四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川06民终1334号 上诉人（原审原告）：曾跃云，男，汉族，1969年3月5日出生，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：郑本庭，四川雒鹏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江忠华，男，汉族，1956年2月2日出生，户籍登记住所四川省广汉市，现住广汉市。 委托诉讼代理人：冉启发，四川雒鹏律师事务所律师。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司广汉支行，住所广汉市万寿街一段69号。 负责人：王科，行长。 委托诉讼代理人：肖静，单位职工，女，汉族，1985年6月13日出生，住四川省广汉市。 上诉人曾跃云因与被上诉人江忠华、原审第三人中国工商银行股份有限公司广汉支行（以下简称“广汉工商银行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广汉市人民法院（2019）川0681民初1798号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人曾跃云上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判上诉人与被上诉人签订的《房屋出售合同》有效；位于“广汉市地高天阶汇2幢12-2号”的房屋归上诉人所有（房屋产权证：川2019广汉市不动产权第××号），所欠第三人的按揭贷款由上诉人继续偿还；被上诉人立即履行房屋相关的过户手续。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，在一审上诉人列举出大量证据证明双方房屋买卖合同关系后，一审法院却不予釆信，严重违反了我国《民事诉讼法》的相关规定。上诉人与被上诉人之间建立房屋买卖合同法律关系事实清楚，证据确实充分，请求二审依法改判。 江忠华二审辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人广汉工商银行二审辩称：江忠华与广汉工商银行之间所签订的购房借款担保合同合法有效。 曾跃云一审诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《房屋出售合同》有效；2、判决位于“广汉市地高天阶汇2幢12-2号”的价值110000元的房屋归原告所有，所欠第三人的按揭贷款由原告继续偿还。3、庭审中，原告增加一项诉讼请求，判决被告向原告交付房屋，并履行办理房屋相关的过户手续。 一审法院经审理查明：原告曾跃云与被告江忠华原来互不相识。2017年春天，被告江忠华因需借钱，通过其朋友张大文认识了罗茂辉，罗茂辉又介绍原告曾跃云出借款项给被告江忠华。罗茂辉的妻子与曾跃云系同村人。 2017年春节过后，曾跃云通过银行转账方式出借54000元给被告江忠华，双方当时没有约定利息，江忠华自称按月利率10%计付利息。此后，江忠华无力偿还该笔借款，经中间人罗茂辉说和，双方同意以权属江忠华的广汉市地高天阶汇2幢12-2号的房屋向曾跃云提供抵押担保；为此，2017年5月28日，曾跃云、江忠华及罗茂辉共同去了广汉市湖南路证券公司附近的一家房屋中介所要了一份已打印好的《房屋出售合同》格式合同，由中介工作人员填写了合同中空白处的部分手写内容，江忠华、曾跃云和罗茂辉分别在该格式合同的甲方、乙方和丙方（证明人）处签字按指纹。该《房屋出售合同》中手写内容为：出售方（甲方）“江忠华”、身份证号“5106811956××××××××”，购买方（乙方）“曾跃云”、身份证号“5106241969××××××××”，中介方（丙方）“罗茂辉”、身份证号“510624195605250317”；该房售价为人民币“壹拾壹万元正”、“余款以现金借据方式支付，此房一经出售以后房子的任何纠纷或债务与甲方无关。”；“如今后房价涨浮太大乙方适当上浮”。原告曾跃云讲，签订该格式合同的当时，又支付给被告江忠华现金50000元，被告江忠华否认收到该50000元。 2017年12月21日，曾跃云与江忠华共同到德阳市诚信公证处做了（2017）德证民字第8038号《公证书》，公证江忠华委托曾跃云代为办理案涉房屋的以下事项：1、代为偿还上述房产的按揭贷款，办理银行的贷款结清手续。2、代为到银行领取他项权证并到相关部门办理解除抵押登记的所有事宜。3、代为办理并领取该房产的不动产证。委托期限自2017年12月20日起至2019年12月20日止。 2017年6月18日至2018年11月29日期间，被告江跃华还向原告曾跃云多次借款，共计94600元。