上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11419号上诉人（原审被告、反诉原告）：帅静滢，女，1989年8月21日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：帅能正（系帅静滢父亲），1962年9月24日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：邹国跃，上海市杰豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：捷进（上海）信息科技有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇泾商路99弄2087号209室。法定代表人：叶显豪，总经理。委托诉讼代理人：杨鑫涛，上海明伦律师事务所律师。上诉人帅静滢因与被上诉人捷进（上海）信息科技有限公司（以下简称捷进公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初5145号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。帅静滢上诉请求：撤销一审判决，改判驳回捷进公司一审诉讼请求，支持帅静滢一审反诉请求。事实和理由：捷进公司不当使用系争房屋，导致该房屋内家具及装修多处污损，造成帅静滢修缮损失以及因修缮而延租一个月的租金损失。此外，租赁期间内捷进公司未关闭系争房屋内水龙头导致漏水，帅静滢为此向楼下业主赔偿人民币800元，捷进公司亦应予赔偿。帅静滢方于系争房屋交接当日向捷进公司主张过上述损失，捷进公司当时亦同意赔偿。此外，系争租赁合同约定租期至2019年12月31日，捷进公司系提前退租，应当按约支付违约金。捷进公司辩称：不同意帅静滢的上诉请求。帅静滢方于系争房屋交接当日及次日均未向捷进公司主张过家具及装修存在污损，且明确同意返还租赁保证金。2018年，系争房屋因设施自然老化发生漏水，对此，捷进公司无需赔偿。合同到期后自然终止，捷进公司并未提前退租，无需支付违约金。请求驳回上诉，维持原判。捷进公司向一审法院起诉请求：判令帅静滢返还租赁保证金9,000元及逾期利息（以9,000元为本金，按银行同期贷款利率，自2019年1月2日起计算至实际支付之日）。帅静滢向一审法院反诉请求：1.判令捷进公司赔偿古旧椅子损坏费20,000元（每张椅子10,000元，共计2张椅子）；2.判令捷进公司赔偿地板及墙面修缮费44,084元及修缮造成延租一个月的费用12,000元；3.判令捷进公司赔偿因租住期间漏水造成楼下1006室房屋墙面损坏的维修费800元；4.判令捷进公司支付租赁期间所欠水、电、煤气费用共计732.54元；5.判令捷进公司支付违约金24,000元。一审法院认定事实：系争房屋产权人系帅静滢。2012年12月1日，帅静滢之母彭某（甲方）与捷进公司（乙方）法定代表人叶显豪就系争房屋签订上海市房屋租赁合同，约定：租期自2012年12月16日至2014年12月15日；每月租金9,000元；甲方向乙方交付房屋时，乙方支付租房押金9,000元，租赁关系终止时，甲方收取的租房押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租，乙方应按月租金的2倍向甲方支付违约金。合同所列附属设施清单中列明包括餐桌一张、椅子四把等家具、家电。帅静滢称，四把椅子是古旧椅子，其中损坏了两把，故其提出第1项反诉请求。捷进公司称系争房屋内确有四把椅子，但仅是一般餐桌配套的普通椅子，且并未损坏。合同签订后，叶显豪支付押金9,000元。上述合同到期后，该押金未返还。后捷进公司继续承租系争房屋。2016年11月13日，帅静滢（出租方，甲方）与捷进公司（承租方，乙方）续签上海市房屋租赁合同，约定：租赁期为24个月，甲方从2017年1月1日起将房屋交付乙方使用，至2019年12月31日收回；月租金12,000元；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为9,000元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气等费用由乙方承担；租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担；甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后三日内返还该房屋；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按退租天数的租金的/倍向甲方支付违约金。