贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终8700号上诉人（原审被告）：贵州东辉投资管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区蟠桃宫路蟠桃园小区C幢1层1-1。法定代表人：党永强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：庞伟，四川聚贤律师事务所律师，执业证号：15101199810556442。委托诉讼代理人：张和友，北京德和衡（成都）律师事务所律师，执业证号：15101201310528532。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军陆军勤务学院，住所地重庆市沙坪坝区大学城北一路。负责人：周炎明，该学院院长。委托诉讼代理人：何宽富，男，1967年10月24日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：陈斌，男，1970年2月22日出生，土家族，住湖北省恩施市。上诉人贵州东辉投资管理有限公司（以下简称：东辉公司）与被上诉人中国人民解放军陆军勤务学院（以下简称：陆军勤务学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初4143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人东辉公司的委托诉讼代理人庞伟、张和友及被上诉人陆军勤务学院的委托诉讼代理人何宽富、陈斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人东辉公司的上诉请求：1、请求撤销贵州省贵阳市南明区人民法院作出的（2019）黔0102民初4143号民事判决书第二、三、四项；2、请求改判上诉人按照《军队房地产租赁合同》约定的租金标准，依法酌情减少支付租金；3、请求改判上诉人不承担支付违约金的违约责任；4、请求改判上诉人不承担腾空租赁房屋的义务；5、请求改判被上诉人承担违约责任，赔偿上诉人租金损失1723.39万元；6、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院直接认定按照原租赁合同约定支付足额租金违背公平原则，被上诉人交付的租赁物具有瑕疵，应当减少租金，一审法院忽视重要证据，直接判令上诉人承担违约责任，认定上诉人未提交证据证明闲置时间、数量及租金，违背客观事实，一审法院认定被上诉人停办《军队房地产租赁许可证》不属于违约行为适用法律错误，且判令上诉人腾退租赁的房地产和设施设备，违背双方约定，审查事实不清。补充意见如下：一、原审判决使用简易程序不符合法律规定，理由如下：1、根据最高院的规定，简易程序应该是法律关系清楚明确争议不大，本案诉讼标的3200万金额巨大，属中级人民法院的管辖范围，涉及承租人众多；2、双方对案件事实争论过大，东辉公司提出反诉意见，也不应适用简易程序的审理范围；3、本案涉及国家重大调整，具有一定政治意义；4、对于腾退的05建材城涉及上百户承租人，虽然承租商户并非本案承租人，但是因为涉及利益较大根据司法解释245及246条的规定，不适用简易程序的其他情形。二、本案原审判决并未就双方举证认证的事实作出法院的认定，人民法院认定事实的结果及理由原审法院没有阐述，属于未对本案事实进行认定，一审判决P5起，本院事实认定如下P7，仅仅对军队合同条款进行认定，对其他事实未进行认定。三、一审法院对于本案参加诉讼的陆军勤务学院与后勤工程学院的主体关系合同承接关系为予以查明，合同系后勤工程学院签订，本案起诉的主体陆军勤务学院之间的法律关系未予以查明。四、原审法院只认定了《军队房地产租赁合同》，未对贵阳办事处补充协议、招标文件未予以查明，这两份文件与《军队房地产租赁合同》的关系为一般约定和特别约定，视为通用条款和专业条款的关系，应该以补充协议为合同主要约定，两份合同有同等效力，补充协议作为专用合同，界定了本案非单纯的房产租赁，根据补充协议，双方的租赁关系为后勤学院委托东辉公司进行经营管理，后勤工程学院对整个租赁关系进行监督，并非单纯交给东辉公司使用，一审对此未予以查明。