江西省九江市浔阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣0403民初2296号 原告（反诉被告）：中国人民银行南昌中心支行，住所地江西省南昌市东湖区中山路铁街25号，统一社会信用代码113600000145040073。 负责人：张智富。 委托诉讼代理人：吴云辉，江西豫章律师事务所律师，执业证号13601201810075220。 委托诉讼代理人：蔡曦炜，江西豫章律师事务所律师，执业证号13601201110200309。 被告（反诉原告）：杨平，男，汉族，1968年1月7日生，住江西省南昌市东湖区。 第三人：潘红萍，女，汉族，1969年1月4日生，住九江市浔阳区。 第三人：冷天华，男，汉族，1990年3月2日生，住九江市浔阳区。 第三人：张小平，男，汉族，1973年3月23日生，住九江市浔阳区。 原告中国人民银行南昌中心支行（以下简称人行南昌支行）与被告杨萍、第三人潘红萍、冷天华、张小平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告人行南昌支行的委托诉讼代理人吴云辉、被告杨平、第三人潘红萍到庭参加诉讼，第三人张小平第一次开庭时、第三人冷天华第二次开庭时经本院依法传唤无不当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告人行南昌支行向本院提出诉讼请求：一、依法判令原、被告之间的房屋租赁关系于2018年2月28日解除；二、依法判令被告及第三人立即将九江市开发区西二路利江花园银杏楼A、B座房屋腾退给原告；三、依法判令被告向原告支付拖欠的2017年12月21日至2018年2月28日的租金19178元，并判令被告及第三人按年租金100000元的标准向原告支付自2018年3月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费；4、依法判令被告向原告支付自2011年12月21日起至租金全部缴清之日止的滞纳金；5、本案诉讼费用由被告承揽。事实与理由：中国人民银行南昌中心支行庐山培训中心（以下简称庐山培训中心）系中国人民银行庐山支行于1991年7月14日设立的全民所有制企业。1993年10月30日，中国人民银行江西省分行将庐山培训中心划归省分行管理。1998年12月16日，原告在原中国人民银行江西省分行和南昌市分行的基础上组建成立。2014年8月29日，原告决定将庐山培训中心注销并于2014年10月24日办理注销登记。2011年6月1日，庐山培训中心（甲方）与被告杨平（乙方）签订《房屋店面租赁合同》，约定：甲方将位于九江市开发区西二路利江花园银杏楼A、B座房屋出租给乙方使用，面积为1041.67平方米（实际交付面积为1779.85平方米）；租赁期限五年，自2011年12月20日起至2016年12月20日止，租金每年100000元，乙方应于每年12月20日前向甲方支付下一年度租金。逾期支付，应向甲方支付以拖欠天数乘以欠缴租金总额1%的滞纳金。经甲方书面同意后，乙方方可将租赁物的部分转租。双方另在合同中对维修保养、装修条款、合同解除等事项作出约定。合同签订后，庐山培训中心将租赁物交付被告使用。2016年12月20日合同到期后，双方均未就租赁物续签房屋租赁合同，被告仍继续占用租赁物。2018年1月2日，原告向被告发出收房通知，要求被告于2018年2月28日前将租赁物清空后归还原告。被告收到通知后，迄今未向原告归还租赁物。2018年5月21日，被告向原告补交了2016年12月21日至2017年12月20日的房租100000元，截止2019年3月25日，共计欠付租金19178元和房屋占用费106849元，经多次催讨无果。另被告承租期间，未经原告同意，擅自将部分房屋转租给第三人潘红萍、冷天华、张小平。故原告诉至法院。 原告人行南昌支行为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：一、原告中国人民银行南昌中心支行的主体信息、负责人身份证明、负责人身份证复印件，中国人民银行南昌中心支行庐山培训中心营业执照、《关于印发的通知》、《注销证明》，被告杨平的身份信息，第三人潘红萍、冷天华、张小平的身份信息，以证明原、被告及第三人诉讼主体适格。