文书内容广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初4820号原告（反诉被告）：陆永洪，男，1975年8月11日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，委托诉讼代理人：龙振军，广东永泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵永庆，广东永泽律师事务所律师。被告（反诉原告）：岑明优，女，1978年4月17日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，委托诉讼代理人：郑兰英，国信信扬（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽燕，国信信扬（江门）律师事务所律师。第三人：江门市蓬江区环市街群星阳和股份合作经济社，住所地江门市蓬江区环市街群星阳和村民小组地段。负责人：谢嘉权。委托诉讼代理人：陈鉴铭，广东金匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈芷茵，广东金匠律师事务所实习律师。原告陆永洪与被告岑明优、第三人江门市蓬江区环市街群星阳和股份合作经济社（下称阳和经济社）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭进行审理。岑明优于2019年8月4日向本院提起反诉，本院将本诉与反诉合并审理，于2019年9月16日、10月28日公开开庭进行了审理。陆永洪的委托诉讼代理人龙振军、赵永庆，岑明优的委托诉讼代理人郑兰英、张丽燕，阳和经济社的负责人谢嘉权及委托诉讼代理人陈鉴铭、陈芷茵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆永洪向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告所签订的《环市街土地租赁合同》，被告搬离租赁的土地；2.判令被告向原告支付2019年3月份和4月份的租金48126元及截至2019年5月5日的违约金49708.47元，以及从2019年5月份起至生效判决解除租赁合同并被告实际搬离租赁土地之日止的租金及违约金；3.判令被告向原告支付律师费损失5000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月14日，原告和被告签订《环市街土地租赁合同》，约定原告将位于阳和大运田（土名）的面积为5013平方米的土地出租给被告作园林、绿化和花卉种植使用；押金为48000元；租赁期限为2018年7月14日至2021年1月14日止；被告应于每月15日前缴付当月租金24063元；逾期支付，每日按照千分之一的标准支付违约金，逾期30日，原告有权单方面解除合同；如被告违约，则需向原告支付违约金48000元。上述合同签订后，被告之前尚能按月支付租金。但从2019年3月份开始，被告拒绝向原告支付租金。经原告多次催促，被告以各种理由予以拖延，截至2019年4月24日已经逾期40天，原告于2019年4月24日公证送达《解除租赁合同通知书》给被告。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。陆永洪就本诉向本院提交的证据有：1.原告身份证；2.被告身份证；3.环市街土地租赁合同（2018年7月14日）；4.公证书；5.环市街土地租赁合同（2017年3月30日）；6.不动产登记信息证明、宗地图；7.律师代理合同、发票；8.申请书。被告岑明优辩称，被告原在江门市××另一地块搭建临时用房作堆放木材用途，后因上述土地被政府征收，被告及承租被告厂房的租户只得重新寻找合适场所。原告了解到被告需求后，与被告协商将从阳和经济社租赁的涉案土地（阳和大运田）转租给被告。原告告知被告涉案土地正在办理临时用地申请，并向被告提供了其用于办理临时用地申请的资料。在原告承诺可以办理临时用地后，双方签订了《环市街土地租赁合同》，约定租赁涉案阳和大运田土地，面积为5013平方米，租期为2018年8月1日至2021年1月14日，每月交付租金24063元。合同签订后，被告按合同约定的收款方练革成银行转账交付押金48000元，并每月按时向原告交付租金。被告自2018年8月1日租赁涉案土地后，投入建设该土地，共产生建设费178650元。涉案土地经初步修整并搭建了临时建筑后，除自用部分外被告将其余租给其他客户使用，于2018年11月与七名租客签订《环市街场地租赁合同》。