河北省雄县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0638民初2171号原告：张金榜，男，1991年12月12日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。（未到庭）委托代理人：张兆喜，男，1962年9月22日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。系原告之父。委托代理人：何正跃，浙江玉海律师事务所律师。被告：雄县山水莲花购物广场有限公司。住所地：雄县铃铛阁大街340号。组织机构代码：911306387974742558。法定代表人：王鹏，该公司总经理（未到庭）委托代理人：张立强，雄县法律援助中心律师。被告：刘丽（曾用名刘莉）,女，1976年11月10日出生，汉族，住雄县，（未到庭）委托代理人：张立强，雄县法律援助中心律师。原告张金榜与被告刘丽、雄县山水莲花购物广场有限公司返还原物纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张金榜的委托代理人张兆喜、何正跃，被告雄县山水莲花购物广场有限公司及被告刘丽的委托代理人张立强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张金榜向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告返还原告商铺一间（建筑面积25平方米），价值46万元；2、依法判令二被告赔偿原告经济损失102600元（暂按二年租金损失计算），并由二被告承担连带责任。原告于2008年12月2日向北京山水居房地产开发有限公司购买了一间商铺、建筑面积共43.46平方米，其中套内建筑面积25平方米、公共部位与公用房屋分摊面积18.46平方米。购房款于2008年12月2日合同签订之日一次性付清。原告购得商铺后，于2008年4月30日与被告1签订了一份商铺租赁协议，租期为6年，第一年租金为28200元，逐年递增至第六年47000元，租赁期间双方按约履行，相安无事。租赁期满后的两年时间，由原告自行出租给商户使用，每年租金50000元。2017年7月5日，第一被告雄县山水莲花购物广场有限公司未经原告同意，擅自将原告的商铺租给第二被告刘丽使用，第二被告在明知商铺不属于第一被告的情况下，仍然与第一被告签订租赁合同，占用原告的商铺、对于二被告的非法侵权行为，原告多次提出交涉，第一被告以原告已收回投资、商场经营困难为由，要求原告以每年10000元的租金与其签订协议，对其无理要求原告予以拒绝。第二被告则以自己己向第一被告支付每天每平方米5.7元的租金为由，不愿退出商铺。2019年6月20日，原告及委托代理人何正跃律师与二被告再次进行交涉，但第一被告的老总避而不见，仅安排内勤经理井文予以应付，井文经理表示，必须按照他们确定的价格将商铺租给商场，虽经代理人告诫其行为已构成侵权，但仍态度傲慢，不予理睬。第二被告以其已经与第一被告签订租赁合同，已支付租金给第一被告为由，继续占用商铺。原告认为，第一被告将不属于自己的商铺出租给第二被告使用，并收取租金，其行为严重侵犯了原告的财产所有权。第二被告在明知该商铺不属于第一被告的情况下，仍与第一被告签订租赁合同，占用原告商铺达二年之久，同属侵权行为。二被告的侵权行为给原告造成直接经济损失达十万余元。证明以上事实的证据有原告的商品房买卖合同、租赁协议书、租赁转让协议书、二被告签订的专柜租赁合同照的现场照片等证据为证。为了维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条之规定，向人民法院提起诉讼，请依法判决。刘丽、雄县山水莲花购物广场有限公司辩称，答辩人并未侵犯被答辩人的合法权益，也未无偿占有被答辩人的商铺。在以分割商铺为标的的买卖合同中，作为买方的被答辩人所享有的权利，不同于独立商铺，为保证物业整体功能和效用的发挥，买方行使权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制，应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。本案的实际情况是：北京山水居房地产开发有限公司开发建设雄县山水莲花购物广场，同时对该商场内的产权式商铺进行了部分分割式销售。