贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2730民初2323号 原告：刘燕，女，1987年7月25日生，汉族，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 原告：龙超，男，1986年10月26日生，侗族，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 委托诉讼代理人：刘燕（系龙超之妻），女，1987年7月25日生，汉族，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县，特别授权。 被告：贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司，住所地，贵州省龙里县冠山街道金龙路，统一社会信用代码：915227305771223790。 法定代表人：刘贤川，董事长。 委托诉讼代理人：黄冬云（系贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司员工），男，1981年6月10日生，汉族，云南省昭通市人，住贵州省龙里县，特别授权。 原告刘燕、龙超与被告贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙超的委托诉讼代理人暨原告刘燕，被告贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄冬云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘燕、龙超向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同义务，向原告交付商品房屋产权证；2、判决被告支付原告2016年12月30日至2018年10月30日共计669天的逾期交房违约金17975.09元（以总房价268686元按日万分之一计算），并支付违约金的利息1078.51元（从2018年10月31日算至2019年10月31日，即17975.09元×6%÷365×365）；3、判令被告支付原告逾期办理转移登记违约金暂计2780.9元（以总房价268686元为基数从2016年12月30日计算至2019年10月31日），后续违约金支付至房屋产权证交付时止。 事实和理由：2016年5月17日，原告与被告签订编号为TCXX417的《商品房买卖合同》，约定原告通过预售方式在被告处购买名门时代B栋B1单元21层5号商品房，建筑面积81.42平方米，总价款268686元整。合同十一条约定被告应当在2016年12月30日前向原告交付商品房，而被告实际是在2017年12月30日才交付商品房给原告。合同第十三条1(2)约定，被告逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：(2)原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款万分之零点一的违约金。被告直到现在依然不能履行合同约定的义务，导致原告不能过户登记。原告认为双方签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，依法应得到法律保护，被告不履行合同约定义务已构成违约。原告为保护自身合法权益，根据相关法律法规诉至法院，望判如所请。 贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司辩称，被告同意为原告办理房屋不动产权证。原告主张的逾期办理不动产权证违约金，应从房屋竣工正式验收交给原告90天后计算。原告主张的逾期交房违约金，根据原告签订的承诺书，被告不承担任何责任。 经审理本院认定如下事实：刘燕、龙超系夫妻关系。2016年5月17日，刘燕、龙超作为买受人与出卖人贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人以268686元的价格向出卖人购买龙里名门时代广场（原称大十字片区旧城棚户区改造项目）B栋1单元21层5号商品房一套。双方对付款方式及期限、商品房交付使用条件及日期、逾期交房违约责任等进行了约定。其中，合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付商品房屋，该商品房屋交付应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……。第十三条约定，出卖人未按照第十一条的期限将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日，买卖人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记手续，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按照下列约定处理：……2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金。 合同签订后，刘燕、龙超已按约定付清购房款268686元。2018年7月24日，刘燕向贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司及贵州深宏物业管理有限公司出具“名门时代广场提前交房业主承诺书”，该承诺书载明，龙超、刘燕购买了贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司开发建设的位于龙里县××大街名门时代广场××单元××号房屋，并签署《龙里县商品房买卖合同》，已按合同约定交齐了房款，根据合同约定，贵公司应当在年月日交付房屋，现本人因自身原因要求提前收房（收房时间为2018年7月24日），现向贵公司办理交房入住手续。承诺已知悉所购房屋的工程进度及交付条件，自愿按照现有条件收房，因本人提前收房办理交接手续待正式交付时不再进行验收，出卖人不再承担房屋交房责任及其他相关责任。 另查明，案涉商品房于2019年5月15日经竣工验收合格备案。 以上事实，有当事人当庭陈述及质证无异议的证据：商品房买卖合同、名门时代广场提前交房业主承诺书、竣工验收备案表在卷予以佐证。 本院认为，原、被告于2016年5月17日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。原告已按照合同约定履行支付购房款义务，而被告未按合同约定在2016年12月30日前将房屋交付给原告，已构成违约，应向原告承担支付逾期交房违约金的责任。原、被告在合同中明确约定房屋交付的四个条件之一是商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，而被告逾期在2018年7月24日向原告交房时，该房屋还未经竣工验收合格，在此情况下，原告有权依据合同的约定拒绝收房，但原告未选择拒绝收房，而是自愿按照交房时的现有条件收房，应视为双方对交房条件进行了变更，实际接收了房屋。自此，被告承担的逾期交房违约金责任已终止。但被告在原告收房前仍存在逾期交房违约行为，故原告主张的违约金，应从2016年12月31日起，以已交房款268686元为基数，按日万分之一计算至2017年7月24日，为16175元。被告以原告签署名门时代广场提前交房业主承诺书为由，抗辩己方不再承担逾期交房违约责任。本院认为，从承诺书载明“因本人提前收房办理交接手续待正式交付时不再进行验收，出卖人不再承担房屋交房责任及其他相关责任”的内容来看，“其他相关责任”指向不明确，原告并未明确表示放弃要求被告承担逾期交房等相关责任，故对被告该抗辩主张不予采纳。 原告要求被告为原告办理好商品房的不动产权证，而办理不动产权证，不仅需开发商和买受人相互协助，还需通过房屋登记管理部门的行为，才能完成权属登记。因此，按照合同约定被告的义务仅为将办理商品房产权登记需由其提供的资料提供给原告。现被告已取得竣工验收合格备案表，办理不动产权证的条件已成就，在被告同意为原告办理不动产权证之情况下，本院对原告的该项诉请予以支持。 根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告应在商品房交付之日（2016年12月30日）起90日内申请该商品房所有权初始登记手续，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。由于被告自身原因致使商品房未办理不动产权证，被告应按该条约定从2017年4月1日至办理商品房不动产权证之日止，以购房款268686元为基数，按日万分之零点一计算支付原告违约金。从2017年4月1日计算至2019年10月31日止，违约金为2553元。 原告要求被告支付前述违约金的利息，没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘燕、龙超逾期交房违约金16175元； 二、贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为刘燕、龙超办理案涉商品房的不动产权证； 三、贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘燕、龙超2017年4月1日至2019年10月31日的逾期办理商品房不动产权证违约金2553元，并支付2019年11月1日至办理商品房不动产权证之日止的违约金（以购房款268686元为基数，按日万分之零点一计算）； 四、驳回刘燕、龙超的其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取173元，由告贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司负担148元，刘燕、龙超负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员 陈 霞 二〇一九年十一月十一日 书记员 周贤权