上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10372号上诉人（原审原告）：严建烽，男，1971年12月16日出生，汉族，户籍地浙江省上虞市，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：吕钧弢，上海申浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市金田房地产开发公司上海公司，住所地上海市长宁区延安西路2067号仲盛大厦5楼北。法定代表人：黄汉清，执行董事。委托诉讼代理人：祁律成，上海望源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹，上海望源律师事务所律师。上诉人严建烽因与被上诉人深圳市金田房地产开发公司上海公司（以下简称深圳金田上海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初15522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人严建烽上诉请求：撤销一审判决,改判被上诉人将上海市闵行区XX路XX号XX园XX区XX号XX室过户至上诉人名下，被上诉人支付以人民币（下同）480,550元为本金，按照每日千分之五标准计算的自2011年9月29日起至涉讼房屋过户至上诉人名下之日止的违约金。事实和理由：因被上诉人未缴纳维修基金致无法过户，后房屋被查封；涉讼房屋存在查封，但并非法律上或事实上的不能履行，不能阻却上诉人请求被上诉人履行过户义务；《补充协议》约定的违约条款合法有效，应予遵守，原审调整的违约金远远小于实际损失；安阳中院查封房屋，上诉人发函主张过户，原审判决的违约金起止日期有严重错误。被上诉人深圳金田上海公司辩称，房屋被查封后经法院拍卖并已成交，尚未过户，目前无法向上诉人履行过户义务；上诉人主张的违约金超过实际损失，故其认为一审判决正确，要求维持原判。严建烽诉至一审法院，请求判令：1.确认严建烽与深圳金田上海公司签订的《上海市内销商品房出售合同》及《补充协议》合法有效；2.深圳金田上海公司将上海市闵行区XX路XX号XX园XX区XX号XX室过户至严建烽名下；3.深圳金田上海公司支付严建烽以480,550元为本金，按照每日千分之五标准计算自2001年6月30日起至上海市闵行区XX路XX号XX园XX区XX号XX室过户至严建烽名下之日止的违约金。一审法院认定事实：2000年7月14日，严建烽作为认购方与深圳金田上海公司作为出售方就上海市闵行区XX路XX号XX园XX区XX号XX室房屋签订《XX花园商品房认购书》，约定总金额为480,550元。付款方式为一次性付款。合同另约定双方其他相关权利义务，双方遂于落款处签名、盖章。2000年11月1日，严建烽作为乙方（买方）与深圳金田上海公司作为甲方（卖方）就上海市（闵行区）XX路XX号XX园XX区XX号XX室房屋签订《上海市内销商品房出售合同》。该合同第三条约定，乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价为3,500元。根据该房屋的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款为480,550元。合同第四条约定，双方确认在签订本合同前，乙方已向甲方支付了购买该房屋的全部房价款共480,550元。合同第十九条约定，本合同由甲、乙双方签字之日起生效。本合同生效及乙方付清全部房价款后，甲、乙双方应向闵行区房地产交易中心办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证，因甲方的原因乙方无法申领房地产权证的，甲方应承担责任。合同另约定双方其他相关权利义务，双方遂于落款处签名、盖章。同日，深圳金田上海公司向严建烽出具金额为480,550元的发票并出具办证联。原审另认定，2001年3月10日，严建烽作为乙方与深圳金田上海公司作为甲方签订《补充协议》。该协议上载：“甲方双方于2000年11月1日签订了《上海市内销商品房出售合同》，由甲方将上海市XX园XX号XX室出售给乙方，乙方已经向甲方支付了房款480,550元。