安徽省青阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1723民初2327号 原告（反诉被告）：合肥杭晟商业投资发展有限公司青阳分公司，住所地安徽省池州市青阳县蓉城镇荣联南华苑20幢1号网点，统一社会信用代码91341723327983416R（1-1）。 法定代表人：张建平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐雅婷，该公司工作人员。 被告（反诉原告）：王明昌，男，1978年10月18日出生，汉族，个体工商户，住安徽省池州市青阳县。 委托诉讼代理人：宋斌，安徽皖韵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周会兵，安徽皖韵律师事务所律师。 原告合肥杭晟商业投资发展有限公司青阳分公司（以下简称杭晟青阳分公司）与被告王明昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序。诉讼过程中，被告王明昌于2019年10月11日向本院提出反诉，本院依法予以合并审理。本案遂于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杭晟青阳分公司的法定代表人张建军及其委托诉讼代理人徐雅婷，被告（反诉原告）王明昌及其委托诉讼代理人宋斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杭晟青阳分公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除杭晟青阳分公司与王明昌签订的《房屋租赁合同》；2.请求依法判决王明昌立即将所租赁商铺恢复原状返还给杭晟青阳分公司；3.本案诉讼费用由王昌明承担。诉讼过程中，杭晟青阳分公司增加诉讼请求：1.请求依法判决王明昌支付2018年10月30日至2019年10月29日期间的租金63612元；2.请求依法判决王明昌支付2018年10月30日至2019年10月29日期间的运管费1484元；3.请求依法判决王明昌支付违约金127224元；4、本案诉讼费用由王明昌负担。事实与理由：2017年7月1日，杭晟青阳分公司与王明昌签订《房屋租赁合同》，约定杭晟青阳分公司将安徽省池州市青阳县九子大道与富阳路交汇处亿达广场商业项目1幢1层房号为125号商铺（以下简称125号商铺），建筑面积共35.34平方米，出租给王明昌用于经营“轻餐饮（业态）口渴了饮品（品牌）”，租赁期限为3年，自2017年10月30日起至2020年10月29日止。首期计年租金为53010元；第二年计年租金为67268元。租金支付方式为一年一付，下年度租金等上年度租赁期满前一个月支付，逾期支付应按照所欠租金支付金额的5‰滞纳金。125号商铺物管费、公用事业费（水电费）等均由王明昌承担。在租赁期内，王明昌欠付租金或其它费用超过10天，杭晟青阳分公司有权提前解除合同，在杭晟青阳分公司以书面方式通知王明昌之日起，本合同自动终止，王明昌支付的保证金不予退还。合同签订后，从2018年10月至今，杭晟青阳分公司多次寄送书面租金催缴函、运管费等各项费用通知单，王明昌已签收但拒不履行支付业务，其行为已经构成严重违约。为此，特具状法院，请求依法判如所请。 王明昌答辩并反诉称：杭晟青阳分公司要求解除租赁合同，我方同意。但其要求支付2018年10月30日至2019年10月29日期间租金、运管费没有事实和法律依据，125号商铺实际交付时间为2017年11月26日，按照合同约定租期应当相应顺延。2019年6月20日，杭晟青阳分公司出具的告知函已经明确停止125号商铺的一切能源供应，因125号商铺的门启动需要电力供应，故杭晟青阳分公司的行为造成王明昌无法继续开店经营，合同也无法继续履行。而且125号商铺存在重大的质量问题，每逢下雨，房屋漏水严重，王明昌多次找杭晟青阳分公司处理，但其置之不理。