上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10679号上诉人（原审被告、反诉原告）：扩美实业（上海）有限公司，住所地上海市松江区华哲路260弄17号1幢201室。法定代表人：王继钱，董事长。委托诉讼代理人：梅美，女，扩美实业（上海）有限公司工作人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海弘依实业有限公司，住所地上海市松江区华哲路260弄12号三层A区。法定代表人：张天忠，总经理。委托诉讼代理人：瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵昌勇，上海市志君律师事务所律师。上诉人扩美实业（上海）有限公司（以下简称扩美公司）因与被上诉人上海弘依实业有限公司（以下简称弘依公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初14125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人扩美公司上诉请求：撤销原判，发回重审或者依法改判，要求对所涉上诉人在整栋厂房固定资产投入依法进行评估并改判被上诉人赔偿上诉人固定装修折价款408万元（人民币，下同）。事实和理由：1.一审认定事实不清。坐落于上海市松江区XX路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋）产权证登记面积3,043.39平方米，一共二层，不存在第三层，其中一层层高11米，上诉人投入巨资以钢结构再造夹层。上诉人在2017年对一楼厂房（含夹层）投入资金进行翻修改造，被上诉人的股东强某在2018年1月1日以收回房屋为由要求上诉人将二楼空置的1,377平方米一并承租，并以配合上诉人转让一层餐饮项目的口头承诺为诱饵让上诉人签订一年期整体租赁合同，答应上诉人找到下家再续签长期合同，为此上诉人又投入180万元对厂房1-2层进行分割装修，二楼装修23间办公用房，待上诉人找到下家要求被上诉人股东强某配合签订转让合同时，其故意设置苛刻条件导致下家知难而退未能签约。上诉人多次联系强某，其先转让自己的公司股份给亲戚，后假意与上诉人周旋，侵吞上诉人巨额投入固定资产的企图明显，对此事实上诉人在一审提交微信等证据加以证实，完全可以证明被上诉人的行为构成欺诈，合同应予撤销。2.一审适用法律错误。根据双方2011年6月签订的《租赁协议》第六条约定，若上诉人不续租，上诉人的生产设备及附属设施（如隔墙、空调等）的处理，双方另行协商。双方在2018年1月1日签订《租赁协议》时并未协商处理，故上诉人可以要求对上诉人投入的设备、装修予以协商赔偿。上诉人还可基于被上诉人口头承诺续租3年而要求被上诉人对其投入资金二次装修损失予以赔偿。上诉人投入680万元（实际投入已经超出租赁物的建筑成本）且无法搬迁，故要求被上诉人予以赔偿。上诉人同意被上诉人赔偿后按照实际使用面积向被上诉人支付租金。一审未准许上诉人的申请评估，程序不合法。被上诉人弘依公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.上诉人自2018年4月1日起欠付被上诉人租金，违反合同约定，被上诉人有权行使合同解除权。2018年1月1日合同是双方自愿签订，被上诉人并无欺诈行为，合同合法有效。上诉人认为被上诉人有侵吞上诉人投资资产的企图并无证据证明。2.被上诉人要求上诉人在合同解除后恢复原状，上诉人的租期已经届满，故不同意赔偿上诉人装修损失。弘依公司向一审法院起诉请求：1.确认弘依公司、扩美公司于2018年1月1日签订的《租赁协议》于2018年8月13日解除；2.判令扩美公司搬离并返还坐落于上海市松江区XX路XX弄XX号房屋；3.判令扩美公司支付弘依公司拖欠的租金及房屋占有使用费，自2018年4月1日起至实际搬离之日止，按照每日2,434.7元的标准计算；4.判令扩美公司支付弘依公司逾期支付租金的违约金（以222,167.5元为基数，自2018年4月8日计算至2018年7月7日；以328,684.5元为基数，自2018年7月8日计算至实际支付之日止，均按照每日万分之三的标准计算）。审理中，弘依公司自愿撤回第4项诉讼请求。扩美公司确认其于2018年8月21日收到本案诉状副本。