贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初6940号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司黔东南州分行，住所地：凯里市北京西路9号。负责人：李波，该分行行长。委托诉讼代理人：彭再英，女，侗族，1975年4月2日生，住凯里市，系该分行职工。被告：杨秀云，女，1970年1月13日出生，侗族，住贵州省丹寨县，现羁押于贵州省第一女子监狱。被告：贵州凯地置业有限公司，住所地：凯里市金山大道88号恒大城综合楼，统一社会信用代码：9152260157330428XF。法定代表人：谢鑫生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢福成，男，1985年10月5日出生，汉族，住重庆市渝北区，系该公司员工。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司黔东南州分行（以下简称：邮政银行黔东南分行）与被告杨秀云、贵州凯地置业有限公司（以下简称：凯地置业公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。被告杨秀云因涉嫌刑事犯罪被羁押于贵州省第一女子监狱，本院在向其送达应诉材料时，其认可原告所诉，并表示不需要法院到羁押场所开庭，本院遂定于2019年11月20日在凯里市人民法院公开开庭进行了审理。原告邮政银行黔东南分行的委托诉讼代理人彭再英，凯地置业公司的委托诉讼代理人谢福成到庭参加诉讼，被告杨秀云因被羁押未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮政银行黔东南分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除杨秀云与原告签订的《个人购房借款及担保合同》；2.判令被告杨秀云立即偿还原告贷款本金342,141.09元，暂支付至2019年9月24日的利息、罚息等2,469.66元，合计344,610.75元，2019年9月25日起的贷款利息、罚息等依据双方签订的《个人购房借款及担保合同》约定计算至结清贷款本息时止；3.判令被告杨秀云以约定的抵押财产（位于凯里市××大道××号，建筑面积123.55平方米）承担抵押担保责任；4.判令被告凯地置业公司承担连带保证责任；5.判令被告杨秀云、凯地置业公司承担本案诉讼费（庭审中，原告以被告又偿还了部分款项，将其第二项诉求变更为本金324,513.94元，暂支付至2019年11月19日的利息、罚息等3,420.23元，合计327,934.17元，2019年11月20日起的贷款利息、罚息等依据双方签订的《个人购房借款及担保合同》约定计算至结清贷款本息时止）。事实及理由：2013年5月2日，被告杨秀云、凯地置业公司与原告签订《个人购房借款及担保合同》，约定杨秀云向原告借款410,000.00元购买位于凯里市××大道××号的房屋一套；贷款期限为240个月，自2013年5月2日至2033年5月2日止；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率上浮0%；借款人未按合同约定日期、金额偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率的基础上加收30%；杨秀云自愿用其购买的凯里市××大道××号房屋向原告提供贷款抵押，并办理了抵押登记。合同签订后，原告和杨秀云签订《中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据》，支用金额为410,000.00元，年利率6.55%，还款方式为等额本息，原告依约发放贷款。该笔贷款于2016年出现逾期，现已逾期6次以上，借款人未能履行还款义务，担保人也未能履行保证责任，根据合同约定，被告的行为已构成违约。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告凯地置业公司辩称：1、本案被告杨秀云提供房屋作为抵押担保，在物保与人保并存的情况下，应优先以杨秀云的抵押物实现原告的债权，不足以清偿部分，被告再承担补充清偿责任；2、被告已经为杨秀云承担了75,565.46元的担保责任，剩余未清偿部分的本金、利息和罚息，请法院依法确认。被告凯地置业公司未提交证据。被告杨秀云在本院向其送达应诉材料时，认可因购买凯地置业公司开发的恒大城商品房，向原告申请按揭贷款相关事宜，仅提出其现被羁押，不能也无能力处理该贷款，故请求法院判决。被告杨秀云未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杨秀云为购买被告凯地置业公司开发的位于凯里市××大道××号的房屋一套，2013年5月2日，以原告邮政银行黔东南分行为贷款人，以被告杨秀云为借款人和抵押人，以被告凯地置业公司为保证人，签订合同编号为5299925Q113052313904的《个人购房借款及担保合同》，约定：“第一条借款种类与金额贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为人民币￥410,000.00元（大写：肆拾壹万元整）……第二条贷款用途本合同项下贷款仅用于购买坐落于凯里市××大道××1-8-2的房屋，建筑面积123.55平方米。