江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣09民终1746号上诉人（原审被告）：袁圣龙（曾用名：袁夜和），男，1953年11月6日生，汉族，江西省丰城市人，住丰城市。上诉人（原审被告）：黄小珍，女，1958年7月15日生，汉族，江西省丰城市人，住丰城市，系袁圣龙配偶。共同委托诉讼代理人：万冬琴，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。执业证号：13601201511768783。代理权限：特别授权。共同委托诉讼代理人：晏东日，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。执业证号：13601201710341746。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：袁群根，男，1945年12月13日生，汉族，江西省丰城市人，住丰城市。委托诉讼代理人：陈恩义，江西金丰律师事务所律师，执业证号：13609199410766830。代理权限：特别授权。上诉人袁圣龙、黄小珍与被上诉人袁群根买卖合同纠纷一案，不服江西省丰城市人民法院（2019）赣0981民初2139号民事判决，向本院提起上诉。本院依法立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。袁圣龙、黄小珍上诉称：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、上诉费用由袁群根承担。事实和理由：1、一审中袁群根未在法定期限内变更诉讼请求，一审法院径直变更其诉讼请求且未通知袁圣龙、黄小珍，直接判决违反法定程序；2、一审认定事实错误，要求配合办理过户手续的请求明显已过诉讼时效，且一审法院对双方是否约定了具体的过户时间没有查明；3、购买房屋行为不适用物权法一百零六条规定的善意取得制度，涉案房屋虽然登记在袁圣龙一人名下，但属于袁圣龙、黄小珍夫妻二人共同共有，黄小珍不知情也一直未对房屋买卖合同进行追认，所以该房屋买卖合同无效。袁群根答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、一审判决并未改变诉请和案由，袁群根自始至终是要求法院认定，诉争房屋归袁群根所有，袁圣龙、黄小珍履行协助过户义务，一审法院也是这样判决的；2、诉争房屋自袁群根购买后一直是袁群根居住，实际享有权利，且购房契约没有约定具体过户时间，因此不存在超过诉讼时效事由。该房屋未办理过户手续的原因是，袁圣龙、黄小珍以正在建房为由，没有协助办理过户手续。后因袁群根要去武汉居住，双方协商等袁群根从武汉回老家后，再理过户事宜，所以没有超过诉讼时效；3、该房屋买卖后，袁圣龙、黄小珍夫妻立即搬出了房屋，将腾空的房屋交付给袁群根，黄小珍对此是确认明知的，黄小珍也从未上门找过袁群根，也没有按法律规定行使合同解除或撤销权，应视为对袁圣龙处置房屋的认可；4、袁群根支付了相应对价，并非低于合理的市场价格，购房时间是2001年，按房产面积计算，达到了856元/㎡，而直到2005年丰城市中心城区的房价均价仅为900元/㎡，价格合理。5、袁群根与房产证上载明的权利人签订合同，没有任何过错，是善意的，现该房产涉及拆迁，袁圣龙、黄小珍才不协助办理过户手续。袁群根向一审法院起诉请求：1、请求判决坐落在江西省丰城市剑邑大道丁家综合楼2单元西304室房屋归袁群根所有，判令袁圣龙、黄小珍履行协助过户义务；2、该案诉讼费用由袁圣龙、黄小珍承担。一审法院认定事实:讼争房屋坐落在丰城市剑邑大道丁家综合楼2单元西304号（现江西省丰城市剑南街道丁家社区剑邑大道91号1栋2单元204室），砖混结构，建筑面积90.5㎡，1998年5月20日办理了《房屋所有权证》（编号为：字第08127号），房屋所有权人为袁夜和，在“共有人”栏中显示为空白。2001年4月6日，袁群根与袁圣龙（又名袁夜和）签订了一份《购房契约》，约定袁圣龙将房屋出卖给袁群根，其中包括现成室内装修以及平柜、沙发、茶几、热水器、窗帘、灯具等物品在内，成交价格为77500元；在双方商定的期限内（商定期限不明），袁圣龙搬出家具（物品）后通知袁群根办理转卖手续；双方办理完转卖手续后，袁群根在一次性付清袁圣龙购房款同时，袁圣龙将房屋产权证、契税完税凭证以及房屋全套钥匙交付给袁群根，以后该房屋的所有权归由袁群根；契约经双方及见证人签字（按手印）后某；饶建华作为见证人在《购房契约》上签名捺印。2001年4月6日，袁群根将全额购房款付给了袁圣龙，袁圣龙向袁群根出具了收据1份（内容为：收条今收到袁群根购房款77500元此据收款人袁夜和2001年4月6日）；袁圣龙将《房屋所有权证》、《契税完税凭证》以及用水、用电、广电网络票据等移交给了袁群根；从购房至今，袁群根一直居住在该房屋内;现该房屋面临拆迁，于是袁群根在2019年4月15日前后要求袁圣龙、黄小珍协助办理过户手续，袁圣龙、黄小珍拒绝配合，故酿成纠纷。