云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终2105号上诉人（原审被告）：宋振宇，男，汉族，1978年6月8日生，住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：严胜浪，云南乾周律师事务所律师,特别授权代理。被上诉人（原审原告）：曲靖市麒麟区新生小学，住所地曲靖市麒麟区白石江街道办事处教场东路52号。法定代理人：熊国文。委托诉讼代理人：袁群松，麒麟区众擎法律服务所法律工作者，特别授权代理。原审第三人：曲靖市麒麟区智博办公文具店，住所地曲靖市麒麟区新生小学教学楼一层临街铺面。经营者：李国义，男，汉族，1969年12月30日生。原审第三人：曲靖市麒麟区森之韵琴行，住所地曲靖市麒麟区新生小学教学楼一层临街铺面。经营者：唐昆红，女，汉族，1981年4月2日生。原审第三人：曲靖市麒麟区宇航文体用品店，住所地曲靖市麒麟区新生小学教学楼一层临街铺面。经营者：周春芬，女，汉族，1971年8月30日生。原审第三人：曲靖市麒麟区香格力拉布艺店，住所地曲靖市麒麟区新生小学教学楼一层临街铺面。经营者：赵丽荣，女，汉族，1980年12月8日生。原审第三人：曲靖市麒麟区乐星商店，住所地曲靖市麒麟区新生小学教学楼一层临街铺面。经营者：肖英，女，汉族，1966年11月2日生。原审第三人：曲靖市天宇图文数码印务有限公司，住所地曲靖市麒麟区新生小学教学楼一层临街铺面。法定代表人：齐志刚。上诉人宋振宇因与被上诉人曲靖市麒麟区新生小学，原审第三人曲靖市麒麟区智博办公文具店、曲靖市麒麟区森之韵琴行、曲靖市麒麟区宇航文体用品店、曲靖市麒麟区香格力拉布艺店、曲靖市麒麟区乐星商店、曲靖市天宇图文数码印务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初2740号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月15日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宋振宇上诉请求：1、请求二审人民法院依法撤销麒麟区人民法院(2019)云0302民初2740号民事判决书，就本案依法改判判决驳回被上诉人诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由，一审法院认定事实部分不清，导致判决第二项租金错误；判决第一项由上诉人宋振宇返还曲靖市麒麟区新生小学教学楼一层商铺，违背该案租赁20年的客观事实；现商铺由多家第三人实际占有管理使用，上诉人宋振宇没有办法让第三人将商铺返还，导致该判决书是一份没有执行内容的判决，也会给法院的执行带来困难。1、上诉人与被上诉人争议的商铺实际面积共计429．20平方米，上诉人实际上也是按照该面积向被上诉人交付租金的，被上诉人的财务完全能够反映出商铺的面积，但一审法院在判决第二项以商铺面积为450平方米判决租金，导致该案认定事实部份不清，请二审法院查明事实，以商铺面积429．20平方米计算租金。2、该案争议的商铺实质使用期限为20年。客观事实是要用该商铺给上诉人宋振宇使用20年才能抵扣所欠材料款，并承诺15年商铺到期后，由宋振宇继续免费使用5年。但现任的教育局领导与新生小学领导新官不理旧事，置商铺使用20年的客观事实不顾乱用诉权，侵害了上诉人宋振宇的合法权益。3、现商铺由多家第三人管理使用，宋振宇无法将商铺返还。导致判决第一项无法配合法院履行，也会给法院执行带来困难，第三人的合法权益受损，无法解决该案存在的矛盾；请二审法院将本案发回重审，由第三人来返还该商铺。4、被上诉人因该商铺的问题，在2018年12月30日擅自对该商铺断水断电，导致该商铺第三人不能正常使用，还给第三人需要用水用电的商品和设备造成损失。第三人因不能正常使用商铺拒绝向宋振宇交付商铺租金，一审法院判决第二项由宋振宇承担断水断电后的租金损害了上诉人宋振宇的合法权益。被上诉人曲靖市麒麟区新生小学辩称，上诉人与被上诉人于2003年11月6日签订了一份《租赁合同》，合同约定的期限是15年，上诉人所陈述的20年租期无事实依据。因被上诉人学校教学用房严重不足，为解决学校的实际困难，在本案涉及租赁房屋租期即将届满时，被上诉人学校决定收回出租房屋自行使用不再对外出租。被上诉人也给予了上诉人及第三人充分的时间。上诉人与被上诉人之间没有工程合同关系，上诉人向其提供材料的甲方是施工单位，材料款也是由施工方向其支付，与被上诉人无关。原审第三人曲靖市麒麟区乐星商店陈述，我的地点不是在教育局的合同范围内，不应该将我也起诉进来，我的房子是银行和学校之间的过道。自已搭建的，没有批建手续。原审第三人曲靖市天宇图文数码印务有限公司陈述，我们所有的合同是与上诉人签订的，与学校没有签订过合同，水电与学校有关，我们突然被叫搬离，我们不知道与宋振宇签订的是合同是什么时候，我认为起诉我们不对。原审第三人曲靖市麒麟区智博办公文具店、曲靖市麒麟区森之韵琴行、曲靖市麒麟区宇航文体用品店、曲靖市麒麟区香格力拉布艺店未陈述。曲靖市麒麟区新生小学向一审法院起诉请求：1、由被告返还租赁期已满的商铺，支付所欠商铺租金135000元；2、由第三人将使用商铺移交归还原告；3、由被告支付2019年5月1日至商铺返还之日按每平方米60元的租金；4、承担本案诉讼费。