浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2019)浙0327民初7669号原告：杨登旺，男，1986年6月19日出生，汉族，住浙江省苍南县。被告：陈少华，女，1968年5月16日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：黄光业，浙江中欣律师事务所律师。原告杨登旺与被告陈少华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法由审判员曾小勤适用简易程序于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告杨登旺、被告陈少华的委托诉讼代理人黄光业到庭参加诉讼，原告申请的证人陈某、章某和出庭陈述。本案现已审理终结。原告杨登旺起诉称：原告与被告于2019年6月12日签订房屋买卖合同，买卖的房屋位于温州市苍南县，面积267.40平方米。合同约定原告向被告支付购房定金12万元，同时约定在具备过户条件后，不迟于2019年7月12日办理房屋过户手续。合同中还约定若被告违约应当双倍返还定金。2019年6月12日原告交付定金后(定金原告通过手机网银分4次打于其儿子黄启仲中国银行62×××09账户)，被告向原告出具了定金收条。同时被告出具无债务债权承诺书，承诺“被告名下位于温州市苍南县处房屋，共一间不涉及任何债务债权问题，关于本房屋若有涉及任何有违反法律法规或债务债权等责任，均由被告承担”。但原告在请求办理房屋过户手续的过程中发现2019年7月3日该房屋已被他人申请“房地查封解封登记-房地查封登记”。现该诉争房屋因被告债务问题被拍卖，即被告的房屋因法律障碍根本不可能在2019年7月12日办理房屋买卖过户手续，被告的行为构成根本违约。原告根据房屋买卖合同的约定，请求解除双方房屋买卖合同，并要求被告双倍返还定金。另，被告转让诉争房屋时，明确告诉原告该诉争房屋尚欠银行贷款十几万元，要求将原告支付的12万元定金用于支付其房屋贷款。事实上，被告也确实将原告支付的12万元定金用于偿还该套房屋向杭州银行申请的贷款，说明原告支付的购房定金系减轻诉争房屋贷款债务，增加诉争房屋拍卖价款。因此，原告主张该12万元直接用于被告支付诉争房屋贷款的购房定金优先从拍卖价款中优先受偿应得到法院支持。因为没有原告支付的该12万元偿还贷款，那么诉争的房屋拍卖款也应优先银行抵押债务。综上，原被告双方签订《房屋买卖合同》主体成立，内容合法，签约主体具有法律效力。被告隐瞒诉争房屋法律障碍事实，在合同约定期限内未尽合同义务，其行为已完全符合合同约定的违约条件。为此，原告起诉请求判令：一、依法判令解除原、被告双方关于龙港镇柳南路277号的《房屋买卖合同》；二、依法判令被告向原告双倍返还定金240000元(其中12万元购房定金在被告所有的坐落于苍南县房屋拍卖款中优先受偿)；三、本案诉讼费用由被告承担。原告在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1.原、被告的身份证，用以证明原、被告的身份情况；2.房屋买卖合同，用以证明原、被告双方房屋买卖关系；3.定金收条，用以证明原告已履行合同义务支付定金12万元的事实；4.无债务债权承诺书，用以证明被告承诺房屋不涉及债权债务隐瞒基本事实；5.不动产登记嘱托受理通知书，用以证明房屋被申请查封无法过户的事实；6.银行转账记录，用以证明原告向被告转账的事实。被告陈少华答辩称：一、原告所称的原告杨登旺与被告陈少华于2019年6月12日所签订的《房屋买卖合同》以及当日收定金12万元，是事实。2019年6月12日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将龙港镇柳南路277号的房屋出售给原告，价款为1168800元，合同第九条附加条款第1项约定：“甲、乙双方协商一致同意，该房屋总价1168800元人民币，签订本协议时支付120000人民币给甲方，待房产过户时支付余额1048800元人民币(中介保管)，子孙包6200元，(包括一切红包)，没有其他红包”；第5项约定：“由于该房屋在银行有贷款，乙方在2019年6月14日先付人民币680000元给甲方还银行贷款，到时房产余额减去680000元人民币，再支付人民币368800元给甲方(中介保管)”。