上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14475号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海绿特丹保温工程有限公司，住所地上海市青浦区叙北路1号1号楼1层A区29室。法定代表人：王植飞，董事长。上诉人（原审原告、反诉被告）：上海华力化工产品有限公司，住所地上海市普陀区真北路3370号。法定代表人：王植飞，总经理。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：邓益忠，上海国畅律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海蕴福新材料科技有限公司，住所地上海市松江区东兴路18号2幢。法定代表人：陈国水，执行董事。委托诉讼代理人：刘沛，上海国瓴律师事务所律师。上诉人上海绿特丹保温工程有限公司（以下简称绿特丹公司）、上海华力化工产品有限公司（以下简称华力公司）和上诉人上海蕴福新材料科技有限公司（以下简称蕴福公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初3233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人绿特丹公司、华力公司上诉请求：1、厂房漏水造成货物损失确实存在；厂房被强拆，岩片被搬至广场上胡乱堆放，经连续几天雨淋后彻底报废。2、一审法院酌情确定的蕴福公司赔偿装修损失存在错误。3、一审法院认定绿特丹公司、华力公司主张的经营损失中应当自行负担的部分错误。要求撤销原审部分判决，改判支持绿特丹公司、华力公司的诉讼请求。上诉人蕴福公司辩称，不同意绿特丹公司、华力公司的上诉请求。上诉人蕴福公司上诉请求，原审法院所认定的：合同无效产生的损失由蕴福公司承担70%；绿特丹公司、华力公司对涉案房屋进行装修且经蕴福公司同意；酌定蕴福公司承担1万元搬迁费；绿特丹公司、华力公司遗留物品未占用蕴福公司场地，无需支付场地占用费，均属法律适用错误。要求撤销原审部分判决，依法改判。上诉人绿特丹公司、华力公司共同辩称，不同意蕴福公司的上诉请求。绿特丹公司、华力公司向一审法院起诉请求：1.确认各方当事人于2017年5月15日签订的租赁合同（面积为340平方米，以下简称《合同一》）和2017年11月20日签订的租赁合同（面积为45平方米，以下简称《合同二》）无效；2．判令蕴福公司退还绿特丹公司、华力公司租金及押金132,153.75元（其中，《合同一》应退租金73,153.75元、押金40,000元，《合同二》应退租金17,500元、押金1,500元）；3．判令蕴福公司赔偿绿特丹公司、华力公司装修损失71,847元；4．判令蕴福公司赔偿绿特丹公司、华力公司搬迁费27,500元；5．判令蕴福公司赔偿绿特丹公司、华力公司经营损失280,021.26元；6．判令蕴福公司赔偿绿特丹公司、华力公司货物损失650,000元（共损失45.109吨，按每吨18,000元计算，现暂主张650,000元，以鉴定结果为准）；7．判令蕴福公司赔偿绿特丹公司、华力公司人工损失20,000元。蕴福公司向一审法院提出反诉请求：1.判令绿特丹公司、华力公司将位于上海市松江区XX路XX号内部场地上的全部物品搬走；2.判令绿特丹公司、华力公司支付蕴福公司场地占用费（按照8,000元/月的标准计算，自2018年7月20日始计算至实际清除之日）。一审法院认定事实：一、2017年5月15日，各方当事人签订《合同一》一份。该合同约定，蕴福公司将位于本区XX路XX号厂房中的南面部分区域（一号仓库内部）出租给绿特丹公司、华力公司用于水性涂料的生产；租赁期间为4年，自2017年5月20日起至2021年5月19日；厂房租金186,150元/年、办公室租金1,500元/月/间，年租金共计204,150元/年；合同签订后三日内支付半年租金102,075元，押金为40,000元，租金每半年支付，实行先付后用原则；租赁期间，设备安装及改造由绿特丹公司、华力公司负责。