内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终3873号上诉人（一审原告）赤峰金福地物业管理有限公司，住所地赤峰市大板镇三区阿尔山路东。法定代表人沐某，总经理。委托代理人韩某，女，1962年12月28日出生，蒙古族。委托代理人董某，内蒙古吉托律师事务所律师。被上诉人（一审被告）郭某，男，1990年8月3日出生，个体户。上诉人赤峰金福地物业管理有限公司因与被上诉人郭某物业服务合同纠纷一案，不服赤峰市巴林右旗人民法院（2019）内0423民初1161号民事判决，上诉至本院，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人赤峰金福地物业管理有限公司上诉请求：撤销（2019）内0423民初1161号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实及理由：一审法院不支持上诉人的违约金主张没有事实和法律依据。1．一审判决以上诉人自身提供的物业服务存在一定瑕疵和值得改进的地方为由，未予支持上诉人的违约金主张，没有事实依据。本案中不存在任何证据证实上诉人提供的物业服务存在瑕疵和值得改进之处。一审判决在事实认定中亦未认定被上诉人提供的物业服务存在瑕疵和值得改进之处。一审判决不予支持上诉人违约金主张的理由，没有事实根据。2、一审判决以被上诉人并非恶意欠缴物业费为由，未予支持上诉人的违约金主张，适用法律错误。违约金是双方约定的一方违反合同义务时向对方给付的赔偿金。是法定的违约责任之一。承担违约金责任，不以违约方是否有主观过错为条件。因此，无论被上诉人的违约有无主观过错，均应承担向上诉人给付违约金的违约责任。进一步说，本案所涉物业服务合同明确约定了物业费给付时间，被上诉人对此明知，被上诉人违反合同约定时间无正当理由拒绝履行给付物业费的合同义务，即已构成恶意违约。一审判决认为被上诉人违约无恶意，违反事实。二、一审判决未支持二次提水费、公用电费不当。小区二次提水费、公用电费并不是物业费的有机构成，是小区实际发生的费用由业主的分摊。上述费用，上诉人已经实际向电力公司先行垫付。二次提水费、公用电费，虽没有在合同中约定，但因系实际发生的垫付费用，而且小区其他业主已经分摊缴纳，上诉人请求判令被上诉人缴纳的请求，有事实和法律依据，应当获得法院的支持。综上，一审判决存在认定事实、适用法律的错误，依法应予纠正。一审法院认定事实，巴林丽都8#商住楼是由巴林右旗华宇房地产开发有限责任公司开发的，2013年7月17日赤峰金福地物业管理有限公司与开发商赤峰市华宇房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定赤峰市华宇房地产开发有限责任公司开发的巴林丽都8#商住楼的前期物业服务管理事宜交由赤峰金福地物业管理有限公司完成，并约定了服务内容和质量，服务费用、物业经营与管理、物业使用与维护、违约责任等内容，签订合同后，赤峰金福地物业管理有限公司开始对该小区进行了物业服务。又查明，2018年8月31日，赤峰金福地物业管理有限公司与巴林丽都小区业主委员会签订了《小区物业服务委托合同》，巴林丽都小区业主委员会将巴林丽都小区委托给赤峰金福地物业管理有限公司实施物业管理服务。合同第十八条约定委托管理期限为五年，自2018年7月16日至2023年7月17日；第二十二条对物业管理服务费及其他的费用进行约定，其中高层住宅电梯楼由乙方按建筑面积每月每平方米1.3元向业主或物业使用人收取，公用电费每户每月2.5元，二次泵房高压提水每户每月10元。另查明，郭某于2015年2月3日与开发商巴林右旗华宇房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，购买巴林丽都小区8号楼2单元1401室，建筑面积87.15平方米，物业费根据合同约定每月1.3元/㎡收取（包括电梯费）。截止赤峰金福地物业管理有限公司起诉之日（2019年4月1日），郭某尚欠赤峰金福地物业管理有限公司物业费87.15㎡×1.3元×49个月28天（2015年2月3日至2019年4月1日）=5657.2元、公用电费2.5元×8个月15天（2018年7月16日至2019年4月1日）=21.3元、二次泵房高压提水费10元×8个月15天（2018年7月16日至2019年4月1日）=85元，以上费用合计5763.5元。一审法院认为，赤峰金福地物业管理有限公司与赤峰市华宇房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》、与巴林丽都业主委员会签订的《小区物业服务委托合同》，均合法有效，对业主具有约束力，且赤峰金福地物业管理有限公司已按照合同约定为郭某所在的小区提供了物业服务，郭某作为物业服务的受益者，应该按照合同约定及时交纳物业服务费用。