广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终9325号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：黄彩朗，女，1964年4月2日出生，壮族，住南宁市。 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：农贞三，女，1965年12月5日出生，壮族，住南宁市。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：潘先贵，广西颂诚律师事务所律师。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：段春柳，广西颂诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：甘彩娇，女，1999年1月23日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：张春海，男，1973年3月17日出生，汉族，住广西宁明县。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘慧能，广西锦康律师事务所律师。 上诉人黄彩朗、农贞三因与被上诉人甘彩娇、张春海合同纠纷一案,不服南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初6559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月9日、11月13日组织当事人到庭就本案争议事项进行调查、质证、辩论和调解。上诉人黄彩朗，上诉人黄彩朗、农贞三的共同委托诉讼代理人段春柳，被上诉人甘彩娇、张春海的共同委托诉讼代理人刘慧能均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人黄彩朗、农贞三上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持上诉人关于支付余下转让款6万元的诉讼请求。事实与理由：(一）一审法院以上诉人未能举证证实其在交付宾馆时已明确告知该宾馆存在超范围经营的情况应认定上诉人未基于诚实信用原则对被告履行告知义务是错误的。上诉人与被上诉人约定的宾馆转让价格仅为32万元，且该价格包含了宾馆房屋现有的全部设备、设施以及厨房用品、装饰类等，双方之所以以如此低的价格转让案涉宾馆，其中就包含了四楼超范围经营的情况，被上诉人对此也是知情的。被上诉人在双方签订的合同中确认其继续履行上诉人签订的原租赁合同（即上诉人分别与不同案外人签订的三楼租赁合同和四楼租赁合同），从这两份租赁合同约定的租金可以看出，三楼与四楼的面积差不多大，但是三楼和四楼的租金却相差甚远，且被上诉人从2017年4月起即一直按照合同约定交付场地租金给场地的出租人，从未提出异议。另外，上诉人向被上诉人交付的证件上载明所在层数为第一层局部及第三层，并没有包含第四层的消防安全，这些上诉人均已向被上诉人做了说明。现被上诉人在庭上谎称对第四层的现状不知情是与事实不符的，上诉人提供了合同、证件等证据证明被上诉人对宾馆存在超范围经营是知情的，被上诉人反驳上诉人的前述主张也应当提供相应的证据，否则应承担举证不能的后果。另外，在双方都无法提供直接证据的前提下，法院不能简单将“已明确告知宾馆存在超范围经营的情况”的举证义务分配给上诉人，而是应当从整个案件的所有证据材料以及案件事实情况出发，综合判断被上诉人对此是否知情。(二）一审法院认定上诉人在交付宾馆时没有为被上诉人办理与其交付经营场所相匹配的消防安全检查合格证错误。从双方签订的《景东宾馆转让合同》第九条的约定可以看出，在签订合同时，上诉人向被上诉人移交了案涉宾馆的所有证照，且移交的消防安全检查合格证上明确载明场所所在层数为第一层局部及第三层，也就是说，转让时即不包含第四层的消防安全。2017年4月24日，南宁市兴宁公安消防大队对案涉宾馆进行日常消防监督检查时，即已经发现该宾馆消防安全标志未保持完好有效，因此对景东宾馆做出了罚款10000元的处罚。在案涉宾馆因上述事由被罚之后，被上诉人还配合上诉人办理了宾馆的营业执照、消防安全检查合格证、特种行业许可证及卫生许可证等证件，上述所有证件在2017年10月29日前即已经全部办理完毕。在此期间，被上诉人从未向上诉人提出过消防安全问题，也就是说，被上诉人现以消防问题抗辩只是不想支付余下的转让费。