广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初681号原告：罗耀强，男，1977年5月13日出生，汉族，住广州市黄埔区。原告：广州市日润物流有限公司，住所地广州市黄埔区丰乐北路988号。法定代表人：吴金龙，总经理。共同委托诉讼代理人：符瑜，广东鸿麓律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：吴玉晶，广东鸿麓律师事务所律师。被告：罗耀德，男，1963年7月11日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：周雪，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：程鹏宇，广州金鹏律师事务所律师。原告罗耀强、广州市日润物流有限公司（以下简称日润公司）诉被告罗耀德租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗耀强、日润公司的共同委托诉讼代理人符瑜、吴玉晶，被告罗耀德的委托诉讼代理人周雪、程鹏宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗耀强、日润公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告罗耀德立即向原告罗耀强、日润公司支付补偿款434060元（包括建筑物补偿费8868元、地上其他附着物设施补偿费364000元、停产停业损失补偿费61192元）；2.判令被告罗耀德向原告日润公司返还押金16900元；3.案件受理费由被告罗耀德承担。事实与理由：日润公司自2010年4月起承租罗耀德位于丰乐北路乌沙岗丰乐烧鸡场内闲置空地，用于经营装卸搬运和运输代理主营业务，罗耀强系日润公司的员工。为了日润公司扩大经营场地，罗耀强于2014年8月11日与罗耀德签订《租用合同》，约定由罗耀德将其位于丰乐北路乌沙岗丰乐烧鸡场内闲置空地1300平方米租给罗耀强、日润公司作停车之用，并将该场地内上盖房屋1间约90平方米租给罗耀强、日润公司使用。协议签订和场地交付后，日润公司将该租用场地用于装卸搬运和运输代理其主营业务，之后将公司的经营地址登记为该租用场地。由于罗耀德交付的场地最初为泥地，车辆较难行驶和停放，且灰尘特别大，为了更好地利用和经营该租用场地，罗耀强、日润公司投入资金用于清理原有杂物，平整场地，铺填沥青渣和砖渣以硬化该场地，罗耀强、日润公司在场地建造杂物房。去年底，因黄埔区委区政府对丰乐北路沿线地块统一进行统筹开发、升级改造征地拆迁，该租用场地在拆迁范围内。近日，经罗耀强、日润公司向黄埔大沙街横沙第一经济合作社（以下简称横沙一社）了解，经广东广信粤诚土地房地产与资产评估有限公司评估，包括本案租用面积及日润公司使用的另一场地在内的共计用地面积4879.2002平方米停车场的拆迁补偿费用为1710508元（详见评估明细表），且横沙一社称其直接与罗耀德达成补偿合意并已将补偿款支付给罗耀德。为此，罗耀强、日润公司曾就拆迁补偿事宜与罗耀德协商，要求罗耀德支付相应的补偿款，但罗耀德拒绝支付，罗耀德的行为严重违反合同约定、法律规定及诚信原则，罗耀强、日润公司迫不得已只能提起诉讼。综上所述，罗耀强、日润公司为维护自身的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之有关规定诉至法院，恳请判如所请。被告罗耀德辩称，第一，罗耀强的主体不适格，不是本案适格的原告。起诉状中陈述罗耀强是日润公司的员工，对日润公司而言是职务行为，其行为不具有法律效力，依据本案定的案由而言，补偿费用纠纷针对的是合同主体而非日润公司的员工，因此罗耀强不具有要求参与分配相关款项的资格。同时罗耀强、日润公司提交的证据材料中，也没有合同证明日润公司与罗耀德之间签订了租赁合同，对于日润公司能否提出该诉讼由法院审查。第二，罗耀强与罗耀德签订的租用合同中约定，如租赁物遇国家集体征用开发，罗耀德不需要支付任何的补偿费用，反而是租赁物上的树木及建筑全部归罗耀德所有，并且罗耀德、日润公司还依据合同负有无条件撤场的义务。第三，罗耀强、日润公司所列举的各项补偿金额并没有合法的计算依据，也不能提供一一对应的证据，因此其主张各项补偿没有合同与事实依据。