福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0211民初2716号 原告（反诉被告）：厦门海光花园开发有限公司，住所地福建省厦门市集美区集美镇许厝尾。 法定代表人：周小华，职务董事长兼总经理。 诉讼代表人：宋德金，厦门海光花园开发有限公司清算组组长。 委托诉讼代理人：郭晓璇，福建联合信实事务所律师（在案件审理过程中变更为陈昱，福建联合信实事务所律师）。 委托诉讼代理人：杨翠芳，女，住上海市长宁区，系厦门海光花园开发有限公司清算组成员。 被告（反诉原告）：谢全卿，女，1974年8月13日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：谢艺真，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡瑜婷，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。 原告厦门海光花园开发有限公司（以下简称海光花园公司）与被告谢全卿商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，被告谢全卿在法定期限内提起反诉，本院合并审理。本案依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。第一次开庭审理原告（反诉被告）海光花园公司的委托诉讼代理人郭晓璇、杨翠芳、被告（反诉原告）谢全卿的委托诉讼代理人谢艺真到庭参加诉讼。第二次开庭审理原告（反诉被告）海光花园公司的委托诉讼代理人陈昱、杨翠芳、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人谢艺真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海光花园公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除海光花园公司与谢全卿于1994年5月30日签订的关于厦门市集美区盛光路356号海光花园Ｈ1幢6层05单元的《海光花园售楼合同书》；2.判令谢全卿到厦门市国土资源与房产管理局集美分局就址于厦门市集美区的房产办理撤销原合同登记并退回登记至海光花园公司名下的手续；3.本案诉讼费用由谢全卿承担。事实与理由:海光花园公司与谢全卿于1994年5月30日签订一份编号为海光售字（1994）第006号的《海光花园售楼合同书》，约定谢全卿向海光花园公司购买址于海光花园Ｈ1幢6层05单元的房产，房产总价款折人民币（币种下同）280798元，谢全卿应于1994年5月30日前付清80000元，于1994年7月30日前付清207980元。然在履约过程中，谢全卿未支付任何款项。谢全卿未能按照合同约定支付购房款的行为已构成违约。海光花园公司为此提起本案诉讼。 谢全卿辩称，在海光花园公司与案外人宋德金、沈亚连未依法偿付谢全卿已付购房款及损失，未依法就其涉及虚假陈述、虚假诉讼等违法行为承担相应法律责任之前，谢全卿不同意解除海光花园公司与谢全卿之间的关于厦门市集美区盛光路356号海光花园H1幢605号房产的《海光花园售楼合同书》，不同意撤销原合同登记并退回海光花园公司名下。 海光花园公司与谢全卿之间签订的《海光花园售楼合同书》，至今对海光花园公司与谢全卿及案外人皆有法律效力和约束力。1994年5月30日，海光花园公司以“集美房地产综合开发有限公司海光花园筹建处”的名义与谢全卿签订《海光花园售楼合同书》，并当即收取谢全卿80,000元购房款，同时约定其余购房款于房屋竣工交付后支付。随后，海光花园公司将该房已销售给谢全卿的交易情况在行政主管部门进行登记备案，该登记备案至今有效。 谢全卿没有任何违约行为,存在违约行为并且严重损害谢全卿利益的是海光花园公司。《海光花园售楼合同书》约定了交房与支付余款的先后顺序，是交先房后付余款。依此约定，及依法律规定，在存在履行先后顺序的情况下，先履行义务者未履行义务之前，后履行义务者有权顺延履行义务。因此，在海光花园公司没有依约交房之前，谢全卿有权顺延交付购房余款。 海光花园公司存在多重违法行为，不仅严重损害谢全卿的利益，而且涉嫌刑事责任：（1）在本案当中虚假陈述谢全卿没有交付购房款；（2）所提供的证据《海光花园售楼合同书》中加盖的“厦门市国土房产测绘档案管理中心资料专用章（1）资料来自厦门市房地产权籍交易登记中心”印章涉嫌弄虚作假；(3)海光花园公司与沈亚连明知案涉房产已有谢全卿这位在厦门市房地产市场管理处登记备案的合法有效的购房人，在未与谢全卿妥善解决之前，便跳过第一道前置程序，即首先处理与谢全卿的合同是否解除的问题，便通过诉讼的方式确认他们之间的商品房预售合同有效。