云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初4853号原告:游万顺，男，汉族，1965年1月8日出生，住址：福建省古田县。委托代理人：陈天娥、卜夕雯，云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南大都企业管理有限公司。住所：云南省昆明市官渡区彩云北路3567号大都摩天购物中心四楼。法定代表人：李瑞贤，执行董事。委托代理人：张海涛、张会芳，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明鼎杰房地产开发有限公司。住所：昆明市官渡区彩云北路与珥季路交叉口（小板桥社区居委会）法定代表人：王旺，董事长。委托代理人：张海涛、张会芳，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。原告游万顺诉被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院于2019年4月24日受理后，依法适用简易程序于2019年5月27日公开开庭进行了审理，于2019年11月8日依法适用普通程序进行开庭审理，原告游万顺及其委托代理人陈天娥、卜夕雯到庭参加诉讼，被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司的委托代理人张会芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告游万顺起诉称：原告于2014年5月28日向第二被告昆明鼎杰房地产开发有限公司购买了位于昆明彩云北路与珥季路交叉口大都项目二期1栋1层113号、114号两个商铺，并获得房屋产权。上述两个商铺具备使用条件后，第二被告未经原告同意，将两个商铺改建出租给第三方使用。原告为维权起诉至昆明市官渡区人民法院。后经原告与第二被告庭前调解达成和解协议。原告同意与第一被告、第二被告签订三方《托管协议》，由第二被告赔偿原告336000元。原告由此与二被告签订了两份《商铺委托经营管理合同书》，根据合同内容约定，实为房屋租赁合同，三方之间形成了房屋租赁法律关系。原告将房屋租赁给二被告，二被告再转租给第三方。根据三方协议，二被告应按约定向原告支付租金。三方协议签订后，二被告按约向原告支付了第一年（2016年）及第二年以（2017）上半年的租金，之后的租金未按时向原告支付，现经原告多次向二被告追要，二被告以多种方式逃避责任。原告认为二被告当初未经自己同意就将房屋改建后租给第三方，经过一次诉讼，双方达成和解协议，原告选择信任被告，但被告又再次违约，二被告的行为毫无诚信可言，三方协议的履行无保障。因此要求解除三方协议，将房屋按原状收回自行经营。原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求判令:一、解除原被告三方签订的两份《商铺委托经营管理合同书》，二被告将房屋恢复原状后返还原告；二、由第一被告支付原告拖欠的租金人民币160696元，及自2017年12月11日起至款项还清之口止的利息；三、第二被告对上述债务承担连带赔偿责任；四、第一被告、第二被告承担律师费8000元；五、本案诉讼费由两被告承担。庭审后，原告对本案诉讼请求申请变更，不在本案中主张位于昆明市彩云北路与饵季路交叉口大都项目二期1栋1层113号房屋租金权利。被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司辩称：原告无权解除《商铺委托经营管理合同书》，原告主张解除合同没有合同及法律依据，合同客观上无法解除，第四阶段租金支付时间为2019年6月15日，现尚未到支付时间，原告无权主张，现尚欠原告三个支付周期的租金，被告不应承担违约金及利息，即使承担，也只应当按照同期银行贷款利率4.35%计算，合同约定被告大都企业管理公司向原告支付固定收益的方式为先用后付款，原告计算的起始日期有误，应按照每6个月的周期各自计算租金起算时间及租金利息的起算时间。原告主张的律师费于法无据，被告鼎杰地产公司不承担连带保证责任，鼎杰地产公司对大都企业管理公司监督责任的担保期限已经经过，不应承担担保责任。原告游万顺就其主张向本院提交：1、商品房购销合同，证明位于昆明彩云北路与饵季路交叉口大都项目二期1栋1层114号商铺系原告购买所得，原告每月要承担该商铺巨额的按揭贷款及利息；2、《和解协议》、《民事裁定书》，证明在约定的交房时间到期后，由于第二被告未按时交房给原告且擅自将商铺改建、装修出租给第三方，原告起诉至昆明市官渡区法院，后经过双方协商，原告撤回起诉；3、商铺委托经营管理合同书，证明原、被告双方鉴定的委托经营管理合同明确约定了双方的权利义务；4、现场照片5张，证明第一被告依据《商铺委托经营管理合同》约定将原告所有的两间涉案商铺改建后转租给昆明市官渡区农村合作银行云溪支行营业部，且该应该一直处于正常经营状态；5、云南省农村信用社账户交易信息明细，证明被告按约向原告支付了两间商铺2016年的租金共计118039.32元及2017年上半年商铺租金74039元；6、民事委托代理合同、发票，证明两被告的违约行为，原告为维权，支付律师费8000元。经质证，被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司对原告的证据1三性认可，对证据2关联性于证明内容不予认可，对证据3证据三性予以认可，对证据4认为与本案无关，对证据5、6证据三性予以认可。被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司没有证据提交。本院认为，原告提交的证据真实、合法，本院依法确认其真实性。经庭审质证、认证，本院依法审理查明以下法律事实：2014年5月28日，原告向被告鼎杰公司购买了位于昆明彩云北路与珥季路交叉口大都项目二期鼎杰兴都汇商务中心1栋1层114号商铺，并依约履行了付款义务。