杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0191民初2679号 原告（反诉被告）：何旭梅，女，汉族，1990年8月11日出生，住湖北省沙洋县。 原告（反诉被告）：邓建，男，汉族，1989年8月1日，住湖北省沙洋县。 共同委托诉讼代理人：王银岭，浙江虎跑律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王海增，男，汉族，1956年3月10日出生，住黑龙江省七台河市桃山区。 被告（反诉原告）：陈丽玲，女，汉族，1957年7月28日出生，住黑龙江省七台河市桃山区。 被告（反诉原告）：王强，男，汉族，1995年3月26日出生，住黑龙江省七台河市桃山区。 共同委托诉讼代理人：严红芳，浙江民衡律师事务所律师。 原告何旭梅、邓建与被告王海增、陈丽玲、王强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日受理后，依法组成合议庭审理。审理过程中，被告王海增、陈丽玲、王强提起反诉，本院依法受理后，与本诉合并审理。本案于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告何旭梅及委托诉讼代理人王银玲，被告王海增、陈丽玲、王强的共同委托诉讼代理人严红芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何旭梅、邓建向本院提出诉讼请求：1、判令被告共同向原告支付违约金210000元；2、本案诉讼费用由各被告承担。事实与理由：二原告于2019年6月份通过杭州高铭房地产经纪有限公司与三被告签订《杭州市房屋转让合同》，购买登记在三被告名下坐落于宋都东郡国际花园锦湾6幢1305室的房屋，并于次月办出房产证。原、被告各方在《杭州市房屋转让合同》第四条约定，被告应当于2019年7月31日前，将案涉房屋交付给原告居住使用；第六条约定，被告逾期交房的，除不可抗力外，原告有权按累积已付购房款向被告追究违约利息，自2019年7月31日起第二日，至实际交房之日止，月利息按银行同期活期利率计算。逾期交房总计超过10天的，被告应当向原告支付违约金210000元。2019年7月底，原被告在办理交房手续过程中，被告王强的妻子黄闽慧（包括黄闽慧的父亲、母亲）以与王强之间的债权债务纠纷，强行霸占案涉房屋，阻止各被告向原告交付案涉房屋。2019年7月28日以来，经过公安派出所多次出警调解，黄闽慧等均拒不搬出案涉房屋，并以轻生、报复恐吓原告方。2019年8月12日，白杨派出所再次传唤王强、黄闽慧（及其父母）、原告各方调解交房事宜。当日被告王强一方以在外地为由，拒绝出面调解；黄闽慧及其父母态度强硬，依然以与王强之间债务纠纷，拒不腾退案涉房屋。至今被告方逾期交房早已超过10日。综上，二原告认为，被告方违反《杭州市房屋转让合同》的约定，逾期交房，已经严重违约，严重损害了原告安宁生活的权利，亦给原告造成了不可挽回的重大财产损失，理应依约向原告承担违约责任。原告为维护自己的合法权利，诉至贵院，请求判如所请。 王海增、陈丽玲、王强共同答辩称：首先，涉案房屋买卖合同中约定了答辩人不仅需要协助原告办理产权变更，另外，在约定的时间，答辩人还要将房屋腾空，将房屋的使用权交付给原告，因此，答辩人的交付义务有两个，一是协助原告办理产权证变更，二是将房屋腾空将使用权交付给原告。造成答辩人对原告违约的，是答辩人没有在约定的时间将房屋的使用权交付给原告。原告遭受的损失，可以起诉答辩人，要求答辩人就违约行为对其承担违约责任，其无权请求案外人黄闽慧及其父母对其产生侵权责任。而答辩人在承担了对原告的违约责任后，根据法律规定可以向案外人黄闽慧及其父母主张侵权责任，如此，原告、答辩人所遭受的损害均获得了弥补。现在，原告起诉了案外人黄闽慧及其父母侵权，并就侵权行为双方达成了调解意见，贵院也出具了调解书，原告所遭受的损害已经获得了弥补。答辩人认为，黄闽慧及其父母的侵权导致王强及其父母对原告违约，原告可以就侵权责任或者违约责任做出选择，择一向法院提起诉讼。本案中，原告已选择对黄闽慧及其父母提起了侵权之诉，黄闽慧及其父母已经就侵权行为对原告做出了补偿，原告遭受的损害已经获得了弥补，原告无权就其遭受的一份损失，再次向法院提起违约之诉。其次，答辩人认为，王海增、陈丽玲、王强三人违约是因为第三人侵权导致的违约，主观上是没有违约的故意，客观上也是积极的想办法腾空房屋，多次报警并驱逐强行入驻的案外人黄闽慧及其父母，应归入意外事件范畴，因此，如法院坚持在原告起诉案外人黄闽慧及其父母侵权之诉并获得赔偿后，还要判令答辩人承担违约责任，答辩人的违约责任也应该从轻或免除。合同签订后，案外人黄闽慧（王强妻子）及其父母得知该房已经出售后，强行入住该房并拒绝搬迁。7月28日，临近交房时，因黄闽慧拒绝搬迁，王海增报警。7月31日，王强当着中介的面称负责将黄闽慧一家驱逐出该房，要求原告接收房屋，但黄闽慧称如原告接收该房，她就天天到门口闹，还威胁要跳楼，因此，原告拒绝接收。8月11日，王强将黄闽慧一家东西清除，更换门锁，通知何旭梅收房，何旭梅称在加班，后天才能过去收房，王强同时通知了物业、中介并在门上张贴了警告。当天晚上黄闽慧一家又强行撬锁进入该房。截至此时，自始至终，王强一家主观上没有违约的故意，客观上也是积极主动地想办法，协助原告处理房屋交付事宜，属于因案外第三人侵权而导致的被迫违约，同时，答辩人认为在这个违约事件中，原告也存在一定的过错，答辩人不论是从协助过户也好，腾空房屋也好，都是尽了自己最大的努力了，最后还是因为案外人黄闽慧一家的行为造成了违约事实，应归入意外事件，免除其违约责任。