河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终5109号上诉人（原审被告）：幸福基业物业服务有限公司，住所地廊坊市新世纪步行街第五大街画家村2栋2F-205。法定代表人：孟惊，该公司总经理。委托诉讼代理：刘东艾，北京保和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牛娜，女，1984年10月8日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审被告）：周饶群，男，1970年1月29日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审被告）：郑宝仙,女，1978年6月18日出生，汉族，住北京市通州区。系周饶群之妻。原审被告：大厂京御房地产开发有限公司，住所地河北省大厂回族自治县潮白河工业园区。法定代表人：孟惊，该公司总经理。委托诉讼代理：刘东艾，北京保和律师事务所律师。上诉人幸福基业物业服务有限公司因与被上诉人牛娜、周饶群、郑宝仙，原审被告大厂京御房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。幸福基业物业服务有限公司上诉请求：一、上诉人不同意河北省大厂回族自治县人民法院作出的(2019)冀1028民初759号判决，请求发回一审法院重审或依法改判；二、判令由被上诉人承担律师费和诉讼费用。事实和理由：一、一审判决错误认定上诉人与被上诉人周饶群、郑宝仙之间的法律关系，错误认定物业公司的服务范围。二、一审判决中关于“被告郑宝仙与被告幸福基业物业服务公司对事发房屋虽未签订书面的委托或托管关系，但结合2016年事发房屋发生类似事故后物业公司收费修复、长期代业主保管房屋钥匙以及每年定期收取物业费等，足以证明物业公司以行为与业主形成了有偿委托法律关系”的认定属于对本案所谓房屋“托管”事实和法律性质的错误理解而导致的错判。三、周饶群、郑宝仙已经收房，理应承担房屋的看管责任，周饶群、郑宝仙未尽到房屋看管责任，由此导致的损失应由周饶群、郑宝仙予以赔偿。四、物业公司已经尽到了合理注意义务，对损害的发生没有任何过错，不应承担赔偿责任。牛娜答辩称，到现在为止我方无法入住、装修，造成很大的损失，物业费用一直在缴纳，请求法院帮助我方解决问题，早日入住。周饶群、郑宝仙答辩称，一、一审判决认定事实正确，认定上诉人的服务范围和管理责任正确。1、一审判决认定房屋发生渗水是因冬季缺乏有效取暖防护致水管冻裂而引起，对此争议各方均不持异议。2、上诉人在每年的取暖季对水管防冻措施进行巡检是例行的、分内的工作，这项工作是物业管理和物业服务的重要组成部分。3、上诉人行使上门检查管道的管理权不存在任何障碍。早在2016年3月，被上诉人离开北京时，即将房屋钥匙托管于上诉人。此举最主要的或者说唯一目的是为了方便并确保物业公司在屋内无人居住时能够入户履行管理职责。4、尚未入住的房屋，通常也未开通暖气，如果水阀未关闭，冬季就有很大风险发生水管冻裂。对于尚未入住且未开通暖气的房屋，仅需在检查管道时关闭水阀即可有效防范水管冻裂跑水。这是普通人通常都具备的常识，上诉人作为有专业资质的物业公司，理应比普通人有更深的认识和预见性。5、在本案发生之前的2017和2018年取暖季，同样的无人居住状态下，房子并未出现水管冻裂跑水事故，可以推断这两年里物业公司是尽到了管理职责的，而在2019年发生了疏于管理的情况导致水管冻裂跑水。二、被上诉人对房屋的维护尽到了积极的、合理的、充分的业主责任，不存在任何过错，因此主张对于水表的前端水管冻裂渗水事件不承担任何责任。大厂京御房地产开发有限公司述称，本案与我方无关，且一审法院认定我方无责任。牛娜向一审法院起诉请求：诉请法院判令被告赔偿原告房屋装修等财产损失30000元，诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2018年原告牛娜购买了被告大厂京御房地产开发有限公司开发的位于大厂回族自治县房屋，后装修入住。2019年2月21日上午，原告接到被告物业公司电话，告知因楼上被告周饶群、郑宝仙家中漏水，致原告家中家具等被泡受损。经核实，漏水点起因系被告周饶群家中尚未装修的厨房水表前端水管冻裂。2019年4月12日，原告申请对涉案房屋的受损及屋内物品损失进行鉴定。