江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终2020号上诉人（原审原告):刘荣发，男，1973年10月8日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：刘小云，江西奋翼律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨秋明，江西奋翼律师事务所律师。上诉人（原审原告）：朱红玉，女，1977年3月21日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：刘小云，江西奋翼律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨秋明，江西奋翼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西国隆置业有限公司，住所地江西省吉安市永丰县迎宾大道。统一社会信用代码：913608250607891898。法定代表人：傅国林，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡俏，江西庐陵律师事务所律师。上诉人刘荣发、朱红玉因与被上诉人江西国隆置业有限公司（以下简称国隆公司）商品房销售合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院(2019)赣0802民初2567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘荣发、朱红玉的委托诉讼代理人杨秋明、被上诉人国隆公司的委托诉讼代理人胡俏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘荣发、朱红玉上诉请求：一、撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求，判决差额为6037.35元；二、本案一、二审诉讼费由国隆公司负担。事实和理由：1、双方签订的商品房买卖合同约定逾期交房出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，相关司法解释也规定逾期交付使用房屋应参照同地段的租金标准给付违约金。一审法院认定违约金为每日万分之0.5的标准远低于同地段租金标准。国隆公司就违约金过高问题仅是口头辩称，并未举证证明，在无证据证明违约金过高的情况下，该主张不应支持。2、上诉人办理按揭贷款与被上诉人交付房屋并无先后顺序要求，被上诉人对此并无先履行抗辩权。商品房买卖合同中对付款方式和期限进行约定，但未约定买受人在交房前与贷款银行签订按揭贷款合同，一审认定买受人应当于交房前签订按揭贷款合同错误。国隆公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审依法维持。1、国隆公司开发的小区有数百户业主，一审法院充分考虑当下商品房销售形势及地方经济发展需求，以违约金补偿性为基础，惩罚性为补充，酌情降低违约金。已生效判决认定国隆公司与涉案小区45户业主之间的逾期交房违约金为每日万分之0.5，一审法院据此调整为万分之0.5正确。2、商品房买卖合同中先约定买受人付款，后约定出卖人交房，最后才是出卖人办证，从条款顺序可以认定买受人应当先支付价款。贷款是付款方式之一，签订贷款合同也是买受人支付价款的一部分，因此买受人应当先履行付款或签订贷款合同义务。如果上诉人主张从逾期交房之日计付违约金，那么违约金计付基数也应当是买受人实际支付的房款。合同已约定逾期交房以全部房价款计付违约金，故从该条款也可以看出计算逾期交房违约金应当以支付完毕全部价款为前提。一审法院认定事实：2017年10月16日刘荣发、朱红玉与国隆公司签订《商品房买卖合同》（合同编号JA2017008607），约定刘荣发、朱红玉购买国隆公司开发的位于吉州大道与吉福路交叉口东北角（吉州大道两侧控规A1地块）1幢服务型酒店式公寓，商品房价款298152元。合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条对商品房基础设施设备和公共服务及其他配套设施的交付条件进行约定，其中第二款公共服务及其他配套设施约定：小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位车库、物业服务用房、幼儿园均于2018年6月30日达到规划要求，以上设施未达到上述条件的，双方同意按照整改达到设计要求的方式处理。关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件五。附件五为本项目内相关设施设备的具体约定，其中第二项第一款约定，双方同意本合同第十条变更如下:出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套设施建筑按以下日期达到使用条件……第二项第二款约定，鉴于该项目系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其它项目的交付时间不迟于该项目最后一期竣工交付的时间。公共配套建筑竣工并达到使用条件，投入使用（如商铺使用）的具体时间由相关买受人或经营者最终确定。上述合同第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间分别处理，其中第一款约定：逾期在180日之内，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，买受人支付首付款并于2018年1月2日签订按揭贷款合同。2018年10月3日国隆公司将涉案商品房交付给刘荣发、朱红玉。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效。买受人按合同约定支付了购房款，国隆公司应在2017年12月31日前向买受人交付房屋，并办理交付手续。而国隆公司未在上述约定的期限内交付房屋，构成违约。因此，国隆公司应按合同约定支付逾期交房违约金。国隆公司辩称合同第九条、第十条及合同附件五的内容已变更了合同约定的商品房交付时间，交付时间应由出卖人与买受人共同协商后确定。一审法院认为，首先合同第九条、第十条及合同附件五的相关内容并未构成对商品房交付时间的变更，其次，国隆公司未举证其与买受人就变更商品房交付时间另行达成了协议，其应当承担举证不利的后果，故对国隆公司的此项辩解不予采信。此外，因案涉合同已约定付款方式及期限，但刘荣发、朱红玉未在2017年12月31日前完成与贷款银行签订按揭借款合同的义务。在买受人未在约定的交房日期前办理商品房贷款手续的情况下，国隆公司应在买受人与贷款银行签订按揭借款合同之日起的合理期限内完成案涉商品房的交付，该合理期限一审法院酌定为一个月。关于逾期交房违约金的计算标准。国隆公司辩称逾期交房违约金过高。一审法院已受理其他当事人起诉国隆公司要求承担逾期交房违约责任的三十余起案件，在案涉小区业主达数百户的情况下，结合当下商品房销售形势及地方经济发展需要，兼顾社会效果与法律效果，结合法律关于违约金的约定是以补偿性为基础，以惩罚性为补充的规定，一审法院酌定将合同约定每日万分之一违约金的计算标准调整为每日按总房款的万分之0.5计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：国隆公司偿付刘荣发、朱红玉逾期交房违约金3622.55元（以总房款298152元为基数，按日万分之0.5从2018年2月2日起计算至2018年10月3日）。限判决生效后七日内履行完毕。案件受理费减半收取25元，由国隆公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合诉辩双方意见，本案争议焦点为：逾期交房违约金计付标准及起算时间如何认定？约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，买受人未能如期取得商品房导致的直接损失是该商品房的使用性收益。上诉人主张应当按照相应租金标准计付违约金，但商品房交付后并不必然立即产生相应的租金收益，对该部分损失应当结合实际情况综合认定。在商品房交易过程中，于约定交房日之前办理完付款或按揭贷款手续是一般性商品房买卖关系的交易习惯，出卖人在买受人未按约定付款或办理完按揭贷款手续的情况下，可就交房期限问题提出相应抗辩主张。一审法院综合案涉小区的实际情况，结合当下商品房销售形势及地方经济发展需要，兼顾社会效果与法律效果，本着公平原则酌情认定本案逾期交房违约金的计付标准和起算时间并无不当。综上，上诉人刘荣发、朱红玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘荣发、朱红玉负担。本判决为终审判决。审判长  李伟杰审判员  陈 麒审判员  罗良华二〇一九年十一月二十九日法官助理刘娟书记员谢佳艺