北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初84862号原告（反诉被告）：北京万豪天际文化传播股份有限公司，住所地北京市朝阳区北花园1号院16号楼2F。法定代表人：陈雷，总经理。委托诉讼代理人：董宇，北京市中凯律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京润城嘉业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区三间房乡北花园街6号院12号楼306。法定代表人：龚开康，执行董事。委托诉讼代理人：潘峰，北京市世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：任文孝，男，1988年6月21日出生，汉族，北京市世纪律师事务所实习律师，住北京市海淀区。原告（反诉被告）北京万豪天际文化传播股份有限公司（以下简称万豪公司）与被告（反诉原告）北京润城嘉业物业管理有限公司（以下简称润城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。万豪公司之委托诉讼代理人董宇，润城公司之委托诉讼代理人潘峰、任文孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万豪公司向本院提出诉讼请求：判令润城公司支付租金422万元。事实和理由：我公司获得了北京市朝阳区北花园街x号院x号楼万豪卡通大厦三层的承租权，与产权方北京诚信腾远投资管理有限公司（以下简称诚信公司）签订租赁合同，租赁期限20年，从2011年8月1日至2031年7月31日，年租金200万元，租金每三年递增5%，约定了逾期支付租金的滞纳金，并约定欠交租金超过一个月，产权方有权收回房屋并解除合同。我公司与润城公司在2016年1月签订《委托经营管理协议》，约定我公司委托润城公司经营管理案涉房屋，双方按分工向产权方支付租金，并约定了经营管理收益标准是每年100万元。若润城公司未按时足额支付款项，应按逾期付款额每日万分之二的标准向我公司计付违约金，逾期达3日的，我公司有权单方解除协议并要求润城公司按我公司一年经营管理收益和应付给产权方租金的每日万分之二标准支付违约金。我公司于2018年11月4日收到产权方付款函，才知道润城公司一直拖欠租金。我公司立即通知润城公司，润城公司支付了100万元租金后，拒付剩余租金，我公司向润城公司发出律师函，通知解除合同，要求交回房屋。润城公司经理孙某于2019年1月9日与我公司签订《移交清单》，2019年1月21日，润城公司新法定代表人白飞、总经理边强分别签署《移交清单》，将房屋交回。润城公司辩称，不同意万豪公司的诉讼请求。双方系基于委托经营管理协议产生的纠纷，不是房屋租赁合同，万豪公司起诉案由错误。在我公司经营期间，总共支付了534万元，但截止万豪公司强行收回房屋时，我公司应支付的费用不到534万元，因此我公司已足额支付经营期间合同约定的费用。润城公司向本院提出反诉请求：判令万豪公司返还我公司垫付的租金221万元。事实和理由：万豪公司将我公司14年的经营权收回，应当返还我公司垫付的租金。万豪公司针对反诉辩称，不同意润城公司的反诉请求。合同约定润城公司支付221万元，是有依据的，润城公司已经支付，说明是认可的。润城公司拖欠租金，导致产权方要收回经营权，我公司及时补交租金，才保证经营权，润城公司未支付租金，存在违约行为。拖欠租金是润城公司造成的，润城公司实际占用期间的租金是122.5万元，差额部分为润城公司承接物业的商业对价。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2011年8月1日，万豪公司与诚信公司签订《三间房动漫产业园租赁合同》，承租案涉房屋（总面积6068.83元，地上三层、地下一层），租赁期限2011年8月1日至2031年7月31日，年租金200万元，租金每三年递增5%。2016年1月19日，万豪公司与润城公司签订《委托经营管理协议》，约定：万豪公司将案涉房屋（总面积6068.83平方米，地上三层、地下一层，顶层加盖面积为甲方自用面积不计在本协议委托管理范围内）委托给润城公司实行统一管理，统一代租，整体经营……万豪公司不参与经营管理……；委托经营期限14年零7个月，即2016年1月1日起至2030年7月31日；经营管理收益：双方同意在委托经营期内，润城公司按照下述年计算方式向万豪公司缴交经营管理收益，但万豪公司给予润城公司7个月的经营培育期，在经营培育期内，润城公司不需交纳经营管理收益，该经营培育期自2016年1月1日起至2016年7月31日终止：1、2016年8月1日至2020年7月31日四年共计支付金额0元，2、2020年8月1日至2029年7月31日，金额100万元/年，自2020年起每年8月1日前10个工作日内支付，3、2029年8月1日至2030年7月31日，金额0元；租金：根据万豪公司与诚信公司关于《三间房动漫产业园租赁合同》的约定，在本协议约定的委托经营期内，万豪公司应严格按约定支付该物业的租金给诚信公司以使本协议的正常履行成为可能。