安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终7328号 上诉人（原审原告）：石田苗，男，1964年5月7日出生,汉族,住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：时磊，安徽八公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翟广山，安徽八公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：太平洋（合肥）置业有限公司，住所地安徽省合肥市高新区香樟大道168号科技实业园B-6号第三层，统一社会信用代码913401000636242242。 法定代表人:李莉，董事长。 委托诉讼代理人:张培培，安徽协利律师事务所律师。 委托诉讼代理人:刘强，安徽协利律师事务所律师。 上诉人石田苗因与被上诉人太平洋（合肥）置业有限公司（以下简称太平洋公司）所有权确认纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2018）皖0123民初4887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 石田苗上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持石田苗一审诉请。事实与理由：1.一审法院在认定《认购协议书》和《确认函》均合法有效的前提下，却否定石田苗履行了付款义务，是错误的。石田苗与太平洋公司签署的《认购协议书》明确了13套房屋的坐落、房号、建筑面积及房屋价格等内容，上述13套房屋包含在姚保君与太平洋公司签订的《商品房买卖协议》约定的87套房屋中。太平洋公司与姚保君又共同向石田苗出具《确认函》，确认石田苗于2016年11月3日认购的13套房屋所有权归石田苗所有。后太平洋公司同意按照石田苗的指定时间及指定人办理网备签订合同。依据《合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。石田苗与太平洋公司虽在《认购协议书》中约定签订协议后30日内付清房款，但各方在2017年1月通过《确认函》方式对房款的支付予以变更，太平洋公司应遵守履行。2.太平洋公司为石田苗出具的《确认函》属于一种民事法律行为，一经作出即发生法律效力。石田苗作为接收方，无需举证证明其与姚保君存在何种协议，协议的是否履行。此外，若太平洋公司认为其作出的《确认函》具有重大误解、显失公平等情形，可以行使法定的撤销权，但该权利早已过期，《确认函》并不存在可撤销的情形。3.石田苗与太平洋公司签订的《认购协议书》约定了当事人的情况、商品房地址、房号、面积、单价、总价、付款方式及违约责任等，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，应认定为商品房买卖合同。特别是2017年1月13日太平洋公司又以《确认函》的方式明确房屋的所有权归属、办理网备、产证及违约责任等内容，足以认定案涉房屋的商品房合同已成立生效。同样，太平洋公司与姚保君签订的《商品房买卖协议》符合法律规定的商品房合同要件，且太平洋公司已收取购房款，应认定为商品房买卖合同。一审法院认定错误，请求二审法院纠正。4.姚保君已向太平洋公司支付《商品房买卖协议》项下房款，一审法院认定姚保君未履行付款义务错误。首先，姚保君已于2017年1月委托黄山君胜置业有限公司向太平洋公司支付了47246851元，黄山君胜置业有限公司也已实际付款。且2017年1月13日太平洋公司与姚保君共同出具《确认函》时双方对房款是没有争议的，太平洋公司认可石田苗认购房屋价款已支付，太平洋公司也应严格履行其应尽的义务。其次，太平洋公司以2017年2月28日姚保君出具的《欠款确认函》来证明姚保君未付清钱款，石田苗不予认可。姚保君是否履行了付款应以汇款记录为准，太平洋公司收到全部房款后另行退还给姚保君指定的第三人是其个人行为，这是其与姚保君之间债权债务关系，不应与本案房屋买卖合同关系混淆，更不能以此来对抗石田苗。太平洋公司提供的招商银行付款回单载明款项内容为往来款，与本案并无直接关系。5.退一步说，即便太平洋公司所述退还姚保君500万元属实，也不影响案涉13套房屋房款已经付清的事实，更不影响房屋归石田苗所有。