广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0115民初607号原告（反诉被告）：洪思蔚，女，1987年8月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：金东，广东恩慈律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州中璟慧富房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区环市大道西海韵路16号403房，统一社会信用代码91440115304562723K。法定代表人：赖雅，职务总经理。委托诉讼代理人：姚良兴，男，1988年5月30日出生，汉族，系该公司员工。第三人：广州城建开发兴业房地产中介有限公司，住所地广东省广州市天河区体育西路189号，统一社会信用代码91440101190543558C。法定代表人：何硕慧，职务总经理。委托诉讼代理人：黄米兰，女，1993年8月19日出生，汉族，系该公司员工。原告（反诉被告）洪思蔚与被告（反诉原告）广州中璟慧富房地产开发有限公司（以下简称中璟公司）、第三人广州城建开发兴业房地产中介有限公司（以下简称城建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。洪思蔚及其委托诉讼代理人金东，中璟公司委托诉讼代理人姚良兴，城建公司委托诉讼代理人黄米兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。洪思蔚向本院提出诉讼请求：1.确认洪思蔚与中璟公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》于2018年11月3日正式解除；2.中璟公司立即向洪思蔚返还购房款161441.25元及利息（利息以161441.25元为本金，从2018年9月25日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计至实际付清之日止）；3.中璟公司赔偿洪思蔚因购买涉案房屋向广州亿诚房地产咨询有限公司支付的30000元团购代理费；4.本案的诉讼费用由中璟公司承担。事实与理由：2018年9月23日，洪思蔚通过宣传资料得知中璟公司正在预售位于广州市南沙区金沙路“滨海花园”的商品房，遂到中璟公司的销售中心进行咨询，并于当日交纳了30000元的团购费和20000元的定金。2018年9月25日，洪思蔚与中璟公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称“买卖合同”），购买中璟公司位于广东省南沙区×××房（下称“涉案房屋”)。买卖合同中载明的涉案房屋总价款为1469796元，但中璟公司向洪思蔚出示的缴款清单及付款方式均表明涉案房屋的实际成交总价为1991584元，即中璟公司采取的是房款和装修款捆绑支付的“双合同”销售模式。买卖合同签订当日，洪思蔚又向中璟公司支付了141441.25元的购房款。至此，洪思蔚前后共向中璟公司支付了191441.25元。后经洪思蔚向广州市住房和城乡建设委员会及其他政府部门咨询，中璟公司与洪思蔚签订买卖合同时强制要求洪思蔚与城建公司及中介机构签订代理协议及中璟公司采取的“双合同”的销售模式均违反了国家政策的相关规定。因此洪思蔚多次通过电话、短信等方式联系中璟公司要求退还购房款，但中璟公司均以各种理由推倭、拖延。截止至起诉之日，中璟公司仍拖欠洪思蔚的购房款191441.25元。洪思蔚认为，洪思蔚与中璟公司签订买卖合同后，已形成关于涉案房屋的买卖合同关系。但因中璟公司未能保证出卖涉案房屋的相关手续符合国家法律、政策的规定，中璟公司的行为已构成根本违约。在中璟公司安排下，洪思蔚与广州亿诚房地产咨询有限公司签订了不合理的委托代理服务合同，导致洪思蔚额外增加了30000元的团购费用，中璟公司的行为属于变相的价外加价，洪思蔚有权根据粤高法2017【191】号文第二十九条的规定，要求中璟公司承担赔偿责任。中璟公司辩称：不同意洪思蔚的所有诉请。