湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2428号上诉人（原审被告）：宜昌长楹置业有限公司，住所地宜昌市西陵区东山大道109号B栋1904、1905号。法定代表人：江妍萱，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邹金华，湖北楚贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭鑫，男，1989年10月10日出生，汉族，枝江市消防大队职工，户籍地湖北省武汉市黄陂区，现住宜昌市伍家岗区。委托诉讼代理人：陈喆，湖北诚昌律师事务所律师。上诉人宜昌长楹置业有限公司（以下简称长楹公司）因与被上诉人彭鑫房屋买卖合同纠纷一案，不服葛洲坝人民法院（2019）鄂0592民初171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长楹公司上诉请求：撤销一审判决，改判长楹公司向彭鑫支付的逾期交房违约金只计算至2019年1月23日（长楹观邸小区通过竣工验收之日），并适当减少违约金数额。事实和理由：1.长楹观邸小区已达交房条件。《商品房买卖合同》中虽约定交付房屋应“取得商品房项目竣工交付使用备案证”，但因2018年3月19日，国务院公布施行《关于修改和废止部分行政法规的决定》（国令第698号），将《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”即国务院已废止了房地产开发项目竣工交付使用备案行政许可制度。而长楹公司2019年1月23日组织设计、施工、工程监理等有关单位进行了竣工验收，符合了交付条件，因此逾期交房违约金只能计算至房屋验收合格之日2019年1月23日。2.长楹公司销售给彭鑫的房屋系以成本价销售的团购房，不同于以盈利为目的的纯市场化销售行为，彭鑫所购商品房市场价值现已达每平米9000元以上，其实质上并未因逾期交房遭受损失，且长楹公司自合同约定交房之日起至2019年1月23日竣工验收时止支付的违约金，实际成为彭鑫的额外收益。综上若要求长楹公司按照纯粹市场行为的商品房交易承担违约责任，显失公平，不合情理，请求适当调整违约金金额，有利于合同适当履行，维护交易安全和稳定。彭鑫辩称:虽然宜昌市住房和城乡建设委员会于2018年10月15日发布的《关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》取消了竣工备案证的发放，但经查询，宜昌市住建委针对商品房的竣工验收仍然有行政审批程序存在，长楹公司尚未取得该行政许可。同时根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件，其中人防与公共配套设施（如地下车库尚未投入使用即整体工程尚未完工）尚未完成。长楹公司称长楹观邸小区已达到交付条件，与事实不符，一审对违约金的计算期限并无不当。另对于违约金的标准合理性问题，长楹公司称系以成本价出售并无事实依据，且小区地处中南路深处，彭鑫购买时该位置还十分偏僻，也是以市场价购得，故一审判决的违约金计算标准合情合理。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。彭鑫向一审法院起诉请求：1.判令长楹公司向彭鑫支付违约金37638元（计算方式：以412247元为基数按日万分之一计算，自2016年4月1日起暂算至2018年10月1日止，共计913天），2018年10月1日后的违约金计算至房屋实际交付之日止；2.本案诉讼费由长楹公司承担。一审法院认定事实：2011年10月25日，宜昌市公安消防支队（甲方）与长楹公司（乙方）签订《团购意向协议》，主要约定甲方意向购买乙方欲开发建设的房屋230套。甲方意向购买的房屋价格由土地出让金和建筑开发总价组合而成（土地出让金以实际摘牌价格为准，建筑开发总价双方确认后据实结算）。甲方系受职工委托，全权处理意向团购房屋的相关事宜。甲方协助乙方在开发过程中办理各项手续。本协议效力及于甲方在编在职在岗的职工（甲方需提供人员清单）。彭鑫购房时系消防支队职工，长楹公司对彭鑫的团购身份予以认可。2014年11月25日，彭鑫作为买受人与长楹公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，购买了长楹公司开发的长楹观邸2号楼1单元12层011203号、建筑面积为92.04平方米的商品房，商品房单价为每平方米4479元，总金额412247元。该合同第九条约定，出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房。出卖人交付的商品房应当符合下列条件：（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；（3）供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；（5）电话、有线电视入户并具备开通条件。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。第十条约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同同时约定了其他内容。合同签订后，彭鑫已支付全部购房款412247元。长楹公司至今未向彭鑫交付房屋，也未在合同约定的交房日期前书面告知彭鑫逾期交房的原因。同时查明，长楹公司开发的长楹观邸802户的水电、燃气、有线电视均已验收合格，具备开通条件，该小区环保验收、规划验收、绿化验收、消防验收均已通过。