广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终1990号上诉人（一审被告）：珠海市腾基房产有限公司。法定代表人：BENTULANRUDELEEROSAUT，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：刘俊，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡津芳，广东格林律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：张向东，女，汉族。委托诉讼代理人：赖玮泽，广东嘉骏律师事务所律师。上诉人珠海市腾基房产有限公司（以下简称腾基公司）因与被上诉人张向东商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人腾基公司的委托诉讼代理人刘俊、被上诉人张向东的委托诉讼代理人赖玮泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。腾基公司上诉请求：撤销（2019）粤0403民初8号民事判决书，并判决驳回张向东的全部诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、《补充协议》第八条第2款属于当事人的真实意思表示，其内容没有限制或免除腾基公司的责任。一审法院认为该条款无效，没有事实和法律依据。理由如下：（一）《商品房买卖合同（预售）》是房管部门要求使用并备案的合同文本，《补充协议》是买卖双方协商一致后对《商品房买卖合同（预售）》的变更或补充，符合当事人意思自治原则；（二）《补充协议》对《商品房买卖合同（预售）》各方的权利义务进行了适当的调整，符合意思自治原则。只有在《补充协议》中限制或免除了买受人权利的条款，才能被视为无效。（三）《补充协议》第八条第2款关于“交付期限相应顺延”的约定，并没有限制或免除买受人的权利，该条款只是约定了具体哪些情形可以顺延交楼期限，体现了当事人的意思自治（即：如果出现合同约定的特定情形，则交楼时间才作相应顺延，顺延的天数只是导致交楼时间延后，如果没有出现合同约定的特定情形，则交楼时间不顺延，因此，该约定没有限制买受人的权利，只是属于关于交楼时间的特别约定）。理由：1．关于交楼期限，法律允许当事人协商约定，并允许当事人约定可扣除交楼期限的相关情形；2．若出现约定的特定情形，可以扣除相应交楼期限，完全符合当事人意思自治；3．双方在合同中约定遭遇自然灾害、流行性疾病、政府行为作为扣除交楼期限的因素，没有限制买受人的权利；4．按照一审法院的理解，只要在合同中确定了交楼时间，该交楼时间就不能再作任何的调整或顺延（即使合同中约定“出现自然灾害、流行性疾病、政府行为”，该约定也是无效的），因为一旦调整或顺延就视为对买受人权利的限制，一审法院的该理解过于狭隘且反而有违意思自治原则；5．《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》是同时签订的，不存在一审判决“一审法院认为”中所称的“第2款增加了……”，即本案不存在“先约定一个交楼时间，之后又对该交楼时间增加了不利于买受人的时间限制”的情形，当事人约定“当出现特定情形，交楼时间相应扣除或顺延”完全符合法律的规定和当事人意思自治，不存在任何的显失公平之处；6．从《补充协议》第八条第2款的内容看，若发生“自然灾害、流行性疾病、政府行为、突发性社会事件”的影响而顺延交付期限，完全属于正常的约定，并没有任何的苛刻之处。二、退一步而言，即使《补充协议》第八条第2款为无效条款，但一审法院没有适用《补充协议》第十八条第四款的规定以扣除相应期限，属于适用法律错误。一审法院在“一审法院认为”部分（判决书第8页及第9页）认定其他条款均合法有效，张向东在诉讼请求中也没有要求确认《补充协议》第十八条第四款属于无效条款，因此，本案也应适用《补充协议》第十八条第四款的规定扣除相应期限，但一审法院对此未作任何回应且未予扣除相应期限。三、对于在2018年10月12日（即：取得《竣工验收备案表》之日期）之前已经实际收楼的买方，即使存在迟延交楼，迟延交楼的截止时间也应计至其实际收楼之日，而非计至2018年10月12日。理由：1．即使未取得《竣工验收备案表》，但买方同意在取得《竣工验收备案表》的情况下收楼，表明其同意按现状接收房屋，即双方以实际行动变更了合同约定的交楼条件且免除迟延交楼的违约责任；2．《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失”。一审法院的判决明显违反了前述规定，应予纠正。四、部分张向东逾期支付房款，应向腾基公司支付相应的违约金，但至今未支付违约金，张向东有权依《补充协议》第五条第1款、第八条第1款第（3）项的规定拒绝交付房屋，且腾基公司无权向张向东要求支付逾期交房违约金。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律错误，依法应当改判，并依合同的约定扣除相应的交楼期限，以维护腾基公司的合法权益。