辽宁省彰武县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0922民初3265号 原告（执行案外人）：李雪，女，1988年10月2日出生，汉族，住辽宁省阜新市海州区。 委托诉讼代理人：李秋成，阜新市太平区煤海法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：彰武县农村信用合作联社。住所地：彰武县南环路东端。 法定代表人：李嘉福，理事长。 委托诉讼代理人：李铁强，男，彰武县农村信用合作联社贷款营销中心客户经理，住辽宁省彰武县。 委托诉讼代理人：刘宏艳，辽宁桐鹊律师事务所律师。 被告（被执行人）：阜新蒙古族自治县城区纽约客商旅宾馆。住所地：阜蒙县民族街中段。 负责人：孙丹。 被告（被执行人）：孙丹，女，1980年4月19日出生，汉族，个体工商户，住辽宁省阜新市海州区。 被告（被执行人）：韩冰，男，1978年11月11日出生，汉族，个体工商户，住辽宁省阜新市海州区。 原告李雪与被告彰武县农村信用合作联社（以下简称信用联社）、阜新蒙古族自治县城区纽约客商旅宾馆（以下简称纽约客宾馆）、孙丹、韩冰案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告李雪的委托诉讼代理人李秋成，被告信用联社的委托诉讼代理人李铁强、刘宏艳到庭参加诉讼；被告纽约客宾馆、孙丹、韩冰经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 李雪向本院提出诉讼请求：修正彰武县人民法院（2019）辽0922执异14号执行裁定书的错误，对阜新市海州区西侧网点楼（房屋产权号2013032320，面积1895.61㎡）由原告继续使用至彰武县农村信用合作联社依照法律规定办理产权登记、实现抵押权后或至租赁合同到期日2023年7月12日。事实和理由：2017年1月12日，李雪承租了韩冰、孙丹其坐落于阜新市海州区西侧网点楼（所有权证号为阜房权证海州区字第××号），双方签订了房屋租赁合同，租赁期限至2023年7月12日，房屋租金每年400000元，李雪承租后又以每年400000元的租金转租给了案外人海跃。签订合同当日，韩冰、孙丹与海跃解除了原租赁合同，海跃在此楼经营生意。该租赁房屋系韩冰、孙丹为纽约客宾馆向信用联社贷款1100万元所提供抵押物。在法院执行过程中，李雪对执行提出异议，彰武县人民法院以（2019）辽0922执异14号执行裁定书，驳回了李雪提出的异议。我认为，原告方签订的两份租赁合同合法有效，并且得到了彰武县人民法院（2019）辽0922执异14号执行裁定书的确认，按照合同法229条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，故我们签订的租赁合同应当继续履行。关于担保法第66条的司法解释与合同法229条规定的不一致，应当以合同法的规定为准。因为合同法的效力要高于最高法的司法解释，本案租赁合同的履行不损害信用联社的利益，法院应当平等保护民事主体的权益。 信用联社辩称，原告李雪所述不属实。2013年9月30日，韩冰、孙丹以坐落于阜新市海州区解放大街西侧网点楼（所有权证号为阜房权证海州区字第××号）为纽约客宾馆向信用联社贷款1100万元提供抵押担保，并办理了抵押登记。因纽约客宾馆未履行还款义务，信用联社诉至法院，经彰武县人民法院（2017）辽0922民初2063号民事判决书，判决纽约客宾馆偿还信用联社借款本金及利息。被告纽约客宾馆如不能偿还该笔债务，信用社对孙丹、韩冰提供抵押担保的网点楼折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。纽约客宾馆于本判决生效后未按照判决内容履行还款义务，信用联社申请对韩冰、孙丹提供抵押的楼房申请执行，彰武县人民法院作出了（2018）辽0922执恢55号执行裁定书，裁定被执行人孙丹、韩冰名下的抵押的楼房作价15091880.31元抵偿欠信用社借款，裁定作出后，2019年7月4日，经法院公告，要求韩冰、孙丹、海跃（承租人）腾出此房。白淑珍（系韩冰二姨）于2019年7月11日向彰武县人民法院提出执行异议，后被驳回。