四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15623号 上诉人（原审被告、反诉原告）：叶润加，男，1952年11月20日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：刘鑫，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都和忠物资有限公司，住所地四川省成都市成华区青龙乡石岭村5组。 法定代表人：何伦忠。 委托诉讼代理人：刘才娥，上海申浩（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈霞，上海申浩（成都）律师事务所律师。 上诉人叶润加因与被上诉人成都和忠物资有限公司（以下简称和忠公司）土地租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初7694号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 叶润加上诉请求：撤销一审判决，驳回和忠公司的诉讼请求，支持叶润加的诉讼请求。事实和理由：一、叶润加与和忠公司之间的《联营协议》名为联营，实为土地租赁合同，约定和忠公司提供两亩的土地，可在2015年底，案外人成都市睿华建设投资有限责任公司（以下简称睿华公司）通知拆除了全部建筑物。2016年，和忠公司组织叶润加在原有的三分之一土地上重新修建建筑物，此时占用的土地面积不是2亩，而是0.66亩，这一基本事实虽然和忠公司在答辩中予以承认，但一审法院却在查明的事实之中和审理认为中采用模糊词语，轻描淡写说是因睿华公司的原因返还了部分土地，而且拆除时间也只字不提，所以一审法院按照16000元/年计算费用错误。和忠公司提供的土地登记审批表清楚地证明该土地属于政府储备用地，权利人是国有企业睿华公司，说明该土地的一切权利属于国有，一审中和忠公司提供的《土地委托代管协议》除了保证金外也没有交付任何费用的义务，和忠公司违反《土地委托代管协议》关于不得对外出租的约定，免费占有管理政府储备用地，违法违约出租土地，其行为应当受到处罚，其收益应当收缴国有。一审法院明确查明了《联营协议》约定和忠公司提供的仅仅是土地，并收取固定收益，其实质就说明和忠公司在出租土地，双方之间是租赁关系，可判决还要求支付联营费错误。和忠公司为了从叶润加处继续获得利益，不仅号召叶润加和相邻商家重新修建，和忠公司的法定代表人还亲自建房。在这种情况下，叶润加才开始建房，叶润加在2016年的建房投入客观存在，考虑到双方过错，所以叶润加自行承担了大部分损失，才提出了相应的诉讼主张，叶润加主张的损失应当由和忠公司承担，方能显示社会的公平。综上，请求二审人民法院依法支持叶润加的上诉请求。 和忠公司辩称，根据成都市中级人民法院（2018）川01民终12356号民事判决已经确认和忠公司与睿华公司签订的《土地委托代管协议》合法有效，和忠公司继受睿华公司的土地管理占有权利，因此，和忠公司对土地占有和管理来源合法。和忠公司和叶润加没有变更过《联营协议》的合同内容，双方一直是按照《联营协议》履行，因此，叶润加应当按照《联营协议》约定的联营费向和忠公司支付费用。另外叶润加主张的联营费标准与《联营协议》中的约定不一致，可能存在笔误。 和忠公司向一审法院起诉请求：1.判令叶润加返还占有和忠公司位于成都市成华区闲置地块1300平方米并恢复原状，同时自2016年7月10日起向和忠公司支付违约金暂计89800元；2.判令叶润加支付自2015年6月1日至实际返还地块之日的联营费，每年78000元，同时自2015年6月1日之日起至实际支付完毕之日按年利率6%向和忠公司支付滞纳金息130300元。 叶润加向一审法院反诉请求：1.判令和忠公司向叶润加退还土地联营费290000元；2.判令和忠公司向叶润加承担损失200000元。 一审法院认定事实：和忠公司（甲方）与叶润加（乙方）于2012年5月2日签订了《联营协议》约定：1.甲方将位于成华区青龙街办青龙乾院靠近铁路闲置地块（面积1300平方米）与乙方进行联营；2.一年共计联营费78000元；3.乙方自签订协议之日起三日内一次付清当年的联营费用。乙方以后付费时间为每年5月1日前三日，若逾期，则每超过一天应向甲方支付10000元/天的滞纳金；9.在联营期间，如政府有关政策调整，需要收回该地块时，乙方无条件配合。甲方要求收回该地块时，提前15天书面通知乙方，乙方应在接到通知10日内无条件交回联营地块，否则甲方有权自行将该地块恢复到联营前的地面状况，其产生的费用由乙方双倍承担；10.乙方退出土地时，不得向甲方提出该地款范围内任何拆迁补偿等要求；11.乙方退出地块超过甲方通知时限时，每超过一天应向甲方支付10000元/天的违约金。 