福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初4063号 原告：莆田市鑫安泰物业服务有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。 法定代表人：陈初晴，总经理。 委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。 被告：陈荔媚，女，1964年12月12日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。 原告莆田市鑫安泰物业服务有限公司（以下简称鑫安泰物业公司）与被告陈荔媚因物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫安泰物业公司的委托诉讼代理人郑政煌、被告陈荔媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫安泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.陈荔媚向鑫安泰物业公司支付2016年9月至2019年3月的物业服务费5640.26元及违约金1780.99元;2.陈荔媚向鑫安泰物业公司支付2016年9月至2018年12月的水电公摊1200元、电梯维保及年检公摊660元、水费354元；3.陈荔媚向鑫安泰物业公司支付水泵分摊71元、电梯配件分摊952元；4.本案诉讼费由陈荔媚承担。诉讼过程中，鑫安泰物业公司自愿撤回第二项诉讼请求中的“陈荔媚向鑫安泰物业公司支付水费354元”的诉求。事实和理由：鑫安泰物业公司系莆田市胜利北路南段旧城改造XXXXX楼项目的前期物业服务单位，陈荔媚系该项目XXXXXX室房屋的业主。原物业服务企业已与陈荔媚签订前期物业管理服务协议，约定电梯住宅物业服务费1.05元/㎡·月，自交房之日起，预交12个月物业管理费，之后每季度的前十五天交纳下季度的费用，如逾期交纳每天按5‰加收违约金。物业管理服务费用不包括房屋共用部位，共用设施设备大、中修、更新、改造的费用，公共水、电分摊根据莆田市相关公摊收费办法分摊，电梯保养、维修和年检所产生的费用由业主共同承担。原物业服务企业退出该项目物业后，由鑫安泰物业公司提供前期物业服务，与建设单位福建鑫焱集团建设发展有限公司签订《前期物业服务协议》，并经莆田市荔城区住房和城乡建设局备案。陈荔媚物业服务费以及水电公摊等费用仅交纳至2016年8月30日，之后费用经鑫安泰物业公司多次电话及书面催缴，至今仍未交纳。据此，鑫安泰物业公司认为，鑫安泰物业公司、陈荔媚之间的物业服务关系是合法有效的，鑫安泰物业公司已为陈荔媚提供物业服务，陈荔媚拒不交纳物业服务费等费用已构成违约。 陈荔媚辩称,1.建设单位在物业售出后，在未经公告程序以及业主签字确认的前提下无权自行变更前期物业服务公司。（1）根据《物业管理条例》第二十一条、第二十五条的规定，《前期物业服务合同》是基于物业未售出前，由建设单位作为合同当事人与物业服务公司签订，并且在物业售出时作为建设单位与物业买受人《房屋买卖合同》及《前期物业服务合同》的内容需经过物业买受人签字确认的。根据鑫安泰物业公司提交的证据显示，陈荔媚于2012年6月8日与建设单位选聘的前期物业服务公司莆田市嘉泰物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》。因此，在物业售出后，业主作为物业所有人在选聘物业服务公司时应由业主共同决定。（2）本案福建鑫焱集团建设发展有限公司作为建设单位在物业售出后其不再是物业所有人，其无权代替业主选择或更换物业服务公司，且在案证据不能证明建设单位更换物业服务公司已经征得全体业主同意及履行告知义务。在未经合法公告和全体业主共同同意的情况下，根据合同相对性原则，建设单位与鑫安泰物业公司签订的《福建省前期物业服务合同》对全体业主不具有法律约束力。因此，鑫安泰物业公司无权依据《福建省前期物业服务合同》向陈荔媚主张物业费等费用。2.退一步讲，即使法院认定鑫安泰物业公司签订的《福建省前期物业服务合同》合法有效且对陈荔媚有拘束力，鑫安泰物业公司在提供物业服务期间并未提供合同约定的服务内容和标准，应承担相应的违约责任。（1）根据原告提供的《莆田市物业服务合同备案证明》（编号：荔建物备XXXXXXXXX)，备案的主要内容第五点“（前期）物业服务合同期限：2018年1月17日至业主委员会成立”，也就是说，鑫安泰物业公司提供的物业服务时间起点是2018年1月17日。即使在法院认定鑫安泰物业公司签订的《福建省前期物业服务合同》合法有效且对陈荔媚有拘束力的情况下，鑫安泰物业公司提供物业服务的时间也只能从2018年1月17日起算，鑫安泰物业公司仅能主张自2018年1月17日起的物业费及相关费用。