浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0327民初6524号原告：浙江泰地新世纪物业管理有限公司温州分公司，统一社会信用代码91330300580366761F，住所地：浙江省温州市美好花园F幢202室。负责人：林胜利。委托诉讼代理人：金安东，浙江中欣律师事务所律师。被告：周少华，女，1965年3月31日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：虞聪慧，浙江时代商务律师事务所律师。委托诉讼代理人：金益强，浙江时代商务律师事务所律师。原告浙江泰地新世纪物业管理有限公司温州分公司与被告周少华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告浙江泰地新世纪物业管理有限公司温州分公司的委托诉讼代理人金安东，被告周少华的委托诉讼代理人虞聪慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江泰地新世纪物业管理有限公司温州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费4755元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系苍南县锦绣名园春江花月65幢的业主，该房屋建筑面积为317.03平方米。2016年，苍南县锦绣名园小区业主委员会与原告签订一份《锦绣名园物业管理委托合同》。委托原告为苍南县锦绣名园小区提供物业管理服务，委托管理期限：2016年1月1日至2016年6月30日止。该合同约定：独栋双排别墅每月每平方米2.5元，联排别墅每月每平方米1.5元，多层住宅每月每平方米0.9元，小高层住宅每月每平方米1.4元，高层住宅每月每平方米1.6元，商业部分每月每平方米2元，本物业管理服务费由业主按其建筑面积（产权证为准），按规定足额缴纳，收费期限为六个月一次。之后，原告依约对苍南县锦绣名园小区提供了物业管理服务，但被告却未支付自2016年1月1日至2016年6月30日止的物业管理服务费4755元。期间，原告于2016年7月13日在该小区发布了中止物业服务的公告，并退出服务。之后，原告催收物业服务费，但被告至今未付。被告周少华辩称，1、原告已经超过诉讼时效，法院应该驳回原告的全部诉讼请求。原告主张的2016年1月1日至2016年6月30日期间的物业费，原告在2019年7月11日起诉，已经超过了诉讼时效。虽然原告发送催款律师函，但其签收的证据并不能证明其有送达到原告，被告自2016年开始并不居住在苍南县锦绣名园春江花月65幢，上述房产在2016年之前抵押给银行，后由法院进行处置，被告本人早已在2016年前腾空上述房屋，并没有居住在里面。原告委托律师寄送的律师函，签收也不是本人签收，被告并未受到律师函，该律师函并不构成法律意义上的中断或中止，因此原告的诉讼时效已过。2、被告的房屋是毛坯房，没有进行装修和装潢，原告作为物业管理者知晓该情况仍进行邮寄，原告故意在超过诉讼时效后才进行起诉，是为了防止被告进行取证，造成被告取证困难；3、原告并未履行相关维修、养护、管理、维护义务，被告不应当支付物业费。被告的房屋周边堆满杂物，花园被别人种菜，车库门口堆满垃圾，杂草丛生，无法进行正常的居住，道路无法通行。根据双方签订的《锦绣名园物业管理委托合同》第二章第四条至第十一条所约定的委托管理事项，上述委托管理事项原告均未履行相应的义务；4、原告当时提供物业服务是6个月的试用期，期满后并未进行续约，可以说明原告方的物业服务不完善；5、被告方提供证据证明2018年至今，被告的房屋未进行装修无法居住的事实，原告的房屋周边堆满垃圾，周围环境混乱，导致涉案房屋无法拍卖，也无法实现整体价值；6、涉案房屋在2011年抵押给银行，在（2012）浙温商外初字第187号民事判决书中已认定，后来房子由银行进行处置。上述房屋目前还未进行拍卖，若拍卖成功则物业费用由买受人承担，不应由被告承担。综上，被告认为原告要求被告支付物业费没有事实和证据支持，请法庭驳回原告的全部诉讼请求。原告浙江泰地新世纪物业管理有限公司温州分公司在举证期限内，提供了下列证据材料：1、营业执照、身份证，用以证明原告的身份情况；2、人口信息、房屋权属登记信息查询记录单，用以证明被告的身份情况及被告系涉案房产所有人的事实；3、物业服务合同，用以证明原告合法收取物业费的依据；4、关于退出锦绣名园小区物业服务的公告，用以证明原告在合同期满退出物业服务及催收物业费的事实；5、邮政专递单、邮政快递单号查询单、律师函，用以证明原告向被告催缴物业费的事实。被告周少华围绕答辩意见依法提交了下列提供证据材料：涉案房屋周边照片6张（被告称于两三年前拍摄），用以证明原告并未尽到物业管理义务的事实；2、光盘（被告称于近期拍摄），用于证明涉案房屋现状。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的证据3，被告对真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为该物业服务合同约定了6个月试用期，原告在6个月内没有履行义务，原告提供该证据不能证明其已履行物业管理义务的事实。