山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2156号上诉人（原审被告）：牛雪梅，女，1985年3月6日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：张伟虎（系上诉人牛雪梅之夫），住威海市文登区。被上诉人（原审原告）：天山物业服务有限公司文登分公司，住所地威海市文登经济开发区广州路46号。负责人：宋雪松，总经理。委托诉讼代理人：徐立辉，该公司项目主任助理。上诉人牛雪梅因与被上诉人天山物业服务有限公司文登分公司（以下简称天山物业公司文登分公司）物业服务合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初3150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。牛雪梅上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人天山物业公司文登分公司的诉讼请求或发回重审，一审、二审诉讼费用全部由天山物业公司文登分公司承担。事实和理由：1.一审判决依据三张催缴函照片认定天山物业公司文登分公司诉讼请求未超过诉讼时效错误。牛雪梅对该照片的真实性不予认可，且天山物业公司文登分公司并未提交照片原始载体，按照现有技术照片上合成时间没有难度，天山物业公司文登分公司既未提供原始载体进行司法鉴定，又未提供其他证据佐证，三张照片不应作为证据予以采纳。因此2016年5月17日前的物业费因超过三年诉讼时效而不应支持；2.《威海天山·水榭花都前期物业管理服务协议》约定“乙方（牛雪梅）延期交付物业费的，甲方（天山物业公司文登分公司）可按日加收万分之五的滞纳金，逾期交费超过3个月的，甲方可暂停对乙方提供任何物业服务”，根据该约定，牛雪梅逾期交付物业费，天山物业公司文登分公司就会暂停对牛雪梅的物业服务，所以按照协议牛雪梅并未享受到天山物业公司文登分公司提供的服务，故天山物业公司文登分公司在未证明为牛雪梅提供了物业服务的情况下，牛雪梅不需要交纳物业费;3.天山物业公司文登分公司没有合法依据连续两年收取答辩人及其他业主除正常采暖费用外的其他供暖损耗费，在其收取牛雪梅1000元供暖损耗费未退还的情况下，该费用应当直接抵顶欠付的物业费，一审要求另案解决增加了诉累，应当一并处理;4.天山物业公司文登分公司未提供必要物业服务，至今未激活牛雪梅的电梯卡，致使牛雪梅自入住至今未曾乘坐电梯，也未享受到与电梯有关的物业服务，根据目前的物业费收费标准，并参照临近小区及天山物业公司文登分公司提供物业服务的其他小区，其索要服务费中有0.4元属于电梯费用，该部分应当扣减;5.2014年因小区纱窗网损坏、水暖管爆裂和其他物业服务方面的问题，天山物业公司文登分公司谭经理同意减免近几年的物业费，天山物业公司文登分公司提供的物业服务达不到协议约定的标准，应当依法扣减物业费。天山物业公司文登分公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。天山物业公司文登分公司向一审法院起诉请求：被告支付2014年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费6840.18元，滞纳金2770.27元，合计9610.45元。一审法院认定事实：原告天山物业公司文登分公司为威海市文登区天山水榭花都居民小区前期物业服务企业。被告牛雪梅系威海市文登区水榭花都居民小区16号楼1单元202室业主。2013年5月22日，原、被告签订《天山.水榭花都前期物业服务协议》及《威海天山.水榭花都物业服务费收缴协议》，约定被告接受原告提供的物业服务。关于物业费双方约定：物业费收费标准为多层住宅1元/月.