四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1181民初1384号 原告：刘超，男，1983年6月10日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人（特别授权）：熊月杰，四川仙山律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：费超，四川仙山律师事务所律师。 被告：四川省瑞与祥房地产开发有限公司，住所地四川省峨眉山市胜利镇滨湖西路288-230号第二层，统一社会信用代码9151118108987466X7。 法定代表人：詹巍，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：王平锋，四川环奕律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：伍玉梅，四川环奕律师事务所律师。 被告：四川峨眉山农村商业银行股份有限公司绥山支行，住所地四川省峨眉山市绥山镇万年东路189号，统一社会信用代码915111819074591944。 法定代表人：黄秀强 委托诉讼代理人（一般授权）：朱红潘，北京市中银（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐驰，该公司员工。 原告刘超与被告四川省瑞与祥房地产开发有限公司（以下简称瑞与祥公司）、四川峨眉山农村商业银行股份有限公司绥山支行（以下简称峨眉山农商银行绥山支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案。审理中，原告申请追加峨眉山农商银行绥山支行为被告，本院依法于2019年8月16日追加峨眉山农商银行绥山支行为被告。本案适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘超及其委托诉讼代理人熊月杰、费超，被告瑞与祥公司委托诉讼代理人王平锋，被告峨眉山农商银行绥山支行朱红潘、徐驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘超诉至法院，要求法院判决如下：1、请求人民法院依法判令解除原告与被告瑞与祥公司于2017年5月5日签订的19份《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》和《委托改造及装修合同》；2、解除原告与被告峨眉山农商银行绥山支行于2017年7月10日签订的《个人住房（商用房）借款合同》；3、判令被告瑞与祥公司返还原告支付的首付款4047905元、房屋改造费152000元、预告预抵押费用20900元，共计4220805元；4、判令被告瑞与祥公司赔偿原告4220805元为基数，从2017年5月5日起至款清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用利息损失；5、判令被告瑞与祥公司向原告返还自2017年8月21日起至2019年10月29日原告已向峨眉山农商银行绥山支行归还的贷款本息共计590568.57元（具体金额以峨眉山农商银行绥山支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；6、判令被告瑞与祥公司偿还被告峨眉山农商银行绥山支行《个人住房（商用房）借款合同》剩余的贷款；7、判令被告瑞与祥公司承担本案的诉讼费用及公证费。事实和理由：2017年5月5日，原告与被告签订19份《商品房买卖合同》（合同备案号:20170504000038X、201705040000411、201705040000427、201705040000448、201705040000453、20170504000048X、201705040000495、201705040000527、201705040000532、201705040000548、201705040000553、201705040000574、201705040000606、201705040000653、201705040000706、201705040000711、201705040000727、201705040000748、201705040000848、）、19份《商品房买卖合同补充协议》和19份《委托改造及装修合同》，约定原告购买被告位于峨眉山市峨秀湖北侧峨眉山秀湖豪生度假酒店（一期）项目6栋19套商品房，19套商品房的总价为人民币6047905元，合同约定被告应于2017年12月31日前将上述商品房交付原告。合同签订后，原告按约支付了被告首付款4047905元、房屋改造费152000元和预告预抵押费用20900元。合同约定剩余200万元房款通过银行按揭贷款方式于2017年7月25日由银行支付给了被告。但被告未按照合同约定的时间交付房屋，原告多次通过电话、微信等方式催问被告，被告均以各种理由予以衍推无奈之下，原告分别于2019年1月23日和2019年1月29日向被告合同约定地址及工商注册地址邮寄送达了《催告函》各一份，督促被告在收到函件后三个月内按照合同约定标准交付房屋，但是时至今日，被告仍未履行交付房屋的义务，被告不诚信的行为严重侵害了原告的合法权益为维护原告的合法权益，现诉至法院，希判如所请。 