重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终7510号上诉人（原审本诉被告、反诉原告):曹道荣，男，1957年9月27日出生，汉族，原住重庆市荣昌区广顺镇永荣路。委托诉讼代理人：张云勇，北京衡熠律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：倪佑琴，女，1995年11月24日出生，汉族，住重庆市大足区邮亭镇烈火村。委托诉讼代理人：任在霞，重庆市永川区中山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：王庭，女，1992年8月15日出生，汉族，住重庆市大足区龙水镇袁家村。委托诉讼代理人：任在霞，重庆市永川区中山法律服务所法律工作者。上诉人曹道荣因与被上诉人倪佑琴、王庭房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院（2019）渝0118民初6096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曹道荣及其委托诉讼代理人张云勇到庭参加了审理。被上诉人倪佑琴、王庭经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。曹道荣上诉请求：1、撤销原判，依法改判被上诉人支付违约金20000元并不向被上诉人退还押金和剩余租金；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。主要上诉理由为：被上诉人未按照合同约定按时交纳房屋押金，其延迟缴纳押金并未得到上诉人的同意，已经构成严重违约。退还被上诉人押金不具备“期满”条件，合同约定退租不退还已经缴纳的租金和押金。另外，被上诉人只履行租赁合同半年，不应该享受一个月的免租期，因一个月的免租期是针对三年的租赁期限来的。倪佑琴、王庭答辩称：上诉人与被上诉人对门面押金及租金重新进行了约定，原审认定事实正确，请求驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。倪佑琴、王庭向一审法院起诉请求：1、由曹道荣退还其门面押金10000元、剩余租金11166元，合计21166元；2、该诉诉讼费由曹道荣承担。曹道荣祥一审法院反诉请求：1、由倪佑琴、王庭支付其违约金20000元；2、不退还本诉请求中的押金和剩余租金；3、反诉费由倪佑琴、王庭承担。一审法院认定事实：位于重庆市永川区玉屏路58号（中央大街二期）门面（建筑面积22.75平方米）系曹道荣所有。2018年6月10日，曹道荣（本诉被告）与倪佑琴、王庭（本诉原告）签订了《门面租赁合同》，主要约定：1、倪佑琴、王庭承租上述门面，租赁期限从2018年6月10日起至2021年7月10日止，租金每年67000元（首期第一个月为装修期，免收租金），并在签订协议时缴纳门面押金10000元（不计利息），期满验收完好无损时予以退还；2、由倪佑琴、王庭自行负责装修费用、水、电、税费等其他经营费用，合同终止前后不得破坏装修等固定设施；3、租赁期间未满退租的，曹道荣不退还剩余租金及房屋押金，但租赁期间，曹道荣不得干涉倪佑琴、王庭转让；4、收到款项后合同生效；一方违约，须赔偿守约方违约金20000元。合同签订当天，王庭向曹道荣转账支付了2018年6月10日至2019年7月10日的门面租金67000元（首月免费），曹道荣则将该门面（清水房）交与倪佑琴、王庭使用，该二人随即着手装修后用于经营销售饮品。曹道荣要求该门面押金不得迟于2018年7月20日支付，王庭遂于2018年7月20日向其转账支付了押金10000元。2018年10月，因经营效益不佳，倪佑琴、王庭告知曹道荣其租赁权需要转让，收回装修成本、减少亏损，曹道荣则表示有人续租且收到款项后再计算退还问题。2019年5月10日，案外人“秦宗磊”愿意继续承租上述门面，并向倪佑琴、王庭转账支付了“转让费”22150元；当天，“秦宗磊”与曹道荣签订了新的《门面租赁合同》，主要约定：1、租赁期限从2019年5月10日起至2021年5月9日止，第一年租金每月5000元（半年一缴，提前支付），第二年一次性付清租金57600元；2、门面押金10000元定于2019年7月10日前缴纳；3、租赁期未满退房的，不得转租且不退还剩余租金及押金；4、收到款项后合同生效；一方违约，须赔偿守约方违约金20000元。