安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终7415号上诉人(原审原告)：安徽睿拓物流有限公司，住所地安徽省肥东经济开发区合店路南侧，统一社会信用代码913401003356634201。法定代表人：韩天华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈醉，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑坤，安徽华人律师事务所实习律师。上诉人(原审被告)：曹庭有，男，1978年3月24日出生，汉族，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：郭训，男，系曹庭有妻弟。上诉人安徽睿拓物流有限公司（以下简称睿拓公司）、上诉人曹庭有因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省肥东县人民法院（2019）皖0122民初3098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。睿拓公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第七项，依法改判：1.曹庭有支付租金497360元（按463680元/年暂计算至2019年2月28日，此后顺延至判决书生效之日止）及占有使用费（自判决生效之次日起按租金标准计至实际返还房屋之日止）；2.曹庭有支付电费62050元及物业费40320元（按20160元/年暂计至2019年2月28日，此后顺延至实际返还房屋之日止）；3.曹庭有支付逾期支付租金的违约金122050.3元（按年利率24%暂计至2019年2月28日，此后顺延至租金付清之日止）。事实与理由：1.《房屋租赁合同》应自判决生效之日解除，睿拓公司对此没有任何过错，一审判决扣减合同解除之前的租金和解除之后的占有使用费没有依据。依据双方合同第7.2条约定，曹庭有逾期支付租金行为持续存在，睿拓公司有权解除合同。2019年3月睿拓公司起诉要求解除合同，符合合同约定，双方合同应于判决生效之日解除，曹庭有应支付解除之前的租金和之后的占有使用费。断电和上锁是睿拓公司在曹庭有自行停止经营后采取的正当行为，本案不适用过错相抵和减损规则。曹庭有停止经营的原因是涉嫌犯罪而被采取强制措施，此系曹庭有自身原因，与睿拓公司无关。断电是房屋出租方合肥徽商城农产品批发市场有限公司采取的，且根据双方合同9.2条，曹庭有拖欠电费时，睿拓公司有权采取断电措施。睿拓公司之所以将房屋上锁，是因为浴场停止经营后无人管理，考虑到浴场内有大量设备设施，及曹庭有偿付租金的能力，睿拓公司才将浴场大门上锁，以防物品损坏和遗失。因此不能以断电上锁日期认定为合同解除之日。2.曹庭有应承担占用房屋期间的物业费，应支付物业费直至房屋实际返还之日。根据一审查明事实，曹庭有一直占有房屋未返还，应支付占用期间的物业费。3.逾期支付租金违约金与解除合同违约金并不相同，两者均应支持。一审法院混淆了两种违约金的概念，解除合同违约金弥补的是睿拓公司重新招租的损失，而逾期支付租金的违约金弥补的是睿拓公司资金占用的损失，两者并不重合，均应得到支持。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法改判。曹庭有辩称，1.关于租金和物业费的计算节点，睿拓公司的上诉请求不能成立，租金和物业费应计算至2017年12月31日。2.关于违约金，睿拓公司主张的逾期支付租金的违约金不应支付。曹庭有上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项，改判：1.曹庭有无需支付租金141179.99元；2.曹庭有仅应支付截止至2017年12月31日的物业费即16800元（1680×10个月）；3.曹庭有不支付解除合同违约金231840元；4.曹庭有应支付不超过20000元的律师费。事实与理由：1.2017年底睿拓公司就对涉案浴场上锁断电，曹庭有方人员无法进入，已经失去了对房屋的控制，故租金和物业费应计算至2017年12月31日。2.曹庭有不存在违约行为，不应支付违约金。2017年11月底，经人举报，派出所查处浴场，当场带走了几个人，但是浴场仍在经营，直至睿拓公司上锁才无法经营。3.律师费标准过高，依据安徽省律师收费标准，应不超过20000元。睿拓公司辩称，虽然涉案房屋于2018年3月30日断电，但断电后，曹庭有一直占有房屋，没有将房屋腾空交还，期间的租金和使用费应继续计算。曹庭有停止经营的原因是涉嫌犯罪而被采取强制措施，这是曹庭有自身原因，与睿拓公司无关，睿拓公司对于合同解除没有任何过错。合同解除后，睿拓公司重新招租需要两至三个月时间，出租后还需要给承租方3个月的免租期，故一审法院按照6个月的租金标准要求曹庭有承担违约金恰当。皖价服（2016）13号规定于2016年2月10日施行，有效期三年，现在已经到期不能适用。