青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终2081号上诉人（原审原告）：雷雨，公民身份号码：×××，男，汉族，1986年8月22日出生，住西宁市。被上诉人（原审被告）：青海海宏房地产有限责任公司，统一社会信用代码：91630000710584469A，住所地：西宁市城西区东交通巷1号银泰大厦。法定代表人：于志坚，董事长。委托诉讼代理人：葛建浩，该公司总经理。上诉人雷雨因与被上诉人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西宁市城北区人民法院(2019)青0105民初522号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。雷雨上诉请求:撤销一审判决，发回重审或改判支持雷雨一审的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由海宏公司承担。事实与理由：一、一审法院认定“……,本案中9号楼于2015年10月20日经施工单位、设计单位、地勘单位、监理单位、建设单位验收合格完成了工程质量竣工验收,已达到双方约定的交付条件。”错误,与事实不符。1、合同的内容没有约定“五方验收”就是验收合格,也没有约定五方验收合格后为交房条件。而双方约定的交房条件在《商品房预售合同》第十一条第一款明确约定;“商品房达到交付使用条件后,海宏公司应当书面通知雷雨办理交付手续”。实际上涉案房屋在城北区人民法院于2016年6月8日作出的(2016)青0105民初114号判决书中证实于2016年6月8日前未供暖、供水、供电,也就是说在2016年6月8日前海宏公司还不具备交付条件。依据该判决认定事实逾期交房违约金应计算至2016年4月30日。2、约定的验收合格不仅仅只是建设工程主体的验收,还应包括规划、消防、人防、燃气、供暖、供水等验收项目,并且应当取得《商品房竣工验收备案表》,同时还要具备《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》,商品房才算验收合格,海宏公司才能交付房屋。交房必须符合合同约定的正常使用。二、一审法院认定“……,本案中逾期交房违约金应计算……至实际交付之日2016年4月8日,以总房款万分之一的标准计算,应为565558元×0.0001×525天=29691.8元。”错误,与事实不符。1、如前所述逾期交房违约金应计算至2016年4月30日。2、根据《银泰九号公馆〈商品房预售合同〉补充协议》的约定,该协议第二条第1项约定:从《商品房预售合同》中规定的交付日期到2015年6月30日,由海宏公司按日向雷雨支付已付总房款万分之一的违约金;第2项约定:2015年7月1日至交房时间(详见交房时间安排表,该表显示交房时间为2015年9月22日),由海宏公司按日向雷雨支付总房款的万分之二的违约金;第3项约定:根据九号公馆交房时间安排表约定的日期,如再次发生延期造成新的违约,由海宏公司按日向雷雨支付总房款万分之四的违约金。为此一审法院计算违约金错误。应分段按万分之一、万分之二、万分之四计算违约金。三、一审法院认定“……,雷雨诉讼请求逾期交房违约金扣除海宏公司已经向雷雨抵偿的契税及维修基金10614.9元,予以支持。”错误,与事实不符。1、雷雨在诉讼请求中没有将逾期交房违约金扣除海宏公司已经向雷雨抵偿的契税及维修基金10614.9元这一项。2、海宏公司也没有在一审中提出反诉扣除海宏公司已经向雷雨抵偿的契税及维修基金10614.9元。四、一审法院认定“……该约定符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的除当事人有特别约定外,应当优先适用……办证条件尚不具备,海宏公司亦不存在逾期办证违约的问题。”错误,与事实不符。1、双方的约定不符合“除当事人有特别约定外”,不能优先适用。2、雷雨主张逾期交房违约金时一审法院在判决书中已认定验收合格,而雷雨主张逾期办证违约金时为何又认定‘竣工验收’至今未能完成呢3、海宏公司应按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定支付逾期办证违约金。五、一审法院为对雷雨在一审诉讼请求中的逾期付款利息未予支持错误,根据双方的约定海宏公司应支付逾期付款的利息。综上,请二审法院支持雷雨的上诉请求。海宏公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持一审判决，驳回雷雨的上诉请求。雷雨一审诉讼请求：一、判令海宏公司给付雷雨逾期交房违约金73183元及其自2016年5月1日至实际给付之日的逾期付款利息，暂计至2019年2月28日为14771元，以上合计87954元；二、判令海宏公司给付雷雨因海宏公司的原因未取得房屋权属证书的违约金5656元；三、本案诉讼费由海宏公司承担。