云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云26民终1321号上诉人（一审原告）：文山馨宁物业管理有限公司，统一社会信用代码：91532621059467588H。法定代表人：李睿飞，总经理。住所地：文山市新平街道盘龙社区城南体育馆云锡会所一楼。委托诉讼代理人：王冬梅，云南云誉（文山）律师事务所律师（特别授权）。上诉人（一审被告）：崔庆辉，男，汉族，1967年11月2日生，云南省砚山县人，现住文山市灰土寨环城西路文山市。委托诉讼代理人：黄元凯，云南博引律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：崔庆才，男，汉族，生于1980年5月10日，住文山市。系崔庆辉弟弟。上诉人文山馨宁物业管理有限公司与上诉人崔庆辉租赁合同纠纷一案，不服文山市人民法院（2019）云2601民初2805号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人文山馨宁物业管理有限公司的上诉请求：一、请求人民法院依法撤销(2019)云2601民初2805号民事判决书，改判解除双方于2014年11月1日签订的《租赁合同》。二、请求人民法院依法撤销(2019)云2601民初2805号民事判决书，改判被上诉人崔庆辉支付租金941849.4元，利息125225元，违约金10000元，合计：1077074.4元。三、请求人民法院依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费及保全费。事实及理由：一、被上诉人已经构成根本性违约，合同应当予以解除。双方所签订的是租赁合同。租赁合同中作为承租人的根本性义务就是按照合同约定交纳租金。在本案中，双方签订的《租赁合同》第四条第3项约定的是先交纳租金，后使用。被上诉人崔庆辉延期交纳租金，已经违反了合同约定，且不是违反一次，是多次违反。因此，崔庆辉已经违反了作为承租人的根本性义务，构成根本性违约。一审法院以我方没有催告为由不予解除合同是没有法律依据的，根据《合同法》二百二十七条的规定，延迟支付租金的解除条件不以催告为前提。并且，我方已经向人民法院提起了诉讼，法院通知了被上诉人崔庆辉，也可以视为催告、通知的形式。但崔庆辉并未在一审判决前支付租金。上诉人认为，无论是从法律规定、合同约定、案件事实来看，《租赁合同》均应解除，且解除合同的过错方在被上诉人崔庆辉。二、我方主张的利息应当得到支持。应判决支持利息的法律依据、合同依据、事实及理由。1、法律依据。《合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加。第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条规定，承租人逾期履行支付租金义务或者迟延履行其他付款义务，出租人按照融资租赁合同的约定要求承租人支付逾期利息、相应违约金的，人民法院应予支持。2、合同依据。(1)《租赁合同》第四条规定，租金及费用支付时间和方式：本合同实行先付租金后使用原则，租金在签订合同之日交付。(2)《租赁合同》第九条违约责任1、违反本合同内容，乙方应承担押金：10000元，如造成对方损失的，还应承担相应的赔偿责任。3、应依法支持我方主张利息的理由。《租赁合同》第九条对于违约责任约定是明确的，即押金不足弥补损失时还应承担足以弥补损失的赔偿责任。同时《租赁合同》明确约定了租金支付时间，即先付租金后使用。在本案中，被告崔庆辉延期支付租金给馨宁物业造成了相应的损失，同时由于崔庆辉延期支付租金其自身获得了相应的利息收益。崔庆辉因违约行为获得了利益，我方因对方的违约行为受到了损失，根据《合同法》的相关规定，被告崔庆辉除承担违约责任外，违约责任不足以弥补的损失应予以补足。从本案来看，双方约定1万元的违约金远远不足以弥补我方的损失，无论是从法律层面还是合同层面，被告崔庆辉均应补足我方的损失，即利息收益。我方主张的利息是崔庆辉获得的利益。崔庆辉不能因自己的违约行为而非法获得利益。三、崔庆辉未支付的租金应当是941849.4元，一审法院在认定事实及计算时存在错误。1、根据《租赁合同》第三条第3项、第四条第1项的约定，只有在一次性付清一年的租金时才享有优惠一个月租金的优惠。2、被上诉人崔庆辉2014年11月至2015年10月31日的租金并不是一次性支付的，与合同约定的优惠条件不符。因此，崔庆辉无权享受优惠条件，2014年11月至2015年10月31日的租金应当按392474元缴纳。