海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4851号上诉人（原审被告）：海口绿地鸿翔置业有限公司，住所地海南省海口市美兰区敬贤路廉租房A栋一楼108室，统一社会信用代码91460100082517598Y。法定代表人：陈军，董事长。委托诉讼代理人：郑杨，北京德和衡（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡景临，北京德和衡（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡文绘，男，1990年2月21日出生，汉族，住海南省万宁市。公民身份号码：×××。被上诉人（原审原告）：许辉玉，女，1990年11月12日出生，汉族，住海南省万宁市。公民身份号码：×××。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：邝碧瑶，海南东方国信律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：曾弘清，海南东方国信律师事务所实习律师。上诉人海口绿地鸿翔置业有限公司（以下简称绿地鸿翔公司）因与被上诉人蔡文绘、许辉玉房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初2265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人绿地鸿翔公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回蔡文绘、许辉玉的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由蔡文绘、许辉玉承担。事实和理由：一、绿地鸿翔公司在本案中存在因动拆迁原因造成延迟交房的合法免责事由，一审法院已经予以认定，但是免责期应该是五个月而不是三个月。由于该案受拆迁阻挠和验收程序变化共同影响，免责期应当包含阻挠消除后的合理复工期两个月，因此应当是五个月的免责事由期。一审法院认定仅扣减三个月免责事由期即可，但绿地鸿翔公司认为，受到村民阻挠的三个月本就属于绿地鸿翔公司的施工时间，这三个月无法使用的后果施加于绿地鸿翔公司是不公平的。由于政府政策发生了变化，增加了验收条件，也改变了验收程序，因此绿地鸿翔公司还要合理时间来施工，以应对政策变化后的验收。即从2017年9月1日起算，计算至2017年12月1日的三个月时间应扣减。同时复工仍需要至少2个月的合理施工时间，以应对政府政策改变后的验收，即从2017年12月2日顺延至2018年2月1日。因此，仅简单扣减三个月是事实认定不清。二、绿地鸿翔公司在本案中存在因政府政策改变原因造成延迟交房的合法免责事由，海口质监站通过服从政府“放管服”政策的安排，在2017年7月将《施工质量监督的意见》改变为《建筑工程质量监督报告》，是政府政策变化。根据绿地鸿翔公司提供的证据《政府12345热线回复》显示：在2017年7月后，按照政府“放服管”文件清理要求，海口质监站不再出具《施工质量监督的意见》，而是出具多页的《建筑工程质量监督报告》作为内部传送文件用于申报建设工程竣工验收备案，并不再对外作出。同时还说明是先取得规划部门出具的《规划核实意见书》才办理质监验收，将规划验收提前至质监验收之前。关于这一点，一审法院也认定质监部门在2017年7月之前出具《工程质量监督意见》时不需要《规划核实意见书》，但有争议的是：原审法院认为这只是政府部门为加快验收进度而不核查规划事项，并不能就以此认为项目在质监部门进行竣工验收时不需要满足规划要求。绿地鸿翔公司认为，这是一审法院认定有误。首先，民事活动以合同约定为主，绿地鸿翔公司是与蔡文绘、许辉玉就合同约定之初，是在2016年期间以完全符合当下政策的理念来制定条款的，同时该交付条件在当时也是被海南法院所支持的。虽然原审法院认为，不论政策是否发生改变，绿地鸿翔公司都要完成规划核查，但这其中涉及时间差的问题。先规划后主体验收还是先主体验收后规划，这都是大有不同的。近些年，我省房地产的发展迅猛，将房屋主体验收后尽快交付给买房人再开展规划验收，在当下解决了买房人想尽快拿到房子的迫切需要，也充实了政府收入。随着政策改变，在政策改变的衔接问题上，将压力全放在绿地鸿翔公司身上实在不公允。其次，政策改变后需要进行规划验收，受到对拆迁不满的村民阻挠多次停工，绿地鸿翔公司本身也遭受重大经济损失。