浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0327民初6116号原告（反诉被告）：杨象立，男，1991年4月22日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：梁彬，苍南县公信法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：王文清，男，1966年11月21日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：陈妮妮、洪榕净，浙江豪江律师事务所律师。原告（反诉被告）杨象立与被告（反诉原告）王文清房屋租赁合同纠纷一案，杨象立于2019年7月2日向本院起诉，王文清于2019年7月18日向本院提出反诉，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年8月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨象立的委托诉讼代理人梁彬及被告（反诉原告）王文清及其委托代理人陈妮妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨象立向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原、被告签订的《房屋店面租赁合同》；2.判令被告返还原告房屋租金21200元；3.判令被告返还原告房屋押金5000元；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年2月1日，原、被告签订《房屋店面租赁合同》，约定被告王文清将其坐落于苍南县边间套房出租给原告杨象立使用，房屋面积为117平方米，用途为网店接单，租赁期限为两年，自2019年2月1日起至2021年2月1日止。同时，原告杨象立于2019年1月9日向被告王文清支付房屋押金5000元，于2019年1月31日支付房屋一年租金21200元。之后，原告杨象立对案涉房屋进行装修和改建，完工后原告准备搬入使用，但被告以原告擅自变更房屋用途而拒绝让原告搬入使用，故原告诉至法院。被告（反诉原告）王文清答辩称：1.原告诉称原、被告双方于2019年2月1日签订《房屋店面租赁合同》并已给付租金21200元、交付押金5000元均事实，但被告阻碍原告搬入不属实。2.2018年底原告通过原告同村人的介绍到被告处租赁房屋，称租赁用途为经营网店，后被告按照原告的要求将三个房间打通，并支出装修费30000元。装修完毕后原、被告双方签订《房屋店面租赁合同》，被告依约将案涉房屋交付给原告使用。之后，原告在未经被告同意且没有提前告知被告的情况下对案涉房屋进行改造，将原先的三个小房间改成了五个小房间，致使屋内的木地板拱起，并导致案涉房屋目前无法使用且消防也没法过关。综上，被告从未阻碍原告使用案涉房屋，现原告单方面要求解除合同，被告不同意。故请求法院驳回本诉诉请。被告（反诉原告）王文清向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人杨象立支付违约金5000元；2.判令杨象立赔偿地板装修费6440元；3.杨象立承担诉讼费用。事实和理由：2018年底，反诉人与被反诉人达成房屋租赁意向，反诉人应被反诉人的要求对租赁物进行装修。2019年2月1日，双方签订《房屋店面租赁合同》，约定租赁物的位置坐落于苍南县边间；租赁物用于网店接单；租赁期限自2019年2月1日起至2021年2月1日止，租金为一年一付，同时在《房屋店面租赁合同》第四条双方的权利义务中的第5点约定：承租方使用该房产时，不得擅自改变房屋结构和用途，不得储存任何违禁品、易燃物、爆炸物等……。2019年3月2日，被反诉人在微信上告知反诉人，说将房屋隔成5个房间，用于5个员工居住。事后，反诉人到现场了解情况，发现被反诉人用木板将套房隔成5个房间，且屋内的地板全部上拱。综上，被反诉人擅自改变房屋结构和用途已经构成违约，且用木板隔成5个房间不符合消防安全要求。根据双方签订的《房屋店面租赁合同》的约定，被反诉人应当支付违约金和赔偿损失。原告（反诉被告）杨象立反诉辩称：1.被反诉人没有改变租赁房屋的用途，根据《房屋店面租赁合同》的约定，案涉房屋的用途依然是网店经营以及员工休息，无非是在原有三个房间的基础上隔成五个房间，且反诉人没有证据证明被反诉人改变房屋结构，故反诉人要求被反诉人支付违约金缺乏事实和法律依据。2.出租人应当提供符合要求的居住房屋，故反诉人要求被反诉人赔偿木地板费用6440元也是缺乏事实和法律依据的。综上，请求法院驳回王文清的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）杨象立提供的证据有：1.原告居民身份证、被告公民基本身份信息，用以证明原、被告的诉讼主体资格；2.房屋店面租赁合同，用以证明原告承租被告房屋的事实；3.转账记录，用以证明原告向被告支付房租及押金的事实。被告（反诉原告）王文清提供的证据有：1.现场照片、现场录像，用以证明被反诉人用木板隔成5个房间且导致房屋地木板上拱的事实；2.木地板收据、木工的情况说明，用以证明反诉人为装修地木板支出6440元；3.王文清与夏春梅的结婚证、联建房收款凭证、职工联建房屋及分配协议、建设工程规划许可证，用以证明案涉房屋权属合法的事实。关于原告（反诉被告）杨象立提供的证据1-3，被告（反诉原告）王文清对其均无异议。关于被告（反诉原告）王文清提供的证据1，原告（反诉被告）杨象立对待证事实有异议，其认为将三个房间改成五个房间并不能证明原告擅自改变房屋用途，仅凭照片也无法证明木板上拱的事实；对被告（反诉原告）王文清提供的证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，情况说明属于证人证言，应申请证人出庭作证，否则不能作为证据使用，对木地板收据的真实性亦无法确定；对被告（反诉原告）王文清提供的证据3的真实性均没有异议，但与本案没有关联性，并不能证明其待证事实。本院认为，原告（反诉被告）杨象立提供的证据1-3及被告（反诉原告）王文清提供的证据1，均具有真实性、合法性，与本案具有关联性，故对其证明效力予以认定，可以作为认定本案相关事实的证据；被告（反诉原告）王文清提供的证据2，该证据仅是木工的情况说明和地木板的收据，不足以证明地木板装修的实际费用及具体损失的事实，故对其证明力本院不予确认；对被告（反诉原告）王文清提交的证据3的真实性本院予以确认，能够证明案涉房屋的权源合法。