河北省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀民终903号上诉人（原审原告、申请执行人）：承德广源典当行有限公司，住所地河北省承德市双桥区紫晶花园小区B座104-105商业。法定代表人：邵云龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：张小伟，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘讯陶，河北冀华（定州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：周恩，男，1984年12月19日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。委托诉讼代理人：郭建立，河北冀华（唐山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：唐山中天房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市路南区滨湖庄园小区401楼9号底商。法定代表人：孙瑞琢，该公司董事长。委托诉讼代理人：张宝林，男，该公司工作人员。上诉人承德广源典当行有限公司（以下简称广源公司）因与被上诉人周恩、唐山中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河北省唐山市中级人民法院（以下简称唐山中院）（2018）冀02民初458号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年9月19日对本案进行了开庭审理，上诉人广源公司的委托诉讼代理人张小伟、刘讯陶，被上诉人周恩的委托诉讼代理人郭建立，被上诉人中天公司的委托诉讼代理人张宝林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广源公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求，恢复执行。事实和理由：一审判决事实认定错误，适用法律错误，案外人不享有排除强制执行的民事权益。一、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条、三十条的规定，案外人不享有排除强制执行的民事权益。案外人享有排除强制执行的民事权益，必须同时具备下列五个条件，即真实的民事关系、善意的占有行为、从开发商手中购买、用于自己居住及付款50%以上。（一）案外人与中天公司之间不存在真实的买卖关系，案外人是为了配合中天公司逃避执行进行的虚假交易。（二）案外人也不是善意占有，认购的房产均为在364号判决生效前的抵债协议的房产和364号判决后上诉人申请查封的房产，二被上诉人进行所谓买卖实属恶意。（三）被上诉人不能证明从开发商手中购买，至今为止所谓案外人的购房款均在袁综妹名下，且中天公司未提供证据证明该款项已计入中天公司财务记账凭证，故其转款系中天公司体外循环，未发生真实的房屋买卖交易。（四）案外人购买涉案房产明显不是用于自己居住，这在2019年1月15日开庭时其自认用于投资可以证实，客观上也不可能一次性购买13套房屋用于自己居住。（五）付款50%更不具真实性。唐山市路南区人民法院（以下简称路南法院）（2015）南民初字第2634号民事判决载明，案外人于2015年1月8日、1月16日向袁综妹银行账户转账13笔共计3508583元，但案外人对巨额资金来源不能说明，未计入中天公司账务账目，仅凭转账给袁综妹个人的汇款记录就认定案外人向开发商交付房款，没有事实和法律依据。二、案外人从未实际占有涉案房产。涉案房产自建设以来始终处于待售、抵债、拍卖状态，除李秀凤为看管我公司因中天公司抵债而取得的涉案房产外，其他所有房产均无人居住，更无人经营，案外人称实际占有涉案房产，与事实不符。其在一审开庭时称已将房屋出租，但不能提交租赁合同等证据。三、案外人进行了多次本种诉讼。以其名义提起的本种诉讼已有多起，在同一合议庭裁判的已不是一起，这种为规避执行而进行的恶意诉讼，不应得到支持。周恩书面辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。一、案外人已经合法取得涉案房产。（一）2015年1月8日，其与中天公司签订了滨湖庄园204楼2号底商、601楼6号底商、608楼2号底商、608楼6号底商、608楼9号底商、506楼1单元102室、401楼8号底商、501楼4号底商、403楼4单元601室九套房产的《滨湖庄园认购协议》；2015年1月16日签订601楼1号底商、601楼2号底商、601楼3号底商、601楼4号底商四套房产的《滨湖庄园认购协议》。