广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤民申10521号再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：常思华，女，汉族，1982年3月21日出生，住广东省珠海市金湾区。委托诉讼代理人：王爱红，广东文证律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈建林，广东文证律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审上诉人)：广东大唐建设集团有限公司。住所地：广东省珠海市香洲区。法定代表人：苏业干，董事长。一审被告：珠海中电神州置业有限公司。住所地：广东省珠海市。法定代表人：高京合。一审第三人：关连德，男，汉族，1961年3月18日出生，住广东省阳西县。再审申请人常思华因与被申请人广东大唐建设集团有限公司（下称大唐公司）、一审被告珠海中电神州置业有限公司（下称中电公司）、一审第三人关连德案外人执行异议之诉一案，不服珠海市中级人民法院(2017)粤04民终2791号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。常思华向本院申请再审，请求撤销珠海市中级人民法院(2017)粤04民终2791号民事判决，判令不得执行珠海市金湾区××区××路299号1单元605房（下称涉案房产），本案一、二审、再审费用由被执行人承担。事实和理由如下：（一）涉案房产完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定不得执行的情形，在被人民法院查封之前，常思华已与中电公司签订商品房买卖合同，并合法占有涉案房产，以工程款抵扣加现金的方式支付了全部购房款人民币31万元，未办理过户登记的原因系大唐公司及关连德未向中电公司开具工程款的发票导致无法开具购房发票。1、2014年12月30日，珠海市香洲区人民法院审理的(2015)珠香法民二初字第27号案件在财产保全中首次查封涉案房产，之后该案以原告撤诉结案。该院于2016年12月29日解除对涉案房产的查封。2015年2月15日，涉案房产被(2014)珠香法民三初字第1655号案件【(2016)粤0402执1766号案件执行的依据】在财产保全中轮候查封。2、涉案房产被珠海市香洲区人民法院首次查封的2年多之前，即2012年11月20日，常思华就与中电公司签订了商品房买卖合同。此情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第（一）项规定：“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。3、涉案房产被法院首次查封的1年多之前，即2014年2月17日，中电公司就将涉案房产交付给常思华占有使用。随后，常思华开通了水电等等。此情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第（二）项规定：“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。4、涉案房产购房款的支付具有一定的特殊性，即中电公司于2012年11月20日以抵扣工程款的形式抵给了关连德，但涉案小区关连德负责实际施工的木工模板的工程由常思华丈夫何某发施工，关连德于2012年7月6日进行结算确认，另人民币4万元购房款常思华于2013年12月10日以现金的方式直接支付给了中电公司。故常思华于2013年12月10日之前就已支付了全部购房款。此情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第（三）项之规定：“已支付全部价款。”一、二审法院已认定的事实：“大唐公司认可，涉案房产所在小区系关连德负责实际施工并挂靠在大唐公司处，关连德实际施工的部分，其验收、结算等相关事宜，由中电公司与关连德协商办理”，及大唐公司庭审时也认可其与关连德是分别与中电公司结算工程。关连德作为实际施工人有权就其完成的工程款与中电公司进行协商以房产抵扣，故中电公司将含涉案房产在内的9套房产，以抵扣工程款的形式抵给关连德，并于2012年11月20日签订《永泰假日公馆物业抵工程款房号清单》合法有效。2014年9月2日再次确认并签订《永泰假日公馆房屋抵扣工程款确认单》将上述9套房产增加到12套，合法有效。由于涉案小区关连德负责实际施工部分的木工模板的工程由常思华丈夫何某发施工，关连德于2012年7月6日签订《结算单》对何某发施工部分的木工模板工程款进行结算确认金额为：人民币27.2万元，之后约定折抵涉案房产购房款人民币27万元，另人民币4万元购房款由常思华直接支付给中电公司。常思华于2013年12月10日以现金的方式直接支付给了中电公司。故足以证明常思华于2013年12月10日之前就已支付涉案房产全部购房款。5、涉案房产未办理过户登记的原因系大唐公司和关连德未能及时向中电公司提供相应的工程款发票，从而导致中电公司无法向常思华开具购房发票，以及一审法院相关案件的查封。