江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏08民终3689号上诉人（原审被告）：周平。委托诉讼代理人：郁玉俊。被上诉人（原审原告）：屈芸姣。委托诉讼代理人：唐晓东，江苏群汇律师事务所律师。原审被告：杜国华。原审被告：淮安市清江浦房地产有限公司，住所地淮安市清江浦区。法定代表人：秦俭，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴家新，该公司职员。上诉人周平因与被上诉人屈芸姣、原审被告杜国华、淮安市清江浦房地产有限公司（以下除判决主文外简称清江浦房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初2121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周平上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：1.涉案房屋买卖合同仅为杜国华个人签订，周平并未在房屋买卖合同中签字，淮阴市九天居布匹市场有限公司亦未加盖公章，杜国华个人无权买卖涉案房屋，涉案房屋买卖合同应为无效。2.上诉人与杜国华合作期间矛盾重重，2000年4月以后双方协商杜国华同意放弃四号地合作开发，条件是将一号地的80%利益给杜国华，加上周平有新的开发项目，没有精力管理一号地事宜，故一号地所有空房以及房屋出租后续管理等事宜都由杜国华过问，涉案合同即是该期间签订，故周平对此并不知情。3.周平回国后才发现杜国华私卖房屋的事实，故未替被上诉人办理产权证，相应责任应由被上诉人承担。4.被上诉人之前在同地块还购买了其他房屋是走正规途径购买，足以证明被上诉人明知杜国华无权代表公司售房，被上诉人存在重大过失。屈芸姣辩称，被上诉人向上诉人及杜国华购买涉案房屋是事实，根据一审庭审陈述，周平及杜国华均认可涉案房屋系二人共同开发，杜国华为涉案房屋的具体开发负责人，被上诉人向购买涉案房屋后，一直居住至今，上诉人周平从未向被上诉人主张任何权利，应视为上诉人认可房屋买卖行为，本案房屋买卖合同合法有效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。原审被告清江浦房地产述称，同意上诉人的上诉意见。原审被告杜国华未陈述意见。屈芸姣向一审法院起诉请求：请求判令协助办理清江浦区清晏小区2号楼602室（亦为乐园小区19幢602室）的房产证并承担本案诉讼费用。一审法院经审理确认以下事实，周平系原淮阴市九天居布匹市场有限公司（已于2007年12月24日吊销）及江苏乐园房地产开发有限公司的法定代表人及股东。1998年3月8日，原淮阴市清浦区房地产公司（甲方，即清江浦房地产）与原淮阴市九天居布匹市场有限公司（乙方）签订协议书一份，约定：“为加快淮阴市清晏小区建设步伐，经清浦区人民政府人民南路改造工程领导小组批准，甲方同意将清晏小区一期工程一号地块的土地权属变更给乙方开发使用，建设“淮阴市九天居小商品市场”。具体范围为：……甲方同意将规划中的四号地块让给乙方开发，四号地的土地手续由乙方自行办理，现经甲乙双方协商，同意签订如下协议：一、甲方协助乙方到市国土局办理土地权属变更手续，乙方承担土地变更费用。二、土地手续变更后的其他开发手续由乙方自行办理，甲方应给予协助，……”，协议签订后，杜国华与周平协商，约定双方合作开发上述地块。因淮阴市九天居布匹市场有限公司未及时办理上述土地权属变更手续，该公司完成建设项目后，土地仍在清江浦房地产名下。2005年1月20日，屈芸姣（买方，乙方）与清浦房产九天居小商品市场筹建处（卖方，甲方）签订了商品房购销合同，约定：甲方以国有土地出让及老城区改造方式取得位于西侧地块，地块规划用途为住宅、营业；乙方向甲方购买商品房（预售房）建筑面积78平方米，室号：2号楼602室；房屋总价款12万元，签订协议时先交付10万元，余款到交付手续时一次性交清；甲方交房时间为2005年3月30日前。2005年5月23日，杜国华向屈芸姣出具收条一份，载明：“今收到人民币壹拾贰万元整（房款付清）。”该商品房购销合同由杜国华签署，未加盖公章。涉案房屋于2005年交付屈芸姣，屈芸姣居住使用至今。周平认可，清浦房产九天居小商品市场筹建处系其与杜国华共同负责。涉案房款12万元由杜国华个人收取，后期涉案房屋在内的清宴小区的租售等均由杜国华个人负责。后因周平及杜国华合作出现矛盾以及乐园公司被追究刑事责任等原因，屈芸姣一直未能取得涉案房屋权属登记证。2017年4月10日，杜国华向淮安市处置乐园问题领导小组办公室出具书面报告，申请对涉案房屋办理初始登记遗失补证及产权转移证明。2017年4月12日，周平、杜国华共同向清晏小区一号地购房人张贴告示，告知凡是其开发建设的一号地块仍没有办理产权证的住户，从即日起开始办理登记备案事务。2017年6月8日，周平、杜国华共同向清江浦区住建局出具报告，申请为包括涉案房屋在内的清晏小区一号地块尚未取得房屋产权证的住户办理初始登记及产权转移手续。