陕西省汉中市中级人民法院民事判决书 (2019)陕07民终688号上诉人（原审原告）：汉中百隆现代实业有限公司，住所地：汉中市汉台区。法定代表人：王小涛，系公司执行董事。委托诉讼代理人：张海斌，陕西尚文律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏备娜，陕西尚文律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：樊建军，男， 1966年9月19日出生，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：韦鹏学，陕西锐博律师事务所律师。上诉人汉中百隆现代实业有限公司（以下简称“百隆公司”）因与被上诉人樊建军房屋买卖合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2019）陕0702民初572号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人百隆公司委托诉讼代理人张海斌、魏备娜，被上诉人樊建军的委托诉讼代理人韦鹏学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人百隆公司上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人承担违约金620万元，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决以剩余未付款项1040万元为基础计算违约金错误。上诉人购买三宗房产总价款3100万元，房产用途为商业，被上诉人已过户给上诉人的B座没有独立出入口，如A座不能过户给上诉人，则B座房产无法独立使用，没有商业使用价值，也无法满足上诉人购买房产之目的。故依据合同约定，相应购房款应当理解为3100万元，被上诉人应当按照房产总价的20%即620万元承担违约金。退一步讲，双方在房产部门登记的B座房产买卖协议中房款为1249.16万元，则未过户房产的房款应为1850.84万元，若上诉人能够给B座房产提供独立出入口，按照合同约定，其应当承担的违约责任也应以1850.84万元为基础，而非一审认定的1040万元；二、一审认定上诉人承担违约责任30%错误。依据已经生效的 (2018)陕07民终1095号民事判决书，该判决中已经确认《房屋买卖合同》有效，被上诉人无正当理由解除合同，不给上诉人办理房产过户手续，应当承担全部违约责任。上诉人并未违反合同，一审在上诉人并无任何违约的情况下判令上诉人承担30%违约责任，被上诉人承担70%责任既不符合约定也不合法。被上诉人樊建军答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。百隆公司向一审法院诉讼请求：依法判令被告樊建军因违约赔偿原告损失800万元，诉讼费由被告樊建军承担。一审法院认定事实：本案涉诉房屋系本案被告樊建军和第三人罗某某的共有房屋，位于汉中市汉台区XX大道XX号XX居XX座、XX座和一楼一间营业房。2015年5月24日本案原、被告双方签订了一份《双方合作意向书》，约定由原告租赁被告上述营业房，经营场地建筑面积4493.09平米，套内面积4113.59平米及设备，租赁时间15年，租金前三年为每年140万元，之后每三年予以调整。同年11月19日双方又签订了一份《房屋买卖协议》，约定：原告自愿购买位于汉中市XX大道XX居XX房，总价款为3100万元，鉴于原告无法一次性支付购房款，双方约定采取以下方式和时间履行，签订本协议时先支付10％即310万元（含已支付租金110万元）被告收到第一笔款项后为原告办理上述中的第一处营业房过户手续，并全权委托被告以房屋所有权在银行办理抵押货款，贷款到账后全部转给被告指定的账户。被告收到原告支付的第二笔款项后为原告办理上述中的第二处房屋过户手续，同样以该房屋在银行办理抵押贷款，货款到账后转入被告指定账户中。被告收到所有购房款后，在15日内为原告办理第三处房屋的过户手续；过户所需交纳的费用按法律规定各自交纳（由被告全部承担）。违约责任：如被告未按期为原告办理房屋过户手续，承担原告交纳相应购房款20％的违约金。上述协议签订后，双方按约定履行了上述B座营业房（建筑面积2390．48平米，分摊面积107．84平米）的过户手续，罗某某予以了协助，2016年8月19日原告以此房屋作为抵押，在工行汉中分行办理了1800万元的借款，所货款项后除用于归还被告所欠他人债务外，余款均支付给了被告。至双方发生争议时，双方均认可原告已支付房屋款2060万元，尚欠1040万元。之后被告以原告未按协议约定及时足额支付第一笔310万元已构成违约、且原告的经营状况已发生显著恶化、关联企业被列入被执行人等为由要求变更协议，原告不同意变更，被告樊建军遂于2017年7月10日发出解除《房屋买卖协议书》通知书，宣布单方面解除双方所签订的房屋买卖合同，原告一直未予理会。