黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终160号上诉人（一审原告）：顾爽，女，1965年3月12日出生，汉族，住牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：刘颖，黑龙江国升律师事务所律师。委托诉讼代理人：王轩，黑龙江国升律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：徐志学，男，1952年9月25日出生，汉族，住牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：张鹏，黑龙江博学律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：牡丹江均胜房地产置业有限公司，住所地牡丹江市西安区宝隆大厦一楼。法定代表人：鲍建胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘翼鑫，该公司员工。上诉人顾爽因与被上诉人徐志学、牡丹江均胜房地产置业有限公司（以下简称均胜公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服牡丹江市中级人民法院（牡丹江中院）于2018年11月26日作出的（2018）黑10民初195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭，以法庭调查、阅卷的方式进行了审理。上诉人顾爽的委托诉讼代理人刘颖、王轩，被上诉人徐志学及其委托诉讼代理人张鹏、被上诉人均胜公司的委托诉讼代理人刘翼鑫到庭参加调查。本案现已审理终结。顾爽向本院上诉请求：一、撤销牡丹江中院（2018）黑10民初195号民事判决，支持顾爽的诉讼请求；二、案件受理费由二被上诉人共同承担。事实和理由：一、2011年10月10日徐志学与均胜公司签订《均胜：牡丹城参建协议》，2011年1月21日均胜公司取得《建设用地批准书》、2013年8月13日均胜公司取得《建设工程规划许可证》、2013年8月17日均胜公司取得《商品房预售许可证》，从以上均胜公司取得证书时间可知，2011年10月10日，徐志学与均胜公司签订的《均胜：牡丹城参建协议》时，均胜公司仅是取得牡丹新城项目的建设用地使用权，因建筑设计图纸都未作出，所以，徐志学与均胜公司签订的《均胜：牡丹城参建协议》中的A18号楼1单元401室，建筑面积118.75平方米的房屋，当时是不存在的。徐志学作为个人不可能参加房地产的建设，其与均胜公司应当是借贷关系。二、2013年8月14日，徐志学与均胜公司签订的《认购协议》的真实性存疑。2011年10月10日，徐志学与均胜公司签订的《均胜：牡丹城参建协议》中的A18号楼1单元401室，建筑面积118.75平方米不属于查封房产，而双方却于2013年8月14日调换房屋，而不是在三天后直接签订《商品房买卖合同》。且徐志学在长达五年的时间不关心房产的任何情况，却在要拍卖房产时提出异议，其目的就是为了阻止法院的查封拍卖，恶意转移财产。三、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条中规定人民法院支持的情形（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，徐志学与均胜公司签订的《均胜：牡丹城参建协议》及《认购协议》都不是有效的书面买卖合同，几天后就可以签订正式的《商品房买卖合同》并在房管局办理预售备案登记手续，长达五年徐志学未去签订正式合同。牡丹江市房屋登记查询证明中有徐志学名下的房产，徐志学妻子冷玉珠名下有清福三期24号楼二单元701室房产，因是夫妻结婚期间购买的房产，系共同财产。四、顾爽向一审法院申请调取徐志学给陈文平转款的工商银行账户，一审法院未予调取，程序错误。徐志学辩称，原审判决正确，应当驳回顾爽的上诉请求。本案的争议焦点为徐志学能否阻却执行，而不是徐志学是否享有案涉房屋产权。徐志学与均胜公司之间系房屋买卖关系，并非民间借贷关系。法律没有否定普通房屋买卖合同的效力，未规定网签合同的效力高于普通书面合同。