广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2994号上诉人（原审被告、反诉原告）：郑雪乔，女，1929年11月28日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：邢金莲，广东正也律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓青，女，1965年11月12日出生，汉族，住广东省中山市，系上诉人郑雪乔的女儿。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁旭，男，1984年11月30日出，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：董丹云，广东正鸿律师事务所律师。原审被告（反诉第三人）：中山市步步高房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区东裕路顺景花园24幢1卡2卡商铺之一，统一社会信用代码91442000338125513E。法定代表人：蒋能方，该公司经理。委托诉讼代理人：卢耀民，广东永隆律师事务所律师。上诉人郑雪乔因与被上诉人梁旭及原审被告中山市步步高房地产经纪有限公司（以下简称步步高公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初5654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。郑雪乔上诉请求：撤销一审判决第二项，改判郑雪乔无需返还梁旭定金3万元、无需支付梁旭违约金9.2万元。事实和理由：1.郑雪乔向步步高公司放盘时已将房产证原件交给步步高公司。一审诉讼中，步步高公司亦确认梁旭与其明知该“房改房”要多交一层费用。2.郑雪乔与梁旭签订涉案合同时明确声明出卖涉案房产的实收价款为46万元，即该46万元是净收款，不包含其他任何费用，对此梁旭与步步高公司均明知。3.涉案房地产买卖是由步步高公司居间促成，并且所签订的房地产买卖合同也是由步步高公司提供的格式合同。4.尽管涉案房地产买卖合同第八条采用列举方式列明的买方需要缴纳的30项税费内容中没有对解困费作出明确约定，但其亦是需要向国家缴纳的费用的一种，属于合同约定应由买方负担的费用。梁旭辩称：一、本案一审判决就房屋买卖合同部分的纠纷认定事实清楚，适用法律正确。二、本案中郑雪乔存在严重违约情形，应当承担违约责任。三、梁旭在购买签订房屋买卖合同之前并不知道涉案房产是房改房，步步高公司在签约前也没有向梁旭披露该房产的真实情况。双方约定的购房款46万元是梁旭应支付的全部价款，涉案房屋买卖合同第八条采用列举方式中的税费当中没有对解困费作出约定，事实上郑雪乔对解困费的事实是知情的，该解困费不是国家层面出台的税费，也不是最新的税目类型，按照最新规定应当算是房屋增值费用。从交易习惯看涉案房屋面积80多平米，总价为46万元，若再要梁旭承担将近20万元的解困费，与梁旭购房预期严重不符，对梁旭十分不公平。步步高公司述称，一、步步高公司的意见与一审意见一致。二、若双方对解困费有争议可以在涉案房屋过户后再就该问题进行诉讼，步步高公司认为郑雪乔与梁旭是可以继续履行合同。梁旭向一审法院起诉请求：1.解除梁旭与郑雪乔、步步高公司之间签订的房地产买卖合同；2.郑雪乔向梁旭返还定金3万元，步步高公司向梁旭返还中介佣金1万元；3.郑雪乔向梁旭支付违约金9.2万元；4.郑雪乔、步步高公司赔偿梁旭损失，郑雪乔以3万元为基数，按同期同类贷款利率计息，自2017年11月25日计算至向梁旭清偿之曰止(暂计至2018年3月22日为427.75元），步步高公司以1万元为基数，按同期同类贷款利率计息，自2017年11月25日计算至向梁旭清偿之日止（暂计至2018年3月22日为142.58元）；5.郑雪乔、步步高公司向梁旭支付律师费6000元。上述金额总计138570.33元，对此费用郑雪乔、步步高公司相互向梁旭承担全部连带偿还责任。郑雪乔向一审法院反诉请求：1.解除郑雪乔与梁旭签订的房地产买卖合同；2.梁旭支付郑雪乔违约金9.2万元。一审法院认定事实：1.2017年11月24日，梁旭作为买方与作为居间方的步步高公司,作为卖方的郑雪乔签订房地产买卖合同，约定：卖方拟转让房地产位于中山市东区××新村紫荆××房，建筑面积为86平方米；该房地产已办理商品房房地产证，无抵押或其他权利负担，卖方对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理；该房产转让总价款46万元；该房地产交易定金3万元；买方须于2018年3月30日之前支付除定金之外的首期款20万元至经纪方指定的银行监管账户；买方须于2018年3月30日之前申请按揭，向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行出具的同意购房抵押贷款通知书为准，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约；在银行出具同意购房抵押贷款通知书之日5个工作日内，买卖双方须签署中山市房地产买卖合同并办理递件手续，且递件回执由经纪方或经纪方指定的按揭担保公司代为托管；在递件回执载明的回复日期之日起5个工作日内，买卖双方须到房管局等相关部门交纳税费并办理过户手续；包括契税、土地出让金、国家出台最新税费等30