上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终7977号上诉人（原审原告）：陆荣康，男，1957年5月3日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吉建亮，上海创远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐义花，女，1985年10月16日生，汉族，户籍地安徽省铜陵县，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：唐建，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：裘振华，上海华勤基信律师事务所律师。原审第三人：孙文君，女，1988年10月5日生，汉族，户籍地安徽省明光市。原审第三人：苏昊，男，1990年5月3日生，汉族，户籍地河南省郑州市中原区。上列二原审第三人共同委托诉讼代理人：裘振华，上海华勤基信律师事务所律师。上列二原审第三人共同委托诉讼代理人：唐建，上海华勤基信律师事务所律师。上诉人陆荣康因与被上诉人徐义花、原审第三人孙文君、苏昊房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初34262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆荣康上诉请求：撤销一审判决，改判支持陆荣康一审的诉讼请求。事实和理由：陆荣康与徐义花就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋）签订《动迁房出售合同》，其中，第四条第四款约定买受人拒绝受此房屋的小产证的，出卖人可以解除合同。第六条第四款约定出卖方在产权出来后能正常上市流通，通知买收房过户交易，买受方在一个月内必须交易过户手续，否则按买受方违约处理，出卖方有权收回房屋，之前所付款项不予退还。本案中，陆荣康于2016年11月17日、11月28日两次发函催促徐义花必须在2016年12月1日前办理过户，但徐义花故意拖延拒不办理。之后徐义花起诉陆荣康要求过户，在诉讼过程中，陆荣康得知徐义花系限购人员，尚不具备过户资格。据此，根据合同约定，陆荣康有权解除合同。由于政策变化，导致徐义花属于限购人员，发生此种情形并非双方能够遇见，属于合同法司法解释规定的情势变更，导致合同目的无法实现，故根据法律规定，陆荣康也有权解除合同。因系争房屋不能过户，导致陆荣康成为限购对象，不能再次购房，从而给陆荣康造成重大损失。请求二审法院支持陆荣康的上诉请求。徐义花辩称：不同意陆荣康的上诉请求。双方签订的《动迁房出售合同》合法有效，应继续履行。陆荣康向徐义花发函的内容是要求徐义花增加房款，违反合同约定。签约时的购房政策是非沪籍人员在上海连续缴满两年社保可以购房，陆荣康知晓徐义花限购情况，签约后限购政策改变为需连续缴满五年社保，致系争房屋可以办理过户时徐义花仍处在限购状态，但是双方合同约定可以指定第三方过户，而陆荣康坚持要求徐义花增加房款才同意过户。系争房屋在登记到陆荣康名下后，陆荣康即将系争房屋恶意抵押给案外人以阻碍《动迁房出售合同》继续履行。现徐义花已符合购房条件，系争房屋也可以过户，房屋过户对陆荣康也没有损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙文君、苏昊述称：同意徐义花的意见。陆荣康向一审法院起诉请求：判令解除陆荣康、徐义花于2015年8月16日签订的《动迁房出售合同》，并要求徐义花搬出系争房屋。一审法院认定事实如下：2015年8月16日，陆荣康作为出卖人，徐义花作为买受人，在房产中介的见证下签订《动迁房出售合同》一份，约定陆荣康将系争房屋出售给徐义花，房屋总价为230万元；房款支付方式为：徐义花于2015年8月16日支付定金100万元，同年9月10日支付房款20万元，2016年1月15日支付房款60万元，交易过户之日支付房款50万元。