甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2018）甘0702民初4069号原告：杨某1，男，汉族，1985年2月10日出生，甘肃省临泽县人，农民，住临泽县。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：杨某2，男，汉族，1965年1月19日出生，甘肃省临泽县人，农民，住临泽县。公民身份号码：×××。系原告杨某1父亲。被告：张掖市新合作房地产开发有限责任公司。住所：甘肃省张掖市甘州区滨河新区大成学校南侧崇圣嘉园。统一社会信用代码：91620702670828106X。法定代表人：王某1，该公司总经理。委托诉讼代理人：李某，该公司工作人员。委托诉讼代理人：汪某，甘肃沁泽律师事务所律师。被告：张掖市安居客房产经纪有限责任公司。住所：甘肃省张掖市甘州区毓秀花园润园2号102室。统一社会信用代码：91620702MA74TQFX8G。法定代表人：韩某，该公司经理。被告：王某2，男，1970年10月29日出生，汉族，甘肃省张掖市人，自由职业。公民身份号码：×××。第三人：张掖市梦瑞建筑工程有限公司。住所：甘肃省张掖市甘州区南环路76号102号门店。统一社会信用代码：91620702332294228P。法定代表人：王某3，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈某，该公司工作人员。原告杨某3、张掖市安居客房产经纪有限责任公司（以下简称：“安居客公司”）、王某2、第三人张掖市梦瑞建筑工程有限公司（以下简称：“梦瑞建筑公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日作出（2017）甘0702民初7081号民事判决书，原告杨某1不服提起上诉。张掖市中级人民法院于2018年4月17日作出（2018）甘07民终337号民事裁定书，裁定撤销甘州区人民法院（2017）甘0702民初7081号民事判决书，发回本院重审。本院于2018年5月4日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨某1委托诉讼代理人杨某2、被告新合作房产公司委托诉讼代理人李某、汪某、被告安居客公司法定代表人韩某、被告王某2、第三人梦瑞建筑公司委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某1向本院提出诉讼请求：一、要求依法解除原、被告之间的房屋买卖合同；二、被告返还原告购房款134216元；三、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年4月，原告在××园，原告向被告支付购房款134216元。自2017年4月24日原告交款至今，被告一直不愿签订合同并办理相关手续，故原告诉至法院。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告承担利息5000元。被告新合作房产未作书面答辩，在庭审中辩称：原告要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求不成立，原、被告之间并未签订房屋买卖合同，原告也没有向被告新合作房产公司支付过购房款，其要求被告新合作房产公司返还购房款及承担利息的诉讼请求不成立。2016年3月25日，被告新合作房产公司以团购形式出售给第三人梦瑞建筑公司包括本案争议房屋在内的12套房屋，第三人亦支付12套房屋购房款5033312元。原告持有第三人梦瑞建筑公司出具的收款收据及介绍信，被告新合作房产公司遂给原告出具收款收据，因为根据《商品房团购协议书》约定，房屋买卖手续依然在被告新合作房地产公司处办理，购房人先到第三人处开具收款收据，后到被告新合作房产公司处将第三人出具的收据交付被告，被告再给购房人换取被告新合作房产公司的收据，主要是为了方便购房人即本案原告办理房屋按揭手续，本案被告新合作房产公司虽给原告出具了134216元的收据，但实际并没有收取原告的购房款。第三人从被告处购买本案争议房屋后，将该房屋抵顶给王某2，王某2委托被告安居客公司将该房出售给原告，原告将购房款70000元通过安居客公司支付给了被告王某2。后原告因中介费问题与安居客公司发生争议，不同意购买本案争议房屋，王某2遂将原告支付的70000元购房款退至安居客公司。综上所述，被告认为原告诉请无法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告安居客公司未作书面答辩，在庭审中辩称：被告未向原告出具任何收据，被告不应承担责任。