贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终5531号上诉人（原审被告）：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区环东路516号（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。法定代表人：安美华，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：余进江，系贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢成，系贵州本芳（黔西）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢梅，女，白族，1977年9月25日出生，住贵州省大方县。被上诉人（原审原告）：陈寿红，男，汉族，1972年8月1日出生，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：黄雪薇，系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李道义，系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称“龙鑫家业”）因与被上诉人谢梅、陈寿红商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初6417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原告陈寿红、谢梅向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告向房屋登记机关申请办理毕节市七星关区××（学院路）东城印象2-606号商品房的转移登记；2.判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计42486.00元（违约金以388000.88元为基数，按日万分之一的标准从2016年6月4日起计至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区××（学院路）“东城印象”第2幢6层6号商品房一套，房价款为379708.00元。《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方在签订合同时选填买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。原告于合同签订之日交付首期房款114708.00元，后以银行按揭的方式向被告支付剩余购房款265000.00元。另查明，涉案房屋所在楼幢已取得初始登记，具备办证条件。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、原告请求被告办理涉案房屋转移登记是否支持；三、被告是否应当承担违约责任，以及违约责任的期间如何认定。关于焦点一，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原则上应从2014年12月31日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年6月4日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年6月4日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。受让人请求出卖人办理涉案房屋转移登记的请求权，不适用诉讼时效的规定。不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。因此，受让人请求出卖人办理涉案房屋转移登记的请求权，不适用诉讼时效的规定。关于焦点二，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。故协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。因涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件，但原告应缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料之日起一定时间内为原告办理涉案房屋转移登记。关于焦点三，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从2016年6月4日起开始计算。虽然发票载明房款为388000.88元，但合同约定的购房款379708.00元，且原告签订合同交纳的首付款及按揭款为379708.00元，因此计算违约金的购房款以379708.00元予以计算。依据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，被告负有在2014年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕，本案原告在2019年5月24日委托被告办理涉案房屋权属证书，并知晓办理权属证书的相关事实，故2019年5月24日视为被告履行了披露义务。因此，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应以已付购房款379708.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年6月4日起计算至2019年5月24日止。综上，对原告合理的诉讼请求，予以支持。而被告关于不承担违约责任的部分辩解理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司应于原告陈寿红、谢梅缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告陈寿红、谢梅办理“东城印象”第2幢6层6号商品房转移登记。二、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告陈寿红、谢梅支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以原告已付购房款379708.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年6月4日起计算至2019年5月24日止。三、驳回原告陈寿红、谢梅的其他诉讼请求。