吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终5172号上诉人(原审被告)：长春市轻轨六合房地产开发有限公司，住所地高新开发区硅谷大街1198号硅谷大厦前进集团二楼。法定代表人：谢华，总经理。委托诉讼代理人：刘海波，吉林吉翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵翎，女，1974年6月11日生，汉族，住所长春市南关区。委托诉讼代理人：刘杨，吉林关东律师事务所律师。上诉人长春市轻轨六合房地产开发有限公司（以下简称六合公司）因与被上诉人赵翎房屋买卖合同纠纷一案，不服长春新区人民法院（2019）吉0193民初1101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。六合公司上诉请求：1.原审判决认定事实错误，请求将案件发回重审；2.案件受理费由赵翎负担。事实和理由：1.本案已超诉讼时效。2008年6月7日赵翎签订认购书，其应于2008年7月15日前签订合同并付清剩余房款。虽然在赵翎逾期后，六合公司仍收取了赵翎交纳的房款，但并不意味着赵翎有权无限延长交纳剩余房款的期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《合同法》第九十四条规定的合理期限应为三个月。赵翎以与置业顾问发生口角为由拒绝交纳剩余购房款，但在二次庭审中既不能说出置业顾问的姓名，也不能说出口角的原因，其于2019年5月29日提起诉讼，超过诉讼时效。2.原审判决在“查明”中遗漏重要事项。赵翎选择的是公积金贷款，在其没有提交贷款资料的情况下，六合公司无法单方为其办理贷款。关于赵翎是否提交了贷款资料，原审未查明。3.赵翎违反了认购书中的约定，且对其自身掌握的法律事实不能提供证明，应承担不利后果。4.因赵翎未交纳剩余房款，构成违约，六合公司有权将涉案房屋处置给案外人刘殿祥，六合公司不具备过错，不应接受支付贷款利息的制裁。赵翎辩称，原审判决正确，应予维持。赵翎向一审法院起诉请求：1.依法解除双方于2008年6月7日签订的《保利·罗兰香谷认购书》（认购书编号：0000663，收据号：0003033）；2.判令六合公司立即返还赵翎购房款20万元及利息（利息自2008年6月6日起至全部款项实际给付之日止，已尚欠金额20万元为计算基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率进行计算）；3.案件受理费、保全费由六合公司负担。庭审过程中，赵翎变更了第三项诉讼请求，判令六合公司负担案件受理费、保全费、保费。一审法院认定事实：2008年6月7日，赵翎与六合公司签订编号为0000663的《保利．罗兰香谷认购书》，约定赵翎认购长春市轻轨六合房地产开发有限公司开发的位于长春市硅谷大街5555号154（B1-5）栋二梯8层02号房，建筑面积为145.97平方米（实际面积以房管局测绘面积为准），定价664164元。约定，签订认购书时须支付订金3万元，并于2008年7月15日前到六合公司签约收款中心签署《商品房买卖合同》及付清全部房款，逾期未办理视为违约，本认购书自动终止，六合公司有权将该物业另行出售，并无需退还赵翎定金。2008年6月6日，六合公司为赵翎出具收据，表示收到置业金3万元，2008年9月27日，六合公司为赵翎出具收据，表示收到154#802房款10万元，2008年10月13日，六合公司为赵翎出具收据，表示收到154#802房款7万元。2011年2月21日，六合公司与案外人刘殿祥签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给刘殿祥。2017年刘殿祥又将该房屋出售转让给案外人刘延斌，现该房屋登记在刘延斌名下。一审法院认为，一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，赵翎现主张要求解除2008年6月7日签订的认购书并要求六合公司返还购房款，六合公司则主张赵翎的诉讼请求超过诉讼时效。但是，根据双方之间签订的《保利．罗兰香谷认购书》的约定：“签订认购书时支付订金3万元，并于2008年7月15日前到六合公司签约收款中心签署《商品房买卖合同》及付清全部房款，逾期未办理视为违约，本认购书自动终止”之规定，赵翎本应在2008年7月15日与六合公司签订正式的商品房买卖合同以最终确认房屋的归属，明确双方的权利义务，但赵翎于2008年9月27日、2008年10月13日向六合公司缴纳部分房款，六合公司为赵翎出具收据确认收款，双方以实际行为变更该条款的约定。其后，六合公司在未向赵翎发出任何通知解除与赵翎所签订的合同，也未对该合同的履行事宜与赵翎进行新的沟通，在此情况下，双方的合同仍处于有效状态，赵翎有权要求六合公司继续履行合同或者解除该协议。六合公司主张赵翎的诉讼请求超过诉讼时效无事实及法律依据。二、关于《保利．罗兰香谷认购书》是否应予解除的问题。