云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0502民初3261号 原告：李炉兵，男，1986年9月16日生，汉族，云南省洱源县人，住隆阳区。 原告：段福香，女，1990年9月2日生，汉族，云南省施甸县人，住隆阳区。 委托诉讼代理人：杨龙、翟雪燕，云南旦阳律师事务所律师。代理权限为特别授权。、 被告：云南保龙房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91530500784645439C。 住所地：保山市永昌路黄龙山1号。 法定代表人：陈美香，系该公司总经理。 被告代理人：李花蕾，云南天利达律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告李炉兵、段福香与被告云南保龙房地产开发有限公司（以下称保山保龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李炉兵、段福香的委托诉讼代理人杨龙、翟雪燕，被告保山保龙公司的委托诉讼代理人李花蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告办理不动产权证书；2、支付自2016年3月20日起至2019年5月20日止的逾期办证违约金106345.55元及至办证完毕之日止的违约金；3、承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年3月1日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买保龙·龙庭苑第1幢5单元第14层1405号一套商品房，面积115.23㎡，总价款465861元，原告向银行贷款后，付清了被告购房款，2014年11月1日，被告将房屋交付原告入住后，原告向被告支付了房屋的专项维修基金、契税、配套设施费、房屋登记费、产权证印花税等费用，并敦促被告办理不动产权证书。按照约定，被告应当在“本项目竣工报备完360个工作日内向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权初始登记”，被告时至今日，未替原告办理不动产权证书，根据相关法律规定，被告应替原告办理房屋的不动产权证书，并支付逾期办证违约金。 被告保山保龙公司辩称，本案系委托办证法律关系，原告应提交完备的委托办证委托书等相关资料，委托关系才成立，因原告提交的材料不齐全，导致办证条件未成就，其委托办证关系不成立，被告不应承担逾期办证的违约责任；另原告计算违约金的时间点无法律依据且存在问题，该起算点应当自办证条件全部成就，即原告全部办证材料提交齐备和缴清全部费用（含向税务部门缴纳的费用）之日起算。 本案争议焦点：被告是否为原告办理房屋的不动产权利证书及支付逾期办证违约金？ 原告就其主张向本院提交了如下证据： 1、身份证复印件、结婚证及保龙销字(2011)N08372号《商品房购销合同》一份、《补充协议》二份、《商品房买卖合同登记备案表》一份，欲证实原、被告于2013年3月1日自愿签订合同，按规定，被告应于原告接房内90个工作日向产权登记机关申请办理产权登记手续。经质证，被告对证明目的持有异议，认为双方在合同中同约定了办理不动产权登记证的具体内容，有约定的从其约定，不应该按最高院司法解释的规定来判定被告办理不动产权证登记时间。 2、《个人住房商业借款合同》、《借款凭证》、《担保物抵债资产收妥书》、《收款收据》各一份，欲证实2013年3月4日，原告通过银行贷款付清了被告购房款及原告为办不动产权证提交了相关资料并缴纳了相关费用，条件已成就。经质证，被告对证明目的持有异议，认为不能证明办证条件全部成就。 3、《收款收据》、《物业管理费收据》、《委托书》、《云南增值税普通发票》、《中华人民共和国税收缴款书》、《微信聊天截屏》、《保山市不动产登记中心关于保龙龙庭苑办理不动产权正情况的回复》各一份，欲证实原告除支付了购房款外，另于2014年11月4日交给被告房屋专项维修资金、契税、配套设施费、房屋登记费、印花税等费用，并委托被告办理产权证，被告应于此后的360个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记，以及保龙龙庭苑房地产开发项目无法办理不动产登记的原因。经质证，被告对该组证据中的委托书、微信聊天截屏、不动产中心关于办理不动产权证的回复持有异议，对该组证所中的其他证据的证明目的持有异议，认为契税的缴纳时间应以税务机关出具发票为准，原告向法庭提交的委托书系空白委托书，没有写明委托事项也没有写明落款时间，没有受托人签字盖章，也没有向被告提交过委托书，被告未办理不动产权登记证的原因是原告提交委托书及资料不齐全，被告曾于2017年向不动产中心提交过首次申请，不动产登记中心未向被告出具过材料收据，也未告知理由，该回复，不具有真实性。 