在此情况下，绿地鸿翔公司申请政府协调解决后还要抓紧复工。若还按照原先合同约定的时间交房，自然是对绿地鸿翔公司极其不公平的。按照当时的合同约定，绿地鸿翔公司可以在房屋主体验收通过后就交房，此后再继续找相关职能部门进行规划验收，使绿地鸿翔公司的工作可以有序进行。这正是政策和法律的可预测性，使双方民事活动可以预测未来的行为，从而合理安排自己的工作，来达到效率最大化。在本案中，此次政策的变动是始料未及的，规划验收调整到前面，就会使绿地鸿翔公司要做更多的工作，投入更多的时间到其中。因此，原审判决认为政策调整对绿地鸿翔公司项目验收没有影响的认定是有误的。三、绿地鸿翔公司在本案中存在因市政配套污水工程未及时建设等原因造成延迟交房的合法免责事由，且有充分证据予以证明，一审法院认定事实不清，应予纠正。绿地鸿翔公司在一审时提交的证据十二《海口市灵山片区市政、防涝排涝及水环境专项规划专家评审意见》、证据十三《关于污水站的政府处理请示报告》均可以证明该污水处理工程与涉案房屋项目有关。由于政府未对灵山镇市政配套污水处理站及时建设，绿地鸿翔公司于2015年12月4日向海口市政府请示，请求相关部门加快推进灵山镇连接桂林洋污水处理厂的污水排放管网工程建设，后经袁光平副市长于2015年12月24日圈阅，同意该污水工程于2016年4月开工，2017年2月完工，要求市水务局加快推进项目前期及建设工作。正是由于政府领导批示表示2017年2月市政配套完工，因此绿地鸿翔公司才于2017年2月26日与业主签订购房合同，并约定2017年8月31日交房，但是考虑到政府配套施工过程中的不确定性，开发商也在合同附件七《补充协议》第二条第5款明确约定，因项目的市政配套设施原因造成延迟的，出卖人不承担逾期交房责任，出卖人可以据实顺延交房时间”，蔡文绘、许辉玉对此也是签字认可的。可见，虽绿地鸿翔公司已充分考虑到市政配套工程的问题并作出了事先约定，但该市政工程是否如期完成并非绿地鸿翔公司能够预期和确认，一审法院关于证据不充分的判断与事实不符。同时，截止至2019年8月4日，该工程仍未建设完成，绿地鸿翔公司为确保蔡文绘、许辉玉的利益，在万般无奈之下，本着勇于承担责任的原则，不惜耗费巨资，自行修建污水处理站用以收集污水，才得以继续正常施工，一审法院却未予考虑，是认定事实不清。四、政府政策变化后，绿地鸿翔公司发送通知之时，房屋已符合交付标准，不存在逾期交房的违约行为，一审法院对事实认定不清，应予撤销。蔡文绘、许辉玉收房时已经符合交付条件。根据《海口12345热线回复》中住建局相关工作人员的书面答复可知，自政府政策于2017年7月份改变后，海口市规划局作出《海口市建设工程规划核实意见书》是政府政策变化后质监站作出《建筑工程质量监督报告》前最后公开的政府文件，具有外部效力。同时，该《建筑工程质量监督报告》自政府政策变化后不再对外作出，因此绿地鸿翔公司无法获得该文件。由于《海口市建设工程规划核实意见书》是完成该报告的最后一项文件，即保证能够取得《建筑工程质量监督报告》的必然性。同时根据海口市建设工程质量安全监督站（以下简称质监站）的《建筑工程质量监督报告》第3页载明涉案8号楼的竣工验收时间为2017年12月11日，第6页关于工程竣工验收监督情况载明：“验收组结论：初装饰工程质量合格，同意验收。经我站监督，海口市灵山西片区旧改片A-41地块项目初装饰工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合《房屋建筑工程与市政基础设施工程竣工验收规定》等有关规定”可知，涉案房屋在2017年12月11日已由质监站同意竣工验收，是达到合同约定的交房条件的实质要件。由于2017年12月11日四方验收通过之后，剩下的就是质监站走内部流程，出具《建筑工程质量监督报告》的流程是形式要件，所以四方验收通过之日应当作为《建筑工程质量监督报告》的生效时间，并非从最终政府机关内部自行盖章之日起算。在本案中，2017年12月11日四方验收通过，其实质上已经在当日就取得了和《建筑工程质量监督报告》相当的法律效果。原审法院只注重形式要件未重视实质要件，属于事实认定和适用法律错误。因此，一审判决第13页第14行中关于“被告发通知时尚未取得验收文件，不具备合同约定的交房条件……不能视为被告已履行交房义务”的认定有误。由于涉案房屋的交付标准已合格，且对省外客户须邮寄将会耽误更多的时间，因此绿地鸿翔公司为及时帮助业主办理交房手续，绿地鸿翔公司于2017年12月14日向蔡文绘、许辉玉通过邮递方式寄出交房通知书。同时，本着确保业主前来收房时能够顺利交付的目的，绿地鸿翔公司在通知书上还特别注明：请与置业顾问预约办理时间。