云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初6256号原告温昆惠，女，1946年9月17日生，汉族，河北省邯郸市人，现住昆明市。委托代理人李为仁，男，1939年10月5日生，汉族，云南省江川县人，现住昆明市。与原告之间系夫妻关系。被告云南中豪置业有限责任公司。住所地昆明市官渡区彩云北路5151号。法定代表人崔庆鹏。委托代理人罗祥兴，公司法务，特别授权代理。被告云南中豪仓储服务有限公司。住所地昆明市官渡区彩云北路5151号。法定代表人董绍鹏。委托代理人杨柔情，公司法务，特别授权代理。原告温昆惠诉被告云南中豪置业有限责任公司委托合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2019年9月16日、2019年10月17日公开开庭进行审理。在审理过程中依法追加被告云南中豪仓储服务有限公司到庭参加诉讼。原告温昆惠及其委托代理人李为仁，被告云南中豪置业有限责任公司的委托代理人罗祥兴、被告云南中豪仓储服务有限公司的委托代理人杨柔情到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温昆惠诉称：被告凭借与自己有一定关联的《新浪乐居团》，2011年3月26日组织我们到被告的新螺蛳湾华丽售楼部，观摩正在热销的《一期仓储》楼盘。在教习有素的被告业务推销人员，纷纷盛情款待游说下，原告看中了被告《新螺蛳湾国际商贸城一期仓储园区返租认购定单（客户联）》所标榜8%每年租金12306元优厚租金，返租两年的承诺。原告当场交10000元认购定金，非70759元以每平方米4280元，面积35.94平方米，总价153823元，认购房号11-501仓储；3月30日交清余额131517元，一次性向被告支付141517元和首付第一年返租租金12306元，完成认购仓储11-501号总房价153823元的支付手续。5月10日原告又向被告支付地契税、印花税、维修基金、产权证代办公本费7797元。全面履行完原告所认购房款一切项目费，但被告违反常理，没有同原告签订《商品房购销合同》，仅开据《金额确认单》，仍以每平方米4280元，面积35.94平方米，总房价153823元和各种费用7797元，房号11-501凭证，别有用心遮掩了原告订合同的要求。5月11日被告突然通知原告，准时到售楼部排队，只签名留手印认领三份条纹格式空白合同，并交回《返租认购定单》原件，将三份空白合同留给被告自己去填写。并当众郑重声言以《返租定购单客户联》为据，引起原告的困惑，留下复印件仍然被被告花言巧语麻痹欺诈，疏忽仔细看清条文空白合同真实内容，被被告将善良诚实的原告诱骗入被告早已精心策划预谋设置的层层陷井：1、2012年5月11日，首年返租届满一年，原告向被告讨要第二年租金和领取被告拖压一年余，由被告之间单方填写好的三份格式条款合同被告之，第二年租金必须到2013年期满二年零一个月后，才发给原告，被告先住后给租金还多住一个月不给追加租金霸凌行为，愤而有之已晚。2、2013年5月15日，被告以发包储钥匙，强迫原告交回《委托经营管理合同》原件，裁给钥匙，原告无奈，复印一份已备它用。3、2013年6月7日，被告强收18%的房屋税金，引发公愤闹成大祸，9日支付强收房屋税金815元还给原告，又逼着原告先签定物管合同交足一年的物管费，一向自以为天衣无缝的被告，甩给原告一份印有《中国昆明螺蛳湾国际商贸城一期仓储交房确认书》单位公印行文，态度十分傲慢地公然拒绝原告，5月20日合理合情向被告早已提出的仓储整改修补意见书，激起原告压抑许久上当受骗的怒火爆发，原告不仅没逆来顺受地签名认可，一纸诉文，将敛财无道的奸商被告送上法庭，追讨原告的正当权益。殷鉴以上确凿有据可查事实，奈何被告的强势和上层关系的紧密，有恃无恐欺行霸市，有悖公允不守诚信，掇取不义之财。