重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初14271号 原告：敖苍松,男,1975年2月10日出生,汉族,住重庆市丰都县。 委托诉讼代理人：李淑媛，重庆森吉律师事务所律师。 被告:张益,男,1968年5月22日出生,汉族,住重庆市潼南区。 第三人:中国农业银行股份有限公司重庆渝北洋河支行,住所地重庆市观音桥街道洋河花园34-35号1-1,统一社会信用代码91500105781596029L。 法定代表人:倪蜀杰，职务不详。 原告敖苍松与被告张益，第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝北洋河支行（以下简称农行洋河支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日受理后，依法由审判员雷元亮担任审判长，与人民陪审员王先容、田学芳组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告敖苍松及其委托诉讼代理人李淑媛，被告张益，第三人农行洋河支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告敖苍松向本院提出诉讼请求：1、确认原告敖苍松与被告张益签订的《房屋买卖合同》有效;2、判令原告敖苍松有权代被告张益向第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝北洋河支行偿还案涉房屋的按揭贷款余额(具体金额以银行核定为准),还清贷款后第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝北洋河支行协助原告消除案涉房屋的抵押登记;3、抵押权消除后被告张益协助将案涉房屋的产权变更登记在原告敖苍松名下；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年4月13日签订了《房屋买卖合同书》，约定被告将其名下位于重庆市渝北区房屋以25万元的价格出售给原告。合同签订后，原告以2008年被告向其借款10万元本金及利息6万元抵偿16万元首付款，并于合同签订次日向被告转账支付3万元，被告亦出具收条确认收到原告19万元的购房款，并将案涉房屋交付给原告使用。后被告需资金周转，于2013年12月7日向原告借款2万元，于2016年5月27日借款1万元，双方约定该借款用于案涉房屋购房款抵扣。2017年，因被告其他债务纠纷导致案涉房屋被法院查封，原告为此代被告支付兑现款9万元。现案涉房屋上仍存在第三人的抵押权，因被告下落不明，原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告张益未到庭进行答辩，也未向本院递交书面答辩意见。 第三人农行洋河支行未到庭进行答辩，也未向本院递交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对《房屋买卖合同书》、收条、借条、对私客户对账单、（2016）渝0112执异70号执行裁定书、重庆农村商业银行个人汇款凭证、重庆市渝北区人民法院案款支付通知书2张、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、户室详细情况，因上述证据有当事人的签字或相关部门的印章，且被告张益、第三人农行洋河支行未到庭质证，视为其放弃质证的权利，故对上述证据，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 张益系位于渝北区龙山街道银桦路X号太阳园X幢XX号房屋的登记权利人。该房屋于2012年11月8日登记至张益名下，该房屋的产权证记事一栏载明：该房屋系经济适用房，未满五年不得上市交易。 2012年4月13日，张益作为甲方（卖方）、敖苍松作为乙方（买方）签订了《房屋买卖合同书》，约定甲方将位于重庆市渝北区太阳园小区银桦路39号5单元25-7号房屋出售给乙方，房屋总价为25万元（此价格包含所有税费，五通费，大修基金及2012年4月20日以前应缴纳的所有费用），乙方在签订本合同时，向甲方支付首付款16万元，甲方应在2012年4月20日前将该房产交付乙方，甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权。合同第七条约定：由于此房是经济适用房，过户需要等到五年后，到时甲方应积极协助配合乙方办理房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额9万元。合同第十条中约定：甲方双方在签订本合同之日，乙方另支付3万元作为乙方保证不再将该房屋产权进行转移变卖的保证金给甲方，此项费用在最后进行房屋产权过户时，从乙方应付尾款9万元内扣除，即甲乙双方在按国家相关规定进行登记过户后，乙方只需再支付6万元。甲方（卖方）处张益签字捺印。乙方（买方）处敖苍松签字捺印。 2012年4月13日，张益出具《收条》，上载明：今收到敖苍松购房款19万元用于购买位于重庆市渝北区太阳园小区银桦路39号5单元25-7室。敖苍松称该19万元包含张益于2008年借其本金10万元及利息6万元，此外其还另支付了张益保证金3万元。 