安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终7557号上诉人（原审原告）：中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司，住所地安徽省合肥市庐阳区寿春路40号，统一社会信用代码91340000711775638A。负责人：鲁振宇，总经理。委托诉讼代理人：李传明，男，该公司员工。委托诉讼代理人：熊丽蓉，安徽天禾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司合肥分行，住所地安徽省合肥市庐阳区长江中路448号金城大厦农业银行综合楼，统一社会信用代码91340100149141741G。负责人：耿志强，行长。委托诉讼代理人：刘建福，安徽江淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健，安徽江淮律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：耿克和，男，1968年8月4日出生，汉族，住安徽省巢湖市。被上诉人（原审第三人）：徐继松，女，1958年4月27日出生，汉族，住安徽合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：张玉保，安徽皖衡律师事务所律师。上诉人中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司（以下简称长城安徽分公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司合肥分行（以下简称农行合肥分行）、耿克和、徐继松房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初1728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长城安徽分公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，依法改判：1.农行合肥分行、耿克和、徐继松立即向长城安徽分公司返还位于合肥市寿春路40号的办公楼副楼（东西向）的第三层房屋；2.农行合肥分行支付长城安徽分公司暂计算至2018年12月28日的租金180000元及违约金66960元，2018年12月28日后的租金（包含占用费）按照年6万元标准，违约金按所欠租金月2%的标准计算至房屋实际返还之日；3.本案一、二审诉讼费全部由农行合肥分行承担。事实与理由：1.案涉房屋的现状事实明确，长城安徽分公司无需证明房屋现状。案涉房屋中的302室、303室由两原审第三人占用，各方均无异议。在房屋未返还前，证明房屋现状的举证责任应当在农行合肥分行，而非长城安徽分公司。一审法院以长城安徽分公司未举证证明房屋原状为由，驳回长城安徽分公司要求返还房屋的诉请，缺乏依据。2.本案在两原审第三人均参与诉讼的情况下，案涉房屋不存在客观无法返还的情况。首先，耿克和、徐继松无权对抗长城安徽分公司要求返还房屋的主张。根据本案事实，耿克和、徐继松虽在案涉房屋划转之前已实际占用房屋，但并非基于合法的租赁关系，而是基于与农行合肥分行存在其他利益而自行采取私力手段占用，本质属于侵权。其次，农行合肥分行与耿克和、徐继松负有共同返还房屋的义务。依据法律规定，因租赁合同产生的纠纷，法院可以通知次承租人参与诉讼。司法实务中，如诉讼发生时房屋被次承租人实际占用的，可以判决承租人和次承租人共同返还房屋。本案中，一审法院应当释明是否要求耿克和、徐继松返还房屋，而不应仅仅以房屋被占用，客观上无法返还为由驳回长城安徽分公司的诉请。3.一审判决以长城安徽分公司未在诉状中明确2018年12月28日后的租金及违约金标准为由驳回长城安徽分公司此后的租金及违约金诉请是错误的。本案审理过程中，长城安徽分公司已明确2018年12月28日后的租金及违约金顺延计算至实际返还房屋时止，标准并未发生变动。如果一审法院认为诉请不明确，可以通过释明的方式要求明确，而不应简单的驳回长城安徽分公司的主张。一审法院仅仅判决合同解除、支付阶段性欠付租金和违约金，对返还房屋及解除后的租金、违约金诉请予以驳回，这是不负责任的态度，由此导致长城安徽公司还需另行诉讼解决，不能实现司法裁判的功能。综上，请求二审法院查明事实，判如所请。农行合肥分行辩称，1.长城安徽分公司未证明房屋原始状态，无法要求恢复原状。一审法院查明，在案涉房屋划转之前，就已被耿克和、徐继松占有，若长城安徽分公司要求房屋恢复原状的状态是空置的，那么应当证明案涉房屋交付给农行合肥分行时的状态为空置。若长城安徽分公司认可房屋原始状态就是被耿克和、徐继松占有，那么当下的状态就是原状，无需恢复。2.