安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9452号上诉人（原审被告）：陈中来，男，汉族，1975年3月7日出生，住安徽省合肥市瑶海区。被上诉人（原审原告）：合肥信地红星美凯龙家居生活广场有限公司，住所地安徽省合肥市新站区铜陵北路安徽大市场12幢东3楼，统一社会信用代码913401006758778046。法定代表人：孟斌，公司执行董事。委托诉讼代理人：桑永标，国浩律师（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟业，国浩律师（合肥）律师事务所律师。上诉人陈中来因与被上诉人合肥信地红星美凯龙家居生活广场有限公司（以下简称信地红星美凯龙公司）服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初8241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。陈中来上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判（不服金额58032.2元）；2.本案一、二审诉讼费用由信地红星美凯龙公司负担。事实和理由：1.一审判决对质保金不予处理错误（不服金额20000元）。质保金在经营户退场三年后未出现商品质量争议后退还，该约定系格式条款，信地红星美凯龙公司在签订案涉协议时未尽提示、说明义务，该条款无效。2.物业管理服务存在瑕疵、安全保障不足，我有权要求减免综合物业管理费，不服金额38032.2元（核减标准暂定15元/月/平方，计算面积211.29平方米，按12个月计算）。签订案涉协议时，信地红星美凯龙公司承诺会统一标识、划分区域，与我经营相关的商户都会搬到负一楼且新增商户亦会安置于负一楼，但并未兑现，给我带来了巨大的经济损失。信地红星美凯龙公司未提供任何培训却收取培训费用。商场偷盗频发，给我带来了极大的心理负担，应当对综合管理费予以核减。信地红星美凯龙公司辩称，1.案涉协议是双方真实意思表示，各方应当全面履行合同约定的各项义务。我公司已经按约提供了各项服务，陈中来应当支付各项费用。2.质保金按约定应在经营户退场三年后未出现商品质量争议后退还，一审判决不予处理是正确的。信地红星美凯龙公司向一审法院起诉请求：1.判令陈中来支付2019年6月1日起至2019年9月30日止的综合管理费33806.4元（211.29平米*40元/月/平米*4月）；2.判令陈中来支付2019年6月1日起至2019年9月30日止的商场营销活动费4225.8元（211.29平米*5元/月/平米*4月）;3.判令陈中来支付2019年5月1日起至2019年9月30日止的空调使用费暂计740元（740元为2019年5月1日起至2019年5月31日止的空调使用费，2019年6月1日起至2019年9月30日止的空调使用费以实际发生额为准）；4.判令陈中来支付迟延支付违约金1300元（以9508元为基数，按1‰日的标准，暂计算自2019年3月20日起至2019年7月1日止，为979元；以28524元为基数，按1‰日的标准，暂计算自2019年6月20日起至2019年7月1日止为313.8元；以740元为基数，按1‰日的标准，暂计算自2019年6月1日起至2019年7月1日止为8元，最终都应计算至判决确定的给付之日止）；5.本案的案件受理费由陈中来承担。一审法院认定事实：信地红星美凯龙公司系受信地置业（合肥）有限公司委托对信地红星美凯龙家居生活广场（以下筒称：“家居商场”）进行商业管理和物业管理的公司。2018年9月19日，信地红星美凯龙公司（甲方）与陈中来（乙方）签订《商业管理协议书》，约定陈中来承租家居商场内F8072-1、F8073、F8085、F8086、F8075-2、F8083-2号展厅计283.49平方米经营建材类商品，商品品牌为“巴蒂格德尔堡”；经营期限自2018年10月1日至2019年9月30日止；陈中来按合同约定需向信地红星美凯龙公司缴纳综合管理费、商场营销活动费及空调使用费。