杭晟青阳分公司要求支付违约金无事实和法律依据，双方签订的房屋租赁合同，系杭晟青阳分公司单方提供的格式合同，且格式合同内容明显具有加重王明昌责任、减轻杭晟青阳分公司的责任和义务，显失公平，而且违约金约定过高，从违约金的约定情况来看，也可以看出杭晟青阳分公司利用自身的优势地位加重王明昌责任和义务。综上，请求法院依法驳回杭晟青阳分公司的诉讼请求，并提起反诉，要求杭晟青阳分公司：1.解除双方签订的租赁合同；2.返还王明昌保证金15000元，店面拆改保证金6000元，材料和人工费2700元；3.赔偿王明昌6盏灯的损失300元；4.赔偿牛奶损失2000元；5.赔偿装修款50000元；6.赔偿加盟费28000元、保证金10000元；7.赔偿经营损失20000元；8、本案本、反诉案件受理费由杭晟青阳分公司负担。事实与理由：2017年9月14日，双方签订亿达广场租赁框架协议，约定租赁商铺用途为奶茶经营，租金为150元/㎡/月，租金之所以这么高是因为杭晟青阳分公司承诺该广场只会允许两家奶茶店进入，但现已有5家奶茶店进入，而且杭晟青阳分公司还承诺会不断加大广场的宣传吸收客户。当日，王明昌向杭晟青阳分公司支付了15000元保证金。但现广场根本不像杭晟青阳分公司承诺的那样，而是一到晚上漆黑一团，死气沉沉。2017年10月16日，王明昌与杭晟青阳分公司签订125号商铺租赁合同，约定了租期、装修及免租期、租金、保证金等，王明昌按约支付了53010元房租、1484元运管费、551元物业费。因125号商铺不具备交付条件，交付时间一直向后顺延，后于2017年11月26日办理了商铺交付手续，但此时的商铺仍是水、电全无，无法使用，直到2017年12月10日商铺才通上水、电。在此期限，因商铺装修，杭晟青阳分公司收取王明昌店面玻璃拆改保证金6000元，并要求王明昌垫付下水材料和人工费2700元。此后经营中，因下雨2楼过道的水就会漏下来，经王明昌多次要求，杭晟青阳分公司不但不进行维修，也不让王明昌维修，造成王明昌经营损失暂时无法估量，并造成商铺6盏灯和收银电脑损坏。后经王明昌多次理论，2019年三、四月份，杭晟青阳分公司才在2楼外加了一块遮雨板，才勉强防止楼上的水下漏。为此，王明昌多次找杭晟青阳分公司要求赔偿损失，减免租金或延长租期，但杭晟青阳分公司只是口头承诺，但一直未落实，反而在2019年6月20日停止对王明昌商铺的能源供应。为此，特提起反诉，请求支持王明昌的反诉请求。 杭晟青阳分公司辩称，1.王明昌请求解除租赁合同，我公司没有异议，但是根据合同第4条第7项规定，违约保证金不予以退还；2.对店面拆改保证金、材料和人工费在合同第11条第四款有明确规定，由乙方自行承担；3.根据合同第15条的第3款合同没有违反公平原则；4.根据合同的第12条的第2款，王明昌要求我公司退还保证金没有依据，因为是王明昌逾期没有缴纳租金及相关费用；5.针对王明昌认为杭晟青阳分公司交付房屋存在质量问题，我公司说明二点，房屋是亿达开发的，租给王明昌，商铺仍在保修期限内，如果存在质量问题也应当由开发商进行维修，即使要维修，也是要通过物业管理公司提出维修申请，因为商户向物业公司缴纳了物业费，另外根据合同第6条第3款，王明昌提出装修等损失没有依据。综上，请求驳回王明昌的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：对杭晟青阳分公司提供的证据，证据一，王明昌虽认为杭晟青阳分公司没有提供房产证对其合法性提出异议，但杭晟青阳分公司后提供了《青阳亿达广场商铺委托运营管理合同》，且王明昌不要求重新开庭质证，另王明昌也将《商铺租赁合同》作为证据提交，故本院对该些证据的真实性予以综合认定；证据二，王明昌虽以邮件不是其本人签收提出异议，但经本院当庭核实，王明昌认可邮件签收人系其员工，故对证据二的真实性及其证明目的，予以认定。对王明昌提供的证据，证据四中的物业费，因杭晟青阳分公司以该费用系物业公司收取，与其公司无关，经审查，因该费用系物业费，与杭晟青阳分公司无关，不作认定；证据八、九、十，杭晟青阳分公司认为与现实不符，后王明昌申请现场勘查，结合勘查情况，本院综合认定，王明昌提供的证据并不足以证明商铺漏雨的事实，同时亦不足以证明其相关损失系因商铺漏雨造成的，故对其证明目的不作认定；证据十一，该份证据本身并不足以证明其装修费用情况，且王明昌亦未能提供因杭晟青阳分公司违约造成其装修损失的证据，故对该份证据的证明目的，不作认定；证据十二，因双方在商铺租赁中并未对此作出约定，则与本案无直接关联性，不作认定。 