江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣05民终1036号上诉人（原审被告）：陈雪梅，女，1976年9月25日生，汉族，住江西省新余市。委托诉讼代理人：习勇，江西弘杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟兵兵，男，1990年1月10日生，汉族，住江西省新余市渝水区。上诉人陈雪梅因与被上诉人钟兵兵定金合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初5622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈雪梅的委托诉讼代理人习勇、被上诉人钟兵兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈雪梅上诉请求：一、撤销一审判决并改判驳回钟兵兵的全部诉讼请求，或者将本案发回重审；二、一、二审诉讼费由钟兵兵负担。事实和理由：一、一审认定案涉《房屋买卖居间合同》属预约合同，与事实不符。《房屋买卖居间合同》对出卖人和买受人的权利和义务、居间事宜、定金情况等均作出了详细的约定，《房屋买卖居间合同》明显不属于预约合同。二、一审判决认定《房屋买卖居间合同》已自行解除，钟兵兵应先行诉请解除《房屋买卖居间合同》才能再行主张归还定金，这与法律关于合同解除的相关规定不符，这剥夺了陈雪梅的相关诉讼权利，程序严重违法，应将本案发回重审。三、一审判决认定事实不清，本案应发回重审。本案系因钟兵兵单方附加条件要求陈雪梅额外赠送一个车位致使双方未能就付款方式达成一致意见，钟兵兵的行为显属违约，根据《房屋买卖居间合同》第八条约定，钟兵兵无权向陈雪梅主张返还定金。钟兵兵答辩称，希望法院判令陈雪梅归还3万元定金。陈雪梅向一审法院诉请：一、判令陈雪梅立即退还钟兵兵3万元购房定金；二、本案诉讼费、保全费由陈雪梅承担。后诉讼请求变更为：一、判令陈雪梅立即退还钟兵兵2万元购房定金；二、本案诉讼费、保全费由陈雪梅承担。一审法院查明，2019年5月23日，钟兵兵与陈雪梅、新余市嘉华房地产经纪代理有限公司（简称嘉华公司）签订《房屋买卖居间合同》，约定陈雪梅将其位于新余市碧海兰亭18栋1703室的房屋出售给钟兵兵，钟兵兵已支付购房定金2万元给陈雪梅，陈雪梅出具收条。现双方就房屋的付款方式未能达成一致，《房屋买卖居间合同》未生效，在钟兵兵无任何违约和过错的情况下，陈雪梅拒不退还钟兵兵购房定金。一审法院认为，本案属定金合同纠纷。陈雪梅承认钟兵兵在本案中所主张的事实，故该院对钟兵兵所主张的事实予以确认。双方及嘉华公司所签订的《房屋买卖居间合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，依法成立，定金条款因钟兵兵定金的交付而随同成立，双方应予遵守。围绕本案陈雪梅应否返还钟兵兵2万元定金之争议焦点，该院认为，该《房屋买卖居间合同》第四条第⑶项“其它方式：经双方协定，于2019年6月15日再确定一次性付款或按揭方案，无论一次性还是以按揭方式购买，在2019年6月30日前必须办理完购房手续，此合同签订之日起即时生效，双方不得反悔”之约定表明，该合同实际为一份预约合同，双方达成房屋买卖仍需进一步协商付款方式，进而最终订立新的房屋买卖合同，如届时就付款方式协商不成，则该预约合同自然自行解除，双方无需继续履行房屋买卖行为，既然该预约合同遭自行解除，依该合同成立的定金条款在双方无违约及过错的情形下亦自行解除。本案中，在合同约定的协商付款方式的时间到来时，双方未能就付款方式达成一致意见，致使新的房屋买卖合同无法最终订立，该预约合同即自行解除，定金条款自然同时解除；同时，由于在该缔约及履约过程中，双方皆不存在违约及过错，双方皆不承担违约责任，因此，陈雪梅应当将其收取的定金返还给钟兵兵，对陈雪梅之答辩意见该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定，判决：陈雪梅于判决生效之日起十日内返还钟兵兵购房定金2万元。如未按上述指定期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计275元，由陈雪梅负担183元，钟兵兵负担92元。本院二审期间，陈雪梅为支持其上诉请求，向本院提交钟兵兵与嘉华公司员工的微信聊天记录（该聊天记录是钟兵兵一审庭后向一审法院提交），拟证明钟兵兵称需附加一个车位才能一次性付款，钟兵兵存在违约行为，其主张返还定金无法律依据。钟兵兵质证称，对该微信聊天记录的真实性无异议，但对证明目的有异议，虽然曾陈述附加一个车位才能一次性付款，但后续聊天时已向嘉华公司工作人员陈述凑不到钱，不能一次性付款，需按揭付款。本院确认该证据的真实性、合法性、关联性。钟兵兵为支持其答辩意见，向本院提交其与嘉华公司工作人员微信聊天记录一份，拟证明其不存在违约行为。陈雪梅质证称，从微信聊天记录的内容来看，不能证明其与本案有关。本院认为，陈雪梅的质证意见成立，对该证据不予采信。本院确认一审法院查明的除《房屋买卖居间合同》未生效外的其他事实。本院另查明，《房屋买卖居间合同》第四条（3）项内容与合同其他内容同时填写。本院认为，本案属定金合同纠纷。综合双方诉辩意见，结合本案事实，本案二审的争议焦点为：一、《房屋买卖居间合同》是否属于预约合同；二、一审判决认定《房屋买卖居间合同》自行解除是否妥当，钟兵兵是否存在违约行为，钟兵兵主张陈雪梅返还2万元定金是否有事实依据。关于第一个争议焦点。庭审时，陈雪梅称其依据《房屋买卖居间合同》第十三条的约定主张钟兵兵违约，但该条约定为：“如一次性付款……”该条款并未确定案涉购房款为一次性支付。根据本案查明的案件事实，双方未能就购房款的支付方式达成一致意见。《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。由此可见，价款是合同的主要条款之一，但《房屋买卖居间合同》确未就价款支付方式达成一致意见，而是约定“于2019年6月15日再确定一次性付款或按揭方案”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《房屋买卖居间合同》前述约定符合前述司法解释的规定，因此一审法院将《房屋买卖居间合同》定性为预约合同并无不妥。关于第二个争议焦点。本案中，因双方未能就房款的支付达成一致意见，现房屋买卖不能进行，但双方对此均无过错，因此一审判决陈雪梅返还其已收取的2万元定金并无不妥。现双方因房款支付方式无法达成一致意见，无法签订本约合同，即正式的房屋买卖合同，因此，《房屋买卖居间合同》中因房屋买卖所产生的在陈雪梅与钟兵兵之间的权利义务终止。又因《房屋买卖居间合同》所涉当事人嘉华公司未参与诉讼，因此一审径行认定《房屋买卖居间合同》自行解除不妥，依法应予纠正。另关于钟兵兵主张陈雪梅归还3万元的答辩意见，因定金数额超出本案诉讼请求范围，本院不予审理。综上所述，陈雪梅的上诉请求部分成立，一审判决虽有瑕疵，但处理妥当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费受理费300元，由上诉人陈雪梅负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 欢审判员 朱 伟审判员 艾小红二〇一九年十一月二十九日书记员 敖蒙娜