广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初18386号原告：郑文要，男。委托诉讼代理人：金东，系广东恩慈律师事务所律师。被告：佛山盈天医药发展有限公司，住所：广东省佛山市禅城区魁奇二路6号6楼602，统一社会信用代码：9144060056260819XH。法定代表人:傅澍熙。委托诉讼代理人：杨炳光、戴斌，均系广东千度律师事务所律师。原告郑文要诉被告佛山盈天医药发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人金东、被告的委托诉讼代理人杨炳光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、解除原、被告于2019年5月26日签订的《【盈天广场】商品房认购书》；2、被告向原告返还定金50000元及利息（利息自2019年5月26日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至实际付清之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年5月，原告得知被告正在预售位于佛山市禅城区魁奇二路与岭南大道交汇处的商品房，原告通过朋友介绍联系到被告总经理袁剑，袁剑承诺给予原告每平方米13500元的优惠价，并在原告签订认购书的基础上，另行给予原告两个九八折的折扣优惠。得到上述承诺后，原告遂向被告销售人员曹燕红进行咨询，在洽谈过程中，就原告认购的商品房，曹燕红向原告作出如下宣传：1、该商品房附近的地铁将于2019年年底开通；2、该商品房第一、二层的商场已进行招商，将于2020年6月开业。基于袁剑的承诺及曹燕红的宣传，2019年5月26日，原、被告签订《【盈天广场】商品房认购书》，约定原告向被告认购佛山市禅城区魁奇二路6号X座X层XX号单元，房屋总价603888元（每平方米14826.61元），原告亦于签订认购书当日向被告支付了50000元定金。后在原、被告双方准备签订《商品房买卖合同》的过程中，原告经了解得知，认购房屋附近的地铁于2020年年底才试运行，非曹燕红介绍的地铁于2019年年底开通的情况，认购房屋3至5楼作为公司办公场地，1至2楼暂无商场计划；认购房屋的最终价款为每平方米14826.61元，非袁剑承诺的每平方米13500元，且原告不享有袁剑承诺的额外折扣优惠。基于前述情形，原告认为被告销售人员宣传的情况与现实不一致，袁剑给予原告的承诺亦未得到兑现。另外，认购书并未约定涉案房屋的交付条件及日期等主要内容，被告亦未收取原告的购房款，因此该认购书为预约合同。原告尚未与被告就《商品房买卖合同》协商一致，在双方未签订正式的《商品房买卖合同》、且原告对《商品房买卖合同》的条款存在异议的情形下，被告要求原告先予支付第一期/首期房款不符合法律规定。原告认为，认购书作为预约合同，原、被告均有义务进一步协商签订正式的《商品房买卖合同》（即本约），但同时，在本约的签订过程中，双方均应遵循平等自愿原则，任何一方不得强迫，亦不得将格式合同文本强加于对方。鉴于被告提供的《商品房买卖合同》为格式合同，且被告对原告的承诺及宣传均未记载于合同当中，为保证自身合法权益及遵循诚实信用原则，被告应当与原告对《商品房买卖合同》的条款进行充分协商，并在双方达成一致意见的情况下增加或修改相关条款。鉴于上述情况，原告于2019年6月24日向被告发出《律师函》，要求被告在收到函件之日起3个自然日内，向原告出示书面的《商品房买卖合同》初稿，并就修订《商品房买卖合同》条款事宜联系原告进行沟通协商，否则应当返还定金50000元，但被告收到函件后既没有提供书面的《商品房买卖合同》初稿，也未返还定金。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请判如诉请。被告辩称：一、在原告未明确诉由的情况下，法院应依法驳回其返还定金之诉请。本案中原告的诉请为请求被告退还其定金，但其于诉状中并未明确是基于解除双方认购书需被告退还其定金，还是基于其他法律规定要求被告退还其定金。在原告未明确诉由的情况下，法院应要求原告明确，若原告拒不明确，法院应驳回其诉请。二、被告并无向原告作虚假宣传。1、关于商品房附近地铁开通的问题。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第68条的规定，认定被告是否向原告作虚假宣传，关键在于被告有否向原告故意告知虚假情况。事实上，对于地铁开通的问题，被告并无故意告知原告虚假情况且原告亦不会基于何时开通而作出错误的意思表示，即使对开通时间陈述有误亦不构成原告退款之理由，理由如下：其一，据网上查询结果，搜狐网称佛山地铁二号线于2019年试运行，即对于2019年年底通车的消息并非为被告故意向原告作出虚假的陈述，而是该消息来源于网站。其二，佛山地铁二号线何时开通并非被告能确定。更为重要的是，地铁开通的时间，任何人均可网上查询，被告无能力亦不可能隐瞒此事实，即使被告对地铁开通的时间表述不实，亦不可能诱使原告作出错误的意思表示，因原告只需进行网上查询即可了解地铁具体开通之时间。其三，原告无任何证据证实其购买涉案房屋的必要条件是地铁2019年年底需要通车。