贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2730民初1984号 原告：贵州中黔盛房地产开发有限公司，住所地，贵州省龙里县冠山街道体育路，统一社会信用代码：91522730055007517P。 法定代表人：胡永清，执行董事。 委托诉讼代理人：吴正成，贵州铭和律师事务所律师，执业证号15201201110490191，一般授权。 被告：杨晓坷，男，1983年9月26日生，汉族，贵州省六盘水市人，无业，大学本科文化，住贵阳市花溪区。 原告贵州中黔盛房地产开发有限公司与被告杨晓坷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开进行了审理。原告贵州中黔盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴正成及被告杨晓坷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贵州中黔盛房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告于2017年5月4日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：T-J11-046)；2、判决被告将贵龙××××号贵州国际旅游体育休闲度假中心白晶谷18组团7栋1-2号的房屋恢复原状，并将该房屋返还原告；3、判决被告偿还原告代偿款50481.07元，并赔偿原告违约金241591.2元；4、请求被告协助原告办理贵龙××××号贵州国际旅游体育休闲度假中心白晶谷18组团7栋1-2号房屋的商品房预告登记和该房屋商品房预售合同备案登记的注销手续。 事实和理由：2017年5月4日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号T-J11-046）及《补充协议》，约定由被告购买原告位于贵龙××××号贵州国际旅游体育休闲度假中心白晶谷18组团7栋1-2号房屋，房屋总价款为1207956元；并对付款方式、付款时间、逾期付款责任等内容进行了约定。合同签订后，被告向原告支付购房首付款267956元，剩余购房尾款被告以银行按揭方式进行支付，并于2017年9月27日与中国银行股份有限公司贵阳市南路支行签订《个人一手住房贷款合同》，原告作为保证人承担阶段性担保。原告按照合同约定时间将房屋交付被告后，被告对房屋实施了部分改造，但却未按照贷款合同约定偿还贷款，导致原告承担了担保责任，给原告造成损失。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，如买受人未按照银行贷款合同约定还款导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回房屋，并要求买受人承担解除合同产生的一切费用（包括但不限于垫付的费用、合同总价20%的违约金等）。综上，在原告承担了担保责任并多次向被告催收相关款项未果的情况下，原告有权解除合同，为维护原告的合法权益诉至法院，望判如所请。 杨晓坷辩称，1、原被告签订的《商品房买卖合同》第22条第3款约定：原告承诺于2016年12月28日前，将办理商品房转移登记的有关文书交付被告。但原告并未履行上述合同义务，经被告多次催促无果，最终被告在2018年9月再次催促原告履行义务，原告答复仍然不能提供，因此被告未偿还银行贷款是依法履行合同抗辩权。2、原告所提供的《商品房买卖合同》之补充协议，并未依法在工商行政管理部门备案，且该协议第3条第4款的约定，明显加重了被告的义务，该约定并未对出卖人承担保证责任的金额、时间做出解释，就是说出卖人哪怕承担1元钱的保证责任，也有单方面的合同解除权，依据有关法律规定，该条款属于无效条款。3、被告已经支付购房首付款361000元，申请中国银行贷款800000元，且按月还贷50000元近一年，已经履行了自己的主要合同义务。因此，该合同不宜判决解除。 本院经审理认定事实如下：2017年5月4日，贵州中黔盛房地产开发有限公司作为出卖人与杨晓坷（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于贵龙××××号贵州国际旅游体育休闲度假中心白晶谷18组团7栋1-2号房屋出售给杨晓坷；房屋总价款1207956元，首期房款367956元于合同签订之日支付，余款840000元以银行按揭贷款支付；出卖人承诺于2016年12月28日前取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人在约定日期起60日内仍未交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款万分之零点一的违约金。此外，该合同附件十二《补充协议》第3条第4项载明：“【特别提示】在房屋所有权证办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本商品房买卖合同，收回该商品房。买受人应配合出卖人到房管局办理有关解除合同的手续并承担办理相关手续的费用，出卖人自办妥合同解除手续后十五个工作日内无息退还买受人扣除买受人应承担的出卖人垫付的全部费用、合同解除手续费用、违约金（违约金为商品房买卖合同总价款的20%）后的剩余房款；（2）有权对该商品房以拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。”。前述合同签订当日，案涉商品房在龙里县房地产管理局办理了商品房现售合同备案登记（现售合同登记号X0002102）。