浙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）浙民申3176号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：黄海，男，1976年6月24日出生，汉族，住台州市椒江区。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：廖金蓉，女，1974年7月3日出生，汉族，住台州市椒江区。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：黄紫薇，女，2000年11月11日出生，汉族，住台州市椒江区。上述三再审申请人的共同委托诉讼代理人：彭志刚，湖南中楚律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：周利民，男，1956年7月12日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：肖文荣，浙江多联律师事务所律师。一审第三人：王菊芳，女，1954年3月23日出生，汉族，住台州市椒江区。一审第三人：黄彪，男，1978年8月9日出生，汉族，住台州市椒江区。再审申请人黄海、廖金蓉、黄紫薇因与被申请人周利民、一审第三人王菊芳、黄彪房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省台州市中级人民法院（2018）浙10民终2596号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。黄海、廖金蓉、黄紫薇申请再审称，（一）本案诉争房屋并非以申请人黄海作为户主申请取得的位于台州市椒江区的安置套房，而是第三人黄彪作为户主本应申请取得的安置套房。根据在案证据可知：1.农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户宅基地在4-7人的安排二间，独生子女可按2人计算。2.宅基地经审批后，可以选择置换一套面积为120平方米的公寓式套房。3.申请人黄紫薇系申请人黄海、廖金蓉的独生子女，按照政策可安排两间，即以申请人黄海作为户主申请置换套房一间并保留一间，第三人黄彪作为户主与第三人王菊芳、案外人黄元法、案外人符方霞(第三人黄彪妻子)申请置换套房一间、拆除一间并保留一间。4.案外人黄元法、第三人王菊芳将第三人黄彪作为户主取得的安置套房以25万元的价格出卖给了椒江区浙江化学原料药基地建设管理委员会。综上，申请人早在2001年就将户口独立于案外人黄元法，且申请人黄海的《农村私人建房用地呈报表》上并未显示拆除了任何一间房屋，申请人取得的涉案安置套房完全系基于申请人本身人口数而非基于案外人黄元法的房屋拆迁，第三人黄彪的《农村私人建房用地呈报表》则明确显示出其作为户主与案外人黄元法、符方霞、第三人王菊芳共同拆除了一间25平米的房屋，而被申请人与案外人黄元法签订的《房屋买卖契约》中约定出卖的房屋很明显指的就是案外人黄元法基于拆迁而得来的安置房屋，故上述契约中指向的房屋应是第三人黄彪作为户主申请取得的安置套房。（二）案外人黄元法与被申请人订立的《房屋买卖契约》属于无效合同。1.案外人黄元法被拆迁后可能取得的安置套房系建在国家划拨土地上的可进入房地产市场交易的房屋，应受《中华人民共和国城市房地产管理法》的调整。2、签订契约时可能取得的安置套房尚未依法登记领取权属证书。3.案外人黄元法出卖该可能取得的安置套房时未经其他共有人书面同意。综上，根据《中华人民共和国城市房屋管理法》第三十八条第四项、第六项规定，共有房地产未经其他共有人书面同意或者未依法登记领取权属证书的，不得转让该房地产。本案中，根据当时拆迁政策可知，案外人黄元法作为农村的老人是不可能单独立户申请安置套房的，故其可能取得的安置套房必然有其他共有人，但其并未取得其他共有权人的书面同意，且其在签订契约时也并未依法登记领取权属证书，又根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，案外人黄元法的上述行为明显违反了《中华人民共和国城市房屋管理法》关于房地产转让的强制性规定，故案外人黄元法与被申请人签订的《房屋买卖契约》应属无效。（三）被申请人与案外人王某1于2004年4月1日签订的《合伙购房协议》的真实性存疑。