被告王某2未作书面答辩，在庭审中辩称：对原告所诉，是被告安居客公司员工邱琴告知有人要买房，邱琴向被告转款70000元，后来又说不买了，被告又将70000元退还了安居客公司。第三人梦瑞建筑公司未作书面答辩，在庭审中辩称：原告陈述不属实。第三人梦瑞建筑公司于2016年3月25日，以团购形式从被告新合作房地产公司处购买包括本案争议房屋在内的12套房屋，已支付完全部房款，后第三人将本案争议房屋抵顶给被告王某2，用于支付王某2运输费用，当时抵顶的价款是414216元，并给其出具了收款收据。后王某2委托被告安居客公司将该套房屋出售，本案原告购买了该套房屋，王某2带领被告安居客房产经纪公司工作人员邱琴，并持有原告的身份证来第三人处办理手续，第三人遂将之前出具给被告王某2的收据收回，又给原告出具了134216元的购房收款收据及介绍信，原告凭第三人出具的收款收据及介绍信到被告新合作房产公司处换票并办理购房手续。原告并没有给被告新合作房地产公司及第三人支付任何购房款。原告杨某1的委托诉讼代理人杨某2围绕诉讼请求，依法提交了被告新合作房产公司向其出具的金额为134216元的收款收据一张。被告新合作房产公司质证后认为：对原告提交证据的真实性无异议，向原告开具收据是因为第三人梦瑞建筑公司向被告开具了同等金额的收款收据及介绍信，为了方便原告办理银行按揭手续。根据被告与第三人的团购协议，房屋最终以实际测绘面积为准，故原告只要交纳700元的差价，便可以签订房屋买卖合同，经张掖市房地产管理局房政科调解，被告愿意承担700元差价，但原告不愿意签订房屋买卖合同。原告陈述房款现金交付，但实际是通过银行转账转给邱琴，且其中5000元房款原告直至二审才提出。被告安居客公司对该证据质证后认为：对原告提交证据的真实性无异议，原、被告之间没有交易行为。被告王某2对该证据质证后认为：对原告提交证据的真实性无异议。原、被告并不认识，涉案房屋是第三人梦瑞建筑公司抵顶给被告，原告向被告安居客公司购买，安居客公司员工邱琴向被告打款70000元，对于原告是否交纳134216元被告不清楚。第三人梦瑞建筑公司对该证据质证后认为：对原告提交证据的真实性无异议。第三人未收过原告房款，也未和原告签订过合同。涉案房屋由第三人抵顶给被告王某2，抵顶价格为414216元，王某2给原告卖多少钱，第三人不清楚。被告新合作房产公司围绕其抗辩主张，依法提交了如下证据：1.商品房团购协议一份；2.2016年4月1日电汇凭证一份；3.2016年4月5日被告向第三人出具的收款收据一份；4.第三人梦瑞建筑公司向原告出具的收据及介绍信各一份。上述证据证明被告新合作房产公司以团购形式出售给第三人梦瑞建筑公司本案争议房屋，第三人亦将房屋购房款全部交清，后第三人梦瑞公司又将房屋抵顶给了王某2。为办理银行按揭和根据团购协议约定，新合作房产公司只能将收款收据开给房屋的实际购买人，也就是办理按揭的购房人，即本案原告。原告质证后认为：被告提交的证据原告并不知情，亦与原告无关。被告安居客公司、王某2及第三人梦瑞建筑公司质证后对上述证据均无异议。被告王某2围绕其抗辩主张，依法提交了如下证据：1.房屋委托销售合同；2.甘肃农村信用社存取款凭条复印件。上述证据证明被告安居客公司员工向被告转款70000元，房屋由被告委托安居客公司销售，后房屋没有卖出，被告将70000元款项退还被告安居客公司。原告质证后认为，原告并不清楚被告王某2与安居客公司之间的交易。被告新合作房产公司质证后认为，对上述证据均无异议，本案实际发生房屋买卖关系的双方是原告和安居客公司。被告安居客公司质证后认为，房屋委托销售合同系被告与王某2签订，王某2向被告转款70000元属实，但邱琴向王某2转款70000元被告不知情。第三人梦瑞建筑公司质证后认为，上述证据证明被告王某2与安居客公司之间的交易，第三人不清楚。第三人梦瑞公司依法向法庭提交如下证据：2017年4月16日收款收据一张，证明涉案房屋抵顶给被告王某2的事实。原告质证后认为，第三人与被告王某2之间的房屋买卖事宜原告不清楚。被告新合作房产公司质证后认为，该收款收据出具后，涉案房屋的所有权已经转移给了被告王某2，王某2才有支配权。被告安居客公司质证后认为，该收款收据被告不清楚。被告王某2质证后对上述证据无异议。本院经再审认定事实如下:2017年4月24日第一被告张掖市新合作房地产开发有限责任公司向原告出具收款收据一张，内容为“今收到杨某1缴来房款人民币134216元,(大写)壹拾叁万肆仟贰佰壹拾陆元”，备注崇圣嘉园37号楼1单元903室，后原告与第一被告新合作房地产开发有限责任公司在协商签订购房合同中产生矛盾，原告与第一被告新合作房地产开发有限责任公司未签订购房合同，现原告提出要求第一被告新合作房地产开发有限责任公司退回所收房款，并承担利息损失。