2017年1月13日太平洋公司与姚保君出具《确认函》时，姚保君已向太平洋公司支付了包括案涉13套房屋的房款4700余万元，此时石田苗的认购房款已付清，太平洋公司亦同意按照石田苗的要求予以办理网备等手续，《确认函》中也未约定石田苗需承担任何义务或为石田苗设定条件，因此，可以认定房屋归石田苗所有。至于太平洋公司2017年3月的退还姚保君500万元及姚保君对尚欠800万元房款的认可，这仅是太平洋公司与姚保君的债权债务关系。即便扣除800万元，姚保君仍实际支付房款3900余万元，而石田苗的13套房屋房款共计532万元，姚保君已支付的钱款远超出石田苗的房款金额。一审法院认定石田苗房款没有付清，无法理解。6.《确认函》并非姚保君与太平洋公司之间的内部协议，该《确认函》的接受方是石田苗，且由石田苗持有和保管的，是石田苗享有案涉房屋的保障。即便按照一审法院的理解，太平洋公司与姚保君以案涉房屋抵债，太平洋公司仍应履行承诺，以房抵债行为并不违反我国的法律规定。7.一审法院在判决书中还存在诸多错误，列明如下：第一，2016年10月24日，太平洋公司与姚保君签订《商品房买卖框架协议》，属于未生效合同，太平洋公司也未证明该协议已生效，一审法院予以认定是错误的。第二，《确认函》出具的时间应为2017年1月13日，而非2017年1月23日，《确认函》是太平洋公司和姚保君作为共同确认人向石田苗出具的承诺。另外，《确认函》载明“同意6月5日备案，李莉”，此句话可以佐证石田苗曾找太平洋公司备案，太平洋公司表示同意。第三，一审法院仅以太平洋公司提供的收条、欠款确认函来认定姚保君付款的情况不当。从2017年1月24日姚保君出具的收条可知，2017年1月24日收到返还的500万元，而付款凭证显示2017年3月1日才转账。第四，一审法院认定“本案中石田苗所举的姚保君与太平洋公司签订的《框架协议》《商品房买卖合同》”系张冠李戴，随意判定。第五，依据法律规定，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结，而本案于2018年9月13日一审立案，于2019年6月14日下判，一审审理期限已严重超期。请求二审法院查明事实，判如所请。 太平洋公司辩称，1.石田苗不具备诉讼主体资格。太平洋公司与案外人姚保君签订《商品房买卖框架协议》（以下简称《框架协议》）、《商品房买卖协议》，没有与石田苗签订协议，石田苗不是合同的当事人。姚保君依据与太平洋公司签订的协议，将部分房屋指定备案给石田苗，应属于《合同法》第六十四条规定的“向第三人履行的行为”，同样不属于买卖合同当事人。石田苗提供的《认购协议书》同样是基于姚保君指定而签订，且备注栏上特载明“30日内付款”，如果不是基于指定，石田苗应向太平洋公司付款，综上，石田苗不具备本案主体资格；2.石田苗就案涉房屋未能与太平洋公司签订备案合同、办理备案，原因是姚保君未能依约履行付款义务。根据姚保君出具的《欠款确认函》确定，姚保君尚欠太平洋公司《商品房买卖协议》（合同编号2016-11-1号）购房款800万元，《商品房买卖协议》（合同编号2016-11-2号）购房款1.17670933亿元分文未付，太平洋公司有权拒绝履行商品房合同签订及备案；3.石田苗提交的《确认函》，仅为太平洋公司为履行姚保君签订的合同向姚保君出具的，且《确认函》系确认房屋交付的方式，非太平洋公司向石田苗的承诺，石田苗主张确认案涉房屋归其所有，无合同依据。4.太平洋公司与姚保君没有签订正式的《商品房买卖合同》即备案合同，也未与石田苗签订备案合同，依据法律规定，已签订的协议并不符合正式商品房买卖合同的形式要件，实际也没有签订网备合同。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 石田苗向一审法院起诉请求：1.依法确认位于安徽省肥西县高新区柏堰科技园香樟大道北侧太平洋森活城二期B-1写字楼1106-1109、1113-1114、1118-1123、1204-1205房屋归石田苗所有（不包含1121室房屋，一共13套），总价5326308元，并立即交付；2.判令太平洋公司就上述房屋与石田苗签订商品房买卖合同、办理网上备案手续并为石田苗办理不动产权登记证书；3.判令太平洋公司支付违约金1000元（自起诉日起按照同期贷款利率的标准计算至履行完毕时止）；4.本案诉讼费由太平洋公司负担。 一审法院认定事实：2016年10月24日，姚保君与太平洋公司签订《框架协议》约定，姚保君购买太平洋公司开发的太平洋森活城二期商业街共121套房屋，其中包括案涉的13套房屋，交易总金额1.62670933亿元，姚保君需向太平洋公司交纳定金1000万元。