睿拓公司与律所就律师费的约定是综合案件难易程度等因素确定，系双方真实意思表示，不违反国家法律法规的规定，合法有效。睿拓公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双方之间的两份《房屋租赁合同》；2.判令曹庭有向睿拓公司支付租金497360元（按463680元/年，暂计算至2019年2月28日，以后顺延计算至判决生效之日止）及占有使用费（自判决生效次日起按租金标准计至曹庭有实际交还房屋之日止；3.判令曹庭有向睿拓公司支付物业费40320元（按20160元/年，暂计算至2019年2月28日，以后顺延计算至曹庭有实际交还房屋之日止〕、电费64532元；4.判令曹庭有向睿拓公司支付逾期支付租金的违约金122050.3元（自2017年12月1日起按年利率24%暂计算至2019年2月28日，以后顺延计算至租金付清之日止〉以及解除合同的违约金231840元；5.判令曹庭有支付睿拓公司为实现债权而支出的律师代理费50000元；6.判令曹庭有将坐落于肥东县经济开发区合肥徽商睿拓物流园内C区217至232号房屋返还给睿拓公司；7.本案诉讼费用由曹庭有承担。一审法院认定事实：2016年12月14日，睿拓公司与曹庭有签订《房屋租赁合同》，合同约定，睿拓公司将坐落于合肥市肥东新城开发区三十埠桥东200米合肥徽商睿拓物流园内C区217至224号房屋出租给曹庭有经营浴场，房屋面积840平方米，租期8年，自2017年3月1日至2025年2月28日，曹庭有需向睿拓公司交纳履约保证金25000元，房屋租金每平米23元/月，曹庭有需在合同生效后三日内将第一年度的租金及各种年度费用支付给睿拓公司，第一年租金于2017年3月1日全部付清，第二年及之后租金按每半年支付一次，租金需在上一期已付租金租赁期满前提前3个月支付。合同第七条违约责任约定，曹庭有如逾期支付租金及其他费用，每逾期一天，以欠交租金、费用金额的2%支付违约金，逾期超过15日的，睿拓公司有权解除合同并没收曹庭有交纳的履约保证金，同时曹庭有另向睿拓公司支付六个月租金作为违约金；一方违约造成诉讼的，败诉方应承担对方律师费、诉讼费用。合同第9.1条约定，水电费按月结算。同日，睿拓公司与韩有周签订《房屋租赁合同》，合同约定，睿拓公司将坐落于合肥市肥东新城开发区三十埠桥东200米合肥徽商睿拓物流园内C区225至232号房屋出租给曹庭有使用，房屋面积840平方米，租期8年，自2017年3月1日至2025年2月28日，合同关于租金支付期限和方式、双方权利义务、违约责任等其他条款与睿拓公司和曹庭有签订的《房屋租赁合同》相同。双方在签订《房屋租赁合同》的同时，还签订了《合肥徽商睿拓物流园物业管理服务协议》，约定睿拓公司为曹庭有租赁的合肥徽商睿拓物流园内C区217至232号房屋提供物业服务，曹庭有按1元/平方米/月支付睿拓公司物业费。2017年8月9日，曹庭有与韩有周共同向睿拓公司出具一份《承诺》，承诺韩有周承租的C区255至232号房屋的一切费用及租期使用转由曹庭有负责、享有，房租等由曹庭有全额支付给睿拓公司。上述合同签订后，睿拓公司依约将房屋出租给曹庭有使用，并提供物业服务。然而，曹庭有并没有依约履行合同义务，仅支付履约保证金50000元和第一年度租金430000元，尚欠第一年度租金33680元、其后租金以及物业费未予支付。曹庭有承租期间产生的电费62050元，曹庭有亦未支付。2018年11月20日，曹庭有及韩有周因犯罪，被肥东县人民法院判处有期徒刑。另查，合肥徽商城农产品市场有限公司出具《情况说明》，载明：兹有碧海金沙休闲浴场自开业至今共计欠电费62050元，合肥徽商城农产品市场有限公司多次催缴仍未付，经我公司研究决定，对碧海金沙休闲浴场自2018年3月30日开始断电。一审法院认为，睿拓公司与曹庭有签订的《租房合同》不违反法律的强制性规定，合法有效。合同签订后，睿拓公司按约将房屋交付曹庭有。曹庭有尚欠第一年度租金33680元及电费62050元，其后租金以及物业费未予支付，曹庭有的行为构成违约。睿拓公司诉请解除双方之间的两份《房屋租赁合同》，理由正当，予以支持。因曹庭有欠付电费及租金，2018年3月30日睿拓公司对碧海金沙休闲浴场开始断电，造成租赁合同事实上已无法继续履行。对于曹庭有被羁押无法继续管理浴场这一事实，睿拓公司没有及时通知曹庭有解除合同,没有采取措施防止损失的扩大，对于损失的扩大，睿拓公司自身也有一定责任。考虑到睿拓公司重新出租房屋需要一定时间，酌定为2个月，曹庭有应当支付睿拓公司租金至2018年5月30日，第二年度3个月未付，每月租金为35833.33元，计107499.99元。第一年租金尚欠33680元，合计141179.99元。关于物业费，自2017年3月1日至2018年5月30日为25200元（每月1680元，15个月）。睿拓公司诉请的电费64532元，以其提供的《情况说明》载明的欠电费62050元为准。睿拓公司诉请的解除合同的违约金231840元（6个月租金），双方合同有约定，予以支持。睿拓公司诉请判令曹庭有向睿拓公司支付逾期支付租金的违约金，因已支持6个月租金作为违约金，对该诉请不予支持。