河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民再75号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南宏江房地产开发有限责任公司，住所地河南省郑州市中原区棉纺西路1号。法定代表人：刘明阳，任公司董事长。委托诉讼代理人：高显林，男，汉族，1954年12月13日出生，住河南省南阳市卧龙区，系该公司法律顾问。被申请人（一审原告、二审上诉人）：李海峰，男，汉族，1973年7月8日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：赵冰冰，女，汉族，1979年8月1日出生，住河南省南阳市卧龙区，系李海峰之妻。再审申请人河南宏江房地产开发有限公司（以下简称宏江公司）与被申请人李海峰为房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）豫13民终7218号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年6月24日作出（2019）豫民申2160号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人宏江公司的委托诉讼代理人高显林，被申请人李海峰及其委托诉讼代理人赵冰冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏江公司申请再审称，1、《商品房买卖合同》约定，买受人不能在规定期内取得房屋产权证书的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。本条约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的当事人特殊约定范围，结合本案《商品房买卖合同》约定为已付房款的0.1%支付违约金。2、二审随意酌定判决宏江公司支付所购房款20%的逾期办证违约金不成立。本案房产已于2009年11月交付完毕，李海峰居住该房长达10年之久。当时购该房17余万元，现价能售50余万元，不存在给对方造成损失的事实。二审法院适用《中华人民共和国合同法》第114条规定，从而酌定宏江公司承担20%的违约金不能成立。3、宏江公司已按《商品房买卖合同》约定及时向产权登记机关备案登记完毕，现二审判决宏江公司支付房款20%的逾期办证违约金，实属错判。请求依法改判或发回重审。李海峰辩称，1、《中华人民共和国合同法》114条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以以约产因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。李海峰在一审、二审、再审中，首先提到违约金偏低问题，其次提到由于宏江公司违约给李海峰造成的损失问题。宏江公司经业主十几次催促仍没有办证，结果造成同小区的一至六号楼有房产证的房屋比没有房产证的同面积七号楼房屋多卖三十万元，七号楼业主孩子上学由于没有房产权证，另交择校费六万元，房屋无法贷款抵押，无法进行房屋买卖过户交易。由此可见宏江公司违约给李海峰造成的损失是巨大的。宏江公司于法律法规而不顾，歪曲事实，进而达到长期拖延办证的真实目的，以阻止小区其他业主也要起诉宏江公司的诉讼想法。2、当初购买的宏江公司商品房的房价并不低，但十几年前的房价无法和现在相比。如果当时买其他房产，到现在升值可能更高，现在用70万元根本买不到周边的房子。省高院的再审裁定中只对南阳中院判定支付违约金提出异议，根本没有涉及房屋所有权证办理的关键问题。据我们了解，宏江公司一直没有向房管局申请房权证办理，也没有交缴大修基金，手续不全，房权证无法办理的责任在宏江公司。综上，原二审判决正确，要求维持。李海峰向一审法院起诉请求：2008年5月17日，原、被告签订了商品房买卖合同一份，该合同约定，原告购买被告开发的位于南阳市××路与××路交汇处××公寓××单元××房，房款175765元。2008年5月16日，原告向被告支付了全部购房款175765元，被告为原告出具了收款收据。2008年5月17日，被告向原告交付房屋。原告将房屋装修后搬入居住至今。被告在商品房买卖合同中承诺，签订合同交付商品房使用后90日内,持办理产权登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，出卖人向买受人赔偿违约金。但自2008年8月20日起，原告多次要求被告为该房屋办理房地产权属证书，但被告均以种种理由推诿，至今未予办理。故原告诉至法院，请求：1、判令依法确认争议房产归原告所有；2、判令被告为原告办理房屋所有权属证书；3、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金，自2008年8月20日起按原告已付购房款175765元，按中国人民银行同期贷款利息计算至房屋所有权证办理交付原告之日止；4、判令诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2008年5月17日，原告与南阳市宏江房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同。该协议约定，原告购买该公司开发的位于南阳市××路与××路交汇处××公寓××单元××房，房款175765元。合同第十五条约定，“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”2008年5月16日，原告向该公司支付了全部购房款175765元，该公司为原告出具收款收据。2008年5月17日，被告向原告交付房屋。