上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14888号上诉人（原审被告、反诉原告）：燕敬越，男，1991年8月9日出生，汉族，住山东省临清市。委托诉讼代理人：张艳玲，上海市志致远律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋德修，男，1953年12月10日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：戚夏凤，上海市志君律师事务所律师。上诉人燕敬越因与被上诉人宋德修房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初9529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人燕敬越上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部一审诉讼请求、支持上诉人全部一审反诉请求。事实和理由：被上诉人在已将自身原有房屋出售且收到房款的情况下，迟迟不按约向上诉人支付本案中的房款，构成违约，且在没有依据的情况下又单方要求解约，构成彻底违约；被上诉人又另在别处购房，这是以实际行动表明其违约故意，是为根本违约；上诉人在上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）上设定抵押的情况，是征得被上诉人同意的，上诉人没有违约。被上诉人宋德修辩称，上诉人设置抵押没有经过被上诉人的同意，被上诉人是事后才了解到的，此后被上诉人明确要求上诉人涤除抵押、且向上诉人出示了资金证明，只要上诉人涤除抵押，被上诉人就能即时付清房款，但上诉人拒绝涤除，违约意图明显。综上，一审判决正确，请求二审维持原判。宋德修向一审法院起诉，请求判令：1.确认双方于2016年12月30日就涉案房屋签订的《居间合同（买卖）》（以下简称涉案合同）于2019年5月28日解除；2.燕敬越返还宋德修购房款人民币1,750,000元（币种下同）；3.燕敬越承担已付房款1,750,000元的利息损失，按照年利率24%的标准分别从支付之日计算至实际还款之日止，暂计至起诉日为714,284元（其中100,000元从2017年1月3日起算，1,100,000元从2017年1月20日起算，550,000元从2019年3月8日起算）；4.燕敬越承担宋德修因违约造成的其他损失200,000元（宋德修急于出售自有房屋而低于市场价出售的差额）；5.燕敬越支付宋德修因本案支付的律师费30,000元。一审审理中，宋德修明确就其上述第3至6项诉请系损失和违约金。燕敬越提起反诉，请求判令：1.宋德修继续履行与燕敬越签订的涉案合同；2.宋德修支付燕敬越剩余房款2,150,000元；3.宋德修配合燕敬越办理涉案房屋过户手续，将涉案房屋过户至宋德修名下；4.宋德修支付燕敬越违约金78,000元；5.宋德修支付燕敬越逾期付款利息，以2,150,000元为基数，按年利率24%的标准自2019年3月8日起算至实际付款之日止。一审法院认定事实：涉案房屋于2016年12月13日核准登记于燕敬越名下。2016年12月30日，燕敬越作为出卖人（甲方）与宋德修作为买受人（乙方）、案外人上海XX事务所作为居间方（丙方）签订涉案合同，约定：1.甲方愿转让涉案房屋，房屋类型为公寓，建筑面积102.91平方米，有租房，乙方自愿买受涉案房屋。2.经三方协商一致，同意涉案房屋转让价款为3,900,000元，按总价款的2%计78,000元作为中介费支付给居间方，甲方承担39,000元，乙方承担39,000元。3.甲、乙双方委托丙方的事项：负责把所有的手续到交房为止。4.自合同签订之日起，乙方愿向甲方预付购房定金100,000元，该定金可抵作购房价款。5.三方商定，甲乙丙三方有下列情形之一的，应承担违约责任：无正当理由解除合同的；未能提供必要的文件和配合，造成某方无法履行合同的；与他人私下串通，损害他方利益的；其他过失影响甲乙方交易或造成丙方无法完成委托事项的。发生上述违约行为的，由其承担违约金：丙方按照合同约定佣金总额的20%，计780,000元作为违约金支付给各守约方；甲方或乙方按照合同约定房款总额的2%计78,000元及国家规定的中介费计78,000元，作为违约金支付给各守约方；违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。6.甲方保证涉案房屋权属清楚，且无瓜葛，如今后发生产权纠纷和其他未了事项，甲方应承担由此引起的法律责任，并负责处理善后工作。7.付款方式如下：2016年12月30日付定金10万元，首付春节前付110万，余款自己的房子卖掉拿着首付再付给甲方，等乙方自己的房子全款到位过好户以后再办这套房子，此套房子全款收到办过户，此房不贷款。