安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终8393号 上诉人（原审被告）：黄俊，男，1989年7月1日出生，汉族，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：梁修甫，安徽巨铭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢莲莲，女，1967年7月9日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 委托诉讼代理人：史向阳，浙江越人律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：安徽荣享商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区习友路973号森林海花园4幢1008号，统一社会信用代码91340100MA2NA99Q00（1-1）。 法定代表人：轩家有，总经理。 上诉人黄俊因与被上诉人谢莲莲、安徽荣享商业管理有限公司（以下简称荣享公司）排除妨害纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄俊上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决并改判驳回谢莲莲的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由谢莲莲、荣享公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，黄俊与荣享公司签订的《存量房买卖合同》真实有效。首先、黄俊与荣享公司之间签订的《存量房买卖合同》，首付款时间虽在2017年2月12日，早于谢莲莲与荣享公司之间签订的《代理销售合同》时间几天，但该事实黄俊已经在一审时向法庭说明清楚，即当时荣享公司拥有多人授权销售的房屋，当时双方签订合同指向的房屋确实不是谢莲莲委托荣享公司出售的涉诉2203房，但因之前所签房屋所有人不愿出售，在2017年2月20日荣享公司取得谢莲莲代理销售的2203房时，荣享公司提出将涉诉房屋2203出售给黄俊，因当时双方约定的价格也在谢莲莲委托荣享公司出售的价格范围内，双方就协议直接将原销售合同约定的房屋变更为案涉房屋，因此在荣享公司出具的首付款收据上面将原房号改为涉诉的2203房，该事实在一审中也得到荣享公司的认可。同时该事实也在后期双方合同履行过程中得到印证，黄俊支付了全部首付款之后，从荣享公司处取得涉诉房屋2203的钥匙并对房屋装修后入住。因此黄俊与荣享公司签订的《存量房买卖合同》购买涉诉房屋的真实有效，其效力当然及于谢莲莲。一审判决认定谢莲莲对黄俊与荣享公司之间签订的合同事先不知情，事后未予追认，谢莲莲的该辩解显然是荒谬的，谢莲莲已经将涉诉房屋委托荣享公司对外出售，其当然应对荣享公司的行为承担责任，况且谢莲莲在2017年2月份就委托荣享公司对外出售房屋，其后在八月份又签订委托权限及公证书，2018年3月份之前又办理涉诉房屋房产证等等事宜，在该期间谢莲莲作为委托人对房屋出售情况不予过问不合常理，也与实际情况不符合。其次、黄俊付款的去向一审中也已经说明清楚，黄俊与荣享公司签订《存量房买卖合同》就在涉诉房屋楼盘，由荣享公司业务员指引与其公司签订合同，并由荣享公司出具收据，至于现场用哪家POS机刷卡都不影响双方的合同关系及付款的事实，况且一审中荣享公司认可收到黄俊支付的首付款。黄俊与谢莲莲委托的荣享公司签订合同并支付了全部首付款，荣享公司也出具了首付款收据，这就足以证明了黄俊已经按照合同履行了自己的付款义务，至于当场刷卡POS机属于哪家办理的及资金去向，作为黄俊是无法知晓的。二、一审判决理解和适用法律错误，黄俊占有涉诉房屋是基于《存量房买卖合同》而不是仅因善意取得。一审以黄俊没有支付剩余房款问题，支付的首付款与房屋总价相差甚远，不构成善意取得，该认定事实错误。黄俊与荣享公司之间签订的《存量房买卖合同》约定黄俊购房是银行贷款，合同签订后黄俊就支付了全部首付款，且一直催促荣享公司找房主（谢莲莲）办理后续贷款及过户手续，是因谢莲莲与荣享公司之间发生矛盾，不配合黄俊办理房屋贷款及过户手续，才导致黄俊无法贷款支付剩余房款，其过错完全在谢莲莲和荣享公司，而黄俊在履行合同过程中始终本着善意。至于一审认定黄俊与荣享公司之间没有约定剩余房款的支付时间，违约责任等不符合交易习惯等事实的认定纯属无中生有，黄俊还没有与谢莲莲最终签订房屋过户手续及办理后期贷款事宜，双方之间当然没有对此进行约定，而签订房屋过户合同及办理贷款手续正是黄俊要求谢莲莲及荣享公司配合办理而谢莲莲、荣享公司没有办的事情。三、谢莲莲起诉时并没有事先要求法庭确认黄俊与荣享公司签订的《存量房买卖合同》无效或要求解除该合同，一审就直接判决侵权事实成立，这显然错误。