涉案房屋即清晏小区1区2幢602室现登记在清江浦房地产名下。一审庭审中，屈芸姣提交视频光盘两张，证明2017年8月周平的委托代理人郁玉俊及杜国华共同找到屈芸姣，要求签订一份新的合同以便办理涉案房屋产权证。杜国华经质证，对视频真实性不表异议；周平经质证，对视频真实性不表异议，但辩称当时代理人到现场与屈芸姣签了合同，屈芸姣签字后代理人把合同拿回公司审核时，发现涉案房屋不是公司卖的，所以不好办房产证。一审法院认为，本案商品房购销合同的出卖人（甲方）为清浦房产九天居小商品市场筹建处，杜国华作为甲方代表在合同上签字，周平辩称此系杜国华的个人行为，应为无效合同，但从各方的陈述及举证情况来看，涉案房屋所在地块的房地产由周平、杜国华共同开发，周平、杜国华亦认可清浦房产九天居小商品市场筹建处系其二人共同负责，且合同签订后屈芸姣按约支付了全部购房款，涉案房屋亦已于2005年交付屈芸姣，屈芸姣居住使用至今，期间周平从未提出异议，屈芸姣有理由相信杜国华有权代表公司与其签订商品房购销合同，故依据相关法律规定，涉案商品房购销合同应为有效合同，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。杜国华辩称屈芸姣起诉已过诉讼时效，但一审法院认为，出卖人已将房屋交付给买受人，买受人已实现对房屋的占有，买受人请求出卖人办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不应适用诉讼时效的规定，故对杜国华的该辩称意见不予采信。因淮阴市九天居布匹市场有限公司已被吊销，作为合同相对方，屈芸姣现要求该公司股东周平及其合作开发人杜国华协助办理房屋权属登记并无不妥，但因历史遗留问题，该房屋初始登记在清江浦房地产名下，清江浦房地产亦同意在本案商品房购销合同有效的情况下承担办理房屋产权登记的协助义务。因商品房购销合同有效，屈芸姣有权要求办理涉案房屋产权登记手续，故一审法院对屈芸姣要求协助办理涉案房屋权属登记手续的诉讼请求予以支持。综上，一审法院判决：淮安市清江浦房地产有限公司、杜国华、周平于判决生效之日起三十日内协助屈芸姣办理位于淮安市清江浦区房屋的权属登记手续。案件受理费80元，由屈芸姣负担。二审中，上诉人提供如下证据：1.会计凭证一组，证明所有购房者在入住前都要交物业费、维修基金。而被上诉人入住前未办理任何手续，说明被上诉人与杜国华是私下交易。2.案外人陶金购房合同及清算表一份、案外人杨兴华的商品房买卖合同一份，证明签订合同必须加盖筹建处的印章才能更换为正式的商品房买卖合同。被上诉人对上述证据真实性、合法性、关联性不予认可，被上诉人与杜国华签订的合同是基于双方真实意思表示，至于合同是否是正式的购房合同文本或者是否加盖公章并不影响购房合同的效力。原审被告清江浦房地产对上述证据不表异议。原审被告杜国华对上述证据未发表质证意见。被上诉人二审提供周平与杜国华2017年4月1日签订的协议一份，协议第2条约定一号楼的剩余12间房屋归杜国华所有，证明杜国华有权处分涉案房屋且周平明知涉案房屋已经出售给被上诉人。上诉人对证据真实性无异议，但本案两间房屋是否在剩余12间房屋范围内不清楚，如果不在剩余12间范围内，双方就应当重新分配。原审被告清江浦房地产对上述证据不表异议。原审被告杜国华对上述证据未发表质证意见。本院经审理确认一审法院查明的事实。二审另查明，上诉人二审陈述涉案地块有杜国华代表淮阴市九天居布匹市场有限公司签订房屋买卖合同的情形，但均加盖了公司印章，只要有公司印章上诉人均认可。本院认为，上诉人主张杜国华无权代表淮阴市九天居布匹市场有限公司签订涉案合同，涉案房屋买卖合同因无权处分无效，没有依据，具体理由如下：1.上诉人及杜国华一审均认可两人共同合作开发涉案小区，上诉人二审也陈述，涉案房屋买卖合同签订时上诉人与杜国华约定房屋出售利益由杜国华享有80%、周平享有20%，周平因处理其他项目“一号地所有空房以及房屋出租后续管理等事宜都由杜国华过问”，可以说明杜国华有权处理包括出卖涉案地产相关事宜。2.涉案商品房购销合同抬头当事人处载明的出卖人为“清浦房地产九天居小商品市场筹建处”而非杜国华本人，可以证明杜国华签字的行为并非其个人行为。上诉人二审中也陈述杜国华有代表淮阴市九天居布匹市场有限公司签订房屋买卖合同的情形，根据被上诉人一审提供证据，可以证明2017年时周平还连同杜国华要求包括被上诉人在内的购房者补签房屋买卖合同，办理产权证，可以进一步说明杜国华有代表淮阴市九天居布匹市场有限公司的表象。故即使杜国华出卖涉案房屋属于无权处分，上述事实能够证明被上诉人有理由相信杜国华能够代表淮阴市九天居布匹市场有限公司签订房屋买卖合同，至于合同中是否加盖公章，杜国华是否将购房款上交公司，并不影响涉案合同的效力。综上，上诉人主张涉案房屋买卖合同无效，无事实及法律依据，本院不予支持，一审判决认定并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人周平负担。本判决为终审判决。审 判 长 李玲审 判 员 王伟审 判 员 王纯二〇一九年十一月十三日法官助理 缪珵书 记 员 刘青