黑龙江省高级人民法院执 行 裁 定 书(2019)黑执复164号复议申请人（利害关系人）：柏延齐，男，1968年4月24日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。申请执行人：张忠显，男，1969年2月6日出生，汉族，住黑龙江省大兴安岭地区。被执行人:齐齐哈尔市华虹建筑工程有限责任公司。法定代表人:刘士有，该公司经理。复议申请人柏延齐不服黑龙江省黑河市中级人民法院（以下简称黑河中院）（2019）黑11执异3号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。张忠显与齐齐哈尔市华虹建筑工程有限责任公司（以下简称华虹公司）欠款纠纷一案，柏延齐于2017年7月29日对黑河中院（2014）黑中执字第17-2号执行裁定的拍卖行为提出异议，同时对黑河中院（2014）黑中执字第17-8号执行裁定，将位于齐齐哈尔市××区花卉××市场××层抵偿给张忠显提出异议。黑河中院于2017年8月10日作出（2017）黑11执异30执行裁定，驳回其异议请求。柏延齐不服，向本院申请复议，本院于2018年2月22日作出（2018）黑执复13号执行裁定，驳回其复议请求。柏延齐向最高人民法院（以下简称最高院）申诉，最高院于2019年1月30日作出（2018）最高法执监511号执行裁定，撤销本院（2018）黑执复13号执行裁定和黑河中院（2017）黑11执异30号执行裁定，由黑河中院重新审查处理。黑河中院于2019年3月26日举行了听证会。柏延齐称，黑河中院在执行该案中存在以下问题：一、黑河中院的本次执行行为违背了异议人提起执行异议之诉后本院作出的最后生效判决。该判决确认执行的范围是异议人尚欠华虹公司的购房余额，而不是张忠显债权的全额。二、在本院作出的（2010）黑民一终字第5号民事判决中确认异议人拥有该房产的优先权以及交付占有合法性，黑河中院将争议房产视为华虹公司名下的房产予以执行是错误的。三、1.黑河中院在本次拍卖中执行程序违法，因司法评估报告的有效期为一年，黑河中院在2017年拍卖中仍然依据2014年评估报告及其价格是错误的，应当重新评估；2.拍卖机构的选择没有依法选择；3.黑河中院在拍卖时的每一个程序都没有告知当事人、优先购买权人，违反了相关的法律规定；4.合议庭的组成人员违法，臧志勇、韩继成两位均是参与过执行异议案件的审查，现在又来参与本案执行实施，程序违法。综上，请求法院依法予以审查异议请求，保护异议人的合法权益。张忠显称，一、本案适用的评估报告不存在拍卖时间过长和市场行情发生重大变化的情形，异议人柏延齐也没能提供证据证实房屋价格发生重大变化，涉案拍卖的房屋已确定的拍卖保留价没有损害异议人的合法权益，该报告是2014年5月5日出具的，有效期至2015年5月5日。执行异议之诉终审判决生效后，继续拍卖是2016年12月21日开始的，相距时间仅18个月，不属于时间过长的情况。在此期间，齐齐哈尔地区商品房的市场价格，按照齐齐哈尔市统计局官方缴税指导价，涨幅只在2%，市场行情没有发生重大变化。涉案拍卖的房屋已确定的拍卖保留价没有丧失公允价值。二、对于首次拍卖流拍后，再行拍卖是否应在评估报告有效期之内，法律、司法解释没有明确规定。评估报告仅是启动拍卖时确定保留价的参考，第二次拍卖是根据前次拍卖的竞价情况决定保留价，并不受评估报告有效期的影响。本案在执行拍卖过程中的第二次、第三次拍卖的保留价并非直接依据评估价确定，而是依照前次拍卖的保留价确定的。三、法院在评估报告有效期内已进行委托拍卖，有效期届满后不影响拍卖的效力。法院在评估报告有效期内，对拍卖标的物已进行委托拍卖的，表明委托拍卖程序已启动，此时的评估价已转为拍卖保留价，即使在拍卖过程中，因当事人申诉等事由，导致拍卖未在评估报告有效期内完成，评估报告有效期届满也不影响已确认拍卖保留价的拍卖程序继续进行。