河南省民权县人民法院民 事 判 决 书（2019豫1421民初3397号原告（反诉被告）：河南省庄诚置业有限公司，住所地河南省商丘市民权县人民路东段，统一社会信用码9141142106139359X6。法定代表人：卢华伟，任该公司经理。委托诉讼代理人：李成德，河南京港律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑记坤，男，汉族，1986年4月13日出生，住所地河南省郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：刘清华，河南广民律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琦，河南广民律师事务所律师。原告河南省庄诚置业有限公司与被告郑记坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年07月25日立案后，被告郑记坤提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）河南省庄诚置业有限公司的法定代表人卢华伟及委托诉讼代理人李成德、被告郑记坤及委托诉讼代理人刘清华、张琦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告，以下简称原告）河南省庄诚置业有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告与被告郑记坤所签订的《商品房买卖合同》；二、判决被告承担逾期付款的违约金暂定为16200元；三、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月30日，原告与被告郑记坤签订了《商品房买卖合同》，将原告开发的位于民权县人民路东段北侧的太阳城第10幢2单元15层1501号处房产出售给被告，根据《商品房买卖合同》第六条之约定，被告选择了第3种方式付款即先交首付77429元，剩余房款18万元以银行按揭贷款方式支付。另外，在合同补充协议第二条中又约定，若银行不同意买受人按揭贷款，买受人自接到出卖人电话通知之日起七日内以现金形式付清全部房款，否则，买受人承担逾期房款日万分之五的违约金，出卖人有权解除合同，逾期60日出卖人有权解除合同等。内容详见《商品房买卖合同》。本案中房屋银行不能办理按揭贷款的结果，原告已以公告、电话等方式通知到被告让其交付剩余房款，可被告拒不支付剩余房款。故为维护原告合同权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定起诉，望贵院查明事实，依法作出公正判决。被告（反诉原告，以下简称被告）郑记坤辩称：原告歪曲事实，被告按照合同约定找原告办理各项手续，却找不到。按合同交房日期准备好房款，找不到原告工作人员，并不是被告拒不交付房款，是原告资金链断裂，造成后面一系列问题，原告没有违约行为，请法院依法驳回原告请求。被告郑记坤反诉称：1、依法判决反诉被告继续履行《商品房买卖合同》，向反诉原告交付合同约定的房屋并支付违约金8778.35元，今后的违约金继续计算至实际交房之日；2、一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：反诉原告于2015年1月30日与反诉被告签订了《房买卖合同》，合同约定反诉原告以按揭的方式支付房款，反诉被告于2016年5月31日前向反诉原告交付房屋，逾期交付应当向反诉原告按日支付万分之一的违约金，直至实际交房之日止。合同签订后，反诉原告按约定支付了购房定金及首付款。之后在反诉原告等待通知办理后续及按揭手续和接收房屋时，等来的确是工地停工、开发商和售楼部人去楼空找不到人的情况，反诉原告多次向有关单位和部门反映问题，一直没有得到妥善解决。后来找到了反诉被告的人员，反诉被告明确拒绝履行合同，在有关部门协调过程中反诉原告突然收到反诉被告的起诉书，其要解除合同并要反诉原告支付违约金。综上所述，为维护合法权益，特提起反诉，请依法处理。原告河南省庄诚置业有限公司反诉辩称：一、被答辩人郑记坤的反诉请求没有事实根据和法律依据，请依法驳回其反诉请求；二、反诉费用由被答辩人承担。事实和理由：本案所涉的河南省庄诚置业有限公司投资开发的“民权太阳城”项目是由老股东张军启等投资建设。2017年6月10日，经民权县政府成立的工作组协调，现任股东卢华伟等与原股东张军启、天津市中原房地产开发有限公司签订协议，将河南省庄诚置业有限公司转让给卢华伟。经过工作组和公司现股东的共同努力，由卢华伟等注入资金，2017年10月份，太阳城项目才全面复工。复工后答辩人按照工作组安排采用公告、电话等方式对欠房款的购房户进行了催交并将2019年1月25日作为最终催款期限。被答辩人所欠的18万元房款也收到了答辩人的限期付款通知。可被答辩人接到通知后，以自己没有经济能力等理由，至2019年1月25日仍未付款。被答辩人郑记坤对于所购房屋支付了首付款77429元后，在明知其房不能按揭贷款的情况拒不按照答辩人通知期限支付剩余房款18万元，其行为已构成涉案《房屋买卖合同》中的根本违约条款，其要求答辩人履行合同，交付房屋，与法无据。为维护答辩人的合法权益，望贵院查明事实，依法作出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院确认为有效证据并附卷佐证。对当事人有异议的证据本院认证如下：被告郑记坤认为：原告提交的证据一营业执照等真实性无异议，但达不到原告证明目的，股东变更不影响公司经营，公司原法人代表签订的所有合同、文件，新的法人及股东应继续履行，原告单方要求变更原合同，变更理由不能成立；对商品房买卖合同没有意见，但是达不到原告证明目的，恰恰证实了是原告方违约，交房时间已经构成违约，原告所谓的通知，是在其违约情况下，变更支付方式，应该原被告双方重新协商，达成新合同，新合同没有形成前，原合同应继续履行。吸收大众存款证明恰恰证实2015年10月份原告资金链断裂，项目停工，不能在合同约定的2016年交房，是本案原告违约，单方规定2018年缴款，是不符合合同法规定的，证明无效，应重新签合同，不能证明被告违约；协议书与本案不具有关联性，原告重新签订协议，公司并没有注销，不管其股东怎么变更，合同有效。