广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初4694号原告：张秀，女，1983年4月21日出生，汉族，住广东省兴宁市。被告：广州富山投资管理有限公司，住所地：广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧（综合楼）。法定代表人：张海华。原告张秀与被告广州富山投资管理有限公司（以下简称富山公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张秀到庭参加诉讼，被告富山公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张秀向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《公寓使用权转让合同》（编号：2018-C-1128）；2.被告退还原告使用权转让款886954元、整改费45000元；3.被告退还按揭手续费1500元和转让手续费3000元，从2018年6月到2019年5月的贷款利息25811.56元，律师费由被告承担。庭审中，原告撤回其上述第1项诉讼请求。事实和理由：原告在2018年5月5日与被告签订了《公寓使用权转让合同》，当时不知道该楼盘是违建，也不知情《公寓使用权转让合同》是无效合同，后来经过律师的沟通，方得知自己受骗。现向法院起诉，请求被告退还所有缴纳的房屋款项。被告富山公司无答辩，亦未在举证期内提供证据。张秀围绕诉讼请求依法提交了《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》、发票、收款收据、支付凭证、广州农村商业银行借款借据、业务凭证、客户回单、广州农村商业银行贷款期供查询清单等证据，并出示了相关证据原件。富山公司经本院合法传唤无正当理由拒不应诉，视为其放弃对张秀提供的证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在富山公司未提交相反证据的情况下，本院对张秀提供的证据的真实性予以确认并在卷佐证：2018年4月30日，广州市一房网络科技有限公司（以下简称一房公司）出具《收款收据》（NO.0025567），载明收到张秀交来富山自由度C座621单位的整改费45000元。2018年5月5日，富山公司（甲方、转让方）与张秀（乙方、受让方）签订《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》（以下简称《转让合同》，合同编号：2018-C-1128），约定：甲方向乙方转让使用权的公寓位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”第C栋×层××号公寓（以下简称涉讼房屋），建筑面积（包含公摊面积）58.18平方米，其用途为商住；双方确认在签订本合同前，甲方已将涉讼房屋的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让物业使用权；甲方向乙方转让的物业使用权期限自物业交付乙方之时（不迟于2018年12月31日）起至2049年1月21日该物业土地使用权期限届满时止，土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿使用该物业；甲方交付物业的具体时间以甲方向乙方发出的书面交楼通知载明的时间为准；该物业使用权转让费总额为886954元；乙方选择按银行贷款方式支付上述转让费：乙方于签订合同当日支付转让费446954元，余款440000元乙方选择以银行装修贷款方式支付，乙方选择此种支付方式的，须与甲方指定的广州雁南装饰工程有限公司签订装修合同进行装修（装修款由甲方先行垫付），然后再与甲方指定的贷款银行签订装修协议，贷款银行将贷款汇入装修公司账户，视为乙方支付了该部分转让费，且甲方不得再向乙方要求支付先行垫付的装修款项；甲方收到乙方缴纳的款项后出具相应的收据给乙方，甲方协助乙方开具发票，乙方自愿承担因此产生的一切税费，并另行支付；受让期间，乙方可以出租、分租该物业，但乙方与第三人签订出租、分租合同时，约定的租期不得超过本合同约定的受让期限；甲方如未能按本合同约定的期限交房逾期超过180日的，乙方有权单方面决定解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还乙方已付转让费及利息（利息从乙方付款日起至甲方退款日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；甲方无正当理由提前解除合同的，除应该退还乙方已经缴纳的转让费之外，还应该按照银行同期贷款利率的三倍向乙方支付利息；等等。同日，张秀向富山公司支付446954元和3000元，富山公司出具《富山*自由度收据》（NO：0002175）及《收款收据》（编号162342），载明收到涉讼房屋的使用权转让费446954元、转单位手续费3000元。2018年6月29日，广州农村商业银行股份有限公司清河东路支行向张秀开具《借款借据》（编号：0117003201800205001），载明借款人为张秀，借款种类为个人消费贷款，借款用途装修，借款金额440000元。同日，广州农村商业银行股份有限公司清河东路支行将上述贷款440000元发放至广州雁南装饰工程有限公司的账号。2018年7月6日，广东华誉律事务所向张秀开具《广东增值税普通发票》（NO.23084055），载明“*鉴证咨询服务*律师费”1500元。