江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终2060号上诉人（原审原告）：贺金花，女，1967年2月15日出生，汉族，住江西省井冈山市石市。委托诉讼代理人：贺桂花（系贺金花妹妹），女，1976年1月26日出生，汉族，住江西省井冈山市石市口分场文泉村石市。被上诉人（原审被告）：井冈山市红文投资有限公司，住所地江西省井冈山市新城区龙江大道，统一社会信用代码91360881571193387E。法定代表人：钟永前，系该公司总经理。委托诉讼代理人：龙爱兰，女，1978年9月15日出生，汉族，系该公司工作人员。上诉人贺金花因与被上诉人井冈山市红文投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服江西省井冈山市人民法院（2019）赣0881民初712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人贺金花的委托诉讼代理人贺桂花、被上诉人井冈山市红文投资有限公司的法定代表人钟永前及其委托诉讼代理人龙爱兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺金花上诉请求：改判井冈山市红文投资有限公司双倍返还其定金，共计40000元；一、二审诉讼费用由井冈山市红文投资有限公司负担。事实与理由：1.2018年4月3日贺金花与井冈山市红文投资有限公司签定的《杜鹃公馆楼宇认购协议书》第八条明确约定：若因卖方原因致使该物业不能出售时，卖方须双倍返还定金。双方签定协议后，贺金花依约交20000元定金给井冈山市红文投资有限公司。而到目前为止，井冈山市红文投资有限公司不同意按协议价格签定合同出售店面给贺金花，明显违约。依据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，理应双倍返还定金，一审判决明显适用法律错误。2.《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”在双方签定的协议书中明确约定所交20000元是定金，且该协议书是井冈山市红文投资有限公司提供的格式合同。如有不同理解，应作出有利于贺金花的理解，即贺金花所交的20000元为定金。3.贺金花从小没有上过学，在2018年4月3日签定《杜鹃公馆楼宇认购协议书》时，付定金人民币20000元。至于井冈山市红文投资有限公司在收据上私自将定金改为诚意金，是欺诈行为，何况在法律上根本没有“诚意金”这个概念。井冈山市红文投资有限公司辩称，不同意双倍返还诚意金，只同意退回诚意金。贺金花向一审法院起诉请求：要求井冈山市红文投资有限公司双倍退还定金，共计40000元整；本案诉讼费用由井冈山市红文投资有限公司承担。一审法院认定事实：2018年4月3日，贺金花与井冈山市红文投资有限公司签订了《杜鹃公馆楼宇认购协议书》，约定：买方贺金花，卖方井冈山市红文投资有限公司，出售物业井冈山杜鹃公馆8栋7号商铺；标准楼价￥276304元。付款方式为买方（贺金花）在签订此认购协议书时付定金人民币20000元整。余款支付方式为银行按揭。注意条款的空白处手写加注了“诚意金”……9、买方（贺金花）签署本认购书前，已经充分了解所认购房产的详细情况，并接受购买该物业所需签署的本楼宇认购书条款，同意于约定之时间签署《商品房买卖合同》，所有因购房产生的按揭费用及办理产权等一切费用概由买方支付。同日，贺金花向井冈山市红文投资有限公司交付了20000元。井冈山红文投资有限公司出具了一张收据给贺金花，该收据注明：“交款单位贺金花；收款方式pos；人民币（大写）贰万元整；收款事由诚意金。”因贺金花认购的店铺漏水，井冈山市红文投资有限公司提出等店铺维修好了，双方再签订正式书面合同。签订了认购协议书后，贺金花没有联系、问询过井冈山市红文投资有限公司。2019年4月，井冈山市红文投资有限公司电话通知贺金花退回其交纳的诚意金20000元，称店铺涨价了。一审法院认为，贺金花与井冈山市红文投资有限公司签订的《杜鹃公馆楼宇认购协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按约定履行。因案涉认购协议书中对交易房屋的单价、面积、总价款、房款支付时间、房屋交付期限、签订正式合同期限等涉及双方实体权利义务的事项均没有具体、明确约定，仅有定金的格式约定。