（2019）闽0211民初973号案件，涉嫌虚假诉讼。 海光花园公司要求解除案涉《海光花园售楼合同书》，已超过法律规定的期限，其解除权已消灭。依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条之规定，法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定，存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。姑且不论先交房后付款的先后履行约定，即便断章取义地只看单向付款义务的约定，合同约定的是“买方如未按合同规定支付购房款，超过规定期限十天，卖方有权选择下列方法处理，并书面通知买方：终止合同，买方已交的购房款不予退还，卖方可将该房转售他人。”即便按此款约定，海光花园公司的解除权存续期间早已于1994年8月10日届满，本合同解除权早已消灭。 综上所述，在海光花园公司及宋德金、沈亚连等相关责任主体没有合法合理地妥善赔付谢全卿的损失并对其作出赔礼道歉之前，谢全卿不放弃与本案有关的全部权利，即谢全卿保持继续作为案涉房产的合法权利人，不放弃对海光花园公司的诉求诉讼时效届满、除斥期间届满、解除权等权利灭失的抗辩权，即谢全卿不同意解除涉案房产的《海光花园售楼合同书》，不同意撤销原合同登记并退回厦门海光花园公司名下，请求驳回海光花园公司的全部诉讼请求。 谢全卿向本院提起反诉请求：1.判令海光花园公司返还谢全卿已付购房款80,000元、利息120,000元（利息以80,000元为基数，按年利率6%计算，从1994年5月30日暂计至2019年5月29日），并承担谢全卿已付购房款一倍即80,000元的赔偿责任，以上合计280,000元；并以280,000元为基数，按年利率6%计算，自2019年5月30日起支付利息直至款项还清之日止；2.判令海光花园公司承担本案本反诉的诉讼费用和鉴定费用。本案审理过程中，谢全卿增加一项反诉请求：判令解除谢全卿与海光花园公司之间的《海光花园售楼合同书》。事实和理由：海光花园公司在公司尚未成立，项目建设和预售手续尚未批准时，打着“集美房地产综合开发有限公司海光花园筹建处”的名义，向公众非法集资。1994年5月30日，该筹建处与谢全卿签订《海光花园售楼合同书》，并当即收取谢全卿80,000元购房款，同时约定其余购房款于房屋竣工后交付。合同签署后，谢全卿未接到交房通知，也未接到支付购房余款的通知。谢全卿曾到该项目原签约地点问询，但没能知道负责人，只打听到房屋不能按时竣工交付，也不能按时办理产权证，需要等海光花园公司与政府部门理顺关系再通知众多购房人。 2017年，一个自称海光花园公司清算组组长的人带着另外一个女士，找到谢全卿，表示讼争房子被海光花园公司失误卖给该女士，但由于该房子备案登记在谢全卿名下，要谢全卿到厦门协商处理。谢全卿将交付房款的收据出示给海光花园公司清算组组长，要求妥善处理。 谢全卿接到本案的起诉状后，初步了解到以下情况：1.厦门市国土房产测绘档案管理中心表示，早期企业以房地产公司提供的清单进行备案，仅有一份清单，没有合同、收据等其他资料。由此，海光花园公司提供的证据《海光花园售楼合同书》中加盖的“厦门市国土房产测绘档案管理中心资料专用章（1）资料来自厦门市房地产权籍交易登记中心”印章，涉嫌伪造，或涉嫌其他违法行为。2.2019年3月19日，厦门市集美区人民法院作出的（2019）闽0211民初973号民事判决，体现沈亚连诉求确认与海光花园公司于1999年11月1日签订的涉《商品房预售合同》合法有效。该合同涉及的房产即为本案所涉的海光花园356号H1幢605室房产，并且体现该合同并没有在厦门市房地产市场管理处登记。由此，海光花园公司及沈亚连明知案涉房产已有谢全卿这位在厦门市房地产市场管理处登记备案的购房人，在未与谢全卿妥善解决之前，便跳过第一道前置程序，即首先处理与谢全卿的合同是否解除的问题，便通过诉讼的方式确认他们之间的商品房预售合同有效。（2019）闽0211民初973号案件，涉嫌虚假诉讼。 海光花园公司在公司尚未成立，项目尚未合法启动之前，非法集资建房，之后又未能依约交房，不能办理产权证，后又向法院隐瞒涉案房产已出售给谢全卿且与谢全卿之间的买卖合同已登记备案的重要事实，导致法院以（2019）闽0211民初973号判决确认海光花园公司与沈亚连之间的《商品房预售合同》有效。