上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10840号上诉人（原审被告）：陶振清，男，1970年1月6日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海邻德实业有限公司，住所地上海市闵行区七宝镇沪松路535号。法定代表人：蔡德忠，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇博阳，上海申有律师事务所律师。上诉人陶振清因与被上诉人上海邻德实业有限公司（以下简称邻德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初6509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陶振清上诉请求：撤销原判第二项，改判上诉人不支付房屋占有使用费。事实与理由：1、被上诉人将厂房电梯从2018年4月停运至今，2018年4月至5月及2019年2月中旬至今断电，造成上诉人无法正常生产经营，属于瑕疵履行，应减少占有使用费。2、合同届满前后被上诉人没有通知上诉人搬走，上诉人提出租金一月一付被上诉人也未提出异议，应认定双方形成不定期租赁合同关系，因此上诉人没有违约行为，不应按日租金两倍支付占有使用费。被上诉人邻德公司辩称：1、上诉人一审明确表示不提起反诉，且被上诉人停电后也未提出异议，因此上诉人的上诉理由不成立。2、双方没有形成不定期租赁合同关系，上诉人在合同到期后拒不归还房屋属于违约，原审法院按合同约定判决上诉人支付双倍租金作为占有使用费并无不当。综上，不同意上诉人的上诉请求。邻德公司向一审法院起诉请求：1、判令陶振清立即向邻德公司返还位于上海市闵行区XX镇XX路XX弄XX号2#厂房4楼及地下室的租赁场所；2、判令陶振清向邻德公司支付房屋占用使用费[自2018年12月23日起计算至陶振清实际返还租赁场所之日，按日租金的两倍计算，即每逾期一日，支付厂房的占用使用费人民币（以下币种同）799.80元，地下室的占有使用费318.24元]；3、判令陶振清向邻德公司支付违约金51,011元（按租金17,003.50元/月X3个月）；4、本案的诉讼费用由陶振清负担。一审法院认定事实如下：2015年12月3日，邻德公司（甲方）与陶振清（乙方）签订了《上海市厂房租赁合同》，约定邻德公司将位于上海市闵行区XX镇XX路XX弄XX号2#厂房4楼645㎡，地下室331.50㎡出租给陶振清，租期3年（自2015年12月23日至2018年12月22日），厂房租金为0.62元/㎡/天，地下室租金为0.48元/㎡/天，年租金204,042元。合同中，4-2条约定“乙方应于每隔3个月末月的20日前向甲方支付租金。甲方在收到乙方租金后3个工作日内开具收款收据给乙方”、4-3条约定“乙方支付租金的方式如下：按先付后用的原则，押1个月，付3个月。每季度支付租金51,011元”、4-4条约定“甲、乙双方约定，双方签订合同后3个工作日内，乙方向甲方支付1个月押金作为保证金（押金），人民币17,004元（大写壹万柒仟零肆元整）。租赁关系中止时，甲方收取的厂房租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方”、7-1条约定“乙方应在本合同的租期届满后返还该厂房和有关设施设备，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按预期日（人民币）2倍租金每平方米向甲方支付占用期间的使用费。但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任”、9-1条约定“非合同规定的情况，甲乙双方在租赁期间擅自解除本合同，提前收回或退租该厂房的，违约方向守约方支付3个月的租金作为违约金。若得到对方书面认可的情况除外”。合同签订后，陶振清取得了租赁房屋并在内经营上海XX厂。合同到期后，陶振清并未返还相关房屋，邻德公司遂诉讼来院。另查明，一、合同签订后，陶振清支付了1个月押金17,004元作为保证金。二、2017年12月27日，邻德公司向陶振清发出《通知书》一份，载明“陶振清：就你承租我公司位于闵行区XX镇XX路XX弄XX号2#厂房4楼645㎡，地下室331.5㎡房屋一事，我公司由于经营需要，需要提前收回你承租的房屋，现通知你在收到本函后7日内向我公司交还房屋，我公司也将在本函发出后10日内停止对你承租房屋的供水供电。如你逾期不交还的，我公司还将采取进一步的措施。请你做好相应的工作安排，特此通知！”。三、2017年12月23日、2018年1月12日、3月26日、6月22日、9月22日、12月25日和2019年1月23日，陶振清通过网上银行分别向邻德公司转账支付了租金25,000元、26,011元、51,011元、51,011元、51,011元、17,003.70元和17,003.70元。庭审中，邻德公司、陶振清均确认邻德公司在收到陶振清于2018年3月26日支付的51,011元后退还给了陶振清，对此，邻德公司认为该笔退款系因邻德公司当时打算与陶振清解除租赁关系而退还，陶振清则认为该笔退款应视为邻德公司因打算提前解除合同违反约定而应支付给陶振清的违约金。另，邻德公司、陶振清均确认陶振清支付的2019年3月23日至5月22日的租金，邻德公司已予以退还。又查明，2018年3月29日，陶振清委托律师向邻德公司发出律师函，声明陶振清要求按照合同继续租赁系争房屋至合同期限届满之日、邻德公司不得停水停电，并要求邻德公司恢复4楼电梯的正常运行。2018年4月2日，邻德公司委托律师对上述律师函作出回复，声明邻德公司已通知陶振清解除本案系争租赁合同并要求陶振清返还租赁房屋的事宜，并重申陶振清向邻德公司支付租金并不代表邻德公司接受陶振清继续租赁或使用相关厂房（但陶振清占有使用该厂房仍需承担相应租金或使用费），另告知相关厂房将于2018年4月6日断电。诉讼中，邻德公司确认曾于合同履行期间对租赁房屋所在楼房的四楼电梯予以停运，并于2018年4月至5月期间对系争房屋实施断电，后再次自2019年2月中旬起断电至今。一审法院认为，邻德公司、陶振清签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应遵照履行。