四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)川17民终1331号上诉人（原审被告）：四川兴光房地产开发有限公司，住所地，四川省广安市广安区兴安中街288号，统一社会信用代码915116006991757510。法定代表人：刘婷，董事长。委托诉讼代理人：李大军，四川天仁和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭永松，男，汉族，1976年2月27日出生，住四川省大竹县竹阳镇。委托诉讼代理人：唐文学，四川黎明律师事务所律师。委托诉讼代理人：练虎，四川黎明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈进艳，女，汉族，1981年9月13日出生，住四川省大竹县竹阳镇。委托诉讼代理人：唐文学，四川黎明律师事务所律师。委托诉讼代理人：练虎，四川黎明律师事务所律师。上诉人四川兴光房地产开发有限公司（以下简称兴光房产公司）因与被上诉人谭永松、陈进艳房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省大竹县人民法院(2019)川1724民初1311号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴光房产公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项和第二项；2.依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.原审判决认定事实错误。其向法院提交的《竣工工程申请验收报告》、四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程《竣工验收报告》表明争议房屋所涉及工程的竣工时间为2018年6月28日，该《竣工验收报告》上有五方责任主体代表签字及盖章，但原审判决以该报告和测绘面积不一致，时间早于消防和规划核实为由不予采信错误。2.关于交房的条件。《商品房买卖合同》约定交房条件为取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书。《建筑法》、《合同法》规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用。原审法院改变交房条件，损害上诉人利益。3.原审法院适用法律错误。被上诉人未按约定交付尾款，上诉人有权迟延交付房屋。其次，上诉人虽然向其发送了《解除商品房买卖合同通知》，但其行使解除合同的条件因其违约在先而不具备，且上诉人已经达到了交付条件，但通知被上诉人接房而遭到拒绝，被上诉人不享有合同解除权，其解除合同通知不发生解除效力。根据《合同法解释二》第二十四条的规定，原审法院认定上诉人对合同解除无异议错误。谭永松、陈进艳辩称，1.双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效，双方应依约定履行，一审判决认定事实清楚。2.一审认定房屋竣工验收报告真实性无法确认正确。竣工验收从申请到五方验收仅仅一天完成，明显不符合常理。建设工程规划验收及消防验收均晚于竣工验收，且竣工验收报告面积不符，且工程竣工验收报告未经过主管部门备案，故不发生竣工验收的法律效力。3.一审法院认定房屋至今不具备交付条件正确。根据法律规定，工程竣工验收合格后，方可交付使用及建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内将建设工程竣工验收报告、规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者批准使用文件报主管部门备案。4.上诉人认为被上诉人未交付尾款，其可以拒绝交付房屋的观点不能成立。上诉人未通知其交付尾款，且房屋不具备交付条件，上诉人根据同时履行抗辩可以拒绝支付尾款。5.一审认定上诉人逾期交房正确。6.《商品房买卖合同》及《补充协议》已于2019年3月2日解除。7.合同解除后，上诉人应返还购房款、同时支付被上诉人诉讼产生的财产保全费。原告谭永松、陈进艳向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（编号：2018070200030）及补充协议于2019年3月2日解除；2.请求法院依法判令被告向原告退还购房款120万元，并以120万元为基数按同期银行贷款基准利率向原告支付自2018年7月2日之日起至付清之日止的利息，及其被告逾期交付房屋的违约金14500元；3.本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。一审法院查明事实：原告作为买受人，被告作为出卖人，双方于2018年7月2日签订了编号为2018070200030《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定：出卖人将位于大竹县东湖路80号兴光国际·东湖项目中第1号楼1层1-11号房屋出售给买受人，建筑面积72.61平方米，单价19969.70元/平方米，付款方式为分期付款，买受人于2018年12月31日前分2期支付该商品房购房款为145万元；其中，买受人于2018年7月2日前首期支付该商品房全部价款的82.76%，金额（人民币）1200000元（大写壹佰贰拾万整）；买受人于2018年12月31日前第二期支付该商品房全部价款的17.24%，金额（人民币）250000元（大写贰拾伍万元整）。逾期付款在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金，逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知书送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行；出卖人应当在2018年12月31日向买受人交付该房屋，交付时该房屋已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；逾期在60日后交房，买受人有权解除合同，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照签订合同时中国人民银行公布的一年期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订当日，买受人依合同的约定向出卖人支付了购房款120万元。2019年3月2日，谭永松、陈进艳向兴光房产发出书面《解除合同通知》，通知载明：“本人谭永松、陈进艳于2018年7月2日与贵司签订了《商品房买卖合同》，该合同第15条约定该商品房交付给买受人时符合下列1、2项所列条件：1、该商品房已取得［建设工程竣工验收合格证明]；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书。第18条约定：出卖人在2018年12月31日前向买受人交付商品房。