福建省建宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0430民初888号 原告：严雪梅，女，1977年1月6日出生，汉族，住福建省建宁县，现住福建省福州市仓山区。 被告：黄哲敏，男，1963年4月27日出生，汉族，住福建省建宁县。 第三人：施日卿，男，1945年11月5日出生，汉族，现住福建省晋江市。 原告严雪梅与被告黄哲敏、第三人施日卿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告严雪梅到庭参加诉讼，被告黄哲敏、第三人施日卿经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理并当庭宣告判决。 严雪梅向本院提出诉讼请求：1.要求确认建宁县房屋［建国用（1998）字第1014774号国有土地使用权证，建房权证字第××号房屋所有权证］归严雪梅所有；2.要求黄哲敏、施日卿将上述房屋产权转移登记在严雪梅名下。事实和理由：2000年10月15日，黄哲敏和施日卿签订《房屋所有权转让合同》，施日卿将其所有的位于建宁县房屋［建国用（1998）字第1014774号国有土地使用权证，建房权证字第××号房屋所有权证］转让给黄哲敏，转让价款为17000元，施日卿将国在土地使用权证和房屋所有权证原件交予黄哲敏，黄哲敏之后居住在该房屋至2015年。2015年1月25日，严雪梅和黄哲敏签订《房屋买卖协议》，黄哲敏将其所有的位于建宁县房屋转让给严雪梅，转让价款为32万元，严雪梅将房屋装修后居住至今。因施日卿退休后回老家生活，无法与其取得联系，故至今尚未办理产权过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。严雪梅为维护自身合法权益，诉至法院，恳请法院支持严雪梅诉讼请求，严雪梅愿意承担两次交易税费。 黄哲敏提交书面答辩意见称，对严雪梅诉讼请求所依据的事实及理由无异议。 严雪梅围绕诉讼请求提交证据：1.施日卿与黄哲敏于2000年10月15日签订的《房屋所有权转让合同》一份，证明施日卿将其所有的位于建宁县房屋转让给黄哲敏、转让价款为17000元；2.存款凭证一张，证明2000年10月16日，黄哲敏通过中国建设银行建宁县支行现金存入施日卿账户中37000元，履行了向施日卿支付购房款义务；3.《房屋买卖协议》一份，证明2015年1月25日严雪梅和黄哲敏签订该份协议，黄哲敏将其所有的位于建宁县房屋转让给严雪梅，转让价款为32万元；4.收条一份，证明严雪梅按照黄哲敏要求将购房款32万元转至施园才账户中，黄哲敏开具收条给严雪梅；5.《国在土地使用权证》和《房屋所有权证》各一份，证明施日卿出让卖房屋时将房屋产权证原件交给黄哲敏，黄哲敏转让房屋时将原件交给严雪梅；6.1993年5月28日建宁县房改办《房价计算表》一张、1998年2月16日建宁县房改办《申请及计算表》一份、施日卿和黄哲敏身份证复印件各一份，证明房屋买卖是当事人的真实意思表示。 本院认为，黄哲敏、施日卿经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。严雪梅提供的证据来源合法，与本案事实存在关联性，本院予以采信并在卷佐证。 经审理查明，2000年10月15日黄哲敏和施日卿签订《房屋所有权转让合同》，施日卿将其所有的位于建宁县砖混结构的房改房转让给黄哲敏，房屋建筑面积80.74平方米，转让价款为37000元，黄哲敏付清了房屋转让价款，施日卿将国有土地使用权证和房屋所有权证原件［建国用（1998）字第1014774号国有土地使用权证，建房权证字第××号房屋所有权证］及涉及该房屋的所有凭证交予黄哲敏，黄哲敏在该房屋居住至2015年。由于黄哲敏向施日卿购买房屋后未及时办理房屋产权过户手续，施日卿退休后回原籍生活，无法联系。2015年1月25日严雪梅与黄哲敏签订《房屋买卖协议》，黄哲敏将该房屋转让给严雪梅，转让价款为32万元，严雪梅付清了房屋转让价款，黄哲敏又将涉及该房屋的所有凭证交给严雪梅，严雪梅将房屋装修后居住至今。 另，本案在审理期间，审判人员到公安户籍部门了解到施日卿于2019年9月16日刚办理户籍迁移手续，现住址为福建省晋江市，本院依据该地址邮寄送达，施日卿亲属签收。 