上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12801号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海瑞华（集团）有限公司，住所地上海市长宁区广顺路8号2幢5层。法定代表人：帅鸿元，董事长。委托诉讼代理人：张勇，北京国枫（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海乔之音酒店管理有限公司，住所地上海市长宁区金钟路767弄5号101室。法定代表人：EDWINTANG，总经理。委托诉讼代理人：朱利，女，该公司工作人员。上诉人上海瑞华（集团）有限公司（以下简称瑞华公司）因与被上诉人上海乔之音酒店管理有限公司（以下简称乔之音公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初17460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。瑞华公司上诉请求，撤销原判，依法改判支持其原审反诉请求，驳回乔之音公司原审诉讼请求。事实和理由：一、依据《终止协议书》的约定，乔之音公司应于2018年1月31日前办理工商变更手续，但至今乔之音公司仍没有办理完成工商变更手续；乔之音公司未按照《终止协议书》约定一次性付清所欠的水电等费用，故本案纠纷的发生系因乔之音公司违约在先。二、依据《终止协议书》的表述，其收回无偿提供的房屋的理由系乔之音公司成立后，未实现当初所约定的为侨商服务之目的；乔之音公司未按《终止协议书》约定留下任何有价设备，反而还将原租赁房屋的内装修全部拆除，对其经营中的违章建筑却未自行拆除;签订涉案《终止协议书》时，乔之音公司亦未如实告知自2016年1月起已停止在涉案场地经营的事实，乔之音公司以2015年11月27日协商时所主张的经营补偿无任何的事实依据，存在欺诈行为。原审判决没有充分考虑本案租赁目的未达成的基本事实，涉案《终止协议书》的内容显失公平。乔之音公司辩称，不同意瑞华公司的上诉请求，要求维持原判。乔之音公司向原审法院提出诉讼请求：1、判令瑞华公司支付补偿金3,143,051.58元；2、判令瑞华公司支付违约金120万元；3、判令瑞华公司偿付财产保全申请费5,000元。瑞华公司向原审法院提出反诉诉讼请求：1、撤销双方签订的终止协议第一条；2、判令乔之音公司返还补偿金50万元；3、判令乔之音公司支付水电费356,948.42元及迟延支付水电费的违约金（以356,948.42元为基数，按每日千分之四的标准，自2018年5月16日起，计算至水电费清偿之日止）。原审法院查明，2013年6月，乔之音公司注册成立，登记股东为杨某及陈某。同年，乔之音公司作为承租方（乙方），瑞华公司作为出租方（甲方），就涉讼房屋签订涉讼租赁合同。合同记载，房屋面积约1,576平方米；租赁期间为2013年8月8日至2023年8月7日或合资公司歇业为止；2013年8月8日至2018年8月7日为免租期；自2018年8月8日起，乙方按每月165,480元向甲方支付租金。2018年1月25日，乔之音公司（乙方）与瑞华公司（甲方）就涉讼房屋租赁签订终止协议。协议记载，乔之音公司注册资本400万元，其中瑞华公司出资100万元，EDWINTANG出资300万元；公司成立后，经过五年多的经营，没有实现当初所约定的为区侨商服务之目的，现因瑞华集团资产结构调整，需收回原无偿提供的房屋，经双方股东于2015年11月27日在XX酒店商谈，达成以下协议：一、经协商，考虑到乙方经营过程中的辛勤付出，甲方同意支付补偿金500万元给乙方；具体支付500万元组成及时间如下：1、乔之音公司出资100万元，占25%的股权由乙方回购且在补偿金中等值抵扣，并于2018年1月31日前办理工商变更手续；2、本协议生效后三天日，甲方支付乙方50万元，并正式办理移交手续（含设备清单，其中电梯完成年检）；3、补偿款分三期支付，甲方于2018年5月28日前付清，第一期100万元于2018年3月28日前支付，第二期100万元于2018年4月28日前支付，第三期150万元于2018年5月28日前支付；4、乙方收到甲方的每一笔款项后开具相应金额的会务发票；二、原乙方在经营期间欠甲方的水、电等费用及甲方所欠的餐饮费用，对账后一次性结清；三、乙方在经营乔之音公司期间的债权债务及法律纠纷均由乙方承担；四、双方如有违约，违约方应承担每天4‰的违约金，且还需赔偿守约方直接及间接的经济损失。2018年1月29日，瑞华公司向乔之音公司支付补偿金50万元。2018年3月6日，乔之音公司（交接方）与瑞华公司（接管方）就涉讼房屋共同签署交接清单，该清单记载交接内容包括钥匙、电梯卡、电梯年检报告及合格证、空调，并记载自交接即日起，涉讼房屋的全部事宜与乔之音公司无关。2018年5月16日，双方经核对水电费和餐费对账清单，共同确认乔之音公司应付瑞华公司水电费356,948.42元。原审审理中，乔之音公司向法院申请对瑞华公司的财产进行保全，原审法院裁定查封、冻结瑞华公司名下价值420万元的财产。乔之音公司为此交纳申请费5,000元。