山东省济南市市中区人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁0103执异366号案外人：秦晓燕，女，1966年8月16日生，汉族，住济南市市中区林祥南街5号1号楼1105号。身份证号码：370111196608162047。委托诉讼代理人：王智，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周家魁，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。申请执行人：山东浙鲁投资担保有限公司，住所地济南市市中区英雄山路84号鲁润名商广场B－2－500室。法定代表人：杨杰，总经理。被执行人：郑慧，女，1953年4月29日生，汉族，住济南市高新区。被执行人：宋真，女，1981年4月28日生，汉族，住济南市高新区。在本院执行山东浙鲁投资担保有限公司与郑慧、宋真等人追偿权纠纷一案中，案外人秦晓燕于2018年4月17日对本院查封济南市高新区经十东路中润世纪城东区8号楼3－502号房屋和083－209号地下储藏室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，作出（2018）鲁0103执异42号执行裁定书，裁定驳回案外人秦晓燕的异议请求。秦晓燕不服，向济南市中级人民法院申诉。济南市中级人民法院审查后，作出（2019）鲁01执监72号执行裁定书，裁定撤销本院作出的（2018）鲁0103执异42号执行裁定；要求重新审查处理。本院于2019年11月6日立案受理，并依法另行组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人秦晓燕称，请求依法解除对案外人秦晓燕所购买的济南市高新区经十东路中润世纪城东区8号楼3-502号房屋和083-209号地下储藏室的查封措施。事实与理由：2013年9月10日案外人秦晓燕与宋真、郑慧签订《房屋买卖合同》。合同约定：宋真、郑慧将两人共有的济南市高新区经十东路中润世纪城东区8号楼3-502房屋和083-209号地下储藏室（房屋所有权证号为济房权证高字第××号、房屋共有权证号为济房高共字第000444号）出售给案外人秦晓燕，合同价款为人民币1660000元。秦晓燕于合同签订当日支付郑慧购房款70万元，2013年9月11日支付郑慧购房款10万元，2013年9月17日支付郑慧购房款50万元。2013年10月宋真、郑慧将房屋及地下储藏室交付案外人秦晓燕居住和使用。后经案外人查询房屋权属登记信息得知法院于2014年6月6日，查封上述房屋和地下储藏室（案号2014市民初字第1453号）查封期限为2014年6月6日至2016年6月5日；法院于2016年6月28日以(2016)鲁0103民初3701-1号民事裁定，对上述涉案房屋进行查封，查封期限为2016年6月28日至2019年6月27日；法院以(2016)鲁0103执345号民事裁定，对上述涉案房屋进行查封，查封期限为2016年7月11日至2019年7月10日。涉案房屋的原产权人宋真、共有人郑慧于法院对该房屋采取查封措施之前就已经将该房屋出售给案外人，案外人已经按照房屋买卖合同的约定支付了购房款并长期在该房屋内居住生活，己实际取得该房屋的所有权。案外人认为法院对该房屋的查封措施损害了案外人的合法权益，为此提出执行异议，依法解除对涉案房屋的查封措施，停止对该房屋的执行。案外人秦晓燕在提出书面异议时，提交了《房屋买卖合同》、银行交易明细、委托书、公证书及房屋产权人的身份证、中润物业管理公司出具的居住证明、缴纳物业费、水电费凭证，执行裁定书、交款凭证等证据证实其主张。本院查明，山东浙鲁投资担保有限公司因与郑慧、宋真等人追偿权纠纷一案，本院于2014年11月19日作出（2014）市民初字第1453号民事判决，判决内容为：一、被告济南金明门窗有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告山东浙鲁投资担保有限公司代偿的借款本息2524680.38元。二、被告济南金明门窗有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告山东浙鲁投资担保有限公司律师代理费6万元。三、被告济南金华鑫实业有限公司、山东双力辰仓储设备制造有限公司、郑慧、贾宁、宋真、于翠梅、卢梅、刘忠平、靳道华对上述第一项、第二项义务承担连带清偿责任。