湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民终822号上诉人（原审原告）：姜清清，男，1989年1月9日出生，汉族，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：张俊，湖南星奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：王林艳，湖南星奥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龚梦龙，男，1965年3月28日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：龚泽时，湖南泰涟律师事务所律师。原审第三人：湖南中茂房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙市经济技术开发区星沙街道办事处漓湘西路102号。法定代表人：邱杰浪。原审第三人：湖南金鼎控股集团有限公司，住所地：娄底市乐坪西街2号。法定代表人：邱月雄。原审第三人：涟源市伏口镇谢家冲煤矿，住所地：湖南省涟源市伏口镇良响村。执行事务合伙人：龙飞。原审第三人：邱月雄，男，1961年7月27日出生，汉族，住湖南省涟源市。原审第三人共同委托诉讼代理人：何迎健，湖南金顺达律师事务所律师。原审第三人共同委托诉讼代理人：曾科，湖南金顺达律师事务所律师。上诉人姜清清因与被上诉人龚梦龙、原审第三人湖南中茂房地产开发有限公司（以下简称中茂公司）、湖南金鼎控股集团有限公司（以下简称金鼎公司）、涟源市伏口镇谢家冲煤矿（以下简称伏口煤矿）、邱月雄案外人执行异议之诉一案，不服湖南省娄底市中级人民法院（2019）湘13民初152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人姜清清的委托诉讼代理人张俊、王林艳，被上诉人龚梦龙的委托诉讼代理人龚择时，原审第三人中茂公司、金鼎公司、伏口煤矿、邱月雄的委托诉讼代理人何迎健、曾科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜清清上诉请求：一、撤销（2019）湘13民初152号民事判决，改判不得对中茂城商业广场2号栋4133房屋进行查封；二、本案一、二审诉讼费用由龚梦龙承担。事实与理由：一、原审法院认为《长沙县商品房买卖合同》《合同补充协议》不能确定为合法有效合同，认定事实错误。1.姜清清已经提交了网上签约同意编码的《长沙县商品房买卖合同》以及长沙市住建委商品房签订信息查询表，证明姜清清与中茂公司签订的《长沙县商品房买卖合同》已经过网签程序，根据我国关于网签的相关规定可以推断双方签订该合同时已经排除了抵押权等权利的事实。2.抵押权人代理人与中茂公司等签订的《监管协议》第三条3.3的约定“在编号为华融信托【2015】信托第307号-抵第1号、华融信托【2015】信托第307号-抵第2号的《抵押合同》项下抵押物抵押至华融信托名下后，甲方掌握该抵押物的网签密钥，对抵押物销售网签进行控制，并协助华融信托办理注销抵押权手续。”可以证明《长沙县商品房买卖合同》已经取得了抵押权人的同意。3.抵押权人已经出具同意中茂公司出售抵押房屋的说明。4.根据最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》第二项“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性、强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不应予以支持”的规定，以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本案抵押人在抵押期间转让抵押物的行为，即使未经抵押权人的同意，也不影响合同效力。二、原审法院认定姜清清对案涉房屋未办理过户有自身原因，适用法律错误。根据案涉《长沙县商品房买卖合同》约定，取得抵押权人同意、为案涉房屋抵押权注销登记与办理预告登记，均为中茂公司的义务。同时姜清清并不能依据该约定预见到案涉房屋可能遭受人民法院查封的风险，实际上《长沙县商品房买卖合同》已经抵押权人同意，系因法院查封才未能办理预告登记，上诉人对此并无过错。龚梦龙辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，姜清清的上诉理由不成立，请二审法院依法维持原审判决，驳回姜清清的上诉请求。中茂公司、金鼎公司、伏口煤矿、邱月雄陈述意见称：一、原审法院在姜清清对不动产具有合法物权期待权的情况下，且驳回姜清清的诉讼请求，适用法律错误。