对相关房屋，根据该合同的约定，租赁期限至2018年12月22日止，现合同已到期，陶振清主张双方之间在该合同到期后已形成不定期的租赁合同关系，但合同系双方共同意思表示的产物，不定期限的租赁合同仅系双方对租赁期限未作明确约定，仍需双方当事人对订立不定期限的租赁合同的主要合同要件达成合意，本案中邻德公司多次通过发通知、律师函等方式明确表示不愿继续把相关房屋租赁给陶振清，故双方之间实际未形成合同关系，陶振清在租赁期限届满后继续占用相关房屋的行为并无合同基础，应根据合同的约定及时返还。加之时至今日，陶振清占有该房屋的时间也已超过其辩称的租金支付期限，更无理由继续占有相关房屋拒不返还。因此，邻德公司要求陶振清返还相关房屋的请求于法有据，一审法院予以支持。对邻德公司主张的占有使用费，一审法院认为：首先，根据邻德公司、陶振清的庭审意见可以确定，租赁期内（2015年12月23日至2018年12月22日）的租金，除陶振清于2018年3月26日支付给邻德公司的2018年3月23日至6月22日的租金51,011元被邻德公司退回外（双方对邻德公司退回该租金这一行为的性质存在争议），其他月份的租金都已结清。其次，对上述邻德公司退还给陶振清的租金51,011元，根据相关证据和双方的陈述，可以确定确系邻德公司因欲提前解除租赁合同而退还，并非其他性质，但嗣后双方经过沟通，租赁合同得以继续履行，但此期间的租金陶振清仍需交纳，并不因邻德公司之前意图解除租赁合同而退还租金这一行为而得以免除。对陶振清所主张的该笔退款应视为邻德公司因存在违约行为而应向其支付的违约金的辩称，与客观事实不符，邻德公司也不予认可，一审法院不予采纳，故一审法院认定陶振清至合同期限届满仍有3个月租金计51,010.50元未付。因此，邻德公司主张陶振清于合同届满之后支付的两个月租金共计34,007.40元（2018年12月25日和2019年1月23日各支付的17,003.70元）以及陶振清于合同签订后支付的保证金17,004元（一个月租金，合同中约定该保证金可以用以抵充陶振清应承担的合同费用）首先用于抵扣拖欠的租金并无不妥，一审法院予以认同。再次，租赁合同约定，合同到期后，陶振清应返还房屋，未经邻德公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日应按2倍租金的标准支付占有使用费。因此，合同到期后，陶振清未按约返还房屋并继续占有使用已属违约，理应承担相应的违约责任，现邻德公司要求其按照合同约定支付自逾期之日（2018年12月23日）起至实际返还房屋之日止按日租金的两倍计算的占有使用费并无不当，一审法院予以支持。对邻德公司主张的违约金，一审法院认为，邻德公司、陶振清在租赁合同中约定，双方在租赁期间擅自解除本合同，提前收回或退租该厂房的，违约方应向守约方支付3个月的租金作为违约金。本案中，陶振清并不存在上述违约行为，邻德公司主张其支付违约金不符合合同的约定，一审法院不予支持。陶振清主张邻德公司在租赁期间存在断电、停运四楼电梯等违约行为致其损失应予赔偿，因其在本案中明确表示不予提出反诉，一审法院不予处理。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，于二○一九年六月六日作出判决：一、陶振清于判决生效之日起十日内向上海邻德实业有限公司返还位于上海市闵行区XX镇XX路XX弄XX号2#厂房4楼645㎡及地下室331.50㎡的租赁场所；二、陶振清于判决生效之日起十日内向上海邻德实业有限公司按四楼厂房799.80元/日、地下室318.24元/日的标准支付上述租赁场所自2018年12月23日起至实际返还之日止的房屋占有使用费；三、驳回上海邻德实业有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,341.64元，减半收取计1,170.82元，由上海邻德实业有限公司负担1,055.42元，陶振清负担115.40元。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，上诉人称其于2019年7月15日返还了系争房屋。被上诉人称上诉人于2019年7月18日返还了系争房屋。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，双方房屋租赁合同约定租期至2018年12月22日止，现租期届满，上诉人应依照合同约定返还房屋并支付占有使用费。上诉人称被上诉人存在断电及停运电梯等行为，其无需支付占有使用费。但本案系争的占有使用费均是发生在合同到期终止之后，上诉人在被上诉人明确拒绝续租的情况下，对系争房屋构成无权占有，被上诉人亦不再负有保障系争房屋使用状态的合同义务。上诉人应当对其继续无权占有系争房屋的行为承担相应的违约责任，一审法院认定上诉人按照双倍租金标准支付使用费，符合合同约定，并无不当。至于上诉人主张的被上诉人在合同期内存在违约行为的问题，其在本案中并未提起反诉，双方可另行解决。鉴于现上诉人已返还系争房屋，其应当支付的占有使用费应截止到2019年7月17日，也无需再履行返还房屋义务。综上所述，一审判决并无错误，鉴于二审中查明的新事实，本院对相应判决主文据实予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初6509号民事判决第一、三项；二、变更上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初6509号民事判决第二项为：陶振清于本判决生效之日起十日内向上海邻德实业有限公司按四楼厂房人民币799.80元/日、地下室人民币318.24元/日的标准支付上述租赁场所自2018年12月23日起至2019年7月17日止的房屋占有使用费；三、驳回上海邻德实业有限公司的其余诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2,341.64元，减半收取计1,170.82元，由上海邻德实业有限公司负担1,055.42元，陶振清负担115.40元。二审案件受理费人民币2,341.64元，由陶振清负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇一九年十一月二十七日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……