其中，有借条的4笔计款81500元，分别是：2017年6月18日借款4400元、2017年7月15日借款4000元、2018年10月10日借款3100元、2018年11月29日借款70000元（用于支付执行案款）；无借条的4笔，2018年2月9日，江忠华在补写的条子上签字，计款13100元。 2017年5月15日，曾跃云代交案涉房屋2016年1月至2017年12月的物业服务费1728.72元、违约金83.45元，合计1812.17元。 自2017年6月3日起至2019年7月3日止，原告曾跃云代被告垫付的在第三人处的房屋按揭贷款本金及违约金合计为49671.51元。 自2017年春至本案庭审结束时，原告曾跃云出借给被告江忠华的借款及代为垫付的款项累计200083.68元。 案涉房屋系江忠华于2013年10月20日在广汉市熙元房地产开发有限公司处购买，房屋建筑面积65.38平方米，房屋价款258688元。江忠华为购买此房屋，于2014年1月3日在第三人广汉工商银行处按揭贷款180000元，贷款期限有120个月，年利率6.55%，实行按月等额本息还款法，每月应还款本息合计2109.02元。该房屋至2019年7月3日止的按揭贷款及违约金已还清。2019年5月15日，江忠华办理了案涉房屋的不动产权登记，“川（2019）广汉市不动产权第××号不动产权证书”载明案涉房屋归江忠华单独所有。 2019年5月28日，江忠华在住院治病期间，曾跃云拿着自己打印好的合计211246.23元的《购房已付款清单》让江忠华签字，江忠华在售房主（收借款人）处签名并注明“已收预付款204000元（其中房款在内），现将4张借款条已收回”。 上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、还款银行账号交易清单、房屋出售合同、公证书、借条、收据等证据在卷为凭，足以认定。 一审法院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为，意思表示真实是民事法律行为有效的前提条件。本案争议的焦点问题是《房屋出售合同》是否是原、被告双方的真实意思表示。从《房屋出售合同》签订的背景和经过看，原、被告及中间人均陈述，因被告江忠华无力偿还原告曾跃云的借款，经沟通说和，原、被告同意以被告江忠华的案涉房屋向原告曾跃云做抵押担保，原告向被告出借款项；也就是说，原、被告签署名称为《房屋出售合同》的合同的真实目的，是被告江忠华以案涉房屋向原告曾跃云所出借的款项做抵押担保，而不是将案涉房屋出卖给曾跃云。从《房屋出售合同》的形式和内容看，该合同是曾跃云从房屋中介所借用的格式合同，名称和主要条款是预先打印好的，双方是为了设定抵押担保关系而签订了这个名称为“房屋出售合同”的合同。就普遍意义上的房屋买卖合同而言，一般须包括买卖价款的支付时间和方式、房屋的交付时间和方式及违约责任等条款，且房屋价款须是明确、固定的。但是，首先案涉的《房屋出售合同》缺乏最基本的房屋交付时间和方式、房屋价款的支付时间等核心条款；其次，案涉房屋2013年购买时的原始成本价是258688元，2017年5月签署《房屋出售合同》时该房屋的市场价远高于原始成本价，《房屋出售合同》中房屋售价110000元与房屋实际价值存在的巨大差异背离了市场规律，也不符合基本的交易心理和习惯；同时，《房屋出售合同》第九条备注“如今后房价涨浮太大乙方适当上浮”内容，既不符合交易心理和习惯，也使交易价款金额处于不确定状态。从《房屋出售合同》签署后双方的资金关系看，此后，原告仍然向被告出借了94600元，并代为交纳了案涉房屋2016年1月至2017年12月的物业服务费、违约金1812.17元；如果双方是真实的房屋买卖关系，那么在签署《房屋出售合同》并确定售价为110000元的情况下，显然被告江忠华已再无其它资产可用于抵押或偿还新的借款，在明知江忠华后续无偿还能力的时候，原告冒如此大的风险再出借款项给江忠华，同时还在代江忠华支付每月2000多元的房屋按揭款，均违背常理和常识。从公证书的内容看，原告曾跃云是代被告江忠华偿还案涉房屋的按揭贷款，曾跃云有另行向江忠华主张所代为偿还贷款所产生的债权的权利，从另一个侧面证实了名称为《房屋出售合同》的合同不是双方的真实意思表示，原告曾跃云与被告江忠华之间不是房屋买卖合同关系。因此，案涉的《房屋出售合同》不是原告曾跃云与被告江忠华的真实意思表示，不予确认其合同效力，该合同的内容不受法律保护，对原告曾跃云和被告江忠华均没有法律约束力。 本案的另一个争议焦点是，是否因被告江忠华于2019年5月28日签署了《购房已付款清单》，《房屋出售合同》转化为真实的房屋买卖合同关系，或者说在原、被告之间由民间借贷的抵押担保关系转化为房屋买卖合同关系呢？