河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初9610号原告：王国旗，男，汉族，1974年1月9日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：杨智丰，河南有道律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅焕阳，河南有道律师事务所律师。被告：白秀菊，女，汉族，1942年8月18日出生，住郑州市中原区。被告：卢修权，男，汉族，1997年6月16日出生，住郑州市中原区。二被告共同委托诉讼代理人：任文军，河南佐达胜律师事务所律师。原告王国旗诉被告白秀菊、卢修权房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王国旗及其委托诉讼代理人杨智丰、傅焕阳，被告卢修权、被告卢修权及白秀菊共同委托诉讼代理人任文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王国旗向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与卢国顺签订的《购房协议书》；2.请求依法判令二被告双倍返还原告定金人民币264000元；3.请求依法判令二被告返还原告购房款人民币178000元；4.本案全部诉讼费由二被告共同承担。事实与理由：2013年10月5日，原告与卢国顺（已故）签订《购房协议书》（以下简称为协议书），协议书约定将卢国顺拥有独立产权的位于郑州市嵩山路与农业路西南角的房屋120平方米以人民币伍仟伍佰元整每平方米的单价（￥5500元/平方米）出售给原告，原告须在签订该协议书时向卢国顺支付定金人民币贰拾万元（200000元），并且约定如因卢国顺违约需双倍返还定金的条款。协议签订前后，原告依约向卢国顺交付了人民币20万元定金并于2015年、2016年分两次给卢国顺交付购房款11万元。2017年卢国顺病故，卢国顺的继承人白秀菊、卢修权对于原告与卢国顺签订的《购房协议书》表示不再履行协议内容，原告曾多次找上述二被告协商，双方均未达成一致意见。为了维护原告的合法权益，特依法起诉。盼依法及时判决满足诉讼请求。被告白秀菊、卢修权共同答辩称，应依法驳回原告的诉求。一、基于被告白秀菊名下宅基地使用证（宅基地使用证号001643）取得的补偿安置房屋的面积，应认定为共同财产。1、依据《中华人民共和国土地管理法》第四十六条第二款之规定，应由被告白秀菊持宅基地证办理征地补偿登记。2、农村宅基地证依法按户登记使用的。作为家庭成员之一卢国顺所签订的《补偿安置协议》所享有的权利应视为共有。二、卢国顺与原告王国旗所签订《购房协议书》应认定为无效协议。依据《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见、第89条之规定，卢国顺擅自处分共有财产的行为应认定为无效。三、应驳回原告的诉求。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，原告并没有相应的证据证明其因该《购房协议书》支付了对价，故无相应对价予以返还。1、原告提供的中国工商银行其于2013年9月24日给卢国顺的20万元人民币与本案无关。因《购房协议书》签订于2013年10月5日，按交易习惯，应先签合同后履行合同义务且无相应的收据证明该20万元系履行《购房协议书》约定的款项。2、依据原告与卢国顺签订的《购房协议书》第二条规定：该协议仅约定双方在签订协议时，需支付20万元，其余款项在取得房产证后一次付清。故原告提供的其他支付凭证对应的款项与本案无关。《购房协议书》系无效协议，二被告不同意按照《购房协议书》履行。根据原、被告陈述及举证质证意见，本院认定如下法律事实：1、2013年10月5日，王国旗与卢国顺签订《购房协议书》，约定卢国顺将其拥有独立产权的位于郑州市嵩山路与农业路西南角的房屋（房屋所有权证编号：在建）、建筑面积大约120（平方米）以人民币伍仟伍佰元整每平方米的单价出售给王国旗；王国旗向卢国顺支付定金200000元，如王国旗原因造成的违约责任此定金不予退还，签订正式的房地产商品房买卖合同后，王国旗已付的定金自动转为购房款的一部分，剩余房款在取得房产证后一次性付清；卢国顺保证对出售的房屋拥有独立产权。如果该房屋为共有房屋，卢国顺则必须取得其他共有人的同意出售书面文件；自签订本协议起，卢国顺保证将该房屋按约定价格出售给王国旗；如果卢国顺违约，拒绝将房屋出售给王国旗，需双倍返还定金，如果王国旗违约，定金将不再退回。2、2013年9月24日，王国旗向卢国顺转账200000元。2015年12月19日，王国旗向卢国顺转账100000元。2016年10月12日，王国旗向卢国顺转账10000元。以上三笔共计310000元。3、2010年11月2日，卢国顺与郑州市朱屯村城中村改造指挥部签订编号为0389的《补偿安置协议》，该协议包含以下内容：卢国顺宅基地内有效建筑面积277.05平方米，回迁安置面积581.25平方米。4、2010年10月22日，卢钦若、白秀菊（××）与卢国顺（××）签订财产赠与协议一份，约定××卢钦若、白秀菊决定将属于自己所有的财产位于郑州市××××号房产（以拆迁安置后的实际办证房产面积和门牌号为××赠与卢国顺个人；卢国顺承诺其从父母处接受的财产为个人财产，同时应保证所接受赠与财产的完整性，不得作为卢国顺与其配偶的婚姻共同财产进行任何形式的处分和分割。