江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1102民初1983号 原告:邹蓉，女，1984年12月5日出生，汉族，住镇江市。 委托诉讼代理人：王艳鹏，男，1985年9月22日出生，汉族，住镇江市,系原告邹蓉的丈夫。 委托诉讼代理人：王强，江苏永屹律师事务所律师。 被告:镇江苏宁置业有限公司，住所地镇江市解放路111号。 法定代表人：楼晓君，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：王世杜，北京大成（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玉伟，北京大成（南京）律师事务所律师。 原告邹蓉与被告镇江苏宁置业有限公司（以下简称苏宁公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，由审判员周伟独任审理，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告邹蓉及其委托诉讼代理人王艳鹏、王强，被告苏宁公司的委托诉讼代理人刘玉伟到庭参加诉讼。经审理，发现有不宜适用简易程序审理的情形。2019年8月7日，本院裁定本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2019年9月2日公开开庭进行了审理，原告邹蓉的委托诉讼代理人王艳鹏、王强，被告苏宁公司的委托诉讼代理人刘玉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹蓉向本院提出诉讼请求：1.撤销原、被告于2018年4月27日签订的《苏宁广场塔楼A逾期交房赔付协议》（以下简称《赔付协议》）；2.被告支付原告逾期交房违约金92748元；3.被告支付原告逾期办证违约金1000元。事实与理由：2017年6月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告购买原告位于镇江苏宁广场塔楼A幢52层5222号房，房价共计131万元，于2017年12月30日交房，并提供《新建商品住房交付使用核查意见书》（以下简称《核查意见书》），该合同第九条约定：出卖人若逾期交房，则按日向买受人支付已付房款万分之一点五的违约金。合同签订后，原告按约支付房款，但被告却未按约交付房屋。2018年4月27日，被告提供固定格式的《赔付协议》哄骗原告签字。2018年7月12日，被告支付原告22008元用以赔偿原告装修损失。此后，原告多次要求被告提供《核查意见书》，被告终未提供，同时也未为原告办理房产证。原告的上述行为已构成违约，应当承担违约责任。 被告苏宁公司辩称：被告愿意赔付原告逾期办理房产证的违约金1000元，但不同意原告其他诉讼请求。一、《赔付协议》系经双方友好协商签订，原告明知房屋现状，被告未哄骗原告，该协议对双方具有约束力，同时被告已按约支付原告赔偿款22008元，该协议不存在可撤销情形。二、涉案房屋位于苏宁广场塔楼A座为超高层建筑，包含办公、商业、五星级酒店和公寓等功能区域。根据镇江市住房和建设局（以下简称市住建局）要求，塔楼的公寓和酒店进行分开验收。2017年底至2018年初，公寓部分所在楼层已完成规划、环保、档案、消防等综合验收，具备房屋交付的实质要件。2018年2月14日，市住建局对塔楼A幢9-55层核查后出具了初步核查意见，认为9-55层现场配套设施已安装完毕，配套实施资料符合要求，具备交付条件。综上，涉案房屋符合合同约定的交付条件。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据材料的交换和质证。 原告为证明其主张，提交以下证据： 1.《赔付协议》一份，证明被告因逾期交房向原告出具赔付协议，被告延期交房472天，协议仅确定112天。 2.商品房买卖合同及发票各一份，证明原告已支付购房款，被告未能按照合同约定时间交付房屋。 3.打印图片六张，证明房屋质量存在问题，不符合交付条件。 4.微信聊天截图三份，证明被告欺诈原告强制交房。 对原告提交的证据，被告质证认为：证据1真实，但原告应当明确撤销协议的理由是欺诈还是显失公平；证据2真实，《赔付协议》签订时，被告已向原告出示房屋交付所需证明资料；证据3不能反映房屋有质量问题，即便房屋有质量问题，可以进行维修；证据4真实。 被告为证明其抗辩，提交以下证据： 1.《建设工程规划核实合格证》一份，证明涉案房屋符合规划要求。 2.《江苏省建设工程档案专项验收意见书》一份，证明涉案房屋所属建设工程的档案资料符合归档要求。 3.