文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0153民初5081号原告：重庆宏烨实业集团有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道昌龙大道43号附2号3-2、3-3，统一社会信用代码91500226203894358L。法定代表人：刘勇，董事长。委托诉讼代理人：冷雪晖，重庆百君（荣昌）律师事务所律师。被告：重庆开确科技有限公司，住所地重庆市荣昌区板桥工业园区，统一社会信用代码91500226580160472K。法定代表人：刘绍明，董事长。委托诉讼代理人：宦均，广东尚宽律师事务所律师。被告：重庆明治百通机械制造股份有限公司，住所地重庆市荣昌区板桥工业园区，统一社会信用代码91500226771788932F。法定代表人：刘绍明，董事长。委托诉讼代理人：宦均，广东尚宽律师事务所律师。被告：刘绍明，男，1963年4月17日生，汉族，住广东省惠州市。委托诉讼代理人：宦均，广东尚宽律师事务所律师。被告：刘济达，男，1993年7月10日生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：宦均，广东尚宽律师事务所律师。被告：李辉明，男，1969年11月8日生，汉族，住四川省邻水县。委托诉讼代理人：宦均，广东尚宽律师事务所律师。被告：邹容，女，1963年7月30日生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：宦均，广东尚宽律师事务所律师。原告重庆宏烨实业集团有限公司（以下简称:宏烨公司）与被告重庆开确科技有限公司（以下简称:开确公司）、重庆明治百通机械制造股份有限公司（以下简称:百通公司）、刘绍明、刘济达、李辉明、邹容房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，被告刘绍明在答辩期间向本院提出管辖权异议，管辖权异议审查结束后,本案适用简易程序公开开庭进行了审理。本案审理过程中，原、被告申请庭外和解，和解期限届满，双方未达成和解协议。原告宏烨公司的委托诉讼代理人冷雪晖，被告开确公司、百通公司、刘绍明、刘济达、李辉明、邹容共同的委托诉讼代理人宦均及被告刘绍明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏烨公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同变更协议》，被告开确公司返还原告购房款本金6192000元，支付原告截止2018年7月31日的违约金1383224元，并以6192000元为基数从2018年8月1日起按年利率24%计算违约金向原告支付直至付清时止，上述本金及违约金暂计7575224元；2.被告百通公司、刘绍明、李辉明、刘济达、邹容对上述债务承担连带清偿责任；3.本案律师费、诉讼费由六被告承担。庭审中，原告明确律师费为60000元。事实与理由：2016年7月10日，原告与被告开确公司签订《房屋买卖合同》。约定原告向被告开确公司购买标准厂房，总价款9792000元，2016年7月17日，原告与被告开确公司签订《房屋买卖合同变更协议》，双方对标的物、价款、交房时间、违约责任、合同解除条件、购房款的返还等进行了约定，同时被告百通公司、刘绍明、刘济达、李辉明、邹容为被告开确公司提供履约担保。合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告开确公司未按合同约定时间交付标准厂房和办理产权过户手续，经原告多次催促无果。原告为维护自己的合法权益，诉至法院。被告开确公司辩称:同意解除合同和返还6192000元的购房款本金，但是不同意支付高额违约金。双方签订的《房屋买卖合同》，该合同实际是借款合同，合同中虽约定了违约金条款，但是约定过高，请法院予以调整，原告未按约定还款，被告损失只是存款利息，故应予以调低，应按银行存款利率支付违约金；律师费不予认可，仅凭发票不能证实原告已支付律师费；诉讼费不应由被告负担。被告百通公司、刘绍明、李辉明、邹容辩称：同意被告开确公司的意见，但不同意承担连带责任，合同约定了履行期限是1年，没有约定保证期限，根据法律规定，没有约定保证期限的担保期是6个月，本案签订合同时间是2016年7月10日，故合同履行期限至2017年7月10日届满。合同期限届满后6个月内，原告未要求保证人承担保证责任，故现在无权要求被告承担保证责任。