中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终8673号上诉人（原审原告、反诉被告）：庞霄羽（英文名：PANG-MORRISEMILY），女，1965年6月29日出生，大不列颠及北爱尔兰联合王国国籍，现住大不列颠及北爱尔兰联合王国。委托诉讼代理人：张鲤庭，上海市鲤庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍晓钟，上海市鲤庭律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海高亚房地产开发有限公司，住所地上海市徐汇区建国西路221号102室。法定代表人：柯耀明，总经理。委托诉讼代理人：吴海泉，上海市龙华律师事务所律师。原审第三人：中国光大银行股份有限公司上海市南支行，住所地上海市黄浦区斜土路498号101室。法定代表人：朱卫杰，行长。委托诉讼代理人：陈雄健，男，中国光大银行股份有限公司上海市南支行工作人员。委托诉讼代理人：王强，男，中国光大银行股份有限公司上海市南支行工作人员。上诉人庞霄羽因与被上诉人上海高亚房地产开发有限公司（以下简称高亚公司）、原审第三人中国光大银行股份有限公司上海市南支行（以下简称光大银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初9267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人庞霄羽之委托诉讼代理人张鲤庭、鲍晓钟，被上诉人高亚公司之委托诉讼代理人吴海泉、原审第三人光大银行之委托诉讼代理人陈雄健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人庞霄羽上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的反诉请求，确认上海市商品房预售合同（以下简称预售合同）有效，被上诉人履行合同义务。事实和理由：一、本案预售合同是有效的。被上诉人从未提出预售合同的效力问题，且法院在（2012）徐民四（民）初字第831号案件中也未对预售合同效力提出异议。没有任何证据证明上诉人明知本案预售合同系所谓的套贷，也没有相反证据证明双方没有交易系争房屋的真实意思。上诉人办理房屋预登记，签订了贷款合同、抵押合同，依约还贷，均可证明上诉人购买房屋的真实意思。二、一审认定事实错误。上诉人从未收到被上诉人向上诉人寄送的关于要求上诉人还贷的函件，且上诉人在上述期间已经赴英国求学。上诉人提供了大量证据证明与被上诉人的法定代表人柯耀明曾是恋爱关系，上诉人一直与柯耀明共同居住在系争房屋所在的楼盘内直至上诉人出国求学，客观上造成了银行贷款、购房款支付凭证等原件资料不在身边的事实，但上诉人已经提交了复印件，完成了举证义务。一审混淆了物权和债权的概念，只要是从上诉人账户中还给银行的行为，都是上诉人的行为，即使有个别款项是柯耀明汇入的，这也属于债务关系。三、关于生效物业费判决，已经认定上诉人是系争房屋业主，判决上诉人承担物业费，被上诉人在上述案件中确认上诉人已经付清全款并已交房的事实，并以获得生效判决的确认，对此上诉人无需再举证。四、一审将贷款银行作为无独立请求权的第三人参加诉讼，于法无据，上诉人与光大银行之间的抵押借款关系，与本案属于不同法律关系，不是本案审理范围。被上诉人高亚公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人光大银行述称，上诉人与被上诉人之间的纠纷由法院认定，如果判决合同无效，上诉人是借款人，被上诉人是担保人，应该共同归还贷款。庞霄羽向一审法院起诉请求：判令高亚公司继续履行合同，配合庞霄羽将上海市XX路XX、XX号XX苑XX室房屋（注：预告登记地址为XX路XX号XX室，以下简称系争房屋）的产权过户至庞霄羽名下，剩余贷款人民币（下同）39万元由庞霄羽偿还。高亚公司向一审法院提起反诉请求：解除庞霄羽和高亚公司就上海市XX路XX、XX号XX苑XX室签订的预售合同，撤销该房屋的抵押登记、预告登记。