2013年12月7日，张益出具《借条》，上载明：今借到敖苍松2万元用太阳园购房款抵扣。 庭审中，敖苍松举示对私客户对账单，该对账单显示：2012年4月14日，敖苍松向张益转账3万元；2016年5月27日，敖苍松向张益转账1万元。敖苍松陈述，2012年4月14日的3万元系保证金，包含在其已付的19万元中，2016年5月27日的1万元系双方口头约定用于抵扣案涉房屋的房款。 庭审中，敖苍松陈述，《房屋买卖合同书》签订后次日被告张益就将案涉房屋交给我占有使用，我先支付了被告张益19万元，后被告张益又向我借款2万元，后被告张益被法院拘留我方又转账借款给张益1万元，2017年4月代张益偿还了涉案款代偿了96305元，共计向张益支付了316305元。 另查明，在案外人张双强与张益的房屋买卖合同纠纷案件中，2015年1月28日，重庆市渝北区人民法院根据（2013）渝北法民初字第07833号生效民事判决书作出（2014）渝北法民执字第02436号执行裁定书中，依法查封了登记在被执行人张益名下的案涉房屋，敖苍松以法院查封的案涉房屋系其购买、法院查封不当为由向本院提起执行异议，要求解除对该房屋的查封。渝北法院于2016年11月25日作出（2016）渝0112执异70号执行裁定书，认为张益与敖苍松签订房屋买卖合同，将涉案争议房屋出售给敖苍松，但仅凭现有证据收条，不能证明敖苍松已经按合同约定交纳了房款，故裁定驳回敖苍松的异议。该执行异议裁定书查明：《房屋买卖合同》签订后，张益江将渝北区太阳园小区银桦路39号5单元25-7号房屋交付敖苍松。敖苍松将该房装修后出租给他人使用。 2017年4月13日，敖苍松代被执行人张益缴纳了（2014）渝北法民执字第02436号的案款96305元。敖苍松陈述，案涉房屋因张益出售给案外人张双强，张双强与张益的房屋买卖合同经法院调解，双方解除合同，由张益返还张双强购房款8万元及经济损失2万元，但张益未按照调解协议履行义务，法院就查封了案涉房屋，后法院对案涉房屋要进行评估拍卖，我就代张益支付了张双强的兑现款，故支付通知书上载明的交款人为敖苍松。 后敖苍松向重庆市渝北区人民法院提出财产保全申请，要求查封张益名下包含案涉房屋在内的房屋。2017年4月24日，渝北法院作出（2017）渝0112执保747号执行裁定书，依法查封了案涉房屋。 再查明，2011年7月，张益与农行洋河支行签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定以案涉房屋进行抵押贷款，贷款金额为109000元，贷款期限为2010年12月5日至2030年12月4日。 2019年10月18日，重庆市规划和自然资源局出具的《户室详细情况》中载明：位于渝北区龙山街道银桦路39号太阳园5幢25-7号房屋上查封仅为敖苍松于2017年申请的保全查封，抵押为第三人农行洋河支行的抵押权。 本院认为：原告敖苍松与被告张益在2012年4月13日签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务，故原告敖苍松请求确认其与被告张益签订的《房屋买卖合同书》有效，符合法律规定，本院予以支持。 从被告张益于2012年4月13日出具的收条看，合同签订后，敖苍松按合同约定支付张益房屋首付款16万元、保证金3万元，张益亦应按合同约定于五年后协助敖苍松将案涉房屋过户登记至敖苍松名下。现合同约定案涉房屋的过户条件已成就，敖苍松要求张益协助其将案涉房屋过户至其名下，符合合同约定和法律规定。因案涉房屋上存在第三人农行洋河支行的抵押权，办理房屋过户登记手续需消除抵押权才能实现，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，现敖苍松诉请代张益向第三人农行洋河支行偿还案涉房屋的按揭贷款余额以消除抵押权，符合法律规定，本院予以支持。在敖苍松代张益向第三人农行洋河支行还清案涉房屋上的按揭贷款余额后，第三人农行洋河支行应协助敖苍松办理案涉房屋抵押权登记注销手续。案涉房屋的抵押权登记注销后，合同不存在继续履行障碍，敖苍松要求张益在案涉房屋的抵押权消除后协助其将案涉房屋的产权过户登记至敖苍松名下，符合法律规定，本院予以支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告敖苍松与被告张益在2012年4月13日签订的《房屋买卖合同书》有效； 二、原告敖苍松于本判决生效后十日内代被告张益向第三人中国农业银行股份有限公司重庆市渝北洋河支行偿还位于重庆市渝北区龙山街道银桦路X号太阳园X幢X-X号房屋在第三人处的按揭贷款余额（具体金额以第三人核定为准），第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝北洋河支行在上述房屋按揭贷款清偿完毕后五日内协助原告敖苍松办理上述房屋的抵押权登记注销手续； 三、被告张益在位于重庆市渝北区龙山街道银桦路X号太阳园X幢X-X号房屋上的抵押权消除后五日内协助原告敖苍松将该房屋的产权过户登记至原告敖苍松名下； 四、驳回原告敖苍松的其他诉讼请求。 案件受理费5050元，由被告张益负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  雷元亮 人民陪审员  王先容 人民陪审员  田学芳 二〇一九年十一月十八日 法官 助理  周 文 书 记 员  龙 倩