上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11741号上诉人（原审被告）上海同瑞房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区漕宝路1340号。法定代表人俞卫中，董事长。委托诉讼代理人颜晟，上海同瑞房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人何其昌，上海同瑞房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审原告）蒋凤林，男，1957年11月24日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人冯振兴，北京在明律师事务所律师。上诉人上海同瑞房地产开发有限公司（以下简称同瑞公司）与蒋凤林房屋拆迁安置补偿纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初16458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明，同瑞公司因XX城项目建设，于2007年9月取得闵房地拆许字（2007）第87号《房屋拆迁许可证》，拆迁范围东至古美路；西至莲花路；南至东兰路；北至漕宝路。该拆迁许可证的拆迁期限经批准延长期限至2016年5月31日。蒋凤林持有沪集宅（上梅）字第华一XXX号《上海市农村宅基地使用证》，该使用证载明：宅基地面积128平方米，房屋占地80平方米，场地48平方米。上述宅基地房屋分为两处：一处宅基地面积89平方米，楼房占地41平方米，位于古美路东侧；另一处宅基地面积39平方米，平房占地39平方米，位于古美路西侧。上述两处房屋均在XX镇XX村XX队。1995年，蒋凤林户获批新建平房一间10平方米（位于古美路东侧），拆除两间平房（位于古美路西侧）后原地翻建两间平房36平方米，上述古美路西侧原地翻建的两间平房实际建造的建筑面积为37.8平方米，地址为本市闵行区XX镇XX村XX塘XX号（以下简称案涉房屋）。2014年8月，上述建筑面积为37.8平方米的两间平房被拆除，蒋凤林户未得到补偿安置，该建筑面积为37.8平方米的两间平房在上述闵房地拆许字（2007）第87号《房屋拆迁许可证》的拆迁范围内。原审法院另查明，闵房地拆许字（2007）第87号《房屋拆迁许可证》拆迁范围内的被拆迁人安置房源位于本市闵行区XX路XX弄内，安置房源小套房屋的建筑面积为53平方米左右。本案在原审审理过程中，蒋凤林向原审法院申请对该基地的安置房源参照上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室进行市场价值评估，上海A有限公司对上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋进行了市场价值评估，该公司于2018年11月16日出具估价报告，称上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋建筑面积为53.22平方米，评估单价为人民币（以下币种同）65,765元/平方米，总价为3,500,000元，价值时点为2018年11月12日（实地查勘期）。蒋凤林向原审法院提起诉讼，请求该院判令同瑞公司根据《梅陇镇XX城新建项目动迁方案》和《梅陇镇XX城项目动迁补充方案》对其位于本市闵行区XX镇XX村XX塘XX号房屋予以补偿安置小套房屋一套，面积为57.80平方米。若无法采用产权调换房屋的方式安置，请求同瑞公司现金补偿380万元。原审法院认为，根据《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，取得房屋拆迁许可证的拆迁人应对被拆迁房屋的所有人即被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》亦规定，征地拆迁房屋，拆迁人应当按规定对征地范围内的房屋所有人给予补偿安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁；被拆迁人以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件计户，拆迁补偿安置按户进行。本案中，同瑞公司作为拆迁人，因XX城项目建设而实施拆迁，依法取得闵房地拆许字（2007）第87号《房屋拆迁许可证》，应对拆迁范围内的被拆迁人给予补偿安置。蒋凤林持有案涉房屋的建房批准文件，根据案涉房屋坐落位置，可以确认该房屋位于上述《房屋拆迁许可证》确定的拆迁范围内，同瑞公司否认该房屋属其拆迁范围，与本案查明的事实不符，原审法院对同瑞公司的该主张不予采信。同瑞公司取得房屋拆迁许可证后，未就案涉房屋与蒋凤林方达成安置补偿协议，案涉房屋客观存在数年之久，同瑞公司对此应当知情。现虽无证据证明案涉房屋由同瑞公司拆除，但该房屋系在经延长的拆迁期限内被拆除，且房屋拆除后同瑞公司在未予支付任何对价利益的情况下直接使用了案涉房屋所在的土地并据此得益。在此情况下，原审法院认定同瑞公司理应对蒋凤林进行补偿安置。对于同瑞公司应如何对蒋凤林进行安置补偿，原审法院认为，鉴于蒋凤林的案涉房屋已被实际拆除，房地产估价机构在房屋被拆除前亦没有出具过正式的估价报告，但有证据表明进行过初步评估。本案中，蒋凤林优先主张要求补偿安置位于配套安置房源中一套约57平方米的小套房屋。参照基地动迁方案、案涉房屋面积大小、蒋凤林提供的《房屋、装潢及附属物价格明细表》以及该基地拆迁处理的实际情况等因素，原审法院认为蒋凤林的上述主张符合该基地的拆迁方案。