北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初92168号原告:崔明珍，女，1968年11月5日出生，汉族，住北京市平谷区。被告:刘金鹏，男，1972年9月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：史晓宁，女，1980年7月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告崔明珍（以下称姓名）与被告刘金鹏、史晓宁（以下并称二被告，分别称姓名）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。崔明珍，刘金鹏，史晓宁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。崔明珍向本院提出诉讼请求：1、停止对北京市朝阳区xx号房屋（以下简称xx号房屋）的强制执行，并解除查封扣押；2、确认xx号房屋归崔明珍所有；3、史晓宁继续履行购房合同，协助崔明珍办理房屋所有权转移登记。事实和理由：2014年12月5日，崔明珍经北京某房地产经纪有限公司（以下简称某公司）介绍,与史晓宁的公证委托代理人尹某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定以142.5万元价格购买史晓宁名下的xx号房屋。签订合同当日，崔明珍知道房屋上设有两手抵押，一是有银行大约60万元的抵押，二是案外人支力20万元的抵押。于是约定，崔明珍前期先支付90万元房款，以便解除上述两手抵押。当时，第二手抵押权人支力也在现场，他们确认拿到房屋首付款，就会配合办理以上两手解除抵押手续。而且，支力和尹某都是xx国际资产管理（北京）有限公司的人。崔明珍于签订合同当天向尹某支付了购房定金25万元，于2014年12月10日支付房款65万元，共计90万元。2015年1月7日双方进行了网签。按合同约定，史晓宁应在2014年12月30日前办理解除抵押手续，在2015年1月10日前办理房屋过户手续，办理过户手续当日崔明珍把剩余房款交齐并办理房屋交接手续。但史晓宁没有如期办理解除抵押和过户手续。崔明珍很着急，就想不能过户就先收房。2015年1月19日，在中介公司的见证下，尹某将xx号房屋交付给崔明珍，崔明珍实际占有使用至今。交房后崔明珍多次催促中介公司和尹某办理解押和过户手续，但尹某一直推脱。崔明珍无奈在尹某、之力的带领下，和中介公司人员一起去银行协商还贷解押事宜，直到2015年1月28日在银行开户后仍不能还全部贷款。2015年3月，崔明珍才从银行得知史晓宁撤销了对尹某的公证委托，导致无法还贷解押，经与银行协商，银行工作人员提出崔明珍可以替史晓宁按月还贷，还清后自然解除抵押。考虑到未支付的剩余房款还有52.5万元，数额和史晓宁未偿还的房屋贷款差不多，支力又同意支付差额的10万余元，崔明珍就从2015年3月16日开始替史晓宁清偿房屋贷款。崔明珍认为替史晓宁还贷款就是崔明珍支付的房屋价款。至2016年3月，崔明珍已经代偿了161311元贷款，并于2015年8月27日将剩余房款52.5万元一次性存入中国银行，随时可以支付。2015年3月9日，崔明珍以房屋买卖合同纠纷起诉史晓宁，要求继续履行合同。在案件审理中，崔明珍得知xx号房屋涉及一房二卖，又被史晓宁卖给了付某。2015年10月，崔明珍得知因刘金鹏申请执行史晓宁，xx号房屋于2015年1月27日已被法院查封，因此提起执行异议。2018年10月8日，崔明珍提起的执行异议被法院裁定驳回。崔明珍认为，其虽然还有部分房款未支付，但在得知查封前一直偿还贷款，得知查封后也同意把剩余房款交付法院执行，且在查封之前即2015年1月19日就已经办理了房屋交接手续，在合同履行过程中无过错，享有排除对xx号房屋强制执行的权利。故崔明珍提出本案诉讼。刘金鹏辩称，崔明珍对史晓宁的债权属于一般债权，没有任何优先效力，刘金鹏对史晓宁的债权早于崔明珍的债权，且执行在前，应优先清偿。崔明珍没有支付全部购房款，也没有办理房屋过户，而是通过暴力手段将房屋从承租人手中抢夺过去的，不属于合法占有房屋。崔明珍购买的xx号房屋时，存在银行抵押权和刘金鹏的生效法律文书，且刘金鹏早已申请了司法保全，房屋不应买卖、过户。崔明珍与史晓宁买卖房屋的行为是恶意逃避债务、逃避生效判决书的规避行为，侵犯了刘金鹏的合法债权和银行的抵押权，应属无效。所以，刘金鹏请求驳回崔明珍的全部诉讼请求。史晓宁辩称，崔明珍买房也挺不容易的，史晓宁同意配合崔明珍办理过户手续。史晓宁没有将房屋出售给付某，也没有与其签订房屋买卖合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：xx号房屋登记在史晓宁名下。2014年10月17日，史晓宁向尹某出具委托书，委托尹某办理xx号房屋出售有关事宜。2014年12月5日，买受人崔明珍与出卖人史晓宁（委托代理人尹某）就xx号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：房屋成交价格142.5万元；该房屋已设定抵押，出卖人应于2014年12月30日前办理抵押注销手续；关于付款方式，买受人在签订本合同当日支付定金25万元，作为保证双方履行合同的定金，该定金于过户当日自动转为购房款；剩余房款，经买卖双方协商约定，买受人于2014年12月12日之前另行支付购房款65万元，剩余购房尾款52.5万元于办理产权过户当日一次性付清；出卖人应当在办理产权过户当日将房屋交付给买受人；双方同意于2015年1月10日前，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；合同还就其他内容进行了约定。2014年12月5日，史晓宁（委托代理人尹某）、崔明珍、某公司签订《居间服务合同》。