上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12098号上诉人（原审被告）：孟卫，男，1968年6月5日生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：李爱欣，上海正地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海汇权实业有限公司，住所地上海市闵行区春申路2525号第5幢。法定代表人：毛志行，执行董事。委托诉讼代理人：叶青丽，女，上海汇权实业有限公司工作人员。委托诉讼代理人：杨丽，上海昱成律师事务所律师。上诉人孟卫因与被上诉人上海汇权实业有限公司（以下简称汇权公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初18428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孟卫上诉理由及请求：原审中上诉人诉讼主体不适格，其不应承担相应的租赁合同中应承担的承租方责任，原审判决事实不清。合同主体实际是被上诉人与案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司），实际使用上海市闵行区XX路XX号XX幢3楼223室房屋（以下简称223室房屋）的主体是XX公司，租金、物业费及电费均是XX公司支付并开具发票。上海市闵行区XX路XX号XX幢4楼445室房屋（以下简称445室房屋）的实际使用主体也是XX公司。上诉人仅仅是XX公司的股东。上诉人曾以XX公司代理人身份与被上诉人签署过一式两份《房屋租赁合同》，XX公司在上诉人所持合同上盖章。上诉人于合同上“授权代表”一栏签字，而非以上诉人个人身份与被上诉人签署租赁合同。要求撤销原审判决，依法发回重审或改判追加XX公司为本案当事人，并由该公司承担责任。汇权公司辩称：原审法院认定事实清楚，证据充分。上诉人就是与被上诉人签订《租赁合同》的当事人，根据合同相对性原则，理应由上诉人承担责任。上诉人的主张没有事实和法律依据。要求维持原判。汇权公司向原审法院起诉请求：1、确认汇权公司与孟卫就223室房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年6月22日解除；2、孟卫向汇权公司支付拖欠的自2016年2月15日起至2017年6月22日止的租金人民币（币种下同）26,139元、物业费3,514元以及自2016年2月1日起至2017年9月30日止的电费共计162元；3、孟卫向汇权公司支付自2017年6月23日起至2017年9月30日止的房屋占有使用费10,852元；4、孟卫向汇权公司支付免租期内租金1,521元；5、孟卫向汇权公司支付违约金3,442元；6、孟卫腾退445室房屋；7、孟卫按每月800元的标准向汇权公司支付自2017年10月1日起至孟卫腾退445室房屋之日止的使用费；8、本案诉讼费用由孟卫承担。原审法院认定，2014年11月28日，汇权公司（出租方，甲方）与孟卫（承租方，乙方）签订《租赁合同》。主要约定内容如下，1-1乙方向甲方承租223室房屋作为办公用途，建筑面积25平方米。2-1甲乙双方确认，乙方租用该租赁物业的期限为3年，自2015年1月15日至2018年1月14日，（2014年12月15日至2015年1月14日为免租期，减免2014年12月15日至2015年1月14日的物业费）。3-1乙方租赁的办公物业每月的租金为1,521元、物业管理费为200元。3-2甲、乙双方确认该租赁物业起始租金第一年内不变,从第贰年开始每年环比递增5%。4-2乙方的租金和物业管理费同时向甲方支付，按照每叁个月为一个周期支付，先付后用。首期和最后一期若不足或是超过叁个月的，按实际天数计算。4-3除首期租金和物业管理费外，乙方须在每期租金到期前十日向甲方支付下期租金和物业管理费。5-1乙方应在合同签订三日内向甲方支付相当于两个月租金和物业管理费金额的保证金，合计3,442元。保证金的支付方式和租赁费用的支付方式相同。