江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初5242号原告：李翔，男，1975年11月15日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。被告：林军，男，1970年3月28日生，汉族，住江西省樟树市小溪路东区。被告：朱娅莉，女，1983年12月26日生，汉族，住江西省樟树市。被告：许家近，女，1958年1月5日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。被告：毛雪婷，女，1985年3月24日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：文武，系江西明实律师事务所律师，执业证号：13601201210331161。原告李翔诉被告林军、朱娅莉、许家近、毛雪婷房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李翔，被告毛雪婷的委托诉讼代理人文武到庭参加诉讼，被告林军、朱娅莉、许家近经本院合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。原告李翔诉称，2017年12月18日，被告毛雪婷把其租赁来的位于南昌市红谷滩新区丰和南大道2888号绿湖豪城二期商业写字楼AB#第十层（1033、1034、1035、1036、1037）室以南昌胤中和科技有限公司（2018年10月10日注销）与原告签订一份《租房合同》，约定：原告租赁上述房屋，期限从2018年1月1日至2020年2月1日；先由原告预交3.6万元作为履约保证金，每月租金为18000元。合同签订后，原告按约交纳了房屋押金36000元并按期支付了房屋租金，2019年3月29日，被告毛雪婷就房屋押金及租金出具了收条。上述房屋于2019年2月20日被依法拍卖，新房屋所有权人与被告毛雪婷因房屋租赁问题产生了矛盾纠纷，3月23日，新房屋所有权人在租赁房屋门口张贴告示，要求原告在指定期限内搬出。3月28日，原告、被告毛雪婷与新房东三方共同协商处理房屋租赁问题，协商过程中被告与新房东矛盾激化，原告不得不报警处理。因被告与新房东就房屋租赁问题产生纠纷且多次协商未果，新房东不断在原告办公场所纠缠，导致原告无法办公。为此原告向被告提出解除租赁关系，退还房屋押金，被告以合同未到期为由拒绝退还。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告退还原告租房押金36000元并支付赔偿金36000元；2、本案诉讼费由被告承担。被告林军、朱娅莉、许家近经本院传票传唤无正当理由未到庭，亦未递交书面答辩意见。被告毛雪婷辩称，被告与原房东之间的租赁合同合法有效，被告与原告的租赁合同亦合法有效，且原告与被告之间的租赁合同，签订该房屋被司法拍卖之前，根据买卖不破租赁的规则，即便司法买受人办理房屋产权过户手续，原、被告之间的租赁合同仍然有效，由于买受人的非理执行导致纠纷，但纠纷不足以被告实现租赁房屋的目的，在买受人与原、被告之间协商解决的过程中，原告仍然可以正常营业，其后在买受人砸锁破门而入，损害室内财物，并擅自装修，至今原告未向被告通报案涉房屋现状，也未与被告进行房屋交接手续，依据《租房合同》的约定，该房屋未交接，即租赁关系存续；依据《租房合同》第十一条“因自然灾害、国家行为等不可抗拒的因素导致合同不能履行时，双方均不承担违约责任”，房屋被司法拍卖由买受人占用，属于合同条款所规定的情形，被告不应该对此承担违约责任。经审理查明，2017年12月18日，被告毛雪婷将其承租的南昌市红谷滩新区丰和南大道2888号绿湖豪城二期商业写字楼AB#第十层（1033、1034、1035、1036、1037）室房屋转租给原告李翔，毛雪婷并以南昌胤中和科技有限公司的名义（甲方）与李翔（乙方）签订《租房合同》，约定：甲方将上述房产租赁给原告李翔使用，面积为297.60平方；租赁期限从2018年1月1日至2020年2月1日止；房屋月租金为18000元，付款方式按季度支付……乙方同意预交36000元作为履约保证金，租赁期满，经甲方验收，若承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损外），且无其他欠款，在乙方办理退房手续时，甲方予以退还（不计利息），若因乙方违约导致合同提前解除或终止时，履约保证金不予退还……因自然灾害、行政命令、国家行为等不可抗抗拒的因素导致合同不能履行时，双方均不承担违约责任……在承租期间，因甲方原因违反本协议，甲方赔偿乙方36000元。