昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初11854号原告：赵家喜，男，汉族，1952年5月2日生，身份证住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：王海军，云南方中律师事务所律师，特别授权代理。被告：钱敏，女，汉族，1985年8月20日生，身份证住址：云南省昭通市镇雄县。原告赵家喜诉被告钱敏租赁合同一案，本院2018年10月26日立案。依法适用简易程序，于2018年12月7日、2019年11月15日两次公开开庭审理。原告赵家喜和委托诉讼代理人王海军，被告钱敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵家喜向本院提出以下诉讼请求：1、解除原、被告2014年4月12日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、由被告支付原告租金45000元、物业管理费1835元、水费及垃圾清运费8873.8元；3、由被告支付原告违约金27000元；4、由被告赔偿原告房屋拆除清理、装修复原的损失费用159283.52元（原来请求赔偿的金额为292606.33元）;5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年4月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》。约定被告租赁原告所有的位于昆明市西山区西华小区东区7幢2号房屋。租期为十年，自2014年5月20日至2024年5月19日止。租金每月为9000元，年租金为108000元。支付方式为按年支付，2014年5月20日前支付当年的租金，以后每年的租金须在届满一年之前的一月支付。被告在租期未满前搬离视为违约，须向原告赔偿三个月的房租。房屋相应的水、电、气，物管费由被告承担，租期满被告须结清水电、卫生等费用。同日双方签订《补充协议》。约定房屋租赁期间如被告个人原因违约不租则必须将房屋恢复原样。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。被告仅支付租金至2018年5月19日。同年7月2日，被告通过微信告知原告不再租赁房屋并私自搬离。被告在租期未满且未向原告交接房屋的情况下单方面解除租赁关系，构成违约，根据约定应当支付违约金。被告在租赁过程中严重损坏房屋结构、格局及内饰，并遗留大量垃圾杂物，致该房屋现根本无法居住使用，故提起诉讼。被告钱敏辩称，物业管理费已交清，物业公司一直没有收水费，这部分愿意承担。房屋装修经过原告同意。原告很多装修、设施无法正常使用，被告重新进行了装修、修复，如果可以正常使用，被告是不会改动的。装修期间，原告没有阻止也没有提出异议，被告不应承担装修赔偿款。被告2017年10月就向原告表示不再续租，搬离房屋时将钥匙交给了中介，没有不交还房屋的恶意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的《房屋租赁合同》和《补充协议》、《房屋所有权证书》、微信聊天记录、房屋现状照片、鉴定费发票；被告提交的2018年6月22日的银行电子回单；双方没有异议，本院予以确认并在卷佐证。被告向原告交纳了9000元押金，被告房租支付至2019年5月19日，以上事实双方无异议，本院予以确认。对于原告、被告、第三人有争议的证据和事实主张，本院认定如下：原告提交水费明细表、物管费发票，证明原告租赁期间用水2405吨，拖欠水费和垃圾清运费8873.8元、物业费1835元。被告对水费明细表的最后一笔有疑义，认为如果计算方式正确，愿意承担水费。被告认为已经交纳了2017年到2018年5月份的物管费，提交物管费发票一份。原告认为，被告交纳的是2017年物管费。原告提交暮光装饰公司的家庭装饰工程预算书、营业执照、在职证明、身份证复印件。证明原告拆除被告装修，恢复原状的费用为292606.33元。被告认为租房时原告同意装修，被告装修时只是进行隔断和增加卫生间，原有的地砖没有破坏。原告申请对本案房屋的相关装修、设施拆除、恢复造成的损失进行司法鉴定。本院委托云南鼎丰司法鉴定中心进行上述鉴定。云南鼎丰司法鉴定中心于2019年10月28日作出云鼎（2018）司鉴字第2060号鉴定意见书。鉴定意见为：西华东区7栋2号别墅拆除工程及恢复工程造价为159283.52元，其中争议部分造价为14081.48元。原告对鉴定意见无异议，认为有争议的14081.48元工程造价针对的是被被告拆除，现场勘验时已不存在的部分设施、装修。被告对鉴定意见的真实性、合法性无异议，认为被告不应承担修复费用。如果原有装修、设施存在或可以使用，装修改造时被告不可能拆除，对14081.48元工程造价不予认可。被告提交了收款收据。证明租赁期间对房屋进行维护和维修，原告对收据不予认可，认为无法证实被告对房屋进行修缮。被告提交钥匙收据，证明被告将房屋钥匙交给了中介公司。原告认为该证据证明被告违约。被告提交微信截图，证明被告告知原告交还钥匙以及房屋中介要带领客户看房的事实。原告认可收到了短信，认为不是针对交还钥匙事宜。原告提交2018年的物业费发票，被告提交2017年的物业费发票。被告的发票和本案没有关联性，不予确认；对原告的物业费发票予以确认。原告没有提交垃圾清运费的证据。原告提交的水费欠付明细是一份打印件，没有签章、签字，来源不明。被告也不认可最后一栏，即2018年11月2日的水费数据，原告主张的水费、垃圾清运费8873.8元不予确认。原告提交的家庭装饰工程预算书等证据缺乏证明力，不予确认。本案鉴定程序合法，原、被告对鉴定结论真实性无异议，本院予以确认。被告租赁期间对房屋进行了装修改造，其提交的维修费收据是对房屋的修缮还是对其新增装修部分的维护、修理并不明确，与本案的关联性不明，不予确认。被告交还钥匙的收据、短信相互印证，真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是西华小区东区7幢2号房屋登记的所有权人。