宁夏回族自治区宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2019）宁0202民初3042号原告：马某1，住石嘴山市。原告：马某2，住石嘴山市。二原告共同委托诉讼代理人：李某，宁夏仲正律师事务所律师，特别授权代理。被告：马某3，住石嘴山市。被告：荆某，住石嘴山市。二被告共同委托诉讼代理人：梁某，宁夏矜群律师事务所律师，特别授权代理。原告马某1、马某2与被告马某3、荆某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马某1及其与马某2共同委托诉讼代理人李某，被告马某3、荆某及其共同委托诉讼代理人梁某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马某1、马某2向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即向二原告交付位于××区租赁房屋；2.判令二被告支付二原告房屋租赁费22500元（2019年5月19日-2019年8月，5个月×4500元）；3.判令二被告支付二原告逾期交付租金违约金5000元；4.判令二被告支付二原告擅自转让租赁屋违约金5000元；5.判令二被告支付二原告房屋采暖费3636.31元（18-19年度）（被告当庭已支付完毕，原告撤回了该项诉讼请求）；6.判令被告将上述房屋恢复原状（若不能履行，支付原告恢复原状费用50000元）；7.本案案件受理费由二被告承担。事实和理由：2014年5月5日，马某1的父亲马光华（已于2014年5月13日病亡）和被告马某3、荆某在大武口协商一致，共同签订了《房屋租赁合同书》一份，约定：将位于××区房屋（125.39平方米）租赁给二被告开KTV练歌房使用，租赁期限自2014年5月20日至2019年5月19日，第一年租金42000元，每年递增3000元，每年4月20日前交清下一年房租。合同还约定，承租方逾期交付租金的除仍应及时如数补交外，应支付违约金5000元，承租方到期不再承租期时，需将房屋恢复原状，否则支付出租方50000元恢复费。上述租赁期间原告马某2、马某1母子二人合法继承了上述租赁物的所有权及租赁合同债权。二被告将二原告的租赁物使用到2019年5月19日前违反合同约定擅自将租赁物转租给他人。租赁到期后，二被告至今没有交付房屋也没有交付延期占用租赁物的房屋，还拖欠2018-2019年度的暖气费。后经二原告多次催促仍未解决。故原告诉至法院，要求判如所请。马某3、荆某辩称，对原告的诉请二被告除了第五项诉讼请求之外其余诉讼请求二被告均不认可，原告没有事实和依据证明被告拖欠上述合同届满之后的租赁费，二被告在合同履行期届满之前于2018年11月27日已将涉案的租赁房屋以原状的形式全部交付给原告本人，并且二被告当面将上述的交付义务告知了原告本人，原告以恢复原状为由，拒绝收房，二被告并未产生任何的违约责任或者对房屋造成损害，二被告认为房屋交付之后和交付前的房屋并未发生改变的事实，原告的上述理由不构成拒绝收房的理由。依照双方合同第一条的规定，合同履行期届满，合同自动终止，并且二被告事实上已经将房屋履行了交付通知义务，不存在违约或者延期租赁的事实，因此原告的上述诉请除了第五项之外毫无事实理由及根据，请法庭驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对原告提交的证据认定如下：公证书及房产证一份，真实、合法、与本案具有关联性，能够证实原告系本案适格主体，本院予以确认。房屋租赁合同一份，真实、合法、与本案具有关联性，能够证实原告马某1父亲马光华与二被告签订了房屋租赁合同，合同对双方权利义务作出了约定，本院予以确认。照片打印件三张，不能显示拍摄时间，也不能证实涉案租赁物的现状，故本院不予认可。采暖费交费通知单一份，真实，合法，与本案具有关联性，能够证实涉案房屋2018-2019年度采暖费为3636.31元的事实，且被告对此认可，故本院予以确认。被告马某3、荆某均未向法庭提交证据。当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：马光华系原告马某1的父亲，系原告马某2的丈夫。2014年5月5日，马光华与被告马某3、荆某签订《房屋租赁合同书》，约定：将xx区房屋租赁给二被告，房屋面积125.39平方米，承租房用途为KTV，租赁期限自2014年5月20日至2019年5月19日，租金第一年42000元，每年递增3000元，每年4月20日前交清下一年房租。