四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0704民初1441号 原告：成都双流空港融联小额贷款有限责任公司，住所地：成都市双流区东升街道宜城大街一段160号。 法定代表人：李荣建，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋晶博，四川尚上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李一，四川尚上律师事务所实习律师。 被告：李凤尧，男，汉族，生于1980年7月18日，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：付平，四川联横律师事务所律师。 被告：康军，男，汉族，生于1978年2月9日，住四川省绵阳市涪城区。 被告：肖建平，男，汉族，生于1975年4月9日，住四川省绵阳市涪城区。 被告：曹光兵，男，汉族，生于1973年6月13日，住四川省绵阳市涪城区。 被告：周海波，男，汉族，生于1973年12月31日，住四川省绵阳市涪城区。 被告：绵阳市游仙区纤指柔健康管理有限公司，住所地：绵阳市游仙区剑南路东段123号。 法定代表人:李凤尧,系公司总经理。 委托诉讼代理人：付平，四川联横律师事务所律师。 原告成都双流空港融联小额贷款有限责任公司（以下简称空港贷款公司）与被告李凤尧、被告康军、被告肖建平、被告周海波、被告曹光兵、被告绵阳市游仙区纤指柔健康管理有限公司（以下简称纤指柔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告空港贷款公司的委托诉讼代理人宋晶博、李一，被告李凤尧、被告康军、被告肖建平、被告纤指柔公司法定代表人及二被告的共同委托诉讼代理人付平到庭参加诉讼，被告周海波、被告曹光兵经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。 原告空港贷款公司向本院提出诉讼请求（变更后）：一、判令被告李凤尧、康军、肖建平、周海波、曹光兵连带向原告支付位于绵阳市游仙区的房屋租金71009.86元及违约金7100.98元,共计78110.84元，房租计算方式为：按每平方米56.4元/月的标准，从2017年6月5日计算至2018年5月31日止。二、判令被告李凤尧、康军、肖建平、周海波、曹光兵连带向原告支付位于上述地址的一楼1-3号、7-8号、二楼房屋至本案判决作出之日止的占有使用费（暂计算至2019年5月5日的占有使用费为250236.57元），占有使用费计算方式为：一楼1-3号，从2018年6月1日起至本案判决作出之日止；一楼7-8号及二楼，从2017年6月5日至本案判决作出之日止。三、判令被告李凤尧、康军、肖建平、周海波、曹光兵连带向原告支付，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算至实际支付之日止的利息损失（暂计算至2019年5月5日的利息损失为19167.77元），利息计算方式为：一楼1-3号，从2018年6月1日起至实际支付之日止；一楼7-8号、二楼，从2017年6月5日至被告实际支付之日止。四、判令被告纤指柔公司自2017年11月27日起对上述房屋租金、占有使用费及利息损失承担连带支付责任。五、本案诉讼费由六被告负担。事实和理由：根据绵阳市中级人民法院（2018）川07民终771号判决内容及查明事实，被告李凤尧与案外人莫怀东于2012年2月25日签订位于绵阳市游仙区《房地产租赁合同》，合同主要内容为：租赁期限为2012年6月1日至2018年5月31日；第五年租金为每平方米51.3元/月，第六年租金为每平方米56.4元/月，若一方违约，则按房租总金额10%支付违约金。原告于2017年5月5日依据绵阳市涪城区人民法院作出的生效法律文书(2016)川0703执恢192号、（2017）川0703执恢253-1号、（2017）川0703执恢253-2号执行裁定书，依法取得了位于上述地址的一楼1-3号、7-8号以及二楼房屋所有权。