一审法院认为：黄小珍以诉争房屋系其与袁圣龙的共有财产、袁圣龙将共有房屋出卖给袁群根时不知情以及事后对涉案合同未予追认为由主张《购房契约》无效并要求袁群根退还房屋，缺乏事实和法律依据。其一，黄小珍作为家庭主要成员，其对家庭财产的存在及使用情况于情于理应当知晓，且房屋作为家庭共有财产的重要组成部分，其处分过程较为复杂，需要经过签订合同、支付房款、房屋交付、清捡个人生活用品等过程，对出卖房屋家庭重大事项，黄小珍称不知情，显然不符合情理，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条关于“运用逻辑推理和日常生活经验对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断”规定，该院认为黄小珍的抗辩理由有违日常生活经验。其二，买受人袁群根因信赖房屋登记的公信力而与袁圣龙签订《购房契约》，同时向袁圣龙也支付了合理对价，袁群根有理由相信袁圣龙出卖房屋系二被告的共同意思表示。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项关于“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”和《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条关于“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”规定，按照民事活动应当遵循的自愿、公平、等价有偿、诚实信用之原则，该院认为买受人袁群根的合法权益应当得到维护。其三，黄小珍在知道撤销事由后，以自己的行为放弃了撤销权。庭审中，该院通过电话联系并询问黄小珍，其承认房屋成交之后约4-5天左右知晓袁圣龙出卖房屋这一事实，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项关于“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”规定，黄小珍应当在知道撤销事由之日起一年内依法行使撤销权，而黄小珍却怠于行使，最终导致撤销权消灭，故该院对黄小珍主张《购房契约》无效不予采纳。关于该案是否超过法定诉讼时效问题。最高人民法院《关于诉讼时效的司法解释》第六条规定“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算;不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”，对协助办理产权变更登记的时间，《购房契约》中虽有“甲方在甲乙共同商定的期间内，经过双方同意的放在房内的家具等，甲方搬完后并通知乙方办理转卖手续”相关约定，但具体时间约定不明，又根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”规定，对履行期限不明确的，债权人也可以随时要求债务人履行，即袁群根可随时要求袁圣龙、黄小珍协助办理房屋过户登记手续，没有违背诉讼时效相关规定。综上，袁群根与袁圣龙签订的《购房契约》合法有效，袁群根要求房屋共有权人袁圣龙、黄小珍协助办理房屋过户手续理由充足，该院予以支持；袁群根依据《购房契约》买卖房屋所享有的是债权，而不能直接对该房屋享有物权，故该院对袁群根要求将讼争房屋判归其所有的请求不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼时效的司法解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、限袁圣龙、黄小珍于判决生效后十日内协助袁群根将坐落在江西省丰城市剑南街道丁家社区剑邑大道91号1栋2单元204室房屋[《房屋所有权证》编号：字第08127号，建筑面积90.5㎡，所有权人袁夜和（又名袁圣龙）]过户至袁群根名下；因过户所产生的相关费用，由袁群根负担。二、驳回袁群根的其他诉讼请求。案件受理费1738元，减半收取869元，由袁圣龙、黄小珍承担。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。袁群根与袁圣龙（又名袁夜和）签订《购房契约》的时间是2001年4月6日，且该合同约定的腾空房屋等义务也已于2001年履行完毕。且袁群根从2001年起即占有、居住和使用案涉房屋多年。黄小珍述称其不知道袁群根与袁圣龙签订了《购房契约》，事后也未对该合同进行追认，主张袁圣龙为无权处分等意见，均未提供充分的证据予以证明，且与本案查明的事实不符，故不予采信。一审法院对诉讼时效论述充分。据此，一审法院判决袁圣龙、黄小珍履行合同约定的义务，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1738元，由上诉人袁圣龙、黄小珍负担。本判决为终审判决。审判长  陈文建审判员  涂青达审判员  杨耀星二〇一九年十一月六日法官助理杨金斗书记员黄艺舟