但由于甲方的原因导致无法将XX室房屋过户给乙方。现经甲乙双方友好协商，甲方意向将原XX号XX室房屋改为XX号XX室，乙方同意甲方安排。双方就《上海市内销商品房出售合同》达成如下补充协议，以资双方共同遵守执行。1.甲方出售给乙方的商品房由中国上海市XX园XX号XX室改为中国上海市XX园XX号XX室。2.中国上海市XX园XX号XX室房屋面积为137.3平方米，总价480,550元，总价与中国上海市XX园XX号XX室一致。3.乙方已经向甲方支付的房款480,550元视为乙方支付的中国上海市XX园XX号XX室房款。4.甲方保证在本协议签署之日起3个月内将上海市XX园XX号XX室交付给乙方，并办理室过户手续。如因甲方原因未能在本协议签署之日起三个月内办理房屋过户手续的，甲方按合同房屋总价千分之五/天的违约金支付给乙方。”双方遂于落款处签名，深圳金田上海公司委托代理人梁兆基亦于甲方委托代理人处签字。嗣后，严建烽入住该401室房屋并居住至今。原审再认定，2017年10月20日，案外人李某（系严建烽妻子）与严建烽因不服上海市第二中级人民法院（2016）沪02民初463号案外人执行异议之诉的民事判决向上海市高级人民法院提起上诉，案号为（2017）沪民终351号。上海市高级人民法院于2018年4月11日判决驳回上诉，维持原判。（2017）沪民终351号民事判决书中确认“根据房屋买卖的交易惯例，一般应是在买方付清房款后，开发商才会出具购房发票。且严建烽、李某在取得购房发票后，居住至今已十余年，深圳金田公司也未向其追讨过房款，故对于严建烽已全额支付1201室房款的事实法院予以确认……尽管《补充协议》上未加盖公章，但结合深圳金田公司当时比较混乱的经营情况以及之后的履行情况，严建烽一家入住系争房屋并支付物业管理费至今十余年，深圳金田公司对此从未提出过异议，故法院对《补充协议》的效力予以确认。原审法院对上述两节事实认定有误，法院予以纠正。对于原审法院认定的其他事实，法院予以确认。……”2018年11月2日，上海市高级人民法院为进行司法执行[案号为（2002）沪二中执字第81号]委托案外人上海XX有限公司针对上海市闵行区XX路XX号XX区XX号XX室的房地产进行估价，最终估价的单价为53,572元每平方米，该报告的使用期限至2019年11月1日止。原审另认定，深圳金田上海公司于1993年5月25日成立，自2005年3月30日起企业状态为吊销未注销。原审又认定，一审案件受理后，由于无法向深圳金田上海公司送达相关的诉讼材料，经严建烽申请，一审法院曾于2018年6月11日对深圳金田上海公司进行公告。在2018年10月18日开庭时，深圳金田上海公司未到庭。庭后，一审法院从另案中寻找到深圳金田上海公司送达地址以及人员联系方式后，深圳金田上海公司于2019年1月18日到庭参加诉讼。一审法院认为：经上海市高级人民法院对（2017）沪民终351号案件的审理查明，在该案判决书的一审法院认为部分已认定双方之间签订的《上海市内销商品房出售合同》及《补充协议》有效，对此深圳金田上海公司亦不持异议。故针对严建烽主张的诉请1要求确认上述《上海市内销商品房出售合同》及《补充协议》合法有效的诉请，一审法院认为（2017）沪民终351号案件中已经对于合法有效进行过认定，一审法院不再重复认定。至于严建烽主张的诉请2，一审法院认为讼争房屋截止至判决之日仍存在上海市第二中级人民法院的司法查封未予以解封，目前尚不满足过户条件。故对于严建烽该项诉请一审法院予以驳回，待涉讼房屋满足过户条件时，严建烽可再行主张权利。至于严建烽主张的诉请3，严建烽认为讼争房屋未过户导致其极大的损失，故要求根据双方《补充协议》的日千分之五的计算标准自2001年6月30日起算违约金至讼争房屋过户到其名下之日止。而深圳金田上海公司则认为严建烽怠于行使其权利，已过诉讼时效，且严建烽计算的违约金标准过高。对此，一审法院认定如下：首先，严建烽之所以与深圳金田上海公司协商确定从原先《上海市内销商品房出售合同》中约定的XX室变更为《补充协议》中约定的XX室，就是因为XX室房屋在购买后发现存在查封不能过户。在此情况下，双方协商更换为XX室并约定了深圳金田上海公司应在3个月内配合严建烽完成过户。但在合同签订后长达十数年间，严建烽均无证据证明其曾催告深圳金田上海公司配合过户、履行合同。