被告瑞与祥公司辩称：1、不同意解除买卖合同，因为不具备解除合同的条件，也不符合法定的解除条件，合同上约定延期交房赔偿违法金，没有约定此种情况解除合同；2、对于利息损失这块，双方的买卖合同和补充协议约定了延期交房的违约责任最高不超过房款总价的1%，因此原告要求按照银行同期贷款利率计算没有依据；3、我们不同意把银行追加为第二被告，本案是商品房销售合同纠纷，银行和原告是贷款合同纠纷，不属于同一个案由。 被告峨眉山农商银行绥山支行辩称：1、原告提出解除按揭的前提是要商品房买卖合同解除，我们认为根据原告现在提出的解除理由是不具备解除条件的；2、如果法院判决解除商品房买卖合同解除和借款合同，应当发挥司法能动性，对合同解除的后果直接进行裁判，即原告应负有向银行返还贷款本金并支付利息至实际付清之日止的义务，为减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，可由贷款收取方即被告瑞与祥公司直接将购房贷款返还答辩人。目前原告贷款200万，还差本金163万余元，未付的剩余贷款由原告承担返还责任，若开发商在退还房款的时候，应当把钱直接退还给我们，然后由原告对此承担连带还款责任；3、我们认为对案涉房屋享有优先受偿权。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月5日，原告与被告瑞与祥公司签订19份《商品房买卖合同》及补充协议、19份《委托改造及装修合同》，约定由原告购买被告瑞与祥公司公司开发的峨眉山秀湖豪生度假酒店（一期）项目19套公寓，19套公寓房号为6-2-8层（01号、02号、03号、05号、06号、07号、08号、09号、10号、11号、12号、13号、15号、16号、17号、18号、19号、20号、21号），19份《商品房买卖合同》及补充协议还约定以下事项：1、19套公寓总价款为6047905元；2、付款方式为按揭贷款，原告在2017年6月14日前支付首付款4047905元，剩余200万元房款申请贷款；3、交付条件：取得【建设工程竣工验收备案证明文件】【建设工程竣工验收合格证明】及房屋面积实测报告书，被告应当在2017年12月31日前向原告交付商品房；4、逾期交房责任，被告未按照约定期限将该商品房交付给原告的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每日按被告已付房款的万分之一计算违约金，被告于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，违约金金额最多不超过已交付房款的百分之一。原告同意继续履行主合同及本补充协议，并不会要求退房或要求其他补偿。19份《委托改造及装修合同》约定以下事项：1、原告委托被告瑞与祥公司为案涉房屋进行房屋改造，改造费用为每套8000元，该款原告应于签订本合同当日支付给被告瑞与祥公司；2、由被告瑞与祥公司为原告改造后的房屋进行精装修，被告瑞与祥公司应在2017年12月31日前完成装修，装修款已包含在房屋总价款中，原告无需另承担装修费用。 当日，原告向被告瑞与祥公司缴纳房屋改造费152000元（每套8000元，共19套）以及预告预抵押费用（每套1100元，共19套）。原告和被告瑞与祥公司于当日到峨眉山市房产管理局办理了案涉19套房屋的合同备案登记。 2017年6月14日，原告向被告瑞与祥公司付清19套房屋的首付款4047905元。 2017年7月10日，原告作为借款人以及抵押人，被告峨眉农商银行绥山支行作为贷款人，被告瑞与祥公司作为保证人签订《个人住房（商用房）借款合同》，约定以下事项：1、原告借款200万元用于购置位于峨眉山市胜利镇峨眉山秀湖豪生度假酒店（一期）6栋2-8-1、2-8-2、2-8-3、2-8-5、2-8-6、2-8-7、2-8-8、2-8-9、2-8-10、2-8-11、2-8-12、2-8-13、2-8-15、2-8-16、2-8-17、2-8-18、2-8-19、2-8-20、2-8-21号公寓；2、借款期限为120个月，从2017年6月19日起至2027年6月18日止。2、担保条款：（1）担保人提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止；（2）保证条款的效力独立于本合同其他条款。如本合同其他条款被确认无效或部分无效，则保证人仍按原保证条款承担保证责任，或对借款人因返还财产或赔偿损失而形成的债务承担连带保证责任。如贷款人与借款人解除借贷关系的，保证人对债务人应当承担的民事责任仍应承担保证责任。3、抵押条款：抵押人刘超以峨眉山市胜利镇峨眉山秀湖豪生度假酒店（一期）6栋2-8-1、2-8-2、2-8-3、2-8-5、2-8-6、2-8-7、2-8-8、2-8-9、2-8-10、2-8-11、2-8-12、2-8-13、2-8-15、2-8-16、2-8-17、2-8-18、2-8-19、2-8-20、2-8-21号公寓设定抵押。 2017年7月24日，原告和被告峨眉农商银行绥山支行对案涉房屋进行了预购商品房抵押权预告设立，被告峨眉农商银行绥山支行获得案涉19套房屋的抵押权预告登记权，并办理了案涉19套公寓的他项权利证书，债务履行期限：2017年6月19日至2027年6月18日。 2017年7月25日，被告峨眉农商银行绥山支行将原告申请的19套房屋共计200万元的房屋贷款打入被告瑞与祥公司的账户。从2017年8月21日起，原告每月需归还贷款本息21872.91元。 2018年11月6日，被告瑞与祥公司向原告的邮箱中发送《关于峨秀湖项目延期交房等相关事项的告知函》，其中载明因前期酒店公区及功能布局设计不够完善，导致我方装修工作未能及时完成，现拟定2019年4月30日前完成装修并交付使用，2019年6月10日前实现酒店开业。 