江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终2387号上诉人（原审被告）：吉安恒熙房地产开发有限公司，住所地吉安市吉州区沿江路与学子路交汇处。统一社会信用代码：91360800MA35LYU21E。法定代表人：郭光明，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹友飞，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘煦彬，男，2010年5月8日出生，汉族，住南昌市西湖区。法定代理人：范某，女，1984年9月10日出生，汉族，住南昌市西湖区。系刘煦彬母亲。上诉人吉安恒熙房地产开发有限公司（以下简称恒熙公司）因与被上诉人刘煦彬商品房销售合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初3776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人恒熙公司的委托诉讼代理人邹友飞、被上诉人刘煦彬的法定代理人范某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。恒熙公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判合同继续履行；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、被上诉人不符合《无理由退房协议书》约定条件，不能无理由退房，双方签订的商品房合同不能解除。《无理由退房协议书》是商品房买卖过程的补充协议，属特别约定，因此当事人行使无理由退房权应当符合该协议约定。如果行使无理由退房的权利，须“已履行《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定的到期义务，并不存在任何违约行为”，《无理由退房承诺书》明确前提是“已履行楼宇认购书和商品房买卖合同的各项义务且无任何违约行为”。被上诉人没有按照《恒大御景半岛商品房认购书》约定的期限（即2018年8月13日前）支付完剩余购房款，故其在履行认购书时构成违约，不符合无理由退房协议约定的条件。被上诉人逾期付款及签订合同，上诉人有权不予退还已付款项并另行销售该房屋。上诉人放弃行使该权利并与被上诉人签订商品房买卖合同是承认其仍有购房资格，但并不改变被上诉人在履行认购书时已存在的违约事实。2、涉案合同并未解除，不应承担资金占用费。即便按照约定解除合同，也应当符合《无理由退房协议书》第二条约定“上诉人退回被上诉人所缴纳的楼款本金后，则全部双方权利义务履行完毕”。按照该协议退房属约定解除，而非因违约导致解除，在被上诉人未主张无理由退房前，上诉人不存在退款义务，相应资金占用费也应当从被申请人提出无理由退房且可以无理由退房之日起一个合理的履行期限届满之日起计算。刘煦彬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、2018年8月4日双方签订《认购书》，约定8月13日前交清购房款，为此上诉人当日交定金20000元及部分房款，之后因资金未能及时到帐，与上诉人员工沟通，上诉人同意在8月24日前将全部房款付清，并于8月24日双方签订《商品房买卖合同》。当时本人提出更改付款时间为2018年8月24日，但上诉人员工明确表示不用更改，说签了买卖合同就享有无理由退房的权利。2018年8月24日我方签订《商品房买卖合同》并支付全部房款。至此双方基于商品房买卖的权利义务于该日才正式成立，无理由退房的权利也应当从签订买卖合同之日起计算。《无理由退房协议书》中第四条约定“买受人在签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署本协议”，从该条款约定也可以看出推理有退房的权利应当从双方签订买卖合同之日起享有。2、关于房款利息问题《中华人民共和国合同法》第九十七条规定合同结束后当事人有权要求赔偿损失。《吉安市中心城区商品房预售资金监管暂行办法》第九条规定“预售人办理商品房预售合同登记备案和按揭手续时，须提供监管银行出具的预购人付款已入专用账户凭证盒预售人的首款票据，未能提供付款凭证和收款票据的，房地产交易登记机构不得办理商品房预售合同登记备案和按揭登记手续”。上诉人收取我方全部房款后，一直不将买卖合同进行备案，我方有理由相信其已将购房款挪用牟利。上诉人不诚信的行为给我方权利造成重大隐患，基于上诉人不诚信的行为双方的买卖合同也应当解除并由上诉人自收款之日支付相应利息。刘煦彬向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的商品房买卖合同（合同编号：JA2018028252）；2、判令恒熙公司返还刘熙彬所交房款1047095元，并支付从恒熙公司收到房款之日起至实际返还之日止的利息（按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算）；3．本案诉讼费由恒熙公司承担。一审法院认定事实：一、2018年8月4日，双方签订《吉安恒大御景半岛商品房认购书》（以下简称认购书）及《无理由退房协议书》（以下简称协议书）。认购书约定：由乙方（刘熙彬）认购甲方（恒熙公司）开发的吉安恒大御景半岛楼盘23栋2单元2002房，总价款1047095元；乙方于签订认购书当日支付定金20000元，余款1027095元于2018年8月13日前付清，并签署《商品房买卖合同》；刘熙彬必须在约定的付款方式和期限内到吉安恒大御景半岛支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。协议书约定，如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利；乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕；乙方签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署本协议。二、同日，恒熙公司的关联公司恒大地产集团有限公司向刘熙彬出具无理由退房承诺书，承诺内容如下：您所购买的恒大属下公司开发的吉安恒大御景半岛楼盘23幢2单元2002房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。