文书内容广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3926号上诉人（原审原告、反诉被告）：廖志财，男，1967年9月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：刘红增，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈惠妍，广东海迪森律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：冯惠霞，女，1973年12月19日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：张喻忻，广东盈进律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁友明，广东凯行律师事务所律师。原审第三人：黄军，男，1982年11月23日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区。原审第三人：陈秀引，女，1986年3月23日出生，汉族，住海南省儋州市东成镇。委托诉讼代理人：刘红增，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈惠妍，广东海迪森律师事务所律师。上诉人廖志财因与上诉人冯惠霞、原审第三人黄军、陈秀引房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初15367号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。廖志财上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判廖志财于本判决书生效之日起七日内向冯惠霞支付2017年10月1日至2017年11月24日的房屋占用费57600元；二、撤销一审判决第五项，改判冯惠霞于本判决书生效之日起七日内向廖志财赔偿装修损失1548161.1元（1720179元×90%=1548161.1元）；三、冯惠霞承担本案一、二审诉讼费用、财产保全费、鉴定费等全部费用。事实和理由：一、冯惠霞已于2017年11月24日强行收回涉案房屋，一审法院认定涉案房屋仍由廖志财占有、使用属认定事实错误。首先，冯惠霞于2017年11月21日通过手机短信形式向廖志财发出《通知》告知：如廖志财在2017年11月23日前不缴交2017年10-11月的租金64000元，冯惠霞将解除《商铺租赁合同》，并强行收回商铺。2017年11月24日，冯惠霞通过手机短信形式向廖志财发出《解除商铺租赁合同的通知》，明确通知廖志财：现解除双方签订的《商铺租赁合同》强行收回商铺，并通过诉讼追讨此前拖欠的租金。该份通知自到达廖志财之日时发生法律效力，可见冯惠霞已于2017年11月24日行使解除权，因此双方之间所产生的房屋占用费应以当日为截止日。其次，冯惠霞强行收回商铺后，一直实际占用、控制中山市东凤镇心美沐足休闲中心（以下简称心美沐足中心）的场地。冯惠霞不仅对涉案房屋上锁，还采取断水断电的强制措施，强行收回涉案房屋。在2017年11月底至2018年2月期间，廖志财多次欲进入涉案房屋查看里面的物品情况，但均遭到冯惠霞的阻扰，甚至只要廖志财一进入涉案房屋，冯惠霞就向同安派出所报警处理，廖志财根本无法踏入涉案房屋半步。最后，冯惠霞向次承租人江某称涉案房屋已由其强行收回，并提供其向廖志财发出解除合同收回房屋的通知，以此要求次承租人向其支付租金，遂引发第三人陈秀引与江某之间的诉讼，案号为（2018）粤2072民初2138号。江某在该案中已提供冯惠霞向其提供的收回涉案房屋的3份通知，并以此为由拒绝向廖志财支付租金。实际上，廖志财及第三人陈秀引已不再享有占有使用烧烤店的权利。中山市第二人民法院至今未对此案作出判决，即廖志财及第三人陈秀引未实际享有收取烧烤店租金的权利。一审法院单从第三人的诉求而推断廖志财及第三人陈秀引对涉案房屋占有使用，显然无任何事实依据。且江某经营的烧烤店与本案中的心美沐足中心的场地是完全独立的空间，水电表都是分开设置的，即使中山市第二人民法院支持第三人陈秀引关于该烧烤店在2017年11月24日后租金的主张，也不等同于廖志财及第三人陈秀引实际占用涉案整栋房屋，最多仅占用烧烤店的面积，而烧烤店的租赁面积仅约140平方米，占涉案房屋总建筑面积的6%，一审法院不应以此要求廖志财支付涉案房屋的全部租金。二、一审法院判定廖志财应承担的装修损失比例过重，显失公平。冯惠霞明知涉案房屋无产权证亦无任何报建手续是导致合同无效的主要原因，也是引发本案诉讼的根本原因，因此廖志财理应承担绝大部分的责任。而且，冯惠霞收回涉案房屋后装修仍可利用。因此，从过错程度及装修利用等综合考虑，廖志财仅需承担装修损失的10%为宜，请求二审法院予以调整。综上，请求二审法院在查清事实的基础上，依法予以改判。针对廖志财的上诉，冯惠霞答辩称：关于占有使用费，一审法院查明事实清楚，适用法律正确。其余答辩意见与冯惠霞的上诉意见一致。原审第三人黄军未陈述意见。原审第三人陈秀引同意廖志财的上诉意见。上诉人冯惠霞上诉请求：一、撤销一审判决第一项，确认廖志财与冯惠霞于2014年1月7日签订的《商铺租赁合同》有效；二、撤销一审判决第二项，判令冯惠霞有权依法没收廖志财的租赁按金64000元，无需返还；三、撤销一审判决第五项，判令冯惠霞无须赔偿装修损失1204125.3元给廖志财。事实和理由：一、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，廖志财如需向冯惠霞主张装修损失必须证明其装修系经过冯惠霞的同意，现廖志财并没证据证明冯惠霞同意过廖志财的装修，故冯惠霞不应承担廖志财的装修损失。二、一审判决以中执信评报字【2018】第092003号《资产评估报告书》为标准，未区分是否形成附合，直接认定冯惠霞应当赔偿廖志财的装修损失1204125.3元，属于适用法律不当。