上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9833号上诉人（原审被告）:高金忠，男，1955年5月13日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：朱金宝，上海市华亭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱娟娣，女，1934年2月8日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：胡洁群，上海丰兆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张桂芳，女，1963年10月1日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：胡洁群，上海丰兆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱春军，男，1988年2月15日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：胡洁群，上海丰兆律师事务所律师。原审第三人：罗金秀，女，1958年12月28日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：朱颖，上海市四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：王元旋，上海市四方律师事务所律师。原审第三人：高峰，男，1978年11月3日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：朱颖，上海市四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：王元旋，上海市四方律师事务所律师。上诉人高金忠与被上诉人朱娟娣、张桂芳、朱春军、原审第三人罗金秀、高峰房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。高金忠上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。事实与理由：一、上诉人与朱某2生前并未建立房屋买卖合同关系。2007年10月20日《安置面积转让协议》系朱某2伪造，该协议上“高金忠”并非上诉人本人签字。被上诉人并无相关付款凭证可证明其已支付7万元转让款，而实际上至今仍未支付。该协议约定的房屋转让款亦明显低于当时的市场价格，显失公平。原审第三人对房屋买卖事宜并不知情，该买卖行为损害了原审第三人和其他继承人的权益，而朱某2与上诉人属于同村村民，其应知晓上海市XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“涉案房屋”）非一人所有的情况故并非善意第三人，综上，该协议应属无效。二、朱某2非法占有涉案房屋。朱某2在既无转让协议又无上诉人意思表示的情况下，采用非法手段于2007年2月5日骗取涉案房屋的房屋调配单及交房通知并至开发商处支付17万余元房款后，自行到物业公司办理了入住手续，且伪造、窃取了上诉人的办证手续资料，故朱某2属于非法占有房屋，严重侵犯了上诉人的合法权益。请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人朱娟娣、张桂芳、朱春军共同辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人罗金秀、高峰共同陈述：同意上诉人的上诉请求。朱某2的一审诉讼请求：判令高金忠协助将涉案房屋产权过户至朱某2名下。一审审理过程中，因朱某2去世，朱娟娣、张桂芳、朱春军作为朱某2的法定继承人申请参与诉讼，并变更诉请为：判令高金忠协助将涉案房屋产权过户至张桂芳名下。一审法院认定事实：朱某2与高金忠系干亲关系，双方原为同一村组织成员，罗金秀系高金忠之妻，高峰系高金忠与罗金秀之子。高某1系高金忠母亲，于2016年6月29日去世。案外人朱某1系朱某2哥哥。案外人高某2系高金忠弟弟。朱娟娣、张桂芳、朱春军系朱某2继承人。2007年10月20日，案外人高某2代高金忠（甲方）与朱某2（乙方）签订《安置面积转让协议》一份，载明：“1、甲方：高金忠，转让中山街道（XX苑）安置面积约70平方（按实际计算）给乙方：朱某2，共计人民币柒万元整。购房款全部由乙方支付。2、甲方协助乙方去中山街道建设委员会负责配房。3、甲方于可以办理产证的三个月内必须协助乙方办理房屋产权证。