福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初16200号 原告（反诉被告）：厦门繁荣物业管理有限公司，住所地厦门市思明区禾祥西路267号之32。 法定代表人：侯建军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴亚楠，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅剑平，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄志雄，男，1961年6月27日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：王辰，北京市京师（哈尔滨）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玉莹，北京市京师律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）厦门繁荣物业管理有限公司（以下简称繁荣物业公司）与被告（反诉原告）黄志雄物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告繁荣物业公司的委托诉讼代理人吴亚楠，被告黄志雄及其委托诉讼代理人王辰、张玉莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 繁荣物业公司向本院提出诉讼请求：1.黄志雄向繁荣物业公司支付尚欠的2008年1月1日至2019年4月30日期间的物业服务费7109.92元、公共维修金2743.12元、公摊水费338.5元，共计金额10191.55元；2.黄志雄向繁荣物业公司支付逾期付款违约金（自欠款之日起至实际付清欠款之日止，按所欠物业服务费为基数，按照日3‰的标准计算）。事实与理由：2006年6月30日、2009年7月1日、2018年6月29日，繁荣物业公司与厦门市祥店新村业主委员会（以下祥店新村业委会）先后签订了三份《祥店新村物业管理服务合同》、《祥店新村物业管理委托合同》，约定由繁荣物业公司对祥店新村小区提供物业服务，合同期限自2006年7月1日至2022年12月31日止。合同约定物业管理费标准为：2006年7月1日至2011年6月30日，多层住宅0.4元/m2/月，小高层住宅0.7元/m2/月，店面0.8元/m2/月，车位60元/月；2011年7月1日至2018年6月30日，多层住宅0.55元/m2/月，小高层住宅0.85元/m2/月，店面1元/m2/月，车位60元/月；2018年7月1日至2022年12月31日，多层住宅0.75元/m2/月，小高层住宅1.05元/m2/月，店面1.15元/m2/月，车位70元/月。合同约定公共维修金标准为：多层住宅、店面为0.2元/m2/月，小高层住宅为0.3元/m2/月。合同还约定了业主和物业使用人无正当理由拖欠费用的，从缴费期届满之日起按每日应交费用的3‰加收滞纳金。黄志雄系厦门市湖里区祥店里20号502室房屋的所有权人，在繁荣物业公司向该房屋提供物业服务期间，自2008年1月1日起至2019年4月30日期间，拖欠该房屋物业费、公共维修金及公摊水费。经繁荣物业公司多次催款未果，故提出如上诉求。 黄志雄辩称，一、繁荣物业公司要求黄志雄立即支付拖欠的物业服务费等相关费用的诉讼请求中，2016年8月前的物业服务费用等相关费用均属于普通的债权债务，已经超过诉讼时效。繁荣物业公司与祥店新村业委会于2006年6月30日、2009年7月1日分别签订的两份《祥店新村物业管理服务合同》均约定物业服务费等相关费用为每月收缴一次，业主须于发出通知后7日内交纳。繁荣物业公司虽于2019年8月14日起诉至厦门市思明区人民法院，但其无证据证明一直持续的、有效的向黄志雄主张过权利。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条之规定，“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断”。综上，繁荣物业公司要求黄志雄支付物业服务费用等相关费用（自2008年1月1日至2016年7月31日）属于普通的债权债务，已经超过诉讼时效。二、繁荣物业公司要求黄志雄立即支付拖欠的公摊水费、公共维修金的支付请求缺乏事实依据与法律依据，根据2009年7月1日的《祥店新村物业管理服务合同》、《补充协议》、2018年6月29日的《祥店新村物业管理委托合同》的约定，黄志雄有权拒绝交纳。首先，根据合同约定，公摊水费等各项公摊费用由业主直接向相关部门缴纳，而实际中讼争房屋多年来的公摊水电费确系黄志雄自己交纳。水费并非物业公司的营业性收入，繁荣物业公司亦未提供其已经代缴水费的相关证据。加之，繁荣物业公司在公摊水电费的收取方面存在收费不明、擅自多收等不合理行为。其次，繁荣物业公司向黄志雄主张的公共维修费均未列明详细、实际开支，亦未按照合同约定向全体业主进行公示，严重违反合同义务。综上，繁荣物业公司该项主张缺乏事实与法律依据。三、繁荣物业公司未善尽物业管理公司负有的服务义务，黄志雄作为业主通过延迟支付相关费用进行救济和抗辩，不宜认定为违约，繁荣物业公司要求黄志雄支付滞纳金的诉讼请求，依据不足。