海南省海口市中级人民法院行政裁定书（2019）琼01行终205号上诉人(原审被告)海口市自然资源和规划局，住所地海南省海口市秀英区长滨路市政府第二行政办公区15栋北楼。法定代表人龙舒华，局长。委托代理人陈颖斌，该局工作人员。委托代理人吴悦，海南天皓律师事务所律师。上诉人（原审第三人）海南德海房地产开发有限公司，住所地海口市龙华区龙昆南路2号德海商业大厦裙楼。法定代表人陈伟健，总经理。委托代理人专磊、王薇娜，国浩律师（海南）事务所律师。被上诉人（原审原告）海南龙成房地产有限公司，住所地海口市机场东南宝路龙翔大厦七楼。法定代表人郑志晏，董事长。委托代理人杨建峰，北京康达（海口）律师事务所律师。上诉人海口市自然资源和规划局（简称市资规局）、海南德海房地产开发有限公司（简称德海公司）与被上诉人海南龙成房地产有限公司（简称龙成公司）撤销颁发房产证行为一案，不服海口市秀英区人民法院作出的（2019）琼0105行初2号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。原审判决查明：本案龙成公司原名称为海南省饲料公司、海南省饲料房地产开发公司。1992年9月2日，龙成公司与海南省建筑工程总公司直属工程公司（后该司将项目移交海南宏辉房地产公司[简称宏辉公司]）及部队企业海南鸿达房地产综合开发公司合作开发由海南军区位于海口市××路交汇处南侧约30亩土地，共同建设“南方国际大厦”。1993年10月12日，海南军区后勤部将上述土地转让给龙成公司及宏辉公司。在项目建设过程中，根据规划的需要，在项目的东南侧应修建机动车道出入口作为消防通道。为此，1995年11月9日，项目合作方宏辉公司与广州军区海南企业管理局签订《合作协议书》及《补充协议书》，向该局购买与项目相邻的1亩土地（包括地上1100平方米建筑物）作为小区交通道路使用。随后，龙成公司拆除了该地上原有的二层员工宿舍楼并建起围墙，但临街的三层铺面（即本案争议的德海商业大厦）涉及拟修建道路的部分房产没有拆除。由于上述1亩土地属于“军产”，在当时未能办理土地交易过户手续。2004年3月16日，海口市处置积压房地产工作小组办公室关于“南方国际大厦”项目协调会的会议纪要以及海口市规划局2004年4月15日作出的市规函（2004）259号《关于暂缓办理龙成公司《建设用地规划许可证》的函》，均对龙成公司购买上述1亩土地及未能办理过户手续的事实予以确认。2007年，南方工贸海南实业公司（原广州军区海南企业管理局）破产清算，海口市国土资源局（简称原国土局，现海口市自然资源和规划局）经报海口市人民政府（简称市政府）批准，同意南方工贸海南实业公司破产清算组将位于海口市××路，四至范围为东至龙昆南路，南至海南外经实业开发公司，西至南方工贸海南实业公司，北至海南军区后勤部，用地面积为1816.56平方米的土地挂牌出让。2007年9月21日，德海公司通过竞买取得上述包括三层临街铺面在内的1816.56平方米土地（即德海商业大厦所在土地）使用权，并于2011年3月31日取得由市政府颁发的002820号土地证，土地登记用途为商服用地。2011年11月14日，经海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室审核同意，住建局向德海公司颁发了涉案房产证，房产面积为3702.66平方米。2012年7月，龙成公司在争议地上施工，被德海公司阻拦。龙成公司在得知市政府已向德海公司颁发了002820号土地证后，以该证的颁发侵害了龙成公司的合法权利为由，向海口市中级人民法院（简称海口中院）提起行政诉讼，要求撤销该土地证。案经海口中院一审，海南省高级人民法院终审，均以土地面积存在重合为由，判决撤销德海公司的002820号土地证，并限期市政府在三个月内重新作出行政行为。