山西省高级人民法院   民事裁定书   （2019）晋民申1184号   再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘某，男，1963年3月10日出生，汉族，住山西省太原市小店区。   委托诉讼代理人：李某1，山西华炬律师事务所律师。   被申请人（一审原告、二审被上诉人）：杨某1，女，1972年2月23日出生，汉族，住山西省太原市小店区。   委托诉讼代理人：杨某2，系杨某1丈夫。   被申请人（一审原告、二审被上诉人）：杨某3，男，1967年5月16日出生，汉族，住山西省太原市小店区。   委托诉讼代理人：郭某，山西成诚律师事务所律师。   一审第三人：恒大地产集团太原有限公司。住所地：山西省太原高新区高新街15号8-10层。   法定代表人：李某2，该公司董事长。   委托诉讼代理人：郑某，该公司员工。   再审申请人刘某因与被申请人杨某1、杨某3及一审第三人恒大地产集团太原有限公司（以下简称恒大太原公司）业主共有权纠纷一案，不服山西省太原市中级人民法院（2018）晋01民终5605号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。   刘某申请再审称：（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。首先，本案有生效的法律文书确认过刘某的合法权利。在2016年，太原市杏花岭区人民法院（2016）晋0107行初字第35号行政判决认定：刘某依照与第三人签订的《商品房买卖合同》对刘某建筑区内紧邻的专属庭院享有专有使用权及承担的相应义务，确认刘某所购房屋紧邻庭院非小区公共区域，刘某对专有庭院加装围挡的行为并不构成擅自占用或侵占小区公共区域，以此撤销了太原市房管局并房罚字（2015）第018号《行政处罚决定书》，判决已经发生法律效力。已经发生的法律效力的（2016）晋0107行初字第35号行政判决确认的法律事实应依法维护，请求依法予以再审，支持刘某的诉请。其次，一、二审判决仅仅依据一审第三人出具的恒大绿洲详细规划图为依据就予以采信，做出判决，过于轻率有损法律的尊严，证据不够充足，恒大全体业主从未见过该规划图纸，该图纸也从未公示过，刘某以及恒大业主们，甚至包括律师从规划局也根本查阅不到该图纸，而且有事实证明该图纸与刘某实际现状完全不符，更与刘某房屋住宅不能对应。（2016年6月17日小店法院法官卢敬丽组织有关人员拿上第三人提供的图纸到现场查看、比照、丈量，已经就发现该图纸有问题，于是得出结论：第三人提供的图纸根本无法体现房屋交付时的初始状态，法院不能采信）。据太原市规划局和太原市政务信息管理局业务人员说：太原恒大绿洲东区首层业主赠送紧邻庭院的面积和范围，首层业主哪一家赠送的范围和面积规划图纸上是不会具体体现的，所以是查不到的，只能以《商品买卖房合同》约定使用。同时太原市政务信息管理局于2019年5月6日给刘某提供了新的证据：一是恒大太原公司恒大绿洲14号楼整体建设工程红线位置附图；二是恒大太原公司恒大绿洲14号楼首层标准组合平面详图，并在图上加盖了印章，签注了日期和调卷人姓名。经对比恒大太原公司提供的图纸与太原市政务信息管理局实际备案的规划图纸完全不符，而太原市政务信息管理局出具的备案的图纸上所盖的不仅有太原市规划局审核专用章，而且还加盖着山西省工程设计出图专用章和设计人蒲净之个人名章，刘某认为恒大太原公司出具的图纸不仅不该采信，而且存在不真实问题。而且从本案案卷中还可以看到从2016年小店狄村法庭开庭和太原市中院二审及发回重审中，第三人所提供的图纸三次都不一致。第三、刘某基于《商品房买卖合同》及其附件、《业主临时规约》享有恒大绿洲小区14号褛1单元102室房屋紧邻庭院享有专有使用权。《商品房买卖合同》、《业主临时规约》是基于双方意思表示达成的合意，故应当按照合同严格履行的。刘某在恒大绿洲售楼部与恒大太原公司签订的商品房买卖合同，对专有庭院有约定。恒大太原公司全体业主均签订《业主临时管理规约》并填写了承诺书。该规约对全体业主均具有约束力，恒大太原公司及其他业主负有保证首层业主对其住宅紧邻的庭院进行专有使用的义务，首层业主包括刘某享有对住宅相邻庭院进行专有使用权的权利并依法不受干预和侵犯。最后，刘某在专有使用权区域内行使专有使用权是法律赋予刘某的基本权利，且刘某在专属区域内加装围栏经过恒大金碧物业公司太原分公司批准，物业公司给刘某颁发的《装修施工许可证》内容中第一、三项清楚地注明在自家花园周围安装护栏、在大叶黄杨或水蜡（植物）内进行安装，这也是经过许可的。综上，刘某是依据《商品房买卖合同》及附件、《业主临时管理规约》享有建筑区内紧邻庭院专有使用权，而且此权利已经在太原市杏花岭区人民法院的生效行政判决书中得到充分确认。刘某在专属区域内行使专有权是合法合理的，根本不存在侵权事实，更不存在侵犯二被申请人的权利一说。同时刘某在使用专属庭院中，既做到了合理使用，不仅未影响到楼上业主的出入、交通和安全，而且刘某给自家紧邻庭院加装置挡后不仅栽花种草、植树绿化，让小区的环境更加优美，而且还尽到了平时照看庭院内井盖的关盖、煤气管道接口是否漏气等管理义务。所以刘某未改变专属庭院原有的功能和用途，更没有妨碍过恒大物业对公共设施的维修和养护，也不存在对公共设施的占用和损害二被申请人的任何权益的情况。所以，刘某对紧邻庭院享有专有使用权，刘某在此专属区域行使专有使用权并未侵犯杨某1、杨某3共用权益。（二）原判决适用法律确有错误。一、二审判决认定杨某1、杨某3诉讼主体适格属于有意曲解法律条文，适用法律错误。关于杨某1、杨某3主体适格的问题，一审法院适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。规定做出判决是明显错误。