中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民再275号 再审申请人（一审原告，二审被上诉人）：魏雅云，女，1963年4月21日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。 委托诉讼代理人：肖德勇，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：栾新友，北京市京师（哈尔滨）律师事务所律师。 被申请人（一审被告，二审上诉人）：佳木斯市龙基房地产开发有限公司。住所地：黑龙江省佳木斯市向阳区永春社区。 法定代表人：苏本才，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘影，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：郑丽娜，黑龙江君德律师事务所律师。 再审申请人魏雅云因与被申请人佳木斯市龙基房地产开发有限公司（以下简称龙基公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省高级人民法院（2018）黑民终260号民事判决，向本院申请再审。2019年5月17日，本院作出（2019）最高法民申1427号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，再审申请人魏雅云委托诉讼代理人肖德勇、栾新友，被申请人龙基公司委托诉讼代理人刘影、郑丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏雅云申请再审称：（一）二审判决认定事实不清，魏雅云被拆迁的房屋不属于危房，案外人张征宇和黄千石与本案魏雅云的情形不同，二审法院参照龙基公司对其他拆迁人超面积回迁部分的价格，即8500元／㎡，对魏雅云未安置面积进行补偿，显失公平；（二）二审判决适用法律错误，魏雅云与龙基公司签订的协议，明确约定应以评估机构评估价格作为拆迁补偿标准。二审法院突破合同相对性，将龙基公司与其他被拆迁人超面积安置部分的价格，用以计算魏雅云未安置面积的价格，损害魏雅云合法权益。综上，魏雅云根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审，请求撤销二审判决，维持一审判决。 龙基公司辩称：（一）龙基公司与魏雅云签订进户单，以及魏雅云提前进户、装修，已经变更了龙基公司与魏雅云之前签订的协议书关于拆迁安置补偿的约定，龙基公司不应再行赔偿魏雅云；（二）魏雅云被拆迁的房屋属于危房，二审法院认定不能按照市场价格计算魏雅云未安置面积的价格正确，一审法院委托评估的对象和时间错误，由此得出的评估结论不能作为证据；（三）案涉房屋系政府危旧楼改造项目，龙基公司未以商品房销售获利。此外，龙基公司已按二审判决向魏雅云履行了付款义务，龙基公司与魏雅云的诉讼权利义务已经终结。综上，龙基公司请求驳回魏雅云的再审申请，维持二审判决。 魏雅云向佳木斯市中级人民法院起诉请求,判令龙基公司给付魏雅云经济赔偿人民币1500万元,由龙基公司负担案件受理费、保全费。 一审法院认定事实：2013年8月1日，因开发建设龙海大厦项目，龙基公司作为甲方，与魏雅云作为乙方，签订《房屋拆迁安置补偿协议书》约定：龙基公司对魏雅云原一至二层商服房屋（有照面积257.16㎡、另有一楼无照面积25㎡、地下面积91㎡、外接门脸造型48㎡），以产权调换方式进行拆迁安置。安置地点为原地安置，具体安置地点为东临通江街一至二层商服用房，按照规划局xg13006a定线图设计的施工图双方确认的位置，安置面积650㎡，其中一层300㎡，二层350㎡。龙基公司自魏雅云搬迁之日起，一次性支付12个月房租费合计30万元，其余临迁搬迁补助费、装潢损失、停产停业经济补偿费等各种费用，一并折合回迁安置一至二层商服房屋总面积650㎡，不交纳结构差价。安置时间为24个月，龙基公司未按协议规定时间24个月内回迁安置，则龙基公司按650㎡现时评估价值的日万分之五，向魏雅云支付违约金并承担双倍租房费用。龙基公司未按本协议安置魏雅云，龙基公司按照魏雅云650㎡的房屋市场价值双倍赔偿。 合同签订后，龙基公司给付魏雅云房租费30万元，魏雅云进行搬迁。2014年，因相邻新华书店拆迁不成，规划部门变更了原规划，由原来设计的两栋高层变更为一栋高层，取消地下停车场。2014年12月9日，在回迁楼房没有整体验收的情况下，魏雅云申请提前进户，龙基公司出具内容为“龙海大厦被拆迁户魏雅云拆迁面积257.16㎡，协议回迁安置面积为650㎡（一至二层、地下一层），现该回迁安置面积部分已基本完工，达到进户要求，魏雅云要求进户装修，现因该工程没有整体验收，临时水、电、供热等费用由魏雅云承担，面积由产权部门测绘为准，待该工程整体验收后，再出具正式进户手续”的进户单，魏雅云在进户单上签字后进户装修、开业经营。