广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终21813号上诉人（原审被告）：刘显章，男，汉族，1966年3月22日出生，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：李刚，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈斌，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：叶少平，男，汉族，1965年8月4日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：高婷婷，广东百朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾嘉盈，广东百朋律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市桑德实业发展有限公司，住所地：深圳市福田区彩田路中银大厦B栋26层A、B、D、E室，统一社会信用代码：914403001922769759。法定代表人：瞿绍发。委托诉讼代理人：李文，广东国欣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市罗兰斯宝物业发展有限公司，住所地：深圳市南山区登良路南侧汉京大厦21B（21M），统一社会信用代码：9144030019233125X9。法定代表人：吴少杰，董事长。委托诉讼代理人：李佳佳，系该公司员工。上诉人刘显章因与被上诉人叶少平、深圳市桑德实业发展有限公司（以下简称桑德公司）、深圳市罗兰斯宝物业发展有限公司（以下简称罗兰斯宝公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初21623号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘显章上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回叶少平的诉讼请求或发回重审；3.一、二审的诉讼费由叶少平、桑德公司、罗兰斯宝公司承担。上诉理由：一、刘显章并非本案的适格被告，叶少平的诉请无事实和法律依据；一审法院依据叶少平与桑德公司之间的《深圳市房地产买卖合同》判决刘显章承担该合同项下义务，存在事实认定与法律适用错误。二、一审判决超出叶少平的诉讼请求范围，违反不告不理的原则。三、退一步讲，即便叶少平可根据其与桑德实业及刘显章三方签订的《协议书》就涉案房产向刘显章主张相应权利，叶少平也应该先履行《协议书》项下的向刘显章支付垫付款的义务。叶少平辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。桑德公司辩称：对一审判决没有异议。罗兰斯宝公司辩称：罗兰斯宝公司与本案没有关联，对涉案房产并无任何产权，不是适格的被告，不应当承担本案的诉讼费。叶少平向一审法院起诉请求：1.确认涉案房产深圳市XX区XX二期C栋XX房产权归叶少平所有；2.桑德公司和刘显章撤销涉案房产现有的预售合同备案；3.桑德公司和刘显章解除对涉案房产的按揭贷款抵押；4.桑德公司办理涉案房产的不动产产权登记至叶少平名下；5.本案诉讼费用由刘显章、桑德公司、罗兰斯宝公司承担。庭审中，叶少平要求罗兰斯宝公司配合办理撤销涉案房产现有的预售合同备案及过户。庭后，叶少平申请撤回第一、二、三项诉讼请求。一审法院认定事实：XX二期AB、CD、EF栋于2003年1月30日进行初始登记公告，申请人为桑德公司和罗兰斯宝公司。XX二期CD栋CXX房未办理不动产权证书，已办理预售合同备案，备案权利人为刘显章。1998年11月1日，桑德公司（乙方）和罗兰斯宝公司（甲方）签订《合作开发XX园（小高层区）合同书》，约定桑德公司、罗兰斯宝公司共同开发涉案楼盘，乙方同意按3630元/平方米价格提前收购甲方所分得的7938/平方米的房产物业，收购总金额为2888万元。