湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘12民终1999号上诉人（原审被告）：张绍云，男，1959年1月1日出生，汉族，公务员，住湖南省通道侗族自治县。委托诉讼代理人：唐海洋，贵州黔东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨安远，男，1962年4月24日出生，汉族，职工，住湖南省通道侗族自治县。委托诉讼代理人：米承善，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玲，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原审被告：吴故川（曾用名吴霞），女，1982年2月23日出生，侗族，农民，住湖南省通道侗族自治县。原审被告：张绍龙，男，1961年8月12日出生，汉族，下岗职工，住湖南省通道侗族自治县。上诉人张绍云因与被上诉人杨安远、原审被告吴故川、张绍龙房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省通道侗族自治县人民法院做出的（2018）湘1230民初344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。上诉理由：一是原审法院认定事实不清。即没有查清实际租赁人的人数，也没有查清被上诉人强占涉案房屋的时间和恶意毁损上诉人财物的事实。本案实际租赁人是三人，且被上诉人是2018年6月26日实际控制涉案房屋，占有上诉人的私人物品，毁坏设备设施；二是适用法律错误。涉案房屋中发生自杀事件及公安查封房屋本属不可抗力而原审法院没有认定，认定被上诉人行使解除权不当，认定上诉人装修超出合理范围是错误的，认定上诉人转租房屋也是错误的，一审判决自相矛盾；三是判决明显不公。对上诉人在诉讼过程中提出被上诉人毁坏上诉人财物、毁灭证据、要求制裁被上诉人及其代理人未作任何回应。被上诉人辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，不存在不公正的情形。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人向一审法院起诉请求：1.解除杨安远与张绍云、张绍龙于2011年5月30日签订的《房屋租赁合同》；2.张绍云、吴故川、张绍龙向杨安远支付租金91573.60元；3.张绍云、吴故川、张绍龙赔偿恢复房屋原状费用205000.00元；4.确认张绍云、吴故川、张绍龙的转租行为无效；5.案件受理费由张绍云、吴故川、张绍龙负担。原审法院认定事实：2011年5月30日，杨安远与张绍云签订《房屋租赁合同》，约定杨安远将座落于通道侗族自治县双江镇城东汽车站对面（新七天宾馆后）的自建七层楼整栋出租给张绍云使用，租期自起至2021年5月30日止。双方约定第一年租金为135000.00元，之后每年的租金在前一年的基础上递增1.5%，每年5月30日支付租金。双方还约定，张绍云未经杨安远允许不能改变房屋结构，不能将房屋转租给他人。合同到期后，如张绍云不再租用或杨安远不同意续租，房屋一切安装设施原装不动无偿退还给杨安远，杨安远无息退还张绍云所交押金。杨安远将房屋交付给张绍云使用时，该房屋系毛坯房。房屋交付后，张绍云自行对该房屋进行了装修，并以其妻子，即吴故川的名义经营“芷轩宾馆”。期间，张绍云还在“芷轩宾馆”二楼经营“通道世纪休闲城”。在合同履行期间，“芷轩宾馆”的法定代表人吴故川曾于2015年11月9日将“通道世纪休闲城”的营业权承包给曾卫红、李昌海，承包期为1年。2017年6月12日将“通道世纪休闲城”的经营权承包给陆居红。此外，吴故川还将一楼的一间门面租赁给李健经营租车行，并于2017年6月15日收取李健房租费15000.00元。2018年3月13日，“芷轩宾馆”406号房内发现一名男性死者。通道侗族自治县公安局双江镇派出所接到报警后，前往现场调查，查明该男性死者是通道侗族自治县万佛山镇（原下乡乡）村民周鹏。为保护现场，通道侗族自治县公安局双江镇派出所在“芷轩宾馆”门前贴了《告示》一张，禁止无关人员进入406房间，并与通道侗族自治县公安消防大队在“芷轩宾馆”大门贴上封条。