宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3510号 上诉人（原审原告）：银川中房物业集团股份有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街777号。 法定代表人：王钦玉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：乔琨，男，汉族，1980年6月12日出生，该公司法务，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：李继，女，彝族，该公司职工，1982年7月28日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被上诉人（原审被告）：马建军，男，回族，1982年12月21日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 上诉人银川中房物业集团股份有限公司因与被上诉人马建军物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初10712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 银川中房物业集团股份有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付2015年1月1日至2018年12月31日的物业服务费共计2978.3元；2、依法改判被上诉人向上诉人支付因拖欠上述款项所造成的2015年7月1日至2019年4月30日的利息损失277.8元；3、改判被上诉人向上诉人支付自2019年5月1日至被告支付物业服务费之日止的利息损失（按银行同期贷款基准利率计算）；4、被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院违反法律规定认定案件事实，导致事实认定错误。一审法院以涉案小区另案业主在另案诉讼中提交的照片认定本案中上诉人的物业服务存在瑕疵系认定事实错误。首先，本案中，被上诉人在一审时并未出庭参与案件审理也未向一审法院提交任何证据材料，而一审法院却以未经人民法院发生法律效力的裁判所确认的案外人在另案诉讼中提交的照片认定本案事实。一审法院的上述做法违反法律规定导致本案的事实认定错误。其次，一审法院以案外人在另案诉讼中提交的照片认定本案中上诉人提供的全部四年的物业服务均存在瑕疵明显错误。本案中，上诉人自2006年起一直为涉案小区提供物业服务，被上诉人未予支付2015年1月1日至2018年12月31日共计四年的物业费。即便一审法院以案外人在另案诉讼中提交的照片认定上诉人提供的物业服务存在瑕疵，也应当认定所谓瑕疵存在的时间段，而不是错误的认定本案中四年期间内上诉人提供的物业服务均存在瑕疵，并最终判决本案中四年的物业服务费均按照95％的比例计收。二、一审法院审理程序违反法律规定。一审法院以案外人在另案诉讼中提交的照片认定本案事实时未在本案一审审理时组织上诉人进行质证，使得上诉人丧失相应的诉讼权利，一审法院的审理程序违反法律规定。 被上诉人马建军未到庭，亦未提交书面答辩意见。 银川中房物业集团股份有限公司向一审法院起诉请求：1．被告支付原告2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费共计2978．30元；⒉判令被告向原告支付因拖欠上述费用所造成的自2015年7月1日至2019年4月30日的利息损失277．80元，并支付利息至被告支付款项之日；3．本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告银川中房物业集团股份有限公司原企业名称先后曾为宁夏中房集团银川物业服务有限公司、银川中房物业管理股份有限公司。2006年原告与中房集团银川房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定：由原告为丽景湖畔小区（一至四期）提供物业服务，服务内容包括：房屋建筑共用部位的小型维修、养护和管理，共用设施设备及其附属建筑物、构筑物的日常小型维修养护运行和管理，共用绿地、花卉、园林小品等的养护与管理，共用部位的环境卫生、垃圾的收集、清运，维持物业区域内车辆行驶秩序，并对车辆停放进行有序管理，维护小区公共秩序，公共区域消防设施进行维护管理，房屋装修装饰管理服务，与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料的收集保管，对物业买受人违反《临时管理规约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施；第三、四期的物业服务费标准在补充协议中具体约定；合同期限自2006年3月5日至本小区业主委员会成立并签订物业服务合同止。2008年1月1日，原告与中房集团银川房地产开发有限公司签订《前期物业服务补充协议》，约定物业服务费标准为：住宅及非住宅面积0．60元／平方米／月收取；协议其他条款与双方2006年签订的相应条款约定一致。2015年，原告与丽景湖畔业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定合同期限自2016年1月1日起至2017年12月31日，物业服务费标准为0．60元／平方米／月，同时约定了结合物业管理区域的实际情况，编制物业年度服务计划、年度维修养护计划等，不得擅自占用和改变物业管理区域内共有部分的用途，如需在管理区域内改、扩、重建或完善配套项目，应与业主委员会协商并经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占人数三分之二以上的业主同意后，报有关部门实施；业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，业主或物业使用人应按3‰的标准向原告支付违约金，原告可以向人民法院提起诉讼。