广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0803民初2153号原告：钟茂发，男，汉族，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人：吴小朋，广东意合律师事务所律师。被告：唐春梅，女，汉族，住湛江市市辖区。被告：湛江市世华房地产代理有限公司，住所地湛江市赤坎区军民路8号金沙湾新城陶然居9幢首层3号铺，现在湛江经济技术开发区银隆广场5A503室办公，统一社会信用代码914408003151195594。法定代表人：彭树敏，总经理。委托诉讼代理人：郑毅，男，汉族，住广东省湛江市赤坎区，系湛江市世华房地产代理有限公司员工。委托诉讼代理人：周小燕，女，汉族，住广东省遂溪县，现住广东省湛江市赤坎区，系湛江市世华房地产代理有限公司法务专员。原告钟茂发与被告唐春梅、湛江市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月22日、2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告钟茂发及其委托诉讼代理人吴小朋、被告湛江市世华房地产代理有限公司的委托诉讼代理人周小燕、郑毅到庭参加诉讼，被告唐春梅经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告唐春梅、世华公司于2018年12月2日签订的《房屋买卖合同》。2.判令被告唐春梅向原告双倍返还定金50万元（25万元×2），由于被告唐春梅于2019年2月至2019年4月份期间已退还5.5万元定金，所以仍差44.5万元。3.判令被告唐春梅与被告世华公司连带向原告退还购房过户费和中介服务费共4万元，以及被告唐春梅与被告世华公司连带向原告支付从2018年12月31日至过户费和中介服务费退清之日止的利息，暂计至2019年8月31日利息为1160元。4.被告唐春梅向原告赔偿由于未能在2019年2月28日交付房屋给原告使用而导致6个月的租金损失6千元（每月租金1千元，截至2019年8月28日）。5.判令被告唐春梅与被告世华公司连带向原告支付原告诉两被告产生的律师费5千元。以上2至5项请求合计497160元。6.判令两被告连带承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年12月2日，原告与被告唐春梅、世华公司签订《房屋买卖合同》（编号：ZJSHYJ0004319）,约定原告购买被告唐春梅位于湛江市霞山区海滨××路菉邨住宅一区8号楼的102房（以下简称103房），建筑面积83.74平方米，总房价为378000元。合同签订当日，原告向被告唐春梅支付了5000元定金，又于2018年12月11日向被告唐春梅支付了245000元定金，共计25万元。2018年12月2日，原告向被告世华公司支付了购房中介费5000元，并于2018年12月4日向被告世华公司支付了购房中介费及该房过户费35000元，共计4万元。2018年12月30日，被告唐春梅未能如期把102房过户给原告，又未能如期在2019年2月28日把102房以及电单车房交付原告使用。经追问，被告唐春梅才告知原告有关因被告唐春梅拖欠他人债务导致102房被法院查封的实情。被告唐春梅不能把102房过户给原告，又拒绝把102房交付原告使用，经催讨，才于2019年2月至4月份向原告退还定金共5.5万元，两被告严重违约，导致被告损失严重。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院判如所请。被告世华公司辩称，一、本案中，被告世华公司在签订合同前已和原告钟茂发、被告唐春梅区湛江不动产登记中心查档，当时涉案物业是在没有查封的情况下才签订的《房屋买卖合同》，合同签订时间是2018年12月2日，被查封时间是2019年12月7日。签订合同后是否存在查封、抵押，不是世华公司作为居间方可以控制的风险，世华公司的居间服务依法合法合规，不存在任何过错。被告唐春梅存在刻意隐瞒与第三方发生经济纠纷的真实情况，为了减轻其经济损失，只收取了3%中介服务费11340元整，原4万元减去3%中介费11340元剩余28660元返还给原告，因此原告的第3项诉讼请求应予驳回。二、在查封后世华公司与各方积极沟通处理涉案房屋事宜，但由于被告唐春梅的原因沟通未果。三、作为居间方，世华公司已为原告及被告履行居间服务及义务，且过程合法合规，由于被告唐春梅个人借贷纠纷导致涉案房屋被法院查封，而不能正常办理房产买卖流程，因此原告的第5、6项诉讼请求应予驳回。