广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1103民初1175号 原告：谢长添，男，1986年3月23日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：罗志刚，广西汇豪律师事务所律师。 被告：龚淑云，女，1987年5月1日出生，汉族，住湖南省涟源市。 委托诉讼代理人：陈志胜，广西卓秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高灵，广西卓秀律师事务所律师。 被告：广西贺州市毛毛拉丁艺术培训中心有限公司，住所地：贺州市八步区建设中路18号，社会统一信用代码：91451102310117386E(1-1)。 法定代表人：毛焕记，职务经理。 委托诉讼代理人：熊明生，广西锦贺诚律师事务所律师。 第三人：贺州市东方大酒店有限公司，住所地：贺州市八步区八达中路423号，统一社会信用代码：914511025998020334。 法定代表人：高慧明，职务执行董事。 委托诉讼代理人：黄贤敬，男，1971年7月29日出生，汉族，住广西梧州市蝶山区。 第三人：邹秀芬，女，1964年2月4日出生，汉族，原籍贺州市八步区，现住贺州市八步区。 第三人：谢小朋，女，1987年7月16日出生，汉族，住贺州市八步区。 邹秀芬和谢小朋共同委托的诉讼代理人：董少华，贺州市八步区桂诚法律服务所法律工作者。 原告谢长添与被告龚淑云、广西贺州市毛毛拉丁艺术培训中心有限公司（以下简称毛毛艺术中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日受理立案。2019年8月23日，贺州市东方大酒店有限公司（以下简称东方大酒店）向本院提出申请，请求以第三人身份参加本案诉讼，本院于2019年8月26日向第三人贺州市东方大酒店发出参加诉讼通知书。本案依法由审判员适用简易程序，于2019年8月26日公开开庭审理。因案情复杂，本院于2019年10月7日作出（2019）桂1103民初1175号民事裁定书，裁定将本案转换适用普通程序审理。2019年11月7日，邹秀芬、谢小朋以本案的处理结果与其存在法律上的利害关系为由，向本院提出申请，请求以第三人身份参加本案的诉讼活动。本院于2019年11月8日向第三人邹秀芬、谢小朋发出参加诉讼通知书。2019年11月22日，本院依法组成合议庭第二次公开开庭审理本案。原告谢长添委托的诉讼代理人罗志刚，被告龚淑云及其委托的诉讼代理人陈志胜、高灵，被告毛毛艺术中心委托的诉讼代理人熊明生，第三人东方大酒店委托的诉讼代理人黄贤敬，第三人邹秀芬和谢小朋共同委托的诉讼代理人董少华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢长添向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告龚淑云与毛毛艺术中心就贺州市八步区八达中路423号东方大酒店二楼所签订的房屋租赁合同无效；2.判决解除原告与被告龚淑云签订的房屋《租赁合同》。事实和理由：原告系贺州市八步区建设中路423号房屋的所有权人，并利用该房屋开设东方大酒店，三层以上用于经营住宿业务。2018年11月19日，原告与被告龚淑云签订《租赁合同》，原告将一楼的四个门面及二楼全层出租给被告龚淑云，合同第六条约定“如乙方原因需要转租，以书面形式通知甲方，不影响甲方正常收入及相关约定的情况下，甲方需要配合乙方办理转租手续”。2019年5月，被告龚淑云以微信等方式告知原告其拟将二楼全层转租给被告毛毛艺术中心从事儿童拉丁舞教学活动。原告在了解到毛毛艺术中心的经营特点后考虑到该类经营活动会产生噪音，会招致酒店住客的不满和投诉，最终导致原告的酒店正常的经营活动和收益，而且毛毛艺术中心在正常经营活动会有较多的幼儿集中出入，也会与目前该建筑物内其他的经营活动造成影响。