上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13610号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙薇，女，1981年8月26日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：黄剑，北京市环球律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：赵安，北京市环球律师事务所上海分所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：付爱民，男，1969年6月6日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吴秋兰，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。上诉人孙薇、上诉人付爱民因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初42184号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙薇上诉请求：撤销一审判决第三项、第五项、第六项，改判支持孙薇一审全部本诉请求，驳回付爱民一审全部反诉请求，本案一、二审诉讼费用由付爱民负担。事实与理由：从房屋租赁合同实际履行的全过程来看，双方对于租金的支付方式为每月25日前支付下月租金已形成合意。对于付爱民逾期支付的少数几期租金，孙薇已在本案中请求付爱民支付逾期付款违约金。付爱民未按期支付2019年3月份的租金，孙薇有权根据合同约定要求付爱民承担违约责任并没收保证金。孙薇并未告知物业公司不允许付爱民搬离，付爱民在明确表示不续租后继续占有上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋），应按照合同约定承担责任，即按照双倍日租金标准支付房屋使用费。付爱民辩称：不同意孙薇的上诉请求。付爱民上诉请求：撤销一审判决第三项、第七项，改判驳回孙薇请求付爱民支付2019年3月9日至2019年7月1日房屋使用费的诉讼请求，支持付爱民一审全部反诉请求，本案一、二审诉讼费用由孙薇负担。事实与理由：2019年3月8日，付爱民妻子已与他人另行订立房屋租赁合同。次日起付爱民与家人已在他处实际居住并办理了居住证，并未居住于系争房屋。付爱民有大量贵重物品仍放置在系争房屋内系因孙薇的阻挠而无法搬离，付爱民不应承担房屋使用费。一审判决已经认定付爱民未迟延支付租金，故孙薇拒不退还保证金的行为构成严重违约，付爱民有权根据合同第9条的约定请求孙薇支付月租金三倍的违约金。孙薇辩称：不同意付爱民的上诉请求。孙薇向一审法院提出诉讼请求：1、确认孙薇、付爱民就系争房屋签署之《房屋租赁合同》解除；2、判令付爱民向孙薇支付租金人民币（以下币种相同）8,021.60元（2019年3月1日-2019年3月8日，按日租金1,002.70元计算）；3、判令付爱民按照日租金的两倍支付该房屋占用期间的使用费，自2019年3月9日起至实际返还房屋之日止；4、判令付爱民向孙薇支付逾期违约金24,064.80元；5、判令孙薇有权不予返还付爱民押金91,500元；6、判令付爱民向孙薇支付解约违约金91,500元；7、判令付爱民支付房屋交接前的水电煤费用291.90元；8、判令本案诉讼费用由付爱民承担。付爱民向一审法院提出反诉请求：1、判令孙薇按《房屋租赁合同》约定向付爱民退还押金91,500元；2、判令孙薇赔偿付爱民3个月租金91,500元；3、诉讼费由孙薇承担。一审法院认定事实如下：孙薇系争房屋产权人。2016年11月21日，孙薇作为甲方（出租方）、付爱民作为乙方（承租方），双方经上海XX有限公司居间，就系争房屋签订《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2016年12月1日起至2018年11月30日止。租金为每月30,500元，支付方式为租金按壹个月为一期支付，第一期租金乙方应于2016年12月1日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的25日前。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第9条承担违约责任。合同第9条约定：本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。除本合同特别约定外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的叁倍……。合同还约定，乙方需支付给甲方租金保证金，除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。合同第13条手定约定：付款方式是付壹押叁，退房时押金要退还；甲乙双方押金为叁个月，甲方退还，违约要退还押金并赔偿乙方三个月租金，乙方违约，则甲方不退还叁个月押金；甲乙双方房屋起租和房屋退租交接，须中介方在场……。合同签订后，孙薇将系争房屋交付给付爱民，付爱民支付了租赁保证金91,500元及首期租金。至起诉日，付爱民已向孙薇支付了至2019年2月底的房屋租金。2019年3月2日，付爱民方及中介工作人员至房地产交易中心等待孙薇签订租赁合同、办理租赁合同备案登记手续，孙薇未至。