重庆市开州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0154民初7802号 原告：廖桂全，男，1963年4月21日出生，汉族，住重庆市开州区。 委托诉讼代理人(特别授权)：李祥，重庆四方律师事务所律师。 被告：刘文彬，男，1975年1月7日出生，汉族，住重庆市开州区云阳县。 第三人：聂世均，男，1962年5月23日出生，汉族，住重庆市开州区。 第三人：蔡文珍，女，1963年7月9日出生，汉族，住重庆市开州区。 原告廖桂全诉被告刘文彬，第三人聂世均、蔡文珍案外人执行异议之诉一案本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖桂全的委托诉讼代理人李祥，被告刘文彬到庭参加了诉讼。第三人聂世均、蔡文珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告廖桂全向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行坐落于重庆市开州区X号的房屋(产权证号：312房地证2015字第X号)；2、请求确认重庆市开州区X号的房屋归原告廖桂全所有（产权证号：312房地证2015字第X号）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年8月11日，原告廖桂全与第三人蔡文珍、聂世均签订《房屋买卖合同》，约定蔡文珍、聂世均将其所有的位于重庆市开州区X号的房屋（产权证号：312房地证2015字第X号）出售给原告廖桂全，总价款人民币320000元。廖桂全按照《房屋买卖合同》向蔡文珍、聂世均支付了300000元的购房款。蔡文珍、聂世均于2011年8月11日将案涉房屋交付给廖桂全，廖桂全接收房屋后装修使用至今。廖桂全在购买房屋后多次主动联系蔡文珍、聂世均要求到房管局办理房屋过户登记，蔡文珍、聂世均以案涉房屋系政府统建还房的移民房，在出卖时没有办理初始登记，无法办理过户为由一直没有为廖桂全办理过户登记。后来，廖桂全听说初始登记下来了，多次联系蔡文珍、聂世均，因二人电话号码更换住处更换联系不上，导致至今没有办理过户登记。2019年8月，廖桂全看到法院公告才发现房屋被查封并执行。原告向贵院提出执行异议申请，贵院裁定驳回了原告的异议请求。现原告对裁定不服，并在听证过程中同意将剩余2万元房款按照法院要求交付执行，特此提起诉讼，望请裁判。 被告刘文彬辨称，原告与被告刘文彬不认识，被告刘文彬不知道房屋买卖的事情，不知道是不是原告与聂世均、蔡文珍原来的债务纠纷。合同上约定能办证时必须在半年内办理过户，是原告没有遵守约定，物权法规定必须是全款购买，原告至今未付清房款，不合法。请驳回原告的诉讼请求。 第三人聂世均、蔡文珍书面述称，2011年原告购买房屋属实，当时房子是政府统建还房，不能过户。后来第三人聂世均、蔡文珍就一直在外搞工程，近几年又去非洲搞工程，人没在开州，所以没有为原告办理过户登记，第三人聂世均、蔡文珍对原告要求不得执行涉案房屋的诉讼请求没有异议。廖桂全起诉蔡文珍、聂世均为被告是错误的，蔡文珍、聂世均愿意为原告过户。刘文彬明知涉案房屋出卖给原告，仍然去申请查封该房屋导致本案诉讼，诉讼费应该由刘文彬承担。 经审理查明：原告廖桂全(乙方)与第三人蔡文珍、聂世均（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：“…甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》等法律的规定，在平等自愿的基础上，经充分协商，达成如下协议：一、交易房屋的基本情况。1、该房屋系甲方在开县新城取得的非占地移民统建还房。政府部门已经将该房屋交付甲方，甲方暂未取得该房屋的房地产权证书。甲方保证对所卖的房屋享有完全的处分权。2、该房屋位于开县，面积129平方米。具体面积数据以房地产管理部门确定的面积数据为准，如果以后房地产管理部门登记确定的面积数据与本合同上的面积有出入，甲乙双方互不主张购房款的补退，也不得要求对方承担违约责任。二、甲乙双方协议的该房屋的成交价格为人民币320000元，大写叁拾贰万元。乙方支付购房款分三次付清：乙方在签订本合同之日支付购房款人民币20万元给甲方，2012年8月31日前支付10万元，余款2万元在甲方为乙方办理房产证过户时给付。三、该房屋的所有权证书登记过户。1、该房屋系甲方在开县新城取得的非占地移民统建还房，甲方的房产证是政府部门统一办理。待政府为甲方办理好房屋的初始登记房产证后，甲方应积极协助乙方办理房产证的产权过户登记。2、甲方协助乙方办理房产证的过户登记所需支付的所有税费由乙方承担。办理过户房产证交给乙方之日，乙方支付购房尾款2万元。…”甲方处第三人蔡文珍、聂世均签字并捺印，乙方处原告廖桂全签字。 