上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12520号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海日力电气成套有限公司，住所地上海市松江区车墩镇汇桥村。法定代表人：焦兴元，董事长。委托诉讼代理人：李辉，上海市诚至信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海盟锴物流有限公司，住所地上海市奉贤区岚丰路1150号2幢5108室。法定代表人：瞿梅亮，执行董事。原审第三人：上海申翀物流有限公司，住所地上海市浦东新区泥城镇新城路2号24幢C1889室。法定代表人：赵承甫，执行董事。上诉人上海日力电气成套有限公司（以下简称日力公司）因与被上诉人上海盟锴物流有限公司（以下简称盟锴公司）、原审第三人上海申翀物流有限公司（以下简称申翀公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初10901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。日力公司上诉称：本案所涉租赁范围内的位于上海市松江区XX公路XX号厂房（以下简称涉案房屋）已于2017年6月2日作为违法建筑被政府整体拆除，房屋拆除后，上海市松江区车墩镇人民政府对遗留的土地实施了收储，因此本案所涉及的补偿款均系土地收储的补偿款，不存在对于承租人利益的补偿。因土地上建筑整体被认定为违法建筑，因此涉案《房屋租赁合同》应当整体无效。原审法院自行调取的《估价结果汇总表》因缺少评估机构的盖章而形式违法，其内容也与政府强制拆除违法建筑的行为及执法文书相矛盾，评估价格与实际补偿价格存在差异，故原审法院以此作为定案证据是错误的。日力公司请求二审撤销原审判决第一、二、三、五项，改判确认日力公司和申翀公司签订的《房屋租赁合同》无效；确认盟锴公司和申翀公司签订的《房屋租赁合同》无效；盟锴公司向日力公司支付房屋使用费115,000元。盟锴公司辩称：不同意日力公司的上诉请求，因《估价结果汇总表》系原审法院自行调取，且由政府部分制作，系合法有效的证据，原审法院以此作为定案依据是正确的。盟锴公司不清楚房屋被拆除的具体日期，但是盟锴公司是在强制断水断电后就搬离了涉案房屋，故原审法院认定的支付租金及占有使用费的起算时间均正确。盟锴公司请求二审维持原审判决。申翀公司提供意见称：其认可原审判决，并承诺不再向各方当事人主张任何赔偿。盟锴公司向原审法院提出诉讼请求：1、日力公司支付盟锴公司拆迁补偿款352,488元，其中包括违建部分房屋补偿款113,492元、装饰装修补偿款31,457元、其他构筑物及附属设施补偿款27,420元、设备搬迁和安装费用及无法恢复使用的设备按照重置价结合成新计算的费用30,204元、搬迁费51,390元、停产停业损失补偿98,525元；2、日力公司退还盟锴公司房屋租赁保证金20,000元；3、日力公司向盟锴公司支付原属于上海A有限公司（以下简称A公司）的安置补偿款22,843元。日力公司向原审法院提出反诉诉讼请求：1、确认日力公司和申翀公司签订的《房屋租赁合同》无效；2、盟锴公司和申翀公司签订的《房屋租赁合同》无效；3、盟锴公司向日力公司支付房屋使用费115,000元。原审法院认定事实如下：涉案房屋的登记权利人为日力公司，登记的土地面积为2,264平方米，系集体工业用地；建筑面积563平方米，共有两幢房屋。2011年4月18日，日力公司的法定代表人焦兴元（甲方）与赵承甫（乙方，即申翀公司的法定代表人）签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，占地面积约2,500平方米，其中建筑面积约1,900平方米，租赁期限自2011年6月1日起至2016年5月31日止。2011年5月26日，赵承甫以案外人上海B有限公司（甲方）的名义与盟锴公司的法定代表人瞿梅亮（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定将涉案房屋提供给乙方使用，占地面积约2,500平方米，租赁期限自2011年6月10日起至2016年6月9日止。2016年6月6日，日力公司的法定代表人焦兴元（出租方）与申翀公司（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定将涉案房屋出租给申翀公司使用，面积约1,900平方米，租赁期限自2016年6月1日起至2018年5月31日止，用途为物流、仓储，年租金为38万元。