苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初10450号原告（反诉被告）：王苏昆，女，1962年12月22日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：龚蓓琦，江苏百年东吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：连建斌，江苏百年东吴律师事务所律师。被告：南通荣安生活健康管理有限公司（反诉原告），住所地南通市崇川区人民中路157号2幢1层。法定代表人：李强。委托诉讼代理人：范新安，北京大成（南通）律师事务所律师。被告：李强，男，1989年7月24日出生，汉族，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：范新安，北京大成（南通）律师事务所律师。被告：荣安四季（上海）资产管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区双惠路99号2幢1-4-5部位。法定代表人：王晶。原告王苏昆与被告南通荣安生活健康管理有限公司（以下简称“南通荣安公司”）、李强、荣安四季（上海）资产管理有限公司（以下简称“上海荣安公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案受理。审理过程中，被告南通荣安公司提起反诉，本院将本诉、反诉合并审理。本院依法适用简易程序于2018年12月14日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，于2019年4月26日公开开庭进行了审理。最后一次开庭，原告（反诉被告）王苏昆及其委托诉讼代理人龚蓓琦、被告（反诉原告）南通荣安公司及被告李强的委托诉讼代理人范新安到庭参加诉讼，被告上海荣安公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告王苏昆向本院提出诉讼请求：一、判令被告南通荣安公司支付原告2017年11月16日至2018年4月7日期间的租金96600元；二、判令被告南通荣安公司支付原告代为支付的2018年1月1日至2018年4月7日期间物业费10447.68元；三、判令被告南通荣安公司支付逾期付款违约金1686.59元(以62100元为基数自2017年11月2日起，另以34500元为基数自2018年2月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日止，暂计至2018年4月30日)；四、判令被告李强、被告上海荣安公司对被告南通荣安公司上述债务承担连带清偿责任。事实及理由：2014年4月29日，原告与被告上海荣安公司签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其名下位于苏州工业园区星海街188号1幢1215-1216室的房屋出租给该公司作为办公使用。2015年、2016年，被告上海荣安公司以其股东深圳前海荣安四季财富管理有限公司（以下简称深圳荣安公司）作为名义签约人相继与原告签订了两份《续约合同》。2017年，被告上海荣安公司称因内部财务制度问题要求原告与被告南通荣安公司签订新的《续约合同》，故最后一期《续约合同》系原告与被告南通荣安公司签订。但事实上，诉争房屋一直是被告上海荣安公司在实际使用。该续约合同约定：租赁期限为1年，自2017年5月16日至2018年5月16日，每月租金20700元，每3个月为一期支付租金，并在每期到期前15个工作日前向甲方支付下一期租金，每一期的租金为62100元。无故拖欠租金1个月以上的或提前终止合同的，则原告有权收回该房屋，并且没收所付的押金，并追收所有欠费。一方违约给守约方造成的经济损失和法律责任，都由违约方全部承担。合同订立后，原告按约交付了房屋，但被告南通荣安公司仅支付了前两期租金后，即自2017年11月1日开始拖欠租金，原告多次催讨租金未果。后原告无奈于2018年4月3日按照合同约定通知被告南通荣安公司解除租赁合同，并要求其结清所有费用后办理房屋交接。但被告南通荣安公司至今仍未付租金和物业费。被告南通荣安逾期支付租金的行为已严重违约，原告有权解除租赁合同，要求被告支付租金、物业费和逾期付款违约金。由于被告南通荣安公司系一人有限责任公司，被告李强作为股东应当对公司债务承担连带责任，被告上海荣安公司系涉诉房屋的实际使用人，亦应对房屋租金承担连带清偿责任。被告南通荣安公司、李强辩称：1、南通荣安公司确实与原告签订房屋租赁合同，但原告在签订合同后一直未将房屋交付给被告南通荣安公司。