福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0524民初5490号 原告：福建怡龙置业有限公司，住所地：福建省安溪县城区二环路中寮片区。统一社会信用代码：913505240797785949。 法定代表人：李淑美，公司总经理。 委托诉讼代理人：钟志强，福建安荣律师事务所律师。 被告:林世鹏，男，1990年5月22日出生，汉族，住福建省安溪县，现住安溪县。 被告:上官丽梅，女，1991年7月4日出生，汉族，住福建省安溪县，现住安溪县。 原告福建怡龙置业有限公司与被告林世鹏、上官丽梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建怡龙置业有限公司的特别授权委托诉讼代理人钟志强到庭参加诉讼，被告林世鹏、上官丽梅经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建怡龙置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除福建怡龙置业有限公司与林世鹏于2017年12月14日就安溪县商品房签订的《商品房买卖合同》及附件、补充协议【总房价款803270元，合同号：201712140059，安溪县房地产交易管理所收件编号：20171051009，房屋代码：256025】；2.林世鹏、上官丽梅协助福建怡龙置业有限公司办理上述房屋的《商品房买卖合同》及附件、补充协议的备案登记和预告登记等注销手续；3.林世鹏、上官丽梅支付给福建怡龙置业有限公司违约金120490元和福建怡龙置业有限公司因本案诉讼而支付的律师代理费18000元；4.本案诉讼费用由林世鹏、上官丽梅承担。 事实与理由：林世鹏和上官丽梅系夫妻关系。2017年12月14日，福建怡龙置业有限公司与林世鹏签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：林世鹏以按揭贷款方式向福建怡龙置业有限公司购买坐落在安溪县商品房，房屋建筑面积90.26平方米，总房价款803270元。合同签订时，林世鹏支付首付款403270元，余款400000元约定向安溪县农村信用合作联社北石分社申请办理按揭贷款。《商品房买卖合同》附件四约定：若林世鹏累计三期没有还款，导致福建怡龙置业有限公司承担保证责任的，则视为林世鹏构成根本性违约。福建怡龙置业有限公司有权单方面解除商品房买卖合同，无偿收回出卖房产（若房屋已装修，损失由林世鹏自行承担），林世鹏并应按总房价款的20%向福建怡龙置业有限公司支付违约金。福建怡龙置业有限公司因解除合同而产生的费用（包括律师代理费、诉讼费等）和损失（含福建怡龙置业有限公司已缴交税费）由林世鹏承担。若因林世鹏的原因被贷款银行解除按揭借款合同的，视为林世鹏根本性违约，福建怡龙置业有限公司有权单方面解除商品房买卖合同，无偿收回出卖房产（若房屋已装修，损失由林世鹏自行承担），买受人并应按总房价款的15%向福建怡龙置业有限公司支付违约金。福建怡龙置业有限公司因解除合同而产生的费用（包括律师代理费、诉讼费等）和损失（含福建怡龙置业有限公司已缴交税费）由林世鹏承担。 合同签订后，福建怡龙置业有限公司就涉案商品房买卖向安溪县房地产交易管理所办理备案【安溪县房地产交易管理所备案收件号：20171051009】。同时，福建怡龙置业有限公司和林世鹏、上官丽梅与安溪县农村信用合作联社北石分社签订《个人住房按揭借款合同》，并办理抵押预告登记。借款合同约定：林世鹏、上官丽梅向安溪县农村信用合作联社北石分社借款400,000元用于支付上述购房款。在借款合同履行中，由于贷款期限120个月；采用按月等额本息还款法；逾期还款，应支付罚息；公司承担阶段性担保。在借款合同履行中，由于林世鹏、上官丽梅违约，连续四期未能按偿还借款本息，该信用社按照《个人住房按揭借款合同》约定，决定解除借款合同，提前收回贷款本息，并于2019年10月28日通知福建怡龙置业有限公司承担保证责任。福建怡龙置业有限公司接到通知后，主动与信用社协商，并于同月31日为林世鹏、上官丽梅代为垫付借款本息22,518.62元。