广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初10011号原告：广州市花都区新华长丰装饰工程部,住所地广州市花都区田美村田东拾下庄95号之一四层D04室，统一社会信用代码92440101L31859240T。经营者：苏永祥。原告：苏永祥，男，1967年10月4日出生，汉族，住广东省清新县，两原告的共同委托诉讼代理人：梁妙英，广东正善律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：陈艳伶，广东正善律师事务所律师。被告：杨间转，女，1976年11月12日出生，汉族，住广州市花都区，原告广州市花都区新华长丰装饰工程部（以下简称长丰装饰工程部）、苏永祥诉被告杨间转租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序公开开庭进行审理。原告长丰装饰工程部、苏永祥的共同诉讼代理人梁妙英、陈艳伶，被告杨间转到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长丰装饰工程部、苏永祥向本院提出诉讼请求：1、判令被告向两原告支付2019年5月1日至2019年7月18日的租金人民币91000元；2、判令被告向两原告支付使用费（使用费以每月人民币35000元为标准自2019年7月19日起计至被告交还涉案房屋给两原告之日止，利息暂计为人民币20000元）；3、判令被告立即腾空并将位于广州市花都新华街商业大道宝马大厦西面两条楼梯的房屋（304、305、306、307、308、405、407、408、505、506、507、508、605、606、607、608、705、706、707、708、805、806、807、808房）及一楼北面空地交还给两原告；4、本案受理费用由被告承担。事实和理由：原告一是个体工商户，经营者是原告二。2019年3月1日，原告委托林伟峰（合同甲方）与被告（合同乙方）签订《土地及房屋租赁合同》，大致内容为：甲方将位于广州市花都新华街商业大道宝马大厦西面两条楼梯的房屋（为3-8楼共六层，合计24间，具体房号为：304、305、306、307、308、405、407、408、505、506、507、508、605、606、607、608、705、706、707、708、805、806、807、808房）及一楼北面空地出租给乙方，甲方在2019年3月1日移交给乙方经营使用，每3年递增一次租金，其中，自2019年3月1日起至2022年2月28日止，乙方应向甲方每月支付租金总额为35000元（2019年3月1日至2019年4月30止为装修免租期），租金由乙方按月度向甲方支付，每一笔租金应于每月5日之前交付甲方指定银行账户，按照先交租后使用物业的原则，此外，该《土地及房屋租赁合同》对甲、乙双方的权利义务进行了详细约定。该《土地及房屋租赁合同》签订当日，即2019年3月1日，原告将涉案租赁物业交付给被告使用至今。因被告一直拖欠租金未付，原告无奈向被告寄发律师函，要求解约并追讨租金，但是，被告拒收律师函并至今未付租金，故此，为维护原告合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请判如所请。被告杨间转答辩称，本案的背景事实是：原告于2012年3月26日向广州市花都畜禽良种繁育试验场承租涉案房屋，但无自由转租权（证据一《建设工程规划许可证》、证据二《土地及房屋租赁合同》）。2018年6月6日，为了经营涉案房屋“宝马楼”，原告的实际控制人林伟峰以该房屋的使用权出资与蓝豹（广州）物业发展有限公司共同投资设立了项目公司红豹（广州）物业发展有限公司，并约定在红豹设立之后应当向原告签订租赁合同（证据三《股东合作协议》）。事实上，原告是以其实际控制人林伟峰本人的名义（占股25%）与蓝豹公司（占股75%）共同设立红豹公司（证据四《红豹公司工商信息》）。