广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0203民初2256号原告（反诉被告)：康萍，住韶关市武江区。委托诉讼代理人：袁志东，广东南水律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晨龙，广东南水律师事务所律师。被告（反诉原告）：袁芳青，住韶关市武江区。委托诉讼代理人：潘上虞，广东韶扬律师事务所律师。被告：石慧，住韶关市浈江区。原告康萍与被告袁芳青、石慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，被告袁芳青在法定期限内向原告康萍提出反诉，本院经审查后，依法予以受理。本案依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告)康萍的委托诉讼代理人袁志东、刘晨龙，被告袁芳青（反诉原告）的委托诉讼代理人潘上虞，被告石慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康萍向本院提出诉讼请求：一、判令被告袁芳青双倍返还已收取原告所预交的20000元购房定金（本项内容合计40000元）；二、判令被告袁芳青返还原告所支付的购房首付款50000元以及按照民间借贷的方式计算逾期利息13644.8元（计算方式按照人民银行年贷款利率24%,计算期间由2018年6月14日暂计至本案起诉之日止）本项内容合计63644.8元，上述两项总计103644.8元；三、本案的诉讼费、诉讼保全费用等均由两被告承担。事实和理由：原告于2018年6月9日在被告石慧房屋中介服务部寻找二手房源，被告石慧则介绍被告袁芳青名下位于韶关市武江区XX房，当时原告与被告签订购房意向金协议（实则这是被告石慧为规避购房预售合同而采取的一种新型合同方式），该协议约定由被告石慧与被告袁芳青商议，将该房屋总价款控制下人民币700000元以内，则视为被告石慧完成原告所委托的购房工作，并由原告向其支付购房所应给付的相应佣金。但根据被告袁芳青自行提供与被告石慧于2018年4月13日的房屋销售协议，被告袁芳青、被告石慧早已经就本案所涉房屋达成销售底价意见，而且也已经约定本涉案房屋价款不得低于700000人民币。就该情况原告有理由相信，被告石慧在与原告签订购房意向书之前，已经完全掌握了该房屋的情况。在原告与被告石慧签订购房意向金协议书之后，原告依约向被告石慧预付该房屋的购房定金20000元。其后原告通过房地产交易中心查档、并通过网络查询等方式得知被告袁芳青的房屋在签订购房意向金协议书的时候，并不具备房屋出售的基本条件，这具体表现为：1.被告袁芳青名下欲出售的该房屋首先存在向银行贷款并办理抵押登记的情况，而抵押情况尚未解除；2.该房屋在签订购房意向金协议书的同时，仍然属于被韶关市武江区人民法院依法查封的状态。也就是说被告袁芳青就该房屋的出售，其本身存在瑕疵的情况下（不能合法的交易），对原告隐瞒了重要的事实，从而有可能导致原告的合法权益受到威胁。另外，原告在被告袁芳青提交的其他证据材料中发现，被告袁芳青实际上是被告石慧所处房屋中介的实际经营者，也就是说被告袁芳青对原告再行隐瞒了自己的另一个实际身份。基于被告袁芳青在本合同履行过程种种的不合理情况，且原告在整个合同交易中，也未明确提出解除合同的要求，被告袁芳青希望依据原告有违约的行为方式来对扣除所预交的定金，同时将原告所支付的房屋首付款用其自行书写的三联根收据改变其款项性质来达到其没收原告首付款项的非法目的。基于被告的种种不合理行为，原告只能根据合同法的有关规定，向被告行使不安抗辩权。同时请求人民法院依法查清本案的事实，在已经解除这不合法的购房意向金协议的同时，依法判令被告袁芳青将已经收取的定金20000元双倍返还，并返还已经收取的房屋首付款50000元。同时，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，“因出卖人的原因，买受人可以请求返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。