广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初4351号原告：中国农业银行股份有限公司开平市支行，住所地：开平市三埠区长沙西郊路25号前座。负责人：刘海健，该行行长。委托诉讼代理人：丘洁玲，广东金硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘祺玮，广东金硕律师事务所律师。被告：张景耀，男，1962年5月16日出生，汉族，住开平市，被告：张炜程，男，1986年8月12日出生，汉族，住开平市，被告：开平市瑞丰房地产开发有限公司，住所地：开平市三埠街道办事处祥龙北路1号，统一社会信用代码：914407837879304627。法定代表人：杨文左。原告中国农业银行股份有限公司开平市支行（以下简称农行开平支行）与被告张景耀、张炜程、开平市瑞丰房地产开发有限公司（以下简称瑞丰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行开平支行的委托诉讼代理人丘洁玲、被告张景耀到庭参加诉讼，被告张炜程、瑞丰房地产公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行开平支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告张景耀、张炜程签订的编号为44020120130013390《个人购房担保借款合同》；2.判令被告张景耀、张炜程立即向原告偿还贷款本金954416.05元及至清偿日止的利息（利息包括正常息、罚息和复利，按编号为44020120130013390《个人购房担保借款合同》约定和中国人民银行的规定计至贷款还清时为止，现暂计至2019年09月11日的利息为16321.74元）；3.判令被告张景耀、张炜程承担原告为实现债权而支付的律师代理费48675元；4.判令被告瑞丰房地产公司对被告张景耀的上述全部债务承担连带清偿责任；5.判令三被告协助原告办理不动产抵押登记手续，抵押登记手续办妥后或三被告逾期仍未办理抵押登记的，原告有权以抵押房产即位于开平市××办事处××桥××号宏都水岸1幢203铺位折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿；6.判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年01月28日，原告与被告张景耀、张炜程签订《个人购房担保借款合同》【合同编号：44020120130013390】（简称“借款合同”），借款合同约定：被告张景耀向原告借款257万元，用于购买房产，期限108个月，等额本息还款；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之壹拾后确定，借款期间如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率进行调整。关于抵押，借款合同第三十四条约定：被告张景耀以所购开平市××办事处××桥××号宏都水岸1幢203铺位作抵押担保。关于违约责任，借款合同第12.1条约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；借款合同第12.3条约定：对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款合同第12.4条约定：发生“借款人未按约定按期足额偿还借款”情形的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；借款合同第12.9条约定：因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2013年02月04日，原告依约发放了257万元贷款本金，到期日为2022年02月03日，执行利率7.205%，逾期利率10.8075%，按月等额本息还款。但被告张景耀未能按照合同的约定按时还款付息，经原告多次催收，至起诉日被告张景耀仍不偿还欠款，严重影响原告的资金安全，原告因此委托律师起诉并支付律师代理费用48675元。关于被告张炜程的责任，被告张炜程于2013年1月11日签订《共同还款责任承诺书》，承诺对被告张景耀自2013年1月11日起至2024年1月10日的期间，因被告张景耀在原告处办理人民币/外币贷款、商业汇票承兑、保函和信用证、国际贸易融资等业务与原告所形成的债务最高余额不超过折合人民币贰佰伍拾柒万元的债务承担共同还款责任，确认接受被告张景耀与原告在上述期间内已签订的以及将要签订的信贷业务合同条款的约束，共同还款责任范围与相关信贷业务合同约定的借款人责任范围一致等。关于被告瑞丰房地产公司的责任，根据借款合同第十、第三十七条的约定和《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》【合同编号：江开农银合字2012年003号】第六条的约定，被告瑞丰房地产公司自原告发放借款之日起至被告张景耀取得房地产权利证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，为被告张景耀的涉案债务承担连带保证责任，保证范围包括涉案借款合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等原告为实现债权的一切费用。起诉后,原告确认被告张景耀于2019年10月2日至2019年11月6日期间分多笔向原告偿还本金175862.1元，利息23516.01元，罚息3054.19元，复利451.3元，合计还款202883.6元。截至2019年11月11日，被告尚欠原告贷款本金778553.95元。