广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初9916号原告：丁包启，男，1984年10月25日出生，汉族，住江西省宜春市万载县，原告：沈丹，女，1983年7月5日出生，汉族，住广州市黄埔区，共同委托诉讼代理人：朱政宇，广东纵横天正律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：黄晓东，广东纵横天正律师事务所律师。被告：邓中丽，女，1987年8月30日出生，汉族，住湖南省祁东县，被告：刘红军，男，1972年7月22日出生，汉族，住湖南省祁阳县，原告丁包启、沈丹诉被告邓中丽、刘红军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序公开开庭进行审理。原告丁包启、沈丹及其共同诉讼代理人朱政宇、黄晓东，被告邓中丽、刘红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁包启、沈丹向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2016年8月31日签订的《二手房买卖合同》及2017年11月6日签订的《补充协议》；2、两被告向两原告返还购房款430000元及利息（以430000元为本金，自2016年8月31日起至实际返还之日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，暂计至2019年8月1日为81834元）、银行按揭还款147787元、其他各项费用100000元及利息（以100000元为本金，自2017年11月6日起至实际返还之日止；按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，暂计至2019年8月1日为11419元）；3、两被告向两原告支付345600元违约金；4、两被告向两原告赔偿因两被告违约行为产生的房屋升值损失1352250元；5、两被告向两原告赔偿房屋装修费用61658元；6、本案诉讼费及诉讼保全费由两被告承担。事实和理由：2016年8月31日，两原告与两被告签订《二手房买卖合同》，两原告向两被告购买位于花都××××房房产（以下称“案涉房产”）。签订合同约定：“案涉房产成交价为1152000元，在合同签订之日支付首期房款430000元；在案涉房产过户之日支付20000元；自2016年9月起，两原告负责支付案涉房产每月按揭款，每月14日前支付至两被告账户，以供银行划扣；完成过户手续后，两被告配合两原告完成转按揭手续。案涉房产交付使用时间为2016年8月31日，产权转移登记时间为两原告符合广州市购房条件之日起30日内（即2018年2月28日前）办理。交易不成违约责任为案涉房产成交价的10%。”签订合同当天，两原告依约向两被告支付案涉房产首期房款，自2016年9月开始两原告也一直依约向两被告账户按期支付案涉房产的按揭款。2017年因广州市政府施行新的住房限购政策，规定非广州市市户籍居民需提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴费证明的，才有购房资格。因此，原、被告双方于2017年11月6日针对案涉房产交易签订《补充协议》，约定：“将案涉房产产权转移登记时间变更为两原告符合广州市购房资格之日起30日内（即2020年2月28日前）。将交易不成的违约金调整为案涉房产成交价的30%。确认两原告已经支付购房款430000元及14期按揭款56553.12元。两原告符合过户条件后，两被告在接到两原告通知的30日内配合办理产权过户手续。两原告在案涉房产上设立抵押登记，两原告向两被告支付各项费用100000元。案涉房产产生的一切增值溢价部分归两原告所有。”在签订《补充协议》后，两原告依约向两被告支付100000元，并对案涉房产办理了抵押登记。2019年5月份，两原告已经符合广州市购房资格，通知两被告前往房屋管理部门办理案涉房产的过户登记手续，但前往房屋管理部门后查册得知案涉房产在2019年4月已经被法院查封，导致无法办理过户登记。事后，两原告得知，两原告依约向两被告账户支付的案涉房产按揭款被两被告挪作他用，导致案涉房产的银行按揭款自2018年8月起至2019年5月份未向贷款银行还款，银行起诉被告邓中丽并查封了案涉房产。2019年7月8日，荔湾区人民法院作出判决，判决邓中丽向银行一次性偿还按揭贷款及利息，不履行则银行有权以案涉房产拍卖、变卖的价款优先受偿。