云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终2037号上诉人（原审被告）：曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司。住所：曲靖市文昌街。法定代表人：陈密飞，总经理。委托诉讼代理人：李俊、张伟，云南精茂律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨金兰，女，白族，曲靖市麒麟区人，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：薛峰，男，汉族，1971年2月15日生，内蒙古乌兰察布市人，住云南省曲靖市麒麟区。系被上诉人杨金兰丈夫。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：薛峰，男，汉族，1971年2月15日生，内蒙古乌兰察布市人，住云南省曲靖市麒麟区。上诉人曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司因与被上诉人杨金兰、薛峰商品房销售合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初3559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序于2019年11月13日公开开庭进行了审理，上诉人曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李俊、张伟，被上诉人杨金兰的委托诉讼代理人即被上诉人薛峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初3559号民事判决。2、依法改判驳回被被上诉人杨金兰、薛峰的全部诉讼请求。3、判令一审、二审诉讼费用由被被上诉人杨金兰、薛峰承担。事实和理由：原判认定事实及适用法律错误。1、逾期办理土地使用权证是由于曲靖市政府不同意转变土地性质，不是上诉人曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司的原因导致的，不符合“由于出卖人的原因”，上诉人曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司不应承担违约责任。2、上诉人曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司与被上诉人杨金兰、薛峰签订的《商品房购销合同》中未约定逾期办理土地使用权证变更登记手续的违约责任，法律对此也无明确规定，上诉人曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司不应承担违约责任。3、被上诉人杨金兰、薛峰的要求上诉人曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司承担违约责任的请求已过诉讼时效，且不具有终止、中断的事由，判决上诉人曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司承担违约责任不符合法律规定。4、原判按年利率9%计算违约金过高。被上诉人杨金兰、薛峰辩称，1、《商品房购销合同》第十二条明确约定了办理产权登记的期限，产权登记包括土地使用权和房屋所有权。2、上诉人曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司违法使用土地，与政府没有关系，未办理土地使用权证或者不动产权证书是由于上诉人曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司的原因导致。3、根据《民法总则》的规定，最长诉讼时效期间是20年，本案未过诉讼时效。4、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，上诉人曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司应当支付被上诉人杨金兰、薛峰违约金162104元，但被上诉人杨金兰、薛峰为减轻上诉人曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司的压力，只主张116565元。5、上诉人曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司开发的房屋存在多处质量问题，导致被上诉人杨金兰、薛峰既不能居住，因产权不完整又不能转让。被上诉人杨金兰、薛峰向一审法院起诉请求：1、判令被告曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司协助原告杨金兰、薛峰办理位于房屋的不动产权证；2、判令被告曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司支付原告杨金兰、薛峰违约金116565元人民币（按购房总价款233129元的50%计算）；3、判令本案诉讼费由被告曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2006年9月22日，原、被告双方签订了《商品房购销合同》，合同约定：原告向被告购买位于房屋，合同记载该商品房面积为204.13平方米，合同第十二条约定：甲方在交房后180天内为乙方办理产权登记，乙方须在甲方通知的时间内提供相关证件资料，且承担相关税费。原告在签合同当日原告向被告一次付清购房总价款216377.8元。2007年4月14日被告向原告交房，因该房屋实际建筑面积为207.55平方米，原告于2007年4月14日向被告补交购房款，并交纳了维修基金、配套费及办理产权的相关税费合计人民币233129元。被告于2012年3月30日为原告办理了房屋所有权证（房屋所有权证号：曲房权证曲靖市字第××号），该房屋的土地使用权证至今未办理。另查明，被告开发销售的金穗花园四期项目用地原用途为工业用地，曲靖市国土资源局土地局于2019年3月1日出具情况说明，市国土部门已按程序办理了金穗花园四期有关土地手续，待补缴清有关费用后再办理不动产权证。致本案庭审结束前，被告尚未缴清相关费用。曲靖市人民政府于2016年11月15日发出《曲靖市人民政府关于曲靖实施不动产统一登记有关事项的通告》，自2016年11月24日，曲靖市实施不动产统一登记，各类不动产登记业务统一由曲靖市不动产登记中心办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原登记机构不再办理登记业务。一审法院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。原、被告签订的《商品房购销合同》符合法律的规定，有效合同，具有法律约束力，双方均应按合同的约定，全面、严格履行各自的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，协助商品房购买人办理土地使用权变更登记手续是房地产开发企业的法定义务，被告关于该公司不负有办理土地使用权证义务的答辩理由不能成立。