农行合肥分行客观上无法返还房屋。案涉房屋在承租时，就已被耿克和、徐继松占有，现在依然由耿克和、徐继松控制。长城安徽分公司认为案涉房屋是耿克和、徐继松通过私力手段占用，本质属于侵权，那么其作为产权人应另行提起侵权之诉，要求耿克和、徐继松返还房屋。3.长城安徽分公司诉请的租金和违约金，明确计算至2018年12月28日，也未提供租金和违约金的计算方式，一审判决第二项并无不当。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。耿克和辩称，耿克和原先是农行合肥分行的合同制工人，1998年在上班，2006年下岗。案涉房屋303室为两室一厅，40多平方，是单位分的集体宿舍，耿克和自1994年居住至今，仅支付水电费，没有支付其他费用。案涉房屋三层除了耿克和和徐继松两家外，还有一个老干部活动室。在本案起诉前，长城安徽分公司和农行合肥分行从未通知耿克和搬离，本案起诉后，农行合肥分行曾找耿克和谈话，要求其搬走，耿克和没有同意。耿克和目前一个人住在案涉房屋303室中，在其他地方也没有住房，现在也不愿意搬走。综上，耿克和对一审判决没有异议。徐继松辩称，1.案涉房屋是1990年，农行合肥分行作为职工福利分房分给徐继松的爱人宋振球户，宋振球是农行的正式职工，一审徐继松提交了1993年户籍证明予以证实。2.长城安徽分公司是2000年才成立，是从银行系统划拨出一部分资产设立的，对当时的现状全盘予以接收。徐继松对这种划拨是不清楚的，长城安徽分公司认可徐继松以现状继续使用302室。宋振球1998年去世，没有参加房改。3.徐继松属于单位内部的历史遗留问题，按最高人民法院的规定，不属于人民法院受案范围，应驳回对徐继松的起诉。长城安徽分公司向一审法院起诉请求：1.判令解除《不动产租赁协议》；2.判令农行合肥分行将租赁房屋恢复原状返还长城安徽分公司并支付2016年1月1日起至实际返还日欠付的租金18万元，违约金81360元，共计261360元（暂计算至2018年12月28日）；3.本案诉讼费用由农行合肥分行承担。一审法院认定事实：中国农业银行安徽省分行营业部（以下简称农行安徽省分行营业部）根据（2001）213号文件的要求，将其位于合肥市寿春路40号的原办公大楼划转中国长城资产管理公司合肥办事处（以下简称长城合肥办事处），双方于2003年7月21日签订《安徽省农行营业部办公大楼移交给中国长城资产管理公司合肥办事处的清单》，该清单中约定，长城合肥办事处原则同意将办公大楼一楼、三楼整体租赁给农行安徽省分行营业部使用，租赁合同另行商定。之后双方签订了租赁协议，长城合肥办事处也办理了合肥市寿春路40号房屋的产权证。在农行安徽省分行营业部将合肥市寿春路40号的办公大楼划转给长城合肥办事处之前，耿克和、徐继松已经分别在该办公大楼副楼三楼的303室、302室中居住。农行安徽省分行营业部与长城合肥办事处签订租赁协议之后，耿克和、徐继松继续在上述房屋中居住至今。2014年1月，长城合肥办事处（甲方）与中国农业银行股份有限公司安徽省分行营业部（乙方）签订《不动产租赁协议》，约定乙方承租甲方位于合肥市寿春路40号的办公楼副楼（东西向）的第三层，租赁用途为住宅和退休老干部活动用房；租赁期限为2014年1月1日起至2015年12月31日止，租金标准为6万元/年，租金总额12万元；租金采取预付方式，乙方于每年6月10日前向甲方支付全年的租金6万元；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，按逾期金额的万分之八向甲方支付违约金，逾期超过30日，甲方有权解除合同；本协议租期届满终止或提前解除后，乙方应在2日内将该不动产恢复原状返还甲方。协议签订后，中国农业银行股份有限公司安徽省分行营业部支付了协议期内的房租，自2016年1月1日起未再向中国长城资产管理公司合肥办事处支付房租，也未向其返还房屋。2017年1月19日，长城合肥办事处的名称变更为长城安徽分公司。2017年9月29日，中国农业银行股份有限公司安徽省分行营业部的名称变更为农行合肥分行。一审法院认为，长城合肥办事处与中国农业银行股份有限公司安徽省分行营业部签订的案涉《不动产租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行义务。长城合肥办事处与中国农业银行股份有限公司安徽省分行营业部的名称变更后，应由变更后的长城安徽分公司和农行合肥分行继续履行合同。双方租赁协议于2015年12月31日到期之后，承租人农行合肥分行继续使用案涉房屋，出租人长城安徽分公司未提出异议，原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。现农行合肥分行自2016年1月1日起未再支付租金，根据租赁协议的约定，长城安徽分公司有权解除合同，对于长城安徽分公司解除《不动产租赁协议》的诉讼请求，予以支持。