原告取得房屋所有权后，上述一楼1-3号的《房地产租赁合同》对原、被告继续有效，故被告应从2017年5月5日起向原告支付租金，但被告对于原告的多次通知未予理睬，从未履行合同义务。而且被告还长期占用原告位于上述地址一楼7-8号和二楼房屋进行经营，也未支付任何费用。2017年11月27日，被告李凤尧在未经原告同意的情况下，注销原个体工商户，在原址另行设立被告纤指柔公司继续经营原业务。上述六被告的行为已经严重损害原告的民事权利，造成原告巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，故而诉至本院。 被告李凤尧、被告康军、被告肖建平、被告周海波、被告曹光兵、被告纤指柔公司共同辩称，案涉房屋仍登记在案外人吴某名下，原告不是的该房屋所有权人；被告从未收到原告要求支付房租的通知书；被告已根据原协议，按照吴某的委托将案涉房屋租金足额支付给了周海波和曹光兵，从2016年起，每年付下一年的房屋租金，现已付至2019年10月份。 本院经审理认定事实如下：被告纤指柔公司于2017年11月27日成立。2017年5月5日，绵阳市涪城区人民法院作出三份执行裁定书，分别为：（2017）川0703执恢253-1号执行裁定书，裁定将被执行人陈绍兰所有的位于绵阳市游仙区的商业服务用房作价111.276万元抵偿申请执行人即本案原告空港贷款公司的债务；（2017）川0703执恢253-2号执行裁定书，裁定将被执行人吴某所有的位于绵阳市游仙区的商业服务用房作价152.676万元抵偿申请执行人即本案原告空港贷款公司的债务。(2016)川0703执恢192号执行裁定书，裁定将被执行人吴某名下位于绵阳市游仙区的房屋作价258.69万元抵偿申请执行人即本案原告空港贷款公司的债务。以上三份裁定书均告知申请执行人即本案原告空港贷款公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续；裁定书一经送达，即发生法律效力。 该院于2017年6月5日向申请执行人即本案原告送达(2016)川0703执恢192号执行裁定书，于2017年9月8日向被执行人吴某的委托代理吴红花送达了(2016)川0703执恢192号执行裁定书。2017年9月7日，绵阳市涪城区人民法院向被执行人吴某的委托代理人吴红花送达了（2017）川0703执恢253-2号执行裁定书，向被执行人陈绍兰的委托代理人陈绍龙送达了（2017）川0703执恢253-1号执行裁定书。 2018年4月10日，绵阳市中级人民法院作出（2018）川07民终771号民事判决书，该二审判决确认了一审法院查明的事实，一审案号为（2017）川0704民初2031号，查明事实：2012年2月25日，吴某以李凤尧（承租方、乙方）的名义与莫怀东（出租房、甲方）签订《房地产租赁合同》，该合同载明“一、乙方承租甲方位于剑南路东段123号（1、2、3号）门面面积104.62㎡的房地产，其用途为营业使用，月租金为第1年为35元/月.㎡、第2年为38.5元/月.㎡、第3年42.35元/月.㎡、第4年46.6元/月.㎡、第5年51.3元/月.㎡、第6年56.4元/月.㎡。二、租赁有效期为2012.6.1至2018.5.31止，若乙方要求续租，须提前90天通知甲方。三、付款方式A、自乙方入住日期开始，首期付清12个月租金，共计人民币43940元。B、合同期内，水、电、气、光纤和物业管理费由乙方承担。C、乙方租金支付方式按每年支付一次，每年5月20-31支付……补充条款：1.每年5月20-31日必须交清下一年房租，否则按月租金的10%交滞纳金2.若一方违约则按房租总金额的10%缴违约金……”，该协议甲方处有“莫怀东”的签名字样,在乙方处有署名“李凤尧”的签名，就“李凤尧”签名书面标注为“字是吴某代签的”。2017年5月5日，绵阳市涪城区人民法院作出（2017）川0703执恢253-2号执行裁定书，裁定：将被执行人吴某所有的位于绵阳市游仙区剑南路东段123号1栋1楼1-3号的商业服务用房作价152.676万元抵偿申请人成都双流空港融联小额贷款有限责任公司的债务。