合同签订后，原告按约向被告毛雪婷交纳履约保证金36000元，并支付租金27万元。被告毛雪婷2019年3月29日出具收条一份给原告，载明：本人累计收到李翔及其委托人从2018年1月1日至2019年3月31日所交纳的针对南昌市红谷滩新区丰和南大道2888号绿湖豪城二期商业写字楼AB#第十层（1033、1034、1035、1036、1037）室，租赁费用27万元，租期共15个月，月租费为18000元/月，另收到李翔履约保证金36000元，上述费用共计306000元。2018年8月24日，本院向被告毛雪婷发出（2017）赣0102执1700号协助执行通知书，要求其协助在250万元范围内提取你应支付给被执行人吴慧方的房屋租金，并将此款汇入法院账户。2019年2月20日，南昌市东湖区人民法院依法在淘宝网拍卖案涉房屋，买受人胡俊杰竟得。2月21日，本院作出（2017）赣0102执1700号之三执行裁定书，裁定：南昌市红谷滩新区丰和南大道2888号绿湖豪城二期商业写字楼A、B#第十层1033室、1034室、1035室、1036室、1037室房产五套的所有权及其他相应权利归买受人胡俊杰所有。此后，被告毛雪婷与新房屋所有权人胡俊杰因房屋租赁问题产生纠纷未能协商解决。新房屋所有权人要求原告搬离，并为收回房屋多次到涉案房产处发生冲突致原告报警求助，致使原告李翔承租房屋的目的无法实现，2019年4月4日，原告搬离案涉房屋，并告知被告毛雪婷“新房东把我的锁撬掉进了房子，已经报警，你要不要来看看，从来没有和新房东交接过”，毛雪婷回复称在外面出差，赶不过去。此后，因退还履约保证金协商未果，原告故于2019年5月5日诉至本院。审理中，原告提交2019年3月28日、4月4日报案记录各一份，4月4日报案记录载明：损失有门锁损坏、厕所拆除、洗手台拆除、茶水台拆除。庭审法庭提问中，被告代理人陈述不清楚履约保证金是否已转给公司，不清楚被告在公司职务，不清楚公司是否清算。另查明：原告提交的民事起诉状落款时间为2019年4月1日。上述事实，有租房合同、收条、转账凭证、报案记录、（2017）赣0102执1700号之三执行裁定书、（2017）赣0102执1700号协助执行通知书以及原告、被告毛雪婷的当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，毛雪婷承租房屋后以南昌胤中和科技有限公司的名义转租给原告，虽《租房合同》上盖有南昌胤中和科技有限公司印章，但从合同实际履行情况看，实际出租人、收取房租及押金均为被告毛雪婷，租房合同的当事人应为李翔与毛雪婷。原告与被告毛雪婷签订的《租房合同》，系当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照约定全面履行合同义务。租赁权是以实现房屋的使用价值为目的，以承租人占有、使用房产的方式实现承租人对房屋使用价值的支配。被告毛雪婷作为出租人应保证不因第三人对承租人主张租赁物上的权利而使承租人无法依约对租赁物进行使用收益，现因第三人主张权利，妨碍了原告对租赁物使用、受益，毛雪婷未履行其权利瑕疵担保义务，致使原告的房屋租赁目的无法有效实现，毛雪婷应返还原告履约保证金36000元。原告系因胡俊杰的收房行为致使无法正常使用房屋才搬离，且于2019年4月4日通知了被告毛雪婷。因此，被告提出的纠纷不足以达到不能实现租赁房屋的目的、该房屋未交接等答辩意见，本院不予采纳。司法拍卖并不属于不可抗力导致合同不能履行的情形，被告毛雪婷辩称司法拍卖属于免责事由，无合同及法律依据，本院不予支持。关于违约金36000元，本院认为虽然原告搬离房屋确因无法正常使用房屋所致，但综合本案事实，在毛雪婷2019年3月29日出具给原告收条后，原告即于4月1日书写民事起诉状，4月4日自动搬离，在此期间未向被告毛雪婷主张解除、终止合同，未能全面履行告知、说明等附随义务，故其主张违约金，本院不予支持。原告主张被告林军、朱娅莉、许家近承担责任，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告毛雪婷于本判决生效之日起十日内一次性返还原告李翔履约保证金36000元。二、驳回原告李翔的其他诉讼请求。如果被告毛雪婷未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1600元，由被告毛雪婷承担800元，原告承担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  戚荣剑人民陪审员  王春梅人民陪审员  谭四梅二〇一九年十一月二十五日书 记 员  熊 芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。