广东省汕尾市城区人民法院民 事 判 决 书(2019）粤1502民初852号原告（反诉被告）：叶镇新，男，1975年7月13日出生，汉族，住广东省海丰县*********巷骏景苑C栋东梯201号，身份证号码：441************036。委托诉讼代理人：郭智明，广东愿力律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎仕达，广东愿力律师事务所律师。被告（反诉原告）：中国石化销售股份有限公司广东汕尾石油分公司，住所地：汕尾市区******，统一社会信用代码：914********080626C。负责人：彭伟彬，经理。委托诉讼代理人：黄小娟，北京市岳成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚淑霞，北京市岳成（广州）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）叶镇新诉被告（反诉原告）中国石化销售股份有限公司广东汕尾石油分公司土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，本案在审理过程中，被告中国石化销售股份有限公司广东汕尾石油分公司提起反诉，本院决定合并审理。公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人郭智明、黎仕达，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人黄小娟、姚淑霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院起诉，请求判决：1、被告继续履行原被告双方于2018年7月19日签订的《资产租赁合同》（合同编号：33251032-18-FW1003-0001，下称“《资产租赁合同》”）；2、被告立即将海丰县********海城油站闲置场15780平方米的土地交付给原告使用；3、原被告签订的《资产租赁合同》的租赁期限、租金均从被告将租赁物交付给原告使用之日起开始计算；4本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2018年5月16日对外公开发出《招标声明》，出租位于海丰县*********海城油站闲置场15780平方米的土地（下称“租赁物”）。原告向被告交付了保证金人民币400000元参与投标，后由原告中标。据此，原被告双方于2018年7月19日签订了《资产租赁合同》，合同约定了租赁期限为5年、租金计算方式、履约保证金以及双方其他合同权利义务等事项。根据被告发出的《招标声明》、原告交付给被告的部分保证金131250元已转为《资产租赁合同》所约定的履约保证金。剩余的部门保证金268750元，原告可以作为支付给被告的租金。合同签订后，原告积极履行义务，立即投入大量的资金、人力对租赁物进行清退，但由于被告没有与原租户、第三方理妥租赁物的相关事宜，导致出现原租户以原租赁合同未解除为由，以及出现第三方多次强行阻挠原告清退的情形，致使原告至现仍无法对租赁物进行清退。原告经多次努力未果，向被告请求协助解决，被告于2018年8月13日派员协助解决并报警，问题没有得到解决。后被告于2018年9月6日向海丰县附城镇司法所申请调解其与原租户就租赁物的出租纠纷。之后，被告于2019年4月15日通知原告，可以进场施工，原告次日前往租赁物进行清退时，再次受到阻工，无奈之下，原告再次报警，并于2019年4月23日向被告发出《联系函》，要求被告继续履行《资产租赁合同》，理妥租赁物的相关纠纷，并将租赁物以可正常使用状态交付给原告使用。但被告至现仍没有将租赁物交付给原告，被告的行为已构成严重违约。综上所述，原告认为，原告从投标、签订《资产租赁合同》开始至现，一直积极履行义务。为确保能够及时使用租赁物，在与被告签订《资产租赁合同》后，即聘请了相应的施工团队，准备对租赁物进行清退、建设。然而，却因被告的原因，导致出现原租户、第三方多次阻工的情形，导致原告至现仍无法对租赁物进行清退、建设。被告至现仍没有将租赁物以正常使用状态交付给原告，已构成严重违约，给原告造成了重大损失。为维护原告的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请求贵院照准原告的诉讼请求，依法判决。