河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终3310号上诉人（一审原告、反诉被告）：潢川县新世界房地产开发有限公司。统一社会信用代码91411526750707806W（1-1）。公司住所地河南省潢川县航空北道黄国商业广场。法定代表人：高峰，系公司总经理。委托诉讼代理人：甘爽，河南申威律师事务所律师。特别授权。被上诉人（一审被告、反诉原告）：黄守忠，男，汉族，1970年12月10日出生。住河南省潢川县。委托诉讼代理人：邓开元、易瑞（实习），河南捷达律师事务所律师。一般代理。被上诉人（一审被告）：刘磊，男，汉族，1976年12月27日出生。住河南省潢川县。被上诉人（一审第三人）：杨明亮，男，汉族，1961年11月26日出生。住河南省潢川县城关镇孟家过道11号（现更名为“潢川县老城办事处孟家过道11号”）。上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司因与被上诉人黄守忠、刘磊及第三人杨明亮租赁合同纠纷一案，河南省潢川县人民法院于2017年12月15日作出（2015）潢民初字第01415号民事判决，潢川县新世界房地产开发有限公司不服依法提起上诉，本院于2018年4月2日作出（2018）豫15民终1305号民事裁定撤销原判，发回重审；潢川县人民法院在重审过程中，黄守忠依法提起反诉，潢川县人民法院合并审理并于2019年6月18日作出（2018）豫1526民初1547号民事判决，潢川县新世界房地产开发有限公司不服又提起上诉。本院于2019年8月26日立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司法定代表人高峰及委托诉讼代理人甘爽和被上诉人黄守忠及委托诉讼代理人邓开元、易瑞到庭参加了诉讼，被上诉人刘磊、杨明亮经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销河南省潢川县人民法院（2018）豫1526民初1547号民事判决，改判支持上诉的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：其一，原判认定上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司与第三人杨明亮达成口头协议，构成新的房屋租赁合同无事实依据。上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司曾与杨明亮商谈房屋租赁事宜，双方有房屋租赁意向，杨明亮于是向公司法定代表人高峰转账35万元，后因杨明亮不愿意承担恢复租赁房屋原状所需120万元费用，双方最终未达成任何房屋租赁协议，该35万元并不是交纳房屋租赁费；其二，原判判令上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司退还黄守忠120万元购房款和10万元押金并承担占用期间利息错误。黄守忠向上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司交纳的120万元款项系恢复房屋原状所需的费用；其三，一审驳回上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司要求交还房屋的诉讼请求错误。其向房屋租赁人黄守忠书面通知解除合同，其未与杨明亮签订和达成任何房屋租赁协议。被上诉人黄守忠辩称：一是一审认定上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司与第三人杨明亮之间存在房屋租赁关系事实清楚，上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司还收取杨明亮交付的房屋租赁费35万元；二是一审判决上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司返还购房款及押金并支付利息正确；三是租赁的房屋现已被杨明亮等人占有，上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司要求其交付房屋没有事实和法律依据。上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司的上诉理由不成立，应驳回上诉，维持原判。被上诉人刘磊、杨明亮均未到庭，亦未答辩。潢川县新世界房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告刘磊、黄守忠撤离位于潢川县航空北××西侧××“××商业广场”××楼的房屋，并且将房屋恢复原状，归还原告；2、判令刘磊、黄守忠支付逾期租赁费按9760元/月计算，自2015年7月1日起至实际交还房屋之日止；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2010年4月27日，刘磊与原告签订《黄国商业广场租赁合同》，租赁原告位于潢川县航空北××西侧××“××商业广场”××楼××营业房8间，与黄守忠合伙经营“钱柜”KTV。双方合同约定：房屋租赁期限共5年，自2010年7月1日起至2015年6月30日，租金共计44万元，即每年88000元，从第三年起每年增加10%。现合同已到期，而被告拒绝搬离房屋。黄守忠答辩并反诉称：一、房屋租赁合同于2015年6月30日到期，潢川县新世界房地产开发有限公司若不再续租应提前3个月告知。2015年6月9日，潢川县新世界房地产开发有限公司向刘磊发出的《告知》属于无效告知；二、黄守忠不是本案的适格被告。自2016年7月起，杨明亮是涉案房屋的实际使用人；2017年4月16日，杨明亮已向高峰交付35万元房屋租金。他二人之间已经形成不定期房屋租赁合同，根据合同的相对性，黄守忠不是合同的相对人，不应作为本案的被告；三、2010年，刘磊租赁潢川县新世界房地产开发有限公司房屋后就已改变了房屋结构。2014年，黄守忠从刘磊手中转租后加盖上面一层。