浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初16197号 原告：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（统一社会信用代码为91330000717611474R）。住所地：杭州市延安路。 代表人：胡德，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：周晓燕，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被告：华丰建设股份有限公司（统一社会信用代码为91330200254107596M）。住所地：象山县。 诉讼代表人：王年成，该公司破产管理人负责人。 第三人：费国萍，女，1955年10月4日出生汉族，户籍所在地：宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：薛迪国，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨晶晶，浙江和义观达律师事务所律师。 原告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达浙江分公司）诉被告华丰建设股份有限公司（以下简称华丰公司）及第三人费国萍与破产有关的纠纷一案，浙江省宁波市中级人民法院于2018年6月15日立案受理。因该案属破产程序中有关债务人的衍生诉讼案件，经报请浙江省高级人民法院批准同意，浙江省宁波市中级人民法院于2018年10月15日裁定该案由本院审理。本院于2018年11月8日立案受理。本案于2019年1月14日公开开庭进行了审理，原告信达浙江分公司的委托诉讼代理人周晓燕，第三人费国萍的委托诉讼代理人薛迪国、杨晶晶到庭参加诉讼，被告华丰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告信达浙江分公司起诉称：2011年8月3日，华丰公司与上海浦东发展银行宁波鄞东支行(以下简称浦发银行鄞东支行)签订了编号分别为ZD94032011880160、ZD94032011880161的《房地产最高额抵押合同》各一份，约定将华丰公司所有的位于宁波市鄞州区（原江东区）中兴路676号，百丈东路787，799，809号(19-1)-(19-8)(19-22)-(19-50)的房屋抵押给浦发银行鄞东支行，用于担保华丰公司与该支行于2011年8月3日至2014年8月2日期间连续签订的一系列合同项下的债务。合同签订后，双方办理了抵押登记，并取得证号分别为甬他项(2011)字第B00676号、甬房他证江东字第××号的他项权证。2013年5月23日，华丰公司与浦发银行鄞东支行签订了编号为94032013280160的《流动资金借款合同》一份，约定华丰公司向浦发银行鄞东支行借款7000万元，还款日期为2014年5月22日，后展期至2015年5月21日。因华丰公司逾期未归还银行贷款形成不良，上海浦东发展银行宁波分行于2015年9月15日将浦发银行鄞东支行对华丰公司享有的前述债权包括主债权、从权利、附属利益全部转让给了信达浙江分公司。2015年11月16日，浙江省宁波市中级人民法院裁定受理华丰公司的破产重整申请，并依法指定管理人。但在管理人拍卖华丰公司的财产以清偿债务时发现，华丰公司将涉案抵押物以抵偿王秀峰对费国萍50万元借款的本金及利息为由出租给了费国萍，约定租期为2015年7月25日至2020年9月25日。此行为严重影响了抵押物的变现及变现价值。信达浙江分公司认为，华丰公司与浦发银行鄞东支行签订的《房地产最高额抵押合同》明确约定，未经抵押权人同意，华丰公司不得将抵押物出租。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。华丰公司在向法院申请破产时以抵偿个别股东个人借款债务为名签订长期租赁协议将抵押物租赁给费国萍，其行为严重侵害了信达浙江分公司的利益。因费国萍拒不腾空抵押房屋，致使抵押房屋变现困难，变现价值严重贬损，严重干扰了信达浙江分公司抵押权的实现。故诉至法院，请求判决：一、华丰公司与费国萍之间关于位于宁波市鄞州区（原江东区）中兴路676号，百丈东路787，799，809号(19-1)-(19-8)(19-22)-(19-50)的房屋租赁关系终止，即解除华丰公司与费国萍签订的《房屋租赁合同》；二、华丰公司立即腾空并将前述房屋交与华丰公司破产管理人。 被告华丰公司未作答辩。 