重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初5712号原告：黄加俊，男，1950年3月9日出生，汉族，住重庆市江北区。原告：黄晓军，男，1977年4月6日出生，汉族，住重庆市江北区。共同委托诉讼代理人：徐忠，重庆迪正律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：喻仁杰，重庆迪正律师事务所实习律师。被告：易经华，男，1971年2月26日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：谢小琳，重庆峰岸律师事务律师。委托诉讼代理人：刘美云，重庆峰岸律师事务律师。原告黄晓军、黄加俊与被告易经华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄加俊、黄晓军及共同委托诉讼代理人徐忠，被告易经华及其委托诉讼代理人谢小琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄晓军、黄加俊向本院提出诉讼请求：1.判令易经华立即搬出重庆市江北区观音桥建新北路X号附X号X-X门面房屋；2.判令易经华支付欠付的涉诉房屋租金及物管费120000元及滞纳金（以120000元为基数，从2017年11月1日起，按每日8%计算至实际支付之日止）；3.判令易经华从2019年3月1日起，按每月101200元（租金90068元/月、物管费11132元/月）的标准支付涉诉房屋占用期间的租金及物管费损失，至涉诉房屋实际交付给黄晓军、黄加俊之日止。事实和理由：2009年3月1日，黄晓军、黄加俊与易经华签订《房屋租赁合同》，约定易经华承租位于重庆市江北区观音桥建新北路X号附X号X-X门面房屋，租期为十年。2019年3月1日合同到期之后，易经华未搬出涉诉房屋，也未表示将按照市场价格续租。易经华从2016年10月至2017年10月期间每月少付租金和物管费10000元，累计欠付租金和物管费共120000元。黄晓军、黄加俊多次催促未果，故提起本案诉讼。被告易经华辩称，双方于2009年3月1日签订了租期为10年的房屋租赁合同，但涉诉房屋在使用的过程中，由于黄晓军、黄加俊未缴纳大修基金导致电梯损坏时无法动用大修基金进行维修，给易经华的经营造成极大的损失。后双方口头协商，由易经华每月暂扣10000元租金直至电梯能够正常运行，共暂扣120000元作为电梯停运的损失赔偿，因此该费用不应作为租金支付，且延付或者未付租金的诉讼时效为一年，超过诉讼时效的不应当得到支持。因涉诉房屋大面积漏水，广告牌和复层被相关部门因违章搭建和安全问题而拆除，给易经华的经营造成了极大的影响，属于涉诉房屋的瑕疵，应当减少租金或者延长租期。易经华已交纳了截止到2019年4月30日的租金，于2019年4月30日搬离，并多次通知黄晓军、黄加俊接房，但黄晓军、黄加俊一直未出面解决纠纷，不来办理交接手续，黄晓军、黄加俊的扩大损失应由其自行承担，易经华不应当支付房屋占有使用费。黄晓军、黄加俊提起诉讼的事实和理由均不成立，请求驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《房屋租赁合同》（2009年3月1日）、房地产权证、重庆增值税普通发票及临时住宿登记表、兴业银行交易明细、温馨提醒、微信聊天记录（2019年6月3日）、工作联系函（2019年8月28日）及EMS寄件单、关于“要求延长租期来弥补屋顶漏水及电梯停运损失”的告知函（2019年1月6日）及EMS寄件单、微信聊天记录（2019年3月11日、7月16日）、专用收据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：致易经华总经理告知函（2018年12月5日），要求租赁户限期支付租金、物管费的函（2017年4月6日）和要求租赁户限期支付租金及物管费的函（2017年6月30日），以及上述函件的EMS寄件单，易经华虽否认收到上述函件，但上述函件内容与EMS寄件单的备注信息存在一致性，且易经华认可上述函件的收件地址