上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14046号上诉人（原审原告）：上海瑞桥房地产发展有限公司，住所地上海市闵行区苏虹路33号3号楼608室。法定代表人：陈纯，总经理。委托诉讼代理人：汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：沈丹荔，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审被告）：上海悠左家居用品有限公司，住所地上海市闵行区申长路688号505室。法定代表人：蒋京京，总经理。被上诉人（原审被告）：蒋京京，男，1984年9月2日出生，汉族，户籍地河南省鲁山县。上诉人上海瑞桥房地产发展有限公司（以下简称瑞桥公司）因与被上诉人上海悠左家居用品有限公司（以下简称悠左公司）、蒋京京房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初18201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞桥公司上诉请求：1.撤销原审判决主文第七项，改判支持上诉人原审第七项诉讼请求，即判令被上诉人支付提前解除租赁合同违约金179,580元。2.撤销原审判决主文第十项，改判上诉人无需返还保证金127,495.14元。不论本案其他判项如何，该笔保证金应予以全部没收，不予返还。3.撤销原审判决主文第十二项，改判支持上诉人原审第九项诉讼请求，即判令被上诉人支付恢复原状费用35,946.43元。上诉理由：1.原审判定的解除租赁合同违约金远不足以弥补上诉人的损失。2019年3月1日起至今涉案房屋一直处于空置状态，原因是被上诉人迟迟没有注销或变更工商注册地址。2.优惠租金差额是补足合同初期、出租人让予的优惠，而并非弥补合同提前解约后上诉人遭受的损失，不应作为解除租赁合同违约金的一部分。3.原审判决不予支持恢复原状费用无法律依据。4.悠左公司违约行为严重、原审判决显失公平。悠左公司、蒋京京未作答辩。瑞桥公司向原审法院起诉请求：1.确认瑞桥公司与蒋京京之间的《“XX广场”预租合同》（以下简称《预租合同》）及瑞桥公司与悠左公司、蒋京京之间的《承租权转让协议》（以下简称《转让协议》）于2019年2月28日解除；2.判令悠左公司支付自2019年1月1日起至2019年2月28日止的租金人民币（币种下同）60,958.8元，以及自2019年1月2日起至实际支付之日止每日按照当月应付租金的0.1%计算的逾期付款违约金（分段计算，自2019年1月2日起至实际支付之日止，以32,029.2元为本金，按每日0.1%计算；自2019年2月2日起至实际支付之日止，以28,929.6元为本金，按每日0.1%计算）；3.判令悠左公司支付自2019年1月1日起至2019年2月28日止的物业管理费19,682.16元，以及自2019年1月2日起至实际支付之日止每日按照当月应付物业管理费的0.1%计算的逾期付款违约金（分段计算，自2019年1月2日起至实际支付之日止，以9,841.08元为本金，按每日0.1%计算；自2019年2月2日起至实际支付之日止，以9,841.08元为本金，按每日0.1%计算）；4.判令悠左公司支付自2019年1月1日起至2019年2月28日止的推广费2,461.6元，以及自2019年1月2日起至实际支付之日止每日按照当月应付推广费的0.1%计算的逾期付款违约金（分段计算，自2019年1月2日起至实际支付之日止，以1,230.80元为本金，按每日0.1%计算；自2019年2月2日起至实际支付之日止，以1,230.80元为本金，按每日0.1%计算）；5.判令悠左公司支付自2018年12月至2019年2月的电费3,291.6元，以及自2019年3月1日起至实际支付之日止每日按照应付电费3,291.6元为基数的0.1%计算的逾期付款违约金；6.判令悠左公司支付租赁期内享受的优惠租金差额45,264元；7.判令悠左公司支付提前解除合同违约金179,580元；8.判令悠左公司按照每日1,968元的标准支付自2019年3月1日起至2019年3月15日止的房屋占用费29,520元；9.判令悠左公司支付恢复原状费用35,946.43元；10.判令悠左公司支付本案律师费12,305元；11.判令蒋京京对上述第2至10项付款义务承担连带责任；12.诉讼费用由悠左公司、蒋京京承担。原审法院认定，2016年，瑞桥公司（出租方、甲方）与蒋京京（承租方、乙方）签订《预租合同》，约定：第一条、预租房屋情况：1.1甲方预租给乙方的房屋座落在本市XX广场购物中心内，详见本合同附表一，附表一约定：该房屋座落于上海市XX路XX号XX室，暂定租赁面积为123平方米。