江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏08民终3018号上诉人（原审被告）：秦珍，女，汉族，1984年6月20日出生，自由职业者，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：田竹，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李明亮，男，汉族，1981年2月4日出生，自由职业者，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：田竹，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白丽，女，汉族，1966年7月1日出生，自由职业者，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：滕娜，江苏传正律师事务所律师。上诉人秦珍、李明亮因与被上诉人白丽排除妨害纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初1557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人秦珍、李明亮上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定被上诉人取得涉案房屋的所有权，该认定适用法律不当。涉案房屋至今未取得相关法定手续，无法验收办理房屋产权证，甚至有可能就办不了房产证。二、一审程序违法。被上诉人举证江苏省淮安市中级人民法院（2013）淮中执字第0222-1号执行裁定书，但该裁定书在诉讼前上诉人一直没有看到，也不清楚涉案房屋被拍卖、执行事宜，故在一审庭审后，上诉人向江苏省淮安市中级人民法院提出诉讼，要求撤销该裁定，在江苏省淮安市中级人民法院未作审理裁判的情况下，一审法院径行判决显然程序违法。三、上诉人对涉案房屋系合法占有。1、在涉案房屋被查封之前已经实际形成买卖事实。2、上诉人不存在明知涉案房屋被查封仍然购买的事实，由于涉案房屋没有产权证，无法确定涉案房屋的法律风险，为了保障上诉人财产利益，要求开发商出具承诺书，这根本不是一审认定的明知被查封这一事实。3、涉案房屋未过户以及付清房款不是上诉人的过错。本案房屋在被拍卖时上诉人已经实际居住，在拍卖时没有上门核实房屋状况，拍卖程序本身就明显存在不合法之处。而且拍卖的房屋中有上诉人的添附，原审判决明显损害了上诉人的财产利益。被上诉人白丽辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。白丽向一审法院起诉请求：判令秦珍、李明亮迁出淮安市清江浦区青年城市广场2号楼503室（以下简称503室房屋），并交付给白丽。一审法院认定事实：白丽与徐海鸿、俞文洲、鸿洲置业民间借贷纠纷一案，江苏省淮安市中级人民法院作出（2013）淮中民初字第0032号民事判决书，判决：一、徐海鸿、俞文洲共欠白丽本金5148007.22元，于本判决生效后十日内给付，同时从2012年8月9日起按中国人民银行一年期贷款基准利率的四倍支付利息至还清之日止；二、鸿洲置业对上述借款本息承担连带还款责任。案件受理费98300元、诉讼保全费5000元，合计103300元，白丽负担49150元，徐海鸿、俞文洲、鸿洲置业共同负担54150元。因徐海鸿、俞文洲、鸿洲置业未按期履行义务，根据白丽的申请，2013年8月12日，江苏省淮安市中级人民法院立案执行。2014年10月13日，江苏省淮安市中级人民法院作出（2013）淮中执字第0222－1号执行裁定书，裁定：一、将被执行人鸿洲置业所有的位于淮安市清河区城市广场1号楼501、702、1101和2号楼102、503、903室6套房屋分别作价42.5万元、29.17万元、45.08万元、28.52万元、41.94万元、43.63万元，合计230.84万元抵偿给白丽，抵冲本案部分债务。二、白丽可持本裁定书到有关部门办理相关产权过户登记手续，同时解除对上述房屋的查封。该裁定下达时，“503室房屋”为毛坯房。秦珍、李明亮为证明占有、使用“503室房屋”合法，举证如下：1、2010年10月15日，秦珍（申请人）向鸿洲置业出具的“清河城市广场鸿洲会铂金卡会员申请书”，载明：……（1）申请人提交本申请的目的是希望成为清河城市广场鸿洲会铂金卡会员，并参加有关清河城市广场组织的营销活动。（2）为了能够成为贵公司组织的清河城市广场金卡会员，申请人自愿向贵公司递交本申请书，同时自愿向贵公司缴纳10万元作为会费。贵公司向申请人出具会费收据并发放鸿洲会铂金卡，证明申请人铂金卡会员资格。（3）清河城市广场项目正式开盘销售时，申请人凭本铂金卡可优先认购该项目的2号楼503住宅产品，合同单价为4550元……鸿洲置业在左下方的“会员卡号520”处加盖印章。2、2010年9月14日，鸿洲置业出具的收据，载明：交款单位秦珍320827198406206020，收款方式现金+刷卡，收款事由鸿洲车友会会费，10万元。3、鸿洲置业出具的503室房屋的“住宅使用说明书”、住宅工程质量分户验收合格证。