为其经营的其他酒店地址，手机号码是本人电话，故上述函件的真实性本院予以确认；《房屋租赁合同》（2016年4月19日）、中国工商银行历史明细清单、微信聊天记及《房屋租赁合同》（林清），均系黄加俊与案外人之间产生，与本案不具有关联性，本院不予确认；物管费调整及签订物业合同的确认函，系黄加俊与案外人签订，缺乏其他证据证明函件中收费标准的真实性，本院不予确认；电梯大修改造过程的情况说明，系案外人出具，因案外人未出庭作证，且缺乏其他证据相互印证，本院不予确认；江北区星豪宾馆关于几项重大事项的说明、关于江北区星豪宾馆电梯瘫痪抵扣房租的告知函、告知函（2017年10月20日）均系复印件，系易经华单方出具，内容的真实性缺乏其他证据印证，且并无送达或签收的证据，本院不予确认；2019年6月7日电话录音、2019年7月19日电话录音，系双方之间产生，本院予以确认；漏水视频、2019年2月25日电话录音、停业视频、拆违章视频，从内容看均与本案事实存在关联，且并无相反证据否认其内容，对上述证据的真实性本院予以确认；交通银行个人客户交易清单虽系原件，但清单的户名为张昭容，与本案缺乏关联，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2009年3月1日，黄晓军、黄加俊与易经华签订《房屋租赁合同》，约定黄晓军、黄加俊将位于重庆市江北区观音桥北城天街——天街2号一单元四楼1号装修的整层商铺出租给易经华，租赁期限为10年，自2009年3月1日至2019年3月1日，合同期满，易经华在市场同等条件下可优先续租。该合同第二条（租金及支付方式）约定，易经华每月支付租金33000元及物管费、水电公摊费7800元，合计40800元；从2011年开始递增5%，以后每隔一年按递增后的租金增加5%；提前15天支付下一个月的租金，从2010年开始提前15天支付两个月租金，如逾期未付，则按2个月租金计收每日滞纳金8%，拖欠时间不得超过10天，超出10天属违约，黄晓军、黄加俊有权停水停电，造成后果由易经华承担；易经华每月按时交纳物管费、水电公摊费给黄晓军、黄加俊代交。第三条（相关费用支付办法）约定，易经华应按实际经营向物管部门交纳水电气费用，并依法向相关部门交纳有关经营税费，黄晓军、黄加俊积极配合被告协调物管事项和费用，其费用由易经华按协调金额交纳。第四条（房屋装修）约定，易经华同物业管理部门协商决定，24小时开通电梯，并接通物管的管理系统，由易经华一次性支付5000元费用；易经华根据经营需要对房屋进行改装，改装方案应征得物业管理部门同意，改装时若有消防法规不允许的情况下易经华自行解决，改装时间为80天，宾馆内的改装费由易经华负责，合同解除，宾馆的房屋及墙体、水电气表、广告牌、线路等设施设备易经华在合同解除时不得人为破坏，并归黄晓军、黄加俊所有，其他属易经华的活动资产由被告自行处理，装修的房间全部拆出。第五条（履约保证金）约定，在合同签订三日内，易经华向黄晓军、黄加俊一次性支付履约保证金40000元；易经华自租赁期内自己承担各种经营方面的风险困难，若需转让、转租不得有任何理由要求黄晓军、黄加俊承担其他费用或减少租金，黄晓军、黄加俊不承担任何经营风险方面的经济责任。第六条（权利及义务）约定，黄晓军、黄加俊应积极协调物业管理部门及宾馆的物业管理，协助被告对天街2号门头广告，1、2楼电梯广告大厅，及楼梯间天楼一间房，物管管理部门及办理相关手续由易经华自行负责，黄晓军、黄加俊协助易经华办理；易经华应按合同约定交纳房屋租金及相关费用，应处理好易经华经营期内供货商的债权债务。第七条（违约责任）约定，易经华在合同期内，拖欠房屋租金，则属违约，双方约定违约方合同自动解除，并在履约保证金中扣除所欠房屋租金，履约保证金不足扣除拖欠房屋租金时，由易经华在房屋内经营所需的活动资产作为支付租金抵押，黄晓军、黄加俊享有处理权。合同签订后，易经华将涉诉房屋进行酒店经营。涉诉房屋所在的北城天街2号电梯于2017年1月9日至11月6日出现了停运问题，于11月6日恢复正常使用。