广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1781民初1932号原告：张金荣，男，1971年12月9日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍住址：阳春市。委托诉讼代理人：连清耀，男，户籍住址：阳春市，由阳春市河口镇石河村民委员会推荐。被告：林信，男，1957年10月28日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍住址：阳春市。被告：林钊武，男，1986年7月30日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍住址：广州市白云区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：李儒泉（是被告林信的妻子，被告林钊武的母亲），户籍住址：阳春市，现住阳春市。上述两被告的共同委托诉讼代理人：王韬，男，广东国政律师事务所律师。原告张金荣与被告林信、林钊武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序，并于2019年8月26日公开开庭进行了审理。原告张金荣及其委托诉讼代理人连清耀、被告林信、林钊武的共同委托诉讼代理人李儒泉、王韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张金荣向本院提出诉讼请求：1.解除张金荣与林信于2018年6月2日签订的《房地产权属转让协议》；2.林信、林钊武共同双倍返还购房定金共600000元给张金荣；3.本案的诉讼费由林信、林钊武共同负担。事实和理由：2018年6月2日，张金荣与林信签订《房地产权属转让协议》，主要约定林信将位于阳春市春城街道城云路（新门牌：××）的房屋（土地面积80平方米；房屋面积约428平方米；房地产权证使用证号：粤房地证字第1××00号；以下简称案涉房屋）以1600000元的价款转让给张金荣；张金荣在签订协议时支付定金300000元给林信，如林信违约，须加倍返还定金，如张金荣违约，则定金不予退回；林信在2018年9月30日前将案涉房屋办理过户登记至张金荣名下等内容条款。签订《房地产权属转让协议》当天，张金荣根据林信的要求将案涉房屋的购房定金300000元转账至林钊武的银行账户，林信并出具《收据》交张金荣执存。2018年9月中旬，张金荣准备支付第二期房款并要求林信过户时，才得知案涉房屋被法院查封，暂无法过户。张金荣经多次催促林信尽快处理好查封问题并办理案涉房屋的过户手续无果。林信、林钊武共同辩称，林信、林钊武不同意张金荣的诉讼请求。事实和理由：1.张金荣与林信自愿签订的《房地产权属转让协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，依法成立有效。案涉房屋被查封并不影响合同的效力，《房地产权属转让协议》能够继续履行。2.张金荣有先履行支付购房款800000元的义务，林信才有后履行办理案涉房屋过户手续的义务。现张金荣尚未履行支付购房款的义务，即请求解除《房地产权属转让协议》，理由不当，其行为显属违约，依法依约均无权请求林信、林钊武退还定金。张金荣围绕诉讼请求向本院提交了证据如下：1.身份证复印件，拟证明张金荣的身份信息和诉讼主体适格；2.《房地产权属转让协议》，拟证明林信将案涉房屋转让给张金荣及双方约定的相关内容；3.《收据》及转账凭证，拟证明张金荣已将购房定金300000元转账至林钊武的账户，林信并在其妻子李儒泉书写的《收据》上签名后将该《收据》交由张金荣执存。林信、林钊武对张金荣提交的证据发表质证意见如下：1.对证据1、证据3的真实性、合法性和关联性均无异议；2.对证据2的真实性、合法性和关联性均无异议，但该证据同时证明了张金荣应在办理房屋过户前10天向林信支付购房款800000元，和在过户时一次性付清剩余购房款500000元。林信、林钊武围绕其抗辩向本院提交了证据如下：微信聊天截图，拟证明张金荣的妻子许卓宁（微信名：绿叶）告知林信的妻子李儒泉，其不想购买案涉房屋，原因是无力支付购房款及子女不同意购买。张金荣对林信、林钊武提交的证据发表质证意见如下：对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，张金荣的妻子并非《房地产权属转让协议》的当事人，根据该微信聊天内容也无法认定是双方就案涉房屋进行的对话，不排除对话双方另有经济纠纷的可能。本院经审理认定事实如下：案涉房屋于1998年2月17日登记在林信个人名下。