山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终6178号上诉人（原审被告）：烟台明路物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区南大街137号B-50号。法定代表人：刘浩鹏，经理。委托诉讼代理人：李雪，山东广耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：于海林，山东广耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李光明，女，1966年10月15日出生，汉族，龙口市人力资源和社会保障局工作人员，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：张杰，山东乾元（龙口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯磊，山东乾元（龙口）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:烟台驰盛房地产开发有限责任公司，住所地烟台市芝罘区南大街137号。法定代表人：刘泽臣，经理。委托诉讼代理人：朱德言，山东广耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱磊，山东广耀律师事务所律师。上诉人烟台明路物业管理有限公司（以下简称明路物业公司）因与被上诉人李光明、烟台驰盛房地产开发有限责任公司（以下简称驰盛公司）租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人明路物业公司上诉请求：1.请求二审法院依法查明案件事实，驳回被上诉人李光明的诉讼请求或发回重审；2.诉讼费用由李光明承担。事实和理由：一、一审法院查明事实不清，认定事实错误。（一）《御金台商铺托管协议》的实际履行人是驰盛公司和李光明，事实清楚，证据充分。明路物业公司认为一审法院认定错误，具体理由有四:第一、《御金台商铺托管协议》第二条托管的具体事项第2条约定买受人于签订购房合同时，甲方（即明路物业公司）已将2011年6月1日至2014年11月30日前的租金一次性支付给买受人（李光明），即从购房款中直接扣除该款项，实际上述期间根本就没有租金产生，也就没有抵扣购房款一事，都是驰盛公司实际运营母婴乐乐GO商超的管理，如按照李光明主张合同相对性角度来认定由明路物业公司承担支付租金义务同事实不符，权利义务不对等；第二、驰盛公司发表数份情况说明以及在一审庭审当中提交了三份情况说明，均能证明该案商铺所涉及的租金返还都是由其支付，包括后期没有支付的租金；第三、御金台母婴乐乐GO涉及138号所有商铺，李光明的商铺仅是小面积部分，剩余大面积部分都是由驰盛公司所有，整体出租事宜均是由驰盛公司负责，明路物业公司仅仅是负责收取基础物业管理费用，清理商铺公共区域卫生环境、水电费管理事项；第四、驰盛公司主导明路物业公司同李光明签订《御金台商铺托管协议》约定抵扣购房款的条款时候均已告知了李光明协议履行主体是驰盛公司，实际中根本没有租金抵扣购房款事宜，均是驰盛公司的卖房的宣传，根据一审庭审驰盛公司的证明和自认，托管协议权利义务承担应由驰盛公司承担实际履行责任事实清楚证据充分。二、一审法院认定案件法律关系错误。1、根据《御金台商铺托管协议》第一条托管情况内容来看，乙方（李光明）将涉案商铺场地全部委托甲方（明路物业公司）代为经营管理使用，用途是御金台一母婴乐乐GO营业执照规定的项目。这一条确定了两个问题，第一是委托合同的法律关系，第二是涉案商铺的委托权限是用于母婴乐乐GO商超的经营范围，委托事项终止后，委托合同自动解除。2、涉案御金台138号所有商铺因驰盛公司对外招商运营母婴乐乐GO商超不利，导致后期商超提前倒闭，根据托管协议的委托商品的用途，委托事项提前终止，委托合同关系解除，不应当要求明路物业公司支付租金和违约金。3、另外合同没有约定作为委托方的李光明支付委托费用条款，实际中李光明也没有支付委托费用，根据合同法第398条、第406条，本案属于无偿的委托管理合同，明路物业公司没有义务支付李光明诉请事项。三、一审法院判决第三项超出李光明的诉请，应当撤销此项判决内容。一审法院判决明路物业公司赔偿李光明6个月租金损失39445元，于法无据，明路物业公司不予认可。