福建怡龙置业有限公司代为垫付借款本息后，多次通知林世鹏、上官丽梅偿还，但林世鹏至今未能支付。现福建怡龙置业有限公司决定解除合同，收回房屋，林世鹏、上官丽梅应支付给福建怡龙置业有限公司违约金120,490元和因本案诉讼而支付的律师代理费18,000元。福建怡龙置业有限公司收取的房款扣除代为垫付费用及违约金、律师代理费后，房款余额同意返还给林世鹏、上官丽梅。 林世鹏、上官丽梅既未作书面答辩，也未本院提供任何书面证据。 本院认为，林世鹏、上官丽梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为自愿放弃相应的举证、质证权利，并承认福建怡龙置业有限公司在本案中所主张的事实。故对福建怡龙置业有限公司主张的事实确认如下：2017年11月11日，林世鹏与上官丽梅办理结婚登记手续，结婚证字号：Ｊ350524-2017-007158。2017年12月14日，林世鹏与福建怡龙置业有限公司签订购买址在福建省安溪县商品房的《商品房买卖合同》及合同补充协议、附件（合同编号：201712140059，房屋代码：256025）。合同约定：房屋总价款为803270元，林世鹏应支付购房首付款403270元，其余款项400000元向安溪县农村信用合作联社美法分社办理银行按揭贷款支付。合同及合同补充协议、附件并就逾期付款等违约责任做出明确约定。福建怡龙置业有限公司并就涉案房产到安溪县房产交易管理所办理备案登记（备案登记收件编号：20171051009）。合同签订后，林世鹏依约支付给福建怡龙置业有限公司购房首付款403270元，并对其余款项400000元，由林世鹏与上官丽梅向安溪县农村信用合作联社美法分社办理按月等额本息还款方式的按揭贷款。福建怡龙置业有限公司为此贷款提供抵押加阶段性保证。三方并为此签订合同编号为2018Ａ122号的《个人住房按揭借款合同》。借款合同签订后，安溪县农村信用合作联社美法分社依约将该笔贷款400000元划入福建怡龙置业有限公司账户。嗣后，林世鹏与上官丽梅连续四期未能按借款合同约定按期偿还借款本息，导致福建怡龙置业有限公司被安溪县农村信用合作联社美法分社依借款合同约定追究保证责任，代为偿还林世鹏与上官丽梅的贷款本息，并致福建怡龙置业有限公司于2019年11月27日代林世鹏与上官丽梅还清全部尚欠贷款本息（共计代偿还贷款本息388396.29元）。 另查，①涉案房产尚未交付给林世鹏，也未办理权属证书；②涉案房产至庭审前，尚未被有权机关采取查封等强制措施；③福建怡龙置业有限公司为此诉讼支付律师代理费18,000元。 上述事实有福建怡龙置业有限公司提供的福建怡龙置业有限公司营业执照及商品房预售许可证复印件、林世鹏与上官丽梅的身份证及结婚证复印件、《商品房买卖合同》（含合同补充协议、相关附件、备案登记申请表）复印件、《个人住房按揭借款合同》复印件、贷款逾期催收通知书复印件、代还按揭贷款凭证复印件及安溪县农村信用合作联社美法分社扣划款项通知书、证明等复印件、律师通知书及邮政快递单复印件、委托代理合同和支付律师代理费发票复印件、安溪县不动产登记中心出具的证明等证据加以证明。上述证据符合证据“三性”，本院予以确认并在卷加以佐证。 综上所述，林世鹏与福建怡龙置业有限公司之间所签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议、附件，系当事人双方的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性或禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方理应按合同约定全面履行各自的义务。林世鹏虽已支付购房首付款，并对其余购房款办理银行按揭贷款，但未能按贷款合同如期偿还按揭贷款，导致福建怡龙置业有限公司被追究阶段性保证责任，并最终导致福建怡龙置业有限公司为此还清林世鹏与上官丽梅尚欠的银行按揭贷款，其行为已构成根本违约，理应承担相应的违约责任。故福建怡龙置业有限公司诉求解除双方于2017年12月14日签订的《商品房买卖合同》及补充协议、附件，于法相符，本院予以支持。