贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔02民终1935号上诉人（原审被告）：江远红，男，1980年9月13日生，汉族，住贵州省六盘水市六枝特区。被上诉人（原审原告）：贵州天欣雨项目管理有限公司，住所地：贵州省六盘水市六枝特区平寨镇南环路（东方龙城小区），统一社会信用代码：91520203069941685E。法定代表人：刘永林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张祥，男，1958年2月22日生，汉族，系该公司员工，住贵州省六盘水市六枝特区，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：刘兴伟，男，1987年1月24日生，汉族，系该公司员工，住贵州省六盘水市六枝特区，代理权限：特别授权。上诉人江远红因与被上诉人贵州天欣雨项目管理有限公司（以下简称“天欣雨公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2019）黔0203民初1605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人江远红上诉请求：一、撤销一审判决；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人诉讼主体不合法。1、被上诉人天欣雨公司成立于2013年5月28日，其服务资质等级为三级，资质证书使用有效期为两年。即被上诉人的服务资质有效期在2015年5月28日就已届满，但被上诉人直到2018年10月29日才核准。而与正兴苑小区业主委员会签订《物业承包服务合同》的时间是2017年6月1日，即签订《物业承包服务合同》时，被上诉人的服务资质证书已经逾期。2、被上诉人一直未按规定将负责物业服务的项目经理、管理人员的资质证书提供给业主，故不能明确是否具有相应的服务资质。且也未见到项目经理取得被上诉人的授权委托书，故项目经理在正兴苑小区从事的一切活动不能明确是否为被上诉人的公司行为。3、被上诉人未向业主提供其与项目经理、管理人员之间的《劳务合同》，导致若项目经理、管理人员在小区管理中出现意外，则责任不明的后果。二、关于《物业承包服务合同》，正兴苑小区仅是依法成立了业主委员会，并未组织召开业主大会选聘物管公司。被上诉人出具的会议签到册是成立业主委员会的会议签到册，并非选聘物管公司的会议签到册。而业主委员会与被上诉人签订的《物业承包服务合同》中的服务年限和签订日期为空白，且被上诉人强制进入业主委员会办公室将办公室文件全部转移。三、物业费计费不清。被上诉人计费不清，上诉人的物管费按2017年6月1日起算至2018年6月1日，应为101×0.5×12=606元，就是算到2019年4月30日，也应为101×0.5×23=1145.5元。均不应为被上诉人诉请的1409元。并且被上诉人将业主活动室擅自出租使用，每月收取800元租金，门禁卡未按约定的30元/张，而是50元/张卖给业主。另在被业主委员会通知劝退后，没有取得业主委员会同意，继续强行提供物业服务，此期间的费用也应扣除。四、被上诉人在履行物管服务时，态度恶劣，服务、管理不到位，且对业主进行威胁，甚至庭审时都使用言语威胁各位业主，后被法庭制止、训诫。故上诉人作为业主有权利拒绝缴纳物业费。综上，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人天欣雨公司辩称，上诉人所述不实，且无相关证据予以证明。刘兴伟是被上诉人公司的项目经理，张祥是公司派驻到正兴苑小区的负责人，有公司文件可以证明，请法院查明事实，维持原判。天欣雨公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决江远红支付天欣雨公司2017年1月1日至2019年4月30日的物业管理服务费1409元；2、判决江远红承担天欣雨公司委托诉讼代理人产生的代理费2000元。一审法院认定事实：江远红系六××特区健康路××小区××号住房（建筑面积100.66㎡）的业主。2015年7月，正兴苑小区通过业主大会，依法成立银壶街道兴隆居委会正兴苑小区业主委员会。2017年6月1日，天欣雨公司与正兴苑业委会签订《物业承包服务合同》，正兴苑业委会委托天欣雨公司为正兴苑小区提供物业管理服务，双方对委托管理的范围及事项、服务内容及标准等进行约定。合同期限为1年，自2017年6月1日至2018年6月1日止。管理服务费用为电梯楼每月每平方米建筑面积1.1元，步梯楼每月每平方米建筑面积0.5元，商铺每月每平方米建筑面积1.5元。