（2）鑫安泰物业公司主张的水电公摊费、电梯维保费及年检公摊、水泵分摊、电梯配件分摊等费用没有提供相关证据材料以及公摊的计算方法，亦没有提供相关公摊费用计算的公示材料，对于该部分的费用应不予支持。（3）鑫安泰物业公司与建设单位签订的《福建省前期物业服务合同》第三条“乙方提供物业服务的主要内容”共罗列了七大项服务内容，但鑫安泰物业公司对陈荔媚及大部分业主反映的问题没有及时出面解决处理，具体表现如下：①陈荔媚居住楼房高层自2016年10月开始倒尿、抛物事件频发，向物业反映，物业未及时出面解决，物业让陈荔媚自己去安装监控并解决；②陈荔媚居住楼层一楼餐饮店和三楼健身房噪音不断，严重影响住户生活休息，但物业与建设单位为收取租金对该现象不闻不问；③昼夜不分，车辆喇叭声音不断，行人无阻。小区不成小区，外人都可以进，无需登记，电梯、住户门口、通下水道及开锁等小广告随处可见；④高层住房是二次供水，每年水池清洗次数不明，甚至去年有出现过自来水变绿的情况；⑤绿化带面积少的可怜，但蚊虫多，底层住户长期受蚊虫困扰；老鼠、蟑螂泛滥成灾。⑥2019年之前，小区消防通道成了垃圾堆放处，垃圾堆积如山，业主生活在垃圾堆上，有视频为证。同时，鑫安泰物业公司在未经业主确认的前提下，自行定价收取物业费，对于收费账目也从未公开公告，具体表现为：①电梯口的广告、电梯内的广告、小区内进出口及小区内的广告收入应属业主所有，但该部分收入物业公司代收后从未公开，这一部分费用应优先用于公摊开支；②小区内路面上停车位收费，电动车充电收费，用电公摊给业主，收费却归物业。物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费。鑫安泰物业公司违法违规收费、不履行合同义务已经违约在先，不能就未提供服务的部分主张物业费，鑫安泰物业公司对其要求支付违约金的诉讼请求，亦应不予支持。（4）根据《福建省前期物业服务合同》第十四条约定，若物业公司的管理服务达不到合同第三、四条的约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的物业服务费为基数向相应业主支付千分之三的违约金。据此约定，如认定《福建省前期物业服务合同》对陈荔媚具有拘束力，因鑫安泰物业公司提供的物业服务没有符合约定，陈荔媚有权向原告主张违约责任，陈荔媚保留向鑫安泰物业公司主张违约责任的权利。综上，请求法院依法驳回鑫安泰物业公司不合理的诉讼请求，维护陈荔媚的合法权益。 鑫安泰物业公司围绕其诉讼请求向本院提供证据，本院组织陈荔媚进行证据交换和质证。对鑫安泰物业公司提供的《福建省前期物业服务合同》、莆田市物业服务合同备案证明、《前期物业管理服务协议》、不动产登记簿、律师函及邮寄单，上述证据来源合法，内容真实，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。对鑫安泰物业公司提供的通知照片打印件1份，因系其单方制作且无相关证据佐证，无法形成完整有效的证据链，故本院不予确认。 陈荔媚围绕其答辩意见向本院提交了证据，本院组织鑫安泰物业公司进行证据交换和质证。对陈荔媚提供的光盘一份，鑫安泰物业公司对该证据的真实性无异议，本院经审查认为，上述证据来源合法，内容真实，与本案存在关联性，故本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 陈荔媚系莆田市荔城区镇海XXXX号后塘小区XXX号楼7XXX梯XXXXX室的业主，该房屋建筑面积为173.28㎡。 2012年6月8日，莆田市嘉泰物业服务有限公司（甲方）与陈荔媚（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定:甲方为乙方提供物业管理服务。合同有效期自成立鑫焱·凯旋门业主委员会后，签订新的《物业管理合同》生效时止。带电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.05元计收。另合同就服务内容与质量、双方权利义务进行了约定。 2016年6月22日，鑫安泰物业公司（乙方）与福建鑫焱集团建设发展有限公司（甲方）签订《福建省前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方为胜利北路南段旧城改造XXXXXX提供物业管理服务。合同期限自2016年6月22日起至2026年6月21日止。计费方式实行包干制，物业服务费按建筑面积计算，高层住宅为1.6元/月·平方米。物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照户建筑面积分摊。甲方、业主向乙方支付物业服务费后，乙方按照本合同约定的服务内容和标准提供服务，自负盈余。物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月15日前支付物业服务费。甲方、业主违反合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照千分之三标准向乙方支付违约金。