福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽01民终7890号 上诉人（原审被告）：福建捷扬房地产开发有限公司，住所地福建省福州市闽侯县上街镇国宾大道588号。 法定代表人：叶俊彦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁永峰，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张梅凤，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈嘉煌，男，1991年3月30日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：陈银清（系陈嘉煌父亲），男，1971年1月3日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：林辉，福建格律律师事务所律师。 上诉人福建捷扬房地产开发有限公司因与被上诉人陈嘉煌商品房预售合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初1356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福建捷扬房地产开发有限公司委托诉讼代理人张梅凤与被上诉人陈嘉煌、委托诉讼代理人陈银清、林辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建捷扬房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回陈嘉煌一审诉讼请求。2、一审、二审诉讼费由陈嘉煌承担。事实和理由：一、一审法院认定的陈嘉煌与福建捷扬房地产开发有限公司存在房屋买卖事实，属于事实认定错误。从《销售不动产统一发票》、《申请函》可知悉，1、陈嘉煌向福建捷扬房地产开发有限公司支付的321万元的购房款仅是购房意向金，双方未正式确定也未签订《商品房买卖合同》。2、陈嘉煌从已支付的321万元房款中划出180万元补充到I—6#01、02号房屋的首付款中，《申请函》中表示讼争房屋待付齐首付款时再办理银行按揭事宜，《关于立即协助银行为本人办理住房按揭的函》中可得知福建捷扬房地产开发有限公司并未确切答复陈嘉煌交款及办理银行按揭手续，说明对讼争房屋的买卖事项双方还未达成最终合意。3、《销售不动产统一发票》中的161万元系321万元中扣除划出的180万元，福建捷扬房地产开发有限公司同意的优惠20万元加到已收意向金141万元合计161万元开具发票给陈嘉煌，但事后双方未对房屋买卖达成一致，故优惠不存在，不能认定福建捷扬房地产开发有限公司已收到陈嘉煌支付的161万元售房款。4、《电费结算单》中开户电表是陈嘉煌自己私下办理，与福建捷扬房地产开发有限公司无关。二、福建捷扬房地产开发有限公司未与陈嘉煌就闽江花园新城2期C区第1-7#房屋签订《商品房买卖合同》，也未对讼争房屋买卖预告登记，双方并没有就房屋买卖事项达成最终合意，双方不存在房屋买卖事实。三、福建捷扬房地产开发有限公司与陈嘉煌并未达成购房事实，福建捷扬房地产开发有限公司仅需向陈嘉煌返还购房意向金141万元即可，无需向陈嘉煌交付房屋。庭审中福建捷扬房地产开发有限公司补充事实与理由：1、福建捷扬房地产开发有限公司一审时提交闽侯县不动产中心调取的不动产登记和交易中心查询证明，证明案涉房产未办理确权备案登记信息，根据《物权法》地九条，该房屋产权仍属于福建捷扬房地产开发有限公司，陈嘉煌对案涉房产不享有物权。2、捷扬房地产开发有限公司与陈嘉煌之间是债权关系，只需向陈嘉煌退还购房意向金141万元即可。3、根据2011年10月19日最高人民法院印发《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》（法发【2011】15号第26条：发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理。）