江西省上犹县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣0724民初1109号 原告：邓龙平，男，1975年4月22日生，汉族，住江西省赣州市上犹县。 委托诉讼代理人：罗诗联，上犹县东山法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。 被告：江西鼎诚房地产开发有限公司，住所地上犹县东山镇下西村路粮食大厦三楼。统一社会信用代码91360724756794066R 法定代表人：刘小军，公司董事长。 委托诉讼代理人：马达远，江西腾龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：李民江，江西腾龙律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。 原告邓龙平与被告江西鼎诚房地产开发有限公司（以下简称鼎诚房地产公司）定金合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓龙平及其委托诉讼代理人罗诗联、被告鼎诚房地产公司的委托诉讼代理人马达远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓龙平向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿原告购房定金60000元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求为：要求被告赔偿房屋改造费用1071元。事实和理由：2016年8月5日，原告在被告公司地处上犹县二中旁的学林苑小区预订4栋3单元701号商品房一套，4#-25号车库一间。同日，由该公司学林苑售楼部销控员工刘莉莉向原告出具了一份约定购房房号、面积、单价、总价、首付款等项目的书面订单，并陪同原告实地查看住房和车库，引导原告到被告学林苑售楼部财务处缴纳购房定金30000元，其中住房定金20000元，车库定金10000元。原告交付定金后，被告约定8月下旬与原告签订购房的书面合同，且经被告学林苑售楼部销控员工刘莉莉同意，为解决原告车库设置卫生间供水、排污的问题，投资700多元从原告预订的4栋3单元701号房安装水管、在车库内预埋排污管道。2016年8月30日，原告专程从广州返回上犹准备按被告方约定与被告签订购房的书面合同未果，后被告方以预付购房款的50%、房屋已被抵押等种种理由推脱，至今长达三年之久，被告既没有房屋交付给原告，也没有与原告签订购房合同。被告员工李晓茹（139××××9281）和邹建军（135××××9590）明确表示，“房子没有了，只能退购房定金”。 被告鼎诚房地产公司辩称：1.原告错列被告，收取原告定金的是学林苑售楼部，按照合同相对性原理，应将学林苑售楼部列为被告；2.学林苑项目的实际投资人为李晓茹，按照权利义务相一致的原则，应由李晓茹承担返还定金的责任；3.原告交付定金30000元，现原告要求被告赔偿60000元没有法律依据；4.原告与学林苑售楼部没有签订房屋买卖合同，并不是项目部一方原因导致的，是双方对付款方式及其他方面原因未协商一致，学林苑项目部并无违约行为。 本院经审理认定事实如下：鼎诚房地产公司经营范围为房地产开发、销售等项目。投资人李晓茹挂靠该公司开发上犹县学林苑房地产项目，并于2015年1月19日成立鼎诚房地产公司学林苑售楼部，类型为有限责任公司分公司，经营范围为在公司授权范围内销售、管理隶属公司开发的楼盘。2016年8月5日，原告到被告学林苑售楼部认购学林苑4栋三单元701号房及4#-25号车库，并由该售楼部销控人员刘莉莉向原告出具房源认购确认单。同日，原告向被告学林苑售楼部交纳购房定金20000元，购车库定金10000元，被告学林苑售楼部分别向原告出具购房定金、购车库定金收据。后原被告因故未签订房屋买卖合同，被告也未向原告交付认购的房屋和车库。 对本案的争议焦点，本院综合认定如下： 一、关于鼎诚房地产公司是否是本案适格的被告。对此被告辩称原告错列被告，收取原告定金的是学林苑售楼部，按照合同相对性原理，应将学林苑售楼部列为被告。本院认为，学林苑售楼部是被告鼎诚房地产公司设立的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十三条规定“分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担”，由此，学林苑售楼部属于鼎诚房地产公司设立的分公司，不具备民事主体资格，不能独立承担民事责任，其民事责任应由鼎诚房地产公司承担，因此该学林苑售楼部不是本案适格的被告，被告鼎诚房地产公司才是本案的适格被告，对被告提出的抗辩，于法不能成立，本院不予采纳。 二、关于本案责任承担的主体。被告辩称学林苑项目的实际投资人为李晓茹，按照权利义务相一致的原则，应由李晓茹承担返还定金的责任。本院认为，学林苑售楼部系鼎诚房地产公司设立的，李晓茹系被告鼎诚房地产公司设立的项目负责人，虽然李晓茹与被告鼎诚房地产公司之间存在内部挂靠关系,并且有对外公司不承担责任的约定，但该约定仅限于李晓茹与鼎诚房地产公司，对原告不发生法律效力，被告鼎诚房地产公司也不得以此来对抗第三人，所以本案返还定金的义务，根据项目部的法律性质及民法的规定，应当由被告鼎诚房地产公司承担。故被告鼎诚房地产公司由此提出的抗辩不能成立，本院不予采纳。 综上，本院认为，《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。购房定金是购房者交纳的，但定金本身对开发商也是有约束作用的，如果由于开发商的原因，导致商品房买卖合同未能顺利签订，开发商不仅需要全额返还购房定金，还要另外支付等额的价款给购房者，即双倍返还，这是购房定金的惩罚性质的体现，但因不可归责于开发商或购房者的原因导致合同未能订立的除外。同时，所谓“不可归责于双方当事人的事由”，主要体现为法律上的不可抗力，是指合同当事人在签订合同时不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，比如发生了地震等自然灾害，导致商品房不符合当事人交纳定金时的条件。本案原告为购买被告鼎诚房地产公司开发的上犹县学林苑房屋而向被告给付购房（含车库）定金30000元，该定金是原被告在订立合同或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，是订约定金，后双方当事人因故未能订立商品房买卖合同时，被告应当举证证明合同未签订系出现了“不可归责于双方当事人的事由”或原告拒绝签订商品房买卖合同的事实，否则，应当承担双倍返还的责任，现被告未能提供相应证据证实，应当承担举证不能的法律后果，故原告主张双倍返还购房定金计60000元，于法有据，本院予以支持。 关于原告要赔偿改造费用1071元的问题。本院认为，原告提交的证据虽证实对的认购的车库进行了相关改造，但未提供正式发票，无法确认实际费用，且本案系定金合同纠纷，故对原告的该项主张，本院不予支持。 根据《中华人民共和国公司法》第十三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下： 一、被告江西鼎诚房地产开发有限公司于判决生效后十五日内给付原告邓龙平60000元； 二、驳回原告邓龙平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1300元，减半收取计650元（原告已预交），由被告江西鼎诚房地产开发有限公司承担，限于判决生效后七日交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（诉讼费账号：99×××88，开户行：招商银行赣州长征大道支行，户名：江西省赣州市中级人民法院）。 判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。 审 判 员  曾祥盛 二〇一九年十一月二十二日 代理书记员  钟丹萍 附：江西省上犹县人民法院标的款账户 户名：上犹县人民法院 账号：1360792750030020420001 开户行：上犹农商银行城区支行