均胜公司辩称，原审判决认定事实清楚，法律适用正确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房司法解释》）第五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，均胜公司与顾爽之间的借款合同关系不能对抗均胜公司与徐志学之间认购协议的法律效力。顾爽向一审法院起诉请求：一、判令准许对均胜公司名下位于牡丹江市海浪路以南、西九条路以东牡丹城产籍图号为360-475-1/4-22-010402号房屋（以下简称案涉房屋）强制执行；二、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：顾爽与均胜公司民间借贷纠纷一案，牡丹江中院于2015年3月17日作出（2014）牡商初字第115号民事判决，判决：一、均胜房地产置业有限公司于判决生效之日起十日内给付顾爽借款本金500万元，利息按月利率1%，自2014年8月15日起计算至给付之日止；违约金按日万分之二，自2014年8月20日起计算至给付之日止。二、均胜公司于判决生效之日起十日内给付顾爽律师代理费3万元。判决生效后，顾爽向牡丹江中院申请强制执行，执行过程中，牡丹江中院于2016年9月9日作出（2015）牡法执字第57-3号执行裁定书，查封了被执行人均胜公司坐落于海浪路以南，西九条路以东牡丹城产籍号为：360-475-1/4-22-011301、011302、011001、010901、020901、020902、020801、010702、010502、010402、020102号共11套房产。牡丹江中院查封后，案外人徐志学对上述查封的产籍号为360-475-1/4-22-010402的案涉房屋提出执行异议并请求牡丹江中院终止对该房屋的拍卖和查封。牡丹江中院于2018年9月19日作出（2018）黑10执异93号执行裁定，裁定：中止对坐落于海浪路以南，西九条路以东牡丹城产籍图号为360-475-1/4-22-010402号房屋的执行。牡丹江中院（2018）黑10执异93号执行裁定送达后，顾爽在法定期限内向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。另查明，2011年10月10日，徐志学与均胜公司签订了一份《均胜.牡丹城参建协议》，双方就徐志学自愿参建均胜公司开发的均胜牡丹城项目住宅一事，达成如下协议：一、参建住宅基本情况。乙方（徐志学）参建均胜牡丹城A18号楼1单元401室，暂测建筑面积118.75平方米（建筑面积最终以房产局指定测绘机构出具的测绘报告为准）二、计价方式与价款：按建筑面积计算，该套商品房参建单价为4399.56元/㎡，总金额522,448元……三、付款约定：1.给予乙方（徐志学）付款优惠10%，优惠后单价3960元/㎡，优惠后总参建款为470,250元……2.签定本协议当日，乙方（徐志学）一次性支付给甲方（均胜公司）90%参建款，计人民币423,225元……双方约定，正式商品房买卖合同签定后，本协议自动终止，甲乙双方所有权利义务以商品房买卖合同中的约定为准；在签定商品房买卖合同时，乙方所交付的参建款转为购房款，商品房的计价方式与价款仍执行本协议中第二条的约定。参建协议签订后，徐志学于2011年10月10日以银行汇款方式向均胜公司出纳员陈文平名下汇款42万元，同时又以现金方式向均胜公司交付了23,225元。同日，均胜公司为徐志学出具了收据一份，收据写明：今收到徐志学A18号楼1单元401室，暂估面积118.75㎡，人民币423,225元。2013年8月14日，徐志学与均胜公司签订《认购协议》一份，约定徐志学自愿认购均胜公司开发的牡丹城（一期）项目中22#号楼1单元402房，建筑面积大约为142.63平方米（最终面积以实测为准）。购房单价3960元/㎡，总房款为564,815元。徐志学在签订本协议时向均胜公司支付房款423,225元，余款签订正式《商品房买卖合同》时一次性付清。原签订于2011年10月10日的18号楼1单元401室的《均胜.牡丹城参建协议》作废，以本协议为准。其他未尽事宜，在签订《商品房买卖合同》时另行约定。同日，均胜公司在2011年10月10日向徐志学出具的购房收据上注明：“2013年8月14日调房至22#-1-402室”，并加盖公章。