山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019）鲁01民终8245号上诉人（原审原告）：李红燕，女，1994年11月21日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：鹿光赏，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：王帅，山东轩鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南银盛泰房地产有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴正柱，总经理。委托诉讼代理人：姜东，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：吴岳，山东齐鲁律师事务所律师。上诉人李红燕因与被上诉人济南银盛泰房地产有限公司（以下简称银盛泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初4065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李红燕上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法改判支持李红燕的一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由银盛泰公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、一审法院未查清银盛泰公司公示的装修标准与合同中约定的装修标准之间的关系，简单的认定合同中约定的装修标准与公示的标准不一致，但合同不存在重大误解的情形，属于事实认定不清。合同中约定的装修标准3500元/平方米是基于公示的装修标准产生的，是对公示装修标准的总结，而公示的装修标准则是合同约定的装修标准的详细构成的体现。原济南市城乡建设委员会在2018年7月9日向济南市房地产开发企业下发的《关于规范带装修商品房预售管理的通知》中明确规定了“装修价格构成（含装修主要材料、设备清单及品牌）需在现场公示，同时按照要求提供装修样板房，样板房装修标准应与现场公示内容及交房标准一致。”另规定“商品房买卖合同中应明确毛坯单价及装修单价，不得违背购房人意愿，通过提高装修价格，变相抬高房价。”从政府政策来看，售楼处公示的装修标准及价格构成为合同中装修部分的真正价格构成及装修标准。另外，银盛泰公司在一审庭审过程中也提供了售楼处现场公示的装修标准作为证据，据以证明合同中约定的装修标准符合法律规定及现行政策，可见银盛泰公司也是认可合同约定的装修标准是基于公示的装修标准的，并认可公示的装修标准是合同约定装修标准的详细体现。之所以产生一审法院认定的公示的装修标准与合同约定的装修标准不一致的情况，是因为银盛泰公司在对公示的装修标准合计过程中计算错误，也是双方所签订的合同存在重大误解情形的原因。公示装修标准表格左侧一列显示部位名称，分别为“主卧室”、“儿童房”、“书房”、“起居室（餐、客厅、玄关）（含阳台）”、“卫生间”、“厨房”，最右侧一列显示“建筑面积指标（元/平方米）”，与前述房屋部位对应的装修标准分别为“640.01”、“379.23”、“282.98”、“974.97”、“474.53”、“748.28”。而银盛泰公司在最后一栏合计时，只是简单的将公示标准中的分项装修单价简单的相加，得出3500元/平方米的装修标准予以公示并将其写入合同中。但实际装修总价款正确的计算方式为装修总价款=主卧室对应的指标640.01元/平方米×主卧室面积13.12平方米＋儿童房对应的指标379.23元/平方米×儿童房面积8.85平方米＋书房对应的指标282.98元/平方米×书房面积8.96平方米＋起居室（餐、客厅、玄关）（含阳台）对应的指标974.97元/平方米×起居室面积34.82平方米＋卫生间对应的指标474.53元/平方米×卫生间面积5.6平方米＋厨房对应的指标为748.28元/平方米×厨房面积4.76平方米=54456.2537元，即便是考虑到是以套内面积计算的，再根据套内面积与建筑面积的比例进行计算后，按照建筑面积计算的装修总价款也仅为71062.87107元，远远低于合同价款。按照正确的计算方式计算出装修总价款后，再除以房屋面积99.32平方米，得出的715.5元/平方米才是正确的装修单价。综上所述，银盛泰公司对公示的装修标准中平均装修单价的合计错误，进而导致合同中约定装修标准高出实际装修标准的4-5倍。