山西省太原市中级人民法院民事裁定书（2019）晋01民再45号上诉人（原审被告）：赵三虎，男，1970年8月12日出生，汉族，山西省清徐县村民，住青海省西宁市海晏县。委托诉讼代理人：郭景娜，北京金瀚（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永峰，广东天穗（太原）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李红桃，女，1972年4月18日出生，汉族，山西省清徐县村民，住山西省清徐县。委托诉讼代理人：郭景娜，北京金瀚（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永峰，广东天穗（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘永刚，男，1968年11月27日出生，汉族，山西省清徐县清源镇居民，住山西省清徐县。委托诉讼代理人：贺浩伟，山西邦宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立之，山西邦宁律师事务所律师。原告刘永刚与被告赵三虎、李红桃买卖合同纠纷一案，清徐县人民法院于2015年11月2日作出（2015）清民初字第00817号民事判决书。判决生效后，经该院审判委员会讨论决定，于2017年6月12日作出（2017）晋0121民监1号民事裁定书，再审本案。后该院于2017年9月8日作出（2017）晋0121民再字1号民事判决书，被告赵三虎、李红桃不服，向本院提出上诉。本院于2018年8月22日作出（2018）晋01民再33号民事裁定：撤销清徐县人民法院（2015）清民初字第00817号民事判决书和（2017）晋0121民再1号民事判决书，发回清徐县人民法院重审。该院于2018年12月28日作出（2018）晋0121民初2186号民事判决，赵三虎、李红桃不服，提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵三虎和李红桃的委托诉讼代理人郭景娜、李永峰、被上诉人刘永刚及其委托诉讼代理人贺浩伟、王立之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵三虎、李红桃的上诉请求：1、请求撤销清徐县人民法院作出的2018晋0121民初2186号判决，依法改判驳回原告刘永刚的诉讼请求。2、判令由被上诉人承担本案所有的诉讼费用。事实与理由为：原审法院关于2014年10月23日刘永刚与赵三虎李红桃签订的卖房协议是双方真实意思表示，系有效协议的事实认定错误，适用法律错误。双方签订的卖房协议不具有真实的买卖合意。其真实情况为：上诉人赵三虎为了保障刘永刚债权而签订的卖房协议，其本意是对刘永刚债权的担保，双方之间的关系应当按照民间借贷的法律关系审理。多次的开庭中诸多细节及客观事实，足以证明。卖房协议系双方债权的担保。理由如下，1、从一审法院查明的事实中，已经确认了上诉人赵三虎、李红桃与刘永刚之间长期存在经济往来。其借贷事实年限久远，双方之间的借贷关系明确，卖房协议是民间借贷的担保。2，卖方协议签订的内容足以说明系民间借贷的担保，双方签订卖房协议所涉的晋夏公路57号房产系大产权房，现房，证件齐全，完全可以在签订协议时就能办理过户、办理交付，但合同中没有这个关于付款及房屋过户等重要履行内容的约定。双方只是其约定，双方事后只是交付了这个房产证件。没有其他的任何的行为。本案中所涉房产交易金额为三百万元，并非小数，原审法院未能核实清，故房款是否履行到位，而且钱款的性质是房款还是借款？结合双方长年存在借贷事实，足以说明该协议系民间借贷的担保，并非事实的买卖交易。3、被上诉人仍持有“160万元房款”的借条原件。更加说明了卖房协议系民间借贷的担保，并非真实的买卖合意。综上，根据最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第24条第1款：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷的法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。