江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民终3560号上诉人（原审被告）：江苏永江房地产开发有限公司。法定代表人：李祖林。委托诉讼代理人：熊志祥。委托诉讼代理人：朱德兴。被上诉人（原审原告）郭刚。被上诉人(原审原告)李静。委托诉讼代理人：郭刚。上诉人江苏永江房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称永江公司）因与被上诉人郭刚、李静商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省盱眙县人民法院（2019）苏0830民初2796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永江公司上诉请求：依法改判，撤销给付被上诉人交房违约金34086元。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同约定了违约交房的责任，在签订交房协议时也对相关事项作了约定。被上诉人在约定期限内并未向上诉人主张权利，且上诉人接到法院调解通知时同意支付未支付的10000元，但被上诉人拒不接受，也无法提供其领取款项被拒绝的证据。一审判决中认定被上诉人的损失也与事实不符。2016年2月25日交房后被上诉人正常装修入住，并于2018年11月30日办理了房屋权属证书。自房屋购买至今，房价上涨30%多，购房时的单价为3709.36元/平方，总价为34万元，而被上诉人起诉时房屋的单价已经上涨到5000元左右，总价约45.8万元，故被上诉人主张造成了损失并无依据。此外，被上诉人办证面积超出销售合同0.09平方米应补交房价333.84元。同时，被上诉人尚欠前期未付电费1361.57元。综上，请求法院支持上诉人的诉讼请求。被上诉人郭刚、李静辩称：1、双方于2016年2月25日签订了交房协议，协议约定了12000元的赔偿金，剩余的10000元上诉人承诺在半年之内给付。协议签订后，被上诉人在此期间打电话催要，上诉人以各种理由推迟，故才诉至法院。2、根据协议约定，每天应支付违约金100元，共计828天，应支付违约金82800元。一审判决3万多，其没有异议。郭刚、李静向一审法院起诉请求：1、判决永江公司支付郭刚、李静赔偿金10000元及违约金82800元（自2016年8月25日计算至2018年12月3日），合计92800元；2、永江公司承担一审案件诉讼费。一审法院认定事实：2011年10月4日，上诉人与被上诉人就上诉人开发的欧洲城小区21幢1单元402室房屋签订《商品房买卖合同》，房价款340000元。该合同第八条约定上诉人应于2012年12月30日前向被上诉人交付取得商品房交付使用批准文件的商品房，逾期超过60日，合同继续履行的，上诉人按日向被上诉人支付已付房价款万分之一的违约金。被上诉人按约支付了房价款，但上诉人未按约定期限向被上诉人交付房屋，直至2016年2月25日才向被上诉人交付房屋。房屋交付时，被上诉人郭刚（乙方）与上诉人（甲方）订立《交房协议》，约定：乙方于2016年2月25日与甲方办理了交房手续，并领取欧洲城21幢1单元402室钥匙壹套。经双方协商，本协议签订之日甲方需支付延期交房违约金2000元，剩余10000元延期交房违约金甲方于2016年8月25日前支付完成，如不能及时支付，按每日壹佰元支付违约金。另外，乙方拿房时甲方补贴一年物管费用（含垃圾处理费、公共水电费、物业管理费等），期限为：2016年2月25日-2017年2月24日。乙方承诺放弃由于《商品房买卖合同》条款中商品房交付条件所引起的延期交房产生的一切违约责任的权利。上诉人于协议订立当日支付被上诉人2000元，余款10000元未予支付。2018年11月30日，被上诉人办理了案涉房屋的权属证书。一审法院认为，该案的争议焦点为双方于2016年2月25日订立的《交房协议》中就违约金的约定是否有效；在确定效力的基础上，协议对于违约金的约定标准是否过高，需要调整。该协议订立时，双方对于房屋的购买、交付等相关情况明确清楚，在此基础上，通过协商订立上述协议，协议的订立主体及内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。对于违约金标准是否过高问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被上诉人认为其损失为27134元（自2012年12月31日至2016年2月25日间，上诉人应支付逾期交房违约金39134元，实际给付12000元，两者相差27134元），现被上诉人主张的82800元明显高于其主张的损失。