上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14439号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海巴蜀味园餐饮管理有限公司，住所地上海市黄浦区政悦路318号68幢2155室。法定代表人：周家彬，执行董事。委托诉讼代理人：王伟东，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺同一，北京大成（上海）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海亚和投资管理有限公司，住所地上海市长宁区虹桥路1665号601室。法定代表人：李兴珍，执行董事。委托诉讼代理人：谷源玲，上海市申华律师事务所律师。上诉人上海巴蜀味园餐饮管理有限公司（以下简称巴蜀味园公司）与上诉人上海亚和投资管理有限公司（以下简称亚和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初11784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。巴蜀味园公司上诉请求：撤销原审判决第一、三、四、五项，改判在认定双方租赁合同无效的情况下，巴蜀味园公司无需支付任何款项给亚和公司，亚和公司返还巴蜀味园公司支付的首期三个月租金300,000元，且巴蜀味园公司应支付的房屋占有使用费数额不应按照合同租金标准来计算。如果法院认定合同有效，亚和公司应按照一审判决返还巴蜀味园公司保证金，且应全额支付巴蜀味园公司装修损失计1,736,578元，并承担巴蜀味园公司的律师费、保全费、诉讼费；巴蜀味园公司仅承担应支付的水电煤费用，无需支付任何租金、物业管理费及违约金。事实与理由：一、亚和公司于2011年对该房屋进行改建，但并未提交改建后的《建设工程规划许可证》原件，其仅仅提交了上海市规划和国土资源管理局于1994年10月26日制定的底稿，而该底稿并不能证明上海市长宁区XX路XX号XX购物中心C1别墅（以下简称涉案房屋）在改建时已经获得《建设工程规划许可证》。故根据相关司法解释，该租赁合同应为无效。二、经过巴蜀味园公司的多次催促，亚和公司始终无法按约提供有效的权属文件，故巴蜀味园公司无法正常经营“XX”品牌并收到了相关部门的经营处罚通知。亚和公司无法提供有效的权属文件是导致合同目的无法实现的全部原因，而巴蜀味园公司在此过程中不存在任何过错，故亚和公司应当按照法院认定的装修及设施设备损失数额全额予以赔偿。三、巴蜀味园公司享有后履行抗辩权。在亚和公司未能履行合同义务即未能提供有效的权属文件使巴蜀味园公司办出证照并正常营业的情况下，巴蜀味园公司不应当支付租金、物业管理费以及物业管理费的违约金。亚和公司辩称：不同意巴蜀味园公司的上诉请求，支持己方上诉请求。亚和公司上诉请求：撤销原审判决第二、三、四、五项，改判驳回朱某的原审诉讼请求，支持亚和公司的原审反诉请求。请求追加XX招待所为本案第三人并判令由其承担相应责任。亚和公司无需承担任何合同违约责任，亚和公司无需返还巴蜀味园公司保证金及支付其任何装修损失，并请求法院依法调高对方应支付的违约金数额。事实与理由：一、一审基于涉案房屋有建设规划许可证而认定合同有效正确。双方租赁合同解除系因巴蜀味园公司拖欠租金，且拒不支付物业管理费、水、电、煤气费等公共事业费所致，故合同解除的违约责任应由巴蜀味园公司承担。二、对于涉案房屋受部队机构改革和停偿战略决策出台影响而无法继续取得有效的《军队房地产租赁许可证》系双方无法预见的情况，应认定为不可抗力，巴蜀味园公司后续不能办理经营手续的原因和过错不在于亚和公司。巴蜀味园公司因不想缴纳拖欠的租金、物业费等费用，恶意诉至法院要求确认合同无效有违诚信原则。其使用涉案房屋的合同目的已经实现，故无权行使不安抗辩权，其诉讼请求不应得到支持。三、即便一审对军队方未继续发放房屋租赁许可证认定为不可抗力，其责任也应当由上海市警备区第一招待所承担。亚和公司申请二审追加上海市警备区第一招待所为本案第三人，到庭说明事实和承担相应责任。四、仅凭巴蜀味园公司提供的有瑕疵的装修合同，在其没有提供所有装修费用发票和付款凭证等有效证据的前提下，一审认定亚和公司承担装修损失没有事实和法律依据，合同因巴蜀味园公司违约解除，故相关损失应由其自行承担。五、一审认定违约金数额过低，二审法院应予以调整。巴蜀味园公司辩称：不同意亚和公司的上诉请求，支持己方上诉请求。巴蜀味园公司的一审诉讼请求：1.确认巴蜀味园公司、亚和公司签订的《租赁合同》及其《补充条款》无效；2.判令亚和公司返还巴蜀味园公司已经支付的租金保证金300,000元、物业管理费保证金36,750元、公共事业费保证金20,000元，总计356,750元；3.判令亚和公司返还巴蜀味园公司支付首期三个月租金总计300,000元；4.判令亚和公司赔偿巴蜀味园公司装修费用等损失合计2,796,808元；5.判令亚和公司赔偿巴蜀味园公司因无法办理营业执照、食品经营许可证而被罚款的损失60,000元。如果法庭认为合同有效，巴蜀味园公司变更原第一项诉讼请求为判令巴蜀味园公司、亚和公司签订的《租赁合同》及其《补充条款》解除，其余的诉讼请求不变。亚和公司的一审反诉请求：1.请求确认双方签订的《租赁合同》及其《补充条款》于2017年7月31日解除；2.判令巴蜀味园公司向亚和公司支付租金900,000元、物业管理费147,000元、煤气费3,991.60元、水费439.30元、电费16,649.60元，合计1,068,080.50元；3.判令巴蜀味园公司向亚和公司支付逾期付款违约金，从欠费之日起每逾期一日，按每项欠款额的千分之三计算至2017年11月30日止，金额为755,008元；4.判令巴蜀味园公司支付违约损失赔偿金600,000元；5.