因此，原告明确告知被告不同意被告此次转租行为，并多次说明不同意转租的理由。但是，被告龚淑云却不听原告的劝阻，甚至威胁原告，而被告毛毛艺术中心已经开始在原告上述房屋的二楼进行装修。原告发现该情况后，与被告龚淑云联系，龚淑云告知已经将二楼转租给毛毛艺术中心，并于2019年5月29日才向原告发出《关于龚淑云转租东方大酒店二楼全层的通知》。原告为避免损失扩大，于2019年6月9日向被告毛毛艺术中心发出一份《告知书》，告知毛毛艺术中心龚淑云的转租行为无效并要求毛毛艺术中心停止转租及装修活动。2019年6月14日，原告向被告龚淑云发出解除双方签订的《租赁合同》的通知书。原告认为，根据《合同法》的有关规定以及原、被告签订的《租赁合同》的约定，被告龚淑云作为承租人，应当善意管理和使用租赁物。其未经书面告知所有权人，在所有权人明确告知不同意该次转租且该次转租对所有权人造成损失的情况下，仍然与第三方签订租赁合同，被告的行为属于无权处分，违反了《合同法》第二百二十四条的规定及合同的约定。因此，请求人民法院依法确认被告龚淑云与毛毛艺术中心签订的租赁合同无效，并解除原告与被告龚淑云签订的《租赁合同》。 被告龚淑云辩称：原告单方要求解除《租赁合同》的行为属于无效行为，双方签订的合同应当继续履行。本被告在履行《租赁合同》期间，严格按照合同的约定履行义务。由于本被告承租的二楼大部分时间处于闲置状态，为发挥物效，本被告才决定将涉案的二楼转租给毛毛艺术中心，并且已将转租给毛毛艺术中心的情况告知了原告，原告当时也明确表示同意转租。经原告同意后，毛毛艺术中心才开始对涉案房屋进行装修。在装修过程中，受到一些来意不明的人非法干扰和阻挠。为确保自己的合法权益，2019年5月25日下午，毛毛艺术中心的法定代表人毛焕记和本被告约了原告一起到本人经营的超市商谈，原告再次明确表示同意将涉案的二楼转租给毛毛艺术中心用于拉丁舞培训。但之后，原告出尔反尔，以本被告未经其书面同意为由，单方要求解除双方签订的《租赁合同》。本被告认为，被告将涉案的二楼转租给毛毛艺术中心，是经原告明确同意的，现原告却以未经其书面同意，完全是颠倒黑白，有违诚信原则。因此，本被告认为原告主张要求确认转租房屋的行为无效，以及要求解除双方签订的《租赁合同》没有事实依据和法律依据。本被告与毛毛艺术中心签订租赁合同，将二楼转租给毛毛艺术中心，是经原告同意的，而且转租也没有违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《合同法》规定的无效情形，原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，请求人民法院予以驳回。 被告毛毛艺术中心辩称：本被告因开展业务的需要，与龚淑云协商租赁涉案二楼房屋的事宜。在双方签订租赁合同前，龚淑云已经通过电话和微信方式询问原告，原告表示同意，在此情况下，本被告才与龚淑云签订租赁合同，并对房屋进行装修。根据原告与被告龚淑云签订的《租赁合同》第六条“如乙方原因需转租，以书面形式通知甲方，不影响甲方正常收入和相关的约定下，甲方需配合乙方办理转租手续”的约定，龚淑云已经取得涉案房屋的转租权，书面通知甲方只是形式要件，并不影响转租行为的效力。因此，龚淑云享有房屋的转租权，其转租房屋的行为是合法有效的。原告以被告开办拉丁舞教学对其酒店的经营以及经济收益产生影响，是不符合事实的，属于借口。目前原告的酒店三楼开办餐饮业务，四楼经营洗浴业务，五楼以上才是原告经营酒店住宿业务。被告在二楼开办拉丁舞培训，不会影响到五楼以上的住宿，而且被告在房屋装修时，使用了隔音材料进行装修，所有的教学活动在晚上十点前结束。同时，所有培训的学生上二楼均不经过酒店大门，而是从龚淑云经营的超市门面进入，不会影响原告酒店的正常经营。综上意见，本被告认为原告与被告龚淑云签订的《租赁合同》以及龚淑云转租房屋的行为均合法有效，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院予以驳回。 