重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初23948号 原告：重庆加州物业服务有限公司，住所地：重庆市渝北区龙溪街道金山路11号，统一社会信用代码91500112742898542M。 法定代表人：张然，总经理。 委托诉讼代理人：王刚，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂继铭，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。 被告：唐世珍，女，1950年6月3日出生，汉族，住重庆市北碚区。 被告：罗孳孳，男，1980年5月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。 原告重庆加州物业服务有限公司与被告唐世珍、罗孳孳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告重庆加州物业服务有限公司的委托诉讼代理人王刚、涂继铭，被告唐世珍、罗孳孳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆加州物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费14744.33元（2013年7月1日至2014年3月31日、2015年3月1日至2019年7月31日），违约金从逾期之日起按每日1‰计算至实际支付之日止；2、判令被告支付水电公摊费857.9元（2015年1月31日至2019年6月30日）；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告所在小区的建设单位及业主委员会签订了前期物业服务合同，被告未按照合同约定支付物业服务费及水电公摊费，原告多次催收无果。 被告唐世珍、罗孳孳辩称，从接房开始，房屋的落水管就漏水，多次找开发商和物业公司，每次只是抹一层灰，没有实际处理好，现在钢筋都裸露出来，处理好该问题后才交费；水电公摊费不予认可，因为托儿所也在用业主的水电；小区的账目没有公布，不知道物业费是如何涨到2元的；物业服务合同在2017年以前已经到期，直到现在未签订物业服务合同；要求原告赔偿损失，不同意支付违约金。 本院经审理认定事实如下：被告唐世珍、罗孳孳系房屋的业主，该房屋的建筑面积为130.25平方米，系高层住宅。 2007年7月27日，重庆中渝物业发展有限公司与原告签订《前期物业服务合同》一份，约定由原告为X小区提供物业服务，合同期限为三年，自正式交房之日起算；住宅的物业服务费标准为1.4元/月/平方米（按建筑面积计算）；共用的专项设备运行的能源消耗、共用部位、共用设施设备水电费，应独立计量核算，据实向业主分摊计收；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前20日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准支付违约金。该合同还对物业服务事项、双方权利义务、违约责任等进行了约定。该合同在重庆市渝北区房屋管理局办理了备案手续。 2008年10月25日，重庆市物价局对X小区的住宅物业服务费标准进行了备案，备案的标准为1.4元/月/平方米。 2014年1月，X小区业主代表与原告签订《中渝(X物业服务合同》一份，约定由原告为X小区提供物业服务，合同期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止；住宅的物业服务费标准为2元/月/平方米（按建筑面积计算）；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按户据实分摊后由业主/使用人交纳；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前内履行当月物业服务费的交纳义务；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，按应交费总额每日千分之三的标准支付违约金。该合同还对委托物业服务事项、双方权利义务、违约责任等进行了约定。重庆市渝北区龙溪街道办事处金紫山社区居民委员会在该合同的尾部注明“本次业主大会调价属实”并盖章。该合同在重庆市渝北区房屋管理局办理了备案手续。 上述物业服务合同签订后，原告对X小区提供物业服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务等费用，原告在2019年4月25日向本院起诉要求被告唐世珍支付2013年7月至2014年3月、2015年3月至2019年3月期间的物业服务费13702.33元、违约金及2015年1月至2019年2月的水电公摊费815.79元。被告唐世珍在该案中参加了庭审，后原告撤诉。因被告仍未交纳物业服务等费用，原告于2019年9月16日再次向本院起诉。审理中，被告认可其在2013年7月至2014年3月、2015年3月至2019年7月期间未交纳物业服务费。原告说明其收取被告物业服务费的标准为：2013年7月至2013年12月，按照1.4元/月/平方米的标准减半收取；2014年1月至2014年3月，按照2元/月/平方米的标准减半收取；2015年3月至2019年7月，按照2元/月/平方米的标准收取；被告对1.4元/月/平方米的标准无异议，对2元/月/平方米的标准有异议。被告对原告诉请的公摊费857.9元不予认可，原告提供了其自行制作的一份《欠费明细》予以证明。被告辩称其房屋因漏水遭到损坏、幼儿园使用小区的公共水电，提供了房屋交接验收表、短信记录、照片予以证明。 上述事实，有房屋产权查询信息、前期物业服务合同、前期物业服务合同备案证明、X物业服务收费备案表、中渝(X物业服务合同、物业服务合同备案证明、民事起诉状、受理案件通知书、（2019）渝0112民初10243号民事裁定书、照片、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆中渝物业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》在相关房屋管理部门办理了备案，其内容不违反法律规定，合法有效，对X小区全体业主均具有约束力。X小区业主代表与原告签订的《中渝(X物业服务合同》经重庆市渝北区龙溪街道办事处金紫山社区居民委员会核实调价属实，且该合同在相关房屋管理部门办理了备案手续，亦对X小区全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业对X小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告曾在2019年4月25日向本院起诉要求被告唐世珍支付2013年7月至2014年3月、2015年3月至2019年3月期间的物业服务费，被告唐世珍参加过该案的庭审，应当知晓该案起诉状中载明的内容，故应当认为原告已向被告催收2013年7月至2014年3月、2015年3月至2019年3月期间的物业服务费，本院对该期间的物业服务费予以支持。因无证据证明原告向被告催收过2019年4月至2019年7月期间的物业服务费，故本院对该期间的物业服务费不予支持。 对于物业服务费，根据上述两份合同的约定，结合原、被告陈述，被告交纳的标准：2013年7月至2013年12月期间为0.7元/月/平方米，2014年1月至2014年3月期间为1元/月/平方米，2015年3月至2019年3月期间为2元/月/平方米，故在2013年7月至2014年3月、2015年3月至2019年3月期间，被告应交纳的物业服务费为0.7元/月/平方米×130.25平方米×6个月+1元/月/平方米×130.25平方米×3个月+2元/月/平方米×130.25平方米×49个月=13702.3元。本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。对于违约金，因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故本院不予支持。对于原告诉请的公摊费857.9元，因被告对此不予认可，原告仅提供了一份其自行制作的《欠费明细》予以证明，未提供水电公摊费在小区进行了公示及向水电部门交费的票据等予以佐证，不能达到原告的证明目的，故本院不予支持。 被告辩称其房屋落水管漏水，该辩称理由与本案系另一法律关系，不能成为拒交物业服务费的理由。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告唐世珍、罗孳孳在本判决生效之日起三日内支付原告重庆加州物业服务有限公司2013年7月至2014年3月、2015年3月至2019年3月期间的物业服务费13702.3元； 二、驳回原告重庆加州物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费255元（已减半收取），由原告重庆加州物业服务有限公司负担132元，被告唐世珍、罗孳孳负担123元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  张晓华 二〇一九年十一月二十八日 书记员  刘明哲