上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14593号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱佩俊，男，1974年5月10日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：张宓玲，上海中常达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周俊辉，上海市现代律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海亚和投资管理有限公司，住所地上海市长宁区虹桥路1665号601室。法定代表人：李兴珍，执行董事。委托诉讼代理人：谷源玲，上海市申华律师事务所律师。上诉人朱佩俊与上诉人上海亚和投资管理有限公司（以下简称亚和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初14367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。朱佩俊上诉请求：撤销原审判决第四、五、六项，改判：1、支持朱佩俊的原审第4项诉讼请求即亚和公司赔偿朱佩俊装修费用损失共计人民币533,588元（司法鉴定的工程和房屋装修造价306,558元、司法鉴定争议的项目造价65,320元、网络安装费用7,710元、设计服务费40,400元、环评费用5,600元、环保咨询费7,000元、环境治理工程服务费用1,000元、煤气费100,000元）；2、朱佩俊应支付给亚和公司的房屋占有使用费、物业管理费自2015年9月1日起算至2017年8月31日止，按照双方租赁合同标准的50%计算，即房屋占有使用费为811,032元、物业管理费为157,560元，共计968,592元；3、朱佩俊仍需支付给亚和公司的水费、电费、煤气费应支付至2017年8月31日止。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足，错误认定朱佩俊店铺开始和停止营业的时间，导致对房屋占有使用费、物业管理费支付周期和金额计算错误。一审中提交的办文单可证明双方己经协商一致，将租赁合同起租日修改为2015年9月1日，故房屋占有使用费、物业管理费起算点应为该日，而2017年8月31日即朱佩俊停止营业时间，一审法院在双方均无法提供证据证明停业时间的情况下，应当采信朱佩俊主张实际停业的时间。即使一审法院参考对方举证的水电煤气费相应票据判断停止使用时间，也应认定为2017年12月25日即水费截止计费的时间。且因上海市长宁区XX路XX号“XX购物中心”B-402单元（以下简称涉案房屋）无法取得有效合法的产权证明，导致朱佩俊无法办出《食品经营许可证》，严重影响对涉案房屋使用的情况，故一审法院应参照租赁合同的50%标准计算使用费。二、一审法院对于计算使用费的参照标准以及对于煤气管道工程损失的认定违法，作出了与同类案件截然相反的判决，不合常理。燃气管道工程属于固定装修,是已经形成附和的装修装饰物，应由双方根据过错分担损失。一审法院以已经实际使用为由不予支持，二审法院应予纠正。三、一审法院认定亚和公司对合同无效负主要过错，但判决朱佩俊承担一审本诉的主要费用，自相矛盾，违反了公平原则。亚和公司辩称：不同意朱佩俊的上诉请求，支持己方上诉请求。亚和公司上诉请求：撤销原审判决第一至六项，第八项，改判双方合同在认定为有效的情形下解除，并驳回朱佩俊的原审诉讼请求，支持亚和公司的原审反诉请求。事实与理由：一、亚和公司、朱佩俊签订的《租赁合同》应为有效。《军队房地产租赁许可证》系证明亚和公司可以租赁并经营使用涉案军产的合法有效凭证，承租商户亦可凭该许可证办理经营所需手续。合同履行期间军队停发该许可证系双方无法预见的情况，故应认定为不可抗力，朱佩俊后续不能办理经营手续的原因和过错不在于亚和公司。且涉案房屋在停偿政策出台后经中央军委批准纳入委托管理方式处置，亚和公司基于对涉案房屋委托管理的权利有权经营使用涉案房屋。