江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初4111号原告：连云港万厦物业服务有限公司，住所地江苏省东海县牛山镇。法定代表人：邵带弟，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈晓波、于广军，该公司员工。被告：周海伦，男，1980年12年3日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：侍光娟，女，1978年6月13日出生，汉族，住连云港市海州区。原告连云港万某1物业服务有限公司（以下简称万某1物业公司）与被告周海伦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万某1物业公司的委托诉讼代理人陈晓波、于广军、被告周海伦的委托诉讼代理人侍光娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万某1物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业服务费共计5457元及滞纳金（滞纳金每日按千分之三计算）；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告居住连云港市海州区文昌路5号温哥华国际花园小区x室，房产面积141.98平方米。2016年6月30日，原告与该小区业主委员会签订了《温哥华国际花园物业管理服务合同》，依据合同要求原告一直依法、依规对被告居住的小区实施规范的物业管理服务工作，为被告提供了较为完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据《物业管理条例》等有关文件的规定，业主应缴纳一定的物业管理服务费用。按照合同约定，被告所使用的物业属于高层，其物业管理公共服务费应按月0.55/每平方米、设备设施运行费应按月0.4/每平方米、每户每年公共水电费200元。经统计，被告自2016年7月1日至2019年6月30日期间，共拖欠应缴纳的物业管理服务费2811元、设备设施运行费2046元、公共水电费计600元，累计5457元及滞纳金。为了维护我公司物业管理工作的正常秩序和利益。我方及业主委员会曾多次以多种形式向被告催缴物业服务费用，但被告均未予理睬，至今没有缴纳应缴的物业服务相关费用。故诉至法院。被告周海伦辩称，被告系本市海州区文昌路5号温哥华国际花园小x室业主，房屋建筑面积为142.04平方米。涉案的物业费用不应支付。1、对原告提供的物业服务合同中甲方法定代表人的张某的身份有异议，其并不是业委会委员及主任，该合同为无效合同。被告得到的五名业主委员会委员显示没有张某，没有经过业主大会选举的委员，不能代表全体业主，张某无权代表本小区所有业主，第二届业主委员会于2017年5月5日到期，原告提供的合同委托期限至2019年6月30日，超出第二届业主委员会到期2年多，不符合常理。且原告隔了快一年时间在第二届业主委员会到期前三天才去区住房局备案，不符合《物业管理条例》第四十四条的三十日内的规定。原告提供的合同与业主从住建局取得备案物业合同和第三届业主委员会取得的物业合同有些地方不一致，原告持有两份以上物业合同。2、原告在2016年11月11日进行对公司名称变更，又在2017年6月14日进行了经营主体变更，但一直还是使用连云港万某2物业服务有限公司的营业执照及公章进行收取物业费及合同备案，且合同在签订之后快一年时间后备案，公告栏通知、公某、收费票据均系万某2物业，本案原告诉讼主体不符。连云港万某2物业服务有限公司在2016年11月11日已经不存在，无证无照，属于非法从事经营活动。3、合同备案小区建筑面积为80000平方米，实际小区建筑面积为194389.88平方米。2014年5月6日业主委员会成立时，B16号楼及其他几栋楼未交付，第二届业主委员会不能代表未交付的楼栋业主，其签订的合同对未交付楼栋业主无效。4、原告入驻小区就开始安装电梯分层刷卡系统，不给业主使用电梯，以此要挟业主缴纳物业费。客观上妨碍了业主对房屋的使用权，而且存在安全隐患，电梯作为共有部分应当属于业主共同所有的财产，业主对电梯享有所有权和使用权。原告的行为不符合合同的约定，且侵害了业主的利益。根据《连云港市物业服务收费管理实施办法》第二条规定“有电梯住宅物业公共服务费中包含电梯日常运行、维护保养费用，不包括电梯运行电费”。原告诉称的设备设施运行费用已经包含在物价局批准的价格中，收取公共水电费没有公布明细，经确认二次供水用到的水和电已包含在水费当中。5、本案所涉小区原告物业服务在2018年5月被创卫通报，小区脏乱差，不履行制止并报告不法行为义务；不履行安全保卫义务，原告把小区大门经常敞开，门岗没有保安；不履行维护共用部位和公用设施的义务；不维护消防设施；小区绿化破损严重，杂草丛生，垃圾乱堆积，违建也很多。被告主张先履行抗辩权，在原告长期违法法规客观事实存在情况下，有权拒绝支付物业服务费用。