山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2818号上诉人（原审被告）:王新威，男，1985年6月28日出生，汉族，住威海市文登区。被上诉人（原审原告）：威海颐鸿物业服务有限公司，住所地威海市文登区环山东路10-9栋1号。法定代表人：孙美华，经理。委托诉讼代理人：王基忠，山东昀明律师事务所律师。上诉人王新威因与被上诉人威海颐鸿物业服务有限公司（以下简称颐鸿物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初4880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王新威上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人颐鸿物业公司对王新威的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由颐鸿物业公司承担，并取消违规收取滞纳金。事实与理由：1.一审法院没有查清王新威提交的图片及视频的真实性，是否与案涉的物业服务辖区有关，导致事实认定错误。2.颐鸿物业公司没有履行双方合同约定的义务，未提供符合行业标准的服务，违约在先，所以王新威有权根据合同法第六十七条规定暂时拒绝缴纳物业费用。3.一审判决要求王新威支付违约金的表述令人费解，颐鸿物业公司要求的是“滞纳金”，如系笔误，则应及时修正，以维护法律文书的严肃性。4.一审法院适用法律错误，一审判决显失公平。本案因王新威在颐鸿物业公司服务期间已向颐鸿物业公司下达了“整改函”，要求颐鸿物业公司提升服务、整改态度，而颐鸿物业公司依然我行我素拒不改正，导致王新威的正常生活受到影响。一审法院根据《中华人民共和国合同法》作出的判决显失公平，属于适用法律错误，应判令取消颐鸿物业公司违规收取违约金，并由颐鸿物业公司承担一审诉讼相关费用。颐鸿物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。颐鸿物业公司向一审法院起诉请求：判令王新威立即付清物业费1441元及滞纳金3120元，合计4561元。一审法院认定事实：颐鸿物业公司为证明其主张，提供如下证据：一、颐鸿物业公司与文登泰鑫房地产开发有限公司于2014年8月31日签订的《威海市文登区前期物业服务合同》（山语绿城前期物业服务合同）一份，证明颐鸿物业公司自2014年8月31日根据该合同，在泰鑫南山郡山语绿城提供物业管理服务，其中合同第五章“物业服务内容和质量要求”第十二条规定在本物业管理区域内，颐鸿物业公司提供的前期物业管理服务内容有：1.综合管理服务0.07元∕月.平方米：⑴基本要求；⑵管理处设置；⑶管理人员要求；⑷日常管理和服务。2.清洁卫生服务高层0.135元∕月.平方米、多层0.12元∕月.平方米：共用楼道地面、玻璃门厅：楼道地面每日清扫、拖洗保洁一次；门厅地面每二月保养一次；楼道玻璃每半月擦拭一次；每二日擦抹一次楼梯扶手；楼内公共设施、设备每周清洁一次。⑴广场、道路、绿地：每日清扫一次以上，全天保洁；随时清除主要道路积水、积雪；及时清理一次小区内的乱贴乱画。⑵公共灯具、宣传栏、健身娱乐设施等：每周擦拭二次。⑶垃圾收集:居民自行投放垃圾至小区集中投放点，每日清运一次，垃圾桶及时清理擦拭，无满溢、无污迹。⑷灭蚊蝇、蟑螂、灭鼠活动：每年至少二次。⑸电梯轿厢：每日擦拭、清扫一次；每月对电梯门壁打蜡保养一次。⑹地下停车场：场地通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放，每日清扫一次。⑺水景：保持水体清洁、无漂浮杂物，无异味，定期进行水体处理。3.秩序维护服务0.1元∕月.平方米：⑴人员、服装和设备；⑵门岗、外来人员和车辆管理；⑶巡逻时间、重点部位和处理突发事件；⑷技防设施和救助（监控岗）；⑸车辆管理。4.绿化养护服务0.04元∕月.平方米：⑴总体布局：有专业人员实施绿化养护管理，绿化覆盖率符合规划要求。⑵绿化修剪：对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。⑶绿化养护：定期清除绿地杂草、杂物，预防花草、树木病虫害。5.共用部位、共用设施设备日常运行、养护服务：⑴共用部位：0.05元∕月.平方米。⑵公共照明：0.03元∕月.平方米。⑶消防系统：高层0.04元∕月.平方米、多层0.01元∕月.平方米。⑷弱电系统：0.0:28元∕月.平方米。⑸避雷系统：0.01元∕月.平方米。合同第九章“违约责任”第二十二条中规定：业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金。