辽宁省大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初5009号原告：中海海惠物业股份有限公司大连分公司，住所地辽宁省大连市西岗区滨海西路20号36楼一层。负责人：刘益民，系该公司总经理。委托诉讼代理人：庞伟，辽宁诺萱律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽莎，辽宁诺萱律师事务所律师。被告：董世宇，男，1986年4月28日出生，满族，住辽宁省大连中山区。原告中海海惠物业股份有限公司大连分公司（以下简称“中海海惠物业公司”）与被告董世宇物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中海海惠物业公司的委托诉讼代理人宫新立、刘丽莎律师以及被告董世宇均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告中海海惠物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付其拖欠的2016年10月1日至2018年9月30日期间（合计24个月）的物业费12773.23元（126.72平方米×4.2元／平／月＝532.22元／月、532.22元／月×24个月＝12773.23元）；2.判令被告支付其拖欠的2018年10月1日至2019年1月31日期间（合计4个月）的物业费2433.04元（126.72平方米×4.8元／平／月＝608.26元／月、608.26元／月×4个月＝2433.04元）；3.判令被告承担逾期支付物业费的违约金1520.63元（期限为2016年10月1日至2019年1月止，此期间实际产生违约金48042.58元）。上述三项诉讼总额合计16726.90元。事实与理由：原告系中海海港城小区的物业服务企业，被告系该小区房屋的业主，房屋建筑面积为126.72平方米。根据商品房买卖合同补充协议第十六条约定，被告购买的住宅/商业物业标准为4.8元/月/平方米，单套房屋建筑面积在134平方米以下（不包含134平方米），前三年执行优惠价即4.2元/月/平方米，此房优惠截止期为2018年9月30日。根据原、被告签署的《中信海港城前期物业服务协议》的约定，被告应于物业服务费到期前30日按其房屋建筑面积向原告足额交纳物业费。如果逾期，被告应补缴；并从逾期之日起按欠缴月费用每日0.5%的标准交纳违约金。被告自2016年10月1日至今未交纳过物业费，截止至2019年1月31日，被告欠交的物业费为15206.27元。根据约定，被告还应该向原告承担逾期交纳物业费的违约金1520.63元。经原告多次电话及书面催缴，被告始终未能履行义务，严重侵害了原告的利益，无奈诉至法院，请求判如所请。被告董世宇辩称，我于2015年10月1日交房的时候交纳了一年的物业费，但是对该年度的物业服务特别不满意，其中包括安全隐患及占用公共面积等问题。2018年3月之前小区基本没有物业服务，我自小区交房后便购买了车位，也一直交纳车位管理费，但是我的车位无数次被他人占用，可以看出原告的物业管理非常混乱。2018年3月小区的物业服务人员更换后，物业服务有了较大的改进，但车位被占用的问题一直未解决，直至2018年底物业禁止外来辆进入小区，车位被占的问题才基本得到解决。综上所述，我对中信物业提供的物业服务存在异议，故而拒绝交纳2018年3月之前的物业费。原告围绕诉讼请求提交了如下证据：商品房买卖合同、前期物业服务合同、临时管理规约及物业服务协议、变更登记核准通知书、交纳管理费专函、催缴律师函等证据；被告围绕辩称意见提交了车位照片作为证据。本庭组织当事人进行了举证、质证，并依法确认如下案件事实：1.被告董世宇系中海海港城（原名称为“中信海港城”）的小区业主，其购买的房屋，建筑面积126.72平方米。2013年7月9日被告董世宇与开发商大连中信海港投资有限公司签订《商品房买卖合同》，在该合同的补充协议中双方约定：被告同意在业主大会聘任物业服务企业之前由原告中海海惠物业公司分公司（2018年7月30日“中信物业服务有限公司大连分公司”名称变更为“中海海惠物业股份有限公司大连分公司”）提供前期物业管理服务。《商品房买卖合同》的补充协议中约定：住宅/商业物业费标准为4.8元/月/平方米，单套房屋建筑面积在134平方米以下（不包含134平方米），前三年执行优惠价即4.2元/月/平方米。据此项约定，案涉房屋物业费的优惠截止日期为2018年9月30日。2.2015年9月26日原、被告签订《前期物业管理服务协议》和《业主临时管理规约》，协议约定了物业服务的范围及服务质量标准，同时约定：被告应于物业服务费到期前30日按其房屋建筑面积向原告足额交纳物业费。如果逾期，被告应补缴并从逾期之日起按欠交月费用每日0.5%的标准交纳违约金。对于原告主张的物业费，被告认可尚未交纳。原告主张曾于2017年11月31日以EMS的形式向被告邮寄了律师函，还于2018年8月3日及8月12日在被告门上张贴催缴函催缴过物业费，被告表示收到过以上律师函及催缴函。3.被告董世宇提交了一组其位于小区地下一南C-118号停车位被占用的照片，通过该组证据可以看出虽然停车位上有显著的“私家车位，禁止占用”的字样，但是仍有不同车辆多次在该停车位停放。庭审中被告董世宇主张车位被占情况出现在中海海惠物业公司变更名称之前，其同意交纳2018年3月以后的物业费用。原、被告双方在庭审中均认可自2018年3月后案涉小区的地下停车位占用情况有明显改善，至2018年底被告的车位被占问题基本解决。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，虽然物业服务合同签订时原告的公司名称为中信物业服务有限公司大连分公司，但原告的名称此后进行了变更，并依法办理了更名手续。原告在签订物业服务合同后，实际为原告所在的小区即中海海港城提供了物业服务，应认定原、被告之间的物业服务合同关系依法成立，并已实际履行，被告应按照合同的约定依法交纳物业费。本案争议的焦点问题是被告未按期足额交纳物业费是否构成违约，其是否应当承担逾期付款违约金。对案涉小区的车位进行有序管理是原告应尽的合同义务，被告董世宇已如期足额交纳车位管理费，结合被告庭审时提交的照片以及原、被告的当庭陈述，证实确实存在被告的车位被他人占用的情况。虽然原告此后已经就该问题进行了改进，但在物业服务合同履行的过程中，原告提供的物业服务确实存在轻微瑕疵。对于被告辩称原告的物业服务存在其他问题，因被告并未提交证据予以佐证，故而对此项抗辩事由本院不予采信。鉴于案涉车位管理问题仅仅是物业服务项目中的一项，而业主依法缴纳物业费是物业服务企业正常运转的前提，目前被告的车位问题已经得到解决，原告同意缴纳2018年3月之后的物业服务费。结合原告的违约程度，对于2016年10月1日至2018年3月期间被告欠缴的物业服务费，本院酌情减免10%。被告自2016年10月1日至2019年1月31日期间应缴的物业服务费具体计算为：2016年10月1日至2018年3月31日期间8621.96元（532.22元/月×18个月×90%）；2018年4月1日至2019年1月31日期间5626.36元（532.22元／月×6个月+608.26元／月×4个月），合计14248.32元。同时，因原告对小区车位管理在一定期间存在问题，导致被告无法正常使用其购买的车位，被告因此拒缴物业服务费在主观上并不存在恶意，故而对于原告诉请的违约金，本院依法不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告董世宇给付原告中海海惠物业股份有限公司大连分公司物业服务费14248.32元；上述被告应给付原告之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告中海海惠物业股份有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费220元，由原告负担40元、被告负担180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  杨明芬人民陪审员  谢淑云人民陪审员  王淑艳二〇一九年十一月二日书 记 员  刘渐宽