一审法院查明，雷雨与海宏公司于2013年1月14日签订了《西宁市商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号9号楼2单元2113室房屋一套，预测建筑面积142.1平方米。二、房屋价款：总金额565558元。三、产权登记：出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请初始登记，双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。四、交付期限：出卖人应当在2014年10月30日前，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。五、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应到书面买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，雷雨按约向海宏公司付清了全部房款，海宏公司未如约交付房屋，海宏公司在西海都市报刊登公告，案涉银泰九号公馆61号9号楼定于2015年11月2日开始办理交房手续。2015年10月20日经相关部门对银泰九号公馆号9楼通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的工程质量验收，验收结论为：符合设计及施工质量验收规范要求。雷雨主张逾期交房的截止时间是2016年4月8日，表明该房屋于2016年4月8日由海宏公司交付给雷雨，海宏公司予以认可，故确认案涉房屋的交房时间为2016年4月8日。2016年4月8日海宏公司向雷雨出具金额为10874.90元的收据，载明收款事由为：契税8483.40元、维修基金2131.5元、有线（接口费）260元，双方均认可该款项海宏公司未实际出交，由海宏公司作为逾期交房违约金向雷雨折抵。2015年10月30日，海宏公司在《西海都市报》刊登（公告），主要内容为：银泰九号公馆小区西区开始办理交验房手续，2015年11月7日－11月11日交验9号楼。一审法院认为，一、关于海宏公司是否应当承担逾期交房违约金及利息的问题。雷雨与海宏公司于2013年1月14日签订《商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。该合同第八条约定海宏公司应当在2014年10月30日前交付房屋，因海宏公司未能按照合同约定交付房屋，属违约行为。当案涉房屋符合双方约定的交付条件时，开发商有及时将案涉房屋交付买受人的义务，同时买受人也有积极接受房产的义务。案涉9号楼已于2015年10月20日完成五方验收，符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”规定，可以交付商品房买受人，且双方在《商品房预售合同》第八条中约定“1.该商品房经验收合格”为交付条件，该项区别于“2.该商品房经综合验收合格”，本案中9号楼于2015年10月20日经施工单位、设计单位、地勘单位、监理单位、建设单位验收合格完成了工程质量竣工验收，已达到双方约定的交付条件。本案中，海宏公司以刊登公告的方式通知业主交房，公告通知为合法的通知方式，故双方交接应当适用双方签订的《商品房预售合同》第十一条第二款“在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用”的约定，海宏公司通知的9号楼交房时间为2015年11月7日至2015年11月11日，自2015年11月11日起算60日至2016年1月10日，买受人应在2015年11月7日至2016年1月10日期间收房，最迟应于2016年1月10日接受房屋，2016年1月10日亦是案涉逾期交房违约金诉讼时效的起算时间，诉讼时效保护三年至2019年1月10日。双方认可的交房时间2016年4月8日是案涉逾期交房违约金诉讼时效的起算时间，诉讼时效保护三年至2019年4月8日。本案雷雨于2019年1月7日起诉，起诉时间尚未超过诉讼时效。因海宏公司未能按照双方签订的《商品房预售合同》交付房屋，应当承担逾期交房违约金。按照《商品房预售合同》对逾期交房违约金的约定，本案中逾期交房违约金应当计算为自《商品房预售合同》第八条约定的交房时间的次日2014年10月30日起算，计算至实际交付之日2016年4月8日，以总房款万分之一的标准计算，应为565558元×0.0001×525天＝29691.80元，即海宏公司应当向支付逾期交房违约29691.80金元。海宏公司关于从雷雨起诉之日往前推三年计算诉讼时效的辩解意见与事实不符，不予采纳。