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，即便廖志财能够举证证明冯惠霞同意其进行装饰装修，赔偿装饰装修物的现值损失必须区分是否形成附合，未形成附合的部分，廖志财应该拆除，冯惠霞不应赔偿；形成附合的部分，应该按照导致合同无效的过错分担。装饰装修物已与房屋结合在一起非毁损不可分离或者分离需花费巨大，可以认定形成附合；装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态，则不能认定形成附合。本案中，廖志财在租赁房屋中铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等已与房屋结合，非毁损不能分离的部分是已经形成附合的部分；而承租人廖志财在租赁房屋安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等未与房屋完全结合在一起，可以与房屋分离的部分是未形成附合的部分。具体而言，《资产评估报告书》中一楼装修的8、9、10项是未形成附合的部分，价值为18360元；二楼装修的6、7、8、9项是未形成附合的部分，价值为16971元；三楼装修的11、12、15、19、20项是未形成附合的部分，价值为22688元：四楼装修的8、9、14、15、19、23、24项是未形成附合的部分，价值为28184元：五楼装修的10、11项是未形成附合的部分，价值为18754元。其余工程装修的309083元是未形成附合的部分，设备共计224485元是未形成附合的部分。以上未形成附合的部分共计638525元，因为冯惠霞不同意利用，不应予以赔偿。三、廖志财与冯惠霞在《租赁合同》第四条明确约定，“乙方（廖志财）在租赁期内允许转租，需知会甲方（冯惠霞）或同意”，现廖志财将租赁物整体转租给黄军未征得出租人冯惠霞的同意，冯惠霞亦未收到廖志财的任何转租的通知，故冯惠霞无需对黄军的装饰装修承担赔偿责任。关于黄军转租后装修具体费用的问题，一审判决以《合同书》上装修范围与《关于我方装修明细证明》中装修的范围不一致为由，对黄军的装修款不予认定是错误的。根据生活实际，实际装修对装修合同有所更改是时有发生的，不能仅因为两份证据范围不一致就拒绝认定，黄军提供的装修收据亦显示其支付了装修款30余万元，折旧后装修现值为176000元（见《关于我方装修明细证明》三楼已形成附合的3、4、10、11项以及四楼2、7项），冯惠霞对黄军装修项目的现值176000元无需承担责任。四、冯惠霞于2013年将整栋楼租给胡某作为餐馆使用，《资产评估报告书》中作为基本装修的地面铺设防滑砖系冯惠霞自己装修，不是廖志财的装修损失。黄某1（系冯惠霞的丈夫）与胡某签订的《商铺租赁合同》可证实2013年5月24日黄某1将自己位于东风镇××村府侧整栋商铺出租给胡某，黄某1与冯惠霞系夫妻关系，有结婚证为证，合同中注明“商铺作为饭店之用”，则作为基本装修的地面铺设防滑砖系饭店的标配，故整栋楼的地面铺设防滑砖的造价应是冯惠霞自己的装修造价，不是廖志财的装修损失，无需赔偿。经核算，一楼防滑砖铺设造价16358元，二楼防滑砖铺设造价41714元，三楼防滑砖铺设造价19673元，四楼防滑砖铺设造价21743元，五楼防滑砖铺设造价25137元，合计124625元。五、冯惠霞对于导致合同无效的过错较少，判决认定其承担70%的责任属适用法律不当。廖志财在签订租赁合同时己经清楚房屋的具体情况，明知合同条款中房地产权证号一栏为空白，其对合同无效应承担主要责任。同时，廖志财的装修损失与没有产权证导致合同无效无关，因为即使没有产权证亦不影响廖志财经营，心美沐足中心亦获得了营业执照，可以正常经营。故冯惠霞对于导致合同无效的过错只需承担次要责任。综上所述，对于廖志财1720179元的装修损失，在未取得冯惠霞同意装修的情况下，冯惠霞不应承担赔偿责任。即使廖志财能够证明其装修系经冯惠霞同意的事实，则冯惠霞承担责任的范围应为1720179元-638525元-176000元-124625元=781029元，此责任总额尚需根据双方的过错大小由法院判定承担比例。综上，请求二审法院能够查明事实后予以改判。上诉人廖志财答辩称：一、《商铺租赁合同》无效，冯惠霞无权以合同约定为由没收合同按金。二、冯惠霞对附合物理解错误。附合物不应当从物理外形上确定，还应当包括拆除分离后不符合经济原则的情形。具体而言，不宜拆除或移动的附合物应当从物理性与经济性两方面来看，一是从物理上判断是否拆除，或拆除后是否损害承租的房屋，二是从经济上看拆除是否损害其自身的使用价值。冯惠霞所提及的一楼外订房门、大堂不锈钢玻璃门、定制在墙体的水晶玻璃形象画、家电及灯饰等物品都是根据承租房屋的尺寸、房间位置、规格等定制而成，是属于对承租房屋的增建或设施设备的改造和完善，此类附合物是能使得承租房屋的价值增值，如强行拆除，此类附合物仅能贬值废物处理，从最大程度发挥物品的经济及使用价值的角度来看，冯惠霞所列举的物品均属于附合物，不宜拆除，一审法院对附合物的认定准确，阐述有理。且冯惠霞在一审已经明确按现状收回涉案房屋，未就房屋的附合物提出任何异议，不得在二审中反悔要求拆除。三、评估报告的装修项目均为廖志财出资建造。关于黄军所称的装修部分，首先黄军的陈述与其提交的证据前后矛盾，其称三、四楼部分装修为自己加建，但其所提供的《合同书》中涉及的装修内容却是二、三楼的装修，装修区域存在明显差异。按照常理，装修计划与实际的装修内容可能有临时的小改动，但不可能连装修楼层都改动，每一楼层的格局都不一，不可能直接适用原来的装修方案。其次，《合同书》并未列明详细装修项目，且廖志财已提供监控证明黄军已拆除涉案房屋的部分装修，且黄军确认上述事实。黄军未提供证据证明其出资的装修项目，应承担举证不能的不利后果。最后，根据合同相对性，即使黄军有装修损失，其也应向陈秀引（廖志财）主张，与本案廖志财与冯惠霞房屋租赁合同纠纷的案件无关，冯惠霞无权以此抗辩。