蓝豹在设立红豹之前于2018年7月7日将宝马楼的装修工程发包给了广州市侨邦房地产有限公司（证据五《室内装修合同》），被告就是侨邦的实际控制人。由于红豹的股东在合作过程中发生了矛盾，于2018年11月让侨邦公司停工。其后，侨邦以及其他实际施工人向上述各方追讨工程款。为了清偿所欠工程款，原告拟以代物清偿方式，用宝马楼的租金抵销所欠的工程款，为此双方于2019年3月1日签订《土地及房屋租赁合同》（证据六）。即使是该代物清偿性质的租赁合同，原告实际控制人林伟峰也要求自己占有30%-40%的干股，所以要求被告要设立二人的公司来承接该租赁合同，详见该合同鉴于条款第5行，和第9条第11款。由于原告的占有干股的比例未确定，而且所欠工程款还包括其他包工头的工程款，被告还需要协调各债权人，所以在该合同第8条明确约定：本合同经甲乙双方签署加盖公章及收取押金后生效，即由被告用交付押金的方式决定该合同是否生效。由于各包工头不同意上述代物清偿方案，原、被告随即又进行了协商，由原告委托被告对宝马楼进行招商，委托期限三个月，直至同年6月21日止（证据七《委托书》。如果招商成功，则由原告用收取的租金来解决各包工头的工程款。被告在招商过程中，受到红豹公司的股东（即蓝豹公司）的强行制止，双方多次发生冲突，甚至报警3次。在社区各部门介入之后，2019年3月26日，原告（实际控制人林伟峰）与侨邦、以及装修工程等债权人在花都马鞍山社区的调解之下达成了调解的意向。原告同时向马鞍山社区党群服务中心、新华街司法所、新华街综治办等部门呈送了《告知书》说明情况，并承诺以上述方式尽快解决装修工人的工程款（证据八《告知书》）。综上，被告认为：（一）、涉案合同虽然成立，但未生效。该合同第条明确约定，本合同应当在“甲乙双方盖单及交付押金之后生效”，现在被告未交押金，则该合同未生效。原告的实际控制人林伟峰在的微信（证据九2019年7月3日《微信》）之中也确认涉案合同未生效。（二）、退一步来说，即使涉案合同已经生效，但原告也未履行该合同，未交付场地，而且原告单方收回场地，属于根本违约。1、2019年3月1日原被告双方签订的涉案合同，在约定的免租期2个月（第9条第5款）尚未经过的时候，原告就于同月21日委托被告进行招商（委托授权的期限到2019年6月20日），这充分证明原告是想履行委托合同而不是租赁合同，客观上是以委托合同代替了租赁合同。而且，原告在招商的授权结束后的第二天即入场占有场地（详见证据6月15日《微信》）。这更证明原告从未想过履行这个租赁合同，被告也没有基于租赁合同使用过宝马楼哪怕一天。2、宝马楼由原告转租（或者以使用权出资）给红豹进行项目经营，因此，宝马楼本质上一直是由红豹公司实际租赁使用的，由于红豹还将装修工程进行了发包，在被告受托进行招商时还受到大股东蓝豹的强力阻扰。这充分证明，实际占有该房屋的是红豹，被告根本无法占有使用。在原告未解除其与红豹之间的租赁（投资）关系之前，原告根本就无法交付宝马楼给被告。此时的涉案合同甚至有原、被告恶意串通、损害第三人（红豹公司使用权）利益的嫌疑。3、原告由始至终都未基于租赁关系而交付宝马楼给被告使用。被告持有的宝马楼锁匙，是因为侨邦承接了宝马楼的装修工程合同之后，要对场地进行施工的原因由蓝豹公司交付的。与此同时，蓝豹公司、原告以及原告的实际控制人林伟峰也都有锁匙，这说明被告虽然持有宝马楼的锁匙，只不是以中介的身份带客看房而已，并不是排它性占有宝马楼，更未对宝马楼进行过经营使用。综上所述，原告不仅主动违约，强行收回房屋，还要诉称被告违约并承担违约责任，这实在是贼喊捉贼。所以，恳请人民法院判决驳回其无理诉求。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都商业大道135号，商业大道与凤凰北路交接的宝马大厦。涉案房屋于1995年10月9日办理建设工程规划许可证申请审批手续，报建事项为办公、宿舍综合楼壹幢捌层，建筑面积7200平方米，市规划局审查意见为同意报建，并加盖公章。