广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终3762号 上诉人（原审被告）：广西卡得超市股份有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市桂柳路30号新东方4栋1-2。 法定代表人：覃立高，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦家枝，广西旺国律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：柳州市欣华物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市胜利路10—2号香森丽园1栋40号门面。 法定代表人：朱玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：平颖，广西万然律师事务所律师。 上诉人广西卡得超市股份有限公司（以下简称卡得超市）因与被上诉人柳州市欣华物业服务有限公司（以下简称欣华物业公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2018）桂0202民初2677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 卡得超市上诉请求：撤销一审判决，本案的诉讼费用由欣华物业公司承担。事实和理由：一审法院认定卡得超市于2018年10月9日搬离租赁的场地，表明不再继续租用租赁的场地。卡得超市单方提前解除合同，违反了合同约定，应当承担违约责任。一审判决卡得超市与欣华物业公司于2018年6月13日签订的《房屋场地使用合同》于2018年10月9日解除，并判决卡得超市向欣华物业公司支付违约金340440元是错误的。一、关于卡得超市与欣华物业公司《房屋场地使用合同》的解除问题。卡得超市从未单方要求解除双方签订的《房屋场地使用合同》。在合同签订后，卡得超市按照欣华物业公司的指示，于2018年6月15日、6月19日分两次将场地使用保证金150000元和一个月的场地使用费113480元通过银行转账转到蔡莉凤名下，欣华物业公司于2018年7月1日将租赁门面交付给卡得超市。卡得超市在收到门面后，立刻组织工人对门面进行整体装修，期间装修共计花费了四十几万元。2018年8月22日，卡得超市完成了门面的整体装修，并于2018年8月28日开始试营。在卡得超市营业期间，卡得超市的股东内部发生纠纷，卡得超市的部分股东及部分股东唆使供货商到卡得超市的超市内将货物搬离。2018年9月19日，卡得超市开始对超市内货物进行盘点。再过几天卡得超市欲再次对货物进行盘点时，发现超市的门口已经被全部上锁，随后欣华物业公司的负责人蔡莉凤便联系卡得超市，要求卡得超市出面协商解决门面租赁的事宜。因为租赁的门面被欣华物业公司上锁，在2018年9月26日,卡得超市不得不到欣华物业公司处协商。在协商的过程中，欣华物业公司承认锁了卡得超市的门面。在此期间，卡得超市一直想通过友好协商的方式解决双方之间产生的纠纷。欣华物业公司于2018年10月17日向柳州市城中区人民法院提起诉讼，欣华物业公司在起诉时称是卡得超市在2018年9月16日单方提出解除签订的租赁合同。欣华物业公司在起诉时没有列明的卡得超市的联系电话，故意让法院联系不上卡得超市，使案件缺席审理。欣华物业公司在2018年10月份，就已经把卡得超市租赁的门面中的部分场地租赁给了广西联华超市股份有限公司使用经营。第二，欣华物业公司在一审提供的微信聊天记录不是卡得超市所发。欣华物业公司在一审时没有提供任何证据证实卡得超市在2018年9月13日以后单方提出解除《房屋场地使用合同》。卡得超市投入大量资金对租赁场地进行了装修，即使卡得超市要单方解除租赁合同，也不会在2018年9月13日提出。因为此时还在双方约定的免租期内，卡得超市不至于会在还有两个多月的免租期情况下，就单方提出解除租赁合同。第三，卡得超市在租赁期间并没有拖欠欣华物业公司的任何费用，卡得超市也已经按时向欣华物业公司缴纳了租赁场地的物业费等费用。在欣华物业公司强行锁门后，卡得超市才不向欣华物业公司缴纳租赁场地的物业费等费用。