甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2019）甘0702民初7017号原告：郭某，男，1982年9月18日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州。委托诉讼代理人：胡某，甘肃德言盛律师事务所律师。被告：王某1，男，1986年8月12日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州。委托诉讼代理人：汪某，甘肃沁泽律师事务所律师。被告：张掖市丽都物业管理有限责任公司。住所：甘州区南环路十字（五交化大楼）。统一社会信用代码：916207007788893652。法定代表人：王某2，该公司总经理。委托诉讼代理人：张某，该公司经理。委托诉讼代理人：费某，该公司法务。原告郭某与被告王某1、张掖市丽都物业管理有限责任公司（以下简称“丽都物业公司”）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭某及其委托诉讼代理人胡某、被告王某1及其委托诉讼代理人汪某、被告丽都物业公司委托诉讼代理人张某、费某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭某向本院提出诉讼请求：1.要求被告王某1返还原告转让费6万元；2.要求被告丽都物业公司返还原告房屋租金2万元；3.本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告申请增加诉讼请求，要求确认其与被告丽都物业公司签订的商铺租赁合同及与被告王某1之间达成的转租合同无效。事实和理由：2018年9月14日，被告王某1与原告约定，将被告丽都物业公司所属的的位××区北向南第二间商铺转租给原告，转让费85000元。协议达成后，原告按约向被告王某1支付了转让费6万元。2018年9月16日，原告与被告丽都物业公司补签商铺租赁合同，后原告向被告丽都物业公司支付房屋租金2万元。2018年9月19日，该商铺被张掖市城市管理行政执法局查封。经原告调查得知，被告丽都物业公司早已在2018年8月13日便被张掖市城市管理行政执法局告知该商铺属于违法建筑，限期被告丽都物业公司拆除，且被告王某1对这一事实也知情。原告多次与被告协商退款事宜，但均未果。被告恶意隐瞒房屋不能出租的事实，给原告造成极大经济损失。为维护原告利益，故诉至法院。被告王某1辩称：原告与被告丽都物业公司签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，合法成立并有效，但与被告并无关系。对原告要求被告返还转让费6万元，虽原、被告未签订书面转让合同，但原告向被告支付转让费足以证明原、被告转让合同成立并合法有效。2018年9月14日，原告与被告王某1达成商铺转让协议，原告与被告丽都物业公司何时签订合同，被告不清楚。至于商铺租赁合同目的能否达到，被告也不清楚，被告也并未收到商铺系违法建筑的通知，不存在恶意隐瞒的情形。被告丽都物业公司辩称：1.原、被告签订的商铺租赁合同系系双方真实意思表示，合法成立并有效。合同生效后发生涉案房屋被执法部门查封的问题不是被告的责任。2018年省环保督察组督查张掖市环保问题时，被人匿名举报有油烟污染并附带举报可能是没有审批手续的违法建筑，为应对环保督察组的检查，城管、食药、工商三执法部门联合用封条将原告租赁的门店查封，被告在查封后即向省委巡视组提出请求，在巡视组的积极干预下，经城管部门反复确认，认定原告所租赁的房屋不是违法建筑并应被告要求出具了同意维修加固的批复，因此并不是被告的原因造成原告不能继续经营。查封因素消除后，被告多次向原告通知要求继续履行合同，但原告均未回复，导致涉案房屋被原告占用无法出租，被告保留向原告追索占用费的诉权。2.原告交纳的2万元租金被告已退回，涉案房屋经被告丽都物业公司同意由被告王某1转租给原告，涉案房屋查封后被告应原告要求将包括押金在内的2万元退还原告，原告损害应通过行政诉讼解决而非民事诉讼。3.原、被告合同签订至今原告仍然占用租赁商铺，既不向被告返还也不经营，给原、被告均造成了损失。