本案中，六合公司已经将案涉房产于2011年2月21日，与六合公司与案外人刘殿祥签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给刘殿祥。现房屋又已经转让并登记在案外人刘延斌名下，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，赵翎签订《保利．罗兰香谷认购书》的目的已经不能实现，现赵翎主张解除该合同，具有法律依据，一审法院予以支持。关于六合公司主张赵翎的欠款转账给的对象为案外人，且赵翎已经放弃房屋认购权，但首先，六合公司已经为赵翎出具收据加盖公章载明收到赵翎的购房款，表明六合公司收到该款项，六合公司应受该收据记载内容的约束，其次，六合公司不能举证证明赵翎有书面放弃认购或者双方经协商放弃认购的证据，故对六合公司的主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，六合公司应当返还赵翎已交付的房款定金及部分房款总计人民币200000元，六合公司因自身原因，将案涉房屋出售，导致赵翎合同目的不能实现，应当承担自收取房款定金、房款之日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的利息。关于赵翎主张为本次诉讼保全而向担保公司支出的保费一节，因该费用不属于直接损失，且双方在对此费用的承担无相关约定，故对赵翎该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、赵翎与六合公司于2008年6月7日签订编号为0000663的《保利．罗兰香谷认购书》于本判决生效之日解除；二、六合公司于本判决生效之日立即返还赵翎购房款200000元及利息（利息以30000元为本金，自2008年6月6日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以100000元为本金，自2008年9月27日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以70000元为本金，自2008年10月13日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。）三、驳回赵翎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12442元，保全费2070元由六合公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。本院认为，1.关于赵翎是否违约。虽双方签订的《认购书》中约定赵翎应于2008年7月15日之前支付剩余购房款，但赵翎于2008年9月27日、2008年10月13日分别向六合公司缴纳部分房款，六合公司予以接收并为赵翎出具收据确认收款，双方已以实际行为变更该条款的约定。六合公司主张赵翎选择公积金贷款方式支付房款，因其拒绝提供相关资料办理贷款手续导致合同无法继续履行，但其未提供任何证据予以证明，该项主张证据不足，本院不予支持。2.关于六合公司是否有权将案涉房屋另行处置。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，《认购书》具备商品房买卖合同主要内容，且买受人交纳全部或部分房款的，该认购合同转化为商品房买卖合同。因六合公司无证据证明双方已通过协商或通知的方式解除该合同，故在该合同有效的情况下，六合公司将案涉房屋另行处置于案外人，违反合同约定。3.关于六合公司应否退还赵翎购房款及利息。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条的规定，因一方当事人的原因致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同，合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失，故六合公司因《合同》取得的购房款应予返还，利息系购房款法定孳息，应一并返还。4.关于赵翎的起诉是否超过诉讼时效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，是对出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款时合同解除的条件、合同解除权行使期限以及合同解除权消灭的规定，并非对诉讼时效的规定，逾期未行使的法律后果是解除权消灭，并非丧失胜诉权。如前所述，双方签订的合同一直处于有效状态，赵翎有权起诉解除该合同及要求合同解除后返还购房款及利息，六合公司主张赵翎的起诉超过诉讼时效，无事实根据及法律依据。综上所述，六合公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由长春轻轨六合房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇一九年十一月二十二日书记员  张焕平