广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初6842号原告（反诉被告）：广州越秀物业发展有限公司南沙分公司，住所地广东省广州市南沙区环市大道西海韵路24号403房，统一社会信用代码91440101MA59EP7Q6H。负责人：黄晓玲。委托诉讼代理人：王秀华，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘美婷，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：李道忠，男，1975年12月5日出生，汉族，住安徽省巢湖市和县。被告（反诉原告）：甘琼群，女，1982年11月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：李道忠，身份信息同上，系甘琼群丈夫。原告（反诉被告）广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（以下简称越秀物业南沙分公司）与被告（反诉原告）李道忠、甘琼群物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）越秀物业南沙分公司的委托诉讼代理人王秀华、潘美婷，被告（反诉原告）李道忠（兼甘琼群委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。越秀物业南沙分公司向本院提出诉讼请求：1.李道忠、甘琼群向越秀物业南沙分公司支付2017年12月1日至2018年9月30日的物业服务费2713元（按2.8元/平方/月的标准计算）；2.李道忠、甘琼群向越秀物业南沙分公司支付逾期支付2017年12月1日至2018年9月30日物业服务费的违约金（违约金的计算方法为：分别以每月欠缴的物业服务费271.3元为本金，按每日1‰的标准，各从当月6日起计至2019年7月14日止）；3.本案的全部诉讼费用由李道忠、甘琼群承担。诉讼中，越秀物业南沙分公司撤回第一项诉讼请求。事实与理由：李道忠、甘琼群系滨海御城××房的业主。越秀物业南沙分公司与李道忠、甘琼群签订物业管理服务合同，由越秀物业南沙分公司为李道忠、甘琼群提供物业管理服务。双方约定，物业管理服务费标准为2.8元/平方米/月。物业管理服务费以1个自然月为缴纳周期，李道忠、甘琼群被告应当在每月10日前缴纳，每逾期一日，按应缴纳欠费总额的1‰交纳滞纳金。因李道忠、甘琼群拖欠物业管理服务费，经越秀物业南沙分公司多次催缴，李道忠、甘琼群已于2019年7月14日缴清2017年12月1日至2018年9月30日的物业管理服务费2713元。根据物业管理服务合同的约定，李道忠、甘琼群应当支付逾期支付上述物业管理服务费的违约金。李道忠、甘琼群共同辩称：李道忠、甘琼群已于2019年7月缴清所欠物业服务费，故越秀物业南沙分公司主张的诉请不成立；越秀物业南沙分公司所提供的证据很重要的一条就是双方签订的前期物业服务合同，但是在签订该合同时李道忠、甘琼群受到了不公正对待，受到了胁迫，因为李道忠、甘琼群不签字不给收房，而且物业公司还强制李道忠、甘琼群预交了三个月物业服务费及100元水费押金，这些都是违法行为，李道忠、甘琼群是弱势群体，迫于无奈才与物业公司签订物业服务合同。且物业公司提供的合同是格式合同、霸王条款，不是李道忠、甘琼群的真实意思表示，合同里面的相关条款侵犯了李道忠、甘琼群的权益。物业公司是开发商下属子公司，单方拟定合同不允许任何修改，违背合同法诚信、公平、公正的原则，在不自愿、不平等条件下，李道忠、甘琼群签订的侵害业主权益的前期物业服务合同，且该合同没有经过物业管理行政主管部门备案，该合同应为无效合同。物业公司与开发商签订的前期物业服务合同按照政府指导价上限收取物业服务费，提供的服务却没有清晰的衡量指标，物业公司与开发商之间存在利益关联关系，开发商选聘物业公司未经过公开招投标程序，他们之间签订的合同损害业主权益，应为无效合同。在业主收楼时强迫业主预交三个月物业服务费，物业公司应当退回预交费用并赔偿损失、赔礼道歉，物业公司还应将收取的水费押金退回给李道忠、甘琼群。物业公司浑水摸鱼胡乱收费，公摊电费、电梯广告投放费、公共区域停车费等收入属于全体业主，但物业公司未提供可信数据给业主，业主权利无法保障。此外，物业公司利用霸王条款不给李道忠、甘琼群签收车位，物业公司作为开发商下属单位负责交接，房屋存在墙体开裂等严重质量问题，修复多次，应当给业主补偿。为此，李道忠、甘琼群向本院提出反诉请求：1.越秀物业南沙分公司向李道忠、甘琼群退回水费押金100元及预收的2017年9月1日至2017年11月30日的物业管理费813.9元及利息（利息以913.9元为本金，按照中国人民银行同期同类存款利率计算，从2017年7月22日起计至实际返还之日止）；2.越秀物业南沙分公司赔偿李道忠、甘琼群精神损失费1000元；3.确认李道忠与越秀物业南沙分公司于2017年7月22日签订的《前期物业服务合同》无效；4.反诉费用由越秀物业南沙分公司承担。越秀物业南沙分公司辩称：越秀物业南沙分公司不同意李道忠、甘琼群的全部诉请。