贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终5165号 上诉人（原审被告）：贵州黔蒙房地产开发有限公司。住所地：贵州省威宁县草海镇建设西路1-13号。统一社会信用代码：91520526580670974J。 法定代表人：向林丰，系该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：陇康，贵州浩锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：陆桢兰，贵州浩锐律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：陈昌会，女，1971年12月26日生，汉族，个体工商户，住贵州省威宁县。 委托诉讼代理人（特别授权）：安辉，贵州澜典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杜定精，男，1985年10月6日生，汉族，个体工商户，住贵州省安顺市西秀区轿子山镇跳登场村三组，现住贵州省威宁县。 上诉人贵州黔蒙房地产开发有限公司（以下简称：黔蒙房开公司）、陈昌会因与被上诉人杜定精债权人撤销权纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2019）黔0526民初3729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人黔蒙房开公司上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人与第三人签订的房屋销售合同合法有效或将本案发回重审。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审认定上诉人将涉案商铺出售给第三人的价格明显低于市场价的70%错误。1、一审的计算方式是以2012年被上诉人与上诉人的实际购房款733577元作为市场价与2018年上诉人与第三人的合同价款438600元比较。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。”之规定，不应按2012年的价格，而应按上诉人一审中提供的同一时间段以相近价格出让的相同地段的房屋销售合同的价格。2、上诉人有偿转让涉案房屋给第三人，转让价格低于被上诉人受让价具有客观因素，鉴于上诉人企业经营陷入低谷，上诉人迫不得已低价将涉案房屋转让给第三人用于清偿债务，上诉人于2018年7月12日收到第三人的购房款20万元后于2018年8月2日向被上诉人支付退房款30万元，没有恶意规避执行。三、一审适用法律不当。一审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条错误，应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条的规定。综上，一审认定事实错误，适用法律错误。 上诉人陈昌会上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、原审判决撤销黔蒙房开公司与上诉人签订的《房屋买卖合同》错误。二、原判认定以明显不合理的低价买卖案涉房屋缺乏时空基准和主体基准为依据的判断，属认定事实错误。1、案涉房屋确有质量问题，上诉人购买房屋后请人修复并支付相关费用，与被上诉人因房屋质量问题与黔蒙房开公司解除合同印证。2、将两份合同的价格简单进行类比明显不合理。3、黔蒙房开公司将涉案房屋低于被上诉人的受让价格转让给上诉人具有客观因素，该转让行为不具有合同法第七十四条规定的情形。在相同时间段内，黔蒙房开公司在相同地段以相近价格出让过两套房屋，黔蒙房开公司一审提交两份买卖合同。另黔蒙房开公司资产巨大，可被执行资产多，并非只有上诉人购置房产一处。三、一审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条错误。综上，被上诉人行使债权人撤销权的条件不具备。 被上诉人杜定精二审答辩称，二上诉人之间未签订正式的合同，陈昌会未使用涉案商铺，涉案房屋网签名字是被上诉人。原判正确，请求维持原判。 原审原告杜定精向一审法院起诉请求：判决撤销被告黔蒙房开公司与第三人陈昌会签订的房屋销售合同，赔偿原告差旅费。判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：原告杜定精于2012年10月20日与被告黔蒙房开公司签订商品房买卖合同，购买被告黔蒙房开公司开发销售的黔蒙天河时代广场6幢2单元2层1号商铺，原告支付全部购房款后因被告未按合同约定交付该商铺产权证书，原告起诉到一审法院，请求解除与被告黔蒙房开公司的商品房买卖合同，一审法院以（2017）黔0526民初1726号民事判决书判决：一、解除原告杜定精与被告黔蒙房开公司于2012年10月20日签订的商品房买卖合同；二、由被告黔蒙房开公司返还原告杜定精已付购房款733577元，大修基金14672元，合计748249元；三、由被告黔蒙房开公司支付原告杜定精逾期输房屋产权证违约金34698.2元；四、由原告杜定精返还被告黔蒙房开公司黔蒙天河时代广场6幢2单元2层1号商铺。宣判后被告黔蒙房开公司不服上诉，贵州省毕节市中级人民法院以（2017）黔05民终2831号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。