江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0303民初2662号 原告：世茂物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市三环东路瑞龙东方商贸城CD#-2-105。 责任人：王卫芳，该公司财务经理。 委托诉讼代理人：华东，该分公司经理。 委托诉讼代理人：吴忠玉，该分公司客户经理。 被告：杨建启，男，1963年12月13日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：李文波，江苏金合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王常佳，江苏金合律师事务所律师。 原告世茂物业管理有限公司徐州分公司与被告杨建启物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世茂物业公司的委托诉讼代理人吴忠玉、被告杨建启的委托诉讼代理人王常佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世茂物业管理有限公司徐州分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付物业服务费47131.2元（即2014年7月1日至2018年12月31日，每月872.8元×54个月=47131.2元）、违约金9426.24元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2010年12月31日，原告接管徐州世茂置业有限公司“世茂广场”项目前期的物业管理，开始为世茂广场项目（商业、商务办公）提供前期物业管理服务事宜。被告杨建启系世茂广场钻石公寓外街4-212室的业主，截至2018年12月31日，共欠原告物业服务费47131.2元，至今被告未支付上述费用，故起诉至法院，请求支持原告诉讼请求。 被告杨建启辩称，1、自2014年上半年以来，因涉案房屋漏水导致被告无法使用该房屋，被告多次找物业公司要求修理，物业公司一直推脱敷衍，直至2019年5月房屋才能使用。根据《前期物业服务合同》第3.1条的约定，维修责任由原告承担。因原告消极处理房屋漏水问题，导致房屋无法正常使用，此为被告拒绝缴纳物业费的根本原因，在此期间的物业费不应缴纳；2、原告公司管理混乱，被告的房屋作为商用房产，对周边环境要求较高，但被告房屋周边私搭私建，堵塞消防通道，公共卫生间大门被堵，电梯停用，被告多次找物业公司，但物业公司拒绝开启电梯与卫生间；3、被告2013年8月13日入住该房屋，而物业缴费时间为2013年7月1日，故被告多缴纳了1个月零13天的物业费。且办理上房手续后，被告并没有实际入住，应按空置房标准即物业服务费的70%计算。本次原告起诉要求的物业费时间为2014年7月1日至2018年12月31日，实际上被告在2014年7月1日至2014年12月31日期间的费用5236.8元已于2019年5月27日缴纳，此费用应在本次诉讼中予以扣除。因原告违约在先，根据合同的公平原则，违约金被告不应缴纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年8月18日，徐州世茂置业有限公司（甲方）与世茂物业管理有限公司徐州分公司（乙方）签订一份《徐州世茂置业有限公司“世茂广场”项目前期物业管理委托合同》，约定甲方将世茂广场委托乙方实行前期物业管理服务。物业服务管理期限自2014年1月1日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。乙方接管物业时间为2010年12月31日。合同对空置房费用的约定为，正常物业费用70%之标准，由甲方向乙方结算并支付，本条所指空置房特指甲方未出售、未出租或未实际使用，或者虽已出售但按相关合同约定仍未交付给产权人/业主的房屋。 2013年3月31日，黑龙江世茂物业管理有限公司徐州分公司（甲方）与被告杨建启（乙方）签订《徐州市前期物业管理服务协议》，协议内容为乙方所购房基本情况：物业名称为世茂广场，乙方所购房屋坐落在外四幢212室，建筑面积175.47平方米。协议约定在本物业区域业主委员会成立前，由甲方负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为自本协议签订之日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止，前期物业管理费为：商业为5元/月/平方米；物业如为空置时，乙方仍须按照本协议的条款和条件定期全额交纳物业服务费及各项费用。协议还就物业管理服务范围、双方权利义务等方面做了约定。 协议签订后，甲方开始为世茂广场提供物业服务。被告于2014年3月13日交纳物业服务费10473.6元（2013年7月1日至2014年6月30日），于2019年5月27日交纳物业服务费5236.8元（2014年7月1日至2014年12月31日），剩余物业服务费未予交纳。 庭审中被告称其交纳物业费时间早于其办理入住时间，其多交纳一个月物业服务费，原告对此无异议。 另黑龙江世茂物业管理有限公司徐州分公司于2013年12月6日名称变更为世茂物业管理有限公司徐州分公司。 本院认为：原告与徐州世茂置业有限公司签订的《徐州世茂置业有限公司“世茂广场”项目前期物业管理委托合同》，原、被告之间签订的《徐州市前期物业管理服务协议》合法有效，合同当事人均应诚实信用的履行各自的义务。被告是案涉房屋业主，应及时足额向原告交纳物业服务费。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，虽然物业服务合同约定若被告未按时足额交纳物业服务费应交纳违约金，但物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响原告正常经营，且通过审理可以看出，原告的服务存在瑕疵，业主并非无故拒绝交纳物业服务费，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。 关于被告辩称的因房屋质量等问题导致房屋无法正常使用，故不应交纳物业服务费的意见，本院认为，如被告因房屋质量问题造成其实际损失，其可以另行向原告主张相应权利，此理由不应成为其不交纳物业服务费的理由； 关于被告辩称的涉案房屋未实际入住，应按空置房标准按照正常物业服务费用的70%计算的意见，首先，被告所举证据不足以证明所涉房屋为空置房，其次，原、被告双方签订的《徐州市前期物业管理服务协议》约定如为空置时，乙方仍须按照本协议的条款和条件定期全额交纳物业服务费及各项费用，故对被告的该辩称意见本院不予采纳。 对于被告欠付物业服务费数额，原告起诉要求被告支付2014年7月1日至2018年12月31日的费用，因被告已支付2014年7月1日至2014年12月31日期间的费用，故剩余未交费用自2015年1月1日至2018年12月31日期间的费用为41894.4元（872.8元/月×48个月=41894.4元），扣除被告多交纳的一个月费用即为41021.6元（41894.4元-872.8元=41021.6元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告杨建启于本判决生效之日起十日内给付原告世茂物业管理有限公司徐州分公司物业服务费41021.6元。 二、驳回原告世茂物业管理有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1214元，由原告世茂物业管理有限公司徐州分公司负担314元，被告杨建启负担900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长 李 宏 人民陪审员 颜 湲 人民陪审员 许庆云 二〇一九年十一月十一日 书 记 员 隋艳美