山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终4664号上诉人（原审被告）：马艺，男，1967年8月25日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：范庆龙，山东华宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宫龙岗，男，1966年7月5日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：刘长泰，山东公明政和律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱静静，山东公明政和律师事务所律师。上诉人马艺因与被上诉人宫龙岗房屋买卖合同纠纷一案，不服任城区人民法院（2019）鲁0811民初6734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马艺上诉请求：1.撤销原判，改判房屋买卖合同无效或者部分无效，或发回重审；2.一审、二审全部诉讼费、保全费等费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同全部有效，是错误的。案涉房屋系上诉人马艺和王妍婚内利用两人的工龄获得的唯一一套房改房，是夫妻共同财产。上诉人受被上诉人蒙蔽欺骗才与其签订合同，从签订合同之日起至本案一审时都没有告知王妍签订过房屋买卖合同，都告知王妍只是出租该房屋，王妍一直都不同意卖房。再者，案涉房屋买卖合同未经房屋共有人王妍签字同意，上诉人也无权处分全部房屋，案涉合同部分无效。一审法院认定上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同全部有效，是错误的。2.一审法院认定诉争房屋出让时系上诉人与王妍共同财产是正确的，却武断的推定上诉人签订房屋买卖协议是夫妻双方共同意思表示，是错误的。上诉人与妻子王妍感情不好，性格不合，基本上各自生活。上诉人与被上诉人签订合同时起至今，并未告知其把唯一房改房卖掉，况且案涉房屋共有权人王妍未在买卖合同上签字按手印，上诉人无权处分全部房屋。至今，案涉房屋共有权人王妍都不同意卖房，上诉人与王妍都没有达成卖房的一致意见，还因此事闹离婚。一审法院武断的推定原告签订房屋买卖协议是夫妻双方共同意思表示，是错误的。3.一审法院认定上诉人之妻王妍未向法院提起房屋买卖合同撤销之诉，应视为房屋所有权人王妍认可房屋买卖合同，是错误的。上诉人从未向其提及出卖房屋的事情，上诉人之妻王妍也从不知道上诉人签订过卖房合同，至本案一审庭审时王妍才知道不是租房而是卖房。一审法院应当以事实为依据，以法律为准绳公平公正的判案，一审法院视为王妍认可买卖房屋合同太过于武断。一审法院认定上诉人之妻王妍未向法院提起房屋买卖合同撤销之诉，应视为房屋所有权人王妍认可房屋买卖合同，是错误的。4.因本案涉及有独立请求权第三人王妍的合法利益，一审法院应当追加而未追加王妍为当事人或者第三人，在没有王妍明确同意处分案涉房屋事实前提下，推定案涉房屋共有权人王妍同意卖房，是错误的。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条第一款第(二)项之规定认定被上诉人为善意第三人，是错误的。被上诉人与上诉人为同一单位职工，属于上下级领导关系。2005年左右，被上诉人以便于照顾父母起居生活为由意欲租赁上诉人房屋，后又想购买上诉人的房屋。上诉人不同意出卖，后鉴于被上诉人是上级领导，又是有照顾孝敬父母的意愿，上诉人才瞒着妻子王妍签订了合同。上诉人将案涉房屋从原租户在手中收回，交付被上诉人使用，上诉人还向原租户退还了4198元。后得知，被上诉人并未将父母接来居住，而是马上转手租赁出去，其并非善意第三人。期间，上诉人一直想收回案涉房屋。被上诉人是上级领导，掌握办理相关房权的大量信息，其知道办理房权的相关信息。2019年5月27日，上诉人花费近5万元办理完相关房权手续后，被上诉人于5月29日冻结查封案涉房权，其依据作为上级领导的优势，明显在诱骗控制上诉人，其并非善意第三人。况且，上诉人与王妍针对出卖案涉房屋并未协商一致。一审法院依据认定被上诉人为善意第三人，是错误的。2.一审法院未引用违反法律禁止性规定合同无效，属于适用法律错误。案涉房屋为上诉人与王妍房改房获得的房屋，为房屋共有权人。《合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人所主张的该房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，是有效主张，能证实上诉人的观点。一审法院未采纳属于适用法律错误。综上，上诉人认为一审法院认定事实和适用法律错误。恳请二审法院查清事实，支持上诉人的上诉请求。宫龙岗辩称：一、答辩人与上诉人签订的房屋买卖合同有效，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。首先，《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故，上诉人马艺以其无权处分涉案房产为由主张房屋买卖合同无效没有任何法律依据。一审判决认定合同有效，事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。其次，在2005年答辩人与上诉人签订《房屋买卖协议书》时，上诉人马艺与王研共同居住在涉案房屋内，且夫妻感情正常。在答辩人向上诉人支付合理对价后，其与王研共同搬离并交付房屋。答辩人作为善意第三人，有理由相信，出售涉案房屋系上诉人与王研的共同意思表示。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第一款第二项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。再次，答辩人在合同签订后，依约支付了13万元购房款，并实际占有了涉案房产。在此后十几年的时间内，上诉人或者王研从未向答辩人提出过任何异议，亦未向人民法院主张任何权利，足以说明对涉案房产的处分是其夫妻双方共同意思表示。另，根据上诉人一审所提交的王研的证言及多份离婚协议可知，王研在2011年便知晓上诉人马艺出售涉案房产一事。