呼和浩特市赛罕区人民法院执行裁定书（2019）内0105执异377号案外人：李某，住呼和浩特市。申请执行人：内蒙古呼和浩特金谷农村商业银行股份有限公司昭乌达支行，住所地呼和浩特市。负责人：冯四方，该行行长。委托诉讼代理人：郭俊英，该行授信审批部经理。被执行人：内蒙古长兴房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：陈明和，该公司董事长。本院在执行申请执行人内蒙古呼和浩特金谷农村商业银行股份有限公司昭乌达支行（以下简称“金谷银行昭乌达支行”）与被执行人内蒙古长兴房地产开发有限公司（以下简称“长兴公司”）公证债权文书［案号：（2016）内0105执492号］一案中，案外人李某请求本院中止对位于呼和浩特市××区房屋的查封，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。李某称，请求贵院中止对呼和浩特市赛罕区河畔嘉园8号楼1单元102号房屋的查封。事实与理由：一、李某与长兴公司于2013年6月5日签订了商品房买卖合同，购买了位于呼和浩特市××区房屋，面积为142.63平方米，总价款1198092元，首付款358092元，剩余83万元办理按揭贷款。李某于2013年6月14日在中信银行呼和浩特分行办理了83万元按揭贷款支付房屋尾款，以该房抵押，长兴公司保证，并经呼和浩特市北方公证处公证。长兴公司于2013年6月5日将此房交付给李某，李某已经装修并入住。长兴公司一直未按程序配合李某办理网签及房屋所有权证等手续，故李某未能及时办理产权登记。但根据最高法院相关规定，买受人交了全部或大部分房款并已交付使用的视为对所购房产有所有权。且涉案房屋是李某目前所有的唯一住房。故此房应属于李某。二、长兴公司与金谷银行昭乌达支行抵押贷款是以所谓的整个楼房大证办理的，并未用李某的房屋产权所有证进行抵押，是否符合规定与李某无关，其抵押关系的建立也未告知李某。此外，李某于2013年6月购买该房并已办理了按揭贷款，金谷银行昭乌达支行与长兴公司抵押关系的成立时间与合理性有值得商榷之处，否则一户房屋怎么在两个银行都办理抵押（按揭贷款呢）。金谷银行昭乌达支行声称河畔嘉园8号楼34号房屋均已被长兴公司抵押，但截至2017年11月前，李某从未收到来自金谷银行昭乌达支行和长兴公司有关房屋抵押的告知。三、对于长兴公司与金谷银行昭乌达支行贷款情况，据查证，涉案房产于2009年办理了首次抵押登记贷款，最后一次抵押权变更登记时间为2014年。金谷银行昭乌达支行是2014年3月20日作抵押他项权利登记，而李某是2013年6月购买的此房，并办理了按揭贷款和公证，同年装修入住，因此，李某合法占有案涉房屋早于金谷银行昭乌达支行和长兴公司建立抵押关系。四、李某本着兼顾抵、贷、购三方的共同利益，曾向金谷银行昭乌达支行方面提出申请，代长兴公司偿还河畔嘉园8号楼1单元102号房屋当时抵押贷款的本金以解除对该房屋的查封（偿还金额以长兴公司与金谷银行昭乌达支行签订贷款合同时每平米均价乘以房屋面积为准），协助办理网签及房产证事宜。此申请未得到金谷银行昭乌达支行方面支持。附：《关于河畔嘉园8号楼102号房屋解押网签并协助办理产权证的诉求申请》。综上，李某在贵院查封涉案房屋前已与长兴公司签订合法有效的书面买卖合同；李某所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋；其已向长兴公司全额支付合同约定的总价款；李某在贵院查封前已合法占有涉案房屋；非因其自身原因未办理过户登记；其购买房屋是在长兴公司与金谷银行昭乌达支行办理抵押登记之前。故此，金谷银行昭乌达支行方面申请执行河畔嘉园8楼102号房屋严重损害李某的合法权益。李某对解决这一纠纷一直持积极态度，提出的解决办法已充分考虑到各方权益，做出了极大牺牲。恳请贵院中止对（2016）内0105执492号执行裁定及对河畔嘉园8号楼1单元102号房屋的查封。金谷银行昭乌达支行称，2011年3月，该行给长兴公司放款3500万元，2013年3月到期后，做了展期，于2014年3月5日到期，长兴公司归还了部分金额，至2014年还欠本金2400万元,随后又做了转办手续。期间手续合法，全部做了他项权利登记。他项权利登记时间是衔接的，没有中途终止。2011年至目前,一直在他项权利登记过程中。长兴公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院查明，借款人长兴公司与贷款人金谷银行昭乌达支行于2011年3月29日签订《流动资金借款合同》,借款金额3500万元，贷款期限自2011年3月29日起，至2013年3月15日止。同日，双方就上述借款合同项下本金及利息等费用，签订了《抵押合同》，抵押物为：赛罕区腾飞路河畔嘉园8号楼，8387.71平方米。内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市同德公证处对上述《借款合同》、《抵押合同》进行了公证。2011年3月30日，就抵押物，在呼和浩特市房管部门办理了抵押权登记，抵押权人：金谷银行昭乌达支行。