河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再670号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：李全锐，男，汉族，1966年11月29日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：裴琰，女，汉族，1968年2月26日出生，住河南省宜阳县。系李全锐之妻。被申请人（一审被告、二审上诉人）：王爱琴，女，汉族，1963年4月20日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：吕靖豫，河南省宜阳县法律服务所法律工作者。被申请人（一审被告、二审上诉人）：翟百岁，男，汉族，1960年1月13日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：吕靖豫，河南省宜阳县法律服务所法律工作者。一审第三人：洛阳华耀置业有限公司。住所地：河南省宜阳县寻村镇甘棠村新风小区。法定代表人：李万杰，该公司董事长。再审申请人李全锐因与被申请人王爱琴、翟百岁、一审第三人洛阳华耀置业有限公司（以下简称华耀公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服本院（2018）豫民终1341号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2019年6月18日作出（2019）最高法民申2306号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。李全锐及其委托诉讼代理人裴琰，翟百岁、王爱琴的共同委托诉讼代理人吕靖豫到庭参加诉讼。华耀公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。李全锐申请再审称，1.王爱琴、翟百岁与华耀公司签订的协议是无效协议。协议第三条约定了返本销售，而《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》规定，返本销售按刑法第176条定罪处罚；此外《商品房销售管理办法》和《河南省住房和城乡建设厅关于进一步规范商品房销售行为的通知》均明确规定房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。《商品房销售管理办法》虽然是部门规章，但也是在全国人民代表大会和国务院指导下制定的，和法律法规的立法宗旨是相同的，可以作为裁判的依据，应视为法律法规的强制性规定。如果认定返本销售合法，会助长恶意竞争危害国家利益和社会公共利益。因此案涉协议是无效的，二审法院认定案涉协议有效错误。2.二审认为翟百岁刷卡消费的POS机对应卡号账户是华耀公司，就认定该消费是购房款错误。且根据住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》及《河南省住房和城乡建设厅关于进一步规范商品房销售行为的通知》的相关规定，购房资金应存入商品房预售资金监管银行专用账户。案涉房款未存入资金监管账户，协议也应认定无效。3.宜阳县不动产登记中心为翟百岁、王爱琴出具的证明系伪造。翟百岁、王爱琴现在居住的房屋××自己在××北城区建造的，且使用的是国有土地，登记人为翟耀武，翟耀武是翟百岁的曾用名。请求：1.撤销二审判决；2.继续执行华耀公司名下宜阳县香山绿洲5号楼2单元302号房产；3.本案诉讼费由翟百岁、王爱琴承担。王爱琴、翟百岁辩称，案涉协议为有效协议。该协议不违背法律的强制性规定，也不损害国家利益及社会公共利益。该协议虽然未作备案登记，但根据物权法及最高人民法院对合同法的司法解释的规定，未登记备案不影响合同的效力；返本销售条款即使无效，也不影响合同其他部分的效力。对于房款交到监管账户问题，李全锐列举的部门规章及地方政府规章的规定，是针对开发商而言，华耀公司违反该规定，应由相关部门对其处罚，并不影响合同效力。对于案涉房款，王爱琴、翟百岁已经足额向华耀公司交纳，华耀公司认可。另外，李全锐所称的自建房，已经于2008年出售给我弟弟了。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，翟百岁、王爱琴对案涉房屋享有的民事权益，足以排除法院的强制执行，二审判决结果正确，应予维持。华耀公司未提供书面陈述意见。