山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终6916号上诉人（原审原告）：太原市晟鼎物业管理有限公司，住所地太原市万柏林区漪汾街32号。法定代表人：张建萍，经理。委托诉讼代理人：王向军，山西晋泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：亢晶慧，女，该公司员工，住太原市万柏林区和平北路100号B座1单元402号。上诉人（原审被告）：郝永兰，女，1970年12月26日出生，汉族，无业，住太原市。上诉人太原市晟鼎物业管理有限公司（以下简称晟鼎公司）、上诉人郝永兰因物业服务合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初3275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人晟鼎公司的委托诉讼代理人王向军、亢晶慧，上诉人郝永兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晟鼎公司上诉请求：1.撤销太原市万柏林区人民法院(2019)晋0109民初3275号民事判决,发回重审或直接予以改判;2.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由:一、原审法院认定事实错误原审判决认定“原告为该小区提供服务后,被告向原告反映漏水情况,原告一直未予维修,直至2018年8月,原告申请专项维修资金进行修理”,该认定错误，上诉人2017至2019年每年都对房屋屋顶进行日常维护及小型维修,但由于业主委员会未能推进动用专项维修资金对屋顶进行中修及大修,被上诉人房屋依然出现漏水情况。被告于2018年8月申请动用专项维修资金进行维护不存在拖延服务的情况。自上诉人进驻小区服务后,2016-2017年申请专项维修资金进行了C座电梯改造工程,2017-2018年申请专项维修资金进行了全小区的消防自动报警及联动控制系统的紧急维修项目,该项目于2018根据房管局要求,在进行完一个维修项目后才能再申请下一个维修项目,故上诉人不存在任何拖延情况。一审判决2016年7月16日起至2019年5月31日被上诉人拖欠的物业费本金6799.64元,电梯费本金1905.3元计算有误,根据《物业服务合同》的约定,业主于每年1月预交该年度上半年费用,于7月预交该年度下半年费用,自2016年7月16日至2019年6月30日,被告共欠物业费、电梯费共计人民币8967.73元,违约金人民币15513.74元。二、原审法院适用法律错误。根据《太原市物业管理条例》第二十三条“业主委员会履行下列职责:……(六)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;”的规定,本小区已经成立业主委员会,业主委员会负有组织申请使用住宅专项维修资金的义务,上诉人多次督促业主委员会组织申请使用专项维修资金维修被上诉人房顶漏水的问题,但至今仍未通过,故上诉人多次自筹资金对其屋顶进行了修缮,上诉人不存在违约行为,被上诉人长期拖欠物业费、电梯费的行为已经严重违约,侵害了上诉人及小区全体业主的利益，应当承担相应的违约责任。据此,请求二审法院撤销原判,发回重审或对一审判决直接予以改判被上诉人支付全部拖欠的物业费、电梯费及相应的违约金,支持上诉人的诉讼请求。郝永兰辩称，一、晟鼎公司根本没有按照合同约定履行管理、维修义务，屋顶漏雨后，我多次找对方解决，但晟鼎公司一直没有解决。二、我并不是不交物业费等费用，因房顶漏雨未及时解决，导致我的损失巨大，我不交物业费等费用是有合理依据的。三、对方主张的违约金没有法律依据。请二审法院依法驳回晟鼎公司的上诉请求。郝永兰上诉请求：1.依法撤销太原市万柏林区人民法院(2019)晋0109民初3275、3277号民事判决,驳回原告太原市晟鼎物业管理有限公司的请求。2.本案一审、二审诉讼费用全部由原告承担。事实和理由:原告物业服务公司没有按物业服务合同第三条的约定提供物业服务,被告家中房屋漏雨第一时间就向原告反映让其解决处理,原告拖延服务,迟迟对被告房屋漏雨情况不做处理。致使被告家庭财产遭受严重经济损失达7万6千余元。如果原告按双方物业服务合同第三条约定向被告提供服务,房顶漏雨处理及时,被告家中财产就不会受到损失,也不会发生被告不缴费问题。今天所发生的案件都是因为原告没有履行物业服务合同造成的后果。如果被告家中没有漏雨情况发生,没有财产损失,被告拖欠物业费,原告起诉,法院怎么判被告都能接受。原告物业服务公司不履行物业服务合同,违约行为在先，被告家庭经济损失,原告有不可推卸的责任。被告家中从2016年房顶漏雨第一时间就向原告反映要求处理,到目前为止被告家中仍在漏雨(2019年9月13日视频为证),难道原告物业服务公司就一点责任都没有吗?物业管理条例第三十六条物业管理企业应按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。综上所述，被告认为一审判决认定事实模糊不清,一审判决不符合情理。被告为维护自己的合法权益,特依法提出上诉,请二审法院查清事实后依法判决。晟鼎公司辩称，一、晟鼎公司已经按照物业服务合同的约定履行相关管理、维护等职责。二、郝永兰作为北美枫情小区的业主，也享受了晟鼎公司提供的服务。