3、一审法院在认定事实及计算租金时将第一年租金计算为优惠后的租金，与案件事实不符。综上所述，上诉人恳请二审法院撤销(2019)云2601民初2805号民事判决书，改判支持上诉人的诉讼请求。上诉人崔庆辉的上诉请求：一、请求依法撤销云南省文山市人民法院(2019)云2601民初2805号民事判决第一项，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院对合同条款的理解错误。一审法院认为“对本案《租赁合同》的条款应结合合同全文进行理解，《租赁合同》第三条第3项已详细明确租赁商铺的面积、单价、优惠前后的租金金额，且根据本案租赁商铺所处的地理位置及周边房屋的租金来看，被告支付的租金359768元系第一年的租金比较客观实际，符合当时的市场租赁价格，故本院予以确认被告崔庆辉支付的租金359768元系第一年即2014年11月1日至2015年10月31日止的租金。”错误。首先，上诉人认为合同条款没有争议，虽然合同第三条第一项与合同第四条第1项都有关于租金的约定，但是两条并不矛盾，合同第三条第3项是关于租金的计算方式，属于基本条款，即根据该条来计算每年租金多少，而合同第四条第1项属于合同的特别条款，该条款特别约定了第1-3年的租金为359768元，又约定了以后每3年增长5%。其次，文山大部分商业物业的商铺出租都有前几年租金优惠的商业惯例，有的小区商铺租三年送二年或三年，因为刚建好的小区相对冷清，房屋系毛坯房，装修投入巨大，本案中双方签订合同的时间为2014年，当时泰民家园小区刚刚建好，所处地段偏僻，人烟稀少，被上诉人出租的房屋是先由政府公开招租无人参与竞拍而流拍，当时房屋即使分成小间出租比较困难，何况整体大面积出租给上诉人，所以约定了第1-3年的租金为359768元，被上诉人为了招商引资，还口头告知上诉人附近有恒丰集团将要建设一个农贸市场，以后出租商铺前景非常好，可是实际经营下来上诉人这五年都是在亏本经营的。上诉人所租赁的房屋位于盘龙谷小区南门对面，是该路段中最为冷清部分，与位于同样是泰民小区商铺但位于文山市119综合应急救援指挥中心对面的商铺有着本质区别，现在商铺的商业价值也很低，上诉人与被上诉人签订合同时对面盘龙谷小区路边门面房整栋出租面积约500平方米才2万元／年左右，一审法院认为“根据租赁商铺所处的地理位置及周边房屋的租金来看，被告支付的租金359768元系第一年的租金比较客观实际”不知是怎么得出的，一审法院的这一认定缺乏基本的事实依据，仅凭主观的不符合客观实际的推测进行判决，明显错误。该房屋周边的房屋，至今都有很多的房屋均无人承租，1-3年的租金为359768元是符合现在的市场规律的，一审判决将三年的租金认为一年的租金明显外开了市场的现状和市场规律，无依据的将三年的租金认定了一年的租金实在悬殊过大。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”即使一审法院认为合同条款理解有争议，也应当先根据合同所使用的词句来理解，本案《租赁合同》第四条第1项清楚明白的写着“第3年商铺租金（外围+内圈）为359768元（大写叁拾伍万玖仟柒佰陆拾捌元整）”，况且本案合同文本是由被上诉人提供的，并不是上诉人提供的，应当作出不利于被上诉人的解释，又从双方实际履行合同的情况来看，上诉人支付359768元后直到2018年才另行支付租金，在此之前双方均无争议，足以说明上诉人支付的359768元是第1-3年租金。二、上诉人不应支付被上诉人截止2019年10月31日第三年、第四年、第五年的商铺租金共计909143.4元。1、第1-3年商铺租金为359768元，上诉人已经支付。2、根据一审法院认定“被告崔庆辉应当在每届满1年时支付租赁商铺的租金”，该商铺第四年（即2017年11月1日至2018年10月31日）租金应当在2018年10月31日前支付，上诉人所支付的40万元虽然分两次20万元支付，但是都是在履行期限届满以前支付，最后一次支付时间为2018年9月28日，由于付款采用转帐方式支付，分两次转帐并不会对被上诉人产生额外负担，与2018年9月28日一次性支付40万元并无分别，故第四年商铺租金也应当优惠一个月房租，第四年商铺租金为：（340000元+52474元）×105%×11/12=377756元。3、根据一审法院认定了“被告崔庆辉应当在每届满1年时支付租赁商铺的租金”，该商铺第五年（即2018年11月1日至2019年10月31日）的租金应当在2019年10月31日前支付，一审原告即被上诉人的起诉时间为2019年7月2日，履行期限尚未届满，被上诉人在本案中无权主张该部分租金，虽然上诉人在2019年7月18日支付了被上诉人30万元租金，但这属于上诉人的自愿履行行为。