一审法院认为，江忠华是在住院生病期间，且面对着大量的债务无法偿还的压力下签署的由原告事先打印好的《购房已付款清单》，江忠华当庭表示自己是在被迫无奈的情况下签署的，不予认可《购房已付款清单》，故签署《购房已付款清单》的行为，不是江忠华的真实意思表示，对江忠华没有法律上的约束力。同时，即使签署了该《购房已付款清单》，也仍然存在着房屋买卖价款不确定、价款支付时间和房屋交付时间不明确的问题；而且《购房已付款清单》中的金额是211246.23元，较《房屋出售合同》所载明的价款110000元多十万多元，其本身就是自相矛盾的，违背社会常理。因此，在原、被告之间，不因《购房已付款清单》的签署，而由民间借贷抵押担保关系转化为房屋买卖关系。 关于案涉房屋的产权归属问题。一审法院认为，案涉房屋产权登记载明的所有权人是江忠华，故案涉房屋归江忠华所有。原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，被告江忠华没有向原告曾跃云交付案涉房屋并办理房屋过户手续的法律义务。 关于案涉房屋在第三人处的按揭贷款偿还责任主体问题。一审法院认为，按揭贷款合同主体相对方是第三人广汉工商银行和江忠华，而不是原告曾跃云，相关的债权债务没有发生转让或转移，按揭贷款偿还责任主体是江忠华，故原告曾跃云请求由其偿还第三人的按揭贷款的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。当然，曾跃云因代江忠华偿还按揭贷款及双方民间借贷行为等产生的债权，可另行主张。 综上，原告的诉讼请求证据不足、理由不当，依法不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条等的规定，判决如下：驳回原告曾跃云的诉讼请求。 二审经审理查明，曾跃云与江忠华原来互不相识。2017年春天，江忠华因需借钱，通过其朋友张大文认识了罗茂辉，罗茂辉又介绍曾跃云出借款项给江忠华。2017年春节过后，曾跃云通过银行转账方式出借54000元给江忠华，双方当时没有约定利息，江忠华自称按月利率10%计付利息，江忠华出具一张60000元的欠条。此后，江忠华无力偿还该笔借款，后经协商，江忠华自愿以房抵债，约定房屋价格110000元，在江忠华之前所借款项抵作房款的基础上，曾跃云再另行支付江忠华50000元。曾跃云以110000元款项购买权属于江忠华的广汉市地高天阶汇2幢12-2号的房屋。 2017年5月28日，曾跃云、江忠华及罗茂辉共同去了广汉市湖南路证券公司附近的一家房屋中介所要了一份已打印好的《房屋出售合同》，由中介工作人员填写了合同中空白处的部分手写内容，江忠华、曾跃云和罗茂辉分别在该合同的甲方、乙方和丙方（证明人）处签字按指纹。该《房屋出售合同》中手写内容为：出售方（甲方）“江忠华”、身份证号“5106811956××××××××”，购买方（乙方）“曾跃云”、身份证号“5106241969××××××××”，中介方（丙方）“罗茂辉”、身份证号“510624195605250317”；该房售价为人民币“壹拾壹万元正”、“余款以现金借据方式支付，此房一经出售以后房子的任何纠纷或债务与甲方无关”；“如今后房价涨浮太大，乙方适当上浮”。甲方必须无条件协助乙方办理此房的过户换证手续或办理公证手续，办理过户所产生的一切费用和公证费由乙方支付。甲乙双方成交后，此房的一切权力全部转至乙方名下，属乙方所有。曾跃云后又支付给江忠华现金50000元。 2017年12月21日，曾跃云与江忠华共同到德阳市诚信公证处做了（2017）德证民字第8038号《公证书》，公证江忠华委托曾跃云代为办理案涉房屋的以下事项：1、代为偿还上述房产的按揭贷款，办理银行的贷款结清手续。2、代为到银行领取他项权证并到相关部门办理解除抵押登记的所有事宜。3、代为办理并领取该房产的不动产证。委托期限自2017年12月20日起至2019年12月20日止。 2017年5月15日，曾跃云代交案涉房屋2016年1月至2017年12月的物业服务费1728.72元、违约金83.45元，合计1812.17元。 案涉房屋系江忠华于2013年10月20日在广汉市熙元房地产开发有限公司处购买，房屋建筑面积65.38平方米，房屋价款258688元。江忠华为购买此房屋，支付首付款约80000元。剩余款项由江忠华以按揭贷款的方式支付。2014年1月3日江忠华在广汉工商银行处按揭贷款180000元正，贷款期限有120个月，年利率6.55%，实行按月等额本息还款法，每月应还款本息合计2109.02元。按揭贷款办理后，江忠华自行归还部分按揭贷款，后因个人原因未再归还按揭贷款。从2017年6月3日起至2019年7月3日止，曾跃云代江忠华归还在广汉工商银行处的房屋按揭贷款本金及违约金合计为49671.51元，对该事实江忠华不持异议。