山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终3145号 上诉人（原审原告）：李英，女，1950年1月8日出生，汉族，农民，现住淄博市周村区。 上诉人（原审原告）：仇滨，男，1977年4月17日出生，汉族，农民，现住淄博市周村区。 上诉人（原审原告）：仇雪花，女，1978年11月8日出生，汉族，农民，现住淄博市张店区。 三上诉人共同委托诉讼代理人：马传永，山东明镜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曲敬修，男，1946年10月17日出生，汉族，淄博矿务局石谷煤矿退休职工，现住淄博市周村区。 委托诉讼代理人：许卫东，山东三齐律师事务所律师。 上诉人李英、仇滨、仇雪花因与被上诉人曲敬修确认合同无效纠纷一案，不服淄博市周村区人民法院（2019）鲁0306民初861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李英、仇滨、仇雪花共同上诉请求：撤销原审判决，改判上诉人仇滨与被上诉人曲敬修于1992年2月13日签订的《卖房协议书》无效。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.涉案房屋及土地为家庭所有。依据《农村宅基地使用证》登记内容，土地使用者为仇绪千，家庭人口为四人，分别为仇绪千及三名上诉人李英、仇滨、仇雪花，该宅基地为家庭所有。2.1992年2月13日《卖房协议书》系被上诉人曲敬修伪造的。一审法院认定：“协议落款处签字有仇滨和曲敬修的名字，名字上均摁有手印。协议首部卖方仇绪千及买方曲敬修的名字上均摁有指印”，上诉人不认可该协议真实性。协议上仇绪千所摁指印不是本人所摁，协议上仇滨签字及手印均不是仇滨本人所签及本人摁手印，《卖房协议书》是被上诉人曲敬修伪造的。3.被上诉人曲敬修作为城镇居民无权在农村购买房屋。被上诉人曲敬修系淄博矿务局石谷煤矿退休工人，被上诉人曲敬修之妻耿会英系淄博市张店区人，均系城镇居民。1998年10月27日被上诉人曲敬修之妻耿会英将户口迁入涉案房屋，2006年11月7日被上诉人曲敬修将户口迁入涉案房屋。被上诉人曲敬修及被上诉人曲敬修之妻耿会英，均不是周村区北郊镇仇家套村的村民，更不是周村区北郊镇仇家套村村集体经济组织成员。二、一审法院认定“当时国家法律政策尚未禁止城镇居民购买农村房屋”是法律适用错误。1988年12月29日《关于修改的决定》，该《土地管理法》第二条：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，第四十一条：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准”，土地除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地属于农民集体所有。本案所签订房屋买卖合同，因该院宅基地属当地农村集体所有，被上诉人曲敬修属城镇居民购买农村房屋，此地上房屋之买卖必然涉及土地使用权人之变化，所以宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分时，应当受到严格的限制。我国有明确的法律规定，基于“房地一体”主义，农村房屋的流转必然会导致宅基地随之流转，对于本案诉争的房屋买卖契约的效力的认定，无法离开对有关宅基地使用权流转的法律乃至政策的综合考量。有关法律、行政法规对宅基地使用权的规定，以及中共中央、国务院对非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益、保持农村稳定、保障经济社会可持续发展，属于社会公共利益的范畴。因非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《合同法》第五十二条第四项规定的情形，应认定无效。因被上诉人曲敬修非北郊镇仇套村村集体经济组织成员，且签字不是仇滨本人所签，《卖房协议书》损害了社会公共利益，所以该《卖房协议书》无效。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家的规定；《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。国务院办公厅及山东省人民政府均对此下发文件。依照上述法律和现行国家土地政策，非同一集体经济组织成员之间签订的农村集体土地上的房屋买卖合同原则上应认定为无效，因被上诉人曲敬修并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，签订的《卖房协议书》应为无效合同。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院予以纠正依法改判。 曲敬修辩称，上诉人上诉理由无事实及法律依据，请求二审依法驳回。一、上诉人上诉理由中关于合同效力的主张自相矛盾，不能成立。上诉人在一审诉状中明确承认其参与和答辩人在1992年2月签订《卖房协议书》的事实，但却在上诉状中改称该协议系伪造而来，这与其一审自认、已经查明的事实相互矛盾，而且与其在上诉状中主张合同无效的观点冲突。如合同系伪造，那么根本不可能存在合同无效的问题。因此，上诉人所主张的协议伪造和无效的理由不能成立。二、上诉人没有资格和权利对已经履行完毕超过20年期限的合同提出无效要求。1.1992年2月13日，答辩人与房主仇绪千签订《卖房协议书》，购买了其房产，协议明确仇绪千为卖主，答辩人为买主，分别在协议上签名捺印，因此协议出售方主体为仇绪千本人，上诉人非合同当事人，无权质疑协议效力。