第四，罗耀德确认收到罗耀强支付的押金16900元，但返还押金的诉讼请求与本案的案由是不同的法律关系，而且罗耀强、日润公司也没有请求确认解除合同。经审理查明，1999年4月15日，广州市黄埔大沙镇横沙村第一经济合作社（发包方）与罗耀德、罗镜垣（承包方）签订《大沙镇横沙村第壹社（队）承包合同书》，约定：承包项目为横沙乌沙岗山竹地，数量为叁拾亩，经营方式为种养植，承包期为1999年5月15日起至2009年5月14日，在承包期内，如有国家及单位或村委需要征用该地时，不作违约责任，但征地单位有补偿青苗及建筑物款甲方占20%，乙方占80%，其余土地费等一切归甲方所有。2009年5月15日，黄埔大沙街横沙第一股份经济合作社（发包方、甲方）与罗耀德（承包方、乙方）签订编号为0908022号《大沙街横沙第一股份经济合作社承包合同书》，约定甲方将位于乌沙岗山坡地面积20000平方米的场地（其中建筑物1205.25平方米，停车场500平方米）续期发包给乙方作种养殖及现有房屋出租之用，甲方只提供现有场地设施，其他设施由乙方自行负责安装兴建。承包期由2009年5月15日起至2019年5月14日止，共10年。在承包期内如遇国家征用或社区集体发展需要时，不属违约，甲方提前三个月通知乙方，双方应无条件解除合同。若国家征用单位有上盖物补偿和搬迁费补偿时，属乙方所建的建筑物，则甲方占20%，乙方占80%，属甲方所有的搬迁费和上盖物补偿费以及除外的其余补偿归甲方所有，合同随即终止。2014年8月11日，罗耀德（甲方）与罗耀强（乙方）签订《租用合同》，约定：一、经甲乙双方友好协商，甲方将位于丰乐北路乌沙岗丰乐园烧鸡场内，闲置空地为1300平方米租给乙方作停车之用，该场地每月每平方租金为6.5元。上盖房屋1间约90平方，每月每平方10元共900元。该场地租用期为5年。二、该场地每3年递增10%，乙方需交纳2个月租金作为按金（16900元），期满或解除合同后，甲方需无息退还给乙方。三、该场地如有遇国家或集体征用开发时，甲乙双方不属违约，乙方在指定时间内无条件撤场，并随即解除合同，地上树木、建筑全归甲方所有。合同签订后罗耀德收取了押金16900元，并将涉案场地交付使用。罗耀强、日润公司陈述，涉案场地实际由日润公司使用，日润公司接收场地后用于经营物流公司停车、装卸，为便于经营，日润公司在场地上铺设砖渣、煤渣、沥青、建造了一间14.78平方米的简易房屋，还摆放了集装箱。罗耀强、日润公司提交若干张费用报销单、收款收据、照片、车辆行驶证作为证据，拟证明其投入资金用于清理原有杂物、平整场地、铺填沥青渣和砖渣以硬化该场地，并在场地上建造杂物房。罗耀强、日润公司提交的大部分费用报销单、收款收据的开具时间为2010年，一张2014年9月10日的《收据》载明“今收到日润物流租用挖土机、推土机、沥青渣合计18600元。经手人钟建强”，一张2015年6月13日的《支付证明单》载明“车场围栏、门等包工包料35000元。”罗耀强、日润公司提交的照片显示在停车场内停有多辆货车。罗耀强、日润公司提交宗号为13-5、名称为丰乐路横沙一社（13-5号宗地）、产权人为横沙一社的《建筑物评估明细表》《地上其他附着物设施评估明细表》《停产停业损失评估明细表》《搬迁费评估明细表》作为其主张补偿款的依据。罗耀强、日润公司在庭审中陈述：《建筑物评估明细表》中序号8杂物房（面积14.78平方米）为日润公司所建，对应的补偿款8868元应归罗耀强、日润公司所有;《地上其他附着物设施评估明细表》中序号1水泥地是日润公司所建，该项单项为280元，涉案合同面积1300平方米对应的价款364000元应归罗耀强、日润公司所有;《停产停业损失评估明细表》中序号8-11杂物房（用地面积，下同，14.78平方米）、住人砖房（73.43平方米）、杂物房（4.4平方米）、遮雨铁棚（13.9平方米）对应的补偿款2217元、11015元、660元、500元应归罗耀强、日润公司所有,另外，罗耀强、日润公司租用空地用来经营，因征地导致空地无法使用，故该明细中的1300平方米的余地损失46800元应归罗耀强、日润公司所有。13-5地块面积共4879.2002平方米。