上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初23645号原告：胡克坚。原告：万雨青。两原告共同委托诉讼代理人：韩霞，上海明迈律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：沈满满，上海明迈律师事务所律师。被告：上海千荣房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：彭国敏，总经理。委托诉讼代理人：袁振华，男。原告胡克坚、万雨青诉被告上海千荣房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人韩霞、被告的委托诉讼代理人袁振华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告逾期交房损失，从2018年7月1日至2019年9月30日，以每月人民币(下同)2,500元标准计算为37,500元；从2019年10月1日至实际交房日止，以总房价款1,557,428元为基数，按日万分之2计算;2、被告返还特殊要求加装费3,000元并支付房型缺陷损失51,926元。事实与理由：原、被告于2016年12月6日订立上海市商品房预售合同一份,原告向被告购买位于奉贤区浦兰路XX弄《水榭兰亭》XXX号XXX层XXX室房屋。该房建筑面积为88.72平方米,总价1,557,428元(被告在该合同价以外以案外人深圳市创展置地物业管理有限公司名义另行非法收取原告213,061元,该纠纷另案处理中)。合同第十一条约定交房日期为2018年6月30日。另被告承诺涉案房屋会赠送面积,并要求被告支付特殊要求加装费3,000元。涉案房型赠送面积约为3.06平方米。合同订立后,原告按约支付了房款,缴纳了特殊要求加装费。然被告至今未能交付前述房屋,对于赠送的面积部分被告也没有进行搭建。原告认为,被告行为已经构成违约,应当赔偿原告违约损失。因协商不成,特诉至贵院,望判如所请。房型缺陷损失51,926元计算方式：总房价款1,557,428元/(88.72平方米+赠送面积3.06平方米)*3.06平方米。被告答辩称，不同意原告的全部诉讼请求。该项目前期已经通过奉贤法院的批量案件的审理判定了被告的责任，关于房型缺陷，在前期批量案件中也已经判定被告的责任承担，关于加装费，费用不是被告收取。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下事实：2016年12月6日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告在被告处购买位于上海市奉贤区奉城镇浦兰路XXX弄XXX号XXX层XXX室，房屋总价为1,557,428元，房屋面积为88.72平方米。合同第七条约定：“乙方(原告)若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之2计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止……”合同第十一条约定：“甲方(被告)定于2018年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”合同第十二条约定：“甲方若未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.2计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。……”《补充条款一》第七条约定：“该房屋交付(补偿合同第十、十一、十三、十五条)根据‘奉环保预审【2015】5号，关于《水榭兰亭住宅项目环境影响报告书》环保预审意见’及‘奉贤区区政府会议纪要[2015-7]关于奉城镇XXX地块开工事宜的协调会议纪要’(见销售现场公示)等文件精神，如因文件中涉及的环保问题造成房屋交付延期的，甲方可顺延交房时间，对此乙方无异议。……”《补充条款一》第十七条约定：“关于销售广告及宣传资料与示范单位的效力：1、甲方的销售书、广告、宣传资料、户型图和模型图中的内容和数据仅供参考，不构成本合同的组成部分。买卖双方的权利义务均以本合同及其附件和本补充协议约定为准。政府部门批准文件或图纸已在销售现场公开展示，乙方对其内容已明确知晓与认可。甲方展示的样板房仅作为空间布局、装修装饰和家具摆设指引，不作为交楼标准或合同的样品。