福建省厦门市翔安区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)闽0213执异39号 案外人：晋江市总商会投资开发有限公司，住所晋江市青阳街道东华街5号总商会大厦五楼。 法定代表人：施能坑，董事长。 委托诉讼代理人：兰凌，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 申请执行人：李建中，男，1972年6月24日出生，汉族，住厦门市翔安区，系（2018）闽0213执1295号申请执行人。 委托诉讼代理人：徐黎明，福建邦平联展律师事务所律师。 被执行人：邹银才，男，1990年5月18日出生，汉族，住福建省华安县，系（2018）闽0213执1295号被执行人。 本院在执行申请执行人李建中与被执行人邹银才民间借贷纠纷一案中，案外人晋江市总商会投资开发有限公司对本院查封位于晋江市梅岭街道组团八仙山片区格林春天二期高层区B段15幢2908号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人晋江市总商会投资开发有限公司称，请求解除对晋江市梅岭街道组团八仙山片区格林春天二期高层区B段15幢2908号房产的预查封。事实与理由：晋江市总商会投资开发有限公司与被执行人邹银才于2016年11月2日签订了合同编号为201610310111的《商品房买卖合同》，双方约定：被执行人邹银才购买晋江市总商会投资开发有限公司开发的晋江市梅岭街道组团八仙山片区格林春天二期高层区B段15幢2908号房产。合同签订后，被执行人邹银才多次逾期支付银行贷款导致银行直接从晋江市总商会投资开发有限公司账户扣划购房款，构成根本违约。晋江市总商会投资开发有限公司根据合同约定于2018年向晋江市人民法院提起诉讼要求确认解除合同。晋江市人民法院于2019年1月25日作出（2018）闽0582民初12647号《民事判决书》，判决：确认晋江市总商会投资开发有限公司与被执行人邹银才签订的《商品房买卖合同》于2018年8月20日解除；被执行人邹银才应于判决生效之日起十五日内协助晋江市总商会投资开发有限公司办理解除商品房买卖合同备案登记及预告登记手续等。该判决已生效并进入执行。被执行人邹银才因与申请执行人李建中民间借贷纠纷一案由贵院受理，在诉讼过程中申请执行人李建中申请诉讼保全，贵院预查封了该房产。该案已经进入执行阶段（执行案号：（2018）闽0213执1295号）。由于晋江市总商会投资开发有限公司已通过生效判决确认解除《商品房买卖合同》，晋江市总商会投资开发有限公司因建设而原始取得该房产的相关物权，在《商品房买卖合同》解除情况下该房产应仍归晋江市总商会投资开发有限公司所有。因该房产归晋江市总商会投资开发有限公司所有，若贵院继续预查封房产将会侵犯晋江市总商会投资开发有限公司的合法权益。现请求贵院解除对该房产的预查封。 申请执行人李建中辩称，1、案涉房产的商品房买卖合同已经履行完毕，被执行人邹银才已经拿到房产的钥匙及交了物业管理费及缴纳了相关的管理费及税收，被执行人邹银才与晋江市总商会投资开发有限公司的合同已经履行完毕；2、晋江市总商会投资开发有限公司所称的异议理由不符合2015年最高人民法院关于执行异议及复议的相关规定所列的情形第五条的五种情形；3、请求驳回晋江市总商会投资开发有限公司的申请。 被执行人邹银才辩称，案涉房产与开发商已经履行完毕，晋江市总商会投资开发有限公司已经将钥匙交付给被执行人邹银才，被执行人邹银才也交纳了各项费用，证明被执行人邹银才与晋江市总商会投资开发有限公司的合同已经履行完毕。 本院查明，李建中与邹银才民间借贷纠纷一案，李建中于2017年12月4日向本院提起诉讼。李建中于2017年12月4日向本院申请诉前财产保全，请求对邹银才名下的价值600000元的财产予以查封、冻结，并提供其与李娟共有的址于翔安区祥吴六里38号1703室房产（厦国土房证第××号）作为担保。本院于2017年12月11日作出（2017）闽0213财保87号民事裁定书，裁定：一、查封李建中、李娟名下址于翔安区祥吴六里38号1703室房产（厦国土房证第××号）；二、查封、冻结邹银才名下价值600000元财产（详见协助执行通知书）。