上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民再79号上诉人（原审被告）：叶波，男，汉族，1968年8月15日生，现住上海市金山区。委托诉讼代理人：叶萍，上海刘春雷律师事务所律师。委托诉讼代理人：金悦，上海刘春雷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚建国，男，汉族，1966年2月18日生，现住上海市。委托诉讼代理人：陈军，上海德禾翰通律师事务所律师。上诉人叶波因与被上诉人姚建国买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2019）沪0116民再1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。叶波上诉请求：撤销一审判决，改判驳回姚建国全部诉讼请求。主要理由为：1、因所涉建筑物为违法建筑，买卖合同涉及违法转让集体资产，姚建国系闵行区公务员，不具有承租资质，不应作为实际经营人等原因，涉案买卖合同应为无效；2、姚建国对涉案集体资产没有转租权，对地上建筑物也不能证明其享有所有权，因此姚建国无权转让涉案土地使用权及地上建筑物；3、叶波实际是向村委会租赁了涉案资产，应追加村委会为第三人，且涉案部分资产原承租人系姚舒悦，姚舒悦也应参加诉讼，一审法院遗漏必要当事人，属于程序违法。姚建国辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。姚建国向一审法院起诉请求：判令叶波支付其合同款396,500元；判令叶波以396,500元为本金按银行同期贷款利率支付利息。一审法院认定事实：叶波和姚建国于2015年10月26日签订《买卖合同》，约定：一、本着公平公正自愿的原则，甲方（姚建国）将坐落于上海市金山区XX村XX组XX号的虾苗场卖给乙方（叶波）；甲方将XX村XX组XX号的虾苗场（正南六间房每间房32平方米，共计192平方米）、后北485平方米的苗场工作间、辅助房3间、一间厕所；三个鱼塘；总占地面积10亩卖给乙方。二、双方议定上述土地及附属建筑物总价款为人民币大写陆拾捌万元整，即人民币小写68.00万元。三、甲方在签约前一切债务自己解决，与乙方无关。甲乙双方签约后，地面建筑物和财产归乙方所有，甲方无权干预乙方经营权和处置权。四、乙方支付给甲方38万元后签约（在38万元中，乙方代甲方付以前场地上养鸭户材料款18.5万元，付王师傅工资5万元，付村里租金4.85万元，其余付清给甲方），剩余30万元在2016年12月31日付清（在此期间乙方支付银行贷款利息）。《买卖合同》签订后，姚建国将虾苗场交给叶波经营，双方对叶波代姚建国支付场地租赁费、案外人工资及材料款共计283,500元没有异议，余款经姚建国多次催讨未果，遂涉讼。另查明，2008年4月10日，陈和平与金山卫镇张桥村民委员会签订了《集体资产使用权租赁协议》，约定村委会将坐落于XX镇XX村XX组126平方米的集体资产使用权有偿租赁给陈和平，租赁费每年1.20万元（其中：1、房屋租赁费2000元、土地租赁费1000㎡，8000元、废塘租赁费3处2000元）；租赁时间为5年，从2008年1月1日至2012年12月31日。2015年11月27日，叶波（乙方）与张桥村民委员会（甲方）签订了《房屋、土地租赁协议书》，约定：甲方将坐落在村范围内集体房屋一幢二间，建筑面积126平方米，土地2337.5平方米，租赁给乙方作为生产、办公场所；房屋及土地使用权租赁费价格结算为：房屋建筑面积126平方米，每年租赁费金额2000元。废塘3处每年租赁费金额2000元。土地2337.5平方米，每平方米8元，每年租赁费金额18,700元，全年合计租赁费金额22,700元；房屋、土地使用权租赁期限为3年，从2016年1月1日至2018年12月31日，协议期满后，如乙方愿继续租赁，甲方优先考虑，并另签租赁协议。还查明，2016年度在整治“五违”工作中，涉案的126平方米建筑物被拆除，拆除残值奖励费归村所有。其余违章拆除的奖励费由叶波领取，包括：水泥地9760元、砖混191,830元和15,060元、砖墙彩顶12,120元和1340元、彩钢棚10,140元、彩钢房26,650元、彩钢凉棚800元，合计267,700元。一审法院认为，本案争议焦点为：1、《买卖合同》中涉及的辅助房3间是否就是村委会所有的一幢二间计126平方米建筑物。2、叶波与姚建国之间的《买卖合同》是否有效。针对争议焦点一，叶波认为《买卖合同》中的辅助房3间就是指已被拆除的属于村委会的126平方米建筑物；而姚建国对126平方米建筑物属于村委会资产没有异议，但认为二者不是同一建筑物。一审法院认为，从叶波与村委会签订的《房屋、土地租赁协议书》记载的内容来看，建筑面积126平方米建筑物是指一幢二间楼房，该房屋每年的租赁费金额为2000元；从照片来看，该126平方米建筑物是由两间两层楼房和一个楼梯间组成，不管从文字表述还是从照片上看，都无法解释成该一幢二间建筑物就是叶波认为的《买卖合同》中所称的辅助房3间。至于辅助房3间具体指哪栋建筑物，鉴于现在虾苗场的部分违章建筑物已拆迁，叶波让姚建国指认已属不可能。至于证人陈述到其印象中没有辅助房3间，一审法院认为该陈述不能证明辅助房3间就是指村委会所有的一幢二间建筑物。综上，鉴于叶波未提供足够证据证明《买卖合同》中记载的辅助房3间就是指已被拆除的属于村委会的126平方米建筑物，故一审法院对其辩解意见难以采信。针对争议焦点二，叶波认为姚建国没有证据证明其有资格出卖，还认为姚建国签合同时存在欺诈的行为，且土地不能买卖，故双方所签订的《买卖合同》属无效；姚建国则认为涉案标的系其实际经营，故有权利处分，并认为双方是在现场确认后签订的合同，不存在欺诈。