五、二审期间上诉人提交了本案租赁经营管理的05建材城由于未取得军队许可证，已造成市场商户流失，无法合法出租，且以承租的租赁商户无法办理证件拒绝全额支付租金的证据，希望二审法院就该证据依法开庭进行质证，以开庭审判的方式保护平常及军队商户的利益。被上诉人陆军勤务学院辩称，上诉人酌情减少租金的上诉请求，不属于本案二审审理范围，依据《合同法》第111条的规定要求较少租金，适用法律明显不当，一审法院正确判定停办《军队房地产租赁许可证》是军队停止有偿服务工作的政策要求，不属于违约行为，且不影响《军队房地产租赁合同》的效力，也不影响该合同的履行，上诉人所谓的租金损失与停办《军队房地产租赁许可证》没有任何因果关系，且上诉人在一审庭前单方委托评估机构作出的鉴定意见不能证明上诉人（房屋闲置）的租金损失，停办该许可证根本不影响上诉人自己合法经营，上诉人怠于行使权利，也没有采取措施防止所谓的租金损失，应当自行承担相应法律责任。由上诉人腾退承租的房地产和设施设备是合同约定，被上诉人和次级承租人没有租赁合同关系，《合同法》第235条规定，应由上诉人腾退承租房地产和设施设备。针对补充意见答辩如下，1、关于证人胡某去我们那反映减少租金，不能因为我方没有做出回应就认为我方沉默默认减少租金，减少租金应该有书面协议，拖欠租金后我方一直在催缴租金，租金是招投标认定的，即使减少租金也应该通过招投标。本案的审理程序，也符合法律规定，没有任何的法律规定涉军及3200万的标段不能适用简易程序，3200万即使超越管辖范围，上诉人一审未提交管辖异议，我方认定一审判决没有任何问题。对于二审期间许可证的证据不属于新证据，二审不应进行审理，一审期间本案经过审委会讨论，一审判决并无不妥。陆军勤务学院向一审法院提出诉讼请求：1、判令依法解除《军队房地产租赁合同》；2、判令被告向原告支付截至《军队房地产租赁合同》解除之日的租金（截止2018年12月31日，应支付租金16,477,955.61元）和违约金（按照年利率6%计算，截止2018年12月31日，应支付违约金1,299,031.59元）；3、判令被告向原告腾退承租的房地产和设施设备，并承担逾期腾房占有使用费（自《军队房地产租赁合同》解除之日起，按照租金标准计算至实际腾房之日止）；4、判令被告承担本案本诉和反诉的全部诉讼费用。东辉公司向一审法院提出反诉请求：1、请求判令解除《军队房地产租赁合同》；2、请求判令被反诉人因违约金赔偿反诉人租金损失1723.39万元、装饰装修损失127.25万元，合计1850.64万元；3、请求判令被反诉人退还房地产租赁保证金200万元；4、本案反诉诉讼费用由被反诉人承担。一审法院经审理认定事实如下：2013年5月6日，陆军勤务学院与东辉公司签订了《军队房地产租赁合同》，主要内容为：出租方（甲方）后勤工程学院，承租方（乙方）东辉公司；第一条：甲方自愿将位于贵阳市××区体育路××号的房屋（坐落号：成黔字第8236号，建筑面积19600平方米）出租给乙方使用；第二、三条：租赁用途为商业，租赁期限自2013年6月1日至2023年5月31日；第四条：租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）81,508,181.89元，租金以转账或支票半年结算；第六条：乙方向甲方交纳200万元保证金，乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还保证金，并加付银行同期存款利息；第七条：租赁期内，甲方应当履行的义务。