综上所述，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，遂提起诉讼。被告张景耀辩称，确认原告起诉的借款合同金额，但认为律师费用过高，收费不合理，希望原告可以调整我方承担的律师费数额。被告张景耀在举证期限内没有提供证据。被告张炜程、瑞丰房地产公司没有答辩，在举证期限内也没有提供证据。原告农行开平支行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告张炜程、瑞丰房地产公司没有到庭应诉，视为其放弃质证的权利。经本院审查，原告农行开平支行提交的证据均具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月28日，被告张景耀、张炜程与原告签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120130013390）。合同约定的主要内容：被告张景耀向原告借款2570000元，借款期限为108个月（即2013年1月28日至2022年1月27日），借款用途为购买位于开平市××办事处××桥××号宏都水岸1幢203铺位，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之壹拾后确定，借款期间如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率进行调整。还款方式为等额本息还款法；约定还款日为每期末月的借款发放日对应日；被告张景耀、张炜程提供位于开平市××办事处××桥××号宏都水岸1幢203铺位作为抵押，抵押担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。关于违约责任，借款合同第12.1条约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；借款合同第12.3条约定：对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款合同第12.4条约定：发生“借款人未按约定按期足额偿还借款”情形的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；借款合同第12.9条约定：因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2013年1月11日，被告张炜程向原告出具《共同还款责任承诺书》一份，承诺对被告张景耀自2013年1月11日起至2024年1月10日的期间内，因被告张景耀在原告处办理人民币/外币贷款、商业汇票承兑、保函和信用证、国际贸易融资等业务与原告所形成的债务最高余额不超过折合人民币贰佰伍拾柒万元的债务承担共同还款责任。并确认接受被告张景耀与原告在上述期间内已签订的以及将要签订的相关信贷业务合同条款的约束，共同还款责任范围与相关信贷业务合同约定的借款人责任范围一致。2013年2月4日，原告按合同约定发放了贷款2570000元到被告张景耀指定账户。2013年2月4日，原告与张景耀、张炜程办理了上述涉案房产的抵押合同备案登记手续。自2019年7月起，被告张景耀开始没有还款。在原告起诉后，被告已还清逾期的欠款本息。截至2019年11月11日止，被告张景耀尚欠原告贷款本金778553.95元。另查明，2012年12月15日，原告与被告瑞丰房地产公司签订《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，协议第六条约定，被告瑞丰房地产公司为原告向合作项目的购房人发放的个人购房贷款提供连带责任保证担保，担保范围为购房人与原告签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等原告为实现债权的一切费用。担保期间为自原告向购房人发放借款之日起至该购房人取得房地产权利证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止。再查明，原告与广东金硕律师事务所签订《委托代理协议》，约定原告委托广东金硕律师事务所代理本案，并已支付律师费48675元。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。原告农行开平支行与被告张景耀、张炜程签订的《个人购房担保借款合同》，该合同不违反法律和行政法规，是当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应当按合同约定履行各自义务。本案中，被告张景耀作为借款人未依约还款，已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，被告张景耀逾期还款，经原告催告后在合理期限内仍未还款，故原告请求解除与被告张景耀、张炜程签订的《个人购房担保借款合同》，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。…”以及第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”的规定，合同解除后，被告张景耀应承担继续履行还款、支付逾期利息的违约责任。原告请求被告张景耀立即偿还该借款合同项下尚欠的贷款本金778553.95元，事实清楚，理据充分，本院予以支持。对于后续利息，原告主张按《个人购房担保借款合同》有关约定计算后续利息符合法律规定。原告请求被告张景耀偿还自2019年11月12日起至款项清偿之日止的利息（以本金778553.95元为基数，按《个人购房担保借款合同》的有关约定计算），本院予以支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此以后关于贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故上述借款合同中关于中国人民银行贷款基准利率的约定应改为适用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算。