海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)琼9003民初6735号 原告：罗江珍，女，1968年8月1日出生，汉族，现住海南省三亚市。 委托诉讼代理人：封海泉，男，1969年6月4日出生，汉族，现住海南省儋州市。 被告：儋州晋发房地产开发有限公司。住所地:海南省儋州市那大镇东坡路丹阳小区B3栋。 法定代表人：陈铮，该公司董事长。 原告罗江珍与被告儋州晋发房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗江珍委托诉讼代理人封海泉到庭参加诉讼。被告儋州晋发房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗江珍向本院提出诉讼请求:1.判令被告为原告缴纳契税款6639元并办理原告购买房屋所有权证及土地使用权证；2.判令被告未按合同约定办理原告购买房屋所有权证及土地使用权证违约，并承担违约金47520元（44元/日×30天×12个月×3年）；3.判令案件受理费由被告来承担。庭审过程中，原告将诉讼请求明确为：1.判令被告将代收的契税款6639元交至税务机关；2.判令被告60日内把需要由其提供办理房屋权属登记的资料报送到房地产行政主管部门并协助原告办理土地使用权变更及房屋产权登记手续；3.判令被告向原告支付逾期办理不动产权属证书违约金47520元（从2016年2月30日计算至起诉之日2019年9月2日，每工作日按总房款442483元的万分之一计付）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月10日,原告与被告签订《儋州市商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发的亚澜湾2#栋2901号房，原告已向被告付清购房款及办理房屋所有权证等各种税费，并于2015年1月2日双方办理了房屋交付手续。按照合同第十五条约定被告向原告交付房屋后应在一年内为原告办理房屋所有权证及土地使用权证，但被告仍未为原告办理产权证。被告的行为已侵犯到原告合法权益，故原告诉至法院，请求支持其诉讼请求。 被告未出庭应诉答辩，也未提交书面答辩意见。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭质证，视为放弃质证的权利。原告提交了《儋州市商品房买卖合同》、发票两张、收据两张、亚澜湾交房费用明细、亚澜湾交房通知书、交房费用表，经核对上述证据与原件一致，内容客观真实，来源及形式合法，且与本案有关，本院予以确认。被告未提交证据。本院亦依职权调取了海南省第二中级人民法院(2017）琼97民终431号民事判决书，原告虽然对该判决表示不清楚，但该民事判决系与本案有关的生效民事判决，本院予以确认。 根据各方当事人的陈述、上述本院确认的证据及庭审笔录，本院认定以下事实： 2014年3月10日，原告（买受人)与被告(出卖人）签订《儋州市商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买出卖人开发的海南亚澜湾项目预售商品房xxx号房，建筑面积112.4平方米。单价为3936.68元/平方米，总价款442483元。签订合同时支付420359元，房屋交付时支付22124元;出卖人应当在2014年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经勘察、设计、监理、施工、建设等五方共同验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用。其中合同第十五条约定:出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前15日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办之名向买受人收取额外费用。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。以上所有日期约定均以工作日为计算单位。第十六条约定：根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，双方同意按照以下第1种方式缴纳税款：1.买受人委托出卖人代缴相关税款；2.买受人自行向税务机关缴纳相关税款。 合同签订后，原告共向被告支付购房款合计442601元(包括按实测面积补交的购房款118元）、契税6639元、房屋登记费、等相关代收费用。被告亦向原告出具相应数额的购房款发票。2015年2月6日，被告交付涉案房屋给原告使用，但被告至今未将契税6639元交至税务机关，未协助原告办理涉案房屋权属登记。 另查明:被告开发的海南亚澜湾项目因未能依约给买受人办理房地产权属登记手续，海南亚澜湾项目的多个购房人于2016年底向本院起诉，要求被告限期为其办理房地产权属证书并支付逾期办证违约金。在该批系列案件中，其中买受人黎某、陈某不服本院一审判决向海南省第二中级人民法院提起上诉。该院于2017年6月8日作出（2017）琼97民终431号民事判决。该判决认为,根据儋州市人民政府及其相关行政主管部门的相关函件及专题会议纪要内容等可知，涉案项目未能及时办理规划、竣工验收备案以及房屋产权登记手续是因为在涉案项目相关许可手续办理过程中政府审计、相关审批部门的行政行为，并非被告的责任。故黎某、陈某请求被告支付违约金不符合双方合同的约定。……尽管产权登记权属证书的办理系行政机关的行政行为，最终核准颁证的是行政机关，被告无权决定权属证书的办理时间。但依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，房地产开发企业在买受人办理所有权登记时，其义务是协助并“提供必要的证明文件”。《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款亦规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。故黎某、陈某请求被告限期办理权属证书的实质内容包含请求被告协助办证并提供必要的证明文件的意思。根据法院查明，涉案房屋已经交付，虽因政府审计、相关审批部门的行政行为导致涉案项目未能及时办理规划、竣工验收备案以及房屋产权登记手续，但2016年12月儋州市国土局与住建局已经恢复海南亚澜湾项目规划竣工备案、房屋产权证等业务办理，阻却办证的事由已经消除。