本案中，评估报告有效期内，黑河中院即启动了案涉房屋的第一次拍卖，后因柏延齐异议、复议及执行异议之诉等原因没有继续执行。黑河中院在第一拍没人购买流拍后，在流拍价基础上下浮保留价进行了第二次拍卖。此外，涉案房屋第二次和第三次拍卖在第一次保留价的基础上都下浮了20%作为保留价，其真实价值也已在两次拍卖中得到了市场检验，最终都以没人购买而流拍，表明了评估价格并不低于涉案房屋经拍卖检验的市场价格。四、柏延齐办理的土地使用证不包含本案争议的第三层房屋，在本院（2018）黑执复13号案件及黑河中院（2014）黑中执异字第１号案件的听证记录中均有记载。黑河中院现在已将案涉房产第三层房屋所对应的土地下达了（2014）黑中执字第17-6号执行裁定进行了查封。2015年10月9日，齐齐哈尔市国土资源局给申请执行人出具的《信访事项处理意见书》明确了柏延齐补发的土地证“不是整个花鸟鱼市场所占的土地面积”。土地档案的宗地图也记载了三层土地单独存在的事实。2014年5月4日，齐齐哈尔市中级人民法院（以下简称齐市中院）向齐齐哈尔市房地产产权管理处下达的（2011）齐执字第21号《协助执行通知书》，要求对花卉大市场一至三层的房产进行预告登记。2014年5月28日，齐齐哈尔市房地产产权管理处政策法规科给齐市中院出具的《说明》是涉及一至三层的说明，案涉拍卖的房屋只是第三层，现在已经具备房屋和土地相一致的条件，能办理产权证。2014年6月23日，黑龙江高院将此案指定黑河中院继续执行后，只是处置了第三层的房产。五、（2014）黑中执字第17-8号执行裁定不存在违法，不应撤销，应继续执行。（2014）黑中执字第17-8号执行裁定是根据（2016）黑民终533号民事判决书确定的法院能处置案涉房产的判决结果，对已经在第一次拍卖起拍后中止的拍卖程序中，对该房产进行恢复拍卖的。在依法拍卖的环节，经三次流拍无人购买后，最终以物抵债。裁定价格是依据拍卖行最后一次起拍价而确定的房产价值。拍卖程序不存在违法的问题。其拍卖行为符合法释〔2004〕16号《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定。黑河中院审查查明，2009年9月28日，原申请执行人郝湘华依据齐齐哈尔市建华区人民法院（以下简称建华区法院）（2009）建民初字第65号民事判决，向建华区法院申请强制执行其与华虹公司欠款纠纷一案。在执行过程中，建华区法院于2010年1月4日向华虹公司送达（2009）建执字第490号执行通知书。齐市中院于2011年3月17日作出（2011）齐执提字第1号执行裁定书，裁定该案由齐市中院提级执行。2014年2月14日齐市中院作出执行裁定，变更张忠显为本案申请执行人。2014年6月23日，本院裁定该案由黑河中院继续执行。2014年10月23日，柏延齐作为案外人向本院提出执行异议称，一、本院（2010）黑民一终字第5号民事判决确认，柏延齐与华虹公司的房屋买卖合同有效，花卉市场房产已经交付给柏延齐，并由其支配、占有、使用、收益，该房产的所有权已经转移。本案是华虹公司欠申请人郝湘华欠款，柏延齐不是本案当事人即不是债务人。根据民法理论的物权优于债权原则，申请人郝湘华案件无权拍卖属于柏延齐的房产；二、柏延齐购买的花卉大市场该房产没有办理产权证照，土地使用证是在柏延齐名下，可以证实该不动产物权为柏延齐所有；三、虽然柏延齐欠华虹公司购房款四百多万元没有履行，是因为柏延齐为华虹公司担保的债权人杨福、李桂荣案件，（2011）建民商再字第3号民事判决书，判决华虹公司偿还杨福、李桂荣欠款本息4,647,756.96元，柏延齐承担连带保证责任，此案在建华区法院执行，因华虹公司没有财产，建华区法院早在齐市中院之前就已经查封柏延齐花卉大市场的房产，柏延齐已经向建华区法院履行该案件的150万元给付义务，柏延齐与杨福协商了给付方案。