上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初14751号原告：周杰，男，1971年11月17日出生，汉族，户籍所在地上海市松江区。委托诉讼代理人：郁卫龙，上海市天地律师事务所律师。被告：陈井春，男，1982年11月14日出生，汉族，户籍所在地安徽省。原告周杰诉被告陈井春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2019年10月14日公开开庭进行了审理，原告周杰及其委托诉讼代理人郁卫龙、被告陈井春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周杰向本院提出诉讼请求：1、判令原被告2017年4月7日签订的《房租租赁合同》、2017年4月9日签订的《租房合同》于2019年8月6日解除；2、判令被告支付原告租金人民币(以下币种均同)88,305元(每月租金29,425元，自2019年5月8日起计算至2019年8月6日止)；3、判令被告支付原告物业管理费38,330.60元(物业费每月2,017.40元，自2018年1月1日起至2019年8月6日止)，水电费7,853.76元(自2019年4月至2019年6月)；4、判令被告支付违约金60,000元；5、判令被告赔偿原告租金损失(按照每月29,425元的标准，自2019年8月7日起计算至被告将昆明帝凡美容美发有限公司上海秀源路分公司注册地址实际变更完成之日止)。事实与理由：2017年4月9日，原被告签订《租房合同》，约定原告将位于上海市青浦区秀源路XXX号房屋出租给被告，租赁期限5年，从2017年4月8日至2022年4月7日，租金每年33万元，第三年起租金每年递增7%，半年缴纳一次，先付后用。租房期间，物业管理费、水费、电费由被告承担。如哪方违约，违约金为60,000元。2018年1月30日，被告在租赁房屋内注册设立昆明帝凡美容美发有限公司上海秀源路分公司(以下简称“帝凡分公司”)。2019年4月8日前，被告应支付之后半年的租金，但被告只支付了一个月房租，其余至今未付，后从租赁房屋内搬走，但未将房屋交还原告，也未变更帝凡分公司的注册地址，导致原告无法将房屋另行出租，造成了原告的租金损失，因此原告诉至法院要求判如所请。审理中，原告撤回了第一项诉请中要求判令2017年4月7日签订的《房租租赁合同》于2019年8月6日解除的请求，仅要求确认判令原被告2017年4月9日签订的《租房合同》于2019年8月6日解除。被告陈井春辩称，对诉请一，不清楚2017年4月7日的合同，同意解除2017年4月9日的合同。2019年4、5月期间，原被告协商好，支付一个月房租，然后往外搬东西。对诉请二，认可租金支付到了2019年5月7日，确认每月29,425元的租金标准。对诉请三，合同中没有约定被告要支付物业费或者物业费金额。被告经营期间，物业说若不支付物业费就要停电，因此被告支付了2018年1月1日之前的物业费，后面付过一次，但记不清金额了。对诉请四，双方协商过不付违约金，直接搬出来就可以，因为还有3万元押金，但双方没有对于押金处理进行协商。对诉请五，不是被告不迁出，而是还在办理过程中，同意尽快办理注销手续。对诉请六，同意支付，但被告是5月份搬走的，因此不同意支付6月份的水电费。经开庭审理查明：2017年4月9日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订租房合同，约定甲方将上海市青浦区秀源路XXX号房屋出租给乙方，租期5年，自2017年4月8日至2022年4月7日，每年租金33万元，按半年缴纳，先付后用，乙方不得以任何理由或其他方法拖欠房租，否则甲方有权单方解除合同，并由乙方承担违约责任和经济责任。乙方应向甲方缴纳租房保证金3万元，租房期满后，乙方结清一切手续，家电家具完好无损的情况下，打扫赶紧卫生，无违约行为，甲方无条件退换乙方所交保证金。如哪方违约，违约金为6万元。自2019年4月7日起租金每年递增7%。上述合同签订后，被告支付保证金3万元，支付租金至2019年5月7日，之后被告搬走且未再使用房屋。