广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0111民初7603号 原告：林漳国，男，1979年6月10日出生，汉族，身份证住址广州市白云区， 原告：周漫娟，女，1966年10月25日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市， 原告：周育林，男，1976年11月5日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市， 三原告共同委托诉讼代理人：李军，广东为峰律师事务所律师。 三原告共同委托诉讼代理人：麦鸿强，广东为峰律师事务所实习人员。 被告：何能富，男，1973年1月6日出生，汉族，身份证住址广东省中山市， 第三人：广州来展农业科技有限公司，住所地广州市白云区黄石西路652-654号三楼332A房（仅限办公用途）。 法定代表人：何能富。 第三人：广州来展文化传播有限公司，住所地广州市白云区黄石西路652-654号三楼332B（仅限办公用途）。 法定代表人：何能富。 原告林漳国、周漫娟、周育林与被告何能富，第三人广州来展农业科技有限公司、广州来展文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林漳国、周漫娟、周育林的共同委托诉讼代理人李军，被告何能富到庭参加诉讼。两第三人经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告林漳国、周漫娟、周育林向本院提出诉讼请求：1、被告支付2016年7月1日至2017年2月10日的房屋租金28093.3元、水电费397元、垃圾费40元；2、原告无须退还被告押金7840元；3、被告自逾期交租之日起至付清租金之日止的逾期违约金，其中2016年7月1日至2017年2月10日期间的违约金1737.4元，2017年2月11日后的违约金以28093.3元为本金按每月2%的标准计算；4、被告支付办公设备自2017年2月11日至搬离之日止的场地占用费，按500元/月的标准计算；5、本案受理费、保全费由被告承担。事实与理由：被告与三原告于2016年3月29日就位于广州市白云区黄石西路怡桂苑652-654号332房签订了《房产租赁协议》，租金为3920元每月，租赁期限自2016年4月3日至2017年4月2日，合同第十一条违约责任第3项约定逾期交付租金的，每逾期一日，由被告按月租金额的3%支付违约金；合同第十二条解除协议第3点约定，租赁期内，被告未经原告同意提前解除合同的，被告已付的租赁保证金不予退回。合同签订后，被告租金支付到2016年6月30日就没再交租金，并结欠水电费397元、垃圾费40元。原告多次催要租金被告均以各种理由拒绝，直至2017年2月10日原告将被告办公室用品搬至地下仓库存放。被告逾期交租，需按照合同约定支付违约金，考虑违约金日3%标准过高，被告同意按照每月2%的标准计收；被告不交租，也不前来处理办公室用品，其行为表明不再履行合同，其所交租赁保证金不予退回；被告办公室用品占用原告仓库，应支付占用费，每月酌情500元。为维护原告权益，特诉至法院。 被告何能富辩称，不同意原告的诉讼请求。一、双方2016年3月29日签订的《房地产租赁协议》无效，双方2016年4月7日签订的《广州市房屋租赁合同》有效。当事人双方都约定以能够办理登记备案手续和出具房屋租赁合同登记备案证明为房屋租赁合同的生效条件。当事人都约定以签订的《广州市房屋租赁合同》文本为办理登记备案手续的合同文本，房屋租赁合同登记备案证明办理好后，《广州市房屋租赁合同》成立有效，租赁关系正式生效。理由：（一）订立合同主体合格，也与租赁事实相符；（二）符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁和纠纷案件司法解释的理解与适用》第四条，《房地产租赁协议》没有办理登记备案手续，合同无效，《广州市房屋租赁合同》办理登记备案手续，因此合同有效；（三）从合同签订的时间看，2016年3月29日，原告代理人谢初练承诺签订自己拟定的协议文本《房地产租赁协议》仅仅作为租赁332房的租赁诚意表达，即使具有法律效力，其法律效力也被2016年4月7日双方签订的《广州市房屋租赁合同》所取代；（四）《房地产租赁协议》在重要事实存在欺诈行为和重要条款的违法性，也属于无效合同，在房屋面积存在欺诈行为，属于可撤销合同，对解除协议约定属于霸王条款，违反法律规定，不具法律效力。