本院认为，杭晟青阳分公司与王明昌就125号商铺签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。因王明昌未能按照租赁合同约定支付房租，杭晟青阳分公司诉至本院，要求解除租赁合同，根据租赁合同第四条第4项约定：“商铺以先支付租金后使用为原则，…。签订租赁合同时交付首期租金，从2018年10月30日支付下期租金，应提前四十日内支付。逾期缴纳，每逾期一天须向甲方支付应交租金的1‰作为滞纳金。逾期30日，甲方有权单方面解除本合同，由此造成的后果由乙方自行承担”的约定，现王明昌未按期缴纳租金，杭晟青阳分公司要求解除合同，符合双方所签合同约定，且王明昌同意并反诉要求解除合同，则自王明昌提出反诉之日即2019年10月11日，双方所签125号商铺租赁合同解除。因双方在合同第七条“房屋的返还”中约定“属于乙方的家具、电器等设备由乙方搬走，…为避免破坏室内的装修装饰，乙方增加的装修装饰附着物（…）乙方不得拆除”即由出租人将室内可移动财物全部搬离，故对杭晟青阳分公司要求王明昌将商铺恢复原状的诉讼请求，不予支持；但王明昌应将房屋腾空后交还杭晟青阳分公司。对于杭晟青阳分公司增加的诉请，因杭晟青阳分公司在本院确定的缴费期限内未按法律规定预交案件受理费，则对杭晟青阳分公司增加的诉请，本院不予审理。对于王明昌要求杭晟青阳分公司返还其保证金15000元的主张，因双方租赁合同约定：“因乙方原因提前终止合同的，租赁（履约）保证金不予退还”，现王明昌未按约定期限缴纳租金致杭晟青阳分公司主张解除合同，故王明昌的此项主张，与合同约定不符，不予支持；对于王明昌要求返还店面拆改保证金6000元及材料、人工费2700元，因该改造系王明昌自己提出要求改造的，且在其向杭晟青阳分公司出具的《承诺书》中约定，保证金系在商铺大门原样恢复，如不能恢复原状，王明昌承担100元/㎡的费用，同时将改造后的门面（含大门）完好的移交杭晟青阳分公司，如有损坏由王明昌负责修复完好，经双方现场移交确认完好后10日内退还剩余保证金（无息），恢复原状的经杭晟青阳分公司确认移交后10日按全额退还保证金（无息），现商铺尚未确认移交，故其主张的保证金退还的条件尚未成就数额也无法确定，故本案不作处理，王明昌可待商铺移交后另行主张；对于材料、人工费2700元，因租赁合同中明确约定：“装修装饰产生的所有费用（包括垃圾清运费）均由乙方自行承担”，故对王明昌的此项主张及其要求赔偿装修款50000元的主张，均不予支持；对于王明昌要求赔偿6盏灯的损失300元、牛奶损失2000元，经营损失20000元，因其未能提供证据及其提供的现有证据亦不足以证明系杭晟青阳分公司违约或侵权所造成的，不予支持；对于王明昌要求赔偿加盟费28000元、保证金10000元的主张，因合同解除系王明昌不按合同约定缴纳租金，其此项主张，无证据证实，亦无合同约定或法律规定，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下: 一、确认合肥杭晟商业投资有限公司青阳分公司与王明昌于2017年10月16日就坐落在安徽省池州市青阳县九子大道与富阳路交汇处亿达广场商业项目1幢1层房号为125号商铺签订的《商铺租赁合同》于2019年10月11日解除； 二、王明昌于本判决生效后十日内将本判决第一项中所述租赁房屋腾空后交还合肥杭晟商业投资有限公司青阳分公司； 三、驳回合肥杭晟商业投资有限公司青阳分公司的其他诉讼请求； 四、驳回王明昌的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取计40元，反诉费1490元，合计1530元，由王明昌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判员  蒋桂荣 二〇一九年十一月八日 书记员  曹生艳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。