山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2484号上诉人（原审被告）：环翠区文清百货商店，住所地威海市。个体经营者：王长威，男，1981年11月20日出生，汉族，住威海市环翠区文清百货商店。委托诉讼代理人：丛华婷（系王长威之妻），住威海市东城路77号环翠区。被上诉人（原审被告）：威海市物资信息中心，住所地威海市。法定代表人：唐乃平，主任。被上诉人（原审原告）：威海市住房保障公共服务中心，住所地威海市光明路48号。法定代表人：李瑞玲，主任。委托诉讼代理人：李勇辉，山东时中律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗建伟，山东时中律师事务所律师。上诉人环翠区文清百货商店（以下简称“文清商店”）因与被上诉人威海市物资信息中心（以下简称“物资信息中心”）、威海市住房保障公共服务中心（以下简称“住房保障中心”）排除妨害纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2018）鲁1002民初6733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文清商店上诉请求：撤销一审判决，依法改判文清商店继续租赁威海市东城路77号一层自北向南第9间房屋（以下简称案涉房屋）直至2019年12月31日。事实和理由：1.文清商店与物资信息中心签订租赁合同终止协议的前提是物资信息中心承诺文清商店可以与住房保障中心签订新的房屋租赁合同，保证文清商店在案涉房屋中继续经营，现住房保障中心拒绝与文清商店继续签订租赁合同，原租赁合同终止协议并未生效；2.一审未查明住房保障中心是否为案涉房屋的合法所有权人；3.案涉房屋实际租金384元/平方米，评估价格900元/平方米显著过高，且不应按照100平方米计算占用费；4.文清商店在合法经营期间因政府改建而腾空房屋，理应获得赔偿款。物资信息中心辩称，1.物资信息中心分别与住房保障中心、文清商店签订了终止协议，物资信息中心已退出了租赁关系，房屋亦已移交完毕，物资信息中心无责任；2.文清商店与住房保障中心矛盾在于房租未谈妥，过错不在物资信息中心。住房保障中心辩称，1.住房保障中心系管理直管公房的有权机构，在无合法租赁关系的前提下，文清商店及物资信息中心占有、使用房屋已构成侵权，住房保障中心有权要求其腾房；2.房屋补偿系发放给被拆迁单位，本案中被拆迁单位系前房管局，并非文清商店及物资信息中心，住房保障中心考虑文清商店从事经营活动不易，同意发放部分补偿，但并非应当发放。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。住房保障中心向一审法院起诉请求：1.文清商店、物资信息中心共同向住房保障中心支付房屋占有使用费68712元（自2018年2月1日至2018年10月23日止，参照评估报告租金年95000元，95000/365×264）；2.文清商店、物资信息中心向住房保障中心支付自2018年10月24日至实际搬离房屋为止的占用期间使用费（参照评估报告租金年95000元）；3.文清商店、物资信息中心共同向住房保障中心返还案涉房屋。一审法院认定事实：位于威海市东城路77号房屋层数为3层，建筑面积2660.66平方米，登记房屋所有权人为威海市房地产管理局，住房保障中心系负责直管公房管理、租赁及维修的事业单位法人，负责案涉房屋的管理。2014年12月24日，威海市直管公房管理处与物资信息中心签订《房屋租赁合同书》，约定：威海市直管公房管理处将位于威海市公房建筑面积约234平方米出租给物资信息中心经营使用，年租金为9万元，租赁合同期限自2015年1月1日至2019年12月31日止，还约定了房屋修缮、安全使用、违约责任及合同管辖等事项。后物资信息中心将位于间房屋转租给文清商店。2018年2月28日，物资信息中心下属公司威海市胶东物资建材有限责任公司（以下简称胶东物资公司）与文清商店的个体经营者王长威签订一份《租赁合同终止协议》，约定经双方协商，原租赁合同终止，终止日期为2018年3月31日；王长威按原合同已交房租32500元，尚欠3918元，一次交清；房屋由王长威交由住房保障中心接管。2018年3月13日，威海市直管公房管理处与物资信息中心签订解除房屋租赁合同协议书，约定双方同意自2018年2月1日起全部终止关于东城路-77号房屋租赁合同的履行，解除该房屋租赁合同；物资信息中心于2018年2月28日前将房屋腾空，无条件交给威海市直管公房管理处，并确保没有其他纠纷，也没有欠交房屋租金及水电等有关费用，否则物资信息中心承担全部法律责任；房屋租金交至2018年1月31日，水电等有关费用以实际发生为准；物资信息中心在该房屋上已投入的装修归威海市直管公房管理处所有，物资信息中心不得拆除，且不得提出补偿要求。2018年3月14日，威海市直管公房管理处委托威海佳彬房地产评估有限责任公司对间文清超市年租金价值进行评估，评估结果为间文清超市建筑面积105.71平方米，年租金95000元，单价900元/平方米。另查明，2017年3月25日，威海市直管公房管理处与威海市经济适用房开发中心整合，设立威海市公共租赁开发管理中心。