1.4甲方同意按本合同附表三交付标准将该房屋交付乙方进行装修工程，双方应于该房屋交付装修时签署确认文件，双方同意附表三及双方在交付装修时签署的确认文件作为本合同终止或提前终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据，附表三约定的交付标准项目包括楼层荷载、强电、弱电、暖通、新风等。第三条、租赁期限：3.1该房屋的租赁期限见附表五，附表五约定：该房屋租赁期限自2016年10月1日起至2019年9月30日，共计3年。第四条、租金及其核算、支付方式和期限：4.1该房租租金及其核算、支付方式和期限见附表六，附表六约定：该房屋保底租金为（不含增值税）：第一租赁年度第一阶段（自2016年10月1日起至2016年11月30日），每个月的第1日或之前支付优惠租金为3,813元/月；第一租赁年度第二阶段（自2016年12月1日起至2017年1月31日），每个月的第1日或之前支付优惠租金为3,813元/月；第一租赁年度第三阶段（自2017年2月1日起至2017年9月30日），该房屋保底租金为4元/天/平方米；第二租赁年度（自2017年10月1日起至2018年9月30日），该房屋保底租金为5元/天/平方米；第三租赁年度（自2018年10月1日起至2019年9月30日），该房屋保底租金为8元/天/平方米。每月应付保底租金=保底租金X（1+增值税税率）。第五条、保证金和其他费用：5.1乙方应向甲方支付一笔保证金，在签约时的数额及支付期限详见附表七，附表七约定：乙方应向甲方支付保证金为127,495.14元，即相当于最后一个租赁年度三个月的租金（若有保底租金和提成租金，则按保底租金）、三个月的物业管理费和三个月的推广费之总和以及前述总和费用之相应的用现行税率计算所得的增值税，并可按本合同5.2条调整。5.3本合同有效期内，若乙方未支付或未足额支付任何款项（包括但不限于合同约定乙方应付款项、逾期利息、因违约而应当向甲方支付的违约金及补偿费、甲方垫付之费用），甲方可按实际数额从保证金中扣除抵偿，届时，乙方应在甲方通知的期限内向甲方补足保证金。第七条、房屋返还时的状态：7.1乙方应在本合同终止之日或提前终止之日将该房屋按附表三及交付时双方签署的确认文件（如有）的标准恢复原状（合理磨损除外）并经甲方验收和书面确认后返还给甲方，若因乙方使用该房屋或将该房屋恢复原状过程中造成该房屋或任何第三方人身、财物损坏的，乙方应予赔偿。因将该房屋按本合同约定的标准恢复原状而造成的乙方之装修设施或设备等价值的折损，甲方无须给予补偿。第十三条、违约责任：13.1若乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金及其他按本合同约定应当支付的费用，乙方应向甲方或商场管理公司支付逾期利息（该逾期利息从乙方应付所欠款项之日起按日息0.1%计算）及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。13.3乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列事件发生的任何时间，合法地提前收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即终止，乙方已经交付的保证金不予退还，且乙方还应向甲方承担如下违约责任：（1）乙方应按第一租赁年度第【三】阶段的租金标准向甲方支付其已享受的租赁期内的优惠金额之差额；（2）向甲方支付相当于乙方剩余租赁期租金（若有保底租金和提成租金，则按保底租金）总额之款项作为违约金，以弥补甲方之损失。唯双方均应采取必要措施减低损失，如甲方之损失（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等）得以减少，则乙方所需支付之赔偿额亦应相应减少；（3）向甲方支付甲方因向乙方追讨上述款项而支出的诉讼费、合理律师费、财产保全费、执行费等费用。该等事件为：13.3.1若乙方拖欠租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金、公用事业费及其他应付费用超过七天。……13.6租赁期届满或因本合同提前终止，如乙方逾期归还该房屋，则每逾期一天，应当向甲方支付相当于原日租金2倍的房屋占用费；……13.8租赁期届满或本合同提前终止，若乙方未按本合同7.1条的约定将该房屋恢复原状，则乙方应向甲方支付违约金，违约金按该房屋套内建筑面积乘以500元/平方米计算，违约金不足弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿。