广东省雷州市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0882民初586号原告:关康一，男，1960年11月28日出生，汉族，住广东省雷州市。原告:冯容柳，女，1969年6月15日出生，汉族，系原告关康一的妻子，住址同上。委托诉讼代理人：蔡锋,雷州市雷高镇法律服务所法律工作者。被告:关康存，男，1954年10月11日出生，汉族，住广东省雷州市。被告:黄梅珠，女，1965年10月15日出生，汉族，系被告关康存的妻子，住址同上。原告关康一、冯容柳诉被告关康存、黄梅珠共有物分割纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告关康一、冯容柳及其委托诉讼代理人蔡锋、被告关康存到庭参加诉讼。被告黄梅珠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关康一、冯容柳向本院提出诉讼请求：1、依法同等份分割位于调××楼横街的土地使用权[土地证号:雷府国用字(1997)08242000606号]及地上建有的两层楼房(其中首层建筑面积108平方米，第二层建筑面积约120平方米)。2、判令两被告承担本案的一切诉讼费用。在本案审理过程中，原告把诉讼请求变更为：1、依法同等份分割位于街的土地使用权[土地证号:雷府国用字(1997)08242000606号]及地上建有的两层楼房(其中首层建筑面积108平方米，第二层建筑面积约120平方米)。2、判决原、被告互相配合，将依法分割的上列土地使用权限期变更登记在各自的名下。3、判令两被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：原告关康一与被告关康存系同胞亲兄弟，2015年4月15日原告关康一、冯容柳（为乙方）与被告关康存、黄梅珠（为甲方）在广东省雷州市调风镇法律服务所的见证下，签订了一份《兄弟合伙建房权属协议书》(下简称《建房协议书》)，由甲方关康存、黄梅珠夫妻与乙方关康一、冯容柳夫妻共同出资建房，协议中对位于调v楼横街的土地使用权[土地证号:雷府国用字(1997)08242000606号]及地上建有房屋的权属进行了约定:“二、共同出资建筑房屋(宅基地)的位置：调××楼横街;占地面积:108㎡;楼层:一层楼;建筑面积:108㎡:商业门面:共4个。三、…双方共同享有房屋(含宅基地的使用权属;四、今后，甲、乙双方共同享有房屋的使用权及所有权:五、甲、乙双方合伙所建房屋的《国有土地使用权证》[雷府国用字(1997)08242000606号]在1997年11月19日办至关康存名下并交由关康存持有(保存)。今后，甲、乙双方对于共同所享有调××楼横街一层楼的房屋权属办证、房屋加建等的未尽事宜，交由双方另行商议。”调××楼横街一层楼房(建筑面积:108㎡)是1999年建好的，2015年3月份双方又共同出资加建第二层楼房(建筑面积:约120㎡)，并于2016年7月份建成，楼房建成后，二层楼房由双方分北、南面分开各自使用(被告使用二楼北面房间，原告使用二楼南面房间)，之后双方就对房屋一层的商业门面出租同题上产生矛盾，经调风镇领导、镇司法所出面组织调解都无法达成协议。原告认为:《建房协议书》是双方的真实意思表示，且有调风镇法律服务所的见证，该协议的各条款合法有效，受法律保护。在房屋刚刚建成，双方就因一楼的商铺出租使用问题闹得无法调和，将来当双方都故去时则留给双方子女无法解决的纠纷。双方现今均年事已高，在双方意识清晰时厘清原、被告双方土地的使用权及房屋所有权，对双方都会是一件好事。为此，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第92条:“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理;没有协议的，应当根据等份原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。”以及《中华人民共和国物权法》第九十九条:“……共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。”的规定，本案涉案土地使用权虽以被告关康存名义办理了《国有土地使用权证》，但依据《建房协议书》的约定，原、被告双方共同享有房屋(含宅基地)的使用权属。在涉案土地上双方共同出资建造了两层楼房(其中首层建筑面积108平方米，第二层建筑面积约120平方米)，依《建房协议书》的约定该两层楼房也为原、被告双方共同共有。故原告请求法院依法按原、被告现在实际使用楼房的现状同等份分割位于调××楼横街的土地使用权[土地证号:雷府国用字(1997)08242000606号]及地上建有的两层楼房。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，望能判如原告所请。