广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初6424号原告：阳江东鹏东辉物业管理有限公司。住所地：阳江市新江北路898号。确认的送达地址：阳江市环路中路8号御湖花园项目部（黄成伟）。法定代表人：阮进辉，该公司经理。委托代理人：黄成伟，男，该公司员工。被告：梁永红，女，。被告：马野，男。原告阳江东鹏东辉物业管理有限公司诉被告梁永红、马野物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄成伟、被告梁永红、马野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳江东鹏东辉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理服务费、住户水费、代收卫生处理费、公共水费分摊、公共照明智能弱电分摊、二次供水电费分摊、电梯电费分摊、维修更新及设备成本费、柴油发电成本费共3312.31元给原告；2、判令被告支付第一项滞纳金累计4562.75元给原告；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年3月15日原告与被告签订了《威尔登堡花苑前期物业服务协议》、《业主（前期）规约》、《业主承诺书》，被告接受原告的物业服务费及约定的代收代缴等其他服务；约定物业服务费收取标准为：于每月5日前缴纳，逾期交纳物业管理费用的按照千分之五收取违约金。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积88.47平方米，每月按每平方米1.5元等方式计费向原告支付物业管理服务费用。被告是阳江市新江北路898号威尔登堡花苑1幢1401房的业主,按合同约定应当向原告缴纳从2018年1月1日至2019年6月18日的物业管理服务费用及住户水费、代收卫生处理费、公共水费分摊、公共照明智能弱电分摊、二次供水电费分摊、电梯电费分摊、维修更新及设备成本费、柴油发电成本费共3312.31元以及滞纳金4562.75元,合计7875.06元。合同履行至今，原告按合同约定，依约履行了义务，为被告所在的小区提供了物业管理服务，被告却拒不履行自己的缴费义务，违反合同约定。被告梁永红、马野辩称，因为原告物业服务不到位，卫生及治安均不好，且原告乱收费，水费分摊不知能否对得上水表，如何分摊也没有公示，所以很多业主才不交物业费。被告应支付每月的物业费132.71元，欠2018年1月至2018年12月共一年的物业费用大约不到2000元左右，水费是没有交纳，原告如有证据被告可以交纳。2019年1月，被告与原告没有协议，是原告不撤场。原告主张被告欠费没有证据，对于原告多收的费用应退还给被告。本院经审理认定事实如下：原告是从事物业管理、园林绿化工程、市政道路工程、房地产中介服务的有限责任公司。2014年3月15日，原告东鹏物业公司（乙方）与被告梁永红（甲方）签订《威尔登堡花苑前期物业服务合同》，合同主要约定：根据法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就甲方已购买的由阳江同心房地产开发有限公司（以下简称开发公司）负责开发建设的威尔登堡花苑物业（以下简称本物业）中的所购[销售（预售）合同编号：12050035号]建筑面积88.47平方米1幢1401号商铺或住宅商品房（以下简称该商品房）交付使用后乙方提供物业管理服务的有关问题达成一致意见，特立本协议，双方共同遵守。第一条甲方同意开发公司按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本物业实施（前期）物业管理服务（期限为五年）。第二条乙方按下列服务内容及标准向甲方和其他物业使用人提供物业服务：房屋建筑共用部位的维护和管理、共用设施设备和相关场地的维护、运行和管理、公共供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备的维护和管理、公共娱乐、文化设施的维护和管理、公共绿化与园艺小品的维护和管理、公共环境卫生的管理；每日进行公共楼梯保洁一次、每日清理日常生活垃圾二次、按有关规定定期清洗公共生活用水水池、每6个月检查公共化粪池一次，根据需要及时采取清疏、每3个月检查公共排水系统一次……第五条本物业的一切管理服务费支出及共用部位、共用设施设备的维护、维修、更新、改造等费用由全体业主共同承担，费用来源于全体业主交纳的物业服务费及专项维修资金。