江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0791民初1704号 原告：连云港安和物业服务有限公司，住所地连云港市连云区海棠南路66号海城广场3号楼3单元201室。 法定代表人：周小平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩善武，江苏公善民律师事务所律师。 被告：李某，男，1980年2月15日出生，汉族，住连云港市开发区。 原告连云港安和物业服务有限公司（以下简称安和物业公司）与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告安和物业公司的委托诉讼代理人韩善武，被告李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告给付物业管理服务费4315元及滞纳金（自起诉之日起，按照每日千分之一，计算至全部给付之日止)；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月1日，原告安和物业公司入驻藤花紫郡小区，对该小区进行物业服务，2016年10月30日与连云港汪泉房地产开发有限公司签订《藤花园前期物业服务合同》。被告李某系该小区3-1-102室房屋的业主，其房屋面积为137.36平方米，物业管理服务费每月0.6元/平方米。被告自2016年1月16日起未向原告交纳物业管理服务费用，原告多次向被告催交未果。2019年6月1日，原告再次向被告发送限期支付物业管理服务费的催缴函，被告仍然未予缴纳，原告诉至法院望判如所请。 被告李某辩称：原告的物业服务存在问题，服务不到位，所以被告没有交物业费。我家房屋墙体存在质量问题、墙砖脱落，地平脚踩就碎，都没有给我们处理。 本院经审理认定事实如下： 2009年5月18日，案外人连云港汪泉房地产开发有限公司与连云港司麦尔物业管理有限公司签订《藤花园前期物业服务合同》。双方于2015年6月5日签订终止协议书，约定终止履行该合同，连云港司麦尔物业管理有限公司将应收的物业管理服务费、之前未收到的物业管理服务费，以及代为收取的并未向甲方或业主返还的押金、水电费以及其他关于收费、返还的权利移交给连云港汪泉房地产开发有限公司，并确认已收、未收账款均已移交完毕。该合同终止后，由原告安和物业公司接管藤花紫郡小区的物业服务。 2016年10月30日，原告安和物业公司与连云港汪泉房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，由原告为藤花紫郡小区提供物业管理服务，管理期限至小区业主委员会与物业公司签订新的服务合同止。双方约定由原告向业主或物业使用人收取物业管理服务费、垃圾清运费、停车费、代收公用水电费、代收电梯电费等，物业管理费用标准多层住宅每月0.6元/平方米，高层住宅每月0.9元/平方米（含电梯保养费、年检费、不含电费），并向连云港市物价局备案。双方还约定业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金。之后双方签订补充协议，明确连云港司麦尔物业管理有限公司于2015年6月1日已实际退出小区物业管理，小区物业的遗留问题、未收账款、未退业主的装修保证金均由原告负责。 被告李某系连云港经济技术开发区藤花紫郡小区3-1-102室房屋业主，房屋建筑面积137.36㎡。被告欠付原告2016年1月16日至2019年11月16日期间的物业费3791.14元（137.36平方米×0.6元/平方米/月×46个月），经原告多次催缴未果。 上述事实，有原告、被告当庭部分陈述，原告举证的终止协议书，前期物业服务合同及补充协议，备案证明、备案表，催缴通知、短信、催缴函等证据证实。 本院认为，业主及时交纳物业服务费是整个小区物业正常运行的基本保障，也是业主对整个小区应尽的义务。连云港汪泉房地产开发有限公司与原告安和物业公司签订的《藤花园前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的相关规定，合法有效，对藤花紫郡小区全体业主具有约束力。原告为小区提供了物业管理服务，被告应当按合同履行交纳物业管理、公共能耗等相关费用的义务。被告辩称房屋墙体存在质量问题、墙砖脱落，地平脚踩就碎原告没有处理。本院认为在国家规定的保修期限内，房屋质量问题由建设单位负责保修；保修期届满后，小区全体共有部分的维修责任由全体业主承担；小区部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，业主专有部分的维修责任由该业主承担。本案中，被告家房屋质量问题的维修责任不应由原告承担，被告以房屋发生质量问题为由拒交物业费，无法律依据，故对其辩称本院不予支持。被告提出原告的物业服务存在问题，服务不到位。本院认为，物业服务是一个长期、动态的过程，物业服务合同包含对建筑房屋公共部位、公共设施、公共环境卫生等诸多服务事项。如果物业公司已经提供物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，不宜认定以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，物业管理中个别环节瑕疵不能成为拒交物业费的理由，故被告主张因物业管理存在瑕疵而拒交物业费的抗辩意见，本院不予采纳。原告作为物业服务企业，亦应充分听取业主的意见及建议，积极改进服务，共同促进小区生活品质的提高。被告庭后向本院提交装修保证金收款收据等票据要求抵扣物业费，由于被告提交的复印件不清晰无法辨别，经本院通知被告未提交原件，在本案中不予处理，被告可在下一物业费缴纳年度主张抵扣。综上，被告应向原告支付物业费3791.14元，原告主张公共能耗费400元，本院结合市场价格、小区规模、住户情况酌情支持380元，故被告应向原告支付物业费、公共能耗费合计4171.14元。对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。本院认为，根据物业服务合同约定，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金。被告拖欠原告物业费至今已构成违约，且给原告造成资金损失，按照合同约定被告应向原告支付滞纳金，原告该项诉讼请求本院予以支持，但原告按照每日千分之一标准主张过高，本院予以调整，滞纳金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告李某于本判决生效之日起十日内向原告连云港安和物业服务有限公司支付4171.14元及滞纳金（滞纳金以本金4171.14元，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年9月5日起计算至实际支付之日止）； 二、驳回原告连云港安和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告李某未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（原告已预交），已减半收取，由被告李某负担。 本判决为终审判决。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  梁承君 二〇一九年十一月二十五日 书记员  许 婕 法律条文附录 [一]、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 [二]、《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 [三]、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 [四]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和其它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。