吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉01民初415号 原告：吉林省吉塔房地产开发有限公司，住所地长春市朝阳区育民街1199号。 法定代表人：许家顺，总经理。 委托诉讼代理人：王凤凯，公司职员。 委托诉讼代理人：南国英，公司职员。 被告：中国人民解放军95988部队，住所地长春市西安大路2480号。 法定代表人：王汝欣，主任。 委托诉讼代理人：温海阔，部队干部。 委托诉讼代理人：刘杰，吉林天利人律师事务所律师。 原告吉林省吉塔房地产开发有限公司（以下简称吉塔公司）与被告中国人民解放军95988部队（以下简称部队）合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吉塔公司的委托诉讼代理人王凤凯、南国英，被告部队的委托诉讼代理人温海阔、刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉塔公司诉称：双方当事人于2009年10月28日签署《联建协议书》，约定由部队提供土地并负责办理全部开发手续，吉塔公司负责为部队建设干休所办公楼、老干部住宅楼及军官住宅楼等工程，待房屋建成后，除新建干休外，其余房屋及公建部分归吉塔公司所有。协议签订后，吉塔公司投入大量的人力、物力、财力进行建设，并严格履行了协议约定内容，将A-4#、A-5#楼于2011年完成竣工并交付使用，至今部队已实际使用8年，且部分商业用房一直在租赁获利。 当吉塔公司正在进行A-3号楼建设工程施工时，部队于2012年6月25日单方违约行为，致使工程停滞合同无法依约履行。因部队的违约给吉塔公司造成了巨大的经济损失，截止2019年3月31日实际发生的经济损失和银行利息已达86665762.91元，故吉塔公司诉至法院，要求：1.依法判决部队返还吉塔公司交纳的联建质量保证金2000万元；2.依法判决部队给付工程结算报告中的工程欠款17892888元；3.依法判决部队给付实际发生的设计费2005500.24元；4.依法判决部队给付实际发生的1#2#6#楼地质勘查费56000元；5.依法判决部队给付实际发生的管理人员工资、办公电费、管理费等合计5356745.39元；6.依法判决部队给付实际发生的电配套、供暖配套、回迁装修、规划、检测等前期费用5506040.16元；7.依法判决部队给付自停工之日起至今仍在实际发生的降水、吊车停滞、误工费及自来水管泄露导致基坑积水的维修等费用7367666元；8.依法判决部队给付实际发生的利息28480923.12元；9.依法判决部队承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，吉塔公司放弃部分诉讼请求，明确以以下诉讼请求为准：1.依法判决部队返还吉塔公司交纳的联建质量保证金20000000元；2.依法判决部队给付工程结算报告中的工程欠款59909351元；3.依法判决部队给付实际发生的设计费2005500.24元；4.依法判决部队给付实际发生的1#2#6#楼地质勘查费56000元；5.依法判决部队给付实际发生的管理人员工资、办公电费、管理费等合计5356745.39元；6.依法判决部队给付实际发生的电配套、供暖配套、回迁装修、规划、检测等前期费用5506040.16元；以上六项诉讼费用共计92833636.79元，鉴于部队之前按合同约定给付吉塔公司的购房款共计40500000元，扣除该笔费用后，部队仍需给付吉塔公司52333636.79元。7.依法判决部队给付实际发生的利息28480923.12元；8.上述款项合计80814559.91元；9.依法判决部队承担本案的诉讼费用。 部队辩称：一、部队与吉塔公司签订的《联建协议》为无效合同。该协议主要内容是：部队出地，吉塔公司出资，以部队名义合作建房，各自收取收益。部队的主要权利是取得到12500老干部住房和办公房所有权，取得土地使用费3500万元；主要义务是提供24800建设用地使用权，使用期限为50年。吉塔公司的主要权利在部队提供的24800建设用地上，按规划建设房屋，除12500老干部住房和办公房屋之外所有建筑设施的所有权；主要义务是提供全部建设资金，完成所有建设工程。该《联建协议》为无效合同。具体理由是：一方面，现行法律、行政法规中并没有“房屋联建”的提法，有的只是合作开发、合作建房的提法，所以《联建协议》属于无名合同。根据《合同法》第124条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最类似的规定”。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条明确：土地使用权人未经人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。