贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0302民初9538号原告（反诉被告）：付长青，男，1977年2月28日出生，汉族，遵义市人。委托诉讼代理人：田维娟，红花岗区长征法律服务所工作者。被告（反诉原告）：杜明友，男，1975年12月10日出生，汉族，遵义市人。委托诉讼代理人：滕长利，贵州标博律师事务所律师。原告（反诉被告）付长青与被告（反诉原告）杜明友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）付长青的委托诉讼代理人田维娟、被告（反诉原告）杜明友及其委托诉讼代理人滕长利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付长青向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2019年1月14日签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2019年1月14日签订了《房屋买卖合同》，约定：原告将位于遵义市××东欣彩虹城C区C-32-1-10号商业门面，以250万元的价格出售给被告，双方约定于2020年1月13日前将房屋交付给被告。合同签订后，因客观形势发生变化，导致原告无法正常取得所售房屋的所有权，致使原告不能按约履行交付房屋的义务，故双方签订的合同，因原告系无权处分而无效。被告杜明友辩称，2019年，我在中介的介绍下认识付长青，双方于2019年1月14日签订了《房屋买卖合同》，我于当日按照付长青的指示，将购房定金100万元通过银行转账转的方式支付给案外人红花岗聚青春便利店，付长青向我出具了购房款定金收据。我支付定金100万后，多次催促付长青办理房屋过户手续，其均以各种理由推脱。后经我调查发现，涉案门面并非付长青所有，其无法向我履行交付房屋的义务。针对原告的违约行为，我提起反诉，请求：1、判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、判令付长青返还我所支付的购房定金100万元；3、判令付长青向我支付双倍定金的差额50万元；4、诉讼费用由付长青承担。针对被告杜明友的反诉，原告答辩称，双方签订的合同系无效合同，合同无效后，我方只需返还对方购房定金100万元，对方要求双倍返还购房定金的诉请，依法无据。本院经审理认定事实如下：2019年1月14日，原告付长青（甲方、卖方）与被告杜明友（乙方、买方）签订了《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿向乙方出售其拥有的座落在遵义市××东欣彩虹城C区C-32-1-10号商业门面，房屋建筑面积为181.99平方米；房屋交易价格为250万元，乙方在签订合同之日需支付甲方100万元作为购买该门面的定金，剩余尾款由乙方向银行申请贷款；甲方应于合同签订后200个工作日内协助乙方办理房屋产权过户手续；甲方应于2020年1月13日前向乙方交付房屋；若因甲方原因导致本合同无法履行的，经乙方催告后5日内仍未履行合同义务的，甲方应全额退还乙方所付定金，另支付房屋定金的百分之三十作为违约金。双方还就其他购房事宜进行了约定。同日，杜明友根据付长青的指示，将购房定金100万元通过银行转账的方式支付给案外人遵义市红花岗区聚青春便利店。转款后，付长青向杜明友出具了一份《收据》，上面载明：今收到杜明友交来购房款（东欣彩虹城C区-32-1-10）定金壹佰万元。合同签订后，因付长青未按合同约定向杜明友履行办理房屋产权过户登记手续和交付房屋的义务，酿成诉讼。另查明，涉案房屋的产权人系遵义东欣房地产开发有限公司。庭审中，双方均明确表示无法继续履行合同。上述事实，有房屋买卖合同、银行转款凭证、遵义市不动产产权情况记载表、收据及当事人陈述等证据材料在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告（反诉被告）付长青与被告（反诉原告）杜明友经商议后，于2019年1月14日签订了《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，合同内容未违返法律、行政法规的禁止性规定，亦无其他无效情形，且无证据证明存在损害他人合法权益的情况，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，该合同合法有效，本院对付长青要求确认该房屋买卖合同无效的诉请，不予支持。杜明友按照合同约定向付长青履行了支付购房定金的义务，但因付长青未取得涉案房屋所有权、处分权，导致其无法向杜明友履行办理房屋产权过户登记手续和交付房屋的义务，致使杜明友的购房目的无法实现，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定以及前述司法解释的规定，杜明友要求解除《房屋买卖合同》的诉请，依法有据，本院予以支持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，杜明友要求付长青返还购房定金100万元的诉请，依法有据，本院予以支持。付长青的违约行为，导致杜明友购房的预期利益受损，其依法应向杜明友承担违约责任，因双方已对付长青违约的责任进行了明确约定，即“若因甲方原因导致本合同无法履行的，经乙方催告后5日内仍未履行合同义务的，甲方应全额退还乙方所付定金，另支付房屋定金的百分之三十作为违约金”，且该约定系双方真实意思的表示，优先于定金罚则，再结合付长青的违约情形、占有购房定金的时间及杜明友遭受的资金占用费损失情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，本院依法确认付长青应向杜明友支付违约金30万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）付长青与被告（反诉原告）杜明友于2019年1月14日签订的《房屋买卖合同》；二、原告（反诉被告）付长青于本判决生效后十日内日向被告（反诉原告）杜明友返还购房定金人民币100万元及支付违约金人民币30万元，合计130万元；三、驳回原告（反诉被告）付长青的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）杜明友的其余反诉请求；本诉案件受理费30元（减半收取）、反诉案件受理费9150元（减半收取），合计9180元，由原告（反诉被告）付长青承担。如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  王金权二〇一九年十一月二十五日法官助理勾晓霞书记员邓欣欣