该合同另对其他事宜作了约定。当日，绿特丹公司、华力公司向蕴福公司支付142,075元（其中,102，075元为租金、40,000元为押金）。此后，蕴福公司按约将房屋交付绿特丹公司、华力公司。2017年11月18日和2018年5月19日，华力公司两次向蕴福公司支付租金，每次均为102,075元。以上租金合计306,225元。二、2017年11月20日，双方当事人签订《合同二》一份。该合同约定，蕴福公司将位于本区XX路XX号厂房中的东南面二楼全部及一楼喷漆房南面一侧出租给绿特丹公司、华力公司作办公室；租赁期间为自2017年11月20日至2021年5月19日；厂房及通道租金21,000元/年，押金为1,500元，首次付款12,000元；租金每半年支付，实行先付后用原则；租赁期间，设备安装及改造由绿特丹公司、华力公司负责。该合同另对其他事宜作了约定。2017年11月18日，华力公司支付蕴福公司上述办公室半年租金10,500元、押金1,500元，蕴福公司向华力公司开具的收据注明“租金（自2017年11月20日-2018年5月20日）”字样。2018年5月19日，华力公司支付蕴福公司上述办公室租金10,500元，蕴福公司向华力公司开具的收据注明“租金（自2018年5月20日-2018年11月20日）”字样。以上租金合计21,000元。三、诉讼中，当事人对上述厂房及办公室没有相关合法建造审批手续的事实，没有异议。但是，当事人对因此导致上述《合同一》、《合同二》无效的过错，存有分歧。绿特丹公司、华力公司提供微信截屏，欲证明蕴福公司于2018年6月20日才将产证给绿特丹公司、华力公司，蕴福公司此前蓄意隐瞒上述房屋为违章建筑的事实，故蕴福公司是合同无效的过错方。蕴福公司认为，对上述证据的真实性没有异议，但认为该证据不能证明其欺骗绿特丹公司、华力公司涉案厂房存在产证的事实，同时认为绿特丹公司、华力公司明知上述房屋属违章建筑，但仍然租赁，嗣后又要求赔偿损失，有违诚信，故绿特丹公司、华力公司承担全部的合同无效的责任。就租金和押金的返还问题，绿特丹公司、华力公司认为，《合同一》中厂房于2018年7月14日开始拆除，故蕴福公司应退绿特丹公司、华力公司2018年7月15日至2018年11月19日租金71,033元（204,150元÷365天×127天），以及押金40,000元。《合同二》中的办公室蕴福公司于2018年2月20日才交付绿特丹公司、华力公司，绿特丹公司、华力公司随后又进行分隔和装饰，实际上于2018年4月10日才使用，2018年5月20日被强拆，故蕴福公司应退绿特丹公司、华力公司2017年11月20日至2018年4月9日及2018年5月20日至2018年11月19日租金18,584元（21,000元÷365天×323天），以及押金1,500元。以上合计131,117元。蕴福公司认为，上述厂房和办公室均于2018年7月19日被拆除，故厂房应退租金68,050元（使用期限为2017年5月20日至2018年7月19日）、办公室应退租金7,000元（使用期限为2017年11月20日至2018年7月19日）、应退押金合计41,500元。但该款应另行扣除其反诉主张的场地占用费。就装修损失问题，绿特丹公司、华力公司提供物资销售合同、提货单、劳动包干合同、收据、发票、证明、发货单和收条等，欲证明其装修上述厂房和办公室支付装修费71,847元，并认为按合同关于“设备安装及改造由绿特丹公司、华力公司负责”的约定，蕴福公司是允许绿特丹公司、华力公司进行装修的。蕴福公司认为，上述证据无法证明绿特丹公司、华力公司对上述厂房和办公室进行装修，“设备安装及改造由绿特丹公司、华力公司负责”的约定系对绿特丹公司、华力公司生产设备的安装等由绿特丹公司、华力公司自行负责的约定，并非同意绿特丹公司、华力公司对厂房进行改造，故蕴福公司无需赔偿绿特丹公司、华力公司装修损失。