重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0107民初4378号原告：刘珊珊，女，汉族，1986年2月17日生，住重庆市沙坪坝区。委托代理人：曹钰，重庆康渝律师事务所律师委托代理人：张衡，重庆康渝律师事务所律师。被告：重庆蜜城房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区大杨石组团D分区D8-4-2号地块歇台子罗汉沟一号，统一社会信用代码91500107696557930P。法定代表人：林文忠，职务总经理。委托代理人：王恒，重庆箭宇律师事务所律师。原告刘珊珊与被告重庆蜜城房地产开发有限公司(以下简称“蜜城公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员张瑜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘珊珊的委托代理人曹钰、张衡，被告重庆蜜城房地产开发有限公司的委托代理人王恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘珊珊向本院提出如下诉讼请求：判令被告向原告支付房屋溢价损失40万元(具体金额以鉴定评估为准)。事实及理由：2017年3月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《购房首付分期付款协议书》，约定乙方购买甲方开发的位于重庆市九龙坡区歇台子罗汉沟2号“兰庭苑”X-X-X商品房，建筑面积82.67平方米，成交价格566030元。合同约定付款方式为首付与按揭贷款方式，乙方于签订协议时向甲方支付第一期首付（分期）两万元，乙方在收到甲方通知签订《商品房买卖合同》时向甲方支付第二期分期款96030元。签订协议当日，原告向被告支付了2万元首付款。2018年6月11日，被告向原告发出关于解除《购房首付分期协议书》的律师函，并起诉至九龙坡区人民法院要求解除合同。九龙坡区人民法院审理后作出（2018）渝0107民初22251号民事判决书，判决解除《购房首付分期协议书》，但认为我方可另案主张解除的法律责任和后果。在无法定或约定事由情形下，被告擅自解除协议的行为构成违约，为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院。被告蜜城公司辩称：一、原、被告双方签约时被告已告知原告涉案房屋处于查封状态，并当场出示被告与军委训练管理部房地产管理处签订的《补充协议》，同时说明了查封原因。原告认可并同意购买涉案房屋，因《补充协议》属于涉密文件，未作为双方签订的协议书的附件；二、中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》系军队、政府行为，属于不可抗力，该通知要求一切涉军对外有偿服务合同立即停止，非原告所能对抗，双方签订的协议书属于法律上或事实上不能履行且不适于强制履行，被告方对协议解除无过错；三、协议解除后被告已于2019年1月11日退还原告2万元首付款，不应再承担任何损失。综上，被告请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2017年3月28日，刘珊珊(乙方)与蜜城公司（甲方）签订《购房首付分期付款协议书》（以下简称协议书），协议书约定：乙方购买甲方开发位于重庆市歇台子罗汉沟2号“兰庭苑”X-X-X号商品房，建筑面积82.67平方米，成交价格566030元；乙方按照首付+银行按揭贷款方式付款，即首付款为116030元，签订本协议时乙方向甲方支付第一期首付（分期）款两万元，乙方在接到甲方通知签订《商品房买卖合同》时向甲方支付第二期分期款96030元；乙方向甲方交纳第一期首付款两万元，即可与甲方及小区物业管理公司办理接房手续；乙方同意于接甲方通知后7日内签署《商品房买卖合同》并交付第二期首付款，乙方已知晓甲方需在签订本协议后90个工作日内通知乙方签署《商品房买卖合同》，如甲方未在约定时间内通知乙方签约，乙方有权利解除本协议，并退还首付款；乙方未在约定期限内与甲方签署《商品房买卖合同》相关条款的，甲方有权解除本协议书；在乙方未付清全部购房款前，标的房屋的所有权中的处分权归甲方享有，乙方只对该房屋享有使用的权利，乙方不得擅自将该房产抵押、转让或租赁给任何第三人，在乙方付清全部购房款后，该房屋的包括处分权在内的所有权全部转移至乙方享有；本协议生效后，无法定或约定事由，任何一方无权擅自解除本协议。协议签订当日，蜜城公司出具收到刘珊珊缴纳定金2万元的《收据》。