补充意见，原告保留对被告的违约行为给原告造成的损失索赔的权利。被告庭审时辩称，不同意原告的全部诉讼请求，2018年5月16日，被告作为招标方对涉案场地发出招标声明，而声明载明，第四点，达成租赁意向并签订《租赁合同》后，由承租者负责清退原租赁方，第五点，投标时需缴纳保证金40万元，如不按照约定签订合同，保证金不退，中标后，签订《租赁合同》时，保证金转为租赁押金，2018年7月19日，原被告签订涉案合同，合同1.2条、2.2条明确写明，原告已经查验过租赁标的，认可租赁标的现状，符合租赁用途，且合同中考虑到原告是需要清退原租赁方，给予了原告3个月的免租期，综上事实：1、被告在对外招租的过程中对租赁标的存在原承租方需要清退的情况已经披露，原告清楚并认可该情况，被告也在公平合理的角度给了原告3个月的免租期，在原告进场清退的过程中，被告的工作人员也是完全配合并积极协助原告进行清退工作，所以在整个合同的履行过程中，被告不存在任何违约行为；2、从原告陈述的清退情况及提交的证据可知，被告已经按照现状将租赁标的交付给原告进行相关清退及土地平整等修缮工作，不存在原告所述被告没有交付涉案场地的事实；3、涉案合同，被告已经依法与原告解除，不存在继续履行的可能，根据合同法第六十条、第九十三条、第九十四条规定，在结合资产租赁合同第5.1条、6.1条、9.2条、9.2.1条，原告签订涉案合同后，未依约支付履约保证金和租金，违反合同主要义务，其行为已经严重违约，被告与其解除合同符合合同及法律规定，综上，原告无视合同约定，将自己应承担的清退义务归于被告，无视自身在履行合同过程中的违约行为，无视涉案合同已达约定解除和法定解除的情况而提出本案诉求，违背契约精神及事实的情况，请贵院查明事实后驳回原告的诉讼请求。反诉原告向本院提出反诉，反诉请求：1、判令反诉原告与反诉被告于2018年7月19日签订的《资产租赁合同》（合同编号：33251032-18-FW1003-0001）已经解除；2、判令反诉被告向反诉原告支付2018年7月20日至2019年4月23日的租金266875元；3判令反诉被告向反诉原告支付涉案合同约定的租金总额10%的违约金257381.25元；4、判令本案本诉及反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年5月16日，反诉原告作为招标方对海城加油站位于海丰县*********（下称“涉案场地”）发出《招标声明》，声明载明：4、达成租赁意向并签订租赁合同后，由承租者负责清退原租赁方。5、投标时需交保证金人民币40万元，如不按照约定签订合同，保证金不退，中标后签订租赁合同时，保证金转为租赁押金。2018年7月19日，反诉原告（甲方）与反诉被告（乙方）签订《资产租赁合同》，约定涉案租赁场地用于经营汽车配件贸易、快餐等；租赁期限自2018年7月20日起至2023年7月19日止，共计五年；5.1条约定本合同项下租赁标的租金为按半年支付，考虑场地清理原租户需要一定时间，给予3个月（2018年7月20日-2018年10月19日）免租期，即当期第一年前半年（2018年7月20日-2019年1月19日）支付租金131250元；第一年后半年到第三年每半年支付租金262500元；第四年每半年支付租金275625元，第五年每半年支付租金289406.25元；第一年前半年租金阁下于合同生效后10日内支付，以后年度：租金在每半年开始的首月支付。乙方应在2018年7月30日前缴清当期租金。第9.2条约定“乙方有下列情况之一的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方支付本合同项下租金总额10%的违约金，如给甲方造成的损失数额高于违约金的，乙方还应承担赔偿责任。本合同自甲方单方解除合同通知书到达乙方之日解除。”、“9.2.1不支付租金或不按约定支付租金达30日的；”。合同签订后，反诉原告依约交付场地供反诉被告使用，反诉被告亦着手处理相关清退及土地平整等修缮工作，但反诉被告至反诉原告书面函告之日至2019年6月11日仍未向反诉原告支付任何费用，无奈，反诉原告于2019年6月11日通知反诉被告合同于2019年4月23日解除。综上，反诉原告认为，反诉被告未依约支付租金，已经违反合同主要义务，其行为已经严重违约，根据涉案合同第9.2条及《合同法》的相关规定，反诉原告有权依法依约与其解除合同并要求其支付租金及违约金，请求人民法院查明事实后驳回本诉原告的本诉请求，支持反诉原告的全部反诉请求。