8.甲方、乙方各付自己的所有费用。涉案合同另对其他事项作了约定。涉案合同签订后宋德修的付款情况：2017年1月3日转账支付燕敬越100,000元；2017年1月20日通过配偶施某转账支付燕敬越1,100,000元；2019年3月8日通过配偶施某转账支付燕敬越550,000元。以上合计1,750,000元。2019年2月27日，宋德修及其配偶施某将位于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称自有房屋）出售给案外人强某1、强某2并签订《居间合同（买卖）》，后于2019年3月29日与案外人强某1签订网签版本的《上海市房地产买卖合同》；宋德修将其自有房屋实际以2,700,000元的价格出售，于2019年3月6日收到房款550,000元、2019年3月29日收到房款350,000元，2019年5月8日收到房款280,000元，2019年5月9日收到房款880,000元，2019年5月15日收到房款600,000元，尚有尾款40,000元受付。宋德修确认上述自有房屋已经过户完毕，宋德修另购位于上海市松江区XX村的房屋一套。一审法院另查明，燕敬越就涉案房屋上办理了借款抵押登记（以下简称涉案抵押登记），该登记于2019年2月25日受理、2019年3月1日核准登记，登记抵押权人为案外人XX股份有限公司，登记为最高债权限额3,250,000元，债权发生期间自2019年2月25日至2024年2月20日。燕敬越确认截止一审法庭辩论终结，该抵押借款尚未清偿完毕，涉案抵押现未注销。一庭中，燕敬越为证明涉案抵押登记系宋德修同意并知晓的，申请了证人高某出庭作证。高某系涉案合同上丙方处签字的工作人员，其陈述：在涉案抵押登记设立前已告知宋德修且经宋德修同意。对此，宋德修表示：在2019年3月8日支付第三笔款之后通过自有房屋出售中认识的居间方工作人员查询到涉案房屋存在涉案抵押登记，但是从未同意燕敬越将涉案房屋进行抵押借款，燕敬越或者居间方在此前从未告知宋德修抵押事宜。宋德修陈述：因知晓涉案房屋存在涉案抵押登记后与燕敬越口头催告涤除，但是始终未涤除，故宋德修于2019年5月17日向燕敬越寄送律师函（以下简称5月17日律师函）一份，内容主要为：口头要求燕敬越涤除房屋抵押未果，请燕敬越在收到函件后七日内涤除抵押并与宋德修签订正式买卖合同，宋德修将把房屋余款支付给燕敬越，否则宋德修将解除合同；并附宋德修理财凭据。燕敬越于2019年5月18日收到5月17日律师函后于2019年5月23日向宋德修回复律师函（以下简称5月23日律师函），主要内容为：要求宋德修在收到函件后七日内支付剩余房款2,150,000元；在支付剩余房款后七日内配合燕敬越签订上海市房地产买卖合同；上述两项事项完成后七日内配合宋德修办理涉案房屋过户事宜等，燕敬越将保证涉案房屋处于可以过户的状态。宋德修于2019年5月24日收到5月23日律师函。此后，宋德修于2019年5月27日向燕敬越寄送第二份律师函（以下简称5月27日律师函），函告：因燕敬越截止本函签发日仍未涤除涉案抵押登记，宋德修解除与燕敬越就涉案房屋签订的涉案合同。燕敬越于2019年5月28日收到5月27日律师函，于2019年5月30日向宋德修回复律师函（以下简称5月30日律师函）表示：不同意宋德修单方解除涉案合同，要求继续履行涉案合同。宋德修于2019年5月31日收到5月30日律师函。双方在一审中确认，双方签订涉案合同时，涉案房屋上无抵押登记，涉案抵押登记系涉案房屋上唯一的抵押登记。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。宋德修与燕敬越就涉案房屋签订的涉案合同，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。宋德修与燕敬越在涉案合同中就买卖标的、价款、房款支付情况、过户等作出了明确约定，宋德修已经按约向燕敬越支付了房款，则宋德修与燕敬越就涉案房屋通过签订涉案合同成立了房屋买卖合同关系，双方均应恪守约定。本案的第一个争议焦点在于燕敬越就涉案房屋上设立涉案抵押登记是否经过宋德修的同意。对此，法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。燕敬越称宋德修对于设立涉案抵押登记是明知且同意的，为此燕敬越仅提供证人证言予以证明，而无其他证据相佐证，宋德修对此也予以否认。法院认为，在燕敬越已经与宋德修就涉案房屋买卖签订涉案合同的情况下在房屋上设立抵押属于重要事项，就设立该抵押同意与否，作为一个理智的出售方和居间方显然应取得宋德修的明确同意并且形成相应的书面合意更符合一般生活经验和交易习惯，但燕敬越和居间方证人均表示双方没有签订书面协议，也没有其他任何音频、文字记录等可以表明燕敬越在设立抵押前已经取得宋德修同意，特别是该证人同时亦协助燕敬越办理涉案抵押登记，因此仅仅凭借证人证言，法院难以采信燕敬越主张，燕敬越应承担相应的不利后果。