“芷轩宾馆”被查封后，由于张绍云未按合同约定的时间向杨安远支付2018年年度房屋租金，杨安远自行解除封条、控制宾馆，并于2018年7月2日向本院提起本案诉讼。2018年7月26日，杨安远又委托湖南人和人（怀化）律师事务所律师米承善、李玲向张绍云、张绍龙发送《律师函》，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并没收押金5000.00元，并要求张绍云、张绍龙收到《律师函》后3日内支付拖欠的房屋租金，7日内腾退房屋，办理交接手续。如未办理交房手续，杨安远有权对房屋自行进行处理。张绍云、张绍龙收到《律师函》后，未与杨安远对《律师函》上的内容进行沟通解决。杨安远起诉后，申请本院委托相关鉴定机构对以下事项所需费用进行评估：1、恢复门面夹层楼梯结构；2、拆除门面封闭门口的墙壁、门面内进行隔断的墙壁；3、拆除楼顶及一楼门面门口的违章建筑；4、重新更换门锁及房卡。本院组织双方当事人进行质证并选定湖南睿智工程项目管理有限公司对杨安远申请事项进行评估。湖南睿智工程项目管理有限公司于2019年1月28日得出如下鉴定意见：1、恢复门面夹层楼梯结构的事项费用10595.69元；2、拆除门面封闭门口的墙壁、门面内进行隔断的墙壁并垃圾外运的事项费用923.52元；3、拆除楼顶及一楼门面门口的违章建筑并垃圾外运的事项费用4737.30元；4、重新更换门锁及房卡，因杨安远交付给张绍云、张绍龙房屋时为毛坯房，此项工程费用0.00元。杨安远支付工程造价估算鉴定费15000.00元。原审法院认为：本案立案案由为合同纠纷，杨安远的诉讼请求实际为要求与张绍云解除《房屋租赁合同》及支付租金和恢复房屋原状。故本案案由应为房屋租赁合同纠纷。杨安远与张绍云于2011年5月30日签订的《房屋租赁合同》，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。关于责任承担主体的问题。在2011年5月30日签订的《房屋租赁合同》中，甲方（出租人）系杨安远，乙方（承租人）系张绍云，张绍龙、吴故川并非合同当事人，不应承担本案责任。关于《房屋租赁合同》是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。杨安远提供的证据能够证明张绍云未按合同约定，擅自将一楼的一间门面转租给李健。关于张绍云租赁案涉房屋后，其妻子吴故川在使用该房屋经营“芷轩宾馆”期间，未经杨安远同意，将二楼的经营权承包给他人的行为是否属于转租的问题。所谓转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，包括以联营、承包经营等名义，将承租房屋交付给他人使用并获得租金性质的保底收益的，均为房屋转租。故本院认定张绍云在租赁期间，未经杨安远同意，由其妻子吴故川将二楼的经营权承包给他人，并从中收取承包费，其性质为转租，杨安远有权依法解除合同，故杨安远要求解除与张绍云签订的《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，张绍云未依约向杨安远支付房屋租金，且杨安远委托其代理人米承善、李玲于2018年7月26日向张绍云发送《律师函》，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，已达到解除合同的法定条件，《房屋租赁合同》已于2018年7月26日解除。关于支付租金的问题。杨安远与张绍云签订《房屋租赁合同》后，依约将房屋交付给张绍云使用，履行了交付房屋的合同义务。张绍云接收了房屋，并支付2011年至2017年的房屋租金。杨安远要求张绍云按照合同约定支付租金，符合法律规定及合同约定，张绍云应当支付合同解除前未支付的房屋租金。张绍云、吴故川、张绍龙辩称2018年3月13日“芷轩宾馆”内发生自杀事件后，有关部门对该宾馆进行查封属于不可抗力，要求杨安远免除全部或者部分租金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，张绍云在租赁案涉房屋经营“芷轩宾馆”期间，宾馆内发生人员自杀后有关部门对宾馆进行查封不属于不可抗力。张绍云应依照合同约定向杨安远支付房屋租金。根据杨安远与张绍云于2011年5月30日签订的《房屋租赁合同》，第一年的房屋租金为135000.00元，此后的租金在前一年的基础上递增1.5%,经计算，2018年的房屋租金实际为149829.06元。