重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初14685号 原告：重庆鲁能开发（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区渝鲁大道777号，统一社会信用代码91500000202806301C。 法定代表人：魏海群，董事长。 委托诉讼代理人：何斌，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏俊书，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 被告：潘洪旗，男，1976年1月20日出生，汉族，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：陈辉，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孔羽佳，重庆百君律师事务所实习律师。 被告：陈小容，女，1976年5月5日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：陈辉，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孔羽佳，重庆百君律师事务所实习律师。 原告重庆鲁能开发（集团）有限公司（以下简称鲁能公司）与被告潘红旗、陈小容商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡可萍担任审判长，与人民陪审员彭钦梅、晏兰组成合议庭，适用普通程序于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告鲁能公司的委托诉讼代理人何斌、魏俊书、被告潘红旗、陈小容的委托诉讼代理人陈辉、孔羽佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告鲁能公司的诉讼请求为：1、判令解除双方于2017年7月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令被告协助原告办理注销《重庆市商品房买卖合同》网签登记手续；3、判令被告向原告支付违约金161762.05元；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第3项诉讼请求变更为80500元。事实及理由：2017年7月29日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的位于重庆市北部新区的商铺，总房款3235241元。首付款1625241元，剩余购房款161万元由被告向银行申请按揭贷款；若办理按揭手续交齐相关资料的时间超过9个工作日，原告有权解除合同并要求被告承担总房款5%的违约金和已支付的各项税费等。合同签订后，经原告多次电话和口头通知，被告一直未按合同约定办理按揭贷款手续并交齐相关资料。原告的行为致使被告订立合同的目的无法实现，遂起诉。 被告潘红旗、陈小容辩称：被告已为贷款准备相关的资料，未办理贷款的原因在原告，应当由原告承担不能办理按揭贷款的法律后果。被告未补足房款根本原因在于原告交付的房屋与合同约定不一致，双方进入协商阶段，故而搁置合同的履行。原告已将本案所涉房屋出售给成雅公司，涉嫌一房二卖。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证，对双方当事人无争议的《重庆市商品房预售（预租）许可证》、《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、关于逾期办理按揭的函、邮件详情单、送达详情单、收据、认购书、案件受理通知单等证据本院予以采信。 经审理查明：2017年6月15日，重庆惠誉商业管理合伙企业（有限合伙）作为甲方，陈小容作为乙方签订《重庆鲁能星城十三街区商铺转让认购书》，约定：1、乙方充分了解甲方定制标的物业，即位于重庆市北部新区单位之物业。2、认购优惠内容：乙方申请并向甲方缴纳受让认购定金人民币大写拾万元整。并享受该物业上述总价基础上交拾万元享受一口价房源优惠政策，认购优惠以外的其它优惠以甲方公布方案为准。3、该物业以定制物业以期房及清水交房状态及其附属设施转让予乙方，转让成交总价3893184元（含定金、房款以及相关转让费用），具体付款方式以及乙方签署《重庆市商品房买卖合同》相关事宜，乙方已确认完整、准确理解该物业现状及相关转让交易细节并接受。不再有其它异议。《重庆市商品房买卖合同》涉及的其它费用，乙方根据国家规定缴纳。4、乙方承诺在本认购书签署后2017年6月30日内签订《重庆市商品房买卖合同》。如乙方未在约定日期内签订《重庆市商品房买卖合同》，则乙方约定到期日起至签订日止，按日向甲方缴纳总房款万分之二的违约金。若乙方超过15日未签订《重庆市商品房买卖合同》，则甲方无需乙方同意即可将本认购书约定房屋另行转让出售，乙方所交定金不予退还且乙方无异议。5、乙方在签署本认购书时，确认已经充分了解该定制抵款物业现状、建筑参数等，充分理解优惠条款、付款方式、转让成交总价构成以及相关服务内容及费用，充分理解物业现场公示各项内容及其未来不利影响，并同意接受。乙方亦明白相关行为之结果，自愿申请并同意接受。该定制商业物业现状包含但不限于：乙方现场踏勘所见该物业之层高、面宽、进深、柱网、门楣、相邻关系及其附属设施以及甲方在销售现场公示的该物业相关政府文件图文资料等内容。6、甲方承诺该物业拥有本认购书约定的相应权利及相关有效法律文件，向乙方提供有关该物业资料真实有效。有关该物业在本次认购之前无产权、债务、租赁等纠纷，否则甲方应赔偿乙方由此引起的损失。甲方保证乙方在和重庆鲁能开发（集团）有限公司签署《重庆市商品房买卖合同》时，根据《重庆市商品房买卖合同》约定的权益向所购买该物业的合同网签、该物业登记备案等权属确认程序。乙方签署完成《重庆市商品房买卖合同》之日起，如乙方再对本交易有异议，由乙方所签署《重庆市商品房买卖合同》约定双方根据约定条款另行处理。