在物业管理服务合同履行期间，繁荣物业公司屡次违反合同约定，在提供的物业管理服务方面存在诸多瑕疵，其服务质量的不完善为该小区业主带来了生活上的不便，对于服务提供过程中出现的问题及业主的投诉，未及时、积极、认真予以整改。其中讼争房屋的小区居民楼防盗系统设备常年处于关闭状态，无法起到维护业主安全的作用。多年来，黄志雄及其他业主对该问题反复进行反映与投诉，但繁荣物业公司一直拒绝维修、养护、运行与管理各业主房屋中的防盗相关设施的义务，该问题至今未得到解决。四、繁荣物业公司两次提高物业管理服务费及相关费用的收费标准，均未经过业主大会会议的决定，也未通知小区业主；考虑到繁荣物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，根据其提供服务的实际情况，应将物业服务费在一定程度上予以下调。 黄志雄向本院提出反诉请求：繁荣物业公司根据2009年7月1日签订的《祥店新村物业管理服务合同》中第五至七条、第三十条，2018年6月28日签订的《祥店新村物业管理服务合同》中第二条第二款、第四条第二、三款的约定，向黄志雄履行物业服务合同中约定的维修、养护、运行和管理讼争房屋的防盗系统设备以及保持该设备正常运行之义务。事实和理由：2006年6月30日，繁荣物业公司与祥店新村业委会签订了《祥店新村物业管理服务合同》（委托管理期限：2006年7月1日至2009年6月30日），该份合同于2009年6月30日到期，现业已失效。2009年7月1日，繁荣物业公司与祥店新村业委会签订了《祥店新村物业管理服务合同》（委托管理期限：2009年7月1日至2012年6月30日）。2012年6月19日、2012年8月23日、2012年12月24日，繁荣物业公司与祥店新村业委会分别签订了3份《补充协议》，将《祥店新村物业管理服务合同》的合同期限延顺至“新的业主委员会成立并选聘出物业管理公司为止”。直至2018年6月29日，厦门市祥店新村第二届业主委员会与繁荣物业公司签订了《祥店新村物业管理委托合同》（委托管理期限：2018年7月1日至2022年12月31日）。然而，在物业管理服务合同履行期间，繁荣物业公司屡次违反合同中的相关约定，在提供的物业管理服务方面存在诸多瑕疵，其服务质量的不完善为该小区业主带来了生活上的不便。自入住以来，黄志雄在内的众多业主向繁荣物业公司进行了多次投诉，对其物业管理服务的质量表示强烈不满。其中包括对小区居民楼防盗相关设施的常年瘫痪状态不予处理、对消防烟雾报警器设施管理、维修不到位、对房屋屋顶漏水问题处理不到位、对履行管理小区交通与车辆停放秩序的义务等物业管理服务方面均存在不完善之处。而对于以上所提出的物业管理服务问题，繁荣物业公司至今仍未加以解决。首先，根据《祥店新村物业管理服务合同》（2009年7月1日签订）第五条、第六条、第七条、第三十条之约定，繁荣物业公司负有共用设备的维修、养护、运行和管理义务，负有公共设施的维修、养护和管理义务；根据《祥店新村物业管理委托合同》（2018年6月29日签订）第二条第二款、第四条第二款、第三款之约定，繁荣物业公司负有保持设备正常运行的义务。其次，根据黄志雄提供的《公证书（2019厦证内字第17216号）》、《证明》可以证实，讼争房屋中的小区居民楼防盗系统设备处于瘫痪状态，无法运行。而此种情形不只发生在黄志雄一家，案涉小区的该套防盗系统设备均常年处于关闭状态，无法起到维护业主安全的作用。虽多年来，黄志雄及其他业主对该问题反复进行反映与投诉，但繁荣物业公司一直拒绝履行维修、养护、运行和管理各业主房屋中的防盗相关设施的义务。再次，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”；第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”；第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”。而自该小区居民楼防盗系统设备停止运行以来，该问题至今未得到解决。最后，根据《祥店新村物业管理服务合同》（2009年7月1日签订）第六条约定，“及时处理、反馈业主或物业使用人对物业投诉和合理化意见，……”；根据《祥店新村物业管理委托合同》（2018年6月29日签订）第十三条约定，“……及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督”。而实际中，繁荣物业公司对于服务提供过程中出现的问题及业主的投诉，亦未及时、积极、认真的予以整改。综上所述，黄志雄根据《祥店新村物业管理服务合同》（2009年7月1日签订）、《祥店新村物业管理委托合同》（2018年6月29日签订），享有业主应有的权利。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定以及物业服务合同中的相关约定，有权要求繁荣物业公司履行合同中约定的维修、养护、运行和管理案涉房屋的防盗系统设备以及保持该设备正常运行之义务并承担本案诉讼费。 繁荣物业公司对黄志雄的反诉辩称，讼争房屋于2006年交付使用，存在设备老旧之情形。