内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终3875号上诉人（一审原告）赤峰金福地物业管理有限公司，住所地赤峰市大板镇三区阿尔山路东。法定代表人沐某，希总经理，委托代理人韩某，女，1962年12月28日出生，蒙古族。委托代理人董某，内蒙古吉托律师事务所律师。被上诉人（一审被告）马某，女，1973年10月25日出生，个体户。上诉人赤峰金福地物业管理有限公司因与被上诉人马某物业服务合同纠纷一案，不服赤峰市巴林右旗人民法院（2019）内0423民初1155号民事判决，上诉至本院，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人赤峰金福地物业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判。事实及理由：一审判决判令被上诉人无需支付电梯费用，适用法律错误；动摇现行电梯费分摊制度，影响社会稳定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。《赤峰市物业管理办法》赤政发［2012]84号第四十八条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定，足额交纳物业服务费，不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。”电梯管理、维护是物业服务的一部分，电梯费用是物业费用的有机构成。根据被上诉人庭审自认，被上诉人未使用电梯，不是由于电梯故障，而是由于上诉人没有依规办理电梯刷卡手续。一审法院以被上诉人未使用电梯为由判令被上诉人无需支付电梯费用，违反上述法律规定。电梯是高层建筑公共物业服务的重要部分，关于电梯费用的分摊问题，几乎所有物业管理小区均采用费用均摊制。如果一审法院的判决理由成立，只要不使用电梯即可不交纳电梯费，那么所有低层住户都可以拒绝缴纳或要求少缴纳电梯费用。这必将引起低、高层住户分摊电梯费用制度的动摇，对社会生活发生重大影响。一审法院不支持上诉人的违约金主张没有事实和法律依据。1．一审判决以上诉人自身提供的物业服务存在一定瑕疵和值得改进的地方为由，未予支持上诉人的违约金主张，没有事实依据。本案中不存在任何证据证实上诉人提供的物业服务存在瑕疵和值得改进之处。一审判决在事实认定中亦未认定被上诉人提供的物业服务存在瑕疵和值得改进之处。一审判决不予支持上诉人违约金主张的理由，没有事实根据。2、一审判决以被上诉人并非恶意欠缴物业费为由，未予支持上诉人的违约金主张，适用法律错误。违约金是双方约定的一方违反合同义务时向对方给付的赔偿金。是法定的违约责任之一。承担违约金责任，不以违约方是否有主观过错为条件。因此，无论被上诉人的违约有无主观过错，均应承担向上诉人给付违约金的违约责任。进一步说，本案所涉物业服务合同明确约定了物业费给付时间，被上诉人对此明知，被上诉人违反合同约定时间无正当理由拒绝履行给付物业费的合同义务，即已构成恶意违约。一审判决认为被上诉人违约无恶意，违反事实。被上诉人答辩称，1、2017年11月末到现在我没用过电梯，因为他们锁死了电梯。我没有消费所以不掏钱；2、违约金我同意给。3.公用电费我一直掏着呢，与物业费是一起的。一审法院认定事实，2016年11月23日，马某与赤峰金福地物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，合同约定马某所有的××区，楼房建筑面积为139.59平方米，合同第四条第一项约定乙方交纳费用时间：自接到所购房屋入住通知30日内，一次性交纳12个月的物业管理服务费，开发商通知的入住日期是以后每年交费对应日。产权人（使用人）应在每年交费对应日前10日交纳下一年度的物业管理服务费，第二项约定物业管理费标准高层住宅按每月1.3元/㎡-1.5/㎡元收取（包括电梯费）；第八条违约责任第四项约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起（即当年度的1月16日起）按日收取违约金，违约金额度为乙方拖欠物业费总额的日3%。2016年11月23日马某向赤峰金福地物业管理有限公司缴纳了一年物业费（自2016年11月23日至2017年11月22日），此后，马某再未缴纳过物业费。再查明，马某所有的××区为高层住宅，楼房建筑面积139.59平方米，物业费按每月1.3元/㎡收取（包括电梯费0.5元/㎡）。截至2019年4月1日，马某尚欠赤峰金福地物业管理有限公司物业费139.59㎡×0.8元（未包含电梯费0.5元）/月×16个月8天（2017年11月23日至2019年4月1日）=1816.6元。一审法院认为，赤峰金福地物业管理有限公司与马某签订的《物业管理服务合同》对业主具有约束力，且赤峰金福地物业管理有限公司已按照合同约定为马某所在的小区提供了物业服务，马某作为物业服务的受益者，应该按照合同约定及时交纳物业服务费用。