办理中的一切费用均由乙方承担并支付。4、今后房屋价格如有变动或升值，均有乙方受益。5、签约之日付清全部以上平方转让款（70,000元）。并以此协议作收、付款凭证”。2016年10月16日，朱某2（乙方）与高金忠（甲方）签订《付款协议书》一份，载明：“现因乙方购买了甲方涉案房屋，面积为77.45平方米，房款已全部付清，现就这套房屋甲方协助乙方办理房产证过户的手续付款费用和方式问题，经双方协商一致达成协议如下：一、首次付款为20,000元，大写金额贰万元整。二、第二次付款于甲方协助乙方办好房产证，并过户到乙方名下之后，再付款30,000元，大写金额叁万元整。三、剩余款项为乙方拿到房产证后的两年内付清给甲方，金额70,000元，大写金额柒万元整。……六、此次办理房产证过户时间需要在2016年12月31日之前完成”。协议书另对其他相关事项进行了约定。2017年10月9日，案外人上海A有限公司出具《证明》一份，载明涉案房屋朱某2自购买日（2007年7月23日）起至今的物业管理费全部由朱某2本人亲自到XX苑一期物业管理站交纳费用。一审法院另查明，1991年9月，高金忠作为土地使用者取得上海市松江县XX乡XX村XX生产队宅基地房屋的权利证明，载明现有人口为高金忠、罗金秀、高峰及高某1。2005年8月19日，高金忠与案外人上海B有限公司（以下简称“B公司”）签订《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》一份，对上海市松江区XX街道XX村XX号房屋进行拆迁安置，安置面积270.35平方米。2005年9月22日，案外人B公司出具配房通知单，载明高金忠户动迁安置面积270.35平方米，……安置房为XX小区XX幢西单元XX室（以下简称“902室房屋”），面积111平方米；XX小区XX幢西单元XX室（以下简称“602室房屋”），面积89平方米。该动迁户尚余有70.35平方米，待今后安置。2007年1月4日，高金忠及罗金秀、高峰分别与案外人上海C有限公司就上述902室房屋、602室房屋签署《上海市商品房出售合同》各一份，并于其后共同登记为上述两套房屋的权利人。2007年2月5日，案外人B公司出具配房通知单，载明：高金忠户动迁安置面积70.35平方米，安置区域为涉案房屋，面积77.45平方米。2007年7月23日，案外人上海D有限公司（以下简称“D公司”）就涉案房屋开具房地产业销售统一发票，载明金额为174,431元。2012年8月17日，案外人D公司登记为涉案房屋权利人（取得大产证）。2016年11月16日，案外人朱某1书写《委托书》一份，其上写有“本人工作繁忙无法亲自办理，之所以今委托朱某1同志前来您贵处办理房屋产权证有关事宜，望您们接纳”字样，并注明委托人为高金忠。2016年12月10日，涉案房屋取得《税收完税证明》，契税金额为5,232.93元。同日，上海市松江区不动产登记事务中心就涉案房屋出具《上海市松江区不动产登记收件收据》一份，申请权利人处写有“朱某1代高金忠”字样。2016年12月21日，涉案房屋被核准登记的权利人为高金忠，备注一栏记载为“动迁安置房，3年内不得转让、抵押”。一审法院再查明，2018年5月3日，罗某、高某3向高某4、高某2、高某5提起（2018）沪0117民初7449号案件分家析产、法定继承案件诉讼，请求一审法院：依法分割涉案房屋，罗某、高某3享有50%的产权份额。其后，罗某、高某3变更诉讼请求为，判令罗某、高某3各享有涉案房屋4.24%的产权份额。上述案件重审时，罗某、高某3又变更诉讼请求为判令涉案房屋归高峰所有。一审法院于2019年1月18日作出一审民事判决，驳回罗某、高某3的诉讼请求。后罗某、高某3提起上诉，本院于2019年4月19日作出（2019）沪01民终3496号民事判决，认为“高某4代表该户与上海B有限公司签订《拆迁房屋补偿安置协议》所取得的拆迁利益系一个整体，属于该户的四个安置人口共有，各安置人口可以通过家庭协商方式对整体拆迁利益作出分配，如不能协商一致的，则可以通过诉讼方式解决，但通过诉讼方式处理则必须将整体拆迁利益作为标的进行分割。现罗某、高某3提起本案诉讼仅要求分割涉案房屋，却将其余拆迁利益排除在外，认为其余拆迁利益已经由各动迁利益人确定，无需进行分割，此属于人为割裂诉讼标的，在一审法院向其释明必须就全部动迁利益进行分割处理之后，其仍坚持不变更诉讼请求，故一审法院驳回其诉讼请求当属正确。另外，鉴于高某4与案外人朱某2之间的房屋买卖合同纠纷案件目前处于中止状态的事实，一审法院认为难以排除罗某、高某3提起本次诉讼系为配合高某4规避承担过户义务之目的，此观点本院予以认同，至于罗某、高某3认为案外人朱某2并非善意第三人，在房屋买卖过程中存在伪造证据等行为，对此其可以在房屋买卖合同纠纷一案中行使诉讼权利提出抗辩主张，但不应采取另行提起本案诉讼的方式以达到使高某4规避合同义务之目的。”