广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂04民终1244号 上诉人（一审被告）：广西梧州市海骏达房地产开发有限公司，住所地广西梧州市长洲区西堤三路63-3号。统一社会信用代码：91××50400667016449D。 法定代表人：叶桂根，公司总经理。 委托诉讼代理人：罗翠鸣，该公司法务主管。 委托诉讼代理人：黄嘉燕，该公司法务助理。 被上诉人（一审原告）：杨惠，女，1964年7月18日出生，汉族，住广西梧州市龙圩区。 委托诉讼代理人：黄国声，男，住广西梧州市万秀区，由梧州市龙圩区城南社区居民委员会推荐。 上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司(以下简称海骏达公司)因与被上诉人杨惠商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初381号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 广西梧州市海骏达房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初381号民事判决，改判驳回被上诉人的起诉或驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实和适用法律错误。1.一审判决以被上诉人办理按揭贷款申请手续的时间作为履行支付购房款时间的观点是错误的，明显与事实不符。根据双方签订的商品房买卖合同约定，买受人应在签订合同后30天内办妥按揭贷款手续与买受人应在签订合同后50天内付清全部购房款，这是两项独立的合同义务，买受人按期办理银行按揭贷款手续，并不能等同于买受人按期付清全部购房款，虽然银行能否按期发放贷款是被上诉人不能预见或控制的，但不属于不可抗力的情形，根据合同相对性原则，若银行延迟发放贷款，被上诉人可以追究银行的责任，但不能以银行延迟发放贷款而主张免除被上诉人承担逾期付款给上诉人的违约责任。认定被上诉人是否逾期付款，应当以被上诉人支付的购房款或被上诉人申请的银行按揭贷款到达上诉人的收款银行账户时间为准。2.被上诉人于201××年8月28日向交通银行股份有限公司梧州分行申请贷款，直至201××年9月23日被上诉人才办妥贷款手续及银行的放贷才汇至上诉人的银行账户，根据双方签订的《梧州市商品房买卖合同》约定，被上诉人应于2017年7月1××日前付清全部购房款，因此，被上诉人存在逾期支付余下购房款71天的事实。3.由于被上诉人存在逾期付款71天的事实，上诉人有权依合同约定顺延办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案71天，实际上上诉人已于2017年3月1××日将办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案，顺延后上诉人逾期备案的天数仅为366天。二、一审判决认定被上诉人的起诉没有超过诉讼时效，属于认定事实错误。应以法院立案受理的时间作为被上诉人主张权利的时间。 杨惠辩称，上诉人的上诉请求不成立，请求二审驳回上诉人的上诉请求。 杨惠向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付违约金28129.32元（从2016年1月1日计至2017年3月1××日）；2.被告承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：201××年5月25日，原告杨惠作为买受人与被告海骏达公司作为出卖人签订了一份合同编号为WZ201××037520的《梧州市商品房买卖合同》，主要约定如下内容：1.买受人购买出卖人开发的梧州市红岭路10号第48幢2202房，该商品房建筑面积70.8平方米，单价为每平方米4357.63元，总金额308520元；2.付款方式及期限：买受人于201××年5月3日前支付定金61704元，于201××年5月25日前支付首期房款（含定金）93520元，余款215000元于买受人签订本合同之日起三十天内以办理银行按揭贷款方式支付；3.出卖人应当在2015年1月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；4.买受人逾期付款，则商品房交付时间和办理房地产权证的时间按延期付款的天数顺延。买受人在已付清应付款或者违约金后十日内自行前往出卖人处办理交接手续；5.出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案，如因出卖人的责任导致上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意买受人不退房，出卖人以已付房价款额的每日万分之二点一向买受人支付违约金。上述《梧州市商品房买卖合同》附件四补充协议对“付款方式及期限”补充约定：1.若买受人选择银行按揭或公积金贷款付款的，买受人自愿选择甲方指定银行或公积金中心办理按揭，其应在签订《合同》后30日内与银行或公积金中心（公积金贷款为签订《合同》后40日内）签订抵押贷款协议，并提供银行按揭或公积金贷款所需的全部资料，办理按揭或公积金贷款手续过程中的所有相关费用由买受人自行支付，贷款年限和贷款额度以银行或公积金中心最终批复为准。无论银行或公积金中心核准买受人贷款额度足额与否，买受人保证于签署《合同》之日起50天内付清全部购房款”。对“交付期限及交付条件”补充约定：商品房符合交付条件后，买受人必须按照出卖人通知的收楼期限内参加房屋的验收及办理房屋交接手续，若买受人于收楼期限届满前不参加房屋验收及办理收楼手续的，视为其自愿放弃验收房屋的权利，并认可房屋质量符合《合同》约定的交付标准并同意收楼。对“合同登记备案、预告登记和产权登记的约定”补充约定：买受人委托出卖人办理房产权证，自交楼后买受人交付全部办理登记的资料、支付办理房地产权登记的全部费用之日起360日内，出卖人向登记部门提交完整的登记材料。提交资料的时间以登记部门收件单的日期为准，出具房地产权证的时间由登记部门确定。因买受人原因未能及时缴交办证费用及提供全部办证所需资料给出卖人的，由买受人承担逾期缴纳所产生的滞纳金、罚金等损失以及不能如期办理房地产权证的责任。此外，还约定了本补充协议与《合同》正文内容冲突时，以补充协议内容为准。