本院认为，该证据可以证明苍南县龙港锦绣名园小区业主委员会与原告签订一份《锦绣名园物业管理委托合同》，约定原告在2016年1月-6月为该小区提供物业管理的事实。2.原告提供的证据4，被告对其真实性无异议，但认为该公告的前两条提到部分业主拒交物业费用，系因原告的物业能力受到业主质疑而导致业主拒交物业费，可以证明原告未实际履行物业合同相对应的义务的事实。本院认为，原告对该证据的真实性无异议，可以证明原告在2016年7月13日发布《关于终止锦绣名园小区物业管理服务的公告》的事实。3.原告提供的证据5，被告认为自己没有收到相应的催收材料，原告向毛坯房的涉案房屋邮寄材料，可以证明原告存在业务疏忽，不知道被告有无实际居住的事实。本院认为，原告提供证据5中邮政快递单号查询单显示为“他人收”，不能证明被告本人已经收到律师函及原告通过律师函向被告催缴物业费用的待证事实。4.被告提供的证据1，原告认为被告无法确定该照片的具体拍摄时间，如果是2016年1月1日至2016年6月31日期间拍摄的，是可以证明原告没有尽到相应管理义务，但如果系之后的时间拍摄的，则是后面物业公司的管理失责。本院认为，被告提供的照片没有显示具体拍摄时间，不能证明原告为被告提供物业管理服务期间涉案房屋的真实情况。5.被告提供的证据2，原告认为该组证据与被告提供的证据1中照片是完全一致的，可以反证被告提供的证据1中的照片并非拍摄于两、三年前。本院认为，被告提供涉案房屋近期照片，与本案无关联，本院不予认定。本院经审理认定事实如下：被告周少华系苍南县锦绣名园春江花月65幢的业主，该房屋建筑面积为317.03平方米。龙港镇锦绣名园小区业主委员会与原告签订《锦绣名园物业管理委托合同》，委托原告为锦绣名园小区提供物业管理服务，期限自2016年1月1日至2016年6月30日止，该协议约定：物业管理服务费收费标准：独栋双排别墅每月每平方米2.5元，联排别墅每月每平方米1.5元，多层住宅每月每平方米0.9元，小高层住宅每月每平方米1.4元，高层住宅每月每平方米1.6元，商业部分每月每平方米2元。本物业管理服务费由业主按其建筑面积（产权证为准），按规定足额缴纳，收费期限为六个月一次。期间原告履行了提供物业管理服务的义务，但被告至今未支付自2016年1月1日起至2016年6月30日止期间的物业服务费4755元。另查明，1、原告曾于2019年5月9日就其与周少华物业服务合同纠纷在本院进行诉前登记，委托本院进行调解，案件号为（2019）浙0327引调520号；2、位于龙港镇锦绣名园春江花月65幢房屋于2013年1月8日被浙江省温州市中级人民法院查封，查封文号为（2012）温商外初字第186、187号，查封期限自2013年1月8日至2015年1月8日，于2013年11月6日被浙江省温州市中级人民法院查封，查封文号为（2013）浙温执民字第1133、1134号，查封期限自2013年11月6日至2015年11月6日，于2015年10月22日被温州市鹿城区公安局查封，查封文号为（2013）温鹿公（刑）封通字第（2015）30064号，查封期限自2015年10月22日至2018年10月22日，于2019年8月15日被浙江省温州市中级人民法院查封，查封文号为（2013）浙温执民字第1133、1134号，查封期限自2019年8月14日至2022年8月13日。本院认为：被告辩称原告诉请已超过诉讼时效，经查，原告曾于2019年5月9日就其与被告周少华物业服务合同纠纷委托本院进行调解，诉讼时效中断，现原告于2019年7月11日向本院起诉，尚在诉讼时效期间内，故对被告该答辩意见，本院不予采纳。原告与苍南县锦绣名园小区业主委员会签订的物业管理委托合同合法有效，双方当事人均应按合同约定享有权利并承担义务，该合同对作为苍南县锦绣名园小区业主的被告具有约束力。被告应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。现原告要求被告支付拖欠的物业服务费4755元，本院予以支持。被告辩称原告没有尽到物业管理的义务，但未提供充分证据予以佐证，本院不予采信。被告辩称其主张未入住涉案房屋，且该房屋已经抵押给银行并被法院查封，并认为本案物业管理费应待法院拍卖涉案房屋后由买受人承担，但该辩解缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：周少华于本判决生效之日起十日内支付浙江泰地新世纪物业管理有限公司温州分公司物业服务费4755元。案件受理费50元，减半收取计25元，由周少华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 徐小宝二〇一九年十一月八日法官助理王乃祥代书记员 陈秋琴?相关法律条文链接：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院龙港法庭执行款专户；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。