租赁合同约定房屋装饰装修或扩建须经出租人同意，出租人知道或应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建，但在合理期限内（6个月）未提出异议，或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的，可以视为出租人同意装饰装修或扩建，或者放弃提出异议的权利；四、2015年下半年，黄守忠与潢川县新世界房地产开发有限公司法定代表人高峰达成房屋买卖口头协议，约定房屋总价款为400万元，且黄守忠于2015年12月、2016年1月份，分3次转给高峰购房款120万元。2016年6月份，潢川县新世界房地产开发有限公司因不能办理该房屋的房产证，致使剩余房款未能交付，房屋未能买卖过错在潢川县新世界房地产开发有限公司。请求：1、判决潢川县新世界房地产开发有限公司返还购房款120万元及押金10万元，共130万元；2、按年利率24%支付资金占有期间的利息至款清时止；3、加盖8间房屋花费60万元由潢川县新世界房地产开发有限公司承担；4、本诉、反诉诉讼费用由潢川县新世界房地产开发有限公司承担。杨明亮答辩称：一、杨明亮已经向潢川县新世界房地产开发有限公司交付租金35万元，潢川县新世界房地产开发有限公司应当按照原租赁合同的租金价格收取租金，并继续履行合同；二、杨明亮已经对该房屋实际占有且继续租赁，双方房屋租赁合同关系成立，且合法有效，依法应当受到保护。杨明亮对该租赁房屋投入几百万用于经营，若解除租赁合同，极不利于保护合同双方的合法权益，故请求法院确认双方租赁合同有效并要求继续履行合同。一审法院认定事实：2010年4月27日，潢川县新世界房地产开发有限公司（出租方、甲方）与刘磊（承租方、乙方）签订《黄国商业广场租赁合同》，该《合同》约定：“一、甲方将其拥有合法产权的座落在潢川县航空北道西侧黄国商业广场5号楼8间营业房，出租给乙方使用；……；三、租赁期限：1、该房屋租赁期限共5年，租期自2010年7月1日至2015年6月30日止；……；四、租赁费用及支付方法：5年租金共计44万元；2、付款方法：合同签订之日乙方支付2年租金176000元；以后3年的租金每年增加10%，租金应提前60日付给甲方；3、合同签订日，乙方须向甲方交纳10万元押金。此款在本合同结束时，经确认房屋结构、墙体等设备无损坏的前提下，甲方如数归还乙方。……；六、乙方责任：……；5、乙方在接到甲方处置该房屋的通知时，在三十日内将该房屋腾空交于甲方，甲方不承担乙方装修及清理的任何费用；……；7、乙方确认合同期满后不续租的应提前贰个月书面通知甲方，在合同期满后须将房屋腾空，并清理废物后交还甲方。其中房屋内的一切固定设施及装潢不得擅自拆除，否则乙方完全承担因此引起的一切后果，甲方有权向乙方索赔因此造成的损失”。潢川县新世界房地产开发有限公司、刘磊分别在合同上加盖单位公章、签名。该租赁房屋在出租前为单间3层结构。刘磊租赁后，对房屋结构进行了改造，用于开办茶座宾馆，房租交至2014年6月底。2014年7月，刘磊将租赁房屋转租给黄守忠，但没有重新签订租赁合同，没有约定租赁期限，黄守忠使用该房屋开办“钱柜”KTV，并在房屋顶上加盖8间钢结构房屋。2014年7月2日，黄守忠向潢川县新世界房地产开发有限公司交纳2014年6月30日至2015年7月1日的房屋租赁费88000元，并由潢川县新世界房地产开发有限公司的财务人员出具收到租金《收条》。2015年6月9日，潢川县新世界房地产开发有限公司向刘磊、黄守忠发出《告知》，该《告知》内容为：潢川县新世界房地产开发有限公司因业务需要，决定对8间营业房不再续租，此前已多次口头通知，请刘磊、黄守忠务必于2015年6月30日前腾空房屋，恢复原状，交给本公司，公司不承担任何装修费，交还房屋后，退还押金10万元。2015年6月30日后，黄守忠继续使用该房屋。此后，黄守忠与潢川县新世界房地产开发有限公司协商购买租赁房屋事宜。2015年12月23日，2016年3月4日，2016年3月10日，黄守忠分3次分别向潢川县新世界房地产开发有限公司转购房款100万元、10万元、10万元，共计120万元。后因故买卖房屋没有成交。2016年7月30日，黄守忠退出“钱柜”KTV的股份，由第三人杨明亮等人继续经营。2017年4月，杨明亮委托王XX与潢川县新世界房地产开发有限公司达成口头协议，由杨明亮租赁潢川县新世界房地产开发有限公司房屋。2017年4月16日，杨明亮向潢川县新世界房地产开发有限公司法定代表人高峰转账35万元，用于交纳房屋租赁费。杨明亮租赁房屋后，按房屋现有结构进行使用，继续经营“钱柜”KTV。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物支付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。结合本案，潢川县新世界房地产开发有限公司与刘磊签订的《黄国商业广场租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，不违反国家法律、行政法规的规定，合法有效。从黄守忠直接向潢川县新世界房地产开发有限公司交纳房屋租金及潢川县新世界房地产开发有限公司向刘磊、黄守忠发出《告知》可以看出，潢川县新世界房地产开发有限公司对刘磊将房屋转租给黄守忠是明知的，至此，潢川县新世界房地产开发有限公司与刘磊间的房屋租赁关系已经解除，而潢川县新世界房地产开发有限公司与黄守忠之间的房屋租赁关系仍在存续。后杨明亮向潢川县新世界房地产开发有限公司交付房屋租金并继续使用涉案房屋，双方形成新的事实上不定期的租赁关系。2015年7月1日至2016年7月30日期间，黄守忠一直在持续使用租赁房屋，故该租赁费应由黄守忠承担支付义务；因《黄国商业广场租赁合同》约定：5年租金共计44万元。黄守忠向潢川县新世界房地产开发有限公司交纳2014年6月30日至2015年7月1日期间的房屋租赁费88000元，潢川县新世界房地产开发有限公司出具收据，证实潢川县新世界房地产开发有限公司对租赁房屋第5年的租金认可为88000元；故2015年7月1日至2016年7月30日期间房屋租赁费仍应按每年88000元的标准计算；潢川县新世界房地产开发有限公司收取黄守忠购房款120万元、押金10万元应予退还。因潢川县新世界房地产开发有限公司不能履行房屋买卖合同，应承担资金占用期间的利息损失。