二、原审法院认定姜清清签订的购买合同无效存在事实错误与使用法律错误.三、原审认定姜清清对不能办理过户手续具有过错存在事实错误与适用法律错误。姜清清一审起诉请求：1、判令排除对姜清清购买的位于湖南省长沙县板仓南路33号中茂商业广场2号栋4133房屋的强制执行，并解除对上述商铺的查封；2、本案诉讼费由龚梦龙承担。一审法院认定事实：一审法院在审理龚梦龙与中茂公司、金鼎公司、伏口煤矿、邱月雄民间借贷纠纷一案，即（2017）湘13民初29号案时，根据龚梦龙提出的财产保全申请，于2017年5月25日作出（2017）湘13民初29号之一民事裁定书，裁定冻结被申请人金鼎公司、中茂公司、伏口煤矿、邱月雄1.6亿元银行存款或1.6亿元净值房产等财物。2017年6月5日，一审法院执行局作出（2017）执保16号执行裁定书和（2017）湘13执保16号之一、之二协助执行通知书，查封本案所涉中茂商业广场包括2号栋4133房产在内的多套房产。中茂公司对上述查封不服，向本院提出书面异议，本院经审查后对上述执行措施予以适当变更并作出（2017）湘13执异42号执行裁定书。龚梦龙及中茂公司均对该裁定书不服，向湖南省高级人民法院申请复议。2017年11月15日，本院作出（2017）湘执复155号执行裁定书。2017年12月22日、28日及2018年1月29日，一审法院根据本院裁定书分别作出（2017）湘13执保16号之四、之五、之六协助执行通知书，对中茂商业广场房产1、2、3号栋多套未处分房产（部分已签合同但未办理预告备案手续）予以查封，其中包括本案所涉2号栋4133房产，该房产于2017年12月22日被查封。中茂公司对此提出执行异议，一审法院于2018年6月5日作出（2018）湘13执异21号执行裁定书，裁定驳回中茂公司的异议请求。中茂公司不服，向本院申请复议，本院于2018年10月10日作出（2018）湘执复177号执行裁定书，裁定驳回中茂公司的复议申请，维持一审法院（2018）湘13执异21号执行裁定。之后，姜清清就案涉房产向一审法院提出执行异议，认为在法院查封案涉财产前，其已与中茂公司签订合法有效的《长沙县商品房买卖合同》支付了全部价款并实际占有2号栋4133房产，未登记只是物权未设立，请求立即解除查封。一审法院针对该异议，于2019年3月28日作出（2019）湘13执异260号执行裁定书，驳回了姜清清的异议请求。姜清清不服，向一审法院提起执行异议之诉，即本案。另查明，2017年12月16日，姜清清与中茂公司签订《长沙县商品房买卖合同》，约定姜清清以461862元的价格购买由中茂公司开发的中茂商业广场2号栋4133房产，合同注明：上述房产已经设定在建建筑物抵押，抵押权人为华融国际信托有限责任公司（以下简称华融信托公司），抵押权登记日期为2016年5月16日；买受人对于出卖人在商品房交付之前的土地抵押及在建工程抵押没有任何异议；出卖人保证，该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时，抵押权人已向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。合同还约定：出卖人应在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将验收合格并符合合同附件三约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用，房产达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知书送达之日起7天内对2号栋4133房产进行验收并与出卖人办理交接手续等事项。出卖人向买受人交付房屋逾期超过90日后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第91日起30日内作出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃购房合同第十一条所约定的退房权利。出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365个工作日内办妥买受人的不动产权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金，违约金总额不超过已付房款的1%。买受人应当在合同签订后7日内按政府主管部门的规定将物业维修资金存入物业维修资金专户并将缴存凭证交给出卖人。