广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初4255号原告：陈松伟，男，汉族，1995年9月21日出生，住广州市从化区，委托诉讼代理人：罗美君，广州市从化区众心法律服务所工作人员。委托诉讼代理人：赖剑波，广州市从化区众心法律服务所工作人员。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市从化江埔街御景路2号，统一社会信用代码：91440101786092161T。法定代表人：杨林森，职务：经理。委托诉讼代理人：舒辉，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张碧莎，广东金桥百信律师事务所实习律师。原告陈松伟与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法由审判员刘柏洲适用简易程序于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告陈松伟的委托诉讼代理人罗美君，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司的委托诉讼代理人舒辉、张碧莎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈松伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付从2017年9月16日起至2019年8月16日止逾期交付房屋的违约金约人民币250000元给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审后，原告向本院提交书面情况说明，明确违约金的计算基数为房价2142335元，计算方法为双方签订的商品房买卖合同约定的第十三条。事实和理由：2017年4月26日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于从化区雅居乐沙贝三期4组团自编137栋2梯103房（该物业建筑面积为132.39平方米，房款总额为2142335元）。双方签订的合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定：根据合同第十二条交房条件约定:该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2017年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。合同第十四条约定:被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，逾期180内被告按己付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，超过180日被告按己付房价款的日0.2‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条约定:原告与被告双方进行房屋验收交接时，雅居乐公司应当提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅〉质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公司公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。签订合同后，原告己依约向被告全额支付购房款，被告因所销售房屋单价超出了当地政府限价政策的要求，所以对超出部分则以装修为名义向原告收取房款，并向原告开具了房款发票及房款（装修）收据。（该事实己经由法院对被告与所售房产的业主其他诉讼中确认）现原告实际履行了自己作为一个房屋买受人应尽的付款义务。但时至今日被告提供给原告所购买的房屋存在两大问题：一、用电并非居民生活用电，而是“临时用电”，该用电类别不能满足购房人的日常生活用电基本条件，且随时面临被供电企业终止供电的风险。事实上，原告购买的房屋所在楼盘提供的用电为临时用电，也存在多次停电情况。二、房屋存在渗水、飞虫满屋的问题己经由南方都市报报道该事实。因此，被告交付给原告的房屋不能满足商品房交付买受人所必须的基本居住要求，影响了原告的正常使用，甚至存在渗水的质量安全隐患。该房屋尚未达到交付条件，原告也明确表示拒绝收楼，被告应承担延迟交楼的违约责任。被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司辩称：一、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定，建筑工程经竣工验收并经备案后即可交付使用，也即法定的交付标准是竣工验收备案。涉案房产已经竣工验收备案，符合法定交付标准。二、原被告间《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第六条约定，双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条补充约定为：被告在向原告发出《收楼通知书》后，且在办理交楼手续时出示了竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书后即视为符合交付标准，原告应同意办理收楼手续。如果小区内用水、用电、燃气等居住条件因为市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意以临时设施或服务取代，不因此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。该《补充协议》是原被告双方真实意思表示，且在签约前向原告解释说明，合法有效。也即原告在购买涉案房产时即知道涉案房产的用电情况，基于此，双方关于涉案房产所约定的交付标准为被告具备竣工验收备案、住宅质量保证书、住宅使用说明书，原告也承诺不因为其他原因主张退房、赔偿或拒绝收楼，现其背离承诺，违背契约精神。三、涉案小区现正常供电，可满足居民日常生活需要，原告无证据证明到因为用电问题影响到其正常使用，并因此产生损失或存在损失。四、涉案装修合同不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，其与商品房买卖合同各自独立存在，装修款不属于购房款的组成部分。第一，装修合同是在原被告双方平等自愿的情况下签订，无侵犯原告的业主选择权和公平交易权，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，其与商品房买卖合同各自独立存在，装修款不属于购房款的组成部分。第二，商品房买卖合同约定毛坯交楼，后为实现装修目的才签订装修合同，两者为不同目的、独立存在、分别履行的合同，原告清楚知晓不同合同项下款项的用途和性质。第三，商品房买卖合同约定涉案房产每平方米为11142.68元，完全符合当时的市场行情，客观上也不可能包括装修费用。五、原告在2017年4月26日以毛坯状态收楼，意味着被告已按商品房买卖合同约定完成交付义务，无迟延交楼的违约行为。即使装修款项是购房款的一部分，装修事宜亦是被告履行商品房买卖合同的一部分，在完成装修后才能交付涉案房产，理应以装修合同中约定的交楼时间来确定被告的应交楼时间。装修合同第六条第1点约定交楼时间为2018年11月15日，而被告通知原告收楼，原告无故未收楼，应自行承担相应的法律责任。