为此，双方按如下分工以保证《三间房动漫产业园租赁合同》关于租金的支付：l、本协议签订之时万豪公司应付未付截止2016年7月31日的租金为人民币421万元，其中王某某支付221万元，孙某支付200万元，万豪公司以专款专用方式支付给诚信公司。2、2016年8月1日-2030年7月31日的租金，润城公司在每一个付款周期内均以专款专用方式通过万豪公司支付给诚信公司；该物业……的租金、广告收入、物业管理利润等收益在扣除本协议第四条和第五条约定应支付给万豪公司的款项后，作为润城公司的经营管理报酬。在合同履行过程中，润城公司总计向万豪公司及第三方支付534万元。2019年1月4日，万豪公司委托律师事务所作出《关于解除的律师函》，以润城公司长期拖欠租金为由，提出于2019年1月7日解除《委托经营管理协议》。润城公司认可于2019年1月7日收到前述律师函，但称合同并未解除。2019年1月9日和1月21日，万豪公司相关人员和润城公司相关人员先后签署了三份《移交清单》，办理了交接手续。万豪公司主张润城公司应当先替其公司支付421万元，其中122.5万元为2016年1月1日到2016年7月31日的租金，另298.5万元作为对价，其公司免除了润城公司2016年1月1日至2020年7月31日及2029年8月1日至2030年7月1日的经营管理费。另查，案涉房屋规划建设项目名称为三间房新村二期x区12#配套公建，地上3层、地下1层，建筑规模6068.83平方米。润城公司在领取诉讼费交款通知书后，无正当理由未按期交纳反诉案件受理费。本院认为，万豪公司与润城公司签订的《委托经营管理协议》，名为委托经营管理合同，但根据合同的内容，案涉标的物为房屋，标的为房屋的出租等权益，润城公司以自己的名义对外出租，万豪公司不参与其中。故，双方的法律关系实为房屋租赁合同关系。万豪公司与润城公司明确约定案涉房屋的范围为地上三层、地下一层，根据查明的情况，该部分房屋有相应的建设工程规划许可，双方合同仅包括该部分房屋，与其他部分房屋是可以区分的，不影响案涉合同的独立履行及合同目的。故，双方的房屋租赁合同关系应当有效。润城公司于2019年1月7日收到万豪公司发出的解除通知，双方在2019年1月21日办理了最后的交接，双方的合同关系实际已经解除。按照《委托经营管理协议》的约定，润城公司承担两部分费用的支付义务：一是支付2016年7月31日前万豪公司所欠的租金421万元和2016年8月1日至2030年7月31日的租金；二是在合同期内，按照约定向万豪公司支付相应的经营管理收益。按照万豪公司与诚信公司的合同约定，2016年1月1日至2016年7月31日的租金为122.5万元，2016年8月1日至2019年1月21日的租金合计535.62元。万豪公司与润城公司约定的合同期限自2016年1月1日始，2016年1月1日至2016年7月31日的租金为122.5万元，与421万元的差额为298.5万元，基于此双方合同约定2016年1月至7月，为培育期，不需交纳经营管理收益，2016年8月至2020年7月及2029年8月至2030年7月支付经营管理收益0元，298.5万元应当视为2016年1月至2020年7月及2029年8月至2030年7月期间的经营管理收益，据此月平均为4.46万元。因双方在2019年1月21日办理了房屋交接，故，分摊到万豪公司2016年1月1日至2019年1月21日期间的经营管理收益应为163.68万元。故，按照合同约定，润城公司应当承担和分摊的租金和经营管理收益合计699.3万元，扣除润城公司已支付的534万元，润城公司还需支付165.3万元。因298.5万元应在合同期内进行分摊，双方已于2019年1月21日办理了房屋交接，万豪公司按照全部的298.5万元主张，不符合合同约定，没有事实依据，本院对于万豪公司超出部分的请求，不予支持。润城公司无正当理由未按期交纳反诉案件受理费，对其提出的反诉，按自动撤回反诉处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京润城嘉业物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）北京万豪天际文化传播股份有限公司一百六十五万三千元；二、驳回原告（反诉被告）北京万豪天际文化传播股份有限公司的其他诉讼请求；三、反诉按被告（反诉原告）北京润城嘉业物业管理有限公司自动撤回反诉处理。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40560元，由原告（反诉被告）北京万豪天际文化传播股份有限公司负担20883元（已交纳），由被告（反诉原告）北京润城嘉业物业管理有限公司负担19677元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  肖华林人民陪审员  侯丽林人民陪审员  王 昆二〇一九年十一月六日书 记 员  张默晗