在本案中，中璟公司没有任何的违约行为，相反，洪思蔚并未按照买卖双方所签订的商品房买卖合同以及商品房装修合同支付房款、装修服务费，已经构成违约。双方所签订的商品房买卖合同以及商品房装修合同，作为双方的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务，中璟公司同意解除双方签订的商品房买卖合同以及商品房装修合同，但解除的时间不是2018年11月3日，解除时间应为中璟公司提起反诉之日即2019年2月28日。另外，由于合同解除原因系洪思蔚违约达到双方约定的解除条件，故洪思蔚应按照商品房买卖合同以及商品房装修合同的约定，按照两份合同总金额的20%即398316.8元向中璟公司支付违约金，故洪思蔚的第二项和第三项诉讼请求均不成立。城建公司述称：城建公司的意见与中璟公司的意见一致。中璟公司向本院提出反诉请求：1.解除洪思蔚与中璟公司签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》、《商品房装修合同》；2.洪思蔚向中璟公司支付解除《广州市商品房买卖合同（预售）》、《商品房装修合同》的违约金398316.8元；3.洪思蔚承担本案诉讼费。事实与理由：2018年9月25日，洪思蔚向中璟公司购买南沙区×××房，双方签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同），洪思蔚以1469796元的价格购买该房屋。同日，洪思蔚委托中璟公司装修升级该单元，签订了《商品房装修合同》（以下简称装修合同），装修及配套服务费用共计521788元。根据双方在买卖合同第八条第(4)款的约定，洪思蔚应分三期向中璟公司支付房款。洪思蔚至今仅支付了第一期房款。第二期房款302816元应于2018年12月10日前支付，现已逾期超过60日，洪思蔚仍未支付。第三期房款洪思蔚亦未按约定的期限向银行申请贷款进行支付，亦未以其他方式支付。中璟公司已分别于2018年12月25日、28日向洪思蔚发出书面的催款函，催交第二期房款，但被洪思蔚拒收。根据双方在买卖合同附件《补充协议》第2.6款的约定，洪思蔚未能在买卖合同约定的期限内支付除按揭款以外的其余房屋价款，逾期超过60日的，中璟公司有权解除买卖合同。根据双方在装修合同第9.3款的约定，无论任何原因导致买卖合同解除的。则装修合同自动一并解除，同时违约方应向守约方依照装修合同和买卖合同的约定，分别承担相应的违约金。故中璟公司在洪思蔚违约的情况下有权一并解除买卖合同和装修合同。洪思蔚因违约导致买卖合同解除时，应按涉案房屋总房款总额的20%向中璟公司支付违约金；洪思蔚因违约导致装修合同解除时，应按装修及配套服务费用的20%向中璟公司支付违约金，两项违约金共计为398316.8元。综上所述，洪思蔚怠于履行买卖合同的付款义务，严重损害中璟公司的合法权益，达到双方约定的两份合同解除的条件。洪思蔚辩称：一、针对第一项反诉请求：买卖合同解除时间应当以中璟公司收到洪思蔚的律师函时间即2018年11月3日为准。装修合同依法属于无效合同，理由如下：1、买卖合同第二十二条及附件六约定了装饰设备的标准条款，可见涉案房屋是带装修交付的，显然买卖合同约定的购房款已经包含了中璟公司自行装修的费用，洪思蔚完全没有必要另行签订装修合同。2、从装修合同内容看，首先，双方当事人缺乏对装修条款的详细明确约定，没有约定各类装修对应的单价、面积、材料、品牌等，虽然约定了装修款的总额，但没有关于该金额如何构成的约定，明显异于日常的装修合同。其次，根据装修合同第7.4条的约定，中璟公司有权自主完成装修的设计至验收等工作，可见装修义务主体是中璟公司本身；再者，根据装修合同附件一第二条显示，装修合同内容包含公共部分电梯间、首层住宅大堂、设备等，显然说明装修合同不单单针对涉案房屋，还包括涉案房屋所在的整栋楼房；同时，装修合同附件一备注条款与买卖合同附件六的备注条款完全一致。综上，装修合同形式属于委托装修关系，但该合同实际上是对涉案房屋关于装饰装修方面的补充约定，结合当时的房地产调控政策，可以推定装修合同实际上是中璟公司为了规避地方政府房地产调控限价政策、规避税收的产物，损害了社会公共利益，根据民法总则第一百四十六条、合同法第五十二条的规定，装修合同应当认定为无效，法律效力为自始无效，不存在是否解除问题。