赤峰金福地物业管理有限公司主张郭某给付自2013年12月31日至2019年12月30日的物业费8159.24元，郭某提供的商品房买卖合同证明巴林丽都小区8号楼2单元1401室商品房购买时间是2015年2月3日，赤峰金福地物业管理有限公司主张郭某2013年12月31日已经领取楼房钥匙，但未能提供证据加以证明，所以物业费的起算时间应自2015年2月3日开始计算，即87.15㎡×1.3元×49个月28天（2015年2月3日至2019年4月1日）=5657.2元；赤峰金福地物业管理有限公司主张公用电费每月每户2.5元，计2.5×72个月=180元、二次提水费每户每月10元，即：10×72=720元，因赤峰金福地物业管理有限公司在2018年7月16日与巴林丽都业主委员会签订的《小区物业服务委托合同》中约定公用电费每户每月2.5元，二次泵房高压提水每户每月10元，所以公用电费的起算时间自2018年7月16日开始，即2.5元×8个月15天（2018年7月16日至2019年4月1日）=21.3元，二次提水费的起算时间自2018年7月16日开始，10元×8个月15天（2018年7月16日至2019年4月1日）=85元。赤峰金福地物业管理有限公司主张郭某给付物业服务合同约定的违约金，每日支付所欠费用的3%，赤峰金福地物业管理有限公司对违约金的主张明显过高，且赤峰金福地物业管理有限公司自身提供的物业服务存在一定瑕疵和值得改进的地方，郭某也并非恶意欠缴，故对赤峰金福地物业管理有限公司主张郭某违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。郭某抗辩称赤峰金福地物业管理有限公司的物业服务存在瑕疵，物业服务不到位。根据一审法院查明的事实，赤峰金福地物业管理有限公司在物业管理过程中已经尽到了基本物业服务义务，物业服务过程中存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交物业服务费的正当、充分的理由，故对于郭某的抗辩意见，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、郭某于本判决发生法律效力后立即给付赤峰金福地物业管理有限公司物业费（自2015年2月3日至2019年4月1日）5657.2元、公用电费（自2018年7月16日至2019年4月1日）21.3元、二次泵房高压提水费（自2018年7月16日至2019年4月1日）85元，以上费用合计5763.5元。二、驳回赤峰金福地物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审经审理查明，巴林丽都8#商住楼是由巴林右旗华宇房地产开发有限责任公司开发的，2013年7月17日赤峰金福地物业管理有限公司与开发商赤峰市华宇房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定赤峰市华宇房地产开发有限责任公司开发的巴林丽都8#商住楼的前期物业服务管理事宜交由赤峰金福地物业管理有限公司完成，并约定了服务内容和质量，服务费用、物业经营与管理、物业使用与维护、违约责任等内容，签订合同后，赤峰金福地物业管理有限公司开始对该小区进行了物业服务。又查明，2018年8月31日，赤峰金福地物业管理有限公司与巴林丽都小区业主委员会签订了《小区物业服务委托合同》，巴林丽都小区业主委员会将巴林丽都小区委托给赤峰金福地物业管理有限公司实施物业管理服务。合同第十八条约定委托管理期限为五年，自2018年7月16日至2023年7月17日；第二十二条对物业管理服务费及其他的费用进行约定，其中高层住宅电梯楼由乙方按建筑面积每月每平方米1.3元向业主或物业使用人收取，公用电费每户每月2.5元，二次泵房高压提水每户每月10元。另查明，郭某于2015年2月3日与开发商巴林右旗华宇房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，购买巴林丽都小区8号楼2单元1401室，建筑面积87.15平方米，物业费根据合同约定每月1.3元/㎡收取（包括电梯费）。本院认为，上诉人要求自郭某入住时，即自2015年2月3日开始计算二次提水费及公共电费，因该笔费用系实际支出，故本院对其该主张予以支持。被上诉人郭某应给付赤峰金福地物业管理有限公司物业费（自2015年2月3日至2019年4月1日）5657.2元、公用电费（自2015年2月3日至2019年4月1日）124.8元、二次泵房高压提水费（自2015年2月3日至2019年4月1日）499.3元。上诉人要求郭某给付违约金，因合同明确约定了交纳物业费时间，故上诉人该主张有事实依据，本院予以支持。物业合同约定违约金过高，上诉人主张违约按月息2%计算的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。违约金的起算时间应为上一年度应交物业费的违约金从下一年度第一日起计算。被上诉人主张物业服务不到位给其造成损失，可另行主张。综上，上诉人的上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第三款规定，判决如下：一、撤销赤峰市巴林右旗人民法院（2019）内0423民初1161号民事判决；二、郭某于本判决发生法律效力后立即给付赤峰金福地物业管理有限公司物业费（自2015年2月3日至2019年4月1日）5657.2元、公用电费（自2015年2月3日至2019年4月1日）124.8元、二次泵房高压提水费（自2015年2月3日至2019年4月1日）499.3元，合计6281.3元，并自2016年2月4日起按照年利率24%支付违约金至上述费用全部还清之日止；三、驳回赤峰金福地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，由郭某负担。本判决为终审判决。审判长 莲 荣审判员 郭 宇审判员 苏力德 二〇一九年十一月九日书记员 阿梨玛