2016年5月4日，丽景湖畔业主委员会作出《关于丽景湖畔物业费调费的通知》，载明：“丽景湖畔小区自2006年建成入住10年来，物业收费未做过调整。十年中，物价上涨，人员工资翻倍增长，银川市的社平工资由原来450元／月上调为现在的1480元／月，社保基数由原来861元／月上调为2841元／月，上调比例228％，物业成本急剧加大，加之园区设施老化，维修维护费用增加，导致物业费入不敷出。根据2014年宁夏回族自治区人民政府文件《宁政发〈2014〉58》，物业费三年调整一次。鉴于此，丽景湖畔业主委员会委托银川中房物业丽景湖分公司以书面征求业主意见的形式召开全体业主大会，本园区业主共计2459户，同意1269户，同意户数已过半，符合物业管理条例相关规定，根据业主大会的表决，同意丽景湖畔小区物业费上调0．25元㎡／月，调整后2016年度物业费收费标准为每月0．85元㎡／月。入户登记表：通过率为51％”。2018年1月1日，原告又与被告续签《物业服务合同》，约定：物业服务标准为多层住宅：0．85元／月／平方米，合同期限自2018年1月1日至2019年12月31日止。被告马建军系银川市兴庆区丽景湖畔三期（煦冬园）某室业主，房屋面积为78．78㎡，现原告以被告未交纳2015年1月1日至2018年12月31日物业服务费为由，诉至法院。 一审法院受理的银川中房物业集团股份有限公司起诉丽景湖畔三期（煦冬园）的其他业主物业合同纠纷案中，另案业主提交的照片显示该小区内存在楼道纱窗损坏、路面有落叶未清理、小区内公共绿地缺乏管理等问题。 一审法院认为，原告是具有资质的物业服务公司，其与中房集团银川房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、《前期物业服务补充协议》，与丽景湖畔业主委员会签订《物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力，原、被告应当依照合同约定严格履行。原告为被告提供了物业服务，被告应当支付相应对价的物业费。根据庭审查明的事实及另案业主提交的证据，原告提供的物业服务存在瑕疵，被告系涉案房屋的所有权人，故根据公平诚信和质价对等原则，一审法院酌情确定被告应缴物业费的比例为95％。涉案房屋自2015年1月1日至2015年12月31日期间产生物业服务费567．22元（78．78㎡×0．60元／㎡／月×12个月），自2016年1月1日至2018年12月31日期间产生物业服务费2410．67元（78．78㎡×0．85／㎡／月×36个月），以上物业费合计2977．89元。被告应向原告支付上述期间物业服务费2829元（2977．89元×95％）。关于原告主张的利息损失，因原告提供的物业服务存在瑕疵，故对于原告要求被告支付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。被告马建军经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩、举证和质证的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决：一、被告马建军于本判决生效之日起三日内向原告银川中房物业集团股份有限公司支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费2829元；二、驳回原告银川中房物业集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告马建军负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与中房集团银川房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、《前期物业服务补充协议》，及与丽景湖畔业主委员会签订《物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力。上诉人为涉案小区提供了物业服务后，被上诉人马建军应当按照合同约定支付物业费，被上诉人就涉案房屋共欠付物业费2977．89元，一审该部分计算正确，对上诉人的该部分诉讼本院予以支持。一审审理中，被上诉人马建军未到庭应诉，亦未提交相应证据，应视为对其诉讼权利的放弃。一审法院根据其另案业主提交的证据来认定上诉人提供的物业服务存在瑕疵，但该证据未经过当事人质证，认证程序错误，对此本院予以纠正。对上诉人主张的利息，因物业服务合同里并未约定利息，故本院不予支持。对上诉人主张的利息损失，因上诉人主张的2019年4月30日前的利息损失277.8元，不高于合同约定的违约金，故本院予以支持。2019年5月1日之后的利息损失，本院按银行同期贷款基准年利息予以支持。 综上所述，银川中房物业集团股份有限公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定部分事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初10712号民事判决； 二、被上诉人马建军于本判决生效之日起三日内向上诉人银川中房物业集团股份有限公司支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费2977．89元，2019年4月30日前利息277.8元，并按年利率4.35%计算2977.89元物业费自2019年5月1日至判决生效之日的利息。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由被上诉人马建军负担。 本判决为终审判决。 审判长  李慧琴 审判员  杨 玫 审判员  张建国 二〇一九年十一月二十五日 书记员  陈紫卉 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……