福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初2183号 原告：徐进，男，1971年12月18日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400075048201M，住所地三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 原告徐进与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称碧桂园房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈昌适用简易程序，公开开庭进行审理。原告徐进的委托诉讼代理人彭晓辉，被告碧桂园房地产公司的委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐进向本院提出诉讼请求：1、请求判令碧桂园房地产公司支付逾期交房违约金38474元。2、请求判令由碧桂园房地产公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年8月29日，徐进与碧桂园房地产公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，双方约定：徐进向碧桂园房地产公司购买其开发的梅列区碧桂园7号212幢805室商品房，房屋总价款1001940元。碧桂园房地产公司应当于2017年6月30日前将商品房交付给徐进，碧桂园房地产公司未按约定时间交付的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人每日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，徐进如约向碧桂园房地产公司支付了房款，但碧桂园房地产公司却未能在合同约定的2017年6月30日前将符合条件的商品房交付给徐进，且未按期办证。根据双方签订的合同及补充协议的约定，碧桂园房地产公司已构成违约，应支付逾期交房违约金：从2017年7月1日至2017年11月6日，1001940×0.03%×128天＝38474元。 碧桂园房地产公司辩称，一、碧桂园房地产公司已于合同约定交房日前通知徐进收房，徐进也已实际收楼，故碧桂园房地产公司不应再承担徐进实际收房后的逾期交房违约责任。首先，碧桂园房地产公司于合同约定交房日前通知徐进收房，合同所约定的义务碧桂园房地产公司已履行完毕。徐进因自身原因延迟查验房屋，接收房产，应视为徐进自愿将交房时间延期至实际查验房屋之日。其次，徐进已实际收房，以实际行动认可了交房行为。房屋未经验收并不影响交付行为本身的效力，交付未经验收的房屋不属于逾期交房。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规定“违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。”，尽管讼争房屋交付时未经竣工验收，但根据上述条例第三十六条的规定，未经验收承担的是补办验收手续的责任，未经验收交付房屋产生的是行政责任，并不导致相应民事法律行为无效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，以及合同的约定碧桂园应承担的逾期交付责任应是“自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止”，因此，在徐进已实际收房后，碧桂园房地产公司就不应再承担徐进实际收房后的逾期交房违约责任。二、即使碧桂园房地产公司需承担逾期交房的违约责任，但徐进主张日万分之三的违约金明显过高。碧桂园房地产公司即开发商迟延取得竣工验收备案表并未实际影响购房人接收商品房，也未对其后对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，即对徐进的利益根本无实际影响，没有造成实际损失，故而日万分之三的标准过分高于损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少……”。徐进没有证据证明其有因碧桂园房地产公司迟延取得竣工验收备案表对其造成损失。因此，碧桂园房地产公司认为约定的违约金过高，请求法院依法予以调整。综上，恳请法院查明本案事实，依法适用法律，以正确认定当事人的法律责任，并依法驳回徐进的诉讼请求。 徐进与碧桂园房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明事实如下： 2015年8月29日，徐进与碧桂园房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定徐进向碧桂园房地产公司购买位于三明市梅列区的房产；购房总价款为1001940元；碧桂园房地产公司应于2017年6月30日前，向买受人交付该商品房；商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件，逾期交房的，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人每日按已交付房款万分之三向买受人支付违约金。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋所有权证书的，出卖人自逾期之日起每日按50元向买受人支付违约金。徐进支付1001940购房款。碧桂园房地产公司于2017年6月30日将案涉商品房交付给徐进，2017年11月6日碧桂园房地产公司取得案涉房产所涉工程项目验收备案文件。碧桂园房地产公司于2018年5月4日通知徐进领取办理房屋权属证书所需资料。 本案争议的焦点及本院对证据和事实的分析与认定： 关于碧桂园房地产公司于2017年6月30日向徐进交付案涉房产的行为应如何认定，以及碧桂园房地产公司是否需要向徐进支付逾期交房违约金的问题。 本院认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。除不可抗力外，碧桂园房地产公司应于2017年6月30日前将已经取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任。碧桂园房地产公司于2017年11月6日才获批案涉房产所涉工程项目竣工验收备案，2017年6月30日的交房行为，显然不符合前述约定，已构成违约。故徐进要求碧桂园房地产公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持。违约金以已付房款1001940元为基数，按每日万分之三，自2017年7月1日计算至2017年11月5日。碧桂园房地产公司认为违约金过高要求调整的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。鉴于徐进未举证证明因碧桂园房地产公司的上述违约行为导致其对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，并未造成实际损失，故本院酌情确定应以上述标准计算出的结果乘以80%作为确定逾期交房违约金数额。 综上所述，本院认为，碧桂园房地产公司应于2017年6月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任。碧桂园房地产公司于2017年11月6日才申请并获批案涉房产所涉工程项目竣工验收备案，显然不符合前述约定，已构成违约。故徐进要求碧桂园房地产公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持，但违约金的具体数额应以双方约定的计算标准酌情按80%计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向徐进支付房屋逾期交房违约金30780元（以1001940元为基数，按每日0.03%计算，从2017年7月1日计算至2017年11月5日止，确定支付80%）； 二、驳回徐进的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费724元，因适用简易程序审理，减半收取362元，由徐进负担25元，三明市碧桂园房地产开发有限公司负担337元，应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  陈昌 二〇一九年十一月二十七日 书记员  邓乐 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。