2011年5月10日，原告交清一切购房款和其他费用时，被告何故没有立即同原告共同一起商订《商品房购销合同》，而是别有用心，将原告安排于被告集中统一在喧闹会场，站队领取三份条文格式空白合同，只签名留印，其余交给被告独自去填写，无疑给被告的坑蒙拐骗埋下伏笔和空间；更甚者2011年9月8日原告将《授权委托书》交给被告，催办产权登记，以便尽快领到房产证上市交易，被告尽拖压至2013年7月8日才向相关单位报送产权登记材料，已远超180个工作日，造成原告未能及时尚市交易的巨大损失；其二，被告第二年租金有悖公序良俗，先住后付还逾期一个月才给，更离奇的被告未将《委托经营管理合同》约定，把第一年收益12306元支付原告，更没有按《返租认购定单》承诺及时转为购房款填进《商品房购销合同》第四条内，成为购房总价153823元，严重干扰混淆影响误导法官准确用法，公证裁判，造成原告额外的负担损失5987元和精神创伤及第一、二年租金相差2344元系列损失。其三，11-501号仓储屋四壁缺一壁墙，隔墙工时材料杂费3000元须由被告赔还原告。其四，被告利用自己独自填写条文空白合同之机，擅自私代原告在自己签注年月日的《商品房购销合同》、《协议》、《委托经营管理合同》三份文件上签署年月日，剥夺侵害了原告的权益，尤其最关键重要的是户型确认图，被告未征得原告签字认可，单方悄悄将户型图折叠起来不易发觉，贴附合同第十二页，瞒着原告只自己盖上单位公章，足见被告用苦良心的周至，殊不知欺诈了原告，将不适宜做仓储的转弯抹角，带过道10.7平方米的11-501号当平面26.6平方米所谓仓储卖给原告，昧着良知诈取45796元的暴利。现诉请至人民法院要求判令：一、被告严格遵守执行《螺蛳湾国际商贸城一期仓储园区返租金定购单（客户联）》的承诺和《金额确认单》相互佐证均是每平方米单价4280元，面积35.94平方米，总房价153823元，返租两年每年8%租金12306元；二、被告认真切实履行《商品房购销合同》及《合同补充协议》的约定，向原告支付20%违约金30764元；三、被告诚实全面履行《委托经营管理合同》，向原告支付20%的擅自解除约定违约金30764元和为此造成的诉讼费5987元等损失；四、依照《消费者权益保护法》的规定，判决被告未付租金12306元欺诈原告，三倍处罚赔偿原告36918元及相应产生的重大损失；五、被告补交第二年欠的租金2344元；六、由被告支付原告隔墙工时材料费等杂费3000元；七、由被告退回过道10.7平方米当仓储面积卖给原告所收取的45796元及利息；八、由被告承担所有的诉讼费。被告云南中豪置业有限责任公司辩称：一、本案系委托合同纠纷，被告云南中豪置业有限责任公司并非是本案适格被告，因为我公司并没有与原告签订过委托合同。二、如果本案系商品房购销合同纠纷的话，原告系重复起诉。被告云南中豪仓储服务有限责任公司辩称，一、就原告要求我方支付两年租金的诉讼请求，根据双方签订并认可的螺蛳湾国际商贸城二期仓储园，房租订购单上明确说明就是前两年物业的租金按原告所缴款的总金额153823元的8%用于抵扣相应的购房款，因此我公司再向原告支付两年租金。二、原告要求承担相应的违约金，我公司不予认可。三、我公司并不存在。没有按合同约定支付原告租金的行为，因此我公司并没有约，不应承担相应的违约责任。四、原告商铺第一年的租金已经用于抵扣房款，我公司不再予以支付，第二年的租金，我公司在扣除18%的税收后，其余租金已经支付给原告方。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。在审理过程中，原告针对其诉讼主张及诉讼请求提交下列证据：一、《商品房购销合同》及《补充协议》各一份，欲证明原告向被告购买仓储房屋的事实。二、《委托经营管理合同》一份，欲证明原告与被告所建立的委托经营管理关系。三、两份授权委托书，欲证明委托被告办理的房屋产权证至今未办下来交给我方。四、返租明细一份、存折一份，欲证明实际收到被告返租的款项的事实。被告云南中豪置业有限责任公司质证后认为，对原告所提供的证据一、二、三的三性无异议。对证据四因与我公司无关，不发表质证意见。被告云南中豪仓储服务有限责任公司质证后认为，对原告所提供的证据一、二、三的三性无异议。对证据四的三性无异议，但该款是扣缴18%的所得税的税后款项。