一审中福建捷扬房地产开发有限公司已经提交了不动产中心查询证明，证明案涉房产已经被闽侯县地方税务局、闽侯县人民法院查封。一审法院审理时，未进行释明并中止审理是错误的。陈嘉煌若对执行存在异议，也应当通过执行异议程序主张。 陈嘉煌辩称，福建捷扬房地产开发有限公司与陈嘉煌就本案房屋的买卖签订过《商品房买卖合同》，陈嘉煌在本案一审对举证的证据证实了陈嘉煌以1070万元价格购买本案房屋的客观事实。福建捷扬房地产开发有限公司上诉称双方不存在本案房屋买卖的事实并称双方仅是购房意向，与事实及证据不符，依法不应予以采信，依法应驳回福建捷扬房地产开发有限公司的全部上诉请求。1、2010年6月27日，双方就闽江花园新城2期C区第1-7#房屋签订了正式的《商品房买卖合同》，该合同约定：房屋总合同价款为1070万元、首付款为房屋总价30%，其余购房款办理按揭贷款，交房时间为2011年11月。签订合同后，福建捷扬房地产开发有限公司以需加盖公司法人章为由收走陈嘉煌的《商品房买卖合同》，同期陈嘉煌及胞弟陈嘉诚还向福建捷扬房地产开发有限公司购买闽江花园新城2期第1-6#楼01号、02号房屋，福建捷扬房地产开发有限公司以相同理由收走《商品房买卖合同》，2013年6月23日福建捷扬房地产开发有限公司强迫陈嘉煌及胞弟陈嘉诚要求重新签订第1-6#楼01号、02号房屋《商品房买卖合同》，大幅延长房屋交付期限以及单方大幅降低其违约责任。陈嘉煌及胞弟陈嘉诚被迫在《法制今报》刊登声明，该声明印证了福建捷扬房地产开发有限公司以盖章为由收走《商品房买卖合同》是福建捷扬房地产有限公司的惯例。2、《销售不动产统一发票》（发票号码：00000852）、《申请函》、《关于立即协调银行为本人办理住房按揭的函》证实陈嘉煌以1070万元价格购买本案房屋的事实。3、《不动产统一发票》（发票号码：00000852、00022957）、《银联特约商户签购单》、《中国银行公司业务电汇凭证》、《福州大兴投资有限公司的说明》、《申请函》、《关于立即协调银行为本人办理住房按揭的函》、《历月电费明细》、《国网福建省电力有限公司福州供电公司电费结算单》证实陈嘉煌向福建捷扬房地产开发有限公司以1070万元购买本案房屋，支付了首付款321万元的事实，由于福建捷扬房地产开发有限公司的原因无法支付剩余首付款及办理银行按揭贷款的事实。4、本案房屋已于2014年12月10日通过了竣工验收，具备交房条件，一审法院判决福建捷扬房地产开发有限公司在陈嘉煌付清购房款后交付房屋完全正确，应维持原判。5、福建捷扬房地产开发有限公司的诉讼请求无事实依据也无法律依据，依法不应予以采信。 陈嘉煌向一审法院提出诉讼请求：1.判令福建捷扬房地产开发有限公司立即向陈嘉煌返还闽江花园新城二期C区第1-7#楼房屋《商品房买卖合同》，并配合陈嘉煌办理按揭贷款手续；2.判令福建捷扬房地产开发有限公司立即向陈嘉煌交付闽江花园新城二期C区第1-7#楼房屋；3.判令福建捷扬房地产开发有限公司以陈嘉煌己付购房款总额161万元为基数，向陈嘉煌按日万分之一的标准从2013年12月1日支付违约金起至实际交付房屋止，暂计至2019年1月5日为29.9782万元；4.本案全部诉讼费用由福建捷扬房地产开发有限公司承担。 一审法院认定事实：2010年6月27日，陈嘉煌向福建捷扬房地产开发有限公司购买其开发的闽江花园新城二期C区第1-7#楼房屋，（陈嘉煌称双方有签订《商品房买卖合同》，但在其签字后就被福建捷扬房地产开发有限公司以公司需盖章收走后至今未给陈嘉煌，而福建捷扬房地产开发有限公司称双方未签订《商品房买卖合同》）。2010年6月27日，陈嘉煌以陈银清（陈嘉煌父亲）名义向福建捷扬房地产开发有限公司支付了100万，福建捷扬房地产开发有限公司向陈嘉煌开具金额为100万元的《销售不动产统一发票》一张，同时该份《销售不动产统一发票》上备注楼牌号1-7、合同价1070万元。2010年8月10日，陈嘉煌以福州市大兴投资有限公司名义向福建捷扬房地产开发有限公司支付221万。