山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终5636号上诉人（原审被告）：袁金泉，男，一九五二年一月十四日出生，汉族，山西省财政税务专科学校退休干部，住太原市，身份号码×××。委托诉讼代理人：张艳斌，山西轩明（吕梁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵赟，男，一九七三年六月八日出生，汉族，住太原市，身份号码×××。委托诉讼代理人：张学锋，北京盈科（太原）律师事务所律师。上诉人袁金泉因与被上诉人赵赟房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初2331号民事判决，向本院提起上诉。本院于二〇一九年九月二日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人袁金泉及其委托诉讼代理人张艳斌，被上诉人赵赟的委托诉讼代理人张学锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁金泉上诉请求：1．请求撤销一审民事判决，依法改判上诉人无义务协助被上诉人过户；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决违背事实，违反双方协议约定，于法无据，判决错误。一、一审判决认为“协议第四条虽然约定该协议由原告取得房屋产权证书为生效条件，但双方已经实际履行了该协议约定内容，以此认为《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，故原、被告签订的《购房协议》合法有效”，认定错误。首先，本协议的真实性和合法性在签订时已经确立，并不是实际履行导致协议真实合法。双方二〇一三年六月二十八日在签订协议时，对房屋无房产证书、不具备法定交易条件明知，对正式交易的时间不确定，双方对交易的风险及过程中的变数也做到了充分考虑，所以第四条约定“协议以乙方取得房屋产权证书为正式生效条件”，第七条约定了上诉人不出售的违约承担，以上约定合法有效并无不妥。一审法院应该尊重事实。其次，双方按照协议第六条和第七条约定，实际履行了支付部分房款和交付占有房屋。同时根据约定，以上履行不是正式交易。根据物权法第九条规定，被上诉人赵赟虽然占有房屋但未取得房屋所有权，交易仍在过程中，上诉人有权依约不出售房屋给赵赟。所以，一审法院一方面认定协议真实合法，另一方面又否定协议关键条款，违背双方争议解决的约定进行判决，前后矛盾，违背事实，完全错误。二、一审判决认定上诉人同意出售房屋给被上诉人赵赟违背事实，认定错误。赵赟在起诉状中陈述：上诉人于二〇一九年一月十六日告知其不愿意继续履行合同。上诉人的证人当庭陈述二〇一九年一月十六日上诉人不再同意出售房屋。上诉人在一审答辩状、庭审发言以及代理人代理词中，都明确表示上诉人“根据协议第七条约定，有权利拒绝出售房屋给赵赟，所以无义务协助赵赟办理房屋过户手续”，且本案纠纷产生的原因也是因为上诉人不再同意出售房屋。但是一审法院依然认定上诉人愿意出售房屋，违背基本事实，明显错误。事实是，二〇一八年八月十五日上诉人办下房产证当天，赵赟就表示不需要该房屋，并要求将房屋过户给其外甥，基于此上诉人也同意不再出售房屋。二〇一九年一月十六日，双方也达成过上诉人不再出卖房屋并退款，赵赟腾房的口头协议。三、协议第七条明确约定了上诉人拒绝出卖房屋的违约责任，上诉人依约可以不出卖房屋，一审判决上诉人协助被上诉人赵赟办理房屋过户手续违背协议约定。协议第七条特别约定“如甲方拒绝将房屋出售给乙方，应退还乙方所付全部房款，并赔偿损失”，一审时上诉人也依据该约定进行了答辩。根据合同法第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，可知上诉人有权利拒绝出售房屋给赵赟，更没有义务协助其办理过户。一审法院违背协议内容判决上诉人将房屋过户给赵赟明显错误。