而上诉人在上诉状中作出的：“至本案一审庭审时王研才知道卖房事宜”等相关陈述，与其客观事实不符。其为达到非法目的，以作出虚假陈述的方式妨害法庭对案件客观事实的审查，严重违反了诚实信用原则。综上，答辩人与上诉人所签订的《房屋买卖协议书》不存在《合同法》第52条所规定的无效情形，一审判决认定该有效，认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二、上诉人马艺应按照合同约定履行义务。《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋买卖协议》第4条约定：“房屋现无确权给个人的房产证，以后办理房屋确权时，卖房人应协助买房人办理确权。”现，涉案房产已能够办理房产证，且现已办理在上诉人马艺个人名下，上诉人马艺应当按照约定履行协助过户的义务。马艺向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告签订的《房屋买卖协议书》有效；2、判令被告协助原告办理济宁市古楷园小区3号楼东2单元5楼东户房屋及储藏室过户手续；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：被告马艺为中国银行济宁分行工作人员，其于1996年按照房改政策向单位购买位于济宁市。2005年9月7日原告宫龙岗与被告马艺签订房屋买卖协议书一份。协议约定：马艺以13万元的价格，将位于济宁市出售给原告宫龙岗，并在以后能够办理房屋确权时，协助办理确权。协议签订当日，原告将13万元购房款支付给被告，并在支付房款后一直实际占该房至今。现济宁市古楷园小区3号楼东二单元五楼东户房产权利证书编号为：鲁（2019）济宁市不动产权第0017646号。权利证书记载该房屋为权利人马艺单独所有，权利性质为房改房。另查明，被告马艺于1992年6月20日与王妍登记结婚，2019年7月5日双方协议离婚，双方约定诉争房产归王研所有。一审法院认为，本案诉争焦点为原、被告之间签订的房屋买卖合同是否合法有效。首先，本案诉争房屋虽出让时属马艺与王研的共同财产。原、被告签订房屋买卖合同时,马艺与王研一直共同居住，双方感情正常，作出买卖房屋这等重大事情，按照常理夫妻双方应协商一致。其次，2005年原、被告交易房屋的交易价格13万元，在当时属合理市场价格。13万元在当时对一般家庭是一笔巨大款项。作为家庭成员，在原告收入13万元，其妻却不知款项来源与情理不符。再次，即使当初卖方其妻不知，但房屋作为家庭重要财产，在长达十几年时间内，其妻不可能不知道卖房事宜。其知道而未向法院提起撤销之诉，保护自身权益，也应视为其认可。故原告宫龙岗有充分理由相信马艺所签订的房屋买卖协议是其夫妻双方共同的意思表示。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条第一款第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”综上，被告的抗辩不能对抗作为善意第三人的宫龙岗。合同立法旨意在于鼓励交易、维护交易稳定，最大限度体现诚实信用原则，维护善意相对人的合法权益。我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同成立要件。本案中，原告所购房改房系我国体制改革过渡期间的一种特殊产物，购房时该房屋产权证书正在办理，并非权属不明确之房屋。原、被告之间《购房协议》签订后，原告对该房屋长期占有、使用。该买卖行为并未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，故原、被告之间所签订之购房协议合法有效。被告辩称，双方所签房屋买卖协议违反《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、《建设部已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《济宁市人民政府关于贯彻执行的事实意见》、《济宁市人民政府关于印发的通知》相关规定，应属无效之主张，依据不足，不予支持。综上，一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告签订买卖协议后，被告马艺实际收取原告宫龙岗13万元购房款，宫龙岗自2005年9月入住至今，已实际占有、使用该房屋十几年。被告马艺辩称其妻不知情，有违常理，以其妻不知情，所签《购房协议》因未征得共同所有人同意应属无效之主张，理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：一、确认原告宫龙岗与被告马艺于2005年9月7日签订的《房屋买卖协议》有效；二、限被告马艺于本判决书生效后十日内协助原告宫龙岗办理济宁市古楷园小区3号楼东2单元五楼东户房屋及储藏室所有权转移过户登记手续。案件受理费3260元，由被告马艺负担。二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，2005年9月7日被上诉人宫龙岗与上诉人马艺签订房屋买卖协议书，协议约定：马艺以13万元的价格，将位于济宁市出售给宫龙岗，并在以后能够办理房屋确权时，协助办理确权。协议签订当日，宫龙岗即将13万元购房款支付给马艺，并在支付房款后一直实际占该房至今。上诉人二审中提交的行政印章使用审批单不能证实被上诉人一审提交的证明中加盖的中国银行股份有限公司济宁分行的印章非该单位印章，不能证实该证明系被上诉人所伪造。上诉人二审提交的国有住房出售专用票据、专项维修资金专用票据、电费明细及济宁市任城区人民法院（2019）鲁0811民初10657号民事调解书不能否定上诉人收取房款及已将案涉房屋交付被上诉人占有的事实。一审法院从买卖房屋涉及家庭重大共同财产按照常理夫妻双方应协商一致、宫龙岗支付的购房款属当时合理的市场价格、长达十几年的时间里马艺之妻不可能不知道卖房事宜等几个方面作出分析，认定宫龙岗与马艺签订的房屋买卖协议书有效，并判决马艺协助办理案涉房屋所有权转移过户登记手续，并无不当。马艺之妻并非本案必须参加诉讼的当事人，经审查，一审法院审判程序并未有违反法律规定之处。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6520元，由上诉人马艺负担。本判决为终审判决。审判长 吕 东审判员 张 杰审判员 吕玉宝二〇一九年十一月四日书记员 亓雅楠