案涉房屋目前还有部分按揭款及违约金还未向广汉工商银行偿还。上诉人曾跃云二审明确表示自己愿意向广汉工商银行偿还该笔款项。 2019年5月15日，江忠华办理了案涉房屋的不动产权登记，“川（2019）广汉市不动产权第××号不动产权证书”载明案涉房屋归江忠华单独所有。 2019年5月28日，江忠华与曾跃云共同签字确认购房已付款清单。该清单载明“2017年5月28日，曾跃云购买江忠华位于广汉市地高天阶汇2栋12-2号住房一套，双方订立书面合同，现针对购房者曾跃云已付购房款以及江忠华向曾跃云借款事项经双方核对，作出以下确认：付广汉天阶汇2栋12-2号购房款11万元。曾跃云帮助江忠华还款7万元。付开发商江忠华欠款8546.23元。付前期所欠物管费三年合计2700元。江忠华2018年10月10日借曾跃云3100元。江忠华2018年8月29日借曾跃云8100元。江忠华2017年7月15日借曾跃云4000元。江忠华2017年6月18日借曾跃云4400元，曾跃云给江忠华充值电话费400元。”江忠华在售房主（收借款人）处签名并注明“已收预付款204000元（其中房款在内），现将4张借款条已收回”。 上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、还款银行账号交易清单、房屋出售合同、公证书、清单、证人证言等证据证实，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点在于江忠华与曾跃云之间所签订的《房屋出售合同》是否是当事人双方真实意思表示，江忠华与曾跃云之间是否建立了房屋买卖合同关系。本院认为，根据本案所查明的事实及证据，江忠华与曾跃云之间签订的《房屋出售合同》系当事人双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方之间建立真实的房屋买卖合同关系。其理由为：第一，从双方所签合同的过程及内容来看，合同约定了房屋出售价格为11万元、卖方应协助办理房屋过户换证手续或办理公证手续、余款以现金借据方式支付，此房一经出售以后房子的任何纠纷或债务与卖方无关，如今后房价涨浮太大，乙方适当上浮，合同对双方权利义务约定明确无误。证人罗茂辉一审当庭证言证实双方是自愿签订《房屋出售合同》，房屋交易价格约定为11万元，签订合同当天，在江忠华所借6万元抵作房款的基础上，曾跃云又支付了5万元现金。2019年5月28日，江忠华与曾跃云经核对又签署了《购房已付款清单》确认书。江忠华在售房主（收借款人）处签名并注明“已收预付款204000元”。曾跃云已经履行房屋买卖合同的主要义务。第二，房屋出售合同签订后，案涉房屋的银行按揭贷款均由曾跃云代江忠华偿还，同时曾跃云还代江忠华偿还物管费等费用。第三，2017年12月21日，德阳市诚信公证处出具的“公证书”：载明江忠华委托曾跃云代为偿还按揭款、办理解除抵押登记费、办理并领取房屋产权证等。以上事实及行为足以证实江忠华与曾跃云之间建立了真实的房屋买卖合同关系，双方所签《房屋出售合同》合法有效，双方当事人应按合同约定履行自己的义务，故上诉人曾跃云所提的“确认上诉人与被上诉人签订的房屋出售合同有效；被上诉人立即履行房屋相关的过户手续”的上诉理由成立，本院予以支持。 关于上诉人曾跃云所提“判决位于广汉市地高天阶汇2幢12-2号的房屋归上诉人所有；所欠第三人的按揭贷款由上诉人继续偿还”的上诉请求。本院认为，曾跃云与江忠华签订了《房屋出售合同》，曾跃云依据该合同仅享有债权请求权。又因案涉房屋仍登记在江忠华名下，故曾跃云不享有物权请求权，曾跃云请求判决位于广汉市地高天阶汇2幢12-2号的房屋归其所有的上诉请求不能成立，本院不予支持。案涉房屋目前还有部分按揭款及违约金还未向广汉工商银行偿还，上诉人曾跃云二审明确表示自己愿意向广汉工商银行偿还该笔款项,故其所提的“所欠原审第三人的按揭贷款由上诉人继续偿还”的上诉请求并未违反法律的禁止性规定，本院予以支持。 综上，上诉人曾跃云的上诉理由部分成立，本院予以支持。 一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省广汉市人民法院（2019）川0681民初1798号民事判决； 二、确认上诉人曾跃云与被上诉人江忠华签订的《房屋出售合同》有效； 三、被上诉人江忠华协助上诉人曾跃云办理位于广汉市地高天阶汇2幢12-2号房屋相关的过户手续； 四、驳回上诉人曾跃云的其他诉讼请求； 一审案件受理费1350元，由上诉人曾跃云负担675元，被上诉人江忠华负担675元。二审案件受理费2700元，由上诉人曾跃云负担1350元，被上诉人江忠华负担1350元。 本判决为终审判决。 审判长  费元汉 审判员  陈书娟 审判员  吴 剑 二〇一九年十一月二十七日 书记员  马 涛