上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终8674号上诉人（原审原告、反诉被告)：郑恩曈，男，1988年12月25日出生，汉族，住山东省东营市东营区。委托诉讼代理人：袁肖铭，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯昭，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:上海恒客节能科技有限公司，住所地上海市闵行区剑川路951号5幢3层A3075室。法定代表人：贾西福，执行董事。委托诉讼代理人：张异，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆雯姣，上海华勤基信律师事务所律师。上诉人郑恩曈因与被上诉人上海恒客节能科技有限公司（以下简称恒客公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初29010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑恩曈上诉请求：撤销原审判决第一、二、三、四、七项，改判支持其一审诉请，驳回恒客公司的反诉请求，并要求恒客公司返还租赁合同中涉及违章建筑248.73平方米所支付的租金人民币（币种下同）90,658.44元。事实与理由：一、一审认定事实错误。郑恩曈于2018年1月经物业公司提醒，方知晓所承租的办公用房有近2/3面积是未经许可建设的房屋，遂向恒客公司口头提出解除租赁合同的要求。在恒客公司不予答复的情况下，郑恩曈所在公司于2018年2月5日搬离承租房屋，并非原审认定的是因恒客公司向郑恩曈催交下一季度房租而擅自搬离的。二、一审适用法律错误。本案所涉房屋有近2/3面积是未经许可建设的房屋，一审未认定该部分面积所对应的房屋租赁合同无效，显属不当。三、一审以简易程序审理本案已超出法律规定的期限。另外，郑恩曈要求恒客公司返还租赁合同中涉及违章建筑248.73平方米所支付的租金90,658.44元是依据合同法及相关司法解释的规定提出的。被上诉人恒客公司辩称，不同意郑恩曈的上诉请求。郑恩曈要求返还承租违章建筑所对应的租金，已超出了一审诉讼请求的范围，不应在本案中予以处理。郑恩曈不能证明超出产证面积部分的房屋是违章建筑。173平方米以外的房屋面积不在房屋产证内，但不能推定其属于违章建筑。一审认定租赁合同合法有效无误，郑恩曈提出解除合同，也表明其认可租赁合同的效力。郑恩曈向一审法院起诉请求：1.判令双方签订《租赁合同》中涉及违章建筑部分无效；2.判令双方签订的《租赁合同》的其他部分自2018年2月6日起解除。3.判令恒客公司向郑恩曈返还租赁保证金48,600元；4.判令恒客公司返还租金8,000元。5.判令恒客公司返还多支付的租金1,800元。一审诉讼中，郑恩曈将上述第1项诉请中涉及违章建筑部分面积明确为248.73平方米，将上述第2项诉请中其他部分面积明确为151.27平方米，同时撤回上述第5项诉讼请求。一审中，恒客公司不同意郑恩曈的诉讼请求，并提出反诉，请求判令：1.双方于2017年10月26日签订的租赁合同于起诉之日（即2018年9月13日）解除；2.郑恩曈支付拖欠租金、物业费、电费，合计177,243.24元；3.郑恩曈支付违约金58,320元;4.郑恩曈支付中介费50,000元。一审诉讼中，恒客公司将上述第1项诉请明确为上述合同中除违章建筑部分的其他部分于2018年5月17日解除；将上述第2项诉请中各部分金额明确为：拖欠租金59,426.42元、占有使用费97,713.58元、物业费19,246.90元【2018年1月至3月为13,930.90元，2018年4至同年5月17日为5,316元(10,292.25/91X47)】、电费856.34元【2018年1月249.30元、2月189.41元、3月156.97元、4月169.24元、5月91.42元（166.7/31X17）】;同时，将上述第3项诉请中违约金的金额变更为22,055.17元。一审法院认定事实：2017年10月26日，恒客公司（作为出租方，签约甲方）与郑恩曈（作为承租方，签约乙方）签订《租赁合同》1份，约定甲方将其合法拥有的位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室办公用房（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，租赁期自2017年11月11日至2018年11月10日止，共计12个月。免租期自2017年10月27日至2017年11月10日日止，共15天。免租期内，免房租，不免物业费。交付方式：（1）该房屋租金48,600元/月（面积400㎡,4元/㎡/日，含楼上楼下院子，不包含南门隔断间）。（2）租金每叁月支付一次，即145,800元整。乙方于2017年10月26日前交付甲方。该房租费不含房租发票，如若需要提供发票，需缴纳6个点税金。（3）每次租金于到期日前7日支付，先付后租。