江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初7404号原告：彭国干，男，1950年8月17日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：丁奕，江苏正盛律师事务所律师。被告:苏州乐途快捷酒店有限公司,住所地江苏省苏州市姑苏区人民路99号。法定代表人：杨达存，该公司执行董事。委托诉讼代理人:杨分天，该公司员工。原告彭国干、徐明珠与被告苏州乐途快捷酒店有限公司（以下简称乐途公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案受理后，依法适用简易程序。徐明珠于2019年8月30日向本院申请撤回起诉，本院予以准许，后于2019年10月16日公开开庭审理。原告彭国干的委托诉讼代理人丁奕及被告乐途公司的委托诉讼代理人杨分天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭国干提出如下诉讼请求：1、判令被告支付苏州市人民路99号东边房屋一楼北起第六间沿街商铺及该房屋的二楼、三楼、四楼房屋自2017年7月5日起至实际交还房屋之日止的占有使用费，按年租金430000元为计算依据，暂时计算至2019年9月5日的占有使用费为931666.67元。2、判令本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原告系已注销的苏州市南门小商品批发市场有限公司(以下简称南门公司)的股东，南门公司于2019年4月10日注销。苏州市人民路99号东边房屋一楼北起第六间沿街商铺及该房屋的二楼、三楼、四楼房屋系南门公司于2016年7月12日向苏州市吴中交通运输有限公司(以下简称吴中交运公司)续租的房屋，当期合同租赁期限为2016年7月25日至2017年8月27日。2016年7月，南门公司与被告的法定代表人杨达存签订《南门小商品批发市场租赁合同》，将苏州市人民路99号东边房屋一楼北起第六间沿街商铺及该房屋的二楼、三楼、四楼房屋出租给被告用于经营宾馆。合同期限为一年，即自2016年7月5日起至2017年7月4日止，年租金合计430000元。2017年3月14日及5月16日，吴中交运公司两次向南门公司发函通知，房屋到期不再续租，南门公司于2017年5月16日向被告经营者寄发《律师函》，通报情况并表示南门公司也不再与被告续签租赁合同，同时要求被告将所承租的商铺于2017年8月31日前腾空交还给南门公司。但被告至今未将租赁的房屋返还给原告，也未向原告支付自2017年7月5日起开始计算的房屋占有使用费，原告遂提起本案诉讼，望法院判如所请。被告乐途公司辩称：原告诉称的沿街商铺不是铺面，是通向楼上的出入口。我方不同意支付房屋占有使用费。房屋占有使用费计算标准不应当按照原租赁合同的租金标准计算，应当按照（2018）苏0508民初3040号判决书所载的房屋占有使用费计算标准计算。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南门公司于2005年3月24日设立，于2019年4月10日注销，彭国干系原南门公司的唯一股东。苏州市人民路99号房屋及土地使用权（总面积5267.9平方米、房屋建筑面积2928.55平方米）属于吴中交运公司所有。2016年7月12日，原南门公司向吴中交运公司续租该房屋及土地用于南门小商品批发市场整体经营，续租期限自2016年7月25日至2017年8月27日止，租赁期满后，双方未再签订租赁合同。2016年，原南门公司（出租方、甲方）与乐途公司的法人杨达存（承租方、乙方）签订租赁合同，约定：乙方向甲方承租市场内商铺1-4楼（即苏州市人民路99号东边房屋一楼北起第六间沿街商铺及该房屋的二楼、三楼、四楼房屋），用于经营宾馆，租期自2017年7月5日起至2017年7月4日止，年租金合计为430000元，先缴后用；乐途公司依约交纳30000元押金。租赁期满后，双方未再签订租赁合同。因原南门公司、乐途公司等未返还房屋，2018年5月17日，吴中交运公司起诉原南门公司及乐途公司等至本院（案号：（2018）苏0508民初3040号），要求原南门公司腾房并支付占有使用费、乐途公司等对原南门公司的腾房及支付占有使用费承担连带责任等。本院依法作出（2018）苏0508民初3040号民事判决，判决：“六、被告苏州乐途快捷酒店有限公司于本判决生效之日起30日内将人民路99号东边房屋一楼北起第六间沿街商铺及该房屋的二楼、三楼、四楼房屋腾空并交付给原告苏州市吴中交通运输有限公司……九、被告苏州市南门小商品批发市场有限公司于本判决生效之日起10天内向原告苏州市吴中交通运输有限公司支付其尚未腾让部分的占有使用费(未腾让部分的建筑面积合计1879.39平方米按照总建筑面积2928.55平方米的年租金为32万元的标准，计算至本案八被告腾空并交付止)。”