北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初19533号原告（反诉被告）：王宏杰，女，1975年4月18日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郑佳璐，北京市德贤律师事务所。被告（反诉原告）：陈惠瑕，女，1990年1月24日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：及瑞岭，北京市君创律师事务所律师。原告王宏杰与被告陈惠瑕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，陈惠瑕提起反诉，本院就本诉和反诉依法合并审理。王宏杰的委托诉讼代理人郑佳璐，陈惠瑕及其委托诉讼代理人及瑞玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宏杰向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付房产过户税金152467．75元，滞纳金4293．36元，合计156761．11元；2、被告向原告支付违约金，以156761．11元为基数，每日万分之五标准，自2018年7月3日起计算至实际给付之日止。事实和理由：王宏杰、陈惠瑕双方于2016年6月10日通过链家房地产公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，王宏杰将位于北京市昌平区601号房屋出售给被告。2016年至2018年，双方因该房屋买卖合同产生争议，经（2016）京0114民初15637号判决书及（2018）经01民终528号判决书确认，王宏杰将该房屋过户给陈惠瑕。2018年7月，以上判决书已履行完毕，房屋已过户至陈惠瑕名下。依照双方《房屋买卖合同》之补充协议第三条约定，本次房屋买卖交易涉及税费应当全部由陈惠瑕承担。由于陈惠瑕拒绝支付，王宏杰垫付税金152467．75元，滞纳金4293．36元，合计156761．11元。经过多次催告，陈惠瑕至今拒绝支付该笔费用。故起诉至法院。陈惠瑕辩称，不同意王宏杰的诉讼请求。本案发生时王宏杰拒不履行合同义务拒不过户导致，通过法院的生效判决强制执行过户，在过户之后税务局依法向王宏杰追缴税费，陈惠瑕在过户过程中已经履行合同，过程中没有任何过错，不存在违约行为。法院的判决效力高于合同的约定，应该根据法律的规定以及税务机关的相关规定由卖方应承担税费就卖方承担，由买方承担的税费及滞纳金由买方承担。该案产生滞纳金是王宏杰没有在限期内交税费而导致，所以该部分的损失应当由王宏杰自行承担。陈惠瑕向本院提出反诉诉讼请求：1、王宏杰支付陈惠瑕垫付的物业费16370．13元；2、王宏杰支付陈惠瑕借款利息损失164778元（2018年2月9日至2018年8月7日，按年利率24%计算）；3、王宏杰支付陈惠瑕自判决生效7日后2018年2月至2018年8月的房屋租金损失借款利息损失27300元。事实和理由：2016年6月10日，陈惠瑕与王宏杰通过链家公司签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》，同日陈惠瑕支付10万元定金给王宏杰，双方于2016年8月31日办理网签手续，房屋坐落在北京市昌平区回龙观镇龙腾苑六区23号3单元601室，综合成交价328万元。按照交易合同约定，王宏杰应于2016年9月23日前将交易房屋过户给陈惠瑕，2016年9月13日在银行批贷函下发后陈惠瑕跟王宏杰沟通过户时间时，王宏杰提出要加价交易，否则不予配合交易，故陈惠瑕于2016年9月30日将王宏杰诉至人民法院，请求继续履行合同。2017年10月16日，本案一审判决（2016）京0114民初15637号判决书，判决王宏杰配合陈惠瑕继续履行合同，同时考虑到王宏杰要求降低违约金的主张，一审酌情确定王宏杰从2016年9月23日开始按照每日50元计算支付违约金。同时，为了保护出售人的相应权利，一审要求陈惠瑕将剩余总房款318万元一次性存入法院账户。陈惠瑕于2018年2月11日向昌平法院申请强制执行，王宏杰协助陈惠瑕办理该房屋的所有权转移登记手续，并将该房屋交付给申请人，及相应的违约金24850元及一审诉讼费23840元。陈惠瑕本已取得农业银行贷款审批手续，因王宏杰拒不配合的行为，导致陈惠瑕现在既不能补按揭，也不能享受低息，且陈惠瑕只能向银行申请抵押贷来偿还高息借款，目前该部分产生的巨大利息差额。同时因王宏杰违约，导致陈惠瑕一直在外居住至法院强制腾退之日，该部分的租金损失亦系王宏杰的违约导致，损失应由王宏杰承担。法院强制交付后，陈惠瑕去物业办理交接时，发现王宏杰已经拖欠物业费十多年，该费用在房屋买卖时约定，房屋交付日之前发生的费用由王宏杰承担。