上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13242号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱满江，男，1985年12月13日生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：张艳丽，上海丰兆律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海集久网投资管理有限公司，住所地上海市金山区卫清西路865号一楼。法定代表人：詹必政，总经理。委托诉讼代理人：肖敏，上海市浦南律师事务所律师。原审第三人：上海金强通讯设备有限公司，住所地上海市嘉定区外冈镇沪宜公路5408号237#。法定代表人：翁韵波。上诉人朱满江因与被上诉人上海集久网投资管理有限公司（以下简称集久网公司）及原审第三人上海金强通讯设备有限公司（以下简称金强公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2019）沪0116民初6857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱满江上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项，改判支持上诉人一审全部反诉请求、驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决未查明上海市金山区XX路XX号一层西首约1,100平方米房屋（以下简称系争房屋）的实际面积，属认定事实不清。上诉人与被上诉人在合同中约定承租面积是1,100平方米，但被上诉人交付的房屋面积严重不足，即便加上200余平方米的违章搭建也不足900平方米。被上诉人一审庭审中表示房屋加上违建部分交付给上诉人的面积接近1,300平方米，上诉人认为被上诉人存在欺诈，且构成违约，相应面积差额对应的租金应当予以扣除；二、一审判决根据上诉人依据被上诉人提供的产证复印件办理了营业执照，推定上诉人对系争房屋面积在租赁时就已经了解，与事实不符。产权证仅标注总面积，未详细备注各个楼层、部分的具体面积；三、根据合同约定，上诉人仅需要在2019年4月1日-4月15日之间交纳第二季度的房租即可，但在2019年3月底被上诉人即催促上诉人交纳第二季度房租、否则停电，一审判决对相应合同条款的解释有误；四、上诉人向一审法院申请调取的材料，一审法院未予准许。综上，请求支持上诉人的上诉请求。集久网公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。双方是按照租赁部位确定的总价，而不是按照单价和面积确定的租金标准，上诉人承租前看过房也看到过平面图，对实际面积是了解的，否则上诉人不会与被上诉人签订合同；上诉人不继续使用系争房屋的真实原因是上诉人内部股东之间对美食城项目是否继续有争议，所以上诉人未装修完毕即空关了房屋，上诉人直到2019年5月8日向被上诉人发函时才第一次提出面积差额的问题，且从未和被上诉人协商过租金标准调整，上诉人是违约方。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人金强公司未发表述称意见。集久网公司向一审法院起诉请求：1.解除集久网公司、朱满江2018年9月25日签订的《租赁合同》；2.朱满江对租赁房屋恢复原状并搬离；3.朱满江支付拖欠的租金人民币（下币种同）40,520元（计算至诉讼之日）及水电费4,386元，并支付自2019年5月24日至实际搬离日的房屋占有使用费，按每日2,273.97元标准计算；4.朱满江支付违约金207,500元。一审审理中，集久网公司调整诉讼请求：1.确认集久网公司、朱满江2018年9月25日签订的《租赁合同》已于朱满江收到应诉通知之日即2019年7月3日解除，朱满江搬离租赁房屋并将租赁房屋返还集久网公司；2.朱满江支付集久网公司租金134,321.92元；3.朱满江支付集久网公司自2019年7月4日起至实际搬离日止的占有使用费，按合同约定的租金标准计算；4.朱满江支付集久网公司违约金207,500元。朱满江向一审法院提起反诉请求：1.撤销集久网公司、朱满江2018年9月25日签订的《租赁合同》；2.集久网公司返还朱满江租金287,500元及押金69,167元；3.集久网公司赔偿朱满江装修损失360,000元及其他损失374,800元。一审法院查明事实：集久网公司承租案外人上海XX有限公司所有的系争房屋。2018年9月25日，集久网公司、朱满江签订《租赁合同》。合同约定，集久网公司将系争房屋出租给朱满江开设餐饮美食城；租期至2025年12月31日；租金自2019年1月1日起计算，当年租金为830,000元；付款方式为季付，朱满江于签订合同之日支付首季度租金207,500元及一个月押金69,167元，2019年第二季度起，每季度前十五天前应将相应租金支付集久网公司；朱满江如逾期支付租金十五天，则集久网公司有权书面通知朱满江单方面解除合同；违约方需支付守约方当时月租金的三倍作为违约金等等。朱满江于签订合同当日及2018年9月29日向集久网公司支付首季度租金及押金。后朱满江对系争房屋进行装修，并于2019年1月办理了营业执照。2018年12月5日，朱满江将其承租的系争房屋中的135平方米部分转租给金强公司。2019年3月27日后，集久网公司多次向朱满江催促支付租金，并告知不支付要拉电。朱满江于2019年3月29日通过微信及网银支付集久网公司60,000元，于2019年4月16日通过网银支付集久网公司20,000元。2019年4月15日，朱满江通过微信谈及系争房屋股东们正在调整可行性方案，月底准确答复。2019年4月30日，上海市金山区城市管理行政执法局向系争房屋业主发出《谈话通知书》。