山东省新泰市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0982民初8973号 原告：泰安市御龙房地产有限公司，住所地：新泰市小协镇小协居委会（泰安亨利园食品有限公司院内），统一社会信用代码：913709825533984189。 法定代表人：安文举，该公司总经理。 原告：王胜卫，男，1973年10月12日生，汉族，居民，住新泰市。 二原告委托诉讼代理人：李强，山东元梅律师事务所律师。 被告：孙云龙，男，1970年8月4日生，汉族，居民，住新泰市。 委托诉讼代理人：王青霞，山东昌琪律师事务所律师。 第三人：韩运刚，男，1977年10月26日生，汉族，居民，住新泰市。 委托诉讼代理人：葛振勇，山东平畴律师事务所律师。 第三人：赵松花，女，1959年9月17日生，汉族，居民，住新泰市。 第三人：米静，女，1976年4月11日生，回族，居民，住新泰市。 原告泰安市御龙房地产有限公司(以下简称御龙房产)、王胜卫与被告孙云龙、第三人韩运刚、赵松花、米静确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王胜卫及二原告委托诉讼代理人李强、被告孙云龙及其委托诉讼代理人王青霞、第三人韩运刚及其委托诉讼代理人葛振勇、第三人赵松花、米静到庭参加诉讼，后米静未经法庭许可中途退庭。本案现已审理终结。 御龙房产、王胜卫向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告御龙房产与被告孙云龙2018年7月21日签订的天宝二村社区1#楼三单元101号楼房《房产转让协议》无效；2、依法确认原告御龙房产与被告孙云龙2018年7月21日签订的天宝二村社区1#楼三单元102号楼房《房产转让协议》无效；3、依法确认被告孙云龙与第三人韩运刚2018年8月14日签订的天宝二村社区1#楼三单元101、102号楼房买卖合同无效；4、依法确认第三人韩运刚与第三人赵松花、米静签订的天宝二村社区1#楼三单元101、102号楼房买卖合同无效；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告系挂靠关系。2017年9月7日原告王胜卫给被告孙云龙出具30万元借条，被告两次通过王军账户将16.5万元转到原告王胜卫会计王某银行账户，原告王胜卫按月给被告孙云龙支付利息，后偿还本金10万元。2018年7月21日原告御龙房产与被告达成以天宝二村社区1#楼三单元101、102号楼房作为抵押物为上述20万元借款担保的合意，当时双方签订了《房产转让协议》各一份，原告御龙房产给被告分别开具两套楼房合计价款440510元的收据，原告御龙房产将上述楼房仅有的一份房产转让协议和收据交付被告，楼房钥匙未交付被告。2018年8月份，原告得知被告已将案涉楼房出卖给第三人韩运刚，后韩运刚又转卖给第三人赵松花、米静，现第三人赵松花、米静占有案涉楼房。原告认为，二原告与被告孙云龙签订的房产转让协议，名为买卖合同，实为抵押合同，是双方为担保原告王胜卫向被告孙云龙借款30万元而签订的“房产转让协议”，依据民法总则第143条第（二）项民事法律行为应当具备“意思表示真实”的要件及民法总则第146条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，原、被告双方之间真实的意思表示是抵押而非买卖，双方之间转让案涉楼房的意思表示虚假，双方之间真实的意思即隐匿行为是将案涉楼房作为借款合同的担保，双方之间的“房产转让协议”本身作为伪装行为无效。被告孙云龙未取得案涉楼房所有权，无权处分案涉楼房，依据合同法第51条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，被告孙云龙与第三人韩运刚签订的案涉楼房买卖合同必须经原告追认方可有效，原告并未追认，故被告孙云龙与第三人韩运刚签订的房产买卖合同亦无效。