江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1023民初7582号原告：宝应县某某资产经营有限公司。法定代表人：周某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈明祆，江苏乐鼎律师事务所律师。被告：陆某。委托诉讼代理人：杨莉、刘福江，江苏宝宜律师事务所律师。原告宝应县某某资产经营有限公司（以下简称某某资产公司）与被告陆某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案受理后，依法适用普通程序于2019年1月25日、2019年9月5日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告某某资产公司向本院提出诉讼请求：1、立即解除双方所签订的《某某商铺租赁合同》，责令被告立即腾让所租赁房屋并交付给原告；2、责令被告立即支付所拖欠的租金201908.67元（暂计算至2018年10月30日）；2018年11月1日以后按照原租金标准计算至实际归还租赁房屋之日；3、被告给付违约金60572.6元（暂计算至2018年10月30日）；2018年11月1日以后每逾期给付（或归还租赁房屋）一日，增加违约金（拖欠租金的千分之三）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月20日，原告与被告签订《某某商铺租赁合同》，将“某某”商场2楼201-205商铺（详见租赁合同约定）出租给被告。某某商场系案外人宝应县某某房地产开发有限公司（以下简称某某房产公司）开发的项目，某某房产公司对某某商场享有所有权。现某某房产公司将“某某”商场“托管”给某某资产公司，书面授权原告对“某某”进行管理（包括但不限于招商、出租、修缮、维护、收取租金、收取租赁合同约定的违约金及滞纳金和利息、履行租赁合同中的权利、直接提起诉讼并收取相关费用等），因而原告享有“某某”建设项目的经营权和管理权，有权直接起诉向原告主张权利。租赁期间，原告照顾到被告的实际经营困难，同意退租了其中的个别商铺，按照《某某商铺租赁合同》及双方同意部分退租的约定，被告仍拖欠了近两年的租金，经催要仍未果，被告也不肯归还租赁的房屋。为维护原告的合法权益，原告要求依照《某某商铺租赁合同》的约定，立即解除该租赁合同并主张违约金，望判如所请。被告陆某辩称，1、答辩意见从双方签订的商铺租赁合同看，相对人应当是宝应县某某房地产开发有限公司，而本案的原告是宝应县实际资产经营有限公司，我们认为原告应当提交相应证据证明谁是诉争商铺的所有权人或者和合法占有人。2、租赁商铺的出租方在合同履行过程中存在违约情形，答辩人依法可以提出抗辩：A、因该商铺在经营过程中漏水严重，严重影响到答辩人对于租赁物的使用，且经答辩人多次要求仍未维修，依据合同法第二百二十条的规定，出租方应当履行租赁物的维修，出租方的行为显然存在违约情形，答辩人依法享有相应抗辩的权利，有权要求出租方减少租金或延长租期，造成损失的应当予以赔偿。B、出租方向答辩人所提供的商铺不符合建设施工图纸及要求，存在安全隐患，出租方之行为违法了合同法第二百三十三条规定，即租赁物危及承租人的安全或者健康，出租方也应承担违约责任，对于出租方提供租赁房屋是否符合规范要求，答辩人已经提出了鉴定申请。对此，答辩人也享有相应的抗辩权利。C、出租方违反与答辩人的约定，在中心内部及广场引入儿童乐园设施，其行为已经构成违约，对此，答辩人也享有抗辩的权利D、出租方在自身先行违约情形下，采用断水、断电、锁门的方式阻止答辩人的经营活动，虽然合同约定了出租方可以采用断水、断电方式，答辩人认为该合同是格式合同，该约定是出租方强加与包括答辩人等承租户，且采用违法方式妨害合同履行，影响答辩人经营行为，依据合同法第52条、53条的规定，格式条款加重对方责任、排除对方主要权利约定无效，由于出租方的暴力阻止行为造成答辩人巨大的损失，答辩人有权不给付租金且要求出租方赔偿损失。原、被告为支持其诉讼请求，向本院提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，经本院审查，现对下列事实予以认定：1、2015年9月20日，宝应县某某房地产开发有限公司作为甲方与乙方被告陆某签订《某某商铺租赁合同》一份，约定甲方将位于宝应县某某商场2层201、202、203、204、205号商铺建筑面积1004.26平米出租给乙方。用于儿童乐园、台球室、休闲食品类。租赁期限自2016年1月1日至2022年12月31日，月租金为45191.7元，租金自2016年1月1日起开始计收。租金1-2年不变，按上一年度租金总额每年递增5%。即2016年1月1日至2017年12月31日按年租金542300.4元收取，2018年1月1日至2018年12月31日，按年租金569415.42元收取。2019年1月1日至2019年12月31日，按年租金597886.19元收取。2020年1月1日至2020年12月31日，按年租金627780.5元收取。2021年1月1日至2021年12月31日，按年租金659169.53元收取。2022年1月1日至2022年12月31日，按年租金692128.01元收取；2、2017年3月14日，宝应县某某房地产开发有限公司与被告陆某签订《某某商铺租赁合同补充协议》，主要约定：乙方陆某将某某201商铺退租，现乙方商铺为202.203.204.205，总面积931.32平米。