乙方支付甲方2888万元后，甲方将不再享受本项目的产权。2000年7月15日，桑德公司（乙方）和罗兰斯宝公司（甲方）签订《补充协议书》，约定乙方共欠付甲方1543.2万元，乙方因资金调度困难，不能按照《合同书》规定的时间将剩余款项付清，请求以“XX园”（小高层区）之竣工验收合格的房地产折抵，甲方表示同意，乙方总共以4096平方米房地产折抵应付甲方之款项，乙方须另无偿交付二套住房，计建筑面积170平方米给甲方，由甲方转交给土地方：乙方折抵给甲方之4265平方米房地产（含给土地方170平方米），已经双方现场划拨清楚，具体的幢、层、号详见本补充协议之附页。经查，涉案房产不在该《补充协议书》中约定以房抵债的房屋之中。2000年11月13日，桑德公司（甲方）与刘显章（乙方）签订《协议书》，约定：甲方为较快回笼资金，保证XX园工程进度，采取回购XX二期形式自行购买X阁C1101号商品房，面积194.1平方米。为便于银行及其他部门办理手续方便，特利用乙方名义购买，购房所发生的手续交易费、供楼款及利息由甲方承担，购买后的房产产权归甲方所有，与乙方无任何经济和利益上的关系，也无需承担任何责任。此期间如有不良后果发生，甲方愿承担全部责任。同日，桑德公司、罗兰斯宝公司（甲方）与刘显章（乙方）签署《深圳市房地产买卖合同》，约定甲方将涉案房产以1310175元的价格出售给乙方，甲方须于2001年3月31日将合同规定之验收合格的房地产交付乙方使用等等，同时该《深圳市房地产买卖合同》（20013268）进行了公证，并由刘显章抵押给了深圳市商业银行皇岗支行，同时由桑德公司作为保证及回购人，获得91万元贷款。后中国XX资产管理股份有限公司深圳市分公司因刘显章未偿还上述贷款向深圳市福田区人民法院起诉桑德公司、刘显章以及案外人姚X玲，法院判决刘显章向中国XX资产管理股份有限公司深圳市分公司偿还贷款本金840376.74元、利息198423.52元及罚息，桑德公司以及姚X玲对刘显章的上述债务承担连带责任等。2018年10月30日，福田法院作出执行结案通知书，载明上述案件已全部执行完毕。2001年1月9日，桑德公司和罗兰斯宝公司（甲方）与叶少平（乙方）签订《深圳市房地产买卖合同》（20016721），约定桑德公司和罗兰斯宝公司将涉案房产以1125780元的价格出售给叶少平，甲方须于2001年12月31日将合同规定之验收合格的房地产交付乙方使用等等，但罗兰斯宝公司未在该份合同上签字盖章。2018年1月18日，桑德公司（甲方）与刘显章（乙方）签订《协议书》，约定：“深圳市XX区XX二期是甲方投资开发的项目，乙方原是甲方公司员工，甲方当时因建设资金周转困难，为加快项目建设进度，于2000年11月13日与乙方签订了《深圳市房地产买卖合同》，以回购方式（虚拟交易）将深圳市XX区XX二期CD栋CXX房转让给乙方，并且以乙方名义向深圳市商业银行申请并取得房屋按揭贷款，双方约定乙方不支付购房首期款及贷款相关费用，甲方承担支付按揭贷款月供款及一切费用，甲方拥有该房产的所有权，乙方不享有该房产的一切权益。由于公司原因该房产一直没有完善过户手续并一直拖欠银行按揭月供借款。为解决历史遗留问题，双方经友好协商，达成如下协议：一、乙方协助甲方将深圳市XX区XX二期CD栋CXX房以二手房交易形式（虚拟交易）过户到权利人为叶少平的名下，发生一切税费由甲方承担。二、因以乙方名义回购深圳市XX区XX二期CD东CXX房所产生的一切经济责任和法律责任均由甲方承担，与乙方无关”。2018年5月28日，桑德公司向叶少平出具《确认书》，载明：“2001年1月9日阁下向我司购买《深圳市房地产买卖合同》【深（南）房预字第××号】项下第三条约定的C幢1101号（又名XX二期X阁C1101号）建筑面积194.1平方米房产，阁下应付我司购买款1125780元，我司已在我司应付阁下建设工程承包费中抵扣，《深圳市房地产买卖合同》【深（南）房预字第××号】项下第四条约定阁下应付的购房款已于2001年1月9日前全额付清”。同日，桑德公司（甲方）、刘显章（乙方）与叶少平（丙方）签订《协议书》，约定：“1.甲、乙、丙三方确认丙方叶少平为南山区帝景花园二期CD栋C1101产的真正所有权人。2.