但是蔡文绘、许辉玉在收到通知书前来收房时，以涉案房屋仅取得质监站报告而未取得竣工备案证为由拒收房屋，一直拖延收房手续的办理，直至2018年4月21日，双方才办理房屋交接手续，绿地鸿翔公司才将房屋交付给了蔡文绘、许辉玉。根据合同第九条的约定，买受人应在收到《交房通知书》之日起7日内会同出卖人对该房屋进行验收交接以及附件七《本合同补充协议》第二条第2款，出卖人在合同正文约定的交付之日取得合同约定的批准文件，并已向买受人寄送《交房通知书》的，视为出卖人已履行了房屋交付通知义务，蔡文绘、许辉玉有过错，应承担因自身原因迟延办理收房手续的责任。综上可知，蔡文绘、许辉玉来海南收房时，涉案房屋亦已取得《规划核实意见书》并通过了勘查、设计、监理、施工等单位的验收，也取得了《建筑工程建筑监督报告》。一审法院关于“被告通知交房时其尚未取得《建筑工程建筑监督报告》，尚不具备合同约定的交房条件……不能视为履行了通知交付义务”的认定明显与事实不符，蔡文绘、许辉玉因对房屋交付标准有不同意见坚持拒不收房，其责任应由其自行承担。被上诉人蔡文绘、许辉玉辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。首先，绿地鸿翔公司与蔡文绘、许辉玉签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反我国相关法律规定，合同有效，绿地鸿翔公司与蔡文绘、许辉玉双方应当依约履行。在本案当中，蔡文绘、许辉玉与绿地鸿翔公司签订《商品房买卖合同》后，蔡文绘、许辉玉按照合同约定支付房款价款，有相关凭证足以证实付款的事实，蔡文绘、许辉玉已经依约履行了自身的合同义务，绿地鸿翔公司也应当依据合同约定如期将完成涉案房屋的交付。其次，绿地鸿翔公司违约事实清楚，应当承担逾期交房的违约责任。根据蔡文绘、许辉玉与绿地鸿翔公司签订的合同第八条约定，房屋交付期限为2017年8月31日，该商品房需经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，并取得验收文件；如遇不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日告知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条明确了交接条件，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件及有关资料，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。”的约定，绿地鸿翔公司应当在2017年8月31日之前完成通知与交付涉案房产的义务。由起诉后绿地鸿翔公司提供的证据可以看出，其取得海口市建设工程质量安全监督站关于涉案房屋的验收文件是在2017年12月20日，取得海口市建设工程竣工验收备案表是在2018年4月18日，而绿地鸿翔公司所主张的已经发出交房通知书的邮戳日期却是2017年12月14日，且交房通知书上面连日期都未标明。绿地鸿翔公司在以上两个文件并未办理之前如何在2017年12月14日向蔡文绘、许辉玉交付使用涉案房屋，绿地鸿翔公司以上行为与双方签订的合同约定交房条件不符，不能视为其履行了通知义务，绿地鸿翔公司违约事实清楚，应当承担逾期交房的违约责任。既然绿地鸿翔公司存在逾期交房的事实情况，且在具备合同约定的交房条件后，绿地鸿翔公司未向蔡文绘、许辉玉履行房屋交付的通知义务，直至双方实际办理交房之日。根据《合同》第十一条约定，从2017年9月1日起至实际交房之日止向蔡文绘、许辉玉支付逾期交房的违约金。再者，绿地鸿翔公司辩称涉案房屋交付延期有政策影响及动拆迁原因等免责事由，没有事实和法律依据。首先，政策是指国家政权机关、政党组织和其他社会政治集团为了实现自己所代表的阶级、阶层的利益与意志，以权威形式标准化地规定在一定的历史时期内，应该达到的奋斗目标、遵循的行动原则、完成的明确任务、实行的工作方式、采取的一般步骤和具体措施。绿地鸿翔公司辩称海口质量监督站验收合格的程序发生变化属于政府政策原因，且不说其证据是否能证明这一点，即使能够说明该验收合格文件程序发生变化，也不是政府政策性行为，只是其内部办理文件的程序性变化，因而不能构成补充协议中约定的因政府政策变化或遵守政府法令原因，没有免责事由。其次，绿地鸿翔公司辩称因动拆迁问题，影响工程进度，构成免责事由。但其证据并不能构成完整的证据链证明这一主张。