第四，在欣华物业公司强行锁门后，卡得超市至今仍有部分货架搁置在被告的场地之内不得搬出，所以欣华物业公司称卡得超市在2018年10月9日搬离租赁的场地明显与事实不符。二、一审法院以卡得超市单方违约判决卡得超市向卡得超市支付违约金340440元没有任何事实和法律依据，是错误的。在本案中，是欣华物业公司违约在先，卡得超市不存在任何违约情形，所以不应承担任何违约责任。在一审法院还没有下判决时，卡得超市曾联系一审法院表示为了防止出现相互矛盾的判决结果，请求法院给予卡得超市两天时间收集证据、准备材料，然后向一审法院提起诉讼让欣华物业公司向卡得超市返还押金、租金及支付违约金等，一审法院未予准许。 欣华物业公司辩称，卡得超市因其股东内部矛盾向欣华物业公司提出退租并要求解除房屋场地使用合同。卡得超市的过错导致租赁合同解除，卡得超市应当向欣华物业公司支付违约金340440元。欣华物业公司在卡得超市明确表示退租并搬离退出场地后，由于卡得超市的原因导致办了超市购物卡的人员在租赁场地闹事，政府部门对此事进行调查，欣华物业公司在此情形下才锁闭租赁场地大门。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回卡得超市的上诉请求。 欣华物业公司向一审法院起诉请求：一、确认欣华物业公司与卡得超市签订的《房屋场地使用合同》解除；二、判决卡得超市支付欣华物业公司违约金340440元；三、本案诉讼费用由卡得超市负担。 一审法院认定事实：2018年6月13日，欣华物业公司与卡得超市签订《房屋场地使用合同》。合同约定主要内容：一、欣华物业公司向卡得超市提供柳州市桂中大道19号文源华都12-1-3和12-1-4号门面场地。二、门面使用场地总建筑面积为1134.8㎡，场地使用期限共计十年（从2018年7月1日至2028年6月30日止）。签订本合同三日内，由卡得超市直接向欣华物业公司交纳150000元场地使用保证金和一个月场地使用费113480元，共计263480元，卡得超市交纳后可进场装修。三、场地使用费按每月100元／㎡收取，每两年递增5％。每年场地使用费收取金额如下：自2018年7月1日至2019年6月30日，场地使用费为113480元／月。其中2018年7月1日至2018年11月30日（5个月）为筹备和装修期，不收取卡得超市场地使用费。四、卡得超市提前终止合同或私自转让、转租门面的，卡得超市向欣华物业公司支付违约金340440元。五、保证金的退还：保证金在合同期满后，在使用门面房屋主体结构不受损坏、损失并无其他违约责任的情况下，卡得超市无违约行为或经欣华物业公司同意中途转让给第三方，由欣华物业公司如数退还保证金给卡得超市，若发生此项违约则在以保证金范围按实际损失计赔，多退少补（保证金不计利息）。 2018年6月13日欣华物业公司将租赁场地交付卡得超市使用。同年9月卡得超市向欣华物业公司提出不再租用租赁场地，并于2018年10月9日搬离租赁场地，欣华物业公司知晓并于当日实际接收控制租赁场地。卡得超市向欣华物业公司支付了150000元保证金及一个月的租金113480元。 一审法院认为，依法订立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于合同解除的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，卡得超市于2018年10月9日搬离租赁场地，表明不再继续租用租赁场地，欣华物业公司认可并于当日接收控制租赁场地，欣华物业公司、卡得超市双方于2018年6月13日签订的《房屋场地使用合同》无法继续履行，现欣华物业公司诉请要求确认该合同于2018年10月9日解除有事实法律依据，一审法院予以支持。关于违约金的问题。合同第六条第二款约定：乙方提前终止合同或私自转让、转租门面的，乙方向甲方支付违约金340440元。本案中卡得超市于2018年9月向欣华物业公司表示不再租用租赁场地并于2018年10月9日搬离租赁场地，单方提前终止合同，违反了合同约定，应承担违约责任，故欣华物业公司依据合同主张卡得超市支付违约金340440元有事实和法律依据，一审法院予以支持。一审判决：一、欣华物业公司与卡得超市于2018年6月13日签订的《房屋场地使用合同》于2018年10月9日解除；二、卡得超市向欣华物业公司支付违约金340440元；一审案件受理费10610元、公告费350元，合计10960元（欣华物业公司已预交），由卡得超市负担5655元，欣华物业公司负担5305元。