继而判决驳回上诉，维持原判。一审法院于2018年2月1日组织证据交换时，高金忠称其出售涉案房屋时比较糊涂，只知道卖掉了70平方米的面积，不知房屋在何处，此前一直以为房款是给了其弟弟，朱某2起诉后问了弟弟，才知道没收到过钱，签付款协议书时也是朱某2称付清了，才签的字，高峰直到需要办理过户时才知道涉案房屋出售的事情，其让高峰回家签字，高峰表示不同意，并要求加钱，但当时与朱某2还未协商。朱某2则称，购房款以现金方式支付给高金忠妻子即罗金秀，双方在付款协议书中亦确认了购房款已付清，涉案房屋可过户后多次与高金忠协商，高金忠均不肯配合。本案审理中，朱某2向一审法院申请朱某1作为证人出庭作证。一审法院遂于2018年5月7日组织朱某2、高金忠及罗金秀、高峰本人到庭接受询问并就证人证言发表意见。证人朱某1称，高金忠委托其代为办理涉案房屋登记权利人为高金忠的小产证，待其至松江区不动产登记事务中心办理时，工作人员验看材料后，表示缺少高金忠的委托书，随即与高金忠联系，高金忠称同意出具委托书，但人在外地，就让朱某1代为书写，办证时高金忠及第三人提供了高金忠与罗金秀结婚证原件、户口本原件、高金忠以及罗金秀、高峰的身份证原件、动拆迁公证书原件等办证材料。因为需要户口本原件，还由罗金秀亲自送来。高金忠给其动拆迁协议公证书时，高金忠弟弟高某2也在场。朱某2对朱某1的证人证言无异议。高金忠称2011年、2012年的时候，朱某2就要求过户，并表示可以补偿款项，但高金忠没有同意，提出涉案房屋归高金忠，可以补偿朱某2款项，被拒绝。2016年10月左右，朱某2第三次至高金忠家中要求过户，当时朱某2生病了，高金忠出于同情，就想把70平方米转给朱某2。对于证人朱某1的证言意见如下：确实给过朱某1办证材料，是因为签了付款协议书才给的，但未写过对朱某1的委托书。罗金秀称，就宅基地房屋动拆迁，其家庭共取得三套拆迁房屋，前两套房屋都是高金忠与罗金秀、高峰一同签字办证的，由于安置的房屋均是高金忠处理，所以并不知道何时安置了涉案房屋。对于朱某1的证人证言无异议，朱某2去高金忠家中取拆迁协议原件时，确实在场，当时高金忠让其将拆迁协议原件给朱某2，就照办了，曾给朱某1送过户口本原件，也是高金忠让其做的。高峰称，其自2002年起工作、居住在浦东新区。拆迁利益一直是高金忠在处理，并不知道何时安置了涉案房屋，也未关心过该房屋。2016年中旬时，高金忠方才告知涉案房屋出售的事情，当时就表示反对。高金忠向其要了身份证原件，但没有问过高金忠的具体用途。一审审理过程中，张桂芳表示，根据朱某2与高金忠约定，涉案房屋过户前及过户后共需支付120,000元补偿款，现其自愿该笔款项于登记为涉案房屋权利人之日支付给高金忠，并要求在本案中一并处理。一审法院认为，本案主要争议焦点在于：1、朱某2与高金忠是否建立了房屋买卖合同关系，朱某2是否支付了合理对价；2、高金忠对涉案房屋的处分是否损害第三人利益，是否存在无效情形。针对第一个争议焦点。高金忠虽坚称安置面积转让协议非其所签，但高金忠本人到庭时自认通过弟弟转让70平方米的安置面积给朱某2，此与上述协议上的其弟高某2代为高金忠所签字样相吻合，涉案房屋亦自2007年起由朱某2及其家人占有使用。可见朱某2系与高金忠就涉案房屋建立了买卖合同关系。其次，根据安置面积转让协议内容以及朱某2持有动迁协议公证书、购房发票、配房通知单等原件的事实可知，高金忠系将70平方米的动迁安置指标即俗称的“房票”转让给朱某2，由朱某2直接向开发商出资购买涉案房屋，并向高金忠支付7万元的转让款。该转让款符合交易时的市场对价。再次，在安置面积转让协议书以及付款协议书中，高金忠两次对朱某2已付清转让款进行了确认；在本案诉讼前，亦从未就朱某2的付款提出过异议。故一审法院依法认定朱某2与高金忠就涉案房屋建立了房屋买卖合同关系，朱某2已支付完毕合理转让款。针对第二个争议焦点。首先现涉案房屋权利人登记为高金忠一人，罗金秀、高峰称其对房屋享有权利，并就此提出的相关诉讼，已由生效民事判决书予以驳回，故罗金秀、高峰主张其对涉案房屋享有权利，依据不足。其次就交易本身而言，罗金秀、高峰虽坚称不知情，然根据高金忠与罗金秀、高峰于2007年办理另两套房屋产证的内档资料显示，该两套房屋办证时，高金忠及罗金秀、高峰提供的配房通知单上已显示尚余70平方米面积未安置，此后直至本案诉讼，长达十余年的时间里，罗金秀、高峰均对此不关心，不过问，有悖常理。再次涉案房屋办理权利转移登记至高金忠名下的手续，系证人朱某1持高金忠提供给其的包括罗金秀、高峰身份证原件在内的材料予以代办，在办理过程中罗金秀还亲自将拆迁协议原件送至证人朱某1手中。