上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12825号上诉人（原审原告）：林富银，男，1963年1月3日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：程海东，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张武华，男，1970年8月27日出生，汉族，住浙江省遂昌县。被上诉人（原审被告）：上海浙来宾馆，住所地上海市浦东新区浦东大道2512号2楼。投资人：张武华。委托诉讼代理人：胡一民，该宾馆员工。第三人：钱国庆，男，1952年10月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人林富银因与被上诉人张武华、上海浙来宾馆（以下简称浙来宾馆），第三人钱国庆房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初43301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。林富银上诉称：1、本案各方当事人之间无论从外观条件还是主观因素来看均不构成表见代理关系。2017年12月16日《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》因钱国庆超越代理权限，林富银没有追认而无效。2、浙来宾馆及张武华对钱国庆是否具备代理权未进行核实就与其签订租赁合同，没有尽到注意义务，不能认定为善意第三人。故林富银请求撤销原审判决，改判支持其原审的诉讼请求。浙来宾馆辩称，2008年11月与2014年7月，浙来宾馆及张武华与钱国庆两次签署《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》，两次合同的签署均是在林富银出具委托书的情况下。2017年12月16日的合同是在相同条件下签署，应当认定合法有效。在长达十年的时间内林富银从未出面，均由钱国庆收取租金和水电费等，浙来宾馆及张武华有理由相信钱国庆具有代理权。故请求驳回上诉，维持原判。张武华同意浙来宾馆的意见。钱国庆提供意见称，其所有的行为均是林富银授权的，林富银的私章是其自行刻制，但也是林富银授权的。就浙来宾馆及张武华是否可以签订三年的合同，其询问过林富银的老婆，得到肯定的回答后，其再与浙来宾馆及张武华签订了2017年12月16日的合同。林富银向原审法院提出诉讼请求：1、判令林富银与浙来宾馆及张武华之间不定期租赁关系于2019年3月16日解除；2、判令浙来宾馆及张武华搬离并返还位于上海市浦东新区XX大道XX号2楼及XX号2楼房屋（以下简称系争房屋），并将系争房屋拆除装修，恢复至出租时的初始状态；3、判令浙来宾馆及张武华按每日1,160元的标准，向林富银支付自2019年3月17日起至浙来宾馆及张武华实际迁出之日止的房屋占有使用费；4、诉讼费由浙来宾馆、张武华承担。原审法院认定事实如下：林富银系上海市浦东新区XX大道XX-XX（双）号1-2层房屋产权人。2008年11月间，林富银与张武华签订《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》，约定张武华承租林富银位于上海市浦东新区XX大道XX号2楼房屋用于经营旅馆，建筑面积为390平方米；租赁期限自2008年12月16日起至2017年12月16日止；每月租金14,500元，自第四年起，双方可协商对租金进行调整；租金按季支付，张武华应于每月十六日前向林富银支付租金，张武华付款后由林富银开具收据；租赁保证金14,500元；租赁期间，水、电、煤气、通讯、设备等费用由张武华自行承担；租赁期满，林富银有权收回房屋，张武华需继续承租该房屋的，应于租赁期届满前两个月向林富银提出续租书面要求，张武华可优先追加租赁合同期三年。双方还就其它权利义务进行了具体约定。该合同落款处由钱国庆加盖了林富银及案外人陈某名章。合同签订后，钱国庆向林富银出具了《委托书》明确，林富银及案外人陈某委托钱国庆全权代表处理有关XX大道XX号二楼营业房“出租商谈合同签收”。该委托书落款处加盖了林富银及案外人陈某、林某、陈某的名章。2014年7月10日，林富银与张武华签订《房屋租赁协议》，其中约定张武华承租林富银位于上海市浦东新区XX大道XX号二楼房屋用于经营旅馆；租赁期限自2014年8月1日起至2017年7月30日止；每月租金8,000元，按月支付；张武华需向林富银预付一个月租金金额的押金。该合同落款处由钱国庆手写了林富银姓名并加盖了林富银名章。上述二份租赁合同签订后，张武华均按约承租系争房屋，并在系争房屋内开设了浙来宾馆。2017年12月16日，浙来宾馆与钱国庆签订《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》，该合同上明确：出租方为林富银，承租方为浙来宾馆，由浙来宾馆承租林富银位于上海市浦东新区XX大道XX号二楼房屋用于经营旅馆；租赁期限自2017年12月16日起至2020年12月15日止；每月租金23,500元，该租金三年内不变；浙来宾馆应于每月十六日前向林富银支付租金，林富银收款后开具收据。该合同落款处由钱国庆在“出租方法定代表人”处签署了林富银名字，并由钱国庆在“出租方委托代理人”处签字，张武华在承租方处签字并加盖了浙来宾馆的公章。合同签订后，浙来宾馆、张武华按约向钱国庆支付每月租金23,500元。原审法院另查明，林富银于2019年3月27日向原审法院递交本案起诉状后，浙来宾馆、张武华仍持续向钱国庆支付了系争房屋的租金、水费、电费等，钱国庆收款后出具了由钱国庆签字的收款收据。2019年3月27日之前的收款收据系由钱国庆签字并加盖了林富银名章。原审法院再查明，林富银与张武华于2008年11月、2014年7月所签订的《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》、《房屋租赁协议》、林富银出具给张武华的《委托书》及钱国庆所出具给浙来宾馆、张武华的收款收据上所加盖的林富银名章系由钱国庆刻制，对此钱国庆表示该名章系钱国庆为便于收款及签约自行所刻。