上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9638号上诉人（原审被告）：王晓，男，1981年3月3日出生，汉族，户籍地山东省栖霞市，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：李亚芹，上海木诚木律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：颜磊刚，男，1983年6月16日出生，汉族，户籍地江西省南昌市进贤县。委托诉讼代理人：李欢，上海融孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵延婕，上海融孚律师事务所律师。上诉人王晓因与被上诉人颜磊刚房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初7511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王晓上诉请求：撤销原判，改判驳回颜磊刚一审诉讼请求。事实与理由：王晓租赁上海市闵行区XX路XX号建筑面积为55平方米的房屋（以下简称涉案房屋）是为了经营餐饮，因环评未通过，导致不能办理营业执照而停业。根据双方租赁合同的约定，如王晓因营业执照无法办理导致无法正常经营的，可将房屋交还颜磊刚，颜磊刚应退还所交租金剩余部分及押金。鉴于合同不能继续履行，王晓与颜磊刚沟通要求解除合同，颜磊刚拒绝。因房屋交接需要颜磊刚的配合，颜磊刚拒绝配合交房，双方才一直没有办理交接，颜磊刚直到另案判决生效才办理交接。故涉案房屋于2018年5月17日才交接并非王晓的过错，王晓不应支付相应期间的房屋占有使用费和逾期付款利息。另案判决中，双方已经对合同解除后的部分后果进行了处理。颜磊刚辩称：1.涉案房屋可以办理餐饮行业营业执照，王晓无法办理营业执照的责任不在颜磊刚。王晓经营的餐饮店被停业的原因是在未办理营业执照的情况下擅自经营，此为王晓的过错。2.无法办理营业执照的过错不能作为确定房屋占有使用费支付标准的依据。3.另案中已经明确王晓在合同解除后没有及时归还房屋，亦没有证据证明王晓就房屋交接事宜与颜磊刚进行过沟通，故王晓延迟归还涉案房屋理应支付相应的占有使用费。颜磊刚向一审法院起诉请求：1.判令王晓支付房屋占有使用费45,612.90元（人民币，下同），2.判令王晓支付以45,612.90元为本金，自2018年5月17日起至判决生效之日止的逾期付款利息。一审法院认定事实如下：涉案房屋产权人系案外人翁某，颜磊刚自称系通过向案外人王某1租赁取得房屋使用权，但未提供相关租赁合同。颜磊刚（出租方、甲方）与王晓（承租方、乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定:甲方将涉案房屋出租给乙方，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为餐饮店使用，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。甲乙双方约定，甲方于2017年5月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2017年5月1日起至2018年12月31日止。租金、支付方式和限期：甲、乙双方约定，房屋月租金为7,000元；乙方应于每半年20日前向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金；乙方支付租金的方式如下：半年付一次，提前10天支付。保证金及其他费用：甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即7,000元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、一切等费用由乙方承担，其他有关费用，均由乙方承担。九、解除本合同的条件：……6、扰民造成周边居民或单位投诉的。补充条款：1、装修及房屋维修由乙方处理；2、甲方须协助乙方提供办证所应提供的相关资料；3、如乙方因营业执照无法办理导致乙方无法正常经营的，乙方可将房屋交还甲方，甲方应退还所交租金剩余部分及押金。合同签订后，王晓支付租金及保证金合计49,000元，相应租金已支付至2017年10月31日。2017年5月25日，上海市闵行区市场监督管理局向王晓发送责令停止经营活动通知书，原因系王晓应当取得而未依法取得许可证或者其他批准文件和营业执照，擅自从事经营活动。此后，王晓停止营业。2017年7月3日，王晓方店经理王某2与颜磊刚电话沟通，王晓表明因办理营业执照困难，故要迁走，但颜磊刚不同意。2018年5月17日，颜磊刚、王晓办理了房屋交接。一审法院另查明，2017年11月13日，一审法院受理王晓诉颜磊刚房屋租赁合同纠纷一案，王晓要求确认双方签署的《上海市房屋租赁合同》于2017年7月3日解除；要求颜磊刚返还2017年7月1日至2017年10月31日期间的房屋租金28,000元及房屋租赁保证金7,000元，共计35,000元。经审理，一审法院于2018年7月16日作出一审判决，判决王晓与颜磊刚就上海市闵行区XX路XX号签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年7月3日解除；颜磊刚于判决生效之日起十日内退还王晓租赁保证金7,000元；驳回王晓其余诉讼请求。该案已经生效。一审法院还查明，王晓系案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）的法定代表人，XX公司曾于2017年9月起诉要求颜磊刚返还涉案房屋剩余租金35,000元及房屋租赁保证金7,000元，合计42,000元，要求颜磊刚赔偿装修费用、排风管道材料及安装费用、设备违约金、城管餐厨垃圾费用等合计49,200元，因颜磊刚抗辩合同主体与起诉主体不一致，故XX公司撤回了该起诉。一审法院认为，合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，颜磊刚、王晓之间的合同解除之后，王晓没有及时归还房屋，颜磊刚、王晓双方直至2018年5月17日才办理了房屋交接，因此，房屋使用费应当计算至2018年5月17日。颜磊刚向王晓主张2017年11月1日起至2018年5月17日的占有使用费符合法律规定，予以支持。因王晓未按时付款造成颜磊刚利益损失，颜磊刚主张逾期付款利息符合法律规定，亦予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条之规定，于二○一九年四月八日作出判决：一、王晓于判决生效之日起十五日内支付颜磊刚自2017年11月1日起至2018年5月17日止的房屋占有使用费45,612.90元；二、王晓于判决生效之日起十五日内支付颜磊刚以45,612.90元为本金，自2018年5月17日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期银行贷款利率计算的利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收483.96元，由王晓负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，颜磊刚陈述，之前王晓称其经营的餐饮是轻餐饮，油烟不大，但后来王晓要经营香锅一类的餐饮，才办理不出营业执照。本院认为，双方合同补充条款约定，如王晓因营业执照无法办理导致其无法正常经营的，其可将房屋交还颜磊刚，颜磊刚应退还所交租金剩余部分及押金。根据该约定，在营业执照办不出的情况下，王晓可解除租赁合同。2017年5月25日王晓被相关部门责令停止经营后，其就停止营业，并于同年7月3日通知颜磊刚因办理营业执照困难要迁走，此时双方合同解除。王晓在合同解除后，未及时归还房屋，未积极办理房屋交接手续，对涉案房屋长期空闲负有主要责任。颜磊刚在双方合同解除后，未积极与王晓办理房屋交接手续，怠于采取合理措施防止房屋长期空闲，直至2018年5月17日才与王晓办理房屋交接手续，对涉案房屋长期空闲承担次要责任。鉴于涉案房屋在2017年5月25日后已经无法完全满足合同约定的经营用途，一审法院判决王晓全部承担自2017年11月1日起至2018年5月17日止的按合同标准全额计算的房屋占有使用费45,612.90元有误，本院酌情扣减相应期间的房屋占有使用费至合同标准的60%。另，因双方对涉案房屋租赁存在多项争议，对涉案房屋长期空闲都负有责任，故对颜磊刚主张逾期付款利息不予支持。综上，王晓的上诉请求部分成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初7511号民事判决；二、王晓于本判决生效之日起十五日内支付颜磊刚自2017年11月1日起至2018年5月17日止的房屋占有使用费27,367.74元；三、驳回颜磊刚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费483.96元，由王晓负担290.38元，颜磊刚负担193.58元；二审案件受理费967.92元，由王晓负担580.75元，颜磊刚负担387.17元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇一九年十一月二十九日书记员 章逸琦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……