……第三条贷款期限本合同项下贷款期限为240个月，自2013年5月2日至2033年5月2日。实际放款日与到期日以借据为准。借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四条利率（一）贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率（上）浮0%，……实际利率以借据为准。……第五条贷款发放……（二）借款人授权贷款人将贷款发放至如下账户，贷款利息自实际放款日起计算：户名：杨秀云账号：60×××62开户行：中国邮政储蓄银行黔东南州分行营业部借款人授权贷款人将贷款资金从上述账户划付至如下账户：户名：贵州凯地置业有限公司账号：10×××01开户行：中国邮政储蓄银行黔东南州分行营业部……第六条贷款归还（一）经协商一致，借款人按下列第1种方式偿还贷款本息：1．按月等额本息还款法……（三）借款人应在贷款人处开立如下个人结算账户作为还款账户，用于偿还本合同项下的贷款本息：户名：杨秀云账号：60×××62开户行：中国邮政储蓄银行黔东南州分行营业部……第九条罚息（一）借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%（如所购房屋为商业用房，则为50%）确定。……第十条违约及违约责任……（二）借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权采取下列一种或多种措施：……3．宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用；……5．处分抵押物，实现抵押权；6．要求保证人承担保证责任；……8．解除本合同。……第十三条费用……贷款人为保障自身利息先行垫付的费用，有权随时向借款人和担保人追偿，并从垫付之日起计收活期存款利息。第十四条借款担保本合同项下担保方式为以下第（四）种：……（四）其他组合方式：抵押加阶段性担保。……第十五条抵押物（一）抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。……第十六条担保范围抵押担保范围包括但不限于：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权及抵押权的费用和借款人所有其他应付费用。第十七条抵押登记……（二）抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在贷款人要求的合理时间内办妥登记备案或抵押预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。在办理抵押登记手续之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内配合贷款人办理抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。……第十八条抵押物的处分（一）发生下列情形之一的，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖，以所得价款优先受偿……1．借款人连续三个月或累计六个月未足额还款；2．贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿；……第二十条保证方式保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。第二十一条保证范围……法人或其他组织作为保证人的，保证人贵州凯地置业有限公司（名称）承担保证责任的范围按下列第（二）种方式确定：……（二）由保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如满足下列第1项条件，保证人对该同等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：1．本合同第十七条第（二）款约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。……第二十二条保证期间保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。……”在该合同附件中附有抵押物清单：坐落于凯里市××大道××1-8-2。原告在该合同贷款人处盖有个人信贷业务合同专用章及其授权代理人签名；被告杨秀云在借款人及抵押人处均签字、捺印；被告凯地置业公司在保证人处盖有公章及其代理人印章。同日，原告向杨秀云发放410,000.00元贷款，贷款期限240个月（自2013年5月2日至2033年5月2日），贷款年利率6.55%，逾期利率8.515%。