广西壮族自治区富川瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1123民初790号 原告：何荣京，男，1989年11月27日出生，汉族，住本县。 原告：林水英，女，1992年9月6日出生，瑶族，住本县。 以上二原告共同委托诉讼代理人：刘秋红，北京颐和中鸿（南宁)律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：方潇，北京颐和中鸿（南宁)律师事务所实习律师。 被告：贺州市恒新房地产开发有限公司，住所地：本县富阳镇城东开发区寨北小区。 法定代表人：潘磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何天红，广西众望（富川）律师事务所律师。 原告何荣京、林水英与被告贺州市恒新房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告何荣京、林水英共同委托诉讼代理人刘秋红、方潇，被告贺州市恒新房地产开发有限公司委托诉讼代理人何天红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何荣京、林水英向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还两原告恒新花园房款人民币100000元；2、判令被告向两原告支付资金占用费26330.96元（以40000元为基数，按年利率6%从2014年4月11日起暂计至2019年6月30日，直至还清房款之日止；以60000元为基数，按年利率6%从2015年8月31日起暂计至2019年6月30日，直至还清房款之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告何荣京、林水英看到被告的广告，了解到被告的房屋销售信息，即想购买。2015年8月31日被告提供了《棚户区危旧住房改造建设单位集资合作建房协议书》与原告签订。协议书约定双方集资合作建房地址位于县食品公司良种场内，集资合作建房建筑面积108.35平方米，单价为2400元/平方米，购房款分阶段交付；同时协议书还约定，被告交房时间为2016年12月30日。2014年4月11日及2015年8月31日，原告依约向被告交付了100000元购房款，被告也向原告出具了收款收据，但被告并未按协议书约定在2016年12月30日向原告交付房屋。原告经多方打听及沟通，才了解到原、被告双方所签协议书涉及的房屋是由富川瑶族自治县经贸局委托被告代建的富川瑶族自治县原化肥厂职工安置房，该房屋的安置对象是原县化肥厂职工和其他已改制企业尚未解决住房的职工，而原告何荣京、林水英并非富川瑶族自治县化肥厂和其他已改制企业尚未解决住房的职工，因此不属于集资合作建房项目的安置对象。并且，原、被告所签订的《棚户区危旧住房改造建设单位集资合作建房协议书》名为合作建房协议，实为商品房买卖合同。截止原告起诉之日，被告仍未取得商品房预售许可证证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效……”因此原、被告签订的《棚户区危旧住房改造建设单位集资合作建房协议书》无效。被告明知原告不属于其建设房屋的安置对象，仍收取原告的房款，导致原告的资金被占用无法再购买其他商品房，给原告造成直接的经济损失，根据《合同法》第五十八条规定，被告应返还原告的购房款，并赔偿原告的损失。被告占用原告资金至今，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》按年利率6%计，理应向两原告支付资金占用费26330.96元。为维护原告的合法权益，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告贺州市恒新房地产开发有限公司辩称，原、被告签订的《棚户区危旧住房改造建设单位集资合作建房协议书》无效，本案的房屋不是商品房，不适用商品房买卖合同司法解释。对原告要求返还的款，被告没有异议。原告去信访局，政府已确认安排退款。政府在实施该项目时没有钱，都是被告实施的，所以才由被告预收钱作为工程开发款。原告要求按年利率6%支付资金占用费，被告没有异议，但资金占用费被告只应承担一半。 经审理查明:2013年12月5日，以富川瑶族自治县经贸局作为甲方，被告作为乙方共同签订《富川瑶族自治县原化肥厂职工安置房建设项目代建合同》，约定：由被告代建富川瑶族自治县原化肥厂职工安置房建设项目；甲方及有关部门确定购房户后，由甲、双方与购房户签订购房合同，该购房合同需县房改部门审批；同时合同还约定其他事项。合同签订后，被告将其代建项目的安置房屋以恒新花园之名向社会发出售房定购的公告，原告知道被告销售房屋的信息后，与被告协商，双方于2015年8月31日签订《棚户区危旧住房改造建设单位集资合作建房协议书》，载明：为充分体现党和政府对中低收入职工和住房困难职工的重视和关怀，改善中低收入职工及住房困难职工、住房面积未达到控制标准职工的住房条件，根据《关于加快推进城市和国有工矿棚户区工作实施意见的通知》（桂政办发【2010】94号）文件有关规定，经审核，乙方符合参加单位集资合作建房的条件，约定：单位集资合作建房地点位于县食品公司良种场内，乙方申请单位集资合作建房：3栋二单元5楼1号房，建筑面积共计约108.35平方米；该房屋建筑价格为每平方米2400元，总计房价款大约为：260040元；甲方交房时间为：2016年12月30日前交付乙方使用。同时约定了房款交纳方式、违约责任等事项。双方未提供证据证实该协议书有县经贸局签订及经县房改部门审批。原告于2014年4月11日交纳了40000元，于2015年8月31日交纳了60000元，共计100000元购房款给被告。被告未能于2016年12月30日前将房屋交付原告使用。原告遂向本院起诉要求被告返还购房款及支付资金占用费。 本院认为，被告明知其代建的是富川瑶族自治县原化肥厂职工安置房建设项目，其安置对象是富川瑶族自治县原化肥厂等企业职工，仍向社会公告售房，并与不属于本案棚户区改造项目安置对象的原告签订《棚户区危旧住房改造建设单位集资合作建房协议书》，该协议未经县房改部门审批，违反被告与富川瑶族自治县经贸局签订的代建合同的约定，亦损害社会公共利益，应属无效。被告收取原告的购房款，应当全部予以返还。被告将本案棚户区改造项目房屋售与不符合安置条件的两原告，具有过错，应当赔偿原告所受到的损失。原告请求按年利率6%计算资金占用费，未违反法律规定，庭审中，被告也同意，故本院予以准许。原告请求被告返还购房款100000元及支付资金占用费（该资金占用费以40000元为基数，按年利率6%从2014年4月11日计至2015年8月30日；以100000元为基数，按年利率6%从2015年8月31日计至债务清偿完毕之日止）的诉讼请求，本院予以支持。被告提出计算资金占用费的损失应由原、被告各承担一半的抗辩，根据原、被告签订的《棚户区危旧住房改造建设单位集资合作建房协议书》，被告明确原告符合参加单位集资合作建房的条件，原告未知其不符合购房条件，被告未提供证据证实原告存在过错，故本院不予采纳。 综上所述，原告何荣京、林水英的诉讼请求有理，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下： 被告贺州市恒新房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告何荣京、林水英购房款100000元及资金占用费（该资金占用费以40000元为基数，按年利率6%从2014年4月11日起计至2015年8月30日；以100000元为基数，按年利率6%从2015年8月31日起计至债务清偿完毕之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2826元，减半收取1413元，由被告贺州市恒新房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  薛建华 二〇一九年十一月十四日 书记员  夏新春