湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1126民初1901号 原告：欧阳运华，女，汉族，湖南省宁远县人，公务员。 委托诉讼代理人：柏雪松，湖南铭慧律师事务所律师（特别授权代理）。 被告：宁远县永新房地产开发有限责任公司。 所在地：宁远县舜陵街道九嶷中路120号。 法定代表人：樊永清，董事长。 委托诉讼代理人：彭剑，湖南盛仁律师事务所律师（特别授权代理）。 原告欧阳运华诉被告宁远县永新房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳运华的委托诉讼代理人柏雪松，被告宁远县永新房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人彭剑到庭参加诉讼，原告欧阳运华，被告宁远县永新房地产开发有限责任公司的法定代表人樊永清经本院传票传唤未到庭参加诉讼。因该案案情复杂，还需第二次开庭审理，本院于2019年9月8日做出裁定，裁定将本案转为普通程序，依法第二次公开开庭进行了审理，原告欧阳运华的委托诉讼代理人柏雪松，被告宁远县永新房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人彭剑到庭参加诉讼，原告欧阳运华，被告宁远县永新房地产开发有限责任公司的法定代表人樊永清经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欧阳运华向本院提出诉讼请求：1、要求被告因逾期交房、逾期办理不动产权属证书、擅自更改商品房建筑规划设计等向原告支付违约金人民币30000元；2、要求被告立即为原告办理该商品房的不动产权属证书；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年11月24日，原告与被告签订《宁远商品房买卖合同》（合同编号：20121124-2-2-808）及《合同补充协议》，购买被告开发的位于宁远县税苑小区第2栋808号商品房一套，该房屋建筑面积152平方米，房屋总价款为人民币326569元。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款。但被告因其自身原因导致交房日期一再拖延，时至今日，该商品房仍然未通过规划、消防等相关部门的验收，不具备法定的交付使用条件，被告也未为原告办理该套商品房的不动产权属证书。依据双方签订的合同第十条约定，出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付给买受人使用；合同第十一条第二款第（2）项约定：“出卖人逾期交房超过20日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”合同第十八条第三款约定：“出卖人应在商品房交付使用后210天内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90日内协助买受人办理房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180天内协助办理土地使用证。如因出卖人的责任致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。“根据上述合同条款的约定，被告明显存在逾期交房，逾期办理不动产权属证书的违约行为。此外，被告还存在擅自更改商品房建筑规划设计等违约行为，应当依法承担违约责任。综上所述，为维护原告的合法权益，特具状起诉，请依法判处。 被告辩称，1、延期交房是事实，但是延期交房的时间只能计算到2016年11月21日止；2、被告不承担逾期办证以及更改规划的违约责任。 原告欧阳运华为支持其诉讼请求，向本院提供了1至6号证据；被告宁远县永新房地产开发有限责任公司为支持其抗辩主张，向本院提供了1至5号证据。 被告宁远县永新房地产开发有限责任公司对原告欧阳运华提供的证据质证意见如下：对证据1、2无异议；对第3号证据的真实性，合法性无异议，但对关联性有异议，督办函没有明确提出被告的房屋不符合规划标准；对证据4的真实性、合法性无异议，证明目的有异议，被告没有更改规划设计，只是把花园的面积缩小了；对证据5的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据没有说不合格，只是说没有定期检修，检修责任人不是被告；对证据6的真实性无异议，但对关联性有异议，相关部门都签字盖章了，所以该开发小区的竣工验收都是符合标准的。原告欧阳运华对被告宁远县永新房地产开发有限责任公司提供的证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议，合法性、关联性有异议，认定的事实有误，被告逾期办证并不是政府行为所致，而是被告更改了小区规划设计导致该小区规划验收没有通过，导致无法办证，因此逾期办证是被告自身原因造成的，被告应当承担逾期办证的责任；对证据2的真实性无异议、合法性、关联性有异议，认定的事实有误，这份判决书中逾期付款的违约金与本案原告的实际情况不一样，原告延迟付款是在依法履行抗辩权；对证据3的真实性无异议，但对关联性和对被告的证明目的有异议，被告逾期办证是因为开发的税苑小区没有通过规划验收，导致不动产权证不能办理，是被告自身的原因造成的，因此被告不仅要承担违约责任，还应该立即为原告办理不动产权证；对证据4无异议；对证据5的真实性无异议，但对证明目的有异议，被告办理的只是土地的不动产权证，但没有办理房屋的不动产权证。 本院通过举证、质证，对证据认证如下：原告提供的1至6号证据和被告提供的1至5号证据，均符合证据的客观性、关联性、合法性特征，本院予以采信。 根据以上采信的证据，并结合当事人在庭审中的陈述和辩解，本院确认以下案件事实：被告宁远县永新房地产开发有限责任公司经相关部门批准于2011年投资建设位于宁远县印北路的税苑小区，之后取得房屋预售许可证。2012年11月24日，原告欧阳运华与被告宁远县永新房地产开发有限责任公司签订了《宁远县商品房买卖合同》及《合同补充协议》，购买被告开发建设的位于宁远县税苑小区第2栋808号商品房一套，房屋建筑面积152平方米（单价2148.48元每平方米），房屋总价款326569元。原告采取其他方式付款，首付款（含定金）166569元于合同签订之日支付，其余房款160000元的支付于2012年年底一次性交清。