安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0504民初4125号原告：马鞍山颐安物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区江东大道中段2号，统一社会信用代码9134050066624067P（1-1）法定代表人：李井辉，该公司经理。委托代理人：葛善俊，安徽华冶律师事务所律师。被告：张敦传，男，1945年2月20日生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。被告：朱宗敏，女，1950年12月16日生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。原告马鞍山颐安物业管理有限公司（以下简称颐安物业公司）与被告张敦传、朱宗敏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人葛善俊、被告张敦传到庭参加诉讼，被告朱宗敏经本院合法传唤无正当理由未能到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。颐安物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令张敦传、朱宗敏支付物业费4221元（从2013年1月1日起至2019年1月1日物业费，计算方法是：146.57平方米×0.4元/每月/平方米×72个月）。2、判令张敦传、朱宗敏承担本案的诉讼费。事实与理由：张敦传、朱宗敏于2007年8月24日购买了位于马鞍山市雨山区江南御花园二村7栋201室的房屋一套，建筑面积是146.57平方米。江南御花园的开发商将该小区的前期物业交由颐安物业公司管理，小区业委会成立后，仍然由颐安物业公司管理。约定多层住宅按照每月每平方米0.4元计算物业费。但张敦传、朱宗敏自2013年1月1日起至2019年1月1日止未交物业费。故诉请法院要求判令所请。张敦传在庭审中口头辩称：我不认可物业公司起诉的金额，起诉过了诉讼时效，我没有接到过物业公司的任何催缴通知书。我房屋漏水修缮损失了八千多，我一直在找物业公司处理，物业公司从没找我要过物业费。朱宗敏未作答辩，亦未向法庭提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的前期物业管理合同、委托管理合同具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院依法予以确认。对当事人提交的涉及其房屋漏水的照片、维修发票，与本案不具有关联性，不予认定；对涉及颐安物业公司提供服务存在瑕疵的照片予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月16日、2012年12月31日，颐安物业公司与马鞍山锦江建设开发有限公司先后签订两份《前期物业管理服务协议》，约定颐安物业公司对江南御花园小区提供前期物业管理服务，委托期限分别自2010年6月8日起至2012年12月31日止、自2012年12月31日起至业主委员会成立，由业主委员会代表全体业主与颐安物业公司签订物业服务合同生效时本合同自动终止等。合同签订后，颐安物业公司依约为该小区提供物业管理服务。2016年12月31日，颐安物业公司与江南御花园业主管理委员会签订一份《物业服务委托管理合同》，约定颐安物业公司对江南御花园小区提供物业管理服务，委托管理期限自2017年1月1日起至与业主委员会重新签订物业服务委托合同止，物业费收费标准为小高层住宅每月每平方米0.55元等。合同签订后，颐安物业公司依约继续为该小区提供物业管理服务至今。张敦传、朱宗敏系该小区业主，房屋面积为146.57平方米。张敦传、朱宗敏自2013年1月1日起至2019年1月1日止拖欠物业费4221元（146.57平方米×0.4元/每月/平方米×72月），经颐安物业公司多次催要未付，以致成讼。本院认为：1、颐安物业公司与马鞍山锦江建设开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》、颐安物业公司与江南御花园业主管理委员会签订的《物业服务委托管理合同》均合法有效，应受法律保护。颐安物业公司履行了合同约定的物业服务义务。张敦传、朱宗敏作为该小区的业主，接受了该物业公司提供的物业服务，理应按约定的物业费收费标准交纳物业费，其未按约交纳物业费用，应承担相应的民事责任。张敦传以其房屋漏水没有解决为由拒交物业费不当，因与本案不属于同一法律关系，可另案起诉。故对颐安物业公司要求张敦传、朱宗敏支付物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。2、关于诉讼时效问题：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，颐安物业公司于2019年10月17日向本院提起诉讼，庭审中张敦传对诉讼时效问题提出抗辩，颐安物业公司未能提供有效的诉讼时效中断的证据，故颐安物业公司主张自2013年1月1日至2016年10月16日的物业费的诉讼请求已丧失胜诉权，本院依法对该部分的实体权利不予支持，张敦传关于诉讼时效的辩解理由成立。对颐安物业公司主张自2016年10月17日至2019年1月1日止的物业费（146.57平方米×0.4元/每月/平方米×12月÷365天×807天=1555元），本院依法予以支持。3、鉴于颐安物业公司为该小区提供物业服务存在瑕疵，遵循物业服务收费与服务水平相适应的原则，可以酌情减少业主应交纳的物业服务费，结合本案的实际情况，张敦传、朱宗敏按拖欠物业费1555元的85%比例即1322元向颐安物业公司交纳为宜。4、朱宗敏经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视其放弃诉讼抗辩权。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张敦传、朱宗敏于本判决生效之日起十日内向原告马鞍山颐安物业管理有限公司支付拖欠的物业费1322元（自2016年10月17日至2019年1月1日止）。二、驳回原告马鞍山颐安物业管理有限公司的其它诉讼请求。案件受理费25元，由原告马鞍山颐安物业管理有限公司负担8元，被告张敦传、朱宗敏负担17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  罗美娟二〇一九年十一月六日书记员  江 滢附1：本案证据目录颐安物业公司提交的证据和证明目的如下：1、营业执照、组织机构代码证一份，证明颐安物业公司的主体资格。2、前期物业合同、委托管理合同书各一份，证明张敦传、朱宗敏所居住的小区由颐安物业公司管理。3、服务价格登记证一张，证明颐安物业公司按规定收取物业费。4、不动产登记信息一张，证明张敦传、朱宗敏所居住房屋的面积期限等情况。张敦传提交的证据和证明目的如下：1、照片七张，证明张敦传家房屋漏水。2、发票四张，证明张敦传家房屋维修的费用。3、手机拍摄照片十四张，证明物业公司没有尽到管理责任。附2：附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。