二、权属证书（原件已核实），以证明原告系涉案房屋九江市开发区西二路利江花园银杏楼A、B座房屋（房屋所有权证号九2（商）字第000XXXX号）的产权人。三、庐山培训中心与被告于2011年6月1日签订的《房屋店面租赁合同》、被告与第三人潘红萍于2017年10月21日签订的《协议书》、被告与第三人冷天华于2017年10月28日签订的《协议书》、被告于2018年10月31日向第三人张小平出具的房租收条。被告及第三人至今仍占用涉案房屋经营的实景视频，以证明1、庐山培训中心与被告就涉案房屋签订租赁合同，庐山培训中心并依约将涉案房屋交付被告占用、使用。上述合同于2016年12月20日到期后，原告、被告未续签租赁合同。然被告继续占有、使用涉案房屋至今。2、被告逾期支付租金，应向人行南昌中支庐山培训中心支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的1%。3、第三人未经原告同意擅自向被告承租涉案房屋，应与被告共负腾房及支付房屋占用费的义务。四、《承诺函》，以证明2018年1月2日，原告通知被告2018年2月28日前将涉案房屋腾退给原告，故双方就涉案房屋形成的不定期租赁关系，已于2018年2月28日终止。五、被告自2011年12月承租涉案房屋以来向原告缴纳租金的转账凭证，以证明被告欠付租金19178元（2017年12月21日至2018年2月28日），且长期存在拖延支付租金的问题，应按照合同约定向原告支付滞纳金。以上证据经庭审质证，被告杨平对证据一无、二无异议；证据三的租赁合同无异议，与潘红萍的协议书无异议，与冷天华的协议书无异议，房租收条无异议，房子现在还没有移交但也没有营业；证据四的真实性无异议，但我们沟通好补偿是由法院进行裁决；证据五的转账认可，但2018年的房租我已经在2017年7月份左右转给了王岩松。第三人潘红萍、冷天华认为原、被告之间的租赁合同及证据四、五不清楚，其他证据无异议。 被告杨平辩称并反诉称：签订合同的时候与原告负责人在会议记录上书面约定了租期15年，每五年签订一次合同。我的房租支付到2018年12月31日，我是直接支付给原告的原负责人王岩松，但根据原告所称王岩松未将2018年的房租交付给原告。2019年的房租因为原告要求收回租赁物，故我方尚未缴付。4月份经过与行长沟通，将宾馆停止营业交付给他们，以后由法院进行裁定，后银行方答应了我们。在上周二与银行处长进行沟通，表明东西如果遗失不责怪他们，我们与他们写了承诺，银行方不肯接手，因此直到现在房屋迟迟没有进行移交。我们要求原告提供当时的会议记录，但原告方不肯给我们。按照法律规定，滞纳金只能主张三年的，滞纳金应当有催收通知单后我们没有缴纳才应该产生，我们是在主动缴费，不存在滞纳金的情况。至于占用房屋，我一直在与银行沟通，我是打算将房屋交给银行的，不存在占用房屋的情况。反诉原告承租案涉房屋后，添置了电梯及其他设备，反诉被告提出解除合同，应对反诉原告进行补偿，故要求判令反诉被告补偿原告损失566300元。 被告杨平为采纳其答辩意见及反诉请求，向本院提交以下证据：一、申请、承诺书、证明、通知、责令改正通知书、照片，以证明宾馆没有进行营业。二、银行流水一份，以证明2017年1月5日转账10万元给王岩松，支付的是2018年的租金。三、设备明细表一份，以证明反诉原告的损失。以上证据经庭审质证，原告人行南昌支行认为：对原告发给被告的收房通知无异议。对照片有异议，与原告现场勘查情况不符。对关于要求原告免租金申请及承诺书有异议，该两份文件系被告单方对涉案相关情况及房产情况的描述，缺乏其他证据佐证。在被告向原告正式移交房产之前，被告具体如何经营或者是否经营均与原告无关，被告依法仍需要向原告腾房和支付房屋占用费。对西二路社区居委会出具的证明有异议，其他意见同前一条。对责令改正通知书真实性无异议，证明如被告陈述停业情况属实，那也应当是由于他本人在使用涉案房屋、维护保养不当所致。对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议。若被告能提供该份清单的加盖银行公章的证据原件，则对真实性、合法性无异议。但对关联性有异议，根据双方的交易习惯来看，被告向原告支付租金自2011年到2017年均系向原告对公账户转入租金，从未有过向个人支付租金的行为。原告亦未针对收取租金的事项向王岩松出具过授权，所以我方认为被告向王岩松转账100000元的情形不应认定为支付租金。