海光花园公司的行为已构成根本违约，对谢全卿造成极大的损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同纠纷司法解释）等规定，海光花园公司的行为导致商品房买卖合同目的不能实现的，应返还谢全卿已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 海光花园公司针对谢全卿的反诉辩称：谢全卿所述部分内容与事实不符。海光花园公司将涉案房产转售他人，符合合同约定。首先，谢全卿提出要求海光花园公司返还购房款的诉求，实际上是认可涉案购房合同解除的。其次，谢全卿提交的收款收据体现的是“海光花园第G3幢305单元购房款”，与涉案房产“海光花园H1幢6层05单元”非同一房产，谢全卿未按合同规定交付购房款，构成违约，海光花园公司有权将涉案房产转售他人。谢全卿无权依照商品房买卖合同纠纷司法解释第八条的规定，要求海光花园公司承担相应的法律责任。此外，根据案涉购房合同第四条的约定，案涉利息的计算标准应该为“中国银行活期存款利息”，而非谢全卿所主张的年利率为6%。经查询，中国银行自1994年起至今的活期存款利率平均约为0.9%。 海光花园公司系由厦门市集美区房地产综合开发公司与香港美权投资有限公司于1994年6月16日合作兴办，厦门海光花园房地产项目系由海光花园公司开发。海光花园公司于1994年8月24日取得商品房预售许可证，海光花园H1项目工程于1993年8月开工，1994年11月竣工，1998年11月9日验收合格，讼争房产1999年即具备办理产权证的条件。谢全卿所陈述的“反诉被告系非法集资建房，未成立公司、未有预售许可证便向公众收取购房款”与事实不符。根据案涉购房合同第二条第2款第（2）项的约定，谢全卿应分二期支付讼争房产购房款，第一期购房款的支付时间是1994年5月30日，第二期购房款的支付时间是1994年7月30日，双方并未约定“其余购房款于房屋竣工交付后支付”，且其陈述的需要接到海光花园公司的交付购房余款的通知才支付购房余款，亦明显与前述合同约定不符。根据谢全卿提供的补充证据“售房清单”显示，H1幢204单元和205单元的购房人是“厦门市集美房地产综合开发公司”，但实际的购房人则是陈渝庄和吴永妹。吴永妹去办理H1幢205单元房产合同备案时，却发现该房合同备案在集美农行名下。而根据该销售清单显示，集美农行是H1幢中梯103-603、104、106、304-604共12套的购房人。同样的，根据该售房清单显示，G1幢102单元、103单元、202单元、203单元、204单元的状态是“未售出”，但实际情况却是这些房子均备案在“黄清同”名下，海光花园公司是在海光花园资产被拍卖时才知道这一情况的。所以，海光花园公司对于该售房清单中的房产，哪些已经合同备案，哪些没有合同备案，是不清楚的，只能是在办理相关房产过户手续时遇到问题了再去了解、解决。海光花园公司也是在沈亚连办理讼争房产合同备案的过程中才知道讼争合同已经备案，不存在“向法院隐瞒涉案房产已出售给谢全卿且与谢全卿之间的买卖关系已登记备案的重要事实”的情况。 海光花园公司于本诉中所提供的证据--加盖了“厦门市国土房产测绘档案管理中心资料专用章（1）”印章的《海光花园售楼合同书》，系海光花园公司向厦门市国土房产测绘档案管理中心调取，该资料是真实的，该印章也是真实的，谢全卿质证该印章的真实性，可以申请鉴定。谢全卿提供的售房清单与售房情况两份证据互相矛盾。海光花园公司有权解除案涉购房合同。根据案涉购房合同第六条第2款的约定，谢全卿如未按合同规定交付购房款，超过规定的期限十天，海光花园公司可以终止合同。谢全卿提交的收款收据体现的是“海光花园第G3幢305单元购房款”，与案涉房产“海光花园H1幢6层05单元”非同一房产。因谢全卿未支付案涉房产购房款，故海光花园公司有权终止案涉购房合同。综上所述，谢全卿所述内容与事实不符，谢全卿未支付案涉房产购房款，依法构成违约，海光花园公司有权解除合同。 围绕本案诉讼,海光花园公司依法提交商品房预售许可证、单位工程质量综合评定表、《海光花园售楼合同书》、案外人吴永妹的不动产权证复印件、厦门市集美建筑工程公司出具的《项目概括说明》及该公司的营业执照复印件、新闻《1994年6-8月罕见炎热天气》的网页截图、单位工程施工记录（设计更改记录）、单位工程施工记录（地基验槽隐蔽记录）作为证据；谢全卿依法提交厦门市统一收款收据、（2019）闽0211民初973号民事判决书、（2019）闽0211民初278号民事判决书、海光花园售房情况及售房清单、厦门市集美区房地产综合开发公司的工商登记信息作为证据。