2014年4月12日，在昆明凯汇房地产经纪有限公司居间介绍下，原、被告订立《房屋租赁合同》。约定原告将西华小区东区7幢2号房屋出租给被告。租期从2014年5月20日至2024年5月19日，每月租金9000元。被告签订合同时应交纳房屋押金9000元，期满结清水电卫生等杂费。房屋若无损坏，退还押金。签订合同当日，被告支付原告租金108000元。如被告遇特殊原因需要解除合同或不再续租，需提前一个月通知原告，双方协商一致，签字解除协议后合同解除。被告在租期未满前单方非主观原因搬离，视为违约，被告需赔偿原告三个月房租。合同还记录了房屋的水表、电表、煤气表数据，物管费由被告支付。当天，原、被告签订《补充协议》。约定如被告施工过程中施工不当造成房屋损坏，由被告负责修复及赔偿。房屋租赁合同期间，如被告个人原因违约不续租，则必须将房屋恢复原样。被告实收第一年房租90000元，房屋押金为17000元，第二年续租车押金为9000元，其中8000元冲抵房屋租金。原告将房屋交付被告使用。被告对房屋进行装修改造，在房屋内增设了20多个小房间及卫生间用于出租。2018年4月27日，被告不愿继续租赁房屋，将房屋钥匙交给昆明好当家房地产经纪有限公司。2018年5月2日，被告将昆明好当家房地产经纪有限公司工作人员甘某的电话告知原告。2018年6月22日，被告向原告转款10000元作为赔偿。2018年7月2日，原告向被告微信询问是否不再租赁？被告表示不再承租，原告可以直接出租。2018年12月7日，原告申请对本案房屋相关装修、设施拆除、恢复造成的损失进行司法鉴定。本院委托云南鼎丰司法鉴定中心进行上述鉴定。云南鼎丰司法鉴定中心于2019年10月28日作出云鼎（2018）司鉴字第2060号鉴定意见书。鉴定意见为：西华东区7栋2号别墅拆除工程及恢复工程造价为159283.52元，其中争议部分造价为14081.48元。原告预交了鉴定费20000元。另，被告支付了2018年5月19日前的租金。原告支付了2018年的物业管理费1835元，被告的9000元押金亦在原告处。本院认为：原、被告订立的《房屋租赁合同》、《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效。原告是出租人，被告是承租人。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……。合同依法成立生效，当事人不当擅自解除。原告向被告交付了房屋，履行了出租人的主要合同义务。租赁期间，被告未和原告就解除租赁合同协商一致，2018年7月2日明确表示不再承租，构成明示违约。原告请求解除《房屋租赁合同》、《补充协议》具有法律和事实依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案租赁合同因被告违约而解除，按照《房屋租赁合同》约定，原告主张三个月的租金27000元作为违约金，本院予以支持。三个月租金作为违约金的约定是出租人或承租人不再租赁所应当承担的违约责任，是一方提前解除租赁合同的代价，应当视为合同解约金。被告承担违约金的情况下，原告再主张2018年5月至10月的租金45000元与合同约定不符，本院不予支持。原告2018年6月22日收到的10000元是被告的赔款。按照约定，合同解除时9000元押金也应进行结算。扣除上述19000元款项后，被告还应支付原告违约金8000元。合同约定，物管费由被告支付。原告支付租赁房屋2018年的物管费1835元。原告表示被告2018年7月2日后没有继续使用房屋，2018年的物管费酌情由被告承担一半，即917.5元。原告主张的水费、垃圾清运费缺乏证据证明，本院不予支持。《补充协议》约定，“如被告施工过程中施工不当造成房屋损坏，由被告负责修复及赔偿。租房屋租赁合同期间，如被告个人原因违约不续租，则必须将房屋恢复原样”。虽然原告同意被告装修房屋，但被告在租期届满前明示不再租赁导致合同解除。按照上述约定，被告负有将租赁房屋恢复原状的合同义务。合同特别约定的情况下，被告认为其不应拆除、不应赔偿相关费用的主张与上述约定相悖，不能成立。被告不愿意自行拆新增装修，原告要求被告赔偿拆除、恢复费用的请求本院予以支持。经鉴定，拆除及恢复工程造价为159283.52元（含争议部分造价14081.48元）。原告认为，被告装修过程中拆除了原告房屋的车库电动装置、轻钢天棚龙骨等装修和设施，共计14081.48元，被告对此予以否认。原告没有证明出租给被告的房屋中包括上述14081.48元装修和设施，应承担举证不能的不利诉讼后果。扣除该部分款项后，被告应当赔偿原告145202.04元拆除、恢复费用。原告在法庭调查结束前，将赔偿拆除、恢复费用从292606.33元降低为159283.52元，多交纳的诉讼费1000元应当退还原告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条第二项、第九十七条、第九十八条、第二百三十五条，诉讼费用交纳办法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告赵家喜和被告钱敏2014年4月12日订立的《房屋租赁合同》、《补充协议》。二、由被告钱敏于判决生效后支付原告赵家喜违约金8000元、物管费917.5元。三、由被告钱敏于判决生效后支付原告赵家喜拆除、恢复费用145202.04元。四、驳回原告赵家喜的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2465元(原告已预交),已减半收取，由原告承担440元，被告承担2025元。原告多交纳的诉讼费1000元，退还原告。诉讼保全费2397元（原告已预交），由原告承担1340元，被告承担1057元。鉴定费20000元（原告已预交），由原告承担2000元，由被告承担18000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员 武 云二〇一九年十一月二十一日书记员 游天宇