2019年1月23日，原告以邮寄的方式向被告瑞与祥公司发出《催告函》，上载明：1、请被告瑞与祥公司于收到本函之日起三个月内，按照合同约定标准向我交付合同项下房屋；2、请被告瑞与祥公司按照《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，向我支付截至实际交房之日止的逾期违约金；3、若贵司未在上述期限内向我交付房屋，我方保留解除合同的权利。原告邮寄的地址为四川省峨眉山市胜利镇滨湖西路228-230第二层，该地址为原告与被告瑞与祥公司签订《商品房买卖合同》中约定的地址。此次邮寄行为经四川省成都市国力公证处依法公证，原告支付每套300元的共计5700元公证费，因邮寄未能联系上被告瑞与祥公司，故本次邮寄未妥投。2019年1月29日，原告再次以邮寄的方式向被告瑞与祥公司发出《催告函》，原告此次邮寄的地址为四川省峨眉山市胜利镇滨湖西路288-230第二层，该地址为被告瑞与祥公司工商注册信息上登记的住所地。此次邮寄行为经四川省成都市国力公证处依法公证，原告支付每套300元共计5700元的公证费。本次邮寄同样也是因为邮局未能联系上被告瑞与祥公司，故邮寄未妥投。 另查明，庭审中被告表示不能按期交房的原因系案涉房屋消防未能通过竣工验收，目前正在积极整改以获得竣工验收，截止2019年10月31日本案法庭辩论结束时，被告瑞与祥公司就案涉19套房屋仍未取得竣工验收证明，未达到交付条件。 截止2019年10月31日，原告刘超尚欠银行借款本金1630878.43元。 本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，归纳并逐一分析本案焦点如下： 一、关于原告请求解除19份《商品房买卖合同（预售）》及补充协议和《委托改造及装修合同》的诉讼请求。 本院认为，原告与被告瑞与祥公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系当事人真实意思表示，与法不悖，合法有效，双方均应按约履行各自义务。被告瑞与祥公司公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，被告瑞与祥公司公司应当在2017年12月31前向原告交付房屋，但其至今未能履行交房义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款的规定，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。”即使本案被告瑞与祥公司认为原告在诉讼前的催告是无效的，但被告瑞与祥在2019年6月26日收到法院传票后至今已超过四个月仍未能履行交房义务，故原告据此行使合同解除权，符合法律的规定，应予支持。同时，《委托改造及装修合同》作为《商品房买卖合同（预售）》的从合同，在主合同解除的情况下也应一并解除。 二、关于原告请求一并解除《个人住房（商用房）借款合同》的诉讼请求。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，在《商品房买卖合同（预售）》解除的情况下，原告从被告峨眉农商银行绥山支行借款支付购房款的目的已经无法实现，故原告要求解除其与被告峨眉农商银行绥山支行签订的《个人住房（商用房）借款合同》的主张，本院予以支持。 三、关于《商品房预售合同》和《个人住房（商用房）借款合同》解除后资金如何返还的问题。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案《商品房买卖合同（预售）》解除后，首先应由被告瑞与祥公司返还收到的6047905元房款和房屋改造费152000元。同时需要说明的是，按揭贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。但在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这也是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的应有之义。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定可知，《个人住房（商用房）借款合同》解除后，被告瑞与祥公司应向原告返还《个人住房（商用房）借款合同》已还的贷款本金利息以及首付款，应向被告峨眉农商银行绥山支行返还《个人住房（商用房）借款合同》剩余的贷款及利息，故应由被告瑞与祥公司返还原告首付款、房屋改造费以及原告已向被告峨眉农商银行绥山支行支付的贷款本金，剩余贷款本息应由被告瑞与祥公司直接向银行返还。 四、关于原告主张赔偿损失的诉讼请求。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告有权向被告瑞与祥公司主张因解除合同对其造成的损失赔偿。一方当事人违约时，另一方既可以选择主张违约金，也可以选择主张实际损失，故对被告瑞与祥公司提出合同约定违约金金额不超过房屋价款1%的抗辩理由不予采信。首先，原告向不动产登记中心支付的预告预抵押费用20900元，属于原告因被告瑞与祥公司违约导致的实际损失，应予以支持。其次，原告主张以支付首付款和房屋改造费之日按中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用损失。