4、《中国人民银行历年贷款利率表》、《中国人民银行关于人民市贷款利率有关问题的通知》各一份，欲证实双方未约定违约金，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构贷款利率4.75%加收50%计收逾期办证违约金。经质证，被告对证明目的持有异议，认为与本案无关，被告不应承担违约责任。 5、（2019）云05民终502号判决书一份，欲证实被告逾期办证的事实经生效法律文书予以确认，被告不但对原告有办证义务，还应承担逾期办证违约金，逾期办证的起算日，应按已付购房款总额，结合原告的合同，自360工作日或90个工作日起算逾期办证违约金。经质证，被告对证明目的持有异议，认为该判决书仅是对360工作日合同版本的裁判观点，按照360个工作日合同版本补充协议第二条约定，买售人也可以书面委托代办房屋所有证，但应签订书面委托书明确相关事项。如买售人未按约定提供资料、未按规定缴纳应承担的各项费用或未及时协助受托人办理产权登记相关手续，买售人应自行承担由此产生的一切责任。且原告于2017年8月10日取走了办证材料，原告不能按该判决来认定逾期违约金起算点，只能按该户重新向被告提交办证资料的时间来算违约金起算点，原告向被告缴纳费用的行为不带表委托关系的成立。 对原告提交的证据，本院认定如下： 本院认为，原告提交证据1系双方自愿签订的购房合同及补充协议，且被告已将该房屋交付原告，本院予以采信。证据2系原告向银行按揭贷款支付给被告购房款，本院予以采信。证据3中的委托书系空白委托书，无被告方的签章，物业管理费收据与本案无关，微信聊天截屏来源不明，本院均不予采信；该组证据中的其他证据，能够证实被告除收取了原告购房款外，另收取了原告办理房地产证书的相关契税和其他费用，本院予以采信；该组证据中的不动产登记机关的回复函，系本院在执行同类型案件中，不动产登记机关就被告方开发的商品房能否办理产权证书于2018年11月7日给本院的回复，在该回复中，载明被告项目用地为城镇住宅用地，但规划批准有部分商业用途，开发商应完善土地用途变更等改变土地利用条件手续，且未申请初始登记，需由被告向该中心提出申请，提交法定资料后，方可按登记程序办理，对其真实性予以采信。证据4系中国人民银行制定的，在不同时期内的银行基准利率，本院予以采信。证据5系在处理同类型案件所作的生效判决书，该判决对逾期办证违约金按银行同期基准年利率4.75%再上浮30%,即6.175%计算作了确认,本院可直接采用。 被告向本院提交了如下证据： 商品房购销合同一份，欲证实双方在《商品房购销合同补充协议》第二条约定：“出卖人在本项目竣工报备360个工作日内向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并在《保山日报》以公告形式通知买受人按公告期限前来领取办理权属登记相关资料，需房地产权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。初始预登记后由出卖人提供资料，由买受人向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权证。买受人也可书面委托代办房屋所有权证，但应签订书面委托书明确相关事项”以及“如买受人未按公告期限前来领取办理权属登记需由出卖人提供的资料、或未及时按政府规定缴纳买受人应承担的各项费用、或未及时协助受托人办理产权登记相关手续，买受人应自行承担由此产生的一切责任”。原告未按该约定与被告签订委托代办房屋所有权证的委托书，因此产生的责任应由原告自行承担，被告并未违约。经质证，原告持有异议，认为原告在接收房的同时就已经缴纳了相关办证的费用，并按被告的要求签署了被告提供的空白委托书，原告在接房时就已经完全履行了自己的办证义务。 2、公告图片四份，欲证实被告于2018年5月31日分别在保龙龙庭苑小区1号门、2号门和东门入口、北门入口处张贴公告，催告需委托被告办理不动产证的业主，及时到龙庭苑售楼部签订委托书及提交相关资料。被告已对委托办证的事项进行了公告提醒，而原告至今未与被告签订委托书。经质证，原告持有异议，认为2018年5月31日的公告系其他业主起诉被告，被告事后补充的公告，该公告内容具有不确定性，无法达到公告效果。 对被告提交的证据，本院认定如下： 本院认为，被告提交的证据1与原告提交的证据1系同一证据，本院予以采信。证据2系被告2018年5月31日发出的公告，被告以此来证明办理不动产权证书，必需与其签订委托书，根据原告提交的证据1和证据3，原告在接收房屋后，就将办理不动产权证书的相关费用及相关资料交付给了被告，且该公告针对的业主对象不具体，对其证明目的本院不予采信。 综合以上证据的分析认定，本院确认如下法律事实: 被告保山保龙公司以出让方式取得位于隆阳区住宅用地的使用权，国有土地使用权证号分别为：隆国用（2010）第03565-03566号、隆国用（2009）第00031-00034号，被告用于开发商品房，项目名称为保龙·龙庭苑，商品房预售许可证号为：预许保字（2011-23）号，建设工程规划许可证号为：工建许字第2011-17号。