本案法律关系为建筑物区分所有权中的共有权法律关系，案由为共有权纠纷，建筑物区分所有权中的共有权是一种特殊的共有权，依据《中华人民共和国物权法》第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。以及第七十六条第一款第（七）项规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定；第二款规定：决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，杨某1、杨某3就共有权纠纷起诉要求刘某停止侵害、排除妨碍、恢复原状并赔偿损失，系杨某1、杨某3行使恒大绿洲小区全体业主的共同管理权利，而行使全体业主的共同管理权利，在设立业主大会和业主委员会的情况下依法应由业主大会或业主委员会作为诉讼主体，单个业主并不具备共有权纠纷中的诉讼主体；在未设立业主大会和业主委员会的情况下，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意并去掉其授权。相应的，杨某1、杨某3提起本案诉讼亦应经符合上述条件业主同意并授权。因此，杨某1、杨某3在未取得符合条件业主同意并授权的情况下依法不具备诉讼主体资格，不是一、二审法院所适用法律中的“权利人”，退一步讲，即便杨某1、杨某3获得授权，刘某也是对紧邻庭院行使专有使用权，与杨某1、杨某3的诉讼请求根本不存在利害关系；而且刘某也不属于“擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动”，而是对紧邻庭院行使专有使用权，故依据《中华人民共和国物权法》第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益之规定，刘某的合法权利也应当给予充分的保护，所以理应依法裁定撤销原生效的判决，驳回杨某1、杨某3的起诉或驳回其诉讼请求。   综上所述，刘某的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的规定，请求省高级人民法院对本案进行再审并依法改判，以维护刘某的合法权益。   杨某1、杨某3提交意见称：（一）杨某1、杨某3作为原告起诉主体适格。（二）刘某是否对南北两侧的庭院（绿地）都享有专有使用权。1.刘某专属庭院的范围仅限于南侧规划图中围挡范围内的部分。2.刘某提供的杏花岭法院（2016）晋0107行初字第35号行政判决并没有对刘某的专属使用范围做出认定。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回刘某的再审申请。   恒大太原公司提交意见称：（一）我公司作为出卖人与各买受人之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应严格遵守。（二）首层业主对其紧邻的庭院的专有使用范围，由太原市规划图确认，其对专属庭院的使用面积应以规划图图示为准。刘某南侧有专属庭院，现刘某的扩建行为已超出此范围。北侧无庭院，全部属于业主共有部分。（三）首层业主对其专属庭院的使用须符合《商品房买卖合同》和《业主临时管理规约》，不得随意改变其用途。（四）物业服务公司于2011年8月31日至2015年5月16日向刘某发出多份整改通知书，刘某及爱人均有签字，证明其明确知晓范围，但刘某没有按照物业公司的要求完成整改，其侵犯其他业主共有权的行为已严重侵害了其他业主的权利。刘某对部分专属庭院享有专有使用权，但使用范围应符合规划图上的尺寸并符合《业主临时管理规约》的使用要求，不得私搭乱建设，应将其破坏和扩建的部分恢复原状，北侧部分予以拆除，恢复原状。   本院经审查认为，本案系业主共有权纠纷。根据本案一、二审判决查明的事实，本案当事人刘某及杨某3、杨某1系恒大太原公司开发的恒大绿洲小区14幢1单元102、202、302的业主。双方对刘某购买涉案房屋并对房屋附属设施享有使用权并无异议。双方争议焦点为：1.杨某1、杨某3在本案中作为原告是否具备诉讼主体资格；2.涉案房屋所有人刘某对其所居住房屋（一层）前后庭院是否享有专属的使用权。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立须依法登记。第一，关于被申请人杨某1、杨某3在本案诉讼中是否具备诉讼主体资格问题，杨某1、杨某3均系恒大绿洲小区业主，其与刘某是上下楼邻居关系，作为业主，各方当事人对于所居住小区共有部分均享有共同使用的权利，二被申请人以刘某在居住房屋前后超出规划图安装护栏属于擅自占用、处分业主共有部分为由提起诉讼，系其对小区共有部分权利的维护，故刘某关于杨某1、杨某3在本案中不具备诉讼主体资格的再审理由不能成立。第二，关于刘某对其所居住房屋（一层）前后庭院是否享有专属的使用权问题。基于本案查明的事实，刘某与恒大太原公司订立的《商品房买卖合同》并未对专属庭院位置及面积进行约定，虽本案诉讼中恒大太原公司提交深圳市赛瑞景观工程设计有限公司设计的恒大绿洲首期环境景观设计图等，据以证明申请人刘某对其所居住房屋南面专有部分西侧南北距离7250㎜，东西距离12340㎜享有专属使用权，但本案诉讼至今，刘某并未提交其因购买涉案房屋而对相邻庭院部分享有专属使用权的行政审批手续，亦未就讼争庭院提交不动产权属证书，故刘某关于其对所居住房屋（一层）前后庭院享有专属使用权的再审理由依法不应支持。   综上所述，刘某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：   驳回刘某的再审申请。   审判长 许文杰   审判员 闫成先   审判员 邓高原     二○一九年十一月二十六日   书记员 寇晓云