海南省高级人民法院   民事裁定书   （2019）琼民申1836号   再审申请人（一审原告、二审上诉人）：林硕峰，男，1981年10月16日出生，汉族，住海南省海口市。   再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘春葵，女，1980年4月6日出生，汉族，住海南省海口市。   被申请人（一审被告、二审被上诉人）：海南东方明珠房地产有限公司，住所地海南省海口市龙华区海棠路2号恒大海口湾一期项目8号楼一楼A（北侧）。   法定代表人：林业高，该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈琼珠，该公司职员。   再审申请人林硕峰、刘春葵因与被申请人海南东方明珠房地产有限公司（以下简称明珠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院（2019）琼01民终1925号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。   林硕峰、刘春葵申请再审称，二审判决认定事实的主要证据未经深入调查和核实，二审判决对再审申请人提供的关键证据《恒大海口文化旅游城楼宇认购书》（以下简称《认购书》）只字未提，对被申请人提交的虚假证据未认真审核，仍予采信。二审判决认定事实不清，且适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、第二百条之规定，请求再审。第一，二审判决有关再审申请人“称其承担了不存在公摊面积的房款，无事实和法律依据”的认定错误。1.案涉房屋总价款中包含公摊面积费用这一事实足以认定。根据明珠公司的售房宣传资料、双方签订的《认购书》、《海口市产权式酒店客房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），明珠公司均是按照建筑面积向再审申请人销售案涉房屋，房屋总建筑面积既包含套内建筑面积又包含公摊面积，房屋总价款中包含了公摊面积费用。同时，对于案涉房屋是否包含公摊面积、购房总款是否包含公摊面积费用，再审申请人与被申请人双方理解发生争议时，应根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十一条“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”之规定，应当认定双方在合同中约定的房屋包含了公摊面积，购房总款中包含了公摊面积费用。2.被申请人将公摊面积费用计入房屋总价明显违法。《海南省产权式酒店建设销售管理暂行规定》第九条明确规定：“产权式酒店客房应按套、间等房屋基本单元进行预（销）售。开发单位应按装修后的客房套内建筑面积计价预（销）售产权式酒店客房，不得按含有公摊面积的套型建筑面积计价预（销）售。”第十条第二款明确规定：“建设单位应按装修后的套内建筑面积计价销（预）售产权式酒店客房，不得按建筑面积计价销（预）售。”本案中，明珠公司所售房屋总价中包含了不允许销售的公摊面积费用，明显违反上述规定。3.案涉《认购书》明确约定房屋成交价按建筑面积单价重新计算，明珠公司按套内建筑面积单价计算房屋价值违反双方约定。因此，明珠公司应当根据约定用建筑面积单价乘以销售房屋的总建筑面积（即套内建筑面积）计算房屋总价，明珠公司所收购房款中包含了依法不能出售的公摊面积费用，其应当予以退还。第二，二审判决认定再审申请人诉称明珠公司欺骗无事实依据，该认定明显错误。明珠公司在销售时进行虚假宣传，称再审申请人所购房屋位于“花园美宅区”，其提供的认购书上记载该商品房既有建筑面积又有套内建筑面积，只字未提案涉房屋为产权式酒店客房，使得再审申请人确信所购房屋为住宅房屋，且包含了公摊面积。待再审申请人签订《认购书》、交付了首付款后，签订房屋买卖合同时才被告知该房屋为产权式酒店客房。另外，针对明珠公司虚假宣传、欺骗、误导消费者等违法行为，海口市龙华区工商行政管理局、海口市工商行政管理局专业市场管理局分别对其作出了《行政处罚决定书》，其中认定违法行为第二条中明确载明了明珠公司误导消费者的事实。故依据合同法第五十四条，再审申请人提出变更合同请求，请求明珠公司将250298.2元房款退还。第三，二审判决对再审申请人提供的关键证据《认购书》只字未提，对被申请人提供的虚假证据未认真审核，依然采信，属认定事实不清。被申请人通过虚假宣传等手段诱骗再审申请人和其签订了《认购书》并交付了首付款，该《认购书》未提及销售房屋为产权式酒店，且是按建筑面积计价进行销售，房屋总建筑面积既包含套内建筑面积又包含公摊面积，房屋总价款中包含了公摊面积费用。被申请人与再审申请人签订的《买卖合同》中既有套内面积计价又有建筑面积标示，其总房款不变，因此该总房款中已经包含了公摊面积费用。第四，《买卖合同》中附件《本合同补充协议》第十四条第三点的约定只是被申请人单方面的免责条款，违反了法律规定，应为无效，但二审判决却予采信，属于认定事实不清。第五，一审判决依据《中华人民共和国民法总则》第三条的规定，驳回了再审申请人的诉讼请求，属适用法律错误。   明珠公司提交意见称，第一，双方签订的《买卖合同》合法有效。首先，该合同清楚记载了依据是《海口市产权式酒店管理暂行办法》、土地用途（商服用地）以及所购客房基本情况等；其次，《认购书》及《买卖合同》均对房屋总价进行了明确约定，且二者一致，可见买受人对该房屋的总价知悉且认可，出卖人对房屋总价没有任何误导。再次，《买卖合同》对房屋价格已明确约定，再审申请人主张退还房款，实际属于对合同重要条款的变更，本案不存在符合合同约定或者法律规定的合同变更情形，再审申请人该主张没有依据。