被告唐春梅未到庭参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、被告世华公司提交《业主放盘委托书》、《客户知情确认书》、《服务费确认书》，拟证明被告唐春梅委托被告世华公司放盘，原告在交易合同签订前已详细了解房屋买卖相关问题,被告世华公司已告知原告中介服务费，同时原告已签字同意支付中介服务费40000元。原告对上述证据的真实性无异议，但对证据证明的事实有异议，原告认为涉案房屋存在被查封隐情，被告世华公司存在过错和疏忽；原告并未详细看《客户知情确认书》的内容；《服务费确认书》里清楚列明40000元包括中介费和过户费。经审核，上述证据真实、合法，予以确认，需要证明的事实需结合本案其他证据综合认定。二、被告世华公司提交《关于“房地产经纪机构收费标准”的通知》（3张），拟证明被告世华公司已告知原告房地产经纪机构的收费标准。原告对该证据有异议，认为从未见过该通知，被告世华公司亦没有出示、告知或明示。经审核，本院对该证据予以确认，需要证明的事实需结合本案其他证据综合认定。根据上述确认的证据以及原、被告诉辩的意见，本院经审理认定事实如下：2018年12月2日，被告唐春梅作为卖方与原告钟茂发作为买方、被告世华公司作为经纪方签订《房屋买卖合同》（编号ZJSHYJ0004319），该合同涉案条款如下：“第一条物业情况。1.买卖之房屋（以下简称“该物业”）地址为湛江市霞山区海滨××路菉邨住宅一区8号楼102房，建筑面积83.74平方米（以房产权属证面积为准）。2、房屋权属证号：00××24，房屋所有权人为：唐春梅。第二条成交价、付款方式和税费约定。1.该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币￥叁拾柒万捌仟元整（￥378000.00元）。如该物业已安装管道煤气、有线电视等设施，则成交包含该物业之煤气初装费、有线电视费、收房费等相关费用。2.此次交易所产生的税费由买方全部承担。3.付款方式：（1）定金：支付人民币￥贰拾伍万元整（￥250000.00元）作为定金，定金自动转为房款。（3）房价余款：￥壹拾贰万捌仟元整（￥128000.00元）按下列第A种方式支付：A一次性付款，买方应在不动产过户当天前支付给卖方。第三条物业的交付。1.三方约定于2018年12月30日或之前到房产交易中心办理过户相关手续。2.卖方交付该物业予买方使用之日起为买方收齐放款当天；3.该物业以现状售予买方，买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解该物业，对该物业朝向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押、产权情况、周边环境等均予以认可。该物业之现状：（3）带现有装修。第四条合同三方的权利义务与违约责任。1.卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁、户口迁出以及解除抵押等事项处理完毕，并保证办理交易过户完成时买方无须对上述事项负责。如该物业存在按揭贷款，在未办妥转按或涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款。卖方保证对该物业享有完整的处分权，保证该房没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完善，否则卖方应承担由此而引起的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。3.卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的20%，作为违约金；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一日，按该物业成交价的1‰向买方支付违约金；逾期30日，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款箱并向买方支付该物业成交价的20%作为违约金。4.买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的20%，作为违约金；买方逾期支付房款，每逾期一日，按未付房款金额的1‰向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一日，按该物业成交价的1‰向卖方支付违约金。逾期30日，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的20%作为违约金。第十一条如果一方违约，违约方应支付守约方包括但不限于律师费、差旅费、交通费、材料复印费及需支付第三方的违约金等全部损失。