宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初8826号 原告：甘肃铂盾保安服务有限公司，住所地:甘肃省兰州市。 法定代表人:王水花，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王维、牛爱珍，宁夏宁人律师事务所律师。 被告：宁夏诺邦置业有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：马文静，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱亮，北京大成（银川）律师事务所律师。 原告甘肃铂盾保安服务有限公司与被告宁夏诺邦置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人牛爱珍、王维，被告委托诉讼代理人朱亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业服务费用431627元,电梯使用费37960元,以上费用合计469587元；2.被告向原告支付违约金46958.7元；3.本案的诉讼费、保全费、公告费由被告承担。事实和理由：2018年4月1日,原告与被告签订《前期物业服务合同》,约定:原告为被告开发建设的位于宁夏银川市西夏区某小区提供前期物业服务,被告向原告支付前期物业管理开发费用20万元,支付方式为:以未出售的车位及储藏室的租金抵付或现金支付。物业服务费用住宅1.35元每月每平方米,商业2元每月每平方米,电梯运行使用费3-6层每户每月30元,7-11层每户每月50元,12-18层每户每月70元。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或因被告原因未能按时交给买受人的物业,其物业服务费用由被告交付给原告地上、地下车位和储藏室租金抵顶直至抵顶原告开始收取入住业主物业费为止,自合同生效及被告交付原告物业后开始计算,每月25日对账结算。被告未能按时足额缴纳物业服务费、电梯费等费用的,按未付款项每日10%的支付违约金。合同签订后,被告有53户住宅房、33户营业房未能出售或未能按时交付给买受人,以上房屋在原告提供物业管理服务的范围内。原告一直按约提供物业服务,但被告未能按照约定与原告签署有关车位及储藏室出租合同。而且因被告未能完善基础设施建设及验收工作,致使地上车位及地下车库均不具备使用条件,原告无法按照合同约定出租车位及储藏室。原告多次联系被告,但被告至今未能解决上述问题,也未向原告支付物业费。鉴于上,原告无法实现以租金抵付物业费的目的,被告给原告造成了巨大损失。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 被告辩称，1.本案前期物业服务合同为无效合同，因为本案物业合同没有通过招、投标的方式，其违反了物业管理条例第24条强制性规定，原告至今未向物业登记机构进行备案，而且原告至今也未向被告提供物业的资质证明；其也违反了物业管理条例第32条强制性规定；2.本案的前期物业服务合同由于原告已与业主签订物业服务合同并且收取了物业费，依据合同的约定及法律的规定，本案的涉案的前期物业合同已终止；3.本案的原告未按合同内容来履行，无权要求物业费，对小区公共设施的运行、维护、绿化的氧化等全部是被告来完成；4.原告违约金的主张无事实依据，其合同当中的约定是业主，是针对业主的，并且约定也过高；综上，请法院查清事实的基础上，驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告提交的《前期物业服务合同》，被告对该组证据的真实性无异议，对合法性有异议，该合同由于未经过招、投标也未经过备案，并且也未有资质证明该合同是依据法律规定的，是无效合同，对该证据本院予以确认；《垃圾清运协议》、《电梯维修保养合同》、《银川市西夏区物业管理服务中心会议纪要》，被告对该组证据《垃圾清运协议》三性及证明目的有异议，对《电梯维修保养合同》的真实性无异议，该合同充分证明本案小区电梯的维护是由苏州中菱电梯有限公司来完成，不是原告完成的；对《银川市西夏区物业管理服务中心会议纪要》真实性无异议，该会议纪要证明被告给原告已支付23万元。