广东省恩平市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0785执异66号 异议人（案外人）：邱炳光，男，汉族，1966年11月23日出生，住广东省清远市清新区。 委托诉讼代理人：成惠雄，广东劲龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗凤英，广东劲龙律师事务所律师。 申请执行人：岑海英，男，汉族，1969年2月1日出生，住恩平市。 委托诉讼代理人：刘伟亮，国信信扬（江门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何利甜，国信信扬（江门）律师事务所实习律师。 申请执行人：郑广扬，男，汉族，1960年9月17日出生，住深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：刘伟亮，国信信扬（江门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何利甜，国信信扬（江门）律师事务所实习律师 被执行人：罗松生，男，汉族，1962年9月13日出生，住清远市清新区。 被执行人：罗雪锋，男，汉族，1986年5月8日出生，住清远市清新区。 被执行人：吴凤娣，女，汉族，1962年4月7日出生，住清远市清新区。 被执行人：清远市清新区清晖房地产开发有限公司，住所地：清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园10幢世纪悦城售楼部。 法定代表人：王兴凤。 本院在执行岑海英、郑广扬与罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清远市清新区清晖房地产开发有限公司（以下简称清晖公司）民间借贷纠纷一案过程中，案外人邱炳光向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2019年11月21日公开举行了听证，案外人邱炳光的委托诉讼代理人罗凤英和申请执行人岑海英、郑广扬的委托诉讼代理人刘伟亮参加了听证。现已审查终结。 案外人邱炳光提出异议，请求：1、解除（2018）粤0785执219号之十民事裁定书对清远市清新区××镇××大道中×号××××花园×幢14个车位（具体编号详见附件）的查封；2、终止对清远市清新区××镇××大道中×号××××花园×幢14个车位（具体编号详见附件）的执行。事实与理由：三被执行人因资金周转困难，分别于2013年9月10日、2013年10月10日、2014年9月28日分三次共向异议人借款1050万元，并向异议人出具《借据》，借款期限分别为六个月、一个月和三个月。三被执行人在《借款合同》和《借据》中承诺，如到期不能还清全部借款本息给异议人，愿意按银行同期利率的四倍向异议人支付利息，并按日计付欠款总额0.5%的违约金给异议人，直到还清全部借款本息为止。异议人按照三被执行人要求于2013年9月10日将384万元汇至被执行人罗松生在建设银行清新支行开立，账号为62×××××的账户内；于2013年10月10日将450万元汇至被执行人罗松生在清远市清新区农村信用合作联社开立，账号为80×××××的账户内；于2014年9月29日将200万元汇至欧×霞在建设银行清新支行开立，账号为62×××××的账户内。上述借款到期后，三被执行人没有按时归还借款，也没有按时支付利息。2015年10月12日，异议人于三被执行人签订一份《以物抵债协议书》，三被执行人确认共拖欠异议人借款本金1050万元，利息400万元，并同意无条件将投资开发的“××××”项目的100个车位（每个车位折价6万元）抵偿欠异议人的本金300万元、利息300万元，合共600万元。《以物抵债协议书》签订后，三被执行人没有按照约定继续还本付息，异议人于2018年4月17日依法向清远市清新区人民法院提起诉讼，经人民法院调解，异议人与三被执行人达成调解协议。诉讼中，人民法院依法确认异议人与三被执行人签订的《以物抵债协议书》的效力。综上所述，异议人认为，三被执行人与异议人签订的《以物抵债协议书》，以其投资建设的“××××”项目的100个车位抵偿欠异议人的借款本息600万元，并已经把车位交付给异议人，该100个车位的实际权属人是异议人。虽然由于三被执行人的原因，涉案的100个车位仍然登记在被执行人清晖公司名下，没有办理权属变更登记，但涉案的100个车位一直由异议人占有、使用。直到看到法院2019年10月29日的《公告》，异议人才知道涉案车位被法院查封，并拟评估、拍卖。因法院对其中14个车位的查封和执行已损害到异议人的合法权益，为维护异议人的合法权利，特根据民事诉讼法第二百二十七条规定依法提出异议，请法院依法支持异议人的请求。 申请执行人岑海英、郑广扬答辩称，相关的车位转让协议书并非真正的商品房买卖合同，商品房买卖合同必须以在房产局备案的买卖合同为真实有效，其次岑海英案查封时间应为2016年，具体查封日期以法院查封日期为准，部分车位购买时间迟于查封时间。另外所有以物抵债均与现行法律并不相符。 被执行人罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司经本院合法通知，未参加听证，亦没有提交答辩意见。 本院查明，申请执行人岑海英、郑广扬与被执行人罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年10月27日作出（2016）粤0785执保98号民事裁定：一、对被保全人清晖公司价值5000000元的房产予以查封，查封期限三年；二、对被保全人清晖公司的银行存款2000000元予以冻结，冻结期限为一年。本院于2017年9月7日作出的（2016）粤0785民初800号民事判决已发生法律效力。依该判决：一、被告罗松生应在本判决生效之日内起偿还借款本金6627040元及利息给原告岑海英；二、被告罗雪锋、吴凤娣、清晖公司对被告罗松生的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告岑海英的其他诉讼请求。由于被告罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司未履行生效判决确定的全部义务，岑海英向本院申请执行。本院于2019年8月8日作出（2018）粤0785执219号之九执行裁定：继续查封被执行人罗松生、吴凤娣、清晖公司名下财产（详见附后查封清单），查封期限为三年。其中查封清单序号为34、35、36、37、38、39、41、42、43、44、48、50、51、52号的清新区××镇××大道中×号××××花园×幢地下车库××××（以下简称涉案地下车库）是案外人邱炳光与四被执行人约定作为抵偿欠款的车库。本院又于2019年10月31日作出（2018）粤0785执219号之十执行裁定：拍卖被执行人罗松生、吴凤娣、清晖公司名下财产（详见附后查封清单）。其中上述涉案地下车库是案外人邱炳光与四被执行人约定作为抵偿欠款的车库。 另查明，案外人邱炳光分别于2013年9月10日与被执行人清晖公司、于2013年10月10日与被执行人罗松生、于2014年9月28日与被执行人罗松生、罗雪锋签订了《借款合同》、《借款协议》，约定了借款金额、期限以及违约责任等内容，其已按照约定将借款转至对方指定账户。其又于2015年10月12日与被执行人罗松生、罗雪锋、清晖公司签订《以物抵债协议书》，约定抵偿欠款的金额、车位数量和单价等内容。 本院认为，本案案外人所提异议，是对拍卖裁定的执行标的主张权利，阻却执行措施的行为，应当以民事诉讼法第二百二十七条进行审查。本院执行依据（2018）粤0785执219号之十执行裁定书，裁定拍卖被执行人罗松生、吴凤娣、清晖公司名下财产（详见附后查封清单），其中上述涉案地下车库是案外人邱炳光与被执行人约定作为抵偿欠款的车库。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行，第二十五条第一款第（一）项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司作为本案被执行人，本院对其名下的财产予以查封符合法律规定，并无不妥。案外人邱炳光虽提供了与被执行人罗松生、罗雪锋、清晖公司签订的《借款合同》、《借款协议》、《以物抵债协议书》、银行转账交易记录等证明材料以说明其是上述涉案地下车库所有权的真实权利人，但双方在本院查封之前并没有签订合法有效的《商品房买卖合同》，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的情形，案外人的异议理由不成立，本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人邱炳光的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  吴艳明 人民陪审员  张朝华 人民陪审员  谢从德 二〇一九年十一月二十六日                                                                                                                                                 法官 助理 刘引弟                                                                                                                                                 书记员  冯宇君