在此期间，两原告一直要求两被告处理此事，并按照约定办理过户手续，但直至今日两被告仍无法将案涉房产过户至两原告名下，因两被告原因导致交易无法完成。另外，两原告是夫妻关系；两被告亦是夫妻关系，两被告于2011年6月9日登记结婚。因此，原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉请。被告刘红军答辩称，我方没有违约，我方同意解除原、被告之间的房屋买卖合同，购房款43万元我方同意返还给原告，按揭还款147787元我方也同意返还，但是我方不支付利息，不支付违约金、房屋装修费用、房屋升值损失，10万元我方不同意返还，我方需要原告支付租金给我方，我方要求提起反诉，是原告提出解除合同，不是我方要求解除合同。按照协议书的约定，我方同意返还的款项需在2020年2月份才返还给原告。被告邓中丽答辩称，同意被告刘红军的答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都××××房，建筑面积132.5平方米，于2016年11月24日登记在邓中丽名下。涉案房屋已办理抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司广州荔湾支行，债权数额为75万元。涉案房屋还于2017年11月9日抵押给丁包启，债权数额为10万元。涉案房屋于2019年4月19日被广州市荔湾区人民法院查封。2016年8月31日，邓中丽（甲方、卖方）与丁包启、沈丹（乙方、买方）签订《二手房买卖合同》，约定由乙方向甲方以1152000元的价格购买涉案房屋。合同第一条第2点约定，房地产权证号码：预计2016年12月31日前取得，现有《商品房预售合同》，编号：20130715259X，房产证发放之日甲方应陪同乙方一并领取并即时交予乙方。……6.房屋共有情况：共有人：丈夫刘红军同意出售房屋并放弃优先购买权。8.该房地产以现状售予乙方，乙方已认真查勘和了解该房地产的情况。该房地产：（1）简装、不带家私家电；（2）不带租赁合同；（3）无户口。第三条付款甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款。甲乙双方约定按照下列方式按期付款：1.在本合同签订之日，甲方向乙方交付房屋所有购房资料及钥匙，乙方向甲方（指定账号：62×××86，开户名：邓中丽）支付首期房款43万元整，含已支付的定金1万元。2.甲方应配合乙方完成产权过户手续，将本合同约定之房屋过户至乙方名下之日，乙方向甲方支付2万元整。3.从2016年9月起，由乙方负责本合同约定房屋的每月按揭款4237.87元，方式为，乙方每月14日前向甲方（账户：62×××83，开户名：邓中丽）支付，以供银行及时扣缴。第四条交楼时间和交接手续1.甲乙双方同意该房地产交付使用时间为2016年8月31日。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。第五条产权转移登记甲方与乙方约定按以下时间办理产权转移登记：甲乙双方约定自乙方符合广州市购房条件之日起30天内（即2018年2月28日前），甲乙双方向房地产登记机构申请办理产权转移登记。第八条交易不成的违约责任1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同落款处，甲方由刘红军、邓中丽签名，乙方由丁包启、沈丹签名。合同签订当日，丁包启、沈丹向刘红军、邓中丽支付43万元，刘红军、邓中丽将涉案房屋交付给丁包启、沈丹使用。沈丹自2016年9月起向邓中丽账户按月支付按揭贷款。沈丹提交证据证实其支付按揭贷款至2019年8月，沈丹主张其支付至2019年10月。双方均确认涉案房屋交付时已带有装修。丁包启、沈丹主张，其接收涉案房屋后，对涉案房屋的卫浴、纱窗进行了更换，重新贴了墙布，粉刷天花，安装窗帘，为此花费了61658元。丁包启、沈丹为此提交了装修费单据拟证实其主张。刘红军、邓中丽对此不予认可，主张其不知情。2017年11月6日，邓中丽（甲方）与丁包启、沈丹（乙方）签订《补充协议》，约定双方于2016年8月31日签订的《二手房买卖合同》未尽事宜，签订本补充协议。一、因广州市政府实行新的限购政策，甲、乙双方协商一致将《二手房买卖合同》第五条“甲乙双方约定自乙方符合广州市购房条件之日起30天内（即2018年2月28日前）”修改为“甲乙双方约定自乙方符合广州市购房条件之日起30天内（即2020年2月28日前）”。二、甲、乙双方协商一致将《二手房买卖合同》第八条“1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。