吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初2625号 原告：周国华，男，1949年12月20日出生，住长春市绿园区。 被告：长春恒兴置业有限公司，住所地长春市南关区。 法定代表人：柯希杰，董事长。 委托诉讼代理人：周剑秋，吉林恒连律师事务所律师。 原告周国华与被告长春恒兴置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周国华、被告长春恒兴置业有限公司的委托诉讼代理人周剑秋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周国华向本院提出诉讼请求：1.判令被告长春恒兴置业有限公司给予周国华所购买8号楼1152商铺办理产权所有权属证书；2.判令长春恒兴置业有限公司与周国华签订借款协议又不借款的违约责任；3.判令长春恒兴置业有限公司不能及时办理产权责任违约金人民币76545元；4.被告承担诉讼发生的一切费用。事实和理由：2016年3月16日，原告周国华的女儿周瑜婧与长春恒兴置业有限公司签订一份恒兴国际城商铺认购协议，该协议编号为0000161合同，该商铺为8号楼1152号房，建筑面积为203.31平方米，单价11888元，返三年租金后，应交房款为1909390元房款，付款方式为首付与银行按揭贷款各50%，周瑜婧已如约交付了首付款。由于周瑜婧征信不足，银行不给购房按揭贷款，周瑜婧同意将该房更名到父亲周国华名下，恒兴国际城也同意更名到周国华名下，也履行了更名相关的手续。为尽快交付按揭不成的950000元房款，恒兴国际城与周国华于2017年9月28日签订一份借款协议借款950000元，分三期还清借款。该协议签订后，恒兴国际城未借给周国华钱款。在恒兴国际城借款违约情况下，周国华自筹资金于2017年12月22日前，分一次200000元，二次50000元，共计300000元交纳给了恒兴国际城，周国华有恒兴国际城收款发票为据。至2017年12月22日前已交300000元房款后，2018年4月20日前，我联系到经办人张昕，去财务部准备交剩余650000元房款时，财务部明确答复，该余款不再收取，说总部有政策，8号楼已售出的商铺，一是退款，二是置换，以此成为原告不能交余款的原因。从此后，原告曾多次去恒兴国际城要交剩余房款却无人理睬，相关工作人员还找保安驱走原告。由于恒兴国际城不收取剩余房款，造成该房不能及时办理产权，请求法院判令被告按已交房款1259390元，按照中国人民银行贷款利率年4.35%贷款计息，计算日期从2017年12月22日最后一笔交款日止，起至2019年5月21日起诉日止。判令长春恒兴国际城给予原告立即办理该房的产权属证书，并承担该案发生的一切费用。 长春恒兴置业有限公司辩称，一、原、被告之间签订的是认购协议，而非商品房买卖合同。认购协议不必然发生交付商品房及办理产权登记的附随义务。原、被告于2016年3月16日签订了《恒兴国际城商铺认购协议书》，认购协议实质上是对房屋购买资格的确认，而非房屋所有权的约定。只有原、被告双方按照认购协议的约定履行了全部义务后，双方才正式签订《商品房买卖合同》，而原告没有按照认购协议的约定履行义务，双方未签订《商品房买卖合同》，被告不具有办理产权登记的条件及义务。二、因为原告的违约行为，原、被告之间的认购协议已经解除。原、被告于2016年3月16日签订了《恒兴国际城商铺认购协议书》，约定原、被告双方采用银行按揭的形式购买房屋，但是因为原告未通过银行的贷款人资格认证，一直没有向被告交纳房款。基于以上情况，原、被告双方于2017年9月26日，长达一年多的时间，为解决上述问题，原、被告双方签订了《恒兴国际城借款协议》，对付款方式进行了重新约定。约定原告通过一次性分期付款的形式购买位于吉林省长春市恒兴国际城8号楼1152号房屋，房屋价款为2416948元，经优惠后的价格为1909390元，首付款为959390元，剩余部分分三次支付。付款时间为2017年9月28日支付20万元，2018年12月31日前支付10万元，2018年4月30目前支付65万元。原告在交纳第二笔分期款项时候就没有按照约定数额交纳，经多次催缴才在2018年1月15日（逾期15天）后交纳了剩余的款项。第三笔分期款项原告经多次催交未果，被告方依据认购条款第3条“如买受人未在约定时间内本纳应付房款的，则视为买受人违约，不再享有优惠约定内容，出卖人无需通知买受人即有权将买受人认购物业另行出售且定金不予退还”、《恒兴国际城借款协议》第3条“逾期超过30天的，甲方有权解除合同。合同解除同时甲方有权收回该房产及其附属部门，且乙方前期所支付的房款及入住费等相关费用不予退还”的约定解除了认购协议，解除协议的通知已经送达原告，原告已经知晓，并且已经在起诉状中予以说明。被告为合同履行多次做出重大让步，并完全按照合同约定条款行使权力，不存在违约行为。三、在原告违约的情况下，被告已经对该房屋进行了重新规划和调整，该房屋结构已经发生改变，已经构成了事实上的交付不能。在原告违约的情况下，被告解除了同原告之间的商品房认购协议，收回了房屋。收回房屋后，被告将该房屋纳入整体商业规划范畴，将该房屋同其他房屋一起重新进行调整设计和规划，现该房屋四周隔墙已经拆除，同其他房屋构成统一空间，无法交付。四、原、被告双方签订的《恒兴国际城借款协议》实质上是双方就《恒兴国际城商铺认购》协议的补充约定，并非实际的借款合同。被告于2016年3月16日同周瑜婧签订了《恒兴国际城商铺认购协议》，双方约定采用贷款的形式购买恒兴国际城8号楼1152号房屋，后因周瑜婧征信问题，未通过银行审核。