海跃也在同日提起了执行异议，2019年8月29日，彰武县人民法院以（2019）辽0922执异11号执行裁定书驳回海跃的异议，此裁定已经生效。2019年9月12日，李雪对执行亦提出异议，2019年9月30日，彰武县人民法院以（2019）辽0922执异14号执行裁定书驳回李雪的异议。李雪的诉讼请求没有事实和法律依据，其与韩冰、孙丹签订的房屋租赁合同并不属实，所提起的是虚假诉讼，请求法院予以驳回。 纽约客宾馆未作答辩。 孙丹、韩冰辩称，争议的抵押房屋被彰武县人民法院查封并拍卖，并于2019年3月31日经彰武法院以物抵债交付给信用联社。李雪与答辩人签订的租赁合同自始无效，但答辩人与李红辰所代表的的小贷公司的债务承担偿还责任，对于李红辰的还款，第一年答辩人拿了20万元，海跃交了20万元租金，才交给李红辰40万元。第二年，答辩人无能力给付了，所以40万元的租金没交给李红辰，但答辩人同意以每年40万元的标准继续偿还。请求法院去伪存真，驳回李雪的诉讼请求。 原告李雪为证明自己的诉讼主张依法向本院提供了以下证据： 1、韩冰、孙丹房屋所有权证（阜房权证海州区字第××号）复印件。 2、2017年1月12日韩冰、孙丹与李雪签订的房屋租赁合同，证明李雪确实承租了韩冰、孙丹的房屋。 3、2017年1月12日李雪与海跃签订了房屋转租合同，证明李雪将房屋转租给海跃，并有海跃的身份证复印件佐证。 4、2017年1月12日海跃与韩冰、孙丹解除原房屋租赁合同。证明海跃与韩冰、孙丹已经不再存在租赁合同。 5、（2019）辽0922执异14号执行裁定书，裁定书第4页，本案查明第三段中，已经确认了租赁行为。 6、韩冰给李雪出具的收房屋租金240万元收据1份，证明李雪与韩冰、孙丹履行租赁合同中。 被告信用联社为证明自己的答辩意见，提供以下证据： 1、2016年4月26日承诺人为海跃的《承租人承诺书》1份（海跃表示不对抗执行）；彰武县法院于2019年7月4日对韩冰、海跃做的询问笔录各1份。证明韩冰未提到与海跃解除楼房租赁合同，将案涉楼房出租给李雪的事实。海跃也未提及其与韩冰解除了房屋租赁合同，从李雪处转租案涉楼房的事实。 2、阜新市海州区工商行政管理局出具的关于“阜新市海州区时利和果蔬生鲜超市”的工商登记档案材料1份，通过此证据佐证案涉合同根本不存在。 3、彰武县人民法院（2019）辽0922执异11号执行裁定书、韩冰与海跃于2013年9月25日签订的《房屋租赁合同》、（2019）辽0922执异10号执行裁定书、韩冰与白淑珍于2013年9月24日签订的《房屋租赁合同》、白淑珍诉信用联社执行异议起诉状，证明海跃依据其与韩冰签订的《房屋租赁合同》向彰武县人民法院提出了执行异议，该执行异议被驳回。白淑珍依据其与韩冰签订的《房屋租赁合同》向彰武县人民法院提出了执行异议，被驳回后，其又提起了执行异议之诉，后撤诉。海跃、白淑珍提起的执行异议及白淑珍提出的执行异议之诉与李雪提起本案之诉的目的是一致的，欲通过提起虚假诉讼达到损害信用联社合法权益的目的。 4、彰武县人民法院（2018）辽0922执恢55号执行裁定书1份；证明孙丹、韩冰名下的位于阜新市海州区西侧网点楼（房屋产权号2013032320，面积1895.61㎡）作价15，091，880.31元抵偿欠信用联社借款的事实。 5、2019年3月31日信用联社业务凭证回单2份。证明已接收了韩冰、孙丹的抵押楼房。 被告韩冰为支持其答辩意见，提供了阜新市海州区人民法院（2019）辽0922民初1582号李雪诉海跃、韩冰、孙丹房屋租赁合同纠纷案件民事裁定书1份。 本院为查清案件事实调取了本院（2018）辽0922执恢55号执行卷宗中相关证据：韩冰与孙丹的《结婚证》、本院2019年7月4日下发的腾迁公告、本院询问韩冰、海跃笔录各1份（同被告信用社出示的询问笔录）、韩冰与海跃于2013年9月25日签订的《房屋租赁合同》、（2017）辽0922民初2063号民事判决书、本院2019年8月29日作出的案外人海跃提出执行异议的（2019）辽0922执异11号执行裁定书、2017年3月17日阜新市海州区兴顺小额贷款有限公司作为甲方与乙方阜新市太平区新一品海鲜馅饼店刘颖及丙方阜新福兴地多金属矿韩冰签订的履行协议书；本院2018年11月6日询问韩冰的笔录，在该笔录中韩冰陈述将抵押贷款的楼房一楼大厅租赁给海跃了，大约2017年时重新签了租赁合同。 