湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0191民初2469号 原告（反诉被告）：武汉武当一号餐饮管理有限公司，住所地武汉经济技术开发区创业路128号中构银城。 法定代表人：黄华舜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：覃山，湖北谦牧律师事务所律师。 被告（反诉原告）：武汉中构置业有限公司，住所地武汉经济技术开发区中心区II-4。 法定代表人：李维沆，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：闵天舒，湖北申简通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张好奇，湖北申简通律师事务所律师。 被告：李磊，男，1967年12月23日出生，汉族，住武汉市江岸区， 委托诉讼代理人：闵天舒，湖北申简通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张好奇，湖北申简通律师事务所律师。 原告（反诉被告）武汉武当一号餐饮管理有限公司（以下简称武当一号公司）与被告（反诉原告）武汉中构置业有限公司（以下简称中构公司）、被告李磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日受理，依法适用简易程序，于2019年8月26日公开开庭对本案进行了审理，原告（反诉被告）武当一号公司委托诉讼代理人覃山，被告（反诉原告）中构公司与被告李磊的共同委托诉讼代理人张好奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）武当一号公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告（反诉原告）中构公司与被告李磊共同返还原告（反诉被告）武当一号公司房屋租金122,215.68元；2.判令被告（反诉原告）中构公司与被告李磊共同赔偿原告（反诉被告）武当一号公司物业费9,548.1元；3.判令被告（反诉原告）中构公司与被告李磊共同赔偿原告（反诉被告）武当一号公司违约金20,000元；4.判令被告（反诉原告）中构公司与被告李磊共同赔偿资金占用损失（以应返还的租金和应赔偿的物业费损失总额为基数，按年利率6%计算至被告实际清偿之日止）；5.判令案件诉讼费用由被告（反诉原告）中构公司与被告李磊承担。事实和理由：2017年9月18日原告（反诉被告）武当一号公司与被告（反诉原告）中构公司以及案外人张青鹏签订《房屋租赁变更协议》，三方约定张青鹏退出租赁合同，由原告（反诉被告）武当一号公司继续承租被告（反诉原告）中构公司位于武汉经济技术开发区创业大道128号1-3楼房，房号包括S101、S102、S103、S108。原告（反诉被告）武当一号公司同时与张青鹏、案外人何厚霖签订《房屋租赁合同变更协议》，张青鹏退出租赁合同，由原告（反诉被告）武当一号公司直接承租何厚霖名下的房屋，原告（反诉被告）武当一号公司将被告（反诉原告）中构公司及何厚霖房屋共同用于经营餐厅。2018年10月因原告（反诉被告）武当一号公司经营困难，欲减小餐厅规模，于是与何厚霖解除房屋租赁合同，退租S104房屋。在隔断餐厅的过程中，原告（反诉被告）武当一号公司发现位于二楼的封闭公用配电设备间属于其所承租房屋的一部分，面积约为一百平方米。被告（反诉原告）中构公司及被告李磊隐瞒房屋真实面积情况，一直多收取房屋租金及物业管理费，同时，租赁期间原告（反诉被告）武当一号公司一直向被告李磊个人账户或其指定私人账户支付房屋租金，房屋也由被告李磊管理，被告李磊为被告（反诉原告）中构公司的实际控制人，被告（反诉原告）中构公司与被告李磊间的财产完全混同，被告李磊应当承担共同还款责任。原告（反诉被告）武当一号公司与被告（反诉原告）中构公司、被告李磊协商未果，曾于2019年向武汉经济技术开发区人民法院起诉。