第三人潘红萍、冷天华认为责令整改通知书无异议，其他证据不清楚。对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，明细表系反诉原告单方制作的材料，表中关于设备数量、单价、总价均无法确认。 反诉被告人行南昌支行辩称：反诉原告诉请要求反诉被告补偿的设施和设备，其中形成添附的财产根据原、被告的租赁合同约定，其所有权已属于反诉被告，反诉原告无权主张权利或要求补贴；未形成添附的财产，根据租赁合同约定，反诉原告在离场时可自行带走，亦无权要求补偿。 第三人潘红萍辩称：2018年和2019年的房租我已经支付到了6月份。我与杨平的合同到2019年9月30日到期，所以我不同意腾房。我按合同交付了租金和保证金，因此我不同意支付房屋占用费。 第三人冷天华辩称：2018年和2019年的房租我已经支付到了6月份。我与杨平的合同到2019年10月31日到期，所以我不同意腾房。我按合同交付了租金和保证金，因此我不同意支付房屋占用费。 第三人张小平未提出答辩意见。 第三人潘红萍、冷天华、张小平均未向本院提交证据。 经审理查明，中国人民银行南昌中心支行庐山培训中心（以下简称庐山培训中心）系中国人民银行庐山支行于1991年7月14日设立的全民所有制企业。1993年10月30日，中国人民银行江西省分行将庐山培训中心划归省分行管理。1998年12月16日，原告在原中国人民银行江西省分行和南昌市分行的基础上组建成立。2014年8月29日，原告决定将庐山培训中心注销并于2014年10月24日办理注销登记。2011年6月1日，庐山培训中心（甲方）与被告杨平（乙方）签订《房屋店面租赁合同》，约定：甲方将位于九江市开发区西二路利江花园银杏楼A、B座房屋出租给乙方经营酒店及商务宾馆使用，面积为1041.67平方米；租赁期限五年，自2011年12月20日起至2016年12月20日止，租金为8元/平方米，合计每年100000元，乙方应于每年12月20日前向甲方支付下一年度租金。逾期支付，应向甲方支付以拖欠天数乘以欠缴租金总额1%的滞纳金。租金可以现金交付，或转至庐山培训中心在中国工商银行庐山支行账号为15×××04的账户中。装修、改建增加的附属物产权属甲方所有。乙方无权对此主张权利或要求甲方予以补贴。合同终止时，乙方投入的装修中可移动设备由乙方处理。经甲方书面同意后，乙方才可将租赁物的部分转租，但转租部分的管理工作由乙方负责。合同签订后，原告向被告交付租赁物。被告杨平分别于2011年12月31日、2012年12月28日、2014年7月6日、2015年7月20日、2017年5月16日向庐山培训中心在中国工商银行庐山支行账号为15×××04的账户各汇款100000元；2018年5月21日，被告杨平现金交付100000元。原告分别向被告杨平出具了收据，收据中分别注明的租赁期自2011年12月20日直至2017年12月19日。租赁期满后，原、被告未续签合同，被告杨平仍继续使用租赁物。2018年1月2日，原告向被告发出通知，要求终止合同并于2018年2月28日前将房屋清空并归还。原告于2018年5月21日向被告发出承诺书，承诺于2018年7月31日前，无条件将房屋清空并归还原告。后因双方就补偿问题未达成一致，该租赁物一直未归还给原告，故原告诉至法院。 另查明，2017年10月21日，被告杨平将租赁物约100平方米面积转租给第三人潘红萍，租期自2017年10月1日至2019年9月30日；2017年10月28日，被告杨平将租赁物约35平方米面积转租给第三人冷天华，租期自2017年11月1日至2019年10月30日；自2018年11月1日起，被告杨平将租赁物12号门面及临时仓库转租给第三人张小平，租期为不定期。 再查明，被告杨平于2017年1月5日向王岩松（在庐山培训中心注销前一起担任其法定代表人）汇款100000元。 本院认为：原告与被告杨平之间的租赁合同关系合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应按协议的约定全面履行自己的义务。被告杨平应按合同约定交纳租金。原、被告在租赁合同约定的租赁期限届满之后，未再续签合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，应视为不定期租赁。