河南省温县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0825民初4052号原告（执行案外人）：夏振太，男，1977年8月10日出生，汉族，住温县。委托诉讼代理人：李兴全，焦作市温县君合法律服务所法律工作者。执业证号：31608001100071。被告（申请执行人）：王代见，女，1963年4月15日出生，汉族，住温县。被告（被执行人）：李建军，男，1959年8月14日出生，汉族，住温县。原告夏振太与被告王代见、李建军案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告夏振太及其委托诉讼代理人李兴全、被告王代见、李建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏振太向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认原告夏振太与被告李建军2017年12月28日签订的房屋买卖协议（温房权证字第××号）合法有效；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在2017年春节与被告李建军协商买房一事，原告就先交给被告李建军250000元定金，中途又交300000元，2017年12月28日签订房屋买卖协议时又交400000元，三次共计950000元，由被告李建军给原告出示的收据为证，合同签订后，被告李建军在2018年元月5日将房屋腾空交给原告。原告在实际占有此房后，于2018年4月3日对房屋进行装修，其中包括水电、地砖、门窗、电视墙、橱柜、全屋墙漆等，花去121000元，装修好后，原告及其家人居住至今，均有水、电费票据和所在辖区的居民委员会可以证明。原告与被告李建军签订过房屋买卖协议书后，双方去温县不动产管理中心，由于国家政策变更，温县不动产管理中心不予办理，为此至今房产未过户到原告名下。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该规定的目的在于保护无过错的买受人，通过赋予其优先于普通债权的权利保护方式，实现对在先成立债权并已对房产占有、使用的买受人的优先保护。故原告与被告李建军签订了房屋买卖合同，同时申请过户，但由于国家政策和土地权属问题，没有过户，原告本身没有过错，原告在该房屋查封前已将房屋款全部支付完毕，且已经合法占有、使用，故原告有足够的证据证明查封的房子享有排除强制执行的民事权益,故为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求公正裁决。被告王代见辩称，1、原告所提供的证据的真实性、合法性无法核实。原告提供的房屋买卖协议、购房款证明是否如原告陈述，在落款时间形成，原告是否和李建军存在真实的合同关系无法核实。仅仅依据原告提供的电费收据更无法证明原告和李建军之间存在房屋买卖合同关系；2、法院查封的房产系李建军的不动产。即使原告和李建军之间存在房屋买卖合同关系，因双方没有办理房产过户登记手续，涉案房产仍然登记在李建军名下。双方关于涉案房产的转让未产生物权变动效力。该房产是李建军的合法财产，原告的起诉没有事实依据。综上所述，请驳回原告的诉讼请求。被告李建军辩称，李建军与原告签订的房屋买卖合同真实，原告已将钱给李建军，2018年1月房已交给原告，已履行完毕，因政策不允许不能过户，当时有证人岳某1在场，原告已经在房内住，与李建军已经没有关系了，原告不应该起诉李建军。根据原、被告的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点是：原被告的房屋买卖协议是否真实有效，能否排除法院执行，原告的诉讼请求是否成立？原告夏振太围绕焦点所举证据及被告的质证意见：1、2017年12月8日房屋买卖协议书一份、2017年12月月8日收款条一张、房产证书一份。该组证据证明李建军的位于温泉镇西梁所村（产权编号：温房权证温字第××号）的房产以950000元已卖给了原告夏振太的事实。2、2018年4月8日房屋装饰材料明细一份、2018年10月15日、2019年6月25日两份收到原告水费条两张，2018年元月到2019年7月电费明细表一份。该组证据证明，本案争执的房产已发生转移，实际所有权人为原告夏振太，电费用户名变更为实际所有权人原告夏振太，原告并对房屋进行了装饰，并实际居住，水费、电费的产生均显示为实际所有人原告夏振太，同时也交了相应的费用。3、2019年8月12日温县温泉街道办事处青峰居委会证明一份。该组证据证明，原告及家人长期在此居住。4、证人岳某2，男，身份证号码，出庭作证，证明本案争执的房产确系李建军卖给原告夏振太的，当时其为中人，签合同及付款400000元均在场。