合同签订后，部分业主认为天欣雨公司提供的管理服务不到位，配套设施不完善，且小区安全无法保障，故不同意交纳物业管理服务费。2018年6月12日，正兴苑业委会向天欣雨公司下发通知，因双方签订的《物业承包服务合同》到期，且天欣雨公司在管理期间未按合同履行职责，根据业委会扩大会议，要求天欣雨公司于2018年6月20日前办理相关移交手续后，撤离正兴苑小区。当日，正兴苑业委会向业主公示对天欣雨公司的通知。同年6月20日，天欣雨公司送达告知书，因业主委员会意见不统一，未决定天欣雨公司去留，天欣雨公司决定2018年6月21日停止物业管理服务，对已交纳费用的楼层服务至6月30日。2018年6月28日，经六枝特区住房管理部门、银壶社区兴隆居民委员会、四创办等相关部门组织天欣雨公司、正兴苑业委会及业主代表召开会议，达成协调内容：1.天欣雨公司继续开展正兴苑小区的各项工作，加大力度；2.天欣雨公司加强对欠费业主的宣传工作，尽量上门服务，收取所欠物业管理卫生费；3.由住房管理所、银壶社区兴隆居民委员会组织加快业主委员会的换届工作；4.新一届业主委员会产生后，由天欣雨公司与新一届业主委员会协商管理。后由于部分业主未缴纳物业管理费，天欣雨公司遂起诉。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会……”，正兴苑业委会是经小区业主大会选举产生，在当地居委会及房屋管理部门备案。天欣雨公司与正兴苑业委会签订的物业承包服务合同系双方真实意思的表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，对江远红辩称天欣雨公司收取物业费既无约定，也无收费标准和收费依据，天欣雨公司的诉请不应当得到支持的主张，不予采纳。对天欣雨公司主张的2017年1月1日至2019年4月30日江远红拖欠物业管理服务费1409元之诉请，因天欣雨公司系2017年6月1日签订合同，应从签订合同之日起计算，共计23个月，故江远红应向天欣雨公司交纳位于六××特区健康路××小区××号步梯房的物业管理服务费为100.66㎡×0.5元/㎡×23个月=1157.59元。本案中，江远红辩称天欣雨公司提供的物业服务不到位的意见，虽江远红未提交证据证实其主张，但根据天欣雨公司提供的2018年6月28日会议记录，天欣雨公司管理存在一定的瑕疵，协调内容中有要求天欣雨公司加大力度管理字样。但根据该会议记录，业主应缴纳所欠的物管费。同时，江远红也没有证据证实2018年6月28日会议协调处理之后，天欣雨公司没有加大力度进行管理。故江远红以天欣雨公司管理不到位，拒绝缴纳物管费的辩称不能成立。关于天欣雨公司诉请由江远红承担天欣雨公司委托诉讼代理人产生的代理费2000元的事项，败诉方是否应承担胜诉方已支付的诉讼代理人的代理费，法律并没有明确规定，根据司法实践，一般都不予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、江远红于判决生效之日起十日内支付天欣雨公司2017年6月1日至2019年4月30日期间物业管理服务费1157.59元。二、驳回天欣雨公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，天欣雨公司负担10元，江远红负担15元，江远红负担的部分于判决生效之日起十日内给付天欣雨公司。二审审理期间，上诉人江远红向本院提交了以下证据：1、2017年6月1日《物业承包服务合同》复印件两份，拟证明同一天签订的两份合同中一份有服务年限、另外一份没有服务年限，同一签字人员字迹不一致；2、2016年4月19日《物业管理承包合同》复印件三份，拟证明该三份合同的来源不明；3、2019年8月22日正兴苑小区业主委员会出具的情况说明复印件一份，拟证明被上诉人不具备合法诉讼主体资格；4、2019年9月8日通知复印件一份，拟证明被上诉人管理人员不具备管理小区的合法资格；5、2019年9月8日申明复印件一份，拟证明2018年6月28日的会议是伪造的，会议记录中提到的左某没有参加本次会议；6、公示复印件一份，拟证明2018年6月12日业主委员会已要求被上诉人撤离小区；7、六盘水府办发（2016）8号、六盘水府办函（2016）15号、黔建房通（2018）323号文件复印件各一份，拟证明负责管理小区的人员必须具备相应资质；8、2017年6月2日授权委托书复印件一份，拟证明被上诉人授权刘兴伟的时间与《物业承包服务合同》的签订时间不匹配，签订合同人员不具备资格；9、物业公司进入正兴苑小区进行管理的图片复印件（证据清单P14-P30），拟证明天欣雨公司在不合法的情况下，管理小区存在不规范的地方，强行收取物业管理费；10、图片复印件（证据清单P64-P71），拟证明物业公司在合同已经过期的情况下，仍然在收取不合法的物业费；11、光盘一张，拟证明天欣雨公司在进入正兴苑小区管理过程中，不听从业主委员会的管理，不认真履行物业合同的相关规定；12、证人左某、严某出庭作证陈述的证人证言，拟证明两份合同签订的情况及2018年6月28日的会议情况。