北京市丰台区人民法院行 政 判 决 书（2019）京0106行初398号原告蔡修强，男，1975年12月14日出生，汉族，户籍所在地浙江省乐清市。委托代理人许光宇，北京市京师律师事务所律师。委托代理人王波涛，北京市京师律师事务所实习律师。被告北京市规划和自然资源委员会，住所地北京市通州区承安路1号。法定代表人张维，主任。委托代理人范芳洁，女，北京市规划和自然资源委员会干部。委托代理人郭杨，北京市康达律师事务所律师。第三人国美小额贷款有限公司，住所地天津经济技术开发区第一大街79号泰达MSD-C区C1座2802-1室。法定代表人陈萍，董事长。委托代理人马超，北京市鼎石律师事务所律师。委托代理人张佳薇，北京市鼎石律师事务所实习律师。第三人耿超，男，1981年12月11日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区。原告蔡修强不服原北京市规划和国土资源管理委员会（以下简称原市规划国土委）房屋转移登记行为，以北京市规划和自然资源委员会（现不动产登记职能由该机构承担，以下简称市规自委）为被告，于2019年8月14日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法向被告市规自委送达起诉状副本及应诉通知书，并依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条之规定，通知利害关系人国美小额贷款有限公司（以下简称国美小额贷公司）、耿超作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭审理了本案。原告蔡修强及其委托代理人许光宇、王波涛，被告市规自委的委托代理人范芳洁和郭杨，第三人国美小额贷公司的委托代理人马超，到庭参加诉讼。现本案已审理终结。2017年10月26日，原市规划国土委依申请将北京市丰台区骏景园中区X号楼X层X号房屋（以下简称X号房屋）所有权登记至耿超名下，向耿超颁发京（2017）丰不动产权第X号《不动产权证书》（以下简称被诉不动产权证书）。原告蔡修强诉称，2017年5月，原告因生意周转需要向牛某、杨某等人所在公司借款，约定借款人民币240万元，牛某要求原告提供自己名下X号房屋做担保，并将该房房产证以抵押名义放在牛某手中。2017年11月2日，原告发现X号房屋的房门无法打开，报警后发现门锁被更换，该房屋产权已不在原告名下，房屋于2017年9月11日由牛某代理卖给了宋某，后宋某又卖给耿超。X号房屋产权人发生变化，原市规划国土委没有通知原告，也没有征询原告意见，更没有通知原告持身份证办理过户手续，房屋交易价格也远远低于市场价格。此外，卖房的授权公证书中授权事项并不明确，身份证复印件未加盖与原件核对无异的校对章，原市规划国土委也未与公证处核对相关公证书内容的真实性、合法性。目前，原告与宋某之间的房屋买卖合同已经被人民法院生效判决认定无效，宋某与耿超之间的房屋买卖合同亦已经被人民法院生效判决认定无效。原告认为，原市规划国土委未尽到审慎审查的义务，故请求人民法院判决撤销被告作出的将X号房屋所有权人由宋某转移登记为耿超的行政行为，诉讼费由被告承担。原告蔡修强提供以下证据证明牛某代理原告与宋某签订的合同编号为CW396178的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，以及宋某与耿超签订的合同编号为CW398274的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，均被人民法院确认无效，原市规划国土委颁发被诉不动产权证书的合法性基础已不存在，被诉不动产权证书依法应予撤销，原告与宋某签订合同约定的房屋成交价远低于市场价格：1、北京市东城区人民法院（2018）京0101民初291号《民事判决书》及该判决书的生效证明书；2、北京市东城区人民法院（2019）京0101民初9494号《民事判决书》及该判决书的生效证明书；3、X京房权证丰私字第X号《房屋所有权证》；4、京（2017）丰不动产权第0054025号《不动产权证书》；5、房屋档案查询结果；6、致估价委托人函。被告市规自委辩称，原市规划国土委为耿超颁发被诉不动产权证书已尽审慎审查义务，请求人民法院在查明事实的基础上依法裁判。被告市规自委出示以下证据，证明蔡修强的代理人牛某与宋某共同申请，将涉案房屋转移登记到宋某名下，后宋某与耿超申请将房屋转移登记至耿超名下，经审查其提交的申请材料齐全，符合法定形式要求，遂予以办理登记，之后耿超与国美小额贷公司申请办理了抵押登记：1、X号房屋由蔡修强转移登记给宋某的档案材料，包括2017年9月14日不动产登记申请书、X京房权证丰私字第X号《房屋所有权证》、合同编号为CW396178的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、（2017）京中信内民证字91257号《公证书》、（2017）京中信内民证字91258号《公证书》、（2017）京中信内民证字91259号《公证书》、（2017）京中信