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，出卖人违反则需承担违约之责。本案中，显然地铁开通时间若有所推延，并不会对此产生重大影响且原告亦无证据证实造成其何种影响。其四,至今未有任何官方消息称佛山地铁二号线于2019年不能开通或需至2021年才能开通。2、关于第一、二层商场开业问题。事实上，第一、二层商场已进行招商且商场何时开业对于原告购买涉案房屋无重大影响，因原告所购房屋为居住用途并非商业用途，故原告并不能因此请求退还款项。三、本案其它问题。1、被告从未向原告作出两个九八折的优惠折扣，反而从双方认购书约定的购房总价可证，双方对于每平方米14826.61元的单价并无异议。2、关于双方未签《商品房买卖合同》，原告能否据此要求退还定金的问题。认购书第一条第1、2、5款已明确房屋位置、购房总款及支付的方式等内容。另，认购书第二条第5款明确，原告已清楚阅读、理解《商品房买卖合同》。因此，根据省高院关于审理房屋买卖合同纠纷指引第四条之规定，原告并不能据此要求退款。四、原告要求解除认购书，但本案原告所诉请的事实与理由不符合法定解除或约定解除情形。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告身份证复印件、被告国家企业信用信息公示系统查询结果。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《【盈天广场】商品房认购书》。证明原告于2019年5月26日与被告就位于佛山市禅城区魁奇二路6号X座X层XX号单元签订认购书的事实。3.《收据》、《POS签购单》。证明原告向被告支付定金50000元的事实。4.《律师函》、EMS底单、中国邮政速递物流查询情况。证明因被告销售人员介绍的涉案房屋情况在签订合同前后不一致，原告于2019年6月24日催促被告提交正式的《商品房买卖合同》初稿，并希望被告就签订正式的《商品房买卖合同》事宜进行进一步的磋商。5.《郑文要与销售经办人曹燕红面谈录音文字整理》、录音光盘。证明被告向原告承诺佛山地铁2号线将于2019年底开通和涉案商场于2020年6月开业的事实。6.新浪新闻网页截图。证明根据该新闻，佛山地铁2号线一期只是力争2020年试运行，争取2021年开通试运营而已，还不一定会开通，与被告销售人员的承诺不符。7.安居客网页截图、搜狐焦点网页截图、乐居房产网页截图、房天下网页截图。证明①涉案楼盘的销售单价在12000-14000元/平方米之间，而原、被告双方认购协议的单价高达每平方米14826.61元，远超过被告销售时的宣传价格；②原告是基于对被告总经理袁剑每平方米13500元的承诺才与被告签订认购书，否则原告以远超市场价的价格购买涉案房屋不符合常理。诉讼中，被告提交以下证据：1.营业执照。证明被告诉讼主体资格。2.网上新闻报道截图。证明2017年搜狐网确实是宣传地铁2号线预计在2019年年底通行。3.《广东省佛山市商品房预售许可证》。证明被告合法销售涉案房屋。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第5组证据，无其他有效证据佐证录音对象身份及录音内容真实性，被告不予确认，本院不予采信。原告提交的第6、7组证据，无其他有效证据佐证内容真实性，被告不予确认，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年5月26日，被告（甲方、出卖人）与原告（乙方、买受人）签订《【盈天广场】商品房认购书》，主要内容为：“一、认购物业情况1、中国广东省佛山市禅城区魁奇二路6号X座X层XX号单元（以下称‘该物业’），该物业的建筑面积为40.73平方米，其中套内建筑面积28.04平方米。实际面积以政府颁发的房地产权属证明所登记的产权面积为准。2、该物业成交价为人民币603888元；3、乙方须在签订此认购书的同时向甲方交付定金人民币50000元作为签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件，下同）的担保。……5、乙方认购该物业选择的付款方式为：√按揭贷款付款2）按揭贷款：乙方须于2019年5月30日前（即自签订认购书之日起7日内）缴清不低于总房款50%，即￥303888（含已支付的定金）作为首期房款。并于上述日期前到甲方指定地点签署《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）及有关文件，同时按银行要求交齐办理按揭所需的资料及办妥按揭申请全部手续，按揭发生的一切费用由买受人承担。逾期不办理按揭申请手续的，视乙方放弃认购该物业处理。二、甲乙双方声明共同遵守如下约定：……2、乙方须严守此《认购书》约定的有关缴付楼款的时限，按时缴款，甲方不再另行通知。3、乙方应在签订此认购书后7日内，凭此认购书和已付清第一期/首期房款之收据/发票，与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等买卖合同文件。若乙方逾期7日仍未与甲方签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件），或放弃认购该物业的，均视为乙方违约，此认购书自动解除终止，乙方无权要求返还定金，双方同意甲方有权将该物业另行出售且无需通知乙方。