上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初11947号原告姜某某，女，汉族，1989年10月22日出生。委托代理人白薇，上海齐坦律师事务所律师。被告王某，男，汉族，1982年7月29日出生。委托代理人钱某某(被告王某之母)，女，汉族，1949年8月8日出生。原告姜某某诉被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告姜某某及其委托代理人白薇、被告王某及其委托代理人钱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜某某诉称：2016年9月1日，原、被告签订租约，原告将所承租位于上海市黄浦区黄陂南路XXX弄XXX号一楼二楼房屋转租予被告。同日，原、被告另行签订补充协议，且明确如租约与补充协议存在相悖，则以补充协议为准。租赁期间，被告欠付租金，截至2018年10月底，被告已欠付租金人民币167,500元，而后续租金均未支付。鉴于被告欠租已构成根本违约，原告遂要求解除所签租约，因该项解约导致原告与大房东之间租赁合同亦提前解除，原告并为此支付大房东相关违约金，从而遭受实际损失。现原告诉请要求(1)确认原、被告所签租约及补充协议于2019年3月31日予以提前解除；(2)被告支付截至2019年3月31日止尚欠租金人民币265,000元；(3)被告就尚欠租金、按每日万分之五计付截至2019年3月31日止之滞纳金人民币49,020.50元；(4)被告支付原告违约金人民币93,400元(租约约定违约金过高，鉴于原告因提前解除支付大房东违约金人民币93,400元，此项费用系属原告实际损失，故以此项实际损失金额确定所诉请违约金之具体数额)；(5)被告支付截至2019年2月尚欠水电煤及网络费用人民币3,194元。对于被告所缴押金人民币30,000元，要求充抵被告欠费。原告提供以下证据：1、2016年9月1日《房屋租赁合同》及《补充协议》，以证明原、被告之间存在租赁关系及原告诉请之法律依据。2、2015年8月27日原告与大房东所签《上海市居住房屋租赁合同》，以证明原告享有转租权。3、2019年5月19日原告与大房东所签《“租赁合同”解除协议》及2019年7月8日原、被告对账记录，以证明原告参照实际损失确定违约金诉请金额。4、滞纳金计算清单，以证明诉请3所涉滞纳金数额计算依据。被告王某辩称：原告在签约时隐瞒转租情节，2018年7月大房东曾至系争房屋，被告方知转租事宜，当月被告即向原告提出解约，但原告予以拒绝，被告遂于2018年10月30日书面通知原告解约，就此，所签租约及补充协议于2018年10月底已予解除。对于原告诉请之租金，同意支付截至2018年10月底所欠租金人民币167,500元，对租约解除后所涉租金不予认可。对于原告诉请之违约金，鉴于中介所参与之租约中仅约定违约金为1个月租金数额，故被告据此同意支付违约金人民币19,500元。对于原告诉请之水电煤等费用予以确认。至于被告所缴押金具体数额，同意按照租约约定内容予以确定。被告对原告提供证据1所涉补充协议中本人签字予以确认，但对补充协议内容不予认可；对原告提供证据1-3中其他证据形式真实性均无异议，但称原告在签约时隐瞒转租情节，且并未向被告出示原告与大房东所签合同；对原告提供证据4所显示被告付款时间均予确认。被告提供2018年10月30日分别致原告及大房东之《解约通知函》，以证明被告于当日即已提出解约。原告对被告提供证据形式真实性予以确认，但称原告对此并不认可，亦不同意解约；至于被告致大房东之函件，原告并不知晓。经审理查明：2015年8月27日，原告与案外人韩某某签订《上海市居住房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定韩某某将位于上海市黄陂南路XXX弄XXX号底客堂、灶间、二楼前楼、三楼亭子间房屋出租予原告，租期自2015年9月1日起至2020年8月31日止。合同中同时约定原告可予转租，但对转租人数予以限定。