上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终7649号上诉人（原审原告）：周广华，男，1954年8月10日出生，汉族，户籍地安徽省颍上县。被上诉人（原审被告）：顾明鑫，男，1939年11月16日出生，汉族，住上海市。被上诉人（原审被告）：上海置衡房地产经纪事务所，住所地上海市徐汇区襄阳南路334号底层。投资人：张珏云，总经理。上诉人周广华因与被上诉人顾明鑫、上海置衡房地产经纪事务所（以下简称置衡事务所）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初1318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人周广华上诉请求：撤销一审判决，改判两被上诉人返还房屋押金人民币（下同）4,800元、赔偿违约金4,800元。事实和理由：两被上诉人相互勾结欺骗上诉人，被上诉人顾明鑫收取租赁费并开具增值税发票可证明其与上诉人间存在事实租赁关系；上诉人依约履行合同，提前缴纳下期房租，但房东拒收。被上诉人置衡事务所辩称，上诉人违约，押金不应退还；其没有违约，无需支付违约金，故其认为一审判决正确，要求维持原判。被上诉人顾明鑫向本院出具书面意见，表示其同意一审判决理由与结果。周广华诉至一审法院，请求判令：1.确认周广华与顾明鑫、置衡事务所之间于2018年4月15日就上海市徐汇区XX路XX弄XX号底层（南间）签订的房屋租赁合同于2018年7月25日解除；2.顾明鑫、置衡事务所共同返还周广华租房押金4,800元;3.顾明鑫、置衡事务所共同支付周广华违约金4,800元。一审法院认定事实：顾明鑫是系争房屋（公房）承租人。2013年2月2日，顾明鑫（出租人、甲方）与置衡事务所（承租人、乙方）签订房屋租赁合同一份，其中置衡事务所盖章确认，投资人张珏云亦签字确认。合同约定：甲方将系争房屋出租乙方，租期自2013年3月1日起至2019年2月28日止，租金每月2,300元，押金2,300元，付三押一。同日，顾明鑫向置衡事务所的投资人张珏云出具房屋委托书，称：委托置衡房产张珏云代为办理房屋出租事宜：代为签订租赁合同、收取租金……2018年4月14日，顾明鑫（出租人、甲方）与置衡事务所（承租人、乙方）签订补充协议一份，协议乙方处由张珏云代表置衡事务所签字确认。补充协议内容为：甲乙双方经友好协商，为保障现租客利益，现将原签订合同期限2019年2月28日延长至2019年4月30日止，若现租客提前终止租赁合同，甲乙双方仍按原合同截止日执行。原审另认定，2018年4月15日，置衡事务所（出租人、甲方）与周广华（承租人、乙方）签订房屋租赁合同一份，其中合同甲方处由置衡事务所盖章并由张珏云签字。合同约定：甲方将系争房屋出租乙方，租期自2018年4月16日起至2019年4月15日止，租金每月4,800元，首期付三个月，另付押金4,800元，以后按每三个月结算一次，提前7天支付下次房租，押金不变，甲方收到乙方租金（包括押金）后开具收据给予乙方。乙方应按合同规定按时支付租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋，屋内设施应按无主处理。双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续。如违约，则向对方支付违约金4,800元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付乙方上述金额违约金。反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同签订后，周广华向置衡事务所支付首期2018年4月16日至2018年7月15日房屋租金14,400元及押金4,800元，置衡事务所向周广华出具收款收据。后置衡事务所又向周广华交付房屋税费发票一张，备注中代开企业名称为顾明鑫，坐落地址为系争房屋地址。原审再认定，2018年7月25日，置衡事务所向周广华发出告知函：因周广华逾期支付房租，构成违约，今在110、居委会共同见证下，已更换系争房屋大门锁并切断水电煤，限周广华当日内电话联系并取回个人物品。当日，置衡事务所在110、居委会共同见证下收回系争房屋。原审又认定，2018年9月，周广华诉至法院【案号：（2018）沪0104民初19321号】，要求撤销租赁合同，顾明鑫、置衡事务所返还租金、押金、中介费及赔偿周广华住宿费、物品丢失费、搬场费等。