上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13243号上诉人（原审被告）：顾凯旋，男，1983年3月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：吴菊芳，女，1948年10月9日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：陈国杰（吴菊芳丈夫），住同吴菊芳。委托诉讼代理人：朱义，上海市罗顿律师事务所律师。上诉人顾凯旋因与被上诉人吴菊芳房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初23255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾凯旋上诉请求：撤销一审判决第六、第七项，发回重审或改判驳回被上诉人一审相应诉讼请求，即改判被上诉人返还押金且上诉人不承担修复责任。事实和理由：被上诉人在双方第一份租赁合同期间就已经知晓上诉人对系争房屋进行了改造，且装修方案上诉人有交给被上诉人查看，被上诉人曾多次看过系争房屋但从未对装修改造提出过异议，2017年双方续签合同，说明被上诉人对改造都是认可的，故上诉人不应承担相应的修复责任；上诉人未对房屋转租，实际居住系争房屋的是上诉人店里的安装施工人员，该情况上诉人告知了被上诉人。综上，请求支持上诉人的上诉请求。吴菊芳辩称，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人前去系争房屋但未能进入系争房屋查看，合同明确约定如果上诉人存在转租的行为则押金予以没收，请求驳回上诉，维持原判。吴菊芳向一审法院起诉请求：1.解除吴菊芳与顾凯旋于2017年4月17日就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋）签订的房屋租赁合同；2.顾凯旋支付自合同解除之日起至实际搬离系争房屋之日止的房屋使用费，按每月人民币（币种下同）4,300元计算；3.顾凯旋将系争房屋恢复原状并交还吴菊芳；4.顾凯旋承担押金不予退还的违约责任。一审诉讼中，吴菊芳增加诉讼请求：顾凯旋支付自2017年6月至2018年2月的煤气费用共计202.90元。一审法院认定事实：2014年4月28日，吴菊芳（出租方、甲方）与顾凯旋（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方同意将系争房屋出租给乙方，房屋3室2厅109平方米，设施为毛坯。租赁期为三年，自2014年5月1日至2017年4月30日止，月租金为2,300元，乙方第一次先付三个月房租和2,300元的租房押金。甲方同意乙方对房屋进行装修，如甲方在合同期内收回房屋，将赔偿乙方的装修款。合同签订后，吴菊芳在收取了顾凯旋支付的首期租金和押金2,300元后，将系争房屋交付给顾凯旋，顾凯旋则对系争房屋进行了装修。2017年4月17日，吴菊芳（出租方、甲方）与顾凯旋（承租方、乙方）就系争房屋续签了《房屋租赁合同》，约定租赁期为三年，自2017年5月1日至2020年4月30日止。房屋设施：毛坯。租金为每月4,300元，在租赁期内，租金不变（第三年月租金为4,400元），乙方第一次先付三个月房租和2,300元的租房押金，以后按3个月支付。由甲方提前7天向乙方收取。押金退房时退还，乙方在租赁期内不得以押金抵押作为房租费。合同还约定，甲、乙双方在租赁期内，不得擅自转租给他人使用，尤其是乙方未经甲方许可将房屋私下转租，甲方将作为违约处理，可随时收回房屋，且乙方的押金和余下租金不予退还。租赁期间，顾凯旋将系争房屋的南北阳台改建为卫生间，安装了马桶、淋浴等洗漱设施，并将原有的卫生间一隔为二，与相邻两个房间之间破墙安装了门。顾凯旋改建后将房屋转租多人居住。2017年10月16日，上海市闵行区浦锦街道拆违和环境综合整治办公室对系争房屋出具《限期整改通知书》，认定系争房屋在租赁行为中存在以下违法情形：将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租供人员使用。现依法责令在收到本通知之日起三日内改正上述行为，逾期不改正的，房地主管等相关部门将进一步依法追究法律责任。吴菊芳知悉系争房屋内的改建和违法转租情况后，向顾凯旋提出解除合同，双方协商未果遂涉讼。一审诉讼过程中，因吴菊芳与顾凯旋就系争房屋恢复原状的修复工程方案和工程费用不能达成一致，经吴菊芳申请，一审法院委托上海源正科技有限责任公司对系争房屋内的承重墙、下水管道、排污管道等改动出具修复方案。鉴定单位于2019年3月18日出具司法鉴定意见书，认定系争房屋存在拆改房屋主体结构墙体、改变房间主要使用功能、拆改给排水配套设施等情况，并出具修复方案如下：1.