2.如前所述，协议的主体为答辩人和仇绪千双方，协议效力只涉及合同双方当事人，在协议效力不涉及第三人利益的情况下，作为卖主仇绪千的继承人无权对合同效力提出无效之诉的权利。仇绪千生前从未质疑过合同效力，也未提出过任何异议主张。所以，上诉人均不具备提起本案诉讼的主体资格。现行法律未允许合同外第三人提起确认合同无效之诉。3.自答辩人于1992年2月13日签订购买《卖房协议书》至今，已有27年之久，原告现在提起合同无效之诉，已超出了民法总则第一百八十八条所规定的最长20年的诉讼时效期间，因此，其诉求不应得到支持。三、本案合同真实有效，且已履行完毕，受法律保护。1.房屋买卖合同是1992年签订，当时适用的《土地管理法》(1988年版本)，其中并没有禁止城镇人购买农村房屋，因此双方房屋买卖合同按照当时法律规定并没有违法。按照《中华人民共和国土地管理法》(1988年版本)第38条、第41条，《中华人民共和国国有土地管理法实施条例》(1999年实施，1999年废止)第26条，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(1984年8月30日)第60条、64条之规定，城镇非农业户口居民建住宅及买卖房屋时享有使用宅基地的权利，双方合同有效。2.事实上，不仅答辩人夫妻户籍自始登记于所购买的房屋处，而且答辩人购买房屋后先后对原房屋进行多次翻修、新建，原购房产已灭失不存在，并在此次旧村改造拆迁中已经签订拆迁协议、原房产全部被拆迁而灭失，足以认定答辩人通过买卖合同已实际完全取得房屋产权，并已实际对产权进行了处分，这一基本事实毋庸置疑。3.被上诉人夫妻的户籍都是涉案房屋所在的仇套村，自始至今也不违反任何法律效力性禁止购买本村房屋的规定。上诉人这种在合同当事人已去世，时隔几十年后，在已出售房屋进行拆迁之际，以所谓不符合法律规定为由提出的合同无效之诉，明显带有借机谋利的意图，不应得到支持。 李英、仇滨、仇雪花向一审法院起诉请求：请求确认仇滨与曲敬修于1992年2月13日签订的房屋买卖协议书无效。 一审法院认定事实：对当事人无异议的证据和事实，予以确认并在卷佐证；对当事人有争议的证据和事实，认定如下：本案当事人所争议的焦点即1992年2月13日卖房协议书的效力问题。1992年2月13日，以仇绪千作为卖方为甲方，以曲敬修作为买方为乙方，甲乙双方签订卖房协议书一份，协议书约定：1、甲方将北屋五间作价2800元卖给乙方居住，房权归乙方所有；2、房内的现照明灯用的电线、电表、灯头等及房外的院墙、树木、压水井、砖全部归乙方所有；3、协议签订后相关的房屋买卖管理费用由甲乙两方各负担一半。协议落款处签有仇滨和曲敬修的名字，名字上均摁有指印。协议首部卖方仇绪千及买方曲敬修的名字上均摁有指印。上述协议签订后，协议双方均履行了各自的合同义务。曲敬修于1994年前搬入涉案房产居住生活，并陆续在院内建设了南屋、大门等。曲敬修之妻耿会英原系淄博市张店区人，于1998年10月27日将户口迁入涉案房产即周村区北郊镇仇套村192号（原周村区南营乡仇家套村）。曲敬修原为淄博矿务局石谷煤矿工人，退休后，于2006年11月7日因夫妻投靠将户口迁入周村区北郊镇仇套村192号。综合涉案房产在双方签约后已经实际交付、曲敬修已实际入住二十五年之久并在院内建设了部分建筑物、曲敬修及其妻子的户口已于1998年和2006年先后迁至涉案房产的事实，且当时国家法律政策尚未禁止城镇居民购买农村房屋，故李英、仇滨、仇雪花请求确认该协议无效与事实不符，且证据不足。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张，应当提供证据。对李英、仇滨、仇雪花请求确认涉案协议无效的诉求，因证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告李英、仇滨、仇雪花的诉讼请求。案件受理费50元，由原告李英、仇滨、仇雪花负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方当事人诉争的案涉房屋现已经拆迁。三上诉人认可在案涉卖房协议书签订后，其未再对案涉房屋进行修缮、占有、使用和管理。二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，案涉诉争房屋属于宅基地上房屋，故属于仇绪千作为户主的家庭共同财产。在签订卖房协议书达成案涉房屋买卖合意时，在仇滨未成年的情形下，仇绪千作为户主代表其他家庭成员与购房人达成房屋买卖的合意不违反法律规定，亦符合农村房屋买卖的交易习惯。在卖房协议书签订时，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋。三上诉人在上诉中所陈述1988年12月29日修订的《中华人民共和国土地管理法》第二条、第四十一条规定并不属于城市居民不得购买农村房屋的禁止性规定。因此，双方签订的卖房协议书未违反法律、行政法规的强制性规定。合同签订后，上诉人全家即从案涉房屋中搬出，并在其亲属的房屋中生活、落户，对案涉房屋再未进行使用、管理。期间，三上诉人对于曲敬修在案涉房屋中居住的事实从未提出异议和主张返还。由此，能够认定三上诉人对于案涉房屋的买卖知情，即案涉卖房协议书系买卖双方当事人真实意思表示。现卖房协议书已经履行完毕近三十年，三上诉人起诉主张卖房协议书无效亦有违诚实信用原则。 综上所述，三上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李英、仇滨、仇雪花负担。 本判决为终审判决。 审判长 侯 康 审判员 王 娜 审判员 李灵福 二〇一九年十一月二十八日 书记员 刘 瑜