河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终6521号上诉人（原审被告、反诉原告）：冯盼。委托诉讼代理人：杜昊泽，河北匡合律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵建辉。委托诉讼代理人：刘士杰，河北昊正律师事务所律师。上诉人冯盼因与被上诉人赵建辉房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省望都县人民法院（2019）冀0631民初704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯盼上诉请求：查清事实，依法撤销原判并改判驳回赵建辉的诉讼请求。事实和理由：－、案涉合同一审法院判决解除无法律依据，该合同的解除不存在法定事由或约定解除条件，赵建辉的解除合同通知不具有解除合同的效力。冯盼于2015年4月16日始租用赵建辉的房屋从事建材销售和建筑装修业务，双方约定租期不低于10年，合同采用一年一付租金形式。为此冯盼出资40余万元对该房屋进行装修并从事建材销售和建筑装修业务，双方一直采用此租赁模式经营至2019年4月16日，赵建辉在此年度租期内违反约定要涨房租，双方为此一直在协商确定租金数额。一审认定案涉合同为不定期租赁合同明显不当，案涉书面合同到期后，视为下一年度租期开始，双方并非履行的是固定一年期租赁合同，一审法院作出此认定既背离双方一直履行合同的方式也未根据日常生活经验对案涉合同作出综合认定，试想如果冯盼租赁期为一年，怎么会出资40万元对案涉房屋进行装修装饰，冯盼从事的为盈利性经营行为，一审法院背离事实的推定认定明显与商业市场利润成本摊销原则相悖，显系不当。赵建辉的解除合同通知不发生解除的效力，既无解除的法定事由亦无解除的合同约定事由，案涉合同不能据此而发生解除的效力。对于租金支付问题，是因为赵建辉涨租金，所以双方在协商过程中，并非冯盼不支付租金，如果冯盼不想或不愿支付租金，冯盼也不会转账给赵建辉约定的租金。因此案涉合同应根据诚实信用原则并考虑冯盼的出资情况判决继续履行，不应解除。二、关于冯盼的反诉损失问题。赵建辉将房门上锁，导致冯盼不仅不能销售建材产品还导致冯盼装修合同被解除同时定做柜门等不能为客户安装，该部分上诉人巳经出示了相应证据予以证实，冯盼的损失是客观存在的。综上所述，冯盼与赵建辉达成租赁合意后，出资40余万元进行装修，租赁合同不可能为短期租赁合同。如因赵建辉恶意解除合同，那么根据公平原则，赵建辉亦应对因冯盼的装修而使房屋增值部分返还给冯盼。一审判决明显适用法律错误且违反公平原则。赵建辉辩称，上诉人为达到其长期白白占用房产的非法目的，在其上诉状使用大量篇幅对本案事实进行了虚假描述。赵建辉与上诉人于2018年3月20日签订的《房屋租赁协议》第二条明确约定“租赁期限自2018年4月16日至2019年4月16日止”，并且上诉人一审提交的反诉状也认可2019年4月16日租期届满，上诉人不顾本案事实，在上诉状中谎称双方约定租期不低于十年，与事实不符。此外，上诉人谎称其出资40余万元对租赁房屋进行了装修，这一虚构的理由甚至在其一审反诉状及一审庭审中都没有出现，更没有任何证据，其虚假程度可见一斑。事实上，《房屋租赁协议》第五条约定了“如因乙方(即上诉人)经营需要，可以对房屋进行简单装修”，上诉人也仅是进行了简单装修，赵建辉也不可能允许上诉人对租赁物大兴土木。一审判决认定2019年4月16日租赁期限届满后，上诉人继续使用，赵建辉收取过部分租赁费用，租赁期限为不定期，同时认为，赵建辉于2019年6月11日书面通知上诉人解除双方之间的不定期租赁合同，合同自通知到达对方时解除既符合本案事实，又符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，即不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，赵建辉的义务已经履行完毕。在上诉人不向赵建辉交纳租金且赵建辉已经书面通知上诉人解除双方之间的不定期租赁合同的情况下，上诉人仍然拒绝腾空并将租赁物返还，这一行径已经严重损害赵建辉合法权益，并给赵建辉造成了经济损失。正是由于上诉人多次言而无信，不按时足额交纳租金，赵建辉才不同意其继续承租，现在上诉人却无端指责他人不讲诚信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，无论于法于理，上诉人所述均不能成立，故请求依法驳回上诉，维持原判。赵建辉向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令冯盼立即腾空所占用赵建辉位于望都县房屋（丰茂建材城门脸房），并将房屋完好地返还赵建辉；2.依法判令冯盼赔偿赵建辉经济损失20000元；3.本案诉讼费由冯盼承担。冯盼向一审法院提出反诉请求：1.判令赵建辉的书面解除合同通知不产生解除效力，合同继续履行；2.依法判决赵建辉赔偿所租赁物给冯盼造成的经济损失80000元；3.本案诉讼费用、反诉费由赵建辉承担。一审法院认定事实：冯盼、赵建辉诉争租赁房屋按照望都县曲家湾社区居民委员会排序为富强西路32号，民政部门按照沿街排序的序号为富强西路80号（冯盼提交望都丰茂建材销售有限公司营业执照住所显示河北省保定市望都县，所指为同一建筑。