原告除租赁给被告的面积外，其余面积也搭建了临时建筑出租给其他客户做堆放材料的场地。被告于2019年2、3月收到江门市蓬江区国土资源局城区国土资源管理所、江门市蓬江区环市街群星股份合作经济联合社（下称群星经联社）、阳和经济社发出的《责令停止违法行为通知书》、《告知函》，江门市蓬江区国土资源局发出的《责令改正违法行为通知书》，内容均为被告违反土地性质用途，责令拆除违章建筑并进行复绿，违者追究法律责任。被告收到上述通知后立即与原告沟通涉案土地用途真实情况及调整措施，原告称已交纳复垦费，临时用地正在申请待批复，故被告一直向原告交付租金。至2019年4月，原告仍未取得临时用地证明。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第五款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条规定，涉案租赁合同因不能取得临时用地证明，违反土地使用用途，应属无效合同。原告明知不能取得临时用地证明仍将涉案土地租赁给被告搭建临时建筑使用，存在过错，应向被告赔偿由此造成的损失。被告的租客郑春桥向被告提出解除租赁合同并赔偿损失。2019年3月8日，被告向郑春桥返还押金6000元及赔偿其经济损失9000元。反诉原告岑明优向本院提出诉讼请求：1.确认反诉原告与反诉被告于2018年7月14日签订的《环市街土地租赁合同》无效；2.反诉被告立即返还押金48000元；3.反诉被告立即赔偿反诉原告损失187650元；4.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由与本诉答辩意见一致。岑明优就本诉与反诉向本院提交的证据有：1.环市街土地租赁合同（合同编号：QXYH2015003—1）；2.环市街土地租赁合同（岑明优与陆永洪）；3.图纸；4.租金收据；5.中标通知书；6.关于迎宾建设工程江门大道配套道路施工临时用地使用的报告；7.申请书；8.环市街土地租赁合同（合同编号：QXYH2015×）；9.土地所有权人意见书；10.关于江门大道配套道路工程临时用地征询意见的函；11.江门大道配套道路工程临时用地土地复垦方案报告表；12.江门大道配套道路工程临时用地土地复垦方案报告书；13.责令改正违法行为通知书（蓬江区国土资源局出具）；14.责令停止违法行为通知书（蓬江区国土资源局城区国土资源管理所出具）；15.责令停止违法行为通知书（群星经联社、阳和经济社出具）；16.卫星图；17.告知函；18.录音；19.收据（3张）；20.李远明身份证复印件；21.收据；22.转账汇款单；23.李伟光微信聊天记录（3张）；24.收据；25.企业信用信息公示报告；26.卖水泥苏文微信聊天记录（4张）；27.收据；28.营业执照；29.德峰建材提货单（4张）；30.微信扫码付款记录（3张）；31.德峰胶管微信聊天记录（11张）；32.收据；33.叶发财身份证复印件；34.电脑叶发财微信聊天记录（4张）；35.收据；36.毕友刚身份证复印件；37.老毕开心微信聊天记录（4张）；38.收据；39.红砖王渝磊建材微信聊天记录（5张）；40.收据；41.李锐深身份证复印件；42.深哥微信聊天记录（10张）；43.收据；44.简元盛身份证复印件；45.明天会更好微信聊天记录（5张）；46.收据（2张）；47.周荣章祥粤混凝土微信聊天记录（3张）；48.收据；49.甘润林身份证复印件；50.沙林微信聊天记录（4张）；51.收据；52.罗亨军身份证复印件；53.罗亨军专业倒水泥队微信聊天记录（4张）；54.收据；55.梁远强身份证复印件；56.肥强九二之约微信聊天记录（6张）；57.环市街土地租赁合同（岑明优与郑春桥）；58.收据；59.郑春桥微信转账记录（2张）；60.授权委托书；61.客户回单；62.现金缴款单；63.录音1翻译；64.黎锦培农村商业银行活期交易明细查询；65.录音2及翻译；66.租赁押金收据；67.企业信用信息公示报告；68.泥水款收据；69.租赁合同四份（岑明优租给张振强、黄美英、宁丽群、梁伯枢）。反诉被告陆永洪辩称，一、双方签订的《环市街土地租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效。反诉原告在反诉状中称“反诉被告承诺可以办理临时用地”是没有任何事实依据。《环市街土地租赁合同》第一条明确约定了涉案土地用于园林、绿化和花卉种植使用，没有约定可以搭建临时建筑。反诉原告在涉案土地上擅自搭建临时建筑，已违反合同约定。二、由于反诉原告擅自变更土地用途，该行为违约，不适用《土地管理法》、《合同法》有关合同无效的规定，不能因反诉原告的违约行为认定涉案租赁合同无效。