本院对《垃圾清运协议》予以确认，《电梯维修保养合同》真实性予以确认，证明目的不予确认；对《银川市西夏区物业管理服务中心会议纪要》予以确认；《学府中央住宅房欠付物业费明细表》、《学府中央商业用房欠付物业费明细表》，被告对该组证据三性及证明目的均有异议，上述证据是原告单方制作，从未向被告提供，上面也没有被告方的签字认可，并且也不能证明房屋已交付多少的数字，电梯费应当是由业主使用并缴纳的，不应当由开发商来缴纳；住房和城乡建设部关于废止《物业服务企业资质管理办法》的决定、住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知，被告对该组证据的真实性无异议，对原告的证明目的有异议，住建部的生效日期是2018年3月8日，而不是原告所说的2017年12月15日，也不能证明合同的有效性，由于涉案合同未经招、投标程序，违反了法律禁止性规定的涉案合同是无效的，对该证据本院予以确认；学府中央物业费账户五方监管协议，被告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，对该证据本院予以确认；银川市房屋产权交易管理中心出具的查询单，被告对该组证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，该查询单并没有显示未出售，以上的房屋已全部出售并有房屋买卖合同证明，该查询单只显示以上房屋被查封的事实，并不是未出售，对该证据本院予以确认；交接单及附件“学府中央截止2019年1月9日所有未出库住宅明细、学府中央截止2019年1月9日所有未出库商户明细”，该72户房屋的钥匙由被告控制，房屋未交付给业主，其中被告未将这39户商业房交付给业主。被告未交付的住宅41套住宅房、商业用房20套包含在附件“学府中央截止2019年1月9日所有未出库住宅明细、学府中央截止2019年1月9日所有未出库商户明细”表中，被告对该组证据的证据三性及证明目的均有异议，本院予以确认，原告律师与被告员工李明的电话录音，被告对该电话录音证据的三性及证明目的均有异议，该证据不能达到其证明目的，本院不予确认。被告提交的银川晚报，原告对该组证据真实性无异议，对证明目的不予认可，该证据不能证明房屋的交付情况，本院不予确认；维修公共设施及绿化的支出证明，原告对该组证据的三性均不予以认可，对证明目的也不认可，该组证据为被告方单方出具，对真实性无法核实，该证据不能达到被告的证明目的，本院不予确认；涉案房屋交接公告，原告对该份证据的三性及证明目的均不予认可，该证据不能证明被告建设的所有房屋已全部出售或实际交付，本院不予确认；借条、涉案房屋的买卖合同借用明细表，原告对该组证据借条的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据不能证明原告诉请中涉及的房屋被告已全部出售或实际交付，本院对证据真实性予以确认，对证明目的不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月1日,原告与被告签订《前期物业服务合同》,约定:原告为被告开发建设的位于宁夏银川市西夏区某小区提供前期物业服务,被告向原告支付前期物业管理开发费用20万元,支付方式为:以未出售的车位及储藏室的租金抵付或现金支付。物业服务费用住宅1.35元每月每平方米,商业2元每月每平方米,电梯运行使用费3-6层每户每月30元,7-11层每户每月50元,12-18层每户每月70元。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或因被告原因未能按时交给买受人的物业,其物业服务费用由被告交付给原告地上、地下车位和储藏室租金抵顶直至抵顶原告开始收取入住业主物业费为止,自合同生效及被告交付原告物业后开始计算,每月25日对账结算。被告未能按时足额缴纳物业服务费、电梯费等费用的,按未付款项每日10%的支付违约金。合同履行中，被告将学府中央部分房屋的钥匙交给物业公司，由业主到物业公司领取，截止2019年1月9日，尚有72户房屋的钥匙一直没有人领取，原告将附件“学府中央截止2019年1月9日所有未出库住宅明细（含未交付给业主的39户商业房）”表中所列的72户住宅房屋的钥匙交还给被告，原告与被告的员工李明和吴迪进行了交接，并签字盖章。原告主张的被告未交付的住宅41套住宅房、商业用房20套包含在附件“学府中央截止2019年1月9日所有未出库住宅明细、学府中央截止2019年1月9日所有未出库商户明细”表所列的房屋中，具体房号与原告提交的《学府中央未交付住宅房欠付物业费明细表》及《学府中央未交付商业用房欠付物业费明细表》房号相印证。合同签订后,被告有53户住宅房（2018年5月17日至2019月6月16日)、33户营业房(2018年6月21日至2019年6月20日）未能出售或未能按时交付给买受人,以上房屋在原告提供物业管理服务的范围内。原告一直按约提供物业服务,但被告未能按照约定与原告签署有关车位及储藏室出租合同。而且因被告未能完善基础设施建设及验收工作,致使地上车位及地下车库均不具备使用条件,原告无法按照合同约定出租车位及储藏室。原告多次联系被告,但被告至今未能解决上述问题,也未向原告支付物业费、电梯使用费。鉴于上,原告无法实现以租金抵付物业费的目的,被告给原告造成了巨大损失。为此。原告诉至法院，请求判如所请。 庭审中，经银川市房屋产权交易管理中心出具的查询单载明案涉房屋其中尚有住宅房12户未出售亦未交付，商业用房13户未出售亦未交付。 