福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽01民终7795号 上诉人（原审被告）：平潭长福文化地产有限公司，住所地福建省平潭县万宝路康德花园D3、D4座。 法定代表人：李福德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴玲玲，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮逸嫔，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑平，男，1989年5月10日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：薛素玲，福建志昂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周香香，福建志昂律师事务所律师。 上诉人平潭长福文化地产有限公司（以下简称长福公司）因与被上诉人郑平商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2019）闽0128民初4079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人长福公司委托诉讼代理人阮逸嫔、被上诉人郑平委托诉讼代理人周香香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长福公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法公正判决或发回重审；2.判令本案一、二审诉讼费用由郑平承担。事实和理由：一、郑平主张的违约金计算标准过高，明显高于造成的损失，应依法予以减少，郑平实际损失的金额应按照同地段同类房屋租金标准确定，根据福州中级人民法院相关案件二审判决书，有业主认为当地最高月租金在一千三百元左右，郑平请求的违约金明显高于该租金数额，应予以调整。二、郑平诉请要求长福公司回购并支付车位优惠劵面值缺乏事实和法律依据，依法应不予支持。1、郑平要求长福公司回购车位优惠券的申请已超过《优惠补充协议书》所约定的书面申请回购车位优惠券的有效期限，故因郑平自身原因最终未能使用、转让车位优惠券，不能要求长福公司回购车位优惠券。2、依据《优惠补充协议书》第五条第5款规定，在郑平按本协议及原合同约定办理交房手续后，在车位优惠券尚未使用、转让、回购前，郑平可书面申请长福公司代缴该商品房办理权属登记所需的契税和物业维修基金，长福公司代缴后郑平如需使用、转让、回购车位优惠券的，必须在使用、转让、回购车位优惠券前5天将长福公司代缴款项全额还给长福公司后方可使用、转让、回购车位优惠券。该条款的适用时间早于车位优惠劵使用、转让、回购的时间。 郑平辩称，原审认定事实清楚，适应法律准确，长福公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示且符合法律规定，对双方均有约束力。二、本案不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定调整违约金。该条款明确约定在商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，才能适用该条款，而长福公司与郑平签订的《商品房买卖合同》明确约定了逾期交房的违约金计算方法，故本案不应当适用该条规定，诉争房产的同地段同类房屋租金也不应当成为评判违约金的标准。三、双方签订的《优惠补充协议书》第五条第2款明确约定对于剩余车位优惠券的面值长福公司应当进行回购。长福公司主张车位优惠券的使用是附期限、附条件的，郑平未按照约定期限和条件提出回购申请，已丧失回购的权利。但从《优惠补充协议书》的条款来看，并未明确未按约定期限和条件提出回购申请即已丧失回购的权利，且《优惠补充协议书》是长福公司提供的，关于车位优惠券的使用及回购也均是以格式条款的形式出现，长福公司对其所主张的“附期限、附条件”的条款并未采取合理的方式提请注意、作出说明，依法应承担不利的后果。故长福公司的上述主张，于法无据，不予采纳。 郑平向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令长福公司向郑平支付逾期交房违约金40530元（自2016年4月1日起至2017年2月14日止，每日以房屋总价1266561元的日万分之一计算）；2、依法判令长福公司向郑平回购面值为43312元人民币的车位优惠券；3、本案的诉讼费由长福公司承担。 一审法院查明：2014年11月20日，郑平与长福公司签订《商品房买卖合同》，约定长福公司将其开发的位于平潭县东北侧（长福麒麟海湾一期）的第20幢24层23Ａ05号商品房预售郑平，商品房总价1266561元；双方又约定长福公司于2015年12月30日向郑平交房，若长福公司逾期交房，合同继续履行，长福公司应自2016年1月1日起至商品房实际交付之日止，按商品房总价1266561元的日万分之一支付违约金。之后，郑平与长福公司签订《优惠补充协议书》，约定郑平同意《商品房买卖合同》及有关补充协议约定的交房时间顺延至2016年3月30日；郑平可向长福公司领取一张面值为133312元的车位优惠券，该车位优惠券可直接抵扣车位使用权同等金额的款项，剩余的车位优惠券面值由长福公司回购。2015年6月17日，郑平与长福公司签订《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》，郑平向长福公司购买长福麒麟海湾楼盘内地下壹层977号停车位，将车位优惠券抵扣车位使用权价值9万元后，长福公司未予回购剩余车位优惠券面值。上述合同及相关补充协议签订后，郑平依约履行了合同义务，长福公司于2017年2月13日才将案涉商品房交付郑平。 一审法院分析认为，长福公司与郑平签订的《商品房买卖合同》约定，涉案商品房的交房时间为2015年12月30日，逾期交房的违约金为已付购房款的日万分之一计算。长福公司逾期交房违约在先，后才与郑平签订《优惠补充协议书》，其更应积极主动按照《商品房买卖合同》和《优惠补充协议书》的约定履行支付延期交房补偿金及回购剩余的车位优惠券面值的义务。长福公司提出其支付的逾期交房补偿金远超郑平的损失，没有事实和法律依据，一审法院不予采信。长福公司又提出郑平未在《优惠补充协议书》约定的期限内申请回购剩余的车位优惠券面值，逾期主张回购剩余的车位优惠券面值不能支持，但《优惠补充协议书》并未约定逾期申请回购视为郑平放弃剩余的车位优惠券面值，且《优惠补充协议书》尚约定在车位优惠券未使用、转让、回购前，郑平可书面申请长福公司代偿该商品房的按揭贷款，故长福公司的抗辩理由不足，其抗辩主张违背公平、诚信原则，一审法院不予采纳。 按照郑平与长福公司签订的《商品房买卖合同》及《优惠补充协议书》约定，自2016年4月1日起至2017年1月23日止逾期交房298天，长福公司应向郑平支付的逾期交房违约金为1266561元×298日×0.01%计37744元。 一审法院认为，郑平与长福公司签订的《商品房买卖合同》和《优惠补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。长福公司应按照约定履行支付延期交房补偿金及回购剩余的车位优惠券面值的义务。郑平的诉请理由充分，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、平潭长福文化地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向郑平支付逾期交房违约款37744元；二、平潭长福文化地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向郑平回购剩余的车位优惠券面值43312元；三、驳回郑平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1896元，减半收取计948元，由平潭长福文化地产有限公司负担913元，郑平负担35元。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 根据本案现有证据，本院对一审查明的事实部分予以确认。 本院认为，郑平与长福公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行义务。《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金标准为已付购房款的日万分之一，该标准已臻合理。长福公司主张约定的逾期交房违约金标准过高，应予调整，但其并未举证证明该约定违约金明显高于损失，故本院对其主张依法不予支持。 关于车位优惠券的问题，双方签订的《优惠补充协议书》第五条第三款约定车位优惠券的使用和回购期限，第五条第五款约定了办理交房手续后车位优惠券使用、转让、回购的方法，前述两条款系并列关系，不能得出第五条第五款约定交房手续后的车位优惠券使用、转让、回购仍受第五条第三款约定期限约束的结论。事实上，长福公司的交房日期晚于合同约定的车位优惠券使用时间，故长福公司主张郑平要求回购车位优惠券超出约定期限从而丧失回购资格的上诉理由缺乏合同依据。 综上所述，长福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1826元，由平潭长福文化地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 汪 霞 审判员 唐宇恒 审判员 庄彩虹 二〇一九年十一月二十一日 书记员 蒋莉莉