一审法院认定事实：2001年，柯耀明与案外人陈某签署《合伙协议书》，约定共同收购上海市XX路XX、XX号（XX苑）整栋建筑物。2002年4月，柯耀明出面与高亚公司签订销售合同，收购了高亚公司开发的“XX苑”整体建筑物。2002年7月18日,庞霄羽(乙方、买方)与高亚公司（甲方、卖方）签订预售合同，载明乙方的住所为上海市长宁区XX路XX弄XX号XX楼XX室。预售合同约定，甲方将系争房屋出售给乙方，系争房屋暂测建筑面积为222.41平方米，总房价款暂定为2,891,330元。签订本合同时，该房屋建设工程建设到外墙完成。乙方如未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过90天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的1%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方承诺在2003年6月15日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。甲方定于2002年10月15日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。该房屋符合合同约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交接房屋钥匙。在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后10日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起10天内，由双方依法向徐汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其它任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。附件一付款方式和付款期限约定，2002年7月10日，乙方应支付签约款600,000元；2002年8月15日，乙方应支付购房款（贷款形式）2,001,000元；2002年10月15日，乙方应支付交屋款290,330元。2002年7月19日，预售合同经上海市徐汇区房地产交易中心（现为上海市徐汇区不动产登记事务中心）登记备案。2002年8月6日，庞霄羽（甲方、借款人）与光大银行（乙方、贷款银行）、高亚公司（丙方、保证人）签订《个人住房商业性借款合同》（编号：2002000221，以下简称借款合同），约定甲方向乙方借款2,001,000元，甲方借款用于向丙方购买系争房屋。借款期限为20年，自2002年8月6日起至2022年8月6日止。甲方以系争房屋作为借款抵押担保。甲、乙双方签订《个人住房抵押合同》作为本合同的从合同。丙方为本合同项下借款提供阶段性连带责任保证。保证期间为贷款发放之日起至乙方取得用于抵押的本合同项下商品房的《房地产其他权利证明》及《上海市房地产权证》时止。同日，庞霄羽与光大银行签订了《个人住房抵押合同》，以系争房屋作为抵押物。另，庞霄羽（甲方、委托方）与光大银行（乙方、受托方）签订了《阳光卡转帐还贷委托协议》，约定甲方在乙方开立阳光卡（卡号：XXXXXXXXXXXX6920）。甲方授权乙方定期从该阳光卡账户中转账划款偿还贷款本息。甲方须在每月20日前，在阳光卡账户内存入足够资金用于偿还到期的贷款本息。同年8月6日，庞霄羽与光大银行共同向上海市徐汇区房地产交易中心申请办理抵押权登记。同年8月8日，光大银行经核准登记为系争房屋的抵押权人,债权数额2,001,000元。2002年11月，柯耀明与陈某签署《协议书》，约定双方曾签署合伙协议共同收购XX苑大楼，为避免双方意见不一、尽速出售，双方同意放弃原签订协议书，柯耀明全权主导，陈某依新协议所负担的成本支出改以换入房屋方式为之，但工程管理应配合柯耀明为之，协议如下：一、二楼由柯耀明收回或退还高亚公司，3-14楼由双方各分屋1/2，购屋成本柯耀明为2,500万元，陈某为1,500万元；其他成本柯耀明62.5%，陈某37.5%，另已进材料及设备按各自分得之户别（附件一）及所需数量分配负担；其他费用按前述比例负担；已签订预售合同并核拨贷款之户别，自余款结清后，由双方各自负担其偿还贷款及支付利息责任；楼层及户别归属如附件一；双方可按分配房屋户别，依分别需要，寻找适当人选先行与高亚公司订立房屋预售合同，以提早厘清将来产权归属。