动拆迁问题应该是出现在工程尚未开工前，在主体工程已经完工的情况下辩称有动拆迁问题，明显是绿地鸿翔公司为了逃避违约责任而找的借口。而且根据《合同》第八条，“如遇不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日告知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。”的约定，绿地鸿翔公司从始至终都没有告知蔡文绘、许辉玉其主张的事实情况，所以蔡文绘、许辉玉认为以上情况并非事实情况，绿地鸿翔公司违反合同约定没有履行告知义务，不能作为延期交房的免责事由。需要提请法院注意的是，工程完工后，开发商理应预留一定的时间办理验收合格手续，但在2017年6月份尚在施工，明显存在拖延行为。更不用说关于灵山污水处理站、光缆问题等，绿地鸿翔公司提供的该组证据全部没有原件，没有公章，无法证明其主张，且蔡文绘、许辉玉认为该文件落款时间为2014年，如果是事实情况，绿地鸿翔公司在签订合同的时候是完全知悉以上情况，不能将此作为不可预见、不可避免、不可克服的免责事由。综上，绿地鸿翔公司没有任何可以免除违约责任的事由，应按照合同约定支付逾期交房违约金。其以上主张均没有事实和法律依据，都是在为自己的违约行为找借口，以期逃避其应当承担的违约责任。蔡文绘、许辉玉向一审法院起诉请求：1.判令绿地鸿翔公司向蔡文绘、许辉玉支付自2017年9月1日起至2018年4月21日止的逾期交房违约金77036元（以房屋总价款为基数，逾期90天之内每日按照总房款的万分之三计算，超过90天每日按照总房款的万分之五计算）；2.判令绿地鸿翔公司支付本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年2月7日，蔡文绘、许辉玉（买受人）与绿地鸿翔公司（出卖人）签订一份《海口市商品房买卖合同》（合同编号：L00278965），约定：出卖人以出让方式取得位于海口市××镇地块土地使用权；出卖人经批准，在该地块上投资建设商品房项目暂定名为海南绿地城A-41号地块；买受人所购商品房为上述项目中8#住宅楼（幢）1单元（单元）12（层）1203（房号）;该商品房合同约定建筑面积共103.38平方米，按建筑面积计价，每平方米7565.22元，总金额782092元。合同第八条约定：出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，并取得验收文件，符合本合同约定的商品房交付买受人使用，该商品房但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的。2.买受人未按本合同约定向甲方支付购房款或未履行合同约定的其他义务的。合同第九条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日3日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。买受人应在收到该通知之日起7日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接；在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定的证明文件及有关资料，并签署交接单。买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人还应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接。买受人拒绝交接的，出卖人应在备齐上述证明文件及有关材料后再另行通知买受人办理交房手续。双方对于出卖人逾期交房的违约责任约定如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。另外，该合同附件七补充协议第二条约定：……5.若出现以下情形之一，导致出卖人延期交房的，出卖人不承担逾期交房责任，出卖人可以据实顺延交房时间：（1）因不可抗力或意外事件，包括但不限于导致该房屋交付拖延的重大自然灾害、恶劣天气、施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制、不准施工等的禁令、市政规划基础设施和配套要求更改、非典等重大流行性疾病等不可预见、不可避免和不可克服的特殊情况；（2）因政府政策变化或为遵守政府法令；（3）因政府进行市政工程建设影响本项目建设的；（4）因政府报批时间超过政府已公布的办事时限而导致延误交房的；（5）因动拆迁原因或者项目的市政配套设施原因造成延迟的；（6）军用设施规划及其施工的影响。