广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0803民初1429号原告：李育思，男，1979年9月9日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区，委托诉讼代理人：翟文辉，广东大展律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴月明，广东大展律师事务所律师。被告：湛江宏林房地产开发有限公司，住所地湛江市霞山区椹川大道中路11号（2幢）。法定代表人：谭尚志，经理。委托诉讼代理人：许德鸿，广东鸿来律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁媚，广东鸿来律师事务所实习律师。原告李育思与被告湛江宏林房地产开发有限公司（以下简称宏林房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告李育思的委托诉讼代理人翟文辉、吴月明，被告宏林房地产的委托诉讼代理人许德鸿、梁媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李育思向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金5245元给原告（违约金以全部房款的万分之一暂计至起诉之日为5245元，实计至被告交付房屋之日止）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年8月6日签订了一份《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于湛江市霞山区××大道××路××城××楼××楼及商务公寓××房，房屋价款为699417元。合同签订后，原告已依约付清了购房款，但被告至今仍未将符合约定的商品房交付给原告。根据《商品房买卖合同》第11条“出卖人应当在2019年2月28日前向买受人交付该商品房（该商品房达到第9条、第10条约定的交付条件后）：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房取得房屋测绘报告的规定，被告交房至起诉之日已逾期75天，根据第12条“……出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之零点五……”的约定，但是原告的损失明显大于合同关于违约金计算方法的约定，违约金应按全部房价款万分之一计算才符合原告的实际损失。故，被告应支付违约金5245元给原告。据此，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，恳请贵院依法判允所诉。被告宏林房地产辩称，一、原告诉求按照每日万分之一计算违约金是与合同不符，合同约定是每日万分之零点五；二、造成本案逾期竣工的原因主要为1、涉案房屋部分住户未能及时提供名下的身份证、银行卡办理水电分表安装到户，影响楼盘的验收；2、验收期间，政府机构部门合并，造成消防工程验收等相关验收机构发生主体变化，从而影响验收进度，根据合同约定，因政府部门原因导致迟验收的，不属于违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案原告李育思对涉案房屋于2019年6月3日进行相关验收并交接，并于2019年6月3日申请装修。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告李育思向本院提交了下列证据：1、原告的身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、统一社会信用代码，证明被告的诉讼主体资格；3、《商品房买卖合同》，证明原告与被告签订合同，购买被告商品房；4、购房发票、税票，证明原告依约支付购房款；5、《建设工程消防验收意见书》，证明涉案房产的消防工程是在2019年4月30日才验收合格，工程竣工验收备案表是在2019年7月10日才通过审核，并非因水电表分户原因导致被告延期交楼；6、两份《通告》，证明被告逾期交付房屋的真正原因，与水表分户根本无关。经质证，被告对原告提交的第1、2、4组证据无异议，对第3、5、6组证据的真实性无异议，但对证明事实有异议，验收需要经过相关的消防验收合格后才可以进行。被告宏林房地产针对其主张，向本院提交了下列证据：1、水表安装到户前工程施工合同，证明被告在2018年8月23日已与湛江市润通水务工程有限公司签订水表安装到户表前工程施工合同；2、关于业主影响水表安装分表到户进度的说明，证明505号房业主、1705号房业主未能及时提交本人身份证及银行卡复印件办理分表到户影响楼盘验收进度，从而影响楼盘整体竣工验收进度；3、单位（子单位）工程竣工验收备案表，证明被告楼盘在2016年4月26日开工，并在2019年4月19日竣工验收合格通过；4、建筑工程竣工验收报告，证明被告的楼盘2019年4月19日工程质量竣工验收合格通过；5、工资保证金退款公示，证明被告楼盘于2019年4月19日竣工验收完毕；6、不动产测量报告，证明被告楼盘于2017年6月13日测量完毕；7、公告照片，证明被告在营业厅公告《单位（子单位）工程竣工验收备案表》、《建筑工程竣工验收报告》；8、整付零寄交寄清单，证明被告于2019年5月8日已邮寄收楼通知；9、《航城家园》商住楼验楼交接书，原告于2019年6月3日已验收并收楼。10、2019年11月14日，被告提交《湛江市住房和城乡建设局关于政府信息公开申请的复函》、《广东省住房和城乡建设厅广东省消防救援总队关于切实做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》（粤建质函[2019]1110号）、中共湛江市委湛江市人民政府关于印发《湛江市机构改革方案》的通知、《中共湛江市委办公室湛江市人民政府办公室关于调整湛江市住房和城乡建设局职责机构编制的通知》、《湛江市市区人防工程质量监督工作移交项目清单》、《湛江市住房和城乡建设局关于航城家园一期防空地下室竣工验收备案意见》。经质证，原告对被告提交的第3、4、6、8、9组证据无异议，对第5组证据的真实性无异议，对关联性有异议，证明2019年7月26日-2019年8月1日是由于被告自身原因，造成工资保证金的退款是在验收通过之后。