为此，原告有权向被告袁芳青要求其支付50000元首付款入其账户后的逾期利息。原告根据民法通则、合同法的相关规定，请求人民法院判令被告袁芳青履行返还原告的款项，两被告还应承担本案的诉讼费用及其他相关的费用，希人民法院支持原告的诉讼请求。被告袁芳青辩称，一、关于答辩人是否应该双倍返回原告预交的20000元购房款的问题，韶关市武江区人民法院作出的（2018)粤0203民初1599号民事判决书及韶关市中级人民法院作出的（2019)粤02民终157号民事判决书均已作出了认定，确认是因为原告不愿意购买涉案房屋，则20000元不予返回，答辩人认为韶关市武江区人民法院及韶关市中级人民法院作出的上述认定准确无误，两份法院文书也已发生法律效力，认定的事实应属既定的事实；二、原告主张的利息按年利率24%计算没有法律的依据,此外答辩人对利息的计算时间从2018年6月14日起计算有异议，原告在此之前从未向我方主张返还购房款，利息的计算时间应该从起诉之日起起算；三、关于原告陈述的事实与理由，作如下回应：1.无论被告石慧与原告签订的《购房意向金协议》，约定控制房价在700000元，又或者被告石慧与被告袁芳青签订《房屋销售委托合同》，约定销售最低价，都仅是被告石慧的一种商业行为，并不违反法律的相关规定，相反正因为被告石慧对房屋的信息进行了完全的掌控，才能从中进行居间，提供更好的服务，这应该是无可厚非的；2、原告对于房屋的状况一开始是不知情的，从其提交的证据《不动产登记资料查询结果证明》上显示的日期可知，原告知道房屋相关情况是在2018年11月2日之后，即房屋的状况根本不是原告拒绝购买的理由，原告拒绝购买的理由是因其自身不能筹齐全额的购房款。另外要说明的是，房屋有抵押给银行并不是完全不能交易，合同签订后或者原告交完购房款后，被告方进行“赎楼”，这是房地产交易市场较为普遍的做法。此外，该房屋被韶关市武江区人民法院查封，并不是被告方被动查封，而是被告为第三人提供担保，主动申请的，该案金额不大，被告方完全有能力进行更换担保物，法院也可向执行局进行相关情况查明。再退一步说，即使届时被告袁芳青真的不能交付房屋，双方也有约定定金，原告完全可以要求被告双倍返回定金，填补损失，因此，原告在起诉状中陈述的其不购买房屋的原因根本站不住脚。答辩人也再次说明，韶关市武江区人民法院及韶关市中级人民法院已作出了相关生效判决，认定是因为原告不愿购买涉案房屋，该事实认定清楚。综上，请求法院依法审查相关的事实，维护答辩人的合法权益。被告石慧辩称，一、生效判决己经认定答辩人无需对康萍所支付的定金及购房预付款承担返还责任，现康萍要求答辩人承担责任没有事实和法律依据，其对答辩人的诉讼请求依法应当予以驳回。韶关市中级人民法院作出的（2019)粤02民终157号民事判决书维持了韶关市武江区人民法院作出的（2018)粤0203民初1599号民事判决书。两份生效的判决书均认为，根据答辩人出具给康萍的收据载明其中50000元为购房款的部分首期款，答辩人按照《购房意向金协议》约定为康萍所购买涉案房屋总价控制在700000元之内，购房意向金即转为定金，现答辩人促成了涉案房屋的成交价，因康萍不愿购买涉案房屋，根据定金规则，康萍向答辩人交纳的20000元，依法不予退还。至于答辩人收取康萍购房首付款50000元，答辩人己转给袁芳青，且答辩人作为居间人将涉案房屋购房款转给袁芳青不违反法律规定，该首付款不应由答辩人退还康萍。由此可见，答辩人己经履行居间服务合同约定，是因为康萍不愿意购买才导致房屋买卖无法进行，责任在康萍不在答辩人。生效的判决已经判定答辩人无需承担责任，但康萍再次起诉答辩人并要求答辩人承担责任显然是无理取闹、滥用诉权，浪费司法资源，其诉请没有事实和法律依据，依法应当予以驳回；二、因康萍不愿买涉案房产,导致袁芳青的损失应当由康萍予以赔偿。根据两生效判决均认定了房屋买卖不能继续进行是时因为康萍不愿继续购买才导致无法履行，责任在康萍。由于康萍的过错导致袁芳青基于信赖康萍会购买并支付房款而在珠海定购了房产支付了定金等，后因康萍不买涉案房产导致，袁芳青无法继续履行珠海的购房合同进而导致定金被没收。