江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏民终370号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐闯，男,1979年7月25日出生,汉族,个体户，住江苏省淮安市原清河区。委托诉讼代理人：孙爱国，江苏爱信律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：曙光控股集团有限公司，住所地浙江省温岭市太平街道三星大道二建大厦。法定代表人：江夫友，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗岸伟，江苏岸庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海卫，江苏岸庆律师事务所实习律师。原审第三人：淮安市城市资产经营有限公司，住所地江苏省淮安市淮海北路31号书城大厦18号楼。法定代表人：汤正明，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄海滨，江苏六仁律师事务所律师。上诉人徐闯、上诉人曙光控股集团有限公司（以下简称曙光控股公司）因与原审第三人淮安市城市资产经营有限公司（以下简称城市资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省淮安市中级人民法院于2017年12月4日作出的(2016)苏08民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐闯及其委托诉讼代理人孙爱国、上诉人曙光控股公司的委托诉讼代理人罗岸伟、王海卫、原审第三人城市资产公司的委托诉讼代理人黄海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐闯上诉请求：撤销原审判决第二项，增加赔偿数额2850946.47元；二审上诉费由曙光控股公司承担。事实和理由：一、曙光控股公司对案涉《西公建租赁合同》的无效存在明显过错。1.曙光控股公司作为出租方明知出租的大运河广场西北角的二层房屋（以下简称“西公建”）没有建设规划许可证，却将房屋出租给徐闯投入巨资装潢；2.曙光控股公司在其投资的淮安市曙光房地产开发有限公司（以下简称曙光房地产公司）已经注销后仍用曙光房地产公司公章出租西公建，现西公建因无规划许可而被前案确认租赁合同无效并迁让返还给城市资产公司，造成徐闯的损失，曙光控股公司应当承担责任。二、关于徐闯的损失数额。一审认定曙光控股公司仅承担苏华睿咨[2014]68号《关于清河区波比玛索酒吧项目资产价款鉴定报告》（以下简称“68号鉴定报告”）鉴定结果6184586.9元的15%，不认可淮扬评报字[2014]第36号《关于清河区波比玛索酒吧电子设备及经营设备市场价值资产评估报告》（以下简称“36号评估报告”）评估结果1372700元不公平。曙光控股公司至少应承担68号鉴定报告鉴定结果的50%和36号评估报告的50%，减去一审判决已经支持的数额，曙光控股公司还应承担2850946.47元的损失赔偿责任。曙光控股公司答辩称，徐闯关于“因曙光控股公司将没有建设工程规划许可证的西公建租赁给其使用导致其损失，故应承担其损失赔偿”的主张不成立。理由如下：一、案涉西公建虽然没有建设规划许可证，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，如果涉案租赁房屋经过主管部门批准建设，人民法院应当认定合同有效。曙光控股公司在一审中已经举证证明西公建经过中共淮安市委、淮安市人民政府及建设主管部门批准建设，手续合法，应当认定案涉《西公建租赁合同》有效。二、关于徐闯所诉致其损害的原因。本案无论西公建是否有建设规划许可证，案涉酒吧都要被拆迁，因此徐闯认为系曙光控股公司原因造成其损失并要求增加赔偿数额不成立。西公建系经过人民政府和建设主管部门批准建设的合法建筑，曙光控股公司系合法占有使用西公建，一审法院对徐闯的损失认定数额恰当。综上，请求驳回徐闯的上诉请求。城市资产公司述称，一、徐闯主张按68号鉴定报告和36号评估报告全额计算损失并按50%比例进行补差赔偿没有事实依据。