宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终2715号 上诉人（原审原告）：郭文英，女，1958年2月26日出生，汉族，农民，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人（原审原告）：徐婧，女，1982年9月15日出生，汉族，宁夏解放军第五医院医生，住宁夏回族自治区银川市。 二上诉人委托诉讼代理人：张丹，北京市中银（银川）律师事务所律师。 二上诉人委托诉讼代理人：程德智，北京市中银（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁夏林威房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市胜利街1000号。 法定代表人：路志齐，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李小萌，女，1995年10月21日出生，该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：唐宁凤，女，1972年12月18日出生，该公司办公室财务主管。 被上诉人（原审被告）：宁夏启泰鸿达砼业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市德胜工业园区永胜东路168号。 法定代表人：陈海军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：温艳，宁夏信援律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：褚军，男，1972年12月22日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人郭文英、徐婧因与被上诉人宁夏林威房地产开发有限公司（以下简称林威公司）、宁夏启泰鸿达砼业有限公司（以下简称启泰鸿达公司）、褚军房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初12892号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人郭文英、徐婧上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院未就本案进行全面审理。依据一审查明的事实，涉案房屋系林威公司抵顶给启泰鸿达公司，启泰鸿达公司又抵顶给褚军，褚军通过中介机构将房屋出卖给上诉人。因此，本案涉及到抵顶法律关系及商品房买卖合同法律关系两个法律关系。现因林威公司根本违约，导致商品房买卖合同关系无法履行，即在抵顶法律关系中，林威公司的抵顶义务也没有履行完毕，相应的抵顶法律关系也没有完成。在此情况下，启泰鸿达公司及褚军没有将房屋出售给上诉人的法律基础，作为收款方应当将房款退还给上诉人。一审法院仅考虑到商品房买卖法律关系，未考虑本案中涉及的抵顶关系，仅判决林威公司承担责任，遗漏了其他承担责任的主体。2.一审法院酌定的赔偿比例有失公允。林威公司于2017年6月20日就与上诉人签订了《商品房预售合同》，具备了办理备案登记的条件。但在此后一年多拒绝办理登记备案，并于2018年8月17日将房屋备案给案外人。林威公司主观上存在故意或者重大过失，应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。涉案房屋购买时的单价为3626元／平米，近几年银川地区新建商品房单价逐年递增，普遍价格都在6000到8000元每平米。考虑到林威公司的主观过错以及违约行为给上诉人带来的实际影响，一审法院酌定40%的赔付比例不足以弥补上诉人的损失。请求二审法院予以纠正，维护上诉人的合法权益。 被上诉人宁夏林威房地产开发有限公司辩称，林威公司与启泰鸿达公司没有债务关系，涉案房屋是林威公司抵顶给宁夏林盛供热有限公司，但该公司不承认该套房屋抵顶增容费的事实，故林威公司有权收回该套房屋，合同没有履行的过错不在林威公司。 被上诉人宁夏启泰鸿达砼业有限公司辩称，启泰鸿达公司与上诉人之间不存在合同关系，根据合同相对性原则，启泰鸿达公司不应承担责任。上诉人的上诉请求及事实理由不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉，维持原判。 被上诉人褚军经本院合法传唤无正当理由未到庭接受询问，也未提交书面答辩意见。 原审原告郭文英、徐婧向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告林威公司签订的《银川市商品房买卖合同(预售)》；2.三被告共同向原告退还购房款448000元，支付2017年6月20日至2018年10月17日的利息损失28218元，并按照人民银行贷款基准年利率支付自2018年10月17日至实际返还购房款之日的利息损失；3.三被告共同按照已付房款的一倍承担赔偿责任，向原告赔偿448000元；4.本案诉讼费由三被告共同承担。 一审法院认定事实：陈海军系被告启泰鸿达公司的法定代表人，案外人陈海斌系被告启泰鸿达公司股东。因陈海军与被告林威公司之间存在债权债务，被告林威公司向陈海军出具房源表一张，陈海斌在该表上注明：以上房源用于抵顶本人债务。涉案房屋包含在上述房源表中。2016年11月21日，被告启泰鸿达公司向被告褚军出具授权，办理涉案房屋产权事宜。2016年11月23日，被告林威公司与被告褚军签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：被告林威公司将涉案顶账给被告褚军。2017年5月25日，被告褚军与原告徐婧通过案外人宁夏马丁房地产经纪有限公司签订《顶账房转让协议》约定：原告徐婧购买被告位于银川市兴庆区金侨华府××××室，总价款448000元，被告褚军协助原告与开发商签订购房合同。后被告褚军依照合同约定协助原告郭文英与被告林威公司签订了涉案房屋的《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：被告林威公司将涉案房屋出售给原告郭文英，房款支付方式为全款顶账，房屋总价448000元；被告林威公司应当于2018年6月30日前向原告郭文英交付房屋。