福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初7879号 原告:福建省龙岩市金茂置业有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂街道人民西路55号（裕福国际）3幢4-6层05F，统一社会信用代码9135080079609710XL。 法定代表人：曾新锡，执行董事。 委托诉讼代理人：胡朝能，福建欧顿律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：魏珊珊，福建欧顿律师事务所实习律师。 被告：刘国英，女，1968年2月19日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告福建省龙岩市金茂置业有限公司（以下简称金茂置业公司）与被告刘国英商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金茂置业公司的委托诉讼代理人胡朝能、被告刘国英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金茂置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘国英向金茂置业公司支付从2017年10月18日起至2019年5月26日止，以1003439元为本金，按日万分之一计算的违约金。2.本案全部诉讼费由刘国英承担。 事实与理由：金茂置业公司与刘国英于2014年3月20日签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》对房屋买卖事宜进行约定。金茂置业公司于2017年10月14日向刘国英邮寄送达《交房通知书》，刘国英收到后虽在该通知书上所载明的交房日期即2017年10月17日前往指定地点，却提出不合理的要求拒绝办理交房手续，后经金茂置业公司多次主动沟通，刘国英才在2019年5月26日完成涉案房屋的交接手续。刘国英负有按约接收涉案商品房和车位的合同义务，其迟延办理交房手续的理由并不属于法定或约定的免责事由，故刘国英迟延交接房屋的行为已构成违约，应承担自2017年10月18日起至2019年5月26日止的延期交房违约责任。因此，金茂置业公司诉至法院，请求判如所请。 刘国英辩称：一、刘国英先后多次前往办理交房手续。2017年2月初，物业公司打电话给刘国英告知若业主着急可以预交房、预装修。刘国英于2月12日前往指定地点。刘国英经现场了解开发商在明知没有完成任何验收的情况下授意物业公司通知业主交房，在找不到开发商沟通的情况下，刘国英拒绝交房，并当场递交一份《我的声明》请物业主任转交开发商。刘国英于2017年10月中旬收到开发商的书面交房通知书，并于2017年10月17日前往指定地点拟办理交房手续。交付过程中，开发商要求业主必须先交钱才能交房，且钱是交到一个私人账户。该要求不符合国家法律和行政法规规定。当时，刘国英坚持要求先查看房屋竣工验收、消防验收合格等相关材料再交物业费及其他相关费用，物业公司予以拒绝。在找不到开发商沟通的情况下，刘国英当场手书一份声明并通过物业主任转交开发商，同时拨打市住建局投诉电话说明情况，请市住建局给予监督协调处理。2018年1月13日，刘国英再次前往办理房屋交付手续，但开发商的有关人员以孩子生病要送孩子去医院、在市住建局明确的内容都已准备好交给物业公司人员为由未到场。开发商只提供交房明细表、《工程质量保证书》、《住宅使用说明书》、《前期物业合同》和《住户使用手册》，仍未提供《建设工程质量认定证书》等有关部门已经验收并达到交房条件相关文件。刘国英在查验了现房后同意交房，并在交接验收单上签名，同时提出希望对面积差异较大问题予以说明、提供《商品房买卖合同》中的关于前期物业服务附件等问题，表示待收到《商品房买卖合同》中的关于前期物业服务附件合同后再在《前期物业合同》和《业主手册》上签字。物业公司人员向开发商反馈后表示无法提供前期物业服务附件合同，如不在《前期物业合同》和《业主手册》上签字就不能交房。最终，刘国英未能取得房屋。2018年9月8日，刘国英要求开发商交付房屋，开发商以正在诉讼为由拒绝交房。二审法院结案后刘国英再次联系开发商办理交房，开发商表示要继续与刘国英进行诉讼，不可能将房屋交付给刘国英。2019年5月26日，刘国英通过法院强制执行才取得讼争房屋。二、金茂置业公司诉称金茂置业公司多次主动与刘国英沟通，刘国英才在2019年5月26日完成涉案房屋的交接手续，与事实不符。刘国英在2018年1月13日就已经同意办理交房，是开发商拒绝交房，导致刘国英不得不通过诉讼来解决交房纠纷。刘国英在诉讼期间和二审结案后都找过开发商要求交房，均未果。金茂置业公司并未与刘国英沟通交房事宜。 本院经审理认定事实如下：2014年3月20日，刘国英与金茂置业公司签订编号为201402095号《商品房买卖合同》，主要约定：刘国英向金茂置业公司购买金茂·天马明珠第7幢6层604号商品房及地下一层非人防车位C039，总价款为1003439元，其中商品房价款为843439元，非人防车位价款为160000元；本合同签订时买受人已支付该商品房首期款503439元，余款500000元申请办理银行按揭贷款。第八条交付条件与期限约定，出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合各项合同约定条件的商品房交付买受人使用，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；非出卖人所能控制的原因导致引发的停水、停电以及有关部门通知停止施工：施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决；政府规划调整、政策变动及其他行政行为或市政设施及相应配套设施建设不全或不能及时到位等出卖人无法控制的因素；合同约定的不可抗力事件为众所周知或相关部门已通过报纸、电视等媒体予以发布或预告，则出卖人无需承担本合同约定的义务；遇高考或政府庆典及政府有关部门通知停止施工；因合同第十条约定的规划、设计变更导致工期延长的；遇地震等不可抗力原因导致无法正常施工的。