江西省吉安市吉州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）赣0802执异15号 案外人：何新华，女，汉族，住吉安市吉州区。 案外人：肖萍，女，汉族，住吉安市青原区。 申请执行人：吉安市华夏投资（集团）有限公司，住所地：吉安市吉州区井冈山大道123号，统一社会信用代码：9136080076971407H。 委托诉讼代理人：邱洪浩，江西赣中律师事务所律师。 被执行人：钟红兵，男，汉族，住吉安市吉州区。 被执行人：罗满凤，女，汉族，住吉安市吉州区。 本院在执行申请执行人吉安市华夏投资（集团）有限公司与被执行人钟红兵、罗满凤民间借贷纠纷一案中，于2019年4月26日续行查封了被执行人钟红兵、罗满凤所有的位于吉安市吉州区韶山西路17号A26幢3-202室。案外人何新华、肖萍于2019年6月18日向本院提出执行异议申请，要求撤销对吉州区韶山西路17号A26幢3-202室的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审理终结。 案外人何新华、肖萍向本院提出执行异议请求：请求撤销对吉州区韶山西路17号江南御景园小区A26幢3-202室房屋的查封。事实与理由：2011年12月15日，钟红兵与何新华签订一份房屋买卖协议书，约定钟红兵以其所有的位于吉州区韶山西路17号A26幢3-202室作价55万元出售给何新华，该房尚欠的按揭贷款尾款由何新华负责清偿。协议还约定，何新华需付清全部房款，协议即作为收条。协议签订后，钟红兵将该房的房产证、购房发票、合同等相关资料交付给了何新华。因何新华与肖萍系表姐妹关系，肖萍结婚急需住房，何新华便将该房转让给了肖萍。2011年12月22日，肖萍以现金的方式在钟红兵账户中存了115532.04元，提前归还了该房的按揭贷款。在还清按揭贷款当天，钟红兵与二异议人一起去办理房产过户手续，才知道该房屋已被法院查封，无法办理过户手续。现该房一直处于查封状态，肖萍一直居住在该房屋，也未购买其他房屋。 申请执行人吉安市华夏投资（集团）有限公司称，对钟红兵向何新华的借款情况，只有借条，并没有其他证据材料。在对该房屋进行评估时，法院、申请执行人、评估机构一起到该房处，肖萍并不在里面居住。对于钟红兵与何新华、肖萍之间的房屋买卖合同，不予认可。 被执行人钟红兵称，向何新华借款80万元属实。其用自身的一辆车辆（大众途观SUV）及一套房屋（江南御景园小区3-202室）折抵给何新华，用于归还其拖欠何新华的80万元借款。双方于2011年11月28日签订了一份车辆协议书，于2011年12月15日签订了一份房屋买卖协议书。车子已经过户给了何新华，房屋因被法院查封，目前还没有办理过户手续。因房屋的事情一直未处理，何新华也未将80万元的借条归还。在签订协议书之后，就将房屋钥匙、产权证及其他有关资料一并给了何新华。 本院查明，吉安市华夏投资（集团）有限公司与钟红兵、罗满凤民间借贷纠纷一案，本院于2016年10月17日作出（2016）赣0802民初1053号民事判决书，判决钟红兵、罗满凤共同偿还吉安市华夏投资（集团）有限公司借款100万元及利息（2011年5月31日起按年利率24%计算至实际还款之日止）。在该案审理过程中，吉安市华夏投资（集团）有限公司向本院提出财产保全，本院于2016年5月16日查封了钟红兵、罗满凤所有的位于吉安市吉州区韶山西路17号A26幢3-202室。该民事判决书生效后，钟红兵、罗满凤未履行生效民事判决书确定的义务，吉安市华夏投资（集团）有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2017）赣0802执367号，本院于2019年4月26日续行查封了被执行人钟红兵、罗满凤所有的位于吉安市吉州区韶山西路17号A26幢3-202室。 2011年6月10日,钟红兵向何新华借款80万元，并向其出具一张80万元的借条，载明：“今借到何新华人民币现金80万元整，用于资金周转。”2011年11月、12月，钟红兵与何新华就80万元款项归还情况达成两份协议，其中一份协议书的签署时间为2011年11月28日，内容为：钟红兵同意用分期付款购买的汽车抵偿给何新华，冲抵部分借款。钟红兵以分期付款方式自购的上海大众途观SUV（车牌号赣Ｄ×××××）作价32万元抵偿给何新华，并在协议签订之日将该车及相关资料交付给何新华。