李红燕基于银盛泰公司的误导，形成了错误的意思表示，以高于真实装修总价款的4-5倍价格与银盛泰房地产签订了《商品房买卖合同》。该合同是基于李红燕对装修价款的重大误解所形成的，对李红燕造成了重大的损失，具有法定可撤销情形。一审法院尚未能理清对公示的装修标准及合同中约定的装修标准之间的关系，却以购房者应当明知而驳回李红燕的诉讼请求，实在是有违常理。2、一审法院认定《商品房买卖合同》及《补充协议》中不存在显失公平的情形为事实认定错误。在银盛泰公司开发的“金域蓝山小区”1号楼中，其所提供的真实的装修标准仅为不足700元/平方米，但是银盛泰公司利用其在房地产市场中所占据的卖方市场的优势地位及购房者对于装修行业经验的不足，采用误导和虚假宣传的手段，使购房者以高出其真实价格4-5倍的装修价款购买其所提供的装修服务。李红燕付出的装修款与银盛泰公司所提供的实际装修服务之间对价完全不对等，双方之间的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则，依法应当予以撤销。3、一审法院认定李红燕未能提供证据证明银盛泰公司的售房行为存在欺诈，亦属事实认定错误。银盛泰公司采用错误的计算方式向购房者公示并进行宣传，隐瞒其真实的房屋装修价格，向购房者宣传虚假的平均装修价格，致使李红燕以超出其真实价格4-5倍的价款购买装修，已然构成了对购房者的欺诈行为。购房者基于银盛泰公司的虚假宣传，受到了巨大的经济损失。购房者与银盛泰公司签订的《商品房买卖合同》中装修部分因银盛泰公司的欺诈，具有法定可撤销情形。4、一审法院对双方签订最终合同的时间认定错误。一审法院认定李红燕与银盛泰公司之间签订《商品房买卖合同》的时间是在2018年10月15日为认定错误。实际上，李红燕至2019年1月9日还尚未签订最终的网签合同，这一点从银盛泰公司于2019年1月9日向李红燕发送的《办理按揭手续的催告函》中可以看出。真正签订最终合同的日期应当是在2019年1月9日之后。二、一审法院适用法律错误。一审法院在未查清事实的情况下，简单的认定合同中约定的装修标准与公示的装修标准不一致，盲目适用合同法第八条，驳回李红燕的诉讼请求，确属法律适用错误。在未查清事实的情况下，认定不存在合同法五十四条中显失公平和欺诈的情形，驳回李红燕的诉讼请求，亦属适用法律错误。银盛泰公司辩称，银盛泰公司认可一审判决结果。一审判决适用法律正确，除了关于公司公示的装修标准与合同约定公司装修标准不一致的陈述外，其他事实认定银盛泰公司无异议。李红燕上诉无事实及法律依据，本案不存在欺诈重大误解显失公平的情形，请求二审依法驳回李红燕的上诉，维持原判。李红燕向一审法院起诉请求：1.判令撤销李红燕与银盛泰公司之间关于装修部分的合同关系；2.判令银盛泰公司向李红燕返还装修价款347620元；3.判令银盛泰公司承担李红燕为实现合法权益而支出的案件受理费、保全费等诉讼费用。一审法院认定事实：2018年10月15日，银盛泰公司（出卖人）与李红燕签订《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201826631338），约定，买受人购买出卖人开发的金域蓝山小区1号楼1单元1203室房屋；建筑面积99.32平方米，第四条约定，单价为平方米16707.86元，金额1659425元，说明：本条所记载价格仅为毛坯单价，本合同项下该商品房为装修房，该商品房按建筑面积计算的装修单价为每平方米3500元，该商品房最终成交单价及总价均按装修款进行计算，即按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（含装修款）20207.86元，该商品房总价款（含装修款）2007045元，买受人完全知悉且理解，装修部分与毛坯部分是不可分割的组成部分，买受人不能单独要求解除装修部分的买卖关系，上述价格为房屋含装修款在内的综合单价和总价，买受人愿意按照此价格购买本合同项下房屋，并承诺不就房屋价格问题向出卖人主张任何权利。该合同第四条条款“买受人不能单独要求解除装修部分的买卖关系”中“不”被划去。同日，银盛泰公司与李红燕签订的《济南市商品房买卖合同补充协议》第一款第4项约定，主合同及补充协议中，除乙方签字捺印并经甲方盖章确认外的其他手写条款一律无效，甲方不承担任何责任，一经发现双方未共同确认的手写条款，甲方有权单方面解除合同并有权将房屋另行出售，并保留追究乙方违约责任的权利，乙方对此无异议。