就本案分析，该地块性质至今仍为划拨，属于部队以划拨土地使用权作为投资与吉塔公司合作建房情形，根据《最高院解释》，该《联建协议》应当认定为无效合同。另一方面，部队就联建事项进行过测算，双方预计可获利情况为：部队收入6132万元，吉塔公司收入5100万元。部队利润相对固定，吉塔公司利润根据销售情况有浮动（部队后勤部报告，后营〔2010〕345号，2010年5月7日）。根据《最高人民法院司法解释》第24条：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。所以，《联建协议》名为联建，实为土地使用权转让。应适用土地使用权转让合同有关规定进行认定。1．《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。该地块属划拨，没有办理出让手续。因此，按前款《解释》规定，该转让土地使用权合同应当认定无效，即《联建协议》无效。2．《中国人民解放军房地产管理条例》第14条规定：“军队土地转让实行许可证制度，经批准转让军用土地的军队单位，必须按照有关规定，申领军用土地转让许可证，并到当地县级以上地方人民政府办理土地转让手续”。第44条第一款规定：“有偿转让军队房地产（含合建、换建、兑换），由总后勤部审批”。该《条例》属行政法规，上述规定属强制性规定。该地块转让行为，并没有得到总后勤部审批手续。按照《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，属于合同无效情形。因此，该《联建协议》无效。综合上述几种情形，《联建协议》应当认定为无效合同。 二、《联建协议》协议无效的法律后果。根据《合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案中，部队与吉塔公司间《联建协议》无效的法律后果是：一是相互返还或折价补偿。对于现实存在的，相互进行返还，返还不了的，就应当进行补偿。二是认定存在的损失，应当按照各自的过错比例，来确定各自应承担损失的。具体到本案而言，对于过错比例的确定。考虑到协议签订时，部队与吉塔公司对该块地的土地性质双方都是知情的，属于双方都是明知，因双方都在明知情形下签订《联建协议》。因此而造成《联建协议》无效，双方都是有过错的，应按各自过错程度，依法来确定责任比例。依此责任比例来确定损失的承担。 三、对吉塔公司九项主张的答辩。基于上述分析，关于吉塔公司的9项诉求（1．返还联建保证金2000万；2．结算报告中工程欠款1789.2888万元；3．设计费200.55万元；4．1#2#6#楼地质勘查费5.6万元；5．人员工资、办公管理费535.6745万元；6．实际发生的电配套、供暖配套、回迁装修、规划、检测等前期费用550.604万；7．自停工至今实际发生降水、吊车停滞、误工费及自来水管泄露导致基坑积水维修费736.7666万元；8．实际发生利息2848.0923万元。9．部队承担本案诉讼费。针对这九项诉求，应按照各自返还或折价，损失按责任比例承担和不承担三种情形区别对待：具体分析是：关于第一项诉求：要求返还联建保证金2000万。该2000万元是基于《联建协议》约定，吉塔公司以质量保证金名义向部队交付的，部队也是基于《联建协议》取得该笔款项的，在确认《联建协议》无效时，部队应当返还。关于第二项诉求，要求结算报告中工程欠款1789.2888万元。该款项属于吉塔公司出资建设的工程，因该工程附合在部队的土地上，无法分割（分割后价值将严重减损），且不能归吉塔公司所有。所以，部队只能折价补偿给吉塔公司。数额应以2019年的评估结论为准，扣除前期已付部分，余额可补偿吉塔公司。关于第三项至第七项诉求，具体是：设计费200.55万元；1#2#6#楼地质勘查费5.6万元；人员工资、办公管理费535.6745万元；实际发生的电配套、供暖配套、回迁装修、规划、检测等前期费用550.604万；自停工至今实际发生降水、吊车停滞、误工费及自来水管泄露导致基坑积水维修费736.7666万元。这部分诉求中，除回迁装修外，其他诉求都属损失。对于损失部分，首先，应确定具体的损失数额。这个数额的确定应以合理、必要为前提。对于超出合理范畴的损失，部队不予承担。其次，对于合理的、必要的损失，应当按照各自的过错比例，来确定各自应承担的损失。另外，对于回迁装修，应由吉塔公司进行举证装修确实存在，且应由部队承担为必要，可参照第二项诉求处理。如不能证明该装修确实存在且应由部队承担，部队不承担任何责任。关于第八项诉求：对原告主张的给付其实际发生利息2848.0923万元。首先应由原告举证证明该部分诉求属于因《联建协议》被认定无效后产生的损失，即存在法律上的因果关系，否则被告不承担任何责任。即使认定存在因果关系，部队也只能在损失为合理、必要前提下，按过错比例，承担相应数额。关于第九项诉求：本案诉讼费应依法判决。 