云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初4425号原告昆明柯润企业管理有限公司。住所地昆明市官渡区官渡古镇二期。法定代表人杨发清。委托代理人李莉，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告昆明友家酒店管理有限公司。住所地昆明市官渡区官渡古镇二期。法定代表人蔡娟。被告蔡娟，女，1981年5月6日生，汉族，住昆明市官渡区。两被告委托代理人郑松，云南唐律律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明柯润企业管理有限公司诉被告昆明友家酒店管理有限公司、蔡娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2019年9月29日公开开庭进行审理。原告昆明柯润企业管理有限公司的委托代理人李莉到庭参加诉讼。两被告经本院公告送达，期间届满未参加诉讼到庭，本院进行了缺席审理。之后两被告到庭应诉，本院又于2019年10月31日适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李莉、两被告及其委托代理人郑松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明柯润企业管理有限公司诉称：第一被告承租了原告位于官渡古镇二期C-1-1-1号1至3层、C-1-1-2号1层、C-1-4-1至6号1层、C-1-1幢2、3层、C-1-4幢2、3层商铺，共计建筑面积2042.65平方米。自2016年5月1日起，第一被告就存在长期拖欠租金、物管费、卫生费等上述各项费用的行为，经原告反复催收，第一被告即不能按承诺向原告支付差欠的各项费用也拒不将租赁物返还给原告，第一被告长期拖欠支付相关费用的行为给原告造成了巨大经济损失。为逃避合同的约束第一被告也一直拒绝与原告签订书面租赁合同。第二被告系第一被告的法定代表人及实际控制人，在租赁关系存续期间存在公司法定代表人与法人主体、财产混同情形。现要求人民法院依法判令：一、解除原、被告之间的租赁合同关系，返还租赁物；二、由被告向原告支付自2017年11月30日起至返还租赁物之日止的租金；三、由被告向原告支付自2016年7月1日起至返还租赁物之日止的物业费；四、由被告向原告支付自2016年7月1日起至返还租赁物之日止的卫生费；五、由被告向原告支付自2018年4月1日起至返还租赁物之日止的水电费；六、由被告向原告支付自2018年8月1日起每日按应付未付金额的万分之六向原告支付违约金；七、第二被告就上述债务承担连带责任；八、本案诉讼费由被告承担。被告昆明友家酒店管理有限公司、蔡娟共同辩称：一、原、被之间的事实租赁关系是2018年1月1日至2018年7月18日期间。因为2018年7月18日，原告就擅自把酒店的电断了，拒绝再给被告经营。二、原告诉请的资金、物业费、卫生费、水电费均无事实依据，不应得到支持。因为2017年11月30日前是友家酒店与昆明嘉珏酒店所建立的合同关系，并签订了转租合同，该合同也经原告的认可，租期是自2011年1月至2014年12月31日，这段时间的资金及相关费用是嘉珏酒店进行核对，不应该由原告来主张权利。原告也不是合同的相对人，故2017年以前的费用原告是无权进行主张的。在审理过程中，原告针对其诉讼主张及诉讼请求提交下列证据：一、产权证明一份，欲证明原告是涉案租赁物的合格经营者及管理人。两被告质证后认为，对该组证据的三性无异议。二、原告与嘉珏公司的租赁合同一份、嘉珏公司与蔡娟的转租合同一份、友家公司股东会决议一份，欲证明1、2010年5月15日原告将官渡古镇二期C区的商铺出租给了嘉珏公司，后佳珏公司又将其中一部分即案涉租赁物分租给了被告蔡娟，用于友家公司经营、使用。涉案租赁物的实际承租人及使用人为被告友家公司。2、被告蔡娟系被告友家公司的法定代表人、执行董事及总经理，行使公司经营的相关职权，其签署的相关欠费文件对被告友家公司具有法律约束力。两被告质证后，对该组证据的三性无异议。三、协助执行通知书一份，欲证明自2014年8月11日起，原承租人因诉讼案件被申请执行，案涉租赁物的租金实际由原告收取。两被告质证后认为，对该组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可。该通知书没有发送过给被告。