新疆生产建设兵团第十师中级人民法院   民 事 判 决 书     (2019)兵10民终157号   上诉人（原审被告）：北屯市天元置业房地产开发有限公司，统一社会信用代码916590053969264311，住所地：新疆北屯市西大街广美建材市场1号楼旁。   法定代表人：王海东，执行董事。   委托诉讼代理人：蔡安，新疆蔡文振律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：刘梅，女，1976年2月27日出生，住新疆福海县福海镇。   被上诉人（原审原告）：李忠林，男，1974年1月26日出生，住址同上。     二被上诉人共同委托诉讼代理人：李晓龙，新疆克兰律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：北屯振方房地产开发有限公司，统一社会信用代码91659005689598240G，住所地：新疆北屯市博望东街商贸建材综合市场一楼三号。   法定代表人：朱小方，董事长。   委托诉讼代理人：聂子恒，男。   上诉人北屯市天元置业房地产开发有限公司（以下简称天元房地产公司）因与被上诉人刘梅、李忠林、北屯振方房地产开发有限公司（以下简称振方房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院 (2019)兵1001民初350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天元房地产公司的委托诉讼代理人蔡安、被上诉人刘梅、其与李忠林的共同委托诉讼代理人李晓龙、被上诉人振方房地产公司的委托诉讼代理人聂子恒到庭参加诉讼。本案已审理终结。   天元房地产公司上诉请求：撤销北屯垦区人民法院(2019)兵1001民初350号民事判决第二项，驳回刘梅、李忠林要求上诉人支付违约金的诉讼请求。事实理由：一、被上诉人振方房地产公司应承担民事责任。振方房地产公司收取了房款，开具了房款收据，留存了《商品房买卖合同》，为减少讼累，一审法院应要求振方房地产公司承担民事责任。即使由上诉人为刘梅、李忠林办理不动产产权证书，也需要振方房地产公司协助。一审法院应判决振方房地产公司向上诉人交付相关的票据、合同，协助上诉人办理房产手续。因振方房地产公司未及时向上诉人提供相关票据，上诉人无法向不动产管理部门办理产权手续，并非一审认定的“2017年4月17日始，刘梅、李忠林购买的房屋具备办理房屋产权证件的条件。”二、本案商品房买卖合同特别约定如逾期办证，双方可协商解决，而不是向人民法院起诉要求上诉人承担违约金，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，判决上诉人承担违约责任，适用法律错误；三、一审法院认定事实错误。本案诉讼双方对逾期办证有“特殊约定”即协商解决，如果协商不成，买受人才能要求上诉人承担违约金。本案被上诉人刘梅、李忠林未举证何时与上诉人协商解决，一审法院在没有证据的情况下认定法院受理之日就是买受人主张违约金之日错误。   刘梅、李忠林辩称：一、被上诉人振方房地产公司收取了房款，应与上诉人共同协助刘梅、李忠林办理不动产产权证书；二、自2015年买房至今，刘梅、李忠林无数次找上诉人和振方房地产公司，但两公司互相推诿，导致上诉人至今未取得不动产登记证书，振方房地产公司应与上诉人共同承担违约金。   振方房地产公司辩称:一、上诉人称振方房地产公司拒绝提供房款收据、《商品房买卖合同》等资料，与事实不符。在涉案房屋具备办理房屋产权证件的条件时，振方房地产公司要向上诉人交相关资料，但是因为不动产消费税的纳税主体存在争议，上诉人就没有接收；二、关于违约责任，刘梅、李忠林和振方房地产公司不存在商品房买卖合同关系，振方房地产公司没有违约行为，不应承担违约金；三、振方房地产公司愿意积极协助上诉人和刘梅、李忠林办理不动产权属证书。   刘梅、李忠林向一审法院起诉请求：一、依法判令天元房地产公司、振方房地产公司立即协助办理位于北屯欧亚国际商贸城的18栋1-26号及18栋1-27号两套门面房的不动产产权证；二、由天元房地产公司、振方房地产公司支付违约金84 849元（按照房屋总价款848 490元＊10%支付违约金）。   一审法院认定事实：2015年振方房地产公司与天元房地产公司协议，北屯欧亚国际商贸城的18栋1-26号及18栋1-27号两套门面房，由振方房地产公司进行销售，由天元房地产公司签订合同办理过户，刘梅、李忠林于2015年12月12日与天元房地产公司签订北屯欧亚国际商贸城的18栋1-26号及18栋1-27号两套门面房的商品房买卖合同。合同第十五条关于产权登记约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第3项处理：……双方协商解决。” 2015年12月15日该两份合同在北屯市房产交易中心办理了备案登记，并于当日将该两套房屋交付给刘梅、李忠林。当日刘梅就该两套房屋与承租人分别签订期限为两年的房屋租赁合同。2015年12月10日，刘梅、李忠林将1-27号门面房房款380 000元全部付清。2015年12月14日刘梅、李忠林将1-26号门面房房款468 490元支付给振方房地产公司第一分公司。刘梅、李忠林缴纳两套房屋购房款共计848 490元。2017年5月16日刘梅向振方房地产第一分公司缴纳2-3号一层北8号维修基金、不动产税、契税等办证费19 970元、缴纳2-3号一层北9号维修基金、不动产税、契税等办证费20 640元。2017年12月8日第十师房产管理局收到以刘梅名义缴纳的欧亚国际商贸城18幢1层26号及18幢1层27号房屋的专项维修资金。截至目前，刘梅、李忠林所购北屯欧亚国际商贸城18幢1层26号及18幢1层27号房屋未办理房屋产权证件。另查明，2017年4月17日始，刘梅、李忠林购买的房屋具备办理房屋产权证件的条件。