上诉人向被上诉人转让的是宾馆的现状，宾馆四楼未设置火灾自动报警系统、消防喷淋和烟感温感探测器，这些设备是用肉眼就能看出的，且被上诉人在决定受让该宾馆时，多次前往案涉宾馆实地考察，被上诉人对案涉宾馆的消防设施情况是明知的，也就是说，上诉人不存在恶意隐瞒的行为。从消防大队2019年1月20日的回函可以看出，被上诉人经营的景东宾馆消防安全检查合格证被消防大队收回的直接原因是基于被上诉人2018年9月23日的申请，理由是过节员工放假，无员工上班要求停业。根据双方合同的约定，被上诉人接手宾馆后，自行经营，自行承担经营的任何风险和责任与收益。案涉宾馆在2017年4月2日即已经交付给被上诉人，在被上诉人经营过程中，宾馆消防安全检查合格证被收回也应当属于被上诉人的经营风险，上诉人在接收宾馆后，应当对宾馆进行合法经营并完善相关的手续。二、被上诉人未按合同约定履行付款义务已经构成违约，应承担违约责任。根据双方签订的《景东宾馆转让合同》第四条第三款的约定，上诉人将宾馆交接给了被上诉人并为其办理了工商营业执照、消防证、特种行业许可证和卫生许可证等四证件后，被上诉人应向上诉人支付第二次转让费6万元，上诉人已经将宾馆交给被上诉人经营且为被上诉人办理了上述证件，被上诉人未按约定向上诉人支付转让款构成违约，应当承担违约责任。综上所述，请求二审法院支持上诉人的所有诉讼请求。 被上诉人甘彩娇、张春海当庭口头答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立。请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 黄彩朗、农贞三向一审法院起诉请求：一、判令两被告支付原告转让费60000元；二、判令两被告支付原告代付的罚款10000元；三、判令两被告支付原告违约金4571.21元（从2017年5月11日开始，以10000元为基数，按照中国人民银行一至三年同期贷款利率1.3倍计算，计算至2017年10月31日为296.74元；从2017年11月1日开始，以70000元为基数，按照中国人民银行一至三年同期贷款利率1.3倍计算，计算至2018年10月23日为4274.47元，2018年10月23日之后以70000元为基数计算至被告付清所有款项之日止）；四、本案的诉讼费由两被告承担。 甘彩娇、张春海向一审法院提出反诉请求：一、判令原告赔偿被告经济损失150570元（2017年4至2018年9月共计18个月，每月租金16730元，按照已付租金的50%承担）；二、本案全部诉讼费由原告承担。 一审法院认定事实：2017年4月2日，原告黄彩朗、农贞三（甲方）与被告甘彩娇、张春海（乙方）签订一份《景东宾馆转让合同》，约定：一、甲方将位于南宁市兴宁区宾馆整体转让给乙方（包括三楼养生会所301、302、306、307四间房）；二、景东宾馆转让价为320000元，乙方已于2017年2月19日和3月3日交付了宾馆转让定金30000元；三、甲方保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同所享有的权利与义务，宾馆交给乙方后，乙方同意继续履行甲方原租赁合同，每月交纳租金及水电费等各项费用交给业主；第四条约定：1、在甲乙双方签订合同之日，乙方向甲方支付首次转让费260000元……同时，乙方开始接手宾馆，自行经营，自行承担经营的任何风险和责任与收益；……3、甲方办理完工商执照、消防证、特种行业许可证、卫生许卫证等四证件后，乙方向甲方支付清第二次转让费60000元。该合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，两被告自2017年4月起直接交付场地租金给场地的出租人，一至三楼按每月14000元支付，四楼按每月2730元支付，至今尚未支付给原告剩余转让费60000元。 2017年5月10日，原告黄彩朗向南宁市兴宁公安消防大队缴纳罚款10000元，罚款收据上载明罚款原因为“违反消防有关法律法规”。2017年5月11日，甘彩娇办理了南宁市景东宾馆的营业执照。2017年6月15日，南宁市景东宾馆取得了消防安全检查合格证，该证上载明的消防安全责任人为甘彩娇，场所所在层数为第一层局部及第3层，载明的现有消防设施包括室内消火栓、应急照明、安全出口、干粉灭火器。2017年9月18日，该宾馆取得特种行业许可证。2017年10月30日，该宾馆取得卫生许可证。 因原、被告双方在合同履行过程中产生争议，原告诉一审法院，并提出前述诉讼请求，被告亦提出反诉。 