广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初4304号原告：叶威，男，汉族，1991年6月19日出生，住址：广东省龙川县，委托诉讼代理人：陈帝帆，广东伟伦律师事务所律师。被告：龚翠巧，女，汉族，1974年2月24日出生，住址：广东省惠州市惠阳区，第三人：惠州市佰家顺实业有限公司，住所地：惠州市惠民大道89号鼎峰公园豪庭2号楼1层11号。法定代表人：徐健。原告叶威诉被告龚翠巧、第三人惠州市佰家顺实业有限公司（以下简称佰家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告叶威的委托诉讼代理人陈帝帆、被告龚翠巧、第三人佰家顺公司的法定代表人徐健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶威向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告偿还定金人民币5万元；2、判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月29日，原告叶威与被告龚翠巧、第三人佰家顺公司签订了《房地产买卖三方合同》（下简称“合同”）。合同约定被告将其名下所有的位于惠州市惠城区××办事处××大道南××楼××单元××房出售给原告，且合同第四条关于付款方式中约定：“在买卖双方按银行要求备齐按揭资料时，如银行不同意贷款或者不同意申请贷款的额度，三方另行协商付款方式，协商不成时三方不负违约责任，应退回已收资料及款项”。为此，原告在合同签订后向被告支付了定金人民币5万元。后因原告在向银行申请贷款时未得到银行批准，双方几经协商亦未能达成新的交易方式，故双方的房产买卖交易活动无法进一步完成而终止。在合同目的不能实现的情况下，原告依合同约定，多次要求被告退还定金人民币5万元，但被告未予理会，至今仍未按照合同约定向原告退还定金人民币5万元。原告认为，原被告双方签订的《房产买卖三方合同》是双方的真实意思表示，合法有效。被告在不能归咎原告的原因导致双方合同目的不能实现而终止交易活动情况下，应依约退还原告定金人民币5万元。被告不退还原告定金的行为已经构成违约，应承担相应违约责任。现原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼请求被告偿还原告支付的定金人民币5万元，原告的上述请求均合理合法，请求判如所请。原告叶威为其陈述的事实提交如下证据：1、原告居民身份证复印件；2、被告居民身份证复印件；3、2019年3月29日原被告双方签订《房地产买卖三方合同》、《房地产买卖合同》、《房屋产权证》；4、2019年5月6日被告向原告出具的《收款收据》。被告龚翠巧辩称，一、答辩人非本案适格的被告，被答辩人支付的五万元定金款并非由答辩人收取。2019年3月29日，答辩人与被答辩人、佰家顺公司签订了《房地产买卖三方合同》。合同签订后，因被答辩人要求通过网络银行转账定金，答辩人并不懂网络的操作。因此，答辩人要求儿子谢兆邦通过其网络银行账户进行操作。2019年3月29日16时35分，叶威通过网银账户向我儿子账户转账5万元人民币作为定金，转账中有注明是翠湖雅苑购房定金。经过与佰家顺公司协商，根据《房地产买卖三方合同》第四条的约定：“买方交纳定金人民币五万元给卖方，该款由经纪方代为托管。”答辩人便在收到该款项6分钟后，于当日16时41分将定金项转到了佰家顺公司法定代表人徐健的银行账户，转账备注是定金。根据《房地产买卖三方合同》第四条银行按揭第四款的约定：“在买卖双方按银行要求备齐按揭资料时。如银行不同意贷款或不同意申请贷款金额的额度，三方另行协商付款方式，协商不成时，三方不付任何违约责任，经纪方应退回已收资料及款项。”答辩人已经按照合同约定将定金交付给了佰家顺公司托管，根据合同约定，退款义务应当由佰家顺公司承担。因此，答辩人非本案的退款义务人，也非本案适格的被告。二、被答辩人涉嫌伪造证据，进行虚假诉讼。