本院审理查明：中国人民解放军总后勤部于2007年8月14日下发后营（2007）480号《通知》，主要内容为：为改善离休干部居住条件和干休所修养环境，统筹做好干休所住房改造工作，现将干休所住房改造“五年”规划下达你们，请遵照执行：1.各单位要严格执行，维护规划的严肃性。批准的规划，是各单位实施干休所住房改造的基本依据，今后凡是申请改造立项的，必须是规划内项目，规划外项目，原则上不予批复立项。2.严格住房改造程序。3.严格执行总部下达的年度干休所住房改造工程建设计划，不得擅自调整计划和扩大规模。 2009年12月28日，部队（甲方）与吉塔公司（乙方）签定《联建协议书》，主要内容为：一、甲方提供的土地位于长春市西安大路以北，青年路以东，振武路以南，宗地编号:空直字第2451号，面积为24800平方米，拆除建筑面积27000平方米。二、由甲方负办理一切开发手续（包括长春市规划和开工应具备的所有手续)，如发生费用，由甲方承担。三、甲乙双方联建建筑面积约75000平方米以上(以实际数为准)。四、乙方负责提供施工的全部建设费用，并完成小区内水电暖施工及道路和环境绿化。五、乙方按老干部住房建设标准的要求，前期负责甲方的老干部及其工作人员的住房和办公室(以下简称干休所)的新建，建筑面积约为12500平方米，乙方应保质、保量、按时完成。六、乙方负责建设施工管理、图纸的设计及房屋的销售，其中干休所新建房屋的户型及设计方案须经甲方同意，其余房屋及公建部分由乙方自行决定。七、乙方在进行干休所住房建设施工前，先向甲方交纳2000万元联建质量保证金。八、甲方银行帐号如有变更，应在变更的五日内以书面形式通知乙方。如因甲方通知延误所引起的责任，乙方不予承担。九、干休所及公建部分的建设应于2010年10月31日前交付使用。十、乙方共向甲方交纳土地使用费3500万元，其中含前期交纳的联建质量保证金2000万元。十一、本协议项下的土地使用权转让年限为50年，自2010年11月1日起到2059年10月31日止。十二、新建干休所建成后，老干部的搬迁工作由乙方负责，甲方予以配合。待老干部搬出后，由甲方负责原干休所、办公室及其他地上物的拆迁工作。甲乙双方同意共同做好老干部搬迁工作，在甲方支持下，力争使本项目在2010年初能够同时全部开工。十三、本协议的房屋建成后，除新建干休所外，其余房屋及公建部分归乙方所有。十四、乙方所得的房屋除公建部分外，甲方可卖给部队现役军官、在编职工，每平方米按3200元起价。在乙方进入施工后，由甲乙双方共同收取购房者50％的房款，余下的50％房款在入住前一次性交给乙方。首批收取的50％房款，在扣除乙方应付的联建费1500万元后，应将剩余的房款交付给乙方。如房屋有剩余，乙方可自主对外出售。十五、乙方销售的住房及公建，暂按军队产权办理，并由甲方出据有关住房及使用手续。若发生税费，由甲方负责。十六、乙方依据本协议取得的土地使用权，可按国家规定进行转让、出租、抵押，但必须报甲方备案。十七、本协议规定的转让期限届满前60日内，乙方向甲方提出续期申请，经军队主管部门审批后，确定新的转让年限及转让条件，并续签转让合同。十八、在遇不可抗拒的特殊情况下，甲方根据军队需要可提前收回土地使用权，并对乙方造成的损失给予补偿。十九、任何一方未能履行合同项目的义务，视为违约。违约方收到另一方的具体违约说明通知书后，应在五日内改正违约行为。如五日内未改正，违约方应向另一方赔偿因违约引起的一切经济损失。二十、如果甲方追期三个月不能提供项目用地，视为自动终止合同，甲方应退回乙方建设质量保证金及其他费用，并按乙方投入总金额每日赔偿乙方3‰的违约金。二十一、如果乙方不能按时支付应付款项，从滞纳之日起，每日按应交纳费用的3‰缴纳滞纳金。如果乙方逾期一个月不付清全部款项，视为自动终止合同，乙方所付款项的50％作为赔偿金归甲方所有。二十二、如果在二个月内因乙方自身原因不能投资兴建本项目，甲方有权无偿收回土地使用权。二十三、任何一方不可抗力造成部分延误或全部不能履行合同均不承担责任。遭受不可抗力的一方应在条件允许下采取一切合理措施，以减少因此造成的损失。 签订协议后，吉塔公司委托吉林省宇信建筑工程有限公司进行施工。 2010年9月9日，中国人民解放军总后勤部下发后营（2010）590号《关于空军长春西安桥干休所住房改造工程立项事批复》，内容为：同意空军长春西安桥干休所，拆除位于长春市绿园区青年路186号（空直吉字第1409号坐落）营院现有住房及附属用房8325平方米。在原址及相邻的长春市绿园区西安大路2957号（空直吉字第1401号坐落）重新规划建设离退休干部住房及附属用房，总建设规模控制在32200平方米以内，改造工程所需经费从参建人员购房款和商业用房收益中解决。望严格按照工程建设程序，抓紧上报工程设计任务书，待完备手续后组织实施。 2011年6月24日，双方当事人签定《干体所住房改造工程联建协议书补充协议》，主要内容为：1.