扩美公司向一审法院提起反诉请求：1.撤销弘依公司、扩美公司于2018年1月1日签订的《租赁协议》；2.判令弘依公司赔偿扩美公司生产设备和附属设施折价款4,080,000元。一审法院认定事实：2012年3月19日，系争房屋产权登记在弘依公司名下，系争房屋建筑面积为3,043.39平方米。另查明，2011年6月，弘依公司、扩美公司签订《租赁协议》一份，约定弘依公司将系争房屋出租给扩美公司使用，租赁期限为6年。协议另对其他相关事项作了相应约定。2013年11月1日，弘依公司、扩美公司签订《补充协议》一份，约定原合同租赁面积3,043.39平方米，2013年11月1日起租赁面积改为1,666平方米。双方对于2013年11月1日至2017年12月31日的租金月计算方式进行了约定。协议另对其他相关事项作了相应约定。2018年1月1日，弘依公司、扩美公司签订《租赁协议》一份，约定弘依公司将系争房屋出租给扩美公司，租赁面积为3,043.39平方米，租赁期限为一年，自2018年1月1日至2018年12月31日。合同第三条约定：1.本协议项下的租赁房产的租金以每平方米为0.8元/平方米/天计算。具体按下列公式计算：季租金=3,043.39平方米×0.8元/平方米/天×365/4=221,948元/季（2018年1月1日-2018年3月31日租金实收贰拾万元）。2、支付方式（1）自本协议签订后一周内，扩美公司应将相当于三个月的该房租金以人民币一次性汇入弘依公司账户内；（2）租金的支付为一季度为一结算期，租金的支付日为每租赁季度（自然季度，即第一季度，第二季度，第三季度和第四季度）。如扩美公司逾期支付租金，扩美公司应按逾期支付金额的每日0.03%比例向弘依公司交纳滞纳金。扩美公司若逾期付款且超过30天的，弘依公司有权立即解除本租赁协议，收回租赁房产。合同第五条第7款约定：每季度扩美公司必须按期及时缴付租金。如果扩美公司不按期缴付租金且超过30天，弘依公司有权立即解除本租赁协议，收回租赁房产。扩美公司向弘依公司按约支付租金至2018年3月31日，后续租金至今未支付。2018年4月18日，扩美公司将1,377平方米的二楼房屋钥匙交给了物业公司人员孙某。弘依公司称，未收到钥匙且不同意扩美公司仅仅返还1,377平方米房屋。2018年7月10日，弘依公司委托律师向扩美公司发出《律师函》，要求扩美公司于2018年7月31日之前付清2018年第二季度租金221,948元，并按合同约定及法律规定及时支付后续租金。逾期不付的，弘依公司将通过法律途径采取措施（包括但不限于主张未付租金及滞纳金、解除合同及承担违约责任等）。再查明，2018年4月2日，弘依公司的股东由王某1、张天忠、强某、阮某、王某2变更为王某2、张天忠、阮某、周某、王某1。双方确认，扩美公司曾向弘依公司支付过押金40,000元。就该押金，弘依公司同意在本案中一并处理。审理中，扩美公司提供落款日期为2018年4月18日《关于要求协商退租新近装修厂房的函》，载明：“2018年1月1日，本公司与贵公司签订了上海松江区出口加工区A区XX路XX弄XX号房屋租赁合同，该合同是根据2013年11月1日双方签订的原租房合同基础上续签的，原合同本公司租用厂房面积为1,666平方米，先后投资600万元。续签合同新增了贵公司空置的厂房1,377.39平方米。鉴于当时贵公司负责合同谈判的代表（弘依实业有限公司股东强某）的口头承诺：配合本公司进行厂区内餐饮和办公室项目的转租和转让。为此本公司于今年初再次投入80万元人民币进行装修。现在贵公司违约拒绝配合本公司进行项目转让，造成我们无法继续承担新增面积1,377.39平方米厂房的新增的租金，故特此致函贵公司，要求双方协商新装修1,377.39区域厂房退租及装修费用赔偿等事宜”。弘依公司称该份函件系发给案外人强某。扩美公司另提供落款日期为2018年4月20日《函》，载明“关于松江区XX路XX弄XX号的厂房，贵公司负责合同谈判的代表（上海弘依实业有限公司股东强某）的口头两次承诺都没有兑现，造成扩美实业（上海）有限公司购买一楼信鸿快餐公司及二楼三楼办公室装修和设备设施添置损失合计680万元，要求给予赔偿。第一次承诺：2015.5月弘依实业同意扩美实业购买一楼信鸿快餐公司（厂房面积为1,666平方米）承诺2017年12月31日合同到期后再续签三年。