上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13346号上诉人（原审被告、反诉原告）：谢忠明，男，1979年9月17日生，汉族，住上海市青浦区。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨晓云，男，1976年11月22日生，汉族，住上海市闵行区。两上诉人共同的委托诉讼代理人：张思渊，上海市海华永泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海惟俊商贸有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇文化路298号。法定代表人：王佳欣，总经理。委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。上诉人谢忠明、杨晓云因与被上诉人上海惟俊商贸有限公司（以下简称惟俊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初1717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谢忠明、杨晓云上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人一审全部反诉请求，驳回被上诉人一审本诉请求。如法院坚持认为合同应当解除，则对一审确认的合同解除时间无异议，要求撤销其余判决。事实与理由：上诉人与被上诉人签订租赁合同后，对承租房屋进行了改建、装修，一审未对改建、装修的残值进行司法鉴定，程序违法。上诉人未支付租金主要因为被上诉人预期违约，且存在大量负债，上诉人不得已行使不安抗辩权。上诉人承租房屋后又分租给200名房客，不存在可提前解除的客观条件，事实上和客观上无法返还房屋。一审认定的违约金标准过高，应当按照逾期贷款利率调整。被上诉人惟俊公司答辩称：上诉人迟延支付租金，被上诉人按约解除合同，上诉人主张的不安抗辩权不存在。至今为止，合同约定的终止日期即将届至，上诉人已从转租中获取大额收益。根据合同约定，提前解除合同的，上诉人不应取得任何补偿和赔偿。惟俊公司向一审法院起诉请求：一、确认解除谢忠明、杨晓云与惟俊公司于2011年6月3日签订的《房屋租赁合同》；二、判令谢忠明、杨晓云搬离位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号房屋并将该房屋返还给惟俊公司；三、判令谢忠明、杨晓云支付惟俊公司租金及占有使用费，按租金标准每天3,666元自2019年1月1日起计算至谢忠明、杨晓云实际返还房屋之日止。后惟俊公司变更第三项诉讼请求的起始日期为2018年12月8日，并增加诉讼请求：四、判令谢忠明、杨晓云支付逾期支付租金的违约金，按照每天3,666元的标准，自2018年5月8日起计算至实际清偿之日止；五、判令谢忠明、杨晓云赔偿拆除违法搭建和擅自装修的费用以及恢复房屋至3层结构的费用，暂计100万元。一审审理中，惟俊公司又放弃了第五项诉讼请求。谢忠明、杨晓云向一审法院提出反诉诉讼请求：一、判令惟俊公司继续履行与谢忠明、杨晓云于2011年6月3日签订的《房屋租赁合同》；二、如果合同解除，则请求判令惟俊公司赔偿谢忠明、杨晓云解约违约金、工程和设备折旧损失1,494,042元。一审法院认定事实如下：惟俊公司系本市松江区XX镇XX路XX弄XX号房屋的所有权人。2011年6月3日，惟俊公司和谢忠明、杨晓云签订《房屋租赁合同》1份，惟俊公司为甲方，谢忠明、杨晓云为乙方，约定甲方出租给乙方涉案房屋，合同条款：1-4，该房屋现有基础设施属甲方所有，具体情况及清单详见合同附件（一）。乙方已征得甲方书面同意，在可行的情况下，按乙方的经营用途，改建门卫、原二、三层阳台，四层增设楼层面积及附属设施，具体状况及增设设施见合同附件（二）。但乙方的装修、改建活动不得破坏房屋的主体结构或降低房屋的安全程度。3-1甲乙双方约定，房屋租赁期为捌年，自2011年12月8日起至2019年12月7日止，免租装修期自本合同签订之日起至2011年12月7日止，共计六个月。3-3租赁期满，该租赁房屋未被当地政府规划拆迁的，甲方应续租给乙方，乙方应于租赁期届满前3个月向甲方提出书面申请。续租合同的租金标准按照本合同4-1款约定的递增标准延续计算（即续租合同第一年的租金标准应在本合同第八年租金标准上递增6%，以此类推）。本合同租赁期满，乙方的装饰装修物与租赁房屋已形成附合关系的，按以下原则处理：（1）乙方装饰装修行为经甲方同意的，该部分装饰装修无偿归甲方所有；（2）乙方装饰装修行为未经过甲方同意的，该部分装饰装修由乙方恢复原状。