河北省石家庄市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）冀01民再252号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：申秀英，女，1972年12月25日出生，汉族，住石家庄市藁城区。 委托诉讼代理人：刘成亮，河北信联律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：李清军，男，1954年11月6日出生，汉族，住石家庄市藁城区。 委托诉讼代理人：李业，男，1987年6月1日出生，汉族，住石家庄市藁城区，系李清军之子。 委托诉讼代理人：王炤，河北勤邦律师事务所律师。 被申请人（一审被告）：周文清，男，1968年6月2日出生，汉族，住石家庄市藁城区。 被申请人（一审被告）：河北东淼房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区和平东路303号9-1-401室。 法定代表人：高永辉，该公司总经理。 再审申请人申秀英因与被申请人李清军、周文清、河北东淼房地产开发有限公司（以下简称东淼公司）房屋买卖合同纠纷一案，石家庄市藁城区人民法院于2017年6月29日作出（2016）冀0109民初3632号民事判决，李清军不服，上诉于本院。本院于2017年8月15日作出（2017）冀01民终8662号民事判决，已经发生法律效力。申秀英不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2018年5月28日作出（2018）冀民申2271号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人申秀英及其委托诉讼代理人刘成亮，被申请人李清军的委托诉讼代理人李业、王炤，东淼公司的法定代表人高永辉到庭参加诉讼。被申请人周文清因羁押于石家庄市藁城区看守所，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 申秀英申请再审称，一、本案二审超出上诉人李清军的上诉请求进行审理并判决，违反法律规定，明显程序错误。本案二审判决在东淼公司和周文清未提出上诉请求的情况下，迳行裁判周文清不承担责任，并减轻东淼公司承担的责任，违反了我国《民事诉讼法》第一百六十八条之规定。 二、三被申请人应共同向申秀英返还房款50万元，并共同赔偿申秀英的损失。１．根据我国《民法通则》第六十七条规定，李清军、周文清并非依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构，不具有代理销售房屋的资格，其代理销售涉案房屋是违反法律规定的。东淼公司因涉案房屋不能交付而向申秀英承担的所有后果，李清军、周文清应负连带责任。 ２．东淼公司与李清军、周文清虽系代理关系，但根据东淼公司对李清军出具的委托书，东淼公司仅授权李清军帮助代理销售房屋，并未授权李清军收取购房款。李清军、周文清私自收取申秀英的购房款系超越代理权的行为，且该二人在收款后不仅未将收取的购房款交与东淼公司，且未得到东淼公司的追认，故李清军、周文清应当把自己收取的房款返还给申秀英。 ３．申秀英向东淼公司购买房屋本应由东淼公司收取房款，但李清军、周文清却要求购房者将房款打入其个人账户，该二人将自己的个人银行账户出借于东淼公司的行为违反了金融管理法规，据此，对于李清军、周文清收到房款后拒不返还东淼公司，意图协助东淼公司逃避债务抑或意图占有房款的恶劣行为，三被申请人应共同偿还申秀英的房款并赔偿损失。 ４．东淼公司在收取购房人的房款后立即将项目转让他人，显然不可能再履行交付房屋的义务，申秀英不可能实现收房的目的，只能要求东淼公司退还房款。而东淼公司是一个几乎不运营的公司，没有任何收益。实际上，所有购房者的房款并不是交给东淼公司的，而是李清军和周文清收取的，该二人收取后并没有转给东淼公司。因此，二审判决只让没有任何收益的东淼公司承担责任，而不让真正拿了钱的李清军、周文清承担责任，判决明显不公。 ５．申秀英及其他购房人所交的购房款200万元，其中100万元转入到李清军其他账户，李清军将款项转至其另一个银行账户；另100万元转至其子李业账户，李业又转到其另一个账户。2013年12月22日，李清军用申秀英的购房款为其妻和儿子李农、李业向天山集团购买商品房三套，并仍有部分款项转给其本人和其家人。从以上事实可以看出，现申秀英的购房款实际上还在李清军处，李清军应当承担还款义务。 三、二审判决判令东淼公司返还申请人50万元并支付利息明显不当，系适用法律错误。