本院认为，原告于2017年6月14日付清房屋首付款和房屋改造费。原告购买19套公寓的目的是用于酒店经营，由于被告逾期交房的违约行为，使案涉房屋不能如期交付，致使原告的投资资金长期占用，不能实现合同目的和合同履行后可以获取的利益，同时也失去了其他投资的商机，造成原告重大损失，故对原告主张按照贷款利率计算资金占用损失的诉求予以支持。第三，原告主张被告瑞与祥公司赔偿自2017年8月21日起至判决生效之日止原告向被告峨眉农商银行绥山支行支付的贷款利息也属于原告的实际损失，本院依法予以支持；第四，原告主张的公证费，不属于必要损失，故依法不予以支持。 第五、关于被告峨眉农商银行绥山支行要求原告刘超对被告瑞与祥公司返还剩余贷款承担连带责任及对案涉房屋享有优先受偿权的主张。 本院认为，鉴于被告峨眉农商银行绥山支行在本案的诉讼地位是被告，若被告峨眉农商银行绥山支行要依据合同相对性原则向原告主张权利，可另案主张，根据民事诉讼不告不理原则，原告刘超是否应当承担连带责任，本院不予审理。同时，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，“以正在修建的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，自本案2017年7月24日办理抵押登记时，被告峨眉农商银行绥山支行就取得了对案涉19套房屋的抵押权，又因为案涉房屋属于在建工程，被告瑞与祥公司并未将房屋实际转移交付给原告刘超，所以实际的抵押人为被告瑞与祥公司，被告峨眉农商银行绥山支行为案涉19套房屋的抵押权人，抵押权人有权就该财产优先受偿，当被告瑞与祥公司怠于履行剩余贷款的义务时，被告峨眉农商银行绥山支行可拒绝办理系争房屋上设定抵押权预告登记涤除手续，以保障其债权实现，同时，待被告瑞与祥公司清偿剩余贷款本息等债务后，被告峨眉农商银行绥山支行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。 综上所述，本院对原告符合法律规定的诉求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告刘超与被告四川省瑞与祥房地产开发有限公司于2017年5月5日就四川省峨眉山市胜利镇峨眉山秀湖豪生度假酒店（一期）6栋2-8-1、2-8-2、2-8-3、2-8-5、2-8-6、2-8-7、2-8-8、2-8-9、2-8-10、2-8-11、2-8-12、2-8-13、2-8-15、2-8-16、2-8-17、2-8-18、2-8-19、2-8-20、2-8-21号19套公寓签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议和《委托改造及装修合同》； 二、解除原告刘超与被告四川省瑞与祥房地产开发有限公司、四川峨眉山农村商业银行股份有限公司绥山支行于2017年7月10日签订的《个人住房（商用房）借款合同》； 三、被告四川省瑞与祥房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向原告刘超返还购房款4199905元（首付4047905元和房屋改造费152000元）； 四、被告四川省瑞与祥房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向原告刘超支付其已向被告四川峨眉山农村商业银行股份有限公司绥山支行支付的贷款本金和利息（被告四川省瑞与祥房地产开发有限公司应支付的贷款本金和利息的金额以原告刘超最后实际向被告四川峨眉山农村商业银行股份有限公司绥山支行支付的金额为准）； 五、被告四川省瑞与祥房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内赔偿原告刘超预告预抵押费20900元和以4199905元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年6月14日起计算至付清款项为止的资金占用损失； 六、被告四川省瑞与祥房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向被告四川峨眉山农村商业银行股份有限公司绥山支行支付原告刘超未归还的贷款本息（具体金额以被告四川峨眉山农村商业银行股份有限公司绥山支行最后核算为准）。被告四川峨眉山农村商业银行股份有限公司绥山支行对四川省峨眉山市胜利镇峨眉山秀湖豪生度假酒店（一期）6栋2-8-1、2-8-2、2-8-3、2-8-5、2-8-6、2-8-7、2-8-8、2-8-9、2-8-10、2-8-11、2-8-12、2-8-13、2-8-15、2-8-16、2-8-17、2-8-18、2-8-19、2-8-20、2-8-21号19套房屋享有优先受偿权，自被告四川省瑞与祥房地产开发有限公司清偿上述贷款及利息之日起七日内，被告四川峨眉山农村商业银行股份有限公司绥山支行办理上述房产抵押登记的涤除手续； 七、驳回原告刘超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费27673元（简易程序减半收取），由被告四川省瑞与祥房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员 王 璐 二〇一九年十一月六日 书记员 王玉婕 本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。