广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0802民初1924号原告湛江市万有物业服务有限公司，地址：湛江经济技术开发区乐山大道60号。法定代表人：谭伟振。委托代理人：邓亚玲，女，广东汉基律师事务所律师。被告谢文，男，1966年1月2日出生，汉族，住湛江市经济技术开发区，委托代理人：郑钦，男，广东海东律师事务所律师。委托代理人：林骏颖，男，广东海东律师事务所律师。原告湛江市万有物业服务有限公司诉被告谢文物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人邓亚玲、被告谢文及其委托代理人郑钦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告购买恒怡湾商住小区7栋1803房，建筑面积86.68平方米，于2015年8月1日办理了收楼手续，并与原告签订了《恒怡湾物业服务合同》，委托原告提供物业管理服务。原告依合同约定提供相应管理服务，但被告未依照约定向原告缴交管理费及水电分摊费用。自2018年9月1日至2019年3月31日止，被告已欠费7个月，共拖欠物业管理费1274.2元，；自2018年8月1日至2019年2月28日，被告已经拖欠7个月的水电分摊费用共计122.36元。被告的行为已经构成违约，根据物业服务合同第十条第四款的规定，被告应向原告支付违约金230.81元，以上三项费用合计1627.37元。为此，请求法院判令：1、被告支付1627.37元给原告（其中物业管理费1274.2元、水电分摊122.36元、逾期缴费违约金230.81元）；2、本案全部诉讼费由被告承担。被告谢文答辩称，一、原告主体不适格，《物业管理条例》明确规定物业服务企业必须通过招标投标的形式进行竞聘，而万有物业并没有经过此程序，而是由建设单位万有房地产直接指定的；二、物业管理的形式究竟是何种形式，如果是酬金制，就会有年度结算，物业服务费实际产生的费用支付，自入住以来，原告从未与业主进行过任何形式的结算。如果是包干制，便是与当初签订的《商品房买卖合同》不符，明显属于欺诈行为；三、原告严重违约。原告所提供的服务与承诺提供的服务不符，达不到要求和质量，严重违反《前期物业服务合同》约定的义务。经审理查明，2013年1月1日，原告与湛江市万有房地产有限公司签订《前期物业管理全权委托合同》，约定由湛江市万有房地产有限公司全权委托原告对恒怡湾小区进行物业管理。2015年8月1日，被告与湛江市万有房地产有限公司签订《商品房买卖合同》购买位于湛江市××区海滨大道北××号××住宅楼××房的房产，约定由出卖人委托湛江市万有物业服务有限公司进行前期物业管理，物业管理实行酬金制，物业服务费按建筑面积计算，每平方米XX元每月，公用能耗水电费按每月实际用电量另行向业主或物业使用人分摊。同日，原被告双方签订《恒怡湾前期物业服务合同》，约定：由原告提供恒怡湾居住小区的物业服务；物业费按当地房屋测绘部门核准的建筑面积（含公共分摊面积）每月每平方米2.1元。小区公用水电费用以及电梯运行的电费以实际使用情况按甲方物业建筑面积比例分摊，由乙方向甲方分摊金额，甲方需与管理服务费用一并缴交。逾期交纳物业服务费及分摊费用的，每逾期一日，需缴纳欠费总额的2‰作为滞纳金；乙方的义务为对房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护本物业区域的环境卫生和相关秩序；编制物业管理服务及财务年度计划，每六个月向甲方公布物业管理费用收支账目。被告在完成收楼手续后，便依照《恒怡湾前期物业服务合同》的约定缴交物业管理费以及公用水电分摊费用。但从2018年9月起，被告开始拖欠物业管理费及分摊水电费，截止至2019年3月31日，被告共计拖欠原告物业管理费1627.37元、水电分摊122.36元、逾期缴费违约金230.81元。原告多次催告，无果，遂于2019年9月1日向本院提起诉讼。