四川省成都高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0191执异311号 案外人：成都市温江区鑫金康置业有限责任公司。住所地：成都市温江区柳城镇万春东路26号。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：罗青松，男，1980年2月22日出生，汉族，住浙江省安吉县。该公司员工，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：高辉，女，1990年10月20日出生，汉族，住四川省仁寿县。该公司员工，特别授权代理人。 申请执行人：中信银行股份有限公司成都分行。住所地：成都市高新区天府大道北段1480号拉德方斯大厦。 负责人：沈强，行长。 委托诉讼代理人：罗林春，四川法锐律师事务所律师，特别授权代理人。 被执行人：陈毅辉，男，1971年7月9日出生，汉族，住福建省漳平市。 本院在执行中信银行股份有限公司成都分行（以下简称中信银行成都分行）与陈毅辉信用卡纠纷一案中，案外人成都市温江区鑫金康置业有限责任公司（以下简称鑫金康公司）对查封位于成都市温江区房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院立案后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人鑫金康公司称，案涉房屋系陈毅辉、陈建霞以银行按揭贷款方式购买，鑫金康公司向银行提供连带保证责任。后因陈毅辉、陈建霞未履行个人贷款合同，导致鑫金康公司向银行承担了担保责任。鑫金康公司遂向法院起诉要求解除房屋买卖合同，注销商品房买卖合同备案登记、注销房屋所有权预告登记。2018年6月15日，成都市温江区人民法院作出判决，解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议。该判决已经于2018年9月25日发生法律效力。因此，案涉房屋的物权所有人自始至终为鑫金康公司所有，房屋产权从未发生变更。成都高新区人民法院将合同备案登记视为物权登记，从而采取执行措施，违反了物权法定的基本原则及查封仅限“被执行人财产”的执行规定。此外，案涉房产《商品房买卖合同》已合法解除，陈毅辉、陈建霞不再享有任何债权请求权，法院应依法及时解除查封，中止对案涉房屋的执行。 申请执行人中信银行成都分行未提出意见。 本院查明，因与陈毅辉信用卡纠纷一案，中信银行成都分行提出财产保全申请，本院于2018年10月29日作出（2018）川0191民初13040号《民事裁定书》，裁定“对被申请人陈毅辉名下的房屋等财产在人民币64593.98元范围内采取保全措施”。2018年11月6日，本院向温江区不动产登记中心发出（2018）川0191执保1968号《协助执行通知书》，将备案登记在陈毅辉名下的案涉房屋（合同备案号：×）予以查封。因成都市温江区人民法院于2017年对案涉房屋已做查封，本案的查封属于轮候查封。2018年12月11日，成都市温江区人民法院作出（2018）川0115执异215号《执行裁定书》，中止对案涉房屋的执行，现已解除对案涉房屋的查封，本院的查封已成为首查封。2018年11月14日，本院对（2018）川0191民初13040号中信银行成都分行与陈毅辉金融借款合同纠纷一案作出判决，“陈毅辉于本判决生效之日起十日内向中信银行股份有限公司成都分行偿还信用卡欠款本金38545.18元、分期手续费1444.82元及利息（截至2018年9月8日的零售利息为15330.41元，2018年9月9日起至欠款清偿之日止的利息以欠款本金为基数，按日利率万分之五计算，并按月支付复利）”。因陈毅辉未履行该判决义务，2019年5月5日，中信银行申请强制执行，本院以（2019）川0191执3518号立案。本案的查封已转为执行中的查封。 另查明，2014年1月6日，案外人鑫金康公司与陈毅辉、陈建霞签订《商品房买卖合同》、《成都恒大城商品房买卖合同补充协议》，主要约定：陈毅辉、陈建霞购买鑫金康公司开发的案涉房屋，房屋总价款为878611元。陈毅辉、陈建霞在签订合同后向鑫金康公司支付首付款268611元，其余尾款610000元由陈毅辉、陈建霞向成都银行股份有限公司金牛支行（以下简称成都银行金牛支行）申请按揭贷款。鑫金康公司为陈毅辉、陈建霞的按揭贷款提供担保。合同还约定，若陈毅辉、陈建霞未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致鑫金康公司承担了担保责任的，鑫金康公司有权单方解除《商品房买卖合同》，收回案涉房屋。同时陈毅辉、陈建霞必须在鑫金康公司履行其保证责任后30天内，协同鑫金康公司到房产管理部门办理有关解除合同的手续。2014年6月27日，案涉房屋办理合同备案登记（合同备案号：×）。2014年7月10日，成都银行金牛支行向陈毅辉发放个人按揭贷款，贷款金额610000元。因陈毅辉未依约向成都银行金牛支行按时足额归还借款本息，2016年12月1日，成都银行金牛支行向鑫金康公司出具《成都银行履行保证担保责任通知书》，要求鑫金康公司履行连带保证责任。2017年3月2日，成都银行金牛支行向鑫金康公司出具《成都银行履行担保责任证明书》，证明鑫金康公司于2017年2月27日已经为陈毅辉代偿564622.25元（本金546458.25元，利息及罚息18164元）。之后，鑫金康公司向成都市温江区人民法院提起诉讼，请求解除与陈毅辉、陈建霞签订的商品房买卖合同。成都市温江区人民法院于2018年6月15日作出（2018）川0115民初331号《民事判决书》，判决确认鑫金康公司与陈毅辉、陈建霞签订的案涉《商品房买卖合同》及《成都恒大城商品房买卖合同补充协议》于2018年5月7日解除，陈毅辉、陈建霞于判决生效之日起十五日内协助鑫金康公司前往产权管理部门办理《商品房买卖合同》（合同签约备案号为：×）的登记备案注销手续，办理案涉房屋（业务件号为：预×）的预告登记注销手续。该判决已于2018年9月25日发生法律效力。 再查明，案涉房屋于2016年5月19日办理产权登记，房屋所有权人为鑫金康公司（温房权证监证字第××号）。 本院认为，依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项之规定，人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记。在本院查封案涉房屋之前，陈毅辉、陈建霞购买了案涉房屋并已办理商品房预售合同备案登记。因此，本院对案涉房屋实施预查封的行为并无不当。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条之规定，因鑫金康公司与陈毅辉、陈建霞之间签订的商品房买卖合同已解除，故预查封所依据的以物权变动为目的的请求权已归于消灭，案涉房屋的所有权已无基于买卖合同的履行转移为陈毅辉、陈建霞所有的可能性。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”，鑫金康公司已取得案涉房屋的所有权，本院继续对案涉房屋采取查封措施缺乏事实和法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款之规定，“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”。 综上，案外人鑫金康公司的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款之规定，裁定如下： 中止对位于成都市温江区房屋的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  肖 宏 人民陪审员  叶碧云 人民陪审员  徐小蓉 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  何夏源