后原告支付2019年3月-5月的水费共计2,725元、电费共计5,128.76元，以及2018年1月至2019年7月底的物业费共计38,330.60元。又查明，2018年1月30日，以系争房屋所在地为营业场所成立了帝凡分公司。原被告一致表示，3万元保证金在本案中一并处理。以上查明的事实，由原、被告的陈述，租房合同、付款凭证、发票、工商档案信息等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示，双方从未协商过解除合同事宜，被告未按约支付租金，故解除合同，起诉视为通知解除。不清楚被告何时搬离，2019年5月8日去查看，发现房屋内已经空了，就联系了物业和居委会开门，发现除了固定的无法搬离的设备，其他的都搬走了，原告就锁门了。原告联系被告是否继续租赁，被告说还要用，2019年7月中旬，原告联系被告说既然不要租，就把公司注销掉。被告答应了，但至今未注销，工商所说若有公司注册在系争房屋，就无法再次出租。现租房期未满，被告提前解除，且未履行附随义务，保证金不应退还。原告提供：2017年4月7日，原告、案外人郁某某、周某某与帝凡分公司就系争房屋签订的房屋租赁合同，该份合同原告没有签订，是被告伪造的，是被告注册公司时向有关部门备案的合同，并未实际履行。被告对此质证称，不清楚该份合同。被告表示，双方电话中协商过搬走事宜，被告2019年5月开始搬走，原告在被告搬走的过程中锁门，不让被告搬，现在屋内还有被告的仪器、产品、空调、家具等。被告本来已在做注销的手续，但原告起诉后就停下了。保证金同意抵消后面的费用。同意双方签订的合同在2019年8月6日解除。根据庭审查明的事实，本院认为，2017年4月9日的租房合同，是原被告双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。被告称双方协商解除合同并搬出，原告对此予以否认，被告也未能提供证据证明，故对被告的该项意见，本院不予采纳。被告擅自搬离，且欠付租金，原告据此要求解除合同，于法无悖，本院予以支持，以原告起诉且被告亦认可的2019年8月6日作为合同解除之日。原告自认2019年5月将房屋上锁，即自2019年5月起系争房屋处于原告控制之下，原告亦本着理性减损的规则，积极采取措施以避免损失的进一步扩大，故对于2019年5月8日后至合同解除之日的租金，本院根据原告发现被告搬离的时间及采取的措施、原告自认房屋内状况等因素酌情予以调整。关于水电费、物业管理费，按约应以实际产生的金额由被告承担，合同中虽未约定物业管理费的标准，但根据相应发票的金额可予以确定，被告又未能提供证据证明其支付过2018年1月1日之后的物业管理费，故对于原告的该项诉请，本院予以支持。关于违约金，导致合同解除的过错在于被告，故原告要求其承担合同约定的违约金金额，本院予以支持。原被告双方均同意将被告交纳的保证金3万元在本案中一并处理，故扣除保证金后，被告还应支付原告违约金3万元。合同解除后，被告应积极履行合同的附随义务，及时办理在系争房屋内注册的公司的工商登记注销或迁出手续，但原告在合同约定的违约金之外另行主张上述手续未完成致其的租金损失，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告周杰与被告陈井春于2017年4月9日签订的《租房合同》于2019年8月6日解除；二、被告陈井春应于本判决生效之日起十日内支付原告周杰自2019年5月8日起至2019年8月6日止的房屋租金3万元；三、被告陈井春应于本判决生效之日起十日内支付原告周杰物业管理费、水电费共计42,149.56元；四、被告陈井春应于本判决生效之日起十日内支付原告周杰违约金3万元(已扣除被告支付的保证金3万元)；五、原告周杰的其他诉讼请求不予支持。案件受理费4,189.79元，减半收取计2,094.89元，由原告负担923.39元，被告负担1,171.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇一九年十一月五日书记员  周 诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。