同时，一审法院认定“第4年以后每3年增长5%的租金，一次性按年付清一年房租优惠一个月房租”，但一审法院计算房租时仅计算了增长5%，对于优惠房租却未予以扣除，既违反合同约定，也对上诉人不公平。综上，被上诉人起诉前上诉人负有履行义务的第3年租金359768元及第4年租金377756元上诉人已经全部支付，截止2019年10月31日止的第五年租金377756元虽然未到履行期限届满，但上诉人也支付了(400000元-377756元)+300000元=322244元，上诉人仅有55512元未支付。三、一审法院判决诉讼费、保全费全部由上诉人承担既不公平也不符合法律规定。首先，保全费不应当由上诉人承担，被上诉人申请财产保全没有必要，是浪费司法资源，上诉人在租赁房屋投入的装修费用远远超过被上诉人的诉讼标的，上诉人在文山有多处房产，且超市一直正常经营，不存在有意逃避债务的情形，更不存在不申请诉讼保全会导致将来生效法律文书无法执行的情形，并且保全裁定中已经对保全费作出处理，由被上诉人承担，该裁定已经生效，双方都未提出异议，应按裁定执行，被上诉人在一审的诉讼请求中也未要求法院判决保全费由上诉人承担。一审法院主动将保全费判决由上诉人承担无法律依据。其次，本案诉讼并不是上诉人故意违约导致，而是被上诉人单方理解合同与上诉人的理解有不一致的地方，不论究竟是哪一方的理解正确，都不是上诉人的责任，而被上诉人在没有通知上诉人协商解决的情况下提起诉讼，诉讼费用应由被上诉人承担。退一步讲，即使上诉人应支付被上诉人部分租金，也只应按比例分担，但本案中被上诉人起诉时故意将诉讼标的提高到1462441元，一审法院判决全额由上诉人承担明显不公。综上所述，一审法院对合同的理解有误，从而导致作出了错误的判决，对保全费和诉讼费的承担外开了法律的规定，恳请二审法院依法查明案件事实，将依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。文山馨宁物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2014年11月1日签订的《租赁合同》，被告搬离租赁的泰民家园小区房屋；2、被告支付原告租金1327216元、利息125225元、违约金1万元，合计1462441元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：原告文山馨宁物业管理有限公司与被告崔庆辉于2014年11月1日签订了《租赁合同》，将文山城南小寨安置用地旁的泰民家园小区7-9栋外围商铺，内围商铺7-101、9-103、9-104的门面出租给崔庆辉开超市。合同约定租期为180个月，自2014年11月1日起至2029年10月31日止。外围商铺总面积为1502.88㎡，租金为34万元/年，一次性交清一年房屋优惠一个月的房租，优惠后的房租为311667元；内圈商铺总面积为437.28㎡，租金为52474元/年，一次性交清一年房屋优惠一个月的房租，优惠后的房租为48101元。第4年以后每3年增长5%的租金，一次性按年付清一年房屋优惠一个月房租。并约定了合同解除及违约责任等权利义务。签订合同后，被告崔庆辉支付了第一年（2014年11月1日至2015年10月31日止）的租金359768元；于2018年6月29日、2018年9月28日分两次通过银行转账支付文山馨宁物业管理有限公司40万元；又于2019年7月18日通过中国建设银行网上银行转账30万元到文山馨宁物业管理有限公司的账户上。现文山馨宁物业管理有限公司认为崔庆辉恶意拖欠不支付到期租金及物业费的行为已构成违约，诉至本院要求解除合同，并支持如前诉讼请求。另查明，文山馨宁物业管理有限公司就本案租赁商铺的物业管理费以物业服务合同纠纷为案由向本院另案起诉崔庆辉，本院已受理为（2019）云2601民初3441号案件。综合原、被告诉辩主张，本案争议的焦点为：一、被告支付的租金359768元是第一年的租金还是第一至三年租金；二、被告分别支付的40万元、30万元是哪年的租金，是否包含物业管理费；三、被告是否违约，应否解除双方签订的《租赁合同》；四、原告的诉请应否支持（1、应否解除租赁合同；2、被告现尚欠多少租金；3、利息计算是否合法有据）。针对本案争议的焦点问题，一审法院分别评述如下：一、被告支付的租金359768元是第一年的租金还是第一至三年租金的问题。一审法院认为，租赁合同纠纷是指当事人之间因就订立、履行、变更、终止租赁合同发生的权利义务的纠纷。