湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0121民初9824号原告:湖南第一物业服务有限公司星沙分公司，住所地：湖南省长沙县星沙街道星城社区C16栋137号。负责人：刘培庆。委托诉讼代理人李正，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人向荣，男，1984年9月20日出生，汉族，住湖南省韶山市，系原告工作人员。被告：聂文强，男，1987年8月29日出生，汉族，住长沙市开福区。原告湖南第一物业服务有限公司星沙分公司与被告聂文强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人李正、向荣、被告聂文强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖南第一物业服务有限公司星沙分公司请求本院判令：1、被告立即向原告支付2018年5月15日至2018年12月31日的物业服务费15456元；2、被告立即向原告支付2018年7月1日至2018年12月31日的新风费26450元；3、被告立即向原告支付因拖欠上述物业服务费、新风费所产生的滞纳金共计54898.61元（因拖欠物业服务费产生的滞纳金按每日千分之三的标准暂计算至2019年9月20日为19984.61元，实际计算至拖欠的物业服务费付清之日止；因拖欠新风费产生的滞纳金按每日千分之三的标准暂计算至2019年9月20日为34914元，实际计算至拖欠的新风费付清之日止）；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告聂文强答辩要点：1、物业收费标准没有根据，所有业主以及人员都认为收费过高，超过了50%的公摊，后期的空调每次都需要业主在群里通知才会开，严重影响了商家的正常运营。2、物业作为服务方，我们在提前预交了半年的费用情况下，物业空调第一个月就出现了问题，本来应该正常是出暖风，但事实上是冷风，且在我方反馈后一个月才予以反馈和处理。期间多次反馈均无人处理，在一月份中旬，空调的每个接口处都出现了漏水滴水，在3月下旬，因空调漏水给被告造成了极大的损失。3、物业服务不到位，顾客从车库到商场都是探水进入商场，停车位也不好找。到处堵死。从2018年5月第一体育入商场来，装修持续了3个月，把消防通道，货运，消防等电梯全部被封死，造成他方不能使用，向物业反应均无回应，消防通道和货运电梯至今没有疏通，原告曾与物业协商，但物业称不予处理。根据合同法相关规定，双方都有相关抗辩权，被告有权拒绝支付物业费。因原告违约在先，关于物业合同中的滞纳金的约定，被告方不予认同。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实：1、2017年9月29日，被告聂文强与长沙当代摩码置业有限公司签订《MOMABABY购物乐园2层-223/224B商铺租赁合同》，合同约定聂文强承租长沙县MOMA当代广场2层-223/224B号商铺，租用建筑面积为460平方米，租期自2017年10月1日至2022年9月30日止。2、原告湖南第一物业服务有限公司星沙分公司与被告聂文强签订《长沙MOMA当代广场18-223/224B号商铺物业服务合同》，合同约定：原告为被告的经营单位（建筑面积为460平方米）18-223/224B号商铺提供物业服务，服务期限自2017年10月1日至2022年9月30日；物业服务费收费标准为建筑面积每月每平方米4.48元人民币，支付时间按一年预付；能源费：物业服务期限内新风费总额为52900元/年，支付时间按一年度预付。合同签订之日起乙方（本案被告）预付第一年度费，其后于每付费周期结束前10日向甲方（本案原告）全额支付下一年度新风费；合同约定了滞纳金标准为：每逾期一天，应向甲方即本案原告支付欠付金额3‰的滞纳金；合同还约定了其他权利和义务。3、聂文强于2017年10月1日预付了物业费15387.31元（计算期间为2017年10月1日至2018年5月14日），新风费26450元（计算期间为2018年1月1日至2018年6月30日）。4、原告于2018年10月22日向被告邮寄催缴物业费通知书，被告表示已经收到。二、双方当事人有争议的事实。原告提供的物业服务是否符合合同约定。原告认为其作为被告的物业服务管理单位，在物业服务收费期间的物业服务已经达到合同第三条的约定，在持续的物业服务期间提供了符合要求的物业服务，并提供优质的能源新风；被告认为，不完全符合，原告的物业服务远远达不到国家规定的三级标准，在物业服务合同过程，对被告提出的物业整改，原告久拖不决，新风系统故障频发，被告为证明自己的主张提交了照片及微信聊天记录，证明被告因为公共区域安全隐患及新风问题才实施了拒缴物业服务费及新风费的行为。本院审查认为，被告提交的证据可以证明原告提供的物业服务不到位，新风服务存在瑕疵，未达到物业服务合同约定的条件。判决的理由与结果本院认为，一、原、被告签订的《长沙MOMA当代广场18-223/224B号商铺物业服务合同》真实合法有效，对原告及被告均有约束力，原告应提供符合合同约定的物业服务，被告应按时交纳物业服务费及能源费。二、被告经营儿童游乐场，需要向受众提供舒适、干净的环境。由于原告未及时且保证质量地提供《物业服务合同》约定的物业服务及新风服务，致使案涉商铺遭受漏水、公用设施破损及新风系统故障频发等问题，违反了合同约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。据此，被告要求减少物业服务费及新风费有事实和法律依据，本院予以支持。被告欠原告2018年5月15日至2018年12月31日的物业服务费15456元，2018年7月1日至2018年12月31日的新风费26450元，本院酌情认定被告应向原告支付物业服务费12364.8元，新风费21160元。三、原告未完全按照物业合同的约定履行修护、养护、管理和维护义务，原告要求被告支付滞纳金（违约金）的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、限被告聂文强在本判决生效后10日内向原告湖南第一物业服务有限公司星沙分公司支付物业服务费12364.8元、新风费21160元；二、驳回原告湖南第一物业服务有限公司星沙分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2220元，减半收取1110元，由原告湖南第一物业服务有限公司星沙分公司110元，由被告聂文强负担1000元。如不服本判决，可判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  胡玲玲二〇一九年十一月二十日书记员  李超奇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。