上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终7912号上诉人（原审被告）：孔远，男，1984年9月9日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：王丹丹，男，1975年12月31日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人孔远因与被上诉人王丹丹房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初61648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孔远上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋）系上诉人动迁所得。因所得动迁款小于购买动迁安置房的总房价，故上诉人找到杨浦区眉州路上的一家房产公司。经过协商，该公司的某女士同意先借给上诉人人民币（以下同）15万元，用于支付购买动迁安置房的不足部分，同时介绍专门收购动迁房的案外人朱某给上诉人认识，由朱某向上诉人收购系争房屋，朱某付房款时优先还给某女士15万元并另加2万元费用给某女士。2014年12月，上诉人与朱某达成协议，总价为60万元，分多次支付，等3年后可以上市时再办理过户手续。此后一年期间，上诉人收到朱某转账的58万元，另有2万元朱某直接转账给房产公司某女士。上诉人先后将房屋钥匙和房产证交给朱某保管。同月，朱某为了获得更高的利益，找到被上诉人，以65万元的价格向被上诉人出售系争房屋，被上诉人先后向朱某转账共计65万元，但朱某从未将此事告知上诉人。被上诉人也从未联系过上诉人。朱某在未经上诉人同意的情况下将系争房屋钥匙和产权证交予被上诉人，被上诉人又对系争房屋进行装修。直到2015年2月装修结束，上诉人与被上诉人从未见面。被上诉人在一审中提交的《出售协议》以及2014年12月15日出具的收据均为虚假证据，其上署名并非上诉人所签，上诉人也未收到收据记载的定金。故上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖关系。朱某未经上诉人同意向被上诉人出售系争房屋的行为是不合法的，应属无效。王丹丹辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。王丹丹向一审法院起诉请求：1.孔远配合办理将系争房屋过户至王丹丹名下的手续；2.本案诉讼费、保全费由孔远承担。一审法院认定事实：系争房屋建筑面积58.58平方米，系孔远动迁安置所得。2014年12月14日，王丹丹作为购买方（乙方）在与孔远作为出卖方（甲方）的《出售协议》上签名，约定王丹丹以65万元的价格向孔远购买系争房屋，《出售协议》第五条：“……在根据国家政策有关规定允许该房屋上市交易国家政策限制期满后（甲方小产证办理完毕后）30个工作日内，甲乙双方约定双方签订上海市房地局网络版商品房（上海市房地产买卖合同）后甲乙双方进行该房屋的产权交易过户，收件，收据，由乙方领取并保管供乙方领取该房屋以乙方为权利人的新产证，使用甲乙双方无异议。……”；第十二条1）约定：“2014年12月14日乙方支付甲方定金贰万元整；2）签订转让协议当日，乙方支付甲方人民币至叁拾柒万元整（内含定金贰万元整）；3）进户当日支付至陆拾万元整（内含首付款叁拾柒万元整）；4)在甲方产证办出，做好全权委托公证，或者过户当日乙方支付剩余房款人民币伍万元整。”……案外人XX房产中介的工作人员申某作为见证方在该出售协议上签名确认。王丹丹表示，其不清楚《出售协议》卖房人本人签章处“孔远”的名字是何人所签，签字当天孔远本人确实未到现场，但申某向王丹丹承诺系争房屋系动迁黄牛上海XX有限公司（以下简称XX公司）工作的朱某所买下的动迁安置房，待王丹丹在《出售协议》上签好名后会拿去给孔远签字。王丹丹按约分别于2014年12月15日向XX中介转账定金2万元、2014年12月29日向朱某转账30万元、2015年1月22日向XX中介工作人员郭某转账23万元，申某向王丹丹出具了23万元的收条；2015年7月10日孔远出具情况说明一份，确认：系争房屋以65万元的价格出售给王丹丹，并已收到朱某代付的房款55万元，做完公证后支付剩余房款。同日，XX公司的员工潘某向王丹丹出具房款收据一份，确认收到代朱某收取的王丹丹支付的房款6.5万元（内含公证费1.5万元）。孔远在一审庭审中确认该份情况说明的真实性，但辩称该份情况说明系在朱某的胁迫下所签，对此并未提供证据予以证实。王丹丹、孔远曾于2018年8月左右就系争房屋过户事宜通过微信进行过协商，但因孔远要求加价50万元致使协商不成。一审审理中，法院通知朱某到庭向其了解情况并作了谈话笔录，后朱某作为证人到庭作证表示其在XX公司工作，孔远曾口头委托XX公司出售系争房屋。朱某为其找到买家即王丹丹后向其收取1万元现金作为购房定金并于2014年11月4日支付给了孔远，孔远也出具了收据。同年12月13日，朱某通过员工潘某持朱某的工商银行卡向孔远转账29万元，该笔款项孔远未出具收条。2015年6月2日朱某持中国银行卡向孔远汇款20万元，孔远出具相应的收条。同年7月14日，朱某通过妻子胡某的建设银行卡向孔远转账10万元，孔远出具了相应的收条。以上四笔转账共计60万元。朱某与孔远原本不认识，孔远通过在杨浦区的一家中介挂牌出售系争房屋，但该中介在系争房屋所在的原南汇地区并没有门面，所以就找到了XX公司挂牌。而XX房产中介找到了客户王丹丹，朱某与XX的工作人员从中撮合王丹丹、孔远达成了本次买卖协议。朱某与孔远之间从未就系争房屋进行过抵押或借款，朱某只是为了做系争房屋的独家代理，且在收到王丹丹及XX中介转交的房款后全部悉数交给了孔远。