判令巴蜀味园公司已经支付的合同保证金包括租赁保证金300,000元和物业管理费保证金36,750元归亚和公司所有；6.判令巴蜀味园公司支付装修期内免除的租金30万元。一审法院认定事实：上海市长宁区XX路XX号房屋于1989年2月登记，产权人系XX后勤部，建筑面积合计15,003平方米。2011年11月25日，XX招待所与亚和公司签订军队房地产建设、租赁协议书，约定由亚和公司投资建设“洛城、和平广场、四号楼综合楼改扩建项目”，亚和公司对改扩建项目及XX苑剩余10幢别墅拥有租赁经营权。2012年5月23日，中国人民解放军房地产管理局就本市XX路XX号房屋颁发军队房地产租赁许可证。该许可证记载，出租人为XX生产处，承租人为亚和公司，租赁用途为商业，租赁建筑面积为6万平方米，有效期为2012年3月1日至2015年2月28日。2015年1月29日，亚和公司（乙方）与XX招待所（甲方）签订军队房地产租赁合同，约定甲方将本市XX路XX号XX苑10栋房屋（建筑面积2,604平方米，场地面积1,440平方米）出租给乙方使用，租赁用途商用，租期自2011年12月1日起至2029年11月30日止。附加条款载明双方已经于2011年11月25日签订军队房地产建设、租赁协议书，该合同约定项目的改扩建属于乙方出租，先建设楼宇后再以租赁的方式承租使用。若该合同与原合同不一致的，除租赁期限、租金金额及支付方式以本合同为准外，其余内容以原合同为准。2016年2月，中央军委发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。2016年8月24日，巴蜀味园公司（乙方）与亚和公司（甲方）签订租赁合同，约定：租赁物业单元为涉案房屋；租赁建筑面积350平方米；租赁物业仅供乙方自我经营XX品牌餐饮；租金先付后租，乙方应于本合同签署之日起五日内向甲方支付起租日后第一期的租金，本合同第一期租金金额相当于三个月之首年保底租金；第二期租金如遇非完整月的情形，则计租至非完整月份的月底；自第二期起，甲方于每个公历月15日向乙方发放下个公历月之付费账单，乙方于每个公历月25日之前支付下个公历月之租金；日租金为月租金X12/365；预计交付日2016年8月1日；装修期自实际交付日开始起计91天，装修期内无须缴付保底租金及物业管理费，但应缴纳应由乙方缴交的其他费用包括但不限于公共事业费、装修管理费等；起租日为免租装修期结束次日起；租赁期自起租日起乙方承租甲方租赁物业满8年止；保底租金自起租日起计的第一、二年每月保底租金为人民币100,000元，第三、四年每月保底租金为人民币105,000元，第五、六年每月保底租金为人民币110,250元，第七、八年保底租金为人民币115,763元；第一期租金金额相当于三个月之首年保底租金为人民币300,000元；承租建筑面积为350平方米；物业管理费每月人民币12,250元，第一期物业管理费相当于三个月之物业管理费计人民币36,750元；合同保证金包括租赁保证金和物业管理费保证金，相当于三个月的保底租金计人民币300,000元和三个月物业管理费之金额计人民币36,750元，共计336,750元；公共事业费保证金计人民币20,000元。电费的收费标准为每度1.10元，水费的收费标准为每立方米5.23元；煤气费的收费标准按煤气公司出账单按实结算；甲方有义务保证在合同期内对涉案房屋拥有合法有效的房屋所有权或房屋使用权及其相应的证照或证明文件，并保证其受让人和承继人有此等权利和证照。甲方有义务确保租赁物业建设手续合法，取得了政府主管部门颁发的竣工验收备案表。乙方有权要求甲方保证在合同期内对涉案房屋拥有合法有效的房屋所有权或房屋使用权及其相应的证照或证明档，并保证其受让人和承继人有此等权利和证照。乙方有权要求甲方确保租赁物业系合法建设。乙方有权要求甲方配合乙方办理工商、税务等部门的注册登记手续，并提供租赁物业的权属证明文件。乙方未按本合同约定的方式和时间，向甲方支付租金、物业管理费、合同保证金及其补足额等所有本合同内约定的应付款项，每逾期一日，按应缴款项之千分之三向甲方或其委托方支付违约金，逾期超过三十个工作日甲方有权解除本合同并按第25.5款约定处理；本合同因乙方原因解除时，甲方有权单方面没收乙方的合同保证金并要求乙方补足合同保证金的差额；本合同因乙方原因解除时，甲方有权单方面向乙方追偿因其违约所给甲方带来的损失折算租金为6个月；任何一方按本合同约定解除合同的，本合同应于违约方收到解约方发出的解约通知之日解除。在租赁期限届满且在乙方无违约行为及甲方确认乙方对其不再构成可能的经济责任并按本协议约定退还租赁物业的三十日内，甲方将租赁保证金或其扣除欠费和清偿赔款的余额无息返还乙方。2016年8月25日，巴蜀味园公司向亚和公司支付租赁保证金300,000元、物业管理费保证金36,750元、公共事业费保证金20,000元以及首期三个月租金300,000元，共计656,750元。2016年9月1日，亚和公司将涉案房屋交付给巴蜀味园公司并签署房屋交接确认书，确认房屋交接日期为2016年9月1日，水表的抄见数为0，电表抄见数为651.42。2017年5月5日，亚和公司向上海市规划和国土资源管理局要求获取XX路XX号XX苑别墅（14幢独立建筑物）的建设工程规划许可证，该局于同年5月24日回复巴蜀味园公司，该建设工程规划许可证原件已经核发给建设单位，其仅留有底稿，并要求巴蜀味园公司至上海市城建档案馆查询。后巴蜀味园公司取得前述底稿的复印件，该建设工程规划许可证（底稿）载明建设单位为“上海XX宾馆”，建设项目名称为“XX苑别墅”，建设位置“长宁区XX路XX号”，建设规模“总建筑面积4059平方米”，签发日期为“94.10.26”。2017年5月15日，上海市长宁区市场监督管理局出具行政处罚决定书，查明：当事人为沈勇，当事人在未依法取得营业执照和食品经营许可证的情况下，擅自于2017年2月20日起在涉案房屋以“XX”的名义对外从事餐饮服务的经营活动，决定处罚罚款人民币60,000元。