重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初20642号 原告：陶运，女，1990年10月2日出生，土家族，住重庆市石柱县。 委托诉讼代理人：陈辉，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周羿，重庆百君律师事务所实习律师。 被告：杨霁，男，1983年10月17日出生，汉族，住重庆市渝北区。 原告陶运与被告杨霁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理。依法由审判员陈吉彦适用简易程序，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告陶运及其委托诉讼代理人陈辉，被告杨霁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陶运向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告利息136250元；2.判决被告支付原告律师费10000元；3.判决被告支付原告违约金135000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与案外人黄宾与2018年9月3日签订了《房屋买卖合同》，约定被告将其房屋以145万元的价格出售给黄宾。后被告又与原告于2018年12月26日签订了《房屋买卖合同》，约定被告将上述房屋以135万元的价格出售给原告。原被告于2018年12月27日办理了案涉房屋的过户登记，同日，原告与案外人耿磊签订了《借款抵押协议》，向耿磊借款75万元用于支付案涉房屋的购房款，并以涉案房屋作为借款抵押的担保物，办理了抵押登记。因被告一房二卖，黄宾以原被告恶意串通签订房屋买卖合同为由将原被告起诉至法院，要求确认原被告于2018年12月26日签订的《房屋买卖合同》无效。法院审理后判决驳回了黄宾的诉讼请求。该案审理期间，黄宾申请了对案涉房屋进行保全查封，因此原告无法以该房屋为抵押物向银行申请贷款用于归还耿磊的借款，并承担着借款利息及律师费。为减轻原告损失，原被告于2019年3月25日签订了《房屋买卖合同补充协议》，约定被告向原告支付借款利息、律师费、违约金等费用，并约定前述费用可先行从原告应支付给被告的剩余房款23万元中抵扣，超出部分被告再向原告支付。后被告一直未按补充协议向原告承担赔偿责任，原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告杨霁辩称，同意按原告向耿磊实际支付的利息赔偿给原告，其他费用不同意承担。因之前原被告就赔偿问题已经达成了协议，现在原告又来起诉，违约责任不应由被告承担。 经审理查明：2018年12月26日，以杨霁为出卖人（甲方），陶运为购买人（乙方），签订《重庆市房屋买卖合同》，主要约定甲方将房屋出售给乙方，总成交金额为135万元，支付方式为分期付款，乙方于2018年12月26日首次支付定金2万元，于2018年12月27日一次性预付房屋首付款98万元，于2019年7月1日前支付尾款35万元。 同日，陶运向杨霁支付定金2万元。 2018年12月27日，上述房屋过户登记至陶运名下。 2019年1月4日，案外人黄宾以杨霁、陶运为被告向本院起诉[（2019）渝0112民初420号]，诉讼请求为：1.判决确认二被告签订的房屋的买卖合同无效；2.诉讼费、保全费、律师费28000元由二被告承担。主要事实和理由为：原告与被告杨霁于2018年9月3日就房屋签订房屋购买合同，合同价款145万元。原告向杨霁支付了91万元用于其解押房屋，杨霁以各种理由延迟近80日办理房屋解押手续。2018年12月27日杨霁解押房屋后将房屋以50万元的价格卖给陶运并办理过户手续，当日陶运将该房屋抵押给他人，抵押金额120万元，后杨霁单方要求解除与原告的合同。原告认为，被告杨霁、陶运恶意串通订立合同，该合同应属无效。 上述案件中查明以下事实：2018年9月3日，以杨霁为售房方（甲方），黄宾为购房方（乙方），签订《房屋买卖合同》，约定：1.甲乙双方交易房屋坐落，该房屋已设定抵押；2.该房屋成交总价为145万元，乙方以贷款方式向甲方交付房款：定金29万元由乙方于签订本合同当日交付予甲方，首付款33万元由乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付予甲方；乙方银行按揭贷款83万元由放贷银行直接交付予甲方。同日，上述双方还签订了《房屋买卖合同补充协议》对房屋买卖权利义务进行补充约定。同日，黄宾分两笔向杨霁转账支付房款合计91万元。2018年12月27日，陶运与案外人耿磊签订《借款抵押协议》，其中约定陶运向耿磊借款75万元，借款期限从2018年12月27日至2019年2月26日止，陶运以案涉房屋作为借款抵押的担保物。同日，该合同在主管部门办理了抵押登记，耿磊向陶运尾号为3046的中国建设银行卡上转入借款75万元。 本院就上述案件进行审理后于2019年7月4日作出（2019）渝0112民初420号民事判决书，判决：驳回原告黄宾的诉讼请求。案件受理费8800元，保全费3520元，由原告黄宾负担。该民事判决书后已发生法律效力。 在上述案件中，黄宾申请了对案涉房屋进行保全，本院根据其申请裁定对案涉房屋予以查封。 陶运分别于2019年2月28日向耿磊转账18750元，于2019年4月3日向耿磊转账18750元，于2019年6月25日向耿磊转账37500元，于2019年8月22日向耿磊转账18750元，于2019年9月4日向耿磊转账42500元。 2019年3月25日，以杨霁为甲方，陶运为乙方，签订《〈房屋买卖合同〉补充协议》，约定：鉴于甲乙双方于2018年12月26日签订《重庆市房屋买卖合同》，现因黄宾在重庆市渝北区人民法院起诉并查封乙方名下房屋，导致乙方无法办理银行贷款并承担资金借款利息和律师服务费，损失重大，为弥补乙方损失，经双方协商一致，达成如下补充条款：1.