四、关于地面铺设防滑砖的装修问题。首先，冯惠霞仅提供《商铺租赁合同》，不足以证明涉案房屋的防滑砖由其装修。其次，饭店与沐足店两者的装修风格相差甚远，原有装修根本不适用沐足店的装修，廖志财早已将其原有的装修拆除。证人黄某2也证实了心美沐足中心的砖及瓷砖均由其重新购买铺贴的事实。证人吴某也作证在施工现场目睹有施工人员正铺设地板砖、墙面批灰等。因此，涉案房屋的防滑砖实际为廖志财出资铺设的。最后，冯惠霞未提供证据证明其具体的装修项目及清单，因此冯惠霞所主张的所谓装修部分，不应采信。四、冯惠霞应对合同无效承担主要责任。双方在签订合同时，冯惠霞明知涉案房屋是用于做沐足店，在无产权证亦无办理报建手续的情形下出租给廖志财，是导致合同无效的主要原因。鉴于涉案房屋无产权证，无法取得房屋安全鉴定报告，而不能向公安提供完整的备案材料，致使心美沐足中心不能正常经营。2017年9月9日，经陈秀引多次向冯惠霞追要涉案房屋的产权证等资料，冯惠霞才告知涉案房屋根本没有任何的产权证，也没有报建手续。如冯惠霞明确告知廖志财涉案房屋因无产权证是不能做沐足店的，就不会产生本案以及与本案有关的一系列纠纷。因此，冯惠霞应对本案的装修损失承担主要责任。原审第三人黄军未陈述意见。原审第三人陈秀引与廖志财的答辩意见一致。廖志财向一审法院起诉请求：一、判令确认廖志财与冯惠霞于2014年1月7日签订的《商铺租赁合同》无效；二、判令冯惠霞向廖志财返还租赁按金64000元；三、判令冯惠霞赔偿廖志财装修损失300万元（最终以法院委托的鉴定机构评估的装修损失金额为准）。冯惠霞向一审法院反诉请求：一、确认廖志财与冯惠霞所签订的《商铺租赁合同》于2017年11月24日解除；二、判令廖志财搬离中山市东凤镇××村××街5号房屋，将房屋完好交还冯惠霞；三、判令廖志财向冯惠霞支付2017年10月份、11月份租金合共64000元、场地占用费（从2017年12月份起计算至搬离之日止，暂计至2018年1月份为64000元）、2017年11月份电费16631.66元、2018年1月份电费3982.12元、代垫租赁税950.84元，并要求支付上述款项从起诉之日至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息；四、判令冯惠霞依法没收廖志财的租赁按金64000元，归冯惠霞所有；五、判令廖志财返还《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》原件给冯惠霞。一审法院认定事实：2014年1月7日，冯惠霞（甲方）与廖志财（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，合同部分条款约定如下：第一条商铺基本情况甲方自愿将座落于中山市××村府侧的商铺出租给乙方，该商铺的《房地产权证》为：/，该商铺占地面积为/m3，总建筑面积为/m3，商铺作为商业之用，并在此基础上作出承租该商铺作为经营商业之用的决定。第二条租赁期限、租金、按金、支付时间和方式1.租期为12年，由2014年5月1日起至2026年4月30日止。每4年递增/%。①2014年5月1日起至2018年4月30日止，每月租金人民币叁万贰仟元整（小写：￥32000元）；②2018年5月1日起至2022年4月30日止，每月租金人民币叁万伍仟贰佰元整（小写：￥35200元）；③2022年5月1日起至2026年4月30日止，每月租金人民币叁万玖仟元整（小写：￥39000元）。2.每月10日前租金以现金方式交给甲方或存入甲方以下银行帐户并及时通知甲方。3.甲、乙双方签订本合同时，乙方须交付甲方商铺租赁按金人民币陆万肆仟元整（小写：￥64000元）。第三条其他费用1.在租赁期间，租金为甲方实收，不含税价，一切用水、用电、管理费、门前三包费用均由乙方支付。2.若该商铺属毛坯未开通水电，则所开通水、电费用由甲方负责支付，甲方提供的供电总用量80千瓦。第六条其他约定事项1.甲方无条件协助办理该物业的消防及营业执照，如不能办理，乙方有权取消交易，甲方必须退回所有按金及赔偿乙方对该物业的装修费用。2.该物业楼顶广告位甲乙双方共用。3.甲方需保证乙方在租赁期内水电供应保证正常使用。4.租赁期满后，乙方有优先的续约权。乙方有权拆除该物业所有设施设备，后楼梯消防设施乙方有权拆除。合同还对租赁的其他事项进行了约定。2015年8月25日，廖志财向中山市工商行政管理局申请使用中山市东凤镇心美沐足休闲中心的名称登记设立企业，后中山市工商行政管理局于2015年9月11日核准登记。2017年4月1日，第三人陈秀引作为发包方与作为承包方的第三人黄军签订一份《承包经营合同》约定陈秀引将心美沐足中心发包给黄军承包经营，经营期间2017年4月1日至2026年4月1日。廖志财提供《中山市公安局治安、消防检查工作记录》（交被检查单位联）6份，拟证明因冯惠霞未能提供涉案房地产的不动产权证或报建资料，心美沐足中心一直由于未备案而无法正常经营。上述工作记录上载明，2017年2月6日、2月13日、6月9日、8月7日、8月15日、11月20日，中山市公安局东凤分局同安派出所先后六次到心美沐足中心进行检查，该所提出“按消防安全要求马上安装并完善消防疏散通道标志，清除周边杂物，保证消防设备完整可用，通道畅通”“立即停业整顿，待整改完成验收合格后再开工，并立即准备好备案资料到公安机关备案”“尽快整理好相关资料到派出所备案方可营业”“尽快收集资料到公安机关备案，资料不足的尽快补交”“暂停营业整顿，待补充完整相关备案资料审批通过后才能营业。需经文化部门许可才能经营带卡拉OK功能等业务”“完善场所营业日志、巡查日志、培训等方面台帐。提供正式的场所房屋安全鉴定。暂停场所营业，待提供完整备案资料审批通过后再营业”的整改意见。第三人黄军、陈秀引对廖志财提供的上述证据无异议。冯惠霞质证上述证据的真实性由法院核实。冯惠霞提供《租地合同书》1份、《声明书》1份、《证明》2份，拟证明涉案房地产的土地属于中山市××村民委员会（以下简称××村委会）所有，地上建筑物由冯惠霞出资兴建，冯惠霞享有20年的使用收益权，期限届满后所有权归××村委会所有。