江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏1003民初9895号原告（反诉被告）：曹欣然，男，2001年12月12日生，汉族，住扬州市开发区。委托诉讼代理人：丁强，江苏尚鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娟，江苏尚鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：扬州边城房地产有限公司，住所地在扬州市司徒庙路190号。法定代表人：顾嵩，该公司董事长。委托诉讼代理人：程荃，江苏东恒律师事务所律师。原告（反诉被告）曹欣然与被告（反诉原告）扬州边城房地产有限公司（以下简称边城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月29日作出（2015）扬邗民初字第4134号民事判决书，扬州市中级人民法院于2017年8月18日裁定撤销原判决，发回重审。本院于2017年10月23日重新立案审理，并另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹欣然的委托诉讼代理人丁强、王娟、被告（反诉原告）边城公司的委托诉讼代理人程荃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹欣然向本院提出诉讼请求：1、要求边城公司按合同约定为案涉商品房安装日立品牌或同等档次品牌的电梯；2、要求边城公司支付逾期交房的违约金（以已付金额为基数，从2015年7月1日起至90日即2015年9月29日按照日万分之三标准计算，90日以后即2015年9月30日起至边城公司按约交付房屋之日止，按照日万分之五的标准计算）。事实和理由：2014年1月20日，曹欣然与边城公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定由曹欣然向边城公司购买xx花园xx幢xx号房屋，房屋面积184.16平方米，房屋总价款2199206元。2014年1月20日，曹欣然给付669206元预购房款，2014年2月24日，付清剩余预购房款1530000元。2015年9月24日，曹欣然才收到边城公司出具的交房通知书，告知曹欣然可以于2015年6月30日办理交付入住手续。曹欣然在对上述房屋验房时发现未按照合同约定安装电梯。电梯属于房屋的重要基本设施，曹欣然多次找边城公司协商均未果。另，边城公司在售楼宣传时，明确表示一层房屋有前后花园环绕并赠送一个车位，但花园配置尚未完善。此外，一层房屋的结构建设过程中与房屋图纸在结构上正好相反，边城公司建设过程中存在严重失误，因此房屋仍不具备交付条件。边城公司的行为已构成违约，故提起诉讼。边城公司辩称：1、涉案房屋自规划、设计、施工至竣工验收从未有电梯安装的设计和施工要求，合同附件载明的交付标准中电梯设备系边城公司销售人员工作失误，就涉案房屋的买卖应当说没有电梯是真实意思表达；2、涉案房屋通过竣工验收后设计图纸符合国家强制性规范要求，根据现有房屋设计标准，涉案房屋无法新增电梯，原告要求安装电梯的诉讼请求违反法律强制性规定，无法履行；3、电梯在既有建筑的安装需要经过占专用部分建筑物总面积三分之二以上业主，且占总人数三分之二以上业主同意，并经过房产、规划、城乡建设、财政、人防等职能部分审批，客观上无法安装电梯；4、房屋结构与合同附件载明的结构不一致事实存在，系在合同签订时边城公司将xx室房屋结构平面图误作为xx室房屋结构平面图，与合同文本一起交付给曹欣然，但是房屋的户型及面积、朝向均没有实质性变化，对曹欣然权益没有实质性侵害，更不应成为曹欣然拒收房屋的理由；5、涉案工程通过竣工验收，边城公司在合同约定的时间内寄送交房通知书，全面履行交房义务，业主拒收房屋的理由不符合合同约定和法律规定，边城公司不构成迟延交房，不应承担迟延交房的违约责任。5、如果法院认定边城公司违约，判决要求边城公司支付违约金，请求对违约金的标准予以减少，不得超过租金标准。边城公司向本院提出反诉请求：判令曹欣然支付逾期付款的违约金5049元。事实和理由：依据双方订立的商品房买卖合同的约定，曹欣然购买房屋，应于2014年1月20日支付669206元房款，于2014年2月3日付清剩余预购房款1530000元。直至2014年2月24日，曹欣然才付清房款，构成违约。曹欣然辩称：边城公司已同意本人延期缴纳，不同意给付该款。不同意边城公司申请将违约金标准减少，要求法院按照合同约定的标准执行。本院经审理认定如下事实：2014年1月20日，边城公司（出卖人）与曹欣然（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定出卖人将xx花园（xx号）xx幢xx房屋出售给买受人，建筑层数地上四层，地下一层。该房屋建筑面积共184.16平方米，房屋单价为每平方米11941.82元，总金额2199206元，合同第六条付款方式及期限中约定，于签署购房合同时支付购房款699206元，于2014年2月3日前支付1530000元。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任约定为逾期在60日之内，自合同规定的应付期限次日起至实际全额付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之三违约金，合同继续履行。逾期超过60日自合同规定的应付期限次日起至实际全额付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之五违约金，且出卖人有权单方面解除合同，合同第八条交付期限约定为出卖人应当在2015年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件且符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、取得建设工程规划许可证；2、取得工程竣工验收备案证明；3、取得商品房交付使用备案证明（2008年12月31日前已取得工程竣工验收备案证明的除外）。