宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3621号 上诉人（原审原告）：郭江琴，女，1972年3月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：靳文艳，宁夏言成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：肖天娟，女，1964年4月23日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：高雅茹，北京市中银（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：白艳，女，1988年7月19日出生，汉族，住宁夏回族自治区中宁县。 上诉人郭江琴因与被上诉人肖天娟、白艳确认合同效力纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2019）宁0105民初2203号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭江琴上诉请求：1.撤销宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2019）宁0105民初2203号民事判决书,并改判二被上诉人签订的《房地产买卖契约》无效；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院查明的事实不清。本案的事实是：被上诉人白艳系被上诉人肖天娟公司职工，是被上诉人肖天娟一手安排并策划，二被上诉人为了侵占上诉人的房产，恶意变通签署委托书和《房地产买卖契约》，该委托书和《房地产买卖契约》因违法《合同法》第五十二条第一款的规定应属无效。 二、二被上诉人以明显低于市场价的价格将上诉人的房屋出售并过户，过户后二被上诉人也没有向上诉人支付任何等价房款。涉案房屋2015年办理抵押登记时，市值在120万左右。而二被上诉背着上诉人私自签订以80万元的低价出售，由于价格严重低于市场价，银川市不动产登记中心认为涉案房屋价格严重低于市场价不予过户，后二被上诉人擅自提高房屋总价以916796元的价格过户。三、原审法院适用法律错误。根据民事诉讼法第五十九条规定，全权委托应视为委托权限不明，视为无委托。被上诉人提交的《委托书》中载明全权委托，不属于法律规定的委托权限，该委托书应属于无效。既然委托权限没有授权给被上诉人白艳议价和选择购房人的权利，被上诉人白艳无擅自出售的权限，事后也没有得到上诉人的追认，被上诉人白艳委托处置房产的行为应属无效。综上，请求支持上诉人上诉请求。 被上诉人肖天娟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人于2013年4月26日向白艳出具授权书一份，授权白艳代为办理涉案房屋出售等事宜并公证，涉案房屋过户至被上诉人名下亦是上诉人的代理人白艳办理，根据民法总则第一百六十二条规定，上诉人应当对其代理人行为承担责任。因此案涉房屋买卖合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，且均已履行完毕。上诉人主张合同无效，缺乏事实和法律依据，应当依法驳回其上诉请求。 被上诉人白艳未进行答辩。 郭江琴向一审法院起诉请求：1.判令二被告签订《房地产买卖契约》无效；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年4月26日原告（借款方，抵押人，乙方）与被告（出借方，抵押权人，甲方）签订《抵押借款合同》，约定：“一、借款金额为人民币陆拾万元整（600000元）。借款利息按中国人民银行同期银行贷款利率的四倍计算，借款期限自二0一三年四月二十六日起至二0一三年十月二十五日止。二、还款方式：甲、乙双方约定，乙方于二0一三年十月二十五日止偿还全部借款本息，并由甲方在偿付之日出具收款证明。三、本合同项下借款的担保方式为抵押担保，抵押物为郭江琴名下拥有的坐落于银川市西夏区叠翠园3号楼2单元501室及阁楼（房产证编号为：房权证西夏区字第2013010729号，建筑面积：241.61平方米）的房屋一套……十一、本合同一式肆份，甲、乙双方各执一份，抵押登记机关一份，公证处存档一份。”原告郭江琴在借款人处签字确认。被告肖天娟在出借人处签字确认。2013年4月26日，宁夏回族自治区银川市国安公证处出具（2013）宁银国安证字第3214号公证书载明：“兹证明出借方（抵押权人）肖天娟与借款方（抵押人）郭江琴于二0一三年四月二十六日，在宁夏回族自治区银川市，签订了前面的《抵押借款合同》。各方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；合同内容符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》的规定，《抵押借款合同》上双方当事人的签名、摁手印均属实。