广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终787号 上诉人（原审被告）：广西金顿酒店投资管理有限公司。住所：广西防城港市港口区西湾广场桃源路北侧夏威夷城市广场23幢一层2302。统一社会信用代码：914506003101987619。 法定代表人：曾春苑，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何祖龙，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓雨青，广西精一律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：李珍萍，女，1976年3月7日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市江干区，现住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：周士棋，广西海狮律师事务所律师。 上诉人广西金顿酒店投资管理有限公司（以下简称金顿公司）因与被上诉人李珍萍房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人金顿公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一、合同约定租赁涉案房屋2018年租赁价格为45元每平方米，2019年为50元每平方米，2021年为55元每平方米，2024年为60元每平方米，每平方米租金远远高于当前防城港市房屋租赁市场正常价格水平，畸高的房屋租赁价格导致上诉人无法通过经营酒店支付租金履行合同，双方因房屋租金问题通过电话、短信的方式进行协商，并于2018年3月同意解除合同，被上诉人收回出租房屋，上诉人不再使用该房屋进行经营，没有获得任何收益，合同已经不再履行，被上诉人要求上诉人支付在此之后产生的租金及滞纳金没有事实与法律依据。二、自2018年3月以来，被上诉人未向上诉人主张过租金权利，表明房屋租赁合同已经解除。被上诉人在一年后主张租金及违约金不符合交易习惯及常理。事实上，其他业主同意与上诉人重新签订房屋租赁合同，并降低租赁及给予六个月免租期，被上诉人不肯，无法将房屋出租。三、本案合同对逾期支付租金、滞纳金虽有约定，但参照民间借贷利息的相关法律规定，约定利息超过年利率24%的部分法院不应予以支持。本案被上诉人未提供证据证明其遭受的损失，也没有证据证明该房屋可以获得其他收益，在高额租金基础上按年利率36%计算的滞纳金明显过高，应予以免除上诉人的违约金或调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。 被上诉人李珍萍辩称，一审判决认定事实清楚，判决公正，请求二审法院维持原判。一、上诉人在一审提交的短信聊天记录是李珍萍跟曾春苑的微信聊天，曾春苑说过丽英去年要收回房屋，指的是过丽英而不是李珍萍，李珍萍要求上诉人将房屋恢复原状，并未提出解除合同，违约或者侵权都有恢复原状的请求，不能因此证明双方有解除合同的意思表示。二、关于租金问题。房屋租赁合同对合同提供方有利，被上诉人处于弱势地位。上诉人提出租金及滞纳金过高，但合同约定的违约金及滞纳金条款是其提出的，不可能不清楚具体情况。合同签订前三年不收租金，之后租金上诉人长时间拖欠。被上诉人核查了现在的工商记录，曾春苑在找人接手金顿酒店，再让被上诉人免除租金不合理。上诉人提出没有使用涉案房屋，但双方签订房屋租赁合同是事实，上诉人没有使用房屋不能成为其不支付租金的事由。被上诉人收不到租金，房屋也不能住，已经受到损失。三、关于滞纳金的问题，一审判决调整为按照年利率36%计算，已经低于合同约定，是正确的。 李珍萍向一审法院起诉请求：1.金顿公司支付2018年3月至2019年3月房屋租金52776元，2018年3月至2019年3月滞纳金10885.05元，共计63661.05元，2019年4月以后租金及滞纳金另行计算；2.本案诉讼费由金顿公司承担。 一审法院认定事实：2016年12月30日，李珍萍（作为甲方）与防城港市金顿酒店投资管理有限公司（作为乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定:“一、甲方与广西宁泰房地产置业有限公司（下称开发商）签订了购买位于广西壮族自治区防城港市港口区(下称“该房屋”）的《商品房买卖合同》（下称买卖合同)，甲方为该房屋的所有权人。