四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川14民终910号 上诉人（原审原告）：王仕琼，女，1972年5月9日出生，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：张海亮，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈逸萱，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：眉山市圣丰农产品批发市场投资有限公司，住所地四川省眉山经济开发区新区。 法定代表人：谢炜祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨思军，男，公司员工。 委托诉讼代理人：何涛，男，公司员工。 上诉人王仕琼因与被上诉人眉山市圣丰农产品批发市场投资有限公司（以下简称圣丰投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初1477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人王仕琼及其委托诉讼代理人张海亮，被上诉人圣丰投资公司的委托诉讼代理人杨思军、何涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王仕琼上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审全部诉求。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，王仕琼与眉山市圣丰农产品批发市场管理有限责任公司（以下简称圣丰管理公司）签订的《商铺出租及管理委托合同》约定的委托收房时间是2013年10月1日前，而本案房屋竣工验收时间是2014年4月25日，故圣丰管理公司无权代表王仕琼收房，圣丰投资公司未向王仕琼进行交付。王仕琼所购买的商铺区域应该是独立六栋且各商铺为具备冷链要求的独立隔间布局，各商铺之间存在明显的隔断，但目前的商铺状态却是一个“大通铺”，各商铺之间无边界标志。圣丰投资公司销售给王仕琼的商铺质量达不到约定的“冷链”标准，无法提供冷藏、冷冻功能，质量存在严重问题，王仕琼多次要求圣丰投资公司以“冷链”标准维修或改建，但是圣丰投资公司至今未履行。故王仕琼有权解除《商品房买卖合同》，并要求圣丰投资公司退还购房款、赔偿资金占用损失。 圣丰投资公司答辩，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。圣丰投资公司已将案涉商铺交付给了圣丰管理公司，且于2015年办理了产权证书并交付王仕琼，《商品房买卖合同》已履行完毕。王仕琼所购买的商铺位于眉山市圣丰农产品批发市场一期C区自产自销区而非冷链冷冻区域，两区域完全不同，不存在商铺质量达不到“冷链”标准的问题；案涉商铺在规划时就不具备冷藏冷冻功能，已达到《商品房买卖合同》第十一条约定的使用条件，质量合格。 王仕琼向一审法院起诉请求：1.判决解除圣丰投资公司、王仕琼签订的《商品房买卖合同》；2.判决圣丰投资公司退还王仕琼已付购房款212634元及赔偿原告资金占用损失（以212634元为基数，按银行同期贷款利率5%自2012年7月1日计算至付清之日止；暂计算至2018年12月31日为69106.05元）；3.诉讼费由圣丰投资公司承担。 一审法院认定事实：2012年，王仕琼、圣丰投资公司就位于眉山市圣丰农产品批发（物流）市场C栋516号商铺订立买卖合同，后王仕琼于2012年7月1日向圣丰投资公司支付了购房款212634元。同日，王仕琼与案外人圣丰管理公司签订《商铺出租及管理委托合同》，约定：1.王仕琼将上述案涉房屋委托给圣丰管理公司统一对外出租、统一日常经营管理；2.王仕琼委托圣丰管理公司于2013年10月1日前办理案涉房屋的交房手续；3.委托合同期限为2013年10月1日至2018年9月30日，圣丰管理公司代王仕琼收取租金；4.王仕琼允许圣丰管理公司在合同期限内对商铺进行重新规划布局和装修，产生的费用由圣丰管理公司或实际承租人全额承担。此后，王仕琼与圣丰管理公司未签订新的委托合同。2013年4月15日，眉山市圣丰农产品批发市场一期C区自产自销区开始进行施工修建。2014年4月17日，王仕琼作为买受人与圣丰投资公司作为出卖人就案涉房屋签订了正式的《商品房买卖合同》（合同签约备案号：83305），约定：1.王仕琼购买圣丰投资公司开发建设的位于“眉山市圣丰农产品批发市场一期C区自产自销”1层516号房屋，房屋总价款为212634元；2.圣丰投资公司应当在2013年10月1日前向王仕琼交付房屋，逾期超过180日，王仕琼有权退房；3.房屋达到约定交付条件后，圣丰公司应当在交付日的7日前，书面通知王仕琼办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，由于王仕琼原因未能按期办理交接手续的，双方同意王仕琼委托圣丰管理公司于2013年10月1日前办理交交房手续；4.