1、一审中李光明并未提出此项诉请主张。2、托管协议期满后，明路物业公司与李光明并没有继续签订托管协议，应视为托管协议的权利义务终止。李光明完全可以将涉案商铺收回，但李光明没有采取任何措施导致损失扩大，应由其自身承担相应的损失责任，明路物业公司并没有义务帮助李光明看管涉案房屋。综合上述，一审法院判决由明路物业公司承担租金、违约金及赔偿损失不合理不合法，请求二审法院查明事实，依法驳回李光明的诉讼请求。被上诉人李光明辩称：1、一审法院认定《御金台商铺托管协议》系明路物业公司与李光明签订的，名为商铺托管，实为房屋租赁是合法有效的，事实清楚，证据充分。租金的给付我方在一审中已提供银行流水证明明路物业公司法定代表人刘浩鹏账户支付，明路物业公司称由驰盛公司支付，驰盛公司承担商铺托管协议的权利义务与合同不符，也没有任何事实和法律依据。2、《御金台商铺托管协议》第三条第一款载明：明路物业公司在代管经营期间，无论效益如何，均应按合同约定的时间向我方支付相应租金。第六条第二款载明：明路物业公司逾期支付租金，应按逾期每日依本年度约定租金的万分之五支付违约金，合同约定清楚明了，不是明路物业公司所称的委托合同，更不是其所称的经营项目倒闭合同终止。明路物业公司应按合同支付租金及违约金。3、李光明在一审起诉时不但要求明路物业公司给付合同期满前的欠付租金及违约金，而且要求明路物业公司支付合同期满后至房屋交付前的租金和违约金有事实和法律依据，而一审法院只判决明路物业公司支付李光明合同期满后6个月的租金太少，自2017年5月31日合同期满至今，明路物业公司未将房屋按规定交付李光明，仍在其管理控制下，按合同法第236条，应视为不定期租赁，明路物业公司应按房屋交付前的实际使用期限交付租金。李光明考虑诉讼成本期间过了上诉期，请二审法院查明事实，改判明路物业公司按房屋交付前的实际使用期限交付租金及违约金。4、一审法院判决书第10页倒数第14行至倒数第一行间的认定全部错误。第一、合同期满，明路物业公司不交付房屋，李光明未提异议，应视为双方均不认可不定期租赁，应按明路物业公司使用房屋的实际时间认定租金，而一审法院认为双方没有达成继续托管协议，李光明应及时收回房屋，没有法律依据。第二、李光明要求将商铺恢复原状交付，一审法院认定双方对协议期满后房屋交付未约定，应视为协议期满后的现状交付，无法律依据，合同法第235条载明，返还租赁物应当符合按照约定或租赁物性质使用后的状态，而双方在一审期间到达现场，商铺被明路物业公司毁损的面目全非（一审已提供视频录像），根本达不到租赁物性质使用后的状态，请二审改判明路物业公司按商铺性质正常使用状态返还。被上诉人驰盛公司辩称：认可明路物业公司的上诉请求及理由，李光明一审诉讼请求应该由驰盛公司承担。李光明向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告托管租赁关系，由被告将涉案房屋恢复原状交还原告；2、判令被告支付2017年9月30日前租金、违约金206565元及自2017年10月1日至房屋交还日的租金及违约金；3、诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年5月7日，原告与被告驰盛公司签订《商品房买卖合同》，购买了该公司开发建设的位于烟台市芝罘区南大街138号1-9号商铺一套，建筑面积48.09平方米，单价36867.38元，2011年6月15日被告驰盛公司出具了收款收据，并于当日到房管部门办理了商品房预售合同登记备案。2011年5月7日，原告与被告明路物业公司签订的合同编号为11971《御金台商铺托管协议》约定：原告将烟台市芝罘区南大街138号的御金台·母婴乐乐GO1层9号商铺全部场地委托给明路物业公司代为经营管理使用；明路物业公司以向原告代管并支付租金的方式拥有原告所购铺面的经营权、管理权，经营管理使用期限为6年，管理使用起始时间以御金台·母婴乐乐GO实际正式开业时间（计划日期为2011年6月1日）为准，之前时间为商场前期装修铺货期；原告于签订购房合同时，明路物业公司已将2011年6月1日至2014年11月30日前的租金一次性支付给原告，即从购房款中直接扣除该款项；双方约定从2014年12月1日起明路物业公司开始向原告代交租金，2.5年租金（按合同售价的每年7%计算年租金，即78890元/年），租金按季度支付，明路物业公司于2014年12月1日起计租金，每季度首月的15日向原告支付季度租金；在明路物业公司代管经营期间，无论效益如何，明路物业公司均应按照本合同约定的时间向原告支付相应的租金；明路物业公司无正当理由逾期向原告交付租金，应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金；本合同期满后，经双方协商一致被告明路物业公司可继续为原告托管代管并继续享有商铺的经营权，租金由双方根据当时市场情况协商确定。