2013年8月17日，均胜公司取得了坐落于海浪路以南、西九条路以东，牡丹城一期20幢住宅、非住宅预售总建筑面积为239523.02平方米房屋的预售许可证。徐志学与均胜公司签订《认购协议》至今，因均胜公司的原因，双方未签订正式的商品房买卖合同。经一审法院到牡丹江市房地产产权市场管理处查询，徐志学在牡丹江市无其他住房登记。一审法院认为，本案系执行异议之诉，争议的焦点为徐志学对牡丹江中院（2015）牡法执字第57-3号执行裁定中，查封的产籍号为360-475-1/4-22-010402的案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，均胜公司作为房地产开发企业，有权将其开发建设的商品房出售给买受人徐志学。徐志学与均胜公司签订参建协议后，按照合同的约定交付了90%的参建款。2013年8月14日徐志学与均胜公司签订了认购协议，调整原购买的房屋为现产籍号为360-475-1/4-22-010402的案涉房屋，同时约定原签订于2011年10月10日的18号楼1单元401室的参建协议作废，以认购协议为准。认购协议对当事人名称、商品房基本状况、销售方式、商品房的总价款、付款方式、付款时间等合同的主要条款均有明确约定。同时，均胜公司并在签订认购协议后，盖章同意将徐志学签订参建协议后所交付的423,225元转为认购协议的购房款。据此，应认定徐志学与均胜公司所签订的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房合同的主要内容，均胜公司作为出卖人已按照合同约定收受了购房款的事实。根据《商品房司法解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”应依法认定徐志学与均胜公司签订认购协议性质为商品房买卖合同。本案中，徐志学与均胜公司签订的认购协议体现了双方当事人的真实意思表示，且本案诉讼前，均胜公司已办理了包括案涉房屋在内的商品房预售许可证，根据《商品房司法解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”应认定徐志学与均胜公司签订的商品房买卖合同（即认购协议）合法有效。关于顾爽主张认为徐志学购买案涉房屋的真实性严重存疑，徐志学与均胜公司之间并非真实的房屋买卖关系，徐志学与均胜公司签订购房协议系在均胜公司取得商品房预售许可证明之前，可以合理推测徐志学和均胜公司系事后恶意串通，虚构认购协议等事实，顾爽在诉讼中未能提供证据证实，不予认定。经查明，徐志学在人民法院查封之前就案涉房屋已签订了合法有效的书面买卖合同，其所购商品房系用于居住，且买受人徐志学名下无其他用于居住的房屋，徐志学支付的购房款已超过合同约定总价款的50%，根据《执行异议和复议规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本院依法认定徐志学对产籍号360-475-1/4-22-010402的案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。关于顾爽主张倘若徐志学配偶名下有居住房屋，依法应属于夫妻双方共同财产，也就不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”的排除强制执行的条件，一审法院认为，“买受人名下无其他用于居住的房屋”系指买受人名下无其他用于居住的房屋，顾爽主张应包括买受人配偶名下的房产，该主张没有法律依据，不予支持。综上，顾爽的诉讼请求不成立，依法不予支持。牡丹江中院（2018）黑10执异93号执行裁定认定事实及适用法律并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《执行异议和复议规定》第二十九条、《民诉法解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回顾爽的诉讼请求。案件受理费7600元，由顾爽负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。