（2017）黔0526民初1726号民事判决书生效后，被告黔蒙房开公司未履行义务，黔蒙天河时代广场6幢2单元2层1号商铺网签在原告杜定精名下至今未变更。2018年7月10日，被告黔蒙房开公司与第三人陈昌会签订房屋销售合同，将黔蒙天河时代广场6幢2单元2层1号商铺以438600元出售给陈昌会并交付陈昌会使用，陈昌会于2018年7月12日支付购房款200000元，下欠238600元待完善相关手续后支付。被告黔蒙房开公司收到第三人陈昌会的购房款后于2018年8月2日向原告杜定精支付退房款300000元，余下部分未履行。原告杜定精于2019年3月22日申请强制执行后被告黔蒙房开公司仍未履行，一审法院于2019年5月5日查封该商铺，第三人陈昌会于2019年5月13日向本院提出书面执行异议申请，认为被告已将该商铺出售给第三人陈昌会，一审法院执行局审理查明，被告黔蒙房开公司恶意规避执行，将争议标的物黔蒙天河时代广场6幢2单元2层1号商铺以低于市场价70%出售给第三人陈昌会，为其履行（2017）黔0526民初1726号生效判决书设置障碍，以（2019）黔0526执异8号执行裁定书裁定：驳回异议第三人陈昌会的执行异议申请。原告遂诉至一审法院，请求撤销被告黔蒙房开公司与第三人陈昌会签订的房屋销售合同。 一审法院认为，本案争议焦点：被告将黔蒙天河时代广场6幢2单元2层1号商铺出售给第三人陈昌会的价格是否明显低于市场价格的70%。原告请求判决撤销被告黔蒙房开公司与第三人陈昌会签订的房屋销售合同是否应当支持。 第一个焦点：被告黔蒙房开公司在2012年将黔蒙天河时代广场6幢2单元2层1号商铺出售给杜定精时合同总价款为965233元（包括返租优惠款231656元），杜定精实际支付购房款733577元，以杜定精实际支付的购房款作为市场价格相比较，733577元的70%应为513503.9元，被告及第三人主张房屋市场价格下跌，现双方交易价格438600元符合市场价格，但均未向提交专业评估机构对黔蒙天河时代广场6幢2单元2层1号商铺的现行市场价格评估的依据，且对比市场价格只是在没有交易价格的情形下作比较，该案中杜定精与被告黔蒙房开公司已有明确的交易价格，被告黔蒙房开公司消极履行对原告杜定精之金钱债务，将黔蒙天河时代广场6幢2单元2层1号商铺以438600元出售给第三人陈昌会，故参考2012年杜定精与被告黔蒙房开公司签订的黔蒙天河时代广场6幢2单元2层1号买卖合同价款作对比符合客观事实，认定被告黔蒙房开公司2018年7月10日与第三人陈昌会签订的房屋销售合同价款438600元明显低于市场价的70%，陈昌会该受让价格明显不合理符合客观事实。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，从被告黔蒙房开公司与第三人陈昌会签订的房屋销售合同第4条内容“乙方从2018年7月份开始，每月支付3000元给乙方，乙方需在2019年7月30日之前付清全部尾款，如乙方违反本条款约定，则乙方需支付10000元违约金给甲方”，第5条内容“乙方全额支付完房款后，甲方与乙方签订正式合同，乙方方能使用本房屋”来看，被告黔蒙房开公司与第三人陈昌会至今并未签订正式的房屋买卖合同，庭审中查明，陈昌会只向被告黔蒙房开公司支付购房款200000元，至今也未全额支付购房款，且该房屋至今未登记到第三人陈昌会名下，故原告请求撤销被告黔蒙房开公司与第三人2018年7月10日签订的房屋销售合同符合法律规定，予以支持。原告主张的差旅费没有提供相关证据证实，根据谁主张谁举证的诉讼原则，由原告承担举证不力的法律后果。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、撤销被告贵州黔蒙房地产开发有限公司与第三人陈昌会2018年7月10日签订的房屋销售合同。二、驳回原告杜定精的其他诉讼请求。案件受理费30元由被告贵州黔蒙房地产开发有限公司承担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院二审经审理查明的事实和证据与一审一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。”本案中，被上诉人杜定精主张黔蒙房开公司以明显不合理的低价转让开发商铺，侵害其债权。杜定精于2012年向黔蒙房开公司购买涉案商铺时的市场价格与黔蒙房开公司出售给陈昌会的时间相隔6年，房地产市场发生变化，且杜定精主张涉案房屋存在质量问题与陈昌会的陈述相印证。本案不能以2012年的价格作比较基准，而应以陈昌会购买涉案房屋时的市场价格与陈昌会购买价作比较。一审中黔蒙房开公司主张其出售价格符合市场价格，提交了两份同地段同一时间段价格相近的两份买卖合同。根据在案证据，不能证明黔蒙房开公司以“明显不合理的低价”出售给陈昌会，且二审中杜定精不申请对涉案商铺进行评估，根据谁主张、谁举证的规则，应由其承担举证不能的不利后果。综上，杜定精的主张不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，本院不予采纳。 综上，上诉人黔蒙房开公司、陈昌会的上诉请求成立，本院予以支持。原审认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2019）黔0526民初3729号民事判决； 二、驳回被上诉人杜定精的诉讼请求。 一审案件受理受理费30元，由被上诉人杜定精承担；二审案件受理费120元，由被上诉人杜定精承担。 本判决为终审判决。 审判长 舒 平 审判员 李厚军 审判员 张 伟 二〇一九年十一月二十五日 书记员 张钦越