由于甲方目前无能力偿还（2017）粤0304民初47158号案件的债务（银行按揭贷款本息），经甲、丙双方协商，丙方同意先垫付（以实际归还银行按揭贷款本息金额为准）用于归还（2017）粤0304民初47158号案件的债务（银行按揭贷款本息），该垫付款作为甲方向丙方借款（以实际归还银行按揭贷款本息金额为准），甲方承担偿还责任（另立借据）。3.乙方全权委托丙方办理赎楼、申领房地产证等相关手续，见（2018）深证字第43469号公证书。在取得权利人为乙方的该房产的房地产证后，乙方无条件将该房产以二手楼交易（虚拟交易）式过户至丙方名下。办理房产登记、过户所产生的一切税费均由甲方承担，如甲方暂时资金困难，所需税费先由丙方垫付，该垫付款作为甲方向丙方借款，具体金额于实际垫付税费为准，甲方另立借据。4.乙方承诺该房产除本协议所涉及的案件（按揭贷款合同纠纷案）外，无因其他债务而使该房产被查封或保全。如因其他原因致使该房产被查封或保全，乙方赔偿丙方的所有经济损失，包括但不限于丙方为此支付的诉讼费和律师费等。5.甲方无条件积极履行并协助乙丙方办理该房产登记、过户相关手续，承担该房产的按揭贷款本息及办理该房产登记、过户手续所产生的一切税费，承担该房产交易的一切经济责任和法律责任”。2018年9月28日，桑德公司再次出具《确认函》，载明：“深圳市XX区XX二期CD栋CXX房的购房款共计110万元，已由叶少平（身份证号：）于2001年1月9日支付完毕。该购房款已由桑德公司从汕头市XX建筑工程总公司承建的深圳市南山区XX园一期（承包人：叶少平）项目工程款中抵扣，现予以确认”。2018年12月3日，深圳市新洲物业管理有限公司给叶少平出具《证明》，载明叶少平自2003年4月1日起长期居住在涉案房产中等。叶少平庭后提交了案外人张X来出具的情况说明，以证明张X来是涉案楼盘项目施工方负责人，该项目以汕头市XX建筑总公司深圳分公司的名义为施工单位，实际由叶少平提供资金和组织人员承建项目。对于该证据，桑德公司均予以认可，刘显章和罗兰斯宝公司均不予认可。桑德公司庭后提交情况说明和四张建设工程施工许可证，并称由于时间过于久远，没有保留相关的证据，在档案馆查询涉及与叶少平实际相关的施工单位也只有施工许可证，开始项目名称为金宝花园1#-4#住宅楼，后期更名为XX园（一期）。签约的施工单位为汕头市XX建筑总公司深圳分公司，该施工合同为桑德公司与汕头市XX建筑总公司深圳分公司签订，但现在已无法找到原合同，合同涉及金额按施工证上显示为1913万元，在施工合同洽谈、施工建设过程中，代表施工方与桑德公司之间往来处理相关事务的是张X来和叶少平，在1998年3月竣工后，桑德公司陆续转账支付相关工程款至汕头市XX建筑总公司深圳分公司，余下壹佰多万未支付，后经与张X来和叶少平协商以涉案房产作价112.578万元抵扣部分工程款。在XX园（二期）项目的房产办理交房入伙之时，桑德公司将涉案房产交付叶少平并由其自交付之日居住至今。庭后，罗兰斯宝公司表示若法院确认涉案房产为叶少平所有，其愿意配合叶少平办理撤销涉案房产现有的预售备案登记及过户，但由此产生的税费应由叶少平自行承担。一审另查，叶少平家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。庭后，叶少平向一审法院提交声明书，表示愿意承担因过户而产生的相关税费。一审法院认为，本案争议的焦点为桑德公司是否拖欠叶少平工程款，桑德公司以房抵债方式支付叶少平工程款是否成立。首先，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条第l款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”。本案，叶少平主张桑德公司拖欠其工程款，提交了桑德公司出具的《确认书》和《确认函》，且在庭后又提交了案外人张X来出具的说明，证明案外人汕头市XX建筑总公司深圳分公司与桑德公司签订的工程合同实际由叶少平施工，本案各方当事人均未提交证据证明汕头市XX建筑总公司深圳分公司向桑德实业主张过权利。其次，桑德公司庭后提交的建设工程施工许可证也印证了叶少平的主张，桑德公司出具的情况说明也将案件事实陈述清楚。