内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终4185号上诉人(原审被告)：陆某，男，1968年3月18日出生，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：高某1，内蒙古源生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘某，女，1970年10月2日出生，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：毕某，内蒙古松川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邢某，男，1970年1月2日出生，住内蒙古自治区赤峰市。原审第三人：赤峰市我爱我家房地产销售第七连锁门店，住所地内蒙古自治区赤峰市新城区玉龙家园小区C-8号楼01012厅。经营者：纪沣洋，男，1981年5月12日出生，赤峰市我爱我家房地产销售第七连锁门店经营者，住内蒙古自治区赤峰市红山区铁南中段外贸家属院24号楼。委托诉讼代理人：裴某，男，1991年12月18日出生，赤峰市我爱我家房地产销售第七连锁门店员工，住内蒙古自治区赤峰市新城区春城家园9号楼6单元303室。委托诉讼代理人：高某2，内蒙古善正律师事务所律师。上诉人陆某因与被上诉人刘某、邢某、原审第三人赤峰市我爱我家房地产销售第七连锁门店（以下简称第七连锁店）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2019）内0402民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陆某上诉请求：撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：一、原审认定事实不清。原审认定上诉人未办理房屋采暖入户手续，上诉人怠于履行该项义务，且在二被上诉人交付全部购房款后，未及时交付房屋实属违约，应承担违约责任。原审如此认定事实错误，理由是：1、被上诉人购房之前对上诉人房屋现状是明确知情的。双方通过第三人联系介绍，被上诉人与第三人工作人员亲自到涉案房屋现场查看，对上诉人房屋有供热主管道通过房屋，但无供热手续是明知的。对此情形，上诉人无过错无责任；2、双方签约后，被上诉人又提出办理供热入户手续问题，这明显超出双方合同的约定，办理供热入户手续既不是上诉人的法定义务也非合同义务，上诉人无责任无义务为案涉房屋办理供热入户手续；3、未及时交付房屋责任并不在上诉人，被上诉人故意拖延办理二手房贷款，延迟44天后才付清全部房款，被上诉人明显违约。由于被上诉人逾期付款，原合同约定的2018年8月1日交付房屋已不能实现，而合同对于付清房款后是否立刻腾倒交付房屋没有约定，而三方在签约之时曾对付清房款后腾倒交付房屋约定了15至30日宽限期，原审认定被上诉人付清房款后上诉人需立即交付房屋是错误的。另被上诉人曾于2018年9月17日起诉主张解除房屋买卖合同，被上诉人通过诉讼明确表示解约并拒绝接受房屋。2018年10月1日，第三人工作人员与被上诉人联系交付房屋事宜，被上诉人亦拒绝受领。基于被上诉人拒绝受领房屋，未交付房屋的责任及所产生的损失亦应由被上诉人承担；4、原审第三人中介服务工作不到位，未合理化解双方矛盾并使双方矛盾进一步激化加深，第三人亦应承担相应的责任。二、原审采信证据不当。原审上诉人提交相应证据足以证明被上诉人故意拖延办理贷款延迟付款，故意拒绝受领房屋等重要事实。三、商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，不具有可撤销、变更的条件，应当拘束双方当事人。是否具备供热条件，不是商品房买卖合同成立及生效的必要充分条件。四、合同责任系无过错责任，违约方应当承担责任。《商品房买卖合同》约定：“房屋交付:1、按现状交付；2、甲方应在收到全额房款于2018年8月1日内将房屋交付给乙方。”确定了一是双方按现状，即不具有供暖合同的情况下交付；二是上诉人收到全额购房款后，于2018年8月1日将案涉房屋交付被上诉人，即规定了履行的顺序；被上诉人交纳全额房款的时间为2018年8月28日，已经构成违约；提出没有供暖设施并提起诉讼，导致上诉人因被上诉人(债权人)的不配合而履行不能，应由被上诉人承担违约责任。五、供热合同系属合同变更内容，未经双方同意不能拘束双方当事人。商品房买卖合同系以转移房屋所有权为目的的合同，且双方同意“按现状交付”，因供热合同问题而导致商品房买卖合同履行不能，应由违反商品房买卖合同约定的被上诉人承担责任。被上诉人刘某、邢某答辩服判。原审第三人第七连锁门店答辩称，一、因合同具有相对性，上诉人同刘某、邢某在履行他们之间的买卖合同过程中产生的纠纷同答辩人无关。答辩人同上诉人及刘某、邢某于2018年5月27日签订《房屋买卖(转让)居间合同》(以下简称居间合同)，答辩人同上诉人及刘某、陆某之间系居间合同关系。在答辩人的居间服务下，上诉人同刘某、邢某于2018年5月27日签订《房屋买卖(转让)合同》(以下简称买卖合同)，被上诉人同陆某之间系房屋买卖合同关系。因合同具有相对性，上诉人同刘某、邢某在履行他们之间的买卖合同过程中产生的纠纷同答辩人无关。上诉人要求答辩人承担责任，于事实、于法均无依据。