物业服务费的收取及支出采用包干制的方式，物业服务费乃维持本物业管理服务运作之必要开支，甲方不得以任何理由拖延或拒交。第六条业主交纳的物业服务费包括物业管理服务的成本、法定税费等支出和乙方的利润，具体支出项目如下：1、乙方和管理、服务人员工资、资金、社会保险和按规定提取的福利费；2、本物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、本物业管理公共区域绿化管理费用；4、本物业管理公共区域清洁卫生费用；5、本物业管理公共区域安全防范及秩序维护费用；6、乙方的办公费用；7、乙方固定资产折旧费用；8、社区文化活动费用；9、法定税费；10、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；除以上支出外若有剩余的，则为乙方的利润。第七条乙方按以下标准向甲方收取物业服务费；1、甲方所购该商品房若为住宅的，物业服务费收取标准为：每月每平方米1.5元。甲方所购该商品房的房屋建筑面积为套内建筑面积70.83平方米和公共部位与公用房屋公摊建筑面积17.64平方米的总和88.47平方米……上述约定面积如与国土房管部门最终测绘面积有差异的，以国土房管部门最终测绘面积计算物业服务费。物业服务费收取标准每年度按物价指数及实际收支情况予以调整并通知甲方。第八条甲方应自开发公司将商品房交楼通知交付时起交纳物业服务费，物业服务费采用银行代收代交方式于公历每月5日前交纳。无论甲方是否居住或使用该商品房，该商品房的物业费均由甲方交纳，甲方应在缴费账户存有足够金额以交纳物业服务费……第十一条该商品房交付后，其共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造等费用支出，保修期内的，由开发公司承担；保修期届满后由全体业主共同承担，在专项维修资金中支出……第十三条水、电、燃气、通讯、有线电视、生活垃圾处理所产生的费用及其它费用由相关部门按规定标准向甲方或其他物业使用人收取。如有需要，有关部门可委托乙方代收缴水费、电费、燃气费、通讯费、有线电视费、生活垃圾处理费及其它费用……第二十二条甲方逾期交纳物业服务费，每逾期一天需向乙方交纳所拖欠物业服务的0.5%违约金，逾期二个月不交者将予公布，情况严重时，乙方可向人民法院起诉。如甲方拖欠由乙方代收代缴的水、电、燃气、通讯、有线电视、生活垃圾处理等费用，该费用已由乙方代收代缴，由乙方有权向甲方追讨，甲方应及时清偿并支付相应的违约金（滞纳金），违约金（滞纳金）按相关行业的具体标准计收……等内容。被告梁永红在协议上签名并捺指模，原告在协议上盖章确认。庭审中，原、被告均确认涉案房屋的建筑面积为88.47平方米，涉案威尔登堡花苑1幢1401房业主是被告梁永红、马野。原告主张被告拖欠2018年1月1日至2019年6月18日的物业费2335.7元（132.71元×17个月+79.63元）。同时，原告提供的威尔登堡花苑1幢1401房物业费清单显示被告拖欠2018年1月1日至2018年12月31日的自用水费283.25元、垃圾处理费61.2元、水费分摊60元、2018年1月1日至2019年1月31日的公共照明智能弱电187.63元、二次供水电费分摊148.75元、电梯电费分摊89.93元、维修更新及设备成本费140.64元、2018年12月的柴油发电成本费5.21元，合共3312.31元未交，欠费所产生的滞纳金为4562.75元。被告称其欠2018年1月至2018年12月的物业费未交，同时，被告认为原告物业服务不到位，卫生及治安均不好，水费、水费分摊没有公示，数目不清，其也没有交纳，原告若提供证据，被告可以交。原告多收的费用应退还。原告称其请求的滞纳金即违约金。关于欠费期间问题，原告主张截止时间是2019年6月18日。原告提供了《关于物业管理公司撤出威尔登堡小区管理的公告》拟证明其于2019年6月18日撤场，被告欠费应当计至其撤场之日。经查，上述公告由阳江市威尔登堡花苑业主委员会、阳江市东鹏东辉物业管理有限公司和阳江市江城区城北街银湾社区居民委员会三方共同签署，载明的主要内容为：威尔登堡花苑小区业委会已于2019年2月1日合法解除与阳江东鹏东辉物业公司物业服务合同，由于存在纠纷尚未移交完善，经协调，确定物业公司于2019年6月18日9时撤离该小区并终止物业公司的管理服务权限及一切安全责任关系；做好相关缴收欠费、退还预收、多收、不合理的收费等；物业公司撤离前需依照相关条例向业委会移交小区的相关资料及设备设施，配合新聘物业公司对水电表更名工作等。