2017年5月16日，上海市长宁区公安消防支队受理亚和公司申请就涉案房屋投入使用、营业前消防安全检查。2017年5月25日，上海市长宁区公安消防支队出具公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证：场所名称为上海A有限公司（XX）；地址为涉案房屋；场所所在建筑名称为第一招待所第C1座；场所建筑面积为295平方米。2017年6月19日、2017年6月22日，亚和公司向巴蜀味园公司发函，催交欠款。2017年7月13日，亚和公司向巴蜀味园公司寄送房屋归还告知书称，截止至2017年7月31日扣除巴蜀味园公司实际已支付的费用共计656,750元，巴蜀味园公司还拖欠场地占用费500,000元、物业管理费98,000元、公共事业水电煤费6,828.70元及支付给第三方中介公司的招商金100,000元，共计704,828.70元未支付，亚和公司为了停止损失日益扩大迫于无奈解除双方关系，要求巴蜀味园公司于2017年7月31日前归还亚和公司位于XX路XX号XX广场C1别墅单元并恢复至交付时毛坯状态。巴蜀味园公司确认收到。2017年7月27日，巴蜀味园公司向亚和公司发送要求立即恢复供电的函称，2017年7月27日，亚和公司违反我国法律和双方租赁合同的约定，擅自切断巴蜀味园公司承租的涉案房屋的电源供应，严重影响了巴蜀味园公司人员进行相关准备工作和生活，并要求亚和公司立即恢复对涉案房屋的供电并立即提供涉案房屋的所有权权属证明等。同时，巴蜀味园公司提供了寄送函件的寄件凭证。亚和公司对此不予认可。2017年8月7日，XX招待所致函上海市长宁区停止有偿服务办公室，称据上海市房屋质量检测站速报，拟定委托管理项目XX苑主要的承重墙体因亚和公司擅自违规装修被拆除，房屋结构遭到严重破坏，房屋处于危险状态，为防止事故发生，拟责令亚和公司立即停止XX苑别墅招租、经营等一切对外运营活动；责令亚和公司立即对XX苑别墅进行加固维修，达到安全要求。上海房屋质量监测站房屋安全性检测速报的附件显示：2016年5-9月，亚和公司对XX别墅C1-C10（无C4）进行了装修改造，XX招待所为确定上述房屋的安全性，对上述房屋进行了检测，经检测，被检测房屋主要承重墙体均被拆除，结构仅剩构造柱和圈梁承重，未采取任何结构加固措施，房屋承重体系遭到破坏。房屋处于危险状态，有坍塌的可能性，建议立即停止使用。亚和公司对该组举证不认可，认为是巴蜀味园公司二次装修导致的，亚和公司是房东所以是发给亚和公司的。2017年11月8日，上海警备区全面停止有偿服务工作领导小组办公室向长宁区停偿办以及长宁区环保局、长宁区公安消防支队分别发函，称该部在长宁区3个停偿租赁项目（其中一个为涉案房屋所在地）经初审同意采取委托管理方式处置，请地方政府给予大力支持，与任务单位进行对接，并给予上述3个项目入驻商户办理相关证照。同年12月27日，长宁区停偿办公室向长宁区市场监督管理局致函，称根据12月21日，驻沪部队全面停止有偿服务工作例会会议精神，对于驻沪军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组办公室原则同意的委托管理项目，可借鉴宝山区经验做法，予以办理临时证照，减少委托管理工作矛盾。2017年11月30日，亚和公司自行进入并收回涉案房屋。巴蜀味园公司认为亚和公司已于2017年7月27日对涉案房屋上锁已经收回涉案房屋，亚和公司对此不认可。2018年6月6日，巴蜀味园公司提起本案诉讼。2018年7月19日，中央军委后勤保障部及国家市场监督管理总局印发通知，纳入委托管理和生活保障社会化使用的房地产项目，须申请办理军队房地产使用许可证，有效期限不超过5年。经批准使用部队委托管理和生活保障社会化房地产作为住所（经营场所）的运营方，应提交许可证复印件及工商登记相关资料，向有管辖权的工商登记部门申请办理工商登记。并确认该通知自2018年9月1日起实施。一审另查明，亚和公司向巴蜀味园公司多次发送收款通知单，其中2017年8月的收款通知单，显示水费439.30元和电费16,649.60元，费用周期均为2017年6月26日至2017年7月25日；煤气费2,677.90元，费用周期为2017年5月26日至2017年6月25日；2017年9月至10月的收款通知单，水费、电费、煤气费的金额及周期未再发生变化；2017年11月的收款通知单，显示水费、电费的金额及周期未再发生变化，但煤气费的金额为3,991.60元，欠费周期为2017年5月26日至2017年9月25日。一审庭审中，巴蜀味园公司对该水费、电费、煤气费的金额认可，但认为应该支付至2017年7月27日，并确认从2017年3月1日开始未再支付租金。一审再查明，2017年5月26日，案外人上海B有限公司以C2别墅为地址取得消防安全检查合格证，并于2018年1月17日以C2别墅为注册地取得营业执照，于2018年4月24日以C2别墅为地址取得食品经营许可证；2017年6月16日，案外人上海C有限公司以C3别墅为地址取得消防安全检查合格证并于2018年2月23日以C3别墅为注册地取得餐饮营业执照；2018年3月2日，案外人上海D有限公司以涉案房屋为注册地取得餐饮营业执照。一审庭审中，双方一致确认涉案房屋中巴蜀味园公司的装修已经不存在，目前已经出租给案外人。亚和公司自述于2017年11月30日自行进入收回涉案房屋，于2017年9、10月开始与涉案房屋的新租户协商，于2017年12月将涉案房屋出租给案外人。