判决生效后，原国土局撤销了德海公司持有的002820号土地证，但至今未重新作出颁证行为。2018年9月11日，龙成公司偶然从海南新京海拍卖股份有限公司第20180917期拍卖公告中获悉，德海公司所有的德海商业大厦裙楼，建筑面积为3702.66平方米的房产被委托拍卖，且住建局已为德海公司颁发了涉案房产证。龙成公司认为原住建局颁发的涉案房产证损害其合法权益，遂向原审法院提起行政诉讼。根据海口中院（2013）海中法行初字第2号（简称2号判决）《行政判决书》认定，2012年6月15日，原国土局在向德海公司作出的市土资籍字（2012）373号《关于南方国际大厦用地问题的复函》中称：“龙成公司在建停缓建工程南方国际大厦项目占用了德海公司002820号土地证项下用地面积497.70平方米土地,其中建筑物实体占用65.1平方米,项目施工占用432.6平方米”。经原审法院现场实地察看，目前被占用的土地已被龙成公司平整硬化。“南方国际大厦”因消防未通过验收，至今尚未投入使用。原审判决认为：本案当事人争议的焦点是龙成公司是否具有诉讼主体资格，龙成公司的起诉是否超过起诉期限，市资规局向德海公司颁发涉案房产证的行为是否全法。经庭审质证后确认，首先，判断龙成公司是否具有本案的诉讼主体资格，应首先明确涉案德海商业大厦三层铺面的部分房产是否在龙成公司购买的1亩土地的用地范围内。本案龙成公司在修建“南方国际大厦”过程中，根据规划需要，向原广州军区海南企业管理局（南方工贸海南实业公司）购买其与项目相邻的1亩土地作为项目南侧机动车出入口及消防通道，该事实已先后被海口市处置积压房地产工作小组办公室的会议纪要，海口市规划局作出的函件以及法院的生效判决予以确认，市资规局及德海公司也予以认可。只是该转让行为涉及到“军产”而未能及时办理土地过户手续。争议的焦点在于龙成公司购买的1亩土地中是否包含德海商业大厦的部分房产。根据已被市资规局撤销的德海公司原持有的002820号土地证上的附件红线图显示，涉案土地呈“7”字长条形，面积为1816.56平方米；东面临龙昆南路，北面与龙成公司修建的“南方国际大厦”相邻，除临街的德海商业大厦三层铺面所占用的土地外，北面的497.70平方米土地已被龙成公司纳入“南方国际大厦”项目，作为该项目的通道被平整硬化，仅剩本案争议的部分临街铺面没有被拆除。龙成公司购买1亩土地的目的是根据规划要求修建南侧出入口及消防通道，如果通道不能与南面的龙昆南路连接，则龙成公司购买这1亩土地没有任何实际意义。而要与龙昆南路连接，则必须要拆除德海商业大厦的部分临街铺面。此外，根据当初签订的《合作协议书》，龙成公司购买的1亩土地包括地上原有1100平方米的房屋，如果不包括临街的三层部分铺面，在1亩土地上仅原有的二层宿舍楼的面积就达到1100平方米也与常理不符。因此，应认定龙成公司当初购买的作为消防通道的1亩土地就包含了德海商业大厦临街铺面的部分土地及地上房产。由于消防通道不能贯通，致使该项目至今未能通过消防验收并投入使用。市资规局向德海公司颁发涉案房产证，将德海商业大厦临街三层铺面全部登记在德海公司名下，该行为与龙成公司自身利益的实现紧密相关，具有法律上的利害关系，因而龙成公司具有本案的诉讼主体资格。其次，市资规局的颁证行为是否合法。市资规局经市政府同意，将南方工贸海南××组面积3702.66平方米的房产及1816.56平方米土地委托挂牌出让，德海公司通过公开竞价后竞得，其来源合法。市资规局据此经海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室审核后，向德海公司颁发涉案房产证的行为并无不当。