综上，原告要求确认合同无效的诉讼请求无事实依据与法律依据，请求驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年9月16日，被告丽都物业公司作为出租方（甲方），被告王某1作为承租方（乙方），双方签订商铺租赁合同一份，约定由乙方承租甲方位于××区商铺北向南第二间，建筑面积193平方米；租期为三年，自2014年9月16日起至2017年9月15日止；租房押金10000元，于2014年9月16日前一次性付清；第一年租金10万元于2014年9月16日前一次性付清，第二年租金12万元于2015年8月15日前一次性付清，第三年租金13万元于2016年8月15日前一次性付清。合同签订后，被告王某1于2014年9月18日向被告丽都物业公司交纳房屋押金1万元，由被告丽都物业公司向被告王某1出具收费收据一张，丽都物业公司依约将租赁房屋交付给被告王某1租赁使用，由被告王某1经营张掖市甘州区火一把火锅馨宇丽都店。租赁合同期限届满后，二被告于2017年9月29日又签订商铺租赁合同一份，约定乙方继续承租原商铺，租期为三年，自2017年9月12日起至2020年9月15日止，并约定押金1万元,原押金票继续有效，租金每年13万元。自2018年八月中旬起，原告与被告王某1开始进行初次洽谈，后双方达成口头协议，约定被告王某1将其承租的的位××路商铺北向南第二间转租给原告，并将其经营的火一把火锅馨宇丽都店及其店内装修、财产、厨房设施、押金1万元一并转让，转让费总计为85000元（包括被告王某1向被告丽都物业交纳的押金1万元）。2018年9月14日，原告向被告支付转让费2万元，王某1向原告出具收条一张。2018年9月15日，被告王某1将之前的房租向被告丽都物业公司全部交清后，即将涉案租赁房屋及火锅店内的财产全部交付给原告使用，原告陆续共计向被告王某1支付转让费6万元，双方对此均无异议，被告王某1将被告丽都物业公司向其出具的押金票据交付原告。2019年9月16日，原告向王某1出具下欠转让费15000元未付的欠条一张，其中不包括押金1万元。2018年9月16日，被告丽都物业公司作为出租方（甲方），原告作为承租方（乙方），双方签订商铺租赁合同一份，约定被告丽都物业公司同意被告王某1将其承租的的位××路商铺北向南第二间转租给原告，租期为三年，租期自2017年9月16日起至2020年9月15日止，从2018年9月16日开始所有费用由原告承担，之前费用由被告王某1承担；押金1万元（原押金票继续有效），租金每年130000元。为延续被告王某1与被告丽都物业公司之间的商铺租赁合同，双方将合同签订时间写为2017年9月29日，被告王某1亦在合同中签字确认。合同签订后，原告向被告丽都物业公司交纳租金2万元。同年9月19日，涉案房屋被张掖市城市管理行政执法局查封，导致原告无法使用涉案房屋，遂引起诉讼。另查明，2018年8月13日，张掖市城市管理行政执法局向被告丽都物业公司下发张城管告字[2018]东03号权利义务告知书一份，载明：“丽都物业公司未取得《建设工程规划许可证》，在甘州区饮马桥河南岸3.5米处进行修建建筑物的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第40条第一款之规定，根据《中华人民共和国城乡规划法》第64（66）条之规定，依法告知丽都物业公司自行拆除该建筑物”。该权利义务告知书由被告丽都物业公司经理张某签收。2019年5月24日，张掖市城市管理行政执法局下发《关于张掖市丽都物业管理有限责任公司申请房屋维修加固的批复》一份，内容为“经研究决定，同意丽都物业公司对“火一把火锅店”房屋在原地址上进行维修，维修后的房屋须与原房屋四至、面积、高度均一致，施工工程中安全事项及其他相关问题，均由丽都物业公司承担”。还查明，2018年12月20日，被告丽都物业公司以银行转账方式向原告退还其交纳的房屋租金2万元，并由原告出具收条一张。上述事实，由下列经庭审举证、质证的证据予以证实：1.原、被告的当庭陈述；2.原告提交的证据：原、被告于2018年9月16日签订的商铺租赁合同一份、照片7张、张掖市城市管理行政执法局权利义务告知书一份、押金收费票据一张、收条一张、签购单一份、录音光盘及整理笔录一份；3、被告王某1提交的证据：二被告于2014年9月16日签订的商铺租赁合同一份、被告丽都物业公司出具证明一份、营业执照及食品经营许可证各一份、收费收据一张、欠条一张、内部装修及设施计价清单一份；4.