山东省梁山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0832民初2438号 原告：中国工商银行股份有限公司梁山支行，住所地山东省梁山。 负责人：李晓红，行长。 委托诉讼代理人（特别授权）：谭昌浩，山东悦明达律师事务所律师。 被告：王承彦，男，1981年5月1日出生，汉族，住山东省梁山县。 被告：张春仙，女，1976年2月3日出生，汉族，住山东省东平县商老庄乡井庄村037号,现住山东省梁山县。 被告：梁山县步步高房地产开发有限公司，住所地山东省梁山县。 法定代表人：郭建国，董事长。 委托诉讼代理人：陈昌辉，男，1977年9月16日出生，汉族，该公司销售部经理，住江苏省句容市。 原告中国工商银行股份有限公司梁山支行（以下称中国工商银行梁山支行）诉被告王承彦、张春仙、梁山县步步高房地产开发有限公司（以下称梁山步步高公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孟庆华独任审判，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行梁山支行的委托诉讼代理人谭昌浩、被告张春仙以及被告梁山步步高公司的委托诉讼代理人陈昌辉到庭参加诉讼，被告王承彦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 中国工商银行梁山支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告王承彦、张春仙、梁山步步高公司签订的《个人购房借款/担保合同》；2、被告王承彦、张春仙立即偿还贷款本金173894.79元、利息7015.87元（利息计算至2018年12月31日）及自2019年1月1日起至贷款还清时的利息、罚息、复利；3、判令原告在第二项请求范围内就抵押物享有优先受偿权；4、判令被告梁山步步高公司在第二项请求范围内承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由被告共同承担。事实和理由：2011年11月8日，被告王承彦、张春仙与原告签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：贷款金额39万元，借款期限120个月，采取按月等额本息还款方式，并由所购房屋为该笔贷款提供抵押，且由被告梁山步步高公司提供连带责任保证担保。2011年11月8日，梁山县住房和城乡建设局为原告和被告王承彦、张春仙进行了预购商品房抵押权预告登记，并出具了预抵押登记书。根据合同约定，在未办理正式抵押登记前，被告梁山步步高公司对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和所有其他应付费用承担连带保证责任。2011年12月2日，原告向被告王承彦、张春仙发放贷款，金额为39万元.后被告王承彦、张春仙未按约定偿还贷款，截至2018年12月31日，被告王承彦、张春仙逾期积欠本金173894.79元、利息7015.87元。经原告多次催收，被告拒不履行还贷义务。为此，原告诉至法院。 被告张春仙辩称，借款属实。 被告梁山步步高公司辩称，根据《个人购房借款/担保合同》第10.2的约定，被告梁山步步高公司已经根据合同约定办理完了预告商品房抵押权预告登记，故被告梁山县步步高公司作为保证人应免除保证责任。 被告王承彦未到庭，亦未答辩。 原告中国工商银行梁山支行为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 1、被告王承彦、张春仙的身份证复印件和结婚证复印件、户口页复印件各1份、被告梁山步步高公司营业执照复印件1份，证明被告王承彦、张春仙、梁山步步高公司具有诉讼主体资格； 2、《公证书》1份，证明被告王承彦、张春仙委托王传哲全权代理其办理就购买坐落于梁山县住宅房屋的银行按揭贷款、房屋产权登记等所有相关事宜； 3、《个人购房借款/担保合同》1份，证明被告王承彦、张春仙向原告借款39万元，用途是购买坐落于梁山县的房屋，贷款期限为120个月，并将该房产设立了预告抵押，且在梁山县住房和城乡建设局办理了预告商品房抵押权预告登记，被告梁山步步高公司为该笔贷款提供连带责任保证担保； 4、预购商品房抵押权预告登记证书复印件1份，证明原告为被告王承彦名下房屋的抵押权预告登记人，享有该房屋优先受偿权，同时，因该房屋尚未办理正式抵押权登记，被告梁山步步高公司应承担连带保证责任； 5、个人借款凭证1份，证明原告于2011年12月2日向被告王承彦、张春仙发放贷款39万元，原告已完全履行合同约定的义务； 6、还款明细表1份38页，证明截至2018年12月31日，被告王承彦、张春仙尚欠原告贷款本金173894.79元、利息7015.87元。 被告王承彦、张春仙、梁山步步高公司未提供证据。 经庭审质证，被告张春仙对原告提供的上述证据均无异议；被告梁山步步高公司对原告提供的上述证据的真实性均无异议，但认为根据《个人购房借款/担保合同》第10.2的约定，被告梁山步步高公司已按合同约定办理完了预购商品房抵押权预告登记手续，因此被告梁山步步高公司作为保证人应免除保证责任；被告王承彦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，放弃了对原告提供的证据进行质证的权利。 经审查，本院认为，原告中国工商银行梁山支行提交的上述证据来源合法，客观真实，且能相互印证，与本案有关联，本院予以采信。 经审理查明，2011年11月8日，被告王承彦、张春仙、梁山步步高公司与原告签订《个人购房借款/担保合同》，主要约定：被告王承彦、张春仙向原告借款39万元；借款用途为个人购置住房购置贷款，即用于购买坐落于梁山县的房屋；借款期限120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；本笔贷款的方式为抵押和保证；贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及本合同第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；被告王承彦、张春仙授权原告将该笔贷款39万元一次性划入被告梁山步步高公司在原告处开立的账户内（账号：16×××92），贷款利息自实际放款日起计算；还款方式为按月等额本息还款法（按月计息），还款账户为被告王承彦在原告处开立的账户（账号：62×××56）；被告王承彦、张春仙未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按本合同第四条约定的利率基础上加收50%确定；第十条约定，保证人承担保证责任的范围按第10.2确定，即阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的“正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；被告王承彦、张春仙以其购买的坐落于金城路48号东方华城小区20幢1单元401号的房屋作为抵押，抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人其他应付费用；主债权同时存在一个或者多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权；合同还约定了违约及违约责任等内容。