辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽10民终1329号上诉人（原审原告）：赵岩，男，1986年3月8日出生，汉族，沥青搅拌站职工，住辽阳市白塔区。上诉人（原审被告）：辽宁中南置地有限公司，住所地辽阳市白塔区新华街道民主路南段。法定代表人：李萍，该单位执行董事。委托诉讼代理人：王枢，辽宁法云律师事务所律师。上诉人赵岩因与上诉人辽宁中南置地有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2018）辽1002民初1024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。上诉人赵岩，上诉人辽宁中南置地有限公司的委托诉讼代理人王枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵岩上诉请求：一、请求撤销原审判决第一项，依法改判被上诉人支付逾期办理房屋所有权的证违约金，自2018年8月3日至今，按上诉人房屋价款的万分之一以日计算444天。二、请求撤销原审判决第三项，依法改判被上诉人支付逾期交房违约金33,491.25元（自2016年11月16日起至2017年12月11日工程验收备案止）；三、维持原审判决第二项。四、诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原审法院查明及认定事实错误，导致判决错误。具体理由如下：一、原审法院认定“2016年11月15日前，依被告提供的证据，该房屋已经验收，且于2016年11月26日交付房屋”认定事实错误。首先，原审法院认定本案争议的房屋于2016年11月15日前已经验收，认定事实错误。依据被上诉人提供的《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》可知，本案工程竣工验收时间为2017年11月29日，竣工验收备案的时间为2017年12月11日，即房屋验收的时间应认定为2017年12月11日，故原审法院认定2016年11月15日前房屋已经验收认定事实错误。其次，本案争议的房屋虽于2016年11月26日交付，但因其不符合交付条件，应视为未交付。依据《城市房地产管理法》第26条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建筑法》第61条也规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十六、三十七条规定，不得将未经验收的房屋交付使用。同时双方的《商品房买卖合同》第9条约定：“商品房交付条件，该项商品房交付时应当符合下列第1项所列条件，该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件。”故本案中讼争房屋的交付条件为“验收合格”，即只有经“验收合格”，诉争商品房才能交付买受人。本案的楼房于2017年12月11日验收合格，此时楼房才具备法定的和约定的交付条件。被上诉人将未经竣工验收备案的楼房交付，不符合合同约定交付条件，属于瑕疵履行，依法视为未交付。二、被上诉人依法应向上诉人支付逾期交房违约金33,491.25元（自2016年11月16日起至2017年12月11日工程验收备案止）。双方合同约定的交房日期为2016年11月15日，诉争楼房符合交房标准的日期为2017年12月11日，逾期390天，依据双方《商品房买卖合同》第12条约定：“逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”上诉人的违约金为33,491.25元（429375*390*0.02%)。三、原审法院认定“本案房屋于2018年8月3日已经取得不动产登记证书，原告作为房屋买受人应积极妥善处理房屋所有权登记事宜，而非放任该损失的扩大发生。故该损失自当完成房屋所有权登记的期限届满之次日即2017年5月25日计算至2018年8月2日止”，原审法院认定此事实与双方合同约定相违背,认定事实错误。依据双方《商品房买卖合同》第20条约定：“房屋登记（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1.2种方式处理。