5-2房屋租赁保证金应由甲方保存，作为对乙方履行本合同条款的担保。不要求甲方将房屋租赁保证金与其一般资金分开存放，乙方也无权得到房屋租赁保证金的利息。如果乙方违反本合同的任何规定,甲方可以利用或扣留房屋租赁保证金的全部或任何部分，用以支付乙方因违约而应支付给甲方的租金、管理费、利息、违约金,或因乙方违约甲方实际花费或有义务花费的任何金额，或补偿甲方因乙方违约甲方实际遭受的损失或损害。如果房屋租赁保证金的任何部分按上款被利用或扣留，乙方应在收到甲方书面通知后的三个工作日内向甲方交付足够金额的现金，用以补足房屋租赁保证金。5-4如果乙方充分履行了本合同中应由其履行的每个规定且足额支付了应当支付给甲方的所有款项，未被甲方按上述规定利用或扣留的房屋租赁保证金的剩余部分应在乙方于租期届满迁出租赁场所并注销与租赁场所相关的所有登记、备案信息后十个工作日内无息退还乙方。6-1水费、公共设施电费包括在物业管理费内；甲方负责给每个租赁房提供独立电表，租赁场所内的电费及空调电费按1.50元/度收取（如遇供电部门对电费调整甲方可对电费单价做相应调整）。6-2电费由乙方在每个月份结束后的五个工作日内支付，甲方将在收到乙方支付的电费后提供收据，该收据为甲方向税务部门申领的正式收据。7-1租赁物业正式交付的时间为2014年12月15日，（其中2014年12月15日至2015年1月14日为免租期），从2015年01月15日开始正式计算房租。9-2如果违约方在首次被要求支付或偿付或补交本文项下应当支付给守约方的任何款项之日后的十日内未能支付或偿付或补交该等款项,则（a）违约方应就该等未支付或未偿付的款项向守约方支付利息，自违约方首次有义务向守约方支付或偿付本文项下的该等款项之日起计算至违约方付款之日止，利率按法律允许的最高利率计算，且（b）在乙方违约的情况下，甲方及物业管理公司有采取中断服务、中止乙方使用租赁场所和/或暂停向乙方提供水、电等公用设施的权利，因此造成的一切后果由乙方自行承担。9-5乙方有下列情况之一的，甲方有权随时以书面通知的方式单方解除本合同，收回租赁场所，本合同自甲方以挂号信形式将书面通知寄送至该租赁物业之时被解除：1）乙方拖欠租金、房屋租赁保证金、管理费、电费、违约金或其他本合同项下应付款金额累计不低于租赁首年第一月的租金，拖延时间累计达到十五日以上的；……。9-6若甲方根据适用法律规定或第9-5条约定单方解除合同的，则甲方无需退还乙方预付的租金、管理费，有权撤销免租期并要求乙方支付免租期内的租金，且乙方在支付了应支付给甲方的所有费用后，还应支付甲方违约金，违约金的数额等于房屋租赁保证金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿造成的损失金额和违约金之间的差额部分。10-6如果乙方在租期届满或租约被提前解除后继续占用租赁场所而未与甲方达成续展本合同的书面协议，乙方应被视为是在未获得甲方同意的情况下非法占用租赁场所，在此情况下，甲方有权以书面通知的方式随时要求乙方搬离，乙方应在收到甲方的书面通知后立即搬离租赁场所。10-7就第10-6条项下的继续占用期间，由乙方支付的房屋占有使用费应当是租期届满时所适用的租金的两倍，若乙方继续占用租赁场所的时间超过十五日的，则乙方应支付的房屋占有使用费应当是租期届满时所适用的租金的五倍。本条所述的所有房屋占有使用费均应当由乙方根据甲方不时签发的书面通知上的要求支付给甲方。前述合同签订后，汇权公司向孟卫交付了223室房屋。后因孟卫欠付租金等费用，故汇权公司以挂号信的方式向223室房屋及孟卫户籍地寄送《律师函》，表示因孟卫欠付租金等费用的行为已构成违约，故特函告汇权公司与孟卫签订的《租赁合同》于2017年6月22日解除，孟卫应于收到本律师函之日起7日内腾退租赁物且将租赁物恢复原状；若孟卫怠于腾退房屋及恢复原状，则汇权公司将代为腾退房屋及恢复原状，相关费用及由此产生的法律责任均由孟卫自行承担等内容。经邮寄，寄往223室房屋的《律师函》被退回；寄往孟卫户籍地的《律师函》显示于2017年6月24日已妥投。后经汇权公司与孟卫协商，孟卫于2017年9月30日腾退了223室房屋并将物品移至445室房屋。