在买卖合同签订当日，姜清清与湖南中茂城商业管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定案涉房产全权委托中茂城管理公司代表姜清清与开发商即中茂公司办理案涉房产的验收交付手续并进行统一招商和运营管理，由中茂城管理公司按合同约定支付相应收益，委托期限15年，委托起始日为姜清清付清房款的次月1日，委托起始日为姜清清委托经营收益的起始日，收益支付以每三个月为一周期，每周期第一个月的20日前支付上周期的收益，由中茂城管理公司打入姜清清指定账户。同日，姜清清（乙方）单方填写了《中茂商业广场商铺验收交接表》，该表记载，2号栋4133房产验收合格，达到交付条件，同意接受该商铺。根据姜清清提供的收款收据及POS机小票记载的情况反映，赵娜于2017年12月16日向中茂公司支付了房款461862元，之后缴纳了契税、增值税、物业专项维修资金等款项。姜清清提交的《中茂商业广场商铺验收交接表》记载，经中茂城管理公司于2017年12月20日详细检查，2号栋4133号房产验收合格，达到交付条件，同意接受该商铺。还查明，中茂公司与华融信托公司于2015年11月24日签订了包括案涉房产在内的在建建筑物抵押合同（编号为华融信托（2015）信托第307号-抵2号），中茂公司以中茂商业广场房产项目抵押华融信托公司主债权本金7.419899亿元。本案所涉房产在法院查封前，未办理购房预告登记，亦未注销房产抵押登记。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案中，虽然姜清清与中茂房地产开发有限公司签订有《长沙县商品房买卖合同》及《合同补充协议》，且中茂公司认可姜清清已付购房款，但上述合同或协议已明示“该商品房已经设定在建建筑物抵押，抵押权人为华融信托公司，抵押权登记日期为2016年5月16日。买受人对于出卖人在商品房交付之前的土地抵押及在建工程抵押没有任何异议；出卖人保证，该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时，抵押权人已向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。”，即姜清清在签订房屋买卖合同时已明知案涉房产已设定抵押，尽管中茂公司也保证“该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时，抵押权人已向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。”，但至今，购房买卖双方均未向法庭提交充分证据证明在上述合同签订前，已征得抵押权人即华融信托公司的同意，也无充分证据证明，事后相关人员或主体已及时或在法院查封前向房产登记部门申请进行购房预告登记或同意并办理抵押权注销登记，故根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款性抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分对抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，上述购房买卖合同在无充分证据证明已征得抵押权人同意或受让人已代为清偿债务消灭抵押权之前尚不能确定为合法有效。同理，由于姜清清事前已明知案涉房产已设定抵押，但仅在出售人“保证”已征得抵押权人同意的前提下即签订合同，且其双方在合同中还有“如未如期办理产权登记，合同不解除，由违约方承担相应违约责任。”的意思约定，由此可见，姜清清在签订购房合同时已有涉案房产可能有到期不能过户的风险预见及处置预案，故对如今涉案房产未过户登记且被他人以财产保全方式查封，亦有自身原因。综上，姜清清的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定情形，其不具备对案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对其请求判令停止对由中茂房地产开发有限公司开发的案涉房产的执行的诉讼请求，依法不能予以支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，一审法院判决：驳回姜清清的诉讼请求。案件受理费100元，由姜清清负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。姜清清二审提交证据：证据一、《中贸商业广场认购签约流程表》；证据二、网签查询信息页面，拟证明：1.姜清清与中茂公司在房产查封前签订了合法有效的《商品房买卖合同》并办理了网签手续；2.中国华融资产管理股份有限公司湖南分公司（以下简称华融资产公司）授权长沙县政务中心开放网签通道办理网签；3.双方签订的《商品房买卖合同》已经排除了抵押权。