2013年3月1日，原告与被告签订了《商品房购销合同》和《补充协议》，合同约定：原告购买的商品房为1幢第5单元14层1405号套房，合同编号为：保龙销字（2011）NO8372，房屋参考套内建筑面积115.23㎡（含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积价格）,每平方米4042.88元，价款465861元，另在补充协议中载明房屋参考建筑面积140.28㎡,实测建筑面积141.78每平方米，每平方米3320.94元,价款总额470842元；原告应在签订合同时按总价款的30%付清首付款145861元,余款320000元在签订合同后由原告向银行申请按揭贷款支付；原告除支付合同中约定的购房款外,应交纳的其他相关税费包括但不限于办理房屋产权证时应缴纳的土地使用权登记费、房屋所有权登记费、契税、印花税、工本费等费用，办理按揭贷款登记费和印花税、配套设施费、专项维修资金等相关费用，该费用由被告统一代收取后开具收款收据；被告应于2014年10月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付原告；原告如未按本合同约定付款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止90天内，按每天15元向被告支付违约金，合同继续履行，逾期90天后解除合同，支付应付未付款的1%违约金，被告退还原告已付款，已发生的交易相关税费由原告承担，原告应按应付未付款的0.1%乘以逾期天数向被告支付违约金，合同继续履行，逾期90天后，被告有权解除合同，原告除按第八条第一项进行赔偿，已发生的交易相关税费由原告承担，本合同所涉及的房屋，被告有权另行处置；被告如未按本合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，按每天15元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期90天后，被告按已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以保山日报公告形式通知原告办理交接手续，交接时，被告应当向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；被告未能按期交房，责任由被告承担，原告未能按时接房，责任由原告承担；另在补充协议第二条约定：被告应在本项目竣工报备完360个工作日内向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权初始登记，被告在保山日报以公告形式通知原告按公告期限内前来领取办理权属登记相关资料，需房地产权属登记机构办理房屋所有权初始登记，初始登记后由被告提供的资料，由原告向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权证，原告也可以书面委托代办房屋所有权证，但应签订书面委托书明确相关事项；原告未按公告期限内前来领取办理权属登记需由被告提供的资料，或未按时按政府规定缴纳原告应承担的各项费用、或未及时协助受托人办理产权登记手续，原告自行承担由此产生的一切责任；原告若贷款买房的，在商品房产权证办理完毕后，原告应在接到领证通知（包括保山日报上的公告）后的十五天内到保山商品房登记机关领取产权证，并及时办理好变更登记手续，原告如未按约定办理，应赔偿因此给被告造成的损失。商品房购销合同及补充协议签订后，被告对该合同办理了备案登记，房价款实为470842元。原告除支付了被告首付款外，另向银行按揭贷款320000元交付给了被告，被告除于2016年6月27日出具给了原告购房款发票外，另收取了原告住宅专项维修资金、契税、配套设施费、房屋登记费、产权证印花税等费用计20068元，并于2014年11月1日出具给了原告收款收据，原告于同日接收了该房屋。在此期间，因被告在开发该商品房的过程中，该项目批准用途为城镇住宅用地，但建设规划批准有部分为商业用途，被告未极时办理变更登记手续，同时未申请首次登记，致原告购买的商品房未能按期办理房地产权属证书。 本院认为，原告与被告签订该商品房购销合同前，被告依法取得了用地使用权，并办理了商品房预售许可证及规划许可证，原告与被告签订的合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，应合法有效。关于被告是否有义务替原告办理不动产权证书。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案被告出卖给原告的商品房，如被告不替原告登记办理不动产权证书，对原告来说就存在权利瑕疵，原告的合法权益也得不到保障，被告不仅有交付原告房屋的义务，同时还有履行替原告办理不动产权证书的义务。