广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初3427号原告：中国建设银行股份有限公司开平支行，住所地：开平市长沙区东兴大道爱民路2号东兴大厦北面首、二层。负责人：曾锐波，该行行长。委托代理人：赖雨峰，广东维盛律师事务所律师。委托代理人：劳美秀，广东维盛律师事务所律师。被告：周文龙，男，1986年2月3日出生，汉族，住开平市，被告：李翠珠，女，1987年2月10日出生，汉族，住开平市，被告：江门市海明新城房地产有限公司，住所地：开平市水口镇开庄村委会沙冈中学南2号二幢12铺位。法定代表人：林成苑。委托代理人：袁长成，广东永基律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司开平支行（以下简称建行开平支行）诉被告周文龙、李翠珠、江门市海明新城房地产有限公司（以下简称海明新城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行开平支行的委托代理人劳美秀、被告海明新城公司的委托代理人袁长成到庭参加诉讼，被告周文龙、李翠珠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行开平支行向本院提出诉讼请求为：1、请求判决解除原告与被告周文龙之间的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440101779-2012-20161673578）。2、请求判决被告（一）、被告（二）共同偿还《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440101779-2012-20161673578）合同项下借款本金431342.68元及其自拖欠本息之日起至付清款项之日止的利息（暂计至起诉之日止为利息为0元）。3、请求判决被告（一）、被告（二）承担本案原告实现债权的一切费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、律师费（28500元）、公告费等）。4、请求被告江门市海明新城房地产有限公司对上述第2、3项诉讼请求承担连带责任。5、请求判决原告对被告周文龙名下的位于开平市××前××花园××房在其处置价款中优先受偿原告起诉状中第2、3项主张的债权。事实和理由:2016年12月1日，被告（一）周文龙因购买位于开平市××前××花园××房向原告中国建设银行股份有限公司开平支行借款452000元，并签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440101779-2012-20161673578）。合同约定：1、借款期限为360个月（即2016年12月1日至2046年12月1日）；2、贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调15.00，贷款月利率为3.47083‰，每月的计息天数按30日计算；3、采用等额本息和委托扣款的方式还款；4、还款日为借款期限起始日在借款期限内每月每日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；5、约定以位于开平市××前××花园××房作为抵押物担保，抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括利息和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。6、贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担。2017年2月23日办理位于开平市××前××花园××房预售商品房抵押权预告登记。2016年12月1日原告按约定发放贷款452，000元。2019年6月29日开平市人民法院向原告发出《调查函》，告知被告（一）周文龙因个人债务，用于抵押担保涉案借款的位于开平市水口镇寺前西路83号康城花园5幢901房被开平市人民法院查封、拍卖，并要求原告协助调查被告（一）周文龙借款本息及房屋登记证等情况。但是周文龙从未通知原告抵押财产被查封、拍卖情况，也未及时采取制止、排除或补救措施来保证涉案借款的履行，根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条违约情形及可能危及借款人债权的情形二、可能危及贷款人债权的情形：（八）担保未生效、无效、被撤销、被解除，担保人违约或明确表示或以其行为表明将不履行其担保责任，或担保人出现部分或全部丧失担保能力、担保物价值减少等贷款人认为可能危及本合同项下债权安全的其他情形，借款人未按贷款人要求提供新的担保，贷款人认为可能危及本合同项下债权安全的。第十七条救济措施一、贷款人救济措施出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；13、以法律手段追偿借款人本息及由此产生的一切费用。被告（一）与被告（二）是夫妻关系，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》第二十四条第一款规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外，两被告对上述债务应当承担共同偿还责任。同时，原告与被告（三）江门市海明新城房地产有限公司于2015年3月18日签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定被告（三）为涉案购房贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任，保证期为涉案贷款划入被告（三）的银行账户之日起至被告（三）办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告保管之日止，被告（三）保证责任范围包括：抵押贷款本金、利息、原告为实现债权而发生的有关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用）。因此被告（三）应对被告（一）涉案债务承担连带责任。为维护原告合法权益，特此根据《民事诉讼法》第119条之规定提起诉讼，请求依法判决！原告提供的证据有：1、原告营业执照、负责人身份证复印件各一份，负责人身份证明书原件一份；2、被告周文龙、李翠珠身份证、户口本、结婚证，被告江门市海明新城房地产有限公司政府部门公示信息复印件各一份；3、个人住房（商业用房）借款合同复印件一份；４、个人贷款支付凭证复印件一份。５、抵押备案登记表复印件一份。６、委托代理合同、律师费发票复印件各一份。8、楼宇抵押贷款合作协议复印件一份。9、（2018）粤0783执1875号调查函复印件一份。