江苏省苏州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏05执异65号 案外人：郁永文，男，1978年9月3日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。 委托诉讼代理人：邹文霞，江苏衡鼎（盐城）律师事务所律师。 申请保全人：史华，女，1968年10月11日出生，公民身份号码320525196810110524，汉族，住江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡新村四区19幢401室。 委托诉讼代理人：姚茂春，江苏合鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张贝尔，江苏合鼎律师事务所律师。 被保全人：濮学林，男，1964年8月27日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。 被保全人：苏州市华瑞电力设备有限公司，住所地江苏省苏州市吴江经济开发区柳胥村瓜泾路。 法定代表人：沈根珠。 被保全人：苏州金球地产有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇交通北路香江花园18幢110、210、310号。 法定代表人：沈建祥。 被保全人：吴江通用电力电器设备有限责任公司，住所地江苏省苏州市吴江区八坼镇。 法定代表人：沈玉伟。 被保全人：苏州地灵电气有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇友谊工业区。 法定代表人：沈根珠。 在本院执行史华与濮学林、苏州市华瑞电力设备有限公司、苏州金球地产有限公司（以下简称金球公司）、吴江通用电力电器设备有限责任公司、苏州地灵电气有限公司民间借贷纠纷一案的财产保全过程中，案外人郁永文对本院查封的被保全财产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 史华诉濮学林、苏州市华瑞电力设备有限公司、金球公司、吴江通用电力电器设备有限责任公司、苏州地灵电气有限公司民间借贷纠纷一案，申请人史华向本院申请财产保全，本院依法于2018年11月22日作出（2018）苏05民初1332号民事裁定，冻结濮学林、苏州市华瑞电力设备有限公司、金球公司、吴江通用电力电器设备有限责任公司、苏州地灵电气有限公司的银行存款1亿元或查封相应价值的其他财产。该裁定发生法律效力后，本院依法于2018年12月20日向苏州市吴江区住建局送达（2018）苏05执保208号协助执行通知书及（2018）苏05民初1332号民事裁定，对金球公司开发的位于苏州市吴江区松陵镇学院路南侧、长安路东侧星宝花园包括42幢1单元1401室（以下简称案涉不动产）在内的52套房屋进行预查封。 案外人郁永文针对案涉不动产提出异议称，请求法院依法解除对案涉不动产的预查封措施。事实与理由:2015年2月1日，苏州帝宝房产有限公司（以下简称帝宝公司）、江苏沪港装饰有限公司（以下简称沪港公司）、金球公司以及郁永文签订四方协议，金球公司将其自行开发的位于吴江东××大道与××路交叉口的案涉不动产冲抵帝宝公司所欠沪港公司的工程款(注：帝宝公司与金球公司系关联公司，郁永文挂靠沪港公司承揽帝宝公司开发的金球广场建设工程业务)，沪港公司指定郁永文购买，郁永文与金球公司于2015年2月1日签订了一份《吴江市商品房买卖合同》购买了案涉不动产，单价每平8400元，房款共计1254372元，帝宝公司和沪港公司按照四方协议约定扣除了相应抵房的工程款，金球公司于2015年2月2日向郁永文出具了全额房款收据。案涉不动产也于2016年7月13日由金球公司交付给了郁永文，并至今一直由郁永文占有、使用并缴纳物业费（郁永文收房后对该房屋进行了装修）。2019年8月郁永文从苏州市吴江区住建局得知案涉不动产被苏州中院预查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在苏州中院作出(2018)苏05民初1332号民事裁定书及(2018)苏05执保208号协助执行通知书查封案涉不动产前，金球公司己与郁永文签订了房屋买卖合同并通过以房抵款的形式支付了全部价款且实际占有房屋。郁永文多次要求金球公司协助办理产证，由于案涉不动产尚不具备办理过户登记的条件，所以至今无法办理产权证书，郁永文对未办理房屋过户登记没有过错。综上，请求法院依法解除对案涉不动产预查封措施。 申请保全人史华称，郁永文的异议申请不成立，请求法院驳回郁永文的异议请求。1.郁永文称是以房抵债的形式获得案涉不动产，但是工程款却是发生在帝宝公司与沪港公司之间，却以金球公司房屋用于抵债。结合协议签订的时间是2015年2月1日，金球公司已对外负债，其以房抵消的不是自己的债务，实际损害了其他债权人的利益；2.郁永文没有举证证明关于以房抵债中涉及的债务是否真实存在。郁永文应当提供工程结算以及帝宝公司已付工程款项等相关凭证，用于证明四方协议书内容的真实性；3.郁永文无法证明已经交付了全部价款。根据四方协议书，需要沪港公司和帝宝公司就金球广场项目审计结果确认后，帝宝公司将房款从工程款中扣除后，再支付给金球公司。郁永文并没有提供关于帝宝公司与沪港公司的审计结果确认凭证，也没有提供帝宝公司向金球公司支付房款的凭据，证明已经完成了房款的支付行为；4.郁永文并没有向法院提供关于挂靠协议等相关凭证，用于证明自己的身份；5.法律规定应当是合法占有，而不是简单地占据房屋即视为占有。郁永文没有提供交付通知书以及金球广场合法交付房屋的相关凭据等，用于证明自己是合法占有案涉不动产。 被保全人濮学林、华瑞公司、金球公司、通用公司、地灵公司在本院异议审查期间未提交书面意见。 