江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0802民初3894号 原告：吉安市润华投资有限公司，住所地：吉安市吉州区吉州大道滨江二期B栋304房，统一社会信用代码：913608023565229698。 法定代表人：谭滨，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：侯晋军、胡晓芬，江西智桥律师事务所律师。 被告：吉州区兰氏茶庄儒林里总店，经营场所：吉安市吉州区文山路72号儒林里特色商业古街1号楼2楼，统一社会信用代码：92360802MA385CB50Y。 经营者：兰才忠，男，畲族，住江西省赣州市章贡区。 原告吉安市润华投资有限公司与被告吉州区兰氏茶庄儒林里总店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡晓芬、被告吉州区兰氏茶庄儒林里总店到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年10月6日签署的《儒林里特色商业古街商铺租赁综合服务合同》并判令被告及经营者立即搬离商铺且立即将商铺归还给原告；2、判令被告及经营者立即向原告支付拖欠至被告及经营者归还商铺之日止的综合运管费（暂计算至2019年7月31日为112407.8元）及逾期付款违约金（按月息2分计算，暂计算至2019年8月5日为21857元）；3、判令被告及经营者向原告支付因被告原因导致《儒林里特色商业古街商铺租赁综合服务合同》被解除应支付的免租期间的综合运管费44140.5元及被告已经交付的履约保证金29427元归原告所有；4、本案诉讼费、保全费、律师费等费用由被告及经营者承担。事实和理由：原、被告于2017年10月6日签署《儒林里特色商业古街商铺租赁综合服务合同》，约定：原告将位于吉安市吉州区文山路72号儒林里特色商业古街1号楼第2层编号为2-1、2-2共两件商铺租赁给被告，租赁期限为3年（2017年2月20日至2020年2月19日），原告同意给予被告3个月的免租期（2017年5月20日至2018年2月19日），免租期不收取综合运管费，只需支付发生的相关费用，商铺租赁面积为294.27㎡，第1年（2017年5月20日至2018年2月19日）月租金为14713.5元，此后每年综合运管费用在上年度的基础上递增7%，租金每三个月为一个计算周期，被告应在每个计算周期结束前15天向原告支付下一计算周期的综合运管费，被告应在签订合同后2日内向原告缴纳29427元为履约保证金，水电费由原告根据被告实际使用量代收代付，若被告逾期支付综合运管费或者其他被告应向原告支付的费用，每逾期一日，被告应按应付未付款项的5%向原告支付违约金，逾期30日，原告有权解除或者终止合同，任何被告原因违约导致原告提前解除合同的，原告有权提前解除合同并没收该履约保证金而不予退还，并要求被告按5.1条约定标准支付原告给予的免租期间的综合运管费。因被告原告导致原告向被告提起诉讼，被告还应支付因诉讼产生的律师费等费用。原告已依约将商铺给被告，被告也装修经营了，但经原告多次催促，被告未按合同约定交纳综合运管费，故诉至法院。 被告吉州区兰氏茶庄儒林里总店辩称：因为现在整个古街不景气，导致店里生意不好。我的店铺下面开的KTV的空调外机一直排热气到店里，导致店里很热，我找原告反映，但原告一直未处理。原告管理不善。不同意解除租赁合同，因为店铺还在经营。拖欠综合运管费属实，希望原告给我时间，我会交纳。原告要求的违约金及诉讼费用，希望原告可以减免。 原告围绕诉讼请求依法提交了：第一组证据：1、营业执照复印件，2、法定代表人身份证明，3、法定代表人身份证复印件，证明原告的主体资格；第二组证据：1、被告营业执照复印件，2、经营者兰才忠的身份证复印件；第三组证据：1、《儒林里特色古街整体商业租赁经营权合同》及《补充协议》各一份，2、商铺租赁合同，3、商户兰氏茶叶移交记录，4、履约保证金缴纳凭证；第四组证据：缴费通知；第五组证据：1、委托代理协议，2、律师费发票，3、律师费付款凭证。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的第三组证据，被告对证明目的有异议，不能证明被告应支付这么多违约金。对原告提交的第四组证据，被告对其三性均无异议，这次催缴属实，但在这之前并未催缴。对原告提交的第五组证据，被告对其三性均无异议，但这笔费用被告不承担。本院认为，综合本案证据，原告所提交的证据能够证明被告拖欠原告综合运管费属实，被告的异议不成立。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月1日，发包方吉安市家庐陵房地产投资开发公司（甲方）与承包方北京市润坤投资管理有限公司（乙方）签订《儒林里特色古街整体商业租赁经营权合同》，约定甲方将其开发建设的吉安市仓口棚户区改造地块儒林里特色古街项目整体商业租赁经营权交付给乙方，租赁期限20年等。同年，吉安市家庐陵房地产投资开发公司（甲方）与北京市润坤投资管理有限公司（乙方）、吉安市润华投资有限公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方授权在吉安市新成立的项目公司即丙方具体运营儒林里特色古街整体商业项目；丙方延续并承诺乙方在主合同中的权利与义务。