原告主张撤场前其仍向提供物业服务，但没有提供相关证据证实。以上事实，有原告提供的《广东省商品房买卖合同》、《威尔登堡花苑前期物业服务协议》、《业主（前期）规约》、《关于物业管理公司撤出威尔登堡小区管理的公告》、2017年12月-2018年12月期间的分摊费用公示、2019年1月-2019年6月期间的公共照明分摊费用等证据证实，结合当事人的陈述，经综合分析，足以认定。本院认为，本案属物业服务合同纠纷，原告与被告梁永红签订的《威尔登堡花苑前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，合同的约定对当事人具有约束力。原告作为威尔登堡的物业管理者，对小区进行了物业管理。被告梁永红、马野作为威尔登堡1幢1401房的业主，享受了原告提供的物业管理服务，应按《威尔登堡花苑前期物业服务协议》的约定向原告缴纳物业管理费。关于欠费期间，《关于物业管理公司撤出威尔登堡小区管理的公告》载明原告的撤场时间是2019年6月18日，但同时也载明原、被告之间的物业服务合同已于2019年2月1日解除，且原告未能提供证据证明合同解除后其仍为被告提供物业管理和服务，另外，从原告提供的物业费清单来看，该清单亦显示原告于2018年12月后已停止为小区业主代为垫付自用水费、垃圾处理费、公摊水费，自2019年1月后已不再向业主收取公共照明智能弱电分摊费用、二次供水电费分摊费用、电梯电费分摊费用、以及维修更新及设备成本费等。因此，综合本案证据以及原、被告的意见分析，本院认为，原告主张合同解除后仍提供物业服务，理据不足，本院不予采信。本院确认被告的欠费期间应计至双方物业管理合同解除前一日，即自2018年1月1日起至2019年1月31日止。被告梁永红、马野的房屋建筑面积是88.47平方米，自2018年1月1日至2019年1月31日的物业管理费为1725.23元（132.71元×13个月）。对于原告请求被告支付的住户水费283.25元、卫生处理费61.2元、分摊水费60元、公共照明智能弱电分摊187.63元、二次供水电费分摊148.75元、电梯电费分摊89.93元、柴油发电成本费5.21元、维修更新及设备成本费140.64元等费用问题。原告为被告向有关部门垫付了水费、卫生处理费及公用水费，原告请求被告支付该三项费用，本院予以支持。对于公共照明智能弱电分摊187.63元、二次供水电费分摊148.75元、电梯电费分摊89.93元、柴油发电成本费5.21元，原告每月对具体的公摊费用作了公示，公示中明确了应分摊费用的总额、各住户楼层的分摊方法及具体数额，还提供了相关发票予以证实，故原告请求被告支付上述公摊费用，本院予以支持。对于原告主张的维修更新及设备成本费140.64元，由于维修更新及设备成本费属专项维修基金支付费用，用户已缴纳专项维修基金，故原告请求被告支付该项费用，本院不予支持。对于原告东鹏物业公司请求的违约金，鉴于东鹏物业公司为原告同系列案件中，原告存在拒收物业管理费情况，且被告对原告收取的多项分摊费用产生争议，被告梁永红、马野未按时交纳物业管理服务费及其它费用并非恶意，故对原告东鹏物业公司要求被告梁永红、马野支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、限被告梁永红、马野在本判决生效之日起十日内支付物业管理费1725.23元给原告阳江东鹏东辉物业管理有限公司；二、限被告梁永红、马野在本判决生效之日起十日内支付住户水费283.25元、卫生处理费61.2元、分摊水费60元、公共照明智能弱电分摊187.63元、二次供水电费分摊148.75元、电梯电费分摊89.93元、柴油发电成本费5.21元给原告阳江东鹏东辉物业管理有限公司；三、驳回原告阳江东鹏东辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由原告阳江东鹏东辉物业管理有限公司负担15元，被告梁永红、马野负担10元。本判决为终审判决。审判员  谭万里二〇一九年十一月三十日法官助理赖泳彤书记员陈蕴东附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。法信超链：裁判36372篇×