证人李某1、刘某、李某2、郑某证明本案争执的财产原告支付被告李建军950000元，李建军将950000元支付给四个证人及夏某1、张某1、侯某、张某2用于偿还欠债的事实。被告王代见质证称，对1、2、3组证据均有异议，该证据都可以伪造，没有法律效力，2018年5月去李建军家其还在居住，原告所说不属实；4、证人李某1、刘某、李某2、郑某都不知道借款还款时间，证人与原告、被告李建军是朋友关系，就李某2与原告不是朋友关系，2017年借款2017年还款，手续都可以作假，是伪证。被告李建军质证称，原告所说属实，对证据、证人证言均无异议。被告王代见所举证据：证人陈某、朱某、夏某2、雷某出庭作证，证明原告与被告不存在房屋买卖关系，该房产是被告李建军的合法财产。原告夏振太质证称，以上人为李建军的债权人，与王代见存在利害关系，所证明不属实，不应采信。被告李建军质证称，同夏振太意见。被告李建军所举证据：李某1、刘某、李某2、郑某、夏某1、张某1、侯某、张某2借据及账目明细，证明李建军分别向八个人借款950000元，房卖过后还款的事实。原告夏振太质证称，对证据无异议，属实。被告王代见质证称，对证据有异议，是伪证，账本上的借款时间及还款时间与证人所说的不符，账本上只显示借款及还款时间，与常理不符，账不是这样记的。证据的分析与认定：以上原、被告所举证据真实性无异议部分，予以认定。关于原告夏振太所举证据的认定，其所举房屋买卖协议、收据、水费、电费及装修的证据，能够证明买卖房屋的真实性、合法性，证人出庭作证原告交给被告李建军的款用于偿还证人等人债务，结合被告李建军所办公司出具的借条，账目及李建军的陈述，本院对原告所举证据予以采信。对被告证人因系李建军的债权人存在利害关系，且证人证言无其它证据佐证，故不予采信。根据当事人的陈述、举证、质证和诉辩意见，本院认定事实如下：2017年春节，原告夏振太与被告李建军协商买卖被告李建军位于西梁所村温房权证温字第××号房产，双方协商价为950000元。原告夏振太首批先交给被告李建军250000元定金，中途又交300000元，2017年12月28日签订房屋买卖协议时又交400000元，三次共计950000元，由被告李建军给原告出具的收据为证，合同签订后，被告李建军在2018年1月5日将房屋腾空交给原告夏振太。原告在实际占有此房后，于2018年4月3日对房屋进行装修，其中包括水电、地砖、门窗、电视墙、橱柜、全屋墙漆等，花去121000元。装修好后，原告及其家人居住至今，均有水、电费票据和所在辖区的居民委员会可以证明。原告与被告李建军签订过房屋买卖协议书后，双方去温县不动产管理中心办理房屋过户，由于国家政策变更，温县不动产管理中心不予办理，为此至今房产未过户到原告名下。我院为执行已生效的（2019）豫0825民初1302号民事判决书申请人王代见与被执行人李建军于2019年5月22日作出（2019）豫0825执2449号执行裁定：查封被执行人李建军位于西梁所村（温房权证字第××号）的房产。夏振太作为案外人提出执行异议，我院作出（2019）豫0825执异41号执行裁定，驳回夏振太的异议请求。原告诉至我院。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。原告夏振太与被告李建军签订了房屋买卖协议，原告夏振太给付了被告李建军950000元，李建军将房屋交给了夏振太，且对房屋占有装修、管理并交纳水费、电费。由于政策变化原因未办理房产过户，原告与被告李建军之间房屋买卖，意思表示真实有效，也不违反法律规定，应受法律保护。原告夏振太与被告李建军房屋买卖行为发生在我院采取强制查封措施前，不能以房屋未登记而否认双方房屋买卖的合法性，故原告对所查封的房屋（产权编号：温房权证温字第××号）享有足以排除强制执行的权益，人民法院不得执行该房产。原告要求确认其与被告李建军的房屋买卖协议真实有效，于法有据，应予支持。被告王代见以原告与被告李建军房屋买卖关系无法核实，人民法院所查封的房屋所有人为李建军，该房屋未办理过户仍归李建军所有，原告夏振太的起诉没有事实根据应予驳回其请求，理由不足，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释第三百一十二条》第一款第一项“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”之规定，判决如下：依法确认原告夏振太与被告李建军于2017年12月28日签订的房屋买卖协议（产权证号：温房权证字第××号）真实合法有效。案件受理费13300元，由被告李建军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。本院（2019）豫0825执异41号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  张立俭人民陪审员  李志武人民陪审员  郭林艳二〇一九年十一月二十五日书 记 员  张艳辉