第三人费国萍陈述称：一、信达浙江分公司要求终止费国萍与华丰公司之间的房屋租赁合同关系，无法律依据；二、费国萍依法与华丰公司签订了房屋租赁合同，并支付了对价，该合同合法有效。信达浙江分公司要求腾空房屋无依据。 本院经审理认定以下事实： 2011年8月3日，华丰公司与浦发银行鄞东支行签订了编号为ZD94032011880160的《房地产最高额抵押合同》一份，约定华丰公司自愿为浦发银行鄞东支行在2011年8月3日至2014年8月2日期间与华丰公司所形成的债权在最高余额7000万元内提供最高额抵押担保，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利等，抵押物为华丰公司所有的位于宁波市鄞州区（原江东区）中兴路676号，百丈东路787，799，809号(19-1)-(19-8)(19-22)-(19-50)，（20-1）-（20-8），（21-1）-（21-8），（22-1）-（22-8），（23-1）-（23-8），（24-1）-（24-8），（25-1）-（25-8）的房屋。同日，抵押登记手续办妥，并领取了甬他项（2011）字第B00676号土地他项权利证明书。2011年8月3日，华丰公司与浦发银行鄞东支行签订了编号为ZD94032011880161的《房地产最高额抵押合同》一份，约定华丰公司自愿为浦发银行鄞东支行在2011年8月3日至2014年8月2日期间与华丰公司所形成的债权在最高余额1600万元内提供最高额抵押担保，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利等，抵押物为华丰公司所有的位于宁波市鄞州区（原江东区）中兴路676号，百丈东路787，799，809号(19-1)-(19-8)(19-22)-(19-50)的房屋[房屋所有权证号：甬房权证江东字第××号，国有土地使用权证号：甬国用（2008）第0101056号]。2011年8月5日，抵押登记手续办妥，并领取了甬房他证江东字第××号房屋他项权证。 2013年5月23日，华丰公司与浦发银行鄞东支行签订了编号为94032013280160的《流动资金借款合同》一份，约定华丰公司向浦发银行鄞东支行借款7000万元，借款到期日为2014年5月22日，后于2014年5月12日经协议展期至2015年5月21日。展期到期后，华丰公司未按约归还借款本息，上海浦东发展银行宁波分行遂于2014年9月15日将上述借款合同项下的债权全部转让给了信达浙江分公司，并于2018年3月8日登报公告通知了债务人及担保人。 2015年7月25日，华丰公司与费国萍签订了《房屋租赁合同》一份，约定费国萍向华丰公司租赁位于宁波市鄞州区（原江东区）中兴路676号，百丈东路787，799，809号19层的房屋，租赁期限为五年，即2015年7月25日起至2020年9月25日止，其中两个月为装修期，装修期不计租金；每年租金为50万元，五年租金共计250万元一次性付清。2015年8月12日，华丰公司出具编号为0003263的收款收据，载明交款人为费国萍，交款事由为“收2015年7月25日至2020年9月25日房租费50万×5年＝250万”，同时签署“根据王秀峰总监意见由于华丰建设帐被封，此款打入贺佳帐户”字样（王秀峰系华丰公司的股东兼副董事长）。2015年8月13日，费国萍将资金250万元转入贺佳的个人银行账户。 2015年11月16日，浙江省宁波市中级人民法院作出（2015）浙甬破（预）字第12号民事裁定书，裁定受理华丰公司的破产重整申请，并指定宁波威远会计师事务所有限公司与浙江天册律师事务所为华丰公司破产管理人。信达浙江分公司向华丰公司破产管理人申报了上述受让的债权并得到确认。 以上事实，由原告信达浙江分公司提交的《房地产最高额抵押合同》、土地他项权利证明书、房屋他项权证、《流动资金借款合同》、借款借据、《贷款展期协议书》、《单户债权转让协议》、债权转让暨催收公告、破产受理公告、（2015）浙甬商破字第19号之四十九民事裁定书、《房屋租赁合同》，第三人费国萍提交的《房屋租赁合同》、收款收据、银行转账凭证等证据，以及当事人的陈述予以证明。 本院认为：本案属在破产程序进行当中对有担保物权的破产财产进行变价处置时遇承租人妨碍而引发的纠纷，故本案案由可定为与破产有关的纠纷。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”可见，企业破产法将是否继续履行合同的权利特别赋予破产管理人一方，即只有在破产管理人基于破产财产最大化考量基础上，单方决定继续履行合同的情况下，该未履行完毕的合同才能继续履行，否则，合同均应解除。