2019年3月11日，孙薇向付爱民发送律师函，内容为因付爱民未按约向孙薇支付2019年3月份的租金构成违约，故通知付爱民解除合同等。该律师函于次日送达付爱民。2019年3月14日，付爱民向孙薇回复律师函，内容为付爱民不存在任何违约行为，孙薇于2019年3月2日明确拒绝办理租赁房屋备案登记手续，致双方未能续约，付爱民已明确告知孙薇不再租赁，要求孙薇退还押金、支付违约金等。2019年7月1日，孙薇、付爱民双方办理了房屋交接手续，付爱民将系争房屋交还给孙薇。双方当日签署了《房地产交接书》，其中载明水电煤费用为291.90元。一审庭审中，双方均举证了双方之间的微信往来记录。2019年1月15日，付爱民向孙薇发送微信，内容为其与中介工作人员小马去了，但白跑一次，去年7月份开始新规定，政府要双方当面签订合同才能办居住证，询问孙薇何时有空。孙薇回复称这次没空，年后才能知道。付爱民称4月20日前都可以，孙薇称到时联系。2019年2月20日，孙薇向付爱民发送微信，称下周五会回去上海，下周六可以办理。2019年3月2日，孙薇给付爱民发送短信，内容为：“付先生，听说你不要租房了？你这个月房租也没有付”；“如果不租我不方便帮忙办理上海居住卡，小马说你合同一直没签”；“另外还有税的问题，交易中心登记后税我不方便承担”；“我以为是去派出所或者街道，交易中心登记后税国家会来追我”。2019年3月8日，付爱民给孙薇发送微信，内容为：“房子我们不续租了，提前通过小马通知你了，请及时退换押金，如果10日内不退换押金，我们将聘请律师解决”。孙薇回复：“付爱民先生：您已经逾期10日未按时支付2019年3月份房租。根据双方签订的合同，逾期10日不付房租视为你单方违约解除合同。现通知您于72小时内搬出位于浦东XX路XX弄XX号的物业。72小时后，物业公司将依据房东要求断水断电断气。根据合同，租客不付房租违约而导致合同解除的，需赔偿月租金3倍的违约金。并且须支付日租金一倍的罚金。截止2019年3月8日，您拖欠的租金以及罚金总计金额为16,043元……。”付爱民回复要求孙薇及时退还押金，孙薇则提出“押金是否退换，退还多少，是否还需要补偿其他违约金、罚金及拖欠房租等，按照合同执行……。”付爱民再回复：“明天我们就有空，希望尽快过来办理交接，同时把押金带好过来，早日办理交接。”孙薇则要求付爱民先支付逾期没有支付的房租并承担违约责任，确认搬家日期，搬走后可以办理交接。一审庭审中，一审法院要求双方对合同条文租金支付方式为“每期租金支付时间应为该期首月的25日前”作出解释，孙薇解释为当月的前一个月25日前；付爱民解释为当月支付当月的租金，但实际履行中其为怕麻烦故提前一个月支付。一审庭审中，付爱民举证了其妻子潘某与案外人签订的《房屋租赁合同》及付款凭证、收据，拟证明其已与案外人重新签订了租赁合同，自2019年3月8日起即不再租赁孙薇房屋。一审审理过程中，一审法院至系争房屋所在小区物业管理处调查，其工作人员陈述：租客搬离系争房屋需物业开具出门单，物业公司有流程规定，需要业主同意，如业主不同意则不能开出门单让租客搬离；系争房屋租客没有找物业开具出门单；系争房屋房东讲过如果租客要搬走，要物业与房东沟通；物业管家正常每月会拜访租客一次，有时租客夫妻俩，有时租客妻子在，租客没有和管家说过他们要搬走。物业公司还向一审法院提供了其物业管家与孙薇的微信聊天记录，其中孙薇于2019年3月7日要求管家将函件给付爱民，通知付爱民搬离，并将函件内容发给管家。2019年3月8日，管家回复，内容已打印，交给了租客，租客没有签字，他说由中介解决。2019年5月6日，孙薇询问管家租客是否还在房屋内居住。管家回复有人在家。2019年6月26日，孙薇再次要求管家去房屋内查看有无人居住，管家回复家里有人。一审法院认为，孙薇、付爱民签订的《房屋租赁合同》到期后，付爱民继续使用系争房屋，孙薇未表示异议，双方之间租赁合同关系继续有效，但租赁期限为不定期。根据合同约定，付爱民租金每月一付，应于每月25日前支付，此处按文义解释应理解为付款期限为当月25日前。虽双方合同实际履行过程中有可能发生付爱民提前支付的情况，但并不表明双方已合意变更了租金支付时间，故付爱民并无逾期付款行为。更何况，根据双方的微信往来记录可见，虽双方之后未续签合同，但双方于2019年年初即在协商办理房屋租赁合同备案手续，而付爱民亦明确告知孙薇双方续签的租赁合同需至交易中心备案以便其办理居住证，因孙薇不予配合办理，故付爱民提出不再续租房屋，付爱民之行为并不构成违约，故孙薇认为付爱民违约而由其发函解除合同的意见一审法院不予采纳。现双方对续签书面租赁合同未达成一致意见，鉴于不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，2019年3月8日已均无继续履行合同的意思，故一审法院对孙薇主张双方合同解除予以准许，双方合同于2019年3月8日解除。合同解除前的租金，付爱民应予支付，现付爱民对孙薇主张的日租金标准无异议，对孙薇诉请2，一审法院予以支持。至于孙薇主张的2019年3月9日起至2019年7月1日双方交接房屋日止的房屋使用费，因2019年3月8日之后双方均在处理合同解除事宜，但未达成一致，由此该段期间产生的房屋占用使用费作为孙薇的损失，应根据双方的过错责任予以分担。作为孙薇而言，虽其要求付爱民返还房屋，但其在付爱民明确提出房屋交接的要求下并未前去收房，而提出了违约金等要求，现一审法院认为付爱民行为并不构成违约，且因小区物业管理的规定，付爱民未经孙薇同意无法自行搬离房屋，而孙薇亦告知物业公司不允许付爱民自行搬离，由此造成损失扩大，孙薇应承担相应责任。