本案中，赵赟未诉求上诉人承担违约责任，上诉人是否需要承担违约责任，赵赟可以另行主张。四、被上诉人赵赟主张上诉人应该履行过户义务的证据不足，一审判决缺乏证据支持。赵赟主张上诉人有义务协助过户的证据只有《购房协议》，而上诉人依据该协议第七条可以拒绝出卖给赵赟。综上，一审判决违背事实和双方约定，违反法律规定，证据不足，判决错误。请求二审法院依法改判上诉人无义务协助被上诉人过户，维护上诉人的合法正当权益。赵赟答辩称，一、一审判决认定涉案《购房协议》依法成立并有效是正确的。上诉人袁金泉以协议第四条约定为依据认为协议未生效的上诉意见不能成立。（一）协议第四条中“乙方（即答辩人）取得该房屋产权证书”的约定条件属于甲方袁金泉履行协助过户登记义务后确定可以发生的结果，非不确定的事实，该项“条件”不具有法律上的“条件”之不确定性的本质特征，协议不构成附生效条件的合同，协议依法成立并生效。合同一方当事人应履行的合同义务，不能成为法律上的条件。本案中，协议第四条所约定的条件“乙方（答辩人）取得该房屋产权证书”，从形式上看不属于袁金泉义务，但实质上属于袁金泉履行合同义务必然直接导致发生的合同履行结果，该条约定实质上变相地将袁金泉的合同义务约定成了限制合同效力的条件，该“条件”不具有合同法第四十五条所规定“条件”应当具备的不确定性特征，因此该条约定不能成为限制合同效力的依据，进而《购房协议》不构成附生效条件的合同。（二）即使认定《购房协议》构成附生效条件的合同，但双方已实际履行了主要合同义务且均无异议接受，可以视为双方以履行行为方式对生效条件进行了变更，应当认定涉案协议已生效。合同法第七十七条第一款规定，“当事人协商一致，可以变更合同”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款规定，“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”。《最高人民法院关于审理城镇居民房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款规定，“当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”。上述司法解释的规定体现了一个重要法律精神，即合同法第七十七条规定的变更合同中的协商一致，可以根据当事人的履行行为进行判断，如果一方当事人已经履行主要合同义务、对方接受的，可以视为双方以实际行为对合同进行了变更。答辩人认为，有关变更合同生效条件中的当事人协商一致，可以根据当事人的履行行为进行判断；房屋买卖合同约定了以房屋过户登记为生效条件，但一方当事人已履行主要义务且对方接受的，应当视为当事人之间以履行行为变更了合同约定的生效条件，或者说双方废止了合同生效条件，此时应当认定房屋买卖合同已生效。本案《购房协议》为房屋买方合同，依据合同法第一百三十条、第一百三十五条规定，答辩人的主要合同义务为支付购房款，袁金泉的主要合同义务为交付房屋、转移房屋所有权（协助办理过户登记）。协议签订后，答辩人已按照约定支付了第一笔购房款180000元，袁金泉无异议接受；袁金泉通过交付房屋钥匙等资料的方式履行了房屋交付的义务，答辩人无异议接受并实际占有使用房屋至今。即使认定协议约定的附生效条件条款成立，协议构成附生效条件的合同，形式上生效条件未成就，但双方已实际履行了主要合同义务，且对方均无异议接受，可以视为买卖双方以实际履行行为的方式对协议生效条件进行了变更，这种情况下应当认定协议已生效。（三）即使认定《购房协议》构成附生效条件的合同、双方未变更生效条件，但袁金泉恶意违约不履行合同义务、为自己的利益不正当地阻止条件成就，视为条件已成就，协议自条件成就时已生效。民法总则第一百五十九条、合同法第四十五条第二款均有明确规定，如前所述，协议第四条所约定的“乙方取得该房屋产权证书”之生效条件是否能够成就，直接取决于袁金泉是否履行协助办理房屋过户手续的义务，现袁金泉恶意违约不履行协助办理房屋过户登记手续的合同义务，为了自己的利益不正当地阻止条件成就，应当视为协议第四条约定条件已经成就，协议自条件成就时已生效。