广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初3879号原告：吴志武，男。原告：曾美娇，女。两原告的共同委托诉讼代理人：温秀庭，广东正品律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：刘宏丰，广东正品律师事务所实习律师。被告：黄海忠，男。原告吴志武、曾美娇与被告黄海忠合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴志武、曾美娇的共同委托诉讼代理人温秀庭、刘宏丰、被告黄海忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴志武、曾美娇向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告在2018年6月1日签订的《共同出资建房合同》无效；2.被告返还原告购房款人民币150000元，并支付占用原告资金利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年6月1日起至被告还清占用资金之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与原告于2018年6月1日签订《共同出资建房合同》，该合同实质是原告向被告购买被告位于广东省××县巽寮××东风小组商住楼，定名为“红树湾假日”。原告经中介介绍，并在广东吉径律师事务所陆志一律师的见证下，与被告签订上述合同，被告把他的位于广东省××县巽寮××东风小组商住楼，定名为“红树湾假日”的第十三层1312房，面积约5108平方米以人民币壹拾玖万叁仟元整（小写：193000.00元）的价格出售给原告，原告于签订上述合同的当日向被告支付购房首期款人民币壹拾伍万伍仟元整（小写：155000.00元），被告收款后向原告开具收到原告首期购房款人民币壹拾伍万伍仟元整（小写：155000.00元）的收据。按上述合同约定，被告应当在2018年9月30日之前向原告交付房产，原告于2018年9月30日一次性还清购房余款。但被告在交付房产期限届满后没有按时向原告交付房产，经原告多方了解，经原介绍卖方的中介证实，被告位于广东省××县巽寮××东风小组商住楼，定名为“红树湾假日”的楼房大约在2018年10月1日前后被当地政府拆除，且被告已经收取了政府的补偿款。原告得知此事后，多方联系被告，要求被告返还已经支付给被告的购房款及合理赔偿原告的损失，但被告一直以来不予置理。经多方了解，按相关法律规定，原告与被告在2018年6月1日签订的《共同出资建房合同》属无效合同，被告应当返还原告购房款人民币150000元，并支付原告占用原告资金利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，年利率4.35%，暂计自2018年6月1日起至2019年3月16日，5337.8元，计至被告还清占用资金之日止。被告黄海忠辩称，本案是共同合作建房，不是买卖，不存在欺骗。原告说被告收到赔偿款不是事实，原告可以电话问巽寮湾政府咨询。我没有收到原告的款项，是另外一个人黄雪康收的。原告吴志武、曾美娇围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：1.见证书，证明合同事实；2.《收据》；3.中国银联转账凭证，共同证明被告收取原告款项。被告黄海忠针对其抗辩主张向本院提交以下证据：提交微信聊天记录原件，证明我没有收到原告支付款项，另外刘世莲起诉了黄雪康、叶放心和黄海忠。为查明案件事实，本院依职权向惠东县自然资源局调查取证。该局出具《土地登记查询结果》。本院组织当事人进行了证据交换和质证:被告黄海忠对原告吴志武、曾美娇提交的证据发表质证意见：对证据1真实性、合法性、关联性无异议，对证据2收据真实性无异议，名字是我签的。对证据3无法确认，款项不是我收取的，是黄雪康收取，黄雪康与我及原告吴志武都是合作关系。原告吴志武、曾美娇对被告黄海忠提交的证据发表质证意见：对微信聊天记录的证据真实性无异议，但与本案没有关联，但该证据说明被告与案外人刘世莲也存在着本案相似的房屋买卖合同关系。原告吴志武、曾美娇与被告黄海忠均对惠东县自然资源局的《土地登记查询结果》均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以采信，对有异议的证据，本院将依据上述已确认的证据，结合原、被告质证意见、庭审笔录等进行综合认定，并将采信的证据作为本案认定事实的根据。本院认定事实如下：2017年11月19日，被告黄海忠作为乙方（投资方）与案外人罗秀维、叶兴福作为甲方（出地方）签订《合作建房协议书》。