本合同所列装修标准的材料或设备如因非甲方原因只是未能采用的，甲方有权以与本合同约定材料或设备同等价值或品质的其他材料或设备替代。乙方所购商品房与现场示范单位可能存在部分差异，乙方在签订本合同及补充协议时已了解这种差异可能存在，并了解这种可能存在的差异对其所购房屋带来的影响；乙方同意所购商品房的交付以买卖双方签订的商品房预售合同(包括补充协议)的约定及交付时的实楼为准，上述变化不作为乙方退房及索赔的理由。”上述合同签订后，原告将全部房款支付完毕。2016年9月21日，原告向被告人员支付涉案“赠送”面积的特殊要求加装费3,000元，被告人员出具了加盖装修企业财务章的收据。2018年11月8日，诉争项目完成环保验收，截止至目前，诉争项目尚未完成竣工验收备案，被告至今未将系争房屋交付原告。2018年5月26日，被告向原告发《致歉函》，主要内容为：您所购买的房屋已完成土建及公共部分装修，现园林及相关配套工程施工正在进行收尾阶段，各项验收手续正在报相关职能部门，我司正着力推进项目建设及验收手续进度。由于完成验收手续尚需有关部门的批复流程，后期有可能未能如期(2018年6月30日)将该房屋(毛坯)交付予贵方，针对实际产生的预期交房责任，我司承诺如下：按照贵我双方签署的《上海市商品房预售合同》的约定参照实际购房金额为基数，承担相应的逾期交房的违约责任，同时我司将积极行动，争取早日完成工程收尾及后期的验收工作。2018年8月20日，被告向原告发《告知书》，主要内容为：由于水榭兰亭整体工程工期的耽搁，造成一期住宅交付(毛坯)时间延期。现项目验收方面正各项手续资料报相关职能部门，我司正着力推进项目建设及验收手续进度。现对近期多个业主向我司反映的疑虑统一进行回复，并告知全体业主：由于完成验收手续尚需有关部门的批复流程，按申报验收手续进度的铺排，预计项目在2019年2月28日完成整体验收工作，并办理房屋(毛坯)交付手续，我司将积极行动争取早日完成工程收尾及后期的验收工作。针对已实际产生的逾期交房责任，我司将按照贵我双方签署的《上海市商品房预售合同》的约定，承担相应的逾期交房的违约金责任；原合同约定：商品房实际交付之日起15日内向乙方支付违约金。因买卖双方产生纠纷，今年被告提供《协议书》样本，约定：双方确认房屋交付时间为2019年9月30日，截止2019年9月30日，已产生的逾期交房违约金按原合同约定履行，如未能在2019年9月30日交付，甲方(被告)将承担违约责任，自2019年9月30日起向乙方(原告)支付按乙方支付的房价款的日万分之2的惩罚性违约金。甲方同意在2019年9月30日起三个工作日内将2019年1月1日起至2019年9月30日止期间的延期交房违约金，按双方签订的《商品房买卖合同》约定的标准支付予乙方等。另查明，千荣房产公司的户型宣传资料中，建筑面积123平方米的A户型，资料显示“3+1房2厅2卫双阳台，创享空间：书房、茶室自由切换，梦想生活百变灵动”，建筑面积89平方米的B户型，资料显示“2+1房2厅1卫双阳台，2+1美学多重空间：既能独立成静谧书房，或是品茶邀月茶室；人性设计贴心打造专属多变空间”。在宣传资料小字称：本宣传资料中所示户型仅为项目……仅供参考，非交付标准。还查明，本院曾于2019年8月30日作出(2019)沪0120民初16048号等民事判决，该批案件中查明，本院于2019年6月24日到项目附近的房屋中介店铺了解诉争房屋周边房屋月租并制作调查笔录。尚振房产工作人员给出的价格如下：两房与三房毛坯月租为1,000-1,200元每月，两房精装修月租为1,800-2,500元每月，三房精装修月租为2,000-3,500元每月。轩宁房产工作人员给出的价格如下：两房与三房毛坯月租为1,200-1,500元每月，两房精装修月租为2,000-2,500元每月，三房精装修月租为2,200-3,000元每月。经庭审质证，原被告对本院就房屋租金制作的调查笔录真实性无异议，双方均同意以毛坯的价格确认租金。另外，本院于2019年6月24日到现场进行勘验并制作勘验笔录，原被告均确认：建筑面积123平方米的A户型中涉及争议的“赠送”面积约4.32平方米(即1.8米*2.4米)，建筑面积89平方米的B户型中涉及争议的“赠送”面积为3.06平方米(即1.7米*1.8米)。对于本院在现场勘验拍摄的照片，原告认为预售许可证、温馨提示均针对二期，与本案无关，整体的沙盘、实际房屋位置及宣传材料中对创想空间的描述均认可；被告认为三房的沙盘是一期销售时的沙盘，两房的沙盘是针对二期制作的，目前尚未最终确定，应该以三房沙盘为准。截止开庭之日涉案的“赠送”面积部分不能搭建。