辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终14206号上诉人（原审被告）：张爽，女，1987年9月11日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：杨梅，女，1986年6月17日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。委托诉讼代理人：李伯奎，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雨杭，辽宁开宇律师事务所实习律师。原审第三人：沈阳华宜房地产经纪与代理有限公司，住所地沈阳市和平区南京南街237号（3门）。法定代表人：程龙，该公司经理。上诉人张爽因与被上诉人杨梅、原审第三人沈阳华宜房地产经纪与代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初1021号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张爽上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判降低违约金标准，支付六天违约金；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.根据合同法114条及买卖合同司法解释24条规定，我方要求降低违约金计算标准，按照银行贷款利率上浮30%计算。2.按合同约定，我方应于2018年11月8日前办理银行进抵押。但被上诉人2018年11月15日向中介提出已经起诉，不再办理贷款抵押手续。中介亦不给我方办理。2018年11月20日我方直接找到中介代办人办理银行进抵押。当日向被上诉人转账违约金8720元，要求继续履行合同。被上诉人坚持不卖房，并把违约金退回。故15日后的违约金我方不应承担。我方只承担2018年11月9日至2018年11月14日的违约金1141.36元。3.合同约定交付房屋前结清陈欠，被上诉人并未结清陈欠共计4300.3元。我方主张被上诉人未按约定时间交付房屋晚交82天的违约金9301.95元。4.因被上诉人向银行告知房屋有纠纷不能放贷款，导致我方不得已多次去银行沟通上访方式要求放贷款，最终在2019年2月18日放贷款。杨梅辩称，一、被答辩人存在违约行为，买卖合同约定的违约金不违反法律、法规的规定，约定有效，双方应当遵守并执行按照双方签订的《房屋买卖合同》约定，被答辩人应于2018年1月8日前办理银行进抵押，但被答辩人直至2018年11月20日才办理银行进抵押，被答辩人该行为系合同违约，应当承担违约责任。关于违约责任合同中有明确约定，即每逾期一天按逾期未付款的1‰支付违约金，该约定不违反法律、法规的强制性规定，且签订的合同系双方的真实意思表示，因此该约定有效并对双方都具有约束力，任何一方发生违约行为都应当按此约定承担违约责任。被答辩人所依据的法律规定与本案没有关联性，缺乏事实或法律依据。二、被答辩人的陈述与事实不符，其主张违约天数为6天没有事实及法律依据。被答辩人于2018年11月1日取得新房产证，按照《房屋买卖合同》约定，应于5个工作日内即2018年11月8日前办理银行进抵押。直至11月15日，虽经答辩人及第三人多次催促，被答辩人仍不予办理。答辩人告知第三人转告被答辩人要求解除合同，是基于答辩人在面临房财两空的情况下的合理抗辩。被答辩人表示想要继续履行合同，但仍不办理进抵押。答辩人在无奈之下选择于2018年11月19日起诉，被答辩人称答辩人于11月15日起诉和中介不配合被答辩人办理进抵押的情况均与事实不符。而且答辩人11月19日提起诉讼，被答辩人迫于诉讼压力，立即于11月20日办理了进抵押，更能说明其不予办理进抵押没有任何困难，完全是故意的违约行为。因此违约金计算至2018年11月20日并无不当。答辩人在一审中的诉讼请求主张违约金计算至房款实际给付之日，但一审法院认为合同中未约定付款日期，应视办理进抵押日期为履行合同约定的日期即11月20日。答辩人已认可一审法院对违约金数额的认定，被答辩人关于违约天数仅有6天的主张违反公平原则，且没有任何事实或法律依据。三、被答辩人的其它上诉请求不符合《民事诉讼法》规定，应另行主张权利被答辩人向答辩人主张结清交房前陈欠费用、违约金等上诉请求，属于在二审中提出反诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，被答辩人的请求应当另行起诉。综上所述，被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据，不应得到支持。请求法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。沈阳华宜房地产经纪与代理有限公司未陈述。杨梅向一审法院提出诉讼请求：1.被告支付违约金109000元；2.被告承担因合同违约导致的保全费5000元、担保保函费3200元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2018年9月25日，原告杨梅（出卖人、甲方）与被告张爽（买受人、乙方）、第三人沈阳华宜房地产经纪与代理有限公司（居间方、丙方）签订房屋买卖合同书一份，约定交易房产坐落于沈阳市和平区和康街111甲5-4号2单元23楼1室，建筑面积89平方米。