上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初78735号原告：吕建，男，1988年9月28日出生，汉族，住上海市松江区。原告：庄元，男，1982年2月8日出生，汉族，住上海市闵行区。上列二原告共同委托诉讼代理人：王晨，上海市君悦律师事务所律师。被告：上海望林投资管理服务部，住所地上海市崇明区。投资人：瞿永明，经理。委托诉讼代理人：钱利明，上海市徐浦律师事务所律师。原告吕建、庄元与被告上海望林投资管理服务部(以下简称望林服务部)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人王晨，被告望林服务部的委托诉讼代理人钱利明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕建、庄元向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告履约保证金人民币(币种下同)20万元及利息(以20万元为基数，自2018年6月20日起至被告实际清偿之日止，按银行同期贷款利率计算)；2.被告返还原告多支付的租金17万元；3.被告向原告开具自合同履行之日起直至合同终止日的房租发票(合计2,945,000元)。审理中，原告撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2016年3月21日，原、被告就上海市浦东新区灵岩南路XXX号三楼及三林路底楼房屋签订《物业租赁合同》，租期八年，自2016年3月21日至2024年3月20日，其中2016年3月21日至2017年3月20日年租金120万元，2017年3月21日至2019年3月20日年租金126万元，履约保证金20万元。2018年6月6日，原、被告签署《物业租赁合同终止协议》，提前终止了租赁合同，但被告始终未退还保证金。租赁期间，原告实际支付了263万元租金，超付17万元。故原告起诉来院，要求判如所请。被告望林服务部辩称，不同意原告诉讼请求。2018年6月6日，原、被告协商一致，因原告承租期间发生漏水，与二楼租户存在纠纷，20万元保证金待纠纷解决后再予返还，现纠纷尚未解决，返还条件不成就。原告陈述的超付17万元租金不属实，《物业租赁合同终止协议》也明确双方已经结清相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，现认定如下：2016年3月21日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《物业租赁合同》，约定乙方向甲方承租上海市浦东新区灵岩南路XXX号三楼约1848平方米、三林路底楼约15平方米房屋。合同期限八年，自2016年3月21日至2024年3月20日。2016年3月21日至2017年3月20日每年租金120万元，2017年3月21日至2019年3月20日每年租金126万元，2019年3月21日至2021年3月20日每年租金132.3万元，2021年3月21日至2024年3月20日每年租金138.915万元。履约保证金20万元，合同到期无不履约行为，付清所有账款，10天内无息归还乙方。合同签订后，被告交付房屋，原告支付了20万元保证金，并支付租金共计263万元。2017年10月，因系争房屋发生漏水，影响二楼租户，二楼租户向原告发送律师函，要求原告修复并赔偿。2018年6月6日，原告(乙方)与被告(甲方)签署《物业租赁合同终止协议》，乙方承租系争房屋用于开设旅馆，由于经营问题，转让给金国兵，双方达成如下协议：一、甲方同意把该物业租赁给金国兵。二、乙方在2018年6月20日前搬离该物业；三、乙方在2018年6月20日前结清水、电等费用。四、乙方留20万元保证金在甲方公司，待与二楼漏水问题解决后，多退少补(注：2017年底漏水事)。对有争议的事实，本院分述如下：1、原告提供被告开具的收据三张，其中2016年4月21日两张收据中一张收款金额60万元，收款事由为2016年3月21日至2016年9月20日租金，一张收款金额42,500元，收款事由为2016年3月21日至2016年9月20日底楼吧台房费。2016年8月31收据的收款金额642,500元，收款事由为2016年9月21日至2017年3月20日租金60万元，底楼租金42,500元。被告表示，底楼吧台即合同约定的三林路底楼房屋，原、被告口约定，另外计取租金，每年85,000元。2、原告申请证人王某某出庭作证，证明原告于2018年1月份解决了漏水问题。被告认可原告进行了修复，但《物业租赁合同终止协议》所指的漏水问题是原告与二楼就漏水造成的赔偿问题。3、被告提供其与案外人张某某、吴某某签订的《物业租赁合同》，欲证明在原告承租之前，系争房屋的年租金即为120万元，不包括三林路底楼房屋。原告认可真实性，但不认可关联性。4、被告提供原、被告签订的《物业租赁合同》(被告保存)，欲证明合同手写部分明确约定“(15-20㎡另计价另收，陆林源合同8.5万，到2016年3月14日到期)”。