重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7719号上诉人（原审被告）：重庆互康房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区龙德路77号，统一社会信用代码91500113305214843T。法定代表人：盛容，执行董事。委托诉讼代理人：颜智勇，重庆凡赛提律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文莲，重庆凡赛提律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄莎，女，1992年1月1日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：王德明，重庆市江津区支坪法律服务所法律工作者。上诉人重庆互康房地产开发有限公司（以下简称“互康公司”）因与被上诉人黄莎商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2019)渝0113民初7442号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人互康公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项，并依法改判驳回原告的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决对本案基本事实认定不清，适用法律错误，严重侵犯了上诉人的合法权益，请二审法院查明事实，依法改判。1、被上诉人的诉讼代理人王德明是江津区支坪法律服务所法律工作者，但是被上诉人均未居住在江津区，我方认为，包括一审在内，对方代理人均为违法代理。2、按照合同法司法解释关于违约金的相关规定，请求法院对一审判决的违约金标准予以调低。本案上诉人逾期交房的违约事实存在，也应当支付相应的违约金，但是在违约金的标准上面，按照前述司法解释，应当结合当事人的履约情况、支付能力等综合情况予以判定。本案中，上诉人在2016年因为资金链断裂，项目停工，在巴南区政府协调工作组对上诉人的相关工作进行协调、沟通，包括借贷资金注入项目，才实现了整个项目的复工，以及今年6月的竣工交付。能够向被上诉人实现交房的效果，在客观事实上已经来之不易。目前项目仍有大量的工程款、城市配套费、税费需要交纳，确实没有其他资金向本案的被上诉人支付逾期交房违约金。请求二审法院结合本案实际情况予以适当调整。被上诉人黄莎辩称，一、关于代理人的权限，我方一审出具了重庆高院和司法局关于法律工作者执业范围放宽到本直辖市辖区内的相关文件。二、违约金标准并不高，是在合同有约定的，上诉人资金链断裂以及政府扶持，这不是对抗和减低违约金的理由。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄莎一审请求：1.判令互康公司支付黄莎迟延交房违约金22589元；2.互康公司赔偿黄莎委托代理诉讼服务费2107元，共计24696元。一审查明：2015年8月1日，黄莎与互康公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：购买互康公司开发的位于重庆市巴南区X号商品房一套，该房属预售商品房；总成交价为354073元，黄莎于2015年8月1日支付首付款144073元，余款210000元于2015年8月1日到银行办理按揭手续；属预售商品房的，互康公司应当于2017年9月30日前将已进行建设竣工验收备案登记的商品房交付黄莎使用；如互康公司未按本合同约定的期限将商品房交付黄莎使用，逾期超过90日后，黄莎要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，互康公司按日向黄莎支付已付房价款万分之一的违约金。黄莎与互康公司签订的《重庆市商品房买卖合同》未约定违约方应承担守约方为诉讼而产生的代理诉讼服务费。同日，黄莎作为贷款方、中国银行股份有限公司重庆巴南支行作为借款方、互康公司作为担保方，三方鉴定了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定贷款期限从2015年10月10日至2035年10月10日。以上合同签订后黄莎已支付全部购房款。另查明，2017年10月30日，互康公司发布了《巴南环球时代广场项目进度计划通知》，拟计划在2019年6月底前交房。截止法庭辩论终结时，互康公司仍未向黄莎交付案涉房屋，黄莎遂诉请如上。一审认为，黄莎与互康公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方应按合同约定全面履行各自义务。根据《重庆市商品房买卖合同》的约定，案涉房屋应于2017年9月30日前交付，如逾期交房超过90日，互康公司应按日向黄莎支付已付房价款万分之一违约金。就其本案，黄莎已支付完毕购房款354073元，互康公司截止法庭辩论终结时尚未向黄莎交付案涉房屋，其行为已违约，应承担相应的违约责任。由于黄莎诉请的违约金截止时间为2019年6月30日，故，互康公司应以354073元为基数，按每日万分之一的标准，支付黄莎2017年10月1日起至2019年6月30日期间共计638日的迟延交房违约金22589.86元（354073元×0.0001/日×638日）。现黄莎诉请互康公司支付迟延交房违约金为22589元，系黄莎对自己权利的处分，一审予以确认。另，因案涉违约金的计算标准系双方当事人的真实意思表示，且符合法律规定；黄莎与互康公司签订的《重庆市商品房买卖合同》因未对委托代理诉讼服务费进行约定，黄莎诉请互康公司支付该费用没有事实依据，因此对黄莎提出违约金过高，要求调整以及要求互康公司赔偿其委托代理诉讼服务费的诉请，一审均不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、重庆互康房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付黄莎迟延交房违约金22589元；二、驳回黄莎本案其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费658元，减半收取计329元，由黄莎负担147元，重庆互康房地产开发有限公司负担182元（此款黄莎自愿垫付，限互康公司在本判决发生法律效力之日起十五日内支付黄莎）。二审中，双方当事人未举示新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求及理由并结合被上诉人的答辩意见，本院归纳双方当事人的争议焦点为：一、上诉人向被上诉人支付迟延交房违约金的标准是否应予调低；二、被上诉人的委托诉讼代理人是否有权代理本案。一、关于上诉人向被上诉人支付迟延交房违约金的标准是否应予调低的问题。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。被上诉人已按约定支付了全部购房款，全面履行了合同义务。而上诉人未向被上诉人交付涉案房屋，存在迟延交房的违约行为，因此被上诉人请求上诉人支付迟延交房违约金符合合同约定。上诉人请求对一审判决的违约金标准予以调低，但并未举示充分证据证明约定的违约金过分高于造成的损失，故上诉人请求将违约金标准予以调低的理由不能成立。本院认为一审法院根据双方关于逾期交房违约责任的约定计算违约金，符合合同约定，应予维持。二、关于被上诉人的委托诉讼代理人是否有权代理本案的问题。上诉人认为根据《最高人民法院关于适用的解释》第八十八条规定，基层法律服务工作者代理的案件应为当事人一方位于本辖区内的案件，而被上诉人的委托诉讼代理人是江津区支坪法律服务所法律工作者，但是被上诉人未居住在江津区，因此被上诉人的委托诉讼代理人无权代理本案。本院认为，《重庆市司法局关于调整基层法律服务工作者代理参加民事诉讼和行政诉讼活动辖区范围的通知》（渝司发[2018]232号）规定：“经商请重庆市高级人民法院同意，我市基层法律服务工作者代理民事诉讼、行政诉讼业务的行政区划范围调整为：至少有一方当事人的住所（包括自然人户籍所在地、经常居所，法人、非法人组织主要办事机构所在地）位于重庆市行政区划辖区内。”本案中当事人的住所位于重庆市行政区划辖区内，因此属于被上诉人委托的法律服务工作者的代理范围，故上诉人的该项上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费658元，由上诉人重庆互康房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 科审判员 肖 琴审判员 肖 飞二〇一九年十一月二十六日书记员 李德桥