四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初15353号 原告：戴向东，男，1966年8月31日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：王静霞，北京安博（成都）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：韦海军，北京安博（成都）律师事务所律师，特别授权。 被告：成都铁路地产置业有限公司，住所地：成都市金牛区二环路北三段394号院内右侧裙楼3、4、5层。 法定代表人：张勇，系公司董事长。 委托诉讼代理人：宁小林，男，1972年6月13日出生，汉族，住成都市金牛区，系公司员工，一般代理。 被告：四川省高和地产顾问有限公司，住所地：成都市锦江区宏济新路5号1幢301号。 法定代表人：李大文。 委托诉讼代理人：王婵，四川皓锦律师事务所律师，一般代理。 被告：扶毓，女，1992年8月20日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：张乡锐，四川府城律师事务所律师，特别授权。 被告：李大文，女，1947年3月14日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：张乡锐，四川府城律师事务所律师，特别授权。 原告戴向东与被告成都铁路地产置业有限公司（以下简称成铁公司）、四川省高和地产顾问有限公司（以下简称高和公司）、扶毓、李大文商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴向东的委托诉讼代理人王静霞，被告成铁公司的委托诉讼代理人宁小林，高和公司的委托诉讼代理人王婵，扶毓、李大文的共同委托诉讼代理人张乡锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴向东向本院提出诉讼请求：1.判令成铁公司、高和公司、扶毓、李大文共同向戴向东退还购房款20万元并及利息（暂计至2019年5月19日为36000元，利息计算方式为：以20万元为基数，按年利率6%计算自2016年5月20日至购房款20万元全部退还之日止）；2.本案诉讼费用由成铁公司、高和公司、扶毓、李大文向戴向东共同承担。事实和理由：2016年5月19日，戴向东为购买成铁公司开发的位于成都市青羊区的商铺，向成铁公司交付定金50000元，同时向成都市客多多网络科技有限公司（以下简称客多多公司，该公司已于2019年4月23日注销）转账缴纳200000元购房团购费，客多多公司向其出具了收据。同年4月7日，戴向东向成铁公司签订编号为ＱＳ028的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定购买成铁公司名下的由高和公司承销的案涉商铺，合同约定该套商铺按套内建筑面积计算，预测套内建筑面积为38.93平方米，单价为17250.58元／平方米，总价款为671565元（含定金）。同日，戴向东向成铁公司转账621565元，成铁公司向戴向东出具671565元收据，包括定金50000元。综上，戴向东与成铁公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定的房屋总价款为671565元，但戴向东实际支付的购房款（含定金）共计871565元，超过合同约定的房屋总价款。戴向东多次要求成铁公司、高和公司、扶毓、李大文共同退还多收的购房款，但无故拖欠至今，给戴向东造成了巨大的经济损失，为维护自身的合法利益，故来院起诉。为支持自己的诉请，戴向东向本院提交以下证据：一、戴向东、扶毓、李大文身份信息及成铁公司、高和公司工商信息查询，证明原告被告主体适格，李大文系高和公司股东之一、法定代表人，扶毓系该公司备案联络人；二、客多多公司工商信息查询，证明客多多公司已注销，原股东为李大文和扶毓，李大文曾系公司法定代表人，扶毓曾担任该公司财务负责人、联络人、执行董事、总经理、法定代表人；三、客多多公司2018年12月29日、2019年4月22日股东会决议，清算报告，企业注销登记申请书，证明客多多公司注销程序不合法，扶毓、李大文应对客多多公司债务承担连带清偿责任；四、团购费收据，证明戴向东向客多多公司交纳了20万元团购费；五、清水路苑订购书，证明案涉房屋价格为671565元,优惠不附任何条件；六、客多多公司特惠服务说明书，证明戴向东交纳的团购费可抵扣房款，客多多公司提供不是中介服务；七、四川省商品房买卖合同（预售）及补充协议，证明戴向东与成铁公司签订了该合同，高和公司是该项目的委托销售纪经机构，房屋总价款为671565元；八、成都铁路地区旧城改造中心商铺全款发票，证明戴向东已经支付购房全款；九、录音录像文字整理及图片、请求书及邮寄单，证明戴向东向成铁公司、高和公司、扶毓、李大文多次主张要求退款，诉讼时效中断。 