对第1、2、7组证据的三性均有异议，无证据证明《水表安装到户前工程施工合同》是否已经履行，根据该合同约定，被告的工作没有要求业主必须提供分户水表的身份证复印件及银行卡号，该组合同只能约束被告与湛江市润通水务公司，对原告不产生约束效力。证据2是被告的陈述，但被告的陈述与事实不符。另外没有负责人签名、留电话、不符合民诉法关于单位作证的规定，且证据2与证据4的日期有冲突，备案表日期为2019.7.10才收齐所有需要备案的手续，而且被告没有证据证明505、1705房业主的违约可以导致被告直接违约。根据被告提供的证据九，均说明被告向原告交付住宅说明书是在2019.6.3，所以证据2想要证明的内容不成立。证据7的粘贴时间是在原告起诉之后才张贴的，并不是在验收之日张贴的。对第10组证据的关联性有异议，与本案无关。被告逾期举证，应承担不利其的法律责任。不能作为系政府对涉案房屋验收工作的延迟，也不能作为被告违约的免责事由，政府发文机构改革不得影响人民群众和企业办事，实现无缝对接，且被告也不提交其是什么时候提交的工程验收申请给政府部门，政府部门是如何答复的作为佐证。对当事人无异议的证据，即被告对原告提交的第1、2、4组证据无异议，原告对被告提交的第3、4、6、8、9组证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的第3、5、6组证据的真实性无异议，原告对被告提交的第5组证据的真实性无异议，故证据真实性本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对被告提交的第1、2组证据，本院对其真实性予以确认，但对水表安装分表到户会影响楼盘验收进度，从而影响楼盘整体竣工验收进度这个事实需要结合其他证据予以证实；对于被告提交的第7组证据，单位（子单位）工程竣工验收备案表的落款日期为2019年7月10日，无法直接证明这些文件在楼盘的公示日期。对于被告提交的第10组证据，需结合其他证据才能证明系政府原因导致其逾期交房。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李育思与被告宏林房地产于2017年8月6日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017022884，房屋代码：3118372），与本案诉争的主要内容有：原告购买被告宏林房地产位于湛江市霞山区××大道××路××城××楼××楼及商务公寓××房（以下简称1203房），该商品房的规划用途为住宅，建筑面积为90.75平方米，套内面积72.43平方米，房屋总价款为699417元。第七条付款方式及期限，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币50000元（大写伍万元整），该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人以按揭贷款方式付款，买受人应当于2017年7月29日前支付首期房价款人民币179417元，占全部房价款的26%，余款人民币520000元（大写伍拾贰万元整）向贷款机构申请贷款支付。第八条逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。（2）逾期超过30日后，……。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。第九条商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件，1.交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，交付时达到预留主管接驳口；2.交付时纳入城市供电网络并正式供电，交付时达到线路敷设到户；3.该商品房无供暖设计；……。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。第十一条交付时间和手续，（一）出卖人应当在2019年2月28日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。……。如遇以下特殊原因，出卖人可据实予以延期并不承担逾期交付责任；1、遭遇不可抗力因素，或因政府政策发生重大变化影响工程进度、有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收等原因及其他非出卖人责任造成的延误。2、因买受人原因导致未能按期交付的，因买受人原因延期交付所导致的一切后果由买受人全部承担。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋，1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，（2）逾期超过30日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。附件十一补充协议，第二条关于逾期交房的约定，经双方同意按以下方式处理：1、关于交付时出示相关证明文件的补充约定，交付商品房时，出卖人应出示满足合同第九条约定的证明文件，买受人同意出卖人在交楼现场公示该证明文件即代表出示，买受人不得因双方未有书面确认出售而以此为由拒绝收楼或追究出卖人逾期交付的责任。原告于2017年8月7日向湛江市物业管理中心维修资金归集专户支付住宅专项维修资金6171.00元，于2017年10月12日缴纳9991.66元契税。被告于2017年9月26日向原告开具1203房购房款52万元的发票。2019年6月3日，原告李育思签订《航城家园》商住楼验楼交接书，载明：“感谢您购买我司开发的《航城家园》商住楼1203房，我司已按照政府的批准文件及国家规范建设完成，现按《商品房买卖合同》要求及标准交付给阁下使用，欢迎阁下对单元内设施进行验收，并提出宝贵意见，我司将尽快处理。交楼情况：详见《遗漏工程记录表》，入户门匙3条。1、本物业经本人/本公司/我等确认无误，自即日起，本业主已是该物业之合法持有人/用人。2、本人/本公司/我等愿意遵守《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》、《装修管理办法》所载的内容及条文，并承诺交付一切有关费用。业主签名：李育思（盖上指纹）日期：2019.6.3。复核意见处为空白，业主签名：李育思（盖上指纹）”此表一式叁份，业主、服务中心和发展商各一份。同日，原告签署《航城家园》装修规定及指南，《航城家园》住宅使用说明书。