福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0602民初8533号 原告：黄延龙，男，1966年10月4日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：许忠辉，福建闽格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡惠婷，福建闽格律师事务所律师。 被告：吴凤银，女，1973年1月7日出生，汉族，住福建省云霄县。 委托诉讼代理人：陈友谊，福建闽仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石金顺，福建闽仁律师事务所实习律师。 第三人：江晓莲，女，1972年5月3日出生，汉族，住福建省东山县。 第三人：陈冠照，男，1968年9月26日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 原告黄延龙与被告吴凤银、第三人江晓莲、第三人陈冠照房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。黄延龙及其委托诉讼代理人许忠辉、蔡惠婷，吴凤银的委托诉讼代理人陈友谊，第三人江晓莲、陈冠照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄延龙向本院提出诉讼请求：判令吴凤银赔偿黄延龙违约金10万元。事实和理由：2014年12月17日，黄延龙与罗碧珠（已故）签订《房屋租赁合同》，约定黄延龙向罗碧珠租赁位于漳州市芗城区房屋（以下简称1002房屋）；租期6年，自2015年2月17日起至2021年2月16日止；租金12个月支付一次；出租方如不履行本合同，自愿赔偿黄延龙违约金10万元。2019年2月，黄延龙欲向罗碧珠缴纳下一年度租金，却一直联系不上罗碧珠，直到陈冠照、江晓莲起诉黄延龙要求黄延龙向其缴纳租金时，黄延龙才得知罗碧珠已经身亡，并已将1002房屋给了吴凤银，吴凤银又将1002房屋转卖给陈冠照、江晓莲，黄延龙对此均不知情。黄延龙认为，吴凤银的行为侵害了黄延龙的优先购买权，违反租赁合同约定，依约应当赔偿黄延龙违约金10万元，因此提起本案民事诉讼。 吴凤银辩称：请求驳回黄延龙的诉讼请求。事实和理由：⒈黄延龙依据租赁合同要求吴凤银赔偿违约金，属合同纠纷，但黄延龙主张优先购买权，属侵权纠纷，黄延龙应当选择其一法律关系主张权利。⒉罗碧珠与吴凤银是姑嫂关系。约于2017年底，罗碧珠罹患肝癌，罗碧珠身前虽有结婚生子，但早已离婚，其子亦未来照顾罗碧珠，甚至罗碧珠去世也没有出现，罗碧珠领养一女，当时年仅9岁，无能力照顾罗碧珠，罗碧珠得知病情后，支付15万元给养女的生父母，让养女的生父母将养女领回继续抚养，因此罗碧珠生病无人照顾，罗碧珠即回到云霄老家，由罗碧珠的哥嫂吴凤银一家人予以照顾，期间因治疗需要资金，罗碧珠将其所有的1002房屋以50万元卖给吴凤银一家并先办理房屋过户至吴凤银名下的登记手续，因资质、年龄等问题，为能取得更多贷款，双方在房管局办理手续时签订的合同价是80万元，吴凤银以1002房屋抵押贷款40万元另筹集10万元支付给罗碧珠，罗碧珠与吴凤银一家人口头约定，若罗碧珠病情好转，则吴凤银将1002房屋返还罗碧珠，罗碧珠返还吴凤银50万元。罗碧珠以该50万元支付上述养女生父母15万元，余款用于治疗疾病。后罗碧珠治疗无效于2018年6月15日去世。因偿还贷款40万元的经济压力，吴凤银即将房屋转卖给了江晓莲、陈冠照。⒊罗碧珠将房屋出卖给吴凤银及吴凤银将房屋出卖给江晓莲、陈冠照的两次房屋买卖，均是通过房屋中介进行，因看房需要黄延龙配合，黄延龙对两次房屋买卖均知情，其从未主张优先购买权，只要求承租权，吴凤银购买房屋后从未拒绝继续出租给黄延龙，江晓莲、陈冠照购买房屋后也从未拒绝继续出租给黄延龙，但黄延龙云拒绝支付租金，系黄延龙违约。⒋若黄延龙还想购买1002房屋，江晓莲、陈冠照愿意卖给黄延龙。 江晓莲、陈冠照陈述：江晓莲、陈冠照通过房屋中介向吴凤银购买1002房屋，房屋总价款78万元，付款方式为2019年4月1日签订合同时支付3万元定金，2019年4月10日分两笔转账支付35万元，余款40万元以1002房屋向兴业银行贷款支付，现1002房屋已登记于江晓莲、陈冠照名下，因尚未还清按揭贷款，不动产权属登记证书原件由贷款银行收执。在江晓莲、陈冠照因买房的两次看房中，均是由黄延龙开门让看房，因此黄延龙对卖房是明知的，江晓莲、陈冠照也始终同意继续出租房屋给黄延龙，不明白对黄延龙有造成什么影响，现若黄延龙要买1002房屋，也同意出卖。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。 双方当事人对以下事实无异议：2014年12月17日，黄延龙与罗碧珠签订《房屋租赁合同》，约定（摘要）：罗碧珠将1002房屋出租给黄延龙，租期6年，自2015年2月17日至2021年2月16日，租金每月580元，租金每12个月支付一次，黄延龙应提前半个月缴纳下一次租金，合同签订后，黄延龙即支付罗碧珠12个月租金。在合同期内，双方需共同履行合同条约，如不履行本合同，自愿赔偿对方违约金10万元。2018年6月15日，罗碧珠死亡。2019年4月1日，吴凤银与江晓莲、陈冠照、259鑫源鑫、535万信房产签订《房地产买卖协议》，约定（摘要）：吴凤银将1002房屋出售给江晓莲、陈冠照，房产成交价78万元，江晓莲、陈冠照已支付对价。