上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初33099号原告：徐忠凤，女，1952年11月19日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：汪艳霞，上海观择律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐纯，上海观择律师事务所律师。被告：宋长富，男，1961年3月22日出生。被告：宋一鸣，男，1994年9月23日出生，汉族，户籍地上海市静安区。上述两被告共同委托诉讼代理人：吴薏，上海筑业律师事务所律师。第三人：宋长宁，男，1955年12月22日出的，汉族，户籍地上海市静安区。法定代理人：宋秀凤，女，1953年12月27日出生，汉族，户籍地上海市宝昌路。委托诉讼代理人：汪艳霞，上海观择律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐纯，上海观择律师事务所律师。原告徐忠凤与被告宋长富、宋一鸣占有排除妨害纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用简易程序审理本案。审理中，本院依法追加宋长宁作为第三人参加诉讼。本案于2019年9月26日公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人汪艳霞(暨第三人宋长宁的委托诉讼代理人)、两被告的共同委托诉讼代理人吴薏到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经当事人同意并经本院院长批准，本案延长简易程序审理期限至六个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令1.两被告迁出上海市静安区芷江西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，将系争房屋交还原告；2.两被告支付原告房屋使用费(自2019年7月1日起至实际迁出之日止，按每月3,500元计算)。事实与理由：原告于2019年5月17日与第三人宋长宁签订了《上海市房地产买卖合同》，约定原告以180万元的价格购买系争房屋。合同签订后，原告按约定支付了90万元首付款。原告与第三人宋长宁约定双方于2019年6月30日完成交房，但交房当日两被告实际居住于系争房屋内不肯搬离。原告为维护自身权益，特提起诉讼，要求判如所请。两被告共同辩称，不同意原告的诉讼请求，理由是：被告宋一鸣未在系争房屋内实际居住，系争房屋实际由被告宋长富及案外人张某实际居住，张某与第三人签订有房屋租赁合同，并且已经备案，租期自2018年1月20日至2023年12月20日；系争房屋产权人为第三人，第三人本人不同意出卖房屋，第三人的其余兄弟姐妹已提起变更监护人诉讼，故系争房屋权属现存争议，原告提起本案诉讼缺乏主体资格。第三人针对原告的诉请及两被告的答辩意见述称，同意原告的诉讼请求、事实及理由，不同意两被告的答辩意见，理由是：系争房屋产权登记在第三人名下，宋秀凤为第三人的监护人，第三人于2017年10月16日致他人死亡及受伤，宋秀凤为维护第三人的利益才出售系争房屋；因被告实际居住在系争房屋内导致一直找不到买家，无奈第三人低于市场价10万元出售房屋；对原告所述租赁备案及第三人表示不同意出售房屋的情况均不知情。本院经审理查明以下事实：被告宋长富与宋秀凤、第三人宋长宁、案外人宋某1、宋某2系兄弟姐妹关系。第三人宋长宁未婚，无子女。被告宋长富与案外人张某为夫妻关系，生育被告宋一鸣。2015年5月，宋秀凤以第三人宋长宁的监护人的身份代理宋长宁将上海市静安区江杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋售出，并于同月购入系争房屋，建筑面积29.89平方米，产权登记在第三人名下。2017年10月16日，第三人宋长宁在上海市静安区芷江菜市场内无故致案外人谭伟业死亡、案外人丁兴根、严国强受伤。同年12月21日，本院作出(2017)沪0106刑医2号强制医疗决定书，对第三人宋长宁予以强制医疗。2019年3月18日，本院判决第三人宋长宁为限制民事行为能力人、宋秀凤为第三人宋长宁的监护人。2019年5月17日，宋秀凤作为第三人(甲方，卖售人)的监护人，与原告(乙方，买受人)就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，约定：房价180万元；双方于2019年8月17日前共同申请办理转让过户手续。同日，宋秀凤作为第三人(甲方，卖售人)的监护人，与原告(乙方，买受人)签订了《补充条款协议书》，约定：成交总价180万元，所有税费甲方承担；2019年5月30日前交易过户当天乙方支付第一期房款90万元，因该房屋内有家庭纠纷故第二期房款90万元于交房完毕后支付给甲方，交房时间为2019年6月30日；若因甲方未能清空房子交房所产生的责任包括诉讼和律师费由甲方负担。2019年5月29日，原告通过银行转账方式向第三人账户内支付房款90万元。2019年6月18日，系争房屋产权变更登记至原告名下。2019年6月28日，宋秀凤之女王小菲至系争房屋处收房，被自外面回来的被告宋长富及案外人张某阻止，王小菲报警。警察处警过程中，被告宋一鸣未曾出现，被告宋长富向警方自称被告宋一鸣居住于系争房屋内。审理中，经当事人同意，本院向上海中原物业顾问有限公司对系争房屋自2019年7月1日之后的市场租金价格进行询价。2019年9月4日，上海中原物业顾问有限公司出具《房地产价格咨询意见书》，载明系争房屋自2019年7月至今的市场出租价格为每月3,500元。审理中，原告、两被告及第三人均对该意见书无异议，同意该意见书的价格。