因此，上诉人认为上诉人与被上诉人之间的关系应按照民间借贷的关法律关系审理。原审法院认定的事实错误，适用法律错误。请求法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人刘永刚的答辩意见是，1、从整体上说，本案所涉卖房协议，实际上是被上诉人对上诉人民间借贷债权到期后双方达成的以物抵债协议，法律并不禁止借款到期后，双方签订房屋买卖协议，将借贷债权转化为购房款，尽而了结双方债权债务关系的做法，该种约定实质上能够起到定纷止争的作用。双方之间长期存在经济往来，借贷关系的事实并不会实质性的影响对该卖房协议真实意思的认定。2、上诉人一直陈述该卖房协议是双方借贷担保，本案的一个关键事实，是针对被上诉人购房时缴纳的100万元购房款，上诉人并没有出具任何借条的债权凭证，反而在购房款收条中将该100万元表述为购房款。在该100万元借款款项凭证不存在的情况下，上诉人主张卖房协议是对双方借贷的担保，自相矛盾，证据不足。3、关于上诉人提到的被上诉人保留了两份借条的问题，被上诉人之所以保留两份借条，目的就类似于保留购房款的转款凭证一样，是为了就收条中提到的200万元借款抵顶购房款的事实保留依据。如果不保留该借条，将无法对抵顶购房款贰佰万元的来源问题作出说明，事实证明被上诉人的该考虑是有依据的。上诉人在数次庭审中系口口声声的主张，卖房协议是借款担保，反过来再对借款所涉的借款，借条所涉的借款发表意见时予以矢口否认。完全是在没有任何依据情况下的陈述。4、关于上诉人反复强调的担保问题、借贷担保问题。但法庭向其询问具体的借款事实，包括借款金额时间利息还款等问题时，均讳莫如深，以记不清为由拒绝回答。一方面其应当承担举证不能的后果。另一方面也可以充分说明其主张没有任何依据。目的就是为了造成被上诉人诉求无门。因为被上诉人作为一个善意的购房人，都可以毫不回避，向法庭如实陈述借款抵顶购房款的事实。对双方的购房所涉借款事实坦陈表述相反，上诉人一直主张借贷担保，却无法自圆其说，上诉人应当承担相应的不利诉讼后果。5、关于上诉人所提到的房屋没有交付，还有房屋过户的问题，数次庭审当中被上诉人已经作出合理解释，由于涉案的房屋当中存放有大量的上诉人物品需要腾空，故口头约定三个月后过户。至于过户是因为本案有个特殊情况，政府对于集体土地上的房屋过户处于停办状态，所以说一直没有办理过户。但深层次的原因是上诉人缺乏契约精神，拒绝履行卖房协议。6、关于程序性的问题，上诉人的上诉请求是要求驳回被上诉人的原审诉讼请求。但其引用的民间借贷司法解释第24条的处理后果是驳回起诉。他的上诉请求和事实与理由本身是自相矛盾的。因此其上诉请求不应当得到支持。刘永刚向原审法院提出诉讼请求：1、要求赵三虎、李红桃将位于清徐县晋夏公路南段57号院落一座交付刘永刚并将该房产权变更到刘永刚名下（价值3000000元）；2、要求赵三虎、李红桃向刘永刚支付违约金600000元。事实与理由：赵三虎、李红桃系夫妻关系，2014年10月23日在中间人赵连海介绍下，刘永刚以总价3000000元购得赵三虎、李红桃共同所有的位于清徐县晋夏公路南段57号院落一座（房产证号：清徐房权证清源字第XXXX号）该房系三层楼房，赵三虎、李红桃当时口头承诺三个月内将房屋清空交付刘永刚，但后经刘永刚多次催要赵三虎、李红桃一直不将房屋交付刘永刚，刘永刚与赵三虎、李红桃房屋买卖合同纠纷，根据双方签订的《卖房协议》第五条规定：“如果甲乙双方有违反本协议约定的行为违约方需向另一方支付本协议价款20%的违约金。”由于赵三虎、李红桃拒绝将房屋过户到刘永刚名下，赵三虎、李红桃拒不履行《卖房协议》的行为已经构成违约，应当按照合同约定向刘永刚支付违约金。赵三虎、李红桃在原审中辩称，1、该案件属于民间借贷纠纷，不属于房屋买卖合同纠纷，双方签订的卖房协议，实际是双方作为民间借贷的担保而不是真实的房屋买卖真实意思，应按照民间借贷法律关系进行审理，应当以民间借贷案件驳回刘永刚起诉，告知刘永刚另行诉讼。