最后，根据桑德公司与刘显章于2000年11月30日签署的《协议书》可知桑德公司与刘显章并非真实的房屋买卖关系，只是为了套取银行贷款以刘显章名义购买涉案房产，贷款及利息等费用均由桑德公司支付。综上，叶少平提交的上述证据，已初步完成了其所负的举证责任，刘显章主张叶少平与桑德公司之间不存在未付的工程款，并指出叶少平提交的证据存在诸多疑点。在此情形下，刘显章负有据以反驳进行举证的责任，但对其主张刘显章未提供相应证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”。据此，综合各方当事人陈述及举证情况，从优势证据和高度可能性角度考虑，一审法院认为叶少平已初步完成了其所负的举证责任。刘显章未能提交证据证明桑德公司与叶少平恶意串通，仅以叶少平提交的证据有诸多疑点不能推翻叶少平提交的证据所证明桑德公司拖欠其工程款的事实，故应认定叶少平与桑德公司之间拖欠工程款的事实成立。因桑德公司拖欠叶少平工程款并其以房抵债方式支付叶少平工程款的事实一审法院亦应予认定。桑德公司和罗兰斯宝公司虽然就涉案房产与刘显章签订了《深圳市房地产买卖合同》，但根据查明的事实可以明确桑德公司和罗兰斯宝公司与刘显章之间是虚假转让，为的是向银行按揭贷款，产权仍归桑德公司所有，且涉案房产的贷款及利息等现已支付完毕。根据桑德公司和罗兰斯宝公司于1998年11月1日签订的《合作开发XX园（小高层区）合同书》和2000年7月15日签订的《补充协议》，明确涉案房产的产权归桑德公司，罗兰斯宝公司不享有所有权，因此，桑德公司以工程款抵购房款的形式买卖涉案房产给叶少平，符合法律规定。综上所述，叶少平符合深圳市购房政策的规定，故对于叶少平要求将涉案房产转移至其名下的诉讼请求，一审法院予以支持。叶少平申请撤回部分诉讼请求，系对自身权利处分，不违反法律规定，一审法院予以照准。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：桑德公司、刘显章、罗兰斯宝公司于判决生效后十日内将深圳市XX区XX二期CD栋CXX房登记至叶少平名下，登记费用及相关税费由叶少平负担。案件受理费14932.02元，由桑德公司和罗兰斯宝公司分别负担7466.01元；保全费5000元，由桑德公司和罗兰斯宝公司分别负担2500元。二审经审理查明：涉案房屋按揭款的执行案件，执行款2021712元，是由刘显章支付的。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件，本案二审的争议焦点为：刘显章是否应该履行将涉案房产登记至叶少平名下的义务。根据刘显章与桑德公司签订的多份《协议书》、刘显章与桑德公司、叶少平签订的《协议书》，刘显章与桑德公司、罗兰斯宝公司之间买卖涉案房屋的行为是虚假交易，涉案房屋并非刘显章所有，上述三方《协议书》也约定刘显章须协助桑德公司将涉案房屋过户到叶少平名下。刘显章主张在其与桑德公司、叶少平签订的《协议书》中约定由叶少平代桑德公司垫付涉案房屋按揭款的执行案件中的执行款，但叶少平未履行垫付义务，实际上是刘显章代为垫付了执行款，故刘显章拒绝履行协助办理涉案房产过户登记的义务。本院认为，首先，涉案房产的所有权归叶少平所有，现因涉案房产备案登记在刘显章名下，导致叶少平无法办理登记业务，根据协议约定，刘显章有义务协助叶少平办理涉案房屋的登记业务。其次，刘显章垫付的执行款，也并非是为叶少平代付，而是代桑德公司支付。刘显章不能以自己垫付了执行款为由拒绝协助叶少平办理涉案房产的过户登记，至于垫付的执行款，刘显章可另循法律途径主张权利。综上，刘显章的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14932.02元，由上诉人刘显章负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 路  德  虎审判员 周    敏二〇一九年十一月九日书记员 马雪梅（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。