第十二条其他约定：1.定金分为二期支付，第一期人民币伍仟元在签订本合同当天支付，第二期人民币贰拾肆万伍仟元在2018年12月13日或之前一次性付清。2.买方交付该物业予买方使用，定于2019年2月28日或之前。3.该物业包括楼下电车房间，不另收款，只有使用权。”合同签订的当天，原告钟茂发向被告唐春梅支付第一期定金5000元，并由唐春梅向原告出具《收款收据》，该《收款收据》载明：“本人唐春梅身份证号码是湛江市霞山区海滨××路菉邨住宅一区8号楼102房之业主。现约定该房产售价为人民币（大写）叁拾柒万捌仟元￥：378000.00元。现收到买方钟茂发交来承购上述单位之购房定金（款项用途），金额为：人民币（大写）伍仟元整￥5000.00元。备注：余下定金人民币贰拾肆万伍仟元整（￥245000.00元）定于2018年12月13日或之前一次性付清。特立此据！”2018年12月11日，原告钟茂发通过其妻子谢桂清的中国农业银行账户向被告唐春梅转账支付第二期定金245000元，并由被告唐春梅向原告钟茂发出具《收款收据》，该《收款收据》载明：“本人唐春梅身份证号：（）收到钟茂发交来购买湛江市霞山区海滨××路菉邨住宅一区8号楼102房的购房定金人民币贰拾肆万伍仟元整（￥245000.00）元。”2018年12月15日，原、被告到产权登记机关办理涉案102房的产权过户登记手续，得知涉案102房已于2018年12月7日由湛江市赤坎区人民法院根据（2018）粤0802执保442号《执行裁定书》依法查封，以致原、被告无法办理102房的产权过户登记手续，涉案房产交易的相关税费尚未缴付。2019年7月11日，被告唐春梅向原告出具《保证书》，该《保证书》载明：“卖方唐春梅因为法院查封房屋，没有按时过户给买方钟茂发，已构成违约。现在卖方唐春梅保证必须在2019年7月31日前解封房屋并过户。如果不能在2019年7月31日解封房屋，卖方唐春梅同意在2019年8月5日前退回买方钟茂发的购房定金和合同里的违约金。如果卖方唐春梅没有按以上日期办理解封或退还定金和违约金，唐春梅就同意在2019年8月6日把湛江市霞山区海滨××路菉邨住宅一区8号楼102房的房屋所有东西搬出去，把房屋交由买方钟茂发接管，并且卖方唐春梅要抓紧配合法院解封房屋。”由于被告唐春梅未能按《保证书》的承诺予履行，原告钟茂发遂于2019年8月21日向本院提起诉讼。另查明，2018年12月2日，原告钟茂发与被告世华公司签订《服务费确认书》、《客户知情确认书》，原告钟茂发向被告世华公司支付购房中介费5000元，并由被告世华公司出具《收款收据》（NO.17297781），该《收款收据》载明：“今收到钟茂发购房中介费，房址：湛江市霞山区海滨××路菉邨住宅一区8号楼102房，人民币大写￥伍仟元整（￥5000）”。2018年12月4日，原告通过刷卡转账方式向被告世华公司支付中介服务费及交易产生的税费35000元，并由被告世华公司出具《收款收据》（NO.17297745），该《收款收据》载明：“今收到钟茂发交来购买湛江市霞山区菉邨住宅一区8号楼102房中介服务费及该物业交易产生的税费全部由经纪方承担，人民币叁万伍仟元整(￥35000)”。再查明，被告唐春梅于签订《房屋买卖合同》前已口头委托被告世华公司出售涉案102房，双方于2018年12月11日才补充签订《业主放盘委托书》，该《业主放盘委托书》载明：“委托方（业主）：唐春梅，身份证号码，房产证地址：湛江市霞山区海滨××路菉邨住宅一区8号楼102房，楼盘名称：菉邨住宅，栋座号8，房号102，所在楼层1层，出售价格：出售价格37.8万元。本人是上述房屋的合法产权人，保证具有上述房屋的出售的权利，且不存在查封或与第三方发生纠纷情况。现委托湛江市世华房地产代理有限公司代为处理一下事项：一、寻找潜在客户，引领其看房；二、对物业进行拍照、制作视频；三、通过店面、报纸、网络、传单等媒体进行销售推广，发布房源信息。”位于湛江市霞山区海滨××路菉邨住宅一区8号楼102房权属被告唐春梅所有，因被告唐春梅与他人的债权债务纠纷，湛江市赤坎区人民法院于2018年12月7日作出（2018）粤0802执保442号《执行裁定书》依法查封，湛江经济技术开发区人民法院于2019年3月28日作出（2019）粤0891执保80号《执行裁定书》依法轮候查封。2019年8月29日，本院根据原告钟茂发的申请，依法作出（2019）粤0803民初2153号《民事裁定书》，裁定查封涉案102房，财产保全价值以33万元为限，并于2019年9月3日办理轮候查封登记。2019年11月5日，原告钟茂发向本院提交《撤诉申请书》，申请撤回对被告世华公司的起诉。