重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终6597号上诉人（原审原告）：饶洪波，男，汉族，1989年8月15日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：高金宽，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏丽君，女，汉族，1983年5月1日出生，住重庆市南岸区。原审第三人：重庆到家了网络科技有限公司南岸区回龙路分公司，住所地重庆市南岸区海棠溪街道回龙路69号附19号，统一社会信用代码：91500108MA5U9LM85T。法定代表人：周燕，经理。委托诉讼代理人：孙艳红，男，汉族，1997年9月5日出生，住重庆市綦江区，公司员工。上诉人饶洪波与被上诉人夏丽君，原审第三人重庆到家了网络科技有限公司南岸区回龙路分公司（以下简称“到家了”回龙路分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初19857号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。饶洪波上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。其事实与理由为：被上诉人存在根本违约，给上诉人带来了巨大损失，案涉房屋周边区域的房价存在明显上涨，一审法院未按照合同约定的违约金条款主张违约金，擅自降低违约金标准，不能弥补上诉人的损失。夏丽君辩称，一审法院认定事实正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回。“到家了”回龙路分公司答辩称，请人民法院依法判决。饶洪波一审诉称：请求判决：1.夏丽君退还饶洪波支付的定金30000元；2.夏丽君向饶洪波支付违约金190000元；3.本案全部诉讼费由夏丽君承担。事实与理由：饶洪波与夏丽君于2018年6月2日签订了《房屋买卖合同》等交易文件，由饶洪波以950000元的价格购买夏丽君位于重庆市南岸区X号物业，并由第三人“到家了”回龙路分公司提供居间及其他中介服务。上述合同签订后，饶洪波依约向夏丽君支付定金30000元，向第三人支付服务费5000元，并积极履行其他合同义务。但夏丽君一直不履行其相关的合同义务，最后，经饶洪波多次催告，夏丽君明确表示拒绝履行合同内容。夏丽君的行为已构成根本违约，侵害了饶洪波的合法权益，故诉至法院。一审查明：夏丽君与饶洪波在“到家了”回龙路分公司（丙方）的居间服务下，于2018年6月2日签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》等一系列房屋买卖交易文件，约定夏丽君将其所有的坐落于重庆市南岸区X号出售给饶洪波。涉案买卖合同主要内容如下：一、甲乙双方协商后该房屋成交总价为950000元。二、乙方才用贷款方式向甲方交付房款：1.定金30000元由乙方于签订本合同当日交付予甲方；2.乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单当日向甲方支付首付款300000元。三、该房屋已设定抵押，抵押权人为中国建设银行重庆分行，甲方应于签订本合同后5个月之内办理完成解押手续、自行承担相关费用（包括但不限于提前还款违约金、罚息、诉讼费等），并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件。解押方式有两种：1.甲方自有资金解押：甲方应于抵押权人告知可还款或特定还款日之前5个工作日内还款解押，如乙方贷款购买该房屋，则甲方应于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再还款解押。2.乙方资金解押：乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户（该房屋解押账户）汇入房款（房款金额以本合同第五条第（一）款第2项第（2）小条或第五条第（二）款第2项第（2）小条约定的为准）用于该房屋解押，甲方不得将此款用于其他途径。乙方交付房款之前，甲乙双方须前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况。如乙方贷款购买该房屋，则乙方须于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押。乙方交付房款后，若甲方挪用房款、非因乙方原因造成不能取得解押后的权属证件、因司法查封等原因导致该房屋买卖交易无法进行时，甲方应立即退还乙方已交付的房款，每逾期还款一日，甲方应向乙方支付已付房款总额5‰的赔偿金，且乙方有权解除合同。合同解除后，甲方应当自解除合同之后起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金。四、甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料；甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续；乙方须于办理权属转移登记申请并取得回执单之日起5个工作日内办理该房屋的抵押登记手续。五、违约责任：1.乙方未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：（1）自约定的应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方按照该房屋成交价的5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。2.乙方未按照约定时间办理抵押登记的，自约定的应办理抵押登记期限届满之次日起至实际办理抵押登记之日止，每逾期一日，乙方按照该房屋成交价的5‰向甲方支付违约金，并于实际办理抵押登记之日起3日内按照该房屋成交价的20%向甲方支付违约金，并于实际办理抵押登记之日起3日内向甲方支付违约金。3.