该判决现已发生法律效力。根据（2018）苏0508民初3040号民事判决书查明的事实，苏州市人民路99号东边一幢房屋共出租给7家租户，除被告乐途公司外，其中6家租户的租金情况如下：姑苏区奥度广告制作店承租的房屋年租金为60000元；姑苏区晨升通讯服务部承租的房屋年租金为85000元；姑苏区亨达食品商行承租的房屋年租金为80000元；姑苏区人民路小闵盐水鹅店承租的房屋年租金为80000元；苏州创润网通家园网络服务有限公司承租的房屋年租金为380000元；姑苏区玉仙鸭血粉丝汤店承租的房屋合年租金69824元（其合同约定租赁131天的租金系25060元）。原南门市场将苏州市人民路99号东边一幢房屋出租一年所得租金合计1184824元。审理过程中，原、被告双方一致确认原告于2016年至2017年期间将苏州市人民路99号北边一幢房屋（冠盛公寓所在楼）出租所得的年租金合计94500元。综上，苏州市人民路99号北边及东边两幢房屋（房屋建筑面积合计2928.55平方米）于2016至2017年期间的年租金总额系1279324元。此外，原、被告双方一致同意在本案中将房屋占有使用费按照被告承租的房屋年租金（430000元）与苏州市人民路99号东边、北边两幢房屋的年租金总额（1279324元）之间的比例进行计算。原告彭国干确认被告乐途公司向其支付了30000元租房押金，并同意将押金抵扣房屋占有使用费。本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原南门公司向吴中交运公司承租房屋后再转租给乐途公司使用，原南门公司与乐途公司之间的租赁关系成立有效，租赁期届满后，乐途公司应当返还租赁物，然其至今仍未返还房屋，故原南门公司有权要求被告乐途公司支付自2017年7月5日起至被告乐途公司返还房屋之日止的房屋占有使用费。因原南门公司已于2019年4月10日注销，彭国干系原南门公司的唯一股东，有权继受原南门公司的前述权利。关于房屋占有使用费的计算标准，次承租人因逾期返还租赁物而向承租人支付占有使用费，系弥补守约方的合理损失。乐途公司逾期返还租赁物势必造成原南门商行需向吴中交运公司支付尚未返还房屋的占有使用费损失，且该损失已被生效的（2018）苏0508民初3040号民事判决所确定（即按照32万元/年÷2928.55平方米÷365天计算每平方米每天的费用），故对于超过原南门公司与吴中交运公司租赁期间(即2017年8月28日至被告返还房屋之日止)的房屋占有使用费，应以原南门公司实际产生的房屋占有使用费损失为限。原告彭国干要求按照按年租金430000元的标准计算房屋占有使用费缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，对于2017年8月28日至被告乐途公司返还房屋之日止的房屋占有使用费，因原、被告双方均同意以被告承租的房屋年租金（430000元）与苏州市人民路99号东边、北边两幢房屋的年租金总额（1279324元）之间的比例进行计算，故本院认定该时段的房屋占有使用费应按照年租金107557元/年(430000元/年÷1279324元/年×320000元/年)的标准计算。对于未超过原南门公司与吴中交运公司租赁期间部分(2017年7月5日至2017年8月27日)的房屋占有使用费，应参照被告与原南门公司约定的430000元/年的租金标准计算，即63616元（430000元/年÷365天×54天），扣除其已交付的押金30000元后，乐途公司还需支付33616元房屋占有使用费。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条之规定,判决如下:被告苏州乐途快捷酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告彭国干支付2017年7月5日至2017年8月27日期间的房屋占有使用费33616元及2017年8月28日至被告苏州乐途快捷酒店有限公司返还房屋（苏州市人民路99号东边房屋一楼北起第六间沿街商铺及该房屋的二楼、三楼、四楼房屋）之日止的房屋占有使用费（按照年租金107557元/年的标准）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13117元，减半收取6558元，由原告彭国干负担4711元，被告苏州乐途快捷酒店有限公司负担1847元；财产保全费5000元，由被告苏州乐途快捷酒店有限公司负担；上述合计应由被告苏州乐途快捷酒店有限公司负担6847元，其应于本判决生效之日起10日内直接支付给原告彭国干。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76)预交上诉案件受理费。审判员  翁迎晓二〇一九年十一月二十二日书记员  羊 菁