为使该商场正常经营，保障购买商铺业主的收益，更好的发挥物的效用，北京山水居房地产开发有限公司于2006年委托答辩人对该商场进行经营管理。答辩人在该商场开业初期，高薪聘用北国商城的管理团队、进行统一招商、统一经营、统一管理，并由答辩人分别与全部购买产权式商铺的业主签订了租赁协议，由答辩人返租五年，租金每年分别为业主实际交纳购房款总额的6%、7%、8%、9%、10%.被答辩人只交纳了50%的购房款，经被答辩人向北京山水居房地产开发有限公司申请，为照顾被答辩人，由答辩人与被答辩人签订了返租协议，由答辩人租赁被答辩人商铺，租期6年，租金每年分别为被答辩人购房款总额的6%、7%、8%、9%、10%、10%.租金抵顶被答辩人应当交纳的购房款等相关费用。历经五年的经营，答辩人投入了大量的人力、物力、财力，经核算答辩人入不敷出，负债经营。2012年，首次返租到期，虽然答辩人出现巨额亏损。但为使该商场继续存活，答辩人提出继续返租，但部分商铺业主提出不再同意由答辩人返租、由其自行经营或自行出租，答辩人无奈只得同意，但该部分业主自行经营或自行出租的行为严重破坏了商场的整体布局和招商运营，出现了大面积的空场，导致商场无法正常经营，面临即将歇业的严重局面，针对出现的上述问题，经业主自发组织，推举高世亮、郭跃峰、赵东海、刘砚波等四人为业主代表，为实现全体业主的共同利益，一致同意由答辩人继续返租，统一经营。2017年元旦，第二期返租到期之前，由业主代表高世亮、郭跃峰、赵东海、刘砚波等人组织自发召开了“业主大会”，同意由答辩人继续经营管理，业主遂分别与答辩人签订了第三次返租合同。租金标准为前三年每平方米500元（套内面积）,后二年每平方米600元（套内面积）。因被答辩人居住在外地与其联系存在客观障碍导致至今没有签订租赁协议。根据以上实际情况，答辩人认为：被答辩人所购买的是产权式商铺，经房管部门实测，产权面积仅为43.46平方米，套内面积25平方米（大部分商铺建筑面积为15平方米左右）,该商铺不具有独立使用的价值，尤其是在购物广场开业后又连续开业了天奕商厦、鹏源商厦、温泉湖商厦等数家大型综合购物商场的客观情况下，同业竟争压力巨大，如果放任业主自行经营，放弃进行统一招商、统一经营、统一管理的经营模式无疑是死路一条。比如温泉湖商厦因购买商铺的业主要求自行经营，导致“关门大吉”，而该项目的开发商已经完全撤出，不再同意继续返租，导致该商厦已经关停多年，至今仍然闲置，不仅造成了物的极大浪费，购铺业主的利益也根本无从保障。虽然这些业主数次到县政府上访，县政府也曾积极协调开发商，要求开发商继续经营，但因该开发商在本地没有其他项目，所以对业主和县政府的要求根本不予理深。由业主自行经营的失败教训现实的摆在我们面前，所以由答辩人继续返租、统一经营是能够发挥物的效用的最佳选择，这也是包括业主代表在内的绝大多数业主的正确选择，这种选择，不仅符合绝大多数业主的利益，也并不损害被答辩人的合法权益。因为既然被答辩人所购买的商铺在容观上不具备独立的使用价值，那由答辩人统一招商、统一经营、统一管理，被答辩人收取租金就是其获取收益的最佳方式。从社会价值和社会效果来看，人民法院也应当裁决被答辩人服从绝大多数业主的意愿，因为每个业主所拥有的权利是平等的，在每个业主所购买的产权式商铺均不具有独立使用价值且面临巨大的竞争压力的情况下，商场是否整体经营就是被答辩人个人与绝大多数业主之间权利和利益的碰撞。此时，人民法院应当尽可能的协调所有业主利益的均衡，力争发挥物的效用，促进交易的形成。如果判决支持被答辩人的诉讼请求，打破现有经营格局，终会导致商场整体关门歌业。面临外部如此巨大的竞争压力，再想开业势比登天还难，这无疑会损害绝大多数业主的合法权益和共同利益，同时也会导致被答辩人自己所购买的商铺处于闲置状态，或许被答辩人经济条件优越，对于损失几十万元无所谓，但对于那些经济条件堪优、打算收取固定租金养老的业主来说则显失公平。同时，这极有可能造成绝人部分业主与被答辩人之间矛盾的激化，引发集体事件。如果支持了被答辩人的诉讼请求，则势必造成答辩人对于商户的违约，牵一发而动全身、不仅破坏现有装饰装修、赔偿商户各项损失、重新报批消防验收，而且会打破该商场二层乃至商场的整体格局。所以在这种情况下，运用公平原则，衡量当事人之间的利益冲突选择能够最充分发挥物的效用、使当事人最大化的实现自己利益的裁判结果成为了最佳选择。另外，答辩人并非打算从返租及经营当中获取巨额利益，现在仅能维持收支平衡，这还包括了开发商未销售的自持商铺一万多平方米的收益，但无论答辩人经营如何困难，也已经将应付给被答辩人的返租租金准备好、随时可以支付给被答辩人。