湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12996号上诉人（原审原告）：周峰，男，1986年10月9日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。上诉人（原审原告）：杨正君，女，1986年10月8日出生，苗族，住湖南省湘潭市雨湖区。上诉人（原审被告）：湖南顺安房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路692号（新世纪大厦1612）。法定代表人：周铁明。委托代理人：钟文杰，湖南中楚律师事务所律师。上诉人周峰、杨正君与上诉人湖南顺安房地产开发有限公司（以下简称顺安公司）商品房预售合同纠纷一案，周峰、杨正君、顺安公司不服湖南省长沙县人民法院（2019）湘0121民初2833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周峰、杨正君上诉请求：1.请求依法撤销长沙县人民法院作出的(2019)湘0121民初2833号民事判决；2.请求依法支持周峰、杨正君的全部诉讼请求；3.请求判决顺安公司承担本案诉讼费用。事实与理由:原判决认定“本案逾期交房违约金调整为己付房款的日万分之一的标准计算为宜”系适用法律错误。本案逾期交房违约金应当按照合同约定计算，人民法院无权调整。上诉人顺安公司上诉请求：1.依法请求撤销长沙县人民法院(2019)湘0121民初字第2823号民事判决;2.本案一审、二审诉讼费用由周峰、杨正君承担。事实与理由:1.一审法院关于认定涉案房屋“不能证明满足合同约定房屋交付的所有条件”事实认定错误，证据不足。2.一审法院关于违约金事实认定错误。3.一审法院法律适用错误，周峰、杨正君未采取适当措施及时收房，致使损失扩大，周峰、杨正君不得就扩大的损失要求偿。4.顺安公司已就逾期交房以物业抵扣的形式达成一致，不应再支付违约金。周峰、杨正君向一审法院起诉请求：1.顺安公司向周峰、杨正君支付逾期交房违约金24909元；2.本案诉讼费用由顺安公司承担。一审法院认定事实：1、2015年6月14日，周峰、杨正君（买受人）与顺安公司（出卖人）签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：201403033104，包含9个附件），合同约定：周峰、杨正君购买顺安公司开发的位于长沙县房屋，建筑面积为80.16平方米，单价为每平方米4644.45元，总金额372299元。合同还对付款方式及期限作了约定。合同签订后，周峰、杨正君按照约定支付了首付款272299元，余款100000元通过银行按揭的方式已支付给顺安公司。2、合同第八条约定：顺安公司应当在2016年5月31日前向周峰、杨正君交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：（1）满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；（2）该商品房所处楼栋竣工验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第九条对供水、供电、燃气达到接通条件和电话通信、有线电视、宽带网络线路敷设到户等作出了约定。3、合同第十一条约定：除不可抗力外，顺安公司未按合同约定的时间和条件将该商品房交付给周峰、杨正君的，按逾期时间分别处理，其中逾期超过60日后，周峰、杨正君有权选择退房或合同继续履行。周峰、杨正君选择合同继续履行的，自约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止，顺安公司按日计算向周峰、杨正君支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日60日内向周峰、杨正君支付违约金。4、《合同》附件九《补充协议》第六条约定：顺安公司的交房通知送达后或者《商品房买卖合同》第十条约定的交付时间届满后，周峰、杨正君无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领顺安公司交付的房屋．周峰、杨正君无合法理由拒绝受领的，视为顺安公司按时交付，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由周峰、杨正君承担，逾期30日，另向顺安公司缴纳100元／天的房屋保管费。该《补充协议》第十二条第9款的约定：因本小区系分期开发建设，故顺安公司对小区内的各种配套建筑、设施、设备等（包括但不限于公建、商业、道路、园林绿化）的配套承诺是指整个小区各期工程全部建成且完全交付使用时所应达到的配套标准，部分配置不是在分期交付时就必须达到，顺安公司无须承担《买卖合同》第十三条关于基础设、公共配套建筑在规定时间内未达到使用条件的违约责任。由于小区分期开发而产生的各种相关影响，周峰、杨正君应予同意和理解。5、2016年5月27日，涉案小区1＃栋经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格。6、2016年7月8日，顺安公司向草莓街区业主发出《通知》，其中涉及交房为“根据项目本身的特殊情况，为确保拓展空间得到保证，经过与业主反复沟通，我司决定将1＃、3＃两栋的交房时间延期至2016年10月中下旬（具体时间10月10日前另行通知），4＃栋与2＃栋交房时间不变，交房标准、空间拓展及延期均按照《商品房买卖合同》相关约定协商处理”。7、2016年10月湖南电视政法频道报道：涉案小区“深陷泥海”业主新房没法收，并有延期到12月交房的承诺。8、2017年8月6日，周峰、杨正君在涉案小区办理了收房手续和房屋的装修手续。9、周峰、杨正君主张逾期交房违约金从2016年5月31日起计算至2017年8月6日止按照已付房款288965.65（含首付款272299元与周峰、杨正君已向银行偿还贷款金额16666.65元）的日万分之二计算违约金的天数为433天。