吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终3991号上诉人（原审被告）：赵超，男，汉族，1973年5月4日出生，住长春市二道区。委托诉讼代理人：潘启光，吉林瑞广律师事务所律师。上诉人（原审被告）：卢海霞，女，汉族，1976年5月16日出生，住长春市二道区。委托诉讼代理人：潘启光，吉林瑞广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨凯，男，汉族，1974年5月31日出生，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：任铃，吉林茂世律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲宏音，吉林茂世律师事务所律师。上诉人赵超、卢海霞因与被上诉人杨凯房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2019）吉0105民初1221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨凯原审诉称：2016年12月24日原告的员工李秀杰代原告与被告赵超、卢海霞（夫妻关系）签订《房屋买卖定金协议》，并向被告支付了购房定金人民币350万元。后原告得知李秀杰并未审查房屋档案材料，遂在向被告卢海霞发出正式买卖合同文本时，提出共同到产权处调取房屋档案。经原告审查，被告系通过诉讼方式取得涉案房屋的所有权及土地使用权。并通过执行程序取得房屋的产权证书及土地使用权证书。但是，原告发现该两份判决书存在问题，被告取得涉案房屋所有权及土地使用权的依据存在严重瑕疵。原告遂向被告发出《通知函》，要求被告配合原告了解情况。但是，被告拒不配合，也不在约定签订买卖合同的日期与原告签订合同，又不退还原告购房定金。原告多次与被告沟通，被告均不予理会。2017年11月16日，长春经济技术开发区人民法院作出(2017)吉0191民监14号民事裁定书，裁定将被告取得土地使用权的案件再审，同时作出(2017)吉0191民监13号民事裁定书。裁定将被告取得房屋所有权的案件再审。2018年12月，长春经济技术开发区人民法院作出(2018)吉0191民再3号、4号民事判决书，判决中撤销了关于被告可以直接取得房屋所有权及土地使用权的判项。至此，被告取得涉案房屋所有权及土地使用权的依据被依法撤销，原、被告之间合同无法继续履行。原告为此再次与被告沟通协商定金事宜，被告仍拒绝返还。为维护自身合法权益，特诉至人民法院，要求：1.请求依法解除2016年12月24日《房屋买卖定金协议》。2.请求依法判令被告返还原告购房定金350万元。3.案件受理费由被告负担。赵超、卢海霞原审辩称：1.2016年12月24日原被告签订的房屋买卖协议合法有效，本案不存在约定解除情形和法定解除情形，合同目的完全可以实现。2.被告不存在任何违约行为，现在也准备把这个房屋卖给原告，根本不存在被告违反合同义务行为。3.经开法院（2018）吉0191民再3号、4号判决又进一步确认了赵超与长春经济技术开发区靠山村集体资产管理办公室于2009年5月6日签订的《补充协议书》、赵超与长春经济技术开发区靠山村集体资产管理办公室所属靠山村企业总公司于2007年4月8日签订的《土地抵偿工程款协议书》有效，因此被告取得该房屋所有权和土地使用权的合法有效的事实毋庸置疑，至于判决没有判决协助和缴费四项是因为房照已在2016年12月15日就取得了，土地使用证是在2016年1月17日就取得了，因此法院没有必要去判。4.由于原告的违约行为给被告造成了291.352万元经济损失。综上，本案事实清楚，证据确实充分，当事人约定明确，法律规定具体，恳请法院判决驳回原告诉讼请求，体现司法公平正义。原审法院审理查明：2016年12月24日，原告杨凯与被告赵超签订《房屋买卖定金协议》书一份，约定：乙方（购买方）购买甲方（出售方）坐落于长春经济开发区浦东路2831号，1.附属办公楼建筑面积1566.93㎡,2.车间建筑面积792.22㎡，3.车间建筑面积700㎡（无产权）（以产权证面积为准）房屋用途：工业。乙方在签订本协议时，向甲方支付购买上述房屋定金人民币叁佰伍拾万元整（定金以收据为准）。同时约定，2017年1月31日前双方签订买卖合同并支付房款伍佰万元整，此时已付定金转为房款，2017年3月31日前付清余款壹仟伍佰万元整并办理更名手续。如乙方违约不购买该房屋则甲方有权没收乙方所支付的定金和已付房款。如甲方违约不出售该房屋则应返还定金后再赔偿给乙方“叁佰伍万元整”。同时，约定了房屋过户产生费用的承担方式等。协议一式两份，于签订当日起生效等内容。原告于2016年12月24日向被告支付了购房定金人民币3500000元。该协议由双方签字确认。