江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0303民初6555号原告：徐州市新苑物业管理有限公司，住所地徐州市云龙区阳光花园14号楼2层。法定代表人：李志惠，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏丽，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李艳，该公司管理员。被告：赵长勤，男，1953年3月15日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告徐州市新苑物业管理有限公司（以下简称新苑公司）与被告赵长勤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年11月12日公开开庭进行了审理。原告新苑公司的委托诉讼代理人魏丽、李艳及被告赵长勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新苑公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告支付原告物业服务费3960元（即自2002年7月至2019年12月期间的物业费，其中，2002年7月至2012年12月，房屋面积78.7平方米×126个月×0.20元/月/平方米=1978元；2013年1月至2019年12月，房屋面积78.7平方米×84个月×0.30元/月/平方米=1982元，合计3960元）、滞纳金1188元（按欠费总额的30%计算为1188元）。事实和理由：被告是民祥园小区业主。原告依据《民祥园物业服务合同》为该小区提供物业服务自1999年开始至今。现被告拖欠原告自2002年7月至2019年12月共计210个月的物业管理服务费3960元、滞纳金1188元。原告再次以书面催缴函方式催缴被告履行交费义务，但被告仍拒绝交纳。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告赵长勤辩称，多年来没有任何公司或个人用各种形式向我要物业费，上次来因为原告提供材料不足休庭，我看了这次给的物业和业主委员会签订的合同，我认为不真实，小区不存在业主委员会，原告所提供的和业主委员会签订的合同是虚假的，原告不具备诉讼主体资格。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年10月，徐州市经济实用住房发展中心（甲方）与徐州市新苑物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，合同约定：甲方将东苑民怡园、民祥园住宅小区委托于乙方实行物业管理，期限自1999年10月30日起至2002年10月29日止。2002年7月19日，徐州市东苑民祥园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业托管合同》，合同约定：甲方将民祥园物业委托乙方管理，管理期限为3年，自2002年11月1日起至2005年10月31日止。2005年11月25日，徐州市东苑民祥园业主委员会（甲方）与原告新苑公司（乙方）签订《物业托管合同》，合同约定：甲方将民祥园物业委托乙方管理，管理期限为3年，自2005年11月25日起至2008年11月24日止。2008年11月25日，徐州市东苑民祥园业主委员会（甲方）与原告新苑公司（乙方）签订《物业托管合同》，合同约定：甲方将民祥园物业委托乙方管理，管理期限为5年，自2008年11月25日起至2013年11月24日止。2013年11月25日，徐州市东苑民祥园业主委员会（甲方）与原告新苑公司（乙方）再次签订《物业托管合同》，合同约定：管理期限为1年，自2013年11月25日起至2014年11月24日止。2014年11月，徐州市东苑民祥园业主委员会（甲方）又与原告新苑公司（乙方）签订《物业托管合同》，合同约定：管理期限为5年，自2014年11月25日起至2019年11月24日止。上述合同签订后，原告新苑物业公司自1999年10月30日起至今一直在案涉民祥园小区从事物业服务工作。上述合同主要约定了合同当事人的权利义务，业主委员会主要是代表和维护产权人和使用人的合法权益；制定业主公约并监督业主和使用人遵守；协调、处理本合同履行期间发生的各类问题等。物业公司主要是制定物业管理制度；对业主和物业使用人违反物业管理制度的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、上报等措施；向业主和物业使用人收取物业服务费，服务范围主要包括公共环境的清洁卫生、垃圾的收集和清运、交通及车辆行驶的管理、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作等方面。上述合同还约定了物业收费标准为：2002年11月1日起至2013年3月31日，按照0.2元/平方米/月收取；2013年4月1日至2019年11月24日，按照0.3元/平方米/月收取。另查明，被告赵长勤系案涉民祥园小区65#-5-501室房屋业主，房屋建筑面积78.7平方米，其尚欠原告2002年7月至2019年11月24日期间的物业服务费3868元未缴纳（即对2002年7月至2002年10月31日期间物业费收费具体标准，原告未举证证明，其可待证据充分后另行主张；2002年11月1日起至2013年3月31日期间，78.7平方米×125个月×0.20元/月/平方米≈1967.5元；2013年4月1日至2019年11月12日，78.7平方米×72个月×0.30元/月/平方米+[（78.7平方米×1个月×0.30元/月/平方米）÷30天×12天]≈1709.36元，合计3676.86元。本院认为，案涉物业服务合同均合法有效，对案涉民祥园小区全体业主均有法律约束力。关于物业服务费问题。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是《国务院物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法规规定的业主应履行的法定义务。原告具有从事物业管理服务的资质，亦为案涉民祥园小区提供了物业管理服务，被告赵长勤为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费。故原告要求被告支付其物业服务费的诉请，本院支持的数额为3676.86元。关于滞纳金问题。滞纳金即违约金，本院综合考虑到物业服务难以尽善尽美，原告提供的物业服务不排除尚有改进空间或者业主不满意的之处，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷出发，为构建物业公司和业主之间持久、稳定、和谐的关系，故对原告主张的滞纳金请求，本院暂不予支持。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告赵长勤给付原告徐州市新苑物业管理有限公司自2002年11月1日至2019年11月12日期间的物业费3676.86元；二、驳回原告徐州市新苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州市新苑物业管理有限公司负担10元，由被告赵长勤负担15元。本判决为终审判决。审判员  刘松二〇一九年十一月十二日书记员  岳靓