刘梅、李忠林缴纳的名称为北屯欧亚国际商贸城2-3号一层北8号即为18幢1层26号房屋，2-3号一层北9号即为18幢1层27号房屋。   一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，刘梅、李忠林与天元房地产公司签订并经北屯市房产交易中心备案的合同，系双方真实意思表示，且未违反我国有关法律、行政法规强制性规定，属于合法有效，双方均应按约履行。刘梅、李忠林要求办理购买房屋的产权证件，天元房地产公司辩称手续齐全则同意协助办理，且自认该房屋现已具备办理产权证件的条件，对于刘梅、李忠林的该主张一审法院予以支持。自2017年4月17日始刘梅、李忠林购买的房屋具备办理房屋产权证件的条件，同年12月8日向第十师房管局缴纳专项维修基金，天元房地产公司作为出卖人，有义务在上述期限内向产权登记机关申请确权，协助刘梅、李忠林取得房地产权属证书。天元房地产公司至今未履行合同义务的行为明显构成违约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，天元房地产公司应向原告支付违约金。振方房地产公司虽系购房过程中的实际经办人，但不具备开发办证资质，应将其所经手的有关办理证件所需的相关资料交付天元房地产公司。天元房地产公司应向刘梅、李忠林支付自2017年12月8日起至2019年4月1日止以已付购房款848 490元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算的违约金53 625.75元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决：一、北屯市天元置业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助刘梅、李忠林办理北屯欧亚国际商贸城18栋1-26号及18栋1-27号房屋的不动产产权证件；二、北屯市天元置业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付刘梅、李忠林违约金  53 625.75元；三、驳回刘梅、李忠林的其他诉讼请求。   经二审审理查明事实，振方房地产公司收到刘梅、李忠林交付维修基金、不动产证件费、合同工本费、契税、印花税的票据、房款收据、《商品房买卖合同》。其余事实与一审认定事实一致。   本院认为：上诉人天元房地产公司与被上诉人刘梅、李忠林签订的商品房买卖合同合法有效，上诉人应按合同约定履行协助登记义务，对一审判决其协助刘梅、李忠林办理不动产产权证没有异议。振方房地产公司实际收取房款等经手办理不动产登记所需的相关资料，其在诉讼中表示愿意协助办理不动产登记手续，上诉人的该部分上诉请求，本院予以支持。关于一审认定 “2017年4月17日始，刘梅、李忠林购买的房屋具备办理房屋产权证件的条件”是否错误。经查，在一审庭审中，上诉人称自2017年4月17日起，涉案房屋所在区域的房屋不动产大证已经办下来，刘梅、李忠林具备到不动产交易中心办理不动产证的条件，振方房地产公司亦表示认可。因此，一审法院作出上述认定正确。   关于上诉人是否应承担违约金。双方签订的《商品房买卖合同》约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，由双方协商解决。刘梅、李忠林多次找上诉人及被上诉人振方房地产公司协商未果。2017年4月17日始，具备办理房屋产权证件的条件，12月8日，刘梅、李忠林向第十师房管局缴纳专项维修基金。此后，上诉人再以协商为由拒绝履行协助登记义务的理由不能成立，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决上诉人承担自2017年12月8日起至2019年4月1日止以已付购房款848 490元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算的违约金  53 625.75元正确，上诉人的上诉理由不能成立。   综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，部分判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：   一、维持新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院(2019)兵1001民初350号民事判决第二项、第三项；   二、变更新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院(2019)兵1001民初350号民事判决第一项为：上诉人北屯市天元置业房地产开发有限公司、被上诉人北屯振方房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助被上诉人刘梅、李忠林办理北屯欧亚国际商贸城18栋1-26号及18栋1-27号房屋的不动产产权证件。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。   一审案件受理费1 921.23元减半收取961元，由上诉人北屯市天元置业房地产开发有限公司负担303.68元、被上诉人刘梅、李忠林负担353.64元，被上诉人北屯振方房地产开发有限公司负担303.68元；二审案件受理费1140.64元，由上诉人北屯市天元置业房地产开发有限公司负担570.32元，被上诉人北屯振方房地产开发有限公司负担570.32元。   本判决为终审判决。           审  判  长  李  瑛   审  判  员    徐  雷   审  判  员  刘 文 胜       二〇一九年十一月十六日       法官助理  郑 丰 华   书  记  员张  裴   1