平方米，业主入住后向原告预交一年物业服务费，此后每季度第一个月的15日前交纳当季物业费，如延期交付，原告可按日加收万分之五的滞纳金，逾期超过三个月，原告可暂停对乙方提供服务。原告所提供的物业服务包括：1.房屋共有部位的维护和管理;2.设备运行维护管理，设备维护率100%，大型及重要机电设备完好;3.共用部位、共用设施设备的维护和管理；4.环境卫生，公共部位清洁设施摆放整洁，垃圾及时清运；…7.秩序维护，大门岗24小时值班，巡逻岗定时或不定时巡逻…按上述合同约定，被告每月应交物业费126.67元，对此双方均无异议。被告辩称双方此前达成多项协议抵顶物业费事实，但原告均不予认可，被告对此未提交证据证实。针对物业服务质量问题。1.被告辩称，原告卫生清洁不到位。被告所居住的楼栋内自2016年开始楼梯至今还残留水泥、烟头、烂水管等垃圾，为此提交视频一宗以证实，视频显示楼洞处有一个洗漱台，楼梯拐角处堆放着几袋水泥，水泥包装处有数个烟头，楼梯上有一处散落的垃圾。原告质证称，楼道公共区域的卫生是两天打扫一次，拍摄时可能处于打扫间隙遗落，不能证实原告实际打扫卫生的状况。另外，楼洞、楼梯处的洗漱台、几袋水泥、花盆是业主自己的东西，物业不能随便丢弃。水泥和烟头已经清理，被告拍摄视频时不能反映真实情况，烟头也有可能是被告自己放置的，洗漱台和花盆正在落实究竟是哪个业主的。原告针对其主张提交关于公共消防通道清理整顿的温馨提示一份、公共区域卫生照片八张，证实原告每季度都在每单元楼楼宇门处张贴提示，提示业主不要乱堆乱放占用消防通道，而照片证实楼道是打扫干净的。牛雪梅对上述证据的真实性没有异议，认可水泥袋子已清理，但表示花盆、洗漱台仍在原处。2.被告辩称，原告大门口无人值班，为此提交视频一宗以证实。原告称，大门口保安是24小时值守，三班倒，并提交车辆出入登记表证实值守情况，被告拍摄视频时可能是保安人员去洗手间临时离开。被告对原告提交的证据真实性没有异议，但表示2019年5月之前大部分时间大门口的栏杆是抬起的，没有实质性的管理，2019年6月18日更换了栏杆后进行了正常的管理，但对此未提交证据证实。3.被告辩称，小区部分监控摄像头不好用，为此提供视频一宗以证实。原告称，被告去拍摄时没有显示内容的摄像头中有四个是水榭花都小区二期的摄像头，因二期尚未建成，故该部分监控未启用，原告现已将该部分摄像从监控室中移出。另有六个摄像头因22号楼北面施工原因挖断监控线路，造成该六个摄像头在2019年6月10日左右至2019年7月6日期间不能正常使用，目前已修好，为此提供监控照片三张以证实。被告质证称，被告相信目前监控是修好了，但第一次开庭时部分监控确实是不好用的。4.被告辩称，因原告不给被告电梯卡升级，导致被告收房至今无法使用电梯，故应扣减电梯部分的使用费，为此提供电梯卡三张。原告对此回应称，因被告一直没有交纳物业费，因此被告的电梯卡没有进行升级，不能用此卡正常刷电梯，但物业公司一直按物业服务合同的约定提供电梯维护、保养服务，且物业公司也未阻碍被告使用电梯。关于电梯的维护、保养服务，原告提供《维护保养报告乘客电梯和载货电梯系列》一份，被告对上述证据的真实性无异议，认可原告对电梯进行了维护保养，但表示原告一直拒绝为被告提供电梯服务。庭审中，原告提交催缴函照片三份，证实原告已多次向被告催缴物业费，该催缴函中显示，2015年6月30日、2016年6月30日、2017年12月31日原告向天山水榭花都居民小区16号楼1单元202室业主牛雪梅催缴物业费。被告对此予以否认，并表示从未收到上述催缴通知，照片中的时间也是原告自行设置的。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，原告作为天山水榭花都居民小区的前期物业服务企业，为该小区提供物业服务，被告作为小区内的业主，与原告签订有相关物业服务协议，亦享受原告提供的物业服务，故应及时履行物业费支付义务。原告提供的催缴函照片三张中明确注明了房屋的房号、催缴日期等内容，针对原告主张的其多次向被告催缴物业费主张，予以采纳，自原告的催缴情况看，原告诉请期间的物业费主张权未超过诉讼时效。