2018年12月5日，黄加俊向易经华邮寄致易经华总经理告知函，主要内容为“……合同将于2019年2月30日到期，希望易经华在市场同等条件下优先续租……如在到期日未续签合同，希望提前将活动资产拆除及尽快付清租金和物管费，有助于到期办理交房手续，若到期未交房就按新的租赁单价每平方米100元收取”。2017年4月9日，黄加俊向易经华邮寄要求租赁户限期支付租金、物管费的函，该函的主要内容为截止至2017年3月31日，易经华尚欠租金及物管费40000元，逾期已超过50天，构成违约，请易经华支付拖欠的租金及物管费并按每日8%支付滞纳金。2017年6月30日，黄加俊向易经华邮寄要求租赁户限期支付租金及物管费的函，该函的主要内容为截止至2017年6月30日，易经华尚欠租金及物管费80000元，构成根本违约，请易经华支付拖欠的租金及物管费并按每日8%支付滞纳金。2019年1月6日，易经华向黄晓军、黄加俊邮寄关于“要求延长租期来弥补屋顶漏水及电梯停运损失”的告知函，该函的主要内容为2014年5月至2016年9月左右，客运电梯修修停停，2016年11月初电梯停运至2017年11月6日才恢复运行，房屋屋顶严重漏水，对易经华的经营造成极大影响；易经华要求按原租金标准延长租期一年半，以弥补因黄晓军、黄加俊过失造成的酒店经营损失；如在合同到期后，黄晓军、黄加俊不同意按原租金标准续租一年半，易经华要求补足酒店直接损失四十多万元，否则在合同到期后坚决不予撤场。易经华于2019年2月19日，向黄加俊转账汇款110191.2元，认为该笔款项是截止到2019年4月30日的租金。黄晓军、黄加俊认为在之前已明确告知易经华，在合同到期后如未续签合同原租赁合同不再履行，因易经华欠付120000元的租金且明确表示合同到期后不搬出涉诉房屋，该款并不属于租金。租赁合同到期后，双方未签订新的租赁合同。双方在2019年2月至7月期间，多次通过微信及电话就涉诉房屋的交接问题与易经华主张的赔偿问题进行了沟通，但协商无果。2019年9月4日，易经华向黄晓军、黄加俊邮寄工作联系函，该函的主要内容为租金已缴纳至2019年4月底，易经华多次通过电话、微信的方式联系合同到期后的接房事宜，但黄晓军、黄加俊拒不接房，反而向法院恶意诉讼；现通知黄晓军、黄加俊在收到函件后3日接房，完清交接手续（赔偿经济损失520000元，退还垫付的电梯维修费100000元及保证金40000元），如黄晓军、黄加俊拒不接房又不完清接房手续而产生的所有后果及法律责任由黄晓军、黄加俊承担。黄晓军、黄加俊于2019年9月5日收到该函件。2019年6月7日和8月22日，涉诉房屋用于酒店经营，名字为星豪鸿连锁酒店。易经华在庭审中陈述，涉诉房屋经营的宾馆名称为星豪宾馆，其在重庆市江北区有五家星豪宾馆，均属于星豪鸿连锁酒店旗下的宾馆，因2019年3月5日员工闹事，已在该日搬离了前台和财务，于2019年4月30日搬离了涉诉房屋，现涉诉房屋内尚有柜子、床单、箱子和索要工资的员工。黄晓军、黄加俊于2019年6月18日向本院申请财产保全，要求对易经华名下价值1350000元的财产采取保全措施，并缴纳了保全申请费5000元。本院认为，黄晓军、黄加俊与易经华签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，易经华应依约向黄晓军、黄加俊支付租金。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。易经华主张尚未支付的租赁期内的120000元租金系双方关于电梯停运损失赔偿达成的一致意见，因黄晓军、黄加俊并不认可，且易经华举示的视频、录音等证据中包含大量双方关于租金、赔偿、交房等内容的对话，并不足以证明双方最终达成了扣除120000元租金的合意，结合双方纠纷产生的原因及过程，对易经华的上述主张，本院不予采信。黄晓军、黄加俊曾在2017年向易经华邮寄了催收租金的函件，其要求易经华支付租金的诉讼请求，在《中华人民共和国民法总则》施行前并未超过一年的诉讼时效，关于易经华认为黄晓军、黄加俊关于租金的请求已超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。