本案中，华丰公司破产管理人自华丰公司破产重整申请受理之日起两个月内未通知承租人费国萍解除或者继续履行涉案《房屋租赁合同》，根据企业破产法的上述规定，该合同在华丰公司破产重整申请受理之日2015年11月16日起满两个月即视为解除，信达浙江分公司到2018年6月15日再起诉要求解除或终止华丰公司与费国萍之间的涉案《房屋租赁合同》已无必要，故本院对信达浙江分公司提出的第一项诉讼请求（即要求终止华丰公司与费国萍之间的涉案房屋租赁合同关系，也即要求解除华丰公司与费国萍签订的涉案《房屋租赁合同》）不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”根据本案查明的事实，涉案《最高额抵押合同》的签订时间以及抵押权的设立时间均为2011年8月，而涉案《房屋租赁合同》的签订时间为2015年7月，即在《最高额抵押合同》签订及抵押权设立之后，故该租赁关系依法不得对抗已登记的抵押权，即费国萍在后的租赁权依法不得对抗信达浙江分公司享有的在先抵押权，也即不能影响信达浙江分公司在先抵押权的实现。破产是一种概括的执行程序，故在对破产财产进行变价处置时应可参照适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”即在后租赁权对在先抵押权有影响的，应当将其涤除，比如买受人可能因标的物上负担租赁权而不愿高价购买，致使卖得价款不足以清偿担保债权的，抵押权人应当有权要求解除租赁关系。抵押登记具有公示公信效力，承租人在已登记的抵押财产上设定租赁权，表明其自愿地接受和承担因抵押权实现而使租赁权终止的风险，其应当自行承担相应不利后果。本案中，信达浙江分公司若认为费国萍在后设定的租赁权对其享有的在先抵押权的实现有影响的，参照上述民事执行规定，信达浙江分公司应有权请求华丰公司破产管理人通过人民法院涤除该在后设定的租赁权。实践中也存在通过诉讼涤除在后设定的租赁权的做法，即破产管理人代表破产企业提起诉讼，诉请要求承租人腾空承租房。但这种做法显然不利于提高破产财产的处置效率。但无论如何，均不存在由出租人来腾空出租房的情形，且破产企业进入破产程序后意志全由破产管理人支配，破产企业应不会存在拒不腾空的问题，故信达浙江分公司提出的第二项诉讼请求（即诉请要求华丰公司腾空涉案出租房并交与华丰公司破产管理人），明显指向错误，故本院对该项诉讼请求亦不予支持。需要说明的是，《中华人民共和国企业破产法》第二十二条第一款规定：“管理人由人民法院指定。”第二十三条规定：“管理人依照本法规定执行职务，向人民法院报告工作，并接受债权人会议和债权人委员会的监督。”第二十五条规定：“管理人履行下列职责：（一）接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料；……（六）管理和处分债务人的财产；（七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序；……”第一百一十一条规定：“管理人应当及时拟订破产财产变价方案，提交债权人会议讨论。管理人应当按照债权人会议通过的或者人民法院依照本法第六十五条第一款规定裁定的破产财产变价方案，适时变价出售破产财产。”第一百一十二条第一款规定：“变价出售破产财产应当通过拍卖进行。但是，债权人会议另有决议的除外。”可见，管理人由人民法院指定后，其具有接管、管理和处分债务人财产的法定职责，破产财产的变价责任主体系破产管理人。抵押权人如认为在后租赁权的存在会影响其在先抵押权的实现的话，应当可以请求破产管理人涤除在后租赁权，管理人应当积极履行其职责，做好是否涤除在后租赁权的工作。另一方面，正如上述，抵押登记具有公示公信效力，承租人以其承租时不知道存在抵押权为由主张其租赁权应受保护，显然缺乏依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第二款“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担”的规定，若出租人未告知承租人抵押的事实，承租人只能向出租人主张相应损失。本案第三人费国萍以签订涉案《房屋租赁合同》时其对涉案房屋被抵押的情况不知情为由主张其租赁权应受保护，缺乏依据，其应当配合破产财产的处置工作。华丰公司未出庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司的诉讼请求。 案件受理费4300元，由原告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  刘志刚 人民陪审员  张小红 人民陪审员  姚亚琴 二〇一九年十一月四日 书 记 员  邓晓敏