山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1091民初2523号原告：王成军，男，汉族，1957年7月15日出生，住威海市。委托诉讼代理人：成杰，山东三格律师事务所律师。被告：梁化棠，男，汉族，1962年9月6日出生，住烟台市芝罘区。被告：梁龙江，男，汉族，1968年1月26日出生，住江苏省邳州市。被告：曹培英，女，汉族，1965年10月14日出生，住江苏省邳州市，系被告梁龙江之妻。原告王成军与被告梁化棠、梁龙江、曹培英商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年10月17日立案，依法使用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王成军之委托诉讼代理人成杰、被告梁龙江到庭参加诉讼,被告梁化棠、曹培英经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王成军向本院提出诉讼请求：要求三被告将威海市宫松岭路500号金威?怡园B1704房屋的产权登记变更至原告名下。事实和理由如下：2017年9月1日、原告与被告梁化棠就威海市宫松岭路500号金威?怡园B1704房屋签订房屋买卖合同，被告梁化棠将其委托被告梁龙江、曹培英代为持有，但其实际享有所有权的房屋出售给原告，总价款为57万元。原告已经实际支付购房款38万元(定金6万元，代偿该房屋银行按揭贷款32万元)且该房屋原告己经实际装修并入住使用。该房屋已经具备办理产权登记及过户的条件，但是，被告梁龙江、曹培英拒不配合办理相关手续。故诉至法院，请求依法判决。被告梁化棠、曹培英未作答辩。被告梁龙江辩称，不认可原告的请求，这个房子是抵押给我的，因为与梁化棠是亲戚，所以没有办理手续。梁化棠卖这个房子的时候我不知道，房屋买卖合同上也没有我的签字，合同第九条规定，没有我的签字，我同意才能认可，起诉我是没有道理的。协议是我与梁化棠的公司签的，签字是梁化棠本人，因为当时没有结账，我一分钱没有拿到，签字是为了向银行贷款给所有工人包括我发工资。但梁化棠没有和我算清账目。我在的时候梁化棠的公司叫烟台圣皓建筑公司，后来改名就不清楚。商品房预售合同是我签的，是为了拿到工资才签的。本院经审理认定事实如下：被告梁化棠系烟台圣皓建筑工程有限公司（后更名为烟台圣辰建筑工程有限公司）的法定代表人，被告梁龙江、曹培英系夫妻关系。2013年1月23日，梁化棠作为甲方与被告梁龙江作为乙方签订协议书一份。协议书约定，在春节来临之际，甲方用金威怡园房产作抵押，以乙方名义向银行申请按揭贷款，为本公司职工发放工资。经双方协商达成如下协议：一、乙方愿意以自己的名义为甲方申请房产按揭贷款。二、甲方承担该房买卖的首付款及买房后的银行还贷。三、房屋产权属为甲方所有，乙方不得在甲方办完银行按揭贷款后，主张该按揭贷款方为乙方所有，除非乙方交足该房款。四，在乙方自己想另买房时，甲方应先将贷款还上，解除抵押，办理房产过户，不能给乙方造成任何影响。五，如因甲方不按时还贷，不办理过户给乙方造成的损失由甲方承担。2012年12月29日，被告梁龙江、曹培英与威海志诚房地产开发有限公司签订编号为[预]2012125419的《威海市商品房预售合同》一份，约定被告梁龙江、曹培英购买坐落于威海市高区房屋，房屋总价664792元。在签订本合同时，买受人交款人民币2万元作为定金，在签订本合同后两日内，买受人再交购房款人民币244792元，余款人民币40万元买受人在2013年1月31日前办理按揭贷款付清。当日被告梁龙江与威海志诚房地产开发有限公司就上述房屋买卖签订补充协议一份，对买受人联系地址、联系方式、办理按揭银行按揭贷款、违约责任及相关费用、交房手续的缴纳等达成一致意见。上述协议签订后，被告梁龙江、曹培英并未按照合同约定实际交纳任何费用，由被告梁化棠偿还了部分前期银行贷款。2017年9月1日被告梁化棠作为甲方，原告王成军作为乙方签订房屋买卖合同一份。双方约定：一，甲方将其委托梁龙江、曹培英代为持有的坐落于威海市高区宫松岭路-500号金威?怡园B1704室的房屋转让给乙方，总价值人民币57万元。二、甲方所转让房屋以用梁龙江、曹培英名义办理预售合同，不能直接更名至乙方名下。双方约定在该房屋可以进行不动产登记时，甲方会同梁龙江、曹培英及时为该房屋办理不动产等登记，取得不动产权属证书（房证）后与乙方进行二手房交易，将该房屋产权过户至乙方。三、房屋转让款分三期结清。第一期乙方于2017年9月2日前向甲方支付购房定金6万元。第二期梁龙江11月份返回威海，与乙方办理银行贷款还款公证后，乙方支付购房款37万元整。第三期甲方和其委托人梁龙江将该房屋产权过户至乙方后，乙方付清剩余购房款14万元整。四、乙方付清定金6万元后，甲方负责结清该房屋2017年8月31日前的物业费、水电费等费用，并协助乙方办理物业手续，将房屋交付乙方居住使用；六，自该房屋可以办理不动产权属证书登记之日起60天内，甲方和其委托人梁龙江必须办结产权转移手续，将该房屋产权过户至乙方。超过60天没有办理产权转移手续，甲方和其委托人必须向乙方支付每天房屋总价值的1%作为违约金。……八、甲方和其委托人承诺，除在中国工商银行的抵押贷款外，该房屋未以任何形式抵押、质押或销售给其他任何单位、组织和个人。2019年6月27日，梁化棠作为甲方，王成军作为乙方，就双方于2017年9月1日达成的房屋买卖合同，经协商补充协议如下：一、甲乙双方承认原买卖合同继续有效。同意继续履行没有变更的内容。