内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终3869号上诉人（一审原告）赤峰金福地物业管理有限公司，住所地赤峰市大板镇三区阿尔山路东。法定代表人沐某，总经理。委托代理人韩某，女，1962年12月28日出生，蒙古族。委托代理人董某，内蒙古吉托律师事务所律师。被上诉人（一审被告）单某，男，1977年1月14日出生，个体户。委托代理人冯某，内蒙古三易律师事务所律师。上诉人赤峰金福地物业管理有限公司因与被上诉人单某物业服务合同纠纷一案，不服赤峰市巴林右旗人民法院（2019）内0423民初1162号民事判决，上诉至本院，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人赤峰金福地物业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、一审判决判令被上诉人支付50％的物业费，违反物业服务合同的约定，违反法律规定。1、一审法院擅自变更合同内容，超越司法权限。上诉人与巴林丽都业主委员会签订的《小区物业服务委托合同》，是依照法定程序、在平等自愿基础上订立，合同内容亦不违反法律规定，是合法有效的合同。该合同明确约定：物业服务范围包括巴林丽都幼儿园，巴林丽都幼儿园全额支付物业费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被上诉人有义务严守约定，全额向上诉人支付物业费。一审判决判令被上诉人仅需支付50％物业费，即未经合同一方当事人申请，亦未审查是否具备合同可变更的实体事由，其擅自变更合同主要内容的裁判，超越了司法权限。2、一审法院认为巴林丽都幼儿园不需要接受部分物业服务不属实。巴林丽都幼儿园是巴林丽都物业小区的构成部分，巴林丽都幼儿园管网、道路、绿化、容积率等规划建设，均纳入巴林丽都物业小区。上诉人为巴林丽都小区提供的公共区域的管理、维护，小区绿化、小区道路管理维护等物业服务，均及于巴林丽都幼儿园。关于巴林丽都幼儿园独自成为一栋楼的问题，仅能说明其专有面积较大。上诉人提交的照片可见，巴林丽都幼儿园一楼四围均是出租商户，并不是通常意义上四围圈起的独立院落。巴林丽都幼儿园作为一个专有面积较大的建筑物，其实际占用的物业资源，综合来看并不比任何住宅建筑少：其清扫类物业资源使用小于住宅用户，但因为其车辆出入颁繁、人员密集，与此相关的物业资源的占用显著高于住宅用户。一审法院认为其部分地“不需要上诉人提供物业服务”不属实。3、一审法院以不需要接受物业服务为由，判令被上诉人支付50%物业费，违反法律规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。上诉人提供的各项物业服务，对包括被上诉人在内的一切业主公开进行，对被上诉人不存在歧视待遇。一审法院以上诉人不需要接受物业服务为由，减少物业费到50%，违反上述法律规定。二、一审法院不支持上诉人的违约金主张没有事实和法律依据。1、一审判决以上诉人自身提供的物业服务存在一定瑕疵和值得改进的地方为由，未予支持上诉人的违约金主张，没有事实依据。本案中不存在任何证据证实上诉人提供的物业服务存在瑕疵和值得改进之处。一审判决在事实认定中亦未认定被上诉人提供的物业服务存在瑕疵和值得改进之处。一审判决不予支持上诉人违约金主张的理由，没有事实根据。2、一审判决以被上诉人并非恶意欠缴物业费为由，未予支持上诉人的违约金主张，适用法律错误。违约金是双方约定的一方违反合同义务时向对方给付的赔偿金。是法定的违约责任之一。承担违约金责任，不以违约方是否有主观过错为条件。因此，无论被上诉人的违约有无主观过错，均应承担向上诉人给付违约金的违约责任。进一步说，本案所涉物业服务合同明确约定了物业费给付时间，被上诉人对此明知，被上诉人违反合同约定时间无正当理由拒绝履行给付物业费的合同义务，即已构成恶意违约。一审判决认为被上诉人违约无恶意，违反事实。三、一审判决漏判2013年7月16日至2015年7月15日物业费及相应违约金。