申请人与被申请人完全素不相识，代申请人择房、缴纳套房押金、租住并管理涉案房屋等等均系案外人王某1的行为，与被申请人完全没有任何关系，若没有被申请人与案外人王某1签订的该份《合伙购房协议》，被申请人连作为一审原告的资格都没有。该协议存在如下疑点：1.被申请人与案外人王某1均没有任何法律学习背景，但拟定的《合伙购房协议》却条理清晰、格式规范、措辞精准，让一般人一看就可以认为该协议系拟自专业人士之手。2.该协议于2004年签订的时候就已经约定由案外人王某1参与择房，并以其名义缴纳水电费、物业管理费、办理装修出租等事宜，与2010年后真实发生的事实(包括案外人王某1代为择房、缴纳水电费等行为)相当吻合，如出一辙，被申请人何以在没有任何拆迁安置经历的情形下，在2004年就预料到6年后该安置套房需要进行择房手续？又何以在2004年就预料到将会由案外人王某1参与择房等手续？故申请人强烈怀疑被申请人与案外人王某1签订的《合伙购房协议》极有可能系被申请人为了将自己与涉案房屋联系起来拟定的虚假协议。（四）一、二审法院均认定申请人通过实际行动追认了被申请人与案外人黄元法签订的《房屋买卖契约》的法律效力没有事实依据。一、二审法院认定申请人实施了追认行为的主要依据有如下几点：1.申请人委托第三人王某1择房、缴纳套房押金。2.被申请人持有全套交房手续。3.第三人王某1实际使用、管理涉案房屋达七、八年之久。4、申请人未对第三人王某1占有自己房屋提出异议。首先，上述行为均系申请人基于将涉案房屋以租期五年，租金28000元的价格租给第三人王某1而发生的，且在择房、公证、交房、办理土地使用权证、办理房屋产权证的过程中，都能体现出申请人黄海系涉案房屋业主，被申请人没有理由也没有必要向第三人王某1提出异议。其次，案外人王某1系申请人黄海姨母(申请人黄海母亲的亲姐妹)，本来就是亲戚，双方又都并非法律专业人士，故申请人并未与案外人王某1签订租赁合同，仅仅只有口头约定成立租赁合同关系符合社会经验和一般伦理。再次，申请人既然已经委托案外人王某1代为择房、缴纳套房押金并将房屋租赁给其，其持有公证书、套房押金、房屋钥匙、交房资料以及其缴纳房屋水电费、物业管理费等行为均符合常理。最次，若申请人果真如被申请人所述将同意将涉案房屋出卖给其，那么按照一般房屋买卖的交易习惯，受让方一般会要求出让方将办理过户的关键资料房屋所有权证以及国有土地使用权证交给受让方持有以方便办理不动产转移登记手续，但上述两证一直由申请人持有，说明申请人并没有将涉案套房出卖给被申请人的意思表示。黄海、廖金蓉、廖紫薇依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项规定申请再审。周利民提交意见称，（一）二审法院对周利民与黄元法签订的《房屋买卖契约》中的标的物确定为黄海户的安置套房的事实认定正确，采信的证据确凿充分。黄海户故意歪曲事实，在一审答辩及上诉请求中认为黄元法处置的是黄元法本人基于拆迁安置的自有房屋，在该观点被推翻后，现又主张是黄彪作为户主本应申请取得的安置套房，前后自相矛盾，显然是不成立的。首先，黄元法与台州市椒江朝晖建设投资有限公司签订的《椒江房屋易地拆迁协议书》中约定的朝晖小区安置套房2套，应为黄海户与案外人黄彪户安置在朝晖小区的2套套房。理由如下：在政府拆迁安置过程中，拆迁安置协议和农村建房呈报审批是相依相存的两个前后必经程序，是拆迁安置中的有机组成部分。人口因素固然是一方面，但黄海户取得安置房屋的前提基础还是基于拆迁协议中约定的拆1间还2套的约定。黄元法作为整个大家庭的代表，出面签订拆迁协议。拆迁协议中约定，拆除木平结构房屋一间面积25.38平方米，在朝晖小区安置2套220平方米。由于是拆除一间安置两套，其中一套房需缴纳小区配套费，故在拆迁补偿费中扣除了其中一套应缴纳的小区配套费8000元。而在2009年的《农村私人建设用地呈报表》中，黄彪户明确是“在2004年因征地拆迁，拆除房屋1间25.38平方米，易地安置在朝辉小区套房一套。”黄海户也得以在保留1间45.72平方米的情况下，另行安置在朝辉小区套房一套，这与2004年的拆迁协议书的约定相一致。此外，黄元法夫妻作为老人，按照台州市农村拆迁建房政策来看，是不能单独立户来呈报建房审批表，也不可能单独取得安置房屋，故黄元法与台州市椒江朝晖建设投资有限公司签订的协议中约定的除保留宅基地外的朝晖小区安置的2套房子应为黄海户和黄彪户的安置房。其次，黄元法于2004年4月1日通过协议将2套安置套房中的一套卖给周利民，指向的应为黄海和黄彪后来取得的两套安置套房中的一套，但从椒江区浙江化学原料药基地建设管理委员会货币补偿安置协议书来看，黄元法夫妻作为父母，已代表黄彪户选择了货币补偿，黄彪户未实际取得安置套房，况且，在一审、二审庭审中，黄彪未到庭参加诉讼，也未提出任何异议及主张任何权利。