签订协议后，案外人即通过银行转账方式支付了购房款及相关费用，办理了房屋交付手续，实际占有房屋。（二）人民法院已确认《滨湖庄园认购协议》有效。2015年9月案外人向人民法院起诉，要求确认《滨湖庄园认购协议》有效，确认房屋归案外人所有，要求中天公司配合办理过户手续。2016年1月26日，路南法院作出判决：滨湖庄园204楼2号底商、601楼6号底商、608楼2号底商、608楼6号底商、608楼9号底商、506楼1单元102室、601楼1号底商、601楼2号底商、601楼3号底商、601楼4号底商十套房屋的《滨湖庄园认购协议》合法有效，中天公司配合办理房地产登记手续。（三）案外人购房时并不存在查封，上诉人申请查封是在买卖行为之后。二、上诉人的诉请没有法律依据。案外人购买房屋的行为完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，足以排除强制执行。中天公司书面辩称，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。二、原审法院适用法律正确，程序合法。广源公司向一审法院起诉请求：一、依法撤销唐山中院（2018）冀02执异472号执行裁定，恢复对滨湖庄园506－1－102、403－4－601、204－2、401－8、501－4、601－3、601－4、601－6、608－2、608－9号房产（以下简称涉案房产）的查封、评估、拍卖。二、诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2015年1月8日，案外人向中天公司购买了涉案滨湖庄园小区10套房产，且房款已全部给付完毕，2015年1月16日后已实际占有上述全部房产。后案外人于2015年到路南法院起诉中天公司，请求确认买卖合同有效，路南法院作出（2015）南民初字第2634号民事判决书，确认上述房产认购协议有效，中天公司协助配合案外人办理房产过户手续。在滨湖庄园开发建设过程中，中天公司欠广源公司借款，广源公司于2014年向该院起诉，该院作出（2014）唐民初字第364号民事判决书，判决中天公司偿还广源公司借款本金及利息。后广源公司向该院提出执行申请。在执行过程中，该院作出（2015）唐执字第19号执行裁定及（2015）唐执字第19-3号执行裁定，先后查封了被执行人中天公司名下的涉案房产的房屋所有权。2017年10月24日，该院作出（2015）唐执字第19-5号执行裁定，对涉案房产进行评估、拍卖。过程中，周恩以案外人身份提出执行异议，主张涉案滨湖庄园10套房产为案外人早已购买并实际占有。该院作出（2018）冀02执异472号执行裁定书，裁定中止本案所涉10套房产的查封、评估、拍卖。广源公司不服，向该院提起申请执行人执行异议之诉，形成本案。一审法院认为，对符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院支持金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出案外人异议。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在涉案房产被查封前，案外人与中天公司已经签订滨湖庄园认购协议，该协议内容包含《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要内容，且路南法院（2015）南民初字第2634号民事判决认定为合法有效，再次确认涉案房产归案外人所有，故该滨湖庄园认购协议可以作为合法有效的书面购房合同；案外人在涉案房产被查封之前已能实际控制该房屋，即其已合法占有涉案房产；案外人在涉案房屋被查封前也已支付了涉案房产的全部价款；对于涉案房产过户问题，虽经案外人催促，但一直未办理过户，案外人对此无过错。故，案外人周恩购买涉案房产的情形符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够排除强制执行，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，唐山中院于2019年1月31日作出（2018）冀02民初458号民事判决书，判决驳回广源公司的诉讼请求，案件受理费22800元由广源公司负担。本案经开庭审理，对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2015年1月8日，案外人就十套涉案房产分别与中天公司签订十份《滨湖庄园认购协议》，协议对每一套涉案房产项目名称、项目位置、房号与面积、价格、付款方式、面积确认及误差处理、竣工时间、违约规定、相关费用承担、房屋交接及争议解决方式等内容进行了约定。同日，案外人按照每一套涉案房产《滨湖庄园认购协议》所约定的数额向袁综妹名下银行卡分十笔转入了款项，中天公司为每一套涉案房产均向案外人出具了房款收据。