通过庭审调查原告（反诉被告）武当一号公司发现其所承租的房屋不仅二楼有公用配电设备间，一楼也有公用设备配电设备间，也属于承租房屋的一部分，总面积为212.18平方米，故原告（反诉被告）武当一号公司撤诉后再次起诉来院，请求依诉予判。 被告（反诉原告）中构公司辩称，在订立合同过程中，原告（反诉被告）武当一号公司必然查验了租赁物产权登记，且实际查勘了租赁物坐落，因此对于S101、S102、S103、S108房屋的结构及S108为公共配电设备间的情况也是知情的，原告（反诉被告）武当一号公司以实际行动接受了现状交付，对此未提出异议，原告（反诉被告）武当一号公司与被告（反诉原告）中构公司之间以实际行动对租赁合同中租赁物面积条款进行了变更；物业费并非被告（反诉原告）中构公司收取，原告（反诉被告）武当一号公司主张返还缺乏请求权基础；被告（反诉原告）中构公司并未违约，原告（反诉被告）武当一号公司关于违约损失的主张不能成立。 被告李磊辩称，我方并非合同的相对方，只是代收过租金，租金已交给被告（反诉原告）中构公司。依据合同的相对性，原告（反诉被告）武当一号公司无权要求我方返还已经支付给被告（反诉原告）中构公司的资金。 被告（反诉原告）中构公司向本院提出反诉请求：1.判令原告（反诉被告）武当一号公司向被告（反诉原告）中构公司支付2018年6月1日至2019年4月16日期间的房屋租金164,234.48元，及从2018年3月25日起至2019年8月20日期间的违约金26,886.07元（以每日万分之五为标准，从2019年8月20日起至实际支付之日止的违约金请一并判处）；2判令原告（反诉被告）武当一号公司向被告（反诉原告）中构公司支付提前解除合同违约金20,000元；3.本案诉讼费用由原告（反诉被告）武当一号公司承担。事实与理由：根据原告（反诉被告）武当一号公司与被告（反诉原告）中构公司签订的《房屋租赁变更协议》约定，房屋月租金为40,826.88元，原告（反诉被告）武当一号公司应自2018年3月25日起一次性支付半年度房租，协议签订后，原告（反诉被告）武当一号公司一直以各种理由延迟支付房租，截止至原告（反诉被告）武当一号公司提前解除《房屋租赁变更协议》之日止，其尚欠付被告（反诉原告）中构公司2018年6月1日至2019年4月16日的房屋租金164,234.48元，故为维护自身合法权益，被告（反诉原告）中构公司请求依诉予判。 原告（反诉被告）武当一号公司针对被告（反诉原告）中构公司提出的反诉请求起初辩称，原告（反诉被告）武当一号公司已经全额支付截止2019年1月31日的所有房租和同年2月、3月、4月的部分房租，双方已经在2019年1月31日协商一致解除了合同，是因为被告（反诉原告）中构公司在双方履行解除合同手续过程中迟迟不安排接受房屋钥匙才导致钥匙在2019年4月17日交付，故2019年1月31日双方的租赁关系已经终止，被告（反诉原告）中构公司请求的后续的2月、3月、4月房屋租金不应得到支持。关于违约金，原告（反诉被告）武当一号公司解除合同是与被告（反诉原告）中构公司之间进行了协商并达成一致的，原告（反诉被告）武当一号公司与被告（反诉原告）中构公司就多付的房租退还或冲抵以及未来合作期间的房屋租金调整，减去公共配电房租金等事宜进行了多轮协商，但被告（反诉原告）中构公司始终不同意，即便认定原告（反诉被告）武当一号公司单方解除合同，原告（反诉被告）武当一号公司也是属于有权解除，故关于违约金的反诉请求不应该支持。后又辩称，2019年1月31日前确尚欠租金40,826.88元，但双方一直在协商，故不应当支付逾期付款的违约金，其余答辩观点未变。 本院经审理认定事实如下：2011年9月22日被告（反诉原告）中构公司（甲方，出租方）与张青鹏（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同书》，约定被告（反诉原告）中构公司将其所有的位于武汉市经济技术开发区创业大道128号1-3楼房号S101、S102、S103、S108房屋（以下简称案涉房屋）出租给张青鹏使用，双方约定的租赁期限自2012年1月1日起至2021年12月31日止，若经乙方同意，如甲方需解除合同，应提前1个月通知乙方，赔偿乙方违约金贰万元，经甲方同意。