湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初5154号原告：刘志云，男，1973年4月11日出生，户籍住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：唐文波，湖北维思德律师事务所律师。被告：姜碧莲，女，1969年10月4日出生，户籍住址湖北省浠水县。原告刘志云与被告姜碧莲民间借贷纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理，依法适用简易程序，由审判员李蜀军独任审判，于2019年11月5日公开开庭进行了审理，原告刘志云的委托诉讼代理人唐文波、被告姜碧莲到庭参加了诉讼。本案现已经审理终结。原告刘志云向本院提起诉讼，请求：一、依法解除原被告之间签署的《借款合同》；二、依法判令被告向原告返还借款本金共计525,000元（其中第一笔借款未还本金325,000元，第二笔借款本金200,000元）；三、判令被告向原告支付至起诉之日止的利息共计60,500元，自2019年8月之后以全部本金为基数按月息2%计息至本息全部还清之日止；四、判决原告对被告提供的抵押房屋拥有优先受偿权；五、依法判令被告向原告支付律师费20000元及本案其他诉讼费用。事实与理由：2018年6月，被告因购买房屋所需向原告借款390,000元，双方就此签订合同了《借款合同》和还款计划书，2018年6月5日，原告指示案外人叶x向被告名下卡号为62×××48的账户转入390,000元，被告以其名下位于武汉市xx区xx街xx路南、xx路以东xx九号x座栋xx层x室房屋对前述债务提供抵押并办理了抵押登记。双方签署的“还款计划书”确定对该款由被告采取“等额本息还款”的方式每月偿还9,750元、分60个月（60期）还清本息，利率为年息10%。《借款合同》第三条3.3约定“借款人应按时足额的归还本合同项下的本金和利息，任一期未按时足额还款，出借人有权要求借款人提前归还全部借款，并对未归还的借款部分自逾期之日起按逾期利率计收罚息”；第一条1.4.2约定“如借款本金逾期，借款期限外的逾期利率为银行同期贷款利率的四倍，逾期利息计算至借款实际清偿之日止”；第六条6.2“如借款本金到期，或被出借人宣布提前到期，借款人不能按时清偿本金，自逾期之日起，对逾期金额按每日万分之六计算罚息，本合同1.4.2条约定的本金的逾期利息正常计算”；6.8“借款人承担出借人为实现债权所发生的一切费用（包括但不限于…律师费…）”。按约定，逾期利息及罚息等总额已超过法律规定的年息24%的上线，所以原告要求法院以24%的年利率计算被告的逾期利息（含利息、罚息、逾期利息等），该借款被告自2019年4月开始逾期，故以截止2019年4月的未还本金325,000元为基数，按年利率24%自2019年4月开始计息，至起诉之日止，已产生利息32,500元。2018年9月，被告因生意周转所需向原告借款200,000元，双方就此签订了《借款合同》，约定月息2%，采取按月付息、到期还本的方式还款，借款期限为一年。2018年9月26日，原告分两次向被告名下卡号为62×××20的账户转入200,000元。被告以其名下位于武汉市xx区xx街xx路南、xx路以东xx九号x座栋xx层x室房屋对前述债务提供抵押并办理了抵押登记。按约定，逾期利息及罚息总额已超过法律规定的年息24%的上线，所以原告要求法院以24%的年利率计算被告的逾期利息（含利息、罚息、逾期利息等）。该借款被告自2019年2月开始停止偿还利息，所以自2019年2月起以本金200,000元为基数、按年利率24%计息，至起诉时止已产生利息28,000元。被告所欠上述债务经原告多次催讨，至今未还，原告已宣布全部本金提前到期，为维护原告的合法权益特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告姜碧莲辩称，我是黄冈人，想到武汉买房子，看了几天，看中了位于东西湖xx九号x座xxxx室的房屋，我不知道商住楼和住宅楼的区别，当时谈好价格是82.8万元，我付了首付是42.8万元，剩下40万元准备到银行贷款，房屋开发商答应我一个月把贷款贷下来，但是我等了四个月都没有办下来，我就要求开发商退款，开发商老板说银行贷款贷不下来，但是他们可以在内部进行分期贷款，等房产证下来之后再用房产证进行抵押贷款，他们说按银行贷款的利率贷给我，7厘的息，每个月要付本息合计9,750元，到了2018年10月房产证才办下来，办房产证的钱也是找他们借的20万元，月息2分，每个月付4,000元，我只交了2个月，到了今年3月的时候我经济出现困难，准备卖房子了，但是房子卖不出去。