在诉讼过程中，为核实南宁市景东宾馆被行政罚款的原因等具体情况，一审法院向南宁市兴宁公安消防大队发函核实，南宁市兴宁公安消防大队复函称：一、2017年4月24日，该大队消防监督员对该宾馆进行日常消防监督检查时，发现该宾馆消防安全标志未保持完好有效，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二款的规定，故决定给予该宾馆罚款10000元的处罚。二、根据《广西壮族自治区实施办法》第二十七第三款的规定，取得消防安全许可证的公众聚集场所需要变更名称、消防安全责任人的，应当及时提出变更申请。该大队收到该宾馆变更法人申请的资料后，及时给予变更，无需再进行检查验收，但在日后的消防监督检查中，发现该宾馆存在火灾隐患，经多次责令整改，火灾隐患仍久拖未能按期整改。三、2018年9月23日，该宾馆以过节员工放假，无员工上班为由向该大队提交了停业申请书，为防止该宾馆在员工缺少的情况下私自营业，且存在以下火灾隐患未能整改：1、消防设施未保持完好有效；2、顶层顶棚使用易燃彩钢板，不符合消防要求；3、存在超范围经营情况。火灾隐患已达到“三停”要求，考虑到消防安全问题，防止发生造成火灾人员伤亡和财产损失，该大队决定暂将消防安全检查合格证收回，待该宾馆将火灾隐患整改完毕后提交申请，检查合格后再将证件归还。由于南宁市兴宁公安消防大队的上述复函中未提及原、被告双方争议的火灾自动报警系统、消防喷淋和烟感温感探测器的设备安装情况，一审法院再次向该大队发函，该大队再次复函称：一、2017年4月24日，该大队监督员对该宾馆进行日常消防监督检查时，发现该宾馆疏散、指示标志损坏，未能保持完好有效，经复查，该宾馆并未对检查发现的隐患进行整改，检查当日的消防设施检查内容，未包括火灾自动报警系统、消防喷淋和烟感温感探测器的设备安装情况的检查，当日检查时该宾馆存在客房内部局部调整的情况。二、该宾馆存在以下火灾隐患：1、消防设施未保持完好有效；2、顶层顶棚使用易燃彩钢板，不符合消防要求；3、存在超范围经营情况。该大队未曾要求其安装火灾自动报警系统、消防喷淋和烟感温感探测器，由于该宾馆违规使用第四层及顶层，如需继续经营，并达到《建筑设计防火规范》规定的面积，就应设置自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统。 庭审时，原、被告双方确认以下事实：原告向被告交付宾馆时所涉的经营场地包括三楼、四楼以及一楼的前台，交付时该场地处于正常经营的状态。 一审法院认为：原、被告双方出于真实意愿签订《景东宾馆转让合同》，该合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方均应恪守履行。 关于原告的本诉请求。关于转让费。从本案查明的事实来看，原告协助被告将南宁市景东宾馆营业执照的经营者变更为被告之后，由于该宾馆在消防检查中发现违规行为，该宾馆已办理完毕的消防安全检查合格证被消防部门收回，进而导致本案纠纷，双方争议的是火灾自动报警系统、消防喷淋和烟感温感探测器的设备安装是否影响消防安全检查合格证的再次办理，从而影响双方签订的《景东宾馆转让合同》第四条第3款约定的后续转让费支付问题。经一审法院在诉讼过程中发函核实，消防部门复函的内容可知，南宁市景东宾馆于2017年6月15日取得消防安全检查合格证时，消防部门系基于更换该宾馆的营业执照需要而发放相应证件，检查的范围未包含双方争议的上述消防设施的安装，且消防部门在收到该宾馆变更经营者的申请后，按照规定无需进行检查验收，而在日后的消防安全检查中，由于该宾馆存在包括超范围经营情况等情形，消防部门才收回了先前发放的消防安全检查合格证，超面积经营的范围是该宾馆的第四层及以上楼层。结合庭审时双方确认的事实，原告向被告交付宾馆时所涉的经营场地包括三楼、四楼以及一楼的前台，且交付时该场地处于正常经营的状态，说明原告交付时该宾馆就存在超范围经营的事实，因原告先前于2017年6月15日协助被告办理的消防安全检查合格证系基于变更宾馆营业执照经营者需要，而其未能举证证实其在交付宾馆时已明确告知该宾馆存在超范围经营的情况，故应认定原告未基于诚实信用原则对被告履行告知义务，导致被告在接收宾馆后未能对原告已交经营的全部场地进行合法经营，对此原告存在过错。从消防部门的复函内容亦可知，如该宾馆需在现有范围内继续经营，应设置火灾自动报警系统、消防喷淋和烟感温感探测器，而原告在本案诉讼过程中明确表示不承担所涉消防设施的安装费用，故应认定原告在交付宾馆时没有为被告办理与其交付经营场地相匹配的消防安全检查合格证，根据双方签订的《景东宾馆转让合同》第四条第3款“甲方办理完工商执照、消防证、特种行业许可证、卫生许卫证等四证件后，乙方向甲方支付清第二次转让费60000元”之约定，原告并未完成该协助办证的合同义务，付款条件尚未成就，原告主张被告支付剩余转让费不符合双方约定，故不予支持。 