故双方履行合同及朱佩俊使用房屋并无障碍，本案双方之间租赁合同的目的可以实现。二、涉案房屋系军产不应受《建筑法》及租赁合同司法解释调整及约束，原审仅以地方政府部门意见认定涉案房屋系违法建筑而判决涉案合同无效，缺乏事实和法律依据。即使本案适用以上法律文件，现亚和公司于2019年6月12日获得《军队房地产使用许可证》，故涉案房屋已于一审判决前取得了涉案房屋的有效产权证明，导致涉案合同无效事由已排除，原审判决应予纠正。三、合同履行期间朱佩俊一直正常使用房屋并经营获利，亦在经营期间取得了卫生许可证、消防备案、营业执照，朱佩俊的合同目的已经实现。且朱佩俊因不想缴纳拖欠的租金、物业费等费用恶意诉至法院要求确认合同无效有违诚信原则。亚和公司应诉后一直要求朱佩俊腾空房屋并恢复原状，办理交接手续，然朱佩俊不予理睬，尤其在司法鉴定后房屋并无保留现场的必要，但朱佩俊仍占有房屋直至2019年4月11日，经法院做工作后于该日才同意返还房屋，故朱佩俊的占有使用时间应认定为2019年4月11日，且房屋扩大空置损失应由朱佩俊自行承担。四、原审认定合同无效，导致中央军委决定以委托管理方式经营涉案项目无法实施，致使停偿政策无法落实，与停偿重大战略决策的精神相背离，故二审法院应予纠正。朱佩俊辩称：不同意亚和公司的上诉请求，支持己方上诉请求。朱佩俊的一审诉讼请求：1.确认朱佩俊、亚和公司签订的租赁合同及补充条款无效；2.亚和公司返还朱佩俊租赁保证金217,503元、物业管理费保证金39,390元、公共事业费保证金20,000元、入驻XX广场物业管理中心费16,095元、装修押金10,000元，共计302,988元；3.亚和公司返还朱佩俊首期三个月租金及物业管理费共242,041元、2015年12月至2017年1月期间的租金702,892元、2015年12月至2017年6月期间的物业管理费249,470元，共计1,194,403元；4.亚和公司赔偿朱佩俊装修费用损失：司法鉴定的工程和房屋装修造价306,558元、司法鉴定争议的项目造价65,320元、网络安装费用7,710元、设计服务费40,400元、环评费用5,600元、环保咨询费7,000元、环境治理工程服务费用1,000元、煤气费100,000元，共计533,588元；5.本案诉讼费用和鉴定费用由亚和公司承担。亚和公司的一审反诉请求：1.判令解除朱佩俊、亚和公司双方签订的房屋租赁合同；2.判令朱佩俊向亚和公司支付拖欠的房屋租金3,084,132元；3.判令朱佩俊向亚和公司支付拖欠的物业管理费451,168元；4.判令朱佩俊向亚和公司支付拖欠的水费3,352.50元、电费87,161.80元、煤气费11,214元，共计111,728.30元（经一审法院核对后应为101,728.30元）；5.判令朱佩俊向亚和公司支付违约损失赔偿金442,380元（六个月的租金，解约时当月的租金为73,730元）；6.判令朱佩俊向亚和公司已经支付的租赁保证金217,503元、物业管理费保证金39,390元归亚和公司所有；7.判令朱佩俊向亚和公司支付装修期内免除的租金135,172元（按月租金67,586元计算2个月）；8.朱佩俊承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：上海市长宁区XX路XX号房屋于1989年2月登记，产权人系XX后勤部，建筑面积合计15,003平方米。2000年，上海市城市规划管理局就上址房屋颁发建设工程规划许可证，面积17,600平方米。2011年11月14日，上海市发展和改革委员会固定资产投资处出具沪发改投便字【2011】第215号便函，同意XX后勤部对XX路XX号XX招待所附属广场进行整体改扩建，建设XX接待中心，建筑面积60,000平方米，总投资9,000万元。2011年11月25日，XX招待所与亚和公司签订军队房地产建设、租赁协议书，约定由亚和公司投资建设“洛城、和平广场、四号楼综合楼改扩建项目”，亚和公司对改扩建项目及XX苑剩余10幢别墅拥有租赁经营权。改造扩建工程规划设计方案由亚和公司负责，但需报经XX招待所及政府有关部门批准，费用由亚和公司承担。