同日，崔明珍给付尹某25万元，尹某亦出具了收款凭证，载明尹某于2014年12月5日收到付款方崔明珍交来购买xx号房屋购房定金款项25万元，某公司亦在见证方处盖章。2014年12月10日，崔明珍给付尹某65万元，尹某亦出具收款凭证，载明尹某于2014年12月10日收到崔明珍交来购买xx号房屋首付款项65万元，某公司亦在见证方处盖章。2015年1月7日，史晓宁（委托代理人尹某）与崔明珍就202房屋的买卖办理网签手续。2014年，刘金鹏以民间借贷为由起诉史晓宁，要求史晓宁偿还借款61万元及利息。本院于2015年4月17日作出（2014）朝民（商）初字第xx号民事判决书，判决：一、史晓宁于本判决生效之日偿还刘金鹏借款本金五十五万八千三百六十元；二、史晓宁于本判决生效之日支付刘金鹏自二○一四年九月二十一日起至实际偿还借款本金之日止的利息；三、驳回刘金鹏的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。刘金鹏持上述判决向本院申请强制执行，本院于2015年7月16日以2015年朝执字第12507号立案受理。该案审理中，经刘金鹏申请，本院于2015年1月27日查封了史晓宁名下的xx号房屋，该保全措施在案件进入执行程序后自动转为强制措施。2015年，崔明珍提出执行异议，要求中止xx号房屋的执行。本院作出（2015）朝执异字第xx执行裁定书，驳回了崔明珍的执行异议。崔明珍不服提出申诉，北京市高级人民法院作出（2017）京执监xx号执行裁定书，裁定撤销了（2015）朝执异字第xx号执行裁定书，由本院重新审查处理。本院又于2018年10月8日作出（2018）京0105执异xx号执行裁定书，认为崔明珍所提异议尚不足以排除本院的执行，故裁定驳回了崔明珍的异议。本案审理过程中，崔明珍提供了物业交接单、物业费收据、卫生费收据等，证明其于2015年1月19日通过某公司与史晓宁的代理人尹某办理了房屋交接手续，入住xx号房屋，并交纳了2015年1月及之前所欠水电费、物业费。刘金鹏对此不予认可，并表示之前房屋处于出租状态，崔明珍将租户赶出才入住xx号房屋。史晓宁则表示其在监狱服刑，对此并不清楚，直至出狱后才得知崔明珍购买xx号房屋等事。经询，崔明珍表示因没有办理产权证，物业公司未与其办理物业交接手续。崔明珍还表示，尹某经其多次催促，仍一直拖延办理房屋解押手续，直至2015年3月，崔明珍才从银行得知史晓宁通过公证撤销了对尹某的公证委托，导致无法还贷解押，经与银行协商，银行工作人员提出崔明珍可以替史晓宁按月还贷，还清后自然解除抵押。考虑到未支付的剩余房款还有52.5万元，数额和史晓宁未偿还的房屋贷款差不多，支力又同意支付差额的10万余元，崔明珍就从2015年3月16日开始替史晓宁清偿房屋贷款。崔明珍认为替史晓宁还贷款就是崔明珍支付的房屋价款。至2016年3月，崔明珍已经代偿了161311元贷款，并于2015年8月27日将剩余房款52.5万元一次性存入中国银行，随时可以支付。崔明珍就此提供了公证书、朱某出具的证明、银行业务凭单等证据，朱某并未出庭作证。刘金鹏对此均不予认可。另查，崔明珍起诉史晓宁、尹某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月13日以（2015）朝民初字第xx号立案受理。后崔明珍于2018年申请撤诉，并以（2018）京0105民初xx号再次立案。现该案正在审理过程中。再查，xx号房屋上设有抵押。其一抵押权人为中国xx股份有限公司xx支行（以下简称xx支行），抵押权设立时间为2012年12月21日；另一抵押权人为支力，抵押权设立时间为2013年1月8日。xx支行以金融借款合同纠纷为由起诉史晓宁，要求史晓宁偿还借款本金603576.71元及利息、罚息并赔偿律师费，xx支行对xx号房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权等。北京市东城区人民法院于2015年11月5日立案，并于2016年10月10日作出2015年东民（商）初字第xx号民事判决书，判决：一、史晓宁偿还xx支行借款本金603576.71元及相应利息、罚息；二、如史晓宁逾期未能履行第一项义务，xx支行有权对xx号房屋折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿；三、驳回xx支行的其他诉讼请求。该判决已生效。上述事实，有民事裁定书、房屋买卖合同、银行业务凭单、收据、证明及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案中，崔明珍对原判决并无异议，仅主张其对执行标的是否享有排除强制执行的权利，有权依据法律相关规定提起案外人执行异议之诉，崔明珍应当就其对xx号房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。崔明珍虽在本院查封xx房屋之前就签订了书面房屋买卖合同，但其将剩余房款一次性存入银行的行为不能视为支付了全部购房款，崔明珍仍有部分房屋价款尚未支付。崔明珍提供的物业交接单、物业收据、卫生费收据等亦不足以证明其在查封之前已实际占有xx号房屋。另，xx号房屋的抵押权人xx支行亦持有法院生效判决，有权对xx号房屋折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿。崔明珍提供的证据不足以证明其对xx号房屋享有排除强制执行的权利，其要求停止执行解除查封、确认xx号房屋归其所有、史晓宁配合其办理房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告崔明珍的全部诉讼请求。案件受理费8813元，由原告崔明珍负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 甄玉斌审 判 员 吴 玲审 判 员 张玉倩二〇一九年十一月十三日法官助理 杨晶晶书 记 员 孙 洁