上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初22843号原告(反诉被告)：戚红。委托诉讼代理人：梁成，上海悦南律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢小勇，上海悦南律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海爱莲超市有限公司。法定代表人：李瑞寒，董事长。委托诉讼代理人：匡轶凯、耿玉超。原告戚红与被告上海爱莲超市有限公司(以下简称“爱莲超市”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案。依法适用简易程序进行审理。期间，爱莲超市以要求戚红支付公用事业费及违约金等为由向本院提起反诉，本院依法予以合并审理。并于2019年7月22日公开开庭进行了审理。戚红及其委托诉讼代理人梁成，爱莲超市的委托诉讼代理人匡轶凯、耿玉超到庭参加诉讼。审理中，双方当事人一致同意延长简易程序适用期间，本案现已审理终结。戚红向本院提出本诉诉讼请求：1.判令双方签订的《店铺/专柜租赁合同》于2018年3月12日解除;2.判令爱莲超市返还装修押金人民币(币种下同)5,000元;3.判令爱联超市返还保证金108,640元；4.判令爱莲超市支付提前解除合同违约金60,462元;5.判令爱莲超市按质按量返还游乐设备。事实和理由：双方于2017年8月17日签订由爱莲超市单方面制作的《店铺/专柜租赁合同》格式合同,约定由戚红承租位于上海市闵行区xx路XXX号爱莲超市xx店内柜台/铺位，租赁面积为343平方米,租赁区域编号为H08/H09/H10，租赁用途为儿童乐园,品牌为XXX。租赁期限自2017年7月1日至2020年6月30日,租金第一年度每月为20,154元,第二年度每月为20,676元,第三年度每月为21,208元。物业管理费为每月5,740元，广告费为每月212元，水、电费按实际使用支付。合同另约定爱莲超市收取戚红装修管理押金5,000元,保证金108,640元。合同签订后，戚红如约按时交纳上述费用，但爱莲超市却仰仗着格式合同多次违约，无意继续履行合同，目的就是想赶走戚红，扣留戚红高达5个月的履约保证金。爱莲超市具体违约及不愿履约行为有如下表现：第一、因戚红经营游乐场所需要营业执照，爱莲超市也熟知此事，因此在租赁前爱莲超市明确答应积极配合戚红办理营业执照，但爱莲超市从未协助办理。合同第四条第2款第4)项约定“乙方应在本合同生效后一个月内及时向有关工商行政管理部门申请取得公司或个体工商户营业执照，并按照合同第四条第3款之规定以该公司或该个体工商户为乙方与甲方就本合同约定的租赁事宜重新签订租赁合同，本合同同时终止。”合同第十四条第3款再次强调“签订合同时,乙方应自行办理租赁登记及营业执照。乙方保证已经具备相关合法文件及办理上述手续。本合同自甲乙双方加盖公章(乙方为个人的，则由乙方签字或盖章)后成立，自乙方申领营业执照之日起生效。如乙方在法律规定的期限内未办理出营业执照无法正常经营的,甲方有权解除本合同,甲乙双方互不承担责任。”合同签订后,戚红积极去办理营业执照,但办理营业执照需要爱莲超市出具相关资料,比如房屋产证,但爱莲超市一直拖延交付资料,导致戚红无法办理营业执照，多次被工商部门查处,直到戚红租赁场地被清理，爱莲超市都未提供完整的资料。第二、爱莲超市从未提供过任何发票。关于支付款项的发票,合同第七条第2款第4约定“甲方应向乙方提供已收款项的发票”,但实际情况是,爱莲超市从未向戚红提供任何发票。基于这一点，戚红就可拒绝支付相关费用。第三、爱莲超市在处理整个事情的过程中,反复无常,态度强硬,不予沟通。双方于2018年2月24日达成新协议,“约定爱莲超市需在每年12月、1月、2月以及7月、8月、9月、10月开启中央空调，戚红于2018年2月27日前缴清未支付费用”后戚红于2018年2月27日及28日凌晨支付清了全部费用。可爱莲超市在戚红付清款项后,仍然认为戚红欠款,并多次主张不同的金额,戚红要求爱莲超市核对账单,爱莲超市却不予配合并多次以断电相威胁。在爱莲超市与戚红协商对账中,爱莲超市却于2018年3月12日擅自切断电源,声称戚红拖欠其费用11,754.47元,要求提前解除合同。爱莲超市并于2018年3月26日在戚红经营地点张贴解约函,驱赶戚红员工,拉挂遮挡布,强行逼迫戚红停业,造成戚红巨大经济损失。戚红无奈于2018年3月28号向贵院起诉要求继续履行合同,但在诉讼过程中,2018年5月,爱莲超市将戚红游乐场周围砌墙,随后拆除破坏了机器设备,致使戚红再也无法经营,并损失重大。第四、爱莲超市没有按照合同约定给戚红提供空调设施以及正常经营的环境。因戚红是经营儿童游乐场所的,因此需要一定舒适度的经营环境,特别是空气质量以及温度。合同第七条第3款约定“物业费为甲方提供管理和服务而收取的费用,自租赁期限开始之日收取。物业费为5,740元/月。