2011年12月28日，XX后勤部颁发军队工程建设项目施工许可证，期限自2012年3月至2013年12月。此后，该项目建成并投入使用，对外名为“XX购物中心”。2012年5月23日，XX管理局向XX生产处出具军队房地产租赁许可证，同意XX生产处将上海市XX路XX号出租给亚和公司用于商业用途。许可证的有效期限为2012年3月1日至2015年2月28日。2013年10月8日，XX后勤部出具情况说明，表示上海市警备区对外空余房地产租赁管理部门为XX管理处，是XX招待所业务主管部门，出具的军队房地产租赁许可证合法有效，地址更正为“XX路XX号”。2013年11月1日，XX管理处出具授权委托书，委托亚和公司代为行使长宁区XX路XX号1-6层房屋（含车库、地下室）的管理权、使用权、经营权、租赁权。2014年4月24日，南京A局向上海市工商局出具证明，同意亚和公司将部分房屋分租用于商业、办公，望凭证明给予办理工商登记注册等手续。2014年6月26日，朱佩俊、亚和公司签订租赁合同及补充条款，约定：朱佩俊承租涉案房屋；租赁面积为202平方米；朱佩俊经营XX品牌韩式料理的餐饮服务；装修期自实际交付日开始计2个月，装修期内无需缴付保底租金及物业管理费，但应缴纳应由朱佩俊缴付的其他费用包括但不限于公共事业费、装修管理费等；起租日为免租装修期结束次日起；租赁期自起租日起满60个月止；保底租金：自起租日起计的第一、二年每月保底租金为67,586元，自起租日起计的第三、四年每月保底租金为73,730元，自起租日起计的第五年每月保底租金为79,874元；抽成租金：自起租日起计的第一、二年月抽成租金为月营业额的10%，自起租日起计的第三、四年月抽成租金为月营业额的11%，自起租日起计的第五年月抽成租金为月营业额的12%；物业管理费每月13,130元；合同保证金包括租赁保证金和物业管理费保证金，相当于三个月保底租金计217,503元和三个月的物业管理费之金额计39,390元，共计256,893元；公共事业费保证金20,000元；电费的收费标准为1.10元/度，水费的收费标准为5.23元/立方米，煤气费的收费标准按煤气公司出账单按实计算；补充条款中双方约定商场整体开业率未达70%的，免租期顺延。后，朱佩俊向亚和公司支付租赁保证金217,503元、物业管理费保证金39,390元、公共事业费保证金20,000元；首期三个月保底租金及三个月物业管理费共计242,041元；装修期间的物业管理费6,565元、审图费2,500元、垃圾清运费3,030元、施工临水费1,000元、采集系统及实施费3,000元以及装修保证金10,000元。2014年11月1日，亚和公司将涉案房屋交付给朱佩俊，朱佩俊遂开始设计、装修。2015年3月27日，上海市长宁区卫生和计划生育委员会向朱佩俊颁发上海市公共场所卫生许可证，有效期至2019年3月26日。2015年8月6日，上海市长宁区公安消防支队向朱佩俊颁发建设工程消防设计备案凭证。首期费用支付后截至2015年12月，朱佩俊共计向亚和公司支付2015年12月至2016年11月期间及2017年1月的部分租金共计622,892元，亚和公司确认收到，其中2015年12月、2016年1月的月租金为67,586元，2016年2月至2016年11月的月租金为47,310元（月租金的7折），亚和公司为此出具了相应的发票并备注支付租金对应的月份；朱佩俊共计向亚和公司支付2015年12月至2017年5月期间物业管理费236,340元，亚和公司确认收到。2015年12月16日，上海市长宁区市场监督管理局向朱佩俊颁发营业执照，营业期限自2015年12月16日至2035年12月15日。2016年11月30日，XX后勤部向长宁区公安消防支队发送《关于协商办理上海亚和投资管理有限公司租赁项目消防审批手续的情况说明》，称：在该项目《军队房地产租赁许可证》办理下来前（即2017年6月30日前），给予该项目入驻商户办理消防审批手续。