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任约定为逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权选择解除合同，买受人选择继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十三条。关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定为出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定附件四的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照附件四的标准完善。合同附件四，装饰设备标准中第九条电梯约定为日立或同等档次品牌电梯。合同第十四条，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：1、水电接通，道路通畅，煤气管道安装到位。2、非出卖人负责设施的市政大配套未建成或未投入运营，导致小区配套不具备使用条件，不视为违约。3、有限电视、电话、宽带安装到位。合同附件二，公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中约定，计入公摊共有公共部分（本栋）：1、电梯井、楼梯间、变电间、设备间、管道井、公共门厅和管道及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。合同签订后，曹欣然按约支付首付款，于2014年2月24日支付购房尾款1530000元。边城公司分别出具销售不动产发票。边城公司于2015年7月2日取得扬州市区商品房交付证明。2015年6月28日，边城公司向曹欣然《发出交房通知书》，通知定于2015年6月30日办理交付入住手续，并写明办理入驻的条件及需携带的资料。2015年8月2日，曹欣然向边城公司的售楼处寄送函件，其中主要内容为“…由于是本人购买的一套超过140平米的大房，平时非常关注，施工过程中常去现场，现将发现的与合同及销售承诺不符的事宜汇报给你，希望你百忙中抽出时间关心一下，下列问题在交房前请予以解决，否则我没法拿房。1、房屋实物布局与合同图纸严重不符，详情拿合同图与实务对照，请予以整改。2、合约中设有电梯（由底层到二层），实物没有，请予以设置。3、销售员承诺我房屋朝南庭院40平方米，罗马柱栅栏，实物严重缺少，与模型及宣传图不符，请予以整改。4、贵公司代表售房时承诺赠送一有产权地下产权，到目前为止没落实到合同中，该项请予以落实…以上问题恳请于5个工作日内做出书面回复，谢谢”。边城公司认可，案涉房屋的室内布局结构与合同中所附房屋平面图的结构相反。诉讼中，曹欣然提供了扬州市邗江区城镇建设档案馆出具的案涉房屋的结构设计总说明一（竣工图）、电气设计施工说明（竣工图）、结构设计总说明三（竣工图）、各部位装修做法一览表。在结构设计总说明一图第5条主要荷载（作用）取值中，约定有电梯厅、楼梯。在电气设计说明图中第三条第四款约定本工程选用具有自动平层功能的电梯。结构设计总说明三第11条混凝土结构施工要求第七款约定与电梯相关的预留孔洞、预埋件、电梯门洞处牛腿等的不止、坑底标高、缓冲灯的设置、井道尺寸等施工单位应仔细核对建筑、结构及电梯厂家的施工图，确认无误后方可施工，施工时应加强井道四周墙体垂直的校核，应使偏差控制在允许范围内，电梯井房顶部吊钩做法详见结构图。各部位装修做法一览表中约定地砖楼面的部位包括电梯厅、楼梯间、入口门厅和通道，且约定了具体的做法，地砖、贴脚约定的部位仍包括电梯厅、楼梯间、入口门厅和通道。江苏博西华电梯有限公司出具情况说明一份，证明经现场勘验，结合图纸，B11幢、B14幢、B17幢预留电梯井道，井道宽1.994米、深1.779米，完全符合别墅电梯的最小尺寸安装要求（别墅电梯的最小尺寸宽1.15米、深1.15米）。并认为上述栋号的房屋符合安装别墅电梯的条件。同时，三星电梯有限公司也出具说明：经公司技术人员查看xx花园B11幢、B14幢、B17幢的施工、竣工图纸，并现场实地勘验，本公司认为上述房屋符合安装电梯的条件。2017年10月27日，扬州市规划局出具关于《询征函》的回复，内容为“王子豪等六位业主：关于扬州边城房地产有限公司开发建设xx花园B-11、B-14、B-17房屋建设方面问题的《询征函》收悉，回复如下：一、电梯：xx花园B-11、B-14、B-17住宅的建筑施工图平面、立面、剖面中均为标示电梯，仅在“各部位装修做法一览表”等通用性说明内容中出现“入口门厅电梯间通道”装修做法，根据我局审查的施工图设计文件，电梯不在我局许可范围。二、城建档案竣工图：非我局规划许可内容，请向相关部门咨询。3、安装电梯：设计改变建筑外立面、建筑面积、建筑高度等，需报规划部门审批。…”。庭审中，本院依法向曹欣然释明是否要求变更诉讼请求，要求边城公司承担违约责任，曹欣然明确表示不变更诉讼请求。另，曹欣然提供《延期付款申请》，其中记载“…申请于2014年2月20日前付清剩余房款…”。曹欣然陈述该申请下部的“确认事实属实”是边城公司工作人员书写。边城公司对上述申请的真实性不予认可。上述事实有《商品房买卖合同》、《交房通知书》、扬州市邗江区城镇建设档案馆出具的案涉房屋的结构设计总说明等材料、江苏博西华电梯有限公司出具情况说明一份、扬州市规划局出具关于《询征函》的回复、庭审陈述等在卷证实。本诉的争议焦点为：1、曹欣然要求边城公司安装品牌电梯有无事实和法律依据；2、曹欣然要求边城公司支付违约金应否得到支持。反诉争议焦点：边城公司主张的逾期付款违约金应如何认定。关于本诉争议焦点一，本院认为，边城公司与曹欣然签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，双方均应按约履行各自的义务。