上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14480号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海施内尔国际物流有限公司，住所地上海市浦东新区祝桥镇金闻路10号1层。法定代表人：王元泉，执行董事。委托诉讼代理人：周龙泉，上海博济律师事务所律师。委托诉讼代理人：周宇，上海博济律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海鱼米之乡农业发展有限公司，住所地上海市浦东新区祝桥镇陈胡村新建宅62-2号第3幢。法定代表人：赵伟华，总经理。委托诉讼代理人：闫峰，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王国明，上海市申中律师事务所律师。原审第三人：上海昕佳鸿塑料制品有限公司，住所地上海市浦东新区合庆镇青四村张家宅1号。法定代表人：沈强，总经理。上诉人上海施内尔国际物流有限公司（以下简称施内尔公司）因与被上诉人上海鱼米之乡农业发展有限公司（以下简称鱼米之乡公司）及原审第三人上海昕佳鸿塑料制品有限公司（以下简称昕佳鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初42000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人施内尔公司上诉请求：1、根据合同第八条第8点约定，1,157,719元应全部由被上诉人承担；1,157,719元按责任分摊不应抵扣免收租金。2、一审法律酌情确定相关内容不当。3、一审法律遗漏32,700元鉴定费的处理。要求撤销一审部分判决，依法改判。被上诉人鱼米之乡公司辩称，1、对鉴定结论第一条有异议。没有经验收的工程不能作为依据。2、免租期的租金919,216元，此涉及的并非免租期，上诉人应当返还。要求维持原判。原审第三人昕佳鸿公司未作答辩。鱼米之乡公司向一审法院起诉请求：1、判令解除鱼米之乡公司与施内尔公司之间签订的位于上海市浦东新区XX路XX号（以下简称系争场地）的《租赁协议》及其补充协议；2、判令施内尔公司支付2017年6月18日到2019年2月14日的租赁费538,058.28元；3、判令施内尔公司支付水电费20,251.88元；4、判令施内尔公司支付2015年12月18日至2016年12月17日抵扣工程款部分的租金919,216元。施内尔公司向一审法院提出反诉请求：1、依法确认鱼米之乡公司与施内尔公司于2015年10月15日订立的《租赁协议》为无效协议；2、判令鱼米之乡公司赔偿施内尔公司经济损失2,139,031.9元；3、本案诉讼费用由鱼米之乡公司承担。一审法院认定事实：2010年12月10日，上海A有限公司（以下简称A公司）针对系争场地向川沙新镇人民政府及浦东新区规土局申报农村建设有关设施用地，项目名称为上海浦东观赏鱼种源基地工程建设，项目性质为观赏鱼养殖、保种，项目位置为临空农业园区，项目规模135亩。同日，A公司出具复耕保证书，保证及时对临时搭建的所有生产辅助设施进行拆除，对原有的农田生产设施进行修复，无条件进行复耕，恢复原有耕种条件，满足农业生产需要。2011年8月15日，A公司向上海B有限公司（以下简称B公司）出具委托书，将系争场地全权委托B公司经营。同日，B公司与鱼米之乡公司签订《租赁合同》约定B公司将A公司拥有所有权的全部固定资产和拥有使用权的土地，西至华洲路，南至界河（界河南为XX大酒店），北至界河（原XX货代公司），租赁给鱼米之乡公司从事观赏鱼交易相关产业的开发和经营。租期为2011年8月18日至2021年8月17日。合同约定，经双方协商一致或经上级有关部门批准后，B公司支持鱼米之乡公司在所租赁的区域范围内投资建设与其经营业务相关的配套设施。之后，双方另签订一份补充说明，约定B公司同意鱼米之乡公司在经营过程中部分转租或分散出租。