2017年2月27日，朱佩俊、亚和公司签订补充协议，约定：鉴于双方于2014年6月26日签订房屋租赁合同，朱佩俊承租涉案房屋，亚和公司为了扶持租户，给予租金方面的优惠，自2017年2月1日至2017年6月30日止，亚和公司给予朱佩俊租金5折优惠；朱佩俊承诺亚和公司，在合同期内无论任何原因朱佩俊单方面提出解约或因朱佩俊违约造成提前终止合同的情况下，亚和公司有权要求朱佩俊支付免除的优惠租金。2018年7月11日，朱佩俊提起本案诉讼。2018年7月19日，中央军委后勤保障部及国家市场监督管理总局印发通知，纳入委托管理和生活保障社会化使用的房地产项目，需申请办理军队房地产使用许可证，有效期限不超过5年。经批准使用部队委托管理和生活保障社会化房地产作为住所（经营场所）的运营方，应提交许可证复印件及工商登记相关资料，向有管辖权的工商登记部门申请办理工商登记。并确认该通知自2018年9月1日起实施。2019年4月11日，朱佩俊、亚和公司双方完成涉案房屋的交接手续。一审审理中，朱佩俊提供亚和公司办文单一份，显示日期为2016年3月25日，题目为关于XX广场B-402XX交纳租金的报告；经办人为钟某；经办部门意见为XX广场B-402朱佩俊（XX）2015年5月29日对外营业日，为扶持商家，给予优惠如下：计租日为2015年9月1日，2016年2月至2016年6月的租金打7折，每月47,310元；批示处有“阅：孙某”字样，亚和公司对此证据不认可。一审庭审中，朱佩俊申请就装修进行评估，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海正弘建设工程顾问有限公司对涉案房屋的工程造价进行鉴定。2018年11月10日，鉴定单位出具司法鉴定意见书明确：涉案工程房屋建造价合计306,558元，其中土建及装饰工程为151,340元、安装部分工程为155,218元；争议项目造价为65,320元，其中商铺分界砖墙造价16,920元，成套烧烤台（17套X2,700元）为45,900元、5套摄像头为2,500元。朱佩俊、亚和公司双方对于司法鉴定意见书中房屋建造价306,558元无异议，对于商铺分界砖墙造价16,920元，成套烧烤台（17套X2,700元）45,900元、5套摄像头2,500元存在争议，朱佩俊认为分隔墙由朱佩俊完成，烧烤台只拆走了上面的台子，下面的排风管未拆除，摄像头未拆除；亚和公司认为该分隔墙由亚和公司完成，成套烧烤台（17套X2,700元）已经由朱佩俊拆除走，5套摄像头也已经拆除走不应计算在装修损失内。后鉴定单位于2018年11月27日出具补充司法鉴定意见书明确：按朱佩俊与亚和公司签订租赁合同约定之日起（2014年6月20日至60个月止）至我司收到上海市高级人民法院委托司法鉴定函时间（2018年9月12日）止，建议现场残值折旧率15.45%，如何取舍，由法院裁决。依据现场目前装饰情况，经综合考虑，对现场装饰部分实物成新率，我司建议按50%计算，如何取舍，由法院裁决。双方在庭审中对于装修现值的折旧期限一致同意以5年进行折旧，但朱佩俊认为涉案房屋的实际使用时间为2015年9月1日至2017年8月31日，亚和公司认为涉案房屋的使用时间为2014年11月1日至2019年4月11日。另外，朱佩俊对自己主张的其他损失向一审法院提供证据如下：1.朱佩俊、亚和公司以及案外人上海B中心签订的网络综合信息服务协议，约定网络使用费7,200元/年，接入安装费310元，设备押金200元，共7,710元。2.朱佩俊方与案外人Z公司签订的设计服务合同，约定设计面积为202平方米，金额为40,400元；案外人Z公司的收据金额分别为20,400元和20,000元。3.电汇凭证，朱佩俊向案外人上海B有限公司转账5,600元。4.案外人上海C有限公司向朱佩俊方出具的上海增值税普通发票，服务名称为环保咨询费，金额为7,000元。5.案外人上海D有限公司向朱佩俊方出具的上海增值税普通发票，服务名称为环境治理工程服务，金额为1,000元。6.朱佩俊方向案外人上海E有限公司的转账清单，金额为100,000元。亚和公司对上述证据均不认可。