当庭补充：一审法院遗漏查明补充协议第18条第4款约定，遗漏查明因政府原因导致延期交房的情况。其余部分与书面上诉状一致。张向东辩称：一、一审法院认定《补充协议》第八条第2款为无效条款，事实认定清楚，适用法律正确。（一）民法中的意思自治原则赋予了民事主体在法律规定的范围内享有广泛的自由，但任何一种自由都是有限制范围的，法无明文禁止即为自由，即意思自治也不得违反法律、法规的强制性规定和公序良俗。而不是像腾基公司所说经双方协商一致后即符合意思自治原则的规定。（二）《补充协议》第八条第2款系被告为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与张向东协商的格式条款，该条款在没有以显著方式提请张向东注意的情况下，增加了“非出卖人所能控制的客观原因”，不当免除了作为经营者的腾基公司的责任，依据《中华人民共和国合同法》第四十条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条的规定，应认定为无效条款。二、《补充协议》第十八条第四款是对《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》中不可抗力的补充约定，约定政府行为为不可抗力，一审法院在一审判决中（第9页）已经明确说明政府行为并不属于不可抗力，一审判决没有据此对相应期限予以扣除，其事实认定清楚，法律适用正确。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。腾基公司从签订《商品房买卖合同（预售）》至约定的交付期日，历经一年有余，腾基公司作为专门从事房地产开发的企业，应当具有专业经验和能力，对该期间房屋建设过程中可能遇到的政府管理要求等政府行为，应当能够相对准确和清晰的预见，腾基公司也可以采取措施予以克服。所以，政府行为并不属于不可抗力，腾基公司提出的依据《补充协议》第十八条第四款予以扣除相应期限，于法无据。三、根据相关法律法规的规定，腾基公司在2018年10月12日（即：取得《竣工验收备案表》之日期）前的交楼，属于违法交楼，在此之前收楼的并不能认为已经实际收楼。所以，迟延交楼的日期应截止至2018年10月12日或腾基公司发出书面收楼通知的10日后。根据《城市房地产管理法》第二十六条第二款、《建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款的规定，我国法律规定的房屋交付使用的条件是通过竣工验收。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条的规定，是指买受人在明知商品房不具备约定或者法定交付条件而同意接收商品房后又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，才不予支持。本案中，买受人作为普通的购房者，并不完全知道商品房的法定交付条件，在收楼时也不懂得应查阅哪些相关文件，腾基公司也没有提出相应的证据证明买受人是在明知的情况下同意接收房屋的，腾基公司不能据此免除自己逾期交房的违约责任，而将责任强加于买受人。腾基公司应为自己逾期交房的违约行为承担违约责任。四、张向东已经按照合同约定付清全部房款，在一审事实审查中，张向东已经向一审法院提供了全部房款的发票证明自己已经如约支付了全部房款。腾基公司称张向东没有如约支付全部房款，却没有提供任何张向东逾期付款的证据，且在长达两年多的时间，腾基公司也从未要求过张向东承担任何逾期付款的违约责任。五、腾基公司的上诉没有事实及法律依据，腾基公司提起上诉是为了恶意拖延本案的诉讼时间，拖延向张向东承担违约责任。综上所述，腾基公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院的判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。当庭补充：一审法院认定买卖合同补充协议第8条第二款无效，在补充协议第18条第四款与该条款相似的内容也应当认定为无效或者不能适用于合同双方。张向东向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《补充协议》第八条第二项为无效条款；2、判令腾基公司向张向东支付逾期交房违约金10,411.51元（以房价款973,038元为基数，按每日万分之一计至实际交付房屋之日止，暂计至2018年10月15日）；3、本案诉讼费用由腾基公司承担。庭审中张向东变更第2项诉讼请求为腾基公司向张向东支付逾期交房违约金11,871元（973,038元×0.01%×122天）。一审法院认定事实：2016年12月2日，张向东作为买受人与作为出卖人的腾基公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：张向东购买腾基公司所开发的位于珠海市××区××单元××房，价款973,038元。