2016年6月8日，申翀公司（出租方）与盟锴公司（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定将涉案房屋出租给盟锴公司使用，面积约1,900平方米，租赁期限自2016年6月1日起至2018年5月31日止，用途为物流、仓储，年租金为42万元。2017年4月6日，上海市松江区车墩镇人民政府向日力公司的法定代表人焦兴元发布《限期拆除违法建筑公告》一份，称其在位于松江区XX镇XX村XX加油站西擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了相关法律规定，责令其在公告之日起三日内自行拆除相关违法建筑，逾期将依法强制拆除。2017年4月13日，涉案房屋被停水停电。此后，涉案房屋被全部拆除。2017年5月10日，上海市松江区车墩镇人民政府动迁安置办公室（甲方）与焦兴元（乙方）签订《上海市集体土地上征地房屋补偿协议（非居住房屋）》一份，载明：乙方的非居住房屋坐落于XX镇XX村，房屋用途为厂房，房屋建筑面积为563平方米（证载）+1,149.99平方米（无证）+567.46平方米（违章）；经评估，评估总价为4,334,042元（实际补偿3,825,197元）：其中，房屋补偿总价为2,612,481元（实际补偿2,103,636元），房屋装饰补偿款544,589元，其他构筑物及附属设施补偿款680,650元，设备搬迁和安装费用及无法恢复使用的设备按照重置价结合成新计算的费用合计补偿款为496,322元；乙方停产停业补偿计197,050元；搬迁费51,390元；土地补偿252,153元。甲方共计应向乙方支付补偿款4,325,790元。据原审法院向上海市松江区车墩镇人民政府动迁安置办公室调取的评估报告，载于盟锴公司名下的装饰装修补偿款为31,457元、其他构筑物及附属设施补偿款为27,420元、设备搬迁和安装费用及无法恢复使用的设备按照重置价结合成新计算的费用为30,204元，载于A公司名下的相关安置补偿款为22,843元。评估报告另载明违建部分房屋补偿款为113,492元。盟锴公司自述违建部分房屋由其自行搭建，A公司原系盟锴公司租客；日力公司和申翀公司均确认违建部分房屋并非由日力公司和申翀公司搭建，A公司亦与日力公司和申翀公司无关。原审审理中，盟锴公司、日力公司和申翀公司均确认2016年12月1日前的租金及房屋使用费三方已经全部付清。2016年12月1日之后的租金及房屋使用费，目前由盟锴公司直接向日力公司支付了5万元。盟锴公司、日力公司和申翀公司三方均确认2016年12月1日之后的剩余租金及房屋使用费由盟锴公司按照每年38万元的标准与日力公司直接进行结算，申翀公司不再向盟锴公司提出主张，日力公司亦不再向申翀公司提出主张。原审审理中，日力公司自认申翀公司在日力公司处有3万元押金，申翀公司自认盟锴公司在申翀公司处有2万元押金，同时表示同意由盟锴公司直接向日力公司主张返还2万元押金，剩余的1万元由申翀公司另行向日力公司主张，日力公司对此方案亦表示认可。原审法院认为，民事主体的合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案中，盟锴公司与申翀公司、日力公司与申翀公司之间签订的房屋租赁合同包含建筑面积563平方米的有证建筑，另包含其他无证建筑，故相关租赁合同中关于有证建筑的部分有效，关于无证建筑的部分无效。现盟锴公司在租赁过程中遭遇政府拆迁，涉案房屋被停水停电，后又被实际拆除，盟锴公司已无需返还涉案场地，仅需支付在实际搬离前发生的租金及房屋使用费。审理中三方均确认2016年12月1日以前的租金及使用费已经结清，并同意由盟锴公司按照每年38万元的标准直接向日力公司支付租金及房屋使用费，与法不悖，予以认可。就盟锴公司实际搬离和涉案房屋被拆除的确切时间，双方均未提供证据证明，原审法院结合三方确认的停水停电时间酌情确定盟锴公司需向日力公司支付2017年4月15日前的租金及房屋使用费，抵扣盟锴公司已支付的5万元后为92,500元。鉴于盟锴公司、日力公司和申翀公司之间的合同部分无效且已实际到期，相关的租赁押金应予结算，三方合意由日力公司直接向盟锴公司退还2万元的租赁押金，与法不悖，予以认可。