在原合同第十四条基础上做如下调整，在1＃、2＃、3#楼基础工程开始时甲方代替乙方收第一次购房款(购房总额价款30％)，在本工程建设施工到8层时甲方代替乙方收第二次购房款(购房总额价款40％)，待工程全部竣工，甲方代替乙方收第三次购房款30％，为全额结算款。2.本工程的管网配套各项手续由甲方办理(应缴费用由乙方支付)，如因各项手续办理不及时影响工程按期交工，工期顺延。3.本项目所建的商业用房(门市房)全部归乙方所有，在乙方对外销售时，甲方负责办理相关手续及产权证(军队房屋使用证)。4.乙方根据《联建协议书》取得土地使用权后，除权属乙方所有的商业用房及部分住宅房屋外，其余房产按国家规定进行转让、出租、抵押，必须得到甲方同意并备案后方可实施。 A4号楼（生活楼及干休所办公楼）、A5号楼（老干部回迁住宅）于2011年10月末完工并交付部队使用。A3号楼施工至2012年7月2日，因案涉土地上拆迁问题而停工，后因政策原因，《联建协议书》无法继续履行。 2012年7月2日，施工单位吉林省宇信建筑工程有限公司向部队、吉塔公司发出《停工报告》，主要内容为：我单位承建的95988部队干休所小区A-3号楼于2012年06月21日主体(B-16轴~C-13轴)框架结构部分全部施工完成，于2012年06月25日主体(A-3号楼B-16轴~C-13轴)内外墙砌筑全部完成。A-3号楼A-1轴~B-16轴因拆迁问题没能解决致使我单位无法继续施工。 2014年3月11日，部队向吉塔公司送达《关于终止联建协议事的函》，内容如下：2009年10月28日你公司与我部签订了西安桥干休所住房改造工程的《联建协议书》，2010年6月工程开工建设，干休所用房已竣工，并于2012年12月交付使用，A-3号楼东半部分2011年11月主体完工。因该《联建协议书》已无法继续履行，2014年2月12日、13日我部分别约谈了你公司该项目负责人陈海滨、董事长许家顺，双方共同研究终止该《联建协议书》，你公司表示同意。现正式函告你公司，接到此函之日起终止该《联建协议书》，并于2014年4月10日前，将该项目经费投入测算结果和依据以书面形式提交我部，并对所有工程档案的调阅予以配合，我部将委托有资质的造价咨询公司对经费投入进行审核。 2014年4月10日，吉塔公司向部队送达《关于终止联建协议的回复函》，内容如下：贵方“关于终止联建协议事的函”收悉，因2014年2月12、13日贵方领导与我公司领导对此事进行过深度交流，所以对因贵方出现的特殊情况自己无力解决，不得不单方提出终止协议，深表理解。我们同意双方在交流中达成的以2009年10月28日签订的《联建协议书》为依据，我方以实际投入的现行工作量为基础，本着服从大局、依法合规、平等协商为原则，在贵方返还我方的现行投入并完成在计算出贵方应返还我方的款项，且完成付款后同意解除“联建协议”并对今后相关工作给予全面配合。现将我方根据上述原则，测算的贵方应返还的资金报告如下：一、我方依据《联建协议书》第七条：“乙方在进行干休所住房建设施工前，先向甲方交纳2000万元保证金。”贵方应返还我公司交纳的2000万元保证金及所产生的利息，共计28849315.07元（详见附件《联建协议书》、附件《西安大路项目付款明细》）。二、贵方应返还我方为该联建工程项目前期工程费2722987.74元，（详见附件《西安大路项目付款明细》）。三、我方在工程建设中产生的建筑安装费72044304.56元，（详见附件《工程结算审定表》、《西安大路项目付款明细》）。四、贵方应支付基础建设费3629465.60元，（详见附件《西安大路项目付款明细》）。五、开发间接费为285998元，（详见附件《西安大路项目付款明细》）。六、该项目的管理费5356705.39元，详见附件《西安大路项目付款明细》）。七、根据双方签署的《联建协议书》第二十一条：“如果甲方逾期三个月不能提供项目用地，视为自动终止合同，甲方应退回乙方建设质量保证金及其他费用，并按乙方投入总金额每日赔偿乙方3‰的违约金”。因此贵方需要支付我方违约金137179010.97元（详见附件《西安大路项目违约金计算明细》）。综上所述为我方对该项目投入的资金情况及相关资金测算依据说明，我方计算已发生款项共计126751099.93元，我方计算违约金款共计137179010.97元，两项共计263930110.9元。请贵方依此尽快组织核算，以便我们双方依法依规办理终止联建协议的相关手续。 之后双方当事人多次就赔偿数额进行协商，但无法达成一致意见，吉塔公司于2019年5月14日诉至本院。 另查明：1.案涉土地使用权分别在四个土地使用权证书项下，土地使用权人分别为沈阳军区空军长春西安桥离职干部休养所（三处，其中7880.2平方米用途为城镇单一住宅用地、其中235平方米用途为仓储用地、其中4933平方米用途为军事设施用地）和部队（一处，50809平方米，用途为军事设施用地），以上土地使用权类型均为划拨。 