浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初9031号 原告：杭州市余杭区崇贤街道文化体育服务中心，住所地：杭州市余杭区崇贤街道府新路105号。 法定代表人：沈芳娣，中心主任。 委托诉讼代理人：邵燕芬，浙江哲鼎律师事务所律师。 被告：杭州西野科技有限公司，住所地：杭州市余杭区崇贤街道陆家桥村崇贤创新产业园A座5楼502室。 法定代表人：张光勇，总经理。 委托诉讼代理人：毛明清、任昊，浙江海浩律师事务所律师。 原告杭州市余杭区崇贤街道文化体育服务中心（以下简称原告）诉被告杭州西野科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年5月7日向本院起诉。本院同日受理后，依法适用简易程序由审判员钟其炳独任审判。被告于2019年5月21日提出管辖权异议。后经本院审查，依法裁定驳回其对本案管辖权提出的异议。被告不服，上诉至杭州市中级人民法院。该院于2019年7月30日作出（2019）浙01民辖终869号民事裁定，驳回上诉、维持原裁定。本院于2019年10月10日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人邵燕芬和被告法定代表人张光勇及委托诉讼代理人毛明清、任昊到庭参加诉讼。案经庭外协商未果。本案现已审理终结。 原告起诉称：杭州崇贤工业园区开发有限公司（出租方）与杭州西野科技有限公司（承租方）于2015年底签订了《租赁合同》，该合同中明确约定：合同期限为2016年1月1日至2018年12月31日；A座5楼的1200平方米，按每月每平方米15元的租金标准计算，区块二空间的7500平方米按每月每平方米12元计算。第1年租金可免装修期2个月，承租方应于2016年12月31日前缴纳。第二年租金标准不变，承租方应于2017年3月1日前缴纳。第三年租金上涨10%，于2018年3月2日前缴纳。合同还就房屋保证金的缴纳与用途、房屋修缮责任、禁止转租约定、合同变更与解除事宜、退租交房手续等作出了明确约定。杭州西野科技有限公司于2015年12月30日缴纳租房保证金50000元，杭州崇贤工业园区开发有限公司也将租赁物交付承租方使用。但此后被告并未在2016年12月31日前支付第一年租金，出租方通过电话进行了催告，无果。至2017年3月1日，被告又违反合同约定，照样不予支付第二年租金，累计拖欠两年的租金。为此，出租方通过电话、科创园区企业微信联络群等，多次进行催促，但被告仍未前来缴纳租金，只是声称订单减少、经营困难。同样，被告也未按时支付第三年的租金。2018年10月19日，余杭区财政局下发《关于要求协助推进镇街国有企业清理改革相关事宜的函》（余财政[2018]25号文件）。崇贤街道办事处根据这份文件的要求，2018年12月28日办理了杭州崇贤工业园区开发有限公司的注销手续，并决定该公司清算的剩余资产、负债、相关账务纳入街道文体中心吸收。2019年1月23日，杭州市余杭区崇贤街道文化体育服务中心登记成立。2019年3月15日，崇贤街道文化体育服务中心向被告邮寄送达了书面的《通知书》。考虑到《房屋租赁合同》在2018年12月31日到期时，出租方因政府的政策性原因，处于新旧主体交替的特殊阶段，无法正常开展各项民事活动，当时难以办理租赁合同期满时的交接手续。因此原告在该份《通知书》中对双方租赁关系已经终止的事实加以明确，提醒被告后续如需续租的直接与业主（房东）协商，并催告被告支付租期内拖欠的租金及利息，以及租赁期满后实际产生的房屋占用费等，要求被告限期完成退房交接手续等。该《通知书》发出后一个多月来，原告仍联系被告多次碰面和电话协商，希望被告抓紧履行到位，但被告仅于2019年4月8日支付了20万元。被告的违约行为，情形严重，对原告的合法利益造成了巨大损害，迫使原告不得已提起诉讼解决。