广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初4765号 原告：柳州市麟桂园物业服务有限公司，住所：广西柳州市东环大道256号万达广场2栋20-13，统一社会信用代码：91450202MA5KCUM87J。 法定代表人：陆生祥，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：江森，广西君行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晓宇，广西君行律师事务所律师。 被告：彭慧，女，1982年8月8日生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 原告柳州市麟桂园物业服务有限公司（以下简称：麟桂园公司）与被告彭慧物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法向被告彭慧书面告知本案适用简易（小额诉讼）程序拟定于2019年10月23日公开开庭进行审理，庭前被告彭慧以审判人员有一定的倾向性为由向本院提出回避申请并以适用小额诉讼程序剥夺了当事人上诉权为由对本案适用小额诉讼程序提出异议，本院于2019年10月25日作出（2019）桂0203民初4765号决定书驳回了被告彭慧的回避申请，并于2019年11月6日依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告麟桂园公司的委托诉讼代理人刘晓宇，被告彭慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告麟桂园公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付物业服务费2067.6元及滞纳金3075.2393元（滞纳金计算以2067.6元为基数，按日息千分之三，暂计至2019年5月20日，要求计算至付清时为止），电梯维保费32元，安防维修费60.29元；二、本案全部诉讼费由被告承担。 事实和理由： 2016年9月5日，原告与柳州祥和房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为被告居住的祥和东景小区提供物业服务，管理服务费用为1.3元/㎡·月，每月1至10日缴费，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，应按拖欠金额的日千分之三缴纳违约金。之后原告一直为祥和东景小区提供物业服务，然被告从2017年9月起就开始拖欠各项费用，期间原告曾多次联系催要未果，故诉至法院提出前述诉讼请求。 被告彭慧辩称，1、被告对原告与柳州市祥和房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》并不知晓，因此该合同对被告不产生法律约束力；2、原告在祥和东景小区霸占了公共资源，损害到了该小区业主的权利，小区环境脏乱差，车辆到处乱停、乱放，原告工作人员未尽职尽责；3、原告不维护消防设施，电梯常有持续故障的现象；4、原告强行出租本小区公共活动中心用地给非小区业主经营并收费，从不向小区业主公布收支情况，本小区业主不同意的情况下，还被霸道堵车、锁车以示土匪恶霸行径，逼迫小区业主屈服，原告允许殡葬公司在小区内开设，并藏有违禁物品鞭炮蜡烛等；5、原告未向全体业主公布经营维修收费业务等；6、原告撤离大厦，不履行物业服务交接义务；7、原告无故收取不知名的费用，在最后两个月都未进行水电缴费还照样收取。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 位于柳州市东环大道77号祥和东景小区由柳州市祥和房地产开发有限责任公司（以下简称：祥和房开）开发建设。原告系依法成立、经营范围包含物业服务的企业法人。被告系祥和东景小区*栋*单元*号房屋的业主，该房屋建筑面积为129.97㎡。2016年9月5日，祥和房开与原告签订《“祥和东景”项目住宅小区前期物业服务合同》，合同具体约定如下：第四条第一项约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，该面积以房产部门最终核定的房屋建筑面积为准，具体标准高层住宅1.3元/㎡·月、商业物业/活动中心4.5元/㎡·月；第四条第二项约定，物业服务费不含以下服务收费项目：物业供电、给排水、消防、公共卫生间、监控设备、公共照明等公共设施设备运行所产生的的电费、水费等能耗以及物业管理区域内的管漏、线损，单元楼道照明电费、电梯电费，二次加压电费，地下车库消防安全检测费和维保费，公共部位、公共设施设备大中修费用等等，该条还对前述费用的分摊方式作出了约定；第五条约定，原告自交房公告之日起收取物业服务费，如公告交房之日未取得物业服务收费备案的，则于取得物业服务收费备案之日次月起收取物业服务费；合同第八条约定，规划停车场（含露天）属于祥和房开所有，委托原告管理，业主和物业使用人有优先使用权，车辆停放服务费由车位使用人按《柳州市住宅小区车辆停放服务标准执行》即露天小车停车费月票为100-150元，露天摩托车、电动车月票为25元；第二十二条约定，祥和房开及业主或者物业使用人违反本合同第三条、第四条、第五条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用或其他应付费用的，自催缴通知发出7日后，按应缴纳物业服务费用的千分之三的标准每日向原告支付违约金；第二十九条约定，本合同自签订之日起生效，自小区依法成立业主大会继续聘用或重新选聘物业服务公司签订物业服务合同生效起自动终止等等。