二、针对第二项反诉请求的购房款违约金：因洪思蔚已于2018年11月1日向中璟公司发出解除合同的律师函，中璟公司已当庭确认于2018年11月3日收到该函件，在此之前，洪思蔚不存在任何违约行为，不应当承担违约责任。同时，洪思蔚并没有收到中璟公司的催款通知，且时间是在洪思蔚发出律师函和提起诉讼后。三、针对第二项反诉请求的装修款违约金：根据洪思蔚上述理由，装修合同为无效合同，装修合同关于违约责任的约定不对洪思蔚产生法律约束力。即使最终认定洪思蔚存在违约行为，本案中，中璟公司并没有任何实际损失，事实上洪思蔚才是受损害的一方，请求法庭根据最高法关于适用中国人民共和国合同法若干问题解释（二）第二十九条的规定，以中璟公司没有任何损失为基础，兼顾合同履行情况、双方的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则、诚信原则予以衡量，对违约金数额予以调低或免除洪思蔚的违约责任。即使洪思蔚需要支付违约金，违约金也应按照中国人民银行同期同类存款利率计算。城建公司述称：中璟公司的反诉请求是其与洪思蔚之间的法律关系，与城建公司无关，城建公司不发表意见。经审理查明：中璟公司系广州市南沙区慧富滨海花园的开发商，已取得涉案楼宇的商品房预售许可证。2018年9月23日，洪思蔚（委托方、甲方）与案外人广州亿诚房地产咨询有限公司（受托方、乙方）签订《委托代理》，其中载明甲方委托乙方申请涉案房屋的购房优惠折扣，甲方同意向乙方支付委托服务费/咨询费30000元。同日，广州亿诚房地产咨询有限公司向洪思蔚出具金额为30000元的收款收据。洪思蔚在庭审中主张其系按照中璟公司的指示向广州亿诚房地产咨询有限公司支付上述30000元团购费，且认为上述30000元团购费属于房款的一部分，中璟公司对此均不予确认。2018年9月25日，洪思蔚（买方、乙方）与中璟公司（卖方、甲方）签署《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中载明：“合同当事人：甲方（卖方）：广州中璟慧富房地产开发有限公司，通讯地址：广州市南沙区环市大道西路483号滨海花园综合楼一楼。委托代理机构：广州城建开发兴业房地产中介有限公司，通讯地址：广州市天河区体育西路189号28楼。乙方（买方）：洪思蔚，通讯地址：广东省广州市天河区×××房，通讯电话：186××××4560。乙方所购商品房房屋地址：南沙区×××房，建筑面积共107.25平方米。……第七条、计价方式和价款：该商品房以整幢出售，按建筑面积计算房价，单价为每平方米13704.39元，总金额为1469796元。第八条、付款方式：4.其他付款方式：首期款分2次支付。（1）第一次：在2018年9月25日前支付全部房价款的10％，金额126980元。（2）第二次：在2018年12月10日前支付全部房价款的21％，金额302816元……（5）余下房款（即按揭款）：金额1020000元，乙方须于本合同附件七《补充协议》第14条约定的网签合同签署日起当日内向东莞银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行银行申请办理银行按揭申请手续，并按照按揭贷款方式付款。第九条、逾期付款的违约责任……2.分期付款的：如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限向甲方支付各期房款，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过60日仍未支付的，甲方有权解除合同。3.按揭付款的：如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限向甲方支付首期款，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过60日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。