诉讼请求：一、请求确认原、被告双方《租赁合同》已于2018年12月31日解除；二、请求判决被告支付租金3601600元，逾期支付租金的利息325638元（暂从2017年1月1日，按年利率4.75%分段计算至2019年4月19日，后续直到付清之日为止）；三、请求判决被告支付房屋占用费425727元（暂计2019年1月1日至2019年4月19日，按上一年度租金标准计算；后续至被告实际交还房屋之日为止）；四、请求判决被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告补充陈述，被告于2019年4月缴纳的20万元已在第三年租金中扣减，5万元保证金不在本案中处理，判决后可以作为租金冲抵或被告支付租金后退还。因原告对整个园区各业主统一管理，结束租赁期间是2019年4月30日，原告与业主的合同到期不再续签，房屋也交还业主，此前租金仍由原告向业主支付，业主从2019年5月1日开始直接作为房东签订合同、收取租金。据此，原告表示诉讼请求中4月19日之后的房屋占用费不再主张。另，被告并未在2018年12月31日搬离并交还7500平方米厂房。原、被告与业主三方于2019年5月10日共同确认房屋交还业主。 原告为支持其诉请主张，向本院提交如下证据： 1．房屋租赁合同2份、房屋所有权证2份（复印件），用以证明杭州崇贤工业园区开发有限公司合法出租案涉房屋的事实； 2．租赁合同1份，用以证明与被告订立房屋租赁合同以及对租期、租金标准及支付时间等详细约定的事实； 3．余财政[2018]25号文件1份、崇街委纪要[2018]18号会议纪要1份，用以证明因上级的政策性调整，原出租方杭州崇贤工业园区开发有限公司已办理注销，注销后其资产和负债均归原告享有和承担的事实； 4．通知书、送达凭证各1份（复印件），用以证明原告曾于2019年3月15日向被告发出合同关系终止的通知书，并催告租金、房屋占用费、利息等相关事实； 5．网银电子回单1份，用以证明原告仅于2019年4月8日收到被告20万元租金的事实； 6．移交确认书1份（庭后补充提交，照片打印件），用以证明被告承租的区块二空间于2018年12月31日后仍由被告继续占用至2019年5月10日止的事实。 被告答辩称：一、原告不是本案适格主体。1.被告从未与原告发生任何业务关系。2.被告是和杭州崇贤工业园开发有限公司签的租赁合同，所有债权债务都是和杭州崇贤工业园开发有限公司之间发生的。3.所谓通知是单方通知，被告没有看到杭州崇贤工业园开发有限公司任何意思表示。根据《合同法》第80条的规定，债权转让应当通知债务人，转让人杭州崇贤工业园开发有限公司负有债权转让的通知义务。二、具体到起诉状上的有关内容，即使原告系杭州崇贤工业园开发有限公司，诉请也不应全部获得支持。1.双方《租赁合同》已于2018年12月31日解除。《租赁合同》约定的租期为自2016年1月1日至2018年12月31日，合同到期后，双方并未续签，故《租赁合同》已于2018年12月31日解除。2.关于本案租金，被告应支付金额为83万元，理由如下：本案租金分为两个部分，第一部分为2016年的租金，第二部分为2017-2018年的租金。（1）关于第一部分2016年的租金，《租赁合同》约定为108万元。被告于2015年12月30日支付5万元保证金，依据《租赁合同》第6-2条约定应折抵为租金，另外被告于2019年4月8日向原告支付20万元租金，故剩余租金金额为83万元。（2）关于第二部分2017-2018年的租金，经协调被告无需支付，该部分诉讼请求不能成立。具体事实如下：杭州西野金属制品有限公司（以下简称金属公司）与杭州西野科技有限公司的实际控制人均为张光勇。2013年3月21日，金属公司与袁良忠签订《厂房租赁合同》，约定袁良忠将杭州市余杭区崇贤镇沿山村19组的房屋出租给金属公司，租期为2013年5月30日至2023年5月30日。合同签订后，金属公司花费大量人力、财力对该厂房进行修缮、装修。2015年，被告公司与杭州崇贤工业园开发有限公司签订《租赁合同》。2016年，相关领导因沿山村要拆迁，与被告实际控制人张光勇就关于金属公司厂址拆迁事项进行协商，确认政府同意出面解决金属公司需要环评等特殊审批手续，并且以免去被告公司在崇贤创新产业园2017年以后的租金作为金属公司在沿山村拆迁的补偿。