河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初10850号原告（反诉被告）：任礼闯，男，1988年8月20日出生，汉族，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：姜松梅，河南凡熙律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：张志锋，男，1989年10月18日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：秦永锋，河南银隆律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉被告）：郑州客居来房产服务有限公司，住新郑市龙湖镇文昌路中段路东前胡街，统一社会信用代码：91410184MA3XAJ9G7N。法定代表人：郑素娜，女，1981年11月20日出生，汉族，住河南省中牟县，系该公司经理。原告任礼闯与被告张志锋、郑州客居来房产服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，被告张志锋于2019年10月28日向本院提出对原告任礼闯的反诉，本院依法决定合并审理。原告任礼闯的委托诉讼代理人姜松梅、被告张志锋的委托诉讼代理人秦永峰、被告郑州客居来房产服务有限公司的法定代表人郑素娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任礼闯向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告张志锋立即返还原告位于新郑市龙湖镇威龙南路、文昌路西侧悦府●海棠公馆18号楼1单元501号房屋及屋内装修家具等设施；2、依法判令被告郑州客居来房产服务有限公司立即返还原告上述房屋的不动产证、购房合同、发票、契税票、维修基金凭证等；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月29日，原告作为甲方与被告张志锋作为乙方、被告郑州客居来房产服务有限公司作为居间方签订了《房屋买卖合同》。合同约定原告将其名下位于新郑市龙湖镇威龙南路、文昌路西侧悦府●海棠公馆18号楼1单元501号房屋出售给被告张志锋，房屋总价款为880000元。约定付款方式为被告张志锋先支付首付款220000元，余额660000元以银行按揭贷款方式支付，具体贷款金额由银行确定的金额为准。如果银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，被告郑州客居来房产服务有限公司应在不影响原告房产解押的情况下，在过户立契之前一次性补足支付给原告。合同签订后，原告已按合同约定将房屋交付给了被告张志锋居住，被告郑州客居来房产服务有限公司扣押了原告该房屋的不动产登记证、购房合同、购房发票、契税票据、维修基金凭证等手续。后因被告张志锋违反合同约定，不履行付款义务，造成上述合同无法继续履行，合同目的无法实现。原告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，于2019年9月28日以邮寄及短信方式向两被告送达了解除合同通知书。原告认为，原告与两被告签订的《房屋买卖合同》已经解除。被告张志锋应立即返还原告该房屋及屋内装修家具等设施，被告郑州客居来房产服务有限公司应立即返还原告的该房屋不动产登记证、购房合同、购房发票、契税票据、维修基金凭证等手续，但两被告拒不返还。故为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告张志锋辩称：1、在合同尚未解除的情况下，原告无权要求被告返还涉案房屋；2、原告在诉状中所述不属实，合同约定的首付款被告已经按时交付，原告的房屋不动产证在2019年9月份刚下来，双方并没有办理银行审批手续，原告方也未办理房屋解押手续，原告就擅自给被告及中介公司发解除合同的通知，这是原告的违约行为，被告并没有任何有违反合同约定的地方。因此，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告郑州客居来房产服务有限公司辩称：1、在合同尚未解除的情况下，原告无权要求被告返还涉案的不动产登记证、购房发票、契税票据、维修基金凭证等手续；2、郑州客居来房产服务有限公司不应承担本案的诉讼费用。反诉原告张志锋向本院提出反诉请求：1、解除原、被告三方于2018年8月29日签订的《房屋买卖合同》，判令被反诉人退还反诉人缴纳的购房首付款220000元并向反诉人赔偿违约金（违约金为首付款220000元的利息，利息按照年利率24%的标准从2018年9月4日起计算至实际还清款项之日止）；2、本案的诉讼费用、反诉费用均由被反诉人承担。事实和理由：2018年8月29日，原、被告签订《房屋买卖合同》后，张志锋向任礼闯交付了220000元的购房款，任礼闯也将房屋交付给了张志锋。