承重墙，北卧室西墙门洞按原剪力墙设计要求恢复，钢筋与原剪力墙钢筋双面焊接，焊接长度不小于5d（d为钢筋公称直径）。2.隔墙，客厅内新增砌块墙体及房门拆除；卫生间南北两侧隔墙门洞按原隔墙设计要求恢复，西墙原有卫生间门洞恢复，中部新增隔墙拆除；北卧室南侧储藏室、房门按原设计要求恢复。3.南北阳台，拆除南阳台、北阳台新增用水设备、吊顶、给排水管道、抬高地坪，按原设计要求恢复。4.卫生间，拆除卫生间用水设备、给排水管道、吊顶、抬高地坪，按原设计要求重做卫生间防水层；卫生间排污管道按原设计要求恢复。双方对上述鉴定意见和修复方案均无异议。鉴于双方对上述修复工程的工程造价争议较大，故一审法院通过上海市高级人民法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司进行工程造价司法鉴定。鉴定单位于2019年6月11日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为房屋修复工程造价为11,372.14元。经庭审质证，吴菊芳对于该鉴定意见提出异议，认为报告中遗漏个别项目、价格不合理：1.鉴定意见中的材料单价有问题，同一建筑材料如混凝土前后单价出现较大差异；2.一辆载重五吨的汽车使用单价是7.98元，草袋0.09元，这价格明显不合理；3.人工单价每日200元不到定价过低，目前一个工人一天的工时费要500元以上；4.该评估意见书中遗漏了修复方案中第四项的排污管道修复，评估人员现场称排污口看不见，可能是顾凯旋装修时把地坪抬高了；5.评估意见中遗漏了承重墙恢复所需要的粉刷，应当还有涂料费用和粉刷费用；6.目前房屋中有四个马桶，但评估意见书中只有三个马桶的拆除费用，且原来在排污口原有的一个马桶，应重新安装。顾凯旋对工程造价提出异议如下：1.修砌一个木门洞不需要一千多元；2.垃圾清运费一车1,500元不合理，应该在500元左右；3.临时材料费3,000元不清楚是什么费用；4.关于木门的费用，吴菊芳出租房屋时就没有木门，卫生间门口只有一个遮挡的东西，但也不是门，拆除后还要计算重新安装门的费用是不合理的；5.该评估意见书中出现过8,142.53元，又出现了8,142.63元，不清楚两个价格的区别。针对双方的异议和当庭质询，上海四海建设工程造价咨询监理有限公司的鉴定人员当庭回复如下：1.关于8,142.53元和8,142.63元两个金额的差异是因为鉴定意见书第7至8页的内容是直接费用，单价一般取到小数点后面两位或三位，而第9至10页的工料机汇总表是人工、材料、机械的汇总，是按照四位小数计算的，所以加起来比前面多了一点；2.关于垃圾清运费，鉴定结论是参照市区载重5吨的车辆的市场定价来确定的，3,000元的临时材料费就是两车垃圾的清运费，对于两车的计算量是鉴定人员根据拆除下来的东西进行估算，依据上海市的相关规定，垃圾清运车必须带盖子封闭，而且如果一车以上不足两车，要按照两车计算；3.房门恢复费用是根据修复鉴定意见的第二项计算的，北卧室为单扇门、储藏室为双扇门，意见书第7至8页的合价中包含了人工、材料、机械费用，而工料机汇总表中的木门价格只有材料价格，所以前后不是一个价格，吴菊芳所提的混凝土价格前后不一致的异议也属于这个情况；4.关于汽车费用和草袋费用，是因为根据实际情况，该工程中涉及的消耗量过少，所以合计费用很低，而且这里指的草袋是养护混凝土的，车子费用是模板的运输费，在定额审计时必须要计算进去，实际上是可以以人代机的；5.双方对于鉴定意见书上单价的异议，报告第三条已经说明，单价是按照上海市建筑建材业市场管理总站颁布的市场信息价确定的；6.关于承重墙的修复问题，意见书中已经计算了粉刷费用，修复粉刷是用水泥、沙浆，而吴菊芳要求的刷白是用内墙乳胶漆的涂料进行粉刷，不在修复方案之中；7.关于排污管道修复的问题，卫生间的地坪现被抬高，如果把地坪铲掉，排污口自然会露出来，不存在恢复排污口的问题；8.马桶的问题，鉴定意见书第17、24、30项分别是拆除马桶的费用，合计就是四只马桶的拆除费用。一审法院认为，系争房屋的修复方案和修复工程造价的司法鉴定意见均系具有专业资质的司法鉴定人员根据行业规范性技术标准和市场定价，经过现场勘验作出，具有合法性，鉴定结论明确、完整，对于本案具有证据效力，双方当事人所提异议，经鉴定人员当庭答复，作出了合理和充分的解释。据此，一审法院采纳上海源正科技有限责任公司就系争房屋修复所作的修复方案司法鉴定意见，以及上海四海建设工程造价咨询监理有限公司根据该修复方案所作的工程造价鉴定意见，认定系争房屋修复工程造价为11,372.14元。一审法院认为，吴菊芳与顾凯旋签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效。