吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉06民初130号 原告（申请执行人）：刘淑芹，女，1966年8月3日生，汉族，个体工商户，住吉林省抚松县。 委托诉讼代理人：王德权，吉林理对理律师事务所律师。 原告（申请执行人）：张金堂，男，1964年2月12日生，汉族，无职业，住吉林省抚松县。 委托诉讼代理人：王德权，吉林理对理律师事务所律师。 被告（案外人）：刘业清，女，1953年3月25日生，汉族，无职业，住吉林省抚松县。 委托诉讼代理人：王文先，男，1971年11月10日生，汉族，无职业，住吉林省抚松县，系刘业清女婿。 被告（被执行人）：牟连荣，女，1966年10月11日生，汉族，无职业，住吉林省抚松县。 委托诉讼代理人：郭新敏，吉林郭新敏律师事务所律师。 刘淑芹、张金堂诉刘业清、牟连荣申请执行人执行异议之诉一案，向本院提起诉讼。本院于立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘淑芹，张金堂及其委托诉讼代理人王德权，被告刘业清的委托诉讼代理人王文先，被告牟连荣及其委托诉讼代理人郭新敏等到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 刘淑芹、张金堂向本院提出诉讼请求：1.撤销白山市中级人民法院（2019）吉06执异28号执行裁定书，继续对泉阳富林小区A-3地块50号楼4单元102室的执行；2.确认牟连荣与刘业清于2017年4月9日签订的《房屋买卖协议无效》；3.诉讼费由牟连荣、刘业清承担。事实与理由：刘淑芹、张金堂与牟连荣合同纠纷一案，经抚松县人民法院审理并作出抚松县人民法院（2017）吉0621民初2350号民事判决，刘淑芹、张金堂不服上诉，经白山市中级人民法院审理，作出（2018）吉06民终202号民事裁定书，撤销抚松县人民法院（2017）吉0621民初2350号民事判决，准许张金堂、刘涉芹撤回起诉。刘淑芹、张金堂同年又起诉牟连荣要求解除房屋买卖协议，返还买房款并给付所欠2016年-2018年三年租金，抚松县人民法院作出（2018）吉0621民初2445号民事判决，刘淑芹、张金堂诉求得到法院支持。刘淑芹、张金堂认为，牟连荣与刘业清于2017年4月19日签订的《房屋买卖协议》无效，二人之间的房屋买卖，名为买卖，实为借贷关系。房屋买卖协议为一种抵押行为，占有该房屋的目的是为了保证债权得以偿还的手段，因此房屋买卖协议无效，有刘淑芹、张金堂与牟连荣的电话录音为证。房屋所有权的相关法定手续原件均在刘淑芹、张金堂手中，因刘淑芹、张金堂与牟连荣关于争议房屋的买卖先于牟连荣与刘业清的买卖，并且出租给牟连荣5年，（2018）吉0621民初2445号民事判决肯定了刘淑芹、张金堂早已占有此房的事实。刘业清、牟连荣之间的房屋买卖是不正常的，符合小额贷强行占有的一种行为方式。（2018）吉06民终202号民事裁定书，撤销抚松县人民法院（2017）吉0621民初2350号民事判决，说明刘业清、牟连荣买卖合同无效。 牟连荣辩称，2017年牟连荣将泉阳镇富林小区50号楼四单元102室以24万元的价格出售给了刘业清，协议签订当日，刘业清将房款一次性交付给牟连荣。牟连荣将房屋交付给刘业清，牟连荣与涉案房屋没有任何关系。一审法院查封涉案房屋错误，本案刘淑芹、张金堂与牟连荣在（2017）吉0621民初2350号判决作出后，刘淑芹、张金堂提出上诉，在二审法院未告知牟连荣同意刘淑芹、张金堂撤回起诉会产生何种后果，便让牟连荣在同意刘淑芹、张金堂撤回起诉的笔录中签字，后二审法院作出裁定，撤销（2017）吉0621民初2350号民事判决，所以，并非该民事判决错误，而是牟连荣不知道同意刘淑芹、张金堂撤回起诉的后果的情况下，导致该民事判决被撤销。一审法院作出的（2019）吉06执异28号执行裁定书正确，应当驳回刘淑芹、张金堂的诉讼请求。 刘业清的答辩意见与牟连荣相同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定如下事实：2009年4月23日，甲方泉阳林业局房地产管理处与乙方牟连荣签订《房屋拆迁产权调换协议书》约定，乙方同意将座落在春阳街1委的房屋面积104.93平方米交给甲方拆除。甲方将座落在泉阳林业局富林小区第50号楼，自东向西第8号门市房屋建筑面积67.97平方米的房屋作为产权调换营业房屋，该房屋为期房。 2013年8月10日，牟连荣与刘淑芹签订《楼房买卖交易合同书》约定，牟连荣将本案涉案房屋出售给刘淑芹，价格为18万元。 2017年4月9日，牟连荣与刘业清签订《房屋买卖协议》约定，牟连荣将涉案房屋出售给刘业清，价格24万元。《房屋买卖协议》上有牟连荣向刘业清出具的收据，收据金额24万元。 2017年10月12日，刘淑芹、张金堂向抚松县人民法院提起诉讼，请求确认其与牟连荣签订的《楼房交易合同书》有效，解除其与牟连荣签订的《楼房租赁合同》，请求刘业清从涉案房屋迁出。