宁夏回族自治区固原市原州区人民法院行政判决书（2019）宁0402行初104号原告：赵某，宁夏彭阳县人，住固原市。委托代理人马某，宁夏朔北律师事务所律师。特别授权代理。被告：彭阳县自然资源局。法定代表人：吴某。委托代理人海某1。特别授权代理。委托代理人海某2，宁夏茹河律师事务所律师。特别授权。第三人：宁夏浙商投资置业有限公司彭阳县二分公司。法定代表人：林某1。委托代理人张某。特别授权代理。第三人：宁夏浙商投资置业有限公司。法定代表人：林某2，该公司董事长。上述第三人委托代理人李某，宁夏纲伦律师事务所律师。特别授权代理。原告赵某认为被告彭阳县自然资源局未按照约定履行土地房屋征收补偿协议，于2019年5月21日向本院提起行政诉讼。本院于2019年5月21日立案后，向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年6月28日公开开庭审理了本案。原告赵某及其委托代理人马某，被告彭阳县自然资源局委托代理人海某1、海某2，第三人宁夏浙商投资置业有限公司委托代理人李某，宁夏浙商投资置业有限公司彭阳县二分公司委托代理人张某、李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵某诉称，1、依法判令被告彭阳县自然资源局履行与原告签订的《彭阳县会堂周边棚户区改造项目营业房征收补偿安置协议》和《关于会堂周边棚户区改造项目文化馆楼下营业房拆迁安置补充协议》约定内容暨向原告按照开盘价29180元/㎡支付未支付的补偿款651068.82元（征收面积39.33㎡×29180元/㎡=1147649.4元-已支付的496580.59=651068.82元）2、依法判令第三人对上述第一项诉讼请求承担连带支付义务；3、本案诉讼费用由被告及第三人承担。事实和理由：2015年3月16日，原告与被告签订《彭阳县会堂周边棚户区改造项目营业房屋征收补偿协议》，协议就被征收房屋的基本情况、安置方式、补偿费用、搬迁费用、双方权利与义务及违约责任进行约定。经双方确认被告征收原告位于文化馆楼下营业房面积39.33平方米，置换第三人开发浙商国际商业广场一楼位于建华星光天地4号楼1层营业房（自北向南）第2号营业房，协议签订后被告及第三人未能履行协议义务；2016年5月29日，原告和被告就征收事宜重新达成《关于会堂周边棚户区改造项目文化馆下营业房拆迁安置补充协议》，协议约定被告征收原告的营业房不再置换营业房，而是以第三人开发后的市场开盘价为准，并前期向原告支付496580.58元，第三人开发项目开盘后，原告同地段的营业房开盘价为每平方米29180元，应支付原告征收补偿款1147649.4元。原告就未支付征收补偿款和被告及第三人沟通，均没有任何结果。为维护原告合法权益，特提起诉讼。原告赵某向本院提交证据如下：1.彭阳县会堂周边棚户区改造项目营业房屋征收补偿协议、关于会堂周边棚户区改造项目文化馆楼下营业房拆迁安置补充协议（均系复印件），证明原、被告就原告所有的营业房达成征收安置协议，协议约定征收面积为39.33平方米，补充协议第四条明确约定拆迁安置补偿款按照第三人开发的营业房市场开盘价为准；2.浙商国际商业广场认购协议两份，证明被告拆迁原告的营业房在第三人开发后同地段营业房市场开盘价为29180元/平方米的事实。被告彭阳县自然资源局辩称，一、原告要求答辩人及第三人按照合同约定的开盘价支付补偿款问题。原彭阳县国土局与原告签订的营业房征收补偿安置协议，虽然约定了置换面积实行多退少补，多退少补计算价格以新建成品房营业房开盘价格为准。但在实施过程中，经原国土局、第三人及原告在内37户安置户三方协商，重新达成多退少补计算价格，即：1、对实际安置房面积超出协议面积10%（含10%)以内的回迁安置户，按开盘价每平方米优惠20%核算补缴房款或退款；2、对实际安置房面积超出协议面积10%以上的回迁安置户，按开盘价每平方米优惠13%核算补缴房款或退款，不再享受第1项之政策。