根据物业委托合同约定，繁荣物业公司是在现状情况下进行管理维护，并不承担维修费用。根据合同约定，该费用由公维金支出，繁荣物业公司已经多次向业委会提交整改报告要求整改防盗系统，但业委会并未作出使用公维金整改的批复，因此无法维修。涉案小区的防盗设备确实存在损坏无法使用的情况，而公维金较低，无资金进行维修，目前街道已经介入整改，准备更换全新的防盗系统。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年6月30日，祥店新村业委会（甲方）与繁荣物业公司（乙方）签订了一份《祥店新村物业管理服务合同》，约定甲方聘请乙方对祥店新村小区进行物业管理，合同期限三年，自2006年7月1日起至2009年6月30日止；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，该物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同并承担相应的责任。委托管理事项为房屋建筑共用部位、共同设备、公共设施的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，公共场所及公用环境的卫生清理等。繁荣物业公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费用，其中物业管理费标准为：多层住宅0.4元/m2/月，小高层住宅0.7元/m2/月，店面0.8元/m2/月，车位60元/月；房屋公共维修金标准为：多层住宅0.2元/m2/月，小高层住宅0.3元/m2/月。公共水电费按厦门住宅区公共用电分摊暂行办法向业主和使用人收取；综合管理服务费及公摊水电费每月收缴一次，业主须于管理处发出通知后7日内向乙方交纳各项应缴费用，公摊水电费若未及时缴交，产生的滞纳金由业主承担。合同第二十二条第5点约定房屋公共维修金的开支由乙方于每年初列报计划与预算，经甲方批准后，属计划内的支出项目由乙方自行按实列支，遇计划外的开支项目，单个项目支出金额在500元以内的由乙方按实列支，超过500元的项目需经甲方批准后可支用。合同第二十六条约定业主、物业使用人拖欠费用的，按有关规定自拖延之日起每日按应交费用3‰加收滞纳金。 2009年7月1日，祥店新村业委会（甲方）与繁荣物业公司（乙方）又签订了一份《祥店新村物业管理服务合同》，约定继续由乙方向祥店新村小区提供物业管理服务，合同期限自2009年7月1日至2012年6月30日止，该合同约定物业管理费标准为：多层住宅0.4元/m2/月，小高层住宅0.7元/m2/月，店面0.8元/m2/月，车位60元/月；房屋公共维修金标准为：多层住宅0.2元/m2/月，小高层住宅0.3元/m2/月。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，该物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同并承担相应的责任。委托管理事项为房屋建筑共用部位、共同设备、公共设施的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，公共场所及公用环境的卫生清理等。公共水电费按厦门住宅区公共用电分摊暂行办法向业主和使用人收取；综合管理服务费及公摊水电费每月收缴一次，业主须于管理处发出通知后7日内向乙方交纳各项应缴费用，公摊水电费若未及时缴交，产生的滞纳金由业主承担。合同第二十二条第5点约定房屋公共维修金的开支由乙方于每年初列报计划与预算，经甲方批准后，属计划内的支出项目由乙方自行按实列支，遇计划外的开支项目，单个项目支出金额在500元以内的由乙方按实列支，超过500元的项目需经甲方批准后可支用。合同第二十六条约定业主、物业使用人拖欠费用的，按有关规定自拖延之日起每日按应交费用3‰加收滞纳金。 2011年6月30日，祥店新村业委会与繁荣物业公司签订一份《补充协议》，约定因物价上涨，双方同意自2011年7月1日起物业管理费标准变更为：多层住宅0.55元/m2/月，小高层住宅0.85元/m2/月，店面1元/m2/月。 2012年6月19日，祥店新村业委会（甲方）与繁荣物业公司（乙方）又签订了一份《补充协议》，约定在新一届业主委员会改选期间，原物业管理服务合同顺延至2012年8月31日止。之后，双方又于2012年8月23日约定将服务合同期限再顺延至2012年12月31日。2012年12月24日，双方再次约定将服务合同期限顺延至新的业委会成立并选聘出物业管理公司为止。 2018年6月29日，厦门市祥店新村第二届业主委员会与繁荣物业公司签订了一份《祥店新村物业管理服务合同》，约定由繁荣物业公司为祥店新村小区提供物业管理服务，期限自2018年7月1日起至2022年12月31日止；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等；该合同约定物业管理费标准为：带电梯住宅为1.05元/m2/月，不带电梯多层住宅为0.75元/m2/月，店面为1.15元/m2/月；房屋公共维修金标准为：带电梯住宅为0.3元/m2/月，不带电梯多层住宅为0.2元/m2/月。