顾爽向本院提交如下证据：证据一、均胜公司与郑玉平于2013年11月22日签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同备案证明》复印件各1份。欲证明：均胜公司在一审法院审理中陈述案涉房屋不具备预售登记条件虚假，案涉房屋自办理预售登记起，已有案涉楼房的其他购房人签订认购合同并进行网签备案，因此可以认定徐志学自签订认购合同以来，一直未进行商品房预售登记备案不能作出合理解释，其认购合同真实性存在疑问，人民法院不应仅依据合同落款时间即认可该合同签订于法院查封之前。徐志学质证意见为：对该份证据的复印件不予认可，且与本案无关联性。均胜公司质证意见为：同徐志学质证意见一致。证据二、均胜公司与海天建设集团有限公司签订的《补充协议》和查封楼盘明细复印件各1份。欲证明：均胜公司知晓案涉房屋另行具有其他优先受偿权纠纷，本案中相关认购合同可能存在虚假。徐志学质证意见为：对该份证据的复印件不予认可。均胜公司质证意见为：对该份证据的复印件不予认可，不清楚有该份协议的存在。证据三、牡丹江中院（2017）黑10执异58号执行裁定书复印件1份。欲证明：同一法院在案件事实均相同的情况下作出了完全不同的裁定和判决。徐志学质证意见为：对该份证据的复印件不予认可，即便该裁定书属实，也不是经最高人民法院认可的判例，该案件可以由当事人申请再审，不能证明顾爽的主张。均胜公司质证意见为：同徐志学质证意见一致。证据四、牡丹江市房屋登记查询证明复印件1份。欲证明：徐志学在牡丹江市西安区有其他住房。徐志学质证意见为：对该份证据的复印件不予认可，即便该证据真实，该房屋也是存储用房，不属于居住用房。均胜公司质证意见为：同徐志学质证意见一致。为查明案件事实，本院依职权向牡丹江市房地产管理局调取案涉房屋《商品房预售许可证》1份、刘日静《商品房买卖合同备案证明》1份、向牡丹江市房地产产权市场管理处调取牡丹江市房屋登记查询证明2份，向均胜公司调取案涉楼盘图纸1份。顾爽质证意见为：对以上证据真实性均没有异议，以上证据可以说明，2013年8月13日，牡丹江规划局已经确定具体施工图，同年的8月17日，均胜公司已经取得商品房预售许可证，徐志学在2013年8月14日所签订的认购协议，真实性有异议，因为在取得预售许可证之后，就可以与购房人签订商品房买卖合同，而徐志学的认购协议是在商品房预售许可证下来前三天签订，该认购协议是为了规避商品房买卖合同的签订，在2013年8月至今，五年时间，徐志学如果是真实的购买人，就应当与均胜公司签订商品房买卖合同，从该点可以看出徐志学不是真正的购房人。徐志学及妻子名下有房产，该房产坐落于东安区清福三期，建筑面积135.13米，该房产系夫妻共有财产，在一审法院的判决书里注明的徐志学的住所也是夫妻共有财产的住所地。徐志学质证意见为：预售商品房许可证的真实性认可，对图纸的真实性不予认可，哪份图纸也不清楚，内容看不清楚。刘日静的备案证明与本案争议房屋没有关联性，我们购房后售楼处就没有工作人员了，至于刘日静什么关系办理的手续我们不清楚，直到现在我们仍然无法开具发票也办不了备案手续。两份查询证明真实性予以认可，一处仓储用房不是住宅，另一处住宅是徐志学和冷玉珠因为本案购买的这个房子在2013年没有进户闹离婚最后没有离婚，闹离婚期间冷玉珠于2015年购买的这套房子，且该房屋登记为冷玉珠个人财产。均胜公司质证意见为：对以上证据真实性均没有异议，对商品房预售许可证、刘日静商品房买卖合同备案证明、均胜公司案涉楼盘图纸均无异议，对房屋登记查询证明，我方认为徐志学名下用房为仓储住房，我公司与徐志学之间是真实、有效的交易。本院认证认为：对于顾爽提交的证据一，虽然该证据为复印件，但结合本院调取的刘日静商品房买卖合同备案证明，可确定该证据真实，本院对其真实性予以采信，但该份证据仅能够证明案涉房屋自办理预售登记起已有案涉楼房的其他购房人签订认购合同并进行网签备案，其他欲证明问题本院不予采信；对于顾爽提交的证据二，因该份证据系复印件，徐志学与均胜公司对其真实性不予认可，故本院对该份证据不予采信；对于顾爽提交的证据三，该份证据虽为法院生效判决，但与本案的事实有所不同，故本院对该证据不予采信；对于顾爽提交的证据四，与本院调取的牡丹江市房屋登记查询证明内容一致，本院对该份证据予以采信。