上水、下水2013年10月1日前达到使用条件、电2013年10月1日达到使用条件，如未在约定期限内达到条件，王仕琼允许圣丰投资公司再予以完善；5.如因圣丰投资公司的责任，王仕琼未能在商品房交付之日起360日取得房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行，圣丰投资公司按王仕琼已付购房款金额每日万分之一的标准向王仕琼支付违约金；6.圣丰投资公司交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，达不到约定标准的，王仕琼有权要求圣丰投资公司赔偿双倍的装饰、设备差价。上述商品房买卖合同附件一系一份“圣丰农产品批发（物流）市场鲜活农产品全程冷链商贸区C区-总平图”，该图备注“本图作为合同附件，仅作为商铺位置标注使用”。2014年4月25日，案涉房屋进行了竣工验收，2014年5月15日，案外人四川靖立测绘有限公司对案涉房屋进行了面积测绘，2014年8月15日，案涉房屋取得竣工验收备案。2014年9月28日，圣丰投资公司向圣丰管理公司就眉山市圣丰农产品批发市场一期C区自产自销区域进行了整体交付。2015年11月19日，王仕琼取得案涉商铺的产权证书。 另查明，王仕琼从2012年7月开始收取案涉商铺的租金。圣丰投资公司在销售案涉商铺时向王仕琼提供了一份其制作的宣传册，该宣传册以宣传冷链模式为主，但未将案涉商铺区域标示为冷链商贸区。2018年11月28日，王仕琼通过快递方式向圣丰投资公司发出一份《关于督促眉山市圣丰农产品批发市场投资有限公司履行交付符合约定要求商铺的催告函》，在上述催告函中，王仕琼认为其购买的商铺非圣丰投资公司宣传的冷链商贸区且圣丰投资公司未按合同约定交付王仕琼商铺。 一审法院认为，王仕琼、圣丰投资公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自的权利与义务，不得擅自变更或者解除合同。根据双方当事人的诉辩主张，双方争议焦点为王仕琼是否有权解除商品房买卖合同。所谓合同解除是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为。因案涉商铺所在的自产自销区于2014年4月25日进行竣工验收，故双方2014年4月17日签订《商品房买卖合同》时案涉商铺应当已处于基本竣工状态但尚不具备交付条件，案涉商铺不可能如合同约定的在2013年10月1日前进行交付，但王仕琼仍与圣丰投资公司在超过约定交房日期180天以上的2014年4月17日签订案涉商品房买卖合同并备案，双方对交付时间并未再进一步的约定，王仕琼的行为应视为接受房屋不能按约定的2013年10月1日前交付且愿意继续履行合同，虽商品房买卖合同约定交付日的7日前圣丰投资公司书面通知王仕琼办理交接手续，但也同时约定由于王仕琼原因未能按期办理交接手续的双方同意王仕琼委托圣丰管理公司于2013年10月1日前办理交房手续，由此可看出办理交房手续的方式受主观因素影响较大，同时，圣丰管理公司与圣丰投资公司系不同主体，王仕琼与圣丰管理公司在2012年7月1日签订书面《商铺出租及管理委托合同》后并未解除双方的委托关系也未再签订新的委托合同，圣丰管理公司依照其与王仕琼签订的《商铺出租及管理委托合同》所约定为王仕琼与圣丰投资公司之间办理案涉商铺的交房手续并无不妥，案涉商铺作为眉山市圣丰农产品批发市场一期C区自产自销区的一部分于2014年9月28日被圣丰投资公司交付给圣丰管理公司，圣丰投资公司并未怠于交付房屋，后产权又于2015年11月19日被登记至王仕琼名下，故案涉商铺符合设计、规划、竣工验收要求，再则，于交易习惯而言，领取房屋不动产权证是在房屋交付后，而王仕琼在办理房屋产权证后长达三年都未对商铺的交付和质量提出过异议，王仕琼向圣丰投资公司提交相关资料办理房产证时实际应当清楚知晓商铺已具备交付条件且对圣丰管理公司作为其委托人已收房无异议，基于此，一审法院对王仕琼提出圣丰投资公司一直向其履行交房义务的主张不予采纳。另一方面，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约……”，王仕琼为证实案涉商铺在销售时圣丰投资公司曾作出系冷链商贸区域且具有独立隔断的承诺举示了宣传册、沙盘照片及申请证人出庭作证的证言，一审判决认为该宣传册虽对冷链模式进行大量宣传但未明确载明圣丰投资公司销售的眉山市圣丰农产品批发市场一期C区自产自销区为冷链商贸区，也未提及案涉商铺的户型、内部结构形式、空间尺寸,圣丰投资公司对沙盘照片的真实性有异议，且沙盘照片中并未明确标注及展示案涉商铺的区域位置及性质，王仕琼申请的证人系眉山市圣丰农产品批发市场一期C区自产自销的另一商铺业主与本案具有利害关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……(二)与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；……”之规定，一审判决对王仕琼申请证人出庭作证的证言不予采信，双方签订的商品房买卖合同的附件一虽载明“鲜活农产品全程冷链商贸区C区—总平图”但标注“本图作为合同附件，仅作商铺位置标注使用”，而商品房买卖合同就案涉商铺并未约定为冷链商贸区具有冷链区的使用功能及具有独立隔断，故对王仕琼提出的所购商铺系冷链商贸区且具有独立隔断的主张不予采纳。