安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终8089号上诉人(原审原告)：褚敏，男，1979年2月27日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：徐鑫,北京高文(合肥)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王诤,北京高文(合肥)律师事务所律师。上诉人(原审原告)：季云，女，1979年10月14日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：徐鑫,北京高文(合肥)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王诤,北京高文(合肥)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽保利房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市高新区黄山路626号1幢612室，统一社会信用代码91340000092158031G。法定代表人：姜崇洲，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨求文，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：管斌，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。上诉人褚敏、季云因与被上诉人安徽保利房地产开发有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初2119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。褚敏、季云上诉请求：撤销一审判决，改判支持一审的诉讼请求，一审、二审诉讼费用由保利公司承担。事实与理由：1.广告宣传、沙盘展示都应作为要约，而非要约邀请，开发商除达到国家各项要求还应履行售楼部展示的一切宣传。2.本案争议的“人车分流”更多的是指车库出入口这个特定位置，而不是地下车位以及地面道路的人与车分流。3.根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第十四条约定，E区12栋南侧车库出入口系对案涉房屋及相关设施所作的说明和允诺确定，保利公司一方违约应承担违约责任。保利公司辩称，在一审时共有27户业主就同样的事实和请求进行了起诉，大部分业主（18户）在一审判决后认可一审判决，从而并未对一审判决提出上诉，仅有小部分业主（9户）提出了上诉。目前已上诉的九户中，在一审起诉前，有杨敏谦（E3-304）、王洋、单红梅（E9-104）、孙鹏程（E1-404）、操龙先（E6-304）、张文亮（E7-704）已经收房，另在一审起诉后，又有褚敏、季云（E2-604）、安宁、汪云云（E2-504）办理了交房手续。即截止目前，仅有张文锐、苏莹莹（E1-701）和沈党庆（E2-804）两户未收房。关于E区12栋南侧的车库出入口问题，一审法院对该有关事实已清楚的查明。同时一审的认定中也明确该事实不构成拒绝收房的理由。褚敏、季云所称的“人车分流”没有任何的事实依据和法律依据。双方从未达成人车分流的约定，也更没有达成人车分流为房屋交付的条件的合意，另人车分流并非法律上的概念，也没有相关规范、标准等对人车分流进行明确的定义或界定。褚敏、季云向一审法院起诉请求：1.保利公司向褚敏、季云支付违约金108653.1元（以2562573元为基数，按照已交付房款日万分之二标准，自2018年2月1日起暂计至2018年8月31日，以后计算交房之日止）；2.本案诉讼费用由保利公司承担。一审法院认定事实：2016年6月27日，保利公司（出卖人）与褚敏、季云（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于安徽省合肥高新技术产业开发区枫林路南西山林语小区第E2幢5层504室房屋，总价款为2562573元；出卖人应在2018年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程规划许可证正本》，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房款万分之二的违约金；关于规划、设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知达到15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知达到之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更，出卖人未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房……买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；关于交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，由于买受人原因，未能按期交付的，买受人应在收到出卖人书面通知交房日期30日内，至出卖人指定的地点办理房屋交接手续，若逾期未办理交房手续，出卖人所发出的交房截止日，即视为买受人所购房屋交付使用的起始日，超过30日未来办理交房手续的，视为违约，出卖人有权解除合同……。合同附件四补充协议第十四条约定，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人此前在书面的销售广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺确定，并对订立以及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作重新约定的，对双方具有约束力，一方违约的，依法承担违约责任。出卖方在上述场合已明示不构成要约或者不属于交付标准或者交易条件或者待双方签订合同时进行具体约定的，构成合同内容，双方不受其约束。买受人认可出卖人的广告宣传为要约邀请，双方的权利义务以合同及其附件本补充协议为准。出卖人提供给买受人参观的样板房、模型等不作为实际验收和交付标准。具体以本合同约定为准……出卖人因客户接待需要建造的景观、绿化环境，不作为小区景观绿化交付的标准。标准按照政府的规划及实际交付为准。上述合同签订后，褚敏、季云按约向保利公司支付了全部购房款2562573元。2017年12月27日，案涉商品房通过竣工验收并备案。2017年12月28日，保利公司取得案涉商品房《建设工程规划许可证（正本）》。