利息应自汇款之日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率分别支付利息至款清之日止；2016年7月30日以后的房租及黄守忠添建的房屋，因潢川县新世界房地产开发有限公司与杨明亮的租赁物是建立在现状基础上形成的，尚在正常履行；又因该添建的8间房屋是应当拆除或保留？既涉及当事人的重大民事权益，又存在行政管理的交叉，故本院对此事项不宜一并处理。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条的规定，判决：一、限本诉被告黄守忠于本判决生效之日起三十日内，给付本诉原告潢川县新世界房地产开发有限公司2015年7月1日至2016年7月30日期间的房屋租赁费95333.33元（计算方式为：95333.33元=88000元/年÷12月/×13月）；二、限反诉被告潢川县新世界房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，返还反诉原告黄守忠购房款120万元及利息（其中100万元自2015年12月23日起，10万元自2016年3月4日起，10万元自2016年3月10日起，均按年利率6%计算利息至款清之日止）及押金10万元；三、驳回本诉原告潢川县新世界房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告黄守忠的其他诉讼请求。本案受理费2183元，反诉受理费10950元，保全5000元，由潢川县新世界房地产开发有限公司负担15950元，黄守忠负担2183元。二审中，上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司与被上诉人黄守忠、原审被告刘磊、原审第三人杨明亮均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2010年4月27日，上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司将涉案房屋租赁给原审被告刘磊经营，同年7月份，刘磊经上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司同意，按原合同履行期限、租金等约定事项将该房屋转租给被上诉人黄守忠，黄守忠在未取得上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司同意的情况，私自加盖8间钢结构房屋用于经营KTV。合同到期后，2015年6月9日，上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司书面通知黄守忠及合伙人张伟收回租赁的房屋并要求其恢复房屋原状，并于2015年10月18日向河南省潢川县人民法院起诉黄守忠要求返还房屋、恢复原状和支付租赁费。潢川县人民法院于2015年11月5日立案受理此案，并于2015年11月19日上午10时开庭审理此案。在诉讼过程中，被上诉人黄守忠与上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司就该房屋买卖事实进行洽谈，黄守忠分别于2015年12月23日、2016年3月4日和10日分别向上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司共计转付120万元购买款后未再付款，双方房屋买卖未成交，且黄守忠继续占有使用该房屋，也未交付房屋租金，上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司也未退还被上诉人黄守忠购房款120万元。2016年7月18日上午10时、9月8日上午10时、21日上午11时、2017年12月13日上午9时30分，潢川县人民法院先后开庭审理此案。在潢川县人民法院审理过程中，2016年7月30日，因黄守忠与杨明亮存在其他经济纠纷，黄守忠将其份额转让给杨明亮，杨明亮占有该房屋继续KTV经营。杨明亮占有该房屋后，曾就该房屋租赁与上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司洽谈未果，杨明亮向上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司法定代表人高峰银行转入35万元，双方未达成房屋租赁协议，也未签订房屋租赁合同，上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司也未退还第三人杨明亮转付房屋租赁费35万元。2017年12月15日，潢川县人民法院作出（2015）潢民初字第01415号民事判决，以潢川县新世界房地产开发有限公司与杨明亮构成新的租赁关系而驳回其收回租赁房屋的诉讼请求。及于该诉案已由上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司起诉至潢川县人民法院，在潢川县人民法院审理过程中认定所涉争议的租赁房屋买卖或达成新的租赁成功与否，均应系在法院主导下进行或由当事人达成合同后及时提交法院制作调解书或申请撤回起诉，否则不能认定争议的租赁房屋达成房屋买卖或构成新的租赁关系。从现有证据看，关于黄守忠与潢川县新世界房地产开发有限公司之间口头房屋买卖合同未成功原因，双方当事人陈述的意见各不一致；关于潢川县新世界房地产开发有限公司与杨明亮之间口头租赁合同是否成立，双方当事人陈述的意见各不一致。而一审多次开庭诉讼请求和判决结果看，也印证了各方当事人之间并未达成房屋买卖关系或新的口头租赁关系。对此，潢川县人民法院一审认定“潢川县新世界房地产开发有限公司不能履行对黄守忠房屋买卖合同，应承担资金占用期间的利息损失”和“潢川县新世界房地产开发有限公司与杨明亮形成新的、事实上不定期的租赁关系”的事实证据不足，未形成证据链条，本院予以纠正。故上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司的上诉理由成立，本院予以采纳。本院认为，公私合法财产依法应受到保护。本案争议焦点：上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司诉讼请求刘磊、黄守忠返还其租赁房屋并恢复原状和支付房屋占用期间租赁费应否支持。