就搬迁费问题，绿特丹公司、华力公司提供证明、发票、收据等，欲证明其为搬离上述厂房和办公室内的财物而支付27,500元的事实。蕴福公司认为，上述证据均属证人证言，不符合证据的形式要求，而且搬迁费不属于合同无效产生的损失，故绿特丹公司、华力公司该项主张无事实和法律依据。就经营损失问题，绿特丹公司、华力公司提供公积金汇缴书及补缴清册、工资发放情况、社保收据，欲证明其因合同无效所受经营损失274,665.70元，并认为其对房屋被拆事先毫无准备，2018年7月15日至2018年12月公司处于停产状态，期间有一些杂务需要员工处理，公司为员工继续支付工资等，但无法为公司创造利润，故蕴福公司应予赔偿。蕴福公司认为，对公积金汇缴书及社保收据的真实性无异议，对工资发放情况的真实性不予认可，并认为其于2018年5月通知绿特丹公司、华力公司房屋将被拆除，绿特丹公司、华力公司主张的上述损失系其本身经营应负担的成本，故其不认可绿特丹公司、华力公司该项主张。就货物损失问题，绿特丹公司、华力公司提供接报回执单、库存清单、照片、告知书及微信截屏，欲证明其所诉称的货物受损的事实，并申请对受损货物价值进行鉴定。此外，绿特丹公司、华力公司提供出货单，欲证明蕴福公司确实使用了一部分岩片，但未履行浸水岩片全部由蕴福公司使用的承诺。蕴福公司认为，对上述回执单的真实性予以认可，但对其中的货物被淋受损的内容不认可；对清单的真实性、合法性、关联性均不予认可；对照片的真实性无异议，但不能证明其出租的厂房存在绿特丹公司、华力公司所称的漏水缺陷；蕴福公司未收到绿特丹公司、华力公司所称的告知书，对告知书的内容不予认可；蕴福公司对微信聊天记录的真实性予以认可，蕴福公司只是为了避免绿特丹公司、华力公司的货物进一步受损才做出“马上安排”的表示；对出货单的真实性无法确认，即便真实亦仅能证明蕴福公司向绿特丹公司、华力公司购买岩片的事实，亦可反证绿特丹公司、华力公司关于岩片被淋受损不是事实；房屋被拆后，绿特丹公司、华力公司应妥善保管自己财物，绿特丹公司、华力公司未及时搬离财物造成的损失应自行负责，而且蕴福公司提前两个半月通知绿特丹公司、华力公司搬迁，但其未搬迁。就人工损失问题，绿特丹公司、华力公司认为，此系因岩片被淋浸以后，为避免再次被淋浸，其雇人将岩片搬至二楼平台而支付的费用，但没有留下票据。蕴福公司认为，其出租给绿特丹公司、华力公司的厂房不存在质量问题，未给绿特丹公司、华力公司造成损害，且绿特丹公司、华力公司未提供任何证据佐证该项主张，故其不认可绿特丹公司、华力公司该项主张。就物品的搬离及占用费问题，蕴福公司提供照片，欲证明房屋被拆后，绿特丹公司、华力公司仍将物品堆放在蕴福公司场地上的事实。对此，绿特丹公司、华力公司认可照片中的岩片、架子、楼梯、钢结构系其所有，但认为上述堆放区域不在蕴福公司向其出示的产证范围之内，蕴福公司也没有证据证明其对该场地有所有权或使用权，故其不同意支付占用费。2019年5月25日，蕴福公司出具情况说明，称“无需对绿特丹公司、华力公司占用的场地是否在蕴福公司产权证上土地范围内进行测绘”，其理由是：根据本案案件事实情况，其对绿特丹公司、华力公司占用的场地享有独占使用，蕴福公司对该场地进行占有并管理。根据《物权法》第二百四十五条之规定，无论蕴福公司占有的土地是否在权证范围内，绿特丹公司、华力公司皆侵犯了蕴福公司的占有权，应当赔偿蕴福公司损失。2019年6月10日，一审法院对现场进行了勘查，当事人对岩片占地约47.5平方米、其他物品占地约30平方米予以确认，且绿特丹公司、华力公司同意将其余堆放在“东南”位置的占地约5平方米的物品于同月23日前搬走。2019年6月17日，绿特丹公司出具情况说明，称已将“平台上的一台设备及两个铁架”全部搬走。2019年9月9日，绿特丹公司又出具情况说明，称“空地上的钢材已全部搬离！至此，除岩片外再无其他堆放物”。2019年9月17日，蕴福公司出具情况说明，称“绿特丹公司已于2019年9月6日将除岩片外的相应遗留物进行处理”。一审法院认为：一、合同效力及过错房屋租赁合同司法解释第二条规定就违法建筑签订的房屋租赁合同应当认定无效。