浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7455号 上诉人(原审被告、反诉原告):姚伟靖，男，1982年12月20日出生，汉族,住杭州市余杭区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：崔黎烨，女，1985年8月14日出生，汉族,住杭州市余杭区。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人:严艳滢，浙江鼎亚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈国荣，男，1965年6月29日出生，汉族,住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人:朱军，杭州市余杭区昌前法律服务所法律工作者。 原审第三人：杭州帝凡房产代理有限公司。住所地：杭州市余杭区余杭街道碧景园千寻苑4幢13室。 法定代表人：赵燕巨。 上诉人姚伟靖、崔黎烨因与被上诉人沈国荣、原审第三人杭州帝凡房产代理有限公司（以下简称帝凡公司）居间合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初8696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 姚伟靖、崔黎烨上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，改判驳回沈国荣的全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由沈国荣承担。事实与理由：一、沈国荣存在多项违约行为，应当承担违约责任，其无权要求姚伟靖、崔黎烨返还购房定金。1.《房屋转让居间协议》第3.1条明确约定了买方支付购房意向金的时间为“签订本协议的同时”，因此，沈国荣在2018年4月14日就应向姚伟靖、崔黎烨及居间人足额支付10万元。但沈国荣仅付5万元，损害了姚伟靖、崔黎烨及居间人的利益。2.三方于2018年5月3日前往网签地点，沈国荣单方面提出在《房屋转让合同》上将房价改为220万元，与《房屋转让居间协议》约定的300万元差距过大，直接导致《房屋转让合同》未能签订。3.《房屋转让居间协议》第五条明确约定了买卖双方签订《房屋转让合同》的时间为签订居间协议之日起15个工作日内。网签必须在法定工作日进行，结合五一法定节假日调休情况，可推算最晚签订日应为2018年5月7日。5月12日，居间人发函催促沈国荣，限其于2018年5月14日前往帝凡公司签订《杭州市房屋转让合同》，并写明“如不来签订，视为不履行编号为JV2012-0013357房屋转让居间协议上的义务，同时视为买方（即沈国荣）单方毁约，应承担违约责任或损害赔偿责任”。事后，沈国荣未去签约，符合居间协议第8.1条约定的违约情形，无权要求姚伟靖、崔黎烨返还购房定金。二、原判决认定事实不清。1.原判决认为沈国荣不存在违约的意见缺乏事实和法律依据。第一，原判决指出，由于姚伟靖、崔黎烨和居间人均未提出异议，因此沈国荣未存在违约支付意向金，意味着原审法院认为沈国荣违约支付的必要条件是姚伟靖、崔黎烨或居间人提出书面异议。该观点显然与合同约定相悖。第二，在约定的网签时间到期后，经居间人书面发函催促并提示违约风险，沈国荣仍未到场签订《房屋转让合同》。原判决在认可这一事实的情况下，又认为沈国荣未违约，自相矛盾，无法使人信服。2.原审法院认定《房屋转让居间协议》的居间性质，但忽略了该协议的预约签署房屋买卖合同的目的。姚伟靖、崔黎烨认为，该协议还兼具房屋买卖预约合同性质。第一，从协议签约主体看，根据《合同法》的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，因此居间合同的双方应为居间人和沈国荣。但本案中《房屋转让居间协议》的甲方为沈国荣、乙方为姚伟靖、崔黎烨，即合同双方为买卖双方。第二，从合同内容看，根据《房屋转让居间协议》第三条至第七条内容，该居间流程应为：①买受方签订协议，同时支付购房意向金（可由居间人无息代收保管）；②居间人在2018年5月1日前促成出售方签约，若出售方不接受买受方的购房条件，则本协议自动终止，购房意向金无息返还；③出售方签订协议，同时向居间人交付《房屋所有权证》原件；④居间人将购房意向金交付给出售方，此时购房意向金转为购房定金；⑤出售方签订协议之日起15个工作日内签订《房屋转让合同》。