四、欠费确认书一份，欲证明1、自2016年5月1日起，由于原承租人嘉珏公司及其法定代表人、实际控制人尤惠玉长期无法连络、下落不明，导致原租赁合同及分租合同均无法正常履行，其已实际上退出了租赁关系；并且被告友家公司承租的租赁物也发生了面积上的变更，案涉租赁物的租赁关系实际上已由原告与被告友家公司进行履行，形成了新的事实上的租赁关系。因此被告友家公司的法定代表人蔡娟向原告直接出具相关欠费确认书，并直接向原告直接支付相关租赁款项。2、经双方于2017年5月10日结算，截止2017年12月31日止，被告友家公司欠原告租金1200167元、卫生费24512元、物业费24000元。付款计划一份，欲证明1、原、被告之间自2016年5月1日起约定的各租赁阶段的租金、物管及卫生费的标准。2、被告在租赁期间，长期存在拖欠支付租金及各项费用的违约行为。3、被告承诺逾期付款按每天0.06%的标准向原告支付违约金。两被告质证后认为，对该组证据的真实性无异议，但对合法性及关联性不予认可。因为该欠费确认书及付款计划事在原告断电的情况下要求我签的。五、水、电抄收明细表一份，欲证明截止2018年7月被告差欠水电费16652.80元。两被告质证后认为，对所欠费用予以认可。对证据的三性无异议。但该证据同时也说明自2018年7月18日后，原告断电我方再没有使用该物业。六、腾房公告一份，欲证明由于被告长期拖欠租金及各项费用，原告已通过多种方式通知其腾还租赁物。两被告质证后认为，对证据三性无异议。原告用木板把门封了，并在前台贴了一张单子。七、租金标准征询意见及回复一份、案外人租赁合同及付款凭证一份，欲证明1、根据原告与产权所有人官渡区国有资产投资经营有限公司确定租赁物所在地所在街区自2018年7月1日起租金标准为65元／平方米／月，并且该租赁标准已实际实施，新租户实际签约金额均高于该标准；2、根据相关租赁优惠政策，被告占用的租赁物自2018年7月1日起经享受17%的优惠政策后，应按不低于54元／平方米／月的标准向原告支付占用期间的费用。两被告质证后认为，对该组证据的三性不予认可。跟我们没有关系。八、案外人物业管理服务协议一份、物业费收款凭证一份，欲证明1、被告所占用的租赁物物业管理费的标准以楼为3.2元／平方米／月，二、三楼为1.7元／平方米／月；卫生费为0.75元／平方米／月。2、而原告按物业费每月1000元、卫生费1021.30元的标准向被告主张的物业费及卫生费均低于同类物业标准。两被告质证后认为，对该组证据的三性不予认可。跟我们没有关系。九、被告的付款凭证，欲证明自2016年5月起，被告累计向原告支付了1185108元的各项费用。两被告质证后认为，对该组证据的三性予以认可。在审理过程中，两被告针对其答辩主张向法庭提交如下证据：一、同意转租证明一份、商铺租赁合同一份，欲证明2010年7月14日昆明嘉珏珠宝企业管理有限公司与被告蔡娟、蔡欢签订《商铺租赁合同》，将官渡古镇二期C1区1幢2-3层、C1区4幢2-3层及C1区1幢1号至2号一层商铺、C1区4幢1、2、13、14号一层商铺出租给蔡娟、蔡欢，租期为2011年1月1日止2017年12月31日。2011年11月1日，原告对昆明嘉珏珠宝企业管理有限公司转租上述房屋的行为进行了确认，出具了《同意转租证明》。原告不是本案的适格主体，无权要求被告支付租金。原告质证后认为，对该组证据的三性均不予认可。二、工商登记信息表一份、收据三份，欲证明2010年9月30日，蔡娟在租赁地点成立昆明友家酒店管理有限公司；2018年1月1日至2018年7月31日期间，原、被告未签订书面租赁合同，租赁物的实际使用人是昆明友家酒店管理有限公司。原告质证后认为，对该组证据的三性予以认可。三、停电通知单一份，欲证明2018年8月1日，原告对租赁物进行停电，导致昆明友家酒店管理有限公司无法正常营业。因原告的不当行为，给被告造成重大经济损失，因此2018年8月1日后的租金等经济损失由原告自行承担。原告质证后认为，对该组证据的三性不予认可。上面没有原告的印章和原告工作人员的签字。综上原、被告举证、质证意见，本院运用证据规则综合分析后认为，对原告所提供的证据一、二、五、六、九，经两被告质证后对三性无异议，本院予以确认。对原告所提供的证据三，经两被告质证后对真实性、合法性无异议，仅对关联性提出异议，但未提供反驳证据，本院对该组证据的三性予以确认。对原告所提供的证据四，经两被告质证后对真实性无异议，仅对合法性及关联性提出异议，但未提供反驳证据，本院予以确认。