江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民终3671号上诉人（原审原告）：江苏丰联房屋经纪有限公司。法定代表人：齐东芹。委托诉讼代理人：吴文贵。被上诉人（原审被告）：王夕宝。被上诉人（原审被告）：王德明。被上诉人（原审被告）：李沭。委托诉讼代理人：王德明。上诉人江苏丰联房屋经纪有限公司(以下至判决主文前简称丰联公司)因与被上诉人王夕宝、王德明、李沭居间合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2019）苏0804民初5489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丰联公司上诉请求：1、撤销一审判决，支持上诉人原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、事实方面认定不当，具体如下：1、原审庭审中，王德明陈述“签合同时没有约定交房时间，双方口头约定6月30日是最后期限……”；王夕宝陈述“一手交钱一手交房是通常做法，合同上没有约定具体时间。以上足以证明王夕宝、王德明均认可涉案房屋交付时间为2019年6月30日之前。2、丰联公司代理人在原审中陈述的是“签合同时交房时间没协商好，认可王德明的意见。”而王德明陈述是“合同上没有约定，口头约定6月30日是最后期限。”丰联公司代理人所述的是签合同时涉案房屋具体交付时间没有协商好，而原审判决认为丰联公司代理人认可签合同时交房时间未协商好。3、关于涉案房屋交付的时间问题，被上诉人均认可2019年6月30日为最后期限，虽未确定为具体哪一天，并不违反合同法的规定，也应视为约定好交付时间。综上，丰联公司认为涉案合同中载明的“买卖双方协商交房”虽未将具体交房时间约定明确，但买卖双方已经口头协商最后交付时间为2019年6月30日，故原审对该事实认定错误。二、法律适用错误。理由如下：1、依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、四十四条规定，涉案合同应于签订时即2019年1月22日成立并生效。2、虽然涉案合同未明确约定涉案房屋具体交付时间，但涉案合同第五条手写部分“买卖双方协商交房”处有被上诉人所按指纹，可以证明交付时间系三被上诉人自行协商，并不表示上诉人未尽到居间义务。同时，王夕宝认可“一手交钱一手交房”，王德明认可“2019年6月30日前交房”。涉案合同备注条款第四项载明“买方承诺2019年6月30日前付完所有款项”，也可以推定涉案房屋交付时间在2019年6月30日前。3、即使涉案合同未明确约定涉案房屋交付时间，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条第四项、第一百三十八条、第一百三十九条的规定，均可以确定涉案房屋交付时间，并不影响涉案合同履行及法律效力。综上，涉案房屋买卖合同及三方居间服务合同均已经成立并生效。三、关于三被上诉人应否支付居间服务费问题。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，上诉人已经完成全部居间义务并促成三被上诉人签订涉案房屋买卖合同，被上诉人应当按照约定支付报酬。王夕宝辩称:1、房屋交付时间，合同没有约定。“一手交钱一手交货”只能作为普通商品的交易方式。房屋是不动产，房屋买卖必须明确办理过户手续、房屋交付等具体事项。因合同中没有约定具体交付时间，导致买卖双方产生分歧，无法履行合同，是由合同不完善造成的。2、二手房的手续费（含佣金）是由买方支付的。至于丰联公司是如何跟买方约定的，其不知情。丰联公司要求卖方支付佣金，纯属欺诈。3、补偿按实际发生金额1%计算，3万元的补偿也就是300元。另外加上通讯费20元，交通费80元，劳务费200元，也就是300元。其在一审中已承诺承担1000元。4、合同的缺陷给卖方已造成了巨大的经济损失，现负债180万元，每年利息十几万元。王德明、李沭辩称：房屋没有交易成功，故不存在房屋交易的佣金问题。其可以适当承担1000元，因为虽然房屋没有交易成功，但是丰联公司也付出了精力。丰联公司主张的数额过高，其不能接受。丰联公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令王夕宝支付佣金25000元，王德明、李沭支付佣金25000元；2、王夕宝，王德明、李沭承担该案诉讼费。一审法院认定的事实：王夕宝系涉案房屋卖方，王德明、李沭（夫妻关系）系涉案房屋买方。2019年1月22日，王夕宝，王德明、李沭，丰联公司签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》1份，该合同约定王夕宝将位于淮安市淮阴区卖于王德明、李沭，房屋总价为250万元。合同签订时，王夕宝应向丰联公司支付佣金25000元，王德明、李沭应向丰联公司支付佣金50000元。签订合同当天，王德明、李沭就佣金与丰联公司协商调整为25000元。后王夕宝与王德明、李沭协议解除买卖合同，王夕宝，王德明、李沭均未支付佣金。《淮安市存量房买卖及居间服务合同》第五条房地产交付约定：卖方应当于“买卖双方协商交房”（引号中文字为丰联公司工作人员手写）。备注条款第（4）条约定，买方承诺2019年6月30日前付完所有房款。