另一方面，泰安市中级人民法院2013年6月28日关于当前民事审判工作中几个具体适用法律问题第二条集体土地上房屋买卖效力及处理问题第（一）款集体土地上房屋买卖的分类及效力认定第3项明确规定“商业小产权房买卖效力指在集体土地上用于商业目的开发并出售的房屋，除补办了征地、出让、规划、完税等手续情形可以有效外，应认定无效，无论是出售给本村村民还是其他人”。本案所涉楼房系小产权房，根据上述规定，被告孙云龙与第三人韩运刚签订的案涉楼房买卖合同无效。同样道理，第三人韩运刚与赵松花、米静签订的案涉楼房买卖合同亦无效。综上，原告的诉讼请求合法有据，请法院查明事实予以支持。 孙云龙辩称，1、两原告与被告签订的房产转让协议有效，该协议并非是抵押合同，实质系以物抵债协议。转让协议是在双方完全自愿，且意思表示真实基础上签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。以物抵债协议属于诺成性合同，根据最高人民法院的规定，该合同自成立时即生效，楼房与楼房钥匙是否交付不影响转让协议的生效，转让协议签订一年后，被告有权处置该楼房。2、王胜卫不具备原告主体资格，该楼房转让协议虽然是两原告与被告签订，但楼房所有人属于原告御龙房产，房款也系御龙房产收取，因此王胜卫不具备原告主体资格。3、该楼房最终受让的第三人赵松花系楼房所在地的集体经济组织成员，并没有侵害集体经济组织的利益，因此房产转让协议有效。4、假设合同无效，本案被告孙云龙无任何过错，原告负有完全过错，根据合同法第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿……”的规定，原告应按正常价值赔偿被告损失。 韩运刚陈述，原告的诉讼请求没有事实基础与法律依据，不应当得到支持。一、房产转让协议的当事人是御龙房产与孙云龙，且两原告系挂靠关系，如果王胜卫挂靠御龙房产属实，原告应当是御龙房产，王胜卫不具备原告主体资格。二、案涉楼房是御龙房产在天宝二村建设出售给孙云龙的，韩运刚从被告孙云龙处买来后又卖给了赵松花。各方当事人的签约动机真实，意思表示真实，合同合法有效。三、国家对小产权房买卖限制是针对城镇居民购买农村房屋而言，但是本案中被告、第三人等各方当事人均不是城镇居民，不存在城镇居民在农村买房的情形，各方当事人之间的楼房买卖合同，没有违反法律规定。四、从公共利益层面看，案涉楼房是由天宝二村开发，御龙房产建设出售，最为关键的是案涉楼房现在由赵松花合法占有并控制使用，而赵松花作为楼房所在地天宝二村集体经济组织成员，购买该楼房并不违反有关国家政策和法律规定，并且村集体利益也没有受到损害，各方当事人之间的楼房买卖合同不存在损害社会公共利益的情形，因此，各方当事人之间的楼房买卖合同合法有效。五、本案不存在虚假表示，不适用民法总则第146条、合同法第51条、物权法第106条的规定。首先不是无权代理，其次善意取得不动产所有权的规定属于物权范畴，而原告要求确认合同效力是属于债权范畴不涉及物权，当事人是否取得物权不影响合同效力。六、民法总则第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”，如果认定楼房买卖合同无效，那么鉴于恢复原状、返还楼房的法律后果失信者反将获益，将严重违反公平、诚信的法律原则和社会公德，故请求法院判决驳回原告的诉讼请求。 赵松花陈述：我在看了韩运刚与原告签订的房产转让协议后于2018年9月12日与韩运刚签订的楼房买卖合同，花费28万元购买了案涉两套楼房。 米静陈述，我没有购买案涉楼房，只是借钱给赵松花，赵松花买的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 原告针对自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据： 证据一、御龙房产企业信用信息公示报告一份，证明原告御龙房产是合法存续的公司。