后原告要求被告为该房屋办理权属证书，但被告至今仍未办理，双方产生纠纷，原告诉至本院。另查明，被告原名称为南阳市宏江房地产开发有限责任公司，后名称变更为河南宏江房地产开发有限责任公司。被告于2004年7月14日取得南阳市建设工程规划许可证，于2005年10月26日取得土地证，于2005年6月2日取得建设用地规划许可证，于2006年8月16日取得建设工程施工许可证，于2006年9月14日取得商品房预售许可证，于2009年7月6日取得南阳市建设工程竣工验收备案证书。一审法院认为，原、被告在平等、自愿的基础上签订了商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定及时足额支付了购房款，被告作为出卖人，在收到房款后应当履行交付房屋、协助原告办理产权证书的义务，但由于被告的原因，原告至今未取得房屋权属证书，其行为已构成违约，应承担继续协助原告办理产权登记手续并支付违约金的违约责任。关于违约金的计算，原告要求按中国人民银行贷款利率计算未及时协助办理房产证的违约金，按照《合同法》第一百一十四条规定，计算违约金根据合同约定或因违约行为造成的实际损失，关于实际损失原告并没有提供证据，故本案根据双方合同约定计算违约金。双方签订合同约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，即按合同约定被告应支付的违约金为175765元×0.1%=175.8元。关于原告主张确认该房产归其所有的诉讼请求，我国采取物权公示制度，被告应积极配合原告进行产权登记。一审法院判决：一、本判决生效后三十日内，被告河南宏江房地产开发有限责任公司协助原告李海峰办理南阳市滨河路与卧龙路交汇处锦江公寓7幢7单元7××号房屋的产权登记手续。二、判决生效后十日内，被告河南宏江房地产开发有限责任公司向原告李海峰支付逾期办证违约金175.8元。三、驳回原告的其他诉讼请求。诉讼费100元，由被告河南宏江房地产开发有限责任公司负担。李海峰不服一审判决，上诉请求：撤销原判，依法发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、依据双方合同的约定，宏江公司是办理房产证义务人，长达十余年未办证的原因是因为被上诉人造成的，且办理房权证的主要手续材料均有被上诉人持有或办理，原判由宏江公司协助上诉人办证是本末倒置，违背事实和合同的约定，应为上诉人协助宏江公司办理房屋产权证书。2、原审认定违约金过低，违背法律本意，该判决显失公平、公正。合同约定的出卖人违约承担的违约责任与双方合同第四条约定的“买受人逾期付款的违约责任按日万分之四”的违约责任相比明显悬殊巨大，房产证长期未办理，给上诉人造成的损失难以计算。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，应自办证违约时间起以购房款总额按照银行同期同类贷款利率计付至证办出之日止。二审法院查明：被上诉人宏江公司已收取上诉人李海峰大修基金、测绘费、交易税、印花税、登记费等费用。其他与一审法院认定事实一致。二审法院认为，上诉人李海峰与被上诉人宏江公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同。合同约定的上诉人李海峰支付购房款及被上诉人宏江公司交付房屋等基本义务也已履行完毕，故该争议房屋产权应归上诉人李海峰所有。按照《商品房买卖合同》第十五条系关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。”依据合同约定及法律规定，办理产权登记的责任在被上诉人宏江公司，宏江公司于2008年5月17日将房屋交付李海峰，但至今未办理房屋产权证书，其长期未予办理，已构成违约，应当承担继续履行合同并支付违约金的责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由此可知，违约金制度的设立可以使当事人预知不履行或者不适当履行的后果，其主要作用是对违约方不守约的惩罚，同时也是对守约方损失的弥补。本案中，上诉人李海峰称《商品房买卖合同》约定的“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”明显属于约定的违约金过低的情形，其请求增加，本院予以准许。其请求自2008年8月20日起以已付购房款175765元，按中国人民银行同期贷款利息计算至房屋所有权证办理交付日止，要求明显过高，本院不予支持。因宏江公司在交房后长达十余年之久的时间内一直未予办理房屋产权证书，过错程度明显。综合上述因素，本院酌定违约金以总房款的20%计付，即175765元×20%=35153元。上诉人李海峰另称应当由其配合宏江公司为其办理房屋产权证书，而非由宏江公司配合其办理房屋产权证书，本院认为，首先，依据合同约定，出卖人宏江公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；其次，宏江公司已收取上诉人李海峰大修基金、测绘费、交易税、印花税、登记费等费用；第三，办理房屋产权证书所需的资料除购房者基本信息外，其他主要资料均由被上诉人宏江公司持有，因此办理房屋产权证书的义务人应为宏江公司。故原审判令宏江公司协助李海峰办理产权登记手续不当，应当由被上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司为上诉人李海峰办理房屋产权登记证书，由上诉人李海峰配合提供办理房屋产权证书所需的相关资料。综上所述，上诉人李海峰的上诉请求部分成立。