广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0115民初2622号原告：黄洁娜，女，1989年6月14日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。被告：广州南沙万达广场有限公司，住所地广东省广州市南沙区双山大道3号401房、402房、403房，统一社会信用代码914401150881707755。法定代表人：齐界，职务总经理。委托诉讼代理人：张舰，广东合成泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆映如，广东合成泰律师事务所实习律师。被告：深圳市大众物业管理有限公司广州分公司，住所地广东省广州市白云区黄石东路1111、1113、1115、1117号301房312号，统一社会信用代码91440111732969423W。负责人：李志斌，职务经理。委托诉讼代理人：王芳，女，1971年10月8日出生，汉族，系该公司员工。原告黄洁娜与被告广州南沙万达广场有限公司（下称“南沙万达公司”）、深圳市大众物业管理有限公司广州分公司（下称“大众物业广州分公司”）排除妨害纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告黄洁娜，被告南沙万达公司的委托诉讼代理人张舰、骆映如，被告大众物业广州分公司的委托诉讼代理人王芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄洁娜向本院提出诉讼请求：1.两被告立即排除妨害，修复南沙万达广场金街C1栋149号商铺门前的二楼人行天桥的漏水；2.两被告赔偿修复、重作原告C1-149号商铺门套及卷帘门的费用10000元；3.两被告赔偿原告租金损失34814.5元（按每个月租金的50%计算，共计7个月）；4.案件受理费由两被告承担。事实与理由：广州南沙万达广场是由南沙万达公司投资建设的物业，案外人李玲林于2014年12月18日向南沙万达公司购得涉案的Cl栋149房，该物业于2015年9月15日取得规划验收合格证，大众物业广州分公司为广州南沙万达广场的物业管理公司。2018年3月14日，原告与李玲林签订《商铺租赁合同》，租用Cl栋149号商铺至2021年4月30日止。原告承租Cl栋-149号商铺后，为经营需要，原告出资对商铺进行了装修，其中门口用木板包装，安装卷帘门，该部分工程款约10000元。2018年4月原告装修后，Cl栋-149号商铺前面的二楼，用于Cl栋与对面C6建筑物连接的天桥下面就出现渗水现象，天桥连接处的漏水直接将原告承租的Cl栋-149号商铺的门套浸泡，毁损了原告承租商铺的门套，卷帘门也损坏、脱落，更危险的是，该漏水还将商铺配电设施包围，随时可能出现漏电情况，导致客人人身伤亡的意外情况。为此，原告将问题向大众物业广州分公司反映，要求立即修复，排除妨害，但大众物业广州分公司先是将责任推给承建商，在原告将危险向政府部门投诉后，2018年10月，大众物业广州分公司才协同南沙万达公司对二楼天桥桥面进行修复，但对原告要求对门套及卷帘门损害进行修复、重作，两被告至今均不承担责任。且经两被告在2018年10月对二楼天桥漏水修复后，今年开始的雨季，天桥下面还是出现漏水情况，原告商铺的门套又再次被水浸泡，损毁更加严重。原告正常使用Cl栋-149号房屋应受法律保护，二楼天桥为万达广场的公共部分，权属应归开发商，即被告南沙万达公司所有，被告大众物业广州分公司进行管理，现原告使用的商铺受到二楼天桥连接点渗漏水损坏，根据《物权法》第三十五条、第三十六条、第三十七条，两被告应承担相应的法律责任。被告南沙万达公司辩称：一、原告提出的是排除妨害的请求，天桥部分属于全体业主共有的部分，按照原告提出的依据，南沙万达公司不是适格的被告。如果原告是依据买卖合同提出诉请，原告也不是适格的原告，因为原告与南沙万达公司没有明确的合同关系。二、假设本案与南沙万达公司有关，原告的第二项诉请也于法无据，至今原告都没有向法院提供证据证实门套、门帘的产权是属于原告所有的，也没有提供证据证实其费用损失。三、原告根本就无法证明自身因所谓的天桥漏水导致了经营损失，同上，由于南沙万达公司并不是所谓的妨害引起的合同义务相对人，或者是物权人，也与南沙万达公司没有任何法律关系。被告大众物业广州分公司辩称：一、涉案商铺是广州南沙万达广场的一部分，建设单位是南沙万达公司，负责质量保修的部门是中国建筑第二工程局有限公司。