证据三、《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》，拟证明：1.房屋买受人在买房时已经尽到合理审查义务，房屋不能过户非买受人自身原因；2.姜清清与中茂公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。证据四、华融资产公司与华融信托有限责任公司签订的《华融·中茂单一信托项目委托管理协议》复印件；证据五、华融资产公司出具的《情况说明》复印件；证据六、授权委托书复印件，拟证明：1.华融信托公司将中茂城的信托项目全权委托给了华融资产公司进行管理，其中委托协议中第1.1.5项中明确授权华融资产公司安装抵押物的销售网签系统，掌握抵押物销售网签密钥，对抵押物销售网签进行授权，跟踪抵押物的状况；协助办理解押手续等。2.华融信托有限责任公司在中茂公司出售抵押物时是知情且同意出售的，并就此委托华融资产公司对销售了的抵押物网签进行授权。3.华融信托有限责任公司委托华融资产公司递交相关文书、处理与中茂公司、金鼎公司、邱月雄等之间的诉讼及执行事项。证据七、《监管协议》复印件；证据八、《关于更改监管账号的情况说明》复印件，拟证明：1.姜清清已按照合同约定将合同价款支付给了中茂公司的指定收款账号。2.华融信托有限责任公司同意出售抵押状态下的商铺，并且销售所得资金的50%用于偿还借款本金及相应利息、违约金。3.华融资产公司对监管协议中的收款账号变更为湖南华秀投资有限公司的账户。证据九、长沙县在建工程抵押部分注销清单，拟证明抵押权人始终同意出售抵押物，并在出售后办理了在建工程抵押权的注销。庭审后，姜清清补充提交证据如下：证据十、银行流水，拟证明姜清清分七次向中茂公司指定收款账户汇款共计461862元，用以佐证一审法院认定的姜清清已经支付全部购房款的事实。中茂公司、金鼎公司、伏口煤矿、邱月雄二审提交证据：《中茂商业广场项目外围推广代理合作协议》与《中茂城项目全程代理服务合同书》，拟证明：长沙达亿欧商业管理有限公司（以下简称达亿欧公司）与湖南江达科技有限公司（以下简称江达公司）代理湖南中茂房地产开发有限公司销售案涉“中茂城”项目房产。对于姜清清提交的证据，本院认证如下：证据一为中茂公司单方制作，真实性存疑，本院不予采信。证据二、证据三、证据四、证据六，各方对真实性、合法性无异议，本院予以采信。证据五，各方对真实性无异议，龚梦龙质证称证据五没有经办人与法定代表人签名或盖章，不符合证据形式要求。庭后，本院要求华融资产公司经办人潘金辉到庭接受询问，其明确表示华融资产公司同意解除案涉房产的抵押权，并提交了有其本人签字与盖有华融资产公司法定代表人柳庆红印章的《情况说明》，故本院对该证据依法予以采信。证据七、证据八，各方对真实性、合法性无异议，且证据上均加盖了抵押权人代理人华融资产公司公章，证据内容与待证事实具备关联性，本院依法予以采信。证据九，各方对真实性、合法性无异议，该证据虽然不能直接证明案涉房屋的抵押权已经解除，但可以证明抵押权人华融信托公司同意解除抵押，本院依法予以采信。证据十，各方对真实性、合法性无异议，证据内容可以与其他证据相互佐证，且经与华融资产公司与中茂公司核对，两公司均认可华秀公司的监管账户已收到了姜清清支付的全部购房款，故本院依法予以采信。对于中茂公司、金鼎公司、伏口煤矿、邱月雄提交的证据，本院认证如下：各方对证据的真实性无异议，后本院经与中茂公司与华融资产公司核实，达亿欧公司与江达公司确为案涉项目的代理销售方，其账户收到的款项均已由中茂公司与华融资产公司监管，故本院依法予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年1月24日，华融信托公司与华融资产公司签订《华融·中茂单一信托项目委托管理协议》，约定由华融信托公司委托华融资产公司管理案涉中茂城项目相关事宜，包括“掌握抵押物销售网签秘钥，对抵押物销售网签进行授权，跟踪抵押物的状况；协助办理解押手续等”，华融资产公司员工潘金辉在联系人处签字。2015年11月24日，华融资产公司与中茂公司等四家公司签订《监管协议》，约定由中茂公司在东莞银行长沙星沙支行的账户作为监管账户，中茂公司监管项目的每笔收入不低于50%的资金用于偿还华融信托公司的借款本金及相应利息、违约金等，并约定监管账户内必须预留华融资产公司的指定人员潘金辉的印鉴。2019年8月10日，华融资产公司、中茂公司等四家公司出具《关于更改监管账号的情况说明》称，在《监管协议》签订后，“考虑到户名为湖南中茂房地产开发有限公司的专户不便于严密监管中茂公司的资金”，四方协商一致将监管账户变更为长沙华秀投资管理有限公司开设的专用账户，并约定“中茂公司销售房产的资金应当汇入该账户。”