山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终8039号上诉人（原审被告）：济南中海地产投资有限公司，住所地济南市。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：肖理哲，北京德恒（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳，北京德恒（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马彬，女，1968年12月15日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张心富，山东统河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海英，山东统河律师事务所律师。上诉人济南中海地产投资有限公司（以下简称中海公司）因与被上诉人马彬房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初5446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。中海公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之前已就房屋问题达成和解协议。上诉人进行赔付，被上诉人承诺不再追究相关责任，该和解协议并不违反强制性法律规定，因此应当有效，应该遵守协议内容。二、房屋维修超过质保期，上诉人不再负有维修责任。合同中明确约定保修期起算点从房屋交付之日起算，而被上诉人收房时间为2013年5月31日，并且从鉴定报告可知本次并非主体结构问题，因此根据《住宅质量保修书》规定属于2年保修范围，因此保修时间截止到2015年5月31日，因此质保期早已超过，上诉人不负有维修的义务，一审法院认定事实错误。三、一审法院没有区分鉴定报告哪些是业主后期装修部分，哪些是上诉人交付部分，直接将鉴定报告载明内容全部摘抄，对于业主自行装修部分不在上诉人保修范围内。在现场鉴定时，涉案房屋已经进行过装修，但上诉人交付的房屋是毛坯房，因此仅对毛坯部分承担维修义务，而业主自行装修部分属于业主个人行为本身不在保修范围内，在现场鉴定时鉴定机构也明确告知记载内容只是反映现场状态，对于是否属于保修范围是法院判定的内容，因此鉴定报告中记载内容仅是当时装修后房屋现状，对于出现问题部分是属于业主装修还是原本毛坯房屋的部分未加区分，但一审法院应当加以区分，因为原房屋买卖合同中明确载明交房标准，除此之外部分都不属于原有部分，将非原有部分的业主装修纳入到保修范围中，没有任何法律及合同依据。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律有失公允，请求二审法院依法改判。马彬辩称,1.2013年11月至2014年3月，上诉人对市中区某号楼进行整体加固，加固后上诉人与马彬达成的和解协议是针对该次加固对原房主造成的不便所给予的补偿。马彬签订和解协议是基于上诉人对于某某某楼进行了整体加固，马彬作为一名普通业主，对于房地产的相关知识了解甚少，认为上诉人的整体加固能够解决之前涉案房产存在的裂纹、渗水现象。在本次诉讼过程中，法院委托山东国泰建筑工程设计咨询有限公司对于裂纹产生的原因进行鉴定，能够证实现有裂纹产生的主要原因是材料本身原因和温度变化引起，而上诉人作为房地产开发商有对原材料的选择及使用负有不可推卸的责任，不能因为签署了和解协议就可以对抗原材料本身出现的问题。2.