本院经审理认定事实如下：2016年7月10日，被告开确公司作为出卖人（甲方），原告宏烨公司作为买受人（乙方），被告百通公司、刘绍明、刘济达、李辉明、邹容作为保证人（丙方），三方签订了《房屋买卖合同》（编号：渝宏烨20160710-01），合同载明：“根据《中华人民共和国合同法》和相关法律法规的规定，按照区政府对工业园区管委会‘关于购买开确公司部分厂房的请示’【渝荣园文（2016）23号】的批示和区国资办‘重庆市荣昌区国有资产办公室关于宏烨公司购买开确公司部分厂房的批复’【荣国资办（2016）42号】意见，甲、乙双方在平等自愿、公平诚信的基础上，经协商一致，就乙方购买甲方标准厂房的相关事宜订立本合同”。合同第一条合同标的物约定：“（一）标的物建筑总面积约为14400平方米、占地面积为13581平方米（具体以产权证办理面积为准）的标准厂房（目前属于在建工程），（二）位置位于重庆市荣昌区板桥工业园区的开确公司第三号厂房（详见规划用地红线图）”；合同第三条转让价款、支付条件、支付方式及期限约定：“（一）标的物转让单价680元/平方米，（二）标的物转让价款9792000元，（三）支付条件,本合同签订后，甲方及时与中国光大银行重庆观音桥支行协商谈判将标的物土地（面积13581㎡）从该宗土地总证中进行分割，分割后办理权利人为甲方的独立土地证，甲方办妥独立土地证并办理在建工程抵押登记作为转让价款支付条件且是唯一的必要条件，（四)付款方式及期限，1、甲方负责办妥标的物独立土地证并办理在建工程抵押登记后，乙方首期支付转让价款3600000元，2、甲方将所有包括但不限于工程建设合规手续、工程验收资料等办理权证所需资料交给乙方后，乙方一次性支付转让价尾款6192000元”；合同第四条约定：“......（八）、甲方双方共同承诺，愿意接受荣昌工业园区管委会对本合同约定的权利义务的履行进行全过程监督......（十）、因本合同纠纷诉至人民法院而被建议撤诉，则本合同约定事项按民间借贷关系处理，即以标的物转让价款9792000元作为借款本金，利息计算和支付方式参照本合同第五条第二款执行；（十一、）出现本条第十款情形时，丙方不得因本合同无效或被撤销或存在其他异议而解除连带保证责任，即丙方不可撤销的对甲方的借款本金、违约金和损害赔偿金等全部债务承担共同的连带保证责任”；合同第五条违约责任约定：“本合同签订后一年内，甲方应当负责办理完成标的物过户手续，否则，视为甲方根本性违约且甲方不得以任何事由抗辩。出现甲方上述违约情形时，按以下办法处理：（一）乙方退回标的物。乙方于甲方违约后5个工作日内将标的物退还甲方。（二）甲方退回乙方已支付转让价款并支付违约金。1、甲方应于违约后5个工作日内将乙方已支付的全部转让价款退还给乙方并按转让价款的10%支付违约金。2、甲方未按期退还乙方已支付的全部转让价款，从违约后第6日起，甲方按转让价款的16%计算支付违约金，超过30个工作日时，荣昌工业园区管委会有权根据甲方提供的标的物建设施工资料、权证办理资料和甲方出具的授权委托书，直接将标的物的产权过户或办理给乙方，甲方对此无异议并承诺无条件配合......（四）本合同履行过程中，违约方承担因诉讼所产生的律师代理费、差旅费、公证费、鉴定费、交通费等一切费用”;合同第六条保证责任约定：“丙方对因乙方违约而应全额退还乙方已支付的转让价款以及应承担的违约金和损害赔偿金等全部债务承担共同的连带保证责任”；合同第八条合同生效、解除和终止约定：“......(二）出现甲方违约情形时，乙方有权单方面解除本合同......”。原、被告作为甲、乙、丙方分别在上述合同上签字、盖章。庭审中，原、被告均认可合同第六条保证责任中约定“丙方对因乙方违约”是笔误，应该为“丙方对因甲方违约”。区领导关于《重庆市荣昌区工业园区管委会关于购买开确公司部分厂房的请示》【渝荣园文（2016）23号】的批示文件作为上述合同的附件。其中区领导关于《重庆市荣昌区工业园区管委会关于购买开确公司部分厂房的请示》【渝荣园文（2016）23号】的批示文件中载明：“区政府：开确公司于2011年作为政府招商引资企业落户于荣昌工业园区。由于股东中途撤资，导致公司资金困难，厂房建设缓慢，迟迟不能投产。同时，宏烨公司没有设计荷载600斤/㎡标准厂房，不能满足招商引资机械类企业入驻，为有效盘活现有资产，方便招商引资企业入驻，经与开确公司协商，公司愿意出售部分厂房给宏烨公司，现请示如下：一、开确公司基本情况，1、厂房建设状况，2011年开确公司征用土地约60亩，规划建设厂房约45000㎡，目前，公司已投入约4000万元用于建设厂房，其主体工程全部竣工，尚有消防、水电管线、厂区道路、绿化工程还未完成，全部完成还需约为600万元资金，公司目前没有更多的资金投入，厂房建设非常缓慢，迟迟不能投入使用，不能产生应有的效益......二、购买开确公司部分厂房的方案，1、需要购买厂房的情况，需要购买厂房未开确公司第3号厂房（距离园区一期标准厂房最近的一幢），能独立使用，厂房占地面积为13581㎡，厂房建筑面积约为14400㎡......3、出售价格，根据该幢厂房及土地的评估意见，按低于评估价值的20%-30%总价不超过980万元的价格由宏烨公司收购，以盘活开确公司现有厂房，壮大宏烨公司资产，方便招商引资。