四川省射洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0922民初2469号 原告：张孝科，男，1954年3月25日出生，汉族，四川省射洪县居民。 特别授权委托诉讼代理人：李亚，系四川远阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈泓宇，系四川远阳律师事务所实习律师。 被告：刘玉忠，男，1957年5月17日出生，汉族，四川省射洪县居民。 特别授权委托诉讼代理人：董元国，系四川衡讼律师事务所律师。 原告张孝科与被告刘玉忠租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告张孝科的特别授权委托诉讼代理人李亚、委托诉讼代理人陈泓宇、被告刘玉忠的特别授权委托诉讼代理人董元国到庭参加诉讼，原告张孝科、被告刘玉忠经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张孝科向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付下欠的租金人民币879589.80元及违约金人民币402612.48元，共计人民币1282202.28元（大写:壹佰贰拾捌万贰仟贰佰零贰点贰捌圆）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月1日，原、被告双方就被告租赁原告所有的位于射洪县的营业用房及地下室的事宜达成了《房屋租赁合同》。该合同明确约定了租期、租金及支付方式、违约责任等。该合同签订后，原告已按照合同约定履行了其应尽的义务，而被告未严格按照合同约定履行义务。2019年2月底被告应当按约定支付2019年3月30日至2020年3月29日的租金共计人民币2013062.40元，但被告于2019年3月31日、6月30日共计支付了755648.40元，于2019年9月30日支付了15万元，于2019年10月8日支付了227824.20元，尚下欠租金879589.80元。经多次催告，被告仍不能履行《房屋租赁合同》约定的给付义务。被告的行为已构成违约，理应按照《房屋租赁合同》第十三条之约定承担违约金402612.48元。今诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告刘玉忠辩称，1.双方2016年3月1日签订《房屋租赁合同》属实。但该份合同签订时双方属于利益共同体，所以在签订合同条款内容时未进行更多考虑，后双方签订《股权转让协议》时原告曾口头表示房屋租金不递增和按季度进行租金给付；2.由于情势发生变更，继续按照《房屋租赁合同》约定标准支付房屋租金，严重不公平，因受经济形势大环境的影响，餐饮业行业受到前所未有的经营冲击，本县城经营性用房租金普遍下调，被告已向原告以书面形式向原告提出减少租金和变更合同内容的要求，并按双方口头约定的按季和不上调租金的方式支付了2019年应支付的房屋租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张孝科提交主要证据为：1.原、被告身份信息、房屋租赁合同，被告无异议；2.律师函、银行交易流水，被告对其真实性无异议，但认为银行流水恰恰证实原先是按季支付的房屋租金；3.代管协议书，被告对其真实性有异议，认为时间有涂改的痕迹；4.合伙经营酒店协议书、股权转让协议，真实性被告无异议，但对其证明观点有异议。被告刘玉忠提交的主要证据有1.被告身份信息、房屋租赁合同，原告对其真实性无异议，对证明观点有异议，合同是双方严格斟酌后签订的，在双方未达成新的合意前约定对双方均有约束力；2.银行转账记录，原告对其真实性无异议，但认为与本案无关；3.律师函、减少房屋租金函，原告对其真实性无异议，但认为原告对该要求没有进行口头和书面的明确的同意，故对其证明观点有异议。通过原、被告举证、质证，本院对证据作如下认证：对原告张孝科提交的原、被告身份信息、房屋租赁合同被告无异议，本院予以采信；对原告提交的律师函、银行交易流水，被告对其真实性无异议，但认为银行流水恰恰证实原先是按季支付的房屋租金，本院认为，银行流水支付方式不能改变合同约定的支付方式，故对被告的异议本院不予采信；对代管协议书，被告对其真实性有异议，认为时间有涂改的痕迹，本院认为，该代管协议的权利人没有明确表示反对以及事后进行追认，该协议应该有效，故对被告的异议本院不予采纳；对合伙经营酒店协议书、股权转让协议，真实性被告无异议，但对其证明观点有异议，本院认为，该协议已生效并履行，本院予以采信。对被告刘玉忠提交的被告身份信息、房屋租赁合同，原告对其真实性无异议，对被告证明观点有异议，合同是双方严格斟酌后签订的，在双方未达成新的合意前约定对双方均有约束力，本院认为，合同双方作为完全行为能力人，对签订的合同应严格履行，故对原告的异议予以采纳；对被告银行转账记录，原告对其真实性无异议，但认为与本案无关，本院认为，转账记录是2018年的，现原告主张的是2019年的房屋租金，故对原告的异议予以采纳；对被告提交的律师函、减少房屋租金函，原告对其真实性无异议，但认为原告对该要求没有进行口头和书面的明确的同意，故对其证明观点有异议，本院对原告的异议予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月1日，原、被告双方就被告租赁原告所有的位于射洪县的营业用房及地下室的事宜达成了《房屋租赁合同》。该合同明确约定了租期、租金及支付方式、违约责任等。该合同签订后，原、被告双方已按合同约定履行了前三年的合同权利和义务。按照合同约定，2019年2月底被告刘玉忠应当按约定支付2019年3月30日至2020年3月29日的租金共计人民币2013062.40元，但被告刘玉忠于2019年3月31日、6月30日共计支付了755648.40元，于2019年9月30日支付了150000.00元，于2019年10月8日支付了227824.20元，尚下欠租金879589.80元。双方多次协商未果，2019年10月16日，原告张孝科诉至本院，请求判决前述之请求。另查明，双方在《房屋租赁合同》中约定一方违约方应按违约行为当年租金的20%向对方支付违约金，2019年3月30日至2020年3月29日的租金共计人民币2013062.40元。 本院认为，原告张孝科与被告刘玉忠签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，本院予以确认。被告刘玉忠辩称签订《房屋租赁合同》时双方系利益共同体对合同相关条款未进行仔细考虑以及受经济大环境的影响要求原告降低租金支付标准和改变租金支付方式的辩解意见，本院认为，原、被告双方作为完全民事行为能力人，对自己签订的合同应严格履行，不能因为当时是利益共同体而后随意改变合同内容，对被告要求减少租金和改变租金支付方式的请求，在出租方未同意的情况下不发生法律效力，同时，被告不能牺牲原告所应享有的财产权利来代替自身的商业风险。故对被告刘玉忠辩称自己已支付完2019年3月30日至2020年3月29日的租金以及不承担违约责任的辩解意见本院不予采纳。对原告要求被告刘玉忠支付下欠房屋租金以及承担违约责任的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第五条、第八条、第十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、二百一十二条的规定，判决如下： 由被告刘玉忠于本判决生效后十日内向原告张孝科支付下欠房屋租金879,589.80元及违约金402,612.48元，共计1,282,202.28元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,170.00元，由被告刘玉忠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 员 宋金全 二〇一九年十一月二十二日 法官助理 任神叶 书 记 员 徐文文