由此因康萍不买涉案房产导致袁芳青的损失应当由康萍予以赔偿。综上，康萍起诉答辩人及袁芳青没有事实和法律依据，其诉请答辩人承担责任依法应当予以驳回，同时，由于其过错导致袁芳青的损失依法应当由康萍承担赔偿责任。被告袁芳青向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿因其违约行为造成反诉原告的损失60000元；2.本案本诉与反诉的费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与本诉被告石慧签订了《房屋销售委托合同》，约定由本诉被告石慧代其销售位于韶关市武江区XX房的房屋，后在2018年6月10日，本诉被告石慧告知反诉原告，反诉被告愿意以700000元的价格向我方购买上述房屋，反诉原告表示同意。后反诉原告在6月14日收到其交来的70000元，于是在2018年6月18方与珠海市正顺房地产代理有限公司签订了《荔枝湾花园认购确认书》，拟购买位于珠海XX房，并于当天交付了60000元的定金，约定在反诉原告销售位于韶关市武江区XX房的房屋后才能支付剩余款项。后于2018年6月26日，反诉原告收到本诉被告石慧的电话通知，反诉被告无法筹齐首付款，过了几天，又再次确认反诉被告无法筹齐首付款，位于XX房的房屋不买了。反诉原告知道后，一时手足无措，原本答应要交付购买珠海房屋的首付款无法筹齐,该房屋也无法购买。此后反诉原告多次联系珠海市正顺房地产代理有限公司要求其返还60000元的定金，均被拒绝。反诉原告认为，在反诉被告与本诉被告石慧签订了《购房意向金协议》并支付部分定金（意向金）及购房款后，无法筹齐购房款，拒绝向我方购买房屋，属于违约行为，又因其违约行为，导致我方无法支付购买珠海横琴房屋的购房款，定金无法收回，依据合同法第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，我们认为，反诉被告的违约行为造成了我方的损失，应当承担相应的赔偿责任。为了维护反诉原告的合法利益，特向贵院提起反诉，请求法院支持我方的反诉请求。反诉被告康萍辩称，一、反诉人所陈述的事实理由部分涉及的珠海市正顺房地产代理有限公司与本案并无关联性，其与珠海市正顺房地产代理有限公司之间的合同纠纷应起诉该公司另案处理，反诉被告不是适格的反诉被告主体；二、要求反诉被告赔偿损失的60000元没有事实和法律依据。根据合同法以及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定，该笔款项不属于反诉原告的损失，受损的主体应为反诉原告与珠海市正顺房地产代理有限公司之间的合同纠纷。故反诉被告没有法律以及事实依据向反诉原告赔付以上的损失。原告、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告（以下原、被告均指本诉）袁芳青系韶关市武江区XX房所有权人。2018年4月13日，被告袁芳青（甲方、委托人）与被告石慧（乙方、受托人）签订一份《房屋销售委托合同》，约定自该合同签订之日起，乙方拥有上述房屋销售代理权，甲方委托乙方代其与购房者谈价、收取定金及签订房屋买卖合同，甲方要求乙方对上述房屋出售的最低价为700000元等。此后，原告在不知存在上述合同的情况下，于被告石慧经营的武江区聪慧房屋中介服务部（以下简称“聪慧房屋中介”）获知被告袁芳青出售其名下位于韶关市武江区XX房的信息后，原告（乙方）与武江区聪慧房屋中介服务部（甲方）于2018年6月9日签订一份《购房意向金协议》，内容包括“现乙方委托甲方就购买韶关市武江区XX房的事宜，建筑面积（约）141.39平方，现甲、乙双方达成以下协议：1、协议签定时，乙方向甲方交缴购房意向金为人民币大写贰万元整（小写：￥20000.00元）作为上述房屋购房意向金，付款方式：A（□一次性、B?按揭付款）。2、甲方自收到意向金在12天内即2018年6月20日止，为乙方所购之房屋总价控制在人民币大写柒拾万元整（小写：￥700000.00元）。办理此房屋转名过户的一切费用权籍中介服务费（如银行按揭评估费及服务费）全部由甲方支付转房东支付。