云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0402民初3638号原告：玉溪市红塔区北城街道梅园社区居民委员会第八居民小组。负责人：高春平，组长。委托诉讼代理人：李鸿明，玉溪市红塔区北城街道法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告：王爱生，男，1952年11月17日生，汉族，住玉溪市红塔区。被告：王忠伟，男，1977年12月7日生，汉族，住玉溪市红塔区。二被告共同委托诉讼代理人：吴燕华，云南新海天律师事务所律师。特别授权代理。原告玉溪市红塔区北城街道梅园社区居民委员会第八居民小组（以下简称北城梅园八组）诉被告王爱生、王忠伟土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2018年12月18日作出（2018）云0402民初4170号民事判决，原告不服提出上诉。玉溪市中级人民法院于2019年7月11日作出（2019）云04民终409号民事裁定，撤销本院（2018）云0402民初4170号民事判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，于2019年11月7日公开开庭审理了本案。原告的负责人高春平及委托诉讼代理人李鸿明，被告王忠伟及被告王爱生、王忠伟的共同委托诉讼代理人吴燕华到庭参加诉讼，被告王爱生经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与两被告于2007年11月8日签订的《土地租赁合同书》。2.请求判令两被告立即连带支付拖欠原告2015年12月1日至2018年11月30日三年的土地租金61824元及违约金50000元，两项共计111824元，2018年11月30日的后租金按合同约定计算至交回土地日止。3.请求判令两被告立即对所租20.608亩土地进行清理恢复原状，达到复耕条件。4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2007年11月8日，北城梅园八组23户农户承包地统一管理的共计20.608亩粮田出租给两被告（父子关系）发展养殖业。租期40年，自2007年12月1日至2047年11月30日止，租金每亩每年1000元，每隔10年每亩每年增加租金100元。上述土地农户与集体的承包期为30年，从1998年7月31日起至2028年7月30日止。两被告以养鸡用地为名租地，租地后未办理任何土地使用手续，就私自违法拉来建筑废料砂石掩埋土地，最浅掩埋高度达3至4米，最深掩埋高度达6至7米。两被告因拉砂石埋地不断与村民发生冲突，经村小组、居委会主持调解多次无果后，两被告于2015年11月30日开始拒交租金，现达三年，加上前期交租的7年，被告至今已让国家红线范围内的二十多亩基本农田荒芜达10年之久，严重侵害原告的合同权益。特提起诉讼，望判如所请。被告辩称，被告租赁的土地包含原告的土地及其它23户农户的承包地，原告只能对其所有的土地主张权利，无权代替其它23户行使诉权。《土地租赁合同书》无解除的情形出现，应当继续履行；本案中被告一直按约支付承包金，因原告想增加租金未果后拒收租金并组织村民阻止被告使用土地，原告违约在先，并造成被告损失，现原告恶意滥用诉权，被告不同意支付判决生效之前的租金；本案中的承包地高低不平，被告按每亩1000元的标准补偿给承包范围内的23户农户后于2014年至2016年间三次请人平整土地，准备栽种小葱，没有填充建筑废砂石。请求法院驳回原告全部诉讼请求。本案在审理过程中，双方当事人对以下事实无异议：1998年7月31日，通过原告发包，本案涉及的23户农户承包涉案土地16.905亩，承包期限均为30年，自1998年7月31日至2028年6月30日止。2007年11月8日，原告（甲方）与被告王爱生、王忠伟（乙方）签订《土地租赁合同书》，将农户承包地16.905亩及原告的部分集体土地租赁给二被告。合同约定：一、甲方自愿把窑冲坡部分土地租赁给被告发展养殖业，租赁面积20.608亩。二、租赁期限40年，即2007年12月1日至2047年11月30日。三、租金：第一个10年每年每亩1000元，第二个10年每年每亩1100元，第三个10年每年每亩1200元，第四个10年每年每亩1300元。四、租金支付办法：租赁第一年至第三年，一次性由乙方付清三年的租金。从第四年起（即2011年12月1日）于每年的12月份内付清本年的租金。……八、租赁期内，乙方有权使用租赁的土地，按政策办理土地使用手续；……十一、租赁期满，乙方所投入的不动产无条件归甲方所有。