湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂06民终3320号上诉人（原审原告）：任心安，男，1952年4月9日出生，汉族，住襄阳市襄州区。上诉人（原审原告）：张志勤，1954年5月18日出生，汉族，住襄阳市襄州区，系任心安之妻。上诉人（原审原告）：张治全，男，1955年2月9日出生，汉族，住襄阳市襄州区。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：郑鹏，湖北亘恒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张付彦：男，1970年8月22日出生，汉族，住襄阳市襄州区。上诉人（原审被告）：湖北鑫福锦源车辆实业有限公司。住所地：襄阳市襄州区伙牌镇樊魏路132号。法定代表人：张付彦，该公司经理。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈学文，湖北联帮律师事务所。被上诉人（原审被告）：余良，男，1974年8月26日出生，汉族，住襄阳市襄州区。上诉人任心安、张志勤、张治全和上诉人湖北鑫福锦源车辆实业有限公司（以下简称鑫福锦源公司）、张付彦与被上诉人余良土地使用权转让合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2017）鄂0607民初4718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。任心安、张志勤、张治全上诉请求：一、依法撤销原审判决，改判张付彦、鑫福锦源公司、余良给付上诉人任心安、张志勤位于襄阳市××区××牌镇××营社区××小区××楼面积为750平方米门面房，如交付不能，三被上诉人按房屋市场价承担付款义务；二、张付彦、鑫福源公司、余良给付被上诉人张治全位于襄阳室××区××牌镇××营社区××小区××楼面积为589.69平方米门面房，如交付不能，三被上诉人按房屋市场价承担付款义务；三、张付彦、鑫福源公司依法向上诉人承担100万元违约金；四、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、张付彦、鑫福锦源公司与余良恶意串通签订《商品房买卖合同》，损害上诉人利益，合同应属无效，余良不享有房屋所有权；2、《土地使用权转让协议》属于按照产权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，上诉人依法享有优先权；3、评估报告评估的单价明显过低，评估报告依据不足，应予重新评估；4、张付彦、鑫福锦源公司恶意将房屋转让余良，违反了合同约定的义务，依法应当承担100万元违约金的违约责任。张付彦、鑫福锦源公司上诉请求：一、请求撤销原审判决，依法改判或驳回被上诉人的诉讼请求；二、确认《土地使用权转让协议》无效，驳回被上诉人的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人张付彦和被上诉人签订的《土地使用权转让协议》违反法律、行政法规的强制性规定应属无效，故依法不能按照补偿性质的合同处理；2、政府征收涉案土地及地上附着物价格仅为536138元，上诉人张付彦在房屋建成后，向被上诉人实际交付了三套住宅房屋和三个车位，价值超过100万元，应视为对被上诉人已超额给付征收补偿款，双方权利义务已终结；3、上诉人张付彦和被上诉人签订的《土地使用权转让协议》时均不具备开发资格，合同应属无效；4、因双方对交付物的性质约定不明，一审判决上诉人履行《土地使用权转让协议》中约定的交付第一层1500平方米门面房和两套住房、两个车位显失公平。余良答辩称：其签订了有效的商品房买卖合同是有效的产权凭证，其已经取得了涉案房屋的房屋产权证书并交纳税费，余良对该涉案房屋享有权利。任心安、张志勤、张治全向一审法院起诉请求：诉请法院判令被告向原告交付一楼建筑面积为1500平方米门面房、两套住房、两个车位，或者同等价值的财产；由被告承担违约金100万元。