2019年2月28日，威海市公共租赁住房开发管理中心职能整合，组建住房保障中心。一审法院认为，从庭审查明的事实看，案涉房屋由住房保障中心出租与物资信息中心使用，在合同期内物资信息中心转租给文清商店，在各自合同约定的租赁期限届满前，住房保障中心与物资信息中心达成协议约定自2018年2月1日终止双方之间的租赁合同关系，同样物资信息中心亦与文清商店达成协议约定自2018年3月31日终止双方租赁合同关系，以上合同均系合同双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行合同。根据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。从合同相对性来讲，物资信息中心作为住房保障中心租赁合同的相对方，双方在2018年3月13日签订的解除合同中约定物资信息中心于2018年2月28日腾出房屋，租金交至2018年1月31日，也就是说住房保障中心与物资信息中心签订合同时明确知晓物资信息中心尚未腾出房屋，且租金仅交至2018年1月31日，且案涉房屋实际亦非物资信息中心占有使用，其基于双方已解除租赁合同关系而要求物资信息中心赔偿双方约定终止日期后的房屋占用费用不当；另一方面，根据文清商店、物资信息中心签订的终止协议，约定文清商店、物资信息中心之间租赁合同关系自2018年3月31日终止，自此，文清商店对案涉房屋并不享有承租权，其自此继续占有使用案涉房屋已缺乏合法依据，住房保障中心作为案涉房屋的权利人有权请求返还案涉房屋，但对于其要求赔偿由此产生相应损失的诉请，住房保障中心在明知房屋仍被占用的情况未明确提出要求占有人腾出，自身亦有过错，应自行承担部分损失。综上，住房保障中心诉讼请求中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十三条、第二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条之规定，判决：一、环翠区文清百货商店于判决生效三十日内向威海市住房保障公共服务中心返还位于间房屋；二、环翠区文清百货商店向威海市住房保障公共服务中心支付自2018年4月1日至实际搬离房屋为止的房屋占有使用费（其中2018年4月1日至2018年11月5日期间的占有使用费按年租金95000元的50%计算；2018年11月5日至实际搬离房屋为止的占有使用费按年租金95000元计算）；三、驳回威海市住房保障公共服务中心其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费544元，由威海市住房保障公共服务中心负担44元，环翠区文清百货商店负担500元。本院二审期间，双方当事人提交新证据，本院依法组织当事人进行了质证。物资信息中心提交威海市贸易办公室文件【威贸办字（2007）10号】一份，载明根据市政府的安排部署，威海市物资建材总公司（含胶东物资公司）的材料和相关事宜自2007年2月6日起统一由物资信息中心集中保管和进行。该文件加盖威海市物资建材总公司、胶东物资公司及威海市物资信息中心的印章。经质证，文清商店对该证据没有异议；住房保障中心对证据的真实性没有异议，但主张与其无关。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，文清商店承租案涉房屋后，又和胶东物资公司于2018年3月13日签订租赁合同终止协议，明确约定其与物资信息中心签订的租赁合同终止履行，并同意将案涉房屋交给威海市直管公房管理处接管，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从物资信息中心提交的威海市贸易办公室文件内容看，威海市物资建材总公司、胶东物资公司统一由物资信息中心管理，故案涉租赁合同及租赁合同终止协议虽以威海市物资建材总公司和胶东物资公司的名义签订，但合同相对方均为物资信息中心，上述协议主体明确适格，合同合法有效。文清商店主张该协议生效的前提为物资信息中心承诺可以和住房保障中心继续签订租赁合同，但对此未能提供证据证实，且该协议未经法定程序撤销或解除，对双方当事人均具有法律约束力。基于该协议的约定，文清商店继续占有管理使用案涉房屋已经丧失了事实及法律依据，应当将房屋交付给住房保障中心。文清商店主张未查明住房保障中心是否是案涉房屋的所有权人，但租赁合同终止协议中明确约定接收房屋的主体为威海市直管公房管理处，且从已查明的事实看，住房保障中心有权对案涉房屋管理处分，故其基于租赁合同终止协议的约定，有权要求文清商店腾房并支付占用费。文清商店虽对一审鉴定意见有异议，但未能提供反驳证据，而一审鉴定机构作出的鉴定意见并无明显矛盾和瑕疵，亦不存在程序违法之处，故该鉴定意见可以作为有效证据予以采信，一审据此判令文清商店支付占用费并无不当，本院予以维持。对文清商店主张的补偿问题，不属于本案审理范围，双方可另行处理解决。综上所述，文清商店的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由环翠区文清百货商店负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  郑华章审判员  蒋 涛二〇一九年十一月二十八日法官助理张洁玉书记员李冬菊