辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终8423号上诉人（原审原告）：李达，男，1984年1月2日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：刘娜，辽宁欣合律师事务所律师。上诉人（原审原告）：罗亦宸，女，1989年12月17日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：刘娜，辽宁欣合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳金融商贸开发区东鑫小额贷款有限公司，住所地沈阳市沈河区惠工街124号（805室）。法定代表人：邢竹明，该公司总经理。委托诉讼代理人：代岭，辽宁宝铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：应博，该公司员工。被上诉人（原审被告）：沈阳百田房产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区塔湾街13号。法定代表人：朱政，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋朕，该公司员工。原审第三人：崔永艳，女，1962年12月17日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人李达、罗亦宸因与被上诉人沈阳金融商贸开发区东鑫小额贷款有限公司（以下简称“东鑫公司”）、沈阳百田房产开发有限公司（以下简称“百田公司”）及原审第三人崔永艳案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初17196号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人李达、罗亦宸上诉请求：一、撤销一审判决，请求依法改判。二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉房屋被人民法院查封前，上诉人分别与原审第三人崔永艳、被上诉人百田公司签订了正式买卖合同，并支付了全部购房款。二、被上诉人东鑫公司与百田公司签订的房屋买卖合同虽经备案登记，但是为了以签订买卖合同形式担保其债权，不产生物权效力。正因为东鑫公司无效的备案登记导致上诉人不能办理过户登记，也因此证实未办理过户登记非因上诉人的原因。被上诉人东鑫公司辩称：1.百田公司与第三人崔永艳签订的协议是附条件协议，即百田公司收回306万债权后，才能为第三人办理顶账房的房产手续，因所附条件至今也没有满足，所以所谓顶账给第三人的房产属于效力待定房产，转让行为属于无效行为。2.被答辩人与百田公司签订商品房买卖合同并没有履行，百田公司没有收到合同中约定的购房款，百田公司也没有为被答辩人开具购房发票。3.被答辩人与第三人崔永艳签订房屋买卖合同中约定“一次性付款，双方同意在甲方（崔永艳）未确定该房屋产权是否有无抵押、贷款、查封等情况下，定金暂由丙方保管，经查档无误后返还给甲方”，双方在合同中明确约定被答辩人有查询的注意义务。只要被答辩人履行合同约定的查档义务，就可以发现该房产在十个月前即2012年7月9日已经备案到答辩人名下，商品房预售备案登记对外具有公示效力，只要被答辩人尽到注意义务则完全可以避免本案的发生。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，建议维持原判。被上诉人百田公司辩称：尊重一审裁判结果。原审第三人崔永艳未到庭陈述答辩意见。李达、罗亦宸向一审法院起诉请求：1.解除对原告位于沈阳市皇姑区7门（建筑面积290.54平方米）房屋的查封，房屋价值510万元整，并对该房产不予执行；2.依法撤销该房屋的备案登记，二被告协助原告办理房屋的备案登记；3.原告与百田公司签订的合同有效；4.被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2006年5月14日，被告百田公司作为甲方，第三人崔永艳作为乙方签订协议书，约定：一、甲方用明廉路南“新汉城”商业网点房5#6门（即本案诉争房屋），面积309平方米，置换乙方所拥有的“辽宁四方砼有限公司”债权306万元；二、甲方网点房总价款为肆佰叁拾贰万陆仟元整，乙方债权作价贰佰伍拾陆万元整，差额价壹佰柒拾陆万陆仟元；三、乙方将奥迪轿车一辆（车牌号为：辽Ａ×××××）作价叁拾伍万元，宝马525（车牌号为：辽Ａ×××××）作价伍拾万元，向甲方支付差额款，剩余差额款乙方以等值砂石向甲方支付；四、乙方应提供债权合法手续，保证所拥有的债权合法有效并与甲方共同将债权向“四方公司”收回；五、待甲方向“四方公司”收回全额债权后，为乙方开具房产手续；六、未尽事宜可补充协议，本协议一式四份，双方各执两份，签字盖章后生效。2011年8月，原告在物业公司处办理了上述房屋的入住手续。2012年6月30日，被告百田公司向被告东鑫小贷公司申请借款1000万元，借款期限3个月，以其承建的新汉城网点3处（6#3门、6门、7门），总面积980.3平方米作为抵押物。2012年7月9日，被告百田公司与被告东鑫小贷公司签订《借款合同》，被告百田公司向被告东鑫小贷公司借款240万元，借款期限2012年7月9日至2012年10月8日，月利率为0.96%。