湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12458号上诉人（原审被告）：李妍，女，1988年11月10日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：长沙定王物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路388号颐美会现代城-101号。法定代表人：王军林，总经理。委托诉讼代理人：文钰，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐达，湖南湘军麓和律师事务所律师。上诉人李妍因与被上诉人长沙定王物业管理有限责任公司（以下简称定王公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初4400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李妍上诉请求：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初4400号民事判决；二、将本案发回重审或依法改判，判决驳回定王公司起诉或驳回定王公司在一审中提出的全部诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由定王公司承担。事实和理由：一审法院基于李妍与定王公司所签订的《颐美园小区物业委托服务合同》的内容，判令李妍对相应的物业管理服务费进行足额支付，但一审法院忽视了定王公司对于合同存有违约及违法行为，其判决排除了定王公司一方的责任，明显有损于李妍一方的合法权益。定王公司不能按照《三级物业企业服务资质标准》与《颐美园小区物业委托服务合同》的约定提供服务，不作为、不履行维护共用设施义务，违约在先。具体内容如下：物业收费标准混乱；物业服务达不到国家规定的《三级物业企业服务资质标准》及不能履行《颐美园小区物业委托服务合同》中的职责；物业知法犯法，存在贪污、欺诈、伪造证据等嫌疑。恳请二审法院在查明事实的基础上予以改判。定王公司辩称：一、定王公司与颐美园小区业委会签订《颐美园小区物业委托服务合同》，系当事人的真实意思表示，内容合法，该合同合法有效。定王公司依约提供物业服务后，李妍应当按照该合同约定及时支付物业费，并承担逾期支付的违约金。二、定王公司提供的物业服务合同符合合同约定，对非物业服务范围内的问题积极向业委会及有关部门进行了反映与报告。三、定王公司在后续物业服务过程中将加强与业主的沟通交流，减少误会的产生，形成良性发展。综上，一审法院作出的判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。定王公司向一审法院起诉请求：1、判令李妍支付物业管理费4024.6元；2、判令李妍支付自2016年12月至实际清偿之日的违约金，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算；3、判令李妍承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：李妍系位于长沙市雨花区业主，定王公司系该小区物业服务单位，自2008年1月开始为该小区提供物业管理服务。2009年7月17日，定王公司（乙方）与颐美园小区业主委员会（甲方）就物业服务事项签订《颐美园小区物业委托服务合同》及《补充协议》，后又于2011年12月25日及2015年7月3日两次续签《颐美园小区物业委托服务合同》，续签后的合同约定的服务期限至2019年12月31日，合同主要内容如下：甲方委托乙方实行物业服务，坐落位置：长沙市雨花区人民中路29号王公塘内；物业类型：住宅、部分商业用房；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任；服务期限为5年，自2015年1月1日至2019年12月31日；本物业的服务费，住宅房屋现按建筑面积每月每平方米1.50元向全体业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方现按建筑面积每月每平方米2.4元向业主或物业使用人收取，但属于颐美园小区有产权的临街门面由乙方现按建筑面积每月每平方米3.0元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人应于月25日至下月25日付当月费用，业主和物业使用人逾期交纳物业相关费用的，从逾期之日起每天按欠费总额的同期银行贷款利率四倍支付违约金；本合同自签字或盖章之日起生效，鉴于颐美园小区第三届业主委员会任期满后未能及时完成换届，甲方对2014年1月1日至本合同签订前乙方已经提供的物业服务进行追认，同意乙方按原合同内容向业主收取物业服务费。另查明，因李妍欠交物业费双方发生争议，定王公司向李妍发出《欠费通知书》及《律师函》等文件进行催收，要求李妍支付欠交的物业费未果，定王公司遂诉至一审法院。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。定王公司与颐美园小区业主委员会于2015年7月3日签订的《颐美园小区物业委托服务合同》及《补充协议》均系双方真实意思是表示，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照约定全面履行各自的义务。李妍作为颐美园小区业主，接受了定王公司的物业服务，应当按照约定向定王公司交纳相应的物业管理费。李妍对定王公司主张的欠付2016年12月至2018年11月期间的物业管理费4024.6元未提供反证，一审法院对此予以认定，李妍应当向定王公司履行支付义务。对于定王公司主张的违约金，因《颐美园小区物业委托服务合同》约定的违约金计算标准过高，定王公司也未提交证据证明损失具体情况，且李妍拒交物业费系基于对定王公司的服务质量有异议，故一审法院基于公平原则并考虑利息损失的客观存在，确认定王公司可要求李妍以欠费金额为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付自定王公司起诉之日即2019年4月25日起至实际清偿之日止的违约金，定王公司诉请的超过部分，一审法院不予支持。李妍关于定王公司服务质量与合同约定标准不符、对公共设施收益未公开等抗辩意见，一审法院认为虽然定王公司物业服务质量与李妍的主观预期存在一定程度差距，但李妍可通过业主委员会要求定王公司加强物业管理，提高服务质量，而不能以此为由拒交物业费，且拒付物业费亦将对其他众多已经交费的业主的合法权益造成损害，故一审法院对李妍上述抗辩意见依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、李妍应于本判决生效之日起7日内支付长沙定王物业管理有限责任公司2016年12月至2018年11月期间的物业服务费4024.6元及支付逾期付款违约金（以欠付物业服务费4024.6元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，自2019年4月25日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回长沙定王物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由李妍负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李妍二审提交了照片1组，拟证明小区里已经发生了几起登革热，定王公司却未进行告知，侵害了业主的知情权，进入诉讼以后，定王公司并未改善物业服务。定王公司质证认为无法核实上述证据的真实性，且不能证明定王公司物业服务存在瑕疵。本院对上述照片的真实性予以认可，对其证明目的将结合本院认为部分综合认定。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，定王公司与颐美园小区业主委员会于2015年7月3日签订的《颐美园小区物业委托服务合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，对包括李妍在内的小区业主均具有约束力。关于李妍提出的定王公司服务质量与合同约定标准不符的上诉意见，本院认为，一审中李妍并未提交证据证明定王公司存在服务质量问题。而二审提交相关证据并不足证明定王公司存在重大服务瑕疵，该瑕疵足以免除支付物业服务费的合同义务。一审法院在李妍未提交相应证据证明定王公司存在不履行物业服务合同或者履行合同存在严重过错时，判令李妍支付物业管理费的并无不妥。对李妍以定王公司存在违约行为拒付物业服务费的上诉理由，本院不予采纳。须指出的是，一审法院考虑到李妍对定王公司物业服务质量存在异议，对定王公司主张的违约金进行了调整，并指出李妍可通过业主委员会要求定王公司加强物业管理，提高服务质量，而不能以此为由拒交物业费，且拒付物业费亦将对其他众多已经交费的业主的合法权益造成损害，本院认定意见与一审法院该意见一致。对于双方当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对双方的其他诉辩主张的分析本院在此不再赘述。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人李妍负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  何 鑫审判员  戴 静二〇一九年十一月二十八日法官助理田露书记员田露附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。