甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘10民终1293号上诉人（原审原告）：王义虎，男，汉族，住庆阳市西峰区。委托诉讼代理人：周志璞，甘肃凌东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：庆阳鑫宇房地产开发有限公司，住所地庆阳市西峰区美食城院内巨鹿馨苑小区。法定代表人：强俊章，该公司总经理。委托诉讼代理人：李星星，甘肃凌东律师事务所律师。上诉人王义虎因与被上诉人庆阳鑫宇房地产开发有限公司（以下简称鑫宇公司）商品房预售合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2018）甘1002民初7016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王义虎及其委托诉讼代理人周志璞与被上诉人鑫宇公司的委托诉讼代理人李星星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王义虎向一审法院起诉请求：1.依法判令解除双方签订的《天富大厦商铺认购合同》；2.依法判令鑫宇公司立即向王义虎退还购房款55万元；3.依法判令鑫宇公司立即向王义虎支付上述购房款自2013年11月7日起至2018年11月7日的预期经济损失137500元；4.依法判令鑫宇公司自2018年11月8日起按照每日75.3元的标准向王义虎支付上述购房至实际退还清之日止的预期经济损失；5.依法判令鑫宇公司立即向王义虎支付自2015年11月22日起至2018年11月22日的逾期退还购房款的滞纳金180675元；6.依法判令鑫宇公司自2018年11月23日起按照每日万分之三的利率标准向王义虎支付上述购房款至实际退还清之日止的滞纳金；7.本案诉讼费用由鑫宇公司承担。一审法院判决：一、解除王义虎与庆阳鑫宇房地产开发有限公司签订的《天富大厦商铺认购合同》；二、庆阳鑫宇房地产开发有限公司退还王义虎商铺款550000元，并支付违约金165000元；三、驳回王义虎的其他诉讼请求。上述给付内容限判决生效后10日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12482元，由庆阳鑫宇房地产开发有限公司负担。王义虎上诉请求：1.依法撤销庆阳市西峰区人民法院（2018）甘1002民初7016号民事判决第二、第三项，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由鑫宇公司负担。事实和理由：上诉人与被上诉人于2013年11月7日签订《天富大厦商铺认购合同》，约定被上诉人于2015年11月7日前向上诉人履行交房义务。签订协议当天上诉人即向被上诉人交纳了全额房款，现被上诉人逾期三年之久未履行合同约定的交房义务，属严重违约；且在合同中关于预期经济损失、滞纳金等违约责任进行了明确约定，该违约责任约定并未违反法律的强制性规定，一审法院无视合同约定，将预期经济损失和滞纳金笼统判决为确定的违约金是错误的，损害了上诉人的利益。另外，本案与甘肃省庆阳市中级人民法院（2018）甘10民终1195号民事判决所涉案件的诉讼请求、事实理由均一致，且由同一法院审理但判决结果不同，属典型同案不同判。鑫宇公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正，符合客观事实，同时符合双方当事人的合法权益，有利于解决当事人之间以及鑫宇公司与广大业主之间的矛盾。上诉人的一审诉讼请求不能成立。首先，基于双方签署的《商品房预售合同》第五条第3项的约定，上诉人可以主张预期经济损失的情形仅为鑫宇公司自本合同签署之日满两年未能办理房产证导致未能按期退还购房款的，其支付标准为购房款的百分之十即55000元。并无上诉人主张的购房款自2013年11月7日至2018年11月7日期间的预期经济损失和2018年11月8日起至购房款还清之日每日75.3元的经济损失的约定。而预期经济损失得以支持的前提必须是权利人能够举证证明或以合理推定得出预期利益是什么，本案中上诉人并未就此予以举证，也不能推定出预期利益的具体范围。故上诉人一审诉讼请求第3、4主张预期经济损失的请求无合同约定、无事实依据，依法应当不予支持。其次，该合同第五条第4、5项关于滞纳金的约定，尽管在表述上为“不能及时退还商铺预订款”和“未办理相关手续”，但实质上均是对于退还购房款的预期责任的承担方式，该两项约定明显将一个行为按照不同的表述进行惩罚，在意思表示上重复阐述，其约定的标准过高，应当予以降低。同时该两项约定计算方法的起止时间不清，难以实际实施。故一审法院综合考虑造成违约的当事人因素及客观社会因素，合理采用合同标的额的百分之三十作为违约责任承担计算标准，既依法有据又符合客观事实。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王义虎与鑫宇公司对双方签订《天富大厦商铺认购合同》、王义虎支付购房款550000元以及鑫宇公司在合同约定的时间未能与王义虎签订正式商品房买卖合同并为王义虎办理备案登记手续和不能依约交付商铺的事实无异议。本案争议的焦点问题：王义虎主张的预期损失及滞纳金是否合法有据。王义虎与鑫宇公司签订合同后，王义虎依约如数支付购房款，鑫宇公司未能履行合同义务，已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，鑫宇公司应当依约承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。鑫宇公司未提交证据证实王义虎主张的违约金数额超过实际造成损失的百分之三十，且参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定的违约金计算方法，结合王义虎支付购房款当期中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，《天富大厦商铺认购合同》第五条第4项约定的滞纳金即违约金亦未超过百分之三十的标准，王义虎主张鑫宇公司按照《天富大厦商铺认购合同》第五条第4项约定支付违约金的请求合法有据，应予以支持；一审按照已付购房款的百分之三十确定违约金数额不当，二审予以纠正。依照《天富大厦商铺认购合同》第五条第3项约定，出卖人未能在两年内与买受人办理产权登记，出卖人应承担预期经济损失两年共计百分之十，故鑫宇公司应承担550000元的百分之十即55000元，王义虎该项请求中超过合同约定的部分不予支持。综上所述，王义虎的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持庆阳市西峰区人民法院（2018）甘1002民初7016号民事判决第一项（即：解除王义虎与庆阳鑫宇房地产开发有限公司签订的《天富大厦商铺认购合同》）；二、变更庆阳市西峰区人民法院（2018）甘1002民初7016号民事判决第二项为庆阳鑫宇房地产开发有限公司于本判决生效后30日内退还王义虎商铺款550000元、支付预期经济损失55000元，并自2015年11月22日起按照165元/天的标准支付未能及时退款的违约金至实际退款之日止。三、撤销庆阳市西峰区人民法院（2018）甘1002民初7016号民事判决第三项（即：驳回王义虎的其他诉讼请求）；四、驳回王义虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计24964元，由庆阳鑫宇房地产开发有限公司负担21964元，王义虎负担3000元。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 杨立锋审判员 卢小栋二〇一九年十一月二十七日书记员 张 婷