上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9347号上诉人（原审原告）：寅泰（上海）投资管理有限公司，住所地上海市宝山区罗芬路689弄40号A区159室。法定代表人：朱寅，执行董事。委托诉讼代理人：蔡佳杰，上海九泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李逸然，男，1957年8月15日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：李海强，上海李海强律师事务所律师。上诉人寅泰（上海）投资管理有限公司（以下简称寅泰公司）因与被上诉人李逸然房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初20899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人寅泰公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉请。事实和理由：上诉人经被上诉人及其妻子同意而对涉讼房屋进行装修与搭建；依据补充协议之约定，被上诉人没有交付后花园，应该支付违约金；上诉人主张的损失为其出租房屋给高某未获得的租金损失及其向高某支付的违约金；因市场租金上涨，被上诉人不愿交付后花园，被上诉人才提出解约。被上诉人李逸然辩称，上诉人将房屋出租用于皮革制作工作室，噪音很大；上诉人拆除承重墙，造成主建筑物的开裂及漏水；补充协议的生效附条件，基于被上诉人已行使合同单方解除权，补充协议也随之解除，故其认为一审判决正确，要求维持原判。寅泰公司诉至一审法院，请求判令：1.李逸然继续履行房屋租赁合同；2.李逸然返还2018年4月16日至2018年7月15日期间的租金人民币（下同）25,500元；3.李逸然支付违约金300,000元；4.李逸然赔偿寅泰公司损失50,000元。一审法院认定事实：上海市长宁区XX路XX弄XX号房屋由李逸然一家居住使用。2015年3月24日，寅泰公司（承租方、乙方）与李逸然（出租方、甲方）签订上海市房屋租赁合同，合同约定：甲方将本市长宁区XX路XX弄XX号1楼东间一间、南间两间、西间一间及卫生间，租赁给乙方居住使用，乙方拥有房屋转租权；甲方于2015年6月1日向乙方交房，租期自2015年6月1日起至2025年5月31日止，2015年4月1日至2015年5月31日为装修期，甲方免除乙方租金；前两年月租金15,000元，而后每两年递增500元；第一期租金交房当日支付，为2015年6月1日至2015年9月30日租金60,000元，之后每三个月支付一次租金，于每期开始当日支付；保证金15,000元，于签约当日支付；租赁期间所发生的水、电、煤气、有线电视、电话费、网络使用费等费用由乙方承担；甲方同意乙方在租赁期间对该房屋进行装修,装修费用由乙方承担；甲方对乙方的装修补偿总金额最高为500,000元:2015年6月1日至2020年5月31日补偿款为500,000元，2020年6月1日至2025年5月31日补偿款为250,000元。寅泰公司未盖公章由寅泰公司法定代表人朱寅和杨某签字。同日，李逸然向朱寅出具委托书，就涉讼房屋同意朱寅转租并收取租金和押金，代为进行管理和维护，进行与房屋出租有关的各项事宜，处理相关法律纠纷。2015年3月25日，朱寅向李逸然支付押金15,000元。寅泰公司收到涉讼房屋后开始进行装修，将东间与南面靠东一间之间的墙拆除，将墙上方的木头横梁换成工字钢做梁，四间房屋全部打通，另在屋外园子内的搭建因城管部门干涉后拆除。原审另认定，2015年7月4日，双方重新签订一份上海市房屋租赁合同，合同约定月租金为8,000元，第一期租金于交房当日支付，为2015年6月1日至2016年1月15日月租金，租金8,000元，之后每三个月支付一次租金，于每期开始当日支付；保证金8,000元，于签约当日支付；房屋内外装修出现的问题，由寅泰公司自行处理；李逸然对寅泰公司的装修补偿总金额最高为200,000元。