第二十八条、关于通知的约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。附件六：装饰、设备标准。附件七：补充协议：1、甲乙双方同意买卖合同第八条补充为：1.1乙方同意按买卖合同约定的时间到甲方指定地点交付该商品房的所有房款或全部首期房款并办妥相关银行按揭手续。2、甲乙双方同意修改买卖合同第九条第3款并补充：2.1乙方应按买卖合同第八条的约定及时支付全部房款，包括但不限于及时支付除按揭款外的其余房屋价款，办理按揭贷款手续、确保银行及时将按揭款支付至甲方预售款监控账号。如乙方选择按揭方式付款的，则乙方保证：（1）乙方应于如下时间向甲方指定的银行申请办理银行按揭申请手续，其中：2)如乙方选择买卖合同第八条第4款的付款方式且该付款方式含按揭贷款的，则乙方应按该款约定的时间申请办理银行按揭申请手续。（2）乙方应在本款第（1）项约定的申请办理银行按揭申请手续之日起15个工作日（商业贷款）/30个工作日（公积金含组合贷款）内获得银行贷款批准，并确保银行批准之贷款满足房款支付的需要。（3）乙方应确保银行按揭贷款应于第（1）项约定的银行按揭申请手续申请办理之日起的合理期限内（商业贷款为2个月；公积金含组合贷款为6个月）支付至甲方，并确认该商品房办妥初始登记前，按揭贷款由按揭银行直接划入监控账户（非因甲方原因导致银行延误放款的，甲方不承担任何责任）。2.2乙方未能及时履行第2.1款约定的任一保证的，则:（1）每逾期一日，乙方应向甲方支付按揭贷款总额0.05%的违约金，同时，乙方应按照甲方要求采取措施消除违约情形，包括但不限于重新办理银行按揭贷款审批手续、按甲方书面通知指定的其他付款方式及时支付款项；（2）逾期超过60日的，甲方有权按照如下方式处理：1）解除买卖合同；或2）选择继续履行合同。如甲方选择继续履行合同且乙方愿意继续履行的，则合同继续履行，自乙方违反上述任一保证之日起至乙方付款之日止，乙方应每日向甲方支付按揭贷款总额0.05%的违约金……2.6如乙方未能按本合同第八条约定的期限支付除按揭款外的其余房屋价款的，乙方每日应向甲方支付应付未付房价款0.05%的违约金；逾期超过60日的，甲方有权解除买卖合同。16、合同解除：16.1如买卖合同约定的合同解除条件成就的，享有合同解除权的一方可向对方发出合同解除通知（其中，在乙方享有合同解除权的情况下，乙方应于知道或者应当知道解除合同事由之日起30日内发出合同解除通知，否则视为同意继续履行合同）。自解除通知到达对方时，合同解除。对方有异议的，应于解除通知到达之日起7个工作日内请求人民法院确认合同解除的效力。16.2除买卖合同及补充协议另有约定外，如因一方违约导致合同被解除的，违约方应向守约方支付违约金，违约金按该商品房交易总价的20%计算。乙方已支付的房屋价款按如下原则处理：（1）如因甲方违约导致合同被解除的，甲方应自收到乙方解除合同通知书且甲乙双方办妥合同解除手续之日起45个工作日内，在扣除乙方应付的违约金（如有）、已发生的费用后不计息退还乙方已付购房款及未发生的费用（已发生的费用，包括税费、装修投入等不予退回），并支付违约金。乙方确认，除上述款项外，甲方无需承担任何其他赔偿或补偿责任。（2）如因乙方违约导致合同被解除的，甲方自发出解除合同通知书且甲乙双方办妥合同解除手续之日起45个工作日内，将乙方已付购房款及未发生的费用（已发生的费用，包括税费、装修投入等不予退回）扣除包括违约金及解除合同的费用后，不计利息返还给乙方。17.8乙方确认，如乙方违反买卖合同及本补充协议约定或违反任一保证或承诺的，导致甲方有权解除买卖合同的情形出现的，则:(1)甲方解除买卖合同；或（2）甲方选择继续履行合同。如甲方选择继续履行合同的，则合同继续履行，自违约情形发生之日起，乙方应每日向甲方支付该商品房交易总价的0.05%的违约金。18、通讯地址与联络：18.1双方确认，双方通讯地址已记载于买卖合同中（其中，如甲方注册地址与通讯地址不一致的，以通讯地址为准），所有函件均应以上述地址为依据。