首先，徐闯认可两份报告所涉及的物品均是可移动物品，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，该类物品应由徐闯自行搬走。在征收时，如果徐闯自行搬走，该部分损失基本不存在，但徐闯在被征收时却不予接受，通过现在的诉讼另行向出租人主张损失赔偿，依法不应支持。对该部分损失，一审判决给予68号鉴定价款15%的补偿已经彰显人性化。其次，68号鉴定报告和36号评估报告的真实性存疑。二、一审法院对整体装潢费用损失金额的认定不当。67号鉴定报告包含的后期装潢部分及68号鉴定报告、36号评估报告的全部均不应获得赔偿。曙光控股公司上诉请求：请求撤销原审判决，本诉部分依法驳回徐闯对曙光控股公司的全部诉讼请求，改判由城市资产公司承担徐闯的合理损失，反诉部分依法改判徐闯向曙光控股公司支付房租费用88万元；一、二审诉讼费用由徐闯承担。事实和理由：一、一审适用法律不当。一审判决严重违背损害赔偿的基本法学理论。从损害赔偿三要件理论来看，应由城市资产公司承担徐闯的损失。本案中，徐闯确实存在损失，但该损失是因城市资产公司提起前案诉讼并申请强制执行收回西公建房屋而直接引起，与徐闯损失存在因果关系的是城市资产公司的前述行为，故应由城市资产公司承担徐闯的损失；根据近因理论，曙光控股公司的出租行为已经被城市资产公司的起诉及申请强制执行行为切断，和徐闯的损害不存在法律上的因果关系；西公建是城市资产公司的资产，也是城市资产公司交给曙光控股公司管理，西公建的所有“瑕疵责任”均应由城市资产公司承担。二、一审判决对“无效合同处理、合同相对性理论及证据规则”的把握不妥。本案租赁合同虽由曙光控股公司和徐闯签订、履行，但提起确认无效之诉并强行收回西公建的是租赁合同之外的第三人——城市资产公司，一审法院无视租赁合同履行已被第三人打破及无效合同纠纷处理也是由第三人直接提起的事实作出判决错误；因城市资产公司的诉讼行为，合同相对性已经被破坏，故一审判决让曙光控股公司承担房屋被城市资产公司强行收走的损失错误。三、一审判决认定的基本事实错误：1.曙光控股公司提交的证据能够证明西公建及大运河文化广场系合法建筑。一审判决无视上述证据，仅以江苏省淮安市中级人民法院（2014）淮中民终字第1890号生效判决中未提交证据并已认定案涉租赁合同无效，故在本案中不予审查违背司法原则；2.一审法院以67号鉴定报告的鉴定结论认定徐闯的装修损失不当。曙光控股公司在本案诉讼中以书面形式向法庭指出67号鉴定报告存在错误之处，法院却以“之前诉讼中，曙光控股公司及城市资产公司对该鉴定报告未提出直接的质疑，也无充分证据证明鉴定报告存在错误”为由全部认可该鉴定意见不当。曙光控股公司及前租用人均没有实施过西公建的加建，徐闯也没有举证证明曙光控股公司或以前的租用人加建，而徐闯在诉讼中承认有加建行为，西公建又在其控制中，房屋面积比竣工图所载明的972.69平方米多出几百平方，应当认定徐闯在装修时实施了加建；3.徐闯在政府发布了征收公告后仍然大举装修，一审法院未予认定并在责任分担上体现不当。徐闯答辩称：曙光控股公司的上诉请求没有事实依据。原审判决第一项认定事实清楚。前案中，徐闯主张案涉西公建为合法建筑，但曙光控股公司和城市资产公司都否认中共淮安市委、淮安市人民政府关于西公建的相关许可。前案生效法律文书确认：西公建没有规划许可证，属于违法建筑。后西公建被征收拆迁。由于曙光控股公司注销了曙光房地产公司，且在注销过程中遗漏了西公建资产，因此造成城市资产公司在淮安市人民政府的轻轨项目中直接对徐闯提起了前案诉讼，徐闯的所有损失均是由曙光控股公司以及城市资产公司所造成。徐闯以及徐闯所经营的酒吧损失客观存在，原审仅支持了徐闯的部分损失。对未予支持的部分，请求法院查明事实，依法裁判。城市资产公司述称，一、本案请求权的基础是《西公建租赁合同》所产生的合同法的民事责任，不是侵权民事责任。曙光控股公司认为徐闯的损失是因为城市资产公司提起诉讼并申请强制执行收回房屋直接引起，故应由城市资产公司承担徐闯的损失，是错误地将提起诉讼和申请强制执行的诉讼行为当成侵权，忽略了本案基础法律关系是租赁合同。二、依据合同法规定，责任主体应当是合同当事人。在假定《西公建租赁合同》无效的情况下，一审判决中关于“第三人城市资产公司在本案中是否应该承担责任”的分析和认定正确。