山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初11170号原告：保利物业发展股份有限公司，住所地广州市海珠区阅江中路688号201-208房，统一社会信用代码914401012312453719。法定代表人：黄海，董事长。委托诉讼代理人：李自方，山东齐鲁（济宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛聪，山东齐鲁（济宁）律师事务所律师。被告：沈华磊，男，1982年4月7日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：孙秀丽（系被告沈华磊之妻），女，1981年9月30日出生，汉族，住济宁市任城区。原告保利物业发展股份有限公司与被告沈华磊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告保利物业发展股份有限公司的委托诉讼代理人李自方、牛聪，被告沈华磊的委托诉讼代理人孙秀丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业发展股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付物业费3941.1元及违约金（以每年度欠费金额为基数，自每年度12月31日起按日千分之三，暂计至起诉之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与济宁汇源华兴房地产开发有限公司签订《凤凰城C区前期物业服务合同》，由原告作为济宁市凤凰城小区C区的物业管理人，为该小区业主提供物业服务，物业服务等级为五星级，物业服务费标准为1.6元/㎡/月，其中2016年（8月－12月份）、2017年全年实际按收费标准的70%（1.12元）收取物业费，2018年度恢复1.6元/㎡/月收费标准。被告系该小区2号楼3单元802室的业主，其至今已拖欠物业费用3941.1元，原告多次通知被告交费，被告拒不交纳，为维护原告的合法权益，特此起诉，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告沈华磊辩称，被告与原告没有物业服务关系，原告在2015年交房时只与济宁汇源华兴房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，但并未与被告签过任何协议及合同，在前期签署的物业服务合同中第4条明确规定，合同期限自2015年起至业委会成立后截止，但在2016年，前期物业在未遵循合同约定及在所有业主不知情的情况下，私自更换原告的物业公司是不合法的行为，截至今天被告和所有小区的业主，一多半未收到物业公司前期物业服务合同的任何通知，所以被告和原告之间并不存在任何服务合同的关系。2015年8月份上房，2016年快过年的时候发现暖气漏水，和被告多次联系并未维修，直到现在暖气管也没有修复好。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认证如下：原告为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据：证据一、前期物业服务合同。证明保利物业管理有限公司于2016年8月与汇源华兴房地产开发有限公司签订了《山东济宁凤凰城C区前期物业服务合同》，约定了物业服务的内容与质量，以及服务费用为：住宅楼物业费1.60元/月?平方米（含电梯运行费0.4元/月?平方米），并且约定了其他有关物业服务单位、开发商、业主的权利义务关系，合同第三十四条明确约定了业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的违约金为日3‰。证据二、前期物业服务收费备案表。证明保利物业已经严格按照国家有关法律法规的规定履行了物业服务收费备案手续，备案内容显示：物业服务企业服务等级为五星级，物业费1.6元/月?平方米。证据三、企业名称变更核准通知书。证明原告企业名称由之前的保利物业管理有限公司变更为保利物业发展股份有限公司。证据四、前台受理工作登记表、安防员交接班记录表、车辆进出登记表、领班员值班记录表、来人来访登记表、维修工作单、乘客电梯、载货电梯日常维护保养单、消防设施维护保养报告书以及物业工作人员日常服务照片一宗。证明原告已经按照前期物业服务合同以及物业管理的相关规定提供了物业管理服务，而且均有相关工作记录，被告应该履行交纳物业管理费的义务。证据五、律师函张贴照片。证明因被告欠付物业服务费用，原告已进行过书面催交。被告对原告提交的证据质证意见：对证据一不予认可，前期物业服务合同是在被告不知情的情况下未经过被告个人同意的情况下签署的。保利物业公司代表不了被告前期签的物业公司，前期的物业公司也代表不了保利物业公司。原告强行为被告进行物业服务，在未与业主明确并签署物业标准，服务费用及其他物业服务相关事项的情况下，强迫业主接受他们不合理的物业服务及管理费，严重违反了合同法和民法通则等法律规定。对证据二有异议，上面没有明确规定服务的小区是哪个小区，而且原告1.6元的收费标准是五星级的服务标准，我们没有享受到五星级服务。对证据三、四、五不予质证，与被告无关，对被告没有约束力。被告沈华磊未提交证据。