辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民初92号原告：张莉，女，汉族，1974年11月14日，住辽宁省辽中县。委托诉讼代理人：赵航，辽宁盛京律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹彤，辽宁盛京律师事务所律师。被告：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行。沈阳市大东区小二台子二号。负责人：连辰夫，该行行长。委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。被告：辽宁宏缘商业地产开发有限公司。住所地：沈阳市大东区观泉路50号。法定代表人：郑宝信，该公司总经理。委托诉讼代理人：解子玲，女，1973年2月15日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。被告：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：解子玲，女，1973年2月15日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。被告：辽宁北方建设（集团）有限公司。住所地：抚顺市望花区工农街黑山路2号。法定代表人：鄂宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：古赛男，辽宁恒敬律师事务所律师。原告张莉诉被告沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实、辽宁北方建设（集团）有限公司（以下简称北方公司）执行异议之诉一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告张莉委托诉讼代理人赵航、曹彤，被告农商行大东支行的委托诉讼代理人包腾飞，被告北方建设集团的委托诉讼代理人古赛男到庭参加诉讼。被告宏缘公司、谷实经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张莉向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行沈阳市大东区房屋并解除查封。2、依法确认沈阳市大东区房屋归原告所有，被告宏缘公司协助办理过户手续。3、诉讼费由农商行大东支行、北方公司、宏缘公司、谷实承担。事实和理由：2019年3月18日，原告（案外人）张莉对执行标的提出书面异议。辽宁省高级人民法院于2019年5月24日作出(2019)辽执异20号执行异议裁定：驳回原告（案外人）张莉的异议。原告（案外人）张莉认为辽宁省高级人民法院裁定错误，应依法停止对涉案房屋的执行。具体事实和理由如下：原告于2015年10月17日签订和被告宏缘公司签订书面的《商品房买卖合同》，购买被告位于沈阳市大东区房屋一套，建筑面积71.45平方米，原告支付了全部购房款，并装修入住至今。2015年10月23日被告宏缘公司开具了销售不动产统一发票。原告购买的房产，2014年10月25日被被告农商行大东支行诉讼保全而查封。2016年10月24日被告北方公司申请立案执行。原告认为：本案系北方公司申请拍卖原告房产，因此，其查封的时间应该以被告北方建设集团查封时间为依据。另外，经过另案的庭审了解，农商行大东支行2014年10月23日的查封，已经到期，应以2016年10月25日的查封时间为本案的查封时间依据。故此，原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》)第二十八条规定，原告张莉对涉案标的物享有权利能够排除执行。另据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，据此，原告的房产亦不应在北方公司的优先受偿权的范围内。综上，恳请人民法院依法支持原告诉请。农商行大东支行辩称，一、本行于原告与宏缘公司签订《商品房买卖合同》前便与宏缘公司形成借款合同关系、抵押担保物权关系，并对包括案涉房屋在内的抵押物享有合法有效的抵押权。本行与宏缘公司于2012年5月21日签订《借款合同》并据此陆续签订《最高额抵押合同》、办理抵押登记，对包括案涉房屋在内的抵押物享有合法有效的抵押权，该事实及本行权利已经生效司法文书予以确认和支持，而原告与宏缘公司签订《商品房买卖合同》发生于本行对案涉房屋形成抵押权后，因此不能排除本行对案涉房屋的抵押权。二、原告若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等优先权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，亦即只有原告为房屋消费者的，其物权期待权才具有对抗普通债权人并得以在执行程序或破产程序中优先受偿的效力。