河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终5020号上诉人（原审原告）：袁有梅，女，汉族，1964年11月23日出生，住南阳市卧龙区，委托诉讼代理人：乔艳，河南雷雨律师事务所律师。上诉人（原审原告）：赵立明，男，汉族，1966年9月18日出生，住南阳市卧龙区，委托诉讼代理人：乔艳，河南雷雨律师事务所律师。上诉人（原审第三人）田金海，男，汉族，1948年5月5日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：孙小帅，河南震世律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闫道科，男，汉族，1967年6月20日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：袁顺灼，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：铁永才，男，汉族，1979年11月19日出生，住邓州市。委托诉讼代理人：铁恒波，男，汉族，1971年2月9日出生，住邓州市。袁有梅、赵立明与闫道科、铁永才确认合同无效纠纷一案，南阳市卧龙区人民法院于2018年7月12日作出（2018）豫1303民初464号民事判决书，袁有梅、赵立明不服，提出上诉，本院作出（2018）豫13民终4917号民事裁定，撤销原判、发回重审。南阳市卧龙区人民法院重审中，追加田金海为本案第三人参加诉讼。2019年5月29日，南阳市卧龙区人民法院作出（2019）豫1303民初1221号民事判决，袁有梅、赵立明及田金海不服，提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人袁有梅、赵立明的委托诉讼代理人乔艳，上诉人田金海及其委托诉讼代理人孙小帅，被上诉人铁永才的委托诉讼代理人铁恒波，被上诉人闫道科及其委托诉讼代理人袁顺灼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁有梅、赵立明上诉请求：撤销原判第一项并改判支持上诉人全部诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与闫道科之间房产买卖合同是名为房屋买卖实为借款合同的担保，原审未正确认定合同性质，导致错判。2、原审既认定了案涉合同系无效合同，又驳回了上诉人要求确认合同无效的诉讼请求，该处理错误。闫道科辩称，1、答辩人认为一审判决结果正确，但认为与袁有梅、赵立明之间的买卖合同是有效合同，不认同一审关于无效的认定。集体建设用地使用权在一定条件下可以对外转让，答辩人与黄冈村已就案涉土地重新签订了新的建设用地使用权流转合同，属合法取得土地使用权的物权行为。袁有梅、赵立明将地上附属物所有权转让给答辩人不违反法律规定。2、二审法院如认为涉案买卖合同属于无效合同，本案因遗漏当事人且合同无效后的结果一审未予处理，应发回重审。3、袁有梅、赵立明将其与答辩人之间的房屋买卖故意解释为借款的担保，毫无事实一依据。综上，应驳回袁有梅、赵立明的上诉，或将本案发回重审。田金海辩称，袁有梅、赵立明的上诉观点正确。田金海上诉请求：撤销原判，改判确认上诉人与袁有梅、赵立明签订的《土地、房屋转让协议》及《租赁协议》有效，改判确认袁有梅、赵立明与闫道科之间签订的《房屋买卖合同》无效。事实和理由：1、上诉人与袁有梅、赵立明签订协议完全出于自愿，合理合法；对协议涉及的集体土地，在特殊时期有其特殊的政策要求，允许先使用、后完善手续。上诉人与袁有梅、赵立明之间的买卖完全属于光学工业园区内部流转，不属非法的买卖或占用集体土地。2、原审判决的评理与主文相矛盾，评理认定袁有梅、赵立明与闫道科之间买卖无效，主文却驳回袁有梅、赵立明诉讼请求，明显错误；袁有梅、赵立明已将同一标的物先行转让给上诉人，后又二次转让给闫道科，存在欺诈，二次转让闫道科的行为自然无效，且闫道科、铁永才又系非法集资、非法借贷、非法经营，故应认定袁有梅、赵立明与闫道科之间买卖合同无效。