河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终5572号上诉人（原审被告、反诉原告）：张金强，男，1986年12月21日出生，汉族，住内蒙古包头市东河区。委托诉讼代理人：安承权，吉林仁祐律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）：商利梅，女，1958年2月15日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：商丽霞，女，1954年9月26日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。原审第三人：三河市甜城房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊高新区燕顺路东侧、密涿支线南侧首尔园甜城一期E区一期第4幢A1-30，统一社会信用代码91131082551892535W。法定代表人：李海宁，总经理。委托代理人：肖林峰，河北天枢律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莹，女，该公司员工。上诉人张金强因与被上诉人商利梅、商丽霞、原审第三人三河市甜城房产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初3302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张金强上诉请求：判令诉人继续履行合同即继续支付剩余购房款188万元或发还重审，判令上诉人和被上诉人各承担一半上诉费。事实和理由：原审法院认定事实错误，适用法律错误。商利梅答辩称，我不同意上诉内容，要求维持原判。商利霞未参加诉讼进行答辩。经纪公司答辩称，第一第三人天诚中介公司履行了居间服务，对上诉人和被上诉人均没有违约行为。第二根据该案的相关证据。上诉人与被上诉人签署的系列房屋买卖合同均在廊坊市限购政策出台以前，廊坊中院对此类案件进行过多次判决，均维持上诉人和被上诉人类似的签署在限购政策出台之前的房屋买卖合同根据同院同判，同案同判的原则，应当继续履行上诉人与被上诉人之间的系列房屋买卖合同。商利梅、商丽霞向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间签订的关于三河市燕郊开发区首尔园·甜城三期北区欧都国际N11-3-402室房屋的买卖合同；2.判令被告给付二原告购房款1020000元，并按同期银行贷款利率支付相应利息；3.诉讼费由被告负担。诉讼过程中，二原告追加甜城公司为第三人并变更第一项诉讼请求为：依法判决解除原、被告于2016年10月29日签订的关于三河市燕郊开发区首尔园·甜城三期北区欧都国际N11-3-402室的《存量房买卖合同》以及原、被告及第三人签订的《补充协议》、《居间服务合同》以及《过户、按揭代理合同》。反诉原告张金强向一审题法院提出反诉请求：1.依法判令继续履行反诉原告与二反诉被告签订的位于三河市燕郊开发区首尔园·甜城三期北区欧都国际N11-3-402室房屋的《存量房买卖合同》及《补充协议》，并将涉案房屋过户至二反诉被告名下；2.依法判令二反诉被告立即支付剩余购房尾款1880000元；3.依法判令二反诉被告支付违约金580000元，并承担连带责任；4.依法判令二反诉被告承担反诉案件受理费。一审法院认定事实：2016年10月29日，原告（买方、乙方）商利梅、商丽霞作为共同购买人与被告张金强（卖方、甲方）在第三人甜城公司的居间下签订《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》和《补充协议》等一系列合同，约定二原告购买被告名下位于三河市燕郊开发区化大南路北侧、YJZ2013-021号地西侧首尔园·甜城三期北区欧都国际N11号楼N11-3-402室房屋，房屋建筑面积94.59平方米，成交价款2900000元。《存量房买卖合同》第十六条其他约定：经甲乙双方协商，约定如甲方单方违约，退还乙方已付首付款1020000元，另行赔付乙方1020000元；如乙方单方违约，甲方首付款不予退还。《补充协议》第二条第1项约定：乙方于2016年10月29日向甲方支付定金150000元，在《存量房买卖合同》签署时，该定金视为首付款的一部分；第2项约定：甲方承诺在开发商通知领取房屋所有权证3日内取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；第3项约定：甲方应在2017年8月15日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续；第5项约定：乙方于2016年11月13日将首付款1020000元（含定金150000元）交付甲方；第6项约定：甲、乙双方应于甲方取得房屋所有权证后3日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；第8项约定：甲、乙双方应当在2016年11月13日自行办理物业交割手续。第四条第3项约定：乙方若拒绝购买房屋或者逾期履行补充协议第二条约定义务超过十五日的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，且乙方应按房屋总价款的20%向甲方支付违约金。第五条其他约定：如乙方因个人原因不能办理银行贷款，可换名办理相关手续，甲方配合办理相关手续。涉案系列合同签订后，原告于2016年10月30日向被告支付购房定金150000元，于2016年11月8日向被告支付房款870000元，被告均向原告出具了收条。原、被告双方于2016年11月8日办理了涉案房屋交接手续。2017年3月22日，被告办理了涉案房屋的解除抵押登记手续。