福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初7621号 原告（反诉被告）：张福娣，女，1981年4月3日出生，汉族，住永定区。 委托诉讼代理人：周伟生，福建倍铭律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：罗慧连，女，1981年4月20日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 原告张福娣与被告罗慧连定金合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张福娣的委托诉讼代理人周伟生、被告罗慧连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张福娣向本院提出诉讼请求：1、判令解除定金合同，罗慧连双倍归还张福娣定金100000元。2、判令罗慧连赔偿张福娣合理的律师费用10000元。事实与理由：2019年7月以来，张福娣与罗慧连就罗慧连位于龙岩市新罗区（德兴家和天下）1幢1802Ａ、1802Ｂ存量房买卖一事进行协商。2019年7月18日，双方就诉争存量房的价款初步达成一致，签订了购房定金合同，定金合同约定“甲方（即被告）保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵、…，甲方所述虚假或者存在任何经济纠纷，均由甲方承担，并赔付乙方（即原告）过程中的损失和双倍赔偿乙方已交付的预付款和其他款项…。”另外约定合同签订之日，乙方向甲方支付50000元作为购房定金，同时约定如一方违约，除适用定金罚则外，还应赔偿因一方违约给对方造成的所有经济损失。张福娣依约于签订合同当日支付50000元定金给罗慧连。随后，双方就诉争房屋买卖合同具体细节条款:房款支付，房屋交付，房屋转移登记（过户）及诉争房屋上存在的租赁合同及抵押合同处理进行多次多日磋商。然而，由于双方未能就诉争房屋房款交付，房屋租赁合同、抵押合同处理，房屋交付日期及房地产转移登记（过户）具体条款达成一致形成合意，最终没能签订诉争房屋买卖合同。鉴于双方最后未能就诉争房屋买卖达成合意，签订买卖合同。罗慧连不愿意继续磋商，张福娣也不愿意继续磋商，因此购房定金合同应解除。由于罗慧连欲出售的房产存在租赁合同等权属纠纷及权属瑕疵，同时存在经济纠纷，依定金合同，罗慧连应双倍归还张福娣支付的定金，罗慧连不同意，因此发生争议。张福娣认为，双方虽然签订了购房定金合同，张福娣依定金合同支付罗慧连50000元定金，双方具有买卖诉争房屋的意向签订了购房定金合同。但主要由于罗慧连欲出售的房产存在租赁合同等权属纠纷及权属瑕疵，同时存在经济纠纷，双方在随后的房屋买卖磋商中也未能就房款交付，房屋转移登记（过户），房屋交付日期等主要关键条款达成一致形成买卖合意，故双方房屋买卖合同未成立生效。罗慧连违反定金合同的承诺和保证明显具有过错，张福娣对此没有任何过错，根据合同法及其司法解释有关规定，罗慧连应承担相应的民事责任，为了维护合法权益，提起诉讼，请求判如所请。 罗慧连辩称，一、双方之间已就交房时间初步达成一致意见，张福娣主张因案涉房产存在租赁合同等权属纠纷及权属瑕疵，同时存在经济纠纷为由诉请罗慧连双倍返还定金无事实与法律依据，依法应不予支持。首先，在签订《购房定金合同》前，罗慧连已将案涉房产尚有租约且租约未到期的情形告知张福娣，张福娣是知情且同意的，不存在罗慧连恶意隐瞒案涉房产尚有租约这一事实。而关于张福娣主张的，案涉房产存在权属瑕疵，同时存在经济纠纷更无事实依据，案涉房产系罗慧连及丈夫马宗明依法购买并办理产权登记的合法财产，不存在任何权属瑕疵或经济纠纷。其次，双方间签订的《购房定金合同》未就交房时间进行约定，事后双方也就此事一直进行沟通协商，并且已就交房时间达成一致意见。罗慧连与张福娣在协商过程中虽因沟通问题，导致罗慧连错误将租约到期时间表述为9月底，并表示10月份可以交房。但罗慧连随后已及时告知张福娣租约到期时间为2020年9月，并表示经与租户协商可在2019年12月交房，张福娣及其丈夫陈东亦表示理解并同意变更交房时间，即双方之间已就交房时间达成一致意见，张福娣以罗慧连违反定金合同约定要求双倍返还定金没有事实与法律依据。另，从张福娣与罗慧连的微信聊天记录可知，在就购房相关事项需进行沟通时，罗慧连要求张福娣提供联系方式以便进行协商，张福娣提供的电话系为其老公的电话、并明确告知罗慧连“我老公”因此，罗慧连与张福娣老公的沟通、协商结果对张福娣产生法律效力。