河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初8114号原告（反诉被告）：南阳市名门物业服务有限公司，住所地南阳市八一路199-200号，统一社会信用代码91411300559649812D。法定代表人：魏瑾然，男，汉族。系该公司总经理。委托诉讼代理人：马晓飞，男，汉族。系该公司员工，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：范若蕖，女，汉族，1974年1月4日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：李春生，男，回族，1976年11月3日，住河南省南阳市卧龙区。系被告丈夫，代理权限为特别授权。原告(反诉被告)南阳市名门物业服务有限公司与被告（反诉原告）范若蕖物业服务合同纠纷一案，原告南阳市名门物业服务有限公司于2019年9月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。在审理过程中范若蕖（反诉原告）于2019年10月18日向本院提起反诉，本院予以合并审理。原告(反诉被告)南阳市名门物业服务有限公司的委托诉讼代理人马晓飞,被告（反诉原告）范若蕖及其委托诉讼代理人李春生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)南阳市名门物业服务有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告立即支付原告物业管理费6,397元，公摊1,683元，垃圾清运费270元，违约金2,505元，合计人民币10,855元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告为2东-1902室业主，房屋面积为124.69平方米，物业收费标准为0.95元每平每月。原、被告本着自愿平等原则签订了《前期物业管理服务协议》。原告在协议期限内，积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理。为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告自2015年1月1日起停缴物业管理费，截止2019年6月30日，被告欠缴物业管理费6,397元，公摊1,683元，垃圾清运费270元。依据协议第八条违约责任约定，原告有权向被告要求违约金。根据相关法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般你可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，原告为减轻被告负担，故按照不超过30%的损失，对被告主张违约金2,505元，四项请求金额合计10,855元。经原告多次催缴，被告仍然拒绝缴纳物业管理费，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）范若蕖辩称，原告起诉的物业费等费用我确实没有交，违约金我不应当承担。因原告公司承诺的是给我维修房屋，但一直没有维修，所以我方没有缴纳原告诉请的各项费用。自2013年起，我的房子就开始出现渗水漏水现象，大面积窗户、墙壁、客厅及两个次卧变霉变黑，后来一直到2017年下半年原告公司找的施工队才将外墙的渗水问题修理，但没有彻底解决。自2013年至2018年这中间，我的房间里一直是发霉的。中间我反复找到原告公司协商此事，但都协商不成，也没有对我方做任何的补偿。被告（反诉原告）范若蕖向本院提出如下诉讼请求：依法判令被诉人立即赔偿反诉人维修损失材料费、人工费共计25,360元。事实与理由：反诉人系被诉人所管辖小区住户，应当缴纳物业管理费用，但是按照被诉人承诺的《商品房质量保证书、使用说明书》中承诺公司或其委托的物业服务公司，不履行保修责任，买受人可以自行维修，费用由公司承担；据此规定，反诉人的住房室内外发生渗漏水的质量问题，2015年5月16日被反诉人公司承诺维修，但一直不履行维修义务；反诉人后自行维修，共花费25,360元；该费用经多方追要反诉人一直拒不支付，为此，反诉人只能拒交物业费，从而维护自己的合法权益。现本诉原告提起诉讼，我方依法反诉，望予以受理。原告（反诉被告）南阳市名门物业服务有限公司辩称，被告所依据的商品房质量保证书和使用说明书中所承诺的，其是与开发商所签订的，针对的是开发商和反诉原告，合同具有相对性，对合同双方当事人有约束，对第三人的物业公司不具有法律效力。且物业公司提供的是物业服务，是对现有公共设施的维护，依据的是前期物业管理服务协议来收取物业费，与对方所说的诉请不属于同一法律关系。其反诉状上所说的该费用由公司承担，其中的公司不包括物业公司，不能将物业善意的协助强加给物业公司，基于不是同一法律关系，请求法院驳回其反诉请求。本院经审理查明认定事实如下：南阳市名门华府小区位于南阳市工业路与八一路交汇处西北侧，物业服务公司为南阳市名门物业服务有限公司。被告范若蕖房屋位于名门华府小区2号楼1单元19层1902室，面积124.69㎡。2011年5月6日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，协议约定物业费按照被告拥有的物业建筑面积交纳，交纳标准为0.95元/月/平方米，被告应当自房屋竣工集中交付之日起开始预交半年物业费，以后每半年缴纳一次，每次交纳费用时间为：每年东侧一月份和六月份开始预交下半年的物业服务费，如未按时交纳，被告应按所欠费用日万分之四的标准向原告交纳滞纳金。物业服务的内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、公共环境卫生的清洁维护、绿化养护、公共秩序维护、房屋装饰装修管理、物业档案资料管理，并对物业管理服务服务质量进行了约定，协议自南阳市名门物业服务有限公司与范若蕖签字之日起生效。协议签订后，原告为被告及小区的其他业主提供了保洁、保安、绿化养护等基本物业管理和服务。