浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0212民初19182号原告：陈凤，女，1975年2月22日出生，汉族，住宁波市海曙区,法律文书送达地址：宁波市江北区大闸南路500号来福士办公楼19楼。委托诉讼代理人：章定表，陈哲宇，浙江和义观达律师事务所律师。被告：宁波鄞州欣金电子产品有限公司（统一社会信用代码为91330212713372146P）。住所地：宁波市鄞州区中兴路375号（1-11）（2-10）。法律文书送达地址：宁波市高新区江南路666号19楼。法定代表人：尤思和该公司执行董事。委托诉讼代理人：崇春雨，浙江同舟律师事务所律师。原告陈凤与被告宁波鄞州欣金电子产品有限公司（以下简称欣金公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月25日立案后，依法适用简易程序。因案情复杂，本案于2019年3月18日转为普通程序，于2019年5月20日公开开庭进行审理；原告陈凤的委托诉讼代理人陈哲宇、被告欣金公司的委托诉讼代理人崇春雨到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审理期限六个月，现已审理终结。原告陈凤向本院提出诉讼请求：解除原、被告的租赁合同，被告立即腾退并清空所租赁的位于宁波市鄞州区兴宁路19-4号房屋。审理期间，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告的租赁合同，被告立即腾退并清空所租赁的位于宁波市鄞州区兴宁路19-4号房屋；2.被告自2018年10月31日起至实际退租日止按每月4266元支付拖欠原告的租金，暂计至2019年3月22日为20192.40元。事实与理由：被告承租原告名下位于宁波市鄞州区兴宁路19-4号房屋，约定租赁期限到2019年1月31日止，从2018年8月10日起按月支付租金，租金每月4266元，先付后用。现根据宁波市鄞州区人民政府发布的《关于金钟地块项目房屋征收决定公告》，被告所承租的房屋被征收，且由原告将该房屋移交给宁波市鄞州区房屋拆迁办公室或宁波市鄞州区白鹤街道拆迁办公室（以下简称白鹤街道拆迁办）。现被告迟迟不肯搬迁并腾空房屋，给原告及拆迁办做好拆迁工作造成巨大阻碍，因此成诉。被告欣金公司辩称，1.原告曾经委托律师发函给被告解除合同，根据法律规定，由于2018年宁波市鄞州区人民政府下达征收公告，导致涉案房屋被收归国有，致使租赁合同无法继续履行，由法院裁量酌情予以变更或解除。2.原告主张租金的权利已经消灭。根据物权法相关规定，自2018年6月25日宁波市鄞州区人民政府发布征收公告之日起，原告在该地段产权已经消灭，其主张租金的权利已经消灭。即使租赁合同继续有效或解除后对于占有使用费应给予相应补偿，原告声称被告自2018年10月31日至2019年3月22日处于正常营业状态，但根据被告公司监事王彩红与原告的聊天记录证明被告已于2019年1月31日腾空房屋，是原告自身原因没有接收。原告没有采取合理措施防止损失扩大，故其主张2019年1月31日之后的租金没有依据。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1.房屋产权证、国有土地使用权证复印件各一份，拟证明原告系宁波市鄞州区兴宁路19-4号房屋所有权人的事实。2.《房屋租赁合同》一份，拟证明被告承租涉案房屋的事实。3.《关于金钟地块项目房屋征收决定公告》打印件一份，拟证明原告名下的房屋被依法征收的事实。被告为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：1.微信聊天记录（与原告的妹妹陈波）、回复函各一份，拟证明原、被告曾经协商相关合同解除事宜、租金变更按八折支付和后续交纳情况等事实。2.手机短信信息一组，拟证明被告于2019年1月31日腾退房屋且告知原告，同年2月2日要求交钥匙给原告，系原告自身原因未予接收等事实。3.照片一组，拟证明涉案房屋已经由拆迁部门介入处理的事实。原、被告提交的上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：原告的证据1，被告对真实性、合法性无异议。本院对真实性、合法性、关联性予以认定。原告的证据2，被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为征收公告的发布在合同约定的租期内，原告不再享有相关权利。本院对真实性、合法性予以认定，原告在征收公告发布后是否还享有相应的出租人权利在说理部分阐述。原告的证据3，被告对真实性、合法性、关联性均无异议。本院对真实性、合法性、关联性予以认定。被告的证据1，原告对真实性无异议，确认被告支付租金至2018年10月31日，陈波与被告确实协商过租金打八折的情况，但陈波并没有取得原告的授权。