上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14078号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴伟，男，1987年1月25日生，汉族，住安徽省凤台县。委托诉讼代理人：马璐璐，上海韩明志律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭亚斌，上海韩明志律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海通和房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区杨高北路528号14幢1-5层。法定代表人：纪秀武，经理。委托诉讼代理人：张頔，上海市东吴律师事务所律师。上诉人吴伟、上诉人上海通和房地产经纪有限公司（以下简称通和公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初94311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴伟上诉请求：1、通和公司在无权转租的情况下，将房屋转租给吴伟，导致办理营业执照过程中无法取得产权人的情况说明，使吴伟无法继续经营。吴伟签订合同目的无法实现并承担巨额的运营成本，一审法院判决吴伟承担租金对吴伟极不公平。2、吴伟存放在商铺内物品被通和公司处理，一审法院认为没有证据证明是通和公司处理，显失公平。3、一审未在法定期限内审结本案，违反法定程序。要求撤销原判，予以改判。上诉人通和公司辩称，不同意吴伟的上诉请求。上诉人通和公司上诉请求：1、原审法院认定吴伟没有违约，属事实查明错误。2、原审法院仅因吴伟未办出营业执照认定通和公司违约，酌情通和公司返还部分租金没有法律依据。3、吴伟因经营不善而不愿去办营业执照，并以此作为指责通和公司的借口，而该房屋后续他人使用即办出营业执照。要求撤销原审部分判决，予以改判。上诉人吴伟辩称，不同意通和公司的上诉请求。吴伟向一审法院起诉请求：1、确认双方当事人签订的《租赁协议》于2018年10月15日解除；2、判令通和公司返还房屋租金57,000元、押金38,000元及利息（以95,000元为基数，按照银行同期贷款利率的标准，自2018年8月31日起计算至实际支付之日止）；3、判令通和公司支付损失158,447.73元；4、判令通和公司支付违约金57,000元。通和公司向一审法院提出反诉请求：1、判令吴伟支付违约金95,000元(其中吴伟已支付的38,000元押金予以抵扣)；2、判令吴伟支付免租期租金6,333.33元（按每天633.33元标准计算10天）；3、判令吴伟支付2018年12月1日至12月13日租金8,233.29元（按每天633.33元标准计算13天）。一审法院认定事实：系争房屋登记在王某、吴某名下，按份共有，建筑面积89.87平方米。2018年7月1日，通和公司与王某、吴某签订《商铺租赁合同》，其中约定通和公司承租系争房屋，租期5年，每年租金13,000元。同日，王某、吴某出具《同意转租证明》，同意通和公司就系争房屋在2018年7月1日至2023年6月30日期间享有转租权。2018年8月30日，吴伟（乙方）与通和公司（甲方）签订《租赁协议》，其中约定甲方将系争房屋出租给乙方，面积约90平方米，由乙方自营生鲜超市；租期5年，自2018年9月10日至2023年9月9日，其中2018年8月31日至2018年9月9日为免租期；月租金为19,000元，付3押2，第三年开始每年递增5%，租金提前十天支付；在乙方办理工商、税务等手续时，甲方应为乙方提供房屋的相关证明文件；甲方在乙方没有违反本合同的情况下不得提前解除合同或租给他人，否则视甲方违约，甲方应负责赔偿乙方损失，即承担3个月租金作为违约金；乙方在甲方没有违反本合同的情况下解除本合同，则视为乙方违约，乙方应负责甲方赔偿损失，即承担3个月租金作为违约金，已收押金不退；乙方若延期支付任何一期费用的，每逾期一日，乙方应承担月租金1%的违约金，逾期超过3日，甲方有权单方面解除合同并没收押金且要求乙方承担2个月租金作为违约金。合同签订后，吴伟支付2018年9月10日至2018年12月9日3个月租金57,000元及押金38,000元。2018年9月4日，吴伟向工商部门递交办理营业执照的相关材料。