李建中与邹银才民间借贷纠纷一案经本院主持调解，于2018年1月31日达成调解协议：一、邹银才同意偿还李建中借款本金500000元及利息35000元，款分2期支付：即于2018年2月7日前偿还250000元，于2018年2月28日前偿还250000元及利息35000元；二、邹银才同意于2018年2月28日前支付李建中律师费23000元及保全费3520元；三、上述款项支付至李建中指定的账户（开户行：中国建设银行，账号：62×××92，户名：李建中）；四、若邹银才未按照上述约定按期足额偿还任何一期款项，李建中有权就本协议第一条项下邹银才尚欠全部借款本金、利息和第二条项下律师费、保全费一次性向法院申请强制执行；五、李建中、邹银才确认就本案再无其他争议，李建中同意放弃其他诉讼请求；六、本案案件受理费9415元，减半收取计4707.50元，邹银才自愿承担。本院据此出具（2018）闽0213民初403号民事调解书。由于邹银才未能按（2018）闽0213民初403号调解书履行还款义务。李建中于2018年2月9日向本院申请强制执行。本院于2018年2月24日作出（2018）闽0213执1295号执行裁定书，裁定冻结、扣划、提取被执行人邹银才所有的款项人民币558000元及利息、执行费7980元、诉讼费4707.50元、保全费3520元，或查封、扣押、冻结被执行人相应的等值财产。 另查明，晋江市总商会投资开发有限公司与、邹银才双方于2016年11月2日签订合同编号为201610310111的《商品房买卖合同》，约定邹银才购买晋江市总商会投资开发有限公司开发的晋江市梅岭街道组团八仙山片区格林春天二期高层区B段15幢2908号房产，总价款667182元，合同附件四约定，买受人同意在获得贷款后，按合同约定定期归还贷款本息，在出卖人担保期限内，因买受人未及时还款付息而导致银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起三天内到出卖人处归还相关的款项，并承担自银行扣款之日起到归还之日期间的利息（按万分之三计算），在上述约定时间内如仍未归还的，买受人愿意按日万分之五支付违约金，买受人累计达四个月或者连续二个月不交按揭款项，也不到出卖人处归还相关款项的，出卖人有权单方面解除合同，收回该房产，买受人按总房款百分之十赔偿出卖人的损失，解除合同过程中所产生一切费用将由买受人承担。如该房产因买受人原因被司法机关预查封的，出卖人有权选解除合同，将该房产收回另行出售，买受人按总房款百分之十赔偿出卖人的损失，且买受人同意出卖人将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿邹银才的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。合同签订后，邹银才支付给晋江市总商会投资开发有限公司购房首期款137182元，并向晋江建行办理按揭贷款以支付剩余购房款，晋江市总商会投资开发有限公司为邹银才的按揭贷款提供保证担保。邹银才未按期归还贷款，晋江建行于2018年6月28日直接从晋江市总商会投资开发有限公司账户扣收贷款本息10071.6元。晋江市总商会投资开发有限公司于2018年8月16日向邹银才发出《解除合同通知函》，通知邹银才于该函件送达之日起三日内还清代还款项及相应利息，否则双方签订的《商品房买卖合同》立即解除。但邹银才仍未按时向晋江建行偿还贷款本息，晋江建行于2018年9月19日再次直接从晋江市总商会投资开发有限公司账户扣收贷款本息10055.62元。晋江市总商会投资开发有限公司代邹银才偿还了六个月的银行按揭贷款，共计20127.22元，邹银才至今未偿还。晋江市总商会投资开发有限公司于2018年10月12日向晋江市人民法院提起诉讼，诉讼请求为：1.确认双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201610310111）已于2018年8月20日解除；2.确认晋江市梅岭街道组团八仙山片区格林春天二期高层区B段15幢2908号房产所有权归晋江市总商会投资开发有限公司所有；3.邹银才向晋江市总商会投资开发有限公司赔偿损失66718.2元、返还晋江市总商会投资开发有限公司代为向晋江建行支付的逾期贷款本息20127.22元以及代扣款违约金（按照日万分之五计算，其中2018年6月28日的代扣款利息自2018年6月28日起计算至归还之日，2018年9月19日的代扣款利息自2018年9月19日起计算至归还之日止），并由邹银才承担解除《商品房买卖合同》所产生的一切费用；4.邹银才所欠晋江建行的剩余购房贷款由晋江市总商会投资开发有限公司直接从邹银才支付的购房款中予以返还；5.邹银才配合办理解除《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续。