物业管理费及维修金等费用每两个月收取一次，业主或物业使用人应管理处单月发单的十五号前履行交纳两个月物业服务费的义务；公共区域使用的水电费由物业公司制作公摊，由业主直接向相关部门缴纳，空置房屋的业主必须承担100%的公摊费用。合同第十八条约定房屋公共维修资金日常使用：日常小修费用在500元以内，由物业公司根据实际需要开支，无需报业委会审批，超过500元以上的维修项目，书面报告业委会，经业委会审批后方可实施。合同第二十二条约定业主未按时足额交纳物业服务费用的，应缴费用从拖欠之日起按千分之三的标准向乙方支付违约金。 另查明，黄志雄系厦门市湖里区祥店里20号502室房屋的业主（于2008年7月2日取得产权，产权来源为2008年析产所得安置房），该房屋属于面积100.85平方米的多层住宅。该房屋内所配套的防盗系统设备未能正常运行使用。 还查明，繁荣物业公司名下位于祥店里祥店、刘厝A地块45号公厕，祥店里祥店、刘厝A地块58号绿化表、祥店里祥店、刘厝A地块25绿化表以及祥店里67号201室的四个用户号截止至2019年9月的水费已经结清。 又查明，根据繁荣物业公司提交的《文件签收表》显示，祥店新村业委会主任陈训德分别于2017年10月31日签收了一份《祥店新村急需整改问题报告》，备注内容为“消防、智能化防盗门、二供管”，于2018年5月13日签收了一份《祥店新村急需整改问题报告》，备注内容为“消防、智能化、防盗门二供管”。此外，繁荣物业公司还提交了讼争房屋2018年11月5日的费用催缴通知单。 本案审理中，黄志雄确认繁荣物业公司诉求的物业管理费、公维金确实未支付，因为自入住讼争房屋起，该房屋所配套的防盗系统设备（包括入户门上的感应器、客厅墙壁上的视频对讲机、客厅及主卧各有一个红色报警器）均从未正常开启使用，因此拒绝支付前述费用；并主张自2008年之后，繁荣物业公司从未向其主张本案费用，讼争房屋的公摊水费由其自行向水务部门支付，提交一份祥店里20号502室2011年3月21日的水费票据联为证。繁荣物业公司主张防盗系统设备之前可以使用的，维修费用应从公维金中支出，已经向业委会申请，但业委会并未批复。 本院认为,祥店新村业委会、厦门市祥店新村第二届业主委员会与繁荣物业公司签订的各份案涉合同均系双方的真实意思表示，合法有效，应依约履行。黄志雄作为祥店新村小区的业主，案涉各份合同均对其具有约束力。 繁荣物业公司提供物业服务，黄志雄作为业主接受该物业管理服务，应当履行缴费之义务。繁荣物业公司提交的2018年11月5日的费用催缴通知单并未经黄志雄签收确认，无法认定其曾向黄志雄催缴费用，因此截至本案起诉，2016年8月之前的物业管理费已经超过诉讼时效期间，不予支持。另，专项维修资金是专门用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，属于全体业主共有。缴纳专项维修资金是业主为维护建筑物的长期安全使用而应承担的一项法定义务。黄志雄拒绝缴纳专项维修资金，并以诉讼时效提出抗辩的，本院不予支持。因此，黄志雄应向繁荣物业公司支付2016月8月1日至2019年4月30日期间的物业管理费2032.21元，2008年1月1日至2019年4月30日期间的公共维修金2743.12元。鉴于繁荣物业公司并未就讼争房屋公摊水费的具体计算方式进行举证，且黄志雄提供的水费票据联中确包括公摊水费项目，对该部分诉求，本院不予支持。 繁荣物业公司作为祥店新村小区的物业管理单位，对该小区共用设施设备的运行、维修、养护和管理负有相应合同义务。现双方均确认黄志雄所称的防盗系统设备未能正常运行，繁荣物业公司负有修复以确保能正常运行的义务，至于其所诉称的费用负担问题，应由繁荣物业公司依约另行向祥店新村业委会主张。繁荣物业公司所举证据无法证明其已向祥店新村业委会申请维护前述设备的维修费用，系因祥店新村业委会过错致使其无法修复前述设备。综上所述，对黄志雄提出的反诉请求，本院予以支持。另，鉴于繁荣物业公司确存在未尽到物业管理责任，对其主张的物业管理费的逾期付款违约金，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、黄志雄于本判决生效之日起十日内向厦门繁荣物业管理有限公司支付厦门市湖里区祥店里20号502室房屋2016月8月1日至2019年4月30日期间的物业管理费2032.21元，2008年1月1日至2019年4月30日期间的公共维修金2743.12元； 二、厦门繁荣物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内修复厦门市湖里区祥店里20号502室房屋的防盗系统设备以确保其能正常运行使用； 三、驳回厦门繁荣物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费526元，由厦门繁荣物业管理有限公司负担476元，黄志雄负担50元；反诉案件受理费50元，由厦门繁荣物业管理有限公司负担，上述款项均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  王 瑛 二〇一九年十一月十二日 法官助理孟晓媚 代书记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。