2013年3月14日，长兴公司与金谷银行昭乌达支行签订了《借款展期协议》，协议约定：一、长兴公司根据2011年金谷银行昭乌达支行流借字第02005010021号《流动资金借款合同》向金谷银行昭乌达支行借用的贷款3150万元，应于2013年3月15日到期，经金谷银行昭乌达支行审查，同意将此笔贷款展期至2014年3月5日，贷款期限相应修订为2011年3月29日至2014年3月5日。贷款利率按规定调整为9.97500‰。借款展期后，长兴公司、金谷银行昭乌达支行的有关权利义务仍按第2011年金谷银行昭乌达支行流借字第02005010021号《流动资金借款合同》，第2011年金谷银行昭乌达支行抵字第02005010021号《抵押合同》约定的条款执行。同时，双方签订《抵押合同》，抵押担保为主合同项下的本金及利息等费用，抵押物为赛罕区腾飞路河畔嘉园8号楼，8387.71平方米。内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市同德公证处对上述《借款展期协议》、《抵押合同》进行了公证。随后，在房管部门办理了抵押权变更登记。后双方于2014年3月6日签署《固定资产借款合同》载明：贷款人金谷银行昭乌达支行，借款人长兴公司，贷款总额为2400万元，固定利率，月利率9.74‰。贷款期限自2014年3月6日起，至2016年3月1日止。同日，双方签署《抵押合同》，载明：抵押权人：金谷银行昭乌达支行，抵押人：长兴公司。抵押担保的范围为主合同项下本金2400万元及利息等费用。抵押物为：赛罕区腾飞路河畔嘉园8号楼，8387.71平方米。2014年3月10日双方签订《借款转贷协议》，协议载明：长兴公司因资金周转困难原因，不能按期偿还与金谷银行昭乌达支行2013年3月14日签订的展期协议项下的借款，需向金谷银行昭乌达支行申请转贷。金谷银行昭乌达支行经审查，同意转贷还款，长兴公司同意为其债务继续提供抵（质）押担保。协议约定：一、长兴公司根据与金谷银行昭乌达支行2013年3月14日签订的展期协议向金谷银行昭乌达支行借用的贷款3150万元，应于2014年3月5日到期，经金谷银行昭乌达支行审查，同意将此笔贷款转贷至2016年3月1日。借款转贷后，长兴公司、金谷银行昭乌达支行的有关权利义务按与金谷银行昭乌达支行签订的2014年《固定资产借款合同》、《抵押合同》所约定的条款执行。内蒙古自治区公证处对上述合同进行强制执行效力公证。2014年3月20日，在呼和浩特市房管部门办理了抵押权变更登记手续，抵押权人：金谷银行昭乌达支行。后长兴公司未按期履行还款义务，金谷银行昭乌达支行向内蒙古自治区公证处申请出具强制执行证书，内蒙古自治区公证处于2016年2月24日出具（2016）内证执字第108号强制执行证书，申请执行人（系贷款人、抵押权人）：金谷银行昭乌达支行、被申请执行人（系贷款人、抵押权人）：长兴公司。一、借款本金23850000元、利息2472918.42元；二、2015年12月22日至法院强制执行完毕之日的利息；三、金谷银行昭乌达支行为实现债权所发生的相关费用。2016年2月25日，金谷银行昭乌达支行向本院申请强制执行。本院于2016年3月19日发出执行通知，要求长兴公司三日内履行案款等义务，其未按执行通知履行。在执行过程中，本院于2017年11月28日作出（2016）内0105执492号之二执行裁定，裁定：查封长兴公司所有的位于呼和浩特市××区、1002、101、102、201、202、301、302、401、402、501、502、601、602、701、702、801、802、902、1101、1102；2单元101、102、202、402；3单元201、302、401、501、502、601、602、701、702号房屋（共34套建筑面积为5306.82平方米）查封期限为三年。同日，呼和浩特市不动产登记中心协助本院查封了上述34套房屋。另查明，李某于2013年6月5日与长兴公司签订《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，合同总价款1198092元。李某通过首付款以及银行按揭贷款支付了全部购房款。该事实有李某提供的《商品房买卖合同》《中信银行个人贷款借款合同》、公证书、中信银行的个人借款凭证、购房发票、物业费、采暖费、购买灯饰收款收据、销货清单为证。另其提供了2019年9月呼和浩特市不动产登记中心出具的李某无房屋登记记录证明。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。而上述规定第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，金谷银行昭乌达支行称对案涉房屋享有抵押权，但李某在本院查封之前已与长兴公司签订《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定。李某已支付了全部房款，且呼和浩特市不动产登记中心出具的无房产登记证明，说明李某在该地区无其他用于居住的房屋，符合上述法律规定的排除执行的条件，故对案外人李某的异议请求，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，裁定如下：中止对位于呼和浩特市××区房屋的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 王 娟人民陪审员 张素芬人民陪审员 宫 浩 二〇一九年十一月二十一日书 记 员 王许浩