2016年7月3日御龙房产出具的委托书一份，委托书载明：“现委托王胜卫(曾用名王业伟)办理天宝镇天宝二村社区1#、2#回迁楼事宜，详尽情况如下：1、优势互补，互惠互利，被委托人自筹资金建设，自行施工销售。2、被委托人负责承担项目的资金投入，在建设过程中，因资金问题造成的怠工、停工事项，被委托人自行承担由此造成的全部损失。3、在建设过程中被委托人应严格按照图纸规范施工，保证施工质量，杜绝安全事故的发生，在此期间发生的质量及安全事故均有被委托人自行承担。4、被委托人承担自己进行施工建设期间所发生的一切债权债务。”委托书证明王胜卫与御龙房产系挂靠关系。原、被告及第三人身份证复印件、户籍证明，证实当事人身份情况。证据二、2017年9月1日至2018年1月12日王某建行账户交易明细5份，证明原告王胜卫出具30万元借条后，被告孙云龙通过王军账户将16.5万元借款转到王胜卫会计王某建行账户；王胜卫通过王某账户转款6万元至王军、孙萌账户支付该笔借款的利息。2018年1月1日至2018年7月30日王琳建行账户交易明细13页，证明王胜卫通过其妻王琳建行账户转款4.5万至孙萌账户支付该笔借款的利息。2018年1月1日至2018年7月30日王琳新泰农商行账户交易明细一份，证明王胜卫通过其妻王琳账户转款12.5万至王军账户偿还该笔借款本金10万元及利息2.5万元。另外借款时被告扣了1个月的利息1.5万元。以上共计还款24.5万元，其中偿还本金10万元，支付利息14.5万元。证据三、2018年7月21日收据存根两份，一份载明：“交款单位孙云龙收款方式现金人民币贰拾贰万壹仟肆佰捌拾元整￥221480.00收款事由房屋出售”，加盖了御龙房产合同专用章及王胜卫私章，该收据系王胜卫工作人员高某所写，后来其在收据存根左上角备注：“业伟借款顶房低押”字样。另一份收据存根载明的内容与该收据存根只有金额差别，金额为￥219030.00元。证明案涉楼房是原告王胜卫与被告孙云龙之间借款的抵押物。2018年8月15日原告王胜卫与被告孙云龙电话录音及整理笔录一份，载明：“主叫人孙云龙（下称孙），被叫人王胜卫（下称王）···孙:那天我给李某打电话说业伟（王胜卫曾用名）手机打不通，你给他说一声，他再不给我钱我把房子给他卖了，李某说你再等他两天吧王：我没给你打电话，我这两天跑别的事，我也给你凑着钱，也差不多了，20万也差不多给你凑完了，我把款给你送过去，房单子抓紧时间给我拿回来，利息也给你拿过去，把单子么里你给我拿回来。行了，咱兄弟俩什么也别扯落事了，咱兄弟俩这么多年兄弟们出了这个问题，我要起诉三哥一起诉一个准，百分之一百孙：你起诉我，我不是没理，我不是没给你说王：你给我说我不让你卖，哎呦，40万的房子，你20万给我出手孙：我是光要我的本钱王：你要你的本钱，那个谁付，那个谁卖房子谁付孙：那个我不管王：你不管，哥，我给你说你管不管孙：你天天拖，你连个电话也不给我打王：我给你凑着钱，我现在给你凑了马上17万，再差3万多20万就凑齐了，我就给你拿过去，你自己看着办吧孙：好，再说吧”。该录音笔录证明被告孙云龙承认其转让的案涉楼房所有权是原告王胜卫的，其自己单方面表示转让案涉楼房的价款抵顶了20万元借款，双方借款结清了。2018年8月22日原告王胜卫与第三人韩运刚电话录音及整理笔录一份，载明：“主叫人王胜卫（下称王），被叫人韩运刚（下称韩）王:常义，我想问你点事韩：噢王：你和孙云龙怎么扯落那个房子的事，我那两套房子韩：那个我有合同，都有合同，手续都全王：你付款了韩：嗯，对对，我这个手续都全，包括转让合同、购买凭条、购买合同所有的都有，我给你说你要是有扯落的话，你们扯落，我正常出售的，我不知道里面什么情况王：它是抵押合同，它不生效韩：不不不，是买卖合同，对于抵押都是你那边说，我那天给你舅说你扯落你的王：可能打官司连带上你韩：那个不要紧，你打你的官司，到末了该怎么治就是你们的事王：他有给你打的条，现款收据是吧韩：肯定的，不光现款收据，我付款全程录像、照相，包括给他钱都有王：他一直没找你退房是吧韩：退什么房王：他不是这两天找你退房韩：找我退房，他凭什么找我退房，买了还能退王：我找他了，他说找你退回来韩：噢，咱兄弟俩这个事，你起诉吧，该出什么我都出王：到时候一块把你连带上，这个事必须办理了韩：你该连带上连带，这个不要紧王：好好韩：反正我是买的，有合同。”