山东省鄄城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1726民初1290号原告：鄄城润百家商业运营管理有限公司，住所地鄄城县古泉街道办事处建设路中段路北。统一社会信用代码：91371726MA3BX1RE14。法定代表人：干曦，系公司经理。委托诉讼代理人：王记臣，山东亘古律师事务所律师。被告：王甜甜，女，1993年12月01日出生，汉族，住鄄城县。原告鄄城润百家商业运营管理有限公司(以下简称润百家运营公司)与被告王甜甜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告润百家运营公司的委托诉讼代理人王记臣、被告王甜甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润百家运营公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付使用期间的房屋租金29000元2、要求被告支付违约金至付清租金之日（每日按照应付年租金的万分之五支付，即以4000元为基数从2017年10月1日暂计算至2019年5月5日的违约金1162元和以25000元为基数从2018年10月1日计算至2019年5月5日的违约金2700元），本项合计3862元；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2017年7月18日签订了案涉租赁合同。合同签订后，原告依约履行了合同义务，期间原告多次催被告交租金，但被告至今未交。原告认为，作为租赁合同的承租人，依据双方签订的租赁合同第三条及《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，第二百二十六条之规定，被告应依法依约支付前述租金及违约金，原告为维护合法权益，故诉至法院。王甜甜辩称，2017年7月18日，王甜甜与润百家商业公司签订《润百家城市广场商铺租赁合同》，租赁润百家商业公司位于“润百家城市广场”C3幢二层220号建筑面积106.23平方米的商铺。该租赁合同第三条约定：租赁期限、租金及支付方式：1、租赁期限为5年，自2017年10月1日起至2022年9月30日止，第一年免租期为2017年10月1日起至2018年9月30日止。2、乙方在收到甲方书面入场通知后7日内至物业公司办理装修进场手续，乙方保证在物业公司通知乙方进场之日起7日内进场施工。3、乙方对承租的商铺应先付租金，后使用，租金按建筑面积计算并按年支付给甲方。4、如因特殊原因造成交房时间调整，免租期自动调整（免租期自交房之日起计算）租赁期限相应调整。”在签订合同当日，王甜甜向润百家商业运营公司支付6500元人民币定金，并向润百家商业公司孙川经理支付房租费20000元整人民币。但是因鄄城润百家城市广场迟迟未竣工，润百家商业公司拖延至2018年5月底口头通知交房，并未按照合同约定的以书面形式通知。5、如因此按照《鄄城润百家城市广场租赁合同》第三条的约定，免租期自动调整为2018年6月1日至2019年5月30日。但是到目前为止，润百家城市广场商场仍未竣工验收，也未取得消防合格证，建筑垃圾乱堆乱放，造成广大租户无法正常营业。2019年初润百家商业公司无故对包括诉争商铺在内的数十家商铺停电并将包括诉争商铺在内的数十家商铺大门锁住，造成许多租户无法营业，这些租户目前正准备对润百家商业公司提起诉讼。润百家商业公司对诉争商铺停电，强行锁门的侵权行为造成被告严重的经济损失，包括商铺租金损失、员工工资损失等。6、润百家商业公司在招商过程中存在虚假招商，扩大入住润百家高收益高汇报的虚假宣传。诱导商户入驻之后，事实情况与宣传不一致（宣传时承诺银座商城入驻，但现实情况银座商城根本没有入驻。现在根据实际情况可以判定商城为本地企业茂都生活广场）。7、根据事实情况和合同约定被告所租赁的润百家的商铺还没有到接到延迟交房重新起租的书面通知。故根据事实情况润百家商业公司起诉被告拖欠房租一案润百家商业公司所诉情况不实。