（4）租金以现金/银行转账方式支付。保证金48,600元，乙方于2017年10月26日前交付甲方。该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁出交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后三天内无息返还乙方。当乙方有任何拖欠款项时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付部分，乙方应立即补足。合同第五条关于甲方的义务及违约责任：（一）甲方保证前述房屋产权清楚，并符合出租房屋使用要求。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事赔偿责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。合同第六条关于乙方的义务及违约责任：（四）乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之五收取违约金，如乙方拖欠租金达十日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同。（七）租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的1.2倍向甲方支付违约金，若违约金不足已支付甲方造成的损失，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足已抵扣的，不足部分由乙方另行支付。（八）若乙方租赁未满一年，擅自中止合约，需赔偿50,000（元）（中介费）给甲方。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。中介方上海XX事务所的工作人员亦在上述合同上予以签字。当日，郑恩曈向恒客公司支付了3个月房租及1个月保证金共计194,400元，恒客公司开具了相应的房屋租金收款收据。另郑恩曈向恒客公司支付至2018年2月10日止的租金。之后，恒客公司依约向郑恩曈交付了房屋。一审庭审中，双方确认郑恩曈实际使用的有证部分面积为151.27平方米，另有22平方米的面积未使用也未计入合同面积。此外，涉案房屋存在248.73平方米的无证部分面积。2018年2月5日，恒客公司孙姓员工通过微信向郑恩曈表示：“小郑，下面3个月房屋该付了，这马上都放假了，过年没几天了。”“你这边尽快安排。否则公司按违约处理，房子得挂出去的。”郑恩曈回复：“知道了，我现在联系我们老板哈”。2018年2月6日，恒客公司孙姓员工通过微信向郑恩曈发送语音,内容是“小郑你啥意思啊，你电话不接啊，你们就这样走啦”。并表示103办公室里面东西全部都收拾干净一个不剩，电费还欠了几个月未交，郑恩曈表示是公司叫他签的合同，会让公司的财务经理给恒客公司贾经理打电话，还表示：“我们不是有5万元的押金吗？”根据微信聊天记录反映，郑恩曈已于2018年2月6日搬离涉案房屋。2018年2月26日，恒客公司向郑恩曈发送催告函，函称截止本函发送之日，郑恩曈尚需支付我司房屋租赁145,800元（租期2018年2月11日-4月11日），物业费13,930.90元（2018年1月/2月/3月），2018年2月的电费233.43元，共计159,964.33元。同年3月7日，恒客公司再次向郑恩曈发函催要上述费用。2018年4月8日，恒客公司以要求郑恩曈支付拖欠租金、物业管理费等为由曾向法院提起诉讼，后又撤回起诉。该案在诉讼中，法院于2018年5月17日制作了谈话笔录，告知恒客公司于庭后立即自行收回房屋，后恒客公司于2018年5月17日收回了涉案房屋。2018年9月17日，恒客公司又以如上理由起诉一审法院，后合并至本案一并审理。一审另查明，位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权人为案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）。该房地产权证号为闵XXXXXXXXXX，建筑面积为173.27平方米，房屋用途为办公。一审还查明，2016年6月19日，案外人XX公司（作为出租方，签约甲方）与案外人贾某（作为承租方，签约乙方）签订《上海市房屋租赁合同》1份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积为173.27平方米，房屋类型为办公楼。租赁期限自2016年6月17日起至2022年11月19日止。甲方同意乙方具有分租和转租权。2016年6月20日，贾西福（作为出租方，签约甲方）与恒客公司（作为承租方，签约乙方）签订《租赁合同》1份，约定由甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期间自2016年6月20日至2022年10月19日止，建筑面积为173.27平方米。2016年6月22日，贾西福出具《分租、转租同意书》，同意恒客公司在双方约定的租赁期限内具有分租和转租权，其分租、转租行为不视为违约行为。