经一审法院依法委托，2019年5月30日，廊坊市华信达资产评估有限公司出具资产评估报告书，结论：涉案房屋因漏水造成的房屋财产损失评估值为14076元。原告预付鉴定评估费5000元。又查明，涉案跑水房屋系被告郑宝仙与被告大厂京御房地产开发有限公司于2011年1月3日签订的《商品房买卖合同》，2013年5月22日，被告郑宝仙办理了收房手续，但并未对该房屋进行装修入住。被告幸福基业物业服务有限公司为涉案房屋小区物业服务公司。原告定期向幸福物业公司缴纳物业费。据被告郑宝仙所提交的室内外水管线路图，事发厨房位置自来水管道连接地下室水阀，室内管道水源受控于地下室水阀。2015年取暖季该管线曾因受冻发生故障，物业公司安装了保暖装置电伴热，并于2016年10月27日向被告郑宝仙收取了维修费用300元。自2016年至2019年，该房屋钥匙由业主郑宝仙一直委托物业公司管理、保管。一审法院认为，民事主体的合法权益依法受法律保护。原、被告牛娜、郑宝仙作为涉案小区的业主，定期向物业公司交纳物业费，与物业公司成立物业服务合同法律关系。被告幸福物业公司应当按照物业服务合同约定，对涉案小区配套的设施、管道、设备等进行日常维护与管理。对于事发点管道跑水原因，各方均未申请鉴定，但均对因冬季缺乏有效取暖防护致水管冻裂的因果关系不持异议，一审法院予以确认。综合原、被告举证及当事人陈述，被告郑宝仙自2013年5月22日办理了收房手续至今，并未对事发房屋进行装修、入住或使用取水管道。被告郑宝仙与被告幸福基业物业服务有限公司对事发房屋虽未签订书面的委托或托管关系，但结合2016年事发房屋发生类似事故后物业公司收费修复、长期代业主保管房屋钥匙以及每年定期收取物业费等，足以证明物业公司以行为与业主形成了有偿委托法律关系。依据权利义务对等原则，物业公司接受业主委托后，应当代业主积极履行日常完全维护、管理义务，故对物业公司抗辩意见，理据不足，一审法院不予采信。依据举证责任分配原则，涉案事故系因物业公司疏于履行物业管理职责的过错所致，故，原告主张由被告幸福基业物业服务有限公司赔偿因此所遭受合理损失，理据充分，一审法院予以支持。结合原告举证及被告反驳证据，均不能充分证明涉案事故与被告周饶群、郑宝仙、大厂京御房地产开发有限公司存在直接、必然因果关系，故原告主张由该三被告承担赔偿责任的诉求，缺乏证据，一审法院不予维护。关于原告受损财产合理损失的认定，应以一审法院依法委托廊坊市华信达资产评估有限公司所出具资产评估报告书结论为准，即14076元；鉴定费5000元，属于原告为确认损失所进行的必要、合理性支出，责任主体应予一并赔偿。对于超出部分，原告并未提交相应证据证明，理据不足，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（六）项、第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告幸福基业物业服务有限公司于判决生效之日起五日内，赔偿原告牛娜受损房屋财产损失14076元，鉴定费5000元，合计19076元。二、驳回原告牛娜其他诉讼请求。案件受理费275元，由被告幸福基业物业服务有限公司负担本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明事实，本院依法予以确认。本院认为，对于管道漏水原因，周饶群、郑宝仙与幸福基业物业服务有限公司均未申请鉴定，但均认可系管道缺乏有效取暖防冻措施所致。为有效避免管道冻裂，周饶群、郑宝仙曾于2016年要求幸福基业物业服务有限公司为其房屋安装了水管保暖装置电热伴及对房屋水管进行了吹水处理，并向幸福基业物业服务有限公司缴纳了维修费用，之后周饶群、郑宝仙并未再使用居住该房屋。周饶群、郑宝仙已尽到了合理注意义务，对造成房屋水管冻裂并无过错。一审中周饶群、郑宝仙提交的照片能够证实漏水时电热伴装置插头未插上，电热伴未工作。幸福基业物业服务有限公司认可电热伴系防止水管冻裂的有效措施，亦认可该电热伴系安装于一楼门厅公共区域。幸福基业物业服务有限公司作为物业服务提供方，对公共区域的设施未尽到合理的维护义务，对涉案房屋水管冻裂所造成的损失应承担相应的赔偿责任。综上所述，幸福基业物业服务有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费276元，由上诉人幸福基业物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  樊清维审判员  盖秀红审判员  韩静威二〇一九年十一月四日书记员  徐世玄