广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终1205号 上诉人（原审被告）：梁辉，男，1980年8月30日出生，汉族，住广西岑溪市。 委托诉讼代理人：黄桂炎，广西直航律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广西粤东房地产开发有限公司，住所地广西岑溪市北环大道224号岭南人家小区1#2#幢-2层1-007号商铺，统一社会信用代码91450481669712288Y。 法定代表人：宁侯杰，该公司负责人。 委托诉讼代理人：韦文杰，广西桂三力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯仲基，广西桂三力律师事务所律师。 上诉人梁辉因与被上诉人广西粤东房地产开发有限公司（以下简称“粤东公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区岑溪市人民法院（2019）桂0481民初942号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁辉上诉请求：1.撤销（2019）桂0481民初942号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审认定粤东公司请求支付购房面积差额款的诉讼时效起算时间错误，该时间不应以不动产登记局核发不动产权证给上诉人的时间为准。2.一审适用法律错误。《商品房买卖合同》第五条第1款第（2）项已经明确约定公摊部分面积存在差异，不需要再另行补交购房款，一审以该条款约定不明作出判决是错误的。3.《商品房买卖合同》第四条约定公摊面积不再另行计价，一审法院对差异的公摊面积单独计价于法无据。 被上诉人粤东公司没有提出答辩意见。 粤东公司向岑溪市人民法院起诉请求：1.判决被告补交房屋实际建筑面积多于合同约定面积部分的购房款14272元；2.判令被告支付逾期付款违约金3093元；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院查明以下事实：原告粤东公司系岑溪市北环大道224号“岭南人家”小区楼盘的开发商。原告粤东公司与被告梁辉于2010年11月20日签订了《商品房买卖合同》，约定由原告将其开发的“岭南人家”小区1#204号房产出售给被告。合同第三条载明：“该商品房建筑面积89.98平方米，其中，套内建筑面积75.27平方米，分摊的共有共用建筑面积14.71平方米。”第四条载明：“该商品房属预售房，按建筑面积计价，该商品房单价为2734.03元/平方米，总金额246008元。”合同第五条载明：“商品房竣工交付后，实测计价建筑面积与合同约定计价建筑面积发生差异的，双方同意按以下第1种方式进行处理：（1）售房单价保持不变，实际成交总价款按岑溪市房产部门产权登记机关备案核准的建筑面积调整，多退少补，不计利息，任何一方不得以面积差异为由要求解除合同：（2）商品房竣工交付后，实测分摊面积与合同约定发生误差时，不再另行处理；（3）出卖人应在得到经房屋产权登记机关备案的竣工测量建筑面积结果后，将该结果以书面的形式通知买受人，买受人在申办《房屋所有权证》前与出卖人进行多退少补的结算。”合同签订后，被告按照合同约定的房屋面积支付了房款给原告，原告亦按合同约定交付了房屋给被告使用。房屋峻工后原告委托了岑溪市房地产公司对商品房面积进行测绘，测绘结果与合同约定的房屋面积有差异。2019年4月10日岑溪市不动登记机关核发了不动产权证给被告，被告梁辉的不动产权证载明：房屋建筑面积为95.20平方米，其中专有建筑面积为75.29平方米，分摊建筑面积19.91平方米。产权登记面积比合同约定面积多5.22平方米。后因被告未支付房屋面积差异款，原告遂于2019年4月15日诉至该院提出上述诉讼请求。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人自行协商一致，并在自愿的基础上签订的合同，合同内容没有违反法律的强制性规定，是合法有效的合同，受法律保护。双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的权利义务。被告按照合同的约定支付了购房款给原告，履行了合同约定的主要义务，原告亦履行了将房屋交付给被告使用的义务。但原告出卖给被告的商品房在峻工验收交付给被告使用后，经岑溪市不动产登记机关核准被告购买原告的商品房专有建筑面积为75.29平方米，分摊建筑面积为19.91平方米，与合同约定的房屋面积存在差异。套内建筑面积经不动产登记机关核准比合同约定的套内建筑面积多0.02平方米，分摊建筑面积比合同约定的分摊面积多5.20平方米。房屋总面积比合同约定的总面积多5.22平方米。按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条第1点:“（1）售房单价保持不变，实际成交总价款按岑溪市房产部门产权登记机关备案核准的建筑面积调整，多退少补，不计利息，任何一方不得以面积差异为由要求解除合同；（2）商品房竣工交付后，实测分摊面积与合同约定发生误差时，不再另行处理。”双方在合同中的上述约定，一方面要按照产权登记机关核准的建筑面积调整成交总价款，一方面又约定分摊面积差异不再另行处理。可见合同条款约定相互矛盾，可视为约定不明确。合同约定不明确，应按照相关法律法规规定处理。中华人民共和国建设部制定的《商品房销售管理办法》第二十条规定:“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理:（一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%）的，据实结算房价款。(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还给买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还给买受人。”本案原告出售给被告的房屋合同约定的面积为89.98平方米,那么89.98平方米×3%=2.6994平方米,在该范围内的面积差异款被告应补足给原告。