该录音笔录证明被告孙云龙将案涉楼房转让给第三人韩运刚。2018年11月1日原告王胜卫与第三人赵松花电话录音及整理笔录一份，载明：“主叫人王胜卫（下称王），被叫人赵松花（下称赵）王：你好嫂子赵：你好王：我想咨询你个事赵：你说王：你买的我两个一楼，手续全部都给你了赵：可是，他不给我，我不给他钱王：收据什么都给你写了是吧赵：全部都写了王：我能看看吗赵：我和老弟说不着话，你有什么事找他们王：奥赵：我想给你看，我和米静的，米静拿着呢，米静支的大钱，我支的小钱，米静人家支了20万，我支了个零头，手续米静她拿着王：他两套房子卖给你多少钱，28万？赵：28万王：28万，手续都给你了赵：全部都给了，有什么后患，我们找的就是他俩。”该录音笔录证明第三人赵松花与米静共同购买了案涉楼房。 被告孙云龙质证意见，对证据一企业信用信息公示报告真实性有异议，应提供营业执照证明原告主体资格；对委托书、原、被告及第三人身份证复印件、户籍证明真实性无异议，但不能证明王胜卫具有原告主体资格，委托书仅证明两原告系挂靠关系；对第三人户籍证明真实性无异议，赵松花户籍证明证实赵松花系新泰市天宝镇天宝二村村民，为案涉楼房所在地的集体经济组织成员，因此韩运刚将楼房转让给赵松花属于有效合同，没有侵犯集体组织的利益；对于开发天宝镇天宝二村社区回迁楼事宜应由对外签订合同的御龙房产承担责任；对证据二认可王胜卫已经偿还10万元本金及支付了13万元利息，对原告王胜卫主张的借款时王军扣了1个月的利息1.5万元不予认可。证据三对收据存根真实性无异议，该证据证明系房屋出售款，原告用两套楼房抵顶20万元借款，并不是抵押；对录音有异议，涉嫌非法录音，非法取证，整个录音内容未体现抵押，不能证明案涉楼房系抵押物。第三人韩运刚质证意见，对委托书有异议，没有出具人或者法定代表人签字，不符合证据形式要件，不能作为认定事实的依据，该委托书证明是委托代理关系，民事责任应当由御龙房产承担，王胜卫不具有原告主体资格，假设原告在诉状中所述挂靠属实，在挂靠下的法律关系中，王胜卫也不具有原告主体资格；对转款、还款情况不知情，真实性由法院确认，与本案缺乏关联性，因为卖房发生在原告御龙房产和孙云龙之间，而王胜卫和孙云龙之间的债权债务关系与卖房无关，并且转款都是通过案外人账户，并不是王胜卫和孙云龙账户之间转账，不能证明所转款项就是王胜卫与孙云龙之间的借款；对收据存根有异议，我方也有相同的收据，与该证据的区别是原告的收据存根左上方添加“注业伟借款顶房低押”字样，我方收据上没有，从证据上看是卖房收据，原告欲证明抵押，必须提交抵押合同或者办理抵押登记相关手续，仅凭原告私自添加的“顶房低押”几个字不能认定是借款抵押；对电话录音整理笔录有异议，该证据不是录音的原始载体，系复制件，应当提供原件，从内容上看不能证明原告所说的证明目的。其他同被告质证意见。第三人赵松花、米静质证意见同第三人韩运刚质证意见。 庭审中，原告申请证人高某、王某、李某出庭作证。 高某陈述，2018年7月21日中午，老板王胜卫打电话说孙云龙过来，借的孙云龙钱，让我写两套房子暂时抵押。下午两点多孙云龙到售楼处，我按老板王胜卫说的就写了一号楼三单元101、102两套楼房的房产转让协议，协议各签了一份，正常卖房是一式两份，因为是抵押，借款多少我不知道也没问，当时没有收房款。我想注明借款抵押，孙云龙不同意，过后我在收据存根上注明的“注业伟借款顶房低押”字样。王胜卫曾用名王业伟，写完后我把房产转让协议和收据给孙云龙了。