2017年8月4日，涉案房屋产权证书下发。另查明，二原告均非本地户籍，且在本地无纳税和交纳社会保险记录。2016年10月29日，二原告签订《合作购房协议书》，约定二人各出资50%购买涉案房屋，二人各自占有50%产权，并按各自50%支付所购房屋后续相关费用，主贷人为商利梅，贷款期限10年，二人每月各自按照50%比例偿还涉案房屋贷款。再查明，2017年6月6日，三河市人民政府办公室印发《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（三政办〔2017〕63号），其中第二条从严调整商品房限购政策规定，非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。对已拥有1套住房，或者无法提供3年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在本地购买住房。一审法院认为，原告商利梅、商丽霞与被告张金强及第三人三河市甜城房产经纪有限公司于2016年10月29日签订的《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》和《补充协议》等一系列合同系当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方约定为贷款购房，二原告受限购政策影响已不具备购房资格，被告亦未能提交证据证明二原告具有一次性支付购房尾款的能力，故涉案合同应予解除。依照合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据一审法院查明的事实，二原告已向被告张金强支付1020000元购房首付款（含定金150000元），因此二原告要求被告退还已收取的首付款1020000元的诉讼请求，具有相关事实及法律依据，一审法院依法予以维护。但其要求被告按照同期银行贷款利率支付利息于法无据，一审法院不予维护。对于二原告要求解除涉案《居间服务合同》之诉请，因居间方三河市甜城房产经纪有限公司居间义务已经履行完毕，该合同已无解除之必要，故对二原告该项诉请，一审法院不予维护。因涉案房屋无法办理过户、按揭贷款手续，第三人亦同意解除该合同，故对原告要求解除《过户、按揭代理合同》之诉请，一审法院予以维护。因限购政策及涉案合同约定为贷款购房，涉案合同已无履行之可能，故对反诉原告要求反诉被告继续履行《存量房买卖合同》及《补充协议》并支付剩余房款1880000元之诉请，一审法院不予维护。依据涉案合同约定条款，综合合同履行情况，买卖双方未能办理涉案房屋贷款及过户手续系限购政策影响，并非二反诉被告自身原因导致，二反诉被告在合同履行过程中并不存在违约行为，故对反诉原告要求二反诉被告支付违约金580000元之诉请，一审法院不予维护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告商利梅、商丽霞与被告张金强于2016年10月29日签订的《存量房买卖合同》及原告商利梅、商丽霞与被告张金强及第三人三河市甜城房产经纪有限公司于2016年10月29日签订的《过户、按揭代理合同》和《补充协议》；二、被告张金强于本判决生效后十日内返还原告商利梅、商丽霞购房款1020000元；三、驳回原告商利梅、商丽霞其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张金强全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13980元，减半收取计6990元、保全费5000元，由被告张金强负担（于本判决生效后三日内交纳）；反诉案件受理费13240元，由反诉原告张金强负担（已预交）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与原审一致。本院认为，因限购政策及涉案合同约定为贷款购房，涉案合同已无履行之可能，故一审法院判决解除原告商利梅、商丽霞与被告张金强于2016年10月29日签订的《存量房买卖合同》及原告商利梅、商丽霞与被告张金强及第三人三河市甜城房产经纪有限公司于2016年10月29日签订的《过户、按揭代理合同》和《补充协议》并无不当。但因涉案房屋被上诉人已交付上诉人使用了三年时间，应补偿上诉人一定占有使用费，本院酌定被上诉人补偿上诉人占有使用费共50000元，扣除该50000占有使用费后，上诉人还应返还被上诉人购房款970000元(1020000元-50000元)。另，因上诉人与被上诉人之间的《存量房买卖合同》解除，被上诉人应将房屋返还上诉人。综上所述，张金强的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初3302号民事判决第一、第三、第四项；二、变更河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初3302号民事判决第二项为：张金强于本判决生效后十日内返还商利梅、商丽霞购房款970000元，商利梅、商丽霞于本判决生效后十日内向张金强返还张金强名下位于三河市燕郊开发区化大南路北侧、YJZ2013-021号地西侧首尔园·甜城三期北区欧都国际N11号楼N11-3-402室房屋，上述义务双方同时履行。一审本诉案件受理费13980元，减半收取计6990元、保全费5000元，共计11990元，由张金强负担5995元，由商利梅、商丽霞负担5995元；一审反诉案件受理费13240元，由张金强负担8240元，由商利梅、商丽霞负担5000元。二审案件受理费24840元，由张金强负担12420元，由商利梅、商丽霞负担12420元。本判决为终审判决。审判长  王章水审判员  罗丕军审判员  柴秋芬二〇一九年十一月二十六日法官助理杜振辉书记员何欢