刘永刚围绕其诉讼请求提供的证据及其要证明的内容：1、卖房协议一份、房屋所有权证二本（房屋所有权证号：清徐房权证清源字第XXXX号、清徐房权证清源字第XXXX号）及中华人民共和国集体土地使用权证一本（清集用2003字第100070号），证明本案诉争房产分别登记在赵三虎、李红桃名下（清徐房权证清源字第XXXX号是赵三虎，清徐房权证清源字第XXXX号是李红桃），土地使用权证登记在赵三虎名下。赵三虎、李红桃有权出卖本案诉争房产。证明赵三虎、李红桃于2014年10月23日将位于清徐县晋夏公路南段57号房产卖给刘永刚，协议第一条约定房款3000000元，一次性付清，第五条约定违约方需向守约方支付房价款20%的违约金。签订卖房协议当日，赵三虎、李红桃将房屋所有权证二本及中华人民共和国集体土地使用权证一本交给刘永刚，上述证件现在由刘永刚保管，以上说明双方达成真实的买房协议，成立合法有效的房屋买卖关系；2、收条一份，证明赵三虎出具收条，载明收到刘永刚的3000000元购房款，其中当日转1000000元，之前借款2000000元抵顶部分购房款；3、晋商银行股份有限公司清徐支行转款凭证一份，证明刘永刚委托罗学开给赵三虎指定的赵臭亲账户打款1000000元；4、罗学开身份证及证明各一份，证明刘永刚为给赵三虎支付购房款，委托罗学开给赵三虎指定的赵臭亲账户打款1000000元；5、赵臭亲身份证及证明各一份，证明赵臭亲收到赵三虎让刘永刚转给他的1000000元，赵臭亲与赵三虎也有债务往来，被赵三虎让刘永刚把款直接打到赵臭亲账户上；6、2011年7月1日借条，证明赵三虎之前多次向刘永刚借款，2011年7月1日经过双方对账，赵三虎给刘永刚出具借条一份，载明“今借到刘刚儿现金壹佰壹拾万元”。该借款本息后来抵顶部分购房款；7、2012年12月11日借条一张，证明2012年12月11日赵三虎向刘永刚借款500000元，月息3%。该借款本息后来抵顶了部分购房款；8、中国农业银行股份有限公司山西省清徐县支行醋都分理处交易回单一份，证明刘永刚为履行2012年12月11日500000元借款出借义务，将400000元转到赵三虎农行卡内，100000元交付的是现金；9、中国农业银行股份有限公司清徐县支行流水2页、中国银行股份有限公司清徐支行银行流水1页、晋商银行股份有限公司清徐支行银行流水1页（2011年4月21日取现300000元），证明2011年7月1日1100000元借款，刘永刚主要是通过现金方式交给赵三虎，银行流水证明刘永刚将现金交给赵三虎时的取款经过；刘永刚提供的银行流水中有大量取现记录，证明借款以现金交付符合双方的交易习惯，也具有可操作性；10、清徐县东湖街道金沙滩社区居民委员会证明一份，证明刘永刚又名刘刚儿、刚儿；11、中国农业银行股份有限公司山西省清徐县醋都分理处的取款凭条一份，证明2009年4月12日刘永刚用自己的帐户取出500000元存入李艳红的帐户，证明刘永刚与案外人李艳红有别的经济往来；12、中国农业银行股份有限公司山西省清徐县醋都分理处的活期存折明细清单、中国农业银行股份有限公司山西省清徐县醋都分理处查询系统查询单，证明2012年3月28日刘永刚通过他自己的帐户给郭惠明转了400000元，郭惠明是李艳红的丈夫，证明刘永刚与案外人李艳红有其他经济往来。赵三虎、李红桃质证意见：证据1卖房协议真实性有异议，并非是真实的买卖房屋，刘永刚与赵三虎存在借贷关系，赵三虎向刘永刚借款，为了保障债权才签订的卖房协议，不是真实的意思，本身按照刘永刚提供的房产证及土地证，证件齐全，随时可以过户，如此大额款项购买了房屋，刘永刚未要求交付和过户，双方达成交易，不符合正常逻辑，是抵押的担保卖房协议，刘永刚本身是居民，赵三虎是村民，卖房协议是违法的，集体土地只能在村集体内流转；证据2收条真实性无异议，收条2014年10月23日写的原先借款2000000元，收条日期与卖房协议的日期一致，卖房协议写的款项当交不欠，一次付清，收条当日转款1000000元，与后面的证据是矛盾的，转款凭证是2014年10月24日，收条写的是当日转款，明显不是同一笔转款；证据