曙光控股公司的理由不能成立。三、案涉西公建尽管没有建设工程规划许可证，但是，其经过主管部门批准建设是事实，工程竣工时，包括淮安市规划局、住建局在内的相关单位均参加了竣工验收；竣工验收后，工程的竣工图及相关建设资料已提交淮安市城建档案馆建档保存。因此，经主管部门批准建设是毫无疑问的。四、工程的建设单位是曙光房地产公司，其他设计单位、施工单位、监理单位均是由曙光房地产公司委托的。城市资产公司未参与大运河文化广场建设，仅是根据政府的指令与曙光公司签订《大运河文化广场经营管理协议书》，协议所约定的权利义务也均是广场建成后的经营事项，与广场建设无关。五、本案应通过房屋征收途径解决。导致徐闯装修损失的根本原因是房屋征收，不是案涉合同效力问题。淮安市人民政府2014年6月26日《关于大运河文化广场西北角“波比·玛索”酒吧房屋征收有关问题的会议纪要》已经明确，对徐闯的房屋装修及停业补助由淮安市清河区政府负责。政府已经认可由其进行征收补偿。对徐闯房屋装修损失进行征收补偿的依据是淮安市清河区人民政府作出的房屋征收决定，由清河区政府进行补偿是其法定义务。且根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条之规定，出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。根据该规定，本案曙光控股公司没有就装修、停产停业获得任何补偿，显然，徐闯向曙光控股公司主张装修损失不合理，且因所涉房屋租赁合同纠纷必须在征收的框架下进行，不能脱离征收；承租人向出租人主张因房屋拆迁造成的装修等损失，必须以出租人获得征收补偿为前提，并以征收补偿结果为依据。本案中，鉴于曙光控股公司、城市资产公司与淮安市清河区人民政府均没有合同关系，将造成曙光控股公司支付赔偿款、而淮安市清河区人民政府白白获得征收利益的局面。徐闯向一审法院起诉请求：1.曙光控股公司赔偿徐闯装修损失费用1582万元、因开业及停业而发生的损失783.39万元、其他可期待获得的利益损失2350万元和其他损失300万元，合计为5015.39万元；2.曙光控股公司承担本案的诉讼费。后在一审审理中，徐闯以另案主张为由，申请撤回要求曙光控股公司支付开业和停业而发生的损失783.39万元、其他可期待获得的利益损失2350万元和其他损失300万元的请求。一审法院认定事实：（一）淮安市原清河区人民法院（2014）河民初字第1658号民事判决及淮安市中级人民法院（2014）淮中民终第1890号民事判决认定如下事实：淮安市公建的实际所有人系城市资产公司。2002年9月，城市资产公司（甲方）与曙光房地产公司（乙方）订立《大运河文化广场经营管理协议书》一份，约定：大运河广场位于淮海花园南侧，西自交通路，东到承德路，南起漕运路，占地面积100亩；甲方负责该广场范围内的单位和市民的房屋拆迁和安置工作，拆迁安置费用由甲方承担；乙方负责广场的建设并承担3000万元的建设费用；广场建成后，甲方将广场地上设施的经营管理权交给乙方使用40年（自2002年9月20日至2042年9月19日）。广场的物业管理由乙方负责，并承担相应的管理费用；甲方拥有大运河文化广场一切资产的所有权；乙方负责广场所有地面设施的物业管理，在法律、法规允许的范围内自主经营，自负盈亏；乙方在经营管理期内，因经营不善导致企业破产、歇业、撤销等行为，甲方无条件收回广场的经营管理权。2010年5月5日，曙光房地产公司委托员工周红全权管理大运河广场东、西两公建的房屋管理事宜。2010年12月20日，曙光房地产公司召开全体股东（曙光控股公司、周建国、钟韡）会议并形成注销公司的一致决议。2011年1月7日，曙光房地产公司在《扬子晚报》发布公告，对公司债权债务进行清算，但未涉及大运河文化广场经营管理权的处置。2011年8月2日，曙光房地产公司经淮安市工商行政管理局办理了公司注销登记手续。2013年6月6日，周红（甲方）与徐闯（乙方）签订《西公建租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋位于淮安市公建，租赁期限自2013年8月1日起至2019年7月30日止，第一年租金为88万元，以后每年租金按照6%递增。租金由徐闯交给周红，周红再交给曙光控股公司。