合同第四条约定“双方于具备过户条件后，不迟于2019年7月12日办理房产过户手续”。原告在签约当日支付给被告120000元，被告向原告出具了定金收条。二、原告主张解除双方签订的上述《房屋买卖合同》，由于现在房屋被法院查封，有进入司法拍卖的可能，被告方同意解除合同。三、原告没有按约付款，被告已经收取的定金12万元应当不予返还。首先，原告存在不履行合同约定的义务行为，无权要求返还定金。按照《房屋买卖合同》第九条第5项约定，原告应当在2019年6月14日将680000元交付给被告还银行贷款，以解除抵押，使房屋具备过户条件。由于原告未按约支付该期款项，造成被告不能向银行还款而抵押不能及时解除，房屋后来于7月3日被查封，错过了办理房产过户时机，房屋被查封后即不具备办理过户条件，该后果是原告自身违约造成的。因原告存在违约，造成交易至今不能成功，原告所付定金不应当予以返还。其次，被告不存在违约行为，原告主张双倍返还定金，理由不足。被告出卖的房产是合法房产，合同签订后被告一直等待原告支付680000万元偿还银行贷款之后即着手办理过户手续，被告没有违约。法院执行立案被告并不知情，在2019年7月3日法院对龙港镇柳南路277号房屋予以查封，使房屋不具备过户条件，是司法强制措施使房屋状况发生了变化，并不是被告不履行义务。依照合同第四条约定“甲、乙双方于具备过户条件后，不迟于2019年7月12日办理房产过户手续”，该条约定的前提是房屋具备过户条件后，才按约定的不迟于2019年7月12日办理过户手续。在2019年7月3日之后房屋被查封即不具备过户条件。至少在查封解除之后才具备办理过户条件，合同所约定的“具备过户条件”前提，目前不具备，被告没有去办理是办理房产过户的客观条件不具备并不是故意违约。原告主张双倍返还定金的理由不足。相反，原告存在违约行为，12万元定金不应予以返还。以上答辩，请法庭驳回原告的双倍返还定金24万元的请求。被告陈少华在本院指定的举证期限内未提交证据材料。本院依原告申请准许证人陈某、章某和出庭作证。证人陈某出庭陈述称：我是美联置业房产经纪人，原告是我的顾客，我负责带他们看房子谈价格，之后的事情是行政的工作。2019年6月18日，店长和公司行政小洁（现已离职）陪原告将房款打到被告银行账户，但打不进去。他们过户不了回到店里讲这件事，当时原告夫妻、徐总、店长和我在场，陈少华不在。我听到是原告打款给被告，但汇不进去，他们在商量这件事，后来我不在场了。证人章某和出庭陈述称：我是美联置业房产中介的店长。我没有参与原被告的房屋交易过程，都是行政后台跟踪。被告委托我们卖房时说银行贷款有七八十万元未还，房子抵押在银行，需客户还款，房子再过户。被告要求原告先付定金12万元，再付68万元，还清贷款后拿出房产证。原告按照约定时间和公司行政一起去银行还款，但因被告银行卡被冻结还不进去，行政回来后跟我说了这件事。后原告多次到我这要求被告过户房子，我们打电话跟被告联系，但她没有接。原、被告提供的上述证据，经庭审出示、质证，被告对原告提供的证据1、2、3、6均无异议；对证据4的真实性无异议，但对证明内容有异议，被告在6月12日签订无债务债权承诺书，房屋是在2019年7月3日查封，故在签订合同时房屋是可交易状态；对证据5的真实性无异议，但房屋是在2019年7月3日查封，并非是原告陈述的4月1日。对证人陈某、章某和的证人证言，被告认为两位证人没有参与6月14日约定的交易过程，他们都是听别人讲的，因为当时原告在场，讲的话可能偏向原告这方，银行交易过程中，因银行卡被冻导致款项交不进去的陈述与冻结操作不符，银行冻结是可以存钱但取不出来，可能是原告基于安全考虑担心钱交进去还不了贷款，被告在交易后才知道被法院执行，被执行也是因为涉案房屋的抵押贷款，故认为证人不能证明到银行交易的整个细节和过程，不能证明被告存在过错。