1、…自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”通过合同内容可知，认定被上诉人是否违约及违约时间的结点应为上诉人取得商品房所有权证书的时间，而非买受人可以办理房屋所有权证的时间。被上诉人能否自行办理产权证，与上诉人的权利是否受到损害无关。另外需要说明一点，上诉人在购买楼房时，已依被上诉人的要求将办理产权证时应由上诉人提交的全部手续全部交给被上诉人，上诉人房屋所有权证应由被上诉人统一办理，并非上诉人自行办理。被上诉人也从未告知上诉人可以去办理房屋所有权证，上诉人对此一无所知，原审法院认定上诉人放任损失的扩大无任何事实依据，是违背事实的认定。退一步讲，依双方补充协议的约定“19.产权登记机关收取出卖人报送备案或初始登记的文件资料之日起，即视为已经履行本条规定的报送备案义务，由于产权登记机关的原因，或者买受人的原因而造成买受人不能在规定期限内取得权属证书的，不视为出卖人违约，出卖人不承担责任。”原审中被上诉人未提供任何证据证明被上诉人已经向产权部门报送了为上诉人办理产权证书材料的相关证据，也无任何证据证明产权部门已收取了初始登记的文件资料；故依据“谁主张，谁举证”的原则，应认定被上诉人未给上诉人办理产权证书，未履行登记的义务，被上诉人违约一直持续。故被上诉人违约事实一直存在，应依双方合同的约定支付违约金。四、被上诉人从2016年5月18起至今占用房屋差价款约15,033元已超过三年，应以现金方式付我房屋三年期的贷款利息。综上，望贵院在查清事实的基础上，支持上诉人上诉请求。辽宁中南置地有限公司辩称，其答辩意见同上诉意见，其他同意一审判决。辽宁中南置地有限公司上诉请求：一、请求二审法院撤销辽阳市白塔区人民法院做出的（2018)辽1002民初1024号民事判决书。二、判决上诉人不支付逾期办理房屋所有权证书的违约金及面积差异款中双倍赔偿的部分。三、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，理由如下：一、上诉人在房屋所有权证书办理过程中存在不可抗力因素。房屋竣工后，上诉人就在积极办理相关手续，但本案存在不可抗力的情况，因此上诉人不应承担逾期办证的违约责任。在2016年7月，上诉人与国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司签订《新建住宅供电工程建设协议》，按照协议约定供电公司应在具备进场施工条件60个工作日内完成工程建设，但由于当年天气突然降温导致电缆铺设困难，为了保证工程质量，施工期间采取了必要的安全技术措施，该工程供电公司于2017年8月25日才出具验收意见单。同时，因送电时间较晚及天气原因，水温过低顺不了水，造成本项目消防验收及其他专项验收时间节点相应顺延，导致上诉人2017年12月11日才取得竣工验收备案书。由此可见，天气原因是造成相关工程无法施工的主要原因，而天气原因是上诉人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素，因此上诉人不应承担逾期办证的违约责任。二、上诉人不应承担面积差异惩罚性的双倍赔偿责任。房屋合同预测面积为107.52平方米，实测面积为103.74平方米，差为3.78平方米。对于超出3%部分被上诉人要求双倍返还，上诉人不能认可。因为这是房产测绘部门因提供错误数据所造成的，预测时上诉人向房产测绘部门提供的图纸与实测面积是相符的，造成初测结果错误非上诉人责任所致，且上诉人在交房前核查时先于测绘部门发现的错误，并及时要求测绘部门予以更正，这才出现了面积差异的问题。由此可见，造成面积差异完全是因为房屋测绘部门的错误造成，而并非上诉人恶意所为，上诉人在此事件中自始至终都没有任何过错，故不应承担惩罚性的双倍赔偿责任。现上诉人依法提出上诉，恳请二审法院在查明事实后，撤销一审判决，并依法改判。赵岩辩称，一、上诉人在房屋所有权证书办理过程中不存在不可抗力因素。辽宁中南置地有限公司称天气是其不能预见，不能避免不能克服的客观情况，属于不可抗力因素。我不认可：（1）辽宁冬季就冷，尤其每年一月份有几天最冷，这谁都知道，可以预见。（2）辽阳电能发展有限公司于2018年12月4日提供证明（见复印件）我公司采取相应冬季施工方案及措施。说明还是有办法解决，可以克服。地震就不可预见，也不可克服。所以天气降温不是不可抗力因素。按供电施工协议，11月份应当竣工，不应该拖到冬季施工。