买受人与贵司于2018年6月22日签订”认购协议“，并缴纳了定金6万元，又在签订《商品房买卖合同竣工验收合格证明》（据查：贵司至今未能实际取得），也未在约定时间内将该房交付于买受人；现已逾期交房超过60日。按照《商品房买卖合同》第19条第1款第1项的约定：逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起，按照签订本合同时中国人民银行公布的一年期贷款基准利率计算给付利息；同时，按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。故根据以上约定及按照《合同法》相关规定，特提出解除双方于2018年7月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20180702000307），并请求向买受人支付约定利息及违约金。”兴光房产收到通知后，未提出异议，也不愿意解除合同退还谭永松、陈进艳的购房款。谭永松、陈进艳于2019年3月向一审法院提起诉讼要求法院支持原告的诉讼请求。一审法院认为，一、关于合同效力问题。本案系房屋买卖合同纠纷，原告谭永松、陈进艳与被告兴光房产于2018年7月2日所签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。二、关于逾期交房是否违约问题。本案诉争房屋依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第18条第1款约定，交房时间为2018年12月31日前；第19条第1款第（二）项约定，交房时该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。而被告在约定的交房时间内一直未通知原告接房，直到原告起诉时被告仍未通知其接房，且被告取得该房屋规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表的时间均晚于合同约定的交房时间，而该房屋取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表是交付房屋的约定条件。故被告逾期交房的行为已构成违约，应当承担违约责任。三、关于原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是否已经解除的问题。本案《商品房买卖合同》第19条第1款第（一）项第1条第（2）项约定，逾期交房在60日后，买受人有权退房。出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。该条虽表述为“有权退房”实为有权解除。原告于2019年3月2日依据《商品房买卖合同》的约定向被告发出《解除商品房买卖合同通知》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案原告具有合同解除权，同时已将解除通知送达于被告，且被告在收悉解除合同的通知后，既没有向原告提出书面异议，也没有向人民法院起诉，应视为其对合同解除无异议。由于《商品房买卖合同补充协议》系《商品房买卖合同》的附件之一，故本案《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》已于2019年3月2日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因此，原告主张被告返还原告购房款1200000元，符合协议约定，亦不违反法律规定，予以支持。四、关于违约金的问题。被告辩称原告支付了购房款120万元后，对下欠的购房款25万未支付，被告依据补充协议约定，有权顺延交房时间，因此被告就未将房屋交付原告。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件第十三第一条第2条规定，被告应于2018年12月31日付清购房余款250000元。因原告在签订合同后规定的时间内未向被告付清房款，其逾期付款的行为已构成违约，应当承担违约责任。鉴于原被告双方在合同履行过程中均有违约行为，故原告主张被告逾期交付房屋的违约金，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告谭永松、陈进艳与被告四川兴光房地产开发有限公司于2018年7月2日签订的编号为2018070200030《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》于2019年3月2日解除；二、被告四川兴光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告谭永松、陈进艳购房款1200000元；三、驳回原告谭永松、陈进艳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16080元，财产保全费5000元，合计21080元，由被告四川兴光房地产开发有限公司负担。二审中，兴光房产公司向本院提交了《竣工验收备案书》，拟证明案涉工程竣工合格时间为2018年6月，备案时间为2019年4月29日。谭永松、陈进艳对该证据真实性无异议，但认为案涉房屋不在该备案面积范围内。本院认证认为，谭永松、陈进艳对该证据真实性无异议，且与本案有关联性，予以采信。本院认为，对兴光房产公司上诉称案涉房屋已经在2018年6月28日经五方主体验收合格，已经具备了交房条件，谭永松、陈进艳解除合同通知不发生效力，应驳回谭永松、陈进艳诉讼请求的主张，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条、《住房和城乡建设部房屋建筑和市场工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第八条、第十一条规定，商品房工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案方可使用；《中华人民共和国合同法》第279条规定建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第49条规定建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。兴光房产公司提供的证据表明涉案商品房竣工验收申请、竣工验收报告和测绘面积不一致，建设工程消防验收和建设工程规划验收均晚于竣工验收报告，且案涉工程直到2019年4月29日才竣工验收备案，超过了双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付时间逾期60日后，故根据合同约定，谭永松、陈进艳享有合同解除权，其于2019年3月2日向兴光房产公司发出的解除合同通知，发生合同解除效力。一审法院认定兴光房产公司逾期交付房屋，确认解除合同，返还购房款正确，应予维持。综上所述,上诉人四川兴光房地产开发有限公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16080元，由上诉人四川兴光房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杜 谨审判员 古 霞审判员 钟 伟二〇一九年十一月十一日书记员 古钰钦