上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10439号上诉人（原审原告、反诉被告）：王俊杰，男,1972年6月7日出生，台湾地区居民，住上海市闵行区。委托诉讼代理人:孙龙刚，上海申浩律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：万金晶，女，1982年2月22日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：缪婧婷，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈奕枋，上海市君悦律师事务所律师。上诉人王俊杰因与上诉人万金晶房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初7278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王俊杰上诉请求：撤销原判第二项，发回重审或者依法改判支持王俊杰一审诉讼请求，驳回万金晶一审反诉请求。事实和理由：1.一审认定王俊杰主张差价损失并无依据有误。万金晶在一审提供提交了王俊杰与案外人签订的上海市房地产买卖合同，合同中约定的成交价为人民币（以下币种下同）505万元，王俊杰对此份证据已经发表意见予以认可，则其无需再举证，以此为据王俊杰的实际损失即为120万元。2.一审对王俊杰主张的违约金予以调整缺乏依据，有滥用自由裁量权之嫌。调整违约金数额的条件是违约金过分高于违约造成的损失，且违约金过高的证明责任在万金晶一方。王俊杰基于合同约定的违约金为总成交价625万元的20%即125万元而主张的，其主张的违约金金额与其实际损失金额相符，且违约金具有补偿性，故王俊杰主张违约金125万元合法有据，应予支持。上诉人万金晶上诉请求：撤销原判，依法改判驳回王俊杰一审诉讼请求，支持万金晶一审反诉诉请。事实和理由：1.上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）北房间堆放物品，万金晶无法至窗台往外看，故没有看到外面的有线电视机箱；万金晶之后发现屋外有东方有线电视机箱后即刻向王俊杰表明只要将机箱移走即可完成后续交易，但王俊杰不接电话不回短信态度消极，拖延4个月之久。王俊杰在出售过程中刻意隐瞒房屋外的有线电视机箱，万金晶前三次看房均有中介人员与王俊杰在场，王俊杰两次安排万金晶在晚上看房，导致万金晶一直没有发现有线电视机箱；万金晶是在第四次看房中介人员及王俊杰不在场情况下发现的，绝非巧合。鉴于万金晶在购房过程中尽到合理审查义务，故不应承担4个月时间的房价波动之损失，更应该将万金晶的定金予以退还。即便万金晶在2018年11月30日没有支付1,467,000元房款构成违约，也应适用补充协议条款二“甲方没收乙方所支付的200,000元整定金，并解除买卖合同”的约定。一审法院适用买卖合同中的违约条款判决万金晶承担违约金是错误的。2.王俊杰在合同履行过程中存在违约，故其无权要求万金晶承担违约责任。王俊杰在一审中称其与案外人2018年12月16日网签合同，其与案外人没有签订居间协议及支付定金，也没有给案外人准备首付款、贷款资料的时间，并不符合买卖交易习惯。按照正常交易流程，王俊杰极有可能在2018年12月16日之前的一个月已经将涉案房屋出售给案外人，一审法院对王俊杰另行出售涉案房屋的时间未查明，导致对王俊杰的违约责任没有认定。王俊杰在一审中没有拿出真实的买卖合同予以举证，足以说明王俊杰主张损失有虚假成分。王俊杰明明可以提供证据而不提供，应承担举证不能的法律后果。即便王俊杰出售案外人的成交价低一些，也不排除北房间外的有线电视机箱存在的影响。上诉人王俊杰与上诉人万金晶均不认可对方的上诉请求及事实理由。王俊杰向一审法院起诉请求：1、判令确认王俊杰与万金晶间签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年12月16日凌晨解除；2、判令万金晶向王俊杰支付违约金1,250,000元（按总房价款6,250,000元X20%来计算）；3、诉讼费及其他费用由万金晶负担。万金晶向一审法院提起反诉请求：要求王俊杰退还万金晶定金200,000元。一审法院认定事实：本案所涉上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋权利人为王俊杰。经案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）居间斡旋，王俊杰（出卖人、合同甲方）与万金晶（买受人、合同乙方）就涉案房屋买卖事宜达成一致，并于2018年7月31日签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：第一条、甲乙双方通过XX公司居间介绍,由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产座落在闵行区XX路XX弄XX号XX室，房屋建筑面积105.32平方米。