综上，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年6月30日，连云港市温哥华国际花园小区第二届业主委员会（甲方）与连云港万某2物业服务有限公司（乙方）签订了《温哥华国际花园物业管理服务合同》约定，甲方将温哥华国际花园小区经业主大会选聘委托于乙方实行物业管理，委托管理期限为叁年自2016年7月1日起至2019年6月30日止；委托管理服务事项：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维护、养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维护、养护和管理；公共环境卫生、包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。本物业的管理公共费用：多层住宅物业服务费为每月每平方米0.45元（按建筑面积）；高层住宅物业服务费为每月每平方米0.55元（按建筑面积）；商业用房物业服务费为每月每平方米1元（按建筑面积）；高层住宅设备设施运行费为每月每平方米0.4元（按建筑面积）；每户每年预收公共水电费100元，高层住宅加收电梯、加压水泵能耗费100元，即多层100元、高层200元。本物业管理公共服务费用每年交纳一次，在每服务周期前三个月内预交。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。合同还约定了双方的其他权利义务等相关内容。2016年11月11日，东海县市场监督管理局发出公司准予变更登记通知书，变更事项为连云港万某2物业服务有限公司变更为连云港万某1物业服务有限公司。2017年6月14日，原告领取了连云港万某1物业服务有限公司营业执照。2018年5月2日，本案所涉温哥华国际花园小区被通报小区整体环境一般，地面有烟头，楼栋外墙面、楼道内有少量小广告，部分垃圾桶无盖，建筑垃圾堆积，机动车、非机动车车辆停放秩序混乱，小区绿化破损严重等相关问题。另查明，被告周海伦系本市海州区海连东路56号温哥华国际花园x室业主，房屋建筑面积为142.04平方米，被告认可在原告主张物业费期间系涉案房屋业主。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告举证的营业执照、物业管理服务合同、收费标准备案表、物业服务合同备案的函、公司准予变更登记通知书、工作台账、照片、被告提供的情况通报、照片等证据在案为证，本院予以认定。本院认为，连云港市温哥华国际花园小区第二届业主委员会与原告签订的《温哥华国际花园物业管理服务合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立且生效，该合同系被告所在小区业主委员会与原告签订，被告作为小区业主，对被告具有约束力，被告应当按照合同约定缴纳物业管理费用。被告向本院提交的小区照片及情况通报可反映该小区内存在物业服务不到位现象，原告向被告主张物业费、公共水电费、电梯设备设施运行费，小区公共水电费及电梯设备设施运行费均系小区运行实际产生的费用，根据原告提供的相关部分票据及电梯维护保养合同，结合《物业管理服务合同》对小区公共水电费及高层住宅设备设施运行费的约定，本院依法酌情对物业服务费、公共水电费、电梯设备设施运行费予以扣减30%。故被告应当缴纳的费用：原告主张2016年7月1日起至2019年6月30日计36个月，主张涉案房屋以141.98平方米计算费用，1、物业服务费为1967.84元（0.55元/月/平方米×141.98平方米×36个月×70%）；2、公共水电费为420元（200元/年/户×3年×70%）；3、电梯设备设施运行费为1431.16元（0.4元/月/平方米×141.98平方米×36个月×70%）。故被告周海伦应支付原告万某1物业公司3819元。原告主张被告支付滞纳金，原告作为物业服务公司，向小区提供的物业服务存在瑕疵，被告并非故意拖欠，故该诉讼请求，本院不予支持。被告周海伦辩称，合同中甲方盖章的张某不是业委会委员及主任，合同无效，本案物业服务合同相对方为业主委员会与物业公司，本案所涉合同经小区业主委员会盖章确认，原告亦在小区内实际提供了物业服务，合同合法有效，对所有业主具有约束力；其亦辩称原告公司名称变更后未及时更换，实际出具票据的是连云港万某2物业服务有限公司，原告主体不符，原告公司变更经东海县市场监督管理局准予登记并核发营业执照，变更后的万某1物业公司作为本案原告，主体适格，对于以上辩解，本院均不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告周海伦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告连云港万厦物业服务有限公司支付3819元。二、驳回原告连云港万厦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由原告连云港万厦物业服务有限公司负担15元，由被告周海伦负担35元，于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。户名：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 长  胡 静人民陪审员  孙宜福人民陪审员  徐启湘二〇一九年十一月四日法官 助理  郭爱洁书 记 员  陈 静法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（三）《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。