直至讼争房屋2014年8月19日遭遇另案执行后，严建烽方于2015年6月18日通过提起执行异议[（2015）沪二中执异字第48号]等形式开始维权，但在执行异议被驳回后又未在法律规定期限内提起执行异议之诉，导致其权利未能获得最快、最经济的救济。一审法院认为严建烽显然存在怠于维权的情况。故对于严建烽诉请的违约金起算日，应自严建烽有证据证明其开始维权的2015年6月18日起算为宜；其次，严建烽主张要求计算违约金至讼争房屋过户至其名下之日止，考虑到讼争房屋现存的司法查封涤除时间不明从而导致过户时间亦不明确，一审法院认为本案中违约金暂应计算至判决生效之日截止为宜，此后发生的违约金严建烽可另行主张；最后，针对严建烽主张的违约金每日千分之五的标准而言，深圳金田上海公司主张违约金过高远超过严建烽的实际损失。基于违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，一审法院综合考虑深圳金田上海公司的主观恶意、对严建烽造成的实际损失以及严建烽实际长期居住在内的客观情况再结合严建烽维权的积极性等因素后，酌定将严建烽主张的违约金标准调整为每日万分之一点七五为宜。最后，考虑到讼争房屋无法过户的根源在于深圳金田上海公司，一审法院认为诉讼费应由深圳金田上海公司承担更为公平合理。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定,于二〇一九年三月二十七日判决：一、深圳金田上海公司自判决生效之日起十日内向严建烽支付以人民币480,550元为本金，按照每日万分之一点七五的标准计算自2015年6月18日起至判决生效之日止的违约金；二、驳回严建烽其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费计人民币114,787.69元，保全费人民币5,000元，以上合计人民币119,787.69元，由深圳金田上海公司负担。二审中，上诉人出示（2002）安法执字139-6号裁定书一份，旨在证明涉讼房屋2002年被查封；被上诉人认为该材料一审期间就已存在，然上诉人未提交，且查封期限为二年，从该裁定书不能看出有无续封的情况。本院认为，该裁定书有证据效力，可以证明涉讼房屋曾被河南省安阳市中级人民法院查封。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，鉴于涉讼房屋被司法查封，故严建烽要求将房屋过户到其名下，于法无据，难以支持。至于双方关于违约金起止日期之争议，本院评述如下：首先，《补充协议》签订至今十余年之久，然严建烽未能向法院提交有效证据证明其曾催告深圳金田上海公司配合过户，严建烽怠于主张权利，显有过失；其次，严建烽主张曾向深圳金田上海公司邮寄函件要求过户，然深圳金田上海公司对该邮件不予认可，且本院注意到，即便依严建烽出示的邮寄凭证，寄送日期为2013年5月，而非2011年9月；再次，严建烽二审中出示了执行裁定书一份，同时陈述河南省安阳市中级人民法院的查封现在没有了，目前仅有上海市第二中级人民法院的查封；最后，严建烽于2015年6月18日提起执行异议，原审法院以其开始主张权利的该日期作为违约金起算日合理妥当，同时，本院注意到，鉴于涉讼房屋被司法查封，故原审法院将违约金暂计至判决生效日止亦属合理，可予维持。考虑到严建烽实际长期居住于涉讼房屋内，怠于主张过户等情形，本院认为，原审法院对于违约金标准的调整，并无不妥，应予维持。综上所述，上诉人严建烽关于撤销一审判决,改判深圳金田上海公司将上海市闵行区XX路XX号XX园XX区XX号XX室过户至其名下，深圳金田上海公司支付以480,550元为本金，按照每日千分之五标准计算的自2011年9月29日起至涉讼房屋过户至严建烽名下之日止的违约金的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,800元，由上诉人严建烽负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇一九年十一月二十六日书记员 金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。