上诉人的诉讼请求为：2013年7月16日至2019年7月16日物业费32946.48元及违约金，一审仅就2015年7月16日之后的物业费进行了裁判。被上诉人单某答辩称，答辩人所有的位于巴林丽都一期工程幼儿园的房产不在上诉人提供物业服务的巴林丽都小区规划范围内，是单独的一项工程，赤峰宏晟公司与上诉人签订的前期物业合同不包括答辩人的房产在内，答辩人不是巴林丽都小区的业主，上诉人与巴林丽都小区业主委员会签订的小区物业服务委托合同对答辩人无约束力，答辩人从未委托上诉人提供物业服务，答辩人虽未上诉，但不等于有给付上诉人物业费的义务。赤峰金福地物业管理有限公司一审时诉称，1、请求判令单某支付拖欠赤峰金福地物业管理有限公司的物业费人民币33889.18元。2、请求判令单某给付物业服务合同约定的违约金，每日支付所欠费用的3%。3、请求判令单某承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年7月赤峰市宏晟房地产开发有限公司等6家房地产开发的巴林丽都小区主体工程及附属配套设施交付使用，赤峰金福地物业管理有限公司与开发商签订了该小区的前期物业服务合同，将该巴林丽都小区的物业服务工作交由赤峰金福地物业管理有限公司管理服务，赤峰金福地物业管理有限公司在签订合同后，依据合同约定，成立了环境卫生，排污管道疏通部门，负责小区居民及商厅日常物业管理与服务工作，赤峰金福地物业管理有限公司投入了大量的人力物力，本案单某直接成为赤峰金福地物业管理有限公司物业服务的受益者，单某所拥有的305.06㎡商厅是巴林丽都小区区域规划之内建设的不可缺少的附属设施-巴林丽都一期工程幼儿园。该幼儿园就坐落在赤峰金福地物业管理有限公司进行物业管理与服务的巴林丽都小区内20号楼西北部，自2013年7月16日开始至2019年7月16日累计欠赤峰金福地物业管理有限公司物业费即：305.06㎡*1.5元/月*72个月=32946.48元，公用电费180元，垃圾清运费2.5元*305.06㎡=762.7元，以上合计33889.18元。经赤峰金福地物业管理有限公司工作人员多次上门催要，单某总是说各种理由一拖再拖，于该商厅租赁人相互扯皮，百般抵赖，拖欠物业费至今，单某长期拖欠物业费的行为给赤峰金福地物业管理有限公司造成物业管理与服务的困难，但赤峰金福地物业管理有限公司对小区的物业管理工作却始终坚持，因物业费大量拖欠导致赤峰金福地物业管理有限公司经营困难，许多投入的费用均系赤峰金福地物业管理有限公司花费高利贷筹借，经营状况难以维系，单某的行为也是对其他按时交纳物业费的业主合法权益的伤害，对该小区打造和谐稳定的物业管理与服务工作理念造成极大破坏。无奈，赤峰金福地物业管理有限公司只有依法对单某提起诉讼，恳请人民法院依法判决，判如所请，以维护公平公正的法律程序，维护赤峰金福地物业管理有限公司的合法权益，确保物业管理与服务工作的正常进行。单某一审时辩称，本案中赤峰金福地物业管理有限公司要求单某给付拖欠的物业费33889.18元及按每日支付所欠违约金每日支付所欠费用的3%的诉求缺乏法律事实和依据，因为答辩人与赤峰金福地物业管理有限公司并无物业服务关系，答辩人虽为涉案房产的所有权人，但并非是房产的实际使用人，该房产系巴林丽都一期工程幼儿园的一部分，自2013年7月竣工开始一直到今日为止，该房产均有巴林丽都幼儿园租赁管理使用，所以答辩人不是涉案房产物业的实际使用人，答辩人从未接受过赤峰金福地物业管理有限公司的物业服务，所以答辩人没有直接给付赤峰金福地物业管理有限公司物业服务费的义务。赤峰金福地物业管理有限公司在本案中依法没有强制要求答辩人必须接受其物业服务的权利，答辩人也无依法必须接受赤峰金福地物业管理有限公司物业服务的法定义务，有鉴于此，足以说明赤峰金福地物业管理有限公司与单某之间不存在事实上的物业服务关系，赤峰金福地物业管理有限公司要求单某给付物业费及违约金的诉求没有事实依据及法律依据，要求法院驳回赤峰金福地物业管理有限公司的诉讼请求。单某申请法院追加涉案的房产物业实际使用人巴林丽都幼儿园为本案的单某及第三人参加诉讼，目的为了查清本案事实，明确物业服务合同关系的相对主体，确认承担物业费给付义务的主体。