其中综合管理费按40元/月/平米的标准缴纳，合同期内共计136075元，商场营销活动费按5元/月/平米的标准向信地红星美凯龙公司缴纳商场营销活动费，合同期内共计17009元。这两笔费用的支付方式为按季结算，应于上季度末20号前结清。空调使用费按7.5元/月/平米的标准缴纳，商场空调费每年夏季、冬季开启。乙方在签订协议三日内必须向甲方一次性交纳商品质量保证金。对于续租的乙方上个合同期间交纳的商品质量保证金自动顺延至本合同期内，不足部分需另外交纳。如乙方退场三年后无售后遗留问题，则由甲方如数无息退还该保证金。乙方在签订协议三日内必须向甲方一次性交纳水电保证金。对于续租的乙方上个合同期间交纳的水电保证金自动顺延至本合同期内，不再另外交纳。乙方办理退场手续时需交齐水电费用，经甲方物业部签字确认后五天内一次性无息退还。乙方在商场所经营的所有产品必须按甲方的要求进行环保监测，具体送检的样品、时间由甲方确定，费用由乙方承担。如上个合同年度所缴纳的环保检测费用没有使用，则自动顺延至本合同年度，乙方不再另外交纳。合同约定信地红星美凯龙公司对商场提供物业服务，对房屋及配套的设施、设备进行维修、养护、管理，维护商场内的环境卫生及秩序，为乙方创造良好的经营环境。对乙方员工实行统一着装，统一培训、统一管理。在合同期内，如乙方需提前解除协议，必须提前二个月书面通知甲方，经甲方同意后办好所有退场手续并交足所有费用方可停止经营退场。本合同第二条所列各项费用计算至实际退场日并按一个月管理费金额支付违约金。如未按时缴纳各项费用，违约金的标准为每延迟一日支付欠款额的1%等。2019年1月1日，陈中来与信地红星美凯龙公司协商后减少部分经营面积，由283.49平方米减少为211.29平方米。在本合同履行期间，陈中来共支付空调费20978元、商场营销费8475元、房租及管理费共计476059元。本合同签订之前，陈中来已在家居商场经营多年，与信地红星美凯龙公司签订过多份《商业管理协议书》，并交纳过2万元质保金、3000元水电押金、1000元环境监测费、2268元垃圾费。陈中来对信地红星美凯龙公司主张其缴纳了2019年5月31日前的综合管理费及商场营销费无异议，但对2019年6月1日至2019年9月30日期间的费用，陈中来以信地红星美凯龙公司存在没有开展培训活动、另行收取推广费用、维修空调不及时、没有单独推广其经营的品牌，没有告知负一楼广告区免费，没有严格划分区域经营多处服务不符合约定的情形导致其经营困难为由未再交纳。一审法院认为，信地红星美凯龙公司与陈中来所签订的《商业管理协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，依法成立并生效。《商业管理协议书》约定信地红星美凯龙公司为家居商场提供商业及物业管理服务，陈中来作为家居商场的经营户向信地红星美凯龙公司支付相应的费用。陈中来关于信地红星美凯龙公司没有按合同约定提供服务，收取的综合管理费过高的辩解理由。根据庭审调查可知，信地红星美凯龙公司受信地置业（合肥）有限公司委托长期为家居商场提供商业、物业管理服务，其通过提供服务提升家居商场知名度，扩大市场占有率，从而促进商场经营户的销售，增加经营户的收入。信地红星美凯龙公司提供的服务与其收取的管理费的标准相匹配是信地红星美凯龙公司持续经营管理的基础，经营户进驻家居商场是考虑了成本与收益等相应市场因素的自主选择的结果。陈中来在家居商场经营多年，与信地红星美凯龙公司签订并履行过多份收费标准一致、权利、义务约定相同的《商业管理协议书》。陈中来继续与信地红星美凯龙公司签订本案争议的《商业管理协议书》说明陈中来对信地红星美凯龙公司的服务并无异议，而其申请出庭作证的证人所称信地红星美凯龙公司对商场区域划分不清、推广活动另行收费、没有提供培训情形，按证人陈述也是在本案《商业管理协议书》签订之前即已存在。故陈中来辩称信地红星美凯龙公司提供的服务不符合约定的意见依据不足，应不予采信。