贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初15173号 原告：余天鹏，男，苗族，1986年9月18日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：王定才（特别授权），贵州圣谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王伦（一般代理），贵州圣谋律师事务所律师。 被告：招商商置(贵州毕节)投资有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码:91520500590775593X。 法定代表人:聂黎明，公司总经理。 委托诉讼代理人:李静(特别授权),北京德恒律师事务所律师。 原告余天鹏与被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余天鹏的委托诉讼代理人王定才，被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司的委托诉讼代理人李静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理并交付招商花园城第(B5)栋21层6号（房号为（B5）21-6）的转移登记的有关文书及产权证书；2、判令被告以395600元购房款为基数按中国人民银行同期银行贷款利率1.5倍的标准计算支付原告自2018年3月24日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金（暂计算至2019年9月25日，违约金为43141元）；3、本案的诉讼费用由被告负担。事实及理由：原告与被告于2015年12月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：BJHYC-BZ0148），约定原告购买被告开发的招商花园城第（B5）幢21层6号房（房号为（B5）21-6），房屋总价款为395600元。原告依约按期向被告支付了购房款，完全履行了自己的付款义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十二条第二款的约定，被告应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。自原告2017年12月23日收房后，被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书并办理产权登记的行为不仅违约，且损害了原告的合法权益，应当承担相应的违约责任。为此，原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。 被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司辩称，1、原告为B区业主，该房于2017年12月31日实际交付使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第18条，在房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书的承担违约责任之规定，应从2018年3月31日开始计算违约时间，但被告已于2018年11月9日履行告知义务，即在被告已具备办证条件的情况下，被告按照原告在购房合同中提供的地址，于2018年11月9日向原告邮寄了关于办理房屋不动产权证的告知书，可以证明被告已经向原告披露、通知了案涉房屋符合办理转移登记的事实。依据《商品房买卖合同》第二十二条，违约时间在180个工作日以内，违约金以已付购房款万分之一计付。综上,原告的诉讼请求均于法无据,应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的原告所举身份证，被告所举的营业执照、法人身份证明、信息，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告所举的商品房买卖合同、收据、发票，内容真实，能够证明本案相关案件情况，但并不足以完全达到原告的证明目的，对证明目的，本院不予采纳；被告所提交的商品房备案证明书、不动产权证，能够证明本案相关案件情况，但并不足以完全达到被告的证明目的，对证明目的，本院不予采纳；对被告提交的邮寄单、关于办理房屋不动产权证的告知书，该邮寄单虽系复印件，但通过邮寄单上载明的快递单号能够查询到该邮件的具体情况，被告将办理产权证的告知函邮寄到原告在商品房买卖合同中确定的地址，该邮件于2018年11月10日签收，能够证明被告在取得办证条件后履行了通知义务，故对被告提交的该组证据，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2015年12月5日，原告作为买受人与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：BJHYC-BZ0148），合同约定：“买受人购买的商品房位于毕节××城市南部新区招商花园城第（B5）幢21层6号商品房（房号：（B5）21-6），商品房总价款为395600元，出卖人承诺于2017年12月31日前向买受人交付该商品房，原、被告双方认可实际交付该商品房的时间为2017年12月23日。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记：（一）出卖人承诺于X年X月X日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关记文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期180个工作日以后……。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。补充协议第四条关于产权登记的补充：1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起3日内将办理《房屋所有权证》所需的相关费用及资料交给出卖人，若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告依约支付了全部款项，完全履行了自己的付款义务。 另查明，毕节市住房和城乡建设局于2018年5月23日为案涉房屋所属的毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城·珑园B5幢颁发了《商品房备案证》。2018年10月31日被告取得该幢房屋的《不动产权证书》。2018年10月9日,被告将办理产权证的告知函邮寄至原告在《商品房买卖合同中》确认的地址，该邮件于2018年10月10日被签收。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。庭审中，被告认可接受原告委托向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，且案涉商品房已具备办理不动产权证书的条件。因此，对原告要求被告为其办理不动产权证书并交付的诉讼请求，本院应予支持，在被告为原告申请办理案涉房屋不动产权证书同时，原告应提交办理案涉房屋不动产权证书的有关文书，被告才能履行该义务。原告已按合同约定支付了购房款，且缴纳完毕办证所需的相关税费。被告亦应于房屋交付使用之日起90日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买卖受人。庭审中原、被告双方均认可实际交付案涉房屋的时间为2017年12月23日，被告应当于2018年3月23日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但被告未在法律规定时间内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约。关于违约金的起止时间问题，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中对办理案涉房屋转移登记的时间未约定，故应从2018年3月24日开始起算违约时间。如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的义务。被告提供的2018年10月9日向原告邮寄了关于办理房屋不动产权证的告知书，可以认定被告已经于2018年10月9日完成通知义务。 关于违约金的计算标准问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定了因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有违约金或者损失数额难以确定时的违约金计算标准。本案中，被告逾期未超过180个工作日（2018年3月24日至2018年10月9日为199日，实际工作日未超过180日），按照《商品房买卖合同》的约定，违约金按已付房价款395600元的万分之一承担违约责任，即违约金为人民币39.56元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百二十一条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告余天鹏提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起九十日内为原告余天鹏办理位于毕节××城市南部新区招商花园城第（B5）幢21层6号（房号：（B5）21-6）商品房的不动产权证书； 二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告余天鹏逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金人民币39.56元； 三、驳回原告余天鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费443元，由原告余天鹏承担418元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  秦江玲 二〇一九年十一月二十二日 书记员  余茂霞