徐闯取得租赁房屋后进行装修装潢，用于经营波比玛索酒吧，该酒吧整体装潢项目经原淮安市清河区法院委托江苏华睿工程咨询有限公司进行司法鉴定，鉴定的工程造价结果为8262704.97元。2013年6月19日，曙光控股公司（甲方）与淮安市顺达电气工程有限公司（乙方）签订配电工程承包协议，约定由乙方负责安装大运河文化广场250KVA美变一台，10KV高压分支箱一进二出一台，10KV电源接入点为A1301环网柜1302开关，高压电源由交通路A1301环网柜至浴室东南角200米全程顶管，工程造价共计289000元，由曙光控股公司支付。同年8月28日，城市资产公司向淮安市规划局提出关于进行大运河文化广场电力管线工程施工的申请，经审核后准予施工，因该工程施工而发生的测绘费、电力负荷管理终端设备费、启动费、城市市政公用设施、园林绿化损坏赔偿等费用，均由曙光控股公司支付。庭审中，曙光控股公司称在曙光房地产公司进行公司债权债务清算时，遗漏了大运河文化广场管理权，曙光控股公司作为曙光房地产公司的股东应获取该权益，并有权继续委托周红对大运河文化广场东西公建的房屋经营管理权进行管理，包括代为签订租赁合同，代为收取租金等事宜。2014年4月3日，淮安市原清河区人民政府为了建设现代有轨电车一期工程项目作出河房征字[2014]002号房屋征收决定，征收范围为大运河文化广场北侧、交通路东侧，徐闯经营的波比玛索酒吧位于征收范围内。2014年6月27日，城市资产公司（被征收人）作为乙方与作为甲方的淮安市清河区住房和城乡建设局（征收部门）、作为丙方的淮安市清河区房屋征收办公室（征收实施单位）签订淮安市国有土地上房屋征收补偿安置协议书一份，约定甲方经批准征收乙方位于大运河文化广场西北角的房屋。因该处房屋目前由徐闯实际占用经营波比玛索酒吧，房屋征收过程中，各方经协商未能达成一致意见，故城市资产公司将周红、徐闯诉至法院，要求确认周红、徐闯所签订的租赁合同无效，并返还租赁房屋。又查明，诉争的西公建房屋系位于淮安市房屋，在确认合同无效案件中，城市资产公司未能提供证据证明其建造西公建房屋取得了建设工程规划许可证。原淮安市清河区人民法院（2014）河民初字第1658号案件作出如下判决：徐闯与曙光控股公司于2013年6月6日签订的关于淮安市北角二层房屋的《西公建租赁合同》无效；徐闯于判决生效后三日内将淮安市北角二层房屋（即波比玛索酒吧位置）返还给城市资产公司。徐闯不服该判决，上诉至江苏省淮安市中级人民法院，该院经审理后驳回其上诉，维持了一审判决。徐闯向本院提起再审申请，亦被驳回。徐闯拒绝履行上述生效判决，经城市资产公司申请，原淮安市清河区人民法院于2014年11月17日依法强制执行，涉案西公建房屋由原淮安市清河区长东街道办事处接收，涉案房屋内可移动资产因原告徐闯不予接收，由原淮安市清河区长东街道办事处接收保管。（二）一审法院另查明，周红收取了徐闯第一年的租金88万元并出具了收据，曙光控股公司在确认合同无效案件中也认可委托周红对涉案房屋经营权进行管理，包括代为签订租赁合同、代为收取租金等管理事宜，且曙光控股公司认可周红已将租金交给公司。再查明，2016年10月8日，淮安市原清河区与原清浦区正式合并成立淮安市清江浦区，后原清河区人民法院与清浦区人民法院合并成立淮安市清江浦区人民法院。曙光房地产公司原有股东三人，该公司解散后，曙光控股公司承继了曙光房地产公司的权利义务，大运河文化广场相关事宜亦交曙光控股公司接管，而曙光控股公司在本案审理中承诺其承担大运河文化广场全部责任。一审审理的争议焦点为：一、合同无效的责任承担问题；二、无效合同给原告造成的具体损失数额。三、反诉被告徐闯是否仍欠反诉原告曙光控股租金。关于曙光控股公司及城市资产公司提出的《西公建租赁合同》应认定有效问题。一审法院认为，《西公建租赁合同》已经该院（2014）淮中民终第1890号生效判决确认为无效，对于徐闯就该案提出的再审申请，本院（2015）苏审三民申字第940号民事裁定书也予以驳回。现本案系因徐闯依据合同无效提起的损害赔偿纠纷，故对曙光控股公司及城市资产公司提出《西公建租赁合同》应属有效的抗辩意见不予支持。对于争议焦点一，《西公建租赁合同》被确认无效后的责任承担问题。一、本案第三人城市资产公司在本案中是否应该承担责任。