鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0303民初4172号原告：高艳梅，女，汉族，1975年8月22日出生，住所：辽宁省辽阳县。委托诉讼代理人：翟庆凯（与原告系夫妻关系），男，汉族，1975年6月15日出生，住所：辽宁省辽阳市。委托诉讼代理人：王厚义（村委会推荐），男，汉族，1947年2月3日出生，住所：辽宁省鞍山市千山区。被告：鞍山港龙国信置业有限公司，住所：鞍山市达道湾开发区中小企业创业园2期12号厂房302号办公室。法定代表人：刘宪树。原告高艳梅诉被告鞍山港龙国信置业有限公司（以下简称港龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月25日受理后，依法适用普通程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人翟庆凯、王厚义到庭参加了诉讼。被告港龙公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高艳梅向本院提出诉讼请求：一、解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告返还原告购房款126124元及保证金5000元；三、被告支付原告违约金37837.2元；四、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年5月20日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的鞍山义乌国际商贸城的一处商铺，位于鞍山市铁西区建设大道969号Ａ馆3层7街19号，产权号为2-60-9-2348，建筑面积20.48平方米，总房款为126124元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按逾期时间分别处理：1、逾期不超过30天的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。合同附件四，补充协议第八条约定：关于本合同第九条的补充约定：因专业市场的特殊性，公共区域装修、招商运营等可能会随经营工作展开及时依据经营需求进行调整以实现市场做旺，如出现逾期交房，买受人同意不退房；逾期不超过90天的，买受人同意出卖人无需支付违约金。第十一条约定；关于市场统一运营管理和繁荣的约定：买受人须在合同签订时与出卖人指定的经营管理公司签订相关协议。被告给原告出具销售不动产统一发票，原告缴纳房款126124元。同时原告缴纳经营保证金5000元。原告与案外人鞍山义乌商贸城管理有限公司签订了《鞍山义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议》，协议第二条第2款约定：委托经营管理期限和房屋交接，鉴于市场统一开业商户进场及商铺装修、布货等需要，甲方同意委托和协助乙方办理该商铺的交接手续，并应于该商铺出卖人通知交接该商铺之日起即将该商铺交付给乙方或乙方指定的承租使用人；若甲方逾期办理该商铺交接手续，乙方有权代表甲方与该商铺的出卖人直接交接该商铺（本协议可视为甲方特别授权的委托书，但不等同于甲方已经与该商铺的出卖人办理完毕房屋交接和房产权证手续），并将该商铺交付给乙方招商的承租使用人用于装修和经营，但甲方仍需及时办理该商铺的产权登记等相关手续。原告被告与鞍山义乌商贸城管理有限公司办理物业交接手续，被告将包括原告房屋在内的Ａ馆铺位交付给鞍山义乌商贸城管理有限公司。现原告所购买的房屋仍未大道国家和地方人民政府所规定的交付标准，原告并未实际接收房屋。原告多次找到被告，要求与被告解除合同，并且返还原告购房款、保证金及违约金，但是被告拒不按合同履行，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，希望法院支持原告诉讼请求。港龙公司未做答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票，证明原告购买被告发开的商品房的事实。本院予以确认并在卷佐证。原告提供的自营变更申请，与本案没有关联性，本院予以采信。原告提供的本院（2019）辽0303民初4161号民事判决书、（2019）辽03民终4162号民事判决书，证明原告购买的另外两处商铺经诉讼，被告返还原告购房款及利息损失。本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于鞍山市铁西区建设大道969号Ａ馆3层7街19号的商业网点（产籍号为2-60-9-2348）出售给原告。房屋价款总计126124元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实、工程竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》、分户热计量装置安装符合设计要求等。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按逾期时间分别处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之8的违约金。3、双方同意按以下方式处理，详见附件四。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因未能按期交付的，责任由买受人承担。双方同意按以下方式处理，详见附件四。附件四-合同补充协议第五条约定，关于交接的约定：1、以出卖人书面通知买受人办理该房屋交付手续为依据，如买受人在交房通知规定的交房最后期限内，未办理该房屋交接手续的，视同买受人已经按期验收并接收该房屋和出卖人已经履行完毕对该房屋的交付义务。