一审法院又查明，国有土地登记审批表“成国用（2009）字第257号”、“成国用（2009）字第228号”确认成华区青龙街道办事处西林村一组、成华区青龙街办西林社区2二组的土地使用权归睿华公司所有。2011年8月31日，睿华公司作为甲方与和忠公司作为乙方签订了《土地委托代管协议》约定：1.甲方同意将位于成都市成华区闲置地块约20亩土地暂交给乙方管护及临时使用；4.委托代管期限暂定为自本协议签订之日起三年内（甲方有权提前收回）。托管土地期间，乙方不得对外出租该地块，不得对外设定任何担保，不得修建永久性建筑物，甲方发现乙方有以上违约行为，有权单方面解除本协议，并立即收回所有委托乙方代管的土地；5.委托代管土地期间，如政府有关政策调整，需要回收该片土地，乙方应无条件配合。委托代管地块上的搭建物等所有物品均应无条件自行解除。同日，睿华公司向和忠公司开具收据载明，收到青龙街办青龙乾院靠近铁路闲置地块的土地代管保证金140000元。 一审法院另查明，2018年8月14日，叶润加在内的多家租户向成都市中级人民法院出具《情况说明》，请求成都市中级人民法院在审理和忠公司与睿华公司纠纷时，适当考虑给租户一定补偿。 叶润加于2012年5月3日向和忠公司支付联营费40000元；于2014年3月13日向和忠公司支付联营费70000元；于2014年6月18日向和忠公司支付联营费100000元；于2015年3月4日向和忠公司支付联营费70000元；于2015年6月30日向和忠公司支付联营费30000元。 睿华公司于2016年7月4日向中房集团成都物业有限公司发出坚决杜绝向成渝铁路沿线违建板房提供电、水的通知。 成都市成华区人民法院初审判决（2017）川0108民初5639号的事实查明部分载明，2014年7月29日，和忠公司书面通知叶润加《土地委托代管协议》不再续签，并要求叶润加尽快清理代管地块，拆除临时搭建物，恢复地块原貌后，在2014年9月30日前向和忠公司移交。 一审庭审中，和忠公司为证明其于2014年9月12日向睿华公司续交了150000元的管理费，其向一审法院提交了和忠公司的法定代表人何伦忠向睿华公司交存了150000元的管理费的工商银行现金存款凭证。叶润加对此的质证意见为该证据不能证明是和忠公司的代管行为。 和忠公司为证明案外人睿华公司已通知要求和忠公司腾出该地块，且和忠公司多次通知了叶润加，向一审法院提交了睿华公司于2016年6月30日、2016年11月25日向和忠公司发出要求其腾退的通知。叶润加对此的质证意见为所有通知叶润加均不知情，不能证明和忠公司通知了叶润加，其于2018年8月份才得知需腾退。 叶润加向一审法院提交了六份收款凭证拟证明其联营费用已交至2016年5月30日，总金额为290000元。和忠公司对此的质证意见为，对于2013年7月26日的收据三性不认可，不是和忠公司法人签的字。其收到的租赁租金为250000元，合同约定的每一年的联营费为78000元，但实际是70000元。 叶润加出示送货单收款凭证共9份，拟证明2016年建房费用539314.8元；出示2012年-2013年的收款凭证5份，拟证明，叶润加2012年修的房子，开支542079元，到了2015年就被拆了。和忠公司质证认为，上述证据三性不认可，即便是叶润加投入了这些款项修建房屋，也没有经过和忠公司的同意且投资经营自负盈亏，风险应当由叶润加自行承担。 一审法院认定以上事实，有《联营协议》、《土地代管协议》、收据一份、国有土地登记审批表、腾退通知三份、情况说明、收款凭证及当事人庭审陈述等证据在案佐证。 一审法院认为，和忠公司与叶润加所签订的《联营协议》，是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应当按照约定履行各自的合同义务。和忠公司基于与睿华公司签订《土地委托代管协议》限制了和忠公司对案涉土地的对外出租权，但该协议仅能约束和忠公司与睿华公司，并不能约束和忠公司与叶润加之间签订《联营协议》的履行，故叶润加抗辩和忠公司主体不适格的抗辩意见，一审法院不予采信。 关于和忠公司主张叶润加返还案涉土地的问题。根据《联营协议》约定，叶润加应于接到腾退通知之日起10内返还涉案土地。双方均认可叶润加已经因睿华公司的原因返还了部分土地，虽然和忠公司提交的证据无法证明其告知叶润加腾退的事实，但是叶润加自认在2018年4月时已经知晓应当腾退的事实，故叶润加应在10内返还涉案土地，但其未按约定返还土地的行为，已经构成违约，和忠公司主张叶润加返还土地恢复原状的诉讼请求，一审法院予以支持。叶润加返还土地应以现在实际占有的面积为限。 关于和忠公司主张叶润加支付联营费的问题。