安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9471号上诉人（原审被告）：叶规模，女，汉族，1953年11月25日出生，住合肥市。被上诉人（原审原告）：合肥首佳物业管理有限公司，住所地合肥市当涂路以西新海大道以北帝豪星港湾联排1幢，统一社会信用代码913401006662215550。法定代表人：穆甜甜，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐卫国，安徽众城高昕律师事务所律师。上诉人叶规模因与被上诉人合肥首佳物业管理有限公司（以下简称首佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初7949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。叶规模上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回首佳物业公司的诉讼请求；2.本案诉讼费用由首佳物业公司负担。事实和理由：1.首佳物业公司起诉时列明我是男性，主体不符合要求，一审应驳回其诉讼请求。2.首佳物业服务合同是2009年2月5日与楼亚君签的，与我没有合同关系。3.从2011年开始，一下大雨，中2、中4幢一楼大厅就水漫大厅内。我的房子是别墅，装修、家具配置等都比较讲究，多次被水浸泡损失很大。经与物业公司工作人员沟通，最终达成口头协议，物业公司同意用物业费折抵我的损失。此后，物业公司没有再向我主张过物业费。一审时，我认为我不欠付物业费，而非对欠付物业费的事实不持异议。4.案涉小区在2017年7月成立了业主委员会，罢免了首佳物业公司，与首佳物业公司的合同已经终止，其无权再依据该合同起诉我。首佳物业公司辩称，1.一审起诉状把叶规模的性别写错是笔误，一审判决已经对此进行了纠正。2.叶规模接受了物业服务且未交物业费。3.基本物业公司服务存在瑕疵，一审判决已经进行了酌减。叶规模所述的损失可以另行主张权利。4.我公司主张的费用截止到2017年11月30日。首佳物业公司向一审法院起诉请求：1.判令叶规模立即支付物业服务费27684元（自2010年4月30日至2017年11月30日），并承担逾期付款违约金38465元（按照年利率24%暂计算至2019年5月31日，顺延计算至款清之日止）；2.本案的全部诉讼费用由叶规模承担。一审法院认定事实：叶规模系合肥市瑶海区当涂路以西新海大道以北帝豪·星港湾联排2幢103室业主，房屋建筑面积为202.81平方米。2009年2月5日,首佳物业公司与叶规模签订《帝豪·星港湾前期物业服务协议》一份，约定：由首佳物业公司对帝豪·星港湾小区进行前期物业服务，即自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时止的物业服务。首佳物业公司对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各项目进行维护、修缮、服务与管理；有权制止违反本物业的物业服务制度和《帝豪·星港湾管理规约》的行为；有权依据本协议向业主收取物业费。物业服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理（共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等）；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（共用设施设备是指共用的加压水泵、电梯、供电线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井，公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等）；环境卫生；保安；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理；消防管理；公共绿化。叶规模缴纳物业服务费用的周期为每半年预收一次。前期物业服务费用多层按建筑面积0.66元/月/平方米收取，联排别墅按建筑面积1.6元/月/平方米收取，小高层按建筑面积1.15元/月/平方米收取。物业服务费首次缴纳时间以规定的交房时间为准，以后每次缴纳费用时间为该半年第一个月的上旬。首佳物业公司违反协议未达到管理服务质量约定目标的，叶规模有权要求首佳物业公司限期改正，逾期未改正给叶规模造成损失的，首佳物业公司应承担相应的法律责任。叶规模违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，首佳物业公司有权要求叶规模补交并从逾期之日起按每天3‰支付违约金。合同签订后，首佳物业公司依约为该小区提供了物业管理服务至2017年11月30日。自2010年4月30日起至2017年11月30日，叶规模未缴纳物业管理服务费。首佳物业公司经多次催要未果，遂诉讼至法院。一审法院认为，首佳物业公司与叶规模签订的《帝豪·星港湾前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力，首佳物业公司、叶规模均应按约定全面履行自己的义务。物业公司作为物业服务企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。叶规模作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司管理的难处。物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。本案中，叶规模作为业主，在实际接受和享受了首佳物业公司提供的物业服务后，应负有缴纳物业服务费用的义务。关于叶规模主张首佳物业公司未按合同约定及时疏通管道、沟、渠造成污水倒灌给其家中造成严重损失问题，一审法院认为，叶规模并未提交证据证明沟渠堵塞系因首佳物业公司所致，因沟渠堵塞给其造成的损失，叶规模可待确认责任主体后另行主张。本案中，管道、沟、渠堵塞问题确实给叶规模的生活带来了诸多不便，也给其家中造成一定损失，根据《帝豪·星港湾前期物业服务协议》的约定首佳物业公司提供的物业服务内容包括沟渠、池、井等公用设施设备及其运行的维护和管理，而对于下水道堵塞问题首佳物业公司并未举证证明其及时予以疏通，也未提交证据证明其物业服务的服务质量达到了合同约定的共用设施设备运行正常、定期维护保养、专人维护保养的服务质量，因此，首佳物业公司在设施、设备维修、养护等方面确实存在没有达到应有标准的情况,故一审法院酌情按照合同服务内容予以扣减30%的物业服务费用。叶规模的房屋面积为202.81平方米，其物业费的收费标准按合同约定为联排别墅1.5元/月/平方米，现首佳物业公司主张叶规模未支付自2010年4月30日起至2017年11月30日期间的物业费27684元，叶规模对欠付物业费的事实不持异议，故叶规模应缴纳的物业费为19378.5元（202.81平方米×91个月×1.5元×70%）。关于首佳物业公司主张的违约金，由于双方在出现物业服务合同矛盾时，应平等协商，互相沟通加以解决。本案首佳物业公司履行合同亦存在瑕疵，叶规模不交物业费系对其提供的服务存在异议，故对其违约金的诉请不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、叶规模于判决生效后十日内支付首佳物业公司2010年4月30日起至2017年11月30日期间的物业管理服务费19378.5元；二、驳回首佳物业公司的其他诉讼请求。案件受理费1450元，减半收取725元，由叶规模负担300元，首佳物业公司负担425元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以认定。本院认为，案涉《帝豪·星港湾前期物业服务协议》合法有效，首佳物业公司在合同期内提供了物业服务，叶规模作为业主亦应履行给付物业费的义务。叶规模辩称，物业公司曾同意就其受到的损失折抵物业费，并由此主张并不欠付物业费，但未能提供证据证明首佳物业公司与其就折抵物业费达成一致且首佳物业公司对此不予认可，应由叶规模承担举证不能的法律责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费285元，由上诉人叶规模负担。本判决为终审判决。审判长  陆文波审判员  张 健审判员  陈 烜二〇一九年十一月十八日法官助理朱斌斌书记员张哲慧附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。