以上证据经庭审质证，信用联社对李雪提供的证据中的 韩冰、孙丹房屋所有权证和海跃的身份证的真实性没有异议，但是对关联性有异议。对其他证据的真实性和关联性均有异议，认为在本案进行执行程序之后，2019年7月4日，彰武县人民法院对韩冰、海跃询问笔录中二人并没有提到本案中原告所主张的与韩冰、孙丹签订的房屋租赁合同，韩冰与海跃解除房屋租赁合同，海跃又从李雪处转租回案涉房屋的事实，信用联社所提供的证据可以证明韩冰、孙丹与李雪签订的合同不存在。对此，李雪辩解韩冰、海跃在询问笔录中未陈述的事实不等于没有。 李雪对信用联社提供证据发表以下质证意见：1.海跃出具的承诺书出具的时间是2016年4月26日，不影响他本人之后的行为，所以该证据起不到信用联社想证明的事实。2.韩冰和海跃询问笔录没有提到李雪和韩冰的租赁合同，没有提到不能证明事实就不存在。3.对（2019）辽0922执异10号执行裁定书真实性无异议，但对腾空租赁房屋有意见。4.对信用联社提供的其他证据认为与本案无关联性。 对韩冰、孙丹提供证据，李雪认为海州区法院的判决和认定的事实不影响本案的审理；信用联社对该证据的真实性无异议。 对本院调取的证据，李雪认为与本案没有关联性；信用联社对法律文书的真实性无异议，但是对李雪与韩冰签订的合同真实性有异议。 以上证据经本院综合分析判断，认为信用联社提供的阜新市海州区工商行政管理局的关于“阜新市海州区时利和果蔬生鲜超市”的工商登记档案材料与本案关联性不大，不予采信。信用联社提供的其他证据和李雪、韩冰提供的证据及本院调取的证据客观真实且与本案有关联，予以采信。 根据双方当事人的陈述和本院采信确认的证据，认定如下事实： 被告孙丹、韩冰系夫妻关系，孙丹系纽约客宾馆的负责人。韩冰、孙丹系阜新市海州区西侧楼（房权证海州区第2013032320号、面积1895.61㎡）所有权人。2013年9月25日，韩冰将59号西侧楼一楼（不含上二楼用门厅）租赁给海跃，每年租金20万元，租赁期限10年，双方签订了房屋租赁合同。同年9月30日，纽约客宾馆向信用联社贷款1100万元，期限36个月，韩冰、孙丹以解放大街59号西侧楼提供抵押担保，并办理了抵押登记。2016年4月26日，信用联社工作人员在催收贷款时发现海跃占用该楼房经营果蔬，同日，海跃向信用联社出具《承租人承诺书》，承诺在上述贷款到期后若借款人不能按期归还，承租人放弃优先购买权，并不以承租为由对抗执行。因纽约客宾馆在贷款期满后未能偿还，信用联社于2017年7月12日诉讼来院，经本院以（2017）辽0922民初2063号民事判决书判决纽约客宾馆偿还信用联社借款本金及利息；纽约客宾馆如不能偿还该笔债务，信用联社对孙丹、韩冰提供抵押担保的网点楼折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。此判决发生法律效力后，纽约客宾馆仍未履行还款义务，信用联社向本院申请执行，本院于2019年3月31日作出了（2018）辽0922执恢55号执行裁定书，裁定被执行人孙丹、韩冰名下的抵押楼房作价15091880.31元，抵偿欠信用社借款，财产所有权自信用联社接受时转移。信用联社于裁定当日将抵债资产15091880.31元入账，但抵债的楼房仍未腾空，由海跃租赁经营。本院于2019年7月4日作出（2018）辽0922执恢55号公告，告知韩冰、孙丹和占用该楼其他人员于2019年10月9日前自动迁出。白淑珍（系韩冰二姨）于2019年7月11日以其在2013年9月24日租用解放大街59号西侧楼二、三楼租期未满为由向彰武县人民法院提出执行异议，经本院于2019年8月29日以（2019）辽0922执异10号裁定书驳回了异议，白淑珍提起异议之诉，后又撤诉。海跃也在2019年7月11日以租赁期限未满为由提起了执行异议，2019年8月29日，经本院以（2019）辽0922执异11号执行裁定书驳回了海跃的异议，此裁定已经生效。2019年9月12日，李雪以海跃现使用的解放大街59号西侧楼一楼是其在2017年1月12日从韩冰、孙丹处承租后转租给海跃的，租赁期限至2023年7月12日，租期期限尚未届满为由，提出执行异议，要求停止该楼的执行。2019年9月30日，彰武县人民法院以（2019）辽0922执异14号执行裁定书驳回李雪的异议，李雪提起执行异议之诉。 