2018年9月7日，吴伟（乙方）与通和公司（甲方）签订《租赁补充协议》，其中约定：一、租赁期内如因甲方承租权问题导致乙方无法正常经营的，由甲方承担违约责任，即退还全部租金并支付违约金或赔偿实际损失。二、如因乙方经营发生的任何问题由乙方承担全部责任。如果租赁期未满，乙方退租，则需向甲方补缴免租期租金，并承担违约责任。2018年9月13日，吴伟得知由于系争房屋上已注册公司，需要产权人提供书面说明材料方可办理营业执照。2018年9月29日，吴伟向通和公司注册地址邮寄《通知函》，表示截至9月28日通和公司仍无法提供办证所需证明材料，致使无法办理营业执照，商铺无法合法经营，要求通和公司给出具体解决办法及时间表，并保留诉讼权利。2018年10月3日，因原址无此公司，退回。2018年12月1日，吴伟向通和公司注册地址邮寄《交接通知书》，表示系争房屋无法办理工商营业执照，已起诉要求解除合同，现要求配合办理房屋交接手续。2018年12月8日，因原址无此公司，退回。2018年12月13日，通和公司向吴伟户籍地邮寄《解除通知》，告知由于吴伟拖欠租金，故即日解除《租赁协议》，要求吴伟于2018年12月18日前搬离系争房屋并结清水电等费用，逾期未处理，将采取强制措施，并要求吴伟支付拖欠租金4,430元及违约金1,330元。2018年12月22日，投递并签收，签收人：他人收（高行邮政）。2019年1月8日，双方当事人来院谈话。通和公司表示吴伟向工商所递交办理营业执照材料，后材料被驳回，通和公司方才得知系争房屋上已经注册两家公司，工商所要求由产权人提供情况说明。之后，通和公司也已让产权人出具情况说明，由于无法联系到吴伟，故一直未将情况说明交与吴伟。现在系争房屋已经收回。2019年1月30日，吴伟以系争房屋物品丢失为由向杨园派出所报案，形成询问笔录一份，部分内容为：“2018年8月中旬的时候我和上海XX有限公司的一个业务员谈妥要租赁上海市浦东新区XX镇XX路XX号的一个门面房……我们房租到期时间为12月中旬，后来到期了之后我们没有把这个房子里面的超市的物品搬走。于2019年1月8日我最后一次看到这个房子里面的东西还在，于今日18时30分许发现里面的1个空调、2个展示柜、2个冰柜、1个监控显示屏、1个监控主机、5个监控探头没有了，这些东西的价值在2万元左右。”关于系争房屋的返还时间，吴伟主张2018年10月15日正式闭店、交还房屋，12月份交接物品。通和公司则表示2018年12月17日收回系争房屋。审理中，吴伟表示其主张损失的具体组成为：1、装修损失11,000元，包括刷墙、设立广告牌及灯饰排线；2、购买货车一辆57,609元；3、购买日化用品、调味品、粮油、日用百货、商贸百货、冷冻肉品、食品、奶制品、食品饮料，合计114,934.3元；3、吴伟为经营超市，提前支取31万元，产生利息损失6,008元；4、吴伟夫妻及岳父母误工损失18,500元；5、奥克斯立式空调1台、展示柜1个、冰柜2个、冰箱1台、监控设备1套、货架1套，合计21,922元。吴伟主张：2018年10月15日闭店后，吴伟无力重新找门店经营，只能将上述第5项所列物品留在系争房屋内。2018年12月14日，吴伟发现系争房屋加了一把锁，但设备等尚在。通和公司没有和吴伟联系，于2019年1月25日擅自处理上述设备，故要求通和公司按原价予以赔偿。一审法院认为，双方当事人签订的《租赁协议》及《租赁补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。吴伟承租系争房屋用于自营生鲜超市，其作为承租人负有办理相关证照的义务；通和公司作为出租人，根据合同约定负有配合吴伟办理相关证照的义务。通和公司知悉吴伟办理证照需要提供产权人出具的情况说明，但未能及时配合提供，致使吴伟无法办理营业执照，租赁合同目的无法实现，吴伟有权解除合同。吴伟主张2018年10月15日为合同解除日，但吴伟于该日并未将合同解除的意思表示送达至通和公司，亦无证据证明双方于该日进行了房屋交接，故吴伟主张该日为合同解除日，缺乏依据，一审法院不予支持。2018年12月1日，吴伟虽向通和公司寄送《交接通知书》，但未有效送达，故该日亦无法确认为合同解除日。一审法院根据通和公司自认的系争房屋收回日期，确认该日为合同解除日，即2018年12月17日。合同解除后，通和公司应向吴伟返还押金38,000元。关于2018年9月10日至2018年12月9日的已付租金，吴伟虽主张2018年10月15日已将房屋交还通和公司，但未有证据予以佐证，一审法院不予采信。