江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏08民终3682号上诉人（原审被告）：江苏御铭装饰有限公司，住所地淮安市淮安区。法定代表人：朱雪萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱降龙，江苏泰耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王国藩。委托诉讼代理人：李琨，淮安市清江浦区北京路法律服务所法律工作者。原审被告：李勇进。上诉人江苏御铭装饰有限公司（以下除判决主文外简称御铭公司）因与被上诉人王国藩、原审被告李勇进房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2019）苏0804民初2043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。御铭公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：1.一审认定诉讼时效起算点错误。被上诉人在排除妨害案件庭审中已经明确表示2013年年底就已经知道上诉人不可能再继续出售房屋，本案诉讼时效应从2013年年底开始起算。2.一审对上诉人答辩提出的房屋占用费、租金未予审理不当。王国藩辩称，被上诉人是2013年10月5日给付购房定金给李勇进，2015年11月上诉人才起诉被上诉人排除妨害，在2015年12月4日庭审中，上诉人才明确表示没有委托李勇进与被上诉人洽谈房屋买卖。以实际行动表示不再履行与上诉人之间的房屋买卖合同，上诉人才知道合同无法履行，诉讼时效应从该时点开始起算，故被上诉人本案起诉并未超过诉讼时效。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，请求二审驳回上诉，维持原判。原审被告李勇进未陈述意见。王国藩向一审法院起诉请求：请求判令御铭公司、李勇进退还购房定金10万元。一审法院经审理确认以下事实，御铭公司成立于2007年，成立时股东为李佳进、李学米、朱雪峰，御铭公司原名称为淮安市威联建筑工程有限公司，2009年更名为江苏楚丰装饰工程有限公司，2018年2月13日变更为现名即江苏御铭装饰有限公司。御铭公司的法定代表人也经历过多次变更，其中2008年2月19日，由朱雪峰变更为李佳进，而李勇进曾用名李佳进；2009年3月24日，由李佳进变更为王新文，2011年4月18日变更为朱雪峰，2016年2月23日变更为朱雪萍，2016年2月23日变更的还有公司类型，由有限公司（自然人控股）变更为有限公司（自然人独资）。2013年10月5日，王国藩向李勇进银行转账10万元，同日，李勇进向王国藩出具收条一份，载明：“今收到王国藩购买江苏楚丰装饰工程有限公司自建的办公用房（东边陆间），地点（淮城镇康马路板闸工业园办公楼一幢）定金壹拾万元整，收款人：李勇进”。2013年10月7日，御铭公司出具收据一份，交款单位为王国藩，收款方式为李勇进代收转公司，收款金额为壹拾万元整。而御铭公司在2012年4月向李勇进出具授权委托书，委托事项为洽谈天润都市花园商住楼一号租赁或买卖事宜。本案御铭公司因排除妨害纠纷于2015年11月10日向淮安市淮安区人民法院起诉王国藩的父亲王彭阳、叔父王彭贵，该案查实御铭公司原住所地在淮安区，后因生态商务旅游中心拆迁，淮安区政府安置御铭公司在天润都市花园工业区1号自建坐北朝南三层、每层十二间的商住楼一幢，御铭公司对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，而王彭阳、王彭贵于2015年10月15日起将床铺等搬到御铭公司办公楼一楼东侧房屋居住。该法院于2016年1月21日作出了（2015）淮法民初字第3147号民事判决，判决王彭阳、王彭贵于判决生效后三日内搬出江苏楚丰装饰工程有限公司坐落在淮安市淮安区天润都市花园工业区1号商住楼一层东侧的房屋，该判决已经发生法律效力。而本案王国藩作为其父亲和叔父的委托诉讼代理人参加了排除妨害案件的诉讼。在2015年12月4日该排除妨害案庭审中，王国藩作为委托诉讼代理人陈述其多次出借资金给李勇进，后来李勇进承诺把御铭公司东面陆间房屋出卖给王国藩，李勇进出具了一张10万元的收条，注明为购买御铭公司办公用房的定金，但后来御铭公司不再愿意出卖房屋，李勇进欠王国藩的借款以及购房的定金一直没有归还，而御铭公司在该案庭审中认为李勇进收取王国藩定金10万元系李勇进个人行为，御铭公司也未委托过李勇进处理涉案房屋，而涉案房屋系御铭公司所有。