贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6021号上诉人（原审原告）：贵阳缤纷城商业经营有限责任公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信北路8号绿地联盛国际11号楼5层1、2、3、号。法定代表人：吴松，该公司总经理。委托诉讼代理人：李振兴，贵州贵正律师事务所律师，执业证号：15201201710235114。被上诉人（原审被告）：黄英，女，1971年11月6日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵阳缤纷城商业经营有限责任公司（以下简称缤纷公司）因与被上诉人黄英房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初1488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。缤纷公司上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定租金计算面积应当依照套内面积计算，不符合双方签订的《租赁协议》约定及双方实际履行的标准，对计算租金计算面积认定存在错误。2、在《租赁协议》签订之后，上诉人与被上诉人因租金问题发生纠纷，双方经自愿协商一致后，签订了《和解协议》、《和解协议》对《租赁协议》作出更正和补充，故请求二审法院撤销一审判决。黄英辩称：双方约定是按照最终租赁面积来作为收取租金的依据。缤纷公司向一审法院起诉请求：被告向原告支付2018年8月至判决之日止的租金，（2018年8月至2019年3月的租金为168,824元），并从逾期之日（即每月15日）起按欠付租金的日千分之一支付违约金至本金及违约金全部清偿之日止。一审法院查明事实：2013年11月6日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《租赁协议》（编号：004），协议第一条定义约定：“……预估租赁面积指估计的租赁物业建筑面积（含公摊35.95%），约430.67平方米……最终租赁面积指由出租方指定的具有相应资质之中国测绘机构测量的租赁物业套内建筑面积……租赁期指自交付日起至到期日的7年期间……租约年指自交付日起每一个连续的为期十二个月的期间……租赁物业指美乐城3层号商铺（附件三平面图红线所示闭合区域，图纸仅供参考）……”合同第二条租赁面积约定：“2.1最终租赁面积，出租方应在交付日之前向承租方提供由出租方指定的具有资质的中国测绘机构出具的测绘报告，以确定最终租赁面积。双方认可，该测绘机构出具的租赁物业最终租赁面积应为最终的，对双方均有约束力。2.2面积调整承租方在本协议项下需支付的按照面积计费的各项费用均应当根据最终租赁面积计算；在最终租赁面积确定之前该等费用均按照预估租赁面积计算。待最终租赁面积确定后，若最终租赁面积大于预估租赁面积，则承租方应当立即补足应付金额与已付金额之差额部分；若最终租赁面积小于预估租赁面积，则承租方同意其已付款项中超出应付款项的部分可由出租方用于抵消承租方其后应付款项中的相等金额。”第十条违约约定：“……10.6利息，完全无损出租方该违约所享有之其他权利及补偿的情况下，若租金、管理费、罚金、损害赔偿金或承租方按本协议所应支付之其它费用或其任何部分未依本协议规定的方式及时间支付，则承租方应按到期未交付费用总额的千分之一（0.1%）按日支付利息；该利息自应缴付日起之日计算至实际还款日止（应缴付日及实际还款日均计算在内）。”《租赁协议》附件1《租金、费用及保证金》第1部分-签约阶段“II.租赁费用的支付时间：租赁费用一月支付一次，提前15日支付……”第3部分-运营阶段约定“I.租金，第四个租赁年度，月租金为49元/平方米/月，每月租赁费用￥21,103元（大写人民币贰万壹仟壹佰零叁元整）递增率8%；第五个租赁年度，月租金为52元/平方米/月，每月租赁费用￥22,395元（大写人民币贰万贰仟叁佰玖拾伍元整）递增率8%。”合同签订后，被告按约进入三层2号商铺经营，并向原告缴纳租金。自2018年8月起，被告并未继续向原告支付租金，根据《租赁协议》约定，2018年8月至2019年4月被告欠付的租金，应当按第四个租赁年度标准计算，为21,103元×9个月=189,927元，2019年5月至2019年6月被告欠付的租金，应当按第五个租赁年度标准计算，为22,395元×2个月=44,790元，合计为234,717元。原告多次向被告发出租赁缴费通知书，要求被告按约缴纳租金未果，遂引起本案。另，贵阳市测绘院对涉案房屋进行了面积测绘并出具《测绘报告》，显示涉案的2#楼三层2号的商铺套内建筑面积为255.01平方米。