2019年4月30日，集久网公司通知朱满江，要求朱满江将拖欠租金及水电费于2019年5月5日前支付，否则集久网公司将对系争房屋停水停电封门。2019年5月8日，朱满江通知集久网公司，基于集久网公司无故停电影响正常经营，装修中发现实际面积与合同约定不符，以及行政部门的谈话涉嫌违法搭建部分可能被拆除，影响统一规划、布局，要求对承租区域合法部分重新核算计算租金，集久网公司承担拆除违建部分的损失以及给第三方造成的损失。同时将系争房屋钥匙三把随函一起快递给集久网公司。当日朱满江将上述通知函通过微信发送给集久网公司。朱满江分别于2019年5月8日及2019年5月10日的两次快递均遭集久网公司退回。集久网公司称朱满江退租应办理交接手续，同时担心系争房屋尚存朱满江财物而讲不清才拒收快递。2019年5月16日，为系争房屋经营注册的公司股东林某因集久网公司、朱满江间租赁纠纷报案。2019年5月23日，金强公司法定代表人出具证明，称用电一切正常并承诺2019年5月1日以后水电费直接交给集久网公司。一审审理中，朱满江于庭审结束后向一审法院申请调查系争房屋的内档信息以及申请对系争房屋实际租用面积进行测绘。一审法院认为，集久网公司、朱满江所签合同系当事人的真实意思表示，且不存在法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。集久网公司主张确认解除合同。双方合同约定的租金支付方式仅就文意就十分明确，朱满江应于2019年3月15日前支付2019年第二季度租金。然朱满江未能按约履行，在集久网公司的多次催促下也只是部分支付，显然已构成违约，集久网公司具有合同约定的解除权。合同解除权应当正当行使，故一审法院确认朱满江收到本案应诉材料之日即2019年7月3日解除。集久网公司、朱满江的租赁关系解除，则朱满江丧失了转租权，朱满江与金强公司的租赁关系也应同时解除。朱满江反诉主张合同应当撤销，其主要理由为集久网公司存在欺诈行为。一方当事人故意告知对方虚假情况、或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，方可认定为欺诈行为。本案中，其一，集久网公司在将系争房屋出租于朱满江时已经提供了产证，朱满江还据此办理了营业执照，故朱满江对于系争房屋的面积情况在租赁之时即已了解；其二，集久网公司、朱满江关于租金的约定方式为年租金，租金计算及支付均与房屋面积无关，故房屋面积的差异并不影响合同的履行。因此，朱满江认为集久网公司存在欺诈行为，一审法院难以认同；至于朱满江申请对系争房屋的调查和测绘，一审法院认为亦无此必要。鉴于上述认定，集久网公司主张的朱满江搬离并返还系争房屋、支付拖欠租金占有使用费及违约金的请求，一审法院应予支持。其中集久网公司租金诉请主张有误，一审法院予以纠正。朱满江未完全履行第二季度的租金支付义务，即从2019年4月1日起至2019年7月3日止总计94天，按年租金830,000元计算为213,753元，扣除朱满江已支付的80,000元后，应为133,753元。至于朱满江反诉诉请主张，集久网公司在合同解除后理应向朱满江返还押金；朱满江自身违约，且集久网公司明确表示已装修部分无利用价值，故一审法院对朱满江所主张的赔偿损失无从支持。一审法院判决：一、确认上海集久网投资管理有限公司与朱满江2018年9月25日签订的《租赁合同》已于2019年7月3日解除，朱满江应于判决生效之日起十日内搬离上海市金山区XX路XX号一层西首系争房屋并返还给上海集久网投资管理有限公司；二、朱满江应于判决生效之日起十日内支付上海集久网投资管理有限公司租金人民币133,753元；三、朱满江应于判决生效之日起十日内支付上海集久网投资管理有限公司占有使用费（自2019年7月4日起至实际搬离之日止，按年租金830,000元计算）；四、朱满江应于判决生效之日起十日内支付上海集久网投资管理有限公司违约金人民币207,500元；五、上海集久网投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还朱满江押金人民币69,167元；六、驳回朱满江的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取人民币3,213元，由朱满江负担；反诉案件受理费减半收取人民币7,311元，由朱满江负担人民币6,547元，上海集久网投资管理有限公司负担人民币764元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供了一组房屋现状的照片，欲证明上诉人的装修被上诉人已实际利用。被上诉人认为照片的真实性无法确认，现系争房屋用作菜场，与上诉人的装修无关。本院认为，即使该组照片确为系争房屋照片，已无法证明照片上的装修系上诉人所装修，且与本案争议内容无关，故本院不予确认。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人认为被上诉人交付的系争房屋面积与合同约定不符，然上诉人在签订租赁合同前已实地看房，明确其租赁的具体部位，租赁合同中约定了对应的面积和年租金，合同附件中包括了房屋的图纸，上诉人随后亦委托装修公司进行了装修，应当认为上诉人对其租赁部位以及租赁部位的对价是明知而没有异议的。上诉人在其将系争房屋装修完毕合同正常履行几个月、被上诉人催缴租金后，再以租赁面积存在差异为由要求撤销《租赁合同》的观点，本院不予采纳。一审法院认为无需再对系争房屋进行测绘，并无不当，本院予以认同。综上所述，上诉人朱满江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14,622元，由上诉人朱满江负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  娄永审判员  刘佳二〇一九年十一月二十七日书记员  刘羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……