综合全案情况，被上诉人所述损失确系其让渡的利益，故一审法院确定以被上诉人主张实际损失的130%确定违约金数额即34086元[（27134元-914元物业费）×130%]。对于上诉人抗辩的协议订立主体问题，案涉协议虽加盖的是销售合同专用章，但合同抬头注明系上诉人、被上诉人双方，而上诉人公司销售部门负责对外销售商品房，处理因商品房销售产生的后续事宜，并实际按协议约定支付了第一期违约金2000元，其行为可以代表公司，故对该抗辩意见一审法院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决：一、江苏永江房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔付郭刚、李静逾期交房违约金10000元及违约金34086元；二、驳回郭刚、李静的其他诉讼请求。一审案件受理费2120元，减半收取计1060元，由郭刚、李静负担556元，江苏永江房地产开发有限公司负担504元。二审审理期间，永江公司举证了：1、不动产权房产证1份，证明涉案房屋的实际面积为91.75平方米，而合同约定的面积是91.66平方米；2、公证书1份，证明被上诉人欠上诉人电费1361.57元，因为被上诉人用电2569度，按照每度电0.53元计算，电费为1361.57元，但该费用实际系上诉人所付。郭刚、李静的质证意见为：1、对证据1没有异议；对证据2，上诉人所称的电费不是正式用电是临时用电，每度电0.53元不认可，电费应该交给供电部门，并称没有入住时，电费已经产生，其不清楚是如何计算的。本院的认证意见为，上诉人上述所提供的两份证据与本案的处理无关，本院不予采信。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点为：郭刚、李静所主张的违约金数额应如何确定。本院认为：郭刚、李静与永江公司签订的《商品房买卖合同》约定，永江公司应于2012年12月30日前向郭刚、李静交付取得商品房交付使用批准文件的商品房，但直到2016年2月25日永江公司才向郭刚、李静交付房屋。房屋交付时，双方约定延期交房违约金为12000元，永江公司交房当天支付2000元，剩余10000元于2016年8月25日前支付，如不能及时支付，按照每日一百元支付违约金。但直至本案诉讼，永江公司尚未支付剩余的10000元违约金，故永江公司应承担违约责任。对于违约金数额的确定问题：上诉人与被上诉人对交房协议中约定的逾期交房违约金为12000元均没有异议，本院予以确认。对于郭刚、李静在一审中主张的2016年8月25日至2018年12月3日期间的违约金，该期间的违约金系因永江公司未能及时支付10000元而产生的违约金，故应以10000元为基数进行计算。协议已约定该期间的违约金按照每日100元计算，现永江公司认为约定的标准过高，要求按照银行同期贷款利率计算，本院根据郭刚、李静的实际损失，并兼顾协议的履行情况等确定该违约金应以10000元为基数，按月利率2%，从2016年8月26日起算至2018年12月3日，即5533元。对于上诉人要求按照银行同期贷款利率标准计算违约金的请求，没有法律依据，本院不予采信。对于上诉人提到的电费及房屋面积需补房款的问题，该问题不在本案的审查范围内，本院不予理涉。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。一审法院适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销江苏省盱眙县人民法院（2019）苏0830民初2796号民事判决；二、上诉人江苏永江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人郭刚、李静逾期交房违约金15533元。三、驳回郭刚、李静的其他诉讼请求。一审案件受理费1060元，由郭刚、李静负担883元，江苏永江房地产开发有限公司负担177元；二审案件受理费653元（上诉人江苏永江房地产开发有限公司已交2120元，多余的1467元，本院予以退还），由江苏永江房地产开发有限公司负担547元，郭刚、李静负担106元。本判决为终审判决。审 判 长 翟春花审 判 员 许银朋审 判 员 宋慧林二〇一九年十一月十二日法官助理 孙祚伟书 记 员 潘春节附相关法律条文及司法解释：第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应该履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。