广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤14民终1406号上诉人（原审被告,反诉原告）：梅州市梅江区民兴建材有限公司。住所地：梅州市梅江区****综合楼。法定代表人：周碧城，该公司经理。委托诉讼代理人：廖丹，广东诚优律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄诗林，广东诚优律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：叶柳，男，汉族，1993年12月9日出生，住所地：梅州市梅江区*****。原审第三人：叶长青，男，汉族，1967年5月18日出生，住所地：梅州市梅江区*****。被上诉人及原审第三人的共同委托诉讼代理人：刘中强，广东法泰律师事务所律师。上诉人梅州市梅江区民兴建材有限公司（下简称“民兴公司”）因与被上诉人叶柳、原审第三人叶长青房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人民兴公司的委托诉讼代理人黄诗林，被上诉人叶柳、原审第三人叶长青的共同委托诉讼代理人刘中强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。民兴公司上诉请求：1、撤销(2019)粤1402民初328号民事判决，并依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实不清，适用法律错误。原审第三人叶长青不是上诉人的股东，而是上诉人的员工。上诉人提供的工资发放表、社保缴费证据均可证明原审第三人仅仅只是上诉人的员工。在无其他任何条件的情况下，上诉人不可能作出如此大的让利，让作为员工子女的被上诉人以如此低的价格购买涉案房屋。2、上诉人实际上是对涉案房屋附条件的赠与，上诉人有权对该赠与进行撤销。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”以及第一百八十七条“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续”的规定，在该房屋未依法登记过户转移之前，赠与人可以任意撤销赠与。因此，上诉人有权撤销对被上诉人、原审第三人叶长青的赠与。退一步讲，上诉人愿意以如此低的价格将房屋卖给叶长青，是因为叶长青是公司老员工，且愿意在公司服务至退休，但在合同签订后，叶长青却在2017年未经上诉人同意就擅自离职，且做出伤害上诉人公司利益的行为，继续履行上述合同显然显失公平，该合同应当予以解除。综上，上诉人有权解除涉案合同，请求二审法院查明事实，依法改判。叶柳、叶长青辩（述）称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持;上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应当驳回。1、双方签订的《广东省商品房买卖合同》依法成立，上诉人应当协助被上诉人办理房屋权属登记过户手续和将合同约定的房屋交付给被上诉人使用。2015年7月20日，双方以被上诉人为买受人、上诉人为出卖人签订了《广东省商品房买卖合同》，该合同依法成立，经过了网签合同手续和缴纳了交易过户税费，对双方具有法律约束力。在该合同中，约定上诉人位于梅州市梅江区**************“现房”卖给被上诉人，价款人民币30万元整，按照该合同第六条的约定，首付款10万元已付清，余款20万元待房产证做出后付清，为此，被上诉人已经将20万元存入银行做好了交付房款的准备。此外，该合同的第八条约定，上诉人应当在2015年7月20日前将商品房交付给被上诉人使用，但是上诉人至今未将约定的商品房交付给被上诉人使用；同时，在该合同的第十五条还约定，上诉人应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。可是，上诉人未依约为被上诉人办理房产过户手续，经多次催促仍然不协助办理房产过户手续。该合同为格式合同，由上诉人提供，将合同第十五条全部打×。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”所以一审判决完全正确。2、上诉人应当支付因逾期办理房屋权属证书产生的违约金62000元给被上诉人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第(三)款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，“商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日”，出卖人应当承担违约责任，一审判决违约金以年利率6％计算合理。3、上诉人反诉请求依法不成立。涉案合同不存在附条件和赠与事实，合同的相对方是被上诉人与上诉人，与原审第三人无关，原审第三人只是上诉人占20％的股东，与上诉人没有签订劳动合同，也没有签订赠与合同和其他附条件约定。涉案合同的价款是买卖双方的真实意思表示，上诉人直至本案诉讼前的三年多的时间未行使撤销权。根据民事法律的规定，一审判决正确。因此，答辩人请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。叶柳向一审法院起诉请求：1.