反诉被告辩称，反诉原告的反诉请求及理由均缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回反诉原告的反诉请求。1、反诉被告已向反诉原告足额支付了租金，不存在任何违约行为。反诉被告在向反诉原告投标时已向反诉原告交纳了保证金人民币40万元。《招标声明》第五条已载明：中标后签订《租赁合同》时，保证金转为租赁押金。双方签订的《资产租赁合同》约定的履约保证金为人民币131250元。40万元的投标保证金，其中131250元已转为履约保证金，剩余的款项，已作为支付给反诉原告的租金。反诉被告向反诉原告递交的《联系函》中，也对此予以明确。因此，反诉被告不存在不支付租金的违约行为。2、反诉原告并没有将租赁物交付给反诉被告使用。具体情况已在起诉状的事实与理由中予以阐述。综上所述，反诉被告认为，反诉被告不存在任何违约行为，反诉原告所提出的反诉请求及理由，均缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回反诉原告的反诉请求，并支持反诉被告的全部诉讼请求。为支持其主张，原告（反诉被告）提供如下证据:1、原告身份证复印件，证明原告的基本信息。2、企业信息查询表，证明被告的基本信息。3、招标声明、支付凭证、资产租赁合同，证明经公开投标，由原告中标，原告向被告承租位于海丰县*********海城油站闲置场15780平方米的土地，原告已依约向被告支付了履约保证金及合同约定的双方其他权利义务等事项。4、通知、《关于申请调解海城加油站场地出租纠纷的函》、人民调解记录、报警回执，证明被告没有理妥与原租户就租赁物的纠纷，于2018年9月6日向海丰县附城镇司法所申请调解，但至现仍没有理妥，被告没有将租赁物交付给原告。5、关于要求解决海城油站租赁受阻问题的函、关于对《关于要求解决海城油站租赁受阻问题的函》的复函、关于再次要求解决海城油站租赁受阻问题的函、联系函、国内挂号信函收据、快递单，证明原告一直要求被告理妥租赁物的相关纠纷，将租赁物以可正常使用状态交付给原告，但被告一直没有将租赁物交付给原告，导致原告至现仍无法使用租赁物。经质证，被告（反诉原告）认为：质证意见与反诉的质证意见一致。证据1、2的三性予以认可。证据3三性认可，对证明内容不认可，原告未依约支付保证金和其他约定的事项，但该组证据证明被告在招租的过程中对租赁标的存在原承租方需要清退的情况已经进行披露，原告也认可租赁标的及现状，同时被告也给予了原告3个月免租期的事实。证据4，证明内容不认可，对其中的两份通知的真实性、合法性认可，但与本案没有必然的联系，该份证明可证明被告已和原租户解除合同，并要求其搬离场地的事实，对情况反映书真实性认可，关联性不认可，与本案没有关联性。对清退的函的真实性、合法性认可，与本案没有直接必然的联系，且该份证据证明被告已和原租户解除合同，并要求其搬离场地的事实。对于《关于申请调解海城加油站场地出租纠纷的函》、调解记录、承诺书，三性认可，该组证据可证明被告是完全配合原告进行清退工作的事实，根据合同约定及招标公告，清退是属于原告的责任和义务，也证明被告已经按照约定将租赁标的交付给原告的事实。证据5的证明内容不认可，原告致被告的函，真实性和关联性认可，关联性不认可，清退原租户是原告的责任，被告已经积极协助原告进行清退工作，不存在违约行为，对于原告提出的超出合同约定的要求，被告是有权拒绝，对于其中被告致原告的函，三性认可。为支持其主张，被告（反诉原告）提供如下证据:1、《招标声明》、投标书及结果公示，证明反诉原告对涉案场地进行公开招标时所设置的招标条件载明达成租赁意向并签订租赁合同后，由承租者负责清退原租赁方的事实。2、《申请报告》，证明反诉被告在中标后未遵照招标条件而要求调整租赁期限并给予免租的事实。3、《资产租赁合同》（编号：33251032-18-FM1003-0001），证明反诉原告与反诉被告之间的合同关系。4、关于对《关于要求解决海城油站租赁受阻问题的函》的复函、5、律师函、快递单及查询结果、6、解除资产租赁合同告知书、快递单，证明反诉被告在签订涉案合同后，未遵照合同履行主要义务，反诉原告书面催告无果后无奈解除涉案合同的事实。经质证，原告（反诉被告）认为：证据1，对《招标证明》第4条的合法性提出异议，该条款属格式条款，被告作为提供格式条款一方，免除其责任，加重了原告的责任，该条款依法无效，且该条款也没有向原告披露被告跟原租户之间存在租赁合同争议。