请求法庭做好调解工作，组织双方进行核算，按照统一标准计算应付租金，以维护各方合法权益。综上所述，在以分割商铺为标的的买卖合同中，作为买方的被答辩人所享有的权利，不同于独立商铺，为保证物业整体功能和效用的发挥，买方行使权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制，答辩人未侵犯被答辩人的合法权益，也没有无偿占有被答辩人的商铺，请求人民法院依法查清事实。综合考量从维护大局的角度出发，驳回被答辩人的诉讼请求。此致雄县人民法院本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告于2008年12月2日向北京山水居房地产开发有限公司购买了一间商铺、建筑面积共43.46平方米，其中套内建筑面积25平方米、公共部位与公用房屋分摊面积18.46平方米。原告购得商铺后，于2008年4月30日与被告雄县山水莲花购物广场有限公司签订了一份商铺租赁协议，租期为6年，租赁期间双方按约履行，相安无事。2012年，首次返租到期，但为使该商场继续存活，答辩人提出继续返租，但部分商铺业主提出不再同意由答辩人返租、由其自行经营或自行出租，答辩人无奈只得同意，但该部分业主自行经营或自行出租的行为严重破坏了商场的整体布局和招商运营，出现了大面积的空场，导致商场无法正常经营，面临即将歇业的严重局面，针对出现的上述问题，经业主自发组织，推举高世亮、郭跃峰、赵东海、刘砚波四人为业主代表，为实现全体业主的共同利益，一致同意由答辩人继续返租，统一经营。2017年元旦，第二期返租到期之前，由业主代表高世亮、郭跃峰、赵东海、刘砚波等人组织自发召开了“业主大会”，同意由答辩人继续经营管理，业主遂分别与答辩人签订了第三次返租合同。租金标准为前三年每平方米500元（套内面积）,后二年每平方米600元（套内面积）。因被答辩人居住在外地与其联系存在客观障碍导致至今没有签订租赁协议。上述事实，有商品房买卖合同、租赁协议书、（2018）冀0638民初148号民事判决书、原被告诉辩及本院开庭笔录等予以证实。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原告于2008年12月2日向北京山水居房地产开发有限公司购买了一间商铺，原告购买商铺后又返租给被告，第一期返租期间双方按约履行，相安无事。2012年首次返租结束后，因部分商户不再同意继续返租、由其自行经营或自行出租，严重破坏了商场的整体布局和招商运营，出现了大面积的空场，导致商场无法正常经营，面临即将歇业的严重局面。针对出现的上述问题，经业主自发组织，推举高世亮、郭跃峰、赵东海、刘砚波等四人为业主代表，为实现全体业主的共同利益，一致同意由被告雄县山水莲花购物广场有限公司继续返租，统一经营。2017年元旦，第二期返租到期之前，由业主代表高世亮、郭跃峰、赵东海、刘砚波等人组织自发召开了“业主大会”，同意由雄县山水莲花购物广场有限公司继续经营管理，大部分业主遂分别与被告签订了第三次返租合同。租金标准为前三年每平方米500元（套内面积）,后二年每平方米600元（套内面积）。因原告居住在外地与其联系存在客观障碍导致至今没有签订租赁协议。在以分割商铺为标的的买卖合同中，作为买方的原告所享有的权利，不同于独立商销，为保证物业整体功能和效用的发挥，买方行使权利势必受到其他商铺业主整体意志的限制。本案商铺的所有权属于原告，被告并未侵占其所有权，关于原告请求的经济损失，被告应支付给原告与其他商铺返租时所定租金标准相同的租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四的规定，判决如下：一、驳回原告请求二被告返还商铺一间（套内面积25平方米）的诉讼请求；二、限被告雄县山水莲花购物广场有限公司于本判决书生效后七日内，支付给原告商铺租金25000元（自2017年7月5日至2019年7月5日止，按套内面积25平方米，每年每平方米500元计算，即500元/平方米年*25平方米*2年）。案件受理费4713元，被告负担4504元，原告负担209元。如不服本判决，可以在判决书送达日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北雄安新区中级人民法院。审判员  李友弟二〇一九年十一月十二日书记员  郭潇钰