一、李道忠、甘琼群提及的水费押金100元属于预收的水费，按照南沙区的实际情况，业主是无法自行向供水公司缴纳水费的。二、越秀物业南沙分公司已实际履行了物业服务管理职责，李道忠、甘琼群应当缴纳相应的物业服务费。三、李道忠、甘琼群提出的损失赔偿没有事实、法律依据，没有相应的证据予以证实。四、越秀物业南沙分公司与李道忠签订的《前期物业服务合同》是双方自愿签订的，合同条款也符合相应法律规定，因此是合法有效的。经审理查明：位于广州市南沙区××房（以下简称涉案房屋），于2018年11月21日登记在李道忠、甘琼群名下，登记建筑面积为97.45平方米。2015年8月15日，广州城建开发南沙房地产有限公司（甲方）与广州城建开发物业有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定如下：“甲方选聘乙方对南沙滨海花园九期滨海御城提供前期物业管理服务事宜。物业服务资金由业主按其拥有的建筑面积（含公共分摊面积）预先交纳，具体标准为：住宅2.8元/月·平方米，业主应于收楼之日起交纳物业服务资金，业主或物业使用人应缴的物业服务资金应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前以银行划账方式缴纳当期费用。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务资金的，每逾期一日，按日交纳欠费总额1‰的违约金。本合同自2015年8月15日起至2016年8月14日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。合同期限届满，业主大会没有作出选聘物业管理企业的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘决定为止。”2017年7月22日，李道忠、甘琼群办理涉案房屋收楼手续。越秀物业南沙分公司为证明双方存在物业服务合同关系、物业服务费收费标准、滞纳金计算标准、李道忠、甘琼群拖欠涉案房屋物业服务费，在庭审中向本院提交了《前期物业服务合同》，约定：“甲方：李道忠、甘琼群，乙方：广州城建开发物业有限公司南沙分公司。本物业名称：越秀·滨海御城，类型：住宅，坐落位置：广州市南沙区××房，建筑面积：96.89平方米。本物业管理区域物业服务收费采取包干制，物业服务费按房屋买卖合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊），住宅2.8元/平方米/月（旁边有手写标注：持保留意见，收费偏高）；车位管理费120元/月/户（旁边有手写标注：有异议，收费偏高不合理保留权利）；住宅、公寓公摊电费28元/月/户（旁边有手写标注：有异议，收费不合理，保留权利）。业主或物业使用人应缴纳的物业服务费应以按自然月为缴纳周期，并于每个周期首月5日前缴纳当期费用。若逾期支付，每逾期一日，按日缴纳欠费总额的1‰交纳滞纳金。会所的经营收入，纳入物业服务资金，服务成本从物业服务支出中列支；如发生亏损，则由物业服务资金补足（旁边手写标注：广告收入归全体业主所有，保留合法权利及其他一切归业主所有的收入利益持保留权利）。本合同期限自双方签字之日起生效，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。”上述《前期物业服务合同》尾部甲方签章处有“李道忠甘琼群”签名字样，乙方处有“广州城建开发物业有限公司南沙分公司”盖章印样。日期载明为2017年7月22日。李道忠、甘琼群主张该合同中手写部分由李道忠书写，其认为物业费收取标准约定不合理，故其在签署时明确表示不认可关于物业费计收标准的条款，并通过手书方式对该条款进行添加变更。尾部甘琼群的签名未经甘琼群授权同意由李道忠代签，甘琼群不认可上述《前期物业服务合同》效力。越秀物业南沙分公司陈述无法确认合同中手书内容的书写主体，确认该内容不是由该公司书写，该手写内容亦无涂改人员签名、日期确认，故不认可该手写部分内容的效力。越秀物业南沙分公司在庭审中陈述其于2015年8月15日开始为涉案小区提供物业服务，双方确认李道忠、甘琼群已按照约定的271.3元/月的标准向越秀物业南沙分公司支付完毕涉案房屋2019年9月30日之前的物业服务费，其中2017年12月1日至2018年9月30日的物业管理服务费于2019年7月14日缴清。但李道忠、甘琼群认为271.3元/月的标准并不合理。涉案小区至今未成立业主委员会。双方确认越秀物业南沙分公司于2017年7月22日收取李道忠、甘琼群水费押金100元和2017年9月1日至2017年11月30日的物业管理费813.9元。越秀物业南沙分公司在庭审中陈述收取水费押金100元系经协商一致同意后缴纳；李道忠、甘琼群陈述系受胁迫缴纳，但未提交证据予以佐证，越秀物业南沙分公司在庭审中表明同意退还水费押金100元。李道忠、甘琼群在庭审中主张2017年9月1日至2017年11月30日期间并未使用涉案房屋，未享受物业公司提供的服务，故越秀物业南沙分公司应退还其预交的物业服务费813.9元，并按照中国人民银行同期同类存款利率的标准支付利息。越秀物业南沙分公司陈述其已实际履行物业服务管理职责，为涉案房屋提供物业服务，李道忠、甘琼群应当支付上述期间的物业服务费。