上诉人同刘某、陆某在答辩人的居间服务下签订《买卖合同》，在提供居间服务过程中，答辩人无任何过错；且在上诉人同刘某、邢某在履行他们之间的《买卖合同》过程中产生纠纷时，作为居间方的答辩人曾多次出面进行协调，以期《买卖合同》可顺利履行；上诉人称答辩人工作不到位，于事实严重不符。因非答辩人原因致使《买卖合同》未能顺利履行，从而要求答辩人承担相应的责任，于法无据；且本案案由为房屋买卖合同纠纷，上诉人要求作为居间方的答辩人承担责任，于法亦无依据。综上，请求贵院依法查明案情，维护答辩人的合法权益。刘某、邢某向一审法院提出诉讼请求：被告支付违约金数额97500元，房屋租金数额13000.65元。一审判决查明：2018年5月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房屋买卖（转让）合同》，约定：甲方将其自有的坐落在赤峰市××区办事处三中办事处三中住宅楼5幢172号房产出卖于乙方，建筑面积83.90平方米。上列房产的交易总价款为人民币550000元。甲乙双方协商甲方同意乙方以银行按揭方式付款，乙方应当在该房屋过户当日支付首付款人民币70000元，剩余房款470000元申请银行按揭支付，待银行批复此款项到达甲方在银行的账户。如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在过户当日或接到通知当日将差额款一并支付给甲方。房屋交付：1、按现状交付；2、甲方应在收到全额房款于2018年8月1日（约定日期或约定条件）内将该房屋交付给乙方。该房屋交付时应当履行下列（1）（2）（3）项手续。（1）甲方、乙方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件中所列物品。（2）甲乙双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；（3）移交该房屋房门钥匙。3、在转让房屋交付之前，甲方应负责并积极主动的清理该房屋相关的全部欠费（欠费包括该房屋的前任房屋所有人和使用人在所有或使用该房屋期间发生的各项欠费）。4、房屋交付时如室内装饰装修、家具家电不按照合同约定交付或与签订合同时约定交付的有损坏或不符，甲方将按照合同继续履行交付义务或照价赔偿。房屋产权及具体状况的承诺：甲方应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物品清单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给乙方，乙方对甲方出售的该房屋具体状况充分了解，自愿购买该房产。甲方应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装修装饰保持良好的状况。甲方负责结清该房产交接给乙方前发生的，与该房产相关的所有费用包括但不限于物业管理费、供暖费、水、电、燃气、有线电视、电信、以及该房屋的前任房屋所有人及使用人在所有或使用该房屋期间发生的各项欠费，该房产交接给乙方后（含当天）所发生的费用由乙方承担。甲方预留清理上述费用的房屋交验及欠费清理的准备金，具体数额双方另行商定，甲乙双方可选择委托第三方托管上述房屋交验及欠费清理的准备金。违约责任：1、乙方逾期付款的违约责任：乙方未按本合同约定付款，每逾期一日，按照每日500元支付违约金，逾期达15日以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同要求乙方归还该房产，乙方承担此次交易中双方的全部税费，并向甲方支付该房产交易总价款10%的违约金。2、甲方逾期过户的违约责任：甲方未按本合同约定办理过户，每逾期一日，按照每日500元支付违约金，逾期达15日以上的，即视为甲方不履行本合同，甲方应向乙方退还全部购房款，同时支付乙方因该房产产生的过户税费、装修等相关费用，并向乙方支付该房产交易总价款10%的违约金。3、逾期交房的违约责任：甲方未按照约定交付房屋给乙方，每逾期一日，按照每日500元支付违约金。如拒绝交房达到15日以上的，即视为甲方不履行本合同，甲方应向乙方退还全部购房款，同时支付乙方因该房产产生的过户税费、装修等相关费用，并向乙方支付该房产交易总价款10%的违约金。合同签订后，原告于2018年5月27日如约向被告交付定金10000元，被告为原告出具等额定金收据一枚。2018年7月2日原告向被告交付房屋首付款70000元，被告为原告出具等额收据一枚，双方预办理房屋转移登记手续。当日原告得知涉案房屋的供暖没有入网，双方暂停了转移登记事宜。后经原、被告及第三人数次协商后于2018年7月6日，双方办理了涉案房屋的转移登记。2018年7月16日，原告向被告发出《解除合同通知》，写明：“2018年5月27日购买方通过中介方与出售方就赤峰市红山区西屯办事处三中住宅楼5幢172房签订房屋合同。在履行合同过程中购买方发现该房尚未开通余热，没有余热票据，中介方及出售方出面解决此事，中介方承诺在2018年7月9日前将问题解决并开通余热，但时至今日中介方未履行承诺，虽经购买方多次催促，仍无果。故此购买方根据买卖合同提出书面解除合同通知，自本通知送达之日起中介方所居间的买卖合同解除。”，该通知送达被告后，被告不同意解除。原告因此要求被告完善该供暖入网手续后，再行办理贷款给付购买涉案房屋的尾款。2018年8月10日左右被告办理了涉案房屋的供暖入户手续。2018年8月28日原告以贷款的方式给付了被告尾款。2018年8月29日，原告要求被告交付涉案房屋，被告以原告未按约于2018年8月1日交清购房款给其造成重大损失为由，拒绝交付房屋。