一审法院认定的事实：2003年7月原襄州区伙牌镇塑料厂取得划拨土地面积2654.15平方米，2005年3月3日襄阳嘉丰织布厂（卖方）与原告张志勤、张治全（买方）签订《买卖协议书》，约定襄阳嘉丰织布厂将原伙牌镇塑料厂（原塑料厂由农业银行收回转襄阳嘉丰织布厂）整体出售给张志勤、张治全，买方将购房款188000元付给卖方后，卖方将土地证交给买方；买方今后土地过户、转让等一切费用由买方负责；以前塑料厂的债权债务与买方无关。当天双方即按协议履行，相互交付了购房款、伙牌塑料厂土地使用证，原告张志勤、张治全两家合伙买房时约定平均出资平均享有房产权利，厂房购买后，两家均安排家属居住，多余厂房对外出租使用，收益也由两家均分。2010年6月25日原告任心安、张治全（甲方、出让方）与被告张付彦（乙方、购买方）签订《土地使用权转让协议》，约定甲方转让给乙方原伙牌塑料厂土地面积2654.15平方米的使用权，允许开发建房，乙方用开发后的第一层建筑面积1500平方米门面房、两套住房、两个车位折抵甲方土地出让价款；甲乙双方签订协议后甲方将土地使用证交给乙方，协助办理相关建房手续；乙方工程完工后，按约定将第一层1500平方米门面房、两套住房、两个车位交给甲方，乙方在收取产权证费用时优惠20%；乙方向甲方交纳10000元押金，在三个月内乙方动工后，甲方将押金退还；双方均应当遵守协议，如单方违约，应承担100万元违约金。协议签订的当天，原告即将原伙牌塑料厂的土地使用证交付给了张付彦，张付彦也同时给付任心安押金10000元。2011年3月22日鑫福锦源公司注册成立，张付彦任法定代表人，注册资本2000万元，股东有张付彦及其妻何红英，经营范围含有房地产开发销售。2014年3月3日襄阳市××区××牌镇人民政府（以下简称伙牌镇政府，甲方）与襄阳市国土资源局襄州分局（以下简称襄州土地局，乙方）签订《收回土地使用权协议》，甲方同意收回宗地面积2654.15平方米土地使用权，按现状交给乙方，甲方应得土地收益资金536138元。因伙牌镇政府是从张付彦手中收回的土地，故政府应获得土地收益资金536138元实际付给了张付彦。2014年5月16日襄州土地局（出让方）与鑫福锦源公司（受让方）签订《国有建设用地使用权出让合同》，襄州土地局出让宗地编号为201417总面积为2529.1平方米，出让宗地用途中低价位、中小套型普通商品住房用地，宗地的国有建设用地使用权出让价款3035000元，受让人鑫福锦源公司支付出让金后，于2014年5月22日取得土地使用权证。另查明，2010年6月张付彦在与原告签订协议后，即接收了约定的场地，几个月后就在此地开始动工建房，名为龙福鑫苑万福商住楼，至2014年初竣工建成一栋13层商品房住宅楼，其中一楼为建筑面积1549.69平方米的门面房，二楼以上均系住宅商品房。鑫福锦源公司于2014年5月23日取得建设用地规划许可证，于2014年8月14日取得建筑工程施工许可证（补办），于2014年8月29日取得商品房预售许可证书。龙福鑫苑万福商住楼竣工后，鑫福锦源公司即给原告任心安、张治全两家每家各分得一套住房。2013年3月25日张治全与张付彦签订了补充协议，按此补充协议约定张付彦以位于伙牌镇钓鱼台旁厂区内已经建好的一栋八层楼中的一套住房（五单元四楼402号房，建筑面积约129.78平方米）、一个车位（南-27号车位，建筑面积为30.53平方米）抵偿扣减原来约定的其应当分给原告住房一套、车位一个，该补充协议也已履行。2015年12月26日被告鑫福锦源公司与被告余良签订三份商品房买卖合同，将龙福鑫苑万福商住楼第一层门面房以每平方米2150元价格出卖给余良，2016年3月31日余良同时办理了三份房权证书（其中1幢1单元1楼101建筑面积1471.13㎡、1幢1单元1楼102建筑面积45.07㎡、1幢1单元1楼103建筑面积33.49㎡）。三原告因未能按协议获得一楼门面房屋，引起诉讼。本案在诉讼过程中，经原告方申请对诉争的一楼门面房按2014年7月时间进行市场价格评估鉴定。