江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终1674号 上诉人（原审原告、反诉被告）：程凯威，男，1995年1月5日出生，汉族，住江西省九江市都昌县。 上诉人（原审原告、反诉被告）：江晓芬，女，1994年1月28日出生，汉族，住江西省九江市都昌县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：余凤芳，北京大成（南昌）律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：王璇，北京大成（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：江西旺成地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市新建区望城镇工业区北路60号办公楼，统一社会信用代码：91360122092907012H。 法定代表人：章海平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：鞠晓钟，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余晨东，北京市盈科（南昌）律师事务所实习律师。 上诉人程凯威、江晓芬因与被上诉人江西旺成地产开发有限公司（以下简称旺成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌市新建区人民法院（2019）赣0112民初291号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人程凯威、江晓芬及其委托诉讼代理人余凤芳，被上诉人旺成公司委托诉讼代理人鞠晓钟、余晨东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程凯威、江晓芬上诉请求：1、撤销一审第一项判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、关于车位问题，一审查明的事实清楚，但认定“从整个交易背景看，案涉房屋单价、车位价综合判断，双方利益并未严重失衡，商品房及车位总价与同地段市场交易价格基本相符”与事实不符。1、根据网络调查显示，南昌市区繁华地段车位为22万元左右，而本案涉案楼盘在偏远的郊区，房屋单价每平方米8377.68元，房屋总价才752651元，车位却卖到32万元。2、本案相同遭遇的购房者达500多户，被上诉人称所售车位系人防车位和必建车位，被上诉人均无权出售。3、案涉车位使用认购协议内容非常明显的表现出了被上诉人强行捆绑销售的意图，认购协议中没有明确车位的面积、单价、座落位置，其内容不具体明确，不具备合同的基本要素。但案涉车位认购协议第二条第2项约定乙方（购房者）在签订本认购协议后，须在签订《商品房买卖合同》之前缴清尾款，被上诉人约定收费是欺诈性销售或者价格款诈。案涉车位认购协议第二条第3项约定属于违法条款。二、关于诱骗欺诈问题，车位使用认购协议属于格式合同，被上诉人对签订该协议有法定的合理提示、说明义务，而事实上被上诉人不仅没有尽到采取合理方式提请上诉人注意、说明的义务，反而害怕购房者看清楚，将购房者签了字的所有资料原件全部都收走，连复印件也没有交给购房者，仅向购房者交付了一份《商品房买卖合同》原件。三、关于上诉人请求确认“车位预付款”为购房首付款，并出具购房首付款发票的问题，原审法院对此“不予支持”，却未对“车位预付款152651元”与购房首付款152651元一致而与车位认购协议约定的预付款22万元不一致的问题进行释理与说法。上诉人于2018年4月25日签订了《商品房买卖合同》，并当天按照该合同写明的首付款金额152651元支付了钱款，于2018年6月4与浦发银行签订了《购房借款合同》借款60万元用于向被上诉人支付购房余款，完成了购房的全部付款义务。被上诉人作为出卖人有出具发票的法定义务。四、关于顾问费。顾问费收据尽管有第三方江西经韬纬略房地产经纪有限公司（下称经韬纬略公司）盖章，收款事由写着“江铃时代城会员顾问费”，被上诉人将没有第三方标识的第三方移动收费工具放在自己的办公场所让购房者转账付费而不向购房者说明交易对象的行为，应当认定为是被上诉人收取了该费用。五、一审法院无视上诉人提交的新闻视频对被上诉人不利而对上诉人有利的证据。六、一审法院驳回被上诉人反诉请求的理由错误。被上诉人的《借款协议》约定借款买房，但上诉人已经支付了全部的房款（首付款+贷款），并已经开始向银行还贷，上诉人不存在向被上诉人借款购房的情形，而被上诉人却在反诉状中称是借款买车位，上诉人有权不接受强迫购买未交付的人防车位、规划车位，被上诉人并没有向上诉人提供购房借款，没有履行出借义务，所谓的《借款协议》完全是虚构的，被上诉人为了重复收费、追求非法暴利设计出的骗局。 