第二次承诺：2018年1月弘依实业要求扩美实业一起租赁楼上空置厂房1,377.39平方米将配合一楼快餐公司和办公室项目的转租或转让。现在弘依实业违约，提出苛刻的条件不配合扩美实业进行项目转让，造成扩美实业无法继续承担后续租金，故特此致函贵公司，要求贵公司按照承诺协商厂房续签事宜，或进行装修投资费用赔偿商谈等事宜”。弘依公司表示，上述两份函件均未收到。一审审理中，扩美公司提供其法定代表人梅美与案外人强某之间的微信聊天记录，证明强某违背承诺，不配合扩美公司续签合同，导致扩美公司未能将一楼快餐店转让给他人。弘依公司对该证据不予认可，认为从该证据中无法看出强某对扩美公司有何种承诺，且此时强某已非弘依公司股东。扩美公司主张其于2018年2月至同年6月期间对一楼经营快餐公司部分的房屋花费950,000元进行装修，并花费800,000元对三楼南面的办公室进行装修。一审审理中，法院至系争房屋现场勘查，系争房屋的一楼及二楼均由扩美公司作为经营快餐公司及办公室自行使用或者对外转租使用。系争房屋的三楼小部分被装修成为办公室，大部分尚处于毛坯状态，三楼均属于空置状态，有楼梯通往一楼边门。一审法院认为，弘依公司、扩美公司于2018年1月1日签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。按照《租赁协议》的约定，扩美公司逾期支付租金超过30天的，弘依公司有权解除合同。扩美公司至今未支付弘依公司2018年4月1日之后的租金，在弘依公司发出律师函进行催讨后仍未支付，存在严重违约，弘依公司有权据此解除合同。扩美公司收到本案诉状副本之日即2018年8月21日为《租赁协议》解除之日。扩美公司主张撤销该《租赁协议》，法院难以认同，扩美公司并未提供充分证据证明弘依公司存在欺诈或其他行为导致扩美公司享有撤销权。扩美公司未能提供充分证据证明弘依公司或者有权代表弘依公司的股东对扩美公司进行过承诺，在《租赁协议》履行期限内，可依扩美公司的要求重新签订租赁期限较长的合同。关于租赁期限的确定，应当以双方在《租赁协议》中明确载明的期限为准，对此，扩美公司在签订《租赁协议》时应当明知。即便弘依公司同意协助扩美公司将其经营的快餐公司转让给他人，也不代表弘依公司有义务与扩美公司重新签订租赁合同。《租赁协议》既已解除，扩美公司应向弘依公司返还系争房屋。虽然扩美公司主张其已于2018年4月18日向弘依公司返还了三楼的房屋，但是租赁标的物系整幢房屋，扩美公司仅仅返还三楼房屋，弘依公司有权拒绝受领，扩美公司应当将系争房屋整体返还给弘依公司。在系争房屋整体返还之前，扩美公司应按照《租赁协议》约定的租金标准即每天2,434.7元向弘依公司支付自2018年4月1日起的全部租金及房屋占有使用费。扩美公司已付的押金40,000元，在此予以抵扣。弘依公司自愿撤回主张逾期支付租金之违约金，属对诉讼权利的合法处分，于法不悖，法院予以准许。关于扩美公司主张的生产设备和附属设施折价款，法院不予支持。首先，《租赁协议》系因扩美公司违约导致解除，扩美公司作为违约方无权主张形成附合的添附物残值损失；其次，虽然《租赁协议》已于2018年8月21日解除，但是直至今日，《租赁协议》约定的租赁期限早已届满，扩美公司对系争房屋投入的形成附合的添附物价值已经在租赁期限内摊销完毕；再次，弘依公司并未同意利用扩美公司的设施设备或装饰装修；最后，扩美公司并未提供充分证据证明其形成附合的添附物损失残值金额。故对于扩美公司的反诉请求，法院均不予支持。一审法院审理后作出判决：一、确认上海弘依实业有限公司与扩美实业（上海）有限公司于2018年1月1日签订的《租赁协议》于2018年8月21日解除；二、扩美实业（上海）有限公司于判决生效之日起三十日内返还上海弘依实业有限公司坐落于上海市松江区XX路XX弄XX号房屋（建筑面积为3,043.39平方米）；三、扩美实业（上海）有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海弘依实业有限公司自2018年4月1日起至上述房屋实际返还之日止的租金及房屋占有使用费，按照每天2,434.7元的标准计算（押金40,000元可在该项中予以抵扣）；四、驳回扩美实业（上海）有限公司的全部反诉请求。如付款义务人未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,830元，财产保全申请费2,214元，反诉案件受理费19,760元，合计诉讼费28,804元，由扩美实业（上海）有限公司负担（已付19,760元，余款9,044元于判决生效之日起七日内交付法院）。