就算冬季天冷影响施工，也只是2017年1月份最冷那几天。影响送电，影响消防，也就影响这几天。只占区法院判决逾期444天的很小一部分。只因为这几天，办证逾期444天的违约金就全不给了，这是无理请求。所以因为办证过程中存在不可抗力因素，就不支付逾期办证违约金的诉求，是不成立的。二、上诉人应承担面积差异惩罚性的双倍赔偿责任。请看合同14页上数第5行：合同约定“绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”，出卖人是上诉人，双倍返还给被上诉人。合同具有法律效力，双方必须遵照执行，辽宁中南置地有限公司说：是因为测绘部门提供的错误数据所造成的，不应承担责任。也就是说双倍钱你不给我，我又不能跟测绘部门要。双倍钱谁给我呀？谁也不给，买受人得不到双倍钱，这又严重违反合同约定。我买房钱给你了，双倍钱你必须给我。测绘错误给你造成的损失，你找测绘部门算去，与我没有关系。赵岩向一审法院起诉请求：赵岩于2016年4月27日与辽宁中南置地有限公司签订《商品房买卖合同(预售)》一份，依据该合同，赵岩购买了辽宁中南置地有限公司开发的位于太子河区。该房屋建筑面积为107.52平方米，总价款为429，375元。房屋的交付时间为2016年11月15日，房屋所有权转移登记办理时间为商品房交付之日起180日内。2016年10月12日。赵岩到望京花园售楼处准备验房，但辽宁中南置地有限公司要求赵岩必须先交纳取暖费、物业费、装修垃圾清运费、电梯维护费、预收水电费、电梯运料费等费用，并在一份文件上签字后才能拿钥匙上楼验房。赵岩为尽快开始装修，便匆忙签了字并交纳了各项费用。赵岩当时并未意识到所签文件为商品房交付验收手续，只是认为商品房交付期限即将到期，辽宁中南置地有限公司同意赵岩提前进入装修。赵岩后来与其他业主交流中才得知，辽宁中南置地有限公司要求所有业主都要先交钱、拿钥匙、办完收房手续后才可以验房。辽宁中南置地有限公司在办理交付房屋手续时，并未按《商品房销售管理办法》第三十二条的规定，向赵岩出示或提供《建设工程竣工验收备案证明文件》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。之后，赵岩及其他业主多次找辽宁中南置地有限公司维权，索要竣工验收备案证明文件，规划、消防、人防等专项验收证明，辽宁中南置地有限公司至今未能提供。此外，辽宁中南置地有限公司交付的房屋未达到合同约定的交付条件，应承担逾期交付的违约责任。赵岩在完成上述流程之后，跟随工作人员上楼验房，在验房过程中，发现房屋只有临时电，供水、供暖、燃气和基础设施均未达到合同所约定的交付条件。直到2017年5月20日，室内才接入供水，消防设施在2017年7月才进行验收。依据《商品房买卖合同(预售)》第十条“商品房交付条件：1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3、供暖：交付时供暖系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供暖管网。4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付的违约责任。同时，因逾期交付，导致赵岩至今无法办理房屋所有权证，根据《商品房买卖合同(预售)》第二十条的约定，辽宁中南置地有限公司应承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。赵岩所购此处商品房，预测建筑面积为107.52平方米，实测面积为103.74平方米比预测建筑面积减少了3.78平方米。依据《商品房买卖合同(预售)》第十三条面积差异处理第2种处理方式辽宁中南置地有限公司应退赔相应的面积差异价款。综上，赵岩为维护自己的合法权益不受侵犯，特诉至法院，请求法院判令辽宁中南置地有限公司支付逾期交付及逾期办理房屋所有权证的违约金、退赔面积差异价款合计68，558.97元，砌筑剪力墙，并承担本案的诉讼费用。辽宁中南置地有限公司一审辩称，一、关于房屋交付问题。答辩人并没有存在逾期交付的事实存在，答辩人的房屋于2016年6月28日即竣工，并于2016年11月正常交房，赵岩购买后也及时收到了《入住通知书》，办理了入住手续，领取了房屋钥匙。因此，答辩人不存在逾期交付的问题，不产生违约交付责任。二、关于房屋产权登记的办理。