关于租赁的房屋、租赁用途、交付日期和租赁日期等其余条款与前一份租赁合同一致。同日，双方另签订补充协议一份，协议约定：在甲方收回XX路XX弄XX号后花园办公房(300平方米左右)后(预计收回时间在2018年4月左右),将该房屋租给乙方使用并约定以本合同及此补充协议为基础重新签订租赁合同,合约时间仍延续本合同的租赁时间(租赁期自2015年06月01日起至2025年05月31日)；甲乙双方约定XX路XX弄XX号后花园办公房(300平方米左右)和一楼东间一间南间两间西间一间及卫生间的月租金为30,000元),每两年递增1,000元每月；甲乙双方就此协议达成一致,如有任何一方违反此协议,需支付300,000元。原审再认定，2018年1月，涉讼房屋由寅泰公司法定代表人出租给案外人高某作工作室使用，租期2018年2月1日起至2020年1月31日止，月租金25,000元，押金50,000元。双方约定若寅泰公司提前终止合同，寅泰公司返还押金，并支付相当于2个月租金的赔偿金。原审还认定，2018年3月6日，李逸然向寅泰公司法定代表人朱寅发短信，通知租房合同于2018年4月15日终止，一切照合同办。朱寅回复称，除不可抗力以外，我们不接受您的单方面解除合同，如果有异议，您可以通过司法途径解决。2018年4月10日，寅泰公司致函李逸然称，寅泰公司了解到:1.你方已经于近期收回了后花园并可能与除寅泰公司之外的第三人签订后花园的租赁合同；2.有自称是你方律师的人员无故妨碍寅泰租客的行为,影响寅泰租客对一楼房屋的正常使用。收到此函后七日内履行相关义务,(若已收回后花园)将后花园交由寅泰公司使用,停止可能是你方律师的人员对寅泰公司租客的妨碍。否则,将追究你方的法律责任。2018年4月17日，李逸然回函称：双方合同约定租赁用途为居住使用，寅泰公司于2018年初将房屋出租给他人做办公使用；寅泰公司在装修过程中切割部分承重横梁，导致房屋出现渗漏、墙面开裂现象。综上我方通知贵司，即日起解除与贵司的房屋租赁合同，限贵公司一周之内搬离并交接房屋。2018年4月19日，寅泰公司复函称：信函已于2018年4月18日收到，寅泰公司并未作出对涉讼房屋主体结构损坏的行为,函中提出的单方面解除合同是违反法律法规的；你方已经收回后花园,应按补充协议约定及时交付寅泰公司。收到此函后七日内履行相关义务,继续履行一楼房屋的租赁合同,并且(若已收回后花园)将后花园交付给寅泰公司使用。2018年5月3日，李逸然换了大门门锁，寅泰公司随即又予更换，双方交替来回更换多次门锁。李逸然因房门锁芯被人弄坏、墙上、门上被喷漆多次报警，有报警记录共八次，时间自2018年5月31日至2018年7月3日止。2018年5月22日，寅泰公司致函李逸然称，了解到你方已经收回了后花园并正在与除寅泰公司之外的第三人磋商后花园的租赁合同，要求于5月29日前将后花园交由寅泰公司使用。2018年6月25日，寅泰公司再次致函李逸然称，你方于四月底左右更换了原有门锁,导致寅泰公司无法正常使用该房屋；从五月底开始对一楼房屋进行了停电处理,使得寅泰公司无法正常使用该房屋。要求立即更换回原来的门锁或将新门锁的钥匙和/或密码等交予寅泰公司,立即恢复对一楼房屋的供电,并将后花园交由寅泰公司使用。否则将追究你方法律责任,包括但不限于如下:1.你方断电造成寅泰公司的损失及你方行为导致的寅泰公司对第三方的违约责任；2.合同中约定你方违约需承担的一楼房屋的违约金(相当于保证金)以及装修补偿款20万元；3.你方违约造成寅泰公司违约的追加赔偿问题;4.合同中约定你方违约需承担的后花园未交付寅泰公司的违约金30万元;5.由于你方行为导致寅泰无法使用上述房屋,寅泰公司可能将行使抗辩权,将应支付的房屋租金暂缓支付,直至你方恢复供电、交付新锁钥匙或更换回原锁后(寅泰公司愿意在你方履行相关义务后立即支付租金)。