新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0103民初2805号原告：热合曼·沙吾提，男，1963年10月9日出生，维吾尔族，新疆哪哒尔牧业有限公司总经理，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：陈云帆，新疆聂子律师事务所律师。原告：新疆哪哒尔牧业有限公司，住所地：乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街239号F1-03。法定代表人：热合曼·沙吾提，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈云帆，新疆聂子律师事务所律师委托诉讼代理人：张险峰，女，1970年7月24日出生，土家族，该公司员工，住乌鲁木齐市。被告：新疆林森房地产开发有限公司，住所地：乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街418号金阳综合楼801室。法定代表人：李延林，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦雪花，女，1986年11月19日出生，汉族，新疆林森房地产开发有限公司员工，住乌鲁木齐市沙依巴克区。原告热合曼·沙吾提、新疆哪哒尔牧业有限公司（以下简称哪哒尔公司）与被告新疆林森房地产开发有限公司（以下简称林森房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告热合曼·沙吾提委托诉讼代理人陈云帆，原告哪哒尔公司委托诉讼代理人陈云帆、张险峰，被告林森房产公司委托诉讼代理人秦雪花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告热合曼·沙吾提、哪哒尔公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告林森房产公司继续履行《商品房预售合同》，并向两原告交付位于乌鲁木齐市沙依巴克区房屋；2、判令被告向两原告赔偿逾期交付房屋的经济损失1634010元至实际交房之日；3、判令被告向两原告支付逾期交付房屋的违约金921341.88元至实际交房之日。事实与理由：2014年2月21日，原告热合曼·沙吾提与被告林森房产公司签订了《商品房预售合同》。合同约定，原告购买的商品房为乌鲁木齐市沙依巴克区房屋；每平方米58000元，总金额为10150000元。原告已付房款5075000元。房屋交付期限为2014年12月30日前。2013年8月和2016年6月被告给原告热合曼·沙吾提、哪哒尔公司出具了收据。合同签订后，经原告数次催促，被告至今未能按照约定交付房屋，给原告造成巨大经济损失。为维护原告合法权益，请求依法支持原告的诉讼请求。被告林森房产公司辩称，双方签订房屋合同没有异议，但是现在没有交房的原因是房屋没有竣工验收，实际无法交付，待竣工验收后我公司同意继续履行合同并交付房屋。关于经济损失和违约金的计算方式我们不认可，该合同只约定了逾期交房利息，并没有约定逾期交房违约金，因此只同意按照合同约定即逾期交房之日同期银行活期存款利率（年息0.35%），上浮10%（年息0.385%）来承担逾期交房的利息。本院经审理认定事实如下:2013年8月4日，原告热合曼·沙吾提与被告林森房产公司签订《林森国际商住小区诚意登记申请书》一份。申请书载明，原告热合曼·沙吾提拟选购被告开发的林森国际一层四号商铺；意向面积为约175平方米（最终以测绘面积为准）；单价为58000元，总房款为10150000元。2013年8月4日，被告林森房产公司出具了交款人为哪哒尔公司的收款收据，并收到预购房款5075000元。2014年2月21日，原告热合曼·沙吾提（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房预售合同》。合同约定，出卖人向买受人预售林森国际商住小区（暂定名）综合楼壹层04号商业用房；该商品房测绘建筑面积共175平方米，套内建筑面积168.64平方米，分摊建筑面积6.36平方米；该商品房单价为每平方米58000元，总金额10150000元；如面积发生变化，单价不变，总房款多退少补；买受人已付房款5075000元，其余5075000元通过银行贷款；出卖人应当在2014年12月30日前经该商品房验收合格后交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人逾期180日以上的，按买受人向出卖人支付房款的同期银行存款利率上浮10%赔付。合同签订后，因被告林森房产公司自身原因未能办理原告热合曼·沙吾提或哪哒尔公司的银行按揭贷款手续。截至目前，涉案房屋仍未验收，亦未向原告热合曼·沙吾提和哪哒尔公司交付房屋。另查，原告热合曼·沙吾提为原告哪哒尔公司的法定代表人，涉案房屋交款人为哪哒尔公司，且双方认可预购被告林森房产公司的商品房系双方共有。审理中，本院对涉案房屋同地段同类型的房屋租金标准委托新疆瑞丰资产评估有限责任公司评估。该评估公司经评估，自2015年1月1日至2019年6月30日期间每一年度房屋租金标准，2015年度为1310.35元/㎡年；2016年度—2018年度为1434.45元/㎡年；2019年度为1616.95元/㎡年。