第三人东方大酒店述称：原告已经将东方大酒店整体出租给高慧明经营，东方大酒店目前正在进行升级改造。被告龚淑云把酒店的二楼转租给被告毛毛艺术中心，由于毛毛艺术中心从事儿童拉丁舞培训会产生噪音，影响酒店顾客的休息，将会导致酒店因被投诉而被责令停业的严重后果，并且会导致酒店在评审检验时不过关，对酒店的经营造成严重的不良影响，该结果会导致第三人重大的经济损失。被告龚淑云把二楼转租给毛毛艺术中心，没有经东方酒店的承包人同意，也没有经原告同意，因此第三人同意原告解除与被告签订的租赁合同。 第三人邹秀芬、谢小朋共同述称：本第三人是东方大酒店的共有人，被告龚淑云把酒店的二楼转租给毛毛艺术中心，没有经本第三人的同意，其转租行为属于无效。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，作认证如下： 原告提交的证据1房产证、证据2租赁合同，内容客观真实、合法，予以认定。原告提交的证据3视频截图，无法辨认具体内容，不足以证明原告主张的事实，故不予认定。原告提交的证据4《关于龚淑云转租东方大酒店二楼的通知》、证据5微信截图、证据6短信截图客观真实，予以认定。 被告龚淑云提交的证据1电表照片、证据2电费明细表、证据3水电费交费凭证、证据4录音记录、证据5微信记录、证据6酒店的照片、证据7微信记录内容客观真实，予以认定。 被告毛毛艺术中心提交的证据1企业变更通知书、证据2租赁合同、证据3短信聊天记录、证据4争议的酒店二楼现场照片、证据5《贺州市东方大酒店有限公司股权转让协议》和微信聊天记录内容客观真实，予以认定。 第三人邹秀芬、谢小朋提交的证据《不动产权证》客观真实，予以认定。 根据当事人的陈述及庭审确认的证据，本院认定事实如下： 原告谢长添与第三人谢小朋系同胞兄妹关系，该两人与第三人邹秀芬系母子、母女关系。 位于贺州市八达中路423号房地产，是一栋主楼高11层、由主楼和副楼组成的楼房，属于原告谢长添和第三人邹秀芬、谢小朋及其家族里的其他近亲属在相互相邻的地块上建筑而成的一幢商业大楼，该大楼的各产权人分别各自持有属于自己所占份额的《不动产权证》，原告谢长添和第三人邹秀芬、谢小朋也各自持有属于自己份额的《不动产权证》。基于亲属关系以及统一经营的需要，该大楼的全部产权人均以口头方式授权原告谢长添承包经营该幢商业大楼，在该大楼经营酒店住宿业务，由原告谢长添定期向各产权人支付承包金。原告谢长添承包该商业大楼后，在该大楼注册成立“贺州市东方大酒店”，原告谢长添与案外人邹秀凤共同经营该大酒店，各占50%的股权份额。该酒店的一楼为若干个商业门面；二楼曾经做过餐饮，但之后被闲置。三楼目前经营餐饮业；四楼经营洗浴业；五楼以上才用做经营宾馆住宿。 2018年11月19日，原告与被告龚淑云签订一份《租赁合同》，约定原告（甲方）将东方大酒店一楼靠左侧的四个门面以及二楼整层出租给被告龚淑云，租赁期限从2018年11月23日至2025年8月31日止，其中：从2018年11月23日至2021年11月22日，年租金为189600元（即15800元/月）；从2021年11月23日至2024年11月22日止，年租金204768元（即17064元/月）；从2024年11月23日至2025年8月31日止，每月租金为18430元。合同第四条“乙方的义务和权利”约定：1.乙方遵守酒店的规章制度，端正经营态度，文明经商……2.乙方应向政府相关部门办理合法、完备的经营手续，处理协调好政府相关部门的关系，确保东方大酒店不因乙方原因受到不良影响……。第五条“违约责任”规定“若乙方有下列行为，甲方有权单方解除本合同：1.逾期支付租金和水电费的；2.不承担维修责任或拒付维修费，导致房屋或设备严重损坏的；3.乙方中途退租的；4.因乙方的行为被相关部门查处，导致东方大酒店被查封或暂停营业的；5.乙方存在其他严重违约情况或违反本合同相关约定的。第六条“其他”第3项约定“如乙方原因需转租，以书面形式通知甲方，不影响甲方正常收入及相关约定下，甲方需配合乙方办理转租手续”。