贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初5205号原告（案外人）：顾德先，男，1960年1月8日生，贵州省黄平县人，住黄平县新州镇飞云社区舞源路5号2栋1单元101室，现住凯里市。委托诉讼代理人：顾少先，贵州洲联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾棚昊，男，1960年1月8日出生，住贵州省凯里市，系顾德先之子。被告（申请执行人）：凯里东南村镇银行有限责任公司(以下简称“东南村镇银行”)。住所地：凯里市凯运大道35号。法定代表人：潘荷花，该公司董事长。委托诉讼代理人：张先荣，女，河南栗城律师事务所。第三人（被执行人）：贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地联创公司”）。住所地：凯里市北京东路17号。法定代表人：杨昌鑫，该公司总经理。原告顾德先诉被告东南村镇银行、第三人大地联创公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顾德先的委托诉讼代理人顾少先、顾鹏昊，被告凯里东南村镇银行有限责任公司的委托诉讼代理人张先荣，第三人贵州大地联创房地产开发有限公司到庭参加诉讼。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院对位于贵州省凯里市迎宾大道××号大地春城小区11栋2405号房屋房产所有权确认为原告所有。2、请求法院终止对原告现居住贵州省凯里市迎宾大道××号大地春城小区11栋2405号房的执行并解除查封。事实和理由:原告于2017年5月22日与第三人大地联创公司签订了《商品房买卖合同》。《合同》约定所购房为11楼24层2405号房屋，总价507307元；买方于2017年5月一次性付清百分之百的房款；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。《合同》签订后，原告通过转账向第三人大地联创公司支付了507307元房款，原告购房后进行了装修，居住至今，在此之前，原告多次催请第三人大地联创公司办理产权证书，但第三人大地联创公司以种种借口不予办理。没料到的是，在原告购房之前，第三人大地联创公司及第三人曾维柏等人与重庆越聘实业发展有限公司、四川天府银行股份有限公司贵阳分行公正债权文书执行纠纷一案中，被贵阳运输法院查封了大地春城小区，原告所购买的第11栋2405房屋也在查封之中。原告及其他被损坑业主得知消息，以异议人身份向贵阳运输法院提出异议，2019年3月21日，贵阳运输法院作出（2016）黔8601执37号之十一《执行裁定书》裁定：“③解除对被执行人贵州大地联创开发有限公司名下的贵州省凯里市迎宾大道××号大地春城小区11栋2405号房屋一套的查封措施”。一波未平，一波又起，第三人贵州大地联创公司及周继兴、黄清海等人由于逾期未履行凯里市法院已经发生法律效力的民事义务，被告申请强制执行。凯里市法院于2019年1月3日作出（2019）2601执11号《执行裁定书》；“查封贵州大地联创公司所有的位于凯里市迎宾大道××号大地春城房屋78套（具体位置见附表）”。被查封的78套房屋中，又包括原告的11楼24单元2405号住房。2019年6月5日，原告提出书面异议，凯里市法院于2019年7月13日作出（2019）黔2601执异52号《执行裁定书》认为异议人与大地公司双方签订的《商品房买卖合同》，将大地春城11幢24层2402号房屋出售给异议人，是变卖人民法院查封的财产，违反了法律强制性规定，是无效合同而驳回异议人的异议申请。原告与第三人大地联创公司签订的《合同》，在贵阳运输法院解封后，从解封时的财产，原告购房合同的效力应视为合法有效。原告与第三人大地联创公司签订购房合同时，第三人大地联创公司向原告隐瞒了该房屋被抵押、查封的事实，双方签订的合同在贵阳运输法院裁定解封时，原告所购的房屋不再是变卖人民法院查封的财产，购房合同应为生效。凯里市法院虽在2019年1月作出裁定，但时间已是在原告与第三人大地联创公司2017年5月22日签订的合同时间及原告装修居住时间已是近二年之久。从2017年6月至今，第三人大地联创公司虽还没有给原告办理房屋登记手续，但原告在该房屋买卖中无任何过错，且原告已足额交付了507307元购房款，属于《物权法》中规定的善意取得。原告与第三人大地联创公司签订的合同第十二条“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。房开商隐瞒实情把抵押房卖给原告，原告实属受害人，原告在买房行为中并无任何过错，应该得到法律的保护。原告人现属于无房户，现全家居住于现××市迎宾大道××“大地春城”小区××房。