经过协商，由周瑜婧的父亲周国华采用一次性分期付款的形式购买该套房屋，双方就分期付款的支付时间等问题于2017年9月26日签订《恒兴国际城借款协议》，借款协议中标有“所购房屋地址、面积、单价、总价”等信息，并对分期付款的时间、金额以及违约责任等问题进行了补充性规定。依据最高人民法院《关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》第一条明确规定：“当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质”，上述《恒兴国际城借款协议》应根据借款协议中约定的权利、义务内容确定合同性质为房屋认购协议补充协议而非实际意义上借款给周国华。五、认购协议解除，房屋无法交付均系因原告违约行为在先而导致的，被告无需承担违约责任。原告应该对自身违约的结果有合理预估和预判，并自行承担相应责任及费用，被告无义务承担。原、被告双方签订的《恒兴国际城认购协议》及《恒兴国际城借款协议》真实有效，双方应该按照合同的约定履行合同义务，行使合同权利。原告在签订合同时，已经知晓不按时付款的后果，已经对不按时付款所可能造成的结果有了合理预判，同时在第二期分期付款支付时，原告未按照合同约定支付10万元，仅仅支付了5万元价款，当时被告就对原告的支付诚信及购房意愿产生了怀疑，严肃告知原告不足额支付可能产生的违约后果，原告深知可能面临的收回房屋的违约后果，并没有采取积极的行为予以避免，应该对其自身承担后果。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年3月16日，案外人周瑜婧与长春恒兴置业有限公司签订《恒兴国际城商铺认购协议》，协议主要约定周瑜婧认购恒兴国际城8幢1152号，建筑面积203.31平方米的房屋，成交单价为9391.52元/平方米，成交总价为1909390元，付款方式为按揭付款，定金50000元，买受人应于认购书签订之日起15日内（即2016年4月1日前）到项目售楼处交纳剩余首付款909390元，并提供个人贷款所需材料。2017年10月24日，周瑜婧、周国华向长春恒兴置业有限公司提交《更名申请表》，周瑜婧承诺其于2016年3月16日认购恒兴国际城项目8栋1152室，现因本人个人征信不足，不能办理银行按揭贷款业务的原因自愿将上述房源更名为周国华。长春恒兴置业有限公司同意周瑜婧的更名申请并与周国华另行签订了《恒兴国际城商铺认购协议》，该协议约定的付款方式变更为一次性分期，2017年9月28日第一期还款200000元，2017年12月31日第二期还款100000元，2018年4月30日第三期还款650000元，其他协议内容无变更。周国华与长春恒兴置业有限公司签订上述认购协议时还签订《恒兴国际城借款协议》一份，借款协议约定周国华认购恒兴国际城8号楼1152号，建筑面积203.31平方米的房屋，房屋总价为1909390元，付款方式为分期付款，借款日期为2017年9月28日，还款日期为2018年3月31日，还款方式为2017年9月28日前还款200000元，2017年12月31日前还款100000元，2018年4月30日前还款650000元。长春恒兴置业有限公司于2017年10月31日、2017年12月2日、2018年1月12日分别为周国华出具案涉房屋购房款收据三枚，三枚收据金额合计1259390元。周国华于2019年4月去长春恒兴置业有限公司交纳第三期购房款，长春恒兴置业有限公司拒收该笔房款，原长春恒兴置业有限公司员工张昕出庭证实此事。 另查，周国华认购长春恒兴置业有限公司开发建设的案涉房屋位于恒兴国际城8号楼西进户门的南侧，该房屋为内街商铺，由一层、二层两部分构成，一、二层之间通过内设楼梯连接。经现场查看，恒兴国际城8号楼的一、二层整体布局与规划图纸相比存在明显变更，周国华所认购房屋的一层部分与规划图纸相比无变化，二层部分明显变化，一、二层之间现已无预留楼梯设置，该房屋结构已发生变化，但长春恒兴置业有限公司未能提供该楼规划调整的相关审批文件。 本院认为，周国华与长春恒兴置业有限公司签订的《恒兴国际城商铺认购协议》系双方当事人的真实意思表示，由于该协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，应属预约合同，该协议并不未违反国家法律法规的强制性规定，属合法有效。双方均应按此协议履行各自的义务。现周国华已按照协议的约定向长春恒兴置业有限公司支付购房款1259390元，其履行了协议约定的主要义务，长春恒兴置业有限公司拒收周国华支付的第三期房款并拒绝与周国华签订房屋买卖合同及交付房屋，其行为已构成违约，长春恒兴置业有限公司对此应承担违约责任。但由于周国华认购的房屋所在的恒兴国际城8号楼一、二层整体布局已调整变更，其认购的房屋结构发生变化导致现已不能实际交付，且长春恒兴置业有限公司拒绝履行认购协议，并拒绝签订正式的商品房买卖合同。另因认购协议在法律上属预约合同性质，不具有强制履行效力，并综合考虑长春恒兴置业有限公司恢复恒兴国际城8号楼房屋原有结构并交付认购房屋的履行成本，本院已释明周国华可主张长春恒兴置业有限公司返还购房款并赔偿损失，周国华表示坚持要房，故周国华要求长春恒兴置业有限公司继续履行合同等主张，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下： 驳回周国华的全部诉讼请求。 案件受理费11337元，由周国华负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  张忠国 二〇一九年十一月十三日 书记员  隋 汉