年租金502912.8元；3、2017年12月30日，宝应县某某资产经营有限公司与被告陆某签订《补充协议》一份，主要约定:宝应县某某房地产开发有限公司同乙方曾于2015年9月20日，就宝应县“某某”商场2楼的商铺签订编号为2015039的《商铺租赁合同》，其中约定实测面积与预测面积不一致的，租金按照实测面积计算。为此，甲、乙双方达成如下补充协议：一、“某某”商场2楼201商铺，乙方已经于2016年3月申请退租；现因经营困难，又申请退回204/205商铺；甲方出于照顾和谅解，同意乙方退回204/205商铺。二、关于退回商铺204/205的欠交租金，双方同意结算到2017年5月31日底；继续租赁的202、203商铺租金仍按照年度预收整年的方式计收。三、204/205商铺实测面积为467.45平方米，202商铺实测面积为106.08平方米，203商铺实测面积为409.01平方米；故截止到2017年5月31日，204/205商铺的应缴租金为105176.2元：截止到2017年12月31日，202商铺的应缴租金为57283.2元，203商铺的应缴租金为220865.4元；合计应缴租金为383324.8元。四、从2018年1月1日起，乙方就继续租赁的202#、203#商铺，按照实测面积和原租金计算标准，对应年度的应缴租金调整如下：2018年1月1日至2018年12月31日，按年租金￥292056.03元收取；2019年1月1日至2019年12月31日，按年租金￥306658.83元收取；2020年1月1日至2020年12月31日，按年租金￥321991.77元收取；2021年1月1日至2021年12月31日，按年租金￥338091.36元收取；2022年1月1日至2022年12月31日，按年租金￥354995.93元收取；4、2018年8月被告陆某向原告方出具《房屋还款计划申请书》一份，载明：尊敬的各位领导：你们好，由于本店铺开业至今一直经营亏损，周转资金短时间内难以缴齐店铺租金及物业费，现做出如下承诺：1、8月30日内缴纳五万元；2、9月底缴纳十万元；3、11月底将剩余款项全部结清。下半年是本店的经营高峰期，资金回笼也需要时间完成，希望各位领导综合考虑到本店实际经营状况，给与帮助渡过这段时间的困难期，绝不给各位领导的工作带来影响，谢谢！5、2017年6月20日，宝应县某某房地产开发有限公司出具《授权书》一份，载明:“某某”商场系本公司开发的项目，本公司对“某某”商场享有所有权。现本公司将“某某”商场“托管”给宝应县某某资产经营有限公司，双方另行签订《托管协议》。现书面授权宝应县某某资产经营有限公司对“某某”商场进行管理.具体授权如下招商、出租、修缮、维护、收取租金、收取租赁合同约定的违约金及滞纳金和利息、履行租赁合同中的权利及收取相关费用等；有权依宝应县某某资产经营有限公司自身的名义通过诉讼仲裁等途径主张权利(收取租金、违约金及收回出租商铺等)；至目前，被告陆某仅支付其承租的203室自2017年1月1日至目前租金30000元，剩余租金尚未支付。203室内租金计算标准应为：409.01平米×45元/平米/月×1.05%（递增幅度）×租金计算期间。本院认为，被告陆某与本院某某房地产开发有限公司所签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。被告陆某承租相应房屋后，未按合同约定支付房租，原告有权要求其支付未支付租金，且有权解除合同。关于被告陆某违约后的违约金计算方式及应支付房租数额如何确定的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，被告陆某未按合同约定履行支付房租义务，是引起本案纠纷的直接原因。但被告陆某不能按时支付租金产生违约行为后，自2018年10月15日左右起，被告陆某所承租房屋已经不再实际从事营业活动，即此时被告陆某已经未继续使用案涉房产。而原告有条件和能力对案涉房屋予以收回和控制使用，有防止合同损失继续扩大的义务。因此，原告有关房屋租金计算至被告实际归还房屋之日的主张不符合上述合同法的规定，本院不予支持。至2018年10月15日，被告尚欠租金为409.01平米×45元/平米/月×1.05%（递增幅度）×9.5月=183594元，扣除被告已付租金30000元，余款为153594元。就被告延期付款及2018年10月15日后原告损失，本院根据原、被告各自过错程度，酌情确定应由被告陆某向原告承担违约损失15000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条之规定，判决如下：解除2015年9月20日宝应县某某房地产开发有限公司与被告陆某签订《某某商铺租赁合同》；被告陆某于本判决生效之日起十日内将位于宝应县返还予原告，支付原告203室房屋租金153594元，违约损失15000元，合计168594元。若被告陆某延期返还则应自本判决确定的交付截止日期满之日起止被告实际返还之日止，按409.01平米×45元/平米/月×（约定递增幅度）向原告支付占用费用；驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5237元，由被告陆某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  唐大瑜人民陪审员  张承德人民陪审员  高 卓二〇一九年十一月二十六日书 记 员  夏一司