贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初6009号原告：张子杰，男，1968年10月1日出生，布依族，住贵州省凯里市。原告：姚登燕，女，1971年12月17日出生，汉族，住贵阳市云岩区。二原告共同委托诉讼代理人：兰银龙，贵州维律律师事务所律师。代理权限为特别授权。二原告共同委托诉讼代理人：肖佳杭，贵州维律律师事务所实习律师。代理权限为一般授权。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：凯里市北京东路17号。法定代表人：杨昌鑫，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋雪华，女，1983年1月12日出生，汉族，住贵州省凯里市。系该公司工作人员。代理权限为特别授权。原告张子杰、姚登燕诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张子杰、姚登燕的共同委托诉讼代理人兰银龙、肖佳杭到庭参加诉讼，被告大地联创公司的委托诉讼代理人蒋雪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张子杰、姚登燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告向二原告返还契税18600元、公共维修基金12400元，办证费97元，合计31097元，并从2013年12月1日起按年利率6%支付资金占用利息（截止2019年8月21日为10826.94元），付至还清之日止。二、确认原、被告双方于2013年11月26日签订的《商品房买卖合同》中附件十二补充协议第九条第2款为无效条款；三、被告向二原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金116547.32元（截至2019年8月21日）；从2019年8月22日起，以620015元购房款为基数，按年利率6.18%计算，支付至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。前述费用截至2019年8月21日合计158471.26元。事实与理由：二原告与被告于2013年11月26日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买了凯里市环城西路127号的大地春城第8幢1504号商品房一套，房屋总价款为620015元。合同签订当日，双方申请办理了《商品房预售合同登记备案》。《商品房买卖合同》第二十二条约定：二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。关于转移登记的违约责任合同正本未约定。但在合同附件十二《补充协议》第九条第2款约定“出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金……”。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同未约定违约金的情况下，出卖人应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，年利率在6.18%-7.12%之间。被告在合同正本未约定的情况下，在附加协议中约定每年按已付房款的0.1%支付违约金，实际上免除了出卖人的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。该合同及补充协议系被告提供并且整个涉案小区均使用的版本，属合同法第三十九条规定的采取格式条款订立的合同，而补充协议相比原合同正本，免除了被告约60-70倍的违约责任。故案涉合同附件第九条第2款属无效条款。原告按约支付房价款后，被告至今未交付办证相关文书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定，被告应自2016年8月21日起以购房款659032元为基数，按年利率6.18%向原告支付违约金，截至2019年8月21日违约天数为1095天，违约金数额为116547.32元。2013年12月1日，被告向原告收取房屋契税18600元、公共维修基金12400元、办证费97元后至今未向相关部门交纳，故被告因返还原告前述费用，并按年利率6%交付资金占用费。综上，原告已按约支付了购房款，被告未按照约定履行其职责，已构成违约，应当依法赔偿原告损失。被告大地联创公司辩称：1、商品房买卖合同第28页第29条的约定，都是双方协商签订的，效力是一样的，如果原告有认为合同不明确应该以书面形式告知，但原告没有以书面形式告知过，故合同和补充协议不存在不合理的情形；2、二原告的起诉已过诉讼时效；3、二原告要求违约金过高，请求法院依法判决。经审理查明：2013年11月26日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买了凯里市环城西路127号的大地春城第8幢1504号商品房一套，房屋总价款为620015元。合同签订当日，双方办理了《商品房预售合同登记备案》。交付办理转移登记相关文书的时间及违约责任在商品房买卖合同正本中未约定。同日，原、被告又签订附件十二《补充协议》第九条约定“1、出卖人应当在商品房办理交房后90个工作日内，向权属登记机关申请办理初始登记。2、出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房……”。合同签订后，原告按约定支付购房款620015元支付给被告。2013年12月1日被告已将涉案房屋交付给了原告，但被告直至开庭之日仍未取得涉案房屋初始登记。事后，双方因逾期交付办理转移登记相关文书等赔偿事宜发生纠纷，原告向本院提起诉讼。另查明，在庭审过程中二原告自愿撤回要求判令被告返还二原告所交纳的契税18600元、公共维修基金12400元、办证费97元，共计31097元，利息10826.94元的诉讼请求。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原、被告虽未在主合同中约定交付办理转移登记相关文书的时间及违约责任，但双方在《商品房买卖合同》合同附件十二《补充协议》第九条第2款约定“出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房”，即双方当事人约定了逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，该约定系双方真实意思表示，且未违反相关法律、法规的禁止性规定，本院予以确认，故原告要求确认合同附件十二《补充协议》第九条第2款无效，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉请本院不予支持；关于逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金的时效问题。本案中，双方约定交房时间为2014年12月31日前，被告应于2015年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同约定，逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金是按年计算，对该违约金的请求给付是一种继续性债权,只要违约事实继续存在,每一年就会产生一个新的债权,而产生的新债权,适用诉讼时效的起算点是以新债权产生的时间点起算。在2017年10月1日《民法总则》施行时,诉讼时效期间已届满《民法通则》规定2年的部分,不应支持,即对2015年9月30日前的违约金因已超2年时效,不受法律保护。对2015年10月1日以后发生的违约金因《民法总则》已施行,诉讼时效期间尚未满《民法通则》规定2年的这部分违约金适用《民法总则》规定的3年诉讼时效,超过3年的部分不予支持。原告于2019年8月27日起诉,故2016年8月27日前的部分因已超3年时效,不受法律保护。被告逾期交付商品房转移登记相关文书违约金应从2016年8月27日起计算至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张子杰、姚登燕逾期交付商品房转移登记相关文书违约金1860元（2016年8月27日至2019年8月27日），并从2019年8月28日起继续计算违约金，以620015元为基数，按年利率0.1%计息，支付至交付办理商品房转移登记有关文书之日止。二、驳回原告张子杰、姚登燕其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3470元，减半收取1735元，由被告贵州大地联创房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费用，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  许学俊二〇一九年十一月二十六日法官助理谢杰凰书记员郑涵丹