4、乙方在签署此《认购书》后但未签署《商品房买卖合同》前，若因甲方原因致使该物业不能出售时，甲方需双倍退还所收取定金给乙方，除此之外，甲方不必附加利息及作出其他任何赔偿。在退还定金后，此认购书自动作废，双方权利义务即时终结。若因乙方原因致使此《认购书》不能继续履行，均视为乙方违约，乙方无权要求返还定金。……乙方确认：在签订本认购书前，甲方已向乙方明示双方将签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等相关文件（下统称‘买卖合同文件’）的文本，并且甲方已向乙方明示法律法规规定应明示的与该物业相关的所有文件、证照及重要提示，甲方已在销售现场对上述文件进行明确公示。乙方已清楚阅读、理解并接受上述明示的买卖合同文件文本、法律法规规定应明示的与该物业相关的所有文件、证照及重要提示的全部内容，且无任何异议；并对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已充分了解并愿意接受。乙方已经认真阅读了《盈天广场认购须知》，并确认按照《盈天广场认购须知》、认购书及买卖合同文件的约定和指引办理相关手续。……甲乙双方同意在未签订《商品房买卖合同》之前，此认购书作为合法有效之合约，双方对认购书之条款均无异议，在甲乙双方签订《商品房买卖合同》及其补充协议后，应以《商品房买卖合同》及其补充协议为准。……”同日，被告向原告开具收据，确认收取原告支付的涉案房屋定金50000元。2019年6月24日，原告委托广东恩慈律师事务所律师向被告发出《律师函》，要求被告限期书面出示《商品房买卖合同》初稿，并就修订《商品房买卖合同》条款事宜进行沟通协商，否则视为被告不同意修订《商品房买卖合同》条款，双方不能就签订《商品房买卖合同》达成一致意见，被告应向原告返还购房定金50000元。被告于次日签收上述《律师函》。另查明，2017年8月23日，佛山市住房和城乡建设管理局向被告颁发《广东省佛山市商品房预售许可证》，准予被告预售其开发的佛山市禅城区魁奇二路6号的盈天广场项目，预售许可证有效期为2017年8月23日至2020年8月22日。诉讼中，原告陈述：因原告是为了投资而准备购买涉案房屋，故原告当时向被告总经理袁剑询问地铁2号线开通时间、商场开业时间及单价问题，袁剑称单价可打优惠价，在13500元/平方米左右，其他问题可以咨询销售人员。后袁剑让原告联系销售人员签订认购书，当时原告曾对认购书所载单价提出质疑，但袁剑称认购书只是预约合同，签订正式商品房买卖合同时会再更改单价，单价控制在13500元/平方米，原告遂签订认购书并支付定金。此后，销售人员要求原告按照认购书的约定支付房款及签订正式合同，原告因此询问袁剑，其反称没有优惠了，并要求原告与销售人员联系，双方遂因此产生纠纷并诉至法院。被告陈述：被告的工作人员及销售人员并未如原告所述对原告作出相关宣传及承诺。本院认为，纵观涉案《【盈天广场】商品房认购书》全文，该认购书已具备交易商品房具体信息、交易价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同主要内容，即原、被告双方就涉案商品房交易事宜已达成具体合意，故其已非买卖双方当事人处于磋商期间的预约合同，而应认定为商品房预售合同，本案应系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《【盈天广场】商品房认购书》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。依据该认购书的相关约定，原告应于签订认购书后7日内凭相关文件与被告签订《商品房买卖合同》，逾期7日仍未与被告签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件），或放弃认购该物业的，均视为原告违约，认购书自动解除终止，原告无权要求返还定金。现原告至本案诉讼时仍未依约按期签订《商品房买卖合同》，其行为已构成违约；且原告以诉讼形式明确要求解除认购书及返还定金，可证实其已无认购涉案房屋意向，故该认购书依约已告解除。原告虽抗辩认为被告虚假宣传、未兑现折价承诺，但其并无有效证据予以证明，应依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定自行承担举证不能后果。据此，原告作为违约方，依法依约无权主张返还定金及计付利息，本院对相关诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：确认原告郑文要与被告佛山盈天医药发展有限公司于2019年5月26日签订的《【盈天广场】商品房认购书》已告解除；驳回原告郑文要的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取525元，由原告郑文要负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇一九年十一月一日书记员  罗丽欣附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。