2017年10月6日，原告吉安市润华投资有限公司（甲方）与被告吉州区兰氏茶庄儒林里总店（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将其享有完全、独立使用权的位于吉安市吉州区文山里72号儒林里特色商业古街1号楼第2层的店铺出租给乙方，该店铺的租赁面积共计294.27平方米，每月综合运管费14713.5元；租赁期限为3年，自2017年2月20日起至2020年2月19日止，甲方同意在3个月内为乙方的装修期（免租期）（自2017年2月20日起至2017年5月19日止）；双方约定该商铺租金、物业管理费、运营管理费三项统称为综合运管费，由甲方同意收取，综合运管费计算标准为每年在上年度的基础上递增7%，第一年2017年5月20日至2018年2月19日，9个月，月租金14713.5元，合计132421.5元，第二年2018年2月20日至2019年2月19日，12个月，月租金15743.4元，合计188920.8元，第三年2019年2月20日至2020年2月19日，月租金16845.4元，合计202144.8元；双方约定，起租后每三个月为一个计算周期，乙方应在每个计算周期结束前15天向甲方支付下一计算周期的综合运管费；如乙方逾期支付综合运管费或其他应向甲方支付的费用，每逾期一日，应向甲方支付应付未付款项的5%作为违约金，逾期30日，甲方有权解除或终止本合同；为保证乙方严格充分地履行本租赁合同的所有条款，乙方应在签订本合同后2日内向甲方交纳两个月的综合运管费29427元为履约保证金，及2个月的运管费为预付租金，如未及时缴纳，在收到甲方催缴通知书后3日内仍未缴纳的，甲方有权解除合同，并要求乙方按合同总金额的1%支付违约金；任何原因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权提前解除合同并没收该履约保证金而不予退还，并要求乙方按5.1条约定标准支付甲方给予的免租期间的综合运管费；因乙方违约行为导致甲方、物业管理公司、运营管理公司向乙方提起诉讼，乙方除应赔偿甲方、物业管理公司、运营管理公司因此遭受的经济损失外，还应支付对方因诉讼产生的律师费等费用……合同签订后，原、被告按约进行店铺交付及装修经营，被告向原告缴纳了两个月的履约保证金29427元，及按约支付综合运管费至2018年7月，2018年9月至2019年3月期间的综合运管费未缴纳，2019年4月至7月的综合运管费已缴纳。原告于2019年7月31日发函向被告进行催收未果。 本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约全面履行。被告未缴纳2018年9月至2019年3月期间的综合运管费构成违约，根据合同约定，被告应在每个计算周期结束前15天向原告支付下一计算周期的综合运管费，逾期30日，原告有权解除或终止合同，故原告诉请解除《商铺租赁合同》本院予以支持。且被告应按约缴纳2018年9月至2019年3月期间的综合运管费，被告辩称欠店租是因为楼下店铺空调问题未得到解决导致，被告没有提供证据且被告与楼下店铺的纠纷不应成为不缴纳租金的合理理由，本院不予采信。被告称2018年综合运管费应减免30%，2019年应减免15%，双方在庭审中已确认，享受此政策的前提是商户按时足额缴纳综合运管费，被告未按时足额缴纳，故应按合同约定的金额缴纳即2018年9月至2019年2月为每月15743.4元，共计94460.4元，2019年3月为每月16845.4元。合同约定任何因被告违约导致原告提前解除本合同的，原告有权提前解除合同并没收该履约保证金而不予退还，并要求被告按约定标准支付原告给予的免租期间的综合运管费，故原告请求被告支付免租期间的综合运管费44140.5元及被告已交付的履约保证金29427元归原告所有，本院予以支持。关于逾期付款违约金，合同约定如被告逾期支付综合运管费，每逾期一日，应向甲方支付应付未付款项的5%作为违约金，现原告主张按月息2分计算违约金，本院认为，原、被告主张的违约金过高，应以违约造成的损失为基准予以调整，被告未按时支付综合运管费造成的违约损失主要表现为原告接受该费用的利息损失，即原告本可获得该费用所产生的利息。且本案中，原、被告既约定了被告违约履约保证金不予退还及支付免租期综合运管费，又约定了违约金，约定的违约责任明显高于造成的实际损失，本院调整逾期付款违约金为按中国人民银行贷款基准利率为标准分段计算：2018年9月至11月应缴综合运管费共计47230.2元，应付款时间为2018年8月5日，违约金为以47230.2元为基数按中国人民银行贷款基准利率自2018年8月5日计算至实际付款之日止；2018年12月至2019年2月应缴综合运管费为47230.2元，应付款时间为2018年11月5日，违约金为以47230.2元为基数按中国人民银行贷款基准利率自2018年11月5日计算至实际付款之日止；2019年3月应缴综合运管费为16845.4元，应付款时间为2019年2月5日，违约金为以16845.4元为基数按中国人民银行贷款基准利率自2019年2月5日计算至实际付款之日止。关于律师费，合同约定因被告违约行为导致原告提起诉讼，被告应支付对方因诉讼产生的律师费等费用，该约定未违反法律规定，结合本案标的，律师费9000元未违反收费规定，该项诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告吉安市润华投资有限公司与被告吉州区兰氏茶庄儒林里总店签订的《商铺租赁合同》，限被告在判决生效后十五日内搬离商铺将商铺归还给原告； 二、被告向原告支付2018年9月至2019年3月的租金共计111305.8元及逾期付款违约金（2018年9月至11月应缴综合运管费违约金为以47230.2元为基数按中国人民银行贷款基准利率自2018年8月5日计算至实际付款之日止；2018年12月至2019年2月应缴综合运管费违约金为以47230.2元为基数按中国人民银行贷款基准利率自2018年11月5日计算至实际付款之日止；2019年3月应缴综合运管费违约金为以16845.4元为基数按中国人民银行贷款基准利率自2019年2月5日计算至实际付款之日止）； 三、被告向原告支付免租期综合运管费44140.5元及被告已交付的履约保证金29427元归原告所有； 四、被告向原告支付律师费9000元； 五、驳回原告其他诉讼请求； 以上应付款项限判决生效后十五日内付清。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4418元，减半收取计2209元，财产保全费1520元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  朱为业 二〇一九年十一月二十六日 法官助理邓志娇 书记员罗娇