基于此，一方面燕敬越设立涉案抵押登记未取得购买方同意，而另一方面在宋德修得知存在涉案抵押登记后已经明确发函给燕敬越要求其限期内涤除抵押并愿意继续履行买卖合同，而燕敬越收到该5月17日函件后仍然未予涤除抵押，甚至在本案法庭辩论终结前仍未涤除，故燕敬越的行为构成根本违约。宋德修以此为由主张解除合同，于法有据，法院予以支持。至于合同解除之日，应为5月27日律师函送达燕敬越之日，即2019年5月28日。至于宋德修于2019年5月15日收讫出售自有房屋绝大部分房款后未向燕敬越支付购房款是否构成违约的问题，法院认为，涉案房屋在此之前已经设立抵押，宋德修表示在其支付了550,000元房款后知晓相应抵押事宜，因此宋德修拒绝支付房款并无不当，况且涉案合同对于涉案房屋房款的支付并未约定为宋德修收到房款后应立即予以支付。因此，宋德修已经发函给燕敬越表示其要求燕敬越先涤除抵押后付款，属于不安抗辩权的行使，于法有据。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于宋德修主张燕敬越返还宋德修购房款1,750,000元的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。对于已付房款的利息，属于损失的范畴，宋德修主张燕敬越自支付之日计算至返还之日，可予支持，但是宋德修以年利率24%为标准主张缺乏相应的依据，法院认为应以中国人民银行公布的同期贷款基准利率为标准，其中100,000元从2017年1月3日起算，1,100,000元从2017年1月20日起算，550,000元从2019年3月8日起算，均计算至燕敬越实际返还之日止。对于宋德修主张的其他损失即所谓低于市场价出售宋德修自有房屋导致的差价损失，既无相应的事实依据，也非燕敬越在出售涉案房屋时可以预见到的宋德修的损失范畴，宋德修要求燕敬越予以赔偿，法院不予支持。对于律师费，于法无据，法院不予支持。基于上述理由，对于燕敬越的全部反诉请求，法院均不予支持。一审法院审理后，于二〇一九年九月十七日作出判决：一、确认宋德修与燕敬越签订《居间合同（买卖）》确定的房屋买卖合同关系于2019年5月28日解除；二、燕敬越于判决生效之日起十日内返还宋德修购房款1,750,000元；三、燕敬越于判决生效之日起十日内支付宋德修已付购房款利息（按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率为标准，以100,000元为基数从2017年1月3日起计算至燕敬越实际返还该笔购房款之日止，以1,100,000元为基数从2017年1月20日起计算至燕敬越实际返还该笔购房款之日止，以550,000元为基数从2019年3月8日起计算至燕敬越实际返还该笔购房款之日止）；四、驳回宋德修的其余诉讼请求；五、驳回燕敬越的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费28,434元，减半收取计14,217元；反诉案件受理费12,312元，合计诉讼费26,529元，由宋德修负担3,161元（已付）、燕敬越负担23,368元（已付12,312元，余款11,056元于判决生效之日起七日内交付一审法院）。二审中，双方当事人都没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同约束签约当事人诚信、全面履行。本案中，上诉人在双方签订涉案合同后、且被上诉人已支付房款逾1,000,000元的情况下，擅自在涉案房屋上设定最高额达3,250,000元、期限长达五年的抵押，此等行为足以引起被上诉人的不安。经被上诉人合理催告，上诉人仍以书面方式明示拒绝涤除抵押，一审据此认定被上诉人延迟给付后续房款系行使不安抗辩权，合法有据，本院予以认同。上诉人主张被上诉人构成违约，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。上诉人主张其设定涉案抵押登记前征得被上诉人的同意，但在一、二审中均无确凿证据可予证明，且此等与交易标的密切相关的重大事项未以书面方式予以固定，显与常理不符，故本院对上诉人的该项抗辩亦不能采信。综上所述，上诉人燕敬越的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币40,746元，由上诉人燕敬越负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 刘 佳审判员 娄 永二〇一九年十一月二十七日书记员 郭圣达附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……