四、一审判决只片面曲解善意取得概念，不顾该案的事实及判决产生的实际问题，人为扩大损失。黄俊依据合同取得涉诉房屋钥匙后对房屋进行了装修入住，黄俊与谢莲莲委托的代理销售房屋公司签订房屋买卖合同并支付了全部首付款，取得房屋后装修入住，作为一个普通的买房者来说，已经是善意地履行合同，恢复原状必将扩大不必要的损失，同时黄俊自己出资购买的房屋，入住后还被判决支付房租，这样的判决连基本的常理都相违背。 谢莲莲二审答辩称，1、黄俊与荣享公司在2017年2月12日签订了销售合同，但是谢莲莲在2017年2月20日才与荣享公司签订委托合同，故销售合同的效力不能及于谢莲莲；2、谢莲莲与荣享公司签订的委托合同中未授权该公司可以直接对外出售谢莲莲所有的房屋及收取首付款，2017年8月补签的委托协议亦严格限制了受托人的权限，案涉销售合同荣享公司无权签订且未经谢莲莲追认，故对谢莲莲不具备法律效力。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人黄俊的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 荣享公司二审答辩称，荣享公司与谢莲莲签订了委托销售代理合同，有权代理谢莲莲与黄俊签订房屋买卖合同，黄俊与荣享公司签订买卖合同并交付首付款，荣享公司在收到首付款后将房屋交付给黄俊，黄俊装修后入住属合法占有，案涉房屋因开发商与房主的原因一直未能办理房产证，合同不能履行的过错不在黄俊，而在于谢莲莲。谢莲莲2018年3月取得案涉房屋产权证后荣享公司多次要求其配合办理过户，但是其均未予配合。 谢莲莲向一审法院起诉请求：1.判令黄俊立即将谢莲莲名下位于合肥高新区房屋腾空并返还谢莲莲；2.黄俊将上述房屋恢复原状，并承担由此产生的全部费用；3.黄俊向谢莲莲支付占有使用费（自2017年2月12日起参照房屋租赁市场价格确定至实际腾空之日止），截至起诉之日为34500元（1500元／月×23个月）；4.本案诉讼费由黄俊承担。 一审法院认定事实：2017年2月20日，谢莲莲（甲方）与荣享公司（乙方）签订一份《代理销售合同》，约定甲方将其拥有的位于合肥高新区房屋全权委托乙方代理销售；上述房屋尚不具备办理产证条件，没有发票，房屋为毛坯房，甲方具有房屋完全产权；合同签订后7个工作日内，乙方支付陆万元定金；签订正式销售合同，办理完网签变更手续后，双方进行结算；房屋实际购买人全款购买的，甲方收到房款后签订房屋交易合同并协助办理过户手续；如果按揭购买的，由甲方从房管局资金托管账户直接领取；乙方承诺于2017年8月31日前完成全部销售程序等。合同签订后，荣享公司向谢莲莲支付了定金60000元。2017年8月9日，谢莲莲、张孝来（系夫妻关系）共同出具《委托书》，授权华冬春（系荣享公司员工）办理案涉房屋查询、办理结算、领取发票、契证、钥匙、领取不动产权证书、评估、缴纳税费，以及办理不动产权属登记、买卖过程中除签订房屋买卖合同、权属交易过户、收取售房款外的其他相关事宜等事项，委托期限自委托书签署之日起60天内有效。2017年9月1日，谢莲莲（甲方）与荣享公司（乙方）签订一份《补充协议》，约定原签订协议继续有效，有效期延期至2017年11月30日；乙方在签订补充协议10个工作日内给甲方支付每套五万元购房款，没按期付款的本补充协议无效等。协议签订后，荣享公司未向谢莲莲支付购房款。2018年3月28日，谢莲莲取得合肥高新区长江西路729号峰尚公寓2-2203室房屋不动产权证，产权证号为：皖（2018）合肥市不动产权第10005210号。2018年7月13日，谢莲莲诉至该院，要求解除其与荣享公司签订的《代理销售合同》。2018年9月14日，该院作出（2018）皖0191民初4182号民事判决：解除谢莲莲与荣享公司于2017年2月20日签订的《代理销售合同》。荣享公司不服，向合肥市中级人民法院提起上诉。该院于2018年11月16日作出（2018）皖01民终8862号民事判决：驳回上诉，维持原判。2018年11月27日，谢莲莲在案涉房屋门上张贴《通知》，要求占有使用案涉房屋的人员，腾空搬离、恢复原状，未果，遂于2019年1月14日诉至该院，要求判如所请。另查明：荣享公司（甲方）与黄俊（乙方）签订一份《存量房买卖合同》，约定甲方将坐落在合肥高新区长江西路727号2幢2203室房屋出售给乙方，建筑面积63.09平方米，转让价款为807552元；乙方于2017年2月12日前将支付首付款247552元，余款560000元向甲方指定的银行申请借款支付。2017年2月12日，黄俊及其妻子高友信分别向安徽同丰房地产营销策划代理有限公司支付30000元、217552元，合计247552元。荣享公司确认收到上述款项，并于2017年2月12日出具收据，注明金额为247552元，收款事由为峰尚国际公寓2-2203首付款，但“2203”有明显涂改痕迹。2017年4月，黄俊从荣享公司处取得房屋钥匙，并占有、使用该房屋，但一直未支付剩余房款560000元。