项税费全部由买方支付；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方应在签订本合同当日向经纪方支付佣金13800元，签署本合同后，若本合同被取消、解除或未被实际履行，或买卖双方私下通过其他经纪方成交该房地产，均不影响经纪方收取上述佣金的权利，应支付佣金的任何一方不履行付款义务，经纪方可采取必要的途径向其追讨，由此引起的一切费用应由支付佣金的任何一方承担；如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每月万分之四的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金法则；无论何种情况下，若买方或卖方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则违约之一方须即时支付经纪方13800元作为违约金，若买卖双方在未取得经纪方同意取消本合同，则买卖双方均称为本合同之违约者而需共同连带支付经济违约金13800元；买方支付补地价款，卖方收到全部楼款1个月内卖方将户口迁移出去。同日，郑雪乔向梁旭支付购房定金30000元，向步步高公司支付佣金10000元。2.案涉房屋的房屋所有权证及于2017年11月24日打印的中山市不动产登记资料证明表均记载：该证颁发时间为1994年3月10日；所有权来源是房改购置；房屋建筑面积86.51平方米。房屋所有权证附记处另行加盖“房屋限制产权转移五年”的印文。一审庭审中，梁旭表示签约前只见到房屋所有权证的复印件，没有见到中山市不动产登记资料证明表，郑雪乔、步步高公司均表示签约前有出示房产权原件及中山市不动产登记证明表的原件。3.中山市住房和城乡建设局于2018年8月28日向一审法院出具中山市住房和城乡建设局关于（2018）粤2071民初5654号的复函，回复：案涉房屋属教师困难户性质的解困房，郑雪乔个人出资50%；如果要办理转让手续，需先补回政府出资部分，记载方式为（货税价-土地出让金-土地出让契税-原购房金额）×50%。庭审中，郑雪乔、步步高公司主张案涉房屋的货税价为46万元，土地出让金是36827元，土地出让契税约1200元，原购房金额为47104元。梁旭表示不清楚土地出让契税的金额，但确认其余的金额。4.2018年1月15日，梁旭与郑雪乔、步步高公司就谁来负担补回政府出资的款项（以下简称解困费）产生争议。一审庭审中，梁旭认为应由郑雪乔负担，理由是签约时并不知道有解困费，而且合同约定的30项税费并不包括解困费，郑雪乔、步步高公司主张应由梁旭负担，理由是签约时已告诉梁旭房屋为解困房，需要补交费用，合同约定的46万元为郑雪乔实收，而且成交价远低于当时7000元/平方米的市场价。此外，步步高公司还表示之前未处理过需要交纳解困费的房屋，当时只知晓需要交纳解困费，但并不清楚解困费应当如何计算。郑雪乔还主张其身份是教师，之前有同事转让过与本案情况类似的房屋，听说需要交纳费，但是不清楚具体的数额。一审法院认为，涉案房地产买卖合同由买方梁旭，卖方郑雪乔，居间方步步高公司共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。梁旭请求郑雪乔返还定金，步步高公司返还佣金，故本案属房屋买卖合同纠纷、居间服务合同纠纷。涉案房地产买卖合同是合同当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。梁旭请求解除房地产买卖合同，郑雪乔亦反诉请求解除，故该合同中房屋买卖合同部分，因买卖双方意思表示一致而解除。本案争议的焦点为解困费应由谁负担的问题。《中山市公有住房、解困房售后调整、交易、办证办理暂行规定》第十条规定：“解困房在限转期满后第一次交易的增值分配，按交易价减除政府或单位补贴部分，再减除个人出资部分的增值部分，按原购房出资比例进行分配。”依据该规定，解困费是指原所有权人约定在出售该解困房时就增值部分按出资比例分成，即就出售房款收益分成后应由政府收取的部分，权利义务关系的主体是原所有权人与政府，与解困房再次交易的买受人无关。虽然法律没有禁止解困房的买卖双方就解困费的负担进行约定，但是在没有约定或者约定不明的情况下，解困费仍应当依照前述规定由原所有人即出卖人负担。就本案而言，案涉合同的费用负担部分罗列的30项费用不包括解困费，合同的其他条款未记载解困房、解困费相关的任何信息，故案涉合同并未就解困费的负担做出约定，解困费应由出卖人郑雪乔负担。案涉房屋的解困费，根据中山市住房和城乡建设局的复函及各方的称述意见核算接近20万元，郑雪乔拒绝负担该部分费用，实质上是拒绝继续履行合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。据此，梁旭请求郑雪乔返还定金3万元，支付违约金9.2万元（46万元×20%），符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。梁旭还请求郑雪乔赔偿利息损失及律师费损失，但是案涉合同没有相应的约定，且一审法院已支持的违约金本就具有弥补损失的功能，梁旭没有进一步举证其实际损失远超违约金，故一审法院均不予支持。因郑雪乔在支付首期款、申请按揭贷款的履行期限届满之前即已成就违约，法律赋予后履行义务一方梁旭先履行抗辩权，因此，郑旭未履行该部分义务不构成违约，郑雪乔请求的违约金，缺乏理据，应予驳回。就居间服务合同部分的争议。