证据2，对其证明目的提出异议，从申请报告的内容可以看出，被告没有理妥与原租户的纠纷，原告对涉案土地进行清退时，原租户以原租赁合同未解除为由进行阻挠。证据3三性无异议。证据4，对其合法性及证明目的提出异议，该复函引用了《招标声明》第4条，该条款属无效条款；原告已依法向被告足额支付了租金，不存在未遵照合同履行主要义务的行为。证据5，对该《律师函》内容的真实性及证明目的提出异议，原告已依约向被告足额支付了租金，不存在未遵照合同履行主要义务的行为。证据6，对该《告知书》的合法性、证明目的及内容的真实性提出异议，原告已依约向被告足额支付了租金，不存在未遵照合同履行主要义务的行为，且被告不具有合同解除权。经审理查明，坐落于海丰县*********（面积15780平方米）的土地使用权人为中国石国石化集团资产经营管理有限公司广东石油分公司，被告提出其是土地使用权人合法授权的资产管理单位。被告于2018年5月16日对外公开发出《招标声明》，出租位于海丰县*********海域油站闲置场15780平方米的土地（下称“涉案场地”），《招标声明》内容载明：“……。4、达成租赁意向并签订租赁合同后，由承租者负责清退原租赁方。5、投标时需交保证金人民币40万元，否则视为无效投标。中标后不按照约定签订租赁合同的，保证金不退。中标后签订租赁合同时，保证金转为租赁押金。……。”。2018年05月17日,原告向被告交付了保证金人民币400000元参与投标，后由原告中标。据此，原被告双方于2018年7月19日签订了《资产租赁合同》，合同约定了涉案租赁场地用于经营汽车配件贸易、快餐等、租赁期限为5年、租金计算支付方式、履约保证金以及双方其他合同权利义务等事项。合同签订后，被告依约将涉案场地交付原告进行清退，但由于被告没有与原租户理妥租赁场地的相关事宜，致使原告至现仍无法对租赁物进行清退。原告经多次努力、向被告多次请求协助解决未果的情况下，原告于2019年4月23日向被告发出《联系函》，要求被告继续履行《资产租赁合同》，理妥租赁场地的相关纠纷，并将租赁场地以可正常使用状态交付给原告使用，但被告至现仍没有将租赁场地交付给原告，遂向法院起诉，并提出如上诉求。本案在审理过程中，反诉原告认为，反诉被告未依约支付租金，已经违反合同主要义务，其行为已经严重违约，根据涉案合同第9.2条及《合同法》的相关规定，反诉原告有权依法依约与其解除合同并要求其支付租金及违约金，据此向法院提起反诉，并提出如上反诉请求。庭审时，经查，涉案场地因被告与原租赁方存在租赁合同争议一直没有解决，致涉案场地原告至现无法清退、使用。以上事实，有原、被告提供的证据及本案案卷材料为据，案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。争议焦点为原告的诉讼请求与被告的反诉请求是否合理合法，应否得到支持。原、被告签订的《资产租赁合同》系原、被告的真实意思表示，内容合法，但该《资产租赁合同》在投标前，被告已在《投标声明》进行了约定，其中第四点约定“达成租赁意向并签订租赁合同后，由承租者负责清退原租赁方。”，《投标声明》约定的只要该内容成就，此《资产租赁合同》方生效，该声明的内容系合同所附的生效条件之一，合同签订后，原告虽依约将被告交付的涉案场地进行清退，但在清退的过程中，因被告与原租赁方存在有合同争议一直没有解决，该争议原告是无法解决的，致原告无法对涉案场地进行清退，导致原告至现无法使用该涉案场地。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”的规定，因原、被告签订合同前附加的《投标声明》中第四点约定内容未成就，因此，原、被告于2018年7月19日签订的《资产租赁合同》不发生法律效力。对原告提出的诉讼请求和反诉原告提出的反诉请求均不予支持。为维护社会经济秩序，保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，判决如下：一、驳回原告叶镇新的诉讼请求。二、驳回反诉原告中国石化销售股份有限公司广东汕尾石油分公司的反诉请求。本案受理费人民币13695.25元，由原告叶镇新负担。本案反诉费人民币4521.28元，由反诉原告中国石化销售股份有限公司广东汕尾石油分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汕尾市中级人民法院。审 判 员 陈文君法官助理 颜卫东书 记 员 黄宇媛书记员黄宇媛