湖北省宜城市人民法院执 行 裁 定 书（2019）鄂0684执异62号异议申请人（案外人）林小华，女，生于1979年9月5日，汉族，住宜城市。被异议人（申请执行人）罗云，男，生于1985年12月30日，汉族，住宜城市。被异议人（被执行人）董杨萍，男，生于1979年2月12日，汉族，户籍地宜城市。现住宜城市。被异议人（被执行人）刘秀萍，女，生于1983年10月28日，汉族，户籍地宜城市。现住宜城市。本院在执行罗云诉董杨萍、刘秀萍民间借贷纠纷一案中，异议申请人林小华向本院提出书面异议，本院于2019年10月28日立案。本院受理后，依法组成合议庭,调阅了（2019）鄂0684执1143号执行卷宗和（2018）鄂0684民初3052号民事卷宗、(2018)鄂0684财保26号民事卷宗。对全案进行了书面审查。现已审查终结。异议申请人林小华异议请求依法撤销（2019）鄂0684执1143号执行裁定，终止对查封的位于宜城市襄沙大道（丰盈小区1号楼2单元401室）房产的执行。事实和理由如下：一、本案中，涉案被查封的房产登记权利人是刘林豪，而并非是被执行人董杨萍、刘秀萍所有。本案中，刘林豪取得涉案不动产权证书的时间为2017年12月22日。《物权法》第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。在未经涉案不动产发证机关更改登记时，任何单位物权予以变更登记的权利人归属。位于宜城市襄沙大道（丰盈小区1号楼1单元401室）的房产在2019年7月25日已经依法归属异议人合法所有，异议人经房屋中介介绍，与本案涉案的不动产登记权利人刘林豪协商后，双方在2019年7月25日签订了房屋买卖合同，异议人于当天支付了162000元的房屋价款，有转账依据为证。双方并于当天在宜城市行政服务中心的房产管理部门现场办理填写了不动产登记变更申请表格书。因房产管理部门法定的审理期限时间未到，故未能当天变更完毕。异议人与刘林豪签订的买卖合同成立，依法有效，理应予以保护双方的交易行为。截止目前为止，没有确实充分的证据能证明该涉案房产的所有权归属于被执行人董杨萍、刘秀萍所有。即使法院明确于2018年9月14日查封了该涉案房产，也属查封错误，因为早在2017年12月22日，该房屋已经登记确认权利人为刘林豪所有。况且，所谓的刘大忠与董杨萍签订的涉案房屋买卖合同无原件。异议申请人林小华为证明其异议请求成立，向本院提交了以下证据：1、本院于2019年7月26日作出的（2019）鄂0684执1143号的执行裁定书和协助执行通知书复印件一份。2019年7月29日送达本裁定，查封了登记在刘林豪名下位于宜城市××大道（××小区××楼××单元××室）房产，证明其权益受到侵害；２、《不动产转让合同》复印件一份。证明异议人与刘林豪于2019年7月25日签订了此合同，买卖标的为丰盈小区1号楼1单元401室，房屋建筑面积117.68平方米，房价180000.00元；３、《借记卡账户历史明细清单》复印件一份。证明异议人林小华于2019年7月25日向刘林豪转款162000.00元；４、《不动产登记申请书》复印件一份。证明异议人林小华于2019年7月25日，向宜城市不动产登记中心申请变更登记该涉案房产。5、《不动产登记证》复印件一份。证明涉案房产系刘林豪所有，不动产号：鄂（2017）宜城市不动产权第0084139号，2017年12月22日颁发，房屋建筑面积117.68平方米，土地使用权面积22.60平方米。本院在审查中，调取的证据如下：（2018）鄂0684民初3052号民事判决书复印件一份。证明本院2019年2月22日作出此判决，罗云申请执行董杨萍、刘秀萍偿还10万元的依据；《购房合同书》复印件一份；证明刘大忠与董杨萍于2012年10月2日签订的房屋买卖合同，买卖标的为丰盈小区1号楼2单元401室，房屋建筑面积117.68平方米，房价234000.00元。收条复印件三份；证明董杨萍于2012年10月2日、10月26日、12月23日三次给付刘大忠购房款共计150000.00元整；并在12月23日的收条上，刘大忠亲自写明：“保证此房有房产证、土地使用证，如果我办不出来，甲方全款退款，房子送给乙方”。(2018)鄂0684财保26号民事裁定书、协助执行通知书和送达回证复印件各一份。证明本院于2018年9月12日作出，2018年9月14日送达宜城市不动产登记中心；《建设工程规划许可证》、宜城国用（2010）第0040050190-2号使用权证、宜城市房屋所有权初始登记申请表和宜城市房权证鄢城字第××号复印件各一份。证明登记时间分别是：2010年12月30日、2010年4月19日2011年1月28日和2014年10月27日。权利人均是刘林豪。