济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初4193号 原告：济南阳光壹佰房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：王健，董事长。 委托诉讼代理人：魏燕，山东豪才律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王灵慧，山东豪才律师事务所实习律师。 被告：王维维，男，1984年9月3日出生，汉族，住河北省任丘市。 原告济南阳光壹佰房地产开发有限公司（以下简称阳光壹佰）与被告王维维房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理后，由审判员高峰独任审判，于2019年9月17日公开开庭审理了本案。原告阳光壹佰的委托诉讼代理人魏燕、王灵慧到庭参加诉讼，被告王维维经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 阳光壹佰向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除阳光壹佰与王维维签订的《美乐汇公共区域商铺租赁合同》；2.请求判令王维维立即向阳光壹佰公司腾还阳光壹佰美乐汇公共区域2-6号区域；3.请求判令王维维向阳光壹佰公司支付合同解除前拖欠的管理费暂计13347元（自2019年1月31日暂计算至2019年7月4日），并承担占有使用费至实际腾房之日；4.违约金6340元。事实与理由：2018年8月8日，阳光壹佰委托济南阳光壹佰房地产开发有限公司美乐汇商业管理分公司与王维维就承租阳光壹佰美乐汇公共区域2-6号区域签订《美乐汇公共区域商铺租赁合同》，其中合同约定租赁期限自2018年7月31日至2019年7月30日，对外以老北京果艺坊经营。同时，租赁合同对管理费、交纳时间、合同续约、解除、双方权利义务等进行明确约定。合同签订后，双方依约履行权利义务，但王维维并未在2019年1月10前交纳下半年管理费。阳光壹佰多次向王维维催要，但王维维仍予以拖延。依据合同第四条第十四款约定，阳光壹佰有权解除合同，并收取合同总价款20%违约金。为维护自身合法权益，阳光壹佰提起诉讼，请求判如所请。 王维维未到庭发表答辩意见，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 济南阳光壹佰房地产开发有限公司美乐汇商业管理分公司（甲方）与王维维（乙方）于2018年8月8日签订《美乐汇公共区域商铺租赁合同》，载明“……第一条场地位置及用途1、场地名称：济南阳光壹佰美乐汇商场贰层公共区域2-6号区域。2、经营范围：用于经营糖葫芦、电烤板栗、电烤地瓜项目，经营老北京果艺坊品牌。第二条面积及使用范围1、甲方同意将位于商场贰层部分场地面积约7.24㎡提供给乙方使用。……第三条租赁费（含管理费）标准支付与结算办法1、第一年2018年7月31日至2019年7月30日租期内，管理费为2600元/月（包含租赁费2433元/月，物业管理费167元/月）。年管理费共计为31200元，大写叁万壹仟贰佰元整。2、租赁费用（含管理费）以半年为一个交费结算期，按预付的方式交付。乙方在合同签署之日交付第一期的租赁费（含管理费）。每一个交费结算期满十日前（如遇法定公休假日顺延）缴付下一期的场地租赁费，以此类推。……5、乙方在合同签署之日向甲方交纳相当于壹个月的场地租赁费作为租赁费保证金，租赁费保证金共计2600元。另外还需支付3000元经营质量保证金作为对乙方经营行为和现场经营管理的担保。……第四条经营行为基本约定……13、合同解除或终止后，必须将场地恢复原样，经营区域内的物品及装修需在当日内清除完毕，逾期不清理或留有物品视为自动放弃所有权利，甲方有权作为废弃物品清除处理，包括加以变卖等。14、乙方逾期支付场地租赁费用的，每逾期一日，需按应付款项的千分之一向甲方支付违约金；逾期达15日的，甲方有权解除本合同，所收保证金不予返还，乙方还应向甲方支付合同总价的20%作为违约金。……18、如乙方违反本合同约定任何条款，甲方可扣留全部或部分保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方的直接或间接损失。乙方应在扣留保证金后7日内将保证金补足。未及时补足的，按欠费处理。前述保证金不足以补偿甲方损失，乙方仍应补足实际损失。