依据合同法的规定柏延齐可以行使债务抵销权，即柏延齐对杨福、李桂荣案件的履行金额直接抵销与华虹公司的购房款，在该还款金额范围华虹公司的债权人包含本案申请执行人郝湘华无权执行柏延齐；四、花卉大市场房产没有将房照全部办理到柏延齐个人名下另一原因是，华虹公司的法定代表人下落不明和职工恶意上访，不提交有关手续，造成无法办理证照，其过错在于华虹公司，这也是柏延齐迟延给付房款的原因之一，本院（2010）黑民一终字第5号民事判决书第八页第十行确认是“在华虹公司未按照合同约定协助柏延齐办理房屋过户手续的情形下，柏延齐迟延交付剩余房款的行为符合先履行抗辩权的法定情形……”。故柏延齐迟延交付剩余房款是实施先履行抗辩权的合法行为。柏延齐和华虹公司之间的买卖合同是双务合同，华虹公司不给柏延齐落实相关的房产手续，柏延齐也有权利拒绝给付房款，为此柏延齐已经另案在齐齐哈尔市龙沙区人民法院提起诉讼。综上，请求本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，停止对柏延齐购买的龙沙区花卉大市场的房产的执行行为。黑河中院于2015年1月16日作出（2014）黑中执异字第1号执行裁定，驳回柏延齐的异议。柏延齐不服，向本院申请复议。2015年5月22日，本院作出（2015）黑高法执复字第16号执行裁定，撤销黑河中院作出的执行裁定，由黑河中院对柏延齐的异议重新审查。黑河中院于2015年7月28日作出（2015）黑中执异字第75号执行裁定，驳回柏延齐的异议。柏延齐不服，提出执行异议之诉，该院于2016年6月7日作出（2015）黑中民初字第29号民事判决，驳回柏延齐的诉讼请求。柏延齐不服，向本院提出上诉，本院于2016年12月11日作出（2016）黑民终533号民事判决，驳回上诉，维持原判。2014年5月，原执行法院齐市中院委托黑龙江省仁杰价格评估有限公司对案涉的位于齐齐哈尔市××区公园路38号龙沙花卉大市场的房产进行价格评估，评估机构于2014年5月5日作出黑仁价评（2014）齐中法民鉴字第01号司法鉴定书，价格鉴定基准日为2014年4月9日，该鉴定书未明确有效期。该司法鉴定意见书显示：龙沙花卉大市场第三层的建筑面积为1239.53㎡，鉴定金额为11,486,725元。2014年9月22日，黑河中院执行局委托技术室选定拍卖机构，对案涉房产进行拍卖，并通知双方当事人届时到场，技术室通过随机摇号的方式选定了拍卖机构。于2014年10月22日将评估价确定为拍卖保留价进行第一次拍卖。2017年4月23日，第二次拍卖在第一次拍卖保留价的基础上下浮19%作为保留价，进行了拍卖。2017年5月9日，第三次拍卖在第二次拍卖保留价的基础上下浮18%作为保留价，进行了拍卖。每一次拍卖前，在《齐齐哈尔日报》等报纸上发布拍卖公告，进行先期公告，经三次拍卖，均发生了流拍。在第三次拍卖流拍后申请执行人张忠显提出书面申请，同意以第三次拍卖的保留价762.6万元接收上述流拍房产以物抵债，并同意补交抵债房产的价额与受清偿的债权额的差额。黑河中院于2017年5月24日作出（2014）黑中执字第17-8号执行裁定，一、将被执行人华虹公司位于齐齐哈尔市××区公园路38号龙沙花卉大市场第三层、建筑面积1239.53㎡（最终以相关管理部门实测为准）的房产作价762.6万元，交付申请执行人张忠显抵偿债务762.6万元。该房产的所有权自该裁定送达申请执行人张忠显时起转移；二、申请执行人张忠显应在该裁定送达之日起三日内补交抵债房产的价额与受清偿的债权额的差额61,260.14元；三、申请执行人张忠显可持该裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。