2012年3月26日，广州市花都畜禽良种繁育试验场（甲方、出租方）、长丰装饰工程部（乙方、承租方）与广州市花都畜牧总公司（丙方、见证方）签订《土地及房屋租赁合同》，约定由甲方将涉案房屋西面两条楼梯的房屋（为3-8楼共六层，合计24间，具体房号为：304，305,306,307,308,405,407,408,505,506,507,508,605,606，607,608,705,706,707,708,805,806,807,808）及一楼北面空地出租给乙方，租赁面积房屋建筑共计1977平方米，空地320平方米，租赁期限为20年，自2012年9月1日起至2032年8月31日止，租赁用途为生产经营，租金标准为每月每平方米房屋3-7楼（共1655平方米）租金为6元，顶层8楼（共322平方米）租金为5元，一楼化粪池上空地（320平方米）租金为2元，每3年递增一次（在前3年基数上递增6%）。第5条双方的权利和义务第2点第（9）项约定，乙方未经甲方同意不得将租赁物转租或分租。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2018年7月7日，蓝豹（广州）物业发展有限公司（甲方）与广州市侨邦房地产有限公司（乙方）签订《室内装修合同》，约定由乙方采用包工包料的方式承接涉案房屋的装修工程。双方还于同日签订《协议书》，约定如下：1、完工后1周内甲方配合乙方验收。2、工程完工后3天内，退还施工保证金30万元，7日内验收，验收日期不得超3日。3、工程完工后，若超过5日甲方尚未退还施工保证金的话，按月息3分支付给乙方作为补偿（按天计息）。甲方承诺给予乙方的工程款不能依时结清，则按照双方签署的合作协议执行。且甲方若工程款拖欠超3个月的话，则要以物业的工程造价抵扣工程款。4、根据（装修项目投资协议）宝马楼所有装修工程（幕墙及钢结构除外）由侨邦房地产公司承接。5、宝马楼所得招商费用必须30日内支付宝马楼使用权的招商费用50%给侨邦房地产公司作为工程款项。6、如遇征收，施工方相关权益得以保障。2019年3月1日，长丰装饰工程部（甲方）与杨间转（乙方）签订《土地及房屋租赁合同》，约定由甲方将涉案房屋西面两条楼梯的房屋（为3-8楼共六层，合计24间，具体房号为：304，305,306,307,308,405,407,408,505,506,507,508,605,606，607,608,705,706,707,708,805,806,807,808）及一楼北面空地出租，乙方二人拟共同设立公司经营该物业，现由公司股东代为签订租赁合同，公司设立之后，以公司名义对外经营。租赁期限自2019年3月1日起至2032年8月31日止，租赁用途为生产经营、商业经营。合同第4条约定，2019年3月1日起至2022年2月28日止的租金为每月35000元，其中2019年3月1日至4月30日止为装修免租期，租金每3年在前3年基数上递增10%；押金为10万元。第8条合同生效本合同一式肆份，甲乙双方签署加盖公章及收取押金后即生效，甲乙双方各执二份，每份合同均具有同等法律效力。第9条其他约定事项10、该租赁物原由甲方出租给蓝豹（广州）物业发展有限公司，因该公司拖欠租金和装修工程款，甲方已解除与蓝豹的租赁/合作关系。对于蓝豹公司拖欠侨邦房地产有限公司的该租赁物装修工程款、保证金，乙方在本合同生效后与侨邦公司协商解决。11、乙方二人拟共同设立公司经营该物业，公司设立后，以公司名义对外经营，由甲方与该公司明确租赁关系。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同落款处由林伟峰在甲方代表处签字，并加盖长丰工程装饰部公章。合同签订后，杨间转并未向长丰装饰工程部支付押金10万元。2019年3月21日，长丰装饰工程部向广州市侨邦房地产有限公司出具《委托书》，委托广州市侨邦房地产有限公司作为唯一的合法代理方（除委托方自谈客户外，但也要知会受托方）；代理执行和处理相关事项：1、受托方寻求承租方与接待陪同实地考察。2、与承租方面谈沟通均由受托方负责，委托方不参与。