山东省青岛市市北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0203民初7138号 原告：青岛润凯物业管理有限公司，住所地青岛市市北区。 统一社会信用代码：91370203339700806Y。 法定代表人：陈世军，总经理。 委托诉讼代理人：朱冰，山东瑞帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金英，女，1973年12月6日出生，汉族，住青岛市市北区，系青岛润凯物业管理有限公司经理。 被告：周兴权，男，1940年7月29日出生，汉族，在青岛市市北区。 公民身份号码：。 委托诉讼代理人：杨明秋，山东世誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戎辉，山东世誉律师事务所律师。 原告青岛润凯物业管理有限公司（以下简称“润凯物业”）与被告周兴权物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润凯物业委托诉讼代理人朱冰、金英，被告委托诉讼代理人杨明秋、戎辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 润凯物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令周兴权交纳拖欠的物业服务费4908.7元、违约金2162.23元；2、诉讼费由周兴权负担。 事实及理由：润凯物业与中国人民解放军海军北海舰队直管工程建设管理办公室（以下简称“舰队直管办”）签订《物业管理委托合同》，润凯物业为青岛市市北区劲松一路288号即海军河马石离退休干部住宅小区提供物业管理服务。润凯物业依约提供物业服务至2017年8月31日，周兴权作为该小区xx号楼xx单元xx户业主，拖欠物业服务费。请求判如所请。 周兴权辩称，润凯物业与北海舰队直管工程建设管理办公室（以下简称“办公室”）实际是形成债权转让的法律关系，该办公室向周兴权出示《物业合同到期解聘告知书》后，周兴权已向办公室履行付款义务。周兴权提交证据显示2014年1月至今涉案房屋水电费总量及总电费记载数据均为零，证明房屋自2014年至今无人居住。按照《物业管理委托合同》约定，空置一年以上的房屋，空置期间的物业费、电梯运行费应按80%收取，润凯物业计算物业费标准错误。润凯物业主张部分诉讼请求已过诉讼时效，法院应不予支持。因润凯物业起诉无事实和法律基础，润凯物业为非适格诉讼主体。请求依法驳回其对周兴权的起诉。 到庭当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对于到庭当事人当庭提交的、经审查认为合法有效的证据，本院予以采纳并在卷佐证。 根据当事人提交的证据和庭审陈述，本院对本案事实作如下认定： 2014年9月，润凯物业与舰队直管办签订《物业管理委托合同》，舰队直管办委托润凯物业为位于青岛市市北区劲松一路288号的海军河马石离退休干部住宅小区（以下简称“河马石小区”）实行物业管理，期限自2014年10月1日至2017年10月1日，约定业主或物业使用人应按照0.55元每月/平方米和0.4元每月/平方米的标准交纳物业服务费和电梯运行费，按月交纳，逾期交纳从第二个月1日起按欠交总额的日5‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。该合同的履行由海军河马石离退休干部住宅小区管理委员会（以下简称“小区管委会”）负责监督，并由七名管委会成员在合同中签名。润凯物业在签订合同后对河马石小区实行了物业管理服务。舰队直管办于2017年8月25日向润凯物业送达《物业合同到期解聘告知书》，润凯物业于同年8月27日复函，并于8月31日正式撤离河马石小区。 周兴权为河马石小区xx号楼xx单元xx户（建筑面积151.97平方米）物业使用人，自2014年11月开始欠交物业服务费，截止2017年8月，周兴权欠交物业服务费4908.7元。润凯物业对欠费进行过催交。河马石小区现未成立业主委员会。 庭审中，润凯物业提交证据一、润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》，用于证明润凯物业向涉案小区业主提供物业服务，合同约定了双方的权利义务关系、服务费用、违约责任事项，小区管委会在合同签字确认。周兴权质证意见，对证据的真实性没有异议，对合同中关于收费标准有异议，周兴权未居住过该房屋，应按空置房屋的收费标准计算。