4、2014年10月8日，鸿洲置业及徐海鸿出具的承诺书，载明：申请房屋购买人秦珍，你户2010年10月15日向我公司申请购买鸿洲置业房屋一套，即清河城市广场项目的2号楼503室住宅，双方签订会员购买申请协议。现由于我公司有债权债务纠纷，导致该房屋被查封，无法交付，此后果由我公司负责承担。现我公司将上述房屋交付给你户使用。此房屋未经验收交付，如有纠纷我公司承担。如有因为公司债权债务处理纠纷涉及到你户利益损失，全部由我公司协调处理、承担后果。待上述债权债务处理结束后。我公司与你户签订该房屋买卖合同，你户付清余款。如果最终该房屋无法验收、合格的交付给你户，我公司承担从2010年10月5日起到还给你户10万元的申请房屋购买资金及银行的同期贷款利息2倍损失；装修装饰的费用；搬迁及精神损失费。5、2014年10月14日，鸿洲置业向淮安盛和物业服务有限公司出具“清河城市广场业主入住通知单”，载明：业主秦珍所购清河城市广场2号楼503室，请安排入住事宜。6、收据、收款收据及物业管理收费专用收据，载明收取李明亮水费、物业费的事实。白丽质证称：“对证据1真实性无异议，合法性、关联性有异议，这只是其与鸿洲置业之间会员的约定，不是关于涉案房屋的条款。证据2与本案无关联性，收据备注鸿洲车友会会费，不是涉案房屋的购房款。证据3只能说明分户验收合格、质量得到保证，不能达到其证明目的。证据4中鸿洲置业已明确向原审被告陈述涉案房屋已被查封无法交付，后果是由鸿洲置业承担，鸿洲置业对原审被告房屋的交付是不合法的。”另查明，秦珍、李明亮与鸿洲置业未签订书面房屋买卖合同，秦珍除向鸿洲置业交纳的上述10万元外，未再向鸿洲置业支付过其他款项。一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定财产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。2014年10月13日，江苏省淮安市中级人民法院作出（2013）淮中执字第0222－1号执行裁定书，将涉案房屋作价抵偿给白丽，即使未办理产权登记手续，自（2013）淮中执字第0222－1号执行裁定书生效始，白丽依法取得讼争房屋的所有权。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。秦珍、李明亮在未与鸿洲置业签订房屋买卖合同、亦未向鸿洲置业交纳对价、且明知涉案房屋被查封的情况下，仍然从鸿洲置业处拿房居住，其占有不合法。为此，白丽要求秦珍、李明亮迁出并返还涉案的“503房屋”的请求，证据充分，应予支持。一审法院判决：原审被告秦珍、李明亮于该判决生效后三十日内迁出位于淮安市城市房屋，返还给原审原告白丽。一审案件受理费80元，由原审被告秦珍、李明亮负担。二审中，当事人未提交新的证据。本院经审理确认一审法院查明的事实。本院认为：《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本院（2013）淮中执字第0222－1号执行裁定书裁定将本案503室房屋作价抵偿给被上诉人白丽，则白丽自（2013）淮中执字第0222－1号执行裁定生效时，取得503室房屋的所有权。上诉人秦珍、李明亮主张被上诉人白丽未取得503室房屋的所有权，没有法律依据，本院不予支持。上诉人秦珍、李明亮称已向本院起诉要求撤销（2013）淮中执字第0222－1号执行裁定，但未提供本院已经立案的证据，经本院核查也未发现该案在本院已经立案，上诉人秦珍、李明亮主张一审程序违法，没有事实依据，本院不予支持。上诉人秦珍、李明亮向鸿洲置业交纳10万元，是与鸿洲置业约定可以优先认购503室房屋，上诉人秦珍、李明亮与鸿洲置业之间并未签订房屋买卖合同，上诉人亦未支付剩余房款。2014年10月8日，鸿洲置业出具给上诉人的承诺书中明确载明由于该公司有债权债务纠纷，导致503室房屋被查封，并明确载明“现我公司将上述房屋交付给你户使用”，还约定如果最终503室房屋无法验收、合格的交付给上诉人，该公司承担从2010年10月5日起到还给上诉人10万元的申请房屋购买资金及银行同期贷款利息2倍损失，装修装饰的费用，搬迁及精神损失费。入住通知单出具的时间是在2014年10月14日，即在上述承诺书出具的时间之后，从承诺书与入住通知单出具的先后顺序看，上诉人是在知晓503室房屋被查封后办理入住503室房屋的手续。即使如上诉人秦珍、李明亮所述，上诉人秦珍、李明亮是在知道503室房屋被查封之前即已入住503室房屋，而上诉人秦珍、李明亮在仅交纳10万元优先认购金，没有签订房屋买卖合同，亦未交纳全部购房款的情况下即入住，上诉人秦珍、李明亮亦应知晓入住503室房屋可能存在风险。因此，上诉人秦珍、李明亮是明知入住503室房屋存在的风险的。在被上诉人白丽已经依法取得503室房屋所有权并要求上诉人秦珍、李明亮迁出并交付该房屋的情况下，上诉人秦珍、李明亮主张对503室房屋系合法占有，没有依据，本院不予支持。上诉人秦珍、李明亮关于因对503室房屋的添附所产生的损失问题，本案中不予理涉，上诉人秦珍、李明亮可另行主张。综上所述，上诉人秦珍、李明亮的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人秦珍、李明亮负担。本判决为终审判决。审判长 华 林审判员 李前兵审判员 马作彪二〇一九年十一月二十九日书记员 孙 欣