海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)琼9003民初6226号 原告：黎某功，男，1957年8月19日出生，汉族，海南省儋州市人，住儋州市。 委托诉讼代理人：符某，儋州市xxx律事务所法律工作者。 被告：海南某置业有限公司，住所地三亚市。 法定代表人：姜某威，该公司执行董事 委托诉讼代理人：唐某，女，1973年3月27日出生，汉族，住临高县。该公司职员。 第三人:孙某兴，男，1974年3月18日出生，汉族，海南省儋州市人，住儋州市。 原告黎某功诉被告海南某置业有限公司、第三人孙某兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎某功及其委托诉讼代理人符某、被告海南某置业有限公司的委托诉讼代理人唐某、第三人孙某兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黎某功向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《木棠市场铺面预定协议》及双方关于购买儋州市木棠镇农贸市场1号商铺的合同关系；2.判决被告返还原告已付购买商铺款45万元；3.判决被告赔偿原告45万元；4.诉讼费用由被告负担。庭审中，原告将第2项诉讼请求增加为判决被告返还原告已付购买商铺款45万元及利息（自2014年4月2日起计至判决之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）：事实和理由：2014年4月2日，第三人孙某兴将其与被告签订的《木棠市场铺面预定协议》中约定的1号商铺以45万元的价格转让给原告，并经被告同意，但原告并未与被告签订新的协议。之后，原告按被告的要求陆续支付了全部的购房款45万元，但被告并未按双方的约定签订正式的合同并办理相关产权证。在支付了全部购房款后，原告多次催促被告签订正式的购房合同，但被告一直以各种理由拒不与原告签订。2015年5月，在原告多次要求后，被告将商铺钥匙交给原告并称是双方对该商铺进行了验收交接。原告拿到钥匙进入商铺时，发现该商铺并不是协议约定的两层结构，致使原告所购买的商铺门面变窄、堵塞，大大降低了该商铺的价值。对此，原告多次向被告反映均得不到处理。在反映情况的过程汇总，原告得知被告对该农贸市场没有获得预售许可就非法向社会公开发售商铺。而且该农贸市场商铺没有产权证。因此，被告对外发售的所有商铺均不能办理独立的产权证。原告为此向被告提出解除合同并退还购房款，但被告置之不理。综上所述，被告在没有合法取得预售许可的情况下，非法对外公开销售商铺，且不能为业主办理独立的产权证。在销售商铺的过程中，采取欺诈的手段欺骗原告购买，造成原告巨大经济损失。为了保护当事人的合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告海南某置业有限公司辩称，原告的诉讼请求没有法律依据，应当驳回其诉讼请求。首先，原告主体不适格，本案是被告与第三人孙某兴签订的租赁合同，原告不是合同相对人。根据合同相对性原理，原告不是适格的当事人。其次，本案应当属于租赁合同纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷。理由是本案涉案铺面土地属于儋州市人民政府所有，由儋州市人民政府职能部门儋州市市场物业管理中心与被告共同建设，铺面所有权属于该中心，是国有财产，任何个人、单位都不得侵占。再者，原告要求解除《木棠市场铺面预定协议》没有法律依据，该协议已经履行完毕，依据法律规定没有解除的必要。原告的第二项诉讼请求也无法律依据。原告已经使用铺面6年，原告提出返还已付款项，违反了诚实信用原则。原告的第三项诉讼请求同样没有法律依据。原告使用铺面应当支付租金，租期可以为40年，即使原告不愿继续使用商铺，要求被告返还租金，没有法律依据。综上所述，原告没有事实根据和法律依据，依法应驳回原告的诉讼请求。 第三人孙某兴述称，我们与被告签订的是房屋买卖合同，不是房屋租赁合同。购房款已经支付给被告，但被告至今未办理产权证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年5月20日，第三人孙某兴（乙方）与被告海南海淳置业开发有限公司（甲方）签订了二份《木棠市场铺面预订协议》，约定：乙方向甲方预订儋州市木棠镇农贸市场1号、11号商铺（两层），总价均为45万元；乙方保证为该铺面的购买权，签订此预订合同之日向甲方各支付订金10万元整，余款在商铺封顶5日内全部付清，并签订正式合同。之后，因第三人资金不足，就将上述铺面中的1号铺面转让给原告黎某功，并得到被告的认可。 原告及第三人分多次向被告支付了上述1号和11号商铺订金共计900000元。