甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘07民终921号 上诉人（原审被告）：甘肃艾黎酒店管理有限公司。住所：张掖市山丹县艾黎大道东侧焉支山庄旁。统一社会信用代码：9162072559120360XP。 法定代表人：唐某，该公司经理。 委托诉讼代理人：乔某，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：闫某，男，汉族，1969年1月15日出生，河南省邯郸县人，住山丹县。身份号码：×××。 委托诉讼代理人：王某，甘肃焉支律师事务所律师。 上诉人甘肃艾黎酒店管理有限公司因与被上诉人闫某房屋租赁合同纠纷一案，不服山丹县人民法院（2018）甘0725民初2349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人委托诉讼代理人乔某，被上诉人闫某及其委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 甘肃艾黎酒店管理有限公司上诉请求：撤销一审判决，将本案依法改判或发回重审。事实与理由：一、原判认定事实不清。1、本案系被上诉人闫某以在《房屋租赁合同》履行期内，上诉人所提供的暖气管道爆裂导致其经营场所停止供暖、上诉人单方停电给其造成经济损失为由对上诉人提起的赔偿之诉。而在庭审过程中，被上诉人则又主张要求上诉人承担被上诉人装修费用。该两项主张是不同诉讼请求。其一为侵权赔偿之诉，其二为财产补偿之诉，被上诉人不应在同一案件中同时主张上述两种不同的诉权。2、关于被上诉人所主张的装修、装饰补偿问题。2015年11月21日，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定，在合同终止履行时，上诉人对被上诉人的装修、装饰物不予经济补偿。一审判处不当。3、关于被上诉人要求上诉人赔偿停业损失的问题。在被上诉人租赁经营期间虽有暖气管道爆裂，屋顶太阳能热水器漏水等事实存在，但并非上诉人造成，被上诉人主张的损失无合法依据。4、关于被上诉人主张停电的损失问题。电费属于被上诉人经营期间应承担的合理费用，造成经营场所停电是因被上诉人拒不缴纳电费，经济损失应由其个人承担。二、一审判决显失公平，严重损害了上诉人的合法权益。一方面被上诉人主张的损失与上诉人行为之间无因果关系，上诉人不应承担赔偿责任；另一方面，被上诉人的诉求无充分、合法依据予以证实，判决结果明显不公。 闫某辩称：1、原审判决认定事实清楚，该案是房屋租赁合同，被上诉人的诉讼请求并没有矛盾之处，都是基于房屋租赁合同产生的给付之诉，并且依据充分。2、关于被上诉人所主张装修、装饰补偿问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除，按照公平责任原则，由双方共同分担。3、关于被上诉人要求上诉人赔偿停业损失问题，在被上诉人租赁期间暖气管道爆裂、屋顶太阳能热水器漏水等事实存在，上诉人是有责任的，因为双方在合同中明确约定，乙方保证该对出租物用水和供暖提供安全提供保障。4、关于被上诉人要求主张停电损失问题，双方签订的《房产租赁合同书》，双方之间的没有供电合同关系，供用电合同是供电人向用电人供电，用电人支付电费的合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。上诉人现主张索要电费没有合同依据，不是案涉供电合同的当事人，只有供电企业可以做停电处理利用垄断行业优势强行断电、收费。 闫某向一审法院起诉请求：要求被告赔偿原告损失1249210元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，将要求被告赔偿的损失数额变更为693904元。 一审法院认定的事实：2015年11月21日，原、被告签订《房屋经营合同》一份，合同约定（其中被告系甲方，原告系乙方）：甲方将其艾黎酒店南副楼一楼（部分）、二楼、三楼提供给乙方经营管理；该房屋使用期共6年，自2015年12月26日起至2020年12月25日止；乙方保证该房屋仅作经营KTV、足疗之用途；该房屋经营费为200000元，逐年5%递增，依次类推，在合同期内从2015年12月26日至2017年5月25日止为免收经营管理费；房屋使用费支付方式为乙方以现金或支票方式交存甲方指定账户，甲方收款后应提供给乙方收据；乙方于签订合同后在免期内的最后一个月（即2017年4月份）一次性支付下一年度经营管理费200000元整，第二年度开始使用费在前一年度到期前的60天内一次性交清；甲方有权要求乙方按期交付使用费，甲方负责将乙方经营范围内的主（水、电、暖）接口接好安装到位；室内所有分项部分水、电、暖及相关事项费用全部由乙方负责并自行承担施工；经营合同终止履行时，乙方应将其场地及附属设施完整地向甲方交接，乙方不得拆除装饰物，甲方对不拆除的装饰物不予经济补偿，但乙方自行购置的的电器设备及招牌由乙方收回并搬出经营场地。