浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0327民初6987号原告（执行案外人）：卢圣洁，男，1987年12月16日出生，汉族，户籍所在地苍南县，现住苍南县。委托诉讼代理人：刘子钦，浙江瓯南律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国银行股份有限公司苍南县支行，统一社会信用代码91330327704371547Ｂ，住所地：苍南县龙港镇龙港大道95号。主要负责人：章东晓。委托诉讼代理人：华胜，浙江塘河律师事务所律师。被告（被执行人）：颜五莲，女，1973年8月23日出生，汉族，住苍南县。被告（被执行人）：陈上爱，男，1967年6月26日出生，汉族，住苍南县。原告卢圣洁与被告中国银行股份有限公司苍南县支行（以下简称为中国银行）、颜五莲、陈上爱案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢圣洁及其委托诉讼代理人刘子钦，被告中国银行委托诉讼代理人华胜到庭参加诉讼，原告卢圣洁申请的证人黄某1、黄某2出庭陈述，被告颜五莲、陈上爱经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告卢圣洁向本院提出诉讼请求：1.停止对坐落于杭州市余杭区星桥街道星雅嘉园逸品苑3幢1单元1501室房产的执行并解除查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2016年11月9日，原告以购买杭州市余杭区星桥街道星雅嘉园逸品苑3幢1单元1501室房屋为由，向被告颜五莲支付购房定金33万元。2016年11月27日，原告与颜五莲签订房屋买卖协议书，双方约定：颜五莲将其所有的坐落于杭州市余杭区星桥街道星雅嘉园逸品苑3幢1单元1501室房产，连同家具在内以111万元的价格出售给卢圣洁；因当时杭州房产限购政策限制，暂时未能办理房产过户，其中按揭款27万元由卢圣洁续交，支付现金79万元，扣押5万元押金待办妥房屋过户手续后付清。协议签订后，原告向颜五莲支付购房款79万元（其中包括抵扣、代偿债务22.5万元），随后颜五莲也将涉案房屋交付给原告。原告也自2016年12月始按期支付房屋按揭款。2017年，原告又向颜五莲支付购房款3万元。后原告又替颜五莲支付以前所欠的涉案房屋物业费、颜五莲挪用了7000余元的按揭款及法院强制执行按揭款账户的款项，现原告只欠颜五莲购房款6730元。后原告发现杭州市余杭区星桥街道星雅嘉园逸品苑3幢1单元1501室房产被查封，故提出执行异议，苍南法院作出（2019）执异113号执行裁定，驳回原告的申请。被告中国银行辩称，一、涉案房屋现登记在被告颜五莲名下，所有权属于颜五莲，故法院执行该房屋合法。二、原告诉称向颜五莲购买涉案房屋并已按约支付购房款不真实。三、原告明知购买涉案房屋违反限购政策，存在过错。综上，法院查封涉案房屋合法，应驳回原告的诉请。被告颜五莲、陈上爱未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.身份证，用于证明原告的主体资格；2.企业信息、人口信息，用于证明被告的主体资格；3.房屋买卖协议、补充协议、房产证、土地证，用于证明被告将涉案房屋出卖给原告的事实；4.借条、收条、银行交易明细、户口薄，用于证明原告支付给被告购房款的事实；5.银行流水明细、银行个人特殊业务申请书、修改申请书、业务回执单，用于证明原告每月支付涉案房屋按揭款的事实；6.水电费、物业费，用于证明原告在涉案房屋生活的事实；7.执行裁定书，用于证明原告提出执行异议被驳回的事实被告中国银行围绕答辩意见依法提交了下列证据材料：1.民事判决书、执行受理通知书，用于证明中国银行对颜五莲、陈上爱享有债权业经生效法律文书确认并作为执行依据的事实；2.房产证、土地批复证印件，用于证明颜五莲为向中国银行申请贷款，提供个人名下的涉案房产作为引信参考的事实；3.杭州市住房保障和房产管理局发布的《关于我市实施住房限购的通知》、《关于进一步严格实施住房限购的通知》、《关于进一步调整住房限购的政策》，用于证明原告向颜五莲购买涉案房屋违反限购政策的事实。本院依据原告的申请，准许证人黄某1、黄某2出庭作证。证人黄某1在庭审中陈述：其系卢圣洁的母亲，系颜五莲的表姐。