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人从合同约定交付日起至实际交付之日止，按日向出卖人支付总房价款万分之一的违约金，并交清此期间的物业管理费，且一切与商品房相关的费用及损毁、灭失等第三方侵权等一切风险均由买受人承担……”合同签订后，刘国英依约付清了购房款1003439元，但金茂置业公司未在2016年9月30日前将符合合同约定的房屋交付给刘国英使用。2017年10月14日，金茂置业公司与其聘用的前期物业公司书面通知刘国英于2017年10月17日前往指定地点办理交房手续。后刘国英以未向其出示有关证明文件原件拒绝接收交房。2018年1月13日，刘国英再次前往该小区办理交房手续，签署了交房明细表、房屋交接验收单，但因刘国英与物业公司就前期物业服务合同的相关约定有分歧导致房屋交接未成功。 刘国英于2018年5月17日诉至本院，请求判令：1.金茂置业公司立即向刘国英交付符合交房条件的位于龙岩市新罗区地下车位；2.金茂置业公司在将龙岩市新罗区地下车位交付使用之日起90日内办理好不动产登记证，并承担办理该证所需的一切费用；3.金茂置业公司支付刘国英从2016年10月1日起至实际交房之日止、以购房（含车位）总价款1003439元为本金、按日万分之一计算的逾期交房违约金；4.判令金茂置业公司向刘国英出示选聘物业公司所签订的关于物业服务内容及质量标准等内容的附件四。诉讼中，刘国英自愿撤回上述诉讼请求中的第4项，其他诉请不变。本院于2018年8月16日作出（2018）闽0802民初2904号民事判决，判令：一、福建省龙岩市金茂置业有限公司应支付刘国英从2017年3月13日起至2017年10月17日止、以商品房总价款1003439元为本金、按日万分之零点一一计算的逾期交房违约金2406.25元；二、驳回刘国英的其他诉讼请求。刘国英不服上述判决，上诉于龙岩市中级人民法院。龙岩市中级人民法院作出（2018）闽08民终1918号民事判决，认定：刘国英与金茂置业公司应按《商品房买卖合同》约定履行自己的义务。双方在办理交付手续时因刘国英拒绝接收而未交付，双方就此产生纠纷并由刘国英诉至法院。在刘国英诉请要求交付案涉商品房及车位的情况下，金茂置业公司仍负有交付义务。根据合同约定，金茂置业公司应在2017年3月13日前将符合约定条件的商品房交付给刘国英。金茂置业公司于2017年10月14日书面通知刘国英于2017年10月17日办理案涉商品房及车位的交接手续，在2017年10月17日办理交付手续时刘国英却以金茂置业公司只提供有关证明文件的复印件而未出示原件为由拒绝接收，且提供的证据不足以证明其拒绝接收金茂置业公司交付的案涉商品房和车位符合合同约定的刘国英有权拒绝接收的情形及金茂置业公司交付的房屋不符合交付使用条件。因此，因刘国英拒绝接收案涉商品房及车位而产生的延期交房责任不应由金茂置业公司承担，本案延期交房违约金应计算至2017年10月17日。判决：一、维持福建省龙岩市新罗区人民法院（2018）闽0802民初2904号民事判决第一项，即“一、福建省龙岩市金茂置业有限公司应支付刘国英从2017年3月13日起至2017年10月17日止、以商品房总价款1003439元为本金、按日万分之零点一一计算的逾期交房违约金2406.25元”；二、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2018）闽0802民初2904号民事判决第二项，即“二、驳回刘国英的其他诉讼请求”；三、福建省龙岩市金茂置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向刘国英交付位于龙岩市新罗区非人防车位；四、驳回刘国英的其他诉讼请求。2019年1月9日，刘国英向本院申请强制执行，请求强制执行（2018）闽08民终1918号民事判决，即强制执行金茂置业公司向刘国英交付位于龙岩市新罗区非人防车位，并支付刘国英逾期交付违约金2406.25元。2019年4月23日，刘国英取得讼争房屋。 本院认为，刘国英与金茂置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应遵守，全面履行。本案中，刘国英与金茂置业公司多次就房屋交接事宜进行协商，但因双方对房屋交付程序等问题存在分歧导致房屋交接未成功，金茂置业公司在（2018）闽08民终1918号民事判决生效后，未履行案涉房屋的交付义务。后经本院强制执行，刘国英在2019年4月23日才取得讼争房屋。金茂置业公司提供的证据不足以证明刘国英在房屋交接过程中存在过错，故金茂置业公司要求刘国英支付从2017年10月18日起至2019年5月26日止，以1003439元为本金，按日万分之一计算的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回福建省龙岩市金茂置业有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费1268元、减半收取计634元，由福建省龙岩市金茂置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员 章    莹 二〇一九年十一月二十日 书记员 林巧红(代) 附注 一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、判决书履行提示： （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。