河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初6243号原告（执行案外人）：曹敬焱，女，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人：丁备战，河南伦宸律师事务所律师。被告（申请执行人）：霍刚强，男，汉族，住驻马店市驿城区。委托代理人：何银富，河南筑梦律师事务所律师。第三人（被执行人）：牛群法，男，汉族，住驻马店市驿城区。第三人（被执行人）：陈爱勤，女，汉族，与牛群法系夫妻关系，住址同上。原告曹敬焱诉被告霍刚强、第三人牛群法、陈爱勤案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人丁备战，被告霍刚强及其委托代理人何银富、第三人牛群法、陈爱勤到庭，本案现已审理终结。原告曹敬焱向本院提出诉讼请求：1、依法撤销驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702执异68号执行裁定书；2、依法确认原告对暂登记在第三人陈爱勤名下位于开发区美域美家B5号楼东二单元403号房产享有民事权益，解除查封并停止执行该房产；3、案件诉讼费由被告负担。事实和理由：一、执行裁定认定事实错误。被告霍刚强申请执行第三人陈爱勤、牛群法民间借贷纠纷案件，法院于2018年8月14日查封登记在陈爱勤名下位于驻马店市美域美家B5号楼东二单元403号房产，现对该房产进行执行。该房产已于2017年12月5日出卖给原告，原告已实际占有、使用，房款亦全部支付，原告对该房产享有民事权益。法院在原告的执行异议审查时，仅以网签备案认定房产权利人为陈爱勤，实属严重错误；二、执行裁定适用法律错误。法院在对原告的执行异议审查时不应以物权登记进行形式判断物权，而应根据执行房产是否发生变更，交易对方取得的权利能否排除执行等进行实体审查确认。被告霍刚强辩称，原告诉称缺乏事实与法律依据，1、诉争房产并非登记在第三人陈爱勤名下，陈爱勤只是该房产的预售备案登记，并非物权登记，陈爱勤只是享有物权期待权；2、第三人与开发商已就房屋买卖合同约定解除，因此第三人与原告的合同并未生效；3、原告与第三人所签合同以明显不合理的低价进行交易，应当属于无效合同。三年前购买的房屋三年后以原价出售，不符合常理。陈爱勤名下在房产部门的预售登记不属于物权登记，被告认为不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。曹敬焱还有其他住房，位于雪松路953号蓝天集团家属院，被告认为原告不享有对强制执行提出异议的权利。即便其占有了房屋，也不产生物权的变更效力，即不能认定原告享有本案争议房屋的所有权。第三人牛群法述称，这个房屋的买卖手续原告都持有。借被告霍刚强钱，肯定是要还，房子当初是第三人跟陈爱勤身体不好要做手术，房贷也还不上，通过中间人介绍，把房子处理给曹敬焱，处理完除了银行按揭，剩余钱还给了当初第三人借钱的人。房子处理在前，陈爱勤跟原告签的有协议。第三人陈爱勤述称，房子是原告所说的那样。牛群法说的都是事实。本院经审理认定事实如下：被告霍刚强因与第三人牛群法、陈爱勤民间借贷纠纷一案，起诉至人民法院，审理过程中双方当事人达成调解协议，后因牛群法、陈爱勤未及时履行民事调解书，被告霍刚强向驿城区人民法院申请强制执行。人民法院于2018年8月14日查封了陈爱勤名下的位于驻马店市美域美家B5号楼东2单元403号房产一套。原告曹敬焱提出执行异议申请，人民法院于2019年4月17日作出（2019）豫1702执异68号执行裁定书，驳回原告曹敬焱的异议请求，原告遂向驿城区人民法院提起诉讼。另查明，2014年11月21日，第三人陈爱勤与驻马店市雅居园置业有限公司签订《房屋买卖合同》，陈爱勤以600000元价格购买位于美域美家B5号楼东二单元403号房产一套。因陈爱勤曾向案外人曹莲借款270000元，陈爱勤于2017年11月1日出具委托书一份，委托曹莲处理该套房产，委托书中写明“除还清银行贷款后，剩余房款用于支付曹莲款项”。