江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0303民初7018号原告：苏州华田物业管理有限公司，住所地徐州市云龙区丽水路和清风路交叉口星尚城商务楼1号楼102室。法定代表人：贡明，该公司经理。委托诉讼代理人：张树跃，江苏胜家律师事务所律师。委托诉讼代理人：张仲炜，江苏胜家律师事务所实习律师。被告：周伯永，男，1971年9月1日出生，汉族，户籍地徐州市铜山区，现住徐州市铜山区。原告苏州华田物业管理有限公司（以下简称华田物业公司）与被告周伯永物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年11月28日公开开庭进行了审理。原告华田物业公司的委托诉讼代理人张树跃、被告周伯永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华田物业公司向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告物业服务费5350.67元（欠费时间段为自2016年11月1日起至2018年12月31日，计算依据为双方签订的前期物业服务合同中的第三条，计算明细为1.50元/月/平方米×120.53平方米×24个月=5350.67元）、违约金1605.2元（依据合同第八章第二十七条约定，按照所欠金额的30%计算）。事实和理由：自2013年至今，原告按照《中锐星尚城一期前期物业服务合同》约定为该小区提供了物业管理服务。被告系该小区业主，房屋面积为120.53平方米，其拖欠原告自2016年11月1日起至2018年12月31日期间的物业费、违约金未交。原告多次催缴，但被告拒不交纳，现原告诉至法院，请求判如诉请。被告周伯永辩称，1.原告物业服务不到位，停车场改成了垃圾池，每天晚上10点左右，垃圾车清理垃圾，给环境造成污染，我也报过警，具体时间我记不清楚了，只知道时间大概两年，原告承诺拆除垃圾池，但是迟迟不拆除，造成我屋里都是尘土，两三个月打扫一次卫生，无法入住。2.原告只收取费用，不服务。公共部分不维护、不养护、不服务。3.原来的绿化不存在了，乱搭乱建严重。4.小区内无助力车停放位置，无晾晒被褥位置，夏天蚊蝇泛滥。5.公共卫生无人打扫，垃圾无人清运。6.车辆管理松散，电动车乱停乱放，部分门有损坏。7.不让业主开车进小区，打骂业主，引发斗殴事件。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月，徐州中锐建设有限公司（甲方）和原告华田物业公司（乙方）签订《中锐星尚城一期前期物业服务合同（前期）》，合同约定：甲方选聘乙方对中锐星尚城一期小区提供物业管理服务事宜；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准服务质量；物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅1.50元/平方米/月，商业用房2.5元/平方米/月；业主应以甲方通知书中确定的交房之日起交纳物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主委员会成立前物业服务费用暂按年交纳，业主或物业使用人应在上次服务时间结束前的15日之前根据乙方的书面公告或通知交纳下年度物业服务费；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，每天应按照应交纳物业费的千分之一的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2013年7月11日起至中锐星尚城业主委员会成立并选聘的新的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。双方还就物业服务人员的配置、物业的经营与管理、物业的承接、专项维修基金等其他内容进行了约定。徐州市云龙区物价局出具徐云价函[2015]2号《关于徐州中锐·星尚城小区前期物业公共服务收费标准备案的复函》，就案涉小区的物业费收费标准进行了备案。上述合同签订后，原告华田物业公司开始为中锐星尚城一期小区提供物业管理服务。又查明，被告周伯永系案涉小区业主，房屋建筑面积为120.53平方米，其尚欠原告2016年11月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费未交。另查明，2018年9月11日，经查证属实，苏州华田物业管理有限公司在案涉中锐星尚城小区的物业服务存在问题（该企业在全国文明城市创建工作中，不积极、不配合、不主动、不服从上级的统一安排部署，并已造成较大恶劣影响；日常管理混乱，工作简单粗暴、服务态度较差，业主投诉量多，反映强烈），被直接记入徐州市区物业服务企业“黑名单”[依据徐房发（2017）64号文件附件第1条第2、7款]。本院认为，2013年6月，徐州中锐建设有限公司和原告华田物业公司签订《中锐星尚城一期前期物业服务合同（前期）》合法有效，对中锐星尚城一期小区全体业主均具有法律约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。原告为案涉中锐星尚城一期小区提供了物业管理服务，被告周伯永为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。但是，原告因物业服务质量问题在2018年被直接记入“黑名单”物业企业，并在全市范围内被通报；2016年7月11日至2018年12月31日，原告在为案涉中锐星尚城一期小区提供物业服务期间未能按照中国物业管理协会中物协[2004]1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）二级项目内容与标准提供服务，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案物业服务费应作相应调整，本院确定被告应向原告交纳2016年11月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费为1.50元/月/平方米×120.53平方米×26个月×70%≈3290元。关于违约金问题。本院综合考虑到物业服务难以尽善尽美，原告提供的物业服务不排除尚有改进空间或者业主不满意的之处，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷出发，为构建物业公司和业主之间持久、稳定、和谐的关系，故对原告主张的违约金请求，本院暂不予支持。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。虽然民富园小区物业服务的收费标准较为低廉，但是原告仍应当按照物业服务合同约定积极履行物业服务义务，而不能以物业服务收费标准低廉降低物业服务水平。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告周伯永给付原告苏州华田物业管理有限公司物业服务费3290元；二、驳回原告苏州华田物业管理有限公司的其他诉讼请求。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告苏州华田物业管理有限公司负担15元、被告周伯永负担10元。本判决为终审判决。审判员 刘 松二〇一九年十一月二十九日书记员 崔朝宇