黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终380号上诉人（一审原告）：中节能东方双鸭山建材设备有限公司（中节能东方双鸭山建材设备有限公司空心砖厂的总公司），住所地：黑龙江省双鸭山市尖山区长虹路57号。法定代表人：高文革，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩晓海，该公司空心砖厂负责人。委托诉讼代理人：于连平，黑龙江龙电律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：卢佳玉，男，1949年12月31日出生，汉族，无职业，住鹤岗市向阳区。委托诉讼代理人：潘荣福，黑龙江启越律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：黑龙江坤德房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市工农区20委昌盛A组团。法定代表人：姜凤山，职务总经理。委托诉讼代理人：陈金环，该公司法律顾问。上诉人中节能东方双鸭山建材设备有限公司（以下简称中节能公司）因与被上诉人卢佳玉、黑龙江坤德房地产开发有限公司（以下简称坤德公司）案外人执行异议之诉一案，不服鹤岗市中级人民法院（2018）黑04民初101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月8日立案后依法组成合议庭，以阅卷、询问的方式审理了本案。上诉人中节能公司的委托诉讼代理人韩晓海、于连平，被上诉人卢佳玉的委托诉讼代理人潘荣福到庭参加询问。本案现已审理终结。中节能公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定上诉人没有实际缴纳2、6、7号车库的相应购房款错误。本案中，坤德公司的债权人双鸭山市东盈建筑开发有限公司第三项目部（以下简称东盈公司）将债权转让给中节能东方双鸭山建材设备有限公司空心砖厂（以下简称空心砖厂，已注销）符合法律规定，坤德公司用自己应收的车库房款顶抵了拖欠东盈公司的部分施工款，坤德公司与空心砖厂在一审庭审中的陈述能够相互印证，证人王某出庭作证证明上述债权转让的客观事实。二、一审判决认定双鸭山市建筑工程公司第八分公司（以下简称市建公司）与空心砖厂之间的购销合同中约定车库作为余款抵押一直没有变化的观点错误，三方通过债权转让抵顶三角债务的事实行为已经改变了原合同的抵押关系。三、一审认定空心砖厂与坤德公司之间签订的关于购买2、3、6、7号车库的《时代新城认购协议书》无效错误。认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经收受了相应购房款，空心砖厂也办理了物业进户手续，缴纳了物业费、水费、电费等相应费用，虽然未办商品房合同登记备案手续，但其原因不可归责于空心砖厂。四、一审法院存在程序违法问题，本案在案外人东盈公司和市建公司未参与诉讼的情况下，若一审判决认定四份认购协议无效，实质上剥夺了二公司的合法诉权。五、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件的规定》(以下简称《民间借贷司法解释》）第二十四条规定是出借人和借款人之间的两方民间借贷行为与两方以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保的特殊情形，本案案由不是民间借贷纠纷，不应适用该司法解释。六、本案符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，能够排除鹤岗市中级人民法院的执行行为。卢佳玉辩称，中节能公司与坤德公司签订的商品房预付认购协议，用空心砖货款抵顶购房款，不是真正意义上的商品房买卖合同，不是以使用、消费为目的，属于以房抵债的一般债权，并非法律规定的物权所有权和物权期待权，不能对抗人民法院的执行行为。本案争议的时代新城29号楼2、3、6、7号车库在双鸭山房产局经查属于待售状态，未签订合法有效的书面买卖合同，也未支付全部购房款，更没有向房产部门办理房屋销售备案登记或预告登记。