而且，原告本身也认为该期间系免租的，在整个房屋租赁期限内，原告从未以任何方式向被告催收过租金，双方对免租是认可、默认的。2017年-2018年租金合同约定都是先付后用，与实际履行情况相结合，可以看出双方对免租是心知肚明的。综上，被告无需支付涉案房屋2017年-2018年的房屋租金。3.原告要求被告支付房屋占用费，没有依据。首先，原告向被告发的《通知书》中明确，《房屋租赁合同》已到期，如被告需继续使用房屋的，请直接与业主（房东）联系。故租赁到期后的房屋占用费，是被告与房东之间的问题，且原告也没有和房东续租涉案房屋，故原告无权向被告收取合同到期后的房屋占用费。其次，区块二空间即7500平方米已在租赁合同到期前，即2018年12月31日前搬离，该部分房屋不应计算房屋占用费。上述事实均说明，被告公司因金属公司拆迁已免去2017年以后的租金，不存在拖欠原告上述期间租金的事实。2019年5月1日后的租金已经直接交给业主。 被告为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据： 1.企业基本信息2份（打印件），用以证明杭州西野科技有限公司与杭州西野金属制品有限公司系关联公司的事实； 2.厂房租赁协议1份，用以证明杭州西野金属制品有限公司向袁良忠租赁杭州市余杭区崇贤镇沿山村19组的房屋，租赁期自2013年5月30日至2023年5月30日，因为拆迁导致当地政府免除被告2017年-2018年租金的事实； 3.入驻协议1份，用以证明被告经当地街道办事处鼓励，入驻崇贤创新产业园，并约定租金优惠减免的事实； 4.通话录音光盘付文字整理稿1份，用以证明经协商一致，因沿山村拆迁，给被告予以免租作为拆迁补偿的事实； 5.厂房租赁合同1份（庭后补充提交，复印件），用以证明被告于2018年10月25日与案外人签订租房合同，该合同签订后被告即办理并腾空案涉场地，2018年1月底后不存在被告继续租赁或使用案涉场地的事实。 庭审中，被告提交调查取证申请书2份，要求调取金属公司原办公所在场地拆迁补偿会议纪要和证人证言。经审查，被告申请调查收集的证据和本案无关联，本院不予准许。 上述证据经双方当事人当庭质证，本院认证如下： 原告提供的证据，被告对证据1的真实性无异议，内容不清楚；对证据2的合同真实性无异议，但认为不完整，合同后附有入驻协议，有可以免租的事项；对证据3中，财政局文件不太了解，认为和本案无关；会议纪要的真实性无异议，关联性有异议，认为没有涉及崇贤工业园有限公司，街道文体服务中心和原告是否同一家无法确定，原告当时还没成立；对证据4的真实性无异议，认可收到通知书，但对关联性、合法性有异议，认为快递里只有一份通知书，没有收到过任何政府文件、会议纪要等，通知书主体是原告，按债权转让的规定，通知必须是由原债权人（转让人）给原债务人发送通知才能生效，债权转让未通知的不发生法律效力，被告看不出崇贤工业园有限公司有债权转让的意思表示，通知书恰恰证明被告无需支付2019年租金，通知书明确合同已终止，需使用房屋的直接与业主方协商，且该通知书中租金也不符合相关事实；对证据5网银电子回单真实性无异议，认可在4月8日转账给原告20万元，证明目的有异议，认为债权转让要发合法通知才生效，而不是债权人自认为转让了就成立，被告的认识存在重大误解，原告的证明目的不能达到。经审查，证据1、3、4、5的真实性予以确认，并结合其他证据综合认定本案事实；证据2符合有效证据的采信规则，本院确认其作为认定本案相关事实的依据；证据6，被告不予认可，原告未进一步提供证据证明其与本案的关联性，本院不予确认。 被告提供的证据，原告对证据1有异议，认为金属公司和本案无关，也仅能证明两家公司法定代表人是张光勇，证明对象不能成立；对证据2的真实性认可，合法性不予认可，认为结合后续政府拆除违建的事实，这部分租赁厂房可能属于违章建筑，没有房产证，该合同本身无效，不能证明被告待证事实，和本案也没有关联性；对证据3的真实性、合法性予以认可，该证据涉及政策扶持这部分，被告也讲到了未完成相应产值和达到税收标准，不能享受政策，被告主张以金属公司被拆违是否能纳入减免条件不能成立，不能在原、被告租赁合同中反映出来；对证据4的真实性予以确认，但关联性、合法性不予认可，从文字内容来看，工作人员在5月8日、10日的发言中都讲到了金属公司所涉场地是拆违，不是拆迁，拆违过程中政府和金属公司的交涉与本案无关；对证据5的三性均不予认可，该证据与本案没有关联性，被告仅提供复印件则真实性无法进一步核实，更加不能证明被告所说的待证事实，缺乏合法性，即便该份证据真实存在，也无法证明该租赁合同是否得到实际履行，更加不能证明被告是何时向原告交还案涉租赁房屋的。