河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1602民初5542号原告（执行案外人）：买卫校，男，回族，1969年3月17日生，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：徐春营，河南明辨律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔姝娉，河南明辨律师事务所律师。被告（申请执行人）：金喜良，男，回族，1954年12月21日生，住河南省周口市川汇区。第三人（被执行人）：周口市庆丰置业有限公司，住所地：周口市川汇区交通路东段。法定代表人马占，该公司经理。委托诉讼代理人：崔长亮，河南锦实律师事务所律师。原告买卫校与被告金喜良、第三人周口市庆丰置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告买卫校的委托诉讼代理人徐春营、被告金喜良、第三人周口市庆丰置业有限公司的委托诉讼代理人崔长亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告买卫校向本院提出诉讼请求：1、依法撤销周口市川汇区人民法院作出的（2019）豫1602执1099号执行裁定书中对原告房屋的查封；2、依法停止对该房屋的执行；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：周口市川汇区人民法院作出的（2019）豫1602执1099号执行裁定书对原告房屋的查封，侵害了原告的合法权益。原告在2016年1月份以23万元的价格购买该房，双方签订的商品房买卖合同合法有效，当时付现金5万元，我在2015年与第三人签订的物业管理费是每年5万元的补助，双方约定用两年的物业管理10万元充抵购房款，2016年8月支付现金3万元，2016年12月支付现金3万元,2017年5月支付现金2万元，房款全部支付给第三人。该小区大门南侧1号楼601号房屋归原告所有，是原告唯一一套房屋，有周口市不动产登记中心的证明。该房屋之所以没有办理房产证是由于被告和第三人的诉讼纠纷所致，不是原告的过错。原告提供的证据能够证明在法院查封之前，已经和被执行人签订了合法有效的商品房买卖合同，支付了房款，为了自己居住，且名下没有其他房屋，该权益能够足以排除执行。被告金喜良辩称：1、被答辩人与被执行人庆丰公司签订涉案买卖合同是庆丰公司非法侵占该房屋，妨碍执行签订的，不属于合法有效合同，本案诉讼的房屋是601房，但其提供的购房合同却是504房，购房收据是为妨害执行而伪造的。2、川汇区法院（2019）豫1602执异267号执行裁定书驳回买卫校的异议申请完全正确。3、被答辩人提供的个人房屋信息查询情况表上显示其名下无登记房屋，该证据不属于法律规定的新证据，与267号执异裁定无关，被答辩人名下无登记房屋不等于实际没有房产，更不等于没有居住房屋，该证据不能排除本案执行。4、被答辩人所言因生意失败，无力装修房屋本身自相矛盾，四处借钱买房，生意失败资金缺乏，但所购房闲置多年，不作任何处理，没有说服力。5、本案所涉房屋的商品房预售许可证于2011年12月29日颁发，说明其规划、建设手续齐全，且具备办证或备案条件，被答辩人所称房屋因规划设计超标不能办理商品房销售手续，显然不是事实。涉案房屋能否办证是被答辩人与庆丰公司的问题，与本案执行无关。6、川汇区法院（2017）豫1602民初2801号查封裁定下达时，该房屋为未售房，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第五条规定，人民法院查封时土地、房屋权属的确认以国土资源房地产管理部门的登记或出具的证明为准，涉案房屋被答辩人并没有登记，查封和执行不违法。综上，被答辩人的执行异议之诉以虚假购房合同及收据进行，既无事实依据更无法律依据，应依法驳回其诉讼请求。第三人周口市庆丰置业有限公司述称：原告诉状中所述内容是事实，原告和第三人之间在平等自愿基础上签订商品房买卖协议，真实有效，依法应受到保护。原告在签订协议后先后多次分批支付购房款，用其物业费抵作购房款，购买房屋款项已经付清，被告申请查封原告房产是侵犯他人合法权益，是错误的。庆丰置业有限公司法定代表人是马占，不是买银环，因此被告说原告与庆丰公司之间是恶意串通无事实和法律依据，应当依法支持原告诉请。经审理查明：被告金喜良诉第三人周口市庆丰置业有限公司合伙协议纠纷一案，本院审理期间于2017年6月9日作出（2017）豫1602民初2801号民事裁定书，裁定对周口市庆丰置业有限公司名下银行存款予以冻结，其他财产予以查封、扣押、到期债权予以停止支付、收入予以扣留、提取，价值或金额相当于800万元。当日在周口市不动产中心对被告周口市庆丰置业有限公司名下位于川汇区荣华小区大门南侧新1号楼第3层（约1098平方米）、第5层、第6层房屋，荣华小区大门北侧22号楼编号为119、118及第二层221、220、219房屋、及新1号楼（楼牌号3585）第4层401、402、405；其一层的101、102；大门北侧21号商住楼201房屋予以查封。该案在执行过程中，本院于2019年6月14日作出（2019）豫1602执1099号执行裁定书，裁定冻结、划拨、提取被执行人周口市庆丰置业有限公司的银行存款收入11583434元，或查封、扣押、拍卖、变卖相应价值的财产。2019年8月8日案外人买卫校以其为新1号楼601号房屋所有权人为由提出执行异议，2019年8月28日本院作出（2019）豫1602执异267号执行裁定书驳回了买卫校的异议，买卫校于2019年9月12日向本院提起执行异议之诉。本院认为：本案的争议焦点为原告买卫校是否是1号楼601号房屋的实际所有人，其权利能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”具体本案中，1、关于本院查封涉案房屋的时间问题，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施”，本院2017年6月9日作出的（2017）豫1602民初2801号民事裁定是诉讼中的保全措施，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，本案执行中2019年6月14日作出（2019）豫1602执1099号执行裁定是对上述措施的续封，因此本案争议标的查封时间应是2017年6月9日。2、关于原告买卫校所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋问题，原告买卫校虽提交了周口市不动产登记中心出具的个人房屋信息查询情况表，但在执行异议程序中原告买卫校又提交有涉案小区中1#楼2单元504房屋的商品房买卖合同，因此该房屋信息查询情况表无法证明原告购买601房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。3、关于原告买卫校是否已支付了超过合同约定总价款百分之五十价款的问题，诉讼中原告买卫校提交了六份收据，但该些收据上所盖的印章均为“周口市庆丰置业有限公司”而非“周口市庆丰置业有限公司财务专用章”，且与同时期使用的印章“周口市庆丰置业有限公司4116010025808”不符，在无银行现金取款或转账流水单据情况下仅凭这些收据无法证明原告买卫校支付了购房款。且根据《物业管理条例》第十五条规定“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；”具体本案中涉案房屋所在的荣华小区已经成立了业主委员会，有权代表业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同的只能是荣华小区业主委员会，周口市庆丰置业有限公司无权代表业主签订物业服务合同，并且合同相对方所谓的物业服务企业应具备相应资质，是企业而非自然人个人，因此对原告买卫校提交的物业管理协议及物业费抵房款本院不予认定，原告买卫校无证据证明已支付了超过合同约定总价款百分之五十的价款。综上，原告买卫校提供的证据不能证明其是1号楼601号房屋的实际所有人，其权利不能排除执行，对其排除执行的诉讼请求应不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告买卫校的诉讼请求。案件受理费100元，由原告买卫校负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长 王   俊   杰审判员 陈东审判员唐玉吉二〇一九年十一月八日书记员 刘   晨   曦