成铁公司辩称，本案实际上是服务合同纠纷，成铁公司未参与其任何一个案件，该服务合同与成铁公司没有任何关系，亦未收取任何费用，成铁公司不是本案适格被告；成铁公司与戴向东签订商品房买卖合同及补充协议已经履行完毕，双方对该合同履行实际均无任何异议，亦不存在任何纠纷，故请求法院驳回戴向东的诉讼请求。为支持自己的辩称，成铁公司向本院提交以下证据：四川省商品房买卖合同（预售）及补充协议，证明戴向东与成铁公司之间仅存在商品房买卖合同关系，该合同已经履行完毕，双方对合同履行都没有异议，成铁公司与戴向东主张的服务纠纷无关。 高和公司辩称，1.本案系商品房销售合同纠纷，高和公司已按照商品房销售合同完成整个代理销售行为，戴向东已取得房屋，且本案中戴向东主张的诉讼请求与商品房销售合同无关，系其他主体法律关系，法院应当驳回戴向东对高和公司的起诉；2.戴向东主张的诉讼请求存在矛盾，主张退还的款项明确为购房款，事实和理由却系团购费，本案系商品房销售合同，高和公司作为案涉房屋的代理销售方，已经履行全部代理销售义务，不存在款项返还问题，戴向东主张系其他法律关系，法院应驳回其诉讼请求。若戴向东认为其与第三方存在其他法律关系，应当另案主张；3.根据戴向东的诉讼请求，其应当在签订商品房买卖合同时，即知道其主张的权益受到侵害，戴向东签订的买卖2016年6月4日，至戴向东提起本案诉讼时，经过超过3年诉讼请求，应当驳回诉讼请求；4.高和公司对戴向东不存在欺诈行为，若戴向东以欺诈为由主张相应权利，应当主张合同的撤销权，但根据商品房买卖合同签订时间2016年6月4日，已经超过1年除斥期间；5.高和公司在整个房屋销售过程中，从未收取戴向东任何费用，不存在退还或者返还合同。为支持自己的辩称，高和公司向本院提交以下证据：一、清水路苑销售、租赁代理合同，证明成铁公司将案涉房屋所在的清水路苑楼盘的部分商业物业和车位委托高和公司进行销售和租赁代理，高和公司系案涉房屋的代理销售方；二、2016年3月17日和2015年12月21日清水路苑商业销售价格表、清水路苑定购书（第一条总价格一致），证明成铁公司确认的14幢3单元1层1号的房屋总价为1106911元，优惠后总价为671565元；三、四川省商品房买卖合同（销售）及补充协议，证明戴向东已经按照优惠价格签订商品房买卖合同并且已经全面履行。 扶毓、李大文共同辩称，1.原被告双方签订特惠书，对案涉房屋以团购方式购买，该协议经双方协商一致，合法有效，双方基于该协议书建立了服务关系，且双方均实际履行协议义务，戴向东享受到该协议约定的优惠政策；2.戴向东主张要求扶毓、李大文退还其购房款，但本案中扶毓、李大文所成立的客多多公司并未收取戴向东的任何购房款，收取的系团购费；3.客多多公司于2019年4月23日完成注销登记，并进行了注销公告，且合同已经履行完毕，扶毓、李大文无义务向戴向东退还其主张的购房款；4.本案诉讼时效已经届满，戴向东的诉讼请求没有法律和事实依据，请求法院驳回戴向东的诉讼请求。为支持自己的辩称，扶毓、李大文向本院提交以下证据：一、客多多公司特惠服务说明书，证明客多多公司与戴向东签订该说明书；二、准予注销登记书、清算报告，证明注销登记符合规定，扶毓、李大文不应当承担责任。 本院经审理认定事实如下：2016年5月19日，客多多公司向戴向东出具《客多多公司特惠服务说明书》，其中载明：客多多公司依托自身企业信用及资源，为您从清水路苑处争取到以下优惠条件购买意向楼盘，您也愿意接受本公司为您提供的本次购房优惠服务。特惠说明：1.当您支付购房优惠服务费并成功购房后，方能享有本说明书项下的购房优惠服务；4.自《特惠服务说明书》签署次日起由于市场、户型、楼号、装修规格等因素所产生的价格变化，本公司不承担任何责任；6.本公司提供的服务仅与《商品房买卖合同》中的价格条款相关，与《商品房买卖合同》相对独立。您在与开发商签订《商品房买卖合同》的过程中，应充分理解《商品房买卖合同》的内容和意义；购买人为戴向东；本次购房权益：交20万元抵40万元购房特惠权。本次缴交团购费为200000元；您已充分阅读并理解本说明书内容，同意提供的购房优惠服务，支付本说明书阅读服务费，以此签名予以确认。戴向东与客多多公司分别签字、盖章确认。 同日，戴向东向客多多公司缴纳了团购费200000元，客多多公司向戴向东出具了收据。 同日，成都铁路地区旧城改造中心（甲方，以下简称铁路改造中心）与戴向东（乙方）签订《清水·路苑定购书》，载明：乙方自愿缴纳定金50000元，认购甲方开发位于成都市青羊区，该房屋性质为商业建筑，建筑面积为40.98平方米，套内面积38.93平方米，建筑面积单价为人民币27011元／㎡，总价人民1106911元，优惠后的总价为671565元整。铁路改造中心与戴向东分别签字、盖章确认。 