河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初17578号原告：河南中晟清臣建筑工程有限公司，住所地河南省郑州经济技术开发区航海东路1394号1幢6层605号。法定代表人：马清臣，经理。委托代理人：杜强，河南国基律师事务所律师。委托代理人：许水征，河南国基律师事务所律师。被告：河南蜂智电子商务有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区十里铺街东、商都路南BCDE幢1单元12层1203号。法定代表人：张洋洋，总经理。被告：张作华，男，1975年6月11日出生，汉族，住河南省淮阳县。二被告共同委托代理人：魏玉堂，河南豫龙律师事务所律师。原告河南中晟清臣建筑工程有限公司与被告河南蜂智电子商务有限公司（以下简称“蜂智公司”）、张作华租赁合同纠纷一案，郑州市中级人民法院发回重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杜强、许水征，被告委托代理人魏玉堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告蜂智公司于2017年5月10日签订的房屋合作协议；2、被告蜂智公司向原告支付房屋租金1212750元（自2017年5月20日暂算至2018年7月20日，之后租金按照合同约定计算至搬出房屋之日止）；3、被告蜂智公司赔偿原告房屋恢复费用23万元；4、被告蜂智公司向原告支付房屋租赁期间的水费、物业费61425元；5、被告张作华对上述债务承担连带责任；6、诉讼费18338元、保全费5000元、保全保险费1800元由被告承担。事实与理由：2017年5月10日，原、被告签订房屋合作协议，约定原告将其所有的位于郑州市航海东路1073号院爱心集团内办公大楼的共计45间房屋出租给被告使用，租赁期限为3年，自2017年5月20日至2020年5月20日，每间房屋每年租金23100元，必须先付清一年租金后入住办公；水电、通信等其他费用按照谁使用谁交费原则执行，每逾期一日，被告应向原告支付应付总额的日万分之五的违约金，超过十五日的原告有权解除合同；被告损坏房屋、设施、设备时要照价赔偿。原告按照合同约定，将房屋交付给被告使用，但被告违反约定拖欠房租，经原告多次催要，被告仍违反合同约定，拒绝交纳房屋租金及各项费用。2018年4月19日，被告张作华向原告承诺在十五日内支付所欠租金等各项费用，否则愿意承担连带责任，但也未依约履行。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。二被告辩称，原告起诉与事实不符，原、被告之间的房屋合作协议已经解除，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，被告蜂智公司愿意按照实际租赁房屋的面积向原告交纳租金。被告张作华不应当承担向原告支付租金的责任，其不是租赁合同的相对方，被告张作华的行为是职务行为，法律后果应当由被告蜂智公司承担。原告提交的2017年5月10日其与被告蜂智公司签订的合作协议没有实际履行，该份协议不能作为原告向被告蜂智公司收取租金的法律依据。原、被告双方于2017年5月19日重新签订一份房屋使用合作协议，该协议约定以被告实际使用的房屋面积计算租金，标准按照原告与郑州思维物业管理有限公司（以下简称“思维物业”）签订的协议租金标准计算。被告蜂智公司已向原告支付租金159900元应当从应交纳的租金中扣除。经审理查明：2017年4月21日，原告（乙方）与思维物业（甲方）签订房屋租赁合同，约定思维物业将位于郑州市航海东路1073号院内办公大楼一至六层共计4300平方米出租给乙方使用，租赁房产权利人为思维物业，房产证号为：郑房权证字第××号。该租赁物用途仅作为办公用房使用。租赁期限为2017年5月20日至2020年5月19日止。租金一至六层每平方米每天1.498元，建筑面积4300平方米，计年租金2351111元。按照先付款后使用的原则执行，房屋押金10万元，房屋租金自第三年起每两年按照7%正常增长。水、电、通信等其它费用按照谁使用谁交费的原则执行；如乙方有拖欠，乙方承担责任。租赁期内，按合同约定支付房屋租金及相关费用，每逾期一日，乙方向甲方支付应付总额的日万分之五的违约金，超过十五日的甲方有权解除合同，由此造成的一切损失均由乙方承担。