根据国家《建设工程质量管理条例(2017年10月7日修正版）》之第三条、第二十六条，建设单位、施工单位、总承包单位等依法对建设工程质量负责；第三十九条、第四十条、第四十一条明确了建设单位和建设工程承包单位所应承担的保修范围、保修期限和保修责任；明确了“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起算”。南沙万达广场峻工验收时间是2015年11月24日，涉案部位的保修期至少5年，根据《建设工程质量管理条例(2017年10月7日修正版）》第三条、第二十六条、第三十九条、第四十条、第四十一条规定，该涉案部位的保修责任人不是物业公司。二、《物业管理条例》第五十五条第一款规定：当“物业存在安全隐患，危及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护”，第二款规定当责任人不履行维修养护义务而物业管理企业组织维修养护的，须经业主大会同意，且费用由责任人承担。根据此条例，结合前述之内容，大众物业广州分公司身为物业公司，既不是该涉案部位的保修责任人，也不应承担修复、重作责任或赔偿全部重作费用10000元。三、从大众物业广州分公司和原告所提交的证据能够看出：自涉案部位发生渗漏水现象以来，大众物业广州分公司一直在积极协助原告与建设单位和质量保修部门（施工单位）进行沟通、排查原因、讨论处理办法、督促工作进程和效果等，并及时、主动将相关信息和处理进度和注意事项等反馈给原告，履行了物业公司的相关责任，并非如原告所说的不作为、不承担责任。四、根据原告于2018年4月1日向大众物业广州分公司提交的《装修申请表》，可以看出原告对涉案部位仅做了简单装修，但看不到对涉案部位做门套和卷帘门等装修内容；且原告所主张的l0000元费用没有任何凭证。综上所述，大众物业广州分公司不但一直在积极履行物业公司的责任和权限，还将会持续跟进和督促建设单位和质量保修单位（施工单位）对涉案部位进行后续的保（维）修和处理。在处理涉案纠纷中，原告的商铺属于正常营业。大众物业广州分公司一直积极配合处理本案的纠纷，应驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：南沙万达公司系涉案楼宇的开发商，大众物业广州分公司系涉案楼宇所在小区的物业管理公司。南沙万达公司（委托方、甲方）与深圳市大众物业管理有限公司（服务方、乙方）于2014年签订《广州南沙万达广场前期物业服务项目合同书》，约定：“甲方将广州南沙万达广场前期物业服务项目委托乙方实施前期物业服务等相关事宜，物业名称：广州南沙万达广场，物业类型：底商、室外步行街、公寓。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应在占有、使用物业中依法承担相应责任。房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管、落水管、垃圾道、烟道、共用照明、天线、消防设施设备等。本项目公用设备和附属建筑、构筑物的维修、养护和管理包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。委托范围内各种配套建筑和设施的维修、养护和管理、包括：商业网点、文化体育娱乐场所。委托管理期限自2014年6月1日起，至物业管理区域的业主委员会成立且与乙方或其他物业服务企业签订《物业管理服务合同》之日止。甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。根据《物业管理条例》，双方明确房屋买受人（业主）在物业管理活动中的权利和义务如下：装饰装修房屋时，遵守并严格执行建设部颁发的《住宅室内装饰装修管理办法》及与乙方签订《房屋装饰装修管理协议》。业主所购物业在使用期间不得擅自改变所在楼宇的外观和结构，如因此造成的损坏应自费修缮，并承担违约责任。业主装饰装修自有物业，必须遵守乙方有关规定，办理装饰装修申请手续并附装饰装修图。不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，必须事先获得乙方同意，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿。对非业主的物业使用人违反《广州南沙万达广场临时管理规约》造成损失、损害的，业主应承担相应的责任。