山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋10民终2394号上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司洪洞支行，住所地：山西省洪洞县古槐南路55号。负责人：张敏，该行行长。委托代理人：马晓杰，北京盈科（太原）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：王根安，男，1963年1月20日出生，汉族，住山西省洪洞县。委托代理人：张红星，山西天锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉克峰，男，1955年11月15日出生，汉族，住山西省临汾市。委托代理人：杨宗森，山西师达律师事务所律师。上诉人中国工商银行股份有限公司洪洞支行（以下简称工行洪洞支行）、王根安因与被上诉人吉克峰房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省洪洞县人民法院（2018）晋1024民初2599号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：2001年9月15日，工行洪洞支行与由吉克峰担任法定代表人的临汾吉宇房地产开发有限公司协商，双方达成协议约定由工行洪洞支行为本行职工购买临汾吉宇房地产开发有限公司开发的64套住宅，该协议由工行洪洞支行时任副行长即本案第三人王根安具体负责。2004年6月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，由被告承租原告面积为192平米的四间房屋做营业网点，年租金8万元，租赁期限十年。该合同的签订及履行亦由第三人负责，2011年1月1日，第三人以原告名义与被告及案外人贾国强共同签署房屋转租协议。被告先后共计支付房租和租赁差价562867元，该租金均由第三人通过由其本人用原告身份证复印件开立的账户领取，案外人贾国强应付房租也均由第三人领取。2013年12月24日，临汾吉宇房地产开发有限公司与被告结清购买职工住宅房的款项及手续，后原告要求被告支付房屋租金，被告告知其房屋租金已全部支付，原告遂向被告上级反映，均以被告已足额支付为由答复。2015年原告举报被告工作人员涉嫌贪污，后经检察机关调查认为不符合立案条件决定不予立案。在检查机关调查过程中，第三人承认本案所涉打入资金账户系通过第三人由银行工作人员依据原告留在银行的身份证件和名章办理，并且转入账户的房屋租金均由其本人领取。第三人陈述真正的出租人是其本人，由于其本人是银行工作人员不便出面，才以原告名义办理相关手续。原审法院认为：本案原、被告双方对本案所涉房屋租赁合同效力虽然均未提出异议，但原告在本案审理过程中未能提供建设工程规划许可证，与承租人签订的租赁合同依法应认定为无效合同，本案涉及的原、被告与贾国强的转租合同亦应属无效。但依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，承租人应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案被告主张已经足额支付租金，但从合同履行过程中的事实来看，被告所支付租金的账户系由第三人所开立，而且均由第三人领取，第三人领取后并未将租金交予原告，另外，被告停止使用本案租赁房屋后又以原告名义将房屋交由贾国强占用，被告及第三人未能提供证据证明该转租行为系原告意思表示，故被告使用期间及转租后的房屋占有使用费均应由被告支付。关于本案房屋权属问题，第三人未提供任何证据证明其与原告公司之间存在买卖关系，被告在合同履行期内也未对此提出过异议，故对被告及第三人主张不予采纳。由于被告及贾国强已支付的房屋租赁费被第三人领取，第三人领取没有事实及法律依据，由此给被告造成损失，其所得构成不当得利，故第三人应对被告所受损失予以返还。关于本案诉讼时效问题，原告一直向有关部门反映房屋租金问题，被告及其上级部门均对此予以回复，且在原一审中被告并未提出诉讼时效问题，故对被告关于超过诉讼时效的主张不予采纳。原告要求被告按月利率2%支付利息，没有事实、法律依据，由于被告未能及时向原告本人履行付款义务，原告确实存在损失，考虑到本案租赁合同无效，原、被告双方对此都存在过错，故按照中国人民银行同期贷款基准利率计算损失为宜。