同日，双方签订《抵押合同》，被告东鑫小贷公司以位于沈阳市皇姑区7门（在案件审理过程中，双方均认可此房屋即为本案诉争房屋，与百田公司、崔永艳置换的房屋为同一房屋），建筑面积为290.54平方米的房产为该笔借款提供抵押担保。同日，双方另签订《商品房买卖合同》一份并在沈阳市房产部门办理了商品房买卖合同备案手续，备案的买受人为被告东鑫小贷公司，合同约定的房屋位置沈阳市皇姑区7门，建筑面积290.54平方米，合同约定的购房总价为240万元。2013年5月8日，原告李达作为买方（乙方），第三人崔永艳作为卖方（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定崔永艳将位于沈阳市皇姑区7门（诉争房屋），建筑面积290.54平方米房屋卖予李达，房屋价款510万元。合同第四条“付款方式”约定：1.双方同意，乙方采取一次性付款购买该房屋。2.双方同意在甲方未确定该房屋产权是否有无抵押、贷款、查封等情况下，定金由丙方暂作保管，经查档无误后返还给甲方。3.甲乙双方约定2013年5月8日交付定金10万元，更名过户当天支付甲方500万元，甲方当天交付给乙方房门钥匙。合同第八条“关于产权办理及贷款手续”约定甲乙双方约定2013年5月22日前到开发商处办理更名手续。2013年5月9日，原告李达、罗亦宸（夫妻关系）作为买受人，百田公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定的购买房屋位于沈阳市皇姑区7门，建筑面积290.54平方米，房屋总价1888510元，合同约定的付款方式为买受人在签订当日一次性交纳首付款948,510元，剩余购房款94万元办理银行按揭手续。同日，原告李达向崔永艳转款10万元定金，2013年6月9日向崔永艳指定的崔永平账户转款500万元，崔永艳向原告李达交付了诉争房屋，原告利用该房屋经营使用至今。2016年6月8日，东鑫小贷公司以百田公司、宋涛为被告向一审法院提起诉讼，一审法院于2016年10月18日作出（2016）辽0103民初6188号民事判决，认定东鑫小贷公司与百田公司之间借款合同合法，百田公司借款后未按约还款系违约行为，因抵押房产未办理抵押登记，故东鑫小贷公司对房产不享有优先受偿权，判决百田公司偿还东鑫小贷公司借款本金200万元及利息，宋涛承担连带责任。因百田公司、宋涛未按期履行判决书确定的给付义务，东鑫小贷公司向一审法院申请强制执行。一审法院于2017年6月2日作出（2017）辽0103执441号民事裁定，预查封了备案登记在东鑫小贷公司名下位于沈阳市皇姑区7门（建筑面积290.54平方米）的房屋。李达、罗亦宸对此提出执行异议，一审法院于2017年12月8日作出（2017）辽0103执异463号执行裁定，驳回李达、罗亦宸的异议，李达、罗亦宸不服遂提起本诉。一审法院认为，本案东鑫小贷公司对百田公司享有的系一般金钱债权，其虽主张对涉案房屋优先受偿，但未能得到法院支持，其享有的债权并不直接指向本案涉诉标的，现原告作为案外人对涉诉标的提出异议，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案原告李达、罗亦宸诉请不得执行本案诉争标的房屋，需认定其对涉诉标的享有的民事权益是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，本案应从以上四个方面来审查二原告的权利是否能够排除执行。1.是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。原告提供了崔永艳与百田公司签订的协议书、其与崔永艳签订的房屋买卖合同及其与百田公司签订的商品房买卖合同，签订时间均在本院查封涉案房屋之前，在没有其他证据证明上述合同存在无效情形及系事后补签的情况下，应当认定原告已经在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。2.是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。原告提供了交纳物业费、电费等居住费用的票据及个体工商户变更登记材料，这些足能证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产。3.是否已支付全部价款。原告与崔永艳签订的房屋买卖合同，合同价款510万元，根据原告提供的转款记录，在人民法院查封之前，其已向房屋出卖人支付了全部价款。其虽与被告百田公司签订了商品房买卖合同，约定了价款，但其与被告百田公司之间并不具有商品房买卖合同关系，签订合同只是为了办理房屋产权登记需要，因此原告是否依照该合同约定向被告百田公司支付房价款与本案无关。4.是否非因买受人自身原因未办理过户登记。在原告与第三人崔永艳于2013年5月8日签订的房屋买卖合同中约定，双方同意在崔永艳未确定该房屋产权是否有无抵押、贷款、查封等情况下，定金由丙方（中介方）暂作保管，经查档无误后返还给崔永艳，而涉案房屋早在双方签订房屋买卖合同之前的2012年7月9日就已经备案给被告东鑫小贷公司，虽然商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，但该备案登记对外具有公示效力，同时在原告与被告百田公司签订的商品房买卖合同中亦约定自合同生效之日起30天内向沈阳市房产管理局登记备案。