三、2018年8月24日，双方签订《商品房预售买卖合同》（以下简称合同），约定刘熙彬购买由恒熙公司开发的位于吉州区跃进路以东、学子路以南、沿江路以西、吉祥路以北的恒大御景半岛三期23号楼2单元2002房，房屋建筑面积104.72平方米，总价款为1047095元。买受人应在2018年8月13日前支付该商品房全部价款。出卖人应当自本合同签订之日起30内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。四、刘熙彬于2018年8月4日向恒熙公司交付317095元（含定金20000元），于2018年8月24日付清余款730000元。目前涉案房屋仍未办理网签及备案。一审法院认为，综合双方诉、辩，可以将本案的争议焦点概括为：合同是否符合解除条件？一、恒熙公司拟定的协议书向买受人作出的无理由退房承诺实际是赋予买受人任意解除商品房买卖合同的权利。根据该协议的内容，刘熙彬提出无理由退房只须满足以下条件即可：1、在合同履行过程中不存在任何违约行为；2、自签署商品房买卖合同及无理由退房协议书之日起至办理入住手续前的任何时间提出。恒熙公司辩称刘熙彬未按认购书约定时间付款，不符合无理由退房条件，本院认为该抗辩不成立，理由如下：首先，根据认购书第五条约定，刘熙彬逾期付款及签订合同的后果是恒熙公司有权不予退还已付款并另行销售房屋。刘熙彬于2018年8月24日付清全部购房款，恒熙公司仍与之签订了商品房买卖合同，表明了其对刘熙彬延迟付款行为的认可。认购书只是预约合同性质，确定合同双方权利义务的依据是商品房买卖合同。恒熙公司在明知刘熙彬于合同签订日付款的情形下仍在合同中约定付款时间为2018年8月13日前，早于合同签订时间，该约定无效，故不能据此认定刘熙彬存在逾期付款。其次，相对于买受方，恒熙公司作为出卖方及相关协议、合同的拟定人，理应正确引导买受方签订相关协议、合同。协议书第四条约定，买受人在签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署本协议。由此可见，刘熙彬签署协议书的时间应在双方签订商品房买卖合同的同时或者之后。否则，合同尚未成立，签署无理由退房协议缺乏实际意义。综上，刘熙彬在签订商品房买卖合同时付清了全部购房款，其向恒熙公司提出退房的时间在办理入住手续前，恒熙公司应当履行退房承诺，将刘熙彬交纳的购房款1047095元予以退还。二、关于资金占用期间利息的问题。本案中，刘熙彬要求退房的原因系恒熙公司至今未办理涉案房屋备案手续，恒熙公司辩称系刘熙彬不予配合所致，未提供证据证实，不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。刘熙彬主张从2018年8月24日起，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算资金占用利息至实际清偿之日止的利息的诉讼请求于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除刘煦彬与恒熙公司于2018年8月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、恒熙公司于本判决生效之日起十日内退还刘煦彬购房款1047095元及利息（按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，自2018年8月24日起算至实际付清之日止）。案件受理费14224元，由恒熙公司负担。二审期间上诉人恒熙公司提交证据1九江银行吉安分行出具给吉安不动产登记中心及房产交易所关于恒大御景项目抵押房屋可以办理网签备案的说明及明细。证明上诉人收取房款后将购房款付至银行进行解押，买卖双方到房管局进行网签，涉案房产可以办理网签备案。证据2商品房买卖合同两份，证明同一楼的其他商品房已完成备案，虽然房屋有抵押，但解押后可以办理备案。被上诉人质证认为，真实性无异议，合法性、关联性不认可，上述证据不属于新证据，且对方未通知办理备案手续。被上诉人未提交新证据。本院认证，上述证据真实性予以确认，涉案商品房买卖合同签订于2018年8月24日，合同约定出卖人于签订后30日办理商品房备案，即涉案商品房买卖合同应于2018年9月22日前完成备案。而上诉人提交证据1显示至2019年10月29日九江银行才同意对涉案抵押的房产进行解押、备案。故上诉人称无法备案系被上诉人不配合导致与事实不符。证据2不属于二审新证据，与本案无关联。对上述证据不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、涉案商品房买卖合同是否符合解除条件？二、如该合同解除，上诉人是否承担资金占用费用？关于焦点一，涉案合同解除前提是基于买方提出退房应符合双方关于退房事宜的约定。就退房事宜双方于2018年8月4日分别签订认购书、无理由退房协议书及恒大地产集团有限公司单方出具无理由退房承诺书，上述约定中均提到签订商品房买卖合同，但本案中当事人并未在达成上述约定时签订商品房买卖合同。认购书属预约合同性质，确定双方买卖关系及具体权利义务应以双方签订的商品房买卖合同为准。就退房事宜的相关约定，结合无理由退房协议书中载明“乙方签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署本协议”的约定可以看出，无理由退房协议应在双方签订商品房买卖合同后。2018年8月24日双方签订商品房买卖预售合同，买方于同日付清所有房款。无理由退房协议书、商品房买卖合同中约定买方应于2018年8月13日前付清房款，该约定显然与签订合同时间及达成退房协议时间相矛盾，故上诉人以买方未能在2018年8月13日付清房款构成违约为由，主张不符合退房约定，与事实不符。关于焦点二，按照商品房买卖合同约定，上诉人应于2018年9月22日前办理预售合同登记备案手续，并将登记备案情况告知买受人。上诉人并未举证证明其通知刘熙彬配合办理备案手续，相反其二审中提交的银行说明显示，直到2019年10月29日涉案房产才符合备案条件，上诉人未能按约备案的原因是约定期限内该房产尚不符合备案条件。故上诉人在履行商品房买卖合同过程中构成违约。基于上诉人违约行为，一审法院依法认定上诉人自收取资金之日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息，以作为赔偿守约方的损失，并无不当。综上所述，上诉人吉安恒熙房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14224元，由吉安恒熙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李伟杰审判员  陈 麒审判员  罗良华二〇一九年十一月十九日法官助理刘娟书记员谢佳艺