四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终1390号 上诉人（原审原告）：兰建鹏，男，1989年8月4日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：张陆宁，四川虹永律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广安丰润房地产开发有限公司。住所地：四川省广安市广安区五星街22号9幢。 法定代表人：兰华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：文岗，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李执，四川法雨律师事务所律师。 上诉人兰建鹏因与被上诉人广安丰润房地产开发有限公司（以下简称广安丰润公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初3485号民事判决，向本院提起上诉,本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兰建鹏上诉请求：1.撤销四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初3485号民事判决，依法改判或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由广安丰润公司承担。事实和理由：1.若案涉房屋一直不能验收合格，广安丰润公司就可以不履行交房义务，兰建鹏就不能取得案涉房屋，故一审判决中的判项将无法强制执行，该判决属于无效判决；2.根据双方合同约定，广安丰润公司应于2016年12月31日交付房屋，但其至今未交付给兰建鹏，其行为已经构成违约，故广安丰润公司应承担逾期交房的违约金，一审判决认为无法计算违约金支付期限存在错误。 广安丰润公司辩称，1.兰建鹏请求的逾期交房的违约金过高，违背了法律规定，请求法院予以调整；2.合同中约定了支付违约金的时间是在交付房屋后30日内，而广安丰润公司至今未交付房屋，故支付逾期交房的违约金的条件未成就。综上，一审判决事实认定正确，适用法律恰当。请求人民法院驳回兰建鹏上诉请求。 广安丰润公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令广安丰润公司继续履行交房义务，对现不符合质量的门窗予以更换；2.判令广安丰润公司支付兰建鹏从2017年1月1日起以360,000元为基数按每日万分之三计算至实际交付之日止的违约金，暂计至起诉之日为90,720元；3、本案诉讼费由广安丰润公司承担。 一审法院查明的事实：2015年10月9日，兰建鹏（买受人、乙方）与广安丰润公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：1、乙方所购商品房位于广安市广安区，面积59.61平方米，房屋总价为360000元；2、买受人采取贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向指定银行或住房公积金管理机构借款支付；3、交付条件：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，且该商品房应已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书以及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4、逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。 合同签订当日，兰建鹏向广安丰润公司交付首付款110,000元，后通过银行贷款方式支付了剩余房款。案涉房屋工程竣工后，广安丰润公司曾通知兰建鹏接房，但兰建鹏因该房屋未竣工验收合格而拒绝接收该房。该工程目前仍未取得综合验收合格手续。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同约定广安丰润公司应在2016年12月31日前向兰建鹏交付已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书的房屋，但案涉房屋所在工程尚未取得综合验收合格手续，兰建鹏拒绝接收不符合约定的房屋合理合法，广安丰润公司已构成违约，应承担相应的违约责任。因此广安丰润公司应在实际取得工程竣工验收合格手续后的合理期限内向兰建鹏交付房屋。同时，双方约定了逾期交房违约金在实际交房后30日内支付，现因兰建鹏并未实际接收房屋，故逾期交房违约金无法全部计算，且未届双方约定的支付期限，故对兰建鹏要求广安丰润公司立即支付逾期交房违约金的请求，不予支持，兰建鹏可在实际接房后再行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决：一、广安丰润房地产开发有限公司取得翠屏书苑项目工程竣工验收备案书后三十日内向兰建鹏交付位于四川省广安市广安区房屋；二、驳回兰建鹏的其他诉讼请求。案件受理费2268元，减半收取1134元，由广安丰润房地产开发有限公司负担100元，兰建鹏自行负担1034元， 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。广安丰润公司提交了以下证据：第一组证据：住宅使用说明、房产面积测绘成果报告、住宅工程质量保证书、房屋部分工程验收记录,拟证明案涉房屋符合交付条件。第二组证据：时间表和情况说明。拟证明即将交付案涉房屋。兰建鹏质证认为，1.对于上述证据的真实性无异议，但案涉房屋没有综合验收备案书，因此案涉房屋并未到达交付条件。2.真实性没有异议。但交房时间不能超过2019年12月31日。本院认为，对于广安丰润公司提供第一组证据不能达到其证明目的，本院不予采信。对第二组证据，予以采信。 本院二审中，广安丰润公司与兰建鹏在原来的《商品房买卖合同》基础上增加了新的约定：1.广安丰润公司最迟于2019年12月31日前向兰建鹏交付位于广安市广安区的案涉房屋；2.若广安丰润公司于2019年12月31日前未向兰建鹏交付上述房屋，则视为广安丰润公司支付《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金的条件成就，则兰建鹏从2020年1月1日起可以要求广安丰润公司支付违约金。 本院查明的其他案件事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。 本院认为,关于案涉房屋交付问题。在本案审理过程中，广安丰润公司与兰建鹏对于案涉房屋的实际交付时间以及逾期交房违约金的支付时间达成的新合意，且该内容不违反法律禁止性规定，亦不损害国家、社会公共利益以及他人的合法权益，合法有效。根据双方的约定，广安丰润公司应在2019年12月31日前向兰建鹏交付案涉房屋，故对于兰建鹏要求广安丰润公司交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。 关于逾期交房违约金问题。无论是根据《商品房买卖合同》双方约定，逾期交房的违约金是在广安丰润公司交房后30日内向兰建鹏支付。还是诉讼中达成的若广安丰润公司未在2019年12月31日前向兰建鹏交付房屋，则兰建鹏从2020年1月1日起可向广安丰润公司主张逾期交房违约金的约定，广安丰润公司支付逾期交房违约金的条件均未成就。并且在庭审中兰建鹏也认可根据《商品房买卖合同》的约定广安丰润公司支付逾期交房违约金的条件也未成就。故对于兰建鹏要求广安丰润公司支付逾期交付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，兰建鹏的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初3485号民事判决； 二、广安丰润房地产开发有限公司于2019年12月31日前向兰建鹏交付位于四川省广安市广安区房屋； 三、驳回兰建鹏的其他诉讼请求。 一审案件受理费2268元，减半收取1134元，由广安丰润房地产开发有限公司负担567元，兰建鹏自行负担567元；二审案件受理费2268元，由广安丰润房地产开发有限公司承担1200元，由兰建鹏承担1068元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张登贵 审 判 员 阳晓川 审 判 员 罗乔军 二〇一九年十一月二十五日 法官助理 刘京峰 书 记 员 何 旭 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。