涉案房屋价值较大，购买人应尽到必要的审查注意义务，如果原告在与崔永艳签订房屋买卖合同之后，严格按照合同约定履行查档义务，则完全可以避免本案发生，但原告未尽到必要合理的审查注意义务，未在查档无误后再按合同约定付款，且在签订买卖合同之后至本院查封之前四年的时间内，未能就房屋备案、预告登记、产权登记主张过权利，与善意购房人对自己权利的关注并不相符，虽然本案涉案房屋不具备办理产权登记的条件，但如果原告办理了商品房买卖合同备案或者预告登记之后，一审法院亦无法对涉案房屋进行查封，故本院认为对涉案房屋未办理过户登记，原告作为买受人存在过错。一审法院判决：综上，原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除涉案房屋执行的情形，对其诉请不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决驳回原告李达、罗亦宸的诉讼请求。案件受理费47500元，由原告李达、罗亦宸负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李达、罗亦宸向本院提交新证据如下：证据一，崔永艳陈述的视频资料，用以证明东鑫公司陈述不属实，其明知房屋由崔永艳管理控制的事实，并将房屋登记备案行为主观上有过错，导致上诉人无法办理权属登记。证据二，沈阳市房地产大厦档案查询须知照片2张、窗口照片自助查询档案须知2张、查询窗口照片1张及代理人档案查询视频录像光盘一张，用以证明上诉人李达、罗亦宸客观上无法查询涉案房屋的备案登记情况，上诉人主观上尽到注意义务并不存在过错。证据三，证人丛某证言一份且出庭作证，用以证明2013年上诉人与崔永艳签署房屋买卖合同，由证人陪同上诉人到沈阳市房地产大厦查询案涉房屋的登记备案情况，但房地产大厦不予查询。证人陪同上诉人和崔永艳到开发商处签署房屋买卖合同，开发商对上诉人承诺目前案涉房屋不具备备案条件，到2013年8月份左右才具备备案条件再给上诉人办理手续，让上诉人等候通知。直到2016年2月份以后，百田公司人去楼空。证人陪同上诉人去房地产大厦查询房屋登记情况，利用上诉人手中的房屋买卖合同房地产登记机构仍然以不符合查询条件为由不予查询。上诉人李达、罗亦宸客观上不能查询到涉案房屋的登记情况，上诉人主观上尽到注意义务并不存在过错。东鑫公司质证意见：对证据一和证据三，根据民事诉讼法的相关规定，该证据不符合二审新证据的基本规定，不予质证。对证据二，从上诉人提交证据照片中记载是沈阳市不动产中心，而不动产登记中心成立于2017年末。本案发生于2013年，时间上无法还原当时状态。该证据也不符合二审新证据的基本规定，不予质证。被上诉人百田公司向本院提交新的证据如下：更名声明，用以证明百田公司已告知上诉人，其与第三人之间产生任何纠纷与其无关。上诉人质证意见：该证据不能证明百田公司主张的任何案件事实，与本案案件事实及争议焦点无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一审法院认定，在案涉房屋被人民法院查封前上诉人李达、罗亦宸已签订了合法有效的书面买卖合同，已支付全部购房款且合法占有案涉房屋并经营至今。对此被上诉人均无异议，故本案的争议焦点为是否因买受人自身的原因未办理过户登记。经查，2013年5月8日，上诉人李达为乙方（买方）与原审第三人崔永艳为甲方（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定崔永艳将案涉房屋出售给李达，房屋价款510万元。次日，上诉人李达、罗亦宸又与被上诉人百田公司签订《商品房买卖合同》，约定购买案涉房屋，总价款1888510元，付款方式为买受人在签订当日一次性交纳首付款948510元，剩余购房款94万元办理银行贷款。现有证据无法证实被上诉人在与上诉人签订买卖合同时，明确告知上诉人案涉房屋已登记在被上诉人东鑫公司名下。另结合证人丛某的证言及房产交易中心的查档手续资料，上诉人李达多次找被上诉人百田公司要求对案涉房屋登记备案，百田公司隐瞒案涉房屋已登记备案事实，且拖延备案登记时间直至人去楼空。上诉人李达亦多次到房产交易中心核查房产信息，但由于其非案涉房屋的产权人，故无法查询到案涉房屋的登记备案情况。综上，非因上诉人李达自身原因导致案涉房屋未办理过户登记。2006年5月4日，被上诉人百田公司与原审第三人崔永艳签订协议书且将案涉房屋交付崔永艳使用。上诉人李达与崔永艳签订合同购买案涉房屋，被上诉人百田公司与上诉人李达亦签订《商品房买卖合同》，表明百田公司对原审第三人崔永艳的处分行为予以认可。截至2013年6月9日，上诉人李达已向原审第三人崔永艳全额支付了购房款，崔永艳向李达交付了诉争房屋，上诉人经营使用至今。由此可见，上诉人李达为案涉房屋的真实买受人，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其对案涉房屋依法享有阻却强制执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市皇姑区7门房产。二、驳回上诉人的其他诉讼请求。二审案件受理费47500元，由被上诉人沈阳金融商贸开发区东鑫小额贷款有限公司及沈阳百田房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  王虹审判员  杨帆二〇一九年十一月十三日法官助理唐屾书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。