广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初14038号原告：麦厚胜，男，1970年6月5日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：陈昌骅，广东莞安律师事务所律师。被告：蔡炯殷，男，1964年7月9日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：郑业企，广东莲馨律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾秋月，广东莲馨律师事务所辅助人员。第三人：刘正，男，1983年8月24日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：罗展锋，广东星啸律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢晓静，广东星啸律师事务所律师。原告麦厚胜与被告蔡炯殷、第三人刘正房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告麦厚胜的委托诉讼代理人陈昌骅，被告蔡炯殷的委托诉讼代理人郑业企，第三人刘正的委托诉讼代理人罗展锋、卢晓静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告麦厚胜向本院提出诉讼请求：1.判令自2019年6月1日起依法解除原告与被告的房屋租赁合同关系；2.被告和第三人返还房屋给原告，向原告支付房屋占有使用费（按每月5800元计算，自2019年6月1日起至实际返还原告房屋之日止），并以银行同期同档贷款利率计算利息；3.被告承担违约责任，向原告支付违约金127600元；4.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2013年10月12日，蔡炯殷与东莞农村商业银行股份有限公司长安支行（以下简称长安农商行）签订一份《租赁合同书》，租赁广东省东莞市长安镇长源路21号房屋2-4层，面积450平方米，租赁期限十年（自2013年11月1日至2023年11月1日止），租金每月2500元，每3年递增5%。2016年11月10日长安农商行已告知蔡炯殷该房屋所有权人变更为麦厚胜，由麦厚胜行使《租赁合同书》出租方合同权利，蔡炯殷已签收知悉。麦厚胜发现蔡炯殷违反《租赁合同书》第七条7.1条款、第九条9.4、9.11条款，未购买商业财产保险、未办理营业执照并擅自以每月5800元价格转租给刘正使用。麦厚胜2018年12月20日已函告蔡炯殷，依据《租赁合同书》第七条7.2条款、第十一条11.1条款通知蔡炯殷2019年5月31日正式与蔡炯殷解除房屋租赁合同关系，但蔡炯殷拒绝履行，至今蔡炯殷和刘正未返还房屋给麦厚胜。原告麦厚胜为了维护自身合法权益，故起诉至法院。被告蔡炯殷辩称：1.蔡炯殷从原出租方长安农商行租赁房屋时，长安农商行并未要求蔡炯殷为租赁房屋购买财产保险，因此双方签订的《租赁合同书》第七条7.1条款中的购买保险金额为空白，该合同是长安农商行提供的格式合同；2.从长安农商行出租房屋给蔡炯殷使用至蔡炯殷转让租赁房屋之日，甚至转让给麦厚胜后，麦厚胜均为向蔡炯殷提出给租赁房屋购买保险事宜，可证明双方未就给租赁房屋购买保险达成协议；3.虽《租赁合同书》第九条9.4款约定“乙方经营应自行取得与之相适应的各种行政许可及批准等各种证明经营合法文件”，但《租赁合同书》中未约定若蔡炯殷违反该条规定即属于严重违约，麦厚胜即享有解除租赁合同的权利，麦厚胜以蔡炯殷未办理营业执照为由解除租赁合同没有事实及合同依据；4.自蔡炯殷租赁房屋后，经装修完成即将该房屋转租给第三方，且长安农商行知道蔡炯殷转租的情况并默认同意，麦厚胜受让该房屋时也清楚该房屋已由蔡炯殷转租的事实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租但在六个月内为提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持；蔡炯殷租赁房屋后，已对房屋投入巨额资金，现也已将房屋转租给刘正，在蔡炯殷与刘正的租赁合同尚未到期、双方尚未中止租赁合同、解除租赁关系的情况下，为保护蔡炯殷及刘正的正当合法权益，维护商业交易中的诚实信用原则，同时最大限度地避免产生更多矛盾纠纷，法院也不宜支持麦厚胜的诉讼请求。第三人刘正述称：1.麦厚胜与蔡炯殷存在房屋租赁合同关系，《租赁合同书》是其双方的真实意思表示，合法有效，刘正并不是案涉合同的相对人，麦厚胜无权对刘正提出请求；2.《三方协议书》于2016年11月10日签订，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款第（一）项的规定，当事人自知道或者应当知道撤销事由一年内没有行使撤销权，撤销权消失，麦厚胜于2016年11月10日就知道案涉房屋未购买保险，但麦厚胜于2018年10月才正式主张解除合同，已超过一年的撤销权行使期限；3.