该判决确认莫怀东与吴某代李凤尧于2012年2月25日签订的《房地产租赁合同》合法有效，对莫怀东、李凤尧双方均有法律约束力。因2017年5月5日，绵阳市涪城区人民法院作出的将案涉房屋以物抵债的裁定导致房屋所有权发生物权变动，莫怀东的占有权不能再对抗变动后的案涉房屋所有权人，故对于2017年5月5日以后租金支付请求不予支持，故一审判决：李凤尧于判决生效后十日向莫怀东支付2015年6月1日至2017年5月4日的租金118143.4元及违约金11814.3元。二审维持了该判决。 原告委托四川广益房地产土地估价有限公司对案涉一楼1-3号、7-8号及二层商业服务用房租赁价格进行评估，2017年8月28日，该评估机构作出房地产租赁咨询报告，一楼1-3号（建筑面积104.62㎡）月租金单价为33元/㎡、一楼7-8号（建筑面积76.25㎡）月租金单价为33元/㎡、二楼（建筑面积436.62㎡）月租金单价为15元/㎡。 被告李凤尧在庭审中陈述：被告纤指柔公司的前身是绵阳市游仙区纤指柔足浴休闲会所，系个体工商户，经营者也是被告李凤尧，该个体工商户已于2017年11月注销，注销前后所租用的经营房屋均是案涉一楼1-3号、7-8号以及二楼的房屋。 被告举证股东合作协议和2014年5月16日股权转让协议，拟证明：租用案涉房屋的经营单位是多人合伙进行经营，原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，本院认证，该组证据可以证实2017年6月5日之后，被告李凤尧、被告康军、被告肖建平、被告周海波、被告曹光兵合伙经营绵阳市游仙区纤指柔足浴休闲会所。 被告举证银行转账电子回单打印件、收条两份和2018年12月8日股权转让协议，拟证明：被告将案涉一楼1-3号、7-8号、二楼房屋租金支付给了周海波、曹光兵，其中2016年5月31日的收条上载明的房租是支付的下一年的房租。被告李凤尧已于2018年3月30日和2018年3月31日向周海波的受托人程旭芽支付10万元房租，现房租已经支付至2019年10月份，2018年12月8日的协议约定被告纤指柔公司每年5月30日前向周海波支付10万元房租。经质证，原告对该组证据的三性不认可，且认为另案判决已经确认原告是案涉房屋的所有权人，判决被告李凤尧向莫怀东支付租金的截止时间为原告取得房屋所有权的时间。本院分析认为，2015年8月18日的收条显示收到二楼房屋半年租金5万元，即至2015年12月30日止，该收条与本案不具有关联性。2016年5月31日收条系复印件，显示周海波收到1-3号门面、7-8号门面、二楼整层租金10万元，被告陈述该房租是支付的下一年的房租，结合本院电话询问周海波，周海波陈述其确实受吴某授权，从2014年起向被告李凤尧收取二楼房屋租金，但被告李凤尧仅向其支付了一到两年房屋租金，每年租金5万元，一般是延迟支付的，且证人吴某出庭作证和本院对其电话询问中陈述其仅授权周海波从2014年起向被告李凤尧收取二楼房屋租金。故该收条不足以证明该租金指向的是租期2017年6月5日之后的。关于银行转账电子回单打印件，备注为二楼房租，系被告李凤尧单方备注，未得到收款人的确认，且结合周海波在电话中陈述的已付租金已其向李凤尧出具的收条为准来判断，该证据不足以证实10万元系二楼租金。即使是二楼租金，但指向的租期无法查明，且还是2017年6月5日之后支付的，而从2017年11月27日作出的（2017）川0704民初2031号民事判决书中，被告李凤尧已知晓一楼1-3号房屋所有权已经法院裁定以物抵债给原告，本院认定被告李凤尧知道原告取得案涉房屋所有权的事实具有高度可能性。 