原告表示，双方签订《物业租赁合同终止协议》后，被告收回了原告留存的《物业租赁合同》，手写部分系被告事后添加，不予认可。5、被告提供其与陆林源签订的《物业租赁合同》，欲证明原先三林路底楼房屋由陆林源承租，租金每年8.5万元，到期后由原告承租。原告认可真实性，不认可关联性。6、被告提供金国兵收据，欲证明金国兵承租房屋后，按照每年8.5万元支付了三林路底楼房屋租金。原告不予认可。审理中，原告表示，《物业租赁合同终止协议》所指二楼漏水问题解决，仅是修复漏水，并不包括赔偿问题，现漏水已经修复，被告应当返还保证金。被告则表示，漏水问题就是指赔偿问题，因赔偿问题未解决，二楼租户押了被告60万元租金未付。待原告与二楼租户漏水纠纷解决后，按照实际金额结算，如果原告赔偿金额少于20万元，剩余部分返还原告，如果原告赔偿金额多于20万元，二楼租户再向原告索要。案外人胡明伟来院表示，其为二楼租户，承租房屋后一直有漏水的问题，后来其与原、被告一起谈过，但赔偿问题没谈拢。因其欠付被告租金，故其于2019年3月4日出具了《承诺书》，承诺“1、胡明伟欠望林服务部至2018年11月22日止的租金1,415,000元，胡明伟于2019年3月14日前向望林服务部支付815,000元，剩余的60万元待漏水纠纷解决后支付；2、胡明伟欠望林服务部2018年11月23日至2019年5月22日期间的租金由胡明伟于2019年4月30日前付清，若到期不付的，则双方合同解除”。关于“剩余的60万元待漏水纠纷解决后支付”的理解，胡明伟认为，等原告赔偿漏水造成的损失后，其再支付被告60万元房租，若原告不赔偿，就不支付被告该笔钱款。胡明伟还表示，之前因为找不到原告，所以一直没有起诉。但在本院限定的时间内，胡明伟并未向本院提起诉讼。另查，2018年12月19日，望林服务部以房屋租赁合同纠纷起诉胡明伟，要求解除与胡明伟之间的房屋租赁合同，胡明伟迁出租赁房屋并支付拖欠的租金及滞纳金。该案审理时，望林服务部与胡明伟达成和解协议，胡明伟签署上述《承诺书》，望林服务部撤诉。本院认为，本案争议焦点有二，一是原告支付的17万元是否构成不当得利，二是被告收取的保证金是否应当返还。本院分述如下：关于第一个争议焦点，首先，《物业租赁合同》履行期间，原告支付租金共计263万元，被告开具了相应收据，原告并不存在错误给付的情形；其次，双方在签订《物业租赁合同终止协议》时，原告并未就该17万元提出异议；最后，虽然被告提供的《物业租赁合同》手写部分并未得到原告的签字确认，但从原告提供的收据来看，可以明确反映出租金的组成，即房屋半年租金60万元，加底楼半年租金42,500元，结合被告提供的与陆林源签订的《物业租赁合同》、金国兵的收据，本院可以认定，原、被告协商一致，三林路底楼租金以每年85,000元另计。原告支付的17万元实际应为三林路底楼两年租金，被告收取该笔钱款具有合法依据，原告该项诉讼请求，本院予以驳回。关于第二个争议焦点，本院认为，一、原、被告一致认可漏水问题已经于2018年1月份修复，而《物业租赁合同终止协议》系2018年6月6日签订，协议中所指二楼漏水问题，应当理解为赔偿问题，而非修复，本院采纳被告观点。二、发生漏水后，对二楼租户胡明伟而言，既可以向原告主张损害赔偿，也可以向被告主张违约责任，而被告扣留原告保证金有两种理解，一种理解为胡明伟向原告主张损害赔偿，作为原告履行债务的担保；另一种理解为胡明伟向被告主张违约责任，作为被告向原告追偿的保障。三、如果保证金理解为原告向胡明伟履行债务的担保，漏水事件发生已逾两年，《物业租赁合同终止协议》签订至今也一年有余，胡明伟消极行使权利，在本院催促下仍未提起诉讼，应视为胡明伟对该份担保的放弃，本院实无保护必要。如果保证金理解为被告向原告追偿的保障，被告在明知原告与胡明伟之间存在赔偿纠纷的情况下，仍与胡明伟达成扣留60万元租金的协议，金额远超原告的保证金20万元，间接导致胡明伟怠于行使诉讼权利，致使退还保证金的条件长期不能成就，也应承担不利的法律后果。综上，原告要求被告返还20万元保证金的诉讼请求，本院可予支持。至于漏水纠纷及被告与胡明伟之间的租赁纠纷，当事人可另行解决。关于利息损失，因当事人对保证金是否返还存在争议，故该项诉讼请求，本院难以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告上海望林投资管理服务部应于本判决生效之日起十日内返还原告吕建、庄元租赁保证金20万元；二、驳回原告吕建、庄元其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,980元，减半收取3,490元，由原告吕建、庄元负担1,340元，被告上海望林投资管理服务部负担2,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇一九年十一月二十日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。