房价是王胜卫根据市场价格制定的，每层楼价格不一样，一楼当时就是收据上这个价，当时在场人有王军、孙云龙和我一共三个人。 王某（被告御龙房产会计）陈述，因为王胜卫需用钱，王军介绍王胜卫认识的孙云龙，在场人有我、李某，王胜卫，担保人是我和李某。打完30万元借条后，王军打过来16.5万元，打到我卡上了，未支付的余款一部分是利息，一部分王军说是顶李某欠王军的钱。当时用天宝社区三套楼房做抵押，签的转让协议，后来我知道卖了两套楼房又换了两套。案涉楼房转让协议是高某写的，也是用房子作抵押，我和王胜卫去还的10万元本金及1万元利息，把以前我写的两份抵押合同收回了，还有一套楼房的合同没有收回。借条上注明的“2018年7月24日还本金10万元，下欠20万元”是我写的。2018年7月21日签订案涉房产转让协议时我不在场。 李某陈述，我和王胜卫、孙云龙是朋友关系，借钱是通过我介绍的，借了30万元，当时我、王军、王胜卫、王某四个人在场，在车里写的借条，我在借条上签的名并按的手印，押了三套楼房，合同写的是买卖合同，实际是抵押，一套楼房抵押10万元。2018年7月21日签订案涉房产转让协议时我不在场。 被告孙云龙质证意见，对高某证言有异议，证人是原告亲舅，有利害关系，其证言不客观。高某在收据存根上写的价格不是市场价格，是原告王胜卫自己制定的，根据高某证言双方没有另行签订抵押合同，且高某想注明抵押孙云龙不同意，证明案涉楼房并非是抵押，而是以房抵债。对王某、李某证言有异议，两人系借款人，与本案有利害关系，其陈述的借款过程不真实，且在签订案涉楼房转让协议时两人不在现场，无法证明案涉楼房系抵押，二证人证言与本案不具有关联性。 第三人韩运刚质证意见，对证人证言均有异议，证人高某是原告王胜卫亲舅，该证言相当于原告陈述。高某证言不符合常理，王胜卫交代是以房抵押，不是正常买卖，在出具收据时应当问王胜卫房价该写多少钱，以便和借款数额相符，而其在明知抵押不知借款数额情况下就按正常买卖价格写收据，不符合常理；所谓抵押高某只是听王胜卫说的，双方协商抵押时其未在现场，也不知道情况。对王某、李某证言的异议同被告孙云龙质证意见。第三人赵松花质证意见，对高某、王某、李某证人证言无异议，高某是王胜卫的亲舅，所写收据房价太贵，现在二楼带车库才卖20万元，一楼便宜，带储藏室、车库才18万元。 被告孙云龙针对自己的辩称意见，向法庭提交了2017年9月7日借条一份，借条载明：“今借到孙云龙现金300000.00元大写：叁拾万元正月息15000.00元大写：壹万伍仟元2018年7.24还本金大写拾万元正下欠20万元正大写贰拾万元正借款人：王胜卫李某王某6217.0022.2000.3820.319.王某6214.6622.2002.9777.王军2017年9月7号”。该借条证明借款数额，并证明原告申请的证人王某、李某是借款人并非是担保人。原告质证意见，对借条真实性无异议，该借条能够证明在2018年7月24日原告偿还了被告10万元后下欠20万元本金，恰恰推翻了被告以房抵债的事实，因为双方签订房产转让协议的时间是2018年7月21日，如果存在以物抵债，原告不会在之后的7月24日再次偿还被告10万元借款本金，因此，双方根本没有达成以房抵债协议。第三人韩运刚、赵松花对借条均无异议。 庭审中被告孙云龙申请证人戚某出庭作证。戚某陈述，签订合同时我、孙云龙、高某、王军、还有一个姓伊卖房子的女的在场，签订房产转让协议时说是以房抵债，当时楼房的市场价格是10万元一套。原告质证意见，对证人证言有异议，已超了举证期限，其证言不真实、不客观，案涉楼房当时的价格远远超过10万元一套，办理房产转让协议的高某出庭证明当时在场人没有戚某，请求法庭对该证人证言不予认定。第三人韩运刚、赵松花对该证人证言均无异议。 第三人韩运刚针对自己的陈述，向法庭提交了如下证据：证据一、2018年7月21日王胜卫与孙云龙签订的房产转让协议及收据各两份，证明买房情况，收据上没有注明抵押。证据二、2018年8月14日孙云龙与韩运刚签订的楼房买卖合同及收到条各一份，证明买房和交款情况。