巴蜀味园公司认为亚和公司已于2017年7月27日对涉案房屋停电并上锁已经收回涉案房屋，为此提供了一份2018年8月18日巴蜀味园公司方与亚和公司方名叫孙某的工作人员的微信聊天记录，内容为：“孙总你好，我们员工撤走的时候门都是上锁的，今天去拿东西时发现锁全都不见了，请你和你们的员工说一下看好我的物品，到时候少了大家就都不好过，之前你们说你们上锁我们也上锁，说白了就是不管谁要进去都要双方有人，你们这是不遵守承诺的行为”。对此，亚和公司认可孙某系亚和公司方之前的员工，但对微信聊天记录的内容不认可。一审审理中，巴蜀味园公司申请就装修进行评估，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对涉案房屋的装修造价及现值进行鉴定，后巴蜀味园公司认为涉案房屋全部装修已拆除和破坏且由新的租户承租，进行鉴定已经不再可能，故申请撤回鉴定。关于装修费用及相应损失，巴蜀味园公司提供如下证据：1.2016年10月20日，巴蜀味园公司与案外人上海F有限公司签订的建筑装饰施工合同，合同中约定：承包方式为包工包料；工程价款为1,610,000元；工程地址为涉案房屋；工期自2016年10月5日起至2016年12月10日竣工；合同签订之日支付合同总价30%的预付款；工程主体框架结构结束之日，支付合同总价的40%的工程款；工程竣工验收合格后7日内，支付工程结算总价25%的工程款；质量保证金，金额为合同总价的5%，竣工验收合格后一年内无息退还。生蚝吧XX广场项目装饰工程清单报价表，表中列明了具体的装修项目。招商银行电子回单及转账凭证，上海XX集团有限公司分别于2016年10月20日、2016年11月23日、2017年1月3日、2017年1月23日、2017年2月27日通过招商银行向案外人上海F有限公司转账183,000元、244,000元、230,000、152,500元、230,000元,其中2017年1月3日、2017年2月27日两笔分别备注八佰伴工程款和八佰伴工程款35%；民生银行电子回单，上海XX集团有限公司于2017年11月14日向案外人上海F有限公司转账163,800元，备注工程款。对于建筑装饰施工合同，亚和公司不认可真实性，认为合同没有代表签字，缺少必要要件；对于电子回单及转账凭证，亚和公司对于转账的金额没有异议，但是对于付款的金额与本案的施工合同的关联性有异议，认为付款单位并非本案巴蜀味园公司，代付的情况不认可，缺少证明代付的证据，付款方与案外人可能存在其他转账往来，应该提供支付款项的发票证明支付相应款项。2.2016年8月22日，巴蜀味园公司与案外人上海G有限公司签订的装饰工程设计合同，合同中约定：项目名称为XX虹桥店；设计工作范围包括方案设计、深化设计、施工图设计、材料表、现场交底、与其他专业进行协调工作、软装设计建议、不含灯光设计，配合灯光设计协调灯具点位、不含消防设计；设计费总价为77,200元，税金为11%即85,692元，协议合同价为85,600元；签订合同后3日内支付50%为42,800元，施工图提交后一周内支付30%为25,680元，工程竣工后一周内支付20%为17,120元。招商银行电子回单及转账凭证，上海XX集团有限公司于2017年1月19日通过招商银行向案外人上海G有限公司转账17,120元。建设银行电子回单，上海H有限公司分别于2016年8月29日、2016年11月9日通过建设银行向案外人上海G有限公司转账42,800元和25,680元，分别备注工程款和装饰费。对于装饰工程设计合同，亚和公司不认可真实性，认为合同没有代表签字，缺少必要要件；对于招商银行电子回单及转账凭证和建设银行的电子回单，亚和公司对于转账的金额没有异议，对于代付的情况不认可，缺少证明代付事实的证据，且付款方与案外人可能存在其他转账往来，应该提供支付款项的发票证明支付相应款项。3.2016年10月22日，巴蜀味园公司与案外人上海I有限公司签订的工程项目承包合同，合同中约定：工程名称为虹桥路水城南路XX广场1号别墅空调设备安装合同；工程地址为涉案房屋；施工范围为1号别墅空调设备采购安装；承包价格为以清单为计价依据。大金中央空调安装工程预算单及外机基础安装报价单，总价为236,777元及外机基础安装价最终为9,000元。招商银行电子回单及转账凭证，上海XX集团有限公司分别于2016年11月17日、2016年12月1日、2017年1月19日通过招商银行向案外人上海I有限公司签转账88,000元、99,000元、37,000元。对于工程项目承包合同、大金中央空调安装工程预算单及外机基础安装报价单，亚和公司不认可真实性，认为合同没有代表签字，缺少必要要件；对于招商银行电子回单及转账凭证，亚和公司对于转账的金额没有异议，对于代付的情况不认可，缺少证明代付事实的证据，且付款方与案外人可能存在其他转账往来，应该提供支付款项的发票证明支付相应款项，对于现金支付的，亦不认可。4.2016年11月30日，巴蜀味园公司与上海J有限公司签订的消防工程施工合同，合同中约定：工程名称为XX（虹桥店）内装修消防工程；工程地址为涉案房屋；承包方式为包工包料；施工时间自2016年11月30日至2016年12月20日；本工程包干价为人民币35,000元；合同签订后一周内支付工程总价的50%即17,500元；现场设备施工完毕，调试开通后一周内支付工程总价的30%为10,500元；经专业消防检测公司检测合格后，一周内付清工程尾款工程总价的20%为7,000元。招商银行电子回单及转账凭证，上海XX集团有限公司分别于2016年12月1日、2016年12月29日、2017年5月3日通过招商银行向案外人上海I有限公司签转账17,500元、10,500元、7,000元。对于消防工程施工合同，亚和公司不认可真实性，缺少必要要件；对于招商银行电子回单及转账凭证，亚和公司对于转账的金额没有异议，对于代付的情况不认可，缺少证明代付事实的证据，且付款方与案外人可能存在其他转账往来，应该提供支付款项的发票证明支付相应款项，对于现金支付的、超出合同金额部分的支付不认可。5.