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院执行工作办公室关于中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（[2005]执他字第16号）、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条以及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（[2014]执他字第23、24号）等规定，只有房屋消费者的物权期待权，才具有对抗普通债权人并得以在执行程序或破产程序中优先受偿的效力。而所谓的“房屋消费者”，应当是指购房直接用于满足其生活居住需要，并且其名下应无其他用于居住的房屋。就本案而言，原告作为购房者，其对抗的是建设工程价款优先受偿权及担保物权，故本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断原告对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。三、案涉房屋实际系原告与宏缘地产达成的以房抵债协议的标的物，故原告并非第二十九条约定的法律优先保护的解决居住生存权的房屋消费者。本案原告并非普通的房屋消费者，案涉房屋实际系原告与宏缘公司达成的以房抵债协议的标的物，根本不是为了解决原告居住的生存权。故原告并非《执行异议和复议规定》第二十九条约定的法律优先保护的解决居住生存权的房屋消费者。四、即使依据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，原告亦未在人民法院查封之前已合法占有该不动产。原告所谓的房屋“交付”时间为2015年8月份之后，而案涉房屋于2014年10月23日被查封，后于2016年10月25日被续行查封，查封日期早于交付时间。综上，本行对案涉房屋的抵押权及据此提起的强制执行程序合法有效，请求法院驳回原告诉讼请求。北方公司辩称，一、本案最终要解决的问题是，原告对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。1、从适用法律上，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条对于排除执行的情形均以列举方式进行了规定。但《执行异议复议规定》第二十八条仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。《执行异议复议规定》第二十九条才是消费者物权期待权能排除强制执行的特别规定，才是能对抗担保物权及建设工程价款优先权的强制执行的特别条款。因此，本案应适用《执行异议复议规定》第二十九条进行审理。但本案原告与宏缘公司签署《商品房买卖合同》的时间为2015年10月17日，系在辽宁省高级人民法院查封案涉房屋之后，且原告名下除案涉房屋，有其他可用于居住的房屋，故不符合《执行异议复议规定》第二十九条的法定条件，故原告对涉案房产不能排除北方建设公司建设工程价款优先权的强制执行，对其诉讼请求不应支持。二、《执行异议复议规定》第二十九条旨在保护消费者物权期待权，本案原告不属于受保护的消费者。依据最高法批复，能够排除担保物权和工程价款优先权强制执行的，只有符合条件的消费者物权期待权。之所以此类消费者有最优先的权利，是法律基于对生存权的优先保护。《执行异议复议规定》第二十九条便是对消费者物权期待权保护的具有可操作性的具体标准。除了要求在查封前签订合法有效的书面合同外，还要求保护的对象必须是购房消费者。依据消费者权益保护法第二条规定，消费者是为生活消费需要购买商品或者接受服务的人，因此合同目的必须是为生活消费需要。其次，以房抵债的债权人不应认定为消费购房者，不享有相关司法解释赋予的优先权，“消费购房者”之外的普通购房者的债权请求权，不具有优于工程承包人、银行抵押权人的优先受偿权，此种情况下购房者的债权请求权属于普通债权。因此，根据本案原提供的证据可知，其与宏缘公司之间是基于种种债权的房屋抵账才签订的买卖合同，属于以房抵债的法律关系，原告获得所谓的案涉房屋的相关权利来源于“抵账协议”，而抵账协议是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋登记之前，以房抵债协议并不能形成优于其他债权的利益，否则会破坏了债权平等受偿的原则，综上，本案原告的身份不应认定为享有优先权的消费购房者，故不能对抗北方建设公司的工程价款优先受偿权。三、原告在辽宁省高级人民法院首次查封后才与宏缘公司签署买卖合同。《执行异议复议规定》将“查封之前”签订有效合同作为排除执行的条件之一，立法意图是设立一个客观的时间点，以防止案外人权利滥用、尽可能减少案外人与被执行人串通对抗执行的情况。