广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0224民初824号原告：韶关市新泰基物业服务有限公司仁化分公司，住所地：仁化县五谷村建筑工程公司一楼。负责人：陈佳洲。委托诉讼代理人：杨文强，系该公司部长。被告：张财星，男，汉族，1976年3月15日出生，户籍地：广东省仁化县。被告：钟少珠，女，汉族，1976年1月6日出生，住址：广东省仁化县。原告韶关市新泰基物业服务有限公司仁化分公司（以下简称“新泰基物业公司”）与被告张财星、钟少珠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新泰基物业公司的委托诉讼代理人杨文强、被告张财星、钟少珠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新泰基物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2017年10月1日至2019年9月30日期间物业管理费4546元，水电分摊费1200元，卫生费147元，水费896元合计6789元给原告；二、判令被告所拖欠物业管理费按合同约定支付滞纳金8381.38元；三、请求判令被告承担快递费用15元；四、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：根据法律、法规的规定，开发商在销售商品房前作为法人业主委托原告对仁化县晖景﹒一品城C区实行前期物业管理服务，现原告在该小区管理长达四年之久，而原告与买受人（被告）于2014年6月28日签订《前期物业服务协议》协议中约定了物业管理费的收费标准，协议第六条第一款约定“普通住宅按建筑面积（含分摊的共有建筑面积）￥1.18元/月/㎡计收，收楼之日（《收楼通知书》上载明的收楼日期）起，满两年后按建筑面积（含分摊的共有建筑面积）￥1.38元/月/㎡计收，满三年后按建筑面积（含分摊的共有建筑面积）￥1.48元/月/㎡计收”；协议第十一条约定业主应按时向物业服务中心全额缴纳物业服务费及共用水电分摊费用，逾期未缴纳的，除缴纳所欠费用除外，每逾期一日，再缴纳欠费总额的千分之五作为违约金。综上所述，被告是仁化县晖景﹒一品城C1栋801号房的业主，应支付2017年10月1日至2019年9月30日期间拖欠原告的费用如下：1、物业管理费4546元（132.47㎡×1.18元/月﹒㎡×12个月+132.47㎡×1.48元/月﹒㎡×12个月）；2、水电分摊费1200元（50元/月﹒户×24个月）；3、卫生费147元（8元/月﹒户×9个月+5元/月﹒户×15个月）；4、水费896元（从2019年7月1日起至2019年6月30日止）；5、物业管理费逾期缴纳违约金：8381.38元（该违约金计算起止时间为2017年10月1日至2019年9月30日；详见《物业管理费违约金计算》表）；6、快递费用：15元；以上费用合计15185.38元。因原告多次上门催缴，被告仍未及时缴交，现为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告各项诉讼请求。被告张财星、钟少珠辩称，一、原告诉称被告无故拖欠物业费完全不符合事实，被告购买了一品城房屋后，就发现被告房屋前面的天花板发生严重霉变，顶板严重变黑且有脱落迹象，被告请求原告依据双方签订的《晖景一品城前期物业服务合同》的约定，对被告房屋前面发生霉变的天花板进行维修处理，原告承诺进行维修处理，但被告进驻新房后，原告仍未进行维修处理，被告遂对原告说等原告对被告房屋前面发生霉变的天花板进行维修处理后，被告才付清物业服务费，原告同意。但时至今日，原告仍未对被告房屋前面发生霉变的天花板进行维修处理，原告没有理由要求被告支付物业费。如原告将被告房屋前面发生霉变的天花板进行了维修处理，被告绝不会拖欠原告一分钱物业费。二、原告诉称被告拖欠其物业费等费用6789元不属实，原告要求被告支付其所谓的滞纳金8381.38元无事实和法律依据。被告可能拖欠原告部分物业费等费用，但被告不是无故拖欠物业费等费用，原告违背了其答应维修被告房屋前面顶板发生霉变的承诺，被告有权拒绝支付原告物业费，即使被告拖欠原告部分物业费，原告也没有确实充分的证据证明其主张的物业费等费用的数额。此外，滞纳金是因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱。它是一种行政责任形式，只能对逾期向国家缴纳费用的行为适用，因而只是违反行政行为的责任形式。事实上，双方签订的《晖景一品城前期物业服务合同》没有原告所称的滞纳金的约定，故原告主张滞纳金没有事实和法律依据。如果原告主张8381.38元是违约金，违约金也明显过高，依法应予减免，因为被告不是故意不交物业费，是因为原告违背诚实信用的民法原则才导致本案的发生，原告主观上有明显过错，其也应承担相应的过错责任，被告有权请求法院依据《合同法》第114条的规定减免违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据本院认定如下：原告提供的证据6欠费催缴通知书，拟证明原告已履行催告义务，被告对该证据有异议，认为第一份2018年12月20日这份通知单被告拒收，第二份通知书被告在2019年8月20日左右回来才看到贴在门上。本院认定：对证据予以确认，证明原告已履行催告义务。对被告提交的证据本院认定如下：被告提供的证据微信聊天记录，证明被告钟少珠与原告物业经理杨文强的聊天记录，拟证明被告拖欠部分物业费，是因为原告违背了其答应维修被告房屋前面的天花板发生霉变变黑的承诺，被告不是故意不交物业费的，原告有明显的主观过错。