原告文山馨宁物业管理有限公司与被告崔庆辉签订的《租赁合同》第三条第3项约定：“乙方应按年交纳租金，外围商铺总面积是1502.88㎡，总租金金额为340000元，一次性交清一年房屋优惠价为28333元，优惠后总价为311667元。内圈商铺总面积437.28㎡，总租金金额为52474元，一次性交清一年房屋优惠价为4373元，优惠后总价为48101元。”第四条约定：“第1-3年商铺租金（外围+内圈）为359768元，以后每3年增长5%，一次性按年付清一年房租优惠一个月房租。”原告文山馨宁物业管理有限公司主张应按《租赁合同》第三条第3项约定理解，被告支付的租金359768元系第一年的租金；被告崔庆辉则主张应按《租赁合同》第四条约定理解，被告支付的租金359768元系第一至三年的租金。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”按照上述法律规定，对本案《租赁合同》的条款应结合合同全文进行理解，《租赁合同》第三条第3项已详细明确租赁商铺的面积、单价、优惠前后的租金金额，且根据本案租赁商铺所处的地理位置及周边房屋的租金来看，被告支付的租金359768元系第一年的租金比较客观实际，符合当时的市场租赁价格，故本院予以确认被告崔庆辉支付的租金359768元系第一年即2014年11月1日至2015年10月31日止的租金。二、被告分别支付的40万元、30万元是哪年的租金，是否包含物业管理费。关于被告崔庆辉支付的40万元、30万元是否包含物业管理费的问题。本案原告文山馨宁物业管理有限公司与被告崔庆辉未签订《物业服务合同》，双方在《租赁合同》中对租赁商铺的物业管理费的交纳方式、费用计算等均无具体的约定。被告崔庆辉主张其支付的40万元、30万元两笔款项系“房租”，且文山馨宁物业管理有限公司就本案租赁商铺的物业管理费以物业服务合同纠纷为案由向本院另案起诉崔庆辉，本院已受理为（2019）云2601民初3441号案件，故该两笔款项不包含物业管理费。关于被告分别支付的40万元、30万元是哪年租金的问题。本案中双方约定租金的支付期限不明确，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，被告崔庆辉应当在每届满1年时支付租赁商铺的租金。因被告崔庆辉支付的租金359768元系第一年即2014年11月1日至2015年10月31日止的租金。第二年即2015年11月1日至2016年10月31日止的租金计算如下：根据双方签订的《租赁合同》第三条第3项，已不存在优惠情形，外围商铺总面积是1502.88㎡，总租金金额为340000元；内圈商铺总面积437.28㎡，总租金金额为52474元，租赁商铺每年的租金共计340000元+52474元=392474元。被告崔庆辉支付的40万元系支付第二年的租金392474元，剩余款项40万元-392474元=7526元+被告支付的30万元=307526元视为支付第三年即2016年11月1日至2017年10月31日止的租金。因此，被告崔庆辉第三年未付的租金应为：392474元-307526元=84948元。三、被告是否违约，应否解除双方签订的《租赁合同》。原告文山馨宁物业管理有限公司与被告崔庆辉签订的《租赁合同》第八条合同解除：“2、有下列情形之一的，甲方可以解除本合同，但需书面通知乙方：（1）乙方恶意拖欠或不支付到期租金及物业费的……。”根据该条款，解除合同的前提是“崔庆辉恶意拖欠或不支付到期租金及物业费的情形，但需书面通知崔庆辉。”因双方约定的租金支付期限不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”文山馨宁物业管理有限公司未提交因崔庆辉恶意拖欠或不支付到期租金，已经书面通知崔庆辉的证据，应承担举证不能的不利责任，故文山馨宁物业管理有限公司无权根据该约定条款解除合同。其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”，第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案文山馨宁物业管理有限公司未提交已催告过崔庆辉支付租金的证据，不符合法定解除租赁合同的前提条件，故文山馨宁物业管理有限公司无权依据法律规定解除合同。最后，本案系租赁商铺开超市，崔庆辉已投入大量资金进行装修，综合考虑各方因素，不宜解除合同。综上所述，不应解除原告文山馨宁物业管理有限公司与被告崔庆辉签订的《租赁合同》。四、原告的诉请应否支持（1、应否解除租赁合同；2、被告现尚欠多少租金；3、利息计算是否合法有据）。