上海A有限公司（甲方）与案外人上海K有限公司（乙方）签订的室内软装施工合同，合同中约定：甲方公司地址为涉案房屋；工程期限为30天，开工日期为2016年12月；总价为105,403元，不含税价；合同签订后五个工作日内，甲方即向乙方支付合同总金额的50%预付款即52,701元；待甲方现场硬装施工完成保洁后，乙方进场5个工作日内付双方合同总价金额50%即52,702元；尊御设计XX虹桥店清单三份，其中一份项目名称为XX虹桥店，面积为348，项目户型为别墅餐厅，项目日期为12月9日，开户行为中国银行刘宇婷公司对私帐户，总价为123,322元（含税）；一份总价为1,258元（含税）；一份总价为1,425元（含税）。招商银行电子回单及转账凭证，上海XX集团有限公司通过招商银行分别于2016年12月16日、2016年12月22日向刘宇婷转账52,701元和53,777元。对于室内软装施工合同及清单，亚和公司不认可真实性；对于招商银行电子回单及转账凭证，亚和公司对于转账的金额没有异议，对于代付的情况不认可，缺少证明代付事实的证据，且付款方与案外人可能存在其他转账往来，应该提供支付款项的发票证明支付相应款项，对于现金支付的、超出合同金额部分的支付不认可。同时，亚和公司认为，室内软装可以拆除不应该计算在装修损失内。6.2017年3月7日，王总（甲方，落款处盖有上海A有限公司公章）与案外人上海A中心（乙方）签订的折叠门及隔断合同，合同中约定：项目地址为XX广场XX；定制仿古门窗；总价33,000元（此合同价为合同总价，甲方不再支付任何其他费用）；2017年3月30日前完成安装。XX广场XX门窗报价单，合计为33,000元。招商银行电子回单及转账凭证，上海XX集团有限公司通过招商银行分别于2017年3月10日、2017年4月6日向上海A中心转账9,900元和23,100元。对于折叠门及隔断合同及报价单，亚和公司不认可真实性；对于招商银行电子回单及转账凭证，亚和公司对于转账的金额没有异议，对于代付的情况不认可，缺少证明代付事实的证据，且付款方与案外人可能存在其他转账往来，应该提供支付款项的发票证明支付相应款项。7.2016年10月14日，虹桥生蚝吧（甲方，落款处盖有上海L有限公司第一分公司的公章）与上海M有限公司（乙方）签订的购销合同，合同中约定：项目名称为厨房设备；送货地址为涉案房屋；所有设备价格以及名称、数量、规格等设备参数及设备布置详见厨房设备清单；厨房设备总价为388,000元；合同签订后，甲方应即预付定金货款总金额的30%为116,400元，乙方送货前三个工作日内甲方支付货款总金额的60%为232,800元，乙方将甲方订购的厨房设备安装调试完毕，经甲方验收合格，甲方应即三天内支付货款总金额的5%为19,400元，货款总金额的5%为19,400元在一年内甲方应即一次性付清。商用厨房设备报价清单，客户名称为虹桥会所，联系地址为虹桥路水城路路口，合计总金额为447,161元，最终折实价为388,000元。招商银行电子回单及转账凭证，上海XX集团有限公司通过招商银行分别于2016年10月17日、2016年12月16日向上海M有限公司转账116,400元和232,800元。对于购销合同及清单，亚和公司不认可真实性；对于招商银行电子回单及转账凭证，亚和公司对于转账的金额没有异议，对于代付的情况不认可，缺少证明代付事实的证据，且付款方与案外人可能存在其他转账往来，应该提供支付款项的发票证明支付相应款项，对于现金支付的、超出合同金额部分的支付不认可。8.2016年11月20日，巴蜀味园公司（甲方）与案外人上海N有限公司（乙方）签订非标酒柜销售安装协议书及附件，约定：地址为涉案房屋；供货内容为非标不锈钢恒温酒柜（6500mmX2790mmX500mm）1个，本协议总价为包干价，已包含材料、制作、安装、系统调试、与其他专业或工种的接口联合调试、产品检验检测、操作人员培训；本协议签订之日起甲方支付本协议总价的30%即33,000元作为预付款，乙方收到款项后开始制作，工期35天/安装3天；酒柜生产完毕后，乙方提前三天通知甲方做好付款准备，发货至甲乙双方确认交货的地点，甲方需再支付本协议总价的50%即55,000元，乙方收到货款后开始安装；酒柜安装调试完毕运作15天甲方支付本协议总价的20%即22,000元，乙方收到款项把质量保修卡提供给甲方；附件中明确不锈钢酒柜要求：制冷分体方式为压缩机风冷方式（压缩机安装在后厨吊顶处）；酒柜灯光采用LED灯带照明；电压为220V/50Hz。招商银行电子回单及转账凭证，上海XX集团有限公司通过招商银行分别于2016年11月23日、2017年1月4日和2017年1月19日向上海M有限公司转账33,000元、55,000元和22,000元。对于非标酒柜销售安装协议书，亚和公司不认可真实性；对于招商银行电子回单及转账凭证，亚和公司对于转账的金额没有异议，对于代付的情况不认可，缺少证明代付事实的证据，且付款方与案外人可能存在其他转账往来，应该提供支付款项的发票证明支付相应款项。9.2016年12月1日，巴蜀味园公司（甲方）与案外人上海O有限公司（乙方）签订的订购合同，合同中约定：广告牌总金额为20,000元；付款方式为甲方先支付乙方10,000元作为订金，安装结束10天内付余款10,000元；交货方式为涉案房屋。招商银行电子回单及转账凭证，上海XX集团有限公司通过招商银行分别于2016年12月2日、2017年1月3日向上海O有限公司转账10,000元和10,000元。对于订购合同，亚和公司不认可真实性；对于招商银行电子回单及转账凭证，亚和公司对于转账的金额没有异议，对于代付的情况不认可，缺少证明代付事实的证据，且付款方与案外人可能存在其他转账往来，应该提供支付款项的发票证明支付相应款项。同时广告牌的费用不应计算在损失的范围内。