上述事实，有原告和被告纤指柔公司的企业信息打印件、被告身份证复印件、(2016)川0703执恢192号执行裁定书、（2017）川0703执恢253-2号执行裁定书、（2017）川0703执恢253-1号执行裁定书、送达回证及委托书、（2017）川0704民初2031号民事判决书、（2018）川07民终771号民事判决书、房地产租赁咨询报告、银行转账电子回单打印件、2018年12月8日股权转让协议等证据及当事人的陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案争议焦点如下：一、原告是否具有收取案涉房屋租金的权利；二、关于被告应付一楼1-3号房屋租金金额及违约金的问题；三、被告是否应向原告支付房屋占有使用费及金额认定；四、关于承担房屋租金及房屋占有使用费的主体认定；五、关于利息损失。根据双方诉辩主张，对此，本院分述如下： 一、原告是否具有收取案涉一楼1-3号、7-8号以及二楼房屋租金的权利。绵阳市涪城区人民法院于2017年5月5日作出(2016)川0703执恢192号和（2017）川0703执恢253-1号、（2017）川0703执恢253-2号执行裁定书。该院于2017年6月5日向申请执行人即本案原告送达(2016)川0703执恢192号执行裁定书，于2017年9月8日向被执行人吴某的委托代理吴红花送达了该执行裁定书；（2017）川0703执恢253-1号执行裁定书也于2017年6月5日送达给原告，被执行人吴某的委托代理人吴红花也于2017年9月7日收到该执行裁定书；（2017）川0703执恢253-2号执行裁定书于2017年6月5日送达给原告，被执行人陈绍兰的委托代理人陈绍龙也于2017年9月7日收到该执行裁定书。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”的规定，原告于2017年6月5日取得案涉一楼1-3号、7-8号以及二楼房屋所有权，因此原告有权对上述房屋行使占有、使用、收益及处分的权能。 二、关于被告应付一楼1-3号房屋租金金额及违约金的问题。关于案涉一楼1-3号房屋，被告李凤尧主张其已经向原房屋所有权人吴某的受委托人周海波支付了截止2019年10月的房租，其所举转账凭证不足以达到其证明目的，且证人吴某作证仅授权案外人周海波收取案涉二楼房屋的租金，况且，（2018）川07民终771号民事判决书及（2017）川0704民初2031号一审判决中已查明原告取得一楼1-3号房屋所有权，故而判决被告李凤尧向案外人莫怀东给付租金时间截止2017年5月5日，被告对原告取得该房屋所有权已经知晓，据此，对被告的该主张不予采信。根据买卖不破租赁原则，被告李凤尧与证人吴某授权的案外人莫怀东之间签订的《房地产租赁合同》约定的租赁期限为：2012年6月1日至2018年5月31日，原告于2017年6月5日取得该房屋的所有权，应继续按照该合同约定享有合同权利、承担合同义务。2017年6月5日至2018年5月31日的租金，按照合同约定第6年租金56.4元/月/㎡，租金计算为71003.50元（56.4元/月/㎡÷30天×361天×104.62/㎡）。故，被告李凤尧应向原告支付一楼1-3号房屋租金71003.50元。关于原告主张的违约金，原告取得房屋所有权在后，被告李凤尧按照合同约定，应于2017年5月20日至31日向案外人莫怀东支付房屋租金，被告李凤尧未按期支付房屋租金的行为发生在原告取得房屋所有权之前，若要承担违约责任，应对莫怀东承担，而且，也不应由原告对所有权变动的事实承担预见的责任，因此，原告要求被告支付违约金的请求，不应得到支持。 三、被告是否应向原告支付房屋占有使用费及金额认定。 原告已于2017年6月5日取得案涉一楼1-3号、7-8号以及二楼的房屋所有权，被告没有法律依据，占有原告的房屋从事商业经营，给原告造成财产损失，应按照绵阳同地段租金标准向原告支付房屋占有使用费。原告举证的房屋租金评估报告，被告虽不予认可，但没充分理由予以驳倒，且该评估报告显示的一楼1-3号和7-8号月租金单价均为33元/㎡，二楼房屋月租金单价为15元/㎡，明显低于原租赁合同的约定，对该单价，本院予以采信。占有使用费分别为：（一）一楼占有使用费从2018年6月1日起计算至2019年11月1日（判决作出之日）为59727.56元（33元/月/㎡÷30天×104.62/㎡×519天）；（二）一楼7-8号房屋占有使用费从2017年6月5日起计算至2019年11月1日为73810元（33元/月/㎡÷30天×76.25㎡×880天）；（三）关于二楼房屋占有使用费。