直到2018年5月8日原告百隆公司获知被告将剩余房屋准备另行出卖后即向法院申请诉前保全，之后提起诉讼要求被告继续履行《房屋买卖协议书》办理剩余房屋过户手续，汉台区法院做出一审判决后，被告樊建军不服该判决向汉中市中级人民法院提起上诉，汉中市中级人民法院经过审理，确认双方签订的《房屋买卖协议》有效但原告要求继续履行协议属于法律上或者事实上不能履行的情形，并对不能履行的原因进行了认定，遂撤销一审判决，判决驳回原告要求继续履行该协议的诉讼请求，同时确认原告可以向出卖人主张违约责任或者解除合同请求损害赔偿。原告遂再次采取诉前保全措施查封了该房屋，后向法院提起诉讼要求被告承担上述违约责任。一审另查明，原告百隆公司与汉中百隆众鑫实业有限公司股东均为王小涛和蒋少薇两名自然人，法定代表人均为王小涛，属于关联公司。诉争房屋现仍由原告百隆公司占有使用。庭审中，原告除了要求被告承担3100万元的20%即620万元违约责任损失外，对于提出的其他180万损失未提供证据证明。鉴于本案特殊性，法院在审理中数次组织调解，原告坚持要求被告继续履行协议先过户后付款，被告坚持要求原告先付款后过户，调解无果。一审法院认为，依据生效的法律文书，原告可以向被告主张违约责任，现本案争议的焦点在于原告主张的违约责任800万元是否符合双方的约定和法律规定？首先，依据《房屋买卖协议》约定，如被告未按期为原告办理房屋过户手续，承担原告交纳相应购房款20％的违约金，该约定明确表述为“相应购房款”而非“全部购房款”，由于双方在该《房屋买卖协议》中并未明确A座、B座、一楼小营业房的具体单价，况且被告樊建军已经为原告办理了约定的购买面积4493.09平米其中的2498.32平米的B座营业房，现原告要求按照全部购房款3100万元计算要求被告承担20%即620万元的违约金显然不能成立，同时原告也未举证证明其实际受到的损失，故应以剩余未付款项1040万元为基础计算违约金；第二，在《房屋买卖协议》合法有效的情况下无法办理物权变更登记的原因，根据汉中市中级人民法院判决内容载明，其中既有作为出卖方的本案被告樊建军未经另一共有权人罗某某同意而私自处分共有财产的责任，也有作为买受人的原告应当知道房屋系樊建军与罗某某夫妻共同共有财产、应当取得共有人罗某某同意但却并未取得罗某某同意的责任。此间，樊建军曾向原告发函要求解除协议从而造成协议无法继续履行进而引发多次诉讼，上述多重原因导致案涉《房屋买卖协议》不能继续履行。原告所诉其他损失部分无事实依据，法院无据支持。由于原被告双方均有过错，不能继续履行该协议所产生的损失应根据各自的过错分担，在原告百隆公司仍然继续占有使用诉争房屋的情况下，其要求被告樊建军承担全部违约责任和损失显然依法不能成立。综合各方当事人过错、结合本案实际，充分考虑因为A座和一层小营业房不能过户将会给原告经营所产生的可能的不利影响，酌定被告樊建军向原告百隆公司承担违约金145.6万元（1040万元×20%×70%）。综上所述，原告百隆公司关于违约金的部分诉讼请求成立，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百二十条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条之规定，判决：一、被告樊建军于本判决生效之日起三十日向原告汉中百隆现代实业有限公司承担违约金145.6万元；二、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费67800元，由原告汉中百隆现代实业有限公司负担20340元，被告樊建军负担47460元。二审中，当事人围绕其主张依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。上诉人百隆公司提交证据包括：1、广厦明珠馨居A座、B座二层营业房现场照片及视频，欲证明B座无独立出口，现上诉人的合同目的无法达到，应按照合同总价承担违约责任；2、《二手房交易合同》、《房屋所有权转移登记申请书》，欲证明已过户的B座总价款12491600元，未过户的房产价值为18508400元。经质证，被上诉人以上证据均提出异议不予认可，认为均非新证据且不能达到上诉人的证明目的，按照全部房屋价款计算违约金与事实不符，B座过户时的合同价款为了避税，实际价值远远大于登记价格。本院对上诉人提交证据1、2的真实性予以采信，对其证明目的将在本院认为中予以论述。二审经审理，查明事实与一审认定事实基本一致。二审另查明，双方《房屋买卖协议》约定购买广厦馨居三处营业房，其中A座建筑面积1994.77平方米，B座2498.32平方米，一楼小营业房149.05平米，合计4642.14平方米。本案双方之间买卖合同纠纷经本院（2018）陕07民终1095号民事判决驳回百隆公司继续履行的诉请后，百隆公司在提出本案诉讼的同时向陕西省高级人民法院申请再审。2019年10月陕西省高级人民法院做出（2019）陕民申1946号民事裁定书，以百隆公司选择另案进行违约赔偿之诉其权益已有保护途径为由，驳回了百隆公司再审申请。二审还查明，汉中百隆现代实业有限公司有蒋少薇、王小涛两名股东，法定代表人为王小涛。