因乙方为购房向耿磊借款75万元，月息3分，自2019年1月10日起算，现甲乙双方同意，上述利息由甲方承担，直至乙方从银行取得贷款归还耿磊的借款为止；2.因黄宾在重庆市渝北区人民法院起诉乙方，乙方需聘请律师代理并支付律师服务费1万元，若之后因本协议产生纠纷，因此产生的律师费、诉讼费等主张债权的费用同样也由甲方承担；3.甲乙双方同意，因甲方存在一房二卖的行为，给乙方造成重大损失，已构成违约，甲方同意承担《重庆市房屋买卖合同》合同总金额10%的违约责任；4.上述由甲方承担的费用和违约金，乙方可先行从乙方应向甲方支付的剩余房款23万元中直接扣除，若不足扣除则由甲方再向乙方支付。 另查明，陶运因黄宾与其房屋买卖合同纠纷一案，于2019年1月25日与重庆百君律师事务所签订了《民事法律事务委托合同》，约定该所指派律师代理该案诉讼，律师服务费为1万元。2019年8月14日，该所向陶运开具了金额为1万元的律师费发票一张。 庭审中，陶运陈述：我向耿磊归还的利息是按月息2.5%计算的，每月金额为18750元，2019年9月4日还利息42500元是因我与耿磊协商后，按照2.5个月计算的利息，至此我欠耿磊的本息已经全部还清，不再产生利息。杨霁陈述：我与陶运签订《〈房屋买卖合同〉补充协议》时，说的是因违约给其造成其他经济损失才承担违约金，但现在陶运除了支付的利息外，并无其他损失，我并未违约，故不应承担违约金。 陶运另陈述：虽然黄宾对我应向杨霁支付的房屋尾款23万元进行了保全，但我认为杨霁应承担的费用应当从尾款中抵扣，因《〈房屋买卖合同〉补充协议》签订时间是在上述保全之前，我与杨霁的债权债务并未了结，我有权进行抵销，若有剩余款项，才按照保全要求进行支付。 以上事实有《重庆市房屋买卖合同》、房屋产权证、《〈房屋买卖合同〉补充协议》、（2019）渝0112民初420号民事判决书、重庆农村商业银行客户付款回单5张、《民事法律事务委托合同》、律师费发票及当事人当庭陈述在案为据。 本院认为，案外人黄宾曾向本院起诉请求确认杨霁与陶运于2018年12月26日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效，本院判决予驳回了黄宾的诉讼请求，且该判决已发生法律效力。因此，上述《重庆市房屋买卖合同》应属杨霁与陶运的真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。因杨霁存在一房二卖行为，导致黄宾起诉并对案涉房屋进行保全，杨霁与陶运于2019年3月25日签订的《〈房屋买卖合同〉补充协议》（以下简称补充协议），则系双方因黄宾的诉讼保全导致陶运所受损失等问题的处理进行的约定，亦合法有效，杨霁应按该协议约定承担相应违约责任。 关于利息和违约金问题。杨霁辩称其不同意承担利息损失之外的费用，且认为陶运除利息外无其他损失，该意见实际也包含了认为违约金过高，其不应承担违约金之意，因此，对违约金应按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定予以审查。本院认为，因违约金本身亦具有填补损失的作用，故在违约金不足以填补陶运损失的情况下，陶运可以主张剩余部分的损失，如违约金过分高于实际损失，则可按照法律、司法解释规定予以酌情调整。黄宾申请诉讼保全将案涉房屋查封的情况实际发生于房屋过户给陶运之后，而陶运与杨霁签订的《重庆市房屋买卖合同》中并未约定陶运在房屋过户后抵押贷款的问题，故就合同约定而言，陶运的利息损失并不属于杨霁基于合同约定可预见的损失范围。但杨霁在补充协议及本案审理中均认可其承担陶运的利息损失，故陶运支付给耿磊的利息可视为其实际损失。补充协议约定陶运向耿磊借款75万元，月息3分，从2019年1月10日起算的利息由杨霁承担，则截至2019年9月4日的利息共计160500元（22500元/月×7个月+22500元/月÷30天×4天），陶运截至2019年9月4日共向耿磊支付利息136250元，其称是按月息2.5%计算，并与耿磊协商后的结果，不违反常理，其金额亦未超出补充协议约定范围。因此，陶运的利息损失为136250元，该金额超过合同约定的成交金额10%的违约金金额即135000元，故并不存在违约金过分高于实际损失的情形，违约金不应调整，对违约金不足以弥补的利息损失部分即1250元，杨霁仍应赔偿给陶运。对陶运所主张的利息损失中已由违约金弥补的135000元部分，本院不予支持。 关于律师费。陶运因黄宾与其及杨霁房屋买卖合同纠纷一案委托律师参加诉讼，并支付律师费10000元，补充协议亦约定杨霁需承担该律师费，故陶运要求杨霁支付其律师费10000元，符合补充协议的约定。 综上，杨霁应支付陶运违约金135000元并赔偿违约金不足以弥补部分的利息损失1250元，另应支付陶运律师费10000元，合计146250元。因陶运尚有23万元房屋尾款未支付给杨霁，而按照双方《重庆市房屋买卖合同》的约定，该尾款的支付期现已届满。陶运在本案中主张从其应付房屋尾款中抵扣杨霁应向其支付的费用，系主张抵销。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款之规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。双方签订的补充协议中亦约定杨霁应承担的费用可先行从陶运应付尾款中直接扣除。因此，陶运主张抵销符合法律规定及补充协议约定，本院予以支持，故抵销后杨霁无需再向陶运支付上述违约金、利息损失及律师费，对陶运相关诉讼请求本院不再支持。对抵销后剩余的应付房款，陶运应按保全要求进行支付。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告陶运的诉讼请求。 案件受理费5990元，减半收取2995元，由原告陶运负担1438元，由被告杨霁负担1557元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈吉彦 二〇一九年十一月十二日 书记员  曹 彬