柏延齐对该裁定的执行行为有异议，于2017年7月29日提出书面异议，该院于2017年8月10日作出（2017）黑11执异30执行裁定，驳回异议请求。柏延齐不服，向本院申请复议，本院于2018年2月22日作出（2018）黑执复13号执行裁定，驳回复议申请。柏延齐向最高院申诉，最高院于2019年1月30日作出（2018）最高法执监511号执行裁定书，裁定撤销本院（2018）黑执复13号执行裁定及黑河中院（2017）黑11执异30号执行裁定，由黑河中院重新审查处理。另查明，齐齐哈尔市人民政府于2007年8月29日颁发了齐土籍国用（2007）第0100649、0100650、0100651号国有土地使用权证。齐土籍国用（2007）第0100649号国有土地使用权证记载：座落于龙沙区公园路38号，地号2-（10）-1-4-1，图号45.50-71.00，使用权面积534.89平方米，土地使用权人为华虹公司。齐土籍国用（2007）第0100650号国有土地使用权证记载：座落于龙沙区公园路38号，地号2-（10）-1-4-3，图号45.50-71.00，使用权面积1482.939平方米，土地使用权人为柏延齐。齐土籍国用（2007）第0100651号国有土地使用权证记载：座落于龙沙区公园路38号，地号2-（10）-1-4-2，图号45.50-71.00，使用权面积532.071平方米，土地使用权人为初宝君。45.50-71.00宗地图记载：宗地总面积2549.9平方米，华虹公司分摊面积534.89平方米；初宝君分摊面积532.071平方米；柏延齐分摊面积1482.939平方米。2011年12月1日，齐齐哈尔市国土资源局以原证丢失补证为由，为柏延齐补发了齐土籍国用（2011）0100866号国有土地使用权证，其中座落位置、地号、宗地图号，使用权面积均与齐土籍国用（2007）第0100650号国有土地使用权证记载一致。2014年5月4日，齐市中院向齐齐哈尔市房地产产权管理处下达（2011）齐执字第21号协助执行通知书，要求该处协助：一、对华虹公司所有的，坐落于齐齐哈尔市××区公园路38号花卉大市场一至三层房产进行预告登记；二、预告查封被执行人华虹公司所有的坐落于齐齐哈尔市××区公园路38号花卉大市场一至三层房产。2014年5月28日，齐齐哈尔市房地产产权管理处政策法规科为齐市中院执行局出具了一份加盖“齐齐哈尔市房地产产权市场管理处信访专用章”的说明，认为“齐齐哈尔市华虹建筑工程有限责任公司龙沙区公园路38号，花卉大市场一至三层的房屋不具备办证条件”。又查明，2019年3月14日，齐齐哈尔市统计局为黑河中院出具一份说明，说明齐齐哈尔市2014年-2018年商品房平均销售价格：2014年每平方米4,171元；2015年每平方米4,308元；2016年每平方米4,478元；2017年每平方米4,597元；2018年每平方米4,750元。再查明，2015年1月16日，黑河中院（2014）黑中执异字第1号执行裁定的合议庭组成人员为臧志勇、孙伟华、刘红梅。2015年7月28日，黑河中院（2015）黑中执异字第75号执行裁定的合议庭组成人员为薛文、李进明、韩继成。2017年5月24日，黑河中院（2014）黑中执字第17-8号执行裁定合议庭组成人员为臧志勇、王伟才、韩继成。黑河中院认为，关于涉案房屋的执行范围问题，柏延齐对此提起过执行异议之诉，黑河中院（2015）黑中民初字第29号民事判决和本院（2016）黑民终533号民事判决均认定柏延齐的异议请求不能排除张忠显对案涉房屋的执行，即张忠显在其债权范围内可以申请强制执行案涉房屋。