3、袁有梅、赵立明已欺骗手段，对同一物两次出卖，完全符合诈骗罪要件，同时此二人又与闫道科、铁永才串通，已伪造的证明到上海诈骗，应依法追究刑事责任；闫道科、铁永才未经批准，擅自吸收公众存款又高息放贷，组织人员强收贷款、抢占厂房、伤及他人、霸占他人财物，也涉嫌刑事犯罪，应移送公安机关查处。袁有梅、赵立明辩称，1、田金海称其与袁有梅之间买卖协议是自愿达成不能成立，双方之间也是名为房屋买卖实为借款担保。2、房屋买卖合同违反法律规定，政策不能对抗法律。3、田金海上诉第2项关于合同无效的意见与答辩人意见一致，但对一房二卖和欺诈不认可，答辩人只是为借款提供担保。4、田金海认为涉嫌刑事犯罪，但没有向公安机关报案。闫道科辩称，1、袁有梅、赵立明将涉案房产先后转让给田金海、闫道科，属于一房二卖，虽然田有海先与袁有梅签订合同，但应当优先保护闫道科的利益。闫道科已切实履行了合同且取得了涉案土地的使用权并占有地上附属物，而田金海与袁有梅、赵立明之间的合同并未切实履行，事实上已无法取得涉案房产所有权，其损失可向袁有梅、赵立明另行主张。2、田金海在与袁有梅签订合同后将近3年未主张交付房屋及租金，明显与正常交易行为不符，涉嫌“虚假通谋”而无效。综上，一审未支持田金海诉讼请求并无不当。袁有梅、赵立明向一审法院起诉请求:1、依法确认二原告与被告闫道科于2016年1月20日签订的《房产买卖合同》及《房屋租赁合同》无效；2、由被告承担诉讼费及其他费用。田金海向一审法院提出独立诉讼请求：1、确认田金海与二原告于2015年11月20日签订的土地、房屋转让协议及租赁协议有效，确认案涉争议的标的物为第三人所有；2、诉讼费由原告及其他二被告承担。一审法院认定事实：2016年1月20日，袁有梅、赵立明与闫道科订立《房屋买卖合同》及《租赁合同》各1份。《房屋买卖合同》约定：1、甲方袁有梅、赵立明自愿将购买的位于南阳市高新区黄岗村工业园4号地的房屋所有权（建筑面积1094平方米）出售给闫道科，并将该房屋相应的土地使用权转给乙方。2、双方议定成交价为300万元，付款方式为一次性付清。3、该房屋用途为集体建设用地使用权及私人厂房、私人房屋。4、甲方向乙方交房时间为2016年1月19日……7、甲方保证上述房屋产权清楚，无异议。合同签订之日起，甲方不得将上述房屋出售给他人，若发生与甲方有关的产权纠纷，债权债务，概由甲方负责解决，并承担全部赔偿……如有违约，违约方支付违约金为房价的30%……《租赁合同》约定：甲方闫道科将高新区工业园4号租赁给乙方袁有梅、赵立明，1、租金为6万元/月，并且三年内不准上涨，2、租赁期自2016年1月20日至2017年12月31日止，3、收租方式：每月25号交付当月租金。2015年11月20日，袁有梅、赵立明作为甲方与乙方田金海订立《协议书》1份，双方约定：1、甲方自愿将位于南阳市黄岗工业园区购买的4号地的土地和地上现有建筑物（厂房、办公楼）及所有地面设施转卖给田金海。2、经双方协商，甲方向乙方出售的价格为200万元整。3、付款方式：协议签订后，乙方向甲方以现金形式一次性支付全部款项。4、由于该案土地没有发放土地使用证，乙方支付购买款项时，甲方应将购买土地协议及发票一同交付乙方……6、甲方必须保证该案土地、建筑物和所有设施无任何产权纠纷，无抵押；若有第三方提出主张权利并引起纠纷，所造成的损失由甲方全部承担，并按总价款的20%支付赔偿金。同日，乙方袁有梅与甲方田金海订立《租赁协议》1份，约定：1、乙方因生产需要租用甲方位于南阳市黄岗工业园区4号院内厂房及所有建筑设施，租期为两年，即2015年12月20日至2017年12月20日。2、租金每月7500元，每2月付费一次，即15000元……5、两年内若乙方资金回收到位，与甲方约定有权回收工业园区4号的土地及房产，费用为本金200万元和150万元的1分5厘利息的总和……同日，该《协议书》经甲、乙双方申请在南阳市智圣公证处予以公证。一审法院认为，本案存在以下主要问题：一、袁有梅、赵立明出售转让的房地产其性质是否影响案涉合同效力。