被告关康存辩称，涉案宅基地的土地使用权是我本人购买的。1997年由我、黄梅珠、关康一3人共同出资建房，当时原告冯容柳尚未与关康一结婚，所以冯容柳无权享受涉案土地及房屋。我不同意与两原告同等分割涉案土地及房屋。我认为涉案土地及房屋应按农村习俗分割，我属长子长孙，应得涉案土地及房屋的3/4，原告关康一得涉案土地及房屋的1/4。况且，涉案土地及房屋已在大姐夫、二姐夫及堂叔父主持分割使用，故应按现状使用，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告黄梅珠缺席，也不作书面答辩。经审理查明，原告关康一与被告关康存是同胞兄弟，关康存是关康一的哥哥。原告关康一与原告冯容柳是夫妻关系，被告关康存与被告黄梅珠是夫妻关系。1998年，关康存、黄梅珠与关康一、冯容柳共同出资建筑位于雷州c楼横街房屋。1999年建成首层楼房，建筑面积108㎡。该楼房中间是2米宽的楼梯，在楼梯南、北两边各有两个4米宽的铺面。2015年4月15日，关康存、黄梅珠（甲方）与关康一、冯容柳（乙方）经自愿协商，双方签订了《兄弟合伙建房权属协议书》。双方在该协议书中约定：一、参与集资建房人：关康存、关康一（同胞兄弟关系）。二、共同出资建筑房屋(宅基地)的位置：调××楼横街;占地面积:108㎡;楼层:一层楼;建筑面积:108㎡:商业门面:共4个。三、甲乙双方本着自愿参与的原则以共同出资的方式建筑该房屋，双方共同享有房屋(含宅基地）的使用权属。四、今后甲、乙双方共同享有房屋的使用权及所有权，甲乙双方及家庭成员本着和睦相处的原则，不得以任何理由或借口引发事端。五、甲、乙双方合伙所建房屋的《国有土地使用权证》[雷府国用字(1997)08242000606号]在1997年11月19日办至关康存名下并交由关康存持有(保存)。今后，甲、乙双方对于共同所享有调××楼横街一层楼的房屋权属办证、房屋加建等的未尽事宜，交由双方另行商议。六、本协议签订后，甲乙双方不得以任何理由侵占、破坏房屋。若有出租、出卖及抵押等须经双方协议、同意为前提才能将共同所享有的房屋（含宅基地）出租、出卖及抵押等。若有违约，造成一切后果，则追究其相应的法律责任。七、本协议自签订之日起生效。协议一式三份，甲、乙双方各执一份，调风法律服务所存档一份。在协议签订后当天，双方在雷州市调风镇法律服务所法律服务工作者的见证下办理《见证书》。协议签订后，原、被告于2015年5月又共同出资加建位于雷州市调风镇观楼横横街的第二层、第三层楼房(其中，第二层楼房建筑面积:157.5㎡，第三层楼房建筑面积:97.65㎡)，该楼房至今尚未办理产权证。楼房建成后，二层、三层楼房由双方分南、北面各自使用(其中，原告使用在二楼、三楼的南面房间。二楼房间为三房一厅，使用部分的建筑面积：71.25㎡。三楼有二个房间和一个卫生间，使用部分的建筑面积：44.17㎡；被告使用在二楼、三楼的北面房间。二楼房间为三房一厅，其使用部分的建筑面积：71.25㎡。三楼有二个房间和一个卫生间，其使用部分的建筑面积：44.17㎡)。双方使用的上述房屋面积、结构完全相同，并以楼房中间共用楼梯为中心南北形成对称。在双方对一楼铺面使用未达成一致的情况下，被告擅自占用一楼最南端与最北端的两间铺面，把中间的两间铺面留给原告使用。原告关康一、冯容柳因此不服，并于2017年4月1日向本院提起诉讼。在本案审理过程中，本院委托广州启诚房地产土地评估有限公司对原、被告争议的房地产价值进行评估。委托事项为：对位于雷州××××楼横街的土地使用权（土地证号：雷府国用字(1997)第08242000606号）和地上建筑的楼房自上而下同等份额分割为二部分，并评估各自的市场价值。广州启诚房地产土地评估有限公司于2019年4月23日复函本院，认为本院提供的相关资料仅显示土地情况,委估物业地上建筑未办理相关产权证明,缺少地上建筑物面积、结构及权益状况等信息，而产权状况对评估影响重大。在缺少建筑物面积、结构及权益状况等信息的情况下,其公司无法对位于雷州××××楼横街的土地使用权(土地证号:雷府国用字(1997)第08242000606号)及地上建筑物进行评估。另查，2017年10月17日，被告关康存与杨景梅签订《房屋出租合同》，关康存将位于雷州××××楼横街房屋最南边的铺面租赁给杨景梅使用，租赁期限为5年，从2017年10月17日起至2021年10月17日止。每年租金为12000元，一年交付一次。2018年11月12日，被告关康存与黄南凤签订《房屋出租合同书》，关康存将位于雷州××××楼横街房屋最北边的铺面承包给黄南凤使用，承包期限从2018年11月12日起至2021年11月12日止，共计3年。每年承包金额为8600元，分三次付款，一次交清一年租金。2019年7月1日，原告关康一与丁福寿签订《铺面出租合同》，关康一将位于雷州××××楼横街房屋中间靠南边铺面租赁给丁福寿使用，租赁期限为5年，从2019年7月1日起至2024年7月1日止，每年租金为9500元，分期付款，一年交付一次。