二审法院判决：一、维持卧龙区人民法院（2018）豫1303民初4593号民事判决第三项；二、增判：南阳市滨河路与卧龙路交汇处锦江公寓七号楼七单元7××号的房屋产权归上诉人李海峰所有；三、变更卧龙区人民法院（2018）豫1303民初4593号民事判决第一项为：被上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内为上诉人李海峰办理南阳市滨河路与卧龙路交汇处锦江公寓七号楼七单元7××号的房屋产权登记证书，由上诉人李海峰配合提供办理房屋产权证书所需的相关资料；四、变更卧龙区人民法院（2018）豫1303民初4593号民事判决第二项为：本判决生效后十日内，被上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司向上诉人李海峰支付逾期办理房屋产权登记的违约金35153元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，二审案件受理100元，共计200元，由上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司负担。本院再审过程中，双方均无新证据向法庭提交。本院再审认定事实与原一、二审查明事实一致。本院再审认为，一、依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，李海峰与宏江公司在平等、自愿的基础上签订了商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应为合法有效；合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，李海峰已经按照合同约定支付购房款，宏江公司除了需要按照合同约定交付房屋，还应当在合同约定的时间为李海峰办理房屋产权登记证书，但宏江公司于2008年5月17日将房屋交付李海峰后，至今未办理房屋产权证书，其行为已构成违约，依法应承担继续为李海峰办理房屋产权登记证书并支付逾期办证违约金的违约责任。二、关于违约金的计算问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。……”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述法律规定，人民法院增加违约金应以当事人请求为前提，以违约造成的实际损失为限额。本案中，因李海峰无法证明因宏江公司逾期办证给其造成的实际损失，现不能确定李海峰是否存在实际损失，故对李海峰增加违约金的请求本院再审不予支持，本案仍应根据双方合同的约定计算违约金。因此，本院原二审判决在没有要求李海峰举证证明其实际损失的情况下，酌定违约金为总房款的20%没有依据，本院再审予以纠正。因双方签订合同约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，即按合同约定宏江公司应支付的违约金为175765元×0.1%=175.8元。三、关于办理房屋产权证书义务人的确定问题，依据双方合同约定，出卖人宏江公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；且宏江公司已收取上诉人李海峰大修基金、测绘费、交易税、印花税、登记费等费用；办理房屋产权证书所需的资料除购房者基本信息外，其他主要资料均由被上诉人宏江公司持有，因此，办理房屋产权证书的义务人应为宏江公司。本院原二审认定应当由河南宏江房地产开发有限责任公司为李海峰办理房屋产权登记证书，由李海峰配合提供办理房屋产权证书所需的相关资料并无不当，本院再审予以维持。本案中，因宏江公司在房屋交付后长达十余年未履行办理房屋产权证书义务，其在支付逾期办证违约金的同时，应积极为李海峰办理南阳市滨河路与卧龙路交汇处锦江公寓七号楼七单元7××号的房屋产权登记证书，本院也相信宏江公司能充分认识到其违约行为的错误，在判决规定的时间内能够积极为购房者办理房屋产权证书。若宏江公司在本院规定的时间内仍不履行为购房者办理房屋产权登记证书的义务，则基于公平原则和诚实信用原则，从纠正开发商的违约行为，保护购房者的合法权益，引导商品房市场健康发展的角度出发，宏江公司应按照李海峰已付购房款总额并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向李海峰继续支付违约金，直至房屋产权登记证书交付李海峰之日止。综上，本院原二审判决适用法律错误，本院再审予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫13民终7218号民事判决和南阳市卧龙区人民法院（2018）豫1303民初4593号民事判决；二、南阳市滨河路与卧龙路交汇处锦江公寓七号楼七单元7××号的房屋产权归李海峰所有；三、本判决生效后三十日内，河南宏江房地产开发有限责任公司向李海峰支付逾期办理房屋产权证书违约金175.8元。四、河南宏江房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内为李海峰办理南阳市滨河路与卧龙路交汇处锦江公寓七号楼七单元7××号的房屋产权登记证书，由李海峰配合提供办理房屋产权证书所需的相关资料。若河南宏江房地产开发有限责任公司逾期仍不履行办理房屋产权登记证书义务，则按李海峰已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向李海峰继续支付违约金，直至房屋产权登记证书交付李海峰之日止。五、驳回李海峰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，二审案件受理100元，共计200元，由河南宏江房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李淑君审判员  李路明审判员  张 鹏二〇一九年十一月十二日法官助理吴春哲书记员陈傲