一审法院认为，合同相对性原则是《合同法》的基本原则之一，即合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出要求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。本案徐闯提出赔偿损失请求权的基础系其与曙光控股签订《西公建租赁合同》被确认无效导致其损失，而《西公建租赁合同》的主体是徐闯和曙光控股公司双方，城市资产公司并非合同主体。对于曙光控股公司提出的其出租涉案房屋的权利来源于第三人的委托经营管理，城市资产公司是涉案房屋的所有权人，故徐闯的损失应由城市资产公司承担的理由，一审法院认为，虽然城市资产公司是案涉房屋的所有权人，但依据曙光控股公司与城市资产公司之间的协议，曙光控股公司是案涉房屋的管理者及受益人，徐闯是与曙光控股公司签订租赁合同并取得案涉房屋使用权，曙光控股公司从该租赁合同中受益，故其理应承担履行合同过程中产生的风险及赔偿责任。而徐闯与城市资产公司之间无直接合同关系，且曙光控股公司与城市资产公司之间的经营管理协议，与本案租赁合同属于不同的法律关系，不应在本案中一并审查，故对曙光控股公司的该理由不予采纳。而曙光控股公司在承担责任后，可基于与城市资产公司的经营管理协议，另行主张自己权利。对于之前生效判决判令《西公建租赁合同》无效并要求徐闯向第三人返还涉案房屋，系因城市资产公司提起确认合同无效及返还涉案房屋之诉，而非因征收程序。徐闯因合同被确认无效无法经营，依据合同法规定提起赔偿之诉，符合法律规定。综上，城市资产公司在本案中不应承担责任。二、对于《西公建租赁合同》无效后双方责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此租赁合同无效的赔偿采用过错责任原则。一审法院认为，对于本案而言，曙光控股公司应对《西公建租赁合同》无效承担主要责任，徐闯应承担次要责任，主要理由如下：1.《西公建租赁合同》系因租赁房屋未取得建设工程规划许可证或其他建设许可手续而导致该合同违反法律、行政法规禁止性规定，而归于无效。曙光控股公司系涉案房屋的出租人，其将涉案房屋出租给徐闯，存在重大过错，故其对租赁合同的无效应承担主要责任。2.在徐闯与曙光控股公司签订租赁合同之前，涉案房屋已由曙光控股公司租赁给案外人经营较长时间，具有使徐闯相信涉案房屋为合法建筑的事实基础。但徐闯作为正常市场经营的投资人，为防止经营风险及维护自身利益，其在签订合同的时候对租赁房屋的产权情况亦应尽到谨慎审查义务，但是并未要求曙光控股公司出示涉案房屋的产权凭证或到相关职能部门查询涉案房屋的产权登记或准建规划情况，故徐闯对《西公建租赁合同》的无效也存在一定过错。综合以上事实，一审法院酌情认定对《西公建租赁合同》的无效，徐闯承担20%的责任，曙光控股承担80%的责任。对于争议焦点二，《西公建租赁合同》无效给徐闯造成的损失应当如何认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案徐闯租赁案涉房屋意为商业经营目的，故徐闯必然需要对房屋进行相应的装饰装修，且在徐闯装修期间曙光控股公司也未提出任何异议，故应视为曙光控股公司明知并且同意徐闯对涉案房屋进行装饰装修。1.对于徐闯主张的涉案房屋整体装潢项目费用总计8261704.97元徐闯主张的该笔费用主要依据是在之前确认合同无效案件中，原淮安市清河区人民法院委托江苏华睿工程咨询有限公司做出的67号鉴定报告的鉴定结果。一审法院认为，首先，对该鉴定报告的委托单位系原淮安市清河区人民法院，鉴定对象是波比玛索酒吧（即案涉房屋）的整体装潢项目，即双方一致认可该鉴定内容为是与原房屋形成附合的装饰装修物的事实。其次，虽然曙光控股公司及城市资产公司在本案中对该鉴定报告的鉴定公司、鉴定标准、鉴定方式、鉴定范围都提出质疑，但是该鉴定报告是由人民法院委托鉴定，曙光控股公司及城市资产公司理应清楚该鉴定目的即为了徐闯日后主张损失，但在之前的诉讼中，曙光控股公司及城市资产公司对该鉴定报告并未提出直接的质疑，亦无充分证据证明该鉴定报告存在错误。曙光控股公司提出徐闯应该提交涉案房屋装修的设计图以重新鉴定，但是设计公司已经明确回复图纸丢失，而且涉案房屋已被拆除，本案已失去鉴定对象，无重新鉴定可能，在此情形下，对于徐闯的整体装潢损失，可以该鉴定结论作为认定的基础。