同月17日，邮政银行黔东南分行与杨秀云就担保财产办理了抵押权预告登记，取得了凯房预凯里市字第201304217号证书，证书记载：“预告登记权利人中国邮政储蓄银行股份有限公司黔东南州分行、预告登记义务人杨秀云、房屋坐落凯里市××大道××单元××号、附记登记原因：预购商品房抵押权预告登记债务人：杨秀云贷款金额：肆拾壹万元整预购人：杨秀云预告证号：Y201204222共有情况：单独所有”；合同签订后，原告即将款项发放至杨秀云所有的60×××62账户中，随后又将该款自该账户转汇入凯地置业公司所有的10×××01账户中，杨秀云则开始还款；2016年12月7日后年该笔贷款出现逾期，原告数次催要未果后，诉至本院，截至2019年11月19日，杨秀云尚欠借款本金324,513.94元及利息、罚息3,420.23元。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩、本院采纳的原告所举证据材料、庭审记录等在卷佐证，经庭审举证质证，本院依法审查，可以认定。本院认为，杨秀云为购买凯地置业公司开发的商品房，向原告申请房屋按揭贷款，三方签订了《个人购房借款及担保合同》，该合同系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，真实合法有效，各方均应按约履行各自的权利义务。合同签订后，原告按约发放了借款，凯地置业公司收到了借款，向杨秀云交付了房屋，杨秀云也按约偿还了部分借款本息，合同内容已实际履行，故原告与杨秀云之间的借款合同关系、凯地置业公司对双方之间的该笔借款的担保责任均成立，则杨秀云应按约偿还借款本息，凯地置业公司则应在杨秀云未履行还款义务时承担连带保证责任；现原告以杨秀云已逾期6次以上未按时足额偿还原告贷款本息为由，要求解除所签《个人购房借款及担保合同》，根据该合同第十条第二款第八项约定，在杨秀云累计6次未按时足额偿还贷款本息时，原告可解除合同，故对原告的该项诉求，本院予以支持；另，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，《个人购房借款及担保合同》因满足约定解除条件被解除后，原告可要求杨秀云偿还借款本息：原告要求被告偿还尚欠本金324,513.94元、截至2019年11月19日的利息、罚息3,420.23元及以本金324,513.94元为基数，按照《个人购房借款及担保合同》中关于利息、罚息的约定自2019年11月20日起计算至还清贷款之日止的利息、罚息，并提交了杨秀云的欠款情况及还款流水予以证实，故本院确认被告杨秀云尚欠原告借款本金324,513.94元、截至2019年11月19日的利息、罚息3,420.23元，自2019年11月20日起则依照《个人购房借款及担保合同》中约定的利息、罚息计算至还清贷款之日止；对于原告要求以抵押财产即位于凯里市××大道××单元××号房屋承担抵押担保责任的诉请，根据《个人购房借款及担保合同》的约定，杨秀云自愿用其所购房屋作为贷款抵押担保，双方办理了抵押预告登记，以杨秀云所有的位于凯里市××大道××单元××号的商品房作为借款担保，设立了抵押物权，杨秀云为抵押人，原告为抵押权人，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外”的规定，在杨秀云未予清偿的情况下，原告作为抵押权人对抵押物享有优先受偿权；对于原告要求凯地置业公司承担连带责任的诉请：如前所述，凯地置业公司系杨秀云向原告借款的连带责任保证人，根据合同约定其对该笔借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金等承担连带保证责任；但鉴于该笔贷款上既有抵押物权，又有保证，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”之规定，凯地置业公司在抵押物不足以清偿原告债务时，对剩余债务承担连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第十八条、第二十一条、第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司黔东南州分行与被告杨秀云、贵州凯地置业有限公司于2013年5月2日签订的《个人购房借款及担保合同》；二、被告杨秀云在判决生效后十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司黔东南州分行借款本金324,513.94元、利息、罚息3,420.23元及以324,513.94元为基数，按照双方签订《个人购房借款及担保合同》约定自2019年11月20日起计算至全部款项付清之日止的利息、罚息；三、若被告杨秀云逾期未履行前述第二项义务，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司黔东南州分行可先以凯里市××大道××单元××号的商品房优先受偿以实现其担保物权；仍不足以清偿时，则由被告贵州凯地置业有限公司承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3,234.00元，由被告杨秀云、贵州凯地置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。（缴纳上诉费账户：户名：黔东南苗族侗族自治州财政局；账号：24×××59；开户行：中国工商银行贵州省凯里市北京路支行，并在附页栏注明法院上诉费及案件当事人名称，以便与案件对号）。审判员 田 蓉二〇一九年十一月二十日书记员 贺星星