乙方签署本认购书后，双方均不能单方面解除、修改或者其它不同于本认购书约定条款意愿的要求以及实施相关行为，如乙方单方面要求解除本认购书，除定金不退外，乙方另向甲方按成交价1%赔偿甲方保留预定房源损失及按1%支付违约金。 2017年7月29日，鲁能公司作为甲方（卖方）与潘红旗、陈小容作为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：房屋坐落重庆市北部新区,总成交金额3235241元，第五条付款方式及期限。（二）乙方按下列第3种方式按期付款：……3、按揭付款：买受方向银行申请1610000元10年的个人购房抵押贷款，经银行审核同意后，由乙方与银行办理贷款手续，其贷款额由银行直接拨付给甲方，为甲方收取乙方应支付购房款的一部分。乙方应于签署本合同当日向甲方支付人民币1625241元，并缴纳由开发商代收的政府规定的相关费用（包括但不限于契税、印花税、权证工本费等）。（三）办理按揭贷款违约的约定。……2、如因乙方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。第十条乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之5向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。潘红旗在合同中预留的地址为重庆市江北区，联系电话，陈小容在合同中预留的地址为重庆市渝中区，联系电话。 《重庆市商品房买卖合同》附件五：合同补充协议中约定：第一条、按揭付款的补充约定。5、乙方选择按揭方式支付房款的，如在本合同签订之日起一年内按揭款项未支付到甲方账户的，逾期则按本合同第十条处理，甲方原因造成不成办理按揭的除外。第八条、乙方已在本合同首页向甲方提供了详细有效联络资料，如地址、电话及联络人信息。甲方发出乙方的相关通知，除双方有明确约定外，可以用书面通知、电话通知、传真通知、短信通知的任一方式。 2017年7月29日，重庆惠誉商业管理有限合伙企业（有限合伙）向陈小容出具了金额为657945元房款收据1份。同日，鲁能公司开具了1625241元的首付款收据1份和116646元代收费收据1份。 2019年3月20日，鲁能公司向潘红旗、陈小容发出《关于逾期办理按揭的函》，内容为：按照你所签署的《重庆市商品房买卖合同》的约定的时间，你本应在签定《重庆市商品房买卖合同》后15天内办理个人购房抵押贷款手续，签署借款合同和房屋抵押合同，提交按揭办理相关资料和手续，然而你至今未按合同约定办理，已产生逾期付款的违约行为，我司有权利收取违约金。请你于2019年3月27日之前到指定银行或重庆鲁能。星城销售中心办理个人购房抵押贷款手续，提交所有应该提交的资料。若逾期仍未办理，我司将按照你所签署的《重庆市商品房买卖合同》的约定，追究你违约责任。2019年3月25日鲁能公司向陈小容预留的地址、电话邮寄该函件，查询显示他人收。 2019年3月21日，潘红旗、陈小容以重庆惠誉商业管理合伙企业（有限合伙）、鲁能公司作为被告向本院提起了商品房预售合同纠纷一案。 鲁能公司称其将包含潘红旗、陈小容所购房屋在内的159套房屋整体交由成雅公司进行包销。重庆惠誉商业管理合伙企业（有限合伙）与成雅公司是合伙关系，共同实施包销协议中作为包销方的相关事宜。 潘红旗、陈小容另向本院举示了如下证据： 1、落款时间为2017年7月2日空白收入证明1份，银行流水，拟证明潘红旗、陈小容已为贷款准备资料； 2、竣工备案图，拟证明鲁能公司交付的房屋现状、竣工图与双方合同约定不符； 3、工作联系函，短信截屏，工作联系函中重庆惠誉商业管理合伙企业（有限合伙）的意见为请与开发商协商处理，我公司将根据认购书约定履行相应义务。拟证明被告发现房屋与合同约定不符后，双方对此进行了协商，被告一直主张履行合同。 鲁能公司对上述证据的质证意见为：证据1中收入证明真实性无法确认，系第三方提供，且为空白，无法证明系出具单位为潘红旗、陈小容出具。反而证明潘红旗、陈小容未向鲁能公司提供按揭贷款资料。银行流水真实性无异议，鲁能公司未收到。证据2的真实性认可，不能达到潘红旗、陈小容的证明目的，竣工图不是最终竣工图纸，鲁能公司进行过设计变更，该图纸是过程性文件。证据3真实性不认可，其未举示送过鲁能公司的相关证据，鲁能公司未收到。 本院认为：对证据1因鲁能公司有异议，不能达到潘红旗、陈小容的证明目的，本院不予采信。对证据2虽鲁能公司对真实性无异议，但该证据与本案无关，本院不予采信。对证据3与本案无关，本院不予采信。 本院认为：从潘红旗、陈小容与重庆惠誉商业管理合伙企业（有限合伙）签订的《重庆鲁能星城十三街区商铺转让认购书》来看，名称是转让认购书，且认购书中的房屋成交总价与《重庆市商品房买卖合同》不一致，重庆惠誉商业管理合伙企业（有限合伙）也是以房款的名义收取的差价款。从转让认购书的内容来看，形成买卖合同关系的主体是重庆惠誉商业管理合伙企业（有限合伙）与潘红旗、陈小容。而鲁能公司也明确其将包含潘红旗、陈小容所购房屋在内的159套房屋整体交由成雅公司进行包销，故鲁能公司应当是与成雅公司之间建立了买卖合同关系。鲁能公司与潘红旗、陈小容签订《重庆市商品房买卖合同》的行为只是代重庆惠誉商业管理合伙企业（有限合伙）向潘红旗、陈小容履行《重庆鲁能星城十三街区商铺转让认购书》中的义务。鲁能公司与潘红旗、陈小容之间并未建立真实的商品房买卖合同关系。对于潘红旗、陈小容未按约支付房款的行为，鲁能公司应当依据合同的相对性向相对方主张权利。故鲁能公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告重庆鲁能开发（集团）有限公司的诉讼请求。 案件受理费32680元，由原告重庆鲁能开发（集团）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  胡可萍 人民陪审员  彭钦梅 人民陪审员  晏 兰 二〇一九年十一月七日 法官 助理  郭蒙政 书 记 员  唐春燕