超出合同约定面积3%的面积部分的面积差异款应由原告自己承担。因此被告应补给原告的面积差异款为2.6994平方米×2734.03元/平方米=7380元(小数点后四舍五入)。关于原告诉请要求被告支付违约金，因原告出售给被告的商品房面积差异款在进行产权登记前属待定状态，经产权登记机关登记才能确定房屋面积存在差异，才能计算面积差异款，因此原告要求被告支付违约金的诉请理据不充分，该院不予支持。关于被告主张原告的起诉已超过诉讼时效的问题，由于不动产登记机关在2019年4月10日才核发不动产权证给被告，才核准原告出售给被告的商品房实际面积，故诉讼时效应从2019年4月10日开始计算，原告起诉没有超过诉讼时效，因此被告关于原告起诉已超过诉讼时效的主张该院不予采纳。据上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，中华人民共和国建设部制定的《商品房销售管理办法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决：一、被告梁辉应在本判决生效后十日内支付商品房面积差异款7380元给原告广西粤东房地产开发有限公司；二、驳回原告广西粤东房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费234元，减半收取117元，由原告广西粤东房地产开发有限公司负担92元，被告梁辉负担25元。 二审审理期间，双方当事人均没有提交新的证据。 本院审理期间，本院向岑溪市不动产登记局服务中心依职权调查涉案小区岑溪市北环大道“岭南人家”商品房不动产权属登记的有关情况。该中心答复，办理岭南人家小区商品房不动产权证书须提交土地权属证书、竣工验收备案表、由第三方测绘机构出具的测绘报告等。商品房尚未建成时，开发商委托第三方对商品房面积进行预测形成预测报告，凭该预测报告可办理银行贷款或预告登记。该预测报告的测绘面积不是实际面积，不能作为房屋不动产登记建筑面积的依据。商品房交付使用后，办理商品房不动产所有权登记前，还须由开发商和业主共同委托的第三方再次测绘商品房的实际建筑面积，并形成实测报告。预测报告的建筑面积与实测报告的往往不一致。岭南人家小区的商品房也存在预测报告建筑面积与实测报告不一致的情况。当事人对实测报告的建筑面积提出异议的，可另行委托其他更高资质的测绘机构再次测绘，再次测绘后仍有争议的，通过司法程序解决。商品房不动产所有权属登记的建筑面积，以当事人无异议的实测报告测绘的建筑面积为准。岑溪市岭南小区商品房不动产所有权登记，不以岑溪市房地产公司于2013年3月20日作出的编号为Z12070007号的《房产测绘成果报告》载明的建筑面积作为登记的建筑面积。经质证，上诉人对该调查笔录没有异议。本院认为，该调查笔录由本院依法制作，可以证明岑溪市不动产登记局登记确认岑溪市“岭南人家”小区商品房建筑面积的情况，与本案具有关联性，可以作为认定事实的参考依据。 一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.粤东公司起诉要求购房人支付房屋面积差额款是否已过诉讼时效；2.一审法院认定购房人支付的差额款是否正确。 关于粤东公司起诉要求购房人支付房屋面积差额款是否已过诉讼时效的问题。本院认为，根据涉案《商品房买卖合同》第五条第1款第（3）项“出卖人应在得到经房屋产权登记机关备案的竣工测量建筑面积结果后，将该结果以书面的形式通知买受人，买受人在申办《房屋所有权证》前与出卖人进行多退少补的结算”的约定，产权登记机关对房屋总建筑面积备案后，出卖人须将备案面积告知买受人，双方才可结算房屋面积的差额款。被上诉人虽然于2013年4月对测绘报告进行了公示，但该报告内的预测面积并不是岑溪市不动产登记局据以办理房屋不动产权登记备案的总建筑面积，故被上诉人于2013年4月公示时双方仍未能依约结算房屋面积差额款。岑溪市不动产登记局依据当事人没有异议的实测报告登记涉案房屋建筑面积并核发不动产权证书后，被上诉人才知道产权机关备案的涉案房屋总建筑面积以及面积差异的具体数额，被上诉人在此时才知道上诉人未缴足房屋差额款确切的数额，被上诉人向上诉人主张面积差额款的诉讼时效应从此时起算。因此，一审法院认定被上诉人主张房屋面积差额款的诉讼时效从不动产登记机关核发不动产权证书之日计起，被上诉人的起诉请求支付房屋面积差额款未过诉讼时效并无不当，本院予以维持，上诉人主张被上诉人起诉请求房屋面积差额款已过诉讼时效，缺乏理据，本院不予支持。 关于一审法院认定购房人支付的差额款是否正确的问题。上诉人认为合同第五条第1款第（2）项已明确约定公摊面积发生差异不需再交面积差额款，第四条约定公摊面积不再另行计价，故一审法院判决上诉人承担部分公摊面积差额款错误。本院认为，涉案《商品房买卖合同》第五条第1款第（1）项约定按照产权登记机关核准的建筑面积调整成交总价款，该款第（2）项又约定公摊面积有差异的不再处理，故关于登记的房屋总建筑面积与合同约定总建筑面积发生误差时，合同约定的处理方式相互矛盾，在上诉人与被上诉人未能达成一致意见的情况下，一审法院根据《商品房销售管理办法》规定的面积误差处理方式进行处理，对总建筑面积未超出3%部分（含3%）的房价款由上诉人承担，并无不当，本院予以维持。此外，合同第四条是关于商品房销售时计算总房价款的约定，对公摊面积产生差异的结算，该条并没有约定。因此，上诉人主张一审法院认定的建筑面积差额款错误，缺乏理据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审程序合法，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费234元（上诉人梁辉已预交），由上诉人梁辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 斌 审 判 员  毛美美 审 判 员  任 军 二〇一九年十一月八日 法官助理  杨永芳 法官助理  姚石群 书 记 员  吴卓奇 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。