成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0124民初2371号 原告（反诉被告）：成都鸿宇物业管理服务有限公司，住所地：成都市青羊区文家乡乐坪村二组。 法定代表人：李波，职务：总经理。 委托诉讼代理人：易剑虹，四川蜀西律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴宇峰，男，汉族，1975年11月6日出生，住成都市金牛区。 被告（反诉原告）：朱康榕，女，汉族，1976年5月6日出生，住四川省郫县。 原告（反诉被告）成都鸿宇物业管理服务有限公司（简称鸿宇物业公司）与被告（反诉原告）吴宇峰、被告（反诉原告）朱康榕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鸿宇物业公司特别授权的委托代理人易剑虹、被告（反诉原告）吴宇峰、被告（反诉原告）朱康榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）鸿宇物业公司的诉讼请求：判令吴宇峰、朱康榕向鸿宇物业公司立即支付物业服务费6066.96元，并自拖欠之日起至物业服务费实际结清之日止按中国人民银行同期借贷利率标准支付利息，起诉时利息927.5元，合计6994.46元。事实和理由：鸿宇物业公司系吴宇峰、朱康榕所居住的郫都区郫筒镇精城名典小区物业管理公司，吴宇峰、朱康榕自2013年1月1日起至今分别在不同时段、不同服务项目上共拖欠鸿宇物业公司物业服务费共计6994.46元，鸿宇物业公司经催收无果，向法院提起诉讼，请求判如所请。庭审中，鸿宇物业公司要求吴宇峰、朱康榕从起诉之日起至物业服务费实际结清之日止按中国人民银行同期借贷利率标准支付利息。 被告（反诉原告）吴宇峰、被告（反诉原告）朱康榕辩称并反诉称，2016年之后的物业服务费没有缴纳，是因为物业公司和第二届业委会约定的物业服务费的标准，我方不认可，鸿宇物业公司随意变化物业服务费标准，我方认为应继续履行前期物业服务合同，但物业公司不同意。至于2013年我方没有缴纳物业费的原因是因为房屋质量问题，物业公司同意帮我修好房屋破损的地方，但其没有履行，后我方只有自己找人修缮，房屋外墙漏水，修缮费用我方和物业公司有口头约定，抵扣物业费。反诉请求：1、依法判令鸿宇物业公司支付房屋质量维修费9000元；2、依法判令鸿宇物业公司支付由物业公司收取的3000元公共收益所得，没收鸿宇物业公司非法所得；3、依法判令鸿宇物业公司支付2015年与第一届业委会恶意串通骗取小区公共维修金约68万余元，分摊到吴宇峰、朱康榕的1000元维修金并没收鸿宇物业公司非法所得；4、依法判令鸿宇物业公司支付吴宇峰、朱康榕多交的物管费480元；5、依法判令鸿宇物业公司支付吴宇峰、朱康榕因物业服务质量差，需要打折2成的物业服务费共计2000元；6、依法判令鸿宇物业公司在电梯维修中弄虚作假、伪造时间和签名等不良行为向业主书面道歉；7、驳回鸿宇物业公司要求吴宇峰、朱康榕支付2013年1月至2014年12月及2016年10月至2016年12月的物业服务费；8、依法判令鸿宇物业公司清空消防通道、更换手提式灭火器；9、依法判令鸿宇物业公司每月公示每辆车的收费情况。事实及理由：吴宇峰、朱康榕于2009年3月发现房屋漏水，一直向物业公司反映得不到解决，后吴宇峰、朱康榕找工人整修，发现漏水严重，需要3000元才能彻底解决，物业公司不愿意出资，吴宇峰、朱康榕要求使用维修基金未果，吴宇峰、朱康榕只好自己找工人解决。物业公司履行合同不到位，吴宇峰、朱康榕的房子质量问题得不到解决，造成的损失应由物业公司赔偿。根据法律规定，第一届业主委员会未经业主大会同意和物业公司签订的合同无效，第二届业委会和物业公司所做的约定未经业主大会授权，物业公司未公示收益，第二届业委会在处置收益时未经三分二的业主同意，侵犯业主权益，请求法院判令物业公司停止用业主公共部分进行经营活动，已经取得的收益应返还业主或补充维修基金。物业公司在2014年用一张满意度调查表，骗取业主签名同意动用维修基金，涨物业服务费，随后代替业主在动用680000元维修金上签名，明知第一届业委会没有业主大会授权，与第一届业委会签订了有损业主利益的物业合同，属于无效合同，涨的物管服务费应返还业主。根据法律规定，物业服务费的收取应当遵循合理公开和与服务水平相适应原则。鸿宇物业公司服务脏乱差、小区消防通道停满了车，电梯经常坏，收取业主停车卡押金、门禁卡费不入账，灭火器11年未更换。鸿宇物业公司诉请的2013年1月至2014年12月和2016年10月至2016年2月的物业服务费超过诉讼时效。