有此可推知，即便罗金秀、高峰对涉案房屋享有权利，其也以行为配合了高金忠与朱某2间房屋买卖合同关系的履行。故高金忠对涉案房屋的处分并未损害罗金秀、高峰的利益，罗金秀、高峰关于高金忠擅自处分罗金秀、高峰权益以及高金忠与朱某2恶意串通侵犯其权利，故高金忠与朱某2房屋买卖合同关系无效的意见，缺乏依据，一审法院不予采信。另，高金忠于2019年5月22日向一审法院申请对安置面积转让协议、委托书、配套商品房供应单上的“高金忠”签名是否为高金忠本人所签进行鉴定。如前所述，根据已查明的事实，安置面积转让协议系高金忠委托其弟高某2代签；委托书虽非高金忠本人所签，但高金忠提供办证材料给证人朱某1的行为，亦体现了对证人朱某1的委托；至于配套商品房供应单是否为高金忠本人所签，均不影响涉案房屋买卖合同的效力及高金忠应履行过户义务的事实。鉴此，一审法院对高金忠的鉴定申请不予准许。综上，朱某2与高金忠就涉案房屋建立的房屋买卖合同关系合法有效，朱某2已付清全部转让款且实际居住使用涉案房屋已多年，现约定的过户期限已届满，涉案房屋亦符合交易条件、无过户之障碍。朱某2去世后，朱娟娣、张桂芳、朱春军作为继承人，一致表示由张桂芳承继朱某2的相应权利义务，由高金忠将涉案房屋产权过户至张桂芳名下的诉请，于法不悖，应予支持。现张桂芳表示，就涉案房屋尚有120,000元补偿款未支付，要求在本案中一并处理,一审法院亦予以准许。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2019年5月30日作出判决如下：一、高金忠于判决生效之日起十日内协助张桂芳办理坐落于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权转移登记手续，将上述房屋产权转移登记至张桂芳名下（本次交易的全部税费由张桂芳负担）；二、张桂芳于上述房屋产权转移登记至其名下当日向高金忠支付补偿款120,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,900元，减半收取2,450元，财产保全费1,770元，合计诉讼费用4,220元，由高金忠负担。二审中，双方当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，被上诉人朱娟娣、朱春军于2019年5月22日一审庭审中明确表示放弃对涉案房屋的继承，并要求将涉案房屋产权登记在被上诉人张桂芳一人名下。本院认为，上诉人高金忠委托其弟弟高某2与朱某2（已故）生前就上诉人高金忠在中山文华苑的70平方米安置面积签订转让协议，并由朱某2持动迁协议公证书、购房发票、配房通知单等原件自行向开发商出资购买了涉案房屋并装修入住，朱某2为此向上诉人高金忠支付了转让款7万元，双方亦为此签订付款协议书，确认由上诉人高金忠协助朱某2办理房屋产权过户手续，并由朱某2向上诉人高金忠分期支付共计12万元款项。一审法院据此认定上诉人高金忠与朱某2之间就涉案房屋存在买卖合同关系，当属正确。上诉人高金忠上诉主张双方之间未建立房屋买卖合同关系，与事实不符，本院不予采信。至于原审第三人罗金秀、高峰是否知道涉案房屋买卖的事宜，一则因两原审第三人在2007年办理另两套房屋产证时应当知晓上诉人高金忠名下的动迁安置尚有70平方米面积未安置，而此后长达十年间，两原审第三人对此不闻不问，有悖常理。二则涉案房屋在办理转移登记至上诉人高金忠名下的手续时，两原审第三人也提供了其身份证原件，原审第三人罗金秀还亲自将拆迁协议原件送至代办人手中。据此，上诉人主张两原审第三人不清楚涉案房屋的转让事宜，依据不足，本院不予采信。综合上述分析，上诉人高金忠主张朱某2生前系非法占有涉案房屋并骗取调配单、交房通知等材料用于办证，侵犯了上诉人合法权益的上诉理由不成立，本院不予采纳。现被上诉人朱娟娣、张桂芳、朱春军作为朱某2的继承人要求上诉人高金忠配合办理涉案房屋产权变更登记手续，并基于被上诉人朱娟娣、朱春军明确表示放弃对涉案房屋继承权的情况下，要求将涉案房屋产权登记在被上诉人张桂芳一人名下，于法有据，一审法院对此予以支持，当属正确。综上，上诉人高金忠的上诉主张依据不足，本院不予支持。一审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,900元，由上诉人高金忠负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇一九年十一月二十一日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……