故原告要求被告履行办理房地产权利证书义务的请求成立，本院予以支持。 原告主张逾期办证违约金，双方在合同中除约定了被告应向原告交付验收合格的商品房外，并在补充协议中约定了被告应在本项目竣工报备完360个工作日内向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权初始登记。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门登记备案。”被告并未提交相关证据证实涉案项目竣工报备的具体时间以及本项目是否超过双方约定的竣工报备完360个工作日。被告至今未替原告办理不动产权证书，被告存在逾期办证行为，应承担逾期办证的违约责任。被告辩称未与原告签订过办证的委托书，委托办证不成立，不应承担逾期办证违约金主张，因办理不动产权证书是被告应履行的义务，如开发商只卖房，不办证、拖延办证或必需另由买受人出具委托办证委托书才能办证，或因开发商原因不能办证，则买受人的合法权益就得不到充分保障，本案被告对该工程项目竣工后未按规定及时进行办证初始登记，致不能及时办证，系被告的行为所致，被告应承担逾期办证的违约责任，被告的该辩解，本院不予采纳。 同理，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售谪品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”第十六规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”本案原告接收房屋后，及时向被告提交了办证的相关材料并缴纳了相关费用，被告作为预售商品房的出卖人，并未按规定及时向不动产机构提交该房屋竣工验收合格的资料以及其他有关的证明文件，另根据不动产机构2018年11月7日的回复函，被告开发的商品房，在该项目用地不符合要求的情况下，未及时向不动产机构对项目用地完善变更登记手续和进行首次登记，才导致无法办理不动产登记手续，其责任在被告。 就原告主张的逾期办证违约金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称解释）第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物已为竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案系因被告方的原因，导致原告至今未取得房屋权属证书，且双方在签订的合同及补充协议中未明确约定违约金的具体数额及计算标准。原告依据补充协议约定的“出卖人在本项目竣工报备完360个工作日向当地记房地产权属登记机构办理记屋所有权初始登记”的时间，并按《解释》第十八条第二款规定来主张计算违约金，系原告按照自己的意愿选择自己的权利，且在已生效的（2019）云05民终502号民事判决书中，对同类型案件的相同事实作了事实认定。鉴于原告实际于2014年11月1日接收了商品房，根据《解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”之规定,计算被告逾期办证违约的时间，理应从该次日起按《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定的15日届满后次日，即2014年11月16日起的360个工作日满后的次日计算至实际办理完毕之日止，原告起诉要求自2016年3月20日起计算，系原告对自己权利的处分，本院准许。故被告应承担的逾期办证违约金应以原告已付购房款470842元，自2016年3月20日起，按同期银行贷款基准年利率6.175%(4.75%上浮30%)计算至实际办理完毕之日止，对原告主张按年利率7.125%计算，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告云南保龙房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内，为原告李炉兵、段福香办理保龙·龙庭苑第1幢5单元第14层1405号房地产的权利证书。 二、由被告云南保龙房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付原告李炉兵、段福香逾期办理房地产权利证书相应违约金（以购房款470842元为基数，按年利率6.175%，自2016年3月20日起计算至实际办理完毕之日止）。 三、驳回原告李炉兵、段福香的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案征收案件受理费2530元，由原告李炉兵、段福香共同负担430元，被告云南保龙房地产开发有限公司负担2100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  杨会元 人民陪审员  邹 燕 人民陪审员  聂靖洺 二〇一九年十一月四日 书 记 员  马正祥