为证明自己的说法，朱某向一审法院出示了孔远委托XX公司出售系争房屋时提供的本人及其母亲顾某的身份证、户口本、被拆迁房屋权属证明、动拆迁补偿安置协议、无婚姻登记记录证明原件、房款收据、转账记录。经一审庭审质证，王丹丹对于朱某到庭所作的陈述及所提供的证据均无异议，孔远对朱某提供的证据的真实性均无异议，但坚持认为在收到XX公司员工潘某所给的29万元后，潘某又向其要回了2万元，故共收到了朱某一方支付的购房款58万元。同时孔远确认其与朱某之间无借贷关系，孔远明确知道朱某从事收动迁房业务，将动迁房低价买进，高价卖出，从中赚取差价。孔远确认曾与朱某就系争房屋买卖达成一致意见并收取了朱某支付的购房款。一审法院另认定，2015年7月10日，王丹丹、孔远及王丹丹女儿王雯前往上海市黄浦公证处办理委托公证，内容为由孔远委托王丹丹之女王某办理出售、出租系争房屋事宜，但在一审审理过程中孔远表示其于2019年1月4日已撤销了该份公证书。2017年2月28日，系争房屋产权经核准登记于孔远名下，不动产登记簿备注一栏载明：动迁安置房，自2015年5月22日起3年内不得转让、抵押；原登记日：2015年5月22日；原产权证号：浦XXXXXXXXXX；2017年2月28日补发。王丹丹承诺具备在沪购房资格，若因购房资格受限而导致过户不成由其自行承担法律后果。一审审理中，王丹丹陈述在本次房屋交易过程中产生的税费由其承担。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。王丹丹、孔远签订的《出售协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的效力性的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照该合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。孔远辩称《出售协议》非其本人所签，但一审法院根据本案中介人员朱某所作的陈述及提供的孔远的相关材料，结合孔远本人在庭审中的陈述确认孔远明知朱某系从事动迁房买卖的中介人员，仍将系争房屋交予朱某并收取其所付房款并任由朱某将该房屋处分给不特定的卖家的事实，该行为应当认定孔远许可朱某对系争房屋另售他人的行为。孔远所述未将系争房屋出售给王丹丹，而是出售给朱某的行为实则系朱某对系争房屋的独家代理行为，即朱某从孔远处“买下”系争房屋后另售给王丹丹这一过程非真实的房屋买卖，而是朱某作为中介人员代王丹丹向孔远购买系争房屋并代为支付房款的过程，即使孔远之前并不认识王丹丹，但并不影响王丹丹、孔远之间房屋买卖关系的成立，而孔远在2015年7月10日出具的情况说明内容与《出售协议》一致，应视为其对《出售协议》效力的追认。当事人在民事活动中应当遵循诚实守信的原则。本案中，王丹丹已按约履行了付款义务，完成了合同的主要义务。而孔远在收取王丹丹交付的大部分房款后也已经通过朱某将系争房屋交付王丹丹使用，且将和系争房屋相关的全部资料移交给了王丹丹使用，亦完成了合同的主要义务，显然《出售协议》已切实得到履行。一审庭审查明，孔远为配合王丹丹过户，曾按《出售协议》的约定办理了委托公证，现《公证书》虽已撤销，但不影响孔远按照《出售协议》履行合同义务的事实。现系争房屋的交易限制期已经届满，房屋过户条件已经成就，孔远却因房价上涨试图以否认《出售协议》非本人所签为由推翻协议内容，有违诚实守信原则，一审法院不予认可。孔远称情况说明系为朱某胁迫所出具，但并未提供相关证据予以证实，一审法院对其该抗辩亦不予认可。此外，孔远辩称其接收的朱某给付的房款60万元系借款，遭到朱某反对，且亦未提供证据证实，一审法院对孔远的该项辩称意见亦不予采纳。王丹丹称已向孔远付清全部房款65万元，但根据其举证情况，一审法院确认王丹丹已付房款金额为60万元。孔远关于潘某又向其要回2万元，实际仅收到58万元房款的主张，因缺乏证据证实，一审法院不予采纳。王丹丹现要求过户，理应按约向孔远支付剩余房款5万元。一审法院据此判决：一、孔远于判决生效之日起十日内协助王丹丹办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋过户至王丹丹名下的手续（交易中产生的税费由王丹丹负担）；二、王丹丹于过户当日支付孔远购房尾款5万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,300元、财产保全费5,000元，共计15,300元，均由孔远负担。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，被上诉人于2015年1月装修系争房屋，上诉人对此知情。被上诉人目前仍居住于系争房屋内。本院认为，当事人行使权利和履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，虽然《出售协议》的落款签名不是上诉人所签，但综合审查上诉人于2015年7月10日出具的情况说明、证人朱某的证言、被上诉人装修入住情况及上诉人与被上诉人的微信沟通内容等事实，可以认定上诉人明确知晓系争房屋的买受人为被上诉人，故上诉人主张其与被上诉人之间不存在房屋买卖关系，本院不予采纳。被上诉人已按约履行了付款义务，现系争房屋的交易限制期已经届满，房屋过户条件已经成就，故作为相对方的上诉人理应按约履行协助办理过户手续的义务。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,300元，由上诉人孔远负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇一九年十一月二十九日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……