其中《租地合同书》协议双方为××村委会、黄某3（联系电话13928165798黄某4），签订时间为2011年12月30日，约定××村委会把座落于××村府西北角的一块土地临时租给乙方使用，租地面积400平方米，租用期由2012年1月1日至2031年12月31日止，合同另对租金标准等进行约定。《声明书》出具时间为2018年1月9日，上有黄某3署名，内容为：“中山市第二人民法院：冯惠霞委托本人在2011年12月30日共同承租中山市东凤镇××村民委员会在广东省中山市东凤镇××村侧（即东凤镇××村××街5号）的集体用地（以本人名义与村委会签订了《租地合同书》一份），合同期限至2031年12月31日，该土地的实际承租人为冯惠霞。该合同的权利义务实际由冯惠霞履行，缴交租金、租赁税等费用也是冯惠霞缴纳。特此声明”。两份《证明》均由××村委会于2018年1月9日出具，第一份内容为：“兹证明冯惠霞（女，身份证号码：442000197312193821）在2011年12月30日委托黄某3承租了本村委会在广东省中山市××镇××村侧（即××镇××村××街××号）的集体土地（以黄某3名义与本村委会签订了《租地合同书》，合同期限至2031年12月31日，该土地的实际承租人为冯惠霞。土地上原来存在简易上盖物，为了提高集体资产的利用率，本村委会允许冯惠霞拆除简易上盖物，出资兴建成功目前的整幢物业[该物业有五层，建筑面积2087.29]m3，已出租他人用于经营‘心美沐足中心’]，冯惠霞对该物业享有占用、出租等使用权、收益权利，双方约定所有权在与本村委的合同期限届满后归本村委所有。该物业没有房产证，但属于本村委的集体资产投资项目，能够合法用于商业用途、符合消防验收合格、符合房屋租赁管理部门的同意并有依法缴纳租赁税，该土地以及建筑物权属来源合法，符合中山市东凤镇城镇建设及土地利用总规划，冯惠霞有权依法出租并收取租金，直至与本村委的合同期满为止，即有权收益至2031年12月31日。特此证明”。第二份《证明》内容为：“兹中山市东凤镇××村民委员会，我村有一栋集体物业位于××镇××街××号，该物业属于村集体资产，面积2087.29平方米，我村于2011年12月30日出租给冯惠霞使用”。廖志财、黄军、陈秀引对上述证据真实性均无异议，但廖志财、陈秀引质证认为××村委会并非公安消防机构或规划局，不具备消防验收的资格，无权对涉案物业作出“符合消防验收合同”“符合中山市东凤镇城镇建设及土地利用总规划”的认定。冯惠霞提供《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》复印件一张，称该合格证原件已交付廖志财，要求廖志财返还，廖志财对该合格证的真实性无异议，但不确认该合格证在廖志财处保管，认为该证应该挂在营业场所，因为该证要随时检查。该复印件反映，中山市公安消防支队东凤大队核发上述《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，证上登记场所名称为心美沐足中心，消防安全责任人为廖志财。冯惠霞提供视频两段、粤凯律函字（2017）第154号《律师函》、粤凯律函字（2017）第343号《律师函》《通知》《解除的通知》《限期搬迁通知》、手机短信截图、微信截图，拟证明自己先后通过委托律师发函、到心美沐足中心门口张贴通知、发短信、发微信等方式催告廖志财支付租金、通知廖志财解除合同、要求冯惠霞交还涉案房屋。廖志财质证确认收到过上述部分律师函件、通知，部分没有收到，另质证认为廖志财已清缴了2017年5月的租金，因冯惠霞未能提供备案资料致使廖志财无法正常经营心美沐足中心，无法实现当初签订合同的目的，无奈之下廖志财才欠租，双方签订的《商铺租赁合同》无效，不存在“解除合同”一说。冯惠霞提供广东明正建筑工程质量司法鉴定所出具的编号为：房鉴字[2017]第0033号《建筑物检测鉴定报告》拟证明自己已于2017年3月10日为廖志财申请房屋安全鉴定，由鉴定机构出具鉴定报告。上述鉴定报告鉴定结论为：“1.地基基础没有发现不均匀沉降现象，地基基础工作正常；2.上部主体结构构件没发现因承载力不足或荷载过大而引起的结构损伤和裂缝；3.围护墙体目前没有出现由于结构受力或变形引起的明显可见的裂缝和损伤；4.依据现场检查及相关评定标准，评定该沐足休闲中心为完好房，即该建筑物不影响整体承载功能和使用功能，可安全使用”。廖志财、黄军、陈秀引对该证据真实性无异议，但廖志财、陈秀引质证认为该报告是冯惠霞委托鉴定机构作出的，并非廖志财委托，公安备案要求的房屋安全鉴定机构是住建局，其他鉴定单位作出的报告均不予认可。冯惠霞提供广东电网有限责任公司中山供电局出具的《广东增值税电子普通发票》2张、中山公用水务有限公司出具的《广东增值税电子普通发票》1张、《广东省行政事业性收费统一票据》1张、《广东省政府性基金（资金）通用票据》1张、中山市东凤镇流动人口和出租屋管理服务中心出具的《税收缴款书》4张、《广东增值税普通发票》7张，拟证明冯惠霞为廖志财垫付了租赁税950.84元、2017年11月份电费16631.66元、2018年1月电费3982.19元、水费及污水处理费6441.45元。廖志财对上述票据的真实性无异议，但称自己已于2017年7月15日向冯惠霞缴纳全年的租赁税2万元，不存在拖欠租赁税问题，廖志财收到的南方电网电费单显示的欠费金额为16403.83元，与冯惠霞主张的金额不一致，第三人黄军从2017年11月中下旬搬走并将物业交还给冯惠霞，已经停水停电。并提交《收据》1张、《欠费停电通知书》1张、与冯惠霞的短信聊天记录截图拟证明自己的质证意见。