内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民再272号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：赵某，女，1978年5月13日出生，个体工商户，住赤峰市。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：袁某，男，1966年8月1日出生，个体工商户，住赤峰市。二再审申请人共同的委托诉讼代理人:郭某，内蒙古红城律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：侯某，女，1966年3月10日出生，住赤峰市。委托诉讼代理人：张某，内蒙古法林律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，内蒙古法林律师事务所律师。再审申请人赵某、袁某与被申请人侯某房屋租赁合同纠纷一案，赤峰市松山区人民法院于2016年6月10日作出(2016)内0404民初3891号民事判决。侯某不服，向本院提起上诉。本院于2018年11月2日作出（2016）内04民终4864号民事判决。赵某、袁某不服，向本院申请再审。本院于2019年5月13日作出（2019）内04民申183号民事裁定，裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭进行了审理。再审申请人赵某、袁某及二人共同的委托诉讼代理人郭某，被申请人侯某及其委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵某、袁某的再审请求：撤销赤峰市中级人民法院(2016)内04民终4864号民事判决，对本案进行再审并依法改判。事实与理由：赵某、袁某有权获得因征收导致的搬迁、停产停业损失的补偿。首先，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，征收房屋应支付的补偿包括：1、被征收房屋的价值；2、因被征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3、因被征收房屋造成的停产停业损失。同时依据该条例第二十三条的规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。上述规定虽然没有明确规定承租人的受偿权利。但是依据合同法第二百二十五条：在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益归承租人所有的规定以及民法通则的相关原理，应该是谁受损失给谁补偿，所以因拆迁导致停产停业、搬迁等损失应按承租的范围给付赵某、袁某。其次，对所有权人补偿的性质应为其丧失物权的损失补偿，即被征收房屋价值的补偿。而物权的权利包括占有、使用、收益、处分，依据《物权法》第一百二十一条：因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权被消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿的规定。侯某将房屋出租的同时，已将房屋的占有、使用以及部分收益让渡给赵某、袁某，赵某、袁某基于合法有效的合同受让了房屋的权益应受到法律保护。因此，在租赁期内，因征收导致赵某、袁某搬迁、停产停业的损失应该予以补偿，如果该补偿费用由未因征收产生搬迁和停产停业的侯某享有，明显有悖公平。第三，依据《赤峰至京沈高铁喀左站铁路建设项目征地拆改补偿安置方案》第五条关于搬迁费和停产停业损失的规定，获得搬迁费的条件是利用非住宅房屋正在从事生产经营且生产经营时间达一年以上，按房屋评估金额的1.5%给予搬迁费。获得停产停业损失的条件是征收非住宅房屋造成停产停业损失的，对已领取营业执照，进行税务登记并有纳税记录的且仍在从事生产、经营等活动的被征收人，按照房屋评估金额的3%补偿。因此，从补偿方案规定的给付条件看，搬迁费和停产停业损失也应给付赵某、袁某。第四，双方签订租房合同约定，租赁期间如遇国家政策需要拆除或改造，侯某只对该房屋的产权所产生的费用收取，其他附属设施所产生的拆迁费归赵某、袁某所有。另外，合同还约定，如果政府有关部门征收发生合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，侯某不承担任何税费。此条约定进一步说明，双方对征收产生的除房屋、附属设施补偿款以外的搬迁费、停产停业损失费已明确约定由赵某、袁某享有，如产生税费由赵某、袁某承担。因此，依据双方的约定搬迁费和停产停业损失也应由赵某、袁某享有。侯某辩称，一、赵某、袁某再审申请称《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条明确了征收房屋的补偿内容，认为停产停业、搬迁损失应当给付赵某、袁某。