该合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任，第十条约定了出卖人应当于2014年10月30日前交付符合该购房合同约定的商品房给买受人使用等及其相关违约责任。合同第十一条约定了房屋交接及相关违约责任：1、明确了商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于出卖人原因逾期交房的，逾期未超过30日，按购房合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，由出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过20日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起5日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金等及其他相关责任。合同第十二条还约定了出卖人须按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。如确须变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人等及相关违约责任。合同的第十八条关于产权登记的约定还明确约定了出卖人应在商品房交付使用后210日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90日内协助买受人办理房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内协助办理土地使用权证等及其他相关的违约责任。合同签订后，原告欧阳运华于2012年11月24日当天分别缴纳购房款106569元、60000元，2015年2月3日缴纳购房款60000元，2017年2月2日缴纳购房款98775元，合计共缴纳购房款325344元。此后，被告宁远县永新房地产开发有限责任公司并未按合同约定的时间2014年10月30日履行交房义务，税苑小区的工程于2016年11月21日竣工验收。被告宁远县永新房地产开发有限责任公司于2017年1月23日将税苑小区工程交宁远县建设工程质量安全监督站备案。原告欧阳运华于2017年2月2日收房。2018年1月29日，宁远县住房和城乡规划建设局以被告宁远县永新房地产开发有限责任公司开发的税苑小区项目未按程序申请规划条件核实向其下发了督办函。 另查明，2018年4月8日，被告宁远县永新房地产开发有限责任公司取得了涉案土地的不动产权证书（权利类型：国有建设用地使用权）。还查明，2015年3月1日，国务院颁布的《不动产登记暂行条例》开始实施，另《不动产登记暂行条例实施细则》于2016年1月1日实施。 本院认为，原、被告于2012年11月24日签订的《宁远县商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，也不存在违反法律规定的内容，合同依法成立并且有效，合同内容对双方当事人均具有法律约束力，原、被告双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方约定的交房时间为2014年10月30日，而本案原告欧阳运华虽然是2017年2月2日收房，但2016年11月21日已具备交房条件，逾期违约金应计算到2016年11月21日为宜，即逾期753天，故对于原告欧阳运华要求被告宁远县永新房地产开发有限责任公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持；对于具体违约金金额的计算，因双方签订的《宁远县商品房买卖合同》第十一条约定了房屋交接及相关违约责任：“逾期超过20日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起5日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”故违约金应为325344元×0.0001元/天×753天=24498元。对于原告欧阳运华要求被告宁远县永新房地产开发有限责任公司支付逾期办理不动产权属证书、擅自更改该商品房项目建筑规划设计等违约金的诉讼请求，因原告欧阳运华并未向本院提交逾期办证及其更改商品房项目建筑规划设计对其造成损失的相关证据，且逾期办理房屋权属证书并非被告宁远县永新房地产开发有限责任公司不作为所致，故对于原告欧阳运华的该项诉讼请求，本院不予支持。原、被告双方在合同中第十八条约定了办理房屋所有权证和土地使用权证，因从2016年1月1日起《不动产登记暂行条例实施细则》开始实施，以后只办理不动产权证书，不再办理房屋所有权证和土地使用权证，故对原告欧阳运华要求被告宁远县永新房地产开发有限责任公司办理其所购买的位于宁远县税苑小区第2栋808号商品房的不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持。至于被告宁远县永新房地产开发有限责任公司在庭审过程中提出“基于该合同是合法有效的，对原告欧阳运华也有约束力，合同约定被告承担逾期交房的违约责任，按合同的约定原告欧阳运华也应当承担逾期缴纳购房款的违约责任”的抗辩主张，因被告宁远县永新房地产开发有限责任公司并未提起反诉，本院暂不予处理，被告宁远县永新房地产开发有限责任公司可以另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、由被告宁远县永新房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内向原告欧阳运华支付逾期交房违约金24498元； 二、由被告宁远县永新房地产开发有限责任公司在本判决发生法律效力后90日内为原告欧阳运华办理其所购买的位于宁远县税苑小区第2栋808号商品房的不动产权证书； 三、驳回原告欧阳运华的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，由被告宁远县永新房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  肖广文 人民陪审员  欧春慧 人民陪审员  谢冒仔 二〇一九年十一月二十五日 法官 助理  钱小丽 代理书记员  陈海艳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。