2.2019年5月，吉林中汇工程咨询有限公司受部队委托，针对吉塔公司已经完成的建设项目，出具了《工程结算审核报告》，工程造价为：A-3号楼31546316元、A-4号楼4736244元、A-4号楼车库686756元、A-5号楼17931450元、附属工程671321元、外网工程831928元，后继工程费（降水增加、吊车项目、停工人工）3505336元，以上合计59909351元。 3.吉塔公司针对案涉建设项目主张支出以下各项费用：（1）2009年10月29日，向部队转款2000万元工程保证金。（2）吉塔公司主张依据《建设工程设计合同》的约定，设计费用为2005500.24元。吉塔公司于2014年4月3日支付设计费126.5万元，剩余款项尚未支付。部队对设计费为126.5万元无异议，对尚未支付部分不予认可。但主张该部分应认定为损失，按责任分配。（3）吉塔公司主张依据《建设工程勘察合同》的约定，地质勘察费用为5.6万元。该费用尚未支付。部队主张合同签订在停工之后的2013年，不能证明该事实的发生，且费用未实际支付。（4）吉塔公司主张8名项目管理人员工资5316600元、电费10536.62元，午餐费9756元，办公耗材19505元，银行付款手续费347.77元。经双方核对，电费为10536.62元，午餐费9756元，办公耗材为19370元，银行付款手续费347.77元。部队认为以上费用应认定为损失，按责任分配，其中管理人员工资畸高不属于合理范畴，应按照完税证明的数额认定，其余部分费用应以核对为准。（5）吉塔公司于2011年11月15日支付电梯井勘察费5100元。部队对数额无异议，但主张损失按责任分配。（6）吉塔公司于2010年7月29日支付检测费15865元。部队对数额无异议，但主张损失按责任分配。（7）吉塔公司于2011年7月5日支付防雷检测费30272.5元。部队对数额无异议，但主张损失按责任分配。（8）吉塔公司于2012年8月27日支付测绘费15000元。部队主张该笔款项施工人申请的日期为2012年7月31日，工程已经停工，损失按责任分配。（9）吉塔公司分别于2010年7月29日、2011年3月8日支付审图费13100元、34230元，总计47330元。部队对数额无异议，但主张损失按责任分配。（10）吉塔公司分别于2011年12月6日、2012年2月10日、2013年10月25日、2014年1月25日支付挡光分析测绘费28000元、44200元、216720元、15000元，总计303920元。部队对数额无异议，但主张损失按责任分配。（11）吉塔公司于2011年12月6日支付电梯检测费8867.06元。部队对数额无异议，但主张损失按责任分配。（12）吉塔公司于2011年8月18日支付有线电视配套费149172元。部队对数额无异议，但主张损失按责任分配。（13）吉塔公司分别于2011年8月4日、2011年11月9日支付电梯门套工程费18525元、18525元，总计37050元。部队对数额无异议，但主张损失按责任分配。（14）吉塔公司分别于2011年8月30日、2011年10月21日支付供暖配套费750000元、1400000元，总计2150000元。部队对数额无异议，但主张损失按责任分配。（15）吉塔公司分别于2011年6月15日、2011年6月29日、2011年7月5日支付天然气安装费2190元、24090元、214620元，总计240900元。部队对数额无异议，但主张损失按责任分配。（16）吉塔公司于2010年11月4日支付水资源补偿费30206.4元。部队对数额无异议，但主张损失按责任分配。（17）吉塔公司于2013年10月9日支付网络布线通讯器材费18500元，主张其中10000元是通讯器材费，8500元是网络综合布线费，只不过是分两笔开具的收据。部队主张因部队曾于2013年7月30日向吉塔公司发函，要求吉塔公司支付长春科莱沃信息科技有限公司通信工程施工费10000元，故只认可该项目为10000元。（18）吉塔公司于2013年8月22日支付双色板牌费1776元。部队对数额无异议，但主张损失按责任分配。（19）吉塔公司分别于2010年9月16日、2010年11月4日、2010年12月29日、2011年6月15日、2012年1月21日支付监理费20000元、20000元、10000元、50000元、30000元，总计130000元。部队对数额无异议，但主张损失按责任分配。（20）吉塔公司于2012年12月11日支付军线电话费50000元。军队对该项目系吉塔公司施工无异议，但主张没有施工合同，无法证实费用的真实性。（21）吉塔公司于2012年5月21日支付3、4、5号楼监理费85722元。部队对数额无异议，但主张损失按责任分配。（22）吉塔公司于2013年5月9日支付二次装修费848000元。部队对数额无异议，但主张损失按责任分配。