广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终1029号 上诉人（原审被告）：刘丽萍，女，1991年5月1日出生，汉族，住黑龙江省伊春市五营区。 委托诉讼代理人：常景坤，男，1990年1月16日出生，汉族，住黑龙江省伊春市翠峦区。 被上诉人（原审原告）：王树林，男，1969年5月2日出生，汉族，户籍地安徽省涡阳县，现住广西防城港市港口区。 上诉人刘丽萍因与被上诉人王树林房屋租赁合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘丽萍上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、王树林在将涉案房屋租赁给刘丽萍期间，未按合同约定保证该房屋可以正常使用，排烟管道至今仍存在问题，王树林提供的证明并不足以证明排烟管道目前可以正常使用，应以该房屋正常排烟情况而定，其无权就案涉房屋向刘丽萍主张权利。二、刘丽萍从2018年12月中旬饭店开业后，就多次主动就排烟管道的问题向王树林寻求沟通解决，但王树林对商铺实际存在的设施不完善问题置之不理甚至逃避推卸责任，且未将排烟管道的问题在租赁房租之前告知刘丽萍，反而告知只要房屋装修好就可以正常使用，并承诺对涉案商铺和街道做宣传，给商铺免费安装玻璃门，并且可以在户外摆摊，以上问题都是由租户共同自行解决，王树林并未给予任何帮助。王树林的行为已经构成违约，严重影响刘丽萍的正常经营，应当相应的减少租金或延长租期。三、与王树林存在租赁关系的其他相同案件，一审法院判决延期三个月的房租，本案一审却只判决一个月的延长租期，令人难以理解。因此，王树林恶意欺骗的行为对刘丽萍造成了经济损失，应扣减排烟管道施工期间的租金，一审判决与实际情况不符。 被上诉人王树林辩称，刘丽萍以排烟管道存在瑕疵为由拒缴房租费，涉案商铺的排烟烟道是通畅的，风机正常运转，厨房偶尔有烟很正常。有烟是厨房设备有问题，与排烟管道无关。而且与涉案商铺相关联的其他十几个商铺都是正常营业并交纳租金，排烟管道没有问题。刘丽萍所说的桌椅外摆不在合同履行的范围，王树林也没有承诺过。 王树林向一审法院起诉请求：1.解除王树林与刘丽萍签订的《红林海湾商铺租赁合同》；2.刘丽萍支付王树林拖欠的房租费11911元（自2019年3月15日至2019年4月28日，之后超出部分按每天277元，以实际产生的金额计算），并扣除全部押金；3.刘丽萍搬离商铺并在搬离前交清所欠的水电费5369.5元及物业费898元（2019年1月1日至2019年3月31日，之后超出部分按实际产生金额计算），不得损坏商铺装修，可移动除外；4.本案的诉讼费用由刘丽萍承担。 一审法院认定事实：2018年10月31日，王树林（出租方、甲方）与刘丽萍（承租方、乙方）签订《红林海湾商铺租赁合同》一份，约定甲方将坐落于防城港市行政中心区滨海大道南侧“红林海湾侯海美食商业街”小区商铺72号出租给乙方使用，建筑面积共118.71平方米。合同有限期为自合同签字之日至合同解除之日止；乙方租赁房屋的用途为：仅限餐饮；乙方租用商铺期限自2018年12月15日起至2021年12月14日起止，合同租约期限为3年，第一年房租每月8310元，第二年房租按第一年递增10%（以此类推每年房租按上一年的10%递增）；乙方以转账形式向甲方支付押金，押金按两个月房租费支付，乙方以现金或转账方式支付给甲方三个房租费，以后每三个月支付一次；乙方拖欠租金3个日历天，甲方有权解除合同；合同解除前，乙方须交清所有所欠款（物业费、水电费以及其他乙方在租赁起间产生的费用），乙方在3给日历天内清理房屋……；乙方应按约定准时缴纳房屋租金，未能如期缴纳租金的，从违约日起计的应缴费用每日千分之八滞纳金，并且在乙方滞纳期间，甲方有权进行督促，有权停止水、电，乙方不缴纳滞纳金的，甲方有权从乙方保证金和预交租金中扣除；合同还对其他事项进行了约定。 2018年12月15日，王树林出具收据一张，表明收到72号商铺押金16620元整（二个月），72号商铺房租费三个月24930元整，合计41550元。 