一审再查明，恒客公司已支付中介费2.8万元。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。一审庭审中，双方当事人虽认为合同中涉及违章建筑部分无效，但经查本案中地下室虽不具备产权证，亦不能据此认定为该部分面积为无效。因此，涉案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，当属合法有效。本案的争议焦点在于：一、郑恩曈是否有权解除涉案租赁合同；二、双方当事人各自主张的各项费用将如何认定。关于焦点一，郑恩曈认为其承租房屋是用于珠宝公司运营，一定要有地下办公空间用于存放珠宝，而涉案合同项下租赁面积有248.73平方米为无证面积，导致合同目的不能实现。对此一审法院认为，涉案合同系在中介公司参与下订立的，郑恩曈在承租涉案房屋时已至租赁现场实地查看过涉案房屋，并对于该房屋地下室的具体状况全面了解后，才与恒客公司订立租赁合同的。根据涉案租赁合同约定，涉案租赁场所的租赁用途为办公，郑恩曈承租该租赁场所并无不当。尽管存在无证部分，但不足以导致双方订立的租赁合同为无效，亦不足以导致合同目的无法实现。且亦无证据证明，郑恩曈在履约中就恒客公司并非产权人以及合同目的无法实现等事由与恒客公司进行过交涉。反之，根据郑恩曈自行举证的微信记录仅能反映恒客公司员工向郑恩曈催缴下一期租金后，郑恩曈才搬离了涉案房屋的事实，故郑恩曈擅自搬离涉案房屋的行为既不符合合同约定的解除条件，也不符合法定解除条件，故对恒客公司不发生单方解除合同的效力，已构成违约。但鉴于恒客公司作为守约方确认于2018年5月17日解除合同并已收回房屋，故法院认定双方租赁合同于2018年5月17日已经解除。关于焦点二，根据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。其一，就2018年2月11日至2018年5月17日的租金，鉴于郑恩曈擅自搬离涉案租赁场所而未能与恒客公司办理过房屋交接手续，仍应继续承担该期间（95天）的租金152,000元（4X400X95）。故对郑恩曈要求返还多付租金之本诉诉请，缺乏事实依据，法院不予支持。其二，就恒客公司要求郑恩曈支付自2018年1月至同年5月17日的物业费之反诉主张，考虑到郑恩曈的实际搬离情况，郑恩曈仍应支付2018年1月至2月的物业管理费9,287.27元。其三，对于电费，考虑到郑恩曈实际搬离的时间，法院认定郑恩曈应支付开票日期为2018年2月的电费249.30元。其四，恒客公司在庭审中自愿将解约违约金调整为22,055.17元，系其自行处分自己的诉讼权利，法院对此予以准许。其五，恒客公司要求郑恩曈支付中介费之反诉主张，有合同依据，但金额应以其实际支出的2.8万元予以认定，法院对此予以调整。其六，对恒客公司收取郑恩曈的租赁保证金48,600元，恒客公司应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决如下：一、确认郑恩曈与上海恒客节能科技有限公司就位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室签订的《租赁合同》于2018年5月17日解除；二、郑恩曈于判决生效之日起十日内支付上海恒客节能科技有限公司自2018年2月11日起至2018年5月17日止的租金152,000元；三、郑恩曈于判决生效之日起十日内支付上海恒客节能科技有限公司自2018年1月至2018年2月欠付的物业管理费9,287.27元；四、郑恩曈于判决生效之日起十日内支付上海恒客节能科技有限公司自2018年2月至2018年3月的电费249.30元；五、郑恩曈于判决生效之日起十日内支付上海恒客节能科技有限公司违约金22,055.17元；六、郑恩曈于判决生效之日起十日内支付上海恒客节能科技有限公司中介费28,000元；七、上海恒客节能科技有限公司于判决生效之日起十日内向郑恩曈返还租赁押金48,600元。以上第二至第七项款项内容经折抵后，郑恩曈于判决生效之日起十日内支付上海恒客节能科技有限公司162,991.74元；八、驳回郑恩曈的其余本诉诉讼请求；九、驳回上海恒客节能科技有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计607.50元，由郑恩曈负担85.87元，由上海恒客节能科技有限公司负担521.63元。一审反诉案件受理费减半收取计2,519.74元，由郑恩曈负担2,138.63元，由上海恒客节能科技有限公司负担381.11元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，恒客公司提供了两份情况说明，其中一份是由XX公司2019年8月23日出具的，其中载明：“我司于2016年6月19日与贾西福签订了《上海市房屋租赁合同》，将坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋出租给贾西福，租赁期限为2016年6月17日至2022年11月19日。