物业费包括在购物中心规定的营业时间内向公共区域提供中央空调的费用,以及向公共区域提供水、电、清洁、园艺、公共设施(厕所、电梯、停车场)等相关费用。可租赁期间爱莲超市以空调老化,成本较大、经理离职等一系列原因未开启空调,戚红多次和爱莲超市协商都未果。租赁时正值酷暑时期,因爱莲超市迟迟不开启空调原因,导致戚红的客户纷纷投诉退卡。另外爱莲超市将戚红周围场所租赁给餐饮公司,但排烟系统装修不良,而且戚红旁边的走道租赁给电玩商家,导致戚红游乐场所严重的空气污染和噪音污染。之后爱莲超市又在戚红旁边设了一个洗碗房,门口两个大型垃圾桶用来装剩饭剩菜,发出恶臭,遍布苍蝇、蚊子、蟑螂,戚红的客户多次投诉、怨声载道。爱莲超市的这些行为都是在逼迫戚红停止营业。第五、爱莲超市仰仗着格式合同,过高的保证金,多次逼迫戚红搬离。因戚红管理人员时常变更,加之财务账目计算错误,凭空想象,在戚红付清所有费用的同时,爱莲超市却说戚红违约,要求戚红搬离。合同约定保证金高达108,640元,而且不予退还。合同第六条第2款约定“乙方进场装修前应向甲方支付装修管理押金,共计5,000元整。在取得甲方同意后,方可进入该租赁区域进行装修工作。乙方装修完毕经甲方及相关政府部门验收合格,并且在计租起始日起满一个月后,乙方凭装修管理押金收据(原始凭证)向甲方办理退款手续,甲方将该押金无息退还给乙方。”但实际情况是,戚红系接替哥哥续租游乐场所,因此无需变更装修格局,只因爱莲超市商场安全通道在戚红游乐场内,在戚红新租后,爱莲超市让戚红帮忙让出通道,戚红才重新移动设备进行装修,但爱莲超市要求戚红支付5,000元装修押金,并承诺装修完毕后立即返还5,000元押金,但戚红装修后爱莲超市并未返还装修押金。鉴于以上原因,戚红有理由相信,爱莲超市从签署合同后,就未认真履行合同的义务,爱莲超市仰仗着所签的格式合同、霸王条款,多方面给戚红施压,恣意妄为,目的就是想要赶走戚红,扣留戚红各项押金。另外爱莲超市一方面假意协商,一方面停水停电,之后就强行拆除戚红游乐设施,也足以证明这一点。在戚红起诉过程中,爱莲超市又对商场一层进行整体装修,细想就可知道,爱莲超市就是想在整体装修之前赶走戚红,来避免履行相关的义务。综上所述,由于爱莲超市严重违反合同约定的行为,导致戚红重大财产损失,侵害了戚红的合法权益,戚红遂依法提起本案诉讼要求判如所请。针对本诉，爱莲超市辩称，就本诉诉请1，同意双方签订的合同于2018年3月12日解除；对于本诉诉请2，因戚红违约爱莲超市有单方解除权，爱莲超市不同意返还装修押金5,000元；对于本诉诉请3，不同意返还保证金，理由同装修押金；对于本诉诉请4，因爱莲超市在履行过程中并未违约,故不同意向戚红支付违约金并承担违约责任；对于本诉诉请5，戚红可以到爱莲超市将游戏设备取回。同时，爱莲超市向本院提出如下反诉诉讼请求：1.判令戚红支付至2018年3月12日的租赁费用以及公用事业费，合计43,370.02元；2.判令戚红支付延迟付款违约金，按照43,370.02元为本金，自延迟付款之日起按每日百分之一的标准计算至2018年3月12日止，共计227,246.12元；3.判令戚红妥善处理因其经营儿童游乐项目而导致消保委受理投诉事宜以及消费者预付卡售后事宜；4.判令戚红支付按1,800元/月的标准，自2018年6月5日起计算至戚红将其物品取走时为止，对其拆除的设备设施器材暂时保管的仓储费用；5.判令戚红支付代为拆除及搬离设备设施器材的用工费用18,410元。诉讼中,爱莲超市当庭撤回上述第3项、第4项、第5项反诉诉请。同时对上述第1项反诉诉请金额43,370.02元的性质明确为是公用事业费，不存在租赁费用。对第2项反诉诉请金额变更为43,370.02元。反诉事实和理由：根据双方签订的《店铺专柜租赁合同》，戚红于2017年7月1日起承租爱莲超市位于上海市闵行区xx路XXX号XXX购物中心一楼，租赁区域编号为1208、1209、1210，面积为343平方米的店铺，用于经营品牌为“XXX”的儿童乐园。按照合同约定，2018年1月25日前，戚红应向爱莲超市缴纳租赁费用、物管费用、广告促销费用等各项费用。经爱莲超市多次当面交涉，电话、微信等多种形式催缴，戚红一直拖延缴纳，虽经爱莲超市反复催缴，戚红于2月27日延迟缴纳了部分拖欠的款项，但仍拖欠部分款项，并以种种借口拒付。鉴于戚红的一再违约行为，爱莲超市根据双方合同的约定，于2018年3月7日向戚红提出解除双方签订的《店铺专柜租赁合同》。2018年4月17日，爱莲超市发函通知戚红将其滞留于原租赁场地的经营设备设施限期拆除搬离，还百般阻挠爱莲超市组织的拆除和撤场工作。为此，爱莲超市不得不雇佣工人对戚红的经营设施设备进行拆除。由于戚红的拖延、阻碍、纠缠致使爱莲超市的租赁场地从2018年3月7日开始既无租金收入，也无法将其重新出租以获取新的租金收入。同时，在爱莲超市反复通知其将已拆除的经营用设备设施搬离的情况下，戚红造成不必要的损失，爱莲超市专门腾出场地为戚红放置其经营用设备设施器材。为拆除及搬离戚红的设备设施，爱莲超市雇佣工人并支付部分费用，提供场地给戚红放置设备设施器材也产生部分费用(从2018年4月17日起算，至戚红将相应设备设施器材搬离为止)。