因易经华已于2019年2月19日向黄加俊转账汇款110191.2元，其尚欠的租金和物管费为金额9808.8元，黄晓军、黄加俊要求易经华支付9808.8元租金及物管费的请求，本院予以支持，超过该数额的请求部分，本院不予主张。易经华于2019年2月19日支付的款项虽在租赁合同到期前，但双方并未在租赁合同到期后续签合同，且黄晓军、黄加俊在租赁合同到期后对易经华继续使用涉诉房屋存有异议，故双方并不成立不定期租赁合同关系，关于易经华认为其支付的款项系截止至2019年4月30日租金的主张，本院不予采纳。虽然租赁合同中约定逾期支付租金时应按2个月租金的金额计收每日滞纳金8%，但在黄晓军、黄加俊未举证其实际损失的情况下，该滞纳金的计算标准明显过高，结合双方之后的协商过程及纠纷产生原因，本院认为按中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金足以弥补黄晓军、黄加俊逾期收取租金的损失，按照该标准对黄晓军、黄加俊主张的以120000元为基数，从2017年11月1日起计算至2019年2月19日止的滞纳金的请求，以及以9808.8元为基数，从2019年2月20日起计算至实际支付之日止的滞纳金的请求，本院予以主张，超出前述数额的滞纳金请求，本院不予支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。因双方并未达成新的租赁合同关系，易经华应在合同到期后将涉诉房屋返还黄晓军、黄加俊。易经华虽主张其已于2019年4月30日搬离了涉诉房屋，但涉诉房屋内仍有其部分物品及员工，且根据重庆增值税普通发票、临时住宿登记表及视频等证据，涉诉房屋仍在继续经营酒店，对易经华的上述主张本院不予采信，关于黄晓军、黄加俊要求易经华立即搬出涉诉房屋的请求，本院予以支持。易经华虽在2019年9月4日向黄晓军、黄加俊邮寄了工作联系函，但该函的内容除要求接房的同时要求完清交接手续，即赔偿经济损失520000元，退还垫付的电梯维修费100000元及保证金40000元，属于附条件的接房要求，并不具备完成涉诉房屋实际交付的目的，不能免除其将涉诉房屋返还黄晓军、黄加俊的合同义务，以及应承担其占用涉诉房屋期间给黄晓军、黄加俊造成的损失。因双方并均未举示2019年度的租金支付证据，按照租赁合同中关于租金约定，每月交租金33000元及物管费、水电公摊费7800元，合计40800元；从2011年开始递增5%，以后每隔一年按递增后的租金增加5%，2019年的月租金标准应为42117.29元（33000×1.05的五次方），加上物管费、水电公摊费7800元，2019年每月应付的费用为49917.29元。黄晓军、黄加俊主张按每月101200元的标准支付占用期间的损失，但其举示的证据不足以证明该标准应作为损失计算的依据，故关于黄晓军、黄加俊要求易经华从2019年3月2日起支付涉诉房屋占用期间的租金及物管费损失的请求，应按每月49917.29元的标准计算，超出该标准的损失请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告易经华与于本判决生效之日起十五日内搬出位于重庆市江北区观音桥建新北路X号附X号X-X门面房屋；被告易经华与于本判决生效之日起十五日内支付原告黄晓军、黄加俊欠付的租金及物管费9808.8元，并按照中国人民银行同期贷款利率，分别以120000元为基数，从2017年11月1日计算至2019年2月19日止，以及以9808.8元为基数，从2019年2月20日计算至实际支付之日止，向原告黄晓军、黄加俊支付滞纳金；被告易经华与于本判决生效之日起十五日内按每月49917.29元标准，从2019年3月2日起至房屋交还之日止，向原告黄晓军、黄加俊支付房屋占有使用费；驳回原告黄晓军、黄加俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1859.46元，保全申请费5000元，共计6859.46元，由被告易经华负担6200元，由原告黄晓军、黄加俊负担659.46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 王中申二〇一九年十一月一日法官助理 郑成帅书 记 员 刘 培