广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初12941号原告（反诉被告）：广州市番禺区雅图物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区沙湾镇中华大道丽景华苑4座108号。法定代表人：谭锡全，总经理。委托诉讼代理人：魏小燕，系原告的职员。被告（反诉原告）：罗子娟，女，1969年3月19日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：陈锦华，男，1969年2月23日出生，汉族，住广州市番禺区。原告（反诉被告）广州市番禺区雅图物业管理有限公司（以下简称雅图公司）与被告（反诉原告）罗子娟，被告陈锦华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雅图公司的委托诉讼代理人魏小燕，被告罗子娟到庭参加了诉讼，被告陈锦华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅图公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告缴交拖欠原告的物业物业管理费8290.8元，滞纳金从2012年5月起至所欠的物业服务费清偿之日止，每逾期一天按所欠的物业服务费的千分之一向原告支付滞纳金，暂计至2019年4月31日滞纳金为9337.5元，共17628.3元；2.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告负责沙湾镇丽景华苑小区的物业管理，被告须每月向原告缴交番禺区沙湾镇中华大道侧丽景华苑××座××梯××的管理费98.7元（含公摊费），逾期欠交则按日收取1‰的滞纳金。但自2012年5月至2019年4月被告共拖欠83期管理费未缴交，原告多次发出催缴通知书和律师函被告均不予理睬。由于被告无视双方签订之协议，违反双方约定的权利义务，长期拖欠管理费用，违反了《中华人民共和国物业管理条例》和《中华人民共和国民法通则》的规定，严重侵害了原告的合法权益和管理秩序。因此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定向人民法院提起诉讼，以维护原告的合法权益，请法院依法作出公正的判决。被告罗子娟辩称：被告确认未交物业管理费的事实，但对于具体管理费明细，原告应出具管理费欠费明细。被告房屋物业管理费每月98.7元（含公摊费）其实是微不足道的费用，但由于原告提供小区前期物业管理服务质量极为恶劣，甚至做出暴力管理举动，后期更无视我方协商请求。具体事项有：1.在当年摩托车仍处于合法上路的时候，原告要求收取摩托车停车费，但并没有相应合法的收费批准，且摩托车停车位置在露天非停车费区域，引起小区大部分拥有摩托车的业主都拒绝交此费用，小区保安还做出以下举动：屡次用钢钉，打进被告的摩托车轮胎导致车辆无法行驶、未交费时阻止被告摩托车离开小区、破坏被告摩托车坐垫部分。2．被告的货车进入小区时，不小心轻微损坏了保安亭上方塑料屋檐，小区保安强制我方马上赔钱，态度恶劣，还放狠话要打架，并开出千元赔偿费，不缴费不给走。对于管理服务业人员来说，这种恶劣态度真的不应该有，无疑像地摊流氓般人员。后期原告换了负责人，保安也换了全新一批了，被告也认同服务，并愿意缴纳非这些恶劣保安后的管理费，也与小区物业人员协商了3次，这3次协商，被告均表明愿意支付后期的管理费用，但对于前期管理服务恶劣的时间段的管理费，被告要求打折计算，因为的确是原告的管理人员有问题，服务差，但小区物业人员拒绝该提议，并拒绝收取后期的管理费用，要求被告把全部费用结清，因此并不是被告不愿意交费，而是原告不愿意收取物业管理，由此产生所谓的滞纳金亦不应该成立。因此被告请求物业管理费8290.8元的三分之一即2763.6元按5折计算为1381.8元，三分之二按原价计算为5527.2元，即按管理费合计6909元支付。3．