内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终4772号上诉人（原审被告）：赤峰市盘古帮帮创业孵化有限公司，住所地赤峰市新城区八家组团金钰大都会一期1-1-01031。法定代表人:陈某,总裁。委托诉讼代理人:罗某、隋某，内蒙古松洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李某，男，1980年12月10日出生，个体工商户，现住赤峰市。委托诉讼代理人:侯某、刘某，内蒙古方赫律师事务所律师。上诉人赤峰市盘古帮帮创业孵化有限公司（以下简称盘古公司）因与被上诉人李某合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初4794号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。盘古公司上诉请求：请求二审法院撤销松山区人民法院(2019)内0404民初4794号民事判决第一项，改判解除双方签订的盘古天地电商产业园企业孵化入驻协议及相关的补充协议。被上诉人承担该案的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院事实认定错误。该案的所有证据以及庭审表明，被上诉人存在严重违约行为，并以实际行动表明不履行合同义务，致使合同的目的无法实现，故无继续履行的必要。双方在主合同第1.1.3条明确约定被上诉人的经营业务类别仅限于医疗服务、培训、月子中心、婴幼儿康乐运动体验中心、餐饮。可事实上被上诉人将原规划经营月子中心的物业面积实际经营宾馆住宿，对此行为在一审庭审中对方已经承认，只是辩解称住宿与餐饮是一个内容。正是这样错误的解释方显其擅自改变经营性质的行为，影响其他业主的经营和整个大厦的管理。双方签订入驻协议后，上诉人为保证大厦的整体运营，明确约定了开业时间，预留出足够的装修期。可被上诉人迟迟装修不能，没能与大厦的其他物业同步进行，影响了整个商场的运营。被上诉人为了避开扣点，有意的采取拖延的方式不开业，让上诉人无盈余利润收入，迫使上诉人退出联营，最终达到利益独享的目的。被上诉人未在协议签订后使用期限内交纳物业费、取暖费等费用。经过核算，自协议期开始至2019年2月，被上诉人共欠物业费、取暖费合计人民币1449369.91元。被上诉人在2019年3月29日的回复函陈述理由时，明确表示：“房屋租赁近两年仍不能正常营业，不能达到合同预期的目的”，这说明具备了解除合同的条件，被上诉人对解除合同认可。综上，鉴于被上诉人的行为已构成根本违约，致使合同的目的无法实现，故恳请二审法院查明事实，并结合实际状况，改判解除双方合同。被上诉人李某答辩：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由无事实和法律依据。因此，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉，维持原判。1、涉案合同不具备法定解除条件，被上诉人履行合同过程中无根本性违约行为。被上诉人与上诉人签订了入驻协议及补充协议，被上诉人按合同约定交纳了保证金，上诉人向被上诉人交付了涉案房产后，合同进入履行过程中。在合同约定的期限内，被上诉人按照约定履行了合同各项义务，同时对涉案房产按照约定的时间和用途着手进行装修，对符合约定用途的房屋经装修后已正式进入营业阶段；对于不符合约定用途的房屋被上诉人多次与上诉人沟通，并根据医院审批进度进行协商，当设立医院的条件不允许后也及时与上诉人沟通，故合同一直在履行过程中，不存不履行合同的情形。2、在被上诉人对涉案7号楼耗资约450万元装修完毕后，因涉案房产系配套使用于健安医院项目，主要是用于月子中心，后该项目暂缓进行，导致月子中心未及时配套使用，为减少各方损失，与四季酒店合作同步经营。现在该场所仍然用于月子中心的培训服务及月子接待工作。不存在被上诉人擅自改变用途的行为。对于上诉人提供的不符合合同用途的房产，被上诉人花费大量资金修缮和进行二次装修后，现已投入使用，有落基山教育、曼吧体育教育和秉德餐饮，均系按约定用途使用。因此只有合同继续履行才能维护上诉人与被上诉人的合同利益。3、因上诉人提供的房产存在质量缺陷和缺少配套设施，不符合合同预期设立医院的用途，故依据《合同法》第二百一十六条的规定和双方合同的约定，上诉人应承担出租房产的在租赁期间应保持租赁物符合约定用途的义务，上诉人存在履行义务不符合约定的违约行为。