湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终1890号上诉人（原审原告）：林玲，女，1977年2月28日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：刘水清，湖南弘一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢华，男，1978年12月27日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：胡卓毅，湖南解梵律师事务所律师。上诉人林玲因与被上诉人谢华房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初974号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。林玲上诉请求：1.解除林玲与谢华于2017年8月15日签订的《房地产买卖居间合同》；2.判令谢华返还林玲支付的定金50000元；3.判令谢华向林玲支付物业费3395元和车位清洁费1800元；4.由谢华承担本案诉讼费。事实和理由：林玲与谢华签订《房地产买卖居间合同》的根本目的系由林玲取得涉案房屋的所有权，最终实现涉案合同的根本目的。涉案合同签订时间为2017年8月15日，当时双方均拥有长沙市户籍，该房屋可以正常买卖并过户，按照一般交易习惯，三个月内可完成产权过户。2017年9月23日，由于长沙市“9.23政策”出台，导致双方同时成为限购人群。2018年6月25日，长沙市“6.25政策”出台，直接导致林玲无资格购买第2套房，合同完全无法履行。根据涉案合同第十五条第四项“如因国家政策导致不能办理过户手续，则四方解除合同并不违约，并将定金返还给乙方”之约定，涉案合同依法应予解除，谢华应当返还林玲支付的定金50000元。合同并未约定林玲应当支付涉案房屋的物业费和车位清洁费，谢华作为房屋所有权人应承担该房屋所产生的物业费和车位清洁费，故林玲已经支付的物业费3395元、车位清洁费1800元，应由谢华全额支付。谢华辩称，2017年8月15日合同签订之时，即“5.20政策”颁布后，林玲就已明白自己是被限购的人群，林玲在明知自己是限购人群的情况下，为了确定交易关系，在合同中明确选择先用办理“公证手续”的方式来确定双方的交易关系，待政策允许后再办理房屋过户手续，这是林玲在合同中自愿选择的约定条款，该条款的选择是林玲真实意思的表示，是在不能办理过户的情况下确定双方交易关系的条款，对双方都具有法律约束力。林玲现在单方面请求解除合同，违反了自己选择的约定条款，构成根本违约。从合同签订到“9.23新政”出台，双方有38天的过户时间，足够进行过户登记，由于林玲没有足够的资金支付房款，才一拖再拖，至今都没有支付房款，才形成本案的诉讼，其责任完全在林玲一方。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。林玲向一审法院起诉请求：1.解除林玲与谢华于2017年8月15日签订的《房地产买卖居间合同》；2.判令谢华返还林玲支付的定金50000元；3.判令谢华向林玲支付物业费3395元和车位清洁费1800元；4.由谢华承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年8月15日，谢华（甲方）、林玲（乙方）、长沙市雨花区福瑞房屋信息咨询服务部（丙方）、湖南中环地产顾问有限公司（丁方）签订《房地产买卖居间合同》，合同约定：1、甲方将其合法拥有坐落于长沙市岳麓区含浦中路793号汀湘十里八区高层6栋201房出售给乙方，成交价格为98万元；2、乙方在本合同签订之日向甲方支付购房定金5万元，甲方需将产权证原件及有关过户资料原件交给丁方保管，丁方出具收件收据；3、购房款支付方式：一次性付款，若乙方要求该产权暂不过户，只要求先行办理委托公证书，则甲、乙双方同意自本合同签订之日起2017年10月30日前办理委托公证手续，一方在办理公证当日一次性向甲方支付购房款93万元，本次交易即视为完成，公证后若有变故，由乙方自行负责；4、甲、乙双方约定于签订本合同后2日内交付房屋，甲方应在交接前结清该房屋的水电、燃气、物业等费用；5、甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任，守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格20%的违约金；6、甲方需全力配合乙方办理全权委托公证手续；7、乙方承担全部过户税费；8、若因政策原因或不可抗力导致合同无法履行，本合同四方可协商解除合同，互不追责，所收定金退还乙方，已产生费用各自承担；9、合同还对其他事项进行了约定。甲方谢华、乙方林玲是其本人签字，丙方、丁方均已盖章。2017年8月15日，林玲向谢华支付购房定金50000元。