经审查，证据1的真实性予以确认；证据2、5系他人签订的合同，与本案无关联，本院不予确认；证据3的三性予以确认，但被告未进一步提供证据证明其符合政策要求，存在可享受租金减免的事实；证据4的真实性予以确认，但对话当事人并非原告工作人员，与本案无关联性，本院不予确认。 根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下： 杭州埃法花园设备有限公司独有杭州市余杭区崇贤街道崇杭街117-2号1幢房屋（原××号），规划用途非住宅，建筑面积7706.39平方米；杭州崇贤工业园区开发有限公司与该公司签订《房屋租赁合同》一份，约定承租该公司位于建筑面积7500平方米房屋，租赁期限自2014年5月1日至2019年4月30日止。 杭州杭澜纺织服装有限公司独有杭州市余杭区1幢房屋，规划用途非住宅，建筑面积4310.62平方米；杭州崇贤工业园区开发有限公司与该公司签订《租赁合同》一份，约定承租该公司位于房屋，建筑面积16008.4平方米，租赁期限自2014年5月1日至2019年4月30日止。 杭州崇贤工业园区开发有限公司（出租方、甲方）与杭州西野科技有限公司即被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：租赁房屋位于（仅为办公、研发使用），租赁面积1200平方米，区块二空间建筑面积7500平方米；合同期限为2016年1月1日至2018年12月31日，甲方承诺第一年提供为期2个月的免租金注册、装修期；A座5楼按每月每平方米15元的租金标准计算，区块二空间按每月每平方米12元计算，第一年租金1188000元，租金每两年上涨10%；租金一年一付，第一年于2016年12月31日前缴纳，第二年、第三年租金分别于2017年3月1日、2018年3月1日前缴纳；乙方在合同签署之日起7日内支付50000元作为租房保证金，甲方有权从保证金中抵扣乙方应付未付的租金、物业费和水、电等费用等，合同还就房屋修缮责任、禁止转租约定、合同变更与解除事宜、退租交房手续等，作出了明确约定。该协议后附《科技型中小微企业入驻协议》，由崇贤街道办事处和被告签订，协议约定若被告被认定为科技型中小微企业的，可享受相关的扶持政策，包括租金补助政策。2015年12月30日，杭州西野科技有限公司缴纳租房保证金50000元，并使用上述租赁物。 2018年10月19日，余杭区财政局下发《关于要求协助推进镇街国有企业清理改革相关事宜的函》（余财政[2018]25号文件），要求除中泰街道特例保留一家国有企业外，其他镇街国有公司均划转平台或注销。余杭区人民政府崇贤街道办事处于2018年11月14日形成会议纪要，街道下属国有公司全部注销，其中杭州崇贤工业园区开发有限公司等国有公司清算的资产、负债、相关账务纳入街道文体服务中心吸收。同年12月28日，杭州崇贤工业园区开发有限公司办理注销手续。2019年1月23日，杭州市余杭区崇贤街道文化体育服务中心登记成立。2019年3月15日，原告通过EMS向被告邮送《通知书》一份，告知杭州崇贤工业园区开发有限公司已于2018年底注销，权利义务并入杭州市余杭区崇贤街道文化体育服务中心，并通知租赁合同已终止，如需继续使用房屋，直接与业主协商，同时要求其支付租金3909600元（截至2019年3月15日）、房屋占有费285120元、按拖欠天数和银行同期贷款利率1.5倍计算的利息，以及于2019年3月25日前移交房屋等。该邮件于次日签收。被告于2019年4月8日向原告转账20万元。 