广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初8183号原告：广东粤财投资控股有限公司，住所：广东省广州市越秀区东风中路481号粤财大厦15楼，统一社会信用代码：91440000728770876K。法定代表人：杨润贵。委托诉讼代理人：王娟，系广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖钰成，男，系公司职员。被告：佛山市宏业联合贸易有限公司，住所：广东省佛山市禅城区同华西二路10号三楼自编A2号，统一社会信用代码：91440604MA4ULTG07G。法定代表人：罗永康。原告广东粤财投资控股有限公司诉被告佛山市宏业联合贸易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖钰成、王娟及被告法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告向原告支付2016年2月21日至2016年12月31日的物业管理费及滞纳金（计至2018年1月18日）共计4060544.97元；2、被告承担违约金（以4060544.97元为本金,从2018年2月13日起计至清偿完毕本金之日止,暂计至2019年1月15日为165348.77元，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2006年10月31日，原告与案外人广东发展银行股份有限公司开平支行（以下简称广发银行开平支行）签订《抵债资产转让协议》（编号：21030041、21030042），约定案外人广发银行开平支行将其所有的位于佛山市祖庙路26号之一丽园商业广场五、六、七层的面积为8902.78平方米的商铺权益转让给原告。原告于2016年6月13日依法委托案外人广东铭兴拍卖有限公司公开拍卖前述抵债资产权益，被告通过拍卖竞得标的物。《拍卖成交确认书》及《委托人声明》第9条明确约定：“处置时点（2016年2月20日）之后的物业管理费及相应滞纳金由买受人承担……”。2017年11月1日，佛山市中级人民法院就案外人广发银行开平支行与案外人佛山市丽园物业管理有限公司（以下简称丽园物业公司）物业服务合同纠纷一案【案号：（2017）粤06民终7612号】作出（2017）粤06民终7612号民事判决书，判令案外人广发银行开平支行向案外人丽园物业公司支付2010年8月至2016年12月的物业管理费及滞纳金。此后，原告根据判决内容向案外人丽园物业公司支付2010年8月至2016年12月的物业管理费及滞纳金共计37195394元，其中2016年2月21日至2016年12月的物业管理费及滞纳金共计4060544.97元应由被告承担。原告多次发函向被告追讨上述费用，被告均不予支付，已构成违约。为了维护原告的合法权益，原告现特依法向法院提起诉讼，恳请法院查明事实，依法判决。被告辩称：被告确认拖欠原告主张的2016年2月21日至2016年12月31日物业管理费及滞纳金4060544.97元,并同意支付原告主张的违约金。诉讼中，原告提交以下证据：1.原、被告营业执照副本。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《抵债资产转让协议》。证明案外人广发银行开平支行已将涉案房产转让予被告。3.《拍卖成交确认书》。证明被告竞得涉案房产。4.《委托人声明》、《法人授权委托证明书（存根）》。证明原告已将涉案房产物业管理费承担事宜告知被告，被告已确认，签名人梁迂钿是被告公司的委托代理人。5.（2017）粤06民终7612号民事判决书、（2017）粤0604执8777号执行通知书。证明物业管理费及滞纳金的计算标准。6.《广发网上银行电子回单》、《中国建设银行单位客户专用回单》。证明原告已向案外人丽园物业公司支付2010年8月-2016年12月物业管理费及滞纳金合计37195394元。7.《关于支付佛山丽园广场项目相关案件费用及尽快办理丽园广场项目过户手续的函》、《公证书》。证明原告多次向被告讨要自2016年2月20日后的物业管理费及滞纳金。诉讼中，被告提交以下证据：《关于支付佛山丽园广场项目物业管理费用及尽快办理过户手续的承诺函》。证明原、被告曾在诉讼中进行和解，因被告申请分期付款，请求法院给予时间由双方和解。本院组织当事人进行了证据交换、质证，因原、被告对对方证据真实性均不持异议，且其各自提交的证据均与本案相关联，故本院对全案证据予以采信并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2006年10月31日，案外人广发银行开平支行与原告签订《抵债资产转让协议》，约定由案外人广发银行开平支行向原告转让涉案佛山市祖庙路26号之一丽园商业广场五、六、七层的面积为8902.78平方米的商铺，截至转让基准日2005年6月30日止的账面价值为131867796.92元；双方另确认所转让资产按现状移交，案外人广发银行开平支行对转让资产存在的质量瑕疵及权利瑕疵均不承担任何责任。后原告委托案外人广东铭行拍卖有限公司涉案佛山丽园商业广场相关抵债资产权益。2016年6月13日，被告与案外人广东铭行拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，确认其通过公开竞价成交上述拍卖标的，成交价为19510000元。被告另于当日签订《委托人声明》，上载：“委托拍卖标的：委托人依据其与广发银行开平支行签署的《抵债资产转让协议》（资产统一编号：21030041、21030042）及附随文件所享有的对位于佛山市祖庙路26号之一佛山丽园商业广场五、六、七层面积为8645.88平方米抵债资产的权益。根据广东省高级人民法院（2007）粤高法民一终字第155号民事判决书，拍卖标的所涉房产属于广发银行开平支行，但目前仍然登记在佛山丽园商业广场开发商（佛山市丽园房地产公司）名下，未办理过户。标的按现状转让，请竞买人自行对标的现状进行调查核实，标的具体情况以相关拍卖资料及实地查核情况为准。