安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终2751号 上诉人（原审原告）：杜庆理,男,1985年4月4日出生,汉族,住安徽省砀山县。 委托诉讼代理人：代宝森，安徽序力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：砀山恒贸置业有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇西北内环路(审计局宿舍一单元202室)。 法定代表人：夏鑫，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱怀良，安徽梨苑律师事务所律师。 上诉人杜庆理因与被上诉人砀山恒贸置业有限公司（以下简称恒贸公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院（2019）皖1321民初2198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杜庆理上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求，并由恒贸公司负担本案诉讼费用。事实和理由：1.杜庆理提供的证据足以证明案涉房屋存在严重质量问题。案涉房屋屋顶脆弱，仅仅是沙子、石子混合，严重缺少水泥，属于混凝土质量不合格，且不合格面积占主卧室屋顶的大部分。客厅顶部也存在同样的质量问题，恒贸公司仅维修一处，其他部分仍存在安全隐患，不符合居住条件，购买房屋用于居住的目的无法实现。2.恒贸公司未按照约定提供符合质量标准的《房屋测绘报告》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，无法证明案涉房屋质量合格。3.双方约定房屋交付时间是2017年5月30日，恒贸公司虽于2017年7月5日将房屋交付给杜庆理，但交付房屋时并未取得竣工验收报告，加上房屋存在质量问题，杜庆理逾期交房的日期应计算至房屋符合交付条件之日。5.恒贸公司提供的竣工验收备案表仅能证明房屋所在整栋楼的地基基础和主体结构符合验收标准，无法证明案涉房屋质量合格，房屋系屋顶出现问题，符合双方签订合同第十六条第二款约定的“其他质量问题”，恒贸公司应按照约定支付0.5%违约金。杜庆理一审递交司法鉴定申请一审法院未予允许，现杜庆理仍要求对房屋质量是否存在问题进行鉴定，从而证明恒贸公司交付房屋存在质量问题，应承担违约责任。 恒贸公司辩称，1.其公司一审提供了2017年5月20日向整栋楼房的业主以邮政特快专递的方式邮寄上房通知的统计表，因时间较长，已经无法找到当初邮寄的记录，结合杜庆理一审证据能够证明恒贸公司通知上房的事实。2.恒贸公司一审提供了案涉房屋符合交付条件的竣工验收报告，该报告也能证明房屋质量合格，该公司已经尽到举证义务，案涉房屋不存在质量问题。3.双方约定交房时间是2017年5月30日，恒贸公司2017年5月20日发出交房通知，不存在逾期交房问题，杜庆理2017年7月5日才上房，一审按照实际交付房屋之日计算违约金，恒贸公司也未上诉，已经尽量弥补杜庆理损失。 杜庆理向一审法院起诉请求：1.恒贸公司为其调换质量合格的同区位（包括楼层）、同面积、同户型的房屋；2.恒贸公司按照约定支付逾期交房违约金（以471750元为基数，按日万分之二标准计算自2017年5月31日起至更换的房屋交付之日止）；3.确认恒贸公司未经杜庆理同意私自进入杜庆理房屋行为违法，并判决恒贸公司公开赔礼道歉，由恒贸公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：恒贸公司系依法登记设立的其他有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售及租赁。2016年11月8日，杜庆理（买受人）与恒贸公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要条款约定：买受人购买出卖人开发的坐落于砀城政务新区科技路与砀郡路交叉口御景国际商住小区9幢2301号商品房一套，该商品房的房产测绘机构为砀山县梨都房地产测绘有限公司，合同约定建筑面积为129.83平方米；房屋总价款为人民币471750元，买受人支付首期房价款101750元，余款370000元申请贷款支付；合同第九条“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”；本合同第十一条未约定买受人交付该商品房的交付时间;交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。否则，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”；合同第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”等内容。合同签订后，杜庆理向恒贸公司支付了首付款，余款由银行按揭贷款支付。2016年12月12日，案涉房屋备案至杜庆理名下，《砀山新建商品房购销合同登记备案表》中载明交房日期为2017年5月30日。交房期限届满时，案涉商品房未能按期交付。后2017年7月5日双方对案涉商品房进行了交接。2019年3月17日，御景国际商住小区9幢2201室业主李号的父亲在对房屋进行装修时认为该房屋屋顶存在质量问题，于3月18日向恒贸公司反映，在恒贸公司为其维修时，在未通知杜庆理的情况下，私自打开杜庆理所有的2301室房门，在杜庆理主卧内进行修复。