2015年8月3日，鱼米之乡公司（出租方、甲方）与上海C有限公司（以下简称C公司）（承租方、乙方）签订《租赁协议》，约定C公司承租系争场地内3,968平方米仓库和1,164平方米办公用房（以下简称系争房屋），租期自2015年8月18日至2021年7月18日。2015年10月13日，施内尔公司（乙方）与C公司（甲方）签订厂房转让协议书，约定系争厂房退让于甲方，乙方补贴甲方前期施工费用六十万元。甲方协助乙方按鱼米之乡公司与甲方原合同签订。协议书签订后，施内尔公司向C公司实际支付六十四万元。2015年10月15日，鱼米之乡公司（出租方、甲方）与C公司（承租方、乙方）签订租赁厂房退租协议，约定乙方由于公司自身的因素并经甲方的同意终止前期与甲方所签上海市浦东新区XX路XX号E区租赁协议。甲方同意在同等条件下将原厂房续签给乙方推荐的施内尔公司。同日，鱼米之乡公司（出租方、甲方）与施内尔公司（承租方、乙方）签订《租赁协议》，约定施内尔公司承租系争场地内3,968平方米仓库和1,164平方米办公用房；租赁用途为与农业相关的仓储、物流、办公；租期自2015年8月18日至2021年7月18日；仓库为0.4元/平方米/天，办公用房为0.8元/平方米/天，总计919,216元/年；2015年8月18日至2015年12月17日为工程施工装修免租期；2015年12月18日至2016年12月17日，租费双方另行约定；乙方在进入施工现场前一周将20万元打入甲方账号，作为施工保证金，施工完成后作为乙方合同保证金；付费方式为半年一付，先付后用；租赁物不可转租。《租赁协议》附件中约定，改建方案由乙方提供，甲方审核批准后方可施工，施工由乙方负责；甲方免除乙方2015年12月18日至2016年12月17日的租金作为工程款（附工程审计报告）；改建后主体建筑的所有权及处分权归甲方所有，建筑内不可移动设施设备的所有权及处分权归甲方所有。2016年6月1日，施内尔公司将系争场地内的3,968平方米仓库转租给昕佳鸿公司，约定租期为2016年6月1日至2019年5月31日，年租金为1,013,824元。2016年12月31日，祝桥镇环境综合整治办公室向鱼米之乡公司出具《告知书》，内容为：经国土资源部卫星遥感拍摄，图斑识别号为273的区域被列为2016年度国土资源部违法用地整治区域。鉴于上述情况，请你单位于2017年1月5日前，自行搬离和拆除区域内违法建筑，对逾期不搬离拆除的，我们将组织力量强制拆除，造成的损失由你方自行承担。《告知书》发出后，部分办公楼及仓库于2017年1月9日被拆除。各方当事人在庭审中确认，系争场地内仓库面积剩余1,802平方米，办公用房面积剩余931.34平方米。2017年6月23日，施内尔公司将885平方米办公楼转租给案外人Z公司（以下简称Z公司）。后双方于同年11月1日签订补正协议，确定办公用房面积为931平方米。2017年12月8日及2018年1月29日，施内尔公司向鱼米之乡公司发送律师函，要求解除与鱼米之乡公司的《租赁协议》并要求鱼米之乡公司返还保证金、赔偿损失等。2018年1月9日，施内尔公司与昕佳鸿公司签订和解协议，双方确认，昕佳鸿公司因原租赁合同中租赁面积的变更而导致装修，装修费用为38万元，施内尔公司同意免除昕佳鸿公司自2017年5月1日至2018年4月30日的仓库租赁费，用于补偿上述装修费用。2018年7月15日，施内尔公司向鱼米之乡公司发出归还租赁房屋告知书，称鉴于鱼米之乡公司诉请要求返还房屋，施内尔公司通知鱼米之乡公司于2018年7月25日收回办公用房，如鱼米之乡公司拒绝接收，则视为施内尔公司已经移交，租金也计算到该日止。2018年9月19日，施内尔公司再次向鱼米之乡公司提出上述要求，鱼米之乡公司表示需整体移交，不同意部分移交。2019年2月14日，鱼米之乡公司与施内尔公司办理房屋移交书，确认系争场地内的房屋于该日移交完毕。庭审中，鱼米之乡公司与施内尔公司一致确认，施内尔公司共支付租金459,608元及20万元保证金。