连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初7142号原告:张全昌，男，1962年3月15日出生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：张步永，海州区云台法律服务所法律服务工作者。被告：王龙，男，1984年11月9日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：刘传见，江苏善典律师事务所律师。原告张全昌与被告王龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张全昌及其委托诉讼代理人张步永、被告王龙及其委托诉讼代理人刘传见到庭加诉讼。本案现已审理终结。原告张全昌向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还租赁房屋；2.被告赔偿原告直接经济损失及违约金合计113000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年6月份签订1份短期房屋租赁协议，租期为一年一签，房价为年租金定价。第二年，原告提出门面房出租价在9000元的基础上提高到两万元、三万元，被告强行霸占原告门面房不走，就这样相继维持到2017年6月10日。原告多次通知被告，房屋租金最低30000元，补签租赁协议，而被告不但没有补签协议，反而将2017年房屋租金10000元直接转入原告的帐户，以视为交了房屋租金。为此，原告多次电话通知及函告被告，要求被告补签租房协议和交齐房租费70000元后再租用。但被告拒不补签协议也不解除和终止合同，协议规定条款的违约金每推迟一天，不能及时让出，其租用的房屋由乙方承担每天100元作为延期的租金及违约金。综上，原告为维护自己的合法权益不受侵害，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告王龙辩称,1.2018年7月20日的合同到期后，双方形成了租赁期限自2018年7月20日至2019年7月20日期间的事实租赁关系。答辩人将1万元租金打入原告账户，原告说都是老客户，不需要签协议。因为双方未签订租赁合同，应视为不定期租赁合同，因此不存在原告所称强占原告房屋的事实；2.从2019年7月21日起，答辩人将房租1万元打入原告的账户，原告提出涨价，又把房租退还了被告，原告主张的违约金不存在；3.答辩人使用原告房屋，应当支付从2019年7月21日起至今的房屋占有使用费；4.原告赔偿答辩人装修损失后，愿意返还租赁房屋。本案当事人围绕诉讼请求提供以下证据：房屋所有权证书、《房屋租赁协议》、电子数据等证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：被告王龙自2015年起开始承租原告张全昌及其妻子李某共同所有的、坐落于连云港市海州区振兴汽车城A8号楼4单元3号门面房。原、被告曾签订3份《房屋租赁协议》，第一份协议租赁期限自2015年7月20日至2016年7月20日止，第二份协议租赁期间自2016年7月19日至2017年7月19日止。前两份协议的年租金约定为9000元。第三份协议签订于2017年6月10日，约定：甲方（张全昌）将振兴汽车城房屋出租给乙方（王龙），租用时间：2017年6月10日至2018年6月10日止。租金为1万元/年（租金不包括租用期间水电费、物业管理费、维修费等）。乙方在签订租赁协议后，把租金一次性付给甲方，付清租金后，乙方才能入住使用，否则不得入住使用。乙方在租期将到，应提前15天进行结算，乙方到期应及时让出其租用房屋（装修部分不结算任何费用）。乙方到期不能及时让出其租用的房屋，每推迟一天，乙方需付甲方100元作为延期的租金及违约金。该份合同的实际履行期间自2017年7月20日至2018年7月19日止。2018年7月初，被告王龙向原告张全昌的妻子李某转账10000元。2019年3月至7月期间，原、被告曾对租金进行过协商，但未达成一致意见。其中，2019年3月20日，原告张全昌妻子李某向被告王龙发送2条短信，主要内容为：“我们楼已决定出售不出租，你所租的房子于2019年7月20日到期，不再续租。请在2019年7月20日前退房。”2019年3月22日，被告王龙向原告张全昌发送一条短信，内容为：“你租给张盼盼二万元一年一租三年，租给我们七万一您老感觉合适吗？您老是长辈，看在我们多年租您家的份上，租给我们吧，我们在外做点小买卖也不容易，我给您的房租涨到三万一年，您看行吗。”2019年6月22日，原告张全昌发给被告王龙一条短信，主要内容为：“王龙，你所租用振兴汽车城A8-3门面房于2019年7月19日到期，请于2019年7月19日前交回，租赁协议终止，此前已多次通知你。”