本案一审的争议焦点为：房屋买卖合同是否成立。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第十二条规定：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（六）履行期限、地点和方式。本案为房屋买卖合同，交房时间应是合同的主要内容，买卖双方在签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》时对交房时间没有协商一致，故在合同上注“买卖双方协商交房”，而此后买卖双方虽经协商，但就交房时间仍未能达成一致，致使房屋买卖没有成交。由此可以认定丰联公司并未促成房屋买卖合同的成立，故其主张佣金的诉讼请求不予支持。一审法院依照《在中华人民共和国合同法》第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决驳回江苏丰联房屋经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由江苏丰联房屋经纪有限公司负担。二审中，各方均未举证。二审经审查，对一审查明的事实予以确认。二审另查明，2019年1月22日，李沭与丰联公司签订佣金支付确认书，明确支付佣金的金额为25000元。《淮安市存量房买卖及居间服务合同》约定的居间服务内容为：1、接受卖方售房委托并为卖方联系合适买方；接受买方购房委托并为买方提供房地产信息，陪同买方看房；2、对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验；向买方准确传达或报告卖方的真实意图；向卖方准确传达或报告买方的真实意图；3、促成买卖双方进行交易，协助办理房地产交接事宜；提供银行抵押贷款、赎楼事项的咨询服务；对买卖双方办理产权转移登记手续、期限、应交纳的费用等事项提供咨询服务。必要费用和佣金的约定：本合同签订时，买卖双方须向居间方支付服务佣金，佣金收取标准以买卖双方分别与居间方签订的佣金确认书为准，未经约定的，买方以该房地产总价款2%为标准向居间方支付佣金，卖方以该房地产总价款1%为标准向居间方支付佣金。本案二审的争议焦点为：丰联公司有无促成涉案房屋买卖合同成立。本院认为：丰联公司已促成涉案房屋买卖合同成立。理由如下：1、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确认。涉案的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》虽然没有约定交房的具体时间，但根据上述规定，买方可以随时要求卖方交房，只是应给予必要的准备时间而已，故本案所涉房屋买卖合同已成立。2、本案中已约定买方应于2019年6月30日前付清所有房款，且买卖双方之前也曾口头约定在2019年6月30日前交房，即使双方在签订合同时未能明确具体的交房时间，根据二手房买卖的交易惯例，买方付清房款后卖方也应在同时或者合理的时间内交付房屋。同时，房屋何时交付只是合同成立后如何履行的问题，而不是认定合同是否成立的要件。关于丰联公司所主张的佣金如何承担及数额如何确定问题：涉案合同已约定，买卖双方须向居间方支付服务佣金，佣金收取标准以买卖双方分别与居间方签订的佣金确认书为准，未经约定的，买方以该房地产总价款2%为标准向居间方支付佣金，卖方以该房地产总价款1%为标准向居间方支付佣金。买方与丰联公司签订了佣金确认书，确认佣金标准为房地产总价款1%。故本案的买卖双方王夕宝，王德明、李沭应按照上述标准向丰联公司支付佣金。本案居间服务内容中约定的协助办理房地产交接事宜，提供银行抵押贷款服务及产权转移手续等一些重要的服务，且这些服务对买卖双方至关重要，但丰联公司并未实际提供这些服务，故丰联公司应得的佣金应相应地进行扣减，本院综合本案的实际情况及丰联公司所提供的服务等酌定王夕宝支付丰联公司佣金3500元，王德明、李沭支付丰联公司佣金3500元。对于丰联公司主张超出的部分，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《在中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十二条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销江苏省淮安市淮阴区人民法院（2019）苏0804民初5489号民事判决；二、王夕宝于本判决生效后十日内支付江苏丰联房屋经纪有限公司佣金3500元；王德明、李沭于本判决生效后十日内支付江苏丰联房屋经纪有限公司佣金3500元；三、驳回江苏丰联房屋经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费525元，由江苏丰联房屋经纪有限公司负担451元，由王夕宝负担37元，由王德明、李沭37元。二审案件受理费1050元，由江苏丰联房屋经纪有限公司负担902元，由王夕宝负担74元，由王德明、李沭74元。本判决为终审判决。审 判 长 翟春花审 判 员 许银朋审 判 员 宋慧林二〇一九年十一月二十七日法官助理 孙祚伟书 记 员 潘春节附相关法律条文及司法解释：《在中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确认。