我最初的借款是39万元和20万元，39万元借款分期付款我付了九期一直付到今年4月，20万元的借款我付了2个月付到了去年12月。我借的39万元汇给我，我立马就汇给公司了。经审理查明，姜碧莲因购买武汉市xx区xx街xx路南、xx路以东xx九号x座栋xx层x室房屋资金不足，在支付了首付款后欲向开发商合作的银行申请贷款，由于审核未予通过无法办理银行按揭贷款而向刘志云请求借款（刘志云系武汉市xx区xxx街xx九号小区物业公司武汉市金xx物业管理有限公司的负责人），双方于2018年6月5日签订了一份《借合同》，约定刘志云向姜碧莲出借390,000元；借款期限内的年利率为固定利率10%；如逾期还款，借款期限外的逾期利率为银行同期贷款利率的四倍，逾期利息计算至借款实际清偿之日止；借款人应当按时足额偿还本息，任一期未按时足额还款，出借人有权要求借款人提前偿还全部借款，并对未归还的借款部分自逾期之日起按逾期利率计收罚息；姜碧莲自愿以其享有所有权的位于xx区xxx街xx路南、xx路以东xx九号x座栋xx层x室房屋提供抵押担保，担保范围为本合同项下的借款本息、逾期利息、违约金、诉讼费、执行费、律师费等实现债权的所有费用；如借款本金到期或被出借人宣告提前到期，借款人不能按时清偿本金，自逾期之日起，对逾期金额按每万分之六计算罚息同时合同约定的本金的逾期利息正常计算；如借款人未按约定时间支付利息，自利息应付之日起每日按应付利息额的千分之六计算罚金；本合同履行期内，如借款人不能按合同约定归还本息的，出借人有权要求借款人追加出借人认可的担保措施或提前收回全部债权并有权处置抵押房地产。合同签订后，刘志云委托同事叶x以银行转账方式向姜碧莲的银行账户转账支付390,000元，姜碧莲当即将该款转入武汉xx家房地产营销策划有限公司账户，该公司向其出具了相应金额的收据。姜碧莲自2018年7月起每月偿还本息合计9,750元，至2019年4月止偿还10期借款本息共计97,500元。2018年9月26日，姜碧莲因偿还贷款、办理房产不动产证等原因再次向刘志云请求借款，双方签订了《借款合同》，约定刘志云向姜碧莲出借200,000元，借款期限内的月利率为2%；其他约定同第一份《借款合同》。刘志云于合同签订当日委托其同事张萍分两次以银行转账方式向姜碧莲转账汇款共计200,000元。姜碧莲自2018年10月开始按月息2%暨每月支付利息4,000元直到2019年1月。姜碧莲所购房屋办理了不动产权证【鄂（2018）武汉市东西湖不动产权第00xxx99号】。2018年10月22日、26日，刘志云、姜碧莲就抵押房屋分别在武汉市东西湖区不动产登记局办理了共两份不动产登记证明[鄂（2018）武汉市东西湖不动产证明第00xxx1号]、[鄂（2018）武汉市东西湖不动产证明第00xxx02号]，权利人为刘志云，被担保债权分别为390,000元、200,000元，抵押方式均为一般抵押。刘志云多次向姜碧莲索要借款无果后，委托湖北维思德律师事务所提起本案诉讼，并权出律师代理费20,000元。上述事实，有原告刘志云提供的《借款合同》2份、抵押登记证明、银行流水、委托代理合同及律师费发票，以及原、被告诉地庭上的陈述在卷进证实。本院认为，原告刘志云与被告姜碧莲签订的两份《借款合同》中均未约定借款期限，但约定了每月应偿还的本息，其中390,000元借款约定按等额本息还款方式还款、200,000元按月利率2%每月支付利息、到期还本付息，如有任意一期逾期还款，则出借人有权宣布借款提前到期，由于被告姜碧莲对于390,000元偿还借款本息至2019年4月止、200,000元支付利息至2019年1月止，之后均未再向原告或相关人员偿还借款本息，按照合同约定，原告刘志云有权宣布两份借款合同提前到期，故对于原告刘志云请求依法解除原被告之间签署的《借款合同》的诉讼请求符合合同约定本院予以支持。