2018年3月20日，冯盼、赵建辉签订《房屋租赁协议》，冯盼承租了赵建辉位于望都县的房屋，租金为每年43000元，租赁期限自2018年4月16日至2019年4月16日。租赁期限届满后，赵建辉与冯盼未续签书面合同。冯盼于2019年5月5日以其妻子菅青的账户转给赵建辉之妻麻伟34600元，因赵建辉只同意冯盼以每年45000元租金继续承租，故以冯盼未足额交纳租金为由于次日退回菅青账户30000元，剩余4600元抵顶2019年4月16日之后37天的租金(按照年租金45000元计算)。冯盼2019年6月4日以菅青账户向麻伟转账10000元，赵建辉不同意其继续承租，于次日将10000元退回菅青账户。2019年6月11日，赵建辉书面通知冯盼解除双方之间的不定期租赁合同。一审法院认为，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。一、关于赵建辉的诉讼请求。赵建辉、冯盼所签原《房屋租赁协议》租赁期限自2018年4月16日至2019年4月16日，租赁期限届满后，冯盼继续使用，赵建辉亦收取过部分租赁费用，赵建辉方与冯盼原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。赵建辉于2019年6月11日书面通知冯盼解除双方之间的不定期租赁合同，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，赵建辉方有权要求冯盼返还租赁房屋，故赵建辉该诉请予以支持；赵建辉向冯盼主张经济损失20000元，但在本案中赵建辉提交的现有证据不能证实其实际损失，该诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。二、关于冯盼的反诉请求。冯盼请求赵建辉赔偿其经济损失80000元，其提交的证据不能证实其该项主张，赵建辉方也不予认可，故其该项请求无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条及《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：“一、被告冯盼于本判决生效后五日内将位于河北省保定市房屋返还给原告赵建辉；二、驳回原告赵建辉的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告冯盼的其他反诉请求；本诉案件受理费380元，减半收取计190元，由原告赵建辉负担90元(已交纳)，被告冯盼负担100元，于本判决生效后五日内交纳；反诉案件受理费190元，减半收取计95元，由反诉原告冯盼负担(已交纳)，于本判决生效后五日内交纳。”本院二审期间，冯盼提交视频光盘一份，证明案涉房屋为两层，上诉人已经全部精装修，且投入使用，房屋内装修的具体情况为重新吊顶、一二楼墙壁贴壁纸刮白、一楼有多处洗手间样板房、嵌入式的样板房门等其他装修情况。证实上诉人花费巨额资金，装饰案涉房屋，是为从事建筑材料销售和建筑装修业务，且该装修是经被上诉人允许后上诉人投资四十多万元，对案涉房屋进行装修，是为了长期经营使用。赵建辉质证称有异议，不属于法律规定的新证据，该视频与本案无关，该证据不能证明上诉人的证明目的，被上诉人的房屋原来就有装修，上诉人只是为了其经营需要进行了稍微的改动，视频中显示的内容并不完全是装修的结果，其中有部分内容是上诉人摆放的经营样品，并不是装修。根据双方房屋租赁协议第五条规定，如因乙方经营需要可以对房屋进行简单装修，上诉人进行的仅仅是简单装修，被上诉人不允许对租赁物进行大兴土木，上诉人称其称装修花费四十多万元没有依据，且与被上诉人无关。二审经审理查明的事实与一审查明的一致。本院认为，冯盼、赵建辉签订《房屋租赁协议》，冯盼承租赵建辉案涉房屋，合同约定租赁期限自2018年4月16日至2019年4月16日。因赵建辉与冯盼租赁期限届满后未续签书面合同，且承租人冯盼继续使用租赁房屋，出租人赵建辉亦没有提出异议，故原审法院认定原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，合理合法，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。赵建辉于2019年6月11日书面通知冯盼解除双方之间的不定期租赁合同，故该租赁合同自通知到达对方时解除。合同解除后，赵建辉方有权要求冯盼返还租赁房屋，冯盼理应返还。冯盼上诉称其斥资40万对租赁房屋进行装修，二审时提交视频资料一份，欲证实其花销，主张赵建辉应对其经济损失进行赔偿。赵建辉对该证据不予认可，称其房屋原来就有装修，冯盼只是为了其经营需要进行了稍微的改动，视频中显示的内容并不完全是装修的结果，其中有部分内容是上诉人摆放的经营样品，并不是装修。冯盼未能提交其他证据证实其主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，冯盼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元，由上诉人冯盼负担。本判决为终审判决。审判长 庞 茜审判员 霍丽芳审判员 张峰先二〇一九年十一月二十七日法官助理周超楠书记员张佳伟