双方在进一步履行该协议中，原告通过到产权处调取房屋档案，发现被告要出售给原告的房屋已被长春经济技术开发区人民法院在（2018）吉0191民再3号、（2018）吉0191民再4号的民事判决书中，撤销了关于涉案房屋所有权及土地使用权的判项。被告取得涉案房屋的土地使用有瑕疵。原告请求解除双方签订的《房屋买卖定金协议》，被告返还原告定金3500000元。原审法院认为：原告与被告签订的《房屋买卖定金协议》，属房屋买卖前置合同，应属合同法规定的附生效条件的合同，自条件成就时生效。原告杨凯与被告赵超、卢海霞签订的是《房屋买卖定金协议》，该协议约定了，2017年3月31日前付清余款壹仟伍佰万元整并办理更名手续。如乙方违约不购买该房屋则甲方有权没收乙方所支付的定金和已付房款。如甲方违约不出售该房屋则应返还定金后再赔偿给乙方“叁佰伍万元整”。此约定，证明了双方签订的《房屋买卖定金协议》，是以双方在签订房屋买卖合同后，才能对定金作进一步处分。通过本案的审理及原、被告举证证实，原告发现被告出售的房屋存在瑕疵属实，房屋买卖合同未及时签订，双方均存在过错。原告在签订《房屋买卖定金协议》时，对涉案房屋审核不到位致房屋买卖合同不能如期签订。被告在与原告签订《房屋买卖定金协议》时，未明确告知涉案房屋的来源及存在的瑕疵，致使原告存在误解。后虽经双方通过见面、电话录音、视频录像、邮寄材料等沟通方式，双方协商均未达成买卖房屋协议。从双方举证看，未促成房屋买卖合同，双方亦均存在过错。原告对此未要求被告双倍返还已付定金。对原告要求被告返还定金3500000元及解除《房屋买卖定金协议》的诉请，本院应予保护。被告提出的《房屋买卖定金协议》未及时履行，由此产生的损失在规定时间内，未提起反诉，属证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和合同法》第四十五条、第四十六条、第九十四条、第一百一十五条、第一百二十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告杨凯与被告赵超、卢海霞于2016年12月24日签订的《房屋买卖定金协议》；二、被告赵超、被告卢海霞于本判决生效之日起10日内，共同返还给原告杨凯定金人民币3500000元整。案件受理费34800元，减半收取17400元，由原、二被告各负担8700元。此款原告已预交，二被告在返还定金时一并给付原告。余款17400元，在本判决生效后退还给原告杨凯。宣判后，赵超、卢海霞不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：原审判决认定房屋所有权与土地使用权存在瑕疵错误。房屋具有产权证，并无瑕疵。案涉《房屋买卖定金协议》约定，2017年1月31日前对方再付500万元，2017年3月31日前付清余款1500万元。而经开法院的两个再审判决维持了我方取得房屋所有权和土地使用权的合法性，至于判决没有协助办理房照和土地使用证，是因为房产证已经办理完毕，无需另行判决。故原审判决认定我方存在过错不当，也不应判决解除合同。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回杨凯的诉讼请求，一、二审案件受理费由杨凯负担。杨凯二审答辩称：原审判决正确，应予维持。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。另查明：1.2017年2月14日的视频录像中，杨凯的委托人孙景宏询问卢海霞，“上次给你那个协议呢？”卢海霞回答称：“我没带，还得改一下。”2.2017年3月31日的通话录音中，卢海霞询问杨凯的代理人王宾，什么时候给付剩余款项。王宾回答：“他要是不想买，不想交易，他也不能跟你拖这么长时间，这里边吧，主要是公司有两个股东，咯叽，就产生这么些事，要不咱们这事早利索了。”本院认为：双方当事人签订的《房屋买卖定金协议》约定，双方应在2017年1月31日前签订买卖合同，杨凯支付500万元购房款。但2017年2月14日的视频录像显示，在此之前杨凯已向赵超、卢海霞一方提交了房屋买卖合同，卢海霞亦回复称需要修改，证实双方当事人均认可并未按照《房屋买卖定金协议》约定的期限履行协议，并就签订正式的房屋买卖合同进行协商。在2017年3月31日的通话录音中，双方仍在就合同继续履行问题进行协商。现双方当事人均无确切证据证实对方存在违约情形以及未能签订正式买卖合同的原因，故《房屋买卖定金协议》未能继续履行不应归责于任何一方，在此情况下，杨凯要求将其交付给对方的定金予以返还，应予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34800元，由上诉人赵超、卢海霞负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇一九年十一月二十九日书记员  张焕平