综上，恳请法庭判决驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，在起诉时向本院提交了以下证据：1、《广州市商品房买卖合同》，拟证明2017年4月26日原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同》，双方签订的合同中对原、被告之间的权利义务均作出详细约定的事实；2、《不动产登记证明》，拟证明涉案房产已经登记到原告名下的事实；3、《普通发票及收款收据》，拟证明被告已将购房款全额支付给被告方的事实。另原告又当庭补充提交：4、（2018）粤01民终5750号《民事判决书》，这是众多业主中的一个案例，拟证明楼房不符合交付的条件，及使用过程中出现停电，严重影响楼房使用的情况。被告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、《竣工验收备案表》，拟证明涉案房产已经竣工验收合格并经备案，符合法定交付条件；2、《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》及附件《沙贝三期四组团豪华装修交楼标准》；3、《毛坯收楼确认书》；4、《确认书》，证据2-4拟证明：1.装修合同是基于装修目的而签订，其独立于商品房买卖合同，装修款不是购房款的组成部分。2.原告确认2017年4月26日毛坯收楼，意味着被告已经按商品房买卖合同约定完成交付义务，不存在逾期交楼违约行为。3.涉案房产装修后的应交付时间为2018年11月15日。对于以上证据，本院已组织双方当事人进行了质证。经审理查明：2017年4月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201704260910，下称买卖合同）及补充协议，约定原告购买被告开发的位于广州市从化区雅居乐沙贝三期4组团自编L-137栋2梯（自编L-137栋2梯）103房的涉案房屋；建筑面积132.39平方米；单价为每平方米11142.68元，总金额为1305365元。合同第八条付款方式约定：原告以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的34.88%，金额455365元；剩余房款金额850000元，须于2017年4月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条房屋交付约定：被告应当在2017年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书，被告委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向原告出示被告出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。合同第十四条延期交房的违约责任约定：被告如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止（但原告未付清房价款及面积差价款时，不得要求被告承担逾期交房的违约责任），合同继续履行。合同第十五条房屋交付时的有关资料约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同第二十三条约定：被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，原告有权要求被告按照本合同附件七补充协议第九条处理。合同附件七《本合同补充协议》第五条约定：5.5关于交付标准的变更：双方一致同意该商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即符合交付条件，乙方同意办理收楼手续。第六条约定：6.3小区内用水、电、燃气等居住条件因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意被告以临时设施或服务取代，以不影响原告正常使用为前提。在提供临时服务的期限内，被告向原告补贴临时服务与永久服务的费用差额（由被告直接将差额支付给相关单位，不直接支付给原告），原告不得以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。第九条约定：9.1被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准；被告以同等或更高品质的材料、设备替代的，视为符合双方约定标准。9.2如在房屋交接时，房屋套内的装饰、设备虽存有瑕疵或与合同约定不符，但不影响房屋正常使用的，原告同意不以除房屋主体结构质量不合格之外的轻微质量瑕疵为由拒绝收楼并索赔，被告应对存在的问题予以整改或提供整改方案（包括但不限于更换未达到合同约定标准的装饰、设备）。9.3最终所交付房屋的建材标准均以买卖合同附件六约定为准，样板房内装饰装修及设施等不作为交付标准。9.8被告交付商品房标准为毛坯，被告以毛坯现状交楼，具体详见《商品房买卖合同》附件六。第十七条约定：17.7鉴于原告购买本合同约定之房屋为毛坯交楼，原告收楼后委托被告进行装修（原告授权被告可聘请有装修资质的装修合同为其所购房屋进行装修），并同时与被告签订《装修合同》，原被告双方在此一致明确约定，《商品房买卖合同》与《装修合同》是互附合同中止、解除条件的合同，即如果《商品房买卖合同》中止、解除，则《装修合同》中止、解除，反之亦然。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》（以下简称装修合同），约定：原告与被告双方就原告购买的L137栋2梯103房涉案房屋的装修工程施工之事宜，经充分协商在平等互利基础上达成如下合同：第一条装修工程位置：L137栋2梯103房；第二条委托事项：被告及被告聘请的第三方（以下统称为甲方，原告与被告聘请的第三方不发生直接的经济及法律关系，被告与第三方的权利义务关系由被告享有和承担，与原告无关。）以包工包料的方式对该商品房按本合同第十四条附件2.2《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修标准》约定进行装修，如该装修标准没有约定或约定不明，以被告实际装修发生的为准。第三条总价款、付款方式及逾期付款违约责任：1.本装修工程的总价款为836970元；2.付款方式为分期付款：第一期装修款251091元须于2017年4月30日前付清，第二期装修款334788元须于2017年10月23日前付清，第三期装修款251091元须于2018年4月23日前付清。第六条装修工程期限交楼期限：1.双方确认装修交楼时间为2018年11月15日；2.被告在《商品房买卖合同》约定的交付日之前向原告发出《收楼通知书》，通知原告对该商品房收楼；为保证后续装修工程进度，原告应当及时按通知要求收楼，逾期收楼除被告的装修交楼时间顺延外，原告承担因延期装修而给被告造成的经济损失；3.被告应在上述第1款确定的交付日前完成装修工程，并向原告发出《装修交楼通知书》，原告应按被告发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为原被告双方已完成交接，且原告对装修工程质量无异议。第九条违约责任：5.因被告原因导致原告不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，（但原告未付清房价款及面积差价款时，不得要求被告承担逾期交房的违约责任），合同继续履行。