广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初2587号原告（反诉被告）：王志桂，男，汉族，1982年7月8日出生，住安徽省芜湖市芜湖县，原告（反诉被告）：罗芳芳，女，汉族，1988年10月13日出生，住江西省赣州市南康区，两原告共同委托诉讼代理人：许李产，系广东佛明律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：谭美仪，女，汉族，1994年12月20日出生，住广东省佛山市高明区，系广东佛明律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：朱雪英，女，汉族，1961年11月5日出生，住广东佛山市高明区，委托诉讼代理人：周国红，系广东利衡律师事务所律师。原告（反诉被告）王志桂、罗芳芳诉被告（反诉原告）朱雪英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法由审判员邓文凤担任审判长，与审判员李林龙、黄佩佩组成合议庭，于2019年8月6日、2019年10月22日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）王志桂、罗芳芳的委托代理人许李产，被告（反诉原告）朱雪英的委托代理人周国红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王志桂、罗芳芳的诉讼请求：1．判令被告在本案判决生效后10天内，协助原告办理银行按揭贷款手续；2．判令被告支付因不协助办理银行按揭贷款导致原告的损失（以已经支付的房款108000元为本金，按照年利率6%支付利息损失，从2019年1月1日至银行受理按揭贷款之日）；3．判令被告支付逾期交楼造成的损失9720元；4．判令被告减少收取购房款60923元；5．退回多收的办证费用500元；6．判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与佛山市高明凯丰房地产开发有限公司（以下简称“凯丰公司”）于2017年1月8日签订《福惠名居（云山名筑）存量房买卖合同》（以下简称“存量房买卖合同”），约定原告购买坐落于高明区杨和镇（杨梅）杜鹃路42号7座1梯501房的房产，房屋总价款360000元，原告已交首付款108000元（含定金20000元），余款252000元以原告办理银行按揭贷款的方式支付。原告及福惠名居的众多购房人因佛山市高明凯丰房地产开发有限公司的违约行为，于2018年12月至2019年1月多次向杨和镇信访部门投诉，信访部门答复通过法院诉讼处理。一、被告要求收取4000元评估费才办理银行按揭，违反合同约定，原告有权拒绝支付，被告应承担导致银行按揭无法办理的违约责任；二、被告隐瞒房屋使用期限只有54年的事实，应赔偿原告的损失，案涉房屋是自建房，须办理二手房过户手续，剩余使用年限只有54年，该情况属于房屋买卖的重大事项，对购房者产生重大影响；三、原告要求被告在本案判决生效后10天内协助原告办理银行贷款按揭手续，被告本应在2018年12月取得房产证后协助原告办理银行按揭手续，但由于被告要求收取4000元评估费导致无法办理，被告应赔偿原告的损失；四、被告没有按照合同约定按期交楼，逾期时间较长，已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，应赔偿损失；五、《福惠名居（云山名筑）存量房买卖合同》约定甲方收取乙方一次性办证费每户500元，但被告收取了1000元，应退回500元。针对本诉，被告朱雪英的答辩意见如下：1．原告诉求没有事实和法律依据；2．双方签订的合同已经解除，解除原因是因为对方违约，存在故意不依照合同约定履行合同主要义务的行为，其他主要事项在反诉一起答辩。反诉原告（被告）朱雪英的诉讼请求：1．双方于2017年1月8日签订的《福惠名居（云山名筑）存量房买卖合同》于2019年5月9日解除；2．被反诉人立即向朱雪英返还位于佛山市高明区杨和镇杜鹃路42号7座1梯501房并办理该房的交接手续；3．被反诉人所交2万元定金不予退回；4．本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：佛山市高明区凯丰房地产开发有限公司与被反诉人于2017年1月8日签订的《福惠名居（云山名筑）存量房买卖合同》，约定由被反诉人购买位于佛山市高明区杨和镇杜鹃路42号7座1梯501房的存量房。合同第二条第一项约定乙方先向甲方支付人民币20000元作为定金，并于交纳首期房款（含定金）180000元，余下房款252520元，乙方以办理银行按揭的方式支付。如因银行审批的按揭额度不足以支付余下房款的，乙方必须在办理过户手续的当天补齐所欠之房款。