广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初20375号原告：高海涛，男，1971年10月17日出生，汉族，住湖北省孝感市开发区********。公民身份号码：420************157。委托诉讼代理人：周勇，广东海顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：程杰辉，广东海顺律师事务所律师。被告：陈凯，男，1965年8月9日出生，汉族，住上海市徐汇区***********。公民身份号码：310************232。委托诉讼代理人：陈惠妍，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红增，广东海迪森律师事务所律师。被告：罗杰贤，男，1978年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********。公民身份号码：440************336。原告高海涛与被告陈凯、罗杰贤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周勇、被告陈凯的委托诉讼代理人陈惠妍到庭参加诉讼，被告罗杰贤经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.确认佛山市顺德区****办事处勒流社区居民委员会银城路25号翠景苑23座504号房产的产权归原告所有；2.两被告立即协助原告将佛山市顺德区****办事处勒流社区居民委员会银城路25号翠景苑23座504号房产过户给原告；3.本案诉讼费由被告陈凯承担。原告的事实和理由：原告与被告陈凯本是朋友关系，2008年初，被告陈凯对原告称其要把勒流翠景苑23座504号房产转让，问原告是否要购买。原告看过房子后表示有意购买，双方经协商达成了一致意见。因该房产是被告陈凯向银行贷款按揭购买的，双方约定原告先支付首期购房款，该房的按揭款由原告继续偿还，在原告还完房贷后，被告陈凯把房子过户给原告，原告再把购房余款18000元交给被告陈凯。双方签订协议后，原告向被告陈凯支付了首期购房款，被告陈凯将房产交付给原告使用，并一同将房产证、供楼存折、水电费扣费存折交给原告。原告接收房产后，一直按时支付银行按揭款，直到2014年4月将贷款还清。约2013年，原告家人因清理房屋，把该房产证及买卖合同遗失，原告也把此情况告知了被告陈凯，并要求被告陈凯补办房产证后交给原告。被告陈凯答应了但一直没有向原告交付补办的房产证。2016年10月中旬，被告陈凯到勒流供电公司及供水公司申请停用案涉房屋的水、电，原告知道后即打电话给被告陈凯，但被告陈凯要求原告再给18万元才把房产过户给原告。后来原告一直打电话给被告陈凯，要求其前来协商解决，但被告就是不出现。2016年12月20日，被告罗杰贤在案涉房产门口张贴了一份通知，称被告陈凯已将案涉房产转让给了被告罗杰贤，要求原告搬走。原告到房管局查询，发现该房产已办理过户至被告罗杰贤名下。原告在2017年1月16日向顺德区人民法院提起诉讼【案号（2017）粤0606民初1055号】请求确认被告陈凯与被告罗杰贤签订的关于勒流翠景苑23座504号房产的买卖合同无效，并请求判令撤销被告罗杰贤因该合同而取得的相关的不动产权证。该案经过佛山市顺德区人民法院一审及佛山市中级人民法院二审。终审判决确认了被告陈凯与被告罗杰贤签订的关于佛山市顺德区****办事处勒流社区居民委员会银城路25号翠景苑23座504号房屋的房地产买卖合同无效。在上述一、二审诉讼中，佛山市顺德区人民法院在一审及佛山市中级人民法院查明，原告与被告陈凯存在房屋买卖合同关系，被告陈凯已交付房屋给原告，且原告应在房产过户时支付交易余款18000元给被告陈凯的事实。原告认为，原告与被告陈凯之间的买卖关系合法有效，原告支付了该购房款，被告陈凯也将房产交付给原告居住至今已超过9年，该房的所有权应属原告，两被告应将房产过户至原告名下。被告陈凯辩称：一、原告请求确认案涉房屋所有权归其所有，缺乏请求权基础。原告依据双方存在房屋买卖合同关系而提起的确权之诉，违背了物权法第十五条的区分原则，缺乏请求权基础。即便原告认为双方存在房屋买卖合同关系，这属于债权债务关系，原告只能依据合同要求被告履行合同义务，因此第一项诉讼请求应该依法予以驳回。二、本案过户的条件未成就。首先，原告诉请两被告协助其办理过户手续，其应当承担本案符合过户条件的举证责任。房屋过户前提条件之一是付清所有的购房款，本案原告并未提供任何证据证明其已经支付所有购房款，且根据双方2018年11月12日的通话记录第一页倒数第二行，可见答辩人当时明确否认原告已经支付房款的事实，原告应举证其已经履行支付购房款的义务，否则承担举证不能的后果。其次，房屋过户的条件是结清货款。根据2016年10月31日的通话记录第一页第六行，当时答辩人明确表明案涉房屋过户前提条件是结清双方的汇款。其实双方达成房屋买卖之前，原告已经拖欠答辩人货款18万元，在原告未付清货款的时候答辩人是不可能承诺直接把房屋过户至原告名下，这是不符合常理的。最后，答辩人曾经通知水电局对案涉房屋停水停电，如果原告认为当时符合过户条件，其应该起诉答辩人直接主张过户，同时要求消除妨碍，恢复水电。但原告却不积极主张所谓的合法权益，反而向隔壁邻居借用水电，直至答辩人将房屋过户至被告罗杰贤名下，原告才匆忙要求确认两被告合同无效。如本案真的是符合过户条件，原告的上述行为根本不符合正常逻辑。事实上，正因为双方达成房屋买卖意向时已经明确约定必须结清双方货款才能过户，原告深知该约定，但拒不支付货款才迟迟不起诉要求过户。综上，本案的过户条件未成就，原告无权要求两被告协助办理过户手续，请驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证，不再论述。