江西省九江市中级人民法院行 政 裁 定 书（2019）赣04行终161号上诉人（原审原告）潘剑琼，女，1979年8月13日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。委托代理人王小艳，北京勇者律师事务所律师。委托代理人张先锁，江西擎天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）九江市八里湖新区房屋管理办公室，地址九江市长虹西大道兴城广场6号楼3楼,统一社会信用代码12360400MB046063X7。法定代表人蔡报罕，该单位局长。上诉人潘剑琼诉被上诉人九江市八里湖新区房屋管理办公室纠纷行政协议一案，不服江西省永修县人民法院（2019）赣0425行初35号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。原审查明，九江市政府委托九江市八里湖新区管委会，启动九江市八里湖片区棚户改造项目，项目范围包括：向阳街道通畔垄村3、4、5组、排山村7、8组，茅山头园艺分厂、邓家山、铁路宿舍等地。因原告潘剑琼未提供涉案房屋的土地使用权证，也没有其对涉案土地拥有使用权的有关材料，故被告对涉案房屋的补偿未按照房地合一的方式进行评估。2018年1月26日，原告潘剑琼与被告签订了《八里湖新区棚户区（城中村）改造项目畔湖片区房屋征收补偿安置（城房）协议书》，协议载明：“第一条、被征收房屋现状：1、乙方房屋坐落茅山头街道邓家山社区。2、乙方房屋总建筑面积484.62㎡,砖混结构484.62㎡。第二条、乙方自愿选择以下补偿安置方式：货币补偿。第三条、征收补偿1、房屋价值补偿金额942586元。（3）砖混结构484.62㎡，单价1945元/㎡;小计942586元。第四条、征收安置1、乙方选择货币补偿方式，甲方应付给乙方的房屋征收补偿、其他征收补偿款等补偿款共计1476879元。”2018年2月11日，被告将房屋征收款1476879元汇至潘剑琼账户。后原告得知与潘剑琼房屋在同一地块的其他人房屋征收价格比潘剑琼高好多，认为被告系乘人之危，欺骗了潘剑琼，故诉至本院。另查明，2018年1月9日受被告委托，江西省天禄房地产土地评估有限公司出具了《潘剑琼房地产分户报告》一份载明：“一、评估基本事项：…评估时点：5、2016年10月15日；6、评估标准：农房重置价；7、评估方法：基准价格修正法；8、评估依据：（1）、《国有土地房屋征收与补偿条例》、《房地产估价规范》、《九江市中心城区规划区内集体土地地上房屋征收与补偿安置实施办法》、《九江市中心城区国有土地上、集体土地上房屋征收补偿标准》、本项目房屋征收补偿安置方案和征收公告等相关法规和文件（2）、房屋测绘表及估价人员现场查勘表。9、二类地段集体土地上九成新房屋征收补偿基准价格与重置价格…二、估价结果：混合结构建筑面积484.62㎡，单价1945元/㎡，总价942586元；装修价值143448元，共计1086034元。”该分户报告“估价假设与限制条件和估价说明”第5条载明：本次估计假设估价对象的土地使用权性质为集体土地，房屋用途为厂房。2017年3月19日受被告委托，江西省天禄房地产土地评估有限公司出具了《茅山头集团农发公司房地产分户报告》一份载明：“一、评估基本事项：…评估时点：5、2016年10月15日；6、评估标准：房地合一价值；7、评估方法：成本法；8、评估依据：（1）、《城市房地产管理法》、《房地产估价规范》、《国有土地房屋征收与补偿条例》及九江市最新出台的相关法规及文件…二、估价结果：砖混结构建筑面积1138.18㎡，单价3733元/㎡，总价4248826元；砖木结构596.11㎡，单价3493元/㎡，总价2082212元；简易结构514.02㎡，单价3284元/㎡，总价1688042元，装修价值260504元，共计8279584元。”2018年2月8日，被告与农发公司签订了《八里湖新区棚户区（城中村）改造项目房屋征收补偿安置（城房）协议书》一份，载明：“…第三条、征收补偿：1、房屋价值补偿金额8019080元，其中：砖混结构1138.18㎡共计4248826元，砖木结构596.11㎡共计2082212元，简易结构514.02㎡，共计1688042元。2、其他征收补偿金额584594元。…综上，甲方应补偿乙方（农发公司）房屋征收款合计人民币8603674元。”该分户报告“估价假设与限制条件和估价说明”第5条载明：本次估计假设估价对象的土地使用权性质为国有农垦地，土地用途为农垦，房屋用途为厂房及办公用房。2017年10月20日，受被告委托，江西省天禄房地产土地评估有限公司出具了《茅山头集团张计仔房地产分户报告》一份载明：“一、评估基本事项：…评估时点：5、2016年10月15日；6、评估标准：房地合一价值；7、评估方法：成本法；8、评估依据：（1）、《城市房地产管理法》、《房地产估价规范》、《国有土地房屋征收与补偿条例》及九江市最新出台的相关法规及文件…三、估价结果：砖木结构189.35㎡，单价3493元/㎡，总价661400元；简易结构338.03㎡，单价3284元/㎡，总价1110091元，装修价值20630元，共计1792121元。”2018年2月8日，被告与张计仔签订了《八里湖新区棚户区（城中村）改造项目房屋征收补偿安置（城房）协议书》一份，载明：“…第三条、征收补偿：1、房屋价值补偿金额1771491元，其中：砖木结构189.35㎡共计661400元，简易结构338.03㎡，共计1110091元。2、其他征收补偿金额141958元。…综上，甲方应补偿乙方（张计仔）房屋征收款合计人民币1913449元。”该分户报告“估价假设与限制条件和估价说明”第5条载明：本次估计假设估价对象的土地使用权性质为国有农垦地，土地用途为农垦，房屋用途为厂房及办公用房。