广东省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤执复550号复议申请人（异议人、利害关系人）：昆明市江北建筑有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区新迎金马温泉花园2-2-601号。法定代表人：方学武，执行董事兼总经理。申请执行人：厦门灏天惠港投资合伙企业（有限合伙）。住所地：中国（福建）自由贸易试验区厦门片区象屿路97号厦门国际航运中心D栋8层03单元A之六。执行事务合伙人委派代表：林家强。委托诉讼代理人：柳辰，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人宋扬，系该公司员工。被执行人：深圳市奥宸房地产开发有限公司。住所地：深圳市福田区沙头街道新洲十一街139号中央西谷大厦1904。法定代表人：连速珠。被执行人：奥宸地产（集团）有限公司。住所地：深圳市福田区福华路中央西谷大厦2001。法定代表人：邹建民。被执行人：北京奥宸房地产开发有限公司。住所地：北京市石景山区石景山路20号中铁建设大厦17A层。法定代表人：缪志平。被执行人：云南奥宸房地产开发有限公司。住所地：昆明市西山区环城西路577号云南省社会科学院科研大楼11层。法定代表人：邹建民。被执行人：邹建民，女，1962年10月5日出生，住云南省昆明市五华区，被执行人：庾健仁，男，1963年12月18日出生，住广东省深圳市福田区，被执行人：邹秀芬，女，1954年8月4日出生，住云南省昆明市五华区，被执行人：王红，女，1974年12月30日出生，住广东省深圳市福田区，复议申请人昆明市江北建筑有限公司不服广东省深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）（2019）粤03执异475号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。深圳中院在执行××人××投资合伙企业（××合伙）（以下××灏天企业）申请执行深圳市奥宸房地产开发有限公司（以下简称深圳奥宸公司）、奥宸地产（集团）有限公司（以下简称奥宸集团）、北京奥宸房地产开发有限公司（以下简称北京奥宸公司）、云南奥宸房地产开发有限公司（以下简称云南奥宸公司）、邹建民、庾健仁、邹秀芬、王红合同纠纷一案[执行案号为（2018）粤03执2508号]过程中，拟拍卖被执行人深圳奥宸公司名下位于深圳市龙华区观澜高尔夫大道与观平路交汇处A928-0466地块及地上建筑（产权证号为50××85，以下简称涉案房产）。利害关系人昆明市江北建筑有限公司（以下简称江北公司）对此不服，向本院提出书面异议。江北公司提出异议称，（一）拍卖标的物与评估报告估价标的物不相符。（2018）粤03执2508号之二执行裁定书，裁定中第一项为“位于深圳市龙华区观澜高尔夫大道与观平路交汇处A928—0466地块及地上建筑物”。由此可知法院是将A928-0466地块及其地上建筑物进行整体拍卖。因此，其价值就应当对其整体价值进行评估，从而根据其评估的价值来确定拍卖的起拍价。而“国众联评字（2019）第1-0047号《房地产评估报告》”（以下简称评估报告）中记载的内容表明（1）在评估对象中，有回迁房44342.03㎡,保障房7897.73㎡,共计52239.76㎡是不能进行拍卖的。而裁定书载明的是地上建筑物全部整体拍卖。（2）评估报告中，没有对评估中怎么计价进行具体的说明，使异议人无从得知其对评估对象中哪些建筑物进行了评估计价，哪些建筑物没有进行评估计价。异议人认为如果评估报告中没有对地下停车库、人防、回迁房、保障房等不可出售的物业进行评估计价，但这些建筑物却具有相应价值的，而法院是对该土地及地上建筑物进行整体拍卖，显然，拍卖标的物和已评估的标的物是不相一致的。（3）评估总价格1139426000元与客观实际和市场价格严重不符。根据“对象范围一览表”显示，A928—0466号地块上的建筑物中，住宅52239.76㎡,可售的商业面积为47488.1㎡，办公面积为10845.5㎡。“估价结果汇总表”显示与A928—0046地块处于同一位置的A928—0468号地块的住宅价格为41580元/㎡，即便均按住宅的价格进行计算其价值，根据计算建筑面积为110573.36㎡，按41580元/㎡计算，其真实的价值为4597640308.80元远大于评估报告中的1139426000元。（二）江北公司与奥宸集团、云南奥宸公司、深圳奥宸公司及邹建明建设工程施工合同纠纷案件，根据异议人诉讼保全申请，昆明铁路运输中级人民法院于2018年6月25日作出（2018）云71执保26号之一协助执行通知书，轮候查封涉案房产。根据（2018）粤03执2508号之二执行裁定书，灏天企业向法院申请执行的标的为1820954541.67元及利息，若按不真实的评估报告进行拍卖，所得价值不足以清偿灏天企业的债务，作为轮候查封的异议人的权利将不能得到保障，侵害异议人的合法权益。综上，请求法院中止对涉案房产的强制拍卖，并对评估报告进行修正或重新委托鉴定机构进行鉴定，待公正的评估报告得出后，再行进行拍卖。