证据三、2018年9月12日韩运刚与赵松花签订的楼房买卖合同一份，证明卖房和收款情况。证据四、新泰市天宝镇天宝二村村民委员会证明一份，证明赵松花系天宝二村村民，案涉楼房最终由天宝二村村民购买使用，没有侵犯村集体利益，合同有效。原告质证意见，对证据一无异议，房产转让协议上王胜卫签名不是本人所签，但王胜卫认可；对证据二真实性无异议，协议是否有效由法院确定；对证据三真实性无异议，楼房是赵松花与米静所购买。对证据四无异议。被告孙云龙、第三人赵松花对以上证据均无异议。 在本院工作人员给被告孙云龙送达应诉材料时制作的送达笔录中，被告孙云龙陈述其不欠原告钱，原告王胜卫欠其30万元，抵债给其三套楼房，王胜卫卖了两套后又给了两套，这两套楼房就是案涉楼房，现在王胜卫还欠20万元，有借条为证。案涉楼房是其自己名下的，不是两原告抵押的。 综合原、被告的诉、辩意见，举、质证意见，第三人陈述意见及本院认证意见，本院确认如下法律事实： 原告王胜卫经案外人王军介绍向被告孙云龙借款30万元，2017年9月7日，原告王胜卫给被告孙云龙出具30万元借条，双方约定每月利息15000元，案外人李某、王某亦在借条上签名并按手印。关于款项支付，孙云龙主张因王军欠其10万元，其通过王军账户转款给王胜卫20万元；王胜卫主张被告孙云龙通过王军账户转款16.5万元，未支付的款项中一部分是扣了利息，一部分是顶李某欠王军的账。与此同时，原、被告签订了三套楼房的转让协议，后王胜卫处置了其中的两套楼房，为此，2018年7月21日，原、被告又签订了两套楼房的转让协议，即案涉两套楼房的转让协议，两套楼房的钥匙未交付给被告孙云龙。王胜卫在《房产转让协议》甲方转让人处签章，甲方委托代理人处加盖了“泰安市御龙房地产有限公司合同专用章”。收据载明案涉101号、102号楼房售价分别为221480元、219030元，二原告未收取被告孙云龙房款，房产转让协议及收据均由原告王胜卫工作人员高某代办。2018年7月24日，王胜卫偿还孙云龙借款本金10万元并支付利息1万元，下欠被告孙云龙借款本金20万元未还，此前的利息原告王胜卫已付清。2018年8月14日，被告孙云龙将案涉两套楼房以20万元价格转让给第三人韩运刚。在2018年8月15日孙云龙给王胜卫打电话的录音中，孙云龙陈述王胜卫再不还钱把房子给他卖了，王胜卫陈述不让孙云龙卖，把款及利息给他送过去，他把房单子给拿回来。同年9月12日，第三人韩运刚又将案涉两套楼房以28万元价格转让给第三人赵松花。2018年8月份，原告王胜卫得知被告孙云龙出售案涉楼房后双方产生纠纷，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。在本院工作人员给被告孙云龙送达应诉材料时制作的送达笔录中，被告孙云龙陈述其不欠原告钱，原告王胜卫欠其30万元，抵债给其三套楼房，王胜卫卖了两套后又给了两套，这两套楼房就是案涉楼房，现在王胜卫还欠20万元，有借条为证。案涉楼房是其自己名下的，不是两原告抵押的。 本院认为，本案焦点有三个，一是王胜卫作为本案原告主体是否适格；二是原告王胜卫、御龙房产与被告孙云龙2017年7月21日签订的两份房产转让协议是否有效；三是被告孙云龙与第三人韩运刚、第三人韩运刚与第三人赵松花之间签订的案涉楼房买卖合同是否有效。关于焦点一，根据合同相对性原理，合同以外的第三人无权要求确认他人之间订立的合同无效。原告诉称二原告系挂靠关系，原告提交的委托书载明二原告是委托代理关系，第三人韩运刚提交的房产转让协议中王胜卫在甲方转让人处签章，御龙房产在甲方委托代理人处盖章，暂且不论王胜卫与御龙房产是挂靠关系、委托代理关系，还是王胜卫是案涉楼房的投资开发人、实际所有人，本案对二原告之间的法律关系不作评判，只按字面文义表述。通过上述种种法律关系可知，王胜卫与案涉楼房具有法律上的利害关系，王胜卫作为合同相对人之外的利害关系人享有诉权，主体适格，对被告孙云龙关于原告王胜卫主体不适格的辩称本院不予采信。