广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初16474号原告（反诉被告）：深圳市和荣盛物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道万丰社区大朗山工业区18栋一楼101，统一社会信用代码914403000638534495。法定代表人：黄海峰。委托代理人：游才万，广东深强律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市华盛旺通讯科技有限公司，住所地深圳市宝安区新桥街道万丰社区白竹山路奇宏电子厂6栋华源盛厂四层，统一社会信用代码91440300676660439R。法定代表人：邓三。委托代理人：陈贵琼，广东鹏浩律师事务所律师。委托代理人：曾梦柯，广东鹏浩律师事务所实习律师。上述原告深圳市和荣盛物业管理有限公司与被告深圳市华盛旺通讯科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人游才万，被告的法定代表人邓三及其委托代理人陈贵琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2016年12月20日签订了《租赁合同》，合同约定原告将深圳市万丰白竹山工业园C栋四楼的房屋租给被告，租赁期限自2016年12月20日至2020年4月30日。合同第三条约定每月租金为人民币32520元，租金第三年在原来的基础上递增15%。合同第五条约定在租赁期内提前退租的，均按违约处理，保证金（押金）不退还，除保证金外被告应再向原告缴纳两个月租金的补偿金。在原被告签署的《附注》第2条约定被告安装设备可能导致楼顶主体受损，合同到期被告需把楼顶主体维修复原，如果原告维修，被告应补缴维修复原费用。后来被告向原告发送了《解除租赁合同通知书》，通知原告双方于2019年2月28日终止合同。但被告没有支付违约补偿金、没有将部分破旧物品搬离、也没有将楼顶打孔处恢复原状，而且被告在承租房屋楼顶修建了污水池在一楼放置了储水罐，污水池和储水罐中的污水也没有进行清理。原告在2019年4月5日和2019年4月10日分别发函要求被告及时处理，被告却置之不理。现原告根据合同的约定以及法律法规的规定向贵院起诉，望贵院支持原告的诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年2月28日欠缴的租金人民币9756元；2.判令被告向原告支付2019年3月1日至2019年4月30日的租金人民币74796元；3.判令被告向原告支付违约补偿金人民币65040元；4.判令被告向原告支付承租房屋楼顶打孔处恢复原状的费用人民币7632元；5.判令被告向原告支付搬运废旧物品的费用人民币36000元；6.判令被告向原告支付原告为处理本案纠纷而支出的律师费人民币10000元；7.判令被告将承租房屋楼顶的污水池和一楼的储水罐及其里面的的污水清理掉；8.本案诉讼费用由被告承担。（以上共计人民币203224元）。被告深圳市华盛旺通讯科技有限公司辩称并反诉称，一、因为原告出租的厂房无合法房地产证、建设工程规划许可等证件，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，租赁合同无效，双方均不承担违约金，且被告将涉案房产返还给原告后，原告应退还租赁押金；二、被告已于2019年1月25日向原告发出《解除租赁合同通知书》，通知2019年2月28日终止租赁合同，并结清了2019年2月28日以前的房租及厂房的水电费，因原告当时未计算出员工宿舍水电费，原告至今未列出明细并提供证据，因此应承担举证不能的责任。2019年2月份被告未营业，且全体员工已搬出宿舍，不产生水电费。原告要求被告支付2019年3月、4月份的租金没有任何法律依据；三、被告2019年1月25日《解除租赁合同通知书》明确承诺原告配合搬迁后会对楼顶的打孔恢复原状，因原告拒不配合搬迁，拒绝被告进入厂区，因此其恢复原状的费用应当自行承担，清理楼顶的污水池和一楼的储水罐也无法完成。原告拒不让被告搬走设备及物料，私自毁坏被告机器设备及物品，被告出于尽快解决该纠纷的目的，对于造成被告迟延开工20天所造成的直接经济损失1008000元及被毁坏的新旧机器设备、车间装饰装修、办公用品等各种物品折算经济损失为300000元。故请求法院判决驳回原告起诉的同时，诉讼请求如下：1被反诉人向反诉人退还租房押金69040元；2.被反诉人向反诉人支付因机器设备、无尘车间装修费、各物品等毁坏所造成的经济损失300000元；3.本案的诉讼费由被反诉人承担。原告针对反诉答辩称，1.原告与被告签订的租赁合同经过了宝安区房屋租赁办公室备案，合法有效，被告在租赁期内提前退出，是违约行为，根据合同第5条的规定，不应退还押金；2.被告受到行政处罚，是因为被告没有编制环境影响评价文件，是由被告违法经营造成的，原告没有过错，所以应当由被告自行承担责任；3.被告购买的机器设备、专修车间是被告自身生产经营所需，且被告违约后将大部分物品搬离，只剩下小部分破旧物品未搬离，原告并没有损坏被告的任何物品，且原告多次催告被告前来尚未搬离的物品，但被告置之不理，原告的行为并没有给被告造成损失。