乙方交付的人民币6万元整购房定金也由烟台圣辰建筑工程有限公司接受并出具收据，甲方予以确认并认可。同时甲乙双方确认，因代持人梁龙江的原因，导致原房屋买卖合同第三条中转让款第二期、第三期的约定无法实现，不视为违约。因代持人梁龙江拒不配合办理不动产权证，导致原房屋买卖合同中第六条的约定无法实现，不视为甲方违约。双方协商一致，共同通过法律诉讼途径主张权利。要求梁龙江、曹培英将涉案房屋过户至乙方名下。具体诉讼方案由甲、乙双方协商后实施。双方因本着实事求是、诚信的原则提供相关证据，并配合相关的诉讼工作。二、本协议签订后，甲方将涉事房屋的代持协议原件转交乙方。同时乙方将购房款中的人民币叁拾贰万元整，用于一次性偿还梁龙江、曹培英以涉事房屋为抵押，在中国工商银行股份有限公司威海市中支行的按揭贷款余额，该款项由乙方账户直接汇入梁龙江在中国工商银行的按揭贷款还款账户，剩余部分汇入甲方账号，甲方向乙方出具收条。三、就涉事房屋的法律诉讼终结后，如乙方取得该房产所有权，乙方支付银行用作解押的款项人民币叁拾贰万元整，抵作乙方应支付的购房款。乙方在取得房屋不动产权属证书之日起7日内，将剩余购房款人民币壹拾玖万元整支付给甲方。如乙方未能取得该房屋所有权，甲方应在判决生效后7日内向乙方双倍返还购房定金，按银行同期贷款及利率继续偿还乙方支付的、用作解压的款项人民币32万元整，赔偿乙方房屋装修折旧损失。上述协议签订后，截止2019年7月2日，原告王成军将涉案房屋的个人住房贷款剩余本金316212.2元，利息472.73元、贷款服务费3868元一次性偿还给中国工商银行股份有限公司威海市中支行。被告梁化棠给原告出具收据一份，注明收到原告代为偿还梁龙江、曹培英按揭贷款合计人民币叁拾贰万元整。涉案房屋的出卖方威海志诚房地产开发有限公司出具情况说明，证实该公司与威海市金威房地产开发有限公司合作开发的宫松岭路500号金威?怡园B1704房屋已经实际交付给王成军，且王成军也已经交纳了物业费等相关费用，并实际装修入住使用。同时其已经向中国工商银行股份有限公司威海市中支行偿还了该房屋的全部剩余贷款，银行也解除了该房屋的抵押登记手续。现已经具备办理不动产登记证的各项条件，该公司同意将该房屋不动产登记证办理至王成军名下。以上事实，有协议书、房屋买卖合同及补充协议、商品房预售合同、工商银行还款凭证、收据、情况说明等在案佐证。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，不得违反法律。行为人与相对人在进行民事法律行为时，以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。本案被告梁化棠、曹培英、经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，应视为对其质证和辩解权利的放弃，本院对原告提交的原告与被告梁化棠签订的房屋买卖合同、补充协议书、银行转账凭证、收据、证明等证据确认为有效证据予以采信。本案中，首先，虽然被告梁化棠与被告梁龙江签订了涉案房屋买卖合同，并据此与威海志诚房地产开发有限公司签订了涉案房屋预售合同，但结合被告之间签订的房屋买卖合同的约定及被告梁龙江的辩称，实际是被告梁化棠为了解决职工工资的发放，以被告梁龙江、曹培英之名与房地产开发商签订商品房预售合同，从而达到获取银行贷款的目的，故被告梁龙江、曹培英与房地产开发商不存在真正的房屋预售合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，被告梁龙江、曹培英与威海志诚房地产开发有限公司签订的合同编号为[预]2012125419的《威海市商品房预售合同》应为无效合同。其次，在被告梁龙江、曹培英与房地产开发商签订商品房预售合同后，被告梁化棠任法定代表人的烟台圣皓建筑工程有限公司获取了银行贷款，梁化棠偿还了前期部分贷款，又与原告签订了涉案房屋买卖合同，在该房屋设定的贷款抵押没有消灭之前，双方签订的房屋买卖合同依法也应确认无效。但原告在诉讼前，与贷款债务人即被告梁化棠协商并达成一致意见，由原告偿还了涉案房屋的所有剩余贷款本息及相关费用，债权人即银行解除了对涉案房屋的抵押。故依照《中华人民共和国物权法》的相关规定，原告有权要求三被告履行合同及法定义务，协助原告将涉案房屋过户登记在原告名下。至于被告梁龙江辩称，因被告梁化棠拖欠其夫妻工资，必须将房屋押在其名下作为偿还保证，因于本案系两个法律关系，故其要求并无法律依据，本院不予采纳，其可通过其他途径予以解决。原告诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告梁化棠、曹培英经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条、第一百一十四条、第一百四十六条第一款、第一百五十五条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条，《中华人民共和国物权法》一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告梁化棠、梁龙江、曹培英于本判决生效后十日内协助原告王成军将威海市宫松岭路500号金威?怡园B1704房屋的产权登记变更至原告王成军名下。案件受理费5400元，由被告梁化棠、梁龙江、曹培英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  王军二〇一九年十一月六日书记员  王青