2018年6月2日，林信作为甲方与张金荣作为乙方签订《房地产权属转让协议》，主要约定林信将案涉房屋以1600000元的价款转让给张金荣；张金荣在签订协议时支付定金300000元给林信，如林信违约，须加倍返还定金，如张金荣违约，定金不予退回；林信在2018年9月30日前将案涉房屋过户登记至张金荣名下；张金荣须在双方办理过户手续前10天支付购房款800000元给林信，并在过户时一次性付清剩余购房款500000元等内容条款。同日，张金荣通过银行转账方式将案涉房屋的购房定金300000元转账至林钊武的银行账户，林信并出具《收据》交张金荣收执。另查明，案涉房屋于2014年8月15日被林信抵押给广东阳春农村商业银行股份有限公司圭岗支行（抵押期限自2014年8月13日至2023年8月12日；债权数额1000000元），并于2017年11月17日被阳春市人民法院依法查封[案号：（2017）粤1781执保222号]。庭审中，张金荣确认其在签订《房地产权属转让协议》时已知晓案涉房屋存在抵押的情况，张金荣和林信均确认案涉房屋至今仍未注销抵押及解除查封。2019年6月6日，张金荣向本院提起本案民事诉讼。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。张金荣与林信签订的《房地产权属转让协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款和第一百三十条的规定，本院依法认定张金荣与林信于2018年6月2日签订的《房地产权属转让协议》依法成立有效。张金荣请求判令解除其与林信于2018年6月2日签订的《房地产权属转让协议》。本院认为，案涉房屋至今仍处于抵押和查封状态，无法办理过户手续，致使原告无法实现合同目的取得案涉房屋的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，原告请求解除其与林信于2018年6月2日签订的《房地产权属转让协议》，理据充分，本院依法予以支持。张金荣请求判令林信、林钊武共同双倍返还定金共600000元。本院认为，首先，林信在案涉房屋存在抵押和查封时仍与张金荣签订《房地产权属转让协议》将案涉房屋出售给张金荣，且在签订合同后没有积极办理注销抵押和解除查封事宜。张金荣在明知案涉房屋存在抵押、有无法办理过户的风险的情况下仍与林信签订《房地产权属转让协议》，且未按照《房地产权属转让协议》的约定在办理过户手续前10天履行支付购房款800000元的义务。林信和张金荣在签订《房地产权属转让协议》后，均未按合同约定积极履行各自的义务，在各自意图未能实现后逐步丧失对彼此的信任，以致《房地产权属转让协议》最终未能履行，双方对《房地产权属转让协议》的解除均有过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定和结合本案双方当事人的过错，本案不适用定金罚则。张金荣请求林信双倍返还定金，林信抗辩认为定金应不予返还，均理据不足，本院依法不予支持和采纳。其次，张金荣于2018年6月2日支付了案涉房屋的购房定金300000元给林信。本院已准予解除张金荣与林信签订的《房地产权属转让协议》，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，林信应返还购房定金300000元和支付占用期间的利息给张金荣，该利息应以300000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2018年6月2日起计算至购房定金实际返还之日止。第三，林钊武并非《房地产权属转让协议》的合同当事人，根据合同相对性原则，张金荣请求林钊武与林信共同返还购房定金，理据不足，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定之规定，判决如下：一、解除原告张金荣与被告林信于2018年6月2日签订的《房地产权属转让协议》；二、被告林信于本判决发生法律效力后10日内返还购房定金300000元和支付利息（该利息以300000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2018年6月2日起计算至购房定金实际返还之日止）给原告张金荣；三、驳回原告张金荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21900元，由被告林信负担18650元，原告张金荣负担3250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判长  沈洪涛审判员  龙 旋审判员  范文哲二〇一九年十一月七日法官助理项金玲书记员曾海婵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。