一审法院认定事实，赤峰金福地物业管理有限公司是一家物业服务企业，2013年7月17日，赤峰金福地物业管理有限公司分别与赤峰军民房地产开发有限责任公司、赤峰市宏晟房地产开发有限公司、赤峰市国华房地产开发有限公司、巴林右旗华宇房地产开发有限责任公司、赤峰通盛房地产开发有限公司就巴林右旗大板镇巴林丽都小区的物业服务签订了《前期物业服务合同》。其中赤峰市宏晟房地产开发有限公司与赤峰金福地物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》第三章第六条第一项约定了商业物业的物业费是每平方米每月1.5元。第三十五条约定，本合同期限自2013年7月17日起至2018年7月17日。第三十八条约定，开发建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺。签订合同后，赤峰金福地物业管理有限公司对巴林丽都小区进行了物业服务。另查明，2018年8月31日，赤峰金福地物业管理有限公司与巴林丽都小区业主委员会签订了《小区物业服务委托合同》，巴林丽都小区业主委员会将巴林丽都小区委托给赤峰金福地物业管理有限公司实施物业管理服务。又查明，单某所在的楼房坐落在巴林丽都小区院内，但属于单独的一项工程，工程名称为巴林丽都一期工程幼儿园，是赤峰市宏晟房地产公司开发建设的。单某的楼房建筑面积为95.07平方米。截止赤峰金福地物业管理有限公司起诉之日（2019年4月1日），单某尚欠赤峰金福地物业管理有限公司物业费95.07平方米×44个月15天（2015年7月16日至2019年4月1日）×每平方米每月1.5元×50%=3173元，公用电费2.5元×8个月15天（2018年7月16日至2019年4月1日）=21.3元，以上费用合计3194.3元。一审法院认为，单某所在的巴林丽都一期工程幼儿园在巴林丽都小区院内，巴林丽都一期工程幼儿园是赤峰市宏晟房地产开发有限公司开发建设的，赤峰金福地物业管理有限公司与赤峰市宏晟房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，2018年7月16日赤峰金福地物业管理有限公司与巴林丽都小区业主委员会签订了《小区物业服务委托合同》，巴林丽都小区业主委员会将巴林丽都小区委托给赤峰金福地物业管理有限公司实施物业管理服务。按照法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有主约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。合同签订后，赤峰金福地物业管理有限公司对巴林丽都小区进行了公共部分的清理、绿化、维护等服务，单某也是受益人之一，故单某应该承担相应的物业服务费用。但该工程是单独的一项工程，楼内的清扫、维护、管道的维修等工作由单某来进行，不需要赤峰金福地物业管理有限公司提供物业服务，故单某不应该交纳全部物业服务费用，根据公平、合理原则，一审法院认为单某应承担50%的物业服务费用。赤峰金福地物业管理有限公司主张单某应自2015年7月16日起交纳物业服务费用至2019年7月16日，对于未发生的物业服务费用，一审法院不予支持，物业费应计算至赤峰金福地物业管理有限公司起诉之日（2019年4月1日），即单某应给付的物业费为95.07平方米×44个月15天（2015年7月16日至2019年4月1日）×每平方米每月1.5元×50%=3173元。对赤峰金福地物业管理有限公司主张的公共照明费，因赤峰金福地物业管理有限公司在2018年7月16日才与巴林丽都小区业主委员会约定公用电费每户每月2.5元，所以公用电费的起算时间应自2018年7月16日开始，即2.5元×8个月15天（2018年7月16日至2019年4月1日）=21.3元。