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，判决：一、被告中国工商银行股份有限公司洪洞支行支付原告吉克锋房屋占有使用费800000元并支付原告利息（利息按中国人民银行同期贷款基准利率自起诉之日起计算至本判决确定的履行之日止），于判决生效后十日内履行；二、第三人王根安返还被告中国工商银行股份有限公司洪洞支行上述第一项内容所述款项，于判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由被告中国工商银行股份有限公司洪洞支行负担。上诉人工行洪洞支行上诉请求：一、依法撤销洪洞县人民法院（2018)晋1024民初2599号民事判决书，驳回吉克峰的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由吉克峰、王根安承担。上诉理由：一、原审判决认定本案《房屋租赁合同》《房屋转租协议》属无效协议，事实错误，证据不足。(一）本案中《房屋租赁合同》合法有效。2004年6月1日，我方与吉克峰签署《房屋租赁合同》，合同约定：“吉克峰向工行洪洞支行出租192平米的房屋供其使用，租期为2004年6月1日起至2014年5月31日，租金每年8万元”。2005年6月8日，吉克峰向工行洪洞支行出具《承诺书》，承诺所租赁房屋的产权没有任何问题，否则其自愿承担一切责任。在本案庭审过程中，双方一致认可该合同的签署系其双方的真实意思表示。(二）本案中《房屋转租协议》合法有效。首先，2011年1月1日，经工行洪洞支行、吉克峰及贾国强三方共同协商同意签署了《房屋转租协议》，约定：吉克峰将房屋以租金每年57000元的价格转租给贾国强，租赁期从2011年1月1日至2014年5月31日止，此协议租金比2004年6月1日所约定的租金（剔除税款后）66000元少9000元，工行洪洞支行自愿补充差价共计30750元（三年五个月）给吉克峰。其次，2011年1月1日所签订的《房屋租赁协议》具有吉克峰本人的签章；《房屋转租协议》中“吉克峰”的签章与2004年6月1日的《房屋租赁合同》及2005年6月8日的《承诺书》中“吉克峰”的签章一致；吉克峰主张其未签署《房屋转租协议》，以及《房屋转租协议》中的签章并非“吉克峰”本人，需要提供相应证据；《房屋租赁协议》、《承诺书》《房屋转租协议》中“吉克峰”的印章从表面上看为同一枚，因吉克峰并未对是否为同一枚印章申请鉴定，因此可以推定，《房屋转租协议》的签订系吉克峰的真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。房屋租赁合同的生效并不需要相关部门办理批准、登记等手续，根据《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条之规定，并结合本案事实，本案中《房屋租赁协议》及《房屋转租协议》合法有效。二、由于吉克峰自身的原因，致使房屋租赁款项由王根安领取，此不利后果应由吉克峰自己承担，与我行无关。吉克峰将自己本人的身份证件，名章交由王根安使用，授权王根安办理相关事宜的权利；而我行已按照《房屋租赁合同》及《房屋转租协议》的约定，足额向吉克峰名下账户支付租金，至于租金最终由谁取得，不属于我行的法律义务。吉克峰主张其没有取得任何租金，涉案租金确系王根安所取，吉克峰可以刑事报案，与我行无关。三、我行在本案的所有诉讼阶段都曾提出过诉讼时效的抗辩。首先，在本案之前的每个审判阶段，都曾提出过诉讼时效的抗辩。其次，退一步讲，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条之规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效的情形除外。本案虽为发回重申案件，但仍为一审程序审理，故吉克峰的主张已过诉讼时效。综上，上诉人认为，原审判决错误，恳请贵院查清事实，依法公断！被上诉人吉克峰答辩称：一审判决房屋租赁合同无效是正确的，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，认定房屋租赁合同无效完全合法。被上诉人从来没有委托王根安收取房租。被上诉人的起诉并没有超过法律规定的诉讼时效。综上所述，一审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求依法维持原判。