河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0183民初8809号原告（反诉被告）：刘东鑫，男，1991年5月16日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：李华金，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾梦婷，河南良仁律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：河南恒兆业置业有限公司，住所地：新密市城区青屏大街西段北侧香蜜花都1号楼。统一社会信用代码：914101830664898572。法定代表人：郭华伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡天宏，河南长胜源律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡颖丽，河南长胜源律师事务所实习律师。原告刘东鑫诉被告河南恒兆业置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘东鑫的委托诉讼代理人李华金、贾梦婷，被告河南恒兆业置业有限公司的委托诉讼代理人胡天宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘东鑫向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金暂计57032元（2018年8月31日至2019年9月30日违约金按照总房款772797元的日万分之三支付计算，2019年10月1日之后按照772797元日万分之六支付），并立即履行交房义务；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年2月18日签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于新密城区青屏大街西段北侧（香蜜花都）23号楼2单元7层702号房屋出售给原告。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定被告应于2018年8月31日前将经验收合格的涉案房屋交付给原告。合同签订后，原告按合同约定将房款772797元交付给被告。被告现在未达到房屋交付条件，也未交付涉案房产。合同第九条约定：被告最后交付期限的第二日至实际交付之日止，出卖人按已交房款日万分之三向买受人支付逾期违约金。后被告又与原告协商将违约金上调为日万分之六。原告为此诉至本院。被告河南恒兆业置业有限公司辩称，1、因本案23号楼出现工期滞后，延期交房，给众多业主造成不便表示歉意；2、本案中工期停滞，迟延交房不是被告过错，该楼盘不属于政府列管楼盘，不是因为被告资金短缺造成的；3、合同约定施工期限内因政府及行政部门关于环保治理、大气污染等不可抗因素，被迫停工297天，因高考停工12天，天气原因停工11天，该因素是被告无法抗诉，属于合同法中不可抗因素，应当从总违约天数扣减该297天。即使不扣除天气原因，也应当按照111天计算违约金；4、原告购买房屋23号楼702号是今年9月16日经验收合格，该栋楼9月27日经相关部门验收，具备交房条件，9月30日被告售楼部向原告本人发送手机短信通知其10月1日交房，该通知形式符合合同约定通知方式，被告已经履行了通知原告交房义务，违约金终算点应当是同年10月1日。原告变更双倍违约金没有依据，不应当得到支持，原告诉请立即交房义务无法支持，被告也无法履行。因为买卖合同系双务合同，被告通知原告收房，需要原告配合义务，被告单方无法履行该义务。合同第9条约定违约金日万分之三高于原告的实际损失，以本案为例，迟延交房造成损失应当是同地段同面积房屋租金的价格才是直接损失，新密同样标准租金每月2000元左右，原告主张的违约金高于实际损失20%，被告请求法院降低违约金。同时23A、25号楼，同时间建成、销售。该两栋楼约定违约金为日万分之0.5，与本案相差6倍，依据公平原则被告提出反诉，请求将违约金降为日万分之0.5。原告可以请求解除合同，但是原告没有要求解除。因此被告请求按照公平原则降低违约金。被告另反诉称，请求判令将违约金变更为出卖人按已交付总房价款的日万分之零点五向买受人支付违约金。原告针对被告的反诉辩称，1、被告的反诉诉求不能成立，该主张不属于反诉范围，被告的反诉并未提出独立的诉讼请求，仅是反驳理由；2、被告反诉理由不能成立，被告与原告签订了合同，应当对双方有约束力，双方均应按合同履行；违约金具有惩罚性和补偿性性质，应当对被告逾期交房进行惩罚；房屋的租金仅是衡量房屋违约金标准的因素之一，不能作为损失依据。双方约定的违约金没有超过年利率24%，应予支持。根据当事人陈述、举证和质证，本院确认事实如下：2017年2月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于新密市××××西段北侧（香蜜花都）23幢2单元7层702号房屋一套，面积共143.13㎡，房屋总价款为772797元。合同同时约定被告应当在2018年8月31日前将验收合格的商品房交付原告使用。被告逾期交房的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的逾期违约金，合同继续履行。合同第八条交付期限还约定：“……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、国家政策调整或恶劣天气、自然灾害等不可预测因素；3、买受人延期付款”。合同签订后，2017年6月28日，原告依约向被告支付购房款772797元。2019年6月23日，被告向原告出具承诺书一份，内容为：对于23#楼（香蜜花都）逾期交房深表歉意，对于23#楼交房日期做出以下承诺：2019年10月1日前23#楼交给业主进行装修，具备条件是：1、水电暖气通；2、公共区域装修完毕；3、按合同约定完成各项工程。如再逾期，开发商按2倍违约金，对业主进行补偿。另查明，1.涉案房屋虽经部分部门验收，但经本院现场勘查，本案涉案房屋23号楼盘尚处于施工中，本案涉案房屋截止至立案之日2019年11月12日，不具备交房条件；2.涉案房屋施工期间，新密市政府办公室、新密市环境污染防治攻坚战领导小组办公室、新密市建筑工地扬尘治理办公室、新密市住房和城乡建设管理局多次下达通知，发布重污染天气预警通知，要求扬尘源及其他面源减排，停止建筑拆迁（拆除）施工。自本案合同签订之日2017年2月18日起共因大气污染治理等因素政府要求被告停止施工162天；3.从约定交房的第二日2018年9月1日到立案之日2019年11月12日共计438天；4.根据中国人民银行发布的金融机构人民币贷款基准利率，2015年10月24日至今，1-5年期的贷款基准利率为年利率4.75%。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按合同约定履行各自义务。原告按约向被告支付了全部购房款，被告应按合同约定于2018年8月31日前向原告交付涉案房屋，而被告至今仍未向原告交付房屋，其行为已构成违约，应当向原告支付逾期交房违约金。根据有关法律规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案双方约定的违约金标准日万分之三（日万分之六）明显高于迟延交房造成的损失，应予以适当减少。关于迟延交房违约金，本院酌定损失以购房款为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍确定。关于逾期交房天数，从合同约定交房次日2018年9月1日到立案之日2019年11月12日共计438天。考虑到涉案工程在施工过程中，因政府有关部门环境治理、扬尘防控等原因，确实存在停工多日的情形，经核实有关停工通知，本案自合同签订之日2017年2月18日到2019年11月12日停工162天。本院在逾期交房天数276天的基础上，考虑不能查证有关停工通知的因素，对逾期交房天数再酌情核减20%，实际逾期交房天数为221天，因此逾期交房违约金为772797元×4.75%×1.3倍÷365天×221天=28893元（取整）。关于原告主张的要求被告履行交房义务，因现在涉案房屋暂不具备交房条件，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条等相关法律之规定，判决如下：一、被告河南恒兆业置业有限公司于本判决生效后十日内向原告刘东鑫支付延期交房违约金28893元；二、驳回原告刘东鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为613元，由被告河南恒兆业置业有限公司负担429元，原告刘东鑫负担184元；本案反诉费为25元，由被告河南恒兆业置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王林业二〇一九年十一月二十七日书记员  李程辉