补充提交律师费转账凭证一份。以上证据经核对与原件一致，原件已退回给原告。被告周文龙、李翠珠没有提交答辩意见，在举证期限内没有提交证据。被告海明新城公司答辩认为：我方认为涉案周文龙名下房屋没有办理相关物权登记，是周文龙拖延不办理导致，其行为已经违反有关合同的约定，违背诚信信用原则，本质上属于购房人为自己的利益而不正当阻止条件成就，在该情况下鉴于涉案房屋已经由法院拍卖处置，法院拍卖所得款项应该优先用于偿还银行贷款项下债务，仍然有不足应该由周文龙以及李翠珠承担，我方对于涉案房屋没有办理抵押登记没有任何过错，不承担任何保证责任，请法院驳回原告对我方的诉讼请求。被告海明新城公司提供的证据有：1、开平市商品房权属登记证明原件一份。2、办证发票签领表原件。本案在庭审中，根据被告海明新城公司的申请，准许证人刘某出庭作证，用于证明涉案房屋的办证的真实流程。涉案房屋没有办理房屋产权证的过错在于周文龙。经庭审质证，原告对被告海明新城公司提交的证据1有异议，由法院依法核实，对证据2真实性、关联性不予认可。被告海明新城公司对原告建行开平支行的证据认为没有提供证据原件由法庭核实真实性。对证据委托代理合同以及律师费发票真实性没有异议，因为律师费没有相关转账凭证，不能证明律师费已经真实发生。对于证据8证明内容有异议。本院经审查认为，对各方当事人没有异议的证据，本院予以认定；对于建行开平支行的提交的证据本院已核对原件，符合真实性、合法性、关联性，本院予以认定。对于海明新城公司提交的证据及刘某的证人证言符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。根据认定的证据和庭审查明的事实，本院认定以下事实：2015年3月18日中国建设银行股份有限公司开平支行（乙方）与被告海明新城公司（甲方）签订《楼宇抵押贷款合作协议》（编号建开平楼002号（2015）），约定：乙方为甲方的开平市水口镇寺前西路83号康城花园的住宅、车位、商铺的购房人提供相关的贷款业务。甲方对乙方向购房人发放的每一笔住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），提供无条件、不可撤销的连带保证。在办妥交易房屋抵押登记（备案）手续，乙方才向购房人发放贷款的情况下，甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止。甲方保证责任的范围包括：抵押贷款本金、抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）、乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他相关费用（评估费、差旅费等）。抵押贷款合作楼宇竣工验收交付使用后，甲方应当及时为购房人办理房产所有权证和他项权证的申报领取手续，并保证将他项权证等有关文件移交乙方保管。2016年12月1日原告（贷款人）与被告周文龙（借款人、抵押人）签订440101779-2012-20161673578号《个人住房（商业住房）借款合同》，约定：原告贷款452000.00元给被告周文龙，用于购买开平市××前××花园××房，贷款期限360个月，贷款利率为基准利率下浮15%确定，还款方式为按月等额本息还款，每月还款2201.13元，还款账户62×××36，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%。借款人（被告周文龙）以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担。除本合同担保条款限定的担保责任外，本合同条款项下的债权在《楼宇按揭贷款合作协议》/《个人住房借款最高额保证合同》及其补充协议保证范围之内。借款人违约情形及可能危及贷款人债权的情形：……（八）担保未生效、无效、被撤销、被解除，担保人违约或明确表示或以其行为表明将不履行其担保责任，或担保人出现部分或全部丧失担保能力、担保物价值减少等贷款人认为可能危及本合同项下债权安全的其他情形，借款人未按贷款人要求提供新的担保，贷款人认为可能危及本合同项下债权安全的。……出现上述约定情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：……（2）宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。（3）解除与借款人的借贷关系。（11）行使担保权利。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款452000.00元。2017年2月28日，涉案房屋办理了以原告为权利人的抵押权预告登记。贷款发放后，被告周文龙依约还款。2019年6月29日，我院向原告发出《调查函》，告知原告被告周文龙因个人债务，用于抵押担保涉案债权的位于开平市××前××花园××房被法院依法查封、拍卖，要求原告协助调查周文龙欠原告借款本息情况。原告收到调查函后因被告周文龙未告知原告上述事项，亦未及时采取措施保证涉案债权的履行，故认为被告周文龙已违约，因此向本院提起诉讼，要求其偿还合同项下借款本金431342.68元及其自拖欠本息之日起至付清款项之日止的利息（暂计至2019年7月25日利息为0元）另查明，被告周文龙与被告李翠珠于2012年7月2日登记结婚，婚姻关系存续至今。被告周文龙购买的上述房屋至今仍没有办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》。原告与广东维盛律师事务所签订《委托代理协议》。协议约定，广东维盛律师事务所指派赖雨峰、劳美秀律师作为原告与被告周文龙金融借款合同一案的代理人，代理人的工作范围包括诉讼、执行中的全部事务，原告应支付代理费人民币28500元给广东维盛律师事务所。2019年11月25日，原告向广东维盛律师事务支付了代理本案的律师费27669.90元、税款830.10元，合计28500元。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。本案争议的焦点在于：1、编号440101779-2012-20161673578号《个人住房（商业住房）借款合同》是否应予以解除，被告周文龙是否拖欠并应偿还原告贷款本息人民币431342.68元（利息暂计至2019年7月25日，自2019年7月26日起至还清日止的利息按借款合同约定利率计算）；2、被告周文龙是否应承担律师费28500元；3、被告周文龙上述债务是否为夫妻共同债务；4、被告江门市海明新城房地产有限公司是否需对被告周文龙的上述欠款承担连带责任保证；5、原告对被告周文龙为上述债务提供的坐落于开平市××前××花园××房抵押物是否享有优先受偿权；针对第一个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，被告周文龙向原告提出个人房屋贷款申请，及原、被告签订的《个人住房（商业住房）借款合同》、是各方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；及原告与被告周文龙在合同中约定的解除合同的内容，本案中，被告周文龙在合同履行的过程中，因涉及其他债务房屋被依法查封、拍卖，且周文龙未能采取措施保证涉案债权的履行，构成合同约定的违约条件，符合合同约定解除合同的条件。