浙江省绍兴市上虞区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0604民初6400号原告：李焕，男，1998年2月5日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。委托诉讼代理人：盛佳斌,浙江君安世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊英英,浙江君安世纪律师事务所律师。被告：中大房地产集团上虞有限公司，住所地浙江省绍兴市上虞区百官街道市民大道678号十层，统一社会信用代码913306040631647820。法定代表人：李志强，董事长。委托诉讼代理人：马夏冰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯兢，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海易坊房地产经纪有限公司，住所地上海市杨浦区淞沪路161号1602室，统一社会信用代码91310110324476689H。法定代表人：刘才元。委托诉讼代理人：赵亮波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑钰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告李焕与被告中大房地产集团上虞有限公司（以下简称中大公司）、上海易坊房地产经纪有限公司（以下简称易坊公司）服务合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人熊英英、盛佳斌，被告中大公司委托诉讼代理人冯兢，被告易坊公司委托诉讼代理人郑钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告中大公司、易坊公司退回原告服务费20万元，并赔偿利息损失（按人民银行一年期基准贷款利率年利率4.35%自2018年2月26日计算至支付日止），2.诉讼费由各被告共同负担。原告主张事实与理由：2018年3月3日，原告与中大公司签订浙江省商品房买卖合同，约定原告以82万元价格向中大公司购买位于绍兴市上虞区房屋。合同签署后，中大公司要求原告在购房款之外另外支付20万元。原告在君悦龙山售楼处现场刷卡支付后，中大公司工作人员出具银行凭条和收据。事后，原告发现20万元收款方和出具收据的不是中大公司，而系易坊公司，且收款事由是服务费。原告认为，根据《浙江省物价局关于印发的通知》（浙价检【2011】177号）之规定，商品房经营者应严格按照申报价格明码标价销售商品房，不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用，事实上，被告易坊公司、中大公司从未提供服务，无权收取服务费，其已经收取的费用应予返还。基于上述事实理由，原告为维护自身合法权益，诉至法院望判如所请。被告中大公司辩称，不同意原告诉讼请求，涉案服务费非中大公司收取，相关服务合同也非中大公司与原告订立，中大公司非服务合同当事人；根据服务合同约定，原告已经享受购房优惠，服务合同已经履行完毕，不存在返还服务费；原告与中大公司仅有商品房买卖合同，若因购房合同发生争议，应当申请仲裁，非法院审理范围，且房屋销售价格管理措施是政府行政措施，不会影响合同效力，最终原告签订的商品房买卖合同价格未超过备案价格。被告易坊公司辩称，不同意原告诉讼请求，易坊公司就原告购房向原告提供服务与原告达成一致，建立服务合同关系，并履行完毕服务内容，具体表现为：易坊公司按约提供委托分销中介带看，提供购房优惠服务，原告支付20万元享受23万元购房优惠，促成原告与中大公司订立商品房买卖合同，并赠送固定车位使用权。原告获得购房优惠并支付服务费，易坊公司并向分销中介支付中介费，双方均已履行完毕合同，原告主张退回服务费缺乏依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供证据材料：1、商品房买卖合同、付款凭证、银行对账单、服务费收据，拟证明原告向中大公司购买房屋的同时支付20万元、收款人为易坊公司、易坊公司并开具收据的事实；被告中大公司提供证据材料：2、签约信息表，拟证明原告认购的房屋、房屋价款及正式签订房屋买卖合同时原告实际享有购房优惠及签约优惠的事实；3、售楼处照片一组，拟证明2017年6月26日，中大公司在售楼现场就房屋备案价格进行公示，原告认购时对房屋备案价格明知或应知。被告易坊公司提供证据材料：4、购房优惠服务及认购协议，拟证明原告与易坊公司签订服务合同约定服务内容、服务价格的事实；5、签约信息表（复印件），拟证明原告与中大公司约定的房屋认购价，与签约相比享受购房优惠的事实；6、付款凭证、增值税发票，拟证明易坊公司向分销机构结算支付分销中介费的事实；关于上述证据材料，证据1当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证据2，原告不认可形式真实性，当时在售楼部现场应工作人员要求签署部分未填写空白文件，未留意签署内容，即使签约信息表真实，签约总价与认购总价存在价差折扣，但实际该折扣非中大公司优惠，而是中大公司为执行明码标价规定，认购时约定了较高预购价格，与优惠无关。