陕西省陇县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0327民初787号 原告：张维平，男，生于1974年3月8日。 被告：宝鸡市房屋经营开发公司，住所地：陕西省宝鸡市金台区。统一社会信用代码91610303435362406B。 法定代表人：尹浩春，任总经理。 委托诉讼代理人：徐镜翔，男，生于1974年5月6日。 原告张维平诉被告宝鸡市房屋经营开发公司（以下简称“房屋开发公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张维平及被告房屋开发公司的委托诉讼代理人徐镜翔到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。 原告张维平向本院提出以下诉讼请求：要求被告办理陇县XX路XX号住宅楼房屋总登记，协助原告办理陇县XX路XX号XX单元XX楼XX户不动产登记证。事实及理由：2010年11月22日，原、被告签订一份“售房协议书”，根据协议约定：被告将位于陇县XX路XX号XX楼XX幢砖混结构，一单元三层北户住宅房一套，建筑面积约156平方米，出售给原告，产权归原告所有。住宅房基价788元/㎡，层差15%，房价11万元。后被告交付了房屋，但被告至今不办理不动产总登记，导致原告的房屋无法办理不动产登记证。庭审中原告表示：被告未告知原告缴纳维修资金的事情，也没有公告张贴送达，如果需要缴纳，原告当庭即可缴纳，且维修资金也是在总登记之后的事情。综上，原、被告双方签订的“售房协议书”合法有效，被告有义务给所售房屋办理不动产总登记，协助原告办理不动产登记证，被告的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至贵院，请求裁判。 被告房屋开发公司向本院提交了书面答辩意见，答辩称：陇县XX路XX号商住楼项目，地上六层，住宅62户，营业房21间，于2002年5月20日开工，2004年7月25日竣工。项目竣工后，被告公司于2006年4月3日向陇县XX路XX号商住楼各业主送达了关于办理该楼房屋产权证登记手续的通知，既明确了专项维修资金的收缴时间（从2006年4月5日至2006年4月20日）和比例（购房款的2%），也明确了不缴纳住房维修资金的责任，期间只有2户业主按时缴纳了住房维修资金。2006年4月30日，被告公司收到陇县房地产管理所《商品房专项维修资金催缴单》，经再次催收，也仅有2户业主缴纳了住房维修资金。截止2006年6月1日，共收缴住房维修资金4户。后期被告向住户多次催缴且再无人缴纳的情况下，于2007年11月27日向陇县房管所递交了办理该楼房屋产权注册登记手续的申请，履行了应尽的义务。但在手续办理过程中，因其余业主不缴纳住房维修资金，导致该楼的房屋初始登记未完成，进而业主的房屋所有权证也无法正常办理。被告公司虽有义务给该楼办理相关手续，但是因业主自身原因导致无法正常履行义务，故原告所述被告侵犯了原告的合法权益是错误的，也是不存在的。原告房屋位于陇县XX路XX号XX单元XX楼XX户，该房屋于2005年1月7日由段某甲出售给唐某某，2005年3月17日由唐某某再出售给原告张维平，2010年11月22日，唐某某给被告授权后，被告与原告签订了《售房协议书》。上述事实表示，原告对该房屋自2005年3月17日享有所有权，被告向全体业主征收住房维修资金的通知是2006年4月3日，后期被告未收到原告缴纳的维修资金，因此原告要求为其住房办理不动产登记证的理由不成立。综上，原告起诉要求被告办理陇县XX路XX号商住楼房屋总登记的理由不成立，不是被告不办理，而是因58户住宅和21间营业房的业主不缴纳住房维修资金所导致的结果。协助其办理一单元三楼北户不动产登记证的理由也是不成立的，因为原告也没有缴纳住房维修资金，依据《宝鸡市房产管理局关于实施＜宝鸡市城市住房专项维修资金管理暂行办法＞有关问题的通知》文件精神，未缴纳住房维修资金的房屋，产权登记部门不得办理产权初始登记，房产交易部门不得受理房产交易，因此，请求法院驳回原告对被告公司的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行如下认定： 对原告提交的《售房协议书》，不动产登记材料清单，被告无异议，对当事人无异议的证据，本院予以认定。 对被告提交的缴纳专项维修资金的通知，原告对真实性无异议，但认为入住后从未见到过该通知，通知上也未注明缴纳维修资金的账户，通知不产生被告免责的理由。本院认为该通知能够证实被告于2006年4月3日向陇县XX路XX号商住楼各业主通知代收专项维修资金、办理房屋产权证书登记手续的事实，原告虽提出异议，但未提供相反证据进行反驳，故对该通知予以认定。对商品房专项维修资金催缴单、申请、售房协议书（被告与张维平）、授权委托书、售房协议书（被告与段某乙）、房屋买卖协议（段某甲与唐某某）、房屋买卖协议（唐某某与张维平）、《宝鸡市房产管理局关于实施＜宝鸡市城市住房专项维修资金管理暂行办法＞有关问题的通知》宝市房发（2006）030号、竣工验收备案表，原告对真实性不持异议，但对证明目的不认可，认为与本案无关联性，本院对上述证据的真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系由宝鸡市城乡建设局监管的国有企业单位，于2002年5月20日开发建设陇县XX路XX号XX楼XX幢，共计地上六层，住宅62户，营业房21间。2004年6月18日，被告与段某乙（又名段某甲）签订售房协议书，将陇县XX路XX号XX楼XX单元XX层南北住宅二套出售给段某乙。2005年1月7日，段某乙与唐某某签订房屋买卖协议，将案涉一单元三层北户住宅出售给唐某某。2005年3月17日，唐某某再次将该房屋出售给原告张维平，2010年11月22日，唐某某授权给被告后，被告与原告签订了该房屋的售房协议书。2006年4月3日，被告向陇县XX路XX号商住楼各业主发出通知，告知办理房屋产权登记手续前代收专项维修资金，并告知缴纳时间和收交比例及逾期责任。2006年4月30日，陇县房地产管理所向被告发出商品房专项维修资金催缴单，要求被告在收到催缴单两个月内，到陇县房地产管理所物业管理办公室移交该商品楼的专项维修资金。2007年11月27日，被告向陇县房管所提交申请，申请办理房屋产权注册登记手续。经被告催收，仅有4户业主缴纳了专项维修资金，原告未缴纳。陇县XX路XX号XX楼XX楼的房屋初始登记。 本院认为，原、被告签订的售房协议书系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，真实有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告要求被告协助其办理分户不动产登记证书的请求符合法律规定，但办理分户不动产权证书的前提条件为已办理房屋所在楼栋不动产权证书。本案由于大部分业主经催收后未缴纳专项维修资金，导致案涉房屋所在的陇县XX路XX号商住楼尚未办理初始登记,被告亦当庭明确表示以公司现有情形暂时无法办理初始登记，故办理分户产权登记在现有情形下不具备履行条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;......”之规定,原告的诉讼请求目前属于事实上不能履行的情形,故对原告的诉讼请求不予支持。原告可在客观具备办理案涉房屋不动产权证条件时,另行主张权利。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下: 驳回原告张维平的诉讼请求。 案件受理费100元，由张维平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 敏 人民陪审员  冯小华 人民陪审员  陈正凯 二〇一九年十一月十七日 书 记 员  张 丹 1