贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初4214号原告：王奕，女，汉族，1990年11月15日生，住所地四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：张小美，贵州创文律师事务所律师，执业证号15201201811031580。被告：戴长明，男，土家族，1958年8月5日生，住所地贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：代文帅，贵州中孚律师事务所律师，执业证号15201201510273276。第三人：贵州尊园房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区石林路300号中铁·逸都国际D组团第DS-6,8,10,12,14栋14单元1层6号。法定代表人：杨松，该公司总经理。委托诉讼代理人：文华兵，广东中安律师事务所律师，执业证号14403201210034608。原告王奕诉被告戴长明、第三人贵州尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月26日、2019年10月21日分两次公开开庭进行了审理。原告王奕委托诉讼代理人张小美，被告戴长明委托诉讼代理人代文帅，第三人尊园公司委托诉讼代理人文华兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即返还原告押金及租金10,000元，支付违约金6,000元，并赔偿损失45,000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：在第三人的介绍下，原被告双方于2018年11月22日签订租赁合同暨居间合同，合同签订当日，原告按照合同约定支付6个月租金18,000元和保证金6,000元共计24,000元，合同约定原告在不破坏房屋结构的情况下可对房屋进行装修，且被告同意给原告免租一个月租期从2019年1月8日计算。原告按照合同约定履行了自己的义务，但被告在未经原告同意的情况，在4月份擅自将房屋租赁给他人，原告多次找被告协商无果，为维护原告的合法权益，特提出如前诉请。被告戴长明辩称，原告的主张没有事实和法律依据，依法应当驳回，原告在未征得被告的同意下将房屋交给其合伙人张欢进行转租，张欢将房屋钥匙交给了三家租赁机构，尊园、星亚、新会以及金桥汇，被告对该情况不知晓，同时，原告未按合同约定缴纳物业管理费，原告在未取得被告同意下将房屋的空调拆除并运走，将房屋腾空，上述是原告的违约行为导致。第三人尊园公司述称，我方促成了原、被告之间房屋租赁合同的成立，居间义务已经履行完毕，2019年4月份原告王奕表示放弃租赁，委托其朋友与被告协商租赁合同，协商结果不清楚。本院经审理认定事实如下：2018年11月22日，戴长明（出租方、甲方）与王奕（承租方、乙方）、尊园公司（经纪方、丙方）三方签订《租赁合同暨居间合同》，该合同主要内容有：一、甲方将其位于贵阳市××时代小区××单元××号房屋，在正常状态下出租给乙方办公使用；该房屋的建筑面积为99.24平方米（以房屋所有权证和实际面积为准）；二、租赁期为叁年，自2018年12月8日起至2021年12月7日止。甲方应于2018年12月8日前将房屋交给乙方使用。三、租金：1、租金为每月人民币3,000元，乙方以微信方式支付给甲方。2、支付方式：租金按6个月为一期支付，第一期租金于2018年11月22日前付清。以后每期租金支付时间为提前10日支付，先付后用（若乙方以汇款形式支付租金，则支付日期以汇出凭证日期为准，汇费由汇出方承担）。3、如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按未付租金的1%向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过十五日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止履行合同，乙方按本合同第十一条承担违约责任。四、保证金：1、乙方同意支付给甲方租赁保证金共计人民币6,000元，保证金在2018年11月22日前全部付清，甲方在收到保证金后应予以书面签收。2、除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系终结且在乙方将房屋及其附属物品完好地向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用后贰日内将保证金全额无息退还乙方。3、未经甲方同意，乙方不得以保证金抵付租金等任何费用。五、租赁期内的水、电、有线电视费、煤气、电讯使用费、物业管理费等由乙方承担，并按单如期缴纳。六、在租赁期内甲方不得擅自收回房屋。七、1、未经甲方书面同意，乙方不得在承租的房屋内进行改装及添置固定设备。2、乙方应按合同的规定，按时支付租金、保证金及其他各项应付费用。3、未经甲方书面同意，乙方不得将承租的房屋转租或分租给第三方，并对承租的房屋及设施有爱护、保管的责任。八、甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，则视为违约，双方同意违约金人民币6,000元。若违约金不足弥补对方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。九、其他。1、租赁期间在不破坏房屋结构情况下甲方同意乙方装修此房屋；2、甲方同意给乙方免租一个月租金，从2019年1月8日计算；3、合同期满如乙方不续租则房屋固定装修归甲方所有，乙方不能故意破坏，租赁期间除不可抗力外如甲方违约应赔偿乙方相应的经济损失（其中包括装修费，装修费以乙方装修合同为赔偿依据）；租金含两个车位。