二、经过与谢初练议价，如果租赁成功，按照面积每月每平方米35元来计算。谢初练说房屋有112平方米，月租金3920元，但是没有提供332房由房产部门出具的关于房屋面积多少的证明文件，对房屋面积存在欺诈嫌疑，《广州市房屋租赁合同》上记载的面积是50平方米和35平方米，合计85平方米，白云区新市街房屋管理租赁管理中心工作人员在办理房屋租赁租赁合同登记备案时，专程来过332房勘察、核对、确认过。如果按此计算，每月租金2975元，所以《房地产租赁协议》属于意思表示不真实的合同，存在合同欺诈行为，故意隐瞒与订立合同有关重要事实，违背诚实信用原则，不具法律效力，原告应返还费用。三、原告应返还保证金7840元，事实上我方当初没有解除合同，后面之所以不能继续履行是因为原告的关门、扣押行为导致公司无法经营造成，原告主张不返还押金7840元没有法律、合同依据。原告要求支付违约金和承担违约责任与事实不相符合，原告要求支付租金28093.3元没有事实与法理依据，我方仅愿意支付2016年7月1日至31日租金和水电费、垃圾费；另外原告提出要求支付违约金、场地费、保全费也是没有任何事实、合同、法律依据。四、原告明知在有7840元押金的情况下，即使是解除租赁合同，也应该从保证金中扣除房租、水电费、垃圾费后，让我方搬走公司财物离场，但原告却扣押、霸占我方公司财物，公司无法经营，造成我方巨大损失，应予赔偿。 第三人广州来展农业科技有限公司、广州来展文化传播有限公司述称：两第三人是本案物业的实际使用人，是适格的当事人，原告起诉被告是错误的，被告不是租赁房屋的实际使用人，只是代为行使两第三人的法定代表人的权利和义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告林漳国、周漫娟、周育林是座落在白云区黄石西路652号至654号三层的房屋共有产权人。2008年4月1日，三原告出具授权委托书，委托谢初练对包括白云区黄石西路652号至654号房屋在内的6项物业进行出租及管理。 2016年3月29日，三原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房地产租赁协议》，谢初练作为甲方委托代理人在该协议上签字，双方约定：甲方同意将座落在广州市白云区黄石西路怡桂苑652-654号332房的房屋（下称该房屋）出租给乙方作办公使用，该房屋建筑面积112㎡；租赁期限自2016年4月3日至2017年4月2日止，共计壹年；月租金为3920元，租金按月结算，由乙方在每月5日前缴付本月租金给甲方；水费标准为5.5元/吨、电费标准为1.35元/度，由乙方在5号前缴付给甲方；乙方应向甲方交纳相当于贰个月租金的租赁保证金7840元；租赁期满或解除本协议时，如乙方有应付未付租金，相关费用的，甲方有权直接在租赁保证金中抵扣，不足部分继续向乙方追索，余下部分直接退回给乙方；如租赁期届满或甲方提前解除本协议的，本协议解除/终止之日即为乙方退场之日，乙方应按时退场，否则每占用一日，按百分之三标准收取占用费；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，由甲方按每月租金额的百分之三收取违约金；如乙方未按时足额交纳租金及/或电费的，甲方有权断电且无须承担任何违约责任；甲方拖欠租金累计45天以下或连续拖欠租金15天以上的，甲方可以立即解除本协议并收回该房屋，造成损失的有权要求乙方赔偿；等等。合同签订当日，谢初练出具收据2份，内容分别为收到被告交纳的保证金7840元、2016年4月3日至30日的租金3658元。被告从2016年7月开始没有支付租金、水电费和垃圾费。2016年8月9日，谢初练向被告发送手机短信，内容为要求被告交纳7月份租金，否则停电锁门。原告于2016年8月初开始对涉案房屋采取断电措施，对于开始断电的具体时间，原告表示是从8月9日开始，被告确认是8月初，具体哪一天记不清楚了。原告于8月20日对涉案房屋作锁门处理。 原告提交了物品清单，主张被告拖欠租金又一直不肯搬走，后因涉案房屋要对外出租，原告才于2017年2月10日开锁搬走屋内的办公设备，故被告应支付从2016年7月1日至2017年2月10日的房屋租金，并支付办公设备从2017年2月11日起按500元/月的标准计算至搬离之日止的场地占用费。