2018年9月16日，陈锦华所属车辆粤Ａ×××××停放在小区内管理处按日收费的停车位，当日因刮风、且树木约6层楼高度（一层楼折算3米高，所以推算树木高度约18米），树木倒下，并砸坏该车辆前挡风玻璃与车辆A柱，直接导致车辆在2018年9月16日至2018年9月22日（含）不能使用（折算为7天），保险出险维修费用为4505元，并由于原告不肯赔偿，被告为了自身利益避免对日常工作与生活造成更大的损失，决定自报保险，而导致今年的保险费因事故提升1200元（2018年购买车辆商业保险费为2510元，2019年购买车辆商业保险费为3723元），且车辆因重大安全事故而导致车辆的贬值损失20000元，且影响被告出行与误工费按每天200元计即出行误工费1400元，与原告提起协商请求，原告一直不理睬，并往后一直正常收取该车停车费。根据原告提供的《居住公约》第一章、第一条、第4点“保持小区内公共地方的环境清洁卫生，负责小区的绿化维护和管理”与第5点“做好小区的日常治安防范工作，最大限度地维护业主的生命、财产安全”，原告并没有做好本职工作；根据广州市绿化条例第三章、保护和管理，第三十四条、绿地保护和管理责任按下列规定确定：（四）居住区绿地由提供管理服务的物业服务企业或者其他管理人负责，没有物业服务企业或者管理人的，由业主或者业主委员会负责：可知树木绿化为原告负责并管理，因为原告无履行自己该有的责任，导致被告以上财物遭到损失与破坏。因并不是被告不肯协商而导致滞纳金的产生，且按日收取千分之一利息，即年利率高达36.5%（不计息叠息），为霸王条款、强制性条款，请求不予支持滞纳金。被告陈锦华无到庭及作出答辩。反诉原告罗子娟向本院提出以下反诉诉讼请求：1、反诉被告支付因小区绿化维护失职导致反诉原告车辆维修损失4505元、车辆贬值损失20000元，出行误工费1400元，保险费增加部分1200元，共合计27105元；2.请求物业管理费按8290.8元的三分之一即2763.6元按5折计算为1381.8元，三分之二按原价计算为5527.2元，即按管理费合计6909元支付；3.请求不支持反诉被告收取反诉原告滞纳金；4.请依法判令反诉被告赔偿反诉原告20196元；5.由反诉被告承担本案诉讼费。庭审中，反诉原告明确上述第4项诉讼请求的金额是第1项诉讼请求金额减去第2项诉讼请求所余款项。事实和理由与其上述答辩意见一致。反诉被告雅图公司辩称：1.反诉原告承认了没有缴纳管理费，反诉被告提交的欠费明细可以清晰反映2012年5月至2019年4月期间的欠费情况。2.车辆收费问题，反诉被告根据《居住公约》第一章第七条约定对停放车辆收取停车场管理费，不确认反诉原告陈述的保安破坏其摩托车的问题，另外反诉原告撞坏岗亭理应赔偿。3.对于反诉原告车辆被树枝砸坏，那天是台风登陆当日，属于不可抗力因素，事后反诉被告也联合相关部门进行抢救。综上，反诉被告履行了约定的物业服务义务，所以反诉原告的反诉请求没有事实和依据，请求法院予以驳回。被告陈锦华对反诉原告罗子娟的反诉未作出答辩。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：雅图公司是具有二级物业服务资质的企业。罗子娟、陈锦华是位于广州市番禺区沙湾镇中华大道侧丽景华苑××座××梯××房屋（以下简称涉讼房屋）的登记权属人，《商品房买卖合同》约定该房屋建筑面积为109.71平方米。2001年10月23日，广州市丽景华苑房地产有限公司（甲方）与雅图公司（乙方）签订《物业管理移交合同》，约定甲方从2001年10月28日起将位于番禺××××路丽景华苑的物业管理委托移交乙方实施小区物业管理。2002年6月7日，陈锦华签署《居住公约》，其中约定，雅图公司负责小区的管理和特约经营，维护小区内的所有公共地方的设备设施并保持其功能良好，保持小区内公共地方的环境清洁卫生，负责小区的绿化维护和管理，做好小区的日常治安防范工作，实施全方位服务管理，沟通发展商与住户之间的联系，协助业主反映相关意见及要求，对小区内各种车辆实施交通管制，对停放车辆按规定收取停车场管理费等内容；依照有关规定，向业主、使用人和其他应交费人收取有关管理费；雅图公司有权通过各种方式向迟交、欠交管理费的业主追讨管理费、滞纳金（每日1‰）及其处罚；业主、使用人和其他应交费的人员必须按照规定交纳有关的管理费；业主收楼时，各业主统一在委托银行开设一账户存折，业主每月在十日前在自己账户上存有足够的存款，由银行自动划缴管理费、分摊费、车库管理费等；各业主、住户在规定时限内未缴清应缴的费用时，每逾期一天管理处收取应付款1‰的滞纳金，同时发出催缴通知书，通知书派至业户的信箱，若在30天内业主、住户仍未缴交应缴款及滞纳金，雅图公司则给予停水、电，并按应缴款的3倍罚款，若业主拖欠管理费6个月，雅图公司则采取法律途径向业主追讨。