广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初5416号原告：广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司，住所地广东省广州市增城区永宁街永和居委会永顺大道东15号。法定代表人：陈春明。委托代理人：苏丽慧，女，1983年8月18日出生，系该公司员工。委托代理人：林恒娥，女，1980年11月19日出生，系该公司员工。被告：彭绍冬，男，1972年10月27日出生，住湖南省衡山县。原告广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司诉被告彭绍冬物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司的委托代理人苏丽慧、林恒娥，被告彭绍冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司向本院提出诉讼请求：一、被告立即支付自2017年12月至2019年5月的物业管理费4087.62元、2017年11月至2019年4月的公共照明分摊电费126.01元、2017年11月至2019年4月的电梯分摊电费159.81元、2017年11月至2019年4月的代收水费417.6元、2017年11月至2019年4月的污水处理费136.55元、2017年11月至2019年4月的污水处理费228元，以及支付2017年11月至2019年5月的违约金4091.31元（违约金每天按欠缴金额的0.3%，暂计至2019年5月31日，需计算至付清之日止），上述欠费总额为9246.9元。二、被告承担本案的全部公告费、诉讼费等相关费用。事实与理由：原告作为广州市增城区永和海伦春天小区的物业管理单位，与被告签订了《广州奥晨留学家园-前期物业管理服务协议》，由原告为被告购买的位于增城区新塘镇永和蝴蝶谷一街10号903房提供前期物业管理服务。原被告双方在《前期物业管理服务协议》中约定了高层住宅(带电梯)按建筑面积每月每平方米1.8元收取，被告所购房屋的建筑面积为126.16平方米，每月的物业管理费为227.09元。根据协议第八条，原告受有关单位可代收代缴公共水电费等费用。由于被告至今仍欠费未缴，根据协议第十一条第三项，被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求补交并从逾期之日起按逾期每天0.3%交纳滞纳金。双方签署上述协议后，原告依约履行了物业管理等其他义务，但被告却在2017年11月之后却未能依约缴付管理费、水费、公共照明费、电梯电费、二次供水电费、污水处理费等，期间原告一直通过多种方式催收未果。被告彭绍冬辩称：一、原告起诉的事实和理由不成立，应依法驳回。1、原告主体不合法。被告与广州中颐物业管理有限公司新塘分公司签订的《前期物业管理服务协议》，原告并非本案的合同主体，不是合同当事人。2、由于原告管理期间所有物业管理费用收支和公摊水、电、污水处理费均一直没有公开、公示，根据谁主张谁举证的原则，被告认为原告所主张的公摊水、电、污水处理费自始不存在。3、被告没有违约行为，原告在起诉前没有进行过书面或者电话催告，属于滥用诉权进行恶意诉讼。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，原告起诉之前都没有按照法律的规定去催缴并给与合理履行期限，所提起的本案诉讼违反了法律的规定，属于恶意诉讼。4、原告占用业主公共部分、管理费收支账目不公开、纵容违建、侵吞业主公共收益已经违约在先。原告私自将游泳池等公共地方出租给他人作为商业经营私下收取利益，所有管理费用收支和公共收益均一直没有公开，纵容开发商违建，露天停车场收费更是每年侵吞巨额业主公共收益，原告的行为明显违反了合同第一条第一款的约定，违约在先。5、自2012年交楼以来，原告一直进行劣质服务，小区乱象早已是千疮百孔，有目共睹，劣迹斑斑：保安不巡岗、卫生脏乱差、纵容违建、公共收益和水电开支不公示等等，很多业主反映问题得不到解决，采取不交或缓交物业管理费进行抗议已是普遍现象。二、由于原告的劣质管理、服务不到位，所以在四五年前小区广大业主就联名发起了停止缴纳物业管理费，让物业公司“断粮”自动退出小区管理的活动，被告也是在这样的大背景之下，为响应广大业主的号召而不愿意缴纳物业管理费的，欠缴物业费事出有因。三、原告的起诉别有用心。被告是小区的热心业主，是小区的义工，为小区筹备组和业委会的成立做了许多工作，得到了广大业主的支持和理解，同时也损害到了原告的利益。