期间，由于涉案房屋的不动产证没有下来，所以一直没有办理任何手续。2019年9月初，涉案房屋的不动产证下来后，中介方就要求任礼闯办理涉案房屋的贷款解押手续，因为这是房屋买卖手续的第一步，但是任礼闯却找了律师提出很多无理要求，并威胁要解除合同。反诉人一直据理力争，中介方也一直要求任礼闯给房屋解押，但是至今房屋也未解押。后来任礼闯给反诉人和中介公司发信息要求解除合同，又向法院提起诉讼要求返还房屋等。反诉人认为：任礼闯拒绝履行涉案房屋的贷款解押义务，并明确要求解除合同的行为是严重的违约行为，其行为直接导致涉案房屋的过户事宜无法进行，导致双方的合同目的不能实现。因此，反诉人为维护其合法权益，特向法院提出反诉，请求依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告任礼闯辩称：1、反诉人的所述与事实不符。被反诉人任礼闯没有违约，不应承担违约责任。任礼闯领取不动产证后，第一时间将不动产证等手续交给了被告中介公司，积极督促中介公司及张志锋尽快办理按揭贷款。中介公司及张志锋电话及当面均明确表示，张志锋征信不好，银行拒贷。反诉人被银行拒贷的事情让被反诉人很不安。反诉人媳妇名下已有一套住房，根据二套房屋贷款政策，反诉人应支付60%的首付款计528000元。在反诉人首付款未交齐、银行拒贷、剩余房款没有到位的情况下，无权要求被反诉人先办理解押手续；2、根据原、被告三方《房屋买卖合同》第四条约定，反诉人履行支付房款的义务在先。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。且中介公司也没有通知过被反诉人办理解押手续。因此，被反诉人任礼闯没有违约，不应承担违约责任。反而是反诉人不支付购房款的行为，构成根本违约。故反诉人应按合同的约定向被反诉人任礼闯承担违约责任。被反诉人同意在扣除反诉人违约金、房屋交接完毕的情况下，退还反诉人首付款44000元，这一点已经在解除合同通知书中做过说明；3、原、被告三方所签的合同已经于2019年9月28日解除，反诉人已无需诉请解除合同。综上所述，反诉人的请求没有事实与法律依据，请求法庭依法驳回反诉人的反诉请求。反诉被告郑州客居来房产服务有限公司辩称：反诉人没有要求郑州客居来房产服务有限公司承担相应责任，故反诉被告郑州客居来房产服务有限公司对反诉人的反诉不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据，本院认定如下事实：2018年8月29日，原告任礼闯作为甲方与作为乙方的被告张志锋及作为居间方（丙方）的被告郑州客居来房产服务有限公司共同签订了《房屋买卖合同》一份。合同主要约定：1、甲方将其名下位于新郑市龙湖镇威龙南路、文昌路西侧悦府●海棠公馆18号楼1单元501号房屋出售给乙方，房屋总价款为880000元，建筑面积为110.15平方米；2、约定付款方式：乙方应在合同签订后7个工作日向甲方支付首付款220000元（含定金20000元），剩余房款660000元以银行按揭贷款方式支付给甲方，具体贷款金额由银行确定的金额为准。如果银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应在不影响甲方房产解押的情况下，在过户立契之前一次性补足支付给甲方。如发生贷款政策调整或变动，乙方需按照调整后的银行政策办理相关按揭贷款手续；3、房产产权现状：该房屋处于银行抵押，甲方保证自本合同签订后向银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前还清按揭银行贷款。同时，乙方应于还款现场将解押款借给甲方专用于办理该房产解押事宜，甲方应在贷款银行领取结清证明后7个工作日内及时办理抵押登记注销手续；4、甲方在收到首付款时将房屋交付乙方居住和使用，自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所产生的费用由乙方自行承担；5、如乙方采用银行按揭方式付款，则房屋过户后，乙方应按银行工作人员或丙方通知时间10个工作日内按约定按时办理抵押登记签字和贷款手续，若乙方在10个工作日届满未履行义务，次日起每逾期一日，乙方应当向甲方支付本合同约定的总房款千分之五违约金的赔偿，若逾期30天仍不履行，甲方有权解除合同，乙方应当承担房屋交易过程中所发生的全部费用；6、任何一方不履行本合同约定义务，致本合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房产总价款的20%违约金，双方均理性认为该违约金计算标准非常合理，不存在法律法规上规定的过高情形；7、补充条款①甲乙双方若有一方违约，双倍赔偿首付款及中介费；②甲乙双方协商，税费由乙方承担，解押款月供由甲方承担，房本下来解押后，甲方无条件配合乙方过户；③甲方于2018年12月15日前将房子交给乙方居住，此房带装修、厨卫齐全、洗衣机一台、空调两台挂机、窗帘、餐桌；④乙方为代理人可以写到他人名下，业主知情并同意不会因此而产生纠纷。