海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)琼9003民初6503号 原告：海南鼎尚商业管理有限公司，住所地：海南省儋州市那大兰洋北路鼎尚时代广场B区B18-116号。 法定代表人：徐爱红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘沙沙，海南方圆（儋州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎学才，该公司员工。 被告：罗予亮，男，1984年10月17日出生，汉族，住海南省儋州市。 原告海南鼎尚商业管理有限公司与被告罗予亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序于2019年10月10日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人刘沙沙、黎学才和被告罗予亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院解除原被告签订的《商铺租赁合同》；二、判令被告向原告支付拖欠的12个月零13天租金和商业管理费895004.62元，5个月零13天物业费67633.55元，共计962638.17元；三、判令被告向原告支付赔偿金205920元(履约保证金)，上述费用合计1168558.17元；四、判令被告自行清理其承租的原告商铺里面享有所有权的可移动物品(装修附着物除外)，并且将商铺及附属设施、设备交还原告；五、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第四项诉讼请求为：判令被告返还商铺。事实和理由:2018年7月3日，原被告双方签订了鼎尚时代广场《商铺租赁合同》。合同约定:1、被告承租商铺的期限为2015年1月25日至2024年12月24日，免租期为2014年12月25日至2015年12月24日，免租期内无需支付租金及商业管理费，但必须支付物业费等其他相关费用。2、被告第一阶段(2014年12月25日至2018年12月24日)每月须支付租金及商业管理费68640元，第二阶段(2018年12月25日至2021年12月24日)每月须支付租金及商业管理费93600元，第三阶段(2021年12月25日至2024年12月24日)每月须支付租金及商业管理费109200元，第一阶段每月须支付物业费6240元，第二阶段每月须支付物业费12480元，第三阶段每月须支付物业费15600元。3、被告拖欠租金10个工作日以上且无正当理由，原告有权解除合同收回出租商铺。4、被告不能履行合同义务，应当支付相当于履约保证金金额的违约金。5、双方有权向租赁商铺所在地人民法院起诉。6、租赁期满以后，被告不得留存物品影响商铺正常使用，将商铺及附属设施、设备交还原告，装修附着物归属原告。截止到起诉之日，被告拖欠12个月零13天租金和商业管理费895004.62元(2017年12月25日至2019年8月6日)，拖欠5个月零13天物业费67633.55元(2019年2月25日至2019年8月6日)，共计962638.17元。被告向原告已支付履约保证金205920元，26个月租金和商业管理费1928447元(2016年5月25日至2019年3月24日)，50个月物业费324480元(2014年12月25日至2019年2月24日)。根据《合同法》第九十三条、第九十四条和第九十七条之规定:1、原告有权解除涉案《商铺租赁合同》，收回被告承租的所有商铺。2、被告须支付拖欠的租金、商业管理费和物业费962638.17元。3、被告须支付相当于履约保证金金额的赔偿金205920元。4、被告须自行清理其享有所有权的物品(装修附着物除外)，将承租商铺及附属设施、设备交还原告。综上，按照《合同法》及《民事诉讼法》之规定，原告恳请法院支持其诉求，让原告能够尽早收回商铺，避免经济损失继续扩大。 被告辩称，同意解除涉案合同，并向原告返还涉案商铺。对原告主张的租金、商业管理费和物业费的数额有异议，应从涉案合同签订之日即2018年7月3日起计算。因公安机关冻结公司账户导致被告无法履行义务，所以被告不应支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述、上述本院确认的证据及庭审笔录，查明以下事实：2018年7月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《鼎尚时代广场商铺租赁合同》，该合同约定：甲方将位于儋州市××路交汇处“鼎尚时代广场”（商业街）A2栋3-4层A2-301、A2-401、A2-402号商铺出租给乙方经营快乐唐朝KTV，该出租商铺建筑面积为3120平方米，租期为120个月，自2015年1月25日起至2024年12月24日止。甲方给予乙方的免租优惠期为12个月（即2014年12月25日起至2015年12月24日止，免租期内，乙方无需向甲方支付租金和商业管理费，但必须支付其他相关费用，如物业管理费等。该合同第四条约定：租金按每个季度支付一次，收费标准：2014年12月25日起至2018年12月24日止，为13元/平方米/月，即每月租金为40560元；2018年12月25日起至2021年12月24日止，为18元/平方米/月，即每月租金为56160元；2021年12月25日起至2024年12月24日止，为21元/平方米/月，即每月租金为65520元。商业管理费按每个季度支付一次，收费标准：2014年12月25日起至2018年12月24日止，为9元/平方米/月，即每月商业管理费为28080元；2018年12月25日起至2021年12月24日止，为12元/平方米/月，即每月商业管理费为37440元；2021年12月25日起至2024年12月24日止，为14元/平方米/月，即每月商业管理费为43680元。合同期内，乙方除首期租金与首期商业管理费外，之后租金与商业管理费须提前3个月按季度向甲方支付（即合同期内定于每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日前支付）。