内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终3870号上诉人（一审原告）赤峰金福地物业管理有限公司，住所地赤峰市大板镇三区阿尔山路东。法定代表人沐某，总经理。委托代理人韩某，女，1962年12月28日出生。委托代理人董某，内蒙古吉托律师事务所律师。上诉人（一审被告）郑某，女，1968年8月26日出生，个体户。委托代理人王某，内蒙古兴林律师事务所律师。上诉人赤峰金福地物业管理有限公司、上诉人郑某物业服务合同纠纷一案，不服赤峰市巴林右旗人民法院（2019）内0423民初1159号民事判决，上诉至本院，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人赤峰金福地物业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、一审判决判令被上诉人支付50％的物业费，违反物业服务合同的约定，违反法律规定。1、一审法院擅自变更合同内容，超越司法权限。上诉人与巴林丽都业主委员会签订的《小区物业服务委托合同》，是依照法定程序、在平等自愿基础上订立，合同内容亦不违反法律规定，是合法有效的合同。该合同明确约定：物业服务范围包括巴林丽都幼儿园，巴林丽都幼儿园全额支付物业费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被上诉人有义务严守约定，全额向上诉人支付物业费。一审判决判令被上诉人仅需支付50％物业费，即未经合同一方当事人申请，亦未审查是否具备合同可变更的实体事由，其擅自变更合同主要内容的裁判，超越了司法权限。2、一审法院认为巴林丽都幼儿园不需要接受部分物业服务不属实。巴林丽都幼儿园是巴林丽都物业小区的构成部分，巴林丽都幼儿园管网、道路、绿化、容积率等规划建设，均纳入巴林丽都物业小区。上诉人为巴林丽都小区提供的公共区域的管理、维护，小区绿化、小区道路管理维护等物业服务，均及于巴林丽都幼儿园。关于巴林丽都幼儿园独自成为一栋楼的问题，仅能说明其专有面积较大。上诉人提交的照片可见，巴林丽都幼儿园一楼四围均是出租商户，并不是通常意义上四围圈起的独立院落。巴林丽都幼儿园作为一个专有面积较大的建筑物，其实际占用的物业资源，综合来看并不比任何住宅建筑少：其清扫类物业资源使用小于住宅用户，但因为其车辆出入颁繁、人员密集，与此相关的物业资源的占用显著高于住宅用户。一审法院认为其部分地“不需要上诉人提供物业服务”不属实。3、一审法院以不需要接受物业服务为由，判令被上诉人支付50%物业费，违反法律规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。上诉人提供的各项物业服务，对包括被上诉人在内的一切业主公开进行，对被上诉人不存在歧视待遇。一审法院以上诉人不需要接受物业服务为由，减少物业费到50%，违反上述法律规定。二、一审法院不支持上诉人的违约金主张没有事实和法律依据。1．一审判决以上诉人自身提供的物业服务存在一定瑕疵和值得改进的地方为由，未予支持上诉人的违约金主张，没有事实依据。本案中不存在任何证据证实上诉人提供的物业服务存在瑕疵和值得改进之处。一审判决在事实认定中亦未认定被上诉人提供的物业服务存在瑕疵和值得改进之处。一审判决不予支持上诉人违约金主张的理由，没有事实根据。2、一审判决以被上诉人并非恶意欠缴物业费为由，未予支持上诉人的违约金主张，适用法律错误。违约金是双方约定的一方违反合同义务时向对方给付的赔偿金。是法定的违约责任之一。承担违约金责任，不以违约方是否有主观过错为条件。因此，无论被上诉人的违约有无主观过错，均应承担向上诉人给付违约金的违约责任。进一步说，本案所涉物业服务合同明确约定了物业费给付时间，被上诉人对此明知，被上诉人违反合同约定时间无正当理由拒绝履行给付物业费的合同义务，即已构成恶意违约。一审判决认为被上诉人违约无恶意，违反事实。郑某答辩称，要求驳回上诉人的上诉请求。上诉人并没有对被上诉人提供过物业服务合同中规定的服务。上诉人郑某上诉请求：请求二审法院查清事实，撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求，或发回重审。事实及理由：上诉人的房产系巴林丽都一期工程，属于独立的二层建筑物，虽坐落于巴林丽都小区院内，但属于单独的一项工程，自2013年7月竣工开始直至目前止，该房产均由巴林丽都幼儿园租赁管理使用，物业由幼儿园自行管理，未接受过被上诉人的物业服务，更没有与其签订过物业服务合同。2013年7月17日，被上诉人与赤峰宏晨房地产开发有限公司就巴林右旗大板镇巴林丽都小区的物业服务签订了《前期物业服务合同》，其中约定了商业物业费是每平方米每月1.5元，及合同期限为自2013年7月7日起至2018年7月17日止。《前期物业服务合同》中，并不包括上诉人的房屋和物业服务。2018年8月31日，巴林丽都小区业主委员会与被上诉人签订了《物业服务委托合同》，但业主委员会成立及签订物业合同时，并未通知和征求上诉人及幼儿园经营者的意见。