四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民初161号 原告（执行案外人）：邓康林，男，汉族，生于1993年11月21日，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：柴洪勇，四川建春律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓思琪，四川建春律师事务所律师。 被告（申请执行人）：乐四会，男，汉族，生于1966年1月12日，住江西省抚州市东乡县。 第三人（被执行人）：四川嘉佳茧丝绸有限公司，住所地四川省南部县河东科技工业园。 法定代表人：曾志江，董事长。 原告邓康林与被告乐四会、第三人四川嘉佳茧丝绸有限公司（简称嘉佳茧公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓康林的委托诉讼代理人柴洪勇、邓思琪，被告乐四会到庭参加诉讼，第三人嘉佳茧公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓康林向本院提出诉讼请求：1.立即停止（2018）川13民初6号民事裁定、（2018）川13民初76号民事裁定、（2018）川13民初238号民事裁定对原告购买的位于南部县南隆镇五洲星时代广场5栋1单元11-02室房屋的执行，并解除对该房屋的查封。2.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告于2015年2月6日于第三人签订《五洲星时代广场认购协议》，约定购买第三人开发的南部县南隆镇五洲星时代广场5栋1单元11-02室房屋1套，总价款为407596元，付款方式为分期。协议签订后，原告分别于2015年2月6日、2017年2月18日、2018年2月25日、2019年1月2日分别缴纳购房款10万元、13万元、8万元、6万元，共计缴纳购房款37万元，占合同约定总价款的91%。原告于2019年开始缴纳物业费并装修准备用于自住。 被告与第三人因民间借贷、建设工程施工合同等纠纷，南充市中级人民法院分别作出（2018）川13民初6号民事裁定、（2018）川13民初76号民事裁定、（2018）川13民初238号民事裁定，裁定对第三人开发的五洲星时代广场城市商业综合体项目的部分房产予以查封，包括原告购买的房屋。原告提出执行异议，南充市中级人民法院作出（2019）川13执异47号执行裁定，驳回原告的异议。 原告认为，原告与第三人达成的订购协议是双方真实意思表示，不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效。原告全部符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，应当中止执行。 乐四会辩称，本案中邓康林未举证证明所购商品房用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，因此不能排除人民法院就案涉房屋的执行行为。 嘉佳茧公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 嘉佳茧公司作为出卖人（甲方）与邓康林作为订购人（乙方）签订《五洲星时代广场订购协议书》，协议主要内容：一、乙方自愿选购五洲星时代广场项目5栋1单元11-02室，建筑面积暂定97.21平方米，订购单价4310元/平方米，订购总房款418975元。二、签订订购协议时支付定金100000元，作为双方订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，定金转为购房款。三、按揭订购单价4192.94元/平方米，总房款407596元。签订《商品房买卖合同》时间以甲方电话通知时间为准，按揭付款须在签订合同当日补齐首付款，方可享受以上优惠。逾期不办者视为违约，且不享受上述优惠。在约定的预定期限内，签订预售合同享受相应优惠活动。三、本订购协议在双方签订了《商品房买卖合同》后自动失效。双方未在订购协议上注明签订时间，对此邓康林解释称签订协议时未注意细节。 2015年2月6日，嘉佳茧公司向邓康林出具收据一张，载明邓康林定金（5-1102）100000元。2017年2月18日，嘉佳茧公司向邓康林出具收款收据一张，载明邓康林房款（5-1102）130000元。2018年2月25日，嘉佳茧公司向邓康林出具收款收据一张，载明邓康林5幢11-2号补房款80000元。2019年1月2日，嘉佳茧公司向邓康林出具收款收据一张，载明邓康林补住宅款（4、5-2-1102）60000元。