而法院查封措施有法定的公示性和法律约束力，案外人与被执行人在涉案房产被查封之后，还继续签订买卖合同或者占有房产，已不具备正当性与合法性。所以，本案中，原告与被告宏缘公司系在辽宁省高级人民法院首次查封后，不符合《执行异议复议规定》第二十九条第一项，因此不能排除农商行大东支行及北方公司的强制执行。综上所述，本案应参照《执行异议复议规定》第二十九条进行审理，根据庭审及证据情况可以看出，原告张莉名下已有其他可用于居住的房屋，可以满足其基本生活需求，根本不涉及消费者生存权的基本保护。其次，原告与被告宏缘公司签署《商品房买卖合同》的时间（2015年10月17日）在辽宁省高级人民法院首次查封（2014年10月23日）案涉房屋之后。因此，原告不符合《执行异议复议规定》第二十九条设定的限制条件故对于案涉房屋享有的权利不能对抗北方公司的建设工程价款优先权。即便是本案按照《执行异议与复议规定》第二十八条进行审理，因本案原告最早占有案涉房屋的时间是2015年10月23日，在辽宁省高级人民法院首次查封之后，因此也不符合《执行异议复议规定》第二十八条（二）之规定，因此，恳请法庭驳回原告诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：农商行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月9日作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决，判决：一、解除农商行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于本判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173,353,460.86元；三、宏缘公司于本判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33,353,460.86元（5000万元扣除已还本金16,646,539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。宏缘公司提出上诉，最高人民法院以(2015)民二终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判。在该案一审审理中，本院于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，查封、扣押、冻结宏缘公司相当于人民币189,105,832.69元的财产,并于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产。2016年10月25日，本院作出（2015）辽执字65号执行裁定，于2016年11月15日再次查封了上述房产。另查明，2019年3月18日，张莉作为案外人对本院裁定查封宏缘公司位于沈阳市大东区房屋提出了书面执行异议，本院于2019年5月24日作出（2019）辽执异20号执行裁定，认定张莉虽然已支付全部购房款，但其与宏缘公司签订《商品房买卖合同》的时间在本院查封案涉房屋之后，且其名下另有用于居住的房屋，故裁定驳回张莉的异议请求。张莉不服，向本院提起本案诉讼。再查明，2014年5月，宏缘公司与沈阳通运装饰工程有限公司签订《宏缘50号公馆二期外墙涂料工程施工合同》，约定宏缘公司将辽宁宏缘50号公馆外墙涂料工程承包给沈阳通运装饰工程有限公司。2014年9月12日，宏缘公司与沈阳通运装饰工程有限公司签订《抵房协议》，约定宏缘公司因拖欠沈阳通运装饰工程有限公司的外墙涂料工程款，用11#楼1-18-4、12#2-18-3两套房屋和V1-103HEc-175两套车库，抵顶了1,101,733.00元人民币的外墙涂料工程款。2014年9月18日，沈阳通运装饰工程有限公司与沈阳市集晨苯板厂签订《房屋顶账合同》，约定沈阳通运装饰工程有限公司同意将其所拥有房产：宏缘50号公馆的楼房12#楼2-18-3，面积71.45平方米，单价6700元每平方米，总价为478,715.00元的价格抵顶给沈阳市集晨苯板厂，用于抵顶其所供给的材料款。2014年9月20日，沈阳市集晨苯板厂与张莉签订《房屋顶账合同》，约定沈阳市集晨苯板厂同意将其所拥有房产宏缘50号公馆的12#楼2-18-3的房屋抵顶张莉供给的原料款。2015年10月17日，张莉为了办理房屋权属证书，于与被告宏缘公司就抵顶的房屋签订《商品房买卖合同》，该商品房用途为住宅。2015年10月23日宏缘公司向原告张莉出具了购房发票，金额为478,715.00元。2015年10月23日宏缘公司通知张莉办理入住手续。当日，张莉接到通知后随即办理的入住手续，并向物业公司交纳了建筑垃圾清运费、物业费、电梯费、取暖费、水费、电费等费用。张莉于2019年5月、7月、9月通过微信×××缴纳电费。