山东省乳山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1083民初4004号 原告：乳山光谷新力房地产有限公司，住所地乳山市银滩旅游度假区。 法定代表人人：尹晓山，任经理。 委托诉讼代理人：闫彬彬，男，1993年12月22日生，汉族，系乳山光谷新力房地产有限公司职工。 被告：徐育光，女，1969年7月15日出生，汉族，住福建省屏南县。 原告乳山光谷新力房地产有限公司（以下简称新力公司）与被告徐育光商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新力公司委托诉讼代理人闫彬彬到庭参加诉讼，被告徐育光经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新力公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告偿还原告借款本金总计56000元及逾期还款利息(自逾期还款之日起至被告实际给付之日，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算)；2.判令被告支付剩余房款20000元及逾期付款利息(自逾期付款之日起至被告实际给付之日，按日万分之一计算逾期利息〉；3.请求依法判令被告支付房屋实测面积差额6495元；4.本案诉讼费用均由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：请求判令被告支付剩余房款56000元并按照《借款合同》的约定自逾期之日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算利息。事实和理由：原被告双方于2014年11月20日签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的乳山市银龙湾南区项目住宅2幢一单元2C-2205号房，但被告欠20000元房款至今未予支付。被告还于2014年10月2日向原告借款56000元，并约定分别于2014年12月1日偿还10000元，2015年3月31日偿还16000，2015年6月30日偿还30000元，根据双方签订的《借款合同》第五条约定，被告逾期还款，应当按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付逾期利息。另因被告购买的是原告预售的房屋，合同约定面积39.23与实测面积40.14相差0.91平方米，根据《商品房买卖合同》的约定，被告所购房屋的总价款据实结算，因此被告尚应支付原告房款6495元。原告多次催促被告付款未果，为保证维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 被告徐育光在法定期限内未提出书面答辩意见。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院审查，对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2014年11月20日原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：由被告徐育光购买原告开发的位于乳山市银滩度假区商品房，建筑面积为39.23㎡，该商品房单价为每平方米7138元，购房总价款为280024元。第五条面积确认及面积差异处理约定，当事人选择以建筑面积（本条款简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方同意按房管局实测面积为准，据实结算，多退少补。第六条付款方式及期限约定，买受人于2014年10月6日已付定金50000元，需于2014年10月10日前付齐首付款168024元（含定金），剩余房款112000元办理银行按揭，并于出卖人通知7日内办理贷款，相关手续按银行有关规定执行。第七条逾期付款的违约责任约定，按逾期时间，分别处理(不作累加)：(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。合同对双方的其他权利义务亦作出了明确约定。 2014年10月2日原告新力公司（甲方）与被告徐育光（乙方）签订借款合同一份，约定：乙方购买了甲方开发的乳山银滩新力银龙湾小区2号楼1单元C座2205室商品房，合同面积约39.23㎡，单价7138元，总价款为贰拾捌万零贰拾肆元（￥280024元，买卖双方同意按产权登记的面积计算房屋价格），此房交房日期为2016年6月30日。因乙方资金周转问题无力支付足额首付款，特向甲方提出借款请求，并达成如下协议：一、乙方以向甲方借款的方式，向甲方支付购房首付款，共计大写人民币伍万陆仟元（￥56000）。二、借款期限：自2014年10月2日至2015年9月31日。三、还款方式：2014年12月1日前还款人民币10000元，2015年3月31日前还款人民币16000元，2015年6月30日前还款30000元，共56000元。四、乙方需偿还借款后才能办理该房屋的交房入住及办证手续，否则甲方有权拒绝交付房屋、办理产权证，且不承担甲乙双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交房、办证的违约责任。五、若乙方不能按时足额向甲方偿还上述借款，视为乙方违约，自逾期之日起乙方按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍向甲方支付利息；逾期超过两个月，甲方有权解除甲乙双方签订的《商品房买卖合同》(甲方无须向乙方发出解除通知)，解除合同时并可以要求乙方承担自借款之日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的利息。商品房买卖合同解除后乙方自己所支付的首付款作为向甲方支付的违约金，不得要求甲方返还。合同解除后乙方应主动协助甲方办理合同撤案、房产处置手续。六、本合同约定付款时间、交房期限及办证事宜与双方签订的《商品房买卖合同》之约定发生冲突时，以本合同为准。七、本合同在履行中双方发生争议提起诉讼的由乳山市人民法院依法管辖。八、本协议一式三份，甲方两份，乙方一份，与双方签订的《商品房买卖合同》具有同等法律效力，甲乙双方签字盖章生效。新力公司在甲方处加盖公章，被告徐育光在乙方处签字捺印指纹。 上述合同签订后，被告徐育光分别于2014年10月2日支付购房首付款50000元，2014年10月31日支付购房首付款14024元，2014年11月6日支付购房首付款18000元，2014年11月15日支付购房首付款10000元，以上合计支付购房首付款92024元。2014年12月10日被告徐育光通过向中国建设银行乳山分行按揭贷款方式支付原告新力公司房款112000元。 另查明，鲁（2016）乳山市不动产权第0002438号不动产权证载明银滩新力银龙湾2C-1-2205号房屋的建筑面积为40.14元㎡。 上述事实有原告陈述、商品房买卖合同、借款合同、收据、不动产权登记证等证据在案为证。 本院认为，民间借贷合同具有实践性特征，不仅要有当事人借贷的合意，还要有钱款交付的事实。本案中，经审理查明，原告新力公司并未向被告实际交付钱款，因此原被告之间的借贷关系并未形成，原告新力公司不能依据借贷法律关系向被告主张偿还借款56000元及利息。原被告签订《借款合同》的真实意思是以借款方式支付剩余房款，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条：“原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。”的规定，原告应当按照商品房买卖合同关系主张权利。案涉《借款合同》中关于还款时间、金额及违约责任的约定系双方当事人的真实意思表示，应当视为原被告双方对支付购房款的时间的重新约定，被告应当依照合同约定支付剩余房款并按合同约定自逾期之日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算利息承担违约责任，原告的该项诉讼请求具有事实和法律依据，本院依法予以支持。 涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同履行各自的义务。本案中，被告徐育光累计向原告支付购房首付款92024元，通过按揭贷款方式购房款112000元，合计204024元，扣除上述56000元，被告尚欠原告首付款的房款的数额为20000元（280024元-204024元-56000元），被告徐育光应依约支付原告新力公司购房款20000元，并按合同约定自逾期付款之日起至实际给付之日止按日万分之一计算逾期利息。原告的该项诉讼请求具有事实和法律依据，本院依法予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》第五条对房屋面积确认及面积差异处理作出了明确约定，即当事人选择以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同约定的建筑面积为39.23㎡，不动产登记证书载明的建筑面积为40.14㎡，面积差为0.91㎡，所以被告徐育光应当向原告支付面积差额款0.91㎡×7138元/㎡=6495元，故对原告要求被告支付房屋实测面积差额款6495元的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。 被告徐育光经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证的权利。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条、第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告徐育光于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告乳山光谷新力房地产有限公司购房款人民币76000元及利息（以20000为基数，自2014年10月11日起至实际给付之日止按日万分之一计算逾期利息；以10000元为基数，自2014年12月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算；以16000元为基数，自2015年3月31日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算；以30000元为基数，自2015年6月30日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）； 二、被告徐育光于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告乳山光谷新力房地产有限公司面积差价款人民币6495元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费931元，由被告徐育光负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  冯辛夷 二〇一九年十一月二十二日 书记员  黄 艳