即从2016年12月21日起原、被告间形成不定期的租赁关系，针对不定期租赁，原告可以随时解除合同，但原告解除合同应当在合理期限之前通知被告杨平。2018年1月2日原告向被告杨平发函限期2018年2月28日腾退房屋的行为，属原告正当行使解除权，符合法律规定。故原告与被告杨平间不定期的租赁关系于2018年2月28日解除，双方租赁关系的权利义务终止。合同解除后原告有要求被告返还租赁物并主张返还租赁物之前的租金、房屋占用费及逾期付款违约金的权利。故原告提出的2017年12月20日起至2018年2月28日止的租金100000元/年÷365天×70天（2017年12月21日计至2018年2月28日）=19178元的诉讼请求，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。根据租赁合同的约定，被告杨平支付2016年租金的时间应为2015年12月20日，原告最迟应于被告杨平逾期支付租金后三年内，即2018年12月20日前就该租金及逾期付款违约金损失向被告杨平主张权利。本案原告向本院提起诉讼的时间为2019年5月23日，故原告关于2016年12月21日之前被告逾期支付租金违约金的诉讼请求，已超过了法律规定的诉讼时效期间，丧失了胜诉权，被告杨平提出的诉讼时效抗辩符合法律规定，本院予以采纳。原、被告约定的逾期付款违约金计算标准超出法律规定的标准，本院予以调整为按年利率6%计算逾期付款违约金。故原告主张的逾期付款违约金应为100000元×517天（2016年12月20日计至2018年5月21日）×0.000164（年利率6%折算的日利率）=8498元。原告提出的要求被告杨平搬离租赁物并支付实际房屋占用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告提出的第三人潘红萍、冷天华、张小平搬离租赁物并按年租金100000元的标准向原告支付自2018年3月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求，鉴于被告杨平与第三人的转租合同已因到期而解除，故该项诉讼请求已无事实依据，本院不予支持。关于被告杨平提出其于2017年1月5日向王岩松汇出的100000元系支付2017年12月21日至2018年12月20日租金的答辩意见，鉴于庐山培训中心已于2014年10月24日办理注销登记，王岩松也不再担任培训中心法定代表人，且被告杨平未举示其它证据证实原告已收到该笔租金，故被告杨平的此项答辩意见，无事实与法律依据，本院不予采纳。被告杨平可另行向王岩松主张权利。关于被告杨平认为原告单方解除合同，造成其装修等赔偿经济损失566300元的诉讼请求。本院认为，该经济损失因原告发函限期终止合同的行为并不构成违约，被告杨平主张上述损失无合同依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）中国人民银行南昌中心支行与被告（反诉原告）杨平之间的不定期租赁合同关系于2018年2月28日解除； 二、被告（反诉原告）杨平于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）中国人民银行南昌中心支行自2017年12月20日起至2018年2月28日止的租金19178元及自2016年12月20日至2018年5月21日的逾期付款违约金8498元； 三、被告（反诉原告）杨平于本判决生效之日起十日内搬离九江市开发区西二路利江花园银杏楼A、B座房屋，并按年租金100000元的标准支付自2018年3月1日至实际搬离之日止的房屋占用费； 四、驳回原告（反诉被告）中国人民银行南昌中心支行的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）杨平的反诉诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费20489元，由原告中国人民银行南昌中心支行负担18849元，由被告杨平负担1640元。反诉案件受理费4732元，由反诉原告杨平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审 判 长 周 培 人民陪审员 沈 爱 人民陪审员 曾 萍 二〇一九年十一月十五日 书 记 员 杨涵智