云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初8603号原告梁颖，男，1972年4月29日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。原告张茹，女，1972年1月18日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。两原告共同委托代理人王文迪，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。两原告共同委托代理人尹兴庭，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告张明，男，1977年6月3日出生，住云南省红河哈尼族彝族自治州开远市。被告杨凤梅，女，1977年11月2日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。两被告共同委托代理人侬忠武，云南康思律师事务所律师，特别授权代理。两被告共同委托代理人任添乐，云南康思律师事务所实习律师，特别授权代理。原告梁颖、张茹诉被告张明、杨凤梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年8月13日公开开庭进行审理。原告梁颖、张茹的委托代理人王文迪、尹兴庭，被告张明、杨凤梅的委托代理人侬忠武、任添乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁颖、张茹向本院提出诉讼请求：一、判令原被告双方解除昆明市官渡区塘双路548号昆铁家园C栋地下室负1层区域车位编号为C1-09的交易，二被告共同向原告返还车位款项220,000.00元；二、判令二被告向原告支付违约金44,000.00元（按车位款项的20%计算）；三、判令二被告向原告支付自2017年8月9日起至全部款项支付完毕之日止以220,000.00元为基数、按年利率6%标准计算的资金占用期间利息（暂计算至2019年7月8日约为25,593.00元）。四、判令本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2017年6月7日，原被告双方签订《荣城地产存量房屋买卖合同》，合同中“第十一条买卖双方违约责任（一）……如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房屋成交价格20%的违约金。”2017年9月6日签订《房屋转让预约协议》并公证，约定被告将其所有的位于昆明市官渡区塘双路548号昆铁家园C栋第25层2505号房屋及昆铁家园住宅小区C栋地下室负1层C1-09的车位作价1,420,000.00元出售给原告，并保证该房屋及车位无任何权属纠纷且能够将产权过户给原告。原告于2017年8月8日向被告一次性支付首付款750,000.00元，其中包括购买车位款项22,000,000元。2019年5月8日原告支付剩余款项668,000.00元，双方签订《二手房买卖合同》及《补充协议》，确认房屋价款1,200,000.00元、车位价款220,000.00元，被告已收到全部款项。约定于6月30日前至开发商处办理车位使用权变更手续，但2019年6月25日原被双方到开发商处办理更名过户手续，被告知不能办理，致使双方关于车位的交易无法完成，双方经多次协商无法达成一致。原告为维护自身合法权益，现依据《民事诉讼法》等法律的相关规定，特向法院提起诉讼，请求公正判决。被告张明、杨凤梅答辩称：原告对车位权属情况知悉，通过双方签订的房屋转让预约协议明确约定，原告对车位权属情况知悉，自愿购买，原告对房屋购买后对车位使用权一并转让给原告。车位使用权转让协议约定原告向被告购买房屋后就连车位使用权一并转让给原告。车位不办理土地证、产权证，只转让使用权。房屋转让预约协议是经过公证，公证书第二条载明“上述房屋附带昆铁家园住宅小区C栋地下室负1层C1-09号车位的使用权一并转让给买方”，而原告对车位只有使用权原告已知悉并愿意购买。车位房屋整体销售，存量合同约定总价是1,420,000.00元，未将车位款与房款分开。合同约定双方就涉案房屋附带地下室C1-09号车位的使用权一并转让给买方，房屋转让预约协议约定价款1,420,000.00元，是双方协商一致并确定，是双方真实意思表示，不存在仅退车位的情形。