冯惠霞上述提供的证据反映：用电户名黄某4地址东凤镇××村府边的用户缴交计费时段2017年9月6日至2017年11月5日的电费16273.64元（含税）、电费违约金358.02元（含税）；用电户名黄某4地址东凤镇××村府边的用户缴交计费时段2017年11月5日至2018年1月1日的电费3915.62元、电费违约金66.57元；缴费名称黄某3的用户向中山公用水务有限公司缴交2018年5月15日至2018年6月18日的水费3632.4元（含税）、污水处理费1961.49元、垃圾处理费847.56元；纳税人名称黄某3向中山市地方税务局东凤税务分局缴交房屋出租的房产税、土地使用税、个人所得税各时段为2015年9月至12月3355.68元、2016年1月至4月3355.68元、2016年5月至12月6711.36元、2017年1月至7月5872.44元、2017年8月至11月3355.68元；中山市东凤镇流动人口和出租屋管理服务中心收取缴费名称中山市东凤镇心美沐足休闲中心、出租屋地址××村××街5号的“出租非住房”费用，其中2015年9月至12月19200元、2016年1月至4月19200元、2016年5月至12月38400元、2017年1月至7月33600元、2017年8月至11月19200元。廖志财提供的《欠费停电通知书》反映：南方电网东凤供电分局于2017年11月27日通知名户黄某4的用户，截止至2017年11月20日其已欠费16403.83元（电费本金16273.64元、违约金130.19元）。廖志财提供的《收据》出具时间为2017年7月15日，所载内容为：“今收到中山市××镇××村××街××号心美沐足休闲中心2017年7月15日代收租赁税20000元，此笔款项待付款流管办出具正式发票此收据无效！”该《收据》上无收款人签名。一审庭审中，廖志财及第三人陈秀引当庭提交涉案房屋内部2017年11月21日监控视频三段，拟证明第三人黄军于2017年11月将其在心美沐足中心的装修及设施全部拆除并搬走，现有涉案房屋内不存在黄军所投入的装修。视频反映，该时段房屋内有人员在拆除节能灯等物品。一审法院限期冯惠霞、黄军庭后七天内提交质证意见，二人在期限内均未提交质证意见。一审审理过程中，经廖志财申请，一审法院依法从鉴定机构名录中随机选取中山市执信资产评估事务所对涉案房屋现有装修价值进行评估，该所于2018年9月20日作出中执信评报字[2018]第092003号《资产评估报告书》提供评估结论为委估资产在评估基准日的评估价值为人民币1720179元，鉴定费72500元已由廖志财预交。廖志财质证称评估结果有些隐蔽工程没有评估，但我方接受评估结果。冯惠霞质证称：1.评估方法错误，只能评估现在的残值、不能用重置价值；2.评估是建立在“产权无瑕疵”的情况下作出的，涉案的房屋为廖志财投资兴建，包含了廖志财所投入，也包含了冯惠霞或黄军所投入，无法进行区分；3.有装修物不代表有损失，涉案的装修“何时装修”“谁装修”廖志财须清楚举证；4.根据建筑法、消防法规定，目前没有导致冯惠霞不能使用的情形，只是廖志财新申请从事涉黄、卡拉OK就自行装修而已，廖志财的装修没有经过冯惠霞同意，可以自行拆除装修；5.廖志财违约导致合同解除，廖志财请求冯惠霞赔偿剩余租赁期内装修残值，不应支持。第三人黄军对评估结论无异议。一审庭审中，廖志财主张《资产评估报告书》中的装修均由其出资并申请证人黄某2、吴某先后出庭作证。黄某2述称自己经朋友介绍包工包料负责心美沐足中心的装修工程，除外墙灯光及消防之外，其他水电及泥水之类都是其包工包料做的。2014年1月中旬，其到现场看过，里面是毛坯房，没有装修，五楼有几个隔开的房间，因为不合适格式，所以打掉了。工程完工后按1400元一平方米结算，工程款共280万元，装修款约定分三期结算，进场20%、完工剩10%、一年后支付余款。装修中相应原材料由其购买，主要有砖、瓷砖、电器材料、电器线管、水泥、沙、空调、电视、按摩凳、按摩床、柜子。当时协商工期是三个月，后来2014年5月份因为消防问题停工一年左右，到2015年8月份基本上完工。当时装修墙面和通道都贴了墙纸、墙布和砖，天花有造型和上灰，通道上还做了壁画、壁灯，三、四楼有部分使用PU板。证人吴某述称自己承包了心美沐足中心的外墙灯光亮化及广告招牌工程，最初查看场地时其有在现场外墙拍了照片，后进去里面看了一下，里面是空的，就是毛坯房，工程完工之后，其与廖志财进行结算，价款前后一共收了10万元，还剩1万多没有收到。其施工是在2014年4月底开工，至7月初完工。外墙装修期间，其看见房内亦进行装修施工，当时看见的施工项目有铺地板砖、墙面批灰、水电安装、天花板、安装空调。冯惠霞主张《资产评估报告书》中一楼装修第11项卫生间地面贴300×300地砖、第12项卫生间墙身贴300×450抛光砖、第13项蹲厕及门、龙头配件安装中的其中3个、第15项卫生间地面及墙身防水处理、二楼装修第6项铝合金玻璃窗是其出资建造，但未就该主张进行举证。第三人黄军主张《资产评估报告书》中三楼装修第3项房间墙身贴地脚线、第4项房间墙身铺贴300×600抛光砖、第10项房间、通道及休闲区墙身安迪板装饰、第11项通道外订装饰面及安装、四楼装修第2项房间墙铺贴300×600抛光砖、第7项通道及休闲区墙身安迪板装饰（防火板）是其出资建造，并举证《合同书》1份、《收款收据》4张拟证明上述主张。《合同书》载明2017年4月10日黄军作为包出方（甲方）与作为施工方的中山市东升镇弘吉装饰工程部（以下简称××工程部）签订合同，约定乙方承包心美沐足中心二、三楼改造工程，工程总造价176000元，工期2017年4月15日至2017年5月15日。4张《收款收据》盖有××工程部印章，时间分别为2017年4月10日、4月15日、5月1日、5月20日，载明××工程部收到黄军交来的工程款分别为20000元、52800元、52800元50400元。廖志财、冯惠霞、陈秀引均认定自己没有参与黄军举证的上述合同过程，对证据不予确认。一审另查明，因履行上述《承包经营合同》过程中产生纠纷，陈秀引于2017年10月25日以黄军为被告向一审法院提起诉讼，一审法院立案受理该案，案号为（2017）粤2072民初12547号。