第二，根据《合同法》规定的附随义务及双方合同约定，虽涉案商品房的《商品房买卖合同》系林世鹏一人所签，但林世鹏所购商品房系发生在其与上官丽梅夫妻关系存续期间，故林世鹏与上官丽梅理应根据合同约定配合福建怡龙置业有限公司办理址在福建省安溪县商品房的《商品房买卖合同》及《补充协议》、其他相关附件的备案注销登记及预告登记撤销等手续。福建怡龙置业有限公司对此的诉求，本院同样予以支持。第三，关于福建怡龙置业有限公司诉求林世鹏、上官丽梅应支付的违约金问题。双方在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中均对违约金作了明确约定，本着违约金救济原理，基于公平、诚实信用原则，为确保不损害各方当事人的合法权益，鉴于涉案房屋尚未交付给林世鹏使用，林世鹏在未构成违约之前，实际上已将购房款全部支付给福建怡龙置业有限公司，且福建怡龙置业有限公司又未能提供充分证据证明其所造成的损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，对福建怡龙置业有限公司诉求林世鹏、上官丽梅应支付的违约金，本院依法以64261.6元（即803270元×8%）予以保护。第四，关于福建怡龙置业有限公司诉求的律师费问题。鉴于双方在《合同补充协议》中明确约定若因买受人原因解除合同的，买受人承担因此产生所有费用（包括但不限于含税费、诉讼费、律师代理费等），根据福建省物价局、福建省司法厅关于重新规范我省部分律师服务收费标准的通告，结合福建怡龙置业有限公司向本院提供的委托代理合同、律师代理费发票，本院对福建怡龙置业有限公司诉求的因本案支付的律师代理费予以支持。第五，由于林世鹏与上官丽梅未到庭参加诉讼，对林世鹏已支付的购房款，本院不做处理，林世鹏与上官丽梅可以另案主张。故对福建怡龙置业有限公司主张在返还给林世鹏的购房款中先行扣除林世鹏应承担的违约金、律师代理费的意见，本院不予采理，福建怡龙置业有限公司若认为可以先行扣除，可在林世鹏与上官丽梅诉求返还购房款时予以抗辩。至于福建怡龙置业有限公司代林世鹏、上官丽梅支付的贷款本息，系基于担保责任所为，所应行使的系追偿权，与本案不属同一法律关系，其要求从应返还给林世鹏的购房款中先行扣除的意见，本院不予支持。由此，福建怡龙置业有限公司诉求合法有据的部分，本院依法予以支持。林世鹏、上官丽梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其各自承担。本院依法缺席审理，在查明事实后，可依法迳行判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建怡龙置业有限公司与林世鹏于2017年12月14日签订的合同编号为201712140059号的《商品房买卖合同》及补充协议、附件于本判决生效之日起解除； 二、林世鹏、上官丽梅应在合同解除之日起10日内协助福建怡龙置业有限公司办理址在福建省安溪县商品房的《商品房买卖合同》及补充协议的备案登记注销及预告登记撤销等手续； 三、林世鹏、上官丽梅应在上述《商品房买卖合同》解除之日起15日内支付给福建怡龙置业有限公司违约金64,261.6元； 四、林世鹏、上官丽梅应在上述《商品房买卖合同》解除之日起15日内支付给福建怡龙置业有限公司因本案所支付的律师代理费18,000元; 五、驳回福建怡龙置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12,013元，由林世鹏、上官丽梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  林清艺 二〇一九年十一月二十九日 书记员  张炜彬 附件：本案所适用主要法律、法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求……，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少…… 申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -1-