该合同订立后，被告明路物业公司分别于2015年4月3日、2015年6月15日、2015年10月8日、2016年1月25日向原告支付了2014年12月至2016年2月共5个季度的租金98612.50元，2016年3月之后的租金未付。两被告对证据本身无异议，但认为向原告履行给付租金的是被告驰盛公司，并非明路物业公司，故应由被告驰盛公司承担本案责任。庭审中，原告与被告对下列问题未能质证一致：（一）本案是否约定了争议的处理方式。被告主张，其与原告约定如发生争议由烟台仲裁委员会管辖，要求一审法院将本案移送至烟台仲裁委员会。原告予以否认，被告在一审法院限期内未能提供相关证据。（二）本案托管协议应由何人履行。被告明路物业公司与驰盛公司均主张本案中御金台商铺托管协议名义上签订主体是明路物业公司，实际由驰盛公司履行，租金的返租都是由驰盛公司直接操作，明路物业公司只是尽到了商铺的日常管理，包括收取物业费、水电费等，故本案应当由驰盛公司承担相应的责任。原告主张，被告驰盛公司应与被告明路物业公司承担连带责任，理由是：1、驰盛公司售楼时向原告保证购买涉案商铺由明路物业公司返租六年，在此情况下原告才购买了涉案商铺，现因明路物业公司不能完全履行返租协议，驰盛公司因保证应承担连带责任；2、被告驰盛公司实际股东和负责人是刘泽臣，刘泽臣也是被告明路物业公司的股东，被告明路物业公司负责人刘浩鹏是刘泽臣的儿子，驰盛公司以欺诈手段将原告商铺抵押给案外人中粮公司，导致中粮公司执行并拍卖原告商铺，也是导致明路物业公司不履行合同的主要原因，基于两被告负责人之间的父子关系，抵押给他人的欺诈行为明路物业公司知道或应当知道，因两被告的恶意串通导致明路物业公司违约不履行返租协议，驰盛公司据此应承担连带责任。被告明路物业公司认为，原告所引用的事实大部分是猜测，本案中托管协议是在驰盛公司的主导下签订的，不能因为两被告负责人系父子关系就导致产生法律上的连带责任，两被告是两个完全独立的法人公司，关于原告所述的销售楼盘时的保证及返租六年的情况不清楚，本案的租金的无法支付并不是两被告的恶意串通导致，是因为商铺的租赁母婴乐乐go的提前倒闭而无法支付，因此被告明路物业公司不存在违约行为，无需支付租金和违约金。被告驰盛公司认为，其公司愿意承担商铺租赁应支付的费用，明路物业公司是在驰盛公司的主导之下形式上与原告签订租赁合同，两被告之间签订有关于商铺租赁的委托协议书。若一审法院认定原告与明路物业公司是合同关系相对人，原告的上述阐述不能成为驰盛公司与明路物业公司承担连带责任的事实和法律依据。原告不能提供被告驰盛公司为托管协议提供保证责任的证据。被告明路物业公司提供了以下证据：1、2011年4月8日两被告签订的委托协议书一份，载明“被告明路物业公司同意接受被告驰盛房公司如下委托事宜：自2011年4月有10日起对烟台南大138号商铺进行出租，并按时交付租金；如非被告明路物业公司原因造成无法出租商铺，发生任何不良后果与明路物业公司无关，均由驰盛房公司承担一切相关责任；被告明路物业公司有权向商户收取相应的物业管理费，未销售部分的商铺物业费由驰盛公司向明路物业公司交纳；被告驰盛公司应按时向明路物业公司交纳未售商铺的物业费，其他具体事宜另行协商”。2、2013年7月13日被告驰盛公司出具的情况说明一份，内容为“御金台母婴乐乐Go商场自2011年6月1日始运营至今，由于公司的原因，商场难以继续运营，自即日起关闭。致使烟台明路物业管理有限公司无法依约经营管理，该公司之前与商场部分商铺业户所签《御金台商铺托管协议》中有关托管返租条款的履约问题，由我公司负责按上述协议的有关条款向商铺相关业主支付并承担相关的法律责任。附商铺返租明细”。3、2017年12月11日被告驰盛公司出具的关于商铺返租情况的说明一份，内容“依据我公司2013年7月13日为烟台明路物业管理有限公司签署的情况说明文件，自2014年12月1日起，我公司依约陆续向相关商户支付返租金，累计已支付至2016年6月。之后由于我公司因与他人的经济纠纷问题，资金账户暂被法院查封冻结，剩余部分尚未支付。