三、根据郝永兰的陈述，自晟鼎公司进驻小区后，其房屋屋顶年久失修、存在漏雨的情况，需要大修、中修和更新改造，才能彻底解决房屋漏水的问题；但对大修、中修和更新改造，需要动用专项维修基金，动用专项维修基金需根据相关的文件规定执行；对此，晟鼎公司与业主委员会协商动用专项维修资金，但业主投票工作没有进行下去；导致未及时维修的原因不在晟鼎公司。因此，郝永兰应当缴纳物业费以及电梯费。请二审法院依法驳回郝永兰的上诉请求。晟鼎公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告2016年7月16日起至2019年5月31日已经拖欠的物业费、电梯费共计8967.73元及截止2019年6月30日应支付违约金15512.74元，以上共计24480.47元；2.判令被告按照每日千分之三支付2019年7月1日起至缴清全部物业费、电梯费逾期付款的违约金；3.被告承担诉讼费。一审法院认定事实：被告郝永兰系太原市北美枫情小区业主,房号为C座二单元1801,建筑面积164.24平方米。该小区由原告太原市晟鼎物业管理有限公司进行物业服务。2016年7月18日，太原市北美枫情业主委员会作为委托方（甲方）与作为物业服务企业的原告（乙方）太原市晟鼎物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，约定甲方委托乙方对北美枫情实行物业管理服务，服务内容包括，共用部位的日常维修、养护和管理，公用设施的日常维修养护、运行和管理，公共绿地、景观的养护，清洁服务，消防服务等；物业服务期限为10年；物业服务费标准为1.2元/月/平方米，电梯运行费为0.4元/月/平方米；物业服务费不包含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用，上述费用应通过专项维修资金予以列支，专项维修资金使用根据相关文件规定执行。自2015年年底开始，被告家中一到雨雪天，屋内房顶就会漏水，情况较为严重，原告为该小区提供服务后，被告向原告反映漏水情况，原告一直未予维修，直至2018年8月，原告申请专项维修资金进行修理，与业主委员会协商动用专项维修资金，但业主投票工作没有进行下去。2019年，原告对被告居住的房屋楼顶进行了维修。被告因屋顶多年漏水，未缴纳2016年7月16日起的物业费、电梯费，至2019年5月31日，拖欠的物业费为6799.64元、电梯费为1905.3元。原告于2019年5月13日作出催缴费用的律师函，后向被告发出，被告在收到该律师函后，仍未缴纳物业费及电梯费，故原告提起诉讼。一审法院认为，原告太原市晟鼎物业管理有限公司与北美枫情业主委员会签订《物业服务合同》，符合法律规定，原、被告构成物业服务合同关系，原告应依约为北美枫情小区提供物业服务，并有权收取物业费、电梯费，被告郝永兰作为该小区业主，应当向原告缴纳费用。2016年，被告向原告反映楼顶漏水情况后，原告未及时处理，虽然在2018年8月申请动用专项维修资金进行维修，但未能获准，在2019年对楼顶进行了维修，作为物业服务单位，被告明知楼顶需中修以上的维修，动用专项维修资金需经过投票、审批等程序，就应当在得知楼顶漏水后，及时进行小型修理，同时尽快申请专项维修资金，被告拖延服务，有一定的违约行为。原告提供的服务包括多个方面，被告无证据证明原告提供的服务均不符合约定，故对原告请求的物业费、电梯费的合理部分被告应予缴纳，本院酌情确定原告请求的物业费、电梯费应扣除20%，剩余部分被告应予缴纳。原告请求的2016年7月16日起至2019年5月31日被告拖欠的物业费、电梯费共计8967.73元有误，该期间的物业费应为6799.64元、电梯费应为1905.3元。被告并非无故拖欠费用，故对原告请求的违约金本院不予支持。被告辩称原告应赔偿其财产损失和精神损失，本案中未提起反诉，被告如认为原告侵害了其合法权益，可另行解决。判决：一、被告郝永兰于本判决生效之日起五日内，支付原告太原市晟鼎物业管理有限公司2016年7月16日起至2019年5月31日的物业费5439.71元、电梯费1524.24元。二、驳回原告太原市晟鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：郝永兰应否向晟鼎公司偿还物业、电梯费等；晟鼎公司应否赔偿郝永兰因漏雨造成的损失。一、关于郝永兰应否向晟鼎公司偿还物业、电梯费的问题。按照《物业服务合同》的约定，晟鼎公司作为物业公司应为北美枫情小区提供物业服务，并有权收取物业费、电梯费，郝永兰作为该小区业主，亦应向晟鼎公司缴纳相关费用。首先，截止到2019年5月31日，郝永兰拖欠晟鼎公司物业费为6799.64元、电梯费应为1905.3元；其次，郝永兰的房顶发生漏水并向晟鼎公司反映情况后，晟鼎公司未及时处理，存在拖延服务的违约行为。一审法院酌情扣除20%物业费以及对违约金不予支持，并无不当之处。二、关于郝永兰因漏雨造成损失的问题。因郝永兰在一审期间未对该项损失提出反诉，故本院对郝永兰的该项请求不作处理。待本案结束后，郝永兰可以另案处理。综上所述，晟鼎公司、郝永兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费824元，由上诉人太原市晟鼎物业管理有限公司、上诉人郝永兰各负担412元。本判决为终审判决。审判长 成志刚审判员 赵四民审判员 李 哲 二〇一九年十一月二十五日书记员 张 峥