…5、因本项目分期开发，如出卖人就该房屋以达到竣工验收条件，但政府相关部门要求后期工程均完成竣工后再发放《交付备案证书》的，出卖人可据实延期且不承担违约责任。附件四-合同补充协议第八条约定：关于本合同第九条的补充约定，因专业市场的特殊性，公共区域装修、招商运营等可能会随经营工作展开及时依据经营需求进行调整以实现市场作旺，如出现逾期交房，买受人同意不退房；逾期不超过90天的，买受人同意出卖人无需支付违约金。若该房屋提前交付使用，买受人同意按出卖人发出的交接通知的规定办理该房屋交接手续。附件四-合同补充协议第十一条约定：关于市场统一运营管理和繁荣的约定，买受人须在本合同签订时与出卖人指定的经营管理公司签订相关协议。商品房销售合同签订后，原告依约交付房款126124元，被告于2014年5月20日出具销售不动产统一发票。商品房销售合同签订后，原告与鞍山义乌商贸城管理有限公司签订鞍山义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议，协议第二条第2款约定：鉴于市场统一开业和商户进场及商铺装修、布货等需要，甲方统一委托和协助乙方（鞍山义乌商贸城管理有限公司）办理该商铺的交接手续，并应于该商铺出卖人通知交接该商铺之日起即将该商铺交付乙方或乙方指定的承租使用人；若甲方逾期办理该商铺交接手续的，乙方有权代表甲方与该商铺的出卖人直接交接该商铺（本协议可视为甲方特别授权的委托书，但不等同于甲方已经与该商铺出卖人办理完毕房屋交接和房产权证手续），并将该商铺交付给乙方招商的承租使用人用于装修和经营，但甲方仍需及时办理该商铺的产权登记等相关手续。2015年9月26日，被告与鞍山义乌商贸城管理有限公司办理物业交接手续，被告将包括原告房屋在内的Ａ馆铺位交付给鞍山义乌商贸城管理有限公司。本院认为，原告与被告签订的商品房销售合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。原告与被告应当按照签订的协议履行自己的义务，本案的争议焦点在于，被告是否按照合同的约定向原告交付房屋。据此，被告向原告交付房屋时应当满足：1、依据合同约定的时间向原告交付房屋。2、依据合同约定的交付交接条件，向原告交付房屋。就被告是否依据合同约定的时间向原告交付房屋一节，被告向法庭提供证据，证明被告已经于2015年9月26日交付房屋，但合同约定的房屋交付时间为2015年7月1日，合同约定逾期交付房屋导致合同解除的时间为逾期30日之后，即2015年7月31日，被告既没有向原告按期交付房屋，也没有如其答辩意见中说明的按期向鞍山义乌商贸城管理有限公司交付房屋，因此，被告的行为已经构成逾期交房，应当承担逾期交房的责任。就依据合同约定的交付交接条件，向原告交付房屋一节，被告向法庭提供了交接单、交接确认单，但被告没有提供合同约定的和法律规定的交接时应当出具的手续，特别是商品房买卖合同第八条明确约定了应当具备商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实、工程竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》、分户热计量装置安装符合设计要求。商品房买卖合同的附件四，合同补充协议里也明确约定了《交付备案证书》，这些约定能够说明，被告在交付房屋时应当知晓准备哪些文件，随交付房屋时一并交付，但被告并未提供证据证明，故被告在交付房屋时交付的房屋并不具备合同约定的和法律规定的交付条件，在原告当庭不同意的情况下，被告的交付行为未完成。综上，被告没有按照合同约定的时间和交付交接条件交付房屋，已经逾期交付房屋，应当承担逾期交付房屋的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方签订的商品房买卖合同已经约定逾期超过30日后，买受人有权解除合同。故对原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。被告未按照约定交付符合国家和地方人民政府的有关规定的商品房，被告已经构成违约，故原告请求退还已付购房款126124元有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告请求被告赔偿37837.20元违约金一节，双方签订的商品房买卖合同约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。原告购买的房产缴纳房款126124元，违约金应为126124元×30%＝37837.20元。关于原告要求被告返还自营保证金5000元一节，因该保证金的收取方为鞍山义务商贸城经营管理有限公司，并不是本案被告，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定判决如下：一、解除原告高艳梅与被告鞍山港龙国信置业有限公司于2014年5月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号分别为：201304112348）；二、被告鞍山港龙国信置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告高艳梅房屋购房款126124元；三、被告鞍山港龙国信置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告高艳梅违约金37837.20元；四、驳回原告高艳梅的其他诉讼请求。案件受理费3679元，由原告承担109元，被告鞍山港龙国信置业有限公司承担3570元，被告在履行上述义务时一并支付。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  王 丹人民陪审员  董广玲人民陪审员  谷 锋二〇一九年十一月二十五日书 记 员  杨玉旸