本案案涉房地产系南阳高新区黄岗光学工业园区4号地及其上所建房产，2011年12月25日，南阳市高新区黄岗光学工业园区出具证明：“南阳高新区黄岗光学工业园区4号地及房产属袁有梅、赵立明夫妻二人的私有财产，房产证手续正在申请办理中。”经查，该房产至今未办理产权证，而房产坐落的土地属集体建设用地，2016年1月20日，袁有梅、赵立明与闫道科订立买卖合同后，根据双方合同约定，袁有梅、赵立明当日即协助闫道科与南阳高新区黄岗社区居民委员会订立了《集体建设用地使用权首次流转转让合同》，黄岗社区居民委员会依合同将面积1094平方米的工业园4号用地使用权转让给闫道科。据此，案涉房地应属集体建设用地上所建房产。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”故，根据现行法律法规，集体所有土地使用权只能在本集体经济组织成员内部享有、流转，向本集体经济组织以外的人员转让，违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，且案涉土地并未经依法征收转为国有土地，亦不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条可以有偿出让的条件，综上，根据房地一体原则及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，案涉集体土地上所建房屋的买卖合同应属无效合同。二、袁有梅、赵立明主张与闫道科于2016年1月20日签订的《房屋买卖合同》及《房屋租赁合同》因是以合法形式掩盖非法目的，房屋买卖合同实为借贷的担保，应按民间借贷处理而无效的主张能否得到支持。袁有梅、赵立明借铁永才款项到期后，双方经结算尚下欠250万元。关于该欠款袁有梅、赵立明述称系高利贷转化而来，但，并不能提交充分证据证明其主张，且在袁有梅、赵立明要求下，经铁永才介绍，袁有梅、赵立明与铁永才、闫道科三方协商，达成闫道科以300万元价格从袁有梅、赵立明处买下案涉房产的合意，其中，房款的履行，以铁永才所欠闫道科的250万元借款抵偿袁有梅、赵立明所欠铁永才的250万元作为房款支付形式外，又由闫道科拿出现金50万元，补齐了购房款，袁有梅、赵立明基于三方合意及房款支付履行情况亦向闫道科出具了收到300万元房款的《收据》1份，并与闫道科双方签订了案涉《房产买卖合同》。此后，基于双方同时签订的《租赁合同》，袁有梅、赵立明通过银行转账方式多次向闫道科支付租金。其中，2016年3月10日、11日，袁有梅向闫道科银行账户转款4万元、2万元，共计6万元；2016年4月9日，转款4.5万元；2016年5月17日，袁有梅通过自己手机转账及ATM转账各3万元共计6万元给闫道科；2016年8月13日，袁有梅、赵立明通过银行卡转3万元给闫道科；2016年9月14日及21日，袁有梅通过手机转账5笔给闫道科指定的王霞账号共计19万元；2017年2月22日，袁有梅转款8万元给闫道科。在双方所举《承诺书》中，袁有梅、赵立明作为承诺人多次致闫道科：鉴于你作为购买人，将南阳市高新区黄岗工业园4号地的使用及房产由本人手下买入并租赁我使用的事宜，我经过与你协商，作出如下承诺：转卖时间定为1年（后此处改为永久），到2017年2月1日止，如果在此期间内我连续三个月未交租金，或者到截止日未归还本金，我将无条件不得干预你对4号地的使用权及房产的所有权，并支付房款30%的违约金。2、如果未按以上承诺实行，由此造成的一切后果，均由本人承担。另，袁有梅、赵立明于2017年5月10日在承诺书空白处补充①每月及时付租金，②每月平均还本金不低于20万元，③以上两项任何一项未达到我们提前一天离厂，并按原件第一条承诺执行。一审法院认为，首先，本案袁有梅、赵立明与闫道科并未签订借款合同，双方签订的为房产买卖合同，而买卖合同的房款确定，闫道科已交付并实际履行，且袁有梅、赵立明亦协助闫道科到案涉土地所在社区居委会办理了土地流转转让手续，故根据承诺约定及双方合同签订和合同履行情况，可以看出，房产买卖关系实为双方真实的意思表示，至于双方在买卖合同履行过程中，经协商，袁有梅、赵立明又作出的进一步承诺，实为对《房产买卖合同》及《租赁合同》是否继续履行或予以解除的约定。