一审另查明，亚和公司主张的水费系2017年7月26日至2017年12月25日共3,352.50元（2017年7月26日至2017年8月25日期间为706.10元），电费系2017年7月26日至2018年5月25日共87,161.80元（2017年7月26日至2017年8月25日期间为17,053.30元），煤气费系2017年7月26日至2018年2月25日共11,214元（2017年7月26日至2017年8月25日期间为1,989.10元），朱佩俊确认水电煤气费已经支付至2017年7月25日，对亚和公司主张的水电煤气费的金额均无异议，但仅同意承担截止至2017年8月31日（一审笔误为2018年8月31日）的水电煤气费。一审庭审中，朱佩俊自述2015年5月31日开始营业，2017年8月31日停止营业。对此，亚和公司不予认可，亚和公司认为朱佩俊于2015年1月开始营业，直至朱佩俊起诉本案后亚和公司才知道朱佩俊停止营业。一审法院认为，一、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案法庭辩论终结前，亚和公司不能证明“XX购物中心”已取得建设工程规划许可证或经规划部门批准建设，朱佩俊以此为由要求确认就涉案房屋签订的租赁合同及补充条款无效，一审法院予以认可；对于亚和公司主张合同解除的诉请，一审法院不予支持；合同无效后，亚和公司应该向朱佩俊返还租赁保证金、物业管理费保证金、公共事业费保证金；对于装修期间的物业管理费、审图费、垃圾清运费、施工临水费、采集系统及实施费等物业管理费，一审法院认为该费用已经实际发生且属于朱佩俊为筹备经营所需，朱佩俊应该支付，朱佩俊主张亚和公司返还，不予支持；对于装修押金，亚和公司同意返还，一审法院予以确认。二、双方关于朱佩俊是否应当向亚和公司支付使用费、物业管理费，如何确定支付标准及期间，以及租赁合同无效后的赔偿责任存在争议。首先，涉案房屋所属的“XX购物中心”虽然未取得建设工程规划许可证，但朱佩俊在租赁期间陆续取得了卫生许可证、消防备案、营业执照并对外经营且获得收益，根据权利义务相一致的原则，朱佩俊应当支付相应的使用费、物业管理费。其次，关于朱佩俊实际使用的期间，朱佩俊认为应自协商确定的起租日2015年9月1日起计算至2017年8月31日停止营业之日，亚和公司则认为应自免租期结束之日2015年1月1日起计算至2019年4月11日房屋实际交还给亚和公司之日止。关于起算日，朱佩俊支付使用费及物业管理费的基础是朱佩俊占有使用涉案房屋，朱佩俊自接收房屋后即为经营目的着手装修，故应以朱佩俊实际收到涉案房屋即2014年11月1日开始计算使用费及物业管理费，现亚和公司主张自2015年1月1日起向朱佩俊收取使用费及物业管理费，于法不悖，予以确认。关于终止日，虽然朱佩俊主张其于2017年8月31日停止营业后不再使用涉案房屋，但并未提供足够的证据予以证明，且涉案房屋的水电煤气费显示，在2017年8月之后，房屋仍在使用中，结合水电煤的使用情况，一审法院认为2018年5月之后朱佩俊未再使用涉案房屋，故一审法院认定朱佩俊实际占有使用涉案房屋至2018年5月止。综上，一审法院认为，朱佩俊应向亚和公司支付自2015年1月起至2018年5月底的房屋使用费、物业管理费。再次，关于使用费、物业管理费的计算标准。朱佩俊认为即使支付，因无法办理食品经营许可证，对于2015年9月1日至2017年8月31日期间的使用费应按合同标准的50%计算，对于其余期间的使用费不同意支付，亚和公司则认为应该按合同约定的标准支付使用费，一审法院认为，朱佩俊于2014年11月1日接收涉案房屋之后，即为开始经营准备装修，朱佩俊在合同签订后支付了首期三个月租金及物业管理费之后未再支付涉案房屋使用费，直至2015年12月才开始又向亚和公司支付使用费且于该月取得了营业执照，并一直足额支付至2016年11月，其中2015年12月至2016年1月的支付标准为合同约定的月租金，2016年2月至2016年11月的支付标准为合同约定的月租金的7折，同时，涉案房屋电费单据显示涉案房屋的电费截止至2018年5月25日，应当认为朱佩俊至迟于2018年5月底之后并未再经营，由此可以看出，朱佩俊使用涉案房屋对外经营持续了较长的时间，并未因为建筑物没有建设工程规划许可证或租赁许可证期限届满导致其从根本上无法正常使用租赁房屋，且朱佩俊在经营过程中已经办理出营业执照、卫生许可证，虽然朱佩俊未办理出食品经营许可证，但亚和公司于2016年2月至2016年11月期间也已经给予朱佩俊合同约定租金的7折优惠。