湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂06民终3471号上诉人（原审被告）：湖北谷山投资有限公司，住所地：襄阳市樊城区长虹路56号谷山大厦A座29层。法定代表人：李长青，系该公司负责人。委托诉讼代理人：姚圣华，湖北思扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘兰英，女，1983年10月4日出生，汉族，住保康县。委托诉讼代理人：陈赵亮，北京市京师（武汉）律师事务所律师。上诉人湖北谷山投资有限公司（以下简称谷山投资公司）因与被上诉人刘兰英买卖合同纠纷一案，不服湖北省保康县人民法院（2019）鄂0626民初1199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谷山投资公司上诉请求：请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决第一项应予撤销，上诉人非房屋所有权证书的办理机构，无权办理该证书；2、原审法院判令上诉人承担违约责任属认定事实错误，是否补交出让金属民事纠纷，其争议已在诉讼程序中；3、原审判决上诉人书面说明房屋分摊的共用部位名称、面积和所在位置无事实和法律依据。被上诉人刘兰英答辩称：上诉人擅自提高容积率并未按规定补交土地出让金，导致无法办理产权证书。上诉人应当承担相应的违约责任，按照合同约定办理房产证并向被上诉人书面说明房屋分摊的共用部位名称、面积和所在位置。刘兰英向一审法院起诉请求：1、请求判决被告办理并交付原告所购房屋的所有权证书；2、判决被告自2018年8月1日起以原告所购房屋总价万分之一为标准按日向原告支付违约金至原告取得房屋所有权证书为止；3、判决被告向原告详细说明纳入涉案房屋分摊的共用部位的名称、面积和所在位置；4、承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：一、2017年12月28日原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位保康县城关××广场××单元××号号商品房。该合同约定：该商品房的房产测绘机构为保康县房产测绘队，其预测建筑面积共122.13平方米，其中套内建筑面积为94.83平方米，分摊共有建筑面积为27.3平方米。房屋建筑面积的计算以及公摊建筑面积的构成，以中华人民共和国国家标准GB／T17986-2000《房地产测量规范》为原则，具体数值以政府授权的部门或认可的机构出示的测量面积为准，并由其负责解释，最终以房产登记部门核定的面积为准；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3878.84元，总价款为473723元;贷款方式付款，原告应当于2017年12月28日前支付首期房价款143723元，余款330000元向农村商业银行保康县支行申请贷款支付；出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付商品房。该《商品房买卖合同》二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列1、2种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2、买受人不退房，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。买受人应当在公告的入住日期之日起30日内，将办理房屋产权登记的相关材料，提交给出卖人，委托出卖人办理产权登记手续。若买受人逾期提交材料或未按银行要求，不动产管理局办理抵押登记手续的，自逾期之日起，买受人每日按房屋总价款的万分之一向出卖人支付违约金，直至交清资料为止。按揭客户在办妥房产抵押手续的，由出卖人将有关证件转给贷款银行收押。二、合同签订后，原告按合同约定交清了房款，被告于2018年5月3日将原告所购房屋交付给了原告。因被告所开发的谷山广场建设项目超容积率并变更了部分土地用途，被告未按规定补缴调整容积率及改变土地用途的价款，保康县国土资源局（现为保康县自然资源和规划局）于2018年6月22日给保康县住建局发函，暂停了谷山广场建设项目商品房网签网备及交易审核等业务，导致原告至今未取得房屋所有权证书。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思的表示，未违反国家的法律法规的规定，合同依法有效，双方应按照合同的约定履行义务、主张权利。原告按照合同履行义务后，被告应当在交房之日起90日内为原告办理房屋所有权转移登记。由于被告开发的谷山广场建设项目超容积率并变更了部分土地用途，未按规定补缴调整容积率及改变土地用途的价款，导致不能办理产权证书，属于被告自身的原因导致原告未能在约定期限内取得房屋所有权证书，被告应按照合同约定承担违约责任，应当按照约定完成房屋所有权登记的期限届满之次日（即2018年8月4日）起至完成房屋所有权登记之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，同时按照约定继续履行为原告办理产权登记手续。原告作为商品房的买受人，对所购房屋面积的构成享有知情权，被告应当将原告所购房屋分摊的共用部位所在位置及面积告知原告，因此对原告要求被告详细说明房屋分摊的共用部位的名称、面积和所在位置的请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《商品房销售管理办法》第十六条第（八）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、限被告湖北谷山投资有限公司于本判决生效之日起90日内到不动产登记部门为原告刘兰英办理房屋所有权证书；二、由被告湖北谷山投资有限公司从2018年8月4日起至实际完成房屋所有权登记之日止按日计算向原告刘兰英支付全部房价款（全部房价款为473723元）万分之一的违约金，限于本判决生效之日起90日内付清；三、由被告湖北谷山投资有限公司在本判决生效后30日内以书面方式向原告刘兰英说明房屋分摊的共用部位名称、面积和所在位置。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元，减半收取180元，由被告湖北谷山投资有限公司负担，限于本判决生效之日交纳。二审查明：一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，上诉人谷山投资公司与被上诉人刘兰英于2017年12月28日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据合同约定，上诉人谷山投资公司与被上诉人刘兰英应于交房之日起90日内共同向房屋登记机构申请办理案涉商品房的房屋所有权转移登记。保康县国土资源局出具的《关于暂停谷山广场商品房业务的函》，证明刘兰英未能办理所有权证的原因是：谷山投资公司建设项目超容积率并变更了土地用途所致。原审判决认定上诉人谷山投资公司违约并要求其按照合同约定办理过户登记及承担相应违约金的判决并无不当，本院予以确认。谷山投资公司上诉称：其非房屋所有权证书的办理机构，无权为刘兰英办理该证书。且是否补交超容积率和改变土地用途的价款属民事纠纷，该争议现处于再审程序，原审法院判令上诉人承担违约责任属认定事实错误。本院认为，上诉人谷山投资公司虽不是办理房屋所有权证书的机构，但被上诉人刘兰英未能办理所有权证书的原因是谷山投资公司的建设项目超容积率并变更了土地用途所致。故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。谷山投资公司还上诉称：原审判决上诉人书面说明房屋分摊的共用部位名称、面积和所在位置无事实和法律依据。本院认为，谷山投资公司作为出卖人，对所出售的房屋面积、所在位置等基本情况应当向买受人刘兰英予以说明，原审法院的处理并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费360元，由上诉人湖北谷山投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  杨 文审判员  陈瑞芳二〇一九年十一月二十七日书记员  岳伟峰