第九条中约定：买受人同意，出卖人就该房屋买卖违约事项包括但不限于逾期交房、逾期办理产证、房屋质量缺陷等应承担的违约责任，以该房屋合同总价的10%为限。上述合同签订后，蔡文绘、许辉玉按约定向绿地鸿翔公司支付了全部购房款，绿地鸿翔公司向蔡文绘、许辉玉开具了相应的发票。2017年12月14日，绿地鸿翔公司通过邮寄方式向蔡文绘、许辉玉送达了《绿地海南绿地城项目交房通知书》，载明：蔡文绘、许辉玉所购买的绿地城项目20#地块××楼房屋可办理房屋交付手续，请蔡文绘、许辉玉与置业顾问预约办理时间，并罗列办理入住手续须带齐的资料及相关款项等等。该通知未写明具体办理交房手续的时间。蔡文绘、许辉玉认为绿地鸿翔公司当时并不具备交房条件，未按通知要求与绿地鸿翔公司办理交房手续，绿地鸿翔公司之后亦未再通知蔡文绘、许辉玉办理交房手续。2018年4月21日，蔡文绘、许辉玉、绿地鸿翔公司签署《海南绿地城房屋交接书》，双方办理了交房手续，绿地鸿翔公司将房屋交付给蔡文绘、许辉玉。另查，2017年12月20日，经海口市建设工程质量安全监督站（以下简称市质监站）验收合格，绿地鸿翔公司取得《建筑工程质量监督报告》。该报告中涉案项目地块为“海口市灵山西片区旧改项目A-41地块”。2018年4月18日，经海口市住房和城乡建设局备案，绿地鸿翔公司取得《海口市建设工程竣工验收备案表》。再查，海口市美兰区房屋征收局于2018年7月10日出具《情况说明》，载明灵山旧改A-41号地块施工过程中，自2017年6月份至9月份期间，因村民对征地拆迁存在争议前往施工现场阻挠施工，开发商多次向海口市美兰区灵山片区改造项目现场指挥部申请组织协调。经指挥部协调，到2017年9月份此问题基本解决。绿地鸿翔公司向一审法院提交了《海口市建设工程质量安全监督站文件--海口市建设工程质量安全监督站关于海口市灵山西片区旧改项目A-41地块2#、3#商铺、4#商住楼工程施工质量监督的意见》、《海口12345热线回复》，欲证明市质监站办理验收合格文件的程序发生变化，现增加了规划部门意见，导致办事时限延长。一审法院认为，虽然质监部门在2017年7月之前出具《工程质量监督意见》时不需要《规划核实意见书》，但这只是政府部门为加快验收进度而不核查规划事项，并不能就以此认为项目在质监部门进行竣工验收时不需要满足规划要求，项目的竣工验收内容本应就涵盖项目的建设是否符合规划设计，即不管是在2017年7月之前还是之后向质监部门申请对项目进行验收，项目都应符合规划设计，即使验收时增加了规划部门的审核，对项目的验收都不会产生影响。本案中，因质监部门在验收时要求项目必须通过规划部门的审核，绿地鸿翔公司才不得不加急建设项目规划中本就设有的停车位，从而受到村民的阻碍而无法按期通过项目验收。虽然在2017年6月份至9月份期间，项目曾有村民阻挠施工，但是涉案项目是于2017年12月7日获得海口市规划局出具的《海口市建设工程规划核实意见书》，即即使扣除三个月的阻挠施工的期间，绿地鸿翔公司也难以在双方约定的交房时间前完成项目的竣工验收，故涉案项目不能按期进行竣工验收系因绿地鸿翔公司没有严格按照规划图纸、项目计划进行施工，而非政府办事流程变化导致，一审法院对上述证据的关联性和证明效力均不予采信。绿地鸿翔公司还向一审法院提交了《关于污水站的政府处理请示报告》以及海口市灵山片区市政、防涝排涝及水环境专项规划专家评审意见、《关于灵山镇海榆大道改造-国防光缆迁改工程预算的审核意见》、《关于完成国防通讯光缆入地工作的函》、《关于确认国防光缆线路迁改工程进度的函》等证据材料，欲证明涉案地块因市政配套设施至今未完成造成迟延及因国防军用设施施工影响海榆中线大道施工，进而影响涉案工程建设。一审法院认为，首先，绿地鸿翔公司提供的上述证据均为复印件，一审法院对这些证据的真实性无法确认。其次，污水处理工程及国防光缆迁改工程的立项施工时间发生于双方签订合同前，绿地鸿翔公司在与蔡文绘、许辉玉签订房屋买卖合同时理应已充分考虑该工程施工问题，并及时做出应变处理，且绿地鸿翔公司没有举证证明该污水处理工程与涉案房屋项目有关。综上，绿地鸿翔公司提供的上述证据不能证明其提出的这些问题系不可预见、不可避免和不可克服的，不能证明这些情形符合双方补充协议中约定的延期交房免责事由。故对于上述证据的关联性和证明内容，一审法院亦不予采信。一审法院认为：一、关于双方交房时间的确认及绿地鸿翔公司是否存在违约行为的问题。