我公司承诺待纠纷问题解决、资金解冻，将依约如数向商户支付，一并为商户办理房产证等相关手续。”。4、2017年12月15日被告明路物业公司向各商户出具的情况说明一份，内容为“关于商铺返租款问题，依据2011年4月8日烟台驰盛房地产开发有限责任公司与我公司签订的《委托协议书》和2013年7月13日烟台驰盛房地产开发有限责任公司签署的《情况说明》，由于驰盛公司的原因，致使御金台母婴乐乐Go商场关闭，此后各商户的返租款由该公司负责支付，相关事宜也有其负责处理，与我公司无关。2014年12月开始改公司已陆续向各商户支付返租款，剩余部分该公司承诺2018年6月底前一次性向各商户结清。”被告明路物业公司用以上证据证明本案涉及的房屋租赁及委托协议是由驰盛公司实际履行和经营，上述三份情况说明均已通过在138号商铺张贴公告的方式送达给原告。原告表示对上列证据的真实性不清楚，委托协议书系两被告签订，只能约束两被告，与原告无关，原告也没有见过上述三份情况说明。被告驰盛公司对上述证据均无异议。被告驰盛公司提供了加盖其公司印章的商铺返租明细，载明包括原告在内的8户商铺商户的账号、开户银行、电话、季度返租、起始日期、期限，用以证明返还的租金是由其公司负担。原告表示对上述证据的真实性不清楚，无法证明被告驰盛公司的主张，且该证据与其提供的证据相矛盾。被告明路物业公司对上述证据无异议。庭审中，原告将第一项诉请明确为：判令自2017年9月30日解除原告与被告明路物业公司的商铺托管租赁关系，并将涉案商铺恢复原状交付给原告。理由是托管租赁协议于2017年5月31日期满，但期满后明路物业公司仍占有使用原告商铺，至今未交还原告，原告在2017年10月1日书写诉状准备起诉，故主张自2017年9月30日解除托管关系。原告的第二项诉讼请求计算方法为：截至2017年9月30日欠付租金为124909元（自2016年3月1日至2017年9月30日共计19个月，按照年租金78890元计算），截至2017年9月30日违约金为81651元，按照托管协议第六条第三项按日0.5‰分段计算。2017年10月1日之后至交付房屋之日止仍按上列标准主张租金和违约金。一审法院于2018年5月21日庭审结束时责令双方于休庭后3个工作日对商铺进行现场交接。双方于2018年5月27日现场交接时，原告称到现场看到涉案商铺面目全非、惨不忍睹，完全改变了当时购买时的现状，要求被告恢复原状后才同意交接房屋，并提供了购买房屋时的照片和2018年5月27日现场拍摄的照片和视频光盘为证。被告驰盛公司称因为招商不成功，商场关门，为了保证财产安全，其公司将商场大门上锁，如果原告需要进入，只需通知公司，即可自由出入，但目前所有商户均未对外出租。因经营的需要，公司把很多业户包括原告的商铺门拆除，但表示同意给原告装上房门。一审法院依据商品房买卖合同、收据、御金台商铺托管协议、银行卡流水明细、照片等为证，还有原、被告的陈述笔录认定上述事实。一审法院认为，（一）被告主张其与原告约定了发生争议的管辖机构为烟台仲裁委员会，因原告予以否认，而被告在一审法院限期内未提供相关证据证明其主张，故对被告的此项主张，一审法院依法不予采信，本案依法应由一审法院进行审理。（二）依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告明路物业公司签订的名为商铺托管、实为房屋租赁的协议形式要件完备、意思表示真实，且不违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按协议履行。被告明路物业公司关于本案属于无偿委托管理合同纠纷，而非房屋租赁合同纠纷的抗辩，理由不当，一审法院不予采信。（三）两被告系独立法人，并无法律上及事实上的利害关系，商铺托管协议的相对方是原告与被告明路物业公司，被告明路物业公司应承担合同不能完全履行的责任，其辩称因母婴乐乐GO倒闭导致商铺托管协议提前终止而其本身无责任的抗辩理由，于法无据，一审法院亦不予采信。两被告主张合同的实际履行方是驰盛公司故而应由驰盛公司承担责任的辩解，证据不足，一审法院不予采信。原告关于被告驰盛公司系本案保证人应承担连带责任的主张，没有提供证据佐证，一审法院不予支持；原告关于两被告负责人系父子关系及两被告有恶意串通行为而应对本案债务承担连带责任的主张，理由不当，一审法院不予支持。