对于收据的涂改原因，黄俊解释称，其于2017年2月12日购买同一栋楼的1003室房屋，后房主不愿意出售，荣享公司征求了黄俊的意见，将房屋调整为2203室；合同没有更改，只是将收据上的房号作了修改。荣享公司未能将售房及收款的事宜告知谢莲莲。谢莲莲在其与荣享公司解除《代理销售合同》纠纷一案的二审审理期间才得知案涉房屋被销售，但至今未收到售房款项。一审法院认为，谢莲莲系案涉房屋权利人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。谢莲莲与荣享公司于2017年2月20日签订《代理销售合同》，荣享公司自该日起取得案涉房屋的销售代理权。荣享公司与黄俊之间签订的《存量房买卖合同》未载明签订时间，但根据合同约定的首付款支付时间以及黄俊实际付款时间，可以判断出该合同形成于2017年2月12日或更早时间，而此时，荣享公司并未取得案涉房屋的销售代理权。对于荣享公司与黄俊之间的存量房买卖行为，谢莲莲事先并不知情，事后亦未追认，故对谢莲莲不发生法律效力。黄俊辩称其先前购买的房屋因房主不再出售，荣享公司遂进行了调整，在调整房屋时荣享公司已取得了销售代理权，对此，黄俊并未进行充分举证。从黄俊提供的银行卡交易明细清单可以看出，其于2017年2月12日向安徽同丰房地产营销策划代理有限公司账户支付了247552元，虽然荣享公司认可收到了该款，但对于案外人收款的合理性、案外人与荣享公司之间存在何种法律关系等，黄俊与荣享公司均未能提供证据加以证实。黄俊辩称其为善意，但从荣享公司与黄俊履行《存量房买卖合同》的过程看，荣享公司认可黄俊支付了首付款247552元，该款与房屋总价款807552元相差甚远，违反受让人善意取得应以合理价格转让的基本要求；另荣享公司与黄俊并未约定剩余房款的支付时间、违约责任等，不符合房屋买卖的交易习惯，黄俊亦未支付剩余房款，故黄俊不构成善意。综上所述，黄俊占有使用案涉房屋，缺乏法律依据。谢莲莲作为房屋权利人，其要求黄俊腾空房屋、恢复原状并返还，该院予以支持。关于占有使用费，黄俊自述于2017年4月份占有、使用案涉房屋，故该院确定黄俊自该月起支付房屋合理使用费，酌定按每月500元标准计算。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百零六条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、黄俊应于判决生效之日起十日内腾空位于安徽省合肥高新区房屋，停止妨害，恢复房屋原状并向谢莲莲返还房屋；二、黄俊应于判决生效之日起十日内支付谢莲莲房屋合理使用费（以每月500元为标准，自2017年4月起计算至房屋实际返还之日止）；三、驳回谢莲莲的其他诉讼请求。案件受理费663元，由谢莲莲负担442元，黄俊负担221元。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：黄俊主张依据其与荣享公司签订的《存量房买卖合同》及向荣享公司支付首付款的行为，其对案涉房屋依法享有占有、使用的权利，且谢莲莲作为实际房主应按约配合其办理贷款手续和房屋过户，谢莲莲对此不予认可。根据现已查明的事实，本院认定至谢莲莲诉荣享公司解除《代理销售合同》纠纷案件二审前，荣享公司向谢莲莲隐瞒了黄俊与该公司签订《存量房买卖合同》及黄俊将首付款247552元付至该公司指定案外人账户的事实，且在谢莲莲向黄俊等提出腾空房屋主张前，黄俊未与谢莲莲取得过联系。黄俊主张其合法占有案涉房屋的依据是其与荣享公司签订的《存量房买卖合同》，现生效判决已经解除谢莲莲与荣享公司间的代理销售合同，荣享公司代理谢莲莲与黄俊签订的《存量房买卖合同》及代为收取首付款均无法律依据，黄俊因履行该《存量房买卖合同》而导致的损失依法应向荣享公司提出主张，谢莲莲作为房屋所有权人要求黄俊腾退房屋，符合法律规定。至于黄俊所主张的善意取得，案涉房屋作为不动产，其交易的对外效力以产权变更登记公示为准，黄俊在与荣享公司洽谈购买案涉房屋始终未与谢莲莲发生直接联系，虽然其系基于对荣享公司的信任而装修入住，但是黄俊对于荣享公司的代理权限及指示付款均未尽到谨慎审查的注意义务，其所主张的善意取得显然不能成立，本院不予支持。关于占有使用费，黄俊实际占有、使用了谢莲莲所有的房屋，且未经谢莲莲许可，虽然该占有、使用有黄俊自认的合法事由，但是从维护所有权人合法权益及公平角度考虑，一审法院酌定黄俊按每月500元支付谢莲莲房屋使用费，较为适当。综上，上诉人黄俊的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费663元，由黄俊负担。 本判决为终审判决。 审判长  佘敦华 审判员  王政文 审判员  刘松柏 二〇一九年十一月九日 书记员  徐园园 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。