原、被告三方在《房屋买卖合同》中还约定了其他的权利和义务。《房屋买卖合同》签订后，被告张志锋依约将房屋首付款220000元交付给了原告任礼闯，任礼闯依约将涉案房屋交付给了张志锋使用，其中包含双方在合同中约定的装修家具等物品（庭审后经原被告核实：空调和洗衣机均为海信牌），任礼闯同时将涉案房屋的购房合同、购房发票、契税票据、维修基金发票等手续交付给了被告郑州居客来房产服务有限公司保管。庭审中，三方均认可涉案房屋内的装修家具等物品符合《房屋买卖合同》中的约定，现该房屋的购房合同、购房发票、契税票据、维修基金发票等手续仍由郑州居客来房产服务有限公司保管之中。2019年7月2日，新郑市自然资源和规划局为原告任礼闯的上述涉案房屋办理了豫（2019）新郑市不动产权第0041610号不动产登记证书。2019年9月初，原告任礼闯领取了该不动产登记证书后，于2019年9月10日交付给了被告郑州居客来房产服务有限公司保管。后由于两被告称被告张志锋的征信出现了问题，导致相关银行拒绝为其办理银行按揭贷款业务，原告任礼闯即表示不再愿意按照约定为涉案房屋办理银行解押手续。经原、被告三方协商后，就被告张志锋如何支付剩余的全部660000元房屋价款或者由被告张志锋另行指定一名房屋购买人等问题没有达成协议，原告任礼闯即于2019年9月12日向两被告分别发出了《限期履行通知书》，要求被告张志锋自通知发出之日起10日内将余款660000元支付给原告，若不按照此通知书的时间支付余款660000元，致使合同目的无法实现的，原告将行使合同解除权，并要求张志锋按合同约定承担违约责任。后被告张志锋并没有按照通知的时间交付剩余房款660000元。2019年9月27日，原告任礼闯向被告张志锋发出了《解除合同通知书》，通知解除双方于2018年8月29日签订的《房屋买卖合同》，同时要求被告支付该房屋总价款20%的违约金共计176000元，并要求被告在收到通知书10日内从龙湖镇威龙南路、文昌路西侧悦府●海棠公馆18号楼1单元501号房屋内迁出，在结清水电费、物业费等费用后将该房屋及屋内设施装修家具等完好无损交还给原告，原告于10日内在扣除违约金176000元后退还被告张志锋支付的首付款44000元。同日，原告任礼闯向被告郑州居客来房产服务有限公司发出《解除合同通知书》，通知解除原、被告三方于2018年8月29日签订的《房屋买卖合同》，并要求被告张志锋支付违约金176000元，同时要求被告郑州居客来房产服务有限公司在收到本通知后10日内将龙湖镇威龙南路、文昌路西侧悦府●海棠公馆18号楼1单元501号房屋的不动产登记证、购房合同、购房发票、契税票据、维修基金发票等手续交还给原告，否则，原告将按照法律规定追究相应的责任。庭审中，两被告确认已经于2019年9月28日收到了原告发出的《限期履行通知书》、《解除合同通知书》等手续，但两被告并没有同意原告在限期履行通知及解除合同通知上提出的条件，双方为此发生纠纷，原告于2019年10月16日向本院提起诉讼。另查明：1、被告张志锋在庭审后向本院提交了其《个人信用报告》，拟证明目前其个人的征信记录并没有出现问题，其在银行的贷款没有偿还完毕，只是会影响到贷款的额度，而不会出现银行拒贷的情况。原告经过质证后认为被告提交的《个人信用报告》真实性无法予以核实，但被告在庭审中已经认可了其征信不好且银行拒贷的事实；2、原、被告签订的《房屋买卖合同》中虽然有“乙方为代理人可以写到他人名下，业主知情并同意不会因此而产生纠纷”的约定，但原、被告向本院提交的微信聊天记录等证据能够证实两被告提出被告张志锋的征信出现了问题后，原告即提出先让被告张志锋交付全部剩余的660000元购房款才同意将房屋过户到他人的名下，故当被告郑州居客来房产服务有限公司联系原告到银行为他人办理按揭贷款手续时，原告直接予以了拒绝；3、由于原告任礼闯购买的涉案房屋采取的是向贷款银行分期付款方式支付的购房款，故原、被告于2018年8月29日签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋的分期付款尚未偿还完毕，该房屋的所有权证尚未办理，该房屋的抵押权仍归原贷款银行享有，且至今尚未办理解除抵押登记。故合同签订后涉案房屋的按揭贷款仍一直由原告任礼闯支付至今；4、原、被告在《房屋买卖合同》中约定：乙方应在合同签订后向甲方支付首付款220000元，剩余房款660000元以银行按揭贷款方式支付给甲方，具体贷款金额由银行确定的金额为准。如果银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应在不影响甲方房产解押的情况下，在过户立契之前一次性补足支付给甲方。任何一方不履行本合同约定义务，致本合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房产总价款的20%违约金。庭审中，被告张志锋坚持认为即使银行拒贷并不一定能够确认其在过户立契前就不能补足所有的购房款项，而原告并没有向本院提交其违约金直接损失的证据材料。