（四）商铺托管协议于2017年5月31日期满，被告明路物业公司欠付原告2016年3月至2017年5月托管期限内的租金的事实清楚，原告要求其支付该部分租金的诉请，一审法院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，被告明路物业公司无正当理由逾期向原告交付租金，现原告主张其按每日以本年度约定租金的0.5‰标准支付违约金的请求，与双方签订合同中“被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金”的约定相符合，一审法院依法予以支持，根据协议约定，违约金应自每季度首月的16日起算。托管协议期满后，原、被告没有继续签订协议，应视为托管协议的权利义务终止，故原告再要求判令自2017年9月30日解除双方的托管租赁关系没有法律依据，一审法院依法不予支持。被告明路物业公司在托管期间将包括原告商铺在内的商铺统一进行装修铺货及对外招商经营双方在托管协议中有约定，原告对此予以认可，但对协议期满后房屋交付的情况并未约定，应视为将房屋以协议期满后的现状进行交付，故原告要求被告明路物业公司将房屋恢复原状后予以交还的主张，证据不足，一审法院不予支持。但被告自愿将原告商铺房门装好，一审法院予以照准。原告要求被告明路物业公司继续按协议约定的租金数额向其支付托管协议期满后的商铺使用费及违约金至房屋交时止，一审法院认为托管协议期满后的房屋交接双方在协议中并未明确约定，协议到期后双方应另行协商之后的商铺处理，没有达成继续托管协议的，原告应及时收回房屋，不能以被告欠付租金及对房屋原状进行的改变作为拒绝接受房屋的理由，对于被告的违约给其造成的损失，原告可依法维权，不能因此而主张租金和违约金至房屋交付时止，否则原告应承担扩大损失的责任。综合本案实际情况，由被告明路物业公司赔偿原告托管协议期满后按原租赁费标准计算6个月的租金为宜。原告超过部分的主张，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、限被告烟台明路物业管理有限公司于本判决生效起10日内将位于烟台市芝罘区南大街138号1-9号商铺装好房门后返还给原告李光明；二、限被告烟台明路物业管理有限公司于本判决生效起10日内支付原告李光明2016年3月1日至2017年5月31日的租金98612.50元、支付违约金50884.07元（自2016年3月16日起至2017年5月31日止以年租金78890元为基数、按日0.5‰、按季度分段计算，详见附表）；三、限被告烟台明路物业管理有限公司于本判决生效起10日内赔偿原告李光明6个月租金损失39445元；四、驳回原告李光明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4398元，由原告李光明负担375元，由被告烟台明路物业管理有限公司负担4023元，限被告明路物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向一审法院交纳。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据双方当事人的陈述以及各自提供的其他证据，可以确认2011年5月7日李光明与明路物业公司签订《御金台商铺托管协议》，驰盛公司并未参与协议签订，也非协议一方当事人。明路物业公司与驰盛公司主张协议的实际履行人是驰盛公司，但其提供的证据无法充分证实该主张，一审法院以证据不足为由不予采信并无不当。明路物业公司与李光明签订的协议名为商铺托管，实为房屋租赁，一审认定双方之间系租赁关系，定性准确。明路物业公司主张一审认定案件法律关系错误，李光明不应当要求明路物业公司支付租金和违约金，没有事实依据和法律依据，依法不予支持。李光明一审诉讼请求明路物业公司2017年10月1日之后至交付房屋之日止按照年租金78890元支付租金以及按日0.5‰分段计算支付违约金，一审法院根据双方当事人提交的证据判令明路物业公司支付李光明6个月租金损失，并未超出李光明诉请，明路物业公司关于一审判决超出李光明诉讼请求的上诉主张，本院不予采纳。综上所述，上诉人明路物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4398元，由上诉人烟台明路物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 王家国审判员 陈晓彦二〇一九年十一月十三日法官助理张素素书记员车丽翠