沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初3774号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行，住所地：沈阳市和平区南京北街99号，统一社会信用代码：912101027019103300。负责人：张岚，该行行长。委托诉讼代理人：韩昀鸰，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任明月，北京市中银（沈阳）律师事务所实习律师。被告：宋春静，女，1976年3月10日出生，满族，住辽宁省开原市。被告：陶娜，女，1996年11月16日出生，满族，住辽宁省开原市。委托诉讼代理人：宋春静，女，1976年3月10日出生，满族，住辽宁省开原市，被告母亲。被告：陶赞泽，男，2009年7月4日出生，满族，住辽宁省开原市。法定代理人：宋春静，女，1976年3月10日出生，满族，住辽宁省开原市，被告母亲。被告：沈阳港联房地产开发有限公司，住所地：沈阳市苏家屯区丁香街192号，统一社会信用代码：912101115734542967。法定代表人：果晓蕊，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘颖，女，1986年6月21日出生，汉族，住沈阳市铁西区，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告宋春静、陶娜、陶赞泽、沈阳港联房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行委托诉讼代理人韩昀鸰、任明月，被告宋春静（同时作为被告陶娜、陶赞泽的法定代理人）、被告沈阳港联房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘颖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年3月18日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告偿还原告借款本金203,881.96元，利息3,770.54元，罚息86.64元（以上本金、利息、罚息截止日为2019年1月4日，具体偿还金额以实际发生为准）；3、原告对被告宋春静、陶玉东名下位于沈阳市苏家屯区，建筑面积为77.37平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4、被告沈阳港联房地产开发有限公司在借款合同约定的保证担保范围内承担保证责任；5、请求法院判令被告赔偿原告实现债权的费用，即律师费11,481.37元；6、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。（共计：219,220.51元）事实和理由：1、2015年3月18日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告宋春静、陶玉东、被告沈阳港联房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，协议约定，借款人向贷款人申请个人住房贷款23万元用于支付购房款，贷款期限为240个月，即从2015年3月18日起到2035年3月18日止。本合同采用浮动利率，即在基准利率水平上下浮（上浮/下调）0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日，还款方式为等额本息还款。同时约定借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。2、被告宋春静、陶玉东名下位于沈阳市苏家屯区，建筑面积为77.37平方米的房产为该笔贷款进行抵押担保。2015年3月24日，被告按协议约定到登记机关为该房产办理了抵押权预告登记，预告登记权利人为原告。3、被告沈阳港联房地产开发有限公司自愿为被告宋春静、陶玉东在《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债务承担连带责任保证。4、借款人违约情形：……借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……，出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利……。抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用（包括但不限于保管费、评估费、拍卖费、过户费、税费、国有土地使用权出让金等）后，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人。保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。5、贷款生成后被告前期尚能按期偿还借款本息，但目前未能按期足额偿还原告借款本息，截至2019年1月4日，被告尚欠贷款本金203,881.96元，利息3,770.54元，罚息86.64元未还。6、原告委托北京市中银（沈阳）律师事务所处理本次诉讼，支出律师费11,481.37元。被告宋春静、陶娜、陶赞泽辩称，贷款属实，欠款金额无异议，陶玉东2015年11月27日车祸去世了导致我家庭经济出现严重困难，并非恶意拖欠，想与原告进行调解，继续履行贷款合同。被告沈阳港联房地产开发有限公司辩称，对于贷款事实无异议，我方作为保证人，按照合同约定承担相应的保证责任，开发商具备办理条件，现在房证没有办理下来系被告一、二、三自身原告造成的，但是被告一、二、三有还款意愿，希望能够继续履行合同。若被告一、二、三不能按合同约定偿还相应的款项，在原告申请执行时应当先就抵押房产进行拍卖偿还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2015年3月18日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行（贷款人）与被告宋春静、陶玉东（借款人、抵押人）、沈阳港联房地产开发有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定借款金额230,000元，借款期限为240个月，即自2015年3月18日至2035年3月18日止；借款用于购买位于沈阳市苏家屯区，套内建筑面积59.91平方米的房产；贷款利率为月浮动利率，即在基准利率水平上下浮0%；贷款采用等额本息还款方法,在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息合计为人民币1634.55元；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同同时约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）由借款人承担。本合同项下担保方式为保证和抵押。抵押人以其购买的位于沈阳市苏家屯区，建筑面积77.37平方米的房产为该笔贷款进行抵押担保。保证人为上述借款提供连带责任保证，并约定无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；保证范围包括借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2、2015年3月24日，被告宋春静、陶玉东按合同约定到登记机关为抵押房产办理了预告登记，预告登记权利人为原告。3、借款合同签订后，原告如约发放贷款。贷款生成后，被告宋春静前期尚能按期偿还借款本息，但从2018年7月30日起未按期足额偿还原告借款本息。截至2019年5月14日，被告宋春静尚拖欠贷款本金201,865.46元、利息6,952.26元、罚息241.81元未还，故原告诉至法院。4、陶玉东于2015年11月27日，因交通事故死亡。被告陶娜、陶赞泽系被告宋春静、陶玉东的子女。5、原告委托北京市中银（沈阳）律师事务所律师处理本次诉讼，支出律师费11,481.37元。上述事实，除当事人陈述外，另有《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、房屋预告登记证书、死亡证明书、户口簿、贷款账户基本信息表等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告与被告宋春静、沈阳港联房地产开发有限公司、案外人陶玉东签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。被告宋春静未按上述合同约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。本案，被告宋春静从2018年7月30日起未按期足额偿还原告借款本息，因此原告有权依照合同约定收回贷款，收回贷款即意味着合同的解除，故对原告要求与被告解除《个人住房（商业用房）借款合同》并偿还借款本息及律师费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张对被告抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求。依照《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案涉案房屋未办理抵押物登记，仅办理了备案登记，抵押权未能设立，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告沈阳港联房地产开发有限公司承担保证责任的诉讼请求。被告沈阳港联房地产开发有限公司作为借款的保证人，主债务人未履行还款义务，原告有权要求被告沈阳港联房地产开发有限公司对借款本息的偿还承担连带保证责任，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。另，因陶玉东于2015年11月27日死亡，被告陶娜、陶赞泽作为陶玉东的继承人应当在所继承遗产范围内承担还款责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告宋春静、陶玉东、沈阳港联房地产开发有限公司于2015年3月18日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告宋春静于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行借款本金201,865.46元、利息6,952.26元、罚息241.81元（以上本金、利息、罚息的计算截至2019年5月14日），并自2019年5月15日起按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行利息、罚息至本判决实际偿还之日止；三、被告宋春静于本判决生效后十日内一次性给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行律师费11,481.37元;四、被告陶娜、陶赞泽对上述债务在继承陶玉东的遗产的范围内承担还款责任；五、被告沈阳港联房地产开发有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前对被告宋春静应支付的上述款项承担连带责任；并在承担连带保证责任后，有权向被告宋春静追偿，有权向被告陶娜、陶赞泽在继承陶玉东的遗产的范围内追偿；六、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,588元、保全费1,559元，均由被告宋春静、陶娜、陶赞泽、沈阳港联房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李清杰审 判 员  赵 佳人民陪审员  马 欣二〇一九年十一月十三日书 记 员  安 冬本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。