根据合同中附件四的约定“装饰设备标准中第九条电梯约定为日立或同等档次品牌电梯”、合同附件二“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中约定，计入公摊共有公共部分（本栋）：1、电梯井、楼梯间、变电间、设备间、管道井、公共门厅和管道及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积”，可见，双方签订的合同中明确约定了案涉房屋应安装电梯，现边城公司未按合同约定履行安装电梯义务，存在违约。虽曹欣然提供了扬州市邗江区城镇建设档案馆出具的案涉房屋的结构设计总说明一（竣工图）、电气设计施工说明（竣工图）、结构设计总说明三（竣工图）、各部位装修做法一览表中，均有电梯的记载，但根据扬州市规划局于2017年10月27日出具关于《询征函》的回复“xx花园B-11、B-14、B-17住宅的建筑施工图平面、立面、剖面中均为标示电梯，仅在“各部位装修做法一览表”等通用性说明内容中出现“入口门厅电梯间通道”装修做法，根据我局审查的施工图设计文件，电梯不在我局许可范围”、“设计改变建筑外立面、建筑面积、建筑高度等，需报规划部门审批。…”，即案涉房屋的施工设计及规划时并没有电梯。根据《合同法》第一百一十一条的规定“当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；…”，现因案涉房屋的施工设计图及规划时并没有电梯，曹欣然要求边城公司按约安装电梯，边城公司事实上不能履行，庭审中，本院依法向曹欣然释明“是否要求变更诉讼请求，要求边城公司承担违约责任”，但曹欣然明确表示不变更诉讼请求，故曹欣然要求边城公司安装电梯的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于本诉争议焦点二，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条第一款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。即商品房存在主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用时，买受人有权拒收商品房。本案涉案房屋已经竣工验收备案，边城公司未按合同的约定为案涉房屋配备安装电梯，可能给业主的生活造成不便，但不影响房屋的正常居住使用，曹欣然以未装电梯为由拒绝接收房屋并要求边城公司承担逾期交房的违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。同样，曹欣然以房屋前后花园的配置未到位及未赠送车位为由拒收房屋并主张逾期交房的违约金亦无事实和法律依据，本院不予支持。另，曹欣然主张案涉房屋的室内布局结构与合同中所附房屋平面图的结构相反，边城公司亦认可，对此，本院认为，虽户型及面积、朝向均与合同中约定一致，亦不影响正常居住，但边城公司存在瑕疵履行，故在曹欣然主张权利的合理期限内的损失应由边城公司承担。结合约定及通知交房的时间，本院酌定该合理的期限为30天。根据合同约定“出卖人逾期交房的违约责任约定为逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。…”，即边城公司应支付曹欣然逾期交房的违约金19792.85元（2199206元×0.3‰×30天）。关于反诉争议焦点，本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定“买受人逾期付款的违约责任约定为逾期在60日之内，自合同规定的应付期限次日起至实际全额付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之三违约金，合同继续履行。…”，曹欣然应按约支付购房款，现曹欣然未按约支付购房款，边城公司有权按上述约定主张逾期付款的违约金。曹欣然应支付逾期付款的违约金9639元（1530000元×0.3‰×21天），现边城公司主张曹欣然支付违约金5049元，视为对自身权利的放弃，本院予以支持。边城公司的部分主张有事实和法律依据，本院支持。曹欣然提供延期付款申请书欲证实边城公司同意其延期付款，但签字人无法确认是边城公司人员，且签字内容为确认事实属实，并非同意延期交付，故对曹欣然的辩解不予采纳。综上，曹欣然要求边城公司按合同约定为案涉商品房安装日立品牌或同等档次品牌的电梯无事实和法律依据，本院不予支持；曹欣然要求边城公司支付逾期交房的违约金部分有事实和法律依据，本院予以支持。边城公司要求曹欣然支付逾期付款的违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院》第十二条、第十三条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、扬州边城房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向曹欣然支付逾期交房的违约金19792.85元；二、曹欣然应于本判决发生法律效力之日起十日内向扬州边城房地产有限公司逾期付款的违约金5049元；三、驳回曹欣然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1640元，由本诉原告曹欣然负担1346元、本诉被告扬州边城房地产有限公司负担294元（原告同意其预交案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付）；反诉案件受理费25元，由反诉被告曹欣然负担（原告同意其预交案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  李 五人民陪审员  张飞翔人民陪审员  杨发兰二〇一九年十一月十四日书 记 员  卜 峰