施内尔公司未支付的水电费金额为20,251.88元。另，施内尔公司当庭提交施工承包合同、发票、转账记录等以证明搭建、装修的实际损失，其中施工承包合同约定工期为2015年10月16日至2015年12月31日止，工程款为60万元。对于上述证据，鱼米之乡公司不认可其真实性和关联性。本案在审理过程中，经施内尔公司申请，一审法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对系争工程造价进行鉴定，鉴定机构于2019年4月23日出具鉴定意见书，鉴定结论为：1、上海市XX路XX号E区涉案扩建但被拆除的1,968平米房屋的建造和装饰工程造价为657,502元；2、上海市XX路XX号E区涉案原厂房内加固改造工程造价为188,986元；3、上海市XX路XX号E区涉案拆违后原厂房修复工程造价为192,493元。一审法院认为，鱼米之乡公司与施内尔公司签订的《租赁协议》涉及的租赁标的物即仓库、办公用房没有合法的建造手续，且临建期满未按规定申请延长，违反法律、行政法规的强制性规定，合同应属无效。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就本案而言，对于合同无效产生的损失，双方均有过错和责任，但对于产生本案中改扩建被拆除及原厂房加固的损失，鱼米之乡公司的责任和过错较大。因为鱼米之乡公司不仅未按合同约定确保租赁标的物具备合法建造手续，而且在临建期满未经审批延长、存在违法用地的情况下与施内尔公司就标的物的改建进行约定，其对于改建被拆除及加固的损失负有相当责任，鱼米之乡公司以施内尔公司未按附件要求将改建方案上报并经其审批为由，认为过错和责任均在施内尔公司，一审法院难以采信。当然，施内尔公司在签订《租赁协议》未履行审慎审查义务，其对改建拆除部分及原厂房加固损失的产生亦负有一定的过错和责任。至于拆违后原厂房修复工程即昕佳鸿公司二次修复、装修的费用，该费用系拆违后双方为履行合同所必须支付的费用，亦应作为损失计入。关于损失金额的认定和损失的分担，除了鉴定意见书的鉴定内容外，施内尔公司表示还有其向案外人C公司支付的前期工程费60万元、与昕佳鸿公司签订的和解协议51万元以及因现场无法还原而未能鉴定的强电、消防工程造价。对此，一审法院认为施内尔公司与案外人C公司签订的协议并据此支付的费用，不能直接约束鱼米之乡公司，但C公司拆除部分仓库，施内尔公司代替C公司与鱼米之乡公司建立租赁合同关系，并在拆除部分继续改建工程均获得鱼米之乡公司的认可，因此对于前期拆除的费用，应作为损失计入，一审法院结合实际情况酌情确定该费用为20万元。关于施内尔公司与昕佳鸿公司签订的和解协议确定的赔偿金额，一审法院认为该项费用与鉴定意见书的第三项费用系同一装修产生的费用，因此应以鉴定意见书的鉴定意见为准。至于强电、消防等工程造价，因施内尔公司无法提供充分有效的证据证明，一审法院难以采信。关于鉴定意见书的鉴定结论，鱼米之乡公司认为第一项鉴定意见是基于施内尔公司出具的草图，因此不予认可。而施内尔公司则认为三项鉴定价格偏低。对于上述异议，双方均未提供证据予以证明和反驳，一审法院认为鉴定机构依据现有证据和现场勘验对工程造价做出的评估意见，具有合理性，一审法院予以采纳，上述鉴定意见书系对工程造价的评估，作为损失计算还需考虑施内尔公司的使用期限。综上，一审法院确认损失为1,157,719元，如上所述造成损失的主要责任在于鱼米之乡公司，故一审法院根据过错大小、合同履行情况确认鱼米之乡公司应承担874,201元，而鱼米之乡公司免收租金作为工程款的金额已超过其应承担的损失，因此差额部分45,015元施内尔公司应予以承担。关于占有使用费的支付，双方合同虽无效，但鱼米之乡公司仍有权要求施内尔公司参照合同约定标准支付实际使用期间的占有使用费。对于施内尔公司抗辩称2017年1月9日至2017年6月30日以及2018年7月25日后的办公用房，鱼米之乡公司无权收取占有使用费。