同时，汇权公司与孟卫另口头协商，由孟卫向汇权公司承租445室房屋，使用费800元/月。现445室房屋由孟卫实际占用。原审审理中，经双方确认，就223室房屋的租赁事宜，孟卫已付保证金3,442元，扣除该笔保证金，孟卫欠付汇权公司自2016年2月15日起的租金、物业费以及自2016年2月1日起至2017年9月30日止的电费。就445室房屋的租赁事宜，孟卫从未支付任何使用费。原审法院认为，就223室房屋，汇权公司与孟卫签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性效力性规定，属有效合同。孟卫作为承租人，按约支付租金等费用系其主要义务。然根据查明事实，孟卫拖欠租金等费用，其行为显然已构成违约。汇权公司要求解除《租赁合同》，符合双方约定及法律规定，原审予以支持。至于合同解除的时间，根据相关法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，汇权公司寄发的关于解除合同的《律师函》系于2017年6月24日显示妥投，故汇权公司与孟卫就223室房屋签订的《租赁合同》于2017年6月24日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故汇权公司诉请要求孟卫支付拖欠的自2016年2月15日起至2017年6月22日止的租金、物业费以及自2016年2月1日起至2017年9月30日止的电费，符合双方约定，原审予以支持。至于具体金额，租金经计算应为26,393.10元，然汇权公司仅主张26,139元，此系汇权公司之诉讼权利，原审予以准许；物业费经计算应为3,252.60元，汇权公司计算错误，原审予以调整；电费162元，孟卫对金额未提异议，原审予以支持。关于汇权公司诉请要求孟卫支付免租期内租金以及违约金的诉讼请求，符合涉案《租赁合同》第9-6条的规定，原审予以支持。关于汇权公司诉请要求孟卫支付自2017年6月23日起至2017年9月30日止的房屋占有使用费10,852元。原审认为，其中2017年6月23日起至2017年6月24日止，因汇权公司对涉案合同的解除时间存在错误的认识，故将租金错误表述为占用费，对此原审予以调整，计算标准仍应按合同约定的租金标准进行计算，金额合计为110.26元。至于2017年6月25日起至2017年9月30日止的房屋占有使用费，汇权公司要求孟卫按租金标准的两倍进行计算，原审认为，汇权公司所主张的该标准从本质上来看实质是因孟卫逾期返还房屋而应承担的违约责任，现汇权公司所主张的违约金、免租期租金等请求均已获得原审支持，且已足以弥补合同解除后汇权公司遭受之损失，在汇权公司未能举证其已遭受高额经济损失的情况下，该标准明显过高，且不合理，故原审调整为涉案《租赁合同》所约定的租金标准即1,676.90元/月，经计算，2017年6月25日起至2017年9月30日止的房屋占有使用费合计5,361.49元。就445室房屋，虽然汇权公司与孟卫并未签订书面的租赁合同，但根据查明事实，实际双方已形成事实上的租赁关系。又根据相关法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。故汇权公司与孟卫就445室房屋实际存在不定期租赁关系。作为承租人的孟卫按约支付使用费系其主要义务。然孟卫自承租该房屋起从未支付过使用费，显然孟卫的行为已构成根本违约。汇权公司可随时要求解除租赁关系。故汇权公司诉请要求孟卫腾退445室房屋并按800元/月的标准支付自2017年10月1日起至孟卫实际腾退445室房屋之日止的使用费，符合法律规定、双方约定，原审予以支持。就孟卫反复提出的合同主体的抗辩意见，原审认为，涉案《租赁合同》明确记载孟卫系承租人，而非孟卫所谓的案外公司，故孟卫的该点抗辩意见，原审不予采纳。