上诉人王根安上诉称：请求撤销原判，改判驳回吉克峰的诉讼请求或者将本案发回重审。事实与理由：一、原判决第二项违反“不告不理”原则，枉法裁判，程序严重违法。本案一审诉讼中，工行洪洞支行答辩时明确提出“王根安的行为系其个人行为，与被告无关”；且工行洪洞支行与吉克峰均未向本人提出任何诉求。原判决认定本人与工行洪洞支行构成“不当得利”关系，并依据《民法总则》第一百二十二条之规定，强行作出了判决第二项。该项判决明显超出了当事人的诉讼请求范围，违反了《民事诉讼法》第十三条之规定，是对当事人诉权的无理干预，实属枉法裁判。二、原判决对下列事实认定不清，证据不足。1.关于诉讼时效：一审程序中，本人及工行洪洞支行均提出诉讼时效抗辩。依据《房屋租赁协议》约定，房租每年八万元，按年度支付，在此后长达九年的时间里，吉克峰并未向工行洪洞支行主张过租金，其行为明显不合常理。吉克峰诉称：被告工行洪洞支行时任行长李英键和主管此事的行长王根安提出原告的租金在被告与吉宇房地产开发有限公司结算购房款时一并结算。这明显是虚假陈述，既没有证据支持，与工行洪洞支行按年度支付租金的客观事实也不相符。依据《民法通则》第一百三十六条第（三）项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。原判决认定“原告一直向有关部门反映房屋租金问题，被告及其上级部门均对此予以回复”，那么，原告是什么时间向有关部门反映的？是否能构成诉讼时效中断的法定事由？一审法院未予查清，而是采用瞒天过海的手法，故意偏袒吉克峰一方，导致时效认定错误。2.涉案房屋权属和租金归属问题：(1)原判决认为“关于本案房屋权属问题，第三人未能提供任何证据证明其与原告公司之间存在买卖关系”。那么，如果第三人未购买该租赁房屋，该房屋是归吉克峰所有还是归临汾吉宇房地产开发有限公司所有？吉克峰是否本案的适格原告？一审未予查清。(2)本人提供的临汾吉宇房地产开发有限公司收款收据和上诉人个人汇款凭证证明，相对于工行团购的64套房产，临汾吉宇房地产开发有限公司和吉克峰收取的购房款中多出45万元。该45万元如果不是第三人的门面房购房款，为什么会发生往来？被上诉人吉克峰未能作出合理解释，一审法院未予查清。综上所述，原判决认定事实不清，程序严重违法，恳请二审法院依法改判或者发回重审。被上诉人吉克峰答辩称：一、一审法院为了查清案件事实减少诉累，根据（2018）晋10民终1622号民事裁定书依法追加王根安为当事人是完全正确的。二、被上诉人的起诉没有超过诉讼时效。三、一审判决查明上诉人王根安购买被上诉人房屋的事实并不存在。综上所述，一审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故原审认定本案所涉《房屋租赁协议》及《房屋转租协议》应属无效正确。原审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，认定承租人应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费亦无不当。关于上诉人工行洪洞支行主张因吉克峰自身原因，致使房屋租赁款项由王根安领取，此不利后果应由吉克峰自己承担，与其无关一节，从协议履行过程中的事实来看，其所支付租金的账户系由时任其副行长王根安所开立，而且均由王根安领取，王根安领取后并未将租金交予被上诉人吉克峰，且工行洪洞支行停止使用本案租赁房屋后又以吉克峰名义将房屋交由贾国强占用，但其未能提供证据证明该转租行为系吉克峰真实意思表示，故工行洪洞支行使用期间及转租后的房屋占有使用费均应由其支付给吉克峰。关于诉讼时效一节，吉克峰一直向有关部门包括检察机关反映房屋租金问题，故对二上诉人关于超过诉讼时效的主张本院不予采信。关于案涉房屋权属问题，王根安未提供充分证据证明其与吉克峰及其公司之间存在房屋买卖关系，故对其主张不予采信。关于上诉人王根安上诉主张原判决违反“不告不理”原则一节，原审在查明王根安领取租金没有事实及法律依据，其所得构成不当得利的事实基础上，为了减少诉累判决其予以返还亦无不妥。综上，二上诉人的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计23600元，由上诉人中国工商银行股份有限公司洪洞支行负担11800元，由上诉人王根安负担11800元。本判决为终审判决。审判长 周 峰审判员 姜新生审判员 徐 渊二〇一九年十一月十九日书记员 赵倩雯