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 上诉人卡得超市向本院提交了招商银行户口交易明细表和2018年9月26日卡得超市法定代表人覃立高与欣华物业公司员工谈话录音，欲证明卡得超市投入大量资金装修门面，欣华物业公司在2018年9月26日已经控制了租赁的商铺。被上诉人欣华物业公司向本院提交了2019年5月24日卡得超市法定代表人覃立高和欣华物业公司员工的谈话录音，欲证明卡得超市提前解除租赁合同的事实。本院认为卡得超市是否投入资金装修商铺与本案当事人争议的事实没有关联，欣华物业公司提交的谈话录音不能证明其主张的事实，故本院对卡得超市提交的招商银行户口交易明细表和欣华物业公司提交的谈话录音不予采信。在卡得超市提交的2018年9月26日卡得超市法定代表人覃立高与欣华物业公司员工谈话录音中，欣华物业公司的员工称按照欣华物业公司的指示于2018年9月25日锁闭了卡得超市租赁的商铺，欣华物业公司认可该录音的真实性，本院对该证据予以采信。 卡得超市对一审查明卡得超市在2018年9月提出不再租用租赁场地，并于2018年10月9日搬离租赁场地，欣华物业公司知晓并于当日实际接收控制租赁场地的事实有异议。对此，首先欣华物业公司在一审中提交的微信记录的相对方身份不明，微信的内容仅是提出协商解除合同并退还押金，微信记录不能证明卡得超市已经提前解除租赁合同的事实。其次，欣华物业公司在一审中未如实陈述案件事实，隐瞒了欣华物业公司于2018年9月25日锁闭租赁场地大门的事实。据此，一审判决认定卡得超市提前解除合同并于2018年10月9搬离租赁场地，证据不足，卡得超市的异议成立。卡得超市、欣华物业公司对一审查明的其余事实无异议，本院予以确认。 本院另查明，欣华物业公司于2018年9月25日锁闭了卡得超市租赁场地的大门。欣华物业公司收回卡得超市承租的场地后，已经把该场地出租给案外人使用。 本院认为，综合当事人在二审中的诉辩意见，归纳当事人争议的焦点为：一、卡得超市是否提前解除了租赁合同；二、卡得超市是否应当向欣华物业公司支付违约金。 根据本院查明的事实，欣华物业公司、卡得超市签订租赁合同后，欣华物业公司已经按照合同的约定交付了租赁的场地。卡得超市接收租赁场地后对该场地进行装修经营。在双方履行租赁合同的过程中，卡得超市没有向欣华物业公司返还租赁的场地，也没有逾期交纳租金或者其他费用。据此，欣华物业公司主张卡得超市提前解除了租赁合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院确认租赁合同已于2018年10月9日解除，并判决卡得超市向欣华物业公司支付违约金340440元，亦无事实和法律依据，本院予以纠正。 欣华物业公司于2018年9月25日锁闭租赁场地的大门后收回租赁的场地，并把该场地出租给案外人使用。欣华物业公司于2018年9月25日解除了《房屋场地使用合同》。据此，本院确认欣华物业公司与卡得超市2018年6月13日签订的《房屋场地使用合同》于2018年9月25日解除。 综上所述，卡得超市的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2018）桂0202民初2677号民事判决第二项； 二、变更广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2018）桂0202民初2677号民事判决第一项为：柳州市欣华物业服务有限公司与广西卡得超市股份有限公司2018年6月13日签订的《房屋场地使用合同》于2018年9月25日解除； 三、驳回柳州市欣华物业服务有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费10610元、公告费350元，合计10960元（柳州市欣华物业服务有限公司已预交），由柳州市欣华物业服务有限公司负担；二审案件受理费6407元（上诉人广西卡得超市股份有限公司已预交），由被上诉人柳州市欣华物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 侦 审判员 杨显强 审判员 黄继湘 二〇一九年十一月十五日 书记员 杨茜如