帅静滢之父帅能正与捷进公司在合同落款处签字。合同尾部空白处写明“家具清单见附件”。续租后，捷进公司未另行支付合同约定的9,000元保证金。捷进公司支付租金至2018年12月31日。2018年11月，帅能正与叶显豪联系，询问12月底合同到期后是否续租。因双方就租金金额未达成一致，捷进公司决定不再续租。2018年12月1日，帅能正通知叶显豪在合同到期后及时搬离。2018年12月31日，帅能正、叶显豪约定次日对房屋进行交接。2019年1月1日，捷进公司员工何某与帅能正办理了系争房屋交接。同日，何某将水、电、燃气表读数照片、有关费用发票照片、押金收据照片发送给帅能正，要求在扣除水电费用后将押金退还给叶显豪。帅能正回复：“我会尽快处理，好的，放心吧”。2019年1月2日，叶显豪微信联系帅能正，要求结算一下退还押金。帅能正回复：“好的”。叶显豪回复：“谢谢”。帅能正回复：“应该的”。2019年1月8日，叶显豪因与彭某沟通不畅，再次与帅能正联系。帅能正回复微信并附照片三张：“叶总，房屋确有损坏的地方，家具也有损坏，你考虑一下看怎么处理”。叶显豪表示对人身攻击很生气。2019年1月15日，帅能正通过微信将房屋内有关照片发送给叶显豪，称：“叶总，上面照片可以看出墙面损坏，阳台污迹等等，都无法恢复需要重新粉刷才可以”。一审另认定，2018年2月底3月初，系争房屋内曾发生漏水，并渗漏至楼下，物业公司至系争房屋维修，后未再出现漏水现象。捷进公司垫付维修费用，后帅静滢将该款返还捷进公司。捷进公司称是房屋设施自然老化，马桶进水的水阀从内部螺纹处断掉脱落，导致漏水，并非其使用问题。物业公司维修时更换了水阀。捷进公司及时将地板上的水吸干，并不影响居住。漏水之后帅静滢来系争房屋看过，因为不是捷进公司故意损坏，所以帅静滢也未表示需要赔偿。帅静滢称漏水当时其不在场，听物业公司说是使用不当造成。漏水之后帅静滢去房屋查看，地板、墙面均有损坏，捷进公司表示到时候再说，帅静滢也没办法。一审中，帅静滢称交接房屋时，帅能正即已向何某指出了墙面、地面、椅子损坏，对方也认可、同意赔偿，故当天未退押金。帅静滢另提供了邻居书面证词，拟证明捷进公司在使用期间漏水造成楼下损失800元；提供古旧椅子估价单，拟证明捷进公司损坏椅子的损失；提供了预算报价书，拟证明捷进公司使用期间造成房屋损坏的修缮费用；提供微信记录及照片数张，拟证明捷进公司使用期间造成的房屋内损坏情况；提供李桂英收条一张，拟证明因阳台发霉、脏污等支出保洁费1,000元；提供紫梧桐公司的证明一份，拟证明房屋另行出租的日期，因修缮造成房屋空置。捷进公司质证认为，微信中2019年1月8日的三张照片在叶显豪手机里没有，其余微信内容真实性予以认可，对其余证据均不予认可，交接房屋时帅静滢方从未提及房屋损坏，也未提及需要赔偿。帅静滢表示系争房屋已重新装修，墙面、地板均重新更换，并另行出租。一审法院认为，帅静滢与捷进公司之间的上海市房屋租赁合同系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。按照合同约定，合同终止后，租赁保证金在抵充有关费用外，剩余部分无息归还。现租赁合同已经终止，捷进公司已经按约交还房屋，并同意支付水、电、燃气费用732.54元，故对捷进公司要求退还保证金的请求予以支持，对其主张逾期返还保证金利息的请求不予支持，对帅静滢反诉主张水、电、燃气费用732.54元的请求予以支持。对于帅静滢反诉主张的椅子损坏、地板及墙面修缮费、房屋空置损失。捷进公司已经在2019年1月1日将系争房屋交还帅静滢，现有证据并不足以证明在交接时帅静滢方曾提出异议。相反，在交接完成后的当日及次日，对于捷进公司方叶显豪、何某提出返还保证金的请求，帅静滢方均予以同意，并未提及有关房屋损害及赔偿，微信内容显示帅静滢方提出房屋及设备损坏等远在数日之后。故对帅静滢主张的上述损失、修缮费不予支持。对于帅静滢主张的漏水损失。虽然捷进公司使用期间存在漏水事实，但帅静滢并未举证证明漏水系捷进公司使用不当造成，且在漏水后查看房屋时、租期届满交接房屋时，帅静滢方均未提出过漏水损坏房屋或需要赔偿，且此前帅静滢返还了捷进公司垫付的修缮费用，故对帅静滢主张漏水造成相邻方的损失，不予支持。