2017年7月25日，华融信托公司向华融资产公司出具《授权委托书》，委托华融资产公司代表华融信托公司处理与中茂公司、金鼎公司、邱月雄、邱杰浪等人的诉讼事项，直至华融信托公司“对中茂公司借款债权存续期间，可能发生的诉讼、执行案件审结完毕、程序终止止”。2017年10月4日至2017年12月16日，姜清清分七笔向中茂公司指定账户付款461862元。2017年12月15日，潘金辉打印《长沙县在建工程抵押部分注销清单》，显示华融信托公司申请将案涉房屋在内的256套案涉项目内房屋注销抵押权。另查明，案涉中茂城项目已经依法取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》。在房屋销售过程中，中茂公司曾委托江达公司与达亿欧公司代为销售“中茂城”项目房屋。一审认定赵娜为付款人系笔误，本院依法予以纠正。一审判决认定的其他事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的执行异议之诉，主要审查房屋买受人姜清清是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人需同时满足四个条件才能够排除执行，即：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。一、二审已查明，买受人姜清清在法院查封前已经支付全部价款并合法占有并使用了案涉房屋。因此，本案的争议焦点为：一、姜清清与中茂公司签订的《长沙县商品房买卖合同》是否有效；二、案涉房屋未办理过户登记姜清清是否存在过错。一、姜清清与中茂公司签订的《长沙县商品房买卖合同》是否有效本案中，一审以案涉《商品房买卖合同》无充分证据证明已征得抵押权人同意或者受让人已代为清偿债务消灭抵押权，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定为由，认定《商品房买卖合同》尚不能确定为合法有效。本院认为，第一，本案证据足以证实，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，姜清清与中茂公司对此均无异议。第二，《商品房买卖合同》系在一审法院查封案涉房屋之前签订，并已办理了网签手续。第三，根据二审已查明事实，姜清清在签订《商品房买卖合同》后交齐了全部购房款，抵押权人代理人华融资产公司对此表示认可，并已同意解除案涉房屋的抵押权。因此，案涉《商品房买卖合同》未违反法律与行政法规的禁止性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，合法有效，姜清清的该项上诉请求成立，本院予以支持。二、案涉房屋未办理过户登记姜清清是否存在过错一审以姜清清在签订合同前已经明知案涉房屋存在抵押权，“已有涉案房产可能有到期不能过户的风险预见及处置预案”为由，认定案涉房屋未办理过户亦有其自身原因。本院认为，首先，虽然姜清清在签订《商品房买卖合同》时知道案涉房屋存在抵押权，但是中茂公司已经在合同中保证“该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时，抵押权人已向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记”，加之二审新证据表明，华融资产公司对于中茂公司向姜清清销售案涉房屋是知情并且同意的，因此姜清清已经尽到了买受人应当尽到的注意义务。其次，案涉《商品房买卖合同》约定“出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365个工作日办妥买受人的不动产权证”。本案中，案涉房屋的于2017年12月20日交由姜清清使用，人民法院查封的时间为2017年12月22日，距《商品房买卖合同》约定的办理不动产权证的期限尚有较长时间，此时案涉房屋因被查封已无法办理过户登记，与其是否设置有抵押权无关，不能将未办理过户登记的过错归咎于姜清清。故姜清清关于其对案涉房屋未办理过户登记无过错的上诉理由成立，本院予以支持。综上，姜清清对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，其上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省娄底市中级人民法院（2019）湘13民初152号民事判决；二、不得查封湖南省长沙县板仓南路33号中茂商业广场2号栋4133房屋。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由被上诉人龚梦龙负担。本判决为终审判决。审判长  曾志红审判员  陈盎然审判员  尹玄海二〇一九年十一月三十日法官助理胡翔俊书记员李昊城