本院依法组织双方当事人对前述证据进行了质证。对双方当事人无争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下： 1994年5月30日，海光花园公司与谢全卿签订1份编号为海光售字（1994）第006号的《海光花园售楼合同书》，约定谢全卿向海光花园公司购买位于海光花园H1幢605单元的房产，房屋建筑面积90.58平方米，房产总价款280798元，首期房款80,000元应于1994年5月30日前付清，第二期款项207,980元应于1994年7月30日前付清。合同第四条规定，海光花园公司应于1994年6月30日前与买方办理房产交付手续，但如遇恶劣天气、人力不可抗拒因素，有关单位出具证明后，房产交付允许有合理的延展期，但延展期不能超过90天。卖方如在正当合同期内无法交付房产，买方有权要求卖方偿还房屋延期交付期限内买方所付款数之利息，计至该房产实际交付使用之日止，结算时按中国银行活期存款利息计算。合同第六条规定，买方如未按本合同规定交付购房款，超过规定的期限十天，卖方有权选择下列方法处理，并书面通知买方：1.继续保留该产业三个月，但延期付款部分应按银行逾期付款方法处理，起讫时间从款项应付未付之日起至实际补缴之日止。2.终止合同，买方已交的购房款不予退还，卖方可将该房产业转售给他人。 1994年5月30日，海光花园公司出具一张收款收据，载明项目为“海光花园第G3幢305单元购房款”，金额为80,000元，付款方为谢全卿。厦门市不动产登记中心于2019年5月30日出具的海光花园售房情况载明，海光花园第G3幢305单元房产的买受人系案外人厦门物资房地产开发公司。 1994年8月24日，海光花园公司取得商品房预售许可证。海光花园H1项目工程于1993年8月20日开工，1994年11月25日竣工，1998年11月9日验收合格。 1999年11月1日，案外人沈亚连作为乙方，海光花园公司作为甲方，签订1份商品房预售合同，约定甲方将坐落于集美区盛光路356号605室的商品房出售给乙方，房屋建筑面积90.27平方米，成交价格为288,000元。乙方应于1999年11月前付清给甲方，甲方应于1999年12月将房屋建成并正式交付给乙方。当日，沈亚连向海光花园公司支付购房款288,000元，海光花园公司向沈亚连出具收款收据。海光花园公司已将案涉房屋交付沈亚连使用。本案审理过程中，谢全卿主张前述位于集美区盛光路356号605室的商品房即本案讼争的位于海光花园H1幢6层05单元的房产，海光花园公司未予以否认。 2019年2月13日，沈亚连向本院对海光花园公司提起诉讼，请求确认沈亚连与海光花园公司于1999年11月1日就坐落于厦门市集美区的房产签订的《商品房预售合同》合法有效。2019年3月19日，本院作出（2019）闽0211民初973号判决，确认沈亚连与海光花园公司签订的《商品房预售合同》合法有效。 2019年7月16日，厦门市集美建筑工程公司（以下简称集建公司）出具1份《项目概况说明》，载明：1993年1月28日海光花园公司与集建公司签订1份建筑工程施工合同，负责建造G型9层和H型5层。在项目H幢房屋施工过程中，地基下面遇到巨大孤石，后与设计单位协商更改设计图纸。为此，H1幢的地基一直到1993年7月26日才通过验收，结构验收在1994年4月16日，然后1994年5月又遇百年高温天气，工期一直拖到1994年11月，H1楼才竣工验收。 另查明，海光花园公司现在的主体状态为：被吊销未办理注销，吊销日期为2001年1月12日，吊销原因系公司未按照规定接受年度年检。2019年6月13日，厦门市市场监督管理局对海光花园公司清算组成员予以备案，清算组成员为宋德金、杨翠芳等，清算组负责人为宋德金。 海光花园公司在庭审辩论中主张，谢全卿反诉主张的利息应根据案涉《海光花园售楼合同书》第四条的约定按中国银行活期存款利率计算，且谢全卿关于利息的诉讼请求已超过诉讼时效期间。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。海光花园公司与谢全卿于1994年5月30日签订的《海光花园售楼合同书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。 关于本案纠纷的法律适用问题。因案涉《海光花园售楼合同书》签订于1994年5月30日，故本案纠纷系因《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）施行之前签订的合同发生的纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法(?javascript:void(0);?)