2016年9月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定(1)原告将上述房屋出租予被告，租期自2016年9月1日起至2020年10月31日止；(2)月租金为人民币16,500元，租赁保证金为1个月租金；(3)租金先付后用，以3个月作为一期支付，被告应提前7日支付下期租金，如逾期支付，则每日按日租金100%支付逾期违约金；(4)被告逾期不支付租金累计超过7日，原告可书面通知解除合同，且被告应向原告支付相当于1个月租金数额之违约金，如违约金不足以抵付给原告所造成之损失，则被告还应赔偿差额部分；(5)如有未尽事宜可签订补充协议，补充协议如与本合同相冲突，则以补充协议为准。同日，原、被告签订《补充协议》一份，约定(1)租期内前3年月租金分别为人民币16,500元、人民币18,000元及人民币19,500元，之后月租金均为人民币21,000元；(3)租金每2个月支付一次，被告至少应于到期之日前7日支付下期租金，如逾期付租，则每逾期1日须按日租金300%支付逾期费用，如逾期达7日，则原告有权终止合同执行，被告须承担合同提前解除之违约责任；(4)被告于原告交房同时支付租赁保证金人民币30,000元，在合同终止时，租赁保证金除用以抵充合同项下被告应予承担但尚未缴纳费用外，剩余款项应予返还被告；(5)租赁期间，非合同自动解除情形，如被告中途擅自退租或违反补充协议造成违约的，被告应按提前退租天数的2倍支付违约金，如违约金不足以抵付原告损失，则被告还应当负责赔偿；(6)补充条款与租赁合同如存在相违背，则以补充条款为准。签约后，原告按约交付系争房屋，被告亦缴纳约定之租赁保证金人民币30,000元，但被告未能按约全面履行付租义务，且欠租行为已构成合同约定之解约事由。2019年4月1日，原告通过诉前调解程序要求解除与被告所签合同，同时要求被告支付欠款并承担违约责任。2019年4月3日，被告收讫原告起诉状副本，但原、被告在诉前调解程序期间未能达成协议。另查明：2018年10月30日，被告致原告《解约通知函》，称(1)对于原、被告于2016年9月1日所签《房屋租赁合同》，被告现确认不再继续履行，并自发出本函之日起解约；(2)被告已缴押金人民币16,500元同意由原告予以没收；(3)被告同意在双方合意解约后3个工作日内支付尚欠租金。原告收讫函件，但对函件内容未予认可，原、被告亦未因该份函件办理房屋交接等事宜。又查明：2019年5月19日，原告与韩某某签订《“租赁合同”解除协议》(下称《解除协议》)一份，约定(1)双方于2015年8月27日所签《租赁合同》，因原告中途擅自要求退租，原告按照合同约定就此应向韩某某支付违约金共计人民币385,440元；(2)经协商，韩某某同意在原告清结费用、保全房内设备、还房验收情形下可减少违约金；(3)如原告于2019年5月20日前向韩某某实际支付违约金人民币67,000元(含保证金人民币40,000元)，则被告同意解除双方所签《租赁合同》。庭审中，原告陈述实际支付韩某某违约金为人民币93,400元，原告称该项费用系原告所遭受之实际损失，原告并依据此项费用金额以调整确定所诉请之解约违约金数额。再查明：2019年7月8日，原、被告经对账确认(1)2016年12月至2018年10月底期间，被告结欠原告租金共计人民币207,500元，至于后续租金，被告并未支付；(2)被告确认尚欠原告水电煤费用计人民币3,174元。同日庭审期间，原、被告确认针对上述欠款人民币207,500元，被告曾转账还款人民币40,000元，故截至2018年10月底被告尚欠租金数额现为人民币167,500元。同时，被告对于原告滞纳金清单中所示被告实际付款明细均予确认。另被告于庭审中陈述大房东曾于2018年7月至系争房屋处，但对被告使用房屋并未提出异议，亦未曾提及收回房屋等事宜。综上，现原告称《房屋租赁合同》因被告欠租而致提前解除，被告对合同解除负有违约责任，而原告因被告该项违约行为亦向大房东支付解约违约金并就此遭受实际损失，被告对原告所受实际损失应予赔偿。原告遂以此为由，起诉来院。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《租赁合同》、《解除协议》、对账记录、滞纳金计算清单，被告提供的《解约通知函》，以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案所涉《房屋租赁合同》及《补充协议》系签约各方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守约定之义务。