即出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，根据诉辩意见，各方当事人对《合同一》和《合同二》项下的厂房和办公室因未取得相应的合法建造审批手续而无效并无争议，故一审法院对绿特丹公司、华力公司关于确认上述合同无效的诉讼请求，予以支持。对于上述合同的无效，作为出租人的蕴福公司，应承担主要责任。其理由是：蕴福公司对租赁标的合法与否是明知或者应知的，但其仍将不具有合法性质的租赁标的出租给绿特丹公司、华力公司使用，以致厂房和办公室最终被强制拆除。而作为承租人的绿特丹公司、华力公司，应承担次要责任。其理由是：绿特丹公司、华力公司在签订合同前应当充分了解上述厂房和办公室是否具有合法性，但绿特丹公司、华力公司却怠于或疏于对租赁标的作合法性审查。因此，并综合绿特丹公司、华力公司对租赁标的使用情况，对于因上述合同无效所造成的损失，绿特丹公司、华力公司负担30%，蕴福公司负担70%。二、合同无效后果的处理（一）基本规则合同法第五十八条对合同无效的法律后果作了规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，合同被认定无效的法律后果涉及两个方面：一是返还财产，二为损失赔偿。返还财产是当事人在合同被确认无效以后，对已交付给对方的财产享有返还请求权，而已经接受财产的当事人则有返还财产的义务。损失赔偿包括两种情况：一是不能返还财产情况下的赔偿，二是合同被确认无效后有过错的当事人应当赔偿对方因合同无效所遭受的损失。受害方提出赔偿请求的根据在于缔约过失，赔偿的范围是受害方的信赖利益，包括缔约费用、履行费用、合理的间接损失，但不得超出履行利益，同时，也应考虑合同具体履行程度等情况。（二）具体处理1.租金及押金根据查明的事实，当事人对厂房及办公室的拆除时间存有争议。鉴于绿特丹公司、华力公司对其主张的拆除时间，并未提供相应证据佐证，故一审法院以蕴福公司自认的拆除时间作为厂房和办公室的拆除时间。因此，厂房部分，蕴福公司应返还绿特丹公司、华力公司使用费即绿特丹公司、华力公司所称的租金68,795.75元（2018年7月20日至2018年11月19日，计123天，204,150元÷365天×123天）以及押金40,000元。办公室部分，蕴福公司应返还绿特丹公司、华力公司使用费即绿特丹公司、华力公司所称的租金7,076.71元（21,000元÷365天×123天）以及押金1,500元。以上使用费合计75,872.46元、押金合计41,500元。绿特丹公司、华力公司有关蕴福公司于2018年2月20日交付办公室的意见，一审法院不予采纳。因为，绿特丹公司、华力公司首笔租金支付之日为2017年11月18日，《合同二》签订之日系2017年11月20日，约定的租期起始日亦为2017年11月20日，2018年5月19日支付的第二笔租金收据注明“租金（自2018年5月20日-2018年11月20日）”字样，且无证据证明纠纷发生前绿特丹公司、华力公司曾向蕴福公司提出过蕴福公司迟延向绿特丹公司、华力公司交付办公室。2.装修损失房屋租赁合同司法解释第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，按合同关于“租赁期间，设备安装及改造由绿特丹公司、华力公司负责”的约定，结合绿特丹公司、华力公司就其该项主张所提供的证据，以及至强拆前无证据证明蕴福公司对绿特丹公司、华力公司装修提出异议的事实，足以认定蕴福公司同意绿特丹公司、华力公司进行装修。现装修已随上述房屋和办公室被拆而毁，不具备通过鉴定方式确定其现值损失，故一审法院根据绿特丹公司、华力公司的使用情况，并结合过错及相应主张，酌情确定蕴福公司赔偿绿特丹公司、华力公司装修损失30,000元。3.搬迁损失双方约定的厂房和办公室的租期分别为4年和3.5年，现厂房部分仅履行了1年2个月，办公室部分仅履行了8个月，绿特丹公司、华力公司因租赁物不具有合法性而被拆除所发生的必要的搬迁费用很难认为是一次性费用，而是绿特丹公司、华力公司在相同承租期间内一次额外增加的费用损失，故蕴福公司应当赔偿绿特丹公司、华力公司搬迁费损失。