现我司确认，该租赁项下出租房屋范围包含房屋一楼面积和地下室面积，且前述出租房屋面积贾西福均有转租、分租权。关于租赁合同项下的房屋地下室，系开发商在交付我司房屋之前已建造完毕并作为房屋一楼的附赠面积赠送给我司，并非我司私自建设。”另一份是由贾西福于同日出具的情况说明，其中载明：“该租赁合同（指其与恒客公司之间2016年6月20日所签的）项下出租房屋范围包含房屋一楼面积和地下室面积。”郑恩曈认为上述两份情况说明不是二审新证据，也与本案的争议焦点无关联性。恒客公司二审中还提供了涉案房屋的产证复印件，在其中的“房屋建筑面积测算表”一页，记载地下层数为1，地下建筑面积为0，并附有地下室的平面示意图。恒客公司以此证明地下室不属于违章建筑。郑恩曈对此的质证意见为：不属于二审新证据。对房产证的真实性认可，但根据产证上地下建筑面积为“0”的记载情况，佐证地下室是未经建筑规划许可建造的建筑，故不认同恒客公司的证明内容。本院认为，在郑恩曈二审中质疑恒客公司是否有权就涉案房屋产权证上未记载面积部分建筑（也即地下室）进行出租及主张该地下室为违章建筑的情况下，恒客公司提供该方面的相关材料以进一步佐证地下室属经批准建造的合法建筑以及其有权出租地下室，并无不当之处，上述两份情况说明及涉案房屋的产证复印件可以作为二审新证据供当事人质证。恒客公司所提供的涉案房屋产证复印件可以佐证地下室系开发商在向买受人XX公司房屋交付之前已建造完毕并作为房屋销售合同中买卖标的物即涉案房屋一楼的附赠面积一并赠送的部分，地下室在产证中有相应标注的事实表明该地下室属合法建筑。两份情况说明亦显示恒客公司向郑恩曈出租地下室也有相应的权利，因此，本院对于恒客公司提交的上述材料的真实性、合法性及关联性予以认可。本院认为，郑恩曈与恒客公司之间于2017年10月26日就涉案房屋签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，且于法不悖。郑恩曈在签署该合同时，也曾实地察看过房屋，对于该房屋是否符合其租赁用途亦已了解并据此签订了合同，故该合同依法成立并对双方具有约束力。本案二审争议的焦点涉及合同是否存在部分有效部分无效之情形，合同履行过程中何方存在违约行为和何方具有合同的解除权，以及合同解除的后果处理等问题。就租赁合同是否存在部分有效部分无效之情形问题，本院认为，涉案房屋虽然存在248.73平方米的无证部分面积地下室，但经查，本案中地下室虽未在涉案房屋的产证中记载面积，但在该涉案房屋的产证中对于该地下一层有相应的记载并附有相应的示意图，故该地下一层房屋属于开发商在向买受人XX公司房屋交付之前已建造完毕并作为房屋销售合同中买卖标的物即涉案房屋一楼的附赠面积一并赠送的部分，并不属于未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证之规定建设的房屋情形，不能因地下室在产证上未载明面积即认定该部分面积房屋为违章建筑，产证上未记载面积的地下室，也即248.73平方米面积房屋所对应的租赁合同应为有效。一审认定事实清楚、适用法律正确，对涉案《租赁合同》效力的认定无误，本院予以确认。就《租赁合同》履行过程中何方存在违约行为和何方具有合同的解除权，以及合同解除的后果处理问题，本院认为，一审法院在其“本院认为”部分中就“郑恩曈是否有权解除涉案租赁合同”及“双方当事人各自主张的各项费用将如何认定”中对此已有较详尽的阐述，本院对此均予以认同，在此不再赘述。故本院认定合同履行过程中系郑恩曈擅自解约构成违约，并导致恒客公司合同解除权的成就。一审根据双方各自诉请，对合同解除后的相关后果所作的处理均无不当之处，本院亦予确认。关于郑恩曈提出一审以简易程序审理本案已超出法律规定的期限的意见是否成立的问题，本院认为，郑恩曈诉恒客公司房屋租赁合同纠纷一案立案受理后，审理期间，恒客公司提起了反诉，一审法院遂予以合并审理。一审审理过程中，双方当事人又曾一致同意延长简易程序适用期间，对当事人合意延长简易程序适用期间的申请并已经依法批准。故郑恩曈的前述上诉意见不能成立。关于郑恩曈要求要求恒客公司返还租赁合同中涉及248.73平方米房屋所支付的租金90,658.44元的问题，本院认为，即使存在违章建筑导致合同部分无效的情形出现，郑恩曈亦应当参照《租赁合同》的约定支付租金，其要求返还租金，缺乏法律依据；且本院已经对248.73平方米的无证部分面积房屋不属于违章建筑进行了认定，涉案《租赁合同》合法有效，郑恩曈要求返还依据有效合同已实际履行部分所涉及的租金，亦缺乏相应依据。故郑恩曈要求恒客公司返还248.73平方米无证面积房屋所支付的租金90,658.44元的上诉意见，同样不能成立。综上，上诉人郑恩曈的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,254.48元，由上诉人郑恩曈负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇一九年十一月十九日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……