2014年6月6日，本院审理中保全轮候查封了郑慧、宋真共有的位于济南市××新区××中××世纪××楼××室××房屋及地下室（编号：083－209），房产证号：济房权证高字第××，共有权证号：高共000444；查封期限两年，自2014年6月6日起至2016年6月5日止，2016年2月18日，山东浙鲁投资担保有限公司申请强制执行该判决，执行案号为（2016）鲁0103执345号，执行中又继续查封了该涉案房产，查封期限至2022年5月29日止，现本院为首查封法院。另查明，案外人秦晓燕提供落款日期为2013年5月16日宋真的《委托书》:“本人宋真和母亲郑慧共同拥有房产一套，位于山东省济南市高新区经十东路中润世纪城东区8号楼3－502,083－209（房产证号：济房权证高字第××号），我们现欲办理此房的转让过户手续，因不便回国，特委托母亲郑慧为代理人，以我们的名义该处房产转让过户的相关事宜，具体事项如下：1、签订房屋买卖合同；2、签订银行抵押贷款合同；……”。中华人民共和国驻福冈总领事馆出具（2013）福领证字第0000371号公证书复印件，兹证明宋真，女，于2013年05月16日来到我馆，在前面的《委托书》上签字。案外人秦晓燕提供落款日期为2013年9月10日的《房屋买卖合同》，案外人（乙方、买受方）秦晓燕购买被执行人（甲方、出卖方）宋真、郑慧共有的济南市高新区经十路中润世纪城东区8号楼3－502室房屋（房产证号：济房权证高字第××）153.11平方米及地下室（编号：083－209）23.62平方米，现该房屋抵押给工商银行济南高新支行，由甲方在办理过户前解押，房产交易总额为人民币166万元；付款方式：乙方同意于2013年9月10日向甲方支付现金人民币70万元，由甲方向工商银行办理房产解押手续；房产解押当日（不迟于2013年9月25日）双方共同到房管部门办理房产过户手续，并当日向甲方支付人民币88万元；甲方应于2013年11月15日前将房屋腾空交与乙方，并完成土地证过户等手续乙方付清其余房款人民币8万元，届时甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷。甲、乙双方还对房屋过户费用、违约责任、争议解决方式等其他事项进行了约定。中国工商银行济南山大南路支行明细表复印件载明，2013年9月10日，秦晓燕向6212881602000099764转款70万元；招商银行历史交易明细表复印件载明，2013年9月11日，孙玉琴向郑慧账号62×××51汇款10万元；2013年9月17日，孙玉琴向郑慧6227002342155802934汇款50万元。案外人提交查询时间为2013年9月17日的限购证明、案外人向孙玉琴出具的两张借款条、国有土地分割转让许可证、宋真和郑慧与山东中润置业有限公司签订的《商品房买卖合同》、登记在宋真和郑慧名下的房屋所有权证涉案、销售不动产统一发票、契税完税证等证据。案外人补充陈述，2013年9月10日签订合同就交付了房屋，办理了入住手续，当月知道了房屋被查封。再查明，济南市历城区人民法院执行的济南市钢城小额贷款股份有限公司与郑慧等人金融借款合同纠纷一案，秦晓燕作为案外人就涉案房屋享有足以排除执行的民事权益提起执行异议，2019年6月20日，济南市历城区人民法院作出的（2019）鲁0112执异16号执行裁定书，裁定支持了秦晓燕的异议请求，该裁定已生效。上述事实，有生效的民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、房屋权属状况信息等证据予以证实并在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2013年9月10日，案外人秦晓燕与宋真、郑慧签订《房屋买卖合同》并于当天将涉案房屋交付给案外人秦晓燕，案外人秦晓燕向宋真、郑慧支付购房款130万元，余款36万元交付给了涉案房屋的首查封法院济南市历城区人民法院，因签订《房屋买卖合同》后该涉案房屋被法院查封，该房屋未办理过户登记并非案外人自身的原因。本案查封时间为2014年6月6日晚于合同签订及房屋交付时间。综上，案外人秦晓燕主张实体权利排除执行符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对郑慧、宋真共有的位于济南市高新区经十路中润世纪城东区8号楼3－502室的房屋及地下室的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 骆 腾人民陪审员 查 珩人民陪审员 刘爱群二〇一九年十一月十八日书 记 员 刘珏瑶