另查明，《建筑工程竣工验收报告》载明：“航城家园1号楼、2号楼、商务公寓及地下室工程的开工日期为2016年4月26日，验收日期为2019年4月19日。《建设工程消防验收意见书》的落款日期为2019年4月30日。《单位（子单位）工程竣工验收备案表》载明：“竣工验收日期：2019年4月19日，在备案意见一栏中写着：航城家园1号楼、2号楼、商务公寓及地下室工程的竣工验收备案文件已于2019年7月10日收讫，文件齐全。备案机关处理意见：经核查，位于湛江市××山区（县级市）航城家园1号楼、2号楼、商务公寓及地下室工程，竣工验收备案文件齐全，对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》（编号：201611029），根据《建设工程质量管理条例》（国务院第279号令）、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（城乡建设部令第2号），予以竣工验收备案。2019年7月10日（盖有湛江市建设工程竣工验收备案专用章）。”再查明，2019年3月6日，被告出示一份《通告》,载明：“尊敬的航城家园各位业主：大家好！航城家园项目整体初检已通过，现已进入局部整改收尾、走程序阶段，本应2月份交楼给业主装修使用，由于上述原因，造成延迟交楼时间，……,现多次跟相关部门协调议定，决定在3月28日至4月15日正式交楼给全体业主装修。另我司安排在3月13日至3月17日这四天可让业主上去看房检验，……。”2019年7月18日，被告出示一份《通知》,载明：“尊敬的航城家园各位业主：本公司在2019年4月19日已取得《建筑工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》、《建设工程消防验收意见书》、《住宅说明书》，并同时发出交楼通知给业主收楼。在2019年7月10日取得《单位（子单位）工程竣工验收备案表》，现正式通知全体业主于2019年7月10日起统一收缴物业管理费、公共水电分摊等费用。敬请全体业主按照法规，物业管理等有关规定，按时缴交所需费用，敬请理解，配合物业公司管理服务工作。联系电话：0759-2227806，湛江宏林房地产有限公司，2019年7月18日（盖上公章）。”本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原告李育思与被告宏林房地产签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017022884，房屋代码：3118372），购买1203房，系当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于逾期交房的问题，原告根据《商品房买卖合同（预售）》的约定已向被告宏林房地产依约履行支付房屋首付款179417元，余款52万元已通过银行按揭贷款方法给付。被告应当在2019年2月28日前向原告交房，但涉案工程于2019年4月19日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2019年4月30日取得《建设工程消防验收意见书》，于2019年7月10日取得《单位（子单位）工程竣工验收备案表》，被告于2019年7月18日通知各业主缴交物业管理费、公共水电分摊等费用。被告宏林房地产辩称，其于2019年5月8日已向原告邮寄交楼通知书，与事实不符，且被告没有提供证据证明其邮寄的就是交楼通知书，故本院对其答辩意见不予采信。被告于2019年6月3日才实际向原告交付1203房，共计逾期94天，被告的行为已构成违约，应当向原告承担违约责任。对于违约金的计算标准，本院认为，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚,弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度；依据《中华人民共和国合同法》“第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案中，原告与被告宏林房地产所签《商品房买卖合同（预售）》对逾期交房违约责任的约定是：在2019年2月28日前未能交付,被告按日计算向两原告支付全部房价款万分之0.5的违约金,计数开始期为2019年3月1日。原告的预期利益损失主要是同期银行贷款利息的损失或者是因未按时取得房屋产生的租房租金损失，按照日万分之一计算则年利率为：0.0001×365天=0.0365=3.65%，按照日万分之0.5计算则年利率为：0.00005×365天=0.01825=1.825%，据此可以认定，双方约定的逾期交房违约金过分低于造成的损失。根据上述法律规定，对原告主张要求调整逾期交房违约金的请求予以支持。综上，被告宏林房地产应向原告李育思支付逾期交房违约金为：6574.52元（699417元×94天×1÷10000）。被告宏林房地产辩称，是因505房、1705房业主未能及时提供名下的身份证、银行卡办理水表到户及因政府机构部门合并影响验收进度，才导致逾期交房，被告并没有违约，而《广东省住房和城乡建设厅广东省消防救援总队关于切实做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》（粤建质函[2019]1110号）及政府公开的其他资料都明确规定了，政府机构改革不得影响人民群众和企业办事，认真抓好建设工程消防设计审查验收职责移交承接工作，实现无缝对接，且被告也不提交其是什么时候提交的工程验收申请给政府部门，政府部门是如何答复的相关证据予以佐证，故本院对其答辩意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：限被告湛江宏林房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李育思支付逾期交房违约金6574.52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告湛江宏林房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  韩 剑审 判 员  蔡 华人民陪审员  杨美芳二〇一九年十一月二十九日法官助理廖灵翠书记员观玉附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。