另查明，2019年6月17日，广西壹阳物业服务有限公司红林海湾物业服务中心出具证明一份，证明“位于防城港市行政中心区的商铺于2018年9月1日开始施工排烟管道，至2019年3月底正式完成商铺排烟管道的施工并正常投入使用，此证明仅限证明排烟管道施工的完工及投入使用，不能作为任何文件的办理材料。”2019年7月2日，钦州市黄菲建筑工程有限公司出具证明一份，证明“位于防城港市行政中心区的商铺排烟管道，是由我公司于2018年9月1日安装施工，本工程是由本公司分期施工，其中包括79、78、86、75、75-73、72、71、70号商铺。本工程于2019年3月底排烟功能全部施工完毕。” 一审法院认为，王树林与刘丽萍签订的《红林海湾商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于王树林要求解除合同的诉请是否有事实和法律依据的问题。本案中，王树林以刘丽萍未按时支付房租要求解除合同，刘丽萍辩称王树林提供给刘丽萍的商铺排烟管道没有解决，影响刘丽萍的正常经营，刘丽萍向王树林提出要求解决商铺的排烟问题及赔偿的问题，王树林没有解决，因此才未按时缴纳房租。该院认为，根据王树林、刘丽萍双方合同的约定，房租每三个月支付一次，刘丽萍于2018年12月15日支付三个月房租，下一次支付房租的日期为2019年3月15日，刘丽萍并未在2019年3月15日前支付房租给王树林，构成违约。又根据王树林和刘丽萍签订的合同，双方约定租赁的商铺的用途为仅限餐饮，在王树林和刘丽萍明确约定租赁商铺的用途为餐饮的情况下，王树林应提供符合用作餐饮用途的商铺给刘丽萍，但王树林提供给刘丽萍的商铺在2019年3月底才完成商铺排烟管道的施工，排烟管道对经营餐饮有着一定的影响，影响刘丽萍对商铺的使用，王树林提供的给刘丽萍的商铺在排烟管道施工完毕前存在瑕疵。因此刘丽萍虽未按时支付房租，构成违约，但王树林提供的商铺在排烟管道未完工前也存在瑕疵，刘丽萍未按时支付房租属于事出有因，故王树林请求解除与刘丽萍签订的合同，该院不予支持。 关于王树林要求刘丽萍支付房租的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余时间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”刘丽萍仅支付王树林从2018年12月15日起三个月的租金24930元，根据王树林和刘丽萍约定的房租三个月支付一次，刘丽萍下次支付王树林房租的时间应为2019年3月15日，至迟不超过2019年3月18日。从2019年3月15日至2019年6月15日，刘丽萍需付给王树林的租金为24930元(8310元×3个月)，以后的房租，王树林可按实际产生的租金另行起诉。又《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。”刘丽萍于2018年12月15日租赁王树林商铺，商铺于2018年9月1日施工，2019年3月底才完成排烟管道的施工，因此在商铺排烟管道施工期间，应当相应的减少租金，根据本案的实际情况，应酌情扣减一个月租金用于抵扣刘丽萍在排烟管道施工期间的损失。因此刘丽萍需支付王树林2019年3月15日至2019年6月15日的房租为16620元（24930元-8310元）。由于刘丽萍没有按时交纳租金，王树林可按合同约定从刘丽萍所交纳的押金中扣除。 关于王树林要求刘丽萍搬离商铺并在搬离前交清所欠水电费及物业费的问题。本案中，王树林和刘丽萍签订的合同并未解除，因此王树林要求刘丽萍搬离商铺的请求该院不予支持。关于搬离前交清水电费及物业费单的问题。王树林并未举证证明刘丽萍尚欠物业费的具体金额，且合同也没有约定刘丽萍向王树林缴纳物业费，因此对王树林的该诉讼请求，该院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、刘丽萍向王树林支付自2019年3月15日至2019年6月15日的房租16620元（该房租款王树林从刘丽萍交纳的商铺押金16620元中予以扣除）；二、驳回王树林的其他诉讼请求。案件受理费669.96元，减半收取计334.98元，由王树林负担164.98元，刘丽萍负担170元。 本案二审期间，上诉人刘丽萍向法庭提交以下证据：1.