乙方须按下列约定，实施目标管理。一、房屋外观：1、建立完善房屋共用部位维修保养制度，定期进行保养、修缮。2、保持房屋共用部位外观完好、整洁，墙面砖、涂料、油漆等装饰材料无大面积脱落，污损。二、设备运行：1、建立完整的设备运行制度，定期对现有设备保养、维护。2、规范操作人员操作规程，确保设备的正常运行。三、共用部位、共用设施设备：1、共用部位由专业维修人员定期维护。2、建立共用设施、设备维修养护制度，保证各类公用设备、设施完好及正常使用。物业服务费标准（按建筑面积收取）：步行街5.5元/平方米/月。业主出租物业的，物业服务费仍应由业主缴纳；如业主与承租人约定由承租人交纳物业服务费，业主应承担连带交纳责任。乙方对业主和物业使用人的房屋专用部分、自有设备、毗连部位的维修、养护和其他特约服务，由业主和物业使用人按实际发生的费用计付，收费标准由双方协定。房屋的共用部位、共用设施、设备、公用场地的维修、养护费用：1、房屋共用部位、共用设施设备的小修、养护费用已包含在物业服务费中。房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新的费用，从专项维修资金支出，具体的管理及使用按当地相关法规执行。2、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用、大中修费用、更新费用，按相关规定执行。4、附属配套建筑物和设施的小修、养护费用，大中修费用、更新费用，按相关规定执行。”两被告在庭审中确认在合同实际履行中由南沙万达公司向大众物业广州分公司直接移交涉案小区管理权。大众物业广州分公司在庭审中陈述2014年6月1日开始陆续接收涉案小区管理权，业主于2016年1月16日进驻涉案商铺，大众物业广州分公司才验收接管涉案商铺。南沙万达公司为证明涉案商铺竣工验收合格，在庭审中向本院提交编号为穗南建竣验备2015-049号《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明广州南沙万达广场南区组团（A1栋、C1栋、B1栋、B2栋、B3栋）工程的竣工验收备案文件齐全，于2015年1月24日予以备案。经质证，原告和大众物业广州分公司对上述竣工验收备案表的真实性、合法性和关联性均予以确认。南沙万达公司为证明其于2016年1月16日向业主李玲林交付涉案商铺，业主已经验收涉案商铺，在庭审中向本院提交了《广州南沙万达广场有限公司房屋交接单》，经质证，原告和大众物业广州分公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。2016年1月16日，李玲林（乙方）与深圳市大众物业管理有限公司（甲方）就涉案商铺签订《广州南沙万达广场前期物业管理服务协议》。协议约定：“甲方的权利义务：向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装饰装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督。乙方的权利义务：装饰装修房屋时，遵守并严格执行建设部颁发的《住宅室内装饰装修管理办法》及与甲方签订《广州南沙万达广场装饰装修管理协议》。乙方所购物业在使用期间不得擅自改变所在物业的外观和结构，否则，乙方应立即修复并承担费用，如因此造成的损坏应自费修缮，并承担违约责任。乙方装饰装修自有物业，必须遵守甲方有关规定，办理装饰装修申请手续并附装饰装修图。不得占用、损坏本物业的共有部位、共用设施设备或改变其使用功能。应搬迁等原因确需合理使用公用部位、公用设施设备的，必须事先获得甲方同意，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿。对物业使用人违反临时管理规约造成损失、损害的，乙方应承担相应的责任。本物业房屋建筑公用的日常维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。本物业公用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理，包括：公用的上下水道、落水管、垃圾道、烟道、公用照明、天线、消防设施设备等。本物业市政公用设备和附属建筑、构筑物的日常维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。本物业管理区域委托范围内各种配套建筑和日常维修、养护和管理、包括：商业网点、文化体育娱乐场所。