河北省故城县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1126民初1841号原告：贾立柱，男，汉族，住河北省故城县。委托诉讼代理人：陈章岩，故城县政通法律服务所法律工作者。被告：建湖县登达装饰装璜有限公司，住所地江苏省建湖县城向阳西路98号。法定代表人：王金叶，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴建胜，该公司员工。第三人：故城县中泰房地产开发有限公司，住所地河北省故城县郑口镇康宁路农业银行对过。法定代表人：代清亭，该公司董事长。委托诉讼代理人：李国庆，该公司副经理。原告贾立柱与被告建湖县登达装饰装璜有限公司、第三人故城县中泰房地产开发有限公司为执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告贾立柱及其委托诉讼代理人陈章岩和被告建湖县登达装饰装璜有限公司的委托诉讼代理人吴建胜、第三人故城县中泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李国庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾立柱向本院提出诉讼请求：1.请求法院解除对涉案房产故城县郑口镇名仕豪庭小区1号楼1单元906、1006、1106室的查封，不得执行该房产；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年5月9日、2013年10月9日、2014年8月29日原告分别购买了第三人出卖的名仕豪庭小区1号楼1单元906室、1006室、1106室，并通过了银行转账交付了全部楼房款，原告与第三人签订了《商品房买卖合同》。第三人于2014年8月29日将装修钥匙交于原告，原告着手装修。2014年9月5日装修楼房室内，9月15日安装了室内门，9月16日购买了家电并安装完毕。2015年6月10日，第三人验收装修合格后向原告交付了居住钥匙。自此以后居住至今。至今未过户的原因系第三人统一办理房产证至今未办理。2019年7月上旬原告发现故城县人民法院(2018)冀1126执168号司法评估委托书的内容，方知原告的楼房被故城县人民法院查封并进入委托拍卖程序中。遂对法院的执行提出案外人执行异议。原告由于对“合法占有”认识的错误，曾在执行异议申请书述称2015年6月10日拿钥匙装修并入住，是对合法占有楼房的认识不清。故城县法院查明被告曾于2014年10月29日查封了涉案楼房，于2016年10月17日继续查封该楼房，只是查封了档案手续，但未张贴查封公告和加贴封条，未对社会公众公示。原告认为自己购买涉案楼房足已排除贵院强制执行，原因在于原告购买涉案楼房同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告对涉案楼房拥有房屋产权，足已排除法院的强制执行。对法院裁定驳回案外人执行异议不服，特提起执行异议之诉。请求贵院严格依法审查。解除对原告所购楼房的查封，不得执行涉案楼房。诉讼费由被告承担。被告建湖县登达装饰装璜有限公司辩称，请求法院依法审理驳回原告的诉讼请求，理由是，一、物权法第九条明确规定，不动产物权的设立、变更、转让或消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生法律效力，法律另有规定的除外，依照该条规定，原告所主张的不动产物权未经登记，不具有排他的效力；二、案涉906室、1006室、1106室房屋在贵院审理的案件中已经显示与2014年7、8月份分别与第三人韩志华、翟树杰签订了包括涉案房屋在内的认购书并交清了全部房款，也就是说涉案房屋出现了一房二卖的情形，两份售房协议和认购书均不具有真实性、合法性；三、原告所举证的房屋买卖协议和缴款协议只能表明原告享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权，对涉案房产本身不具有排他的效力，不享有所有权，因此，请法院依法驳回原告的诉请。第三人故城县中泰房地产开发有限公司辩称，支持原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：江苏登达建设有限公司与故城县中泰房地产开发有限公司为建设工程施工合同纠纷一案，江苏登达建设有限公司于2014年10月8日向江苏省建湖县人民法院提出财产保全的申请，江苏省建湖县人民法院作出（2014）建民初字第1748号民事裁定书，于2014年10月29日查封了涉案906室、1006室、1106室等楼房，并在故城县房产交易所办理了登记手续，上述案件移送故城县人民法院审理后，故城县人民法院于2016年10月17日继续查封该楼房。故城县人民法院2017年5月2日作出（2015）故民二初字第1709号民事判决书，判决如下：“一、解除原告江苏登达建设有限公司与被告故城县中泰房地产开发有限公司签订的《建设工程施工合同》；二、被告故城县中泰房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告江苏登达建设有限公司工程款7379111.06元、保证金1000000元、垫付的鉴定费90000元；三、驳回原告江苏登达建设有限公司的其他诉讼请求。案件受理费104292元，保全费5000元，共计109292元，由原告江苏登达建设有限公司负担32835元、被告故城县中泰房地产开发有限公司负担76457元。”江苏登达建设有限公司与故城县中泰房地产开发有限公司均上诉至河北省衡水市中级人民法院，河北省衡水市中级人民法院于2017年11月2日作出（2017）冀11民终1529号判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，江苏登达建设有限公司将债权转让给被告建湖县登达装饰装璜有限公司。2018年2月1日，建湖县登达装饰装璜有限公司向本院申请执行。2019年10月12日继续查封该楼房。2013年5月9日、2013年10月9日、2014年8月29日贾立柱分别与故城县中泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了名仕豪庭小区1号楼1单元906室、1106室、1006室，单价每平方米分别为1891元、3676元、5251元，楼价分别为180000元、350000元、500000元，并通过银行转账交付了全部楼房款。故城县中泰房地产开发有限公司于2014年8月29日将装修钥匙交于贾立柱，于2015年6月10日将居住钥匙交于贾立柱。上述事实有当事人陈述及被告建湖县登达装饰装璜有限公司提交的证据：故城县人民法院2015故民二初字第1709号民事判决书，河北省衡水市中级人民法院（2017）冀11民终1529号判决书，债权转让协议，债权转让通知，债权转让通知寄送故城县中泰房产公司的邮寄单，建湖县人民法院2014建民初字第1748号民事裁定书、协助执行通知书稿及向故城县房地产交易中心送达回证；原告提交的证据：商品房买卖合同，银行转账明细，故城县中泰房地产开发有限公司给贾立柱出具的收据，故城县中泰房地产开发有限公司交付钥匙给贾立柱的证明等证据材料予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款将剩余价款按照人民法院的要求给付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人的民事权益须符合上述四个要件，即可排除申请执行人对涉案不动产的强制执行，本案中的房屋买卖合同价格明显不一致，且买卖未备案，存在瑕疵，且交房是法院查封以后，原告贾立柱的异议不符合第二十八条的规定；第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”贾立柱虽提交了与故城县中泰房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同和付款的凭证，但没有提交证据证明其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，原告贾立柱的异议也不符合第二十九条的规定。故原告贾立柱的异议不符合排除执行的条件，应当予以驳回。综上所述，原告贾立柱的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告贾立柱的诉讼请求。案件受理费14070元，由原告贾立柱负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  苏建平人民陪审员  荣建才人民陪审员  田秀敏二〇一九年十一月五日书 记 员  刘 聪