江苏省南京市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏01行终704号 上诉人（原审被告）南京市栖霞区房屋征收管理办公室,住所地南京市栖霞区仙林大学城文枢东路2号。 负责人刘文刚，南京市栖霞区房屋征收管理办公室主任。 出庭负责人杨京家，南京市栖霞区房屋征收管理办公室副主任。 委托代理人孙畅，江苏欣达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）尤忠泽，性别××年××月××日出生，××族。 委托代理人朱骏,江苏诺华律师事务所律师。 上诉人南京市栖霞区房屋征收管理办公室（以下简称栖霞区征收办）因与被上诉人尤忠泽房屋拆迁行政强制一案，不服南京铁路运输法院（2019）苏8602行初341号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条的规定审理本案。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2008年6月16日，规划部门向南京科艺服装厂（以下简称科艺厂）核发建设工程规划许可证，许可科艺厂在中央门外大瓜园1号建设包含案涉房屋在内共计4095.6平方米的厂房。2011年7月1日，尤忠泽与科艺厂签订租赁合同，约定科艺厂将案涉房屋出租给尤忠泽，租赁期自2011年7月1日至2019年8月31日止。尤忠泽将案涉房屋实际用于经营公寓。 2016年12月28日，南京市栖霞区人民政府作出宁栖府征字（2016）第010号房屋征收决定，征收部门为栖霞区征收办，案涉房屋在征收范围内。2018年9月20日，栖霞区征收办与科艺厂签订了协议书，约定：栖霞区征收办对征收范围内科艺厂的建筑、构筑物及附着物实施货币补偿；补偿总费用2939万余元；科艺厂承诺在2018年12月16日前搬迁完毕，并将所有建筑、构筑物及附着物移交栖霞区征收办拆除等。2018年11月14日，科艺厂作为案涉房屋的所有人签署了拆除房屋交接单，将包括案涉房屋在内共计9041.52平方米的房屋交付拆除。案外人核工业金华有限公司于2018年11月15日向科艺厂内所有租户出具了告知书，表示：因科艺厂已经和拆迁办达成征收协议，并已签署拆除房屋交接单，现房屋所有权以及附属物等已经归属我公司，我公司将立即实施拆除，其他事项与我公司无关，请所有租户在三天之内搬离，否则一切后果自负。2018年11月16日起，案涉房屋包括的两幢房屋先后被拆除。 因认为案涉房屋被拆除的行为违法，尤忠泽诉至原审法院，请求法院确认栖霞区征收办拆除南京市栖霞大道大瓜园1号房屋西北处二层楼一幢和三层宿舍楼一幢的行为违法。 庭审中，尤忠泽表示其不清楚案涉房屋已纳入征收范围，因为栖霞区征收办没有张贴征收公告，此外科艺厂也没有明确告知尤忠泽案涉房屋要拆迁以及签署交房单的情况。尤忠泽拍摄的视频反映案涉房屋被拆除时，房间内还有部分物品。栖霞区征收办陈述，2016年即已张贴征收公告，征收程序中曾入户调查，知道科艺厂的房屋实际出租给他人用于经营公寓，但因认为承租人并非补偿对象，故其未了解承租人的具体情况也未与承租人就补偿事宜进行商谈，此外，尤忠泽出示的告知书中落款处的“核工业金华有限公司”系与栖霞区征收办签订合同并实施该项目房屋的拆除单位，案涉房屋拆除时里面已经腾空。 原审法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十九条规定，房屋征收部门应当在征收决定作出后对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合；第三十五条规定，搬迁补助费（含设备迁移费）由被征收房屋的合法占有人获得，合法占有人搬迁后，被征收人仍有财产需要搬迁的，可适当获得搬迁补助费；第三十四条规定，征收有租赁关系的非住宅，租赁双方对停产停业损失的承担方式有约定的，从其约定，没有约定或者约定不成的，房屋征收部门可以将有争议部分的货币补偿款公证提存。根据上述规定，除了被征收人即房屋所有权人应获得补偿外，对于存在租赁关系的非住宅租赁方也有权获得相应补偿，而房屋征收部门前期在对征收范围内房屋的情况进行调查时也应当包括对被征收房屋租赁情况的了解。 本案中，案涉房屋被纳入征收范围之前即由尤忠泽承租用于经营公寓，尤忠泽系案涉房屋的合法占有人和实际使用人。栖霞区征收办对案涉房屋已出租用于经营公寓系明知，但栖霞区征收办认为其只与案涉房屋的所有权人科艺厂接触和协商，承租人并非其征收补偿对象，故其无须与承租人接触，该观点与上述法律法规不符。