另查明以下事实1.2018年2月22日，上海市静安区芷江西路街道办事处依据甲方(出租方)处写有“宋长宁”、乙方(承租方)写有“张某、租期为2018年1月20日至2023年12月20日、月租金为2,800元、付款方式为付三押一、落款日期为2018年1月20日的《房屋租赁合同》向案外人张某出具了《房屋租赁合同登记备案通知书》，载明非单方申请、出租人宋长宁、承租人张某、租金每月2,800元，租期自2018年1月20日至2023年12月20日。审理中，原告、第三人称，该租赁备案未在房屋交易中心登记，是虚假的；宋长宁的字不是宋长宁或宋秀凤所签，宋秀凤从未陪同张某办理过租赁备案；宋秀凤从未从张某处拿过租金；拒绝就“宋长宁”是否为宋秀凤所签向法院申请鉴定。两被告称，记不清楚“宋长宁”是谁签的，不确定是宋秀凤还是张某签的，拒绝就“宋长宁”是否为宋秀凤所签向法院申请鉴定；即便租赁合同有瑕疵，也是张某和宋秀凤的真实意思表示，租赁备案手续是宋秀凤和张某双方亲自去街道办理的；宋长宁的身份证是宋秀凤给张某去办的租赁备案；租金是现金支付给宋秀凤的，无法提供收条。2.2019年6月，宋长富等人向本院起诉，要求撤销宋秀凤的监护人资格。同年7月2日，本院判决驳回了宋长富等人的申请。3.2019年9月，宋长富等人再次向本院起诉，要求撤销宋秀凤的监护人资格，变更第三人的监护人为宋某1、宋长富。2019年10月8日，本院判决驳回了宋长富等人的申请。审理中，原告及第三人称，系争房屋的市场价为200万元左右；系争房屋购买后最早由宋长宁及宋长富居住，宋长宁出事后在上海市强制医疗所居住，系争房屋内的设施设备、家具是宋秀凤置办；原告取得系争房屋后剩余房款的支付问题不需要法院处理，原告与第三人会自行协商。两被告称，系争房屋的市场价220万元左右；对被告宋长富于2019年7月1日居住至今无异议，被告宋一鸣在他处租房居住，未在系争房屋内居住；宋长宁出事之前系争房屋由宋长宁居住，宋长富经常来照顾；系争房屋现由宋长富及案外人张某居住，拒绝将系争房屋交付给原告。以上事实，由原告及第三人提供的不动产权证书、接报回执单、询问笔录、房地产买卖合同、补充条款协议书、银行流水、(2019)沪0106民特128号民事判决书、(2019)沪0106民特252号民事判决书，被告提供的备案通知书、结婚证、缴费通知单及付款凭证、上海市房地产买卖合同，上海中原物业顾问有限公司出具的《房地产价格咨询意见书》、本院调取的(2017)沪0106刑医2号、当事人的陈述等证据予以证实。审理中，两被告称，被告宋一鸣租住在芷江西路XXX号XXX室，并提供了宋长富与案外人签订的租赁合同及收据。原告对租赁合同及收据真实性无异议，但认为租赁合同及收据由宋长富所签，无法证明宋一鸣的居住情况。本院认为，根据法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。首先，本案中，两被告虽然提供证据证实了案外人张某依据甲方处写有“宋长宁”、乙方处写有“张某”的房屋租赁合同取得了相关部门的租赁备案通知书，但并未提供证据证明该房屋租赁合同为宋秀凤代宋长宁签订，而原告对此予以否认；两被告经本院释明后拒绝就租赁合同中“宋长宁”为宋秀凤所签申请鉴定，应承担举证不能的不利后果。同时，两被告亦未提供证据证明曾向第三人或宋秀凤实际支付过房屋租金。本院认为，案外人张某与第三人或宋秀凤之间并不存在真实的房屋租赁合同关系，被告实际占有系争房屋缺乏法律依据，两被告关于张某与第三人存在房屋租赁合同、不应交出系争房屋的意见，与查明事实不符，本院不予采纳。其次，原告与第三人就系争房屋签订的房地产买卖合同及补充条款协议书为当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力。现系争房屋产权已过户至原告名下，第三人对原告取得系争房屋不持异议并表示剩余房款的支付问题会与原告自行协商，故原告作为系争房屋产权人有权要求被告迁出系争房屋。两被告关于系争房屋产权存在争议、原告缺乏诉讼主体资格的意见，于法无据，本院不予采纳。最后，根据现有证据可以证实，被告宋长富自2019年7月1日后实际居住于系争房屋内；原告虽称被告宋一鸣实际居住在内，但并未向本院提供证据予以证明，且被告亦对此予以否认，故本院认为，原告关于被告宋一鸣实际居住在内的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。根据补充条款协议书约定，原告自2019年7月1日起可以接收系争房屋，现因被告宋长富占有系争房屋致原告无法实际使用系争房屋，已给原告造成损失，故被告宋长富应迁出系争房屋，将系争房屋交还给原告，并向原告支付2019年7月1日之后的房屋使用费。关于房屋使用费标准，经征得当事人同意后本院向上海中原物业顾问有限公司进行询价，当事人对该询价意见书亦无异议，故房屋使用费标准本院以此询价意见书为准。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：一、被告宋长富应于本判决生效之日起十日内迁出上海市静安区芷江西路XXX弄XXX号XXX室房屋，将该房屋交还给原告徐忠凤；二、被告宋长富应于本判决生效之日起十日内支付原告徐忠凤自2019年7月1日起至实际交还上址房屋之日止，按每月3,500元标准计算的房屋使用费。三、原告徐忠凤的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，减半收取计90元，由被告宋长富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏凯二〇一九年十一月一日书记员  李航附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。