原告对该份证据的真实性无异议，本院对该证据予以确认，至于其对本案是否存在关联性，本院将在本院认为部分予以阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月28日，被告张财星、钟少珠与仁化县新泰基房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了仁化县晖景﹒一品城C区C1幢8层801号（住宅）房屋，该房屋的建筑面积为132.47平方米。同日，原告新泰基物业公司（作为乙方）与被告张财星、钟少珠（作为甲方）签订《仁化县晖景﹒一品城前期物业服务合同》，该合同中第六条第一款约定“普通住宅按建筑面积（含分摊的共有建筑面积）￥1.18元/月/㎡计收，收楼之日（《收楼通知书》上载明的收楼日期）起，满两年后按建筑面积（含分摊的共有建筑面积）￥1.38元/月/㎡计收，满三年后按建筑面积（含分摊的共有建筑面积）￥1.48元/月/㎡计收”；合同第十一条约定“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，不论甲方是否居住或使用该物业应全额缴纳物业服务费及共用水电分摊费用。甲方或该物业使用人应于公历每季度第一个月8日（节假日顺延）前到乙方物业服务中心缴纳，逾期除缴纳所欠费用外，每逾期一日，再缴纳欠费总额的千分之五作为违约金。被告张财星、钟少珠未按合同约定缴纳2017年10月1日至2019年9月30日期间的各项费用：1、物业管理费4546元（132.47㎡×1.18元/月/㎡×12个月+132.47㎡×1.48元/月/㎡×12个月）；2、水电分摊费1200元（50元/月/户×24个月）；3、卫生费147元（8元/月/户×9个月+5元/月/户×15个月）；4、水费896元（从2019年7月1日起至2019年6月30日止）。以上五项项合计：6789元。另查明，被告提供的证据微信聊天记录，系被告钟少珠与原告工作人员杨文强的聊天记录，该聊天记录反映被告提出天花板发生霉变，原告认为天花板发生霉变不是物业公司的问题，是空气的原因造成的，但原告联系了房地产开发公司进行处理，已经处理好了，被告认为没有处理好。原告工作人员杨文强提出，是否已经处理好天花板发生霉变的问题被告都应缴纳相关费用。庭审中，原、被告确认被告提出的天花板发生霉变的位置是在被告的家门口，属于公摊的面积。被告认为天花板发生霉变，根据合同约定原告作为物业公司有责任去处理，所以被告才多次要求原告去处理。被告亦认可原告是做了维修，但只做了一半，没有做好。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告新泰基物业公司与被告张财星、钟少珠签订《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同的约定行使权利、履行义务。原告新泰基物业公司提供了物业管理服务，被告张财星、钟少珠应按约定向原告缴纳相关费用。被告张财星、钟少珠未按合同约定缴纳2017年4月1日至2019年9月30日期间所欠原告的费用6789元，现原告要求被告支付上述费用，有事实依据和法律依据，本院应予支持。至于被告提出其家门口天花板发生霉变，原告作为物业公司有维修的责任，根据合同约定原告有责任去处理。原告认为天花板发生霉变不是物业公司问题，是空气的原因，但原告联系了房地产开发公司进行处理，已经处理好了，而被告认为没有处理好。被告以此作为拒绝向原告缴纳相关费用的理由不充分，本院不予采纳。如被告认为原告没有按照双方约定履行其义务，可循另行法律途径解决。关于原告要求被告支付滞纳金及快递费的问题。根据原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》第十一条约定的“甲方或该物业使用人应于公历每季度第一个月8日（节假日顺延）前到乙方物业服务中心缴纳，逾期除缴纳所欠费用外，每逾期一日，再缴纳欠费总额的千分之五作为违约金”。被告没有正当理由拖欠2017年4月1日至2019年9月30日期间的物业费，其行为已构成违约。本案原告主张的滞纳金属于违约金性质，但原告主张的违约金过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，被告实欠原告各项费用6789元，原告要求被告支付滞纳金8381.38元，显然属于“过分高于造成的损失。”根据本案的实际情况，本院酌定由被告向原告支付违约金1000元。因此，原告要求被告支付滞纳金8381.38元，本院予以部分支持。至于原告要求被告支付催收物业费产生的快递费用，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、限被告张财星、钟少珠于本判决生效之日起五日内支付原告韶关市新泰基物业服务有限公司仁化分公司2017年10月1日至2019年9月30日期间物业管理费4546元，水电分摊费1200元，卫生费147元，水费896元，物业管理费违约金1000元，合计7789元；二、驳回原告韶关市新泰基物业服务有限公司仁化分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90元（原告已预交），由原告韶关市新泰基物业服务有限公司仁化分公司负担45元，被告张财星、钟少珠负担45元。本判决为终审判决。审判员  黄丛渊二〇一九年十一月五日书记员  叶梦玲