四川省资阳市雁江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川2002执异119号 异议人（被执行人）：汪琼，女，1969年8月26日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：刘大刚（汪琼之夫），男，1967年5月23日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 申请执行人：成都农村商业银行股份有限公司资阳分行，住所地四川省资阳市雁江区车城大道二段天缘购物休闲广场C栋C（F）。 负责人：卢刚，行长。 被执行人：简阳市永和纸业有限公司，住所地四川省简阳市新市镇新伍村八社。 法定代表人：刘大刚，总经理。 被执行人：刘大刚，男，1967年5月23日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被执行人：张和明，男，1953年7月30日出生，汉族，住四川省资阳市。 被执行人：王运，男，1970年3月18日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 本院于2019年8月26日受理成都农村商业银行股份有限公司资阳分行（以下简称“成都农商行”）申请恢复执行简阳市永和纸业有限公司（以下简称“永和纸业公司”）、汪琼、刘大刚、张和明、王运金融借款合同一案，在执行过程中，被执行人汪琼提出执行异议，本院于2019年11月6日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人称，异议人于2019年10月21日收到雁江区人民法院送达的四川国通土地房地产资产评估有限公司关于异议人所有的坐落于成都市锦江区站东二路18号1栋-1层1号、2号、41号、42号、44号、45号、239号、247号、345号共计10处商业用房及应分摊的土地使用权作出的川国通房估字（2019）第10-XXX号《房地产司法鉴定评估报告》（以下简称“评估报告”）。异议人认为该评估报告应当无效，不应采信，应重新委托评估，主要理由如下：1、对外委托评估机构程序不合法。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条规定：“评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定；……”，《四川省高级人民法院委托评估拍卖和变卖管理办法》第九条规定：“涉案财产变价处理的评估，应当在人民法院委托评估、拍卖专业机构备选库中，采取随机方式确定评估机构。司法技术管理部门在收案后3日内确定选择评估机构的时间，依法通知各方当事人按时到场监督见证，……。涉及房地产评估的，应当让当事人签收《房地产司法鉴定评估风险告知书》。”，而法院在指定委托机构前，并未按程序组织双方当事人协商，未征求异议人意见而直接指定对外委托机构，异议人方亦未签收《房地产司法鉴定评估风险告知书》，该程序明显违法。2、评估程序违法。《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十二条“评估机构在工作中需要对现场进行勘验的，人民法院应当提前通知审判、执行人员和当事人到场，……”和中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的《房地产抵押估价指导意见》第十四条“房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，……”的规定，在本次评估过程中，法院既未通知审判、执行人员和当事人到场，也无勘验现场人员、当事人或见证人在勘验笔录上签字或盖章确认。并且根据评估报告的相关内容及照片，也不能证明受委托的房地产估价师实际到现场查看记录，评估过程明显不合法。3、作出评估报告的注册房地产评估师不符合法定资质条件。《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第4条之规定：“具备下列条件之一的人员，可以申请登记从事司法鉴定业务：……（2）具有与所申请从事的司法鉴定业务相关的专业执业资格或者高等院校相关专业本科以上学历，从事相关工作五年以上；（3）具有与所申请从事的司法鉴定业务相关工作十年以上经历，具有较强的专业技能。”第5条规定:“法人或者其他组织申请从事司法鉴定业务的，应当具备下列条件：（4）每项司法鉴定业务有三名以上鉴定人的。”，而本案评估报告，参加评估的卢小林的注册房地产评估师证书，初次注册时间是2017年，其从事房地产评估师业务才刚2年就参与本次司法鉴定业务，其根本就不具备司法鉴定人资格。且本次司法鉴定业务没有三名以上鉴定人做出。该评估报告违反了上述规定，不具有法律效力。4、评估报告评估的房产价值明显过低。本次评估的10处房产，其中9处位于金牛区，1处位于锦江区，总建筑面积389.53㎡，评估价为1219.82万元。经查询，2019年9月锦江区、金牛区商品房成交单价约为2.2万元／㎡、1.6万元／㎡，商业用房单价分别约为6.6-8.8万元／㎡、4.8-6.4万元／㎡。而评估报告中位于金牛区的9处房产评估单价为1.2万-1.3万元／㎡，位于锦江区的1处房产评估单价为5万元／㎡，大部分评估单价低于商品房成交单价，明显评估过低。另外，异议人曾于2014年委托四川天成房地产估价咨询有限公司对案涉10处房产作出评估，评估单价为7.7万元-7.8万元／㎡。2014年至2019年以来，成都市房价持续上升，且商业价值不断增加，而该评估报告评估的单价如此低，明显违反了客观性、公正性。综上所述，本次委托评估机构程序不合法、评估程序违法、评估师不符合法定资质条件，且评估价明显过低，故特提出异议，请求法院撤销此次评估报告并依法重新对案涉抵押物进行评估。 异议人提交了如下证据（复印件）：汪琼身份证、汪琼与刘大刚的结婚证。 