江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏02民终3814号 上诉人（原审被告）：付成兵，男，1971年7月16日出生，汉族，住无锡市滨湖区。 委托诉讼代理人：毛晓东，无锡市滨湖区华庄法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：董旭妹，女，1989年12月9日出生，汉族，住无锡市滨湖区。 委托诉讼代理人：袁学春，江苏神阙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王春香，江苏神阙律师事务所律师。 上诉人付成兵因与被上诉人董旭妹迁让纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初2591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 付成兵上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.董某某与其签订的租房协议名为租赁实为买卖。2016年9月16日，董某某与其签订租房协议，约定将案涉房屋无限期出租给付成兵，付成兵支付30万元，遇有国家政策允许买卖转让房屋时，董某某须无条件配合办理买卖过户手续。协议签订后，付成兵即实际居住在涉案房屋内至今，且付成兵自2016年至2018年期间共支付董某某购房款239600元。关于该租赁协议，双方约定租期为无限期，使用期内，董某某方不得干涉，且30万元足以购买诉争房屋，双方的租赁协议其实质是买卖诉争房屋。2.双方的房屋买卖协议合法有效。关于涉案房屋，原系董旭妹父母董某1、许某某老房于2009年拆迁安置而来，于2012年分配，董某1于2014年去世，2016年9月，董某某与付成兵签订协议，该协议是双方真实意思表示应为有效。房屋分配后，在签订协议后董某某即将房屋及拆迁安置协议原件交付了付成兵，虽房屋未进行登记，但董某某出具的书面说明证明其母亲许某某知道出售的事实，另董某某其妹妹与付成兵也居住在同一幢楼，对卖房一事也是知晓的，故董某某有权对涉案房屋进行处置。且自2016至2018年期间，其共支付239600元的房款，在此期间，董某某一家从未提出任何异议。其作为一个打工者，因经济条件所限，为改善家庭居住条件，购置了案涉安置房屋，一审法院判决其迁出严重损害其利益。 董旭妹辩称：1.案涉租房协议的性质不影响董某某无权处分案涉房屋的事实，无论是租赁还是买卖董某某均没有权利处分。而且上诉人和董某某签署租赁协议时明知案涉房屋是拆迁安置房，虽然没有产权登记但安置协议书显示被拆迁安置人系董某某的父母和祖父，董某某本人并非拆迁安置房屋被安置人员。一审中上诉人陈述其和董某某家是熟悉的，签署协议时知道董某某有妹妹，母亲健在，父亲过世，并知道董某某家一共拆迁到五套房子的情况，其自然应该知道案涉房屋并非董某某可处置的财产却擅自和董某某签署合同，产生的不利后果应由其自己承担。2.一审判决并没有否认上诉人和董某某签署的合同效力，上诉人和董某某签署的协议无论是否合法有效，该协议只在上诉人和董某某之间有效，对房屋权利人没有制约，即便上诉人已经支付了购房款给董某某，其也应向董某某主张相应的合同责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 董旭妹向一审法院起诉请求：1、判令付成兵立即腾退无锡市滨湖区xx号xxx室；2、判令付成兵支付自2019年1月5日起至实际腾退之日止的房屋使用费（按照月租金1500元计算）；3、本案诉讼费由付成兵承担。事实和理由：坐落于无锡市滨湖区老房拆迁所得，该老房系董旭妹祖父（已去世）所有，经董旭妹父母作为被拆迁人拆迁安置所得，目前登记在董旭妹名下。付成兵一直占据案涉房屋，属于无权占有，应予腾退房屋，并支付房屋占有使用费，故其诉至法院，诉请如前。 一审法院认定事实：1、无锡市滨湖区xx号xxx室房屋系经拆迁而来，被拆迁人系许某某、董某1于2009年12月18日签订拆迁协议，房屋亦是于2012年1月12日分配给许某某、董某1（系董某某、董旭妹父母）家庭。2、案涉xxx室房屋的不动产权证登记的权利人为董旭妹，登记日期为2018年11月27日，在办理相关安置房产权变更手续时董某1已经于2014年1月10日去世，许某某、董某某均到场签字确认。3、2016年9月16日，董某某与付成兵签订《租房协议》，约定将已经装修过的案涉xx号xxx室房屋无限期出租给付成兵，付成兵支付30万元租金，并约定可以过户时董某某配合付成兵办理房屋过户手续，该协议名为租房实为买卖。合同中注明董某某在签订该协议时向付成兵交付了房屋安置协议书。4、付成兵提供借条、收据、收条，证明2016年至2018年期间，其一共支付给董某某购房款239600元。5、2019年1月4日，董旭妹与付成兵就案涉房屋的讨回事宜发生争议，并报警。6、双方在庭审中一致确认案涉房屋租金在1500元左右。 一审庭审中，董旭妹陈述其父母名下共有两套老房，经拆迁共计得到五套拆迁房，其中两套归并到了董某某及其孩子名下，其中两套归并到了董旭妹名下，尚余一套登记在母亲许某某名下。案涉的xx号xxx室房屋登记在董旭妹名下，所以并不存在董某某自动放弃继承的无效情形。付成兵陈述其与董某某相识多年并了解其家庭人员情况，也知道董某某家里一共拆迁到五套拆迁房。董某某出具过书面说明，向付成兵说明许某某默认董某某出售案涉房屋给付成兵。对该书面说明董旭妹方不予认可。 一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。本案中，涉案房屋原系董某1、许某某夫妻的老房拆迁转化而来，后董某1去世，董旭妹经继承和归并获取了该房屋的所有权并进行了不动产权登记，并无不当，该院予以确认。董某某并非案涉房屋的原产权人、亦非该房屋的现产权人，故其无权将案涉房屋处分。根据董某某与付成兵之间的《租房协议》推定，付成兵系见过案涉房屋的安置协议书，应当明知案涉房屋的所有权人并非董某某，且对董某某家中拆迁到五套安置房，董某某的父亲系被拆迁人等情况均系知晓。故董旭妹现主张对涉案房屋排除妨害，于法有据，该院予以支持。关于房屋占有使用费，因2019年1月4日董旭妹向付成兵主张权利，付成兵应当知道其需要退还案涉房屋，但付成兵需要合理期间腾房，故该院酌定付成兵应于2019年2月5日起支付董旭妹房屋占有使用费，该费用标准为案涉房屋的租金1500元。付成兵关于董某某自动放弃继承权的行为属无效等抗辩意见，依据不足，该院不予采信。综上所述，董旭妹要求付成兵腾退房屋并支付房屋占有使用费的诉请，该院予以支持。判决：一、付成兵于判决发生法律效力后三十日内立即从无锡市滨湖区xx号xxx室房屋中迁出；二、付成兵于判决发生法律效力后立即支付自2019年2月5日起至实际退还房屋之日止按每月1500元的标准向董旭妹支付房屋占有使用费；三、驳回董旭妹的其他诉讼请求。一审案件受理费7450元减半收取3725元，由付成兵负担（该款已由董旭妹预缴，董旭妹同意在执行程序中一并主张）。 一审认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。本案中，董某某并非案涉房屋的产权人，付成兵虽上诉主张原产权人许某某及现产权人董旭妹均知晓并同意出售案涉房屋，但提供的证据均不足以证明其主张，故董某某对案涉房屋的处分系无权处分，实际产权人董旭妹有权追回，故付成兵的上诉主张，本院不予支持。综上所述，付成兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3725元，由付成兵负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 科 审判员 陈丽芳 审判员 郭继光 二〇一九年十一月二十九日 书记员 王 希