昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初9852号原告：杨仕贵，男，1967年1月15日出生，汉族，云南省昭通市人，住云南省昭通市威信县。委托诉讼代理人：张仁彪，系云南红云律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张晴，系云南红云律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：昆明神州天宇置业有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区万华路96号天宇景苑（天宇创智中心）25楼。法定代表人：陈增产，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢亚南，女，1992年2月18日出生，汉族，天津市人，住天津市北辰区，系昆明神州天宇置业有限公司法务，特别授权代理。原告杨仕贵与被告昆明神州天宇置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告杨仕贵及其委托诉讼代理人张仁彪，被告昆明神州天宇置业有限公司的委托诉讼代理人谢亚南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨仕贵向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付原告逾期交房违约金129590元，并从2018年10月10日起至实际付清款项时止按年利率6%支付逾期付款利息(暂计算至2019年7月9日止的利息为：129590元×6%÷12×9=5832元)，合计135422元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月11日，原告向被告购买了由其开发的昆明市盘龙区天宇广场5-D幢31号商铺，为此双方签订了《商品房购销合同》（合同编号：天宇广场5-D31）及《补充协议》，合同约定房屋总价款为1407268元，交房时间为2015年10月24日前，合同还对违约责任等进行了相关约定。原告依约向被告支付了首付款707268元，以及契税、产权证工本费、印花税共计42773元，剩余房款700000元原告通过银行贷款支付给了被告。由于被告的原因迟迟不能交房，2016年原、被告签订了逾期交房补偿的《协议书》，约定2015年10月24日至2015年11月23日按20元每天的标准补偿600元，自2015年11月24日起至被告通知交房之日止，按照每月80元/㎡向原告支付补偿金，具体补偿金额按实际逾期天数计算，补偿金在被告通知原告接房时再进行支付。2018年10月10日被告通知原告接房，将补偿金中的10974元折抵物业费，其余补偿金至今未支付。经原告多次催要，被告拒不支付。为维护原告的合法权益，现诉至本院。被告昆明神州天宇置业有限公司辩称：第一，原告主张延期交房之违约金的计算时间应截止至2018年10月10日或应自起诉之日往前推三年主张，非原告诉讼请求所列时间。1、于2018年10月10日，原告已办理涉案房屋的接房手续，并填写业主住户资料卡、房屋验收记录表，对房屋现状进行验收确认。原告已取得对房屋的实际支配权，且原告现已使用涉案商铺对外营业，证明涉案房屋完全具备使用条件，被告已履行交房的义务。退一步而言，如原告认为2018年10月10日的交房未达到实际交房条件，则原告主张延期交房之违约金的截止时间应自起诉之日往前推三年主张。因延期交房违约金请求权是继续性债权，是因持续的延期交房违约行为而产生的，按日计算的违约金之和。每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当独立计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和，因此延期交房违约金不是整体之债，而是单个之债，被告每延期一日则构成一日违约，产生一日的违约金，此时应当起算该日违约金，诉讼时效如此类推，故在原告起诉时往前推超过三年的则超过了诉讼时效，尚在三年内的则未过时效。2、原告于2018年10月10日出具收条载明。自2018年10月10日接房后不再要求赔偿接房后的延期交房违约金。该条款显示原告已明确免除被告2018年10月10日之后延期交房违约金的赔偿责任，因此延期交房违约金的计算时间应截止至原告免除延期交房违约金之日（即2018年10月10日止）。第二，被告已向原告支付延期交房违约金三年合计10974元，被告已不再付延期交房违约金的支付责任。原告于2019年10月10日出具收条载明经收到被告支付的商品房延期交付违约金三年合计10974元。原告明确表明三年延期交房违约金数额为10974元，计自商品房购销合同约定交房时间2015年10月24日起至2018年10月24日止，三年的违约金为10974元，被告已向原告履行完毕，而原告已于2018年10月10日接房并出具收条表明自接房后不再要求赔偿接房后延期交房违约金，至此被告已不再负支付延付延期交房违约金的义务。第三，退一步而言，如认为被告仍负支付延期交房违约金的义务。原告诉请的违约金标准过高，请求人民法院予以调低。原告未能按照商品房购销合同约定期限交付使用房屋，使得原告不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有使用收益的权力。为了解决居住使用问题，原告可能花费一定的费用去承租相同或类似性质的房屋居住或采用其他补救措施来解决居住之需。因此同地段同类房屋的租金价格系为原告的实际损失，而原告诉请要求135422元。