2017年12月5日，第三人陈爱勤与原告曹敬焱签订《房屋买卖合同》一份，约定将其“坐落于靖宇大道东侧纬二路北侧经一路西侧美域美家小区B5号楼东2单元403号”房产以600000元整体转让给原告曹敬焱。合同签订后，2017年12月8日，第三人陈爱勤向原告出具收条一张，载明：“今收到曹敬焱购美域美家小区B五号楼东2单元四层403.购房款肆（四）拾壹万元整。（用于偿还银行贷款）”，落款处和数额处均有第三人陈爱勤捺印；2018年6月23日，2017年12月8日，第三人陈爱勤向原告出具收条一张，载明：“今收到曹敬焱购美域美家小区B五号楼住宅楼东二单元403房款壹拾玖万元整。”，落款处和数额处均有第三人陈爱勤捺印。陈爱勤涉案房屋的银行按揭贷款326014.47元于2017年12月8日结清。原告于2018年3月30日入住涉案房屋，2018年4月11日原告更换房屋门锁并占有使用至今，期间水电费等均由原告支付。还查明，第三人陈爱勤从2014年11月21日购得案涉房屋至今未在房管部门取得房屋所有权证。2018年，第三人陈爱勤与驻马店市雅居园置业有限公司办理过《新建商品房买卖合同解除协议书》。2018年3月11日驻马店市雅居园置业有限公司制作《预售登记注销申请表》、《撤销登记证明》，向驻马店市房地产交易所申请注销陈爱勤涉案房屋的预售登记，但涉案房屋的预售登记至今未注销。诉讼中，陈爱勤提交《声明书》一份，证明其向曹莲借贷的事实。经本院核实，涉案的位于美域美家B5号楼东二单元403号房产于2015年6月5日办理预购商品房预告登记，预告登记买房人系陈爱勤。上述事实，有当事人陈述、（2019）豫1702执异68号执行裁定书、《房屋买卖合同》、《新建商品房买卖合同解除协议书》、《预售登记注销申请表》、《委托书》、收据、转款凭证、驻马店市房地产交易管理所档案等有关证据经庭审质证，本院据以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，作为异议标的的房屋，由陈爱勤在2015年办理预告登记并办理银行按揭贷款，按照相关规定应属于已经办理不动产登记的不动产，陈爱勤于2017年12月5日与原告曹敬焱签订的房屋买卖合同，不违反相关法律禁止性规定，合法有效。原告已于合同签订后支付了全部购房款且在人民法院查封之前实际占有该房产，其未及时办理房产过户或改签的原因是由于陈爱勤和开放商未能完成陈爱勤预售登记撤销造成的，而非原告本人原因，综上，原告所举证据充分证明原告对涉案房产享有足以排除执行的民事权益，故原告请求中止对涉案房产的执行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求撤销驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702执异68号执行裁定书的主张，因法律规定案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，应当判决不得执行该执行标的，原告依法享有足以排除强制执行的民事权益，应判决不得执行该标的，故原告再要求撤销执行异议裁定，于法无据，本院不予支持。被告辩称第三人出卖房屋价款过低，不符合法律规定的合理对等价款，属于恶意逃避债务，原告取得物权存在违法性，但诉讼中被告未提交相关证据证明原告购买价格明显低于市场价，故被告的该项辩称理由，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、停止对位于驻马店市靖宇大道东侧纬二路北侧经一路西侧美域美家B5号住宅楼东二单元4层403号房产（测量号：D102010006032）的执行，并予以解封。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费9800元，由被告霍刚强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  姚 洁人民陪审员  李咏梅人民陪审员  付 平二〇一九年十一月十三日书 记 员  陈怡雯