陈中来辩称曾口头提出提前解除合同，但按《商业管理协议书》约定，经营户申请提前解除合同应提前两个月以书面方式提出，故陈中来以口头方式申请解除合同显然不符合约定。陈中来辩称信地红星美凯龙公司多收取2019年1月份的综合管理费3610元，经过计算是收据中未将5元/月/平方的营销费列明。陈中来辩称合同实际签订日期是2018年12月份，并非2018年9月份，营销费是提前收取了，信地红星美凯龙公司对此不予认可，也没有证据证明合同签订日期与实际不符，故对陈中来该辩解意见不予采信。陈中来支付的2万元质保金、3000元水电押金、1000元环境监测费、2268元垃圾费，其中质保金按合同约定应在经营户退场三年后未出现商品质量争议后退还，现在退还条件尚未成就，本案不予处理。3000元水电押金，信地红星美凯龙公司未提供证据证明陈中来欠付水电费，应当退还给陈中来。陈中来缴纳的1000元环境监测费，红星美凯龙未提供充分证据证明为陈中来经营的商品实际支付了相应的检测费用，故上述两项费用可从陈中来应支付的综合管理费中抵扣。垃圾费在合同中虽未明确约定收取标准，但在合同第五条08条中约定陈中来应缴纳的费用中包括了垃圾清运费，陈中来也未对此费用提出异议，故该费用不应予以扣除。按合同约定，经营户未按时缴纳各项费用，违约金的标准为每延迟一日支付欠款额的1%，此违约金约定过高，现信地红星美凯龙公司自行将违约金计算标准调整为按欠款的日1‰计算，该违约金计算标准仍超过法律规定限额，一审法院将该违约金计算标准酌情调整为按银行同期贷款利率两倍计算。综上所述，信地红星美凯龙公司诉请的综合管理费33806.4元抵扣3000元水电押金及1000元环境监测垃圾费后，陈中来还应支付29806.4元，商场营销活动费4225.8元及空调费740元，共计34772.2元。2019年6月1日至2019年9月30日期间空调费，信地红星美凯龙公司未明确数额，本案无法处理，信地红星美凯龙公司可待数额明确后另行主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：陈中来于判决生效后十日内向信地红星美凯龙公司支付综合服务费、营销活动费、空调费34772.2元及违约金（以尚欠综合服务费、营销活动费合计34772.2元为基数，按银行同期贷款利率两倍计算，自2019年6月20日起至判决确定的给付之日止）。案件受理费800元，减半收取400元由陈中来负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以认定。本院认为，案涉《管理协议书》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系签约双方的真实意思表示，合法有效，信地红星美凯龙公司依约提供了管理服务，经营户陈中来应当依照合同约定支付各项费用。陈中来辩称，其已于2019年5月口头要求解除协议，但依协议第七条01项约定，在合作期间内，如乙方需要提前解除协议，必须提前两个月书面通知甲方，经甲方同意后办好所有退场手续并交足所有费用方可停止经营退场。故陈中来要求提前解除协议不符合管理协议书约定的解除条件，陈中来仍应按管理协议书约定继续履行各项义务至协议终止日2019年9月30日。陈中来主张质保金20000元应在欠付的管理服务费中予以扣除，但管理协议书已约定质保金并非退场即退还，该约定虽为格式条款，但系双方关于质保金返还时间及条件的约定，该约定符合家居行业实际情况，并不属于免除或限制其责任的条款。本案中，双方约定的返还质保金的条件尚未成就，一审判决不予以处理并无不当。陈中来主张信地红星美凯龙公司的服务存在瑕疵，并要求减免物业费，但并未提供证据证明信地红星美凯龙的行为违反了协议约定，该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元，由上诉人陈中来负担。本判决为终审判决。审判长  陆文波审判员  张 健审判员  陈 烜二〇一九年十一月十五日法官助理朱斌斌书记员张哲慧附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。