综合朱佩俊使用涉案房屋的情况及合同无效的原因，一审法院认为朱佩俊应参照合同约定标准的一定比例向亚和公司支付使用期间的使用费、物业费，酌定朱佩俊应向亚和公司支付房屋的使用费1,868,443.40元，物业管理费347,945元。对于涉案房屋已发生的水费3,352.50元、电费87,161.80元、煤气费11,214元，共计101,728.30元，应由朱佩俊承担。另外，合同无效后，亚和公司应该将已经收取的2015年12月至2016年11月租金及2017年1月的部分租金622,892元、首期三个月租金及物业管理费242,041元和2015年12月至2017年5月期间的物业管理费236,340元返还于朱佩俊。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。亚和公司作为“XX购物中心”的施工方，在规划设计方案未获规划部门审批通过的情况下，即开工建设，故租赁合同无效的过错主要在亚和公司。受军队和武警部队全面停止有偿服务工作的影响，XX路XX号房屋无法获得有效的租赁许可证，进而对经营活动产生影响，对于该情况，朱佩俊、亚和公司都无法预见，故对合同无效后的损失赔偿，由一审法院根据案情予以酌定。关于朱佩俊主张网络安装费用、环评费用、环保咨询费、环境治理工程服务费用、煤气费，该费用系为自身经营所需，朱佩俊已经实际使用，其要求亚和公司赔偿，一审法院不予支持；关于朱佩俊主张的装修设计服务费40,400元，相关合同与收据等证据彼此印证，金额合理，一审法院予以认定，但装修及设施设备已经过朱佩俊合理使用，应扣减一定的损耗。关于装修损失中有争议的建造价，砖墙造价16,920元，亚和公司认为由其完成，应该提供相应的证据加以证明，对于朱佩俊主张此项装修损失，予以支持；成套烧烤台45,900元，亚和公司认为朱佩俊可以拆走，但朱佩俊仅拆走主体台面，对于管道无法拆走，对烧烤台的使用构成一定影响，故亚和公司应该部分赔偿朱佩俊；摄像头2,500元，并不属于对于涉案房屋的添附，且摄像头可以重复利用，对于朱佩俊的此项主张，一审法院不予支持。关于装修损失中无争议的建造价的原值为306,558元，一审法院予以确认。另外，对于装修损失双方一致确认折旧期限按照5年进行折旧，但对实际使用装修的时间存在争议，朱佩俊认为其使用的时间为2015年9月1日至2017年8月31日停止营业止，亚和公司则认为其实际使用时间为2014年11月1日接收涉案房屋至2019年4月11日交还涉案房屋止，一审法院认为，朱佩俊实际使用的时间应从其接受涉案房屋之日起即2014年11月1日，考虑到合理的装修期间，应自2015年1月开始起算，虽然朱佩俊于2019年4月11日将涉案房屋交还给亚和公司，但从亚和公司提交的水电费单据可以看出朱佩俊自2018年5月底之后未再使用涉案房屋，故一审法院认为关于装修损失折旧的使用时间应为2015年1月至2018年5月。综上，一审法院酌情认定涉案房屋装修及相应损失为140,000元。此外，亚和公司依据合同解除主张朱佩俊承担相应违约责任的诉请，由于合同无效，无相应事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，于2019年6月27日作出判决如下：一、朱佩俊与上海亚和投资管理有限公司就上海市长宁区XX路XX号的“XX购物中心”B-402单元订立的房屋租赁合同及补充条款无效；二、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还朱佩俊租赁保证金217,503元、物业管理费保证金39,390元、公共事业费保证金20,000元、装修保证金10,000元，共计286,893元；三、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