刘正于2018年9月20日分别与蔡某（蔡炯殷的姐姐）、熊某（案涉房屋原承租人）签订《租赁合同书》、《转让协议》，租期为2018年10月1日至2023年10月31日，并按时足额支付合同约定的款项，截至2018年12月，刘正被告知解除合同及拆迁事宜，刘正在案涉租赁关系中不存在过错，麦厚胜不存在解约事由，案涉合同应当依法履行，刘正及蔡炯殷无需向麦厚胜返还房屋及支付房屋占用费。其余意见与蔡炯殷的答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：2013年10月12日，长安农商行（出租方、甲方）与蔡炯殷（承租方、乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将位于广东省东莞市××房产××层出租给乙方，租赁期限10年，自2013年11月1日起至2023年11月1日止，乙方于合同签订10个工作日内一次性支付租赁保证金5000元，租金每月2500元，每3年递增5%，于每月10日前缴纳当月租金。合同第7.1条约定“自本合同签订之日起七日内，乙方负责购买以该房产主体建筑及公共设施、附属设施为保险标的，甲方为第一受益人的财产保险，并保证投保的保险金额不低于人民币____元（￥）”；第7.2条约定“如乙方逾期二十日未购买或乙方拒不购买前款（7.1条）约定的保险，由甲方有权解除本合同，并收回该房产”；第9.4条约定“乙方经营应自行取得与之相适应的各种行政许可及批准（包括但不限于：营业执照、税务登记证、消防及环保合格）等各种证明经营合法文件”；第9.11条约定“在合同有效期内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房产部分或全部转租给乙方的关联单位或其他第三人，否则视为乙方违约”；第10.2条约定“若因乙方原因，乙方在本合同第一个五年期内提前终止本合同，则乙方除按本合同13.5条约定支付违约金外，还应向甲方支付相当于第一个五年期内的12个月租金作为损失补偿金；如乙方在本合同履行第一个五年期后提前终止本合同，则乙方除支付违约金外，还应向甲方支付相当于所在五年期内的10个月租金作为损失补偿金。同时，甲方无须退还乙方交纳的租赁保证金，无须赔偿乙方对租赁物装修或改造所投入的资金”；第11.1条约定“在合同履行期间内，除本合同规定的甲方有权解除合同的情形外，乙方有以下情形之一的，视为乙方根本违约，甲方有权解除本合同：11.1.1乙方擅自将租赁物业转租、转让或转借；11.1.2乙方利用租赁物业进行非法活动，损害公共利益；11.1.3无故拖欠乙方工人工资超过两个月的；或与乙方工人发生纠纷，在两个月内不能妥善解决的；11.1.4乙方收到甲方发出的安全（或消防）整改通知书累计达3次（含）后，仍未按要求落实整改到位的；11.1.5因乙方其他严重损失甲方利益的行为”；第13.2条约定“如乙方违反本合同第11.1条的情形，并由此给甲方造成严重损失的，甲方除有权单方解除本合同并要求乙方按本合同10.2规定承担责任”。2016年11月10日，麦厚胜（出租方、甲方）与长安农商行（丙方）签订一份《三方协议书》，乙方、承租方为蔡炯殷，但蔡炯殷没有在落款处签名，协议约定：乙丙双方于2013年10月12日签订的《租赁合同书》中出租方由2016年11月1日起变更为甲方，丙方在该合同中的全部权利义务由甲方按原条款承接。长安农商行于2016年11月10日向蔡炯殷发出《通知书》，载明其已于2016年10月12日通过公开拍卖方式将案涉租赁物业权益转让给买受人麦厚胜，并于2016年11月1日交付，并通知蔡炯殷自2016年11月1日向麦厚胜履行缴交租金、租赁押金等义务。《通知书》上有蔡炯殷的签名。麦厚胜已办理取得案涉租赁物业的不动产权证书，登记日期为2018年5月19日，证号为粤（2018）东莞不动产权第0132773号。2018年9月20日，熊某（甲方）与刘正（顶让方、乙方）签订《转让协议》，约定甲方将其于案涉租赁物经营的“商安住宿”转让给乙方，转让费500000元，于2018年9月20日前一次性支付，转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有。2018年9月20日，蔡某（出租方、甲方）与刘正（承租方、乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将案涉租赁物出租给乙方，租赁期限5年4个月，自2018年10月1日起至2023年10月31日止，乙方向甲方支付租赁保证金12000元，每月租金5800元，每三年递增5%，乙方于每月5日前支付当月租金。刘正对上述转让协议、租赁合同书均予以确认。蔡炯殷以其没有参与为由对转让协议不予确认，但对该租赁合同书予以确认，主张其将案涉租赁物交由其妹妹蔡某、侄子陈某进行管理，案涉租赁物在出租给刘正之前，系出租给熊某使用。麦厚胜于2018年12月20日作出一份函告，就2013年10月12日蔡炯殷与长安农商行签订的《租赁合同书》，函告蔡炯殷称，麦厚胜作为该房屋物业的现权益人，从未收到依据《租赁合同书》第7.1条的保险受益人财产保险保单及该房屋年久陈旧，决定于2019年5月31日解除房屋租赁合同关系，收回房屋进行拆除重建。麦厚胜主张其于2018年12月22日、12月28日将该函告分别寄送至蔡炯殷的位于案涉租赁物的商铺地址及位于身份证上的家庭地址，但麦厚胜提供的两份快递单中均没有显示签收情况。