睿拓公司诉请的判令曹庭有支付睿拓公司为实现债权而支出的律师代理费50000元，双方合同有约定，予以支持。睿拓公司诉请判令曹庭有将坐落于肥东县经济开发区合肥徽商睿拓物流园内C区217至232号房屋返还给睿拓公司，理由正当，予以支持。关于曹庭有交纳的履约保证金50000元，在租赁合同中有约定（合同三.3.1条），如乙方（曹庭有）违约，履约保证金不予退还。因曹庭有欠付租金及电费，构成违约，故不予退还。曹庭有未提起反诉，对其留在现场的设备，本案不作处理。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除安徽睿拓物流有限公司与曹庭有之间的两份《房屋租赁合同》；二、曹庭有于判决生效之日起十日内向安徽睿拓物流有限公司支付租金141179.99元；三、曹庭有于判决生效之日起十日内向安徽睿拓物流有限公司支付电费62050元及物业费25200元；四、曹庭有于判决生效之日起十日内向安徽睿拓物流有限公司支付解除合同的违约金231840元；五、曹庭有于判决生效之日起十日内向安徽睿拓物流有限公司支付律师代理费50000元；六、曹庭有于判决生效之日起十日内向安徽睿拓物流有限公司返还坐落于肥东县经济开发区合肥徽商睿拓物流园内C区217至232号房屋；七、驳回安徽睿拓物流有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13856元,减半收取6828元，由安徽睿拓物流有限公司承担2528元，曹庭有承担4300元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明而为双方当事人无争议之事实予以确认。本院认为，曹庭有因被采取强制措施而致涉案《房屋租赁合同》不能继续履行，此系曹庭有的自身原因，其对合同解除具有过错，应负违约责任。曹庭有上诉称睿拓公司自2017年12月底开始断电上锁，造成浴场无法继续经营，但未提供切实有效的证据予以证明，依据合肥徽商城农产品市场有限公司出具的《情况说明》，涉案浴场断电的时间为2018年3月30日，此后租赁合同事实上已无法履行，睿拓公司以实际行为表明不再继续履行合同义务，租赁合同应此自此解除。一审法院在判决中虽未明确合同的解除时间，但并未影响其判决结果，本院予以确认。曹庭有拖欠合同解除前的租金，依据双方合同第3.1条及第7.2条约定，睿拓公司收取的5万元履约保证金可不予退还。睿拓公司主张6个月租金数额的解除合同违约金，具有合同依据，本院予以支持。该违约金的性质即为弥补睿拓公司解除合同后重新招租的损失，一审法院在租赁合同解除之日即2018年3月30日的基数上又酌定睿拓公司2个月的重新招租宽限期，缺乏依据，本院予以纠正。因此，曹庭有欠付租金的数额应为72320元（33680元+38640元），相应的未付物业费数额应为21840元（1680元×13个月）。睿拓公司同时又主张曹庭有支付逾期支付租金的违约金，不予支持。关于律师费，睿拓公司主张的50000元律师费有聘用律师合同、律师费发票及转账凭证为据，且符合合同约定，曹庭有作为对合同解除负有过错的违约方，对此应予支付。双方当事人对解除涉案《房屋租赁合同》、曹庭有支付电费62050元及向睿拓公司返还涉案合肥徽商睿拓物流园内C区217至232号房屋均未提起上诉，本院予以确认。综上所述,睿拓公司的上诉请求不能成立，应予驳回；曹庭有的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持安徽省肥东县人民法院（2019）皖0122民初3098号民事判决第一项、第四项、第五项、第六项，即“解除安徽睿拓物流有限公司与曹庭有之间的两份《房屋租赁合同》”、“曹庭有于判决生效之日起十日内向安徽睿拓物流有限公司支付解除合同的违约金231840元”、“曹庭有于判决生效之日起十日内向安徽睿拓物流有限公司支付律师代理费50000元”、“曹庭有于判决生效之日起十日内向安徽睿拓物流有限公司返还坐落于肥东县经济开发区合肥徽商睿拓物流园内C区217至232号房屋”；二、撤销安徽省肥东县人民法院（2019）皖0122民初3098号民事判决第七项；三、曹庭有于本判决生效之日起十日内向安徽睿拓物流有限公司支付租金72320元；四、曹庭有于本判决生效之日起十日内向安徽睿拓物流有限公司支付电费62050元及物业费21840元；五、驳回安徽睿拓物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13856元，减半收取为6828元，由安徽睿拓物流有限公司负担3855元，由曹庭有负担2973元。二审案件受理费15386元，由安徽睿拓物流有限公司负担9235元，由曹庭有负担6151元。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  沈 静审判员  王 莉二〇一九年十一月七日法官助理鲍晶晶书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。