4、上诉入主张被上诉人拖延装修，避开扣点迫使上诉人退出联营是歪曲事实。因上诉人提供的房产不符合约定用途，被上诉人装修后因房屋漏水致使已装饰的部分被浸泡，只能修缮后再重新装修。此情形既给被上诉人造成严重经济损失，也影响了按约定期限正常营业。双方在合同第4.7条明确约定“若因甲方或物业管理部门原因，乙方于装修期内未完成装修的，乙方的装修期应予顺延。”因此，未在约定期限内营业，上诉人方应当顺延被上诉人的装修期限，而不是无理要求解除合同二、如果解除双方签订的入驻协议，将给被上诉人造成重大经济损失，违反合同法的公平公正原则。被上诉人租赁房屋的目的是商业经营，签订合同确定的租赁期限为十年。合同签订后，被上诉人投入资金已达1200余万元。被上诉人并不存在拖欠物业费的行为，也无恶意拖欠行为。同时补充协议条款明确约定，乙方正常营业后，物业费、取暖费由甲方承担。现已营业部分的上述费用应由上诉人承担。综上所述，涉案合同不具备法定解除条件，被上诉人履行合同过程中无根本性违约行为，合同应继续履行。上诉人的上诉理由无事实和法律依据。因此，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉，维持原判。李某向一审法院起诉请求：1、要求盘古公司继续履行合同；2、要求盘古公司赔付因房屋质量问题给李某造成的装修损失和营业损失合计2250000元。一审法院认定事实：2017年4月25日，李某作为乙方与盘古公司作为甲方签订盘古天地电商产业园企业孵化入驻协议，约定甲方将位于赤峰市××区物业010111、010112一层、010115、010116、01024、01027、01028、04021、04013、070111、070119、07019房屋/商铺出租给乙方经营使用，建筑面积约3261.74平方米，乙方承诺租用涉案房屋经营业务类别仅限于医疗服务、培训、月子中心、婴幼儿康乐运动体验中心、餐饮。合作期限自2017年4月24日起至2028年2月23日止，双方以联营扣点方式合作。自合同签订当日起3个工作日内，乙方向甲方交纳保证金100000元。乙方在协议签订前对涉案房屋现场实地勘察并确认涉案房屋的消防、水电、空调等硬件配套完全符合经营及交付要求，甲方于2017年4月24日前将涉案房屋交付乙方。乙方有10个月装修期，自双方协议签订生效之日起算，自2017年4月24日至2018年2月23日至，装修期间，乙方需与园区物业方签订物业合同，并缴纳相关费用。如因乙方原因，自该房屋/商铺交付之日起30日内仍未开始进行装修工程，甲方有权收回该出租场地，解除本协议并追究乙方的违约责任，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，甲方损失超过租赁保证金的，甲方仍有权向乙方追偿。乙方必须在装修期内完成装修并开业，即最迟应在2018年2月24日之前同步开业，若因乙方原因，不能再装修期届满日完成装修，甲方有权于原装修期届满日之次日起每日向乙方收取当月月租金的1%作为违约金，直至乙方完成装修并开业。双方在合同中约定了补充条款，该补充条款第4条约定双方采取联营扣点模式合作，乙方正式营业后，物业费、取暖费由甲方承担，水电费等其他费用由乙方自行承担。2017年6月15日、2017年7月6日，盘古公司、李某分别签订2份盘古天地电商产业园企业孵化入驻补充协议，在原协议基础上增加了租赁面积。李某于2017年6月15日通过银行转账方式向盘古公司交纳保证金100000元。2017年9月25日、2018年2月14日、2018年7月15日，李某分别与案外人李某2、尹某、李某3签订合伙经营合同3份，由李某与三人分别合伙经营健安医院、百合四季酒店、老街烧烤，除健安医院尚在批复中，百合四季酒店、老街烧烤均已对外经营。李某在涉案房屋租赁期间交纳了部分物业费和取暖费。2019年3月21日，盘古公司以李某将月子中心变更为宾馆住宿未按盘古公司、李某协议中约定的业务开展经营；未按约定时间装修、同步开业；拖欠2017-2019年的物业费、取暖费等为由向李某发送催告函，要求其收到该函15日内纠正违法行为，缴纳欠款。李某于2019年3月30日作出回复函，提出合同履行中出现的问题。2019年4月10日，盘古公司向李某发送解除协议通知函。一审法院认为，盘古公司、李某签订的盘古天地电商产业园企业孵化入驻协议及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按协议约定履行各自的义务。