杜庆理知道后遂于恒贸公司交涉，要求恒贸公司换房，但迟迟未得到解决。为此，杜庆理诉至法院。另查明，恒贸公司御景国际施工幢号2#楼工程（即案涉商品房9#楼）于2017年11月24日竣工验收，于2018年4月25日通过竣工验收备案，案涉商品房9#楼于2017年5月31日取得房屋面积测绘技术报告。 一审法院认为，杜庆理与恒贸公司签订的案涉《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则全面履行合同的义务。案涉合同签订后，杜庆理按约向恒贸公司支付了全部购房款项，恒贸公司亦应当按照合同约定履行交付房屋的义务，否则，应承担相应的违约责任。本案中，合同约定的交房期限届满时，案涉房屋未达到合同约定的交付条件，直到2017年7月5日该商品房才实际交付杜庆理。因此，应认定案涉房屋在这期间（2017年5月31日-2017年7月5日）尚未符合交付条件，恒贸公司应按照合同约定承担一定的违约责任。该期间的逾期交房违约金应为1698.3元（36天×471750元×1／10000），对杜庆理的该项诉求部分予以支持。关于杜庆理要求恒贸公司调换质量合格的同区位、同面积、同户型的房屋问题。本院认为，该商品房已经于2017年7月5日交付给杜庆理，且已取得竣工验收合格备案，双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》已实际履行，杜庆理的该项诉求，于法无据，不予支持。关于杜庆理诉求恒贸公司进入房屋行为违法，并判决恒贸公司公开赔礼道歉的问题。案涉商品房已于2017年7月5日交付杜庆理，恒贸公司虽然是为了维护房屋而再进入杜庆理的房屋，但是恒贸公司也应该对杜庆理进行告知，恒贸公司的这种行为显然不当，应该当面向杜庆理赔礼道歉。对恒贸公司的部分抗辩意见，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中国人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（十）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、恒贸公司于判决生效后十日内给付杜庆理逾期交房违约金1698.3元并当面向杜庆理赔礼道歉；二、驳回杜庆理的其他诉讼请求。案件受理费50元，因简易程序审理减半收取计25元，由恒贸公司负担。 本案二审期间，当事人均未提交新证据。一审查明事实属实除“恒贸公司御景国际施工幢号2#楼工程（即案涉商品房9#楼）于2017年11月24日竣工验收”应为“恒贸公司御景国际施工幢号2#楼工程（即案涉商品房9#楼）于2018年4月22日竣工验收”外，其他事实属实，本院予以确认。另查明，杜庆理于2019年5月6日向一审法院提起诉讼。 本院认为，就案涉房屋的交付时间双方约定为2017年5月30日，2018年4月25日恒贸公司取得竣工验收备案、杜庆理2017年7月5日办理上房手续、2019年5月6日提起本案诉讼。审理认为，在商品房销售合同约定的交付时间届满时，案涉房屋并不符合交付条件，但在一审法院辩论终结前恒贸公司提供了案涉房屋已经符合约定交付条件的证据，且杜庆理在提起本案诉讼前已经接收房屋，一审法院支持其逾期交付违约金计算至2017年7月5日，恒贸公司并未提起上诉，本院对一审法院该计算期限予以确认。杜庆理要求恒贸公司承担逾期交房违约金至竣工验收之日于法无据，本院不予支持。虽案涉商品房销售合同约定恒贸公司在交付房屋时需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，杜庆理主张恒贸公司在交付房屋时未能提供上述文件，其当时有权拒绝接收房屋，而在接收房屋后又以恒贸公司未提供上述文件为由主张恒贸公司承担逾期交房违约责任，因恒贸公司一审已经提供竣工验收报告及《房屋测绘报告》，故该上诉意见不能成立，不予支持。 杜庆理认为恒贸公司出售的房屋存在质量问题，主张该质量问题属于非主体结构和地基基础质量问题，属于“其他质量问题”，恒贸公司应当按照约定承担0.5%违约金。因杜庆理一审并未提出该项诉讼请求，并非本案二审审查范围，本案不予审查认定。因杜庆理提出的房屋存在质量问题，恒贸公司已经进行维修，如其认为房屋还存在其他质量问题或维修后还存在问题，恒贸公司应当承担违约责任，可另行处理，故其要求在本案中对房屋质量进行鉴定的意见不予采纳。 虽杜庆理上诉主张案涉房屋存在严重质量问题，不符合居住条件，使得其购买房屋居住的目的无法实现。但二审中，经询问杜庆理并不要求解除双方之间的商品房销售合同，只是要求恒贸公司对房屋进行调换。因杜庆理要求更换房屋条件为“同区位、同面积、同户型”，恒贸公司二审称房屋已经出售完毕，杜庆理也未能提供证据证明尚存在符合上述条件的房屋未出售，故其要求恒贸公司调换房屋的诉讼请求本院亦不予支持。 综上，杜庆理的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，裁判结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由杜庆理负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  丁 伟 审判员  张 奥 二〇一九年十一月十七日 书记员  朱贝贝 附：本案适用的法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。