河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终4910号上诉人（原审被告）:狄冬梅，女，1992年1月3日生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人:李颖彬，河南达兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马幸福，男，1974年8月19日生，汉族，住河南省新安县。委托诉讼代理人：朱遹成，河南金苑律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：洛阳懿皇房产经纪有限公司。住所地河南省洛阳市西工区中州中路数码大厦A座1701室。法定代表人：白松朝，总经理。委托诉讼代理人：王宏华，该公司员工。上诉人狄冬梅因与被上诉人马幸福、洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初3289号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人狄冬梅的委托诉讼代理人李颖彬、被上诉人马幸福的委托诉讼代理人朱遹成、懿皇公司的委托诉讼代理人王宏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。狄冬梅上诉请求：1.撤销原审判决第三项；2.本案二审诉讼费用由马幸福承担。事实与理由：法院判决应以马幸福的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，判决狄冬梅支付马幸福违约金的金额。马幸福仅向狄冬梅支付了10000元，马幸福的损失为10000元资金和被占用期间的利息损失，判决狄冬梅向马幸福支付70000元违约金是错误的。签订《房屋买卖（居间）合同》时，狄冬梅已经向马幸福、懿皇公司解释过所拥有的房子有抵押情况，在无法解押的情况下狄冬梅积极将首付10000元退还于马幸福。这表明狄冬梅没有恶意违约情形。而且马幸福知悉案涉房子存在办理过户和办理抵押手续的风险，在之后狄冬梅因故未履行房子解押应在马幸福的预知风险之内，即马幸福、懿皇公司对房屋买卖合同无法履行都应有预知的。因此对于马幸福的损失，合同各方当事人均应有相应的责任。马幸福辩称，狄冬梅未履行解压义务，导致本案合同无法履行，狄冬梅应当支付相应的违约金。狄冬梅上诉主张违约金过高，但没有举证证明。懿皇公司辩称，懿皇公司作为居间方，已经促成买卖合同成立并生效，懿皇公司无任何过错。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。马幸福向一审法院起诉请求：1.请求解除三方签订的《房屋买卖合同》；2.判令狄冬梅支付给马幸福违约金150000元（75万×20%）；3.判令狄冬梅退还首付款10000元；依法判令狄冬梅支付马幸福所支出的律师费用10000元；4.依法判令懿皇公司退还所收费用共计28250元；5.本案诉讼费用由狄冬梅、懿皇公司承担。一审法院认定事实：2017年12月17日，狄冬梅委托其母亲蔺新环与马幸福、懿皇公司签订《房屋买卖（居间）合同》，约定卖方（甲方）为狄冬梅，买方（乙方）为马幸福，居间方（丙方）为懿皇公司，乙方向甲方购买位于涧××路××号商品房，建筑面积125.37㎡，房屋所有权证号为洛房权证市字第××号；甲方房屋现处于抵押状态，甲方于2018年1月10日前向抵押银行申请提前还贷、注销抵押，30日内还清贷款、办妥抵押注销登记手续；房屋成交价格为750000元；甲、乙双方选择贷款方式履行合同，乙方于2018年1月5日前交付300000元于银行方作为首付款，甲方于拿到全款后三个工作日交付房屋于乙方使用；乙方向银行申请个人二手房商业按揭贷款购买该房屋，预计450000元支付甲方第二部分房款，具体放贷时间最终由银行决定；甲、乙双方应积极配合，于2018年1月5日前备齐银行贷款所需相关有效资料、证件并到现场办理相关手续；乙方向丙方支付居间服务费15000元，合同有效成立后，非因丙方原因导致合同被解除或未能实际履行的，丙方收取的居间服务费一律不予退还；甲、乙双方委托丙方办理过户服务、贷款服务的，买方须向丙方交付房屋权属过户服务费2000元、贷款服务费3000元；甲、乙双方按照丙方要求于面签审批通过后3个工作日共同到房管局办理房屋所有权转移登记手续；由于甲方的原因致使房屋所有权无法转移登记，甲、乙双方可解除本合同，甲方赔偿乙方因无法办理房屋所有权转移登记造成的全部损失；本合同签订成立后，甲方违反本合同约定，应按照房屋成交价每日万分之十向乙方支付违约金，逾期30日，甲方应退还乙方已交付的所有款项，乙方有权解除合同不再购买该房屋，并有权向甲方追究房屋成交价格20%违约金的责任；由于一方违约，为追究违约责任而产生的律师费等相关费用由相对方承担；按揭担保费4500元由乙方承担，代收评估费3750元由乙方承担；签订合同当天，乙方交给甲方10000元作为房屋部分首付款等。