（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚；……（五）负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》等；第九条：（一）甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互补补偿；……；（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任等；第十条：甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付200万元作为违约金；第十一条：（一）乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付200万元作为违约金；（二）乙方逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金等；合同期内的租金明细为：第一年租金7,110,000元，自2013年6月1日至2014年5月31日；第二年租金7,323,300元，自2014年6月1日至2015年5月31日；第三年租金7,542,999元，自2015年6月1日至2016年5月31日；第四年租金7,769,288.97元，自2016年6月1日至2017年5月31日；第五年租金8,002,367.64元，自2017年6月1日至2018年5月31日；第六年租金8,242,438.67元，自2018年6月1日至2019年5月31日等。审理中，陆军勤务学院提交的主要证据有：1、《军队房地产租赁许可证》、《呈批件》，证明原、被告合法有效的租赁关系；东辉公司应按照合同约定支付租金；租金起算时间为2014年1月1日。东辉公司对证据真实性无异议，合同约定办理许可证系陆军勤务学院的义务；2、《国有土地使用权证》，证明陆军勤务学院出租给东辉公司的房屋、土地系陆军勤务学院合法享有。东辉公司对真实性无异议，证明目的不认可，因为使用权证载明从租赁角度看，该使用权证不代表可以出租，应满足军队房地产租赁许可制度；3、欠缴租金统计表，证明从2016年7月1日起至2018年12月31日止，东辉公司欠缴租金16,477,955.61元及违约金1,299,031.59元。东辉公司对金额无异议，按每年6%计算违约金没有依据；4、东辉公司向陆军勤务学院出具的《关于缴纳租金催收函回复》，证明陆军勤务学院已向东辉公司主张租金权利，案外人逾期不缴纳租金是因市场风险和自身管理风险，与陆军勤务学院无关。东辉公司认为达不到证明目的；5、《经费明细账》、2018年银行转账凭证，证明东辉公司向陆军勤务学院支付租金总额及欠付租金。东辉公司无异议；6、《调解协议》，证明陆军勤务学院向东辉公司催要租金，双方协议由南明区法院管辖。东辉公司称陆军勤务学院对未办理许可证给东辉公司造成损失一事知情。东辉公司提交的主要证据有：1、《军队房地产租赁合同》，证明租赁期限为10年，陆军勤务学院有义务负责申领《军队房地产租赁许可证》，陆军勤务学院违反合同第七条约定行为的，东辉公司有权解除合同。陆军勤务学院认为达不到证明目的，不能证明出租的房屋达不到租赁条件；2、保证金交付凭证，证明东辉公司依约缴纳了保证金200万元，陆军勤务学院无异议；3、建设投资证据，证明东辉公司承租场地后，投入约1,400万元修建、改建建材市场，已形成附合的装饰装修物；4、关于《军队房地产租金追缴通知》回函，证明东辉公司没有推脱租金支付义务，双方对租金问题一直在协商解决。陆军勤务学院称回函没有学院签字，是否收到无法确定；5、调解协议，证明双方达成协议，协商解决东辉公司欠付租金及陆军勤务学院未办理许可证给东辉公司造成的损失。陆军勤务学院认为达不到证明目的，陆军勤务学院没有违约，且不知道东辉公司的损失；6、补充协议，证明涉案房屋在签订合同时已经是租赁建材市场，陆军勤务学院明知被告的经营模式；东辉公司投资进行装修改造是履行合同约定义务，陆军勤务学院同意被告进行装修改造；陆军勤务学院知晓未办理许可证；根据合同约定因陆军勤务学院原因造成合同终止，退还200万元保证金，补偿综合两年年度租金和装修产值。陆军勤务学院不认可证明目的，该协议签订时间为2013年4月17日，而《军队房地产租赁合同》签订时间为2013年5月6日，应以后签订的合同为准；不能证明应退还保证金，没有事实和法律依据。