由此可见，该三方协议实际为买受方与居间人之间居间合同、买受方与出售方之间房屋买卖预约合同的简化，该协议具有双重性质。协议明确了购房意向金交付的时间、购房意向金转为定金的条件、预约签订《房屋转让合同》的时间，可见居间协议的存在前提是为了预约房屋买卖合同的签订。3.原审法院认定本案诉讼标的有误。姚伟靖、崔黎烨认为，本案争议法律关系为房屋买卖预约合同关系。第一，从原审诉讼主体看，居间合同的原告或被告应为居间人，但原审中居间人系第三人，原被告为买卖双方。第二，从案涉合同性质看，《房屋转让居间协议》具有双重性质，既是买受人与居间人之间的居间合同，也是买受人与出售人之间的房屋买卖预约合同，而三方实际争议显然在于后者。4.原审法院将沈国荣交付给姚伟靖、崔黎烨的已转为定金的5万元款项仍视为购房意向金，并要求姚伟靖、崔黎烨退还，与事实不符。第一，从协议约定来看，《房屋转让居间协议》明确约定，该购房意向金一经乙方（即姚伟靖、崔黎烨）签收即转为购房定金。在居间流程中，此时姚伟靖、崔黎烨在《房屋转让居间协议》上签字并签收了购房意向金，姚伟靖、崔黎烨与沈国荣之间成立了房屋买卖预约合同关系，购房意向金已经转为定金。第二，从协议各方当事人的主观意愿来看，居间人在收据上明确写明该款项为定金，姚伟靖、崔黎烨在该收据上签字，证明居间人与姚伟靖、崔黎烨均认可该款项的定金性质。而沈国荣在原审诉讼请求中就明确要求“双倍返还定金”，说明沈国荣也将该款项的性质定性为定金，不仅是认可了该款项在保证合同履行方面所具有的担保作用，要求“双倍返还”说明也认可了其违约金的性质。原审法院违背协议各方当事人的意思自治和协议明文约定，将该款项定性为意向金，并无依据。第三，从法律规定看来看，由于意向金并非严格的法律概念，现行法律并无相关规定，姚伟靖、崔黎烨认为可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。三、原判决适用法律错误，且违反了谁主张谁举证原则和不告不理原则。第一，根据《合同法》和《担保法》的相关规定，给付定金的一方不履行约定义务的，无权要求返还定金。原判决错误认定5万元款项的性质，也未对其返还的合理性进行说法释理，缺乏法律依据。第二，根据谁主张谁举证原则，沈国荣起诉姚伟靖、崔黎烨违约应当提供充足的证据；没有证据或者证据不足以证明的，应当承担不利后果。在一审中，沈国荣提供了四份证据，但均不能证明其主张。原审判决也未采纳，认为姚伟靖、崔黎烨姚伟靖、崔黎烨并不存在违约。因此，原审法院理应驳回沈国荣的全部诉讼请求。其次，根据不告不理原则，法院无权变更、撤销当事人的诉讼请求。原审本诉中，沈国荣并未起诉要求返还购房意向金，而是要求主张姚伟靖、崔黎烨承担违约责任，双倍返还定金。但原审法院不顾各当事人的意愿，判决姚伟靖、崔黎烨返还购房意向金，不仅违反了合同约定，更违反了法律规定。综上，姚伟靖、崔黎烨认为，原判决认定事实不清，适用法律错误，且违反了相关诉讼原则。 沈国荣辩称：一、沈国荣在居间人以及姚伟靖、崔黎烨均同意的情况下支付5万元，该款支付后，姚伟靖、崔黎烨也未要求沈国荣再行支付5万元，其是默认同意的。二、2018年5月3日，本应双方到居间人总部即杭州黄龙大厦签订合同，沈国荣按时到达了居间人总部的签约办公室。但姚伟靖、崔黎烨却没有到达，导致无法签订商品房转让合同。三、案涉房屋的抵押状况至今未能解除。去居间人总部签约时，案涉房屋的抵押状况还存在，不符合居间协议约定的交易房屋时，必须产权清晰，房屋没有查封和抵押的约定。根据居间协议的约定，15个工作日必须要签订商品房转让合同，如未能签订。那么居间合同就应当解除，并且返还交付的款项。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 沈国荣向一审法院起诉请求：1.判令解除沈国荣与姚伟靖、崔黎烨及帝凡公司于2018年4月14日签订的居间协议；2.判令姚伟靖、崔黎烨双倍返还沈国荣定金合计100000元，并判令姚伟靖、崔黎烨支付自2019年4月15日至定金还清之日的利息（以100000元为基数，按年利率6%计算）；3.判令姚伟靖、崔黎烨承担本案的全部诉讼费用。 姚伟靖、崔黎烨向一审法院反诉请求：1.判令沈国荣支付姚伟靖、崔黎烨违约金90000元；2.判令本案诉讼费用由沈国荣承担。 