如乙方确需退房的，应提前2个月通知甲方，并赔偿给甲方违约金贰万元。因张青鹏将案涉房屋转租给原告（反诉被告）武当一号公司且已实际投入使用，2017年9月18日原告（反诉被告）武当一号公司（转租方，丙方）、被告（反诉原告）中构公司（出租方、甲方）与张青鹏（承租方、乙方）三方签订了《房屋租赁变更协议》（以下简称租赁协议），租赁协议约定自三方盖章或签字同意后，甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》（即2011年9月22日被告（反诉原告）中构公司与张青鹏签订的《房屋租赁合同书》）自行失效，各方均无需再履行和承担相关权利义务，乙方同意由丙方向甲方租赁案涉房屋，并知晓甲、丙双方就案涉房屋出租的事宜另行签订本协议，案涉房屋建筑面积为1。租赁协议还约定租赁期限为租赁协议签订之日起至134.08平方米2021年12月31日止，租金为每平方米36元，每月租金40,826.88元，支付方式为一次性支付半年度租金，因原《房屋租赁合同书》约定的最后一次房屋租金缴纳时间为2017年9月25日，故本协议自2017年9月25日起由丙方向甲方一次性支付半年度的租金，因丙方资金紧张，甲方同意2017年9月25日支付三个月租金，2017年12月25日支付三个月租金，自2018年3月25日恢复一次性支付半年租金的缴纳方式；租赁期内，丙方负责支付案涉房屋的水电费、煤气费、物业管理费、清洁费、治安费等其他行政机关必须应缴纳的费用；租赁期内，丙方需按租赁协议约定的时间、租金金额向甲方支付租金，若逾期缴纳，需向甲方支付违约金，违约金以日万分之五计算。租赁协议还约定，若本协议与原《房屋租赁合同》相冲突的，以本协议约定内容为准，若未约定的内容可根据《房屋租赁合同》约定的内容行使权利及履行义务。租赁协议签订后，原告（反诉被告）武当一号公司继续使用案涉房屋并继续支付租金并按照每平方米2.5元的标准支付物业费。同时原告（反诉被告）武当一号公司还承租了案外人何厚霖所有的房屋与案涉房屋合并使用，用于经营餐厅。2018年10月原告（反诉被告）武当一号公司退租何厚霖房屋时发现案涉房屋二层有一间房用作公共配电设备间，该部分即为标明为S108号的区域，原告（反诉被告）武当一号公司一直对该区域未能使用，故原告（反诉被告）武当一号公司与被告（反诉原告）中构公司协商，主张退还多支付的租金及物业费或用以冲抵租金，否则无力继续承租，但双方并未能协商达成一致。原告（反诉被告）武当一号公司于2019年2月12日向本院提起诉讼，请求判令被告（反诉原告）中构公司与被告李磊返还多收取的房屋租金及物业费，在案件审理过程中，原告（反诉被告）武当一号公司通过核对图纸，发现案涉房屋标明为S108号的区域在一层也有相应面积，同样该区域也一直被用作公共配电设备间，其未实际使用。后原告（反诉被告）武当一号公司与被告（反诉原告）中构公司均愿意就解除合同、腾退等问题进行协商，原告（反诉被告）武当一号公司于2019年4月3日申请撤诉，本院作出（2019）鄂0191民初505号民事裁定书予以准许。2019年4月17日，原告（反诉被告）武当一号公司与被告（反诉原告）中构公司完成了腾退交接。2019年6月10日原告（反诉被告）武当一号公司因协商不成，再次诉至本院，以致成本诉。 另查明，案涉房屋共三层楼，系由S101区域、S102区域、S103区域、S108区域组成，一层楼由S101区域、S102区域、部分S103区域及部分S108区域组成，二层楼由部分S103区域及部分S108区域组成，三层楼均为S103区域，S101区域建筑面积为71.73平方米，S102区域建筑面积为122.64平方米，S103区域建筑面积总共为873.88平方米，S108区域建筑面积总共为212.18平方米，虽双方签订的租赁协议中包含S101区域，但实际上S101区域与一层楼的S103区域共计146.35平方米被告（反诉原告）中构公司出租给他人作经营超市使用，扣除该部分面积即为双方租赁协议中约定的1,134.08平方米。