现被告所辩抵顶物业费事实没有提交证据证实，故应承担举证不能的法律后果，对其相应辩称不予采纳，被告针对所辩各项债权可另行加以主张。现被告欠缴2014年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费，经原告书面催缴仍未交纳，故原告要求其立即予以支付，理由充分、于法有据，予以支持。被告虽辩称原告所提供的物业服务存在各项不到位问题，但被告就此所提供的关于卫生清洁、门卫安保、监控管理方面的证据，仅是在某一时间点截取形成的，难以说明系物业服务的常态问题，且关于相关物业状况，原告亦进行了较为合理的解释说明，故被告就此抗辩原告的物业服务存在质量问题，不予采纳。关于电梯的使用问题。经查明，因被告长期未交纳物业费，故原告未就被告所持电梯卡进行升级，造成此卡无法正常使用。据《威海天山.水榭花都物业服务费收缴协议》约定，如业主逾期超过三个月未交纳物业费，原告可暂停对相应业主提供服务。而本案中，被告长期未交纳物业费，依据合同约定，原告有权行使履行抗辩权，不配合为被告电梯卡办理升级，但即便原告未对被告的电梯卡进行升级，但仍对相应电梯进行维护及保养，履行了相应物业服务义务，故一审法院认为，被告应按合同约定标准1元/平方米.月支付物业费，经核算被告欠缴2014年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费6840.18元（126.67元×54个月），原告要求被告立即予以清偿，理由充分、于法有据，予以支持。虽被告逾期交纳物业费属实，但因考虑到原告已拒绝为被告升级电梯卡，原告要求被告另支付滞纳金，有失公平，不予支持。另，现已明晰双方责任，原告应及时为被告升级电梯卡，更好发挥物业企业的服务作用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《物业管理条例》第七条第五款、第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、被告牛雪梅支付原告天山物业服务有限公司文登分公司2014年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费6840.18元，于判决生效后十日内付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人牛雪梅提交其于2016年1月份购买安全门的收据及入户门照片，证实天山物业公司文登分公司主张自2014年开始就向牛雪梅催缴物业费不属实。被上诉人天山物业公司文登分公司提交牛雪梅之夫张伟虎签署的声明一份及威海市文登热电厂有限公司发票一张，证实供热损耗费系征求业主同意后方收取，且该费用已交至供热部门。经质证，被上诉人天山物业公司文登分公司对上诉人牛雪梅提交的证据有异议，认为物业服务协议及房屋装饰装修管理协议于2013年5月22日签订，因此牛雪梅家中的安全门应于2014年安装，收据不能证实安全门是2016年购买的。牛雪梅对天山物业公司文登分公司提交的证据真实性无异议，但对证明内容有异议，认为声明系2016年出具，但天山物业公司文登分公司分别于2014年、2016年收取供热损耗费，2016年签署的声明并不能代表牛雪梅同意2014年交纳该费用，且2016年的声明系在不公平的条件下签署，收取该费用是因小区入住率达不到，但该问题不应由业主承担责任。本院经审查认为，对于上诉人牛雪梅提交的安全门收据及入户门照片，仅凭该证据不能证实被上诉人天山物业公司文登分公司的催缴行为不属实，因此对该证据不予采信。对于天山物业公司文登分公司提交的声明及发票，能够证实收取2016年供热损耗费已征得牛雪梅同意。该证据与本案待证事实相关，本院予以采信。