经当事人举证和本院调取证据，本院认为，上述证据，系相关单位的档案资料，与本案均有关联性，且真实合法，依法予以采信。经审查查明，本院在执行罗云与董杨萍、刘秀萍民间借贷纠纷一案中。本院于2019年7月26日作出的（2019）鄂0684执1143号执行裁定书裁定：冻结被执行人董杨萍、刘秀萍在金融机构的存款148000元；裁定查封宜城市襄沙路原丰盈粮油公司院内登记在刘林豪(居民身份证)名下1号楼2单元401室一套单元房（不动产权证号：宜城市不动产权第0084139号）及一间车库（位于住宅楼下北向栋数第二间）查封期限为三年。2019年7月29日送达宜城市不动产登记中心。另查明，刘大忠和刘林豪系父子关系。刘大忠开发建设的私宅（国有土地719.2平方米、建筑面积3576.18平方米、楼层7层）所取得的宜城市《建设工程规划许可证》（建字第私建2010-068号）、宜城国用（2010）第0040050190-2号使用权证、宜城市房屋所有权初始登记申请表和宜城市房权证鄢城字第××号，登记时间分别是：2010年12月30日、2010年4月19日、2011年1月28日和2014年10月27日。权利人均是刘林豪。罗云诉董杨萍、刘秀萍民间借贷纠纷一案，本院2019年2月22日作出判决：董杨萍、刘秀萍偿还罗云10万元及利息。诉讼中，罗云提供了刘大忠与董杨萍于2012年10月2日签订的房屋买卖合同，买卖标的为丰盈小区1号楼2单元401室，房屋建筑面积117.68平方米，房价234000.00元，董杨萍已给付刘大忠房款150000.00元（刘大忠已将此房交付给董杨萍、刘秀萍，董杨萍、刘秀萍已对此房进行了装修并实际居住占有）,申请查封该财产，本院于2018年9月12日作出(2018)鄂0684财保26号民事裁定书、协助执行通知书，对刘大忠开发销售的位于宜城市襄沙大道丰盈小区1号楼2单元401号房产进行查封。2018年9月14日送达宜城市不动产登记中心，该中心在送达回证“备考”栏注明：查封董杨萍、刘秀萍的房产未办理产权登记，无法执行。刘大忠在2012年12月23日的收条上，亲自写明：“保证此房有房产证、土地使用证，如果我办不出来，甲方全款退款，房子送给乙方”。2019年7月25日，林小华与刘林豪签订了一份《不动产转让合同》合同，买卖标的为丰盈小区1号楼2单元401室，房屋建筑面积117.68平方米，房价180000.00元，林小华于2019年7月25日向刘林豪转款162000.00元，当日向宜城市不动产登记中心递交了不动产登记申请书申请变更登记该涉案房产。本院认为，刘大忠与董杨萍、林小华与刘林豪就同一不动产1号楼2单元401室，先后签订房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的效力性强制性规范，该两份房屋买卖合同合法有效。但上述两个买受人均未进行变更登记。根据我国《民法通则》第七十二条、《合同法》第一百三十三条的规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。而我国《物权法》第九条、《城市房地产管理法》第六十条的规定，不动产所有权的转移以登记为准。故该不动产所有权均未发生转移。然而，被执行人董杨萍、刘秀萍购买合同在先，支付了合同约定的价款，且进行了装修并实际居住占有；案外人林小华购买合同在后，也支付了约定的绝大部分价款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。刘大忠在2012年12月23日的收条上，亲自写明：“保证此房有房产证、土地使用证，如果我办不出来，甲方全款退款，房子送给乙方”。这表明被执行人董杨萍、刘秀萍拥有1号楼2单元401室的物权期待权，异议人林小华在购买房屋过程中，只注意到了不动产登记部门的登记信息，忽视了购买的房屋是否存在或者被他人实际占有使用，对该合同目的不能实现存有明显过失，不具有对抗被执行人董杨萍、刘秀萍对该房屋实际占有使用的效力，也不具有阻止人民法院对该不动产执行的效力。故申请人林小华异议请求本院依法撤销（2019）鄂0684执1143号执行裁定、终止对查封的位于宜城市襄沙大道（丰盈小区1号楼2单元401室）房产的执行的异议请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十三条、《物权法》第九条、第九十条第（四）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人林小华的异议请求。如不服本裁定，可在收到本裁定书之日起十五日内向本院提起执行异议诉讼。审 判 长  李秀富审 判 员  王爱美人民陪审员  胡智敏二〇一九年十一月十二日书 记 员  杨明月