对原告所提供的证据七、八，因与本案不具有关联性，本院不予确认。对两被告所提交的证据一，虽然原告在质证中对三性不予认可，但两被告所提交的证据与原告所提交的昆明嘉珏珠宝有限公司与蔡娟所签订的租赁合同，租赁标的物及面积均一致，故本院对原告所提交的该组证据的三性予以确认。对两被告所提交的证据二，经原告质证后对三性无异议，本院予以确认。对两被告所提交的证据三，由于该证据不符合证据的形式要件，本院对三性不予确认。综上所述，本院确认本案法律事实如下：2010年5月15日，原告昆明柯润企业管理有限公司与昆明嘉珏珠宝有限公司签订一份商铺租赁合同。合同约定：原告将官渡古镇二期C1-1、C1-2、C1-3、C1-4号建筑面积5520.988平方米租给昆明柯润企业管理有限公司；租期自2010年1月1日至2017年12月31日止。2010年7月14日昆明嘉珏珠宝有限公司将上述所租赁的商铺中的C1区1幢2-3层、C1区4幢2-3层、C1区1幢1号至2号一层商铺、C1区4幢1、2、13、14号一层商铺，建筑面积合计为1943.47平方米房屋转租给被告蔡娟使用；租期自2010年7月15日至2017年12月31日止。双方并签订了《商铺租赁合同》，该合同转租标的物并经原告同意转租。2010年9月9日被告蔡娟将所租赁的房屋作为被告昆明友家酒店管理有限公司的经营场所。2017年5月10日，被告出具了《欠费确认书》，该书载明：“蔡娟（友家酒店）：你现租赁我公司官渡古镇二期C-1-1-1后1/3一层，C-1-1-2号一层，C-1-4-1至6号一层，C-1-1幢二三层，C-1-4幢二三层商铺（以下简称“上述商铺”）工2042.65m2。双方约定2016年5月1日至2017年12月31日的租金为人民币1200167.00元，根据双方约定你应于2016年12月30日前支付，但时至今日，你仍欠我公司：1、租金：人民币1200167.00元的（计费面积2042.65平方米，按一层每平方米53.6元/月、二、三层每平方米26.2元/月计算，自2016年5月1日起2017年12月30日止）；2、卫生费：人民币24512.00元（计费面积为2042.65平方米，按每平方米0.5元/月计算，自2016年5月1日起2017年12月30日止）；3、物业费：人民币24000.00元（按每月1000元计算，自2016年1月1日起2017年12月30日止）。以上差欠款项共计人民币1248679.00元（截止2017年12月30日止）签名：以上全额确认无误。”有被告蔡娟签名捺印。2018年3月18日，被告蔡娟再次向原告昆明柯润企业管理有限公司出具《付款计划》，计划载明：“我租赁由贵公司管理的官渡古镇二期C-1-1-1后1/3一层，C-1-1-2号一层，C-1-4-1至6号一层，C-1-1幢二三层，C-1-4幢二三层商铺（以下简称“上述商铺”）工2042.65m2。上述商铺，拖欠贵公司相关使用费用：（1）2016年5月1日至2016年12月31日；物业费人民币12000元，卫生费人民币12256元；（2）2017年1月1日至2017年12月31日租金人民币621515元；物业费人民币12000元、卫生费12256元；（3）2018年1月1日至2018年7月31日租金人民币443896元；物业费人民币7000元、卫生费7149元，总计1128073（大写一百一十二万八千零七十三元整），通过与柯润公司相关领导协商，做出以下付款计划：1、2018年3月20日前支付15000元（大写十五万元整）2、2018年3月19日至2018年4月20日前支付100000元（大写十万元整）；3、2018年4月19日至2018年5月20日前支付100000元（大写十万元整）；4、2018年5月19日至2018年6月20日前支付150000元（大写十五万元整）；5、2018年7月19日至2018年7月30日付清余下全部尾款628073元（大写六十二万八千零七十三元整），如我未能按“付款计划”中的期限支付相应的租金费用，你公司可随时收回全部租赁物及租赁物内的所有物品，因此造成的一切损失由我方负责承担。同时，我将按照应付未付金额的0.06%每天向贵公司支付违约金，直至所有款项付清之日为止。特此承诺”并由被告蔡娟签名捺印。2017年5月至2018年7月30日止两被告共计支付原告租金等各项费用合计1185108元。2019年3月23日原告在云南信息报刊登腾房通知，要求两被告要求两被告于2019年4月1日前将所使用的房屋腾还给原告。