上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11101号上诉人（原审原告、反诉被告）：张德柱，男，1974年7月25日生，汉族，住福建省政和县。委托诉讼代理人：钱亦肖，上海市朝华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴德忠，上海市华联律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱良平，男，1988年6月2日生，汉族，住安徽省安庆市岳西县。委托诉讼代理人：於岁阳，广东信达律师事务所上海分所律师。上诉人张德柱因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初4128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。张德柱上诉请求：撤销原审判决第一、二、三、四项，改判支持张德柱的原审全部诉讼请求，驳回朱良平的反诉请求。事实与理由：朱良平已丧失涉案房屋的租赁权和转租权，根据朱良平与上海A有限公司和上海B有限公司的转让协议，涉案房屋承租权已由朱良平全部转让给了案外人，朱良平不再是涉案房屋的承租人和使用人，故张德柱与朱良平之间的租赁合同履行已不复存在。朱良平在讼争协议履行过程中存在违约情形，由于朱良平的单方原因导致其无承租权和转租权，张德柱与上海B有限公司之间未签订过租赁合同，故涉案合同不能履行系朱良平所致。原审判决认定租赁合同于2019年3月14日解除当属错误，解约时间应当按朱良平收到解除通知为准，退一万步讲，至少也应按奉贤法院收到张德柱的起诉状时为准，即2018年12月18日，故张德柱不应再承担朱良平怠于交接涉案房屋的租金。因此，原审法院判决错误，现请求二审法院查清事实后，改判支持张德柱的上诉请求。朱良平答辩称：不同意张德柱的上诉请求。朱良平系上海B有限公司的控股股东、法定代表人、实际控制人，故虽然涉案房屋承租权转让给上海B有限公司，但朱良平始终享有该房屋的转租权。朱良平从未阻碍张德柱使用涉案房屋，并不存在任何违约行为，故解约时间应以双方合意为准。因此，原审判决正确，现请求二审法院驳回上诉，维持原判。张德柱向原审法院起诉请求：确认张德柱、朱良平签订的《租赁合同》于2018年12月5日解除；朱良平返还张德柱已付保证金人民币（下同）2,637,125元；朱良平返还张德柱已付三个月租金2,637,125元；朱良平偿付张德柱解除合同违约金10,548,500元。朱良平向原审法院提出反诉请求：张德柱继续履行《租赁合同》；张德柱支付朱良平从2019年1月11日起至2019年4月10日止的租金2,637,125元；张德柱偿付朱良平以2,637,125元为本金，从2018年12月21日起至实际支付日止，按每天万分之五计算的逾期付款违约金。原审法院认定事实：坐落于上海市奉贤区XX镇XX路XX号房屋的房地产权证登记权利人为上海A有限公司。2017年6月21日，朱良平与上海A有限公司签订《标准厂房租赁合同》等，约定：朱良平向上海A有限公司承租坐落于上海市奉贤区XX镇XX路XX号10幢厂房，租赁期限从2017年6月21日起至2035年7月31日止；上海A有限公司同意朱良平转租。2018年5月4日，张德柱、朱良平签订《租赁合同》，约定：张德柱向朱良平承租坐落于上海市奉贤区XX镇XX路XX号10幢厂房；租赁期限从2018年4月20日起至2035年7月31日止；2018年4月20日起至2018年10月10日止为免租期，计租面积为34000平方米，租金从2018年10月11日起至2023年10月10日止为每平方米0.85元即年租金10,548,500元，从2023年10月11日起至2026年10月10日止为每平方米1.05元即年租金13,030,500元，以此类推，先付后用，每三个月为一期支付，合同生效后20日内支付首期租金2,637,125元，此后支付时间为每期前月的20日前，如遇法定节假日，在节假日结束后第一个工作日支付；合同签订当日，张德柱向朱良平支付保证金2,637,125元，合同终止、交割清楚租赁场所并付清欠费当日无息退还，未经朱良平同意，不得以保证金抵付租金、水电费等任何费用；张德柱如逾期支付租金、水电费等，每逾期一日按应付金额的0.05%支付违约金，超过30日未付款，张德柱需支付租金并承担违约责任，朱良平发出催款函10日内如不交租金可直接终止合同；如张德柱逾期30日未付租金或其它费用、2018年5月未启动装修视为违约；任一方未按合同履行，经催告后仍未履行的，视为根本违约，守约方有权解除合同，违约方则支付违约金，违约金为当年年租金；在租赁期内，如一方提出终止合同，经对方书面同意后，提出方应向对方支付违约金为当年的年租金。