对于盟锴公司向日力公司主张的相关拆迁补偿款，鉴于拆迁发生时，盟锴公司的租赁合同履行未半，且由拆迁协议和评估报告可知，盟锴公司的实际经营行为及装饰装修、相关设施设备等均转化为拆迁利益，因此盟锴公司有权参与分配相关的拆迁款，日力公司主张政府对涉案房屋实施的系土地收储行为，且否认评估报告的真实性，但并未提供充分证据证明，不予采信，事实上法院调取的评估报告上的数字也可与日力公司所签的拆迁协议上的内容相印证。据此，盟锴公司作为涉案房屋实际使用人主张的装饰装修补偿款31,457元、其他构筑物及附属设施补偿款27,420元、设备搬迁和安装费用及无法恢复使用的设备按照重置价结合成新计算的费用30,204元、搬迁费51,390元以及其按50%标准主张的停产停业损失补偿98,525元，于法有据，予以支持。盟锴公司主张的违建部分房屋补偿款113,492元，鉴于日力公司和申翀公司均确认该违建部分并非由其搭建，故对盟锴公司的该部分诉请亦予以支持。至于盟锴公司主张的原属于A公司的安置补偿款22,843元，鉴于日力公司和申翀公司均确认自身与A公司无关，且涉案房屋在拆迁前全部由盟锴公司实际掌控，故推定A公司系盟锴公司租客，且在退租时已与盟锴公司就包括拆迁利益在内的相关事宜均完成清算，故对盟锴公司的该项诉请亦予以支持，若A公司对该笔款项主张相关权利，由盟锴公司自行与其结算处理。原审法院遂判决：一、确认日力公司与申翀公司于2016年6月6日签订的《房屋租赁合同》中关于证载的563平方米房屋以外的无证房屋部分内容无效；二、确认盟锴公司与申翀公司于2016年6月8日签订的《房屋租赁合同》中关于证载的563平方米房屋以外的无证房屋部分内容无效；三、日力公司于判决生效之日起十日内向盟锴公司支付拆迁补偿款375,331元；四、日力公司于判决生效之日起十日内向盟锴公司退还租赁押金20,000元；五、盟锴公司于判决生效之日起十日内向日力公司支付自2016年12月1日起至2017年4月15日止的租金及房屋使用费92,500元。本诉案件受理费6,587元，减半收取计3,293.50元，由日力公司负担；反诉案件受理费1,380元，由盟锴公司负担1,096元，由日力公司负担284元。二审期间，各方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，原审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。日力公司主张上海市松江区车墩镇人民政府对涉案房屋实施的是土地收储并非动拆迁、涉案的《上海市集体土地上征地房屋补偿协议（非居住房屋）》落款日期系事后倒签且所列明的各项补偿金额均是拼凑数据。然，日力公司并未提供证据证明其主张，故本院难以采信其观点。日力公司认为涉案房屋被整体认定为违法建筑拆除，故涉案的两份《房屋租赁合同》均应当无效。对此，本院认为，日力公司亦未提供证据证明涉案租赁合同中所涉及的房屋均为违法建筑，故对于其该主张，本院亦无法采信。据此，原审法院根据本案实际情况认定各方当事人之间的《房屋租赁合同》因中关于证载的563平方米房屋以外的无证房屋部分内容无效正确，本院予以认同。虽然日力公司对原审法院自行调取的《估价结果汇总表》的真实性予以了否认，但是本院注意到，原审法院自行调取的这份《估价结果汇总表》系由上海市松江区车墩镇人民政府动迁安置办公室出具，详细列明了日力公司、盟锴公司及A公司在本次拆迁过程中各项补偿费用明细，且金额与《上海市集体土地上征地房屋补偿协议（非居住房屋）》上所列金额可以相互对应。针对日力公司提出评估价格与实际补偿价格存在差异，原审法院向上海市松江区车墩镇人民政府动迁安置办公室进行了核实，因涉案房屋存在无证违章部分，故根据相关政策，无证违章部分建筑按照评估价格的百分之七十支付补偿款。对此，本院认为，《估价结果汇总表》能够客观真实反映本次拆迁补偿的结果，故日力公司的上诉理由，不能成立。至于盟锴公司何时搬离涉案房屋，盟锴公司和申翀公司均认为是2017年4月13日停水停电后几天，日力公司直至二审阶段仍无法确认具体日期，故原审法院酌情确定盟锴公司支付2017年4月15日前的租金及房屋使用费并无不当，本院予以确认。综上，日力公司的上诉理由均不成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,587元，由上诉人上海日力电气成套有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 蔡茜芸审判员 陶永信二〇一九年十一月二十七日书记员 茅海容附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......