……”修改为“1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的30%，并退回乙方已付的全部费用。……”三、甲、乙双方确认乙方已依约向甲方支付房款43万元，并确认从2016年9月起，乙方依约支付房屋的每月按揭款4237.87元，至2017年10月31日，乙方已共支付按揭款14期56553.12元。四、甲、乙双方协商一致同意若因购房政策、法规变更导致房屋在2020年2月28日前无法过户至乙方名下，房屋过户时间顺延至2021年8月30日，甲、乙双方无须承担违约责任。在上述条件无限制后，甲方在接到乙方通知的30日内配合乙方完成产权过户手续，将房屋过户至乙方名下。五、因广州市政府实行的住房限购政策，房屋产权过户至乙方名下前需要房产继续登记在甲方名下。甲、乙双方同意房屋产权登记在甲方名下时，由乙方在房产上设立抵押登记。甲方同意办理委托公证，甲方授权乙方指定人员代理甲方办理房屋过户的一切手续，及签署一切法律文书。乙方同意在甲、乙双方签订本协议、办理抵押登记及委托公证后5日内向甲方支付各项费用10万元。若甲方未依约将房屋过户至乙方名下，则乙方有权要求甲方退还上述已支付的各项费用。六、甲、乙双方协商一致同意在《二手房买卖合同》、本补充协议履行期间及之后或解除，该房产所产生的一切增值溢价（房屋过户交易时的实际价格与《二手房买卖合同》约定价格之差）归乙方所有，房屋价值降低所产生的损失由乙方承担。七、本补充协议的约定与《二手房买卖合同》的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准。补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。补充协议签订后，沈丹向邓中丽支付了10万元。刘红军表示其不清楚补充协议的签订情况，只是听邓中丽说过这回事。因邓中丽未按时向中国银行股份有限公司广州荔湾支行偿还购房按揭贷款，中国银行股份有限公司广州荔湾支行于2019年4月9日将邓中丽诉至广州市荔湾区人民法院。广州市荔湾区人民法院于2019年7月8日作出（2019）粤0103民初3050号民事判决，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司广州荔湾支行与被告邓中丽于2013年7月24日签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号：20130784）；二、被告邓中丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国银行股份有限公司广州荔湾支行清偿借款本金683482.66元及利息、罚息（利息、罚息从2019年6月21日起计算，以实际欠款金额为本金，按《个人一手住房贷款合同》约定的方法和标准计算至实际清偿之日止，其中罚息不得计算复利）；三、被告邓中丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国银行股份有限公司广州荔湾支行支付律师费36631元；四、被告邓中丽不履行上述第二项、第三项债务时，原告中国银行股份有限公司广州荔湾支行有权以广州市花都××××房的房产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。2019年5月20日，沈丹通过微信告知邓中丽，可以办理过户手续了。后双方约定于2019年5月31日办理过户手续。因涉案房屋被广州市荔湾区人民法院查封，沈丹于2019年8月19日通过微信告知邓中丽，请邓中丽在收到短信5日内配合其办理房屋过户手续，否则其将单方解除《二手房买卖合同》及《补充协议》，要求邓中丽退还其支付所有款项及代为偿还的按揭还款，并要求邓中丽支付违约金、房屋所产生的增值溢价、房屋装修以及因维权、追偿产生的诉讼费、保全费、担保费、律师费等一切费用。丁包启、沈丹主张涉案房屋溢价损失为1352250元，并为此提交了房地产估价初评答复书复印件，该答复书中载明涉案房屋在2019年4月17日的评估总价为2504250元。刘红军、邓中丽对该房地产估价初评答复书复印件不予认可，认为涉案房屋只值100多万元。丁包启、沈丹诉刘红军、邓中丽房屋买卖合同纠纷一案，本院通过法院专递形式向刘红军、邓中丽送达诉讼材料。刘红军的诉讼材料由邓中丽于2019年10月13日代为签收。邓中丽的诉讼材料由其本人于2019年10月13日签收。诉讼中，丁包启、沈丹向本院提出财产保全申请，请求查封、冻结邓中丽、刘红军2530548元的财产，并由丁包启、沈丹的担保人广东合润融资担保有限公司提供诉讼保全担保函进行担保。