故涉案房产未能办理过户登记的原因不在常思华。此情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第（四）项之规定：“非因买受人自身原因未办理过户登记”。（二）二审法院认为：“在涉案房产被其他债权人设置权利负担的情况下，该抵债行为可能损害其他债权人利益”是完全颠倒客观事实的。事实上，涉案房产在被珠海市香洲区人民法院首次查封2年多以前，中电公司就将涉案房产进行了工程款抵扣。二审法院颠倒客观事实，导致适用法律错误。涉案房产于2014年12月30日被珠海市香洲区人民法院法院(2015)珠香法民二初字第27号案件在财产保全中首次查封，2015年2月15日被(2014)珠香法民三初字第1655号案件在财产保全中轮候查封【(2016)粤0402执1766号案件执的根据】。而涉案房产的抵债（抵工程款）的行为发生在上述首次查封的2年多之前，即在2012年11月25日关连德与中电公司签订《永泰假日公馆物业抵工程款房号清单》。故二审法院完全颠倒客观事实，导致适用法律错误。（三）二审法院认为：“常思华在法定举证期限内没有提交相关生效的法律文书确认关连德或常思华对涉案工程享有工程款优先权，应承担举证不能的法律后果”，是法律适用错误。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条之规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。而在本案中，常思华作为消费者购买商品房，即使大唐公司享有工程价款优先受偿的权利也不得对抗作为购房者的常思华，更何况(2016)粤0402执1766号案件据以执行的依据(2015)珠中法民三终字第373号、(2014)珠香法民三初字第1655号民事判决书并未判决大唐公司享有工程价款优先受偿权。故二审法院置法律明确规定而不顾，属于适用法律错误。（四）二审法院认为：“本案中，关连德与中电公司之间的基础法律关系为建筑施工承包合同关系，并非不动产买卖关系，即实为基于以涉案房产抵偿工程款，向中电公司所谓购买房产却并未有实际付款行为”，是对客观事实认定错误，导致适用法律错误。关连德系涉案小区的实际实施工人，挂靠在大唐公司并向其支付挂靠管理费。关连德与中电公司2012年11月25日签订《永泰假日公馆物业抵工程款房号清单》将含涉案房产在内的9套房产抵扣工程款，并列明了每套房的房号、建筑面积、购房人、抵扣金额、合同日期、购房人身份证号码、联系方式及本人支付4万元（未付）抵扣27万元等事项；2014年9月2日再次签订《永泰假日公馆房屋抵扣工程款确认单》将上述9套房产增加到12套，并将另外2套以人民币623748元抵给大唐公司，在生效的判决书中大唐公司对此也已确认，关连德及中电公司都认可抵扣工程款的客观事实。由于涉案小区关连德负责实际施工部分的木工模板的工程由常思华丈夫何某发施工，关连德于2012年7月6日签订《结算单》对何某发施工部分的木工模板工程款进行结算确认金额为：人民币27.2万元，之后约定折抵涉案房产购房款人民币27万元，另人民币4万元购房款由常思华直接支付给中电公司。常思华于2013年12月10日以现金的方式直接支付了中电公司，并开具收款收据。虽然涉案房产支付购房款具有一定的特殊性，但足以证明涉案房产在被法院首次查封的1年多之前常思华就已支付了全部的购房款。故二审法院认为常思华未实际支付购房款是对客观事实认定的错误，导致适用法律错误。（五）在本案中，常思华于2012年签订商品房买卖合同，并且中电公司是以抵扣工程款加现金的形式收取了全部购房款，2014年2月17日常思华就接收了涉案房产并开通水电等合法占有使用至今，未办理涉案房产过户登记的原因系大唐公司和关连德未向中电公司开具工程款发票而导致无法开具购房发票。大唐公司书面答辩称：（一）常思华与中电公司签订的买卖合同明显系伪造的。首先，常思华与中电公司签订的《商品房买卖合同》约定的房屋单价与房屋总金额明显不符，7692.31元／平方米（房屋单价）×51.50平方米（建筑面积）=396153.97元，但是该合同约定的房屋总金额却为31万元，因此常思华与中电公司签订的买卖合同明显系伪造的。其次，常思华与中电公司签订的《商品房买卖合同》约定购房款的支付方式为“该房款部分由广东大唐建设有限公司工程款中支付+部分现金支付”，但是大唐公司从未与中电公司就涉案房产达成以工程款抵销购房款的协议。最后，退一步讲，即使涉案房产如常思华所述，系中电公司以抵扣工程款的方式抵给关连德，常思华再通过抵扣木工模板工程款加现金方式购买，该说法也明显与事实不符。因为常思华与中电公司签订的《商品房买卖合同》的签订日期为2012年11月20日，该合同约定“该房款部分由广东大唐建设有限公司工程款中支付+部分现金支付”，而中电公司与关连德正式确认以抵扣工程款的方式将涉案房产抵给关连德的日期为2014年9月2日，常思华与中电公司不可能在中电公司未将涉案房产抵给关连德前，就预先在《商品房买卖合同》中约定尚未确定的事实。（二）常思华未实际支付购房价款，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》关于支付购房价款的规定，依法不享有足以排除强制执行的民事权益。