经本院现场勘查，一层楼S108区域属于封闭状态，内墙壁被超市阻隔，仅有的一扇门开在外墙壁，只能从案涉房屋建筑物外侧进入，里面设置有案涉房屋的公共配电设备。二层楼S108区域对外两面为外墙，对内两面一面为楼梯间墙壁，一面为原告（反诉被告）武当一号公司所经营餐厅的厨房墙壁，墙壁上开有一扇门，里面也是设置的公共配电设备，原告（反诉被告）武当一号公司陈述曾打开过该门，但发现里面设置有配电设施，以为是公共配电设备间，故没有注意。本院向案外人武汉长酒物业管理有限公司（以下简称物业公司）核实，自2007年10月物业公司入场时S108区域就作为公共配电配电间在使用，2018年被告（反诉原告）中构公司曾向物业公司发律师函主张过退还S108区域多缴纳的物业费。 以上事实有《房屋租赁合同书》《房屋租赁变更协议》、现场照片、房屋产权附图、微信聊天记录、银行流水、《交接书》、（2019）鄂0191民初504号裁定书庭审笔录、调查笔录等证据证实。 对于双方当事人有争议的事实认定如下，关于原告（反诉被告）武当一号公司与被告（反诉原告）中构公司签订的租赁协议何时解除，原告（反诉被告）武当一号公司提交微信聊天记录和证人张某的证人证言拟证明双方已经在2019年1月31日协商一致解除了租赁协议，被告（反诉原告）中构公司对此持有异议，认为协议解除的时间应为原告（反诉被告）武当一号公司从案涉房屋腾退并交还钥匙之日即2019年4月17日。本院认为，原告（反诉被告）武当一号公司提交的上述证据仅能证明在与被告李磊进行协商将以前缴纳的租金来抵扣现租金，若同意抵扣则继续承租，不能抵扣就退租，其提出解除协议的意思表示并不确定且未与对方达成一致；又根据被告（反诉原告）中构公司提交的证据《交接书》，原告（反诉被告）武当一号公司于2019年4月17日将案涉房屋钥匙交还给被告（反诉原告）中构公司，且原告（反诉被告）武当一号公司自认2019年4月份案涉房屋尚未腾退完毕，故本院认定双方的租赁协议于2019年4月17日解除。 本院认为，原告（反诉被告）武当一号公司、张青鹏及被告（反诉原告）中构公司三方之间签订的租赁协议系各方当事人真实意思表示，又不违反法律规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。关于原告（反诉被告）武当一号公司主张返还多缴纳租金的请求，因租赁协议中明确载明了案涉房屋面积与单价，并通过该单价及建筑面积计算出了案涉房屋的月租金，协议中租金单价、租赁面积、月租金等数据一一对应，相互吻合，故并非如被告（反诉原告）中构公司所答辩的整体交付、现状交付，案涉房屋的租金应当据实计算。因S108区域原告（反诉被告）武当一号公司从未进行使用，该区域面积为212.18平方米，原告（反诉被告）武当一号公司已缴纳2017年10月至2018年12月共计15个月的租金，故该区域对应的面积所产生的租金212.18×36×15为114,577.2元，被告（反诉原告）中构公司应当予以退还。关于原告（反诉被告）武当一号公司主张资金占用费的请求，经本院现场勘查，案涉房屋一层楼S108区域入口隐蔽，难以发现，二层楼S108区域入口虽较为明显，但因该区域内部设置有配电设施，发现该区域后误认为该区域为公共配电房也系符合常理的判断；且被告（反诉原告）中构公司目前向案外人索要S108区域的房租和退还物业管理费的行为可以证明其对S108区域一直被用作公共配电房，原告（反诉被告）武当一号公司实际使用不能并不知情，因此其不存在隐瞒事实的故意。原告（反诉被告）武当一号公司在接收和长期使用案涉房屋过程中均未尽到审慎的义务，时至今日才意外发现S108区域无法使用，要求被告（反诉原告）中构公司支付资金占用费没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告（反诉被告）武当一号公司主张退还多缴纳的物业费的诉讼请求，因原告（反诉被告）武当一号公司缴纳的物业费由物业公司收取，物业费的收取与本案不属同一法律关系，不能并审，且原告（反诉被告）武当一号公司也未能举证证明物业公司已将多收取的物业费退还给被告（反诉原告）中构公司，故该诉讼请求本院不予支持。