再查明，潘剑琼无涉案征收房屋所在土地的土地使用权证，也从未缴纳过涉案征收房屋所在土地的土地出让金。原审认为，行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政协议。公民、法人或者其他组织就土地、房屋等征收征用补偿协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。本案中，涉案的《八里湖新区棚户区（城中村）改造项目畔湖片区房屋征收补偿安置（城房）协议书》系行政机关为实现公共利益或者行政目标，与行政相对人达成的具有行政法上权利义务内容的补偿安置协议，应当属于行政诉讼的受案范围，需依照《中华人民共和国行政诉讼法》及有关司法解释并参照适用《中华人民共和国合同法》进行审理。本案的争议焦点有三点：一、被告在与原告签订行政协议时是否存在欺诈、乘人之危的情形。原告主张该房屋征收补偿安置协议是以欺诈、乘人之危的手段订立，但原告未提供任何证据证明该主张，潘剑琼在其本人诉被告行政协议一案中，也仅提交了其女儿在其签订合同时因病重在医院住院的证据材料，该证据系间接证据，并不能直接证明被告在与原告签订该协议时有欺诈、乘人之危的情形，再结合本案中补偿款原告已全额领取，原告认为房屋征收补偿安置协议是以欺诈、乘人之危手段订立理由不能成立，本院不予支持。二、原告与被告签订的协议中被拆迁房屋中砖混结构单价为1945元/㎡，是否对原告构成显示公平。1、原告陈述被告对原告的评估是按照集体土地上房屋的标准，而对同一块地，被告在对农发公司、张计仔进行评估时，是按国有土地标准评估的。经查，潘剑琼的《房地产分户报告》中载明本次估计假设估价对象的土地使用权性质为集体土地，房屋用途为厂房。农发公司、张计仔的《房地产分户报告中》载明：本次估计假设估价对象的土地使用权性质为国有农垦地，土地用途为农垦，房屋用途为厂房及办公用房。本院认为，原告的被拆迁房屋系在租赁农发公司的场地上自行搭建而来，原告没有提交其拥有拆迁房屋所在土地的使用权证，也无其他证据证实其拥有拆迁房屋所在土地的使用权，无论涉案土地是国有土地还是集体土地，原告都无法在房屋征收中获取到土地部分的征收补偿，被告据此委托评估公司按照农房重置价进行评估，对原告的涉案房屋中砖混结构的补偿单价为1945元/㎡，不包含土地征收价格符合情理，亦符合市场价中除去地价后房屋的价格。2、被告与农发公司协议中的房屋中砖混结构的单价为3733元/㎡，被告辩称该征收价格包含地上房屋及土地征收价格，原告对此有异议，认为农发公司的情况与原告相同，要求本院责令被告提交农发公司被征收房屋规划许可、房产及土地使用权证明文件。本院认为，被告对农发公司被征收房屋是否应按房地合一标准计算，不属于本案的审查范围，即使被告的上述征收标准有误，也不构成原告认为的显失公平的理由。三、被告在与原告签订协议时是否存在程序违法情形。原告在庭审中陈述被告从未向原告送达分户评估报告。经查，被告未提交证实其向原告送达了分户评估报告，亦在庭审中承认其未向原告送达分户评估报告，认为原告既然签订了补偿协议就相当于对评估报告无异议，有异议的话就不会同意签订补偿协议。分户评估报告的送达是行政征收当中的一项程序，当事人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。本案被告未向原告送达分户评估报告即与原告签订补偿协议，但该程序瑕疵不足据此否定补偿协议的效力，程序确有不当，但原告如对补偿协议中约定的价格不满，有拒绝签署或者缓一步签署，再行协商的权利。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一、二款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”涉案《八里湖新区棚户区（城中村）改造项目畔湖片区房屋征收补偿安置（城房）协议书》签订过程中，原告在协议上签字行为的法律意义是自愿接受补偿安置条件，其应对自己的行为承担法律责任，其事后提出相反主张的，应承担证明责任。本案中，原告没有提供充分证据证明双方订立协议时存在重大误解；也没有证据证明被告采用欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，违背其真实意思。原告没有提供涉案房屋的土地使用权证或者其他证明其对涉案房屋土地拥有使用权的证明材料，没有证据证明涉案补偿安置协议存在显失公平的情形。原告领取补偿款的事实，能够印证对涉案协议的认可，涉案补偿安置协议是双方真实意思表示，且不存在《合同法》第五十三条及五十四条规定的情形，双方签订的协议为有效合同，原告诉请本院判令变更涉案补偿安置协议及赔偿相应损失，缺乏事实根据和法律依据。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回原告潘剑琼的诉讼请求；案件受理费50元，由原告潘剑琼负担。原告潘剑琼不服一审判决，提起上诉称，一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法支持上诉人的全部诉讼请求。本院经审查认为，集体土地与国有土地上的房屋征收在程序、补偿标准以及适用法律规范等方面均有差异，一审法院未经查明所涉征收土地性质，径直作出判决属认定基本事实不清、证据不足，故本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销江西省永修县人民法院（2019）赣0425行初35号行政判决书；二、发回江西省永修县人民法院重审。一、二审诉讼费共计100元，退回原告潘剑琼。本裁定为终审裁定。审判长  王永宏审判员  张 伟审判员  商 宏二〇一九年十一月十三日法官助理蔡妃妃书记员肖鹏坤