2018年2月5日，陈秀引以江某为被告向一审法院提起租赁合同纠纷诉讼，主张江某与廖志财于2015年8月1日签订租赁合同，租赁位于中山市东凤镇××村××街5号的商铺，租期为2015年8月1日至2020年7月30日，2018年7月30日前租金为7500元/月，2018年8月1日后租金为8250元/月，租赁押金为15000元，自2017年10月始，江某一直拖欠租金，故诉请判令江某支付租金91500元并没收租赁押金15000元。一审法院立案受理该案，案号为（2018）粤2072民初2138号，该案尚未审结。一审庭审中，廖志财与第三人陈秀引确认二人均是心美沐足中心的合伙人，廖志财授权陈秀引负责经营管理心美沐足中心。2019年2月20日，本案一审最后一次庭审中，因涉案房屋装修鉴定机构已完成全部评估工作且廖志财、黄军均表示不愿意再租用涉案房屋，经本案合议庭释明，廖志财、冯惠霞均同意即日由冯惠霞自行收回涉案房屋。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。对廖志财、冯惠霞以及第三人争议的焦点，一审法院逐一分析如下：一、廖志财、冯惠霞签订的《商铺租赁合同》是否有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现廖志财、冯惠霞双方均确认涉案的位于中山市××镇××街××号的房屋没有办理过报建，故上述《商铺租赁合同》为无效合同，无效合同自始没有法律约束力，冯惠霞要求确认其与廖志财所签订的《商铺租赁合同》于2017年11月24日解除、没收廖志财缴交的租赁按金64000元是基于合同有效为前提条件，故冯惠霞上述两项反诉请求一审法院不予支持，冯惠霞应向廖志财返还按金64000元。二、关于涉案房屋能否能通过公安机关消防安全审核的争议。如前所述，涉案房屋未经规划报建，双方签订的合同无效，合同不再履行，涉案房屋是否能通过公安机关消防安全审核并不是对合同是否有效的判断法律要件，故一审法院对该点不作具体认定。另外，冯惠霞诉请要求廖志财返还的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》为公安机关向心美沐足中心颁发，消防安全责任人是廖志财并非冯惠霞，冯惠霞要求返还无事实和法律依据，一审法院不予支持。三、关于涉案房屋是否有交还冯惠霞。虽然心美沐足中心现确处于停业状态，但廖志财、黄军、陈秀引均未举证有向冯惠霞交还过涉案房屋，且廖志财以陈秀引名义继续向案外人出租一层部分商铺，从陈秀引起诉江某的诉求可见，廖志财、陈秀引作为合伙人并未放弃对涉案房屋的占用、使用，现廖志财主张2017年11月已向冯惠霞交还涉案房屋，一审法院不予采信，故认定截止2019年2月20日廖志财仍占有、使用涉案房屋。冯惠霞反诉要求廖志财2017年10月份、11月份租金合共64000元并按《商铺租赁合同》约定租金标准支付从2017年12月份起计算至搬离之日止的场地占用费，按司法解释规定上述款项均为房屋占有使用费，因双方约定2014年5月1日起至2018年4月30日止每月租金为32000元，2018年5月1日起至2022年4月30日止每月租金为35200元，故应分段进行计算至2019年2月20日，具体核算廖志财应支付冯惠霞的房屋占有使用费为32000×7+35200×（9+20÷28）=565942.86元。廖志财在一审庭审中表示不再使用涉案房屋且无物品需要搬离，冯惠霞经一审法院释明同意于2019年2月20日自行接收涉案房屋，故无需再判令廖志财交还房屋。四、关于冯惠霞要求廖志财返还2017年11月份电费16631.66元、2018年1月份电费3982.12元、代垫租赁税950.84元。冯惠霞提供广东电网有限责任公司中山供电局出具的发票证实已缴交2017年11月份电费16631.66元、2018年1月电费3982.19元，廖志财未提供证据证明已向冯惠霞返还上述垫付费用，应承担举证不能的不利法律后果，应向冯惠霞返还上述电费。双方约定的冯惠霞收取的租金数额为实收数额，相关税费均由廖志财承担，现冯惠霞提供中山市东凤镇流动人口和出租屋管理服务中心出具的发票、单据显示冯惠霞已缴交2017年1至11月的各项出租税收和费用共计62028.12元，廖志财仅提供2017年7月15日的《收据》1张主张已缴纳2017年1月至12月的租赁税20000元，该《收据》上并无收款人签名，即使廖志财提供的证据属实，亦只证明廖志财支付过租赁税收和费用20000元，与冯惠霞举证的金额相差甚远，廖志财未证明自己有足额支付租赁税收和费用，应负举证不能的不利法律后果，冯惠霞要求其支付尚欠租赁税950.84元予以支持。五、关于冯惠霞要求廖志财支付房屋占用费、电费、租赁税费的利息。冯惠霞向廖志财提供的涉案房屋并无产权证书亦未办理报建手续，导致双方签订的《商铺租赁合同》无效，双方对善后处理未能协商一致，上述费用的迟延交付冯惠霞也存在过错，故冯惠霞主张上述费用的迟延利息不予支持。六、关于涉案房屋装修由何人出资的认定。一审出庭作证的证人黄某2、吴某均提供证言确认各自为廖志财进行了涉案房屋的室内装修和外墙广告、亮化装修，并能说明具体装修的细节，且明确在进行装修工程前涉案房屋为毛坯房，一审法院予以采信。冯惠霞主张装修中有部分为出租前自己出资建造，未提供证据予以证明，应负举证不能的不利法律后果，对冯惠霞的主张，一审法院不予采信。第三人黄军称三、四楼部分装修为自己承包心美沐足中心后加建，但其举证的与××工程部签订的《合同书》中提及的装修内容为二、三楼装修，装修区域存在差异，上述《合同书》并未列明详细装修项目，而且冯惠霞提供监控证明黄军拆除过涉案房屋部分装修，该点黄军在一审庭审中亦予以确认，黄军现未提供证据证明自己出资的装修项目，亦应负举证不能的不利法律后果。基于优势证据，一审法院认定评估报告中装修项目是由廖志财出资建造。七、评估报告采用评估方法是否科学。冯惠霞称评估只能评估现在的残值、不能用重置价值，称评估机构评估方法有误，该观点是断章取义。中山市执信资产评估事务所评估报告第6页中对评估方法已作了详细说明，报告中房屋装修采用重置成本法进行评估，是在确定重置价值后再确定成新率，并非以重置价值直接作为评估结论。