经佳木斯市圣华房地产测绘服务有限公司测绘，魏雅云回迁房屋一至二层348.56㎡，地下一层332.20㎡，魏雅云以龙基公司未按合同约定回迁安置为由提起诉讼。根据魏雅云申请，一审法院委托佳木斯中强资产评估事务所对魏雅云已回迁房屋的单价进行评估，评估结果为：一至二层商服单价26,517元／㎡，地下一层商服单价7576元／㎡。 一审法院认为：（一）关于合同效力问题。2013年8月1日，魏雅云、龙基公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，龙基公司提供的证据，不能证明合同签订时存在欺诈、胁迫或乘人之危、显失公平等情形，故《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效。（二）关于合同履行及变更问题。合同中约定的回迁时间为24个月，即回迁时间不晚于2015年8月1日，2014年12月9日，魏雅云要求提前进户，同意接收现有的一至二层及地下一层，并在进户单上签字，说明双方对合同履行时间、回迁安置的位置进行了部分变更，但进户单并未涉及原协议约定位置及面积，与实际回迁的位置及面积差价问题，不能说明魏雅云已对此放弃权利，龙基公司认为安置补偿工作已全部完成的观点不能成立。魏雅云主张的经济赔偿1500万元，是魏雅云根据协议“650㎡的房屋市场价值双倍赔偿”的约定单方预估的数额，龙基公司认为赔偿过高，结合案涉实际情况，对魏雅云的请求按约定回迁房屋价值与实际回迁房屋价值差额予以赔偿。根据评估结果，该差额部分为5,476,537.28元（650㎡×26,517元／㎡-348.56㎡×26,517元／㎡-332.20㎡×7576元／㎡）。综上，一审法院判决龙基公司于判决生效后立即给付魏雅云拆迁安置差价款5,476,537.28元，驳回魏雅云的其他诉讼请求。 龙基公司不服一审判决，提出上诉，请求撤销一审判决第一项，改判驳回魏雅云的诉讼请求，魏雅云负担一、二审诉讼费用。 二审法院另查明：2012年11月16日，龙基公司与案外人张征宇签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，张征宇原使用位于向阳区永春社区杏园19#地段的房屋，建筑面积104.2㎡，产权证号：2005027722号。因龙基公司对张征宇最终安置面积为196㎡，增加91.8㎡，龙基公司向张征宇收取增加面积款780,300元，即8500元／㎡。 2013年1月7日，龙基公司与案外人黄千石签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，黄千石原使用位于向阳区永春社区杏园19#地段的房屋。建筑面积67.73㎡，违建折合5㎡，合计72.73㎡。因龙基公司对黄千石最终安置面积78㎡，增加5.27㎡，龙基公司向黄千石收取增加面积款44,795元，即8500元／㎡。 二审法院认为：魏雅云与龙基公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，二审法院依法确认其效力，魏雅云、龙基公司均应受该协议约束。案涉工程的设计图纸虽发生变更，但龙基公司在知晓图纸变更后并未积极与魏雅云协商，变更上述协议，龙基公司应按照协议约定履行相关义务。根据当事人上诉、答辩及二审庭审中陈述的意见，二审争议的焦点问题为，魏雅云签字认可进户单的行为能否视为接受回迁房产、变更上述协议关于回迁楼层的约定。 2013年8月1日，魏雅云与龙基公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，除约定安置位置、面积外，还约定安置时间为24个月，龙基公司给付魏雅云房租费30万元。其后，案涉工程于2014年因规划变更，由原来设计的两栋高层变更为一栋高层，致使龙基公司无法按照该协议的约定安置魏雅云回迁。而魏雅云在明知规划发生变更，龙基公司无法按上述协议进行回迁安置的情况下，提前8个月向龙基公司要求进户，且安置的位置即为原址。在进户前，魏雅云与龙基公司签订进户单，该进户单体现魏雅云认可该回迁位置，要求提前进户装修，而且回迁安置房屋的约定，已经发生实质性变化，即由原来的一至二层650㎡，变更为一至二层、地下一层共计650㎡。魏雅云在此情形下依然坚持要求进户，应认定魏雅云接受该回迁安置。结合案涉拆迁安置具体情形，魏雅云回迁安置房屋确实存在由一至二层650㎡变更为现有的一至二层348.56㎡、地下一层332.20㎡，而魏雅云虽然接收了安置，但并未明确表示放弃对未安置部分要求赔偿的权利，一审法院据此判决龙基公司对魏雅云予以赔偿并无不当。但因魏雅云所接收的回迁安置房屋为危房回迁安置，龙基公司未对案涉房产以商品房价格出售，故一审法院根据鉴定机构作出的市场价格予以补偿明显不当，二审法院酌情参照龙基公司对其他被拆迁人的超面积回迁收费价格，即8500元／㎡予以补偿，补偿款为2,562,240元[(650㎡-348.56㎡)×8500元／㎡]。