赤峰金福地物业管理有限公司主张马某物业费按1.3/㎡计算，其中包括电梯费0.5元/㎡，因从2017年11月22日开始，电梯卡被锁死，马某一直不能正常使用电梯，所以电梯费用不应计算在内，即物业费应按照每平米每月0.8月计算；对于赤峰金福地物业管理有限公司主张物业费给付至2019年11月22日，对于尚未发生的物业服务费，一审法院不予支持，物业费应计算至赤峰金福地物业管理有限公司起诉之日（2019年4月1日），即马某应给付的物业费为139.59㎡×0.8元/月×16个月8天（2017年11月23日至2019年4月1日）=1816.6元。赤峰金福地物业管理有限公司主张公用电费每月每户2.5元，即2.5元×24个月（2017年11月22日至2019年11月21日）=60元，因赤峰金福地物业管理有限公司未能提供有效证据加以证明，对赤峰金福地物业管理有限公司的主张一审法院不予支持。赤峰金福地物业管理有限公司主张马某每日给付所欠费用3%的违约金，赤峰金福地物业管理有限公司对违约金的主张明显过高，且赤峰金福地物业管理有限公司自身提供的物业服务存在一定瑕疵和值得改进的地方，马某也并非恶意欠缴，故对赤峰金福地物业管理有限公司主张马某支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。马某抗辩称赤峰金福地物业管理有限公司物业服务存在瑕疵，物业服务不到位，根据一审法院查明的事实，赤峰金福地物业管理有限公司在物业管理过程中已经尽到了基本物业服务义务，物业服务过程中存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交物业服务费的正当、充分的理由，故对于马某的抗辩意见，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，一审判决如下：一、马某在该判决发生法律效力后立即给付赤峰金福地物业管理有限公司物业费（自2017年11月23日至2019年4月1日）1816.6元。二、驳回赤峰金福地物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审经审理查明，2016年11月23日，马某与赤峰金福地物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，合同约定马某所有的××区，楼房建筑面积为139.59平方米，合同第四条第一项约定乙方交纳费用时间：自接到所购房屋入住通知30日内，一次性交纳12个月的物业管理服务费，开发商通知的入住日期是以后每年交费对应日。产权人（使用人）应在每年交费对应日前10日交纳下一年度的物业管理服务费，第二项约定物业管理费标准高层住宅按每月1.3元/㎡-1.5/㎡元收取（包括电梯费）；第八条违约责任第四项约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起（即当年度的1月16日起）按日收取违约金，违约金额度为乙方拖欠物业费总额的日3%。2016年11月23日马某向赤峰金福地物业管理有限公司缴纳了一年物业费（自2016年11月23日至2017年11月22日），此后，马某再未缴纳过物业费。再查明，马某所有的××区为高层住宅，楼房建筑面积139.59平方米，物业费按每月1.3元/㎡收取（包括电梯费0.5元/㎡）。本院认为，上诉人主张被上诉人应当支付电梯费用，对此马某以电梯未能正常使用为由拒交，因马某电梯不能使用的原因在于马某未按时交物业费，故不能电梯锁死为由认定该电梯处于未正常使用状态，故依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，上诉人该主张有法律依据，本院予以支持。马某未按照约定的时间缴纳物业费，故其应按照合同约定给付违约金。物业合同约定违约金过高，上诉人主张违约按月息2%计算的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。违约金的起算时间应为上一年度应交物业费的违约金从下一年度第一日起计算。综上，上诉人的上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第三款规定，判决如下：一、撤销赤峰市巴林右旗人民法院（2019）内0423民初1155号民事判决；二、马某于本判决发生法律效力后立即给付赤峰金福地物业管理有限公司物业费139.59㎡×1.3元/月×16个月8天＝2951.49元，（自2017年11月23日至2019年4月1日）并自2018年11月24日起按照年利率24%支付违约金至上述物业费全部还清之日止；三、驳回赤峰金福地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，由马某负担。本判决为终审判决。审判长 莲 荣审判员 郭 宇审判员 苏力德 二〇一九年十一月九日书记员 阿梨玛