交易分三次进行，第一期4500万元，交易时间为交完定金后30日内；第二期6500万元，交易时间为2017年1月15日；第三期6500万元，交易时间为2017年4月15日。并约定，对于《框架协议》中所述房屋，姚保君对单独每套房屋进行一次性付款方式购买，每足额支付款项后，太平洋公司与姚保君正式签订《商品房买卖合同》并进行预售登记（太平洋公司有权指定他方与太平洋公司网签并预售登记)。正式签订《商品房买卖合同》并进行预售登记的时间为每期款项交付后30日内，太平洋公司应于姚保君指定的主体就当期房屋签订正式《商品房买卖合同》并进行预售登记。姚保君有权指定他方与太平洋公司网签并预售登记。2016年11月28日，太平洋公司与姚保君签订了《商品房买卖协议》（合同编号2016-11-1号），姚保君购买太平洋公司开发的太平洋森活城二期商业街房87套房屋，购房价款总计47246851元，包括案涉13套房屋。 姚保君曾向太平洋公司出具《付款委托函》，主要内容为：姚保君委托黄山君胜置业有限公司于2017年1月×日转入贵司账户4700万元整，其中人民币4200万元为贵我双方签订的《框架协议》项下的第一笔首付款，现本人委托贵司将剩余500万元付至本人指定的以下第三方名下：户名：王宏，开户行：招商银行合肥滨湖支行，账号：62×××31，贵司依据此委托向本人指定第三方付款行为，本人予以认可，由此产生的一切后果均由本人承担全部责任。2017年1月13日，太平洋公司与姚保君签订《确认函》，主要内容为：现为确保我司与姚保君签订既有协议的履行，经姚保君指定，我司将位于肥西县柏堰科技园香樟大道交口北侧太平洋森活城二期13套，我司确认上述房屋所有权归属石田苗所有。目前上述房屋在暂不办理房屋备案的情况下，我司同意将来按石田苗的指定时间及指定人办理网备，并与我司签订商品房买卖合同。同时确认石田苗提出后合理期限内手续办理完毕。逾期我司承担违约责任（另行协商）。上述太平洋森活城二期13套房产具体包括：1.B-1#写字楼1106-1109室，2.B-1113-1114、1118-1123室，3.B-1#写字楼1204-1205室，特此确认！同时李莉在确认函中签字备注：同意田成刚房源，６月５日备案。2017年1月24日，姚保君向太平洋公司出具收条一张载明：依商品房买卖协议约定，收到返还500万元。2017年2月16日，黄山君胜置业有限公司向太平洋公司出具《确认函》，内容为：我司接受姚保君委托，现向贵司汇款人民币47246851元，我司向贵司汇款行为代表姚保君个人，该款项为姚保君依据《商品房买卖合同》（合同编号2016-11-1号）向贵司支付的应付款。2017年2月28日，姚保君向太平洋公司出具《欠款确认函》，主要内容为：我与贵司签订商品房买卖协议及补充协议，我应向贵司支付购房款47246551元，根据我在收到上述款项后同意退还姚保君500万元，我确认退还款项付至王宏户名下。1.退还我500万元后，依据2016-11-1号商品房买卖协议，我尚欠贵司购房款500万元。2.鉴于太平洋公司已将2016-11-1号商品房买卖协议附件项下47246551元的全部房源根据我的指定确认给第三方，依据补充协议约定扣除本人应向贵司支付的履约保证金300万元，我尚欠贵司购房款300万元。根据以上1-2项金额，我尚欠贵司购房款合计800万元，承诺2017年4月4日前向贵司履行完毕，如我未能履行，本人将依据2016-11-1号商品房买卖协议、补充协议约定承担违约责任，同时贵司有权拒绝履行商品房签订及备案，我将承担一切责任。2017年3月1日，太平洋公司付款至王宏户名下（账号62×××31）500万元。 一审法院另查明：2014年4月29日，石田苗向姚保君账户汇款475万元。2016年11月3日，石田苗与太平洋公司签订了一份《认购协议书》，石田苗认购太平洋公司森活广场B1栋1106、1107、1108、1109、1113、1114、1118、1119、1120、1122、1123、1204、1205室，价款5326308元，付款方式为一次性付款，自双方签订协议后30日内付清房款。 一审法院认为，本案争议的焦点有：一是案涉房屋所有权归属问题；二是石田苗主张与太平洋公司签订房屋买卖合同的诉讼请求是否符合法律规定的问题。 针对焦点一，该院认为，不动产物权的转让，应当依照法律规定登记。且商品房销售合同应为要式合同，本案中石田苗所举的姚保君与太平洋公司签订的《框架协议》、《商品房买卖合同》（合同编号2016-11-1号），从内容上看，均是购房意向，不具备《商品房买卖合同》的形式要件，且石田苗所举证据，亦不能证明姚保君已将案涉房屋备案登记在姚保君名下，且履行了付款义务，或石田苗已根据《认购协议书》履行了付款义务。