上述涉案房屋于2014年4月30日登记在狄冬梅名下，于2017年5月9日办理抵押登记，至今未注销抵押登记。另查明，2017年12月17日，马幸福向蔺新环支付购买涉案房屋的部分首付款10000元，向懿皇公司支付中介服务费15000元、代办过户服务费2000元、代办贷款服务费3000元、按揭担保费4500元、代收评估费3750元。2018年1月份，懿皇公司委托河南新时代房地产估价咨询有限公司对涉案房产价值进行了评估。2018年1月15日，马幸福、狄冬梅到兴业银行进行了贷款面签。后马幸福与狄冬梅因地下室购买问题发生争议，且狄冬梅无法办理涉案房屋注销抵押登记手续，引发本案纠纷。2018年6月8日，河南金苑律师事务向马幸福开具律师代理费10000元的增值税发票。一审法院认为，马幸福、狄冬梅签订的《房屋买卖（居间）合同》系各方真实意思表示，对各方具有法律约束力。狄冬梅未按照合同约定对涉案房屋注销抵押登记，致使买卖合同无法继续履行，马幸福要求解除《房屋买卖（居间）合同》的诉讼请求，符合合同约定的解除条件，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。因此，马幸福要求狄冬梅退还首付款10000元的诉讼请求，一审法院予以支持。懿皇公司未向马幸福提供涉案房屋的按揭担保及办理过户服务，故其收取的过户服务费2000元、按揭担保费4500，合计6500元，应当向马幸福返还。懿皇公司已经按照约定促成合同成立，为合同的履行提供了相应的居间服务，且马幸福未提交证据证明懿皇公司存在违约行为，故马幸福要求懿皇公司退还中介服务费15000元、贷款服务费3000元、代收评估费3750元的诉讼请求，一审法院不予支持。狄冬梅未按合同约定履行主要义务，其行为已经构成违约，应当向马幸福支付违约金，但双方约定的违约金过高，根据马幸福的损失情况，一审法院酌定狄冬梅向马幸福支付违约金70000元。马幸福主张的律师费属于损失范围，已在违约金中予以考虑。马幸福的其他诉求，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除马幸福与狄冬梅、洛阳懿皇房产经纪有限公司于2017年12月17日签订的《房屋买卖（居间）合同》。二、狄冬梅于本判决生效之日起十日内向马幸福退还首付款10000元。三、狄冬梅于本判决生效之日起十日内向马幸福支付违约金70000元。四、洛阳懿皇房产经纪有限公司本判决生效之日起十日内向马幸福退还6500元。五、驳回马幸福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4265元，由马幸福负担1765元，狄冬梅负担2500元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理，对一审法院认定事实予以确认。本院认为，马幸福、狄冬梅签订的《房屋买卖（居间）合同》为有效合同，双方应按照合同的约定履行合同，违反合同的，应承担相应违约责任。狄冬梅未按照合同约定对涉案房屋进行注销抵押登记导致，房屋买卖合同无法继续履行，马幸福要求解除合同，并要求狄冬梅承担违约责任应当予以支持。涉案合同约定违约方应当承担总房价的20%，即150000元，一审法院根据案件情况，酌定狄冬梅向马幸福支付违约金及律师费用共计70000元，已经充分考虑了本案各方面具体情况。由于狄冬梅的违约，导致马幸福无法及时再购买其他住房，房价上涨，马幸福的损失客观存在，狄冬梅不承担违约责任的上诉请求没有事实与法律依据。综上所述，狄冬梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由狄冬梅负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇一九年十一月十二日书记员  张丽梅