上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9562号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海塔飞企业发展有限公司，住所地上海市松江区乐都路18弄11-19（单）号一楼B区1092。法定代表人：刘永彬，总经理。委托诉讼代理人：罗黎明，上海方洛律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海市松江区车墩镇鸿运废品收购站，住所地上海市松江区车墩镇南门村。经营者：张明凡，男，1965年7月28日生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。委托诉讼代理人：华海斌，上海市群成律师事务所律师。委托诉讼代理人：支朝，上海金山区联诚法律服务所法律工作者。上诉人上海塔飞企业发展有限公司（以下简称塔飞公司）因与被上诉人上海市松江区车墩镇鸿运废品收购站（以下简称鸿运收购站）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2019）沪0116民初2280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。塔飞公司上诉请求：撤销一审判决，改判鸿运收购站支付2018年7月12日至2018年7月21日的免租期房屋占有使用费10,277元，并支付2018年10月22日至2019年1月31日止的房屋占有使用费，按月租金30,833元为标准；鸿运收购站支付恢复原状的费用40,000元；本案一审、二审案件受理费由鸿运收购站负担。事实和理由：塔飞公司于2018年7月12日与鸿运收购站签订《厂房租赁合同》，约定塔飞公司将位于金山区XX公路XX号XX幢厂房（以下简称涉案厂房），面积1,300平方租给鸿运收购站使用。现双方的租赁合同已被认定为无效，故合同约定的免租期亦属于无效，鸿运收购站应将免租期内的房屋占有使用费支付给塔飞公司。鸿运收购站主张涉案厂房不能用于收购废品，但其从未告知过塔飞公司，塔飞公司也不清楚该事实是否存在，2018年8月份起，鸿运收购站一直在正常使用涉案厂房，并不存在不能使用的情形。鸿运收购站也从未向塔飞公司提及无法用于废品收购的事实。鸿运收购站撤场后，并未告知塔飞公司办理交接手续，2019年1月3日，塔飞公司仅是进入涉案厂房查看，并未实际接收。2019年1月底，场地内的大坑填平了，可以视为塔飞公司接收了涉案厂房。此前的房屋占有使用费，鸿运收购站应全部支付。对于恢复原状的费用，塔飞公司委托案外人进行了施工，相应的费用也实际予以支出，故应由鸿运收购站承担。被上诉人鸿运收购站辩称，不同意塔飞公司的上诉请求。租赁合同虽被认定为无效，但相关的免租期的条款应属有效，免租期内的房屋占有使用费，塔飞公司无权要求鸿运收购站支付。2018年10月，双方就合同无法继续履行进行过协商，塔飞公司将押金退还鸿运收购站，不对鸿运收购站进行补偿，同时鸿运收购站也不再支付剩余租金。有关修复费用的问题，因合同无效的责任在于塔飞公司，相应的损失应由塔飞公司自行承担，与鸿运收购站无涉。2018年8月7日，村委会通知不能废品回收，故鸿运收购站一直未经营。2018年10月13日或者14日双方协商过，但无书面协议。塔飞公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除2018年7月12日塔飞公司、鸿运收购站签订的厂房租赁合同；2.鸿运收购站支付2018年10月22日至2019年1月21日的房租92,499元，并支付2019年1月22日起至实际搬离日止的房屋占有使用费，按月租金30,833元为标准；3.鸿运收购站支付滞纳金180,000元；4.鸿运收购站支付免租期的房租10,278元；5.鸿运收购站支付违约金92,499元；6.鸿运收购站将厂房恢复原状或支付恢复费用50,000元。鸿运收购站向一审法院提出反诉请求：1.塔飞公司退还鸿运收购站租房押金61,666元；2.塔飞公司赔偿鸿运收购站损失173,310元。一审法院认定事实：2018年6月9日，塔飞公司法定代表人刘永彬与案外人董某签订《厂房租赁合同书》，约定董某将其合法拥有的涉案厂房租赁给塔飞公司使用，租赁建筑面积约1,270平方米。租期自2018年7月1日至2021年6月30日止。同日双方签订《转租补充协议》，约定塔飞公司有权将涉案厂房转租。2018年7月12日，塔飞公司、鸿运收购站签订《厂房租赁协议》，约定塔飞公司将涉案厂房转租给鸿运收购站，房租采取付三押二的方式，月租金30,833元，租期自2018年7月22日至2021年7月1日。