本院认为，本案涉及的问题一：被告千荣房产公司能否以“环评未通过”为由豁免2019年6月30日前的迟延交房违约责任。本案原被告在合同中约定房屋的交付日期为2018年6月30日，但系争房屋所涉项目的环评审核已于2018年11月8日通过，被告从环评审核通过之日至今长达近7个月时间仍未完成竣工验收备案，向原告交付系争房屋，故本院认为环评是否审核通过显然与迟延交房不存在因果关系，被告的抗辩理由无法成立。至于上海市奉贤区奉城镇人民政府发给上海市奉贤区规划和土地管理局的函系内部申请文件，也未得到相关部门的最终确认，不能作为被告免责的依据，被告应当承担迟延交房的违约责任。本案涉及的问题二，迟延交房造成两原告的损失如何计算。合同约定迟延交房违约金为日万分之0.2，迟延付款违约金为日万分之2，原告认为《商品房预售合同》中关于违约金约定对原告显失公平，迟延交房违约金计算标准调整到每月2,500元，2019年9月30日之后按每日万分之2计算。被告则要求按照前期生效判决进行赔偿。本院认为，若原告认为迟延交房违约金条款显失公平，应当在法定期间内行使撤销权，但原告未在法定期间行使撤销权，该条款对双方当事人产生法律效力，现原告调整至每月2,500元，以及按日万分之2计算损失的意见没有依据，本院不予采纳，但考虑到迟延交房违约金的约定与原告的实际损失不符，本院以相同地段房屋租赁价格为参考，酌情将赔偿损失计算标准调整至日万分之0.3。据此计算，2018年7月1日至2019年9月30日止的迟延交房损失为21,352元(1,557,428元*457天*0.00003)，自2019年10月1日至实际交房日止，以总房价款1,557,428元为基数，按日万分之0.3计算。超过部分的损失诉请不予支持。本案涉及的问题三，被告的房屋是否存在房型即面积缺陷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房的销售广告与宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被告在宣传资料中标注“创享空间”和“2+1美学多重空间”等内容，并由被告人员实际收取“特殊要求加装费”，增加了原告对涉案“赠送”面积的心理确信。综上认为被告宣传资料中“创享空间”和“2+1美学多重空间”等内容对购房人的购房决策存在重大影响，已构成要约，现不能搭建，与其对外宣传内容不符，存在缺陷，已构成违约，对原告要求被告赔偿房型缺陷损失的诉讼请求予以支持，因涉案“赠送”面积实属违规搭建，本院根据本案的实际情况，酌情确定由被告赔偿购买B户型的原告25,000元的损失，由被告人员实际收取的特殊要求加装费3,000元应予返还。超过部分的损失诉请不予支持。综上所述，本院对原告的部分诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条第二款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告上海千荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡克坚、万雨青自2018年7月1日至2019年9月30日止的迟延交房损失人民币21,352元；二、被告上海千荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡克坚、万雨青自2019年10月1日至实际交房日止，以总房价款人民币1,557,428元为基数，按日万分之0.3标准计算的迟延交房损失；三、被告上海千荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告胡克坚、万雨青特殊要求加装费人民币3,000元；四、被告上海千荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡克坚、万雨青房型缺陷损失人民币25,000元。五、对原告胡克坚、万雨青其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,111元，由两原告负担1,077元，被告负担1,034元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  苏建忠审 判 员  唐祖峰人民陪审员  胡 萍二〇一九年十一月二十九日书 记 员  刘 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。