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月1日，原告（反诉被告）杨象立与被告（反诉原告）王文清签订《房屋店面租赁合同》一份，约定：杨象立承租王文清位于边间套房，用于网店接单，租赁期限为2019年2月1日至2021年2月1日止，第一年租金为21200元，已付押金5000元，在原告未违约的前提下，合同期满押金由被告如数退还原告。原告使用该房产时，不得擅自改变房屋结构和用途，不得储存任何违禁品、易燃品、爆炸品等物……；原、被告双方不得擅自解除合同，否则违约方需赔偿对方违约金5000元。同时，被告对案涉房屋进行装修，并于签订合同当日交付给原告使用。原告（反诉被告）杨象立于2019年1月9日向被告（反诉原告）王文清支付租房押金5000元，于2019年1月31日支付2019年2月1日起至2020年2月1日止的租金21200元。被告（反诉原告）王文清于2019年3月2日通过微信告知原告（反诉被告）杨象立其将房屋隔成五个房间用于五个员工居住的事实。另查明，1.龙港镇人民政府于2008年11月14日下达苍南县利达金属装潢厂扩建厂房基建项目投资计划的通知；苍南县规划建设局于2011年5月25日为该厂颁发建设工程规划许可证，确认该工程建设项目名称为“生产车间B.C”，建设位置为“”。2.苍南县利达金属装潢厂于2017年10月18日变更登记为苍南县吉甲工艺礼品厂，住所地为。3.苍南县吉甲工艺礼品厂与夏春梅签订《职工联建房屋及分配协议》，其中载明：“职工夏春梅共出资人民币伍拾万元整，所分得的联建房屋迎港路80号1单元2层201室产权归本职工所有”。……“该房屋如果可以由厂房转变为民房，所产生的费用要按每住户房屋的面积统一摊派”……。4.案外人夏春梅系王文清的妻子，双方于1998年8月19日办理结婚登记，夏春梅确认案涉房屋系其与被告（反诉原告）王文清共同出租给原告（反诉被告）杨象立。本院认为，本案的争议焦点之一为，原告（反诉被告）杨象立主张案涉房屋尚未取得房屋产权证，且存在违章建筑的嫌疑，导致双方之间签订的《房屋店面租赁合同》无效，被告（反诉原告）主张合同合法有效，应继续履行，本院认为，违章建筑的认定应由政府相关职能部门作出，且案涉《房屋店面租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点之二为，原告（反诉被告）在租赁期内明确表示不愿继续租赁案涉房屋、要求解除案涉租赁合同，被告明确表示不同意解除合同，本院认为，根据双方的合同约定，原告（反诉被告）杨象立可以提前解除合同，但需要赔偿王文清违约金5000元；退一步讲，租赁行为客观上无法强制，案涉房屋租赁合同实际已无法继续履行，且案涉房屋租赁合同租期直至2021年2月1日方届满，如要求双方继续履行合同，亦将导致当事人之间利益的失衡。原告（反诉被告）主张解除案涉合同的诉讼请求，本院予以准许；同时原告（反诉被告）应支付被告（反诉原告）5000元违约金。由于杨象立已经给付王文清5000元作为押金，该5000元直接作为违约金相抵，无需另行给付。本案的争议焦点之三为，若案涉合同确认解除，则合同解除的时间应如何确认。本案中，原告（反诉被告）杨象立已支付租金至2020年2月1日止，且于2019年7月2日向本院诉请解除合同，被告（反诉原告）王文清亦于2019年7月8日收到本案的诉讼材料，故本院确认原、被告之间的《房屋租赁合同》解除合同的时间为2019年7月8日。经核算，被告（反诉原告）王文清应返还原告（反诉被告）杨象立租金12081元。原告（反诉被告）主张由被告返还全年租金，缺乏依据，不予支持。本案的争议焦点之四为，被告（反诉原告）主张由原告（反诉被告）赔偿其地板损失6440元应否得到支持。本院认为，王文清提供的证据虽不足以证明因房屋结构改变等所致损失，但考虑本案事实，杨象立确实对案涉房屋重新隔间，现双方解除合同，杨象立理应赔偿王文清为恢复案涉房屋原状所支出的费用，本院酌定为1000元。综上，原告（反诉被告）杨象立诉请解除原、被告签订的《房屋店面租赁合同》并要求被告（反诉原告）王文清返还房屋租金12081元的诉讼请求，本院予以支持；对王文清反诉主张杨象立支付违约金5000元的请求予以支持，并直接由押金5000元进行抵扣，同时，酌情确定由杨象立赔偿王文清恢复原状费用1000元。对杨象立、王文清超出部分的本诉及反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）杨象立与被告（反诉原告）王文清于2019年2月1日签订的《房屋店面租赁合同》；二、被告（反诉原告）王文清于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）杨象立房屋租金12081元；三、原告（反诉被告）杨象立于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）王文清违约金5000元（已由押金5000元抵扣，无需另行支付）；四、原告（反诉被告）杨象立于判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）王文清经济损失1000元；五、驳回原告（反诉被告）杨象立的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）王文清的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费455元，减半收取227.5元，由原告（反诉被告）杨象立负担176.5元，由被告（反诉原告）王文清负担51元。反诉案件受理费43元（已减半），由被告（反诉原告）王文清负担18元，由原告（反诉被告）杨象立负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长 高葱葱二〇一九年十一月一日法官助理陈晓晓代书记员 林再静法律条文链接及附件：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。……。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……。……。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。