被告承租期间欠付租金，且欠租情节已构成合同约定之解约事由，原告据此行使合同解除权，故原、被告所签合同实际于原告解约主张到达被告之日即2019年4月3日予以解除。对于原告诉请之租金，原告诉请租金时段系至2019年3月31日止，结合双方所确认截止2018年10月底之欠租数额及被告实际承租时段，被告对于原告诉请之租金负有支付义务，鉴此，本院对原告租金诉请依法予以支持。对于原告诉请之滞纳金，原告所采用之计算标准远低于合同约定标准，且原告诉请滞纳金总额未过欠租本金数额，故本院对原告该项滞纳金诉请亦依法予以支持。对于原告诉请之水电煤费用，被告已予确认，故本院亦予支持。对于原告诉请之违约金人民币93,400元，原告诉请依据系原告实际向大房东支付解约违约金人民币93,400元，原告认为该项费用系原告因被告违约而遭受之实际损失。针对原告该项意见，《房屋租赁合同》虽因被告违约而导致提前解除，但目前并无证据显示《房屋租赁合同》提前解除实际导致原告与大房东之间《租赁合同》无法继续履行，原告将上述违约金支出归责于被告尚缺乏依据。结合上述阐述内容，本院对原告所称违约金支出系因被告原因而导致原告遭受之实际损失一节依法不予采纳，但本院仍可确认违约金人民币93,400元系原告自认合同约定违约金过高而自行下调后所明确主张之违约金数额。对于该项违约金主张数额，鉴于(1)原告享有转租权，在被告违约并致提前解约情形下，原告为获取转租利益，应会另寻租户，原告为寻找新租户所可能遭受之3个月合理期间所涉租金收益损失系因原、被告之间合同提前解除所致，被告对此负有赔偿责任；(2)原告与大房东于2019年5月19日提前解除所签《租赁合同》，就此，原告因之前《房屋租赁合同》解除所实际遭受之租金收益损失亦仅至2019年5月19日止，该时段未满2个月；(3)因违约金除用于弥补守约方损失外，尚具有惩罚违约方之作用，故原告可获违约金数额应当考虑实际损失、违约情节等多种因素。鉴此，本院对原告可获支持之违约金数额依法酌情下调为人民币58,500元。至于被告所缴租赁保证金，原告要求在被告欠费中予以直接抵充，原告该意见并无不当，本院依法应予准许。至于被告辩称原告隐瞒转租、被告据此已于2018年10月30日解除合同一节，鉴于(1)被告作为承租人对于原告是否享有出租权负有合理审核义务；(2)大房东曾于2018年7月至系争房屋处，当时对于被告使用房屋并未提出异议，亦未称拟收回房屋；(3)按照相关规定，即使原告并不享有转租权，大房东如知晓原告转租却未于6个月内提出异议，亦可视为大房东对原告转租行为已予认可；(4)再则目前并无充足证据可足以证明原告当时系以房东身份与被告签订《房屋租赁合同》。鉴此，被告继续履约并不存在障碍，被告按照合同约定抑或法律规定均未能实际取得合同解除权，被告在并不享有解除权情形下所发解约函亦无法产生解除合同之法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款及第二款之规定，判决如下：一、原告姜某某与被告王某于2016年9月1日所签《房屋租赁合同》及《补充协议》均于2019年4月3日予以提前解除；二、被告王某于本判决生效之日起十日内支付原告姜某某截至2019年3月31日止尚欠租金人民币235,000元(原截至该日欠付租金数额为人民币265,000元，经被告王某所缴租赁保证金人民币30,000元抵充后，尚欠租金数额则为人民币235,000元)；三、被告王某就上述第二项欠租于本判决生效之日起十日内偿付原告姜某某逾期付租违约金人民币49,020.50元；四、被告王某于本判决生效之日起十日内偿付原告姜某某解约违约金人民币58,500元；五、被告王某于本判决生效之日起十日内支付原告姜某某水电煤费用人民币3,194元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7,186.50元(原告姜某某已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币3,593.25元，原告姜某某负担人民币310.39元，被告王某负担人民币3,282.86元，本院退还原告姜某某人民币3,593.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李慧二〇一九年十一月二十日书记员  周婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……