上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初15463号原告：上海著林会展有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：陈佳鸣，董事长。委托诉讼代理人：傅怡雯，上海振顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱佳倩，上海振顺律师事务所律师。被告：万城金控有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘翠苹。第三人：冯胜，男，1962年6月28日出生，汉族，住上海市碧秀路。委托诉讼代理人：刁骅，上海刁骅律师事务所律师。委托诉讼代理人：严媛，上海刁骅律师事务所律师。原告上海著林会展有限公司与被告万城金控有限公司、第三人冯胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告上海著林会展有限公司的委托诉讼代理人朱佳倩、第三人冯胜委托诉讼代理人刁骅到庭参加诉讼。万城金控有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海著林会展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原被告之间的《房屋租赁合同》于2019年5月9日解除；2.判令被告返还原告支付的租金255,115.93元；3.判令被告返还原告支付的房租押金23,600元；4.判令被告支付原告违约金26,266元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月26日，原被告签订《房屋租赁合同》(合同编号：CFHT9-XXXXXX)，由原告承租上海市徐汇区漕宝路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租赁合同期限自2018年4月6日至2019年4月5日，原告于当日支付给被告房租押金23,600元。2019年1月14日，原被告续签《房屋租赁合同》(合同编号：CFHT66-XXXXX)，双方约定合同租赁期自2019年4月6日至2022年4月5日，月租金13,133元，并约定每叁个月支付一期，每期支付叁个月的租金。因被告针对房屋租赁提供优惠活动。2019年1月14日，原被告双方签订《房屋租赁合同》补充协议，约定原告于2019年1月11日前一次性预存房屋租金额270,000元，预存的的房屋租金分36个月平均使用，每月抵用租金5556元，被告提供本田雅阁汽车作为礼品。被告以原告的名义办理按揭贷款，约定被告分三年偿还，每月的按揭贷款由被告支付。2018年12月26日，原告按约支付房屋租金50,000元，2018年12月27日支付预付租金220,000元。2019年5月9日，第三人告知原告，被告已欠付第三人几个月房租，告知原告其将处理系争房屋。因被告拖欠物业管理费，物业亦多次警告要断电，导致原告无法正常使用系争房屋。被告也未按约将每月的汽车按揭贷款支付至原告账户。原告多次与被告联系，均未果，故提出如上诉请。万城金控有限公司未答辩。第三人述称，第三人是系争房屋产权人。因被告自2019年1月开始未缴纳物业管理费，物业要求停水停电，故第三人于2019年5月9日电话告知原告上述情况，同时亦通知了被告。因被告明确表示付不出租金，故被告与第三人的租赁关系已于2019年7月23日解除。2019年7月24日，第三人于原告签订了新的《租赁合同》。本院经审理认定事实如下：2018年3月26日，原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)、上海锦明房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订《房屋租赁合同》(合同编号：CFHT9-880006)，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，房屋租金为12,508元/月，租赁期自2018年4月6日至2019年4月5日，押金23,600元。合同签订后，原告向被告支付了押金23,600元。2018年12月26日，原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)签订《房屋租赁补充协议》，约定，乙方于2019年1月11日前，一次性预存房屋租金270,000元。预存的房屋租金金额分为36个月平均使用，每个月抵用房屋租金5556元，房屋租金的付款方式按照原合同执行。甲方将提供本田牌雅阁汽车壹辆作为礼品，该车型官方指导价位219,800元。乙方根据实际需求更换其他型号的车辆，差价部分由乙方自行承担，并且甲方只按原约定的车型分期承担车辆按揭贷款，乙方预存的房租只能按原定金额抵充每月房租。乙方对该汽车拥有所有权，以乙方的名义进行按揭贷款，相关按揭手续由甲方协助乙方办理。按揭和租金抵用一样分36个月，该辆汽车的按揭款由甲方分36个月偿还，甲方每月20日将按揭款项支付到乙方账户。2018年12月26日，原告向被告转账50,000元，交易用途显示为办公室租金。2018年12月27日，原告向被告转账220,000元，交易用途显示为预付办公室租金。2019年1月14日，原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)续签《房屋租赁合同》(合同编号：CFHT66-XXXXX)，约定，租赁期自2019年4月6日至2022年4月5日(每月按30日计)。