广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0881民初3657号原告：关玉萍，女，1978年5月7日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，被告：廉江市二力房地产有限公司，住所地：广东省廉江市中山三路39号内。法定代表人：罗增军。委托诉讼代理人：钟秋月，该公司行政部经理。原告关玉萍诉被告廉江市二力房地产有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告及其被告的委托诉讼代理人钟秋月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关玉萍向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2017年6月25日签订的《二力花园物业认购书》（编号：0010567）以及判决解除原告与被告于2017年12月14日签订的《二力花园物业认购书》（编号：0010566);2.判决被告双倍返还《二力花园物业认购书》（编号：0010567)的原告定金77600元（38800×2）以及判决被告双倍返还《二力花园物业认购书》（编号：0010566）的原告定金316000元（158000×2）；3.判决被告赔偿原告因被告违约遭受的预期利益损失（计算损失的方法为：以定金196800元为基数从2017年8月1日起至付清之日止按年利率6%计算资金占用期间的损失）；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、被告开发“二力花园”项目。2017年6月25日，原、被告签订《二力花园物业认购书》（编号：0010567），双方约定原告认购位于廉江市××大道北89号“二力花园”项目16幢1603房物业，总价款为854988元。签字之日，原告向被告给付了定金38800元，对此有收款收据为证。之后，原告要求与被告签订购房合同，但被告一直以种种理由拒绝。后来经原告查实，方知被告已于2019年8月14日向贵院申请破产，案号：（2019）粤0881破申1号。同时，经原告查实，被告“二力花园”项目16幢1603房物业己转卖他人并被法院查封。综上，因被告违约之行为造成继续履行该认购书签订商品房买卖合同己成为不可能，《二力花园物业认购书》（编号：0010567）认购书约定的内容无法实现，原告有权根据《中华人民共和国合同法》115条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，要求被告返还《二力花园物业认购书》（编号：0010567）的原告定金77600元（38800×2）。同时，被告应赔偿原告无法购得房屋的损失（计算损失的方法为：以定金38800元为基数从2017年8月1日起至付清之日止按年利率6%计算资金占用期间的损失）。二、被告开发“二力花园”项目。2017年12月14日，原、被告签订《二力花园物业认购书》（编号：0010566），双方约定原告认购位于廉江市××大道北89号“二力花园”项目20幢1201房物业，总价款为1987276元。签字之日，原告向被告给付定金158000元，对此有收款收据为证。之后，原告要求与被告签订购房合同，但被告一直以种种理由拒绝。后来经原告查实，方知被告己于2019年8月14日向贵院申请破产，案号：（2019）粤0881在申1号。同时，经原告查实，被告“二力花园”项目20幢1201房物业己转卖他人并被法院查封。综上，因被告违约之行为造成继续履行该认购书签订商品房买卖合同己成为不可能，《二力花园物业认购书》（编号：0010566）约定的内容无法实现，原告有权根据《中华人民共和国合同法》115条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，要求被告返还《二力花园物业认购书》（编号：0010566）的原告定金316000元（158000×2），同时，被告应赔偿原告无法购得房屋的损失（计算损失的方法为：以定金158000元为基数按年利率6%计算资金占用期间的损失）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”以及《中华人民共和国合同法》115条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，请法院判如所请。针对原告的起诉，被告廉江市二力房地产有限公司辩称：1、原告诉求的定金金额不准确。双方于2017年6月25日签订的《二力花园物业认购书》（编号：0010567）约定的购房定金金额，以及由被告向原告出具的收款收据（编号为0007545），均证明定金为人民币叁万元整。因此，原告诉求的定金金额￥38800元不准确。双方于2017年12月14日签订的《二力花园物业认购书》（编号：0010566）约定的购房定金金额，以及由被告向原告出具的收款收据（编号为0007543），均证明定金为人民币拾万元整。因此，原告诉求的定金金额￥158000元不准确。2、原告诉求因被告无法履行合同，要求双倍返还定金不适用。双方自签署认购书后，被告尚未通知原告签署合同，该认购协议仍然有效。原告诉求：被告已将原告认购的两套物业另售他人，不存在事实依据。被告因其他债务问题，该两套物业确实被法院查封，但该物业仅处于查封状态，尚未有其他执行处分程序，据此无法证明被告己将上述物业另售他人。原告诉求被告向贵院申请破产事实不当。被告于2019年8月14日向贵院申请破产重整，案号：（2019）粤0881破申1-1号。被告向贵院申请的是破产重整，原告据此认定被告无法继续履行合同事宜不当。综上所述，答辩人认为，原告诉求被告无法继续履行合同事实不当，不适用要求双倍返还定金。