原告杨惠按上述《合同》的约定向被告支付了房屋首期款（含定金）93520元。201××年7月8日，原告向中国建设银行股份有限公司梧州分行申请抵押贷款215000元以支付房屋余款。中国建设银行股份有限公司梧州分行审查批准原告的申请后，于201××年8月26日向原告发放贷款215000元，之后转汇至被告海骏达公司账户。被告海骏达公司如约于2015年1月6日前将案涉商品房交付原告杨惠使用。2017年3月1××日，被告海骏达公司将办理商品房权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案。后原告以被告未按合同约定的时间将办理权属登记需由被告提供的资料提交报产权登记机关备案为由，要求被告支付违约金，遂于2018年10月22日向法院起诉成讼。 一审法院认为,原告杨惠与被告海骏达公司签订的《梧州市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据《合同》约定被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案。被告于2015年1月6日将梧州市红岭路10号第48幢2202房交付给原告，故其应在2016年1月1日前将办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案，但被告于2017年3月1××日才提交，已逾期437天（2016年1月2日起至2017年3月1××日止），构成违约，应向原告支付逾期办理权属登记违约金。 关于被告提出的按照原告逾期付款天数相应顺延提交房屋权属登记资料备案天数的问题。原告与海骏达公司签订的《梧州市商品房买卖合同》补充协议对付款方式和付款期限约定，买受人选择银行按揭或公积金贷款付款的，买受人自愿选择甲方指定银行或公积金中心办理按揭，其应在签订《合同》后30日内与银行或公积金中心（公积金贷款为签订《合同》后40日内）签订抵押贷款协议，并提供银行按揭或公积金贷款所需的全部资料，原告应于201××年6月24日前与银行签订抵押贷款协议，并提供银行按揭或公积金贷款所需的全部资料，但原告于201××年7月8日才向中国建设银行股份有限公司梧州分行申请抵押贷款215000元，已逾期付款1××天。根据合同“买受人逾期付款，则商品房交付时间和办理房地产权证的时间按延期付款的天数顺延”的约定，海骏达公司可顺延办理房地产权证1××天，在扣除原告逾期付款1××天的时间后，海骏达公司仍逾期办理房地产权证4××天，已构成违约，应承担违约责任。原告主张违约金按合同约定的日万分之二点一的标准计，但被告在庭审过程中明确提出上述违约金计算标准过高，请求予以调整，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款之规定，该院结合本案合同的履行情况、被告的过错程度以及原告所受实际经济损失等因素，确定被告逾期将办理权属登记需由其提供的资料提交产权登记机关备案应当支付的违约金调整为以已付购房款总额为基数，按照年利率6%计算。因此，被告应支付的逾期提交办证所需资料备案的违约金为21750.66元[308520元×(6%÷12÷30)×4××天]。 对于被告提出的诉讼时效抗辩问题，因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，原告于2016年1月1日知道或应当知道其权利受损害，原告主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间，没有超过诉讼时效，该院予以支持。至民法总则施行之日，原告的诉请尚未满民法通则规定的二年诉讼时效，故对于被告该抗辩，该院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨惠支付违约金21750.66元。案件受理费503元，减半收取计252元，由原告杨惠负担57元，被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负担195元。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交法庭。 本院经审理查明，一审查明的事实属实，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是应否以被上诉人向银行提交贷款申请日期作为认定被上诉人逾期付款结束日期的问题。上诉人认为应当以银行发放贷款日期作为认定被上诉人逾期付款行为终止的日期，而不是一审认定的被上诉人向银行提交贷款申请日期作为认定逾期付款结束日期。上诉人该主张没有事实依据，本院不予支持。本案的双方在合同中约定了付款方式及期限，被上诉人应在合同签订之日起三十天内办理银行按揭贷款，被上诉人按照合同约定的付款方式向银行提交了贷款申请，即视为被上诉人履行了支付购房余款的义务，至于银行什么时候放款，不是被上诉人可以控制的。据此，一审法院根据合同的约定，认定被上诉人向银行提交贷款申请日期作为认定被上诉人逾期付款结束日期是正确的，本院予以维持。关于被上诉人起诉时是否超过法定的诉讼时效问题。本案中，《梧州市商品房买卖合同》约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记资料提交产权登记机关报备，本案购房人应当于2016年1月知道权利受到侵害，故被上诉人于2018年10月22日向法院提起诉讼并未超过三年的诉讼时效，上诉人称被上诉人起诉时超过法定诉讼时效的主张无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律和判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉主张因缺乏理据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费503元，由上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 斌 审 判 员  毛美美 审 判 员  任 军 二〇一九年十一月十八日 法官助理  姚石群 法官助理  杨永芳 书 记 员  吴卓奇 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。