至于具体的数额，一审法院根据绿特丹公司、华力公司使用情况，并结合过错及其主张，酌情确定蕴福公司赔偿绿特丹公司、华力公司搬迁费损失10,000元。4.经营损失绿特丹公司、华力公司主张的经营损失，不属于无效合同损失赔偿范畴，此系其自身经营中应当自行负担的部分，故一审法院对绿特丹公司、华力公司该项诉讼请求，不予支持。5.货物损失就在案证据而言，尚难以证明绿特丹公司、华力公司所主张的货损，系因蕴福公司出租的厂房存在漏水的缺陷所致。此为其一。其二，厂房被拆后，作为岩片所有者的绿特丹公司、华力公司，将岩片堆放于场地，未经妥善管理义务。其三，绿特丹公司、华力公司有关蕴福公司表示其在一年内用完岩片，用不完就赔偿绿特丹公司、华力公司损失的意见，蕴福公司对此未予认可，且绿特丹公司、华力公司无其他证据相佐证。因此，蕴福公司不应向绿特丹公司、华力公司承担货损的赔偿责任，更无对货损进行鉴定的必要。6.人工损失绿特丹公司、华力公司对其该项请求，仅有其陈述，无任何证据予以佐证，且蕴福公司不予认可，故法院难以支持。7.物品的搬离及占用费一方面，蕴福公司无证据证明其有权占有现堆放岩片等财物的场地。另一方面，蕴福公司亦明确拒绝通过测绘方式解决上述场地在其出示的产证范围之内。因此，一审法院对蕴福公司上述反诉请求，均不予支持。据此判决：一、确认绿特丹公司、华力公司与蕴福公司于2017年5月15日签订的租赁合同和2017年11月20日签订的租赁合同无效；二、蕴福公司于判决生效之日起十日内返还绿特丹公司、华力公司使用费计75,872.46元、押金计41,500元;三、蕴福公司于判决生效之日起十日内赔偿绿特丹公司、华力公司装修损失30,000元；四、蕴福公司于判决生效之日起十日内赔偿绿特丹公司、华力公司搬迁损失10,000元；五、驳回绿特丹公司、华力公司的其余诉讼请求；六、驳回蕴福公司的反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取7,757元，反诉案件受理费740元，合计诉讼费8,497元，由绿特丹公司、华力公司负担5,993元，蕴福公司负担2,504元。本院二审期间，双方当事人均未依法提交新的证据。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人绿特丹公司、华力公司与上诉人蕴福公司签订的租赁合同因违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原审法院认定无效，应属正确。关于合同无效后果的处理，原审法院根据合同的缔约、履行等基本事实依照相关法律规定，确定由出租方蕴福公司承担70%的责任，并无不当。鉴于上述正确的处理原则，原审法院对租金、押金所作判决，应属正确。对于装修损失、搬迁损失，原审法院根据查明事实及相关法律规定，酌情确定，亦无不妥。对于绿特丹公司、华力公司主张的货物损失，该项主张属于损害赔偿的范畴，绿特丹公司、华力公司必须依法完成损失、蕴福公司的损害行为，因果关系以及其主观过错等诸项要件的举证责任。但绿特丹公司、华力公司未能完成上述举证责任。原审法院对此所作处理，亦无不当。关于蕴福公司主张的场地物品搬离并承担场地占用费的主张，原审法院亦依照案件审理情况及相关事实作出判决，亦属正确。综上所述，上诉人绿特丹公司、华力公司、上诉人蕴福公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,292元，由上诉人上海绿特丹保温工程有限公司负担13,885元，上诉人上海蕴福新材料科技有限公司负担3,407元。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇一九年十一月二十九日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……