本院认为，原告提供的证据一，属于建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，对该证据本院予以认定；证据二，是原告在济宁市任城区物价局对物业收费标准进行的备案，且在济宁市人民政府公布的前期物业公共服务费指导范围内，符合法律规定，本院予以认定；证据三、四，可以说明原告企业更名及原告为小区业主提供物业服务的事实；证据五，可以证明原告已向被告书面催交物业费的事实；本院对原告提交的证据三、四、五的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告沈华磊居住在位于济宁市凤凰城Ｃ区，房屋建筑面积为103.05平方米。2016年８月１日原告与汇源华兴房地产开发有限公司签订《山东济宁凤凰城C区前期物业服务合同》，合同第六条约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅楼物业费：1.6元/月·平方米（含电梯运行费0.4元／月·平方米）。第七条约定：物业服务费用按年交纳一次，业主或物业使用人应在每个管理年度开始前1月内（张贴通告30日内）履行交纳义务。第三十四条约定：业主或物业使用人违反合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每拖延日支付欠缴金额的3‰的标准累计向原告支付违约金。合同还对物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任等事项作出了约定。合同签订后，原告入驻济宁市凤凰城Ｃ区，为该小区提供物业服务。并对物业服务收费标准在济宁市任城区物价局进行了备案。被告未支付2016年8月1日至2018年12月31日物业管理费3941.1元。2019年3月22日，原告以律师函的形式向被告发出支付2016年7月至2018年12月31日物业管理费3941.1元的通知。收费标准：1.6元/平方米（其中2016年8月－12月、2017年度实际收费为标准的70%）。另查明，2016年10月5日，保利物业管理有限公司企业名称变更为保利物业发展股份有限公司。本院认为，原告保利物业发展股份有限公司与汇源华兴房地产开发有限公司签订《山东济宁凤凰城C区前期物业服务合同》，属于建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，全体业主均应遵守。被告是涉案小区业主，客观上接受了被告公司的物业服务，且原告已经向被告书面催交物业费。被告应向原告交纳物业费。因此，原告要求被告支付2016年8月1日至2018年12月31日其期间的物业费3941.1元（其中2016年8月1日至2016年12月31日的物业费577.15元、2017年度的物业费1385.15元按物业费收费标准1.6元/平方米/月的70%计算主张所得；2018年度物业费1978.8元按物业费标准1.6元/平方米/月收取）的诉讼请求，是原告自愿调低收费标准，且未侵害他人利益，本院予以支持。被告以其并未与原告签订物业服务合同，物业服务存在瑕疵为由，而拒绝交纳物业费的抗辩理由，其并未提供充足证据加以证明，于法无据，本院不予以采纳。关于原告主张物业费的违约金问题。前期物业合同对被告具有约束力，被告未按时交纳物业费，构成违约，应承担违约责任。物业合同约定：物业服务费用按年交纳一次，业主或物业使用人应在每个管理年度开始前1月内履行交纳义务。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每拖延日支付欠缴金额的3‰的标准累计向原告支付违约金。原告主张以每年度欠费金额为基数，并将违约金开始计算的时间延迟至每年度12月31日起至起诉之日止，视为对自己权利的处分，没有违反法律规定，本院予以确认。但前期物业合同中约定的违约责任过分高于原告的损失，本院对违约金标准予以调整，违约金的计算按年利率6%计算，原告要求过高部分，本院不予以支持。即：2016年8月1日至2016年12月31日的物业费577.15元的违约金从2016年12月31日起，2017年度的物业费1385.15元的违约金从2017年12月31日起，2018年度的物业费1978.8元违约金从2018年12月31日起，按年利率6%计算至起诉之日2019年9月5日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告沈华磊于本判决生效之日起七日内向原告保利物业发展股份有限公司支付自2016年8月1日起至2018年12月31日期间的物业管理费3941.1元及违约金（2016年8月1日至2016年12月31日的物业费577.15元从2016年12月31日起，2017年1月1日至2017年12月31日的物业费1385.15元从2017年12月31日起，2018年1月1日至2018年12月31日的物业费1978.8元从2018年12月31日起，均至起诉之日2019年9月5日止，按年利率6%计算）；二、驳回原告保利物业发展股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收到计25元，由被告沈华磊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  韩建华二〇一九年十一月十九日书记员  王 月