（四）《购房协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。首先，协议签订过程符合法律规定，协议依法成立并生效。二〇一三年六月二十八日，答辩人与袁金泉签订了《购房协议》。签订协议时，双方具有相应民事行为能力、意思表示真实，不存在违反法律、法规强制性规定的情形，依据民法总则第一百四十三条和合同法第四十四条的规定，协议依法成立并生效。其次，签约时涉案房屋未办理物权登记，不影响购房协议的效力。房地产管理法第三十八条规定，“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让，但该条规定属于行政管理性规定，不属于合同法第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定的效力性强制性规定。依据相关法律、司法解释规定，协议签订时，涉案房屋未依法登记领取权属证书，袁金泉未取得涉案房屋所有权，未违反效力性强制规定，协议的效力不受影响。并且，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案袁金泉在协议签订时虽然未取得涉案房屋所有权，但根据一审法院查明的事实，袁金泉已在本案诉讼之前取得了房屋的所有权，袁金泉以其在缔约时对涉案房屋没有所有权主张合同无效，法院也不应支持。二、一审判决认定袁金泉应当继续履行协助办理房屋过户手续的义务，符合约定及法律规定。（一）同意出售房屋给答辩人的约定，系袁金泉的真实意思表示，其负有协助办理房屋过户手续的义务。如前所述，《购房协议》依法成立并有效，袁金泉同意并签署协议系其自愿做出的行为，协议中关于其权利义务的约定系双方真实意思表示，协议第一、二条中包含了袁金泉同意出售房屋给答辩人并愿意协助办理过户手续的承诺，根据约定袁金泉负有协助答辩人办理房屋过户手续的义务。此外，根据合同法第一百三十条、第一百三十五条规定，买卖合同的出卖人应当向买受人履行转移标的物所有权的义务。答辩人主张袁金泉应当履行协助办理房屋过户手续义务，有充分合同、法律依据。（二）袁金泉明确表示不愿意继续出售房屋的行为已构成违约，其关于合同附条件解除的主张缺乏依据。二〇一九年一月十六日，袁金泉向答辩人做出了不愿意继续出售房屋的意思表示，其不愿继续履行合同义务的行为构成违约。协议第七条约定，甲方违约拒绝出售房屋时，应承担退还全部购房款并承担损失的责任。该条属于针对甲方违约责任的约定，而非关于合同解除的约定。袁金泉主张此处约定属于附条件的解除，并将拒绝出售房屋理解为其享有的权利是错误的，与合同约定不符。（三）袁金泉违约，答辩人有权要求其继续履行协助办理房屋过户手续义务。合同法第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。依据该条法律规定，继续履行属于袁金泉承担违约责任的一种方式。答辩人作为守约方，有权选择要求袁金泉承担继续履行协助办理房屋过户手续义务。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。袁金泉的上诉请求不能成立，请求二审驳回其上诉请求，维持原判。赵赟向一审法院起诉请求：1．依法确认原、被告签订的《购房协议》合法有效，合同价款260000元；2．依法判令被告协助原告办理房屋过户登记手续；3．被告承担本案的诉讼费、公告费等相关诉讼费用。一审法院认定事实：二〇一三年六月二十八日，原告赵赟（乙方）与被告袁金泉（甲方）签订《购房协议》，约定被告袁金泉将位于太原市万柏林区奥林匹克花园7幢B座022层2202号房屋（房屋所有权证编号：GF-2000-0171，建筑面积39.51平方米）以260000元出售给原告赵赟。协议第四条约定：本协议以乙方取得该房屋产权证书为正式生效条件。