据此判决：一、汇权公司与孟卫就上海市闵行区XX路XX号XX幢3楼223室房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年6月24日解除；二、孟卫于本判决生效之日起三十日内向汇权公司支付自2016年2月15日起至2017年6月24日止的租金共计26,249.26元、自2016年2月15日起至2017年6月22日止的物业费共计3,252.60元以及自2016年2月1日起至2017年9月30日止的电费共计162元；三、孟卫于本判决生效之日起三十日内向汇权公司支付自2017年6月25日起至2017年9月30日止的房屋占有使用费共计5,361.49元；四、孟卫于本判决生效之日起三十日内向汇权公司支付免租期内租金1,521元；五、孟卫于本判决生效之日起三十日内向汇权公司支付违约金3,442元；六、孟卫于本判决生效之日起三十日内向汇权公司返还上海市闵行区XX路XX号XX幢4楼445室房屋；七、孟卫于本判决生效之日起三十日内按每月800元的标准向汇权公司支付自2017年10月1日起至孟卫返还上海市闵行区XX路XX号XX幢4楼445室房屋之日止的使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计640.08元，由孟卫负担。本院二审期间，上诉人提供三份材料作为新的证据：1.《租赁合同》一份，以证明被上诉人与XX公司于2014年11月28日签订租赁合同，孟卫作为XX公司的代理人在合同上签字。2.《上海银行业务回单》一页，以证明《租赁合同》签署后租金、物业费都是由XX公司支付。3.未经签署的《和解协议》一份，以证明本案当事人在争议发生后试图达成和解协议，且从该未经签署的协议中可以看出《租赁合同》签订主体是被上诉人与XX公司。被上诉人质证意见是：1.上诉人提供的《租赁合同》并非新证据。被上诉人认可其在该合同上加盖的骑缝章及被上诉人公司员工余某的签字，不认可该合同上XX公司的盖章，认为系由上诉人持XX公司公章自行加盖。2.《上海银行业务回单》不属于新证据，且不能证明整个租赁过程中只有XX公司向被上诉人支付款项。3.《和解协议》未经任何一方盖章、签字，不认可该材料作为证据。本院认证意见是：1.上诉人提供的《租赁合同》经双方当事人确认，系于2014年11月28日签署，与被上诉人在原审中提供的《租赁合同》系为一式两份。由于该《租赁合同》与本案基本事实存在关联，且上诉人于原审庭审时述称当时提供该合同原件存在客观困难，故本院认可上诉人于二审审理中提交该合同作为新的证据。但对于该合同上XX公司的盖章，由于上诉人未能进一步证明盖章形成过程和时间，本院综合判断不能认定其真实性及关联性。2.《上海银行业务回单》载明“记账日期：2015年09月02日”以及“打印时间：2019-09-04”，但上诉人没有说明其未于原审中打印并提交该材料的合理理由，不应采纳为本案的新的证据。3.未经任何一方盖章、签字的《和解协议》无法证明本案相关事实，不应采纳为新的证据。本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，双方当事人提供的涉诉223室房屋《租赁合同》均明确记载上诉人的合同地位为“承租方”，且合同文本没有任何记载涉及XX公司。上诉人主张其是作为XX公司的“授权代表”而与被上诉人签约，但未能提供充分的合同依据和事实依据，本院难以采信。原审法院认定上诉人为涉诉223室房屋的承租人，本院予以确认。上诉人与被上诉人双方就涉诉223室房屋签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定有效，应属正确。上诉人与被上诉人双方就涉诉445室房屋形成合法有效的不定期租赁关系，原审法院根据查明事实予以认定，亦属正确。上诉人作为涉诉223室房屋、445室房屋承租人，应依约向被上诉人履行合同义务并承担相应责任。综上所述，孟卫的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,280.16元，由上诉人孟卫负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇一九年十一月二十九日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……