原审审理中，林富银表示系争房屋租赁合同上林富银的名章并非林富银所有，其于2018年9月前后得知钱国庆与浙来宾馆、张武华续签房屋租赁合同的情况，林富银知情后同意浙来宾馆、张武华承租至2018年年底，但浙来宾馆和张武华并不同意。钱国庆表示，2017年12月钱国庆与浙来宾馆签订《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》的行为未经过林富银的同意；钱国庆从浙来宾馆、张武华处收租后，由钱国庆每月制作报表发给林富银配偶，并将租金分别转账给林富银及案外人陈某。钱国庆及浙来宾馆、张武华均明确，虽2017年12月所签订的《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》所约定的租赁物为上海市浦东新区XX大道XX号二楼房屋，但浙来宾馆、张武华实际承租的房屋还包含上海市浦东新区XX大道XX号二楼房屋。原审法院认为，林富银与张武华2008年11月、2014年7月所签订的《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》、《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，且该二份租赁合同已履行完毕。而就2017年12月浙来宾馆与钱国庆就系争房屋的续租事宜再次签订的《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》，林富银及钱国庆认为，该合同的签订未经林富银同意，且林富银亦不同意追认钱国庆的该代理行为，故钱国庆的行为系无权代理。对此原审法院认为，林富银与浙来宾馆、张武华自2008年11月签订第一份租赁合同起即由钱国庆在合同上代林富银签字，唯2017年12月的租赁合同除钱国庆签字外，未加盖林富银名章，因钱国庆承认该名章系由钱国庆自行刻制，故此名章的缺失并不影响钱国庆在签约时系代林富银签字的真实意思表示，因此在外观上，本案钱国庆在2008年11月、2014年7月与张武华订立二份租赁合同的签约行为与钱国庆在2017年12月与浙来宾馆订立租赁合同的签约行为并无不同。在与浙来宾馆、张武华长达十多年的租赁实践中，林富银并不亲自出面，而是委托钱国庆开展招租、签约、收租等活动，2017年12月林富银与张武华签订的租赁合同到期后，钱国庆仍出面与浙来宾馆及张武华商谈续租事宜，该系列事实已使浙来宾馆、张武华对林富银委托钱国庆签约产生了合理信赖，故浙来宾馆、张武华有理由相信钱国庆在2017年12月签约时系享有代理权的。就林富银辩称浙来宾馆、张武华于2017年12月签约时与钱国庆约定的租金较十年前每月仅上涨1,000元，该金额低于市场价格，故浙来宾馆、张武华并非善意相对方一节。原审法院认为，租金金额系租赁关系双方根据租赁物的出租价值所协商确定的对价，2017年12月浙来宾馆与钱国庆签订租赁合同后，浙来宾馆、张武华即按照续签合同约定的租金标准持续支付租金至今，而根据钱国庆的陈述，钱国庆在收租后每月制作报表发给林富银配偶，故林富银对浙来宾馆及张武华付租情况系清楚且明知的，而林富银在此后长达一年多的时间内也未表示过异议，故林富银的该行为应视为对浙来宾馆、张武华所付租金金额的认可，现林富银以系争房屋出租金额过低为由主张浙来宾馆、张武华在续签租赁合同时存在恶意，该理由显不能成立，对此不予采信。审理中，钱国庆虽表示在签约时已告知浙来宾馆、张武华仅能续签租赁期限为一年的租赁合同，但未提供证据予以证明，故对钱国庆的该陈述亦不予以采信。浙来宾馆、张武华作为合同相对方，有理由相信钱国庆系林富银的代理人，现林富银亦未提供证据证明浙来宾馆、张武华在签约时存在恶意或过失，故浙来宾馆、张武华系善意相对人且不存在过失，钱国庆代理林富银于2017年12月与浙来宾馆签订房屋租赁合同的行为有效。因该合同系合法有效，故双方均应恪守，现浙来宾馆、张武华按约付租后，继续占有使用系争房屋于法有据，故对林富银不予认可双方于2017年12月签订的房屋租赁合同关系，并据此要求解除双方不定期租赁关系、由浙来宾馆、张武华返还系争房屋、按每日1,160元标准支付房屋占有使用费的请求均不予支持。原审法院遂判决：驳回林富银的全部诉讼请求。案件受理费1,050元，减半收取计525元，由林富银负担。二审期间，各方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，原审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于2017年12月16日《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》是否有效。林富银认为该份租赁合同因钱国庆无代理权限并且没有得到林富银的追认而无效。浙来宾馆及张武华则认为在长达十年的时间内其一直与钱国庆签订合同并按约支付租金，其有理由相信钱国庆在签订第三份合同的时候具有代理权限，故该份合同合法有效。对此，本院认为，在各方当事人长达十年的租赁期间，林富银并不亲自出面，一直由钱国庆与浙来宾馆及张武华洽谈签约事宜并收取租金及水电费用。各方当事人已经履行完毕了2008年11月、2014年7月两份租赁合同，在此基础上，浙来宾馆与张武华有理由相信钱国庆在签订第三份合同时享有代理权。林富银认为浙来宾馆及张武华未对钱国庆是否具备代理权进行核实就与其签订租赁合同，未尽到注意义务，不能认定为善意相对人，对此，本院认为，各方当事人之间已经履行完毕了2008年11月、2014年7月两份租赁合同，在此情况下，浙来宾馆及张武华有理由相信钱国庆仍系林富银的委托代理人。故原审法院认定浙来宾馆及张武华为善意相对人且不存在过失并无不当，本院予以确认。据此，本院确认2017年12月16日《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》合法有效。综上，林富银的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,050元，由上诉人林富银负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 蔡茜芸审判员 陶永信二〇一九年十一月二十八日书记员 茅海容附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......