任何一方如有违反合同约定的行为发生，应按月租金的10%向对方支付违约金并赔偿因此给对方造成的损失。合同尾部有出租方思维物业加盖印章及委托代理人李彦峰签字，承租方有原告加盖印章及委托代理人马清臣签字对合同内容予以确认。2017年5月10日，原告（甲方）与被告蜂智公司（乙方）签订房屋合作协议，约定甲方将位于郑州市航海东路1073号院爱心集团内办公大楼3楼12间、4楼9间、5楼24间整层（6楼10间按交房日期为起始日期）共45间租给乙方使用，仅作为办公用房使用。租赁期限暂定为3年，自2017年5月20日至2020年5月20日，租金每间每年23100元，必须先付清一年租金后入住办公，另缴纳押金10万元，解约后乙方不违反合同规定甲方将押金全额无息退还给乙方。水、电、通信等其他费用按照谁使用谁交费的原则执行；如乙方有拖欠，乙方承担责任。合作期内，按约定支付相关费用，每逾期一日，乙方向甲方支付应付总额的日万分之五的违约金，超过十五日的甲方有权解除合同，由此造成的一切损失均由乙方承担。对于乙方的装修、装饰、改善和新增设的他物，甲方不承担由此产生的费用及维修的义务。入住装修时须到甲方处办理装修手续，并缴纳装修押金，装修结束后退还。自乙方缴清费用后，方可搬入。其中水、电费、每年租金等随市场价变化而变化。退房需提前一月通知甲方，水电费需在每月20日抄表后三日内交清费用，否则三日后按5%加收滞纳金，超过一周未缴清费用，视为乙方违约，一切责任由违约方承担。租金自签订日起每两年递增5%，物业等杂税随行就市。协议尾部甲方处有原告加盖印章及法定代表人马清臣签字，乙方处有被告蜂智公司加盖印章及负责人即被告张作华签字对合同内容予以确认。2017年5月19日，原告（甲方）与被告蜂智公司（乙方）签订房屋使用合作协议，约定甲方将坐落于郑州市经开区航海东路1073号院爱心集团大楼，建筑面积4300平方米的房屋给与乙方使用，房屋使用期限为3年，自2017年5月20日至2020年5月20日止。使用用途为办公和样品间展示。甲方房屋出租标准按照甲方与思维物业所签订的合同条款执行，以乙方实际使用的房屋面积计算。财务核算结算周期为一年，甲乙方在合同签订后，以年为单位进行财务核算，一年内如甲方利润未达到房租金额，经核算后剩余房租根据子公司股权分配比例各自承担相应房租费用。在房屋使用期间，以下费用由乙方支付，包括水、电费、煤气费、空调使用费、物业管理费。合作期满前一个月，如双方就房屋合作没有另行达成一致意见的，乙方应在协议期满前退场完毕。协议尾部甲方处有原告加盖印章及法定代表人马清臣签字、乙方处有被告蜂智公司加盖印章对协议内容予以确认。同日，被告通过蔡娟账户向原告法定代表人马清臣账户转款10万元。2017年7月27日，原告法定代表人马清臣向被告张作华账户转款6万元。2017年8月11日，被告蜂智公司（甲方）与河南新田装饰设计工程有限公司（以下简称“新田公司”）（乙方）签订装修合同，约定工程地点为郑州市经开区，施工面积5层-6层平方米（4层以下约700万元需另行签订合同，同等条件下乙方优先）。工程造价5层-6层总价款约140万元。工程期限45天，开工日期2017年8月11日，竣工日期2017年9月26日。甲方自行设计并提供施工图纸，交图时间为2017年8月11日。5层-6层竣工验收合格后180天内，甲方支付相当于总价款97%的工程款。自协议签订之日起三日内，乙方向甲方缴纳5万元质保金，甲方向乙方提供办公室一间。合同尾部甲方处有被告蜂智公司加盖印章及法定代表人刘战岭签字、乙方处有新田公司委托代理人盛同生签字摁印对合同内容予以确认。2017年8月15日，被告蜂智公司出具收据，载明收到盛同生5万元整，收款事由为5-6层装修质保金。2017年8月21日，被告蜂智公司出具收据，载明收到盛同生1万元，收款事由为收装修物业押金。同日，被告张作华向马清臣转款1万元，马清臣将该1万元作为装修押金转至思维物业后并告知被告张作华，思维物业出具收到条显示收到马清臣交来办公室五楼装修押金1万元整。2017年11月27日，被告蜂智公司法定代表人张洋洋账户向原告会计赵锦红账户转款49900元。2017年12月20日，被告蜂智公司法定代表人张洋洋账户向案外人赵某账户转款1900元，备注为支付搬家费用。原审庭审中案外人赵某作为证人出庭称2017年12月中旬，其替爱心集团3楼搬家具、架子等产品到爱心集团后院2楼，晚上十点多时从3楼将地板砖搬到4楼。