呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初8631号原告:内蒙古佳荣物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区工农兵路昌盛小区(西区)17号楼2层。法定代表人：程帼，该公司总经理。委托诉讼代理人：张海燕，女，该公司运营部经理。委托诉讼代理人：王洪涛，女，该公司项目部经理。被告：张露，女，住呼和浩特市。原告内蒙古佳荣物业服务有限责任公司（以下简称佳荣物业公司）与被告张露物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告佳荣物业公司的委托诉讼代理人张海燕、王洪涛，被告张露均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告内蒙古佳荣物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业费13041元;2.判令被告承担所延付的物业费截2018年12月31日止产生的违约金1408元;3.判令被告承担诉讼费用。事实与理由：原告一直负责被告所在小区的物业服务,但被告至今拒绝交纳应交的物业费用,经原告多次催收未果,原告曾以律师函的方式要求被告于十五日内清偿所欠费用,以便和谐处理当事人之间的关系,但被告仍然置若罔闻,根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》的规定,被告行为已经侵害了原告的合法权益,给原告造成一定的经济损失,无奈之余,依据《民事诉讼法》的规定,诉至贵院,请求依法裁决。被告张露辩称，原告佳荣物业公司没能履行物业服务合同义务。被告家中二楼主卧室从2014年到2019年屋顶漏雨，并造成屋内大面积装修损坏。多次向物业公司反映，物业公司虽然上门查看，但是漏雨问题依然得不到解决。反而越漏越严重。根据双方签订的物业管理服务合同中第二条委托管理事项中的第一小条：房屋建筑本体共用部位（楼盖，屋顶，梁，柱，内外墙体和基础等承重结构部位，楼梯间，电梯间，走廊，门厅，设备机房）的日常维修，养护和管理。被告人二楼主卧室屋顶系房屋建筑本体共用部位的屋顶，正因为原告佳荣物业公司没有尽到日常维修，养护和管理的责任，导致屋顶漏雨，服务不到位，系违约在先。因此，被告有权拒绝缴纳物业服务费。同时，按物业管理服务合同中第七条违约责任中的第二小条：如因乙方原因造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应承担相应的违约责任。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。现因原告佳荣物业没有尽到对楼顶的养护，维修和管理，造成楼顶漏雨导致被告人家二楼主卧屋内屋顶漏雨而大面积装修损害，有照片为证。要求原告承担被告人相应的经济损失，并在2020年夏季之前修好屋顶。综上所述，请求法院依法驳回原告佳荣物业不合理且不合法请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案证据以及案件事实，本院认定如下：1.原告佳荣物业公司是经核准许可进行物业服务的物业公司，具有物业服务资质，被告张露房屋位于呼和浩特市××区东户，房屋面积为223.28平方米。以上事实有原告提交营业执照、质证证书以及本案庭审笔录在卷佐证；2.2013年12月，原告佳荣物业公司与案外人内蒙古维多利置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告为维多利·橄榄城住宅小区提供物业服务，服务主要内容包括物业共用部位、共用设施设备以及公共场所、公共秩序等，合同期限为三年，自2013年12月20日至2016年12月31日止，物业服务费用标准为住宅1.8元/月.平方米。2016年，原告佳荣物业公司与案外人维多利金色华府·橄榄城业主委员会又签订《物业管理服务委托合同》，约定原告为维多利金色华府·橄榄城小区提供物业服务，就房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位，楼梯间、电梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的日常维修、养护和管理等，物业服务费标准为维多利橄榄城高层住宅1.5元/月.平方米，代收代缴运转费60元/年.户，合同有效期为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。被告张露对上述物业服务费用标准认可。另，原告已经代被告缴纳3年垃圾清运费共计180元。上述事实有原告提交的《前期物业服务合同》《物业管理服务委托合同》以及本案庭审笔录在卷佐证；3.被告尚欠2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费未付，被告张露对此不持异议。上述事实有原告提交《欠费明细单》以及本案庭审笔录在卷佐证。原告佳荣物业公司提交律师函以证明其已经向被告张露催缴欠付物业费，被告张露在庭审中亦承认欠缴该期间物业费的事实。现因被告张露经合理期限催要仍未履行支付拖欠物业费的义务，原告为维护自身合法权益诉至本院，请求判令：1.判令被告支付拖欠的物业费13041元;2.判令被告承担所延付的物业费截2018年12月31日止产生的违约金1408元;3.判令被告承担诉讼费用。4.庭审中，被告张露以屋顶漏雨作为拒交物业费的抗辩理由，原告自认确存在屋顶漏水事实，且系房屋整体防水存在质量问题，被告认可原告于2015年进行过维修，原告还提交2018年维修记录，被告虽不认可其在业主签字处的签名但并未向法庭提出相反证据或者提出鉴定申请，故本院对其该辩称不予认可。对于其他物业服务，被告张露未提出异议。本院认为，原告佳荣物业公司是具有物业服务资质的物业公司，本案中，其依据《前期物业服务合同》《物业管理服务委托合同》具体为维多利·橄榄城业主提供物业服务，上述合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告张露作为维多利橄榄城2号楼2单元15楼东户房屋的业主，亦实际接受了原告的物业服务，故双方成立真实合法有效物业服务合同法律关系，当事人合法权益应受法律保护，被告张露应当依约向原告佳荣物业公司交纳欠付物业管理费。庭审中，被告张露以屋顶漏雨作为拒交物业费的抗辩理由，原告自认确存在屋顶漏雨事实且系房屋整体防水存在质量问题，又根据庭审查明情况可知，该维多利·橄榄城小区多户业主长期存在屋顶漏雨情况，已经涉及到房屋建筑本体共用部位的日常维修、养护和管理问题，再结合原告提交的维修记录以及被告的认诺可知，原告并没有切实履行《前期物业服务合同》《物业管理服务委托合同》中关于委托管理事项的约定，考虑到被告张露对原告其他物业服务事项没有异议，故综上，本院对佳荣物业公司诉请的物业服务费用酌情按照80%予以支持，即（223.28平米×1.8元/月.平方米×12个月＋223.28平米×1.5元/月.平方米×24个月）×80%=10289元，而就原告诉请的垃圾清运费，根据行业惯例，实行代收代缴制，故被告应当向原告交纳3年垃圾清运费共计180元。关于原告诉请的违约金，因被告张露并非主观恶意拖欠物业费且原告物业服务质量存在瑕疵，故对其相应主张本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百八十二条之规定，判决如下：被告张露于本判决生效之日起十日内支付原告内蒙古佳荣物业服务有限责任公司2015年1月1日至2018年12月31日期间的欠付物业服务费以及垃圾清运费共计10469元（（223.28平米×1.8元/月.平方米×12个月＋223.28平米×1.5元/月.平方米×24个月）×80%＋180元）；驳回原告内蒙古佳荣物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交，已减半），由被告张露负担。本判决为终审判决。审判员 陈 红 二○一九年十一月二十日书记员 李志红附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第二百八十二条小额诉讼案件的裁判文书可以简化，主要记载当事人基本信息、诉讼请求、裁判主文等内容。