10.XX国际的灯具销售合同，客户名称为王姐，送货地址为涉案房屋，订货时间为2016年12月13日，合计金额为30,000元，付款方式为刷卡款清，客户确认处有“王某”的签名。招商银行电子回单及转账凭证，上海XX集团有限公司通过招商银行于2016年12月20日向王某转账30,000元。对于销售合同，亚和公司不认可真实性；对于招商银行电子回单及转账凭证，亚和公司对于转账的金额没有异议，对于代付的情况不认可，缺少证明代付事实的证据，且转账是转给个人的，没有证据证明是支付给工人的费用。同时，灯具可以拆除，不应计算在损失的范围内。11.亚和公司（甲方）、案外人上海B中心（乙方）、上海A有限公司（丙方，地址为涉案房屋）签订网络综合信息服务协议，协议中约定：网络使用费7,200元/年、接入安装费310元，总计7,510元；设备押金为200元；安装地址为涉案房屋；接入期自2017年1月1日至2018年12月31日。收款收据两张，一张为案外人上海B中心开具给上海A有限公司的，名称为设备押金，金额为200元；一张为案外人上海B中心开具给上海A有限公司的，名称为网络信息服务费和安装费，金额为7,510元。招商银行电子回单及转账凭证，上海XX集团有限公司通过招商银行于2017年1月24日向上海B中心转账7,710元。对于网络综合信息服务协议，亚和公司认可真实性；对于招商银行电子回单及转账凭证，亚和公司对于转账的金额没有异议，对于代付的情况不认可，缺少证明代付事实的证据。同时，巴蜀味园公司自身使用网络是提高服务质量所需，与装修损失无关，且网络服务是可以转移的，不存在损失。12.推广费，巴蜀味园公司提供招商银行的电子回单及转账凭证，上海XX集团有限公司通过招商银行分别于2017年2月23日、2017年3月20日及2017年3月21日向Z公司转账50,000元、2,000元及50,000元，分别备注代付虹桥生蚝吧上半年推广费、代虹桥生蚝吧付霸王餐费用以及技术服务费充值。招商银行的电子回单及转账凭证，上海XX集团有限公司通过招商银行于2017年3月10日向昆山P有限公司转账10,000元，备注为代虹桥生蚝吧付款。对于招商银行电子回单及转账凭证，亚和公司对于转账的金额没有异议，对于代付的情况不认可，缺少证明代付事实的证据。同时，对于推广不认可，巴蜀味园公司一直经营且享有该收益，与本案的损失无关。13.2016年11月，上海XX集团有限公司（甲方）与上海Q有限公司（乙方）签订的XX软件餐饮管理系统销售、实施及服务合同，合同中约定：项目名称为江悦蚝庭水城路店《易石餐饮管理软件V4.0》系统；本合同款为27,020元。招商银行电子回单及转账凭证，上海XX集团有限公司通过招商银行分别于2016年12月12日、2017年3月20日向上海Q有限公司转账25,000元和2,020元。对于招商银行电子回单及转账凭证，亚和公司对于转账的金额没有异议，对于代付的情况不认可，缺少证明代付事实的证据，且该证据与本案无关。对于上述十三组证据中涉及案外人上海H有限公司、上海R有限公司、王某的委托付款事实，巴蜀味园公司方均提供了上述案外人的委托付款证明。一审庭审中，巴蜀味园公司、亚和公司双方一致确认装修、厨房设备等折旧期限按照5年计算，但巴蜀味园公司认为实际使用期限为2017年3月15日至2017年7月27日，共4.5个月，亚和公司认为实际使用期限为2016年9月1日至2017年11月30日，共15个月。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、关于租赁合同的效力。巴蜀味园公司认为涉案房屋未取得建设规划许可证，且亚和公司对涉案房屋进行了改扩建，应该重新申请建设规划许可证，租赁合同及补充条款应为无效；亚和公司则认为涉案房屋已经取得了建设规划许可证，租赁合同及补充条款应属有效。对此，一审法院认为，当事人对自己的主张应该提供相应的证据加以证明，巴蜀味园公司主张亚和公司对涉案房屋进行了改扩建，但并未提供有效的证据加以证明，上海房屋质量监测站检测速报显示，涉案房屋曾有违规装饰改造，并非改扩建，故对巴蜀味园公司的此项主张不予支持。涉案房屋已于1994年10月26日取得了建设规划许可证，故双方的租赁合同及补充条款应属有效。巴蜀味园公司基于合同无效要求亚和公司返还首期三个月租金的诉请，亦不予支持。二、关于租赁合同的解除及违约责任。巴蜀味园公司认为如果合同有效，但亚和公司提供的涉案房屋存在瑕疵，导致巴蜀味园公司无法办理营业执照等，影响了巴蜀味园公司正常使用房屋，亚和公司应属违约；且亚和公司于2017年7月27日对涉案房屋上锁，已经实际收回涉案房屋，故租赁合同及补充条款应于2017年7月27日解除。亚和公司则认为巴蜀味园公司迟延支付租金构成违约，亚和公司于2017年7月13日向巴蜀味园公司寄送了房屋归还告知书，明确解除双方的租赁合同并于2017年7月31日前收回房屋，故租赁合同及补充条款应于2017年7月31日解除。根据双方合同约定，亚和公司应该配合巴蜀味园公司办理工商、税务等部门的注册登记手续，并提供涉案房屋的权属证明文件，而亚和公司持有的租赁许可证已于2015年2月28日就到期，后续亦未有新的租赁许可证，应当认为亚和公司未能提供合同约定的权属证明文件并导致巴蜀味园公司无法办理营业执照，亚和公司构成根本违约。在履行合同过程中，巴蜀味园公司因此原因而迟延支付相应的租金及物业管理费具有一定抗辩依据，但根据双方合同约定巴蜀味园公司应于2016年8月24日签订合同之日起五日内向亚和公司支付首期三个月的物业管理费，巴蜀味园公司并未按时支付，对于首期三个月的物业管理费存在一定欠付的违约行为。从双方履行合同的具体情况来看，巴蜀味园公司虽欠付首期三个月物业管理费，但亚和公司未能提供合同约定的权属证明文件，且自合同成立后该违约一直处于持续状态，故亚和公司的该项行为才系造成双方租赁合同无法继续履行的主要原因。