因睿华公司与和忠公司之间的合同纠纷上诉未决，虽不能确定2014年8月之后和忠公司对该土地是否还具有代管权，但是叶润加一直占用涉案土地至今，且是与和忠公司签订了合同，理应将每年78000元的联营费交于和忠公司，且和忠公司陈述实际的联营费为每年70000元，共计叶润加缴纳250000元，共支付3年又7月的联营费，故叶润加还应向和忠公司支付2016年1月2日后的联营费，和忠公司主张叶润加支付联营费的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于和忠公司主张叶润加支付逾期腾退违约金和逾期付款滞纳金的问题。一审法院认为，上述两项费用虽为不同违约原因所致，但均有违约金性质，若依照和忠公司主张的标准计算，其两项违约金叠加的金额明显过高，故一审法院酌情认定，因叶润加的违约行为结合约定的联营费为每年70000元的标准，其应从2016年1月3日起至联营费付清之日止，按50元/天计算利息支付给和忠公司。 由于《联营协议》有效，叶润加应当支付联营合同约定的联营费，故对于叶润加要求返还联营费290000元的反诉请求，一审法院不予支持。叶润加主张和忠公司赔偿损失200000元的反诉请求，由于叶润加系违约方，且叶润加出示的证据也无法证明损失确实存在的事实，故一审法院对叶润加的该项反诉请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于若干问题解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、叶润加于判决生效之日起十日内返还和忠公司位于成都市成华区闲置地块（现占有的实际面积为限）并恢复原状；二、叶润加自判决生效之日起十日内向和忠公司支付联营费（自2016年1月3日至实际返还地块之日，按70000元／年计算）；三、叶润加自判决生效之日起十日内向和忠公司支付违约金（从2016年1月3日起至联营费付清之日止，按50元／天计算）；四、驳回和忠公司的其他诉讼请求；五、驳回叶润加的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5962元、反诉受理费8650元，合计14612元，减半收取7306元，由叶润加负担。 二审中，叶润加提交了如下证据材料： 1.青龙街道办事处（青街函[2016]23号）《关于做好新心、开心智能幼儿园拆除工作的函》，拟证明和忠公司组织叶润加再次修建的时候说“政府拆除主要针对的是幼儿园，不影响叶润加重新修建经营用房”。 2.和忠公司法定代表人配偶将重新修建的房屋出租给其他人的三份租赁合同（租赁时间分别为2016年3、4月份），拟证明和忠公司同意并组织叶润加重新修建房屋，因和忠公司自己也修建了房屋。 3.睿华公司的工商信息，拟证明睿华公司系国有企业，结合案涉土地审批表证明案涉土地属于国有土地，属于政府出租。 和忠公司对上述证据材料质证如下：对青龙街道办事处发出的函的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该函是在2016年6月27日发出，2016年5月份叶润加就未交过任何联营费用，该文件应当促使拆迁，且该函发出后，和忠公司在6月30日就发函要求叶润加搬家、撤离恢复原状案涉房屋。三份租赁合同无原件，故对真实性、合法性、关联性均不认可。对睿华公司工商登记信息真实性、合法性无异议，但无法达到叶润加的证明目的。 本院对上述证据材料认证如下：青龙街道办事处发出的函来源真实、合法，且与本案有关联，可以作为本案证据使用，但该函仅能证明青龙街道办事处要求睿华公司采取有效措施制止办园方行为，并对幼儿园实施拆除。三份租赁合同因无原件，加之和忠公司不予认可，故本院依法不予采信。睿华公司工商登记信息来源真实、合法，能证明睿华公司属于国有企业。 二审查明叶润加于2014年6月18日向和忠公司支付联营费40000元，一审查明事实有误，本院予以纠正。本院经二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，和忠公司认可其于2015年11月底向睿华公司退还的15亩中包含了叶润加使用的部分土地，退还后叶润加实际占有使用的土地为原租赁面积的三分之一。和忠公司与叶润加均认可叶润加从2016年1月3日起就未交付过租金、双方基于案涉《联营协议》建立的是租赁合同关系。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为有三个。现评判如下： 一、关于案涉《联营协议》的效力问题 叶润加认为案涉土地属于国有土地，且权利人为国有企业，在权利人明确要求和忠公司不得对外出租的情况下，和忠公司出租案涉土地牟利，因此案涉《联营协议》损害了社会公共利益而无效。和忠公司认为案涉《联营协议》合法有效。