证据二、催费通知，用于证明已两次通知欠费业主交纳物业费用。周兴权质证意见，2015年12月30日的催费通知已过诉讼时效，从未接到过催费通知，润凯物业提交该组证据皆系复印件，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。证据三、《物业合同到期解聘告知书》函及接收签字，用于证明舰队直管办提前单方解除物业服务合同，润凯物业回复函件已由部队工作人员接收。周兴权质证意见，我方依据润凯物业与海军北海舰队直管工程建设管理办公室（新的物业接管方）函件约定，已将物业费交付给新的物业接管方，润凯物业系重复主张，法院应当予以驳回。证据四、（2017）鲁0203民初2011号民事判决书，用于证明被告所在小区部分业主起诉原告物业服务合同纠纷一案，市北法院认定物业服务合同有效，驳回对方诉讼请求。周兴权质证意见，该判决书与本案无关联。证据五、物业费及违约金的计算明细表。证明被告欠缴物业费及违约金的具体情况。周兴权质证意见，2015年10月1日前的物业费已过诉讼时效，润凯物业主张的物业费收费标准不符合物业服务合同的标的，应按照80%计算，滞纳金的约定是无效的并且过高。 周兴权提交证据一、加盖“中国人民解放军92323部队基建营房维修大队物业管理办公室”（以下简称“营房维修大队”）印章的收款收据，其上记载：2017年10月22日收取9-2-1603周兴权物业费2015-2017年151.97×0.95×36=5196元。用于证明已向新的物业接管方交纳上述期间的物业费用。润凯物业质证意见，认为该证据与本案无关。证据二、2014年1月至2019年7月期间青岛供电公司出具的“历月电费明细”显示，各月的总电量为“0”，总电费为“0”。证据三、青岛市公用事业收费服务中心出具的“用户抄表收费流水”显示，2013年5月31日气用量为“0”、水用量为“10”；2013年7月31日气用量为“0”、水用量为“3”；2013年9月30日气用量为“0”、水用量为“7”；2013年11月30日气用量为“0”、水用量为“4”；2014年7月31日气用量为“0”、水用量为“1”；2017年5月31日气用量为“0”、水用量为“0”。提交该组证据用于证明房屋空置无人居住。润凯物业质证意见，认为上述证据真实性无法确认，电费交费月份不连贯，用户抄表收费流水不具有证据的完整性，无法证明其房屋空置的事实，且周兴权从未向润凯物业提出过书面申请。 根据诉、辩双方庭审陈述、提交的证据以及质证意见，结合本院对本案事实的认定，本院对本案作如下判定： 本院认为，润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》合法有效，润凯物业自2014年11月至2017年8月期间对河马石小区提供了物业服务，周兴权作为河马石小区的物业实际使用人，应按照合同约定向润凯物业交纳物业服务费。根据《物业管理委托合同》第9条第3项约定，房屋交付业主后，空置一年以上（停水、停电满一年以上的为空置房），其空置期间的物业服务费、电梯运行费按应收物业服务费及电梯运行费的80%收取。周兴权提交的相关证据可以证实涉案房屋空置事实的客观存在，周兴权应向润凯物业按应交纳物业费用80%支付该费用。2014年11月至2017年8月期间营房维修大队未向周兴权提供物业服务，周兴权亦无证据证明润凯物业已向其告知要求其向第三方履行支付物业费的义务，周兴权主张其已向润凯物业履行完债务的主张不能成立。 因物业服务合同属于连续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债，不存在诉讼时效已过的抗辩问题。 考虑到润凯物业提供的物业服务存在一定的瑕疵，提供的服务存在提升的空间，润凯物业已不再为涉案小区提供物业服务，从维护业主权益的角度出发，对润凯物业主张滞纳金的诉讼请求不再予以支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决如下： 一、周兴权于本判决生效之日起10日内给付青岛润凯物业管理有限公司物业服务费3926.96元（4908.7元×80%，2014年11月至2017年8月）。 二、驳回青岛润凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为25元，由周兴权负担。青岛润凯物业管理有限公司已向本院预缴，周兴权于本判决生效之日起10日内给付青岛润凯物业管理有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员 陈 妙 二〇一九年十一月五日 书记员 王述瑶