但该第十七条的起始内容是：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括上述的一、二、三项内容。结合征收补偿条例的第二条中明确了房屋所有权人就是被征收人，那么上述三项内容的补偿主体就是房屋所有权人，也就是侯某。二、赵某、袁某认为，侯某将房屋出租的同时，已将房屋的占有、使用以及部分收益让渡给赵某、袁某，据此赵某、袁某可以获得搬迁、停产停业等补偿。赵某、袁某混淆了所有权的概念。房屋所有权主要体现在占有、使用、收益和处分四项职能上。其中四项职能中最重要的是处分职能。出租房屋恰恰是房屋所有权人对处分职能的最直接体现。因此出租行为并不能改变和丧失房屋所有权人对房屋所有的属性，更不会因为房屋的出租而将上述职能让渡给承租人。而本案中，双方只是出租的法律关系，不是改变房屋所有权的法律关系。众所周知，所有权的丧失只能是出售和转让或者其它法律行为，绝不会因为出租而丧失。三、赵某、袁某认为根据松山区人民政府出台的《征地拆改补偿安置方案》的规定，其应获得搬迁及停业停产补偿。该条款没有明确搬迁费及停产停业由承租人获得，这是赵某、袁某及一审法院对该条款的重大误解。第五条的核心内容是非住宅房屋从事生产经营且生产经营达一年以上可以获得搬迁费及停产停业损失，松山区人民政府制定该条款主要目的是区分一同建在国有土地上的住宅房屋和非住宅房屋在征收补偿时的补偿范围问题。即并不是所有的非住宅房屋在征收时都可以获得搬迁费和停产停业损失，只有从事生产经营一年以上在征收时才可以获得搬迁费和停产停业损失，而住宅房屋就不可能获得搬迁费和停产停业损失。本案中被征收的房屋本身就是非住宅房屋，在出租之前就已经做了很多年的商业经营，并非是在出租后才成为的非商业用房，所以在征收时理应获得搬迁费和停产停业损失。四、赵某、袁某以租房合同说明其可以获得搬迁费和停产停业损失。但双方签定的三份合同没有对争议的费用进行过任何约定。赵某、袁某已经获得了附属设施补偿款1998798元、牌匾补偿费3000元、工商户搬迁补助5000元。该得的赵某、袁某已经全部得到了。综上，双方签定的合同中没有任何关于搬迁费及停产、停业的损失约定，既然合同中没有约定，就得依据法律、法规的规定，而征收条例中对双方争议的搬迁费及停产、停业的损失已有明确约定，原二审判决也是据此做出了正确的改判。应维持正确的原二审判决。赵某、袁某向一审法院起诉请求：要求被告将已经领取的应属于原告的停产停业损失及搬迁费800000元返还原告。一审法院查明事实：原告赵某、袁某系夫妻关系，共同经营松山区赵师傅修脚足疗健康会所。被告侯某系赤峰市松山区北方建材城1号楼的房主，2012年8月3日，原告袁某与被告侯某签订房屋租赁合同，约定：袁某租赁被告侯某位于赤峰市××区，租赁期限为2012年10月1日至2022年9月30日。2013年7月2日，原告袁某与被告侯某签订房屋租赁合同，约定：袁某租赁被告侯某位于赤峰市××区西北角，面积约700平方米，租赁期限为2013年8月1日至2018年7月30日，租赁期间，房屋和土地的产权税由被告依法缴纳，如果发生政府有关部门征收本合同中位未列出项目但与房屋有关的费用，被告不承担任何税费……，如遇国家政策需要拆除或者改造的情况，被告只对该房屋的产权所产生的费用收取；其他附属设施所产生的拆迁费归原告所有……。2014年10月1日，又签订补充协议，约定：侯某与袁某2012年8月3日签订租房合同，经双方协商对原合同进行补充：如遇政府拆迁，其中包括水井一口、锅炉房约25平方米、牌匾、室内所有装修归原告所有。合同签订后，原告对房屋进行了装修，经营松山区赵师傅修脚足疗健康会所，并办理工商营业执照。2016年4月，因赤峰至京沈高铁喀左站铁路的建设项目，需征占被告侯某所有的赤峰市××区，2016年4月18日，赤峰市松山区穆家营子镇人民政府分别与被告侯某、原告赵某签订赤峰市松山区高铁建设项目征地拆改货币补偿协议，约定：被告侯某的房屋总面积为4138.80平方米，房屋评估价格为每平方米9980元，补偿金额41305224元，搬迁费补偿金619578元，停产停业补偿金1239157元，合计43163959元。同时约定：松山区赵师傅修脚足疗健康会所附属设施补偿金额1998798元，牌匾补偿3000元，工商户搬迁补助5000元。2016年5月16日，原告向该院提起诉讼，以被告的房屋共计三层，总面积为4138.80平方米，每层面积1379.60平方米，原告租赁二层楼房及一层楼房的400平方米，合计租赁被告房屋1779.60平方米，房屋评估金额为17760408元，按房屋评估金额的1.5%给付搬迁费，原告应得搬迁费266406.12元，停产停业损失按3%补偿，原告应得17760408元，二项合计799218.36元为由，要求被告将已经领取的应属于原告的停产停业损失及搬迁费800000元返还原告。