合同第七条约定：甲乙双方自签字当日，由乙方支付甲方房款壹拾捌万元（￥180000元），甲方向乙方交付房屋钥匙及房屋产权资料等相关文件；在大红本产权证书办理完毕之日，支付尾款捌万元（￥80000元）；在此期间，如果甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应退还乙方所付全部款项，并赔偿不低于所付款项20%的损失；如乙方违约，应全额支付尾款。二〇一三年六月二十九日，原告赵赟向被告袁金泉交付房款180000元。二〇一八年一月二十六日，被告袁金泉向原告赵赟收回购房合同，用于承办房产手续。二〇一八年八月十五日，太原市国土资源局下发晋（2018）太原市不动产权第XXXX号房屋所有权证。房屋所有权证下发后，双方未办理房屋过户手续。一审法院认为，原告赵赟与被告袁金泉签订了《购房协议》，双方在该协议上签字确认，原告将第一笔购房款交付被告，被告也将房屋交付原告由其居住使用已达六年，协议第四条虽然约定该协议由原告取得房屋产权证书为生效条件，但双方已经实际履行了该协议约定内容，以此认为《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，故原、被告签订的《购房协议》合法有效。房产证下发当天，被告袁金泉通知原告赵赟依照协议支付尾款并支付办证手续费用，被告的此行为表明其同意将房屋出售给原告。现涉案房屋已取得所有权证书，原告请求被告协助其办理房屋过户登记手续，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告赵赟与被告袁金泉签订的《购房协议》合法有效；二、被告袁金泉于本判决生效之日起九十日内协助原告赵赟办理位于太原市万柏林区奥林匹克花园7幢B座022层2202号房屋过户手续。二审所查事实与一审一致。本院认为，双方发生纠纷，争议焦点集中于《购房协议》是否为附生效条件的合同、履行过程中何方出现违约、协议是否对解除权进行了约定等方面。所谓附条件的合同，是指当事人在合同中特别约定一定的条件，以条件的是否成就来决定合同效力的发生或消灭的合同。条件应当是将来不确定发生的事实，条件必须合法且由当事人协议确定，并且不得与合同的主要内容相矛盾，其本质特征在于成就与否的不确定性。本案双方争议的《购房协议》第四条内容为：本协议以乙方（即买受人赵赟）取得该房屋产权证书为正式生效条件。根据双方买卖目的和签约时的状况，赵赟取得该房屋产权证书的前提，取决于出卖人袁金泉持有房屋产权证书并协助赵赟办理过户手续，如此，本条的含义即为出卖人袁金泉协助赵赟将所买卖房屋过户至赵赟名下，双方房屋买卖合同正式生效。买卖关系中，买卖双方通过出卖方将标的物交付买受人而取得相应价款，买方通过向出卖人交付价款同时取得标的物的交易行为来实现各自目的，其中买受人支付价款、出卖人交付标的物为双方各自须向对方承担的合同义务。同时鉴于房屋买卖的特性和法律对于不动产物权的规定，标的物房屋所有权的转移须以依法登记为标志，而非简单的交付占有。故本案双方当事人在签订协议时，对于办理产权过户，明确将甲方袁金泉“及时协助乙方签订各项合同文件和办理各种手续”、乙方赵赟“应依要求将房屋产权资料交付办理机构持有”，分别列入甲、乙的承诺部分，即保证向对方履行上述行为的合同义务。只要双方按约履行，赵赟取得房屋产权证书是必然发生的确定结果，而出卖人袁金泉何时取得代表其对房屋“拥有独立产权”的权属证明文件即房屋产权证书，才是双方签约时所不能控制和预料的不确定事由。因此，按照通常理解，在出卖方拥有所有权却尚未取得法律意义上的权属证明文件前，双方签订买卖合同并各自履行部分义务，待出卖方取得房屋产权证书后合同正式生效，双方继续按约履行，办理变更登记将房屋产权过户至买受方，买受方支付剩余房款，才是将不确定事由设定为合同生效条件的应有之举以及对合同生效所附条件的正确理解、运用，即协议以甲方（出卖人）取得该房屋产权证书为正式生效条件。显然，涉案《购房协议》第四条的约定疑似买卖双方因法律认知方面的不足或偏差而产生的笔误，但双方均未商议变更或声明，袁金泉更以该约定条款系合同生效所附条件进行抗辩，其理由并不能成立。