广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初16363号原告（反诉被告）王新，男，1992年10月10日出生，汉族，身份证住址河南省新县，委托诉讼代理人蔡冬虹，广东微众律师事务所律师。被告（反诉原告）唐永祖，男，1986年4月16日出生，汉族，身份证住址吉林省白山市八道江区，上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王新（反诉被告）及委托诉讼代理人蔡冬虹、被告唐永祖（反诉原告）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2019年3月4日签订《房产租赁合同》，约定原告承租被告位于深圳市龙岗区坂田街道××房屋，租金每月2500元，押金5000元，租期自2019年3月5日至2020年3月5日。原告通过微信转账将第一个月租金和押金共7080元支付给被告。2019年3月8日，原告入住后发现热水器无法出水，被告安排原告与妻子到301号房解决洗澡问题。次日，被告于涉案房屋洗完澡后首次发现客厅出现积水情况。2019年3月10日，原告使用洗衣机时发现卫生间无法排水，积水渗到客厅高达一公分，原告立即联系被告，请求维修处理，被告派人维修后，问题暂时解决。原告于2019年3月14日发现厨房下水道管破损漏水。2019年4月19日房屋再次出现外墙渗水进入内墙和窗户的情况，原告再次联系被告，但被告置之不顾，将事情推托给管理处，最终导致阳台、厨房、客厅、房间等多面墙体发霉、长虫，严重影响原告居住生活。因房屋防水工程、卫生间、厨房及外墙面防渗漏工程等存在问题，导致原告无法居住，被告已构成根本违约，原告多次协商无果后，于2019年5月10日搬离了涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条之规定，出租人应当履行维修租赁物的义务，承租人在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，可以解除合同。综上，被告拒绝履行维修义务的行为致使原告居住的合同目的无法实现，应承担因此产生的一切损失。原告为维护自己的合法权益，特诉至本院，请求依法判令：1、确认原、被告签订的房产租赁合同于2019年5月10日解除；2、被告返还原告押金5000元；3、被告承担律师费3800元；4、被告承担本案诉讼费。被告辩称，一、原告称其租住的房屋无法居住，并要求退还押金没有依据。原、被告于2019年签订《房产租赁合同》，约定将龙岗区坂田街道××房屋出租给原告居住，南坑村7号整栋房屋是由被告承包，被告于2019年9月19日对房屋整体装修，装修后经验收符合质量要求，被告将房屋出租，原告所称房屋无法居住显然与事实不符，南坑村7号楼的其他租客从未反映有此问题。原告称入住后热水器无法出水，被告在收到原告反馈后，便立即上门前去检查并安排师傅进行维修，热水器能正常使用。二、原告要求被告承担律师费没有法律依据。三、原告尚欠被告2019年5月1日至2019年6月3日的租金未付。目前，原告房屋租金只支付至2019年4月30日，原告解除合同并未通知被告，因原告没有明确表示解除合同，故被告一直没有处理原告租住的房屋，房屋一直处于空置状态，直至2019年6月13日，被告见原告一直未处理房屋，才将房屋另租他人。因此，原告理应承担2019年5月1日至2019年6月13日期间的租金，原告的主张无证据支持，恳请驳回原告的诉讼请求。被告反诉称，原、被告于2019年签订《房产租赁合同》，约定将龙岗区坂田街道××房屋出租给原告居住，每月租金2500元，2019年5月10日，原告在未告知被告解除租赁合同的情况下搬离，被告也未收到原告解除合同的通知，被告因此一直无法对涉案房屋进行处理，直至2019年6月13日，被告见原告一直未回来居住，为避免房屋长时间空置，才将房屋另租他人，原告理应支付该空置期的房屋租金。被告于2018年12月1日对涉案房屋进行全新装修，2019年3月开始招租，当时将全新装修房屋交付原告，但被告于2019年6月13日进入该房屋时，发现房屋被原告严重损坏，大厅墙被刮烂、洗手间水龙头开关漏水，被告为此找师傅维修，共花费9483元，该维修费用理应由原告承担。