云南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）云民申2760号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：昆明比邦房地产开发有限公司。住所地：昆明经济技术开发区昌宏路39号一楼110-111号。统一社会信用代码：91530100778597629B。法定代表人：赵晋云，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨朝圆，云南义海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李荣昌，云南义海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：吴超兰，女，汉族，1986年11月25日出生，身份证登记住址：四川省泸州市江阳区，现住云南省昆明市官渡区。再审申请人昆明比邦房地产开发有限公司（以下简称比邦公司）因与被申请人吴超兰商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民终8719号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。比邦公司申请再审称：一、有新证据可推翻原审判决。向昆明市不动产登记中心调查笔录一份，可证实实施不动产登记新政策之后房屋权属证书的办理发生了实质性变化。迟延办理不动产权证不能归责于再审申请人一方的原因。二、原审认定的基本事实缺乏证据证明。（一）再审申请人于2016年9月22日委托昆明隆源测绘有限公司对涉案楼盘代办测绘及不动产登记事宜，被申请人于2016年11月23日方才签署了委托书，委托昆明隆源测绘有限公司工作人员代办不动产登记事宜，而原审判处再审申请人从2016年7月31日起即承担违约责任，明显与事实不符。（二）本案争议的“逾期办证”，从被申请人一审的诉讼请求看，指的是“不动产权证”，与《商品房购销合同补充协议》第3条中约定的“房屋权属证书”不是同一项内容。从实际履行情况上来看，在《不动产登记暂行条例实施细则》施行前后，昆明市房屋产权办理部门均停止了老证“房屋产权证”的办理，国土资源部先后印发规范性文件，该规范性文件的施行，办理不动产权证需要提交材料的规范、流程、审核内容等才确定下来。再审申请人在2016年9月22日，委托昆明隆源测绘有限公司根据新的政策变化，为涉案楼盘进行权籍调查。昆明隆源测绘有限公司测绘、勘测定界耗费了大量时间均非比邦公司能控制，加上申请不动产登记需被申请人一方签字，共同申请，最终昆明市不动产登记中心才于2018年5月29日受理了昆明隆源测绘有限公司提交的全部材料。整个过程中，再审申请人不存在任何的过错，不应当承担违约责任。三、原审适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》颁布实施于2003年6月1日，调整的是2001年8月15日起施行的《城市房屋权属登记管理办法》中规定的“房产证”，“房产证”和“土地证”是分离的。后法律法规及政策调整，房产证和土地证合二为一为“不动产权证”，不动产权登记的内容、要求提交的材料、流程等发生了巨大变化，明显区别于2003年时的“房屋权属证书”，因此适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的基础已经不存在。四、权籍调查的时间不应计入办理不动产登记的时间。五、昆明隆源测绘有限公司办理权籍调查和不动产权登记经再审申请人委托，被申请人同意并交纳代办费用，是双方一致认定结果。昆明隆源测绘有限公司办理过程时间长非因再审申请人造成，也非再审申请人可预见，该情形不应当归责于再审申请人。六、昆明隆源测绘有限公司接受委托后，积极办理土地测绘、不动产权籍调查等事宜，未有任何拖延。七、本案应追加昆明隆源测绘有限公司作为第三人。八、本案被申请人没有任何损失，再审申请人依法不应当承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定申请再审，请求予以纠正。被申请人吴超兰提交答辩意见称：一、比邦公司没有任何有效的新证据推翻原判决、裁定。二、本案逾期办证系开发商原因导致买受人在法定期限内没有取得产权证书，应承担违约责任。原判决认定有事实依据和充分的证据支撑。三、本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用法律正确。请求驳回比邦公司的再审申请，维持原审判决。本院经审查认为，关于比邦公司是否应当承担逾期办证的违约责任的问题。比邦公司与被申请人签订的《商品房购销合同》中约定了比邦公司具有办证义务，但未约定办证期限及逾期办证责任的计算方式。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，比邦公司未能在上述司法解释规定的90日内办理房屋权属证书，应当向被申请人承担逾期办证的违约责任。关于比邦公司主张昆明自2016年6月30日起新政策实施，办理“不动产权证”进行权籍调查、测绘耗费大量时间非比邦公司所能控制，故其逾期办证不存在过错，不应承担责任的申请再审理由。经查，案涉编号3916的《商品房购销合同》签订于2015年9月29日，权属证书足以在新政策实施前的法定期限内办理完毕，无需涉及新政策的适用，比邦公司未能在新政策实施前的法定期限积极履行办证义务，因此比邦公司现以新政策实施为由主张其不应承担逾期办证违约责任的申请再审理由不能成立。而编号4210的《商品房购销合同》签订于2016年9月2日，即新政策实施之后，比邦公司应当对其能否在合同签订之日起法定期限90日内办理不动产权证具有预见性。但比邦公司未能就不动产权证的办理期间与被申请人达成新的约定。且根据合同的相对性原则，比邦公司委托第三方进行权籍调查、测绘，如因第三方原因导致其逾期办理不动产权证，比邦公司仍应向被申请人承担逾期办证的责任，其可另行向第三方主张责任。关于法律适用的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的是房屋权属证书。不动产权证是房产证和土地证的合一。实质都是对购房者不动产权权属的一种确认。因此，再审申请人认为不动产权证区别于房屋权属证书，本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的基础不存在的申请再审理由不能成立。关于原审是否应追加昆明隆源测绘有限公司为第三人的问题。本案系商品房销售合同纠纷，被申请人作为购房者请求比邦公司承担逾期办证的违约责任。昆明隆源测绘有限公司受比邦公司委托进行测量及不动产登记事宜，与比邦公司形成委托法律关系。昆明隆源测绘有限公司与本案结果无法律上的利害关系，不是本案必须追加的当事人。因此，再审申请人关于此问题的申请再审理由不能成立。关于向昆明市不动产登记中心调查笔录是否构成新证据的问题。经查，该证据的主要内容为随着新政策的实施“房产证”及“土地证”二证合一为“不动产权证”，办理“不动产权证”的要求发生了巨大变化。本院认为，办证要求的变化不能成为比邦公司逾期办证的正当理由。从本案第一份《商品房销售合同》的签订时间看，比邦公司在依法办理房屋权属证书的情况下，本不应涉及新政策的适用。而本案第二份《商品房销售合同》签订于新政策实施之后。因此，该证据不能推翻原审判决，不属于再审新证据。再审申请人关于此问题的申请再审理由不能成立。综上所述，比邦公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回昆明比邦房地产开发有限公司的再审申请。审判长  李玲燕审判员  薛 丽审判员  郭雅欣二〇一九年十一月十二日书记员  王 畅