3、受托方按照委托方出租的价格与承租方洽谈，最终出租的价格由委托方签字确定。受托方在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的承租意向书委托方均予以承认。此委托书有效期自签署之日起至2019年6月20日，本委托书到期自动终止。长丰装饰工程部表示该委托书系其为配合广州市侨邦房地产有限公司协调内部关系而出具的，双方并非委托关系，系租赁关系。广州市侨邦房地产有限公司于2019年3月21日出具声明书，内容如下：广州市花都新华长丰装饰工程部与广州市侨邦房地产有限公司于2019年3月21日签订的委托书与承诺书，仅限于广州市侨邦房地产有限公司用于协调内部关系使用，不作为双方合法利益的证据，他用无效！杨间转主张其与长丰工程装饰部并非租赁合同关系。杨间转为此提交了告知书复印件，该告知书中提及因蓝豹（广州）物业发展有限公司（乙方）拖欠侨邦室内装修工头、升降笼工头、排栅陈国雄、拆墙久建军、电费王建文，代表人杨间转（丙方）装修款，长丰工程装饰部（甲方）于2019年3月21日委托广州市侨邦房地产有限公司开展宝马楼招商，约定若招商成功出租后，针对乙方拖欠丙方的工程款经第三方财务机构审核确定后，以甲方所收取的租金分12个月优先支付给丙方；如招商不成功，则由丙方自行通过法律途径向乙方追讨债权债务，且明确无论招商是否成功该债务均与甲方无关，仅仅是甲方配合丙方尽快解决纠纷。随后丙方根据以上协商情况进行招商，但乙方多次无端在宝马楼闹事，阻止招商，损害甲方权益。……希望后期如有乙方、丙方各单位在宝马楼聚众闹事尽量协调各方的工作，让招商顺利进行。长丰工程装饰部对该告知书复印件不予认可，主张该告知书上并无苏永祥与林伟峰的签名，该告知书内容不属实。杨间转还提交了其与林伟峰之间的微信聊天记录拟证实双方并非租赁关系。杨间转于2019年6月23日向林伟峰发送微信：林总，按照你与我合作宝马楼的方式唔合理。我们前期在宝马楼投入资金100万元左右，合作后每月租金应该按照支付畜牧公司的租金4/6支付。如果按照我们签35000元的租金4/6支付我每月就要交21000元给你已经足以交清畜牧公司的租金有余，剩余14000元再加上40%你全是纯利收入。所有我唔会同意这样的合作方式。感觉林总唔当我是真正的朋友。林伟峰回复：杨总，早晨，收到你的信息，我好感伤，不知道你为什么认为我不是你的朋友，也不知道你怎么算，我一开始与你谈的是合作开发，35000元是合作公司交给我的租金，若合作投资，则当时协商出资比例我：你=4:6，意示这35000元其中有14000元是我负责的；后你提出建议给你三个月招商期，直至现在你们比较坚持主张外租，我们也开个一次会，若外租成功，我们的合作公司的收益也是扣除35000元后，按我：你=4:6进行分配，当时预计能租8万元以上，……。若果不当你朋友，那协议必须生效，你必须按协议打齐该交的租金，若不是朋友我不会给3个月时间你招商，配合你们处理老朱你们内部纠纷。……3.这项目的本质是苏总承租再叫你们带资失败了，现导致你们投资出现了风险，矛盾。现我是想办法给你们如何降低风险，把损失有机会变为盈利，之前与你谈的方法：a，我投资，你们继续做工程，这前所投入按第三方核算定额，后期继续工程，按进度款；b，共同投资，我收3.5万元/月，我：你=4:6；c，出租，我收3.5/月，余额我：你=4:6。这三种方法都是与你协商好的。……杨总，若你不同意这种合作方式，那我们就回到共同投资的方式吧。此后，杨间转与林伟峰就双方之间的合作方式进行了多次磋商，并将招商情况告知林伟峰。林伟峰于2019年7月3日通过微信告知杨间转，要求杨间转按照合同约定支付押金、租金，且合同未生效，委托书和承诺书无效，要求杨间转于2019年7月7日前移交宝马楼钥匙和24间物业，否则产生的法律后果由您及侨邦公司承担。后林伟峰又于2019年7月6日通过微信告知杨间转：1、先理顺终止之前与您的合同关系，以免前后不清楚越搞越乱；2、要与您商量及达成一种新的合作方式，避开原合同一种制约。