一审法院认为：一、签订的《长沙县商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务；二、本案系周峰、杨正君逾期收房还是顺安公司逾期交房？本案中，周峰、杨正君已经履行了交付房款的义务，顺安公司亦应依照合同约定，履行通知及交付诉争房屋的合同义务。双方合同约定的交房日期为2016年5月31日前。2016年5月27日，涉案小区1＃栋经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，只能证明满足了合同约定“该商品房所处楼栋竣工验收合格”房屋交付的该项条件，不能证明满足了合同约定房屋交付的所有条件。2016年7月8日，顺安公司向草莓街区业主发出《通知》明确“将1＃、3＃两栋的交房时间延期至2016年10月中下旬（具体时间10月10日前另行通知）”。2016年10月湖南电视政法频道报道：涉案小区“深陷泥海”业主新房没法收。且顺安公司未提供其通知周峰、杨正君在规定的时间内办理收房手续的证据，周峰、杨正君于2017年8月6日办理了收房和装修手续，故一审法院认定涉案房屋的交房时间为2017年8月6日，顺安公司逾期交房的天数为432天。因此，顺安公司未按合同约定的时间及条件向周峰、杨正君交付房屋，无法定或约定免责事宜，存在违约行为，应当承担违约责任，即支付逾期交房违约金；违约金具有补偿性，兼具惩罚性。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。可见，违约金当以违约造成的损失为衡量标准，并可以根据实际情况进行适当调整。因周峰、杨正君没有提交顺安公司违约造成其损失的证据，周峰、杨正君就逾期交房主张按日万分之二的标准计算的违约金过分高于对其造成的损失，故本案逾期交房违约金调整为按已付房款的日万分之一的标准计算为宜，故顺安公司逾期交房的违约金应为12483.32元（四舍五入，288965.65元*0.1‰*432天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限湖南顺安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向周峰、杨正君支付逾期交房的违约金12483.32元;二、驳回周峰、杨正君的其他诉讼请求。本案受理费423元，公告费260元，共计683元，由湖南顺安房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。周峰、杨正君二审提交了如下证据：1.租房转账记录，拟证明周峰、杨正君因为顺安公司逾期交房产生的房租的损失；2.个人参保情况表，拟证明周峰、杨正君在长沙工作。顺安公司对证据1的关联性不予认可，不能证明周峰夫妇承租房屋，不能证明周峰夫妇因顺安公司逾期交房而在外租赁房屋;证据2真实性无异议，对关联性有异议。本院认为租房转账记录、个人参保情况表不能达到周峰、杨正君的证明目的，与本案无关，本院不予采信。顺安公司未提交新证据。二审查明：双方当事人就涉案房屋所在楼栋的消防验收时间为2017年10月18日均无异议。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见,本案二审争议焦点主要为：一、关于房屋符合交付条件的日期认定的问题；二、关于逾期交付房屋违约金的计算标准确定的问题；三、双方当事人是否达成了以物业抵扣逾期交房违约金的协议。关于房屋符合交付条件的日期认定的问题。本院认为，虽2016年5月27日，涉案小区1#栋经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，周峰、杨正君于2017年8月6日办理收房手续，但根据《中华人民共和国消防法》及公安部2012年11月1日修改的《建设工程消防监督管理办法》的规定，凡在2012年11月1日后申报的十九层及十九层以上的住宅建筑，应当纳入消防验收的范畴，该规定为法律法规的强制性规定。根据该规定，涉案房屋所在楼栋为应进行消防验收的房屋，消防验收应为涉案房屋的交付条件。因此，本院认为涉案房屋符合交付条件的时间为2017年10月18日。一审法院认为“…五单位竣工验收合格，只能证明满足了合同约定该商品房所处楼栋竣工验收合格房屋交付的该项条件，不能证明满足了合同约定房屋交付的所有条件”，并无不妥，对顺安公司该项上诉主张，本院不予采纳。关于逾期交付房屋违约金标准确定的问题。顺安公司未按合同约定的时间及条件向周峰、杨正君交付房屋，无法定或约定免责事宜，存在违约行为，应当承担违约责任。本院认为，一审法院综合本案合同履行情况、违约情况、违约原因、过错程度，结合当事人的实际损失，根据公平合理原则，酌情将逾期交房的违约金计算标准调整至按每日万分一，并无不当。对周峰、杨正君上诉称一审法院调整违约金计算标准错误的意见，本院不予采纳。关于双方当事人是否达成了以物业抵扣逾期交房违约金的协议的问题。本院认为，顺安公司并未提交相应的证明双方当事人达成以物业抵扣逾期交房违约金的协议，故对该上诉意见不予采纳。对于双方当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对双方的其他诉辩主张的分析本院在此不再赘述。综上所述，周峰、杨正君、顺安公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费580元，由周峰、杨正君负担290元，由湖南顺安房地产开发有限公司负担290元。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  戴 静审判员  何 鑫二〇一九年十一月二十七日法官助理周政国书记员王嘉翌附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。