本院对真实性予以认定，结合原告的诉讼主张及协商内容能够认定双方商定租金按八折支付的事实，故能够认定陈波有权代表原告与被告协商租赁事宜。被告的证据2，原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为不能证明系因原告的银行卡状况异常导致不能正常支付租金，不能证明原告怠于行使收房的权利。本院对真实性予以认定，据此认定被告已于2019年1月31日腾退房屋并通知原告2月2日可以交钥匙的事实。被告的证据3，原告对证明目的有异议，认为不能证明房屋交付的事实。本院对真实性予以认定。综合原、被告诉辩意见、举证、质证及本院认证意见，本院确认本案如下事实：原告系位于宁波市鄞州区（原江东区）兴宁路19-4号房屋（建筑面积34.14平方米）的所有权人。自2004年2月起，原告将涉案房屋出租给被告用于经营医疗器械，租赁合同逐年签订。2018年2月，原、被告再次签订《房屋租赁合同》一份，约定：租期自2018年2月1日至2019年1月31日，租金每年65000元；租期届满后，原告若继续出租，在同等租金下，被告享有优先承租权；租金每六个月为一期，先付后用，每期房租须提前30天付清；如被告不及时支付水电费、电话费、卫生费、有线收视费、物业管理费等费用，原告有权单方解除协议，收回房屋，并收取违约金；等。被告支付租金至2018年10月31日止。2018年6月25日，宁波市鄞州区人民政府发布《关于金钟地块项目房屋征收决定公告》，涉案房屋纳入征收范围，公告内容如下：本项目签约期限为45日，在签约期限内所有被征收人签约比例达到80%的，补偿协议生效，未达到80%签约比例的，补偿协议不生效，本项目房屋征收决定效力终止；搬迁期限，非住宅，在签约期限内达到80%签约比例之日起至签约期限届满之日后的120日。2018年8月17日，原告与宁波市鄞州区房屋拆迁办公室签署《非住宅房屋征收货币补偿协议》，案涉位于>，建筑面积34.14平方米的商业用房纳入征收范围。2018年7月至10月期间，原告的妹妹陈波与被告协商涉案房屋被征收后的相关事宜，陈波提出预计十月拆迁，并在10月13日告知被告一个月后收房；关于装修赔偿每平方米500元，告知被告如果要装修款，需要提供相关手续；等。被告提出双方曾经协商一致2018年8月至2019年1月的租金以原租金的八折计算，一月一付，因陈凤的账户异常，导致支付不成功，以及被告不同意解除合同，要求支付租金等事宜。2018年10月24日，原、被告再次通过手机短信联系协商拆迁补偿事宜；2019年1月31日，被告告知原告已经搬离涉案房屋，原告问被告何时交房，双方继续协商了拆迁补偿事宜但未能达成一致；2月2日，被告告知原告交钥匙，原告以不在本地为由未予接收。另查明：涉案的《非住宅房屋征收货币补偿协议》生效日即签约率达到80%的期限为2018年9月30日，协议约定的搬迁期限为之后的120日即为2019年1月28日。涉案房屋已由拆迁部门接收。本院认为：原、被告签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。对于原告要求解除合同并要求被告腾退房屋的诉讼请求，本院认为，涉案租赁合同的租期至2019年1月31日届满，被告在租期届满日已经腾退房屋，且原告已经向拆迁部门交付了房屋，涉案合同已无解除必要，也无须处理腾退事宜，故本院对原告的该项诉讼主张不再处理。关于原告要求被告自2018年10月31日起至实际腾退日止按每月4266元支付租金的问题，结合合同约定及后期履行情况确认，租金此后由被告按月支付，故租金已由被告支付至2018年10月31日，后续租金应自2018年11月1日起计算；关于租金原告按每月4266元主张，实际系原租金的八折金额，与被告提出的双方曾经协商自2018年8月起租金按八折计算的意见相印证，本院予以认定；但是，自原告与拆迁部门签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》且该协议生效之日起，原告对涉案房屋的物权已经消灭，在涉案房屋上享有的使用收益权应自协议约定的搬迁期限届满之日起消灭，故原告无权主张2019年1月28日之后的租金，本院认定租金应计至2019年1月28日止，共计12513.60元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告宁波鄞州欣金电子产品有限公司向原告陈凤支付租金12513.60元，于本判决生效后五日内履行完毕；二、驳回原告陈凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费305元，由原告陈凤负担50元，被告宁波鄞州欣金电子产品有限公司负担255元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  薛海蓉人民陪审员  顾成通人民陪审员  冯雅玲二〇一九年十一月二十二日书 记 员  陈栎桦