上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11395号上诉人（原审原告）：孙锦荣，男，1954年3月7日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：李旻，上海汉盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海元轩房地产经纪事务所，住所地上海市长宁区延安西路649弄62号2层B室。投资人：陈秀芳，经理。上诉人孙锦荣因与被上诉人上海元轩房地产经纪事务所（以下简称元轩事务所）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初2124号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。孙锦荣上诉请求：依法撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审，本案一、二审诉讼费由被上诉人元轩事务所负担。事实与理由：原判认定事实不清，适用法律错误。付租金合同（第二份合同）已实际履行，原判错误认定其已注销，并认定双方真实意思是履行免租金合同，显属错误，请求上诉法院支持上诉请求。元轩事务所辩称，不同意孙锦荣上诉请求，请求维持原判。孙锦荣向一审法院起诉请求:1.判令双方于2012年4月12日签订的（月租金2,000元的）《租赁合同》于2019年1月19日解除；2.判令元轩事务所向孙锦荣支付自2012年4月12日起至2019年1月12日止的租金，共计人民币162,000元；3.本案诉讼费由元轩事务所承担。一审法院认定事实：上海市长宁区XX路XX弄XX号全幢（建筑面积102.26平方米）系孙锦荣所有，其中二层的建筑面积为55.57平方米，二层分为A间和B间，该房登记的房屋建筑类型为办公楼。2012年4月12日，孙锦荣与元轩事务所签订《租赁合同》，约定由孙锦荣将涉案房屋出租给元轩事务所办公使用，租期20年，自2012年4月12日起至2032年4月11日止；每月租金2,000元，以现金方式支付，首期付3个月租金，另付1个月押金后按每3个月结算一次，提前7天支付下次房租。该合同由陈某签名。同日，陈某签署委托书，委托孙锦荣“办理一切工商手续”。2012年4月24日，上海市工商行政管理局长宁分局通知孙锦荣，称其提交的元轩事务所的设立登记申请材料齐全，决定准予设立登记，要求元轩事务所10日内领取个人独资企业营业执照。孙锦荣予以了签收。2012年4月28日，陈某出具《变更说明》，确认投资人于2012年4月14日变更为陈秀芳，自此日起事务所一切事务均由陈秀芳全权负责。2012年6月1日，陈某作为元轩事务所的投资人申请变更陈秀芳为新的投资人。2012年6月11日，元轩事务所提交的出资情况变更登记申请获得准许并依法换领个人独资企业营业执照。后元轩事务所新的营业执照办出，住所登记为涉案房屋，投资人变更为陈秀芳，经营范围为房地产经纪。2012年4月12日，孙锦荣作为出租方（甲方）与作为承租方的元轩事务所（乙方）签订《租赁合同》，约定出租的部位、用途、租期等均与前一份合同一样，不同的是在租金及支付方式一栏全部划去，违约责任一栏也划去；补充条款有手书：“该租赁甲方无偿提供乙方使用。另外签订租赁合同，房租贰仟元，是为了应付税务工商办照”。该份合同同样由陈某签署。2012年4月12日，陈秀芳取款70,000元。陈秀芳述称其在2012年间因在他处开办有公司，故由其朋友陈某先注册公司，再变更为陈秀芳；2012年4月12日当天其从银行取款70,000元，再加上手头的现金80,000元，合计150,000元，在银行门口支付给了孙锦荣，作为孙锦荣将涉案房屋交付其使用20年的对价。《租赁合同》签署后，孙锦荣未将涉案房屋交付陈秀芳。2012年4月至2013年12月，元轩事务所在长宁区XX路XX弄XX号XX室从事房地产经纪经营活动。2013年10月，孙锦荣向工商局举报元轩事务所的实际经营地与注册经营地不符，元轩事务所在实际经营场所未办理工商登记注册事项，被上海市工商行政管理局长宁分局予以行政处罚罚款2,000元。2013年10月起，孙锦荣多次报警，称有人欲强行进入涉案房屋或往家中扔东西、物品造成破坏等。2014年1月2日，孙锦荣承诺在元轩事务所营业执照迁出注册地址之日起，孙锦荣不再就该公司事宜向政府任何机关反映或投诉，同时，在长宁区工商分局备案的“租赁合同”相应废止。2014年1月23日，元轩事务所向一审法院提起（2014）长民三（民）初字第897号房屋租赁合同纠纷一案的诉讼，要求孙锦荣履行《租赁合同》，交付租赁标的物。