2017年12月28日，保利公司通过EMS邮寄方式向褚敏、季云发出《交付通知书》，要求褚敏、季云办理案涉房屋交付手续，主要内容为案涉房产已经具备交付条件，2017年12月31日集中办理交付手续，如果不能在通知时间内前来办理交付手续，自2018年1月1日起可前往保利西山林语物业服务中心办理房屋交付手续。褚敏、季云收到该交付通知书后认为保利公司未按规划总平面图修建E12幢地下车库出入口，不符合房屋交付条件，故拒收房屋并向保利公司发出《房屋拒收通知书》。保利公司收到该拒收通知书后又发出《保利西山林语E16#602、E7#202等D／E区业主的回函》，对双方争议的问题进行回复。其中关于“E区南侧出入口及人车分流问题等”回复内容为：“规划总图中E区南侧标注的地库出入口，经认真全面核查，该处地库入口确系图纸表达笔误，除规划总图外，西山林语E区通过了人防、消防、规划等部门的图纸审核共计390余张，均未出现该地库出入口，更没有涉及设计规划变更的任何图纸和审批流程。我司正视此次图纸管理过程中的审图和校对失误，包括前期销售公示的疏忽，并对目前给部分业主带来的误解、困扰和不便，表示最真诚的歉意。本项目的A、B、C、D、E区地下车库采用连通设计，其总停车数量和地库出入口数量完全满足国家和地方的相关法规及相关设计规范。同时综合考虑项目E区地势条件，规划设计方案经过多次专家论证，道路设计完全符合规划、人防、消防等各项规范要求，满足使用功能要求，项目也已通过各项竣工验收达到交付条件。笔误错标的出入口位置为E区12栋正下方，从平面功能、交通流线、人防规范、结构安全等多方面考虑，均不具备技术上的合理性及可行性。同时，如果在E区南侧入口附近挡土墙位置开口，不仅不可行，也违反了E区竣工验收的规划、消防和人防等各项审批文件”。一审经查，2018年8月底，案涉小区E11幢与E12幢、E13幢与E15幢之间开设了车库出入口。一审另查，2018年10月30日，保利西山林语小区业主认为保利公司未按规划总平面图修建习友路大门地下车库出入口，而合肥市规划局颁发了案涉房产的建设工程规划许可证的行为不符合法律规定，遂向合肥市蜀山区人民法院提出行政诉讼。在该行政诉讼案件审理过程中，合肥市规划局辩称，保利.西山林语项目地下车库出入口符合规范要求。褚敏、季云所称的未修建的习友路地下车库出入口，项目总平面图实际为误标车库出入口。该问题的出现完全是由于工作失误所致。对此，具体办理该规划业务的高新技术产业开发区建发局对相关人员进行了行政处分，并告知相关事实。合肥市规划局也要求高新技术产业开发区建发局及时更正规划总平图，并非未按规划施工该车库出入口。合肥市规划局对该地下人防车库按照其建设的工程规划许可证副本内容即以审定的设计地下人防车库的施工图进行规划核实，经现场核实，该建筑与报建时的施工图相符。满足建设工程规划许可证（副本）的要求。合肥市蜀山区人民法院审理后认为被诉的“保利西山林语三期E区地下人防车库”项目换发建设工程规划许可证（正本）的行为，实际为建设工程竣工验收之后，城乡规划主管部门对建设工程竣工验收资料的查验行为，该建设工程竣工验收资料的查验行为，对本案褚敏、季云的权利义务不产生实际影响，于2018年10月30日作出（2018）皖0104行初63号《行政裁定书》，裁定驳回起诉。保利西山林语小区业主不服该判决上诉至合肥市中级人民法院，合肥市中级人民法院于2019年4月8日作出（2019）皖01行终118号《行政裁定书》，裁定驳回上诉，维持原裁定。一审法院认为，保利公司与褚敏、季云于2016年6月27日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。本案争议焦点是案涉商品房是否符合交付条件，褚敏、季云拒绝收房的理由是否合理充分，保利公司是否应承担逾期交房违约金。关于案涉商品房是否符合交付条件。案涉商品房已于2017年12月27日通过竣工验收并备案，且于2017年12月28日取得《建设工程规划许可证（正本）》，根据合同附件四约定“在房屋交付过程中发生质量问题（主体结构不合格外）的，不影响双方办理房屋交接手续”，案涉商品房亦未出现主体结构不合格等严重质量问题，符合法律规定和合同约定的交付条件。关于褚敏、季云拒绝收房的理由是否合理充分，保利公司是否应承担逾期交房违约金。根据双方合同的第十条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。本案中，褚敏、季云未提供证据证实在2017年12月31日集中办理交房手续前，涉案E区12幢存在规划设计变更，且导致其购买的商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到其所购商品房质量或使用功能。保利公司按约于2017年12月28日向褚敏、季云发出交付通知书，褚敏、季云理应按约收房并办理交接手续。车库出入口属于案涉小区公共配套设施，本案争议的E12幢楼南侧车库出入口存在与否，对案涉商品房质量及其使用功能均未造成影响，况且2018年8月底，经多方努力，保利公司在案涉小区E11幢与E12幢、E13幢与E15幢之间重新开设了车库出入口。若褚敏、季云认为规划总平面图上标注的E12幢楼南侧车库出入口确实给其生活、通行、人车分流等造成影响，其亦应在收房后以其他途径进行救济，其以此拒收房屋不符合合同约定，也不构成拒收房屋合理理由，故其诉请要求保利公司承担逾期交房违约金，无合同和法律依据，该院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回褚敏、季云的诉讼请求。一审案件受理费2473元，由褚敏、季云负担。二审期间，当事人没有提交新的证据。对一审认定而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。本院认为，褚敏、季云、保利公司所签订的《商品房买卖合同》合法有效，对于双方当事人均具有法律拘束力。褚敏、季云现主张案涉房屋不符合交付条件，应当提供证据证明。案涉合同约定商品房的交付条件是取得《建设工程规划许可证（正本）》，该交付条件并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。保利公司在本案中提交了有权机关发放的案涉工程的《建设工程规划许可证（正本）》，符合合同约定交付标准。小区业主就撤销该许可证提起行政诉讼，经过一审、二审未得到支持，现有证据不足以推翻该许可证的法律效力，褚敏、季云认为案涉房屋交付不符合合同约定应支付违约金的意见，依据不足，本院不予支持。褚敏、季云以案涉的E区12栋车库出入口与宣传不符为由拒收房屋，没有合同及法律依据，其据此要求保利公司承担逾期交房违约金的意见，本院不予支持。综上，褚敏、季云的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2473元，由褚敏、季云负担。本判决为终审判决。审判长 沈 静审判员 陆建群审判员 王 莉二〇一九年十一月四日法官助理贾柏轩书记员金琬莹附：相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。