该协议书主要内容为“甲方将其位于广东省××市××县巽××旅游××区巽寮××东风村小组（罗秀维）祖屋地约700平方米，由乙方开发建设，并约定合作条件为甲方负责提供以上地块，乙方出资，兴建一栋十三层的住宅楼；甲方占30%，乙方占70%，乙方补回甲方人民币柒万元整作为土地附着物补偿金（签订协议时一次性交清）”。同日，广东吉径律师事务所执业律师陆志一接受被告黄海忠与案外人罗秀维、叶兴福的委托对签订上述《合作建房协议书》作出《见证书》。2018年6月1日，原告吴志武、曾美娇作为出资方（乙方）与被告黄海忠作为建设方（甲方）签订《共同出资建房合同》。该合同约定“第一条：本合同项下的房屋为甲方在广东省××市××县巽寮××东风村小组商住楼，定名为‘红树湾假日’。第二条：‘红树湾假日’建筑主体为框架结构，外墙为条形面砖，住宅/商铺室内交楼为毛坯房。第三条：乙方向甲方交纳出资人民币壹拾玖万叁仟元整（小写193000元整），即取得本合同项下第十三层1312号房（公寓）的使用权，除此以外，乙方不享有其他权益，该房的建筑面积约为51.8平方米（含公摊面积，具体以实际交付为准），用途为住宅，乙方使用期间的风险及由乙方造成的债务，均由乙方自行负担。乙方的付款方式……签订本合同之日缴付首期出资款人民币壹拾伍万伍仟元整（小写155000元整）（含订金），余款人民币叁万捌仟元整（小写38000元整）于2018年9月30日一次性还清余款。第四条：定金的处理，如在本合同签订时即一次性付清全部出资款的其所交定金充作建房出资款，如采用分期付款方式支付建房出资款的，其所交定金充作首期建房出资款。第五条：甲方在收到乙方按本合同第三条规定的出资款项后，于2018年9月30日前将乙方取得的本合同项下房屋移交给乙方使用，届时由甲方向乙方出具物业移交书，如甲方自上述约定的移交期限届满之日起超过两个月仍未能向乙方移交上述房屋的（甲方有正当理由、不可抗力除外），即属甲方逾期移交，乙方有权向甲方收取逾期违约金，违约金计算方式拖欠日数（上述约定的交付期限的第31日起为拖欠起始日）乘以已交出资款乘以万分之二。第六条：乙方如选择本合同第三条任何一种付款方式，应按第三条规定的付款时间交清当期出资款，否则甲方有权按日收取所拖欠款总额的万分之二的滞纳金，直至乙方付清拖欠款之日止，乙方如逾期支付任何一期出资款超期30天的，甲方有权单方面终止本合同收回乙方取得使用权的住宅，且乙方应向甲方支付按总出资款20%的违约金，甲方在乙方已支付的出资款中扣除管理费、滞纳金、违约金等各项款后归还乙方剩余的出资款，如乙方出资款不足抵扣上述款项的，甲方有权要求乙方补足差额，乙方在使用房屋期间的一切损失（包括但不限于装修等损失）由乙方自行承担。第七条：乙方缴付出资款后，甲方须开具收款收据。第八条：乙方取得出资房的使用权的期限为60年，即从2017年11月19日至2077年11月19日，假如日后有关法律和政策允许办理商品房的房屋产权证，甲方负责提供相关资料，但涉及需要补缴的地价、税费、罚款及指标费等一切相关款项均由乙方自行承担，如乙方不配合承担相应费用等行为导致房产证无法办理的，乙方除向甲方支付违约金外还应承担因此给甲方或其他第三人造成的一切损失，乙方的损失由乙方自行承担，届时该房屋的使用年限则以正式产权的期限为准。……第十条：乙方在使用出资房过程中，如遇地震等不可抗力因素，导致该建筑物出现毁损，则甲乙双方均不能要求对方承担任何责任。第十一条：在乙方使用该出资房期间，如日后政府征用该建筑物，征用补偿主体为甲方，但甲方对乙方的赔偿必须按国家有关征用征收法律法规和政策处理。……第十三条：明确以下使用权及权益归属，屋顶的使用权及权益属甲方所有，外墙面使用权及权益属甲方所有。第十四条：本合同项下出资房的使用权可以出租、转让和继承，如乙方向他人转让本合同项下的出资房，则应由乙方与受让方签订转让合同，并到甲方备案后由甲方收回乙方的房屋使用权证明并出具新的使用权证明给受让方，乙方应按每份合同人民币贰仟元作工本费交给甲方。……第十七条：甲乙双方一致同意并对本合同项下房屋的法律性质作出如下理解，⑴本合同书为内部共同出资建房合同，所谓内部是指‘自愿共同出资建房的特定者所组成的集合’，⑵甲方向乙方提供的本合同项下房屋不是商品房，在目前的法律条件下尚不具备办理正式房地产证的条件，甲方保证乙方取得本房屋的完全使用权。……”。同日，广东吉径律师事务所执业律师陆志一接受原告吴志武、曾美娇与被告黄海忠的委托对签订上述《共同出资建房合同》作出《见证书》。2018年6月1日，原告吴志武、曾美娇通过POS机刷卡两笔，金额分别为100000元、50000元。另被告黄海忠向两原告出具一份《收据》载明“兹收到吴志武、曾美娇人民币155000元缴付东风村红树湾假日1312房合作建房款80%，余款于交屋三日内交清。”有被告黄海忠在该《收据》落款处签名捺手印予以确认。