还朱佩俊租金及物业管理费共计1,101,273元；四、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿朱佩俊装修等损失合计140,000元；五、朱佩俊应于判决生效之日起十日内支付上海亚和投资管理有限公司上址房屋的房屋使用费1,868,443.40元，物业管理费347,945元，共计2,216,388.4元；六、朱佩俊应于判决生效之日起十日内支付上海亚和投资管理有限公司上址房屋水费3,352.50元、电费87,161.80元、煤气费11,214元，共计101,728.30元；七、驳回朱佩俊的其余本诉请求；八、驳回上海亚和投资管理有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费18,000元,由朱佩俊负担9,779.70元，上海亚和投资管理有限公司负担8,220.30元。一审本诉案件受理费23,048.70元，由朱佩俊负担17,676.9元，上海亚和投资管理有限公司负担5,371.80元。反诉案件受理费14,995.24元，由朱佩俊负担8,687.62元，上海亚和投资管理有限公司负担6,307.32元。二审中，双方当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，亚和公司表示：若租赁合同被法院认定无效，关于装修损失应在一审判决金额14万元的基础上扣减砖墙造价16,920元，烧烤台费用无需保留管道，应全额扣除。关于占有期间的房屋使用费，应按房屋交付之日即2014年11月1日起算至2019年4月11日朱佩俊同意返还房屋之日止，一审法院认定的房屋占有期间有误；且使用费的计算标准因租赁合同无效而不应适用合同关于租金减免的约定，应参照合同约定的租金标准全额计算。朱佩俊则表示：关于房屋占有期间，2017年8月该商铺韩国籍经营者已不实际经营，但彻底关闭是在2017年12月25日。当时，该实际经营者也没有将停止经营的情况告知朱佩俊，直至2018年1月12日朱佩俊才从该经营人发送的照片得知停业，朱佩俊随即口头联系亚和公司办理房屋交接，但亚和公司不予同意。关于砖墙造价，因租赁时商铺是大统间，朱佩俊系根据租赁合同的附图位置自行砌了分隔墙，故该费用应由亚和公司负担。亚和公司不认可朱佩俊关于其何时知晓商铺停业的讲法，称其系因涉案商铺2018年4、5月间水电费不再发生才了解停业的情况，但当时无法联系到朱佩俊，2018年7月朱佩俊便提起本案诉讼。经本院查明，2019年6月12日，中央军委后勤保障部颁发《军队房地产使用许可证》（军房使证(2019)房字第0346号），其中载明：项目类型为房地产委托管理，管理方为XX招待所，运营方为亚和公司，房地产位置为上海市长宁区XX路XX号，使用用途为商场等，房屋面积70,029平方米，有效期自2019年6月12日至2019年12月31日。本院认为，本案二审主要争议焦点在于双方就涉案标的物所签订的租赁合同之效力。根据本案所查明的事实，上诉人朱佩俊与上诉人亚和公司于2014年6月就涉案房屋签订租赁合同及补充条款时，亚和公司虽持有有效期至2015年2月28日之《军队房地产租赁许可证》，但一则双方租赁合同履行期间，该许可证在期限届满后一直未能获得续期；二则尚无证据显示涉案房屋所属的“XX购物中心”已取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设。故根据我国租赁合同司法解释的相关规定，一审法院认定双方就此签订的租赁合同及补充条款无效，当属正确。虽然在本案审理期间，亚和公司于2019年6月12日获得了有效期自该日起至2019年12月31日止的《军队房地产使用许可证》，但并不能就此否认涉案房屋至今尚未取得建设工程规划许可证的事实，故亚和公司以其已获得租赁许可证且承租商户可凭该许可证办理经营所需手续，故不影响合同目的实现为由，上诉主张涉案租赁合同及补充条款有效，其理由不成立，本院不予采纳。合同无效后，因该合同所取得的财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。