在各项装修明细中，可以看到，评估机构在评估出重置价在基础上，根据各项装修的新旧另确定了80%至10%的成新率，表格中同时列有各项明细的重置单价、成新率、评估价格。评估机构具有相应评估资质，且评估方法科学，冯惠霞未提供证明证实评估结论与装修实际价值不相符，其对评估报告的质证意见一审法院不予采纳。八、《商铺租赁合同》无效，冯惠霞应否承担廖志财价值1720179元的装修损失。分析导致《商铺租赁合同》无效的原因，冯惠霞明知涉案房屋占用土地并无产权证亦无办理报建而出租给廖志财是导致合同无效主要原因，廖志财在合同签订过程中明知合同条款中房地产权证号一栏为空白不去核实涉案房屋的具体情况，轻率投入巨额资金进行装修，导致装修投入不能按计划用于经营，亦存在一定的过错。评估报告中的装修及家电设施绝大部分均已与涉案房屋形成附合，不宜拆除，考虑双方的过错程度且冯惠霞收回涉案房屋后装修仍有部分可以利用，一审法院酌定冯惠霞应对上述装修损失承担70%，廖志财对上述装修损失自行承担30%，冯惠霞应向廖志财赔偿1720179元×70%=1204125.3元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认廖志财与冯惠霞于2014年1月7日签订的《商铺租赁合同》无效；二、冯惠霞于本判决生效之日起七日内向廖志财返还租赁按金64000元；三、廖志财于本判决生效之日起七日内向冯惠霞支付2017年10月1日至2019年2月20日的房屋占用费565942.86元；四、廖志财于本判决生效之日起七日内向冯惠霞返还垫付的2017年11月份电费16631.66元、2018年1月份电费3982.12元、租赁税费950.84元；五、冯惠霞于本判决生效之日起七日内向廖志财赔偿装修损失1204125.3元；六、驳回廖志财其余诉讼请求；七、驳回冯惠霞其余反诉请求。案件受理费31312元，财产保全费5000元，合计36312元，由廖志财负担14831元，冯惠霞负担21481元；反诉案件受理费2222元，财产保全费1570元，合计3792元，由廖志财负担；鉴定费72500元，由廖志财负担21750元，冯惠霞负担50750元。本院二审期间，冯惠霞围绕上诉请求，提交以下证据：证据一，黄某与胡某于2013年5月24日签订的商铺租赁合同复印件一份，证明涉案房屋出租给廖志财之前，冯惠霞的丈夫已经将涉案房屋出租给胡某作为饭店使用。地面铺设的防滑砖是饭店的基本装修，在冯惠霞出租给廖志财之前已经存在，故该项装修估价（一楼至五楼共124625元）不是廖志财的装修损失。证据二是结婚证，证明黄某与冯惠霞是夫妻关系。廖志财、黄军、陈秀引未提交新证据。本院组织当事人进行了质证，廖志财对于冯惠霞提交的证据质证如下：对于证据一的真实性不予确认；对于证据二的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。第一，廖志财并非合同相对人，不能确定合同的真实性。是否为了诉讼而签订的合同，廖志财无法辨别。第二，该组证据不属于二审新证据，原由冯惠霞保管，但经一审法院多次明确，举证期限内均不提供，因此二审法院对于冯惠霞主张的装修不应予以支持。第三，合同与本案无关，不能证明现有的地砖属于冯惠霞原有的装修。且饭店与沐足店的装修相差甚远，饭店的装修根本不是沐足店的装修，且廖志财在一审已经提供了黄某2、吴某的证人证言以证明沐足店的地砖由廖志财铺设。第四，冯惠霞没有提供具体的装修清单及工程款票据作证，因此，无法证明其主张的内容。黄军未发表质证意见。陈秀引的质证意见与廖志财的质证意见一致。对于证据一，因无原件，本院对该证据不予确认；对于证据二，鉴于廖志财确认真实性，故本院对该证据的真实性予以确认，关联性后文论述。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，冯惠霞上诉主张中执信评报字[2018]第092003号《资产评估报告书》中一楼装修8、9、10项，二楼装修第6、7、8、9项，三楼装修的11、12、15、19、20项，四楼装修的8、9、14、15、19、23、24项，五楼装修的10、11项，其他工程装修的全部项目，设备全部项目均为未形成附合的装饰装修物，评估价共计638525元。经本院核查，认定中执信评报字[2018]第092003号《资产评估报告书》中下列项目为未形成附合的装饰装修物：一楼装修第8项（工程项目为“外订水晶玻璃形象画”，评估价格为5522元）；三楼装修第11项（工程项目为“通道外订装饰画及安装”，评估价格为9240元）；四楼装修第8项（工程项目为“通道外订装饰画及安装”，评估价格为5720元）；其他工程第1项（工程项目为“外墙招牌灯及装修”，评估价格2000元）、第2项（工程项目为“厨房装修及设备用品”，规格为“冰箱、消毒柜及排烟系统”、评估价格为1500元）、第4项（工程项目为“摄像头”，评估价格为5120元）、第6项（工程项目为“安全出口、洗手间指示牌”，评估价格为1664元）、第7项（工程项目为“窗帘”，评估价格为3850元）、第10项（工程项目为“门口LED广告牌显示器”，评估价格为900元）、第11项（工程项目为“整幢搬运、清理费”，评估价格为59619元）；设备第1项（工程项目为“电视”，评估价格为6432元）、第2-5项（工程项目为“空调”，评估价格共计113839元）、第7项（工程项目为“沐足沙发”，评估价格为6735元）、第8项（工程项目为“按技床”，评估价格为4650元）、第9项（工程项目为“床头柜”，评估价格为1733元）、第10项（工程项目为“茶几”，评估价格为1350元）、第11项（工程项目为“麻将机”，评估价格为1661元）、第12项（工程项目为“咖啡机”，评估价格为218元）、第13项（工程项目为“大堂沙发”，评估价格为2750元）、第14项（工程项目为“房间LED灯”，评估价格为2300元）、第15项（工程项目为“通道造型水晶灯”，评估价格为12892元）、第16项（工程项目为“大厅水晶灯”，评估价格为2850元）、第17项（工程项目为“大堂凤凰大吊灯”，评估价格为34800元）、第18项（工程项目为“办公柜”，评估价格为600元）、第19项（工程项目为“办公台”，评估价格为1175元）、第20项（工程项目为“办公沙发”，评估价格为2800元）、第21项（工程项目为“休息室台、凳”，评估价格为300元）、第22项（工程项目为“风扇”，评估价格为390元）、第23项（工程项目为“传真机”，评估价格为270元）、第24项（工程项目为“电视机机顶盒架”，评估价格为2200元）、第25项（工程项目为“纸巾盒”，评估价格为588元）、第26项（工程项目为“电话”，评估价格为3552元）。