福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0211民初2932号 原告：黄福明，男，1983年11月7日出生，汉族，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：林丽华，福建佐力律师事务所律师。 被告：刘珍珍，女，1989年3月9日出生，汉族，住福建省长汀县。 原告黄福明与被告刘珍珍委托合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄福明及其委托诉讼代理人林丽华、被告刘珍珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄福明向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告之间的借名买房合同于2019年4月1日解除；2、判令被告偿还原告已经支付的购房款及利息608050.31元；3、判令被告偿还原告已经支付办理交房及装修费21万元；4、判令被告赔偿原告损失840000元；5、本案的诉讼费由被告承担。案件审理过程中，黄福明变更第2项诉讼请求为：判令被告偿还原告已经支付的购房款及利息633656.81元；放弃第3项诉讼请求中的“办理交房费用”。事实与理由:原被告系叔侄关系，原告拟向厦门联发（集团）房地产有限公司（以下简称“联发公司”）购房。因原告社保缴纳年限不够，原被告双方同意，以被告的名义向联发公司购买位于集美区，面积91.59平方米，总价：1152202元的房产，与购房有关的一切款项包括购房款、按揭款、利息、交房费用、税费等由原告支付，房产的一切权益属于原告，待该房产可以办理权属登记时，由被告配合办理权属变更手续。2014年3月17日，被告与联发公司签订《商品房买卖合同》，当天原告支付了首付款352202元。2014年6月13日，被告与农业银行签订了《个人购房担保借款合同》，抵押贷款80万元，被告办理了还款的专用银行账户，原告每月按时将按揭款转账支付到被告上述专用账户，用于支付按揭还款，从2014年7月起原告每月支付按揭贷款及贷款费用，至2019年3月共计金额255848.31元。2016年1月7日,讼争房屋交房，3月15日开始装修，产生交房及装修费用约21万元，之后的物业管理费、公维金等费用均由原告缴纳至今。2016年8月，原告得知讼争的房产被法院查封，为此，原告于2016年9月对被查封的讼争房产提出执行异议之诉，讼争房产执行异议之诉经过了一审、二审、再审，已经确定房产将被执行，原告与被告之间的借名买房合同目的已经无法实现，故原告主张，借名买房合同解除，本合同解除系因被告的原因造成，故被告应当返还原告该房屋所支付的各项款项，并支付购房时与现在房屋的增值差额的损失84万元。 刘珍珍认为，原告所述一切属实，对原告提出的损失金额没有异议。 围绕本案诉讼，黄福明提交了房产代持说明、商品房买卖合同备案说明、福建省高级人民法院民事裁定书、借款凭证、首付款付款凭证、银行交易明细、交房材料、装修材料、个人社保缴交情况证明、房地产评估报告、欣悦湾8号403室装修费用清单明细、按揭明细查询等证据。原被告并做当庭陈述。本院组织当事人进行了质证。对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再赘述。 本院经审理认定的事实如下：黄福明与刘珍珍系叔侄关系。2014年3月17日，刘珍珍向联发公司购买位于厦门市集美区，面积91.59平方米，总价为1152202元，并于当日支付了首付款352202元。刘珍珍向中国农业银行股份有限公司厦门市分行抵押贷款80万元用于支付上述房屋价款，并办理了还款银行账户62×××78。2014年3月26日，联发公司与刘珍珍就案涉房屋的《商品房买卖合同》向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案，商品房买卖合同备案证明中，刘珍珍的联系电话显示为133××××9529（黄福明）。2016年1月7日，案涉房屋交房，黄福明在厦门联发（集团）物业服务有限公司（以下简称“联发物业公司”）物业验收交接单与客户接房确认表中的业主（代理人）或业主（授权代理人）签章处签字，并作为委托人将其建设银行借记卡账户作为联发物业公司指定缴交物业费、公维金、代收水电及水电公摊费及其他等费用的账户。2016年3月15日，黄福明在联发物业公司的装修施工安全责任书上作为安全责任人刘珍珍的代表人签字。2016年7月16日，刘珍珍出具一份房产代持说明，载明：“本人刘珍珍系黄福明的侄女。2014年3月，因限购政策影响，黄福明无法以自身名义在厦门购房，故以本人名义购入集美区鱼福二里8号楼403室房产。上述403室房产，购买总金额1152202元。