综上，请求法庭驳回被告的反诉请求，反诉费用由被告承担。经审理查明，2016年12月20日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《租赁合同》，约定1.甲方出租给乙方的工业厂房坐落在深圳市万丰白竹山工业园C栋四楼；2.厂房租赁自2016年12月20日起，至2020年4月30日止；3.甲、乙双方约定，厂房月租金为人民币29400元，宿舍780元/间，月租金为人民币3120元，宿舍租赁保证金为（两个月租金）6240元；甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付两个月房租为租赁保证金，共计65040元，租金应预付壹个月为32520元，共计97560元，该租金不含税费，乙方如需开具发票相关税费由乙方另行承担；乙方缴纳的租金第三年在原来的租金基础上递增15%；4.租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代维修，费用由乙方全部承担；5.合同到期日（乙方须向甲方提前三个月书面通知甲方续租或退租，在租赁期内提前退租）均按违约处理。乙方应缴纳当月租金及水电费等一切费用，另保证金（押金）不退还，除保证金外乙方应再向甲方缴纳两个月租金（补偿金），乙方表示同意；6.租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任，甲方应作另行书面通知，乙方应如期归还、撤离；7.租赁期间，使用该厂房所发生的房租、水、电等费用由乙方承担，并在收到房租水电通知日，乙方应及时在三日内向甲方支付房租及其他应支付的一切费用，如超出应交付之日，甲方有权按天增收5%滞纳金，超过十日甲方有权停水停电处理，超过二十日甲方书面通知并终止租赁协议。保证金不退还，除保证金外乙方应向甲方缴纳两个月租金，乙方表示同意；8.附注、甲方租赁白竹山工业园B栋铁皮房每月租金为2000元。签订合约应缴纳租房押金为4000元及一个月2000元；乙方维修安装设备有可能导致楼顶主体受损，故乙方应缴纳保证金陆万元，合同到期乙方需把楼顶主体维修复原，甲方将退还保证金。如甲方维修，维修复原受损建筑物的费用超过乙方缴纳的保证金时，乙方应补交维修复原费用，乙方方可搬离；由于甲方的原因造成乙方在合同期内无法继续承租，甲方应退还乙方押金，如乙方在合同期内有违反合同合约的情景，甲方不退还押金并追究乙方的一切责任并要求赔偿，乙方表示同意。再查明，2016年12月16日、2017年4月10日、2017年6月23日，原告分别出具收款收据确认共收到被告押金69040元。2019年1月12日，被告向原告支付2019年1月份厂房租金及水电费81542元；2019年1月23日，原告向被告支付2019年2月份厂房租金及厂房的水电费85195元，原告发送给被告的2月份结单显示宿舍水电费为0元。2019年1月25日，被告向原告邮寄《解除租赁合同通知书》，声明因承租的厂房及宿舍无房产证或合格的规划许可证，属于违章建筑，双方签订的《租赁合同》属于无效合同，现通知原告双方于2019年2月28日终止合同，且被告尚有一部分物品留在厂旁内，请求原告予以配合搬迁，搬迁后被告会对楼顶的打孔恢复原状。2019年3月16日，被告向原告邮寄《告知函》，列明被告留存在原告处的物品及价值明细，并声明为方便原告转租，无尘车间，办公室装修，车间照明及线路，可留原告使用，其他物品请原告配合搬迁。2019年3月11日，原告向被告发送《通知》，要求被告于2019年3月20日将厂房楼顶天花板打孔处补全，交清拖欠的2019年2月水电费及3月份房租。2019年4月4日，原告向被告邮寄《律师函》，要求被告必须于2019年4月10日之前将存留在租赁房屋的破旧废物品搬离，将楼顶打孔处恢复原状。2019年4月10日，原告向被告邮寄《律师函》，声明被告若在2019年4月15日之前仍没有将存放的物品搬离，原告将请人将该物品搬离并存放于其他地方，并由被告承担搬运费和存放物品的费用；若在2019年4月15日前仍未将租赁房屋楼顶打孔处恢复原状，原告将请人恢复原状，并由被告承担该费用。2019年4月22日，原告与案外人深圳市博祥吊装运输有限公司签订《起重运输合同书》，约定将白竹山工业园C栋4楼楼顶所有设备搬至C栋一楼存放，费用共计36000元。另查明，2019年10月18日，经原被告双方现场确认，原告已将被告遗留物品搬迁到一楼，原告为将楼顶打孔处恢复原状支出费用7632元，被告已清理承租房屋楼顶的污水池和一楼的储水罐及其里面的污水。以上事实，有《租赁合同》、收款收据、《解除租赁合同通知书》、《通知》以及庭审笔录等附卷为证本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案原告既没有提供涉案租赁物的产权证，也未提供上述司法解释规定的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的报建手续，因此，本院确认原被告双方签订的《租赁合同》无效。