承租方逾期交付租金的，除应仍及时如数补齐外，应支付违约金5000元；承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金5000元；承租方到期不再承租时，需将房屋恢复原状，否则支付出租方50000元恢复费。合同还对双方其他权利义务作出了约定。2014年8月18日，原告马某1向宁夏回族自治区宁夏回族自治区石嘴山市公证处提出要求办理继承马光华遗产的继承公证申请，宁夏回族自治区宁夏回族自治区石嘴山市公证处于当日出具公证书一份，认为马光华的遗产份额由原告马某1继承，其中包含涉案房屋。2018年5月24日，石嘴山市国土资源局颁发不动产证书，载明涉案房产的权利人为马某1、马某2。2018年11月，被告电话通知原告马某1接收涉案房屋，但原告以涉案房屋未恢复原状为由未拒绝收房。现原告诉至法院，要求被告支付各项费用。另查明，涉案房屋2005年4月17日租给案外人司某，出租给司某时房屋结构是独立的；涉案房屋2009年5月23日租给案外人马某4，承租房用途为KTV，后马某4相继又租了案外人王某、包某、曹某的房子，并经原告马某1同意后将上述房屋全部打通改成歌厅整体经营。二被告从案外人马某4、张某承接KTV，并分别与马光华、包某签订了房屋租赁合同。再查明，二被告已将2014年5月20日至2019年5月19日租赁期间的房租向原告支付完毕。2019年10月18日，二被告向原告支付了采暖费3636元。为此，原告撤回第五项诉讼请求即要求判令二被告支付二原告房屋采暖费3636.31元（18-19年度）。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，涉案房屋的租赁期限已于2019年5月19日届满，且被告也不再续租，故应向原告方返还房屋，原告方主张要求二被告交付位于石嘴山市××区租赁房屋的诉求有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张要求被告向其支付2019年5月19日至2019年8月的房屋租赁费的诉求，因涉案房屋的租赁期间已经届满，且在2018年11月时被告已经通知原告接房，但原告并未接房，原告方也没有证据证实在此期间被告实际使用该房屋，被告对在此期间继续租赁该房屋也不认可，故本院不予支持。关于原告主张要求被告支付逾期交付房屋租金的违约金，在涉案房屋租赁期间内，被告已经按时支付了租金，租赁期届满后并未产生租金，并不存在被告逾期交付租金的事实，故本院不予支持。关于原告主张要求被告支付擅自转租的违约金，原告并未提供证据证实被告存在擅自转租的情形，被告也不认可转租存在的事实，故本院不予支持。关于原告第六项诉讼请求即判令被告将上述房屋恢复原状（若不能履行，支付原告恢复原状费用50000元），虽然双方房屋租赁合同中约定了“需将房屋恢复原状”，但是对房屋恢复到何种原状的约定并不明确，原告与被告的理解各有不同，原告认为房屋原状应为开发商交付时房屋的原始状态，被告认为其租赁房屋时房屋的原状即是原状，从法庭查明的事实可知，马某4曾租赁过涉案房屋，马某4租赁房屋的用途为KTV，经原告马某1同意后马某4将涉案房屋及马某4租赁的其他房屋全部打通改成歌厅整体经营，二被告从马某4、张某承接KTV后，二被告与马光华签订租赁合同中约定的租赁房屋的用途也为KTV，可见，涉案房屋开发商交付时房屋的原始状态的整体结构是在经原告马某1同意的情况下被马某4所改变，并非是二被告所为，原告将房屋交付给二被告时，房屋呈现给二被告的原始状态即为马某4改变后的房屋原始状态，二被告无从知晓开发商交付时房屋的原始状态，按照被告方理解被告租赁房屋时房屋的原状即是原状更符合本案的客观实际，同时，原告也未提供证据证实二被告对接手后的房屋原始状态进行了改动，故本院对原告的第六项诉讼请求不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：被告马某3、荆某于本判决生效后五日内日向原告马某1、马某2返还xx区号房屋；二、驳回原告马某1、马某2的其他诉讼请求。案件受理费1954元，减半收取977元，由原告马某1、马某2负担936元，被告马某3、荆某负担41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 刘 佳 二〇一九年十月三十日书记员 张玉双附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。