该协议书后附“附件一”，约定了各自分得的房屋，其中1-6层、9B、12A、13层归柯耀明（注：9B即系争房屋载明“庞羽霄”，已拨贷金额1,800,900元）。2004年7月，高亚公司原股东与柯耀明签订《股权转让协议书》，柯耀明受让了高亚公司所有股权。XX苑建成后，系争房屋于2004年11月9日被核准登记于高亚公司名下（大产证）。2010年5月28日，高亚公司向庞霄羽邮寄《通知书》（EMS单号：EF487636301CS，寄送地址为上海市长宁区XX路XX弄XX号XX楼XX室），载明：2002年间，柯耀明为整体收购我公司开发的XX苑项目，委托你与我公司于2002年7月19日签署“XX苑”XX室《上海市商品房预售合同》，向光大银行套取贷款约2,001,000元支付我方楼款，除此之外，我公司从未收到你支付的任何楼款。自2002年8月光大银行核拨前述贷款以来，一直由柯耀明向光大银行还贷，你从未曾实际还贷。2005年间，柯耀明已经履行完毕整体收购XX苑的付款义务，完成股权收购交易，成为我公司的股东及法定代表人。前述事实，核先向你说明于前。自2007年开始，柯耀明先生拟向光大银行清偿你名下的剩余贷款，多次联络你方，希望你能协助向光大银行申请办理提前还贷手续，撤销抵押登记，并解除XX室的预售登记。经多次与你联系，皆未获得你的回应。鉴此，我方特向你发出函。请你收函后，尽速与我方联络，配合我方向光大银行办理XX室的提前还贷手续、撤销抵押登记，并终止与我方的XX苑XX室上海市商品房预售合同，解除XX室的预售登记。嗣后，高亚公司先后于2013年10月、2015年1月、2016年7月向庞霄羽寄送函件，重申提前还贷、撤销抵押登记及解除预售合同之事宜。2012年2月16日，上海XX有限公司（以下简称XX公司）向法院起诉[案号：（2012）徐民四（民）初字第831号，以下简称831号案件]，要求高亚公司支付系争房屋2009年8月20日至2012年8月31日的物业管理费及滞纳金。审理中，高亚公司辩称系争房屋早在2002年就已经出售给了庞霄羽，高亚公司与其签订了预售合同，并早在2005年1月10日就与庞霄羽办理了房屋交接。双方签订预售合同的时候就办理了预告登记，庞霄羽已经支付了房款，并办理了贷款。同时，高亚公司当庭陈述“系争房屋的权利人不是高亚公司，只是业主（即庞霄羽）没有即时办理小产证”。法院经审理后认为：鉴于高亚公司已经将房屋出售并由庞霄羽实际使用，双方虽未办理过户手续，但进行了预告登记，该预告登记对外亦具有公示的效力。根据物业服务合同的规定，支付物业管理费的主体为业主、物业使用人。故XX公司再向高亚公司主张物业管理费和滞纳金，缺乏事实和法律依据，对其诉讼请求不予支持。2012年11月1日，法院作出判决，驳回XX公司的诉讼请求。该判决书生效后，XX公司于2013年1月10日向法院起诉，要求庞霄羽支付系争房屋2009年8月20日起至2012年8月31日的物业管理费及滞纳金[案号：（2013）徐民四（民）初字第849号，以下简称849号案件]。该案审理中，庞霄羽辩称，系争房屋虽然由其取得产权，但是一直交由高亚公司使用，2008年至2009年的物业服务费也是由高亚公司以庞霄羽的名义支付的。法院经审理认为，庞霄羽作为系争房屋的业主，理应按物业服务合同的约定向XX公司缴纳物业管理费。法院于2013年4月9日作出判决，一、庞霄羽于该判决生效之日起十日内支付XX公司2009年8月20日起至2012年8月31日止的物业管理费31,856.36元；二、庞霄羽于该判决生效之日起十日内支付XX公司物业管理费滞纳金（滞纳金以欠费期间的月管理费为本金、不足一月的以实际管理费为本金，分别自次月的1日始计算至实际支付之日止，均按同期银行存款利率计算）。该判决书生效后，XX公司于2013年5月5日出具《说明》，载明XX公司已收到庞霄羽按849号案件承担的物业管理费及滞纳金32,000元、诉讼费396元，发票由庞霄羽的弟弟庞霄文领取。