合同签订后，原告即将约定房屋交由原告使用，原告对该房屋进行了装饰装修后用于经营“红场娱乐会所”。在原告正常经营过程中，2018年1月7日至1月17日共11天期间，以及同年1月25日至2月12日共19天期间，原告经营的娱乐会所因外部主暖气管道爆裂进行维修等原因而无法正常营业。2018年2月13日至2月15日3天期间内，又因屋顶太阳能热水器漏水导致停业，停暖及漏水均给原告正常经营造成了经济损失。2018年5月1日，被告又因原告未交纳电费为由，停止向原告经营的娱乐会所供电，致使该娱乐会所停业。经双方协商解决未果，被告遂于2018年5月14日向山丹县人民法院提起诉讼，要求：1.依法解除原、被告签订的《房屋经营合同》；2.要求被告支付租金200000元；3.要求被告支付电费、取暖费75087.5元；4.要求被告承担违约金20000元。该案经审理，双方达成调解协议，山丹县人民法院于2018年7月10日以（2018）甘0725民初1603号民事调解书确认，协议为：一、解除原告甘肃艾黎酒店管理有限公司与被告闫某于2015年11月21日签订的《房屋经营合同》；二、原告甘肃艾黎酒店管理有限公司主张的房屋租金、取暖费、电费、违约金等费用原被告双方自行核算账务后协商解决。该民事调解书生效后，该“红场娱乐会所”由被告锁闭，双方对相关财产处置未能达成一致意见。故原告起诉提出上述诉讼请求。 一审法院认为，原、被告协商签订的《房屋经营合同》实为房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反有关法律法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应依约履行各自的合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。原、被告在合同履行过程中因故发生纠纷，经诉讼调解达成一致意见，该合同已自2018年7月10日依法解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，根据具体情形对装饰装修残值损失进行处理。本案中，双方在合同中明确约定“经营合同终止履行时，乙方应将其场地及附属设施完整地向甲方交接，乙方不得拆除装饰物，甲方对不拆除的装饰物不予经济补偿”，据此，可以认定被告作为出租人对于装饰装修物是同意利用的，被告在上一案中诉讼要求解除合同，双方经协商一致同意提前解除合同，并未确定归责于何种事由导致合同解除，故对剩余租赁期内的装饰装修残值损失，可由双方按照公平原则分担，现被告应在利用价值范围内，即经评估确认的装饰装修残值范围内对原告予以50%的适当补偿。对于被告抗辩提出原告因没有按时缴纳房屋租金等费用违约而导致提前解除合同，不同意承担上述责任的主张。经审查，双方在山丹县人民法院（2018）甘0725民初1603号案件诉讼过程中已提交证据证明，确实存在由山丹县博文房地产开发有限公司从闫某在该公司名下施工中所发生的工程款直接扣除，并与艾黎酒店结算房屋租金的事实。故被告的抗辩主张不能成立，不予采纳。 至于原告主张其经营的娱乐会所在2018年1月7日至1月17日期间和同年1月25日至2月12日期间，因暖气管道爆裂导致停业合计30天，以及2018年2月13日至2月15日期间内，又因屋顶太阳能热水器漏水导致停业3天，要求被告赔偿营业损失的诉讼请求。被告对暖气管道爆裂和漏水导致原告停业的事实无异议，但抗辩主张导致停暖和漏水的责任不在己方，对原告的停业损失不应承担赔偿责任。经审查，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人在租赁期间保持租赁物符合约定的用途是出租人的基本义务。本案中，双方在合同中明确约定“乙方保证该房屋仅作经营KTV、足疗之用途”、“甲方负责将乙方经营范围内的主（水、电、暖）接口接好安装到位”，被告作为该房屋的出租人，应当对原告的娱乐会所正常经营的供暖和用水安全提供保障，以实现租赁房屋用途。原告所提交的相关证据证明由于被告出租的房屋使用中出现瑕疵，未能提供上述保障导致其停业，给其造成了营业收入的损失。据此，被告应对原告在此停业期间损失的每日纯利润承担赔偿责任。因资产评估报告书中明确指出，在纯利润的计算中未考虑承租人的租赁费用，根据客观实际情况，原告已经由山丹县博文房地产开发有限公司在相应的工程款中扣除结算房屋租金，故应当依法认定为原告的损失，另行计算在内。 同时，对于原告要求被告赔偿因停止供电而导致其停业25天营业损失的诉讼请求。