本案审理过程中，同瑞公司提出了愿意提供一套建筑面积为53.31平方米安置房源的调解方案，但因该房屋已被梅陇镇政府回购且已安置给其他被拆迁人，目前亦出租给他人使用，蒋凤林表示不愿意接受该调解方案。在同瑞公司无法以产权调换形式进行安置补偿的情形下，同瑞公司应参照前述XX城项目动迁方案给予折价补偿，补偿价值应等同于蒋凤林选择产权调换形式所取得的房屋价值利益。根据蒋凤林提供的该基地其他被拆迁人的拆迁补偿安置协议等证据足以印证安置房源小套房屋的建筑面积为53平方米左右。原审诉讼过程中，根据蒋凤林申请，原审法院委托估价机构对拆迁基地配套安置房源所在小区的一套小套房屋（选取闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋为评估对象）进行了价值评估。蒋凤林主张参考上述房屋的评估市场价格要求同瑞公司支付小套安置房的折价款，具有合理性，该院予以采纳。经委托评估，前述闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋单价为65,765元/平方米，该房屋市场价值3,500,000元。鉴于同瑞公司较长时间未对蒋凤林进行安置补偿，同时考虑安置房折价款应扣除蒋凤林超出被拆迁房屋面积的建筑面积基地优惠价计算的购房款等以及蒋凤林应得的土地使用权基价和价格补贴等因素，该院酌定同瑞公司应支付蒋凤林房屋拆迁补偿款为3,390,000元。原审法院遂作出判决，判令同瑞公司在原审判决书生效之日起十五日内支付蒋凤林房屋拆迁补偿款3,390,000元。同瑞公司不服，向本院提出上诉称：一、案涉房屋地理位置虽然处于XX城项目拆迁许可证范围内，但该房屋属于应拆未拆性质，同瑞公司无须对该房屋予以动迁安置补偿。因为上海市闵行区梅陇镇人民政府征地动迁事务办公室于2016年10月26日出具《情况说明》一份，该说明明确案涉房屋已于2003年由案外人上海B有限公司（以下简称B公司）动迁安置，因此案涉房屋属于应拆未拆的无证房屋，故不予动迁安置。同时，根据蒋凤林户的宅基地使用权申报表及原闵行区梅陇乡人民政府关于该户村民造房申请报告中的“乡政府审核意见”记载，蒋凤林户被拆除房屋应已包含其两处宅基地的全部房屋才能满足前述蒋凤林户与B公司签订的协议中所涉被拆除房屋建筑面积201.70平方米，由此可知蒋凤林户的两处宅基地房屋（包括案涉房屋）均在2003年由B公司进行了拆迁补偿。二、蒋凤林的诉讼请求已经超过了诉讼时效，其诉请不应获得支持。因为案涉房屋被拆除后，蒋凤林在超过三年时间后方才向法院提起诉讼，其提起的诉请已经超过了法律规定的诉讼时效。三、即便原审法院判令同瑞公司应向蒋凤林予以安置补偿，同瑞公司也愿意以安置房形式补偿，而非由蒋凤林自主选择现金补偿。故同瑞公司上诉至本院，请求本院撤销原审判决，改判驳回蒋凤林的原审全部诉讼请求。被上诉人蒋凤林辩称：案外人B公司工作人员在另一起仲裁案件中确认案涉房屋并非位于该公司拆迁许可证范围内，案涉房屋也从未获得安置补偿；关于诉讼时效部分，蒋凤林的诉请显然未超过诉讼时效，且蒋凤林有权提出由同瑞公司对其进行货币安置的诉请，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。本院另查明，B公司因华一新城（东块）商品住宅项目建设，于2002年5月31日取得闵房地拆许字（2002）第03号《房屋拆迁许可证》，拆迁范围东至梅莲新村；西至古美路；南至英业达集团；北至漕宝路。2016年3月7日，B公司在（2015）沪仲案字第1979号仲裁案件开庭时陈述：蒋凤林户的两处房屋当中隔了古美路，现场操作时，一处房屋在B公司拆迁范围内（古美路东侧），古美路西侧即便有建筑也非B公司负责拆迁。本院认为，本案中同瑞公司主张案涉房屋早在2003年4月即获案外人B公司动迁安置，该房屋属于应拆未拆的无证房屋，不应再次取得补偿安置，且蒋凤林所提出的诉请已超过诉讼时效。对此，本院认为，首先，根据原闵行区梅陇乡人民政府印制的《社员、造房批准书》的记载，蒋凤林户曾获批在古美路西侧原地翻建两间平房36平方米，因此案涉房屋属于合法建筑且客观存在；其次，根据同瑞公司取得的XX城项目《房屋拆迁许可证》和案外人B公司取得的《房屋拆迁许可证》所载明的拆迁范围，可以分析出案涉房屋座落于同瑞公司拆迁范围内而非B公司拆迁范围，B公司工作人员亦陈述该公司并未对案涉房屋给予安置补偿。虽然同瑞公司提供了上海市闵行区梅陇镇人民政府征地动迁事务办公室出具的《情况说明》，并陈述B公司对蒋凤林户被拆除房屋所认定的建筑面积远超该户宅基地使用证所载面积，但该证据与其他多份证据相矛盾，故本院不予采信；最后，关于诉讼时效部分，本案中蒋凤林在案涉房屋被拆除后，并无证据证明蒋凤林明确知晓同瑞公司为案涉房屋的实际拆除人。在案涉房屋被拆除后，蒋凤林曾多次将B公司及上海市闵行区人民政府等机构作为被告或被申请人提起行政诉讼及仲裁申请以维护权利，故本院认定蒋凤林在本案中提起的诉讼并未超过诉讼时效。关于同瑞公司对于蒋凤林户补偿标准认定，本院认为，被拆迁人可以选择货币补偿安置，也可以选择等价值产权房屋调换安置方式，故蒋凤林有权要求同瑞公司以等价值产权房屋调换方式予以补偿安置；但原审中同瑞公司明确表示不能提供安置房屋，故原审法院根据相关规定及安置补偿标准，以安置房屋市场评估价并结合其他因素酌定补偿款并无不妥之处，本院予以认可。综上，上诉人同瑞公司的诉讼请求缺乏事实与法律依据，对于原审判决，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币80元，由上诉人上海同瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  董礼洁审判员  孙 歆审判员  宁 博二〇一九年十一月二十一日书记员  贾 菁附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。