《镇江苏宁置业有限公司镇江苏宁广场项目竣工环境保护验收专家意见》一份，证明涉案房屋所属工程项目于2017年12月6日通过环境保护竣工验收。 4.《建设项目水、噪声、固体废物污染防治设施竣工环境保护验收申请》一份，证明涉案房屋所属工程项目水、噪声、固体废物污染防治设施于2017年12月28日通过竣工环境保护预验收。 5.《镇江市公安局消防支队建设工程消防验收意见书》一份，证明涉案房屋所属工程于2018年1月18日经消防验收合格。 6.《镇江市建筑工程质量监督站关于镇江苏宁广场塔楼A工程9-55层质量验收意见》一份，证明涉案房屋所属塔楼A工程9-55于2018年1月18日经有权机构质量抽查，工程质量符合验收要求。 7.《镇江市住房和城乡建设局关于镇江苏宁广场2＃楼9-55层配套设施初步核查意见》一份，证明原告所购房屋于2018年2月14日具备交付条件。 8.房屋交付通知书及邮寄凭证各一份，证明被告通知原告交房。 9.入住验房表、费用交纳告知书、业主家庭情况登记卡、防火责任书各一份，证明原、被告于2018年4月27日办理房屋交付手续。 10.回单一份，证明被告履行《赔付协议》，已向原告支付逾期交房违约金。 11.新建商品住房交付使用核查意见书（整体交付）一份，证明原告房屋所属工程于2019年2月1日整体符合交付条件。 对被告提交的证据，原告质证认为：证据1-7、11均为复印件，真实性无法核实，同时与本案没有关联，其中证据7并非涉案合同约定的房屋交付文件；证据8真实，但不认可其关联性，涉案房屋在2018年4月1日并不具备交付条件；证据9中的入住验房表证明了被告强制交房，其他资料与本案没有关联；证据10系被告支付原告房屋装修赔偿款，不同意原告的证明目的。 对原、被告提交的证据，法院认证认为：当事人之间无异议的证据，本院予以确认，并附卷佐证。原告提交的证据3反映了房屋存在质量瑕疵，但并不影响房屋的交付。被告提交的证据1-7、11经核对，与原件相符，该组证据反映被告就涉案房屋所属工程报建及验收所办理的相关手续，与房屋的交付存在关联；被告提交的证据9可以反映原、被告交接房屋的事实；对被告提交的证据10，原告仅对该款的性质提出异议，而该款的性质应当结合相应证据及当事人陈述内容进行综合分析。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于镇江市大市口镇江苏宁广场塔楼A幢52层5222号酒店式公寓，购房款131万元，合同还就交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等事项进行了约定，合同第八条“交付期限”部分约定：被告应于2017年12月30日前，将取得《核查意见书》并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”部分约定：逾期超过60日后,原告有权解除合同，原告解除合同的,被告应当自解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款,并按累计己付款的1%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的,合同继续履行,自2017年12月31日至实际交付之日止,被告按日向原告支付己交付房款万分之一点五的违约金。合同签订后，原告支付了全部房款，但被告却未能在合同约定时间交付房屋。 2018年4月18日，被告通知原告涉案房屋将于2018年4月21日具备交付条件，告知原告办理交付手续。2018年4月27日，原告进行了验房，并提出以下问题：1.洗衣机水龙头坏；2.厨房间顶面有花斑；3.厅内踢脚线补漆；4菜盘下面有漏水；5修好后做保洁；6.主线灯没有；7.86型白盖板坏。当日，原、被告签订了《赔付协议》，协议就逾期交房事宜达成如下意见，即被告将按照《商品房买卖合同》“第九条出卖人逾期交房的违约责任”中所约定的赔付标准，自延迟交房之日（2017年12月31日）起至实际交付之日（2018年4月21日）止，共112日计算违约金金额，原告认可该违约金已弥补原告所有因逾期交房产生的损失，原告接收该房屋后不得再向被告主张任何逾期交付的违约责任，此为双方解决逾期交房问题的最终解决方案，与房屋买卖合同不一致的以此为准；被告最晚不迟于本协议签订后60天内，将款项电汇至原告名下建设银行尾号为5618的银行账户。2018年7月12日，被告转入原告的上述银行账户22008元，银行回单中附加信息一栏注明“代垫费”。 2019年3月27日，原告取得涉案房屋的产权证明。 另查明，2017年11月17日，镇江苏宁广场塔楼A幢取得镇江市规划局出具的《建设工程规划核实合格证》。