（23）吉塔公司于2011年8月2日支付电力配套费1038359.2元。部队对数额无异议，但主张损失按责任分配。 4.部队在协议履行过程中，陆续向吉塔公司支付款项4050万元，时间分别为：2010年11月30日付300万元、2011年1月18日付3200万元、2011年1月26日付100万元、2011年7月11日付200万元、2011年8月22日付200万元、2012年5月30日付50万元。 本院认为：（一）关于《联建协议书》的性质及效力的问题。1.双方当事人于2009年12月28日签定的《联建协议书》约定由部队提供土地使用权并负责办理开发手续，由吉塔公司负责施工建设并投入资金，其性质为《中国人民解放军房地产管理条例》第四十四条规定的房地产合建项目。2.1997年3月14日实施的《中华人民共和国国防法》第三十七条明确规定“划拨使用的土地资源”属于国防资产。该法第三十九条对国防资产的保护、使用以及处分程序等问题亦予以规定，即“国家保护国防资产不受侵害，保障国防资产的安全、完整和有效。禁止任何组织或者个人破坏、损害和侵占国防资产。未经国务院、中央军事委员会或者国务院、中央军事委员会授权的机构批准，国防资产的占有、使用单位不得改变国防资产用于国防的目的。国防资产经批准不再用于国防目的，依照有关法律、法规的规定管理。”《中华人民共和国立法法》第一百零三条第一款规定“中央军事委员会根据宪法和法律，制定军事法规。”《中国人民解放军房地产管理条例》([2000]军字第26号)系由中央军事委员会制定的军事法规，其第四十四条规定“有偿转让军队房地产（含合建、换建、兑换，下同），由总后勤部审批。有偿转让的军队房地产必须经过具有法定资格的评估机构进行价格评估，转让价格不得低于当地人民政法确定的最低价。”修订前的《中国人民解放军房地产管理条例》（1990年4月20日实施）第十条第一项规定“军队下列房地产的转移变更由总后勤部审批：（一）不论数量多少，凡军队房地产同地方有偿转让或者无偿移交的；”案涉土地系军事用地，无论是依照修订前的《中国人民解放军房地产管理条例》的相关规定还是修订后的相关规定，转让案涉土地使用权均应经总后勤部的审批同意。虽然《中华人民共和国立法法》第一百零三条第三款规定“军事法规、军事规章在武装力量内部实施”，但案涉项目涉及转让军用土地使用权部队并未申请总后勤部的批准，亦未经法定资格的评估机构进行价格评估。《中国人民解放军房地产管理条例》的法律属性为军事设施保护法，其目的在于合理有效地使用军队房地产，保障军队建设与保证国防建设的需要。因此，如在未经军事用地主管机构批准同意转让的情况下，径行转让土地使用权，有损于国家利益。此外，案涉土地作为军事用地类型的划拨用地，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让人订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，因部队转让土地使用权未得到总后勤部批准，造成《联建协议书》应确认为无效。 （二）关于吉塔公司因《联建协议书》投入建设项目的各项费用数额的问题。1.双方无异议部分：（1）吉塔公司完成的各项工程土建部分造价59909351元。（2）工程保证金2000万元。（3）电梯井勘察费5100元。（4）检测费15865元。（5）防雷检测费30272.5元。（6）审图费47330元。（7）挡光分析测绘费303920元。（8）电梯检测费8867.06元。（9）有线电视配套费149172元。（10）电梯门套工程费37050元。（11）供暖配套费2150000元。（12）天然气安装费240900元。（13）水资源补偿费30206.4元。（14）双色板牌费1776元。（15）监理费130000元。（16）3、4、5号楼监理费85722元。（17）二次装修费848000元。（18）电力配套费1038359.2元。对以上各项目的数额双方无异议部分本院予以确认。2.双方有异议部分：（1）吉塔公司主张的设计费2005500.24元。吉塔公司主张设计费应按照《建设工程设计合同》的约定按照2005500.24元计算，但吉塔公司实际只支付了126.5万元，应按照其实际支付的126.5万元认定该项费用数额。如吉塔公司另行支付了合同尚欠部分，可另行主张权利。（2）吉塔公司主张的地质勘察费5.6万元。因该费用吉塔公司尚未实际支付，本院暂不予支持，可在实际支付后另行主张权利。（3）吉塔公司主张的8名项目管理人员工资5316600元、电费10536.62元，午餐费9756元，办公耗材19505元，银行付款手续费347.77元。关于管理人员工资，因吉塔公司并未提供支付工资的完税证明或转账凭证证实实际支付工资的数额，故不应依据其提交的工资收条认定该数额。但鉴于吉塔公司确实雇佣8名管理人员管理项目，本院酌定8名管理人员工资按照各年度《吉林省高级人民法院关于人身损害赔偿执行标准的通知》中确定的房地产行业职工平均工资标准计算。