上述合同签订后，原告于2018年11月22日向被告支付了24,000元（包括6个月的租金18,000元和保证金6,000元），被告依约将涉案房屋交付给原告。2018年12月14日，原告与遵义达美装饰工程有限公司签订施工合同，对涉案房屋进行了装修，合同价款45,000元。2019年4月中旬，原告因经营美容行业不善拟与被告协商解除租赁合同。此期间，贵州金桥汇不动产经纪有限公司观山湖区分公司曾受理案涉房屋“租客张先生”委托案涉房屋出租事宜，该公司工作人员曾与该“租客张先生”通过微信联系，“张先生”向其咨询了转租事宜，在该公司工作人员要求提供房东电话以便看房时，“张先生”提供了被告电话。2019年8月7日，贵州金桥汇不动产经纪有限公司观山湖区分公司工作人员唐文媛出具一份证明称案涉房屋承租人张先生至其公司要求出租案涉房屋，并于2019年4月22日将钥匙交付公司，房东戴长明于次日要求将钥匙送回案涉房屋，交由张先生转给戴长明。2019年4月22日，原告拆除了其安装在屋内的空调。当日，被告与原告通过微信联系，原告向其提供了张欢姓名，被告称原告应告诉实际经营情况，以便酌情商量处理，如空调已安装可折价；原告回复称也想到有空调好转租，今天拆了后接到被告电话才知空调被拆除。2019年4月22日，贵阳新亚房地产经纪有限公司出具钥匙收据一份，载明“兹收到戴叔叔交来钥匙如下：摘要：收到美桐苑10栋203号房钥匙壹把”。2019年4月23日，被告向原告发送微信称与小张面谈愉快，房子已交给三家中介尽快租出，以便减少你们的损失，将按今天交流的内容处理。原告回复谢谢，添麻烦了等内容。2019年5月15日，被告将案涉房屋另行出租案外人宋莎，据其提供的租赁合同显示租金3,000元。当日，被告通过微信告知原告房屋已租出，扣掉6个月物管费及车位费没有钱退回。原告要求被告提供费用明细以便与搭档核算，并称交了6个月的费用及押金，若押金不退，则不同意被告出租，被告要求其支付下一阶段租金，原告回复称未到支付期限。双方发生纠纷。2019年6月2日，原告以诉称事实与理由向本院提起诉讼并提出如前诉前。庭审中原告确认其租赁房屋期间未支付物业费用，2019年6月25日，被告交纳了案涉房屋截止2019年5月31日的车位服务费720元及住宅物业服务费1,250.41元。庭审中，原告称2019年4月23日双方洽谈的内容为押金房屋另租后退还，什么时候租出计算至什么时候，无违约金；被告则称有违约金，即押金不退还。庭审中原告称张欢系其员工，被告称张欢与原告系合伙人。同时原告称其与张欢已无法联系，被告则称2019年8月26日的庭审结束后其与张欢曾取得联系并提供了手机号码。该号码本院联系后称系张欢，其与原告为朋友关系，未参与原告的经营，未代为出租过案涉房屋。2019年8月26日的庭审中，原告王奕曾申请对涉案房屋的装修残值进行评估，后原告认为系被告在租期内转租房屋构成违约，向本院申请不再评估。上述事实，有当事人身份信息、当事人陈述、《租赁合同暨居间合同》、微信付款凭证、《施工合同》、微信聊天截图、钥匙收据、证明、收款收据等证据在卷佐证，可以认定。本院认为，本案争议的焦点系被告将案涉房屋另行出租他人是否构成违约，对此焦点，本院意见如下。双方签订的租赁合同履行过程中，原告因自身经营问题主动与被告协商不再继续履行合同，并向被告提供了联系人张欢，经被告与张欢洽谈，确定由被告另行委托中介公司出租案涉房屋，被告亦及时将该协商结果告知原告，而原告则表示感谢并称给被告添麻烦了。从上述内容可知，被告将案涉房屋另行出租系原被告双方协商一致解除合同的处理程序，原告对此系明知，被告的另租行为显然不构成违约，结合庭审中原告自认“押金什么时候租出去就计算到什么时候”的内容，则自被告2019年5月25日将案涉房屋另行出租他人之日起，双方租赁合同关系解除，系双方协商一致的结果，原告以被告违约为由要求被告支付违约金及赔偿其装修损失的诉请，无事实基础及法律依据，本院不予支持。原告要求被告退还租金及押金10,000元。经庭审查实，原告实际支付了6个月租金18,000元及押金6,000元，根据合同约定及双方协商解除合同的内容，原告的实际租赁期限应从2018年12月8日计算至2019年5月24日，共计5个月零17天。此外，双方虽约定了一个月的免租期，但同时也约定租赁期限为3年，在原告仅实际租赁了不足半年的情况下，免租1个月对被告有失公平，考虑到被告亦实际利用了原告的装修价值，本院酌情确认原告的计租期限为5个月，则被告应退还原告1个月租金3,000元。被告主张原告所付押金作为违约金不予退还，如前所述，本院确认双方系协商一致解除合同，从被告提供的证据来看，不能证实协商结果中包含原告应支付违约金，同时考虑到原告的计租期限一直持续至被告将案涉房屋另行出租他人，被告并未就合同解除遭受实际损失，甚至一定程度上利用了原告的装修价值，本院确认被告应退还原告交纳的押金6,000元。原告在租赁房屋期间未交纳物业服务费及车位管理费，被告代为交纳了截止2019年5月31日的车位服务费720元及住宅物业服务费1,250.41元，虽本院认定原告的计租时间应截止2019年5月24日，但考虑到物业公司收取上述费用均为按月收取且被告已实际缴纳，本院确认该费用足额从应退原告款项中扣除。经计算被告应退还原告的费用包括租金3,000元+押金6,000元-车位服务费720元-住宅物业服务费1,250.41元=7,029.6元，原告的该项诉请，本院以此予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告戴长明于本判决生效之日起三日内返还原告王奕7,029.6元；二、驳回原告王奕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费662元（已减半收取），由被告戴长明负担25元，原告王奕负担637元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 张 铮二〇一九年十一月十四日书记员 杨荣霜书记员 邹洪林