上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10396号上诉人（原审被告）：上海虹美航空食品销售有限公司，住所地上海市长宁区迎宾六路4号。法定代表人：潘海，执行董事。委托诉讼代理人：吴钟俊，上海市李国机律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚霆，上海市李国机律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国航空油料有限责任公司华东分公司，住所地上海市虹桥机场空港一路558号。负责人：马晓华，总经理。委托诉讼代理人：张轶，上海九州丰泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：周思佳，上海九州丰泽律师事务所律师。上诉人上海虹美航空食品销售有限公司（以下简称虹美公司）因与被上诉人中国航空油料有限责任公司华东分公司（以下简称油料公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初17694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。虹美公司上诉请求：撤销一审判决第二、第三项主文，改判驳回油料公司相应的一审诉讼请求。事实和理由：虹美公司和油料公司于2004年达成意向，由油料公司向其上级行政审批单位申请建造供虹美公司开办航空食品生产企业的临时建筑。2004年4月28日该申请被予以批准，故虹美公司基于信任拆除原有位于上海市长宁区XX路XX号中55平方米房屋，新建了1,200平方米房屋，后因不符合消防要求而被拆除部分，剩余房屋600平方米。双方于2017年签订《华东公司虹桥油库西侧55平方米房屋出租合同》（以下简称租赁合同），因油料公司始终没有向有关部门申报登记，故房屋租赁合同被认定无效的过错在油料公司。虹美公司为租赁房屋投入大量财力、人力，油料公司以该些房屋所有人名义与虹美公司签订房屋租赁合同，收取虹美公司大量租金，现要求虹美公司搬离涉案房屋并支付房屋占用费，显失公平。即便虹美公司应向油料公司支付房屋使用费，也应考虑油料公司对合同无效存在过错责任酌情减少房屋使用费金额。另外，油料公司应补偿虹美公司建造房屋的损失。请求二审法院支持虹美公司的上诉请求。油料公司辩称：不同意虹美公司的上诉请求。无论房屋租赁合同是否有效，该合同已经到期终止，虹美公司应向油料公司返还租赁物，并支付房屋占有使用费。虹美公司主张的赔偿问题应另案解决，事实上虹美公司已经就赔偿问题提起诉讼，但被法院判决驳回其诉讼请求。合同无效并非油料公司的过错，合同约定建造房屋需要虹美公司批准，但虹美公司未经油料公司批准进行了改扩建，油料公司不予赔偿。何况，合同约定即便经过油料公司同意后改扩建的，油料公司也无需补偿。油料公司向一审法院起诉请求：1.确认虹美公司、油料公司签署于2017年5月8日的《华东公司虹桥油库西侧55平方米房屋出租合同》于2017年12月31日解除；2.判令虹美公司向油料公司支付逾期交还房屋期间的占用费193,500元（暂计至2018年9月30日，以实际交付之日为准）；3.判令虹美公司立即向油料公司返还位于上海市长宁区XX路XX号的土地和房屋；4.判令虹美公司向油料公司支付律师费30,000元；5.判令本案诉讼费由虹美公司承担。一审中，油料公司调整第1项诉讼请求为：1.确认虹美公司、油料公司签署于2017年5月8日的《华东公司虹桥油库西侧55平方米房屋出租合同》于2017年12月31日终止。明确第2项诉讼请求中房屋占用费起算日为2018年1月1日，主张计算至实际交付之日止，按照年租金的3倍计算，即每年258,000元。明确第3项诉讼请求中要求返还的是上海市长宁区XX路XX号范围内房屋、土地及西侧通道。一审法院认定事实如下：2017年5月8日，油料公司（甲方）与虹美公司（乙方）签订《华东公司虹桥油库西侧55平方米房屋出租合同》一份，约定，乙方承租上海市长宁区迎宾六路虹桥油库西侧55平方米房屋（以下简称涉讼房屋），用途为办公使用；租期12个月，自2017年1月1日起至2017年12月31日止；租期期满及合同约定的解约情形出现时，甲方有权收回房屋；年租金86,000元，租金按年支付，于6月30日前支付；保证金4,000元。合同第八条第2款第（4）项约定，租赁期满或合同解除，乙方逾期交还房屋，乙方应以合同确定的租金标准的3倍按实际占用天数支付占用费，给甲方造成损失的，乙方应予赔偿。合同第十一条第8款约定，甲方或乙方违反合同其他约定给对方造成损失的，应承担赔偿责任（赔偿金额包括但不限于因索赔所提起诉讼或仲裁所产生的鉴定费、差旅费、担保费、律师费等费用）。2018年3月22日，油料公司企划发展部向虹美公司发出《关于终止出租房屋的通知》，告知因双方租赁合同已到期，对租赁地块公司另有安排，要求虹美公司于2018年4月15前办理房屋移交手续。2018年6月6日，油料公司综合后勤保障部向虹美公司发出《关于终止房屋出租的通知》，告知双方合同已到期五个月，租赁场地已纳入上海市重大督办项目“金虹管线末端工程”，要求虹美公司务必于2018年6月1日前完成房屋移交手续。2018年6月8日，虹美公司回复，载明，已与油料公司协商了搬迁事宜，虹美公司召开股东会，达成共识，积极配合油料公司工作；因公司是一个不可移动证照的企业（一地一证），如搬迁则公司解散、注销，损失巨大，虹美公司愿意在3,200万元的基础上做出调整，下浮至3,000万，以配合政府工程尽快解决。上海市长宁区XX路XX号房屋产权人自1999年3月22日起为中国航空油料公司上海分公司。双方确认，涉讼房屋系该房屋产权范围内第34幢，建筑面积55平方米的房屋。