呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初8785号原告:内蒙古佳荣物业服务有限责任公司。法定代表人：程帼，该公司总经理。委托诉讼代理人：张海燕，女，该公司运营部经理。委托诉讼代理人：王洪涛，女，该公司项目部经理。被告：刘延明住呼和浩特市。原告内蒙古佳荣物业服务有限责任公司（以下简称佳荣物业公司）与被告刘延明物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告佳荣物业公司的委托诉讼代理人关赟、王洪涛，被告刘延明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告内蒙古佳荣物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业费4068元；2.判令被告承担所延付的物业费截止2018年12月31日止产生的违约金292元；3.判令被告承担诉讼费用。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告支付拖欠的物业费3948元，被告刘延明放弃答辩期。事实与理由：原告一直负责被告所在小区的物业服务,但被告至今拒绝交纳应交的物业费用,经原告多次催收未果,原告曾以律师函的方式要求被告于十五日内清偿所欠费用,以便和谐处理当事人之间的关系,但被告仍然置若罔闻,根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》的规定,被告行为已经侵害了原告的合法权益,给原告造成一定的经济损失,无奈之余,依据《民事诉讼法》的规定,诉至贵院,请求依法裁决。被告刘延明辩称，1.原告提出说被告至今拒绝缴纳应交的物业费与事实不符。实际情况是:被告人从入住至2016年一直全额缴纳物业费，被告人也未收到原告的律师函。2.原告从未与小区业主签订物业合同。和物业公司要合同，物业公司以各种理由推三阻四，不予提交，也从未公示过，严重侵犯小区居民知情权。3.物业费收费标准不合理。小区刚入住时，小区内脏乱差，2014年-2016年收费标准为1.8元/平米。因标准达不到，2016年降为1.5元/平米，多收的物业费从未退还给业主。4.被告人居住的4号楼1401号，从入住后一年内发现卫生间房顶所有下水管线漏水严重，漏水都是臭水而且气味难闻，给被告人造成经济和精神伤害。通知开发商所聘的内蒙古佳荣物业服务有限公司后，该公司派维修人员上门检查了几次漏水情况，答应给做防水维修。办法是：从楼上地砖缝隙做沟缝处理。但维修后并未解决问题，至今还在漏水（有照片为证）。5.物业公司几年期间，管理方面有问题。(1)外来人员随意进出小区，不登记、不询问，楼道门禁密码锁全小区楼道使用同一密码，致使本小区以外人员晚上十点左右进入小区，被告人所居住的楼层家门口窗户有人跳楼身亡，给被告和被告的家人造成非常大的心理压力和阴影。孩子不敢单独出门，上下学必须家人陪同，至今如此。试想如果，当时妇女、儿童和自杀者一同乘坐同一部电梯，还不知会发生怎样的恶性事件呢。如果当天有保安询问和登记，跳楼事件就能避免发生，还能挽回一条鲜活的生命，也不会给业主造成安全隐患和心理压力。(2)由于外来人员随意出入，楼道内家门口经常有乱贴小广告现象，买卖房屋的、家装公司的，通下水的等等。6.电梯内张贴广告，物业公司从中收取费用。小区内的所有面积都是业主的公摊面积，使用权归业主所有，未经业主同意收取广告费，侵犯了业主的权利。7.小区内划设地上停车位，按年度收费，小区内面积归业主所有，收取停车费不合理。8.从入住至今，物业公司收取的各项费用，在使用方面从未有过账目公开，侵犯业主的知情权。这是未交物业费原因。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案证据以及案件事实，本院认定如下：1.原告佳荣物业公司是经核准许可进行物业服务的物业公司，具有物业服务资质，被告刘延明房屋位于呼和浩特市××区，房屋面积为106.36平方米，庭审中，被告刘延明虽对房屋面积提出异议，但并未在法庭向其释明的延长举证期限内补充提交证据，其应承担举证不能的不利法律后果，故本院对其该辩称不予采信。以上事实有原告提交营业执照、质证证书以及本案庭审笔录在卷佐证；2.2016年，原告佳荣物业公司与案外人维多利金色华府·橄榄城业主委员会又签订《物业管理服务委托合同》，约定原告为维多利金色华府·橄榄城小区提供物业服务，委托管理事项包括对房屋建筑本体共用部位、公用设备、公共设施以及公共秩序的维护等，物业服务费标准为维多利橄榄城高层住宅1.5元/月.平方米，代收代缴运转费60元/年.户，合同有效期为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。被告刘延明对上述物业服务费用标准认可。另，原告已经代被告缴纳2年垃圾清运费共计120元。上述事实有原告提交的《物业管理服务委托合同》以及本案庭审笔录在卷佐证；3.被告尚欠2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费未付，被告刘延明对此不持异议。上述事实有原告提交的案件情况要素表以及本案庭审笔录在卷佐证。原告佳荣物业公司提交催费记录、律师函以证明其已经向被告刘延明催缴欠付物业费，被告刘延明在庭审中亦承认欠缴该期间物业费的事实。现因被告刘延明经合理期限催要仍未履行支付拖欠物业费的义务，原告为维护自身合法权益诉至本院，请求判令：1.判令被告支付拖欠的物业费4068元；2.判令被告承担所延付的物业费截止2018年12月31日止产生的违约金292元；3.判令被告承担诉讼费用。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告支付拖欠的物业费3948元，被告刘延明放弃答辩期。本院认为，原告佳荣物业公司是具有物业服务资质的物业公司，本案中，其依据《物业管理服务委托合同》具体为维多利·橄榄城业主提供物业服务，上述合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告刘延明作为维多利橄榄城小区4号楼3单元1401号房屋的业主，亦实际接受了原告的物业服务，故双方成立真实合法有效物业服务合同法律关系，当事人合法权益应受法律保护，被告刘延明应当依约向原告佳荣物业公司交纳欠付物业管理费。庭审中，被告刘延明以家中漏水、外来人员随意进入后在其所在楼层家门口跳楼身亡等服务不到位事项作为拒交物业费的主要抗辩理由并提交照片佐证，本院认为，被告提交证据不足以证明其家中漏水属于物业服务事项，而就外来人员进入后跳楼身亡等抗辩，确能佐证原告物业服务质量存在瑕疵，但又未能达到相关法律规定减收业主物业费用的程度，故本院综合考虑后，仅对原告诉请的物业费及代收代缴的垃圾清运费共计3948元（106.36平米×1.5元/月.平方米×24个月＋120元）予以支持，而对其诉请的违约金，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百八十二条之规定，判决如下：被告刘延明于本判决生效之日起十日内支付原告内蒙古佳荣物业服务有限责任公司2017年1月1日至2018年12月31日期间的欠付物业服务费以及垃圾清运费共计3948元（106.36平米×1.5元/月.平方米×24个月＋120元）；驳回原告内蒙古佳荣物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交，已减半），由被告刘延明负担。本判决为终审判决。审判员 陈 红 二○一九年十一月二十二日书记员 李志红附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第二百八十二条小额诉讼案件的裁判文书可以简化，主要记载当事人基本信息、诉讼请求、裁判主文等内容。