而作为付爱民而言，虽其已向孙薇提出要求搬离，但孙薇亦已提出要求其搬离的主张，双方对其搬离房屋并无分歧，虽双方对是否违约产生争议，但为避免损失扩大，付爱民应先行搬离房屋，根据物业公司陈述，其并未向物业公司提出搬离要求，且一直占有系争房屋而放任损失扩大，更何况根据物业公司陈述，其居住并未受任何影响，由此付爱民亦应承担相应的责任。根据上述分析，一审法院根据双方的过错程度，酌定付爱民应支付孙薇2019年3月9日至2019年7月1日止的房屋使用费80,717元。因双方租赁合同关系已解除，故孙薇已收取的押金应予返还。付爱民对未付的水电费无异议，应予支付。至于孙薇主张的逾期支付违约金、解除违约金及没收租赁保证金等诉请，一审法院均不予以支持。至于付爱民反诉的赔偿金，一审法院亦不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于二〇一九年八月二十七日作出判决：一、孙薇与付爱民之间的房屋租赁合同关系于2019年3月8日解除；二、付爱民应于判决生效之日起十日内支付孙薇2019年3月1日至2019年3月8日的房屋租金8,021.60元；三、付爱民应于判决生效之日起十日内支付孙薇2019年3月9日至2019年7月1日的房屋使用费80,717元；四、付爱民应于判决生效之日起十日内支付孙薇水电煤费用291.90元；五、孙薇应于判决生效之日起十日内返还付爱民租赁保证金91,500元；六、驳回孙薇的其余诉讼请求；七、驳回付爱民的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,827元（孙薇已预缴，未减半），减半收取计2,413.50元，由孙薇负担1,500.50元，付爱民负担913元；反诉案件受理费1,980元（付爱民已预缴，已减半），由孙薇、付爱民各半负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人孙薇与上诉人付爱民签订的《房屋租赁合同》合法有效。租赁期间届满，付爱民继续使用系争房屋，孙薇未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案二审中，双方对于解除租赁合同均不持异议，本院予以确认。本案争议焦点集中于合同解除后果的处理问题。上诉人孙薇主张合同约定的租金支付方式为每月25日前支付下月租金，故付爱民未按约支付2019年3月份的租金构成违约。查涉案合同约定“每期租金支付时间应为该期首月的25日前”，由于涉案合同中每期租金的对应租期为一个完整的自然月份，故该条款中的“当期首月”应理解为该期租金对应的当月，并不存在歧义。我国《合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”并无在案证据表明孙薇与付爱民另行明确约定变更租金的支付期限，孙薇主张双方已通过履行行为表明租金的支付方式为每月支付下月租金，缺乏法律依据。至合同解除之日，2019年3月份的租金尚未逾期，孙薇请求付爱民承担违约责任并没收保证金，于法无据，本院不能采纳。合同解除后，承租人需向出租人返还房屋。本案中双方当事人签署的《房地产交接书》、一审法院至系争房屋所在小区物业管理处的调查笔录等在案证据均表明，系争房屋直至2019年7月1日才完成返还交付。值得注意的是，交付系指系争房屋占有之移转。付爱民亦自认，在合同解除后其仍有大量物品放置于系争房屋内，付爱民是否另有住处、实际居住于何处，并不影响其事实上仍继续占有系争房屋的事实。付爱民实际享有房屋的占有使用利益，且在案并无证据表明孙薇拒绝付爱民交付房屋，因此孙薇有权请求付爱民参照房屋租金标准支付实际占有期间的占有使用费。一审法院以双方均存在过错为由，对付爱民应支付的占有使用费作酌定处理，缺乏法律依据，本院依法予以纠正。本院注意到，付爱民继续占有房屋期间，处于双方对房屋解除后续事宜的纠纷解决阶段，付爱民并无恶意占有房屋之情形，故对于本案中孙薇主张超过单倍房屋租金的使用费，本院不予支持。至于付爱民认为孙薇拒不退还保证金，故应支付相应违约金的主张，本院认为，涉案合同第9条的约定，以“守约方有权单方面解除本合同”为后果，显然仅针对合同有效延续期间的情形。而保证金返还系合同效力终止的后续事宜，不属于该条款约定的适用范围，付爱民主张该等违约金缺乏合同及法律依据。综上，付爱民的上诉请求均不能成立，应予驳回；孙薇上诉请求部分成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初42184号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第七项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初42184号民事判决第三项、第六项；三、付爱民应于本判决生效之日起十日内支付孙薇2019年3月9日至2019年7月1日的房屋使用费115,310.50元；四、驳回孙薇的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币4,827元（孙薇已预缴，未减半），减半收取计2,413.50元，由孙薇负担1,400.50元，付爱民负担1,013元；一审反诉案件受理费1,980元（付爱民已预缴，已减半），由孙薇、付爱民各半负担。二审案件受理费人民币6,514元，由孙薇负担3,304元，付爱民负担3,210元。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇一九年十一月二十九日书记员  黄 白附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……