租金标准：自2019年4月6日至2020年4月5日，租金为13,133元/月；自2020年4月6日至2022年4月5日，租金为13,790元/月。租金为含税价格，税率6%，日租金按本合同届时月租金除以30天计。本合同项下租金每叁个月支付一期,每期支付叁个月的租金,先付后用。乙方应于每期房屋租金到期日之前的15日支付下一期房屋租金。乙方支付给甲方的押金为24,780元，并于合同签订时支付。本合同终止时,甲方应与乙方共同清点室内设备设施,如设备设施良好,且标的房屋的状态与甲方向乙方交房时一致.日乙方已经结清因使用标的房屋所产生的各项费用(包括但不限于水、电、燃气费、上网、电话费,有线收视费,停车费等)、完成注册迁出(如有)、将标的房屋房门钥匙归还甲方后(以下简称“退租手续”),甲方应将全额押金无息退还给乙方,押金退还时间最迟不超过10个工作日。合同第七条第一款约定，甲方不能提供有权出租标的房屋的相关凭证或所提供的房屋及各项设备设施严重不符合约定条件,使得乙方无法使用标的房屋的，乙方有权解除合同。因第七条第(一)款约定的原因、乙方与甲方解除本合同的,在乙方已经结清因使用标的房屋所产生的各项费用的前提下,乙方所交付的租金按实际使用天数结算,甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金,并按本合同项下标的房屋届时月租金的二倍向乙方支付违约金。2019年3月25日，原告向被告银行转账22,731元，交易用途备注为3-6月办公室租金余款。原告称，该款项系2019年4月6日至7月5日的房屋租金余款(每月租金13,133元，每月从预存租金中抵扣租金为5556元，剩余现金支付，3个月共计22,731元)。2019年5月9日，因被告与第三人房东发生纠纷，第三人向原告告知系争房屋可能无法正常使用。原告与被告协商未果，但仍使用房屋至今。2019年7月24日，原告与第三人就系争房屋重新签订租赁合同。第三人称其与被告的租赁关系于2019年7月23日解除。原告现未支付2019年7月6日至2019年7月23日期间的房屋租金。审理中，原告称预存的270,000元中200,000元为预存的租金，另支付的70,000实际为购车款差价(因原告实际取得的本田雅阁汽车高于本应赠送的汽车价格)，购车款实际为219,800元，车款首付50,000元由被告支付，169,800元以原告名义贷款,车贷本金及利息原告已支付完毕，但被告自始未按照合同约定向原告支付上述费用。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》(合同编号：CFHT66-XXXXX)系原、被告真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，对双方均有约束力。合同签订后，原告已按约向被告支付租金，但被告作为出租人未能保证原告按照合同约定持续正常使用租赁房屋，构成违约，原告有权解除合同，现原告主张双方租赁合同于2019年5月9日解除，但原告并未于该日向被告发出解除通知，故原告主张2019年5月9日解除双方租赁合同，没有事实依据。因第三人大房东与被告的租赁合同已于2019年7月23日解除，原告亦与第三人于2019年7月24日签订新的租赁合同，故本院认定原被告之间的《租赁合同》于2019年7月23日实际已经解除。根据合同关系，原告应向被告支付2019年4月6日至2019年7月23日合同解除之日的房屋租金，因原告现未额外向第三人支付上述期限的房屋租金，结合原告自合同签订后已向被告支付222,731元租金，扣除原告应支付的金额，剩余部分被告应予以返还，原告主张退还的租金金额计算有误，本院予以更正。因被告违约导致合同解除，被告应承担相应违约责任，原告主张两个月租金的违约金，有合同依据，本院予以支持。合同解除后，原告支付的押金23,600元应予以返还，故对原告的该项诉请，本院亦予以支持。万城金控有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应权利。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、万城金控有限公司与上海著林会展有限公司于2019年1月14日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月23日解除；二、万城金控有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海著林会展有限公司房屋租金175,452.20元;三、万城金控有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海著林会展有限公司房屋押金23,600元；四、万城金控有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海著林会展有限公司违约金26,266元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取计5874元，由上海著林会展有限公司负担1534元,由万城金控有限公司负担4340元。如不服本判决，原被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蔡重洲审 判 员  赵玲婕人民陪审员  王静文二〇一九年十一月二十日书 记 员  陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。