后经一审法院依法委托，2019年6月25日湖北玖誉房地产评估有限公司（以下简称玖誉评估公司）向一审法院出具鉴定结论，该评估公司于2019年4月23日作出湖北玖誉襄估字（2019）司鉴字第002号《评估报告书》，对位于襄州区伙牌镇郜营社区（鑫福锦源）龙福鑫苑小区1幢1单元101、102、103号房地产进行了评估，价值时点为2014年7月，评估估价对象当时的房地产市场价值，评估范围内建筑面积为1549.69平方米。评估结果：确定评估对象于2014年7月完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值为471.1万元，平均单价为3040元/平方米。原告任心安支付了司法鉴定费用17800元。一审法院将玖誉评估公司的评估报告书送达本案各方当事人后，经质证，原告方提出异议，认为玖誉评估公司评估的单价明显过低，远远低于申请人提供的参考房屋价格，且评估公司不能给予合理解释，违反诚实信用原则；被告方提出异议，认为评估的方法应采用重置成本法，不应以市场法收益法，评估结果明显过高，且对评估报告的关联性、证明目的有异议，补偿金额应参照襄州区国土分局拨付的土地收益金536138元。一审法院认为，虽然原被告双方均对玖誉评估公司的评估结果有异议，但是双方当事人在鉴定程序及其依据上，均无证据证明其违法性。并且在评估报告正式结果形成之前，玖誉评估公司出具过《房地产评估报告》（征求意见稿），一审法院依法送达给各方当事人，当事人也向评估公司发表了质证意见，已保障了鉴定程序合法性，故一审法院对鉴定结论予以采信。一审法院认为：原告方两家合伙于2005年与襄阳嘉丰织布厂签订买卖协议书取得原伙牌塑料厂的厂房及土地使用权，后于2010年6月又与被告张付彦签订土地使用权转让协议，张付彦因此从原告手中取得土地使用权，其为了房地产开发，成立了鑫福锦源公司，鑫福锦源公司在以后开发龙福鑫苑小区过程中，采取边开发建设边补办合规手续的办法，于2014年5月通过招拍挂程序办理了土地使用权出让手续，于2014年8月办理商品房预售许可证。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中有关规定：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。因此可以认定原被告双方签订的土地使用权转让协议有效，可以按补充性质的合同处理。被告鑫福锦源公司、张付彦应当按合同履行义务。被告余良与原告不存在合同关系，不应当对原告承担责任。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。从本案实际情况上看，原告两家要求按合同获得1500平方米的门面房、两套住房、两个车位，并平均享有权利。但在诉讼前，原告两家均在龙福鑫苑小区各获得了一套住房、一个车位。原告张治全已经自愿从被告张付彦处另行多接受了一套住房及一个车位共计面积为160.31平方米，由于其并未申请价格鉴定，一审法院可酌情予以扣减。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十二条规定，判决：一、被告湖北鑫福锦源车辆实业有限公司、张付彦给付原告任心安、张志勤位于襄阳市××区××牌镇郜营社区（鑫福锦源）龙福鑫苑小区一楼面积为750平方米门面房。被告如不能向原告给付门面房屋的，就按单价每平方米3040元予以补偿；二、被告湖北鑫福锦源车辆实业有限公司、张付彦给付原告张治全位于襄阳市××区××牌镇郜营社区（鑫福锦源）龙福鑫苑小区一楼面积为589.69平方米门面房，被告如不能向原告给付门面房屋的，就按单价每平方米3040元予以补偿；三、驳回原告任心安、张志勤、张治全对被告余良诉讼请求；四、驳回原告任心安、张志勤、张治全其他诉讼请求。上述给付内容，均于本判决生效后三十日内履行。案件受理费43280元、司法鉴定费17800元，合计61080元，由原告任心安负担15270元，由原告张治全负担15270元，由被告张付彦负担30540元。二审查明：一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，上诉人任心安、张治全与上诉人张付彦于2010年6月25日签订的《土地使用权转让协议》，系双方当事人真实的意思表示，虽在开发过程中未取得出让土地使用权证，但在起诉前已经取得，该土地使用权转让协议依法应属有效，双方当事人应当依合同约定履行自己的义务。