甲方可直接从保证金中抵扣该笔费用，不足的，由乙方另行补足。第十四条、其他：14.2……特别说明：本合同项下物业管理费、水电公用事业费应支付到商场管理公司账户内。附表八约定：1、推广费：该房屋的推广费按【9.53】元/月/平方米（按该房屋暂定租赁面积计算）收取（不含增值税）。2.公用事业费押金：该房屋公用事业费押金按照每平方米暂定租赁面积【80】元收取，共计9,840元，乙方应于签署本合同同时支付上述费用。附表十约定：租赁期内乙方每月应付物业管理费（包括正常工作时间的空调使用）按【75.48元】/月/平方米（暂定租赁面积）计算（不含增值税）。2017年2月20日，瑞桥公司（出租方、甲方）与蒋京京（原承租方、乙方）、悠左公司（新承租方、丙方）签订《转让协议》，约定：自2017年3月1日起，乙方将该房屋之承租权转让予丙方，丙方成为该合同的承租方，履行承租方在该合同下应负之义务（包括乙方在该合同下应当履行而尚未履行之义务），并享受相应之权利。2.乙方应承担2017年2月28日前该合同项下的全部费用，自2017年3月1日起，该合同项下该房屋的所有费用由丙方承担。乙方及丙方应自行结算相关费用，与甲方无涉。11.乙方同意作为丙方的保证人，对丙方履行该合同及其他已签署的以及将来签署的与该房屋有关的协议、备忘录等一切文件承担连带保证责任，保证期限从本协议签署之日起至该合同及其他已签署的以及将来签署的与该房屋有关的协议、备忘录等一切文件履行完毕后的一年。2018年2月6日，瑞桥公司向悠左公司发送《关于变更物业管理费支付方式之通知函》，载明：因我司运营模式调整，涉案房屋的物业管理费（仅指物业管理费，不包括物业其他收费项目）之支付方式予以调整，请贵方于2018年5月1日起支付物业管理费至我司账户。同日，悠左公司签收回执。2019年2月15日，瑞桥公司向悠左公司发送告知函，要求悠左公司支付已拖欠的租金、推广费、物业管理费共计83,102.56元，滞纳金暂计2,416.46元。2019年2月28日，瑞桥公司再次向悠左公司发送告知函，载明：贵司拖欠涉案房屋租金、推广费、物业管理费、公用事业费等已超过59天，严重违反租赁合同。为防止损失的进一步扩大和维护我司的合法权益，现正式函告贵司，租赁合同于2019年2月28日终止，请贵司于2019年3月3日下午17:00前将涉案房屋按租赁合同附表三返还我司，否则，我司将按租赁合同约定自行收回涉案房屋。2019年6月17日，案外人上海XX有限公司出具情况说明，载明：就商场租户悠左公司拖欠的2018年12月至2019年2月的电费3,291.6元，瑞桥公司已经与我公司在2019年1月至3月费用结算中结清，即我公司已从瑞桥公司处收取上述电费，因此上述电费由瑞桥公司自行向该租户主张。原审另查明，瑞桥公司收到保证金127,495.14元及公用事业费押金9,840元，双方同意在本案中一并处理。瑞桥公司为本案诉讼支出律师费12,305元。原审法院认为，瑞桥公司与蒋京京签订的《预租合同》及瑞桥公司与悠左公司、蒋京京签订的《转让协议》均系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，悠左公司未按期支付租金及相关费用，构成违约，应当按照合同的约定足额支付并承担相应的违约责任。瑞桥公司与悠左公司、蒋京京在庭审中一致同意《预租合同》与《转让协议》于2019年2月28日解除，于法不悖，原审予以确认。瑞桥公司要求悠左公司支付自2019年1月1日起至2019年2月28日止的租金、物业管理费、推广费及2018年12月至2019年2月的电费，合法有据，原审予以支持。悠左公司辩称已于2019年2月底搬离涉案房屋，但未提供证据加以证明，原审不予采信，故悠左公司应当按照合同约定支付房屋占用费。因涉案房屋的租赁合同解除系悠左公司的违约行为导致，故瑞桥公司要求悠左公司支付优惠租金差额的主张，合法有据，原审予以支持。关于解除合同违约金，原审认为，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告主张的违约金过高，原审酌定为88,560元，同时将逾期付款违约金的标准调整为每日0.05%。关于保证金及押金，原审认为，支付违约金及没收保证金，其目的均是弥补因合同解除所致之损失，考虑到合同解除后，给予瑞桥公司适当的宽限期即可弥补其损失，而非涉案房屋未另行出租或者使用的全部空置损失均应由悠左公司承担，据此，瑞桥公司应向悠左公司退还保证金及押金。