7、《中华人民共和国建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、中国人民解放军总后勤部关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》（后营字（2004）1285号），证明军队控制房产实行租赁许可制度，如没有许可证，且使用性质发生了变化，租赁物不符合交付条件；办理合法的相关手续，必须持有许可证，否则东辉公司招商引入的商铺不能办理手续，因此给东辉公司的经营造成损失。陆军勤务学院称不办理许可证与经营损失之间没有因果关系，已经通知办证，只是后期未办证，不能证明陆军勤务学院不办证。8、2017年9月11日情况汇报，证明东辉公司曾向陆军勤务学院反映经营困难情况，提出减少租金，双方签订了补充协议。陆军勤务学院认为该证据系单方请求，没有涉及因未办证而导致损失，是因经营风险、房屋老化、建材市场萧条等原因导致。9、证人胡某证言，证明东辉公司于2014年承租贵阳办事处营区，当时营区已经是由一个宾馆和○五建材厂组成，由东辉公司接管投资继续经营，胡某作为办事处主任留下对东辉公司监督管理及处理原单位职工遗留问题。2015年，涉及后勤工程学院无法办理《军队房地产租赁许可证》，对○五建材厂经营产生了影响，商户要办营业执照，提供不了许可证，因此出现部分商户拒缴租金的情况。自2016年起，东辉公司多次向本人反映经营困难、办理许可证、减少租金、取消租金递增、支持企业渡过难关等情况，本人无法处理，多次向后勤工程学院反映，领导回复“暂时不递增租金、你们继续经营，租金收多少交多少，天津已经在搞试点，结束以后，看情况到时候一起解决。”此后，东辉公司继续经营，每年收多少交多少。陆军勤务学院对部分证言不认可，“领导回复”不是直接证据，真实性无法核实；即使真实也不能证明东辉公司的主张，并没有形成书面变更，双方未达成合意。另，东辉公司庭前单方向四川华文资产评估有限公司申请评估，其中川华资评［2019］0301号评估报告是对“贵阳○五建材城”内的商业房屋建筑物于2015年至2018年度客观租赁损失的市场价值进行评估，评估结果为1723.39万元（租金损失）。川华资评［2019］0302号评估报告是对“贵阳○五建材城”的部分实物资产市场价值进行评估，评估结果为127.25万元（装修损失）。庭后，一审法院组织原被告对两份评估报告进行质证，双方均不申请重新评估。陆军勤务学院请求法院核实“四川华文资产评估有限公司”的评估资质，若有评估资质，认可“0302号”评估报告装修损失部分，而“0301号”评估报告的租金损失部分，需要东辉公司举证证明闲置时间、数量、租金及房屋闲置原因系陆军勤务学院未办理租赁许可证造成。后，东辉公司向一审法院提供了“四川华文资产评估有限公司”具有评估资质的证据，该评估机构入了四川省法院委托鉴定专业机构备选库，评估资质为AAA；对于房屋闲置的原因系陆军勤务学院未办理租赁许可证，闲置时间、数量及租金，东辉公司未提交证据证明。一审法院认为，陆军勤务学院与东辉公司于2013年5月6日签订的《军队房地产租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在履行上述协议过程中，因军队和武警部队全面停止有偿服务活动，致使双方合同履行的客观情况发生重大变化，导致上述协议不能继续履行，合同目的不能实现。双方均要求解除《军队房地产租赁合同》，系贯彻军队和武警部队全面停止有偿服务活动所必须，军队和武警部队全面停止有偿服务活动属于军队政策重大调整，故提前解除合同不属于违约行为。按时足额支付租金系承租人的基本义务，被告自2016年下半年起迟延支付租金，合同约定被告逾期30日交付租金，原告有权解除合同并收回属于原告的全部财产，现原告主张被告支付尚欠租金、及时腾退房屋，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。合同约定东辉公司逾期支付租金，每逾期一日，陆军勤务学院按滞交经费总额的千分之三向东辉公司加收违约金，现原告自愿要求按年利率6%从东辉公司欠缴租金时即2016年7月1日起计算违约金，符合法律及合同约定，一审法院亦予支持。