一审庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为由被告限期返还商铺。一审法院认定事实：因原告下欠被告材料款，经双方协商，原告决定将其所有的本案争议房屋租赁给被告使用、被告应支付的租金冲抵原告下欠被告的欠款。2003年11月6日，双方签订了一份《租赁合同》，合同约定：1、甲方（原告）将新教学楼一层商铺一次性承租给乙方（被告）使用，租期15年，自2003年12月1日至2018年11月30日止；2、乙方支付租金金额及时间，第一次支付租金时间2003年12月（合同签订日起30日内）。金额：11.5元／㎡×450㎡×12月×5年=310500元；第二次支付租金时间2006年12月，金额：14元／㎡×450㎡×12月×5年=378000元；第三次支付租金时间2009年12月，金额：16元／㎡×450㎡×12月×5年=432000元，共计1120500元；4、乙方在承租期中，所产生的一切经营费用，包括租赁所产生的税费均由乙方自行承担；乙方经营的风险自担，责任自负，与甲方无关；5、甲方有义务保证该房屋的正常使用和配合乙方搞好水电相关配套设施的正常供给，乙方所用水电费用依据甲方规定收取；8、乙方有义务保护好甲方房产及环境，如有装修及改造，必须取得甲方的同意，方可进行，否则产生的后果由乙方完全负责任。合同签订后，被告自己未使用铺面，而是将铺面转租第三人使用。2018年出租铺面即将到期，学校决定商铺到期后不再对外出租，并于2018年9月20日向被告及第三人下发了书面通知书，明确告知商铺到期不再对外出租，要求其于2018年11月30日将商铺清空后移交学校。后被告及第三人未按原告要求搬让房屋，双方协商无果，原告遂向本院起诉，提出前述诉请。另查明，被告将房屋租金按合同约定支付给了原告，共计1120500元。原告收取被告租金后，将租金按工程款支付给施工单位，施工单位又将款项按材料费支付给被告。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条规定：“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”本案中，原告与被告于2003年11月6日签订《商铺租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方当事人均按合同约定履行了自己的义务。合同到期后，因双方未达成新的租赁意向，被告应按约将租赁房屋返还原告，故原告要求被告返还租赁房屋的主张予以支持；对原告要求被告支付房屋租金135000元的主张，原、被告约定的租赁期限至2018年11月30日止。自2018年12月1日至2019年4月30日止，被告一直在使用租赁房屋而未支付房租，被告应向原告支付的租金本院确认为36000元（16元／㎡×450㎡×5月）。自2019年5月1日起至租赁房屋返还之日的租金，予以支持按每月16元／㎡计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：1、由被告宋振宇返还原告曲靖市麒麟区新生小学新教学楼一层商铺；2、由被告宋振宇支付原告曲靖市麒麟区新生小学截至2019年4月30日的房屋租金36000元，及支付自2019年5月1日起至租赁房屋完全返还时止的租金（按每月16元／㎡计算）。上述一、二项于本判决生效后30日内履行完毕；3、案件受理费3000元（原告已预交），由被告宋振宇承担800元，原告曲靖市麒麟区新生小学自行负担2200元。二审中，上诉人与被上诉人及原审第三人未向本院提交新证据。经二审审理查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”本案中，上诉人宋振宇与被上诉人曲靖市麒麟区新生小学于2003年11月6日签订《商铺租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方当事人均按合同约定履行了自己的义务。合同2018年11月30日到期后，因双方未达成新的租赁意向，上诉人应按约将租赁房屋返还被上诉人，故被上诉人要求上诉人返还租赁房屋的主张本院予以支持，一审判决正确本院二审予以确认。上诉人主张本案的租赁期限为20年，无事实依据，本院不予支持。上诉人主张本案的租赁物面积为429．20平方米，因双方签订的《租金明细表》中确认的面积为450平方米，上诉人无证据证实其主张，本院不予支持。上诉人主张本案中的租赁物由第三人占用，其无法返还租赁物的主张，因被上诉人的诉讼请求要求上诉人返还租赁物，一审按照合同相对性原则和被上诉人的诉请进行判决正确，上诉人的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。在合同期满后，上诉人未能按合同约定返还租赁物，应当支付相应的租金。综上所述，上诉人宋振宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由上诉人宋振宇承担。本判决为终审判决。审判长  时劲松审判员  敖显外审判员  余 瑾二〇一九年十一月二十六日书记员  阮靖涵