安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0181民初4648号 原告：吴春年，女，1978年1月15日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：蒋竹，安徽正新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋璐，安徽正新律师事务所实习律师。 被告：孙启学，男，1965年3月1日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 被告：尹文珍，女，1967年8月2日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 上列两被告共同委托诉讼代理人：杜波，安徽蒋平华律师事务所律师。 原告吴春年与被告孙启学、尹文珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告吴春年委托诉讼代理人蒋竹、被告孙启学、尹文珍及两被告共同委托诉讼代理人杜波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴春年向本院提出诉讼请求：1、依法确认两被告名下的位于巢湖市环城灯塔九棵树的房屋（面积为58.93平方米）属于原告所有；2、判令两被告协助原告办理房地产权证（房产证和土地证）过户手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年10月份，经吴增尚介绍，被告将其自己所有的位于原巢湖市一处房屋（面积58.93平方米）出售给原告，约定房屋价款为3360元，现金一次性付清。同年10月24日，双方在巢湖市被告家中签订《售房合同》，进一步约定包括土地证和房产证一并转让，并在吴增尚的见证下，原告将购房款交付两被告，被告也将该房屋的土地证和房产证交给了原告。此后，由于原、被告均在外地工作，双方联系比较困难，房屋过户的事情一直耽搁下来。后来原告多次找到被告要求其协助办理产权过户手续，但两被告拒不配合。为维护合法权益，诉至法院。 孙启学、尹文珍辩称，一、孙启学与原告签订的房屋买卖合同未经共有权人尹文珍同意，当属无效。2006年10月24日，孙启学在未经涉案房屋共有权人即其妻子尹文珍同意的情况下擅自与原告签订了一份《售房合同》，约定将巢湖市灯塔社区九棵树村面积为58.93平方米的房屋以严重低于市场价格、不合理的对价出售给原告，孙启学与原告签订合同的当天尹文珍虽然知情也在现场，但尹文珍自始至终都明确表示反对，否则，尹文珍现场会在《售房合同》上签字认可。包括原告在本次开庭前采取秘密手段与尹文珍谈话时的录音，尹文珍对孙启学出售房屋的行为均没有明确认可，因此，无论是按照《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第15条“共有房屋的部分登记权利人转让房屋，属于无权处分行为，其他登记权利人以转让房屋未经其同意为由主张买卖合同无效的，一般予以支持。但买受人有理由相信出卖人有代理权的除外。共有房屋登记在一人或部分共有人名下，登记权利人转让共有房屋，亦属于无权处分行为，其他共有人主张房屋买卖合同无效的，人民法院应根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定进一步审查买受人是否构成善意取得。”之规定，还是按照《婚姻法司法解释三》第11条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”之规定，原告与孙启学签订的房屋买卖合同侵犯了尹文珍的利益，当属无效。二、两被告享有合同解除权。退一步来说，即使对售房合同是否有效暂不予评价，那么依据售房合同的约定，原告根本没有履行合同义务即全额一次性支付房款的义务。自合同签订之日起至今已有近十三年时间，原告从来没有主动履行支付房款的义务，在合同签订时原告仅给付了2000元，没过几天孙启学要求全额支付，但原告不予理会。因此依据《合同法》第94条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，孙启学享有合同解除权，现孙启学向法庭提出解除此售房合同。三、售房合同涉及的房屋已经灭失。涉案房屋自始至终原告从来没有住进去哪怕是一天，尹文珍于2013年11月22日向巢湖市凤凰山街道规划建设办申请重建房屋，是在原来地基基础上重新翻建，原房屋已经不存在。四、原告起诉要求将涉案房屋过户到其名下在法律上已履行不能，2018年5月21日巢湖市人民法院已经将涉案房屋查封，因此，在法律上已经履行不能。 本院经审理查明以下事实：两被告系夫妻，1989年2月26日登记结婚。孙启学曾用名孙其学。1994年4月23日，原巢湖市土地管理局向孙启学发出编号为巢国用（94）字第004501号国有土地使用证，孙启学取得位于原巢湖市用地面积为58.93平方米的国有土地使用权，用途为住宅，批准使用期限为长期。1998年5月4日，原巢湖市房地产管理局向孙启学颁发第021340号房屋所有权证，孙启学在上述土地面积为58.93平方米的房屋取得房屋所有权证。2006年10月24日，原告与孙启学签订《售房合同》一份，约定孙启学将上述房屋转让给原告，包括土地证和房产证一并转让，房款共计3360元，现金一次付清。原告和孙启学在合同上签字，合同签订时，尹文珍在场，未表示反对。合同签订后，原告即将购房款给付尹文珍，后孙启学将房屋的土地证及房产证交给原告。数日后，原告要求两被告配合办理过户手续未果。2019年原告再次找到被告尹文珍要求办理房屋过户手续，尹文珍未同意并愿意补偿原告部分损失，但双方就补偿数额未达成一致，成讼。 另查明，2013年11月22日，尹文珍就案涉房屋向巢湖市凤凰山街道规划建设管理办公室申请房屋维修，按程序以原面积、原位置、原结构、原高度整体维修，并交纳了2000元建房押金，维修结束后，经验收返还了押金。 再查明，因两被告另有诉讼案件，2018年5月21日，本院作出（2018）皖0181执保315号裁定，查封了案涉房屋。 本案房屋是否系两被告夫妻共同财产是本案争议的焦点。本院认为，案涉合同土地证、房产证颁发的时间在两被告结婚时间之后，虽然证件上仅登记孙启学一人，根据婚姻法相关规定，夫妻关系存续期间取得的财产，应认定为夫妻共有财产，现两被告辩称该房屋购买于1990年，原告未提供证据证明该房屋系两被告婚前由孙启学购买，故本院认定案涉房屋系两被告夫妻共同财产。 在案涉房屋系两被告夫妻共同财产的情况下，尹文珍未在合同上签名是否导致案涉合同无效是本院争议的另一焦点。本院认为，根据庭审及原告提供的与尹文珍对话录音，可以查明孙启学与原告签订合同时，尹文珍在现场，未通过言语明确表示反对，也未当场阻止孙启学签名，且原告给付购房款时其亦接受，故可认定在合同签订收受购房款时，尹文珍未表示反对，故应视为其同意孙启学出售该房屋。尹文珍在合同签订、收受购房款数日后在原告上门要求办理过户手续时返悔，属事后返悔，并不影响合同签订时双方的意思表示，且合同签订十余年来，尹文珍从未就房屋买卖合同效力问题向原告主张过权利，两被告也从未以售房价格不合理而主张撤销合同。另，案涉房屋系在国有土地上建设的房屋，对购房人身份并无特别限制，综上，本院认定案涉房屋买卖合同合法有效。 关于原告诉请。原告诉请第一项确认案涉房屋归其所有，根据物权法相关规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，本案中房屋仍登记在孙启学名下，未办理产权变更登记手续，在此情况下，本院对原告提起的该确认之诉，不予支持。原告诉请第二项系要求两被告协助原告办理产权（土地及房产）过户手续，因案涉房屋在另案中被本院查封，在解除查封前，无法办理相关产权变更登记手续，故对原告该诉讼请求亦不予支持，原告可待该障碍消失后，另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，判决如下： 驳回原告吴春年的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告吴春年负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  翟华菁 二０一九年十一月二十八日 书记员  叶 原 附：本判决所依据法律原文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国物权法》 第十六条不动产登记簿是归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 《中华人民共和国婚姻法》 第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金； （二）生产、经营的收益； （三）知识产权的收益； （四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； （五）其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。