公安局立案书，是原告内部问题，不影响签订的合同效力，与本案买卖合同成立无关，立案不能成为逾期交房的法定理由；录音时间是2018年1月19日的，是原告履行交房义务二年后的沟通，原被告双方事宜，应按原合同履行；录音播放过程听出，有停顿剪辑部分，录音不具有完整性；银行贷款管理办法和个人住房贷款问题通知，证明不了被告不具有按揭贷款资格，原告并没有提交银行拒绝向被告贷款通知，不具备贷款资格，也应是银行文字通知，协商交房问题，没有重新达成协议前，应用原合同来衡量。本院认为，《中国人民银行个人住房贷款管理办法》和《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》属于法律规范，不属于证据范畴。对于工作组的证明与原告采用公告、电话催缴被告房款的内容与被告的录音内容相一致，且该录音中电话催缴被告房款的内容与被告当庭陈述相印证。对被告的异议本院不予支持。被告提交的告全体告知书、业主公告和信访件回复均是复印，原告不认可其真实性，不符合证据的三性原则，本院不确认其证据效力。对于被告提交的三份收据，原告对其真实性提出异议，但并未提出鉴定申请，该证据形式合法，客观真实，本院确认为有效证据。依据上述有效证据及庭审查明的事实，本院确认以下案件事实：2015年1月30日，原告与被告郑记坤签订了《商品房买卖合同》，将原告开发的位于民权县人民路东段北侧的太阳城第10幢2单元15层1501号处房产出售给被告，根据《商品房买卖合同》第六条之约定，被告选择了第3种方式付款即先交首付77429元，剩余房款18万元以银行按揭贷款方式支付。另外，在合同补充协议第二条中又约定，若银行不同意买受人按揭贷款，买受人自接到出卖人电话通知之日起七日内以现金形式付清全部房款，否则，买受人承担逾期房款日万分之五的违约金，出卖人有权解除合同，逾期60日出卖人有权解除合同等。合同又约定，原告应当于2016年5月31日前交付房屋。合同签订后，被告郑记坤向原告河南省庄诚置业有限公司支付了首付款77429元，但剩余房款18万银行未给予办理按揭贷款手续。2015年10月份，因原告河南省庄诚置业有限公司资金链断裂，该项目停工。2017年4月份，民权县政府成立联合工作组。2017年6月，经工作组引进资金对河南省庄诚有限公司进行重组，变更了法人与股权，太阳城项目由新股东卢华伟等接管。2017年10月，项目复工。复工后，原告河南省庄诚置业有限公司由民权县政府工作组主持下以电话、公告、开会等方式，催缴被告等在2019年1月25日前交清下欠房款18万元，对无法缴纳房款的业主解除合同，开发商退还原交纳房款及利息。被告逾期未交纳房款，也不同意解除合同，双方发生纠纷，诉至本院。本院认为，合同双方应当遵循诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，合同约定内容系双方当事人的真实意思表示，被告向原告支付了首付款及其他费用并办理了房屋备案登记，该商品房买卖合同有效，应受法律保护。根据《补充协议》第二条：“买受人如果采用银行按揭形式购房，买受人于交付首付款之日按银行的要求提供完整的按揭贷款材料，并保证所有提供材料的真实性，如买受人在七个工作日内，不能提供齐全办理银行按揭贷款材料，视为买受人违约。”之约定，被告违约未按此约定提供贷款材料给原告已构成违约，也是造成不能办理按揭贷款的原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条:“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，”和《商品房买卖合同》第七条：“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1、2种方法处理1、（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。”之内容，被告在已知道不可能取得银行贷款的情况下，没有按照原告方通知的最后期限2019年1月25日前付清房款。原告出售房屋的目的，就是及时获得价款。被告仅支付部分房款，被告延迟支付房款的违约行为不符合诚实信用的原则，亦致使原告签订合同的目的不能实现。被告的行为已违反合同约定的义务，构成根本性违约。已达到《合同法》第九十四条第(三)项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第(四)项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定的合同解除条件，原告逾期交房亦不影响原告解除合同的权利，且该商品房现已被民权县人民政府作为安置房收购，双方签订的商品房买卖合同无法继续履行，原告要求解除商品房买卖合同诉讼请求，本院予以支持。被告反诉要求继续履行合同、交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金问题，因原被告双方均有违约行为，加上不可抗力因素，致使合同不能继续履行，原告、被告诉请的违约金，本院予以驳回。被告郑记坤已支付的购房款、其他费用及损失，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（一）项、第（三）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告河南省庄诚置业有限公司与被告郑记坤于2015年1月30日签订的《商品房买卖合同》；二、驳回原告河南省庄诚置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告郑记坤的反诉请求。案件本诉受理费5404元，反诉受理费978元，合计6382元；由原告河南省庄诚置业有限公司负担3191元，由被告郑记坤负担3191元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  吴 静人民陪审员  郑国献人民陪审员  董银华二〇一九年十一月十四日书 记 员  宋 琳