综上事实，本院认为，虽涉案房屋的原始产权人为施日卿,但施日卿与黄哲敏订立的《房屋所有权转让合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定,是有效合同;之后,黄哲敏将涉案房屋以32万元的价格出售给严雪梅,同样没有违反法律、行政法规的强制性规定,且系合同当事人的真实意思表示,严雪梅、黄哲敏之间虽未能办理房屋产权过户手续,但其只表明涉案房屋尚未发生所有权的转移,但并不影响严雪梅、黄哲敏之间所订立的房屋买卖合同的效力,故本院依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同的效力”之规定,依法确认严雪梅、黄哲敏之间订立的房屋买卖合同有效。 严雪梅、黄哲敏之间订立的房屋买卖合同虽为有效合同,但这只是在严雪梅、黄哲敏之间建立了因合同产生的债权债务关系,由于涉案房屋目前仍登记在施日卿名下,因此尚未发生物权的变动。但从法律角度讲,不动产物权变动是法律行为及其他法律事实的产物,不是登记机关登记行为的产物,不动产物权登记是不动产物权变动的“要件”而非“原因”,因此不能因为法律将登记作为物权变动的生效要件,而错误地认为财产权是登记机关赋予的,对发生争议的不动产物权归属的最终判断,不能唯登记论,应当依赖于对物权变动原因的法律事实的审查。就本案而言,结合黄哲敏已经于2000年10月15日与施日卿订立《房屋所有权转让合同》并交付后占有使用至2015年长达15年，严雪梅又于2015年1月25日与黄哲敏订立《房屋买卖协议》使用至今的事实,虽然涉案房屋的所有权人仍为施日卿,但严雪梅对涉案房屋亦享有基于合同所产生的债权,进而有理由对涉案房屋主张有关权利,因此可以确认严雪梅对涉案房屋享有占有使用的准物权,是涉案房屋的实际权利人,只是未产生物权变动的效力。就严雪梅对涉案房屋的权利问题,虽然现行法律规范很少对此界定,但从民法可以类推适用的角度看,《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对此类情况作出了规定,即只要买受人在人民法院查封之前:订立了合法有效的书面买卖合同;已合法占有该不动产;已支付全部价款;未办理过户登记非买受人自身的原因,就可以排除人民法院的执行,即买受人对采取执行措施的房屋享有排除人民法院执行的权利,亦即确认买受人对房屋的权利。而本案中严雪梅的该部分诉讼请求也是针对房屋权利的确认请求,故从严雪梅订立了有效的书面合同且已交付全部购房款、对涉案房屋占有使用多年、未能办理房屋过户手续的原因非自身的事实,同时从公平和诚实信用原则出发,类推适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,本院确认涉案房屋为严雪梅所有。 黄哲敏、施日卿经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。因黄哲敏与严雪梅之间订立的《房屋买卖协议》合法有效,且黄哲敏对已经收取了严雪梅全部购房款32万元的事实不持异议,表明严雪梅已经履行完毕房屋买卖合同所确定的义务。对此,黄哲敏在将涉案房屋交付严雪梅占有使用后,应协助严雪梅办理房屋产权手续,但由于黄哲敏自己未从房屋原始产权人施日卿处取得房屋产权手续,故严雪梅要求黄哲敏协助严雪梅办理房屋产权手续存在事实上的不能。因此,本院对严雪梅要求黄哲敏协助办理涉案房屋产权手续的诉讼请求不予支持。综上,依照《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下: 一、确认施日卿与黄哲敏之间于2000年10月15日之间签订的《房屋所有权转让合同》及黄哲敏与严雪梅之间于2015年1月25日订立的《房屋买卖协议》,涉案房屋［位于建宁县砖混结构的房改房，房屋建筑面积80.74平方米，国有土地使用权证为建国用（1998）字第1014774号，房屋所有权证为建房权证字第××号］为严雪梅所有； 二、驳回严雪梅其他诉讼请求。 案件受理费6100元，公告费600元，合计6700元，由严雪梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  王益毅 审 判 员  吴秀英 人民陪审员  饶学雄 二〇一九年十一月八日 书 记 员  李清歌 附：法律条文和执行申请提示 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。