另查明：赤峰市松山区人民政府于2016年3月22日下发赤松政办发（2016）4号文件、《赤峰至京沈高铁喀左站铁路的建设项目征地拆改补偿安置方案》及《赤峰至京沈高铁喀左站铁路的建设项目征地拆改补偿安置工作方案》，经松山区人民政府2016年第二次常务会议审议通过。安置工作方案规定：利用非住宅房屋正在从事生产经营且生产经营时间达到一年以上，被征收房屋为生产用房的，按房屋评估金额1.5%给予搬迁费；征收非住宅房屋造成停产停业损失的，对已领取营业执照进行税务登记并有纳税记录的仍在从事生产、经营活动的被征收人，按房屋评估金额的3%补偿。原告租赁被告的房屋面积为1776.13平方米，房屋征占时，松山区赵师傅修脚足疗健康会所属于正常营业中，经营期间一年以上。一审法院认为，原被告签订的房屋租赁合同合法有效，被告于2012年8月3日、2013年7月2日分别将其1776.13平方米房屋交付原告使用，原告对租赁的房屋进行了装修，并作为其松山区赵师傅修脚足疗健康会所的经营场所从事合法经营活动，在合同履行期间，因赤峰至京沈高铁喀左站铁路的建设项目，征占了被告侯某所有的赤峰市××区，因此，原告被签订的房屋租赁合同已无法履行。2016年4月18日，被告侯某与赤峰市松山区穆家营子镇人民政府签订的赤峰市松山区高铁建设项目征地拆改货币补偿协议中约定了拆迁补偿的项目包括房屋补偿款41305224元，搬迁费补偿金619578元，停产停业补偿金1239157元。依据城市房屋拆迁的有关规定，对承租人的停产、停业的损失及设备拆迁安装补助费等，应由被拆迁人给予补偿。而原告在承租涉案房屋并正常经营期间房屋被拆迁，其作为承租人有权享有因拆迁造成的停产、停业损失及搬迁补助费。结合赤峰市松山区人民政府下发的赤松政办发（2016）4号文件中关于搬迁费及停产停业损失的补偿规定，原告要求被告返还搬迁费及停产停业损失的请求成立，但原告计算的数额有误，法院对原告的请求予以部分支持。被告的辩称主张于合同约定不符，故对被告的辩称主张不予支持。判决：1、被告侯某于本判决生效后十日内返还原告赵某、袁某搬迁费265886.65（1776.13平方米×9980元×1.5%），停产停业损失531773.31元（1776.13平方米×9980元×3%元），合计797659.96元。2、驳回原告赵某、袁某的其他诉讼请求。本院二审认定事实与一审法院查明的事实一致，直接予以确认。本院二审认为，上诉人侯某与被上诉人赵某、袁某订立的租赁合同，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。双方当事人对于在履行租赁合同期间遇国家政策需要拆迁，所涉及的停产停业等损失补偿的分配合同没有明确约定。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”之规定，该条确认了被征收人的概念即被征收人应为房屋所有权人。该条例第十七条规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。从以上规定看出，被征收人是指被征收房屋的所有权人，在拆迁过程中，拆迁单位与被拆迁房屋的所有权人侯某订立拆迁协议，由拆迁单位支付侯某停产停业损失、搬迁费等，侯某交付涉案房屋。上诉人侯某与被上诉人赵某、袁某订立的租赁合同中也没有停产停业损失、搬迁费归被上诉人所有的约定。故被上诉人主张停产停业损失、搬迁费归其所有没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，但适用法律错误。上诉人侯某的上诉请求成立，予以支持。判决：1、撤销内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院(2016)内0404民初3891号民事判决；2、驳回被上诉人赵某、袁某的诉讼请求。本院再审查明事实与原一二审认定事实一致，予以确认。本院再审认为，再审申请人赵某、袁某与被申请人侯某签订的房屋租赁合同合法有效，侯某作为所有权人，将房屋出租给赵某、袁某是其使用经营管理房屋的一种形式。因征收拆迁，侯某永久失去了对房屋经营管理的预期收益，而赵某、袁某可以更换经营场所继续营业。合同履行过程中房屋被征收拆迁，双方在合同中并未约定因征收房屋造成的搬迁费及停产停业损失如何分配。故拆迁单位给付因征收房屋造成的搬迁费及停产停业损失补偿应归侯某所有。综上所述，再审申请人赵某、袁某的再审请求不能成立，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项规定,判决如下：维持本院（2016）内04民终4864号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 吕 岩审 判 员 乌 江审 判 员 徐景娥 二〇一九年十一月二十八日法官助理 江 南书 记 员 闫慧敏