其中，首付款金额为352202元，由黄福明直接向开发商支付；剩余800000元，以本人名义向中国农业银行办理按揭贷款，每月由黄福明转至本人账户还款。房产交付后，物业的住宅管理费、住宅公维金、自用水周转金，合计1271.49元，由黄福明支付；房屋装修费用、向物业支付的装修押金、土头清运费，合计1831.8元，亦由黄福明支付。目前，上述房产已装修完毕，由黄福明实际使用。以上情况属实，特此证明！” 嗣后，因刘珍珍涉及其他纠纷导致案涉房屋被法院依法强制执行，黄福明提出案外人执行异议之诉，该案经一审、二审、再审，2019年2月28日，福建省高级人民法院对再审申请人黄福明与被申请人刘晓康、陈秀丽、洪志铭、丰泽区鼎享购餐饮店案外人执行异议之诉一案作出（2018）闽民申1724号民事裁定书，裁定驳回黄福明的再审申请。 黄福明与刘珍珍一致认为双方之间存在借名买房合同。黄福明向本院提供了首付款付款凭证等证据，欲证明其支付了352,202元购房首付款，其中有63,080元系其向案外人蔡世昌借款进行支付的。黄福明从2014年7月起每月20日前后将按揭款转账支付到刘珍珍的上述还款银行账户，从2014年7月至2019年9月的支付的按揭金额为281,454.81元（计至2019年3月的255,848.31元+2019年4月至9月的25,606.5元）。2019年2月26日，厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司出具案涉房屋的房地产估价报告，其接受厦门市湖里区人民法院的委托，对案涉房屋在2019年2月20日（价值时点）的市场价值进行估价，案涉房屋市场价值为2,102,723元，评估单价为每平方米22,958元，该估价结果包含房产对应的土地使用权价值，含室内装修价值。刘珍珍对上述事实及黄福明提供的证据“三性”均予以认可。 原、被告诉称、辩称的其他事实，于本案审理无涉，不再一一查明。 本院认为，原被告一致认为双方之间存在借名买房合同，案涉房屋系黄福明借刘珍珍之名进行购买的，双方一致同意解除该借名买房合同，围绕诉辩要点，本案应重点审查以下问题： 案涉借名买房合同是否成立生效？ 黄福明认为，其由于社保缴纳年限不够，原被告双方同意，以被告的名义购买案涉房屋。与购房有关的一切款项包括购房款、按揭款、利息、交房费用、税费等由原告支付，房产的一切权益属于原告，待该房产可办理权属登记时，由被告配合办理权属变更手续。限购政策为房地产市场的行政调控管理手段，非法律和行政法规的强制性规定，原告占用的是被告的购房资格，并不会导致本地区限购政策的落空，并不损害公共利益。涉案房屋的房产代持协议及商品房买卖合同均形成于被告为他人提供担保的合同及借款之前，并不存在恶意转移财产、逃避债务、损害他人利益的情形，因此，合同是有效的。 刘珍珍认为，原告所称一切属实，借名买房合同有效。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第四十四条第一款规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”综合本案在案证据分析，案涉房屋的首付款系由黄福明支付，黄福明从2014年7月起每月20日前后将按揭款汇入刘珍珍的案涉账户进行还贷，并将其所有的建设银行借记卡账户作为联发物业公司指定缴交物业费、公维金、代收水电及水电公摊费及其他等费用的账户，案涉房屋的装修事宜亦由黄福明办理。黄福明与刘珍珍双方基于真实一致的意思表示订立借名买房合同，合同业已成立。该民事法律行为不存在《合同法》第五十二条规定合同无效之情形，该合同合法有效。 二、合同解除的后果 黄福明认为，若不存在被告的单边担保，房屋在2016年即可完成过户，被告对合同解除负全部责任，原告在合同的解除方面不存在过错。被告应当返还原告为该房屋所支付的各项款项，并支付购房时与现在房屋的增值差额的损失。 刘珍珍认为，其对合同的解除负全部责任。 本院认为，根据《合同法》第九十四条第（四）项规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。刘珍珍因涉其他纠纷导致案涉房屋被法院依法强制执行，致使黄福明借名购房的目的无法实现，现原被告双方一致同意解除合同，并将合同解除时间确定为2019年4月1日，并未违反法律规定，对黄福明要求解除合同的诉讼主张，本院予以支持。根据《合同法》第九十七条的规定,“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”关于原告诉请退还已支付的购房款与利息部分，案涉借名买房合同解除后，刘珍珍应退还黄福明已支付的购房款。黄福明主张已支付的购房首付款为352,202元及截至2019年9月份的按揭款为281,454.81元，故其要求刘珍珍退还已支付的购房款633,656.81元（352,202元+281,454.81元）及利息，有法律与事实依据，本院予以支持。