蔡炯殷主张其没有收到麦厚胜上述两次寄送的函告，且该函告中载明的解除合同理由是没有购买保险，而不是转租。麦厚胜系东莞市华茂电子集团有限公司（以下简称华茂公司）的股东之一。麦厚胜申请的证人李某出庭作证时陈述，其在华茂公司工作，麦厚胜系其老板，因案涉物业过户登记需要拍照，其与蔡炯殷沟通，蔡炯殷提出交由其妹妹蔡某及侄子陈某负责处理，李某后与陈某于2018年3月进行沟通，并提出其老板因为房屋太旧要收回重建，与陈某沟通赔偿金额，陈某提出要200000-250000元，另要赔偿租户10000元，李某称其向老板反馈后，老板提出说太贵谈不下来。李某确认其在2018年3月知道存在转租，但不清楚2018年9月的再次转租。蔡炯殷亦申请证人陈某出庭作证。陈某陈述称：案涉租赁房屋由蔡炯殷交给其母亲及其负责处理，该房屋一直用于转租，2018年3月，李某通过微信提出其老板打算收回房屋进行重建，询问陈某的赔偿金额，陈某也与租户进行了商谈，并向李某提出赔偿金额为260000元，后双方因赔偿金额没有谈成。陈某另称2018年3月至2018年12月期间，案涉房屋共有四个租户，刘正为第四个。蔡炯殷提供的陈某与李某的微信聊天记录显示，2018年3月，李某向陈某提出其老板要收回房屋重建，询问收回的条件。陈某回复称，其要求250000元，另由李某自行与租户协商租户的条件。李某要求租户由陈某自行处理，陈某提出要赔偿租户10000元。2018年5月，李某回复说其老板觉得赔偿金额太高，不能同意。2018年12月，李某重新询问陈某收回的条件，并提出重建后可以继续出租给原租户。陈某询问后回复，称刚接手的租户估计要求600000元。李某反问陈某称该租户不是原来的租户？并称已交由律师处理。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。长安农商行于2016年10月将案涉租赁物业转让给麦厚胜并通知了蔡炯殷，故案涉租赁合同的出租人主体变更为麦厚胜，双方均应依长安农商行与蔡炯殷原本签订的《租赁合同书》继续全面地履行。麦厚胜于2018年5月办理取得案涉租赁物业的不动产权证书，案涉租赁合同不违反法律法规的强制性规定，且系双方的真实意思表示，合同合法有效。《租赁合同书》第7.1条约定的保险金额为空白，表明当时签订合同的双方即长安农商行与蔡炯殷并未就该条款内容达成一致意见，且蔡炯殷自承租后一直没有按照该条款约定购买保险，进一步表明双方并未实际履行该条款，麦厚胜承接《租赁合同书》后要求蔡炯殷履行该义务没有依据。退一步讲，第7.1条约定的购买保险时间为合同签订之日起七日内，第7.2条约定承租人逾期二十日购买或拒不购买，出租人有权解除合同。根据上述约定的时间，因承租人没有购买保险而导致出租人有权解除合同的解除权，早已于2013年11月成就，至本案诉讼立案的2019年7月或麦厚胜提出收回房屋的2018年3月，该解除权均因未在相应期限内行使而消灭，麦厚胜作为案涉租赁合同的承继方，亦不能以此主张解除合同。《租赁合同书》第9.4条约定了承租人应取得营业执照等各种证明经营合法文件。虽然蔡炯殷没有提供证据佐证其已经取得营业执照，但由于租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，办理营业执照并非租赁合同中承租人主要义务，且结合该合同第11.1条关于合同解除权的约定，也没有约定出租人有权以此为由解除合同，故麦厚胜主张蔡炯殷没有办理营业执照而要求解除合同，缺乏法律依据。证人李某、陈某的证人证言以及蔡炯殷提供的李某与陈某的微信聊天记录，显示李某至少于2018年3月已知悉案涉租赁物存在转租的事实并已告知麦厚胜。麦厚胜主张于2018年12月向蔡炯殷寄送函告要求解除合同，但麦厚胜提供的寄送函告的快递单均没有人员签收，不能证明蔡炯殷已经收到该函告，且麦厚胜在该函告提出的解除理由仅是蔡炯殷没有购买保险，而不是擅自转租，表明麦厚胜并没有对转租提出异议。出租人知道承租人转租而在六个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由主张解除合同的，缺乏法律依据，不应予以支持。另外，虽然蔡炯殷在2018年3月至2018年12月期间多次转租，但次承租人的变更，没有改变转租的事实，且从变更的内容来看，次承租人主体变更后，并没有改变转租的期限，即现在的次承租人的承租期限与原来的次承租人的承租期限一致，没有增加，而结合前述李某与陈某的微信聊天记录，麦厚胜亦于2018年12月知道蔡炯殷转租给现次承租人刘正的事实，麦厚胜于2019年7月提出本案诉讼以擅自转租为由要求解除合同，也已经超过六个月的期限。因此，麦厚胜以转租为由要求解除合同的主张，同样不能成立，本院不予支持。麦厚胜诉请解除合同的主张不能成立，故对麦厚胜诉请的合同解除后的返还房屋、支付占有使用费、支付违约金的主张，本院一并予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告麦厚胜的全部诉讼请求。案件受理费减半收取3038元（原告已预交），由原告麦厚胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  郑伟乐二〇一九年十一月十五日书记员  关雅芳李倩如