江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初6392号原告：中国农业银行股份有限公司南京六合支行，统一社会信用代码9132011683571575X0，住所地南京市六合区雄州街道棠城西路。负责人：戴霞，该支行行长。委托诉讼代理人：袁小军，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：田作立，江苏法德东恒律师事务所律师。被告：余益鸣，男，1989年10月7日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人暨被告：沙有花，女，1990年8月12日出生，汉族，住南京市六合区。被告：南京华欧舜都置业有限公司，统一社会信用代码91320116742397078F，住所地南京市六合经济开发区。法定代表人：刘金山，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢娟，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行（简称农行六合支行）诉被告沙有花、余益鸣、南京华欧舜都置业有限公司（简称华欧公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告农行六合支行委托诉讼代理人袁小军、田作立，被告余益鸣的委托诉讼代理人暨被告沙有花，被告华欧公司的委托诉讼代理人卢娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行六合支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告沙有花立即归还贷款本金388063.65元及截止2019年7月31日止的利息、罚息、复利4567.04元，并自2019年8月1日起以388063.65元为本金按合同约定支付利息、罚息、复利至实际付清之日止；2、被告沙有花赔偿原告因本案诉讼产生的合理律师费28050元；3、原告对被告沙有花、余益鸣所有的抵押物位于南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋拍卖、变卖、折价款对上述第1、2项及第5项诉讼请求数额范围内享有优先受偿权；4、被告华欧公司对上述第1、2项诉讼请求及第5项诉讼请求承担连带责任；5、被告承担本案的诉讼费及保全费。案件审理过程中，原告将上述第1项诉讼请求变更为：要求被告沙有花归还截止2019年9月24日的贷款本金381440.87元，并以381440.87元为本金自2019年9月25日起按合同约定支付利息、罚息、复利至实际给付之日止。事实与理由：2015年9月12日，原告与被告沙有花签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告沙有花向原告借款440000元用于购买南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋，借款期限240个月，采用等额本息还款方式，还款周期为一个月，还款日为每月20日；执行利率为年利率4.8925%，逾期则在执行利率基础上上浮50%即以年利率7.33875%标准计收罚息，并计收复利；如被告有未按照约定按期足额偿还借款或未经原告书面同意对抵押物再抵押的处分等违约行为的，原告有权提前收回借款、提前行使担保权；因被告违约导致原告采取诉讼方式实现债权的，被告应当承担相应的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；双方争议解决提交贷款人即原告所在地人民法院管辖；担保方式为阶段性保证＋抵押，由被告华欧公司提供阶段性担保，抵押物为南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋。同日，原告与被告沙有花、余益鸣签订了《南京市六合区房地产抵押合同》一份，约定两被告以其两人所有的南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋为上述借款合同提供担保，主债权数额为440000元，担保范围为主债权及其利息、违约金、损失赔偿金、实现抵押权的费用。之后原告于2015年9月21日向被告沙有花指定账户发放了贷款。但被告沙有花自2019年3月起未能及时按约偿还借款本金及利息。原告不得已委托律师代为提起诉讼，产生律师费损失28050元，同时预垫付相应的诉讼费、保全费。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告沙有花、余益鸣辩称：对于欠款没有意见，但是没有能力一次性还款。另外律师费过高。被告华欧公司辩称：1、相关律师费需要原告提供相应的凭证，仅凭合同无法确定；2、原告应先行使抵押权，不足部分再由被告华欧公司承担担保责任。经审理查明：2015年9月12日，原告农行六合支行作为贷款人、被告沙有花作为借款人及抵押人、被告余益鸣作为抵押人、被告华欧公司作为保证人，签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告沙有花向原告借款440000元用于购置南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋，借款期限为240个月；借款利率为以基准利率为基础下浮5%后确定；还款方法为按月等额本息还款，每期还款日为每期未月的借款发放对应日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，并在借款人未按约定按期足额偿还借款等情形之下有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；对应付未付利息，贷款人有权依据中国人民银行规定计收复利；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；担保方式为阶段性保证+抵押，被告华欧公司为阶段性保证人，其自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；抵押财产为南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋，抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。