新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院   民 事 判 决 书     （2019）兵民终24号   上诉人（原审原告、案外人）：田如祥，男，1964年9月2日出生，汉族，个体户，住新疆维吾尔自治区奎屯市。   委托诉讼代理人：林国强，新疆奎屯团结西路法律服务所法律工作者。   被上诉人（原审被告、申请执行人）：乌苏市鑫汇丰小额贷款有限公司，住所地新疆维吾尔自治区塔城地区乌苏市北京西路92号（建行二楼）。   法定代表人：李代斌，该公司经理。   委托诉讼代理人：苗园，新疆燎原律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、被执行人）：蔡永疆，男，1966年2月1日出生，汉族，个体户，住新疆维吾尔自治区奎屯市。   上诉人田如祥与被上诉人乌苏市鑫汇丰小额贷款有限公司（以下简称鑫汇丰公司）、蔡永疆案外人执行异议之诉一案，不服新疆生产建设兵团第七师中级人民法院（2019）兵07民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人田如祥及其委托诉讼代理人林国强，被上诉人鑫汇丰公司委托诉讼代理人苗园以及被上诉人蔡永疆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   田如祥上诉请求：1、依法撤销（2019）兵07民初1号民事判决。2、依法判令停止对田如祥租赁的位于奎屯市捷乐得别克特团结南街13栋x号新疆奎屯某某酒店房产的执行。3、依法判令对田如祥租赁的位于奎屯市捷乐得别克特团结南街13栋x号新疆奎屯某某酒店享有20年的租赁权。4、本案一、二审诉讼费由鑫汇丰公司和蔡永疆承担。事实与理由：2014年2月27日，田如祥租赁蔡永疆、蔡某某位于奎屯市数间等，年租金80万元，定金60万元。合同签订后，2014年5月20日，田如祥又与蔡某某签订补充协议，约定年租金50万元，租赁期限为20年，即2014年3月19日至2034年3月19日。现田如祥按照合同协议约定，向蔡永疆、蔡某某支付租赁费300万元，用蔡永疆借田如祥的借款6268500元顶蔡永疆、蔡某某租赁费6268500元，合计9268500元。田如祥在一审中向法庭提交了证据予以证明。一审法院认定《酒店承包经营合同》和《对酒店承包经营合同的补充协议》合法有效，田如祥享有租赁权，可以对抗鑫汇丰公司的抵押权，却判决驳回田如祥的诉讼请求，一审法院认定事实与判决结果自相矛盾。根据买卖不破租赁原则，田如祥请求法院维护合法权益。   鑫汇丰公司辩称，一审判决适用法律正确。1、一审法院认为田如祥没有按照合同履行义务，没有证据证明交付了租金，不支持享有20年租赁权的请求是正确的。2、一审期间田如祥向法庭提交的证据均是复印件，转账证明不了存在借贷关系，其主张的600多万元房租款，没有事实和法律依据。3、田如祥与蔡永疆在2014年5月20日签订的补充协议，属于恶意串通签订虚假协议，目的是为了占有房产而不履行判决义务。案涉房屋从2012年6月20日至今一直处于抵押状态，始终没被解押，那么田如祥与蔡永疆签订的协议是在抵押期间，是一种违法行为。4、虽然签订了20年租赁协议，但是没有证据证明履行了20年房款的义务。综上，依法驳回田如祥的上诉请求。   蔡永疆辩称，酒店从抵押状态一直有租赁行为，同意田如祥的上诉请求。   田如祥向一审法院起诉请求：1、判令停止对田如祥租赁的位于奎屯市捷乐得别克特-团结南街13栋x号新疆奎屯某某酒店房产的执行；2、判令对田如祥租赁的位于奎屯市捷乐得别克特-团结南街13栋x号新疆奎屯某某酒店享有20年的租赁权；3、本案诉讼费由鑫汇丰公司和蔡永疆承担。   一审法院认定事实：2012年6月，蔡永疆以其所有的位于奎屯市捷乐得别克特-团结南街13栋x号房产作为抵押，向中国工商银行股份有限公司奎屯支行贷款14000000元。2014年2月27日，田如祥与新疆奎屯某某酒店法定代表人蔡某某签订《酒店承包经营合同》，约定由田如祥承包经营如佳酒店5年，其中第三条约定田如祥“一次交清三年租金2400000元”，同时还对双方的权利义务等作了约定，办理了移交手续。