次日，XX公司开具物业费发票，金额为32,000元。2018年1月9日，庞霄羽委托律师向高亚公司发《律师函》，载明：“庞女士与贵公司2002年7月18日签订了上海市商品房预售合同，并于2002年7月19日在徐汇区房地产登记处登记备案。嗣后又办理了交房手续，交由贵公司管理，同时多次要求办理小产证，贵公司以各种理由推诿……请贵公司配合办理XX路XX号XX室房地产权证书申请事宜，并根据房地产交易中心的要求提供有关资料。”高亚公司确认收到该律师函。另查明，截至2019年2月20日，未清偿的贷款余额为350,175元。审理中，庞霄羽、高亚公司及原审第三人光大银行对预售合同、借款合同、个人住房抵押合同、阳光卡转帐还贷委托协议、房地产其他权利登记申请书、上海市不动产登记簿、（2013）徐民四（民）初字第518号民事判决书、协议书及附件一、（2012）徐民四（民）初字第831号民事判决书及庭审笔录、（2013）徐民四（民）初字第849号民事判决书、说明等证据，经质证均无异议，一审法院予以认定。双方对下列证据经质证后意见分歧较大：一、庞霄羽提供签约款收据复印件一份，称600,000元签约款系以现金方式支付，但收据原件已经遗失。对此，高亚公司不予认可，称该收据仅用于办理银行贷款，是必要的贷款审核材料，庞霄羽从未支付过签约款600,000元以及交屋款290,330元，2002年8月至2013年3月期间的银行贷款亦是由柯耀明归还的。二、庞霄羽提供2005年1月10日的《房屋交接书》复印件，载明：“2005年1月10日，甲、乙双方对XX苑XX室进行验收交接，双方确认：1.甲方交付给乙方的房屋为XX苑XX室。该房屋的实测建筑面积为219.26平方米……2.该房屋的总房价款为2,891,330元，乙方已付清全部房价款……本交接书由甲、乙双方签字生效。”甲方签字一栏有高亚公司印章，乙方签字一栏有庞霄羽印章。对此，高亚公司称，庞霄羽在乙方签字一栏并未签字，不符合常理，且时间与庞霄羽诉称的2009年8月交房不一致；该证据系高亚公司为阻碍XX公司起诉高亚公司要求支付系争房屋物业费诉讼时提供；系争房屋一直在高亚公司控制之下，从未向庞霄羽交房。一审法院经比对，房屋交接书上庞霄羽印章的字样与出售合同、借款合同及房地产其他权利登记申请书等文件上的庞霄羽印章字样明显不一致。三、高亚公司提供光大银行还贷卡（卡号：XXXXXXXXXXXX6920）原件、2003年1月20日至2018年5月20日期间的活期账户对账单、光大银行个人业务挂失止付通知书及个人特殊业务申请书等证据，并称2002年8月，庞霄羽以其名义与光大银行签订借款合同后，该还贷卡原件一直由柯耀明持有，并负责归还银行贷款。2013年4月1日，庞霄羽挂失该还贷卡，办理新卡，其后贷款由庞霄羽归还至今。其中，对账单显示，2013年4月1日前大部分贷款由柯耀明或者高亚公司转账支付,另有部分柜台现存、转账存入、卡卡转账或续存记录，仅显示对方账号未显示名称,或未显示对方账号信息。对此，庞霄羽称还贷账户的户名为庞霄羽，基于货币是种类物的特点，从其还贷卡支出的钱都是庞霄羽的钱，另庞霄羽挂失尾号为6920的还贷卡与本案无关。光大银行确认2013年4月还贷卡自XXXXXXXXXXXX6920变更为XXXXXXXXXXXX8818，此后一直由尾号为8818的还贷卡正常还款至今。对以上举证、质证意见分歧较大的证据，一审法院作如下认证：2002年时60万元系大笔交易金额，全部以现金形式支付并且未保留收据原件显然不符合常情，同时庞霄羽陈述在其处亦没有保留预售合同、借款合同、个人住房抵押合同等原件，仅凭签约款收据复印件不足以证明付款事实。故一审法院认定庞霄羽在签订预售合同后，未向高亚公司支付签约款60万元及交屋款290,330元。交房应当办理交接手续，通常双方应当签订房屋交接书并交付钥匙（门禁卡）等。庞霄羽提供的2005年1月10日房屋交接书上，其本人并没有签名，该处印章的字样又与出售合同、借款合同及房地产其他权利登记申请书等文件上的庞霄羽印章字样明显不一致。结合庭审时双方陈述，一审法院认定签订预售合同后，高亚公司并未向庞霄羽交付系争房屋，而是自行制作一张房屋交接书存档，庞霄羽主张房屋交由柯耀明代管也无充分依据。