一审审理中，孙锦荣表示仅签订一份合同，且签订该合同的唯一目的是为了注册公司，签订合同本身是虚假的，注册公司后陈某和孙锦荣办理了合同的注销手续，合同是无效的。该案证据显示，2012年7月3日，陈某作为申请人申请注销月租金为2,000元的《租赁合同》，出租人意见处签有“同意”，并加盖了私章。2014年5月5日，元轩事务所撤回了该案的起诉。2014年2月27日，陈秀芳在上海市定西路长宁工商分局遇到孙锦荣，欲让孙锦荣解决租赁纠纷，孙锦荣不愿意，陈秀芳拉着孙锦荣的衣服防止其离开，后孙锦荣用力推了陈秀芳导致陈秀芳后脑勺着地倒在地上。次日，孙锦荣与陈秀芳在长宁公安分局华阳路派出所达成调解协议，由孙锦荣补偿陈秀芳8,000元，今后互不追究此事。2019年1月16日，孙锦荣向涉案房屋地址以及元轩事务所实际经营地址发函，认为元轩事务所自签订《租赁合同》后至今未支付租金，违反合同约定，故通知解除《租赁合同》，并要求元轩事务所支付欠付的租金。两封邮件均被退回。后孙锦荣认为元轩事务所至今未付租金，遂向一审法院起诉。一审法院认为，本案的争议焦点为孙锦荣与元轩事务所签订的两份《租赁合同》，哪一份是双方真实意思表示的合同。孙锦荣认为2,000元租金的合同系后签的合同，应属双方履行的合同。元轩事务所认为免租金的合同系双方真实意思表示，是双方决定要履行的合同。一审法院认为，前述两份《租赁合同》均在同一日签署，双方之间实际履行哪份合同，应结合合同签订的背景、合同的文意、合同签署后双方的行为等综合予以考量。两份合同在同一日签署，条款主要差异为免租金还是月租金2,000元，免租金的合同补充条款明确说明2,000元租金的合同是为了办理工商登记手续，“该租赁甲方无偿提供乙方使用”，可见双方的真实意思是履行免租金的那份合同，同时也附带说明了另签月租金2,000元的《租赁合同》的原因是为了办理工商执照；若双方履行的是付租金的合同，孙锦荣在自2012年起至今长达七年的时间里未曾向元轩事务所催讨租金，有违常理；同时，在元轩事务所工商营业执照办出后不久，孙锦荣、元轩事务所双方就至相关行政部门申请撤销付租金的合同；元轩事务所还曾因要求孙锦荣解决涉案房屋的租赁纠纷与孙锦荣发生争执受伤，元轩事务所也曾起诉要求孙锦荣交付涉案房屋，在该案中孙锦荣明确表示双方仅签订了一份2,000元的合同，且该2,000元的合同是为了办理工商登记，是虚假无效的合同，孙锦荣现又在本案中以该合同为据要求元轩事务所支付租金，显属违反诚信，一审法院不予准许。鉴于孙锦荣、元轩事务所双方已经注销了有偿的《租赁合同》，现孙锦荣要求解除该份合同，并要求元轩事务所支付以该份合同计算出的租金，没有事实依据，一审法院不予准许。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，于二〇一九年五月二十日作出判决：驳回孙锦荣的全部诉讼请求。案件受理费3,540元，因适用简易程序审理，故减半收取计1,770元，由孙锦荣负担。二审中，当事人没有提交有效证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案一、二审的争议焦点均为上诉人孙锦荣与被上诉人元轩事务所是否存在真实之房屋租赁合同关系。根据查明事实，本案双方当事人2012年4月12日曾就标的房屋出租签订两份《租赁合同》，区别仅在于是否有月租金2,000元条款。上诉人坚持主张双方真实履行者为含租金约定的合同，原判根据合同签订背景、文意、双方履行行为等综合考量判断双方真实意思为免租金合同，理由充分、有据，本院不再赘述。需要强调的是，一、所谓月租金2,000元的约定在2012年至今显然远低于标的房屋市场价格；二、免租金合同中明确载明：2,000元租金的合同是为了办理工商登记手续，“该租赁甲方无偿提供乙方使用”。孙锦荣上诉期间主张，该部系被上诉人陈某“手书”，但其并无证据证明该部系被上诉人私自添加、单方意思表示。作为双方意思合致的依据，上述合同记载内容显然具有约束双方权利、义务的法律效果；三、本案合同签订后，实际孙锦荣作为“出租人”从未交付标的房屋至今，所谓房屋租赁合同关系缺乏基本处分行为依据，即使租金约定存在，因缺乏原因给付，亦无租金支付债务存续之依据。另所谓月租金2,000元为帮助被上诉人公司注册的对价显然缺乏依据，本院不能采纳。据此，孙锦荣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,540元，由孙锦荣负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  许 军二〇一九年十一月十九日书记员  王 力附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……