广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初4713号原告：广州莱佛士物业服务有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路33号宜安广场2804、2805室。法定代表人：梁顺源，该公司董事长。委托诉讼代理人：周碧红、叶细芳，该公司员工。被告：肖文惠，女，1972年2月10日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：黄强，男，1971年7月5日出生，回族，住广东省广州市增城区。两被告共同委托诉讼代理人：吴玲，广东达盛律师事务所律师。原告广州莱佛士物业服务有限公司诉被告肖文惠、黄强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州莱佛士物业服务有限公司的委托诉讼代理人周碧红、叶细芳，被告肖文惠及被告肖文惠、黄强的共同委托诉讼代理人吴玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州莱佛士物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告清付拖欠2016年10月至2018年12月的物业管理费14301.9元；二、被告向原告清付拖欠2016年9月至2018年11月的电费分摊1378.5元；三、被告向原告清付拖欠2016年7月至2016年11月的水费公摊47.2元；四、被告向原告支付按逾期之日起每天千分之一计算违约金，暂算至2019年4月25日为7531.3元（截止至实际支付之日止）；五、本案全部诉讼费由被告负担。事实和理由：被告是位于广州市增城区新塘镇东江大道南88号豪进·山湖珺璟5栋2803房的业主。2013年6月原告与山阳实业房地产开发有限公司签订《豪进·山湖珺璟物业管理委托合同》，约定原告为包括被告所购物业在内的广州市增城区新塘镇东江大道南88号豪进·山湖珺璟商住区提供物业管理服务，并确定住宅物业管理费按每月每平方米2.5元收取；被告所购物业建筑面积为211.87平方米，被告每月应交管理费共计529.7元，每月管理费应在每月15日前交纳。协议签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告未及时支付相关费用及违约金。经原告多次催收无果。为此，诉至法院，望判如所请。被告肖文惠、黄强辩称：一、原告未尽到监管义务导致被告身心遭受重大伤害，2016年6月30日原告到被告购买的房屋进行检查，发现房屋多处有质量问题，于是原告派施工队对被告的房屋进行修复，但原告所派的工人多次在被告的房屋内随地大小便，被告将该事反映给原告要求更换施工队，并解决余下工作问题，但原告对被告的要求置之不理。2、原告未履行清场义务导致被告无法及时装修涉案房屋，造成极大财产损失。被告要求原告更换或由被告自行寻找施工队且费用由原告承担，但原告对被告的请求置之不理，且原告委托施工队的施工垃圾、工具等均未清场，导致被告至今未能及时装修房屋，被告遭受无法居住的损失。在双方发生争议前被告一直有履行缴费的义务，原告应当对自己的行为承担相应的法律责任。且本案已经超过诉讼时效，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院认为：原告依据与涉案居住小区开发商签订的《物业管理委托合同》的约定进驻涉案居住小区提供物业管理服务，并与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为包括被告在内的涉案居住小区的全体业主提供物业管理服务，由被告按月支付物业服务费及公共分摊费用。对此，原、被告均应按照《前期物业管理服务协议》约定履行各自的义务。后原告与增城区新塘镇山湖珺璟花园业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为涉案房屋提供物业管理服务，由被告按月支付物业服务费等。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，《物业服务合同》没有违反法律法规的强制性效力性规定，是合法有效的，对被告具有约束力。原告为涉案房屋提供了物业服务，被告作为受益人应按约定交纳物业服务费。现被告未按合同约定支付物业服务费、分摊电费、公摊水费，其行为已构成违约。至于被告所提及的涉案房屋存在多处质量问题、原告所派施工人员随意大小便以及未及时清场等问题，该纠纷与本案双方之间的物业管理合同关系不属于同一法律关系，不属于本案的审理范围，当事人可另行主张权利，本院对被告上述抗辩不予采纳。至于被告抗辩原告要求物业服务费、分摊电费及公摊水费已过诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利被侵害以及义务人之日起计算。结合本案，原告主张被告支付2016年10月至2018年12月的物业管理费14301.9元、2016年9月至2018年11月的电费分摊1378.5元、2016年7月至2016年11月的水费公摊47.2元，原告于2019年6月4日起诉并未超过诉讼时效。按照《前期物业管理服务协议》第四条第一点约定，被告开始交纳物业服务费及公共分摊费用的时间以房地产开发建设单位与被告书面约定的收楼日期为准，或被告实际接收所购房屋之日之次日起计算，但最迟不超过房地产开发单位发出收楼通知书或正式公告一个月内；第四条第三点约定，被告应在每月的15日前缴交当月的管理费用和缴交上月的公共分摊费用；第六条约定受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费等代收代缴收费服务，收费按政府规定标准执行。以及按照《物业服务合同》第八条第2点约定，山湖珺璟花园业主委员会同意原告按如下标准向业主（或物业使用人）收取本物业的物业服务费用；第八条第3点约定，本物业日常物业服务费用支出包括但不限于如下费用：不可分摊的公共水（含排污费用）、电费用。从《收楼表格》可知被告的收楼时间为2016年6月30日。原告主张要求被告支付2016年10月至2018年12月期间的物业服务费有事实依据，本院予以支持。经核算，上述期间的物业服务费为14301.36元（211.87平方米×2.5元/平方米/月×27个月）。原告诉请超过上述金额部分，本院不予支持。至于物业服务费的违约金的问题。根据《前期物业管理服务协议》第十一条第四点约定，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金。故原告主张要求被告支付逾期支付物业服务费的违约金，理据充分，本院予以支持。但根据《物业服务合同》，并未对逾期支付物业服务费的违约责任进行约定。故对于2018年11月11日签订《物业服务合同》后的物业服务费，原告主张被告支付逾期支付物业服务费的违约金，无事实依据，本院不予支持。涉案房屋的每月物业服务费为529.68元（211.87平方米×2.5元/平方米/月），故2016年10月至2018年10月的物业服务费的违约金应以当月物业服务费529.68元为本金，以每日0.1%从每月的16日起计至被告付清物业服务费之日止，违约金总额以13242元为限。原告主张被告应缴纳2016年9月至2018年11月的电费分摊1378.5元、2016年7月至2016年11月的水费公摊47.2元，为此原告提供了水电费发票为证，且结合合同对分摊电费、公摊水费的相关约定以及被告对上述费用的金额亦无异议，可见原告依法为涉案小区提供物业服务并代为缴纳了上述分摊电费、公摊水费。因此原告主张要求被告支付2016年9月至2018年11月的电费分摊1378.5元、2016年7月至2016年11月的水费公摊47.2元，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告肖文惠、黄强于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州莱佛士物业服务有限公司支付自2016年10月至2018年12月期间的物业服务费14301.36元；二、被告肖文惠、黄强于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州莱佛士物业服务有限公司支付2016年9月至2018年11月的电费分摊1378.5元、2016年7月至2016年11月的水费公摊47.2元；三、被告肖文惠、黄强于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州莱佛士物业服务有限公司支付2016年10月至2018年10月逾期支付物业服务费的违约金（以每月物业服务费529.68元为本金，按每日0.1%从每月的16日起计至被告肖文惠、黄强付清物业服务费之日止，违约金总额以13242元为限）；四、驳回原告广州莱佛士物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费191元，由被告肖文惠、黄强负担。本判决为终审判决。审判员  顾丽娟二〇一九年十一月二十七日书记员  赖蓝婷