四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2002民初4444号 原告：胡雁峰，男，汉族，1987年6月23日出生，住四川省资阳市雁江区。 被告：四川洋晨置业有限公司，住所地资阳市雁江区爱国居委会八组2幢19号，统一社会信用代码91512000052191128Q。 法定代表人：姚华，董事长。 委托诉讼代理人：郭峻，四川蜀国律师事务事律师。 原告胡雁峰与被告四川洋晨置业有限公司（以下简称洋晨公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡雁峰及被告洋晨公司的委托诉讼代理人郭峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡雁峰向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告向原告支付2016年1月1日起暂计至2019年8月20日期间的逾期交付房屋违约金16981元（以原告已付购房款274337元为基数按每日0.5?计算至房屋取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收合格、商品房面积实测技术报告书之日止）；2.请求判决被告向原告支付2018年1月1日起暂计至2019年8月20日期间的逾期办理房屋所有权证违约金28093元（以原告已付购房款274337元为基数按中国人民银行逾期贷款年利率6.175%计算至原告实际取得房屋所有权证之日止）。事实及理由：2014年12月26日，原被告签订《商品房买卖合同》。原告购买被告开发建设的位于资阳市雁江区房屋一套，总价274337元，原告按约支付了全部购房款。2016年3月31日，被告将房屋交付原告，但未向原告出示房屋是否取得归还验收批准文件、建筑工程竣工验收合格、商品房面积实测技术报告书。按合同约定，被告应于2015年12月31日前交付合格房屋与原告且应自房屋交付之次日起730日内将房屋所有权转移登记至原告名下，现已远超过双方约定的交付条件、办证期限，被告应当依法承担违约责任。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院。 被告洋晨公司答辩称：1、关于逾期交房违约金，2016年12月7日已将房屋交付给了原告，当时已对违约金进行了计算，并履行完毕，故原告的第1项诉请不应得到支持；2、没有办证是因为房屋没有验收，责任主要还是在于被告。但逾期办证的违约金应从2018年12月8日开始计算，金额的计算应按原告的首付款和至今为止支付的按揭款已支付部分来计算，不是按原告主张的全部房款，因为这两项是原告实际支付出来的。 本院经审理认定事实如下：原告购买被告开发建设的位于资阳市雁江区房屋一套，总价274337元。2014年12月26日，原被告签订《商品房买卖合同》及附件，该合同第十一条交付条件：（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十五条交接手续的第一款约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时我，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。 第十三条逾期交房责任第一款第二项约定：逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。 第二十条第二款第二项约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自约定的取得房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之零点五的违约金。 签订该合同后，原告通过按揭贷款的方式按约支付了全部购房款。2016年3月31日，被告通过公告的方式向原告提出可以接房。2016年12月7日原被告办理了接房手续，并于当日收取了被告支付的违约金1235元。但被告未向原告出示规划验收批准文件、建筑工程竣工验收合格、商品房面积实测技术报告书。且本案终结辩论时止，被告仍然未向原告出具前述资料，也未办理本案所涉房屋的房屋产权证明。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否应当向原告支付2016年1月1日起至计算至房屋取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收合格、商品房面积实测技术报告书之日止的违约金；二、被告是否应当向原告支付2018年1月1日起至原告实际取得房屋所有权证之日止的违约金。 关于第一个争议焦点：本院认为《商品房买卖合同》约定的房屋交付的条件系在2015年12月31日前且需交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时还需符合1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。而原告所举证据能够证明被告仅交付了《住宅质量保证书》，其他条件均不满足。因此被告应当承担逾期交房的违约责任。但由于原告明知被告交房时并不符合合同约定的交付条件，却办理接房手续，应当视为原告于实际接房日2016年12月7日接收了该房，因此逾期交付的违约金应从2016年1月1日起以274,337元为基数按每日万分之零点五计算至2016年12月6日止，共计违约金为4677元（274,337元×0.5÷10,000×341天=4677元）。因被告已经实际支付了违约金1235元，因此被告还应支付逾期交房的违约金3442元。 关于逾期办证的违约金，由于现在被告尚未办理房屋产权证，且何时能办理房屋产权证的时间尚无证据予以证明，因此逾期办证的截止时间为尚不确定的事实，本院对原告主张的逾期办证的违约金的诉讼请求仅支持到本案起诉之日止，对起诉之后的发生的违约事实，待办证事宜确定后原告可另案起诉。被告抗辩违约金应以被告实际的按揭款为基数按照合同约定的违约利率计算，但根据原被告签订的《商品房买卖合同》的约定，逾期办证的违约金应以购房款为基数，因此对被告的辩称以原告实际支付的按揭款为基数的辩称，本院不予采信，又因原告主张的逾期办证的违约金按中国银行贷款利率计算，本院认为并无约定及事实依据，因此应按合同约定从2018年12月8日起以274,337元为基数按每日万分之零点五计算至本案起诉之日即2019年10月8日止，共计违约金为4170元（274,337元×0.5÷10,000×304天=4170元）。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告四川洋晨置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡雁峰的逾期交房违约金3442元； 二、被告四川洋晨置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡雁峰截止2019年10月8日逾期办理房产证的违约金4170元； 三、驳回原告胡雁峰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费926元，减半收取463元，由原告胡雁峰负担413元，被告四川洋晨置业有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  向杰 二〇一九年十一月七日 书记员  宋梅