河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1403民初8774号原告：中国建设银行股份有限公司商丘分行，住所地商丘市文化中路148号，统一社会信用代码91411400706701386D。负责人：闫伟，行长。委托诉讼代理人：夏宗强，该单位职员。委托诉讼代理人：杜建春，该单位职员。被告：黄文亮，男1976年5月7日出生，汉族，住河南省商丘市永城县（河南神火煤业有限公司辛庄煤矿）。被告：朱娟，女，1974年1月21日出生，汉族，住河南省永城县。被告：河南沱滨置业有限公司，住所地：河南省商丘市永城县东城区文化路南段东侧。统一社会信用代码：91411481683157479T。法定代表人：崔振亚，职务：经理。委托诉讼代理人：程珺，男，该单位副经理。原告中国建设银行股份有限公司商丘分行（以下简称建行商丘分行）与被告朱娟、黄文亮、河南沱滨置业有限公司（以下简称沱滨公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。建行商丘分行委托诉讼代理人夏宗强、沱滨公司委托诉讼代理人程珺到庭参加诉讼，被告黄文亮、朱娟经本院传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行商丘分行向本院提出诉讼请求：1、解除与被告黄文亮、朱娟签订的借款合同，要求黄文亮、朱娟归还借款本金53210.15元、截止2018年12月31日的利息1365.76元及违约金；2、被告支付原告自2019年1月1日至债权实现之日期间的利息；3、对抵押物享有优先受偿权；4、沱滨公司承担连带担保责任；5、被告承担本案诉讼费、评估费、执行费等诉讼费用。事实及理由：2012年6月8日，原告与被告一、二签订《中国建设银行个人住房借款合同》及被告三保证人签订《个人住房借款最高额保证合同》，原告向被告提供贷款120000元，同时，被告以黄文亮名下、位于永城市沱河北××东“神火城市××”××单元××房产向原告提供了抵押担保，房产预告（备案）登记号为YY921101号。从2018年9月至今，被告连续违约数月未能还本付息，违反了合同约定，原告依约收回全部贷款及相应利息。被告黄文亮、朱娟没有答辩。被告沱滨公司辩称，我公司已经将被告黄文亮用于抵押的房屋，给原告办理了他项权利证，不应当再承担保证责任。经审理查明，2012年2月28日建行商丘分行与沱滨公司签订一份《个人住房借款最高额保证合同》，合同约定债务人为因购置坐落于永城市文化路东、沱河北“城市雅苑”项目所属住房房产而与建行商丘分行发生借贷关系的全部债务人，因购买恒基公司依法销售的房产与建行商丘分行发生借贷关系的全部债务人，因购买沱滨公司为中介销售的房产而与建行商丘分行发生借贷关系的全部债务人。被保证的债权是指2012年2月28日至2013年2月27日期间与建行商丘分行发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为人民币9000万元。如沱滨公司根据合同履行保证义务的，按履行的金额在最做高额范围内作相应扣减。保证范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金和为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。保证方式为连带责任保证。保证期间按建行商丘分行对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同建行商丘分行与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。保证期间，建行商丘分行根据主合同约定，宣布债务提前到期的，建行商丘分行有权要求沱滨公司在该提前到期之日5个银行工作日内承担保证责任，沱滨公司同意按银行要求承担保证责任。2012年6月8日，被告黄文亮、朱娟因购买沱滨公司开发的坐落在永城市××东、××“神火城市××”××单元××号房而与建设银行商丘分行签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款金额为120000元，借款期限为2012年5月14日至2022年5月14日，利率在基准利率水平上上浮0%，借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，利率调整，罚息利率同时相应调整。借款采用等额本息还款方法还款，每期还款金额为1396.4元，保证方式为抵押加阶段性保证。约定违约情形有：1、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……5、借款人明确表示或以其行为表明将不履行本合同项下的义务；……。贷款人救济措施有：1、停止发放本合同项下的借款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；4、向借款人收取1%的违约金；……；6、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期利息利率和约定的结息方式计收罚息和复息；对于既逾期有未按约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复息，不予并处。被告黄文亮购买的坐落在永城市××东、××“神火城市××”××单元××房与原告建行商丘分行签订抵押合同作了预告登记，并预抵押给了建行商丘分行，办理了预购商品房抵押权登记。黄文亮、朱娟自违约还款至2019年2月14日下欠借款本金53210.15元及相应利息。本院认为，被告黄文亮、朱娟为了购买商品房与建行商丘分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》属于双方自愿签订，内容没有违反法律禁止性规定，属于有效合同，对双方均具有拘束力。建行商丘分行按合同约定履行了贷款发放义务后，黄文亮、朱娟就应当按约定期限归还借款本息，但是，自贷款发放之后，黄文亮、朱娟多次没有按期还款，构成借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项和借款人明确表示或以其行为表明将不履行本合同项下的义务的违约条件，属于违约行为，建行商丘分行有权按照约定宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系、向借款人收取1%的违约金。建行商丘分行要求解除与黄文亮、朱娟签订的借款合同并要求立即归还所欠借款本金53210.15元及利息、违约金的诉讼请求应予支持。黄文亮、朱娟所购买的商品房虽进行了预告登记，但是，并不享有完全物权，虽预抵押给建行商丘分行，在没有办理抵押登记之前，并不享有抵押权，仅享有优先设立抵押权的权利，故此，建行商丘分行只能在取得抵押权之后才享有该房屋的优先受偿权。被告沱滨公司与建行商丘分行签订有《个人住房最高额保证合同》，应当按照合同约定的9000万元限额内对包括黄文亮、朱娟在内的所有借款人债务承担阶段性保证责任，直至，建行商丘分行取得抵押权之日止。被告沱滨公司辩称以为原告建行商丘分行办理了抵押物的他项权证，但未提供有效证据予以证明。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司商丘分行与被告黄文亮、朱娟于2012年6月8日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告黄文亮、朱娟于本判决生效后10日内偿还给原告中国建设银行股份有限公司商丘分行下欠借款本金53210.15元及相应利息和违约金（利息按约定时间、利率计算至借款清偿之日止，违约金以欠借款本金为基数，按1%计算）；三、被告河南沱滨置业有限公司对上述借款在9000万元的最高限额内承担连带保证责任至原告中国建设银行股份有限公司商丘分行对预抵押的房产取得抵押权之日止；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司商丘分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取582元，由被告黄文亮、朱娟河南沱滨置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  刘卫星二〇一九年十一月十八日书记员  柳 荫