三、反诉原告因擅自变更土地用途所产生的损失，应由其自行承担。而且反诉原告所谓向郑春桥赔偿损失，也证明其未经反诉被告同意擅自转租的事实，其反诉请求不应得到支持。综上所述，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。陆永洪就反诉向本院提交的证据与本诉一致。第三人阳和经济社述称，一、关于涉案土地租赁和转租的经过。1.2017年3月30日，我方与陆永洪签订《环市街土地租赁合同》（编号QXYH20×），我方将位于群星阳和大运田面积10亩的土地租赁给陆永洪使用，双方约定了租赁土地面积、位置、用途，租赁期限，租金标准、缴纳期限及方式，押金，双方权利义务，免责条款，争议解决等内容。其中第一条关于土地用途明确约定：“租赁给乙方作园林、绿化和花卉种植使用。”合同经群星经联社和环市街集体资产资源管理交易中心见证。2.2018年7月14日，陆永洪与岑明优签订《环市街土地租赁合同》，由陆永洪将其从我方处承租的地块中划出5013平方米土地转租给岑明优使用。双方在合同中约定了租赁土地面积、位置、用途，租赁期限，租金标准、缴纳期限及方式，押金，双方权利义务，免责条款，争议解决等内容。其中第一条关于土地用途明确约定：“租赁给乙方作园林、绿化和花卉种植使用。”陆永洪在签订该合同前已将转租情况告知我方并征得我方同意。二、关于争议产生的经过。陆永洪与岑明优租赁涉案土地后，没有按照合同约定作园林、绿化和花卉种植用途。2019年1月，上级国土管理部门在巡查中发现陆永洪与岑明优在涉案土地上动工建设的行为，认为其行为违反了土地管理法及《广东省实施办法》的相关规定，因我方是土地权属人，上级部门向我方发出《责令停止违法行为通知书》、《责令改正违法行为通知书》等，要求停止违法行为，拆除地上建筑物和其他设施，恢复土地原状。我方将上级部门通知转告陆永洪与岑明优，两人分别向我方出具了《违法用地、违建自行拆除整改承诺书》。由于拆除违章建筑给相关当事人造成了一定的经济损失，双方无法就损失承担问题协商一致，引起本案诉讼。三、关于涉案土地租赁合同的效力及相关民事责任问题。1.无论是我方与陆永洪签订的《环市街土地租赁合同》还是陆永洪与岑明优签订的《环市街土地租赁合同》，对于涉案土地的用途都明确约定为“作园林、绿化和花卉种植使用”，合同内容没有违反土地管理法关于土地使用用途的规定，合同合法有效。陆永洪与岑明优在承租涉案土地后，擅自改变土地用途，该问题与合同效力无关，是相关当事人在履行合同过程中违约行为造成。岑明优认为涉案合同因违反土地使用用途而无效的理由不成立。2.本案是陆永洪与岑明优在履行转租合同过程中产生的争议，我方并不是该合同当事人，相关争议与我方无关。陆永洪与岑明优在本案中应如何承担民事责任，由法院依法认定。阳和经济社向本院提交的证据有：1.广东省农村集团经济组织证明书；2.不动产登记信息证明、宗地图；3.《环市街土地租赁合同》（合同编号：QXYH20×）；4.《环市街土地租赁合同》及附图；5.申请书；6.责令停止违法行为通知书；7.责令改正违法行为通知书；8.责令停止违法行为通知书，告知函，违法用地、违建自行拆除整改承诺书（原告）；9.责令停止违法行为通知书，告知函，违法用地、违建自行拆除整改承诺书（被告）。根据岑明优申请，本院依法向黄美英、宁丽群、张振强妻子梁月开作询问笔录一份，并拍摄涉案租赁土地现场照片17张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月14日，陆永洪（甲方）与岑明优（乙方）签订《环市街土地租赁合同》，约定：甲方将位于阳和大运田的土地、面积5013平方米租赁给乙方作园林、绿化和花卉种植使用；租赁期限自2018年7月14日至2021年1月14日；每月租金为24063元，每月15日前支付当月租金；如乙方逾期缴纳租金，须按每日千分之一向甲方支付违约金；逾期30天的，甲方有权解除合同，并要求乙方支付违约金，赔偿甲方造成的损失；签订合同五天内，乙方须交押金48000元给甲方，如乙方违约，甲方没收押金，并另按约定支付违约金；乙方转租应征得甲方书面同意，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同；合同履行期间，如乙方违约，甲方为维护自身权益而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、差旅费等）由乙方承担；等等。合同签订后，陆永洪将涉案土地交付给岑明优使用，岑明优亦依约缴纳了押金48000元。2019年1月30日，江门市蓬江区国土资源局向阳和经济社发出《责令停止违法行为通知书》，称经巡查发现其擅自使用江门大道东侧群星大运田地段土地进行动工建设，责令立即停止违法行为。