内民证字91260号《公证书》、（2017）京中信内民证字91261号《公证书》、牛某身份证复印件、宋某身份证复印件、王某身份证复印件、授权委托书、购房承诺书、家庭购房申请表（A类）、宋某离婚证复印件、申请核验人信息-本市户籍居民家庭、宋某户口簿复印件、房地平面图、北京市房屋登记表、中华人民共和国税收完税证明、不动产登记受理凭证、办理转移登记现场照片3张、不动产登记询问笔录2份、不动产登记审批书、制证信息；2、X号房屋由宋某转移登记给耿超的档案材料，包括2017年10月26日不动产登记申请书、京（2017）丰不动产权第X号《不动产权证书》、合同编号为CW398274的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、宋某和耿超身份证复印件、购房承诺书、家庭购房申请表（A类）、申请核验人信息-本市户籍居民家庭、耿超户口簿复印件、中华人民共和国税收完税证明、房地平面图、北京市房屋登记表、不动产登记受理凭证、办理转移登记现场照片2张、不动产登记询问笔录2份、不动产登记审批书、授权委托书、高某身份证复印件及其办理登记现场照片、制证信息；3、耿超与国美小额贷公司申请办理X号房屋抵押登记的档案材料，包括2017年11月9日不动产登记申请书、合同编号为FY20171109002（JD）的《主债权及不动产抵押合同（不动产登记专用）》、耿超身份证复印件、授权委托书、赵某身份证复印件、不动产登记收款单、北京市非税收入一般缴款书、不动产登记受理凭证、办理抵押登记现场照片2张、不动产登记询问笔录2份、不动产登记审批书、制证信息；4、人民法院对X号房屋进行查封的材料，包括（2018）京0105执5006号《协助执行通知书》、（2018）京0105执5006号《执行裁定书》、（2019）京0106执8234号《协助执行通知书》、（2019）京0106执8234号《执行裁定书》、送达回证、接收协助执行法律文书登记表、贾岩和王振杰的工作证及执行公务证、徐志雄的工作证和执行公务证。被告市规自委以《不动产登记暂行条例》第三条、第五条、第七条、第八条、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第二十条、第二十一条，《不动产登记暂行条例实施细则》第九条、第十五条、第二十七条、第三十八条作为法律依据。第三人国美小额贷公司认为，被诉房屋所有权转移登记行为合法有效。其未向法庭出示证据。第三人耿超未到庭参加诉讼，亦未提交书面诉讼意见。上述证据经过质证，本院认为，原告证据1、2、3、4、5，被告的全部证据，具备真实性、合法性和与本案的关联性，本院予以采信。原告的其他证据与本案不具有关联性，本院不予采用。经审理查明，X号房屋原登记在蔡修强名下，蔡修强取得X京房权证丰私字第X号《房屋所有权证》。2017年7月13日，蔡修强、余某夫妇（借款人）与杨某（出借人）签订《借款合同》，约定出借金额为240万元，借款人同意以涉案房屋向出借人提供抵押担保，同时承诺在本合同签订之日起2日内配合出借人办理抵押登记手续。蔡修强、余某等人对《借款合同》进行了公证。之后，杨某向蔡修强支付借款共计240万元。2017年7月31日，蔡修强、余某（委托人）在北京市中信公证处公证委托书，受托人为牛某，公证书编号为（2017）京中信内民证字91257号《公证书》，委托书记载“委托人是夫妻关系，在蔡修强名下有坐落于丰台区骏景园中区X号楼X房产一套，我要将上述房产出售给宋某，因委托人事务繁忙，现委托受托人代为办理如下事宜：一、签订房屋买卖合同；办理签署及撤销网签手续；二、代为查询及复印房屋档案；三、办理房源核验手续；四、办理产权过户登记手续；五、代缴相关税费；六、协助买方办理购房贷款手续；七、办理物业交割手续；八、其他与上述房产出售有关的一切事宜。”蔡修强、余某为公证其二人的居民身份证、居民户口薄、结婚证复印件与原件相符，在北京市中信公证处分别办理了（2017）京中信内民证字91258号《公证书》、（2017）京中信内民证字91259号《公证书》、（2017）京中信内民证字91260号《公证书》、（2017）京中信内民证字91261号《公证书》。2017年9月14日，牛某以蔡修强委托代理人的身份与宋某（代理人王某）签订合同编号为CW396178的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定出卖人蔡修强将涉案房屋出售给宋某，房屋成交价格为210万元。同日，牛某以蔡修强委托代理人的身份与宋某（代理人王某）签署《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定自行划转交易结算资金，并于当日牛某与王某向原市规划国土委申请办理X号房屋所有权转移登记。