一审法院认定事实：2018年4月14日，沈国荣与姚伟靖、崔黎烨及帝凡公司三方签订居间协议一份，居间协议主要约定：沈国荣经帝凡公司居间购买姚伟靖、崔黎烨所有的位于杭州市余杭区的商品房，建筑面积89.53平方米，总房款3000000元；沈国荣交付购房意向金100000元，自本协议签订之日起至2018年5月1日止为帝凡公司促成签约期，自本协议签订之日起15个工作日内签订《房屋转让合同》，具体签约时间、地点由帝凡公司安排。居间协议签订后，沈国荣于当日用支付宝转账给姚伟靖50000元（款项内容写为定金）。2018年5月2日，帝凡公司通知沈国荣与姚伟靖、崔黎烨于2018年5月3日前住帝凡公司总部签订《杭州市房屋转让合同》。2018年5月3日，沈国荣到达帝凡公司指定的签约地点，但姚伟靖、崔黎烨未到达帝凡公司指定的签约地点。经帝凡公司与沈国荣当面交谈及与姚伟靖、崔黎烨电话沟通，沈国荣与姚伟靖、崔黎烨在购房的付款方式和解除抵押等具体事宜上存在不同的意见，双方未能签订《杭州市房屋转让合同》。2018年5月12日，帝凡公司催告沈国荣限于2018年5月14日前往帝凡公司签订《杭州市房屋转让合同》，如不来签订，视为不履行编号为JV2012-0013357房屋转让居间协议上的义务，同时视为买方单方悔约，应承担违约责任或损害赔偿责任。事后，沈国荣未去签约。2019年4月29日，沈国荣诉至法院，请求上判。本案在审理过程中，姚伟靖、崔黎烨提起反诉，请求判令沈国荣支付违约金90000元，并承担本案诉讼费用。 一审法院认为：沈国荣与姚伟靖、崔黎烨及帝凡公司之间签订的居间协议成立，本院予以确认。沈国荣与姚伟靖、崔黎烨在帝凡公司的通知下准备于2018年5月3日签订《杭州市房屋转让合同》时，因双方对具体的购房事宜产生了分歧，未能达成一致意见，致使《杭州市房屋转让合同》未能签订，房屋转让不能实践。对此，沈国荣与姚伟靖、崔黎烨双方均不存在违约。现沈国荣与姚伟靖、崔黎烨已过了约定签约期，沈国荣请求解除沈国荣与姚伟靖、崔黎烨及帝凡公司于2018年4月14日签订的居间协议，理由正当，本院予以支持。按照居间协议的约定，沈国荣应交付帝凡公司购房意向金100000元，但沈国荣仅支付姚伟靖50000元（收据上注明为定金），结合居间协议此款项应视为意向金，且姚伟靖、崔黎烨及帝凡公司对沈国荣仅交款50000元均未提出异议，因此，沈国荣未存在违约支付意向金。因沈国荣与姚伟靖、崔黎烨未能签订《杭州市房屋转让合同》，沈国荣交纳给姚伟靖的意向金50000元，姚伟靖、崔黎烨应当予以返还。现沈国荣要求姚伟靖、崔黎烨返还其交付给姚伟靖的50000元款项，理由正当，本院予以支持。对于沈国荣的其他诉讼请求，理由不足，本院不予支持。姚伟靖、崔黎烨反诉认为，沈国荣仅交了意向金50000元及提出不合理要求拒绝签订《房屋转让合同》存在违约的反诉诉称，理由不足，本院不予采信。故对姚伟靖、崔黎烨的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院于2019年7月25日作出如下判决：一、沈国荣与姚伟靖、崔黎烨及杭州帝凡房产代理有限公司于2018年4月14日签订的《房屋转让居间协议》，自判决生效之日起予以解除。二、姚伟靖、崔黎烨返还沈国荣购房意向金50000元，于判决生效后十日内付清。三、驳回沈国荣的其他诉讼请求。四、驳回姚伟靖、崔黎烨的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由沈国荣负担625元，由姚伟靖、崔黎烨负担525元；反诉案件受理费2050元，减半收取1025元，由姚伟靖、崔黎烨负担。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，案涉《房屋转让居间协议》签订后，沈国荣与姚伟靖、崔黎烨并未在协议约定的居间人促成签约期内即在2018年5月1日之前协商一致，签订正式的房屋转让合同。此后，2018年5月3日帝凡公司通知双方前往帝凡公司总部签订《杭州市房屋转让合同》，但仅沈国荣到达帝凡公司指定的签约地点，经帝凡公司居中协调，沈国荣与姚伟靖、崔黎烨在付款方式、解除抵押等具体事宜上仍存在不同意见，故双方未能签订《杭州市房屋转让合同》。现有证据不足以证明系因一方的过错导致正式的房屋转让合同未予签订，故原审法院依据本案实际情况判决解除案涉《房屋转让居间协议》并由姚伟靖、崔黎烨返还沈国荣购房意向金50000元，实体处理并无明显不当。姚伟靖、崔黎烨的上诉理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由姚伟靖、崔黎烨负担。 本判决为终审判决。 审判长 张  蕊 审判员 赵  魁 审判员 王杨沁如 二〇一九年十一月二十六日 书记员 王 思 航