2019年4月29日，1002房屋登记于江晓莲、陈冠照名下，不动产权属登记证书记载：2019年4月向吴凤银购买。2019年9月10日，黄延龙提起本案诉讼。诉讼过程中，因吴凤银、江晓莲、陈冠照均表未同意出售1002房屋，本院因此询问黄延龙是否要求购买1002房屋，黄延龙明确不想购买。诉讼过程中，吴凤银申请证人赖某出庭作证，赖某到庭作证并接受双方当事人询问。赖某陈述如下证言（摘要）：罗碧珠委托鑫源鑫房产中介卖房，赖某是鑫源鑫房产中介员工，1002房屋的两次买卖都是赖某经手。因罗碧珠委托卖房，赖某曾多次联系黄延龙开门看房，也曾有其他购买意向人同意一次性付款的，但最终因过户时间问题未能成交。后来，罗碧珠与其兄一起去看房，黄延龙开门让看房，1002房屋当时是改成两间房屋出租，因罗碧珠病重，黄延龙还包了红包给罗碧珠。最终罗碧珠决定将1002房屋出售给吴凤银时，罗碧珠已病重，只委托中介代为办理过户登记手续，因此三方直接在房管局签订存量房买卖合同，未另外签订房屋买卖合同，因打算以1002房屋办理二手房贷款，还因罗碧珠的哥哥年龄及资质问题，可办得的贷款较低，为争取更高的贷款金额，存量房买卖合同约定价款为80万元，合同相对方为罗碧珠的嫂子吴凤银，实际成交价款不清楚。后吴凤银欲再转卖1002房屋时又委托鑫源鑫中介，由赖某经办，在看房过程中，黄延龙予以配合开门看房，知晓房屋要出卖，但未提出买房要求。黄延龙对证人证言的质证意见为：罗碧珠与吴凤银之间没有真实的买卖关系，是吴凤银受让罗碧珠的房屋，属赠与，因此罗碧珠出售1002房屋侵害黄延龙优先购买权对黄延龙应承担的责任应由吴凤银承担；若认定罗碧珠与吴凤银之间存在房屋买卖关系，则黄延龙同意变更诉讼主体，主张由罗碧珠的法定继承人作为赔偿主体。此外，黄延龙还陈述：1002房屋自承租之日起，其中一间房屋由其与儿子居住，另一间给亲戚住，没有对外出租，两次房屋买卖对黄延龙未造成影响。罗碧珠在最初与房屋中介带人看房时并未告知其要出卖房屋，黄延龙得知罗碧珠病重，曾向罗碧珠表示若要卖房应优先考虑卖给黄延龙，罗碧珠则说身体不好以后再说。吴凤银对证人证言质证意见为：证人证言真实客观，两次房屋买卖中黄延龙均未主张优先购买权，仅要求继续承租权。江晓莲、陈冠照对证人证言无异议。 对双方争议的证据及事实，本院认定如下：⒈黄延龙与吴凤银于2014年12月17日就1002房屋签订的《房屋租赁合同》，未对优先购买权作出约定。双方对违约责任的约定未就具体违约行为作出约定，仅表述为在合同期内，双方需共同履行合同条约，如不履行本合同，自愿赔偿对方违约金10万元。⒉双方当事人均确认，1002房屋两次变更所有权人后，所有权人均同意继续履行原租赁合同。⒊最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十四条规定：具有下列情形之一，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持：（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的。⒋诉讼过程中，经本院询问，黄延龙明确其不想购买1002房屋，两次房屋所有权人变动对其亦未造成影响。本院认为，根据双方当事人庭审陈述可以确认，罗碧珠在患重病的情况下决定出售房屋，吴凤银陈述罗碧珠出售房屋系因治疗疾病需要资金及抚养养女之支出，罗碧珠在此情形下将房屋出卖给其哥嫂一家，并由其哥嫂一家人予以临终照顾的事实，且有高度盖然性，可以确认。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十四条规定，法律倡导和保护这种亲属关系的稳定性及利益的共享性，在进行经济活动中，不能等同于一般的民事主体之间的简单的经济关系，在罗碧珠将房屋出卖给近亲属的情况下，不存在承租人优先购买权行使问题，亦不存在损害承租人优先购买权情形，因此，黄延龙无权主张优先购买权损害赔偿请求权。此外，优先购买权的设立目的在于维护和稳定既有经济秩序，也即稳定房屋的使用关系，本案中，两次房屋所有权变动，所有权人均同意与黄延龙继续履行原租赁合同，黄延龙亦表示对其未造成影响，因此，黄延龙并未存在损害后果。因此，黄延龙以罗碧珠侵害其优先购买权为由主张吴凤银赔偿黄延龙违约金10万元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 综上所述，本院认为，黄延龙的诉讼请求，证据不足，应予驳回。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第二项和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第七十四条规定，判决如下： 驳回黄延龙诉讼请求。 案件受理费2300元，减半收取计1150元，由黄延龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员     二〇一九年十一月十九日 书记员  张敏 附：本案适用的主要法律条文 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使优先购买权的； （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； （四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。