上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初11710号原告：王建龙，男，1959年10月15日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：秦小云，上海惠迪律师事务所律师。被告：上海亚泰建设集团有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：杨亚军，总经理。委托诉讼代理人：李斌，男。委托诉讼代理人：王源平，男。原告王建龙诉被告上海亚泰建设集团有限公司房屋租赁合同一案，本院于2019年6月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人秦小云，被告委托诉讼代理人王源平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王建龙向本院提出诉讼请求：被告退还多收取租金70,000元。诉讼中，原告变更诉讼请求为被告退还多收取的租金56,100元。事实和理由：2016年底，原、被告就上海市杨浦区国顺路XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订租赁合同，租期为一年。合同到期之后，2017年底双方又续签了2018年的租赁合同，租期一年，年租金278,000元。合同签订后，原告一次性支付了一年的房租，被告出具了收据。2018年4月，被告的工作人员田某又向原告收取7万元的租金，当时原告尚未搞清楚情况便将该笔款项支付给田某，原告认为这笔钱是提前支付下一年的房租。2018年合同到期后，被告通知原告不再续签合同，经过双方结算，被告并未把多收取的7万元退还原告。被告称因为原告转租收取相应的费用。原告转租有一定的历史原因，当时原告认为交了7万元，2019年就可以续租，可以再结算，后来房子不租给原告了，原告要结算清楚。根据合同约定，即使原告转租，仅需支付合同总金额的5%的手续费，该笔费用原告同意支付，故被告应当退还原告多收取的租金56,100元。现被告拒不返还，为维护原告合法权益，故诉至法院，作如上诉请。被告上海亚泰建设集团有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。7万元并不是双方合同约定的租金。原、被告自2017年1月1日开始建立租赁关系，原告一开始就将系争房屋转租，被告在2018年4月才发现，所以就转租事宜，原、被告重新达成协议，原告支付被告2017年和2018年转租租金收益的百分之六十，计算下来应当是9万多元，当天原告只有7万元，所以被告公司员工田某出具的收据上写明了收到7万元，其他应补缴部分电话沟通，拒绝缴纳视为违约。之后被告电话催促原告交纳剩余款项，原告拒接电话，这个协议就没有继续落实。现不同意退还7万元，剩下部分不再补收。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：自2016年1月1日至2019年12月31日，上海市杨浦区五角场街道城市网格化综合管理中心将系争房屋出租给被告。2016年11月28日，被告上海亚泰建设集团有限公司(签约甲方)与原告王建龙就系争房屋签订《商铺租赁合同》，约定被告将系争房屋出租给原告，租期自2017年1月1日至同年12月31日；月租金16,600元，租金一年整付；乙方同意向甲方支付16,600元作为乙方给甲方的押金……。该合同到期后双方重新签订《商铺租赁合同》，约定租期自2018年1月1日至同年12月31日；房租278,000元/年，租金每年为一期支付；乙方同意向甲方支付23,166元作为乙方给甲方的押金；租赁期内，乙方如需将房屋转租他人，必须事先征得甲方同意后方可办理转租手续，同时乙方应交纳合同总金额5%的手续费给甲方；租赁期内，乙方承担下列责任，任何一方未获得对方事先书面同意前不得以任何形式转让或转租；乙方如未按合同的条款履行，乙方应负责赔偿甲方23,166元的违约金以及因其违约导致甲方遭受的损失和发生的费用……。2017年12月29日，被告出具《收据》一份，载明交款单位原告王建龙，收款事由为国顺路XXX号2018年1月1日至同年12月31日现金278,000元。同日，原告补系争房屋房租押金差额6,566元。2018年4月27日，田某出具《收条》一份，载明：“今收到王建龙交来国顺路XXX号房租700,00元，特立此据，以此证明。(其它应补缴部分，电话沟通时间，拒绝缴纳视为违约)。”证人田某出庭作证，证人之前是被告的员工，2018年上半年证人发现原告转租给三户人家，多次找原告谈转租的事情，当时算下来2018年原告转租共收取租金43万元，被告租给原告27万元，双方协商中间得利部分被告取得百分之六十、原告取得百分之四十。和原告谈的时候是个具体的数字，现在记不清了，大概是94,200元。按照合同约定，原告转租需要经过被告的同意，被告本来要解除合同的，这笔钱是作为罚款，没有以明年续租为前提。后来原告带着7万元现金到公司找证人，证人收下后出具了收条。对于没有交齐的部分证人打电话给原告，但是没有人接。实际承租人找到被告，称原告一直涨房租，而且去吃饭也不给钱，希望和被告直接签订合同，本来合同就是一年一签，所以2018年的合同到期之后公司直接和实际承租人签订了合同。原告王建龙自述，2018年6月被告发现原告转租，让原告补交房钱，否则就解除合同。当时电话沟通说7万元，原告拿着7万到被告公司，证人田某又说是9万元，具体多少金额没有说。原告当时问证人，原告是弱势群体，交了钱之后房子之后能否还借给原告，证人说原告有优先承租权，原告心里才踏实把钱交了。之后证人没有联系过原告。合同上对于转租是有约定的，所以没有谈过百分之六十的事情。另查明，2007年之前，原告即使用系争房屋，并将房屋转租给案外人。2016年12月13日《收据》，载明原告收到国顺路XXX号(阿猫一条鱼)2017年1月1日至同年12月31日房租175,000元；2017年12月27日《收条》，载明原告收到蒋俊国顺路XXX号阿猫一条鱼2018年1月1日至同年12月31日房租23万元。原告与许仲斌签订《商铺租赁合同》，载明原告将系争房屋出租给许仲斌，租期自2017年1月1日至同年12月31日，每季度租金25,500元；2018年3月18日，王建龙签订《补充协议》，载明租赁合同有效期为2018年1月1日至同年12月31日，并补充收到28,500元为第二季度房租。原告王建龙与陆显觉签订《商铺租赁合同》，载明原告将系争房屋出租给陆显觉，租期自2016年5月1日至2017年5月1日，每月租金8,000元；原告王建龙与许荣许签订《商铺租赁合同》，载明原告将系争房屋出租给许荣许，租期自2017年1月1日至2017年12月31日，每季度租金25,500元。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。原、被告双方就转租事宜已达成新的合意，即因原告未经被告同意转租系争房屋，原告另需支付一定款项，否则被告有权解除合同，原告予以认可亦在2018年4月27日实际履行7万元，现原告主张7万元是第二年的房租，且以2019年续签为支付条件，因2019年没有续签，被告应当返还。本院认为，2017年12月29日原告已经一次性向被告支付2018年租金，在2018年4月预交2019年租金有悖常理，故该笔款项性质为违约金并实际履行。双方的合同一年签订一次，对于续签条件没有约定，故原告要求返还之诉请，于法无据，本院不予支持。关于转租违约金金额，原告主张按合同约定扣除总金额5%的手续费。本院认为，双方已变更合同对转租违约金的约定，虽然诉讼中对于违约金总额各执一词，但根据《收条》中载明的“其他应缴部分”可以说明违约金大于7万元，原、被告当时达成口头协议后，原告支付了7万元违约金，双方亦履行完毕2018年的《商铺租赁合同》。综上，对于原告要求返还56,100元的诉请，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告王建龙的全部诉讼请求。案件受理费601元(已减半收取)，由原告王建龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 龚  立  琼二〇一九年十一月十二日书记员 蒋杨锋李玮玮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。