贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初12191号 原告：重庆点滴物业管理有限责任公司，住所地：重庆市巴南区李家沱正街169号商3，统一社会信用代码：915001136965692612。 法定代表人：于新，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：汪春梅（特别授权代理），该公司员工。 委托诉讼代理人：魏莲（一般代理），该公司员工。 被告：唐伟，男，汉族，1987年2月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告重庆点滴物业管理有限责任公司（下称：点滴物业公司）与被告唐伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告点滴物业公司之委托诉讼代理人汪春梅、魏莲，被告唐伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告点滴物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业管理服务费,共计1,718.70元,欠费明细如下:从2018年1月2日起至2019年4月1日,共15个月的物业服务费,每月114.58元(建筑面积114.58㎡×1元/月)，合计为：1,718.70元；2、除渣费572.90元（114.58㎡×5元）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：被告系原告管理的毕节市七星关区金源达时代广场C3-6-A室业主，从2018年1月2日起,被告一直未按照合同约定向原告缴纳物业管理服务费及其他相关费用。截止2019年4月1日,被告共欠缴物业管理服务费1,718.70元,装修除渣费572.90元，共计2,291.60元。原告多次催收均遭到被告拒绝。 被告唐伟辩称：请求法院依法驳回原告重庆点滴物业管理有限责任公司不合理且不合法的请求同时提请:1、判决重庆点滴物业管理有限责任公司将小区地下停车场向业主开放停车。2、开通业主生活所需燃气设施及门禁事实与理由、答辩人与重庆点滴物业管理有限责任公司未签订有合法物业合同。(一)《物业管理条例》第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本条阐述了物业管理产生的依据为物业合同。第十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。同时根据《合同法》第八十条：债权人转让杈利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。本人未收到金源达房开关于更换物业的任何通知，金源达房开与重庆点滴物业管理有限责任公司签订的物业管理合同为不合法行为，本人不予认可。(二)本人于2017年12月22日与贵州皇巢尚品室内装饰设计有限公司签订的装修合同中已包含装修垃圾清理费用，该笔费用本人已支付，且本人在装修期间未收到原告告知需要缴纳除渣费用，故本人不承担原告索偿的除渣费572.9元。(证据1)重庆点滴物业管理有限责任公司未尽职尽责履行物业服务。(一)消防安全通道装满杂物垃圾，C3栋一楼靠喜来登酒店方向的商铺(未装修)中，堆满装修垃圾、生活杂物下水井盖未封闭，进出都要经过那里，发出阵阵恶臭，严重影响居住的生活环境。(证据2)(二)C3栋一楼靠喜来登酒店方向长达几十米、宽几米的过道中全是B栋业主因翻修所产生的装修垃圾，随意堆放夹杂水泥的瓷砖、钢筋等，且重庆点滴物业管理有限责任公司未做任何施工、危险标识牌，严重影响业主生活、生命安全。(证据3)(三)小区电梯中时常有随意大小便，出入口未安装监控器，高空抛物时有发生，临近2019年春节，C3栋甚至发生了有人坠楼死亡事故，有些业主出现客厅落地窗玻璃破裂，但未得到物业处理。业主生命和财产安全无法得到保障。(二)开通业主生活所需燃气设施。重庆点滴物业管理有限责任公司以业主未交“四通费”为由不安装业主门禁不开通业主生活所需燃气，根据毕节市人民政府法制办公室2018年9月17日印发的《毕节市人民政府法制办公室关于的意见》，明确规定了《“四通费”等费用已经包含在商品房销售价格中，购房者不需要另外缴纳，房开企业在商品房销售价格之外另行代收“四通费”，属于重复收费》、《凡房开企业对2009年5月1日起销售的商品房违法代收“四通费”的，建议由行业主管部门依法责令房开企业进行清退》(证据8)。而重庆点滴物业管理有限责任公司以未交“四通费”为由拒绝向业主安装业主门禁以及开通业主生活所需燃气，提请法院判决重庆点滴物业管理有限责任公司在一个月内为业主开通生活所需燃气，并安装门禁。庭审时补充陈述：我小区公共设施，如电梯、吊顶、消防等均存在损坏情况，长时间无人维修。