原告于2017年6月20日向被告褚军支付了购房款448000元。后被告林威公司又将涉案房屋出售给了案外人胡超，并在银川市房屋产权交易管理中心办理了合同备案登记。现原告诉至法院，请求判如所请。 一审另查明，2017年9月28日，案外人宁夏林盛供热有限公司将被告林威公司诉至银川市中级人民法院，该案中被告林威公司认为其通过房屋抵顶方式给宁夏林盛供热有限公司抵顶了部分增容费等费用，林盛公司提交房源表一张（包含涉案房屋），抗辩该房屋并非抵顶给林盛公司，而是抵顶给了陈海斌，后银川市中级人民法院对被告林威公司上述陈述不予采信，并判决被告林威公司向宁夏林盛供热公司支付增容费、采暖费960万元。被告林威公司不服上述判决，上诉至宁夏回族自治区高级人民法院，经该院审理认为，宁夏林盛供热公司一审提交的房源清单中明确记载系用于抵顶了陈海斌的债务而不是宁夏林盛供热公司与被告林威公司的债务。后驳回了上诉，维持原判。 一审法院认为，原告郭文英与被告林威公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合同依法成立且已发生法律效力。被告林威公司关于涉案房屋抵顶给了案外人宁夏林盛供热公司，且原告未向被告林威公司支付购房款，林威公司解除了合同的辩解，因被告林威公司通过房屋抵顶宁夏林盛供热公司增容费等费用的事实已经生效判决确认不成立，通过原告、被告启泰鸿达公司提交的证据，结合生效判决确认的事实可以确认，被告林威公司以涉案房屋抵顶并偿还陈海军的借款，后原告又购买了陈海军抵顶给被告褚军的涉案房屋，故原告通过债权债务抵顶的方式向被告林威公司支付了房款，与双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》中关于支付方式的约定内容相符，故法院对被告林威公司的上述辩解不予采信，被告林威公司应承担向原告交付房屋的合同义务。现被告林威公司未履行上述合同义务，反而将涉案房屋另行出卖给案外人胡超，致使原告的合同目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第（二）项规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，故原告要求解除与被告林威公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，返还已付购房款448000元的主张符合法律规定，法院予以支持。原告要求被告林威公司按照人民银行贷款基准年利率4.75%支付已付购房款自2017年6月20日至2018年10月17日止的利息损失28218元及款项付款之日止的利息损失，原告主张的2017年6月20日至2018年10月17日止的利息损失28218元不违反法律规定，应予支持，被告林威公司还应当按照年利率4.75%支付已付购房款448000元自2018年10月18日至本判决确定的付款之日止的利息损失。原告要求被告林威公司承担448000元的赔偿责任，但未提交证据证实其实际损失，法院酌定被告林威公司向原告承担已付购房款40%的赔偿责任179200元，超出部分不予支持。原告要求被告启泰鸿达公司及褚军承担返还购房款及赔偿责任，因原告与被告林威公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》因被告林威公司的违约行为解除，被告启泰鸿达公司及褚军不存在过错，故对原告要求被告启泰鸿达公司及褚军承担返还及赔偿责任的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（五）项、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项之规定，判决：一、解除原告郭文英与被告宁夏林威房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》（银川市兴庆区金侨华府9-1301号）；二、被告宁夏林威房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告郭文英、徐婧返还购房款448000元、赔偿179200元、支付利息损失28218元，并按照年利率4.75%支付448000元自2018年10月18日至本判决确定的付款之日止的利息损失；三、驳回原告郭文英、徐婧的其他诉讼请求。案件受理费13042元，由被告宁夏林威房地产开发有限公司负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审认定的事实二审予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。被上诉人林威公司因与他人存在债权债务，将涉案银川市兴庆区金侨华府××××房屋抵顶欠付债务，该房屋在抵顶给被上诉人褚军后经各方协商同意由林威公司与上诉人签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》，合同对双方权利义务均进行了明确约定，应为有效合同。林威公司作为房屋出卖方已通过债务抵顶获取了合同约定的房屋价款，作为合同相对方，其在合同履行不能解除的情况下，负有向购房人返还房款、利息等损失的责任。上诉人要求被上诉人启泰鸿达公司、褚军承担上述民事责任无事实及法律依据。林威公司违反约定，在房屋买卖合同签订后又将房屋出售给他人并办理了备案，应承担相应的违约责任。一审酌情按已付购房款的40%要求林威公司承担赔偿责任，符合法律规定及本案客观实际，一审判决并无不当。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13042元，由上诉人郭文英、徐婧负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  刘 磊 二〇一九年十一月十一日 书记员  陈丽霞 附:本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。