山东省齐河县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1425民初3535号原告：绿城物业服务集团有限公司齐河分公司，经营场所，山东省德州市齐河县城区黄河大道9号。负责人：刘常宝，总经理。委托诉讼代理人：谢苗，女，该公司职工。被告：齐虎,男，汉族，1986年5月7日出生，住址山东省德州市齐河县。原告绿城物业服务集团有限公司齐河分公司与被告齐虎物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人谢苗、被告齐虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿城物业服务集团有限公司齐河分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费4586.78元并赔偿损失，自2019年1月15日起，以4586.78元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算，至被告实际支付之日止。2、判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月29日，本案被告和原告签订前期物业服务协议，原告负责被告所购买的齐河百合新城桂花园A2-1-1101室的物业服务。协议签订后，原告按照约定提供了物业服务，但被告无故拒绝缴纳自2017年2月11日至2019月6月30日的物业服务费及2017年1月1日至2019年6月30日的车费服务费,原告多次与被告催收,被告仍拒绝缴纳。根据《前期物业服务协议》第十九条，物业费每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第一个月上旬，乙方或者物业使用人应该在约定的时间内按时交费。被告违反协议约定，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告齐虎答辩称：2014年底签订购房合同,2016年下半年交接房产绿城百合新城2号楼1101室。根据我了解的情况，从2017年应当缴纳物业管理费，当时我给物业讲明近几年不在这里住，我问像这种情况物业费怎么缴纳，物业公司前台工作人员告诉我前两年要全额交，第三年如果仍未入住可以缴纳80%。我表明到入住的时候一块交齐。后来我又听说不入住可以办理空置，空置期间可以少交或者不交，但物业工作人员从来没有向我讲过这种情况。从2017年到2018年6月30日我应当缴纳80%的物业费，之后应当缴纳60%。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，我应当可以少交或者不交。双方就自己的主张和答辩提交了证据，双方进行了质证。原告绿城物业服务集团有限公司齐河分公司就自己的主张提交证据如下：提交商品房预售合同一份，证实被告与齐河永锋职业有限公司于2014年10月31日签订商品房预售合同，被告是涉案房产的买售人；提交前期物业服务协议一份和收据一份，证明原被告于2016年5月29日签订该协议，由原告为被告提供物业服务，该协议载明按照每月每平方1.5元收取物业管理费，应当从2016年6月1日开始缴纳，但是物业管理费实际收的是每月每平方1.2元，被告缴纳了2016年6月1日至2016年12月31日的物业管理费共1360.45元（按照每月每平方1.44元收取），与1.2元相比，每月每平方多收取0.24元，六个月共计多收取159.35元（计算公式：每平方多收取的0.24元*被告房产面积110.66平方*6个月=159.35元），多收取的159.35元已顺延到2017年1月1日至2017年2月10日的物业管理费，也就是说按照每月每平方1.2元自2017年1月1日至2017年2月10日应缴纳物业管理费是159.35元。进一步证实自2017年2月11日之后被告未缴纳物业管理费。该前期物业服务协议中还载明车位费每月35元，交付时间从2016年6月1日开始，被告已经交至2016年12月31日，被告自2017年1月1日至今未缴纳车位费；提交齐河县物价局文件一份，证实自2018年1月1日开始车位费按照每月20元收取；提交永兴社区居委会出具的证明一份，证明自绿城百合新城2016年5月29日首次交付至今一直在为该小区提供服务；提交齐河绿城百合新城入伙须知通知书、房屋交付验收清单、物品交验清单各一份，证明涉案房产于2016年5月29日交付给被告；提交催缴通知书张贴及邮寄照片、微信截图照片各一份，证实多次向被告催收物业费和车位费；提交物业费欠款明细一份，证实根据时间段的计算方式被告实欠物业费和车位费共计本金4586.78元；提交德州市物价局和德州市房管局出台的文件一份，证实根据该文件第五条规定“普通住宅交付后空置6个月以上的，业主或者物业使用人可向物业服务企业提出申请，经双方确认，其六个月后的前期物业公共服务费最高按照实际执行标准的60%交纳”，该条款明确说明申请空置的前提条件是提前提出申请，并由原被告双方共同确认。