在审理过程中，被告云南中豪仓储服务有限责任公司针对其答辩主张向法庭提交如下证据：返租金订购单客户联一份，欲证明我公司按委托合同的约定将租金返给原告的事实。原告质证后认为，对返租金订购单客户联三性没有异议。被告云南中豪置业有限责任公司未向法庭提交证据。综上原、被告举证、质证意见，本院运用证据规则综合分析后认为，对原、被告双方所提交的证据，经双方质证后，本院对双方均无争议的证据依法予以确认。综上所述，本院确认本案法律事实如下：2011年3月26日被告云南中豪置业有限责任公司出具螺蛳湾国际商贸城仓储园区返租订购单给原告载明“原告温昆惠订购一期返租仓储11-501号，定购面积39.94平方米，单价4280每平方米，总价为153823元，优惠8%即12306元，优惠后总价141517元”。2011年5月11日原告温昆惠与被告云南中豪置业有限责任公司签订一份《商品房购销合同》。合同约定：原告于2011年5月11日一次性付清141517元购买被告云南中豪置业有限责任公司昆明螺蛳湾国际商贸城仓储一期建设项目第1-52幢第11幢第501号房。2011年5月11日双方又签订一份《补充协议》。约定：原告所购房屋用途为仓储；建筑面积为35.94平方米（套内建筑面积26.6平方米、分摊共有建筑面积9.34平方米），单价3937.59元，总金额为141517元。2011年5月11日原告温昆惠（甲方）与被告云南中豪仓储服务有限公司（乙方）、被告云南中豪置业有限责任公司（丙方）签订了一份《螺蛳湾国际商贸城一期仓储委托经营管理合同》。合同约定：就原告温昆惠从被告云南中豪置业有限责任公司购买取得的螺蛳湾国际商贸城一期仓储房屋委托给被告云南中豪仓储服务有限公司经营管理；经营管理期限为两年，自2011年5月31日起至2013年5月30日止；第一年的委托经营管理收益，被告云南中豪仓储服务有限公司按原告购买该仓储房屋应付总价的8%即12306元（税前）的标准向原告支付；该第一年的委托经营管理收益经三方协商一致，共同确认由被告云南中豪置业有限责任公司在与原告签订《房屋买卖合同》时直接予以优惠减免该仓储房屋应付总价的8%作为被告云南中豪仓储服务有限公司支付给原告第一年的委托经营管理收益，即：该仓储房屋《房屋买卖合同》约定价格=该仓储房屋应付总价-第一年的委托经营管理收益（该仓储房屋应付总价的8%）；第二年的经营管理收益由被告云南中豪仓储服务有限公司按原告购买该仓储房屋《房屋买卖合同》约定价格的8%即11321元（税前）的标准向原告支付；该第二年的委托经营管理收益，在两年委托经营管理期限届满后30日内支付给原告；甲、乙双方任何一方擅自解除合同的，应向对方支付购买该仓储房屋应付总价20%的违约金，并赔偿对方因此造成的损失，乙方向甲方支付的委托经营管理收益按实际经营管理期限进行结算；甲方未按时将该仓储房屋交付乙方经营管理使用的，每逾期一天按每平方米5元的标准向乙方支付违约金。上述合同、协议签订后，原告按约定向被告云南中豪置业有限责任公司一次性支付了购房款141517元。被告云南中豪仓储服务有限公司于2013年6月7日支付原告委托经营管理收益9147.37元。2013年6月9日支付原告委托经营管理收益815.11元，两次共计支付原告委托经营管理收益9962.48元。现原告以被告未依委托经营管理合同约定支付原告两年的返租费用，遂诉至本院主张诉请。本院认为：本案为委托经营管理合同纠纷。根据原、被告三方所签订的《螺蛳湾国际商贸城一期仓储委托经营管理合同》的约定，本案中原告温昆惠与被告云南中豪仓储服务有限公司之间建立了委托经营管理合同关系。双方在平等、自愿、合法的基础上所确定的委托经营管理合同为由效合同，应依法受法律保护。本案双方当事人所争议的焦点问题是：一、原告所购买的仓储房屋的总价是153823元还是141517元？二、被告云南中豪仓储服务有限公司是否完全履行了支付原告返租收益义务？三、原告的诉请是否具有事实及法律依据？