房屋竣工后，答辩人就在积极办理相关手续，不存在逾期办理产权登记，现在三期房屋的初始房照已于2018年8月取得，在补充协议中也有约定只要出卖人履行报送的义务即可，而且本案存在不可抗力的情况，因此答辩人不承担逾期办证的违约责任。在2016年7月，答辩人与国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司签订《新建住宅供电工程建设协议》，按照协议约定供电公司应在具备进场施工条件60个工作日内完成工程建设，但由于当年天气突然降温导致电缆铺设困难，为了保证工程质量，施工期间采取了必要的安全技术措施，该工程供电公司于2017年8月25日才出具验收意见单。同时，因送电时间较晚及天气原因，水温过低顺不了水，造成本项目消防验收及其他专项验收时间节点相应顺延，导致答辩人于2017年12月11日取得竣工验收备案书。由此可见，天气原因是造成相关工程无法施工的主要原因，而天气原因是答辩人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素，因此答辩人不应承担逾期办证的违约责任。三、关于剪力墙的问题。答辩人的施工图纸是经过筑建部门审核后的图纸，在图纸中第8条已标明：施工图中虚线墙部分由用户自理。样板房宣传图中同时有提示标注：户型、每户面积在实际中各有不同，本图仅供参考，买方可向销售人员洽询细节，房屋交付标准应以购房合同约定为准。合同(附件一)已约定房屋结构详见房屋分户平面图）房屋分户平面图同施工图相符，该位置为虚线。故该部分无须答辩人砌筑，而需赵岩自理。四、关于面积差异款的问题。房屋合同预测面积为107.52平方米，实测面积为103.74平方米，差为3.78平方米。对于面积差在3%的部分，答辩人同意予以返还，但是超出3%部分原告要求双倍返还，答辩人不能认可。这是房产测绘部门因提供错误数据所造成的，预测时答辩人向房产测绘部门提供的图纸与实测面积是相符的，造成初测结果错误非答辩人责任所致，且答辩人在交房前核查时先于测绘部门发现的错误，并及时要求测绘部门予以更正。因此，造成面积差异并非答辩人恶意所为，答辩人在此事件中没有任何过错，故不能承担惩罚性的双倍赔偿责任。综上所述，请求法院驳回赵岩的诉讼请求。一审法院认定事实：2016年4月24日，赵岩与辽宁中南置地有限公司签订《商品房买卖合同(预售)》一份，赵岩购买辽宁中南置地有限公司开发建设的位于辽阳市太子河区房屋一处。该房屋经房产测绘机构预测，其建筑面积共107.52平方米，单价为每平方米3,993.44元，总价款429,375.00元；后经实测，面积为103.74平方米。《商品房买卖合同(预售)》第十三条约定：房屋实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十一条约定：出卖人应当在2016年11月15日前向买受人交付该商品房屋。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方按照下列第1种方式处理：(1)逾期在90日之内，该期限应当不多于第八条第1(1（项中的期限)，第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之X的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1（1)项的比率).第二十条约定：因出卖人的原因）买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。本案房屋于2018年8月3日取得不动产权属登记证书，权利人登记为房屋开发商即辽宁中南置地有限公司。2018年12月5日，赵岩撤回“判令辽宁中南置地有限公司按设计图纸为赵岩房屋砌筑剪力墙”的诉讼请求。一审法院所确认的上述事实有《商品房买卖合同(预售)》、权属证书、收据、入住通知书、入住流转单及双方当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料一审法院已经开庭举证、质证和一审法院审查，可以采信。一审法院认为，赵岩与辽宁中南置地有限公司自愿签订《商品房买卖合同(预售)》一份，事实清楚、合法有效，一审法院予以确认，故合同双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务、承担各自的责任。