18.2如一方变更通讯地址的，应自变更之日起3日内以快递形式知会另一方及甲方的委托代理机构并填写《地址变更确认书》，否则，因此而引致任何邮递错误责任的，概由该方负责。凡一方根据最后登记的对方通讯地址寄出的函件，即视为已送达对方。18.3买卖合同及本补充协议规定的各项时限含星期六、日及公众假期。如到期当日为星期六、日或公众假期，则顺延至节假日后第一个工作日。19、其他：19.1买卖合同的生效：双方同意买卖合同（含本补充协议）自双方签字盖章之日起生效。19.2本补充协议生效后，即成为买卖合同的组成部分，与买卖合同具有同等法律效力。买卖合同与本补充协议不一致的，以本补充协议条款规定为准。本补充协议条款没有约定的，则按照买卖合同的约定执行。19.3本买卖合同及其附件构成双方就该商品房买卖事宜所达成的完整协议，并取代甲方先前与该商品房有关的一切口头和书面的洽谈、谈判、介绍、展示、通知以及双方签订的备忘录、文件、协议、合同和通讯，上述内容与本买卖合同及其附件不一致的，以本买卖合同及其附件为准。”同日，双方签署《商品房装修合同》，约定：“甲方（卖方）：广州中璟慧富房地产开发有限公司，联系地址：广州市南沙区环市大道西路483号滨海花园综合楼一楼。乙方：洪思蔚，联系地址：广州市天河区×××，联系电话：186××××4560。鉴于：（1）甲方与乙方于2018年9月25日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称‘买卖合同’），由乙方向甲方购买坐落于广州市南沙区×××单元商品房（以下简称‘该商品房’）；（2）乙方同意甲方该商品房之装饰、设备交付标准升级，并自愿接受甲方提供的房屋装修及配套。（3）乙方已知悉并充分理解买卖合同附件六内约定的该商品房毛坯交付标准及本合同附件一的装修标准，本合同约定的装修及配套服务为特殊定制服务，本合同一经签署，乙方不单独变更、撤销或解除。1、装修及配套服务内容：1.1双方一致同意，甲方通过招选第三方（下同）提供该商品房装修及配套服务，具体装修及配套服务内容如下：(1)为合理利用该商品房空间，对该商品房管线布局进行优化；(2)就该商品房基础设备配置等向乙方进行技术交底；(3)就该商品房的装修设计提供专业意见供乙方参考、采纳。(4)甲方通过招选第三方提供该商品房装修及配套服务，具体装修标准详见本合同附件1。1.2乙方确认，本合同约定的该商品房交付标准与买卖合同约定的交付标准不一致，故此，本合同生效后乙方即不可撤回或要求变更、解除本合同，也不得拒付、少付或迟延支付本合同第2条约定的任何款项。2.1乙方向甲方购买坐落于广州市南沙区×××单元商品房，面积为107.25平米。乙方应向甲方支付装修及配套服务费521788元，该装修费用包括但不限于甲方为实施本合同所需的设计费、报建费、招标代理费、工程费、材料费、管理费、监理费、检测费、质监费、品牌经营费、税金等全部服务费用，双方同意费用一次性包干，本合同双方不再另外结算费用。2.2乙方同意按以下第2种方式支付本合同装修款项：（2）分期支付。1）于2019年3月31日前支付260894元；2）于2019年10月31日前支付260894元。2.3乙方确认，乙方应于本合同约定的期限到期前付清上述款项。5、交付及转移：5.1乙方同意，甲方在买卖合同约定的交付日，即2020年5月30日前完成装修及配套服务，并交付乙方使用。……8、违约责任：8.1乙方未按本合同约定向甲方支付装修及配套服务款项的：8.1.1逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，直至乙方付清全部应付款项之日为止，本合同继续履行；8.1.2逾期超过90日后，甲方有权选择解除本合同，且乙方应按全部装修及配套服务费的20%向甲方支付违约金，甲方向乙方退还剩余款项（如有）。或甲方有权选择继续履行本合同，则自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。由此导致甲方其他损失的，乙方仍应承担由此所导致的一切损失赔偿责任。由此导致的延迟收房损失由乙方自行承担。8.2除第8.1条约定外，其他因乙方原因导致本合同被解除或提前终止的，则双方同意按照以下方式处理，乙方按全部装修及配套服务费的20%向甲方支付违约金，甲方向乙方退还剩余款项（如有）。