对位于雷州××××楼横街房屋中间靠北边铺面，原告一直没有出租，目前用于停放三轮摩托车和放置杂物。再查，原告关康一、冯容柳在本案审理过程中表示，在双方共同共有的位于雷州市××风镇××楼××四间铺面中，南边的两间铺面比北边的两间铺面价值高出大约16万元。不论谁分割取得南边的两间铺面，都应该给取得北边铺面的一方补偿铺面差价款80000元。上述事实，有原、被告的居民身份证、兄弟合伙建房权属协议书、见证书、国有土地使用证、房地产现场勘查图、询问笔录等证据以及原告的民事起诉状、本案的开庭笔录证明。本院认为，本案属共有物分割纠纷。原告关康一、冯容柳与被告关康存、黄梅珠于2015年4月15日签订的《兄弟合伙建房权属协议书》是双方的真实意思表示，该协议合法有效，应受法律保护。原、被告在协议书中约定双方共同出资建筑房屋，共同享有房地产权，双方对涉案三层楼房的房地产权享有同等的份额。原告作为涉案房地产的共有人，因双方对房屋使用问题发生纠纷，双方共有基础已经丧失。原告请求分割涉案房地产理由充分，并且该房地产不会因分割导致价值减损，故本院予以支持。被告关康存称涉案房地产应按照农村习俗分割，被告应得涉案房地产权的3/4,原告关康一只得1/4,该抗辩意见缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳。在本案中，因涉案房屋尚未办理房屋产权证，导致评估机构无法对涉案房地产进行评估。对于原、被告使用的二楼、三楼房屋，因为房屋结构、面积和造价相同，可以按使用现状均等分割。原告在本案审理中表示，双方共有的位于雷州市××风镇××楼××四间铺面中，南边的两间铺面比北边的两间铺面价值高出大约16万元，因此不论任何一方分割取得南边的两间铺面，就应当给取得北边两间铺面的一方补偿铺面差价款80000元。在不能通过评估确定一楼南边两间铺面与北边的两间铺面差价的情况下，根据双边铺面租金的差异，本院认为原告对铺面分割提出的处理意见相对公平合理，故予以采纳。对于一楼铺面，目前被告使用最南和最北的两间铺面，原告使用中间的两间铺面，存在交叉使用的问题，不利于双方今后对房屋地产的使用和处置。为化解矛盾，有利今后双方对房地产的使用和处置，并考虑原、被告在二楼、三楼房屋的使用现状，减少搬迁的麻烦，因此应将一楼铺面调整为按南边与北边两部分使用，以双方在楼上使用房屋垂直对应一楼铺面自上而下进行分割，分为两个相对独立整体，南边的房地产归原告关康一、冯容柳使用，北边的房地产归被告关康存、黄梅珠使用，再由原告关康一、冯容柳给被告关康存、黄梅珠补偿铺面差价款80000元。被告关康存称涉案土地及房屋已经大姐夫、二姐夫及堂叔父主持分割使用，应按现状使用，原告否认共有房地产已经分割，而被告关康存又未能提交证据予以证明，本院不予采信。故本院对被告关康存要求驳回原告诉讼请求的意见不予支持。综上，原告关康一、冯容柳的起诉有理，本院予以支持。被告关康存要求驳回原告诉讼请求的抗辩意见，缺乏事实根据，本院不予采纳。被告黄梅珠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第九十九条、第一百条、第一百零三条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第90条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、对原告关康一、冯容柳与被告关康存、黄梅珠共同共有的位于雷州市调风镇观楼横街三层楼房的房地产[土地使用证号:雷府国用字(1997)08242000606号，土地使用权面积：108㎡，建筑占地面积：108㎡]应以该房地产中轴线为界线自上而下按同等份额分割为两部分，南边的房地产权归原告关康一、冯容柳，北边的房地产权归被告关康存、黄梅珠。但是原、被告在拆旧建新前应保持共用楼梯部分（2米宽）的原状。二、原告关康一、冯容柳应补偿被告关康存、黄梅珠铺面差价款80000元，限原告于本判决生效之日起十日内付清。三、原、被告应相互协助，从本判决生效之日起三个月内将分割取得的部分土地使用权（双方均为54㎡）变更登记在各自的名下。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由原告关康一、冯容柳负担1650元，由被告关康存、黄梅珠负担1650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 苏 昌审 判 员 梁 仲人民陪审员 郑 浩二〇一九年十一月十八日书 记 员 王和爽附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第90条在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理;没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。