签订定金合同时，张福娣的老公也在现场，定金款也是由其老公账户转的。 此外，因张福娣一再要求，罗慧连已与承租户协商一致，承租户同意在2019年10月退房。退一步说，即使根据双方最初达成的2019年10月交房的约定，罗慧连仍可依约按时交房；相反，案涉交易中，罗慧连于2019年7月22日办理房产解押手续，所持房产证从定金协议签订之日起至今存放在住房置业担保中心，罗慧连一直在积极、努力履行相关义务、甚至表示可行就案涉房产办理网签等事项以确保交易的进行，但本案张福娣拒绝就购房款支付等事项与罗慧连进行协商、相反在交付时间达成一致意见后，却又单方表示不愿继续购房，张福娣单方违约在前。相对于罗慧连积极履行定金协议的行为，张福娣对购房款支付等问题避而不谈，而且在罗慧连2019年9月17日正式通知张福娣交付购房款并办理相关过户手续后，张福娣仍置之不理。综上，罗慧连不存在违约，张福娣以罗慧连违反定金合同约定为由诉请解除定金合同并双倍返还定金，无事实与法律依据。二、张福娣主张罗慧连承担1万元的律师费无事实与法律依据。首先，张福娣诉请律师费无合同依据，双方签订的《购房定金合同》未就律师费承担一事进行约定，张福娣当庭才提供委托代理合同，对律师费持异议。其次，如前所述，双方之间已就交房时间达成一致意见，现张福娣欲单方面解除合同、双方未能签订购房合同的过错在于张福娣，罗慧连无需承担1万元的律师费。再者，张福娣仅提供律师费发票，无法证实该费用是否实际发生以及该费用是否系因本案而产生的。退一步说，即使1万元律师费系因本案产生且实际发生，但双方之间争议的标的额仅为10万元，且案情简单，张福娣却因此向福建倍铭律师事务所支付1万元律师费过高。综上，罗慧连认为，双方之间已就交房时间达成一致意见，双方之间未能进一步签订购房合同的过错在于张福娣，现张福娣欲解除双方之间签订的《购房定金合同》并诉请罗慧连双倍返还定金无事实与法律依据，相反张福娣已交的5万元定金罗慧连有权不予返还，请求法院在查明事实的基础上依法驳回张福娣的全部诉讼请求。 罗慧连向本院提出反诉请求：1、解除罗慧连、张福娣于2019年7月18日签订的《购房定金合同》；2、判令张福娣支付5万元定金归罗慧连所有。事实与理由：张福娣主动联系罗慧连欲购买罗慧连所有的位于龙岩市新罗区（家和天下）1幢1802Ａ、1802Ｂ的房产（以下简称“案涉房产”）。双方经初步协商，罗慧连同意以185万元的价格将案涉房产出售给张福娣，同时，罗慧连明确告知张福娣因案涉房产尚存在租约，故无法在短期内交房，张福娣亦表示理解、同意。双方于2019年7月18日签订《购房定金合同》，约定罗慧连以185万元的价格将案涉房产出售给张福娣，同时，张福娣向罗慧连支付5万元购房定金，如一方违约，除适用定金法则外，还应赔偿因一方违约给对方造成的所有经济损失。合同签订后，张福娣通过其丈夫陈东的账户将5万元定金支付给罗慧连。随后，因案涉房产租约到期时间为2020年9月，但经罗慧连与租户沟通，租户同意在2019年12月退房，罗慧连及时将这一事实告知了张福娣。张福娣得知这一情况后，同意变更交房时间，并授权其丈夫陈东与罗慧连就具体交房时间事宜进行沟通，其丈夫同意交房时间定在2019年12月。但此后，张福娣却不同意2019年12月交房，并以此为由拒不与罗慧连协商支付剩余购房款、办理过户手续等事宜，为进一步促成交易，罗慧连多次与租客协商、在向租客承担提前解约违约责任后，方与租客达成一致意见，确定可于2019年10月退房，并明确告知了原告；此外，为促成交易，罗慧连还积极办理了案涉房产的解押手续，房产证留在置业中心并多次通知张福娣前来交付购房款及办理过户手续，但张福娣却表示不想再购买房屋，甚至以向人民法院提起诉讼的方式欲解除定金合同并要求罗慧连支付违约金。综上，罗慧连认为，张福娣违反《购房定金合同》的约定，不再购买案涉房产，根据《购房定金合同》的约定罗慧连有权没收其已经支付的5万元定金，请求法院查明事实，依法支持罗慧连的全部反诉请求。 张福娣对罗慧连的反诉辩称，罗慧连反诉请求没有事实和法律依据，依法不能得到支持，首先，张福娣不存在违反《购房定金合同》约定的事实存在，张福娣依《购房定金合同》约定支付给罗慧连定金50000元，并和罗慧连就诉争房屋房款支付、房屋交付时间、房屋转移登记等进行了多次多日磋商。但由于罗慧连至今未能如实披露诉争房屋上负担的租赁合同等他项物权，同时可能涉及案外人吴彬涛的租赁权及优先购买权纠纷等不可归责于张福娣原因，双方无法就房款支付、交房时间、房屋转移登记等形成合意达成一致最终签订买卖合同，房屋买卖合同没有成立及生效，因此罗慧连认为张福娣违约，主张张福娣支付的定金归其所有的反诉请求不能成立。