江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣06民终628号 上诉人（原审原告）：潘杰，男，1992年12月27日出生，汉族，住鹰潭市月湖区。 被上诉人（原审被告）：天洁集团鹰潭房地产开发有限公司，住所地江西省鹰潭市高新技术产业开发区天洁西路，统一社会信用代码913606007239006517。 法定代表人：边航，董事长。 委托诉讼代理人：阮琦，江西融冰律师事务所律师。 上诉人潘杰因与被上诉人天洁集团鹰潭房地产开发有限公司（以下称天洁公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2019）赣0602民初884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 潘杰上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判被上诉人对涉案房屋保修期的质量问题继续修缮，并承担自房屋修复之日起五年内质量保证期；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决查明房屋外墙有裂缝，渗水、漏水，被上诉人多次对上述问题进行了修复，即保修期内修缮，但案涉房屋现在仍然存在多处渗水、漏水情况。2、一审判决错误适用举证责任，作出错误判决。涉案房屋现在的渗水漏水，是保修期发现的由于外墙保温材料导致外墙有裂缝，外墙的裂缝和外墙保温材料导致了渗水漏水的延续。案涉房屋前业主居住的保修期内和上诉人入住后保修期后被上诉人的修缮记录及有关部门召开的协调会，充分说明和认可了涉案房屋渗水漏水质量问题确实未修复好，应当继续修缮。本案应适用举证责任倒置，应当由被上诉人承担涉案房屋质量保修期内的渗水、漏水已修好，现在的渗水、漏水不是保修期内出现的举证责任。被上诉人举证不能，应当承担举证不能的法律后果。3、上诉人提出的赔偿费用有法律依据。鉴于诉求赔偿修缮费用仅10000元，而评估鉴定费用却近100000元，无谓地增加了修缮成本，因此上诉人在一审当庭变更诉讼请求为判决被上诉人承担未保修好的房屋质量问题的修缮责任，已得到了被上诉人的同意。 天洁公司未答辩。 潘杰向一审法院起诉请求：一、判令被告承担对原告房屋质量修缮责任或承担修缮费用10000元，并承担自房屋修复之日起五年内质量保证期；二、由被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2007年11月6日，黄秋凤与被告订立《商品房买卖合同》一份，约定被告将位于鹰潭市梅园新区30号路以北（天洁晨宇云轩9-1-1503）7幢1单元9层2号房屋（于2009年6月13日竣工验收）出售给原告，同时双方对房屋面积、房屋价格、付款方式、交房时间（2009年5月31日前）等进行了约定。双方在住宅质量保证书中约定住宅自交付使用之日起，在正常使用情况下，住宅的保修期限为：屋面防水工程防渗漏为3年；厨房、卫生间地面、外墙面、地下室、管道防渗漏为1年等。2009年6月，被告向黄秋凤交付案涉房屋。2016年2月10日，黄秋凤将该房屋转卖给原告潘杰，原告取得涉案房屋产权。原告入住以后，便发现该房屋出现问题，外墙有裂缝，漏水、渗水等。后被告多次对上述问题进行了修复。现原告的房屋仍然存在多处漏水、渗水的情况，原告认为涉案房屋在质量保修期内出现漏水、渗水的问题，应由被告承担保修责任，故诉至本院，要求判如所请。 一审法院另查明，2017年9月27日，为解决被告公司开发建设的晨宇云轩小区存在的一些房屋质量有关问题，鹰潭市规划局、建设局、房管局、人防办及晨宇云轩小区代表、被告公司代表、江西振东物业公司代表召开了协调会，会议通报了市政府有关领导审批的调查意见，鹰潭市建设局质检站代表指出，就渗水问题应分析和区分造成渗水的主要原因，对于因业主或他人装修不善或改变原结构造成渗水的，由业主自身或他人承担维修责任，房屋渗水已经过维保期的，后来又出现新问题，房屋保修期已过，根据有关法规政策规定应动用专项维修金进行维修。被告认可涉本案的房屋外墙渗水、漏水系由于外墙保温材料导致。 一审法院认为，《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所销售商品房承担质量保修责任。《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……。现原、被告约定：屋面防水工程防渗漏为3年；厨房、卫生间地面、外墙面、地下室、管道防渗漏为1年。双方约定的保修期低于《建设工程质量管理条例》中确定的最低保修期限，故双方在商品房买卖合同中约定的保修期无效，被告应当根据该《建设工程质量管理条例》从房屋交付之日起承担保修义务。被告交房的时间为2010年6月，屋面防水工程、房间和外墙面的防渗漏保修期已于2015年6月届满。且涉本案的房屋出现质量问题时，被告已经进行了修复，现原告主张当时未修复好，未提供证据证明，且原告购买该涉案房屋的时候房屋保修期已过，涉本案的房屋现在漏水及渗水是否是在房屋保修期内出现，也未提供证据证明，故对原告要求被告承担对原告房屋质量修缮责任的诉讼请求不予支持。原告要求被告承担修缮费用10000元，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《商品房销售管理办法》第三十三条，《建设工程质量管理条例》第四十条之规定，一审法院作出如下判决：驳回原告潘杰的诉讼请求。案件受理费25元（已减半），由原告潘杰负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，2007年11月6日，黄秋凤与天洁公司订立《商品房买卖合同》一份，购买天洁公司开发的位于鹰潭市梅园新区30号路以北天洁晨宇云轩7幢1单元9层2号房屋。2009年6月，天洁公司向黄秋凤交付案涉房屋。2016年2月10日，黄秋凤将该房屋转卖给潘杰，潘杰取得了涉案房屋产权。潘杰入住后，发现该房屋的外墙有裂缝，漏水、渗水等情况。潘杰为证明天洁公司对其房屋进行修缮的情况，在一审提交了两份维修记录。一份为2013年4月11日的房屋维修情况抄报清单，该清单未记载维修处理结果。另一份为2016年10月22日的服务受理单，该受理单显示潘杰反映其房屋南北墙和阳台漏水，且记载了维修处理结果为“开凿、做防水、回填”，验收结果为“合格，雨后回访”。上述证据可以证明天洁公司在房屋保修期内以及保修期后对潘杰的房屋漏水、渗水问题进行了维修的事实，天洁公司履行了相应的维修责任。潘杰未能提交证据证明天洁公司对案涉房屋未修缮好的事实，故潘杰称天洁公司在保修期内进行了维修但未处理好的证据不足。根据《建设工程质量管理条例》的规定，案涉房屋的屋面防水工程、房间和外墙面的防渗漏保修期已于2014年6月届满。潘杰提交的2016年10月22日的服务受理单，已超过房屋防水的五年保修期。该证据只能证明在保修期过后，潘杰的房屋出现了漏水、渗水情况，并不能证明漏水、渗水情况是在保修期内出现的。故潘杰称涉案房屋现在出现的漏水、渗水问题系质保期内出现的理由不能成立。天洁公司开发建设的晨宇云轩7号楼（涉案房屋所在楼）已通过了政府相关部门的竣工验收，天洁公司辩称在屋面防水工程、房间和外墙面的防渗漏保修期内履行了相应的维修责任的理由成立，本院予以采信。 综上所述，潘杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人潘杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐永荣 审判员  汪富华 审判员  汪福庚 二〇一九年十一月二十五日 书记员  程梅刚