大连长兴岛经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0292民初791号原告：大连市住房公积金管理中心，住所地大连市中山区武汉街51号，统一社会信用代码：12210200422426431L。法定代表人：邢战坤，该中心主任。委托诉讼代理人：刘宗晓，辽宁华夏律师事务所律师，执业证号：12102201810065083。委托诉讼代理人：王功海，辽宁华夏律师事务所律师，执业证号：12102200910833238。被告：郭军，男，1989年6月7日出生，汉族，住辽宁省大石桥市。被告：STX房地产开发（大连）有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区新港村，统一社会信用代码：9121020066584964XK。法定代表人：金容讚。被告：大连市住房置业担保有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区黄河街80号，统一社会信用代码：91210200716951063T。法定代表人：许伟家，该公司董事长。委托诉讼代理人：张晓琦，女，该公司员工。原告大连市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）与被告郭军、被告STX房地产开发（大连）有限公司（以下简称STX房地产）、大连市住房置业担保有限公司（以下简称置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，由审判员王叶辉依法适用简易程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘宗晓、王功海，被告郭军，被告置业公司委托诉讼代理人张晓琦到庭参加诉讼，被告STX房地产经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告郭军立即偿还借款本金216047.42元，按贷款合同约定的利息、罚息标准支付自2016年9月4日起至还清欠款日止的利息、罚息（截至2019年7月10日逾期利息、罚息、未到期利息为19313.98元）；2.请求依法确认原告对抵押物大连长兴岛经济区房屋享有优先受偿权；3.判令被告郭军承担本案诉讼阶段的律师代理费1600元；4.判令由被告大连市住房置业担保有限公司、被告STX房地产开发（大连）有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5.判令三被告承担本案诉讼费、保全费等。事实与理由：2012年8月15日，原告以下设的瓦房店办事处名义与被告郭军签订了《个人住房抵押借款合同》，约定：原告委托中国建设银行大连瓦房店支行向被告郭军贷款25万元用于购买大连长兴岛经济区房屋；贷款期限20年。贷款偿还方式为按月等额本息还款，还款总期数为240期，贷款利率按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率执行，贷款利率为浮动利率，浮动周期为1年；若被告郭军未按约定期限偿还贷款本息，逾期贷款利息自逾期之日起按照中国人民银行的有关规定计收；若被告郭军连续四个月或累计六个付息期未按时偿还贷款本息，原告有权单方面宣布合同项下的贷款全部提前到期，要求被告郭军立即偿还全部贷款本息或要求承担抵押担保责任。合同约定以被告郭军所购买的，位于大连长兴岛经济区房屋作为合同履行的抵押物，并于2012年12月18日办理了抵押登记手续。2012年8月15日，原告与被告郭军、大连市住房置业担保有限公司签订了《个人住房公积金贷款保证合同》，约定被告大连市住房置业担保有限公司对被告郭军所应偿还的借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金以及实现债权的费用承担连带保证责任。为了防范个人住房政策性（公积金）贷款风险，促进开发建设的商品房销售，在上述房屋销售之前，原告与被告STX房地产开发（大连）有限公司签订了《个人住房政策性贷款合作协议》，约定：原告同意对符合《大连市个人住房政策性贷款管理办法》规定的购房人提供个人住房政策性贷款，而被告STX房地产开发（大连）有限公司为原告向上述商品房的购房人发放的每一笔政策性贷款提供连带责任保证。上述合同签订后，原告依约于2012年9月4日委托建设银行大连瓦房店支行向被告郭军发放贷款25万元。自2015年5月4日，被告郭军开始逾期偿还贷款，至今已累计10多次逾期，鉴于被告郭军的多次逾期行为，原告决定宣布合同项下的贷款全部提前到期，要求被告郭军立即偿还全部贷款并承担抵押担保责任。被告郭军所欠的未到期本金184750.28元，未到期利息83.39元，与上述拖欠的本金利息合计235361.40元。2019年4月12日，原告与辽宁华夏律师事务所签订了《诉讼代理服务框架协议》，约定自2019年4月2日起至2021年4月1日止，由辽宁华夏律师事务所批量代理贷款案件，每个案件诉讼阶段的律师代理费用为1600元。原告认为，被告郭军未按期归还本息的行为违反了合同约定，严重损害了原告的合法权益，依据合同约定，原告有权宣告贷款提前到期，要求被告郭军偿还全部本息，并赔偿律师费损失，被告大连市住房置业担保有限公司和被告STX房地产开发（大连）有限公司作为连带责任保证人，均应当对被告郭军所负债务承担连带保证责任。