2010年12月5日，南阳市名门物业服务有限公司与原告签订期限自2010年12月5日起至业主委员会成立后，召开业主大会表决，代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止的《物业管理委托合同》,合同约定了物业服务费收取标准0.95元/㎡/月。原告于2015年、2016年、2017年、2018年、2019年，多次向被告张贴催缴欠费通知单。被告拖欠2015年1月1日起至2019年6月30日期间物业服务费，按0.95元/㎡/月的标准计算，共计54个月，共6,397元（124.69㎡×0.95元/㎡/月×54月=6,397元）；垃圾处理费270元（60元/年×4.5=270元），公摊费用1,683元，费用合计8,350元。南阳市名门房地产开发有限公司向被告范若蕖出具的商品住宅质量保证书，对有防水要求的卫生间、房屋渗漏保质期为5年。被告于2011年装修入住后房屋出现住房室内外发生渗漏水的质量问题，被告多次向原告反映，2015年5月16日被告向原告出具书面商品住宅质量保修单，报修内容及时间：客厅及两个次卧室墙面和窗户周围渗水和大面积发霉变黑，报修人：范若蕖保修时间：2015年5月16日答复内容及时间受理部门：客服部经办人联系电话：6319×××1受理时间：2015年5月16日，并加盖南阳市名门物业服务有限公司公章。原告受理后并未对被告房屋渗水、漏雨等进行维修。庭审中，被告对下欠物业费的事实予以认可，下欠物业费的主要原因是等导致室内发霉，在多次找原告协商未果的情况下。被告于2018年11月，自行找人维修房屋，将发霉部分铲除并重新刷墙，为此支付维修费25,360元。另查明，南阳市名门房地产开发有限公司的法定代表人为常海，股东为常海、柳家欣。原告名门物业公司的股东为柳家欣、南阳市名门房地产开发有限公司，执行董事柳家欣、监事常海。上述事实由原被告庭审陈述、前期物业管理服务协议、物业管理委托合同、催交欠费书面通知书照片、商品住宅质量保修单、维修收据、证人证言等证据予以证实，并经庭审质证后已记录在卷。本院予以确认。本院认为，一、关于原告的本诉部分。原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，合法有效，应为有效合同。合同签订后，原告依约履行了物业管理义务后，享有依照合同约定收取物业服务费的权利，被告负有按照房屋的建筑面积交纳物业服务费的义务。庭审中，被告对下欠物业费的事实予以认可，故对原告要求被告支付物业服务费及垃圾清运费、公摊费用合计8,350元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张违约金的诉请。原告请求违约金按物业费的30%计算，明显过高，根据原被告签订的物业服务协议约定滞纳金为所欠费用日万分之四的标准收取。庭审中，被告对下欠物业费的事实予以认可，被告下欠物业费的主要原因是被告房屋渗漏水导致室内发霉长期得不到解决，就采取拖欠物业费的方式进行对抗，被告不属于恶意拖欠物业费，故原告物业公司要求被告承担逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。二、关于反诉部分。开发商作为房屋的设计、建设者，对房屋的质量问题应承担责任。根据国家有关规定，在房屋交付时，开发商应向购房者提供新建住宅质量保证书。质保书详细记载了房屋各个部位的保修期限。根据现行规定，屋顶防水的保修期是５年。在保修期限内，购房者正常使用情况下出现的房屋质量问题，开发商需承担免费维修责任。本案中，被告购买南阳市名门房地产公司开发的房屋时，南阳市名门房地产开发有限公司向被告范若蕖出具的商品住宅质量保证书，对有防水要求的卫生间、房屋渗漏保质期为5年。被告房屋被告于2011年装修入住后房屋出现住房室内外发生渗漏水的质量问题，被告所购买房屋的质量问题应由南阳市名门房地产开发有限公司承担维修义务。被告多次向原告反映，2015年5月16日被告向原告出具书面商品住宅质量保修单，报修内容：客厅及两个次卧室墙面和窗户周围渗水和大面积发霉变黑，原告对此进行了受理并在保修单加盖南阳市名门物业服务有限公司公章。原告的该行为应视为对原告房屋质量问题予以受理，且南阳市名门房地产开发有限公司与原告名门物业公司为关联公司，故原告应对被告房屋负有维修义务。但原告受理后未对被告报修进行及时维修，导致被告房屋继续渗水、墙体发霉变黑，且一直持续至5年保修期超期。被告于2018年11月自行维修，共花费25,360元。考虑到原告维修墙体是整体维修，而房屋渗水、墙体发霉变黑只是部分墙体，故对被告支出的维修费用本院酌定原告承担60%的赔偿责任，被告自担40%。综上，被告作为业主与原告物业公司是共存共荣的关系。一方面，物业公司作为物业服务机构，在其管理服务过程中，针对出现的各种问题，应当积极主动地与业主沟通、协商，尽己所能解决实际问题，提升服务水平，彼此消除误会，而不应当让矛盾长期存在；另一方面，被告与原告物业公司之间也应相互体谅和支持，不应当一味地以拒交物业服务费作为对抗，否则物业服务公司将难以为续，更无法保障其能提供优质的物业管理服务工作，长此以往，对整个小区的物业管理工作亦极为不利。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内被告范若蕖向原告南阳市名门物业服务有限公司支付物业服务费和垃圾清运费、公摊费用，费用合计8,350元。二、本判决生效后十日内反诉被告南阳市名门物业服务有限公司支付反诉原告范若蕖房屋维修费15,216元。三、驳回原告南阳市名门物业服务有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告范若蕖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费72元减半收取36元（原告已预交36元），由被告范若蕖承担。反诉费217元，由原告南阳市名门物业服务有限公司承担130.2元，被告范若蕖承担86.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员 康 宏二〇一九年十一月十一日书记员 谭瑾姣