针对东辉公司反诉部分，首先，停办《军队房地产租赁许可证》是否属于违约行为。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”军队全面停止有偿服务工作是全党全国全军的一项重大政治任务，自2016年2月军队和武警部队全面停止有偿服务工作以来，军队所有空余房地产租赁项目都相继停办《军队房地产租赁许可证》。停办《军队房地产租赁许可证》是军队停止有偿服务工作的政策要求，不属于违约行为。其次，东辉公司反诉的租金损失、装饰装修损失，陆军勤务学院是否应该承担。东辉公司于庭审前单方委托“四川华文资产评估有限公司”对其主张的租金损失及装修损失进行评估，东辉公司举证证明了“四川华文资产评估有限公司”在四川省具有评估资质，一审法院予以采信。针对“0302号”评估报告装修损失部分，评估方法采用成本法，即评估价值=重置成本×成新率，评估结果为127.25万元。现东辉公司要求陆军勤务学院赔偿装修装饰损失127.25万元，因该评估机构具有评估资质，陆军勤务学院亦以认可，一审法院予以支持。针对“0301号”评估报告的租金损失部分，东辉公司未提交证据证明房屋闲置的原因系陆军勤务学院未办理租赁许可证，房屋闲置时间、数量及租金也未提交证据证明，故对于东辉公司要求陆军勤务学院赔偿租金损失1723.39万元，一审法院不予支持。最后，关于200万元保证金是否应当退还的问题。虽然停办《军队房地产租赁许可证》系国家和军队政策法规重大调整，不属于违约行为，现双方均要求解除《军队房地产租赁合同》，根据公平原则及合同约定，东辉公司交纳的200万元保证金原告应予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、地二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第五条、第十一条、第十八条之规定，判决如下：一、解除中国人民解放军陆军勤务学院、贵州东辉投资管理有限公司于2013年5月6日签订的《军队房地产租赁合同》；二、贵州东辉投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军陆军勤务学院截止2018年12月31日的租金16,477,955.61元；三、贵州东辉投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军陆军勤务学院支付违约金（以租金16,477,955.61元为基数，按年利率6%，从2016年7月1起计算至款项付清之日止）；四、贵州东辉投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向中国人民解放军陆军勤务学院腾退承租的房地产和设施设备，并承担逾期腾房占用使用费（自《军队房地产租赁合同》解除之日起，按照合同约定的租金标准计算至实际腾房之日止）；五、中国人民解放军陆军勤务学院于本判决生效之日起十日内支付贵州东辉投资管理有限公司装修装饰损失1,272,500元；六、中国人民解放军陆军勤务学院于本判决生效之日起十日内退还贵州东辉投资管理有限公司保证金2,000,000元；七、驳回中国人民解放军陆军勤务学院的其余诉讼请求；八、驳回贵州东辉投资管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费123,216元，减半收取61,608元，由贵州东辉投资管理有限公司承担；反诉案件受理费144,330元，减半收取72,165元，由贵州东辉投资管理有限公司负担60,649元，由中国人民解放军陆军勤务学院负担11,516元。二审中，上诉人提交第一组证据，后勤工程学院办事处营区租赁竞价招租文件，证明目的：1、上诉人通过招标的形式建立关系，招标文件作为合同的组成部分；2、招租文件明确中选后，承租人无条件的接受和签订《军队房地产租赁合同》和《贵阳办事处营区租赁补充协议》，两者一般约定和特别约定，通用条款和专业条款的性质，均具有法律约束力；3、招租文件（“四、租赁方式”明确1、是租赁项目管理，2），要求由承租人以《军队房地产租赁合同》与分租人签订租赁合同；4、招租文件明确承接出租人原经营商家、接受出租人聘用人员。