庭审中虽经释明双方均未提出解除协议的诉辩主张。故该认购协议书仅是双方表达有签订正式商品房买卖合同，有缔约意向的“合意书”。基于该认购协议书，双方形成的是商品房预约合同关系。本案双方争议的焦点仅是对案涉的20000元是定金还是诚意金？贺金花主张实际是定金，并要求井冈山市红文投资有限公司双倍返还的诉讼请求，不予支持。理由如下：一、因该协议书是格式合同，卖方在协议书上手写加注“诚意金”字样，同时在收据中也写明了“诚意金”。二、定金是对将来签订正式合同的一种担保，如有一方违约造成双方不能签订正式合同时，则会出现定金不予退还或双倍返还的法律后果。本案中因涉案店铺存在漏水的质量问题，双方都同意待质量问题解决后再确定是否购买，如果不能修复，贺金花可以选择不购买。故在签订协议时，贺金花对井冈山市红文投资有限公司在协议书和收据上写明“诚意金”没有提出异议，双方同意以交付诚意金的形式来避免定金可能对双方产生的惩罚后果。所以，案涉的20000元，双方的真实意思表示不是担保性质的定金，而是表明一种签约意向，可以反悔的承诺。基于认购协议书双方形成了一种信赖利益，井冈山市红文投资有限公司没有为双方签订《商品房买卖合同》作积极的准备，致使贺金花不能实现购房的目的，井冈山市红文投资有限公司应当承担缔约过失责任。井冈山市红文投资有限公司应当返还贺金花交付的诚意金20000元，并赔偿贺金花信赖利益损失（以20000元为基数，按银行同期同类贷款基准利率计算，从2018年4月4日起至付清时止）。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项，《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决：井冈山市红文投资有限公司于判决生效之日起十日内返还贺金花诚意金20000元，并赔偿损失（以20000元为基数，按银行同期同类贷款基准利率计算，从2018年4月4日起至付清时止）。案件受理费800元，减半收取400元，由贺金花负担160元，井冈山市红文投资有限公司负担240元。二审中，井冈山市红文投资有限公司提交不同业主的《杜鹃公馆认购协议书》拟证明诚意金跟定金有差别。贺金花质证认为，该证据与其无关联性，井冈山市红文投资有限公司没有通知其来交首付。本院认证认为，该证据非一审庭审辩论终结后取得的新证据，且贺金花对该证据提出异议，故对该证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：案涉20000元是定金还是诚意金？《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。就本案而言，贺金花与井冈山市红文投资有限公司签订的《杜鹃公馆楼宇认购协议书》中载明“一、付款方式：买方在签订此认购协议书时付定金：人民币贰万元整（￥20000元）。”上述认购协议书系井冈山市红文投资有限公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，应作出不利于格式条款提供者即井冈山市红文投资有限公司的解释。此外，该认购协议书还明确约定了“出售物业：井冈山杜鹃公馆（小区）8栋7号商铺，标准楼价：￥276304元。”上述约定明确了出售的标的物及价款，综上，案涉20000元应认定为定金。2019年4月，该店铺涨价，井冈山市红文投资有限公司通知贺金花，如想继续购买该房屋则需按现价购买，贺金花只同意按原价购买，故导致双方不能签订《商品房买卖合同》的责任在于井冈山市红文投资有限公司。双方签订的《杜鹃公馆楼宇认购协议书》第八条约定，若因卖方原因致使该物业不能出售的，卖方需双倍退还定金。依据法律规定及上述约定，井冈山市红文投资有限公司应双倍返还定金。综上所述，贺金花的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省井冈山市人民法院（2019）赣0881民初712号民事判决；二、井冈山市红文投资有限公司在本判决生效之日起十日内双倍返还贺金花定金20000元，共计40000元。一审案件受理费800元，减半收取计400元，二审案件受理费300元，共700元，由井冈山市红文投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡文君审判员  陈 麒审判员  李伟杰二〇一九年十一月四日法官助理高晓丽书记员王荷英