案件受理费431.00元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销（2019）黔0502民初6417号民事判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人第一项诉讼请求，改判上诉人支付被上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的截止日期为2018年5月10日或将本案发回重审。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决第一项即“上诉人应于被上诉人缴纳办证所需税费和提供有关文书之日起90日内向被上诉人交付案涉房屋的不动产权属转移登记证书”无客观事实予以支撑，应当予以撤销。本案中，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”之约定，上诉人只有在案涉房屋符合可以办理权属转移登记时，负有按时将办理权属转移登记的相关文书即资料交付给被上诉人的义务，而不存在为被上诉人交付已经办理完毕的不动产权属转移登记证书的义务。交付办理不动产转移登记的相关文书与交付不动产权属转移登记证书为两个不同的概念与程序，根据合同约定，上诉人对于被上诉人不动产权属证书只存在一个代为办理的行为，代办行为未约定任何的违约责任，换言之，即为上诉人之于被上诉人的不动产权属证书的代为办理行为，可以代办亦可不代办，没有任何的法律强制性。一审法院违背客观事实判决上诉人限期向被上诉人交付不动产权属转移登记证书，为认定事实不清的错误判决，应当予以撤销。二、一审判决错误认定关于上诉人支付被上诉人违约金的截止日期，过分加重上诉人的违约责任，与客观事实不相符合。本案中，上诉人与被上诉人在双方签订的“商品房买卖合同”第二十二条第三款第四项中约定由被上诉人委托上诉人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，此时上诉人便无向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，直接由上诉人将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知被上诉人可以交付相关文书。上诉人披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕，上诉人告知被上诉人可以交付相关文书时即为上诉人的违约责任截止日期。一审法院（2019）黔0502民初898号判决认定上诉人向该案被告的披露义务履行时间为2018年5月15日，鉴于该案的案涉房屋与本案房屋属同一期、同一栋，上诉人在向各业主即各被上诉人履行披露义务时应当为同时履行，因此，依据常理分析，上诉人之于本案的披露义务履行时间亦为2018年5月15日较为合理、公平，即使法院不以2018年5月15日作为上诉人支付违约金的截止日期，也应当以上诉人发信息告知被上诉人提交相关办理权属转移登记的资料的时间即2019年5月20日作为支付违约金的截止日期。然一审法院在未查明上诉人通知被上诉人提交资料予以办证的披露信息时间的基础上，径直以本案的开庭日期作为认定上诉人支付被上诉人违约金的截止日期，显然加重了上诉人的违约金支付责任，显属认定事实的依据不足，应当予以撤销。被上诉人谢梅、陈寿红答辩称：答辩人已将办证所需费用交给被答辩人，现涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故一审判决被答辩人在一定期限内为答辩人办理涉案房屋不动产权属证书，符合客观事实。被答辩人提供的（2019）黔0502民初898号判决不具公开性，其效力只及于该案双方当事人，与本案无关联性。请求维持原判。二审审理期间，双方当事人均未向本院提交新证据，经审理，本院对原审查明的事实予以确认。另查明，上诉人于2019年5月20日向被上诉人号码为135××××9918的手机发送信息，通知其在三十日之内向公司提交办证所需资料。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人应否为被上诉人办理涉案房屋的不动产转移登记；上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任应计算至何时。关于第一个焦点，虽然双方签订的《商品房买卖合同》约定上诉人向被上诉人承担违约责任的前提是上诉人逾期向被上诉人交付办理商品房转移登记的相关文书，但合同中亦约定被上诉人委托上诉人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。且不动产物权变动系登记生效，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。本案的房屋已具备办理转移登记条件，上诉人已无向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的必要，在被上诉人提交应由其提供的相关文书后，上诉人就应按合同约定向房屋登记机关申请办理涉案房屋的转移登记，这是上诉人应履行的义务。需要说明的是，一审判令上诉人限期“办理并交付不动产权证书”，指代的是“向不动产登记机关申请办理不动产权证书，取得证书后交付给被上诉人”，而非判令上诉人代行行政机关职责，审核办证文书、颁发不动产权证书，判决内容具有可执行性。关于第二个焦点，根据双方合同约定及上述分析，上诉人依约应当履行的文书交付义务，已转化为具备文书交付条件这一前提下的披露义务，即告知被上诉人涉案房屋已具备办理商品房转移登记的条件，被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。上诉人完成该披露义务，可视为其履行了合同约定的文书交付义务。上诉人提出应按一审法院（2019）黔0502民初898号判决认定上诉人披露义务履行时间2018年5月15日。经查，该判决如此认定是因该买受人自认2018年5月15日，上诉人告知其将办理所有权的所有资料提交给上诉人。该事实不能证明已通知本案的被上诉人，与本案不具关联性，故上诉人该上诉理由不能成立。其又提出违约金截止时间应为其发信息告知被上诉人提交相关办理权属转移登记资料的时间，即2019年5月20日。虽然该事实客观存在，双方一致认可，但一审判决违约金计算截止时间为2019年5月24日，即双方签订办证委托书的日期，与上述通知日期仅悬殊4天，这是被上诉人接通知后与上诉人办理相关委托事宜的合理期限内，故一审以双方签订委托协议的日期2019年5月24日为计算违约金的截止日期并无不当。综上所述，上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费862元，由上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇一九年十一月三十日法官助理  郭友浪书 记 员  陈 鑫