截止至2010年8月10日，陈嘉煌总共向福建捷扬房地产开发有限公司支付了321万元，福建捷扬房地产开发有限公司亦确认。 2014年6月18日，陈银清以申请人名义向福建捷扬房地产开发有限公司递交申请函一份，内容为：本人陈嘉煌于2010年11月16日购买了贵司开发的闽江花园新城二期C区1期1-7房屋，该房屋合同价为1070万，目前本人已付首付款计321万元。现由于银行按揭首付比例由30%提至40%，双方协商一致，本人同意将C区1期1-7房屋已付的购房款321万元中的180万元分两笔90万，其中一笔90万转入本人购买的另外一套闽江花园新城二期C区1期1-6-02房屋作为购房款，另一笔90万转入陈嘉诚购买的闽江花园新城二期C区1期1-6-01房屋作为购房款。同时贵司同意（1）闽江花园新城二期C区1期1-7房屋合同价1070万元，其中20万元不向本人收款，作为贵司对闽江花园新城二期C区1-6-01、1-6-02贷款利率上浮一次性补贴，购房款开票金额1070万元不变。（2）闽江花园新城C区1期1-7房屋待本人付齐首付款时再办理银行按揭事宜。福建捷扬房地产开发有限公司在该份申请函上盖章并备注同意。 2014年6月18日，福建捷扬房地产开发有限公司向陈嘉煌开具金额为61万元的《销售不动产统一发票》一张，同时该份《销售不动产统一发票》上备注楼牌号1-7、该房产已开具4份发票累计161万元。（陈嘉煌实付141万元，因在申请函中福建捷扬房地产开发有限公司答应给予20万元优惠，故发票金额为161万元）至今陈嘉煌未补齐首付款，福建捷扬房地产开发有限公司亦未向陈嘉煌交付房屋。另查明，本案讼争房屋于2016年10月8日被闽侯县地方税务局查封【查封案号：侯地税协（2016）5号】、2018年1月22日被一审法院查封【查封案号（2018）闽0121执保23号】、2018年9月4日被一审法院查封【查封案号（2018）闽0121执880号】、2018年9月13日被一审法院查封【查封案号（2018）闽0121执969号】。 一审法院认为，本案虽然无法确认双方是否签订《商品房买卖合同》，但从陈嘉煌提交的证据《销售不动产统一发票》、《申请函》、《电费结算单》，可以确认陈嘉煌与福建捷扬房地产开发有限公司存在房屋买卖的事实且讼争的房屋即是闽江花园新城二期C区第Ⅰ-7#楼房屋，双方亦对房屋总价款达成协议，在陈嘉煌支付了部分购房款后福建捷扬房地产开发有限公司却未依约履行义务，现陈嘉煌诉请要求福建捷扬房地产开发有限公司交付闽江花园新城二期C区第1-7#楼房屋，一审法院予以支持。关于陈嘉煌诉请要求福建捷扬房地产开发有限公司返还《商品房买卖合同》并配合办理银行按揭手续及支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、福建捷扬房地产开发有限公司应在陈嘉煌付清购房款后十五日内将坐落于闽侯县上街镇项目名称为闽江花园新城二期C区第Ⅰ-7#楼房屋交付给陈嘉煌；二、驳回陈嘉煌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86000元，依法减半收取计收43000元，由福建捷扬房地产开发有限公司负担。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 根据本案现有证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，陈嘉煌提交的证据《销售不动产统一发票》、《申请函》、《电费结算单》，可以确认陈嘉煌与福建捷扬房地产开发有限公司存在房屋买卖的事实。福建捷扬房地产开发有限公司的上诉请求没有事实及法律依据。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费86000元，由福建捷扬房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张雅典 审判员  唐宇恒 审判员  庄彩虹 二〇一九年十一月二十日 书记员  方 欢