本院依法作出（2019）粤0114民初9916号民事裁定书，查封了邓中丽、刘红军名下所有的价值2530548元的财产。丁包启、沈丹为此支出诉讼保全费5000元。后丁包启、沈丹向本院申请撤回要求刘红军、邓中丽支付装修费用的诉讼请求。诉讼中，刘红军称其要提起反诉，要求丁包启、沈丹向其支付占用涉案房屋的租金。但刘红军、邓中丽至今未向本院提交书面起诉状，未明确其反诉请求。另查明，沈丹截至2019年11月11日，具备本市住房限购区域内住房购买资格。刘红军与邓中丽系夫妻关系，双方于2011年6月9日办理结婚登记手续。沈丹与丁包启原系夫妻关系，后双方于2019年5月16日办理离婚手续。本院认为：涉案《二手房买卖合同》及《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，各方均应恪守合同约定。涉案《二手房买卖合同》中的甲方虽为邓中丽，但在合同落款处刘红军亦在甲方处签名确认，且刘红军与邓中丽为夫妻关系，故涉案的《二手房买卖合同》的合同相对方为刘红军、邓中丽与丁包启、沈丹。刘红军虽未在《补充协议》上签名，但《补充协议》系《二手房买卖合同》的从合同，只是对《二手房买卖合同》中的部分条款进行了变更。且刘红军自述，其曾听邓中丽说过补充协议的事情，刘红军也确认其收取了丁包启、沈丹按照《补充协议》约定支付的10万元。故《补充协议》的合同相对方为刘红军、邓中丽与丁包启、沈丹。现涉案房屋因邓中丽未按时偿还购房按揭贷款而被查封，无法过户至丁包启、沈丹名下，涉案合同合同目的无法实现。丁包启、沈丹要求解除与刘红军、邓中丽签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》，本院予以支持。刘红军、邓中丽于2019年10月13日收到本案的诉讼材料。本院确认涉案合同及补充协议于2019年10月13日解除。关于何方存在违约行为，本院认为，涉案房屋因邓中丽未能按时偿还按揭贷款被查封致使涉案合同无法继续履行，刘红军、邓中丽违反了涉案《二手房买卖合同》及《补充协议》的约定，应按照合同约定承担违约责任。根据《补充协议》第二条的约定，1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的30%，并退回乙方已付的全部费用。……丁包启、沈丹要求刘红军、邓中丽向其支付违约金345600元（1152000元×30%），本院予以支持。丁包启、沈丹要求刘红军、邓中丽返还购房款430000元、代为偿还按揭贷款147787元，刘红军及邓中丽对此无异议，本院予以支持。至于100000元，该款项系丁包启、沈丹按照《补充协议》约定而向刘红军、邓中丽支付的费用，丁包启、沈丹要求刘红军、邓中丽返还该100000元，合法有据，本院予以支持。至于利息，因丁包启、沈丹未提交证据证实违约金不足以弥补其损失，在刘红军、邓中丽需支付违约金的情况下，丁包启、沈丹要求刘红军、邓中丽向其支付其已付款项的利息，本院不予支持。丁包启、沈丹在明知其不具备购房资格的情况下，仍与刘红军、邓中丽签订《二手房买卖合同》及《补充协议》，约定待其具备购房资格后再行过户，明显系规避限购政策。丁包启、沈丹虽未违反合同约定，但其对于合同不能履行亦存在过错。丁包启、沈丹要求刘红军、邓中丽向其支付涉案房屋升值损失1352250元，本院不予支持。关于装修费用，丁包启、沈丹向本院申请撤回该项诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告丁包启、沈丹与被告刘红军、邓中丽于2016年8月31日签订的《二手房买卖合同》及2017年11月6日签订的《补充协议》于2019年10月13日解除；二、被告刘红军、邓中丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告丁包启、沈丹返还677787元（包括购房款430000元、按揭还款147787元、其他费用100000元）；三、被告刘红军、邓中丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告丁包启、沈丹支付违约金345600元；四、驳回原告丁包启、沈丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13664元，由原告丁包启、沈丹负担6659元，由被告刘红军、邓中丽负担7005元；诉讼保全费5000元，由被告刘红军、邓中丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇一九年十一月十九日书记员  利文智张丽彬