第二条、甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为5,400,000元。第九条、乙方未按本合同约定期限付款的,甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。(三)、乙方未按本合同付款协议约定期限付款的,应当向甲方支付违约金,违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算,违约金自本合同应付款期限之第2日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方仍未付款的,除乙方应向甲方支付15日的违约金外,甲方有权单方面解除合同。甲方单方解除合同的,应当书面通知乙方,乙方承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款,余款返还给乙方,已付款不足违约金和赔偿金部分的,乙方在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。合同附件三付款协议约定：1、乙方于签约当日,支付甲方房款人民币200,000元整。2、乙方于2018年11月30日之前,支付甲方房款人民币3,550,000元整。3、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款人民币1,620,000元整,该款项由贷款银行转入甲方账户。双方还就房屋的过户时间、交房时间等其他事由作出约定。同日，双方签订补偿协议，约定房屋实际成交价为6,250,000元，并约定万金晶就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行支付补偿款850,000元给王俊杰。2018年8月6日，王俊杰（作为甲方、出卖方）与万金晶（乙方、买受人）签订补充协议一份，协议约定：条款一、乙方于2018年11月30月前支付甲方房价补偿款人民币1,467,000元整后,甲乙双方再签订网签合同价为人民币4,783,000元整的买卖合同。如乙方未于2018年11月30月前支付甲方房价补偿款人民币1,467,000元整，则以原合同执行。条款二、若乙方于2018年11月30月前未履行条款一,甲方没收乙方所支付200,000元整定金,并解除买卖合同，乙方无其他异议。4、乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可,但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。5、本协议为买卖合同的有效组成部分,双方保证本协议一经签订,即不可撤消。双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)。合同签订后，万金晶向王俊杰支付购房定金200,000元。另查明，在签订《上海市房地产买卖合同》之前，案外人XX公司曾三次带万金晶至涉案房屋看房，在签订《上海市房地产买卖合同》之后，万金晶和家中老人于2018年8月中旬第四次前往涉案房屋看房时，发现涉案房屋北房间外有东方有线电视机箱一台，此后，万金晶就东方有线电视机箱事宜与王俊杰及案外人XX公司经办人进行沟通，要求移除该电视机箱，三方就移除电视机箱及合同履行问题等进行多番沟通，但均无果。王俊杰遂于2018年12月1日向万金晶发函，要求万金晶按合同约定支付房款，并通过向万金晶发函及发短信息的方式，通知万金晶解除双方签订的涉案房屋买卖合同，结合律师函及王俊杰所发短信，具体内容为双方买卖合同约定的15日已届满，而万金晶未在合同约定时间支付房款，故自2018年12月16日凌晨起，王俊杰解除与万金晶签订的上海市房地产买卖合同并追究相应的违约责任，违约金为总房价款的20%即1,250,000元。王俊杰称当日下午，其与案外人就涉案房屋签订网签的房屋买卖合同，合同约定的出售价格为5,050,000元，现该套房屋仍处于交易过程中。另再查明，案外人XX公司与万金晶因本案涉案房屋的居间合同纠纷，由案外人XX公司向万金晶提起诉讼，案号为（2019）沪0112民初8077号，该案认定案外人XX公司在居间过程中并无故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害万金晶利益的违约行为，结合案件审理具体情况，法院于2019年4月11日出具民事判决书，判决万金晶向案外人XX公司支付居间服务费20,000元。一审法院认为，王俊杰与万金晶所签订的上海市房地产买卖合同及相关协议等均系双方当事人真实意思表示，合同及相关协议等均依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同及相关协议的约定全面善意地履行各自的合同义务。