但南方工贸海南实业公司破产清算组在将上述土地及房产交市资规局挂牌出让过程中，显然是忽视或者是遗漏了曾经向龙成公司转让涉案1亩土地及相应房产的事实，没有将这一部分予以扣除，造成该部分土地及房产被重复转让，致使市资规局的颁证行为损害到龙成公司的合法权益。因此，市资规局在向德海公司核发涉案房产证前未能查明上述事实，其颁证行为属认定事实不清，主要证据不足，依法应予撤销。第三，龙成公司的起诉是否超过法定起诉期限。本案龙成公司因市政府向德海公司颁发002820号土地证的行政行为，向海口中院提起行政诉讼，要求予以撤销。在土地证与房产证分别由两个行政机关分开办理期间，龙成公司对颁发土地证的行为提起行政诉讼，并不必然推断出龙成公司就已经知道或者应当知道市资规局已向德海公司颁发了涉案房产证的事实，进而认定龙成公司的起诉超过法定期限。在市资规局提交的现有证据无法证明龙成公司何时知道或者应当知道被诉行政行为的情况下，从保护当事人诉权的角度出发，应认定龙成公司从其自认的涉案房产被公告拍卖时起计算本案的起诉期限，即从2018年9月11日至提起本案诉讼的2018年11月21日。因此，龙成公司提起本案诉讼，并未超过法定起诉期限。综上，龙成公司起诉的理由成立，原审法院予以支持；市资规局的辩解理由与事实不符，且于法无据，原审法院不予采纳；其向德海公司颁发的涉案房产证认定事实不清，主要证据不足，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决撤销市资规局于2011年11月14日向德海公司颁发的证号为海口市房权证海房字第XXXX号《房屋所有权证》。案件受理费人民币50元，由市资规局负担。上诉人市资规局上诉称：一、原判决认定基本事实不清、证据不足，被上诉人与本案被诉行政行为缺乏利害关系，其不具有诉讼主体资格。被上诉人主张其通过向原广州军区海南企业管理局购买了与其“南方国际大厦”项目相邻的1亩土地使用权及地上附着物所有权。然而，被上诉人提交的证据中未见其购买的房屋部分包含德海商业大厦。并且，被上诉人在2011年向海口中院提起的（2013）海中法行初字第2号一案中，也并没有提到临街的德海大厦已一并转让。因此，被上诉人未能提供充足的证据证明其享有德海大厦所有权。原审法院认系基于被上诉人的表述所作出的推断，缺乏证据支持,属于认定基本事实不清，证据不足。被上诉人提供的证据不足以证明其与本案被诉行政行为存在利害关系，其不具有诉讼主体资格，应依法驳回起诉。二、涉案颁证行为认定事实清楚，证据充足、程序合法、符合法律规定。上诉人经市政府同意，将南方工贸海海南实业公司位××路.56平方米土地委托挂牌出让，德海公司通过公开竞价后竞得，其来源合法。2011年，德海公司通过海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室申请为德海大厦办理房屋所有权证，该项目已取得质量检验报告，经历史遗留办向包括上诉人在内的各行政主管部门征询意见后核发房屋所有权证。退一步讲，即使被上诉人依据《合作协议书》及《补充协议书》取得对涉案房产的请求权，也仅为合同债权。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，被上诉人享有的合同债权不能对抗已经发生法律效力的物权。如南方工贸海南实业公司清算组的清算行为侵害了被上诉人的合法权益，被上诉人可以通过民事途径解决。综上请求：1、依法撤销一审判决；2、依法驳回被上诉人的起诉；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。上诉人德海公司上诉称：一、龙成公司无任何证据证明其对德海商业大厦及相关土地具有合法权属及与涉案颁证行政行为存在利害关系，一审判决认定龙成公司系本案适格诉讼主体，错误。