物品清单上有见证人郑某、李军、黄某的签名，原告陈述郑某是物业公司的工作人员，李军、黄某是广东为峰律师事务所的律师。被告对物品清单的真实性不予确认，认为李军一直承租原告的房屋办公，李军非法使用涉案房屋内的物品，且该清单所列物品比实际的物品少很多。被告认为其只拖欠了2016年7月份的租金，从原告断电开始就无法使用涉案房屋进行公办，原告锁门后也导致其无法搬走办公物品，故其无需交纳之后的租金和场地占用费。原告主张其在2016年12月曾口头要求被告搬走，但未提供证据证实，被告不予确认，表示从未接到原告要求搬走的通知。原告主张被告拖欠2016年6月-8月的水电费397元、7-8月垃圾费40元，被告表示不清楚水电费是如何计算的，确认垃圾费是20元/月。 被告在涉案房屋注册成立了第三人广州来展农业科技有限公司、广州来展文化传播有限公司。被告提交2016年4月7日签订的《广州市房屋租赁合同》2份，1份为原件，1份为复印件，2份合同的签订人分别为三原告与广州市来展农业科技有限公司、三原告与被告，约定承租的房屋分别为白云区黄石西路652-654号三楼332A房、332B房，建筑（或使用）面积分别为50平方米、35平方米，月租金分别为1350元、1000元。被告提交营业执照2份、准许变更登记（备案）通知书、准予设立（开业）登记通知书、房屋租赁登记备案证明、税务事项通知书等，拟证实涉案房屋是以广州来展农业科技有限公司的名义承租的，原告与被告签订的《房地产租赁协议》不能办理备案登记，故该协议不生效，产生法律效力的是备案登记的2份《广州市房屋租赁合同》，根据该2份合同显示的332A房建筑面积为50㎡、332B房建筑面积为35㎡，可见涉案房屋的面积远达不到《房地产租赁协议》约定的112㎡，被告一直按约定的35元/㎡的标准交纳月租金3920元，对于多计算的面积，原告应退回多收的租金。原告确认签订过2份《广州市房屋租赁合同》，但表示该2份合同只是用于备案登记，被告为了办理两家公司的营业执照，将涉案房屋分为332A、332B两个房进行备案登记，双方实际履行的是《房地产租赁协议》。对于涉案房屋的面积及租金，原告表示其在对整层楼重新间隔后就没有准确测绘过，《房地产租赁协议》对租金的单价划了斜线，说明双方并未约定单价，租金是按照整套计算的，与面积没有关系。原告对被告提交的证据营业执照、准许变更登记（备案）通知书、准予设立（开业）登记通知书、房屋租赁登记备案证明、税务事项通知书的真实性均没有异议，但认为与本案没有关系，租赁合同的主体是被告，并不是两第三人。 被告提交了证人证言、股东决定书、遗失声明、告知函、信访材料、财物清单、报警回执、图片等，拟证实原告恶意扣押、非法霸占其公司财物，造成其公司无法经营及经济损失，要求原告予以赔偿。原告对上述证据的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为与本案没有关系。本院向被告释明对于其要求原告赔偿损失、退还保证金及多收的租金，可以在本案提出反诉，被告明确不提出反诉。 因原告对涉案房屋所在的整层楼进行间隔改造后进行出租，本院向广州市规划和自然资源局白云区分局发函就涉案房屋内部进行间隔是否需要经过规划报批手续进行查询，广州市规划和自然资源局白云区分局于2019年6月17日复函，函复：根据《广州市城乡规划程序规定》第三十五条第（一）款规定，对不增加建筑面积、建筑总高度、建筑层数，不涉及修改外立面、建筑结构和变更使用性质的建筑工程，可以免于申领建设工程规划许可证，但是应当根据市容环卫标准和相关主管部门的要求进行建设。 以上事实，有房屋产权证、房地产租赁协议、授权委托书、收据、物品清单、营业执照、准许变更登记（备案）通知书、准予设立（开业）登记通知书、广州市房屋租赁合同、房屋租赁登记备案证明、税务事项通知书、短信、证人证言、股东决定书、遗失声明、告知函、信访材料、报警回执、图片及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，本案的争议焦点在于双方的租赁关系是基于哪一份合同而产生。