此后，田如祥陆续以不同形式向蔡永疆、蔡某某支付了3000000元。2014年5月20日，田如祥又与蔡某某及新疆奎屯某某酒店产权所有人蔡永疆签订了《对酒店承包经营合同的补充协议》，约定将承包期限延长至20年，年承包金500000元。双方约定，用蔡永疆借田如祥的借款及利息6268500元顶蔡永疆、蔡某某租赁费6268500元。2014年6月26日，奎屯市房管局房产交易中心经抵押权人中国工商银行股份有限公司奎屯支行申请，办理了对奎屯市捷乐得别克特-团结南街13栋x号房产的解除抵押手续。同年6月27日，蔡永疆以奎屯市捷乐得别克特-团结南街13栋x号房产作抵押，向鑫汇丰公司贷款14000000元。2015年7月，鑫汇丰公司因与蔡永疆民间借贷纠纷向该院申请执行案涉房产奎屯市捷乐得别克特-团结南街13栋x号，该院于2015年7月3日作出（2015）兵七执字第10号执行裁定，查封被执行人蔡永疆名下位于奎屯市捷乐得别克特-团结南街13栋x号的房产（产权证号：奎屯市房权证奎字第××号）。2016年12月7日，田如祥提出执行异议，2017年3月6日，该院作出（2016）兵07执异3号民事裁定，驳回案外人田如祥的异议请求。   一审法院认为，本案的争议焦点为：一、田如祥与蔡永疆、蔡某某签订的《酒店承包经营合同》和《对酒店承包经营合同的补充协议》是否有效。二、田如祥享有的租赁权能否对抗鑫汇丰公司的抵押权。三、田如祥要求停止对其租赁的位于奎屯市捷乐得别克特-团结南街13栋x号新疆奎屯某某酒店房产执行的诉讼请求是否有事实和法律依据。四、田如祥要求确认其对租赁的位于奎屯市捷乐得别克特-团结南街13栋x号新疆奎屯某某酒店享有20年租赁权的诉讼请求是否有事实和法律依据。   关于争议焦点一，首先，田如祥与蔡宇龙签订的《酒店承包经营合同》，从内容上看，既有对新疆奎屯某某酒店经营管理权利义务的约定，也有对酒店房屋等租赁物确定租赁关系权利义务的约定，兼具房屋租赁、承包经营两方面的法律性质；蔡永疆、蔡某某的部分收款收据中也能体现这一性质，且双方当事人对田如祥享有案涉房屋的租赁权均无异议，故该合同应当受相关法律约束。其次，法律、法规虽然规定了房屋租赁合同的登记备案制度、行政部门对承租房屋经营权的行政许可制度，但登记备案、行政许可并非租赁合同合法、有效的效力性规定。因此，双方当事人签订的合同，并不属于违反法律、行政法规强制性规定的合同，当事人在履行合同过程中是否实施纳税行为，属合同履行中行政监管的范围，不能成为合同无效的法定条件。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《酒店承包经营合同》是双方当事人在平等、自愿基础上达成的协议，是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，该院予以确认。最后，《对酒店承包经营合同的补充协议》是双方当事人对《酒店承包经营合同》的补充和扩展，形式上具有承接性，内容上具有关联性。田如祥和蔡永疆在订立、履行合同过程中的资金往来，属于个人之间的经济交往行为，并不违反法律禁止性规定，鑫汇丰公司无充分证据证实合同双方存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的事实，故《对酒店承包经营合同的补充协议》合法有效。鑫汇丰公司以合同当事人之间恶意串通、伪造协议为由，认定上述协议不具有法律效力的辩称理由，该院不予支持。   关于争议焦点二，首先，蔡永疆以案涉房屋奎屯市捷乐得别克特-团结南街13栋x号房产作抵押，分别与中国工商银行股份有限公司奎屯支行和鑫汇丰公司订立的抵押担保合同，虽然抵押人都是蔡永疆，但抵押权人主体不同，且内容也不相同，前后两个抵押担保合同属于两个独立的担保合同法律关系，分别受各自合同内容的约束。本案中，蔡永疆在与中国工商银行股份有限公司奎屯支行之间的抵押担保合同履行完毕、抵押物奎屯市捷乐得别克特-团结南街13栋x号房产解除抵押之后，又以该抵押物与鑫汇丰公司订立了新的抵押担保合同，因而形成了两个性质相同但法律效力不同的法律关系。虽然两个抵押担保合同中的抵押物是相同的，且抵押物的解押、抵押手续在时间上紧密相接，但这一事实只能反映前后两个抵押行为在时间上的连续性，并不具有法律效力上的延续性。