本案历时两年，期间陈惠瑕在一二审判决下发后多次跟王宏杰及对方律师积极沟通，多次表达只要按照合同配合过户其他的违约金可以降低甚至放弃。但王宏杰从头到尾未配合履行过合同及已经生效的判决书，过低的违约成本和责任让王宏杰完全没有契约精神，给陈惠瑕带来了极大的精神和经济损失。王宏杰针对反诉辩称，陈惠瑕第二、第三项反诉诉讼请求已经在前两次诉讼中处理过了，现在是重复主张，王宏杰已经支付了相应的违约金。对于物业费，大部分物业费已经超过了诉讼时效，陈惠瑕愿意向物业支付，这部分金额不应由王宏杰承担，2018年8月之后房屋已经交付给陈惠瑕，之后的物业费也不应由王宏杰承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年6月10日，郑威作为王宏杰的委托代理人（出卖人、甲方）与陈惠瑕（买受人、乙方）在北京链家房地产经纪有限公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，出卖人将位于昌平区回龙观镇龙腾苑六区23号楼6层3单元601号房屋出售给买受人；房屋成交总价为328万元；定金为10万元。同日，王宏杰（甲方）、陈惠瑕（乙方）与链家经纪公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方于2016年6月10日将第一笔定金人民币10000元以自行支付的方式支付甲方；甲方应于2016年7月15日前办理完毕解除抵押登记手续，乙方于办理权属转移登记前1个工作日将第一笔首付款197万元以理房通托管的方式支付甲方；双方同意在接到银行批贷通知五个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续；甲方以双方应在办理权属转移登记手续后10个工作日内自行办理物业交割手续，并留存1万元作为物业交割保证金于办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。协议第三条约定甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳。甲乙双方协商一致，如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳。协议第四条第一款约定“甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。”2016年8月28日，三方签订《变更协议书》，约定将贷款的方式由公积金贷款变更为银行贷款，贷款数额由120万元变更为140万元，首付款由197万元变更为177万元，其他约定不变。合同签订后，陈惠瑕于2016年6月10日向郑威支付定金10万元。双方于2016年8月31日办理网签手续，编号为C1347814的《存量房屋买卖合同》中约定的房屋成交价格为2000000元。2016年9月13日，农行顺义支行向陈惠瑕发出《个人二手房贷款审批通知书》，载明经审核拟向陈惠瑕发放贷款140万元，贷款期限30年。2016年9月10日，郑威通知链家公司不再出售房屋，链家公司当日告知陈惠瑕。链家公司于2016年9月20日向王宏杰发送《催告函》，要求王宏杰于2016年9月22日15时前配合签署理房通托管的相关协议，完成交易房屋的缴税、过户手续。该催告函于2016年9月21日签收。王宏杰并未配合陈惠瑕履行签订理房通托管协议的义务，后续合同亦未能继续履行。后陈惠瑕起诉至法院提出诉讼请求：1、王宏杰履行与陈惠瑕于2016年6月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》：将北京市昌平区601室房屋（以下简称诉争房屋）过户至陈惠瑕名下；2、王宏杰向陈惠瑕支付自2016年9月23日至实际过户之日止的违约金（按照房屋总价款3280000元的日万分之五计算）；3、王宏杰将诉争房屋腾退并交付给陈惠瑕；4、本案诉讼费由王宏杰承担。在该案审理过程中，陈惠瑕称其具有全款支付能力，要求继续履行双方协议，违约金事宜由法院自由裁量，并将剩余购房款318万元转账至我院账户内。2017年10月16日，我院作出（2016）京0114民初15637号民事判决书，判决：“一、原告陈惠瑕与被告王宏杰继续履行双方于二〇一六年六月十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，陈惠瑕于本判决生效后七日内支付王宏杰购房款318万元，王宏杰于收款后七日内协助陈惠瑕办理位于北京市昌平区601室房屋的所有权转移登记手续并将该房屋交付给陈惠瑕；二、被告王宏杰于本判决生效后七日内按每日50元的标准向原告陈惠瑕支付自2016年9月23日起至本判决生效之日止的违约金；三、驳回原告陈惠瑕的其他诉讼请求。”