梁旭主张权利的基础是步步高公司没有披露案涉房屋具有限制交易的权利状态，实质上是主张步步高公司故意隐瞒影响案涉房屋交易的重大事实，而故意隐瞒在法律上构成欺诈，根据第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”的规定，即便梁旭的主张成立，其享有的权利亦是变更权或者撤销权，而不是解除权，故梁旭以此为由提出的居间服务合同部分的诉讼请求，一审法院予以驳回。至于梁旭请求步步高公司对郑雪乔的债务承担的连带责任，因缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款规定，判决：一、解除梁旭与郑雪乔于2017年11月24日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同部分；二、郑雪乔于一审判决生效之日起七日内向梁旭返还定金3万元，并支付违约金9.2万元；三、驳回梁旭的其他诉讼请求；四、驳回郑雪乔的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3072元（梁旭已预付），诉讼保全费1213元，合计4285元，由梁旭负担512元，郑雪乔负担3733元（该款郑雪乔于一审判决生效之日起七日内径行支付给梁旭）；反诉案件受理费1050元（郑雪乔已预付），由郑雪乔负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：涉案合同约定由买方负担的税费为（1）契税；（2）交易手续费；（3）房地产权证明费；（4）房地产所有权登记费；（5）土地权属调查地籍测绘费；（6）工本费；（7）贴花；（8）房地产权共有证明；（9）测土费；（10）见证费；（11）抵押登记费；（12）贷款合同印花税；（13）评估费；（14）征地管理费；（15）补出让契税；（16）出让金；（17）营业税；（18）城市建设税；（19）教育费附加；（20）堤围防护费；（21）个人所得税；（22）查册费；（23）垫资赎楼款；（24）公证费；（25）土地增值税；（26）提前还款罚息；（27）保险费；（28）借款合同公证费；（29）企业所得税；（30）包含国家出台最新税费。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案二审争议焦点为交易涉案房产所需的解困费应由谁负担。对此，本院作如下分析：本案中买卖双方已在合同条款中详细列举了29项税费，却并未列举应缴金额最多的解困费。涉案房屋系房改购置房，如需办理转让手续，则必然需要支付解困费。故该解困费并非买卖双方签订涉案合同后国家出台税费，不属于双方所列举的应由买方负担的第30项税费的范围。涉案合同虽约定契税、土地出让金等税费由买方支付。但该条款所约定的契税、土地出让金等税费，金额明显低于前述解困费的金额。如合同约定由买方负担的税费包括解困费，则买卖双方应当在该合同条款中予以明确。双方在已详细列举了30项税费负担的情形下，未列举解困费的负担，说明买卖双方在签订合同时对解困费的负担未做约定。根据合同约定，涉案房屋约定的交易价格为46万元。而根据中山市住房和城乡建设局的复函，涉案房屋的解困费接近20万元。在买卖双方在签订合同时对解困费的负担未做约定的情形下，该解困费用的数额应当是双方当事人在订立合同时没有预见的。故本案中，无论任何一方当事人负担该解困费，涉案合同继续履行对于该方当事人均明显不公平。本案诉讼中，郑雪乔、梁旭均同意解除合同，一审判决解除双方签订的房屋买卖合同并无不当，本院予以维持。根据公平原则，本院认定郑雪乔、梁旭应相互返还因合同取得的财产，故郑雪乔应向梁旭返还定金3万元及资金占用期间的利息。利息应当自郑雪乔收取次日，即2017年11月25日起算，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至实际付清之日止。因买卖双方系因在订立合同时没有预见的原因解除合同，故梁旭请求郑雪乔向其支付违约金9.2万元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人郑雪乔的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初5654号民事判决第一项、第四项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初5654号民事判决第二项、第三项；三、上诉人郑雪乔于本判决生效之日起七日内向被上诉人梁旭返还定金3万元及利息（以3万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2017年11月25日计至实际付清之日止）；四、驳回被上诉人梁旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3072元（梁旭已预付），诉讼保全费1213元，合计4285元，由被上诉人梁旭负担1714元，上诉人郑雪乔负担2571元（郑雪乔于本判决生效之日起七日内径付梁旭）；反诉案件受理费1050元（郑雪乔已预付），由上诉人郑雪乔负担。二审案件受理费2100元（郑雪乔已预付），由上诉人郑雪乔负担840元，由被上诉人梁旭负担1260元（梁旭于本判决生效之日起七日内径付郑雪乔）。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 马燕清二〇一九年十一月五日书记员 钱绮丽