现柏延齐提出案涉房屋执行范围应当限定在柏延齐欠华虹公司余款范围内，实际上缩小了张忠显对案涉房屋申请执行的范围，与本院（2016）黑民终533号判决精神不符，对于柏延齐的该项主张，不予支持。关于执行程序是否违法的问题，齐齐哈尔市人民政府分别于2007年8月29日为华虹公司、柏延齐、初宝君颁发了齐土籍国用（2007）第0100649、0100650、0100651号国有土地使用权证。案涉房屋座落的齐齐哈尔市××区公园路38号宗地面积为2549.9平方米，华虹公司、柏延齐、初宝君根据各自的土地使用证分摊该宗地面积分别为534.89平方米、1482.939平方米和532.071平方米。2011年12月1日，齐齐哈尔市国土资源局以原证丢失补证为由为柏延齐补发了齐土籍国用（2011）0100866号国有土地使用权证的座落位置、地号、宗地图号，使用权面积均与齐土籍国用（2007）第0100650号国有土地使用权证一致，不是全部宗地的面积。黑河中院执行的是华虹公司所有的该宗地建筑物花卉大市场第三层房屋，并非花卉大市场全部房屋，因此，华虹公司所有的房屋和华虹公司分摊的土地使用权相互对应，主体一致。另，2014年5月28日，齐齐哈尔市房地产产权管理处政策法规科为齐市中院执行局出具的说明，认为案涉房屋一至三层的房屋不具备办证条件，是针对2014年5月4日齐市中院向齐齐哈尔市房屋产权市场管理处下达（2011）齐执字第21号协助执行通知书，要求该处协助将坐落于齐齐哈尔市××区公园路38号案涉房屋一至三层房产进行预告登记并预告查封案涉房屋一至三层房产。但该案指令黑河中院执行后，裁定执行的是位于案涉房屋的第三层的建筑面积，该说明与本案争议不具有关联性。案涉司法鉴定意见书载明的价格鉴定基准日为2014年4月9日，但该司法鉴定意见书未明确有效期。黑河中院在意见书作出的一年内对案涉房产已委托拍卖，拍卖程序已启动，后因柏延齐提出异议中止拍卖，该院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条的规定，分别于2017年4月13日和5月9日在前次流拍价基础上下浮保留价进行了第二次、第三次拍卖。司法鉴定意见书仅是启动拍卖时确定保留价的参考，第二次、第三次拍卖是根据前次拍卖竞价情况确定保留价，并不受司法鉴定意见书有效期的影响。此外，案涉房产经过三次拍卖均发生流拍，也表明案涉房产的价格未得到市场的认可，还高于市场预期的价格。且从统计数据显示，齐齐哈尔市商品房平均销售价格2016年比2015年上涨3.94%、2017年比2016年上涨2.66%。这表明2015年至2017年期间案涉房产所在地的商品房市场价格未发生较大的波动,故参照司法鉴定意见书确定案涉房产处置参考价公平合理。本案中的拍卖机构是由该院技术室通过随机摇号的方式选定的，程序公开透明。拍卖在相关报纸上进行了先期公告，履行了对相关人员的告知义务。该院法官臧志勇、韩继成在先审理完毕执行异议案件后，又以合议庭成员的身份参与对该案执行实施，亦不违反法律规定。黑河中院于2019年4月9日作出（2019）黑11执异3号执行裁定，驳回柏延齐的异议请求。柏延齐向本院申请复议称，一、黑河中院认定事实有误，即使继续执行，执行范围也仅应当限定在复议人尚欠华虹公司购房余款利息范围内，并且案涉房屋的所有权人为复议人，具有排除对案涉房屋继续执行的权利。二、在黑河中院裁定书中仍未查清案涉房屋的建筑面积是否与土地面积一致问题，并且在有充分的证据证实案涉房屋价值市场波动较大的情况下仍采用原鉴定报告明显有损害复议人权益。综上所述，在复议人已经按照房屋买卖合同的约定支付全部购房款的情况下，应视为其按照合同约定支付价款后依法取得花卉大市场三层房屋的所有权（包括案涉第三层房屋），足有排除对案涉房屋继续执行的权利。在未查清案涉第三层房屋占有的土地使用权人于所有权人是否一致且黑河中院执行局未依法重新对案涉房屋进行评估的情况下应中止本案执行程序。