2017年9月27日，中国银行股份有限公司贵阳市南路支行与杨晓坷、贵州中黔盛房地产开发有限公司签订《个人一手住房贷款合同》，约定：中国银行股份有限公司贵阳市南路支行向杨晓坷贷款840000元，借款期限为360个月，贷款年利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮20%，逾期罚息利率为贷款利率水平上上浮50%，还款方式为等额本息按月还款。杨晓坷以上述所购房屋作为抵押；贵州中黔盛房地产开发有限公司作为保证人为该贷款提供阶段性担保，自借款人办妥本合同项下所购房屋抵押登记手续并至贷款人收到他项权证之日登记手续之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，保证人仍应承担保证责任。至今，前述房屋未办理抵押登记。2018年12月20日，中国银行股份有限公司贵阳市南路支行向贵州中黔盛房地产开发有限公司发送履行保证责任通知书，以杨晓坷未按约偿还贷款为由，要求贵州中黔盛房地产开发有限公司履行还款保证责任,并于2019年1月25日、8月2日两次扣划贵州中黔盛房地产开发有限公司在该行的银行存款55642.24元。2019年1月26日、3月1日，贵州中黔盛房地产开发有限公司两次向杨晓坷邮寄催告函，告知杨晓坷在催告函出具之日起15个日历日内偿还贵州中黔盛房地产开发有限公司被银行扣划的25217.15，如逾期未偿还的，有权根据约定解除双方签订的《商品房买卖合同》。 另查明，案涉房屋已于2017年10月交付杨晓坷使用，杨晓坷对房屋进行了布局改动，尚未装修入住。 上述事实，有当事人陈述及庭审举证在卷予以佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告于2017年5月4日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方均应按照合同约定严格履行自己的义务。被告在前述合同签订后，虽以首期购房款和银行按揭贷款方式支付原告购房款，但未按《个人一手住房贷款合同》约定按时足额偿还银行贷款本息，导致原告承担了代为偿还银行贷款55642.24元的保证责任，由此丧失了出售房屋以期获取购房款的权利。同时，被告的行为已违反《补充协议》第3条第4款“买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本商品房买卖合同，收回该商品房。买受人应配合出卖人到房管局办理有关解除合同的手续并承担办理相关手续的费用，出卖人自办妥合同解除手续后十五个工作日内无息退还买受人扣除买受人应承担的出卖人垫付的全部费用、合同解除手续费用、违约金（违约金为商品房买卖合同总价款的20%）后的剩余房款。”之约定。且原告在履行担保责任后，已向被告送达要求被告及时付清代偿金额的催告函，履行了告知义务。综上，被告未按约偿还住房贷款本息的行为已违返《商品房买卖合同》的约定，已构成违约，致使原告出售房屋以期获取购房款的合同目的不能实现，故原告要求与被告解除商品房买卖合同的诉请，符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。原告未按约定交付办理商品房转移登记的有关文书，被告可以向原告主张违约责任，而不能以此为由行使先履行抗辩权，因商品房买卖合同与住房贷款合同是不同的法律关系。 由于双方在《补充协议》中约定，“出卖人有权单方解除本合同，收回该商品房自行处置。买受人应和出卖人到房管局办理有关解除合同的手续并承担办理相关手续的费用……”，故在双方签订的《商品房买卖合同》解除后，被告还应负有返还房屋及协助原告到龙里县房屋产权管理部门办理撤销贵龙××××号贵州国际旅游体育休闲度假中心白晶谷18组团7栋1-2号房屋商品房现售合同备案登记（现售合同登记号X0002102）的义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未按期偿还银行贷款致原告承担保证责任，属双方约定不履行合同的行为，故原告履行担保责任为被告向银行代偿的55642.24元，被告应支付给原告。原、被告在《补充协议》约定的违约金为商品房买卖合同总价款的20%，按此约定产生的违约金数目过高，应以酌减。结合本案实际，本院酌情按照中国人民银行同期同类贷款利率从原告代偿银行贷款之日即2019年1月25日起以1207956元为基数计算违约金，至本院确定的履行期限届满之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条规定，判决如下： 一、解除贵州中黔盛房地产开发有限公司与杨晓坷于2017年5月4日签订的《商品房买卖合同》； 二、杨晓坷在本判决生效后十日内协助贵州中黔盛房地产开发有限公司撤销贵龙××××号贵州国际旅游体育休闲度假中心白晶谷18组团7栋1-2号房屋的商品房现售合同备案登记（现售合同登记号X0002102）； 三、杨晓坷在本判决生效后十日内返还贵州中黔盛房地产开发有限公司贵龙××××号贵州国际旅游体育休闲度假中心白晶谷18组团7栋1-2号房屋； 四、杨晓坷在本判决生效后十日内支付贵州中黔盛房地产开发有限公司代偿的银行贷款55642.24元； 五、杨晓坷在本判决生效后十日内支付贵州中黔盛房地产开发有限公司违约金（以1207956元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年1月25日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）； 六、驳回贵州中黔盛房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2841元，由杨晓坷、贵州中黔盛房地产开发有限公司各负担1420.5元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本院指定的履行期限履行义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员 陈 霞 二〇一九年十一月二十日 书记员 周贤权