判令被告协助原告办理房屋权属登记过户手续；2.判令被告将合同约定的房屋交付给原告使用；3.判令被告因逾期办理房屋权属证书支付违约金62000元（从2015年10月20日起至2018年5月19日止共31个月，其余违约金计算至办回房屋权属证为止。计算公式为100000元×2分/月金融机构计收逾期贷款利息×31个月=62000元）；4.判令诉讼费由被告承担。民兴公司提出反诉请求：1.判令解除反诉原告民兴公司与反诉被告叶柳签订的《广东省商品房买卖合同》；2.判令本案全部诉讼费由被告叶柳承担。一审法院认定事实：2015年7月20日原告叶柳与被告民兴公司签订一份《广东省商品房买卖合同》。合同主要内容为：1.原告向被告购买位于梅州市梅江区******************现房（毛坯房，下简称205房）一套，建筑面积136.4平方米，按套出售，价款300000元；2.付款方式为首付款100000元，二付款200000元待房产证做出后付清；3.房屋交付期限为2015年7月20日前，交付条件为“该商品房已验收合格，并于买受人款清后交付使用”；4.被告为原告办理房屋产权登记期限为“出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第×项处理：……”2015年7月6日，原告父亲即第三人叶长青向被告支付了首付款100000元（该款叶长青称是代原告支付），被告于2015年8月3日出具了发票。同是2015年8月3日，原告向税务机关缴交了契税4500元。因涉案205房被告一直未交付，引发矛盾，原告遂于2018年6月15日向一审法院起诉，提出上述诉讼请求。被告于2018年7月5日提出上述反诉请求。2018年8月8日，一审法院作出（2018）粤1402民初1241号民事判决：一、被告应于判决生效后90日内协助原告办好房地产权证；二、被告应于判决生效后90日内将丽都中路第17幢2层205房交付给原告；三、被告应从2018年6月15日起，依本金100000元按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算的利息（即按4.35%计算）作为违约金支付给原告，直至205房权属登记手续办好为止；四、驳回反诉原告民兴公司要求解除与叶柳2015年7月20日签订的《广东省商品房买卖合同》的反诉请求。民兴公司不服上诉。2018年11月19日，梅州市中级人民法院作出裁定：一、撤销梅州市梅江区人民法院（2018）粤1402民初1241号民事判决；二、本案发回重审。一审法院重审立案后，依法追加叶长青作为第三人参加诉讼。被告主张叶长青是其公司员工，2010年入职，2017年上半年在未告知被告情况下擅自离职。叶长青则主张其仅是被告股东而非员工，在被告处有20%股权。原告亦认为叶长青是被告股东，且认为因被告对公司股东及股东子女购买公司开发的商品房、店铺均会给予明显优惠，不按市场价格销售，故本案商品房买卖合同的价格是双方真实意思，被告在合同签订后至起诉前也一直未提过价格方面的异议。据被告提交的证据：1.梅县区人民法院生效的（2018）粤1403民初947号民事判决书认定，叶新民（案外人）系叶长青代持被告20%股权的实际权利人。2.947号案诉讼中叶长青作为原告曾申请法院查封了被告民兴公司的土地，保全限额3400000元。判决生效后，因叶长青的诉讼请求被驳回，梅县区人民法院依民兴公司申请解除了上述土地的查封。3.梅州市住建局发布的《梅州城区2015年7月份商品住宅网签情况》显示2015年7月梅州城区江南商品房成交均价为6001.48元。4.与原告所购205房同幢的204房、905房商品房买卖合同显示房价按建筑面积计约5000元/平方米。而原告的为2199.41元/平方米。5.2010年2月至2016年12月，被告每月均发有工资给叶长青。6.叶长青的《养老保险个人缴费账户对账单》显示其单位名称为“梅州市腾辉劳务派遣有限公司”，社保缴费单位是被告民兴公司，缴费年限从2010年至2016年。一审法院认为，涉案205房买卖价格从查明情况看明显低于当时市场价格。对于低于市场价格的原因及原、被告签订的商品房买卖合同性质，叶柳、叶长青与被告的主张不一。叶柳、叶长青主张低于市场价的原因是因叶长青是被告股东，而被告对公司股东及股东子女购买被告开发的房地产均有价格优惠，因此双方间签订的合同属于普通的商品房买卖合同。而被告在原审一审反诉时称低于市场价格出售205房是作为对员工叶长青的福利房，但叶长青附有在被告处工作至退休的义务；在二审阶段，被告称205房低于市场价格部分是对叶长青的赠与；重审阶段，被告坚持205房是对叶长青和叶柳附义务的赠与，所附义务一是需支付300000元购房款，二是叶长青需在被告处工作至退休，因此原、被告间的合同实际是附义务的赠与合同。依“谁主张、谁举证”规则，被告对主张叶长青是其员工及附有工作至退休的义务负有举证责任。被告提供的工资发放证据、社保缴费证据虽可证明其是叶长青的工作单位，但提交的梅县区人民法院（2018）粤1403民初947号判决书却也印证叶长青2015年是其股东（名义股东）。而对叶长青附有在其处工作至退休义务的主张，被告未提供证据证实，叶长青亦否认，无法认定。在此情况下，叶柳所购205房合同，无法认定属于附义务的赠与合同。而据被告陈述，该房属于员工福利房，一审法院据此认定该房交易价格低于市场价格属于正常现象。综上，原、被告2015年7月20日签订的《广东省商品房买卖合同》无违反法律、行政法规强制性规定情形，合法有效。