现甲方自愿将房屋租给乙方用于酒店客房及酒店配套经营使用。二、甲方出租给乙方的房屋位于：广西壮族自治区防城港市港口区，建筑面积87.96㎡。三、1.该房屋租赁期为8年，从2017年1月1日起至2024年12月31日止。2.租金计算：若2017年1月1日前乙方未经甲方允许装修该房屋，则乙方须支付甲方每平方米45元/月，支付三个月的租金，合计11874.6元，房屋租赁期间自2017年1月1日起开始计算租金，2017年1月1日至2018年12月31日租金为每平米45元/月；2019年1月1日至2020年12月31日租金为每平米50元/月；2021年1月1日至2022年12月31日租金为每平米55元/月；2023年1月1日至2024年12月31日租金为每平米60元/月；3.租金支付方式：租金按季度支付，乙方应在该季度第一个月10号前将该季度的租金汇入甲方指定账户。六、1.任何一方均不得单方修改或者解除本合同，否则视为违约。因该房屋用于经营，间接损失范围过大，约定所有合理损失的30%的违约金。守约方要求继续履行合同的，还应继续履行合同。2.如乙方逾期向甲方支付租金，逾期超过5天，每逾期一天乙方须支付甲方当月租金1%的滞纳金”。 另查明，2016年9月22日，防城港市不动产登记局为李珍萍办理涉案房屋的不动产权证书，证号为桂(2016)防城港市不动产权第0001546号，房屋建筑面积为87.96㎡，权利性质为出让/市场化商品房，为李珍萍单独所有。 再查明，防城港市金顿酒店投资管理有限公司于2018年3月22日名称变更为金顿公司。 一审法院认为，李珍萍、金顿公司双方签订了房屋租赁合同，系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立且生效，双方均应严格按约履行各自的义务。金顿公司提出双方已经于2018年3月达成解除合同的协议，但金顿公司提交的短信聊天记录并没有显示双方已经达成了解除协议的合意，且金顿公司也没有提供其他证据证明李珍萍、金顿公司双方已经解除了房屋租赁合同，故金顿公司的抗辩没有事实与法律依据。至本案判决前，金顿公司未向李珍萍支付2018年3月至2019年5月的租金，已经构成违约，应该履行自身义务向李珍萍支付租金。金顿公司提出租金过高，但李珍萍、金顿公司双方未就新租金达成协议，租金计算还应按照双方签订的房屋租赁合同所约定的2017年1月1日至2018年12月31日租金为每平米45元/月、2019年1月1日至2020年12月31日租金为每平米50元/月计算，故金顿公司尚欠的租金为45元/㎡×87.96㎡×10月+50元/㎡×87.96㎡×5月=61572元。2019年6月之后的租金，李珍萍可待租金产生后另案处理。 对于租金的滞纳金计算问题。李珍萍、金顿公司双方签订发的房屋租赁合同约定如金顿公司逾期向李珍萍支付租金，逾期超过5天，每逾期一天金顿公司须支付李珍萍当月租金1%的滞纳金（即年利率365%），现李珍萍在起诉中要求以月租金为基数按照年利率36%（即月利率3%）计算，该院予以准许。金顿公司认为滞纳金过高，要求继续对滞纳金进行调整，该院认为李珍萍已经对滞纳金进行大幅调整，滞纳金不存在过高的情形，无需继续调整。故至2019年6月6日，滞纳金计算为2018年租金累计违约95个月，滞纳金为95月×45元/㎡×87.96㎡×3%=11280.87元，2019年租金累计违约15个月，滞纳金为15月×50元/㎡×87.96㎡×3%=1979.1元，合计滞纳金为13259.97元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：金顿公司应于本判决发生法律效力后十日内向李珍萍支付2018年3月至2019年5月的房屋租金61572元及滞纳金13259.97元，合计74831.97元。案件受理费1391.53元，减半收取计695.76元，由金顿公司负担。 本案二审期间，双方当事人均无新证据向法庭提交，且对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。 上诉人金顿公司认为一审法院遗漏查明上诉人因经营困难而未能按时支付租金，双方当事人因此就解除房屋租赁合同事宜进行沟通协商，被上诉人提出要收回房屋，上诉人同意被上诉人解除合同的意见，并于2018年3月之后不再使用涉案房屋的事实。