旺成公司答辩称，程凯威、江晓芬的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。1.双方所签订的车位认购协议书和购房协议书的价格实际上是公平的；2.在一审中对方没有提出证据证明我方欺诈，故一审没有采纳；3.车位合同是有效的；4.上诉人签订了车位买卖合同和购房合同所以付款是很正常的；5.顾问费是很正常的根本无需在二审提出。 程凯威、江晓芬向一审法院的起诉请求：1.撤销《江铃城车位使用权认购协议》；2.确认“车位预付款”为购房首付款，并出具购房首付款发票；3.撤销《借款协议》；4.返还“顾问费”30000元；5.诉讼费由被告承担。 旺成公司向一审法院的反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人偿还到期债务55000元；2.本案诉讼费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2018年4月25日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的望城新区永强南路以东，学院北路南侧江铃城2栋2单元某室房屋，单价每平方米8377.68元，总价752651元，购房首付款152651元，余款600000元通过商业贷款形式向被告支付。当日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了一份《江铃城车位使用权认购协议》，约定被反诉人自愿购买江铃城地下车位一个,总价320000元，预付款220000元；原告（反诉被告）同意在本认购协议签订时，向被告（反诉原告）支付预付款220000元；协议约定在缴清尾款，按缴清车位款时间顺序选车位。为此，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）借款220000元，约定分四期偿还：2018年11月1日归还55000元；2019年5月1日归还55000元；2019年11月1日归还55000元；2020年5月1日归还55000元。程凯威向旺成公司出具了借据。程凯威向旺成公司出具付款委托书：“本人特委托贵公司借出于贵公司的人民币贰拾贰万元付款至以下账户，此款仅限于购买江铃城商品房2栋2单元某室。承诺人程凯威。” 2018年4月20日，江西经韬纬略房地产经纪有限公司向程凯威收取江铃时代城会员顾问费30000元；2018年4月25日，旺成公司收取程凯威、江晓芬车位预付款152651元。 一审法院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于《江铃城车位使用认购协议》，程凯威、江晓芬认为：旺成公司将上述材料混在多份《商品房买卖合同》中，不告知原告所签合同的名称、不让原告了解所签合同的内容，欺骗原告说所有签字行为都是销售房屋的正常流程，并以国企为幌子诱骗原告签字、打消原告的疑虑，致使原告陷入错误的认识，在违背真实意愿的情况下按照置业顾问的指使签名按手印，请求予以撤销。一审法院认为，原告（反诉被告）在购买案涉商品房时，与被告（反诉原告）就商品房与车位的使用权价格进行过磋商达成合意，原告（反诉被告）在购房时已明知车位款并自愿接受。且其没有证据证明被告（反诉原告）存在诱骗欺诈的情形。从买卖双方客观利益情况来看，从整个交易背景看，案涉房屋单价、车位价综合判断，双方利益并未严重失衡，商品房及车位总价与同地段市场交易价格基本相符。对原告（反诉被告）主张涉案房屋买卖关系中被告（反诉原告）或有“捆绑销售”违反行政管理规范的行为，未提交有效证据予以证明，且应属于相关行政机关查处的职权范围，本案不予处理。原告（反诉被告）主张撤销车位使用权认购协议，确认“车位预付款”为购房首付款，并出具购房首付款发票，一审法院不予支持。关于借款协议，原告认为，旺成公司采取欺诈的手段让原告签订了所谓的《借款协议》，又让原告签订了《付款委托书》约定由原告委托旺成公司将钱转入旺成公司自己的账户，出借人将钱转入出借人自己的账户而没有转入原告的账户，现旺成公司没有向原告提供借款却虚构借贷关系并发展为通过诉讼的方式要求原告支付所谓“到期”债务，已经涉嫌“套路贷”的黑恶势力犯罪，建议法庭对民事方面撤销该《借款协议》，对刑事方面移交公安机关处理。一审法院认为，该协议系原告自愿与被告签订，原告没有证据证明被告采取欺诈手段。原告认为涉嫌“套路贷”的黑恶势力犯罪，亦未提供相关证据证明，对其抗辩观点，一审法院不予采纳。关于顾问费，收取顾问费的单位系其他公司，被告（反诉原告）并未收取原告（反诉被告）的顾问费，原告要求被告返还30000元顾问费于法无据，一审法院不予支持。