广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初10623号原告：余华芳，女，汉族，1966年2月18日出生，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：吴三龙，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被告：东莞市樟木头镇物业管理公司，住所地为广东省东莞市樟木头镇迈豪街22号。法定代表人：蔡燕辉。委托诉讼代理人：邓凤英，湖南人和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘道元，湖南人和（东莞）律师事务所律师。原告余华芳诉被告东莞市樟木头镇物业管理公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和被告均同意在简易程序审限届满之后继续适用简易程序审理本案，本院继续适用简易程序审理本案。原告及其委托诉讼代理人吴三龙、被告的委托诉讼代理人邓凤英、刘道元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉请如下：1.被告依照前期物业服务收费补充协议的约定标准收取管理费，不得任意提高；2.被告依照前期物业服务收费补充协议第七条的规定公示2016年3月23日至今龙威花园所有业主公共收益的明细账目，并将账目与龙威花园全体业主进行共同管理，主要用于补充物业专项维修资金；3.被告依照前期物业服务合同约定的物业管理服务内容和质量标准进行物业管理服务，对龙威花园业主的物业管理服务尽勤勉义务；4.被告双倍返还自2016年3月23日至今共42个月多收的管理费，即749.28元；5.被告禁止将龙威花园小区物业管理工作委托第三方公司进行管理，责令被告限期改正；6.本案诉讼费用由被告承担。事实理由如下：东莞市樟木头房地产开发总公司选聘被告对龙威花园实施前期物业管理服务事宜，2011年3月22日双方签订物业管理委托合同，到期后于2016年3月23日签订前期物业服务合同、前期物业服务收费补充协议。被告的服务内容和质量严重不达标。首先，被告未按照前期物业服务收费补充协议约定的标准收费，高于协议的标准。其次，被告未按前期物业服务收费补充协议第七条的约定公示公共收益的明细账目，损害了全体龙威花园业主的合法权益。再次，被告的物业管理服务内容和质量标准不断下降，无法达到前期物业服务合同约定的服务内容和质量标准。被告辩称，首先，现物业收费标准经过了包括原告在内的过半数业主同意，符合合同约定，并经过价格行政主管部门备案。被告向原告收取的物业管理费低于物价局备案的标准。物业管理费的调整属于被告内部管理实务，原告无权要求被告不得调整。其次，公共收益明细账目属于被告内部账目记录。前期物业服务收费补充协议第七条明确规定，被告单独立账，独立核算，无需与业主共同管理账目。原告起诉，仅能表明75位业主授权，整个小区业主562户，原告所代表的业主数量和专用部分占建筑物总面积未达到三分之二以上标准。再次，被告已尽前期物业服务合同及前期物业服务收费补充协议的义务，原告的第二、三项诉请不属于人民法院受理的因财产关系和人身关系提起的民事诉讼受案范围，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，樟木头龙威花园的建设单位系东莞市樟木头房地产开发总公司，物业服务公司系被告。2016年3月23日，东莞市樟木头房地产开发总公司与被告就龙威花园的物业管理事宜签署前期物业服务合同，就物业交付后的物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，前期物业服务应达到的约定的质量标准均约定在附件二、三、四列明明细。该合同还约定：单个业主可委托被告对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定；关于物业服务收费，双方在补充协议中约定后，经价格行政主管部门备案，物业服务收费与备案不一致的，以备案价格为准；被告违反前期物业服务收费补充协议的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，被告已经收取的，业主和物业使用人有权要求被告双倍退还。附件四关于前期物业管理服务质量标准载明了各项管理规范，其中关于公共绿化的养护和管理记载为养护措施得当，生长良好；关于公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理记载为实行封闭式管理，24小时值班工作规范。同日，双方签署前期物业服务收费补充协议。该协议约定：物业服务费的盈余和亏损由被告享有或承担，预收标准为多层住宅每平米每月1.56元；本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施统一委托被告经营，被告应单独立账，独立核算，经营收入依法归全体业主共有，主要用于补充物业专项维修资金。原告系龙威花园二十座四楼A室的业主，其从购买案涉物业时每个月缴纳100元的管理费，从2012年10月开始每个月交115元的管理费至今。原告庭审时陈述，其物业的管理费应当按照前期服务协议规定的1.56元/平方米/月的标准收取，每月应为106.08元，以被告实际收取的115元减去106.08元，每个月多收8.92元，从前期物业服务合同签订的时间即2016年3月23日计算至今共42个月，合计374.64元，被告应双倍返还为749.28元。原告庭审时陈述，其要求被告公示的公共收益明细账目是案涉小区的公共收入账目，包括案涉小区的停车费账目，停车闸门、公告栏、楼的外墙上的广告费账目。原告庭审时陈述，其第三项诉讼请求要求被告履行的具体义务包括：案涉小区15座至16座前的绿化带恢复原状；恢复18座的已被拆除的两个监控摄像头并保证正常运转；保证小区4个岗亭24小时均有人看守。原告提交了一组照片，该照片显示在一块空地上停放了车辆，原告主张该空地原为绿化用地，并主张系被告铲掉了草坪，被告对此予以否认。原告也提交了监控摄像头拆除的照片，要求被告重新安装该监控摄像头并保证能正常使用。被告主张该监控摄像头是其为了测试网络速度才安装的，如效果好才向全体业主征询意见经同意后正式安装，后因效果不好予以拆除。原告庭审时陈述，其第五项诉讼请求的意思是请求法院确认被告存在将物业管理工作委托第三方公司的事实。被告提交了一份2012年7月12日东莞市物价局的复函，其上载明龙威花园多层住宅（无电梯）按建筑面积每月每平方米1.80元的标准，并提交了2012年8月-9月期间，其向龙威花园业主发出的调增物业服务费的征询表。