因周广华经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，该案于2018年11月1日出具民事裁定书：按周广华撤诉处理。原审中，置衡事务所称因周广华逾期支付2018年7月16日起的租金，经多次催缴未果，无奈于2018年7月23日在系争房屋外张贴告知函，主要内容为催缴房租并限期再不支付，将依法收回房屋。但后周广华仍拒绝缴纳房租，故其于2018年7月25日收回房屋。对此，周广华称：认可至今未支付2018年7月16日起的租金，并实际使用房屋至2018年7月25日。因周广华认为顾明鑫是出租人，张珏云是顾明鑫的受托人，置衡事务所是居间方（后周广华又于庭后称认可顾明鑫、置衡事务所都是出租人），周广华于诉讼中才知道顾明鑫、置衡事务所之间的租赁关系，周广华认为顾明鑫开具第一期租金发票，顾明鑫是出租人，置衡事务所或张珏云无权再收取之后的租金，周广华要求将租金直接交给顾明鑫，因顾明鑫不出面而未果，后房屋即被收回了。周广华认为2018年7月25日后其无法正常进入房屋使用，故合同应于该日解除，顾明鑫、置衡事务所构成违约。一审法院认为：顾明鑫、置衡事务所之间签订的房屋租赁合同及补充协议均系双方真实意思表示且不违反法律禁止性规定，应为合法有效。就置衡事务所与周广华签订的租赁合同，仅有事务所盖章及投资人张珏云确认签字，顾明鑫并未到场签字或参与合同履行，结合周广华将首期租金及押金支付给置衡事务所并由事务所开具收据、两份租赁合同之间存在租金差价收益及顾明鑫、置衡事务所均认可周广华支付的租金、押金均由置衡事务所收取等情况，一审法院认定顾明鑫并未与周广华形成租赁合意，周广华所签涉案租赁合同不能直接对顾明鑫形成法律约束力；周广华所签涉案租赁合同实际为转租合同，出租人为置衡事务所。至于租金发票上显示顾明鑫名字，并不能自然推定顾明鑫与周广华形成租赁合同关系，故周广华以该理由认定顾明鑫即为合同出租方的主张，依据不足，一审法院不予采信。合同履行中，周广华占用系争房屋，应按约向置衡事务所支付租金，而周广华逾期支付租金且在合理宽限期内仍未支付，已构成违约，置衡事务所有权依照合同及相关法律解除合同、收回房屋并没收租赁押金作为周广华的违约金。综上，周广华及置衡事务所均认可双方之间租赁合同于2018年7月25日解除，该日系争房屋实际亦由置衡事务所收回，对周广华该诉请，一审法院予以支持。对周广华其余诉请，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。顾明鑫经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其自行放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,于二〇一九年四月十日判决：一、周广华与置衡事务所于2018年4月15日就上海市徐汇区XX路XX弄XX号底层（南间）签订的房屋租赁合同于2018年7月25日解除；二、驳回周广华其余诉讼请求。一审案件受理费减半收取计65元，由周广华负担25元，由置衡事务所负担40元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，周广华与置衡事务所签订的租赁合同，于法无悖，双方均应恪守。租赁合同载明的出租方（甲方）为置衡事务所，结合考虑履约过程中，置衡事务所收取租金并开具收据的行为，可以确定周广华系与置衡事务所建立房屋租赁关系。本院注意到，增值税发票上确有“代开企业名称顾明鑫”的记载，但该内容不足以认定顾明鑫与周广华间已建立租赁关系，故周广华关于其与顾明鑫间存在事实租赁关系的上诉理由，本院不予采纳。本院同时认为，周广华逾期支付租金，构成违约，故置衡事务所有权没收押金。本案中，置衡事务所并无违约行为，周广华关于违约金的主张，于法无据，难以支持。综上所述，上诉人周广华关于撤销一审判决，改判顾明鑫、置衡事务所返还房屋押金4,800元、赔偿违约金4,800元的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人周广华负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇一九年十一月二十日书记员 金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。