2015年9月21日，郑州市中原区人民法院作出（2015）中民二初字第16号民事判决书，驳回卢钦若、白秀菊诉卢国顺关于撤销卢钦若、白秀菊与卢国顺签订的财产赠与协议的诉讼请求。5、2014年11月5日，郑州市中原区人民法院作出（2014）中民一初字第1406号民事调解书，该调解书包含以下内容：卢国顺与毛红茹自愿离婚，婚生子卢修权跟随卢国顺共同生活，卢国顺与毛红茹财产自行协商处理。2014年11月5日，卢国顺与毛红茹签订《离婚财产分割协议书》一份，该协议书包含以下内容：位于郑州市××××号因拆迁安置，回迁安置房屋面积共计581.25平方米（以实际回迁安置面积为××，双方均同意其中的120平方米归毛红茹所有。2015年8月11日，郑州市中原区人民法院作出（2015）中民一初字第906号民事判决书，驳回毛红茹诉卢国顺关于撤销毛红茹与卢国顺之间2014年11月5日签订的财产分割协议书的诉讼请求。2015年12月2日，毛红茹起诉卢国顺至郑州市中原区人民法院，请求解除毛红茹与卢国顺2014年11月5日签订的《离婚财产分割协议书》、重新分割得回迁安置房屋面积290平方米的，2016年2月17日，郑州市中原区人民法院作出（2015）中民一初字第2311号民事判决，驳回毛红茹的上述诉讼请求。6、登记在白秀菊名下的宅基地使用证显示：人口6人，用地面积0.291亩193.75平方米，土地性质集体，位置中原区朱屯村，发证日期1991年9月2日，已注销。卢钦若与白秀菊系夫妻关系，卢国顺系二人之子，卢国顺与毛红茹原系夫妻关系，卢修权系二人之子。卢国顺遗体于2017年1月7日在郑州市殡仪馆火化，卢钦若于2018年10月9日去世。7、郑州市个人房屋权属信息表显示，购房人卢修权，共有情况单独所有，房屋坐落中原区朱屯二街33号院8号楼2单元25层2501的房屋，建筑面积139.74，合同签订日期2019年6月6日。本院认为，关于原告向卢国顺转账310000元是否与本案有关的争议。二被告认可原告提交的原告向卢国顺的转账310000元交易凭证的真实性，但主张该转账与原告、卢国顺2013年10月5日签订的《购房协议书》无关，与本案无关。庭审中，原告陈述其与卢国顺之间，除了买卖房屋，没有其他经济往来。本院认为，原告提交的其向卢国顺转账310000元的交易凭证及其有关该310000系支付2013年10月5日《购房协议书》项下的购房定金及购房款的陈述的证明力大于二被告陈述的上述转账与2013年10月5日《购房协议书》无关的证明力，且原告的陈述及转账并不违背日常交易习惯，并符合原告与卢国顺2013年10月5日签订的《购房协议书》关于定金的约定，故本院认定，原告向卢国顺转账310000元，系支付2013年10月5日《购房协议书》项下的购房定金及购房款。关于2013年10月5日《购房协议书》是否有效的争议。二被告主张宅基地使用证登记在白秀菊名下、作为家庭成员之一的卢国顺签订的《补偿安置协议》项下所享有的权利应视为共有、卢国顺擅自处分共有财产，2013年10月5日《购房协议书》为无效协议。2010年10月22日，卢钦若、白秀菊将位于郑州市××××号房产赠与卢国顺个人，2014年11月5日，卢国顺与毛红茹均同意其中的120平方米归毛红茹所有，结合卢修权认可拆迁安置对象为卢钦若、白秀菊、卢国顺，本院认定，2013年10月5日，卢国顺与王国旗签订《购房协议书》时对《购房协议书》项下房屋享有处分权，故对二被告关于卢国顺擅自处分共有财产、2013年10月5日《购房协议书》为无效协议的主张，本院不予支持。二被告作为卢国顺的法定继承人，明确表示不同意按照2013年10月5日《购房协议书》履行，故对王国旗主张解除原告与卢国顺2013年10月5日《购房协议书》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二被告表示卢国顺债务大于遗产，放弃继承权，小于遗产，继承其遗产，故二被告应在继承卢国顺遗产的范围内清偿卢国顺债务。2013年10月5日《购房协议书》约定有定金条款，故原告卢国顺之法定继承人，即二被告双倍返还其定金人民币264000元，该定金132000元未超过上述《购房协议书》标的额的20%，故对原告该诉讼请求，本院予以支持。原告共向卢国顺转账310000元，扣除132000元定金，剩余178000元应视为原告向卢国顺支付的购房款，故对原告主张二被告返还原告购房款178000元的诉讼请求，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：解除原告王国旗与卢国顺签订的《购房协议书》；二、被告白秀菊、被告卢修权于本判决生效之日起十日内在继承卢国顺遗产的范围内返还原告王国旗双倍定金264000元、返还原告王国旗购房款178000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7930元，减半收取3965元，由被告白秀菊、卢修权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 陈 红二〇一九年十一月二十日书记员 仝新果