2018年4月19日，被告张作华出具承诺书一份，载明：被告蜂智公司负责人张作华于2017年4月20日租用位于航海东路爱心集团办公大楼（房屋间数见租赁合同）作为蜂智公司办公场所使用，因当时资金紧张，至2018年4月19日仍未付房屋租金。现被告张作华郑重承诺，该房屋租金被告张作华保证在15天内结清，否则愿意承担由此发生的一切损失。并手写到：注以时用天数为准。被告蜂智公司提交的缴费通知中显示，收费标准为物业费87.5元/每间每月，水费10元/每间每月。2018年5月2日、2018年6月25日，被告蜂智公司分别向原告指定账户转款1万元、1895元，共计11895元用于支付物业费。庭审中，原、被告双方确认自2017年5月20日起计算房屋租金。2018年7月20日，原告将涉案房屋整体退还给思维物业。原告称双方达成口头协议后，被告从原告处领取钥匙入驻，被告承租的房屋为3层9间、4层12间、5层整层24间、6层10间，其中3层的9间用作堆放杂物，4层的9间用作办公，5层的24间交付后被告将原告装修好的拆除按照被告装修打通，装修一半后空置，6层的10间堆放家具及材料，被告于2018年7月初搬离，搬离时双方发生纠纷并报警。被告称2017年4月20日至2018年4月20日租赁四层8间房屋，2017年11月20日至2018年4月20日租赁四层4间房屋，于2018年5月19日搬离涉案房屋。由于双方发生矛盾，被告蜂智公司要退租，故在未到合同约定的结算日期前向原告出具承诺书。关于2017年5月10日与2017年5月19日的房屋合作协议，原告称5月19日合同是先签订的，双方终止合作后又签订了5月10日的协议，5月10日的日期是补签的，实际履行的即为5月10日的协议。被告称5月10日协议签订时间为当日，签订后被告张作华与马清臣协商整个楼层全部出租，由于其他租户租期未到，无法整个楼全部出租，后双方协商实际使用多少房屋支付多少租金，故5月19日签订合同，而且让马清臣书写租金标准，租金收取的方式为以实际使用面积为准。另查明，2016年12月7日，被告蜂智公司法定代表人由被告张作华变更为张洋洋。2017年11月24日、2017年12月4日，原告分别将3层的房屋出租给案外人郑州航帆实业有限公司与王松亚。2018年8月7日，原告向阳光财产保险股份有限公司郑州中心支公司支付诉讼财产保全责任保险费1800元。以上事实有原告提交的房屋租赁合同、房屋合作协议、微信转款记录、微信聊天记录、装修合同、收据、收到条、中国建设银行个人活期账户交易明细、证人证言、承诺书，二被告提交的房屋使用合作协议、情况说明、转账凭证、中国建设银行银行卡客户交易明细清单、物业费收取通知、发票及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于双方实际履行合同的问题，原告主张为2017年5月10日的合同，被告主张双方实际履行的系2017年5月19日的合同，本院认为，5月19日合同约定租金结算周期为一年，但被告张作华于2018年4月19日出具承诺书载明因资金紧张，仍未付房屋租金，保证15天内结清，该内容与5月19日合同租金支付周期矛盾，故对该合同本院不予采纳。原告与被告蜂智公司于2017年5月10日签订的房屋合作协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，原、被告均应按照双方约定全面、适当履行各自的义务。现原告主张解除该房屋合作协议，原告已经于2018年7月20日向思维物业整体退租，被告蜂智公司对该事实予以认可，被告也已经搬离涉案房屋，双方合同已无法再继续履行，故原告诉请解除2017年5月10日双方签订的房屋合作协议，本院予以支持。根据原、被告提交的证据，对于爱心集团3层的9间房屋，原告称2017年4月20日将涉案房屋交付给被告蜂智公司后，由于被告蜂智公司未支付租赁费用，原告分别于2017年11月24日、2017年12月4日将3层的房屋出租给案外人郑州航帆实业有限公司与王松亚。证人赵某到庭作证称2017年12月中旬，其到爱心集团3楼搬家具、架子等产品到爱心集团后院2楼，晚上从3楼将地板砖搬到4楼，根据原告提交的银行流水显示，2017年12月20日，被告蜂智公司法定代表人张洋洋账户向赵某账户转款1900元，备注为支付搬家费用。