另合同就服务内容与质量、双方权利义务进行了约定，其中合同第三条约定，乙方提供物业服务的主要内容：……（四）负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；……（六）负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；……。鑫安泰物业公司向莆田市荔城区住房和城乡建设局提交了关于胜利北路南段旧城改造XXXXXX（前期）物业服务合同的备案材料，（前期）物业服务合同期限为2018年1月17日至业主委员会成立，后莆田市荔城区住房和城乡建设局于2018年1月17日对上述物业服务合同予以备案。在该合同实际履行过程中，鑫安泰物业公司采用原《前期物业管理服务协议》中约定的物业服务费收费标准即带电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.05元计收物业费。 陈荔媚因鑫安泰物业公司提供的物业服务存在瑕疵，未支付自2016年9月1日至2019年3月31日的物业服务费。鑫安泰物业公司于2019年1月通过EMS快递方式向陈荔媚寄送律师函催收物业费等费用，但陈荔媚至今未向鑫安泰物业公司支付物业服务费，致讼。 本院认为，福建鑫焱集团建设发展有限公司与鑫安泰物业公司签订《福建省前期物业服务合同》，约定由鑫安泰物业公司对胜利北路南段旧城改造XXXXXXX提供前期物业服务，上述合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均具有法律约束力。在鑫安泰物业公司提供物业服务期间存在小区公共垃圾未及时清理、小区出入秩序未有效维护等问题，鑫安泰物业公司未尽到合同中约定的“负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等”、“负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作”等义务，故陈荔媚拒交物业费具有一定的正当性，但此尚不足以构成免除陈荔媚交费义务的抗辩事由。鑫安泰物业公司为陈荔媚提供了物业管理服务，陈荔媚理应支付物业服务相关费用，鑫安泰物业公司诉求陈荔媚支付自2016年9月1日至2019年3月31日的物业服务费计5640.26元（1.05元/月·平方米×173.28㎡×31个月），具有事实与法律依据，本院予以支持。陈荔媚辩称涉案《福建省前期物业服务合同》备案的合同期限系自2018年1月17日起，其不应支付该日期前的物业服务费，因物业服务合同备案程序不影响合同效力，故其抗辩理由不足，本院不予采纳。鉴于鑫安泰物业公司对物业共用部位疏于管理，未能按照合同约定提供相应服务，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，其要求陈荔媚支付欠交物业费违约金的诉讼请求，本院不予支持。鑫安泰物业公司要求陈荔媚向其支付2016年9月至2018年12月的水电公摊1200元、电梯维保及年检公摊660元、水泵分摊71元、电梯配件分摊952元，但鑫安泰物业公司未提供证据证明该费用的计算依据，亦未提供证据证明该笔费用有进行公示，应承担举证不能的法律后果，故本院暂不予支持。拒付物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益；当然，鑫安泰物业公司作为物业服务企业，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，对业主反映的问题，亦应及时沟通，对在物业管理服务中存在的问题要及时改正；提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解，共同建设一个和谐、文明的小区。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条第一款规定，判决如下： 一、陈荔媚应在本判决生效之日起十日内向莆田市鑫安泰物业服务有限公司支付福建省莆田市荔城区XXXXXXX号后塘小区XXXX号楼XXXX梯XXXX室自2016年9月1日起至2019年3月31日止的物业服务费5640.26元； 二、驳回莆田市鑫安泰物业服务有限公司对陈荔媚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费66元，减半收取计33元，由陈荔媚负担25元，由莆田市鑫安泰物业服务有限公司负担8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  蔡琳琦 二〇一九年十一月十四日 书记员  曾徐艳 附相关法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 -5-