实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法(?javascript:void(0);?)的规定；合同法(?javascript:void(0);?)实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法(?javascript:void(0);?)的有关规定。”因此，有关《海光花园售楼合同书》产生的纠纷，当时有效的《中华人民共和国经济合同法》（以下简称经济合同法）等法律有规定的，应适用当时有效法律的规定，当时有效的法律、法规没有规定的，可以适用合同法的有关规定。另外，商品房买卖合同纠纷司法解释第二十八条规定：“本解释自2003年6月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法(?http:?/??/?140.3.6.11?/?javascript:SLC(9585,0)?)》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法(?http:?/??/?140.3.6.11?/?javascript:SLC(9585,0)?)》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法(?http:?/??/?140.3.6.11?/?javascript:SLC(9585,0)?)》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。”《中华人民共和国城市房地产管理法(?http:?/??/?140.3.6.11?/?javascript:SLC(9585,0)?)》于1995年1月1日起施行。《海光花园售楼合同书》于1994年5月30日签订，属于《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，故不应适用商品房买卖合同纠纷司法解释。 关于谢全卿是否有支付首期购房款80,000元的问题。根据案涉《海光花园售楼合同书》的约定，谢全卿应于1994年5月30日支付首期购房款80,000元。在案证据可以证明，谢全卿于1994年5月30日向海光花园公司支付款项80,000元。虽然谢全卿提供的收款收据载明付款项目为“海光花园第G3楼305单元购房款”，但是从来源于厦门市不动产登记中心的“海光花园售房情况”清单可以看出，海光花园第G3楼305单元的买受人系厦门物资房地产开发公司，并非谢全卿。案涉收款收据系海光花园公司开具，其在庭审中无法对谢全卿的收款收据上载明的房产系出售给厦门物资房地产开发公司的房屋这一情况作出合理解释。海光花园公司未提交证据证明其与谢全卿就海光花园第G3楼305单元签订过商品房预售合同，亦未提交证据证明双方有就海光花园H1幢6层05单元之外的其他房屋签订过商品房预售合同，或者其与谢全卿之间有其他的债权债务。因此，本院认定谢全卿支付的80,000元款项系案涉《海光花园售楼合同书》约定的首期购房款，谢全卿已经依约履行支付首期购房款的义务。 关于合同解除权问题。根据案涉《海光花园售楼合同书》的约定，海光花园公司应于1994年6月30日前与谢全卿办理房产交付手续，谢全卿应于1994年7月30日前付清购房余款。虽然海光花园公司提交证据证明H1幢的地基一直到1993年7月26日才通过基础验收，以致H1幢后面的施工进度全部后延，但该事由出现在案涉《海光花园售楼合同书》之前，海光花园公司在合同中确定己方交房期限时应已将之前的延误因素考虑在内，故其以该事由对其未按期履行交房义务提出抗辩，有违诚信。况且，即使存在恶劣天气、不可抗力等因素，海光花园公司并未提交证据证明其在当时有按合同约定向谢全卿提供有关单位出具的证明，以及有正式告知谢全卿延期交房以及延期交房的理由。虽然经济合同法未对先履行抗辩权进行规定，但如前所述，在本案中可以适用合同法的有关规定。根据合同法第六十七条的规定，在海光花园公司未按照合同约定履行交付房屋的义务且未告知谢全卿延期交房的正当理由的情况下，根据合同履行的先后顺序，谢全卿有权拒绝履行支付剩余购房款的义务。案涉房屋直至1994年11月25日才竣工，1998年11月9日才验收合格。海光花园公司未提交证据证明其在房屋验收合格后有通知谢全卿办理交房手续并要求谢全卿支付剩余购房款。