关于还贷，因柯耀明提供其持有尾号为6920还贷卡原件，该卡账户为庞霄羽签订抵押合同时授权偿还贷款的账户，银行账单显示2013年4月1日前大部分用于还贷的资金来源于柯耀明或者高亚公司账户；结合庞霄羽在2013年4月1日办理挂失尾号为6920还贷卡手续并申领新还贷卡；一审法院推定系争房屋2002年8月至2013年3月由柯耀明或高亚公司归还贷款，2013年4月1日后至今由庞霄羽归还贷款。一审法院认为，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，庞霄羽与高亚公司签订预售合同后，从购房款支付情况来看，庞霄羽除以自己名义向光大银行申请贷款2,001,000元外，未再支付其余购房款，同时自贷款发放之日起至2013年4月1日期间，银行贷款均由柯耀明或者高亚公司归还，庞霄羽仅在2013年4月1日将指定还贷卡挂失后，用新还贷卡开始归还贷款至今；从房屋交付来看，高亚公司并未向庞霄羽交付系争房屋，双方亦未办理系争房屋的产权过户手续。在2004年11月高亚公司取得XX苑小区大产证后至2018年1月庞霄羽发律师函给高亚公司的十余年间，庞霄羽并未催促高亚公司办理产权过户手续。基于上述种种法院已查明事实的细节，再结合柯耀明与案外人陈某签订的《协议书》及附件一关于“寻找适当人选先行与高亚公司订立房屋预售合同”之约定，法院认为，2002年庞霄羽与高亚公司签订预售合同并非房屋交易之真实意思表示，该立约行为系双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为。签约行为无效，故预售合同无效。法律规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，有相反证据足以推翻的除外。审理中，庞霄羽称已有生效判决认定系争房屋的权利人为庞霄羽，且高亚公司在生效案件中曾自认系争房屋已出售给庞霄羽，并提供了房屋交接书为证。对此，高亚公司称其在831号案件中的陈述是为了对抗案外人XX公司而制造的障碍。法院认为，831号案件及849号案件均系物业服务合同纠纷，在预售合同当事人并未就合同效力提出异议的情况下，案件审理基于预告登记的公示效力，认定庞霄羽为房屋权利人，并要求庞霄羽支付相应的物业管理费。本案中，庞霄羽和高亚公司围绕预售合同之效力进行了举证和质证，从购房款支付、贷款偿还及房屋交付等多个方面重新审视预售合同，法院亦基于此认为现有证据足以推翻生效判决之认定，故对庞霄羽关于系争房屋归其所有之意见，不予采信。综上，庞霄羽要求继续履行合同并过户之诉讼请求，法院不予支持；高亚公司要求解除预售合同之诉讼请求，法院亦不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因预售合同无效，系争房屋应恢复登记至高亚公司名下，高亚公司要求撤销预告登记之诉讼请求，法院予以支持。关于剩余贷款本息的清偿问题，预售合同无效，不影响借款合同的有效性。庞霄羽、高亚公司之虚假意思表示所导致合同无效的后果不应及于光大银行，光大银行的合法权益应予保障。根据借款合同之约定，庞霄羽向光大银行贷款2,001,000元，并以系争房屋作为借款抵押担保，而借款实际由高亚公司取得。现该笔贷款尚未清偿，法院判令庞霄羽与高亚公司共同清偿剩余贷款本息。在剩余贷款本息清偿完毕后，光大银行应及时办理抵押权注销登记手续。至于庞霄羽实际偿还的贷款本金及利息等损失，待本判决依法生效后，庞霄羽依据其与高亚公司的过错责任可另行向高亚公司主张返还或赔偿。一审法院审理后作出判决：一、庞霄羽与上海高亚房地产开发有限公司于2002年7月18日就上海市XX路XX号XX室房屋（即XX路XX.XX号XX苑XX室房屋）签订的《上海市商品房预售合同》无效；二、庞霄羽、上海高亚房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内共同办理上海市XX路XX号XX室房屋的预告登记撤销手续；三、庞霄羽、上海高亚房地产开发有限公司于判决生效之日起六十日内向中国光大银行股份有限公司上海市南支行偿还就上海市XX路XX号XX室房屋签订的《个人住房商业性借款合同》（编号：2002000221）的剩余贷款本金及利息；四、中国光大银行股份有限公司上海市南支行于上述第三项剩余贷款本金及利息清偿后十日内办理上海市XX路XX号XX室房屋的预购商品房抵押登记注销手续；五、驳回庞霄羽的全部诉讼请求；六、驳回上海高亚房地产开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费29,920元，由庞霄羽负担5,984元，上海高亚房地产开发有限公司负担23,936元。