最后，如果答辩人如果就本案承担了对原告的违约责任，那么，答辩人必然会就承担的违约责任，对案外人黄闽慧及其父母进行追偿，如此，必然会导致案外人黄闽慧及其父母因同一行为事实，承担两份侵权赔偿责任，而这两份侵权赔偿责任，归根到底均是对原告的赔偿责任，这对案外人黄闽慧显然是不公平的，而原告因同一份损失，获得了两份补偿，还能从中盈利，显然与我国现有民法的立法精神相违背。综上，答辩人认为，请法庭依法查明事情，驳回原告的全部请。 王海增、陈丽玲、王强提出反诉请求：1、判令反诉被告返还反诉原告已经支付的交房押金20000元；2、判令反诉被告支付反诉原告交房时房内三台空调折价1000元；3、本案全部诉讼费均由反诉被告承担。事实与理由：2019年6月7日，反诉原告因资金需要急于出售名下位于杭州经济技术开发区宋都东郡国际花园锦湾6幢1305室房屋，在与反诉被告签订了《杭州市房屋转让合同》约定双方的相关权利义务后，为表示反诉原告卖房决心和诚信，反诉原告不仅将原定房屋出售总价下降20万，并向中介鲍海清支付了20000元作为违约押金，涉案房屋内的3台空调，在交房时反诉原告作价1000给反诉被告，以上20000违约押金已经由中介交由反诉被告收取，1000元空调款反诉被告尚未支付给反诉原告。在反诉被告按约支付了房款后，反诉原告积极配合反诉被告办理了产权过户，反诉原告也按约办理了涉案房屋的腾退。但在房屋腾空的过程中，因为反诉原告王强妻子黄闽慧及黄闽慧父母强行赖在房屋内拒绝搬迁，导致反诉被告迟延了十多天才最终取得房屋的使用权。反诉原告认为，反诉原告不论是从协助过户产权还是自行搬离腾空房屋方面，已经尽到了自己的全部义务，不存在违约的行为，因此，也谈不上违约责任。房屋迟延交付，是因为案外人黄闽慧及黄闽慧父母侵权造成的后果，反诉被告已经就黄闽慧及黄闽慧父母的侵权行为诉至贵院并获得了侵权赔偿。因此，反诉原告请求贵院依法查明案件事实，支持反诉原告的反诉请求。 何旭梅、邓建答辩称：原告同意在被告应支付的违约金中扣除该21000元。 经审理查明：2019年6月7日，原被告双方通过杭州高铭房地产经纪有限公司签订了《杭州市房屋转让合同》，被告将自己所有的坐落于宋都东郡国际花园锦湾6幢1305室的房屋，以总价210万元的价格出售给原告，并约定交房时间为2019年7月31日前，被告逾期交房超过10日的，应当向原告支付违约金21万元，逾期交房超过20日的，应当向原告支付违约金42万元。2019年7月2日，被告将案涉房屋过户至两原告名下。同年7月底，被告王强的妻子黄闽慧以及黄闽慧的父母黄华庆、江小琴搬入案涉房屋。2019年7月28日、31日，经过两次报警协调，黄闽慧仍不愿意腾空案涉房屋。2019年8月11日，被告更换了房屋门锁欲向原告履行交房义务，但黄闽慧下班后更换案涉房屋门锁，继续占有房屋，经报警后再次协调不成。2019年8月12日，原告对黄闽慧占用案涉房屋一事向黄闽慧、黄华庆、江小琴提起侵权之诉，后该案在法院达成调解协议，由黄闽慧赔偿何旭梅、邓建购房款利息损失、租金损失共计6000元。2019年8月26日，黄闽慧腾空并搬离案涉房屋。至此，三被告已逾期交房超过26日。 以上事实，由原告提交的证据以及当事人在庭审中所作的陈述所证实。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，如未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一、关于本诉部分。原告主张被告共同向原告支付违约金210000元，被告辩称原告已选择提起侵权之诉，不得再次主张合同权利。本院认为原告对黄闽慧等提起的侵权之诉后，并不影响其向王海增、陈丽玲、王强主张合同权利。本案中，被告王海增、陈丽玲、王强未按合同约定按期交付房屋，显然已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于案涉合同约定的违约金较高，且原告已通过向侵权人黄闽慧主张权利的方式得到赔偿金6000元的经济补偿，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，被告的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对原告主张的违约金酌情调减至63000元。二、关于反诉部分，被告主张原告返还交房押金20000元及三台空调折价1000元的请求，原告同意予以扣除，本院确认。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、王海增、陈丽玲、王强于本判决生效后十日内支付何旭梅、邓建违约金63000元； 二、何旭梅、邓建于本判决生效后十日内支付王海增、陈丽玲、王强21000元； 三、驳回何旭梅、邓建的其他诉讼请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉受理费4450元，反诉受理费163元，共计4613元，由何旭梅、邓建负担2300元，王海增、陈丽玲、王强负担2313元。何旭梅、邓建于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；王海增、陈丽玲、王强于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  邱洁健 人民陪审员  李 国 人民陪审员  应智立 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  孙佳萍