广东省恩平市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0785执异72号 异议人（案外人）：莫志林，男，汉族，1974年4月5日出生，户籍地：广东省清远市清新区，现住清远市清新区。 委托诉讼代理人：刘东华，广东法行律师事务所律师。 申请执行人：岑海英，男，汉族，1969年2月1日出生，住恩平市。 委托诉讼代理人：刘伟亮，国信信扬（江门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何利甜，国信信扬（江门）律师事务所实习律师。 申请执行人：郑广扬，男，汉族，1960年9月17日出生，住深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：刘伟亮，国信信扬（江门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何利甜，国信信扬（江门）律师事务所实习律师。 被执行人：罗松生，男，汉族，1962年9月13日出生，住清远市清新区。 被执行人：罗雪锋，男，汉族，1986年5月8日出生，住清远市清新区。 被执行人：吴凤娣，女，汉族，1962年4月7日出生，住清远市清新区。 被执行人：清远市清新区清晖房地产开发有限公司，住所地：清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园10幢世纪悦城售楼部。 法定代表人：王兴凤。 本院在执行岑海英、郑广扬与罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清远市清新区清晖房地产开发有限公司（以下简称清晖公司）民间借贷纠纷一案过程中，案外人莫志林向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2019年11月21日公开举行了听证，案外人莫志林的委托诉讼代理人刘东华和申请执行人岑海英、郑广扬的委托诉讼代理人刘伟亮参加了听证。现已审查终结。 案外人莫志林提出异议，请求：1、立即停止对位于广东省清远市清新区××镇××大道中×号××××花园×幢地下车位××（以下简称×幢地下车位××）的询价、议价、网络询价、评估、拍卖及查封等执行措施，并解除对该车位的查封手续；2、依法终止对上述车位的强制执行。事实与理由：2019年10月29日，案外人知晓法院贴出的公告：由于法院执行申请人郑广扬与被执行人清晖公司等民间借贷纠纷一案，于2016年9月22日和2016年11月8日查封了位于广东省××市××区××镇××大道中×××××××花园×××、×××、×××、×××地下车库[详见（2019）粤0785执恢80号之一和（2018）粤0785执219号之九执行裁定书附后查封清单]，并拟评估、拍卖清偿债务。对此，案外人向清远市清新区不动产登记中心查询得知，案外人购买的1幢地下车位××，因被执行人清晖公司与申请执行人之间的债务纠纷而被恩平市人民法院（2018）粤0785执219号裁定书于2019年8月15日查封，该被查封的地下车位××实际上属于案外人的，案外人也一直占有使用，案外人早已取得该车位的“所有权”，现法院没有调查清楚查封该车位，实属错误，此已严重损害了案外人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，案外人认为法院查封×幢地下车位××是没有事实和法律依据的，属于查封错误，应予纠正。案外人于2014年6月16日与清晖公司签订《××××楼宇认购书》约定清晖公司将×幢地下车位××以120000元出售给案外人，案外人已支付了60000元给清晖公司，而清晖公司也早于2014年将该车库交给案外人使用至今，案外人已合法占有使用该车位，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该认购书应当认定为商品房买卖合同。”的规定，该认购书具备商品房买卖合同的主要内容，已明确约定了车位总价等主要内容，而且清晖公司已收取了购车位款，是合法有效的。而法院查封涉案×幢地下车位××时间为2019年8月15日，即是法院查封之前，案外人已签订合法有效的书面买卖合同，案外人已合法占有、使用该车库，案外人也已支付一半的价款，由此实际上该地下车位的实际权属人为案外人，仅仅是由于清晖公司原因导致未办理权属转移，对于剩余价款只要清晖公司将该车位权属登记在案外人名下，案外人可以随时支付剩余价款，对于因清晖公司原因导致未办理权属转移虽然该车位未办理过户手续，对于车位未办理过户登记手续并非案外人所能控制的原因而导致，案外人对此不存在任何过错。由此，法院依法应当对该车位停止评估、拍卖的执行措施，并解除对该××车位的查封执行手续并终止对该车位的执行。综上所述，涉案地下车库实际权属人为案外人，法院查封该××车库属于查封错误，根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特向法院提出异议，请法院撤销对涉案车库的执行措施，并依法裁定解除对涉案地下车库的评估、拍卖、查封等执行手续，以保护案外人的合法权益。 申请执行人岑海英、郑广扬答辩称，相关的车位转让协议书并非真正的商品房买卖合同，商品房买卖合同必须以在房产局备案的买卖合同为真实有效，其次岑海英案查封时间应为2016年，具体查封日期以法院查封日期为准，部分车位购买时间迟于查封时间。另外所有以物抵债均与现行法律并不相符。 被执行人罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司经本院合法通知，未参加听证，亦没有提交答辩意见。 本院查明，申请执行人岑海英与被执行人罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年10月27日作出（2016）粤0785执保98号民事裁定：一、对被保全人清晖公司价值5000000元的房产予以查封，查封期限三年；二、对被保全人清晖公司的银行存款2000000元予以冻结，冻结期限为一年。本院于2017年9月7日作出的（2016）粤0785民初800号民事判决已发生法律效力。依该判决：一、被告罗松生应在本判决生效之日内起偿还借款本金6627040元及利息给原告岑海英；二、被告罗雪锋、吴凤娣、清晖公司对被告罗松生的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告岑海英的其他诉讼请求。由于被告罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司未履行生效判决确定的全部义务，岑海英向本院申请执行。本院于2019年8月8日作出（2018）粤0785执219号之九执行裁定：继续查封被执行人罗松生、吴凤娣、清晖公司名下财产（详见附后查封清单），查封期限为三年。其中查封清单序号为10号的清新区××镇××大道中×号××××花园×幢地下车库××是案外人莫志林所购买的地下车库。又于2019年10月31日作出（2018）粤0785执219号之十执行裁定：拍卖被执行人罗松生、吴凤娣、清晖公司名下财产（详见附后查封清单）。其中查封清单序号为10号的清新区××镇××大道中×号××××花园×幢地下车库××是案外人莫志林所购买的地下车库。 另查明，案外人莫志林于2014年6月16日与被执行人清晖公司签订《山湖世纪楼宇认购书》，双方约定涉案地下车库定价为120000元，支付方式为购买方一次性付清车库价款等内容。被执行人清晖公司于同日分别出具收到案外人莫志林支付的地下车库款50000元、地下车库定金10000元的收据。 本院认为，本案案外人所提异议，是对拍卖裁定的执行标的主张权利，阻却执行措施的行为，应当以民事诉讼法第二百二十七条进行审查。本院执行依据（2018）粤0785执219号之十执行裁定书，裁定拍卖被执行人罗松生、吴凤娣、清晖公司名下财产，其中清单序号为10号的清新区××镇××大道中×号××花园×幢地下车库××是案外人所购买的地下车库。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行，第二十五条第一款第（一）项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。清晖公司作为本案被执行人，本院对其名下的财产予以查封符合法律规定，并无不妥。案外人莫志林虽提供了与被执行人清晖公司签订的《××××楼宇认购书》、收款收据等证明材料以说明其是涉案地下车库所有权的真实权利人，但其并没有支付涉案地下车库的全部价款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的情形，案外人的异议理由不成立，本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人莫志林的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  吴艳明 人民陪审员  张朝华 人民陪审员  谢从德 二〇一九年十一月二十六日                                                                                                                                                 法官助理  刘引弟                                                                                                                                                 书记员  冯宇君