如前所述，法律意义上附条件合同中所称的“条件”，是指决定民事法律关系的效力产生、消灭的不确定的事实，其本质特征在于成就与否的不确定性，因此当事人拟制条件成就与否所引发的不同法律后果，成为条件制度的重要内容，其作用在于限制合同效力，条件没有成就，当事人并不承担违约责任；而合同义务具有约束力和确定性，当事人理应按照约定履行其义务，否则须承担违约责任，合同义务没有完成原则上也不能拟制其已经完成。如果将合同义务作为条件，条件天然的不确定性与合同的确定性将发生根本冲突，合同效力将完全取决于当事人的履行意愿，所谓合同义务亦成为无源之水、无本之木。显然，双方当事人在合同中约定的一方应履行的合同义务，不具有合同法第四十五条所规定“条件”本质特征，不能成为法律上的“条件”。故本案《购房协议》第四条的所谓合同生效条件的约定于法相悖，袁金泉有关该约定系合同效力的限制条款的抗辩，不予采纳。依据物权法第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”以及合同法第五十六条“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，上诉人袁金泉、被上诉人赵赟所签《购房协议》意思表示真实，且双方签约后，买受人赵赟已支付第一笔购房款180000元，出卖人袁金泉收取该款并已将涉案房屋交付赵赟占有使用，只待袁金泉取得房屋产权证书后将房屋过户至赵赟名下，赵赟支付剩余购房款80000元，双方买卖交易即告完成。故买卖合同自双方签约即有效成立，理应成为双方行使权利、履行义务的合同依据。合同解除权系双方当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，其行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果，解除权行使方式主要为通知和进行批准、登记。依其产生的条件不同，分为约定解除权和法定解除权。约定解除权的产生需基于双方当事人的约定，而非单方决定；当事人可以约定行使解除权所附加的条件，如发生情形、行使条件以及行使解除权的效力等，当发生符合行使约定解除权的事由时，须由解除权人在解除期限内向对方发出解除合同的意思表示。法定解除权由法律直接加以规定，当法定事由发生时，一方当事人即享有解除合同的权利。涉案《购房协议》中并未有双方在何种情形或条件下享有或行使解除权的内容，协议第七条中有关“如果甲方违约……，如乙方违约……”的条款，属于双方对于一方违约后违约方如何向守约方承担责任的约定，即因违约行为导致合同无法如约履行导致的后果，而非由此赋予违约方的权利。袁金泉将该条款视为双方对解除权的约定，理由完全不能成立。在合同未就解除权进行约定的情况下，双方当然享有法定解除权，可以依照法定事由行使合同解除权。但上诉人袁金泉有关双方争议源于被上诉人赵赟要求将房屋过户至他人名下，已构成违约，故其有权解除合同的抗辩，理由、证据均不足。首先，在合同履行过程中，只要双方协商达成一致，发生履行变更属于正常情况，即使赵赟提出将房屋产权过户至他人名下的要求，无论剩余购房款由赵赟支付还是他人支付，相对于出卖方，袁金泉利益并未受到损害，故以此主张赵赟违约，理由不能令人信服。其次，即使上述情形存在，袁金泉若不同意，仍可按合同约定要求赵赟继续履行合同，限期办理过户手续、交付剩余购房款，若赵赟不配合，袁金泉则可依照法律规定行使合同解除权，向赵赟发出解除合同的通知，并要求其承担违约责任。而根据赵赟提供的微信聊天记录，显示的是在袁金泉不愿出卖房屋情况下，就赵赟所主张的损失如何赔偿，双方所进行的交流和“讨价还价”，显然与袁金泉所称的纠纷系因赵赟违约拒绝继续履行协议引起并不相符，甚至矛盾。在争议发生后，双方就是否解除合同及如何解决赔付无法达成一致的情况下，赵赟提起诉讼，要求继续履行《购房协议》，合理正当。综上，上诉人袁金泉上诉主张不能成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人袁金泉负担。本判决为终审判决。审判长 雷 晨审判员 王 薇审判员 孙广金 二O一九年十一月二十六日书记员 齐文姝