……9、合同效力的特别约定：9.2本合同提供装修及配套服务附着于该商品房内，任何一方不得单独变更或撤销本合同。如乙方要求单独变更或撤销本合同的，则视作乙方根本违约，甲方有权一并解除买卖合同及本合同。9.3无论任何原因导致买卖合同解除的，则本合同自动一并解除；同样，无论任何原因导致本合同解除的，则买卖合同亦自动一并解除。因一方违约导致本合同及买卖合同解除的，该违约方应分别按照本合同及买卖合同之约定承担相应的违约责任，乙方还须按买卖合同约定配合办理买卖合同解除手续。10、送达：10.1任何根据本合同发送的文件，均应以面呈、快递、挂号信形式按照本合同约定的地址发送书面文件。任何一方变更送达地址的应在变更后3日内书面通知对方，怠于通知的造成双方损失的，应承担相应法律责任。10.2通过面呈、快递、挂号信形式发出的书面文件在送达本合同约定的住所地时即视为送达。11、本合同附件：附件1：装修标准……附件一、滨海新城二区住宅精装交楼标准：一、户内部分：1.门入户门：精美木门；入户花园进户门：精美木门；卧室门：精美木门；厨房门：精美铝合金框玻璃门；卫生间门：精美木门；观景阳台门：铝合金玻璃门；工作阳台门：铝合金玻璃门；2.窗：铝合金玻璃窗；3.地面：厅：高档地砖；房：复合木地板；厨房：高档地砖；卫生间：高档地砖；入户花园：高档地砖；阳台：高档地砖；4.内墙：厅、房：乳胶漆；厨房：高档瓷砖；卫生间：高档瓷砖；5.外墙：阳台：外墙砖；入户花园：乳胶漆；其他：外墙砖；6.天花：厅、房：造型天花+乳胶漆；厨房、卫生间：吊顶天花；阳台：乳胶漆；7.厨房：预留煤气管接驳位置，附送高级橱柜（含冷热水龙头、洗菜盆、抽油烟机、煤气炉、消毒碗柜）；8.卫生间：配洁具、暖风机、玻璃镜柜、浴柜、沐浴屏、浴缸（仅13#楼的06户，14、16、18#楼的03户）、冷热水龙头；9.主卧：赠送高级衣柜；10.其它设施设备：厅房设新风系统；电视：户内预留电视接收插座；电话：户内预留电话端口；每户设可视对讲机；网线：户内预留网线接口；厅、房安装普通灯泡；客厅局部安装天花射灯；阳台、厨房、卫生间安装吸顶灯；厅、房预留空调机插座。每户独立水表、电表、煤气表……二、公共部分：1.标准电梯间：墙身：高档瓷砖；地面：高档地砖；天花：造型天花；2.首层住宅大堂：墙身：高档瓷砖；地面：高档地砖；天花：造型天花；3.设备：电梯：品牌电梯；大堂、地下停车场设闭路电视监控。备注：……2．该商品房的装饰、设备交付标准以本附件六《装饰、设备标准》之约定为准，有关该商品房的样板房、宣传资料、模型、展示板及广告等仅供参考，若上述资料与本附件六《装饰、设备标准》的内容有矛盾的，均以本附件六所列为准。”2018年9月25日，洪思蔚（委托人、甲方）与城建公司（受托人、乙方）签订《委托代理合同》，约定甲方委托乙方提供商品房购买咨询服务，办理银行按揭贷款等相关手续。甲方同意在办理银行按揭申请手续当日向乙方支付按揭费用2500元。城建公司在庭审中确认于2018年9月25日收到洪思蔚支付的3200元的按揭贷款服务费用。洪思蔚在庭审中主张其系按照中璟公司的指示城建公司支付上述3200元按揭贷款服务费，且认为上述3200元按揭贷款服务费属于房款的一部分，中璟公司对此均不予确认。洪思蔚于2018年9月23日向中璟公司支付20000元定金，于2018年9月25日向中璟公司支付126980元购房款。中璟公司于2018年9月25日代收洪思蔚支付的11261.25元物业专项维修资金。洪思蔚主张上述11261.25元物业专项维修资金系购房款一部分，中璟公司对此不予确认。洪思蔚为证明中璟公司采用“双合同”的销售模式销售涉案房屋，在庭审中向本院提交2018年10月20日的温剑虹的微信聊天记录。载明：“大温你好，今天广州出台禁止双合同政策，而我还没有网签，对我刚买的房子有什么影响没有呢？有什么变化没有？”、“我们还是双合同，没变化，一样的，就算变了也不会有影响”、“以后也是双合同？”、“要等22号看政策”。中璟公司对上述证据的真实性没有异议，但认为温剑虹非中璟公司员工，其所陈述的相关事项不代表中璟公司立场，故对其聊天内容以及该证据的证明内容均不予认可。