3、如甲方成功为乙方达到以上目的，则此意向金自动转为购房定金，不足部分定金由乙方在两天内补足。如甲方不能为乙方达到以上目的，则此意向金在规定时间后3天内全额退还给乙方。4、如甲方成功为乙方达到以上目的后，乙方不购买此房屋，则此意向金不予退回，所定的房屋由甲方自行处理。……”签协议当天，原告向被告石慧支付了20000元，被告石慧出具一张收据给原告收执，收据部分内容为：“今收到康萍交来购买韶关市武江区XX房购房人民币贰万元整（￥20000元）此据”。2018年6月14日，原告向被告石慧支付了50000元，被告石慧出具一份收据给原告收执，收据部分内容为：“今收到康萍交来购买韶关市武江区XX房的部分首期款人民币伍万元整（￥50000.00元）此据”。此后，被告袁芳青出具一份收据寄送被告石慧转交原告处，收据部分内容为：“今收到康萍交来购买韶关市武江区XX房购买定金人民币共计柒万元整”，该收据落款日期亦为2018年6月14日。此后，各方当事人未另外签订房屋买卖合同，原、被告就《购房意向金协议》的处理产生争议，原告以石慧为被告、袁芳青为第三人诉至本院，要求解除双方签订的《购房意向金协议》并由石慧返还其支付的70000元及相应利息。2018年11月24日，本院作出（2018）粤0203民初1599号民事判决书，认为“原告主张的70000元，根据《购房意向金协议》约定，其中20000元为购房意向金，根据被告出具给原告的收据载明其中50000元为购房款的部分首期款，被告按照《购房意向金协议》约定为原告所购买涉案房屋总价控制在700000元之内，购房意向金即转为定金，现被告促成了涉案房屋的成交价，因原告不愿购买涉案房屋，根据定金规则，原告向被告交纳的20000元，依法不予退还。至于被告收取原告购房首付款50000元，被告已转给第三人，且被告作为居间人将涉案房屋购房款转给第三人不违反法律规定，该首付款不应由被告退还原告，故本院对原告要求被告退还50000元购房首付款的诉讼请求，不予支持。原告可另案向第三人主张权利。”为此判决：“一、解除石慧与康萍于2018年6月9日签订的《购房意向金协议》；二、驳回原告康萍的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告石慧的全部诉讼请求。”该案康萍、石慧均不服原判提起上诉，韶关市中级人民法院经审理作出（2019）粤02民终157号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告认为应由本案被告袁芳青双倍返还定金共40000元并退还50000元首付款等，遂诉至本院要求处理。另查明，被告袁芳青向本院提交一份其与珠海正顺房地产代理有限公司签订的《【荔枝湾花园】认购确认书》，该认购确认书约定由袁芳青以3261000元的价格向该公司购买珠海市横琴新区XX房，认购定金为60000元，由袁芳青在签订该认购确认书之日起60日内支付合同总价的30%（含60000元定金），即在2018年8月18日前付清首期款30%等，落款日期为2018年6月18日，出卖人落款处加盖“珠海市正顺房地产代理有限公司”公章。该认购确认书还在备注一栏手写载明：“购买人在出售广东韶关市武江区XX房后才能支付此房款的30%首付款”。被告袁芳青还提交一份《购房定金》，内容为：“今收到袁芳青女士（身份证号码：）缴来购买荔枝湾花园二期N8栋26层03房现金：人民币陆万元整（￥60000.00元）特立此据”，落款日期为2018年6月18日，收款方落款处同样加盖“珠海市正顺房地产代理有限公司”公章。关于《【荔枝湾花园】认购确认书》及《购房定金》上所盖公章名称“珠海市正顺房地产代理有限公司”与该公司工商登记信息所载名称“珠海正顺房地产代理有限公司”不符的原因，被告袁芳青未能作出合理说明。原告认为公章与实际名称不符，认购确认书是否生效及交易是否真实无法确认。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：一、原告所交70000元如何处理；二、原告应否赔偿被告损失60000元。