杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初9650号 原告：赵克勤，男，1957年11月10日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被告：郭颖，女，1963年10月30日出生，汉族，住杭州市上城区。 原告赵克勤诉被告郭颖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵克勤、被告郭颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告逾期腾房违约金7600元；2.被告支付原告2017年1月1日至2018年4月30日期间租金差额14900元（按每月3800元计算）；3.被告赔偿原告装修损失26150元、装修期租金损失5076元（按3800元/月标准计）；4.被告赔偿原告家具损失8000元（卧室床具1800元、床头柜300×2=600元、衣柜1600元、茶几500元、椅子190×2=380元；客厅餐桌1800元、餐椅220×6=1320元）；5.被告支付原告水费22.32元、电费59.18元、燃气费12.8元；6.被告赔偿原告上述款项的利息损失（按银行同期流动资金贷款利率，自2018年5月1日起计至被告实际支付完毕之日止）；7.诉讼费由被告承担。 事实和理由：2010年11月22日，原告(出租方)与被告(承租方)签署《房屋租赁协议》，被告因嫌弃原房屋的内饰软装风格，要求原告给予40天的免费改造期，双方约定租赁期自2011年1月1日起至2013年12月31日止，租期三年。至合同期届满，被告声称在入住期间承担了部分改造费用，要求原告以低于市场价50%的租金再延长三年租期，期满将室内的所有软装及设施完好归还原告，以抵付原告的租金损失，原、被告为此修改了租赁协议。2016年11月即租赁期届满前一个月，原告向被告提出按照市场价3800元/月出租该房屋，如不续租原告将收回房屋另行出租，遭到被告拒绝。2016年12月28日，原告与第三方签署房屋租赁协议，协议确定租期自2017年1月1日起至2019年12月31日，租金每月3800元。协议签订后原告多次催促被告按期搬迁，被告拒绝搬迁，当原告上门催促被告时，被告甚至向110报警阻止原告收房。2016年12月30日，被告未经原告同意，单方面以3000元/月的价格承租涉案房屋，以其造成既成事实使原告与第三方的租约无法实现，造成原告违约，原告因此按照与第三方的协议承担了7600元的违约金。2018年3月31日，原告突然接到被告短信：“通知：1.我租到下月底搬出，押金为四月的租金，请在五月一日零点后收房。2.我拒绝一切提前看房行为，请配合。3.装修和住房内一切物品都是我的私有财产，请不要多想，我已付清租住期间的所有租金和费用，无任何遗留问题，请不要再纠缠我，好聚好散，请尊重!请自重!谢谢!再见!”。如此无理且违反市场规则的要求自然遭到原告的拒绝。原告按照行规委托中介寻找房客，当中介带着房客上门看房时遭到被告的拒绝，被告甚至威胁将搬空室内一切物品并声称将砸坏所有装修。原告接到中介的电话告知被告的威胁语言后，多次打电话、发短信，被告均拒接电话、拒回短信。原告上门协商，被告拒绝开门并向110报警，经110出警调解无效后，警察要求原告诉至法院解决。被告甚至还在门外墙面上书写威胁语言，威胁“开锁师傅不要介入是违法的”，以阻止原告收房。截至2018年5月2日，原告在既未获得被告搬走的信息，更无法进入房屋内的情况下，在房产中介的见证下，在报110保留证据备案后进入房屋内。原告进入房屋内后发现，进门鞋柜被拆走、卫生间门被拆走、洗脸池就剩一个被砸坏的立柱、坐便器被拆走损坏、吊顶被破坏、取暖器被拆走、淋浴器被拆走，厨房更是一片狼藉，橱柜、吊顶全被拆被砸，热水器、燃气灶、油烟机、洗水池全被拆走，甚至连房间窗帘箱也被砸坏，窗轨、空调被拆走，室内所有家具及灯具、开关全被搬走拆走，满屋的垃圾尘土。原告为此不得不重新进行装修。原告认为，被告在协议到期后没有将案涉房屋及时交还原告，使得原告与第三人的合约无法履行，给原告造成违约损失。被告在合同期满至2018年4月期间没有按照市场价值支付租金给原告造成了租金损失；被告对原告房屋的破坏行为给原告造成了装修损失。被告将属于原告的所有家具设施搬空，给原告造成了家具设施损失。被告拒不交还房屋钥匙，欠下水、电、燃气等费用，一走了之，给原告造成了锁具和欠费损失。被告应当承担赔偿责任。 