反诉案件受理费40元，由上海高亚房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，合同效力属于法院依职权审查范围，并不以当事人是否提出异议作为判断合同效力的标准。本案的争议在于上诉人与被上诉人是否具有真实买卖系争房屋的意思表示，双方就系争房屋所签订的预售合同是否有效。根据法律规定，当事人意思表示真实是民事法律行为有效的必要条件，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，虽然上诉人与被上诉人于2002年签订了预售合同并办理了银行贷款手续，但上诉人并未充分举证证明其实际向被上诉人支付了其余购房款项，也无证据证明其曾居住或实际控制系争房屋，上诉人也无法提供2013年4月之前由其实际偿还银行贷款的证据，且在预售合同签订之后的十余年间，上诉人从未就系争房屋的过户、交付向被上诉人进行过主张。综合上述合同的签订、购房款的支付、实际使用情况、银行还贷等事实，显然本案预售合同的履行存在诸多不合理之处，上诉人仅以其和被上诉人的法定代表人之间曾为恋爱关系为由进行解释，尚不足以排除上述不合理之处，也缺乏其他证据予以佐证，故一审结合被上诉人法定代表人柯耀明与案外人签订的《协议书》内容，认定预售合同因双方当事人虚假的意思表示而无效，具有事实及法律依据，本院予以支持。上诉人主张其已经提供了签约款收据复印件，且认为对于银行还贷，只要是从其银行卡支付的，均应视作上诉人的出资。本院认为，当事人对自己的主张应提供证据予以证明。本案判断当事人是否具有真实买卖房屋的意思表示，应以其实际履行行为作为判断的标准。上诉人未能充分举证证明其实际出资的事实，相反用以还贷的银行卡及对账单原件则由被上诉人予以提供，故一审未能采信上诉人的主张，符合证据规则，本院予以支持。上诉人还主张在关于物业费纠纷的生效判决中，被上诉人已自认系争房屋已经出售并交付给了上诉人，法院对此也予以了确认，上诉人也依据生效判决开始缴纳系争房屋的物业费，故本案预售合同是双方当事人的真实意思表示。但本院认为，生效判决系物业服务合同纠纷，而非物权确认或房屋买卖合同纠纷，该判决并未就本案预售合同的效力及实际履行情况进行审查，故当事人在该判决中的陈述及法院的认定对本案不产生既判力的效果。并且，合同无效系自始确定的发生法律效果，本案预售合同自始缺乏真实意思表示而无效，也不会因后续的诉讼行为导致其效力的转变。故上诉人以前案为依据主张本案预售合同有效，于法无据，本院无法支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。预售合同无效，系争房屋应恢复登记至被上诉人名下，因系争房屋上尚有原审第三人的借款抵押权登记，而房屋买卖合同无效的后果处理，必然涉及抵押权的涤除问题，一审追加光大银行作为第三人参加诉讼，光大银行明确表示若合同无效，则根据借款合同约定，要求上诉人与被上诉人共同向其偿还剩余贷款本息，故一审据此作出了相应判决，于法不悖，本院予以支持。上诉人主张本案程序违法，缺乏依据，本院不予支持。至于上诉人与被上诉人就贷款本金及利息等损失的纠纷，与本案分属不同法律关系，当事人可就此另行主张。综上所述，庞霄羽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,984元，由上诉人庞霄羽负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇一九年十一月十八日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……