原告在2012年8月26日同意其物业的收费标准从原来的100元/月调整为现在的115元/月，原告物业的建筑面积为68平方米。原告主张龙威花园业主总数为736户，被告主张龙威花园住宅的业主共有562户。龙威花园尚未成立业主大会。以上事实，有原告提交的证据、被告提交的证据以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告系龙威花园业主，被告系龙威花园的物业服务企业，龙威花园没有成立业主大会的事实清楚，且原告按照每月115元的标准缴纳物业管理费的事实清楚。原告第二次庭审时陈述，其在第一次庭审时增加的诉讼请求“禁止被告将龙威花园小区物业管理工作委托第三方公司进行管理并责令被告限期改正”实际上要求本院“确认被告存在将物业管理工作委托第三方公司的事实”，原告的该项主张是对被告是否存在某种行为的确认，没有针对被告提出明确的诉讼请求，故本院对此不予审查。即使被告存在将龙威花园的物业管理工作全部委托给他人的情形，按照《物业管理条例》的规定，应当由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，这不属于本院受理的范围。本案争议焦点为：1.被告按照每月115元的标准收取物业管理费是否违反了前期物业服务合同，原告能否要求双倍返还超出前期物业符合合同收费标准的部分？2.原告能否要求公示龙威花园公共收益账目，并要求由全体业主共同管理，主要用于补充专项维修基金？3.原告能否要求被告履行其所主张的具体义务？关于第一个争议焦点。2016年3月23日的前期物业服务合同明确约定的多层住宅的预收标准为1.56元/月/平方米，被告提交的2012年7月12日的物价局文件显示多层住宅每月每平方米1.80元的收费标准，备案价格在先，协商收费标准在后，且协商的价格低于备案的价格，该协商结果对业主有利，被告应当按照前期物业服务合同约定的收费标准向业主收费。虽然2016年3月23日的前期物业服务收费补充协议第九条约定该收费需要经价格行政主管部门进行备案或者核准，且在物业服务收费与备案价格不一致时，以备案价格为准，但被告并未提交证据证明其在签署该补充协议之后另外有向行政主管部门备案。被告实际向原告收取的物业管理费从2012年10月开始为每月115元，原告的物业面积为68平方米，平均每平方米为1.69元，既不是前期物业服务合同约定的标准，也不是备案的价格，但没有超过备案的价格。该价格在2012年8、9月份经被告征询龙威花园部分业主的意见予以调整，且原告也作出了同意调整的意思表示，但在2016年3月23日前期物业服务收费补充协议约定了更低的物业管理费收费标准之后，被告应当以对业主有利的收费标准收取物业管理费。综上，原告要求被告按照前期物业服务收费补充协议约定的标准收取物业管理费，并要求被告双倍返还从2016年3月23日开始至今共42个月期间多收取的费用的主张成立，被告应当向原告返还374.64元。另外，关于原告要求本院判令被告按照前期物业服务收费补充协议约定的标准收取物业管理费且不得任意提高的主张，这应当是物业服务企业的行政主管部门对其监督管理的工作范畴。关于第二个争议焦点。《物业管理条例》第六条规定了业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，原告要求被告公示业主共用部位收益的明细账目实际上系其主张行使该项权利的方式之一。原告有知情权和监督权，被告配合原告予以查阅便可以实现，但关于该共用部分的使用情况是否应当公示以及对其管理和资金的使用问题，系全体业主才能决定的事项，原告无权以个人名义提出该项主张。关于第三个争议焦点。原告主张被告没有按照前期物业服务合同的约定履行管理的义务，并在庭审时明确了三项具体的义务。首先，前期物业服务合同及其附件四中并没有关于监控安装和岗亭事项的约定，且原告也没有证据证明这两项事宜属于现行法律、法规规定或者相关行业规范确定的属于物业服务企业的管理义务，原告认为被告没有履行该义务并要求被告履行的主张不成立。其次，前期物业服务合同及其附件四明确约定了被告对公共绿化的养护和管理的义务，原告主张被告将龙威花园15-16栋前的绿地铲掉，但没有提交证据证明系被告直接破坏了该绿地，原告提交的照片显示其所主张的绿地上停放了车辆，但原告没有证据证明该车辆系被告停放。现有证据显示车辆使用人占用了绿地，需要将绿地恢复原状的直接责任人应当是占用绿地的车辆使用人，不宜直接归因于被告没有履行绿地的养护义务。综上，原告要求被告履行各项义务的主张不成立。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《物业管理条例》第六条、第十一条、第十二条、第五十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，本院判决如下：一、限被告东莞市樟木头镇物业管理公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告余华芳返还749.28元；二、驳回原告余华芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告余华芳负担25元，由被告东莞市樟木头镇物业管理公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 管 燕二〇一九年十一月五日书记员 黎珈瑜书记员 冯小柔附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第五条：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第六条：房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第十一条：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第五十四条：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第六十条：违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。第二百五十八条：适用简易程序审理的案件，审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由本院院长批准，可以延长审理期限。延长后的审理期限累计不得超过六个月。人民法院发现案情复杂，需要转为普通程序审理的，应当在审理期限届满前作出裁定并将合议庭组成人员及相关事项书面通知双方当事人。案件转为普通程序审理的，审理期限自人民法院立案之日计算。