2016年12月9日，长楹公司向宜昌市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）等部门提交关于长楹观邸项目竣工验收说明及处理意见的请示，请求市住建委督促施工单位江苏江都建设集团有限公司依法履行工程项目竣工验收义务。2019年1月23日，由长楹公司组织，湖北省地质勘察基础工程有限公司、湖北建科国际工程有限公司、江苏江都建设集团有限公司、宜昌宏业工程项目管理有限公司共同参加，市质监站执行监督，按照验收程序对宜昌长楹观邸住宅小区工程1#－8#楼进行验收，验收结论均为同意验收，确认竣工日期为2019年1月23日。该房屋至今未取得商品房项目竣工交付使用备案证。一审法院认为：彭鑫与长楹公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。彭鑫已履行支付全部购房款的义务，长楹公司至今未向彭鑫交付房屋，也未与彭鑫协商变更上述合同约定的交付期限，已构成违约，应当按照上述合同第十条约定承担逾期交付房屋的违约责任，以合同约定最后交付期限第二天即自2016年4月1日起至实际交付房屋之日止，以412247元为基数，按每日万分之一的标准向彭鑫支付违约金。长楹公司辩称逾期交房存在不可抗力因素以及非归责于长楹公司的因素，但长楹公司作为开发商，在订立建设工程施工合同确定工期时，应当考虑降水因素，如长楹公司认为降雨量和天数增加导致房屋不能按期交付，还应当提供施工日志等予以印证。基于合同的相对性原理，长楹公司与施工单位之间的纠纷不能作为其免责的事由，依照法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。如长楹公司认为因施工单位的原因导致长楹公司未能依约交房，其可依照法律规定或约定解决。另外，长楹公司也未提供证据证明其已按照合同约定书面告知彭鑫延期交房的原因，其不可抗力、非归责于长楹公司的原因导致逾期交房的理由不成立，对此不予采信。对于长楹公司认为2019年1月23日房屋已经达到法定交付条件的辩称，双方在合同第九条明确约定交付的商品房应当取得商品房项目竣工交付使用备案证，现该房屋尚未取得商品房项目竣工交付使用备案证，不符合商品房交付的条件，故对于长楹公司的该项辩称不予采信。希望长楹公司作为开发商，尽快将符合合同约定交付条件的房屋交付给买受人，并注重与买受人的沟通与交流，及时将小区的进展以买受人能看得见的方式告知买受人，也希望买受人能给予开发商一定的理解，双方共同将小区打造成大家住得放心、住得舒心的温馨家园。综上，彭鑫主张长楹公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，符合法律规定及双方合同约定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：宜昌长楹置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向彭鑫支付自2016年4月1日起，以412247元为基数，按照每日万分之一的标准计算至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费741元，由宜昌长楹置业有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，长楹公司向本院提交如下证据：1.2019年2月15日长楹公司1#-8#楼竣工验收信息在宜昌市住建局的官网上进行公示的截图，证明1#-8#楼已经具备交付条件。2.2019年7月9日长楹公司在《三峡晚报》第5版刊登了交房公告，并且通过邮政EMS向彭鑫邮寄了交房通知，证明长楹公司已经通知彭鑫接收房屋。3.2018年10月15日宜昌市住房和城乡建设委员会发布了《关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》，证明原合同约定的项目竣工备案证因政策变化已不可取得，交房条件已经变更为房屋验收合格即可。彭鑫质证称对证据1的真实性无异议，但这只是单方面的信息公开，并无主管行政部门审批或者备案，不能视为具体交房条件，不能达到其证明目的。对证据2的真实性无异议，但彭鑫均未实际接收房屋。证据3的真实性无异议，但不能达到其证明目的。虽然现已取消了竣工备案证的发放，但实际上并没有取消竣工验收备案的审批程序。彭鑫向本院提交如下证据：宜昌市住房和城乡建设局于2018年6月14日发布的宜昌保利金盛房地产公司的竣工备案证打印件、2018年10月15日发布的江南URD竣工验收备案信息打印件、2019年10月17日发布的御景天地竣工验收备案信息打印件，证明虽然取消了备案证的发放，但对于房地产竣工验收，住建局仍然有进行行政审批程序，长楹公司未公布该审批程序，即房屋仍然不具备交付条件。长楹公司对上述证据质证称真实性无异议，但与本案没有关联性，也不能达到其证明目的。在竣工备案证取消后，登记备案信息表只是用于办理不动产登记等其他手续使用，并非行政许可事项。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：长楹公司提交的证据1、2、3的真实性，彭鑫均无异议，本院予以采信。根据该3份证据，可以确认如下事实：一、2018年10月15日，宜昌市住房和城乡建设委员会发布了《关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》，明确取消“房地产开发项目竣工交付使用备案”事项，取消后，房地产开发项目依照《建设工程质量管理条例》的规定验收，验收合格后方可交付使用，建设单位凭竣工验收备案表等资料办理不动产登记等其他有关手续。