关于原告文山馨宁物业管理有限公司主张解除与崔庆辉于2014年11月1日签订的《租赁合同》，被告搬离租赁的泰民家园小区房屋的诉请问题。根据上述对争议焦点三的论述，不应解除原告文山馨宁物业管理有限公司与被告崔庆辉签订的《租赁合同》，故原告的该项诉请本院不予支持。关于原告文山馨宁物业管理有限公司主张被告崔庆辉支付租金1327216元、利息125225元、违约金1万元，合计1462441元的诉请问题。根据上述对争议焦点一、二的论述，被告崔庆辉支付了第一年即2014年11月1日至2015年10月31日止的租金359768元；支付了第二年即2015年11月1日至2016年10月31日止的租金392474元；剩余款项40万元-392474元=7526元+被告支付的30万元=307526元视为支付第三年即2016年11月1日至2017年10月31日止的租金（第三年未付的租金为：392474元-307526元=84948元）。因不解除《租赁合同》，故第四年即2017年11月1日至2018年10月31日止的租金按《租赁合同》约定每3年增长5%，为392474元+(392474元×5%)=412097.7元;第五年即2018年11月1日至2019年10月31日止的租金按《租赁合同》约定每3年增长5%，为392474元+(392474元×5%)=412097.7元。综上合计，被告崔庆辉截止2019年10月31日第三年、第四年、第五年未支付的商铺租金共计为：84948元+412097.7元+412097.7元=909143.4元。双方签订的《租赁合同》第九条“违约责任：1、违反本合同内容，乙方应承担押金10000元，如造成对方损失的，还应承担相应的赔偿责任。……”因本院不支持双方解除签订的《租赁合同》，且原告文山馨宁物业管理有限公司未提交其造成损失的任何证据，被告崔庆辉不存在违约，原告文山馨宁物业管理有限公司主张的利息125225元、违约金1万元无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原告文山馨宁物业管理有限公司的诉讼请求部分合法有据，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第九十四条第（三）项、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告崔庆辉自本判决生效之日起十日内支付原告文山馨宁物业管理有限公司截止2019年10月31日第三年、第四年、第五年的商铺租金共计909143.4元；二、驳回原告文山馨宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费17960元，保全费5000元，由被告崔庆辉负担。本院二审期间，上诉人馨宁物业公司提供了两组证据：证据一：短信截图及崔庆辉给李睿飞的还款承诺书。证明：1、崔庆辉自认2014年11月1日至2019年10月31日的房租综合为1834816元，远远超过其主张的392474元系三年租金的观点。2、承诺书第三条，崔庆辉承诺于2017年7月底前支付30万元房租。崔庆辉已经实际履行。印证了崔庆辉合同中约定的房屋基数392474元为一年的房租金额。反驳了崔庆辉主张的392474元的房租系三年租金的观点。3、结合崔庆辉分别于2015年2月3日付款180000元，2015年12月22日付款179768元，2018年7月4日付款200000元，2018年9月28日转账付款200000元。2019年7月底付款300000元。以上合计1059768元。而按照崔庆辉主张的观点三年房租为392474元的话，从2014年11月1日至2019年10月31日总共才5年，无法解释崔庆辉支付1059768元房租的理由。唯一合理的解释就是房租是房屋基数392474元每年。证据二：馨宁物业与云南健之佳连锁健康药房有限公司签订的租赁合同、馨宁物业与金云帅签订的租赁合同。证明：同一地段同一时段的房租还远远低于同等区域的房租。上诉人崔庆辉质证认为：证据一短信与还款承诺书是事实，交给他们以后我们发现对方提供的房屋租金与我们的合同约定的金额不符，所以我们才去找他们取回原件，我们觉得这个短信与承诺书是无效的。馨宁物业公司提交的证据不属于新证据，并且双方并未达成任何协议，只能证明双方曾经协商过，并且对馨宁物业的证据证明观点不予认可。本院认为，上诉人馨宁物业公司提供的证据崔庆辉认可其真实性，证明其并未付清租金，双方对租金协商过，从协商的数额可以看出，双方争议的《租金合同》中约定的359768元并非三年租金的事实，对上诉人馨宁物业公司提供的证据本院予以确认。