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。争议焦点1，关于《租赁协议》是否撤销的问题。本院认为，上诉人扩美公司与被上诉人弘依公司于2018年1月1日签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，并无违反相关法律法规规定，故该份租赁协议依法有效。上诉人扩美公司称其是在被上诉人弘依公司股东强某作出配合转让一层餐饮项目以及续签长期租赁合同的口头承诺情况下签订一年期合同并进行二次装修，而被上诉人事后有违背承诺的行为，构成欺诈，以此为由主张该份《租赁协议》应予撤销。对此，本院认为，由于上述事项涉及到上诉人经营风险范畴，应为上诉人在签约时的注意义务，上诉人完全可以要求被上诉人签订较长租期的合同，也可以拒绝整体租赁，然上诉人并未提交证据证明其提出此方面要求遭拒，故上诉人签订该份租期为一年期的整体厂房租赁合同应为其自己的真实意思表示；另外，上诉人并无证据证明强某可以代表被上诉人对其作出承诺，即便被上诉人表达了协助上诉人转让其经营的快餐公司，但上诉人也无证据证明其找寻的下家未能签约的原因系被上诉人故意提出苛刻条件阻止导致，同时上诉人提交的微信等证据也不足以证明被上诉人有阻扰双方协商的事实。上诉人主张被上诉人存在欺诈行为，企图侵吞上诉人投入的生产设备及附属设施等，缺乏依据，本院难以采信。据此，上诉人认为该份《租赁协议》并非双方真实意思表示，以此为由主张撤销，本院不予支持。基于上诉人未能按照该份《租赁协议》的约定按时支付租金，且逾期已达30天以上，上诉人在被上诉人催讨后仍未能及时支付，已构成严重违约，故被上诉人行使合同解除权，应予支持。一审认定双方合同于2018年8月21日解除，并无不当，本院予以认同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。上诉人称其已将部分房屋归还给被上诉人，但并无证据证明得到被上诉人的确认，故上诉人仍有义务将租赁标的即整幢房屋返还，并承担房屋返还前的欠付租金。上诉人对欠付的租金不予认可，本院不予采信。一审认定上诉人按照《租赁协议》约定的租金标准即每天2,434.7元支付自2018年4月1日起至返还之日止的租金及房屋占有使用费，并无不妥。另外，一审对押金在本案中一并予以处理，亦无不当，本院均予以维持。争议焦点2，关于上诉人投入的生产设备及附属设施是否应予折价赔偿的问题。本院认为，虽然上诉人称其与被上诉人2011年6月的《租赁协议》中对上诉人投入的生产设备及附属设施约定在租期结束后另行协商，但因双方在2018年1月1日重新签订《租赁协议》时并未明确提出，应系上诉人自己放弃权利主张。况且上诉人已经履行新的《租赁协议》，在此情况下，上诉人不能以2011年的《租赁协议》约定内容约束被上诉人。另外，根据相关法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，2018年的《租赁协议》解除系上诉人违约导致，故上诉人要求被上诉人就装饰装修残值损失予以赔偿，缺乏法律依据。此外，2018年的《租赁协议》约定租期为一年，上诉人在此期间使用了这些生产设备及附属设施，况且上诉人在投入固定资产及装修时对双方是否续租及是否可获得补偿等应有所考虑，必要时应与被上诉人签订书面协议，以维护自己的权益，然上诉人对此均未能提交相关证据加以证明；被上诉人在本案审理中明确不同意利用，并要求上诉人恢复原状，故相应的法律后果应由上诉人自己承担。基于此，上诉人要求对其投入的生产设备及附属设施、装修等予以评估，理由不足，故一审未启动评估程序合法，上诉人的该项异议不能成立。据此，一审法院所作判决并无不当，本院予以维持。综上所述，扩美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币26,590元，由上诉人扩美实业（上海）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇一九年十一月二十日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……