河南省许昌市中级人民法院民 事 裁 定 书河南省许昌市中级人民法院民事裁定书（2019）豫10民申204号再审申请人（原审原告、反诉被告）：杨彦山，男，1972年10月7日出生，回族，住河南省禹州市。委托诉讼代理人：段风顺、赵海峰（实习），河南光宇律师事务所律师。被申请人（原审被告、反诉原告）：禹州市康宏房地产开发有限公司，住所地：河南省禹州市夏都办陶瓷城西路南段东侧。法定代表人：康胜利，该公司经理。委托诉讼代理人：张华伟，河南陆达律师事务所律师。原审被告：禹州市天地砼业有限公司，住所地：河南省禹州市货栈路中段。法定代表人：王炳军，该公司总经理。原审被告：中州万基城市建设有限公司，住所地：河南省许昌市许继大道原商校院内东楼。法定代表人：杨俊锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：马娟，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王志伟，男，该公司员工。原审被告：任全力，男，1954年11月26日出生，汉族，住河南省禹州市。再审申请人杨彦山因与被申请人禹州市康宏房地产开发有限公司、原审被告禹州市天地砼业有限公司、中州万基城市建设有限公司、任全力商品房预售合同纠纷一案，不服河南省禹州市人民法院（2018）豫1081民初2457号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。杨彦山申请再审称，1、请求撤销河南省禹州市人民法院（2018）豫1081民初2457号判决书，依法改判或发回重审2、诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项之规定。1、原审认定事实不清，适用法律脱离了案件的基础事实。一审法院判决的主要依据为《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条，该规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。本案中，申请人诉求依法判令禹州市康宏房地产开发有限公司交付涉案房产并支付违约金。禹州市康宏房地产开发有限公司仅辩解申请人有46万元房款未支付，并未提及涉案房产未达到商品房交付的法定条件。本案主要争议焦点为46万元房款是否已经支付，而原审法院引用的《城市房地产管理法》26条规定直接给予驳回，脱离了案件的基础事实，其判决结果必然是错误的。而且，申请人向法庭提供的华夏花园代收项目及房价补差表，证明涉案房屋已经缴纳房管交易服务费、测绘费、登记费、维修基金、天然气初装费、暖气开口费、有线电视费、宽带费。尤其是2016年11月24日，申请人缴纳的土地落宗费300元，证明涉案房产已经到了办理产权证书的阶段。这些事实，均表明涉案房产早已竣工验收，原审认定错误。2、原审法院对于本案举证责任的分配是错误的，致使原判决错误。原审法院认定申请人与禹州市康宏房地产开发有限公司在协议中没有约定交付房屋相关事项，申请人未提供证据证明涉案房产已经具备交付的法定条件，从而驳回申请人的诉讼请求。纵观本案基本事实，结合商品房买卖交易习惯及社会经验，从而得出商品房是否验收合格、是否已经具备交付的法定条件，此类相关证据均掌握在商品房开发公司手中，杨彦山作为弱势群体，购买房屋，其基本义务是交付房款，很难掌握房屋是否具备交付的法定条件。而原审法院在庭审中并未考虑本案实际情况，没有合适的分配举证责任，仅仅以申请人无法举证涉案房屋是否符合交付条件，就驳回申请人诉求，实属不公。涉案房产是否交工验收的举证问题，理应为禹州市康宏房地产开发有限公司负责，而不是申请人举证。3、本案涉案房产房款，申请人已经完全履行完毕。2016年3月9日，申请人在与禹州市康宏房地产开发有限公司负责人康胜利、禹州市天地砼业有限公司王炳军、中州万基城市建设有限公司以及任全力的共同协商下，以相关债权充抵46万购房款。协商后同日，申请人与禹州市康宏房地产开发有限公司签订华夏花园协议书，房款为一次性支付，总价515,529元。2016年3月10日，申请人交付尾款55,529元，加上折抵的债权46万，付清买房合同约定总房价款515,529元。房屋竣工验收后，康宏房地产开发有限公司通知杨彦山2016年10月31日按照康宏房地产开发有限公司所出具的华夏花园代收费项目及房价补差表，合计后申请人支付下余6,876元。2016年11月24日，康宏房地产开发有限公司通知杨彦山办理房屋产权证，缴纳土地落宗费300元。上述四个方面的事实，任何一处都显示抵债46万元成立的事实，尤其是康宏房地产开发有限公司所出具的华夏花园代收费项目及房价补差表，显示康宏房地产开发有限公司退还房面积差价款12,924元，抵债46万元如不成立，会退差价？还有土地落宗费300元显示房管部门已经把涉案房屋锁定位置，着手办理产权证书的收尾阶段。申请人作为涉案房屋的购买人，有新证据照片显示，楼房外墙悬挂多个空调外机，该楼房部分房屋已经装修使用。同样证明该楼20层2001户同样具备交付使用条件。协议中虽未约定交房期限，但是证据及事实表明，此栋楼房已具备交付条件，依据同样情形同样处理的原则，申请人的诉讼请求应当得到支持。综上，请求再审。禹州市康宏房地产开发有限公司辩称，被申请人认为申请人的申请不符合再审的法律规定，应当予以驳回。事实和理由：1、涉案商品房至今没有依法验收，不符合交房条件。商品房交房的前提是商品房验收合格，这是法律规定，当事人提与不提，法院应当主动审查。涉案商品房没有进行验收，康宏公司当然不可能举证证明商品房验收合格，符合交房条件。