同时，考虑到悠左公司支付的优惠租金差额及违约金足以弥补瑞桥公司的损失，故对于瑞桥公司对涉案房屋恢复原状的费用，原审不予支持。律师费系瑞桥公司为本案诉讼实际支出的费用，有合同约定，且属合理，原审予以支持。对于蒋京京对悠左公司的连带保证责任，系《转让协议》明确约定，符合法律规定，原审予以支持。据此判决：一、确认瑞桥公司与蒋京京就上海市闵行区XX路XX号XX室房屋签订的《“XX广场”预租合同》及瑞桥公司与悠左公司、蒋京京就上海市闵行区XX路XX号XX室房屋签订的《承租权转让协议》于2019年2月28日解除；二、悠左公司于本判决生效之日起十日内支付瑞桥公司自2019年1月1日起至2019年2月28日止的租金60,958.8元及逾期付款违约金（分段计算，第一段：以32,029.2元为基数，按日利率0.05%计算，自2019年1月2日起至实际支付之日止；第二段：以28,929.6元为基数，按日利率0.05%计算，自2019年2月2日起至实际支付之日止）；三、悠左公司于本判决生效之日起十日内支付瑞桥公司自2019年1月1日起至2019年2月28日止的物业管理费19,682.16元及逾期付款违约金（分段计算，第一段：以9,841.08元为基数，按日利率0.05%计算，自2019年1月2日起至实际支付之日止；第二段：以9,841.08元为基数，按日利率0.05%计算，自2019年2月2日起至实际支付之日止）；四、悠左公司于本判决生效之日起十日内支付瑞桥公司自2019年1月1日起至2019年2月28日止的推广费2,461.6元及逾期付款违约金（分段计算，第一段：以1,230.80元为基数，按日利率0.05%计算，自2019年1月2日起至实际支付之日止；第二段：以1,230.80元为基数，按日利率0.05%计算，自2019年2月2日起至实际支付之日止）；五、悠左公司于本判决生效之日起十日内支付瑞桥公司2018年12月至2019年2月的电费3,291.6元及逾期付款违约金（以3,291.6元为基数，按日利率0.05%计算，自2019年3月1日起至实际支付之日止）；六、悠左公司于本判决生效之日起十日内支付瑞桥公司优惠租金差额45,264元；七、悠左公司于本判决生效之日起十日内支付瑞桥公司违约金88,560元；八、悠左公司于本判决生效之日起十日内支付瑞桥公司自2019年3月1日起至2019年3月15日止的房屋占用费29,520元；九、悠左公司于本判决生效之日起十日内支付瑞桥公司律师费12,305元；十、瑞桥公司于本判决生效之日起十日内返还悠左公司保证金127,495.14元及公用事业费押金9,840元；十一、蒋京京对上述第二项至第九项付款义务承担连带责任；十二、驳回瑞桥公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,640.5元，由悠左公司、蒋京京共同负担。本院二审期间，双方当事人均未依法提交新的证据。本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人瑞桥公司与被上诉人蒋京京双方签订的《“XX广场”预租合同》及上诉人瑞桥公司与被上诉人悠左公司、蒋京京之间签订的《承租权转让协议》均系当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定有效，应属正确。被上诉人悠左公司因拖欠租金及相关费用，导致本案房屋租赁合同提前解除，应依约承担相应违约责任，被上诉人蒋京京应依约承担连带责任，原审法院认定正确，本院予以确认。上诉人主张被上诉人应赔偿涉诉房屋空置损失，但未能举证证明被上诉人未注销或变更工商注册地址是导致涉诉房屋空置的主要原因，上诉人亦未通过联系工商行政部门等途径，积极避免房屋空置损失扩大，故本院难以支持。本案房屋租赁合同明确约定承租人以支付违约金形式承担未按约将房屋恢复原状的责任，原审法院酌定违约金数额时一并予以考虑，并无不当。至于优惠租金差额，原审法院虽将之作为考量上诉人损失的一个因素，但并未将之认定为违约金的一部分，而是以单独判项支持了上诉人的诉请。原审法院已充分、全面衡量了上诉人所受各项损失，酌定被上诉人承担违约金88,560元，应属合理。综上所述，瑞桥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,116.92元，由上诉人上海瑞桥房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇一九年十一月二十九日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……