浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终4423号 上诉人（原审被告）：宁波市鄞州金鹅湖假日宾馆有限公司。住所地：宁波市鄞州区横溪镇金溪村。 法定代表人：钱成浩，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈斌，北京盈科(宁波)律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：钱成浩，男，1972年2月4日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：陈斌，北京盈科(宁波)律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波市鄞州区房屋管理中心。住所地：宁波市鄞州区新城区惠风东路278号。 法定代表人：盛丹，该房屋管理中心主任。 委托诉讼代理人：杜海亮，浙江共业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰军华，浙江共业律师事务所律师。 原审被告：宁波钱君贸易有限公司。住所地：宁波市鄞州区横溪镇中街村（原山货市场综合楼）。 法定代表人：钱君，该公司执行董事兼总经理。 上诉人宁波市鄞州金鹅湖假日宾馆有限公司(以下简称金鹅湖宾馆)、钱成浩与被上诉人宁波市鄞州区房屋管理中心(以下简称鄞州房管中心)、原审被告宁波钱君贸易有限公司(以下简称钱君公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2018）浙0212民初3915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 金鹅湖宾馆与钱成浩共同上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一、鄞州房管中心不能依据《鄞州区横溪镇金溪村项目房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》）第八条解除《鄞州区横溪镇金溪村项目房屋租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。《补充协议》应认定系金鹅湖宾馆与钱成浩对钱君公司已欠付的债务加入行为，并同时隐含鄞州房管中心与金鹅湖宾馆、钱成浩在《房屋租赁合同》期限届满后就涉案房屋承租事宜继续按照原条件另行续订的意思表示。两份合同在法律性质上不属主从合同关系，不能同时解除。鄞州房管中心起诉要求支付截至2018年4月8日的租金，按照《房屋租赁合同》的租金缴纳方式可延期至当年的10月支付剩余的50%，故鄞州房管中心解除的理由也不充分。此外，因案件审限原因，导致审结本案时，《房屋租赁合同》的履行期限已经自然届满，本案无需解除。金鹅湖宾馆可以基于对事实占有的认可及鄞州房管中心对优先承租权的承诺而获得合法租赁的权利。二、《房屋租赁合同》第三条约定的日万分之五的违约金，系租金延付的利息损失，并非解除合同的违约金计算标准。如鄞州房管中心以解除合同为由主张违约金，也应参照《房屋租赁合同》第八条第二款的约定标准。《房屋租赁合同》期限届满后至房屋移交之日的占有费用，可由金鹅湖宾馆、钱成浩与鄞州房管中心另行约定租期事宜，无需裁判。因此，一审判决第三项的违约金不应予以支持。 鄞州房管中心辩称，请求维持一审判决。鄞州房管中心与金鹅湖宾馆、钱成浩签订的《补充合同》第三条约定，《房屋租赁合同》对钱君公司相关权利义务的约定对金鹅湖宾馆同样具有约束力，金鹅湖宾馆应严格遵守。该租赁合同同样对金鹅湖宾馆具有法律效力。一审判决依据《房屋租赁合同》第八条约定解除《补充合同》，并无不当。对于违约金条款的适用，这属鄞州房管中心的选择权，鄞州房管中心有权要求金鹅湖宾馆支付逾期付款违约金。 钱君公司未做陈述。 鄞州房管中心一审诉讼请求：一、解除鄞州房管中心与钱君公司签订的《房屋租赁合同》及鄞州房管中心与金鹅湖宾馆、钱成浩签订的《补充协议》，并由钱君公司、金鹅湖宾馆、钱成浩向鄞州房管中心移交所租赁的房屋；二、钱君公司、金鹅湖宾馆支付鄞州房管中心租金360500元（原诉为385500元，审理中予以变更，暂计算至2018年4月8日，要求计算至房屋移交之日）；三、钱君公司、金鹅湖宾馆支付鄞州房管中心自2017年9月1日起至2018年3月31日止按日万分之五计算的违约金38213元（原诉为40863元，审理中予以变更，暂计算至2018年4月8日，要求计算至房屋移交之日）；四、钱成浩对上述第二、三项承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：2014年4月9日，鄞州房管中心将其所有的位于宁波市鄞州区横溪镇金溪村的房屋【房产证号：甬房权证鄞州区字第××号，土地证号：甬国用（2013）第11-05053号，建筑面积2896平方米】出租给钱君公司用于开办宾馆，为此双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为5年，即自2014年4月9日至2019年4月8日止，年租金为339000元，于每年4月1日起10天内支付50%，于每年10月1日前支付其余50%,如逾期则需每日按所欠租金的万分之五支付违约金。另约定，若钱君公司逾期不支付租金累计超过六个月的，鄞州房管中心有权解除合同。2017年6月28日，鄞州房管中心与金鹅湖宾馆、钱成浩签订了《补充协议》，载明：因钱君公司经营不善，至2017年4月8日，尚欠鄞州房管中心租金678000元。因鄞州房管中心联系钱君公司及其法定代表人钱君未果，且其逾期六个月未付租金，鄞州房管中心有权解除合同。现上述房屋的实际使用人金鹅湖宾馆、钱成浩愿意代钱君公司支付所欠的租金，并代其继续履行主合同，故签订了上述补充协议，约定：金鹅湖宾馆于2017年8月30日前向鄞州房管中心支付钱君公司应付未付的租金340000元，于2017年10月9日前向鄞州房管中心支付钱君公司应付未付的租金338000元。