一审法院认为，从双方签订的《买卖合同》约定的内容及叶波之后与村委会签订的租赁协议来看，《买卖合同》实质包括二部分内容，一部分是不属于村委会所有的地上建筑物的买卖关系；另一部分是属于村委会集体所有的土地、鱼塘等资产的转租关系，叶波对此应该是清楚的，否则也不可能再去和村委会签订租赁协议。因此，叶波认为因土地不能买卖，既而导致合同无效的辩解意见，一审法院难以采信。那么，关于姚建国是否有权出卖和转租涉案标的物问题。一审法院认为：1、叶波在买卖合同签订后开始实际经营涉案标的物，并在拆违过程中已拿到被拆建筑物的拆迁款（该拆迁款中包括姚建国转让给叶波的部分资产）；2、叶波在买卖合同签订后替姚建国偿还了第三方的欠债，叶波也陈述到代付姚建国债务是通过村里与债权人协商的；3、从一审法院向村委会调查的内容来看，叶波是2016年开始交纳租金的，而之前是以姚舒悦的名义向村委会交纳租金的，目前村委会无法提供涉案标的物在2013－2015年度期间的相关租赁协议；4、证人证言证实到姚建国实际经营涉案标的物及欲转让的事实。综上，不管姚建国是以谁的名义承租，都可以认定其是涉案标的物的实际经营者，故有权转让涉案标的物上的建筑物和转租村委会的资产。关于姚建国是否存在欺诈的情形。双方争议的辅助房3间是否属于村委会所有的126平方米建筑物，争议焦点一已充分阐述，况且叶波在《买卖合同》签订后与村委会又签订了租赁合同，该合同上明确记载了一幢二间，建筑面积126平方米属集体房屋，如果叶波认为该房屋就是指《买卖合同》中的辅助房3间，那么在2015年11月27日在与村委会签订合同就应该知道姚建国存在欺诈并可以行使撤销权，然直至姚建国涉讼，叶波仍未行使该项权利，故现在已过行使撤销权的诉讼时效。综上，一审法院对叶波的辩解意见难以采信。一审法院再审认为，叶波与姚建国之间签订的《买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。叶波在取得《买卖合同》中约定的标的物后，未按约支付价款，有悖诚实信用原则，应当承担违约责任。关于叶波已付多少钱款的问题。叶波认为其在签订合同时已支付姚建国100,000元，因为合同上有注明，故未写收条；姚建国认为叶波只支付了案外人283,500元，其他钱款未支付。双方签订的《买卖合同》中记载，叶波支付给姚建国380,000元后签约，虽然叶波未提供其已支付钱款的收条凭证，但鉴于双方在合同上有记载，故叶波的辩解意见具有一定的合理性，本院可以采信。鉴于合同上双方明确约定支付380,000元后签约，故一审法院认定叶波已支付姚建国380,000元。综上，叶波还应按约支付姚建国余额300,000元，并偿付因逾期支付而造成姚建国的利息损失。据此一审法院作出判决：一、撤销本院（2017）沪0116民初8683民事判决书；二、叶波于本判决生效之日起十日内支付姚建国价款300,000元；三、叶波于判决生效之日起十日内偿付姚建国以300,000元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息损失，时间自2016年10月26日起至本判决生效日止；四、驳回姚建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7,246元，公告费690元，合计7,936元，由姚建国负担2,136元、叶波负担5,800元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：叶波、姚建国签订之《买卖合同》是否无效。叶波上诉中主要提出涉案地上建筑物属于违法建筑、姚建国没有承租资质、姚建国特殊身份不得作为涉案资产实际经营人、姚建国对集体资产使用权无转租权等理由，主张《买卖合同》无效。本院认为，合同效力的认定应当依照《中华人民共和国合同法》关于合同无效情形的来判断。一审法院认为系争《买卖合同》实际上包括了不属于村委会所有的地上建筑物所有权及属于村委会的集体资产租赁权的转让。该认定有事实及合同依据，本院予以认可。关于转让地上建筑物所有权一节，考虑农村土地地上建筑物营造的实际情况，该部分地上建筑物作为违章建筑已经被拆除，叶波已经实际获得该部分资产的拆除补偿，故叶波现仅以该部分地上建筑物无证为由主张《买卖合同》无效，缺乏事实及法律依据，本院不予认可。关于村委会所有的集体资产租赁权转让一节，从该部分资产租金支付的前后衔接情况来看，叶波曾“代”姚建国向村委会支付租金，因此可以视为承继了姚建国的承租权，并在与村委会签订租赁协议后成为涉案集体资产的实际使用人。上述事实可以认定叶波与姚建国约定的集体资产承租权转让内容，得到了村委会的认可，并已实际履行。故叶波关于集体资产承租权转让无效的上诉理由，本院不予采纳。至于叶波上诉提及姚建国特殊身份，根据有关规定不得成为涉案资产实际经营人一节，本院认为法律规定的违反“强制性规定”合同无效中的“强制性规定”是指效力性规定，即法律、行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或不成立的规定。叶波引用的法律规定，不属于上述效力性规定。因此叶波基于姚建国身份为由主张《买卖合同》无效，缺乏法律依据，本院不予认可。综上所述，叶波、姚建国之间《买卖合同》有效，叶波取得《买卖合同》项下资产后未按约支付全部对价，应当承担违约责任。叶波的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,246元，由上诉人叶波负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  沈 洁审判员  朱 鸿二〇一九年十一月二十八日书记员  张弘毅附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……