二、《威海市文登区物业（前期）服务合同备案申请表》一份，该申请表注明前期物业服务合同期限“2014年9月1日至2019年8月31日（业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业合同生效时止），该申请表上加盖了“文登市环山街道办事处秀山社区居民委员会”“威海市文登区环山街道办事处”、“威海市文登区物价局收费管理专用章”、“威海市文登区物业管理办公室”的印章及有关审批人和经办人的签名。经质证，王新威对上述证据未有异议，但不同意交纳滞纳金，要求对物业费进行打折。王新威为证明其主张，提供了有关照片及视频，证实颐鸿物业公司提供的物业服务不到位。经质证，颐鸿物业公司认为视频中与物业公司职工的谈话，与本案无关联性，该清洁工是否其职工不能确认。对其他视频资料，无法确认视频载明的位置就是其物业服务辖区。王新威提交的照片也不能体现是其服务辖区，即使是颐鸿物业公司的服务辖区，楼房及道路有裂缝是正常现象，如果是在房地产的保修期之内应当由房地产公司进行维修，如果过了保修期，那只能由全体业主讨论是否动用维修基金。总之，不是其物业公司所能主宰的，也不是其物业公司的义务。因此，王新威提供的以上证据不足以证实自己的主张，王新威没有受其他全体业主的委托，无权对其物业公司送达整改通知，王新威应全额交纳物业费及滞纳金。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。颐鸿物业公司与文登泰鑫房地产开发有限公司签订的《威海市文登区前期物业服务合同》中对颐鸿物业公司提供的物业管理服务内容及物业服务费收费标准已作出明确规定，且该物业服务合同经过社区居委会、属地基层政府、区物价部门及区物业行政主管部门的审批，王新威理应按照合同约定交纳物业费。王新威称颐鸿物业公司提供的物业服务不到位，要求减免物业费，提供了有关照片及视频证明，但因颐鸿物业公司对该证据有异议，且该证据不能证明颐鸿物业公司未按照《威海市文登区前期物业服务合同》规定提供了相应的物业管理服务，故王新威提供的证据不足以证明其主张成立。王新威未按期交纳物业费，属于违约行为，由此给颐鸿物业公司造成的利息损失应予赔偿，但颐鸿物业公司主张按照逾期每日千分之五的标准支付滞纳金，计算标准过高，考虑本案实际情况，调整为按中国人民银行同期贷款利率标准计算，起算日为起诉之日即2019年8月20日。王新威作为小区业主对颐鸿物业公司提供物业服务享有监督权，王新威可根据物业服务合同的约定，通过正当的方式和途径行使上述权利。同时，颐鸿物业公司作为物业服务提供方，应当秉承“有则改之、无则加勉”的态度，认真听取业主的意见建议，不断提高物业服务水平，增强业主满意度。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、王新威于判决生效后十日内支付威海颐鸿物业服务有限公司物业服务费1441元，并承担自2019年8月20日起至判决确定的支付义务履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金；二、驳回威海颐鸿物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由王新威负担。二审中，当事人均没有提交新证据。本院查明的其他事实与一审法院认定的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：被上诉人颐鸿物业公司提供的物业服务是否符合合同约定标准，上诉人王新威主张延迟交纳物业费是否有事实和法律依据。王新威主张颐鸿物业公司提供的物业服务未达到合同约定标准，从王新威提交的证据看，其提交了照片及视频，颐鸿物业公司对照片、视频均不认可，认为与案涉小区无关，且从王新威提交的照片、视频的内容看，照片、视频反映的部分问题，如楼房出现裂缝并不属于颐鸿物业公司提供物业服务的范围，即使部分问题属实，也系物业服务过程中存在的瑕疵，不足以证实颐鸿物业公司提供的物业服务不符合合同约定标准，王新威可以此为由拒绝交纳物业费。因此，王新威主张其有权延迟交纳物业费的上诉理由不成立。王新威未按合同约定交纳物业服务费，应承担相应的违约责任。关于王新威上诉称颐鸿物业公司起诉请求王新威支付滞纳金，而一审判决其支付违约金的问题，前期物业服务合同第九章违约责任部分“业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金”约定中的滞纳金，属于违约金性质，颐鸿物业公司依据该约定要求王新威按照逾期每日千分之五的标准支付滞纳金，一审法院考虑本案实际情况，认为该计算标准过高，调整为按中国人民银行同期贷款利率标准自颐鸿物业公司起诉之日起计算王新威应承担的违约金，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人王新威的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王新威负担。本判决为终审判决。审判长  葛俊生审判员  郭庆文审判员  王玲丽二〇一九年十一月二十二日法官助理李亚男书记员岳丛竹