关于焦点二，原告主张案涉楼房转让协议名为房产转让协议，实为为民间借贷提供担保而签订的抵押担保合同；被告主张系以房抵债协议。首先，以物抵债的交易习惯是欠债在先，以物抵债在后，并且双方达成以物抵债协议后债务归于消灭，抵债物交付债权人。而本案中，原告王胜卫借被告孙云龙30万元的同时签订了三套楼房的转让协议，二者没有先后顺序。原、被告双方在2018年7月21日签订房产转让协议后，原告王胜卫在此后的7月24日照就按借条约定偿还了被告孙云龙本金10万元及利息1万元，双方签订房产转让协议后债务既没有消灭，也没有减少，王胜卫仍就欠孙云龙本金20万元。如果系以物抵债，抵债物应当交付被告孙云龙，孙云龙应当将借条退还王胜卫，而本案中，抵债物案涉两套楼房没有交付，借条仍在被告孙云龙手中，这一点也不符合以物抵债的交易习惯。其次，在本院工作人员给孙云龙作的送达笔录中，被告孙云龙承认王胜卫给其三套楼房，后来王胜卫卖了两套，又给其补上了两套，这两套就是案涉楼房。由此分析可知，如果是以物抵债，王胜卫无权且被告孙云龙也不会同意王胜卫处置抵债楼房，王胜卫处置两套楼房后又补上了两套，这说明被告孙云龙作为债权人不管债务人王胜卫怎么处置担保楼房，只要债务人做到有价值足额的楼房担保债务的实现即满足其要求。因此，案涉楼房在王胜卫与孙云龙之间的借款发挥的是抵押担保效用，案涉楼房不是买卖合同的标的物，而是借款合同的担保物。再次，在2018年8月15日孙云龙给王胜卫打电话的录音中，孙云龙陈述王胜卫再不还钱把房子给他卖了，王胜卫陈述不让孙云龙卖，把款及利息给他送过去，他把房单子拿回来。由此分析，双方虽然签订了房产转让协议，但案涉楼房产权并没有转移，仍系原告所有，王胜卫偿清孙云龙的借款后房产转让协议退还王胜卫，效力自行消灭，房产转让协议并非原、被告之间真实的意思表示，双方达成一致的真实意思即隐匿行为是将案涉两套楼房作为借款的抵押担保，由于双方在房产转让协议中的意思表示均不真实，故依据民法总则第146条关于通谋所作的虚假意思表示实施的民事法律行为无效的规定，案涉两份《房产转让协议》无效。案涉两套楼房系原告为履行借款合同而提供的抵押担保物，被告孙云龙对此享有担保物权，但无权出卖，而第三人韩运刚对原、被告间通谋虚假意思表示不知情，其在购买案涉两套楼房时被告提供了《房产转让协议》，第三人韩运刚已尽了审查义务，且足额支付了对价，其是善意第三人，韩运刚善意取得了案涉两套楼房的所有权，其与被告孙云龙签订的楼房买卖合同合法有效。同理，第三人赵松花系案涉楼房所在地天宝二村村民，购买案涉楼房并不违反国家政策和法律规定，并没有损害社会公共利益的情形，第三人赵松花与韩运刚之间签订的楼房买卖合同亦合法有效。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第（二）项、第一百四十六条第（一）项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告王胜卫作为甲方转让人、原告泰安市御龙房地产有限公司作为甲方转让人委托代理人与被告孙云龙作为乙方受让人于2018年7月21日签订的新泰市天宝镇天宝二村社区1#楼三单元101号楼房《房产转让协议》无效； 二、原告王胜卫作为甲方转让人、原告泰安市御龙房地产有限公司作为甲方转让人委托代理人与被告孙云龙作为乙方受让人于2018年7月21日签订的新泰市天宝镇天宝二村社区1#楼三单元102号楼房《房产转让协议》无效； 三、驳回原告泰安市御龙房地产有限公司、王胜卫的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告孙云龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长 宋德宝代理审判员刘洁 人民陪审员 陈    明    会 二〇一九年十一月六日 书 记 员 杨    永    丽