盘古公司以李某未按合同约定履行合同义务为由向李某发送解除协议通知函要求解除与李某签订的上述协议，现李某诉至该院要求继续履行合同，由盘古公司赔偿损失合计2250000元。经审查，盘古公司将涉案房屋租赁给李某，双方约定经营业务类别为医疗服务、培训、月子中心、婴幼儿康乐运动体验中心、餐饮，采取联营扣点模式合作，因健安医院尚在审批中，百合四季酒店、老街烧烤均已对外经营，考虑到合同的履行情况，以及没有根本性违约、解除合同损失较大等一系列实际情况，李某要求继续履行合同，该院予以支持；李某要求盘古公司赔偿因房屋存在质量问题给其造成的装修损失和营业损失，因李某未在法定期间提出鉴定申请，并亦明确表示对损失部分自行协商，如协商不成，将另案主张权利，故对其该项诉讼请求，因证据不足，该院不予支持，李某可待收集相关证据后另案主张权利。盘古公司辩称李某存在违约情形，其以实际行动表明不继续履行合同，合同目的已不能实现，故无履行的必要，虽然李某在涉案房屋中经营宾馆住宿业，不属于双方约定的经营业务类别，但根据盘古公司、李某提交的百合四季酒店营业额报表可知，2018年2月四季酒店开业后便向盘古公司报送营业额至今，盘古公司亦对营业额进行核查，盘古公司在酒店开业时并未提出异议，并收取报表应视为认可该业务的经营，故盘古公司以李某改变经营用途构成违约的辩诉主张，该院不予支持；虽然双方在协议中预留了装修期，因医院建立需经特别审批，现无证据证明李某故意拖延拒不履行合同义务致使合同目的不能实现，且四季酒店及老街烧烤均已对外营业，故盘古公司以此为由认定李某违约，该院不予采纳；关于李某拖欠的物业费、取暖费，因双方对该笔费用负担作出约定，且收取方并非盘古公司，故盘古公司以李某拖欠物业费、取暖费为由认定李某违约，该院亦不予采纳。综上，考虑本案中双方签订的协议的履行情况，李某要求继续合同的诉讼请求，该院予以支持；盘古公司要求解除合同的辩诉主张，因不符合合同的法定解除情形，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、李某与赤峰市盘古帮帮创业孵化有限公司于2017年4月25日签订的盘古天地电商产业园企业孵化入驻协议及于2017年6月15日、2017年7月6日签订的2份补充协议继续履行；二、驳回李某的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人盘古公司提交如下证据：提交照片八枚，证明：被上诉人私自改变租赁房屋用途。被上诉人李某质证称：无法确定拍摄时间，根据照片反映的事实，房屋用途符合双方约定，我方按照约定履行合同义务，涉案物业处于正常经营状态。被上诉人李某提交如下证据：提交营业执照两份（秉德风味楼饭店和曼巴体育活动中心），照片一枚，以上证据均为复印件，证明：涉案物业在正常的经营，履行范围也是按照合同的约定，不存在违约情形。上诉人盘古公司质证称：从营业执照看，经营者并非本案被上诉人，说明被上诉人违反了合同约定，有私自转租行为。营业执照体现的时间是2019年9月份，并非本案争议时间。对照片的真实性、合法性、关联性均有异议，没有体现具体的时间、地点、经营者。被上诉人提供的三份证据不足以证明被上诉人的主张。二审经审理查明的事实与原审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。现上诉人盘古公司主张被上诉人李某在履行合同过程中存在严重违约行为致使不能实现合同目的为由，要求与被上诉人解除合同，对此，被上诉人在法院审理过程中提交了证据证明被上诉人在合同签订后，对涉案房屋进行了装修并进行了商业运营，并向上诉人提交了部分营业报表，因健安医院需要严格的审批手续，涉案房屋不符合医院的要求等原因，现不能按照约定进行医院的运营，其原因不是被上诉人自身的过错。故上诉人主张被上诉人存在严重违约行为的上诉理由，本院不予支持。考虑到被上诉人已经投入大量资金进行房屋装修并进行了部分商业运营及双方签订的协议的履行情况，一审判决支持被上诉人要求继续履行合同的诉讼请求，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24800元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄树华审 判 员 姚美竹审 判 员 郭光宇 二0一九年十一月二十五日法官助理 蒙 晖书 记 员 常 诚