另外，虽然曙光控股公司主张徐闯装修面积超出房屋原有面积，但因其将房屋交付给徐闯使用时，双方之间没有交接手续，其无法说明徐闯超面积装潢的具体尺寸与内容，而徐闯装修都为经营所需，故对曙光控股公司的该抗辩不予支持。但因徐闯自认涉案房屋其增加了三楼办公用房，共计69736.26元，对该部分费用应从整体装修费用中予以扣除。合同无效时，应以装饰装修的现值损失作为无效合同的损失。该鉴定报告是对整体装潢的工程造价鉴定，而非是对整体装潢的现存价值的评估，虽然徐闯装修后经营时间不长就已被强制拆除，但是考虑到装修一经使用即贬值的特性，对该鉴定报告的鉴定结果应该予以折价。综合以上情形，一审法院认为徐闯整体装潢损失应有7372771.84元（（8261704.97-69736.26）*90%）。2.对于徐闯主张的涉案房屋项目资产价款6184589.9元。徐闯主张的该笔费用主要依据是在合同无效案件中，江苏华睿工程咨询有限公司作出的68号鉴定报告的鉴定结果。一审法院认为，虽然该鉴定报告反映是徐闯自行委托鉴定，但确实是在确认合同无效案件中，与原清河区人民法院委托江苏华睿工程咨询有限公司对酒吧整体装潢进行鉴定的同时进行，鉴定单位一致，且曙光控股公司并无相反证据推翻该鉴定报告，故对该鉴定报告的真实性予以确认。但是徐闯自认该鉴定报告涉及的物品都是可移动的，即未形成附和的装饰装修物品。对此，一审法院认为，因为该部分物品，徐闯作为所有权人享有处分权，其应该自行搬走。但是考虑到该部分物品的特定性、使用范围的局限性、再利用的可能性及贬值的必然性等，另结合徐闯也没有重新经营同类业务的实际情况，一审法院认为，徐闯对此必然产生损失，该部分损失应酌情认定927688.48元（6184589.9×15%）。3.对于徐闯主张的涉案房屋电子设备及经营设备1372700元。该笔费用主要依据为在合同无效案件中，徐闯自行委托淮安扬帆价格评估有限公司做出的36号评估报告的评估结果。一审法院认为，该评估报告是徐闯单方委托，评估单位与法院委托鉴定的单位不是同一家，鉴定的物品是可以移动的物品，且从鉴定明细的表象上看与68号鉴定报告存在很多的重复，徐闯无法做出明确区分。在68号鉴定报告已经对可移动的资产进行评估的前提下，徐闯又委托评估公司做出36号评估报告，对此徐闯无法做出合理解释，故对该评估报告不予认可。综上所述，原告徐闯的损失应为8300460.32元（7372771.84+927688.48），结合之前确定的原告与被告对租赁合同无效的责任分担比例，曙光控股公司应该赔偿徐闯损失6640368.25元（8300460.32×8/10）。对于争议焦点三，反诉被告徐闯是否仍欠反诉原告曙光控股公司占有使用费问题。一审法院认为，曙光控股公司在确认合同无效案件中认可委托周红对涉案房屋经营权进行管理，包括签订租赁合同、代为收取租金等事宜，且认可周红收取了徐闯第一年的租金88万元并已经交给公司的事实，故对于曙光控股公司在本案中要求徐闯支付第一年租金88万元的请求不予支持。另外，徐闯在一审审理过程中，以另案主张为由，申请撤回要求被告曙光控股公司支付开业及停业而发生的损失783.39万元，其他可期待获得的利益损失2350万元和其他损失300万元，一审法院认为，该申请是徐闯对自己权利的处分，且不违反法律规定，一审法院予以准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第九条之规定，判决：一、被告曙光控股集团有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告徐闯6640368.25元；二、驳回原告徐闯的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告曙光控股集团有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费116720元，由原告徐闯负担67727元，由被告曙光控股集团有限公司负担48993元；反诉费6300元，由曙光控股集团有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。曙光控股公司提交了下列证据：复印于淮安市测绘勘察研究院有限公司的大运河文化广场2005年和2014年的航拍图各一张。