……”上述租赁合同签订后，济南阳光壹佰房地产开发有限公司美乐汇商业管理分公司将涉案场地交付王维维承租使用，王维维已支付租赁费至2019年1月30日。另查明，王维维另交纳租赁费保证金2600元、经营质量保证金3000元。 另，济南阳光壹佰房地产开发有限公司美乐汇商业管理分公司系阳光壹佰的分公司，受阳光壹佰指示与王维维签订上述租赁合同。阳光壹佰系涉案场地的所有权人。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，济南阳光壹佰房地产开发有限公司美乐汇商业管理分公司受阳光壹佰指示与王维维签订租赁合同，签订行为、约定内容均系当事人真实意思意思表示，约定内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《美乐汇公共区域商铺租赁合同》第四条第14款明确约定乙方逾期支付场地租赁费达15日的，甲方有权解除合同，阳光壹佰正是基于以上约定内容主张与王维维解除合同，因王维维未按照上述租赁合同约定的期限交纳租赁费，且逾期远远超过15天，依照上述法律规定，阳光壹佰主张解除合同的条件已成就，故阳光壹佰主张解除双方之间的租赁合同合法有据，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，阳光壹佰解除合同意思的表示表示于2019年8月7日到达王维维处，因合同解除权系形成权，到达对方即产生法律效力，故本院确认合同解除日为2019年8月7日。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，本院已判令双方于2019年8月7日解除租赁合同，合同解除后，阳光壹佰作为涉案场地的所有权人有权要求恢复原状，收回涉案场地，故阳光壹佰主张王维维腾还涉案场地合法有据，本院予以支持，王维维应予退还。 阳光壹佰主张拖欠的管理费，并陈述将租赁合同解除后主张占有使用费。经审查，租赁合同合法有效，王维维有义务按照合同约定内容支付管理费，因合同解除日为2019年8月7日，经计算2019年1月31日至2019年8月7日的管理费应为16187元，王维维应予支付。自2019年8月8日起至实际腾房之日止，王维维应按照每月2600元的标准支付占有使用费。 阳光壹佰主张违约金6340元，依据租赁合同第四条第14款的约定计算。经审查，租赁合同第四条第14款明确约定如乙方逾期支付租赁费用达15日的，甲方有权解除合同，所收保证金不予返还，乙方还应向甲方支付合同总价的20%作为违约金。因为双方签订的租赁合同为有效合同，约定内容系双方当事人的真实意思表示，作为合同乙方的王维维应按照合同约定内容履行义务，故阳光壹佰主张违约金合法有据，经计算违约金应为6240元，王维维应予支付。但鉴于王维维已交纳租赁费保证金2600元、经营质量保证金3000元，结合租赁合同第四条第18款的约定，如乙方违反合同约定条款，甲方可扣留全部或部分保证金，以抵偿由甲方违约行为造成的甲方的直接或间接损失。王维维作为乙方其缴纳的上述保证金5600元可抵偿其应支付的违约金，故本院支持违约金640元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告王维维与济南阳光壹佰房地产开发有限公司美乐汇商业管理分公司签订的《美乐汇公共区域商铺租赁合同》于2019年8月7日解除； 二、被告王维维于本判决生效之日起十日内向原告济南阳光壹佰房地产开发有限公司腾交坐落于济南阳光壹佰美乐汇商场贰层公共区域2-6号区域； 三、被告王维维于本判决生效之日起十日内向原告济南阳光壹佰房地产开发有限公司支付管理费16187元（2019年1月31日至2019年8月7日）； 四、被告王维维于本判决生效之日起十日内向原告济南阳光壹佰房地产开发有限公司支付场地占有使用费（自2019年8月8日起，以每月2600元为基数，计算至实际腾交涉案场地之日止）； 五、被告王维维于本判决生效之日起十日内向原告济南阳光壹佰房地产开发有限公司支付违约金640元； 六、驳回原告济南阳光壹佰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费492元，减半收取246元，由被告王维维负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  高 峰 二〇一九年十一月十一日 法官助理  刘 佳 书 记 员  张芳谦