房屋买卖合同中记载该房屋的预测建筑面积为107.52平方米，而实测建筑面积为103.74平方米，面积差为3.78平方米，故中南置地有限公司应按合同约定承担返还房屋建筑面积差异款的违约责任，即绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。故辽宁中南置地有限公司应给付赵岩人民币17,309.17元[(107.52平方米*3%*3,993.44元平方米)+(3.78平方米-107.52平方米*3%)*3,993.44元/平方米＊2]。依据《商品房买卖合同(预售)》的约定，本案房屋应在交付后180日内取得房屋所有权证书，但未在约定的时间内办理，且其提供的供电公司的相关证据不足以证明阻却该办理所有权登记的行为，故辽宁中南置地有限公司应承担违约责任。但本案房屋于2018年8月3日已经取得不动产登记证据，赵岩作为房屋买受人应积极妥善处理办理房屋所有权登记事宜，而非放任该损失的扩大发生，故该部分损失应自当完成房屋所有权登记的期限届满之次日即2017年5月25日计算至2018年8月2日止，违约金为人民币18,677.81元(429,375.00元*0.01%*435天)。本案中《商品房买卖合同(预售）》约定的房屋交付时间为2016年11月15日前，依据辽宁中南置地有限公司提供的证据，该房屋已竣工验收，且于2016年11月26日交付房屋，未逾期90日，双方未约定违约金，故赵岩要求给付延迟交付房屋违约金的诉讼请求，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、中南置地有限公司向赵岩支付房屋逾期办理房屋所有权证书的违约金人民币18,677.81元；二、中南置地有限公司给付赵岩房屋面积差异款人民币17,309.17元；三、驳回赵岩的其他诉讼请求。上述第一、二款项于一审判决生效后10日内给付。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费1,514.00元，由赵岩负担671.00元，辽宁中南置地有限公司负担843.00元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人赵岩主张一审法院计算逾期办理房屋所有权证时间不当，应计算至实际办证之日一节，因房屋办理所有权证的条件已经达成，赵岩作为房屋买受人应积极办理房屋所有权登记事宜，一审判决按照案涉房屋可以办理房屋所有权证书的日期计算逾期办理产权证违约金公平合法，赵岩关于按实际办证之日计算该违约金的请求无事实依据，本院不予支持；关于赵岩主张应支付其逾期交房违约金一节，虽辽宁中南置地有限公司向业主交付房屋时案涉房屋验收手续未办理完毕，但赵岩实际接收了房屋并入住，经验收案涉房屋并无不合格情形，故房屋交付问题并未造成赵岩实际损失。另根据合同约定，逾期办理产权证违约金起算之日为房屋交付之日180天，赵岩对逾期办理房产证违约金的日期起算点为实际交房之日，对逾期交房违约金的日期起算点为房屋综合验收合格之日，其在这两项违约金请求中关于案涉房屋交付日期的主张存在矛盾、重合之处，故赵岩关于逾期交房违约金的上诉请求本院不予支持；赵岩主张房屋面积差价款的利息问题没有依据，本院不予支持。由于出卖人的原因，买受人未能按约定取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。上诉人辽宁中南置地有限公司关于逾期办理房屋权属证书系不可抗力原因其不应承担违约责任一节，其主张的天气情况在本案中不属于不可抗力免责情形，双方对逾期办照违约金的计算有明确约定，其应按合同约定承担相应责任，该上诉请求不能成立，本院不予支持；上诉人关于房屋面积差的违约责任问题，双方在合同中对此亦有约定，其主张系第三人原因造成面积差的抗辩不足以对抗其与买受人在合同中的约定，该上诉请求本院不予支持。综上所述，赵岩、辽宁中南置地有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,028元，由赵岩负担1,514元，由辽宁中南置地有限公司负担1,514元。本判决为终审判决。审判长 杨 墅审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇一九年十一月二十七日法官助理王首智书记员白如冰