被上诉人质证，该证据不属于新证据，招标文件不否认真实性，但是达不到证明目的，招标文件不能证明是委托管理关系，我方是与东辉公司签订的租赁合同，东辉公司与次承租人签订了合同，新的法律关系的产生，旧的法律关系已经解除，东辉公司与陆军勤务学院就是租赁合同关系，东辉公司每次缴纳的是租金，所以双方并非委托关系。招标文件不能判定《军队房地产租赁合同》及协议不是房地产租赁合同。上诉人提交第二组证据，后勤贵阳办事处整体租赁移交表，证明目的：1、《租赁场所移交备忘录》第二条移交范围：租赁项目、场所及物品；2、《租赁合同移交表》出租人将原租赁合同移交，结合招租文件、《贵阳办事处营区租赁补充协议》总则“出租内容为甲方委托乙方租赁经营管理贵阳办事处营区”；3、5条明确了被上诉人对上诉人经营管理进行全过程监督，证明本案上诉人成建制接管05建材城及酒店经营管理，必须维持原有经营状态，本案不是单纯的房屋租赁，是监督下的租赁经营管理。被上诉人质证，该证据不属于新证据，不应采信，也达不到证明目的，与合同的实际履行不一致，我方是按照《军队房地产租赁合同》及补充协议收取租金，即使是移交，移交后已经产生了新的合同关系，东辉公司与租户也应该是新的合同关系，我方移交的时候是个简陋的房子，现在东辉公司租赁后进行了装修并修改名字。上诉人提交第三组证据，05建材城商户《说明》，无《军队房地产租赁许可证》，致使商户自2015年起无法办理合法经营证照，无法合法正常经营，经营处于非正常状态，租赁户无法全额向上诉人缴纳租金，作为05建材城是贵阳老牌建城，后因根据工商管理的办法规定，经营户无法按理许可证。该证据是属于新证据，次承租人与本案有明确的关系，次承租人是当事人有发言权，上述承租人均是按照后勤工程学院的要求签订合同。被上诉人质证，证据的形式是证人证言，但是因为证人没有出庭，不应该予以采信，该证据不属于新证据，不应该被才采信，本案是陆军勤务学院与东辉公司之间的租赁合同关系，与次承租人无关。上诉人举证的是一审开庭前的事实，不属于新证据。上诉人提交第四组证据：1、2014年-2018年租赁情况统计表；2、2015年-2018年租赁物空置情况统计表；3、2016年-2018年租金损失统计表；4、部分空置物业现场照片；5、2015年-2018年承租物业租赁合同，证明2015年因无《军队房地产租赁许可证》，商户流失商铺空置具体情况。被上诉人质证，一审没有作为证据提交，该证据不属于新证据，不能作为二审证据，胡某的证人身份没有问题，但是胡某的签字不能代表陆军勤务学院，据我方了解，这个市场的绝大多数商户在正常经营。上诉人提交第五组证据，工商行政机关办理的营业执照情况，证明2016年后至今05建材城商户无一家办理营业执照，说明05建材城在2008年前就已经存在，租赁户在05建材城办理营业执照，后期在移交上诉人后无法履行市场办理执照。被上诉人质证，不属于新证据，与停办《军队房地产租赁许可证》无关，与本案无关。上诉人申请证人吴某出庭，证明是由后勤工程学院移交的租赁物，证明了由于不能办理相关证件，影响合法经营，违法经营是没有市场的，经营收益与水电费无关，证人证明由于执照无法进行大笔的交易，无证是非法经营，在不能办理营业执照的情况下，租金减少缴纳，没有按照合同约定缴纳。被上诉人质证，根据证人陈述水电费是分户到家，充分证明房屋闲置的时间可以通过水电费的使用查明，证人证言恰好证明是商户与陆军勤务学院没有法律关系，也证明不是所有的租户房屋闲置，房屋闲置的原因不是唯一的、排他的，有市场风险，也有营业执照未办理的原因，足以说明，房屋闲置的损失与事实不符，应该提交水电费的使用进行证明，停办《军队房地产租赁许可证》至造成小部分商户的损失，不影响大部分的商户的正常经营，也不影响东辉公司自己经营，上诉人认为的违约证据并不充分。经二审审理查明的事实与一审一致。