同时，涉案房屋已经由亚和公司自行收回并另行出租于案外人，巴蜀味园公司与亚和公司之间的租赁合同已经没有继续履行的可能，亚和公司也提出解约，而巴蜀味园公司在合同有效的情况下也同意解除，故双方的租赁合同及补充条款应予解除，且亚和公司应对合同解除负主要责任。关于合同解除的时间，亚和公司曾于2017年7月13日发送告知书表示要求巴蜀味园公司于2017年7月31日前归还房屋，巴蜀味园公司于2017年7月27日向亚和公司发出要求恢复供电的函，同时，亚和公司自述其于2017年9、10月已经与新的租户开始协商租赁的事宜并于2017年12月将涉案房屋正式出租给新租户，且根据亚和公司提供的催款通知单显示，涉案房屋的水电费自2017年7月25日之后未再有变化，据此一审法院认定，亚和公司于2017年7月31日实际收回涉案房屋，双方的租赁合同自此解除。综上，合同解除后，亚和公司应该向巴蜀味园公司返还租金保证金300,000元、物业管理费保证金36,750元、公共事业费保证金20,000元，总计356,750元，对于巴蜀味园公司的此项诉请一审法院予以支持。在合同履行过程中，巴蜀味园公司无理由欠付首期三个月物业管理费，应该向亚和公司支付逾期支付首期物业管理费的违约金，对于亚和公司的此项反诉请求一审法院予以支持，巴蜀味园公司应该向亚和公司支付逾期付款的违约金（以36,750元为基数，按照日千分之三的标准，自2016年8月29日欠付之日起计算至2017年7月31日房屋实际收回之日止）；对于亚和公司反诉请求的赔偿违约损失、没收保证金及支付免租期的租金，其依据均为解除时对方应承担的违约责任，双方的租赁合同由于亚和公司的根本违约导致解除，故一审法院对于亚和公司的此项反诉请求不予支持。三、关于租金（使用费）、物业管理费及水电煤费。巴蜀味园公司认为其正式经营的时间为2017年3月15日，应从2017年3月15日计算租金，巴蜀味园公司已经支付了三个月的使用费，故仅同意支付2017年6月15日至2017年7月27日的使用费、物业管理费及水电煤费，亚和公司则认为涉案房屋已于2016年9月1日交付给巴蜀味园公司，免租期为三个月，应从2016年12月1日计算租金，巴蜀味园公司已经支付了三个月的租金，故巴蜀味园公司应该支付自2017年3月1日至2017年11月30日的租金、物业管理费及水电煤费。一审法院认为，涉案房屋已于2016年9月1日交付给巴蜀味园公司，免租期三个月，故租金、物业管理费及水电煤费的起算点应为2016年12月1日，且如前所述，亚和公司已经于2017年7月31日实际收回房屋，故巴蜀味园公司应该支付自2016年12月1日至2017年7月31日期间的租金、物业管理费及水电煤费，巴蜀味园公司已经支付了首期三个月的租金，故巴蜀味园公司应支付租金500,000元，物业管理费98,000元，水费439.30元，电费16,649.60元，煤气费2,677.90元。四、关于装修及相应损失。由于亚和公司的违约行为导致合同解除，合同解除后，亚和公司应该赔偿巴蜀味园公司的装修及相应损失。因涉案房屋的装修已经不复存在，无法再通过司法审价程序确定，亚和公司对巴蜀味园公司提供的装修项目合同、支付凭证均不予认可。故一审法院认为，应根据现有证据对装修及相应损失酌情予以认定。根据巴蜀味园公司提供的合同、电子回单及转账凭证三者能够印证的，予以认可，案外人上海H有限公司、上海R有限公司、王某的代付款项、时间、余额与合同能够印证上海R有限公司等多次为巴蜀味园公司代付，故一审法院对代付的款项予以认可，其余巴蜀味园公司主张的现金付款，因无证据提供，难以认可，考虑到亚和公司收回房屋时，巴蜀味园公司尚未搬离，装修被拆除系亚和公司原因导致，且合同解除违约方系亚和公司，故对于巴蜀味园公司已经支付的装修及设备款项，一审法院予以确认。据此亚和公司实际支付建筑装饰施工款项为743,300元、装饰工程设计款项为85,600元、空调设备安装的款项为224,000元、消防工程的款项为35,000元、室内软装的款项为106,478元、定制仿古门窗的款项为33,000元、厨房设备的款项为349,200元、非标酒柜安装的款项为110,000元，广告牌安装的款项为20,000元以及灯具款项30,000元，共计1,736,578元。因巴蜀味园公司已经实际使用过装修及经营设备设施，故巴蜀味园公司主张的装修、设施设备等损失应以折旧后的残值为准。关于巴蜀味园公司实际使用装修的时间，上述装修项目合同记载的时间基本在2016年（一审法院笔误为2017年）10月至12月期间，亚和公司实际使用装修的时间应从2017年1月开始计算，亚和公司实际收回房屋的时间为2017年7月31日。折旧期限，双方一致确认按照5年进行折旧。但如前所述，虽然双方租赁合同解除的主要责任在于亚和公司未能提供租赁许可证的根本违约行为导致巴蜀味园公司无法办理营业执照，但巴蜀味园公司作为承租方对此也存在一定的过错，故对于巴蜀味园公司主张的装修、设施设备等损失予以酌情认定为1,073,784.06元。对于巴蜀味园公司主张的网络服务损失、推广费损失及软件系统损失，因该损失均属于巴蜀味园公司的经营性支出，故一审法院不予支持。关于巴蜀味园公司诉请要求亚和公司赔偿的罚款损失，因该款项系巴蜀味园公司未办理出营业执照等而被罚款所产生，而未办理执照就经营是巴蜀味园公司的自主行为，故对于巴蜀味园公司的此项诉请，一审法院难以支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条之规定，于2019年6月27日作出判决如下：一、上海巴蜀味园餐饮管理有限公司与上海亚和投资管理有限公司就上海市长宁区XX路XX号XX购物中心C1别墅签订的房屋租赁合同及补充条款于2017年7月31日解除；二、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海巴蜀味园餐饮管理有限公司返还租金保证金300,000元、物业管理费保证金36,750元、公共事业费保证金20,000元，总计356,750元；三、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海巴蜀味园餐饮管理有限公司装修及设施设备损失1,073,784.06元；四、上海巴蜀味园餐饮管理有限公司应向上海亚和投资管理有限公司支付上海市长宁区XX路XX号XX购物中心C1别墅的租金500,000元，物业管理费98,000元，水费439.30元，电费16,649.60元，煤气费2,677.90元；五、上海巴蜀味园餐饮管理有限公司应向上海亚和投资管理有限公司支付逾期支付首期三个月物业管理费的违约金37,044元；六、驳回上海巴蜀味园餐饮管理有限公司的其余本诉诉讼请求。