蔡文绘、许辉玉与绿地鸿翔公司签订的《海口市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方合同约定绿地鸿翔公司应当于2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，并取得验收文件的商品房交付蔡文绘、许辉玉使用。同时约定在双方进行验收交接时，绿地鸿翔公司应当向蔡文绘、许辉玉出示上述证明文件及有关资料，若交付商品房时不出示或出示不齐全，蔡文绘、许辉玉有权拒绝交接，蔡文绘、许辉玉拒绝交接的，绿地鸿翔公司应在备齐上述证明文件及有关资料后再另行通知蔡文绘、许辉玉办理交房手续。合同签订后，蔡文绘、许辉玉依约向绿地鸿翔公司支付了购房款，虽然2017年12月14日，蔡文绘、许辉玉收到《绿地海南绿地城项目交房通知书》，但海口市建设工程质量安全监督站出具《建筑工程质量监督报告》的时间是2017年12月20日。绿地鸿翔公司发通知时尚未取得该验收文件，不具备合同约定的交付条件，其通知行为不能视为绿地鸿翔公司已履行交房义务。而在取得该验收文件后，绿地鸿翔公司未再另行通知蔡文绘、许辉玉办理交房手续，直至2018年4月21日，双方办理房屋交接手续，绿地鸿翔公司才将房屋交付给蔡文绘、许辉玉，绿地鸿翔公司存在逾期交房的事实，应承担相应的违约责任。二、关于绿地鸿翔公司陈述的免责事由是否成立的问题。绿地鸿翔公司抗辩是因政府政策变化、市政工程建设及蔡文绘、许辉玉自身原因导致逾期交房，但未能提供充分证据加以证明，故对此抗辩意见，一审法院不予采纳。同时绿地鸿翔公司抗辩2017年6月至9月村民阻挠施工影响3个月的施工进度，应予以顺延交房期限。因村民对征地拆迁存在争议前往施工现场进行阻挠，并非绿地鸿翔公司自身过错导致该阻挠事件的发生，该阻挠事件存在影响施工进度的事实，确属合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故对此抗辩意见，一审法院予以采纳。三、违约金的计算问题。如前所述，绿地鸿翔公司自2017年9月1日起至2018年4月21日期间存在逾期交房的违约行为，扣减3个月的免责事由期，共计143天。根据合同约定，绿地鸿翔公司逾期在90日之内，每日按已付房价款的万分之三支付违约金，逾期超过90日后，每日按已付房价款万分之五支付违约金。按照上述计算方式，绿地鸿翔公司应当向蔡文绘、许辉玉支付逾期交房违约金为41841.92元（782092元×3×90天+782092元×5×53天），该金额未超出合同关于违约责任以该房屋合同总价10%为限的约定。蔡文绘、许辉玉诉请的超过部分，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、绿地鸿翔公司应当于判决发生法律效力之日起十日内向蔡文绘、许辉玉支付逾期交房违约金41841.92元；二、驳回蔡文绘、许辉玉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1725.9元（蔡文绘、许辉玉已预缴），由蔡文绘、许辉玉负担788.9元，绿地鸿翔公司负担937元。二审期间，绿地鸿翔公司向本院提交了新证据：证据一、《工程竣工验收报告》；证明建设工程已经由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位并在海口质量监督站监督下竣工验收，且工程竣工验收合格后参加建设各方共同出具经签章确认的工程竣工验收报告。涉案房屋于2017年12月11日已经达到交房条件。证据二、2019年10月23日《海口市建设工程质量安全监督站关于〈关于质监验收有限问题的咨询函〉的回函》（海建质监综字[2019]12号）证明工程竣工验收由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行，工程竣工验收合格后，建设单位提出经参建设单位签章确认的工程竣工验收报告。工程质量监督机构对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准的情况进行监督。2017年7月后海口市建设工程质量安全监督站对监督的竣工验收工程项目，不再出具工程施工质量监督意见，而是向建设行政主管部门（备案机关）提交工程质量监督报告。该监督报告并不向项目参建各方出具。本院组织当事人进行了证据交换和质证。蔡文绘、许辉玉对该份证据发表质证意见称：对两份证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性、证明内容不予以认可。