上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初51733号原告：杨业杰，男，1991年11月24日生，汉族，户籍地湖北省宜昌市。委托诉讼代理人：顾建明，上海巨明律师事务所律师。被告：董文军，男，1967年1月22日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：洪英，上海市东泰律师事务所律师。原告杨业杰诉被告董文军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨业杰及其委托诉讼代理人顾建明，被告董文军及其委托诉讼代理人洪英到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。原告杨业杰向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2018年5月10日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告返还原告支付的租金人民币(以下币种同)7万元及保证金3万元，其他款项3万元；3、判令被告赔偿原告装修损失789,291元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告因经营狗场之需寻找租赁场地，经中介介绍与被告相识，被告承诺可长期使用租赁场地并愿意协助原告办理营业执照。在此前提下，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将浦东新区英墩路团新村弄1518-1号房屋及560平方米场地(以下简称系争场所)出租给原告用于经营狗场，被告给予原告50天装修免租期，租赁期限从2018年7月1日至2028年6月30日，年租金21万元，押金3万元。合同签订后，原告依约支付了首年租金21万元及押金3万元。2018年5月11日，原告与上海居云建筑装潢工程有限公司嘉兴分公司(以下简称嘉兴分公司)签订装饰装修合同，工程造价789,291元，2018年8月中旬，系争场所装修完毕。2019年3月，上海市开展大棚整治工作，系争场所位于整治范围内，并于2019年3月17日被大团镇政府工作人员拆除。后原告经了解，系争场所为违章建筑。因原、被告之间就赔偿事宜无法协商一致，故提起本案诉讼。审理中，原告变更第二项诉讼请求为判令被告返还原告支付的租金7万元及保证金3万元。被告董文军辩称：第一、系争场所为合法建筑，在合同签订之前，被告也要求原告慎重考虑并表示其不承担风险，现系争场所被政府拆除，被告并无过错；第二、原告的装修合同是虚假的，装修合同签订时，嘉兴分公司还未成立，原告实际上找的是路边的临时工进行装修，而且原告主张的装修费标准过高，被告认为系争场所的装修标准每平方米不超过1,000元，故对原告主张的装修损失不予认可；第三、被告认可系争场所在2018年5月10日至2018年7月1日期间为装修免租期，并同意退还原告预交的2019年3月17日之后的租金及押金3万元。本院经审理认定的事实如下：2017年9月12日，案外人上海思甜家禽养殖专业合作社(以下简称思甜合作社)作为甲方与被告董文军作为的乙方签订《房屋地块租赁协议书》，约定甲方为履行借乙方300万元还款的责任，将其名下拥有的大治河南岸线200米左右以南的土地和2500平方米左右的建筑物的使用权经营权以借款之息无偿转让给乙方使用经营，在乙方取得该地块使用经营权期间，如乙方因自身原由需租给他人使用经营权甲方不具有否认权。2018年5月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将系争场所出租给原告使用，租赁期限自2018年7月1日至2028年6月30日，年租金为21万元，租赁押金为3万元。后，原告于2018年5月10日至5月13日期间向被告支付了21万元租金及3万元押金。2019年2月18日，大团镇区域办、区规土局第五管理所(大团)、大团镇城管中队、大团镇五违办向思甜合作社发出《大团镇“大棚房”整治告知书》(以下简称《告知书》)，内容为思甜合作社已被列入浦东新区“大棚房”问题专项整治对象，要求对其实行拆除复耕和整改恢复农用，并要求2019年2月25日前自行整改到位，逾期不执行的，相关部门依法予以整治。2019年3月17日，系争场所被拆除。另，原告与被告的微信聊天记录显示，2018年4月27日，被告向原告发送信息“兄弟不要急，你要慎重考虑好，你这个证(指营业执照)到底怎么弄，你自己弄还是我们帮你弄。……你怎么弄啊，万一不好办呢，你不是装修这一块，你要是投资进去了东西了吧，我属于不敢担风险的事。”原告回复“因为我租我肯定是要租，不管这个营业执照到底是办得了还是办不了，……因为我现在想把它装修起来，……我想有空吗，就是咱们把合同签了，如果反，先装起来嘛，对吧，办不了就办不了，慢慢办，有什么办法可以办，总归是有办法的。”审理中，为证明装修费用，原告提供了其与上海居云建筑装潢工程有限公司签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》(合同编号：XXXXXXX)、嘉兴分公司制作的《工程预算》以及微信、支付宝转账凭证、POS机交易记录、现金收条以及现场照片等材料，并表示系争场所的装修面积有近430平方米，装修的房间有50间。被告认可原告对系争场所进行了装修，但是对于装修合同及支付凭证的真实性均表示不予认可，并认为装修的面积也只有150平方米，而且装修费用也过高。另，被告表示无法提供系争场所的房地产权证或其他合法建造手续。以上事实，由《房屋租赁合同》、《告知书》、微信聊天记录及原、被告的陈述等予以佐证。本院认为，系争场所没有合法的建造手续，原、被告就系争场所签订的房屋租赁合同无效。根据法律规定，租赁合同无效的，出租人要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的应予支持。对于原告使用系争场所的期间，原、被告均确认系争场所于2018年7月1日起开始计算租金，2019年3月17日被拆除；原告对其所称的从2019年3月1日起就无法正常使用系争场所的主张未能提供证据予以证明，对此，本院不予采信；故本院认定原告应当支付系争场所占有使用费的时间段为2018年7月1日至2019年3月17日，共计260日。关于占有使用费的支付标准，原、被告均认可按照年租金21万元除以每年365日的标准计算日租金，故本院认定原告使用系争场所期间应当向被告支付的占有使用费为149,589元。扣除原告应承担的上述占有使用费后，被告还须返还原告预付的租金60,411元。此外，原告要求被告返还房屋租赁押金3万元，被告也表示同意返还，经查并无不当，本院予以确认。关于原告主张的装修费损失，根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修的，对于已形成附合的装饰装修物在租赁合同无效时，双方当事人各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中被告出租不合法的建筑物，原告在签订租赁合同之前对于系争场所是否具有合法的建造手续也未尽到审慎义务，故原、被告双方均应对合同无效承担相应的责任。对于原告提供的装修合同及支付凭证，被告表示不予认可，且原告提供的支付凭证也不足以证实其主张的装修投入，现系争场所已被拆除，无法通过司法鉴定确定现值。故本院综合考虑原、被告双方的过错程度、租赁合同约定的期限、合同实际履行的期限，并结合原告的承租面积及用途、现场照片等因素，酌定被告应赔偿原告的装修损失金额为20万元。审理中，原告撤回了部分诉讼请求，此系其对自身民事诉讼权利的处分，于法无悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、原告杨业杰与被告董文军于2018年5月10日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告董文军应于本判决生效之日起十日内返还原告杨业杰租金60,411元及保证金30,000元；三、被告董文军应于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨业杰装修损失200,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,694元，减半收取计6,347元，由原告杨业杰负担4,274元，由被告董文军负担2,073元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇一九年十一月二日书记员 王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。