庭审中主张与原告口头约定一个月的宽限期，原告当庭予以否认。2018年9月17日二原告以被告未按期交付房屋为由，向法院提起诉讼，请求判令：1、被告返还全部购房款550000元，赔偿过户费2340.80元、登记费80元、服务费11500元、支付违约金55000元，暂计618920.80元；2、被告因不履行合同给原告造成的损失（该损失待暂定后另行追加）；3、被告承担本案全部诉讼费用。2018年12月24日二原告向法院申请撤诉，经法院作出的（2018）内0402民初5881号之一裁定书裁定准予撤诉。2019年1月3日二原告再次提起本案诉讼，诉讼中被告于2019年3月11日将涉案房屋交付二原告，二原告于2019年3月12日向赤峰富龙热力有限责任公司交纳了2018年10月15日至2019年4月15日的热费1812.76元及热力热费违约金234.76元，合计2071元。另查明，原告主张的房屋租金损失，庭审中明确表示不申请司法鉴定。又查明，诉讼中被告请求降低约定的违约金数额。一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖（转让）合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。该合同虽然未对涉案房屋的供暖入户进行特别的约定，但根据我国北方冬季需要取暖的特点，本地区房屋的交易习惯及人们通常对房屋买卖的理解，供暖入户及供暖设施应为房屋买卖的必备条件，随房屋一并转让给买受人。本案中被告居住期间未办理房屋采暖的入户手续，在二原告买受后要求其协助办理合情合理，应为被告履行合同义务的内容，二原告的主张并无过错。被告怠于履行该项义务，且在二原告交付全部购房款后，未及时交付房屋实属违约，从而导致后续二原告的诉讼行为，扩大了损失数额，被告对此应予承担相应的责任。但双方签订的合同对逾期交房的违约金约定日500元明显过高，在法院依法释明后，被告请求依法降低。法院认为本案在合同继续履行的前提下，双方约定的违约金应该是具有补偿性质的，本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方的损失。在约定的违约金过高违约方请求降低的情形下，依据民法“损失填补”的原则，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（年利率4.35%上浮50%）的标准计算，足以弥补二原告的损失，故法院据此标准对原告的违约金数额予以保护。对于二原告主张的租金损失，因双方在合同中未约定且二原告不申请鉴定，损失数额也无法确定，法院依法不予支持。二原告主张被告给付其2018年10月15日至2019年3月10日的热费及热力热费违约金234.76元，因该笔费用系被告交付房屋之前产生的费用，理应被告负担。但主张维修恢复暖气使用等支出费用500元，因未举证证明，法院依法不予支持。第三人第七连锁店因不是房屋买卖合同的双方，根据合同具有相对性的原则，第三人在本案中依法不予承担合同责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第一款“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。”、《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”规定，一审法院判决：一、被告陆某向原告刘某、邢某支付逾期交房违约金19074.45元[550000元(房屋总价款)×（年利率4.35%÷365天×50%）×194天×150%（2018.8.29-2019.3.10）];二、被告陆某给付原告刘某、邢某垫付2018年10月15日至2019年3月10日的热费1455.30元及热力热费违约金234.76元，合计1690.06元;上述两项款项被告陆某于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告刘某、邢某的其他诉讼请求。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，根据本地区的气候环境，具备供暖设施是房屋具备使用条件的基本要素之一，上诉人虽然提出合同中约定以现状购买，但该现状应理解为在房屋出售时已经明确告知购买人的现状，现有证据并不能证明出卖人已经明确告知购买人房屋不具备供暖条件的情况下，购买人仍然坚持购买。作为房屋出卖者，有义务交付一个没有供暖瑕疵的房屋，因此在出卖人没有完善供暖条件的情况下，购买人拒绝支付房款并不属于违约行为。本案中，在买受人已经交付了全部房款并要求出卖人交付房屋后，出卖人即应交付房屋，没有交付即属于出卖人违约。现出卖人主张一直积极要求交付房屋，但是购买人拒绝接受，就该主张提供的证据仅有中介人员发送的一条短信截屏照片，但没有原始载体佐证，二审期间，申请证人出庭作证的证言也没有其他证据佐证，亦依法不应予以采信。因此在买受人要求交付而未交付直至最终交付这段时间，属于出卖人违约造成，给购买人造成的损失应予以赔偿，未交付房屋期间的供暖费用亦应由出卖人承担。综上所述，上诉人陆某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费319元，由陆某承担。本判决为终审判决。审判长 邓宏涛审判员 其其格审判员 韩尚达 二○一九年十一月八日书记员 齐向敏