同日，原告与二被告签订《商铺委托经营管理合同书》，合同约定原告将该商铺委托给被告大都公司经营管理，委托期限为12年，自2015年12月1日起至2027年11月30日止；被告大都公司应支付原告收益，其中第一年应支付收益68810元，第二至四年每年应支付收益80348元；收益每6个月为一个支付周期，被告大都公司每6个月向原告支付一次固定回报，自本合同约定的委托经营期开始，于每6个月开始后的10个工作日内将该6个月的收益支付给原告。被告鼎杰公司为被告大都公司履行本合同的债务提供保证责任担保，在被告大都公司不履行本合同所约定的支付收益的情况下，有代为履行责任的义务并承担连带担保责任。除原告原因或不可抗力外，被告大都公司不按时支付收益的，应当自应付而未付收益之日起按同期银行贷款利率向原告支付应付而未付收益的利息；违约方应承担对方支出的律师费等费用。现因被告未按约定支付租金，故原告诉至法院，主张前述诉请。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原、被告签订的《商铺委托经营管理合同书》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同成立并生效。双方并未在该合同中约定若被告未按约定支付租金可以解除合同，被告拖延支付租金的行为也未致使合同目的不能实现，原告并未举证证实本案已符合法定解除的条件，因此，对于原告主张解除《商铺委托经营管理合同书》的诉请，本院依法不予支持，但对于起诉之日至本院判决时应予支付的租金，本院按照原告的诉请予以处理；其次，根据双方当事人签订的《商铺委托经营管理合同书》，可以确定原告与被告大都公司之间形成租赁合同关系。原告要求被告支付2017年12月1日至2019年5月31日的租金有事实及法律依据，本院予以支持。对于原告要求被告大都公司支付利息的请求。本院认为，被告大都公司未按合同约定的时间支付原告租金，已违约，应按约承担违约责任。双方签订的《商铺委托经营管理合同书》第十二条第一款之约定“除原告原因或不可抗力外，被告大都公司不按时支付收益的，应当自应付而未付收益之日起按同期银行贷款利率向原告支付应付而未付收益的利息”，故被告应按同期银行贷款利率向原告计算支付利息。由于原、被告双方约定租金支付方式为“先付后用、半年一付”原则，即被告大都公司于每6个月开始后的10个工作日内将该6个月的收益支付给原告，故2017年6月1日至2017年12月1日，该期的利息起算日期应为2017年12月11日，往后每期利息的起算日期以此类推，对于该期间所产生的违约利息本院依法予以支持；根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”之规定，本案中，原、被告双方在担保合同中约定被告鼎杰公司对被告大都公司就本案收益支付承担连带责任保证，双方未约定保证期间，原告自主债务履行期届满之日起六个月内向本院起诉主张保证责任，故原告主张被告鼎杰公司承担连带责任保证的诉请，有相应事实及法律依据，本院依法予以支持；此外，由于原、被告双方已在合同中就律师费进行了约定，且原告已向本院举证证实了律师费的产生及具体数额，故对原告主张被告承担律师费的诉请，本院依法予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告游万顺2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金40174元，并按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算支付上述租金自2017年12月11日起至该款项清偿之日止的利息；二、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告游万顺2017年12月1日至2018年5月31日期间的租金40174元，并按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算支付上述租金自2018年6月11日起至该款项清偿之日止的利息；三、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告游万顺2018年6月1日至2018年11月30日期间的租金40174元，并按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算支付上述租金自2018年12月11日起至该款项清偿之日止的利息；四、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告游万顺2017年12月1日至2019年5月31日期间的租金40174元，并按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算支付上述租金自2019年6月11日起至该款项清偿之日止的利息五、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告游万顺律师代理费8000元；六、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对被告云南大都企业管理有限公司上述判项一、二、三、四、五确定的债务承担连带清偿责任；七、驳回原告游万顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5894元，由被告被告云南大都企业管理有限公司、被昆明鼎杰房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  罗 诚人民陪审员  王存信人民陪审员  施云红二〇一九年十一月八日书 记 员  马楚然