被告所举证据不足以证实已向周海波支付二楼房租至2019年10月，且即使2018年3月支付的10万元系二楼租金，也因被告已知晓原告取得房屋所有权仍向他人支付租金，此法律后果应由被告承担，故被告应向原告赔偿二楼房屋占有使用费，从2017年6月5日起计算至2019年11月1日为192112.8元（15元/月/㎡÷30天×436.62㎡×880天）。 四、关于承担一楼1-3号房屋租金及一楼1-3号、7-8号、二楼房屋占有使用费的主体认定。2017年6月5日至2018年5月31日的租金，该租赁时间段，根据房地产租赁合同的约定，房屋承租人是被告李凤尧，根据合同相对性原则，被告李凤尧应对该房屋租金71003.50元承担支付责任。至于被告各合伙人之间的内部权利义务关系，是另一层法律关系，由各合伙人之间进行清算。关于房屋占有使用费，一楼1-3号房屋占有使用费从2018年6月1日起计算，被告纤指柔公司成立于2017年11月27日，成立后继续在原绵阳市游仙区纤指柔足浴休闲会所所在地址开展经营活动，故被告纤指柔公司应对一楼1-3号房屋2018年6月1日之后的占有使用费59727.56元承担支付责任；一楼7-8号和二楼房屋，房屋占有使用费从2017年6月5日起计算，此时，虽然登记的主体系个体工商户，业主是被告李凤尧，但实际是由被告李凤尧、被告康军、被告肖建平、被告周海波、被告康军合伙经营，故应由五个合伙人承担支付责任至2017年11月26日止，一楼7-8号房屋占有使用费为14678.13元（33元/月/㎡÷30天×76.25㎡×175天），二楼房屋占有使用费为38204.25元（15元/月/㎡÷30天×436.62㎡×175天）。被告纤指柔公司成立之后即2017年11月27日至2019年11月1日的房屋占有使用费则由被告纤指柔公司承担支付责任，房屋占有使用费一楼7-8号为59131.87元（73810元-14678.13元）、二楼为153908.55（192112.8元-38204.25元）。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告李凤尧未能对此进行举证，应由其承担举证不能的法律后果。故被告李凤尧应对被告纤指柔公司的债务承担连带偿还责任。 五、关于原告主张的利息损失。原告以房屋占有使用费为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率的标准，计算利息损失。房屋占有使用费是被告无权占有原告房屋，侵害原告的使用和收益权，针对原告的财产损失向其支付的赔偿费用，原告除此之外还主张利息损失，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告李凤尧于本判决生效后十日内向原告成都双流空港融联小额贷款有限责任公司支付房屋租金71003.50元。 被告李凤尧、被告康军、被告肖建平、被告周海波、被告曹光兵于本判决生效后十日内向原告成都双流空港融联小额贷款有限责任公司支付截止2017年11月26日的房屋占有使用费52882.38元。 三、被告绵阳市游仙区纤指柔健康管理有限公司、被告李凤尧本判决生效后十日内连带向原告成都双流空港融联小额贷款有限责任公司支付2017年11月27日至2019年11月1日的房屋占有使用费272767.98元。 四、驳回原告成都双流空港融联小额贷款有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6513元，由原告成都双流空港融联小额贷款有限责任公司负担455元，由被告李凤尧、被告康军、被告肖建平、被告周海波、被告曹光兵、被告绵阳市游仙区纤指柔健康管理有限公司负担6058元（该案件受理费原告已预交，被告在履行判决书义务时，一并向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。 审 判 长  李圆圆 人民陪审员  陈晓平 人民陪审员  高进泉 二〇一九年十一月一日 书 记 员  王小兰