其中，第三人分多次向被告支付订金：于2013年5月10日支付100000元、2013年5月13日支付100000元、2014年4月2日支付300000元、2014年6月24日支付200000元（与原告共同支付）、2015年1月28日支付50000元。原告于2015年1月28日支付1号商铺订金50000元。上述付款，被告或其儋州分公司均出具了收据。此外，2014年4月2日，原告的儿子黎东杰向被告汇款支付订金100000元。至今被告尚未为原告办理相应的产权证。 另查明，儋州市木棠农贸市场是由被告提供资金，儋州市市场物业管理中心提供土地的方式合作开发的，合作期限为40年。上述商铺是被告在合作中分得的铺面。截止目前该农贸市场所占用的土地性质仍为国有划拨土地。 上述1号铺面已交付给原告使用至今。 本院认为,本案争议焦点是：一是原告与被告之间是否存在合同关系以及是什么合同关系？二是原告与被告存在的合同关系是否有效？三是被告应否向原告返还450000元及利息和赔偿损失？ 一、关于原告与被告之间是否存在合同关系以及是什么合同关系的问题。本案中，起初是第三人与被告签订了两份《木棠市场铺面预定协议》，之后第三人将其中的1号商铺协议概括转让给原告，被告对此予以认可并收取了原告支付的款项。至此，1号商铺协议的合同当事人已变更为原告与被告，即原告与被告存在合同关系，原告提起本案诉讼主体适格。虽然上述协议未明确约定是商铺租赁协议还是商铺买卖协议，但协议中约定了“购买权”，而从“购买权”的字面理解，具有买卖的意思。而且，从付款方式看，原告要在商铺封顶5日内全部付清合同款项，即先付清款项后交付商铺，更符合商铺买卖的付款方式。故原告与被告形成的是房屋买卖合同关系，而非被告主张的房屋租赁合同关系。 二、关于原告与被告之间的房屋买卖合同关系是否有效的问题。原告与被告之间签订的《木棠市场铺面预定协议》，是双方就将来订立商品房买卖合同而签订的协议，从性质看属于商品房买卖合同的预约合同，就效力而言并未违反法律规定，应为有效合同。而根据上述协议，原、被告要签订正式的买卖合同，但双方至今未签订。虽然双方至今未签订正式的商品房买卖合同，但原告已经支付完购房款，被告也已向原告交付了相应的商铺，双方实际上已形成了商品房买卖合同关系，双方以其行为实际履行了《木棠市场铺面预定协议》。原、被告所买卖的房屋占用的土地仍属于国有划拨土地，至今未报儋州市人民政府批准转让，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”规定。但上述规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，且双方的买卖可不改变土地使用权性质。故原、被告之间的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不存在无效事由，应属有效合同。 三、关于被告应否向原告返还450000元及利息和赔偿损失的问题。原告与被告之间虽然未签订书面的房屋买卖合同，没有明确具体的约定，双方应当依据通常的房屋交易规则履行自己的义务。原告购买房屋目的是取得房屋的所有权并合法使用，而产权证是房屋所有权的有效凭证，原告已支付完全部购房款，被告依法有责任为原告办理相应的产权证，但被告至今未办理相关手续，其行为已构成违约。而且该类房屋属于被告与儋州市市场物业管理中心合作开发的房屋，合作期限为40年，也就是说在40年合作期限届满后，原告继续使用涉案房屋得不到有效的保障。被告的上述行为已致使原告购买房屋的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定，原告有权单方解除原告与被告的房屋买卖合同。合同解除后，被告应当返还原告已支付的购房款450000元，原告应退还房屋给被告。至于利息问题。原告支付了全部购房款，被告也基本同时交付房屋给原告使用至今，被告占用原告的款项需向原告支付利息，原告占用被告的房屋也需支付相应的房屋占用费，本院酌定二者相互抵销，即被告无需向原告支付利息，原告也无需向被告支付房屋占用费。故原告要求被告支付占用购房款期间的利息，本院不予支持。此外，原告要求被告赔偿其450000元，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、解除原告黎某功与被告海南某置业有限公司之间的房屋买卖合同； 二、被告海南某置业有限公司应自本判决生效之日起三十日内向原告黎某功返还购房款450000元； 三、驳回原告黎某功的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6400元（原告已预交），由原告黎某功负担3200元，被告海南某置业有限公司负担3200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员 陈 伟 二〇一九年十一月七日 书记员 羊立伟 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。