庭审中，罗耀强、日润公司主张除本案及（2019）粤0112民初679号案中所承租的土地（679号案合同承租面积为2000平方米）外，其与罗耀德达成口头协议承租了100平方米的空地，还扩建了1389平方米，故13-5地块全部是其使用的范围。罗耀德对罗耀强、日润公司所述不予认可，其称13-5地块中一部分为罗耀强、日润公司在两案合同所承租的地块，一部分由罗耀德出租给案外人使用，还有一部分由罗耀德使用。罗耀德还陈述，《租用合同》中所约定的90平方米的上盖房屋在一社停车场图上未标识，也没有单独的补偿，因为只有砖瓦结构和混泥土结构的建筑才有标识及补偿。双方均确认涉案地块在黄埔区政府对丰乐北路沿线地块拆迁的范围，罗耀强、日润公司已将地块交回，截至庭审之日租赁场地已拆迁，涉案合同已终止。本院于2019年6月5日向横沙社区居民委员会负责征地拆迁的工作人员罗铭健了解情况，罗铭健陈述：（2019）粤0112民初679号、681号两案所涉地块的权属人为横沙一社，横沙一社将土地出租给了罗耀德，罗耀德将地块分成六块租给了不同的承租户。因该地块升级改造，横沙一社与乙丰公司合作开发，评估后将补偿款补给了罗耀德，具体补偿情况见罗耀德签名的《评估汇总表》，其中的建筑物、附着物补偿罗耀德占76%，横沙一社占24%，停产停业损失和搬迁费则全额补偿给了罗耀德，至于涉案《租用合同》是否对应13-5地块其不清楚，因为合同表述的地块名称为“烧鸡场”，对于13-5地块上的建筑物由谁建设其也不清楚。罗铭健向本院提供了罗耀德签名的《评估汇总表》及后附的《建筑物评估明细表》《地上其他附着物设施评估明细表》《停产停业损失评估明细表》《搬迁费评估明细表》，《评估汇总表》载明的建筑物金额为196224元，附着物金额为1257968元，停产停业损失209276元，搬迁费金额为47040元。后附的《建筑物评估明细表》《地上其他附着物设施评估明细表》《停产停业损失评估明细表》《搬迁费评估明细表》与罗耀强、日润公司提交的四份明细表一致。罗耀德对本院向罗铭健调查制作的调查询问笔录的内容均予以确认，确认其收取的补偿款情况与罗铭健陈述一致。另，根据日润公司提交的营业执照显示经营范围为装卸搬运和运输代理业。再查，罗耀德提交编号为穗集有（2004）第640022号的集体土地证显示黄埔丰乐北路东侧面积为13.9125公顷的土地的所有权人为广州市黄埔大沙街横沙股份经济联合社。罗耀强、日润公司确认承租的地块在该土地权属证书的范围内。本院发函至广州市城市规划局黄埔分局询问穗集（2004）第640022号土地权属证书所涉地块的规划用途，该局于2019年6月26日复函称：根据来函随附土地权属证书信息查询，在2012年办理集体土地所有权总登记时，我局已按照规定注销《穗集（2004）第640022号》案登记信息，因原产权人拒绝交回旧证，该证目前仍在原产权人手上。原证宗地图上无显示宗地坐标点，我局根据档案内的界址点坐标表生成地块范围线进行核查，地块规划情况如下：一、在《黄埔功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中规划为城乡建设用地。二、在《广州市城市总体规划（2011-2020）》中规划为一类工业用地、城市道路用地、生产防护绿地，涉及总规绿线，不涉及禁、限建区。三、在现行控规中规划为一类工业用地、村庄建设用地（一类工业用地）、城市道路用地、其他市政公用设施用地、生产防护绿地。以上事实有《大沙镇横沙村第壹社（队）承包合同书》《大沙街横沙第一股份经济合作社承包合同书》《租用合同》、收款收据、送货单、费用报销单、《建筑物评估明细表》《地上其他附着物设施评估明细表》《停产停业损失评估明细表》《搬迁费评估明细表》、调查询问笔录、《评估汇总表》、复函、营业执照及双方当事人陈述等证据证实。上述证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为，本案是租赁合同履行过程中因拆迁引发的纠纷，故本案案由应为租赁合同。关于《租用合同》的签订主体及效力问题。《租用合同》由罗耀德作为甲方、罗耀强作为乙方签名，两原告主张罗耀强是日润公司的员工，系代表日润公司签订该份合同，但是两原告并无证据证明罗耀强与日润公司存在劳动关系，罗耀强在签订合同时并未表示其系代表日润公司行使职务行为，且罗耀德亦不确认两原告之间系委托关系，因此，本院认定《租用合同》的签订主体应为罗耀强与罗耀德。