银盛泰公司公示的金域蓝山二期1#楼建筑面积约99㎡户型全装修标准载明，主卧室的建筑面积指标为640.01元/平方，儿童房的建筑面积指标为379.23元/平方，书房的建筑面积指标为282.98元/平方，起居室（餐、客厅、玄关）（含阳台）的建筑面积指标为974.97元/平方，卫生间的建筑面积指标为474.53元/平方，厨房的建筑面积指标为748.28元/平方，合计3500元/平方。一审法院认为，银盛泰公司与李红燕签订的《房屋买卖合同》及《济南市商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。关于合同中有关装修的条款可否撤销，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。银盛泰公司与李红燕签订的《房屋买卖合同》中约定，“本合同项下该商品房为装修房，该商品房按建筑面积计算的装修单价为每平方米3500元，该商品房最终成交单价及总价均按装修款进行计算，即按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（含装修款）20207.86元，该商品房总价款（含装修款）2007045元”，银盛泰公司公示的装修标准与合同中约定的装修标准不一致，应当以合同中双方共同确认的条款作为履行合同的依据，李红燕作为完全民事行为能力人，应当对自己的行为及法律后果有所判断，双方所签协议应是各自利益选择的结果，李红燕作为购房人，对于购房款金额等重要事项应当是明知的，其主张对此存在重大误解，显违常理。《房屋买卖合同》、《济南市商品房买卖合同补充协议》中关于装修的条款未见存在显示公平的情形，李红燕也未提交证据证明银盛泰公司的售房行为构成欺诈。综上，银盛泰公司与李红燕签订《房屋买卖合同》及《济南市商品房买卖合同补充协议》中关于装修的条款不存在可撤销的情形，李红燕主张撤销关于装修部分的合同关系及要求返还装修价款的诉讼请求，不予支持。判决：驳回原告李红燕的诉讼请求。案件受理费6660元，减半收取计3330元，由李红燕负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李红燕提交涉案房屋户型全装修标准市场询价表一份，证明根据银盛泰公司公示的装修内容，涉案房屋的装修价款每平方米单价为994元-1091元，总价为98817.5-108394元，双方约定的价格明显高于市场价格，合同显失公平且有欺诈情形。银盛泰公司质证称，该证据无法确定合法来源，与本案无关，不具备客观性，不能作为本案的定案依据。银盛泰公司向本院提交海信地产公司在海信贤文世家楼盘公示的户型装修标准照片一份，证明银盛泰公司公示的装修标准表格形式及内容符合国家相关机关的统一要求，其他同行业公司也是这样公示的。李红燕质证称，对该证据的真实性无法判断，与本案无关，另外，银盛泰公司提交的公示标准与银盛泰公司所公示的标准形式并不一致，银盛泰公司提供的内容不能证明该种方式为建委所规定的公示标准。经审查本院认为，李红燕、银盛泰公司提交的上述证据均无法证明确定其真实性和有效性，对方对此亦不予认可，故本院对此均不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李红燕与银盛泰公司签订的涉案房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守。李红燕起诉要求撤销上述合同中有关装修部分的合同内容，并要求返还相应装修价款，其理由为该合同内容存在重大误解、显失公平、欺诈等可撤销之情形。对此本院认为，李红燕提出上述主张的事实依据为银盛泰公司对外公示的装修标准与合同约定的装修标准不一致，但银盛泰公司对此并不认可，认为其对外公示的装修标准与合同约定的装修标准一致，银盛泰公司也是按照合同约定的装修标准实际履行的。双方对合同约定的装修总价值以及应当按照该约定装修总价值予以履行并不存在争议，争议的关键点在于银盛泰公司公示的房屋装修总价值的计算方式问题。截至目前为止，合同约定的交房期限尚未届满，涉案房屋亦未装修完毕，房屋并未交付使用，房屋实际装修价值亦不能确定。故仅凭现有证据并不足以证明涉案房屋买卖合同存在重大误解、显失公平、欺诈等可撤销之情形。李红燕要求撤销合同中有关装修部分内容并返回相应装修价款，并无事实依据，本院不予采信。综上所述，李红燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6660元，由上诉人李红燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄宏伟审 判 员 李莎莎审 判 员 焦玉兴二〇一九年十一月十二日法官助理 乔 馨书 记 员 李在利