2018年7月12日至2018年7月21日为免租期。合同背面鸿运收购站补充内容“如因政府原因，乙方（指鸿运收购站）不能正常生产，甲方（指塔飞公司）退还乙方押金及剩余房费”。合同签订后，鸿运收购站支付塔飞公司61,666元押金及92,334元租金（2018年7月22日至2018年10月21日）。一审法院另查明：塔飞公司法定代表人刘永彬与鸿运收购站经营者张明凡微信聊天显示，2018年10月25日，塔飞公司向鸿运收购站催要租金，2018年11月6日，塔飞公司再次正式通知要求鸿运收购站支付租金。2018年11月7日，鸿运收购站回复，因环保问题，现在无法生产，要求塔飞公司退还剩余房租及押金。本案一审庭审中，塔飞公司陈述案涉厂房权利人为金山区XX镇XX村民委员会，并认为案涉厂房系沪房地金字（1998）第XXXXXX号上海市房地产权证中发证附图的第7幢，鸿运收购站对此不予认可，认为案涉厂房系原承租人私自搭建。一审法院赴金山区不动产登记事务中心调取沪房地金字（1998）第XXXXXX号上海市房地产权证的内档资料，属于XX委员会的8幢合法建筑面积分别为331.17平方米、404.2平方米、358.18平方米、211.12平方米、105.3平方米、101.4平方米、556平方米、158.34平方米。本案一审庭审中，塔飞公司表示如最终法院认为塔飞公司、鸿运收购站之间的合同无效，则要求无效的后果一并处理。第一项合同效力由法院认定。除此之外，要求：1.鸿运收购站支付2018年10月22日至2019年1月21日的占用费92,499元，并支付2019年1月22日起至实际搬离日止的房屋占有使用费，按月租金30,833元为标准；2.鸿运收购站支付免租期的使用费10,278元；3.鸿运收购站将厂房恢复原状或支付恢复费用50,000元。鸿运收购站表示如最终法院认为塔飞公司、鸿运收购站之间的合同无效，仅要求退还押金61,666元。本案一审庭审中，塔飞公司提供涉案厂房出租时图片及2019年1月3日现状图片，鸿运收购站对于挖坑事实认可，对于塔飞公司于2019年1月25日支付杨某40,000元的填平费用不予认可。一审法院认为，出租人应对租赁物系合法建筑承担举证责任。本案中，塔飞公司主张金山区XX公路XX号XX幢厂房（面积1,300平方）的权利人为金山区XX镇XX村民委员会，1.从沪房地金字（1998）第XXXXXX号上海市房地产权证内档材料显示，无论哪幢房屋的建筑面积均与涉案厂房无法对应，且双方约定的租赁面积远远超过产权面积;2.如涉案厂房权利人为金山区XX镇XX村民委员会，则应存在金山区XX镇XX村民委员会与董某之间的租赁合同;3.2018年6月9日塔飞公司与董某之间《厂房租赁合同书》约定董某将其合法拥有的涉案厂房租赁给塔飞公司使用，合同表述中未显示权利人为金山区XX镇XX村民委员会，综上，一审法院难以认定涉案厂房权利人为金山区XX镇XX村民委员会，也难以认定涉案厂房取得了建筑规划许可的事实。据此，塔飞公司、鸿运收购站签订的《厂房租赁合同》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因合同取得的财产应予返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。塔飞公司作为出租人，应对租赁物负有瑕疵担保责任，对租赁合同无效负主要责任，鸿运收购站未尽审查义务，负次要责任。本案中，塔飞公司的损失为自2018年7月12日起至2018年7月21日免租期的损失及2018年10月22日至2019年1月3日租赁费的损失，该部分也是鸿运收购站实际取得的利益。塔飞公司、鸿运收购站法定代表人的微信聊天记录仅能证明双方就租赁合同发生争议，在未有其他证据证明的情况下认定塔飞公司自行进入涉案厂房拍照即2019年1月3日为塔飞公司实际控制涉案厂房的时间，塔飞公司的损失也应计算至此日。除此之外，塔飞公司的损失还有填平大坑的费用，虽鸿运收购站对于金额不认可，但填平大坑系实际发生的费用。根据双方的责任，酌定鸿运收购站承担塔飞公司一个月租赁费损失即30,833元，其余损失由塔飞公司自己承担。该金额与鸿运收购站支付的押金相冲抵，塔飞公司尚需归还鸿运收购站押金30,833元。一审法院审理后于2019年5月27日作出判决：一、上海市松江区车墩镇鸿运废品收购站于判决生效之日起十日内偿付上海塔飞企业发展有限公司损失30,833元；二、上海塔飞企业发展有限公司于判决生效之日起十日内归还上海市松江区车墩镇鸿运废品收购站押金61,666元；以上两项相抵，上海塔飞企业发展有限公司于判决生效之日起十日内归还上海市松江区车墩镇鸿运废品收购站押金30,833元；三、驳回上海塔飞企业发展有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计3,839元，由上海塔飞企业发展有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计2,412元，由上海市松江区车墩镇鸿运废品收购站负担。