１．作为开发主体的东淼公司与李清军、周文清他们对于房屋手续是否合法有效是知情的，他们明知涉案房屋未取得预售许可证却出售给申秀英及其他购房者，主观上存在重大过错，应赔偿申秀英因无法取得商铺房屋而造成的损失。 ２．根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第九条的规定，李清军、周文清和东淼公司在向申秀英及其他购房人出售房屋时故意隐瞒了没有取得商品房预售许可证的事实，从而骗得申秀英支付了购房款，他们的行为导致申秀英至今未能取得涉案房屋，且长期占用资金，致使申秀英没有财力购买其他房屋。因此期间同类房屋价格上涨，申秀英也不能按照原来的价格购买同类房屋。因此，三被申请人除了应当返还申秀英50万元购房款外，还应当向申秀英承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。而不是二审判决依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中返本付息来计算损失。 四、根据申秀英提交的证据材料，李清军以出售东淼公司房产为由骗取购房者200万购房款后，将购房款用以购买自己的房产并登记在自己家人的名下，且拒不退还据为己有，李清军的行为系以非法占有为目的用虚构事实的方法骗取购房者200万的财物，已经涉嫌构成诈骗罪。另外，李清军、周文清、东淼公司在没有取得任何行政审批手续的情况下，进行相关的售房活动，收取购房款，造成购房者巨大经济损失，涉嫌构成非法经营罪。本案中，原审法院在发现本案涉及经济犯罪的情况下，未将有关材料移送有关公安机关或检察院，违反法律规定，希望在查明事实的情况下确认本案涉及经济犯罪将本案移送公安机关处理。 李清军辩称，第一，李清军与东淼公司系委托销售关系，委托书中可以证明由东淼公司将东街村住宅楼项目销售委托给李清军，李清军是以东淼公司名义对外销售房屋，并非以个人或中介名义销售，该行为并不违反商品房销售办法的规定，现行法律中没有规定自然人不得从事商品房销售的规定，根据法无禁止即自由原则，双方委托合法有效。另东淼公司将空白收据加盖公司财务公章后交付李清军，该行为已经明确表示，其授权李清军接受购房款，因此，李清军接受购房款的行为并没有超越授权。第二，李清军已经将所有房款按照东淼公司的指示支付东淼公司，石家庄市中级人民法院（2018）冀01民终12084号民事判决书，已经认定李清军受东淼公司委托对外销售房屋且将全部购房款支付东淼公司。关于申请人所提到的李清军、李业、李农的银行流水，这些账户都不是当事人李清军提供的收款账户，李清军与李业、李农之间的金钱往来，无论是数额、时间，均与本案不符，与申请人所主张的不符。关于申请人提到的那几套房子，是李清军及李业、李农全部以银行贷款的形式购买的，可以提供还贷记录，与案涉款项没有关系。 周文清辩称，东淼公司开发这个项目是事实，当时东淼公司的收据上不是我的签字，我也没有收房款。申秀英和李清军是一个单位的，返还房款应该由李清军负责。 东淼公司的法定代表人高永辉辩称，公司是我舅舅周文清用我的身份证注册的，注册后我什么都没有参与，我什么也不太清楚。他们拿我的身份证注册之后我都不知道，所以出现了后面的事情我不知道。东淼公司注册之后所出现的一些情况实际我也是受害者，都是周文清自己操作的，我全程没有参与。 本院再审中另查明，本案与另外其他八个案件为诉讼标的系同一种类且由原审法院合并审理的房屋买卖合同纠纷，其中原审原告为申秀英等九人，三个原审被告主体相同。在原审诉讼中，申秀英等九人以及李清军称案涉购房款项达530万元。 本院再审认为，虽然本案只涉及购房人申秀英且案涉款项为50万元，但是该九个案件的案涉款项达530万元，对于李清军收取的购房款的去向这一基本事实原审中未予审理认定，属基本事实不清，并且在本案中也不宜查明其他案件案涉款项的去向，因此，对该九个案件应一并审理查明认定事实为妥。综上，为查明案涉购房款去向的基本事实，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于民事审判监督程序依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》第四条的规定，裁定如下： 一、撤销本院（2017）冀01民终8662号民事判决和石家庄市藁城区人民法院（2016）冀0109民初3632号民事判决； 二、本案发回石家庄市藁城区人民法院重审。 审判长  郝俊贤 审判员  赵宗辉 审判员  高玉坡 二〇一九年十一月五日 书记员  申伟佳