商品房验收不单单是开发商和承包商两家，还涉及工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门，假如已经进行验收并合格的话，房管局、住建局等单位均有存档，申请人及委托代理人可以方便查询，并非只有开发商独有，也不符合举证责任倒置的法律规定。关于申请人认为涉案商品房已经有人居住，符合交房条件的问题，真实情况是由于涉案商品房属城中村改造工程，消防通道至今不符合要求，还有部分工程未完工，所以至今没有进行验收。个别购房户有特殊原因，要求先进行装修，康宏公司考虑到实际情况，同意部分购房户先进行装修，并告之他们商品房没有验收的事实，要求他们在验收之前不得经常居住，否则后果自负。康宏公司表示如果法院认为这样做不妥，公司立即锁门撵人。2、申请人的房款并未交清。康宏公司在与申请人签订《华夏花园协议书》前，有人给康宏公司领导打招呼，要用实际施工人任全力的工程款折抵部分房款，康宏公司是同意的，要求介绍人、申请人和购房户一同到公司，估算一下工程款的数额，再办理折抵房款手续。由于有熟人打招呼，签订协议书时，预留部分将要折抵的房款，剩余的申请人自己交纳，公司工作人员口头说明，如果折抵不了，申请人自己交，当时申请人是同意的。但是协议书签订后，申请人和任全力迟迟不到被申请人处办理折抵房款手续。由于任全力资金紧张，经常预借工程款，有时候恨不能干一万元的活借二万元的钱，根本没有留够需要折抵的房款，截至现在任全力剩余工程款也远远没有46万元。根本不存在康宏公司已经折抵了房款。只要申请人和任全力一起到公司，算算账就明白。康宏公司也是正规的房地产开发企业，假如折抵了房款，一定会给申请人开收到房款的手续，要不然财务怎么入账，怎么给销售人员结算提成呢？至于申请人提交公司预收300元土地落宗费，当时只要拿着《华夏花园协议书》，任何人去交钱财务人员都收，他们没有必要落实房款是否交齐，因为这与房款是否交齐没有关系，这只是预收。3、康宏公司要求申请人要么马上交清房款，要么解除合同，否则康宏公司还要行使合同解除权。禹州市天地砼业有限公司述称，这个案件的事实是康宏公司欠万基公司工程款，万基公司又欠天地砼业商仝款，天地砼业又欠杨彦山的石子、沙等材料款项，事实上，杨彦山也不愿意要康宏公司的房子，但康宏公司没有钱支付工程款，此种情况下，天地公司的负责人王炳军和万基公司现场施工负责人任全力一块找到康宏公司的法定代表人康胜利，协商用一套房冲抵康宏公司所欠万基公司的工程款，万基公司用该房冲抵欠天地砼业的46万元的商仝款，房价超过部门由天地砼业公司补差价。天地砼业公司又拿该套房给杨彦山，冲抵该公司欠杨彦山46万元的材料款，房子差价部分由杨彦山支付，当时在场人员天地公司的负责人王炳军和万基公司现场施工负责人任全力一块找到康宏公司的法定代表人康胜利在康宏房地产公司达成了如上协议，任全力当场给康宏房地产公司办了46万元的工程款手续，我们当时也向康胜利索要46万元的购房收据，康胜利称财务人员不在家，让先办理购房协议，当天，杨彦山去康宏公司的售楼部签订了华夏花园购房协议书，次日，把房款差价5万多元补交齐。后期因为房价上涨，康宏公司要求杨彦山再补钱。我认为杨彦山再审申请有道理，而康宏答辩无道理。中州万基城市建设有限公司述称，1、再审申请人杨彦山要求交付房屋的诉求与万基公司无关；2、申请人与被告康宏公司之间的违约约定不能约束万基公司；3、万基公司不是合同的相对人，原告不能起诉万基公司。综上所述，万基公司不是本案的适格被告，不应承担责任。万基公司已经给康宏公司办理过了冲抵手续。再审审查中，申请人提交照片8张（包含电梯的、门户的、外观的），证明涉案房屋已经交付使用了。被申请人康宏公司质证称，需要逐房核实一下，有个别人有特殊情况，在没有交房之前先行进行装修，康宏公司也是考虑到这么久了，同意了开始装修的业主进行装修，但是告知他们房子不具备交付条件，不能经常居住，出现问题业主自己承担。禹州市天地砼业有限公司质证称，根据现场勘查，相当一部分分住户已经入住，证明该房产符合交房条件，对申请人提交的证据认可。原审被告中州万基城市建设有限公司称，与我公司无关，不再质证。本院认为，申请人提交的证据只能说明有部分住户已经使用了房屋，但无法达到房屋已经符合交付条件的证明目的，本院不予采信。本院经审查认为，申请人杨彦山与被申请人禹州市康宏房地产公司签订的《华夏花园协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据协议书中第六条约定，乙方应在甲方通知签订《商品房买卖合同》十日内前往售楼部签订《商品房买卖合同》。也就是说双方在协议中明确约定将来还需要重新签订商品房买卖合同，该协议性质应为预约合同，双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在该协议中没有明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成。故申请人要求禹州市康宏房地产公司以该协议为依据履行商品房交付义务的主张不能成立。申请人虽主张被申请人禹州市康宏房地产公司已构成违约，但当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。结合双方当事人约定的违约条款，申请人杨彦山提供的证据不足以证明被申请人已构成违约，故原审对此认定并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回杨彦山的再审申请。审判长 时 颖审判员 许宏伟审判员 蔡文慧二〇一九年十一月四日法官助理陈改娜书记员董帅兵邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口