就第一个争议焦点问题，根据双方合同约定及在庭审中的陈述，虽然《商品房购销合同》中记载的仓储房屋的总价为141517元，但根据被告云南中豪置业有限责任公司出具螺蛳湾国际商贸城仓储园区返租订购单给原告载明的内容及双方所签订的《委托经营管理合同》的约定和双方在庭审中的共同陈述，均认可本案涉案的仓储房屋总价应为153823元，优惠8%后的实际总价为141517元。就第二个争议焦点问题，根据《委托经营管理合同》二年返租收益的支付：“第一年的委托经营管理收益，被告云南中豪仓储服务有限公司按原告购买该仓储房屋应付总价的8%即12306元（税前）的标准向原告支付；该第一年的委托经营管理收益经三方协商一致，共同确认由被告云南中豪置业有限责任公司在与原告签订《房屋买卖合同》时直接予以优惠减免该仓储房屋应付总价的8%作为被告云南中豪仓储服务有限公司支付给原告第一年的委托经营管理收益，即：该仓储房屋《房屋买卖合同》约定价格=该仓储房屋应付总价-第一年的委托经营管理收益（该仓储房屋应付总价的8%）；第二年的经营管理收益由被告云南中豪仓储服务有限公司按原告购买该仓储房屋《房屋买卖合同》约定价格的8%即11321元（税前）的标准向原告支付；该第二年的委托经营管理收益，在2年委托经营管理期限届满后30日内支付给原告”的约定，第一年的返租收益按153823元的8%即12306元即实际优惠原告的款项予以支付原告，第二年的返租收益按合同载明的141517元的8%即11321元支付原告，两年共应该支付原告的返租收益为23627元。实际被告云南中豪仓储服务有限公司支付给原告的返租收益为9962.48元，尚欠原告返租收益13664.52元。就原告的诉讼请求问题，原告要求被告支付返租收益及违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告签订的《委托经营合同》实质为租赁合同，系双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，被告云南中豪仓储服务有限公司理应按时向原告支付返租收益，现被告云南中豪仓储服务有限公司未按合同约定完全支付原告租金，已构成违约，应承担民事责任。故原告诉请要求被告支付拖欠的返租收益租金及违约金，有相应的事实和法律依据，本院予以支持，被告应当按照约定支付原告二年的返租收益共计23627元，实际仅支付9962.48元，尚欠原告返租收益13664.52元，应由被告云南中豪仓储服务有限责任公司支付给原告。被告云南中豪仓储服务有限责任公司、及被告云南中豪置业有限责任公司辩称第一年的返租收益12306元已抵扣购房优惠8%的款项，不应再支付原告及所支付原告的款项应系税后收益的主张，因与双方合同约定相悖，本院不予采信。原告诉求被告按照《商品房购销合同》约定的违约金计算标准支付原告违约金的诉请，因该标准系《商品房购销合同》中约定的，《委托经营管理合同》中并未对被告逾期付款的违约金进行明确约定，本院依照中国人民银行同期贷款利率标准支持原告的违约金也符合被告占用原告资金利息损失的合理范围。就原告的其他诉讼请求，因不属于本案法律关系所调整的范围，在本案中本院不予以一并处理。原告按其他法律关系另行主张权利。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告云南中豪仓储服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告温昆惠支付所欠返租收益13664.52元；二、被告云南中豪仓储服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告温昆惠支付以本金13664.52元按中国银行同期同类贷款利率支付原告自2013年6月10日起至款项实际清偿之日止的违约金；三、驳回原告温昆惠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3411元，由原告温昆惠承担1411元，被告云南中豪仓储服务有限公司承担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  谈建国人民陪审员  施云红人民陪审员  李洪跃二〇一九年十一月一日书 记 员  邹 雄