河南省栾川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0324民初2001号原告：栾川县和谐物业管理有限公司，住所地栾川县城兴华东路画眉水岸，统一社会信用代码914103247967987589。法定代表人：郭银炉，该公司经理。委托诉讼代理人：郭银行，男，汉族，1956年11月5日出生，住栾川县，系该公司员工。被告：焦红豫，曾用名焦学超，又名焦超，男，汉族，1990年1月29日生，住栾川县，现住栾川县。原告栾川县和谐物业管理有限公司与被告焦红豫物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告栾川县和谐物业管理有限公司委托诉讼代理人郭银行、被告焦红豫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳下欠电费2012.12元、物业费1099.44元、滞纳金1153.31元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2010年5月13日与洛阳市祥安房地产开发有限责任公司栾川碧岭华庭项目部签订《前期物业服务合同》约定由原告负责碧岭华庭的物业项目，若业主未能按时足额交纳物业服务费用的应按逾期每日应交总额的千分之三交纳滞纳金。后原告为碧岭华庭各位业主提供物业服务，包括代缴电费等，被告焦红豫系碧岭华庭业主，被告焦红豫入住至今，从不自觉履行缴纳物业服务费义务，原告曾于2018年向栾川县人民法院提起诉讼要求被告支付所欠物业费、滞纳金及诉讼费，该案已履行完毕。但被告焦红豫从2018年10月1日至今仍拒绝交纳费用，至目前为止，下欠电费2012.12元，物业费1099.44元，按照《前期物业服务合同》约定的逾期每日千分之三标准应支付滞纳金1153.31元，故诉至法院。被告焦红豫辩称，从入住碧岭华庭小区就发现小区存在问题，向物业公司反映后，物业公司拒不整改，2018年之前不知道是原告在碧岭华庭小区服务。2018年原告起诉后才知道该公司在小区服务，被告虽然享受物业公司服务，但该服务不足以让被告交纳物业费，原因有以下几点：楼道卫生不达标、电费加价收取、路灯不明、院内地砖损坏无人管理、燃气几年不能使用、安保不到位，门卫不进行24小时值班、经常没有管理人员。小区时常发生被盗、汽车被蹭现象，公共区域垃圾桶随意摆放，楼道卫生不打扫。双方没有签订过物业合同，被告也未说明其在小区内的服务事项，物业公司服务不到位，作为业主、消费者有权利拒绝为其缴费。电费未交属实，但不认可每度电0.68元的价格，需要物业公司拿出正式文件，应当按照居民用电标准每度电0.568元的价格交纳。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。本院确认以下案件事实：2010年5月13日，栾川县和谐物业管理有限公司与小区开发商洛阳市祥安房地产开发有限责任公司栾川碧岭华庭项目部签订《前期物业服务合同》，约定由栾川县和谐物业管理有限公司为该小区提供物业服务。被告焦红豫系栾川县碧岭华庭小区业主，住房面积183.25平方米。物业公司按照每月0.50元/平方米收取物业费，按照0.68元/度收取电费（含公摊），被告焦红豫认为与原告不存在物业服务合同关系且物业公司服务不到位，从2018年10月1日至今拒绝向物业公司交纳物业费及电费，截止2019年9月30日，欠付物业费1099.44元，欠付电费2012.12元。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告焦红豫辩称的其与原告不存在物业服务合同关系的理由，不能成立。被告焦红豫作为栾川碧岭华庭业主，在享受物业管理服务同时，应当履行交纳物业费、电费的义务，双方已形成事实物业服务合同关系，其在交纳一定期间费用后又以其与原告不存在物业服务合同、物业管理服务不到位为由，拒绝继续交纳物业费、电费，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告要求被告焦红豫交纳2018年10月1日至2019年9月30日下欠的物业费1099.44元、电费2012.12元的请求，应予支持。原告要求被告支付滞纳金的请求，证据不足，本院不予支持。被告焦红豫以小区物业服务不到位的抗辩理由属于业主共有权利，应由全体业主共同主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告焦红豫在本判决生效之日起十五日内支付原告栾川县和谐物业管理有限公司2018年10月1日至2019年9月30日物业费1099.44元、电费2012.12元。二、驳回原告栾川县和谐物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告焦红豫负担（已由原告垫付，待执行中一并返还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  黄延梅二〇一九年十一月二十八日书记员  孙成雷《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。上诉须知当事人如果对本判决不服，在法定上诉期限内欲上诉，按下列程序进行：一、应向本院立案庭提交如下材料：1、上诉状副本为被上诉人数另加六份。（若上诉案件中对一审部分当事人无意见，则这部分当事人一审是什么地位，上诉状就列什么地位。如一审原告XXX，但应将其计算在上诉人数范围内，并为其准备上诉状副本）2、加盖送达时间的一审判决书。3、上诉人是公民的，应提交身份证复印件；上诉人是法人或其他组织的，应提交加盖公章的营业执照复印件、组织机构代码复印件、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件。4、若由律师办理上诉，还应提交律所公函、委托书及律师执业资格证复印件；若由其他公民办理上诉，还应提交推荐函、委托书；若由近亲属办理上诉，还应提交委托书、身份关系证明材料。二、上诉人或委托代理人应到立案庭填写送达地址确认书并领取上诉缴费通知单。上诉人持上诉缴费通知单于7日内到洛阳市中级人民法院缴费，逾期视为放弃权利。附：上诉材料邮寄地址：河南省洛阳市栾川县兴华中路73号收件人：河南省栾川县人民法院立案庭（收）联系电话：0379-63158020若未按上述程序办理上诉手续，由当事人自行负担不利后果。