同日，张德柱向朱良平付款1,637,125元，同时双方办理租赁场所交接手续并签订《标准厂房交接单》。2018年5月14日，张德柱向朱良平付款2,637,125元。2018年5月17日，张德柱向朱良平付款1,000,000元。2018年5月22日，上海B有限公司经工商注册成立，朱良平系该公司的法定代表人及股东之一，占股比例为90%。2018年6月6日，上海A有限公司与上海B有限公司、朱良平签订《权利义务转让协议》，约定：朱良平将与上海A有限公司签订的《标准厂房租赁合同》项下承租人的权利义务一并转让给上海B有限公司，朱良平对上海B有限公司的合同履行提供担保，另上海A有限公司将坐落于上海市奉贤区XX镇XX路XX号6幢房屋和7幢房屋出租给上海B有限公司。同日，上海B有限公司向朱良平出具《授权委托书》，确认朱良平系上海B有限公司的实际控制人，知悉此前相关合同，现因公司发展需要，全权委托朱良平办理10幢厂房的出租事宜。2018年6月7日，上海A有限公司出具《转租证明》，同意上海B有限公司转租。2018年12月4日，张德柱向朱良平发出《关于解除租赁合同的通知函》，认为其于2018年7月得知朱良平已丧失使用权，无法履行双方签订的《租赁合同》，要求恢复原双方约定的租赁关系，经协商未果，即日起解除双方签订的《租赁合同》，收函后5日内协商处理合同解除后的事宜。2019年1月10日，朱良平向张德柱发出《催款函》，认为张德柱应于2018年12月20日前支付第二期租金2,637,125元，然张德柱未付，要求张德柱支付租金及违约金，如未付款将解除合同。2019年1月17日，张德柱向朱良平发出《回复函》，认为朱良平虽于2019年1月10日向张德柱发出《催款函》，要求支付租金和违约金，但鉴于朱良平的违约行为已导致合同目的无法实现，已通知解除合同，合同解除后权利义务已终止，不需再支付租金。嗣后，双方无法协商一致，以致涉讼。在审理期间，张德柱确认：合同签订后，曾就租赁场所进行部分交接，双方同时在租赁场所内办公，直至起诉前双方同时撤场，未办理交接，现租赁场所为空置状态；租赁场所未装修也无扩建；张德柱曾于2018年12月3日通过微信向朱良平发出《关于解除租赁合同的通知函》。朱良平确认：合同签订后，曾就租赁场所进行全部交接，不存在朱良平在租赁场所内办公的事实，当时应张德柱的要求派遣一名水电工协助张德柱处理水电装修事宜，张德柱未搬离，现场仍有张德柱一方的人员；租赁场所未装修也无扩建；朱良平于2018年12月3日收到张德柱的《关于解除租赁合同的通知函》电子版，不同意解除，要求继续履行。张德柱又确认：张德柱于起诉后撤场，租赁场所未落锁。朱良平再确认：张德柱撤场后将租赁场所落锁，未办理交接手续。另朱良平作为上海B有限公司的法定代表人当庭表示，同意将涉案租赁场所转租给张德柱使用，同时对朱良平出具的上海B有限公司《确认函》予以认可，该《确认函》确认朱良平有权以个人名义将10幢厂房转租，同意朱良平转租给张德柱。此后即2019年3月14日，双方就涉案租赁场所办理了交接手续并签订《厂房退租交接书》，确认：张德柱将租赁场所按现状交付朱良平并移交钥匙，朱良平同意接收，双方交接完成；水电费经抄表计算，尚欠朱良平水电费19,169.60元。双方一致同意水电费在保证金中直接扣除。另朱良平确认：反诉中租金请求金额变更为从2019年1月11日起至2019年3月14日止的1,820,700元；逾期付款违约金请求金额变更为以1,820,700元为本金，从2018年12月21日起至2019年3月14日止的75,559元。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，朱良平与房屋所有权人上海A有限公司签订合同取得涉案厂房的租赁权，此后又转租给张德柱，租赁房屋属有证厂房，上海A有限公司也同意转租，双方之间的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。在合同实际履行过程中，张德柱认为仅交付部分，朱良平则认为已全部交付，然根据双方于2018年5月4日签署的《标准厂房交接单》，张德柱认为部分交付依据不足，不予采纳。