被告对己方因原告未交纳电费于2018年5月1日停止向其经营的娱乐会所供电，该娱乐会所停业的事实予以认可，但辩解认为原告没有依约交纳相关费用，被告有权解除合同，损失都是原告造成的。经审查，根据双方合同约定，在经营期内，承租人逾期交纳本合同约定的应由承租人负担的费用，应按上述费用总额10%支付出租方违约金。由此可以看出，原、被告之间并不存在供用电合同关系，在原告作为承租人拖欠电费的情况下，只有供电企业可以依据国家相关法律法规规定做停电处理，原、被告之间合同中无此约定，被告也未提交任何证据证明已代为交纳电费的情况。故被告擅自对原告经营的营业场所停止供电，对所造成的经济损失应承担赔偿责任。但原告作为承租人不依约按时交纳电费，在被告擅自停止供电的情况下，未及时交纳电费或采取积极措施防止损失进一步扩大，反而放任停业损失持续扩大，也应当承担相应的责任。根据双方过错情况，以各承担50%的损失为宜。 综上所述，为保护权益人的合法利益，维护正常的社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告甘肃艾黎酒店管理有限公司支付原告闫某“红场娱乐会所”装饰装修残值补偿款264588.95元（529177.90元×50%）； 二、被告甘肃艾黎酒店管理有限公司赔偿原告闫某经营“红场娱乐会所”期间停业损失65125.52元（房屋租金200000元/年÷365天＝每日房屋租金547.95元。每日房屋租金547.95元+纯利润883.38元=每日损失总额1431.33元。其中，停暖、漏水停业计33天×1431.33元/日＝47233.89元；停电停业25天×1431.33元/日×50%＝17891.63元。合计65125.52元）；上述一、二项，合计329714.47元，均限于本判决生效后三十日内付清；三、驳回原告闫某在本案中的其他诉讼请求。案件受理费10734元（原告闫某预交16043元，按其变更诉讼请求后的数额计算），由原告闫某负担5630元（已交纳），被告甘肃艾黎酒店管理有限公司负担5104元；评估费25000元，由原告闫某负担13112元（已交纳），被告甘肃艾黎酒店管理有限公司负担11888元。均限于本判决生效后七日内交纳。 二审中，被上诉人提交了《商铺经营权、财产转让协议》，拟证明2016年6月25日，被上诉人以800000元的价格从山丹县博文房地产开发有限公司受让了涉案商铺经营的KTV会所、足疗会所的经营权及装修、装饰等财产权。上诉人经质证，对上述证据没有异议。本院对被上诉人提交的证据予以采信，能够证明被上诉人在承租涉案商铺时，已经取得了商铺内经营项目的经营权及财产权。经二审审理查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据诉的具体内容，可以将诉分为确认之诉、给付之诉和形成之诉。本案是双方当事人签订的《房屋经营合同》解除后，被上诉人要求上诉人承担赔偿责任引起的诉讼，属于给付之诉。上诉人认为停业损失和装修补偿不能在同一案件中同时主张的上诉理由于法无据，本院不予支持。双方签订的《房屋经营合同》，租赁期限自2015年12月26日起至2020年12月25日，在合同终止履行时，上诉人对不能拆除的装饰物不予经济补偿。但在实际履行过程中，双方因房屋不适租、拖欠费用等情形，导致双方产生矛盾，最终通过诉讼的方式于2018年7月10日解除了租赁合同。根据查明的事实，双方当事人在履行合同过程中均有违约行为，现合同提前解除，一审法院按照公平原则，判决上诉人对剩余租期内装饰装修物的残值按照50%予以补偿并无不当。上诉人认为补偿数额过高，且按照合同约定不应补偿的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人作为涉案房屋的出租人，应提供适租的房屋以实现被上诉人承租房屋的目的。但根据查明的事实，上诉人在供暖、用水安全方面出现问题，直接导致被上诉人经营场所停业，由此带来的损失应由上诉人承担。上诉人因被上诉人不交纳电费，故采取停电措施，亦导致被上诉人的经营场所停电，一审法院根据双方过错责任，判令上诉人承担因擅自停电导致被上诉人经营场所停业损失的50%，并无不当。上诉人认为对上述停业损失均不应承担赔偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人甘肃艾黎酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10734元，由甘肃艾黎酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 宋 睿 审判员 胡宏睿 二〇一九年十一月二十九日 书记员 魏文婧 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。