柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0204民初1455号 原告：邱永青，女，1974年4月8日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。 委托诉讼代理人：黄厚新，上海汉盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张思杨，上海汉盛律师事务所律师。 被告：柳州柳南万达广场置业有限公司，住所地：柳州市潭中西路15号富丽嘉园1栋B座7-17号，统一社会信用代码：91450200353655192U。 法定代表人：吕正涛。 委托诉讼代理人：曾乙桂，广西众维律师事务所律师。 被告：广西中睿酒店管理有限公司，住所地：柳州市航生路6号万达华城5栋1-6号，统一社会信用代码：91450200MA5L66338R（1-1）。 法定代表人：张俊辉。 原告邱永青诉被告柳州柳南万达广场置业有限公司（以下简称柳南万达）、广西中睿酒店管理有限公司（以下简称中睿酒店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告之共同委托诉讼代理人黄厚新、张思杨，被告柳南万达之委托诉讼代理人曾乙桂到庭参加诉讼。被告中睿酒店经本院依法公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邱永青向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原告与被告柳南万达签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告柳南万达向原告返还购房款人民币269965元，并按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息（以269965元为基数，自2018年2月11日起算，计算至被告实际支付时止）；3、判令被告柳南万达、被告中睿酒店共同向原告返还装修补贴款人民币75140元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年，原告通过被告柳南万达宣传得知由被告柳南万达开发的“万达华城”SOHO公寓楼盘正在预售，且其中的2栋公寓于2017年5月27日开盘，原告在了解过程中得知，被告柳南万达通过所发放的宣传单描述、销售人员陈述以及被告柳南万达的微信公众号平台文章等多种形式向外界宣传称：被告柳南万达将与知名度较高的戴斯酒店进行合作，将万达华城2栋公寓打造成为“带租约（即：包租）”公寓，并承诺若购房人购买该公寓，即可包租15年，购房人每月都可按时收取租金，且认筹即可享受购房优惠，2万元可抵5万元购房款。出于对被告柳南万达的信任，原告于2017年8月25日与被告柳南万达签订了《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），买卖合同约定，原告向被告柳南万达购买位于柳州市万达华城2栋21-19的房屋（以下简称“该房屋”），该房屋建筑面积37.57平方米，每平方米单价为9910.61元，总房价款为人民币269965元。买卖合同生效后，原告按约定向被告柳南万达支付了全部购房款。同时被告柳南万达安排原告与被告中睿酒店签订了《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）。同时被告柳南万达、被告中睿酒店还共同要求原告以每平方米2000元的标准向其支付装修补贴款，该补贴款存于被告柳南万达与被告中睿酒店共管的银行账户中。买卖合同与租赁合同生效后，被告中睿酒店将该房屋投入了装修，但被告中睿酒店并未依照合同约定按时向原告支付租金，原告与被告中睿酒店交涉后得知，涉案该房屋的土地规划性质为办公，而被告中睿酒店按照酒店规划进行装修，无法通过相关行政部门办理消防证照，酒店装修已停工，且被告中睿酒店目前仍无法向原告支付租金。原告认为，涉案房屋的土地规划性质为办公，被告柳南万达在明知该情形的情况下，仍然通过多种途径向外界宣传，购买该公寓即可“包租”15年，业主享有固定的、无风险的租金收益，对消费者造成了严重的误导，原告系基于被告柳南万达的虚假宣传而购买该公寓，因此被告柳南万达的虚假宣传已经构成了严重的欺诈行为。特诉至贵院，请贵院支持原告的诉讼请求。 被告柳南万达辩称，被答辩人在订立本案涉《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》时不存在欺诈、胁迫或者显失公平的行为，购房合同已明确答辩人发布的商业广告属于要约邀请，不是答辩人的要约或承诺，不作为合同的组成部分，原告的诉请无事实和法律依据。原告行使撤销权时已超过法定的除斥期间。本案属于房屋买卖合同纠纷，答辩人不是房屋租赁合同相对方，也不是装修补贴款的收取方，原告诉讼没有事实和法律依据。 被告中睿酒店未到庭，未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将结合查明的事实在本院认为部分予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认法律事实如下： 原告作为买受人与被告柳南万达作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告柳南万达购买位于柳州市万达华城2栋21-19号房屋，总房款269965元，该款的51.84%由原告在合同签订同时向被告支付，余款由原告向被告认定的银行申请按揭贷款；被告应当在2018年6月30日前，将案涉房屋交付原告使用。原告向被告柳南万达支付269965元购房款。 2017年9月4日，原告作为出租方（甲方）与被告中睿酒店作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲乙双方自愿达成本协议，且在签订协议签，甲方已充分考虑到本合同作为乙方经营酒店用途的特殊性，自愿承担本协议履行的所有风险；2、本协议签订和履行，与柳州柳南万达广场置业有限公司无关，甲乙双方自愿承担本协议履行的所有权利与义务。