贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2280号上诉人(一审被告):黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地贵州省凯里市凯里经济开发区中昊大道。法定代表人：姜上桥，该公司经理。委托诉讼代理人：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：莫光粉，女，1983年9月9日出生，彝族，住贵州省麻江县。被上诉人（一审原告）：陆育标，男，1986年6月16日出生，苗族，住贵州省麻江县。上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称“凯威房开公司”）因与被上诉人莫光粉、陆育标商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2018)黔2601民初7398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。凯威房开公司上诉请求：撤销凯里市人民法院（2018）黔2601民初7398号民事判决，并改判上诉人无需承担基础设施和公共设施、转移登记的违约责任。事实及理由：一、商品房预售合同对城市基础设施和公共服务设施达到交付使用条件或者未达到交付使用条件均没有约定期限，上诉人未构成违约，不应承担违约责任；二、根据《民法总则》第146条规定，涉案商品房预售合同的第22条第3款与第2款互相矛盾，该条款并非上诉人的真实意思表示，应属无效条款，上诉人不承担转移登记违约金。莫光粉、陆育标辩称：上诉人的上诉理由不能成立。一、关于逾期交付基础设施和公共设施违约金问题。根据《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，上诉人在一审开庭时仍交付符合条件的基础设施和公共设施。其构成违约，应承担违约责任。二、关于逾期办理转移登记有关文件的违约责任。《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定，上诉人的该项上诉理由亦不成立。莫光粉、陆育标向一审法院起诉请求：1.请求判决被告立即向原告支付城市基础设施未交付违约金337.34元、支付公共服务设施未交付违约金337.34元；2.请求判决被告立即向原告支付逾期交房违约金36466.45元，之后的违约金计算至实际交房之日止；3.请求判决被告立即向原告支付逾期办理转移登记违约金30326.87元，之后的违约金计算至实际交房之日止。一审法院认定事实：2014年9月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号2014001114），合同内容有：原告购买被告开发的凯威现代物流城（东区）第12号楼1单元16层1-16-1号房，房屋建筑面积132.29㎡，房屋总价款337340.00元。被告在2015年12月31日前向原告交付房屋。被告在交付涉案房屋时，水、电、电话通信等城市基础设施达到使用条件。如果在约定期限内未达到交付使用条件，由被告向原告一次性支付房屋总价款0.1%的违约金；被告所交付的房屋在公共服务设施达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，由被告向原告一次性支付房屋总价款0.1%的违约金；被告未按约定期限和条件将商品房交付原告，原告要求继续履行合同的，合同继续履行。自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付全部已付款万分之一的违约金。原、被告约定于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。在逾期30日不交付且原告不退房的情况下，被告自约定日期至实际交付商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房首付款101340元，并办理了剩余236000元的按揭贷款,被告并未按约定履行交房及商品房转移登记的有关文书交付义务。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《关于延期交房的谅解协议》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告已按照约定履行了支付购房款的义务，被告已构成违约，依法应当承担相应的民事责任。现针对原告的诉请和被告的答辩做如下认定：一、城市基础设施、公共服务设施的违约金。《商品房买卖合同》和《关于延期交房的谅解协议》约定的城市基础设施及公共服务设施至今未竣工是事实，但《商品房买卖合同》约定的交付时间应视为在商品房交付时，上述设施亦同样具备交付条件。被告辩称合同未约定城市基础设施和公共服务交付的时间，该辩解理由不成立；现交付条件尚未成就，原告未退房违约金应为房屋总价款0.1%。城市基础设施交付违约金为337.34元（337340元×0.001）及公共服务设施未达到交付违约赔偿金337.34元（337340元×0.001）。二、逾期交房与转移登记的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定，因双方所签《商品房买卖合同》及附件十二补充协议、《关于延期交房的谅解协议》均有约定逾期期交房违约金及转移登记违约金的计算标准，故逾期交房违约金从2016年1月1日至2018年12月17日为36466.45元（337340元×1081天×0.0001），逾期转移登记违约金从2016年7月1日至2018年12月17日为30236.87元（337340元×899天×0.0001）。被告提出违约金过高应按万分之零点一计算，不予采纳。关于2018年12月18日后的逾期交房及交付商品房转移登记有关文书的违约金，考虑到可能出现的变数，双方可通过协商途径解决，协商不成，则可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定判决：一、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告莫光粉、陆育标城市基础设施交付违约金337.34元及公共服务设施未达到交付违约赔偿金337.34元，共计674.68元；二、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付莫光粉、陆育标从2016年1月1日至2018年12月17日的逾期交房违约金36466.45元；三、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告莫光粉、陆育标从2016年7月1日至2018年12月17日的逾期转移登记违约金30236.87元；四、驳回原告莫光粉、陆育标的其他诉讼请求。案件受理费1486元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。该款原告已向本院预交，不再退还，被告负担的部分由被告于履行本判决时一并给付原告。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：一、关于凯威公司提出对城市基础设施和公共服务设施未达到交付使用条件没有约定期限，是附条件交付的上诉理由。涉案合同第十一条明确了交付时间和条件，即出卖人交付商品房的时间是确定的，双方在约定中明确，未按时达到交付条件的，将承担相应的违约责任，故上诉人提出的该项上诉理由不能成立。二、关于凯威公司是否应支付逾期办理商品房转移登记文书违约金的问题。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据上述规定，无论是预售还是现售，房开商均有义务为购买人提供必要的证明文件以协助办理登记手续。本案上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定有交付转移登记文书的时间，被上诉人请求上诉人承担逾期违约责任的起算点以合同约定的时间计算。故上诉人应当按照合同约定，承担转移登记文书的违约责任，上诉人该理由不成立。三、关于凯威公司提出涉案合同第22条第3款无效的上诉理由。合同法第五十二条规定，存在以下情形，合同无效，即：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。经审查，双方签订的涉案合同并无上述情形，上诉人提出双方签订涉案合同第22条第3款并非上诉人真实意思表示的上诉理由没有事实依据，本院不予支持。四、关于上诉人提出被上诉人主张租房补偿金无事实和法律依据的问题。上诉人与被上诉人签订的《关于延期交房的谅解协议》约定上诉人需支付违约金且赔偿违约损失，且已约定违约金损失的计算方法。因赔偿违约损失是对违约行为给对方造成损失或是合同履行后可获得利益进行的赔偿。因此，违约损失赔偿与违约金是不同的法律责任，二者可并行不悖。上诉人的理由与本院查明的事实不一致，本院不予采信。一审法院支持被上诉人的该项诉讼请求于法有据，故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1486元，由上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  冉定飞审判员  陈生燕二〇一九年十一月二十日法官助理梁红云书记员蒋诚宵