关于逾期付款的违约金。双方签订的《景东宾馆转让合同》中未明确约定被告逾期付款的违约金，原告参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关条款主张逾期付款的违约金，但从合同约定的权利义务来看，双方的合同权利义务并非买卖关系，而是涉及承包经营权的转让问题，故不应参照该条款适用逾期付款的违约金；从上述本案查明的事实来看，原告在合同的履行中亦存在过错，且付款条件未成就。故本院对原告的该诉讼请求不予支持。 关于原告支付的罚款。原告诉请的罚款所涉的违法行为发生于2017年4月24日，即在双方合同约定的交付日期2017年4月2日之后，双方对消防部门作出行政处罚时被告是否接收、实际使用宾馆的事实有争议，一审法院认为，根据《景东宾馆转让合同》第三条“宾馆交给乙方后，乙方同意继续履行甲方原租赁合同，每月交纳租金及水电费等各项费用交给业主”的约定，在原告交付宾馆后，被告有支付后续宾馆租金的义务，从庭审时双方确认的内容可知，被告系于2017年4月开始向场地的出租方支付租金，该事实与上述合同约定相符，可佐证原告提出其按合同约定于2017年4月2日交付宾馆的主张，一审法院对原告的该主张予以采信。被告主张双方曾达成口头协议，在办得上述四证前，由被告派人跟原告学习宾馆的管理工作，宾馆的租金从2017年4月起由被告支付，而宾馆的收入归被告，但被告未对其主张进行充分举证，应承担举证不能的不利后果，故一审法院对被告的该主张不予采信。消防部门对宾馆作出行政处罚时，该宾馆由被告实际使用，从消防部门的复函可知，行政处罚的原因系因该宾馆的疏散指示标志损坏，未能保持完好有效，且当日检查时该宾馆存在客房内部局部调整的情况，说明被告接收宾馆后未能保持宾馆的现状，而是在宾馆现状基础上进行了局部调整，故应认定被告未能完好保持消防设施，同时，现有证据亦不能证实消防安全标志未保持完好有效系因原告交付宾馆时的现状所引起，故一审法院认定被告对消防部门作出的处罚结果负有责任，应承担相应罚金的支付义务，原告已举证证实其代交罚款的事实，现原告主张被告承担其代缴的罚金10000元，本院予以支持。 二、关于被告的反诉请求。被告诉请原告按50%比例承担2017年4月至2018年9月期间的租金损失，但从查明的事实来看，被告接收宾馆至消防部门收回消防检查合格证期间其已在场地实际经营，现有证据无法证实其因原告的违约行为导致被告的经营行为受到损害的事实，亦无法直接推断损失的具体数额，原告直接按照全部场地租金的50%作为损失计算标准，依据不足，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告甘彩娇、张春海向原告黄彩朗、农贞三支付其代缴的罚款10000元；二、驳回原告黄彩朗、农贞三的其他诉讼请求；三、驳回被告甘彩娇、张春海的反诉请求。 二审过程中，上诉人应要求向本院提交了景东宾馆转让内容清单及相关照片，本院向景东宾馆房屋业主南宁市全航工贸有限公司调查景东宾馆房屋状况及该公司对承租户转租行为的态度。该公司表示，景东宾馆所用房屋系该公司向鸡村村委会承租土地后出资建设并管理，没有产权证。案外人银丽萍向该公司承租整栋大楼后，将大楼的一部分分租给黄彩朗经营，景东宾馆四楼加建部分系银丽萍承租期间建设，由承租户单独向该公司交费。后银丽萍于2018年9月初向该公司要求提前解除合同，在处理分租户合同过程中，该公司方得知景东宾馆房屋已被转租给甘彩娇。被上诉人因景东宾馆因租金问题与银丽萍之间存在纠纷，在银丽萍与该公司解除合同后，未再与该公司签订合同，并于2018年10月后搬离。该公司要求承租户在分租、转租时要经其同意，但一般情况下只要承租户按时交费，不发生纠纷，公司即对此持默许态度。双方当事人对以上证据进行了质证。上诉人对本院调查笔录内容的真实性没有异议，但称景东宾馆四楼加建部分的租金一直是其直接向南宁市全航工贸公司支付；被上诉人认为自己购买的是景东宾馆的合法经营权而非景东宾馆的设施，上诉人宾馆设施清单价格虚高，对全航工贸公司的调查笔录内容无异议。本院对以上证据的真实性予以确认。 二审中，双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。 另查明，2016年1月17日，黄彩朗与案外人银丽萍签订了《租赁合同》，合同订明，银丽萍将其从南宁全航工贸有限公司承租的南宁市邕武路商铺（铺面面积700平方米）转租给黄彩朗作商业经营用途，租期自2016年1月10日至2020年6月30日止。