《商品房买卖合同（预售）》约定的主要内容为：第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件，1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条第（一）项约定，出卖人应在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；第十一条第（二）项约定，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超出90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十八条约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一《补充协议》约定的主要内容为：第八条对买卖合同第十一条、第十二条的补充修改内容为，1、出卖人交付商品房之前，买受人应当履行完毕下列义务，否则出卖人有权拒绝交付并无须承担违约责任：1）……2）……3）若买受人存在违约行为，出卖人并未行使合同解除权的，买受人已经向出卖人承担全部违约责任，例如付清了各项违约金。2、交付期限相应顺延的情况：“遭遇不可抗力或非出卖人所能控制的客观原因包括但不限于如下客观情况：1）遭遇自然灾害，例如大雨、暴雨、强风、台风（6级以上）、地震、战争等；2）……3）政策性因素或政府行为导致的影响，例如政府部门、测量机构原因导致的验收、测量、市政配套、安装的延误等；4）……当发生上述情况时，出卖人不承担延期交楼的违约责任，商品房交付期限应当相应顺延。……6、如出卖人交付该商品房非因本补充协议第八条约定的原因或其他非出卖人原因而延迟，则出卖人应根据出卖人延迟的期间，按买卖合同第十二条规定承担违约责任，但双方协商一致同意出卖人累计应付的违约金最高不超过买受人已付款的1%。《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》签订后，张向东已支付了全部房价款。2018年10月12日，案涉房屋取得《竣工验收备案表》。2018年10月20日，腾基公司向张向东发出书面收楼通知书，2018年10月21日，张向东收到腾基公司发出的收楼通知，但至法庭辩论终结之日，张向东尚未实际收楼。另查明，2017年8月22日，强热带风暴“天鸽”登陆珠海，造成案涉房屋所在的建设工程项目停工，且4号塔吊折断倒塌。腾基公司遂停工停产，对倒塌的塔吊进行抢险。2017年9月14日，腾基公司得到珠海市斗门区工程建设安全监督站复函，同意案涉房屋所在的建设工程项目复工复产。一审法院认为，《补充协议》第八条第2款、第6款，系腾基公司为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与张向东协商的格式条款，该两条款在没有以显著方式提请张向东注意的情况下，第2款增加了“非出卖人所能控制的客观原因”，不当免除了作为经营者的腾基公司的责任，第6款将腾基公司逾期交付案涉房屋导致的违约金民事责任限定为房价款的1%，不当减轻了作为经营者的腾基公司的责任，该两条款依照《中华人民共和国合同法》第四十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定，应认定该两条款为无效条款。张向东起诉要求一审法院判决确认《补充协议》第八条第2款无效，于法有据，一审法院予以支持。原腾基公司自愿签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，除上述条款外内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力。根据合同约定，作为出卖人的腾基公司应于2018年6月30日前交付案涉房屋，案涉房屋于2018年10月12日才取得竣工验收备案，符合合同约定的交付条件，根据合同约定，腾基公司应至少在交付日期届满前10日通知张向东收楼，张向东于2018年10月21日收到腾基公司发出的书面收楼通知，则张向东应该在2018年10月30日前接收案涉房屋，虽然张向东经通知后并未实际接收房屋，案涉房屋应视为已经于2018年10月31日实际交付。腾基公司延迟交付房屋已经构成违约，应承担违约责任，按照约定的计算标准即全部房价款日万分之一向张向东支付违约金。一审法院确定腾基公司迟延交付期间为2018年7月1日至2018年10月30日共计122天。张向东已支付了全部房价款，腾基公司没有提供充分证据证明张向东有逾期支付房价款的行为，腾基公司以《补充协议》第八条第1款为由拒不交付案涉房屋没有事实依据，一审法院对该抗辩不予采纳。腾基公司抗辩称，因强风、台风、大雨、政府行为，案涉房屋的交付期限应该顺延共计168.5天。一审法院认为，《补充协议》第八条第2款无效，该条款不能作为案涉房屋交付期限顺延的依据，只有因不可抗力导致交付期限顺延，腾基公司才能不承担民事责任。