扣除汽车冲抵的借款后，钟红兵还欠何新华借款67万元。钟红兵所欠的汽车尾款仍由钟红兵负责按期偿还，与何新华无关。钟红兵负责协助何新华到销售商何贷款机构办理汽车过户事宜。另一份房屋买卖协议书由钟红兵、罗满凤与何新华签署，签署的时间为2011年12月15日，内容为：钟红兵用按揭贷款购买的吉州区韶山西路17号A26幢3-202室（面积96.77平方米、含露天花园）作价55万元出售给何新华。房屋售价包括房屋现有装修价款，钟红兵除可搬走自由移动的且不影响房屋整体装修的财产外，其余财产均包括在转让的房产范围内。协议签订之后，钟红兵将该房的房产证、购房发票、合同等相关资料交付给何新华，并在2011年12月25日前将房屋交付给何新华。钟红兵尚欠的按揭贷款尾款由何新华负责清偿。钟红兵负责按何新华要求协助过户给何新华或者何新华指定的其他人。过户费用全部由何新华承担。钟红兵签订协议前，何新华须付清全部房款，协议即作为收条，钟红兵不另出具收条。上述两份协议签订后，钟红兵将协议书中约定的车辆及房屋交付给何新华，并按照协议的内容将车辆过户给了何新华。之后，何新华将钟红兵用于抵债的房屋出售给肖萍，肖萍于2011年12月22日替钟红兵归还了房屋的按揭贷款115532.04元。因吉州区韶山西路17号A26幢3-202室被法院查封，钟红兵一直未将房屋过户给何新华指定的人（即肖萍）。钟红兵出具给何新华的借条亦一直在何新华处。 本院认为，本案争议的焦点为：1、钟红兵与何新华于2011年12月15日签订的《房屋买卖协议书》是否有效？2、当事人之间达成以物抵债协议后但未履行物权转移手续，该抵债行为是否完成，应如何处理？3、何新华、肖萍对吉州区韶山西路17号A26幢3-202房是否享有物权期待权？ 关于第一个争议焦点，钟红兵向何新华借款后，在债务履行期限届满后，与何新华达成协议，用其自身的房屋作价55万元折抵借款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等进行了约定，该约定系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，钟红兵与何新华于2011年12月15日签订的《房屋买卖协议书》有效。 关于第二个争议焦点，当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，其本质为代物清偿。代物清偿，是指债权人受领他种给付以代原定给付而使合同关系消灭的法律行为。以物抵债协议的成立并不当然消灭原有的债权债务关系，只是成立一种新债，新债与旧债并存，当新债得以清偿时原债权债务关系消灭。以物抵债应属于实践性法律行为。根据债法的原理，清偿是消灭债的最主要方式。而清偿除了要有债务人的给付行为之外，还须有债权人的受领并取得所有权和占有权时，才发生给付的法律效果。代物清偿只是给付标的的一种改变，作为清偿之目的，仍应实际履行后才发生清偿的效果。为此，只有物权转移给了债权人，债务才消灭。如果双方只有以物抵债的合意，而未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债的目的也未实现。债权人可以要求债务人继续履行原债权债务合同。本案中，因钟红兵用于折抵债务的房屋被法院查封，其未将该房过户给何新华或者何新华指定的其他人，该抵债行为尚未完成。 关于第三个争议焦点，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在办理房屋登记之前，物权取得的法定公示要件尚未达成，案涉房屋的物权并未发生变动，钟红兵与何新华之间签订的协议仅享有未来据实抵债的普通债权请求权，而不能直接获得房屋所有权。从房屋买卖协议书中可以确定，案涉房屋是钟红兵用于折抵何新华的借款，而非何新华买卖之标的物。以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于执行立案、结案若干问题的意见》第二十四条之规定，裁定如下： 驳回异议人何新华、肖萍的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  王国勇 审判员  聂 芳 审判员  罗 勇 二〇一九年十一月二十七日 书记员  张诗雪