并且，海光花园公司在1999年11月1日又就海光花园H1幢605单元与沈亚连签订商品房预售合同并将房屋交付给沈亚连使用，且该商品房预售合同已被生效判决认定为有效。因此，谢全卿未支付剩余购房款的行为不构成违约，而海光花园公司的行为构成根本违约。根据经济合同法第二十六条的规定，由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同，当事人一方有权通知另一方解除合同。因此，谢全卿有权通知海光花园公司解除合同。另外，就海光花园公司“一房二卖”导致谢全卿的合同目的无法实现的情形，谢全卿是否可以解除合同，经济合同法没有明确规定，可以适用合同法第九十四条第四项的规定，认定谢全卿有权解除合同。因此，海光花园公司无权主张解除案涉的《海光花园售楼合同书》，谢全卿有权主张解除该合同。 关于合同解除权的行使期限问题。谢全卿认为，根据商品房买卖合同纠纷司法解释第十五条第二款的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。为此，谢全卿认为海光花园公司行使合同解除权已超过法定期限。虽然本院认定就案涉的《海光花园售楼合同书》，解除权在谢全卿一方，海光花园公司没有解除权，但也应对谢全卿的合同解除权的行使期限进行审查。如前所述，因案涉《海光花园售楼合同书》发生的纠纷不应适用商品房买卖合同纠纷司法解释。因此，谢全卿对案涉《海光花园售楼合同书》的解除权，不应受商品房买卖合同司法解释第十五条第二款的限制。另外，案涉《海光花园售楼合同书》签订当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》亦未对合同解除权的行使期限进行规定。如前所述，就合同解除权行使期限问题可以适用合同法的有关规定。合同法第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。案涉《海光花园售楼合同书》未就合同解除权行使期限进行约定，在案证据亦不能证明海光花园公司有催告谢全卿行使合同解除权。因此，谢全卿的合同解除权未因超过行使期限而消灭。 综上，本院对海光花园公司主张判令解除海光花园公司与谢全卿签订的《海光花园售楼合同书》的诉讼请求不予支持，对谢全卿主张解除海光花园公司与谢全卿签订的《海光花园售楼合同书》的反诉请求予以支持。 关于合同解除的时间及解除的后果。经济合同法对合同解除的时间认定没有明确规定，可以适用合同法的有关规定。根据合同法第九十六条第一款的规定，合同自解除合同的通知到达对方时解除。谢全卿在本案审理过程中于2019年6月21日以书面形式提出解除案涉《海光花园售楼合同书》的诉讼请求，本院于2019年7月1日将其书面材料送达海光花园公司，应视为谢全卿的解除合同通知于该日到达海光花园公司，故案涉《海光花园售楼合同书》于2019年7月1日解除。 关于合同解除的后果，经济合同法只规定责任方应赔偿另一方损失，故关于本案合同解除的其他后果，可以适用合同法的有关规定。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，案涉《海光花园售楼合同书》解除后，案涉房屋的权利状态应恢复原状，即谢全卿应配合海光花园公司到厦门市住房保障和房屋管理局集美分局办理案涉房屋的商品房预售合同备案登记的撤销手续。海光花园公司应将谢全卿支付的购房款80,000元退还谢全卿。因此，海光花园公司主张谢全卿到厦门市国土资源与房产管理局集美分局（应为厦门市住房保障和房屋管理局集美分局）办理案涉房屋的商品房预售合同登记撤销手续的诉讼请求，以及谢全卿主张海光花园公司返还购房款80,000的反诉请求，本院予以支持。 谢全卿还主张海光花园公司返还利息120,000元（利息以80,000元为基数，按年利率6%计算，从1994年5月30日暂计至2019年5月29日），并以280,000元为基数，自2019年5月30日起按年利率6%计算至款项还清之日止。海光花园公司辩称谢全卿反诉主张的利息应根据案涉《海光花园售楼合同书》第四条的约定按中国银行活期存款利率计算，且谢全卿关于利息的诉讼请求已超过诉讼时效期间。首先，关于诉讼时效问题，《海光花园售楼合同书》解除后，谢全卿支付给海光花园公司的购房款及购房款产生之利息构成海光花园公司的不当得利，海光花园公司应将该不当得利返还给谢全卿。谢全卿就该不当得利之返还请求权，自《海光花园售楼合同书》解除后始得行使，故该请求权之诉讼时效期间应自合同解除之次日开始起算，至谢全卿提出返还购房款利息的诉讼请求之日，其该项诉讼请求并未超过诉讼时效期间。