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原告钟茂发与被告唐春梅、世华公司签订《房屋买卖合同》（编号：ZJSHYJ0004319），是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，应受法律保护。位于湛江市霞山区海滨××路菉邨住宅一区8号楼102房权属被告唐春梅所有。现因被告唐春梅与他人的债权债务纠纷，被湛江市赤坎区人民法院、湛江经济技术开发区人民法院依法查封，以致原告向被告唐春梅依约支付250000元后，涉案房产无法办理产权变更过户登记，导致合同目的无法实现，主要责任在于被告唐春梅。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项之规定，原告请求解除合同，于法有据，本院予支持。原、被告签订《房屋买卖合同》交易涉案的102房价款为378000元，而合同约定的购房定金为250000元，有悖于《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，依法不予支持。从公平原则考量，涉案合同的定金应依法调整为75600元（378000×20%），余款174400元（250000-75600）视为原告钟茂发支付给被告唐春梅的购房款。原告钟茂发确认被告唐春梅已于2019年2月至4月期间陆续退还款项55000元，本院予认可。合同目的无法实现，导致解除，主要责任在于被告唐春梅。根据合同的约定和《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，被告唐春梅应退还119400元（174400-55000）购房款及双倍返还购房定金151200元（75600×2）给原告。2019年11月5日，原告向本院提交《撤诉申请书》，申请撤回对被告世华公司的起诉，本院经审查认为原告自愿申请撤回对被告世华公司的起诉，是当事人自行处分诉讼权利，符合法律规定，本院予以准许（本院另行制作裁定书）。原告钟茂发支付的中介费及房产交易产生的税费共40000元，均由被告世华公司收取，原告钟茂发已申请撤回对被告世华公司的起诉，原告请求被告唐春梅退还购房过户费和中介服务费共40000元及从2018年12月31日至退清之日止的利息，理由不充分，本院不予支持。原告主张被告唐春梅未依约交付房屋而造成其租房租金损失6000元，却未能举证予证明其存在租金损失，原告的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。根据《房屋买卖合同》第十一条“如果一方违约，违约方应支付守约方包括但不限于律师费、差旅费、交通费、材料复印费及需支付第三方的违约金等全部损失。”的约定，以及原告提交的《广东增值税电子普通发票》为凭，原告请求被告唐春梅支付因本案纠纷产生的律师费5000元，于法有据，本院予支持。被告唐春梅经本院合法传唤，其无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十四条、第一百四十五条第一款、第一百五十四条第一款第（五）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告钟茂发与被告唐春梅、湛江市世华房地产代理有限公司于2018年12月2日签订的《房屋买卖合同》（编号：ZJSHYJ0004319）；二、限被告唐春梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告钟茂发返还购房款119400元及双倍返还购房定金151200元，合计270600元；三、限被告唐春梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告钟茂发赔偿律师服务费5000元；四、驳回原告钟茂发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8757.4元，诉讼保全费2170元，合计10927.4元，由被告唐春梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄 毅人民陪审员  陈兆敏人民陪审员  熊燕萍二〇一九年十一月五日书 记 员  陈丽莫附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十五条第一款宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。第一百五十四条第一款第（五）项裁定适用下列范围：（五）准许或者不准许撤诉。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。