江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏01民终5332号 上诉人（原审原告）：郑尔铮，男，1952年12月31日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 委托诉讼代理人：李敏华，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱宝明，男，1956年1月12日出生，汉族，住江苏省通州市。 委托诉讼代理人：汤莉，江苏孙华武律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南京师范大学装璜雕塑公司，住所地江苏省南京市宁海路122号南京师范大学内。 法定代表人：房金成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨开，国浩律师（南京）律师事务所律师。 上诉人郑尔铮因与被上诉人朱宝明、南京师范大学装璜雕塑公司（以下简称南师大装璜公司）案外人执行异议之诉一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月14日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑尔铮上诉请求：1.撤销（2019）苏0106民初609号民事判决书；2.判令支持上诉人的一审诉讼请求；3.判令两被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：1.从司法案例角度，南京市玄武区大石桥36号209室房屋（以下简称案涉房屋）具有特定历史性，郑尔铮的经济地位近似于房屋所有权人。最高人民法院在审理一起公租房拆迁的行政案件中曾经表示“公租房承租人以长期缴纳低房租居住该房屋，对该房屋享有长期的占有和使用权，其经济地位类似于房屋所有权人”。对于本案所涉及的房屋，郑尔铮以每月22.5元的低廉房租租住该房屋，与上述情况是相类似的，可以认定郑尔铮的经济地位类似于房屋所有权人。2.南京市政府曾出台相关文件，明确公租房承租人的经济地位。根据南京市政府2017年出台的《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十六条，征收住宅房屋的，将房屋评估价格的10%支付给房屋所有权人，90%支付给房屋的承租人，说明南京市政府是考虑到公租房特定的历史背景，相当于从法律上明确了公租房承租人的经济地位。3.从法律关系上讲，郑尔铮与南师大装璜公司之间签订的《住房协议书》不应当按照形式简单认定为房屋租赁合同，而应该认为这是一个赠与合同，相当于是一种员工福利。郑尔铮和南师大装璜公司在1996年曾经签订一个《住房协议书》，目前的合同法的颁布时间是1999年，不应当具有追溯效力。所以我们认为这个《住房协议书》应当还原其特定的历史背景，不应当按照合同法来约束它。限于当时国有化背景，南师大装璜公司和郑尔铮签订《住房协议书》的时候，实际上是希望通过福利分配的方式将上述房屋赠与郑尔铮，南师大装璜公司后来的一系列房改行为，印证了其当初是想要把案涉房屋赠与郑尔铮。所以，根据当事人签订合同时的意图，应该认定这个协议是一个赠予协议。而且当时在签订这份赠与协议的时候，郑尔铮是以另外一套房产南京市鼓楼区上海路89号308室（以下简称上海路308室）换的案涉房屋，所以这相当于是一种附条件的赠予。因为上海路308室已经房改给其他人了，现在没有办法给郑尔铮，哪怕撤销这个赠与，也是没有办法实现的，所以这相当于是一个不可撤销的赠与。综上所述，郑尔铮对案涉房屋享有足以排除强制执行的合法权益。 朱宝明辩称，请求驳回上诉人的上诉请求。事实与理由：案涉房屋登记在南京师大装璜公司名下，我方对上诉人主张的类似物权的经济地位不认可，法院有权拍卖此房。上诉人已无权居住在该案涉房屋内，双方不存在合法的租赁关系。上诉人要求就案涉房屋参加房改，我们认为与本案没有关联性。 南师大装璜公司辩称，请求驳回上诉人的上诉请求。事实与理由：案涉房屋系南师大装璜公司于1995年购买，并于2001年2月5日办理了产权登记,属于南师大装璜公司的财产。至于案涉房屋是不是公房，我方认为它属于公房的一种，叫做自管公房。根据相关的法律规定，符合如下两个条件才可以参与房改。第一，首先要经过市房改办批准房改，或者经售房单位上级主管部门批准房改，并报市房改办备案。第二，已经签订公有住房买卖合同，并按照房改政策规定缴清购房款，其原产权单位是单位或房管局，方可出售给个人所有，而销售对象只能是独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。基于上述事实和上诉人的诉请，我方认为案涉房屋是不适合参与房改的。 郑尔铮向一审法院提出诉讼请求：停止执行案涉房屋，停止拍卖。事实和理由：郑尔铮原为南师大装璜公司的职工，1996年4月10日，郑尔铮与南师大装璜公司签订住房协议书，约定郑尔铮将其承租的上海路308室公房交由南师大装璜公司，南师大装璜公司则将案涉房屋作为福利公房分配给郑尔铮居住，并按月交纳房租，以后房改时按政策办理案涉房屋产权。郑尔铮于1995年即入住案涉房屋，1997年2月1日将郑尔铮及其配偶的户口迁至案涉房屋，案涉房屋系郑尔铮及其家人的唯一住房，因南师大装璜公司不断变更法定代表人，导致郑尔铮至今未享受到承诺过的房改。2018年12月13日，郑尔铮对拍卖案涉房屋提出书面异议，一审法院于2018年12月26日作出执行裁定，认为郑尔铮是合法使用案涉房屋，但未撤销执行的拍卖裁定。郑尔铮认为案涉房屋不应被强制执行，郑尔铮是以其原承租的上海路308室公房置换的案涉房屋，现南师大装璜公司不能向郑尔铮返还上海路308室公房，应按房改购房政策允许郑尔铮就案涉房屋申请房改购房；且案涉房屋是郑尔铮的唯一居所，参照适用《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条，法院也不应就案涉房屋进行拍卖执行。 