被告认为该标准及金额明显显示公平，根据合同法第114条第二款规定的约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构、机构予以增加。约定的违约金过分高于造成的损失的约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少之规定。请求人民法院予以调低违约金。综上所述，原告主张延期交房之违约金的计算时间，因截止至2018年10月10日或因自起诉之日往前推三年主张，且被告已向原告履行完毕延期交房违约金的支付义务。原告的诉讼请求没有法律和事实的依据，请求人民法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《商品房购销合同》及补充协议、《协议书》、商品房买卖合同登记备案表，形式合法，内容真实，本院予以采信；2、原告提交的首期购房款支付凭证、尾款支付发票、契税、印花税及产权证工本费收据，形式合法，内容真实，本院予以采信；3、被告提交的物业服务费抵扣确认书、《前期物业服务合同》，与本案无关，本院不予采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2014年4月11日，原告与被告签订《商品房购销合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的昆明市盘龙区天宇广场5-D幢第1-2层31号商铺，房屋建筑面积49.92平方米，房屋价款1407268元，签订本合同前买受人已向出卖人支付首期房价款707268元，剩余700000元向中信银行贷款。被告应当于2015年10月24日前将经建设单位组织验收合格的房屋交付原告，交房通知应当以电话、媒体公告或书面通知形式通知原告，该商品房交付时被告方应向原告方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。2016年原、被告签订《协议书》约定：1、自2015年10月24日至2015年11月23日，按照每天20元/套向原告支付违约金，合计金额600元；2、2015年11月24日至被告通知交房之日止，按每月80元/平方米向原告支付补偿金，具体补偿金额按实际逾期天数计算，补偿金额在被告通知原告接房时再进行支付，具体支付方式届时双方另行协商。经审查，被告收到原告房屋价款1407268元，并开具相应的发票。涉案房屋于2014年4月30日取得商品房买卖合同登记备案。2018年10月10日，原告签订《房屋验收记录表》，对涉案房屋的建筑工程、排水设施、管道煤气、强电工程、五金门窗进行交接，并填写业主（住户）资料卡。截止开庭之日，涉案房屋并未全部取得五方验收及竣工验收备案登记。本院认为：双方的争议焦点系被告的交房行为是否构成违约？若构成违约，承担的违约责任是什么？针对该争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》、补充协议内容真实，合法有效，双方应当恪守履行。《商品房购销合同》约定涉案房屋交付时间为2015年10月24日，但原告实际接房时间为2018年10月10日，且截止开庭之日，涉案房屋并未全部取得五方验收及竣工验收备案登记，故被告在未取得有关验收及竣工验收备案登记的情况下，迟于合同约定的时间进行交房，已然构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，原、被告签订的《协议书》内容真实，合法有效，双方应当恪守履行协议书中约定的违约赔偿金额，该《协议书》约定被告存有逾期交房的行为，且约定被告应当根据违约天数向原告支付一定数额的违约金，双方对逾期交房事由以及逾期交房的违约进行了约定，基于民法的私法自治原则，应当按照约定的内容承担违约责任。对于被告答辩认为约定的违约金过高，请求法院予以调整的观点，本院认为，每月80元/平方米的标准并未超过原告的资金占用损失，故对于被告的辩称观点本院不予支持。同时，因原、被告双方对于逾期交房的违约责任进行了约定，故对于2018年10月10日实际接房后的违约金，双方对此未有约定且原告未向本院提交证据予以证明其损失，故在2018年10月10日后的违约金本院不予支持。综上，原告在本案中仅主张2018年10月10日前的违约金129590元，该金额在双方《协议书》约定的范围，故被告应当向原告支付违约金129590元。此外，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案中，原、被告在《协议书》约定被告违反合同义务应当承担违约金为数额确定的一次性违约金，诉讼时效期间应当从合同约定的义务履行期限届满（即2018年10月10日）之次日起算，原告于2019年8月12日起诉，并未超过诉讼时效期间，故对于被告的辩称观点本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、被告昆明神州天宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨仕贵支付违约金129590元；二、驳回原告杨仕贵的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3008元，因适用简易程序减半收取计1504元，由被告昆明神州天宇置业有限公司承担1439元，由原告杨仕贵承担65元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 欧阳俊杰二〇一九年十一月八日书记员 金 玉 洁