二审中，双方均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就涉案厂房签订的租赁合同已被认定为无效，双方对此并无异议。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。租赁合同无效后，被上诉人依据该合同获得的免租期利益，应当予以返还。故上诉人要求被上诉人支付2018年7月12日至2018年7月21日免租期内的房屋占有使用费共计10,277元的诉讼请求，本院予以支持。关于上诉人主张的恢复涉案厂房原状的费用之争议。租赁合同被确认为无效后，作为出租人的上诉人，有权要求被上诉人将涉案厂房恢复至原状。从上诉人提供的证据看，其委托案外人对涉案厂房进行了修复或者维修，并实际支付了费用40,000元。但上诉人并无证据证明涉案厂房的原状，故上述费用全部由被上诉人承担并不合理。对于涉案厂房内存在大坑，双方均无异议，确认系被上诉人为安装设备而挖掘。上诉人主张存在两个大坑，被上诉人对此不予确认，且上诉人提供的现场照片中仅显示有一个大坑，该笔填平费用本院予以支持，本院据此酌定被上诉人赔偿上诉人恢复原状的费用10,000元。关于上诉人主张的房屋占有使用费之争议。被上诉人自2018年10月22日起未支付房屋占有使用费。对此，被上诉人辩称系因当地村委会通知其不能经营废品回收，故其一直未经营。但被上诉人并未提供证据加以证明，被上诉人关于其无法使用涉案厂房的抗辩意见，本院不予采纳。被上诉人又主张双方办理了交接手续，且已就合同无法履行的后果协商一致，但并未提供证据加以证明，上诉人也不予认可，对于被上诉人的该项抗辩意见，因缺乏证据证明，本院不予采纳。现被上诉人并无证据证明其向上诉人返还了涉案房屋或者通知过上诉人接收涉案场地，故一般来讲，应以上诉人自认的收回涉案厂房的时间作为计算房屋占有使用费的截止日期。但从在案证据看，上诉人于2019年1月3日已进入涉案厂房实地查看，此时上诉人应知晓被上诉人已撤离的事实，上诉人亦负有及时收回涉案房屋以防止损失继续扩大的义务。故一审法院认定被上诉人欠付房屋占有使用费的期间为2018年10月22日至2019年1月3日，并无不当，本院予以维持。至于被上诉人应支付的房屋占有使用费的具体数额，考虑到双方的租赁合同自2018年7月22日才开始履行，且被上诉人已提前撤场的事实，本院酌定被上诉人向上诉人支付一个半月的房屋占有使用费46,249.50元。关于被上诉人已支付的押金，因租赁合同已被确认为无效，故上诉人应予返还。该笔押金可与被上诉人应支付的房屋占有使用费及修复费用相抵销。综合上述分析，一审法院对于租赁合同无效后果的处理，有欠妥当，认定的数额过低，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销上海市金山区人民法院（2019）沪0116民初2280号民事判决；二、上海市松江区车墩镇鸿运废品收购站支付上海塔飞企业发展有限公司2018年7月12日起至2018年7月21日止的免租期内的房屋占有使用费10,277元；三、上海市松江区车墩镇鸿运废品收购站支付上海塔飞企业发展有限公司2018年10月22日起至2019年1月3日止的房屋占有使用费46,249.50元；四、上海市松江区车墩镇鸿运废品收购站支付上海塔飞企业发展有限公司恢复原状费用10,000元；五、上海塔飞企业发展有限公司返还上海市松江区车墩镇鸿运废品收购站押金61,666元；以上第二、第三、第四项与第五项相互折抵后，上海市松江区车墩镇鸿运废品收购站应于本判决生效之日起十日内支付上海塔飞企业发展有限公司4,860.50元；六、驳回上海塔飞企业发展有限公司一审中的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3,839元，由上海塔飞企业发展有限公司负担2,303.40元，由上海市松江区车墩镇鸿运废品收购站负担1,535.60元；反诉案件受理费2,412元，由上海市松江区车墩镇鸿运废品收购站负担。二审案件受理费3,382元，由上海塔飞企业发展有限公司负担1,691元，由上海市松江区车墩镇鸿运废品收购站负担1,691元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇一九年十一月十九日书记员 许 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。