朱佩俊依据涉案租赁合同向亚和公司已支付的租金、物业管理费及各项保证金，理应由亚和公司予以返还。但考虑到朱佩俊实际占有使用涉案房屋期间确实已对外经营并获取相应利益，故朱佩俊仍应向亚和公司支付其实际占有使用房屋期间的相应房屋使用费、物业管理费及水电煤费用。关于朱佩俊实际占有使用房屋的期间。鉴于亚和公司已按约于2014年11月1日向朱佩俊交付了涉案租赁房屋，故朱佩俊主张其自2015年9月1日开业日开始使用房屋，依据不足，其上诉要求房屋使用费起算系自2015年9月1日，本院不予采纳。亚和公司上诉主张房屋使用费应自房屋交付日即2014年11月1日起算，符合客观事实，本院予以采纳。一审法院依据亚和公司基于租赁合同有效而主张的租金起算日即2015年1月1日起算房屋占有使用费，认定有误，本院依法予以纠正。关于房屋使用费的截止时间，朱佩俊上诉要求截止于2017年8月31日该商铺停止经营时，但朱佩俊未能就该停业时间提供相关证据予以佐证，故本院对此不予采纳；亚和公司上诉要求截止于2019年4月11日即朱佩俊同意返还房屋日，但从涉案商铺水电煤费用账单显示，该商铺于2018年5月之后就不再发生该部分费用，故一审法院据此认定朱佩俊实际占有使用涉案房屋至2018年5月，并认定朱佩俊应付的房屋使用费截止于此，并无不当，故本院对于亚和公司的该项主张不予采纳。据此，朱佩俊应向亚和公司支付自房屋交付之日即2014年11月1日起至2018年5月止的房屋占有使用费。至于朱佩俊所应支付的房屋使用费及物业管理费的具体数额，一审法院综合朱佩俊使用涉案房屋的情况及合同无效的原因，酌情认定由朱佩俊参照租赁合同约定标准的一定比例，向亚和公司支付使用费1,868,443.40元、物业费347,945元，数额尚属合理，本院予以认同。至于过错责任的认定。朱佩俊与亚和公司签订的租赁合同及补充条款因“XX购物中心”未取得建设工程规划许可证而无效，虽然出租人和承租人都有过错，但亚和公司在明知“XX购物中心”未取得建设工程规划许可证的情形下将涉案房屋出租应承担主要责任，故租赁合同无效产生的损失，亚和公司作为出租人应予赔偿。虽然朱佩俊在经营过程中办出了涉案商铺的营业执照和卫生许可证，但确实未能办出食品经营许可证，亚和公司主张系朱佩俊自身原因未能及时办理证照，依据不足，本院不予采信。关于损失如何确定的问题，一审法院通过鉴定以及朱佩俊提供的证据等综合本案的实际情况酌情确定了朱佩俊的装修等损失金额为14万元，尚属合理，本院予以认同。朱佩俊上诉主张赔偿装修损失533,588元，依据不足，本院不予采纳。关于亚和公司上诉要求在14万元的基础上再扣减砖墙造价及全额烧烤台费用的上诉意见。本院认为，一审法院就装修事项进行鉴定时，朱佩俊提出商铺分隔墙系其自行砌造，并提供了装修合同等材料，亚和公司虽主张由其砌造了分隔墙，但对此并未提供相关证据予以佐证，故本院对此不予采信。至于烧烤台费用应否予以赔付的问题，虽然烧烤台属于可移动物品，但其附属管道客观上无法拆走，现朱佩俊仅能拆除烧烤台的主体台面，故客观上对烧烤台造成损失，一审法院据此酌情认定由亚和公司向朱佩俊部分赔偿该项损失，并无不当。亚和公司上诉要求在赔偿款项中全额扣除该项费用，本院不予支持。关于朱佩俊上诉主张的煤气费损失，因该项费用系朱佩俊为自身经营所需而投入的费用，且该商铺亦实际经营较长时间，现朱佩俊再要求亚和公司赔偿该部分投入费用，依据不足，一审法院对此未予支持，本院予以认同。综上，上诉人朱佩俊、上诉人亚和公司的上诉主张均依据不足，本院不予支持。一审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币32,167.13元，由上诉人朱佩俊负担20,488.01元，由上诉人上海亚和投资管理有限公司负担11,679.12元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇一九年十一月二十九日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……