故不同意支付租金29000元，不同意支付违约金3862元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月18日,润百家运营公司(甲方)与王甜甜(乙方)签订润百家城市广场商铺租赁合同一份,主要内容为:甲方鄄城县润百家商业运营管理有限公司、乙方王甜甜,乙方自愿承租由甲方托管的山东省菏泽市鄄城县“润百家城市广场”商铺用于自主经营，并服从甲方统一的业态规划及商业物业管理。……。第一条：租赁商铺。1、乙方自愿有偿租赁甲方位于“润百家城市广场”C3幢二层220号商铺进行自主经营。2、该商铺类型为商业用房，结构为框架，建筑面积为106.23平方米。第二条：产权、租赁权及委托管理。1、合同签订后，如该商铺的所有权进行出售，甲方应提前15日告知乙方，同等条件下乙方有优先购买权。如乙方在甲方告知后7日内没有定购该商铺则视为放弃优先购买权，……。2、租赁期间，鄄城润百家商业运营管理有限公司全权负责润百家城市广场商业物业的统一管理，并可行使相关权利与义务。第三条：租赁期限、租金及支付方式。商铺租赁期限为5年，自2017年10月1日起至2022年9月30日止。免租期为2017年10月1日起至2018年9月30日止。2、……。3、乙方对承租的商铺应先付租金、后使用，租金按建筑面积计算并按年支付给甲方，其中：第一年度自2017年10月1日到2018年9月30日，租金为人民币4000元整。第二年度自2018年10月1日到2019年9月30日，租金为人民币25000元整，第三年度自2019年10月1日到2020年9月30日，租金为人民币31600元整。第四年度自2020年10月1日到2021年9月30日，租金为人民币31600元。第五年度自2021年10月1日到2022年9月30日，租金为人民币34400元整。4、如因特殊原因造成交房时间调整,免租期自动调整(免租期自交房之日计算),租赁期限相应调整,甲方将以书面形式通知乙方。5、乙方逾期支付租金，自逾期之日起每日按应支付年租金的万分之五向甲方支付违约金；若乙方逾期交纳租金超过5日，则甲方有权解除合同，收回商铺并没收按照下文规定收取的履约保证金，并有权就所遭受的损失另行向乙方索赔。第四条：经营范围和营业时间。……。第五条：保证金、物业管理服务费等相关费用及支付方式与相关责任。1、……。2、乙方在签署本租赁合同的当日须向甲方交纳合计人民币6500元作为租赁物业定金，营业后该定金自动转为本合同履约保证金及经营服务质量保证金。合同期满后双方无争议事项并不再续订合同时，保证金中的6500元由甲方在30日内无息退还给乙方；……。3、……。4、……。第六条：装饰装修。……。第七条：双方权利与义务。一、甲方责任……。二、乙方责任……。第八条：经营物业管理及相关责任。……。第九条：须提供相关文件。……。第十条：合同的变更和解除。1、……。2、合同期满前，甲乙双方不得单方解除合同。如一方要求提前解除合同的，需提前一个月通知另一方，并向对方支付相当于该年度三个月租金的赔偿金，并承担由此给对方造成的合理的相关损失。3、……。第十一条：违约处理。1、甲乙双方应严格履行本合同，任何一方违约，应承担相应的法律责任。2、如有下列情况之一时，甲方有权终止与乙方的合同，收回该商铺，保证金不予退还，并要求乙方支付相当于该年度三个月租金数额的赔偿金作为对甲方预期利益的赔偿，并有权根据有关的法律法规追究乙方的法律责任。（1）……。（2）……。（3）……。（4）……。（5）乙方拖欠租金、物业管理费、水、电等费用超过30日的；（6）其他严重违反合同的行为。3、……。第十二条，其他。1、本合同自甲乙双方签字、盖章之日起生效。2、……。3、……。2017年7月17日，王甜甜向润百家运营公司交纳保证金6500元。润百家运营公司认可王甜甜于2018年8月2日向其交纳电费500元。2017年7月17日，本案案外人孙学川收取原告王甜甜转让房租费20000元。孙学川向王甜甜书写了收据。收据载明：“今代收王甜甜转让房租费贰万元整（20000）元，当时免租费壹年（原合同房主名）卢金山转让收。孙学川2017.7.17”。