关于律师费的问题。根据原告与被告张景耀、张炜程签订的《个人购房担保借款合同》第12.9条约定：因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。本案中，原告与广东金硕律师事务所签订的《委托代理协议》约定的代理费用为48675元，该收费符合广东省律师服务政府指导价标准，且广东金硕律师事务所已经履行了代理职责，原告也已经实际支付了律师费并提供了发票予以证明，因此，原告诉请判令被告张景耀承担律师费48675元，本院予以支持。关于本案债务是否应由被告张炜程承担共同偿还责任的问题。本案中，被告张炜程于2013年1月11日向原告出具《共同还款责任承诺书》一份，承诺对被告张景耀自2013年1月11日起至2024年1月10日的期间内，因被告张景耀在原告处办理人民币/外币贷款、商业汇票承兑、保函和信用证、国际贸易融资等业务与原告所形成的债务最高余额不超过折合人民币贰佰伍拾柒万元的债务承担共同还款责任。并确认接受被告张景耀与原告在上述期间内已签订的以及将要签订的相关信贷业务合同条款的约束，共同还款责任范围与相关信贷业务合同约定的借款人责任范围一致。因此，被告张炜程对被告张景耀的上述债务应承担共同偿还责任。关于本案债务是否应由被告瑞丰房地产公司承担连带保证责任的问题。依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，被告瑞丰房地产公司与原告签订《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，协议第六条约定，被告瑞丰房地产公司为原告向合作项目的购房人发放的个人购房贷款提供连带责任保证担保，担保范围为购房人与原告签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等原告为实现债权的一切费用。被告瑞丰房地产公司作为被告张景耀、张炜程所购位于开平市××办事处××桥××号宏都水岸1幢203铺位的开发商，承诺自愿为购房人张景耀、张炜程的上述购房借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等原告为实现债权的一切费用提供连带责任保证，该合同约定的保证条款对被告瑞丰房地产公司具有法律约束力，其应依法承担连带保证责任。原告在保证期间向被告瑞丰房地产公司主张保证债权，理据充足，故原告请求被告瑞丰房地产公司对被告张景耀、张炜程所欠的上述债务承担连带保证责任，本院予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，瑞丰房地产公司承担保证责任后，有权向张景耀、张炜程追偿。关于抵押物的优先受偿权问题。本案中，被告张景耀、张炜程所购位于开平市××办事处××桥××号宏都水岸1幢203铺位并未办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》，原告与被告张景耀、张炜程仅于2013年2月4日办理了上述涉案房产的抵押合同备案登记手续，并未办理正式的抵押登记，故原告对涉案房产并未享有抵押权，因此原告请求以涉案房产折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿，本院不予支持。对于原告诉请被告协助其办理上述涉案房产的抵押登记手续，缺乏理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告张炜程、瑞丰房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司开平市支行与被告张景耀、张炜程签订的编号为44020120130013390《个人购房担保借款合同》；二、被告张景耀、张炜程应在本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还贷款本金778553.95元及从2019年11月12日起至款项清偿之日止的利息（以本金778553.95元为基数，按《个人购房担保借款合同》的有关约定计算，其中上述借款合同中关于中国人民银行贷款基准利率的约定应改为适用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算）给原告中国农业银行股份有限公司开平市支行；三、被告张景耀应在本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费48675元给原告中国农业银行股份有限公司开平市支行；四、被告开平市瑞丰房地产开发有限公司对上述第二、三判项的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司开平市支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13874.7元、保全费5000元，合计18874.7元（原告已预交），由被告张景耀、张炜程、开平市瑞丰房地产开发有限公司负担。原告中国农业银行股份有限公司开平市支行多预交的案件受理费和保全费18874.7元，由本院予以退回；被告张景耀、张炜程、开平市瑞丰房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费和保全费18874.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  黄婷婷二〇一九年十一月二十七日书记员  李佩瑶关绮明