本院经审查认为，原告提供的证据1、2、3、6，被告无异议，上述证据形式和来源合法，内容真实，与本案待证事实具有关联，本院确认上述证据作为认定本案相关事实的依据；原告提供的证据4，能够证明2019年6月12日，被告向原告承诺涉案房产不涉及任何债权债务问题的事实；原告提供的证据6，能够证明涉案房产于2019年7月3日被受理查封登记的事实。两位证人在款项交付时均不在场，其关于银行冻结无法汇款的证言系从他人处听说，缺乏证明效力，本院不予采信。经审理，本院认定事实如下：2019年6月12日，原告杨登旺与被告陈少华签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将坐落于温州市苍南县的房屋作价1168800元出卖给原告，并于具备过户条件后不迟于2019年7月12日办理房产过户手续。双方在附加条款中约定：“1、……签订本协议时支付120000元人民币给甲方（陈少华），待房产过户时支付余额1048800元人民币给甲方（中介保管）、子孙包6200元（包括一切红包），没有其他红包……5、由于该房屋在银行有贷款，乙方（杨登旺）在2019年6月14日先付人民币680000元给甲方还银行贷款，到时房产余额减去680000元人民币，再支付人民币368800元给甲方（中介保管）……”。协议签订当日，原告支付被告定金120000元，并由被告向原告出具定金收条一份予以确认。2019年6月18日，原、被告在杭州银行温州苍南支行办理涉案房屋抵押贷款余额68万元还贷手续时，被告知被告在该银行的账户被冻结的事实。另查明：1.因被告与案外人向国富合同纠纷一案，乐清市人民法院于2019年6月13日作出（2019）浙0382执3261号执行裁定书和执行通知书，并于同年6月15日冻结被告陈少华在杭州银行温州苍南支行33×××97账户中的存款805900元；2.被告陈少华与案外人杭州银行苍南支行（2019）浙0327民初625号金融借款合同纠纷一案中，双方于2017年11月15日签订《借款合同》、《微贷卡借款合同》，并约定还款账号为33×××97，后在该案执行过程中，本院于2019年7月3日查封了登记在陈少华名下的坐落于苍南县房屋，并于2019年9月20日裁定拍卖。本院认为，原、被告之间于2019年6月12日签订的关于苍南县的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，应受法律保护，现原告杨登旺与被告陈少华均表示愿意解除合同，视为当事人协商一致解除合同，应予以准许。关于原告杨登旺要求被告陈少华双倍返还定金是否合理问题。首先，原告在明知涉案房屋有银行贷款未清偿的情况下，仍未按合同约定于2019年6月14日向被告支付购房款680000元，存在一定过错，原告辩称其经与被告协商一致同意将付款日期变更为2019年6月18日，但未能提供相关证据，应承担举证不利的后果。其次，被告陈少华在明知涉案房屋存在查封风险的前提下，与原告杨登旺签订房屋买卖合同，并隐瞒其已经司法判决对案外人向国富负有债务的事实，导致合同不能履行的结果。对此，原、被告双方均有过错，应当分别承担各自应负的民事责任，故合同解除后，被告已收取的定金12万元，应返还原告，但原告主张要求双倍返还定金24万元的诉请理由不能成立，本院不予支持。至于原告要求12万元购房定金在涉案房屋拍卖款中优先受偿的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百二十条的规定，判决如下：一、解除杨登旺与陈少华于2019年6月12日就坐落于温州市苍南县房屋签订的《房屋买卖合同》；二、陈少华于本判决生效之日起十日内返还杨登旺定金120000元；三、驳回杨登旺的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，减半收取计2450元，由杨登旺负担1100元，由陈少华负担1350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  曾小勤二〇一九年十一月十八日书记员  殷晓静?相关法律条文链接《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。