坤德公司辩称，车库买卖协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，坤德公司没有与上诉人恶意串通损害他人合法权益和社会公共利益。坤德公司在上述车库交付后，用工程款抵车库买卖款及买卖关系已全部履行完毕，坤德公司应当履行的义务也依法履行。中节能公司向一审法院起诉请求：1．确认中节能公司与坤德公司签订的《时代新城认购协议书》有效；2．确认双鸭山市时代新城29号楼2、3、6、7号车库归中节能公司所有，坤德公司协助中节能公司办理上述车库产权登记；3．依法解除对双鸭山市时代新城29号楼2、3、6、7号车库的查封。一审法院认定事实：2012年7月15日空心砖厂与市建公司签订了烧结砖购销合同，约定付款方式：乙方每收到三十万砖结算砖款的百分之五十，余款用城建时代新城低于市场价格百分之二抵押给甲方。2013年12月29日王某同坤德公司签订了时代新城认购协议书，约定用市建公司工程款抵付购房款，购买时代新城29号楼3号车库，坤德公司出具了收据，收款方式为顶账。2012年7月31日空心砖厂与东盈公司签订烧结砖购销合同，约定东盈公司的付款方式为：先交转款五万元，每拉50万块承重砖向甲方交付转款捌万元，余下转款以车库抵砖款，车库价格按协议价格下浮2个百分点，十月三十日之前结清余下全部转款。王某同坤德公司签订了时代新城认购协议书两份，约定用东盈公司工程款抵付购房款，购买时代新城29号楼2、6号车库，两份协议上均记载了两个日期2012年11月30日、2013年12月29日。坤德公司出具了两份收据，收据记载日期均为2013年12月30日，收款方式均为顶账。2015年12月21日空心砖厂与坤德公司签订了时代新城29号楼7号车库的时代新城认购协议书，约定用东盈公司工程款抵付购房款。同日坤德公司为空心砖厂出具了收据，收款方式为顶账。空心砖厂实际占有使用了以上车库。2017年7月18日鹤岗市中级人民法院作出（2017）黑04财保6号之一民事裁定书，保全查封了坤德公司开发的坐落于黑龙江省双鸭山市时代新城29号楼2号、3号、6号、7号车库。该车库在双鸭山市房屋交易中心的房屋预售登记簿上载明是待售房屋。2017年10月13日因卢佳玉和坤德公司民间借贷纠纷，鹤岗市中级人民法院作出（2017）黑04民初37号民事调解书，该调解书已发生法律效力。因坤德公司逾期未履行生效法律文书确定的义务，卢佳玉申请执行。2018年4月19日空心砖厂提出执行异议，经审查后，一审法院驳回了空心砖厂的异议。空心砖厂不服，向一审法院提起了案外人执行异议之诉。一审法院认为，中节能公司系一般买受人，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）的第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”中节能公司已经占有本案诉争车库，且非因其原因不能办理过户登记，所以本案审查的重点在于中节能公司是否满足该规定的第（一）项、第（三）项。关于时代新城29号楼2、6、7号车库：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”中节能公司提交的认购协议具有商品房买卖合同性质，但只有出卖人已经按照约定收受购房款的才可以认定为商品房买卖合同。本案中，时代新城29号楼的2、6号车库的时代新城认购协议书记载的买受人为空心砖厂，但签章处为王某签字，王某仅个人陈述其为东盈公司的顾问，没有相关证据对此说法予以佐证，购销合同与购房协议无法完全互相印证。29号楼3号车库签章处盖有空心砖厂的公章，空心砖厂虽与东盈公司签订了烧结砖购销合同，但未提交其履行烧结砖购销合同约定的合同义务且东盈公司给付其车库的证据，亦未提交坤德公司欠东盈公司工程款的证据，认购协议书上约定的房屋差价，中节能公司未提交相应的付款凭证予以佐证，因此对于中节能公司已经实际支付了相应购房款的事实，因证据不足，不予认定。并且经调查，时代新城29号楼2、6、7号车库在房产局属于待售状态，时隔多年，中节能公司始终未与坤德公司签订正式的商品房买卖合同，无法确定其签订认购协议是具有购买房屋的真实意思表示还是为保护其债权所做的具有抵押性质的行为，所以该认购协议不应认定为合法有效的商品房买卖合同。综上，中节能公司所诉时代新城29号楼2、6、7号车库不满足上述规定的第（一）项、第（三）项，无法排除鹤岗市中级人民法院的执行。