够进行合理说明，在合同履行中郑仁哲并无过错，驳回上诉维持原判。2.被上诉人出狱后诉讼前的大半年时间从未向上诉人主张过房款，被上诉人并不能证明上诉人未付清房款系拒绝交付房款，竟直接以合同效力为借口诉讼至法院，企图达到获得房屋补偿的目的，该行为直接表明上诉人所述房款无法交付的原因是真实的。相反，在姜大金出狱前，2011年末政府就已经公示房屋征收补偿方案，试想谁的房屋即将被动迁，谁会不去主动交付房款？一审判决违背事实和常理，恳请撤销，驳回原告起诉。3.通过被上诉人与上诉人诉讼的系列卷宗可知，被上诉人在服刑期间虽被限制人身自由，但其与外界仍保持着密切的联系，2013年第206号卷宗，关于焦菲的一段事实能够证明姜大金在狱中知道姜大金知道房屋被拆迁的事实，徐辉在答辩中的陈述也能证明145号重审中徐辉的陈述前后矛盾。徐辉的陈述不应当采信。姜大金答辩称，郑仁哲的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。上诉人补充的观点全部是2015通中民终字36号民事案件判决书生效之前的事实，在该判决生效后，上诉人没有证据证明其履行过合同。上诉人三个观点的意思是，因为被上诉人没有给上诉人变更房屋产权所以双方互负义务，因此未给付房款。此观点更能证明上诉人主观上就没有给付房款的意思表示，且上诉人并未给付房屋全部价款，被上诉人当然不能办理房屋产权手续，这是常理。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。双方当事人对一审判决认定的事实均没有异议。本院二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是姜大金与郑仁哲签订的《房屋买卖合同》是否应当解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”姜大金于2013年1月18日向原审法院起诉请求确认前述房屋买卖合同无效，经两级法院审理，判决驳回姜大金诉讼请求。已生效判决认定姜大金与郑仁哲签订房屋买卖合同合法有效。姜大金履行了交付房屋的义务，郑仁哲也实际占有、使用房屋多年。郑仁哲应当按照约定及时给付购房款。房屋买卖《协议书》对给付购房款有明确约定，即2010年前全部付清。“乙方（郑仁哲）不能及时付给姜大金房款，甲方有权无偿收回房屋。”从姜大金否认双方之间存在房屋买卖合同，到本案起诉解除合同诉讼，历时几个阶段，一是从2007年至2012年，双方处于两不找阶段；二是从2013年至2016年否认房屋买卖合同阶段；三是从2019年至今要求解除合同阶段。郑仁哲尚欠大部分购房款没有给付是客观事实。郑仁哲没有在合同约定的2010年前全部交付购房款，而且在2013年姜大金主张房屋买卖合同无效过程中，亦没有交付剩余购房款。2016年至本案起诉，郑仁哲没有充分的、令人信服的理由仍没有交付剩余购房款。例如，郑仁哲主张找不到人的问题。非常明显理由不能成立。房屋买卖合同纠纷诉讼进行了3年，该案生效后又过了3年，在长达6年的时间找不到人，不能履行交纳剩余购房款的合同义务，这种辩解明显不符合常理。另外，诉讼时双方当事人不仅自己参加诉讼，还有诉讼代理人，如果要继续履行合同，完全可以通过多种渠道完成交付义务。郑仁哲的行为属迟延履行主要债务，是一种严重违约行为，并且其违约行为始终处于延续状态。按照法律规定，姜大金有权解除合同，这是法律赋予当事人法定解除权。本院同意原审法院的裁判观点，在此不再赘述。综上所述，郑仁哲的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6354元，由上诉人郑仁哲负担。本判决为终审判决。审判长 吴 兴 彦审判员 范 立 华审判员 王 立 武二〇一九年十一月二十八日书记员 刘瑄子凡—1—