二、一审判决认定龙成公司的起诉未超过法定起诉期限，与事实不符。1.德海商业大厦于2011年合法取得房屋权属证书，龙成公司自2011年以来，从未向有关部门申请办理房屋所有权证或向法院提起诉讼；2.2012年底，龙成公司向法院提起撤销德海公司国有土地使用权证之诉，其应当知道涉案颁证行为的作出。三、一审判决对关键事实及证据的认定，均系主观臆断。（一）一审判决对证据认定与关联生效判决矛盾，对证据的认定错误。一审判决对龙成公司提交相同证据的认定均与2号判决的认定矛盾。（二）一审判决对事实认定均系主观臆断。1.一审判决认定：1100平方米房屋包含德海商业大厦的临街铺面，无证据证明。（1）本案中，既没有任何证据能够证明广州军区海南企业管理局与宏辉公司相邻土地之北端的具体位置，也没有任何证据能够证明从什么地方开始计算“进深10米”，更没有任何证据证明1.0亩土地的具体四至；（2）协议还约定了土地使用的四至范围须附图经双方确认。龙成公司提交的证据，无原件，无土地四至附图；（3）2号判决认为龙成公司提交的《合作协议书》与涉案土地无关；（4）1亩地约为666.67平方米，在该面积上存在1100平米二层房屋与常理相符。2.一审判决认定：是清算组遗漏了曾向龙成公司转让1亩土地的事实，属于偷换概念，无证据证明。（1）无证据证明龙成公司已购买1亩土地及相应房产、具体方位、四至、与德海商业大厦房产证有利害关系等事实；（2）直接想象德海商业大厦1816.56平方米必然包含1亩土地及地上建筑物；（3）《说明函》系南方工贸海南实业公司破产清算组向原国土局出具的说明，函件明确德海公司资产含有海口市龙昆南路2号临街三层铺面，铺面土地面积1816.56平方米；（4）龙成公司并未提交任何证据证明1亩土地已交付及“购买”行为已生效。3.一审判决认为：涉案房产证的颁证档案，不能真实的反映涉案土地房产的实际情况以及原告曾经购买其中1亩土地的事实，违反法律规定。（1）原国土局依法审查申请材料，同时在颁证审核过程中向市政府、历史遗留办等部门致函查证，已尽足够注意义务，颁证行为合法合规；（2）在利害关系人不主张自身权利情形下，颁证机关无法查验房产牵涉的所有法律关系。4.一审判决认为：会议纪要能证明原告购买项目东南侧1亩土地作为车道出入口的事实。（1）《合作协议书》约定的“1亩土地”为“项目北侧”，功能为“作小区交通道路使用”，然而《会议纪要》已将“北侧”更改为“东南侧”，由“作小区交通道路使用”更改为“作车道出入口”；（2）会议纪要系记录人员根据参会人员口头表述记录形成，非确认所有权凭证。5.一审判决认为：生效行政判决基于市政府向德海公司颁发002820号土地证侵犯龙成公司合法权益，土地存在重合为由，判决撤销该土地证，属于断章取义。（1）2号判决撤销土地证理由为“可能存在权属争议”，而非“侵犯原告合法权益”；（2）生效行政判决并无表述：市政府的颁证行为侵犯龙成公司合法权益；（3）一审判决刻意忽略重新颁证判项，造成德海公司土地证系侵犯他人权益而被撤销收回的错误印象；（4）无任何证据证明龙成公司权益合法。6.一审判决认为：北面的497.70平方米土地已被原告纳入‘南方国际大厦’相邻，作为该项目的通道被平整硬化，仅剩本案争议的部分临街铺面没有被拆除，造成消防通道不能贯通，致使该项目至今未能通过消防验收并投入使用，无证据证明。（1）无法从002820号土地证附件红线图上看出“本案争议的部分临街铺面需要拆除”，哪几间铺面应被拆除；（2）关于497.90平方米，本案一审判决却作出与《关于征询南方国际大厦意见的复函》及《关于南方国际大厦用地问题的复函》相反认定表述；（3）海口市公安消防支队明确载明：南方国际大厦非系消防通道不能贯通，而是其自身存在违建、资金断裂等情形。7.