2019年7月20日，原告张全昌在租赁房屋玻璃门上张贴一份通知，主要内容为：“连云港市振兴汽车城A8-3号门面房，原租赁期已满，请于2019年7月20日交还所租赁使用的房屋（4单元-××号）。通知上还注明了案外人张盼盼作为房屋新使用人、接收人。”2019年7月20日，被告王龙的妻子吴慢丽将10000元房租转账给原告张全昌的妻子李某。2019年7月21日，原告张全昌发给被告王龙一条短信，主要内容为：“2019年7月20日已对王龙送达退房通知，下午2时9分王龙汇款10000元房租不能接受，原因是租赁协议已终止。将把10000元退还，并请尽快退房。”2019年7月22日，原告张全昌发给被告王龙一条短信，主要内容为：“租期已届满，如想签约，2019年租金为7万元。租赁协议终止日为2017年7月20日。不签约，请退出。”2019年7月31日，李某将10000元租金退回吴慢丽账户。在庭审过程中，被告王龙确认未将租赁房屋返还原告张全昌。原告张全昌主张的赔偿费用为：1.2017年6月10日至2019年6月10日的租金，按照年租金3万元计算，减去被告王龙已付的2万元，还应支付租金4万元；2.从2017年至今，共计二年二个月，按照违约金100元/天计算，违约金为790天×100元/天=79000元；3.2019年租金为70000元/年，合计189000元，本案只主张113000元。原告张全昌称对王龙交的2018年度10000元租金不满意，但未提供证据证实。本院认为，原、被告于2017年6月10日签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按协议约定履行义务。原告主张协议履行期间为2017年6月10日至2018年6月10日，起算时间与前1份协议的履行时间重合，且被告已按照《房屋租赁协议》约定支付了年租金1万元，故2017年6月10日签订的《房屋租赁协议》租赁期间为2017年7月20日至2018年7月19日。2017年6月10日签订的《房屋租赁协议》履行期限届满后，被告继续使用租赁房屋，并于2018年7月初交纳1万元租金，原告及其妻子于2019年3月至7月期间，多次明确告知被告租期将于2019年7月19日或20日到期，应视为双方在2018年7月20日至2019年7月19日期间又形成事实上新的租赁关系。原告主张2017年6月10日至2019年6月10日的租金应按照年租金3万元计算，但未提供证据证实双方针对2017年6月10日签订的《房屋租赁协议》约定的租金进行了变更以及其在租期内对被告交纳的2018年7月20日至2019年7月19日期间的1万元租金不满意提出过异议。原告在租赁期间届满后才提起诉讼，要求被告补交其主张的2018年7月20日至2019年7月19日期间的剩余2万元租金，与常理不符。原告已明确提出2019年7月20日后不再将租赁房屋出租给被告，被告应当在合同履行届满后及时交还房屋。原告有权要求被告返还租赁房屋，并从2019年7月21日起至实际返还之日止，按照原合同约定的年租金10000元的标准向原告支付房屋占有使用费。原告主张按照年租金3万元的标准支付租金，该租金标准未与被告协商一致，其主张没有依据，本院不予支持。原告主张被告应按照违约金100元/天，支付从2017年至今，共计二年二个月的违约金79000元。经查，被告在2017年7月20日至2018年7月19日的合同期内，并无原告诉称的违反合同约定的情形，故对原告主张此期间的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。原、被告在2018年7月20日又形成了期限为一年的事实上的租赁关系，双方未对违约金作过约定，原告主张2018年7月20日后的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王龙于本判决生效之日起十日内返还原告张全昌坐落于连云港市海州区振兴汽车城A8号楼4单元3号门面房；二、被告王龙于本判决生效之日起十日内给付原告张全昌自2019年7月21日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费（按照年租金10000元标准支付）；三、驳回原告张全昌的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2560元（原告已预交），由原告负担2510元，被告王龙负担50元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  郭敏二〇一九年十一月七日书记员  张颜法律条文及上诉须知附录一、法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未缴纳或未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催缴上诉费通知》具有同等法律效力