青海省互助土族自治县人民法院民事判决书（2019）青0223民初1457号原告：贾某，住青海省互助县。原告：马某1，住址同上。委托诉讼代理人：贾某，住青海省互助县，确。系马某1之母，代理权限为特别授权。被告：马某2，住青海省互助县。（缺席）被告：马某3，住青海省互助县，确认送达地址为青海省海东市。原告贾某、马某1与被告马某2、马某3确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾某和原告马某1的委托诉讼代理人贾某及被告马某3到庭参加诉讼。被告马某2因下落不明，经公告送达起诉状副本、举证通知书及开庭传票，现公告期届满，未出庭应诉。本案现已审理终结。原告贾某、马某1向本院提出诉讼请求：1、要求确认被告马某2与被告马某3之间签订的房屋买卖协议无效；2、被告归还二原告的60㎡房屋份额；3、本案受理费由被告负担。事实与理由：原告贾某与被告马某2原系夫妻关系，婚后于1999年10月20日生育原告马某1。2013年12月31日原告贾某与被告马某2达成离婚协议后于2014年1月2日在互助县高寨镇人民政府办理离婚登记。协议还约定婚生女即原告马某1由原告贾某负责抚养，并约定位于海东市××区西120㎡的安置房中应归原告贾某的30㎡份额归被告马某2所有，原告马某1的30㎡由被告马某2代管，待原告马某1满18周岁后交由其自己处置。同时约定该房屋由被告马某2永久性居住，但不得向外出卖，否则原告贾某有权收回自己和原告马某1的份额。2017年8月，原告到高寨镇人民政府领取因拆迁应得的生活费等费用时，见过被告马某2，之后未与其联系过。2018年12月13日原告去村委会给原告马某1办理上大学的手续时，村委的人告知说被告马某2将安置房出卖给了被告马某3，而且房价很便宜。因离婚时还没有分配到安置房，只确定了份额及面积，故原告到相关部门打听后，才确定该套房屋。到被告马某3家证实时，其妻告知原告是22万元买的。原告认为被告马某2违反双方离婚协议中的约定，将该房屋远低于市场价出售给被告马某3，且二被告的恶意串通行为，损害了二原告的合法权益，二被告间的房屋买卖合同应属无效。被告马某2未作答辩。被告马某3辩称：经我叔叔马某4介绍，2016年2月3日与被告马某24签订房屋买卖合同，以29.50万元的价格买得该安置房，房款已全部付清。当时，被告马某2有该房屋的钥匙，入房通知书也是被告马某2个人的名字，我便认为其是房屋产权人，与其他人无关。2016年买房时，我没有欺骗被告马某2，当时高寨镇被拆迁后分配的房屋没有固定标准的市场价，且房源也很少。到2017年时，有了较多的房源，也有了市场价格。我认为购买的价格合理，没有低于当时的市场价。2018年12月，我已经装饰装修后居住两年有余，原告贾某找到我说该房屋有其60㎡的份额。我怀疑其与被告马某2在合伙诈骗我。我与被告马某2签署的合同，与原告没有关系，其无权解除。现不同意原告的诉讼请求。原告贾某、马某1为支持自己的诉讼请求向法庭提交的证据：1、2013年12月31日离婚协议书复印件1份，证明原告贾某与被告马某2离婚时对该房屋予以处置及原告有权主张60㎡房屋份额的事实；2、2019年11月1日高寨镇东村委员会和镇人民政府出具的证明和情况说明各1份，证明因拆迁进行初始登记时，以被告马某2为户主的家庭人口4人，应得安置房面积150㎡，将户口本应得面积放弃后实际面积120㎡，二原告应得60㎡房屋份额且房屋已分配的事实；3、2013年3月19日海东工业园区管委会房屋拆迁补偿安置协议书1份，证明原被告原家庭被拆迁征用后获得补偿的情况。质证时，被告马某24因缺席未发表质证意见。对证据1，被告马某3认为离婚协议是原告与被告马某2签署的，与自己没有关系，原告可以向被告马某2主张财产。对证据2和3予以认可，不持异议。被告马某2未向法庭提供证据。被告马某3为证明自己的辩解请求，向法庭提供了以下证据：1、2016年2月3日房屋买卖合同复印件1份，证明被告马某2以29.50万元的价格将该房屋卖给被告马某3的事实；2、银行转账证明1份，证明2016年2月2日取款10万元给付被告马某24后又于同月3日通过银行转账方式给付19.50万元的事实；3、证人马某24出庭作证的证言，证实经证人介绍，被告马某2将房屋以29.50万元卖给被告马某3，马某3付给现金10万元后马某3才交清房款，又以银行转账方式付款19.50万元，并参与协商、签订房屋买卖合同和付款及当时的房屋无统一市价、价格系双方自愿协商且听被告马某2说其已离婚的事实。质证时，对证据1和2，原告均不予认可，认为合同是否是被告马某2的签名无法确定，不清楚转账是给付的房款还是有其他经济往来。