本案争议的焦点为借款本息的问题、抵押房屋优先受偿权的问题、以及律师代理费是否由被告承担的问题。关于借款本息的问题。一、第一笔借款390,000元系因姜碧莲无法获得银行按揭贷款而向与所购房屋开发商的关联企业请求借款，但按照相关规定以及交易习惯，如因购房人的原因导致银行不予发放贷款，则房屋销售公司或房地产开发商应当向购房人返还已支付的购房首付款，房屋买卖合同予以撤销，而不应出借资金给购房人并且约定过分高于银行贷款利率的利息，此举有故意设置障碍导致购房人无法获取银行按揭贷款、损害购房人利益之嫌，故双方对于利息、逾期罚息、复利的约定因损害被告姜碧莲利益而无效，被告姜碧莲应按同期银行贷款利率支付原告刘志云资金占用期间的利息。该笔借款被告姜碧莲已按年利率10%支付了10期借款本息共计97,500元，在扣减了同期银行贷款年利率4.75%计算的利息后，所剩借款本金为307,937.50元[390,000元-（97,500元-390,000元×4.75%÷12个月×10）]。之后的利息仍应按年利率4.75%计算至该借款付清之日止。二、第二笔借款200,000元系被告姜碧莲为偿还其他贷款以及办理房产证等原因向原告刘志云提出借款请求，该笔借款并非因购房未能办理按揭贷款而产生，双方约定按月利率2%支付利息，该约定未违反法律规定，被告姜碧莲按约定利率支付了至2019年1月期间的利息，本金分文未予偿还，故对于原告刘志云要求被告姜碧莲偿还该笔借款本金200,000元并按月利率2%支付利息的诉讼请求本院予以支持。关于抵押房屋优先受偿权的问题。原、被告就两笔借款390,000元、200,000元分别约定以被告姜碧莲购买的位于武汉市xx区xxx街xx路南、xx路以东xx九号x座栋xx层x室作抵押担保，并且双方到房地产管理部门就抵押房产办理了不动产登记证明，依照法律规定，抵押权人在债务期限届满未受清偿时可以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿，故原告刘志云关于对被告姜碧莲提供的抵押房屋拥有优先受偿权的诉讼请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于律师费问题。原、被告在签订合同的两份《借款合同》中约定，被告姜碧莲所负本案债务以及抵押担保的范围均包括但不限于律师费等实现债权的费用，双方对于律师费的承担有明确约定，现由于被告姜碧莲逾期仍未偿还借款本息，原告刘志云为实现债权委托律师提起本案诉讼并因此支出律师费20,000元，根据合同约定该费用由被告姜碧莲承担，故对于原告刘志云的该项诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第二百一十条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条、第二十六条、第二十九条的规定，判决如下：一、被告姜碧莲偿还原告刘志云借款本金307,937.50元及资金占用期间的利息[以307,937.50元为基数、自2019年5月1日起（含5月份）、按同期银行贷款利率计算至该笔借款清偿时止]，于本判决生效后十日内履行；二、被告姜碧莲偿还原告刘志云借款本金200,000元及利息[以200,000元为基数、自2019年2月1日起（含2月份）、按月利率2%计算至该笔借款清偿时止]，于本判决生效后十日内履行；三、被告姜碧莲向原告刘志云支付律师费20,000元，于本判决生效后十日内履行；四、原告刘志云对抵押物暨被告姜碧莲所有的位于武汉市xx区xx街xx路南、xx路以东xx九号x座栋xx层x室房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款在上述债权590,000元范围内享有优先受偿权；五、驳回原告刘志云的其他诉讼请求。如被告未按上述判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,928元，由被告姜碧莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李蜀军二〇一九年十一月二十六日书记员  高云杨