本案的租赁物为位于丰乐北路乌沙岗丰乐园烧鸡场内1300平方米的闲置空地及1间90平方米的上盖房屋，因双方均无法提交该上盖房屋的规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，应认定90平方米的上盖房屋所涉租用合同无效，其他租赁物所涉的租用合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，双方均应恪守履行。关于罗耀强、日润公司主张的建筑物补偿款。罗耀强、日润公司主张《建筑物评估明细表》中面积14.78平方米的杂物房（序号8）为日润公司所建，该杂物房的补偿款8868元应归其所有，本院认为，《租用合同》第三条明确约定“该场地如有遇国家或集体征用开发时，甲乙双方不属违约，乙方在指定时间内无条件撤场，并随即解除合同，地上树木、建筑全归甲方所有”，即使杂物房由日润公司所建，根据该合同条款，罗耀强、日润公司亦无权主张该建筑物的补偿款，故对其主张建筑物补偿款本院不予支持。关于罗耀强、日润公司主张的地上其他附着物设施补偿。罗耀强、日润公司主张《地上其他附着物设施评估明细表》中序号1水泥地为日润公司所建，本院认为，《租用合同》约定罗耀德出租的租赁物为1300平方米闲置空地及上盖的90平方米的房屋，闲置空地仅表明该场地未建有建筑物，不能推定该地块在交付时是裸地，且罗耀强、日润公司提交的票据等证据亦无法充分证明水泥地为其所建，因此，本院对罗耀强、日润公司的该项主张不予支持。关于罗耀强、日润公司主张的停产停业损失。（一）罗耀强、日润公司主张《停产停业损失评估明细表》中序号8-11杂物房（用地面积，下同，14.78平方米）、住人砖房（73.43平方米）、杂物房（4.4平方米）、遮雨铁棚（13.9平方米）对应的停产停业补偿款2217元、11015元、660元、500元应归罗耀强、日润公司所有。本院认为，停产停业损失是对实际经营者无法继续使用场地的损失补偿，日润公司在涉案场地内经营装卸搬运和运输代理业，罗耀德对该损失虽不予认可，但其未提交证据证实由其本人或案外人实际经营使用涉案地块的上述建筑物，故本院采信罗耀强、日润公司的主张，认定序号8-11杂物房、住人砖房、杂物房、遮雨铁棚的停产停业补偿款14392元应归日润公司所有。（二）关于空地部分的损失补偿，政府征地拆迁时涉案租赁合同尚未期满终止，空地部分的补偿款应归实际经营者所有，两原告均确认涉案场地由日润公司在实际经营，因此，涉案场地的余地停产停业损失款应补偿给日润公司。罗耀强、日润公司陈述序号8-11杂物房（14.78平方米）、住人砖房（73.43平方米）、杂物房（4.4平方米）、遮雨铁棚（13.9平方米）位于《租用合同》的场地范围内，《租用合同》约定的空地面积为1300平方米，扣减上述建筑物所占的面积，《租用合同》的空地面积实为1193.49平方米，按照明细表中损失补偿单价12元/平方米/月计算3个月的余地补偿为42965.64元（12元/平方米/月×3个月×1193.49平方米）。综上，罗耀德应向日润公司返还停产停业损失补偿合计57357.64元。关于押金的返还问题。涉案租赁合同因黄埔区政府对丰乐北路沿线地块拆迁，涉案租赁地块位于拆迁范围内而终止，因此，罗耀德应将收取的押金16900元予以退还。虽然合同的签订主体为罗耀强，但罗耀强表示同意将押金退还给日润公司，因此，罗耀德应将押金16900元返还给日润公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于的解释》第一百零八条的规定，判决如下：一、被告罗耀德于本判决生效之日起十日内向原告广州市日润物流有限公司支付停产停业损失补偿款57357.64元；二、被告罗耀德于本判决生效之日起十日内向原告广州市日润物流有限公司返还押金16900元；三、驳回原告罗耀强、原告广州市日润物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8104元，由原告罗耀强、广州市日润物流有限公司负担6777元，被告罗耀德负担1327元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 梦人民陪审员  曾祥燕人民陪审员  黎锦华二〇一九年十一月四日书 记 员  张 敏