南通荣安公司在订立合同后按照和合同约定支付了两期租金共计124200元，后因为原告未将房屋交付而停止支付租金，所以原告诉请被告支付后面拖欠的租金没有任何事实依据。2、原告所述的租金系被告上海荣安公司或者是其他公司租赁产生与南通荣安公司没有任何关联性，南通荣安公司从未承诺过代他人支付租金也未为他人租金提供担保，原告诉请被告承担他人租金没有事实依据。3、关于原告提出的代支付物业费更无事实依据，被告从未使用过原告房屋，根本不可能产生物业费。4、原告所称南通荣安公司在租赁后将房屋交由上海荣安公司使用没有任何事实依据，根据原告诉状，在南通荣安公司签订租赁合同后已经是被告上海荣安公司在租赁使用，原告没有将房屋交付给南通荣安公司使用，何来南通荣安公司又将房屋交给上海荣安公司使用一说。5、被告南通荣安公司与被告上海荣安公司以及原告举证的前几份合同上租赁主体的工商资料显示没有关联性，没有控制与被控制关系，也不存在关联关系，因此原告诉请由被告南通荣安公司承担本案租金也无关联方面的事实依据。6、关于被告李强承担连带责任的问题，被告认为鉴于前述答辩的几点原因，被告李强虽然属于独资的出资人但仍不应承担连带责任。被告上海荣安公司未作答辩。反诉原告南通荣安公司向本院提出诉讼请求：判令反诉被告王苏昆立即返还已经支付的租金124200元并承担违约金33223.54元。事实和理由：2017年4月25日，南通荣安公司与王苏昆就苏州工业园区星海街188号1幢1215-1216室房屋签订房屋租赁合同，约定南通荣安公司向王苏昆租赁该房屋，租赁期限为2017年5月16日至2018年5月15日，每月租金20700元，租金每3个月支付一次。合同签订后，南通荣安公司分别于2017年5月2日、9月30日向王苏昆支付租金共计124200元，但王苏昆一直未能交付租赁房屋，2018年4月4日，王苏昆书面通知南通荣安公司解除租赁合同。王苏昆直至解除合同都没有向南通荣安公司交付房屋，已构成违约，应退还租金并支付违约金。反诉被告王苏昆辩称：其已于2017年4月合同签订的当时就将房屋交付，反诉原告支付了两期租金。在长达6个月租赁期间内，反诉原告从未对房屋现状提出过任何异议，直到2018年3月反诉被告要求反诉原告支付租金也是打电话给反诉原告时。反诉原告在收到催款通知后也从未联系过反诉被告，且反诉原告与深圳荣安公司、上海荣安公司等荣安财富集团下属企业都有关联交易。本院经审理，根据相关证据材料及当事人庭审陈述等，查明认定事实如下：2014年4月29日，王苏昆与上海荣安公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定上海荣安公司承租王苏昆位于苏州工业园区星海街188号1幢1215-1216室房屋用于办公，租赁期限自2014年5月16日至2015年5月15日，租金为20700元/月，物业管理费、税金由承租方自行负担。租金按季度支付，下期租金到期前15日支付下期租金，若承租方逾期支付租金，每逾期一天还需按月租金0.5%支付滞纳金。后上海荣安公司的股东深圳荣安公司于2014年11月21日在该房屋地址注册设立了苏州分公司。前述租赁合同到期后，由深圳荣安苏州分公司作为承租方于2015年5月与王苏昆签署了一份《续签合同》，续签合同期限至2016年5月15日。2016年4月，深圳荣安苏州分公司又与王苏昆签订了一份《续约合同》，续签合同期限至2017年5月15日。2017年4月，南通荣安公司作为承租方与王苏昆签订了一份《续约合同》，合同约定由南通荣安公司续租涉案房屋，租赁期限自2017年5月16日起至2018年5月15日止。租金为每月20700元，每3个月为一期支付租金62100元，在每一期到期前15个工作前支付下一期租金。押金延续上一期的保证金计41400元。若乙方违约导致合同提前解除或终止押金不予退还。该合同还约定，承租方无故拖欠租金1个月以上的（含一个月），或提前终止合同的，则甲方有权收回该房屋，并且没收所付的押金，并追收所欠费用。合同还列明租金支付时间：2017年4月30日前支付第一期租金，2017年8月1日前支付第二期租金，在2017年11月1日前支付第三期租金，在2018年2月1日前支付第四期租金。南通荣安公司与王荣昆签订上述合同后，于2017年5月2日向原告转账支付第一期租金62100元，又于2017年9月30日支付第二期租金62100元。此后，未支付第三期租金。经王苏昆催要，上海荣安公司行政人员于2018年1月22日通过微信向王苏昆出具一份《确认函》，内容为：我司承诺于1月月底前支付深圳前海荣安四季财富管理有限公司苏州分公司三个月(2017/11至2018/1)房屋租金共计62100元，滞纳金7900元，共计70000元。