该合同自双方当事人签名、摁手印公证之日起成立，自办理抵押登记手续后生效”。2013年4月26日，原告郭江琴向被告白艳出具《委托书》一份，载明：“我名下拥有坐落于银川市西夏区叠翠园3号楼2单元501室及阁楼（房产证编号为：房权证西夏区字第2013010729号，建筑面积241.64平方米）的房屋一套，现我委托白艳为我的合法代理人，以我名义办理如下事项：一、由受托人代为到房管部门办理上述房屋注销抵押登记，领取产权证。待上述事项办理完毕后由受托人代为办理该房屋出售的相关事宜，与对方签订《房地产买卖契约》、代收房款、代为办理房屋产权过户、代办代领房屋所有权证、代交契税等各项税费、代为调阅土地档、代为办理房屋预告登记、注销预告登记、代交土地出让金、遗失补正等一切过户手续。二、委托权限：全权委托。三、委托期限：自二0一三年十月二十五日起至上述委托事项办理完毕为止。四、受托人有转委托权。受托人在其权限内所签署的相关文件，我均予以认可。并自愿承担由此产生的一切法律后果”。原告郭江琴在委托人处签字确认。2013年4月26日，宁夏回族自治区银川市国安公证处出具（2013）宁银国安证字第3215号公证书载明：“兹证明郭江琴于二0一三年四月二十六日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、按手印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。郭江琴的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定”。2015年4月8日，原告（甲方，卖方）与被告肖天娟（乙方，买方）签订《房地产买卖契约》，约定：“由于甲方收到乙方预付的购房款定金人民币（大写）。双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将坐落在西夏区文萃路叠翠园3号楼2单元501室的房地产（房屋建筑面积241.64平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）捌拾万元；￥800000元。乙方由2015年4月8日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：现金。三、双方同意于2015年4月8日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时……十一、双方约定的其他事项”。被告白艳在甲方法定代表人处签字确认。被告肖天娟在乙方处签字确认。2015年4月14日涉案位于西夏区文萃路叠翠园3号楼2单元501室房屋过户至被告肖天娟名下。 一审法院认为，案件争议焦点在于当事人于2015年4月8日签订的《房地产买卖契约》是否合法有效。原告向被告白艳出具委托书，授权白艳代为办理涉案房屋出售事宜，委托权限为全权委托，委托期限自2013年10月25日起至上述委托事项办理完毕为止。2015年4月8日，被告白艳以原告郭江琴的名义与被告肖天娟签订的《房地产买卖契约》符合委托书中委托事项要求，并无不当。原告现有证据不能证明二被告存在恶意串通的情形，故原告要求被告肖天娟与被告白艳签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告郭江琴的诉讼请求。案件受理费100元，由原告郭江琴负担100元。 二审审理中，上诉人、被上诉人未提交证据。 二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，2013年4月26日，上诉人郭江琴向被上诉人白艳出具《委托书》一份，对于委托内容、委托权限、委托时间等均进行了详细约定，其中就包括白艳有权代理上诉人签订《房地产买卖契约》，上诉人并承诺自愿承担由此产生的一切法律后果。同日，上诉人与被上诉人白艳就上述委托事宜前往公证部门办理了公证，并由宁夏回族自治区银川市国安公证处出具（2013）宁银国安证字第3215号公证书。因此，被上诉人白艳具有合法有效的委托代理人身份，有权代理上诉人签订《房地产买卖契约》。2015年4月8日，白艳在上诉人（甲方，卖方）与被上诉人肖天娟（乙方，买方）签订《房地产买卖契约》上签字的行为后果由上诉人承担。上诉人一、二审期间均未提交证据证明二被上诉人存在恶意串通的情形，故上诉人要求白艳代其与肖天娟签订的《房地产买卖契约》无效的请求没有事实和法律依据。 综上所述，上诉人郭江琴的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人郭江琴负担。 本判决为终审判决。 审判长  李根贤 审判员  张 婧 审判员  王建玲 二〇一九年十一月二十九日 书记员  袁 萍 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。