4、协议签订及购房款支付，开确公司与宏烨公司按上述程序及价格、金额签订购房协议，签订协议后，开确公司将该幢厂房的土地在原来土地总证上进行分割，办理好占地面积为13581㎡、土地权属为开确公司的独立土地证，办理后由开确公司委托园区将该证直接交给宏烨公司并办理土地及该土地上14400㎡房屋在建工程抵押登记后，宏烨公司支付第一次购房款360万元给开确公司（该公司将此款优先偿还该幢厂房在银行的贷款），尾款在开确公司将所有包含但不限于工程建设合规手续，工程验收资料等办理产权所需资料交给宏烨公司后5个工作日付清。5、过户手续办理及风险防控，（1）开确公司应在一年内办理完房产手续并过户到宏烨公司，由园区管委会负责本次购买全过程的监控，（2）如在一年内，因开确公司自身发展需要，开确公司可以解除协议，但必须全额退款，同时根据资金占用时间按10%/年的利率支付资金占用费。（3）宏烨公司支付购房款由百通公司和开确公司法人、股东提供连带责任担保，该在建工程承包人承诺放弃优先受偿权......6、违约责任，自签订本协议之日开始计算，开确公司必须在一年内办理完成本协议涉及的房产过户手续，超过一年视为开确公司违约，双方约定按以下程序处理：（1）宏烨公司有权单方解除协议，退回厂房，开确公司在5个工作日内江该厂房按当时出售的价格全额退还宏烨公司，并按购房款金额的10%/年支付违约金，退还本金和支付违约金后购买协议自动终止，双方均不再追究对方的责任。（2）如在5个工作日内，开确公司不能按时退款并支付违约金，从第6日起，开确公司以购房款金额的16%/年支付违约金。（3）从签订协议时以后一年开始算起，超过30个工作日，由工业园区根据开确公司提供的资料和开确公司出具的全权委托书，直接办理产权给宏烨公司，开确公司必须条件的全力配合”。该批示文件落款单位为重庆市荣昌工业园管委会，落款时间2016年6月3日，之后区政府相关领导分别在该请示上批复同意。2016年7月19日，被告开确公司作为出卖人（甲方），原告宏烨公司作为买受人（乙方），被告百通公司、刘绍明、刘济达、李辉明、邹容作为保证人（丙方），三方签订了《房屋买卖合同变更协议》，协议载明：“1、甲乙丙三方于2016年7月10日签订了编号渝宏烨20160710-01《房屋买卖合同》（下称原合同）。原合同签订后，甲方即与中国光大银行重庆观音桥支行协商谈判标的物涉及的土地分割事宜，光大银行对此否认，致使原合同约定的转让价款支付条件无法成就......为此，经甲乙丙三方协商一致，特对原合同相关条款变更如下:变更原合同第三条约定事项，变更前为.......变更后为：第三条转让价款、支付条件、支付方式及期限，（一）标的物转让单价680元/平方米，（二）标的物转让价款9792000元，（三)支付条件，本合同签订后10个工作日内，乙方借给甲方3600000元全额用于归还甲方于中国光大银行重庆观音桥支行的部分贷款3600000元(贷款总额11000000元)并解除标的物土地使用权抵押权,同时,将标的物土地(面积13581㎡)从该宗土地总证中进行分割,分割后办理权利人为甲方的独立土地证。甲方办妥独立土地证并交由乙方管理作为转让价款支付条件且是唯一的必要条件。（四）付款方式及期限：1、前述独立土地证办妥并连同所有包含但不限于工程建设合规手续及相关资料等交由乙方保管后5个工作日内，乙方一次性支付转让价款6192000元。2、待甲方负责办妥标的物过户手续后10个工作日内，乙方一次性支付转让价款余额3600000元，出现甲方违约情形时，乙方免于支付此笔转让价款......”。原、被告分别在甲、乙、丙方处签名、盖章。2016年10月27日，原告向被告开确公司支付了购房款6192000元。庭审中，原、被告均认可诉争厂房至今未竣工。原告陈述本案是房屋买卖纠纷，合同约定的违约金10%、16%按照合同约定及合同附件可以看出指的是年利率10%、16%。被告陈述合同约定的违约金10%、16%指的是固定数，不是原告所称的年利率；本案实际是民间借贷，不是房屋买卖，合同约定的内容可以反映出双方系民间借贷关系，诉争的厂房并无产权证，是不允许买卖的，如果是买卖，合同就是无效的。另查明：2018年8月30日，重庆百君（荣昌）律师事务所开具金额为60000元的民事代理费发票。2018年9月4日，原告与重庆百君（荣昌）律师事务所签订《法律事务委托合同》，合同约定原告就本案房屋买卖合同纠纷一案委托重庆百君（荣昌）律师事务所处理相关一审法律事务，律师服务费60000元。上述事实，有原、被告的陈述及《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同变更协议》、转账凭证、《民事法律事务委托合同》、增值税普通发票等为证，本院依法予以确认。本院认为:依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同变更协议》是双方真实意思表示，合法有效。