原告无房屋实情应予法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院予以支持:(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条“金钱债权执行,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予以支持:(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过个合同约定总价款的百分之五十。”另据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、抵押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该证财产,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封，抵押,扣押。综上所述，被告与第三人大地联创公司及周继央，黄清海等人的债权债务纠纷中，将原告所购的合法房屋作为执行标的，是一种利用法律程序打贫济富，扶强凌弱，实际损失的是无辜的原告人的合法利益，为此，特提出执行异议之诉，请求人民法院查明本案全部事实，依法支持原告的前述诉讼请求。被告东南村镇银行辩称：1、被告享有对抵押优先受偿权，以生效判决书为准。2、被告是优于原告和第三人的购房合同的普通债权，人民法院应当保护被告的抵押权。3、原告诉请对涉案房屋的买卖、居住均发生在抵押之后，根据物权法和担保法，抵押权具有绝对排他性。第三人人大地联创公司未答辩，也未提交任何证据。本院经审理认定事实如下：贵阳运输法院在执行重庆越聘实业发展有限公司等申请执行大地联创公司等公证债权文书纠纷一案过程中，于2016年6月29日作出（2016）黔8601执37号执行裁定书，查封了执行人大地联创房产公司所有的位于凯里市迎宾大道××号大地春城第11栋2405号房屋。后因申请执行人要求解除查封，该院于2019年3月21日解除了对上述房屋的查封。2016年6月30日，大地联创公司将凯里市迎宾大道××号大地春城11栋24层2403号房屋抵押给被告东南村镇银行，抵押期限自2016年6月30日至2018年6月29日。2017年5月22日，原告顾德先与被告大地联创公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于凯里市迎宾大道××号大地春城第11栋2405号房屋，同年，原告顾德先向大地联创公司支付了购房款507307元。2017年9月2日起，原告顾德先向大地联创物业交纳了物业服务费。2019年1月3日，本院因东南村镇银行与大地联创公司、吴佳佳、乐辉球之间借款合同纠纷一案,大地联创公司、吴佳佳、乐辉球未履行本院作出的（2018）黔2601民初1853号《民事判决书》确定的义务，东南村镇银行向本院申请强制执行，本院作出（2019）黔2601执11号《执行裁定书》，裁定查封大地联创公司所有的位于凯里市迎宾大道××大地春城房屋××市迎宾大道××号大地春城11栋24层2403号房屋。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、购房发票、银行卡交易明细清单、无房证明、黔东南州商品房预售合同登记备案表、物业收款收据等证据，《贵阳法院案件受理通知书》、（2016）黔8601执37号之十一执行裁定书、（2019）黔2601执11号执行裁定书、（2019）黔2601执46号执行裁定书、（2018）黔2601民初1852号民事判决书、他项权利证书（证号：凯房他证州字第××号）、初始登记证（证号：凯房权证初字第××）、《个人贷款最高额抵押合同》、《抵押物清单》、以及原、被告当庭陈述在案佐证，可以认定。本院认为，本案焦点是顾德先是否享有排除强制执行的民事权益。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，执行异议人享有排他性执行的是“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。本案中，2016年6月29日，贵阳运输法院查封了第三人大地联创房产公司所有的位于凯里市迎宾大道××号大地春城第11栋2405号房屋。2017年5月22日，原告顾德先与第三人大地联创公司签订了《商品房买卖合同》，约定将法院查封的房产向原告出售。即原告与第三人签订《商品房买卖合同》系在法院查封之后，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条享有排他性执行的规定，故原告对所涉案的房产没有享有排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项之规定，判决如下：驳回原告顾德先的诉讼请求。案件受理费8873元，由原告顾德先负担。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并于上诉之日起七日内向上诉法院交纳上诉费，上诉于黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期则本判决发生法律效力。审 判 长  吴腾英审 判 员  雷 俊人民陪审员  张 英二〇一九年十一月二十八日书 记 员  潘冬梅