申请登记时，提交了不动产登记申请书、X京房权证丰私字第X号《房屋所有权证》、合同编号为CW396178的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、北京市中信公证处（2017）京中信内民证字91257号《公证书》、（2017）京中信内民证字91258号《公证书》、（2017）京中信内民证字91259号《公证书》、（2017）京中信内民证字91260号《公证书》、（2017）京中信内民证字91261号《公证书》、中华人民共和国税收完税证明、牛某身份证复印件、宋某身份证复印件、王某身份证复印件、授权委托书、购房承诺书、家庭购房申请表（A类）、宋某离婚证复印件、申请核验人信息-本市户籍居民家庭、房地平面图、北京市房屋登记表等材料。原市规划国土委经审核后，认为符合转移登记条件，于次日将X号房屋登记在宋某名下，并向其颁发京（2017）丰不动产权第0054025号《不动产权证书》。2017年10月26日，宋某（作为出卖人）与耿超（作为买受人）签订合同编号为CW398274的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定涉案房屋成交价210万元。同日，宋某与耿超签署《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定自行划转交易结算资金，并于当日与耿超向原市规划国土委申请办理X号房屋所有权转移登记。申请登记时，提交了不动产登记申请书、京（2017）丰不动产权第X号《不动产权证书》、合同编号为CW398274的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、宋某身份证复印件、耿超身份证复印件、购房承诺书、家庭购房申请表（A类）、申请核验人信息-本市户籍居民家庭、耿超户口本复印件、中华人民共和国税收完税证明、房地平面图、北京市房屋登记表等材料。原市规划国土委经审核后，认为符合转移登记条件，于当日将X号房屋登记在耿超名下，并向其颁发京（2017）丰不动产权第X号《不动产权证书》。2017年11月9日，耿超作为抵押人与抵押权人国美小额贷公司签订合同编号为FY20171109002（JD）的《主债权及不动产抵押合同（不动产登记专用）》，双方约定将X号房屋作为抵押财产，担保主债权金额360万元。2017年11月13日，原市规划国土委予以办理抵押登记。另查明，蔡修强以牛某、宋某为被告向北京市东城区人民法院提起民事诉讼，请求确认蔡修强与宋某之间就涉案房屋于2017年9月14日签订的合同编号为CW396178的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。2018年12月27日，北京市东城区人民法院作出（2018）京0101民初291号《民事判决书》，认定牛某代理蔡修强与宋某之间在购买涉案房屋过程中存在串通行为，该二人的串通行为损害了蔡修强的合法权益，判决确认上述合同无效。该判决已发生法律效力。后蔡修强以宋某、耿超为被告向北京市东城区人民法院提起民事诉讼，请求确认宋某、耿超之间就涉案房屋于2017年10月26日签订的合同编号为CW398274的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。2019年7月5日，北京市东城区人民法院作出（2019）京0101民初9494号《民事判决书》，认定宋某与耿超之间签订的房屋买卖合同不属于真实的买卖关系，存在串通的行为，判决确认上述合同无效。该判决亦已发生法律效力。本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第七条的规定，原市规划国土委作为当时的本市不动产登记机构，具有对于本市辖区内的不动产予以登记的行政职权。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。本案中，宋某与耿超申请办理X号房屋权属转移登记时，提交了不动产登记申请书、身份证明、房屋买卖合同、房屋所有权证等材料，申请材料齐全，且能够证明房屋产权来源清楚，符合《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的有关规定，原市规划国土委予以登记，并为耿超颁发被诉不动产权证书，已履行了审查职责，尽到了形式上的审查义务。但在原市规划国土委为耿超颁发被诉不动产权证书之后，登记行为所依据的房屋买卖合同经人民法院生效判决确认无效，因此被诉房屋所有权转移登记行为的合法性基础已不存在，涉案房屋所有权转移登记行为应予撤销。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项，判决如下：撤销原北京市规划和国土资源管理委员会于二○一七年十月二十六日颁发给耿超的京（2017）丰不动产权第X号《不动产权证书》。案件受理费五十元，公告费五百六十元，由被告北京市规划和自然资源委员会负担（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费五十元，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  王凤琴人民陪审员  颜丽芬人民陪审员  张惠臣二〇一九年十一月二十九日法官 助理  胡 亮书 记 员  霍云蕾