一审法院认定事实如下：郑尔铮系南师大装璜公司的退休职工。案涉房屋系南师大装璜公司购买，由郑尔铮自1995年居住至今。1996年4月10日，南师大装璜公司与郑尔铮补签《住房协议书》，约定将案涉房屋交郑尔铮使用，但房屋产权归南师大装璜公司所有；郑尔铮应根据校房产科关于房租收费标准按时缴纳房租，根据房产科93年房租收费标准：按住房实际使用面积，月房租每平方米为四角，郑尔铮每月房租为22.5元，从1995年1月开始缴房租，房改政策按学校规定办；如果郑尔铮因故离开学校公司时，应将该住房交出，南师大装璜公司将收回该住房，同时郑尔铮收回上海路308室原住房一套等等。1997年2月1日郑尔铮将自己及其家人户口由上海路308室迁至案涉房屋。上海路308室房屋系郑尔铮于1988年向南京市鼓楼区房产经营公司承租的公房。在南师大装璜公司将案涉房屋交郑尔铮使用时，郑尔铮交还了上海路308室房屋，该房屋被分配给南师大装璜公司的其他职工居住使用，该房已经办理房改。案涉房屋现仍登记在南师大装璜公司名下。2016年开始南师大装璜公司及南京师范大学资产处共同与郑尔铮协商，以其他房屋与郑尔铮置换，因差距较大未果。 2017年2月4日，朱宝明因为金武（南师大装璜公司原法定代表人）以南师大装璜公司名义承接的装璜项目施工的装璜业务款39万元未结清，诉至一审法院，要求南师大装璜公司、金武支付39万元。一审法院于2017年8月18日作出（2017）苏0106民初991号民事判决书，判决：一、南师大装璜公司于判决生效之日起十日内向朱宝明支付欠款39万元；二、金武对上述欠款承担连带给付责任。南师大装璜公司不服提出上诉，本院于2018年8月29日作出（2018）苏01民终2398号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，朱宝明申请强制执行，一审法院于2018年10月16日立案执行，案号为（2018）苏0106执5197号。该案执行中，一审法院于2018年11月7日作出（2018）苏0106执5197号执行裁定书，裁定评估、拍卖南师大装璜公司名下的案涉房屋，并于同日发出公告，责令上述房屋的居住人及使用人于2018年11月20日前迁出，并将房屋内物品全部清空。 2018年12月13日，郑尔铮对上述执行提出书面异议，一审法院于2018年12月26日作出（2018）苏0106执异223号执行裁定，认为郑尔铮是合法使用案涉房屋，裁定驳回郑尔铮要求撤销（2018）苏0106执5197号拍卖裁定的异议、撤销（2018）苏0106执5197号迁出公告。 另查明，郑尔铮名下有南京市秦淮区户部街33号1919室房屋一套。郑尔铮及其妻子至今均未享受公房房改购房福利。 一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据本案查明的事实，南师大装璜公司系全民所有制企业，登记在其名下的案涉房屋应属于公房。南师大装璜公司与郑尔铮约定其搬出上海路308室公房，南师大装璜公司将案涉房屋交付郑尔铮居住使用，郑尔铮以原公房承租权置换取得案涉房屋的居住使用权，郑尔铮对案涉房屋的占有是合法占有。但郑尔铮所享有的居住使用权并不足以排除一审法院的拍卖执行。郑尔铮要求按照房改政策就案涉房屋进行房改购房，该问题不属于人民法院处理范围，本案中不予处理。郑尔铮主张参照适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但是不得拍卖、变卖或者抵债”，请求一审法院停止执行。但郑尔铮并非被执行人，其对案涉房屋享有合法占有使用权，拍卖、变卖案涉房屋并不排除其居住使用权，故对郑尔铮的上述主张，一审法院不予采纳。 关于朱宝明能否根据《中华人民共和国合同法》的规定要求郑尔铮返还案涉房屋的问题。朱宝明辩称郑尔铮与南师大装璜公司签订的《住房协议书》系平等民事主体间签订的租赁合同，双方之间的权利义务应受《中华人民共和国合同法》的调整，故租赁期限超过20年后，未续签书面租赁合同的为不定期租赁，南师大装璜公司有权要求郑尔铮返还房屋，但实际上郑尔铮系南师大装璜公司的职工，双方签订的《住房协议书》是单位给职工分配公有住房的协议，并非平等的民事主体之间签订的租赁协议，故对朱宝明的该抗辩意见一审法院不予支持。 综上所述，郑尔铮享有公房租赁使用权，但该使用权并不妨碍法院依法拍卖，郑尔铮对案涉房屋并不享有足以排除拍卖执行的民事权益，郑尔铮要求停止对案涉房屋的拍卖执行的诉讼请求，一审法院不予支持。判决：驳回郑尔铮的诉讼请求。一审案件受理费7150元，由郑尔铮承担。 二审中，各方当事人均未提交新证据，对一审法院查明的事实亦未提出异议，对此，本院予以确认。 本院认为，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权查封、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，一审法院依据生效的（2017）苏0106民初991号民事判决，裁定评估、拍卖被执行人南师大装璜公司名下的案涉房屋，符合法律规定。郑尔铮以原公房承租权置换取得案涉房屋的居住使用权，其对案涉房屋的占有是合法占有，拍卖案涉房屋应保留郑尔铮对案涉房屋的居住使用权。郑尔铮主张对案涉房屋享有所有权没有法律依据，其对案涉房屋的居住使用权不足以排除一审法院对案涉房屋的拍卖，故其上诉请求不能成立。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7150元，由郑尔铮负担。 本判决为终审判决。 审判长  迟红宁 审判员  黄建东 审判员  金 鑫 二〇一九年十一月十三日 书记员  李 好