首先，常思华未提交相关付款凭证证明其向中电公司付清了全部购房款。其次，《商品房买卖合同》的当事人是中电公司和常思华，关连德出具的《结算单》仅说明关连德拖欠相关款项的事实，不能说明常思华与关连德债权转让的事实，更不能说明常思华已向中电公司付清购房款。再次，即使常思华向关连德付清了大部分费用，但是《商品房买卖合同》的当事人是中电公司和常思华，常思华向关连德支付费用不等于向中电公司付清购房款，两者是不同的法律关系。最后，根据《中华人民共和国合同法》第八十条之规定，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。因此，即使抵工程款房号清单、抵扣工程款确认单均真实，但是债权人关连德转让债权时，必须通知债务人中电公司，否则债权转让不发生效力。因此，常思华实际上并未实际支付购房价款。（三）中电公司与关连德之间的债权债务无充足的证据予以证明，更未经生效法律文书予以确认，所谓的以物抵债根本无从谈起，不足以对抗大唐公司经生效判决确认的债权。本案并无承包合同、结算文件等证据证明中电公司与关连德之间债权债务的形成、结算、应付工程款金额等事实，无法证明中电公司与关连德之间的债权债务真实存在，更不能证明存在以物抵债的事实。相反，中电公司拖欠大唐公司工程款的事实已经生效判决所确认。中电公司与关连德之间的所谓债权债务没有充足的证据应予以证明，更未经生效法律文书确认，不足以对抗大唐公司经生效判决确认的债权。（四）关连德与中电公司之间的基础法律关系为建筑施工承包合同关系，并非不动产买卖关系，法律对于一般消费者房屋买卖行为的特殊保护，并不适用于因拖欠工程款引起的以物抵债行为。即使确实存在中电公司因拖欠关连德工程款而协议以房抵债的事实，常思华实际上也是因以房抵债而签订商品房买卖合同，涉案房产的买卖实质上是因拖欠工程款引起的以物抵债协议，关连德与中电公司之间的基础法律关系为建筑施工承包合同关系，并非不动产买卖关系，该以物抵债行为依法并无优先于大唐公司所主张工程款债权的效力，也不能适用法律对于一般消费者房屋买卖行为的特殊保护，依法不享有足以排除强制执行的民事权益。（五）常思华在大唐公司与中电公司建设工程施工合同纠纷诉讼阶段并未对保全行为提出异议以及中电公司始终未开具发票等事实，证明常思华存在与中电公司等人伪造买卖合同以转移财产的行为。珠海市香洲区人民法院早于2015年1月26日就已作出(2014)珠香法民三初字第1655号之一民事裁定书，裁定查封涉案房产，但是常思华却一直没有提出异议，直到大唐公司申请执行后才提出，明显不符合常理。还有，中电公司在签订合同几年后始终未开具发票，证明常思华并未实际支付购房款。以上事实足以证明常思华存在与中电公司等人伪造买卖合同以转移财产的行为，常思华依法不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，常思华的再审申请无事实和法律依据，请求法院依法驳回。本院经审查认为：本案系案外人执行异议之诉。根据再审申请人常思华的再审请求和理由，以及被申请人大唐公司的答辩意见，本案焦点问题为常思华对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中查明，人民法院于2015年1月26日查封涉案房产。2012年12月20日，常思华与中电公司签订《珠海市商品房买卖合同》，约定常思华购买涉案房产，付款方式为“该房款部分由大唐公司工程款支付加部分现金支付”。备注栏注明：“（精装）本人支付4万元（未付）抵扣27万元。”2013年12月10日，中电公司出具收据，载明收到常思华交来的涉案购房款4万元。2014年2月27日，常思华出具《接收单》，载明已接收案涉房产。以上查明的事实可以认定，常思华与中电公司在人民法院查封涉案房产前已经签订涉案房产的买卖合同，并实际占有使用，而且因人民法院查封致使无法办理涉案房产的过户登记手续，常思华对此不存在过错。因此，本案的关键是常思华是否依照房屋买卖合同的约定全部支付了购房款。最高人民法院指导案例第72号案中指出，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意。依照该案的裁判理由，当事人之间达成协议以房抵债并无不当。本案中，如中电公司与关连德、何某发（常思华的丈夫）存在真实的工程款债权法律关系，当事人通过协商以涉案房产抵偿相应的债务并交付给常思华，将工程款转变为购房款，可以认定是当事人之间对支付购房款作出的约定。二审判决在未查明上述事实的情况下认定常思华没有实际支付购房款，属于认定的基本事实缺乏证据证明。故本案符合应当再审的情形。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百条第二项、第二百零四条第二款、第二百零六条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第一款规定，裁定如下：一、指令珠海市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。审判长  费汉定审判员  王 庆审判员  陈可舒二〇一九年十一月一日书记员  李翠微