被告答辩称：杭州市古荡东区房屋是1986年杭州电视机厂分配给原告妻子郑小芝的房改房，因原告夫妻另有住房，该房一直以毛坯空房的形式出租，当时网上挂牌价为每月1500元。被告通过21世纪房产中介刘旻明租下该房屋，该房屋建筑面积约37平方米，系毛坯空房。被告交纳中介费200元。被告要求租赁合同签9年，但原告不同意，说先签6年再说。双方合同约定，租期6年，自2011年1月1日至2016年12月31日。合同还约定，由被告进行装修，如原告提前收回则赔偿给被告装修费用16000元。被告实际花费装修费用2万多元。合同签订后，2011年1月1日，被告取得房屋钥匙，随即收到了水电费催缴单(当时未装煤气)，并按原告的要求进行垫付，水电费共计114.32元，后又垫付了2010年的物业费67元。双方约定，被告搬出后，遗留的费用由原告交纳。租住期间，除2018年4月的水电煤气费无法交纳按约定应由原告交纳外，被告未拖欠房租和相关费用。2016年12月初，原告向被告询问是否续租，被告答复要续租，并要求尽快签订租房合同，当时并未谈及房租，被告认为肯定是按当时的毛坯空房市场价确定。2016年12月26日上午8点，原告上门，提出每年房租4万元，二人发生争执，原告把租金降到每月3000元（这是当时精装全配房屋的市场价），并拒绝签订租房合同，被告被迫同意，并按原告的要求以付三押一的方式付款。2017年12月19日，被告突然收到原告的一条短信，告知被告2018年1月起房租调整为3300元，被告无奈，只能按他的要求以付三押一方式付款。2018年3月31日，被告按原告的要求，以短信的方式提前通知原告：1.被告租到下月底搬出，押金转为四月的租金，请原告在五月一日零点后收房；2.被告拒绝一切提前看房行为，请原告配合。3.装修和住房内一切物品都是被告的私有财产，被告已付清租住期间的所有租金和费用无任何遗留问题。原告回复被告称：请即刻搬走，不接受押金转租金；装修和室内物品抵六年的优惠租金。从4月1日起，被告不断受到各家中介上门和电话的骚扰，4月7日晚，原告上门要钱要物，并报警，警察对原告的要求均予以回绝。被告于4月30日如期搬出，在此前没有任何约定的情况下，无偿留下绝大部分装修供原告使用。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的证据，本院认证如下：《房屋租赁协议》，系原件，本院予以确认；《房屋出租委托协议》《房屋租赁协议》，系原件，本院予以确认；双方短信记录，系原件，本院予以确认；水电燃气费缴费记录，系原件，本院予以确认；案涉房屋照片，系原件，本院予以确认；《装修协议书》、收款收据，系原件，本院予以确认；房屋中介人员沈亚林的微信聊天记录，系原件，本院予以确认；房屋所有权证、杭州市公有住宅租赁合同、结婚证、情况说明、身份证，被告无异议，本院予以确认。对被告提交的证据，本院认证如下：《房屋租赁协议》、收条、公用事业费代收收据、短信记录、中国农业银行个人交易明细，均系原件，本院予以确认；链家房屋挂牌信息，与本案缺乏关联性，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年11月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，其中约定：甲方将位于杭州市古荡东区房屋（建筑面积约37.2平方米）出租给乙方；租赁期自2011年1月1日至2016年12月31日止；月租金1500元，2014年起月租金为1600元，按月支付，现付后住，每月1日支付；乙方应合理使用所承租的房屋及其附属设置，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复或赔偿；乙方如需装修或设置对房屋结构有影响的设备，须事先征得甲方同意后方可施工；甲方如需收回房屋，应提前二个月告知乙方，并赔偿装修费16000元整；乙方在租赁使用期内发生的水、电、煤气、电话、有线电视、宽带、卫生、物业管理费以及物业和租赁水费等各种费用，由乙方按时向有关部门缴纳，因乙方拖欠造成上述费用滞纳欠费的，甲方有权从乙方押金中扣除；甲方收取乙方计1000元作为租赁押金，协议期满后无违约、无欠费全额归还（不计息）。 合同签订后，经原告同意，被告对案涉房屋进行了装修。 2016年12月26日，原告通过短信通知被告：“房租打我中信银行卡玉泉支行6226980800758XXX,月租金三千再补押金两千按季付，退租提前一月，违约金各三千。”