证据一不属于新证据，且是由参加建设单位制作，并不属于双方合同第8条约定中的经海口市建设工程质量安全监督站验收合格并取得的验收文件。证据二可以证明监督站出具的文件仅仅是名称上的变化，还是需要质量安全监督站对验收情况进行相应的监督及出具监督报告才能备案。所以参加建设单位制作的验收报告并不能证明该项目工程验收合格，仍需要经过质量监督站的确认。双方当事人对上述两份证据的真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。对当事人争议的事实，本院认定如下：证据一《工程竣工验收报告》上载明竣工验收日期为2017年12月11日，该份报告系由参建各方共同出具，并不能证明涉案房屋在其时已经具备涉案合同约定的“取得海口市建设工程质量安全监督站出具的验收文件”的条件，故对该证据的证明内容本院不予采纳。证据二中载明建设单位提出工程竣工验收报告后，工程质量监督机构才对工程竣工验收的各项情况进行监督，并作出《工程质量监督报告》，该报告不向绿地鸿翔公司公开，而是直接向备案机关提交。对此证据，本院予以采纳。蔡文绘、许辉玉未向本院提供新证据。二审另查明，建设单位提出工程竣工验收报告后，工程质量监督机构才对工程竣工验收的各项情况进行监督，并作出《工程质量监督报告》，该报告不向绿地鸿翔公司公开，而是直接向备案机关提交。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案房屋交房条件成就的时间；二、实际交房时间；三、绿地鸿翔公司所主张的逾期交房的免责事由是否有事实和法律依据。一、双方在涉案房屋买卖合同中约定交房的条件是“该商品房经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，并取得验收文件。”根据二审查明可知，建设单位提出工程竣工验收报告后，工程质量监督机构才对工程竣工验收的各项情况进行监督，并作出《建筑工程质量监督报告》。《工程竣工验收报告》及《建筑工程质量监督报告》上载明的涉案工程竣工验收时间均为2017年12月11日，《建筑工程质量监督报告》作出的时间是2017年12月20日。虽政策变化后质监站对《建筑工程质量监督报告》不予主动公开，但即便公开也只能是2017年12月20日之后，故一审认定涉案房屋满足交房条件的时间是2017年12月20日并无不当。绿地鸿翔公司主张交房条件的成就时间是2017年12月11日没有事实依据，本院不予采纳。二、双方在签订的涉案房屋买卖合同中约定交房时间是2017年8月31日，同时约定在双方进行验收交接时，绿地鸿翔公司应当向蔡文绘、许辉玉出示证明文件及有关资料，若交付商品房时不出示或出示不齐全，蔡文绘、许辉玉有权拒绝交接，蔡文绘、许辉玉拒绝交接的，绿地鸿翔公司应在备齐上述证明文件及有关资料后再另行通知蔡文绘、许辉玉办理交房手续。绿地鸿翔公司虽于2017年12月14日向蔡文绘、许辉玉发送交房通知书，但绿地鸿翔公司发通知时交房条件尚未成就，蔡文绘、许辉玉有权拒绝收房，绿地鸿翔公司的此次通知行为不能视为其已履行交房义务。而在交房条件成就后，绿地鸿翔公司未再另行通知蔡文绘、许辉玉办理交房手续，直至2018年4月21日双方办理房屋交接手续，绿地鸿翔公司才将房屋交付给蔡文绘、许辉玉。故一审认定交房时间为2018年4月21日并无不当，本院予以维持。三、绿地鸿翔公司抗辩是市政配套污水处理工程、国防军用设施施工等原因导致逾期交房，但未能提供充分证据加以证明，且绿地鸿翔公司抗辩的上述事由均发生在双方签订《海口市商品房买卖合同》前，属合同订立时能够预见的客观情况，且在发生绿地鸿翔公司主张的上述的所谓不可抗力后绿地鸿翔公司也未依合同约定告知蔡文绘、许辉玉，故对绿地鸿翔公司上述的抗辩意见，本院不予采纳。另外村民动迁阻挠的事由仅影响了三个月的施工时间，绿地鸿翔公司要求交房时间予以延迟五个月没有依据，本院不予支持。据此，一审法院结合涉案房屋买卖合同相关约定扣减三个月的逾期时间后对逾期交房违约金数额作出处理并无不当，本院予以维持。综上所述，绿地鸿翔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1725.9元，由海口绿地鸿翔置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖端明审 判 员 杜 蕾审 判 员 范 晨 二〇一九年十一月二十七日法官助理 任 琳速 录 员 庄翠玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。