江苏省江阴市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0281民初2987号 原告:江阴市城东街道任桥村村民委员会，住所地江阴市城东街道任桥村。 负责人:承瑞兴，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：费雪莲，江阴市扬子法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陆进兴，该村民委员会工作人员。 被告:陆海军，男，1974年10月10日出生，汉族，住江阴市。 委托诉讼代理人:奚若岚，江苏春申律师事务所律师。 委托诉讼代理人:严佳，江苏春申律师事务所律师。 原告江阴市城东街道任桥村村民委员会（以下简称任桥村委）诉被告陆海军土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告任桥村委的委托诉讼代理人费雪莲、陆进兴，被告陆海军及其委托诉讼代理人奚若岚、严佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任桥村委现本院提出诉讼请求：1.判令陆海军返还全部租赁土地，并清走地上物、恢复土地租赁前原状；2.判令陆海军支付自2015年1月1日起至判决发生法律效力之日止按每亩12000元/年计算25亩的土地占有使用费。 事实和理由：2013年12月30日，任桥村委与陆海军签订《协议书》一份，约定:任桥村委将原老村委南面一片闲置地计23亩租赁给陆海军使用，协议期限是2013年12月31日至2014年12月31日止，年租金标准为每亩12000元(合计每年租金为282000元);协议期内，陆海军未经任桥村委同意不得建造任何建构筑物(含水泥地)、不得转租第三方使用，否则任桥村委有权单方面终止协议，并收回土地。协议签订后，陆海军按约支付了土地租金，然而在协议履行期内，陆海军单方违反协议约定，不仅擅自搭建违章建筑，还私自侵占协议以外的集体土地1332平方米(计2亩)浇筑了水泥场地。为此，任桥村委于2015年4月24日对陆海军签发通知，告知协议终止要求其清退出场;后又多次联合国土、城管等多部门对陆海军进行制止，然而陆海军不但仍继续占用以上25亩土地，且在任桥村委不知情的情况下私自将土地转租给了第三方使用，虽经任桥村委劝阻亦无果。任桥村委认为，其与陆海军间的土地租赁关系合法有效，协议内容具有法律约束力。陆海军在协议履行期间擅自违约，且非法侵占任桥村委的其他集体土地，损害了任桥村委的合法利益，现双方租赁协议早已履行期限届满，陆海军理应退还全部土地，故任桥村委依据双方签订的协议约定及《合同法》等相关法律规定向贵院提起诉讼，望贵院支持任桥村委的诉讼请求。 被告陆海军辩称：1.他租赁的土地中有2.96亩土地已被任桥村委协调给江阴弘洲封头波纹管有限公司（以下简称弘洲公司）使用，该地上的建筑物也由弘洲公司建设，不应计算使用费，也不应由他负责拆除；2.他占用协议外2亩土地系任桥村委同意，且原为沟渠，不应计算使用费；3.他租赁的土地中7.8亩地被任桥村委破坏，无法使用，应扣除相应的土地使用费；4.任桥村委主张的使用费标准过高，且2015年的使用费已超过了诉讼时效；5.他不存在违约行为，不同意返还租赁土地，若法院判决返还，应对其搭建的建筑物予以补偿；6.任桥村委尚应返还其毛片款102069元及收取的山北土地租金25万元；7.因弘洲公司违法搭建被其他村民举报，致使其无法正常使用租赁土地，也应相应扣减使用费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定如下事实： 陆海军在2013年前就开始使用了涉案土地。 2013年12月30日，甲方（出租方）任桥村委与乙方（承租方）陆海军签订协议书，约定：任桥村委将原老村委南面一片闲置地约23.5亩租赁给陆海军使用。并且约定： 1．协议时间:2013年12月31日至2014年12月31日止。 2．土地临时使用租赁费为23.5亩×1.2万=28.20万元。 3．付款方式经双方议定，本协议期内的房屋租金、土地临时使用租赁费合计金额在签订本协议时一次性付清，共计28.20万元。 4．协议期内，①乙方不得建造任何建构筑物(含水泥地)；确需进行基本建设时，必须经街道和村同意，并且必须向村承诺，拆迁时不作任何补偿，产权归甲方所有。②乙方如因生产需要对房屋进行维修改造，应当先征得甲方同意后方可施工。维修费用由乙方自行承担，维修好后乙方在协议间有使用权，产权归甲方所有，租赁结束后不得拆除。 5．协议期内乙方不得转租第三方使用，否则甲方有权单方面中止协议，并收回房屋和临时使用的土地。 6．协议期内如遇政府征用和村集体使用。甲方提前二个月通知乙方，乙方应无条件服从甲方。租金以实际租用时间计算，余额由甲方退还给乙方，甲方不作任何形式补偿。 7．协议期内，乙方必须遵纪守法，依法经营，及时上缴有关部门收取的各项规费。协议期内所涉及的安全、环保等责任由乙方承担。 8．协议期满乙方如需继续使用所述房屋、土地，必须提前二个月告知甲方，在征得甲方同意的前提下再议下一期协议。 本协议一式叁份，双方签字盖章后生效，全部由甲方保管，乙方需用合同时可到甲方查询。合同复印无效。希共同信守。 签订协议后，陆海军进场使用，并浇筑了水泥场地，搭建了简易棚（其中东面两幢简易棚系协议签订前搭建）。 2014年4月29日，经村委会工作人员丈量后，陆海军将2.96亩土地交由弘洲公司使用，弘洲公司在该土地上建造了房屋。 2014年10月21日，陆海军支付了2013年场地占用费3万元及2014年场地租赁费28.2万元。 