一审法院认为：原被告签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合同约定内容并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，合法有效，对双方均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于涉案房屋的租赁面积是以建筑面积还是以套内建筑面积计算。根据《租赁协议》第二条租赁面积2.1、2.2的约定，涉案房屋的租金计算应当以最终租赁面积为准，最终租赁面积指由出租方指定的具有相应资质之中国测绘机构测量的租赁物业套内建筑面积，原告将物业交付被告后以套内建筑面积计算租金。本案中涉案房屋的最终租赁面积，即《测绘报告》中2#楼三层2号的商铺套内建筑面积为255.01平方米，故被告应当支付的租金按255.01平方米为计算标准，原告以预估租赁面积430.67平方米继续计算租金不符合合同约定，被告认为应当以套内建筑面积计算租金的意见一审法院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付……”第四租赁年度被告应付的月租金为49元/平方米/月×255.01平方米=12,495.49元/月，第五租赁年度被告应付的月租金为52元/平方米/月×255.01平方米=13,260.52元/月。故2018年8月至2019年4月被告应付租金为12,495.49元/月×9个月=112,460.31元，2019年5月至2019年6月被告应付租金为13,260.52元/月×2个月=26,521.04元。则2018年8月至2019年6月被告欠付租金为112,460.31元+26,521.04元=138,981.35元，应予支付，原告超出部分的诉请不予支持。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”《租赁协议》第十条约定，逾期未付租金的，承租人应当按到期未交付费用总额的千分之一（0.1%）按日支付利息，该利息的约定即为违约金的约定，违约金标准年利率高于30%，被告对此计算方式未提出异议，则违约金应以欠付租金为基数，自应付款之日起按日千分之一至租金付清之日止，利随本清。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告黄英于本判决生效后十日内向原告贵阳缤纷城商业经营有限责任公司支付2018年8月至2019年6月的租金138,981.35元及违约金（违约金以每期欠付租金为基数按日千分之一计算，从当期应付款之日起计算至当期租金付清之日止，利随本清）；二、驳回原告贵阳缤纷城商业经营有限责任公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,838元，由原告贵阳缤纷城商业经营有限责任公司负担325元，由被告黄英负担1,513元。本院二审期间，上诉人提交一份证据为《和解协议》，拟证明双方在《和解协议》第七条约定了租金的计算面积。黄英质证称对该组证据真实性认可，与案涉租赁房屋同一栋楼的对租金计算方式不一，因此不愿意按照《和解协议》继续履行。经审理查明,《和解协议》签订于2018年7月1日，约定“合同期内租赁商铺建筑面积（含公摊）为430.67m2”，还约定“乙方（被上诉人）付清本协议1-5条约定款项，双方签订和解协议书，乙方未按照庭外和解协议履行，上述条件约定无效，已经支付款项不退还，从原租金（677443）中扣除，甲方（上诉人）将按照原协议起诉追收剩余租金和管理费。”。其余事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，涉案《租赁协议》与《和解协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。虽然《和解协议》中约定租金按照原《租赁协议》约定的预估面积430.67m2计付，但该协议同时约定了约定失效的条件即被上诉人未按照《和解协议》约定履行，现被上诉人确实未依约履行，故应认定《和解协议》约定的失效条件已成就，上诉人诉请被上诉人支付租金应以原《租赁协议》约定作为依据，而《租赁协议》中明确约定了最终租赁面积的定义，一审法院依据最终测绘面积255.01m2支持上诉人诉请符合双方《租赁协议》约定，依法应予维持。据此，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取3676元，由上诉人贵阳缤纷城商业经营有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇一九年十一月六日书记员 罗 艳