原告在“贷款人”处加盖了公章且有授权代理人签字，被告王承彦的委托人王传哲亦代其在“借款人（签字）”处和“抵押人（签字）”处签字并按手印，被告张春仙在“共同借款人（签字）”处和“抵押物共有人（签字）”处签字并按手印，而被告梁山步步高公司在“保证人（公章）”处加盖了“梁山县步步高房地产开发有限公司”的公章，其法定代表人或授权代理人郭巍盖了其私章。同日，原、被告在梁山县住房和城乡建设局办理了预购商品房抵押权预告登记（抵押权预告登记证号：梁房预梁山县字第ZJD20110276号）。 2011年12月2日，原告依约向被告王承彦、张春仙支付贷款39万元，贷款期限自2011年12月2日至2021年12月2日止，基准年利率为7.05%，当期执行年利率上浮0%为7.05%，逾期年利率以当期执行利率为基准上浮50%为10.575%。合同履行中，被告王承彦、张春仙偿还了部分借款本息，但以后出现还款逾期，截至2018年12月31日，被告王承彦、张春仙逾期积欠本金173894.79元、利息7015.87元。经原告中国工商银行梁山支行向被告王承彦、张春仙催要未果，而被告梁山步步高公司作为连带责任保证人也未履行连带保证责任。 另查明，2013年9月2日，涉案的坐落于梁山县金城路48号东方华城小区20幢1单元401室的不动产权证（不动产权证书号：201302062，房屋所有权人：王承彦、张春仙，房屋共有情况：共同共有）已办理完毕，但至今尚未办妥正式抵押登记手续。 本院认为，原告中国工商银行梁山支行与被告王承彦、张春仙、梁山步步高公司签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为合法、有效合同，双方均应依约履行。被告王承彦、张春仙从原告处借款39万元，事实清楚，证据确实、充分，应予认定，其应依照双方合同约定按月偿还借款本息，但被告王承彦、张春仙截至2018年12月31日已逾期积欠本金173894.79元、利息7015.87元，构成严重违约，故原告要求解除《个人购房借款/担保合同》并向被告王承彦、张春仙主张偿还借款本金173894.79元、利息7015.87元（利息计算至2018年12月31日）及2019年1月1日之后的利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本案争议的焦点问题有两个：一、原告中国工商银行梁山支行是否对涉案抵押权预告登记的坐落于梁山县金城路48号东方华城小区20幢1单元401室的房产享有优先受偿权；二、被告梁山步步高公司是否对本案借款本息承担连带保证责任。 关于第一个焦点，原告是否对涉案抵押权预告登记的坐落于梁山县金城路48号东方华城小区20幢1单元401室的房产享有优先受偿权的问题。 本院认为，预购商品房抵押权预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，不能产生抵押权设立的结果，因此不产生优先受偿的效力，故原告对本案抵押权预告登记的坐落于梁山县金城路48号东方华城小区20幢1单元401室的房产并不享有优先受偿权。因此，原告中国工商银行梁山支行的该项主张，没有法律依据，本院不予支持。 关于第二个焦点，被告梁山步步高公司是否对本案借款本息承担连带保证责任的问题。 本院认为，被告梁山步步高公司向原告就被告王承彦、张春仙的涉案贷款提供阶段性连带保证责任担保，亦是其真实意思表示，且不违反法律规定，虽然涉案的坐落于梁山县金城路48号东方华城小区20幢1单元401室的房产已于2013年9月2日办理完毕不动产登记证，但至今并未办理完毕正式抵押登记手续。根据《个人购房借款/担保合同》第10.2条、第20.2条的约定，被告梁山步步高公司的阶段性担保并未免除，故其应按照合同约定继续承担连带保证责任。故被告梁山步步高公司关于其“已经根据合同约定办理完了预告商品房抵押权预告登记，故被告梁山步步高公司作为保证人应免除保证责任”的辩解，没有事实根据和法律依据，本院不予采纳，被告梁山步步高公司仍应就被告王承彦、张春仙的涉案贷款继续承担连带清偿责任。 综上，原告中国工商银行梁山支行的部分诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持，被告梁山步步高公司的辩解，没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司梁山支行于2011年11月8日与被告王承彦、张春仙、梁山县步步高房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告王承彦、张春仙于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司梁山支行借款本金173894.79元、利息7015.87元（利息计算至2018年12月31日，之后的利息、罚息、复利以173894.79元为基数按照合同约定计算至实际给付之日止）； 三、被告梁山县步步高房地产开发有限公司对第二项中的债务承担连带清偿责任，并享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的权利； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司梁山支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1959元，诉讼保全费1420元，共计3379元，由被告王承彦、张春仙、梁山县步步高房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  孟庆华 二〇一九年十一月十八日 书记员  邓祥旭