云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云31民终502号上诉人（原审被告）：赵德常，男，汉族，1957年5月11日生，经商，现住云南省梁河县。委托诉讼代理人：杨荣保，男，汉族，1959年12月31日生，现住云南省梁河县，代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审原告）：德宏景弘物业管理有限公司，住所地：云南省盈江县。法定代表人：何学斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：张国华，德宏景弘物业管理有限公司副总经理，代理权限为特别授权代理。上诉人赵德常因与被上诉人德宏景弘物业管理有限公司（以下简称景弘公司）物业服务合同纠纷一案，不服梁河县人民法院（2019）云3122民初358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人赵德常上诉请求：撤销梁河县人民法院（2019）云3122民初358号民事判决第一项，并依法改判。事实和理由：1.被上诉人商铺周边、后门未提供公共照明服务，商铺正门没有绿化、后门杂草从未打理，正门、后门均未安装摄像监控；2.上诉人商铺不在小区内，交通工具也未停放在小区内，被上诉人未提供服务。被上诉人景弘公司答辩称:1.上诉人上诉理由不能成立。商铺是小区物业的组成部分，商铺直接使用管理区域的水、电设施设备和公共服务带来的便利，被上诉人按约定履行了合同义务，上诉人理应交纳物业管理费；2.小区交房时未安装摄像监控，产权人应该知道，物业公司作为物业管理者不承担安装摄像监控的责任。如需要安装应经全体业主同意后申请专项维修基金解决；3.房屋漏水是开发商房屋质量问题，业主应向开发商主张权利，保修期过后，由专项维修基金解决。一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人景弘公司向一审法院起诉请求：1.判令赵德常支付其物业服务各项费用人民币13,020元；2.本案诉讼费由赵德常承担。一审法院认定事实：赵德常系梁河县怡心花园小区的业主。2016年12月30日，景弘公司（乙方）与梁河县怡心花园业主委员会（甲方）签订了《怡心花园物业服务合同》，约定合同期限从2016年8月31日至2018年12月31日止，在此期间内景弘公司为梁河县怡心花园小区提供物业管理服务，该合同约定业主每月需交纳的物业服务费按建筑面积，纯商业用物业0.6元／平方米，公摊水电费每年50元（包干制，不足部分由物业企业承担），合同还约定业主交纳费用的起算时间（以年为一个收费周期）。赵德常的房屋是商铺，建筑面积为238.12平方米，按每月每平方米0.6元的标准，每月的物业服务费是142.87元。一审认为，景弘公司与梁河县怡心花园业主委员会签订的怡心花园物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，梁河县怡心花园业主委员会代表业主与景弘公司签订的合同对业主具有约束力，赵德常作为梁河县怡心花园小区的业主，理应遵守合同约定，按时、足额交纳物业服务费。本案中，梁河县怡心花园业主委员会与景弘公司签订的合同约定合同期限从2016年8月31日起至2018年12月31日止，赵德常作为业主，在合同约定的期限内理应交纳物业服务费等相关费用，即此期间赵德常应当向景弘公司交纳物业服务费4,000.36元（142.87元/月×28个月），公摊水、电费116.66元（50元/年×2年）＋（50元/年÷12个月×4个月），合计4,117.02元，故对景弘公司要求赵德常支付物业费5,715元、公摊水电费167元的诉讼请求，予以部分支持，即支持4,117.02元。对景弘公司要求赵德常支付2015年9月至2016年8月31日期间的物业费等费用的诉讼请求，因景弘公司未提交证据证明此期间其与赵德常或者赵德常所属的业主委员会签订过物业服务合同，不予支持；对于景弘公司要求赵德常支付代收城市垃圾清运333元的诉讼请求，虽然合同对该费用有约定，但该费用是城建部门依法应当收取的费用，景弘公司无证据证明收取该费用系城建部门委托，不予支持；对景弘公司要求赵德常支付违约滞纳金6,805元的诉讼请求，因该物业服务合同第六条第一款仅约定“业主交纳费用的起算时间（以年为一个收费周期）”，没有明确交纳费用的时间，且景弘公司未提交证据证明其向赵德常催收过物业费，不予支持。对赵德常认为其没有享受到小区里绿化及公共设备的主张，因与事实不符，不予采纳；对赵德常认为景弘公司服务不到位，其拒绝交纳物业费的主张，因无证据证明，不予采纳；对赵德常认为其房屋漏水，景弘公司没有与开发商协商处理的主张，因房屋漏水属于开发商的房屋质量瑕疵，不应作为赵德常不交纳物业服务费的理由，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第十五条第（二）项，第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、由被告赵德常向原告德宏景弘物业管理有限公司支付2016年8月31日至2018年12月31日期间的物业服务费、公摊水电费等人民币4,117.02元，限于本判决生效后五日内付清；二、驳回原告德宏景弘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元，减半收取32元，由原告德宏景弘物业管理有限公司负担22元，由被告赵德常负担10元。本院二审期间，上诉人赵德常向本院提交照片一组，欲证实景弘公司管理服务不到位。经质证，被上诉人景弘公司对照片的真实性、合法性、关联性及证明内容不予认可。被上诉人景弘公司未提交新证据。本院认为，对上诉人赵德常提交照片不能充分证实其主张，本院不予采信。二审中，上诉人赵德常对一审判决认定“景弘公司与梁河县怡心花园业主委员会签订《怡心花园物业服务合同》及该合同约定内容”的事实不予认可；被上诉人景弘公司对一审判决认定事实无异议。本院二审查明事实与一审认定事实基本一致，本院予以确认。本院另查明，梁河县遮岛镇龙兴路怡心花园1栋XX号房屋（梁房权证遮岛字第××号）所有权人为李顺清、共有权人为赵德常，建筑面积为328.12平方米。根据双方当事人的诉、辩主张，本院归纳本案争议的焦点为：上诉人赵德常应否支付被上诉人景弘公司物业管理费？本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。根据该规定，本案中景弘公司与梁河县怡心花园业主委员会于2016年12月30日签订的《怡心花园物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，梁河县怡心花园业主委员会代表业主与景弘公司签订的合同对业主具有约束力，赵德常作为梁河县怡心花园小区的业主，理应遵守合同约定，按时、足额交纳物业服务费。因此，上诉人赵德常认为其并非合同当事人，且对该合同不知情的抗辩理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人赵德常应否支付被上诉人景弘公司物业管理费的问题。上诉人赵德常认为其商铺临街，虽属于怡心花园小区，但并非在小区之内，且景弘公司服务不到位，其不应交纳物业管理费。被上诉人景弘公司认为商铺是小区物业的组成部分，商铺直接使用管理区域的水、电设施设备和公共服务带来的便利，被上诉人已按约定履行了合同义务，上诉人理应交纳物业管理费。本院认为，上诉人赵德常未向本院提交充分证据证实被上诉人景弘公司服务不到位的事实，对其这一主张本院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。因此，上诉人赵德常不应交纳物业管理费的抗辩不能成立，本院不予支持。其应向被上诉人景弘公司交纳物业管理费。被上诉人景弘公司起诉主张上诉人赵德常房屋面积238.12平方米系当事人自行处分其权利，本院予以确认。一审判决依据被上诉人景弘公司的主张计算上诉人赵德常应交纳的物业管理费并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人赵德常上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，依法应予以维持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币64.00元，由上诉人赵德常承担。本判决为终审判决。审判长 高  立审判员 包  洋审判员 王  军二〇一九年十一月二十日书记员 格任相伴