此后因双方无法达成一致意见，林伟峰告知杨间转：唯一考虑方案是现状租给你，价格35000元/月，如何？若ok可以在3天之内回复我，过了3天我也不再考虑了。我只能通过法律途径，让该项目洗干净，同时，也感谢这段时间的帮助！长丰工程装饰部对于上述微信聊天记录的真实性予以认可，但认为杨间转至今还没将涉案的租赁房屋交还给长丰工程装饰部。杨间转所称的与林伟峰或长丰工程装饰部共同设立公司，然后双方各持有股份比例的事情，只是磋商并没有达成一致。但是杨间转与长丰工程装饰部的租赁合同关系是一直存在的，是杨间转一厢情愿与长丰工程装饰部或林伟峰共同合作而租赁房屋。长丰工程装饰部委托广东正善律师事务所于2019年7月15日向杨间转发出律师函，要求解除与杨间转的租赁合同，支付租金并交还涉案房屋。林伟峰于2019年7月20日通过微信将上述律师函发送给杨间转。长丰工程装饰部于2019年8月20日出具情况说明，说明林伟峰受长丰工程装饰部委托，代为处理涉案房屋西面两条楼梯的房屋（为3-8楼共六层，合计24间，具体房号为：304、305、306、307、308、405、407、408、505、506、507、508、605、606、607、608、705、706、707、708、805、806、807、808房）及一楼北面空地的租赁事宜。2019年3月1日，林伟峰代表长丰工程装饰部与杨间转签订了《土地及房屋租赁合同》，其仅代表签约，该合同的权利义务是由长丰工程装饰部享有和承担的。签约以后，林伟峰代表长丰工程装饰部与杨间转沟通履约事宜。后来，因杨间转拖欠租金，受长丰装饰工程部委托，林伟峰使用本人的微信向杨间转发送长丰工程装饰部要求解除合同的律师函。关于涉案合同的履行情况，双方各执一词。长丰装饰工程部主张其已将涉案房屋交付给杨间转使用。杨间转主张涉案合同并未实际履行，其只是应长丰工程装饰部的要求使用了部分场地用作招商，长丰工程装饰部于2019年7月3日换锁，其并未使用涉案房屋，只是一直在招商。长丰工程装饰部确认其已于2019年7月15日更换涉案房屋的门锁。本院认为，长丰工程装饰部委托林伟峰处理涉案房屋的出租事宜，并委托林伟峰代表长丰工程装饰部与杨间转就双方之间的合同关系进行沟通。双方虽签订了《土地及房屋租赁合同》，但杨间转并未向长丰工程装饰部支付押金，按照合同约定，该合同并未生效。且该合同第9条第11点明确约定乙方二人拟共同设立公司经营该物业，公司设立后，以公司名义对外经营，由甲方与该公司明确租赁关系。结合杨间转提交的，经长丰工程装饰部确认的其与林伟峰之间的微信聊天记录，林伟峰与杨间转通过微信沟通时，对于双方的合作方式进行过多次磋商，林伟峰亦提出过多种合作方案。只是在最后双方无法达成一致意见时，林伟峰才提出要求杨间转履行合同。林伟峰在微信聊天记录中明确表示要通过法律途径，让该项目洗干净。由此可见，杨间转虽与长丰工程装饰部签订了《土地及房屋租赁合同》，但该租赁合同并非双方的真实意思表示。杨间转曾在涉案房屋进行装修，其占用涉案房屋，并非基于租赁合同。从杨间转与林伟峰之间的微信聊天记录也可以看出，林伟峰对于杨间转在涉案房屋招商是无异议的。故长丰工程装饰部要求杨间转向其支付租金，本院不予支持。长丰工程装饰部自认其已于2019年7月15日更换涉案房屋的门锁，涉案房屋应已处于长丰工程装饰部控制之下。长丰工程装饰部要求杨间转返还涉案房屋，本院不予支持。长丰工程装饰部要求杨间转支付占有使用费至返还涉案房屋之日止，本院不予支持。苏永祥作为长丰工程装饰部的经营者，要求杨间转支付租金、占有使用费及返还涉案房屋，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告广州市花都区新华长丰装饰工程部、苏永祥的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1260元，由原告广州市花都区新华长丰装饰工程部、苏永祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇一九年十一月二十二日书记员  利文智