张付彦未按照合同约定将位于襄阳市××区××牌镇郜营社区（鑫福锦源）龙福鑫苑小区一楼门面房交付于任心安、张治全，属于违约行为。张付彦将诉争土地以鑫福锦源公司的名义开发，鑫福锦源公司应当承担连带责任。上诉人任心安、张志勤要求张付彦、鑫福锦源公司给付位于襄阳市××区××牌镇××营社区××小区××楼面积为750平方米门面房及上诉人张治全要求张付彦、鑫福锦源公司给付位于襄阳市××区××牌镇××营社区××小区××楼面积为589.69平方米门面房,符合合同约定，本院予以确认。上诉人任心安、张志勤、张治全主张称：如张付彦、鑫福锦源公司交付不能，按照房屋市场价格予以补偿。因案涉房屋已转让给原审被告余良，且一审中对案涉房屋的市场价格已经委托鉴定部门进行了鉴定，该鉴定机构具有相关资质、鉴定程序合法，本院对涉案房屋单价按照3040元/平方米的鉴定意见予以采纳。故一审判决“一、湖北鑫福锦源车辆实业有限公司、张付彦给付任心安、张志勤位于襄阳市××区××牌镇郜营社区（鑫福锦源）龙福鑫苑小区一楼面积为750平方米门面房。如不能向任心安、张志勤给付门面房屋的，就按单价每平方米3040元予以补偿；二、湖北鑫福锦源车辆实业有限公司、张付彦给付张治全位于襄阳市××区××牌镇郜营社区（鑫福锦源）龙福鑫苑小区一楼面积为589.69平方米门面房，如不能向张治全给付门面房屋的，就按单价每平方米3040元予以补偿”，符合合同约定和原审原告的诉讼请求，本院予以确认。任心安、张志勤、张治全上诉称张付彦、鑫福锦源公司和余良恶意串通，因证据不足，本院不予采信。上诉人任心安、张志勤、张治全要求张付彦、鑫福锦源公司承担违约金，符合合同约定，但合同约定的违约金100万元过高，综合考虑本案实际，本院依法调整为50万元。上诉人任心安、张志勤、张治全要求余良承担民事责任，因余良非案涉合同的相对人，对该主张本院不予支持。上诉人张付彦、鑫福锦源公司上诉称：其因超额给付补偿款，故与任心安、张志勤、张治全权利义务已经终结。因与合同约定不符，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但违约金部分适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持襄阳市襄州区人民法院（2017）鄂0607民初4718号民事判决第一项、第二项、第三项；即：1、湖北鑫福锦源车辆实业有限公司、张付彦给付任心安、张志勤位于襄阳市襄州区伙牌镇郜营社区（鑫福锦源）龙福鑫苑小区一楼面积为750平方米门面房。湖北鑫福锦源车辆实业有限公司、张付彦如不能向任心安、张志勤给付门面房屋的，就按单价每平方米3040元予以补偿；2、湖北鑫福锦源车辆实业有限公司、张付彦给付张治全位于襄阳市襄州区伙牌镇郜营社区（鑫福锦源）龙福鑫苑小区一楼面积为589.69平方米门面房，湖北鑫福锦源车辆实业有限公司、张付彦如不能向张治全给付门面房屋的，就按单价每平方米3040元予以补偿；3、驳回任心安、张志勤、张治全对余良诉讼请求；二、撤销襄阳市襄州区人民法院（2017）鄂0607民初4718号民事判决第四项；三、张付彦、湖北鑫福锦源车辆实业有限公司支付任心安、张志勤、张治全违约金50万元；四、驳回任心安、张志勤、张治全的其他诉讼请求。如未能按本判决确定期限履行金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费（案件受理费、司法鉴定费）按一审判决执行。二审任心安、张志勤、张治全上诉部分的案件受理费29480元，由任心安、张志勤、张治全负担14740元，湖北鑫福锦源车辆实业有限公司负担14740元；二审张付彦、湖北鑫福锦源车辆实业有限公司上诉部分的案件受理费43280元，由张付彦、湖北鑫福锦源车辆实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  杨 文审判员  陈瑞芳二〇一九年十一月二十一日书记员  岳伟峰