福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽02民终4617号 上诉人（原审原告）：马艳春，女，1977年6月11日出生，回族，住甘肃省兰州市城关区。 委托诉讼代理人：邓德贵，福建金海湾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林远强，福建金海湾律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：明发集团有限公司，住所地福建省厦门市思明区前埔中路327号明发集团大厦30层。 法定代表人：黄焕明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑敏婷，该公司工作人员。 上诉人马艳春因与被上诉人明发集团有限公司（以下简称明发集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院(2019)闽0203民初7058号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马艳春的委托诉讼代理人林远强、被上诉人明发集团的委托诉讼代理人郑敏婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马艳春上诉请求：撤销原判，改判支持其一审提出的第一项至第四项诉讼请求或发回重审；被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决未查明明发商业广场D区消防验收合格的具体时间，错误认定明发商业广场工程项目于2006年竣工验收合格，导致错判。未经消防验收合格的建筑工程不符合交房条件，本案包括讼争房屋在内的工程项目消防验收合格时间为2007年4月29日，讼争房屋具备交付条件应为2007年4月29日之后的综合验收日，明发集团逾期交房时间自2006年1月31日至2007年4月29日，逾期时间达450天。二、明发集团的逾期交付行为已构成根本性违约，马艳春依照合同约定享有解除合同的权利。马艳春至今未接收讼争房屋，以自己的行为表明解除合同的立场。三、明发集团欲交付给马艳春的讼争房屋面积减少绝对值达到10%，马艳春依法享有解除合同的权利。四、案涉合同解除后，明发集团应赔偿马艳春的实际损失，合同约定的违约金明显过低应依法调整。 明发集团答辩称：一、马艳春以未经消防验收为由主张解除买卖合同以及答辩人的赔偿责任无事实及法律依据，应当予以驳回。消防验收合格并非案涉房屋约定的交付条件，也不是法定的交房条件。二、马艳春以面积减少为由主张解除买卖合同并要求明发集团承担责任无事实及法律依据。三、马艳春主张的合同解除权已超过行使期限，依法应予驳回。其于2019年4月1日向法院起诉要求解除合同，已超过法定的解除权行使期限。四、马艳春主张的因答辩人逾期交房产生的损失及预期损失无任何事实及法律依据，应予驳回。 马艳春向一审法院起诉请求：1.解除马艳春与明发集团签订的0323329号《商品房买卖合同》；2.明发集团向马艳春返还购房款228090元；3.明发集团向马艳春支付因明发集团逾期交房产生的损失215785.69元；4.明发集团向马艳春支付因明发集团逾期交房产生的预期损失93773.03元[具体以（2015）湖民初字第2739号判决书确定的马艳春应当支付明发集团的数额为准]；5.明发集团向马艳春支付逾期交房违约金8850元；6.明发集团向马艳春支付逾期未协助办理产权登记违约金4425元。 一审法院认定事实：2005年2月26日，马艳春（买受人）与明发集团（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（编号0323329），约定如下：出卖人将本案讼争的明发商业广场地下一层506号房屋出售给买受人，该房屋用途为办公，建筑面积共25.77平方米，单价为17000元，总价为438090元；以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在1%（含1%）内时，上述房价保持不变；（2）面积误差比绝对值超过1%时，每平方米单价保持不变，总房价款按实际面积调整；（3）买受人应在出卖人发出、刊登办理权属登记书面通知、公告后的60天内与出卖人结算面积差价款，买受人未补足面积差价款之前，无权要求出卖人协办产权，且仍须按应补交面积差价款的日万分之三承担违约责任；买受人于2005年2月24日前支付228090元，余款21万元办理银行按揭；出卖人应当在2006年1月31日前将讼争房屋交付买受人使用；除本合同约定的特殊情况下，出卖人如未按本合同规定的期限将讼争房屋交付买受人使用，逾期不超过120日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；买受人应在出卖人发出、刊登办理房屋权属登记书面通知、公告后的60天内，将办理权属登记需由买受人提供的资料及相关费用送交出卖人；出卖人应当在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，若出卖人在约定的时间内向房屋权属登记机关提供了需由出卖人提供的办理权属登记的相关资料，视为出卖人已依约履行了办理房屋权证之义务。 