当事人围绕异议请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审查查明：帝宝公司（发包方、甲方）、沪港公司（承包方、乙方）签订了一份落款日期为2014年4月11日、编号为2014041101的《工程施工合同》约定：工程名称为金球广场外檐装饰工程；合同造价暂定为4856296元；工程款支付：在2014年底前甲方付至结算价的80%。 帝宝公司（甲方）、沪港公司（乙方）、郁永文（丙方）、金球公司（丁方）签订了一份落款日期为2015年2月1日的《协议书》约定：乙方承建甲方吴江金球广场建设工程，乙、丙双方向甲方提出要求购买由丁方开发的星宝花园商品房一套；上述商品房位于丁方开发的星宝花园42号楼1401室，总房款为1254372元，甲乙丙丁四方同意该总房款由丁方在乙方承建的甲方项目吴江金球广场的工程款中扣除；乙方、丙方协商同意以上商品房购房合同的购房姓名：郁永文；商品房的交房时间及其他相关条款，根据丙方和丁方签订的《商品房买卖合同》约定为准；甲乙丁三方同意该总房款由甲方在乙方承建的金球广场建设工程造价经审计结算并经甲乙双方确认审计结果后，甲方应付款给乙方至审计结算确认价的80%中扣除后支付给丁方。 金球公司（甲方、卖方）、郁永文（乙方、买方）签订了一份落款日期为2015年2月1日的《吴江市商品房买卖合同》约定：出卖人以出让方式取得位于吴江东××大道与××路的地块土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名星宝花园；买受人购买的商品房为预售商品房，坐落为42幢1单元1401室，合同约定建筑面积149.33平方米，单价每平方米8400元，总价为1254372元；自合同签约之日买受人一次性向出卖人支付购房款1254372元；出卖人应当在2015年6月30日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。落款处盖有金球公司合同专用章，郁永文的签字。在本院异议审查过程中，郁永文陈述，该合同未经过行政管理部门网签备案。 金球公司向郁永文出具了一份日期为2015年2月2日编号9026353的收据载明：收款方式转账，人民币1254372，收款事由沪港公司抵工程款（42#1401室购房款）。 吴江市新和平物业有限公司（甲方选聘的物业管理公司）、郁永文（乙方、购房人）签订了一份落款日期为2016年7月13日的《苏州市前期物业管理服务协议》约定，甲乙双方在签订《房屋买卖（预售）合同》时，就前期物业管理服务达成本协议，由甲方选聘的物业管理公司负责星宝花园的前期物业管理工作。 吴江市新和平物业有限公司向郁永文出具了两份收款日期为2016年7月13日的收款收据。其中编号0000775的收据载明：装修垃圾清运费、装修装饰服务费、装修出入证工本费，合计775元；编号0004762的收据载明：物业服务费、水泵电梯运行费，合计2859元。 金球公司向郁永文出具了一份住宅质量保证书、一份住宅使用说明书，载明的交付日期均为空白。 郁永文（发包方、甲方）与刘雨生（承包方、乙方）签订了一份落款日期为2017年8月5日的《房屋装修合同》约定：甲方委托乙方对就案涉不动产进行装修，自2017年12月28日开工，至2018年5月30日竣工，工期共150天，工程总价款25万元。郁永文向刘雨生进行了四次汇款，分别为2018年1月29日1.6万元、2018年5月15日5万元、2018年6月13日5万元、2018年9月17日5万元。 沪港公司出具了一份落款日期为2019年7月22日的《情况说明》载明：帝宝公司与沪港公司于2014年4月11日签订的关于金球广场外檐装饰项目《工程施工合同》（合同编号：2014041101）系郁永文挂靠沪港公司进行承揽的工程，即该项目实际施工人为郁永文。 2019年9月27日，苏州市吴江区自然资源和规划局出具一份苏州市不动产（住宅）登记信息查询结果证明，截止到查询时间，经联网查询，在中国江苏省苏州市（姑苏区、吴江区、吴中区、相城区、高新区、工业园区）行政区域内，未查到郁永文登记的有效住房类房屋所有权登记信息。 本院认为，人民法院对于已登记的不动产的执行应当首先按照不动产登记簿判断权属。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 本案中，从当事人举证的情况来看，金球公司与郁永文签订的《吴江市商品房买卖合同》落款时期为2015年2月1日，系本院对案涉不动产查封之前。结合郁永文签署的《苏州市前期物业管理服务协议》、吴江市新和平物业有限公司向郁永文出具的装修、物业服务费收款收据郁永文对外签订装修合同等事实，本院对案外人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有案涉不动产的事实予以认定。 但郁永文基于建设工程价款，与金球公司订立以物抵债协议，主张其已支付全部价款，应当同时具备下列情形:①案外人系建设工程承包人或实际施工人;②案外人与被执行人之间存在真实的书面建设工程承包合同;③案外人与被执行人的工程款清偿期已经届满;④案外人享有的工程价款与抵债标的的价值相当;⑤以房抵债协议合法有效;⑥以房抵债协议符合建设工程施工合同纠纷案件的相关规定。现郁永文仅提供沪港公司出具的《情况说明》，不足以证实其系金球广场外檐装饰项目的实际施工人具备高度可能性，且该工程发包人系帝宝公司，而非被保全人金球公司，郁永文亦未能提供足够的证据证实帝宝公司与金球公司之间或其与金球公司之间存在与抵债标的的价值大致相当的合法有效的到期债权债务关系，理应承担举证不能的不利后果。 综上所述，案外人对案涉不动产在形式上不享有足以排除强制执行的权益，应予驳回。案外人对此不服的，可以依法向本院提起执行异议之诉，进行实体审理，从而查明相关实体权利的性质及其归属。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回郁永文的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  王蔚珏 审判员  水天庆 审判员  谢 坚 二〇一九年十一月四日 书记员  邹 娜