2016年6月4日，铁路改造中心（出卖人）与戴向东（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（编号为ＱＳ028），主要约定：出卖人的委托销售经纪机构为高和公司。出卖人以出让方式取得坐落于成都市青羊区地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为川国用（2010）第××号，土地使用权面积为194797.07平方米。买卖的商品房为预售许可证8153号第14幢3单元1层1号，房屋竣工后，以房屋登记的房号为准。该商品房预测建筑面积共40.97平方米，其中套内建筑面积38.93平方米，分摊的共有建筑面积2.04平方米，装修水平是清水。商品房价款按照套内面积计算，该商品房单价为每平方米17250.58元，总价款为671565元，付款方式为一次性付款。成铁公司与戴向东分别盖章、签字确认。 同日，铁路改造中心（甲方）与戴向东（乙方）签订《清水路苑商品房买卖合同补充协议》，主要约定：双方于2016年6月4日签订了房屋买卖合同（编号为QS028），为进一步明确双方的权利与义务，订立补充协议。付款方式为一次性付款，合同签订当日内付清合同总价款，即671565元，此款包含乙方在预定商品房时已支付的定金人民币50000元整。成都铁路地区旧城改造中心与戴向东分别盖章、签字确认。 2016年12月27日，铁路改造中心向戴向东出具发票，载明货物为商铺，金额为671565元。 另查明，1.2015年12月18日，铁路改造中心（甲方）与高和公司（乙方）签订《“清水路苑”销售、租赁代理合同》，载明：项目地址为四川成都市青羊区武青北路西货站路312号；商铺建筑面积共计约3536.31平方米，其中包括五、六组团内侧商铺建筑面积1721.29平方米、四、五组团外侧商铺1815.02平方米；甲方委托进行商铺销售的委托授权期限为本合同生效之日起15个月，五、六组团内侧商铺销售底价均价为25000元/平方米；四、五组团外侧商铺销售底价均价为13800元/平方米（注：每套商铺的底价总价=该商铺销售底价单价×该商铺建筑面积）；乙方根据产品及市场情况，制定符合销售底价均价的一房一价表经甲乙双方签字后实施，作为本合同附件及双方代理佣金的结算依据；乙方拥有对商业、车位的对外报价、公示价、销售价格、优惠政策等制定并实施的权利，乙方制定上述价格和政策等时应当报甲方备案，乙方不得以低于本条规定底价的价格进行销售或租赁。成铁公司与高和公司分别盖章确认。 2016年3月17日，铁路改造中心出具的《清水路苑商业销售价格表》中载明：14幢3单元1号房，套内面积为38.93平方米，销售报价总价为1106911元。 2.成都铁路地产置业有限公司成立日期为2009年4月1日，法定代表人为张勇，2017年12月28日由“成都铁路地区旧城改造中心”变更为现用名。 高和公司成立日期为2014年2月19日，股东为黄瑞珍、李大文，法定代表人为李大文。 客多多公司成立日期为2015年10月26日，股东为扶毓、李大文，扶毓系公司法定代表人、执行董事，2018年12月29日，客多多公司形成股东会决议，决议解散公司；2019年4月22日，客多多公司形成股东会决议，决议注销公司；客多多公司于2019年4月23日完成注销登记。 本院认为，戴向东与客多多公司签订《客多多公司特惠服务说明书》，其中约定戴向东在购房时享有交20万元抵40万元购房特惠权。戴向东与成铁公司签订的《清水·路苑定购书》《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，就戴向东向成铁公司购买第14幢3单元1层1号房屋进行的约定。上述合同均系合同主体的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，当事人均应按合同约定行使权利履行义务。本案的争议焦点在于成铁公司、高和公司以及扶毓、李大文是否应向戴向东退还20万元的问题。 按照戴向东与客多多公司约定，戴向东向客多多公司缴纳20万元后即可在购房时抵扣40万元购房款。成铁公司对上述优惠进行了确认，即案涉房屋总价为1106911元，优惠后的房屋总价为671565元整。因此，戴向东向客多多公司缴纳的20万元不属于购房款，而是为享受超额抵扣购房款自愿支付的对价。现戴向东以房屋买卖合同为基础主张20万元为购房款并要求退还的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回戴向东的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，减半收取2150元，由戴向东负担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李盈昊 二〇一九年十一月二十八日 书记员  尤杉杉