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：被上诉人天山物业公司文登分公司提起本案诉讼是否超过法律规定的诉讼时效期间；天山物业公司文登分公司是否为上诉人牛雪梅提供物业服务，物业服务是否存在瑕疵，应否减免物业费；天山物业公司文登分公司是否额外收取了牛雪梅供暖费用。首先，关于诉讼时效问题。被上诉人天山物业公司文登分公司为证实其已催缴物业费的事实，一审提供催缴函照片三张，天山物业公司文登分公司提供的催缴函照片中明确注明了房屋的房号、催缴日期等内容，一审法院据此认为天山物业公司文登分公司已多次向牛雪梅催缴物业费，引起诉讼时效中断，认定天山物业公司文登分公司提起本案诉讼未超过法律规定的诉讼时效期间，有事实及法律依据，本院予以维持。上诉人牛雪梅对照片真实性不予认可，认为天山物业公司文登分公司未提供照片原始载体，仅凭照片不能证实天山物业公司文登分公司催缴物业费的事实。对此本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。天山物业公司文登分公司已提供证据证实催缴物业费，牛雪梅予以反驳，应当提供证据证实，二审牛雪梅提供的安全门收据及照片不足以证实案涉三张照片存在造假的事实，因此对于牛雪梅的该抗辩主张，本院不予支持。其次，关于被上诉人天山物业公司文登分公司是否按约提供物业服务、物业服务是否存在瑕疵问题。上诉人牛雪梅主张案涉服务协议约定逾期交费超过3个月的，天山物业公司文登分公司甲方可暂停对其提供任何物业服务，而因其未按时交纳费用，进而推断天山物业公司文登分公司在逾期缴费3个月后未给牛雪梅提供物业服务。对此，本院认为，该条款系赋予物业公司在一定条件下维护自身权益而设定的权利性条款，牛雪梅不能仅以此来推定当其未按约定交纳物业费时，天山物业公司文登分公司即未提供物业服务。牛雪梅主张天山物业公司文登分公司未提供物业服务，应当提供证据证实。牛雪梅不能提供证据证实天山物业公司文登分公司未提供物业服务，因此对其该项上诉请求，本院不予支持。牛雪梅主张天山物业公司文登分公司提供的物业服务存在瑕疵，应当减免物业费。对此，本院认为，物业服务是一种持续性的服务活动,某一时刻的垃圾未清扫、设施未维修不能反映物业公司根本违约,只有在合理期限内仍未提供相应的、合理的物业服务,物业公司方承担相应的违约责任,而牛雪梅在本案中未能举证证明天山物业公司文登分公司在合理期间内仍未维修设施或未提供清洁、维修、安保等服务,为此对于牛雪梅的该项上诉意见本院不予采纳。牛雪梅主张天山物业公司文登分公司未给其升级电梯卡，导致其无法享受电梯等相关物业服务，但因其未按时交纳物业费，根据案涉服务协议约定，天山物业公司文登分公司可行使抗辩权，牛雪梅以此主张减免物业费，没有事实及法律依据。牛雪梅主张已与天山物业公司文登分公司协商一致，天山物业公司文登分公司已同意将近几年物业费予以减免，但并未提供证据证实，因此对其该项主张，本院不予支持。第三，关于被上诉人天山物业公司文登分公司是否额外收取上诉人牛雪梅供热损耗费问题。牛雪梅主张天山物业公司文登分公司没有合法依据连续两年收取其除正常采暖费用外的供暖损耗费1000元，该费用应当直接抵顶欠付的物业费。对此，本院认为，二审中天山物业公司文登分公司已提供供热公司出具的收据及牛雪梅丈夫签署的承诺书，对该笔费用的收取及去向作了合理解释。牛雪梅丈夫签署的承诺书亦表明其对该项费用的收取不持异议。牛雪梅上诉主张以2016年的供暖损耗费抵顶欠付的物业费无事实依据。至于2014年天山物业公司文登分公司收取牛雪梅的供热损耗费，天山物业公司文登分公司未提交证据证实系经牛雪梅同意收取，一审法院未一并予以处理，与本案亦不属同一法律关系，牛雪梅可另行主张权利。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人牛雪梅负担。本判决为终审判决。审判长  张英秋审判员  宫建军审判员  葛俊生二〇一九年十一月十八日法官助理薛淑娴书记员陈俣彤