被答辩人提供了一份《收款收据》，以此要求本人退还定金的依据。2019年5月6日，答辩人并未再次收取被答辩人现金款项定金五万元。在《房地产买卖三方合同》签订后，因佰家顺公司要求答辩人配合贷款、过户等手续，便要求答辩人在空白的纸张上签字，避免多次来来回回签名，因为答辩人当时也相信佰家顺公司，答辩人没多想便在空白的纸张上签字盖手印。除了签名是答辩人所签，收款收据的内容和日期均非答辩人所写。答辩人从未收取过被答辩人的现金款项，除了在2019年3月29日双方签合同之日见面后，答辩人一直都是跟佰家顺公司交接，从未见过被答辩人，更未在2019年5月6日再次收取被答辩人现金款项定金五万元。根据答辩人与被答辩人、佰家顺公司签订了《房地产买卖三方合同》的合同约定，定金为五万元人民币。既然被答辩人于2019年3月29日16时35分经通过网络银行向答辩人转账定金人民币五万元，为何又于2019年5月6日再次向答辩人交付现金款项定金五万元？而且，如果是正常答辩人出具给被答辩人的收款收据，那为何会有“核实无误”这个章？这根本不符合常理，也不符合交易习惯。由此可见，该份收款收据内容跟日期明显是伪造的，而被答辩人通过一份伪造的收款收据作为主要证据起诉答辩人，有虚假诉讼的嫌疑。答辩人按照合同约定总共就收取了被答辩人转账的五万元定金并由中介托管，并未收取被答辩人的任何现金。根据被答辩人的起诉，答辩人是收取了他两次五万元共十万元的定金，这明显与事实不符。答辩人同意申请对收款收据的内容和日期进行笔迹鉴定，如果非本人所写，鉴定费应由被答辩人承担。如果确定该份收款收据的内容和日期是伪造的，答辩人保留追究被答辩人和被答辩人诉讼代理人虚假诉讼的权利。以上答辩意见，请予以采纳，并依法驳回起诉或驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告龚翠巧为其答辩提交如下证据：1、惠州市佰家顺实业有限公司机读信息；2、户口本；3、银行转账记录；4、银行转账记录。第三人佰家顺公司述称，我觉得被告所述不符合当时现场发生情况，定金5万元交由我司去托管是不符合的。签订合同之后答辩人确实有给我司的5万元，但那是我是和她的另一份协议，并不是与原告之间的款项。第三人佰家顺公司为其陈述庭后向本院提交如下证据：1、交易详情、员工身份说明。本案审理过程中，本院依法向第三人佰家顺公司的员工徐肖询问案件情况并制作询问笔录，该份笔录已经质证。经开庭质证，对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。经审理查明：2019年3月29日，原告叶威（买方）与被告龚翠巧（卖方）、第三人佰家顺公司（经纪方）签订《房地产买卖三方合同》，约定买卖双方通过经纪方购买及出售位于惠州市惠城区××办事处××大道南××楼××单元××楼××房，建筑面积229.81平方米，房屋成交价为180万元，买方交纳定金人民币5万元，该款由经纪方代为托管并在卖方履行完本合同应履行之义务后支付给卖方；双方同意按银行按揭商业贷款方式付款，按揭贷款128万元由经纪方协助买方寻找银行贷款，首期房款47万元（不含定金）须在买卖双方到房产交易中心签署《广东省房地产买卖合同（二手楼）》之时，由买方支付给卖方；在买卖双方按银行要求备齐按揭资料时，如银行不同意贷款或不同意申请贷款金额的额度，三方另行协商付款方式，协商不成时，三方不负任何违约责任，经纪方应退回已收资料及款项。同日，原被告双方签订《广东省房地产买卖合同》（适用于二手楼买卖），约定被告拟将涉案房产转让给原告，双方议定房地产交易总金额为180万元，原告应于合同签订后3天内支付被告定金5万元。合同签订当日的16时35分，原告通过银行转账方式向被告儿子谢兆邦支付了翠湖雅苑购房定金5万元，谢兆邦收到定金后，于当日16时41分向第三人佰家顺公司的法定代表人徐健转账支付了5万元，转账附言为“订金”。合同履行过程中，原告向银行申请按揭贷款，但因银行认为原告收入不稳定，对其按揭贷款申请不予通过。按揭无法办理后，原被告之间并未协商出新的付款方式，原告遂要求解除合同，并要求被告退还5万元定金，被告同意解除合同，但是认为该5万元定金不应由其退还而应由第三人退还。