内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内06民终1753号上诉人(原审被告)：陈业青，女,1980年4月14日出生,汉族,现住鄂尔多斯市。被上诉人(原审原告)：赵军，男,2001年5月6日出生,汉族,现住鄂尔多斯市。上诉人陈业青因与被上诉人赵军房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区康巴什区人民法院（2018）内0603民初502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈业青，被上诉人赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈业青上诉请求：1.撤销鄂尔多斯市康巴什区人民法院（2019）内0603民初502号民事判决书中第一、第二项判决，发回重审或依法改判；2本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，虽然上诉人与鄂尔多斯市东方弱电管网有限公司的合同到期日为2019年3月29日，但上诉人与被上诉人2018年10月8日签订的《房屋承包合同》在上述合同到期后一直处于履行状态，鄂尔多斯市东方弱电管网有限公司并未收回房屋，也并未通知上诉人搬离所有装修及设施设备，被上诉人截止目前一直在使用此房屋的所有装修及设备设施，被上诉人诉请解除合同没有依据。同时，被上诉人诉请退还租金18000元，但返还时应当按照合同约定，扣除装修费和购置设备费及物品损坏费，并扣除其水电税费等和逾期未缴纳的各项费用的违约费，剩余部分若不足，请法院让其补足。关于押金2000元，根据合同，上诉人并未收取被上诉人2000元押金，也未给被上诉人开具过任何押金证明，该2000元是被上诉人在安装自己牌匾时因拆除原房东牌匾，上诉人为其垫付的牌匾安装费，该费用应由被上诉人承担，应从退还费用中核减。赵军辩称，上诉人超出其原租赁期限给被上诉人转租房屋，其租赁期限到期后，原房东将房屋收回租给案外人，被上诉人从案外人手中继续租赁该房屋，被上诉人只对现出租方负责，关于房屋中的装修和附属设施，房东已经告知上诉人可以随时搬走。赵军向一审法院起诉请求：1.判令被告退还原告租金18000元、押金2000元，共计20000元；2.判令被告赔偿原告各项损失共计15950元；3.判令被告承担全部诉讼费用。审理过程中原告赵军于2019年5月6日增加诉讼请求：判令解除原被告双方签订的《房屋承包合同》。一审法院认定事实：2018年10月8日，陈业青作为出租方（甲方）、赵军作为承租方（乙方）签订了《房屋承包合同》，约定就甲方将房屋及设施承包给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜经协商一致，甲方将位于康巴什信息大厦C座X号底商（以下简称案涉房屋）共75平方米承包租赁给赵军，承包租赁期限共12个月，自2018年10月8日起至2019年10月8日止。承包租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；该房屋12个月的租金总计36000元；租赁期间，除物业取暖费全包外，与此房屋相关的其他一切费用均由乙方负责承包，包括水费、电费、房屋租赁税费、税务局税费等其他所有费用。原告赵军于2018年10月8日向被告陈业青支付订金2000元，于2018年10月11日支付22000元，于2018年10月13日支付10000元，于2018年10月18日支付2000元，于2018年10月30日支付2000元，共计38000元。另查明，陈业青向鄂尔多斯市东方弱电管网有限公司租赁案涉房屋的期限为2018年1月1日至2019年3月29日止，案涉房屋租赁到期后，陈业青未续租案涉房屋。一审法院认为，原告赵军与被告陈业青签订的《房屋承包合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方均应按照合同的约定履行义务。关于《房屋承包合同》是否应解除的问题，根据该协议约定，案涉房屋承包租赁期限自2018年10月8日起至2019年10月8日止，但被告陈业青向案外人鄂尔多斯市东方弱电管网有限公司租赁的期限在2019年3月29日到期，致使原告赵军在2019年3月30日至2019年10月8日租赁案涉房屋的目的无法实现，被告陈业青的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，现原告赵军主张解除原被告之间于2018年10月8日签订的《房屋承包合同》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告赵军要求被告陈业青退还租金18000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，本案中，被告陈业青应返还原告赵军租金18000元（3000元/月×6个月），本院对该项诉讼请求予以支持。关于原告赵军要求被告陈业青退还押金2000元的诉讼请求，因原告赵军共计向被告陈业青转账38000元，超出《房屋承包合同》中约定的租金36000元，陈业青抗辩赵军多支付的2000元是赵军给其转账，让其支付给隔壁干洗店做牌子的费用，但陈业青对其抗辩意见未向本院提供证据，本院对该抗辩意见不予采纳，故本院对原告赵军主张的被告陈业青返还2000元押金的诉讼请求予以支持。关于原告赵军要求被告陈业青赔偿各项损失共计15950元的诉讼请求，因原告赵军提供的证据不能证明其主张，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赵军与被告陈业青于2018年10月8日签订的《房屋承包合同》；二、被告陈业青于本判决生效之日起十日内返还原告赵军租金18000元、押金2000元，合计20000元；三、驳回原告赵军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费349元，由原告赵军负担49元，由被告陈业青负担300元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人出示新证据：1.