同时，由于戚红的经营行为，未来可能消保委会受理相关投诉，戚红为促销向消费者办理有大量的预付卡，消费者未使用完毕的预付卡存在售后事宜待处理。综合上述，由于戚红的违约行为及不作为，导致其产生一系列的费用支付与作为的责任和义务。为维护爱莲超市的权益不受侵害，爱莲超市遂依法提起反诉要求判如所请。针对反诉，戚红辩称，1.对于第1项反诉诉请金额43,370.02元表示认可，但因爱莲超市一直没有提供空调设施，双方对该笔费用说好是协商处理的，具体费用金额由法院依法判决。对于反诉诉请2，因戚红不存在违约，故对要求其承担违约金表示不予认可。戚红为证明其本诉诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：1.《店铺/专柜租赁合同》及附件1组，以此证明双方于2017年8月17日签订租赁合同，约定租期和租金，但同时认为合同为爱莲超市单方制定，且很多条款为格式条款及霸王条款。2.营业执照办理相关资料1组，以此证明戚红一直在积极办理营业执照，是由于爱莲超市未予配合。3.确认书1份,以此证明由于爱莲超市不提供空调，导致戚红延期支付部分物业费。4.银行流水1组，以此证明戚红向爱莲超市支付保证金、押金、租金、水、电费。5.xx店戚红账务明细及费用清单及微信聊天记录截图1组，以此证明戚红已付费用大于未付费用，故戚红不存在违约情形。对未付的管理费双方约定另行商议。6.微信聊天记录截图1组，以此证明爱莲超市一直未向戚红提供良好的租赁环境，在周围开了很多餐饮店，未向戚红提供空调设施设备。7.上海公安局案(事)件接报回执单1份，以此证明爱莲超市非法拆除戚红的经营设备。8.销售合同及收款收据1组，以此证明戚红经营设备的价值达232,023元。经庭审质证，爱莲超市对戚红提供证据1的三性表示认可，但不认可戚红的证明目的。认为合同是双方平等协商得出的条款，戚红为完全民事行为能力的人。对证据2、3的真实性亦表示认可，但对证明目的表示不予认可。其中对于证据2认为爱莲超市已将相关材料给了戚红。对于证据3认为，确认书只是对空调温度的约定，而不能看出戚红因爱莲超市没有向其提供空调而导致其延期支付相关费用。同时还能证明在2018年2月27日之前，戚红欠爱莲超市相关费用。对于证据4的真实性表示无异议。认为戚红提供银行流水得出戚红共向爱莲超市支付293,039.62元，尚欠爱莲超市59,370.47元，其中管理费金额为47,616元。对证据5的真实性亦表示无异议，认为爱莲超市保存的明细有戚红本人的签字，但戚红提供的没有戚红的签字。对证据6的真实性表示无异议，但不认可其证明目的，同时对其关联性亦不予认可。对证据7的真实性表示无异议，但对证明目的表示不予认可，认为只是戚红的报案记录，公安局也没有定性，不能证明爱莲超市非法拆除。对证据8的真实性表示无异议，但对关联性不予认可，认为销售合同是乐悠悠儿童游乐有限公司，双方均未出现在合同上。爱莲超市在本诉诉讼中提供了如下证据材料：1.《承诺书》1份，以此证明戚红知悉不办理相关证照的后果。2.微信聊天记录1组，以此证明爱莲超市已经将办理营业执照材料所需的材料交给了戚红。经庭审质证，戚红对爱莲超市提供证据1的真实性表示无异议，但认为承诺书说明由于承租人的原因无法办理营业执照，这里的承租人就是爱莲超市。对证据2的真实性亦表示无异议，但对其关联性表示不予认可，同时认为不能证明爱莲超市的证明目的。另爱莲超市为证明其反诉诉讼主张，向本院提供了xx店戚红账款明细2份，以此证明戚红欠付物业费47,616元。经庭审质证，戚红对爱莲超市提供证据1的真实性表示无异议，但认为两份内容不一样，戚红认可有爱莲超市盖章的那一份，上面写着退还装修押金5,000元，现因爱莲超市自己的原因计算错租金，认为戚红违约。戚红未在爱莲超市的反诉中提供证据。本院对双方当事人的证据论证如下：上述证据真实、合法，且能反映案件事实，具有证据效力，本院均予以确认。根据本院认定的证据，并结合当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2017年7月1日(其中爱莲超市在该合同上的签约日期为2017年8月17日，戚红在该合同上的签约日期为2017年11月8日)，戚红(作为签约乙方)与爱莲超市(作为签约甲方)签订《店铺/专柜租赁合同》1份，约定由乙方租赁甲方位于上海市xx路XXX号爱莲超市购物中心xx店内编号为H08、H09、H10的租赁区域，出租面积共计约343平方米。乙方向甲方承诺，该租赁区域的用途为儿童乐园，品牌为XXX。该租赁区域租赁期限共36个月，自2017年7月1日起至2020年6月30日止。双方可在租赁期限内约定装修免租期。该租赁区域装修免租期自2017年7月1日起至2017年7月7日止(因乙方原因提前终止本合同的，应按比例[实际租赁期限/合同约定租赁期限]重新计算乙方实际应享受的免租期)。装修免租期不影响水电费、煤气费(如适用)及物管费的收取。