其次，由于房屋买卖合同交易标的数额较大，为了防范交易风险，保证交易标的物没有权属纠纷及权利瑕疵，及后续双方继续磋商具体条款最终达成房屋买卖合同合意，签订买卖合同，通常交易双方先签订《购房定金合同》作为双方签订诉争房屋买卖合同的意向性合同，其法律地位类似于商品房买卖合同中的预约合同，故本案《购房定金合同》为预约合同，其成立及生效不等于房屋买卖合同的成立及生效。再次，张福娣与罗慧连的房屋买卖合同没有成立及生效。从双方提供的购房磋商微信聊天记录及通话录音可以看出，双方除了就房屋价款形成合意，并签订《购房定金合同》外，其他就房款交付，交房时间及房屋转移登记过户等房屋买卖必备主要基本条款始终没有形成有效的要约、承诺，即双方最终没有达成买卖诉争房屋的合意签订买卖合同。请求驳回罗慧连的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2019年7月以来，张福娣与罗慧连就罗慧连位于龙岩市新罗区（德兴家和天下）1幢1802Ａ、1802Ｂ存量房买卖一事进行协商。2019年7月18日，双方就诉争存量房的价款初步达成一致，签订了购房定金合同，定金合同约定“甲方（即被告）保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵、…，甲方所述虚假或者存在任何经济纠纷，均由甲方承担，并赔付乙方（即原告）过程中的损失和双倍赔偿乙方已交付的预付款和其他款项…。”另外约定合同签订之日，乙方向甲方支付50000元作为购房定金，同时约定如一方违约，除适用定金罚则外，还应赔偿因一方违约给对方造成的所有经济损失。张福娣依约于签订合同当日支付50000元定金给罗慧连。随后，双方就诉争房屋买卖合同具体细节条款:房款支付，房屋交付，房屋转移登记（过户）及诉争房屋上存在的租赁合同及抵押合同处理进行多次多日磋商。然而，由于双方未能就诉争房屋房款交付，房屋租赁合同、抵押合同处理，房屋交付日期及房地产转移登记（过户）具体条款达成一致形成合意，最终没能签订诉争房屋买卖合同。 以上事实，有张福娣提供的购房定金合同复印件一份，中国建设银行转账电子回单，微信聊天记录，诉讼委托代理合同及发票；罗慧连提供的微信聊天记录，通话录音光盘及纸质录音内容，产权材料收件收据等证据证实，及当事人在庭审中的陈述在案佐证。 本院认为，张福娣、罗慧连为买卖位于龙岩市新罗区（德兴家和天下）1幢1802Ａ、1802Ｂ存量房一事，于2019年7月18日双方签订了《购房定金合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效。但该合同仅就购房成交价格及定金进行了约定，是定金合同。双方对房屋的交付、房产过户、房款支付及违约责任等内容均未约定，尚未签订房屋买卖合同。定金合同签订后，造成未签订房屋买卖合同的原因系双方对房屋交付的时间、办理房产过户手续、房款支付情况等问题未能达成共识所致。对此双方均有一定过错。现双方均提出解除购房定金合同，本院予以准许。因不可归责于各方的原因而导致未签订房屋买卖合同，依法不能适用定金罚则。出卖人罗慧连应当将已收取的5万元定金返还买受人张福娣，其余损失各自承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下： 一、解除张福娣与罗慧连于2019年7月18日签订的《购房定金合同》； 二、罗慧连应于本判决生效之日起十日内返还张福娣50000元。 三、驳回张福娣的其他诉讼请求。 四、驳回罗慧连的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2500元、减半收取为1250元，由张福娣负担600元、罗慧连负担650元；反诉案件受理费1050元，减半收取525元，由罗慧连负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审判员  李华文 二〇一九年十一月十八日 法官助理赖芳芳 书记员卢晓青(代) 附： 一、相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条【双方违约的责任】当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。 债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。