11月20日，镇江市城乡建设档案管理处就镇江苏宁广场塔楼A幢出具《江苏省建设工程档案专项验收意见书》，认为该项建设工程档案资料符合归档要求。12月28日，镇江市环境保护局同意镇江苏宁广场项目水、噪声、固体废物污染防治设施通过竣工环境保护预验收。2018年1月18日，镇江市公安局消防支队对镇江苏宁广场塔楼A的土建及45至55层酒店式公寓内部装修工程出具验收意见书，综合评定该工程消防验收合格。2018年2月12日，镇江市建设工程质量监督局对镇江苏宁广场塔楼A工程9至55层部分进行竣工交付前的监督检查，并于14日出具质量验收意见，认为本次检查参建各方质量行为符合要求，抽查的工程质量控制资料和功能性检测资料基本符合要求。2月14日，市住建局出具《关于镇江苏宁广场2#楼9-55层配套设施初步核查意见》，认为9至55层单项配套设施资料基本符合要求且9至55层现场配套设施已安装完毕，基本具备交付条件。2019年2月1日，被告取得市住建局颁发的《新建商品住房交付使用核查意见书（整体交付）》。 本案审理中，就2018年4月27日的验房事宜，原告称：当日未接收房屋，而是将房屋钥匙放到物业公司处，物业公司对提出的问题进行了整改，原告一个月后才接收了房屋。就被告转给原告22008元的款项，原告称：该款系被告支付原告装修房屋质量的补偿款，但原告未能就此举证。就涉案协议撤销事由，原告明确受被告欺诈签订了《赔付协议》，即被告在2018年4月27日并没有《核查意见书》，被告在双方签订《赔付协议》时进行了虚假陈述。 本院认为：原告要求被告支付1000元的逾期办证违约金，被告予以认可，本案予以确认。 针对被告转给原告22008元款项的性质问题，考虑到该款的支付时间在《赔付协议》签订以后，该款转入账户与《赔付协议》约定的收款账户一致，同时根据涉案房屋买卖合同中约定逾期交房的违约金计算的标准和《赔付协议》确定的逾期天数，计算的结果与22008相一致，在原告不能举证证明该款为装修赔偿款的前提之下，本院采信被告的意见，即该款为被告履行《赔付协议》的逾期交房违约金。 《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案中，原告明确其撤销涉案合同的事由为欺诈，为此应当分析双方在签订《赔付协议》时涉案房屋是否具备了交付条件，结合涉案合同约定，被告交付的房屋条件为取得涉案《核查意见书》，被告在2018年4月27日确实未取得该意见书，但结合被告提交的一系列验收资料，可以认为涉案房屋在2018年2月14日时已基本具备交付条件，同时结合原告在验收房屋时所反映的问题，仅为质量瑕疵，并非导致房屋不能使用的重大质量问题，再从原告在物业对房屋进行整改后即实际接收房屋的事实来看，原告对房屋并无异议，此外，原告所提交的证据不足以证明其在签订《赔付协议》时，被告存在欺诈行为，综上，原告要求撤销《赔付协议》，无事实依据，本案不予支持。结合以上分析，被告已经按照《赔付协议》的内容履行了义务，双方就房屋的逾期交付事宜已处理完毕，故对原告要求被告支付92748元逾期交付违约金的诉讼请求，亦无事实依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告镇江苏宁置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告邹蓉逾期办证违约金1000元。 二、驳回原告邹蓉的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2144元，由原告邹蓉负担2094元，被告镇江苏宁置业有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。 审 判 长 周 伟 人民陪审员 沈 芸 人民陪审员 朱龙顺 二〇一九年十一月三日 书 记 员 王 婷 附：上诉须知及法律条文） 一、法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 二、上诉须知 1.当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。 2.对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费（具体公式附后）。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。 3.当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级法院。 4.上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。