原告为维护自身合法权益，现依法提起诉讼，请求法院依法审理，公正判决。被告郭军辩称，同意原告的诉讼请求。被告STX房地产未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。被告置业公司辩称，同意原告的诉讼请求，但作为担保方为被告郭军代偿了12451.69元，请求法庭在查明事实部分予以确认。原告围绕诉讼请求依法提交了大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、预购商品房抵押申请审批书、个人住房公积金贷款保证合同、个人住房政策性贷款合作协议、大连市住房公积金贷款划转凭证（借据）、个人委托贷款划拨资金通知书、还款情况明细、提前全部还款试算、诉讼服务协议及发票。被告置业公司提供了大连市住房公积金管理中心个人住房公积金贷款欠款理赔还款通知书。被告郭军和被告置业公司对证据真实性无异议，与本案有关联性，予以采信。原告和被告郭军对被告置业公司证据真实性无异议，与本案有关联性，予以采信。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月15日，原告与被告郭军签订大连住房公积金中心个人住房抵押借款合同一份，约定由原告向被告郭军发放住房公积金贷款25万元，用于支付位于大连长兴岛某区某室的部分购房款，并以该商品房进行抵押担保，而后，该商品房在房地产管理部门办理了预购商品房抵押登记。2012年9月4日，原告依照被告郭军的委托，将25万元借款作为购房款转入被告STX房地产的账户。2012年8月15日，原告与被告郭军、置业公司签订个人住房公积金贷款保证合同，约定被告置业公司为原告向被告郭军发放的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及实现债权和行使抵押权所支出的费用承担连带保证责任。2012年2月9日，原告（甲方）与被告STX房地产（乙方）签订个人住房政策性贷款合作协议，协议约定乙方为甲方商品房的购房人发放的每一笔政策性贷款提供连带责任保证。保证范围为甲方发放的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权所支出的费用；保证期限为自借款合同生效之日起至项目全部竣工，且借款人所购买商品房屋所有权证下发并商品房抵押登记手续（房屋他项权证）办理完毕为止。自2015年5月，被告郭军开始未按照约定足额偿还贷款本息。截至2019年7月10日，尚欠本金31297.14元、利息及罚息19230.59元，未到期本金为184750.28元。另查，被告郭军购买案涉房屋未办理产权登记和他项权证。又查，被告住房置业曾为被告郭军垫付12451.69元。再查，2019年4月12日，原告与辽宁华夏律师事务所签订了《诉讼代理服务框架协议》，约定自2019年4月2日起至2021年4月1日止，由辽宁华夏律师事务所批量代理贷款案件，每个案件诉讼阶段的律师代理费用为1600元。本院认为，原告与被告郭军之间签订的个人住房抵押借款合同，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，符合法律规定，应认定有效。被告郭军未按约定时间偿还贷款本金及利息，违反了双方的约定，应承担违约责任，原告有权依据合同约定宣布贷款全部提前到期，并要求被告郭军偿还未还借款本金及利息、罚息。被告STX房地产和置业公司分别在个人住房政策性贷款合作协议和个人住房公积金贷款保证合同约定，对原告向被告郭军发放的借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权所支出的费用承担连带保证责任，均在保证期间内，因此，被告STX房地产和置业公司应对上述借款本息及律师费承担连带保证责任，在承担连带责任后有权向被告郭军追偿。因案涉房屋办理的是预抵押登记，被告郭军未取得房屋产权证书，未办理房屋抵押登记，故原告对此房不享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭军于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告大连市住房公积金管理中心贷款本金216047.42元及利息（按照双方合同约定计算)；二、被告郭军于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连市住房公积金管理中心律师费1600元；三、被告STX房地产开发（大连）有限公司、大连市住房置业担保有限公司对本判决第一、二项承担连带偿还责任；四、被告STX房地产开发（大连）有限公司、大连市住房置业担保有限公司在承担保证责任后后有权向被告郭军追偿；五、驳回原告大连市住房公积金管理中心的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4855元，减半收取2427.50元，保全费1705元，合计4132.50元，由被告郭军、STX房地产开发（大连）有限公司、大连市住房置业担保有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  王叶辉二〇一九年十一月二十二日书记员  静 蕊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。