按照吉塔公司自认的从2009年11月至2014年2月期间每月雇佣人数计算，总计管理人员工资为791505.51元【6个月次＊1770.67元（2009年）+86个月次*1940.58元（2010年）+96个月次*2334.25元（2011年）+75个月次*2790.75元（2012年）+48个月次*3216.5元（2013年）+8个月次*3275.67元（2014年）】。电费、午餐费、办公耗材、银行付款手续费按照双方当事人核对的电费10536.62元、午餐费9756元、办公耗材为19370元、银行付款手续费347.77元计算。（4）测绘费15000元。虽然该笔款项吉塔公司是在工程停工后才向测绘公司支付，但其已举证测绘合同及转账凭证，证实为案涉工程项目的实际花费，应予认定。（5）网络布线通讯器材费18500元。虽然部队曾向吉塔公司发函要求代付通信施工费10000元，但依据吉塔公司举证的发票及转款凭证，可以证实该项目实际支付了18500元，故应以该数额认定项目实际花费。（6）军线电话费50000元。虽然该项目没有施工合同，但军队认可是吉塔公司委托施工，施工单位亦为吉塔公司开具了发票，足以证实该项目的费用数额。 （三）关于部队应否返还吉塔公司投入的各项费用的问题。1.无异议部分：（1）吉塔公司完成的各项工程土建部分造价59909351元。（2）工程保证金2000万元。对部队无异议部分，本院予以确认。2.部队有异议部分：（1）设计费126.5万元。（2）管理人员工资791505.51元、电费10536.62元、午餐费9756元、办公耗材为19370元、银行付款手续费347.77元。（3）电梯井勘察费5100元。（4）检测费15865元。（5）防雷检测费30272.5元。（6）测绘费15000元。（7）审图费47330元。（8）挡光分析测绘费303920元。（9）电梯检测费8867.06元。（10）有线电视配套费149172元。（11）电梯门套工程费37050元。（12）供暖配套费2150000元。（13）天然气安装费240900元。（14）水资源补偿费30206.4元。（15）网络布线通讯器材费18500元。（16）双色板牌费1776元。（17）监理费130000元。（18）军线电话费50000元。（19）3、4、5号楼监理费85722元。（20）二次装修费848000元。（21）电力配套费1038359.2元。以上有异议部分费用总计7302556.06元。对于此部分费用，部队主张系《联建协议书》无效后产生的损失，应按照双方造成协议书无效的过错程度分担以上损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”本院认为，该部分费用，无论是供暖、天然气配套费用，还是装修费用、管理人员费用，均是吉塔公司为建设项目投入的必要费用而非协议无效的损失，以上费用投入后均物化为现有的工程项目，现工程项目均归属于部队，部队应将物化为工程项目的各项费用返还吉塔公司。以上各项费用总计为87211907.06元，扣除部队已经支付的40500000元，部队还应返还费用的数额为46711907.06元。 （四）关于部队应否支付利息的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因合同取得的财产应予返回。返还财产属于债权性质的不当得利请求权。合同一旦被确认无效，合同关系已失去拘束力，当事人所接受的履行便因为缺乏合法根据而成为不当得利，应当退还给给付人。而不当得利返还旨在将受益人所获得的一切不当利益，全部返还给受损失的一方，剥夺受益人所获得的一切不当利益，其返还的范围应包括原物及原物产生的孳息。本案中，吉塔公司基于《联建协议书》向部队支付了2000万元保证金、建设了住宅楼、投入了各项建设费用。该协议被认定为无效后，吉塔公司对已给付部队的财产及产生的孳息均享有返还请求权，而已经接受财产的部队，有返还财产及孳息的义务。部队抗辩主张利息为损失，应按照责任分担。但利息为应返还财产本身产生的法定孳息而非损失，在吉塔公司投入各项费用后，军队即为吉塔公司投入费用的受益者，故应将各项费用的利息一并返还吉塔公司。关于利息计算的起始时间及标准，2000万元保证金应从2009年10月29日向部队转款时起计算利息；已经交付使用的A4号楼4736244元、A4号楼车库686756元、A5号楼17931450元、附属工程671321元、外网工程831928元，总计24857699元，从交付使用后的2011年11月1日开始计算利息；尚未交付使用的A3号楼31546316元从停工的2012年7月2日开始计算利息；后继工程费（降水增加、吊车项目、停工人工）3505336元，因系持续发生的费用，从工程造价确定后的2019年6月1日起算利息；管理人员工资791505.51元、电费10536.62元、午餐费9756元、办公耗材为19370元、银行付款手续费347.77元，总计831515.9元，因系持续发生的费用，从项目终止的2014年3月11日开始计算利息；吉塔公司支出的其他各项费用，从实际支出之日开始计算利息。