今天作为被告出庭的全部是小区的热心人士，原告具有明显的针对性，通过打压热心业主和业委会支持者，以达到继续留在小区侵吞业主收益、非法管理的真实目的。本案起诉是在小区召开业主大会投票更换物业公司之后不久，明显是在打击报复业委会支持者。四、滞纳金具有法定性、强制性和惩罚性的特点。因此合同中关于原告收取滞纳金的约定已经明显违反了合同法第52条“（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”和第40条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定应当认定无效。本案系平等主体间的民事纠纷，双方当事人均未对违约金进行约定，因此原告所主张的违约金，没有合同依据。五、开庭前的2019年8月10日被告本着息事宁人的心态，主动前往原告管理处要求缴纳管理费，但原告恶意拒收，强迫要求被告必须缴纳高额违约金，主观制造出被告不履行付款缴费的违约事实，被告认为：1、原告诉求的物业费并非被告不履行，确实是原告拒收和强制性要求被告缴纳高额不合法不合理违约金造成了被告无法履行欠费的事实，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条，应当认定被告已经被告已经履行了物业服务合同的义务，是原告违约主观制造履行障碍，为恶意诉讼主观制造条件，原告的诉讼请求法院应予驳回。2、原告要求支付高额违约金没有合同依据和法律依据，纯属无理取闹，希望法院从弱者被告的角度多考虑和分析本案原因，支持被告答辩意见。综上，原告恶人先告状，所提出的诉讼主张与事实不符，于法无据，实属无理取闹，依法应予驳回，并承担本案的全部诉讼费用。经审理查明：广州中颐物业管理有限公司新塘分公司成立于2009年12月21日。2014年1月24日，广州中颐物业管理有限公司新塘分公司的名称变更为原告。2011年6月18日，被告（甲方、业主）与广州中颐物业管理有限公司新塘分公司（乙方、物业管理单位）签订《前期物业管理服务协议》，约定“……第一条甲方所购物业基本情况物业名称广州奥晨留学家园类型：住宅座落位置：H2栋903号建筑面积：126.16平方米第二条双方的权利和义务……二、甲方的权利和义务……4、依据本协议按时向乙方交纳物业管理服务费用；……第六条、甲方交纳费用时间：……二、物业管理服务费用按照以下标准收取：1、高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米1.8元收取；……三、物业管理费不包含以下公共水费、电费（楼梯及大堂照明、电梯、二次供水用电按实际用量向业主分摊）……六、除首期费用以外，其他的交纳费用方式及时间：1、以银行划扣形式缴付。2、每月10日前确保指定划扣的银行账户有足够余额支付本月物业管理服务费、上月的水电费及其他公共分摊等。……4、业主（住户）未按时缴纳物业管理服务费用的，按逾期每日加收欠缴金额千分之三滞纳金。……第八条、代收代缴费用受有关部门或单位的委托，乙方可提供公共水电费、燃气费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）。……第十一条违约责任……三、甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按逾期每天千分之三交纳滞纳金。……”。2019年6月21日，原告出具《广州海伦堡物业管理有限公司缴款通知书》，催促被告彭绍冬缴纳：2017年12月1日至2019年6月30日的本月管理费227.09元、往月管理费4087.62元和违约金3424.75元；2017年11月1日至2019年5月31日的本月水费12.18元、往月水费417.60元和违约金400.32元；2017年11月1日到2019年5月31日的本月污水处理费6.65元、往月污水处理费228元和违约金218.57元；2017年11月1日至2019年5月31日的本月二次供水电费3.78元、往月二次供水电费136.55元和违约金133.11元；2017年11月1日至2019年5月31日的本月电梯电费9.69元、往月电梯电费159.81元和违约金134.08元；2017年11月1日至2019年5月31日的本月公共照明电费7.65元、往月公共照明电费126.01元和违约金105.33元。原告出具的《2017年12月～2019年05月电梯电费分摊表—按户数分摊（蝴蝶谷10座903房彭绍冬）》载明：2017年12月到2019年5月电梯电费分摊读数、倍率、本月行度、单价0.6291、每月分摊总额、户数115、每户分摊金额、每阶段户数/分摊系数。