深圳中院查明：关于中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司（以下简称信达深圳分公司）与深圳奥宸公司、奥宸集团、北京奥宸公司、云南奥宸公司、邹建民、庾健仁、邹秀芬、王红合同纠纷一案，广东省高级人民法院作出（2017）粤民初55号民事判决书，判决：深圳奥宸公司应向信达深圳分公司偿付债务重组本金人民币17.01亿元和债务重组宽限补偿金人民币119954541.67元及相应的违约金；奥宸集团、北京奥宸公司、云南奥宸公司、邹建民、庾健仁、邹秀芬、王红对深圳奥宸公司所负前述债务承担连带清偿责任；信达深圳分公司对深圳奥宸公司名下位于龙华新区观澜街道的A928-0466土地（产权证号：深房地字第××号）以及奥宸集团、云南奥宸公司、邹建民、邹秀芬、王红等所持有的公司股权等财产享有抵押权、质押权；一审案件受理费9,180,942.25元、财产保全费5000元,由深圳奥宸公司、奥宸集团、北京奥宸公司、云南奥宸公司、邹建民、庾健仁、邹秀芬、王红共同负担。上述民事判决发生法律效力后，因被执行人未履行生效判决所确定之义务，申请执行人信达深圳分公司向广东省高级人民法院申请强制执行，广东省高级人民法院作出（2018）粤执43号执行裁定书，裁定将（2017）粤民初55号民事判决书指定深圳中院执行，深圳中院依法立案执行，执行案号为（2018）粤03执2508号。在执行过程中，深圳中院委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称“国众联评估公司”）对涉案房产的现值进行评估，该司作出国众联评字（2019）第1-0047号《房地产评估报告》，评估报告中估价结果载明：“A928-0466地块及地上建筑物，土地面积为19236.09㎡，建筑面积150674.25㎡，总价值为人民币1139426000元。”评估报告“对象范围一览表”中记载，“A928-0466号地块上的建筑物、层数为33层，地下3层，总建筑面积150674.25㎡，计算容积率的面积为103068.71㎡（其中住宅52239.76㎡、商业39940.07㎡，办公10845.5㎡），不计算容积率的面积为47605.54㎡（其中地下一层商业7548.03㎡，地下停车库及人防40057.5㎡，不可租售的机械车位829个）；住宅中回迁房44342.03㎡,保障房7897.73㎡；商业不可销售情况：地面一层商业6398.13㎡,全部不可销售，地面二层有1054.21㎡不可销售，地面四层有802.94㎡不可销售。”深圳中院于2019年2月25日作出（2018）粤03执2508号评估报告通知书向各方当事人送达上述评估报告。被执行人奥宸集团对评估报告不服提出异议，深圳中院将其异议转交国众联评估公司对异议内容进行复核，国众联评估公司复核后于2019年3月28日书面答复认为，“在现有资料基础上，本次评估程序合规，结论合理。”申请执行人信达深圳分公司将上述债权转让给灏天企业，根据灏天企业申请，深圳中院于2019年3月25日作出（2018）粤03执2508号之一执行裁定书，裁定变更灏天企业为本案的申请执行人。2019年4月8日，根据灏天企业申请，深圳中院作出（2018）粤03执2508号拍卖通知书，决定于2019年5月9日在淘宝网司法拍卖网络平台对涉案房产进行拍卖。其后，于2019年4月15日作出（2018）粤03执2508号之一拍卖通知书，决定拍卖时间改为2019年5月18日，并就涉案房产范围载明如下，“一、位于深圳市龙华区观澜高尔夫大道与观平路交汇处A928-0466地块及地上建筑（公共配套设施、保障性住房、回迁安置住房除外），产权证号：50××85。”深圳中院认为，首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，当事人、利害关系人认为法院的执行行为违反法律规定的，可以向执行法院提出书面异议。而在执行过程中，评估机构接受人民法院的委托，对执行标的物进行评估所作出的评估报告，属于评估机构作出的专业技术性报告，并非人民法院的执行行为。就当事人所提出的有关评估方法、评估结论是否正确等问题属于评估的专业性问题，当事人可将其对评估报告的上述异议向执行法官予以提交，由执行法官转交评估机构对异议内容进行复核，而不属于执行异议审查的范畴。本案中，深圳中院在收到被执行人奥宸集团对评估报告的异议后，依法转交评估机构处理，评估机构亦作出了书面答复。因此，异议人江北公司主张评估报告无效、应予重新评估之理由不能成立，深圳中院予以驳回。其次，关于异议人江北公司主张拍卖标的物与评估标的物不一致的问题。根据评估报告，本案就涉案房产的评估对象不包括公共配套设施、保障性住房、回迁安置住房等不可租售部分，而深圳中院（2018）粤03执2508号之一拍卖通知书亦明确载明本次拍卖标的物不包含上述不可租售部分，故异议人江北公司异议主张拍卖标的物与评估标的物不相符的异议理由不成立，深圳中院不予支持。另，关于异议人以其作为涉案房产的首位轮候查封人，法院进行拍卖的行为侵害其合法权益，进而请求中止拍卖的异议主张，于法无据，深圳中院不予支持。