2006年3月28日，虹美公司的发起人与上海XX有限公司签订租赁合同，由虹美公司承租涉讼房屋。2012年开始，由油料公司作为出租人与虹美公司签订租赁合同，第一期合同为2012年4月1日至2014年12月31日，之后双方合同一年一签，直至2017年（其中有一年未签署书面合同）。2004年4月28日，上海市空港管理委员会办公室向油料公司出具“关于同意搭建临时性建筑物的复函”，对油料公司送审的位于虹桥国际机场油库南面仓库内搭建临时性建筑项目进行了回复，并要求按照基建程序报批。该复函原件持有在虹美公司处，油料公司确认涉讼房屋所在地块包括在复函同意搭建的范围内，但油料公司认为虹美公司未按照要求进行报批，油料公司并不知晓虹美公司的拆除及搭建行为。双方确认，虹美公司租金付至2017年12月31日。虹美公司尚有保证金4,000元在油料公司处，如虹美公司需承担房屋占用费，双方同意保证金冲抵占用费。如虹美公司需承担房屋占用费，虹美公司认为应当按照租金标准为准。经双方现场确认，原55平方米房屋已不存在，现存房屋为虹美公司建造，建造时有空港办的复函，但没有取得建设工程规划许可证，也没有向行政主管部门办理过审批手续。原搭建房屋为两层，因公安机关要求，拆除部分房屋，现存房屋为一层，二层留存有部分钢结构棚。双方确认，虹美公司使用的场地即XX路XX号范围内的土地、房屋及西侧通道，油料公司要求虹美公司按现状返还。虹美公司陈述，虹美公司拆除原房屋，建造新房屋是在2004年，原建造面积约1,200平方米，现存面积600多平方米。油料公司表示，2004年油料公司向空港办申请建造临时房屋，但不清楚虹美公司拆除或具体建造的情况。经法庭释明，双方均认为租赁合同为有效合同，如合同无效，油料公司坚持第2至4项诉讼请求。一审法院认为，双方对于截止2017年底双方成立的租赁合同关系并无异议。本案争议焦点在于：一、双方租赁合同的效力。依据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的规定，就未取得建设工程规划许可证的房屋签订的租赁合同无效。本案双方当事人虽然书面约定租赁房屋为合法房屋，但实际该约定房屋已不存在，虹美公司重新建造了新的房屋用于使用，双方实际履行租赁合同标的物为该新建造房屋，该房屋至今并未取得建设工程规划许可证，也没有获得主管机关的批准，故双方就此成立的租赁合同关系应属无效。从双方实际履行看，原签署的合同已履行完毕，油料公司于2018年3月已通知虹美公司合同到期不再续约，虹美公司也未支付后续租金，故虹美公司关于双方继续成立新的租赁合同的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，一审法院难以采信。二、合同无效后，后果如何处理。依据合同法的规定，合同无效的，自始没有约束力。虹美公司应当将占有的房屋、土地、通道返还给油料公司。关于房屋占用费，油料公司要求按照合同约定标准确定使用费标准，缺乏法律依据。房屋使用费应当参照租金标准确定。虹美公司支付的保证金用于折抵房屋使用费。关于律师费，因合同无效，油料公司的主张缺乏法律依据，一审法院不予支持。一审法院审理后，于2019年4月26日依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条的规定判决：一、中国航空油料有限责任公司华东分公司与上海虹美航空食品销售有限公司于2017年5月8日签订的《华东公司虹桥油库西侧55平方米房屋出租合同》无效；二、上海虹美航空食品销售有限公司应于判决生效之日起十日内向中国航空油料有限责任公司华东分公司返还上海市长宁区XX路XX号房屋、场地及西侧通道；三、上海虹美航空食品销售有限公司应于判决生效之日起十日内向中国航空油料有限责任公司华东分公司支付房屋占用费（自2018年1月1日起，按照年租金86,000元的标准计算至实际交还之日止，上海虹美航空食品销售有限公司支付的保证金4,000元用于折抵房屋占用费）；四、驳回中国航空油料有限责任公司华东分公司其余的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,652.50元，由中国航空油料有限责任公司华东分公司负担3,309.80元，由上海虹美航空食品销售有限公司负担1,342.70元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2018年12月24日一审法院受理虹美公司诉油料公司等房屋租赁合同纠纷一案，虹美公司诉讼请求判令油料公司等主体向其补偿包括本案所涉案房屋在内的财产损失。一审法院于2019年4月26日驳回虹美公司的诉讼请求。虹美公司遂向本院提起上诉，因未缴纳上诉费，本院于2019年10月12日裁定按虹美公司撤回上诉处理。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虹美公司和油料公司实际履行的租赁合同标的物为新建房屋，该房屋未取得建设工程规划许可致双方租赁合同无效。因合同无效，虹美公司应向油料公司返还相应涉案房屋、场地等，并支付其实际占有使用期间的房屋占用费。本案一审中，虹美公司另案向油料公司主张虹美公司建造涉案房屋的财产损失，故一审法院于本案中并未对此予以处理，虹美公司于二审中要求根据双方过错责任判决油料公司补偿虹美公司房屋建造损失，缺乏法律依据，本院对此不予处理，双方应另行解决。综上，虹美公司的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,513元，由上诉人上海虹美航空食品销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇一九年十一月二十二日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……