另查明，恒怡湾业主曾申请广东省政府加入调查恒怡湾小区事实情况，反映的问题主要有：开发商霸占业主公共用地，私自圈地，变相逼迫业主购买高价车位；小区相关配套设施不完善；三期新建楼与8栋之间楼距不合理，绿化率不足；楼房存在楼工减料和严重的质量问题；小区无消防通道，在8栋地下车库违反消防规定私建冷库并使用；物业公司不按照规定公开相关资料，业主共有财产不明；车位只售不租，胁迫业主购买天价车位等。2018年5月17日，广东省人民政府办公厅回复小区楼距、绿化、以及房屋质量均符合政府的相关规定。地下车库违规私建冷库、小区无消防通道等问题，经调查属实，并责令整改。2019年11月15日，本院前往湛江市物业管理行业协会查询原告招投标事宜，湛江市物业管理行业协会回复：湛江市房管局印发的《湛江市前期物业管理招标投标管理规定》中规定，湛江市前期物业管理招标投标自2015年12月1日起实施；湛江市前期物业管理招投标服务中心在2015年11月30日成立；湛江市万有物业服务有限公司在接管恒怡湾项目时还没有出台《湛江市物业管理招标投标管理规定》。原告与湛江市万有物业服务有限公司于2013年1月1日签订《前期物业管理全权委托合同》后经湛江市房产管理局备案。本院认为，关于原告物业管理身份是否合法的问题，原告与湛江市万有物业服务有限公司签订《前期物业管理全权委托合同》后经湛江市房产管理局备案，依法取得对恒怡湾小区的物业管理资格。原被告双方签订的《恒怡湾前期物业服务合同》，是当事人的真实意思表示，没有违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效，各方应遵照履行。原告提供物业服务后，被告并未履行缴交物业管理服务费的义务，原告请求被告支付物业管理服务费1627.37元及公摊水电费122.36元，合法有据，应予支持。关于物业服务费收取的问题。《前期物业管理全权委托合同》、《商品房买卖合同》、《恒怡湾前期物业服务合同》对物业服务费的收取均是约定按当地房屋测绘部门核准的建筑面积（含公共分摊面积）每月每平方米2.1元，小区公用水电费用以及电梯运行的电费以实际使用情况按物业建筑面积比例分摊。三份合同对物业管理费收取方式的约定一致，原告在收取物业服务管理费用以及共同水电分摊费用时亦是按照合同约定。被告所反映的三期新建楼与8栋之间楼距不合理，绿化率不足的问题，经调查核实均符合相关规定。楼房存在楼工减料和严重的质量问题责任在于开发公司而非物业服务公司。同时，小区车位产权归开发商所有，车位的出售或出租由开发商自行决定。关于被告提出的园区内乱停车辆、电动车上楼充电、业主占用防火通道等问题，均由于小区内部分业主的不良行为所致，物业服务企业对业主、物业使用人违反《恒怡湾前期物业服务合同》等规定的行为，依据该合同采取批评教育、规劝、警告、制止等措施，并无强制执行权，故其反映的一些问题并非物业服务企业单独能解决，被告以上述理由拒绝支付物业费，理由不成立，本院不予支持。但，针对原告安保人员上班时间睡觉、不按时公布财务收支情况、小区基础设施不完善等情况，原告未能举证证明其在服务过程中已尽完全合同义务，对业主反映的问题积极采取措施予以解决，原告的物业服务存在瑕疵，故对于原告要求被告支逾期缴费违约金230.81元的主张不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告谢文于本判决生效之日起十日内支付物业服务费1627.37元及水电分摊122.36元给原告湛江市万有物业服务有限公司。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告谢文负担40元，原告湛江市万有物业服务有限公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  洪玉熙人民陪审员  杨军哲人民陪审员  孟海艳二〇一九年十一月十二日此件与原本核对无异书 记 员  李任达附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务，应当承担民事责任。《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。