根据异议人提交的书面异议及执行案件相关情况，本院查明事实如下： 本院受理成都农商行与永和纸业公司、汪琼、刘大刚、张和明、王运金融借款合同纠纷一案，于2015年10月10日作出（2015）雁江民初字第1733号民事判决书，判决：永和纸业公司偿还成都农商行借款本金2400万元及利息、逾期利息；汪琼、刘大刚、张和明、王运承担连带清偿责任；成都农商行对汪琼所有的位于成都市金牛区房屋（房产证号为：……）依法拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。判决后，成都农商行不服上诉，四川省资阳市中级人民法院于2016年7月5日作出（2016）川20民终192号民事判决书，判决维持了上述判项，对其它判项进行了改判。判决生效后，被执行人未履行义务，成都农商行于2017年2月14日向本院申请执行，要求被执行人履行生效法律文书确定的义务，本院于同日立案受理，执行案号为：（2017）川2002执343号。在执行中，本院于2017年3月1日查封了被执行人汪琼名下的上述抵押房屋，并于2019年7月1日向被执行人汪琼发出通知书，告知本院将对上述抵押物进行评估、拍卖程序。2019年8月26日，案件恢复执行，在执行中，本院于2019年9月2日通过全国法院询价评估系统进行了电子摇号选定评估机构，确定评估机构为四川国通土地房地产资产评估有限公司（以下简称“国通评估公司”），后委托该评估机构对上述抵押物进行评估。2019年9月24日本院通过四川法院12368平台短信通知被执行人汪琼、刘大刚：定于2019年9月26日上午10点到现场对案涉抵押物进行评估，网络电子摇号选择的评估机构为国通评估公司，请案件当事人及代理人准时参加，逾期未到，本院将依法处理。2019年9月26日，执行人员、评估人员、申请执行人到达案涉抵押物现场，被执行人汪琼未到场，评估人员对案涉抵押物进行了现场实地查勘。2019年10月12日，国通评估公司对案涉抵押物评估后作出《房产产司法鉴定估价报告》，确定评估总价为1219.82万元。本院将该报告依法送达给案件当事人后，2019年10月31日被执行人汪琼以本次评估选取委托评估机构程序不合法、评估程序违法、评估人员不符合法定资质、评估的房产价值明显过低为由提出执行异议，请求法院撤销上述评估报告，重新对案涉抵押物进行评估。 另查明，执行案件中2019年8月30日的执行笔录显示：执行法官告知案件申请执行人、异议人：对于案涉抵押物需要确定处置参考价，按照相关法律规定可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式，之后征求双方当事人的意见采取什么方式，申请执行人、异议人均表示不同意进行当事人议价、定向询价、网络询价程序，要求法院选择委托评估机构进行评估的方式。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定：“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。”，最高人民法院于2019年1月28日发出《关于全国法院询价评估系统上线运行的通知》，载明：“……。3月1日之后，凡是涉案财产需要确定财产处置参考价的，必须通过询价评估系统进行。……。不支持未通过该系统生成的定向询价报告、网络询价报告或未经系统摇号产生的评估机构作出的委托评估报告的公示。”，按照上述规定要求，2019年3月1日以后的执行案件财产处置，如果委托评估机构进行评估确定财产处置参考价，其评估机构的选定必须在全国法院询价评估系统摇号进行。本案中，双方当事人不同意进行当事人议价、定向询价、网络询价方式，要求采用委托评估机构进行评估的方式以确定案涉房屋处置参考价，之后，本院在全国法院询价评估系统进行了电子摇号选定评估机构，该选定评估机构的程序符合法律规定，并无不当。 对于异议人提出评估程序违法，未通知案件当事人等到现场和评估报告的内容和照片不能证明评估人员实际到现场进行了评估以及评估人员不符合法定资质的问题。本院于2019年9月24日通过发短信的方式已通知案件当事人到案涉抵押物现场参加评估，已尽到通知义务，且评估人员和执行人员及申请执行人均到现场，评估人员也在现场进行了实地查勘，异议人无正当理由自己未到场应自行承担责任。对案涉抵押物进行评估的评估机构系在在全国法院询价评估系统进行电子摇号选定，进入该系统的评估机构须具备相应资质，评估机构的评估人员也须具备相应资质，案涉抵押物的评估人员为卢小林、杨涛，均系注册房地产估价师，具有有权机关颁发的资质证书，异议人称卢小林评估资质不符合相关规定无事实依据。 对于异议人提出评估报告对案涉抵押物的评估价明显过低的问题。国通评估公司作为具有合法评估资质的评估机构，其根据专业知识判断及行业规范得出的评估结论应当予以认可，无法定事由不得推翻，且评估价只是确定财产处置的参考价，拟拍卖财产的最终市场价值，需在拍卖程序中通过市场竞价形成，而非由评估价所决定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，……，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，……。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”，本案中，对评估机构的选定和整个评估程序符合相关法律规定，评估机构、评估人员具备相应评估资质，异议人提出的异议主张均不成立，其要求重新确定评估机构对案涉房屋重新进行评估的请求无法律依据。综上，异议人的异议不成立，本院不予支持，依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第（一）项、第十六条第一款、第十七条第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人汪琼的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向四川省资阳市中级人民法院申请复议。 审 判 长  谭雪梅 审 判 员  张莹莹 人民陪审员  姚金元 二〇一九年十一月七日 书 记 员  梁雅茹