对此本院确认被告蜂智公司于2017年12月中旬即2017年12月20日搬离3层房屋；对于爱心集团4层的12间房屋，被告蜂智公司认可其于2017年4月20日起租用8间、2017年11月20日起租用4间房屋用于办公；对于5层的24间及6层的10间房屋，根据被告蜂智公司与新田公司签订的装修合同、被告蜂智公司支付的装修质保金及押金、证人出具的证言、原告法定代表人马清臣与被告张作华之间的录音以及原告提交的涉案房屋现场照片，可以确认被告蜂智公司将爱心集团5-6层的原有装修拆除后，未再进行施工装修，也未进行房屋的恢复，故本院认定原告已经向被告蜂智公司交付房屋，被告蜂智公司对5-6层进行占有使用。对于被告蜂智公司从涉案房屋的4层、5层、6层搬离时间，被告称其于2018年5月19日搬离，搬离时没有交接，通过电话联系的，但其未能提交证据证明，故本院采纳原告所述被告蜂智公司的搬离日期2018年7月初即2018年7月1日。综上，被告蜂智公司于2017年4月20日至2017年12月20日租用爱心集团3层的9间房屋，2017年4月20日至2018年7月1日租用爱心集团4层的8间房屋、5层的24间房屋、6层的10间房屋，2017年11月20日至2018年7月1日租用爱心集团4层的4间房屋。根据房屋合作协议的约定，双方确认租金起算日期为2017年5月20日，根据合同约定每间23100元/年，故每间每月租金为1925元，计算3层租金为121275元（1925×7×9）,4层租金为261800.04元[（1925×13＋1925÷30×10）×8＋（1925×7＋1925÷30×10）×4]，5层租金为616000.08元[（1925×13＋1925÷30×10）×24]，6层租金为256666.7元[（1925×13＋1925÷30×10）×10]，以上租金共计1255741.82元。被告提交的转款凭证显示共分别向原告支付金额为10万元、49900元、1万元，原告称被告支付的10万元中已向被告退还6万元，并提交微信聊天记录及微信转款记录佐证，对此本院予以确认。原告另称其中49900元系张洋洋与赵锦红之间的个人债务，但原告未能提交证据证明张洋洋与赵锦红之间存在债权债务关系，故对原告所述本院不予采纳。对另外1万元，原告称该笔款项系交纳的装修押金，已经转给物业公司，根据合同相对性，原告应向被告返还该笔款项。综上，被告已向原告支付租金99900元，扣除后剩余应付租金1155841.82元被告蜂智公司应向原告支付。对于原告主张的房屋恢复费用23万元，其并未提交有效证据证明其实际费用的支出，对此本院不予支持。对于原告主张的物业费、水费，双方确认单价为物业费87.5元/间/月、水费10元/间/月，根据上述租赁房间数量及日期，经计算，水费、物业费共计为63602.5元[（87.5×7＋10×7）×9＋（87.5×13＋87.5÷30×10＋10×13＋10÷30×10）×42＋（87.5×7＋87.5÷30×10＋10×7＋10÷30×10）×4]，扣除被告蜂智公司已经支付的11895元，被告蜂智公司还应向原告支付51707.5元。原告主张被告张作华对上述金额承担连带责任，被告张作华出具承诺书承诺15日内将租金结清，否则愿意承担由此发生的一切损失，视为债务加入，但被告张作华仅仅对租金承诺结清，故其应在租金范围内向原告承担连带责任。对于原告主张的被告支付诉讼保全保险费1800元，房屋合作协议中没有明确约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南中晟清臣建筑工程有限公司与被告河南蜂智电子商务有限公司于2017年5月10日签订的房屋合作协议；二、被告河南蜂智电子商务有限公司于本判决生效后十日内向原告河南中晟清臣建筑工程有限公司支付租金1155841.82元、水费及物业费51707.5元；三、被告张作华对本判决第二项确定的租金1155841.82元承担连带责任；四、驳回原告河南中晟清臣建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18338元，诉讼保全费5000元，以上共计23338元。由原告河南中晟清臣建筑工程有限公司负担4602元，被告河南蜂智电子商务有限公司、张作华共同负担18736元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  李建涛审判员  崔 敏审判员  刘红丽二〇一九年十一月二十九日书记员  张 敬