关于李道忠、甘琼群诉请主张的精神损失费，其未提供证据予以佐证。李道忠、甘琼群在庭审中表示对越秀物业南沙分公司主张的违约金标准没有异议。另查明，2017年7月21日，广州城建开发物业有限公司南沙分公司名称变更为广州越秀物业发展有限公司南沙分公司。本院认为：广州城建开发南沙房地产有限公司与广州城建开发物业有限公司签订的《前期物业服务合同》是合同双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当切实履行。因涉案小区未成立业主委员会，亦未选聘出新的物业服务企业，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”广州城建开发南沙房地产有限公司与广州城建开发物业有限公司签订的《前期物业服务合同》对李道忠、甘琼群具有约束力。广州城建开发南沙房地产有限公司与广州城建开发物业有限公司签订的《前期物业服务合同》约定物业服务费以1个自然月为缴纳周期，于每月5日前缴纳当期费用，涉案房屋每月物业服务费为271.3元；李道忠、甘琼群实际按照上述标准进行缴纳，但直至2019年7月14日才缴清2017年12月1日至2018年9月30日的物业服务费。李道忠、甘琼群未按时交纳物业费，已构成违约，应当依约支付违约金。前述《前期物业服务合同》约定业主未能按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日按日交纳欠费总额1‰的违约金，李道忠、甘琼群对上述违约金标准没有异议，故李道忠、甘琼群迟延支付2017年12月1日至2018年9月30日物业服务费的违约金为各以每月应交物业服务费271.3元为本金，按照每日1‰的标准，分别从欠付物业服务费当月6日起计算至2019年7月14日止，合计1219.22元。李道忠、甘琼群已于2017年7月22日收楼，广州城建开发南沙房地产有限公司与广州城建开发物业有限公司签订的《前期物业服务合同》约定业主应于收楼之日起交纳物业服务费，李道忠、甘琼群以其未实际使用涉案房屋为由，主张越秀物业南沙分公司退还2017年9月1日至2017年11月30日的物业管理费并支付利息，理据不足，本院不予支持。越秀物业南沙分公司主张经协商一致后收取李道忠、甘琼群水费押金100元，越秀物业南沙分公司同意返还上述水费押金，故李道忠、甘琼群反诉请求越秀物业南沙分公司返还水费押金100元，本院予以支持。李道忠、甘琼群主张受胁迫缴纳水费押金100元，但未提交证据予以证实，本院不予采信，故李道忠、甘琼群主张越秀物业南沙分公司支付占用水费押金的利息，本院不予支持。关于李道忠与广州城建开发物业有限公司南沙分公司于2017年7月22日签订的《前期物业服务合同》的效力问题。上述《前期物业服务合同》签订时，广州城建开发物业有限公司南沙分公司将打印的《前期物业服务合同》给李道忠签署，该行为系向李道忠发出订立合同的邀约。根据《中华人民共和国合同法》第三十条规定：“承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。”李道忠在该《前期物业服务合同》中通过手写方式对合同主要条款进行实质性变更，应视为向越秀物业南沙分公司发出新的邀约，越秀物业南沙分公司对该手写内容不予确认，双方就合同的主要条款并未达成一致意见，因此越秀物业南沙分公司未就该邀约作出承诺，根据《中华人民共和国合同法》第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”及第二十六条第一款规定：“承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。”，该《前期物业服务合同》并未成立。而合同的效力判定是基于已成立的合同而言，故李道忠、甘琼群反诉请求确认《前期物业服务合同》无效，理据不足，本院不予支持。关于李道忠、甘琼群反诉请求越秀物业南沙分公司支付精神损失费1000元，因其未提供证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果，且没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二十六条第一款、第三十条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、李道忠、甘琼群应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州越秀物业发展有限公司南沙分公司支付逾期支付2017年12月1日至2018年9月30日物业服务费的违约金1219.22元；二、广州越秀物业发展有限公司南沙分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向李道忠、甘琼群返还水费押金100元；三、驳回李道忠、甘琼群的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元、反诉受理费25元，由广州越秀物业发展有限公司南沙分公司负担1元，由李道忠、甘琼群负担49元。本判决为终审判决。审判员 王 健二〇一九年十一月二十日书记员 陈洁莹