庭审中，原、被告同意5万元保证金在本案中一并处理，抵扣被告应付租金。被告陈述区块二空间7500平方米已于租赁合同终止前，即2018年12月31日前搬离，但原告认为于2019年5月10日时移交给业主。 另查明，被告成立于2013年12月20日，股东张光勇、刘某某等人；金属公司成立于2006年3月8日，股东张光勇、柯某某，现住所地余杭区。 本院认为，公司因依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销等原因而解散。因街道办事处决定解散杭州崇贤工业园区开发有限公司并成立原告以继受该公司等相关国有公司的权利义务，并据此办理了公司注销手续，符合法律规定，本院确认原告为本案适格当事人。被告以债权转让提出抗辩，与事实不符，本院不予采信。案涉租赁合同系原、被告真实意思表示，且未发现违反法律法规强制性规定的情形，应为合法有效。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，被告辩称因关联公司被拆迁原因，其无需支付2017年、2018年租金，但原告不予认可，并主张金属公司搬迁可能系拆违所致。经查，原告并非被告所述拆迁或拆违一方当事人，被告亦非拆迁或拆违所涉对象，且无证据表明原告曾作出过免除被告部分租金的意思表示，故被告的该抗辩意见依据不足，本院不予采信。因案涉租赁合同期满后，当事人未续签合同，亦未终止双方的权利义务，故原、被告之间形成不定期租赁。依据法律规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告于2019年3月15日发函通知被告双方租赁合同已终止并要求交还房屋，但未给予被告合理期限，结合原告承租案涉房屋至2019年4月30日以及其通知被告如需续租直接与业主联系和2019年5月1日起被告向业主交纳租金的事实，本院确认原、被告之间的租赁关系于2019年4月30日解除并完成租赁物的交接工作。被告辩称其于2018年12月31日解除合同并搬离区块二空间房屋，无事实和法律依据，本院不予采信。故被告仍应支付至2019年4月30日的租金，现原告仅主张至2019年4月19日，系其对自身权利的处置，本院予以确认，经核算，扣减被告已支付的租金200000元以及原、被告双方同意抵扣的保证金50000元，被告尚应支付的该部分租金为3977327元。原告要求被告支付逾期付款利息损失的诉讼请求，其主张的计算基数未超过本院核算金额，本院予以支持。综上，原告诉讼请求中合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十九条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十一条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告杭州市余杭区崇贤街道文化体育服务中心与被告杭州西野科技有限公司之间的房屋租赁关系已于2019年4月30日解除； 二、被告杭州西野科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市余杭区崇贤街道文化体育服务中心租金3977327元； 三、被告杭州西野科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市余杭区崇贤街道文化体育服务中心逾期付款利息损失325638元及自2019年4月20日起至租金实际清偿之日止的逾期付款利息损失（以金额3601600元为基数，按年利率4.75%计算）； 四、驳回原告杭州市余杭区崇贤街道文化体育服务中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取20812元，由原告杭州市余杭区崇贤街道文化体育服务中心负担239元；由被告杭州西野科技有限公司负担20573元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  钟其炳 二〇一九年十一月六日 法官助理张飞 书记员范书荟