王宏杰不服该判决提起上诉，2018年2月2日，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终528号民事判决书，维持一审判决。2018年2月11日陈惠瑕向法院申请强制执行。2018年7月3日，陈惠瑕取得涉案房屋所有权证，2018年8月7日，在法院组织下，双方完成了涉案房屋的交接手续。2018年8月30日，王宏杰交纳各项税费共计152467．75元，包括教育费附加4158．21元、销售不动产增值税138607．05元、县城、镇城市维护建设税6930．35元、增值税地方教育附加2772．14元。同日，王宏杰交纳增值税及城市维护建设税滞纳金4293．36元。王宏杰称，过户时税务机关曾电话联系其丈夫进行交纳，但其认为该笔费用应当由陈惠瑕支付，故逾期缴纳产生了滞纳金。庭审中，王宏杰称未履行生效判决原因是双方就合同履行存在争议，且其对判决不认可。案件审理过程中，本院前往税务机关就涉案房屋以2000000元为计税基础，王宏杰作为出卖人应当缴纳的各项税费金额进行核算，其中增值税77654．67元，城市维护建设税3882．73元，教育费附加2329．64元，地方教育附加1553．09元。本院认为，本案的争议焦点有，第一，厘清原被告双方约定的计税价款、计税方式以及超出部分的税费承担方式。关于计税价款，原被告双方就同一房屋先后分别签订两份房屋买卖合同，其中《北京市存量房屋买卖合同》中约定的成交总价为3280000元，其中房屋成交价格为2000000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备价格1280000元，而编号为C1347814的《存量房屋买卖合同》中约定的房屋成交价格为2000000元，网签合同价格一般为税务机关的计税价格，对于两份合同成交价格不一致的原因，原被告双方均未作出合理解释，考虑到网签价格一般为税务机关的计税金额，本院结合双方当事人的陈述和相关证据认定，双方的真实意思是以网签价格进行缴税，对于超出网签价格的部分意图规避税收，该部分约定因违反法律、法规的强制性规定无效。因双方均享受了规避税收的不法利益，故在后续执行阶段以真实交易缴税而产生的差额部分，双方应依照各自的过错予以分担。至于王宏杰主张违约金一节，因双方未就超出部分税费承担达成一致意见，王宏杰主张陈惠瑕违约并支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。至于税费滞纳金一节，双方亦应依照各自过错予以分担。本案中，陈惠瑕未对其缴纳相关税费差额部分提出相应主张，双方可另行协商或通过诉讼解决。本案争议焦点之二为陈惠瑕主张的利息损失是否应当得到支持。陈惠瑕主张的利息损失，系因王宏杰违约使其不能采取银行贷款支付房款，而采取向他人借款产生的利息损失。但是，在（2016）京0114民初15637号案件审理过程中，陈惠瑕当庭表示其具备全款支付的能力，并将剩余购房款打入法院账户，其主张的该项损失在此案判决生效前已经实际发生，但未在法院认定违约金金额中主张该项损失，故现陈惠瑕主张利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。本案争议焦点之三为陈惠瑕主张的租金损失是否应当支持。陈惠瑕主张的房屋租金损失系判决生效确认的履行期满后至法院强制执行交付房屋期间的房屋租金损失。陈惠瑕已在判决生效之前将剩余购房款打至法院账户，其已完成了生效判决认定的给付义务，王宏杰未按照生效判决指定的时间完成配合过户及交付房屋的义务，应当承担逾期交付房屋给陈惠瑕造成的租金损失，本院综合考虑双方履行情况和租金标准酌情认定该项损失为23140元。另，双方约定房屋交接之前的物业费由王宏杰承担，故陈惠瑕主张物业费的合理部分有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条规定、第一百零七条之规定，判决如下：一、陈惠瑕于本判决生效之日起七日内给付王宏杰税费及滞纳金共计121090．62元；二、王宏杰于本判决生效之日起七日内给付陈惠瑕物业费15891．61元；三、王宏杰于本判决生效之日起七日内给付陈惠瑕房屋租金损失23140元；四、驳回王宏杰其他诉讼请求；五、驳回陈惠瑕其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1718元，由王宏杰负担（已交纳）；反诉案件受理费4484元，由陈惠瑕负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  孙豫萍人民陪审员  闫素霞人民陪审员  陈利霞二〇一九年十一月二十五日书 记 员  姚 倩