长春新区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0193民初2377号原告：董博宇，男，2002年12月31日出生，汉族，住长春市宽城区。法定代理人：董长军，男，1975年8月1日出生，汉族，住长春市宽城区。委托诉讼代理人：刘建杰，吉林丁凤礼律师事务所律师。被告：吉林省东地置业有限公司，住所地长春市高新区。法定代表人：王志刚，经理。委托诉讼代理人：郑蕊，吉林理悦律师事务所律师。第三人：董长军，男，1975年8月1日出生，汉族，住长春市宽城区。委托诉讼代理人：刘建杰，吉林丁凤礼律师事务所。委托诉讼代理人：董长军。被告：吉林省东地置业有限公司，住所地吉林省长春市高新技术产业开发区硅谷大街3355号超达创业园8幢408B。法定代表人：王志刚。被告：董长军，男，1975年8月1日出生，汉族，住长春市宽城区。原告董博宇与被告吉林省东地置业有限公司（以下简称“东地公司”)、第三人董长军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告董博宇的法定代理人董长军、委托诉讼代理人刘建杰、被告吉林省东地置业有限公司委托诉讼代理人郑蕊、第三人董长军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。董博宇向本院提出诉讼请求：一、要求被告东地公司支付延期交房违约金，暂计算84890元（根据58同城房屋出租情况，同地段同面积出租房屋平均租金价格为1600元/月，2013年底房租按1000元/月计算，取平均数1300元/月），自2013年10月31日起至2019年4月9日正式签署《商品房买卖合同》,共5年5个月零9天，1300×65+390=84890元);二、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年11月29日第三人董长军与被告东地公司签署《商品房代建协议书》（编号:000×××）。双方在协议书中约定，董长军向东地公司购买70平方米商品房一套，项目地址为:东至丙二十六街，南至丙十二路,西至丙二十五街，北至乙四路（创意路);所建商品房为正南朝向。合同中约定,被告承诺于2013年10月30日之前竣工交付使用，“如甲方未按期交房，每推迟一天,则甲方按乙方所交房款总额的日万分之0.5支付违约金”。2014年5月8日，东地公司组织先期签署《商品房代建协议书》的购房者选房，原告选取户型为75平方米，并由东地公司张德军手写标注“确定为75㎡户型，1#楼××层”。2014年6月26日，东地公司取得预售许可证【编号:长房售证(2014)第1××号】,预售范围:1，9,共计两栋楼。第三人董长军于2011年8月11日按70平方米面积，以银行转账方式向东地公司交纳了全款266000元，款项打入被告指定的账户，户名“朱宝树”,账号为622662080199××××，开户行为中国光大银行长春高新技术产业开发区支行。被告于2011年11月29日为第三人董长军开具了收款收据，载明收到第三人董长军“商品房预购款”266000元。2019年4月9日，原告董博宇补交了面积差价款，并由被告为董博宇重新开具77.11平方米293018元的交款收据、签署《商品房买卖合同》，正式网签备案，并交付房屋。原告认为,被告已于2014年6月26日取得案涉楼房的预售许可证，东地公司与第三人间所签订的《商品房代建协议书》合法有效，且双方在2014年5月8日已确定了具体楼栋及房间（根据长春房地网房源信息显示,1栋××层,有且只有一间10××房面积为77.11平方米,在75平方米左右),双方在协议书中对房屋楼栋、位置、房间、单价、交付时间、水电暖、物业管理等进行了约定，符合《商品房销售管理办法》第16条的各项规定，具备购房合同的各项要素。但东地公司在取得预售许可证后，长达将近五年的时间,没有及时通知第三人董长军重新签订《商品房买卖合同》,没有按照《商品房代建协议书》的约定全面履行其合同义务，既没有按约交付房屋，也没有及时与第三人董长军重新签订正式的《商品房买卖合同》,存在明显的违约行为。董长军为避免以后可能发生的过户、继承等事项，依据《商品房代建协议书》的约定，在签署正式的《商品房买卖合同》时，将购房人变更为其长子董博宇，且得到东地公司认可。根据《合同法》第七十九条,董博宇经由该变更,承继合同全部的权利、义务，取得合同相对人地位。东地公司逾期交房，对董博宇的正常居住使用存在影响，董博宇要求按同类房屋的租金标准确定赔偿损失，具有合理性，同时符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第5条、第16条、第17条之规定，结合东地公司与第三人董长军在《商品房代建协议书》第三条之约定，董博宇有权主张东地公司逾期交房期间的违约补偿金,因原约定的补偿金过分低于董博宇损失，董博宇主张以同地段同面积房屋租金价格为标准。东地公司向董博宇交付的房屋存在质量瑕疵,门窗老化严重、封闭不严、多处漏水，董博宇收房时，已就上述问题向开发商提出维修要求,但开发商至今未予修理。被告拒绝按照合同约定对存在质量瑕疵的房屋承担保修责任,根据《合同法》第六十条，董博宇有权要求董博宇支付房屋门窗进行必要维修的费用。东地公司辩称，原被告就涉案房屋签署了商品房买卖合同，均应接受该合同的约定，东地公司按商品房买卖合同进行了交付，没有违约行为，董博宇所称商品房代建协议书已经作废，且不具备商品房销售管理办法第16条的主要内容，是预购性质不应认定为商品房买卖合同。案涉房屋是吉林省肿瘤医院的团购房，依据吉林省高院团购房的相关约定，该纠纷不应当由人民法院受理，董博宇所称合同法79条不能适用本案情形，董博宇是买受人，不是债权人。董博宇不是商品房代建协议书的签订主体，不能依据该协议书的内容进行主张权利。另董博宇主张的违约金不是实际损失，没有事实及法律依据，东地公司没有违约行为，不承担本案费用。董博宇与董长军出具的承诺函中承诺案涉房屋的诉讼费用均由其承担，请求驳回原告的诉讼请求。第三人董长军述称，同原告的起诉意见。经审理查明，董长军与东地公司于2011年11月29日签订商品房代建协议书，其中第三条交房期限约定：“甲方在2013年10月30日之前竣工交付使用，如甲方未按期交房，每推迟一天，则甲方按乙方所交房款总额的日万分之0.5支付违约金”。2014年5月8日，东地公司张德军在原协议书上手写标注“确定为75㎡户型，1#楼××层”。2019年4月9日，董博宇与董长军向东地公司出具承诺函其中第四条约定，董长军同意东地公司与董博宇作为购房人签订新《商品房买卖合同》。2019年4月9日，买受人董博宇与东地公司签订合同编号为000000000130××××商品房买卖合同，合同第三条商品房基本情况为东地华庭第1幢2单元1003号房，建筑面积77.11平方米。合同第八条约定的交付期限为2019年4月30日。2019年4月9日，东地公司将房屋交付给董博宇。本院认为，董博宇诉请东地公司支付延期交房违约金，双方签订合同中的交付期限为2019年4月30日。2019年4月9日，东地公司将房屋交付给董博宇。依据000000000130××××商品房买卖合同未出现延期交房的事实。而董博宇依照《商品房代建协议书》中约定的交房日期来主张延期交房违约金，该商品房代建协议书于2011年11月29日签订，约定2013年10月30日为交房期限，但是该商品房代建协议书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，不应认定为商品房买卖合同。且董博宇、董长军签署了承诺书，不再就代建协议的内容向东地公司主张权利，并将代建协议交回东地公司，故董博宇要求东地公司支付延期交房违约金84890元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告董博宇的诉讼请求。案件受理费1923元减半收取为961.5元，由原告董博宇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判员  徐雅文二〇一九年十一月二十八日书记员  贺新媛