宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初3442号 原告:宁夏海和房地产开发有限公司,住所地:宁夏回族自治区银川市。 法定代表人:孙志菲,该公司总经理。 委托诉讼代理人：李成昊，宁夏方和圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王玉宁，宁夏方和圆律师事务所律师。 被告:八永旺,男,1982年12月20出生,壮族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被告:张志刚,男,1979年8月14日出生,汉族，住宁夏回族自治区吴忠市。 以上二被告共同委托诉讼代理人：张涛，宁夏天盛律师事务所律师 原告宁夏海和房地产开发有限公司与被告张志刚、八永旺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏海和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李成昊、王玉宁到庭参加了诉讼、被告张志刚、八永旺的共同委托诉讼代理人张涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告宁夏海和房地产开发有限公司提出以下诉讼请求：1.请求判令确认《房屋买卖确认书（补充协议）》第四条第二款约定的抵押权无效；2.请求判令二被告立即将位于XXXX房屋产权办理至原告名下；3.请求二被告向原告支付第四层房屋租金314822.3元；4.请求二被告向原告支付延迟支付租金的资金占用利息19880.66元(按照银行同期利率6%/年暂计算至2019年1月1日）；5.诉讼费由二被告承担。 事实与理由:2017年3月15日,原告与二被告签订《房屋买卖确认书(补充协议)》,该协议第四条约定,原告向二被告借款以实际税务机关开票核准金额为准,借款期限十二个月。原告将XXXXXXX反抵押给二被告作为借款抵押物。并约定二被告有权对涉案第四层进行自用、出租、或其他事宜,如未在还款期限内还本付息,则视为原告放弃涉案第四层房屋产权,二被告有权处置该房屋,原告向税务机关开票核准缴税金额为70万元即原告向二被告实际借款70万元。另,2017年3月8日二被告与案外人宁夏上医堂中医医院有限公司签订《房屋租赁合同》,约定二被告将涉案的XXXX整体出租给案外人。租金前两年度为984163元/年,于每年的3月1日支付。原告所有的第四层房屋面积为515.44㎡,按建筑面积比例计算租金为每年247411.15元,即2017年3月1日至2019年1月1日,二被告应支付租金为两年度494822.3元,二被告于2017年6月19日支付原告180000元用于抵顶欠款,下剩314822.3元未支付。综上,原告认为,二被告与原告有关反抵押的约定违反物权法定应当无效,二被告应立即配合将第四层产权办理至原告名下并支付原告所有的第四层房屋所产生的法定孳息211734.32元租金及资金占用利息。为维护自身合法权益,原告依据相关法律规定诉至法院。 被告八永旺、张志刚辩称，原、被告均认可其真实性、合法性和关联性的《房屋买卖确认书补充协议》对双方的权利义务以及涉案物业的归属做了明确的约定。对实现这些权利的方式、程序也进行了明示,所以原告的诉请没有合同依据及法律依据。原告应在履行了自己的义务之后再要求被告协助原告办理过户手续，至于分割财产原告作为房屋开发商，应向相关部门办理分割手续，被告没有能力也没有义务办理所谓的分割，补充协议约定的抵押权并没有在不动产登记部门做任何的抵押备案，所以根本没有生效一说，所以该项增加的诉讼请求没有可诉性，该抵押是作为原告向被告借款70万元税款作为抵押的，在款项没有归还之前，原告无权要求确认或者撤销抵押。原告在要求被告协助过户标的物之前必须履行以下义务:《房屋买卖确认书补充协议》第三条明示原告违约承担违约金262696元。原告继续按照19035955元为基数每日万分之二承担违约金,直至所有义务承担完毕；2.《房屋买卖确认书补充协议》第四条约定,原告借被告的70万元,必须每月偿还本金十万元及利息。虽然该请求已经判决,但是原告未实际履行支付以上资金；3.《房屋买卖确认书补充协议》第五条第三项约定,原告有义务将两个地下室车位办理到被告名下。原告没有履行该义务。原告没有履行以上义务,被告有权行使先履行抗辩权拒绝配合原告的无理要求。也可以要求在贵院执行过程中行使抵押权,评估、拍卖涉案标的房屋第四层优先受偿。而且《房屋买卖确认书补充协议》的违约条款中第六条中原告也承诺如逾期归还借款,自行放弃XXXX房屋,被告可以自行处置。二、XXXX的房屋有过户前提。原被告在《补充协议》中约定先要对XXXX进行分割。而分割物业的产权证书应由房屋的开发商原告去实施,且由原告承担分割费用,才有可能将XXXX房屋进行过户。原告的诉请由于前置程序没有进行而实施不能。三、关于租金和占有利息。XXXX是一个四层楼的房屋。众所周知,营业房的租金是一楼租金最贵,越往上越便宜。