4-1租金标准：本合同租期的第1-3年，每年租金为100万元；本合同租期的第4年起，每年租金递增6%（备注：第四年租金为106万元整，第五年租金为112.36万元整，第六年租金为119.1万元整，第七年租金为126.24万元整，第八年租金为133.81万元整）；一年以365天计，日租金＝年租金÷365天。4-2支付期限：实行先付后用原则；第1-3年租金支付方式：每一租赁年度（指本合同约定的租期开始后每满12个月）为一结算周期。除第一期应于本合同签订后3日内支付外，乙方应于每期开始前提前30日支付该期租金。第4-8年租金支付方式：每6个月为一结算周期，乙方应于每期开始前提前30日支付该期租金。9-3因本合同到期而返还房屋时，或者因乙方违约、本合同被甲方提前解除而返还房屋时，乙方的装饰装修按本合同第3-3条第二款规定处理。10-2租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：（1）拖欠租金、保证金及其他应由乙方承担的费用中任何一项连续30天以上的；（2）……（3）……（4）……。11-1租赁期间，非本合同规定的情形甲方擅自解除本协议并提前收回该房屋的，甲方应当按当年租金的50%向乙方支付违约金，违约金不足弥补乙方损失的，应继续赔偿。11-3租赁期内，乙方具有本合同10-2条所述情形，无论甲方是否解除合同，乙方均应向甲方支付违约金，违约金金额相当于自违约之日起至违约情形消除日止的同期租金；前款违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应补充赔偿。合同签订后，惟俊公司按约将涉案房屋交付谢忠明、杨晓云。谢忠明、杨晓云随后对涉案房屋进行了二楼、三楼框架主体结构、室外新建楼梯、新加建四层及钢架屋顶、新建门卫室及围墙、三层楼梯加高、室内隔墙等一系列工程施工以及装修施工。随后，谢忠明、杨晓云经营“XX宾馆”，将房屋分租给众多案外人。2018年7月25日，谢忠明、杨晓云向惟俊公司支付租金62,400元，该款系2018年6月8日至2018年12月7日期间的部分租金。2019年5月28日，谢忠明、杨晓云向一审法院代管款账户转入2018年12月8日至2019年12月7日期间的租金1,338,100元。惟俊公司主张按照合同3-1、4-1、4-2、10-2、11-3条的规定，谢忠明、杨晓云应于2018年5月8日前付清2018年6月8日至2018年12月7日期间的租金63.12万元，应于2018年11月8日前付清2018年12月8日起的租金，故其第四项诉讼请求系要求谢忠明、杨晓云支付2018年5月8日起至2018年7月24日止的违约金以及2018年11月8日起至2019年5月27日止的违约金。2018年12月16日，惟俊公司人员王某和杨晓云的聊天记录中，杨晓云提出过要求补偿100万元，其后又提出续租2年并一次性支付租金300万元的方案，王某均未认可，针对王某提出的守约问题，杨晓云表示“最近手头紧，打个招呼稍缓而已”，当王某提出“但我感觉你是如果我不同意续约的话就不付2019年的房租了”，杨晓云表示“你误会了，房租早付晚付都得付，我只是在跟你商议到期后对双方都有利的走向，所以一直强调你要再三思量”。一审法院于2019年2月3日向谢忠明送达本案诉状副本。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据合同约定，谢忠明、杨晓云应在2018年11月8日前支付2018年12月8日至2019年6月7日期间的租金，但谢忠明、杨晓云未按约履行，经惟俊公司催讨，谢忠明、杨晓云仍未支付，至一审审理初期，谢忠明、杨晓云还在以惟俊公司违约为由抗辩并未付租金，直至2019年5月28日才付清，其行为已构成违约，且其拖欠租金的期限已经超过30天，根据合同约定，惟俊公司有权行使合同解除权，鉴于一审法院系于2019年2月3日送达诉状副本，故一审法院确认本案《房屋租赁合同》于2019年2月3日解除。谢忠明、杨晓云辩称其系行使不安抗辩权，缺乏事实和法律依据，不予采信。合同解除后，谢忠明、杨晓云应当向惟俊公司返还房屋，并应当按照合同约定的租金标准，向惟俊公司支付合同解除之日前的欠付租金以及合同解除之日之后的占有使用费，鉴于谢忠明、杨晓云已经将截至2019年12月7日止的租金交付一审法院，故双方应在房屋返还之日进行结算。