小区过道垃圾，原告没有及时清运，停车场垃圾也未及时清运，小区未划分出自行车及摩托车、电瓶车的车位，导致乱停乱放的现象，影响业主正常出行。小区的停车场不对业主开放，让我们停在未营业的商场里，且卫生环境较差，煤气仍未开通。我小区没有门禁，外人进出便利，小区不安全。在孩子高考期间，深夜仍有人在吵闹。小区饮用水时不时出现发黄的状态。车子停在商场时，时有被刮花、碰撞等现象，小区存在安全隐患，有高空抛物现象，且从2018年起我未与原告签订过任何合同。时有电瓶车被偷盗情况，消防通道长期被堵。临时停车的商场无人管理，导致长期有个来车辆进入，且时常损坏现场，原告给外来人员停车收费，导致业主车辆时常被堵，且C3小区垃圾清理不及时，原告将C3栋产生的垃圾堆放在一楼，长达三个月未清理，有时垃圾甚至堵塞通道，天气炎热时，臭气熏天，我们多次到物管处反映，均未得到处理。在C3栋没有看见原告的安保人员巡逻，时常有人员在花坛乱丢垃圾且随便随地大小便。我家2017年12月份开始装修，除渣费已经由装修公司负责清运；小区地下停车场设施已完善，但由于我们未交物管费，物管公司不允许我们到地下停车场停车。 本院经审理查明，贵州金源达房地产开发有限公司系毕节市七星关区金源达时代广场C栋的建设单位。2017年11月30日，贵州金源达房地产开发有限公司与原告签订《贵州省毕节市七星关区金源达时代广场C栋前期物业服务合同》，合同约定，由贵州金源达房地产开发有限公司选聘（委托）原告对毕节市七星关区金源达时代广场C栋进行前期物业管理。物业服务费的收费标准为：高层住宅1元/月·平方米。物业服务的内容为：1、物业共用部位的日常维修、养护和管理；2、物业共用设施设备(电梯、消防等)的日常维修、养护、运行和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、倾倒及雨、污水管道的疏通；4、公共绿地的养护和管理；5、交通与车辆停放的管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。合同签订后，原告入驻金源达时代广场C栋进行物业服务。 另查明，被告系毕节市七星关区金源达时代广场C3栋19层B号房业主，涉案房屋建筑面积为114.58平方米。被告自认于2017年12月22日对涉案房屋进行装修，2018年6月6日入住。原告服务期间的物业服务费，被告未予支付。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举的证据，上述证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，2017年11月30日，涉案房屋建设单位贵州金源达房地产开发有限公司与原告签订《贵州省毕节市七星关区金源达时代广场C栋前期物业服务合同》，由原告为C栋小区业主提供物业服务，被告为该小区的业主，故该合同对被告具有法律上约束力，原被告双方均应按照合同约定履行各自义务。被告提出原告与其不存在合同法律关系的抗辩主张，本院不予采纳。原告已按照合同约定提供一定的物业服务，被告应当按照合同约定缴纳物业管理服务费。原告认为被告于2018年1月入住，应从2018年1月开始交付物业服务费，但原告未提供相关依据。而被告自认其于2017年12月22日开始对涉案房屋进行装修，表明其此时已收房，则从原告主张的2018年1月2日起，被告应向原告支付物业管理服务费，被告应支付2018年1月2日至2019年4月1日期间的物业管理服务费为1,718.70元（114.58平方米×1元/月·平方米×15个月=1,718.70元）。原告在履行合同过程中，根据被告提交的证据能够证明原告在案涉小区提供物业管理服务存在一定的瑕疵，诸如消防通道卫生脏乱差、电梯维护保养不到位、顶部隔热板出现破损现象；车辆停放管理不规范、出现车辆乱停乱放现象。综合全案，结合原告提供物业服务的情况，本院酌情扣减原告10%的物业管理服务费，故对原告主张被告支付1,718.70元物业管理服务费的诉请，本院以1,546.83元（1,718.70元×90%）为限予以支持。 对于原告要求被告支付装修除渣费的诉请，原告未提供证据证明其与被告之间存在应由被告支付装修除渣费的约定，也未提供证据证明其另行为被告实际提供了处理装修垃圾的服务。故对原告提出的该诉请，本院不予支持。 综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告唐伟于本判决生效之日起十日内向原告重庆点滴物业管理有限责任公司支付2018年1月2日至2019年4月1日期间的物业管理服务费1,546.83元； 二、驳回原告重庆点滴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（减半收取），由被告唐伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇一九年十一月二十七日 书记员  高立