第三条第一款约定：该物业交付乙方使用前，甲方通知乙方携带相关资料到银行办理按揭手续并经银行受理后，双方到高明区房产交易所办理过户手续，乙方约定在甲方通知后的10天内提供资料，乙方不提供上述资料的当乙方有意违约，甲方所收的定金不作退回。双方同时约定交楼时间为2017年6月30日，但乙方必须将全部购房款付清后（包括银行按揭款），甲方再将物业交付给乙方使用。实际上乙方未付清全部购房款，甲方已将房屋装修后并交付给乙方入住使用。合同签订后，反诉人积极履行合同，但小区未能如期验收非反诉人原因，是因为验收时因小区不能通过原相关部门已审批的商业部分，反诉人与相关部门协商无果，最后为了加快通过验收，反诉人取消原通过审批的所有商业才通过验收，从而小区整体验收推迟，也对反诉人造成了重大损失。反诉人于2018年2月14日通知对方收楼，对方当日收楼，并入住。2018年12月29日，反诉人向被反诉人快递《通知函》，通知其于2019年1月8日前办理银行按揭手续，但对方无故拒收。2019年1月17日，反诉人张贴公告，通知办理按揭手续的最后期限为2019年1月19日，逾期办理视为一次性方式缴清房款，并以短信方式通知了被反诉人罗芳芳，其后多次微信给王志桂，但对方找多种借口不予办理按揭手续，以上事实可以证明被反诉人在2019年5月8日前无故不准备办理按揭的资料，已经违反合同约定，是有意违约。因此，2019年5月9日，反诉人向对方发出解除合同通知书。反诉人认为，被反诉人无故拖延不递交贷款资料，已经构成违约，同时在反诉人通知其缴纳房款时又无故拒绝，其行为已经违反合同第五条约定，本合同自动解除，对方所交定金20000元，反诉人不予退回。针对反诉，反诉被告（原告）辩称：1．反诉人逾期通知办理银行按揭手续，违约在先；2．反诉人逾期后，原合同约定银行按揭办理时间已不再使用，被反诉人并不构成违约；3．双方在微信上最后约定提交资料办理银行按揭贷款的时间是2019年5月1日之后，被反诉人并未违约；4．反诉人解除合同无法律依据或合同约定；5．案涉房屋建筑设计修改，并不能作为反诉人逾期交楼和逾期办理银行按揭贷款的合法理由；6．如反诉人单方面违法解除合同，应承担违约责任；7．双方在2019年4月19日在通过微信约定在被反诉人4月底转班后提交资料办理按揭手续，属于双方达成了新的协议，反诉人于2019年5月8日提出解除合同，不存在被反诉人违约的情况，属于违法解除合同，被反诉人在解除合同前没有通知反诉人最后办理按揭提交资料的时间；8．合同约定交付首付款（包含定金），因此在交付首付款时，定金已转化为首付款，如反诉人解除合同，应退回包含2万元定金在内的全部首付款。经原告（反诉被告）、被告（反诉原告）陈述、举证、质证、辩论，结合本院确认的证据，本院确认以下事实：2017年1月8日，被告委托凯丰公司与原告签订《存量房买卖合同》，约定将被告位于佛山市高明区杨和镇杜鹃路42号7座1梯501房的房产出售给原告，房屋总价款360000元，原告已交首付款108000元（含定金20000元），余款252000元以原告办理银行按揭贷款的方式支付。约定的交楼时间为2017年7月30日前。合同签订后原告王志桂、罗芳芳支付了首期购房款108000元。被告于2018年2月14日将房屋交付给原告王志桂、罗芳芳，但该房屋于2018年7月12日才办理工程竣工验收手续，于2018年12月7日将不动产权证办理在被告朱雪英名下。2019年1月，被告通知原告交付办理银行按揭的相关资料。因双方对于办理银行按揭所需的评估费4000元应当由谁承担存在争议，导致被告拒绝将原告办理银行按揭所需资料提交给银行，最终导致双方无法办理银行按揭手续。经查，在庭审过程中，经审判人员再三确认，被告朱雪英坚决要求确认合同已经解除，并表示不会协助原告办理按揭贷款手续。本院认为，本案属于商品房买卖合同纠纷。针对诉辩双方的意见及本院查清的事实，将争议焦点归纳为：一、案涉商品房买卖合同是否有效；二、反诉原告朱雪英主张案涉商品房买卖合同已经解除的理由是否成立；三、若反诉原告朱雪英主张的解除合同的理由不成立，但在其明确表示不会协助对方办理按揭贷款手续的情况下，案涉商品房买卖合同能否继续履行，是否应当予以解除。对此，本院分析如下：关于涉案商品房买卖合同的效力问题。案涉商品房买卖合同虽然是案外人凯丰公司与原告王志桂、罗芳芳所签订，但凯丰公司是受被告朱雪英委托而以自己名义与原告签订《存量房买卖合同》，被告朱雪英与案外人凯丰公司之间构成隐名代理关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条关于“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”的规定，在凯丰公司披露朱雪英是涉案房屋的真正权利人后，原告王志桂、罗芳芳可以选择凯丰公司或者朱雪英主张权利，在其选择了朱雪英主张权利，且涉案房屋已于2018年12月登记在朱雪英名下的情况下，涉案的《存量房买卖合同》合法有效，王志桂、罗芳芳、朱雪英均应受该合同的约束。关于案涉商品房买卖合同是否已经解除的问题。