上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14472号上诉人（原审被告）：上海礼晗酒店管理有限公司，住所地上海市松江区文诚路378弄1号404室。法定代表人：田长荣，执行董事。被上诉人（原审原告）：欧润（上海）投资有限公司，住所地上海市长宁区虹桥路1157号207室。法定代表人：闫海燕，董事长。委托诉讼代理人：顾俊辉，上海社平律师事务所律师。上诉人上海礼晗酒店管理有限公司（以下简称礼晗公司）因与被上诉人欧润（上海）投资有限公司（以下简称欧润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初11295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。礼晗公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，维护了被上诉人依合同收取租金的权利，对被上诉人因未能提供房屋产证相关证件给上诉人造成的损失事实未能给予认定。上诉人在一审第一次开庭中已提供消防案件相关证明材料单，法庭并未对上诉人的证据提出异议或要求上诉人补充相关证据。第二次开庭前上诉人已与被上诉人达成和解，上诉人已依据合同预付半年租金并约定被上诉人撤诉，上诉人故未参加第二次开庭。一审法院在上诉人缺席，无法答辩、也无法补充证据的情况下做出判决，显失公平。欧润公司书面答辩表示，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。上诉人未按照合同约定的方式支付租金，违反了合同的约定，应支付违约金。欧润公司向一审法院起诉请求：1.判令礼晗公司支付欧润公司房屋租金人民币（币种下同）52,723元；2.判令礼晗公司支付欧润公司违约金47,450元（以52,723元为基数，自2019年2月28日起按照日0.5%计算6个月）。本案审理过程中，欧润公司变更诉请为：判令礼晗公司支付欧润公司违约金118,626.75元（计算方式为：以263,615元为本金，按照日0.5%为利率，自2019年2月28日起至2019年3月28日止，计算30日，合计39,542.25元；以210,892元为本金，按照日0.5%为利率，自2019年3月29日起至2019年4月28日止，计算30日，合计31,633.80元；以158,169元为本金，按照日0.5%为利率，自2019年4月29日起至2019年5月30日止，计算30日，合计23,725.35元；以105,446元为本金，按照日0.5%为利率，自2019年5月31日起至2019年6月30日止，计算30日，合计15,816.90元；以52,723元为本金，按照日0.5%为利率，自2019年7月1日起至2019年8月2日止，计算30日，合计7,908.45元）。一审法院认定事实：2018年11月30日，欧润公司、礼晗公司签订《租赁合同书》一份。该合同约定，欧润公司将上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋），出租给礼晗公司，共计面积1,238.12平方米，租赁期限自2018年1月30日起至2033年12月31日止，共计15年。自2018年2月1日至2018年5月30日止，共4个月为装修免租期。合同第四条约定的租金及支付方式为，按前三年日租金1.40元/平/天为单位计算（不含税），后续租期每叁年年租金增加百分之捌；租赁期间第一年租金按季度支付一次，一年分肆次支付，第二年开始租金按照陆个月支付，以先付后用为原则。……乙方如逾期支付，每逾期一日按逾期金额的0.5%计违约金，如逾期15日，甲方书面告知乙方，逾期超过20日，甲方可视作乙方违约并有权单方解除合同……2018年2月1日至2021年1月31日，每年租金为人民币陆拾叁万贰仟陆佰柒拾玖点叁元整（RMB：632,679.3）。合同另对其他相关事项进行了约定。2018年11月30日，礼晗公司分别向欧润公司转账8,170元、5万元、5万元，附言为“田长荣代礼晗酒店付房租”。2019年2月28日，礼晗公司向欧润公司转账52,723元，附言为“嘉和三月份租金”。2019年3月28日，礼晗公司分别向欧润公司转账1万元、42,723元，附言为“四月份房租”。2019年4月28日，礼晗公司分别向欧润公司转账3万元、22,723元。2019年5月30日，礼晗公司向欧润公司转账52,723元，附言为“礼晗酒店租金”。2019年7月1日，礼晗公司分别向欧润公司转账1万元、42,723元，附言为“房租”。本案审理过程中，礼晗公司曾提交以下证据：1、欧润公司、礼晗公司负责人微信记录一份，证明双方争议及沟通过程；2、建设工程消防设计审核意见书一份，以证明消防部门认定房屋图纸资料不齐，现状与原始图不相符；3、律师函一份，以证明欧润公司曾向礼晗公司发出律师函，但未让律师处理；4、租金支付凭证，以证明曾于2019年8月2日支付租金52,723元。欧润公司认可礼晗公司曾于2019年8月2日支付的租金及数额，但认为上述证据均无原件，故真实性无法确认，且礼晗公司的相应主张缺乏依据，亦不能构成改变租金支付方式的合法事由。一审法院认为，欧润公司、礼晗公司之间签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。现根据双方约定，自租赁期限第二年起，租金应按照陆个月支付，以先付后用为原则，然礼晗公司在未得到欧润公司许可的情况下，擅自将付款方式变更为按月支付，显属不当。而礼晗公司的抗辩意见，尚无充分证据予以证明，且即便礼晗公司所称的上家租期内费用应否由礼晗公司负担存在争议、欧润公司未能提供相应资料、涉案房屋存在漏水等情况属实，也并非其能够拒付租金的合理抗辩。故礼晗公司应就其逾期支付租金行为，承担相应的违约责任。对于欧润公司主张的违约金标准本身，鉴于合同约定的标准确属过高，故一审法院兼顾欧润公司的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等因素，依法酌定违约金标准为年利率24%。再结合欧润公司自认的计算金额及相应计算期间内计付天数，故礼晗公司应支付给欧润公司的违约金计算方式为：以263,615元为本金，按照年利率24%，自2019年2月28日起至2019年3月28日止，计算30日，合计5,200.08元；以210,892元为本金，按照年利率24%，自2019年3月29日起至2019年4月28日止，计算30日，合计4,160.06元；以158,169元为本金，按照年利率24%，自2019年4月29日起至2019年5月30日止，计算30日，合计3,120.05元；以105,446元为本金，按照年利率24%，自2019年5月31日起至2019年6月30日止，计算30日，合计2,080.03元；以52,723元为本金，按照年利率24%，自2019年7月1日起至2019年8月2日止，计算30日，合计1,040.02元。上述金额合计15,600.24元。一审法院判决：上海礼晗酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付欧润（上海）投资有限公司违约金15,600.24元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,672元，减半收取计1,336元，由欧润（上海）投资有限公司负担1,146元，由上海礼晗酒店管理有限公司负担190元(于判决生效之日起七日内交付一审法院)。二审中，上诉人补充提供了上海市松江区公安消防支队出具的谈话通知单的原件，故本院对上诉人该证据的真实性予以确认。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，《租赁合同书》第八条甲方的责任中第3款为“甲方在租期内要提供乙方需要的产证相关证件。”本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此，出租人的主义务是交付租赁物，承租人的主义务是支付租金。本案中，上诉人已实际使用租赁物故应当按合同约定按时足额支付租金，上诉人逾期支付租金的，应承担相应的违约责任。上诉人认为被上诉人未提供办理消防所需的相关材料，故被上诉人应赔偿上诉人损失，上诉人该观点缺乏相应的合同依据，亦不能以此对抗支付租金的义务，故本院对上诉人的上述理由，不予采纳。综上所述，上诉人礼晗公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币190元，由上诉人上海礼晗酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  娄永审判员  刘佳二〇一九年十一月二十一日书记员  刘羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……