综合双方提交的证据及其陈述，本院认定如下：一、2016年3月29日签订的《房地产租赁协议》约定租赁期限为2016年4月3日起至2017年4月2日止、月租金为3920元，与原告在当天出具的收到被告交纳的2016年4月3日至30日租金3658元的收据、被告交纳的5、6月份租金均为3920元/月均可以相互佐证；二、被告提交的两份《广州市房屋租赁合同》载明的租金金额与被告实际交纳的金额明显不符，被告也未提供证据证明其曾就租金问题向原告提出异议，应视为被告认可月租金为3920元；三、被告辩称双方约定租金单价为35元/㎡，且原告未提供证据证明涉案房屋的实际面积，应按照备案的2份《广州市房屋租赁合同》约定的面积共85㎡计算租金，但被告未举证证明双方约定租金单价为35元/㎡，且《房地产租赁协议》中关于租金单价的内容已作划斜线处理，应视为双方并未约定租金单价，故对被告提出按面积计算租金的抗辩理由，本院不予采纳，对原告提出涉案房屋是以整套约定租金3920元/月的主张，本院予以采信。综上，双方的租赁关系实际是按《房地产租赁协议》的约定履行，该协议是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。被告主张两份《广州市房屋租赁合同》是本案的生效合同，缺乏理据，本院不予支持。 被告未支付涉案房屋从2016年7月1日起的租金，原告于2016年8月初对涉案房屋采取断电措施，于8月中旬对涉案房屋作锁门处理，又于2017年2月10日搬走原告的办公用品，原告主张被告应支付2016年7月1日至2017年2月10日的租金，被告提出断电后无法办公，且原告锁门后直接导致被告无法搬走房屋的办公用品，故原告主张断电后的租金明显缺乏事实和法律依据，本院不予支持，原告主张断电前的租金合法合理，本院予以支持。原告陈述开始断电的时间是2019年8月9日，结合谢初练8月9日向被告发送的不交纳租金就停电的的短信，本院对原告主张的断电时间予以采信，即被告应向原告支付2016年7月1日至2016年8月8日的租金，按3920元/月计算，该期间租金为4931.61元（3920元/月×1个月+3920元/月÷31天×8天）。原告要求被告支付2016年6月-8月的水电费397元、7月-8月的垃圾费40元，被告虽表示不清楚水电费如何计算，但并未提供反证，故对水电费397元，本院予以支持，被告确认垃圾费为20元/月，被告自8月9日断电后未再使用涉案房屋，原告主张8月份的垃圾费，本院不予支持，即被告应向原告支付2016年7月的垃圾费20元。原告主张无需向被告退还保证金7840元，双方签订的《房地产租赁协议》约定租赁期满或解除协议时，如被告有应付未付租金及相关费用的，原告有权直接在租赁保证金中抵扣，即双方并未约定被告拖欠租金原告可以不退还保证金，原告该主张缺乏合同依据，本院不予支持。原告要求被告支付办公设备的场地占用费，原告对涉案房屋锁门的行为实际上已导致被告无法搬走办公用品，且原告没有提供证据证明已通知被告搬离，故未搬离的责任不在被告，原告该诉请缺乏理据，本院不予支持。被告拖欠租金，原告主张逾期违约金按月利率2%的标准从2016年7月1日起计算至实际支付之日止，《房地产租赁协议》约定每月5日前缴付本月租金，故2016年7月租金3920元的违约金应从2016年7月6日起计算至实际支付之日止，2016年8月1日至8日的租金1011.61元（3920元/月÷31天×8天）的违约金应从2016年8月6日起计算至实际支付之日止，双方约定的违约金及原告主张的违约金的标准均过高，本院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率计算。原告诉请的超出部分，本院不予支持。 两第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起三日内，被告何能富向原告林漳国、周漫娟、周育林支付租金4931.61元； 二、自本判决生效之日起三日内，被告何能富向原告林漳国、周漫娟、周育林支付水电费397元、垃圾费20元； 三、自本判决生效之日起三日内，被告何能富向原告林漳国、周漫娟、周育林支付违约金（违约金按中国人民银行同期贷款利率计算，以3920元为本金的违约金从2016年7月6日起计算至实际支付之日止，以1011.61元为本金的违约金从2016年8月6日起计算至实际支付之日止）； 四、驳回原告林漳国、周漫娟、周育林的其他诉讼请求。 本案受理费1390元，由原告林漳国、周漫娟、周育林共同负担1273元，由被告何能富负担117元并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  陶向军 人民陪审员  周小雯 人民陪审员  陈少勤 二〇一九年十一月十九日 书 记 员  郑萍军