被告回复：“收到，钱不够了，要筹集一下，31日给你哈。”2016年12月30日，原告通知被告：“我爱我家古荡店房屋信息：古荡东42-1-403室37.28方挂牌出售128万，出租3.6万/年付，押金三千，原租客有优先权。”当日，被告向原告支付租金及押金共计11000元。2017年12月19日，原告通知被告：“你租的房子月底到期，下一年度每月租金调整为3300元，若要退租请提前告知，谢谢！”被告表示需要续租并会按时支付租金。2017年12月31日，被告向原告支付租金及押金差额部分共计10200元。2018年3月31日，被告通知原告：“我租到下月底搬出，押金转为四月的租金，请在五月一日零点后收房……装修和住房内一切物品都是我的私有财产，请不要多想……”。原告回复：“请即刻搬走，不接受押金转租金。装修和室内物品依合同已经抵六年给你的优惠租金了……”。2018年4月30日，被告搬离案涉房屋。2018年5月2日，经原告同意，房屋中介人员进入案涉房屋，发现屋内部分装饰装修物被拆除或损坏。 本院认为，第一，关于原告主张的逾期腾房违约金7600元。原、被告签订的《房屋租赁协议》于2016年12月31日到期，但从双方短信内容看，双方已于2016年12月26日达成协议，由被告续租，故被告无需在2016年12月31日腾退房屋。原告于2016年12月30日另与他人签订租赁合同，无法按期向他人交付房屋，由此产生的违约金，不应由被告承担。对原告的该项请求，本院不予支持。 第二，关于原告主张的2017年1月1日至2018年4月30日期间租金差额14900元。原、被告之间的《房屋租赁协议》于2016年12月31日到期，经双方协商一致，被告继续租赁，并约定2017年租金为每月3000元、2018年租金为每月3300元，被告依约支付租金，无需按原告主张的每月3800元补足租金差额。对原告的该项请求，本院不予支持。 第三，关于原告主张的装修损失、装修期间租金损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。该法第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。原告主张，双方曾约定租赁期满后所有软装及设施归属于原告，但原告对此并无证据证明，本院不予采信。根据上述规定，承租人经出租人同意装饰装修的，合同解除时，承租人有权拆除未形成附合的装饰装修物，但不应造成房屋毁损，且承租人无权拆除已形成附合的装饰装修物。根据原告提供的照片，被告搬离时，被告拆除了部分装饰装修物，给原告的房屋造成了一定的损害，应予以赔偿。考虑房屋内装饰装修物的已使用年限、房屋受损的范围及程度等因素，本院酌情确定赔偿金额为4000元。被告本就有权拆除未形成附合的装饰装修物，即使被告的拆除行为未对房屋造成损毁，原告如要使用房屋，也需要进行一定的装修，故原告的装修期间租金损失，不应全部由被告承担，据此，本院酌情确定为被告应当承担的部分为1000元。上述两项赔偿金额合计5000元。 第四，关于原告主张的家具损失。因原告未能举证证明双方曾约定租赁期满后所有软装及设施归属于原告，故被告自行添置的家具仍归被告所有，即使被告将家具搬离，原告亦无权要求其就家具部分赔偿损失。对原告的该项请求，本院不予支持。 第五，关于原告主张的为被告垫付的水费、电费、燃气费。被告搬离后，原告垫付了被告租赁期间尚未缴纳的水费22.32元、电费59.18元、燃气费12.40元，但被告也曾为原告垫付过租赁前的电费103.22元、水费11.10元，两者相抵后，被告无须再向原告支付相关费用。对原告的该项请求，本院不予支持。 第六，关于原告主张的上述全部损失的利息，缺乏法律依据，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、郭颖赔偿赵克勤损失5000元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回赵克勤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计673元，由赵克勤负担648元，郭颖负担25元。 赵克勤于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；郭颖于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  饶端洁 二〇一九年十一月八日 书记员  宋莎菲