乙方须于本合同签订日支付下列款项：开业推广服务费(若有)、广告促销费(若有)、首期租赁费用及物管费。乙方进场装修前应向甲方支付装修管理押金，共计为5,000元整。在取得甲方同意后，方可进入该租赁区域进行装修工作。乙方装修完毕经甲方及相关政府部门验收合格，并在计租起始日起满一个月后，乙方凭装修管理押金收据(原始凭证)向甲方办理退款手续，甲方将该押金无息退还给乙方。租赁相关费用及付款方式约定：1.自本合同约定的乙方计租起始日起算租赁费用。如乙方计租起始日不是当月1号的，则乙方计租起始日当月的基本租金=月基本租赁/30*当月计租日数。乙方计租起始日当月的浮动租金以当月(自然月)乙方营业总额为基数计算。乙方计租起始日的下月租赁费用自1号起收取，双方租赁期限结束日不是当月最后一日的，参照前述方法计算当月租赁费用。2.租赁费用(含税)：第一年：自2017年7月1日至2018年6月30日，每月租赁费用20,154元(不包括物管费及公用事业费用如：水费、电费、煤气费)为[“基本租金”]。第二年：自2018年7月1日至2019年6月30日，每月租赁费用20,676元(不包括物管费及公用事业费用，如)为[“基本租金”]。第三年：自2019年7月1日至2020年6月30日，每月租赁费用21,208元(不包括物管费及公用事业费用如：水费、电费、煤气费)为[基本租金]。3.物管费(含税)：为甲方提供管理和服务而收取的服务费用，自租赁期限开始之日起收取。物管费为5,740元/月。物管费包括在购物中心规定的营业时间内向公共区域提供中央空调的费用，以及向公共区域提供水、电、清洁、园艺、公共设施(厕所、电梯、停车场)等相关的费用。租赁区域内的管理、清洁和保安工作由乙方自行负责(省略)。4.(省略)5.广告促销费(含税)：乙方须每月向甲方支付广告促销费212元。此项费用与每月租赁费用一同缴交。甲方收到乙方费用后，将与该门店其他租户上交的广告促销费一并统筹使用。包括但不限于用于春节、国际劳动节、国庆节、中秋节、圣诞节及元旦等节假日的广告促销。乙方对甲方的广告促销有检查义务，如乙方认为甲方未完成上月广告促销服务的，乙方应在当月5号前书面向甲方提出，乙方未按时提出的，视为甲方已完成开上月广告促销服务。双方不再另行确认。为简化管理，甲方有权销毁相关服务资料和证明。6-8(省略)9.履约保证金(含商品质量保证金)：1)为确保乙方全面履行本合同及保证其提供商品和服务的质量，乙方应于合同签订前向甲方支付履约保证金(含商品质量保证金)108,640元。乙方如超过本合同签订日支付履约保证金，则每延迟一天，乙方应向甲方支付应付款项百分之一的违约金，并按照本合同第十四条之规定承担违约责任，乙方应确保在本合同期限内甲方始终得以持有前述金额之履约保证金。2)履约保证金在合同有效期内不计利息。3)在租赁期内，履约保证金可以作为：a.甲方对乙方延迟支付租赁费用、物管费、租赁区域房屋修复保养费、违约金、或其他费用的扣款；b.乙方迟延支付水、电、煤气、电话等公用事业费用的扣款(含乙方撤柜/铺后情况)；c.其他扣款。甲方从履约保证金中扣除租赁费用及其他相关费用的，乙方仍应按本合同约定承担相应的违约责任。4)履约保证金被用于扣除上述款项后，乙方应在收到甲方通知的五天内，补足被扣金额。否则，每延迟一天，乙方应向甲方支付应付款项百分之一的违约金，并依照本合同第十四条规定承担违约责任。5)本合同终止后，乙方将无人占据的租赁区域交还甲方。履约保证金于乙方按本合同的规定退场三个月后，乙方对于甲方无任何债务责任时无息归还。如果乙方按本合同的规定退场时及/或退场后，乙方应承担任何根据本合同应由乙方承担的责任金额，乙方须将其应承担的责任金额提交甲方或由甲方在履约保证金中扣除，不足部分由乙方另行交付。如乙方不承担或丧失承担责任的能力，则甲方无需征得乙方的同意，可将履约保证金抵偿乙方按照本合同应承担的责任金额，并有权通过法律途径就履约保证金不足抵偿部分进行追偿。6)合同终止且乙方退场后，乙方仍应负责解决顾客因商品质量等问题提出的索赔要求，并承担商品三包规定和其他法律法规规定的销售者的责任，若乙方不承担该项责任或丧失承担责任的能力，则甲方无需征得乙方的同意，可自行解决顾客因商品质量等问题而提出的索赔要求，索赔款项则由乙方负责承担，甲方可从乙方已支付的履约保证金中支出。本合同终止且乙方按本合同的规定退场三个月之后，甲方在扣除因解决顾客投诉而支出的费用(如有)及损失赔偿费(若有)等相关费用后，将履约保证金无息退还给乙方。本合同的变更：1)自乙方计租起始日起18个月后，如甲方因自身经营需要(包括但不仅限于甲方因经营结构调整需自用该租赁区域)，需提前收回部分该租赁区域或变更租赁区域位置的，甲方应提前30天通知乙方，通知送达后，本合同相应地变更；2)自乙方计租起始日起18个月后，如乙方因有特殊原因，需提前退交部分该租赁区域的，乙方应提前30天以书面形式提出申请，经甲方同意，本合同相应地变更。