原告出具的《2017年12月～2019年05月公共电费分摊表（蝴蝶谷10座903房彭绍冬）》载明：2017年12月到2019年5月公共照明电费的上月读数、本月读数、倍率、本月行度、单价0.6291、每月分摊总额、户数115、每户分摊金额。原告出具的《2017年12月～2019年05月公共电费分摊表（蝴蝶谷10座903房彭绍冬）》载明：2017年12月到2019年5月二次供水电费的上月读数、本月读数、倍率、每月行度、单价0.6291、每月分摊总额、住户总用水用量、每月分摊单价。另查明，李俊辉等众多业主在《海伦春天业主关于停交物业费的函》中签名，该函称：蝴蝶谷自2012年10月收楼以来，广大业主一直配合物业工作，按时交纳物业，但物业在管理方面完全没有按物业合同里面规定的执行，具体有27项，上述情况未解决之前，业主停交管理费，何时解决，何时续交。2015年12月27日，李俊辉等十多名业主出具《关于继续停交物业管理费的通知函》，该函称：原告在物业管理方面完全没有按照物业合同约定执行，一直存在很多问题，部分业主两次跟物业沟通，针对2014年12月14日的海伦春天关于停交物业费的函及2015年5月关于物业管理所存在的问题进行沟通反馈，现已过了一年，还没有收到原告关于问题是否解决的确回复，如问题已解决就安排业主代表进行验收，如验收合格的话业主开始交纳管理费，如验收不合格的话继续停交管理费。原告于2019年7月5日出具多份《告知书》，告知蝴蝶谷1街9号的12名业主、蝴蝶谷1街10号的13名业主、蝴蝶谷1街8号的11名业主、蝴蝶谷1街7号的5名业主、蝴蝶谷1街6号的9名业主、蝴蝶谷1街5号的7名业主、蝴蝶谷1街4号的8名业主、蝴蝶谷1街2号的2名业主、蝴蝶谷1街11号的10名业主，因上述业主以各种原因拒绝缴纳物业费，已通过多种途径催收均无果，请欠费业主尽快到物业服务中心前台办理缴费，近期将对欠费6个月的业主向人民法院提起诉讼。原告出具《致海伦春天业主的公开信》称：“尊敬的海伦春天业主/住房：……自2010年开始交付业主入住以来，海伦堡地产携手海伦堡物业与广大业主一起成长。由于前期物业工作管理不到位，我们的工作有许多不足的地方，导致现场品质下降。在此，我们做出最深刻的检讨和自我反思，为此我们也对之前的工作进行了梳理和项目人员架构调整，对往后的工作安排做了一系列工作计划。物业自4月更换服务团队开始，为了给广大业主营造舒适、安全的居住环境，不断提升我们的服务质量，我们开始了提升品质的“春雷行动”，从管理体制入手，狠抓工作细节。继续秉承着。服务，从每一件小事做起“的服务理念，现将海伦春天物业服务中心近期的工作呈报予您，以便您能够更加全面了解我们的工作内容：1、优化海伦春天服务人员，重新调整海伦春天人事组织架构，派驻新的管理团队进驻海伦春天，对业主反映比较有争议的人员进行优化，截止到2019年5月份，已经全部完成；2、针对海伦春天业主房屋前期遗留的各种质量问题进行持续的收集、解决，本着解决问题的态度，我们的处理原则是不管任何问题，我们都先提出维修方案，再去梳理责任归属，截止到2019年6月15日，已经收集业主房屋质量问题68宗，解决32宗；3、持续提升小区现场品质，截止2019年6月15日，我们已更换楼道灯986盏、增加地库灯管362条，共计支出183200元。为了解决长期积水，已对小区排水系统进行全面疏通并得到解决，对园区路面冲洗并长期保持循环清洁、定期冲洗地库、增设绿化路牙等，所有工作我们持续推动下去。4、至业委会成立至今双方建立了联合巡检机制、解决每一个业委会反映出来的重点问题，整治社区脏乱差现象，根据协议将公共收益的分批逐一到业委会账户，已经到账金额201871.91元。由于客观原因，截止到2019年6月15日，海伦春天尚有152万的物业费未收回，对企业的运转造成很大困难，企业的良好运转离不开广大业主们的支持，但海伦堡物业并没有因为这笔欠款而降低我们的服务标准，海伦堡物业始终不忘初心、使命前行，一直在努力改变前期存在的不足。……”。本案审理期间，原告提交《关于蝴蝶谷10座903房水电费发票及各项费用计算方式的说明》，称：我司提供的2017年12月至2019年5月份的用水用电费用发票（电梯分摊电费、公共照明电费及水费发票），其中，电梯分摊电费发票的用电地址为广州市增城区永宁街永和居委会用书大道东海伦春天2#电房。1、关于电梯分摊电费计算方式：海伦春天小区每座均有独立的电梯／照明用量电表，其中蝴蝶谷10座电表安装在海伦春天2#电房里面，我司根据每月抄得的电表读数减去上月的读数，即可得出当月该座电梯用电行度，由于我司小区每座的电梯和公共照明是共用一个用量电表计量，根据电梯和公共照明电量使用（六四开来分摊），按照当月该座电梯用电行度*60%得出电梯用量，按照当月该座电梯用电行度*40%得出公共照明电量，得出该栋电梯用量*电费单价计算该栋电梯总金额，然后再根据电梯分摊的计算公式：该座电梯分摊总金额／（一段户数×1+二段户数×1.2十三段户数×1.4+三段户数×1.8），计得每户的分摊费用，由于被告房屋在9楼，故其从负一层车库到一楼的分摊系数标准按照6—10层的公式计算。