另查明，王国藩因为民间借贷纠纷于2018年7月18日向淮安经济技术开发区人民法院起诉李勇进，该法院于2019年3月13日作出了（2018）苏0891民初2660号民事判决，判决李勇进于判决生效后十五日内归还王国藩借款60万元及利息，该判决已经发生法律效力。一审法院认为，受托人在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，该合同直接约束委托人和第三人，产生的法律后果也应由委托人承担。本案中，御铭公司委托李勇进处理房屋租赁或买卖事宜，李勇进在收到王国藩房屋买卖定金后，把该定金转交到御铭公司名下。且李勇进收取定金时，御铭公司性质为自然人控股的有限公司，法定代表人也非李勇进，御铭公司也承认收到该10万元定金，也愿意承担由此产生的法律后果。因此，王国藩主张李勇进返还购买房屋定金10万元无事实和法律依据，一审法院不予支持。李勇进受御铭公司委托，收取王国藩定金10万元，王国藩与御铭公司形成了房屋买卖的合意，双方应该按照约定全面履行自己的义务。王国藩支付定金10万元后，占有涉案房屋，直至2015年11月10日王国藩御铭公司起诉王国藩的父亲和叔父搬出涉案房屋。在2015年12月4日排除妨害案件庭审中，御铭公司作为涉案房屋的所有权人才明确表示其没有委托李勇进与王国藩洽谈房屋买卖事宜，要求王国藩及其亲属搬离涉案房屋，以实际行为表示不再履行与王国藩之间的房屋买卖合同，王国藩至此才知道与御铭公司的房屋买卖无法继续履行，王国藩主张退还购房定金的诉讼时效也应从此时开始计算。2018年7月20日，王国藩因本案向淮安市淮安区人民法院提起诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效，对御铭公司辩称王国藩的诉讼超过诉讼时效的意见，不予采纳。在王国藩与御铭公司之间的房屋买卖合同不再继续履行时，御铭公司理应退还王国藩支付的10万元购房定金。综上，一审法院判决：一、江苏御铭装饰有限公司于判决生效后十日内退还王国藩购房定金10万元；二、驳回王国藩的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由江苏御铭装饰有限公司负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理确认一审法院查明的事实。二审另查明，2015年11月10日，淮安市淮安区人民法院立案受理（2015）淮法民初字第3147号上诉人起诉王彭阳、王彭贵排除妨害纠纷一案，在该案2015年12月4日庭审中，被上诉人王国藩作为该案被告王彭阳、王彭贵的委托诉讼代理人陈述“2013年10月6日马洪军也在（定金收条）上面签字，原告的三个股东全部在场，由李勇进全权代表……后来他的房屋因为门口道路拓宽，所以不卖给我们了，欠款和定金至今也没有归还。我们一直打电话给李勇进谈退钱的事情，李勇进找种种借口不见面，2015年10月15日我们把机器搬出来”。二审中，上诉人陈述涉案房屋被上诉人一直占有存放机器设备至2015年10月15日，2015年10月15日被上诉人搬走机器设备后一直安排他的父亲和叔叔住进其中两间房屋。本院认为，本案为房屋买卖合同定金返还纠纷，诉讼时效应从被上诉人明知房屋买卖合同无法继续履行或协商一致不再履行时起算。本案上诉人主张诉讼时效应从2013年年底开始起算没有依据，具体理由如下：1.（2015）淮法民初字第3147号案件庭审中，被上诉人仅陈述“后来他的房屋因为门口道路拓宽，所以不卖给我们了”，并没有明确其知晓合同无法继续履行的时间即为2013年年底，在上诉人无证据证明其2013年年底告知被上诉人不再继续履行合同的情况下，上诉人所举证据不足以证明其主张，同时该案中被上诉人也明确表示一直向李勇进主张返还款项；2.被上诉人在（2015）淮法民初字第3147号案件庭审中以及上诉人本案二审中均陈述被上诉人一直占有使用涉案房屋至2015年10月15日才将机器设备搬走，在上诉人无证据证明在此期间曾要求被上诉人搬走情形下，一审以此认定诉讼时效起算点并无不当。从该时点至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日并未超过二年诉讼时效期间，应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款三年诉讼时效的规定，故本案被上诉人于2018年7月20日起诉并未超过诉讼时效。另外，上诉人主张被上诉人应支付占用房屋期间的租金费用，因上诉人一审并未提出反诉，故本案不予理涉。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人江苏御铭装饰有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李玲审 判 员 王伟审 判 员 王纯二〇一九年十一月七日法官助理 缪珵书 记 员 刘青