一审判决认为：原告提交的证据共同证明该1亩土地的地上包括临街的德海商业大厦部分铺面。该认定严重歪曲事实，无任何证据。（1）已生效判决书龙成公司提交同样的证据，均认定因与案件无关，对其不予认可；而本案乃土地上房屋所有权证颁证行为是否合法之诉，证据更与本案无关，一审判决却全部作为认定案件事实的依据，错误！（2）如前述，龙成公司据以主张的《合作协议书》无法直接得出该1亩土地的地上包括临街的德海商业大厦部分铺面”的结论。四、一审判决适用法律错误。（一）判决适用《行政诉讼法》第七十条第（一）项撤销德海公司房屋所有权证，依据不足。1.一审判决认定“德海公司房产来源合法，原审被告颁证行为并无不当”，却又接着认为“原审被告颁证主要证据不足，依法应予撤销”，前后矛盾，明显适用法律错误。（二）一审判决对事实的查明认定，违背《物权法》规定。根据《物权法》第九条之规定，龙成公司在无合法权属登记的情况下，无法得出其对1亩地及地上建筑物享有所有权。即便龙成公司依据《合作协议书》主张其已“购买”1亩土地，龙成公司不确定的的债权无法优先于已经合法登记的德海公司所享有的物权。五、一审判决撤销涉案房产证，违反了相关司法解释的明确规定。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”，一审判决应当确认涉案颁证行为违法，而不是撤销。一审判决撤销涉案颁证行为明显与上述规定相悖。综上，请求法院：1.依法撤销一审判决，改判驳回龙成公司起诉；2.本案一审、二审诉讼费用均由龙成公司承担。被上诉人龙成公司答辩称：一、龙成公司原合作方宏辉公司已向原广州军区海南企业管理局购买涉案1亩土地（含地上拟拆除的1100平方米建筑物）用作南方国际大厦消防通道是不争的事实。龙成公司是本案德海商业大厦相邻方南方国际大厦的权益人，南方国际大厦在建设过程中因需要1亩土地作为消防通道，1995年11月9日龙成公司原合作方宏辉公司与原广州军区海南企业管理局签订《合作协议书》向该局购买相邻的1亩土地作为南方国际大厦的消防通道使用。因种种历史原因广州军区海南企业管理局未能完成土地上的房屋搬迁及清场,又因该地当时尚属“军产”未能及时办理过户手续。2004年海口市处置积压房地产工作小组办公室《关于“南方国际大厦”项目协调会的会议纪要》以及海口市规划局2004年4月15日作出的市规函（2004）259号《关于暂缓办理龙成公司的函》均对龙成公司购买涉案1亩土地及未能办理过户手续的事实予以确认。二、龙成公司购买的1亩土地及地上1100平方米建筑物包括德海商业大厦部分临街铺面。1、龙成公司原合作方宏辉公司向广州军区海南企业管理局购买1亩土地作为消防通道使用。合作协议也约定该1亩土地上的1100平方米建筑物需要全部拆除、清场，符合用作消防通道的目的。2、该1亩土地中的497.7平方米已交付给龙成公司纳入南方国际大厦项目范围，尚剩余约169平方米包含德海商业大厦临街铺面占用的部分。3、在龙成公司发现德海公司拟将德海商业大厦裙楼拍卖时向德海公司及拍卖公司提出异议，德海公司多次与龙成公司协商赔偿事宜，说明德海公司对于龙成公司已购买涉案的1亩土地及地上1100平方米建筑物，其中包括德海商业大厦部分临街铺面的事实是清楚也是认可的。4、龙成公司购买该1亩地的目的是作为南方国际大厦消防通道使用的，如果不拆除德海商业大厦的部分临街铺面，与龙昆南路贯通，则无法符合消防通道的要求。三、市资规局给德海公司颁发房产证的行为未尽到必要的审查义务，认定事实不清、证据不充分，已侵害龙成公司的合法权益，依法予以撤销。1、2001年至2004年期间海口市处置积压房地产工作小组多次召开关于南方国际大厦项目的相关协调会。原国土局、市规划局均为相关协调会的参加单位，对于龙成公司已购买涉案1亩土地并拟将地上1100平方米建筑物拆除作为南方国际大厦消防通道的事实十分清楚。