3晋商银行股份有限公司清徐支行转款凭证，转款凭证是2014年10月24日，收条写的是当日转款，明显不是同一笔转款；证据4、5罗学开、赵臭亲没有出庭作证，对真实性不予认可；证据6、7对两份借条在原审中提到过，真实性认可，但是恰恰证明此案为借贷关系；证据8农业银行的交易回单无异议；证据9银行流水证明目的有异议，取现不能证明是否将现金给过赵三虎，从标注的取现日期与借条的落款日期也不对应，不予认可；证据10清徐县东湖街道金沙滩社区居民委员会证明不予认可，居民的名字户籍以及身份证等情况，应当属于公安部门出具的管理信息，而不应当由居民委员会出具证明；证据11、12证据无异议，但李艳红是否是本人，不清楚，我们没有否认李艳红与刘永刚存在其他经济关系，刘永刚提供的证据与本案赵三虎、李红桃无关。赵三虎、李红桃提供的证据及其要证明的内容：1、收条一份，证明赵三虎于2010年5月16日向刘永刚支付借款利息36000元整；2、收条一份，证明赵三虎于2014年1月30日向刘永刚支付借款利息50000元整，之后赵三虎用其自有的黑色本田雅阁汽车（车牌号为×××）价值20多万元抵刘永刚借款，车辆已经过户，刘永刚与赵三虎、李红桃之间是借贷关系，赵三虎向刘刚儿借款，但是不知道借款金额；3、中国农业银行清徐县支行交易回单一份，证明赵三虎于2009年4月1日向刘永刚偿还借款本金600000元整（李艳红给刘永刚转账）；4、2010年12月10日的中国农业银行山西省清徐县支行醋都分理处无折存款回单、中国农业银行山西省清徐县支行醋都分理处银行卡取款业务回单，证明被告于2010年12月10日向刘永刚偿还借款本金500000元整（李艳红给刘永刚转账）。以上证据证明本案刘永刚与赵三虎、李红桃之间是借贷关系，而非真实的房屋买卖关系。刘永刚质证意见：证据1的真实性无异议，收条中显示当月利息是36000元，如果按照2分钱计算，那么借款本金应该为1800000元，3分钱计算的话，借款本金应该为1500000元，加上500000元截止到双方签订协议后，赵三虎欠刘永刚借款本息有200多万元；证据2真实性无异议，本田车三个字不是刘永刚写的，认可有这辆车，抵了23万多元后，刘永刚还给赵三虎写了欠条，赵三虎说利息上不了帐，欠条在赵三虎手中；证据3、4银行回单显示汇款人是李艳红，并不是本案当事人，刘永刚与李艳红之间还有其他经济往来，李艳红的银行凭证与本案没有关联性。原审法院经审理确认本案事实如下，赵三虎、李红桃系夫妻关系，刘永刚与赵三虎、李红桃长期之间一直存在着经济往来。2011年7月1日赵三虎、李艳萍向刘刚儿出具借条一份，载明：“借条今借到刘刚儿现金壹佰壹拾万元整。李艳萍赵三虎2011.7.1.”2012年12月11日赵三虎向刘永刚出具借条一份，载明：“今借到刚儿人民币现金伍拾万元整500000元月息3%计息赵三虎2012.12.11.”。2014年10月30日赵三虎和李红桃作为甲方，刘永刚作为乙方在中间人赵连海的见证下签订了《卖房协议》，将赵三虎、李红桃所有的位于清徐县晋夏公路南段57号房产转让。房产证号：清徐房权证清源字第XXXX号，土地证号：清集用（2003）字第100070号。协议约定：“一、该房产以人民币叁佰万元转让给乙方，款项当交不欠，一次付清。二、房屋坐落清徐县晋夏公路南段57号，以房屋所有权证为准。三、甲方保证本协议约定买卖的房屋，享有全部完整的所有权，无任何法律上的权利瑕疵未抵押或向他人出售。四、甲乙双方均保证在本协议签订后，未办理产权变更登记前均不以任何方式将本协议约定的房屋进行抵押借款。五、如果甲乙双方有违反本协议约定的行为违约方需向另一方支付本协议价款20%的违约金。甲方签章赵三虎李红桃乙方刘永刚中间人赵连海”协议签订当天，赵三虎给刘永刚出具了收条一份，载明：“今收到刘永刚人民币叁佰万元正3000000元购房款，当日转1000000元壹佰万元.原先借款贰佰万元正2000000元赵三虎2014.10.23。”刘永刚称收条3000000元中有400000元是利息。