2011年8月11日，原告依约通过蔡文君向第三人蔡文珍转账支付购房款200000元，2012年8月25日，原告廖桂全依约向第三人蔡文珍转账支付购房款100000元。 原告廖桂全购买房屋后，对房屋进行装修并于2012年入住涉案房屋。 2018年8月16日，因租赁合同纠纷，刘文彬申请对聂世均、蔡文珍所有的位于重庆市开州区X(房产证号：312房地证2015字第X号)、开州区（房产证号：312房地证2015字第X号）的房屋予以查封。本院作出（2018）渝0154执保608号之一执行裁定书，查封了蔡文珍所有的位于重庆市开州区X（房产证号：312房地证2015字第X号）、开州区（房产证号：312房地证2015字第X号）的房屋。2018年9月3日，本院向重庆市开州区国土资源和房屋管理局（不动产登记中心）发出协助执行通知书，查封蔡文珍所有的位于重庆市开州区X（房产证号：312房地证2015字第X号）的房屋，查封期限为三年（从2018年9月3日起至2021年9月2日止）。逾期或撤销查封后，方可办理产权变更登记和抵押登记。 2018年12月29日，本院作出(2018)渝0154民初6745号民事判决书，判决由聂世均、蔡文珍共同支付刘文彬租金310000元及利息，该判决生效后，聂世均、蔡文珍未履行生效判决确定的义务，刘文彬向本院申请强制执行，执行中，本院于2019年8月9日作出（2019）渝0154执1223号公告，责令被执行人蔡文珍及其他占有人在2019年8月20日前迁出该房屋并将房屋所有钥匙交由本院保管。2019年9月16日，廖桂权向本院提出书面执行异议，本院作出（2019）渝0154执异74号执行裁定书，驳回了廖桂全的执行异议请求。 诉讼中，原告廖桂全同意将剩余20000元房款按照法院要求交付执行。 上述事实，有当事人当庭陈述、原被告身份信息证明、房屋买卖合同、转账凭证、电费发票、物管费收据、(2018)渝0154执保608号之一执行裁定书、（2019）渝0154执异74号执行裁定书等证据在卷佐证，可以认定。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告廖桂全提出的执行异议符合上列条款规定的四个条件，其要求不得执行位于重庆市开州区X号房屋的诉讼请求应当予以支持。理由如下：首先，在人民法院查封之前，原告廖桂全已经与聂世均、蔡文珍签订了房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，不属于需登记备案才能生效的合同，不违反法律、法规的强制性规定，在签订合同时该合同便成立并生效。其次，在人民法院查封之前，原告廖桂全已经合法占有该不动产。从原告提交的装修及水电气发票等证据来看，原告在签订合同后便装修并入住了该房屋，其在签订买卖合同后便合法占有了该不动产。再次，原告廖桂全已经向第三人聂世均、蔡文珍按照合同约定支付了购房款300000元，对于余下的房款20000元，原告廖桂全当庭表示同意将该20000元尾款按照法院要求交付执行。最后，房屋未办理过户登记不是原告廖桂全的原因造成。签订合同后，原告并没有主观上的故意拖延办理过户登记的行为，原告廖桂全也一直在要求聂世均、蔡文珍协助办理过户，本院认为廖桂全与聂世均、蔡文珍协商过户本身是一种私力救济的行为，原告并未怠于行使自己的权利。从审理查明的情况来看，未能办理过户登记实际为聂世均、蔡文珍的不配合行为导致。综上，本院认为原告廖桂全的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以支持，故本院对原告廖桂全请求不得执行坐落于重庆市开州区X号的房屋（产权证号：312房地证2015字第X号）的诉讼请求予以支持。 对于原告主张的请求确认重庆市开州区X号的房屋(产权证号：312房地证2015字第X号)归原告所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，原告虽与第三人聂世均、蔡文珍签订了合法有效的房屋买卖合同，但该房屋现仍登记在蔡文珍名下，原告依照合同享有的仅是物权期待权，未依法进行变更登记，不发生物权效力，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 综上，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 不得执行位于开州区X[产权证号：312房地证2015字第X号]的房屋。 驳回廖桂全的其他诉讼请求。 案件受理费6100元，由被告刘文彬负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 长  向 祥 人民陪审员  程崇国 人民陪审员  李中品 二〇一九年十一月二十九日 法官 助理  沈 建 书 记 员  周 欢