同年3月7日，江门市蓬江区自然资源局向阳和经济社发出《责令停止违法行为通知书》，称经巡查发现其擅自使用江门大道东侧群星大运田地段土地进行动工建设，责令立即停止违法行为。阳和经济社于同年2月27日、3月4日分别向陆永洪、岑明优发出《责令停止违法行为通知书》、《告知函》，要求两人于3月8日前拆除违章建筑并复绿。陆永洪、岑明优于同年3月4日分别作出《违法用地、违建自行拆除整改承诺书》，承诺于3月8日前自行整改。后双方因合同履行问题发生纠纷，岑明优自2019年3月起没有支付租金，陆永洪遂诉至法院请求解决。另查，江门市蓬江区环市街群星阳和村民小组地段5.3641公顷土地的登记权属人为阳和经济社农民集体。2017年3月30日，阳和经济社（甲方）与陆永洪（乙方）签订《环市街土地租赁合同》（合同编号：QXYH×），约定：甲方将位于阳和大运田的土地、面积10亩租赁给乙方作园林、绿化和花卉种植使用；租赁期限自2017年4月1日至2021年1月14日；2017年4月1日至2018年1月14日每月租金为10000元，2018年1月15日至2021年1月14日每月租金为10500元；每月1日前支付当月租金；如乙方逾期缴纳租金，须按每日千分之一向甲方支付违约金；逾期30天的，甲方有权解除合同，并要求乙方支付违约金，赔偿甲方造成的损失；签订合同当日，乙方须交押金20000元给甲方，如乙方违约，甲方没收押金，并另按约定支付违约金；乙方转租应征得甲方同意，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同；等等。陆永洪于2018年6月1日向阳和经济社提交申请书，申请将租赁土地转租给第三方使用，阳和经济社表示同意。2018年2月1日，阳和经济社（甲方）与中电建路桥集团有限公司（乙方，下称中电建公司）签订《环市街土地租赁合同》（合同编号：QXYH201×），约定：甲方将位于阳和大运田的土地、面积10亩租赁给乙方作临时工程生产、加工场及工程工作人员临时办公生活场所使用；租赁期限自2018年2月1日至2021年1月14日；2018年2月1日至2018年12月31日每月租金为10000元，2019年1月1日至2021年1月14日每月租金为10500元；每月1日前支付当月租金；等等。庭审时，阳和经济社述称该合同是为协助陆永洪申请租赁土地作临时建设用地而签订，并未实际履行。对于涉案大运田地块，阳和经济社确认临时用地申请没有获得有关部门审批通过。又查，陆永洪委托广东永泽律师事务所处理本案诉讼事宜，并支付律师费5000元。本院认为：本案是租赁合同纠纷。综合各方当事人的举证及陈述，本案的争议焦点是：一、涉案租赁合同的效力问题；二、涉案土地的处理问题；三、租金、押金的处理问题；四、双方损失的赔偿问题。一、关于第一个争议焦点。首先，涉案租赁土地是农村土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”、第五十七条“建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，涉案土地作非农用途，搭建简易仓库用于堆放木料，但直至本案判决时未取得有关部门批准。其次，根据岑明优提交的中电建公司于2017年10月、2018年3月所作关于阳和大运田土地申请临时用地的相关报告，结合阳和经济社关于为协助陆永洪申请租赁土地作临时建设用地而与中电建公司签订租赁合同的陈述可知，陆永洪向阳和经济社租赁涉案土地后实际是用于非农建设。在其后陆永洪与岑明优的转租合同关系中，如岑明优租赁涉案土地真是用于园林、绿化和花卉种植，陆永洪根本无需告知岑明优涉案土地办理临时用地审批的情况并向岑明优出示上述报批资料。再次，阳和经济社出租土地10亩给陆永洪，每月租金10500元，折合1.57元/平方米，而陆永洪转租其中5013平方米给岑明优，每月租金24063元，折合4.8元/平方米，收益远远超过阳和经济社出租给陆永洪的价格，亦可印证岑明优租赁涉案土地的目的是用于非农建设。综上，上述证据能形成证据链，证实陆永洪与岑明优在签订《环市街土地租赁合同》时对涉案土地实际用于非农用途是明知的，该合同违反我国土地管理法律法规的强制性规定，以合法形式掩盖非法目的，根据《中华人民共和国合同法》（下称合同法）第五十二条第三项、第五项规定，应属无效合同。陆永洪主张双方合同约定涉案土地用于园林、绿化和花卉种植，岑明优擅自搭建临时建筑违反双方合同约定，与事实不符，本院不予采信。二、关于第二个争议焦点。涉案租赁合同无效，根据合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，岑明优应向陆永洪返还租赁的5013平方米土地。