关于违约金，合同约定的逾期支付租金的违约金数额为同期租金，合同约定第7年租金为每日3,459元、第8年租金为每日3,666元，鉴于惟俊公司并未举证证明其因谢忠明、杨晓云违约造成的实际损失，谢忠明、杨晓云辩称违约金标准过高的意见予以采纳，将违约金标准统一调整为每日1,000元，2018年5月8日至2018年7月24日计77天，2018年11月8日至2019年5月27日计200天，故逾期支付租金的违约金为277,000元。关于反诉请求，谢忠明、杨晓云主张的合同期限并非8年的问题以及优先续租权问题，在惟俊公司基于谢忠明、杨晓云违约行使合同约定解除权的情况下，失去论证意义，一审法院驳回谢忠明、杨晓云的第一项诉讼请求；对其第二项诉讼请求，根据合同第3-3条第二款、第9-3条第一款规定，谢忠明、杨晓云无权主张赔偿，且根据合同履行情况，剩余租赁期限不足半年，其装饰装修残值已经很低，惟俊公司也明确不同意利用，一审法院认为惟俊公司可以不予补偿，故对谢忠明、杨晓云的第二项反诉请求，一审法院不予支持。基于此，一审法院对谢忠明、杨晓云在审理中提出的评估申请不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，作出判决：一、确认上海惟俊商贸有限公司与谢忠明、杨晓云于2011年6月3日签订的《房屋租赁合同》于2019年2月3日解除；二、谢忠明、杨晓云于判决生效之日起十日内将坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号的房屋返还上海惟俊商贸有限公司；三、谢忠明、杨晓云于判决生效之日起十日内支付上海惟俊商贸有限公司自2018年12月8日起至实际返还房屋之日止的房屋租金和占有使用费（以日租金3,666元为标准）；四、谢忠明、杨晓云于判决生效之日起十日内支付上海惟俊商贸有限公司逾期支付租金的违约金277,000元；五、驳回谢忠明、杨晓云的全部反诉诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24,971元，减半收取计12,485.50元，反诉案件受理费减半收取计9,163元，合计诉讼费21,648.50元，由上海惟俊商贸有限公司负担2,737.50元，谢忠明、杨晓云负担18,911元。二审中，双方均未提供新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，惟俊公司自愿将违约金调整为70,000元。本院认为，本案的争议焦点为：涉案房屋租赁合同解除的原因及装修改建费用是否应当补偿。按照合同约定，上诉人迟延支付租金超过30天的，惟俊公司有权按照租金标准收取逾期付款违约金，并有权解除合同。现因上诉人主张的不安抗辩权并不存在，上诉人迟延支付租金构成违约，一审法院根据双方合同约定确认合同解除，并支持惟俊公司要求支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院认为于法有据，予以维持。二审中惟俊公司自愿将违约金调低为70,000元，于法不悖，本院予以准许。至于上诉人认为涉案房屋已经转租给他人，无法返还房屋的意见，本院认为合同解除后，上诉人应当将承租的房屋返还给惟俊公司，转租并非房屋返还的合法阻却理由，故上诉人应当将涉案房屋返还给惟俊公司。至于上诉人上诉主张的装修改建费用问题，因本案系上诉人迟延支付租金导致合同解除，故租赁合同中约定的优先续租权亦无从适用。根据合同约定，经惟俊公司同意的装修装饰行为，如形成附合关系的，则租赁期满后装饰装修无偿归惟俊公司所有；同时根据法律规定，经出租人同意的形成附合关系的装饰装修，如因承租人违约导致合同提前解除，出租人不同意利用的，出租人可不予补偿承租人。鉴于一审时惟俊公司明确表示不同意利用该装修，且租期也几近届满，一审法院不同意审价评估且不予补偿，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人谢忠明、杨晓云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初1717号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初1717号民事判决第四项；三、谢忠明、杨晓云应于本判决生效之日起十日内支付上海惟俊商贸有限公司逾期支付租金的违约金人民币70,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原审判决执行。二审案件受理费人民币21,648.50元，由上诉人谢忠明、杨晓云负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇一九年十一月二十九日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……