自2017年10月9日起至2019年4月8日期间的应支付的租金由金鹅湖宾馆按照主合同约定支付给鄞州房管中心；主合同届满后，若鄞州房管中心继续出租上述房屋，金鹅湖宾馆在同等条件下有优先承租权；若鄞州房管中心不再出租的，金鹅湖宾馆应根据鄞州房管中心要求及时搬离并做好物业移交手续；主合同对钱君公司相关权利义务的约定对金鹅湖宾馆同样具有约束力；钱成浩系金鹅湖宾馆法定代表人，对该公司履行主合同及补充协议的约定承担连带保证责任，担保期间为主合同期满后两年。此后，经鄞州房管中心多次向金鹅湖宾馆催讨，至2018年4月8日，尚欠鄞州房管中心租金360500元。 鄞州房管中心与钱君公司签订的主合同及与金鹅湖宾馆、钱成浩签订的补充协议，均系双方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。现在金鹅湖宾馆自愿替钱君公司支付鄞州房管中心所欠的租金并继续履行主合同情况下，至鄞州房管中心起诉时尚欠租金360500元，累计超过六个月租金未付，且至今租期已届满，鄞州房管中心要求解除上述主合同及补充协议、向其移交所租房屋并支付所欠租金及依约支付违约金，并要求钱成浩依约履行连带清偿责任，合理合法，一审法院予以支持。金鹅湖宾馆、钱成浩辩称其另还有85000元已支付鄞州房管中心，但无法提交证据证明，该辩称一审法院未予采信。钱君公司经合法传唤未到庭应诉，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出判决：一、解除鄞州房管中心与钱君公司于2014年4月9日签订的《鄞州区横溪镇金溪村项目房屋租赁合同》及鄞州房管中心与金鹅湖宾馆、钱成浩2017年6月28日签订的《鄞州区横溪镇金溪村项目房屋租赁合同补充协议》，并由钱君公司、金鹅湖宾馆、钱成浩向鄞州房管中心移交所租赁的房屋，在判决生效后十日内履行完毕；二、钱君公司、金鹅湖宾馆支付鄞州房管中心租金360500元，并按339000元/年计算至房屋移交之日的租金及房屋占有使用费，在判决生效后十日内履行完毕；三、钱君公司、金鹅湖宾馆支付鄞州房管中心自2017年9月1日起至房屋移交之日止以未付租金为基数按日万分之五计算的违约金，在判决生效后十日内履行完毕；四、钱成浩对上述第二、三项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务*日万分之一点七五*迟延履行期间）。案件受理费7695元，保全费2652元，均由钱君公司、金鹅湖宾馆、钱成浩负担。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审主要争议为，《补充协议》是否应该解除以及违约金计算依据及起算期限是否妥当。 一、关于《补充协议》解除问题。鄞州房管中心与钱君公司于2014年4月9日签订《房屋租赁合同》。后因钱君公司经营不善欠付鄞州房管中心租金，案涉房屋实际使用人金鹅湖宾馆愿意代钱君公司支付拖欠房租，并继续履行租赁合同。为此，鄞州房管中心与金鹅湖宾馆、钱成浩签订了《补充协议》。《补充协议》第三条约定，《房屋租赁合同》对钱君公司相关权利义务的约定对金鹅湖宾馆同样具有约束力，金鹅湖宾馆应严格遵守。这实际系金鹅湖宾馆自愿代钱君公司支付租金、履行租赁合同义务的协议。依据《房屋租赁合同》第三条约定，案涉房屋先付后用，每年4月1日起10日内付全年租金50%，另50%租金于每年10月1日之前付清。《补充协议》第一条还约定，金鹅湖宾馆于2017年10月9日前向鄞州房管中心支付钱君公司应付未付的租金338000万元，2017年10月9日起至2019年4月8日期间应支付的租金由金鹅湖宾馆按照主合同的约定支付给鄞州房管中心。至鄞州房管中心起诉时尚欠租金360500元，累计超过六个月租金未付，金鹅湖宾馆逾期未完全履行上述约定，经鄞州房管中心多次催告，仍未履行。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人有权解除合同。据此，鄞州房管中心解除《补充协议》，并无不妥。金鹅湖宾馆、钱成浩还辩称，《房屋租赁合同》在本案审理期间履行期限已届满，租赁合同已自然终止，合同无需解除。本院认为，《房屋租赁合同》履行期间届满并不能改变本案的审理范围，不影响本案的审理。 二、关于违约金问题。《房屋租赁合同》第三条约定，钱君公司应按要求及时向鄞州房管中心支付租金，逾期每日按所欠租金的万分之五支付违约金。第八条还约定，合同解除时，违反合同的一方应向另一方按月租金的一倍支付违约金，如给另一方造成的损失且支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。依据《补充协议》第三条约定，《房屋租赁合同》的违约条款同样适用于《补充协议》。钱成浩对金鹅湖宾馆履行主合同及补充协议的约定承担连带保证责任。鄞州房管中心作为守约方，有权依据合同约定，选择追究违约责任的方式。鄞州房管中心要求金鹅湖宾馆、钱成浩承担逾期支付租金的违约金，未选择适用《房屋租赁合同》第八条，并无不妥。租赁合同解除后，金鹅湖宾馆在无权占有期间，理应依据《房屋租赁合同》、《补充合同》约定，与钱成浩共同向鄞州房管中心承担责任。《房屋租赁合同》、《补充合同》解除后，金鹅湖宾馆不再享有优先承租权，即使金鹅湖宾馆享有优先承租权，鄞州房管中心也不必然与金鹅湖宾馆签订新的租赁合同，一审判决要求金鹅湖宾馆、钱成浩与钱君公司共同承担房屋逾期占有期间的违约金，并无不当。 综上所述，金鹅湖宾馆、钱成浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7695元，保全费3687元，合计11382元，均由上诉人宁波市鄞州金鹅湖假日宾馆有限公司、钱成浩负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇一九年十一月二十六日 代书记员 项凌燕