房屋外观：1、建立完善房屋维修保养制度，定期进行日常保养、修缮。2、保持房屋外观良好、整洁，墙面砖、涂料、油漆等装饰材料无大面积脱落、污损。共用部位、共用设施设备：1、共用部位由专业维修人员定期日常维护。2、建立共用设施、设备维修养护制度，保证各类共用设备、设施完好及正常使用。物业服务费标准（按建筑面积计算）：商铺（室外步行街）每月每平方米5.5元。乙方已将物业出租，其物业服务费由乙方与承租人约定缴交方式，承租人欠缴的，其缴费责任仍由乙方负责。甲方对乙方的房屋专用部分、自有设备、毗连部位的维修、养护和其他特约服务，由乙方按实际发生的费用计付，收费标准由甲、乙双方协定。”2018年3月14日，李玲林（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》。合同约定甲方向乙方出租位于广州南沙万达广场室外步行街自编C1-149号商铺，租赁期限为2016年5月1日至2021年4月30日，2016年1月1日至2017年12月31日的月租金标准为9306元，2018年1月1日至2018年12月31日的月租金标准为9947.42元，2019年1月1日至2019年12月31日的月租金标准为10654.44元，2020年1月1日至2020年12月31日的月租金标准为11400.25元。2018年4月1日，涉案商铺施工负责人冯晟烨向大众物业广州分公司提交《装修申请表》，申请装修内容为室内拆门头、贴地砖、天花。原告系广州糖僧贸易有限公司法定代表人，广州糖僧贸易有限公司向大众物业广州分公司支付了涉案商铺2018年7月5日至2019年1月4日的物业管理费。2018年5月19日和2018年6月19日，原告向相关政府部门反映涉案商铺二楼天桥漏水，要求修复。原告、李玲林委托广东信达律师事务所分别于2018年9月3日和2018年10月16日向深圳大众物业南沙金街公寓物业管理处、南沙万达广场有限公司出具（2018）信达律函字第380号《律师函》和（2018）信达律函字第630号《律师函》，要求维修并赔偿损失100000元。深圳市大众物业管理有限公司南沙金街公寓物业管理处分别于2018年9月19日和2018年10月19日对上述《律师函》进行回复，认为涉案漏水部位处于质保期，应由开发施工单位保修，物业公司已多次协调施工单位对涉案漏水部位进行维修，漏水现象已得到缓解。大众物业广州分公司为证明涉案部位保修责任属于建设单位质量保修部门，不应由物业公司承担，涉案部位的保修期不少于5年，在庭审中向本院提交了《房地产（房屋）质量保证书》，载明：“建设单位为广州南沙万达广场有限公司，工程质量等级为合格；负责质量保修部门为中国建筑第二工程局有限公司；南沙万达广场的竣工验收时间为2015年11月24日；屋面防水保修期限为5年，保修责任为保修期内，如因防水材料、设计或施工质量而造成天面渗水、滴漏，建设单位将无偿进行修复并满足有关规范和标准。经质证，原告对上述《房地产（房屋）质量保证书》的真实性、合法性和关联性均予以确认。南沙万达公司对上述《房地产（房屋）质量保证书》的真实性予以确认。大众物业广州分公司为证明其一直协调原告与保修部门沟通、排查原因、督促工作进程和效果等履行管理职责，在庭审中向本院提交了涉案天桥渗漏部位维修照片、微信聊天记录、《关于工程遗留问题整改诉求的函》、《南沙万达金街未整改问题明细表》、《南沙项目整改维修遗留事项销项清单》、《已向甲方发文或口头汇报，希望协调解决的事宜》。经质证，原告对上述证据的真实性均予以确认。南沙万达公司对上述证据的真实性均予以确认，但认为其并未收到《关于工程遗留问题整改诉求的函》、《南沙万达金街未整改问题明细表》、《南沙项目整改维修遗留事项销项清单》、《已向甲方发文或口头汇报，希望协调解决的事宜》。上述文件均由大众物业广州分公司直接交付给总包方。诉讼中，本院于2019年9月12日组织各方当事人到涉案物业进行勘验，各方确认涉案商铺木质门套靠近卷帘门的部分存在2平方米的水渍痕迹，水渍痕迹范围内有一个破损的洞口，室内没有水渍痕迹，卷帘门正常使用；木质门套由原告自行安装，突出于涉案商铺之外；原告租赁涉案商铺用于经营夹娃娃玩具，商铺正常营业；门套系原告自行安装，突出于涉案商铺之外。