湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终4402号上诉人（原审被告）：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区暮云街道北塘路8号。法定代表人：张波，董事长。委托诉讼代理人：陈龙，男，1988年9月30日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，系该公司职员。被上诉人（原审原告）：向美华，女，1989年11月17日出生，土家族，住湖南省慈利县。被上诉人（原审原告）：匡增民，男，1989年11月30日出生，汉族，住湖南省祁东县。上诉人湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）与被上诉人向美华、匡增民因商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初4659号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。橘郡公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、判决本案一、二审诉讼费用由向美华、匡增民承担。事实与理由：一审判决橘郡公司按已付房款为基数，按万分之一每日计算自2016年7月1日开始向向美华、匡增民支付逾期交房违约金没有事实和法律依据。一、双方就逾期交房应付违约金金额作出了明确约定，双方均应受该约定约束。尽管橘郡公司交房因天气及修建城际铁路原因有所延误，但根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》第五条第九款的约定，橘郡公司逾期交房的，如向美华、匡增民不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%，该约定是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审判决仅认定该约定不足以填补向美华、匡增民的损失而忽视向美华、匡增民还可以选择其他途径进行权利救济，从而判决橘郡公司按已付房款为基数，按万分之一每日计算违约金不符合双方合同约定；二、一审判决橘郡公司按已付房款为基数，按万分之一每日计算自2016年7月1日开始向向美华、匡增民支付逾期交房违约金，数额过高，违反公平原则。针对橘郡公司的上诉，向美华、匡增民辩称：请求二审法院维持一审判决，橘郡公司并未办理交房手续，侵害了向美华、匡增民权益，且橘郡公司并未达到交房条件，验收未通过。向美华、匡增民向一审法院起诉请求：一、橘郡公司继续履行合同义务，于本案判决生效后十日内交付房屋，并支付逾期交房违约金62350.35元（自2016年7月1日起暂计算至2018年6月28日，后续违约金仍以已付购房款650000元为基数，按中国人民银行同期同类银行贷款利率标准，继续计算至房屋实际交付之日止）；二、橘郡公司返还购房定金10000元；三、由橘郡公司承担本案所有诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、保险费等）。一审法院认定的事实：2014年12月29日，橘郡公司（出卖人）与向美华、匡增民（买受人）签订买卖合同，主要约定：买受人购买橘郡项目第D7幢10层1033号房（以下简称1033房），建筑面积共100.15平方米，总金额650000元，买受人于本合同签订之日向出卖人支付首期房款（含定金）200000元，剩余房款450000元向银行申请贷款。出卖人应当在2016年6月30日前，将验收合格的商品房交付使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收）。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日前7日内，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足约定的证明文件。买受人收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。买受人逾期未来办理交接手续，视为该商品房已经交付。出卖人未依约交房，逾期超过360日，买受人不选择退房的，可与出卖人继续协商继续履行本合同，自约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。补充协议主要约定：出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%。合同签订后，向美华、匡增民缴纳了契税、维修基金及办理房屋权属证书的其他费用。橘郡公司至今尚未交付1033房。关于购房款支付情况。向美华、匡增民向一审法院提交定金收据一张、销售不动产统一发票两张，其中收据载明橘郡公司于2014年12月29日收到其购房定金10000元，发票载明购房款650000元（其中一张显示2015年1月26日首付购房款200000元）。向美华、匡增民认为已缴纳全部购房款，另有定金10000元未退还。橘郡公司对该组证据的真实性无异议，但认为依据合同约定和实际履行情况，定金10000元已经包含在首付款发票内，不存在退款。一审法院认为：橘郡公司与向美华、匡增民签订的买卖合同和补充协议，均系当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按约履行义务，现向美华、匡增民已支付购房款及税费，橘郡公司未按约交付房屋，构成违约。关于逾期交房违约金的计算标准问题，违约金以填补损失为原则，双方在买卖合同中约定按日万分之一的标准计算违约损失，又在补充协议中约定逾期交房违约金上限为总房款的2%，因橘郡公司逾期交房时间较长，如按补充协议约定计算违约金尚不足以填补逾期交房造成的损失，故一审法院酌情认定违约金以已付购房款650000元为基数，按日万分之一的标准，从2016年7月1日起计算至橘郡公司实际交房之日。其次，橘郡公司与向美华、匡增民因定金返还问题发生争议，在起算诉讼时效时，适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，诉讼时效期间为两年。双方于2014年12月29日签订买卖合同，橘郡公司于2015年1月26日向向美华、匡增民开具销售不动产统一发票（首付款），如向美华、匡增民所交定金不包含在首付款内，此时其应当知道有权利要求橘郡公司退还定金。即向美华、匡增民应在2017年1月26日前向橘郡公司提出要求，或向人民法院提起诉讼。但向美华、匡增民未提交证据证明在该期间主张权利，或存有中断事由。另《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，此时，向美华、匡增民就定金返还的诉讼时效期间已届满，不因《中华人民共和国民法总则》的施行而变更。因此，向美华、匡增民诉请橘郡公司返还购房定金10000元，已超过诉讼时效，不受法律保护，一审法院不予支持。综上，为维护当事人合法权益，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，遂判决：一、限橘郡公司在本判决生效后十日内向向美华、匡增民交付橘郡项目Ｄ7幢10层1033号房｛位于长沙市天心区暮云街道（原长沙县｝；二、限橘郡城公司在本判决生效后十日内向向美华、匡增民支付逾期交房违约金（以已付购房款650000元为基数，按日万分之一的标准，从2016年7月1日起暂计算至2018年10月8日，后续仍按上述标准计算至橘郡公司实际交房之日）；三、驳回向美华、匡增民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1608元，减半收取804元，由橘郡公司负担（该受理费系向美华、匡增民预缴，由橘郡公司直接支付给向美华、匡增民）。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：本案二审争议焦点为：橘郡公司是否应承担逾期交房违约责任及违约金计算标准的问题。向美华、匡增民与橘郡公司签订的《长沙县商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。橘郡公司未按合同约定在2016年6月30日前向向美华、匡增民交付符合合同约定的房屋，构成违约，应当承担相应违约责任。违约金应以填补损失为原则，虽然根据《补充协议》约定的违约金上限计算出的违约金数额尚不足以完全填补向美华、匡增民实际损失，但在向美华、匡增民并未提交充分证据证明其因橘郡公司逾期交房行为所受具体损失的情况下，一审判决酌定橘郡公司以已付房款650000元为基数，按日万分之一的标准，向向美华、匡增民支付自2016年7月1日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金违约金，计算标准过高。本院综合本案合同履行情况、违约情况、违约原因、过错程度，结合当事人的实际损失，根据公平合理原则，酌情将违约金计算标准由日万分之一调减至日万分之零点五。综上，湖南橘郡城镇置业有限公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初4659号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初4659号民事判决第三项；三、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初4659号民事判决第二项为“限湖南橘郡城镇置业有限公司于本判决生效之日起十日内向向美华、匡增民支付逾期交房违约金（按已付房款650000元为基数，按日万分之零点五的标准计算至房屋实际交付之日止）；四、驳回向美华、匡增民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1608元，减半收取804元，本案二审案件受理费1608元，均由湖南橘郡城镇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十一月二十一日法官助理冷子剑书记员侯也附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。