证明目的：西公建将近500平方米的自建部分均为徐闯在2013年租赁后自行加建。徐闯质证认为：两份航拍图的真实性无法确认。徐闯于2013年租赁西公建，2005年至2013年间由金阳光洗浴中心使用西公建。曙光控股公司未能提供2012年至2013年的航拍图，金阳光洗浴中心使用期间房屋有无变化不清楚。该两份航拍图不能证明曙光控股公司的证明目的。城市资产公司质证认为：认可两份航拍图的真实性。两份航拍图能够反映2005年之后至2014年期间西公建发生了加建。徐闯否认是其加建，则应当承担相应的举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。徐闯提交了徐建炎、吴龙城、孙成栋、吴浩等四名自然人为其装修施工内容及实际付款的财务资料，以证明：徐建炎等四名自然人实施了地坪、楼梯、隔墙、彩钢板结构、3楼办公室地坪、3楼加盖隔墙、防水、购买安装木制品、卫生间钢结构等装修内容，并实际向徐建炎支付了58.5万元，向吴龙城支付了1.2万元，向孙成栋支付了5.8万元，向吴浩支付了11.537万元。徐闯称其向法庭提交的证据散件原件系从财务账册上拆下来的。曙光控股公司质证认为，对证据的形式真实性没有异议，但认为：1.徐建炎领取的58万余元主要是土建和钢结构，而土建和钢结构均是和增加建筑面积相关联，以58.5万元的工程款来说增加的面积应该是相当多。2.给个人支付的款项都没有开票入账。徐闯等向个人支付，没有必要开具增值税发票，应该将总价款中扣除开票税款，对这四个自然人的管理费和利润等不应计取，故鉴定报告存在问题。城市资产公司质证认为：对涉及到银行转账的凭证真实性没有异议，其余收据等真实性无法确认，且存在支出证明与往来账载明的实际支付款项不一致的情况。本院认为：曙光控股公司提交的两份航拍图时间分别是2005年和2014年，而徐闯在2013年6月6日与周红签订《西公建租赁合同》后实际使用西公建，故即便两份航拍图显示有加建建筑物，亦不能据此证明所有加建建筑均系徐闯在2013年6月6日后加建，故该两份证据与本案没有关联性。徐闯提交的徐建炎等四名自然人装修施工内容及实际付款的财务资料为其单方制作，且非原始装订成册的财务凭证，内容真实性无法查实，且曙光控股公司与城市资产公司均不认可，故本院对其真实性不予确认。各方当事人对原审查明的事实均无异议，本院二审予以确认。二审另查明，前案原淮安市清河区人民法院（2014）河民初字第1658号案件审理中，城市资产公司请求确认《西公建租赁合同》无效，责令徐闯立即迁出案涉西公建房屋。原告城市资产公司和被告徐闯经协商一致，共同选定了江苏华睿工程造价评估有限公司对徐闯的装饰装潢进行司法鉴定，曙光控股公司亦作为第三人参加诉讼。城市资产公司虽对徐闯提交司法鉴定的材料无法确认真实性，但表示尊重鉴定机构的意见。城市资产公司对徐闯单方委托同一鉴定机构对酒吧内部设施设备等动产进行鉴定亦未持异议。江苏华睿工程造价评估有限公司据此作出67号鉴定报告、68号鉴定报告。67号鉴定报告载明：波比玛索酒吧整体装潢项目工程造价鉴定结果为8262704.97元。68号鉴定报告载明：波比玛索酒吧项目现场的各类设备、器材、音箱、灯具等资产价款合计6184589.9元。该案庭审质证中，城市资产公司不认可67号鉴定结论的真实性，认为与先河公司评估价格相差过大，但未提出明确的异议或鉴定报告不当之处，并明确表示不重新申请鉴定，认可68号鉴定结论的真实性，但认为该报告涉及的设备设施均是可移动物品，且与当事人的主张不具有关联性；曙光控股公司明确对两鉴定报告：“没有异议”、“与曙光控股公司无关”；徐闯对上述两份鉴定报告均无异议。综合当事人的抗辩及陈述意见，本案二审的争议焦点为：一、徐闯损失的责任主体应如何认定；二、徐闯的损失应如何认定；三、徐闯应否向曙光控股公司支付88万元房屋占有使用费。本院认为，曙光控股公司、城市资产公司虽主张案涉《西公建租赁合同》无效，但该合同的效力业经人民法院生效判决予以确认，且本案系徐闯基于人民法院生效判决关于案涉合同无效的认定，请求曙光控股公司承担缔约过失赔偿责任，故对曙光控股公司、城市资产公司关于案涉《西公建租赁合同》无效的主张本院不予支持。一、关于徐闯损失的责任承担主体。曙光控股公司主张，徐闯损失的赔偿责任应由城市资产公司承担。