经查：及于二审查明的事实，原审被告刘磊已将租赁的房屋转租给黄守忠，并取得上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司的同意，刘磊即退出该房屋租赁，此后租赁房屋的租金也均系由黄守忠直接向上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司支付，对此，上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司再主张刘磊返还其租赁房屋并恢复原状和支付房屋占用期间租赁费无事实和法律依据，本院不予支持；被上诉人黄守忠按照刘磊与上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同到期后，继续占有使用租赁物，且出租人潢川县新世界房地产开发有限公司没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期租赁。又因其与第三人杨明亮存在其他经济纠纷而将租赁的房屋转租给杨明亮，未取得上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司同意，杨明亮找上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司洽谈房屋租赁未果，继续占有上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司的房屋，黄守忠及于原租赁关系有责任和义务收回租赁上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司的房屋，并有责任和义务恢复租赁房屋原状和支付房屋占用期间租金。对此，上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司主张黄守忠返还其租赁房屋并恢复原状和支付房屋占用期间租赁费合理合法。又因杨明亮已于2016年7月30日占有使用上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司的房屋，杨明亮有责任和义务交还上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司的房屋和支付占用期间房屋使用费，但因上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司未提起对杨明亮的诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定“不诉不理”的诉讼原则，本院不能超出上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司的诉讼请求范围而判令杨明亮共同退还房屋和支付其房屋占用期间房屋使用费。黄守忠垫付杨明亮占有上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司房屋期间租赁费后，其可通过另案诉讼予以解决。因第三人杨明亮未提出对上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司的诉讼，对于其于2017年4月16日通过银行转款至上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司法定代表人高峰银行账户上35万元，可通过另案诉讼予以解决。综上，原判认定事实错误，判决不当，依法应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省潢川县人民法院（2018）豫1526民初1547号民事判决第三、四项判决。即：“三、驳回本诉原告潢川县新世界房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告黄守忠的其他诉讼请求。”；二、变更河南省潢川县人民法院（2018）豫1526民初1547号民事判决第一项判决“限本诉被告黄守忠于本判决生效之日起三十日内，给付本诉原告潢川县新世界房地产开发有限公司2015年7月1日至2016年7月30日期间的房屋租赁费95333.33元（计算方式为：95333.33元=88000元/年÷12月/×13月）”为“被上诉人黄守忠于本判决生效后三十日内支付欠付上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司房屋租赁费至租赁房屋交付之日止，按照年租金8800元交纳租金”；三、变更河南省潢川县人民法院（2018）豫1526民初1547号民事判决第二项判决“限反诉被告潢川县新世界房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，返还反诉原告黄守忠购房款120万元及利息（其中100万元自2015年12月23日起，10万元自2016年3月4日起，10万元自2016年3月10日起，均按年利率6%计算利息至款清之日止）及押金10万元”为“上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，返还被上诉人黄守忠购房款120万元和押金10万元”；四、限被上诉人黄守忠于本判决生效后六个月内收回上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司位于潢川县航空北道西侧的“黄国商业广场”5号楼租赁房屋，恢复原状后，交还给上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司；五、驳回上诉人潢川县新世界房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被上诉人黄守忠的其他诉讼请求。一审案件受理费2183元，由黄守忠负担；一审案件反诉费10950元和保全费5000元，由潢川县新世界房地产开发有限公司负担；二审案件受理费4483元，由被上诉人黄守忠负担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  吕树利审判员  汪 涛二〇一九年十一月八日法官助理黄涛书记员刘唱