前述前期物业服务合同于2016年11月18日取得柳州市鱼峰区住房和城乡建设局备案，根据该备案表显示，祥和东景小区属于商住楼，共计2栋，最高层数18层。 另查，1、2018年11月30日，原告停止对案涉祥和东景小区提供物业服务；2、本案起诉前原告以微信方式向被告发出催收通知，催收截至2018年11月30日（2017年9月1日至2018年11月30日）被告所拖欠的物业服务费及相关费用共计1932.31元（扣除被告水电杂费预存账余额634.11元，含物业服务费2534.42元，电梯维保费32元）；3、结合原告提交的《祥和东景业主2017年10月-2018年10月份预付金代扣明细表》及本院同时期已经开庭审理的祥和东景小区1栋、2栋业主诉原告物业服务合同纠纷系列案件中（业主要求物业公司退还预先多收取的物业服务费及水电杂费等）的陈述，前述期间案涉小区的水电费、电梯电费、公共照明费、楼道照明费、电梯维保费均系由原告代缴代扣（从业主预交水电杂费账户扣除），且该明细表确系已向案涉祥和东景小区所在的1、2栋楼相应业主进行了公示，公示的内容从2018年1月份开始包括水电费、电梯电费、公共照明费、楼道照明费、电梯维保费（不含安防维修费）；4、据《祥和东景业主2017年10月-2018年10月份预付金代扣明细表》显示，截至2018年10月份即原告最后一次向业主进行公示代扣明细表显示，被告物业服务费到期日为2017年8月31日，水电杂费账户余额为“559.11元”。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与祥和房开签订的前期物业服务合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。 关于物业服务费及违约金。根据本院查明的事实，被告系祥和东景小区*栋*单元*号房屋的业主，该房屋建筑面积为129.97㎡（最高层数为18层），根据原告与祥和房开签订的前期物业服务合同的约定，物业服务费收费标准为高层住宅1.3元/㎡·月，原告于2018年11月30日停止对该小区提供物业服务，被告自2017年9月1日开始拖欠原告物业服务费，原告已通过书面的方式（发送微信）向被告催收了2017年9月1日至2018年11月30日期间的物业服务费，被告仍拒不交纳，原告主张被告应支付该段期间的物业服务费2534.42元（129.97㎡×1.3元/㎡·月×15个月），符合合同约定，本院予以确认。另结合原告提交的《律师催告函》计算方式（所拖欠物业服务费与被告预付水电杂费账户余额相抵扣）及《祥和东景业主2017年10月-2018年10月份预付金代扣明细表》显示，被告水电杂费账户余额为559.11元，该款与被告所欠前述物业服务费相抵扣后余额为1975.31元，故本院对原告主张超出部分不予支持。再，结合本院在审理该小区同时期其他业主的物业服务合同纠纷案件中，认定原告对该小区进行的物业服务确有不完善之处，被告并非恶意拖欠，故本院对原告主张的逾期交费滞纳金（违约金）不予支持。 关于电梯维保费。结合本院查明的事实，在原告为案涉小区提供物业服务的2017年10月份-2018年10月期间，确系由原告为业主代缴代扣水费、电梯电费、公共照明费、楼道照明费、电梯维保费，且原告亦按期将各业主应分摊金额制作了《祥和东景业主预付金代扣明细表》并定期向相关业主公示，结合原告最后一次向该小区业主公布的《祥和东景业主2018年10月份预付金代扣明细表》显示，被告10月份的电梯维保费32元已经在其预付金账户中扣除，至于2018年11月1日至2018年11月30日期间的电梯维保费，被告并未提交该段期间电梯维保费的实际支出情况、计算方式以及是否向相应业主进行了公示等情况，故本院对原告主张被告支付该款期间的电梯维保费的诉请不予支持。 关于安防维修费。因原告并未具体说明该费用的收费标准、具体计算方式，且原告并没有证据证明自2018年1月份以来该费用的具体发生情况，故对其主张被告需支付该部分费用的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告彭慧支付原告柳州市麟桂园物业服务有限公司拖欠物业服务费1975.31元； 二、驳回原告柳州市麟桂园物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告已向本院预交），减半收取25元，由原告柳州市麟桂园物业服务有限公司负担16元，由被告彭慧负担9元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  谭丽娜 二〇一九年十一月二十一日 书记员  莫秋美 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。