庭审中，吴宇峰和朱康榕增加反诉请求为：1、要求鸿宇物业公司返还办理门禁卡的费用，8张共计40元；2、要求鸿宇物业公司返还缴纳的停车卡押金50元；3、要求鸿宇物业公司支付2019年4月清理下水道费用40元；4、要求鸿宇物业公司赔偿2015年丢失的电瓶车损失1000元；5、要求鸿宇物业公司对外来车辆进行登记；6、要求鸿宇物业公司对外来车辆不许收费。 原告（反诉被告）鸿宇物业公司针对反诉辩称，吴宇峰和朱康榕对其反诉应当举证和提出理由，对于反诉涉及的小区公共部分，吴宇峰和朱康榕没有主张的主体资格，吴宇峰和朱康榕要求物业服务费打折的请求没有依据，请求驳回反诉。 经审理查明，2006年11月6日，鸿宇物业公司和四川西兴源置业有限公司签订《“精城名典”前期物业服务合同》，约定鸿宇物业公司为位于郫县（现为成都市郫都区精城名典住宅小区提供物业服务，物业服务费标准有：高层住宅1.30元／月／平方米，多层住宅0.8元／月／平方米，（庭审中，鸿宇物业公司称实际收取的物业费标准为高层住宅0.9元／月／平方米，多层住宅0.7元／月／平方米）。2014年12月9日，鸿宇物业公司和郫县郫筒镇精城名典第一届业主委员会签订《物业服务协议》，约定鸿宇物业公司为位于郫县（现为成都市郫都区精城名典住宅小区提供物业服务，合同约定的物业服务费标准有：高层住宅0.9元／月／平方米，多层住宅0.7元／月／平方米。每户每月、每季缴纳，合同期限自2014年10月15日至2019年10月14日，双方还约定了其他权利义务。2014年12月19日，鸿宇物业公司和该小区业主大会签订《〈物业服务合同〉补充协议》，约定从2015年1月1日起物业服务费标准为：高层住宅由0.9元／月／平方米调整为1.10元／月／平方米，多层住宅由0.7元／月／平方米调整为0.9元／月／平方米。2017年6月3日鸿宇物业公司和该小区第二届业主委员会签订协议，约定从2017年7月1日起物业服务费标准为电梯（高层住宅）1.0元／平方米／月，多层0.8元／平方米／月。 同时查明，吴宇峰和朱康榕系案涉小区1栋3单元10层1003号房屋（该房屋系高层，建筑面积118.83平方米）的权属人，接收房屋时间为2008年6月17日。庭审中，鸿宇物业公司要求吴宇峰和朱康榕支付该房屋2013年1月1日起至2014年12月31日、2016年10月1日至2017年6月30日、2017年7月1日至2019年1月31日期间的物业服务费并要去吴宇峰和朱康榕从起诉之日按银行同期贷款利率标准支付上述欠款利息至付清时为止。 本案在审理过程中，本院于2019年6月18日对案涉小区勘查，显示该小区面对郫都区郫筒镇杜鹃路大门通道无堵塞现象，该通道墙壁安装一排充电插座（物业公司人员称系为方便业主电瓶车等充电方面安装的），该小区1栋3单元1、2层楼梯间的手提式灭火器生产时间为2008年3月。 另查明，朱康榕于2015年9月6日向郫县（现为成都市郫都区）公安局和平街派出所报案称一电瓶车在显示小区被盗，公安机关受案后目前没有侦破。 上述事实，有原被告的相关陈述，鸿宇物业公司和案涉小区业主委员会签订的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、补充协议、案涉房屋的登记信息、公安机关的受案登记表、本院的工作记录等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，根据鸿宇物业公司提交的《物业服务合同》，以及吴宇峰、朱康榕系案涉房屋的业主的事实，本院确认原被告间建立了合法有效的物业服务关系，双方应按照合同的约定履行权利义务。现鸿宇物业公司以吴宇峰、朱康榕未按照约定支付物业服务费为由，要求吴宇峰、朱康榕支付相应的物业费和利息的主张，符合法律规定，应予支持。根据案涉房屋的建筑面积和《物业服务合同》约定的物业服务费标准，本院确认吴宇峰、朱康榕应支付鸿宇物业公司案涉房屋2013年1月1日起至2014年12月31日的物业服务费2566.73元（118.83平方米×0.9元/月/平方米×24个月=2566.73元）、2016年10月1日至2017年6月30日的物业服务费1176.42元（118.83平方米×1.1元/月/平方米×9个月=1176.42元）、2017年7月1日至2019年1月31日期间的物业服务费2257.77元（118.83平方米×1元/月/平方米×19个月=2257.77元），共计6000.92元。对于鸿宇物业公司要求吴宇峰、朱康榕按照银行同期贷款利率标准支付上述欠款从起诉之日即2019年4月16日至付清之日止利息的主张，不违背法律规定，本院予以支持。对于鸿宇物业公司认为其诉请的物业服务费含有垃圾清运费和水费的主张，本院认为物业服务费和垃圾清运费、水费系不同的费用项目，鸿宇物业公司该主张不成立，不予支持。 