2005年2月26日，明发集团向马艳春开具一张金额为228090元的发票，确认收到讼争房屋购房款228090元。2005年，马艳春投保一份个人贷款抵押房屋综合保险，保险金额为21万元，保险费为1363元。 2005年11月8日，马艳春与中国建设银行股份有限公司厦门江头支行（以下简称建行江头支行）、明发集团签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定马艳春向建行江头支行借款21万元用于购买讼争房屋，借款期限10年，本合同项下的抵押物为讼争房屋，明发集团为马艳春偿还借款本息提供连带责任保证担保。上述借款合同签订后，建行江头支行向马艳春发放了贷款，马艳春亦向建行江头支行偿还了部分贷款本息。 2006年，讼争房屋所在项目经竣工验收合格，讼争房屋取得商品房使用说明书和商品房质量保证书。明发集团先后于2006年8月和2007年6月两次登报通知明发商业广场业主办理交房手续，但马艳春未予办理。明发集团于2008年1月登报通知明发商业广场业主办理房屋权属证书，但马艳春亦未予办理。 2009年3月20日，因马艳春未依约偿付贷款本息，建行江头支行提起诉讼，厦门市湖里区人民法院（以下简称湖里法院）经审理作出（2009）湖民初字第1346号民事判决，判决马艳春返还建行江头支行借款本金170955.28元、支付利息和罚息，明发集团对借款、利息和罚息承担连带清偿责任。上述判决生效后，马艳春未完全履行判决确定的义务，明发公司于2014年4月14日代马艳春向建行江头支行偿付借款本息共计91549.03元。2015年4月28日，明发集团提起追偿权诉讼，湖里法院经审理作出（2015）湖民初字第2739号民事判决，判决马艳春支付明发集团代偿款91549.03元并赔偿利息损失，该案案件受理费2224元，由马艳春负担。 一审法院认为：马艳春与明发集团签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定出卖人应当在2006年1月31日前将讼争房屋交付买受人使用，而马艳春亦在诉状中自称明发集团于2006年1月23日通知马艳春办理交房，故明发集团并不存在逾期交房的违约行为，马艳春请求的逾期交房违约金、逾期交房损失及逾期交房预期损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。虽然明发集团交付的房屋建筑面积小于合同约定的建筑面积，但双方并未约定马艳春据此享有合同解除权。马艳春主张明发集团交付的房屋由双门面变成单门面，另一门面被用于装配公用配电箱，室内还有承重柱，但马艳春并未举证证明双方针对讼争房屋的门面、承重柱进行了特别约定，马艳春据此要求解除合同不能成立。明发集团已于2008年1月登报通知明发商业广场业主办理房屋权属证书，马艳春因其自身原因未予办理，距今已逾10年，即便明发集团存在逾期办证的违约行为，马艳春请求的逾期办证违约金也已超过诉讼时效，不予支持。综上，马艳春请求解除合同及返还购房款，亦缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：驳回马艳春的诉讼请求。案件受理费4655元，由马艳春负担。 本院二审期间，马艳春提交：另案中明发集团提供的证据目录及工程分区对照表、消防验收意见书、竣工验收记录和民事判决书，拟证明讼争房屋所在的明发商业广场D区于2007年4月29日经过消防验收合格，2006年12月25日的内部竣工验收不属于由职能部门共同参与的竣工验收，逾期交房违约金应计算至2017年4月29日止。明发集团对上述证据的真实性予以认可。 经审理查明，上诉人马艳春认为一审认定的讼争房屋所在项目竣工验收合格时间为2006年没有依据，一审遗漏查明讼争房屋所在项目消防验收合格时间。马艳春对一审查明的其他事实没有异议。被上诉人明发集团对一审查明的事实没有异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中马艳春自认明发集团于2006年1月23日通知办理交房。现马艳春以明发集团逾期交房450天、房屋面积减少达到10%为由主张解除合同。无论马艳春是否享有合同解除权，马艳春于2019年4月1日向法院起诉请求解除合同，都已超过解除权的行使期限。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据案涉《商品房买卖合同》的约定，明发集团应于2006年1月31日前将讼争房屋交付马艳春使用。马艳春于2019年4月1日主张逾期交房的损失、预期损失，亦已超过诉讼时效。一审法院对马艳春的诉求不予支持并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。马艳春的上诉缺乏依据，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费9176元，由马艳春负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 江 伟 审 判 员 郑文雅 审 判 员 彭亚奴 二〇一九年十一月二十九日 代书记员 巫粤峰 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。