因此，被告提起反诉，请求判令：1、原告支付被告2019年5月1日至2019年6月13日期间租金3583元；2、原告赔偿被告室内全新房门及热水器的损失2500元；3、因原告在微信朋友圈威胁、辱骂以及夜晚敲门恐吓，导致被告聘请的管家吴小姐住酒店花费600元，被告要求原告支付该600元损失；4、原告租赁期间洗手间泡水导致地面瓷片和楼下商业店面渗水，被告请师傅维修、做油漆花费1500元由原告承担；5、原告恶意踢划墙面和漆面，花费的两个工时维修费700元由原告承担；6、原告租赁期间对墙体打洞、恶意乱贴乱画所造成的350元维修费由原告承担；7、原告向被告支付房屋折旧损失250元（按月租金10%计算）。针对被告的反诉原告辩称，一、原告于2019年5月10日搬离被告的出租房屋，并将《律师函》张贴在出租屋房门上，被告于同日在微信上拉黑了原告，原告向被告发送信息表示欲解除合同，并通过诉讼解决此事。另外，被告雇佣的出租房屋管家吴小姐住在原告的隔壁201房，可见被告必定知悉原告搬离的事实并收到原告解除合同通知。二、由于被告未能履行维修义务，原告在与管家沟通时或许语气比较强硬，但并无任何伤害的故意，原告与妻子一同居住，都是成熟的成年人，不可能随意伤害他人。所以被告聘请的管家是否在外居住与原告无关。三、被告称房门及热水器损坏与事实不符，在原告居住期间，并未发生房门及热水器损坏的事情，墙面和漆面亦无损坏。综上，被告的反诉请求不成立，恳请予以全部驳回。经审理查明，原告作为乙方，被告作为甲方，双方于2019年3月4日签订《房产租赁合同》，约定原告向被告承租房屋，涉案房产位于坂田街道××房，租赁用途为住宅，租赁期限为2019年3月5日至2020年3月5日，每月租金为2500元，乙方应在每月5日前交付租金，甲方出具收据，乙方必须按期缴纳租金，否则应当支付每月租金数额1%的滞纳金。合同第四条约定，乙方同意于2019年3月4日前向甲方支付押金5000元，于租赁关系解除且乙方迁空、点清并付清所有应付费用后，甲方当日将押金全额无息返还乙方，因乙方违反合同约定而产生的违约金、损害赔偿金及其他相关费用，甲方可在押金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知10日内补足，因甲方原因导致乙方无法在租赁期间内正常租用的物业，甲方应立即全额无息退还押金，且乙方有权追究甲方的违约责任。合同第六条约定，甲方只提供房屋及家电家私的使用，不负责水电维修，乙方入住前务必检查好租房，确认里面的设施是否正常，如日后需要维修，甲方需加收人工费。合同第七条约定，租赁期间水电费、煤气费、电话费、物业管理费、以及因乙方使用该房产而产生的费用由乙方负责支付。合同第九条约定，乙方于租赁期内应爱护和正常使用房屋及其设备，租赁结束后，甲方有权对房屋进行检查，如乙方造成房屋或设备损坏，应负责维修或赔偿，无损坏则收取租金10%的折旧费。合同第十条约定，租赁期间乙方提前退租的，甲方有权没收全部押金。合同第十一条约定，乙方有下列情形，由乙方赔偿经济损失，1、未征得甲方同意，擅自将房产转租分租给他人使用或调换使用；2、利用该房产进行违法活动；3、拖欠租金或本合同第八条约定之应付款项超过15天；4、未征得甲方及物业管理部门同意，擅自改变房屋结构和用途；5、故意损坏该房屋。合同第十二条约定，在租赁合同期满或双方协议解除合同时，乙方将自置家具、杂物全部搬走，否则将视为乙方对余下物品放弃权利，由甲方处理，依法不得有任何异议。乙方在迁出前必须将房屋打扫干净，否则甲方有权从乙方的押金内扣除卫生费。合同第十七条约定，甲方提供乙方使用家电如下：空调二台，床二张，热水器、洗衣机、冰箱、炉灶各一台，沙发一张、茶几一副、衣柜一个。合同签订后，原告向被告支付了租赁押金5000元及房屋租金2080元共计7080元，被告同时向原告交付了涉案房屋。原告入住后向被告反映洗衣机无法排水、热水器无法出水，要求被告予以维修，被告上门检查后予以维修。后原告又向被告反映厨房下水道破损漏水、外墙渗水等问题，但被告认为系原告自身损坏了水龙头导致漏水，双方因此发生争议。2019年4月，原告认为房屋漏水、卫生间积水、房间发霉的问题已经严重影响了原告的居住与生活，并要求退房，但被告未予以回复。