还查明，2019年4月4日房屋电子登记（簿）查询证明记载，张莉名下另有位于沈北新区蒲晶路15－2号2－23－2号屋一处，面积48.17平方米，设计用途为“住宅”,登记日期为2019年3月19日。2016年8月26日，本院作出（2016）辽民终610号民事判决，判决北方公司对宏缘公司欠付工程款50346316.00元就宏缘50号公馆第四标段项目建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。上述事实有张莉提交的宏缘50号公馆二期外墙涂料工程施工合同、抵房协议、房屋顶账合同、商品房买卖合同、入住通知书、收款收据5张、手机信息截屏和辽宁省电力公司缴费收据、（2019）辽执异20号执行裁定书。农商行大东支行提交的（2014）辽民二初字第00054号民事判决书、（2015）民二终字第127号民事判决书、（2015）辽执字第65号民事裁定书、（2016）辽民终610号民事判决书。北方公司提交的商品房买卖合同、辽宁省高院（2019）辽执异20号执行裁定书、房屋登记查询证明及庭审笔录在卷佐证，相关证据已经质证、认证，足资认定，本院予以采信。对张莉提交的2019年3月19日签订的房屋买卖协议所拟证明的内容缺乏其他证据印证，本院不予认定。本院认为，执行异议之诉的关键是审查购房者张莉享有的实体权利是否足以阻却执行措施。（一）关于张莉对案涉房屋是否实际享有所有权问题。从原告张莉提供的证据看，其所主张的案涉房屋，系宏缘公司因拖欠外墙涂料工程款，而将包含案涉房屋物在内的房产和车库抵顶给沈阳市通运装饰工程有限公司，沈阳市通运装饰工程有限公司又抵顶给沈阳市集晨苯板厂，沈阳市集晨苯板厂再抵顶给张莉，经过多次抵顶后，张莉为了办理房屋权属证书，才与宏缘公司就抵顶的房屋签订了《商品房买卖合同》。对此，本院认为，张莉拟通过以物抵债的方式取得房屋所有权，应当属于继受取得。因案涉房屋属于应当登记的不动产，现登记在宏缘公司名下。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，在案涉房屋办理房屋登记之前，张莉继受取得的法定公示要件尚未达成，案涉房屋的物权并未发生变动，张莉尚未取得涉案房屋的所有权，不能阻却该房屋的强制执行。（二）以物抵债协议合法有效，张莉是否享有阻却执行的物权期待权。虽然本案抵房协议、房屋顶账合同、商品房买卖合同合法有效，但以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式。因此，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人张莉，在完成不动产法定登记之前其不享有足以排除法院强制执行的物权期待权。（三）最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封以前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据本案查明的事实，2014年7月22日案涉房屋设立了抵押权，2014年10月23日本院依农商行大东支行申请作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定书查封了案涉房屋。本院在执行过程中2016年10月25日作出（2015）辽执字第65号民事裁定书，于2016年11月15日又查封了案涉房屋。2015年10月17日张莉与宏缘公司签订《商品房买卖合同》，2015年10月23日张莉交付购房款478,715.00元，当日办理了入住手续。由此认定，张莉作为买受人，在法院对案涉房屋查封之后签订了《商品房买卖合同》，交付了全部房款，占有案涉房屋。因案涉房屋具有以物抵债的性质，其名下还有其他房产，其并非以居住为目的，不属于满足生存权的合理消费范畴。因此，案外人张莉不享有上述司法解释规定的能够排除执行的民事权益。（四）关于案涉房屋查封的时间点问题。张莉主张2016年10月25日法院再次查封案涉房屋，但此时距农商行大东支行的第一次查封已经过期，查封的效力自然灭失，第二次是新的查封行为，而非续行查封的行为，应以第二次查封时间确定为本案的查封的时间节点。对此，本院认为，因本院于2014年10月23日首次查封案涉房屋后即对外产生法律效力，2015年10月17日张莉与宏缘公司签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋在查封期间，故第二次查封的时间及期限并不影响张莉在本院查封后才与宏缘公司签订书面买卖合同及占有案涉房屋的事实认定。综上所述，张莉就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告张莉的诉讼请求。案件受理费8481.00元（张莉已预交），由原告张莉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  苏本营审判员  张秀军审判员  蒋 策二〇一九年十一月六日法官助理肖利剑书记员张博涵