关于反诉原告旺成公司要求反诉被告程凯威、江晓芬偿还到期债务55000元。本案审理的系房屋买卖合同纠纷，旺成公司主张的借款系其与程凯威、江晓芬的借款合同纠纷，不属于本案审查范围，旺成公司要求程凯威、江晓芬返还借款，应另行主张。反诉原告旺成公司要求反诉被告程凯威、江晓芬偿还到期债务55000元，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）程凯威、江晓芬的诉讼请求；二、驳回反诉原告（本诉被告）江西旺成地产开发有限公司的诉讼请求。案件本诉受理费5050元，减半收取2525元，由原告（反诉被告）程凯威、江晓芬承担；反诉受理费587.5元，由被告（反诉原告）江西旺成地产开发有限公司承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2018年4月25日程凯威、江晓芬与旺成公司签订涉案的《商品房买卖合同》后按约定支付了购房首付款152651元，旺成公司同日出具了收到程凯威、江晓芬车位预付款152651元的收款收据。余款600000元程凯威、江晓芬通过商业贷款形式向旺成公司支付，并于2018年7月开始按约归还银行贷款。2018年4月25日程凯威、江晓芬与旺成公司还签订了一份《江铃城车位使用权认购协议》，约定程凯威、江晓芬向旺成公司购买江铃城地下车位一个,总价320000元，预付款220000元由程凯威、江晓芬向旺成公司借款220000元支付，为此，程凯威向旺成公司出具了220000元的借据和付款委托书，尾款100000元未付。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本案双方争议焦点：1.本案的车位预付款究竟是购房款还是车位的预付款？2.涉案的《江铃城车位使用认购协议》和《借款协议》可否撤销？3.上诉人主张的顾问费是否应该返还？ 本院认为，一、关于预付的152651元是购房首付款还是车位的预付款问题：按照我国现行的商品房预售政策，2018年4月25日程凯威、江晓芬与旺成公司签订《商品房买卖合同》时应向旺成公司支付一部分购房首付款，双方在《商品房买卖合同》中约定的购房首付款为152651元，同日，程凯威、江晓芬按约支付了152651元，余款600000元通过商业贷款形式向旺成公司支付。程凯威、江晓芬的付款行为与《商品房买卖合同》的约定吻合。同日，程凯威、江晓芬与旺成公司签订的《江铃城车位使用权认购协议》《借款协议》《付款委托书》均表明320000元的车位中的车位预付款220000元程凯威、江晓芬是以借款的形式向旺成公司支付，没有再支付现金。因此，2018年4月25日程凯威、江晓芬支付的152651元应为购房首付款，而不是旺成公司收款收据上所载明的车位预付款。至于旺成公司收到款项后如何规范的开具发票，由相关行政机关予以管理，不属于民事案件的受理范畴，上诉人主张开具购房款发票的该项诉请，不予支持。二、关于涉案的《江铃城车位使用认购协议》和《借款协议》的效力问题：为了满足小区居民的出行需要，商品房住宅小区按规划设计必须建造一定数量的车位，该车位的使用权本着谁建设谁受益的原则，在无相反证据证明的情况下，小区车位的使用权一般属于开发建设单位。程凯威、江晓芬也无证据证明旺成公司拟出售的车位系旺成公司无权处分的车位，故对程凯威、江晓芬主张旺成公司无权转让小区车位的意见不予采纳。程凯威、江晓芬在2018年4月25日与旺成公司签订涉案的《商品房买卖合同》时不仅在涉案的《江铃城车位使用认购协议》上签字，还同时向旺成公司出具了220000元的借据和《付款委托书》，程凯威、江晓芬只要尽到一般的注意义务，也能清楚的知道其所签合同、借据和付款委托书的内容，程凯威、江晓芬对车位购买价格较高的实际情况及原因应当是明知的，程凯威、江晓芬也无证据证明签订协议时存在欺诈或者胁迫的情形，其出于想买房的目的自愿接受了协议内容，故程凯威、江晓芬主张旺成公司构成欺骗的主张依据不足，本院不予支持。案涉车位合同及借款合同系双方自愿签订的，合法有效，故一审法院对程凯威、江晓芬请求撤销车位合同及借款合同不予支持并无不当，本院应予以维持。三、关于顾问费的问题：收取顾问费的单位系其他公司，旺成公司并未收取程凯威、江晓芬的顾问费，程凯威、江晓芬要求旺成公司返还30000元顾问费于法无据，本院不予支持。 综上所述，程凯威、江晓芬的上诉请求不能成立，本院应予以驳回。一审法院认定事实基本清楚，处理并无不当，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5050元由程凯威、江晓芬承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 俞志翀 审 判 员 钟 情 二〇一九年十一月二十七日 法官助理 吁拉拉 书 记 员 朱 谦