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据终止协议记载，涉讼租赁合同解除系因瑞华公司自身资产结构调整，需收回涉讼房屋。因合同不能继续履行，瑞华公司给予乔之音公司相应补偿，合乎常理。至于补偿金额，可由双方自行协商而定。需指出的是，瑞华公司作为涉讼房屋的出租方，对涉讼房屋的使用价值以及在合同解除时的状态理应有所判断。瑞华公司在合同解除并收回涉讼房屋且支付部分补偿金后，再以乔之音公司以欺诈方式骗取瑞华公司订立显失公平的协议为由，请求撤销终止协议第一条，于法无据，不予支持。瑞华公司请求判令乔之音公司返还补偿金50万元，不予支持。双方签订终止协议在先，就水电费进行结算在后。在瑞华公司未按期向乔之音公司支付补偿金的情形下，乔之音公司未向瑞华公司支付水电费，并主张以水电费冲抵等值补偿金，于法有据，并不构成违约。瑞华公司请求判令乔之音公司支付水电费及迟延支付水电费的违约金，不予支持。双方就房屋返还进行交接时，瑞华公司对交房状态并未提出异议，瑞华公司亦无证据证明股东变更登记未完成系因乔之音公司违约所致。瑞华公司拒付剩余补偿金，构成违约。乔之音公司请求判令瑞华公司支付补偿金3,143,051.58元，予以支持。双方对于约定迟延付款违约金应按逾期天数，以逾期未付款的千分之四每日计算均不持异议。鉴于该违约金计算标准远高于一般情形下的贷款利率，瑞华公司提出违约金过高的抗辩，予以采纳，酌定该项违约金以120万元为上限，以3,143,051.58元为基数，按每日万分之五的标准，自2018年5月28日起，计算至上述补偿金清偿之日止。乔之音公司请求判令瑞华公司支付违约金，部分予以支持。乔之音公司依法申请财产保全并交纳申请费，乔之音公司请求判令瑞华公司偿付财产保全申请费，予以支持。原审遂判决：一、瑞华公司应于判决生效之日起十日内，向乔之音公司支付补偿金3,143,051.58元；二、瑞华公司应于判决生效之日起十日内，向乔之音公司支付违约金（以120万元为上限，以3,143,051.58元为基数，按每日万分之五的标准，2018年5月28日起，计算至上述补偿金清偿之日止）；三、瑞华公司应于判决生效之日起十日内，向乔之音公司偿付财产保全申请费5,000元；四、驳回乔之音公司的其余诉讼请求；五、驳回瑞华公司的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费41,544.41元，由瑞华公司负担。反诉案件受理费减半收取计25,710.24元，由瑞华公司负担。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院另查明，双方于2018年3月6日所签订的《交接清单》第9条约定，“乔之音股东变更手续办理，瑞华提供股东（陈某）3月30日前变更所需的签字文件及相关证件”。本院认为，涉案《终止协议书》系双方自愿签订，且内容并未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应切实按约履行。双方于《终止协议书》中明确约定由瑞华公司向乔之音公司支付补偿金500万元，瑞华公司主张乔之音公司存在欺诈行为，该约定显失公平。对此，本院认为瑞华公司系独立的民事主体，在签订涉案《终止协议书》时负有审慎之义务；瑞华公司作为涉案房屋的出租方，对涉案房屋当前的使用价值以及合同解除时的状态理应有所判断；《终止协议书》签订后，瑞华公司亦已按约履行了部分权利和义务；故瑞华公司主张乔之音公司存在欺诈行为，涉案《终止协议书》显失公平之意见，缺乏依据，依法不能成立。瑞华公司主张乔之音公司未留下任何有价设备以及对固定装修之拆除、遗留违章建筑等异议，双方于《终止协议书》中均未明确约定，且瑞华公司亦未作为诉讼请求提出，故瑞华公司相关异议，本院不予支持。关于乔之音公司是否违约在先之问题。涉案《终止协议书》虽约定乔之音公司于2018年1月31日前办理工商变更手续，然双方于2018年3月6日签订《交接清单》之时尚约定办理乔之音公司股东变更手续，瑞华公司所需提供之材料，由此可见瑞华公司主张2018年1月31日前未完成股东变更登记系乔之音公司违约所致，理由不能成立。关于水电等费用的支付，双方于《终止协议书》中就水电等费用仅约定“对账后一次性结清”，而具体付款日期的约定尚欠明确。故瑞华公司主张乔之音公司未按《终止协议书》的约定逾期支付水电费，违约在先之理由不能成立。原审认定乔之音公司未向瑞华公司支付水电费，并主张以水电费冲抵等值补偿金，不构成违约，并无不当。原审依据《终止协议书》的约定认定瑞华公司拒付剩余补偿金，构成违约，并据此所作判决依法有据，上诉人的上诉请求缺乏依据，依法不能成立。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。瑞华公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67,254.65元，由上诉人上海瑞华（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 蔡茜芸审判员 陶永信二〇一九年十一月二十五日书记员 宋宇佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……