存量合同、房屋转让预约协议是双方真实意思表示，房款支付的更改仅仅为了配合二原告而做的变更，实际尾款是二原告一次性支付结清，现二被告已经收到尾款，并在2017年8月8日将房屋交付原告使用，在2019年5月8日办理房屋产权变更手续，本合同已经全部履行完毕。买卖双方进行变更并在物业进行备案，同小区同类型交易也是同样方式进行变更的。请求驳回原告的所有诉请。原告针对其诉讼主张向本院提交证据如下：1、荣城地产存量房屋买卖合同、收条两份、建设银行客户回单、《房屋转让预约协议》、公证书，欲证明双方及中介公司于2017年6月7日签订合同，约定被告将昆明市官渡区塘双路548号昆铁家园C幢25层2505号房屋及编号为C1-09号车位作价1,420,000.00元出售转让给原告，其中房屋转让价款1,200,000.00元，车位转让价款220,000.00元，原告于2017年6月8日支付定金50,000.00元，原告于2017年8月8日支付购房首款700,000.00元，包括车位转让价款220,000.00元。2017年9月6日双方签订房屋转让预约协议，并于昆明市国信公证处办理公证；2、《中国光大银行四方通用版网上资金托管业务申请协议书》、《二手房买卖公证书》、《车位使用权转让协议》，欲证明双方于2019年5月8日办理二手房买卖合同公证书，原告将购房尾款668,000.00元通过资金托管方式支付给被告，至此原告已按合同约定履行全部的付款义务，此后被告向原告提供其与开发商于2015年12月28日签订的《车位使用权转让协议》，并向原告保证将由开发商与原告签订《车位使用转让协议》的方式完成车位使用权的变更；3、《补充协议》、《配合办理车位更名通知确认书》、录音资料，欲证明双方于2019年5月8日签订《补充协议》，约定于2019年6月30日前至开发商处办理车位使用权变更手续，2019年6月25日，原告与被告杨凤梅及中介公司人员一起至开发商处了解到，开发商不能与原告签订车位使用权转让协议，无法办理车位使用权变更手续，致使原告合同目的无法实现，经原告多次协议催告解除关于车位使用权的交易，并要求被告退还车位款项，被告均拒绝。经质证，被告对证据1、2、3的真实性、合法性均认可，对其证明目的均不予认可，房屋销售时明确约定房屋和车位是整体销售，定价时就考虑车位是使用权才把价格低于市场价销售，房屋存量合同并未单独约定车位价格是220,000.00元，公证书原本是为了原告贷款和节省税费，二手房买卖合同并非原告真实意思表示，尾款是一次性付款的，因原告资金没有到位，原告就采用贷款方式一次性付款的。《车位使用权转让协议》在办理使用权转让后就把原件交给原告了。原告把尾款支付给被告，被告将房屋进行了交付，原告担心被告不配合原告去进行变更，才让被告去签订补充协议。被告针对其辩称向本院提交下列证据：1、《车位使用权转让协议》，欲证明协议明确约定被告张明对上述车位仅享有使用权及使用权转让权，不享有土地使用权、不办理产权证。发生使用权再转让的被告张明可自行办理转让手续，但应就车位受让人使用车位的义务一并转让，同时须小区物业单位办理备案及相关物管手续。两被告于2017年8月8日收到首付款当日将原件及钥匙、发票等资料在中介处一并交给原告，房屋及车位完成实际交付，二原告一直使用至今，二原告明知车位权属情况本次车位交易合同已经履行完毕，不存在违约情形；2、荣城地产存量房屋买卖合同，欲证明合同于2017年6月7日签订总价款是1,420,000元，双方对房屋权属进行说明，等不动产权证下发起7个工作日内结清尾款并办理过户，二被告对车位权属并没有任何承诺，但经过口头说明和荣城中介工作人员的介绍，二原告对车位的权属已经十分清楚；3、房屋转让预约协议，欲证明经过公证，公证书第二条载明“上述房屋附带昆铁家园住宅小区C栋地下室负1层C1-09号车位的使用权一并转让给买方”，而原告对车位只有使用权原告已知悉并愿意购买；4、云南省二手房买卖合同、收款凭证，欲证明经过公证，合同约定房屋成交价为1,200,000元，实际成交价1,220,000.00元，应二原告要求节省税收故意少写20,000.00元，房款支付的更改仅仅为了配合二原告而做的变更，实际尾款是二原告一次性支付结清，现二被告已经收到尾款，并在2017年8月8日将房屋交付原告使用，在2019年5月8日办理房屋产权变更手续，本合同已经全部履行完毕；5、补充协议、短信记录、照片，欲证明二原告担心被告不配合办理车位使用权变更手续，再三要求签署补充协议，双方于2019年6月22日约定去中介协商车位使用权办理事宜，被告也将车位使用权变更事宜的咨询情况反馈给原告，被告已将车位使用权变更事宜咨询清楚并告知二原告，但二原告未予答复，一致逃避并消极处理此事，被为了帮助二原告多次去开发商处咨询车位变更事宜，并于2019年6月26日以短信的方式将明确的办理方式咨询清楚并反馈给原告，但原告均未予答复。