叶长青离职后，被告仍需履行合同义务。被告反诉要求解除上述合同，未提供叶长青或叶柳有根本违约证据，不予支持。退一步讲，即使如被告所述205房买卖合同实质上是附义务的赠与合同，被告主张的受赠人叶长青不履行约定义务，及有严重侵害赠与人利益行为，也应是行使赠与撤销权的范畴。而被告反诉是要求解除合同。按《中华人民共和国合同法》第一百九十五条，赠与合同解除条件是“赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活”，而被告显然不属于上述情形，其反诉请求也无法支持。被告重审代理词称在原审一审时提出过解除合同撤销赠与的请求，但经查阅其反诉状及一审开庭笔录，当中被告并无撤销赠与合同的反诉请求。而“解除合同”与“撤销合同”属于不同的法律概念，两者有严格区分，故被告称曾提出撤销合同的反诉不予采纳。综上，涉案205号商品房买卖合同约定价格虽低于市场价格，但合法有效。叶长青虽已离职，在被告解除合同的反诉请求未得到支持情况下，被告仍应履行合同约定义务。原告诉请被告协助办理205房权属登记手续。经查，205房已办理初始登记，具备过户条件。双方签订的商品房买卖合同第十五条中，关于出卖人办理过户手续的日期及违约责任均打“×”，视为无约定。依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项，出卖房屋为竣工房屋的，在合同未约定办证期限情况下，房屋权属证书应自购房合同订立之日起90日内办理。现时间早已超过，原告该请求应予支持。原告诉请被告交付205房。据商品房买卖合同第八条约定，205房交付日期是2015年7月20日前，但又约定交付条件是原告款清后；而第六条又约定二付款200000元待房产证做出后才付清，约定前后矛盾。对此，因双方签订的商品房买卖合同属于格式合同，按《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，应作出不利于提供格式条款方即被告的解释，原告认为符合交付条件，要求被告交付502房，亦予支持。原告诉请被告支付逾期办证违约金，同样依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，被告从购房合同签订之日起90日后即构成违约，应支付违约金。原告从2015年10月20日起计算逾期办证，该起算日期不违反规定，一审法院照准。对于逾期办证违约金标准，因双方未约定，一审法院参照民间借贷司法解释相关规定，以已付房款100000元为基数，按年利率6%计算。原告要求按月2%计算不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告梅州市梅江区民兴建材有限公司应于判决生效后30日内，将需由出卖人提供的办证材料提交不动产权登记部门，协助原告叶柳办理梅州市梅江区**************商品房的产权登记手续；二、被告梅州市梅江区民兴建材有限公司应于判决生效后30日内，将位于梅州市梅江区**************商品房交付给原告叶柳；三、被告梅州市梅江区民兴建材有限公司应于判决生效后30日内，支付从2015年10月20日起至被告将205号商品房应由出卖人提供的办证材料提交政府不动产权登记部门之日止，以100000元为基数按年利率6%计算的利息给原告叶柳；四、驳回原告叶柳其他诉讼请求；五、驳回反诉原告梅州市梅江区民兴建材有限公司要求解除与叶柳2015年7月20日签订的《广东省商品房买卖合同》的反诉请求。被告如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6730元（原告已预交），反诉费2900元（被告已预交），合计9630元，由被告负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。对本案处理意见如下：2015年7月20日叶柳与民兴公司签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为有效，双方应严格履行合同约定之义务。民兴公司主张该合同约定的房价明显低于市价，实际上是附条件的赠与，即叶长青是公司老员工，且愿意在公司服务至退休；但在合同签订后，叶长青却在2017年未经民兴公司同意就擅自离职，故该合同应予撤销。而民兴公司对其主张未能提供证据证实，叶长青又不认可该事实，且叶长青是民兴公司之员工，曾是民兴公司的股东，低于市场价购买涉案房屋未尝不可，也未违反法律之规定。因此，对民兴公司的上述主张不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”。民兴公司称叶长青在2017年上半年离职，其于2017年8月10日发出的《告知书》并非行使法定撤销权，在2018年7月5日提出反诉请求解除涉案合同，直至本案发回一审法院重审2019年4月26日开庭中民兴公司才提出撤销涉案合同问题，已经超过了法定的一年申请撤销期限。综上所述，民兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9630元（已由上诉人民兴公司预交），由上诉人民兴公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄洪远审 判 员 罗锡芳审 判 员 张孟棋二〇一九年十一月二十七日法官助理 黄 可书 记 员 陈宏群