原审又认定，2018年7月10日，寅泰公司与高某签订补充协议，协议约定由于双方发生租赁纠纷，寅泰公司无法继续租赁涉讼房屋，现解除双方租赁关系，寅泰公司在签署协议后七日内将押金50,000元返还高某，寅泰公司赔偿高某违约金50,000元，由于高某尚未支付4月、5月的租金，共计50,000元，故双方同意以拖欠的租金与违约金相抵扣。2018年8月22日，苏某（寅泰公司称为合伙人）向高某汇款50,000元，备注为退新华路押金。原审另认定，寅泰公司将后花园（位于房屋西面）租借给案外人的租期自2010年2月1日至2018年4月30日。原审庭审中，双方确认涉讼房屋租金支付至2018年7月15日，月租金为8,500元，李逸然于2018年2月就寅泰公司将涉讼房屋租借给高某开工作室口头提出过异议。一审法院认为：双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。双方租赁合同约定涉讼房屋用于居住使用，寅泰公司在租赁过程中违反约定变更使用用途，并存在破坏房屋墙体的事实，李逸然提出异议后，寅泰公司未予整改，李逸然行使合同解除权，于2018年4月17日发解除租赁合同通知函，寅泰公司于次日收到，双方之间的租赁合同于2018年4月18日解除，故寅泰公司要求继续履行房屋租赁合同的诉讼请求，一审法院不予支持。关于租金，寅泰公司并无证据证明自2018年4月16日至李逸然2018年5月3日换锁之前涉讼房屋不能正常使用，故自2018年4月16日至2018年5月2日的租金及房屋占有使用费4,816.67元由寅泰公司承担。李逸然换锁后，双方来回换锁，但双方对租客搬离及李逸然收回涉讼房屋的时间说法不一，也未办理相关交房手续，鉴于发生争执期间，涉讼房屋双方均无法正常使用，自2018年5月3日至2018年7月15日的房屋占有使用费20,683.33元由双方各半承担，故李逸然应返还寅泰公司房屋租金10,341.67元。鉴于李逸然将后花园租借给案外人的租期至2018年4月30日，在此之前双方就涉讼房屋的租赁合同已解除，寅泰公司仍要求李逸然交付后花园并承担未交付后花园的违约金已无依据，一审法院不予支持。因寅泰公司违约在先，致李逸然解除合同，寅泰公司支付给高某的违约金要求由李逸然承担无任何依据，一审法院也不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十九条之规定,于二〇一九年五月十五日判决：一、李逸然应于判决生效之日起十日内返还寅泰公司租金10,341.67元；二、驳回寅泰公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6,910元，由寅泰公司负担6,719.70元，由李逸然负担190.30元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案中，双方间的租赁合同约定承租人对房屋居住使用，然寅泰公司实际将房屋转租他人用作工作室，显与合同约定不符。二审中，寅泰公司陈述其经对方同意将四间房屋打通，然李逸然认为并未征得其同意，而寅泰公司又未能出示有效证据予以证明，故该上诉理由，本院不予采纳。本院还注意到，原审法院考虑更换门锁等情节酌定之租金，合理妥当，可予维持。补充协议载明李逸然收回后花园后，约定以本合同及此补充协议为基础重新签订租赁合同，鉴于涉讼租赁合同因寅泰公司的违约行为而解除，故该补充协议的履行缺乏基础，寅泰公司依据补充协议主张违约金，于法无据。本院同时认为，涉讼租赁合同履行过程中，李逸然并无违约行为，故寅泰公司要求其赔偿损失，本院亦难以支持。综上所述，上诉人寅泰公司关于撤销一审判决，改判支持其一审诉请的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,777.37元，由上诉人寅泰（上海）投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇一九年十一月十四日书记员 金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。