本院查明事实与黑河中院查明事实一致。另查明，2014年9月22日，黑河中院作出（2014）黑中执字第17-2号执行裁定，对案涉房屋进行拍卖。2014年10月22日，在齐齐哈尔日报刊登拍卖公告，定于2014年11月5日上午10时进行公开拍卖。本院认为，本案争议的焦点问题是：第一，柏延齐是否具有排除对案涉房屋继续执行的权利。第二，执行程序是否违法。关于案涉房屋的执行范围问题。黑河中院（2015）黑中民初字第29号民事判决和本院（2016）黑民终533号民事判决，对此作出了明确的结论，即柏延齐的异议请求不能排除张忠显对案涉房屋的执行，张忠显在其债权范围内可以申请执行案涉房屋。现柏延齐提出案涉房屋执行范围应当限定在柏延齐欠华虹公司余款范围内，其主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于执行程序是否违法的问题。首先，关于拍卖程序启动后，因案件进入异议程序而中止拍卖的，重新启动拍卖时，依据距离原评估基准日较长时间的评估报告确定财产处置参考价，程序是否违法的问题。本案中，司法鉴定意见书载明的价格鉴定基准日为2014年4月9日，黑河中院于2014年9月22日作出（2014）黑中执字第17-2号执行裁定，即在一年有效期内对案涉房屋启动了拍卖。2014年10月22日，在齐齐哈尔日报刊登拍卖公告，定于2014年11月5日上午10时进行公开拍卖。之后，经过三次拍卖，均流拍。黑河中院于鉴定意见书有效期内即启动了案涉房产的第一次拍卖，后因拍卖流拍，柏延齐执行异议等原因，该院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条的规定，分别于2017年4月13日和5月9日在前次流拍价基础上下浮保留价进行了第二次、第三次拍卖。鉴定意见书仅是启动拍卖时确定保留价的参考，第二、三次拍卖是根据前次拍卖的竞价情况决定保留价，并不受鉴定意见书有效期的影响。此外，案涉房产第二次拍卖在第一次拍卖保留价的基础上下浮19%作为保留价进行了拍卖，第三次拍卖在第二次拍卖保留价的基础上下浮18%作为保留价进行了拍卖，均流拍，其真实价值也已在拍卖中得到了市场检验，也表明了评估价格并不低于案涉房产经拍卖检验的市场价格。因此，黑河中院依据鉴定意见书进行拍卖，并无不当。其次，关于案涉房屋占用范围内的土地使用权人和房屋所有权人主体是否一致的问题。本案中，案涉房屋座落于齐齐哈尔市××区公园路38号，宗地面积为2549.9平方米。齐齐哈尔市人民政府分别于2007年8月29日为华虹公司、柏延齐、初宝君颁发了齐土籍国用（2007）第0100649、0100650、0100651号国有土地使用权证，上述国有土地使用证宗地图中均注明“齐齐哈尔市华虹建筑工程有限责任公司龙沙花卉大世界分摊面积534.89平方米，初宝君分摊面积532.071平方米，柏延齐分摊面积1482.939平方米”。黑河中院由此认定该院执行的是华虹公司所有的花卉大市场第三层房屋，该房产产权和分摊的土地使用权相互对应，主体一致，缺乏事实依据。综上，黑河中院（2019）黑11执异3号执行裁定，关于案涉房屋占用范围内的土地使用权人和房屋所有权人主体是否一致的问题认定事实不清，证据不足，应予撤销。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(三)项的规定，裁定如下：一、撤销黑龙江省黑河市中级人民法院（2019）黑11执异3号执行裁定；二、发回黑龙江省黑河市中级人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审判长  于效国审判员  李瑞新审判员  刘 洋二〇一九年十一月十一日书记员  毕鹏坤