2014年11月21日，任桥村委在陆海军的租赁场地张贴了通知书，因陆海军未办理建设审批手续违法用地，要求自行整改拆除恢复原状。 2015年4月24日，任桥村委在陆海军的租赁场地张贴了通知，载明：因陆海军违法用地且租赁期满，要求其立即搬离租赁土地，同时拆除违法搭建，并向其主张超期租赁费用。 2015年8月3日，江阴市国土资源局高新区分局出具情况说明，载明:陆海军占用土地面积为2467平方米，其中占用任桥村集体土地1332平方米，占用山源村集体土地1135平方米。 2019年8月7日，本院组织了双方当事人进行了现场查勘，双方一致确认：陆海军的租赁面积为23.57亩。弘洲公司厂房与涉案土地相邻，其厂房占用了涉案土地2.96亩。陆海军主张的7.8亩土地2013年签署协议前破坏，现已恢复。 本院认为，任桥村委与陆海军签订的协议书系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。 租赁协议到期后，陆海军负有返还租赁土地、恢复土地原状的义务，陆海军在涉案土地上建设的房屋（不含协议签订前建造的两栋简易棚）应由陆海军自行拆除并返还租赁土地。但弘洲公司占用2.96亩土地建造厂房，该厂房与弘洲公司自有土地相连，无法区分。且陆海军将租赁土地交付给弘洲公司使用在村委会工作人员的见证下进行，应视为村委会予以同意。故不应由陆海军恢复原状后一并返还，应由任桥村委直接向弘洲公司主张权利。 因租赁土地上房屋较多，搬迁亦应给予陆海军一定的准备时间。本院综合考虑陆海军搬迁的难度以及建造物的面积，确定搬迁的时间为60日。 因陆海军在租赁土地上建设时未取得规划、建设等部门审批，租赁到期后陆海军要求出租人进行补偿于法无据，本院不予支持。 本案的争议焦点是：任桥村委主张的土地使用费是否能到支持。 租赁期满后，承租人不及时返还所租房屋的行为属于违约行为，出租人因承租人违约而受到的最直接的损失即该部分土地继续出租可获得的租金收益。现任桥村委主张按原租赁合同约定的租金标准来确定逾期返还的占有使用费，其依据是认为原租赁合同约定的租金标准与出租人的损失相当，陆海军未提供证据证明双方合同约定的租金标准高于市场行情，故本院对于任桥村委主张的使用费标准予以支持。 1．对于陆海军主张的2015年使用费已超过诉讼时效的主张。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。损害行为持续的，诉讼时效期间从损害行为实施终了之日起重新计算，现陆海军租赁到期后拒不退场，持续占有租赁土地，故本案不适用诉讼时效问题。 2.陆海军将租赁土地交付给弘洲公司使用在村委会工作人员的见证下进行，应视为村委会予以同意，故弘洲公司使用的土地不应由陆海军支付使用费。 3.双方当事人一致确认租赁土地中7.8亩土地在租赁协议签署前就破坏了，租赁协议签署时陆海军应为明知；陆海军也未提供证据证明因弘洲公司违法搭建被其他村民举报，致使其无法正常使用租赁土地的情形，故陆海军要求扣减使用费的请求本院不予支持。 综上，任桥村委主张土地使用费面积为20.61亩，即23.57亩减去弘洲公司使用的2.96亩；故使用费标准应计算为20.61亩×1.2万=24.73万元。 至于任桥村委要求陆海军支付其租赁范围外侵占的其它2亩土地的使用费，与本案不属同一法律关系，本案不予理涉，任桥村委可另行主张权利。 陆海军要求退回105069元毛片款与返还租金25万元与本案亦不属同一法律关系，本案不予理涉，陆海军可另行主张权利。 据此，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条之规定，判决如下： 一、陆海军应于本判决发生法律效力之日起60日内将租赁土地（扣除江阴弘洲封头波纹管有限公司占用部分）恢复原状，并将租赁土地返还给江阴市城东街道任桥村村民委员会； 二、陆海军应于本判决发生法律效力之日起10日内向江阴市城东街道任桥村村民委员会支付自2015年1月1日起至判决发生法律效力之日止按24.73万元每年计算的占有使用费。 三、驳回江阴市城东街道任桥村村民委员会的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17625元，由江阴市城东街道任桥村村民委员会负担2213元（江阴市城东街道任桥村村民委员会已预交17625元，本院予以退还15412元），由陆海军负担15412元，陆海军应负担的诉讼费部分于本判决发生法律效力之日起十日内汇入本院诉讼费账户（开户名称：江阴市财政局非税收入专户；开户账号：01×××44；开户银行：农村商业银行江阴农商银行营业部）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长 李  峰 人民陪审员 俞 小 萍 人民陪审员 顾 羽 鸣 二〇一九年十一月十八日 书 记 员 华佳慧子 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民法总则》： 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定： （一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险； （二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产； （三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费； （四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。