以上合计299220元。其余项目均为已形成附合的装饰装修物、或基于特殊尺寸拆除将极大降低使用，且冯惠霞收回后仍有利用价值，故不宜认定为未形成附合的装饰装修物的项目。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。结合双方的诉辩陈述，本案的争议焦点在于：一、冯惠霞是否应向廖志财返还租赁按金；二、关于冯惠霞主张的租金或占有使用费数额的认定；三、关于廖志财主张的冯惠霞赔偿装修损失的数额认定。关于焦点一，首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，现冯惠霞未能提交涉案房屋的建设工程规划许可证，一审认定其与廖志财签订的《商铺租赁合同》无效并无不当。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，冯惠霞应向廖志财返还按金64000元。冯惠霞上诉请求确认双方签订《商铺租赁合同》有效并据此请求返还租赁按金，缺乏理据，本院不予支持。关于焦点二，廖志财上诉主张冯惠霞已于2017年11月24日行使解除权，租金应计算至2017年11月24日止。本院认为，如前所述，本院已认定双方签订的《商铺租赁合同》无效，合同解除权的行使是建立在合同有效的基础之上的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，即使涉案租赁合同无效，廖志财仍需向冯惠霞参照涉案租赁合同约定的租金标准支付占有使用费至实际返还涉案租赁物之日。对廖志财实际返还涉案租赁物的时间认定，本院认为，廖志财作为承租人，应当承担举证责任，现其未能提交证据证明已将涉案租赁物返还给冯惠霞，且陈秀引作为廖志财的合伙人，在另案中主张次承租人江明山支付2017年11月1日至2019年2月19日期间的占有使用费，故一审法院认定截止2019年2月20日廖志财仍对涉案租赁物占有使用并无不当，本院予以确认。参照双方当事人签订的《商铺租赁合同》约定租金标准，廖志财应支付冯惠霞的房屋占有使用费为32000×7+35200×（9+20÷28）=565942.86元。廖志财上诉主张租金计算至2017年11月24日，缺乏理据，本院不予支持。关于焦点三，首先，原审第三人黄军一审期间虽称有部分装修由其承包后加建，但其提交的证据与其主张并不能一一印证，证据存在瑕疵。且涉案租赁合同的当事人为廖志财与冯惠霞，租赁物的部分装修是否为黄军加建，并不影响冯惠霞对于装修损失的赔偿数额认定。黄军亦可根据其与陈秀引之间的法律关系另行主张权益。故本院对冯惠霞主张从评估总价中扣除黄军装修部分的请求，不予支持。其次，冯惠霞上诉称涉案租赁物中有部分装修为其出资建造，并提交其丈夫黄某与案外人胡某于2013年5月24日签订的商铺租赁合同复印件证明，但该证据为复印件，无法核实真实性，冯惠霞未能提交其他证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。结合一审期间出庭作证的证人黄某2、吴某的证言，本院对冯惠霞称有部分装修由其出资建造的事实不予采信，对冯惠霞主张从评估总价中扣除其装修的部分请求，亦不予支持。最后，本院已核查认定未形成附合的装饰装修物为299220元。如前所述，涉案租赁合同无效，在双方签订涉案租赁合同时，冯惠霞对于涉案房屋的状况及廖志财的租赁用途是明知的，且廖志财装修后经营长达几年的期间冯惠霞均未对装修事宜提出过异议，在此情况下，应认定廖志财对涉案租赁物的装修是经过冯惠霞同意的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，结合双方各自导致合同无效的过错责任大小，冯惠霞不同意利用等事实，冯惠霞应赔偿已形成附合的装饰装修物损失994671.3元【（1720179元-299220元）×70%】。对于本院认定的未形成附合的装饰装修物，廖志财有权拆除自行处置。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误。廖志财的上诉请求不能成立，应予驳回。冯惠霞的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初15367号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初15367号民事判决第五、六、七项；三、冯惠霞于本判决生效之日起七日内向廖志财赔偿装修损失994671.3元；四、驳回廖志财其他诉讼请求；五、驳回冯惠霞其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31312元，财产保全费5000元，合计36312元，由廖志财负担10894元，冯惠霞负担25418元；反诉案件受理费2222元，财产保全费1570元，合计3792元，由廖志财负担1138元，冯惠霞负担2654元；鉴定费72500元，由廖志财负担21750元，冯惠霞负担50750元。二审案件受理费28953元，由廖志财负担8686元，冯惠霞负担20267元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇一九年十一月十九日书记员  陈静文