协议签订后赵三虎、李红桃将房屋所有权证二本（房屋所有权证号清徐房权证清源字第XXXX号、清徐房权证清源字第XXXX号）及集体土地使用权证一本（清集用2003字第100070号）交给刘永刚，现涉案房屋所有权证二本和集体土地使用权证一本均在刘永刚手中。另查明，赵三虎向刘永刚出具收条后，2011年7月1日赵三虎和李艳萍向刘永刚出具的1100000元借条和2012年12月11日赵三虎向刘永刚出具的500000元借条，现均在刘永刚手中。原审法院认为，2014年10月23日刘永刚与赵三虎、李红桃签订的《卖房协议》，是双方的真实意思表示，系有效协议。协议签订后，刘永刚按赵三虎、李红桃指定的账号支付了1000000元款项，赵三虎也给刘永刚出具了收到3000000元购房款的收条。赵三虎、李红桃在刘永刚要求交房时，既不归还款项，也不交接房屋，显失诚信，赵三虎、李红桃已构成违约，赵三虎、李红桃应依约承担违约金600000元，由于双方在协议中未约定具体交房日期，故刘永刚可以随时要求赵三虎、李红桃交房，但应给予合理期限，刘永刚提出的请求赵三虎、李红桃交付涉案房产的诉讼请求，应予支持，并由赵三虎、李红桃协助刘永刚办理产权过户手续。综上所述，本案经原审法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条、第一百四十一条的规定，判决如下：一、赵三虎、李红桃于本判决生效后一个月内将位于清徐县晋夏公路南段57号院落一座交付刘永刚，并由赵三虎、李红桃协助刘永刚办理产权过户手续。二、赵三虎、李红桃于本判决生效后一个月内支付刘永刚违约金600000元。案件受理费40600元，由赵三虎、李红桃负担。经二审开庭审理查明，原审法院认定的事实存在。本院认为，上诉人赵三虎、李红桃系夫妻关系。被上诉人刘永刚与赵三虎、李红桃长期之间一直存在着经济往来。根据双方当事人所举的证据和质证意见，不能证实2014年10月23日，赵三虎和李红桃与刘永刚签订的《卖房协议》，是双方当事人之间买卖房屋的真实意思表示。理由如下：一、被上诉人刘永刚提供的购房款收条及其他证据，不能证明其履行了全部的付款义务。1、根据其提供的证据，不能证明赵三虎收到了100万元购房款；2、赵三虎、刘永刚均认可双方有经济往来，刘永刚提交的证据，2011年7月1日110万元的借条、2012年12月11日50万元的借条（上诉人认为实际出借的是40万元）、以一辆本田车抵顶了23万元，无法证明也无法计算出截止到2014年10月23日抵顶购房款200万元的事实。二、双方签订的《卖房协议》中没有约定交房的时间和过户的时间的条款，不符合买卖房屋的交易习惯。三、双方签订《卖房协议》的当天，赵三虎给刘永刚出具了收到刘永刚300万元的收条，但赵三虎2011年7月1日和2012年12月11日书写的借条仍然保留在刘永刚手中，也表明双方在签订《卖房协议》后并没有达成以房抵债的合意，而是刘永刚担心赵三虎不能偿还借款，通过签订《卖房协议》的方式为借款通过担保。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷的法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”因此本案应将房屋买卖合同纠纷变更为民间借贷纠纷进行审理。在本案原审和本院庭审过程中，合议庭均曾向刘永刚释明变更诉讼请求，但刘永刚坚持要求按房屋买卖合同纠纷审理，致使本案无法进行。本院审理过程中，也致力双方当事人进行调解，但终因双方差距较大，未能达成调解结案。综上，对于被上诉人（原审原告）刘永刚的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（二）项、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，裁定如下：一、撤销清徐县人民法院（2018）晋0121民初2186号民事判决；二、驳回被上诉人（原审原告）刘永刚的起诉。当事人预交的一、二审案件受理费予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 滕 青审判员 李瑞明审判员 张顺军 二O一九年十一月二十六日书记员 崔晓峰