《房屋买卖合同》约定被告开确公司应当在合同签订后一年内完成诉争厂房的过户手续，而厂房至今未竣工并未过户，被告开确公司违约，原告可以单方解除合同，《房屋买卖合同变更协议》系对《房屋买卖合同》的补充、变更，应一并解除，故原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同变更协议》符合双方约定，本院予以支持。合同解除后,被告开确公司依据合同收取的购房款6192000元应予以返还,故对原告要求被告开确公司返还其购房款6192000元的请求,本院予以支持。被告开确公司违反合同约定导致合同被解除，被告开确公司应承担违约责任，但原、被告双方对违约金计算标准存在争议，对此本院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，本案中双方所签订的《房屋买卖合同》中明确将区领导关于《重庆市荣昌区工业园区管委会关于购买开确公司部分厂房的请示》【渝荣园文（2016）23号】的批示文件作为该合同附件，并在合同第一段就明确载明按照该批示文件的意见的基础上签订的本合同，该意见中明确载明违约金为年利率，而非固定数，另外该批示文件形成时间在前，合同签订在后，结合整个合同情况，合同所约定的违约金应为年利率。按合同约定违约金应分段计算：第一部分违约金应按年利率10%计算，从付款之日（2016年10月27日）计算至违约后5个工作日截止（最后的过户时间应为2017年7月10日，违约后5个工作日内的最后一日为2017年7月17日），该期间的违约金应为447859.72元[6192000元×10%×(264天÷365天）]；第二部分违约金应按年利率16%计算，从2017年7月18日起计算到原告主张的截止2018年7月31日，该期间的违约金应为1028720.22元[6192000元×16%×(379天÷365天）]；第三部分违约金应按年利率16%计算，从2018年8月1日计算至付清时止。前二部分违约金共计1476579.94元，原告所主张的截止2018年7月31日的违约金1383224元并未超过上述金额，本院对此予以支持。对于被告辩称的违约金过高，应予以调低的意见，本院认为按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，被告认为约定的违约金过高但并未举示证据证实，被告要求调减违约金的理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告开确公司支付律师费60000元的请求，符和合同约定，本院予以支持。被告认为仅以委托合同及发票，无法证实原告已支付律师费60000元的意见，于法无据，本院不予采信。对于被告百通公司、刘绍明、李辉明、邹容是否应承担连带保证责任，本院认为根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”，本案中，原、被告并未约定保证期间，故被告百通公司、刘绍明、李辉明、邹容承担保证责任的期间为主债务履行期满之日起6个月内，合同主债务履行期届满之日应为涉案合同解除之日，本案起诉前，原、被告双方并未解除涉案合同，故本案保证期间并未超过，被告百通公司、刘绍明、李辉明、邹容应承担连带保证责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条,《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告重庆宏烨实业集团有限公司与被告重庆开确科技有限公司、重庆明治百通机械制造股份有限公司、刘绍明、刘济达、李辉明、邹容分别于2016年7月10日、2016年7月19日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同变更协议》；二、被告重庆开确科技有限公司于本判决生效后十日内返还原告重庆宏烨实业集团有限公司已支付的房屋价款6192000元，并支付截止2018年7月31日的违约金1383224元、律师费60000元，并从2018年8月1日起以6192000元为基数按年利率16%计算违约金至付清时为止；三、重庆明治百通机械制造股份有限公司、刘绍明、刘济达、李辉明、邹容对上述款项承担连带清偿责任；四、驳回原告重庆宏烨实业集团有限公司其他诉讼请求。如果被告重庆开确科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40172元、诉讼保全费5000元，共计45172元，由被告重庆开确科技有限公司、重庆明治百通机械制造股份有限公司、刘绍明、刘济达、李辉明、邹容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审判员 郭 杰二〇一九年十一月十一日书记员 唐艺铭