被上诉人依据该合同提起诉讼，右旗法院作出一审判决。二、双方系无因管理关系，不存在物业服务合同关系被上诉人并未给上诉人提供物业服务，双方不具有事实的物业服务关系，上诉人的房产虽坐落于巴林丽都小区院内，但属于单独的一项工程，被上诉人为巴林丽都小区提供物业服务时，在公共垃圾清运和管道疏通方面，虽然上诉人得以受益，但，双方应属于无因管理关系，上诉人在受益范围内给付相应费用即可。三，一审遗漏了巴林丽都幼儿园和巴林丽都小区业主委员会，程序违法。涉案房产一直由巴林丽都幼儿园租赁管理使用，上诉人不是涉案房产物业的实际使用人，上诉人从未接受过被上诉人的物业服务，一审时，为了查清涉案房产涉及的物业服务项目，上诉人申请追加巴林丽都幼儿园为被告，一审未予追加，程序违法，也导致事实未查清。虽然巴林丽都小区业主委员会与被上诉人签订了《物业服务委托合同》，但业主委员会成立及签订物业合同时，均并未通知和征求上诉人及幼儿园经营者的意见，故，该合同对上诉人不具有约束力，同时，一审法院应追加业主委员会作为第三人，以查清物业合同是否包括上诉人的物业。四，一审判令上诉人承担50％的物业费，没有事实及法律依据。因双方不具有事实的物业服务关系，虽然上诉人得以受益，但应查清收益的具体项目，上诉人据实给付相应费用即可。物业公司答辩称，1.业主委员会是否侵犯了上诉人的权利应当另案解决。2.上诉人认为与物业公司是无因管理，不存在物业服务关系是对法律关系的误认。3.上诉人主张追加巴林丽都幼儿园和巴林丽都委员会作为本案的被告没有法律和事实依据。4.上诉人说按受益情况来给付没有事实和法律依据。一审法院认定事实，2013年7月17日，赤峰金福地物业管理有限公司分别与赤峰军民房地产开发有限责任公司、赤峰市宏晟房地产开发有限公司、赤峰市国华房地产开发有限公司、巴林右旗华宇房地产开发有限责任公司、赤峰通盛房地产开发有限公司就巴林右旗大板镇巴林丽都小区的物业服务签订了《前期物业服务合同》。其中赤峰市宏晟房地产开发有限公司与赤峰金福地物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》第三章第六条第一项约定了商业物业的物业费是每平方米每月1.5元。第三十五条约定，本合同期限自2013年7月7日起至2018年7月17日。第三十八条约定，开发建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺。签订合同后，赤峰金福地物业管理有限公司对巴林丽都小区进行了物业服务。另查明，2018年8月31日，赤峰金福地物业管理有限公司与巴林丽都小区业主委员会签订了《小区物业服务委托合同》，巴林丽都小区业主委员会将巴林丽都小区委托给赤峰金福地物业管理有限公司实施物业管理服务。又查明，郑某所在的楼房坐落在巴林丽都小区院内，但属于单独的一项工程，工程名称为巴林丽都一期工程幼儿园，是赤峰市宏晟房地产公司开发建设的。郑某的楼房建筑面积共为403.33平方米。截止赤峰金福地物业管理有限公司起诉之日（2019年4月1日），郑某尚欠赤峰金福地物业管理有限公司物业费403.33平方米×44个月15天（2015年7月16日至2019年4月1日）×每平方米每月1.5元×50%=13461.1元，公用电费2.5元×8个月14天（2018年7月16日至2019年4月1日）=21.3元，以上费用合计13482.4元。一审法院认为，郑某所在的巴林丽都一期工程幼儿园在巴林丽都小区院内，巴林丽都一期工程幼儿园是赤峰市宏晟房地产开发有限公司开发建设的，赤峰金福地物业管理有限公司与赤峰市宏晟房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，2018年7月16日赤峰金福地物业管理有限公司与巴林丽都小区业主委员会签订了《小区物业服务委托合同》，巴林丽都小区业主委员会将巴林丽都小区委托给赤峰金福地物业管理有限公司实施物业管理服务。按照法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有主约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。合同签订后，赤峰金福地物业管理有限公司对巴林丽都小区进行了公共部分的清理、绿化、维护等服务，郑某也是受益人之一，故郑某应该承担相应的物业服务费用。但因该工程是单独的一项工程，楼内的清扫、维护、管道的维修等工作由郑某来进行，而不需要赤峰金福地物业管理有限公司提供物业服务，故郑某不应该交纳全部物业服务费用，根据公平、合理原则，一审法院认为郑某应承担50%的物业服务费用。赤峰金福地物业管理有限公司主张郑某应自2015年7月16日起交纳物业服务费用至2019年7月16日，对于未发生的物业服务费用，一审法院不予支持，物业费应计算至赤峰金福地物业管理有限公司起诉之日（2019年4月1日），即郑某应给付的物业费为403.33平方米×44个月15天（2015年7月16日至2019年4月1日）×每平方米每月1.5元×50%=13461.1元。