原告经催收未果，遂向本院提起诉讼，希判如所请。另查明，庭审过程中，第三人称其与被告之间存在包销协议，被告于2019年3月29日向其转账的5万元定金，仅是归还第三人之前支付给被告的包销定金，并非是叶威支付的购房定金，因此涉案5万元定金不应由其退还，而应由被告退还。第三人庭后向本院提交了其公司员工徐肖于2018年11月2日向被告龚翠巧转账5万元的交易记录，转账留言为“翠湖雅苑3号楼3单元1504房购房定金”。第三人的员工徐肖向本院陈述称，该笔款项是佰家顺公司让其转给被告，因公司要锁盘，想要被告将涉案房产给公司独家代理，所以双方之间签订了包销协议，约定要先由佰家顺公司给被告5万元保证金，待房子卖出去后被告就将该5万元退还给公司，并称该包销协议在涉案房产卖出去时就已撕毁，并无其他证据证明协议的存在及内容。被告对包销协议的存在予以认可，但认为未收到全部房款并过户则房屋并未卖出，不应退5万元保证金给第三人，2019年3月29日转账的5万元为叶威的定金5万元而非保证金。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告叶威与被告龚翠巧、第三人佰家顺公司签订的《房地产买卖三方合同》以及原告叶威与被告龚翠巧签订的《广东省房地产买卖合同》是各方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照合同约定全面履行义务。现因银行不同意原告的按揭贷款申请，三方也未协商出新的付款方式导致合同无法继续履行，在庭审过程中，经本院询问，原被告双方均同意解除涉案合同，本院对此予以确认。按照合同约定，如银行不同意贷款或不同意申请贷款金额的额度，三方另行协商付款方式，协商不成时，三方不负任何违约责任，因此，原告要求退还定金五万元的理由成立。本案争议焦点为：定金5万元应由谁退还。被告龚翠巧称5万元定金其已转账支付给第三人托管，应由第三人退还；第三人则称，被告支付给其的5万元是其之前支付给被告的保证金，并非叶威的定金，退还责任应由被告承担。本院认为，依照《房地产买卖三方合同》第四条“买方交纳定金人民币5万元整给卖方，该款由经纪方代为托管…”“在买卖双方按银行要求备齐按揭资料时，如银行不同意贷款或不同意申请贷款金额的额度，三方另行协商付款方式，协商不成时，三方不负任何违约责任，经纪方应退回已收资料及款项”。本案中，原告叶威在2019年3月29日16时35分将定金5万元转账支付给被告儿子谢兆邦，谢兆邦于2019年3月29日16时41分将5万元“订金”转账支付给第三人佰家顺公司的法定代表人徐健，前后相差时间极短，被告也承认该5万元为叶威支付的定金5万元，因此2019年3月29日被告转账给第三人的5万元应认定为应由经纪方托管的购房定金。第三人虽称与被告之间存在包销协议，被告对包销协议也予以认可，但被告并不认可该5万元为退还第三人支付的保证金，并称第三人支付的保证金5万元未达到退还的条件，不予退还，第三人也未向本院提交包销协议等相关证据，其提交的交易详情无法证明其主张，依法应承担举证不能的法律后果，本院对其抗辩理由不予采信。原告诉求被告向其偿还定金5万元的诉讼请求于法有据，本院予以支持，但因该5万元定金托管于第三人佰家顺公司处，所以应由佰家顺公司直接退还原告。第三人佰家顺公司如认为其与被告龚翠巧之间存在其他纠纷，可另寻法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：第三人惠州市佰家顺实业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告叶威退还购房定金5万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1050元减半收取为525元，由原告叶威负担（原告已预交诉讼费525元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  梁东辉二〇一九年十一月八日法官助理朱瑞仙书记员肖志扬