租赁期间，顾凯旋作为承租人未经吴菊芳同意，擅自将房屋转租多人并被责令整改，显然违反了合同关于不得转租的约定，吴菊芳据此要求解除租赁合同，于法有据，应予支持。鉴于吴菊芳旨在解除合同的起诉状一审法院通过公告形式于2017年12月31日送达顾凯旋，故一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》于2017年12月31日解除。合同解除后，顾凯旋应当及时将系争房屋交还吴菊芳，并付清至实际交还房屋之日止的租金及房屋使用费。对于顾凯旋已支付的租赁押金，根据合同约定，在承租人违约转租的情况下，出租方可不予退还押金，吴菊芳该项诉请，予以支持。对于吴菊芳代为支付的2017年6月至2018年2月煤气费，应由顾凯旋负担，顾凯旋亦予认可，故顾凯旋应在结清房屋租金的同时一并支付该款。关于吴菊芳要求顾凯旋恢复房屋原状的争议，一审法院认为，顾凯旋为转租多人，将系争房屋进行大肆改建装修，根据现场勘查和鉴定意见所述，可以看出顾凯旋的改建装修对于房屋的主体结构和使用功能均造成破坏，影响了房屋的正常使用，即使双方在第一份租赁合同中约定允许承租人在租赁期内装修也不能成为顾凯旋对系争房屋进行不合理改建的正当理由，因此对吴菊芳要求顾凯旋恢复房屋原状的诉请，应予支持。且顾凯旋在未能完成恢复房屋原状的情况下，应当承担修复房屋的赔偿责任。一审法院判决：一、吴菊芳与顾凯旋就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年12月31日解除；二、顾凯旋于判决生效之日起三十日内将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋交还吴菊芳；三、顾凯旋于判决生效之日起七日内向吴菊芳支付自2017年11月1日起至2017年12月31日止的租金8,600元；四、顾凯旋于判决生效之日起三十日内按每月4,300元的标准向吴菊芳支付自2018年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费；五、顾凯旋于判决生效之日起七日内向吴菊芳支付自2017年6月至2018年2月的煤气费202.90元；六、顾凯旋已支付吴菊芳的租赁押金2,300元，不予返还；七、顾凯旋于判决生效之日起三十日内按照上海源正科技有限责任公司（源正司鉴[2018]建鉴字第155号）司法鉴定意见书附件1的建议修复方案对上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋进行修复。逾期不修复的，顾凯旋自逾期之日起十日内向吴菊芳支付赔偿款11,372.14元，由吴菊芳自行负责修复。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，司法鉴定费16,500元，合计16,580元，由顾凯旋负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，二审的争议焦点在于被上诉人是否应当返还上诉人押金以及上诉人是否应当承担恢复原状的修复责任。根据查明的事实，双方的租赁合同约定，乙方未经甲方许可将房屋私下转租，甲方将作违约处理，可随时收回房屋，且乙方的押金和余下租金不予退还。上诉人虽认为其并未转租，但在《限期整改通知书》中已明确系争房屋存在“将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租供人员使用”的情形，故上诉人认为其并未转租的理由不能成立，被上诉人依据合同约定要求没收押金，可予支持。关于恢复原状的问题，一审中鉴定单位已认定系争房屋存在拆改房屋主体结构墙体、改变房间主要使用功能、拆改给排水配套设施等情况，并明确了修复方案，上诉人与被上诉人对修复方案均无异议。上诉人与被上诉人在2014年的租赁合同中约定了房屋的状态为毛坯，上诉人租赁后对系争房屋进行了改动和装修，虽然在2017年的租赁合同中约定仍然为毛坯，但该合同系双方租赁关系的延续，鉴于上诉人的装修和改造已对系争房屋的主体结构和使用功能造成破坏，一审法院支持被上诉人要求上诉人恢复原状的诉请，并无不当，本院予以确认。上诉人认为被上诉人明知其装修并未提出异议故其不应将系争房屋恢复原状的观点，并未提供证据予以证明且为被上诉人所否认，故本院对此不予采纳。综上所述，上诉人顾凯旋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人顾凯旋负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  娄永审判员  刘佳二〇一九年十一月二十六日书记员  刘羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……