十二、租赁期满，在同等条件下可优先租赁给乙方。十三、1.乙方不按期上交甲方的租金视为违约，甲方有权收回乙方租赁土地的使用权，造成的损失归乙方承担，并处罚违约金5万元。2.甲方违约要赔偿乙方所投入的成本，并处罚违约金5万元。……。合同落款处除甲乙双方签字外，梅园村委会作为监证方盖章签字。合同签订后，原告将土地交付给被告方使用，被告方按约定支付租金至2016年12月29日。租赁期间，被告方按每亩1000元的标准向承包地的23户支付填土费后对土地进行平整。上述双方无争议的事实，本院予以确认。综合原、被告双方的诉辩主张，双方当事人的争议焦点为：1、原告是否有权对全部租赁土地主张权利？被告主张原告无权代替23户农户行使诉权。本院认为，本案租赁的土地涉及23户农户的承包地及原告的部分集体土地，本案原告作为甲方与二被告签订合同，租金由原告收取后进行分配。应当是23户承包户向原告进行土地流转后，再由原告把土地集中起来统一对外流转，该流转方式不违反法律规定，故本案原告系《土地租赁合同书》的相对人，有权对租赁的20.608亩土地主张权利。2、本案合同应否解除？本院认为，原、被告双方签订的《土地租赁合同书》系真实意思表示，也未违反《农村土地承包法》的效力性强制性规定。但根据《物权法》第一百二十八条规定，土地承包经营权流转的期限不得超过承包期的剩余期限。本案土地的承包期限为三十年，故被告租赁土地的期限应限于土地承包经营权的剩余年限，即自2007年12月1日起至2028年6月30日止为有效期限，超过部分无效。现原告要求解除合同，应是针对合同有效期内的诉求。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据上述规定，合同的解除包括法定解除和约定解除两种情形。本案中原告认为承包地属基本农田，被告租地后未办理任何手续，私自使用建筑废料砂石掩埋土地，污染了租赁的土地，且在长达10年的时间里让土地荒芜，拒交租金，要求解除合同。并提供红塔区北城街道梅园社区居民委员会于2018年11月5日出具的证明、玉溪市红塔区自然资源局北城街道管理所于2019年11月6日出具的情况说明及卫星截图，证明案涉地块属于基本农田。经质证，被告对原告的证据均不认可。本院认为，根据《基本农田保护条例》的规定，基本农田是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。划定的基本农田保护区由县级人民政府设立保护标志，予以公告……。由此基本农田与一般农田有所区别。原告提供的证据证明案涉地块在诉讼时属于基本农田，但根据双方签订的合同第八条的约定，2007年租赁土地时按当时的政策尚可办理土地使用手续，原告未提供证据证实案涉地块在2007年属于上述条例规定的基本农田范围，且被告在事实上一直未将土地用于养殖业或其它非农业建设。原告只要收取租金就不对荒芜的土地采取任何措施，也无证据证实被告污染土地，而在被告对租赁土地已进行大量投入准备种植时要求解除合同，不符合法定解除情形。被告提供通话录音材料证明原告拒收租金，原告未提供反驳证据，不符合约定解除的情形。原告要求解除合同没有法律依据，本院不予支持，双方应在合同有效期内继续履行《土地租赁合同书》。3、原告诉请的租金及违约金应否支持？本院认为，合同继续履行，二被告应按照合同约定向原告支付租金。原告要求被告支付2015年12月1日至2018年11月30日三年的土地租金61824元及之后的租金。但根据被告提供的王建华出具的收条证明，被告于2015年12月29日已向原告交纳2015年12月29日至2016年12月29日的租金20608元。故被告应向原告支付2016年12月30日至2019年12月31日的租金61824元及合同有效期限内的租金。原告无证据证实被告存在违约情形，故对于支付违约金50000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第二条之规定，判决如下：一、由被告王爱生、王忠伟于本判决生效之日起三十日内支付原告玉溪市红塔区北城街道梅园社区居民委员会第八居民小组自2016年12月30日起至2019年12月31日止的租金61824元。之后每年的租金按合同约定支付至2028年6月30日止；二、驳回原告玉溪市红塔区北城街道梅园社区居民委员会第八居民小组的其他诉讼请求。案件受理费1268元，由原告负担595元，被告王爱生、王忠伟负担673元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判长 何 玲审判员 田 惠审判员 李思莉二〇一九年十一月二十五日书记员 秦 伟