证人曾某、耿某的证言，拟证明涉案商铺排烟管道自租赁起至今，存在无法正常排烟情形；2.视频15段，拟证明王树林将涉案商铺出租给刘丽萍前承诺的排烟管道及其他问题没有解决，对刘丽萍的经营造成严重经济损失；3.《证明》，拟证明商铺排烟管道在2019年3月才能正常使用，刘丽萍在2018年11月租房时排烟管道还不能正常使用；4.聊天记录，拟证明王树林曾以恐吓方式给刘丽萍发信息；5.（2019）桂0602民初1275号、1530号民事判决，拟证明一审法院存在同案不同判的情形。 被上诉人王树林无新证据向本院提交，其对刘丽萍提交的证据质证意见为：对证人曾某、耿某证言不予认可，二人与本案双方当事人有利害关系，陈述内容也不属实，排烟管道是畅通的，抽风机运转也正常；对证据2不认可，视频的录制时间是在2019年7月之后，有伪造嫌疑，可以把抽风机关掉拍摄视频，且钦州市黄菲建筑工程有限公司作为施工单位证明排烟管道是正常的；对证据3不认可，该证明备注不作为认可办理材料使用；对证据4的真实性认可，但不认可证明目的，时间与内容与本案不具有关联性；证据5与本案也不具有关联性 本院认为，证据1，因证人曾某、耿某均与被上诉人存在租赁关系，存在利害关系，证明力较低，故本院对证言不予采纳；证据2系刘丽萍单方制作，本院不予采纳；证据3已经一审法院作出认证，本院不再重复认证；证据4不能证明刘丽萍主张事实，本院不予采纳；证据5与本案的案情并不相同，故与本案不具有关联性，本院不予采纳。 一审查明事实除“本工程是由本公司分期施工，其中包括79、78、76、75、75-1、73、72、71、70号商铺。本工程于2019年3月底排烟功能全部施工完毕”有误，应为“本工程是由本公司分期施工，2018年10月1日部分商铺已经具备使用条件，其中包括79、78、76、75、75-1、73、72、71、70号商铺。本工程于2019年3月底排烟功能全部施工完毕”外，双方当事人对一审查明其他事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，刘丽萍自述其在2019年1月开始使用涉案商铺经营。 2019年11月1日晚，本院组织当事人对涉案商铺的排烟系统进行勘验并录制了视频。具体情况为：勘验时，涉案商铺的厨房内正在进行烤制烧烤串、炒制小龙虾，排风系统在运行当中，管道没有漏烟的情形，厨房内存在一定量的油烟，店内餐厅部分油烟很少。 本院认为，王树林与刘丽萍签订的《红林海湾商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规关于效力的强制性规定，一审判决认定合同合法有效正确，本院予以确认。根据合同约定，刘丽萍应在2019年3月15日前支付2019年3月15日至2019年6月15日期间的房租，现刘丽萍未按时支付租金构成违约。刘丽萍上诉主张，王树林没有解决所提供商铺存在的排烟管道排烟异常问题，故刘丽萍有权拒付租金。本院认为，根据现场勘查情况，涉案商铺的排烟管道不存在漏烟的情况，因涉案商铺的厨房内正在进行烤制烧烤串、炒制小龙虾，店内餐厅部分存在少量油烟，尚属正常范围，不足以作为要求减少租金或延长租期的理由。考虑到整栋楼的商铺的排烟管系一项整体工程，该工程于2019年3月底才全部施工完毕，全部施工完毕之前，在施工期间确对刘丽萍经营餐饮造成了一定影响。一审法院根据本案的实际情况，判决酌情扣减一个月租金用于折抵刘丽萍在排烟管道施工期间的损失并无不当，本院予以维持。刘丽萍上诉主张，王树林承诺对涉案商铺和街道做宣传，给商铺免费安装玻璃门，并且可以在户外摆摊，但未提交相应的证据予以证明，王树林对此亦不予认可，刘丽萍应承担举证不能的不利后果，对于刘丽萍上诉主张，本院不予支持。 综上所述，刘丽萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费669.96元（上诉人刘丽萍已预交），由上诉人刘丽萍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 忠 审 判 员  田 海 审 判 员  刘帅武 二〇一九年十一月十三日 法官助理  邹采伶 书 记 员  谢馨仪