马彬于2013年5月接受房屋，2013年11月因房屋出现裂缝、漏雨等情形，上诉人委托案外人对涉案的某某某别墅地基基础进行了加固，在上诉人一审提交的山东建大工程鉴定加固研究所出具的鉴定报告中，明确载明涉案“某某某楼，自2013年发现地基出现不均匀沉将现象，导致部分墙体开裂、渗水”的情况，根据现有证据，对当时针对墙体裂缝、渗水情况的维修状况不明，且马彬本次起诉主张维修的项目也主要集中在墙体开裂、渗水两项；根据山东国泰建筑工程设计咨询有限公司的鉴定结论，能够证明有裂纹产生的主要原因是材料本身原因和温度变化引起，关于上诉人主张维修超过保质期的上诉意见不能对抗原材料本身出现的问题。2013年11月至2014年3月，上诉人针对某某某楼的渗水、开裂问题进行整体加固，出现问题是在保修期内，本次维修也是在保修期内。由于上诉人本次的整体加固并没有从根本上解决渗水、开裂问题，上诉人一直未能妥善修复拖延超过保修期，所以上诉人主张维修超过保质期的上诉意见不能成立。3.现无证据证实裂缝系马彬使用不当或其他应归责于马彬的原因造成，上诉人虽抗辩房屋出现问题是马彬自行改变房屋格局进行加建导致，但并未提供证据证实，也未提供证据证实裂缝系因马彬自行装修导致，因此对于本次鉴定结论确定的马彬房屋内出现的裂缝、渗水，上诉人应承担相应的维修义务。但即便双方达成和解协议，作为提供住房这一重大民生产品的上诉人，也无法免除其对所建房屋应承担的质量瑕疵责任。马彬向一审法院起诉请求：1、判令被告对原告所购房屋漏水部位、裂缝部位予以维修（具体部位以山东国泰建筑工程设计咨询有限公司鉴定结论载明位置为准）；2、本案的维修费用、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年12月19日，原、被告签订编号为销售（字）201270283号商品房买卖合同，由原告购买被告开发建设的位于济南市市中区某某号商品房，建筑面积325.7平方米，单价为每平方米11089.62元，总价款3611888元。合同第十六条“保修责任”约定：买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。合同附件三“装饰、设备标准”约定：1、外墙：面砖为主，局部石材与涂料。2、内墙：白色腻子。3、顶棚：白色腻子（除厨房、卫生间外）。4、地面：水泥砂浆。5、门窗：联排端头户与双拼侧入户门：钢木装甲方，钥匙+密码门锁，配彩色可视对讲系统。联排中间户南入户门、钢木装甲门，钥匙+密码门锁，配彩色可视对讲系统。联排端头户南入户门、集中地库地下入户门：钢质门。双拼南入户门：铝合金门。2013年5月，济南市城乡建设委员会对中海国际社区A－4地块一期工程第一期项目出具济南市房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明。2013年5月31日原告办理了涉案房屋收房手续。中海国际社区住宅质量保证书载明，被告承担中海国际社区工程的质量保证责任。保修责任的认定：1、经鉴定为设计原因引起的质量安全隐患及对业户正常使用之妨碍事件的发生。2、经鉴定为施工原因引起的质量安全隐患及对业户正常使用之妨碍事件的发生。保障责任的免除（以下列情况下，免除开发商的保修责任）：1、业户装修改管线、打凿梁、板、柱、外墙、因二次装修而引起管道堵塞渗漏、防水层破坏等质量问题。3、业户擅自拆除、开凿结构楼体、梁、柱、板等房屋受力的关键部件所导致房屋的不安全，一概不在保修之列。保修范围及处理时间：外墙面、屋面防水、地下室渗漏：保修期限5年；墙体开裂或室内抹灰空鼓脱落，保修期限2年，以上保修期限均自收房之日起计算。在正常使用情况下，保修期内，若出现外墙面、屋面防水、地下室渗漏问题或若地面空鼓面积大于400平方米，或起砂面积大于800平米面，我司将无条件免费维修，并对渗漏所造成的业户室内装修损坏进行修复。由于业户使用不当或自行改造造成的，由业户自行承担维修责任。备注：业户自行装修的，保修项目范围内出现问题，责任属于开发商的，由开发商负责，责任属于业户的，由业户自行负责维修责任。中海国际某某某号楼，自2013年发现地基出现不均匀沉降现象，导致部分墙体开裂、渗水，为此委托山东惠裕土木工程有限公司对该建筑物地基基础进行了加固设计，并由山东省对外建设工程总公司于2013年11月至2014年3月期间对某某某楼进行了加固施工。