本院认为，上诉人认为遗漏查明的事实没有其他合法有效的证据予以佐证，一审法院不存在遗漏查明案件事实情形。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案《房屋租赁合同》是否已于2018年3月解除；二、本案滞纳金应如何计算。 本院认为，关于焦点一的问题。涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审判决对《房屋租赁合同》的效力认定正确，本院予以确认。本案中，双方约定被上诉人将其自有的涉案房屋出租给上诉人用于酒店客房及酒店配套经营，合同签订后，被上诉人也已将涉案房屋实际交付给上诉人经营使用，双方之间已建立房屋租赁合同关系。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人主张本案双方经协商后已于2018年3月达成解除房屋租赁合同合意，《房屋租赁合同》也因涉案房屋归还给被上诉人而解除，但未能提供充分证据证实其主张，被上诉人对此亦不认可，其应承担举证不能的不利后果。因此，上诉人与被上诉人之间并未解除《房屋租赁合同》。被上诉人要求上诉人支付2018年3月至2019年3月房屋租金52776元，2018年3月至2019年3月滞纳金10885.05元，共计63661.05元，2019年4月以后租金及滞纳金另行计算。因此，房屋租金应为：45元/㎡×87.96㎡×10月+50元/㎡×87.96㎡×3月=52776元。一审判决房屋租金计算至2019年5月，超出被上诉人的诉请，本院予以纠正。 关于焦点二的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”现行法律、法规也没有作出禁止民事主体在民事行为中适用滞纳金条款的强制性规定，上诉人与被上诉人签订的滞纳金条款不违反强制性法律法规，应当认定为合法有效条款。关于滞纳金的约定实为法定违约责任的合同化的违约金条款，因此，滞纳金的性质实为违约金。因本案双方约定的滞纳金计算标准为年利率365%明显过高，被上诉人要求按年利率36%计算逾期付款违约金，上诉人认为该计算标准仍然过高，请求法院予以调整。本院认为，根据当事人的实际损失、合同的履行情况以及预期利益等综合因素予以衡量，本案滞纳金计算标准调整为按照年利率24%计算较为合理。被上诉人诉请要求金顿公司支付2018年3月至2019年3月滞纳金10885.05元，2019年4月以后滞纳金另行计算。一审判决滞纳金计算至2019年5月，超出被上诉人的诉请，本院予以纠正。根据《房屋租赁合同》的约定，应在每季度第一个月10号前支付该季度的租金。2018年3月份的租金应于2018年1月10日前支付，故该月份的租金至2019年3月底共计逾期14.67月。以此计算，2018年的租金累计逾期92.67个月，滞纳金为92.67月×45元/㎡×87.96㎡×2%=7336.13元；2019年租金累计违约9个月，滞纳金为8月×50元/㎡×87.96㎡×2%=703.68元，合计滞纳金为8039.81元。一审判决滞纳金计算错误，本院予以纠正。 综上所述，上诉人金顿公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1181号民事判决； 二、上诉人广西金顿酒店投资管理有限公司向被上诉人李珍萍支付2018年3月至2019年3月的房屋租金52776元及滞纳金8039.81元，合计60815.81元； 三、驳回被上诉人李珍萍的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费1391.53元，减半收取计695.76元，由上诉人广西金顿酒店投资管理有限公司负担654.66元，由被上诉人李珍萍负担41.1元。二审案件受理费1391.53元（上诉人广西金顿酒店投资管理有限公司已预交），由上诉人广西金顿酒店投资管理有限公司负担1309.34元，由被上诉人李珍萍负担82.19元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇一九年十一月六日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