2017年8月16日，林玲向长沙前景物业管理有限公司岳麓分公司支付涉案房屋物业费（2016年6月1日至2017年12月31日期间）3395元。同日，林玲向长沙前景物业管理有限公司岳麓分公司支付涉案房屋车位清洁费（2013年1月1日至2017年12月31日期间）1800元（每月30元×60个月）。庭审中，林玲、谢华确认，谢华拥有坐落于长沙市岳麓区含浦中路793号汀湘十里八区高层6栋201房于2017年6月14日取得不动产权属证书，林玲名下有一套房产。另查明，2017年9月23日，长沙市住房和城乡建设委员会颁布了长住建发【2017】151号《长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《房地产买卖居间合同》系合同当事人的真实意思表示，其内容均不违反法律、行政法规的强制性规定和禁止性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行各自的义务。《房地产买卖居间合同》约定“林玲要求该产权暂不过户，只要求先行办理委托公证书，谢华、林玲双方同意自本合同签订之日起2017年10月30日前办理委托公证手续”以及“谢华需全力配合林玲办理全权委托公证手续”，《房地产买卖居间合同》未约定办理产权过户时间等具体事项，长住建发【2017】151号《长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》未影响《房地产买卖居间合同》的履行，林玲主张由于政策原因致其无法办理房屋产权过户，导致合同无法继续履行，请求解除《房地产买卖居间合同》的诉讼请求缺乏合同约定，于法无据，不予支持。林玲主张返还定金的诉讼请求无事实依据，于法无据，不予支持。《房地产买卖居间合同》约定“谢华应在交接前结清该房屋的水电、燃气、物业等费用”，林玲向长沙前景物业管理有限公司岳麓分公司支付涉案房屋物业费（2016年6月1日至2017年12月31日期间）3395元和车位清洁费（2013年11月至2017年12月31日期间）1800元，按合同约定2017年8月15日前的物业费、车位清洁费应当谢华承担，故谢华应当向林玲支付其代为支付的2017年8月15日以前的物业费2591元（3395元-3395元÷19个月×4.5个月）和车位清洁费1665元（1800元-30元每月×4.5个月）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、谢华于判决发生法律效力之日起十日内向林玲支付物业费2591元和车位清洁费1665元；二、驳回林玲的其他诉讼请求。如果谢华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案受理费1153元，因适用简易程序，减半收取计576.50元，由林玲负担531.50元，谢华负担45元。本院二审期间，林玲提供了三份证据：1.长政办函【2018】75号《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》；2.林玲的离婚协议书、离婚证、户口本；3.商品房买卖合同、不动产登记情况。拟证明林玲于2010年3月16日离婚，目前属于长沙市户籍成年单身家庭，根据“6.25政策”规定，本市户籍成年单身家庭在限购区域内已有1套及以上住房的，不得在限购区域内再购买商品住房。2015年2月27日，林玲与长沙中海兴业房地产有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买了位于长沙市岳麓区房屋，该房屋于2018年9月27日登记在林玲名下。谢华质证认为，政策规定不能作为证据，证据2与本案无关，对证据3的关联性有异议，双方于2017年8月15日签订合同时，林玲名下还没有登记房屋。本院审查认为，林玲提供的离婚协议书、离婚证、户口本、商品房买卖合同、不动产登记情况表具有真实性、合法性，且与本案处理具有关联性，予以采信。本院二审查明，2017年8月15日，谢华（甲方）、林玲（乙方）、长沙市雨花区福瑞房屋信息咨询服务部（丙方）、湖南中环地产顾问有限公司（丁方）签订《房地产买卖居间合同》，补充条款中约定：“……3.乙方先行进场搞装修。如甲方违约需双倍返还乙方所交定金，且赔偿乙方装修款以装修单据为准。如乙方违约则甲方所收定金和乙方装修不予退还给乙方。4.甲方需要全力配合乙方办理全权委托公证手续，且甲乙双方均已知道当前办理公证流程和政策，自愿选择以公证的方式办理相关手续。如办理公证后需甲方出面办理相关手续，则甲方需要全力配合。5.如因国家政策导致不能办理过户手续，则四方解除合同互不追责，所以，定金退还给乙方，装修款乙方自行承担与甲方无关……”。2017年8月16日，谢华将房屋的钥匙交给林玲。之后，林玲进场装修房屋。林玲于2010年3月16日离婚。