（详细见蝴蝶谷10座电梯电费分摊表）由于供电部门是按小区蝴蝶谷10座电梯／公共照明总电量收费的，故我司按小区上月电梯用电量向供电部门交费（详细见已提交的供电部门开具的电梯电费发票）。2、关于公共照明分摊电费的计算方式：我司已提交的2017年12月至2019年5月份的公共照明电费发票上的用电地址为海伦春天蝴蝶谷10座公共照明，投递地址为增城区永宁街永和居委会用书大道东海伦春天2#电房，说明该公共照明电表也是安装在海伦春天2#电房里面，根据用电地址可得知已提交的发票含涉案的蝴蝶谷10座公共照明的用电量及金额。公共照明分摊电费的计算方式：每户梯灯分摊金额=梯灯用电金额／已安装梯灯楼层用户数。（详细见已提交的供电部门开具的公共照明电费发票及蝴蝶谷10座位公共照明电费分摊表）由于供电部门是按小区蝴蝶谷10座电梯／公共照明总电量收费的且金额开具同一张发票上面，故我司按小区上月电梯用电量向供电部门交费（详细见已提交的供电部门开具的电梯电费发票）。从2016年5月营改增开始取得增值税专用发票上面未备注用电地址，改为备注该楼栋的用户编号、结算户号、客户编码等，蝴蝶谷10座电梯／公共照明在供电局的用户编号为0800830053015800。3、关于二次供水电费的计算方式：我司已提交的2017年12月到2019年5月的二次供水电费发票上的用电地址为海伦春天澜溪涧2座负2层。由于海伦春天小区地势较高，蝴蝶谷10栋1层用户就要采用水泵加压的方式送水，故产生的电需分摊二次供水电费，按用户用水量摊分：水泵实际用电量／该栋1层以上用户（含1层住户）的用水量=每立方水的二次供水电费，再用得出的每立方水的二次供水电费*每户的用水量=每户二次供水电费。由于供电局是按照小区增城区永宁街永和萎元村、简村（一区二期）专变非工业母表进行收取费用的，故我司也是按海伦春天小区该表行度缴纳电费。（详见已提交的供电局开具的二次供水电费发票）增城市永宁街永和蒌元村、简村（一区二期）专变非工业母表从2016年5月营改增开始取得增值税专用发票上面未备注用电地址，改为备注该电表的用户编号、结算户号、客户编码等，二次供水电费电表在供电局的用户编号为：0800830051786360。4、关于自用水费和污水处理费的计算方式：关于水费发票的用户地址为增城区永宁街永和居委会永顺大道东15号。海伦春天蝴蝶谷10座单元业主均有自家的独立水表，该水表均安装在室外，我司每月根据抄表数计算每户的自用水费和污水处理费。涉案小区的业主自用水费和污水处理费用均由我司代收代缴，由于供水部门是按照小区水大总表进行收取费用的，故我司也是按海伦春天小区大总表行度缴纳水费。（详见已提交的供水部门开具的水费发票和污水处理费行政事业性收费）。本案审理期间，被告提交照片和视频，拟证明：1、原告安保管理不到位，车辆出入口行人出入自由，无须安全登记，地库门禁无启用；2、私自将公共地方出租给丰巢公司、售货公司、超市，电梯公共地方租给广告公司，收入不公示；公共泳池转包经营等；3、2016年物业违规收取停车费，小区管理秩序混乱；4、消防安全设施不维护，楼层瓷砖损坏不维修，灭火器没有定期检查更换，天花发霉长期不维修，电梯维护不到位；5、纵容业主违建；6、垃圾堆放点长期不及时清理；7、电视台关于涉案小区停车场被堵，小区保安“碰瓷”等报道；8、涉案小区业委会多次发函给原告要求整改；9、被告等多名业主到原告在涉案小区的物业服务中心交纳管理费，被告知需将逾期交费的违约金一并交纳否则不单独收取管理费；10、原告管理不到位，车辆被刮花，不收取管理费本金；等等。庭审过程中，原告陈述：1、公摊费用没有书面授权委托，但是一直以来都是由我方代收代缴。2、原告方没有拒收过被告缴纳的物业费。3、对于被告称原告未尽物业服务不确认，原告已按照合同约定的物业服务内容提供了服务，被告也享受了原告提供的服务。原告作为物业管理公司，对于业主的违建行为只能进行阻止，口头催促其拆除，没有拆除违建的权利。小区菜市场是开发小区时已经规划的。原告有排查消防设施，消防栓没有问题。4、业主有独立的水表，根据供水部门的要求，供水部门不接受由每户业主缴纳水费，要求物业公司代缴水费。5、原告有通过打电话、发短信、派发缴费通知书到住户家的形式催缴过诉请的管理费等费用。被告陈述：1、对《前期物业管理服务协议》的真实性没有异议，但是对中怡公司如何变更为现在的广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司的相关证据，物业公司也没有告知业主，没有公示，没有重新与业主签订物业服务合同。