三方达成协议后，形成了《关于会堂一期被征收户暨浙商国际商业广场营业房安置方案》。书面安置方案形成后，被征收户以第三人扣除税费没有依据提出异议，经原国土局、第三人与县税务局对接，不再由第三人直接扣除，由被征收户在税务局直接缴纳。因此，原告要求按照原协议开盘价由答辩人及第三人给其支付补偿款没有理由。应以三方最后达成的口头协议确定的退款标准为准。二、对于现金补偿如果双方不能执行上述答辩意见，即三方最后达成的口头协议确定的退款标准，应以市场评估价给原告支付剩余补偿款。我国法律的一个基本原则是公平公正，由于房地产市场价格的不确定性，双方约定的开盘价，只是开发商对于市场的预估价，与专业机构的评估价并不吻合，为了体现安置对等和公平原则，应以市场评估价作为补偿依据对于双方来说是公平合理的。而且，答辩人与原告签订的《安置补充协议》明显与彭阳县人民政府颁布的彭政发[2012]2号文件第十条即“货币补偿以评估机构的评估价为准”的规定不符。也与彭政办发【2015】第7号《会堂周边棚户区改造项目土地及房屋等附着物征收补偿安置实施方案》第三条第二项即“选择现金补偿的被征收户必须先评估，再按评估价给与补偿”的规定不相符。作为行政机关的答辩人与原告签订的补偿协议理应遵守其上级机关的规范性文件。人民法院审查行政合同理应审查合同的内容是否明显与行政机关的规范性文件相冲突。三、关于原告请求第三人承担连带责任的问题。答辩人认为对原告进行安置时，应该执行政府的规范性文件，应以评估机构评估价对原告进行货币补偿，在此基础上形成的货币补偿数额应由第三人承担连带责任。由于涉案补偿协议，虽然是答辩人与原告所签订，但就上述协议内容的执行，答辩人又与第三人签订了一份合同，约定第三人应承担答辩人与原告所签订的补偿协议所有合同义务，为了减少诉累，答辩人希望法院支持原告这一诉讼请求。综上答辩意见，答辩人认为，原告选择货币补偿，被告在确定补偿标准时必须遵守相关行政规范性文件，如果签订的合同内容明显与相关规范性文件精神相冲突，人民法院应以相关行政文件为依据确定合同的内容。被告彭阳县自然资源局向本院提交了以下证据：1.彭阳县会堂周边棚户区改造项目营业房征收补偿协议，证明原、被告第一次就其房屋拆迁补偿签订补偿协议的事实。2、关于会堂周边棚户区改造项目文化馆楼下营业房拆迁安置补充协议。证明原、被告重新达成拆迁安置协议的事实。3、彭阳县县城规划区项目建设土地及房屋征收与补偿安置暂行办法。证明原、被告签订的拆迁安置补偿协议违背该补偿安置办法第十条约定的，货币补偿以评估机构的评估价为准的规定。4.彭阳县会堂周边棚户区改造一期项目房地产开发协议书，证明原彭阳县国土资源局与第三人宁夏浙商投资置业有限公司就被告与原告签订的征收补偿协议的一切内容均由第三人承担的事实。第三人宁夏浙商投资置业有限公司、宁夏浙商投资置业有限公司彭阳县二分公司述称，1.我方没有拆迁征收的权利，不是拆迁行为的主体；2.原告要求第三人承担连带责任，没有事实及法律依据；3.原告要求按照开盘价格补偿，亦无法律及事实依据。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。经庭审质证，原告对被告提供的证据质证意见为：对证据1、2的三性及证明目的均无异议；对证据3的合法性、真实性无异议，但对证明目的有异议。因原告房屋在被告征收前期先行签订的房屋置换协议，并不是单纯的货币补偿，不适用该条的约定，且被告在征收前应当对征收房屋做好社会稳定风险评估报告，对被征收房屋作出相应的市场评估，在协议签订后，被告据此抗辩，不能成立；对证据4的三性及证明目的均无异议，该证据不能免除被告支付征收补偿款的责任，同时证明第三人应对原告的诉请承担连带支付义务。