因总部财务不在，合同章(南通荣安生活健康管理有限公司)没有使用权，故暂时使用有荣安四季(上海)资产管理有限公司印章的确认函作为凭证，财务回来之后提供有(南通荣安生活健康管理有限公司)印章的确认函给到房东。后南通荣安公司或上海荣安公司仍未向王苏昆支付房租。2018年4月3日，王苏昆同时向上海荣安公司及南通荣安公司各发出一份《解除租赁合同通知书》，通知对方因其拖欠租金构成违约而解除租赁合同，要求对方于2018年4月7日将承租房屋腾空后交还。上海荣安公司及南通荣安公司均于2018年4月4日签收上述通知书。王苏昆确认发出通知书后上海荣安公司行政人员将钥匙交还原告收回房屋。此外，房屋承租方未向物业公司缴纳涉案房屋项下自2018年1月1日起的物业管理费，物业管理费为每月3482.56元，后由王苏昆向物业公司缴纳了2018年1月至3月期间物业管理费10447.68元。本院认为，王苏昆与南通荣安公司双方签订的房屋租赁合同依法成立、有效。双方应诚实信用地履行合同权利义务。南通荣安公司辩称双方签订合同后王苏昆未向其交付房屋，对此本院认为，南通荣安公司与王苏昆之间是在原租赁合同的基础上签订《续约合同》而进行续租，合同项下保证金也是由上一期租赁合同所延续，故双方之间无需再进行房屋的交付。而且南通荣安公司在签订《续约合同》后已经向王苏昆交付了两期共计6个月的租金，直至本案诉讼之前也从未提出过关于房屋交付的问题，客观上双方也不存在任何交付房屋的障碍，现南通荣安公司在诉讼中才提出抗辩称房屋未进行交付，明显不符合常理，该主张也缺乏相应事实依据，故本院不予采信。南通荣安公司应诚实信用地履行合同中承租方的相应义务。其于2017年11月16日起开始未缴纳租金，该行为已经严重违反了合同约定，原告据此通知南通荣安公司解除租赁合同，具有事实及法律依据，本院予以确认。双方租赁合同于解除通知到达之日即2018年4月4日解除。南通荣安公司还应支付王苏昆2017年11月16日至2018年4月4日期间的租金96600元及2018年1月至3月期间的物业管理费10447.68元。南通荣安公司反诉要求退还租金并支付违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。双方合同项下虽有保证金41400元，但因南通荣安公司一方违约导致合同解除，按照合同约定王苏昆有权不退还保证金，故对于该保证金，本院不予抵扣租金。南通荣安公司逾期付款，王苏昆要求其支付滞纳金，具有事实及法律依据，本院一并予以支持。上海荣安公司并非最后一期合同的相对方，王苏昆要求作为实际使用人而承担连带付款责任，缺乏依据。但因南通荣安公司出具了确认函承诺支付欠付的房屋租金及滞纳金共计70000元，故其应当对南通荣安公司欠付款项中70000元部分承担共同还款责任。南通荣安公司为一人公司，李强作为该公司唯一股东，不能证明公司财产独立于其自己的财产，故应当对南通荣安公司的前述债务承担连带责任。被告上海荣安公司无故未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、本诉被告南通荣安生活健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告王苏昆租金96600元及逾期利息（分别以62100元为基数自2017年11月2日起，以34500元为基数自2018年2月2日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日止），本诉被告荣安四季（上海）资产管理有限公司对其中70000元承担共同还款责任；二、本诉被告南通荣安生活健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告王苏昆物业管理费10447.68元；三、本诉被告李强对本诉被告南通荣安生活健康管理有限公司上述两项债务承担连带付款责任；四、驳回反诉原告南通荣安生活健康管理有限公司的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2474元，由本诉被告南通荣安生活健康管理有限公司、荣安四季（上海）资产管理有限公司、李强负担。该款已由原告王苏昆预交，本院不再退还，被告于判决生效之日起十日内支付原告。反诉案件受理费减半收取计1724元，由反诉原告南通荣安生活健康管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘佳政人民陪审员  沈红霞人民陪审员  徐根元二〇一九年十一月四日书 记 员  郭 朦