山东省济南市章丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0181民初4768号 原告：山东苏宁易购商贸有限公司，住所地济南市。 法定代表人：陈琦，总经理。 委托诉讼代理人：王芙君，山东国曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宫皓明，山东国曜律师事务所实习律师。 被告：张乐勇，男，1963年8月4日出生，汉族，居民，住山东省济南市。 被告：济南金易物业管理中心，住所地济南市。 法定代表人：李宁，总经理。 委托诉讼代理人：王明君，男，该公司员工。 两被告委托诉讼代理人：王恩义，山东清照律师事务所律师。 原告山东苏宁易购商贸有限公司与被告张乐勇、济南金易物业管理中心房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东苏宁易购商贸有限公司的委托诉讼代理人王芙君、宫皓明，被告张乐勇及其委托诉讼代理人王恩义、被告济南金易物业管理中心的委托诉讼代理人王明君、王恩义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东苏宁易购商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告济南金易物业管理中心签订的租赁合同;2.判令二被告退还原告租金21.9435万元，暂计算至2018年8月13日起至2019年6月20止利息8246.18元（2019年6月21日至实际退还之日的逾期利息，以21.9435万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令二被告支付原告装修损失24.0562万元；4.判令二被告赔偿原告停业损失20.1万元；本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告山东苏宁易购商贸有限公司（原山东苏宁云商商贸有限公司）承租被告张乐勇名下位于章丘市车站大街667号金易安商场用于经营。被告张乐勇作为产权人授权被告济南金易物业管理中心与原告于2016年1月1日签订租赁合同，该合同租赁期间为2016年1月8日至2026年1月31日，共计10年零24天。 租赁合同约定，租金支付采取“先付后租”的方式。租赁期间内，原告按照合同约定定期向被告支付租金。现由于承租的商业区域面临拆迁导致原告于2018年8月13日闭店停止营业，正常经营活动无法开展。根据双方租赁合同第37条之规定，合同履行期间，如发生政府征收、拆迁租赁物情形，承租方有权向出租方主张征收、拆迁损失，包括但不限于：装修损失补偿、人员安置补偿、广告投入损失、停业损失、搬迁费用等，及政府给予的搬迁奖励等。 自闭店停业至今，原告方多次就补偿事宜进行催告，但被告未按照双方合同约定履行相应合同义务。故原告为维护自身的合法商业权益，特诉至贵院，望判如所请。 济南金易物业管理中心、张乐勇辨称，涉案房屋已经拆除，同意解除合同；被告同意向原告返还租金70782.08元，计算时间应为实际交接的时间为2018年9月8日；对于装修损失及停业损失依据双方签订合同37条，政府对于拆迁有补偿则补，无补偿则无的原则，被告不应承担这两项损失。另要求在退还租金部分扣除相应的税费损失35284.95元（92天）。 当事人围绕诉求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证。经质证，本院认定案件事实如下： 2016年1月1日济南金易物业管理中心与山东苏宁云商商贸有限公司签订租赁合同。出租房（甲方）为济南金易物业管理中心，承租方（乙方）为山东苏宁云商商贸有限公司。租赁合同的主要内容为：一、本合同租赁物位于章丘市车站大街667号金易安商场，产权证号章房权证城字第10579号、10581号，产权人张乐勇。二、租期：租赁期限为10年零21天，自2016年1月8日至2026年1月31日。2016年1月8日至2017年1月31日为首个租赁年度，自2017年2月1日起，每年的2月1日至下一年的1月31日为一个租赁年度，每月的1日至当月的最后一日为一个租赁月度，每三个租赁月度为一个租赁季度。三、租赁费用：本合同采用固定租赁费用方式计算，具体各期间的租赁费用（包含房屋租金、物业管理费）。仅录合同履行部分的费用明细，租赁起止日为2016.1.8-2017.1.31、月份为12个月零21天、房屋租金为68.6万元、物业管理费为29.4万元、租赁费用合计98万元；租赁起止日为2017.2.1-2018.1.31、月份为12个月、房屋租金为68.6万元、物业管理费为29.4万元、租赁费用合计98万元；租赁起止日为2018.2.1-2019.1.31、月份为12个月、房屋租金为70.658万元、物业管理费为30.282万元、租赁费用合计100.94万元。四、租赁费用的支付方式：租赁物采取“先付后租”的方式按季提前10日以电汇方式支付。五、征收、拆迁条款：本合同履行期间，如发生政府征收、拆迁租赁物情形，甲方应在第一时间内及时通知乙方，乙方有权向甲方主张征收、拆迁损失，包括但不限于：装修损失补偿、人员安置补偿、广告投入损失、停业损失、搬迁费用等，及政府给予的搬迁奖励等。自拆迁公告公布之日起，甲方同意乙方暂停支付租赁费用，后续支付事宜双方另行协商。上述拆迁补偿标准及相关损失按照拆迁政策规定为准，以拆迁部门实际补偿数额为原则。六、税费负担：甲方自行承担涉及租赁物的房产税、房屋维修基金、营业税及附加税费、土地使用费、维修费用等所有税费。乙方自行承担租赁物开设商场涉及的各项营业税费。合同签订后，双方如约履行。山东苏宁易购商贸有限公司于2018年7月19日向济南金易物业管理中心汇款252350元，该笔租金对应的租期为2018年8月1日至2018年10月31日。 