因此，原告请求判令解除《个人住房（商业住房）借款合同》理据充分，本院予以支持。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及第二百零六条：“借款人应当按照约定的期限返还借款。…”和第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”合同解除后，被告周文龙应承担继续履行还款、支付逾期利息的违约责任。原告请求被告周文龙立即偿还该借款合同项下的贷款本金431342.68元，以及从2019年7月26日起至款项还清日止按借款合同约定利率支付利息，事实清楚，理据充分，本院予以支持。关于律师费的问题，被告周文龙逾期偿还涉案借款本息，原告为实现涉案债权，与广东维盛律师事务所签订委托律师代理诉讼合同，约定委托诉讼代理律师费为28500元，并已实际支付。原、被告签订的《个人住房（商业住房）借款合同》第三十九条约定被告周文龙需承担原告为实现债权发生的一切费用包括律师费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告周文龙应承担涉案律师费28500元的责任。因此，原告诉请判令被告承担律师费，本院予以支持。关于夫妻共同债务的问题，本案的债务发生在被告周文龙与被告李翠珠夫妻关系存续期间，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按照夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”因被告李翠珠未到庭提出抗辩，亦未举证证明周文龙的欠款属于个人债务，故不能够排除《个人住房（商业住房）借款合同》的贷款款项不是用于家庭日常生活需要所负的债务，因此本案债务应认定为被告周文龙与被告李翠珠的夫妻共同债务，由被告周文龙与被告李翠珠承担共同清偿责任。关于涉案房屋抵押权的问题，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”抵押权预告登记所登记的是非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但非对涉案房产享有现实的抵押权。本案中，被告周文龙购买的涉案房屋并未办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》，故原告对涉案房屋没有抵押权，因此原告请求对位于开平市水口镇寺前西路83号康城花园901房享有优先受偿权，本院不予支持。关于被告海明新城是否需要承担连带责任的问题，《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”和第二十一条规定“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”。本案中，原告建行开平支行与被告海明新城公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》约定被告海明新城公司对被告周文龙的贷款承担阶段性连带保证责任，该协议是双方当事人真实意思表示，合法有效。被告周文龙欠原告的上述款项属被告海明新城公司保证合同担保的债权，且涉案房屋至今未办妥《房地产权证》及《房地产他项权证》，因此原告建行开平支行在保证期间请求被告海明新城公司偿还被告周文龙结欠全部借款本息及对被告周文龙结欠的全部借款本息承担连带清偿责任的请求事实清楚，理据充分，本院予以支持。针对被告海明新城公司的答辩意见，根据原告与被告海明新城公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》的约定，在涉案房屋尚未办妥《房地产权证》及《房地产他项权证》前，海明新城公司应对周文龙的借款承担连带责任。因此涉案房屋虽已具备办证条件，但无论房屋未办证的过错在于被告周文龙还是被告海明新城公司，被告海明新城公司都应承担连带责任，原告在《楼宇抵押贷款合作协议》履行过程中没有过错。综上，被告海明新城公司的答辩意见理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，被告海明新城公司承担保证责任后，有权向被告周文龙追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告周文龙、李翠珠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司开平支行与被告周文龙签订的编号为440101779-2012-20161673578号《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告周文龙应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还贷款本金431342.68元及从2019年7月26日起至实际清偿欠款之日止的利息（利息按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算）给原告中国建设银行股份有限公司开平支行。三、被告周文龙应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司开平支行支付律师费28500元。四、被告李翠珠对被告周文龙上述第二、三判项确定的债务承担共同偿还责任。五、被告江门市海明新城房地产有限公司对上述第二、三判项债务承担连带清偿责任；六、驳回原告中国建设银行股份有限公司开平支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8080元、财产保全费2970元，合计11050元（已由原告中国建设银行股份有限公司开平支行预交）,由被告周文龙承担，被告李翠珠承担共同偿还责任，被告江门市海明新城房地产有限公司承担连带清偿责任。原告中国建设银行股份有限公司开平支行预交的受理费8080元及财产保全费2970元，由本院予以退回；被告周文龙应向本院补缴案件受理费8080元、财产保全费2970元，合计11050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  戚锦洪审 判 员  黄婷婷人民陪审员  苏炼勋二〇一九年十一月二十九日书 记 员  高万丽戚晓红