关于时代新城29号楼3号车库，空心砖厂与市建公司的烧结砖购销合同明确约定，用车库作为烧结砖余款的抵押。根据《民间借贷司法解释》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”因此，该车库为抵押的性质，该车库的认购协议不具有买卖房屋的意思意思表示，亦不能排除鹤岗市中级人民法院的执行。综上所述，一审法院依照《执行异议和复议规定》第二十八条，《民间借贷司法解释》第二十四条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定，判决：驳回中节能公司的全部诉讼请求。案件受理费11,909.76元，由中节能公司负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查明，2013年12月30日，坤德公司为中节能公司出具收据，注明收到空心砖厂以顶账方式购买2号、6号车库全额款。一审中王某出庭作证，证实其代表东盈公司负责与坤德公司进行账目结算，将东盈公司自坤德公司处抵债的出库，用于抵偿欠空心砖厂的砖款。本院认为，本案为执行异议之诉案件，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，中节能公司是否享有足以排除强制执行的民事权益，为本案争议的焦点问题。关于中节能公司与坤德公司是否签订了合法有效的书面买卖合同的问题。首先，在债务履行期限届满后，双方当事人协商一致，通过以房抵债的方式将一方享有的债权作为购买房屋的对价，终止原有的债权债务关系，建立商品房买卖合同关系，并不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应认定有效。本案中，空心砖厂与坤德公司通过以房抵债的方式签订了案涉车库认购协议,其中2号、6号车库合同中并未加盖空心砖厂的公章，仅有王某签字，但认购协议在乙方买受人处均写明为空心砖厂，并注明房款系东盈公司抵工程款，与购销合同中东盈公司与空心砖厂的约定一致，结合一审中证人王某出庭作证的证言，应认定坤德公司与空心砖厂成立商品房买卖合同关系。而在空心砖厂与市建公司的《烧结砖购销合同》中，约定为以时代新城车库抵押，但在债务履行期限届满后，双方当事人若达成新的合意，约定以房抵债建立商品房买卖合同关系的，则不属于法律规定禁止流押的情形，应认定商品房买卖合同有效。市建公司与空心砖厂签订的《烧结砖购销合同》在2012年7月15日，而3号车库的认购协议签订在2013年12月30日，故不能因购销合同中约定抵押而否定成立在后的商品房买卖合同关系。且案涉2、3、6、7号车库已由空心砖厂占有使用多年，并交纳物业、水电、供暖等相关费用，表明认购协议已经实际履行，证明双方建立房屋买卖合同关系客观真实。综上，应认定空心砖厂与坤德公司签订的认购协议属于合法有效的商品房买卖合同。关于空心砖厂是否支付了全部车库价款的问题。中节能公司举示了空心砖购销合同证实其与东盈公司及市建公司存在真实的货物买卖关系，其与坤德公司签订的车库认购协议，明确了车库的价格及以房抵债的金额，应视为双方对债权债务金额的确认。部分认购书中约定需补交房屋差价10,046元，但中节能公司称该房屋差价已由东盈公司支付，因1万余元的价款差额不必然需要转账记录或银行流水等证据佐证，且坤德公司已经出具了房屋全款的收据，应认定中节能公司已经支付了全部购房价款。关于中节能公司是否实际占有案涉车库及对未办理产权过户手续是否存在过错的问题。中节能公司举示的物业费、水电费、取暖费收据可证明中节能公司占有使用案涉房屋，而未能办理过户手续，系坤德公司原因所致，中节能公司对此并无过错。综上，上诉人中节能公司提出的异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，可以排除对案涉车库的强制执行。中节能公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下:一、撤销鹤岗市中级人民法院（2018）黑04民初101号民事判决；二、停止对双鸭山市时代新城29号楼2、3、6、7号车库的执行。一、二审案件受理费23,819.52元，由卢佳玉负担。本判决为终审判决。审判长  李维东审判员  李艳梅审判员  安学思二〇一九年十一月二十日书记员  孙思宇