广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤03执复513号 复议申请人（异议人、被执行人）：叶阿峰，男，1978年12月4日出生，身份证住址深圳市南山区。 复议申请人（异议人、被执行人）：董水凤，女，1980年3月26日出生，身份证住址广西钟山县。 申请执行人：张元敏，女，1995年12月7日出生，身份证住址贵州省水城县。 复议申请人叶阿峰、董水凤不服深圳市南山区人民法院（以下简称南山法院）作出的（2019）粤0305执异348号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 南山法院查明，该院在执行申请执行人张元敏与被执行人叶阿峰、董水凤借款合同纠纷一案过程中，裁定拍卖、变卖被执行人叶阿峰名下位于深圳市南山区××、学府××大厦恰××14Ｇ的房产（房产证号：40××74）及被执行人叶阿峰、董水凤名下位于深圳市一房产（房产证号：40××11）。上述二房产两次拍卖均流拍后，经申请执行人张元敏书面申请，该院裁定将被执行人叶阿峰、董水凤名下位于深圳市南海明珠住宅1栋202A的房产（房产证号：40××11，以下简称涉案房产）以第二次拍卖起拍价人民币624万元抵偿被执行人所欠债务。叶阿峰、董水凤不服，向南山法院提出执行异议。 异议人叶阿峰、董水凤异议称，（2019）粤0305执108号之一执行裁定书裁定将抵押房产以拍卖价624万元抵偿张元敏债务，既无事实根据也无法律依据。一、双方签订的《抵押合同》第一条第3项明确约定：抵押的房产暂时作价597万元。执行裁定将抵押的房产进行拍卖抵债，违反双方的约定，需要明确抵债的方式是评估作价，不是进行拍卖。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十五条规定，当事人双方及有关权利人对变卖财产的价格有约定的，按照其约定价格变卖；无约定价格但有市价的，变卖价格不得低于市价；无市价但价值较大、价格不易确定的，应当委托评估机构进行评估，并按照评估价格进行变卖。《抵押合同》第一条第3项对抵押房产价值评估是暂时的，其价格是随着市场的波动定价的，双方约定了暂时作价，那么，在其无力偿还时，就要对该执行标的物不动产房产重新做价格评估。三、双方签名的《抵押物清单》中注明了抵押的房产名称、房地产号、面积，约定抵押评估价值为597万元，可以证明对房产的价格不是拍卖而是以评估价格抵债。四、深圳市中项资产评估房地产估价有限公司在双方签订《抵押协议》时对该房产的评估价值是733多万，借款是按照其价值八成给付的，目前，被执行人向《深圳市国咨土地房地产评估有限公司》咨询，该房产价值760多万元。综上所述，双方没有约定对该房产进行拍卖抵债，而是约定了评估作价，故执行裁定的价格违背了双方当事人评估房产的真实意思表示，应当予以纠正。请求撤销（2019）粤0305执108号之一执行裁定书，撤销将涉案房产以624万元抵偿被执行人所欠债务的执行行为。 异议人叶阿峰、董水凤为证明其异议主张，向该院提交了抵押合同、深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司《估价结果明细表》、（2018）粤0305民初6441号民事判决书等证据。 南山法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条第一款规定：“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”该院在第二次拍卖流拍后，按申请执行人的申请，将涉案房产以第二次拍卖起拍价人民币6240000元抵偿被执行人所欠债务，符合法律规定，叶阿峰、董水凤的异议主张无事实及法律依据，该院不予支持。遂作出（2019）粤0305执异348号执行裁定书，裁定驳回异议人叶阿峰、董水凤的异议请求。 复议申请人叶阿峰、董水凤不服上述异议裁定，向本院申请复议，请求撤销南山法院（2019）粤0305执异348号执行裁定，按照当事人的约定处理，以房产评估价抵债。其复议理由同异议理由。 本院经审查，南山法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院查明，关于申请执行人张元敏与被执行人叶阿峰、董水凤借款合同纠纷一案，根据本案执行依据（2018）粤0305民初6441号民事判决书，被执行人应限期向申请执行人张元敏偿还本金950万元及利息（含复利、违约金）、律师费；如叶阿峰、董水凤未履行上述义务的，则张元敏可以对叶阿峰名下位于深圳市南山区××、学府××大厦恰××14Ｇ的房产（房产证号：40××74）、涉案房产该两套抵押房产行使抵押权，并就拍卖、变卖所得价款优先受偿。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向南山法院申请强制执行。在执行过程中，南山法院作出（2019）粤0305执108号执行裁定书，裁定拍卖、变卖涉案房产。2019年2月26日，南山法院作出（2019）粤0305执108号房产市价查询结果通知书，载明该院于2019年2月25日在深圳市房地产评估发展中心网站的房产评估价格查询系统查询，涉案房产的市场单价为人民币29214元/平方米、市场总价为人民币4934828.88元。2019年3月12日，当事人向南山法院提交议价确认书，载明：涉案房产议定第一次起拍价为人民币780万元，第二次起拍价在上面第一次起拍价基础上降低百分之二十。议价确认书有申请执行人张元敏之委托诉讼代理人黄大成与被执行人叶阿峰、董水凤签名确认。 2019年4月29日，涉案房产于淘宝网南山法院司法网络拍卖平台进行第一次公开拍卖，起拍价为人民币780万元。后因无人竞价而流拍。2019年5月22日，涉案房产于淘宝网司法网络拍卖平台进行第二次公开拍卖，起拍价为第一次起拍价下调百分之二十即人民币624万元，亦因无人竞价而流拍。后申请执行人向南山法院申请将涉案房产以第二次拍卖起拍价人民币624万元抵偿被执行人所欠债务。南山法院经审查，认为申请执行人的抵债申请符合法律规定，遂于2019年8月23日作出（2019）粤0305执108号之执行裁定书，裁定涉案房产以人民币624万元抵债给申请执行人张元敏所有。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条第一款规定：“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”第二十八条规定：“对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。” 根据查明的情况，执行案件通过当事人议价方式确定第一次拍卖起拍价，后因两次拍卖均流拍，南山法院遂依照申请执行人之申请，将涉案房产以第二次拍卖起拍价人民币624万元抵偿被执行人所欠债务，符合上述法律规定。复议申请人叶阿峰、董水凤主张其与申请执行人的抵押合同没有约定对涉案房产进行拍卖抵债，而是约定了评估作价，但该约定并非在执行过程中达成，也不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十五条中规定的当事人双方及有关权利人对变卖财产的价格有约定的，按照其约定价格变卖。且拍卖、变卖行为属于人民法院执行过程中的强制性措施，复议申请人以其未与申请执行人对涉案房产约定变卖为由主张执行法院执行行为错误，显无法律依据。就其复议请求，本院不予支持。南山法院异议裁定正确，本院予以维持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人叶阿峰、董水凤的复议申请，维持深圳市南山区人民法院（2019）粤0305执异348号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审判长 逄 政 审判员 朱轶超 审判员 王晋海 二〇一九年十一月二十二日 书记员 林丽美