其次，关于利息的数额，《海光花园售楼合同书》第四条关于利息的约定，仅适用于房屋延期交付情形下延期交付期限内的利息，不适用于合同解除后属于不当得利之购房款利息的返还。考虑到案涉《海光花园售楼合同书》签订距今已25年，谢全卿存在一定程度的怠于行使权利的情形，基于公平原则，综合考虑谢全卿支付购房款至今中国人民银行公布的存款基准利率及贷款基准利率，为方便计算，本院酌定海光花园公司应返还的购房款利息按年利率5%计算，自1994年5月30日起计算至海光花园公司实际返还购房款之日止。对谢全卿主张的利息超过按前述标准计算的部分，本院不予支持。 谢全卿还依据商品房买卖合同纠纷司法解释第八条的规定主张海光花园公司承担已付购房款一倍的赔偿责任即赔偿80,000元。如前所述，本案纠纷不适用商品房买卖合同纠纷司法解释，故谢全卿该项诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国经济合同法》第六条、第二十六条第一款第三项，《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条第四项、第九十五条、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、厦门海光花园开发有限公司与谢全卿于1994年5月30日签订的海光售字（1994）第006号的《海光花园售楼合同书》于2019年7月1日解除； 二、厦门海光花园开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向谢全卿返还80,000元购房款及利息（利息以80,000元购房款为计算基数，按年利率5%的标准自1994年5月30日起计算至购房款实际返还之日止）； 三、谢全卿应于本判决生效之日起十日内配合厦门海光花园开发有限公司到厦门市住房保障和房屋管理局集美分局办理海光售字（1994）第006号《海光花园售楼合同书》的备案登记的撤销手续； 四、驳回厦门海光花园开发有限公司其他诉讼请求； 五、驳回谢全卿其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费5,512元，由厦门海光花园开发有限公司负担（已预缴）；反诉案件受理费5,500元，减半收取2,750元，由厦门海光花园开发有限公司负担1,768元，由谢全卿负担982元（已预缴）；限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  李 乐 人民审判员  陈素治 人民审判员  黄 静 二〇一九年十一月二十八日 法官助理杨超岚 书记员杨巧雯 附：相关法律法规 《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国经济合同法》 第六条经济合同依法成立，即具有法律约束力，当事人必须全面履行合同规定的义务，任何一方不得擅自变更或解除合同。 第二十六条凡发生下列情况之一者，允许变更或解除经济合同： 一、当事人双方协商同意，并且不因此损害国家利益和社会公共利益； 二、由于不可抗力致使经济合同的全部义务不能履行； 三、由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同。 属于前款第二项或第三项规定的情况的，当事人一方有权通知另一方解除合同。因变更或解除经济合同使一方遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应由责任方负责赔偿。 当事人一方发生合并、分立时，由变更后的当事人承担或分别承担履行合同的义务和享受应有的权利。 《中华人民共和国合同法》 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》 第一条合同法(?javascript:void(0);?)实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法(?javascript:void(0);?)的规定；合同法(?javascript:void(0);?)实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法(?javascript:void(0);?)的有关规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。” 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”