经审理查明：原告与被告陈凯原系生意伙伴兼朋友关系，2008年初，被告陈凯因要回上海工作，有意将其名下的位于勒流街道办事处勒流社区居民委员会银城路25号翠景苑二期23座504号房出售予原告。原告看过房子有意购买，双方达成一致协议，原告支付首期房款60000元，自达成协议至银行按揭借款到期日（2014年12月20日）期间的贷款本息，由原告按月支付，供完贷款后，被告陈凯将房屋过户到原告名下，原告再支付尾款18000元。被告陈凯收到了原告的首期楼款后，便把房产证、供楼存折及水电费扣费存折交给原告。2013年期间，原告将房产证遗失，其将此情况告知陈凯，陈凯便在珠江商报登记公告遗失声明，并补办了房产证，但其一直没有将新房产证交给原告。2016年10月31日，原告致电给被告陈凯，说要商量房子过户的问题。被告陈凯称原告尚欠其货款18万元，如果原告将该18万元还完了，就将房子过户给原告。原告否认欠被告陈凯货款，称如果是其连襟陈军欠被告陈凯的货款，叫陈凯与陈军对账。双方未能达成一致意见。数天后，被告陈凯通知供水供电部门，将案涉房屋的水电都停了，原告致电给陈凯，质问为何将水电停了，被告陈凯称原告没有与其对账，要原告将货款处理完了才将房屋过户给原告。原告称没有欠被告陈凯货款，只是欠购房尾款18000元没给。2016年11月16日，两被告签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告陈凯将案涉房屋以16万元的价值出售给被告罗杰贤，付款方式为过户当天支付10万元，过完户拿到房产证后当天支付余款6万元。当天，案外人霍志燊代罗杰贤支付了首期款10万元，一起前往房管部门办理房屋过户手续。2016年11月22日，案涉房屋变更登记到被告罗杰贤名下。被告罗杰贤取得了不动产权证后，霍志燊于2016年12月19日到案涉房屋门口张贴了一张通知：“本人罗杰贤是翠景苑二期23座504号屋主，罗杰贤于2016年11月向原屋主陈凯通过合法途径，经房产勒流交易中心办理过户手续，现通知贵住客请系收到通知后10内自行搬离此房屋或自行联系屋主，罗杰贤电话138*****268，否则本人将通过换锁或加锁等方式收回本房屋，一切损失由你负责，与罗杰贤无关。”原告与被告罗杰贤就此产生了争议，2016年12月28日，霍志燊向勒流派出所报案，要求处理此事。被告罗杰贤便没有向被告陈凯支付购房余款6万元。2017年1月16日，原告向本院提起诉讼（案号为（2017）粤0606民初1055号），要求本院判令：确认两被告关于勒流翠景苑23座504号房产的买卖合同无效，并判令撤销因该合同而取得登记的相关的不动产权证。本院经开庭审理后，确认了上述事实，但认为两被告并非恶意串通，从而判决驳回了原告的诉讼请求。原告不服本院作出的一审判决，向广东省佛山市中级人民法院提起上诉，案号为（2017）粤06民终7467号。佛山市中级人民法院经审理后，作出终审判决，确认了本院审理查明的事实，认为两被告存在恶意串通的情形，损害了原告的利益，作出终审判决如下：“一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初字第1055号民事判决；二、确认陈凯与罗杰贤于2016年11月16日签订的关于佛山市顺德区****办事处勒流居民委员会银城路25号翠景苑二期23座504号房屋的《房地产买卖合同》无效；三、驳回高海涛其他诉讼请求。”此后，双方有私下协商如何继续履行房屋买卖合同及过户登记的问题。但因为双方就被告陈凯所称要求原告支付剩余货款18万元的事实存在不同意见，至今没有达成一致协议，涉案房屋至今仍登记在被告罗杰贤名下。本院认为，经过前案终审生效判决的认定，原告与被告陈凯之间存在房屋买卖合同关系，双方应按约定及法律法规的规定来行使权利和履行义务。如今，原告已向被告陈凯交付完毕首期款及涉案房屋按揭贷款，剩余18000元待双方前往不动产交易中心办理过户登记手续之时，原告再支付给被告陈凯。但被告陈凯基于房价大涨或者基于其他因素（如认为原告欠其货款18万元未清偿）而拒绝配合将房屋过户至原告名下，且与被告罗杰贤恶意串通签订房屋买卖合同，将房屋变更登记至被告罗杰贤名下，已违反合同约定。如今，在原告已履行完毕主要义务的情况下，被告应协助原告将涉案房屋办理产权变更登记手续。如今房屋被恶意登记至被告罗杰贤名下，被告罗杰贤存在过错，其应承担相应的民事责任，有义务承担协助办理房屋变更登记手续的责任。故原告请求两被告协助其办理涉案房屋的产权变更登记手续，合法有据，本院予以支持。关于原告请求确认涉案房屋归其所有的问题。本院认为，根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。如今，该房产并未变更登记至原告名下，故原告并未取得涉案房屋的所有权，其目前享有的仅为合同债权，为请求相对人办理所有权的变更登记手续的权利。原告的该项请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告陈凯、被告罗杰贤应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告高海涛办理将佛山市顺德区****办事处勒流社区居民委员会银城路25号翠景苑23座504号房屋产权变更登记至原告高海涛名下的手续；二、原告高海涛应于办理上述第一项涉案房屋产权变更登记手续后当天将购房余款18000元支付给被告陈凯；三、驳回原告高海涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1750元、财产保全费1020元，合计2770元（原告已预交），由被告陈凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  庞尔谦二〇一九年十一月十五日书记员  冯淑娴