由于系争房屋仍由吴伟占有使用，应支付相应租金。关于租金数额，一审法院考虑到营业执照未办理对吴伟实际使用房屋产生一定影响，故对于2018年9月10日至2018年12月9日的租金，一审法院酌定为45,600元，因此通和公司应退还吴伟租金11,400元。吴伟主张租金利息，缺乏依据，一审法院不予支持。押金应为无息退还，吴伟主张押金利息，一审法院亦不予支持。关于违约金，吴伟主张依据合同第九条第3款的约定，然该条款适用的前提为通和公司单方提前解除合同或另行出租，通和公司并不满足上述情形，故吴伟依据该条款主张违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。关于吴伟主张的各项经济损失。结合通和公司庭审所述，吴伟确实进行刷墙等装修，但吴伟主张的损失金额未有充分证据予以佐证，一审法院结合案件实际情况酌定由通和公司赔偿装修损失3,000元。货车由吴伟控制使用，日化用品、粮油等货品也系用于销售，吴伟要求通和公司承担上述损失，缺乏依据，一审法院不予支持。关于支取存款利息损失、误工损失，吴伟未有充分证据予以佐证，一审法院不予支持。关于空调、冰箱等电器及监控设备、货架损失，吴伟认为通和公司未经通知擅自处理上述物品，要求通和公司赔偿。对此，一审法院认为，首先，吴伟未有充分证据证明上述物品均由通和公司予以处理。其次，吴伟在2018年12月发函要求通和公司交接系争房屋，其应对房屋内的物品做妥善处置。2019年1月8日，双方当事人来院谈话中，双方也确认系争房屋已被收回，在此情况下，吴伟也未向通和公司要求取回系争房屋物品，导致2019年1月25日之后物品被处置，由此产生的不利后果应由吴伟自行承担。故吴伟要求通和公司赔偿上述物品损失，一审法院不予支持。关于免租期租金，双方签订的《租赁补充协议》约定的支付条件为吴伟违约导致合同解除，本案吴伟并未违约，故对于通和公司主张的免租期租金，一审法院不予支持。关于通和公司主张2018年12月1日至12月13日的租金，由于吴伟已支付租金至2018年12月9日，故对于2018年12月1日至12月9日租金不应重复计算。对于2018年12月10日至2018年12月13日的租金，2018年12月1日吴伟已发函要求通和公司交接房屋，后因通和公司注册地址缘故导致函件被退回，双方未能完成房屋交接，加之营业执照未予办理给吴伟使用房屋造成一定影响，故结合案件实际情况，对于该区间的租金，一审法院酌定吴伟无需支付。据此判决：一、吴伟与通和公司签订的《租赁协议》于2018年12月17日解除；二、通和公司于判决生效之日起十日内返还吴伟押金38,000元；三、通和公司于判决生效之日起十日内返还吴伟租金11,400元；四、通和公司于判决生效之日起十日内赔偿吴伟损失3,000元；五、驳回吴伟的其余本诉诉讼请求；六、驳回通和公司的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费5,967元，由吴伟负担4,857元，由通和公司负担1,110元。反诉案件受理费（减半收取）795元，由通和公司负担。本院二审期间，双方当事人均未依法提交新的证据。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人吴伟与上诉人通和公司签订的《租赁协议》和《租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定合法、有效，应属正确。在合同履行过程中，原审法院基于通和公司未能及时配合提供办理证照需要的产权人出具的情况说明，使吴伟无法办理营业执照，确认吴伟有权解除合同，并无不当。关于合同解除日的确定，原审法院根据案件审理情况以及相关证据材料，确定的合同解除日，亦属适当。对于双方租赁合同解除后果处理，原审法院根据双方租赁合同约定内容、纠纷成因等案件基本事实和证明责任以及相应法律规定，酌情作出相应判决，应属正确。综上所述，上诉人吴伟、上诉人通和公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,075元，由上诉人吴伟负担5,170元，上诉人上海通和房地产经纪有限公司负担1,905元。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇一九年十一月二十九日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……