2019年6月27日被告再次致电原告商议车位变更事宜，而原告多次未接电话，2019年6月28日原告以短信方式通知被告欲退车位出乎被告预料之外同时也违反了诚实信用原则；6、通话录音，欲证明2019年6月27日被告致电原告再次将车位变更办理流程反馈给原告，商谈车位变更事宜，原告梁颖未予明确答复，二被告已履行合同义务，积极配合二原告办理车位变更事宜。经质证，原告对证据1、2、3、4、5、6的真实性、合法性及关联性予以认可，对其证明目的不予认可，被告承诺由原告直接与开发商签订协议，但是至今未能与开发商签字车位使用权的转让协议，且双方2019年6月25日一同到开发商去了解到开发商现在不能直接与原告签订协议，因此交易至今未完成。房屋价款是1,200,000.00元，车位的价款约定是220,000.00元。本院对原、被告提交的证据综合评判如下:原告提交的证据1、2、3，被告提交的证据1、2、3、4、5、6，双方当事人对其真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以确认。双方对证据的证明目的所持异议，本院结合双方争议综合论述。结合当事人的陈述及举证，本院依法确认本案的法律事实如下：原告梁颖与张茹，被告张明与杨凤梅均系夫妻。2017年6月7日，原告梁颖(买受人)，被告张明、杨凤梅(出卖人（（及案外人昆明荣城房地产经纪有限公司(经纪方)签订《荣城地产存量房屋买卖合同》，约定由被告张明、杨凤梅向原告梁颖出售坐落于昆明市官渡区塘双路548号昆铁家园C幢25层2505室房屋，房屋成交价为1,420,000.00元。合同第十七条补充协议约定:此房现没有不动产权证，只有买卖合同登记号（km2015011303022），已定为2017年8月7日以前做房屋作定金公证。公证当天由买受人向出卖人支付700,000.00元作为房屋的首付款，其余尾款等不动产权证下发日七个工作日内由买受人办理过户(做委托公证)办理到梁颖名下，其余尾款665,000元结清。定金50,000.00元转为购房款。由买受人再支付5,000.00元给出卖人，总计1,420,000.00元。合同签订当日，原告梁颖向被告支付了定金50,000.00元以及房屋维修基金、物管费、装修押金等费用。被告杨凤梅向原告梁颖出具了收条。2017年8月8日，原告张茹通过银行转账的方式向被告张明分两次共计转账700,000.00元。被告张明向原告出具收条，确认收到梁颖支付的房屋首付款700,000.00元。当日，被告将涉案房屋交付与原告实际占有使用。2017年9月6日，原告梁颖、张茹(买方，乙方)与被告张明、杨凤梅(卖方）甲方)签订《房屋转让预约协议》，约定被告将昆明市官渡区塘双路548号昆铁家园C幢25层2505室及附带昆铁家园住宅小区C栋地下室负1层C1-09号车位的使用权一并转让给原告，转让价款为1,420,000.00元。协议签订当天双方同至云南省昆明市国信公证处办理了公证[(2017)云昆国信证字第50099号《公证书》]。庭审中，被告称车位(附《车位使用权转让协议》)与涉案房屋均于2017年8月8日进行了交付。原告称车位(附《车位使用权转让协议》)的交付时间为2017年9月。双方无交付手续。2019年3月7日被告张明、杨凤梅依法取得涉案房屋的不动产权证书。同年5月8日,原告梁颖、张茹(买受人)与被告张明、杨凤梅（出卖人)签订《二手房买卖合同》,约定被告将昆明市官渡区塘双路548号昆铁家园C幢25层2505室出卖给原告，成交价款为1,200,000.00元。签订本合同时，买受人向出卖人支付首付款700,000.00元，房款交割方式约定为自行交割房款。合同签订当天，原告张茹、被告杨凤梅在中国光大银行办理网上资金托管业务。原告将款项668,000.00元就有中国光大银行托管，约定买方领取名下不动产证或不动产受理通知书满七个工作日将款项支付至卖方。合同签订当天，涉案房屋过户至原告名下。后两被告亦收到了中国光大银行托管的668,000.00元的房款。