抚松县人民法院认为，诉争房屋属“一房二卖”，2013年8月10日刘淑芹、张金堂与牟连荣签订的《楼房买卖交易合同书》及2017年4月9日刘业清与牟连荣签订的《房屋买卖协议》均系有效合同，并作出（2017）吉0621民初2350号民事判决书，判决刘淑芹、张金堂与牟连荣签订的《楼房买卖交易合同书》有效，驳回其他诉讼请求。刘淑芹、张金堂对判决不服上诉至本院，本院二审审理期间，刘淑芹、张金堂撤回起诉，本院于2018年4月26日作出（2018）吉06民终202号民事裁定书，裁定撤销吉林省抚松县人民法院（2017）吉0621民初2350号民事判决，准许刘淑芹、张金堂撤回起诉。 2018年12月4日，刘淑芹、张金堂向抚松县人民法院提起诉讼，请求解除其与牟连荣之间的房屋买卖合同，牟连荣返还购房款18万元及利息，解除其与牟连荣之间的房屋租赁合同，请求牟连荣支付租金3万元。抚松县人民法院认定如下事实：刘淑芹与张金堂系夫妻关系。座落于泉阳林业局富林小区第50号第四单元102室，建筑面积67.97平方米楼房，系牟连荣通过房屋产权置换取得。2013年8月10日，牟连荣与刘淑芹、张金堂签订《楼房买卖交易合同书》，合同约定甲方牟连荣将诉争房屋出售给乙方刘淑芹，交易价格为18万元；甲方于2013年8月31日倒出此楼，交出钥匙给乙方；目前没有正式房产证，日后可以办理正式房产证时，甲方无任何条件及理由全力协助乙方办理，交易费由甲乙双方各出50%。合同签订同时牟连荣收到诉争房屋全部价款，并向刘淑芹、张金堂出具了18万元收据一张。诉争房屋交易时，该房屋已被牟连荣出租给案外人经营超市，且在租赁关系存续期间。2013年9月1日，刘淑芹、张金堂又与牟连荣签订了《楼房租赁合同》，将诉争房屋租赁给牟连荣，合同履行期限为2年，租金为每年1万元。合同到期后，双方又续签租赁合同，合同期限展期至2018年9月1日。刘淑芹、张金堂自认牟连荣尚欠其2015年至2018年3年租金3万元未给付。2017年4月9日，牟连荣与案外人刘业清签订《房屋买卖协议》，将诉争房屋以24万元对价又出售给案外人刘业清，刘业清即搬迁入居此房屋，双方为此产生纠纷。抚松县人民法院认为，牟连荣因“一房二卖”行为，导致刘淑芹、张金堂取得诉争房屋的合同目的不能实现，牟连荣构成根本性违约，作出（2018）吉0621民初2445号民事判决书，判决解除刘淑芹、张金堂与牟连荣签订的《楼房买卖交易合同书》，牟连荣向刘淑芹、张金堂返还购房款18万元及利息，牟连荣向刘淑芹、张金堂支付租金3万元。判决生效后，刘淑芹、张金堂向法院申请查封本案涉案房屋，案外人刘业清认为法院查封涉案房屋侵犯了其合法权益，向本院提出异议，本院于2019年7月8日作出（2019）吉06执异28号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。 2018年3月25日，刘淑芹、张金堂与牟连荣的对话录音材料体现，牟连荣陈述，牟连荣与刘淑芹、张金堂及牟连荣与刘业清的委托诉讼代理人王文先之间都是高利息借款，牟连荣用房屋抵顶王文先的借款。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。本案，刘淑芹、张金堂提供对话录音材料拟证明牟连荣与刘业清之间不存在房屋买卖关系，但该录音中并没有体现出刘业清或刘业清的委托诉讼代理人王文先参与谈话并对牟连荣称其与王文先之间的借贷关系予以认可，因此，不能以此认定牟连荣与刘业清之间不存在房屋买卖关系或房屋买卖协议无效。且已发生法律效力的抚松县人民法院（2018）吉0621民初2445号民事判决书认定的事实“2017年4月9日，牟连荣与案外人刘业清签订《房屋买卖协议》，将诉争房屋以24万元对价又出售给案外人刘业清，刘业清即搬迁入居此房屋…”及“牟连荣因‘一房二卖’行为导致刘淑芹、张金堂取得诉争房屋的合同目的不能实现…”的论述，能够证明刘业清与牟连荣之间房屋协议合法有效且已履行完毕，故刘淑芹、张金堂关于牟连荣和刘业清于2017年4月9日签订的房屋买卖协议无效的诉讼主张本院不予支持。因刘业清在涉案房屋被查封前已经签订合法有效的买卖协议，且已支付全部房屋交易价款并实际占有，未办理过户登记亦非刘业清的原因。故刘淑芹、张金堂关于继续执行泉阳镇富林小区A-3地块50号楼4单元102室的诉讼主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十本条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回刘淑芹、张金堂的诉讼请求。 案件受理费3900元，由刘淑芹、张金堂负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之晶日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长  朱瑛华 审判员  刘巍丹 审判员  丛金海 二〇一九年十一月十五日 书记员  宋 晗