上诉人崔庆辉提供了一组证据：即租赁合同4份，证明了崔庆辉与馨宁物业签订的合同约定的是1-3年的租金为：359768元，其他承租户的房屋面积约定的只是第一年的租金。上诉人馨宁物业公司质证认为，对证据三性不予认可，也不属于新证据，是复印件无法与原件核对，该份证据并不能证明崔庆辉的观点，只应当以同地段的租金相比。崔庆辉提供的地段与我方不同，所以租金不同，不是二审的新证据。本院认为，崔庆辉提供的证据为复印件，馨宁物业公司不认可其真实性，不能证明崔庆辉与馨宁物业公司签订《租赁合同》中约定的租金359768元为三年租金的观点，本院不予采信。本院认定的法律事实与一审一致，对于一审认定的事实本院予以确认。本案二审争议焦点为：一、关于馨宁物业与崔庆辉签订的《租赁合同》第四条约定的租金359768元是第一年的租金还是第1至3年租金及崔庆辉对该笔费用是否享受优惠的问题；二、关于本案崔庆辉是否违约及《租赁合同》应否符合解除条件的问题。三、崔庆辉还应当支付馨宁物业多少房租及欠付房租利息应否支付的问题。本院认为，一、《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，双方签订的《租赁合同》第三条第3项约定：“乙方应按年交纳租金，外围商铺总面积是1502.88㎡，总租金金额为340000元，一次性交清一年房屋优惠价为28333元，优惠后总价为311667元。内圈商铺总面积437.28㎡，总租金金额为52474元，一次性交清一年房租优惠价为4373元，优惠后总价为48101元。”第四条约定，“本合同实行先付租金后使用原则，第1-3年商铺租金（外围+内圈）为359768元，以后每3年增长5%，一次性按年付清一年房租优惠一个月房租。”对合同上述第四条规定，双方当事人理解上发生争议：文山馨宁物业管理有限公司主张应按《租赁合同》第三条第3项约定理解，崔庆辉支付的租金359768元系第一年的租金；崔庆辉则主张应按《租赁合同》第四条约定理解，支付的租金359768元系第一至三年的租金。按照上述法律规定，本案《租赁合同》的条款应结合合同全文进行理解，首先，《租金合同》第三条第3款已经约定了交纳租金的方式为：按年交纳租金；其次，第三条第3款仍约定了租金金额、优惠后金额；再次，《租赁合同》第四条第2款约定先交租金后使用原则，租金在签订合同当日交付；第四，崔庆辉交纳359768元租金恰恰与合同第三条第3款约定的优惠后一年的租金相对应。综合合同所使用的词句、条款、合同的目的、以及交易习惯来讲，可以确定该条款的真实意思并非三年的租金，应当是一年的租金。这也符合当时市场租赁价格的客观实际。虽然崔庆辉交纳的第一年费用未在签订合同当日支付，但馨宁物业公司仍按照优惠价格收取，视为对当年租金优惠的认可，之后的租金未按照约定交纳，不得享受优惠政策；二、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。本案双方约定租金虽是按年支付，但具体的支付期限不明确，根据上述法律规定，崔庆辉应当在每届满1年时支付租赁商铺的租金。其支付的租金359768元仅为第一年（2014年11月1日至2015年10月31日止）的租金。按照其后交纳的70万计算后，崔庆辉并未按年足额交纳租金，但因双方对合同订立约定交纳期限上各自均有责任，崔庆辉并未构成违约行为。双方签订《租赁合同》第八条规定，崔庆辉恶意拖欠或不支付到期租金及物业费的……。馨宁物业公司有权解除合同，但应当书面通知崔庆辉，馨宁物业公司未能提供书面通知的证据，其主张解除合同不符合约定解除的条件，故馨宁物业公司主张解除合同的理由不能成立；三、对于崔庆辉现应当支付租金的数额问题。依照上述一、二点的分析论述，崔庆辉只有第一年享受优惠，其余年度不再享受优惠政策。一审法院判决书中第四个争议焦点论述是严格按照《租赁合同》第三条第3项及合同中相关条款计算作出，其计算后崔庆辉还应当支付截止2019年10月31日的租金909143.4元于法有据。至于利息、违约金，因双方对房租支付期限金额存在争议，对合同订立时出现争议双方均有责任，无法确定崔订辉存在违约情况，馨宁物业公司主张的违约金及利息不应当得到支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，上诉人的上诉人理由不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17960元，由上诉人馨宁物业公司负担8980元，由上诉人崔庆辉负担8980元；本判决为终审判决。审判长  秦永兴审判员  张文科审判员  刘 曼二〇一九年十一月二十三日书记员  田仁彩