对此，本院认为，虽和忠公司与睿华公司约定和忠公司不得对外出租案涉土地，但该约定仅约束和忠公司与睿华公司，和忠公司违约则应依约向睿华公司承担责任，而并不当然导致和忠公司与叶润加间的《联营协议》无效，且叶润加并未举证证明案涉《联营协议》存在损害社会公共利益的情形存在，因此叶润加关于案涉《联营协议》无效的理由不成立。案涉《联营协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。 二、关于叶润加是否应当向和忠公司支付联营费以及联营费金额的问题 叶润加认为和忠公司在2014年7月份就知道其不再享有代管地块的权利，所以不享有收取租金的权利，且睿华公司停水停电导致叶润加无法经营，如要计算租金也应按照实际占有的面积计算。和忠公司认为案涉土地至今由叶润加占有使用，且和忠公司出租的是土地，是否停水停电与和忠公司无关，同时双方没有约定面积减少时应减少租金，故认为叶润加应当依照案涉《联营协议》的约定支付租金。 对此本院认为，双方当事人均认可双方间建立了租赁合同关系，作为承租人的叶润加在未退还全部租赁物时，应当向出租人支付相应的租金或占用使用费。同时，即便和忠公司失去了对案涉土地的管理权，但在案涉土地权利人睿华公司未直接要求叶润加支付相应占用使用费的情况下，和忠公司基于案涉《联营协议》要求叶润加承担相应责任并不被法律所禁止。因此，在叶润加未退还全部土地时，仍因向和忠公司支付至退还租赁物时止相应租金或占用使用费。叶润加关于不应支付租金的主张，因无事实和法律依据，本院依法不予支持。 对于案涉租金或占用使用费的标准认定。从案涉《联营协议》的内容和双方的陈述来看，叶润加租用1300平方米的土地，支付租金标准为每年70000元，现双方认可从2015年11月底起叶润加占用的土地面积为原租赁面积的三分之一，虽案涉《联营协议》并未约定如租用的土地面积增加或减少时租金是否作出调整。但从租赁合同的性质和公平的角度出发，租赁土地的面积减少时，租金也应相应减少。因此，从2015年12月起租金按照实际使用面积计算较为公平。故本院确认叶润加从2015年12月起应支付租金标准为每年23333.33元（70000元除以3）。结合叶润加付款情况，本院依法认定叶润加应当向和忠公司支付从2016年2月17日起，按每年23333.33元计算的租金。故本院对一审法院确认的联营费（租金）的计算方式予以纠正。 如前所述，叶润加存在逾期支付租金的行为，其应当依约承担违约责任，一审法院确认的违约金标准并无不当，本院依法予以维持。 三、关于和忠公司是否应当退还叶润加支付的租金并赔偿损失的问题 叶润加认为案涉《联营协议》无效，且和忠公司无权收取租金，因此应当退还收取的租金。和忠公司认为其不应退还租金。对此，本院认为，如前所述，案涉《联营协议》有效，和忠公司有权收取租金，因此，叶润加要求退还已交纳租金的主张，本院依法不予支持。 对于和忠公司是否应当赔偿损失的认定。叶润加认为和忠公司隐瞒其对案涉土地没有任何的代管权和出租权，且其受和忠公司组织进行的重新修建，而重新修建的房屋未能发挥任何价值，所以和忠公司应当赔偿损失。 对此，本院认为，和忠公司依照案涉《联营协议》的约定有权要求叶润加退还案涉土地，叶润加退还案涉土地时应当负有将案涉土地恢复原状的义务，因此拆除案涉土地上叶润加所修建的房屋或设施属于叶润加的义务。现叶润加未能举证证明其重新修建房屋系受和忠公司指示或要求，未举证证明双方同意拆除重新修建房屋产生的损失由和忠公司承担。简而言之，叶润加并未举证证明其损失与和忠公司之间存在法律上的因果关系，进而该损失应由和忠公司承担。因此，叶润加应当承担举证不能的后果即其要求和忠公司赔偿损失的主张不能得到支持。 综上，一审判决认定事实部分不清，导致判决结果应予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第第（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2018）川0108民初7694号民事判决第一项、第三项、第五项； 二、撤销成都市成华区人民法院（2018）川0108民初7694号民事判决第四项； 三、变更成都市成华区人民法院（2018）川0108民初7694号民事判决第二项为“被告（反诉原告）叶润加自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都和忠物资有限公司支付联营费（自2016年2月17日至实际返还地块之日，按23333.33元/年计算）”； 四、驳回成都和忠物资有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费14612元，由上诉人叶润加负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 何广智 二〇一九年十一月十二日 书记员 邓 婕