同时，房地产开发项目竣工交付使用备案事项自通知印发之日起停止受理。二、宜昌市住房和城乡建设局于政府公开网站上的“宜昌市工程质量竣工验收信息公开栏”发布了长楹观邸1#-8#楼竣工验收信息，发布时间均显示为2019年2月15日。至2019年7月9日，长楹公司在《三峡晚报》第5版刊登了《交房公告》，内容为通知各业主长楹观邸（1#-8#楼）已竣工验收合格，具备交房条件，请各业主自2019年7月15日至2019年8月15日（每日8:30-17:30）前往物业管理办公室办理房屋交接手续。长楹公司亦通过邮政EMS向彭鑫邮寄了《交房通知书》，庭审过程中，彭鑫认可收到了该邮件，但向长楹公司发出了拒收函。对于彭鑫提交的证据，虽然长楹公司对其真实性不存疑，但本院认为该组证据系证明其他房地产开发公司的备案登记手续，与本案没有关联性，对于彭鑫拟证明房屋竣工验收备案信息的程序性事项是否为房屋交付必备要件，本院将综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、本案所涉房屋是否达到交房条件。二、违约金应当如何计算。针对焦点一，首先，随着宜昌市住房和城乡建设委员会《关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》（以下简称《通知》）的发布，自2018年10月15日起，竣工备案证停止办理，导致双方《商品房买卖合同》第九条“交付条件”中第（4）项所约定的“取得商品房项目竣工交付使用备案证”已实际履行不能且无必要，一审法院以涉案房屋尚未取得商品房项目竣工交付使用备案证，从而认定不符合商品房交付的条件，属认定不当。其次，彭鑫二审中辩称行政部门针对商品房的竣工验收仍然有行政审批程序存在，长楹公司尚未取得该行政许可。对此本院认为，彭鑫二审中类举的其他房地产开发公司进行竣工验收备案信息登记事项，并非一行政许可事项。《通知》中明确取消“房地产开发项目竣工交付使用备案”事项后，房地产开发项目依照《建设工程质量管理条例》的规定验收，验收合格后方可交付使用，建设单位凭竣工验收备案表等资料办理不动产登记等其他有关手续。而根据一审查明事实，长楹公司于2019年1月23日组织湖北省地质勘察基础工程有限公司、湖北建科国际工程有限公司、江苏江都建设集团有限公司、宜昌宏业工程项目管理有限公司共同参加，市质监站执行监督，按照验收程序对宜昌长楹观邸住宅小区工程1#－8#楼进行了验收，验收结论均为同意验收，确认竣工日期为2019年1月23日，即涉案房屋已确认验收合格。至此，涉案房屋已经符合《商品房买卖合同》第九条所约定的除第（4）项“取得商品房项目竣工交付使用备案证”外的交付条件，可以交付使用。最后，彭鑫辩称长楹观邸住宅小区的地下车库至今没有验收和交付，但地下车库并不在涉案房屋楼栋竣工验收范围内，彭鑫以此辩称涉案房屋不符合交付条件，没有相关依据，本院对此不予采信。但是本院认同地下车库作为长楹观邸住宅小区的重要配套设施，关系到整个小区的品质和已购买车位业主的生活便利，长楹公司应尽快组织完成验收，交付给相关业主使用，这也是长楹公司作为开发商应尽的合同义务。针对焦点二，违约金的计算。首先，违约金计算截止日期如何认定的问题，长楹公司认可依照双方合同约定计算逾期交房违约金，但主张计算至2019年1月23日竣工验收之日止。对此本院认为，长楹公司虽在2019年1月23日通过验收，但其并未及时通知各业主前来接收房屋，该日期不能视为涉案房屋的交付日期。长楹公司二审中举证了其在《三峡晚报》上进行公告告知的证据，及向涉本案房屋的业主彭鑫通过邮政EMS送达《交房通知书》的证据，彭鑫对收到邮件事实并无异议，故本院认可长楹公司已通过公告以及邮寄送达的方式，向彭鑫履行了交付房屋的通知义务。彭鑫以不符合交房条件向长楹公司发出拒收函拒绝接收房屋，视为其对自己在通知时间内接收房屋权利的放弃，故在彭鑫拒绝接收房屋之后不应当再计算逾期交房违约金。另因长楹公司没有提交其通知彭鑫前来办理交接手续的具体时间的相关证据，故本院以公告办理时间的最后一天（2019年8月15日）为违约金计算截止日期，长楹公司应从合同约定最后交付期限的第二天即2016年4月1日起，至公告交房的最后一日即2019年8月15日止，以412247元为基数，按每日万分之一的标准向彭鑫支付逾期交房违约金。其次，对于长楹公司要求适当减少违约金数额的请求，本院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方自愿签订，在约定双方逾期付款和逾期交房违约金时，系双方的真实意思表示，且在诉讼中，长楹公司亦未提交充分证据证实逾期交房违约金的约定过高。根据诚实信用原则，本院对长楹公司上诉主张减少违约金支付数额的请求不予支持。综上所述，长楹公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销葛洲坝人民法院（2019）鄂0592民初171号民事判决；二、宜昌长楹置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向彭鑫支付自2016年4月1日起，以412247元为基数，按照每日万分之一的标准计算至2019年8月15日止的逾期交房违约金；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回彭鑫的其他诉讼请求。一审案件受理费741元，二审案件受理费741元，均由宜昌长楹置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘乾华审判员  黄孝平审判员  周铁金二〇一九年十一月一日书记员  胡祺岚