2019年5月8日原、被告双方签订《补充协议》，内容载明:“买卖双方成交昆明市官渡区塘双路548号昆铁家园C栋第25层2505号房屋及昆铁家园住宅小区地下室停车位C栋地下室负一层区域，车位编号为C1-09，双方认定房屋成交价为1,200,000.00元，车位价220,000.00元。现已付清所有房款。房子已办理变更手续，后续还需要办理车位使用权的变更手续。买卖双方协商在2019年6月30日以前双方约定时间到开发商处办理车位变更手续。买方须提前三个工作日电话或者短信与卖方沟通，去开发商处办理变更手续的时间。若买方过了2019年6月30日一直没有联系卖方办理手续所产生的后果买方自行承担，若卖方在与买方沟通后一直不配合办理手续(通过记录或短信记录为准)，过了2019年6月30日，买方可以申请退回车位的交易。”另查明，2015年12月28日，被告张明(乙方)与云南昆铁房地产开发经营有限责任公司（甲方）签订的《车位使用权转让协议》主要内容载明:该车位建筑成本未计入房屋销售成本及价格及面积未作为公用面积分摊，未随该建筑地上部分的房屋产权一并转移，车位使用权转让前的使用收益等权益归云南昆铁房地产开发经营有限责任公司所有。乙方对以上车位享有合法的使用权，不享有土地使用权。该停车位不办理产权证土地证等相关手续，只转让使用权。乙方受让车位使用权后，享有对该车的使用权及使用权的转让权。发生使用权再转让的，乙方可自行办理转让手续。但因就车位受让人使用车位的义务一并转让，同时须向小区物管单位(业主委员会)办理备案及相关物管手续。现原告认为涉案的车位不能正常办理使用权变更手续，合同目的不能实现为由，诉至本院，主张诉求。本院认为：依法成立的合同自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告双方签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》、《房屋转让预约协议》，系双方就原告向被告购买涉案房屋及附带车位的真实意思表示，对双方具有约束力。在原被告之间的房屋买卖合同关系中，合同标的物系涉案房屋及车位，二者具有不可拆分性。双方随后签订的《二手房买卖合同》符合国家关于二手房买卖交易的形式要件，但因被告对涉案车位仅享有使用权并无产权，故合同中仅针对涉案房屋的买卖进行了约定，未提及涉案车位。结合庭审中双方所提交证据可证实，双方于二手房买卖合同签订之前，已经按照《房屋转让预约协议》约定的各方权利义务，由原告向被告交付了购房定金及首付款，被告也按约将涉案房屋及车位交付与原告实际占有使用。《二手房买卖合同》签订当天，双方办理了房屋产权过户手续，原告向被告交付的购房款668,000.00元亦是按照《房屋转让预约协议》确定的剩余尾款进行交付，并非实际按《二手房买卖合同》约定的700,000.00元及500,000.00元进行交付。原告作为买受人，对于被告对涉案车位仅享有使用权的事实明知，且被告向其提交的《车位使用权转让协议》中明确载明“该车位建筑成本未计入房屋销售成本及价格及面积未作为公用面积分摊……。乙方受让车位使用权后，享有对该车的使用权及使用权的转让权。发生使用权再转让的，乙方可自行办理转让手续。”由此可知，车位系附随涉案房产一并进行出售,不能单独零售，但车位的使用权可以转让，转让手续可自行办理。同时须向小区物管单位，业主委员会)办理备案及相关物管手续即可。根据庭审查明，自2017年9月(原告确认（被告将涉案车位交付后，原告向物管部门办理相关手续,其使用的车辆可正常使用车位并出入，直至2019年6月25日以后自行停用（原告自述）。房地产开发公司未与原告重新办理车位变更登记手续，并非被告原因所致，且并未因此实际影响原告对涉案车位合法享有使用权。现原告仅要求解除房屋买卖合同关系中双方关于车位部分的交易，于法无据，本院不予支持。进而，原告诉请要求被告返还车位款220,000.00元、支付违约金44,000.00元并支付上述款项支付完毕之日止的资金占用期间利息的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告梁颖、张茹的全部诉讼请求。案件受理费5,643.00元，由原告梁颖、张茹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  冷雨静人民陪审员  李绍坤人民陪审员  余 祥二〇一九年十一月七日书 记 员  肖 琪