以上事实有原、被告向本院提交的《房屋买卖合同》、收据、银行交易明细、豫（2019）新郑市不动产权第0041610号不动产登记证书、限期履行合同通知书、解除合同通知书、微信聊天记录等证据与原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告任礼闯与被告张志锋及郑州居客来房产服务有限公司签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应为有效合同，双方均应按照该合同的约定履行相应的义务。原、被告三方在签订《房屋买卖合同》后，原告依约向被告交付了涉案房屋及室内装修家具等设施，同时将涉案房屋的购房合同、购房发票、契税票据、维修基金发票等手续交付给了被告郑州居客来房产服务有限公司保管，被告张志锋依约向原告交付了购房定金及首付款共计220000元。但由于双方在合同中没有明确对涉案房屋是先办理解押登记手续或是先由被告张志锋办理银行按揭贷款作出约定，仅约定“甲方保证自本合同签订后向银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前还清按揭银行贷款”，故导致了原告在听到被告所述银行拒贷后即认为被告张志锋无法履行合同，从而导致原告向被告发出限期履行通知书和解除合同通知书，同时原告要求解除与被告签订的《房屋买卖合同》。而被告张志锋及郑州居客来房产服务有限公司在庭审中确认其已经收到了原告发出的解除合同通知书，但其并没有同意原告提出解除合同的条件。因此，本院确认原、被告之间于2018年8月29日签订的《房屋买卖合同》已经于2019年9月28日解除，被告张志锋应依据法律规定返还原告的涉案房屋及所有的装修家具等设施，被告郑州居客来房产服务有限公司应返还原告涉案房屋的不动产登记证等相关的证明手续。原告任礼闯的该项诉讼请求，于法有据，本院应予以支持；对于原告在解除合同通知书中要求被告张志锋承担违约金176000元的问题，因其并没有向本院提交其违约金直接损失的证据材料，且被告张志锋认为双方在合同中约定的违约金明显过高，而原告在履行合同的过程中亦没有实际的损失。同时，本院考虑到原、被告在涉案房屋的不动产登记证下发前均能够按照合同约定履行各自的义务等情况，而在不动产登记证下发后原告要求被告张志锋先行支付剩余的全部购房款，被告张志锋则主张原告应先办理涉案房屋的解除抵押登记手续，从而导致了双方互不信任，原告据此要求被告张志锋限期履行交付剩余的全部购房款，且在限期履行不能的情况下即通知两被告解除合同。因此，本院确认虽然双方在合同中约定“任何一方不履行本合同约定义务，致本合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房产总价款的20%违约金”，但原、被告向本院提交的证据均不能足以证明对方存在先违约的事实，且原告向被告发出的限期履行通知书要求被告张志锋支付剩余的660000元购房款或办理银行按揭贷款，显然在规定的履行期间内无法实现，因此，本院对原、被告双方主张的违约责任均依法不予认定，对原告主张的违约金请求依法不予支持为宜；关于反诉原告张志锋要求反诉被告任礼闯退还已缴纳的购房款220000元的问题，依据《中华人民共和国合同法》关于合同执行情况及合同性质的相关规定，本院对反诉原告的该项请求依法应予以支持为宜；关于反诉原告要求反诉被告承担其缴纳购房款的利息问题，依据上述查明的事实可以证实，双方向本院提交的证据均不能足以证明对方存在先违约的情形，且反诉原告亦没有向本院提交其缴纳购房款给其造成直接损失的证据材料，故本院对反诉原告主张的该项损失依法亦不予支持为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告任礼闯、被告张志锋及被告郑州居客来房产服务有限公司于2018年8月29日签订的《房屋买卖合同》已经于2019年9月28日予以解除；二、被告张志锋应于本判决生效后十日内退还原告任礼闯位于新郑市龙湖镇威龙南路、文昌路西侧悦府●海棠公馆18号楼1单元501号房屋及洗衣机一台、空调挂机两台、窗帘、餐桌等屋内装修设施（空调和洗衣机均为海信牌）；三、被告郑州居客来房产服务有限公司应于本判决生效后十日内退还原告任礼闯位于新郑市龙湖镇威龙南路、文昌路西侧悦府●海棠公馆18号楼1单元501号房屋的不动产登记证、购房合同、购房发票、契税票据、维修基金发票等手续；四、反诉被告任礼闯应于本判决生效后十日内退还反诉原告张志锋支付的购房款220000元；五、驳回原告任礼闯的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告张志锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，减半收取为2300元，反诉费2300元，共计4600元，由被告张志锋负担2300元，由原告任礼闯负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  高安民二〇一九年十一月十三日书记员  李明展