关于孙学川的身份，孙学川在本院（2019）鲁1726民初247号原告刘青与被告鄄城润百家商业运营管理有限公司、山东鄄城润百家房地产开发有限公司、第三人济南赢商房地产营销策划有限公司、第三人孙学川房屋租赁合同纠纷一案中称：“我是济南赢商房地产策划有限公司工作人员，自2016年6、7月份至2017年年底，工资每月发放，转入我姓名的工资卡里，具体哪个银行的卡现在我不知道了”。济南赢商公司认可孙学川是其公司工作人员，称孙学川在2016年至2017年在公司就职，但具体2016年几月就职，2017年几月份离职记不清了。与孙学川没有签订劳动合同，工资按月正常发放，通过银行打到孙学川工资卡里。对上述20000元的性质，孙学川称：我确实收了她20000元，当时开发商给卢金山免了29000元的房租，开发商与卢金山签的合同，当时免了卢金山一年29000元的房租，卢金山又把合同转给王甜甜，给王甜甜免了20000元，这20000元我又转给了卢金山，我并没有得到这20000元，我只是中介，但是卢金山为了表示感谢，请我吃了顿饭，此20000元和你们法院审理的刘青和邢舒舒与润百家官司不是一回事，这是卢金山个人租的房子。”被告王甜甜还提交了照片和视频光盘，证明目的是润百家城市广场仍未竣工验收，建筑垃圾到处堆放，没有通过消防验收，承诺的银座商城入驻等事项没有落实。原告质证称被告所称的这些内容均非租赁合同约定的内容，不影响被告依约交付租金的合同义务，本案基础的法律关系是租赁合同关系，而非房屋买卖合同关系，房屋本身的竣工问题、交房验收问题并不是租赁合同的内容，被告应依约支付租金和违约金。王甜甜认可商铺在2018年1月份向其移交，但称从2018年起营业了几个月，到现在（2019年6月份）没营业，不是不营业，是因为原告停电锁门。本院认为，一、关于被告应否支付租金问题。2017年7月18日,润百家运营公司与王甜甜签订润百家城市广场商铺租赁合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律规定，为有效合同。被告应当履行合同约定支付自2017年10月1日到2018年9月30日的租金4000元和自2018年10月1日到2019年9月30日的租金25000元。被告所称“未收到书面开业通知”，应拒付租金的辩解，原、被告在租赁合同第三条第4项条文表达为：“如因特殊原因造成交房时间调整,免租期自动调整(免租期自交房之日计算),租赁期限相应调整,甲方将以书面形式通知乙方”。对“特殊原因造成交房时间调整”的特殊原因，在原告不予认可的情况，被告负有举证证明的责任，本案中，被告未提供相关证据，其拒付租金的辩解，本案中不能采信。二、对被告应否支付违约金的问题。对原告要求支付因被告延期支付租金而产生违约金的诉讼请求，因原告也存在基础设施不完善的问题，一定程度上影响了案涉商铺的利益，故原告该项请求本案中不予支持。三、对案外人孙学川收取王甜甜20000元可否折抵房租问题。虽孙学川供职的济南赢商房地产营销策划有限公司与山东鄄城润百家房地产开发有限公司存在招商代理合同关系，且鄄城润百家房地产开发有限公司又将案涉房产的运营权交给了润百家运营公司，但王甜甜将20000元款项交给了案外人孙学川时，孙学川出具的收据上写有“代收、转让房租费”字样，且收据中载明了原合同房主的名字，应认为王甜甜未尽到应当的注意义务，案外人孙学川的收款行为不宜认定为表见代理行为，其所收取的20000元不能折抵为房租。综上所述，被告应交纳未付房租29000元，被告交给案外人孙学川的20000元不应折抵为房租。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定,判决如下：一、被告王甜甜于本判决生效后十日内支付原告鄄城润百家商业运营管理有限公司房租29000元（2017年10月1日到2018年9月30日租金4000元、2018年10月1日到2019年9月30日租金25000元）;二、原、被告其他诉讼请求,本案中不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费622元，由原告负担122元，被告负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  牟尊允审 判 员  郭利荣人民陪审员  范朝高二〇一九年十一月二十七日书 记 员  郭 娜