实际履行中，袁有梅、赵立明并未兑现承诺，案涉合同解除的条件并未成就。故袁有梅、赵立明述称双方行为符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。”而认定案涉合同无效与事实及法律规定不符，不予支持。而袁有梅、赵立明所举铁永才出具的二份证明，铁永才称系袁有梅、赵立明因向上海一位大姐讨债所需找到他，并授意其所写，并非真实的意思表示，袁有梅、赵立明与闫道科之间的真实关系仍为房产买卖关系，而非借贷关系。对此，原一审中袁有梅亦承认向铁永才索取证明系为其讨债所用。故对该证明不予采信。虽然案涉合同因买卖双方均非案涉房产所在集体组织成员，其交易存在扰乱现行的集体土地管理秩序而无效，但与袁有梅、赵立明诉请的因符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定导致双方合同无效存在事实及理由和法律适用上的根本性不同。故对袁有梅、赵立明该诉请不予支持。三、袁有梅、赵立明在涉案合同是否有效的诉请中将并非合同一方主体的铁永才列为被告，违背合同相对性原则，铁永才抗辩其为不适格被告，予以支持。四、第三人田金海诉请确认其与袁有梅、赵立明于2015年11月20日签订的土地、房屋转让协议及租赁协议有效并享有涉案标的所有权，因该诉请合同标的与袁有梅、赵立明与闫道科之间合同所涉为同一房产、土地，故与根据《中华人民共和国合同法》第五十二条确认的案涉房产、土地买卖合同无效亦有冲突，故亦不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决：一、驳回原告袁有梅、赵立明的诉讼请求；二、驳回第三人田金海的诉讼请求。案件受理费200元，由原告负担100元，由第三人负担100元。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理，对一审法院认定事实予以确认。本院认为，关于袁有梅与闫道科之间房产买卖合同是否名为买卖实为借款的担保，一审法院已对此作出了详尽的评述认定。该评述认定符合事实和法律，本院不再赘述，予以确认。袁有梅、赵立明虽称闫道科系受让了铁永才债权而与铁永才在售房前存在借款关系，为担保债权实现，在闫道科要求下才签订房产买卖合同，但不能提供充分证据，该主张不能成立。田金海主张案涉土地允许先使用、后完善手续、不属非法买卖或占用集体土地，合同应为有效的理由及闫道科答辩认为合同有效的意见，与法律、行政法规规定不符，本院不予支持。田金海另称本案涉及刑事犯罪问题，可向有关机关反映。人民法院在审理合同纠纷案件中，依职权对合同效力进行审查并作出确认，不受当事人具体诉请的影响。原审在认定案涉合同无效的情况下，以袁有梅、赵立明诉请合同无效“存在事实及理由和法律适用上的根本性不同”为由驳回袁有梅、赵立明关于确认合同无效的诉讼请求，处理不当，二审应予纠正。合同确认无效后，相关当事人可就无效的后续问题另行解决，并非必然在本案中处理，涉及案外人的合同效力问题，亦不属本案审理范围，故闫道科辩称“二审法院如认为涉案买卖合同属于无效合同，本案因遗漏当事人且合同无效后的结果一审未予处理，应发回重审”的意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初1221号民事判决第二项；二、变更南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初1221号民事判决第一项为确认袁有梅、赵立明与闫道科2016年1月20日签订的《房产买卖合同》、《租赁合同》及袁有梅、赵立明与田金海2015年11月20日签订的《协议书》、《租赁协议》均为无效合同。一审案件受理费200元，由上诉人袁有梅、赵立明负担100元，被上诉人闫道科负担100元；二审案件受理费400元，由上诉人袁有梅、赵立明负担100元，上诉人田金海负担200元，被上诉人闫道科负担100元。本判决为终审判决。审判长 孙 峰审判员 李 舸审判员 张朝阳二〇一九年十一月六日法官助理娄理书记员李松