原告围绕其诉讼请求依法提交如下证据：1、居民身份证，用以证明原告的身份及主体资格；2、《二力花园物业认购书》（编号：0010567）一份、收款收据（2017年6月25日）2份，用以证明被告开发“二力花园”项目，2017年6月25日，原被告签订《二力花园物业认购书》（编号：0010567），双方约定原告认购位于廉江市××大道北89号“二力花园”项目16幢1603房物业，总价款为854988元，签字之日，原告向被告给付了定金38800元，对此有收款收据为证；3、《二力花园物业认购书》（编号：0010566）一份、收款收据（2017年12月14日）2份，用以被告开发“二力花园”项目，2017年12月14日，原被告签订《二力花园物业认购书》（编号：0010566），双方约定原告认购位于廉江市××大道北89号“二力花园”项目20幢1201房物业，总价款为1987276元，签字之日，原告向被告给付了定金158000元，对此有收款收据为证。被告为其辩解没有向本院提交证据。经开质证，被告对原告提交的证据均无异议。本院经审核，对原告的证据均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告廉江市二力房地产有限公司开发位于廉江市××大道北89“二力花园”项目。2016年8月1日，原告关玉萍向被告交付8800元诚意金，被告出具一份（No:0007544）《收款收据》。2017年6月25日，原告与被告签订《二力花园物业认购书》（编号：0010567），双方约定：原告认购位于廉江市××大道北89号“二力花园”项目16幢1603房物业，总价款为854988元，原告签署本认购书并及时足额缴付定金叁万元整之日起，被告不能将该物业另行出售给他人，原告同意按被告通知的时间地点签署《广东省商品房买卖合同（适用商品房预售、销售）》。签署认购书当日，原告向被告给付了定金30000元，被告出具一份（No:0007545）《收款收据》。2017年12月14日，原告又向被告交付58000元诚意金，被告出具一份（No:0007542《收款收据》。2017年12月14日，原告又与被告签订《二力花园物业认购书》（编号：0010566），双方约定：原告认购位于廉江市××大道北89号“二力花园”项目20幢1201房物业，总价款为1987276元，原告签署本认购书并及时足额缴付定金拾万元整之日起，被告不能将该物业另行出售给他人，原告同意按被告通知的时间地点签署《广东省商品房买卖合同（适用商品房预售、销售）》。签署认购书当日，原告向被告给付了定金100000元，被告出具一份（No:0007543）《收款收据》。另查明，被告因另案民间借贷纠纷被起诉。在诉讼过程中，广东省遂溪县人民法院依申请于2019年3月4日作出（2019）粤0823民初388号之一民事裁定，查封了被告位于廉江市××力花园××房；并于2019年3月5日作出（2019）粤0823民初423号之二民事裁定，查封了被告位于廉江市××力花园××房。查封期限均为三年，在查封期间，查封的房屋交由被告保管，未经该院同意，不得进行出租、抵押、转让等权利处分。本院认为，归纳诉辩双方的意见，本案争议的焦点是原告与被告至今不能签订商品房买卖合同，被告是否存在过错。原告与被告签订了两份《二力花园物业认购书》，包含了认购方的基本情况、房屋的基本状况及房屋价款等内容，对双方当事人均具有约束力。本案中，原告向被告交付诚意金共66800元（8800元+58000元），双方签署认购书，且原告已交付定金共130000元（30000元+100000元）之后，双方均负有进一步协商签订商品房买卖合同的义务，但双方未对签订商品房买卖合同的具体时间进行约定，并由此引发争议。按照交易习惯，签署认定书不久，就会签订商品房买卖合同。本案双方签署认定书已过两年左右，被告至今尚未通知原告签订商品房买卖合同，又因涉案两套房屋已被法院查封三年，导致双方在法院未解封前也不能签订商品房买卖合同。故被告对未能订立商品房买卖合同存在过错。另根据合同意思自治原则，合同的内容需要双方协商一致，即应当由当事人自愿决定，法律不能强制当事人签订合同。因此，对于原告要求解除两份《二力花园物业认购书》的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，双方未能订立商品房买卖合同系被告的原因，且被告未举示证据证实双方未签订商品房买卖合同系原告的原因或不可归责于当事人双方的事由，故被告应承担相应定金责任，双倍返还原告定金260000元，同时应退还已收诚意金66800元及相应资金占用利息。利息计算方法为以本金8800元从2016年8月2日起计至退还之日止按年利率6%计算，以本金58000元从2017年12月15日起计至退还之日止按年利率6%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告关玉萍与被告廉江市二力房地产有限公司于2017年6月25日签订的《二力花园物业认购书》（编号：0010567）以及解除原告关玉萍与被告廉江市二力房地产有限公司于2017年12月14日签订的《二力花园物业认购书》（编号：0010566)。二、限被告廉江市二力房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告关玉萍定金260000元。三、限被告廉江市二力房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告关玉萍诚意金66800元及支付利息（利息计算方法：以本金8800元从2016年8月2日起计至退还之日止按年利率6%计算；以本金58000元从2017年12月15日起计至退还之日止按年利率6%计算）。四、驳回原告关玉萍的其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3602元，由被告廉江市二力房地产有限公司负担。如不服本判决，可从判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  莫华存二〇一九年十一月十二日法官助理韦丽珍书记员许婷婷附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。