被告质证称：对德州市物价局和德州市房管局出台的文件证据无异议，但是原告并没有通知我在一定期限内办理申请手续；对催缴通知书张贴及邮寄照片、微信截图照片证据无异议，不交的理由同答辩意见；对齐河绿城百合新城入伙须知通知书、房屋交付验收清单、物品交验清单证据无异议；对永兴社区居委会出具的证明无异议；对齐河县物价局文件无异议；对前期物业服务协议和收据无异议；对商品房预售合同无异议。经质证，原告提交的证据，本院予以采信。被告提交证据如下：提交停车照片一份，证实在我的车位上经常有其他人的车辆使用；提交业主微信群微信聊天记录，微信群中也包括原告的物业人员，证实物业管理的服务质量问题及对话。上述两组证据均证明原告的服务不到位。原告质证称：对照片的真实性无异议，对其完整性及证明目的不认可；对业主群的微信聊天记录真实性无异议，但不能完全证明被告的答辩意见。经质证，被告提交的上述证据，本院予以采信。经审理查明：原告与永锋置业有限公司于2014年10月31日签订《商品房预售合同》，被告购买齐河城区绿城百合新城2号楼1101室（110.66平方），双方于2016年办理了房产交接手续，被告现正在装修进行中，但未实际入住。根据前期物业服务协议，被告按照原告的要求，按照每月每平方1.44元自2016年6月1日至2016年12月31日缴纳了物业管理费1360.45元。因原告调整物业管理费，上述期间的实际物业管理费应为每月每平方1.2元，这样上述期间每月每平方多收取了0.24元，上述期间共计多收取159.35元（计算公式：每平方多收取的0.24元*被告房产面积110.66平方*6个月=159.35元），原告将多收取的159.35元顺延到2017年1月1日至2017年2月10的物业管理费，被告自2017年2月11日始欠交物业管理费。另外，被告自2016年6月1日始按照每月35元缴纳车位费，已交至2016年12月31日，自2017年1月1日始欠交车位费。另查明，德州市物价局、德州市房产管理中心德价发（2018）113号文件第五条规定“普通住宅交付后空置6个月以上的，业主或者物业使用人可向物业服务企业提出申请，经双方确认，其六个月后的前期物业公共服务费最高按照实际执行标准的60%交纳”。另查明，根据齐河县物价局于2017年12月6日“关于齐河县普通住宅停车服务费、车位租赁费收费标准的通知”，原告自2017年12月6日至2018年12月6日车位费调整为每月20元。本院认为：原告收取物业管理费和车位费符合法律规定，原被告双方争议的焦点是原告收取的费用是否合理。根据双方陈述和相关证据，被告接收房屋后未实际入住，已空置6个月以上，空置期之后的物业管理费，根据德州市物价局、德州市房产管理中心德价发（2018）113号文件，自2017年1月至2019年6月期间29个月，被告应当缴纳物业管理费2151.23元（计算公式：房产面积110.66平方*每平方1.2元*60%*29个月=2310.58元-顺延收取的159.35元=2151.23元）。关于车位费应分两段期间计算，被告自2017年1月1日始欠交车位费，第一段期间2017年1月1日至2017年12月6日的车位费按照每月35元按11个月计算共计385元；第二段期间自2017年12月6日至2019年6月6日按照每月20元按18个月计算共计360元，两段期间的车位费共计欠交745元。关于原告主张的其他损失，因原告在物业服务期间有瑕疵，主张的理由不充分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告齐虎于本判决生效后七日内一次性给付原告绿城物业服务集团有限公司齐河分公司物业管理费2151.23元和车位费745元，共计2896.23元（双方结算时注意时间起止点）；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司齐河分公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半），由原告绿城物业服务集团有限公司齐河分公司负担15元，由被告齐虎负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  钟同岭二〇一九年十一月二十二日书记员  李艳云