张绍云应支付租金的时间为2018年5月30日至2018年7月26日，共58天，故张绍云应向杨安远支付租金23808.45元。关于恢复房屋原状所需费用的问题。杨安远将案涉房屋交付给张绍云时，该房屋系毛坯房，张绍云进行了必要的装修，应属于杨安远可预知的内容，应视为杨安远同意装修。但张绍云对夹层楼梯结构进行改变，并封闭门面门口，在门面内进行隔断，以及在一楼门面门口和楼顶加盖违章建筑超过必要的、合理的范围，亦未取得杨安远的同意。故杨安远有权要求张绍云将上述事项恢复原状。杨安远向本院申请委托相关鉴定机构对恢复门面夹层楼梯结构、拆除门面封闭门口的墙壁、门面内进行隔断的墙壁、拆除楼顶及一楼门面门口的违章建筑、重新更换门锁及房卡所需费用进行评估，本院主持双方当事人选定鉴定机构进了评估，双方对鉴定结果均无异议。根据评估机构的鉴定意见，以上事项共需16256.51元。杨安远支付工程造价估算鉴定费15000.00元，应由张绍云支付。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十三条规定，判决：一、确认张绍云将部分房屋转租给他人的行为无效；二、解除杨安远与张绍云之间的房屋租赁合同关系;三、张绍云于本判决生效后十日内向杨安远支付房屋租金23808.45元；四、张绍云于本判决生效后十日内向杨安远支付恢复房屋原状的费用16256.51元；五、驳回杨安远的其他诉讼请求。案件受理费4375.00元，由杨安远负担3574.00元，张绍云负担801.00元，司法鉴定费15000.00由张绍云负担。经审理查明：原审法院认定的事实属实。本院二审补充查明，2011年5月30日签订《房屋租赁合同》的双方为：出租人一方是杨安远，承租人一方是张绍云、张绍龙。实际经营人为张绍云之妻吴故川。二审中，双方当事人均未提供新的证据。上述事实，有原判决所列证据及二审询问笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：依据本案上诉人与被上诉人双方的租赁合同，承租人为张绍云和张绍龙。原审法院仅认定承租人为张绍云确有不当。由于张绍龙并未参与实际经营，实际经营人为张绍云之妻吴故川，故原审法院认定涉案合同承租方的权利义务人为张绍云并无不当。人民法院审理民事案件应当围绕当事人的诉讼请求进行审理和认定案件事实。由于张绍云在本案中并未针对杨安远实际控制房屋及占有其财物、毁坏设备设施提出反诉，故原审法院对与此相关的事实未做认定，不属于认定事实不清，不影响对本诉诉讼请求的处理，也不属于处理不公的情形。上诉人张绍云在有效诉讼时效期间内可另行主张权利。涉案房屋中发生自杀事件及公安查封房屋的后果，只是暂时影响上诉人的宾馆经营。事故发生后，如果上诉人及时与公安机关进行沟通就可以得到及时解决，故不属不可抗力。被上诉人在诉讼过程中以《律师函》的方式通知上诉人解除合同，也是行使解除权的方式，并无不当。上诉人在房屋装修过程中未经被上诉人同意而改变相关房屋结构、增加相关设施，确已超出合理范围。同时，上诉人在承租期间内确实存在转租房屋的情形且未按合同约定报经被上诉人许可。故原审法院在认定事实和适用法律并无不当。综上所述，原审判决除认定房屋租赁合同主体中承租人不当外，其余事实清楚，适用法律正确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、三项规定，判决如下：一、维持湖南省通道侗族自治县人民法院做出的（2018）湘1230民初344号民事判决第一、三、四、五项及案件受理费的负担；二、变更湖南省通道侗族自治县人民法院做出的（2018）湘1230民初344号民事判决第二项为：解除杨安远与张绍云、张绍龙于2011年5月30日签订的《房屋租赁合同》。二审案件受理费4375元，由上诉人张绍云负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  彭湘平审 判 员  欧晓林二〇一九年十一月十四日代理书记员  唐 菁附件：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判认定基本事实不清的，裁定撤销原判、发回原审人民法院重审、或者查清事实后改判。……