根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：一、上诉人二审期间提交的证据及证人证言是否属于新证据；二、双方当事人之间是否为房屋租赁合同关系，上诉人是否应承担腾退房屋的义务；三、停止办理《军队房地产租赁许可证》及解除租赁合同是否属于违约；四、上诉人的应付租金是否应酌情减少；五、上诉人是否存在租金损失，损失的金额是多少，是否应由被上诉人负担。关于争议焦点一，首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条“《民事诉讼法》第一百二十五条第一款规定的“新的证据”，是指以下情形：（一）一审程序中的新的证据包括：当事人在一审举证期限届满后新发现的证据；当事人确因客观原因无法在举证期限内提供，经人民法院准许，在延长的期限内仍无法提供的证据；（二）二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。”之规定，上诉人在二审调查期间及二审调查结束后提交的书面证据均系一审庭审结束前已经存在，也不是上诉人无法掌握的证据，而证人证言证明的系一审庭审结束前发生的事实，故上述证据及证人证言均不属于新证据；其次，从上诉人所提交证据及证人证言内容来看，并不能达到其证明目的，不能证明本案重要事实。综上，上诉人二审期间提交的证据不属于新证据，本院不予采信。关于争议焦点二，上诉人主张双方系租赁经营管理合同，上诉人只应按承租时的状况返还房屋，被上诉人则认为双方仅为房屋租赁合同关系，上诉人负有腾退房屋的义务。本院认为，首先，虽然上诉人在租赁案涉房屋时，被上诉人已经将房屋租赁给各经营户，但双方对此已作出约定，原承租人在租赁合同到期后，均不再与被上诉人签订租赁合同，而是与上诉人签订新的租赁合同；其次，被上诉人出租房屋后，仅作为产权人对涉案房屋的消防、安全等问题进行监管，并无证据证明被上诉人仍然对涉案房屋如何出租、经营参与管理。故上诉人与被上诉人之间仅为房屋租赁合同关系，而非上诉人主张的租赁经营管理关系。另，关于上诉人是否负有腾退房屋义务的问题，第一、本案系合同纠纷而非侵权之诉，根据合同相对性原则，被上诉人只能向与其存在租赁合同关系的上诉人主张腾退房屋；第二、租赁合同解除后，将租赁物返还出租人系承租人的法定义务。故上诉人理应将房屋腾退给被上诉人。关于争议焦点三，一审已论述，被上诉人停止办理许可证，解除租赁合同均系因国家政策变化，并非双方当事人过错，且双方对此均无异议，本院不再赘述。关于争议焦点四，上诉人提出因被上诉人停止办理许可证，应当减免租金，且被上诉人此前承诺租金上诉人能收取多少就缴纳多少。被上诉人则认为，上诉人明知无法办理许可证，仍不采取有效措施防止损失扩大，应自行承担，被上诉人也未表示同意减免租金。本院认为，首先，如前所述，被上诉人停止办理许可证不属于违约行为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之规定，上诉人应及时主张解除或变更合同；其次，被上诉人不认可曾同意减免租金，而上诉人除自己陈述外，不能提交证据证明其主张的事实，应承担举证不能的不利后果。综上，上诉人的该条上诉理由不能成立，本院不予采信。关于争议焦点五，上诉人提出，退租房屋面积、时间及减少的租金均有被上诉人工作人员胡某签字确认，故租金损失的评估报告应当采信。被上诉人则认为，胡某并非其法定代表人，其无权确认上述事项。本院认为，第一、胡某虽然系被上诉人派驻贵阳的工作人员，但不是被上诉人的法定代表人，也无证据证明其取得授权负责处理损失认定事宜；第二、根据当事人陈述，胡某主要负责催收租金以及涉案房屋的消防、安全监管，并不参与房屋出租、经营，其对房屋转租情况并不必然了解，上诉人也没有理由相信胡某可以代表被上诉人商定转租损失事宜。故胡某的签字对被上诉人没有约束力，上诉人提交的证据不能证明退租的房屋面积、时间及租金，应承担举证不能的不利后果。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费195,401元，由贵州东辉投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  庞敏审判员  刘佳二〇一九年十一月二十七日书记员  李敏