对于帅静滢主张的违约金。结合租赁合同约定的租期24个月及2018年12月前后租赁双方关于续租及对租期届满时进行交接的协商情况，租赁合同到期日为2018年12月31日，故双方租赁合同系到期终止，帅静滢主张捷进公司提前退租并根据2012年的合同主张违约金，无事实和法律依据，不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于二〇一九年六月十二日作出判决：一、帅静滢于判决生效之日起十日内返还捷进（上海）信息科技有限公司保证金9,000元；二、捷进（上海）信息科技有限公司于判决生效之日起十日内支付帅静滢水、电、燃气费用合计732.54元；三、驳回捷进（上海）信息科技有限公司的其余诉讼请求；四、驳回帅静滢的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计65元，由捷进（上海）信息科技有限公司负担40元，帅静滢负担25元。反诉案件受理费1,166元，由捷进（上海）信息科技有限公司负担8.40元，帅静滢负担1,157.60元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，双方当事人一致确认，2016年11月13日签订的《上海市房屋租赁合同》租赁期限于2018年12月31日届满。关于系争房屋2018年发生漏水的原因，帅静滢表示物业没有告知其具体漏水原因和维修方式，但因漏水情况严重，而水管又未爆裂，故可推断是捷进公司未关闭龙头所致。另，帅静滢主张，2019年1月8日，帅能正与叶显豪联系时，要求对房屋及家具的损坏进行处理，叶显豪表示同意赔偿。对此，捷进公司称，叶显豪表述“法院要我倒赔都可以”只是气话，并无同意对房屋及家具损坏进行赔偿的意思。本院认为，本案双方二审中的争议在于捷进公司是否存在不当使用系争房屋并需为此赔偿帅静滢相关损失，以及捷进公司应否承担提前退租的违约责任。首先，帅静滢主张捷进公司不当使用系争房屋，导致漏水，地板、墙面、阳台污损，古旧椅子损坏。对此，本院认为，帅静滢所述上述问题均系肉眼可见的明显瑕疵，如果捷进公司在租赁期间存在不当使用系争房屋的违约行为，帅静滢应及时或至少在房屋交接时提出异议。然而，帅静滢未能提供任何证据证明其在2019年1月1日系争房屋交接当天曾就此提出异议。相反，在捷进公司交接人员何某要求扣除水、电、燃气费用后返还租赁保证金时，帅静滢的父亲帅能正当即表示“好的，放心吧”。并且，在系争房屋交接次日，帅能正再次向捷进公司叶显豪表示同意结算后返还租赁保证金。除水、电、燃气费及租赁保证金外，双方均未提及其他费用的结算处理。因此，应当认为，双方明确系争房屋返还时的状态不存在帅静滢认为需要单独予以赔偿的明显瑕疵。至于2019年1月8日帅能正要求叶显豪处理系争房屋内污损问题，实系叶显豪与帅静滢母亲因租赁保证金返还事宜沟通不畅所致，不能据此推翻帅静滢方接收系争房屋时的意思表示。其次，虽然帅静滢主张捷进公司未关闭水龙头导致系争房屋漏水，但并未提供任何证据予以证明。况且，帅静滢因漏水向楼下业主赔偿800元维修费后，未曾向捷进公司主张过该笔损失或系争房屋的修缮费用。相反，在捷进公司垫付系争房屋漏水维修费用后，帅静滢向捷进公司支付了该笔费用。在捷进公司对系争房屋漏水原因的解释具有一定合理性的情况下，帅静滢关于系争房屋漏水原因的主张，缺乏证据支持，本院难以采信。最后，关于捷进公司是否提前退租的问题。租赁合同第2.1条约定租赁期共24个月，结合双方当事人二审中的陈述，应当认为租赁期限为2017年1月1日至2018年12月31日，合同记载租赁期限截至2019年12月31日应属笔误。2019年1月1日，租赁合同履行期限届满后，双方交接了系争房屋。因此，捷进公司并无提前退租的违约行为，不应就此向帅静滢支付违约金。综上，帅静滢要求捷进公司赔偿相关损失并承担提前退租违约金的上诉请求，缺乏依据，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,497.68元，由上诉人帅静滢负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇一九年十一月二十一日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……