岑明优辩称其将涉案土地又分租给案外人黄美英、张振强、宁丽群、梁伯枢，而上述人员自2019年7月起向陆永洪交纳租金，故从此时起其已将涉案土地返还给陆永洪。黄美英、张振强妻子梁月开、宁丽群三人在本院的询问笔录中称，岑明优告知其已与陆永洪协商好，以后租金直接交给陆永洪。陆永洪对此予以否认，且三人称岑明优没有与其协商解除合同，故在没有其他证据佐证的情况下，仅凭三人的陈述，不足以证明陆永洪收取了上述租户的租金。对岑明优主张已于2019年7月返还土地给陆永洪，本院不予采信。鉴于涉案土地实际由黄美英等人使用，本院酌定给予岑明优十五日将土地返还给陆永洪。三、关于第三个争议焦点。1.虽然租赁合同无效，但岑明优实际使用了涉案土地，故应向陆永洪支付使用期间的占有使用费。关于占有使用费的标准，双方签订的《环市街土地租赁合同》约定的租金标准为24063元/月，在土地主管部门发出整改通知后，经本院现场勘查，涉案土地上部分建筑进行了拆除并复绿，即岑明优客观上已无法按原租赁目的利用全部土地，本院酌定岑明优应按合同约定租金的60%即14438元/月支付占有使用费。故岑明优应向陆永洪支付2019年3月起至土地实际返还之日止的占有使用费，暂计至2019年11月为129942元（14438元×9）。合同约定的违约金条款无效，岑明优仍应支付资金占用期间的利息，以当月的欠款额为基数，自当月16日起，按年利率6%向陆永洪支付逾期付款利息至款项给付之日止。2.租赁合同无效，陆永洪应向岑明优返还租赁押金48000元。四、关于第四个争议焦点。对陆永洪主张的律师费损失，因租赁合同无效，故合同中关于甲方维权费用由乙方承担的条款亦无效，陆永洪请求岑明优赔偿律师费损失5000元，于法无据，本院不予支持。对岑明优主张投入涉案土地建设费用178650元及赔偿分租户损失9000元，合计损失187650元。岑明优租赁涉案土地的目的是从事非农建设并转租牟利，其未尽谨慎注意义务，未对土地合法用途进行核实；而陆永洪在明知涉案土地是农用地，不能用于非农建设，且未办妥临时用地许可的情况下，仍将该地租赁给岑明优作非农建设，故对土地上的违法建设被责令拆除，双方应能预见但放任结果发生，双方均存在过错，岑明优对因其自身过错造成的损失应承担相应责任。综合双方的过错程度，本院酌定陆永洪赔偿岑明优损失50000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、确认陆永洪与岑明优于2018年7月14日签订的《环市街土地租赁合同》无效；二、岑明优于本判决发生法律效力之日起十五日内向陆永洪返还阳和大运田5013平方米土地；三、岑明优于本判决发生法律效力之日起十日内向陆永洪支付2019年3月至2019年11月的土地占有使用费129942元及逾期利息（以当月欠款额为基数，自欠款当月16日起按年利率6%计算至款项给付之日止）；2019年12月起的占有使用费按14438元/月标准计算至土地返还之日止；四、陆永洪于本判决发生法律效力之日起十日内向岑明优返还押金48000元；五、陆永洪于本判决发生法律效力之日起十日内向岑明优赔偿损失50000元；六、驳回陆永洪的其他诉讼请求；七、驳回岑明优的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2356.69元，保全费1034.17元，两项合计3390.86元，由陆永洪负担340.86元，岑明优负担3050元。反诉费2417.38元，由陆永洪负担966元，由岑明优负担1451.38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。                          审判长                            梁珊                                人民陪审员                            区少卉                                人民陪审员                            陈彩萍                                                                                                                                                                      二Ο一九年十一月二十二日                                      法官助理陈怡杏书记员  王敏仪