其中蒋少薇在该公司占股38.33%，王小涛占有股份61.67%。汉中百隆众鑫实业有限公司股东同为蒋少薇、王小涛二人，蒋少薇占有股份同样为38.33%，王小涛占有公司股份61.67%。二者在股东构成、出资比例、占有股份比例行完全一致。汉中中材混凝土有限公司与汉中百隆众鑫实业有限公司买卖合同纠纷一案，经（2016）陕0721民初1838号民事判决判令汉中百隆众鑫实业有限公司应向汉中中材混凝土有限公司支付货款4160628.5元及违约金41606元。后此案在执行过程中，因汉中百隆众鑫实业有限公司无现金履行能力，法院对其商业用房进行查封拍卖并于2017年终结该次执行程序。本院认为，本案现主要争议焦点在于：一、造成《房屋买卖协议》不能继续履行是否为被上诉人单方违约导致，一审判令上诉人自负30%责任是否适当；二、违约金计算基数应如何确定，上诉人主张以全部房款3100万元作为违约金计算基数的请求能否成立。针对争议焦点一。现生效裁判文书已经查明并认定，合同不能继续履行系房屋共有人罗某某不愿继续办理过户所致，对此樊建军一方应负有不可推卸之责任，但双方签订买卖合同时，房产证书复印件已经提供并经确认，上诉人应当注意到房产证书上所载明房屋为“共同共有”，共有权人“罗某某”，但其却并未向罗某某进行确认或征得其同意，房屋买卖协议也无罗某某签字，造成合同无法继续履行亦有上诉人未尽到审慎义务的原因。且依据已查明事实，上诉人与汉中百隆众鑫实业有限公司虽为两个独立的企业法人，但确实存在一定关联，汉中百隆众鑫实业有限公司成为被执行人并一定程度上履行困难时，樊建军作为合同出卖人，有理由对作为其关联企业的买受人百隆实业的经营状况及履行能力产生怀疑，在其行使不安抗辩要求对协议进行变更的情况下，上诉人在不同意变更的情况下既未提供担保，也未能进一步证明自己的履行能力，致使樊建军发出单方解除买卖协议通知书，并进而引发双方后续诉讼，对于造成合同后续不能继续履行上诉人也负有一定责任，一审综合全案，酌情判令上诉人自负30%责任并无不当。上诉人称其无任何违约行为不应承担违约责任的主张依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。依据《房屋买卖协议》约定，如甲方未按期为乙方办理房屋过户手续，承担乙方交纳相应购房款20％的违约金。此处明确表述为“相应购房款”而非“全部购房款”，且合同虽被确定无法继续履行但尚未解除，上诉人取得B座所有权并占有使用至今的事实客观存在，故上诉人认为应以全部购房款3100万元为计算违约金基数的理由不能成立。关于“相应购房款”的理解，现双方产生分歧，本院认为，被上诉人已经履行的义务不应再存在承担违约责任问题，故“相应购房款”不应单纯理解为已付部分的购房款，或者一审法院认为的未付部分的购房款。按照合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，该条款的真实意思应理解为被上诉人违约部分即未过户部分的房屋所对应的购房款。而对于未过户房屋的购房款，上诉人认为应以3100万元减去已过户的B座价格进行剩下的18508400元进行确定，上诉人则提出该合同是过户时为了避税而订立并非B座真实价格，鉴于买卖合同中未对三处房产的价格分别予以约定，故本院以3100万元总价款对应总购房面积4642.14平方米，以其每平米平均价格作为计算未过户部分房款的依据，即3100万元总价款÷4642.14平方米总面积×未过户部分面积（4642.14-2498.32）=1431.63万元，一审判决以上诉人未给付的部分房款作为计算依据显属不当，本院予以纠正。酌定被上诉人樊建军向上诉人百隆公司承担违约金200.43万元（1431.63万元×20%×70%）。综上，一审判决认定事实基本清楚，但部分法律使用不当，本院予以纠正；上诉人部分上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）之规定，判决如下：一、维持汉中市汉台区人民法院（2019）陕0702民初572号民事判决第二项；二、撤销汉中市汉台区人民法院（2019）陕0702民初572号民事判决第一项；三、由被上诉人樊建军支付上诉人汉中百隆现代实业有限公司违约金200.43万元（限本判决生效后三十日内履行完毕）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费不变。二审案件受理费44752元，由上诉人汉中百隆现代实业有限公司负担35469元，由被上诉人樊建军负担9283元。上诉人多预交的23048元予以退还，由其持据到本院领取。本判决为终审判决。 审  判  长  刘兴平                     审  判  员  李小艳                     审  判  员  陈耀斌                     二○一九年十一月五日                     法 官 助 理 李  晓                     书  记  员  王希萌