海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初6948号原告：韩凯霞，女，1953年12月8日出生，公民身份号码×××，汉族，住三亚市，现住黑龙江省双城市。委托诉讼代理人：刘秀丽，黑龙江新时达（三亚）律师事务所律师。被告:三亚远盛实业有限公司，统一社会信用代码91460200754354067B，住所地三亚市荔枝沟工业开发区海润大道。法定代表人：林远跳，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐俊，海南邦威律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏依博，海南邦威律师事务所律师。原告韩凯霞与被告三亚远盛实业有限公司（以下简称远盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩凯霞的委托诉讼代理人刘秀丽、被告远盛公司的委托诉讼代理人夏依博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩凯霞向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办理权属证书的违约金人民币（以下币种相同）19025元(以本金500000元，按日万分之零点五标准自2017年6月20日起计算至2019年7月21日)；2.案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于三亚市××区的607房，价款500000元；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，自逾期第二日起，出卖人按照每日买受人已支付房价款的万分之零点五向买受人支付违约金，合同继续履行。出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送相关行政机关，如因政策原因未予以办理的，出卖人不承担违约责任等。合同签订后，原告依约定向被告支付了价款500000元，及交了办理房地产权证所需的维修资金、契税费用11403元。2015年6月30日，被告向原告交付了涉案房屋，但被告至今没有为原告办理房地产权证。被告应当向原告支付逾期办证的违约金19025元。被告远盛公司答辩，一、被告系由于政府各部门之间的图纸审批意见不一致导致延误办理房产证，这并非被告原因导致的，责任不应归咎于被告，相应期限应予顺延，原告无权主张被告支付违约金。（一）合同约定只有在被告单方的原因导致原告不能取得房产证的情况下，被告才需要承担逾期办证的违约责任。（二）被告系由于政府各职能部门之间关于涉案项目的施工图图纸抗震意见不一致导致延误办理房产证。直至2017年8月10日三亚市天涯区综合执法局作出《行政处罚决定书》，才结束政府各职能部门的争议。故相应的期间应顺延至被告至2017年8月11日，被告不需承担违约责任；二、即使被告构成违约，合同约定的违约金标准明显过高，应以酌情调低。被告义务办证在客观上是由于政府部门原因导致的，被告主观上没有恶意违约。被告被政府相关部门处罚，客观上是为了包括原告在内的项目全体购房人的利益着想，被告为此却被付款1000万元，而原告事实上已从中获利，实际上增加了使用面积。未取得房产证对原告造成的损失极其轻微，被告已为原告办理了《商品房买卖合同》的备案，并如约交付了房屋，原告也实际占用了涉案房屋，且根据三亚市的房产限购政策，原告也无法在2020年前出售该房屋，没有给原告造成实质性的影响。综上，根据公平原则，亦应当调低违约金标准。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。无争议的事实为：2014年12月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于三亚市××区的607房。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，自逾期第二日起，出卖人按照每日买受人已支付房价款的万分之零点五向买受人支付违约金，合同继续履行。出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送相关行政机关，如因政策原因未予以办理的，出卖人不承担违约责任等。原告已支付房屋总价款500000元，及交了办理房地产权证所需的维修资金、契税费用11403元。2015年6月30日，被告向原告交付了涉案房屋，房屋已由原告占有、使用，但被告至今没有交付涉案房地产权证给原告。本院认为，原、被告签订的涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告均应依诚实信用原则全面履行合同。被告作为开发商，除负有按合同约定向原告交付房屋的义务外，还应当及时向房屋行政管理部门缴纳其应当承担的相关费用，以便购房人办理缴纳契税、房屋所有权转移登记等手续。本案的争议焦点是：1.关于被告是否构成逾期办证的违约问题；2.关于违约金是否调整的问题。对于焦点1，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”可见在商品房买卖合同中，出卖人不仅应交付物质形态的房屋，而且还负有在法律意义上向买受人转移所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可见房屋所有权的取得，是以在官方登记机构完成房屋的登记为标志。据此，法律明文规定出卖人负有为买受人办理房屋权属证书的义务。除非买卖双方有特殊约定，排除相关条款的适用。合同约定远盛公司应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由远盛公司提供的资料报产权登记机关备案，否则，远盛公司应承担逾期办证的违约责任。2015年6月30日，被告向原告交付了涉案房屋，房屋已由原告占有、使用，但被告至今没有交付涉案房地产权证给原告。远盛公司按合同约定应在2017年6月20日前将符合办理房产过户的资料及相关完税费证明提交有关办证部门办理房产证过户手续，但远盛公司未能按照约定时间办理房产证过户手续，已构成违约，应承担违约责任。远盛公司主张由于政府各职能部门的原因导致延误办理房产证，但未能充足的证据证明，本院不予采信。对于焦点2，合同约定如逾期办证，则远盛公司以韩凯霞已支付房价款按照每日万分之零点五向韩凯霞支付违约金。远盛公司主张合同约定的违约金标准明显过高，应以酌情调低。原告是守约方，不应当承担损失数额的举证责任，应由违约方远盛公司承担损失数额的举证责任。本案中，远盛公司没有举证证明造成的损失数额，故损失数额难以确定的，远盛公司应承担举证不能的不利后果。房屋于2015年6月30日完成交付，则2017年6月19日为约定720日的届满之日。次日（即2017年6月20日）起至2019年7月21日，共计762天。违约金应为500000元×0.00005×762=19050元。原告主张违约金为19025元，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：被告三亚远盛实业有限公司应于本判决发生法律效力之后十日内向原告韩凯霞支付逾期办理权属证书的违约金19025元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费137元（原告已预交），由被告三亚远盛实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 何 勇 二〇一九年十一月一日书记员 杜海燕附：本案援引的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。