李全锐于2017年9月8日向河南省洛阳市中级人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：1.撤销一审法院（2017）豫03执异54号执行裁定，维持（2015）洛执字第224号之一裁定书对位于宜阳县香山绿洲5幢2单元302室房产（价值9万元）的裁定。2.诉讼费用由翟百岁、王爱琴负担。一审法院认定事实，李全锐于2015年以借款合同纠纷为由，将华耀公司、宜阳县鑫博商贸有限公司、洛阳华标商贸有限公司、李准、彭桃丽诉至该院，2015年5月20日一审法院作出（2015）洛民三初字第22号民事调解书，主要内容如下：1.双方确认华耀公司现欠李全锐借款本金559万元，利息从2014年10月12日以后计算，利率按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际付清为止。2.付款期限：华耀公司于2015年5月30日前还李全锐100万元；2015年6月30日前再还李全锐200万元；2015年7月30日前将剩余的本金259万元及利息全部还清（利率计算按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）。3.华耀公司、宜阳县鑫博商贸有限公司、洛阳华标商贸有限公司、李准、彭桃丽愿意对以上华耀公司欠李全锐借款本金559万元及利息承担连带清偿责任。4.若华耀公司未按以上还款期限向李全锐支付，李全锐可申请法院就全部债权申请执行。5.本案案件受理费50930元减半收取25465元由华耀公司负担。该民事调解书发生法律效力后，在李全锐申请强制执行过程中，2015年7月13日一审法院向宜阳县房地产管理局送达了（2015）洛执字第224号《协助执行通知书》，查封了华耀公司名下预售许可证号为宜房商预字第2012089号“香山绿洲”项目的5号楼、6号楼、7号楼、11号楼、12号楼、13号楼185套商品房。一审法院于2016年11月3日作出（2015）洛执字第224号之二执行裁定，将包括本案争议房产在内的23套房产以流拍价263.194万元交付申请人执行人李全锐，用以抵偿华耀公司、宜阳县鑫博商贸有限公司、洛阳华标商贸有限公司、李准和彭桃丽部分借款本金及利息。2017年1月3日，一审法院向宜阳县房管局下发《协助执行通知书》，解除对被执行人华耀公司名下包括本案争议房产在内的43套房产的查封，同时将上述43套房产过户到申请执行人李全锐名下。2017年5月22日，翟百岁、王爱琴对本案争议房产提出执行异议，一审法院于2017年8月4日作出（2017）豫03执异54号执行裁定，裁定中止对本案争议房产的执行，李全锐不服该裁定，提起本案诉讼。另查明，翟百岁、王爱琴提交的证据显示2013年3月6日华耀公司与王爱琴签订《协议》一份，该协议载明：华耀公司将本案争议房产以269396元出售给王爱琴，还载明：华耀公司在收到王爱琴总房款之日自2013年3月6日至2019年3月6日至6年满如数返还王爱琴所付总房款。翟百岁、王爱琴提交华耀公司2013年3月6日出具的《收据》一份，显示收到王爱琴5#楼2单元302室房款269396元。翟百岁、王爱琴还提交了户名为翟百岁的中国农业银行交易明细，该交易明细显示：2013年3月6日消费269396元。王爱琴与华耀公司未签订正式的商品房买卖合同，未备案，亦未办理过户。一审法院认为，王爱琴与华耀公司并未签订合法有效的商品房买卖合同，仅签订了一份《协议》，且该协议载明“华耀公司在收到王爱琴总房款之日2013年3月6日至2019年3月6日至6年满如数返还王爱琴所付总房款”，关于购房款，翟百岁、王爱琴提交的翟百岁中国农业银行交易明细不能显示系支付本案争议房产的购房款。本案争议房产登记在华耀公司名下，华耀公司并未与王爱琴办理所有权变更登记。王爱琴在本案诉讼过程中提交的证据不足以证明对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故李全锐依据一审法院已生效的（2015）洛民三初字第22号民事调解书执行华耀公司名下的本案争议房产，并无不当，李全锐的诉讼请求成立，依法予以支持。一审法院于2018年7月9日作出(2017)豫03民初219号民事判决：准许执行宜阳县香山绿洲5幢2单元302号房产。案件受理费4201元，由华耀公司负担。王爱琴、翟百岁不服一审判决，向本院提出上诉，请求：撤销一审法院（2017）豫03民初219号民事判决，终止对宜阳县香山绿洲5幢2单元302号房产的执行。本院二审除确认一审事实外，另认定以下事实：王爱琴、翟百岁提交的宜阳县房管局和宜阳县不动产管理局开具的证明、翟百岁通过POS机刷卡消费269396元的小票、银行业务收费凭证、银行存款明细查询单均客观、真实，本院均予以采信。