装修门支出3800元收据一张、水电费收据7张、牌子安装费收据一张、装修费收据一张，拟证明上诉人支付的装修费、牌子安装费及垫付的水电费应当从退款中予以核减，因为房屋装修后一直由被上诉人使用，费用应当由被上诉人负担。2.上诉人与鄂尔多斯市东方弱电管网有限公司签订的房屋租赁合同、该公司出具的上诉人缴纳税费的证明，拟证明上诉人已经按照合同约定缴纳了相关税费，涉及案涉房屋部分的税费应由被上诉人承担，应予核减。被上诉人质证称：装修费不同意核减，虽然案涉房屋的门是由其使用，但是因被上诉人另行从他人手中租赁案涉房屋，无权对租赁物进行处分。关于水电费，一审提交的水电费收据证明租赁期间被上诉人已经缴纳水电费1949.2元，在该收据之后至解除合同产生的水电费同意按照已缴费部分的月平均数计算核减。被上诉人出示新证据鄂尔多斯市东方弱电管网有限公司与案外人闫某签订的房屋租赁合同及被上诉人与闫某签订的房屋租赁合同，拟证明原出租人在房屋租赁期到期后，另行与案外人闫某签订了租赁合同，被上诉人通过案外人闫某转租取得案涉房屋。上诉人质证称对东方弱电公司与闫某签订的合同真实性认可，对被上诉人与闫某签订的合同不认可，因从2019年4月1日开始，被上诉人租赁的案涉房屋一直处于营业状态，且是被上诉人自己经营。经审查，对于上诉人出示的新证据，关于水电费的收据，加盖原出租方鄂尔多斯市东方弱电公司财务专用章，与上诉人陈述的由其统一向出租方缴纳的一致，对其真实性予以确认。装修门的收据、牌子安装费收据、装修费收据，根据收据内容，无法认定与案涉租赁房屋的关联性，不予采信。上诉人与东方弱电公司的租赁合同真实性予以确认。东方弱电公司出具的上诉人缴纳相关税费的证明真实性予以确认。对于被上诉人出示的新证据，真实性予以确认。经二审审理查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。二审另查明，案涉租赁合同履行期间，上诉人向案涉房屋原出租方东方弱电公司缴纳了其租赁房屋产生的水电费和相关税费。被上诉人未提供证据证明其缴纳过水电费和相关税费。根据上诉人提供新证据，被上诉人拖欠水电费为3743元。上诉人按照其与东方弱电公司的原租赁合同租金总额117621.7元的17.8%的税率向东方弱电公司缴纳了租赁税。本院认为，上诉人与被上诉人的租赁合同约定的租赁期间超过其向东方弱电公司承租的租赁期限，致使被上诉人不能实现超出租赁期限部分的租赁目的，一审判决解除双方租赁合同并无不当，对于上诉人提出的被上诉人诉请解除合同没有依据的上诉意见不予支持。关于上诉人提出的核减相关费用的上诉意见，经查，上诉人与被上诉人的房屋租赁合同约定租赁期间水费、电费、房屋租赁税费等费用由承租人承担，即应由被上诉人承担。上诉人提供的水电费收据可以证明其已经向原出租人东方弱电公司缴纳了水电费，其提供的2019年4月1日的水电费收据载明的理发店水电费合计欠费3743元，虽然该收据没有被上诉人签字确认，但结合被上诉人一审提供的拟证明其缴纳水电费的收据内容及时间，该2019年4月1日的收据内容具有合理性，而被上诉人一审提供的收据上诉人认可真实性，但主张该收据系对当时产生水电费的结算，并非被上诉人的缴费证明，对此，被上诉人一审提供的收据确实只有水电费的用量和单价，被上诉人未提供其他证据证明其已经实际缴纳该部分费用，故该3743元水电费欠费应从上诉人应退还的租赁费中予以核减。关于房屋租赁税费的问题，上诉人提供了原出租方对信息大厦整体缴纳税款的支付凭证，同时提供了东方弱电公司证明该公司已经按照租赁合同总租金的17.8%的税率收取了上诉人缴纳的其租赁部分的税款。相对应的上诉人出租给被上诉人的理发店部分房屋的租赁税按照租金额的17.8%计算，税费总额应为6408元，因被上诉人租赁期间为约6个月，被上诉人应承担一半的税费即3204元，故应从上诉人应退还的租赁费中核减3204元被上诉人应承担的税费。关于上诉人提出的被上诉人超出合同约定租金36000元向其多缴纳的2000元系其垫付的门牌安装费的意见，因上诉人提供的门牌安装费收据无法证明与本案的关联性，不足以证明该费用系其垫付费用，故对该意见不予采纳。被上诉人主张该2000元系房屋租赁押金，但根据双方合同，未对押金进行约定，2018年10月8日上诉人给被上诉人出具的收据记载为“订金”。根据房屋租赁合同通常履行情况，订金应当作为租金，上诉人多收取该2000元租金应予退还。关于上诉人提出的扣除装修费和购置设备费的意见，因双方合同到期后被上诉人又从新承租人处转租取得案涉房屋使用权，且各方未对房屋交接时的房屋装修、附属设施进行清点确认，上诉人可另案主张。综上所述，陈业青的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但根据二审新证据，应对上诉人主张的部分费用从应退还租金中予以核减，本院依法对本案进行改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一．维持康巴什区人民法院（2018）内0603民初502号民事判决第一项、第三项；二．变更康巴什区人民法院（2018）内0603民初502号民事判决第二项为：上诉人陈业青于本判决生效之日起十日内返还被上诉人赵军租金13053元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费349元，由上诉人陈业青负担140元，由被上诉人赵军负担209元；二审案件受理费300元，由上诉人陈业青负担120元，由被上诉人赵军负担180元。本判决为终审判决。审 判 长 薛春梅审 判 员 王瑞山审 判 员 赵 霞二〇一九年十一月二十日法官助理 雷格更书 记 员 郎 童法条链接：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。