据此，涉案房屋2015年1月1日至2019年12月31日期间的租金应为1265363.75元[1310.35元/㎡年×175㎡（2015年度）]+[1434.45元/㎡年×175㎡×3年（2016年度—2018年度）]+[1616.95元/㎡年×175㎡（2019年度）]。再查，根据中国人民银行公布的历年存款基准利率，2015年6月28日至2015年8月26日期间三年期以上存款基准利率为年利率3.25%；2015年8月26日至2015年10月24日为年利率3.00%；2015年10月24日至今为年利率2.75%。按照本案原、被告签订的《商品房预售合同》的约定，出卖人逾期180日以上的，按买受人向出卖人支付房款的同期银行存款利率上浮10%赔付。据此，自被告逾期交房180日之次日即2015年6月28日至2019年2月15日（主张之日）期间按照约定上浮10%计算的违约金为：554831.67元。[3.25%×110%÷365天×5075000元×59天（2015年6月28日至2015年8月26日）]+[3.00%×110%÷365天×5075000元×59天（2015年8月26日至2015年10月24日）]+[2.70%×110%÷365天×5075000元×1207天（2015年10月24日至2019年2月15日）]。本院认为，依法订立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《林森国际商住小区诚意登记申请书》及《商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同有效，双方当事人应当严格履行各自义务。原告热合曼·沙吾提为原告哪哒尔公司的法定代表人，涉案房屋的《商品房预售合同》由原告热合曼·沙吾提签订，房款由原告哪哒尔公司交纳，二原告认可预购被告林森房产公司的商品房系双方共有。因此，本院确认原告热合曼·沙吾提和原告哪哒尔公司对涉案房屋相关法律后果享有相应权利。因涉案房屋现不具备交付条件，且能否实际交付尚存在不确定性，二原告要求被告林森房产公司继续履行《商品房预售合同》，并向两原告交付位于乌鲁木齐市沙依巴克区房屋涉案房屋的诉讼请求，本院在本案中不予支持，待涉案房屋具备交付条件后，原告可以另行主张相应权利。由于被告原因未能办理原告银行按揭贷款，且其开发建设的林森国际商住小区至今仍未验收，致使无法按照合同约定的2014年12月30日前交付经过验收合格的涉案房屋，被告的行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案当事人约定“出卖人逾期180日以上的，按买受人向出卖人支付房款的同期银行存款利率上浮10%赔付”的违约金，不违反法律规定，原告要求被告支付违约金的主张，本院予以支持，但应自被告逾期交房的180日后按照中国人民银行公布的同期存款基准利率上浮10%计算。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失。本案由于被告的违约行为造成约定的房屋不能交付原告使用，并实现其商业目的，对合同履行后可以获得的利益应获得赔偿。我国合同法确立的违约金赔偿系以“补偿性为主，惩罚性为辅”原则，补偿性是违约金的主要属性。违约金其实质是对损失赔偿额的预定，主要功能在于填补守约方的损失，可以视为是合同约定的履行行为之替代。因此，被告承担的违约金尚不能弥补原告实际损失的，被告仍应以实际损失为限赔偿原告剩余实际损失。因此，本案在扣除被告应承担的违约金后，应按照评估部门确定的租金标准由被告向二原告赔偿自2015年至2019年度期间的租金损失。鉴于涉案房屋的实际交付尚存在不确定性及租金标准的市场调整因素，2019年之后的租金损失或者其他损失，原告可视具体情况再行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十七条的规定，判决如下：一、确认原告热合曼·沙吾提与被告新疆林森房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》有效；二、被告新疆林森房地产开发有限公司支付原告热合曼·沙吾提、原告新疆哪哒尔牧业有限公司违约金554831.67元及自2019年2月16日至房屋交付或合同解除之日按照中国人民银行同期存款基准利率上浮10%计算的违约金；三、被告新疆林森房地产开发有限公司支付原告热合曼·沙吾提、原告新疆哪哒尔牧业有限公司租金损失710532.08元（2015年—2019年度）；四、驳回原告热合曼·沙吾提、原告新疆哪哒尔牧业有限公司其他诉讼请求。以上应付原告热合曼·沙吾提、原告新疆哪哒尔牧业有限公司款项，被告新疆林森房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内一次付清。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的2555351.88元，给付金额为1265363.75元，占争议标的的50%。本案因适用简易程序，减半收取案件受理费13621.41元（原告已预交）二原告负担多诉部分的6810.70元，被告林森房产公司负担6810.71元。评估费3000元（原告已预交）由被告林森房产公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  荀文涛二〇一九年十一月二十一日书记员  朱 艺