另查，李雪之所以与韩冰、孙丹签订房屋租赁合同，是因为阜新市海州区兴顺小额贷款有限公司（法定代表人李宏兴，李红辰的哥哥）与阜新市太平区新一品海鲜馅饼店、阜新福兴地多金煤矿（韩冰系投资人）有债权债务关系。2017年3月17日，阜新市海州区兴顺小额贷款有限公司与阜新市太平区新一品海鲜馅饼店、阜新福兴地多金煤矿三方签订履行协议书，协议约定：韩冰将阜新市海州区西侧楼一楼水果超市租用面积，从2017年6月6日至2023年6月6日的使用权顶还阜新福兴地多金煤矿欠款240万元。双方的租房协议作为本协议的组成部分，另行约定；2017年1月12日，阜新市兴顺小额贷款有限公司授权李雪为代理人与韩冰、孙丹签订了房屋租赁合同、代为支付房租、代为解除合同。同日，李雪与韩冰、孙丹签订了房屋租赁合同，约定：韩冰、孙丹将原海跃承租的阜新市海州区西侧楼房屋（面积共475㎡）出租给李雪，租赁期为78个月，即2017年1月12日至2023年7月12日。李雪在保证继续履行本合同相关规定的前提下可以转租、转借承租房屋。同时，韩冰、孙丹与海跃解除双方于2013年9月25日签订的租赁合同，李雪与海跃又签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：李雪将阜新市海州区西侧楼楼下一层（面积475㎡）出租给海跃，双方约定租期41个月（2017年1月12日至2020年6月6日），鉴于李雪与海跃签订合同当时，海跃已将租金缴纳到2017年6月6日，双方约定海跃于2017年5月31日前向李雪缴纳下一年（2017年6月7日至2018年6月6日）全年租金，计人民币40万元。合同签订后，海跃仅支付了第一年的租金至2018年6月6日，自2018年6月7日至今未再向李雪支付租金，海跃始终在59号西侧楼一楼经营水果蔬菜生意；李雪于2019年7月2日以海跃拖欠租金为由向阜新市海州区人民法院提起民事诉讼，韩冰、孙丹作为第三人参加了诉讼，2019年9月23日，该院作出（2019）辽0902民初1582号民事裁定书，以李雪主体不适格为由驳回其起诉。 本院认为，对案外人提起的执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。若案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，应判决不得执行该标的，否则，应驳回诉讼请求。本案中，原告李雪虽然提供了其与韩冰、孙丹签订的房屋租赁合同等一系列证据，但与韩冰、孙丹签订的合同名为房屋租赁合同，实为以租抵债合同，李雪并未实际占有使用所谓的承租房屋，也不是以租抵债的债权人，且信用联社作为抵押权人已于2019年3月31日依据法院的裁定接受了抵押物，实现了抵押权，至于信用联社何时办理产权登记是信用联社的事，与李雪无关，不能以未办理产权登记为由否认接收抵押物的事实。退一步讲，即便李雪与韩冰、孙丹签订的是真正的房屋租赁合同，按照最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，在抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。由此可见，李雪要求停止对韩冰、孙丹抵押给信用联社的解放大街59号西侧楼的执行，理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，原告李雪就执行标的阜新市海州区西侧楼不享有足以排除强制执行的民事权益，依法予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百九十条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告李雪的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告李雪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阜新市中级人民法院。 审 判 长  赵立平 人民陪审员  刘宏伟 人民陪审员  孙铁峰 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  杨 星