因此，黄元法与周利民签订协议出售的拆迁安置房明确应为黄海户取得的安置套房。后经择房确定房屋具体坐落后，该合同项下的标的物应具体明确为涉案诉争房屋。最后，周利民与黄元法签订的《房屋买卖契约》以及《补充协议》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。至于周利民与案外人王某1合伙购买涉案房屋，并签订《合伙购房协议》，系双方真实合法行为，其行为并不影响答辩人与黄元法签订的《房屋买卖契约》的效力。（二）二审法院认定黄海户等人以实际行为认可了黄元法与周利民的房屋买卖行为的事实正确。从黄海、廖金蓉把黄海的身份证交给周利民的购房合伙人王某1择房，并由王某1以黄海名义缴纳择房押金，以及黄海、廖金蓉将王某1择房取得的位于椒江区房屋及车库的公证书、全套交房手续，上述房屋钥匙等交付给周利民，并由周利民装修实际使用、管理涉案房屋达七、八年之久等事实，足以说明黄海、廖金蓉对涉案房屋已出售给周利民是知情并认可的。从证人王某2、陈某证言看，该事实也能予以佐证，其中证人王某2与王某1、黄海母亲王菊芳系姐妹关系，且居住在黄海家数年，其证言更具有证明力。至于被答辩人黄海、廖金蓉称只是让答辩人的合伙人王某1代为择房、以及将房子出租给王某1，以租金来偿还择房费等既无证据证实，显然与情理也不符。综上，二审判决认定事实清楚，采信证据适当，适用法律正确，请求驳回再审申请人的再审请求。本院经审查认为，（一）原审判决认定系争房屋为周利民与黄元法签订的房屋买卖合同约定的标的物，应属正确。首先，黄元法与台州市椒江朝晖建设投资有限公司签订的《椒江区房屋易地拆迁协议书》约定的朝晖小区安置套房2套，应为黄海户和黄彪户安置在朝晖小区的2套套房。理由是：签订拆迁补偿协议和农村建房呈报审批是有机的组成部分。黄元法作为大家庭的代表，出面签订拆迁协议。拆迁协议约定，拆除木平结构房屋一间面积25.38平方米，在朝晖小区安置2套220平方米。由于是拆除一间安置两套，其中一套房需缴纳小区配套费，故在拆迁补偿费中扣除了其中一套应缴纳的小区配套费8000元。而在2009年的《农村私人建设用地呈报表》中，黄彪户明确是“在2004年因征地拆迁，拆除房屋1间25.38平方米，易地安置在朝辉小区套房一套。”黄海户也得以在保留1间45.72平方米的情况下，另行安置在朝辉小区套房一套，这与2004年的拆迁协议书的约定相一致。因此，黄元法将2套安置套房中的一套卖给周利民，指向的就是黄海和黄彪后来取得的两套安置套房中的一套。后因黄彪选择了货币补偿，未实际取得安置套房，故本案房屋买卖合同的标的物应是黄海取得的那套安置房。其次，再审申请人称其取得案涉安置房屋完全系基于本身人口数而非基于黄元法的房屋拆迁，不能成立。因为人口因素固然需要考虑，但上诉人取得讼争房屋的前提基础还是拆迁协议约定的拆1间还2套，这从黄元法的补偿款中已扣除因多安置一套房子而应支付的配套费8000元这一事实可以得到印证。（二）原判认定再审申请人以实际行为认可了黄元法与周利民之间的房屋买卖行为，并无不当。黄海、廖金蓉把黄海的身份证交给王某1择房，并由王某1以黄海名义缴纳择房押金，以及周利民持有全套交房手续并实际使用、管理案涉房屋达七、八年之久等事实，足以证明再审申请人对案涉房屋已出售给周利民是知情并认可的。再审申请人称只是让周利民的合伙人王某1代为择房、以及将房子出租给王某1，以租金来偿还择房费等，既缺乏证据证明，也明显与情理不符，不能成立。（三）如前所述，黄元法将系争房屋出卖给周利民的事实清楚，黄海、廖金蓉以实际行为认可了黄元法与周利民之间的房屋买卖行为，且当时黄紫薇尚未成年，黄海和廖金蓉作为其法定代理人有权代理其从事民事行为，故原判认定周利民与黄元法签订的房屋买卖合同有效，并无不当。再审申请人主张案涉房屋买卖合同无效，依据不足，不能成立。（四）再审申请人主张周利民与案外人王某1签订的《合伙购房协议》系虚假协议，但未提供证据予以证明，难以成立。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。黄海、廖金蓉、黄紫薇的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回黄海、廖金蓉、黄紫薇的再审申请。审判长  卢世昌审判员  田建萍审判员  张玉环二〇一九年十一月二十五日书记员  周颖芳