现王仕琼已付清全部购房款，双方已办理房屋交易过户的手续，案涉商铺已过户至王仕琼名下，合同的主要内容已履行完毕，王仕琼要求按照法律规定及合同约定解除与圣丰投资公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，因缺乏事实及法律依据，不予支持。对诉讼费，本院依法确定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回王仕琼的诉讼请求。 二审中，双方均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审认定事实基本一致，本院予以认定。 本院认为，根据双方的诉辩观点，案件的争议焦点是：《商品房买卖合同》是否履行完毕，案涉商铺是否应当符合冷链区使用功能且具有独立隔断，王仕琼是否有权解除合同。 关于《商品房买卖合同》的履行问题。《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。王仕琼与圣丰投资公司在2014年4月17日签订《商品房买卖合同》时，案涉商铺所在的自产自销区处于基本竣工状态，并于2014年4月25日进行了竣工验收，同年8月15日取得竣工验收备案。 首先，《商品房买卖合同》约定交房日期在2013年10月1日前，但王仕琼在晚于交房日期的2014年4月17日与圣丰投资公司签订合同，且未对交房日期有进一步约定，可视为王仕琼接受房屋不能在2013年10月1日前交付，并愿意继续履行合同。 其次，关于商铺的交付问题。第一，《商品房买卖合同》约定圣丰投资公司应当在交付前7日通知王仕琼办理交接手续，同时也约定了由于买受人原因未能按期办理交接手续的，买受人委托圣丰管理公司于2013年10月1日前办理商铺的交付手续。王仕琼、圣丰管理公司2012年7月1日签订的《商铺出租及管理委托合同》也约定王仕琼委托圣丰管理公司于2013年10月1日前办理商铺的交房手续。第二，如前文所述，《商品房买卖合同》签订时间晚于双方约定的交房时间，王仕琼知晓圣丰管理公司不可能在约定时间2013年10月1日完成委托代为收房，但自2012年7月就开始收取案涉商铺的租金，也未解除《商铺出租及管理委托合同》。第三，案涉商铺于2013年4月15日开始施工建设，2014年8月15日取得竣工验收备案，同年9月28日圣丰投资公司、圣丰管理公司就眉山市圣丰农产品批发市场一期C区自产自销区域进行了整体交付，圣丰投资公司并未怠于交付房屋。第四，2015年11月19日王仕琼取得案涉商铺的产权证书，办理产权证书王仕琼提交相应资料时实际清楚知晓房屋已具备交付条件，结合收取商铺租金的事实，王仕琼对圣丰管理公司作为被委托人代为收房实际无异议，且取得产权证书后、本案诉讼前三年多时间未对房屋交付提出过异议。综上，本院对王仕琼上诉主张的圣丰投资公司一直未履行交房义务不予采纳。 关于案涉商铺是否应当符合冷链区使用功能且具有独立隔断，王仕琼是否有权解除合同的问题。王仕琼与圣丰投资公司签订的《商品房买卖合同》第一条约定：“乙方所购眉山市圣丰农产品批发市场一期C区自产自销（项目名称）商品房位于：红岗村。”合同附件一虽有载明“鲜活农产品全程冷链商贸区C区—总平面图”，同时也备注了“本图作为合同附件，仅作商铺位置标注使用”。《商品房买卖合同》未约定案涉商铺系冷链商贸区、应当符合冷链区使用功能且具有独立隔断。王仕琼上诉认为圣丰投资公司在销售时曾作出案涉商铺系冷链商贸区且具有独立隔断的承诺，并以圣丰投资公司的宣传册、沙盘照片、申请证人出庭所作证言为佐证。宣传册虽对冷链模式进行了大量的宣传，但王仕琼所购买的C区自产自销区是否属于冷链商贸区无明确记载。沙盘照片也不能确定案涉商铺的户型、结构、尺寸等。而王仕琼申请的证人因系利害关系人，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。现王仕琼已交付全部房款，圣丰投资公司亦为王仕琼办理产权证书，《商品房买卖合同》主要内容已履行完毕。故王仕琼上诉要求解除《商品房买卖合同》，退还购房款，缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上，王仕琼的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5526元，由上诉人王仕琼负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 军 审判员 罗 洁 审判员 孙春红 二〇一九年十一月一日 书记员 江 燕