为保证结构安全使用，被告委托山东建大工程鉴定加固研究所对该建筑物地基及基础加固后的安全性进行检测、鉴定。上述鉴定机构于2014年6月30日出具鉴字：NO2014JD371号鉴定报告，载明：“我所对该建筑物地基及基础加固后的安全性进行检测、鉴定，经我所2014年4月10－6月29日赴现场检测、鉴定，鉴定结论为：……7、综上所述，对该建筑物地基及基础加固完成后，地基及基础的沉降变形已趋于稳定，在正常使用状态下，该建筑物可满足安全使用要求。墙体开裂对结构承载影响较小，但影响美观及耐久性，应首先对墙体裂缝进行灌缝处理，然后采用钢丝网水泥砂浆面层进行加固补强。”原、被告双方就补偿问题达成过协议。原告主张由于被告对房屋采取的局部加固措施，不能从根本上解决某某某楼地基没有打桩、地基不稳下沉漏雨严重的质量问题，因此只好在2016年初，在楼房载荷较轻的北部地下室上方进行加层改建，增加北部荷载，使得楼房整体载荷处于暂时平衡，以期解决地基不稳造成的局部沉降漏雨严重的质量问题，随着时间的推移，地下室地面又开始开裂，墙面出现裂缝。本案审理过程中，被告针对原告诉讼请求申请对涉案房屋现阶段是否存在沉降严重影响正常居住使用，现阶段主体结构是否严重影响正常居住使用，房屋墙体裂缝、漏水、返潮、墙面表层脱落等问题能否排除该房屋违建因素及上述现象是否因主体结构质量问题引起进行司法鉴定。一审判决依法委托山东国泰建筑工程设计咨询有限公司进行鉴定，山东国泰建筑工程设计咨询有限公司接受委托后对中海国际某某楼101-106号房、98号楼104号房一并进行了鉴定，并于2018年4月11日作出JD2018-001号司法鉴定意见书，鉴定意见书第7-8页对本案涉及的103室房屋的裂缝情况、房屋现状与图纸不符情况以及漏水、受潮、破损、脱落问题进行了详细说明记录，在鉴定意见书第六项“鉴定分析意见”部分载明：“1、房屋沉降：根据本案资料，某某某楼地基基础进行了加固处理，98号楼未进行处理。目前，某某某、98号楼整体无肉眼可见的明显沉降现象，如需确认房屋目前沉降的实际情况需要对鉴定房屋进行长期的观测，持续时间不宜少于六个月，并且宜跨越一个雨季，由于检测时间较长，经与市中区人民法院沟通，该项检测不包括在本次检测鉴定内容中，如有必要或需求，可对此项检测内容进行补充鉴定。2、墙体裂缝：该涉案工程中海国际社区某某楼101－106等六户和98号楼104户共七户房屋，室内墙体裂缝除个别部位均位于非承重墙，或非承重墙与剪力墙/框架梁交接处。……框架结构中填充墙裂缝产生的原因较多，主要原因大致划分一下，第一原材料的原因，填充墙使用的加气混凝土砌块本身生产出后应进行一段时间的静置，如果时间不够，使用后砌块本身会产生较大的变形，导致砌筑的墙体整体变形，同时整个填充墙砌筑后，在逐渐干燥过程中，会产生一定的收缩变形，尤其是大片的填充墙体，此种收缩变形更加明显。……通过综合分析，可认为裂缝产生的主要原因是材料本身原因和温度变化引起的。3、根据现场查看对照原设计图纸，各户均有不同程度的改造，主要是在原车库等原建筑的平台上加建房屋，房屋形式有的为砌体结构，有的为玻璃房形式，加建增加了原结构的荷载，增加了基础的荷载，但与加建相关的梁、板、柱构件未发现明显的变形，相应部位的基础未发现明显的沉降迹象。由于沉降发展非常缓慢，如要准确判断地基基础是否仍在沉降变形中，必须进行裂缝发展情况的观测，如有必要可以进行裂缝发展情况的补充鉴定。4、除了现场不具备检测条件的房间，漏水、受潮、破损、脱落等问题，某某某楼102户发现一处车库顶板渗漏痕迹，某某某楼104户地下一层外墙有一处渗漏痕迹，室外干挂大理石有四块脱落破损及接缝开裂翘曲的情况，105户地下车库入口两侧有渗漏痕迹，车库侧墙有洇水潮湿痕迹，车库顶板有一处渗漏痕迹，入户门斗处有大理石松动现象。渗漏、洇水痕迹说明该部位有开裂现象，应对裂缝进行修复。脱落、破损的大理石应更换。”