反诉原告朱雪英认为根据合同约定，反诉被告逾期15日付清应缴房款，反诉原告就有权解除房屋买卖合同，现反诉被告不配合办理银行按揭手续，且未能以其他方式缴清应付款项，故其认为反诉被告在2019年5月8日收到解除合同通知书之日起，双方的买卖合同已经解除。反诉被告则认为不是反诉被告不配合办理银行按揭手续，而是反诉原告要求反诉被告承担4000元房屋评估费，而反诉被告认为该费用不应由反诉被告承担，导致反诉原告没有将办理银行按揭所需资料交付给银行，最终导致按揭未能办理，该责任应该由反诉原告来承担。本院认为，对于银行按揭未能办理，双方都存在一定的责任。反诉原告在签订房屋买卖合同时隐瞒了该房屋是自建房的重要事实，导致办理银行按揭贷款需要支付评估费4000元，这是反诉原告存在的过错。反诉被告在办理银行按揭贷款手续时，已经明知该房屋是自建房，但其一方面不同意解除房屋买卖合同，另一方面又不同意交纳房屋评估费4000元，导致无法办理按揭贷款手续，最终导致合同无法继续履行，这是反诉被告存在的过错。如果双方能够就房屋评估费的承担达成协议，该房屋按揭贷款手续是可以办理下来的，双方的房屋买卖合同也可以继续履行的。故房屋按揭贷款手续无法办理是反诉原、被告双方共同的过错，反诉原告以反诉被告未能按照合同约定缴纳购房款为由解除房屋买卖合同不符合法律的规定，本院不予支持。关于案涉商品房买卖合同能否继续履行，是否应当予以解除的问题。虽然反诉原告以反诉被告未能按照合同约定缴纳购房款为由解除房屋买卖合同没有得到本院的支持，但涉案的商品房买卖合同能否继续履行，关键就在于按揭贷款手续能否办理成功。在庭审过程中，反诉被告王志桂、罗芳芳明确表示其没有能力也不愿意一次性支付购房款，必须通过银行按揭贷款方式才能支付剩余的购房款。但经本院多次确认，反诉原告朱雪英明确表示拒绝协助反诉被告办理按揭贷款手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……”的规定，协助办理按揭贷款手续属于不适合强制履行的债务，在一方明确表示不会协助办理按揭贷款手续的情况下，双方的按揭贷款无法办理成功，双方的房屋买卖合同也没办法继续履行，故本院认为涉案的房屋买卖合同必须予以解除，解除的时间为一审法庭辩论终结日（2019年10月22日）。对于合同解除后导致的购房款的返还问题、装修导致的添附问题等，双方可以另案解决。对原告要求被告协助办理银行按揭贷款手续并支付因不协助银行按揭导致的损失的诉讼请求，前述已经分析了因被告明确拒绝协助办理按揭贷款手续，且该债务不适合强制履行，故对原告的该项诉讼请求不予支持。对原告要求被告支付逾期交楼造成的损失9720元的诉讼请求，根据《存量房买卖合同》第三条第2款约定“具体交楼交付时间以甲方通知为准，交楼时间定于2017年6月30日前，但乙方必须将全部购房款付清后（包括银行按揭款），甲方再将该物业交付给乙方使用……”因原告仅支付了首期款，余款一直未能支付，故其无权要求被告支付逾期交楼造成的损失。对原告主张被告减少收取购房款60923元，因其主张实质上是变更合同条款，不符合法律的规定，且本院已经对涉案合同予以解除，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。对原告主张退回多收的办证费用500元，因本院对涉案合同予以解除，对于合同解除后涉及的首期款、办证费用、装修添附费用等费用返还或者赔偿等问题，双方需另行解决，本案不予处理。对反诉原告请求反诉被告将位于佛山市高明区杨和镇杜鹃路42号2座402房返还给反诉原告的诉讼请求，本院予以支持。对反诉原告主张没收反诉被告缴纳的20000元定金的诉讼请求，因导致合同解除双方都存在过错，反诉原告无权没收反诉被告交纳的定金，故对反诉原告的该项诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十条第二项、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告王志桂、罗芳芳的诉讼请求；二、反诉原告朱雪英委托佛山市高明凯丰房地产开发有限公司与反诉被告王志桂、罗芳芳于2017年1月8日签订的《福惠名居（云山名筑）存量房买卖合同》于2019年10月22日解除；三、反诉被告王志桂、罗芳芳应于本判决生效之日起30日内将佛山市高明区杨和镇杜鹃路42号7座1梯501房返还给反诉原告朱雪英；四、驳回反诉原告朱雪英的其他诉讼请求。本诉受理费1578.57元（原告已预交），由原告王志桂、罗芳芳负担；反诉受理费3350元（反诉原告已预交），由反诉原告朱雪英负担1675元，反诉被告王志桂、罗芳芳负担1675元。反诉被告王志桂、罗芳芳应于本判决生效之日起7日内将其负担的诉讼费用支付给反诉原告朱雪英，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长  邓文凤审判员  李林龙审判员  黄佩佩二〇一九年十一月二十一日书记员  仇秀静