2015年1月16日，中天公司为案外人出具了每一套涉案房产的2015年物业费、取暖费、垃圾清运费收据，为案外人办理了每一套涉案房产的水卡、电卡，收取了照明费，为案外人每一套涉案房产出具了《入伙缴费清单》。后，中天公司出具的收据说明，案外人持续每年为十套涉案房产缴纳物业费，直至2019年。国网唐山供电公司营销部女织寨城郊供电所加盖公章，证明十套涉案房产的用电用户均为案外人周恩。作为管理涉案房产所在滨湖庄园小区的物业管理人，唐山可为物业服务有限公司于2019年2月18日出具《证明》载明，十套涉案房产由案外人于2015年1月8日购买，于2015年1月16日办理了交房入住手续，不拖欠物业费。还查明，唐山中院于2015年1月12日作出（2015）唐执字第19号执行裁定书，裁定查封被执行人中天公司所有的坐落在唐山市路南区涉案房产房屋所有权，于2015年1月21日向中天公司进行了送达。2012年5月14日，唐山市住房和城乡建设局向中天公司制发（唐）房预售证第875号《商品房预售许可证》。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，案外人周恩对涉案房产享有的民事权益能否排除人民法院的强制执行是本案争议焦点。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》审理本案，不为法律所禁止。根据现有法律和司法解释有关规定，案外人对涉案房产主张实体权利排除强制执行，其对涉案房产所享有的民事权益必须同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件。该规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。一、关于案外人在唐山中院查封之前已签订合法有效书面买卖合同的问题。案外人提供的《滨湖庄园认购协议》显示的落款时间在唐山中院查封涉案房产之前，对每一套涉案房产项目名称、项目位置、房号与面积、价格、付款方式、面积确认及误差处理、竣工时间、违约规定、相关费用承担、房屋交接及争议解决方式等内容进行了约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且中天公司认可已按照约定收受了案外人支付的款项并为案外人出具了房款收据，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，结合中天公司已于2012年取得《商品房预售许可证》的事实，可以认定案外人已在唐山中院查封之前签订了合法有效的商品房买卖合同。二、关于案外人在唐山中院查封之前已合法占有涉案房产的问题。涉案房产的合法占有，可以表现为已实际占有且已实际使用，但并不排除已实际控制但未实际使用的形式。本案中，案外人能够提供证据证明其在唐山中院查封前已合法占有涉案房产。涉案房产至今虽处于未能办理登记手续正常使用的状态，但案外人举证证明，其自2015年1月8日签订涉案房产认购协议以来，就缴纳了每一套涉案房产自2015年至今的物业费及相关的取暖费、垃圾清运费，办理了每一套涉案房产的水卡、电卡，国网唐山供电公司营销部女织寨城郊供电所还对十套涉案房产的用电用户均为案外人加以证明，可以证明案外人对涉案房产履行了权利人的实际控制，且其对涉案房产的实际控制开始于唐山中院查封之前。三、关于案外人已支付价款的问题。案外人提供十套涉案房产的《中国农业银行银行卡取款业务回单》证明，其就十套涉案房产分十笔按照认购协议约定的房款数额向袁综妹的银行卡进行了转款。虽然其款项均为向袁综妹个人转款，但中天公司出具证明称袁综妹系该公司现金会计，认可案外人向袁综妹个人的转款系案外人向中天公司缴纳的购房款，且中天公司已于案外人付款当日为案外人出具了房款收据，认可了案外人的付款行为，故案外人可以证明其已向中天公司缴纳了十套涉案房产的全部购房款项。四、关于非因案外人自身原因未办理过户登记的问题。案外人自2015年购买涉案房产以来，至今未能办理过户登记，现有证据可以说明在案外人购买涉案房产后不久，唐山中院即对涉案房产进行了查封，案外人也已向路南法院就涉案房产认购协议效力及过户问题对中天公司进行了起诉，且现无证据证明案外人未办理涉案房产过户登记系因其自身原因，故可以认定非因案外人自身原因未办理涉案房产过户登记。综上所述，案外人周恩就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，广源公司的上诉请求理据不足，不能成立；一审判决裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由上诉人承德广源典当行有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王荣菊审判员  刘立斌审判员  王振健二〇一九年十一月十一日法官助理刘奂军书记员周东琦