被告龚淑云与原告签订上述合同后，用一楼的四个门面开办了一间生活超市，经营日常生活用品和食品，二楼因未能利用而一直闲置。 2019年5月1日，贺州市东方大酒店的股东即原告谢长添及另一股东邹秀凤将其各自所占东方大酒店50%的股权份额分别以10万元的价格转让给案外人高慧明和高永基，双方分别签订了《贺州市东方大酒店有限公司股权转让协议》。东方大酒店的股东和经营者发生变更后，新股东对整个东方大酒店的经营方式以及相关的设施进行调整，并按新的酒店标准进行装修。 2019年5月初，被告龚淑云拟将其承租的东方大酒店闲置的二楼对外转租。贺州市毛毛拉丁艺术文化传播有限公司（注：该公司于2019年7月2日注册变更为广西贺州市毛毛拉丁艺术培训中心有限公司）的法人代表毛焕记经与被告龚淑云协商后，表示愿意承租,用于培训儿童拉丁舞。2019年5月16日，被告龚淑云以微信方式把拟将二楼转租给毛毛艺术中心培训儿童拉丁舞的情况告知原告谢长添，原告表示可以转租。2019年5月18日，被告龚淑云与毛毛拉丁艺术文化传播有限公司签订了一份《租赁合同》，约定甲方龚淑云将东方大酒店的二楼整层出租给乙方毛毛拉丁艺术文化传播有限公司，期限从2019年5月18日起至2025年8月31日止，租金从2019年7月1日起至2021年11月22日止为每月7000元，从2021年11月23日起至2024年11月22日止为每月7560元，从2024年11月23日起至2025年8月31日止为每月8164元。签订合同后，被告毛毛艺术中心开始对上述租赁房屋在原基础上进行部分装修，并开始部分营业。该艺术中心培训的儿童均从被告龚淑云承包的一楼门面内的楼梯口步行上二楼，没有从酒店大堂的安全通道或者电梯上下楼梯。但是，东方大酒店新的经营者发现二楼被转租给毛毛艺术中心培训拉丁舞后，向被告提出异议，认为培训拉丁舞播放的音乐会影响酒店的客人休息并可能导致酒店硬件不符合要求，而影响酒店加盟验收，要求被告毛毛艺术中心停止施工并且将该情况告知原告，要求原告阻止被告将二楼转租给毛毛艺术中心。2019年5月24日下午，原告谢长添、被告龚淑云和毛毛艺术中心的法定代表人毛焕记三人在龚淑云的超市协商转租二楼的事宜，原告表示不反对被告转租，只是要求毛毛艺术中心培训班的儿童不要从酒店大堂进出，而是从龚淑云的超市楼梯步行上二楼，双方因此达成口头协议，但原告不愿意在转租合同上签字。被告认为原告已口头同意转租，即便不签字也不会有影响，于是继续施工装修。但此后，东方大酒店的股东仍以培训拉丁舞对酒店会产生不利影响为由，要求原告阻止被告龚淑云将二楼转租给毛毛艺术中心，原告于是要求被告龚淑云不要转租，但龚淑云认为其已经与毛毛艺术中心签订《租赁合同》并收取押金，其租赁行为不会对原告的酒店经营产生影响，而且毛毛艺术中心已经开始营业，故对原告提出的要求表示不同意。2019年5月29日，被告龚淑云向原告发送一份《关于龚淑云转租东方大酒店二楼全层的通知》，以书面形式通知原告已将酒店的二楼全层转租给毛毛艺术中心，并保证不影响原告的正常收入，不影响原合同的履行。 由于双方当事人对是否将东方大酒店二楼转租给毛毛艺术中心开办儿童拉丁舞培训的问题意见不一，而被告毛毛艺术中心已经在已装修好的几个房间里开始培训拉丁舞，原告和第三人东方大酒店的股东对被告的行为表示不满。2019年6月14日，原告谢长添通过微信向被告龚淑云发送一条信息，内容是“龚淑云女士：鉴于你擅自将二楼全层转租给他人，未经我书面同意，在我明确表示不同意转租的情况下，你仍拒不改正，本人决定自本信息发给你之日起（即2019年6月14日），解除我与你签订的租赁合同。特此告知。谢长添2019年6月14日”，双方的矛盾因此进一步加深。因被告不同意解除合同，原告于是向本院提起诉讼。 本院认为，原告谢长添基于其家庭和家族成员的信任和授权，利用其家族、亲属及其本人享有所有权的房地产注册成立东方大酒店，成为东方大酒店的合法经营者。其在不影响、不损害其他家族、家庭成员合法利益的情况下，对酒店的经营模式和管理方式享有自主权。