广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0224民初823号原告：韶关市新泰基物业服务有限公司仁化分公司，住所地：仁化县五谷村建筑工程公司一楼。负责人：陈佳洲。委托诉讼代理人：杨文强，系该公司部长。被告：叶月星，男，汉族，1969年2月16日出生，户籍地：广东省仁化县。原告韶关市新泰基物业服务有限公司仁化分公司（以下简称“新泰基物业公司”）与被告叶月星物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新泰基物业公司的委托诉讼代理人杨文强、被告叶月星到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新泰基物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2017年4月1日至2019年9月30日期间物业管理费5484元，水电分摊费1500元，卫生费195元，水费509元，合计7688元给原告；二、判令被告所拖欠物业管理费按合同约定支付滞纳金12250元；三、请求判令被告承担快递费用15元；四、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：根据法律、法规的规定，开发商在销售商品房前作为法人业主委托原告对仁化县晖景﹒一品城C区实行前期物业管理服务，现原告在该小区管理长达四年之久，而原告与买受人（被告）于2014年8月21日签订《前期物业服务协议》中约定了物业管理费的收费标准，协议中第六条第一款约定“普通住宅按建筑面积（含分摊的共有建筑面积）￥1.18元/月/㎡计收，收楼之日（《收楼通知书》上载明的收楼日期）起，满两年后按建筑面积（含分摊的共有建筑面积）￥1.38元/月/㎡计收，满三年后按建筑面积（含分摊的共有建筑面积）￥1.48元/月/㎡计收”；协议中第十一条约定业主应按时向物业服务中心全额缴纳物业服务费及共用水电分摊费用，逾期未缴纳的，除缴纳所欠费用除外，每逾期一日，再缴纳欠费总额的千分之五作为违约金。综上所述，被告是仁化县晖景﹒一品城C1栋1701号房的业主，应支付2017年4月1日至2019年9月30日期间拖欠原告的费用如下：1、物业管理费5484元（132.47㎡×1.18元/月﹒㎡×6个月+132.47㎡×1.38元/月﹒㎡×12个月+132.47㎡×1.48元/月﹒㎡×12个月）；2、水电分摊费1500元（50元/月﹒户×30个月）；3、卫生费195元（8元/月﹒户×15个月+5元/月﹒户×15个月）；4、水费509元（从2019年1月1日起至2019年6月30日止）；5、物业管理费逾期缴纳违约金：12250（该违约金计算起止时间为2017年4月1日至2019年9月30日；详见《物业管理费违约金计算》表）；6、快递费用：15元；以上费用合计19953元。因原告多次上门催缴，被告仍未及时缴交，现为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告各项诉讼请求。被告叶月星辩称，我购买的房屋还没有入户，但是别人缴纳多少我就交多少，没有缴纳物业费的原因是因为原告没有退回装修押金2000元，也有五年时间了，所以我就不缴纳物业费等费用。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据1营业执照、授权委托书、被授权人身份证，证明原告主体资格，本院认定：营业执照由工商管理部门核发，授权委托书有原告的盖章，身份证由公安机关制作，本院均予以确认；证据2被告身份证，证明被告主体资格，本院认定：身份证由公安机关制作，本院予以确认；证据3前期物业管理服务协议，证明被告作为管理费缴纳主体的资格，本院认定：该证据有原告新泰基物业公司盖章、被告叶月星签名确认，本院予以确认；证据4商品房买卖合同，证明被告作为业主的主体资格，本院认定：该证据有被告叶月星签名确认，本院予以确认；证据5收据，证明被告拖欠费用起始时间，本院认定：该证据可以证明新泰基物业服务公司已收取叶月星2016年7月1日至2017年3月31日的物业管理费等相关费用共计1954.90元，本院予以确认；证据6欠费催缴通知书、证据7快递单，证据6、7证明原告已履行催告义务，本院认定：对证据6、7的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月21日，被告叶月星与仁化县新泰基房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了仁化县晖景﹒一品城C区C1幢17层1701号（住宅）房屋，该房屋的建筑面积为132.47平方米。