甲方向乙方出租的房屋坐落于柳州市万达华城2栋21-19号；甲方委托乙方代为向开发商办理该物业的交付手续，即开发商直接向乙方交付该物业，该物业交付之日为乙方承租该物业的起始日；乙方承诺承租的该物业用途仅作为【戴斯】酒店经营使用；租赁期限：15年，自起租日计算，甲方同意给予乙方自起租日起6个月的免租期；租金标准为首年度月租金标准为2013元/月；为保障本合同顺利履行，甲方同意在签订本合同之日向乙方按照2000元/平方支付补贴款，总计75140元。2017年12月31日，原告向被告中睿酒店支付房屋装修款75140元。 另查明，被告柳南万达在“柳州柳南万达广场”微信公众号、“柳房网（××)”、“搜狐焦点网（××）”中发布包含柳南万达“带租约公寓”内容的房屋销售广告；南国今报于2017年11月10日刊登“万达公寓房价6字头，你信吗？据柳州柳南万达广场营销负责人介绍，本次推出的精装SOHO公寓为该项目最后的清尾产品，房价6字头，并由美国戴斯酒店管理集团柳州公司进驻，连续入住15年，购房者每月可预期收益近4000元（实际收益视市场情况而定）。柳州柳南万达广场精装SOHO公寓价值收益测算户型面积53㎡单价6900元/㎡精装修费用约10万元总价约45万元银行月供1868元每月可预期收益近4000元交付时间2018年（实际收益视市场情况而定）”等内容。 原告主张被告柳南万达在销售案涉房屋时，存在欺诈，故要求撤销案涉《商品房买卖合同》。庭审中，原告表示因被告中睿酒店未按照《房屋租赁合同》约定履行支付租金的义务，因被告中睿酒店无法继续如约支付租金，被告柳南万达承诺的包租15年的承诺无法兑现，故被告柳南万达公司存在欺诈。原告表示从被告柳南万达将房屋交付被告中睿酒店的次月就已经支付租金，因被告中睿酒店于2018年9-10月未再向原告支付租金，原告从没有租金进账时方知被告存在欺诈。被告柳南万达表示对于广告发布中的“带租约发售”应理解为有带租赁合同的公寓进行销售，是要约邀请，并非要约。 本院认为，本案原、被告的争议焦点为原告主张被告柳南万达在订立本案案涉《商品房买卖合同》时是否存在欺诈的情形。首先，原告主张，被告柳南万达承诺的包租15年的承诺无法兑现，故被告柳南万达公司存在欺诈。双方对于被告柳南万达在广告中发布的“带租约销售”的理解存在争议。原告认为“带租约销售”即“包租”，柳南万达承诺“包租”即承诺必须有租金收益，原告认为柳南万达发布的广告内容具体明确，应视为要约。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十五条的规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被告柳南万达发布的商业广告和宣传资料中包含“带租约销售”的内容，但发布“带租约销售”内容并不能直接理解为承诺买受人必定会取得一定金额的租金收益。从柳南万达发布的宣传内容，仅是对商品房的商业前景进行宣传，虽有一些渲染性的描述，但没有明确具体的量化指标，且宣传内容中亦有清晰明确的风险告知及排除性说明，买受人辨别并不困难，故柳南万达发布的商业广告不属于要约，而系要约邀请。 其次，原告表示因被告中睿酒店未按照《房屋租赁合同》约定履行支付租金的义务，故被告柳南万达公司存在欺诈。被告中睿酒店向原告支付租金的义务系根据双方签订的《房屋租赁合同》产生，被告柳南万达并非《房屋租赁合同》的相对方；被告中睿酒店亦非《商品房买卖合同》的合同当事人。原告与被告中睿酒店之间的租赁合同关系，与原告与被告柳南万达之间的房屋买卖合同关系，系不同的法律关系。《房屋租赁合同》中亦明确约定了“本协议签订和履行，与柳州柳南万达广场置业有限公司无关，甲乙双方自愿承担本协议履行的所有权利与义务”。被告柳南万达未向原告承诺必定能够取得一定金额的租金收益，其仅向买受人表示案涉房屋为“带租约销售”，而原告与被告中睿酒店实际签订《房屋租赁合同》，即已完成“带租约销售”。此后原告是否能实际获得《房屋租赁合同》约定的租金，属于原告在与被告中睿酒店签订的《房屋租赁合同》中原告应承担的合同风险。原告不能以《房屋租赁合同》存在风险，被告中睿酒店存在违约行为，即认定被告柳南万达与其签订《商品房买卖合同》时存在欺诈。 最后，原告与被告柳南万达签订《商品房买卖合同》，涉及金额较大，所有商品房并非生活必需品，原告应考察所购商品房的商业环境、考虑有关的商业风险。对被告柳南万达的商业广告内容以及《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》的内容应能完全理解，充分考量及风险预估。 综上所述，被告柳南万达与原告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告未能举证证实被告柳南万达在销售案涉房屋时存在欺诈的情形，故本院对原告要求撤销《商品房买卖合同》、被告柳南万达返还购房款及支付利息、赔偿损失的诉讼请求不予支持。 另，对于原告要求被告中睿酒店承担赔偿责任的诉讼请求。因原告表示在本案中提出的诉讼请求的依据合同为《商品房买卖合同》，被告中睿酒店并非《商品房买卖合同》合同相对人，且本案为合同之诉，并非侵权之诉。原告主张被告中睿酒店返还装修补贴款或赔偿装修损失，可另案以《房屋租赁合同》为合同依据向中睿酒店主张权利。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、《中华人民共和国合同法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告邱永青的全部诉讼请求。 案件受理费6477元，公告费560元，共计7037元（原告已预交），由原告邱永青负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  邓 媛 人民陪审员  周巧云 人民陪审员  胡凤平 二〇一九年十一月十五日 法官 助理  黄其威 书 记 员  谢周宏 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 《中华人民共和国合同法》 第十五条【要约邀请】要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 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