关于原告诉请赔偿支付的装修费21万元以及差价损失84万元部分，本院认为，刘珍珍虽提出其对合同的解除负全部责任，但因刘珍珍目前系其他案件的被执行人，案涉房屋被法院查封拟拍卖偿还申请的其他债权，为保障案外人在分配案涉房屋拍卖款时不受权益损害，本院不以刘珍珍的自行归责作为裁判依据。本院认为，案涉房屋系因刘珍珍的缘故而被强制执行致使借名买房合同的目的无法实现，其存在过错，但黄福明明知规避限购政策订立借名买房合同存在不能办理过户登记等购房风险下，仍与刘珍珍订立借名买房合同，其自身亦存在过错。综合考虑双方的过错程度，本院酌定对相关装修费和差价损失由原、被告各自承担50%的过错责任。黄福明提供厦门市湖里区人民法院委托厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司出具的案涉房屋房地产估价报告显示，案涉房屋在2019年2月20日（价值时点）的市场价值为2,102,723元，该估价结果包含房产对应的土地使用权价值，含室内装修价值。刘珍珍对此予以认可。本院认为，该房地产估价报告出具时间为2019年2月26日，其载明估价报告的有效使用期限为一年，即从2019年2月26日起至2020年2月25日止。本案立案时间为2019年5月16日，与报告出具时间相隔不到三个月，该房地产估价报告对本案房屋价值评估具有重要参考价值，本院予以采纳。关于黄福明提出上述评估价值仅包含室内装修价格，并未包含室内家电家具价格，室内家电家具价格大约有6-7万元的意见，本院认为，案涉房地产估价报告载明估价对象财产范围包括房屋建筑物（含室内二次装修）及其分摊的土地使用权和配套设施，不包含动产（家具、电器等）、债权债务、特许经营权等其他财产或权益，黄福明主张的家电家具项目较多且大部分并无相关凭证，再考虑黄福明在案涉房屋居住已享受的居住利益可与该部分损失进行抵扣，本院对该部分诉求不予支持。因此，刘珍珍应赔偿给黄福明的装修费和差价损失为（2,102,723元-1,152,202元）*50%=475,260.5元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 确认原告黄福明与被告刘珍珍订立的借名买房合同于2019年4月1日解除； 被告刘珍珍应于本判决生效之日起十日内返还原告黄福明已支付的购房款633,656.81元及利息（利息按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，具体数额及计算起止时间详见附表）； 被告刘珍珍应于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄福明装修费和房屋差价损失475,260.5元； 四、驳回原告黄福明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费19,722.4元，减半收取计9861元，由被告刘珍珍负担6595元，由原告黄福明负担3266元（已预缴），应于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  黄 湧 二〇一九年十一月八日 法官助理吴淑贞 代书记员  朱天澄 附表： 利息计算明细表（单位：元） 计息数额计算期限计算利率 608,050.31自2019年4月1日至实际付款之日止中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率 4300自2019年4月23日至实际付款之日止中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率 4300自2019年5月22日至实际付款之日止中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率 4300自2019年6月22日至实际付款之日止中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率 4300自2019年7月22日至实际付款之日止中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率 4300自2019年8月22日至实际付款之日止中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率 4200自2019年9月22日至实际付款之日止中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率 附：本案所适用法律条文 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”