第二，有关被申请人因虚假宣传而被行政处罚的问题。该行政处罚是针对被申请人对外宣传阶段而作出的。在与客户面对面沟通落实选购具体房屋阶段，被申请人已尽可能将房屋情况说明清楚，且在房屋销售现场，被申请人依法对《商品房预售许可证》《土地使用权证》《施工许可证》等证照及合同范本进行了公示。第三，公摊面积是实际存在的，再审申请人在使用房屋过程中，也在实际使用公摊面积。第四，房屋属重大贵重物品，正常人在选购前，按照交易习惯，必定会了解和对比整个项目房屋的价格情况后作出选择。本案中无论采用何种计价方式，同时出售的一期房屋单价比案涉房屋单价贵约3000元，再审申请人选购该期房屋时已清楚认识到上述区别，其采用按揭付款方式的首付比例为50%，与住宅的首付比例不同，贷款合同中亦对房屋性质为产权式酒店予以明确。综上，本案买卖合同意思表示真实、合法有效，亦不存在重大误解、欺诈、胁迫等情形，其请求变更或返还成交价款，没有事实和法律依据。   本院经审查认为：关于二审判决未予支持林硕峰、刘春葵主张的购房价款中的公摊面积费用有无错误的问题。案涉《买卖合同》系林硕峰、刘春葵与明珠公司的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该《买卖合同》的合同名称就是产权式酒店客房买卖合同，该《买卖合同》明确约定了涉案产权式酒店客房的价款为按套内建筑面积计价，每平方米10093.25元，总金额为1096934元。该《买卖合同》的附件《本合同补充协议》第十四条第3项约定：“出卖人针对买受人所购产权式酒店客房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。”林硕峰、刘春葵亦在该补充协议上签字确认。该补充协议亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。上述条款内容明确了所购房屋以正式的房屋买卖合同及附件为准，林硕峰、刘春葵应知晓。林硕峰、刘春葵以明珠公司销售时的宣传资料未载明为产权式酒店为由主张明珠公司存在欺骗行为的再审申请理由，与林硕峰、刘春葵和明珠公司签订的《买卖合同》及其附件《本合同补充协议》约定的内容不符，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。林硕峰、刘春葵与明珠公司签订的《认购书》与其双方签订的《买卖合同》的日期为同一天，对于买卖房屋双方的权利义务应以正式的《买卖合同》为准，且《认购书》与《买卖合同》所载明的房屋总价一致，均为1096934元，二审判决直接以《买卖合同》认定涉案房屋价款并无不当，林硕峰、刘春葵以二审判决未提及《认购书》而主张二审判决认定事实错误的再审申请理由不能成立，依法不予支持。林硕峰、刘春葵申请再审时提交了一份证据即涉案项目的宣传资料。因《买卖合同》的附件《本合同补充协议》第十四条第3项已明确约定了宣传资料与《买卖合同》及附件《本合同补充协议》不一致的，以《买卖合同》及附件《本合同补充协议》的内容为准，故林硕峰、刘春葵提交的涉案项目的宣传资料并不能推翻二审判决认定的事实。综上，林硕峰、刘春葵的再审申请理由不能成立，二审判决未予支持林硕峰、刘春葵主张的购房价款中的公摊面积费用并无不当。   依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：   驳回林硕峰、刘春葵的再审申请。   审 判 长 唐林艳   审 判 员 梁永新   审 判 员 程 序     二○一九年十一月十四日   法官助理 文 献   书 记 员 黄 榆   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：   （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；   （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；   （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；   （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；   （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；   （六）原判决、裁定适用法律确有错误的；   （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；   （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；   （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；   （十）未经传票传唤，缺席判决的；   （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；   （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；   （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。   第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。   当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。