针对双方关于朱良平与上海A有限公司签订协议将其在租赁合同内的权利义务转让给上海B有限公司后，是否存在朱良平无权转租的情形和上述转让是否导致张德柱无法实现合同目的的争议问题，原审法院认为朱良平虽将合同权利义务转让给上海B有限公司，然上海B有限公司系朱良平作为股东设立的公司，朱良平同时是该公司的法定代表人，上海A有限公司和上海B有限公司均同意转租，上海B有限公司也授权朱良平以公司名义和同意朱良平以其个人名义转租给张德柱，朱良平并未丧失对涉案租赁场所的租赁权和转租权，且在合同实际履行过程中，张德柱也未能提供证据证明存在阻碍其行使租赁权的情形，故张德柱认为上述转让导致无法实现合同目的无依据，对此不予采纳，由于朱良平不存在违约情形，张德柱要求解除合同，在朱良平未同意的情况下，《关于解除租赁合同的通知函》不具备法律效力，因此对张德柱要求确认双方的《租赁合同》于2018年12月5日解除的诉讼请求不予支持，同理对张德柱基于单方解除合同而要求朱良平返还保证金并承担解除合同违约金的请求亦不予支持。针对双方关于《租赁合同》是否应继续履行的争议问题，本案进入诉讼阶段后，双方经协商于2019年3月14日就涉案租赁场所办理了交接手续并签订《厂房退租交接书》，上述行为应视为双方协商一致同意解除《租赁合同》并完成交接，故涉案《租赁合同》于2019年3月14日解除，因此对朱良平要求继续履行的请求不予支持。针对双方关于租金和逾期付款违约金承担的争议问题，根据合同约定，租金先付后用，每三个月为一期支付，因此从2018年10月11日起至2019年1月10日止为第一期，从2019年1月11日起至2019年4月10日止为第二期，金额分别为2,637,125元，第一期的付款时间为合同生效后20日内，第二期的付款时间为每期前月的20日前即2018年12月20日前，现张德柱仅支付第一期租金即2,637,125元，第二期租金逾期未付，显属违约，理应承担违约责任，张德柱应支付朱良平从2019年1月11日起至2019年3月14日止的租金1,820,700元，并偿付以1,820,700元为本金，从2018年12月21日起至2019年3月14日止的逾期付款违约金75,559元。张德柱认为其不应承担上述费用并要求返还第一期租金无依据，不予支持。针对保证金返还问题，根据合同约定，保证金应于合同终止、交割清楚租赁场所并付清欠费当日无息退还，现基于合同已协议解除，租赁场所也已交割完毕，故在张德柱付清欠款的同时，朱良平应返还保证金，为避免讼累，该项内容在此一并处理，至于双方同意水电费在保证金中直接扣除，于法无悖，应予准许。原审法院经审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回张德柱的诉讼请求；二、确认张德柱与朱良平签订的《租赁合同》于2019年3月14日解除；三、张德柱于判决生效之日起十日内支付朱良平从2019年1月11日起至2019年3月14日止的租金1,820,700元；四、张德柱于判决生效之日起十日内偿付朱良平以1,820,700元为本金，从2018年12月21日起至2019年3月14日止的逾期付款违约金75,559元；五、朱良平于判决生效之日起十日内返还张德柱保证金2,617,955.40元（即保证金2,637,125元扣除水电费19,169.60元后所得金额）；六、驳回朱良平的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费116,736.50元，由张德柱负担。反诉案件受理费13,948.50元，由朱良平负担3,355.50元，张德柱负担10,593元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审法院认定事实无误。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张德柱与朱良平在履行租赁合同过程中，虽然租赁标的的承租方权利义务已转让给上海B有限公司，但该公司已确认作为其法定代表人和股东的朱良平对于涉案房屋有权转租，房屋产权人上海A有限公司对此亦予确认，故上述承租人主体变更并不影响张德柱与朱良平之间租赁合同的履行，其合同目的仍可实现，因而朱良平在合同履行过程中不存在违约之情形。因此，张德柱提出朱良平对于涉案房屋无权转租，并存在违约行为，以及其有权行使法定解除权等上诉请求，无事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，张德柱的上诉请求，理由与依据均不足，本院不予支持；原审法院认定事实无误，适用法律正确，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币116,736.50元，由上诉人张德柱负担。本判决为终审判决。审判长  侯卫清审判员  潘春霞审判员  寻增荣二〇一九年十一月二十六日书记员  王 翀附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……