新合同签订时，“秦宗磊”向曹道荣支付了2019年5月10日至2019年11月10日期间的门面租金30000元。庭审中，倪佑琴、王庭表示其收到的“转让费”考虑了该门面室内装修、设施、物品的价值；曹道荣表示已经收到“秦宗磊”交来的门面押金10000元。一审法院认为，曹道荣与倪佑琴、王庭于2018年6月10日签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。倪佑琴、王庭作为承租人在签订合同当天立即支付了该门面一年的即2018年6月10日至2019年7月10日的租金67000元，并在出租人曹道荣的限定期限内及时支付了门面押金10000元，该过程与合同目的相符。即使该押金的支付对比文字约定存在一定迟延，但曹道荣已经自愿接受，双方对此达成新的合意，曹道荣再以此为由主张对方违约违反诚信原则，一审法院不予支持。根据该租赁合同，承租人倪佑琴、王庭在租期内可以转让租赁权，后该二人自愿退出，曹道荣与案外人“秦宗磊”于2019年5月10日自愿签订了新的《门面租赁合同》，由“秦宗磊”继续租用该门面并支付租金、押金，则讼争双方所签原《门面租赁合同》已因曹道荣的行为于2019年5月10日自行解除，该情形与承租人要求退租的情形不同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。现曹道荣已经收到新承租人缴纳的门面押金10000元以及2019年5月10日至2019年11月10日期间的门面租金30000元，其当期利益部分重叠，而预期利益得到保障，其应当退还原承租人倪佑琴、王庭缴纳的门面押金10000元及其未使用的2019年5月10日至2019年7月10日这两个月的租金。鉴于新合同中第一年的租金标准略低于前合同，一审法院酌定由原承租人倪佑琴、王庭承担该两个月的差额损失，即未使用的应退还的租金为10000元。综上，本诉被告曹道荣应当退还本诉原告倪佑琴、王庭门面押金10000元及未使用的租金10000元，合计20000元，相应本诉原告的诉讼请求一审法院予以支持，超出部分不予支持。反诉原告的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由本诉被告曹道荣于该判决生效之日起五日内退还本诉原告倪佑琴、王庭门面押金10000元及未使用的租金10000元，合计20000元；二、驳回本诉原告倪佑琴、王庭的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告曹道荣的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该诉案件受理费减半收取160元，由原告倪佑琴、王庭负担10元，由被告曹道荣负担150元；反诉案件受理费减半收取164.58元，由反诉原告曹道荣负担（该诉案件受理费已经预缴，由曹道荣在退还上述款项时直付倪佑琴、王庭150元）。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，曹道荣与倪佑琴、王庭签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。虽然倪佑琴、王庭未在租赁合同约定期限缴纳押金，但根据双方的短信往来及曹道荣自己陈述，可以确定倪佑琴、王庭延迟缴纳押金是通过了双方协商及曹道荣同意，且事后曹道荣对此也予以了接受，因此曹道荣称倪佑琴、王庭延迟缴纳押金违约，本院不予采信。双方租赁合同赋予了承租方倪佑琴、王庭在租赁期间转让租赁门面的权利，倪佑琴、王庭转让租赁门面，并促使曹道荣与案外人建立新的租赁关系，不属于租赁期限未满退租的情形，因此曹道荣应该退回倪佑琴、王庭已经缴纳的押金和未使用期间的租金。至于曹道荣称倪佑琴、王庭只履行了租赁合同半年，不应享受一个月免租期的上诉理由，缺乏合同依据，并且因案涉租赁门面系清水房，倪佑琴、王庭承租后享受一个月免租期也合乎情理。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费329.16元，由上诉人曹道荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 段晓玲审 判 员 夏兴芸审 判 员 周 舟二〇一九年十一月二十八日法官助理 赵 曦书 记 员 赵中雪