根据林玲提供的常住人口登记卡显示，2015年12月29日，林玲的住址登记在长沙市岳麓区岳麓派出所中海社区中海国际西区11栋1105房，婚姻状况为离婚。2015年2月27日，林玲与长沙中海兴业房地产有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，林玲购买了位于长沙市岳麓区房屋，该房屋于2018年9月27日登记在林玲名下。2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅颁布了长政办函【2018】75号《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，其中规定“本市户籍成年单身家庭和非本市户籍家庭在限购区域内已有1套及以上住房的，不得在限购区域内再购买商品住房”。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点是林玲与谢华签订的《房地产买卖居间合同》是否应予解除，谢华是否应当返还林玲支付的定金50000元及物业费3395元、车位清洁费1800元。2017年8月15日，林玲与谢华签订《房地产买卖居间合同》，林玲自愿选择以公证的方式办理相关手续，对该房屋产权要求暂不过户，并约定双方在2017年10月30日前办理委托公证手续，林玲在办理公证当日一次性向谢华支付购房款930000元，双方还约定在合同签订后2日内交付房屋及林玲可先行进场装修等事宜。根据长沙市住房和城乡建设委员会于2017年9月23日颁布的《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》规定，谢华的房屋需取得不动产权属证书满3年方可上市交易，林玲亦需待首套住房取得不动产权属证书满3年后方可购买第2套商品住房，但因林玲在订立买卖合同时表示暂不需要过户，亦未约定办理产权过户的具体时间，且谢华已经将房屋交付给林玲进行装修，不影响林玲正常使用该房屋，故该政策调整不影响案涉合同的履行，林玲仍应按合同约定履行义务，但林玲在2017年10月30日前未与谢华办理委托公证，亦未向谢华支付购房款，其行为已经构成违约。根据长沙市人民政府办公厅于2018年6月25日颁布的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》规定，林玲属于长沙市户籍成年单身家庭且在限购区域内已有1套住房，不得在限购区域内再购买商品住房。谢华在一、二审中均表示不同意解除合同，要求继续履行合同，但根据该政策的规定，林玲已不能与谢华到房产管理部门办理该房屋的过户手续，故林玲要求解除《房地产买卖居间合同》的请求应予支持。原审判决驳回林玲的该项诉讼请求不当，本院予以纠正。谢华与林玲在《房地产买卖居间合同》中约定：“甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任，守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格20%的违约金”，同时双方在补充条款中约定：“如因国家政策导致不能办理过户手续，则四方解除合同互不追责，所以，定金退还给乙方，装修款乙方自行承担与甲方无关”，结合双方对违约责任以及解除合同、返还定金的约定，对该补充条款应当理解为在双方全面、诚实履行合同，均不构成违约的情况下，因国家政策导致不能办理房屋过户手续时对解除合同、定金返还的约定。现林玲违约在先，其要求谢华返还定金50000元，缺乏事实和法律依据，原审对林玲要求谢华返还定金50000元的诉讼请求予以驳回正确，应予维持。《房地产买卖居间合同》约定谢华应在交接前结清该房屋的水电、燃气、物业等费用，故谢华于2017年8月16日将房屋交付林玲后的物业费、车位清洁费应由林玲承担，原审判决由谢华向林玲支付2017年8月15日以前的物业费2591元和车位清洁费1665元，符合双方的约定，应予维持。综上所述，林玲的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初974号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初974号民事判决第二项；三、解除林玲与谢华于2017年8月15日签订的《房地产买卖居间合同》；四、驳回林玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一案案件受理费576.50元，二审案件受理费1153元，共计1729.50元，由林玲负担1684.50元，谢华负担45元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 何 芳审判员 金新贵二〇一九年十一月二十九日书记员 姚沐宏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……