房屋售价1739000元。第五条付款方式约定，1.乙方于2018年9月25日支付给甲方购房定金199000元；2.甲乙双方商定于本合同签订后5个工作日办理乙方贷款面签，甲方申请解贷，在审批书下发后2个工作日内办理更名、过户手续，在甲方解贷当日，乙方支付第二笔购房款450000元；3.在甲方房屋撤押后3个工作日内办理过户，过户当日乙方支付第三笔购房款10000元用于资金监管；4.在乙方新房证下发后5个工作日内办理银行进抵押，贷款1090000元由银行支付给甲方。第八条违约责任约定，1.乙方如未按本合同约定的时间付款，视为乙方违约，应向甲方支付违约金，每逾期一天，违约金按逾期未付款的1‰计算。逾期未超过15天，甲方有权收取违约金继续履行合同或单方解除协议；如果乙方已经支付定金或房款的，已付定金归甲方所有；甲方应在合同解除后三日内，将购房首付款在扣除违约金后还给乙方，逾期未退，每逾期一天，甲方应按退金额的1‰支付乙方违约金。合同签订后，被告按照约定支付了定金及首付款。原、被告双方办理了更名过户手续，被告于2018年11月1日取得房屋所有权证书，现诉争房屋由被告占有使用。另查明，被告于2018年11月20日办理银行贷款房屋抵押，2019年2月18日银行将房屋抵押贷款1090000元支付给原告。原、被告双方对于购房总款及前三笔购房款支付均无异议，现原告因第四笔购房款的支付产生争议，诉至一审法院。一审认为，原、被告及第三人之间签订的房屋买卖合同书，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故各方均应按照协议约定履行各自的权利义务。依照合同约定，被告应于房证下发后5个工作日内即2018年11月8日前办理银行进抵押，但被告直至2018年11月20日才办理银行进抵押，被告该行为系违约，应承担相应的违约责任。关于违约责任合同中有明确约定，即每逾期一天，违约金按逾期未付款的1‰计算。故被告应支付原告2018年11月9日至2018年11月20日期间违约金13080元（1090000元×1‰×12天）。关于原告主张的2018年11月21日至2019年2月18日实际收到银行付款期间的违约金，因双方在合同中仅约定了办理银行进抵押时间，而未约定银行实际付款时间，故被告办理了银行进抵押之后不应继续承担违约责任，故对于原告主张的该期间的违约金不予支持。关于原告主张的要求被告承担的保全费、担保保函费，原告在起诉立案申请财产保全时的诉讼请求为解除合同，收回房屋，将房屋产权证更名为原告等，而开庭时原告诉讼请求做出了重大变更，故现要求被告承担保全费及保函费无事实依据，不予支持。一审法院判决：一、被告张爽于判决生效之日起十日内支付原告杨梅违约金13080元；如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2644元（原告已预交），由原告杨梅承担2517元，由被告张爽承担127元；保全费5000元，由原告杨梅承担。二审期间，上诉人提交照片，证明被上诉人不想卖房了，并以200万的价格挂出。被上诉人对该证据真实性，关联性有异议，认为照片不能确认是案涉房屋，且该登记与双方的房屋买卖合同无关。被上诉人所卖房屋不影响双方当事人买卖合同的成立生效的履行。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人、原审第三人签订的《房屋买卖合同书》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。上诉人未按合同约定时间办理银行进抵押，构成违约。上诉人应按合同约定的违约金标准承担违约责任。关于上诉人主张违约金标准过高的问题，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。虽合同约定违约金标准即每日付未付款1090000元的1‰与银行同期贷款利率相比偏高，但合同约定条款内容系各方当事人均认可且明知的，上诉人亦自认曾按合同约定违约金标准主动支付过违约金，结合合同履行情况及双方当事人过错程度，一审判决判令上诉人按合同约定标准支付违约金并无不当。关于上诉人主张被上诉人2018年11月15日向中介提出已经起诉，不再办理贷款抵押手续，故15日后的违约金我方不应承担的问题，因上诉人曾以主动支付违约金并最终于2018年11月20日办理银行贷款房屋抵押的方式表明要求继续履行合同，即便被上诉人提起诉讼，亦未导致合同未再履行，故对上诉人该项主张不予支持。综上所述，上诉人张爽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费127元，由上诉人张爽负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  金 鑫审判员  丁广昱二〇一九年十一月二十一日书记员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。