然在合同履行过程中，万金晶仅按约支付了第一笔房款，且在王俊杰及中介方业务员发出催款通知之后，仍未能按约在付款期限内履行付款的义务，鉴于万金晶的逾期付款的违约行为，王俊杰向万金晶发送律师函及手机短信均明确要求解除双方所签订的房屋买卖合同，并要求追究万金晶的违约责任。现双方存在的本案焦点之一为，对于王俊杰主张的要求确认双方签订的上海市房地产买卖合同于2018年12月16日解除之诉请。对此法院认为，首先根据王俊杰提供的证据可以证明其通过发送律师函及手机短信的方式已单方行使合同解除权，且王俊杰行使合同解除权符合合同的约定。其次，万金晶对于确认合同解除的该项本诉诉讼请求表示同意，代表其也认可双方合同确于2018年12月16日解除，故对此法院确认双方之间的房屋买卖合同于2018年12月16日予以解除。上述买卖合同解除后，尚未履行的终止履行，已履行的，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿。针对本案焦点之二，双方合同解除后的违约责任承担问题。涉案合同最终没有依约履行的原因在于万金晶以涉案房屋北房间外有一东方有线电视机箱为由提出异议，并最终导致本案合同中约定的房屋买卖无法继续履行，双方为了继续履行合同虽经多次协商但最终无法达成一致意见。对此法院认为，首先，万金晶作为具有完全民事行为能力的成年人，其在购买涉案房屋前对房屋进行了多次现场查看，理应对房屋进行充分了解，并应当慎重审慎地签订涉案房屋买卖合同，在涉案房屋售卖过程中，电视机箱是客观存在的，故其称王俊杰对房屋状况有所隐瞒，并不能排除自己作为购房人的审查义务；其次，从本案审理过程中可以得知，涉案房屋所在小区不止一个电视机箱，且该电视机箱安装位置的配备非王俊杰个人所能决定，对于万金晶认为的王俊杰存在欺瞒，从现有证据无法得出在双方签订合同过程中王俊杰对该机箱的存在故意欺瞒；第三，虽然万金晶认为涉案房屋北房间外有一东方有线电视机箱对房屋的居住使用产生重大影响，但其提供的相关测量数据并无权威性，其也未再提供其他更加充分的证据加以证明。综上所述，万金晶以电视机箱为由拖延支付房款最终导致买卖合同未能履行构成违约行为，应承担相应的违约责任。王俊杰有权依约主张相应的违约金，然万金晶认为自己并非违约过错方，不同意支付违约金，并主张要求返还购房定金，对此法院认为此系万金晶明确表示对违约金认为约定过高，要求法院予以调整。关于万金晶认为补充协议中对违约责任约定应适用定金罚则,对此法院认为虽然补充协议中约定了若万金晶未能按照补充协议约定的条款支付款项，则王俊杰有权没收万金晶所支付的定金并有权主张解除合同。但是这一约定并未与买卖合同中所约定的逾期付款的违约责任约定相矛盾。买卖合同及补充协议中赋予了守约方对于违约方的违约行为有选择适用的权利，即同一违约行为双方既约定了定金罚则又约定了违约金条款的，作为守约方的王俊杰有选择适用的权利，现王俊杰选择按照买卖合同所约定的逾期付款的违约责任条款主张要求万金晶承担违约责任并无不当。综上所述，法院认为万金晶确实存在违约行为，且确实基于该违约行为导致合同解除，但结合万金晶的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给王俊杰所造成的实际损失，兼顾到万金晶在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，法院认为王俊杰目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，其称由于房价下降从而造成其出售房屋给案外人时有差价损失，法院认为并无相应证据予以佐证，故对此主张不予采信。结合上述因素，法院对于王俊杰所主张的违约金的金额予以调整，酌定违约金以350,000元计,现万金晶已付购房定金200,000元，在此先行扣除上述定金后尚应支付给王俊杰的违约金以150,000元计。至于万金晶主张的反诉诉讼请求，基于法院认定的违约责任方在于万金晶，其反诉主张要求返还购房定金200,000元的反诉诉讼请求与法无据，法院予以驳回。一审法院审理后作出判决：一、确认王俊杰与万金晶于2018年7月31日所签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年12月16日予以解除；二、万金晶于判决生效之日起十日内支付给王俊杰违约金以150,000元计（该款已抵扣购房定金200,000元）；三、驳回万金晶的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计8,025元。由王俊杰负担6,099元，万金晶负担1,926元。反诉案件受理费减半收取计2,150元，由万金晶负担。本院二审期间，上诉人王俊杰提交如下证据：上海市房地产买卖合同复印件、交房确认书复印件、新产证复印件及缴税凭证，证明王俊杰出售的涉案房屋成交价为505万元，其存在120万元的房屋差价损失。万金晶认为上述证据不是新证据，王俊杰可以在一审中提交而未提交，后果自负；对王俊杰出售涉案房屋的成交价为505万元也不予确认，因为王俊杰没有提供银行流水等证据加以佐证；王俊杰在合同中约定505万元成交价不排除双方做低价格。