一审法院认为，政府拆违部分与办公用房无涉，施内尔公司以办公用房无法使用，存在空置期为由拒付2017年1月9日至2017年6月30日的占有使用费，一审法院难以支持。关于2018年7月25日后办公用房的占有使用费，施内尔公司曾于2018年7月15日明确以书面形式告知鱼米之乡公司，要求鱼米之乡公司于2018年7月25日接收办公用房，对此鱼米之乡公司表示房屋需整体交付，认为施内尔公司的告知行为于法无据，不同意收回房屋。一审法院认为，双方合同无效，施内尔公司无权占有仓库及办公用房，而仓库与办公用房在物理空间上相对独立，施内尔公司要求返还办公用房符合法律规定，鱼米之乡公司拒不收回办公用房，对于此后的占有使用费无权收取。综上，施内尔公司应按年租金919,216元为标准计算的自2016年12月18日起至2017年1月8日止的占有使用费、按年租金535,043.28元为标准计算的自2017年1月9日起至2018年7月25日的占有使用费以及按年租金263,092元为标准计算的自2018年7月26日起至2019年2月14日止的占有使用费，实际履行时应扣除施内尔公司已经支付的占有使用费和保证金659,608元。另施内尔公司还需支付尚欠的水电费20,251.88元。据此判决：一、鱼米之乡公司与施内尔公司签订的《租赁协议》无效；二、施内尔公司应于判决生效之日起十日内支付鱼米之乡公司45,015元；三、施内尔公司应于判决生效之日起十日内支付鱼米之乡公司自2016年12月18日起至2019年2月14日止的占有使用费【具体计算方式为：自2016年12月18日起至2017年1月8日止按年租金919,216元为标准计算，自2017年1月9日起至2018年7月25日止按年租金535,043.28元为标准计算，自2018年7月26日起至2019年2月14日按年租金263,092元为标准计算，上述费用在实际履行时应扣除施内尔公司已经支付的占有使用费和保证金659,608元】；四、施内尔公司应于判决生效之日起十日内支付鱼米之乡公司水电费20,251.88元；五、驳回鱼米之乡公司其余诉讼请求；六、驳回施内尔公司的其余反诉请求。一审本诉案件受理费21,443元，财产保全费5,000元，共计26,443元，由鱼米之乡公司承担17,981元，施内尔公司承担8,462元;反诉案件受理费11,956.13元（已减半收取），由施内尔公司承担。本院二审期间，上诉人施内尔公司提供了由万隆建设工程咨询集团有限公司开具的32,700.00元发票一张，以证明其一审中垫付的鉴定费。被上诉人对该发票认可其真实性。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，上诉人施内尔公司与被上诉人鱼米之乡公司签订的租赁协议中涉及的租赁标的物没有合法建造手续等事实，故原审法院认定合同无效，符合上述法律规定，应属正确。关于合同无效后果处理，应当依据合同法第五十八条等相关法律规定。上诉人要求依合同约定的相关条款处理，显与相关法律规定不相符合，本院难以采纳。原审法院根据本案基本事实，并依照相关法定程序委托万隆建设工程咨询集团有限公司所作造价鉴定，确定相关数额，应属正确。原审法院在确定当事人各自过错程度的前提下，确定各方当事人应承担的具体金额，并作出相应结算，应属正确。本案在一审审理过程中，发生工程造价司法鉴定费用32,700.00元。该项诉讼费用一审遗漏处理，二审予以纠正。综上所述，上诉人施内尔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26,257元，由上诉人上海施内尔国际物流有限公司负担。鉴定费32,700元，由上诉人上海施内尔国际物流有限公司负担8,700元，被上诉人上海鱼米之乡农业发展有限公司负担24,000元。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇一九年十一月二十九日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……