因此，鑫汇丰公司以“自2012年6月5日至今，该诉争房屋一直处于抵押状态”为由，否定田如祥享有租赁权的辩称理由，该院不予支持。其次，根据查明的事实，2014年6月27日，蔡永疆以案涉房屋奎屯市捷乐得别克特-团结南街13栋x号房产作抵押向鑫汇丰公司贷款时，已于2014年2月27日和5月20日分别与田如祥签订了新疆奎屯某某酒店承包经营合同及补充协议，且已实际占有、使用该酒店，即蔡永疆与田如祥订立租赁合同时间在先，蔡永疆与鑫汇丰公司确立抵押担保合同时间在后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，田如祥与蔡永疆签订的租赁承包合同不受蔡永疆与鑫汇丰公司设立的抵押权影响，田如祥享有的租赁权可以对抗鑫汇丰公司设立的抵押权。   关于争议焦点三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款关于“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”和《中华人民共和国物权法》第一百九十条关于“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，只是表明人民法院在因保护申请执行人的抵押权而依法执行被执行人所有的不动产时，如果被执行人在抵押之前已经将该不动产出租给承租人使用，则在该不动产被执行（如拍卖、变卖）之后，并不影响原租赁关系的继续存在，买受人如果要求承租人在租赁期内向其移交该不动产，承租人则有权请求人民法院阻止向受让人移交；而不是规定已经出租的不动产一律不能执行。因此，田如祥要求停止对其租赁的位于奎屯市捷乐得别克特-团结南街13栋x号新疆奎屯某某酒店房产执行的诉讼请求，该院不予支持。   关于争议焦点四，即使田如祥与蔡永疆、蔡某某签订的《酒店承包经营合同》和《对酒店承包经营合同的补充协议》有效，也只表明双方当事人可以按照合同约定对对方当事人享有权利，同时必须向对方当事人履行义务，否则即有可能失去合同权利。因此，田如祥要求确认其对租赁的位于奎屯市捷乐得别克特-团结南街13栋x号新疆奎屯某某酒店享有20年租赁权的诉讼请求，该院不予支持。   综上所述，田如祥对案涉争议房产提出的异议，不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款规定，判决：驳回原告田如祥的诉讼请求。案件受理费100元，由原告田如祥负担。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对一审法院查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。田如祥、蔡永疆未提交新的证据。   鑫汇丰公司除了复述一审证据外，还向法庭提交了如下证据：2019年7月24日电话录音、2019年7月29日电话录音和2019年7月12日酒店住宿交费的微信扫码截图，证明田如祥在2018年年底已经不再使用案涉房屋。经质证，田如祥对2019年7月24日电话录音的真实性认可，合法性、关联性不认可，认为录音中是其妻子的声音，录音中说话的男士不知道是谁。对2019年7月29日电话录音的声音不熟悉，认为两段录音与本案没有关系。对微信扫码截图的三性均不认可。蔡永疆对2019年7月24日电话录音听不出来，对2019年7月29日电话录音认可是其妻子的声音，对两段电话录音和微信扫码截图的三性均不认可。本院认证认为，田如祥和蔡永疆均认可两段录音中分别是其妻子的声音，但因无其他证据予以佐证，两段录音无法证明鑫汇丰公司意欲证明的问题。关于微信扫码截图，因该证据仅显示扫码付款的数额，并没有载明收款人的具体信息，无法证明该证据与本案具有关联性。   本院认为，针对上诉人的上诉请求及理由以及被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点：一、《酒店承包经营合同》和《对酒店承包经营合同的补充协议》是否合法有效。二、田如祥是否就执行标的奎屯市捷乐得别克特团结南街13栋x号新疆奎屯某某酒店房产享有足以排除强制执行的民事权益。