在案证据不能反映栖霞区征收办已对尤忠泽与科艺厂之间的租赁关系、尤忠泽与科艺厂就征收补偿的约定或协商、尤忠泽是否已将案涉房屋内的物品搬出等情况进行调查了解，在此情况下，栖霞区征收办即凭科艺厂签署的拆除房屋交接单委托他人将案涉房屋拆除，缺乏事实和法律依据，系违法行为。因案涉房屋已被拆除，无可撤销内容，故依法应当确认栖霞区征收办对案涉房屋的拆除行为违法。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项之规定，原审法院判决：确认栖霞区征收办2018年6月16日左右拆除尤忠泽租赁的南京市栖霞大道大瓜园1号西北处二层楼一幢和三层宿舍楼一幢的行为违法。 上诉人栖霞区征收办上诉称，一、原审判决适用法律错误。根据《国有土地上征收与补偿条例》的规定，征收补偿的对象是被征收人及直管公房承租人，被上诉人作为承租人并不是征收补偿的对象。原审法院认定上诉人作为征收项目的实施部门，在对被征收房屋进行调查时也应当包括对被征收房屋租赁情况的了解是错误的。根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条规定:“房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。”而涉案征收项目分别于2016年10月19日在被征收范围内张贴补偿方案、2016年12月20日张贴补偿实施方案及2016年12月28日张贴征收决定。从上诉人工作人员的前期调查、征收决定后的入户调查以及评估公司的多次入户调查，作为承租人的被上诉人不可能对于征收一事不知情，从被上诉人向栖霞区人民法院提起民事诉讼也可以看出其对于房屋被征收一事是知晓的，因此在租赁合同终止后被上诉人已经不具有占有涉案房屋的合法性。至于原审法院所说的承租人可以获得的补偿，也应当是被上诉人基于民事的房屋租赁关系自行向出租方主张，而非由上诉人进行补偿。因此，上诉人在产权人自愿交付的基础上将涉案房屋拆除，并不具有行政法上的强制性，原审法院认定上诉人拆除行为违法是错误的。二、原审法院认定事实错误。从拆除单位提供的现场视频及照片可以看出，在涉案房屋被拆除前已经是清空状态，因此原审法院认定拆除行为违法也不具有事实依据。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，由被上诉人承担本案诉讼费用。 被上诉人尤忠泽辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 二审审理中，上诉人向本院提交了以下证据： 1.照片20张。 2.光盘一份。 证据1、2共同用以证明：一、第1至第8张照片反映了涉案项目的补偿方案及公告的张贴情况，故涉案项目在征收范围内多处多次进行张贴。二、自征收决定作出之日，相应的租赁关系应当终止，被上诉人已不具有占有涉案房屋的合法性。三、第9至第20张照片的内容及光盘反映了拆除单位拆除当天的房屋的情况，被拆除房屋在拆除当日已被清空。 经质证，被上诉人认为上诉人提供的这两组证据不符合新证据的要求。同时，对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可。对证据2，照片和视频所反映的房屋的位置和房屋的装修风格可以看出，该处房屋是另一案件当事人尤卫东所承租的房屋，不是本案被上诉人所实际占有和使用的房屋。 本院经审查认为，上诉人提交的证据均不符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十二条的规定，本院不予接纳。 原审认定的事实，本院予以确认。 本院认为，征收活动中，拆除房屋行为是征收过程中将房屋归于消灭的行为，其影响的范围不仅限于房屋本身，还及于房屋消灭时波及范围中的权益。其中，用于经营的房屋被拆除，承租人的经营设施、经营利益等存在遭受强拆行为损害的可能。由此，政府在实施拆除房屋行为时，对房屋实际承租人可能存在的权益予以考虑并采取必要措施避免损失发生是其应尽的义务。本案中，上诉人实施的拆除房屋行为，对被上诉人作为承租人所经营公寓进行了拆除，但拆除前，无证据证明上诉人采取了必要的合理措施以避免承租人的利益受损，由此，在被上诉人提供了初步证据证明拆除时案涉房屋内仍有相关物品的情况下，上诉人实施的案涉拆除行为，侵害了被上诉人的合法财产权益，行为违法。 综上，上诉人栖霞区征收办的上诉请求依法不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人南京市栖霞区房屋征收管理办公室负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘苏文 审判员  李丹丹 审判员  王攀峰 二〇一九年十一月二十二日 书记员  孙 皓