重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝02民终2786号上诉人（原审原告）：杨辉,女,1989年11月9日出生,汉族,居民，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人:赵本新,重庆江晟律师事务所律师。委托诉讼代理人:赵本田,重庆江晟律师事务所律师。上诉人（原审原告）：杨兴奎,男,1965年12月4日出生,汉族,居民，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人:赵本新,重庆江晟律师事务所律师。委托诉讼代理人:赵本田,重庆江晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：欧勤容,女,1979年1月10日出生,汉族,居民，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人:周正河,奉节县法律援助中心律师。上诉人杨辉、杨兴奎因与被上诉人欧勤容房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市奉节县人民法院（2019）渝0236民初2423号民事判决，向一审法院提起上诉，本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨辉、杨兴奎共同委托的诉讼代理人赵本新、赵本田，被上诉人欧勤容及其委托诉讼代理人周正河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨辉、杨兴奎上诉请求：1.撤销原审判决，改判李某某与欧勤容签订的《门市租赁合同》中位于奉节县XX街道XX东路XX号1幢商业用房的年租金变更为20万元/年，自2019年12月10日起以上年度租金标准为基数按10%逐年递增；2.一审案件受理费、二审案件受理费由欧勤容负担。事实和理由：李某某与欧勤容签订的《门市租赁合同》关于租金的标准的约定显失公平。同地段同类门市的租赁价格明显高于合同价格。如果按照此价格继续租赁，将损害杨辉、杨兴奎的利益。一审法院对于杨辉、杨兴奎申请对《门市租赁合同》形成时间和房屋租金价格进行鉴定评估未予准许属于程序违法。李某某与欧勤容恶意串通损害他人权益，应当对合同形成时间进行鉴定。而经过价格评估后，能够证明合同中的租赁价格显失公平。欧勤容辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。欧勤容与李某某签订的租赁合同系双方真实意思表示。杨辉、杨兴奎作为案涉房屋的权利继受人，应当按照合同履行出租方的义务。该合同涉及的租金价格高于同地段其他门市的租金价格，不存在明显低于同类门市价格的情形。杨辉、杨兴奎是通过司法拍卖的方式购得案涉房屋。对于该房屋上存在租赁的情况均在网上予以了公示，杨辉、杨兴奎在购买案涉房屋时对于租金的标准是应当知晓的。杨辉、杨兴奎向一审法院起诉请求：1.请求依法判决将李某某与欧勤容签订的《门市租赁合同》中位于奉节县XX街道XX东路XX号1幢商业用房的年租金变更为20万元/年，自2019年12月10日起以上年度租金标准为基数按10%逐年递增;2.本案的诉讼费由欧勤容承担。一审法院认定事实：欧勤容作为乙方与李某某作为甲方签订《门租租赁合同》，双方约定：第一条、租赁范围。租赁甲方将自有的坐在奉节县XX坪（XX东路X5号、X7号、X9号、X6号X栋X单元X-1、10X号、9X号、7X号、9X号、7X号、1XX号）出租给乙方使用，具体面积见房屋产权证。第二条、租赁期限。租赁共20年，甲方从2010年12月10日起，将出租房屋交付乙方使用，至2030年12月10日收回，乙方的装修期为30日。……第三条、租金和支付方式。1、租金，甲乙双方议定每年租金为120000.00元。大写：壹拾贰万元整。2、支付方式：合同签订之日，由乙方支付当年的租金（120000.00）元，大写：壹拾贰万元整。以后每年提前30日支付租金，先付后用。……第五条、租赁双方的变更。1、如甲方按法定手续程序将所有权转移给第三方时，本合同对新的房产所有者继续有效。……另查明，2019年3月3日，广东省广州市中级人民法院为杨辉、杨兴奎送达成交确认书，确认杨辉、杨兴奎以成交价格2219810.00元成功竞买奉节县XX镇XX东路XX号1幢商业用房。2019年4月23日，杨兴奎、杨辉取得渝（2019）奉节县不动产权第00039XXXX号房屋产权证，确认获得坐落于奉节县XX街道XX东路XX号1幢房屋的所有权。拍卖网站在进行本案涉及房屋拍卖时，对其有人使用、存在租赁情况（租赁期从2010年12月至2030年12月）进行了公示。一审法院认为，公民的合法权益应受法律保护。本案中，欧勤容与案涉房屋原所有人李某某于2010年签订《门租租赁合同》，约定房屋租赁价格及期限，系双方真实意思表示，亦不违反相关法律规定，一审法院予以确认。杨辉、杨兴奎认为欧勤容与原房主恶意串通无证据证明，不予采纳。拍卖网站在对本案涉及房屋进行拍卖时，对该房屋的使用及租赁情况进行了公示，故杨辉、杨兴奎在通过拍卖取得该房屋的所有权前对房屋瑕疵已知晓，对其提出的杨辉、杨兴奎在行使房屋所有权时才发现存在租赁关系，一审法院不予认可。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”的规定，故对杨辉、杨兴奎的诉请不予支持，对其要求对房屋租金及《门租租赁合同》形成时间进行鉴定的请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决：驳回杨辉、杨兴奎的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由杨辉、杨兴奎负担。二审查明的其他事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：杨辉、杨兴奎是否享有合同变更权的问题。本院针对争议焦点评述如下：李某某与欧勤容签订《门市租赁合同》，将其所有的案涉房屋租赁给欧勤容。租赁期限从2010年12月10日起至2030年12月10日止。而杨兴奎、杨辉于2019年3月3日通过拍卖的方式购买了李某某所有的案涉房屋。而在拍卖的过程中，该房屋涉及的租赁情况已在拍卖网站上进行了公示。杨兴奎、杨辉对于该房屋的租赁情况应当是明知的。其通过拍卖的方式购买了该房屋，而租赁合同的权利义务也一并转让给杨兴奎、杨辉。杨兴奎、杨辉就应当按照租赁合同的约定，履行出租方的合同义务。现杨兴奎、杨辉主张予以变更，虽然当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第五十四条规定享有合同变更权，但依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条的规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。该规定只赋予人民法院撤销基于重大误解实施的民事法律行为的权力。在当事人未达成合意时，人民法院不能直接予以变更。即使杨兴奎、杨辉依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定享有合同变更权，但其应当举证证明合同因重大误解而订立或者在订立合同时显失公平。而杨兴奎、杨辉通过拍卖的方式购买李某某所有的案涉房屋时，该房屋涉及的租赁情况已在拍卖网站上进行了公示。杨兴奎、杨辉对于该房屋的租赁情况应当是明知的。杨兴奎、杨辉因购买案涉房屋而一并受让租赁合同权利义务。其在受让租赁合同权利义务时不存在重大误解或者显失公平。即使房屋租金价格明显低于市场价格，其购买案涉房屋以及受让租赁合同权利义务也系其真实意思表示。故，一审法院对杨兴奎、杨辉申请房屋租金价格评估的要求未予准许并无不当。至于杨兴奎、杨辉以李某某与欧勤容存在恶意串通损害他人权益的情形为由，提出一审法院对于其申请对《门市租赁合同》形成时间进行鉴定未予准许属于程序违法的问题。因杨兴奎、杨辉主张李某某与欧勤容存在恶意串通损害他人权益的情形属于合同无效的情形，超出了其提出的诉讼请求和上诉请求中主张的合同变更权的范畴。故，一审法院对其申请鉴定的要求未予准许亦无不当。综上所述，上诉人杨兴奎、杨辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28855元，由杨辉、杨兴奎负担。本判决为终审判决。审判长  铁晓松审判员  刘丽苹审判员  李迪云二〇一九年十一月二十五日书记员  向彦霖