三、田如祥请求对奎屯市捷乐得别克特团结南街13栋x号新疆奎屯某某酒店享有20年租赁权的主张能否成立。   关于争议焦点一，《酒店承包经营合同》和《对酒店承包经营合同的补充协议》是否合法有效的问题。2014年2月27日，田如祥与新疆奎屯某某酒店法定代表人蔡某某签订《酒店承包经营合同》，约定由田如祥承包经营如佳酒店5年。2014年5月20日，田如祥又与蔡宇龙及新疆奎屯某某酒店产权所有人蔡永疆签订了《对酒店承包经营合同的补充协议》，约定将承包期限延长至20年，年承包金500 000元。《酒店承包经营合同》和《对酒店承包经营合同的补充协议》，从内容上看，既有对新疆奎屯某某酒店经营管理权利义务的约定，也有对酒店房屋等租赁物确定租赁关系权利义务的约定，兼具房屋租赁、承包经营两方面的法律性质。虽然法律、法规规定房屋租赁实行登记备案制度，但登记备案是房产管理部门的行政管理行为，其本身不是合同生效的要件。鑫汇丰公司对于《酒店承包经营合同》的真实性予以认可，对《对酒店承包经营合同的补充协议》的真实性不认可，认为双方之间存在恶意串通。因《对酒店承包经营合同的补充协议》是双方当事人对《酒店承包经营合同》的补充和扩展，形式上具有承接性，内容上具有关联性，鑫汇丰公司无充分证据证明该补充协议系双方存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。因此，《酒店承包经营合同》和《对酒店承包经营合同的补充协议》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。   关于争议焦点二，田如祥是否就执行标的奎屯市捷乐得别克特团结南街13栋x号新疆奎屯某某酒店房产享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，田如祥于2014年2月27日与蔡某某签订《酒店承包经营合同》，于同年5月20日与蔡宇龙及蔡永疆签订《对酒店承包经营合同的补充协议》。2014年6月27日，蔡永疆以案涉房屋奎屯市捷乐得别克特-团结南街13栋x号房产作抵押向鑫汇丰公司贷款。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”的规定，表明人民法院在因保护申请执行人的抵押权而依法执行被执行人所有的不动产时，如果被执行人在抵押之前已经将该不动产出租给承租人使用，则在该不动产被执行（如拍卖、变卖）之后，并不影响原租赁关系的继续存在，买受人如果要求承租人在租赁期内向其移交该不动产，承租人则有权请求人民法院阻止向受让人移交，而不是规定已经出租的不动产一律不能执行。故田如祥就执行标的奎屯市捷乐得别克特团结南街13栋1号新疆奎屯某某酒店房产不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院不予支持田如祥要求停止对其租赁的位于奎屯市捷乐得别克特-团结南街13栋x号新疆奎屯某某酒店房产执行的诉讼请求正确。   关于争议焦点三，田如祥请求对奎屯市捷乐得别克特团结南街13栋x号奎屯某某酒店享有20年租赁权的主张能否成立的问题。如前所述，《酒店承包经营合同》和《对酒店承包经营合同的补充协议》合法有效，也只表明双方当事人可以按照合同约定享有权利，同时必须向对方当事人履行义务，否则有可能失去权利。租赁权是基于租赁合同而产生的，是一方当事人依据合同约定对特定标的物所享有，属于债权。该权利的享有是基于约定和实际履行义务的情况而产生和存在的，因此，田如祥请求确认对租赁的位于奎屯市捷乐得别克特-团结南街13栋x号新疆奎屯某某酒店享有20年租赁权的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持正确。   综上所述，田如祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元（田如祥已预交），由上诉人田如祥负担。   本判决为终审判决。         审判长  罗婷婷   审判员  苟振强   审判员  黄婷婷       二〇一九年十月三十日       书记员  罗燕莉      1