晋江市人民法院经审理，于2019年1月25日作出（2018）闽0582民初12647号民事判决，判决：一、确认原告晋江市总商会投资开发有限公司与邹银才签订的《商品房买卖合同》于2018年8月20日解除；二、邹银才应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告晋江市总商会投资开发有限公司损失66718.2元；三、邹银才应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告晋江市总商会投资开发有限公司代还的贷款本息、罚息共计20127.22元，并自代偿款项之日起至判决确定的还款之日止按日万分之五计算支付因代偿款项所产生的违约金（其中10071.6元自2018年6月28日起算，10055.62元自2018年9月19日起算）；四、邹银才应于本判决生效之日起十五日内协助原告晋江市总商会投资开发有限公司办理解除商品房买卖合同备案登记及预告登记手续；五、邹银才所欠第三人中国建设银行股份有限公司晋江分行的剩余按揭贷款（具体数额以实际欠款数额为准），由晋江市总商会投资开发有限公司从应返还给邹银才的购房款中直接返还给第三人中国建设银行股份有限公司晋江分行；六、驳回原告晋江市总商会投资开发有限公司的其他诉讼请求。 本案在执行过程中，本院于2018年8月9日向晋江市总商会投资开发有限公司发出协助执行通知，要求晋江市总商会投资开发有限公司协助执行将提取被执行人邹银才缴交的购房首期款，提取总额以574207.5元为限。在异议审理过程中，案外人晋江市总商会投资开发有限公司于2019年11月8日向本院缴交了被执行人邹银才缴交的购房首期款137182元，同时晋江市总商会投资开发有限公司向本院缴交另一笔款项10084.76元。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在登记之后方能取得。本案讼争的晋江市梅岭街道组团八仙山片区格林春天二期高层区B段15幢2908号房产虽然邹银才与晋江市总商会投资开发有限公司签订了买卖合同并进行预告登记，但并未最终确认实际登记在不动产登记簿。在本院预查封讼争的晋江市梅岭街道组团八仙山片区格林春天二期高层区B段15幢2908号房产后，晋江市总商会投资开发有限公司通过诉讼确认判决解除了邹银才协助原告晋江市总商会投资开发有限公司办理解除商品房买卖合同备案登记及预告登记手续。因此，邹银才通过向晋江市总商会投资开发有限公司购买的晋江市梅岭街道组团八仙山片区格林春天二期高层区B段15幢2908号房产而预期取得该房产的所有权不可能再实现。在晋江市总商会投资开发有限公司将被执行人邹银才缴交的购房首期款向本院缴交后，本院应当对讼争的房产解除予查封。晋江市总商会投资开发有限公司提出的异议请求符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第一项、第十七条第（二）项、第二十四条、第二十五条第（一）项之规定，裁定如下： 案外人晋江市总商会投资开发有限公司的异议请求成立，解除对晋江市梅岭街道组团八仙山片区格林春天二期高层区B段15幢2908号房产的预查封。 当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向福建省厦门市中级人民法院申请复议。 审  判  长 （胡敬霖） 审  判  员 （蔡景贤） 审  判  员 （张 薇） 二〇一九年十一月十九日 书记员（代）（ 洪燕 玲） 本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第七条当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查： （一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施； （二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序； （三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。 被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。 除本规定第十九条规定的情形外，被执行人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。