从签订《商品房买卖合同（预售）》至约定的交付期日，历经一年有余，腾基公司作为专门从事房地产开发的企业，应当有专业经验和能力，对该期间房屋建设过程中可能遇到的诸如恶劣天气、政府管理要求，相对准确和清晰的预见，或者可以提前做好准备避免风险，或者可以采取措施予以克服，故腾基公司抗辩提出的强风、一般性台风、大雨、政府行为，一审法院认为，并不属于不可抗力。但鉴于“天鸽”台风相比一般台风，对于珠海的破坏力确实巨大，腾基公司也提供证据证明其重要的建设机械塔吊因“天鸽”台风折断倒塌，损失惨重，案涉房屋所在的建设项目应政府要求也从2017年8月22日至同年9月13日停工停产，延误工期时间较长，故一审法院认定“天鸽”台风系不可抗力，因该不可抗力导致的案涉房屋交付逾期，腾基公司可以不承担民事责任。故因台风“天鸽”停工停产的23天，应从腾基公司逾期交付案涉房屋的期间122天中予以扣除，腾基公司应承担逾期交付案涉房屋99天的违约责任。经一审法院核算，腾基公司应当向张向东支付逾期交房违约金为9,633.08元（973,038元×0.0001×99天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、确认张向东与腾基公司于2016年12月2日签订的商品房买卖合同（预售）补充协议第八条第2款无效；二、腾基公司于本判决发生法律效力之日起七日内向张向东支付逾期交房违约金9,633.08元；三、驳回张向东的其他诉讼请求。案件受理费96元，减半收取48元（张向东已预交），由张向东负担10元，腾基公司负担38元。二审中，当事人没有提交新证据。本院调取了珠海市公共气象服务中心发布的2016年至2018年7月期间珠海市预警信号发布记录。《商品房买卖合同（预售）》第八条关于逾期付款责任约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。《补充协议》第五条第一款约定：如买受人未按买卖合同及补充协议的约定向出卖人付清全部应付款（包括但不限于购房款、补充协议第三条所列的其他购房费用、应付违约金、税费、住宅专项维修资金等）的，出卖人还有权不予将该商品房交付买受人使用，直至买受人将所欠款项全部付清……且出卖人无须就此拒绝交付商品房的行为向买受人承担逾期交楼的违约责任等其他任何责任……。《补充协议》第八条第一款约定：出卖人交付商品房之前，买受人应当履行完毕下列义务，否则出卖人有权拒绝交付并无须承担违约责任：……3）若买受人存在违约行为，出卖人并未行使合同解除权的，买受人已经向出卖人承担全部违约责任，例如付清了全项违约金。《补充协议》第十八条约定，买卖合同及补充协议中约定的不可抗力包括但不限于：1、人力不可抗拒的自然灾害：包括但不限于地震、海啸、雹灾、台风、暴风雨雪、洪水、地面下陷下沉、雷电等现象，以及《气象法》、《气象灾害防御条例》、《地质灾害防治条例》等规定的气象灾害、地质灾害、衍生灾害、次生灾害等现象。……4、政府行为：包括但不限于中国或本项目项下所在城市政府部门颁布的强制性文件、政府禁令、行政命令以及任何停工、交通封锁、施工限制等命令或拖延向出卖人颁布任何批准文件（包括但不限于政府强制性文件、行政禁令、行政命令及施工片区停水、停电等，而导致工程被阻延或无法正常进行，或导致工程竣工验收手续或产权登记无法正常办理等）……。2017年8月23日珠海市公共气象服务中心发布台风红色预警，2017年8月26日发布台风红色预警，2017年9月4日发布暴雨红色预警，2018年5月9日发布暴雨红色（斗门区）预警，2018年6月8日发布暴雨红色预警。根据《珠海市斗门区人民政府办公室关于印发开展房屋市政工程扬尘集中整治行动防治大气污染工作方案的通知》，珠海市斗门区自2017年12月15日至2018年4月1日开展施工扬尘集中整治行动，各工地必须按政府部门要求达标，并配置相应的设备（远程视频监控系统、车牌识别监控系统、噪声扬尘监控系统），按要求开启喷淋系统，在出入口设置洗车槽和冲洗设备等。腾基公司主张因强风、台风应顺延交房36天，因大雨应顺延64天（已扣除台风下雨的14天），因航展、扬尘整治、新增燃气安装等政府行为顺延68.5天，合计应顺延交房168.5天。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于合同条款效力。张向东与腾基公司约定逾期交房违约金按照日万分之一的标准进行计算，同时在《补充协议》第八条第六款中约定“出卖人累计应付的违约金最高不超过买受人已付款的1%”，即开发商逾期交房超过100天后，逾期交房违约金固定为已付房款的1%，逾期交房违约金总额不会再因逾期交房天数的增加而增加。本院认为，《补充协议》第八条第六款系腾基公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与张向东协商的格式条款，在没有以显著方式提请张向东注意的情况下，作为提供格式条款一方的腾基公司不当免除己方责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定，应认定《补充协议》第八条第六款为无效条款。