本合同的解除：1)自乙方计租起始日起18个月后,甲方因自身经营需要(包括但不仅限于甲方因经营结构调整需自用该租赁区域)，需提前收回全部该租赁区域的,必须提前30天通知乙方，通知送达后，本合同相应地解除，甲方无需双倍返还履约保证金，且不需支付其他违约金或赔偿金。本项所约定的期限,已充分考虑乙方的装修及其他投入等情况；2)自乙方计租起始日起18个月后,乙方因有特殊原因，需提前退交全部租赁区域的，必须提前30天提出书面申请，经双方协商一致后，本合同相应地解除。不可抗力导致本合同的解除：倘若因不可抗力事件，包括但不限于地震、暴风雨、火灾、战争、动乱或其他自然灾害，使甲方购物中心严重损毁，且使双方无法履行本合同长达60天以上，则任何一方均可通知另一方解除本合同，甲方无需双倍返还履约保证金或支付其他违约金或赔偿金，仅需将履约保证金及乙方预缴但未实际发生的租赁费用及物管费无息退还予乙方。乙方有权解除本合同的其他：因出现非甲方可控制的情况,使租赁区域设施的正常运行或水、电的正常供应中断,且中断期连续超过30天,乙方认为严重影响正常使用租赁区域的,有权解除本合同,但甲方无需双倍返还履约保证金及其他违约金或赔偿金。甲方有权解除本合同的其他情况：1)乙方拖欠应付费用，拖欠超过10天未予纠正的；2)乙方违反本合同条款的约定，持续10天未予纠正的，或在收到甲方要求其纠正违约行为的通知后10天内未予纠正的(以先到为准)；3)乙方违反《管理手册》任一条款或条件，或给甲方购物中心的其他租户或承包商带来不良影响的任何行为，持续10天未予纠正的，或在收到甲方要求其纠正违约行为的通知后10天内未予纠正的(以先到为准)；4)乙方违反法律、法规或规章受到政府有关部门处罚或使甲方受到处罚的、或乙方侵犯第三人合法权益被法院裁判要求承担法律责任的,或因乙方的过错,根据法律、法规规定收回该租赁区域；5)乙方或乙方工作人员以乙方或个人名义向甲方任何员工私下直接或间接赠送礼金、物品、有价证券或采取其他变相手段提供不正当利益的；6)因政府原因。如甲方根据本条第5款1)一5)项的规定解除本合同后，乙方无权要求甲方返还履约保证金、开业推广服务费(若有)、广告促销费(若有)及预付的租赁费用和物管费，并不得要求甲方作任何赔偿；如甲方根据本条第5款6)项的规定解除本合同后,甲方仅返还履约保证金及乙方预付的租赁费用和物管费。违约责任约定：1.乙方如违反本合同任何一条款或《管理手册》之规定应承担；1)如乙方未能在三天内纠正其违反本合同或《管理手册》中任何条款和条件的违约行为,则甲方有权中断该租赁区域的水、电、空调或其他服务设施的供应，或有权采取甲方认为适当的其他行为，直至乙方纠正其违约行为,乙方还应承担甲方因乙方违约行为而发生的全部费用(包括但不限于违约金、赔偿金以及重新恢复水、电、空调供应的费用)；2)延迟付款的,每延迟一天,应付款项百分之一的违约金(如有);3)甲方有权按本合同单方面解除合同,乙方应立即撤柜/铺;4)乙方已缴纳之履约保证金和装修管理押金不予退还；5)甲方如有其他直接或间接损失的，乙方还应据实赔偿；2.甲方如违反本合同条款或《管理手册》之规定，应承担：延迟付款的，每延迟一天，应付款项百分之一的违约金(如有)；3.签订本合同时,乙方应自行办理租赁登记及营业执照。乙方保证已具备相关合法文件办理上述手续。本合同自甲乙双方加盖公章(乙方为个人的，则由乙方签字或盖章)后成立，自乙方申领营业执照之日起生效。如乙方在法律规定的期限内未办理出营业执照无法正常经营的，甲方有权解除本合同，甲乙双方互不承担责任，但乙方在场地占用期间，仍应按照本合同约定的租金标准及其他相关费用支付场地使用费；4.乙方同意：乙方因违反本合同约定或相关法律法规的规定而使甲方遭受的全部损失(包括但不限于与之相关的索赔、行政或司法的处罚、违约金等)及相关费用(包括但不限于律师费、法律服务费、诉讼费、保全费、执行费、公证费、专家费用、鉴定费、调查取证费、合理的差旅费用等)由乙方承担。合同终止或解除后的处理：1.本合同期满或被解除后双方权利义务提前终止时，乙方应于合同终止/解除日前将其所属物品全部搬离租赁区域并将租赁区域恢复原状，否则，甲方有权采取清场措施，并视为乙方已经放弃其对该物品所享有的权利且已授权甲方处置该物品。乙方应承担甲方为清除上述物品发生的费用以及将该租赁区域恢复原状的费用。如乙方延迟交还该租赁区域，每延迟一天，每天应按照相当于三倍原基本租金加物管费的标准向甲方支付违约金。乙方在清场过程中，不得以任何借口,妨碍甲方在租赁区域内进行招租活动。2.本合同期限届满、按约定提前终止或解除时，乙方无权要求甲方赔偿因装修该租赁区域而发生的费用。该合同附件三中乙方承诺租赁用途及经营商品或提供服务范围：乙方在此承诺该区域的用途为儿童乐园，品牌为XXX。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。2017年8月17日，戚红(作为签约乙方)与爱莲超市(作为签约甲方)签订《正式营业日确认书》1份，约定甲、乙双方现就乙方承租甲方新镇路店内，租赁区域编号为H08，H09，H10的店铺/专柜的正式营业日及针对该店铺/专柜双方签订之《店铺/专柜租赁合同》的租赁期限确认如下：乙方应于2017年7月8日(正式营业日)正式营业并计租,即免租期结束后起算租金，免租期于乙方进场之日开始起算共7天,即2017年7月1日至2017年7月7日。