另查明，章丘区政府于2018年3月8日发放白云路以西片区棚户区改造房屋征收补偿征求意见明白纸，载明“区政府拟对白云路以西片区实施旧城改造，对项目规划用地范围内的房屋及附属物实施征收；征收范围为汇泉路以北、济青路以南、白云路以西、明塘街以东规划范围内国有土地上的所有建（构）筑物；拟征收期限为2018年3月8日至2018年5月16日；拟签协议期限为2018年4月17日至2018年5月1日；拟搬迁期限为2018年5月2日至2018年5月16日”。济南市章丘区房屋征收服务中心（甲方）与张乐勇（乙方）于2018年7月19日签订征收补偿协议书，协议书载明“被征收房屋位于白云路以西易安商场乙方所属用地范围内；”。 另张乐勇与济南金易物业管理中心系委托合同关系，张乐勇为委托人，济南金易物业管理中心为受委托人。山东苏宁云商商贸有限公司后更名为山东苏宁易购商贸有限公司。 上述事实有相关证据在卷佐证，本院依法予以确认。 本案中双方争议的焦点问题为：1、案涉租赁合同的解除时间。原告方主张合同解除时间为2018年8月13日，依据为一是原告提交的2018年8月13日以后的销售数据均为0的系统截图足以证明原告已于2018年8月13日正式闭店停止营业，并向被告交还租赁物；二是被告提交的2018年9月8日交接单为复印件，真实性无法核实，另店长徐少锋无权办理租赁物交接工作。被告方主张以2018年9月8日交接单为合同解除时间。本院经审查认为，当事人均认可租赁物交还时间为合同解除时间，租赁物的交还时间应以出租方的确认时间为准，因此本院认定案涉合同的解除时间为2018年9月8日。 2、剩余租金的退还金额确定问题。原告方主张应退还剩余租金219435元，其计算期限为2018年8月13日至2018年10月31日。被告方同意退还租金70782.08元，其起算日为2018年9月8日，计算方式为扣除免租期24天的租金，以及退还租期30天对应的税金11505.96元。本院经审查认为，双方对最后一笔租金252350元所对应的租期及折算后的日租金2742.93元并无异议。双方争议的焦点问题是免租期24天的理解分歧，根据双方所订立的合同文本（租赁起止日为2016.1.8-2017.1.31、月份为12个月零21天），免租期在第一个租赁年度内存在，剩余租期内不应再行计算免租期。因此剩余租金为2742.93元×53天（2018.9.9-2018.10.31）=145375.29元。 3、原告主张的装修损失及停业损失的合理性问题。原告主张的装修损失240562元的计算依据为其装修费用共计497714.99元，装修投入的开销期为60个月，截止闭店已开销31个月，未开销29个月，29个月的剩余价值为240562元；其主张的停业损失20.1万元系参照2017年8、9、10三月的不含税销售金额为670万元，利润率是3%。被告认为依据合同第35条相关损失应以拆迁部门的实际补偿数额为准，拆迁部门未赔偿装修及停业损失，因此该两项损失不应赔偿。本院经审查认为，拆迁部门的拆迁补偿系对张乐勇整体房产的补偿，无法辨识针对案涉租赁标的物的相关部分。因此，拆迁的实际补偿原则无法适用。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，应区分形成附合的装饰装修物与未形成附合的装饰装修物。未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，因无法明确装饰装修物是否形成附合，因此无法确定原告方的装饰装修残值损失。从常理分析，原告在交付租赁标的物时应对装饰装修残值进行取证，现该装饰装修残值已不复存在而依据装修投入主张权利显然不当。本院酌情以被告方主张的退还剩余租金的税费损失补偿原告方的装饰装修残值损失。 至于原告主张的停业损失属于期待利益，期待利益的损失是因违约所产生的。本案中租赁合同的解除系政府拆迁因素，被告方并无过错，因此原告方主张停业损失依据不足，本院不予支持。 本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告山东苏宁易购商贸有限公司要求解除案涉租赁合同及退还租金的诉请，本院依审查确认事实予以支持。至于资金占用利息，对该项诉请应自合同解除次日起按年利率6%予以支持。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但由确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，被告济南金易物业管理中心系受被告张乐勇委托所订立的租赁合同，对此原告是明知的，因此合同义务直接约束被告张乐勇。依照《中华人民共和国合同法》九十一条、第九十七条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告山东苏宁易购商贸有限公司（山东苏宁云商商贸有限公司）与被告济南金易物业管理中心订立的租赁合同于2018年9月8日解除。 二、被告张乐勇于本判决生效之日起10日内退还原告山东苏宁易购商贸有限公司租金145375.29元及资金占用利息（以145375.29元为基数，自2018年9月9日起至实际支付之日止，按年利率6%计算）。 三、驳回原告山东苏宁易购商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10492元，原告山东苏宁易购商贸有限公司负担8184元，被告张乐勇负担2308元；财产保全费3920元，原告山东苏宁易购商贸有限公司负担3097元，被告张乐勇负担823元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘兴山 人民陪审员  张工业 人民陪审员  王绍环 二〇一九年十一月八日 法官 助理  王 红 书 记 员  魏湘莹