逾期办理贷款申请或权属转移登记申请违约责任：甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：（1）自约定的应办理贷款申请或权属转移登记申请期限届满之次日起至实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日止，每逾期一日，违约方按照该房屋成交价的5‰向守约方支付违约金，并于实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日起3日内向守约方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日的，守约方有权解除合同。合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。4.逾期解押或交房违约责任：甲方未按照约定时间办理解押或将房屋交付予乙方的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：（1）自约定的应办理解押或交房期限届满之次日起至实际办理解押或交房之日止，每逾期一日，甲方按照该房屋成交价的5‰向乙方支付违约金，并于实际办理解押或交房之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日的，乙方有权解除合同。合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款；若该房屋已经办理权属转移登记手续，合同解除后，该房屋权属转移至甲方名下产生的所有费用由甲方自行承担。在签订涉案房屋买卖合同时，涉案房屋尚有抵押贷款约400000元未清偿，双方口头约定，由饶洪波出资300000元代为偿还，剩余按揭贷款由夏丽君自行偿还。双方未就偿还涉案房屋已有抵押贷款期限另作约定。2018年6月4日，饶洪波通过银行转账形式向夏丽君支付定金30000元。此后，双方就饶洪波代偿300000元抵押款的时间和方式产生争议，协商未果。2018年9月3日，饶洪波通过短信方式告知夏丽君，其已准备好本次房屋买卖向银行申请按揭贷款所需资料，要求夏丽君配合办理手续，夏丽君回复不再相信饶洪波，拒绝配合。2018年9月10日，饶洪波通过短信方式向夏丽君发送了解除合同、退还定金并赔偿违约金的通知函，并于当日通过特快专递向夏丽君邮寄了书面函件。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。饶洪波与夏丽君签订的涉案房屋买卖合同等交易文件以及口头约定，均是各方的真实意思表示，其合法性予以确认。本案中，各方是否存在违约行为，应当根据其是否按照书面协议和口头约定履行各自的义务来判定。本案中，涉案房屋原有抵押贷款约400000元尚未清偿，双方在签订买卖合同时对偿还方式和金额作出约定，即由饶洪波和夏丽君共同偿还，由饶洪波出资300000元，剩余约100000元由夏丽君自行偿还。偿还时间和付款方式等未另行作出约定，应当按照双方签订的书面买卖合同执行。在双方签订的买卖合同中已有明确约定，即若由乙方出资代为解押，且乙方采取按揭贷款方式购买该房屋的，则乙方须于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押。本案中，饶洪波系通过按揭贷款的方式购买涉案房屋，故应当在饶洪波向银行申请按揭贷款审批通过之后再将其承诺的300000元支付给夏丽君用于涉案房屋原有抵押的解除。合同中约定，夏丽君应于签订涉案合同后5个月之内解除原有抵押。夏丽君拒绝配合饶洪波向银行办理贷款申请手续，也没有证据证明饶洪波在约定的解押时间内无法向其支付承诺的金额，夏丽君的行为导致涉案合同无法继续履行，其行为已构成了违约。虽然双方在发生纠纷后经过协商，但未达成一致意见，夏丽君已明确拒绝配合饶洪波办理贷款申请手续，故虽仍在合同约定的5个月解押期限以内，但合同已无法继续履行，饶洪波可向夏丽君提出解除合同。饶洪波已于2018年9月10日向夏丽君通过短信方式发送了解除合同的通知，该房屋买卖合同于当日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。夏丽君应当将收取的定金30000元退还给饶洪波。关于违约金，夏丽君提出了相应辩解意见，综合双方发生纠纷的时间长短、饶洪波的实际损失等情况，一审法院认定由夏丽君向饶洪波支付违约金30000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、夏丽君于本判决生效之日起十日内退还饶洪波已支付的购房定金30000元；二、夏丽君于本判决生效之日起十日内向饶洪波支付违约金30000元；三、驳回饶洪波的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2300元，由夏丽君负担。本院二审审理中，上诉人与被上诉人均未举示新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为：依据查明的事实，上诉人与被上诉人在签订买卖合同时对涉案房屋原有的抵押贷款偿还方式和金额作出了约定，即若由上诉人出资代为解押，且上诉人采取按揭贷款方式购买该房屋的，则上诉人须于上诉人向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向被上诉人交付房款用于解押，之后双方对贷款偿还时间和付款方式等未另行作出约定，应当按照双方签订的书面买卖合同执行。本案中，应在上诉人饶洪波向银行申请按揭贷款审批通过之后再将其承诺的300000元支付给被上诉人夏丽君用于涉案房屋原有抵押的解除，被上诉人夏丽君拒绝配合饶洪波向银行办理贷款申请手续，也没有证据证明上诉人饶洪波在约定的解押时间内无法向其支付承诺的金额，被上诉人夏丽君的行为导致涉案合同无法继续履行，其行为已构成了根本违约，应当承担相应的违约责任。一审法院综合上诉人与被上诉人双方发生纠纷的时间长短以及上诉人的实际损失等情况将合同约定的违约金调整为30000元，上诉人要求被上诉人承担190000元的违约金，但并未举示其损失达到190000元的证据，一审法院的认定并无不当，上诉人的上诉理由不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4600元，由饶洪波负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 科审 判 员  肖 琴审 判 员  肖 飞二〇一九年十一月二十日法官助理  黎 明书 记 员  李德桥