同日，原告新泰基物业公司（作为乙方）与被告叶月星（作为甲方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议中第六条第一款约定“普通住宅按建筑面积（含分摊的共有建筑面积）￥1.18元/月/㎡计收，收楼之日（《收楼通知书》上载明的收楼日期）起，满两年后按建筑面积（含分摊的共有建筑面积）￥1.38元/月/㎡计收，满三年后按建筑面积（含分摊的共有建筑面积）￥1.48元/月/㎡计收”；协议第十一条约定“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，不论甲方是否居住或使用该物业应全额缴纳物业服务费及共用水电分摊费用。甲方或该物业使用人应于公历每季度第一个月8日（节假日顺延）前到乙方物业服务中心缴纳，逾期除缴纳所欠费用外，每逾期一日，再缴纳欠费总额的千分之五作为违约金”。被告叶月星未按合同约定缴纳2017年4月1日至2019年9月30日期间的费用：1、物业管理费5484元（132.47㎡×1.18元/月/㎡×6个月+132.47㎡×1.38元/月/㎡×12个月+132.47㎡×1.48元/月/㎡×12个月）；2、水电分摊费1500元（50元/月/户×30个月）；3、卫生费195元（8元/月/户×15个月+5元/月/户×15个月）；4、水费509元（从2019年1月1日起至2019年6月30日止）。庭审中，被告对原告提出的第一项诉讼请求没有异议，对于原告的第二项诉讼请求，被告认为原告不应该收取滞纳金，理由是2014年至2015年其缴纳了2000元的装修保证金，装修完之后原告一直不予退还，所以被告不缴纳上述费用。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告新泰基物业公司与被告叶月星签订《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同的约定行使权利、履行义务。原告新泰基物业公司提供了物业管理服务，被告叶月星应按约定向原告缴纳相关费用。被告叶月星未按合同约定缴纳2017年4月1日至2019年9月30日期间所欠原告的费用7688元，现原告要求被告支付上述费用，有事实依据和法律依据，本院应予支持。关于原告要求被告支付滞纳金及快递费的问题。根据原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》第十一条的约定“甲方或该物业使用人应于公历每季度第一个月8日（节假日顺延）前到乙方物业服务中心缴纳，逾期除缴纳所欠费用外，每逾期一日，再缴纳欠费总额的千分之五作为违约金”。被告无正当理由拖欠2017年4月1日至2019年9月30日期间的物业费，其行为已构成违约。本案原告主张的滞纳金属于违约金性质，但原告主张的违约金过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，被告实欠原告各项费用7688元，原告要求被告支付滞纳金12250元，显然属于“过分高于造成的损失。”根据本案的实际情况，本院酌定由被告向原告支付违约金2000元。因此，原告要求被告支付滞纳金12250元，本院予以部分支持。至于原告要求被告支付催收物业费产生的快递费用，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告提出原告不应该收取滞纳金，理由是其向原告缴纳的2000元的装修保证金，装修完之后原告一直不予退还，所以被告不缴纳上述费用。本院认为，原告向被告交纳装修保证金是否已经退还并非是被告不缴纳上述相关费用的理由，如被告认为原告应向其退还其装修保证金而未退还，可另循行法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、限被告叶月星于本判决生效之日起五日内支付原告韶关市新泰基物业服务有限公司仁化分公司2017年4月1日至2019年9月30日期间物业管理费5484元，水电分摊费1500元，卫生费195元，水费509元，物业管理费违约金2000元，合计9688元；二、驳回原告韶关市新泰基物业服务有限公司仁化分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（原告已预交），由原告韶关市新泰基物业服务有限公司仁化分公司负担75元，被告叶月星负担75元。本判决为终审判决。审判员  黄丛渊二〇一九年十一月五日书记员  叶梦玲