对于吴宇峰、朱康榕的如下反诉请求：1、依法判令鸿宇物业公司支付房屋质量维修费9000元；本院认为于法无据，不予支持；2、依法判令鸿宇物业公司支付由其收取的3000元公共收益所得，没收鸿宇物业公司非法所得；本院认为小区公共收益属于全体业主共同所有，应由业主大会或业主委员会按照相应的程序行使权利，对吴宇峰、朱康榕该主张不予支持；3、依法判令鸿宇物业公司2015年与第一届业委会恶意串通骗取小区公共维修金约68万余元，分摊到吴宇峰、朱康榕的1000元维修金并没收鸿宇物业公司非法所得；本院认为该主张不属于物业服务合同纠纷，且涉及到案外人即第一届业委会的权利义务，不在本案纠纷中予以处理；4、依法判令鸿宇物业公司支付吴宇峰、朱康榕多交的物管费480元；本院认为，吴宇峰、朱康榕没有提供相应的证据印证，不予支持；5、依法判令鸿宇物业公司支付吴宇峰、朱康榕因物业服务质量差，需要打折2成的物业服务费共计2000元；本院认为，该主张于法无据，不予支持；6、依法判令鸿宇物业公司在本单元电梯维修中弄虚作假、伪造时间和签名等不良行为向业主书面道歉；本院认为该主张不属于物业服务合同纠纷，且涉及到案外人的权利义务，不在本案纠纷中予以处理；7、驳回鸿宇物业公司要求吴宇峰、朱康榕支付2013年1月至2014年12月及2016年10月至2016年12月的物业费；本院认为，因本案系物业服务合同纠纷，物业服务具有长期性和持续性，鸿宇物业公司对案涉小区的物业服务至今仍在继续，其公司提供物业服务的整个期间内产生的某期间的物业费用，应视为鸿宇物业公司在服务期间整体债权的一部分，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，鸿宇公司主张的上述期间的物业服务费没有超过诉讼时效，吴宇峰、朱康榕的该主张不符合法律规定，本院不予支持；8、依法判令鸿宇物业公司清空消防通道、更换手提式灭火器；本院认为，经本院在审理中现场勘查，没有发现案涉小区消防通道有堵塞，但消防通道的充电插座应予拆除，案涉小区过期的手提式灭火器，应予更换。9、依法判令鸿宇物业公司每月公示每辆车的收费情况，本院认为，该主张于法无据，不予支持。对于吴宇峰、朱康榕在庭审中增加的诉讼请求：1、要求鸿宇物业公司返还办理门禁卡的费用，8张共计40元；本院认为，该主张于法无据，不予支持。2、要求鸿宇物业公司返还缴纳的停车卡押金50元；本院认为，该主张于法无据，不予支持。3、要求鸿宇物业公司支付2019年4月清理下水道费用40元；吴宇峰、朱康榕没有提交相应证据证代鸿宇物业公司清理的下水道和支付的费用，本院不予支持；4、要求鸿宇物业公司赔偿2015年丢失的电瓶车损失1000元；经本院审查，目前公安机关没有破案，现没有证据确认电瓶车被盗窃的原因和鸿宇物业公司的物业服务管理存在因果关系，本院不予支持；5、要求鸿宇物业公司对外来车辆进行登记；本院认为这属于物业公司的职责范围，予以支持；6、要求鸿宇物业公司对外来车辆不许收费；本院认为于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第十五条、第四十一条、第五十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）吴宇峰、朱康榕在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）成都鸿宇物业管理服务有限公司2013年1月1日起至2014年12月31日、2016年10月1日至2017年6月30日、2017年7月1日至2019年1月31日期间的物业服务费共计6000.92元和利息（利息的计算方式：以6000.92元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率标准从2019年4月16日起计算至付清上述物业服务费为止）。 二、原告（反诉被告）成都鸿宇物业管理服务有限公司在本判决生效后五日内拆除成都市郫都区郫筒镇安民街37号精城名典小区消防通道上的充电插座，更换成都市郫都区郫筒镇安民街37号精城名典小区内不合格的手提式灭火器，对进出成都市郫都区郫筒镇安民街37号精城名典小区的外来车辆进行登记。 三、驳回原告（反诉被告）成都鸿宇物业管理服务有限公司和被告（反诉原告）吴宇峰、朱康榕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费25元、反诉案涉收费25元，由原告（反诉被告）成都鸿宇物业管理服务有限公司和被告（反诉原告）吴宇峰、朱康榕各承担25元。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 少 二〇一九年十一月八日 书记员 全倩如