《店铺/专柜租赁合同》项下的租赁期限自第一期：2017年7月1日起至2018年6月30日止。第二期：2018年7月1日起至2019年6月30日止。第三期：2019年7月1日起至2020年6月30日止。本确认书作为双方《店铺/专柜租赁合同》的补充，是《店铺/专柜租赁合同》不可分割的组成部分,与《店铺/专柜租赁合同》具有同等的法律效力。上述合同签订后，戚红分别于2017年8月28日、同年9月3日向爱莲超市支付了自2017年7月8日起的租金、物管费、电费三项合计31,271.80元，并支付了履约保证金108,640元及装修押金5,000元。之后于2017年12月29日、2018年1月2日、2018年1月12日、2018年2月1日分4次共向爱莲超市支付20,000元(每次5,000元)，上述款项共计164,911.80元。2018年2月23日，爱莲超市向戚红发送《解约函》，称依合同戚红应于2018年1月25日前向其支付2018年2月(截止2月23日)的租赁费用20,154元、2018年2月(截止至2月23日)的物业管理费5,740元、2018年2月(截止至2月23日)的广告促销费212元、2018年1月公共事业费921.30元。截止到2018年1月31日，欠款(付)租赁费用以及公共事业费总共138,514.65元。以上欠缴费用共计165,541.95元。但经多次催缴，戚红仍未缴纳上述所有应付款项及违约金，故现正式通知戚红，将于2018年2月24日中断租赁区域的水、电、空调或其他服务设施的供应，同时解除本合同并追究戚红的相关法律责任等(包括但限于对戚红已缴纳之履行保证金及装修管理押金不予退还等)。2018年2月24日，戚红(作为签约乙方)与爱莲超市(作为签约甲方)签订《确认书》1份，约定：1.甲、乙双方租赁期间，每年12月、1月、2月期间，冬季室内温度低于15摄氏度，甲方需开启租赁区域内的空调。2.甲乙双方租赁期间，每年7月、8月、9月、10月期间，夏季室内温度高于28摄氏度的，甲方需开启租赁区域内的空调。3.乙方承诺遵循诚实信用原则，依照双方签署的合同于2018年2月27日将所欠费用全部缴清，否则贵司有权根据租赁合同第十四条的相关约定进行处理。同日，戚红与爱莲超市员工通过微信组建“XXX工作小群”进行沟通。2018年2月28日，爱莲超市的员工向戚红(微信名：coco)表示，“我们看了你的清单，清单里面的应付款缺少了7月份的物管费、7月份和8月份的电费，所以你的数据是不正确的，你应该按照我们昨天说好的欠款金额付款，请你今天补足否则我们明天仍然会采取停电的措施，请知晓”。2018年2月27日、2018年2月28日，戚红分4次共向爱莲超市支付128,127.82元。至此，戚红共向爱莲超市支付款项合计293,039.62元。2018年3月1日，爱莲超市员工通过微信群告知戚红，称根据上一次谈判，戚红2018年2月28日应付金额是149,283.6元(不包括2017年8月-2018年3月的物管费和广促费，后双方仍需再次协商)，但昨日仅收到125,814.95元的付款凭证，仍有23,468.65元未付，请戚红依租赁合同履行相应义务，于2018年3月1日之前向其公司补支付23,468.65元，否则公司将于2018年3月2日，依本合同第十四条第1款1项规定，中断戚红租赁区域的水、电、空调或其他服务设施的供应。当日晚上，戚红通过微信与爱莲超市交涉，其主要内容是：1.关于物管费和广告费，鉴于爱莲超市未按《租赁合同》约定提供室内空调，导致其经营受损，其暂不支付物管费及广告推广费的情况，因双方于2018年2月27日口头协商无法达成一致，双方约定日后另行协商，暂无需支付。故本次其所付款项128,127.82元中并不包含租赁期内的任何一期物管费或广告促销费。在其已按协商内容支付全部费用的情况下，爱莲超市仍继续要求其支付7月份物管费是极其不合理的。2.对于爱莲超市在微信群中提出的23,468.65元欠款，并要求在2018年3月1日前支付，对该笔所谓的欠款，既未给出相应发票，又未提供相应明细，明显缺乏收款的依据，其不予认可且拒绝支付。3.截至2018年3月1日，其已按合同约定，共支付租金、电费、履约保证金合计293,039.62元，其中2017年7月1日至2018年3月30日期间：①租金：176,835.10元(扣除7天免租4,550.90元);②电费：7,564.52元；③履约保证金：108,640元。按照《租赁合同》及相关协商结果，其已履行完全部付款义务等。2018年3月2日(星期五)晚上18：22分，爱莲超市员工在微信群中发送标题为“53号店租户戚红对账单XXXXXXXX”的PDF格式，并要求戚红看一下表格中，其公司的账款明细和下一步处理方案，要求戚红明天给回复，是否同意。戚红于同日晚上19：13分回复“明天是双休日”。