被告对原告提交的证据质证意见为：对证据1的三性无异议，对证明目的有异议；证据2系复印件，对其真实性有异议，且与本案没有关联性。第三人对原告提交的证据质证意见为：对证据1的三性无异议，对证明目的有异议；证据2系复印件，对其真实性有异议，且与本案没有关联性。对证明目的无异议。本院对上述证据认证如下：原告提交的证据具有真实性，与本案具有关联性，本院予以认定；被告提交的证据1、2具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以认定。证据3、4与本案没有关联性，本院不予认定；经审理查明，2015年3月16日，被告与原告赵某签订《彭阳县会堂周边棚户区改造项目营业房屋征收补偿协议》，协议约定征收原告文化馆楼下砖混营业房39.33平方米，为原告安置位于建华星光天地4号楼1层营业房（自北向南）第2号商业房（面积39.33平方米）。2015年7月10日，被告与第三人签订《彭阳县会堂周边棚户区改造一期项目房地产开发协议书》，约定被告负责监督并配合宁夏浙商投资置业有限公司被征收户的回迁安置工作。由于第三人对原开发企业的楼盘设计及朝向进行了改变，2016年5月29日，被告又与原告签订了《关于会堂周边棚户区改造项目文化馆楼下营业房拆迁安置补充协议》，该协议约定给予原告现金安置。“补偿价以兴彭大街新建商业房开盘价为准予以补偿。先按评估价补偿一部分，下余部分待营业房建成后按开盘价由甲方一次性补偿，被征收户缴纳所发生的交易税。预付补偿款为39.33㎡×12626（评估价）=496580.58元。”项目区房屋建成后，兴彭大街新建商业房开盘价为每平方米29180元。原告要求被告按照协议履行支付补偿款义务。但在兑付安置补偿款过程中，被告作出《关于会堂一期被征收户暨浙商国际商业广场营业房安置方案》。该方案“安置细则”第三项规定：“多退面积（即协议面积大于实际安置房面积的）回迁安置户，按以下条款核算退款：1、多退面积在10%（含10%）以内的回迁安置户，退款面积按每平方米开盘价×80%（除优惠价款）－每平方米开盘价的87%×17%税金核算退款；2、多退面积超出协议面积10%以外的回迁安置户，退款面积全部按开盘价每平方米×87%（除优惠价款）－每平方米开盘价的87%×17%税金核算退款。”原告不同意该条件，双方不能达成一致意见，原告遂提起诉讼。本院认为，被告彭阳县自然资源局与原告赵某签订的《彭阳县会堂周边棚户区改造项目营业房屋征收补偿协议》以及《关于会堂周边棚户区改造项目文化馆楼下营业房拆迁安置补充协议》，均合法有效。被告应按照协议约定内容履行自己的给付义务，即为原告赵某按照新建商品房开盘价每平方米29180元支付相应补偿款。被告作出的《关于会堂一期被征收户暨浙商国际商业广场营业房安置方案》，该方案相关内容系单方变更协议补偿内容，不具有合法性，本院不予认定。根据合同相对性原理，被告与第三人签订的《彭阳县会堂周边棚户区改造一期项目房地产开发协议书》，其效力不及于原告赵某，故被告辩称由第三人承担给付义务本院不予支持。原告要求第三人承担连带责任的请求不属于行政诉讼范畴，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款的规定，判决如下：一、由被告彭阳县自然资源局于本判决生效后三十日内支付原告赵某补偿款651068.81元（39.33㎡×29180元/㎡-496580.59元）；二、驳回原告赵某其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告彭阳县自然资源局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审 判 长 周 勇人民陪审员 朱秀萍人民陪审员 杨晓燕 二〇一九年十月十一日书 记 员 陈晓花