2011年6月1日，沙湾镇丽景华苑第二届业主委员会作为甲方，雅图公司作为乙方，签订了《丽景华苑物业管理服务合同》，合同约定，甲方选聘乙方对丽景华苑小区（以下简称涉讼小区）实施物业管理服务；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；物业服务费由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积缴纳，其中多层住宅为0.9元/月﹒平方米；物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月的10日前交纳当月的费用；因不可抗力导致物业管理服务中断的，或乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的，乙方不承担责任；本合同期限自2011年6月1日起至2013年6月30日止；物业服务合同期限届满，业主大会没有做出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。2019年10月11日，雅图公司以罗子娟、陈锦华欠缴物业管理费为由向本院提起本案诉讼。诉讼中，罗子娟以雅图公司未尽到小区绿化维护管理、服务质量差及态度恶劣为由提出反诉。庭审中，雅图公司和罗子娟均确认罗子娟、陈锦华就涉讼房屋每月应缴管理费为98.7元，两人自2012年5月至2019年4月期间未缴交涉讼房屋的物业管理费；并确认雅图公司自2001年10月28日入驻涉讼小区一直管理至今。但双方当事人对于以下问题存在争议。一、关于雅图公司履行物业管理服务义务的情况。罗子娟主张雅图公司没有尽到物业管理义务，小区内的垃圾没有及时清理，晚上保安在睡觉或者见不到人，小区内很多楼宇天台都被人种植或堆放垃圾，雅图公司也没有对其进行管理，而且擅自将公共用地搭棚用于停放摩托车收费，从未公示收费的收支情况，也没有尽到对小区内树木的修剪养护、服务态度粗暴恶劣等。雅图公司则认为其司根据《丽景华苑物业管理服务合同》第二章“服务内容与质量”约定为涉讼小区提供了包括清洁、绿化养护、治安管理及各项设施设备维护等服务，不确认罗子娟所述的意见。二、关于罗子娟主张的车辆损失等费用问题。罗子娟主张其在涉讼小区居住了十几年期间，雅图公司从未对小区内的树木进行修剪，业主多次要求雅图公司修剪树木均未果，2018年9月16日，当时是台风“山竹”登陆，由于树木太高而倒下，砸到了其丈夫陈锦华名下的车辆的A柱和车前挡风玻璃，造成其车辆损坏，产生维修费4505元，该款项已出险；另外其咨询了修车师傅，由于车辆存在维修记录，所以如果出售的话会贬值20000元；车辆是由其儿子使用，因需要维修，导致其方7天没有车辆使用，所以按照每日200元的标准计算产生出行误工费1400元；因车辆维修出险导致下一年的保险费需要增加1200元；以上费用产生均是因为雅图公司物业服务的疏忽导致，因此雅图公司应对此进行赔偿。罗子娟明确其是基于物业服务合同关系提出上述主张。罗子娟对此提交了机动车辆保险定损报告、机动车综合商业保险保险单（电子保单）、车辆损坏图和陈锦华行驶证以证实车辆维修的费用和损失情况。雅图公司对罗子娟的上述证据均不予确认，并认为虽然发生了陈锦华的车辆被树枝砸坏的情况，但因为当时是台风“山竹”登陆的时候，台风属于不可抗力因素，其司事后也积极联系消防和其他部门进行抢修，其司已经履行了物业服务义务，不确认罗子娟的上述主张，故不同意赔偿上述费用。三、关于罗子娟、陈锦华应缴物业管理费的金额以及应否缴纳滞纳金的问题。雅图公司主张依照《丽景华苑物业管理服务合同》和《居住公约》的约定，涉讼房屋每月的物业管理费按照0.9元/平方米的标准计算为98.7元（0.9元/平方米×109.71平方米），每月物业管理费在当月10日前缴交，雅图公司已依约提供物业管理服务，但罗子娟、陈锦华自2012年5月起欠缴物业管理费，其应向雅图公司缴纳2015年5月至2019年4月的物业管理费8290.8元（98.7元/月×84个月=8290.8元）及滞纳金，每月的物业管理费滞纳金从次月1日起，以欠缴物业管理费为本金，按照每日千分之一的标准计至管理费清偿之日止。