被告丽都物业公司提交的证据：商铺租赁合同两份、张掖市城市管理执法局关于张掖市丽都物业管理有限责任公司申请房屋维修加固的批复、收条及转账凭证各一份。以上证据经双方当事人庭审举证、质证属实，本院依法予以确认。本院认为，因在案件审理过程中，本案原告增加诉讼请求要求确认其与被告丽都物业公司签订的商铺租赁合同及与被告王某1之间达成的转租合同无效，该诉请系确认其与二被告租赁合同关系是否存在或不存在的具体状态，系确认之诉，亦是原告请求被告返还转让费及退还房租的前提和基础，故根据原告诉讼请求，本案案由应为确认合同效力纠纷。关于原告与被告丽都物业公司签订的商铺租赁合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，张掖市城市管理行政执法局于2018年8月13日向被告丽都物业公司下发了权利义务告知书，告知被告丽都物业公司在甘州区饮马桥河南岸3.5米处修建建筑物未取得建设工程规划许可证由其自行拆除，且该权利义务告知书由被告丽都物业公司经理张某签收，被告丽都物业公司在明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证的情形下，于2018年9月16日与原告签订商铺租赁合同，该商铺租赁合同因违反上述规定而无效。对被告丽都物业公司抗辩称涉案房屋经张掖市城市管理行政执法局同意对房屋进行维修加固，涉案房屋系合法建筑。本院认为，被告提交的张掖市城市管理执法局关于张掖市丽都物业管理有限责任公司申请房屋维修加固的批复，并不能证明涉案房屋在本案法庭辩论终结前依法取得了建设工程规划许可证，故对被告的辩解理由，本院不予采信。关于原告要求被告丽都物业公司退还房租2万元的诉请，根据本案查明的事实，被告丽都物业公司已于2018年12月20日将该房租退还原告，原告在庭审中亦予以认可，本院依法予以确认。关于原告与被告王某1商铺转租合同的效力问题。首先，原告与被告王某1之间虽未签订书面的租赁合同，但双方对口头达成转租的事实无异议，该商铺转租合同因原、被告已达成口头协议并因双方实际履行而成立。其次，从原告提交的甘肃省第三环境保护督察组交办信访投诉问题整改工作图片来看，当时召开现场协调会议时，被告王某1就在该现场，且其在张掖市城市管理行政执法局下达权利义务告知书的一个月之后就将该商铺转让给原告，可以表明被告王某1对其承租商铺未取得取得建设工程规划许可证是知情的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，二被告在均知晓涉案房屋未取得建设工程规划许可证的情形下，在订立合同的过程中，存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，而与原告签订商铺租赁合同，收取原告的转让费6万元，导致涉案房屋原告仅实际经营3天就被张掖市城市管理执法局予以查封，致使原告合同目的不能实现，二被告具有主观上的恶意性，故本院认定原告与被告王某1之间达成的商铺转租合同无效。关于对原告要求被告王某1返还押金及转让费6万元的诉讼请求，本院认为，被认定为无效的合同自始、当然、确定无效，对合同无效有过错的当事人须承担缔约过失责任。现原告与被告王某1之间达成的转租合同无效，被告王某1应向原告返还转让费6万元，故对此项诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：1原告郭某与被告张掖市丽都物业管理有限责任公司签订的商铺租赁合同无效；2原告郭某与被告王某1之间达成的商铺转租合同无效；3被告王某1返还原告郭某转让费6万元，限于本判决生效之日起三十日内付清；四、驳回原告郭某的其他诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，由原告郭某负担225元，被告王某1负担675元。原告已交纳，被告负担的受理费由被告直接给付原告。本院退还原告案件受理费900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 员 孙秀芳 二〇一九年十一月一日法官助理 丁 丹书 记 员 张志强