本院认为，案涉《西公建租赁合同》系徐闯和周红签订，曙光控股公司对周红的行为亦认可，故该合同的当事人是徐闯和曙光控股公司。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因人民法院生效判决已认定《西公建租赁合同》无效，徐闯依据合同主张曙光控股公司赔偿相应的损失有法律依据。一审法院认定由曙光控股公司承担徐闯的损失赔偿责任并无不当，曙光控股公司关于徐闯损失的赔偿主体系城市资产公司的主张不能成立，本院对此不予支持。二、关于徐闯的损失应如何认定。徐闯上诉主张，一审法院采信67号、68号鉴定报告，据此认定涉案房屋整体装潢现存价值为徐闯的损失范围并无不当，但对涉案酒吧资产可移动物品损失仅认定68号鉴定意见所确定的涉案房屋项目资产损失的15%、不予采信36号评估报告确定的涉案房屋电子设备及经营设备损失数额不当，徐闯的可移动物品损失应按照68号鉴定意见和36号评估报告数额的50%计算。曙光控股公司、城市资产公司则认为，徐闯主张按68号鉴定报告和36号评估报告全额计算相应损失并按50%比例进行补差赔偿没有事实依据；徐闯在2014年12月公告拆迁后仍进行装修，由此导致的损失应自行承担，且徐闯还存在加建行为，故原审法院以67号鉴定意见作为认定徐闯装潢损失的依据亦错误。本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。本案中，1.关于徐闯装修装潢损失认定的依据。首先，淮安市清河区人民法院（2014）河民初字第1658号案件审理中，人民法院依法委托鉴定机构对徐闯装修装潢损失进行鉴定。鉴定机构作出67号鉴定报告后，当事人对该鉴定报告或者提出异议，但未明确具体异议之外，或者明确表示没有异议。其次，本案审理中，曙光控股公司及城市资产公司虽提出徐闯有加建行为，但如前所述，曙光控股公司提交的两份航拍图不能证明拆迁时的西公建建筑物中超出2003年航拍图中载明的当时西公建建筑物部分全部是徐闯自行加建。曙光控股公司及城市资产公司还主张徐闯在2013年12月《淮安日报》已公告拆迁后仍进行装修，故此后的损失不应赔偿。但2013年12月《淮安日报》的拆迁公告中并未明确拆迁范围的具体四至，且曙光控股公司及城市资产公司也未能举证证明徐闯在明知西公建被列入拆迁范围后仍进行的装修内容、装修范围及具体数额，故曙光控股公司及城市资产公司提交的证据不足以推翻67号鉴定报告。第三，案涉西公建已被拆除，各方当事人亦无法提供西公建的相关设计图纸。据此，一审法院以67号鉴定报告作为徐闯装修装潢损失的认定依据并无不当。曙光控股公司关于一审法院认定徐闯装修装潢损失依据不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。2.关于徐闯的设备、器材、音响及灯具等损失认定。36号评估报告和68号鉴定报告均是针对徐闯在西公建经营的波比玛索酒吧内部设施设备等动产进行的鉴定，但36号评估报告系徐闯自行委托，且未征得其他当事人同意，而其中部分物品与68号鉴定报告存在重复，其他当事人对36号鉴定报告亦不予认可。据此，一审法院以当事人在另案中均无异议的68号鉴定报告作为徐闯的设备、器材、音响及灯具等损失的认定依据并无不当。鉴于设备、器材、音响及灯具等物品均是生效判决的执行程序中，徐闯不予接收及该物品功能上的特定性，并结合徐闯未再重新经营同类业务的实际情况，原审法院酌定曙光控股公司按68号鉴定报告的15%赔偿徐闯的设备等物品损失并无不当，徐闯主张应按50%的比例承担赔偿责任事实依据不充分，本院二审不予支持。二、徐闯应否向曙光控股公司支付88万元房屋占有使用费。曙光控股公司在前案中认可收到徐闯88万元房屋占有使用费，且在（2014）淮中民终字第1890号民事判决查明事实中得到确认，现曙光控股公司主张未实际收到88万元房屋占有使用费，也未能提交新的证据，该上诉请求没有事实依据，本院不予采纳。综上所述，徐闯、曙光控股公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费94191元，由上诉人徐闯承担29608元，上诉人曙光控股集团有限公司承担64583元。本判决为终审判决。审判长  何春兰审判员  吴 艳审判员  丁 益二〇一九年十一月二十八日书记员  张敏慧