2、被告没有收到缴款通知书，也没有收到原告发的《律师函》，是原告起诉后才收到法院送达的这些证据材料。3、原告出示的发票没有涉及到明细，只有一张总额的发票，无法说明公摊费用，质疑其是否是公摊水电费的发票。4、公摊费用由业主负担，但是物业是代收的，即使委托也需要有委托证明，但是原告没有提供证明。5、涉案小区在2018年6月29日成立业主委员会。本院认为：原告是广州中颐物业管理有限公司新塘分公司变更名称后的同一主体。原告与被告于2011年6月18日签订的《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告购买的涉案房屋提供物业管理服务，由被告按月支付物业服务费。该《前期物业管理服务协议》是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告为涉案房屋提供了物业服务，被告作为受益人应按约定交纳物业服务费。关于被告提出原告物业服务未到位等有关抗辩。被告提供的证据不足以认定原告对小区提供的物业服务与合同约定明显不符，在原告履行了前期物业管理服务协议主要义务的情况下，被告抗辩因原告管理存在重大瑕疵、管理不到位等为由拒付物业服务费，证据不足，本院不予支持。因此，原告请求被告支付2017年12月到2019年5月的物业服务费，理据充分，本院予以支持。经核算，被告应向原告支付物业服务费为每月227.09（126.16平方米×1.8元/平方米），上述期间的物业费合计4087.62元（227.09元/月×18个月）。关于水费、污水处理费、二次供水电费、电梯电费、公共照明电费的问题。《前期物业管理服务协议》约定“物业管理费不包含以下公共水费、电费（楼梯及大堂照明、电梯、二次供水用电按实际用量向业主分摊）”“受有关部门或单位的委托，乙方可提供公共水电费、燃气费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）”，且原告在本案审理期间已对公摊水电费的计算出具《关于蝴蝶谷10座903房水电费发票及各项费用计算方式的说明》，原告的计算方法合理且适用于涉案小区所有住户，故本院予以采纳。因此，对于原告请求被告支付水费、污水处理费、二次供水电费、电梯电费、公共照明电费，理据充分，本院予以支持。根据原告提交的《广州海伦堡物业管理有限公司缴款通知书》，经核算，被告尚未支付以下费用，2017年11月到2019年4月的污水处理费228元、水费417.60元、二次供水电费136.55元、电梯分摊电费159.81元、公共照明电费126.01元。关于违约金问题。《前期物业管理服务协议》约定，业主每月10日前确保指定划扣的银行账户有足够余额支付本月物业管理费、上月的水电费及其他公共分摊等，未按照缴纳物业管理服务费用的或有关费用的按逾期每日加收欠缴金额千分之三的滞纳金。从本案证据以及双方陈述来看，包括被告在内的部分业主几年前就对原告的物业服务质量存在质疑，认为原告的物业服务存在不足之处，原告亦出具公开信表达其认可前期工作存在不足之处导致服务质量下降，因此，被告不交纳物业服务费、水费、污水处理费、二次供水电费、电梯电费、公共照明电费，事出有因，不属于恶意违约，且《前期物业管理服务协议》约定每日千分之三的违约金标准确实过高，因此，本院酌定违约金的标准调整为以每月欠付的各项费用为本金，从拖欠各项费用的当月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日止，每月违约金的总额不超过当月本金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告彭绍冬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司支付2017年12月至2019年5月的物业服务费4087.62元，2017年11月到2019年4月的公共照明电费126.01元、电梯电费159.81元、水费417.6元、二次供水电费136.55元、污水处理费228元以及违约金（违约金以每月拖欠的费用为本金，从拖欠费用的当月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付本金之日止，每月违约金的总额不超过当月本金）。二、驳回原告广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司负担。本判决为终审判决。审判员  陈丽红二〇一九年十一月十九日书记员  阮柳静