关于2019年1月1日至2019年2月28日欠缴的租金9756元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院应予以支持。根据双方签订的《租赁合同》约定：乙方缴纳的租金第三年在原来的租金基础上递增15%。由于双方合同于2016年12月20日生效，因此，虽然涉案合同无效，但被告仍应按照合同约定补缴原告2019年1月份及2月份占有使用费9756元。关于2019年3月1日至2019年4月30日的占有使用费人民币74796元。本院认为，首先，被告已经提前通知原告于2019年2月28日解除合同，并要求原告配合搬迁剩余设备；其次，被告于2019年2月28日之前已搬离租赁房屋，原告亦出具2019年1、2月份月结单给被告，被告亦已缴纳该费用。由于被告已于2019年2月28日前搬离涉案房屋，不再实际享有占有、使用的权利，虽部分设备仍放置在被告处，但系基于原告不积极配合造成的扩大损失，故原告应自行承担该部分设备占用房屋期间的损失。关于支付承租房屋楼顶打孔处恢复原状的费用7632元。由于被告对原告支付的该笔费用没有异议，自愿承担。故本院对该诉求予以认可。关于支付搬运废旧物品的费用人民币36000元。本院认为，原告于2019年4月份分两次向被告发函要求搬离遗留设备，原告自认截止辩论结束之日，未曾协助原告搬离遗留设备。故此，本院认为，原告为防止损失的扩大自费搬运遗留设备于法有据，被告应支付原告搬运产生的该笔费用。关于违约补偿金人民币65040元及律师费10000元。本院认为，涉案租赁合同为无效合同，故原告诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于清理承租房屋楼顶的污水池和一楼的储水罐及其里面的污水。由于被告已于辩论终结后将承租房屋楼顶的污水池和一楼的储水罐及其里面的污水清理，原告对此亦表示认可，故该诉求已履行完毕，原告的该项求缺乏事实及法律依据，本院不予认可。关于被告反诉要求退还租房押金69040元。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于房屋租赁合同无效，因此，被告要求原告返还被告押金69040元，于法有据，本院予以支持。关于被告反诉要求原告支付因机器设备、无尘车间装修费、各物品等被毁坏所造成的经济损失300000元。本院认为，首先，原告已发函要求被告搬离设备，被告未积极予以配合，原告为防止损失的扩大搬运遗留设备，措施合理、正当；其次，被告未向本院提供证据证明因原告搬运行为导致物品被损坏，相反，被告请专业搬运公司进行搬运，且对于电柜、电缆线原告已放置室内保存，被告亦确认其保存完好；再次，即使部分设备存在损坏，但被告未提交证据予以证明损害物品的价值，且其在设备搬迁过程中亦存在过失。综上，被告该项诉求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。另，由于该部分设备所有权属于被告，原告亦应予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、确认原告深圳市和荣盛物业管理有限公司与被告深圳市华盛旺通讯科技有限公司于2016年12月20日签订的《租赁合同》无效；二、被告深圳市华盛旺通讯科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告2019年1月1日至2019年2月28日欠缴的占有使用费人民币9756元；三、被告深圳市华盛旺通讯科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告恢复楼顶原状支出的费用人民币7632元；四、被告深圳市华盛旺通讯科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告搬运废旧物品费用人民币36000元；五、原告深圳市和荣盛物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告押金69040元；六、原告深圳市和荣盛物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还遗留设备；七、驳回原告深圳市和荣盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。八、驳回被告深圳市华盛旺通讯科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2174元，由原告深圳市和荣盛物业管理有限公司承担1603元，被告深圳市华盛旺通讯科技有限公司承担571元；反诉受理费3417.8元，由原告深圳市和荣盛物业管理有限公司承担639元，被告深圳市华盛旺通讯科技有限公司承担2778.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 李  海  波二〇一九年十一月二十八日书记员 吴晓航（兼）书记员 陈  淑  仪附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。