另查明，12户未出售的住宅房中有2户位于10层,有10户位于12-18层；41户未交付的住宅房屋中有6户位于3-6层,有15户位于71层,有17户位于12-18层。 本院认为，一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力”的规定,原告甘肃铂盾保安服务有限公司与被告宁夏诺邦置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效,对业主具有约束力。根据合同约定被告向原告支付前期物业管理开发费用20万元，以未出售的车位及储藏室的租金抵付或现金支付，庭审中查明，被告并未用未出售的车位及储藏室的租金抵付或现金支付原告支付前期物业管理开发费用20万元，故原告该项请求成立，本院予以支持。二、根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。”按上述合同约定及条例规定,被告应向原告交纳尚未出售或者尚未交给业主的住宅房和商业用房的物业服务费，被告尚有有53户住宅房（面积共计5749.67平方米），33户营业房（面积共计6135.07平方米）未能出售或未能按时交付给买受人。合同约定物业费的标准住宅房按每月每平方米1.35元、商业房按每月每平方米2元计算，现原告主张住宅房按每月每平方米1.15元、商业房按每月每平方米2元计算，本院照准。自2018年5月17日至2019年6月16日(13个月),被告欠付原告住宅房屋物业费85957.56元（5749.67平方米×1.15元×13个月）；自2018年6月21日至2019年6月20日(12个月)，被告欠付原告商业用房物业费147241.68元（6135.07平方米×2元×12个月），原告主张145669.72元，本院照准，故被告应支付原告物业服务费用231627元（详见计算明细）。三、根据《前期物业服务合同》的约定，电梯运行使用费3-6层每户每月30元,7-11层每户每月50元,12-18层每户每月70元，12户未出售的住宅房中有2户位于10层,有10户位于12-18层,电梯费用计算公式:(2户50元+10户×70元)×13个月=10400元；41户未交付的住宅房屋中有6户位于3-6层,有15户位于7-11层,有17户位于12-18层,电梯费用计算公式:(6户×30元+15户×50元+17户×70元)×13个月=27560元。综上,电梯使用费共计:10400元+27560元=37960元。四、原告主张的违约金46958.7元，本院不予支持。虽合同中有“业主或者物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费、电梯等费用的，按未付款项每日10%的支付违约金”的约定，但涉案费用的支付方式是以未出售的车位及储藏室的租金抵付或现金支付。但车位和储藏室具体多少间，租金价格，如何抵付，合同中均未明确约定，“或现金支付”也未约定支付时间，故本院对原告主张的违约金46958.7元，本院不予支持。被告抗辩“因为本案物业合同没有通过招、投标的方式，本案前期物业服务合同为无效合同”的抗辩意见，本院不予采纳。根据《物业管理条例》第二十四条的规定，对前期物业管理，国家是提倡(而非强制)建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则通过招投标的方式选聘物业服务企业；对住宅物业的前期物业管理，法律要求建设单位应当(而非必须)通过招投标的方式选聘物业服务企业。根据《中华人民共和国招标投标法》第三条的相关规定，前期物业管理企业的选聘事项也不属必须进行招标的项目。因此，法律和行政法规并未强制建设单位在前期物业管理阶段选聘物业服务企业时，必须通过招投标的方式选聘物业服务企业。综上，建设单位是否通过招投标的方式选聘物业服务企业而签订物业服务合同，该合同的效力都不因此而受到影响。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条第二款之规定，判决如下： 一、被告宁夏诺邦置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告甘肃铂盾保安服务有限公司前期物业管理开发费200000元，物业费231627元、电梯费37960元，合计469587元； 二、驳回原告甘肃铂盾保安服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4483元，由被告宁夏诺邦置业有限公司负担。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  张凤琴 二〇一九年十一月六日 书记员  白文兰 欠付物业费、电梯费明细 一、学府中央53套未出售（未交付）住宅房欠付物业费明细 （1）学府中央12套未出售住宅房欠付物业费明细表