综上，异议人江北公司所提异议请求及理由无法律依据，深圳中院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，深圳中院于2019年5月8日作出（2019）粤03执异475号执行裁定，裁定如下：驳回异议人昆明市江北建筑有限公司的异议请求。北江公司对深圳中院上述异议裁定不服，向本院申请复议，请求：依法中止对深圳市奥宸房地产开发有限公司名下的位于深圳市龙华区欢澜高尔夫大道与观平路交汇处A928-0466地块及地上建筑（产权证号50××85）的拍卖。事实与理由：（一）我司是涉案土地及房产的首位轮候查封人，与本案有利害关系，认为原审法院在委托评估和拍卖中有违法行为妨碍首位轮候查封人的债权受偿权，向法院提出执行异议，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，请求中止拍卖，有法律依据。（二）原审法院委托评估程序违法。法院未通知当事人协商选择评估机构，在多数当事人完全不知情的情况下，以摇珠方式选取人确定鉴定机构，不但违反法定程序，而且剥夺了当事人的知情权。涉案当事人奥宸集团向原审法院提出过异议，但原审法院未予以处理。正是由于原审法院违反法定程序委托评估机构，才使得评估机构的评估结果严重违背客观事实，侵害了我司的受偿权。（三）拍卖程序违法。原审法院拍卖时并不是以（201）粵03执2508号之二《执行定书》为依据，而是任意以“特别说明”改变执行裁定的内容；在拍卖过程中，本身存在重大问题当我司以“异议申请书”形式指明时，原审法院未按法定程序办理，而是随意改变拍卖标的物内容，进行违法拍卖。在(2019)粵03执异475号《执行裁定书》中，并未将前述过程进行认真审查，而是以2019年4月18日更新的内容进行拍卖，显然是不当的。（四）评估报告存在重大问题。1.评估范围存在严重缺失。尚有8700平方米的商业地产未纳入本次评估范围，回迁房面积不准确，有5469.69平方米物业不应认定为回迁房。观壹城小区车位具有较高的变现价值，应纳入评估范围。执行依据广东省高级人民法院(2017)粵民初55号民事判决书确认，申请执行人仅对深圳奥宸公司名下涉案土地享有抵押权，但评估报告中未对土地及地上建筑物价值进行区分，而是将土地及地上建筑物价值笼统评估为1，139，426，000元，这将导致申请执行人抵押权的范围扩大，严重影响其他债权人（包括我司）公平受偿。评估报告对A928-0466号宗地的地上建筑物没有提供评估明细，无法核实评估对象的具体价值。评估结果完全背离涉案标的物的价值，使被评估对象价值严重贬损。评估报告估值依据的资料基础不充分，评估结果让人难以信服。2.原审法院对评估机构作出的报告负有审查、纠正的责任。评估机构是受人民法院委托而进行评估，是法院执行行为之一。从属性看，评估报告属于证据，对其真实性、合法性，法院本身就负有审查义务，而不能简单将对评估报告中存在的问题推给评估机构进行复核。如果那样的话，法院在执行行为中的主导地位就丧失，这是对当事人及我司极不负责的，于情、于理、于法都不允许，原审法院将对评估报告的审核责任归结为由评估机构复核的理由是不能成立的。本院对深圳中院查明的事实予以确认。本院认为：本案争议的焦点问题是，北江公司以评估报告存在严重错误为由请求中止本案执行的理由能否成立。首先，本案执行过程中，评估机构接受法院委托所作的评估结论，应由评估机构对当事人的异议作出答复。法院并非专业技术机构，深圳中院收到被执行人奥宸集团对评估报告的异议后，已转交给评估机构处理，评估机构亦作出书面答复，深圳中院已履行法定职责，因此，北江公司要求深圳中院对评估结论正确性进行审核，超越法院职能，故北江公司以执行法院没有对评估机构的复核意见正确性进行实质性审查为由要求中止本案执行的复议请求，理由不能成立。其次，深圳中院于2019年4月15日作出（2018）粤03执2508号之一拍卖通知书，就涉案房产范围载明如下：“一、位于深圳市龙华区观澜高尔夫大道与观平路交汇处A928-0466地块及地上建筑（公共配套设施、保障性住房、回迁安置住房除外），产权证号：50××85。”北江公司仍以拍卖标的物与评估报告范围不符为由要求中止执行的复议请求，理由亦不能成立。第三，评估价格仅是拍卖起拍价的参考，涉案土地实际价值应经由市场检验确定，故北江公司以评估价格过低为由要求中止执行的复议理由，同样不能成立。综上，深圳中院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；北江公司的复议申请理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回昆明市江北建筑有限公司的复议申请，维持广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03执异475号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  杨明哲审判员  李焱辉审判员  张 磊二〇一九年十一月二十八日书记员  陈佩珊