微信记录由于其易删减、篡改的特性，该证据的完整性亦有问题。城建公司的质证意见与中璟公司一致。洪思蔚委托广东恩慈律师事务所金东律师于2018年11月1日向中璟公司发出（2018）粤恩函第502-1号《律师函》，载明：中璟公司采取房款和装修款捆绑支付的双合同销售模式，违反国家政策相关规定，函告中璟公司自收到该《律师函》之日，涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》即时解除；请中璟公司于收到该《律师函》之日起5个工作日内，一次性向洪思蔚返还购房款191441.25元。中璟公司于2018年11月3日收到上述《律师函》。中璟公司分别于2018年12月19日、2018年12月26日向洪思蔚发出催款函，洪思蔚均拒收该两份催款函。洪思蔚在庭审中主张中璟公司采取双合同销售模式，涉案房产的房款总价为《广州市商品房买卖合同（预售）》的购房款及《商品房装修合同》的装修款合计1991584元，违反国家政策规定，将导致无法网签、无法办理房屋所有权证及不能取得房屋所有权，洪思蔚购房目的无法实现，故认为其相应法定解除权，并于2018年11月3日通知中璟公司解除涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》。中璟公司否认采取双合同销售模式，认为购房款仅为涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的1469796元，主张洪思蔚未按时缴纳购房款及装修款，达到合同约定解除条件，故中璟公司在其第一项诉讼请求中依法行使约定的合同解除权；中璟公司在第二项诉讼请求中的违约金计算方式为《广州市商品房买卖合同（预售）》的交易总价×20%+《商品房装修合同》的装修及配套服务费用×20%，第二项诉讼请求合同依据为《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第16.2条、《商品房装修合同》第8.2条。中璟公司在庭审中确认涉案房屋报建时系带装修报建。中璟公司与洪思蔚在庭审中均同意解除涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》，中璟公司在庭审中主张《广州市商品房买卖合同（预售）》及《商品房装修合同》解除后，以洪思蔚应赔偿中璟公司的违约金抵消洪思蔚已交房款及物业专项维修资金，抵消后的物业专项维修资金同意退回。洪思蔚则不同意抵消。本院认为，涉案楼宇已取得商品房预售许可证，中璟公司与洪思蔚签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。对于双方签订的《商品房装修合同》，从合同内容上看，双方当事人缺乏对相关装修条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价、面积、材料、品牌等，虽然约定了装修价款的总额，却没有关于金额如何构成的约定，有异于日常的装修合同；此外，虽然该《商品房装修合同》形式上为委托装修合同关系，但合同附件一、滨海新城二区住宅精装交楼标准中约定了公共部分装修，《商品房装修合同》第9.2条和9.3条约定捆绑《广州市商品房买卖合同（预售）》与《商品房装修合同》的合同解除权，以及中璟公司自认涉案房屋报建时系带装修报建等事实，该合同实质是对涉案房屋关于装修装饰方面的补充约定。结合当时的房地产市场调控政策，可以认定该《商品房装修合同》实际为上述《广州市商品房买卖合同（预售）》的组成部分，《商品房装修合同》约定洪思蔚委托中璟公司装修并非双方当事人的真实意思表示，涉案房屋的总价款应由《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房款1469796元和《商品房装修合同》约定的装修款521788元共同构成，即购房总价款应为1991584元。洪思蔚主张涉案买卖合同无法办理网签、无法办理房产证、无法取得房屋产权，合同目的无法实现，但未提交证据予以证实，本院不予采信。