2016年11月，颜五莲将涉案房屋出售给卢圣洁由黄某2、吴加佑作中；购房款于2016年12月6日前已支付79万元，其中22.5万元用于充抵颜五莲欠其母亲等人的债务，之后又支付3万元；另外，颜五莲又挪用了按揭款1.2万元，按揭账户被法院扣0.4万元，卢圣洁代颜五莲交物业费等，现已支付全部购房款。证人黄某2在庭审中陈述：其系卢圣洁阿姨，系颜五莲的表妹。颜五莲将涉案房屋出售给卢圣洁由其作中人。其中购房定金33万元由其转账给颜五莲的女儿吴小小，其中22.5万元用于充抵颜五莲欠其母亲等人的债务。原告及被告中国银行提供的上述证据及证人黄某1、黄某2的证言，经庭审出示质证，被告中国银行认为原告提供的证据3中的房屋买卖协议、补充协议不真实，证据3中房产证、土地证与不能证明买卖事实；证据4中的借条、收条不真实，证据4中的银行交易明细与本案无关联；证据5、6不能证明原告所主张的待证事实；原告提供的其他证据无异议；对证人黄某1、黄某2的证言除定金33万支付无异议外，对其他证言认为不真实；原告对证人黄某1、黄某2的证言无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据3、4、5、6与证人黄某1、黄某2关于购房及购房款79万元和3万元支付的证言之间能相互印证且能够证明颜五莲涉案房屋以111万元的价格出售给卢圣洁；其中按揭款27万元由卢圣洁续交，另卢圣洁通过其母亲黄某1等人向颜五莲及其女儿吴小小支付购房款79万元（其中包括抵扣、代偿债务22.5万元）原告也自2016年12月始按期支付房屋按揭款。2017年，原告又向颜五莲支付购房款3万元及原告已占有涉案房屋，故对上述证据及证人黄某1、黄某2关于“购房及购房款79万元和3万元支付”的证言，本院均予以认定。而证人黄某1、黄某2关于“颜五莲又挪用了按揭款1.2万元，按揭账户被法院扣0.4万元，卢圣洁代颜五莲交物业费等，现已支付全部购房款”的证言由于没有其他证据相印证，本院不予认定。根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定事实如下:2016年11月9日，原告以购买杭州市余杭区星桥街道星雅嘉园逸品苑3幢1单元1501室房屋为由，向被告颜五莲支付购房定金33万元。2016年11月27日，原告与颜五莲签订房屋买卖协议书，双方约定：颜五莲将其所有的坐落于杭州市余杭区星桥街道星雅嘉园逸品苑3幢1单元1501室房产，连同家具在内以111万元的价格出售给卢圣洁；因当时杭州房产限购政策限制，暂时未能办理房产过户，其中按揭款27万元由卢圣洁续交，支付现金79万元，扣押5万元押金待办妥房屋过户手续后付清。协议签订后，原告向颜五莲支付购房款79万元（其中包括抵扣、代偿债务22.5万元）。2016年12月6日，原告与颜五莲签订房屋买卖补充协议书，双方约定：房屋在未办理过户手续前，双方以借款和土地与房产证件用于抵押的形式，待政策许可再予以办理房屋过户手续；该补充协议签名后效后房屋归卢圣洁所有并办理房屋移交手续。该补充协议签订后，颜五莲将涉案房屋交付给原告，原告也自2016年12月9日始按期支付房屋按揭款。由于杭州市实行商品房限购政策，致涉案房屋未办理产权转移登记。2017年，原告又向颜五莲支付购房款3万元。本院在执行申请执行人中国银行与被执行人颜五莲、陈上爱金融借款合同纠纷一案过程中，于2019年5月27日依法查封了涉案房屋，于次日作出（2019）浙0327执951号之一执行裁定书，裁定拍卖或变卖涉案房屋。卢圣洁于2019年6月14日向本院提出执行异议。经审查后，本院于2019年7月1日作出（2019）浙0327执异113号执行裁定，裁定驳回卢圣洁的异议，并于2019年7月11日送达卢圣洁。本院认为，执行异议和复议规定第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”而本案中，由于卢圣洁购买涉案房屋时违反当地商品房限购政策，致涉案房屋至今未能办理产权转移登记，应认定买受人卢圣洁具有过错，故不能认为卢圣洁已取得涉案房屋物权的期待权，也不能阻止法院对涉案房屋的执行。原告卢圣洁的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回卢圣洁的诉讼请求。案件受理费14700元，由卢圣洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  刘崇岭人民陪审员  吴圣潘人民陪审员  吴玉平二〇一九年十一月十九日代书 记员  徐明玟?相关法律条文链接：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。