该合同第五条约定：有关物业管理费的交纳，甲方同意在租赁期内按以下标准执行：2014年12月25日起至2018年12月24日止，为2元/平方米/月，即每月物业管理费为6240元；2018年12月25日起至2021年12月24日止，为4元/平方米/月，即每月物业管理费为12480元；2021年12月25日起至2024年12月24日止，为5元/平方米/月，即每月物业管理费为15600元。双方签订合同7日内乙方须向甲方支付首期物业管理费共计18720元，之后物业管理费须提前30天按季度支付。该合同第十一条约定：商铺租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租商铺：（5）拖欠租金10个工作日以上且无正当理由的。该合同第十三条约定：乙方违反本合同所有保证或不能依本合同履行义务的，应向甲方支付相当于履约保证金金额的违约金。如果履约保证金不足以支付甲方因此遭受的经济损失，乙方须另行支付赔偿金。 上述合同签订之日，原告（甲方）、案外人唐某（乙方）和被告（丙方）共同签订了《补充协议》，该补充协议约定：甲、乙、丙三方经友好协商就乙方于2014年9月18日与甲方签订的××区、A2-401、A2-402号商铺合同变更为甲方与丙方签订合同。该补充协议第二条约定：按甲乙双方原签订的商铺租赁合同约定，截止2018年7月25日，乙方共欠甲方租金407440元，物业费128513元，共计535953元，经三方协商同意乙方所欠上述费用自本协议签订后由丙方负责支付，丙方、乙方一并承诺于2018年12月31日前分6次付清上述所欠费用共535953元，如丙方逾期不能付清，则甲方有权单方解除甲方与丙方于2018年7月3日所签订的《商铺租赁合同》，罚没乙方所交的合同履约保证金205820元，有权将丙方所在“快乐唐朝”设备、设施进行清理或搬离现场，一切损失由乙方和丙方负担，且甲方有权继续向乙方、丙方追缴所欠费用。该补充协议第三条约定：丙方承诺自本协议签订日起，每月按协议约定准时（每月月末前付清当月费用）足额缴清费用，逾期10天不交清每月应交费用，甲方有权单方解除甲方与丙方于2018年7月3日所签订的《商铺租赁合同》，罚没合同履约保证金，一切损失由乙方和丙方负担。 2019年8月7日，原告向被告出具两份《鼎尚广场租金及商业管理费催缴通知单》及《鼎尚广场物业管理费催缴通知单》。第一份租金及商业管理费催缴通知单上载明：你方租赁我司场地A栋A2-301、A2-401.402，自2017.12.25-2018.7.24止，共欠我司费用如下：租金每月13元/平方米，每月金额40560元，到期应缴纳278193元；商业管理费每月9元/平方米，每月金额28080元，到期应缴纳192560元。以上费用共计470753元，请于2019年8月15日前来财务部缴清以上费用。第二份租金及商业管理费催缴通知单上载明：你方租赁我司场地A栋A2-301、A2-401.402，自2019.2.25-2019.8.6止，共欠我司费用如下：租金每月18元/平方米，每月金额56160元，到期应缴纳251350.97元；商业管理费每月12元/平方米，每月金额37440元，到期应缴纳172900.65元。以上费用共计424251.62元，请于2019年8月15日前来财务部缴清以上费用。物业管理费催缴通知单上载明：你方租赁我司场地A栋A2-301、A2-401.402，自2019.2.25-2019.8.6止，共欠我司费用如下：物业管理费每月4元/平方米，每月金额12480元，到期应缴纳67633.55元，请于2019年8月15日前来财务部缴清以上费用。 另查明，2014年10月5日，案外人唐某申请对涉案商铺进行装修。2015年1月，原告将涉案商铺交付给快乐唐朝KTV经营者使用。在庭审中，原告陈述案外人唐某已向原告支付履约保证金205920元，视为被告已向原告支付履约保证金205920元。被告在庭审中认可原告主张的租金、商业管理费和物业管理费的计算方式和数额。 本院认为，原、被告于2018年7月3日签订的《鼎尚时代广场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应按合同的约定履行义务。原告依约将租赁物交付被告使用，被告未依约支付租金，其行为构成违约，原告主张解除合同，返还租赁的商铺，被告表示同意，本院予以支持。虽然原、被告于2018年7月3日才签订《鼎尚时代广场商铺租赁合同》，但由于原、被告与案外人唐某三方签订的《补充协议》中约定2018年7月25日前所欠的租金由被告负责支付，所以支付原、被告签订《鼎尚时代广场商铺租赁合同》之前所欠租金为被告的合同义务。截止2019年8月6日，被告欠原告租金和商业管理费895004.62元，物业费67633.55元，共计962638.17元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告要求被告支付拖欠的租金、商业管理费、物业费，有事实与法律依据，本院予以支持。至于违约金问题，案涉合同约定，被告不能依合同履行义务的，应向原告支付相当于履约保证金金额的违约金。被告向原告支付履约保证金金额为205920元，因被告未依合同约定支付租金，构成违约，原告要求被告支付违约金205920元，有合同与法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、解除原告海南鼎尚商业管理有限公司与被告罗予亮于2018年7月3日签订的《鼎尚时代广场商铺租赁合同》。 二、被告罗予亮于本判决生效之日起三十日内将其租赁的位于儋州市××路交汇处“鼎尚时代广场”（商业街）A2栋3-4层A2-301、A2-401、A2-402号商铺返还原告海南鼎尚商业管理有限公司。 三、被告罗予亮于本判决生效之日起三十日内支付给原告海南鼎尚商业管理有限公司租金和商业管理费895004.62元，物业费67633.55元，共计962638.17元。 四、被告罗予亮于本判决生效之日起三十日内支付给原告海南鼎尚商业管理有限公司违约金205920元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7659元，由被告罗予亮负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员 王 斌 二〇一九年十一月十日 书记员 羊月晴 附:本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。