被上诉人天欣雨公司对上述证据的质证意见：证据1，两份合同中被上诉人处均是刘兴伟本人签字，不存在字迹不一致的情况，服务年限因为是手写的，被上诉人留存的合同可能忘记写了，服务期是一年；证据2，三份合同均是与正兴苑小区业主委员会在东方龙城办公室协商后签订的，并加盖双方公章，有主要负责人签字；证据3，天欣雨公司是经过合法注册的，并且已经向法庭提交了合法的诉讼主体资格证明材料；证据4，根据《物权法》、《贵州省物业管理实施条例》及六盘水市住建局相关规定，天欣雨公司是合法注册，相关人员配置符合法律规定；证据5，2018年6月28日的会议有房管所负责人蒋清玉、兴隆居委会主任张德珍、四创办人员、正兴小区业主委员会相关人员及业主代表、物业公司工作人员参与；证据6，当时物业公司与业主委员会对接，因左某没有时间，对物业公司去留问题达不成协议，物业公司2018年6月20日停止小区服务，后经6月28日会议讨论，住建局、房管所要求被上诉人继续管理小区；证据7，天欣雨公司管理人员与公司签订了劳务合同，也有相关的任命证明；证据8，该份委托书是委托刘兴伟到小区开展相关物业业务，不是签订合同的委托书，刘兴伟于2015年取得全国注册物业管理师及项目经理资质，并在天欣雨公司工作，根据相关规定具备代表公司签订合同的资格；证据9，被上诉人收取物业费是按照合同收取，没有强行收取；证据10，被上诉人是在三份合同情况下进行合法经营；证据11，光盘中体现的内容是第一次开庭后补的，并不是之前的资料；证据12，没有异议。被上诉人天欣雨公司二审中未向本院提交证据。对证据分析认定如下：上诉人提交的证据1、2因合同均系复印件，真实性无法认定；证据3、4系正兴苑小区业主委员会自行出具，不能证明被上诉人的诉讼主体资格，达不到上诉人的证明目的；证据5并未体现有关2018年6月28日会议的内容，达不到上诉人的证明目的；证据6的真实性予以确认，但并不能否认被上诉人后期仍提供物业服务的事实；证据7均系相关部门出台的文件，对其三性予以确认；证据8不能达到上诉人的证明目的，不予认定；证据9、10、11不能证明被上诉人的经营不合法，故达不到上诉人的证明目的；证据12系证人证言，证人陈述的相关事实需结合其他证据综合认定。经二审审理查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、被上诉人的诉讼主体资格是否合法；2、上诉人是否应向被上诉人支付物业管理费1157.59元。关于被上诉人诉讼主体资格是否合法的问题。经查，被上诉人天欣雨公司系经六枝特区市场监督管理局依法注册登记的自然人独资企业，成立日期为2013年5月28日，经营范围包括物业管理服务、工程项目管理、咨询服务、房屋销售代理。被上诉人在与正兴苑小区业主履行《物业承包服务合同》的过程中因收取物业管理费的问题发生纠纷，作为依法独立享有民事权利和承担民事义务的法人组织，被上诉人有权提起诉讼主张自己的相关权利，故被上诉人作为本案当事人的诉讼主体资格合法。上诉人对被上诉人内部管理人员的资质及身份问题提出的异议并不能否认其诉讼主体资格，故对上诉人认为被上诉人诉讼主体不合法的上诉理由本院不予采信。关于上诉人是否应向被上诉人支付物业管理费的问题。上诉人认为其与被上诉人未签订物业承包合同，不应支付物业管理费。虽然上诉人对被上诉人提供的2017年6月1日的《物业承包服务合同》真实性不予认可，并提出本案还存在多份虚假合同的情况，但并未否认被上诉人在正兴苑小区从事物业管理服务工作的事实，且根据正兴苑小区业主委员会相关负责人员的陈述，该业主委员会认可2017年6月1日与被上诉人签订了《物业承包服务合同》，也认可被上诉人自2016年5月至2019年10月确实在正兴苑小区从事物业管理服务工作的事实。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，对上诉人认为其不应当支付物业管理费的主张，本院不予支持。一审判决上诉人依照合同约定的收费标准向被上诉人支付物业管理费1157.59元并无不当。综上所述，江远红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江远红负担。本判决为终审判决。审判长  唐丽红审判员  邓少旭审判员  刘 靖二〇一九年十一月二十八日法官助理杨龙书记员戴雨佳