重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终6374号上诉人(原审原告)李济源，男，汉族，1990年7月9日出生，住重庆市九龙坡区。委托代理人：殷豪，重庆市巴南区花溪法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告）：余丽娟，女，汉族，1992年11月4日出生，住重庆市丰都县。委托代理人：杨童、但亚庆，重庆志和智律师事务所律师。原审第三人：重庆中康房屋销售有限公司，住所地九龙坡区石小路210号附15号，统一社会代码91500107673398383E。法定代表人：杨长远，执行董事兼总经理。上诉人李济源因与被上诉人余丽娟、原审第三人重庆中康房屋销售有限公司（以下简称中康公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2018)渝0107民初14232号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李济源上诉请求：1.撤销原判，发回重审；2.判决余丽娟承担违约金121300元；3.余丽娟继续履行2018年3月4日签订的《房屋买卖协议》并协助李济源办理过户；4.一审二审诉讼费由余丽娟承担。事实和理由：1.一审法院超出裁判范围错误，一审原告请求解除合同，而一审法院判决确认解除合同；2.一审判决对一审原被告及第三人提供的证据及证据类型、质证意见没有提及，违反了民事诉讼法的规定；余丽娟二审辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的请求，维持原判。中康公司二审未作答辩。李济源向一审法院起诉请求：1.判决余丽娟继续履行2018年3月4日签订的房屋买卖协议及过户义务；2.判决余丽娟承担违约金89800元；3.判决余丽娟协助李济源办理过户；4.诉讼费由余丽娟承担。一审经审理查明，2018年3月4日，李济源与余丽娟以及第三人中康公司签订了《房地产买卖协议》，约定余丽娟将位于九龙坡区兰花六小区*号*单元*-*号房屋出卖给李济源，附属设施冰箱、洗衣机、窗机、茶几各一台，电视柜、餐桌各一套，窗帘三幅归李济源所有；房屋成交价为449000元，付款方式为银行按揭贷款，2018年3月4日李济源支付购房定金20000元，余丽娟收取定金之日起不得将房屋转售给其他人，李济源在银行按揭贷款审批通过当日支付被告余丽娟第一次房款235000元；银行按揭贷款审批通过次日办理房屋产权转移登记手续；李济源以按揭贷款方式支付余丽娟第二次房款190000元；余丽娟在银行按揭贷款到账次日将房屋交付给李济源；李济源在接房当日付清购房尾款40000元。该合同还约定，李济源以按揭方式购房的，余丽娟应当完全配合原告以及第三人中康公司办理按揭的相关手续，如因李济源的原因使按揭手续不能顺利办理的，由李济源承担责任；双方如有一方未按合同约定的内容履行而违约，则违约方应支付对方房屋成交额20%的违约金；李济源支付首付款235000元用于提前归还余丽娟的银行贷款。合同签订当日，李济源向余丽娟支付了购房定金20000元。2018年3月6日，余丽娟配合李济源前往重庆银行股份有限公司朝天门支行办理了按揭贷款手续。2018年3月27日，余丽娟接到贷款银行通知，因李济源自身的原因导致贷款申请未通过审批。2018年4月6日，余丽娟通过平安银行向李济源支付宝账户退还了20000万购房定金。一审另查明，2014年9月26日重庆市国土资源和房屋管理局出具的房地证记载：余丽娟为九龙坡区兰花六小区*号*单元*-*号的所有权人，房屋建筑面积为70.4平方米，套内建筑面积为60.87平方米。2018年4月19日，余丽娟将涉案房屋以280000元的价格出售给案外人黄艳、刘武强，并已办理房屋权属转移登记。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务；当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。李济源与余丽娟签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效。该院针对案件的争议焦点作如下评述：关于余丽娟是否存在违约行为，以及案涉房屋买卖合同是否已经解除的问题。（一）合同约定李济源采用按揭贷款方式支付购房款，则余丽娟配合李济源办理贷款申请手续系其应当履行的义务。该案中，余丽娟按照约定履行了配合李济源办理贷款手续的义务。（二）支付购房款是李济源应当履行的义务，及时收取购房款是余丽娟订立房屋买卖合同的目的。合同约定李济源于贷款审批通过时支付房款235000元，并以按揭贷款方式支付房款19万元；但对贷款未通过审批时，李济源如何支付购房款未作约定。结合查明的事实，李济源的贷款申请未通过银行审批，故合同约定的支付首期购房款的条件未成就，且李济源也不能通过按揭贷款方式支付剩余房款，致使余丽娟的合同目的不能实现。鉴于此，若李济源希望继续履行合同，就应当及时履行付款义务，或与余丽娟就付款事宜补充协商一致，进而推动合同的继续履行。事实上，李济源在得知贷款申请未获核准后，直至余丽娟返还定金的期间，既未对如何支付房款作出明确表示，也无实际履行付款义务的行为。因此，结合合同中有关“如因原告的原因使按揭手续不能顺利办理的，由原告承担责任”的约定，余丽娟在得知李济源贷款未通过银行核准后第十日将定金退还给李济源的行为，不违反合同约定，并无不当。（三）余丽娟在李济源迟延履行债务导致合同目的不能实现的情况下，将收取的定金退还给李济源的行为，可以视为解除合同的意思表示，合同于退还定金当日解除。（四）合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失。该案中，案涉合同解除后，余丽娟和李济源的合同权利义务终止，余丽娟在合同解除后处分房屋的行为不构成违约。综上，案涉合同于2018年4月6日解除，余丽娟不存在违约行为，李济源要求余丽娟支付违约金的诉求缺乏事实依据，该院不予支持。另外，李济源向余丽娟主张中介费、评估费、律师费、交通费以及误工费，但李济源没有提供上述费用应当由余丽娟承担的事实和法律依据，该院对此亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认李济源与余丽娟之间的房屋买卖关系于2018年4月6日解除；二、驳回李济源的其他诉讼请求。该案减半收取案件受理费1023元，由李济源负担。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，李济源与余丽娟签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方都应按照合同约定全面履行各自义务。按照合同约定，李济源应当于贷款审批通过时支付房款235000元，并以按揭贷款方式支付房款190000元；但对贷款未通过审批时，李济源如何支付购房款未作约定。作为购房者，李济源负有购房款的支付义务，在李济源得知按揭贷款被银行拒绝后，李济源应当主动支付购房款或与余丽娟协商变更付款方式，继续履行合同等相关事宜。但从2018年李济源按揭贷款被银行拒绝，直到2018年4月6日，双方仍未就合同继续履行达成一致，李济源既未支付购房款，也未与余丽娟达成其他付款方式，李济源未能完成合同约定的支付购房款的义务，而购房款的支付直接影响合同目的能否实现，在此情形下，李济源的行为足以让余丽娟认为李济源不再履行合同，而余丽娟于2018年4月6日通过平安银行向李济源支付宝账户退还20000元购房定金的行为也不违约。本院认为李济源、余丽娟不履行合同的意思表示明显，所以，李济源和余丽娟签订的《房地产买卖协议》于2018年4月6日解除，一审法院确认李济源和余丽娟签订的《房地产买卖协议》于2018年4月6日解除判决方式不当，由于对本案结果无实际影响，本院不作修改。而在合同解除后，余丽娟另行处分房屋的行为不构成违约，所以，对李济源要求继续履行合同，余丽娟支付违约金的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2046元，由李济源负担。本判决为终审判决。审 判 长 王伯文审 判 员 申 威审 判 员 刘恋砚二〇一九年十一月二十日法官助理 徐一佳书 记 员 周 伟