兹逐项分析如下：一、原告所交70000元如何处理。本院已发生法律效力的（2018）粤0203民初1599号民事判决书认定《购房意向金协议》的性质为居间合同，确认案涉20000元定金无需返还原告，并判决解除居间合同，故本案中不再对该20000元定金进行处理。应当指出，上述定金兼有成约定金及履约定金之功能，原告因自身原因未依约与被告袁芳青签订房屋买卖合同，依定金罚则所交定金不予退还。至于被告袁芳青主张原告所交50000元购房首付款转为定金，定金为要式合同，非经书面形式约定不能成立，《购房意向金协议》中明确约定原告所交20000元意向金转为购房定金，此后各方未就定金的约定进行书面变更，而被告袁芳青出具的《收据》称原告所交70000元均系定金属单方意思表示，未经原告同意不能约束原告，故被告袁芳青该主张不能成立。因未能签订房屋买卖合同，被告袁芳青应将其提前收取原告的购房首付款50000元予以退还。关于利息部分，原告主张依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……”的规定，自愿降低标准至年利率24%计算利息，但该规定旨在对处合同强势地位的房地产企业实施欺诈科以惩罚性赔偿，根据该司法解释第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”明确排除了该司法解释对本案的适用，且本案的房屋买卖合同并未成立，遑论合同被撤销、解除，本院对原告利息计算方式的主张不予支持。鉴于原告的购房首付款被占用期间确实产生利息损失，本院酌定被告袁芳青从收到该款的2018年6月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率向原告计付利息至还清之日止。至于原告主张行使不安抗辩权，不安抗辩权依情况得用于双务合同订立之后，且不安抗辩权为一时之抗辩，并不必然导致合同的解除，一旦产生抗辩权的事由消失，合同仍应继续履行。本案各方当事人尚未订立房屋买卖合同，缺乏成立不安抗辩权的基础要件，原告该主张本院不予支持。二、原告应否赔偿被告袁芳青损失60000元。定金制度与损害赔偿责任并行不悖，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失，且被告袁芳青应就其所受损失承担举证证明责任。本案中，被告袁芳青所举认购合同及定金收据在所盖公章方面存有明显瑕疵，其不能就此作出合理解释，应对该事实真伪不明的法律后果自负其责。退而言之，被告袁芳青提交的《【荔枝湾花园】认购确认书》中备注一栏写明“购买人在出售广东韶关市武江区XX房后才能支付此房款的30%首付款”，该情形下是否适用定金罚则没收被告袁芳青所交定金有赖于另案实体审理查明，其定金损失未确定发生。另外，被告袁芳青主张的该损失属于间接损失，间接损失的赔偿以原告的合理预见为限，而本案尚无证据显示被告袁芳青就另行签订《【荔枝湾花园】认购确认书》中备注所提情况告知原告。综上，本院对被告袁芳青的反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告袁芳青应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房首付款50000元及利息（利息计算方式：以应返还款项为基数，从2018年6月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至还清之日止）给原告康萍；二、驳回原告康萍的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告袁芳青的全部反诉请求。本诉案件受理费2372.9元，减半收取1186.45元，财产保全费1038.22元，合计2224.67元，由原告康萍负担1151.45元，被告袁芳青负担1073.22元。反诉案件受理费减半收取650元，由反诉原告袁芳青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  张明华二〇一九年十一月十九日书记员  郑 萍