庭审中，张秀称富山公司一直未向其交付涉讼房屋，及至庭审之日尚未收到富山公司退还任何款项。为证明因购买涉讼房屋所支出的费用，张秀提交了一份了自制的交费明细清单，并称其中的按揭手续费1500元即为广东华誉律师事务所的律师费，整改费45000元的收据虽然是一房公司开具的，但富山公司说一房公司也是属于富山公司的公司。对于《转让合同》的法律状态及效力问题，张秀认为合同是无效的，故主张应当解除合同。经本院释明，张秀表示合同效力由法庭进行认定，如认定合同无效，其撤回第一项诉讼请求。另查明，本院已受理多件因富山公司转让富山自由度项目使用权而产生的合同纠纷案件。2018年3月14日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番强拆公字[2014]1228号《限期拆除违法建设公告书》：经调查，位于广州市番禺区钟屛岔道南侧广州露纯化妆品有限公司所属地块内建设3幢建筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依法应当予以拆除，本执法机关已于2018年2月8日作出穗综番违建处字[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》，责令违法建设当事人在收到决定书之日起15日内自行拆除上述违法建设，现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定，对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述处理决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。2019年7月10日，富山公司向富山自由度的租户发出《富山自由度租户资料登记公告》：经富山公司研究决定，为了妥善解决钟村街富山自由度租户的退款诉求，公司决定委托大成律师事务所对租户信息进行登记核算退款金额，登记时间7月15日至7月30日，登记地点：富山公司售楼部，租户携带身份证、合同、收据等材料进行登记。该公告已抄送番禺区政府、钟村街道办事处。本院认为，针对张秀与富山公司所签订的《转让合同》成立的法律关系的认定问题。房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，从张秀在起诉状及庭审中的陈述来看，张秀与富山公司签订的《转让合同》未约定张秀有取得房屋所有权的权利，不符合房屋买卖合同的基本要素，故张秀与富山公司之间不成立房屋买卖关系。《转让合同》合同名称明确为公寓使用权转让，约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用，并对转让期限到期后的使用期限进行了约定，还对受让人的出租、分租权进行了限制，上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的定义，故双方签订的《转让合同》成立房屋租赁法律关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因涉讼房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证，现已被相关行政部门责令限期拆除，故富山公司与张秀于2018年5月5日就涉讼房屋签订的《转让合同》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《转让合同》无效，富山公司已收取张秀的转让款886954元、转单位手续费3000元应返还给张秀。因张秀在庭审中确认在签订合同时对涉讼房屋及所在建筑物的权属及报建情况未尽审慎注意义务，对造成合同无效存在一定过错，故张秀应自行承担相应的损失，故对于张秀要求退还从2018年6月至2019年5月的贷款利息25811.56元的诉请，缺乏依据，本院不予支持。关于整改费45000元，因该费用的收据系由一房公司开具的，尽管张秀称一房公司亦是富山公司的公司，但张秀对此未能举证加以证实，亦未能举证证明该款项确系富山公司收取的，故张秀要求富山公司退还该项整改费的诉请，理据不足，本院不予支持。至于张秀主张由富山公司承担按揭手续费（即发票载明律师费）1500元，根据张秀提交的发票显示，收款方为广东华誉律师事务所，广东华誉律师事务所所收取的该费用并没有在《转让合同》中进行约定，该律师事务所也非上述合同相对方，也没有证据证明富山公司收取了该费用，故对张秀的该主张，本院亦不予支持。另外，张秀诉请富山公司支付律师费，张秀对此未能提交相关证据证实其因咨询律师而支出了相应费用，且该费用并非本案诉讼所必须支出的费用，故对于张秀的该主张，本院不予支持。富山公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃本次诉讼的权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州富山投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张秀退还转让款886954元、转单位手续费3000元；二、驳回原告张秀的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13423元，由原告张秀负担723元，被告广州富山投资管理有限公司负担12700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  梁润富人民陪审员  邓丽诗二〇一九年十一月二十二日书 记 员  罗嘉敏