2018年3月3日(星期六)上午8：59分，爱莲超市员工再次发送上述表格，并要求戚红明天给回复。戚红于3月3日晚上23：28分表示“这是你们自己给的表格，还是你们公司算出来的表格？公司算的请盖章给到我，周一我会上报公司，给回复！”。随后，爱莲超市员工于同年3月5日(星期一)上午9：06分表示：“戚总，此账务明细我司已盖公章，请今天给我答复。”戚红于早上9：42分回复：“我在游乐场，你把表格送过来吧。”随后，戚红签字确认《xx店戚红财务明细》(制表日期为同年3月2日)，表格中载明2018年2月27日双方对于管理费8个月*5,952=47,616元，另行商议。自2017年7月起应收352,410.09元，实收293,039.62元，尚欠59,370.47元减去管理费47,616元(另行商议的金额)=尚欠11,754.47元。1.下周我司退还装修押金5,000元的同时，贵司需缴付11,754.47元。2.上述事宜履行完毕后，双方对剩余管理费欠款47,616元再定会面时间下一步的协商谈判。3.若贵司仍不缴纳11,754.47元欠款的，则我司将根据合同中断贵司租赁区域的水、电、空调或其他服务设施的供应。2018年3月6日(周二)早上8：41分，爱莲超市员工将双方签章的表格照片发送至微信群。并告知戚红：“昨天你已经签收我司盖章的账务明细，请你今天回复我是否同意，如果同意，我司会启动表格中第一及第二条约定，如果不同意或者不回复，我司会启动表格中第三条程序，请知晓”。同日上午11：19分，戚红作出如下回复“……本人核对后，现答复如下：1.明细第一项‘装修押金5,000元’，本人在贵司处租赁场地开展经营，目前无装修需求，故未予缴纳。2.明细第二项‘管理费欠款47,616元’，该笔金额仍需贵我双方后续协商后方可确认。3.明细中提及的截至2018年3月8日：①履约保证金108,640元；②房租总计156,681.1元;③电费：8,414.86元；④我方共支付293,039.62元。对该部分事实，我方予以认可。”2018年3月7日上午10：44分，爱莲超市员工在微信上询问戚红：“请问你明天上午有空吗？我们张总想和你见一下面。”戚红表示：“我在外地”，爱莲超市员工回复：“你什么时候回上海？问题总归要处理的，你说是吗？”戚红表示：“要看新店筹备的进度，这两天定下回沪时间，和你们说”。爱莲超市员工表示：“好的，你两天给我回复什么时候见面，谢谢”，戚红回复：“嗯”。2018年3月7日(星期三)，爱莲超市向戚红发送《解约函》，函称截止到2018年3月31日，欠款租赁费用以及公共事业费总共59,370.47元，但经多次催缴，戚红消极应对且未缴纳上述所有应付款项及违约金，故正式通知戚红，将于2018年3月10日中断在租赁区域的水、电、空调或其他服务设施的供应，同时解除本合同并追究戚红的相关违约责任。2018年3月12日，爱莲超市就涉案房屋采取了断电措施，一直未能恢复，直至2018年5月爱莲超市拆除了涉案租赁房屋内的儿童游乐设施。2018年3月16日，爱莲超市向戚红发送《通知函》，函称本合同因戚红拖欠租金等费用而在2018年3月12日被解除，直至今日戚红仍未付清欠款，公司已于2018年3月7日发出相应的《解约函》，后续多次催促戚红搬离相关物品未果，现书面通知戚红于2018年3月23日之前将所属物品全部搬离，并依法处理已经发行的预付卡售后事宜。否则爱莲超市有权采取清场措施，并保留要求戚红支付延迟交还违约金的权利。2018年3月26日，爱莲超市向戚红(担保公司：XXX儿童游乐(深圳)有限公司)发送《通知函》1份，称直至今日戚红仍未支付清欠款、未有清场以及处理顾客预付卡投诉之行为，现书面通知，根据合同中的约定，公司将于2018年3月28日代为采取清场措施，并保留要求贵司支付代为清场并将租赁区域恢复原状的相关费用，以及延迟交还场地违约金的权利。但爱莲超市实际未于函称日期进入租赁场所进行清场。2018年4月17日，爱莲超市又向戚红发送《通知函》1份，函告戚红于2018年4月23日中午12：00之前将所属物品全部搬离，并依法处理已经发行的预付卡售后事宜。否则根据本合同中的约定，公司将于2018年4月23日中午12：00之后代为采取清场措施，并保留要求戚红支付代为清场并将该租赁区域恢复原状的相关费用、以及延迟交还场地违约金的权利。该函张贴于涉案租赁房屋处。2018年5月14日15时31分，戚红向上海市公安局xx分局xx派出所报警称：自2018年5月的时候，超市的人开始把戚红经营的游乐场砌墙围了起来不让其继续经营下去。至2018年5月14日15时30分，戚红回到该游乐场内后，发现现场有爱莲超市的人正在拆除并破坏摆放在1楼游乐场内的机器。另查明，就该确认书，爱莲超市在庭审中明确原先计算的5万余元欠款系截至的2018年3月31日止的物管费，庭审中计算的43,370元是截至2018年3月12日的物管费，并无拖欠租金和公共事业费。还查明，爱莲超市尚未向戚红退还5,000元装修押金。本院认为，双方就涉案房屋签订的《店铺/专柜租赁合同》，反映了签约当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应信守并依约履行。