综上所述，龙基公司的上诉请求部分成立，予以支持。二审法院判决维持佳木斯市中级人民法院（2015）佳民初字第9号民事判决第二项，变更佳木斯市中级人民法院（2015）佳民初字第9号民事判决第一项为龙基公司于判决生效后十五日内给付魏雅云拆迁安置差价款2,562,240元。 再审审理中，龙基公司提交了加盖佳木斯市住房保障局信访科公章的《关于协查龙海大厦项目商服是否出售的函》和加盖佳木斯市房产交易中心公章的《关于龙海大厦商服情况的说明》，用以证明龙海大厦全部商服房屋均用于回迁安置，龙基公司并未按照商品房进行销售，一审法院判决按照市场评估价格补偿显失公平。经质证，魏雅云对龙基公司提交的证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为无法核实来源，且内容不能用以证明龙海大厦商服的销售情况。本院认为，龙基公司提交的证据材料且与本案待证事实无关联，本院不予采信。 本院对一、二审法院认定的事实予以确认。 本院再审认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，根据魏雅云的再审申请和龙基公司的答辩意见，本案再审审理的焦点问题是：二审法院将龙基公司超面积安置其他人时计算的超面积安置部分单价，认定为龙基公司未按约定安置魏雅云房屋部分的补偿单价，判决龙基公司给付魏雅云补偿款数额是否恰当。 《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。2013年8月1日，龙基公司与魏雅云签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》约定“龙基公司对魏雅云原一至二层商服房屋（包括：建筑面积257.16㎡，一楼无照面积25㎡、地下面积91㎡、外接门脸造型48㎡），以产权调换方式进行拆迁安置。安置地点为原地安置，安置面积650㎡，其中一层300㎡，二层350㎡。龙基公司未按本协议安置魏雅云，龙基公司按照魏雅云650㎡的房屋市场价值双倍赔偿”等内容。本案中，龙基公司与魏雅云一致认为《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效。2014年12月9日，在案涉回迁房未整体验收的情况下，经向龙基公司申请，魏雅云接收了龙基公司提供的一至二层348.56㎡，地下一层332.20㎡的回迁房。但是，魏雅云接收房屋的行为，不能视为魏雅云与龙基公司变更了《房屋拆迁安置补偿协议书》约定，魏雅云在龙基公司出具的内容为“龙海大厦被拆迁户魏雅云拆迁面积257.16㎡，协议回迁安置面积为650㎡（一至二层、地下一层）现该回迁安置面积部分已基本完工”进户单上的签字，进一步证明魏雅云接收房屋是履行《房屋拆迁安置补偿协议书》。因此，《房屋拆迁安置补偿协议书》应当作为本案认定龙基公司与魏雅云权利义务的主要依据。 因魏雅云接收的回迁房屋面积不符合协议书约定，一审法院经委托佳木斯中强资产评估事务所评估，依据“一至二层商服单价26,517元/㎡，地下一层商服单价7576元/㎡”的评估结论，认定龙基公司应当给付魏雅云补偿款5,476,537.28元（650㎡×26,517元/㎡-348.56㎡×26,517元/㎡-332.20㎡×7576元/㎡），已经调整了龙基公司与魏雅云签订的协议关于“龙基公司未按本协议安置魏雅云，龙基公司按照魏雅云650㎡的房屋市场价值双倍赔偿”约定，充分考虑了龙基公司的利益。在认定《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效的前提下，二审法院以“魏雅云接收的回迁安置房屋为危房回迁安置，龙基公司未对案涉房产以商品房价格出售”为由，酌情参照龙基公司对其他被拆迁人的超面积回迁收费价格，即8500元／㎡予以补偿，认定补偿款为2,562,240元[（650㎡-348.56㎡）×8500元/㎡]，缺乏事实、法律依据。 综上，魏雅云的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，应当予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销黑龙江省高级人民法院（2018）黑民终260号民事判决； 二、维持黑龙江省佳木斯市中级人民法院（2015）佳民初字第9号民事判决。 一审案件受理费111,800元，魏雅云负担61,665元，佳木斯市龙基房地产开发有限公司负担50,135元，财产保全费5000元、评估费53,000元由佳木斯市龙基房地产开发有限公司负担；二审案件受理费50,135元，由佳木斯市龙基房地产开发有限公司负担；再审期间财产保全费5000元，由佳木斯市龙基房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李盛烨 审判员  张代恩 审判员  宋春雨 二〇一九年十一月二十九日 法官助理池骋 书记员周健