上诉人万金晶提交如下证据：1.链家网关于涉案房屋所在小区历史交易记录及挂牌记录截图，证明该小区成交价格在逐渐上涨，没有出现过暴跌情况；2.至诚网刊发“2018上海各区房价最新涨跌情况上海各区房价分布图一览”网页截图，证明上海房价没有暴跌。3、贝壳研究院周报，证明上海房价没有下跌。王俊杰对上述证据真实性、合法性、关联性均不认可。王俊杰认为，上海房价的低谷期在2018年年底，王俊杰是在该时段出售涉案房屋的，505万元是涉案房屋真实的成交价。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人王俊杰与上诉人万金晶签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》及《补充协议》等系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。上诉人万金晶未能按约向上诉人王俊杰支付购房款，故上诉人王俊杰通过发送律师函及手机短信方式告知上诉人万金晶于2018年12月16日解除合同，符合约定；上诉人万金晶对上诉人王俊杰主张2018年12月16日合同解除表示同意。故一审法院确认双方之间的合同关系于2018年12月16日解除，并无不当，本院予以维持。本案争议焦点1，关于合同解除的违约责任如何认定的问题。本院认为，首先，上诉人万金晶承认其在签约前多次去现场查看；上诉人王俊杰也无刻意隐瞒有线电视机箱客观存在的事实状态，故上诉人万金晶认为上诉人王俊杰对有线电视机箱有所隐瞒，缺乏依据，不能采信；其次，上诉人万金晶之后要求上诉人王俊杰将有线电视机箱移位，然其上述要求也非上诉人王俊杰能够决定，故上诉人万金晶称上诉人王俊杰在4个月内未予解决也应负有合同责任，也不能采信；再次，上诉人万金晶认为有线电视机箱对其居住使用产生影响，虽然上诉人万金晶在一审审理中提交了相关测量数据，但不具有证明力，且其无其他证据证明，故亦不予采信。综上所述，上诉人万金晶以上诉人王俊杰在出售涉案房屋过程中隐瞒有线电视机箱且该设备对其居住使用存在影响为由主张其迟延支付房款理由正当，据此不同意承担合同解除违约责任的上诉意见，本院不予采纳。关于上诉人万金晶主张上诉人王俊杰在2018年12月16日之前就已将涉案房屋出售存在违约的问题，本院认为，上诉人万金晶在签约后即就有线电视机箱问题与上诉人王俊杰进行交涉，上诉人王俊杰基于此情形接受案外人看房并不构成违约；况且上诉人万金晶能够提交的也是上诉人王俊杰与案外人2018年12月16日的网签合同，也在双方合同解除后；而上诉人万金晶提出的上诉人王俊杰在此之前已与案外人建立合同关系，仅为上诉人万金晶单方意见，并无相关证据加以佐证，故上诉人万金晶主张上诉人王俊杰也存在违约之情形，依据不足，本院不予采信。一审法院认为合同解除系上诉人万金晶未能履行付款之义务导致并据此认定上诉人万金晶应承担合同解除违约责任，并无不妥，本院予以认同。争议焦点2，关于违约金数额如何确定的问题。本院认为，虽然补充协议条款二中约定上诉人万金晶未付房款情况下上诉人王俊杰有权没收定金并解除合同，然在补充协议条款二第5项中又约定本协议的违约责任适用买卖合同有关规定（参照买卖合同的九、十条履行），故双方以书面确认方式给予守约方选择适用的权利。上诉人王俊杰在本案中主张适用买卖合同中的违约责任条款，可予支持。上诉人万金晶对此提出的异议不能成立。至于上诉人王俊杰主张违约金应为总房价款625万元的20%即125万元，并认为其实际也存在120万元差价损失，对此，本院认为，上诉人王俊杰在二审审理中提交其将涉案房屋出售给案外人的买卖合同等证据证明其存在差价损失120万元，但基于上诉人王俊杰在与上诉人万金晶签订买卖合同时有将房屋成交价进行分拆约定的情况，以上诉人王俊杰与案外人签订的买卖合同中约定成交价505万元同上诉人王俊杰与上诉人万金晶签订的买卖合同约定的成交价540万元比较相差35万元，符合签订时间、市场波动等方面的考量因素。上诉人王俊杰主张相距4个月左右房价跌幅为120万元，有违常理，故对上诉人王俊杰主张120万元为其实际损失的上诉意见，本院难以采信。一审法院综合已查明的事实、合同履行的情况、上诉人万金晶的履约违约过错程度等因素，根据公平和诚信原则，对上诉人王俊杰主张120万元违约金予以调整，酌情认定上诉人万金晶应承担的违约金为35万元，尚属合理，并无不妥，本院予以维持。上诉人王俊杰要求上诉人万金晶支付120万元违约金的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，王俊杰、万金晶的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币21,250元，由王俊杰负担14,700元，万金晶负担6,550元。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇一九年十一月二十五日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……