雷雨诉讼请求逾期交房违约金扣除海宏公司已经向雷雨抵偿的契税及维修基金10614.9元等于19076.9元，予以支持。二、关于雷雨要求海宏公司承担逾期办证违约金的主张。首先《西宁市商品房预售合同》中关于办证的约定为：“产权登记“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请初始登记，双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后，才能进行。因此，案涉商品房“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明海宏公司约定的办证时间尚未到期，办证条件尚不具备，海宏公司亦不存在逾期办证违约的问题。故对雷雨的该项诉讼请求不予支持。遂判决：一、海宏公司于判决生效后十日内给付雷雨逾期交房违约金19076.9元。二、驳回雷雨的其他诉讼请求。本案诉讼费2142元，由雷雨负担1705.5元，由海宏公司负担436.5元。本院二审中，双方对一审查明的基本事实无异议，本院予以确认。本院认为，雷雨与海宏公司签订的《商品房预售合同》及银泰九号公馆《商品房预售合同》补充协议均系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。一、关于海宏公司是否应当承担逾期交房违约金及利息问题。因海宏公司未能按照双方签订的《商品房预售合同》和《补充协议》交付房屋，应当承担逾期交房违约金。按照《商品房预售合同》和《补充协议》对逾期交房违约金的约定，本案中逾期交房违约金应当分段计算，但按合同约定在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，故雷雨的收房日应为公告最后收房日推后60日为2016年1月10日。涉案逾期交房违约金具体计算如下：第一段自《商品房预售合同》第八条约定的交房时间2014年10月30日起算，计算至双方签订的《补充协议》约定的时间2015年6月30日，以总房款万分之一的标准计算，应为565558元×1/10000×244天=13799.62元。第二段自《补充协议》约定的时间2015年7月1日起算至《补充协议》约定的交房时间2015年9月22日，以总房款万分之二的标准计算，应为565558元×2/10000×84天=9501.37元。第三段自再次延期的时间2015年9月23日计算至公告交房期满2016年1月10日，以总房款万分之四的标准计算，应为565558元×4/10000×110天=24884.55元。以上共计48185.54元，应予支持。但双方均认可并同意用契税8483.40元、维修基金2131.5元、有线（接口费）260元，合计10874.90元折抵逾期交房违约金，48185.54元扣除海宏公司已经向雷雨抵偿的契税及维修基金10874.90元后为37310.64元，海宏公司还应当向雷雨支付逾期交房违约金37310.64元。一审法院未按补充协议分段计算违约金及将逾期交房的违约金计算至实际交房日2016年4月8日有误，应予纠正。雷雨要求海宏公司支付逾期交房违约金的上诉理由部分成立，本院予以支持。因双方对迟延交付逾期交房违约金的利息没有约定，雷雨要求海宏公司对逾期交房违约金再行支付利息的上诉请求无合同和法律依据，本院不予支持。二、关于海宏公司是否应当承担雷雨未取得房屋权属证书的违约金的问题。因双方签订的《商品房预售合同》对完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间没有约定，故对雷雨主张未取得房屋权属证书的违约金，本院不予支持。综上，一审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，唯对逾期交房违约金计算有误，予以纠正。雷雨的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初522号民事判决；二、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达后十五日内给付雷雨逾期交房违约金37310.64元。三、驳回雷雨的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1071元，由雷雨负担546.21元，由青海海宏房地产有限责任公司负担524.79元;二审案件受理费2142元，由雷雨负担1092.42元，由青海海宏房地产有限责任公司负担1049.58元。本判决为终审判决。审判长 李宏宁审判员 李 娟审判员 王 鹏 二○一九年十一月二十六日书记员 吉 静附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。