以上收据金额总计370000元，其中，第一笔房款邓康林未提供银行转账依据，邓康林陈述该笔房款是签订订购协议时刷卡交付，但交易记录现已无法查询；第二笔房款通过邓康林父亲邓安奎银行账户于2017年2月18日向南充市南部县钱洪平床上用品批发部账户转账115000元，另向嘉佳茧公司支付现金15000元，共计130000元；第三笔房款通过通过邓康林父亲邓安奎银行账户于2018年2月25日向南充市南部县钱洪平床上用品批发部账户转账25000元，另向嘉佳茧公司支付现金55000元，共计80000元；第四笔房款通过邓康林父亲邓安奎银行账户于2019年1月2日向四川家利来农业开发有限公司账户转账60000元。嘉佳茧公司认可邓康林交付房款的真实性，并称南充市南部县钱洪平床上用品批发部系其以公司员工名义注册，四川家利来农业开发有限公司系由其公司法定代表人曾志江作为控股股东出资设立并担任法定代表人。 邓康林称2018年6月嘉佳茧公司通知交房，在2019年1月支付最后一笔房款后嘉佳茧公司交付了房屋钥匙，此时邓康林已知晓案涉房屋已被查封。邓康林房屋水户于2018年12月29日开户，2019年1月9日，邓康林开始缴纳装修管理费等物业服务费用，并进行了部分装修。邓康林在南部县房屋管理部门查询的信息显示，其在在南部县无房屋登记信息。 本院在审理乐四会与曾加兴、曾志江、嘉佳茧公司民间借贷纠纷案、国诚集团有限公司与嘉佳茧公司建设工程施工合同纠纷案、杭州毅兴建设有限公司与嘉佳茧公司建设工程施工合同纠纷案中，于2018年1月24日作出（2018）川13民初6号民事裁定、于2018年4月16日作出（2018）川13民初76号民事裁定、于2018年11月27日作出（2018）川13民初238号民事裁定，对嘉佳茧公司开发的位于南部县南隆镇五洲星时代广场城市商业综合体项目的部分房产（含本案所涉4,5号楼2单元11层2号房屋）予以查封。邓康林不服，向本院提出书面异议，请求解除查封。本院于2019年4月22日作出（2019）川13执异47号执行裁定，裁定驳回邓康林的异议请求。邓康林不服，以乐四会、国诚集团有限公司、杭州毅兴建设有限公司作为共同被告提起诉讼，本院已另行作出（2019）川13民初161号民事裁定，裁定驳回邓康林对国诚集团有限公司及杭州毅兴建设有限公司的起诉。 本院认为，本案的争议焦点是邓康林对案涉房屋是否享有足以排除本院强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，邓康林要排除本院对案涉房屋的执行，必须满足上述两法条之一所规定的条件。 首先，本案中，邓康林与嘉佳茧公司签订的订购协议，对商品房面积和房号、总价款等商品房买卖核心条款进行了约定，但其内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定相比欠缺诸如房屋交付、产权登记、违约责任等主要内容。且订购协议明确约定，双方须另行签订《商品房买卖合同》，订购协议在双方签订了《商品房买卖合同》后自动失效。因此，案涉订购协议的性质应为预约，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定具体内容留待以后磋商决定。 其次，结合双方当事人在签订订购协议之后的履行事实，邓康林交付定金100000元未提供转账依据，其他转账支付的绝大部分款项系向案外人支付，不符合常理。因此，不能认定邓康林已经实际交付了定金及房款、嘉佳茧公司已实际收取了相应房款。且嘉佳茧公司交付房屋之前该房屋已被人民法院依法查封，邓康林在明知房屋已被查封的情况下，仍然接收房屋并进行装修，其占有房屋的行为并不合法，其风险应由邓康林自行承担。 综上，邓康林与嘉佳茧公司签订的订购协议并未转化为本约，不能按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，认定双方之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。邓康林提出的排除执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有房屋及已支付价款的有关规定。故邓康林对案涉房屋不享有足以排除本院强制执行的民事权益，其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告邓康林的诉讼请求。 案件受理费100元，由邓康林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 张梓欣 二〇一九年十一月一日 书记员 吴俐静