租金不宜按照面积平摊。而且(2018)宁0106民初8224号民事判决书也认定了原告以房租157330.4元抵顶部分借被告资金的本息。所以在已经发生的房租中,原告也只享有157330.4元这一部分。原告的诉请不应得到支持。综上,请法院依法驳回原告的诉请。原告在诉讼中,超额错误保全了被告整个四层楼的房屋产权,给被告造成了损失,被告保留另行诉讼进行追偿的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了举证、质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据：《房屋买卖确认书》、《房屋买卖确认书（补充协议）》真实，对其证明效力本院予以确认；《房屋租赁合同》系复印件，无法核实其真实性，对其证明效力本院不予确认。 根据原、被告的当庭陈述、举证、质证及本院对证据的认证，确认以下事实： 2016年11月23日，原告（甲方：许学平、宁夏海和房地产开发有限公司）与被告（乙方，张志刚、八永旺）签订《房屋买卖确认书》，该确认书载明，2015年1月25日甲乙双方签订的《房屋买卖认购协议》后，由甲方宁夏海和房地产开发有限公司向银川市房屋产权交易中心为乙方办理了位于银川市XXXX（复式1-4层）房屋备案事宜，并签订了正式的《商品房买卖合同》。根据《房屋买卖认购协议》第六条、第七条、第八条的约定，双方对债务进行了确认，对房屋产权的处理方式即办理房屋的相关费用进行了约定，并对房屋分割及使用原则进行了约定，约定乙方办理完不动产登记证后，甲方向乙方提供分割房屋的图纸、设计方案等需要分割的资料，配合乙方向银川市房屋产权交易管理中心申请分割单层不动产证；分割完毕后，上述房屋第一、二、三层的房屋产权属于乙方所有，则费用由乙方承担。第四层归甲方所有，则费用由甲方承担，待甲方通知乙方办理房屋过户手续时，乙方无条件配合。2017年3月15日，甲方许学平、宁夏海和房地产开发有限公司与乙方张志刚、八永旺签订《房屋买卖确认书补充协议》，该补充协议对房屋所有权约定如下：“房屋第一、二、三层的房屋产权属于乙方所有，则费用由乙方承担，第四层归甲方所有，暂办理在乙方名下，则费用由甲方承担。甲方将房屋分割后，将办理在乙方名下的第四层房屋过户至甲方或者甲方指定人名下，所产生的所有过户费用由甲方承担。该补充协议还约定，因乙方向甲方的借款（核算缴纳税款）没有任何抵押物，对此甲方将本房屋第四层反抵押给乙方，作为借款的抵押物。另约定乙方有权对涉案房屋1-4层自用、出租或其他收益按各自产权各自所有，也可抵顶甲方欠乙方款项。后双方因涉案房屋四层产权及租金等事宜无法协商一致，故原告诉至法院。 本院认为，《房屋买卖确认书（补充协议）》第四条第二款虽约定因原告向被告的借款没有任何抵押物，对此将XXXXX第四层反抵押给被告，作为借款的抵押物，但根据《中华人民共和国物权法》规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。涉案房屋第四层并无单独产权，双方对此未办理抵押登记，抵押权并未设立。故原告主张要求确认该条约定的抵押权无效的诉讼请求，本院不予支持。XXXX目前仅有一个所有权证书，所有权人为被告张志刚，共有人为被告八永旺，《房屋买卖确认书》明确约定涉案房屋初次申请为一证，待分割单层不动产证完毕后，四层归原告所有。因该房屋1-4层复式目前为一个所有权证，原告要求二被告将涉案房屋第4层的房屋产权办理至原告名下的诉讼请求无法实现，本院不予支持。根据《房屋买卖确认书（补充协议）》约定的内容，涉案房屋第4层出租的收益应归原告所有，如被告将涉案房屋出租，原告有权向被告主张该部分租金，原告出示的合同复印件不能证明合同租金的具体数额，但双方在庭审中均同意租金以每平米每月30元计算，《情况说明》载明2017年6月1日至2018年6月1日租金为180000元且已经通过抵顶方式支付，故2018年6月2日至2019年6月1日期间的租金计算为185558.4元，被告应予以支付。原告主张的延期支付租金的利息损失没有依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下： 一、被告八永旺、张志刚于本判决生效之日起十日内向原告宁夏海和房地产开发有限公司支付2018年6月2日至2019年6月1日期间租金185558.4元； 二、驳回原告宁夏海和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6420元，保全费5000元，合计11420元，由原告宁夏海和房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  冯 芳 人民陪审员  王晓莲 人民陪审员  胡风梅 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  付 华 附相关法律法规： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。