以上利息均计算至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算。因部队在协议履行期间陆续返还吉塔公司总计4050万元款项，该部分款项产生的利息应从上述各项费用产生的利息中扣除。 综上，依据《中华人民共和国国防法》第三十七条，《中华人民共和国立法法》第一百零三条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条之规定，判决如下： 一、被告中国人民解放军95988部队于本判决生效后立即返还原告吉林省吉塔房地产开发有限公司各项费用总计46711907.06元； 二、被告中国人民解放军95988部队于本判决生效后立即向原告吉林省吉塔房地产开发有限公司支付各项费用的利息（其中工程保证金2000万元从2009年10月29日起算；设计费126.5万元从2014年4月3日起算；A4号楼4736244元、A4号楼车库686756元、A5号楼17931450元、附属工程671321元、外网工程831928元，总计24857699元，从2011年11月1日起算；A3号楼31546316元从2012年7月2日起算；后继工程费3505336元，从2019年6月1日起算；管理人员工资791505.51元、电费10536.62元、午餐费9756元、办公耗材为19370元、银行付款手续费347.77元从2014年3月11日起算；电梯井勘察费5100元从2011年11月15日起算；检测费15865元从2010年7月29日起算；防雷检测费30272.5元从2011年7月5日起算；测绘费15000元从2012年8月27日起算；审图费总计47330元，其中13100元从2010年7月29日起算、其中34230元从2011年3月8日起算；挡光分析测绘费总计303920元，其中28000元从2011年12月6日起算、其中44200元从2012年2月10日起算、其中216720元从2013年10月25日起算、其中15000元从2014年1月25日起算；电梯检测费8867.06元从2011年12月6日起算；有线电视配套费149172元从2011年8月18日起算；电梯门套工程费总计37050元，其中18525元从2011年8月4日起算、其中18525元从2011年11月9日起算；供暖配套费总计2150000元，其中750000元从2011年8月30日起算、其中1400000元从2011年10月21日起算；天然气安装费总计240900元，其中2190元从2011年6月15日起算、其中24090元从2011年6月29日起算、其中214620元从2011年7月5日起算；水资源补偿费30206.4元从2010年11月4日起算；网络布线通讯器材费18500元从2013年10月9日起算；双色板牌费1776元从2013年8月22日起算；监理费总计130000元，其中20000元从2010年9月16日起算、其中20000元从2010年11月4日起算、其中10000元从2010年12月29日起算、其中50000元从2011年6月15日起算、其中30000元从2012年1月21日起算；军线电话费50000元从2012年12月11日起算；3、4、5号楼监理费85722元从2012年5月21日起算；二次装修费848000元从2013年5月9日起算；电力配套费1038359.2元从2011年8月2日起算；以上各项费用计算的利息，应扣除以下部队已经返还吉塔公司的各笔款项总计4050万元产生的利息，其中300万元从2010年11月30日起算、其中3200万元从2011年1月18日起算、其中100万元从2011年1月26日起算、其中200万元从2011年7月11日起算、其中200万元从2011年8月22日起算、其中50万元从2012年5月30日起算；以上各笔费用的利息均按照中国人民银行同期贷款利率标准，计算至本判决生效之日止）； 三、驳回原告吉林省吉塔房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费445873元（吉林省吉塔房地产开发有限公司已预交475129元），由被告中国人民解放军95988部队负担414857元，由原告吉林省吉塔房地产开发有限公司负担31016元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审 判 长  张新华 审 判 员  张海胶 人民陪审员  谢 晶 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  张焕平