故被告应当按照上述法律法规的规定，60日内将办证所需材料报房地产行政主管部门并协助黎某、陈某办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。该二审判决撤销一审民事判决，判决被告自判决生效之日起60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门并协助黎某、陈某办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，驳回黎某、陈某关于支付违约金的诉讼请求。该二审判决已发生法律效力。 本院认为，原告与被告于2014年3月10日签订的《儋州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自的合同义务。本案争议焦点为：一是被告应否限期为原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；二是被告应否支付逾期办证违约金及数额问题；三是被告应否限期把向原告代收的契税6639元交到税务机关。 一、关于被告应否限期为原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的问题。 本案被告开发的海南亚澜湾项目，在2016年12月前是因政府审计、相关审批部门的行政行为导致未能及时办理规划、竣工验收备案以及房屋产权登记手续。被告在该期间内未能为业主办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，不是被告的过错导致。但2016年12月儋州市国土局与住建局已经恢复涉案项目规划竣工备案、房屋产权证等业务办理，阻却办证的事由已经消除，而被告在阻却办证的事由已经消除后，未及时协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，责任在于被告。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“......房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明”及《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”之规定，原告主张被告将办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门并协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，有事实和法律依据，本院依法予以支持。 二、关于被告应否支付逾期办证违约金及数额的问题。 根据前述理由，海南亚澜湾项目阻却办证的事由于2016年12月消除后,逾期办证的责任在于被告，被告应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《儋州市商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。以上所有日期约定均以工作日为计算单位。故原告要求被告自逾期之日起每工作日按已付购房款的万分之一支付逾期办证违约金有事实和法律依据，本院予以支持。关于逾期办证违约金的起算日期问题，因考虑到原告与案外人黎某、陈某起诉晋发公司是同一项目案件，需待二审判决作出后，被告晋发公司才确定达到条件协助业主办理房地产权属登记手续。故本院认为违约金的起算时间应从二审判决生效的第61日即2017年8月30日开始起算，截止至2019年9月2日，共502个工作日，故被告应支付的逾期办证违约金应为22218.57元（442601元×日万分之一×502天）。原告诉请超过部分，本院不予支持。 关于被告应否限期把向原告代收的契税6639元交到税务机关的问题。 本院认为，原告作为购房者，缴纳购房契税是其应尽的法定义务。原被告双方在合同中约定由被告向原告代收代缴税费，实际为原告委托被告代其缴纳购房契税，双方成立委托合同关系。依法成立的合同关系对原被告双方具有法律约束力，被告作为受托人本应履行委托事项，把向业主代收的契税交至税务机关。现被告未履行委托事项，本院认为原告有权解除委托关系，要求被告退回已代收的契税，自行缴纳至税务机关，但不能判决被告限期把向原告代收的契税6639元交到税务机关。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”，结合本案实际情况，本案的债务标的为将代收的契税6639元缴纳至税务机关，该债务标的不适于强制履行。被告在当年代收原告契税6639元是根据当时的契税规定核算出来的，现在应缴多少契税，需由税务机关根据目前情况审核确认。在契税数额未明确之前，法院不宜径行判决被告把向原告代收的契税6639元交到税务机关。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条关于“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”的规定，本案中作为委托人的原告、受托人的被告可以随时解除委托关系。若被告无意继续接受委托，可以随时解除委托关系，退回代收的契税。故原告请求判令被告限期把向原告代收的契税6639元交到税务机关，本院不予支持。 综上所述，原告诉请部分成立。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项、《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告儋州晋发房地产开发有限公司自本判决生效之日起60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门并协助原告罗江珍办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续； 二、被告儋州晋发房地产开发有限公司自本判决生效之日起30日内向原告罗江珍支付逾期办证违约金22218.57元； 三、驳回原告罗江珍的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费577元（原告罗江珍已预缴），由被告儋州晋发房地产开发有限公司负担178元，原告罗江珍负担399元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审 判 员 夏小华 二〇一九年十一月二十七日 法官助理 翟嘉贤 书 记 员 李莉梅 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。