两被告至今未将房屋腾还给原告，原告遂诉至本院主张诉请。本院认为：本案系房屋租赁纠纷。原告与两被告虽然未签订房屋租赁合同，但从房屋的使用及租金的结算、租金的缴纳情况看，原告与两被告之间实际上已经建立了事实上的房屋租赁关系。本案中双方当事人的争议焦点问题是：原告的诉请是否具有事实及法律依据？就合同的解除及租赁物的返还问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”、第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条关于“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，本案中，双方当事人没有签订书面的租赁合同，没有对租赁期限进行约定，双方系不定期的租赁，作为承租人的原告随时由权利要求解除双方的租赁关系。现原告要求解除与两被告的租赁关系并返还租赁物的诉请，具有事实及法律依据，本院确认自原告向本院主张权利时，本院便于租金的计算方便确定自2019年3月30日双方的租赁关系予以解除。租赁关系解除后，两被告应将所使用的租赁物返还原告。就原告要求两被告支付自2017年11月30日起至返还租赁物之日止的租金的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，本案中双方系无期限的租赁关系，被告应在双方的租赁关系期限届满支付原告租金，本院支持被告支付自2017年11月30日至2019年3月30日期间的租金比照54元／平方米／月的标准进行计算租金为1764849.60元（54元／平方米／月×2042.65平方米×16个月）。原告诉请的物业费自2016年7月1日至2019年3月30日，按每月1000元标准支付，应为33000元（1000元／月×33个月）。原告要求的卫生费自2016年7月1日至2019年3月30日，按每月1022元标准支付，应为33726元（1022元／月×33个月）。原告要求的自2018年4月1日至2019年3月31日的水电费16652.80元，有水电费抄表为据，本院予以支持。就要求要求的违约金，根据双方租赁关系的实际情况，本院不予支持。自合同解除后至被告腾还租赁物期间的房屋占用费及其他费用，因不属本案合同关系调整的范围，本院不予一并处理。由当事人按侵权之诉另行主张权利。就被告在审理中主张自2018年8月1日原告断电并将酒店的大堂门用木板封闭，导致其无法进行经营是否的租赁关系已实际解除，因为向法庭提供证据佐证，并且从租赁物范围内的水电使用情况看截止2019年3月31日尚产生水电费，故被告的辩解主张，本院不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告昆明柯润企业管理有限公司与被告昆明友家酒店管理有限公司、被告蔡娟所建立的租赁关系于2019年3月30日予以解除；二、被告昆明友家酒店管理有限公司、被告蔡娟于本判决生效后五日内返还所向原告昆明柯润企业管理有限公司租赁使用的官渡古镇二期C-1-1-1后1/3一层，C-1-1-2号一层，C-1-4-1至6号一层，C-1-1幢二三层，C-1-4幢二三层商铺（以下简称“上述商铺”）共2042.65平方米；三、被告昆明友家酒店管理有限公司、被告蔡娟于本判决生效后五日内支付原告昆明柯润企业管理有限公司自2017年11月30日至2019年3月30日期间的租金1764849.60元；四、被告昆明友家酒店管理有限公司、被告蔡娟于本判决生效后五日内支付原告昆明柯润企业管理有限公司自2016年7月1日至2019年3月30日的物管费33000元；五、被告昆明友家酒店管理有限公司、被告蔡娟于本判决生效后五日内支付原告昆明柯润企业管理有限公司自2016年7月1日至2019年3月30日的卫生费33726元；六、被告昆明友家酒店管理有限公司、被告蔡娟于本判决生效后五日内支付原告昆明柯润企业管理有限公司自2018年4月1日至2019年3月31日的水电费16652.80元；七、驳回原告昆明柯润企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20134元，由被告昆明友家酒店管理有限公司、被告蔡娟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  谈建国人民陪审员  王存信人民陪审员  高琼芬二〇一九年十一月八日书 记 员  邹 雄