对赤峰金福地物业管理有限公司主张的公共照明费，因赤峰金福地物业管理有限公司在2018年7月16日才与巴林丽都小区业主委员会约定公用电费每户每月2.5元，所以公用电费的起算时间应自2018年7月16日开始，2.5元×8个月15天（2018年7月16日至2019年4月1日）=21.3元。赤峰金福地物业管理有限公司主张郑某给付物业服务合同约定的违约金，每日支付所欠费用的3%，赤峰金福地物业管理有限公司对违约金的主张明显过高，且赤峰金福地物业管理有限公司自身提供的物业服务存在一定瑕疵和值得改进的地方，郑某也并非恶意欠缴，故对赤峰金福地物业管理有限公司主张郑某违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、郑某于本判决发生法律效力后立即给付赤峰金福地物业管理有限公司的物业费（自2015年7月16日至2019年4月17日）13461.1元、公用电费（自2018年7月16日至2019年4月1日）21.3元，以上费用合计13482.4元。二、驳回赤峰金福地物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审经审理查明，2013年7月17日，赤峰金福地物业管理有限公司分别与赤峰军民房地产开发有限责任公司、赤峰市宏晟房地产开发有限公司、赤峰市国华房地产开发有限公司、巴林右旗华宇房地产开发有限责任公司、赤峰通盛房地产开发有限公司就巴林右旗大板镇巴林丽都小区的物业服务签订了《前期物业服务合同》。其中赤峰市宏晟房地产开发有限公司与赤峰金福地物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》第三章第六条第一项约定了商业物业的物业费是每平方米每月1.5元。第三十五条约定，本合同期限自2013年7月7日起至2018年7月17日。第三十八条约定，开发建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺。签订合同后，赤峰金福地物业管理有限公司对巴林丽都小区进行了物业服务。另查明，2018年8月31日，赤峰金福地物业管理有限公司与巴林丽都小区业主委员会签订了《小区物业服务委托合同》，巴林丽都小区业主委员会将巴林丽都小区委托给赤峰金福地物业管理有限公司实施物业管理服务。又查明，郑某所在的楼房坐落在巴林丽都小区院内，但属于单独的一项工程，工程名称为巴林丽都一期工程幼儿园，是赤峰市宏晟房地产公司开发建设的。郑某的楼房建筑面积为403.33平方米。本院认为，上诉人物业公司主张巴林丽都幼儿园是巴林丽都物业小区的构成部分，其为巴林丽都小区提供的公共区域的管理、维护，小区绿化、小区道路管理维护等物业服务，均及于巴林丽都幼儿园，故郑某应全额支付物业费。基于涉案房产的开发情建设况及其所处地理位置，可以认定上诉人物业公司要求给付物业费有事实依据，原审判决郑某给付物业费正确。上诉人郑某主张不承担物业费没有依据，本院不予支持。上诉人物业公司在上诉状中认可巴林丽都幼儿园清扫类物业资源使用小于住宅用户，故其要求全额给付物业费理由不充分。考虑清扫类工作占全部物业工作的比重及幼儿园车辆出入频繁、人员密集等实际，本院对郑某物业费交纳标准调整到80%。上诉人郑某主张小区业主委员会的成立和签订物业合同均未通知其本人参加，与本案不属同一法律关系，故其要求追加业主委员会的上诉请求本院不予支持。综上，截止赤峰金福地物业管理有限公司起诉之日（2019年4月1日），郑某欠赤峰金福地物业管理有限公司物业费为403.33平方米×44个月15天（2015年7月16日至2019年4月1日）×每平方米每月1.5元×80%=21537.82元。对赤峰金福地物业管理有限公司主张的公共照明费，因赤峰金福地物业管理有限公司在2018年7月16日才与巴林丽都小区业主委员会约定公用电费每户每月2.5元，所以公用电费的起算时间应自2018年7月16日开始，2.5元×8个月15天（2018年7月16日至2019年4月1日）=21.25元。上诉人物业公司要求给付违约金，因上诉人郑某并非恶意欠缴，故原审对违约金的诉讼请求未予支持正确，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第三款规定，判决如下：一、撤销赤峰市巴林右旗人民法院（2019）内0423民初1159号民事判决；二、郑某于本判决发生法律效力后立即给付赤峰金福地物业管理有限公司物业费（自2015年7月16日至2019年4月1日）21537.82元、公用电费（自2018年7月16日至2019年4月1日）21.25元，以上费用合计21559.07元。三、驳回赤峰金福地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费1000元，由上诉人物业公司负担200元，上诉人郑某负担800元。本判决为终审判决。审判长 莲 荣审判员 郭 宇审判员 苏力德 二〇一九年十一月九日书记员 阿梨玛