2019年7月2日，原告吴志武、曾美娇向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。2019年8月22日，本院发函惠东县自然资源局调取涉案协议书位于惠东县巽寮旅游××区巽寮××东风村小组（罗秀维）祖屋地约700平方米土地的权籍信息。惠东县自然资源局于2019年9月4日向本院所作的《土地登记查询结果》载明：“经查，黄海忠身份证号码，在我局档案室没有土地档案登记记录。注：以上为2019年9月4日9时52分止电脑数据查询结果。”2019年10月16日，庭审过程中，被告黄海忠陈述涉案土地是村民自己的宅基地，我们的合同是合作建房，参与人有吴志武、刘世莲、黄雪康及其本人。因政府拆迁原因，其没有收到任何补偿，该损失是大家共同承担。合同不存在欺骗，款项是我名义上签名确认，但POS机的实际持有人不是我，原告应该找叶放心、黄雪康一起调解处理。被告黄海忠陈述涉及的案外人叶放心、黄雪康，经本院询问原告是否追加为本案当事人，原告吴志武、曾美娇明确表示不追加为当事人，对本案中叶放心、黄雪康的责任不作不处理。本院认为，结合《共同出资建房合同》的条款内容可知，虽然该合同名为共同出资建房，但该合同内容实质系原告吴志武、曾美娇仅对该合同项下第十三层1312号房的使用权，除此之外，原告方不享有其他权益，即双方签订合同的真实意思系是买卖房屋，且原告方仅就取得房屋为目的支付相应款项。因此原告吴志武、曾美娇与黄海忠于2018年6月1日签订共同出资建房合同而产生的法律关系系房屋买卖合同关系。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：（一）涉案共同出资建房合同的效力如何认定；（二）吴志武、曾美娇主张返还资金及利息的请求如何处理。关于第一个焦点，原告吴志武、曾美娇向被告黄海忠购买房屋，结合现有证据，涉案房屋建设占用的土地未取得相关农用地转为建设用地的农用地转用审批手续，涉案合同以共同出资建房的名义规避非法使用土地的目的，损害社会公共利益，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第四十四条：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，本院认定涉案共同出资建房合同为无效合同。关于第二个焦点，根据上述焦点知，共同出资建房合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”关于购房款，被告黄海忠系共同出资建房合同的合同相对人，被告黄海忠出具收款收据确认收取了原告吴志武、曾美娇的购房款155000元，原告吴志武、曾美娇请求被告黄海忠返还该款项，理据充分，本院予以支持。关于利息，共同出资建房合同第一条约定“本合同项下的房屋为甲方在广东省××市××县巽寮××东风村小组商住楼”第八条约定“……假如日后有关法律和政策允许办理商品房的房屋产权证……”第十四条约定“……如乙方向他人转让本合同项下的出资房，则应由乙方与受让方签订转让合同，并到甲方备案后由甲方收回乙方的房屋使用权证明并出具新的使用权证明给受让方……”第十七条约定“……本合同书为内部共同出资建房合同，所谓内部是指‘自愿共同出资建房的特定者所组成的集合’……甲方向乙方提供的本合同项下房屋不是商品房，在目前的法律条件下尚不具备办理正式房地产证的条件……”可见涉案共同出资建房合同签订时，已经在该合同中明确记载涉案房屋所占用土地系农村集体土地，涉案房屋并非商品房，不具备在政府部门办理权属证明的条件，足以推定吴志武、曾美娇、黄海忠在签订合同时均清楚涉案合同存在违反法律法规的规定而将导致无法履行的风险，吴志武、曾美娇、黄海忠仍然签订该合同，吴志武、曾美娇及黄海忠均存在过错，现吴志武、曾美娇请求支付利息，没有法律依据，本院不予支持。关于被告黄海忠主张该款由案外人黄雪康收取，因被告已出具《收据》进行确认，原告放弃对案外人叶放心、黄雪康的责任承担，被告黄海忠与案外人叶放心、黄雪康内部约定不能对抗第三人，可另循法律途径解决。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告吴志武、曾美娇与被告黄海忠于2018年6月1日签订的《共同出资建房合同》无效。二、被告黄海忠于本判决发生法律效力之日起7天内返还购房款155000元给原告吴志武、曾美娇。三、驳回原告吴志武、曾美娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3406元（原告吴志武、曾美娇已预交），由被告黄海忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  罗晓燕人民陪审员  钱琼华人民陪审员  傅关生二〇一九年十一月十六日法官助理叶璐书记员陈建丽