2018年4月19日，山东国泰建筑工程设计咨询有限公司向一审法院出具鉴定联系函，针对第二条鉴定分析意见补充说明“所鉴定房屋的主体结构构件目前未见明显的变形，相应部位的基础未见明显的沉降迹象，且裂缝绝大部分发生于隔墙上，对正常居住使用没有严重影响。”原告针对上述鉴定结论提出异议，鉴定机构进行了异议答复。一审判决认为，我国合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应按约定全面履行各自的合同义务。首先，本案原告于2013年接收房屋，后因房屋出现裂缝、漏雨等情形，被告委托案外人对涉案的某某某别墅地基基础进行了加固，在被告提交的山东建大工程鉴定加固研究所出具的鉴定报告中，明确载明涉案“某某某楼，自2013年发现地基出现不均匀沉降现象，导致部分墙体开裂、渗水”的情况，根据现有证据，对当时针对墙体裂缝、渗水情况的维修状况不明，现原告主张维修的项目也主要集中在墙体开裂、渗水两项；其次，根据鉴定机构的鉴定结论，能够证实现有裂缝产生的主要原因是材料本身原因和温度变化引起，在原材料原因分析部分亦载明“填充墙使用的加气混凝土砌块本身生产出后应进行一段时间的静置，如果时间不够，使用后砌块本身会产生较大的变形，导致砌筑的墙体整体变形”，而被告作为房产开发商对原材料的选择及使用负有不可推卸的责任，其关于原告维修主张超过质保期的抗辩意见不能对抗原材料本身出现的问题；第三，现无证据证实上述裂缝系因原告使用不当或其他应归责于原告的原因造成，因此，对于本次鉴定结论确定的原告房屋内出现的裂缝，被告应承担相应的维修义务。被告虽抗辩房屋出现问题是原告自行改变房屋格局进行加建导致，但未提供证据证实，也未提供证据证实裂缝系因原告自行装修导致，因此对被告的上述抗辩意见，一审判决不予采纳。被告抗辩已与原告达成过补偿协议，但即便双方达成和解协议，作为提供住房这一重大民生产品的被告，也无法免除其对所建房屋应承担的质量瑕疵责任。因此，对原告要求被告根据鉴定结论确定的位置对裂缝部位进行维修的请求，一审判决予以支持。本案经一审判决审判委员会讨论研究，判决：被告济南中海地产投资有限公司于本判决生效之日起一个月内，对济南市裂缝部位（具体以山东国泰建筑工程设计咨询有限公司编号为JD2018-001号司法鉴定意见书第7-8页裂缝情况汇总表中载明位置为准）进行维修。维修更换费用由被告济南中海地产投资有限公司负担。原告马彬对此负有协助义务。案件受理费100元，由被告济南中海地产投资有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中海公司与马彬签订的《商品房买卖合同》第十六条保修责任约定：买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。可见，双方在合同中约定的保修期自商品房住宅交付使用之日起算。上述《商品房买卖合同》签订于2012年12月19日，约定的交房期限为2013年5月31日前，中海公司实际于2013年5月31日与马彬办理了房屋交接手续。根据《住宅质量保证书》的载明内容以及鉴定机构出具的司法鉴定意见，涉案房屋裂缝及空鼓质量问题的质保期为两年。自涉案房屋交付时间即2013年5月31日，至本案起诉之日即2017年7月18日，马彬主张的上述房屋维修范围早已超过两年的质保期。马彬在超过质保期后起诉要求中海公司对涉案房屋质量问题履行保修义务，该主张于法无据，本院不予支持。综上所述，中海公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初5446号民事判决；二、驳回被上诉人马彬的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人马彬负担。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  亓雪飞审判员  刘 洋二〇一九年十一月十九日书记员  杨 娟