至于《补充协议》第八条第二款，系双方对交付期限相应顺延情况的约定，虽为格式条款，但不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应为合法有效，一审法院认定《补充协议》第八条第二款无效错误，本院予以纠正。《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》约定的其他条款，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。二、关于交付期限顺延天数的认定。1、关于恶劣天气导致的顺延天数。《补充协议》第八条第二款对交付期限相应顺延的情况进行了约定，腾基公司主张依据该约定应顺延因强风、台风、大雨等天气影响的天数100天。本院认为，根据中国气象局的《气象灾害预警信号发布与传播办法》可知：“台风预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色和红色表示，其中，橙色和红色：停止室内外大型集会、停课、停业（除特殊行业外）。暴雨预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色、红色表示，其中红色：停止集会、停课、停业（除特殊行业外）。”即上述规定对台风蓝色、黄色预警信号以及暴雨黄色、橙色预警信号建议户外停业，但显然涉案房屋所在楼宇不可能全部在户外进行施工，只有橙色、红色预警信号的台风以及红色预警信号暴雨才达成“停业”的程度，才对腾基公司施工造成“不能克服”的影响。根据本院查明的事实，从双方签订合同之日至2018年6月30日合同约定的交房之日期间，橙色和红色预警信号的台风、红色预警信号的暴雨分别为2017年8月23日、2017年8月26日、2017年9月4日、2018年5月9日、2018年6月8日共5天。同时，一审法院认定因台风“天鸽”停工停产从2017年8月22日至9月13日停工停产23天，双方对此均未提出异议，视为对此服判，本院予以维持。其中该23天中包含台风红色预警信号的2017年8月23日、2017年8月26日、2017年9月4日，故因恶劣天气影响导致不可抗力可以顺延交房的天数为25天（5+23-3）。2、关于政府行为导致的顺延天数。腾基公司主张因航展、安全隐患排查、国庆、扬尘集中整治、新增燃气管道工程等政府行为应顺延交房68.5天。本院认为，（1）《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观现象。航展、安全隐患排查行动、国庆庆祝活动每年或一定时间均会进行，腾基公司签订合同时完全可以预见到上述情况，故对腾基公司主张航展、安全隐患排查、国庆属于不可抗力应予顺延，本院不予采纳。（2）关于施工扬尘集中整治行动，根据相关文件可知，政府要求施工场地配备相应防尘设备等，但未要求停工，腾基公司据此要求顺延交房期限缺乏事实依据，本院不予支持。（3）珠海市人民政府于2012年9月1日颁布实施了《珠海市燃气管理办法》，该办法第九条规定，建设项目规划建设用地红线范围内新建的管道燃气设施，由建设单位负责投资建设，应当与主体工程同步设计、同步施工、同步竣工验收。管道燃气设施未与主体工程同步建设的，主体工程不予办理竣工验收备案。可见，腾基公司作为专业的房地产开发公司，在与张向东签订《商品房买卖合同（预售）》之前就已经知道或应当知道《珠海市燃气管理办法》。因此，小区配套的燃气设施须实行“三同步”不属于涉案合同签订后各级政府新颁布的法律、法规、规定、政策等情况，不属于不可预见、不能避免、不能克服的情形，对腾基公司主张装设天然气工程的期间属于不可抗力应予以顺延，本院不予采纳。3、关于逾期付款导致的顺延天数。综上，腾基公司合理顺延交付房屋天数为25天，一审法院仅认定23天错误，本院予以纠正，即腾基公司可以延期交房至2018年7月25日，腾基公司逾期交房期间为2018年7月26日至实际交房之日2018年10月31日，共计97天，腾基公司应支付逾期交房违约金为9,438.46元（973,038元×0.0001×97天）。综上所述，腾基公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初8号民事判决第一项、第三项；二、变更珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初8号民事判决第二项为：珠海市腾基房产有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向张向东支付逾期交房违约金9,438.46元。三、驳回张向东的其他诉讼请求；四、驳回珠海市腾基房产有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费96元，减半收取48元（张向东已预交），由张向东负担15元，珠海市腾基房产有限公司负担33元；二审案件受理费96元（珠海市腾基房产有限公司已预交），由张向东负担20元，珠海市腾基房产有限公司负担76元。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年十一月五日书记员 苏婉婷