对证据3，原告认为不清楚，本案的房价过低，应属无效合同，但对无统一房屋市价的证言予以认可。被告马某2因缺席未发表质证意见。法庭依职权调取的证人即被告马某4母亲马某5的证言，证实被告马某2将房屋卖出及至今下落不明的事实。质证时，原被告均不持异议。法庭根据双方当事人对证据的质证意见，综合案情分析认定：原告提供的证据1和2，被告马某2放弃质证权利，被告马某24虽认为与自己无关，但对证据本身不持异议，该证据能证明原告贾某与被告马某24离婚及离婚时对夫妻共同财产的处置等约定和二原告应得房屋份额60㎡的事实，法庭予以采纳。证据3，因与本案无关，故不予认定。被告马某24提供的证据1、2和3，被告马某24放弃质证权利，原告虽持异议，但证据相互印证，且与被告辩解的事实相一致，能够证实二被告自愿签订房屋买卖合同，且双方已履行付款和交房义务的事实，予以认定。法庭依职权调取的证人马某25的证言，原被告均不持异议，能够证明被告马某24将案件争议房屋卖出及至今下落不明的事实，作为定案的证据予以使用。本院经审理认定事实如下：原告贾某与被告马某24原系夫妻关系，婚后于1999年10月20日生育原告马某1。2013年3月被拆迁时，以被告马某24为户主的原被告家应分到120㎡安置房1套，其中二原告份额各为30㎡。同年12月31日原告贾某与被告马某24达成离婚协议后于2014年1月2日在互助县高寨镇人民政府办理离婚登记。协议同时约定婚生女即原告马某1由原告贾某负责抚养，并约定位于海东市××区西120㎡的安置房中应归原告贾某的30㎡份额归被告马某24所有，原告马某1的30㎡由被告马某24代管，待原告马某1满18周岁后交由其自己处置。还约定该房屋由被告马某24永久性居住，不得向外出卖，否则原告贾某有权收回自己和原告马某1的份额。离婚后，该房屋建成并分配。2016年2月3日被告马某24与被告马某24签订房屋买卖合同，约定将离婚协议中的房屋以29.50万元的价格买给被告马某24，并约定当日付清房款后交房。被告马某24付款后，被告马某24将房屋交付马某24，其中2016年2月3日以银行转账方式付款19.50万元。房屋经被告马某24装饰装修后居住使用，至今已两年有余。被告马某24至今下落不明。2018年12月，原告得知房屋被出卖给被告马某24后，起诉要求确认该房屋买卖合同无效。本院认为，原告贾某与被告马某24协议离婚时约定将二原告应得的60㎡房屋份额留归被告马某24居住使用，并不得出卖给他人，否则有权予以收回。但被告马某24将该房屋整体出卖给被告马某24，二人签订的房屋买卖合同约定的事项，影响了二原告的实体权益，与二原告有利害关系，故二原告有权确认合同无效，系本案适格原告。然而，本案二被告签订房屋买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律法规的禁止性规定，签订合同的行为是有效民事法律行为，合同具有民事合同的性质。同时，结合双方依约履行合同的实际，不存在恶意串通行为，且被告马某24系善意取得，原告不能以离婚协议的约定对抗该善意第三人。故二被告间签订的房屋买卖合同应属合法有效。原告主张房屋买卖合同无效、两被告的行为存在恶意串通、属以明显不合理低价买卖的证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第五十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告贾某、马某1的诉讼请求。案件受理费100元和公告费520元，由原告贾某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。                                                                                                                               审判 员   杨培瀛                                                                                                                          人民陪审员  蒋生盛                                                                                                                            人民陪审员  陈玉堂二〇一九年十一月二十五日法 官助 理   郭士坤 书 记 员   谢彩金