原告谢长添与被告龚淑云订立的《租赁合同》，属于原告谢长添自主经营酒店的一种方式，并未超出其承包和经营酒店的业务范围，无需经酒店房屋的产权人专门同意。该《租赁合同》是原告与被告龚淑云在平等、自愿基础上经协商一致订立的合同，合同的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同对双方当事人具有法律约束力。该合同第六条第3项“如乙方原因需转租，以书面形式通知甲方，不影响甲方正常收入及相关约定下，甲方需配合乙方办理转租手续”的内容，意味着原告在与被告龚淑云订立合同时，就已经同意被告龚淑云可以根据自己的需要，在不影响原告正常收入及相关约定的情况下，将酒店一楼的四个门面或者二楼全层转租，只需以书面形式通知原告即可，并不需要再经原告同意才能转租。本案中，被告龚淑云把酒店的二楼全层转租给被告毛毛艺术中心，虽然没有以书面形式通知原告，而是以口头和微信方式告知原告，但书面通知和口头告知方式都属于通知的形式要件，并不会产生不同结果，即便被告龚淑云没有以书面形式通知原告，也不构成根本性违约。因此，原告以被告违约，主张解除双方签订的《租赁合同》的意见，缺乏事实依据，本院不予支持。 被告龚淑云与被告毛毛艺术中心订立的《租赁合同》，是二被告在平等、自愿基础上经协商一致订立的合同，合同的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，也不违反原告与被告龚淑云所订立的《租赁合同》的约定，原告没有证据证明被告龚淑云将自己承租的酒店二楼转租给被告毛毛艺术中心培训儿童拉丁舞，就一定会损害原告的合法利益。从现场播放音乐的实际情况看，并没有产生大的噪音，在三楼能够听到的音乐声并不大，四、五楼以上基本上不受影响。因此，原告以及第三人东方大酒店认为被告培训儿童拉丁舞会产生噪音，影响酒店旅客休息的意见，缺乏事实依据。虽然原告与被告龚淑云签订的《租赁合同》约定龚淑云从事经营活动要服从东方大酒店的管理，但不影响被告龚淑云在不妨碍东方大酒店正常经营的情况下，合理利用其承租的房屋从事其他合法的经营，也不影响其根据合同的约定将承租的房屋转租。如果原告要求收回被告龚淑云承租的二楼，应当通过协商，对双方签订的租赁合同进行适当变更后，才能收回房屋。原告及第三人东方大酒店不能够以自己的意愿，或者以某种借口阻止被告龚淑云在其承租的房屋内从事正常的商业经营活动，其对将来酒店是否能够通过评审验收的顾虑，不能成为限制被告龚淑云转租闲置的二楼和解除原告与被告龚淑云所签订的《租赁合同》的理由。因此，原告主张要求确认被告龚淑云与被告毛毛艺术中心签订的《租赁合同》无效的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 至于第三人邹秀芬、谢小朋提出被告龚淑云未经同意将二楼转租的行为无效的意见，因原告谢长添承包八步区八达中路423号房屋注册成立东方大酒店，使得该房屋的所有权与经营权分离。原告将部分房屋租赁给被告龚淑云，以及龚淑云将部分房屋转租，均属于经营权范围。在不违反合同约定、不损害房屋所有权人权益，也不改变房屋结构的情况下，不应受房屋所有权人的限制。因此对第三人邹秀芬、谢小朋的意见，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、驳回原告谢长添要求确认被告龚淑云与被告广西贺州市毛毛拉丁艺术培训中心有限公司签订的房屋《租赁合同》无效的诉讼请求； 二、驳回原告谢长添要求解除其与被告龚淑云签订的房屋《租赁合同》的诉讼请求。 本案受理费100元（原告已预交），由原告谢长添负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  陈缓一 人民陪审员  尹 静 人民陪审员  黄秀莲 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  黄小桂