洪思蔚在不具备合同约定解除权及法定解除权的情况下，要求行使合同法定解除权，并诉请确认涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》于2018年11月3日解除，依据不足，本院不予支持。《广州市商品房买卖合同（预售）》约定第二期首付房款应于在2018年12月10日前缴纳，但洪思蔚至今未交纳第二期首付房款，构成违约，达到合同约定解除条件，应当承担相应的违约责任，中璟公司诉请解除涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》，于法有据，本院予以支持。中璟公司主张违约金计算方式为《广州市商品房买卖合同（预售）》的交易总价×20%+《商品房装修合同》的装修及配套服务费用×20%。涉案《商品房装修合同》并非双方当事人真实意思表示，故中璟公司要求依据涉案《商品房装修合同》第8.2条主张全部装修及配套服务费的20%的违约金，依据不足，本院不予支持。根据涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第16.2条约定，洪思蔚违约导致合同被解除，应向守约方中璟公司支付违约金，违约金按该商品房交易总价的20%计算。洪思蔚在答辩中申请调整违约金至中国人民银行同期同类存款利率计算，综合涉案合同履行情况、洪思蔚逾期违约情况、中璟公司的实际损失情况，本院酌情确定洪思蔚按照《广州市商品房买卖合同（预售）》中交易总价1469796元的10%即146979.6元向中璟公司支付解约违约金。中璟公司于2018年9月23日收取20000元定金；于2018年9月25日收取126980元购房款，并代收11261.25元物业专项维修资金。洪思蔚主张中璟公司返还的房款中包括11261.25元物业专项维修资金，其实质是要求中璟公司返还上述11261.25元物业专项维修资金，且中璟公司同意在扣除违约金后退回剩余物业专项维修资金，实质上是双方要求在本案中进行处理物业专项维修资金。涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》解除后，中璟公司应当返还房款及物业专项维修资金，因洪思蔚的违约行为导致合同解除，故洪思蔚主张中璟公司支付上述款项的利息，于法无据，本院不予支持。中璟公司要求在本案中以洪思蔚应赔偿中璟公司的违约金抵消洪思蔚已交房款及物业专项维修资金，双方互付金钱履行债务，中璟公司行使法定抵销权属于形成权，故洪思蔚已缴纳的房款和物业专项维修资金扣除其应当向中璟公司支付的解约违约金后，中璟公司应向洪思蔚返还11261.65元。关于洪思蔚向城建公司支付的3200元按揭贷款服务费，洪思蔚主张系房款一部分，与事实不符，洪思蔚主张中璟公司返还上述3200元按揭贷款服务费，依据不足，本院不予支持。关于洪思蔚向广州亿诚房地产咨询有限公司支付的30000元团购代理费，因涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》系洪思蔚违约导致解除，洪思蔚主张中璟公司赔偿上述团购代理费，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除洪思蔚与广州中璟慧富房地产开发有限公司于2018年9月25日签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》；二、广州中璟慧富房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向洪思蔚返还11261.65元；三、驳回洪思蔚的其他诉讼请求；四、驳回广州中璟慧富房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4128.8元、反诉诉讼费3637元，由洪思蔚负担2058.1元，由广州中璟慧富房地产开发有限公司负担5707.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  陈润彰人民陪审员  彭淑妹二〇一九年十一月二十日书 记 员  陈洁莹