在不能证明案涉房屋已归姚保君所有或已履行了付款义务的情况下，太平洋公司与姚保君签订《确认函》将案涉房屋确认给石田苗，据此以房抵债，不符合法律规定。故对石田苗主张判决案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求，依法应予以驳回。 针对焦点二，该院认为，合同行为是当事人双方意志自治行为，涉及合同内容的诸多方面，任何单位和个人不能强加干涉。石田苗主张判决与太平洋公司签订商品房买卖合同的诉讼请求，亦不符合法律规定，依法应予以驳回。 综上，对于石田苗主张判决太平洋公司为案涉房屋办理网上备案手续及办理不动产权登记证书、交付案涉房屋、承担违约责任的诉讼请求，亦无事实和法律依据，依法亦应予以驳回。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第三条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回石田苗对太平洋（合肥）置业有限公司的诉讼请求。本案诉讼费49091元，保全费5000元，由石田苗负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明而为双方当事人无争议之事实予以确认。 本院认为，石田苗与太平洋公司2016年11月3日订立的《认购协议书》就商品房交付使用条件和日期、装饰设备标准、办理产权登记事宜及面积差异处理方式等商品房买卖合同必备条款均未作约定，且《认购协议书》明确言明双方须另行签订《商品房买卖合同》，因此，《认购协议书》仅是预约合同性质，双方并未建立商品房买卖合同关系，石田苗主张《认购协议书》的性质应认定为商品房买卖合同不能成立。依据《认购协议书》，石田苗须在30日内付清房款，然而石田苗并未履行付款义务，双方也未再缔结正式的商品房买卖合同，因此《认购协议书》并未实际履行。石田苗主张2017年1月13日的《确认函》系对房款支付方式的变更，但该函是太平洋公司与姚保君为确保2016年11月28日太平洋公司与姚保君订立的《商品房买卖协议》的履行而签订，且从内容上看，也仅为太平洋公司与姚保君对双方之间既有协议项下房屋登记的安排和确认，并非是对石田苗作为认购方订立的《认购协议书》约定的房款支付条件作出变更。姚保君与太平洋公司就包含案涉13套房屋在内的87套房屋重新缔结了《商品房买卖协议》，并以《确认函》的形式指定案涉13套房屋应由太平洋公司备案给石田苗，故姚保君与太平洋公司订立的《商品房买卖协议》实为向第三人履行的合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条的规定，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合合同约定，应当向债权人承担违约责任，此种违约责任应包括继续履行、采取补缴措施或赔偿损失等方式。石田苗要求与太平洋公司签订商品房买卖合同、办理网签备案手续及办理不动产权证书，实际上是要求太平洋公司继续履行其与姚保君签订的《商品房买卖协议》，但石田苗并非是《商品房买卖协议》的合同相对方，太平洋公司与姚保君约定的仅是由债务人向第三人履行债务，依照上述法律规定，第三人并不独立享有合同上的权利和利益，而只是代债权人接受履行，债务人对第三人不负任何直接义务，仅能由债权人向债务人请求向第三人履行，因此，石田苗基于姚保君与太平洋公司签订的《商品房买卖协议》要求太平洋公司为其办理网签备案手续和不动产产权证书、交付房屋、承担违约责任，不能成立。即便石田苗可基于上述涉他合同直接对债务人提出主张，其享有的也只能是债权请求权，而非直接获得物权，因此石田苗要求确认案涉13套房屋的所有权归其所有，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述,石田苗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费49091元，由石田苗负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆建群 审判员  沈 静 审判员  王 莉 二〇一九年十一月六日 法官助理鲍晶晶 书记员陈晓妹 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。