故原告要求被告协助原告办理不动产权证书的诉求，理由正当合法，予以支持。原告向被告交纳了房屋价款，并向被告交纳了办理房屋权属证书的相关费用和其他费用，提交了相关资料，本案因土地用途未变更导致被告不能协助原告申请办理土地使用权证，应承担违约责任。本案合同没有约定逾期办理土地使用权证的违约责任，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，按年利率6%上浮50%，为年利率9%，以购房款233129元为本金自2016年5月17日至起诉之日2019年5月17日止计算的违约金，为62944.83元。被告提出本案已超过诉讼时效，以及不能办理土地使用权系不可抗力的辩解，不符合法律的规定，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款的规定，判决：一、被告曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内，协助原告杨金兰、薛峰办理位于麒麟北路金穗花园四期9幢第7-8层4-701号房屋的不动产权证书。二、被告曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内，支付原告杨金兰、薛峰违约金62944.83元。案件受理费2632元，减半收取1316元，由被告曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司负担。（履行期限同上，履行时由被告给付原告）二审中，上诉人曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司围绕其上诉主张，提交用地证明、证明复印件各一份，欲证明2006年4月之前，上诉人曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司已经依据《建设规划许可证》向国土资源局申请办理土地权属及土地用途变更登记手续，国土资源部门告知上诉人曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司正在办理过程中，上诉人曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司已经履行了申请变更土地用途的义务。被上诉人杨金兰、薛峰质证认为，上诉人曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司提交的证据不能证明其主张，不予认可。被上诉人杨金兰、薛峰没有提交新证据。本院认为，上诉人曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司提交的证据来源合法，内容客观真实性，与本案具有关联性，依法予以采信，作为本案定案依据使用。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2006年4月10日，案涉土地的土地使用权变更登记手续正在办理中。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，上诉人曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司与被上诉人杨金兰、薛峰形成商品房买卖合同法律关系，被上诉人杨金兰、薛峰应按约定支付购房款，上诉人曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司应按合同约定交付房屋，办理房屋产权证。房屋产权证是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权由房所有权和土使用权两部分组成，与之相对应的，产权登记办理的权属证书是房屋所有权证和国有土地使用权证。《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定约定：“乙甲方在交房后180天内为乙方办理产权登记，乙方须在甲方通知的时间内提供相关证件资料，且承担相关税费。否则，责任方承担逾期登记费。”上诉人曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司继续履行合同约定义务的内容是将购房人所购房屋办理房屋所有权证和土使用权证所需资料代为提交到相应的办证管理部门，而办证及发证，依法应属办证管理部门审查及作出具体行政行为的范围，不是上诉人曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司继续履行合同的约定义务。上诉人曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司于2006年4月10日前已将案涉土地的土地使用权变更登记申请提交到行政机关，2007年4月14日向被上诉人杨金兰、薛峰交房，被上诉人杨金兰、薛峰于2012年3月30日取得房屋所有权证（房屋所有权证号：曲房权证曲靖市字第××号）。国务院颁布的《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，实行不动产统一登记将房屋所有权证和土使用权证整合为不动产权属证书。根据该条例第十四条规定：“因买卖、设定抵押等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”故双方当事人应承担共同申请办理不动产登记的法定义务。被上诉人杨金兰、薛峰主张违约金，因双方签订的《商品房购销合同》未约定办理国有土地使用权证的具体时间，且在《不动产登记暂行条例》实施之后，因买卖而发生的申请办理不动产登记，是双方当事人的共同法定义务。因此，上诉人曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司不存在违约行为，不应承担违约责任。上诉人曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司负有协助被上诉人杨金兰、薛峰办理不动产权证书的义务，本案诉讼时效未经过。综上所述，上诉人曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初3559号民事判决第一项即“上诉人曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，协助被上诉人杨金兰、薛峰办理位于麒麟北路金穗花园四期9幢第7-8层4-701号房屋的不动产权证书”；二、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初3559号民事判决第二项；三、驳回被上诉人杨金兰、薛峰的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费2632元，减半收取计1316元，由上诉人曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司负担；二审案件受理费2632元，由被上诉人杨金兰、薛峰负担。本判决为终审判决。审判长 余 瑾审判员 敖显外审判员 孙靖然二〇一九年十一月二十八日书记员 张雪怡