上述证据足以证明王爱琴、翟百岁名下无其他居住用房，翟百岁刷卡消费的POS机对应卡号、账号是华耀公司所有，其已向华耀公司已交纳案涉房屋房款的事实。本院二审认为，翟百岁、王爱琴在法院查封之前虽然没有与被执行人华耀公司签订规范的书面房屋买卖合同，但双方签订的《协议》就案涉房屋的位置、房号、面积、总价款、付款方式及解决争议的方法等进行了明确的约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定情形，该协议应认定为有效的商品房买卖合同。且现有证据足以证实翟百岁、王爱琴所购案涉房产系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，已支付案涉房产的全部购房款，符合上述规定的全部法定条件，故翟百岁、王爱琴对案涉房产享有消费者物权请求权并足以排除法院的强制执行。本院于2018年11月30日作出（2018）豫民终1341号民事判决：一、撤销河南省洛阳市中级人民法院（2017）豫03民初219号民事判决；二、不得执行华耀公司名下宜阳县香山绿洲5幢2单元302号房产。一、二审案件受理费各4201元，由李全锐负担。本院再审期间，李全锐提交了：1.翟百岁的常住人口登记表（复印件），显示翟百岁曾用名翟耀武。2.翟耀武宅基用地补办审批书（复印件），显示1994年翟耀武在宜阳县××村乡下河头××组建房，于1997年补办国有土地用地手续。翟百岁对上述事实认可，但辩称该房屋已经卖给其弟翟兴武，但未办理相关过户手续。翟百岁在再审庭审中放弃案涉协议第三条关于返本销售的约定。另认定，在本案一审庭审中，翟百岁和华耀公司均确认涉案房屋交款当天就已交钥匙。本院再审认定的其他事实与一、二审认定的事实一致。本院再审认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，翟百岁已经于签约当天支付全部价款并占有房屋，符合上述（二）、（三）之规定。对于上述第（一）项规定，本院分析如下：该协议并非规范的商品房买卖合同文本，但从其约定内容看，有王爱琴、翟百岁购买房屋的具体位置、面积、价款、付款方式、争议解决方式等。虽然协议中无房屋交付条款，但双方均认可签订该协议时是现房销售，房款交清即交房。因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，及参照《商品房销售管理办法》第十六条规定，该协议可以认定为商品房买卖合同。该协议第三条约定了返本销售模式，李全锐主张该销售模式及房款未打入监管账户，违背《商品房销售管理办法》等规定，应认定无效。首先，《商品房销售管理办法》是部门规章，并非合同法第五十二条第五项规定的“法律、行政法规”，且该规章第四十二条规定的是对于房地产开发企业返本销售或变相返本商品房的，处以1万元以上3万元以下罚款，该规定系基于行政管理的需要而规制房地产开发企业一方，应为管理性规范。因此该协议作出返本销售的约定，不导致该协议无效。而《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》规定的是以返本销售的方式非法吸收资金达到一定条件的，以非法吸收公众存款罪定罪处罚，返本销售是非法吸收公众存款的手段，是否构成犯罪还要考量是否符合该犯罪构成，并非返本销售本身即为犯罪，从而认定民事合同无效。其次，即使该条款无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。且在再审时，王爱琴、翟百岁已放弃该条款约定的内容。因此，二审认定王爱琴、翟百岁与华耀公司签订有合法有效的商品房买卖合同，有事实和法律依据，并无不妥。对于上述第（四）项规定，本院分析如下：办理过户登记需要开发企业和商品房买受人共同为之。根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。没有证据证明涉案房屋已达办证条件，没有证据证明华耀公司积极履行过户义务，也没有证据证明王爱琴、翟百岁故意拖延办证，故现有证据不能认定未办理过户登记的责任在王爱琴、翟百岁一方。综上，二审认定基本事实清楚，判令不得执行案涉房产正确，应予维持，李全锐的申请理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》三百三十四条之规定，判决如下：维持本院（2018）豫民终1341号民事判决。本判决为终审判决。审判长  杜燕萍审判员  李 杰审判员  张 伟二〇一九年十一月二十日书记员  夏丹凤