市资规局对于德海商业大厦部分临街铺面已被龙成公司购买拟拆除作为消防通道的事实是清楚的。2、市资规局在给德海公司颁发房产证的过程中未查阅相邻方南方国际大厦相关档案及2004年相关会议纪要，其将德海商业大厦裙楼全部颁证给德海公司的行为已损害龙成公司的合法权益，依法应当撤销。四、本案中龙成公司不存在超过起诉期限的问题。龙成公司于2018年9月份偶然看到关于德海商业大厦裙楼的拍卖公告，才获悉市资规局已将德海大厦裙楼整体颁证给德海公司的事实。龙成公司于2018年11月份提起本案诉讼不存在超过起诉期限的问题。五、本案中德海公司并不属于善意第三人，不存在善意取得，一审判决正确。本案所涉的房产虽然是因南方工贸公司破产清算，原国土局对德海商业大厦所在土地挂牌出让，德海公司竞买取得。但德海公司并非对该项目不知情，德海公司参与了与德海商业大厦有关的所有活动，包括1995年龙成公司合作方宏辉公司购买涉案的1亩土地及拆除地上1100平方米建筑物用作消防通道的事实。其明知德海商业大厦部分临街铺面土地及建筑物属于龙成公司购买，拟拆除建筑物后作为南方国际大厦消防通道，而其故意隐瞒该事实，意图获取非法利益，其不属于善意第三人。综上所述，德海公司和市资规局的上诉理由不成立，应予驳回。本院审理查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。上诉人市资规局、德海公司提起上诉后，原审法院已将原审判决所列证据随卷移送本院。二审期间，上诉人市资规局、德海公司及被上诉人龙成公司均未提交新证据。本院认为：根据本案现有证据，无法查清涉案德海商业大厦三层铺面的部分房产是否在龙成公司购买的1亩土地的用地范围内。本案用以证明龙成公司取得涉案1亩土地使用权及地上临街三层商铺部分所有权的主要证据有：《合伙协议书》、《会议纪要》、《行政判决书》。首先，龙成公司的项目合作方海南宏辉房地产公司于1995年11月9日，与广州军区海南企业管理局签订了《合作协议书》。协议约定：广州军区海南企业管理局同意提供其与海南宏辉房地产公司相邻土地之北端边线进深10米，合1.0亩的土地给海××区使用，土地使用的四至范围须附图经双方确认；房屋补偿费以每平米900元计，共1100平方米，合计99万元。上述协议所涉1亩土地四至范围至今未得到协议双方的确认，且1100平方米的房屋所涉标的物并不明确。其次，《海口市处置积压房地产工作小组办公室会议纪要》“南方国际大厦”项目协调会仅所述：龙成公司的项目合作方海南宏辉房地产公司购买项目东南侧1亩地，作为南侧车道出入口。该会议对1亩地具体四至范围及地上建筑物均未提及。第三，（2013）海中法行初字第2号、（2014）琼行终字第199号《行政判决书》认定：德海公司名下1816.56平方米土地与龙成公司南方国际大厦建筑物有交叉重叠。生效判决并未明确认定重叠的地块为涉案1亩土地。综上，本案主要证据对涉案1亩地的具体方位及范围并无具体指向，结合本案其他证据也无法得出明确结论。本案原审认定事实不清，宜发回重审，由原审法院在重审时进一步查明相关事实。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（三）项的规定，裁定如下：1撤销海口市秀英区人民法院（2019）琼0105行初2号行政判决；2发回海口市秀英区人民法院重审。审 判 长 黄 勇审 判 员 张珂瑜审 判 员 吴 茜 二〇一九年十一月七日法官助理 杨 聪速 录 员 刘 璐附相关法律法规条文：《中华人民共和国行政诉讼法》窗体顶端第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。