七、驳回上海亚和投资管理有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5,000元，上海巴蜀味园餐饮管理有限公司负担2,199.40元，上海亚和投资管理有限公司负担2,800.60元。本诉案件受理费36,747.40元，上海巴蜀味园餐饮管理有限公司负担16,164.50元，上海亚和投资管理有限公司负担20,582.90元。反诉案件受理费15,639.35元，上海巴蜀味园餐饮管理有限公司负担6,300.74元，上海亚和投资管理有限公司负担9,338.61元。二审中，双方当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，涉案房屋系XX苑别墅，根据本案已查明的事实，该房屋已于1994年10月26日取得了建设规划许可证，且亦无证据显示该房屋存在改扩建的事实，故一审法院据此认定上诉人亚和公司与上诉人巴蜀味园公司就涉案房屋所签订的租赁合同及补充条款有效，当属正确。巴蜀味园公司关于亚和公司存在改扩建行为，且未就此取得合法报建手续，并据此主张双方之间的租赁合同及补充条款无效的上诉请求，依据不足，本院不予采纳。关于租赁合同解除的原因及责任归属。巴蜀味园公司上诉主张系亚和公司无法提供有效的权属文件导致其无法办理营业证照，而无法实现其合同目的才解除合同；而亚和公司则主张系因巴蜀味园公司拖欠租金且拒不支付物业管理费、水、电、煤气费等公共事业费构成违约所致。对此，本院认为，双方就涉案房屋签订租赁合同时，亚和公司的租赁许可证已经到期，在双方合同履行期间，亚和公司亦未取得新的租赁许可证，故巴蜀味园公司关于亚和公司未能配合提供办理经营证照所需的权属材料导致其无法办理营业证照的上诉意见，具有事实基础，本院予以采信。一审法院据此认定亚和公司已构成根本违约，其对于租赁合同无法继续履行应承担相应的违约责任，本院予以认同。鉴于亚和公司的租赁许可证在双方签约时已过期，巴蜀味园公司作为承租人在签约时对此疏于审查，亦未尽到应有的注意义务，且巴蜀味园公司在签约后即未按约支付首期物业管理费，亦存在拖欠付款的违约行为。据此，一审法院认定由亚和公司对于租赁合同解除承担主要责任，并无不当，本院予以认同。巴蜀味园公司关于其在合同履行过程中不存在任何过错的上诉意见，与事实不符，本院不予采信。亚和公司关于租赁合同解除完全系因巴蜀味园公司未按约支付租金等费用所致的上诉意见，本院亦不予采纳。二审中，亚和公司认为租赁许可证未能继续发放的责任应由上海市警备区第一招待所承担，并据此申请追加上海市警备区第一招待所为本案第三人。对此，本院认为，上海市警备区第一招待所并非本案租赁合同关系审理的必要当事人，且亚和公司系于二审中要求追加当事人，故本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于亚和公司已于2017年收回涉案房屋并另行出租，故巴蜀味园公司无需再向亚和公司返还租赁标的物。而巴蜀味园公司据此要求亚和公司返还已付的各项保证金，一审法院对此予以支持，当属正确。亚和公司上诉要求保证金予以没收，依据不足，本院不予采纳。巴蜀味园公司亦应向亚和公司支付其实际租赁期间的租金、物业管理费及水、电、煤等费用，一审法院认定巴蜀味园公司上述款项的应付款期间为2016年12月1日至2017年7月31日，当属正确。巴蜀味园公司二审中仅同意承担水、电、煤费用，本院不予采纳。因巴蜀味园公司逾期支付首期物业管理费，亚和公司要求其承担相应的逾期付款之违约责任，符合双方合同约定，巴蜀味园公司不同意支付，本院不予采纳。至于违约金的具体数额，一审法院依据合同约定的违约金计算标准，酌情认定巴蜀味园公司承担其欠付之日起至租赁合同解除之日止的逾期付款违约金，尚属合理，本院予以认同。亚和公司上诉认为该违约金过低，依据不足，本院不予采纳。关于巴蜀味园公司主张的装修及设施设备损失，因涉案房屋已由亚和公司收回后另行出租使用，该房屋已不具备鉴定条件，其装修损失无法通过司法鉴定程序予以确认，故一审法院依据巴蜀味园公司提交的各项装修合同及付款凭证等相关证据材料，结合租赁合同解除的过错责任、装修折旧等因素，酌情认定由亚和公司赔偿巴蜀味园公司该部分损失共计1,073,784.06元，本院予以认同。巴蜀味园公司上诉要求全额赔偿该部分损失，依据不足，本院不予采纳。亚和公司关于合同解除系巴蜀味园公司违约所致，其不应赔偿装修损失的上诉意见，本院亦不予采纳。综上，亚和公司及巴蜀味园公司的上诉主张均依据不足，本院不予支持。一审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币52,645.47元，由上诉人上海巴蜀味园餐饮管理有限公司负担22,723.96元，由上诉人上海亚和投资管理有限公司负担29,921.51元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇一九年十一月二十九日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……