由于农行合肥分行自2016年1月1日起未再支付租金，其应当按照出租人长城安徽分公司的要求支付自2016年1月1日至2018年12月28日拖欠的租金18万元。对于2018年12月28日至实际返还房屋之日的租金，因长城安徽分公司在诉请中未明确该部分租金的计算标准，对于其该部分诉讼请求，不予支持，由长城安徽分公司另行主张。根据双方签订的《不动产租赁协议》的约定，农行合肥分行逾期支付租金的，每逾期一日，按逾期金额的万分之八向长城安徽分公司支付租金，但是该违约金过高，该院酌定农行合肥分行按月利率2%的标准向长城安徽分公司支付违约金。按照月利率2%的标准，自2016年6月11日起以6万元为基数计算至2017年6月10日的违约金为14400元，自2017年6月11日起以12万元为基数计算至2018年6月10日的违约金为28800元，自2018年6月11日起以18万元为基数计算至2018年12月28日的违约金为23760元，截至2018年12月28日的违约金合计为66960元。对于2018年12月28日之后的违约金，由于长城安徽分公司在诉请中未明确计算标准，不予支持，由其另行主张。对于长城安徽分公司要求农行合肥分行将案涉房屋恢复原状，并返还给其的诉讼请求，因长城安徽分公司并未提供证据证明该房屋的原状，且案涉房屋在农行合肥分行承租之前就由第三人耿克和、徐继松实际占用，在农行合肥分行承租之后仍然由耿克和、徐继松实际占用至今，农行合肥分行客观上无法返还，对于长城安徽分公司的该部分诉讼请求，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司与中国农业银行股份有限公司合肥分行签订《不动产租赁协议》解除；二、中国农业银行股份有限公司合肥分行于判决生效之日起十五日内支付中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司房屋租金180000元，违约金66960元（暂计算至2018年12月28日）；三、驳回中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司的其他诉讼请求。案件受理费3650元，由中国农业银行股份有限公司合肥分行负担。二审中，农行合肥分行向本院提交案涉房屋大门由长城安徽分公司工作人员现场开门的照片一张，用以证明涉案房屋现已由长城安徽分公司、耿克和、徐继松共同控制，农行合肥分行无需返还，也无法返还房屋。长城安徽分公司质证对真实性有异议，上述照片无法反映形成时间、房屋位置和拍摄状态。耿克和质证对真实性无异议，照片反映的确实是案涉房屋一楼楼梯口大门现状，该楼梯口是上楼必经之路，钥匙只有耿克和、徐继松两家有，长城安徽分公司是否持有钥匙不清楚。徐继松质证对真实性无异议，照片内容与现状一致，对证明目的也无异议。二审另查明，案涉《不动产租赁协议》约定的租赁物即合肥市寿春路40号办公楼副楼（东西向）第三层，除302室（由徐继松实际居住）、303室（由耿克和实际居住）外，其余部分已在本案起诉之前返还给长城安徽分公司。本院对一审查明的其他无争议之事实予以确认。本院认为，案涉合肥市寿春路40号办公楼系依据（2001）213号文件由农行安徽省分行营业部移交给长城合肥办事处，双方就办公楼整体移交事宜曾于2003年7月21日签订移交清单，而办公楼三层302室、303室在大楼移交之前已由徐继松、耿克和居住占用，长城安徽分公司作为产权人对当时的房屋现状明知且从未提出异议，现长城安徽分公司要求农行合肥分行将空置状态的房屋向其返还，缺乏依据。长城安徽分公司主张徐继松、耿克和系凭借私力手段占用案涉办公楼302室、303室，属于侵权行为，未提供证据证实，其上诉要求耿克和、徐继松返还房屋，本院不予支持。依据二审查明事实，案涉办公楼三层除302室、303室外，其余部分已在本案一审起诉前返还给长城安徽分公司，长城安徽分公司就全部租赁面积主张租金（或占用费）及违约金，缺乏依据。鉴于农行合肥分行未就此提出上诉，本院对一审判决就欠付租金及违约金的认定予以维持。然而长城安徽分公司在未明确案涉办公楼302室、303室对应租金数额的前提下，要求农行合肥分行支付2018年12月28日之后的租金（或占用费）及违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述,长城安徽分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7005元，由中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  陆建群审判员  沈 静审判员  王 莉二〇一九年十一月七日法官助理鲍晶晶书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。