风险提示：……8、2001年5月15日，广发行开平支行与佛山市丽园房地产公司签订《前期物业管理服务协议》，约定管理费标准为40元/月/平方米，若不按照协议规定时间缴付管理费，需按照每月千分之十五缴纳滞纳金。买受人可能需要承继上述《前期物业管理服务协议》，但仅承担处置时点（2016年2月20日）之后的物业管理费及相应滞纳金。9、根据目前生效判决，标的所涉房产的物业管理费标准为40元/月/平方米，滞纳金标准按照银行逾期贷款利率计算。标的所涉房产可能涉及拖欠2010年8月至今的物业管理费及滞纳金，其中2010年8月至2016年2月20日的物业管理费及相应滞纳金由委托人承担，处置时点（2016年2月20日）之后的物业管理费及相应滞纳金由买受人承担，根据目前生效判决，计费面积可能按照8902.79平方米计算。……”2017年5月25日，本院就丽园物业公司诉广发银行开平支行物业服务合同纠纷一案作出（2016）粤0604民初12560号民事判决书，判令广发银行开平支行向丽园物业公司支付佛山丽园广场五层至七层合计8902.79平方米商铺2010年8月至2016年12月的物业管理费27420593.20元及滞纳金（滞纳金从2010年8月6日起至广发银行开平支行实际支付之日止，每月以356111.60元为本金，从当月6日起计，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按月分段累计）。后广发银行开平支行不服上述判决，向佛山市中级人民法院提起上诉。佛山市中级人民法院于2017年11月1日作出（2017）粤06民终7612号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。2018年2月5日，本院作出（2017）粤0604执8777号执行通知书，责令广发银行开平支行向丽园物业公司支付2010年8月至2016年12月的物业管理费及2012年8月6日至2018年1月18日的滞纳金共计36868773元，并缴纳一审案件受理费231800元、该案执行费94821元。广发银行开平支行于2018年2月13日向本院执行账户转付完毕上述款项。2018年3月7日，原告向案外人广发银行开平支行转账支付丽园广场项目执行款合计37195394元。2018年3月15日、2018年7月18日、2019年2月13日，原告分别向被告邮寄《关于支付佛山丽园广场项目相关案件费用及尽快办理丽园广场项目过户手续的函》，要求被告依约向原告支付2016年2月20日后的物业管理费及滞纳金（计至2018年1月18日）4060544.97元及相应违约费用（暂计至2019年1月15日）共计4225893.74元，并尽快办理过户手续。2019年4月15日，被告向原告发出《关于支付佛山丽园广场项目物业管理费用及尽快办理过户手续的承诺函》，上载：“我司通过拍卖方式取得位于佛山市祖庙路26号之一的佛山丽园商业广场五、六、七层面积为8902.78平方米的商铺，（资产统一编号：21030041、21030042），并向贵司支付了全部成交款，同时承诺承担自2016年2月20日起丽园广场项目的物业管理费及滞纳金。根据相关判决，贵司已于2018年2月向佛山市丽园物业管理有限公司支付了2010年8月至2016年12月的物业管理费及滞纳金共计约3700万元（其中我司须承担约406万元），并多次来函要求我司支付相关物业费及滞纳金。但因诉讼及过户等问题，我司尚未支付上述款项。针对上述事宜，我司作出以下承诺：1、我司在2019年4月18日前向贵司一次性支付案件费用：180万元。同时，贵司向我司承诺去函税务部门申请要求开具物业管理费发票。2、待贵司向佛山市禅城区人民法院提出撤诉申请，我司收到撤诉裁定书三十天内，向贵司支付剩余尾款2260544.97元及相关滞纳金202638.11元，（暂计至2019年4月1日，按银行同期贷款利率计算至全部清偿日止）和相关诉讼费。3、我司承诺尽快办理丽园广场过户手续。”本院认为，被告通过拍卖方式向原告购买涉案佛山丽园广场五层至七层合计8902.79平方米商铺，双方虽未签订书面房屋买卖合同，但已构成房屋买卖合同关系。结合原告诉请及事实理由，本案原告所主张之相关费用属双方房屋买卖合同关系项下衍生的债权债务，故本案应系房屋买卖合同纠纷。依据被告签订的《拍卖成交确认书》及出具的《关于支付佛山丽园广场项目物业管理费用及尽快办理过户手续的承诺函》，被告应承担涉案物业自2016年2月20日后的相关物业管理费及滞纳金。诉讼中，原告主张2016年2月21日至2016年12月物业管理费及滞纳金（计至2018年1月18日）共计4060544.97元，并提供证据证明垫付事实，被告亦予确认上述金额，故原告该物业管理费及滞纳金诉请有事实和法律依据，本院予以支持。另就原告所主张之违约金，因被告上述拖欠物业管理费及滞纳金行为确已构成违约，其对原告所主张之违约金亦无异议，此系被告对其自身权利义务的自由处分，本院依法予以确认并支持原告相关违约金诉请。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山市宏业联合贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东粤财投资控股有限公司支付2016年2月21日至2016年12月31日的物业管理费及滞纳金（计至2018年1月18日）共计4060544.97元；二、被告佛山市宏业联合贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东粤财投资控股有限公司支付违约金（违约金以4060544.97元为本金,从2018年2月13日起按中国人民银行同期贷款利率计至被告佛山市宏业联合贸易有限公司支付完毕上述物业管理费及滞纳金之日止）。如被告佛山市宏业联合贸易有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取20304元，由被告佛山市宏业联合贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇一九年十一月五日书记员  胡会婷附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。