两被告认为南沙万达公司交付给业主的是推拉玻璃门，第一手租户装修时改变玻璃门外墙，原告在第三手装修时装修的卷帘门在玻璃门外墙之外，卷帘门及门套都在南沙万达公司交付的商铺结构之外，不属于南沙万达公司交付的涉案商铺范围，根据各方前往涉案商铺二楼天桥连接处查看可知，都处于露天不防雨状态，连接处还存在一定的蓄水，因为原告的装修超出商铺的范围，导致原告装修的突出部分门套不可能防雨防渗漏；黄洁娜则认为系二楼天桥缝隙漏水导致，即使天桥连接处存在蓄水功能，但是也应当将该处的防水排水做好，不能让该处的积水渗漏到门套上。两被告在庭审中确认涉案天桥连接处属于公共部分，属于全体业主所有，原告主张涉案天桥连接处属于南沙万达公司所有，但未提交证据予以佐证。各方在庭审中确定具体漏水的地方位于二楼天桥与商铺外墙的连接处。黄洁娜和大众物业广州分公司确认二楼天桥与商铺外墙的连接处存在漏水，南沙万达公司则不确认存在漏水情况。黄洁娜诉讼中申请对漏水原因进行鉴定。黄洁娜主张其从上一任租户转租而来，出租方于2018年4月1日向黄洁娜交付涉案商铺，原告于2018年4月27日装修完毕。原告为证明门套损失，向本院提交了冯晟烨与广州君义达建筑装饰工程有限公司于2018年3月26日就涉案商铺签订的《装饰工程合同书》，其中预算表中载明天花、门头、柜子材料4000元、人工4000元，合计8000元；卷闸门材料3000元，包安装。经质证，南沙万达公司对该装修合同的真实性、合法性和关联性均不予确认。大众物业广州分公司对该装修合同的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为原告安装的门套超出范围，没有经过大众物业广州分公司的同意，无法受到合法保护。原告主张下雨时候需要停止营业导致损失，但未提交证据予以佐证。大众物业广州分公司在庭审中陈述原告从未停止营业，且将涉案商铺门口位置出租给案外人收取租金。本院认为：原告向涉案商铺业主承租涉案商铺，对涉案商铺享有用益物权。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”南沙万达公司与深圳市大众物业管理有限公司签订的《广州南沙万达广场前期物业服务项目合同书》第十八条第6点约定南沙万达公司按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，而根据《房地产（房屋）质量保证书》载明，屋面防水保修期为5年，涉案商铺门前二楼人行天桥连接处出现的渗漏，至今尚在保修期内，建设单位南沙万达公司应对上述公共部分的渗漏问题负责保修，南沙万达公司怠于履行修复义务，将可能对原告正常使用涉案商铺存在影响，故原告主张南沙万达公司对广州市南沙万达广场金街C1栋149号商铺门前的二楼人行天桥与商铺外墙连接处的漏水进行修复的诉请，于法有据，本院予以支持。大众物业广州分公司并非涉案小区建设单位，对上述公共部分不承担保修责任，并非妨害用益物权的主体，原告依据《中华人民共和国物权法》第三十五条要求大众物业广州分公司对上述人行天桥漏水进行修复的诉请，理据不足，本院不予支持。关于赔偿修复、重作涉案商铺门套及卷帘门的费用10000元的诉请。根据现场勘验，涉案商铺与门口人行天桥渗水连接处并不直接接触，存在一定的距离。原告未向大众物业广州分公司申请报批而自行安装的涉案门套超出涉案商铺范围至天桥连接处，系该门套受损的前置因素；而案涉商铺内并未出现水渍，从生活常理可知，黄洁娜规范装修则不会导致门套受损，故黄洁娜申请对漏水原因进行鉴定，本院不予接纳。黄洁娜对其将门套部分置于公共空间导致门套损失存在过错，应自行承担门套的损失，故黄洁娜要求两被告赔偿修复重作门套的费用，依据不足，本院不予支持。而卷帘门正常使用，并未出现损坏，黄洁娜诉请两被告赔偿卷帘门费用，没有事实依据，本院不予支持。关于租金损失的诉请，根据现场勘验，涉案商铺内并未出现渗水现象，涉案商铺正常营业，原告未提出相应证据证明其正常经营遭受影响，应当承担举证不能的不利后果，故原告诉请的租金损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州南沙万达广场有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内对广州市南沙万达广场金街C1栋149号商铺门前的二楼人行天桥与商铺外墙连接处的漏水进行修复；二、驳回原告黄洁娜的其他诉讼请求。本案受理费1020元，由原告黄洁娜负担920元，被告广州南沙万达广场有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  陈金好人民陪审员  郭顺潮二〇一九年十一月二十九日书 记 员  陈洁莹