关于原告（反诉被告）武当一号公司主张的违约损失，原告（反诉被告）武当一号公司在协议期限内存在迟延支付租金、欠付租金的情形，又因自身经营不善要求提前解除协议，原告（反诉被告）武当一号公司主张由被告（反诉原告）中构公司承担违约责任有悖诚信，本院不予支持。关于原告（反诉被告）武当一号公司要求被告李磊承担共同还款责任的诉讼请求，原告（反诉被告）武当一号公司主张的理由是被告李磊为被告（反诉原告）中构公司的实际控制人，被告李磊与被告（反诉原告）中构公司间财产完全混同，原告（反诉被告）武当一号公司未提交证据证明上述事实的存在，且依据《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”，原告（反诉被告）武当一号公司混淆了承担共同还款责任与承担连带责任的法律含义，被告李磊仅系代被告（反诉原告）中构公司收取案涉房屋租金，不存在公司法第二十条规定的情形，故本院对该诉讼请求不予支持。 关于被告（反诉原告）中构公司的要求支付租金的反诉请求，原告（反诉被告）武当一号公司与被告（反诉原告）中构公司在庭审中均认可原告（反诉被告）武当一号公司尚欠付被告（反诉原告）中构公司2019年1月31日之前的一个月租金，合同解除之日为2019年4月17日，故原告（反诉被告）武当一号公司应向被告（反诉原告）中构公司支付2019年1月1日起至同年4月16日的租金，扣除S108区域面积后计算（1,134.08－212.18）×36×3+（1,134.08－212.18）×36÷30×16为117,265.68元。关于要求支付违约金的反诉请求，被告（反诉原告）中构公司主张的计算依据为按照合同中约定的日万分之五分段计算，鉴于在合同实际履行过程中，被告（反诉原告）中构公司未对原告（反诉被告）武当一号公司每月支付租金提出异议，双方以实际行动变更了租金支付方式，且日万分之五的计算标准过高，故本院酌定调整为以日万分之三为利率计算标准自2019年4月17日起至实际款清之日止。关于支付提前解除合同违约金20,000元的反诉请求，原告（反诉被告）武当一号公司欠付租金，又因自身经营不善要求提前解除合同，应承担合同约定的违约责任，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）武汉中构置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉武当一号餐饮管理有限公司支付多收取的房屋租金114,577.2元； 二、原告（反诉被告）武汉武当一号餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉中构置业有限公司支付欠付的房屋租金117,265.68元； 三、原告（反诉被告）武汉武当一号餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉中构置业有限公司支付逾期支付违约金，违约金以日万分之三为利率计算标准，自2019年4月17日起至实际款清之日止； 四、原告（反诉被告）武汉武当一号餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉中构置业有限公司支付违约金20,000元； 五、驳回原告（反诉被告）武汉武当一号餐饮管理有限公司其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）武汉中构置业有限公司其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费3,336元，减半收1,668元，由被告（反诉原告）武汉中构置业有限公司，反诉受理费4,468元，减半收取2,234元，由原告（反诉被告）武汉武当一号餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员  董力 二〇一九年十一月二十六日 法官助理任博骏 书记员魏佳琪