罗子娟称雅图公司未履行应尽的物业管理责任，提供的服务质量差，服务态度恶劣，导致其财物存在破坏和损失，故其对于雅图公司所主张的上述物业管理费中的三分之一2763.6元只同意支付一半即1381.8元，对剩余三分之二的费用5527.2元其同意全部支付，即其只同意支付6909元。本院认为，雅图公司是具备物业服务资质的企业，广州市丽景华苑房地产有限公司与雅图公司于2001年10月23日签订的《物业管理移交合同》，雅图公司与陈锦华签订的《居住公约》，沙湾镇丽景华苑第二届业主委员会与雅图公司签订的《丽景华苑物业管理服务合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，未违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，上述合同对罗子娟、陈锦华均具有约束力。雅图公司作为涉讼小区的物业服务企业，其所提供的物业服务并不是针对单个业主，其提供的服务涉及整个涉讼小区及全体业主，业主实际享受了雅图公司的物业服务，应为其享受该物业服务支付相应的对价。罗子娟主张雅图公司服务质量差以及服务态度恶劣，但对此未能提交相关的证据证实，罗子娟以此作为其减少支付物业管理费的抗辩理由，本院不予采纳。罗子娟、陈锦华仍应依照前述合同约定向雅图公司缴纳物业管理费。罗子娟反诉主张对2012年5月至2019年4月期间的物业管理费中的三分之一仅按照一半收取，理据不成立，本院不予支持。由于罗子娟、陈锦华自2012年5月起未向雅图公司缴纳过物业管理费，故罗子娟、陈锦华应向雅图公司支付2012年5月至2019年4月期间的物业管理费共8290.8元（98.7元/月×84个月）。至于雅图公司主张的物业管理费滞纳金，鉴于陈锦华停放在涉讼小区的车辆被小区内的树木砸落导致受损，雅图公司对发生该事故并无异议，但自事故发生至今已一年多时间，尚未能妥善解决，雅图公司对此确系存在一定的服务瑕疵，故对于雅图公司主张的滞纳金，本院不予支持。至于罗子娟反诉主张雅图公司未对涉讼小区内的树木进行修剪维护管理，导致树木倒下砸到其丈夫陈锦华的车辆受损而产生维修费等受损费用的问题。本院认为，根据庭审中双方的陈述可知，双方均确认发生事故时正是台风“山竹”登陆之时。根据中央气象台发布的台风预警可知，台风“山竹”属于强台风级，中心风力可达十五级，故对于树木倒砸无法排除台风因素。罗子娟主张雅图公司对小区内的树木未尽到妥善维护管理的义务，没有进行修剪，但对此未能提交相关的证据证实，本院不予采纳。罗子娟主张认为雅图公司违反合同约定的管理职责，缺乏理据，本院不予采纳。故，罗子娟基于双方之间的物业服务合同关系提出要求雅图公司支付车辆维修损失、车辆贬值损失、出行误工费、保险费增加损失的反诉请求，理据不成立，本院不予支持。陈锦华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条、第十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告罗子娟、陈锦华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司支付广州市番禺区沙湾镇中华大道侧丽景华苑××座××梯××房屋2012年5月至2019年4月的物业管理费8290.8元；二、驳回原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司的其余本诉诉讼请求；三、驳回被告罗子娟的其余反诉诉讼请求。如被告罗子娟、陈锦华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费445元（其中本诉受理费120元，反诉受理费325元），由原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司负担70元，由被告潘云青负担375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇一九年十一月二十六日书记员  罗嘉敏