宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3250号 上诉人（原审被告）：宁夏汇融房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市高新区科技园B8号。 法定代表人：任彦豹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：石薇，宁夏兴业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋文斌，男，1979年12月14日出生，汉族，该公司法务部经理。 被上诉人（原审原告）：马向东，男，1991年10月17日出生，汉族，宁夏赛马水泥有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人宁夏汇融房地产开发有限公司因与被上诉人马向东房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2019）宁0105民初23号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人宁夏汇融房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人负担。 事实和理由：双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付时间为2016年10月30日，被上诉人签署房屋交接单亦是此时，即使上诉人提前交房，被上诉人已提前获得了利益，被上诉人不应当因上诉人提前交房的行为而要求上诉人加付逾期办证违约金。另被上诉人并未因迟延办证受到任何损失，故其主张逾期办证违约金无事实依据。 被上诉人马向东辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。 原审原告马向东一审诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，限其在60天内为原告办理房屋产权过户登记手续；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权过户手续的违约金21004元；3.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告系银川市西夏区同心北街常春藤小区的开发商。2014年10月22日，原告（乙方，买受人）与被告（甲方，出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定：原告购买被告开发的位于银川市西夏区同心北街以西常春藤小区××号住宅楼×××室房屋一套，房屋建筑面积115.3平方米，该房屋规划用途为住宅；房屋单价为每平方米4095.92元，总价款为472259.58元，付款方式为商业贷款，买受人于2014年10月22日前支付首期房价款为142259.58元，余款330000元向银行申请贷款支付。合同约定：出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。该合同对涉案房屋办理房屋权属证书的时间及逾期办理房屋权属证书的违约责任均无约定。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，被告给原告出具了购房发票，并于2016年4月5日向原告交付了涉案房屋。涉案房屋因被告的原因于2019年2月22日前未能办理房屋产权转移登记手续。 一审法院认为，原告马向东与被告汇融房地产公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有约束力。双方合同第二十条第（一）项约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，被告汇融房地产公司负有协助原告马向东办理涉案房屋所有权转移登记的义务，现因被告汇融房地产公司的原因，原告马向东在2019年2月22日前仍未取得所购房屋所有权证书，被告汇融房地产公司构成违约，应依约协助原告马向东办理房屋产权登记手续。双方在签订的合同中虽未对办理房屋权属证书的时间及逾期办理房屋权属证书的违约责任进行约定，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。故被告应当对逾期办理房产证承担违约责任，并支付违约金。因涉案房屋实际交付时间早于合同约定的交房时间，故原告以实际交付时间2016年4月5日为准，自2016年4月5日往后宽展90日后开始计算违约金，暂计算至原告主张之日2019年2月22日，以已付房屋价款472259.58元为基数，按日万分之零点五主张违约金共计21004元，不违反法律规定，法院予以支持。因被告能够协助原告办理房屋产权登记的时间不确定，自2019年2月22日之后的违约金，原告可另行主张。被告辩称，以合同没有约定办理房屋权属证书的时间，亦未约定支付逾期办理房屋权属证书的违约金，据此不承担任何责任的理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告宁夏汇融房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内协助原告马向东办理位于银川市西夏区常春藤小区15号住宅楼701室房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权登记在原告马向东名下；二、被告宁夏汇融房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马向东迟延办理房屋权属证书违约金21004元（暂计算至2019年2月22日）；三、驳回原告马向东的其他诉讼请求。案件受理费508元，减半收取254元（实收254元）由由原告负担91元，被告宁夏汇融房地产开发有限公司负担163元。 二审中，上诉人提交：提前申领钥匙申请书，证明：2016年4月5日被上诉人向上诉人申请提前领取钥匙办理入住，并承诺房屋的交付时间以合同约定的时间为准，因提前装修导致的一切责任均由被上诉人自己承担，故2016年4月5日至2016年10月30日期间因迟延办理产权证书所产生的责任应由被上诉人自负。 经质证，被上诉人对该证据真实性、证明目的无异议。 本院经审查，被上诉人对上诉人出示的以上证据真实性无异议，符合证据三性，能够证实本案客观事实，应予采信。 二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为涉案房屋逾期办证违约金的起算时间，一审按日万分之零点五计算逾期办证违约金是否符合法律规定。双方在《银川市商品房买卖合同（预售）》中约定上诉人于2016年10月30日前向被上诉人交付涉案房屋，根据上诉人二审提交的由被上诉人出具的提前申领钥匙申请书，被上诉人在合同约定的交房日期前于2016年4月5日以装修入住为由，在明晰并认可房屋现状以及涉案房屋交付使用证未取得的情况下，申请提前办理入住。故对于上诉人提前交房至合同约定的交房日期间产生的相关逾期办证的法律后果应由被上诉人自行承担。涉案房屋逾期办证违约金的起算时间，应按照合同约定的交房日期届满后90日起算，即自2017年1月30日起算，一审对此认定有误，应予纠正。对于逾期办证违约金计算标准，被上诉人主张日万分之零点五计算，该标准不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项关于“合同没有约定违约金情况下，按照已付购房款总额，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，上诉人该项上诉理由不能成立。综上，上诉人主张的2019年2月22日前的逾期办证违约金应为17780.57元（472259.58元×日万分之零点五×753天）。一审认定事实清楚、但适用法律及判决结果有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2019）宁0105民初23民事判决第一、三项，即：（一）、被告宁夏汇融房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内协助原告马向东办理位于银川市西夏区常春藤小区15号住宅楼701室房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权登记在原告马向东名下；（三）、驳回原告马向东的其他诉讼请求； 二、变更上诉人宁夏汇融房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人马向东迟延办理房屋权属证书违约金17780.57元（暂计算至2019年2月22日）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费508元，减半收取254元，由上诉人宁夏汇融房地产开发有限公司负担154元，被上诉人马向东负担100元；二审案件受理费508元，由上诉人宁夏汇融房地产开发有限公司负担200元，被上诉人马向东负担308元。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  刘 磊 二〇一九年十一月十九日 书记员  陈丽霞 附:本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。