另查明，2017年4月14日原告到第一被告处购房时，时在第二被告安居客房产经纪公司处兼职的工作人员邱琴收取原告所交的房款75000元。该款是由原告杨某1父亲杨某2通过张掖商业银行股份有限公司给邱琴账号转账。作为原告购买本案争议房屋的房屋首付款。被告新合作房产公司在开庭审理中提交了2016年3月25日,被告新合作房地产公司与第三人梦瑞建筑工程公司签订《商品房团购协议书》一份,该协议书约定第三人梦瑞建筑工程公司从被告新合作房地产公司开发的崇圣嘉园小区商品房中选定共计12套住宅，均为小高层,其中包括本案争议房屋,即位于××区。被告王某2提交其与被告安居客房产经纪公司签订的委托售房协议，称第三人梦瑞建筑工程公司将本案的争议房屋以414216的价格抵顶给被告王某2。王某2又将该房屋委托给被告安居客房产经纪公司代为出售。本院认为，本案审理的焦点是，原告与本案哪方被告及第三人之间形成房屋买卖合同关系？原告实际缴纳房款的数额是多少？对争议房屋买卖合同关系的认定，本院认为，第一被告新合作公司作为依法成立的从事房地产开发的公司应当清楚给原告出具收据的意义和法律后果。原告作为购买商品房的消费者，双方就购买楼房的事宜进行协商，第一被告新合作公司出具收款收据证明其收取原告的房款，双方已经成立商品房买卖的民事法律关系，因没有证据证明原告存在与本案其他被告和第三人之间房屋买卖的法律关系的事实，虽然第一被告新合作公司与第三人张掖市梦瑞建筑工程有限公司所签订的房屋买卖合同，包含了原告从第一被告新合作公司所购买房屋的内容，但该合同双方对合同的签定和履行的情况，未向原告进行告知，原告对此并不知情。原告也未参与王某2与安居客之间的委托代销房屋协议的签订和履行，根据合同相对性原则，各被告及第三人之间的权利义务关系应由各自的法律关系及事实制约，所以本案各被告及第三人之间形成的其他合同关系，均不能成为影响原告与第一被告之间商品房屋买卖关系成立的因素。原告手中所持有的是由被告新合作公司给原告出具的收款收据，而被告新合作公司所提交的由梦瑞建筑公司于2017年4月14日和4月1日的介绍信仅证明了新合作公司与张掖梦瑞公司之间商品房团购协议约定的事项，该团购协议书中所约定的事项与原告没有产生直接的合同关系，第三人梦瑞公司又没有直接与原告存在房屋买卖合同及协议的约定，因此，梦瑞公司并不是本案与原告房屋买卖的一方当事人，安居客公司及王某2均认为他们与原告之间不存在合同及其他关系，原告也并未提出要求由安居客公司及王某2就发生房屋买卖的行为承担责任，因此，不能以被告及第三人所提交的证据来证明本案的事实和责任的承担。第一被告辨称没有收到过原告交来的房款，原告没有向被告支付房款的理由不能成立，本院不予支持。原告提交的邱琴收到原告房款75000元是原告交款的一部分凭证，本案审理中因邱琴无法通知到庭，故本院对邱琴实际收取房款的数额无法核对。但原告向邱琴付款在第一被告向原告出具收据之前，原告最后交款的数额应当以被告新合作公司给原告出具收据的金额和时间为准。现有证据证明第一被告已足额收到原告房款134216元的事实，第一被告在收取原告的购房款后未与原告对买卖房屋的事宜进一步磋商和约定签订房屋买卖合同。原告亦未举证证明，未签订及履行商品房屋买卖合同的责任完全在于第一被告，因此应由第一被告及原告对未签订及履行商品房屋买卖合同承担相应的责任。第一被告无继续收取并占有原告房款的合法依据。应返还收取原告的购房款134216元。因原告对未签订房屋买卖合同存在过错，其提出要求第一被告承担收取房款的利息损失，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下:一、被告张掖市新合作房地产开发有限责任公司退还原告杨某1购房款134216元，限于本判决生效之日起三十日内付清；二、被告张掖市安居客房产经纪有限责任公司、王某2及第三人张掖市梦瑞建筑工程有限公司在本案中不承担民事责任；三、驳回原告杨某1的其他诉讼请求。案件受理费3034元，由被告张掖市新合作房地产开发有限责任公司负担2914元，原告负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长 曾俊国人民陪审员 王建虎人民陪审员 黄钰财 二〇一九年十一月一日法官 助理 丁 丹书 记 员 夏 雪 注：本判决书生效后，当事人必须履行，一方逾期不履行的，对方当事人可于本判决书规定的履行期间最后一日起在二年内向本院提出执行申请，逾期不提出申请的视为自动放弃权利。【本案所适用的法律法规】《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》