现双方对于涉案合同于2018年3月12日解除的时间节点均不持异议，仅对于合同解除的责任归属持有争议。本案的争议焦点在于：(一)造成提前解除合同的原因及责任？(二)合同解除的后果如何处理？关于焦点(一)，戚红认为，爱莲超市对其采取断电等强制措施，并擅自将系争租赁场所砌墙围起强行中断其经营将其赶走，又将租赁场所很快另租他人，造成双方提前解约的行为已构成违约，过错在爱莲超市。但爱莲超市则认为，戚红拖欠租金等费用已构成违约，其有权行使合同解除权。对此，本院在审理中发现，戚红在涉案租赁合同履行过程中确发生过停止支付物管费及部分租金等事实，但戚红停止支付上述费用，系因爱莲超市未能在规定时段内按约向其提供中央空调导致其不能正常经营儿童乐园所致，属事出有因。双方为爱莲超市未能向戚红提供能够正常使用的空调事宜已达成对物管费(包括广告推广费)另行协商支付的合意(因物管费中的大部分包括爱莲超市需向戚红提供中央空调的费用)。且戚红在双方达成合意后已将部分停付的租金及电费已全部付清。然而，从双方的微信往来中可知，爱莲超市认为戚红仍未付清拖欠的租赁费用和公共事业费，而戚红则反驳其已经付清了除物管费之外的全部费用，但爱莲超市最终据此发出解约函并予以断电。虽然双方在对账中存在出入，但庭审中，爱莲超市经核实后明确，无论是其在2018年3月7日发出《解约函》中所载的截至2018年3月31日的欠款“59,370.47元”抑或其反诉诉请中主张的截至2018年3月12日的欠款“43,370.02”元的款项性质均系物管费，并无租金和公共事业费。在此前提下，爱莲超市于2018年3月7日发送解约函，解除条件不成就，并不能产生合同解除的效力，故爱莲超市于2018年3月12日采取的断电措施属不当行为，并造成戚红无法正常营业，从而无法实现合同目的，已构成违约。但鉴于双方均在庭审中均确认将2018年3月12日作为合同解除日，本院就该解除日期予以确认。关于焦点(二)，根据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。其一，鉴于爱莲超市违约解除合同，故戚红有权要求爱莲超市返还装修押金5,000元以及履约保证金108,640元。其二，就戚红要求爱莲超市赔偿提前解约违约金之主张，合同虽没有约定，但爱莲超市确实对戚红造成了提前解约的经济损失，本院酌定由爱莲超市赔偿戚红提前解除合同违约金40,308元。其三，关于本诉诉请5，戚红可以到爱莲超市将游戏设备取回。其四，关于爱莲超市要求戚红支付至2018年3月12日止的物管费之反诉主张。鉴于双方合同已明确约定，该物管费中包括了爱莲超市需向戚红提供中央空调所产生的费用。另考虑到双方为爱莲超市未能向戚红提供能够正常使用的空调事宜已达成对物管费(包括广告推广费)另行协商支付的合意，故本院兼顾双方合同的具体履行情况、当事人的过错程度等综合因素予以考量，同时根据公平原则及诚实信用原则，酌定由戚红支付爱莲超市至2018年3月12日止的物管费30,359.01元(43,370.02元*70%)。其五，关于爱莲超市要求戚红支付延迟付款违约金之反诉主张。既然爱莲超市要求戚红支付物管费的金额双方尚未协商一致，故爱莲超市要求戚红支付该笔款项产生的延迟付款违约金之反诉主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认戚红与上海爱莲超市有限公司签订的《店铺/专柜租赁合同》于2018年3月12日解除。二、上海爱莲超市有限公司于本判决生效之日起十日内返还戚红装修押金5,000元。三、上海爱莲超市有限公司于本判决生效之日起十日内返还戚红履约保证金108,640元。四、上海爱莲超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付戚红提前解约违约金40,308元。五、戚红于本判决生效之日起十日内支付上海爱莲超市有限公司截至2018年3月12日止的物管费30,359.01元。上述第二、三、四、五条款项金额经折抵后，上海爱莲超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付戚红123,588.99元。六、上海爱莲超市有限公司于本判决生效之日起十日内将代为保管的游戏设备返还戚红。七、驳回上海爱莲超市有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,891.02元，由戚红负担218.90元，上海爱莲超市有限公司负担1,672.12元。反诉案件受理费984.25元(已减半收取)，由戚红负担344.49元，上海爱莲超市有限公司店负担639.76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇一九年十一月十八日书记员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。