因原告未否认签约信息表的签字真实性，原告也未举证证明被骗签，本院对证据2真实性予以认定。因证据5复印件与证据2一致，本院对证据5真实性亦予认定。证据3，原告提出异议对真实性、关联性均不予认可，照片显示价格为9幢房屋（非涉案原告购买房屋）的价格，照片拍摄时间早于照片内容落款时间，存在拼凑可能，不能达到中大公司证明目的。本院认为证据3尚不足以证明中大公司现场公示情况。证据4，原告提出在现场考察时应工作人员要求签署一些空白文件，实际未与任何人达成居间服务的合意，也不知情有服务事项，对真实性、关联性不予确认。因原告对签字真实性未提出异议，结合证据4所载具有服务的标志性内容都已预先打印形成，原告未能证明被骗签，其提出的不知晓内容而签字的说法难以采信，本院对证据4真实性予以认定。证据6，原告提出材料真实性无法确认，原告未接受分销机构服务，分销佣金与原告无关。因该材料来自易坊公司原始财务凭证记载，本院对其形式真实性予以认定，能否达到易坊公司目的将结合案情综合论证。根据原、被告庭审陈述及经审查确认的证据，本院对案件基本事实认定如下：2018年2月底，原告与易坊公司签订购房优惠服务及认购协议，协议载明易坊公司依托其信用资源，为原告从开发商处争取到优惠条件购买阳光城君悦龙山项目，原告愿意接受易坊公司提供的本次购房优惠服务，并就购房优惠服务相关事宜约定如下，原告支付居间优惠服务费20万元，选择房屋为君悦龙山小区10幢1单元503室，优惠金额23万元，合同总价为82万元（该套房源已参加现场所有优惠并抵扣23万元优惠金额）。2018年2月25日，原告与中大公司确认签约信息表，签约信息表载明原告购买的房屋认购总价107万元，当日，原告支付易坊公司20万元，易坊公司并开具收据。原告并与中大公司签订商品房买卖合同，合同载明原告购买房屋成交房价82万元。另，中大公司自认其报政府备案价格与成交价格基本一致（或相差无几）。本院认为，围绕本案原告诉请结合原告庭审确认，本案争议的是原告与被告的服务合同法律关系，非商品房买卖合同关系，故本案依据当事人主张确定案由为服务合同纠纷，并确认主要争议是原告与被告之间服务合同是否成立生效及成立生效后的履行问题。关于服务合同的成立生效。原告主张中大公司通过易坊公司以服务费的名义在房价之外收取相关费用，服务合同本身不成立，各被告主张系易坊公司与原告建立服务合同关系。就该争议，本院认为，购房优惠服务及认购协议系原告与易坊公司之间为购买君悦龙山小区房屋提供居间及优惠服务签订，系双方真实意思表示，应认定服务合同成立。原告并无证据证明易坊公司订立服务合同的行为系受中大公司委托或指示，庭审中也未发现易坊公司收取服务费后向中大公司输送款项，相反，根据易坊公司提供的分销中介费用结算支付凭证，其将获取的服务报酬近半都分配给分销中介，故原告关于中大公司通过易坊公司加收服务费的主张缺乏依据，不能推翻原告与易坊公司之间的服务合同关系认定。依法成立的合同，自成立时生效，经审查原告与易坊公司的服务合同不存在法定无效之事由，应认定合同合法有效。至于《浙江省物价局关于印发的通知》规定，商品房经营者应严格按照申报价格明码标价销售商品房，不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用，该规定调控监管的是开发商的商品房销售行为，指向的是开发商与购房者的商品房买卖合同关系，不能否定原告与易坊公司订立的服务合同的效力。关于服务合同的履行。易坊公司主张其为原告提供看房购房的居间服务及购房优惠服务，原告主张其系自行看房，无易坊公司提供购房居间，且原告与中大公司签订的商品房买卖合同成交价就是备案价，原告实际未享受到优惠服务。因服务内容与普通买卖合同不同，具有非实物性、不可储存性及生产与消费同时性的特征，故当原告与易坊公司就有无提供看房购房居间服务及优惠服务等事实发生争议时，应根据书面证据并结合履行情况进行判断。原告签署的购房优惠服务及认购协议，载明易坊公司为其提供购房居间及优惠服务，关于优惠金额，原告与中大公司约定的认购价系双方对购买涉案房屋的合意价格，后原告与中大公司签订商品房买卖合同，成交价比合意的认购价优惠25万元，中大公司亦认可其中23万元优惠金额系原告作为易坊公司服务合同的客户享有，再结合原告已全额支付服务费20万元的事实，本院认定易坊公司已完成居间优惠服务，且原告认可并接受易坊公司的服务履行。至于中大公司与原告合意的认购价高于备案价是否违反有关调控规定，因商品房价格备案属于政府行政部门的监管措施，原告可寻求相关行政管理部门要求解决。因易坊公司已经履行服务内容，原告诉请易坊公司及其他各被告返还服务费、支付利息损失的主张于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回李焕的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由李焕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  张剑波二〇一九年十一月三十日书记员  谢宛苡附：本案有关的法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……