原告提交的《律师函》，主要内容为：被告不及时处理原告提出的房屋漏水、卫生间积水、房间发霉等问题，导致合同目的无法实现，已构成根本违约，要求被告收到律师函后3日内与原告联系，处理解除合同事宜，并退还押金5000元。庭审时，原告陈述其于2019年4月25日向被告发微信表示要求退房，但因被告将原告拉黑，原告无法告知被告，原告于2019年5月10日搬离涉案房屋时在其居住的202房门上张贴了《律师函》，管家吴小姐就住在涉案房屋的隔壁201房，被告必然知道原告已搬离的事实，双方之间的租赁合同就此解除。被告表示并未收到该《律师函》，亦未收到原告提出解除租赁合同的意思表示，被告后来才知道原告搬离，故于2019年6月16日将涉案房屋出租给他人使用，被告因此认为原、被告之间的合同系于2019年6月15日解除。另查明，涉案房屋位于龙岗区坂田街道南坑社区北路7号，该房屋未办理房地产权证，但取得了建设用地规划许可证、居民兴建住宅用地批准通知书等报批报建手续，涉案房产系被告向案外人钟志勇租赁得来。本院认为，原、被告签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，依法受法律保护，双方均应恪守诚实信用原则，全面履行合同义务。原告主张涉案房屋洗衣机无法排水、热水器无法出水、厨房下水道破损漏水、墙体渗水等问题，均有其提交的微信聊天记录截图、拍摄的视频以及当事人庭审陈述可以证实，本院予以采信。虽然合同约定被告对涉案房屋不负责维修，但被告交付时就已存在前述问题，足以影响原告的居住使用，在原告反映后被告亦未完成全部维修义务，原告据此认为被告提供的涉案房屋不符合居住使用条件要求解除租赁合同，于法有据，且理由正当，本院对此予以支持。原告主张其于2019年5月10日在涉案房门上张贴了《律师函》，因管家吴小姐居住在隔壁201房间，必然知晓原告已于2019年5月10日搬离涉案房屋，并知晓律师函内容，因此涉案租赁合同于2019年5月10日解除；被告认为并未收到《律师函》，亦未收到原告提出解除合同的意思表示，被告知道原告搬离后于2019年6月16日将涉案房屋再次出租给他人使用，被告认为涉案合同于2019年6月15日解除。本院认为，原告将载明了解除租赁合同内容的《律师函》张贴在其居住的涉案202房门上，但原告并未提交证据证明被告收到该《律师函》或解除合同意思表示的具体时间，原告在自己居住的202房门上张贴《律师函》不能视为已通知到被告，但被告于2019年6月16日将涉案房屋重新出租给他人使用，并认为合同于2019年6月15日解除，可以看出被告已知晓原告要求解除合同并已搬离涉案房屋的事实，鉴于被告庭审时拒绝明确其知晓《律师函》相关内容及原告搬离涉案房屋的具体时间，故本院对原告主张涉案租赁合同已解除的意见予以采纳，但对原告主张确认合同已于2019年5月10日解除的请求本院不予支持。因本院已认定被告违约，原告确于2019年5月10日搬离涉案房屋，故本院确定原告应向被告支付租金的期间为2019年3月5日至2019年5月10日，被告反诉请求自2019年5月11日之后的租金本院不予支持。合同解除后，被告理应向原告退还已收取的租赁押金5000元，但应扣除原告使用涉案房屋期间未缴的租金，经本院核算，被告还应向原告退还租赁押金1596.13元[5000-（2500×2+6÷31×2500-2080)]。原告要求被告支付律师费3800元，依据不足，本院予以驳回。关于被告的其他反诉请求，均无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条、第二百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二之规定，判决如下：一、确认原告王新与被告唐永祖于2019年3月4日签订的《房产租赁合同》已解除；二、被告唐永祖应于本判决生效之日起三日内向原告王新退还租赁押金1596.13元；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的其他反诉请求。本诉案件受理费50元，减半收取25元（原告已预缴），由原告负担14元，被告负担11元；反诉案件受理费50元，由原告负担4元，被告负担46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  易小波二〇一九年十一月二十日书记员  钟沐辰