2017年7月18日，原告刘珊珊与被告公司销售代表洪梅短信联系办理房屋贷款手续等相关事宜。聊天记录载明刘珊珊向被告销售代表询问退2万元定金的事宜，并表示仍然想要涉案房屋，询问何时可以办理手续。被告销售代表回复“不知道好久才能办，银行压起的”，刘珊珊回复信息“行嘛，那就等洪姐的消息吧，反正已经这样了。送材料解冻之前还是麻烦洪姐给我说一声吧…”2018年6月11日，被告蜜城公司向原告刘珊珊发出，刘珊珊于同日签收。蜜城公司在该函中称：房屋处于法院查封状态，法律或事实上不能履行，合同目的无法实现，通知解除《购房首付分期付款协议书》。2018年9月18日，蜜城公司向九龙坡区法院起诉，请求判令确认蜜城公司与刘珊珊于2017年3月28日签订的《购房首付分期付款协议书》于2018年6月11日解除并判令蜜城公司向刘珊珊退还2万元首付款。2018年12月24日，重庆市九龙坡区人民法院作出(2018)渝0107民初22251号民事判决书，判令确认蜜城公司与刘珊珊于2017年3月28日签订的《购房首付分期付款协议书》于2018年6月11日解除并判令蜜城公司向刘珊珊退还2万元首付款。该判决书已经发生法律效力。另查明，2015年7月6日，涉案房屋被重庆市第五中级人民法院司法查封，申请执行人为中国人民解放军总参谋部军训部房地产管理处。现涉案房屋仍处于查封状态。本案审理中，被告蜜城公司(乙方)向法庭举示其与军委训练管理部房地产管理处（甲方）于2016年8月22日签订的《补充协议》，协议载明：为加快蜜城公司偿还部队收益款进度，双方就房产解封和房款使用达成协议；乙方向甲方提交销售计划申请，甲方对乙方提交的申请进行审查，根据审核情况向法院申请解封房产；乙方销售计划内的房产的销售全款，由甲乙双方按比例分配使用；乙方未按本协议约定向甲方汇款时，甲方不再为乙方解封房产。审理中，原告陈述，原告与被告方销售代表短信聊天记录反映的是双方就贷款问题进行沟通，不能证明原告知道案涉房屋被司法查封；原、被告双方签订协议书时被告并未告知《补充协议》的内容，原告直到2018年6月才知晓案涉房屋被司法查封；被告擅自解除协议书构成违约，应当赔偿原告房屋溢价损失，申请以评估鉴定确定溢价损失的具体金额。被告陈述，双方协议约定支付首付2万元即可接房入住，但因当时房屋处于查封状态，原告并未接房入住，且向被告表示待房屋解押后再接房入住。上述事实，有《购房首付分期付款协议书》、短信聊天记录、《补充协议》、《法院查封房屋详情表》及当事人陈述等在卷为凭，足以认定。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，对损失大小的认定不仅要考虑损失的可预见性，还需结合合同当事人的责任以及当事人为履行合同的投入等因素进行综合认定。具体到本案中，原、被告签订的《购房首付分期付款协议书》虽然具有商品房买卖合同的一些基本特征，但合同明确约定双方要在签订该协议后90个工作日内签订《商品房买卖合同》，且购房款的支付、过户手续的办理等均须在签订《商品房买卖合同》后才能确定，结合被告举示的《补充协议》以及短信聊天记录可以看出原告在签订协议时对案涉房屋存在司法查封的情况是知晓的，对可能出现无法签订《商品房买卖合同》导致其无法取得案涉房屋所有权的情形也应当知晓，协议赋予原告在被告未按约通知签订《商品房买卖合同》时享有解除权即是对原告权利的保障，因此，房屋溢价损失非原、被告双方在签订协议时可以预见到的损失。考虑到2017年至2018年期间重庆房价上涨的现实情况，原告在协议约定的解除事由发生之后应当采取必要措施防止损失的进一步扩大，原告未主张解除合同，亦未采取必要措施要求被告履行合同义务，该溢价损失应当由原告自行承担。故虽然原告向本院提出对房屋溢价损失进行鉴定，但从保护双方当事人利益的角度，本院不予准许。关于被告应当承担的责任问题，因其收取了原告支付的2万元首付款，考虑到被告未及时通知原告协议无法继续履行，从公平原则出发，本院酌情判定被告向原告赔偿损失3万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告重庆蜜城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘珊珊损失3万元；二、驳回原告刘珊珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3650元，由原告刘珊珊承担1000元，由被告重庆蜜城房地产开发有限公司承担2650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员  张 瑜二〇一九年十一月四日法官助理  杨 扬书 记 员  谭馨婷