第十条其他：2.原告已清楚了解认购本物业为毛坯交楼，之后委托被告进行装修，原告的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，认购方在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，原告对前述文件内容已完全理解，无异议。买卖合同和装修合同不可分割是互附中止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因原告原因，引致《商品房买卖合同》或《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为原告同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。原告分别按《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担中止、解除的违约责任。同日，原告签署《毛坯收楼确认书》，内容为：本人已接收L137栋2梯103房单位的毛坯房，因毛坯收楼后即委托被告进行装修，该单位的物业管理费从2018年11月15日（装修合同约定时间内）开始计算。确认书确认人签字处有原告签名。同日，原告签署《确认书》，内容为：1、本人购买L137栋2梯103房屋为毛坯交楼，具体的交楼标准等在《商品房买卖合同》及附件中约定清楚。2、本人在收楼后即委托被告进行装修，具体的装修标准、价格等以装修合同约定为准。3、本人清楚《商品房买卖合同》与《装修合同》是两个不同的独立的合同，两个合同均是在平等自愿协商一致的情况下签订的，不存在欺诈、显失公平等情况。4、本人特别承诺：本人清晰知晓装修总价款包含部分房屋价值和装修设计价值，本人不以此为由要求解除装修合同。同时，本人授权被告根据需要聘请有相应资质的装修公司为本人上述房屋进行装修。确认书确认人/购买方签字处有原告签名。上述合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款1305365元及全部装修款836970元。被告于2018年4月16日向原告开具了名称为房地产开发商业用房1305365元的发票，另外被告亦向原告开具了房款（装修）收据三张（时间和金额分别为：2017年4月26日251091元、2017年10月19日334788元、2018年4月16日251091元，合计836970元）。庭审中，被告确认涉案房屋截至原告起诉阶段用电标准都为临时用电，未取得永久用电。本院认为，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议除房屋交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案主要涉及以下几个问题：一、关于《装修合同》、《毛坯收楼确认书》、《确认书》效力及涉案房屋总价款问题被告在与原告签订《商品房买卖合同》的同时又要求原告与其签订《装修合同》、《毛坯收楼确认书》、《确认书》，实为将涉案房屋交易价款拆分为两部分，一部分为买卖合同价款1305365元，一部分为装修价款836970元，有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”，被告与原告签订装修合同为虚假意思表示，且有违法嫌疑，故原告与被告在2017年4月26日签订的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》应为无效，与之相关的《毛坯收楼确认书》、《确认书》，原告否认确认人处并非其本人签名，虽未提供相关证据予以证明，但即使认定该两份确认书为原告签订的，其效力也应与装修合同一并被认定为无效。双方当事人隐藏的真实意思表示为涉案房屋实际交易价款为2142335元。因此，原告主张以房屋交易价款2142335元作为计算逾期交楼违约金的基数，依法有据，本院予以支持。二、关于涉案房屋是否符合交付条件问题首先，根据双方签订的预售合同第十二条和第十五条约定，取得并提供永久供电证明文件属于交房条件之一，合同补充协议第六条6.3虽约定若小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准的，原告同意被告以临时设施或服务取代，但以不影响原告正常居住为前提。其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全和扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。供电部门提供的临时施工用电仅限于建设项目，故被告提供给涉案房屋用电类别为“临时施工用电”仅限于建设项目，不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，《供电营业规则》第十二条规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。被告提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时施工用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。综上，由于被告为涉案房屋提供的是临时用电，且不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，影响原告的正常使用，因此，涉案房屋截至起诉日都尚未达到交付条件。三、被告应否向原告承担逾期交楼的违约责任问题双方签订的商品房买卖合同约定被告应当在2017年9月15日前向原告交付毛坯房，但综合双方的合同及付款情况，被告应向原告交付的是装修完毕的涉案房屋，考虑到装修需要一定的施工时间，故本院认为应参照双方签订的《装修合同》载明的交付日期即2018年11月15日作为被告应向原告交付涉案房屋的日期,被告应自2018年11月16日起向原告承担逾期交房违约责任。原告主张的2018年11月16日之前的违约金，本院不予支持。因截至起诉日（2019年8月20日）涉案房屋都未达到交付条件，故原告主张将逾期交付房屋的违约金计至2019年8月16日止，本院予以支持。四、违约金的计算问题根据双方的合同约定，被告如未能按合同规定的期限交房，从逾期之日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止。故本案被告的逾期交房违约金应以房屋总价款2142335元为基数，按照前180日每日总房价款的0.1‰、第181日起每日总房价款的0.2‰的标准向原告支付。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金（自2018年11月16日起至2019年8月16日止以房屋总价款2142335元为基数，按照前180日每日总房价款的0.1‰、第181日起每日总房价款的0.2‰的标准计算）给原告陈松伟。二、驳回原告陈松伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2525元（原告陈松伟在起诉时已预交），由原告陈松伟负担1650元，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担875元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘柏洲二〇一九年十一月十一日书记员  徐颖聪