赤峰金福地物业管理有限公司主张单某给付物业服务合同约定的违约金，每日支付所欠费用的3%，赤峰金福地物业管理有限公司对违约金的主张明显过高，且赤峰金福地物业管理有限公司自身提供的物业服务存在一定瑕疵和值得改进的地方，单某也并非恶意欠缴，故对赤峰金福地物业管理有限公司主张单某违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，一审判决如下：一、单某于该判决发生法律效力后立即给付赤峰金福地物业管理有限公司物业费（自2015年7月16日至2019年4月1日）3173元、公用电费（自2018年7月16日至2019年4月1日）21.3元，以上费用合计3194.3元。二、驳回赤峰金福地物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审经审理查明，赤峰金福地物业管理有限公司是一家物业服务企业，2013年7月17日，赤峰金福地物业管理有限公司分别与赤峰军民房地产开发有限责任公司、赤峰市宏晟房地产开发有限公司、赤峰市国华房地产开发有限公司、巴林右旗华宇房地产开发有限责任公司、赤峰通盛房地产开发有限公司就巴林右旗大板镇巴林丽都小区的物业服务签订了《前期物业服务合同》。其中赤峰市宏晟房地产开发有限公司与赤峰金福地物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》第三章第六条第一项约定了商业物业的物业费是每平方米每月1.5元。第三十五条约定，本合同期限自2013年7月17日起至2018年7月17日。第三十八条约定，开发建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺。签订合同后，赤峰金福地物业管理有限公司对巴林丽都小区进行了物业服务。另查明，2018年8月31日，赤峰金福地物业管理有限公司与巴林丽都小区业主委员会签订了《小区物业服务委托合同》，巴林丽都小区业主委员会将巴林丽都小区委托给赤峰金福地物业管理有限公司实施物业管理服务。又查明，单某所在的楼房坐落在巴林丽都小区院内，但属于单独的一项工程，工程名称为巴林丽都一期工程幼儿园，是赤峰市宏晟房地产公司开发建设的。单某的楼房建筑面积为95.07平方米。本院认为，上诉人主张巴林丽都幼儿园是巴林丽都物业小区的构成部分，其为巴林丽都小区提供的公共区域的管理、维护，小区绿化、小区道路管理维护等物业服务，均及于巴林丽都幼儿园，故单某应全额支付物业费。基于涉案房产的开发情建设况及其所处地理位置，可以认定上诉人要求给付物业费有事实依据，原审判决单某给付物业费正确。但上诉人在上诉状中认可巴林丽都幼儿园清扫类物业资源使用小于住宅用户，故其要求全额给付物业费理由不充分。考虑清扫类工作占全部物业工作的比重及幼儿园车辆出入频繁、人员密集等实际，本院对单某物业费交纳标准调整到80%。上诉人主张一审遗漏2013年7月16日至2015年7月15日之间的物业费，因涉案房屋交付时间为2013年7月18日，故其欠缴物业费的时间应自2016年7月18日起。综上，截止赤峰金福地物业管理有限公司起诉之日（2019年4月1日），单某欠赤峰金福地物业管理有限公司物业费95.07平方米×65个月13天（2013年7月18日至2019年4月1日）×每平方米每月1.5元×80%=7477.26元，公用电费2.5元×8个月15天（2018年7月16日至2019年4月1日）=21.25元，以上费用合计7498.51元。上诉人要求给付违约金，因被上诉人并非恶意欠缴，故原审对违约金的诉讼请求未予支持正确，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第三款规定，判决如下：一、撤销赤峰市巴林右旗人民法院（2019）内0423民初1162号民事判决；二、单某于本判决发生法律效力后立即给付赤峰金福地物业管理有限公司物业费（自2013年7月18日至2019年4月1日）7477.26元、公用电费（自2018年7月16日至2019年4月1日）21.3元，以上费用合计7498.51元。三、驳回赤峰金福地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费376元、二审案件受理费648元，由上诉人负担204.8元，被上诉人负担819元。本判决为终审判决。审判长 莲 荣审判员 郭 宇审判员 苏力德 二〇一九年十一月九日书记员 阿梨玛