本院二审另查明：2011年10月10日，徐志学以银行汇款方式向均胜公司出纳员陈文平名下汇款42万元，又以现金方式向均胜公司交付了3225元，均胜公司为徐志学出具了收据一份。一审判决关于现金数额认定错误，本院予以纠正。2013年8月17日，均胜公司取得案涉房屋项目《商品房预售许可证》。2018年11月8日，徐志学办理案涉房屋的入户手续。徐志学与案外人冷玉珠系夫妻关系。徐志学名下拥有私产房屋一套，位于牡丹江市西安区，产权证号为2056855，房屋性质为仓储。冷玉珠名下拥有私产房屋一套，位于牡丹江市东安区，产权证号为1167984，房屋性质为成套住宅。本院查明的其他事实与一审判决认定的一致。本院认为，依照《民诉法解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，徐志学是否享有足以排除强制执行的民事权益为本案的争议焦点。关于徐志学与均胜公司签订合同的效力问题。本案中，徐志学与均胜公司先后共签订两份合同，分别为《均胜.牡丹城参建协议》和《认购协议》，虽然名为参建协议和认购协议，但该两份合同均具备商品房买卖合同的主要内容，实为商品房买卖合同性质。现《均胜.牡丹城参建协议》已被《认购协议》作废。关于《认购协议》的效力，因均胜公司于2013年8月17日已取得商品房预售许可证，按照《商品房司法解释》第二条、第五条之规定，该《认购协议》具备商品房买卖合同性质，合法有效。一审法院关于合同效力的认定正确，本院予以确认。关于徐志学支付购房款问题。本案中，徐志学共提交中国工商银行个人业务凭证、均胜公司财务收据、商品房联办单等证据，证明其已全额支付购房款，但以上证据仅能够证实徐志学向均胜公司交纳了423,225元购房款，对支付剩余的141,590元购房款，仅提供商品房联办单中体现已结算完毕的字样，未举示银行流水、财务凭证等充足证据加以证明，不足以认定徐志学交付全部购房款。关于徐志学是否在查封前合法占有案涉房屋的问题。本案中，通过徐志学举示的物业费、垃圾清运费收据等证据并结合各方当事人的陈述，能够认定徐志学于2018年11月8日办理了案涉房屋的入户手续并实际占有，即在2016年9月9日案涉房屋被查封的两年之后。因此，本院认定徐志学未在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。关于徐志学是否符合买受人名下无其他用于居住的房屋情形的问题。执行异议之诉案件中关于审查买受人名下无其他用于居住的房屋情形之目的，系为保护消费者生存权，从而赋予符合条件的消费者排除执行的权益。因此，对于徐志学是否符合买受人名下无其他用于居住的房屋的情形，应从保护消费者生存权益角度考量，同时兼顾生效法律文书债权人的利益综合予以认定，既要排除当事人名下非用于居住的房屋，也要将其享有财产份额并用于居住的房屋予以认定。经本院审理查明，除案涉房屋外，还有一处登记在徐志学妻子冷玉珠名下，产权证号为1167984的住宅房屋，徐志学未举示充足证据证明该房屋不属于夫妻共同财产，故执行案涉房屋未达到影响徐志学生存权的程度，徐志学不符合买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。根据以上事实和证据，本院认为，尽管徐志学与均胜公司签订的买卖合同合法有效，但徐志学未提交充足证据证明其交付全部购房款，且其未在人民法院查封前合法占有案涉房屋，同时，徐志学亦不符合买受人名下无其他用于居住房屋的法定条件。因此，徐志学享有的民事权益不足以排除强制执行。综上，顾爽的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销牡丹江市中级人民法院（2018）黑10民初195号民事判决；二、准许执行牡丹江市中级人民法院（2015）牡法执字第57号案件中牡丹江市海浪路以南、西九条路以东牡丹城产籍图号为360-475-1/4-22-010402号房屋。一、二审案件受理费共15,200元，由徐志学、均胜公司共同负担。本判决为终审判决。牡丹江市中级人民法院（2018）黑10执异93号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 曹 茗审判员 王晓兵审判员 胡乃峰二〇一九年十一月四日书记员 孙思宇