上诉人黄彩朗与农贞三承租商铺后，用于经营景东宾馆，并向南宁市全航工贸有限公司（南宁市利和市场管理有限公司成立后则向该公司支付）交纳租金。2017年4月2日，黄彩朗、农贞三与甘彩娇、张春海签订了前述《景东宾馆转让合同》。当月起，景东宾馆商铺租金均由张志丽（被上诉人甘彩娇的母亲）向银丽萍交纳，再由银丽萍统一向南宁市利和市场管理有限公司交纳。2018年9月，银丽萍与南宁市利和市场管理有限公司解除租赁合同后，被上诉人未再与南宁市利和市场管理有限公司续签合同，并于2018年10月搬离了南宁市邕武路商铺。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于：上诉人要求被上诉人支付余下的转让款应否支持。 本院认为，首先是合同效力的认定问题。根据合同约定，上诉人将景东宾馆整体转让给被上诉人，其转让的具体财产包括了宾馆内现有全部设备、设施、厨房用品、装饰类以及被上诉人认可的其他东西，并保证被上诉人享受原有房屋租赁合同的权利和义务，因此，该合同既包括了房屋租赁合同，也包括了宾馆财产及经营权的转让合同。因案涉房屋没有相应的规划许可手续，故合同关于租赁房屋部分的约定无效，双方对该部分合同无效均应承担责任，一审判决认定合同有效与法律规定不符，本院予以纠正。合同中宾馆财产及经营权转让部分系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。因被上诉人已实际使用了案涉房屋，并向出租方支付了相应的房屋租金，故被上诉人主张本案转让款仅为宾馆经营权的转让款而不包括宾馆设施设备，既与合同约定相悖，也与双方签订时对宾馆设施设备进行清点的事实不符，因此本院对其主张不予采纳。 宾馆财产及经营权转让合同合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。合同签订当日，在双方将宾馆的全部设备、设施共同清点完毕后，上诉人即将宾馆交付给被上诉人，并在其后时间里，依约为被上诉人办理了营业执照、消防安全检查合格证、特种行业许可证、卫生许可证后，将以上证照全部交付给被上诉人。至此，上诉人已依合同约定全面履行了其义务，被上诉人即应按照合同约定履行支付剩余转让款的义务。故上诉人请求被上诉人支付余下的6万元转让款，合法有据，本院予以支持。 至于上诉人应否对转让后景东宾馆的消防设施承担责任的问题。首先，双方均认可，交接时景东宾馆处于正常经营状态、证照齐全，说明上诉人是在证照齐全并合法经营的前提下将景东宾馆转让给被上诉人。其次，在2017年4月2日签订合同后，被上诉人即实际接管景东宾馆并进行经营，向房屋业主交纳自2017年4月份起的租金，因此，被上诉人自2017年4月2日接管景东宾馆时起，即对宾馆全部设备、设施享有了占有、使用、收益和处分的权利，同理也就对宾馆消防设施负有保持完好的义务，且上诉人已于2017年6月15日为被上诉人办妥了消防安全检查合格证的更名手续。再次，消防部门在日常消防监督检查中发现景东宾馆安全标志未保持完好有效并予以罚款，以及发现该宾馆存在火灾隐患，是在被上诉人对景东宾馆进行经营期间，因此相关的消防责任应由实际经营者承担。最后，2018年9月后景东宾馆停止经营，直接原因是被上诉人自行向消防部门申请停业，同时在案外人银丽萍与业主解除租赁合同后，被上诉人未与业主重新签订房屋租赁合同而搬离景东宾馆原址，因此，被上诉人在接手景东宾馆后无法经营，与上诉人履行合同行为无关。被上诉人主张上诉人因景东宾馆四楼的消防设施问题而不需支付剩余的转让款，没有充分的事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上，黄彩朗、农贞三的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第二款的规定，判决如下： 一、维持（2018）桂0102民初6559号民事判决第一项、第三项； 二、撤销（2018）桂0102民初6559号民事判决第二项； 三、被上诉人甘彩娇、张春海应付给上诉人黄彩朗、农贞三剩余转让款60000元，于本案判决生效之日起十日内履行完毕。 一审案件受理费832元，反诉案件受理费1656元，二审案件受理费1614元，由被上诉人甘彩娇、张春海负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦美云 审 判 员 梁世平 审 判 员 包林辉 二〇一九年十一月十九日 法官助理 李佳萍 书 记 员 黄黎欣