上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终5565号上诉人（原审被告）：上海翔奔投资管理有限公司，住所地上海市闵行区莘松路380号810室。法定代表人：王奔，执行董事。委托诉讼代理人：陈伟峰，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：倪永兵，男，1965年4月8日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。上诉人上海翔奔投资管理有限公司（以下简称翔奔公司）因与被上诉人倪永兵房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初34782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翔奔公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回倪永兵要求翔奔公司返还租金的一审诉讼请求。事实和理由：倪永兵向翔奔公司承租上海市闵行区XX路XX号XX室、105室（以下简称涉案房屋）后支付押金8,800元系事实。倪永兵实际使用涉案房屋直至2017年12月，合同基本履行完毕，故翔奔公司无需返还倪永兵租金。请求二审法院支持翔奔公司的上诉请求。倪永兵辩称：不同意翔奔公司的上诉请求。自2017年下半年起，翔奔公司和涉案房屋管理者上海XX有限公司（以下简称XX公司）就不断催促驱赶倪永兵迁出涉案房屋，倪永兵实际使用涉案房屋至2017年12月17日，自2017年12月18日起XX公司即将涉案房屋大门锁住，致倪永兵无法进入涉案房屋。翔奔公司向XX公司承租涉案房屋，租赁期至2017年5月底结束，故翔奔公司应返还倪永兵2017年6月1日起的租金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。倪永兵向一审法院起诉请求：1.判令翔奔公司赔偿营业损失20,000元；2.判令翔奔公司赔偿装修费20,000元；3.判令翔奔公司返还租金58,916元；4.判令翔奔公司返还租赁保证金8,800元。一审中，倪永兵对上述第1、2项诉请明确表示另行处理，不在本案中主张。一审法院认定事实如下：涉案房屋为案外人闵行区国资委下属企业闵行资产投资经营（集团）有限公司所有，由闵行资产投资经营（集团）有限公司授权XX公司经营管理。翔奔公司于2014年从XX公司承租得涉案房屋与倪永兵建立了长期租赁合同关系。2017年1月1日，倪永兵（作为承租方，签约乙方）与翔奔公司（作为出租方，签约甲方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于上海市闵行区XX路XX号XX、XX室房屋出租给乙方使用，租赁期限为1年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止。该房屋每年租金总计为109,000元整，按照先付后用原则。乙方应提前一个月向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的三倍支付违约金。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、宽带、通讯等相关费用由乙方承担一半，支付方式和时间为月结。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。上述合同签订之前，倪永兵于2016年11月7日向翔奔公司支付了自2017年1月1日至2017年12月31日止的租金109,000元。2017年7月24日，倪永兵收到XX公司向其发送的《告知书》，称“XX公司经营管理的XX路XX号资产与翔奔公司的租赁关系已于2017年5月31日结束。现因政府用房需要，该处不再对外出租，所有租用户必须清退撤离。望协助配合，做好撤离工作”。后倪永兵向XX公司提出合同未到期要求继续租用涉案房屋，但协商无果，倪永兵于2017年12月17日被强制搬离了上述房屋。倪永兵认为，翔奔公司在明知其合同到期后对该房屋已无转租权的情况下，仍于2017年1月1日与倪永兵签订自2017年1月1日至2017年12月31日的房屋租赁合同，并收取倪永兵租金109,000元。倪永兵即与翔奔公司协商交涉，要求翔奔公司返还租赁保证金8,800元及自2017年6月1日至2017年12月31日止的租金58,916元，并赔偿由此造成的经营损失及装修费损失等，但均未果。2014年2月25日，倪永兵向翔奔公司支付租赁保证金8,800元，翔奔公司向倪永兵出具了相关收款收据。一审法院认为，倪永兵、翔奔公司签订的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应按约履行。但在上述合同履行过程中，倪永兵于2017年7月24日收到涉案房屋的经营管理者XX公司向其发送的《告知书》，称XX公司与翔奔公司的租赁关系已于2017年5月31日结束，要求所有租户必须清退撤离。倪永兵在无法实现租赁合同目的的情况下，无奈于2017年12月17日搬离了上述租赁商铺，倪永兵、翔奔公司间的租赁合同事实上已经提前解除。现倪永兵要求翔奔公司返还租赁保证金8,800元之诉请，理由正当，一审法院予以支持。考虑到XX公司与翔奔公司间的租赁关系于2017年5月31日已经结束，翔奔公司自2017年6月1日起已无权再向倪永兵收取租金。现倪永兵要求翔奔公司返还自2017年6月1日起至2017年12月31日止的租金58,916元之诉请，理由正当，一审法院亦予支持。翔奔公司经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。一审法院审理后，于2019年2月3日依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决：一、上海翔奔投资管理有限公司于判决生效之日起十日内返还倪永兵租赁保证金8,800元；二、上海翔奔投资管理有限公司于判决生效之日起十日内返还倪永兵租金58,916元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费746.45元（已减半收取），由上海翔奔投资管理有限公司负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应恪守合同约定全面履行各自义务。倪永兵与翔奔公司签订《房屋租赁合同》约定翔奔公司将涉案房屋出租给倪永兵，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日。倪永兵向翔奔公司付清2017年度租金，而其实际使用涉案房屋至2017年12月17日，对于其实际使用房屋期间的租金，倪永兵无权主张返还，故翔奔公司应向倪永兵返还2017年12月18日至12月31日期间的租金计4,180.82元。倪永兵认为翔奔公司与XX公司的租赁关系已于2017年5月31日终止，故翔奔公司无权收取倪永兵2017年6月1日起的租金。对此，本院认为，倪永兵系基于与翔奔公司签订的《房屋租赁合同》占有使用涉案房屋，根据合同相对性，倪永兵应根据其与翔奔公司的约定履行支付租金的义务。翔奔公司与XX公司之间的租赁关系由其另行解决。一审法院认定翔奔公司与倪永兵的合同于2017年5月31日终止，由翔奔公司返还倪永兵自2017年6月1日至12月31日期间的租金58,916元系属适用法律错误，本院予以改判。倪永兵要求翔奔公司返还租赁保证金8,800元的诉请，于法有据，本院予以支持。综上所述，翔奔公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初34782号民事判决主文第一项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初34782号民事判决主文第二项；三、上海翔奔投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还倪永兵租金4,180.82元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取746.45元，由倪永兵负担700.36元，上海翔奔投资管理有限公司负担46.09元。二审案件受理费1,272.90元，由倪永兵负担1,182.57元，由上海翔奔投资管理有限公司负担90.33元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇一九年十一月二十七日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……