同日，原告农行六合支行与被告沙有花、余益鸣签订了《南京市六合区房地产抵押合同》，约定被告将南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋抵押给农行六合支行，为上述借款提供担保，被担保的主债权数额为440000元，抵押担保范围为借款本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。上述房屋办理了不动产抵押权预登记手续，预登记日期为2015年9月21日。2015年9月21日，原告向被告沙有花合同指定的指定账户发放贷款440000元。借款凭证载明：借款金额440000元，借款日期为2015年9月21日，到期日期为2035年9月20日，执行利率4.8925%，逾期利率7.33875%，还款周期为月，还款日为20。自2019年3月，被告未能再按约还款。原告向本院提起诉讼后，被告将所有逾期贷款本息全部结清，截至2019年9月24日，被告尚欠贷款本金381440.87元。原告为向被告索要上述款项，委托江苏法德东恒律师事务所代理本案诉讼，支付律师服务费28050元。在案件审理过程中，原告农行六合支行对于被告华欧公司的担保责任承担方式明确为要求被告华欧公司在涉案抵押物不足清偿范围内承担连带还款责任。上述事实，有原告农行六合支行、被告沙有花、余益鸣、华欧公司的陈述、个人信贷业务申请表、《个人购房担保借款合同》、《南京市六合区房地产抵押合同》、借款凭证、还贷明细、《委托代理合同》、律师费发票等证据予以证实，本院予以确认。2019年8月27日，本院经原告农行六合支行申请，依法查封、冻结了被告沙有花、南京华欧舜都置业有限公司名下合计价值500000元财产。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告农行六合支行与被告沙有花、余益鸣、华欧公司签订的《个人购房担保借款合同》、《南京市六合区房地产抵押合同》，内容具体明确，系双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同生效后，农行六合支行依约向被告沙有花发放贷款440000元，履行了合同义务，被告未能按约还本付息，应承担相应的民事责任。因此原告要求被告沙有花偿还截至2019年9月24日的贷款本金381440.87元，并自2019年9月25日起至实际给付之日止，按照合同标准给付利息、罚息、复利，并由被告沙有花赔偿原告律师服务费28050元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告华欧公司作为担保人为涉案借款提供连带责任担保，担保期间至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，涉案房屋目前尚未办理不动产权证和他项权证，故原告主张华欧公司对沙有花的上述债务在抵押物清偿不足范围内承担连带还款责任，于法有据，本院予以支持。华欧公司承担保证责任后，有权向沙有花追偿。原告与被告沙有花、余益鸣签订房地产抵押合同，并办理了抵押预登记手续，故在被告沙有花未能依约履行偿还借款本息义务的情况下，农行六合支行有权以抵押物南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋的折价或者以拍卖、变卖价款在被担保的抵押登记担保范围内对上述债务优先受偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告沙有花于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行支付借款本金381440.87元，并支付自2019年9月25日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利（按《个人购房担保借款合同》约定的标准计算）；二、被告沙有花于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行律师服务费28050元；三、如被告沙有花不履行本判决第一、第二项所确定的债务，原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行对被告沙有花、余益鸣所有的位于南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋的折价、拍卖、变卖价款在抵押登记担保范围内优先受偿。四、被告南京华欧舜都置业有限公司对被告沙有花的前述第一项、第二项给付义务在抵押物清偿不足范围内承担连带清偿责任，直至被告沙有花取得南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋房地产权属证书，并办妥以原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行为抵押权人的抵押登记手续之日止；被告南京华欧舜都置业有限公司在履行了上述连带清偿责任后，有权向被告沙有花追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7442元，减半收取计3721元，保全费3020元，合计6741元，由被告沙有花、余益鸣、南京华欧舜都置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 宋路军二〇一九年十一月十八日法官助理 黄 苏书 记 员 黄 莉