第三条：房屋权益归属及约定。此协议生效后（即本协议签订后），位于XX镇XX路XX苑XX弄XX号XX室地方的房屋的占有、使用、收益、处分权利归买受人所有。出卖人收到第一笔房款，出卖人将房屋交付给买受人，出卖人同意买受人对房屋装修，涉及房屋的相应权益均概况的转移至买受人。第四条：买受人的违约责任。在房屋产证没有过户到买受人之前，买受人有下列情形之一的出卖人可以解除合同，并视为买受人违约。……4、买受人拒绝受此房屋的“小产证”的。第六条：买受人与出卖人相互配合约定。……按照拆迁安置房屋首要办理规定，在该房屋产权允许过户交易时，出卖人应当立即协助买受人办理产权过户手续。并不予追究买受人是否自住或出售。……出卖方在产权出来后能正常上市流通，通知买受方过户交易，买受方在一个月内必须交易过户手续。否则按买受方违约处理，出卖方有权收回房屋，之前所付款项不予退还。第七条：关于产权登记的约定。……继承人有协助的义务，买受人在过户之前有权将房屋转移给第三方，在转移第三方同时，原出卖方应积极配合办理一切手续事项。办理房屋产权证及房屋过户国家规定的出卖方个人所得税、买受方契税多由买受人承担。如因出卖方的原因而产生遗产税，则由出卖方自行承担。补充协议：甲（指陆荣康）、乙（指徐义花）双方约定：乙方于签约之日付款100万，另于2015.9月10日付款20万的当日，即由甲方交付钥匙于乙方，乙方可以入住并进行装修使用。同日，陆荣康向徐义花出具声明一份，言明：“陆荣康有一套坐落于XX路XX苑XX弄XX号XX室房屋一套，面积为111.8平方，陆荣康的子女、配偶均同意出售给徐义花，我们保证这套房子产权属陆荣康1人所有，如再有权利人出现，陆荣康愿负全部责任，并保证这套房子于政策允许交易之时，过户于徐义花。”上述合同签订当日，徐义花支付陆荣康房款100万元，陆荣康亦将系争房屋交付徐义花，由徐义花装修后居住使用至今。此后，徐义花分别于2015年9月10日、2016年1月16日支付陆荣康房款20万元、60万元。2016年9月27日，系争房屋登记房地产权证（即小产证），权利人登记于陆荣康一人名下，建筑面积为111.83平方米。此后，陆荣康向徐义花提出过户要求过程中，陆荣康就房屋价款以及税费承担提出新的要求，但双方协商未能达成一致，故未办理产权过户手续。同年11月17日、28日，陆荣康分别向房产中介递交函各一份，要求在同年12月1日前办好房产证过户等手续，否则视徐义花违约。另陆荣康在函中表示系争房屋的单价为21,000元/平方米（以房产证登记的面积为准），系争房屋的遗产税由陆荣康缴纳（依据签约时房屋评估价所发生的遗产税），其它后续一切费用和各类税金、手续费均由徐义花承担，由于房屋增值所发生的各类费用税金均由徐义花承担。另查明，1、徐义花系非本市户籍人员，截至2017年1月，其已累计缴纳本市个人城镇基本养老保险33个月。2016年，本市购房新政中针对非本市户籍人员缴纳社保和个税的年限由2年提高至5年。徐义花至2016年10月系争房屋限转期限届满时，尚不能满足该条件。2、2017年1月25日，徐义花（甲方）与孙文君、苏昊（乙方）就系争房屋签订房屋转让协议书一份，其中言明：“1、甲方同意将房屋无偿转让给乙方，甲方与陆荣康签订《动迁房出售合同》中甲方的权利也一并无偿转让给乙方；2、剩余50万元房款按《动迁房出售合同》约定由甲方继续支付给陆荣康；3、本协议签订后房屋所有权利由乙方享有，甲方对房屋具有永久居住的权利。”。同年5月24日，孙文君、苏昊向陆荣康寄送通知一份，告知徐义花已将系争房屋于2017年1月25日转让给孙文君、苏昊，《动迁房出售合同》中相关权利也转让给了孙文君、苏昊，要求陆荣康在收到通知后协助办理产权过户至孙文君、苏昊名下的手续。一审中，陆荣康就2015年8月16日其向徐义花出具的声明中“并保证这套房子于政策允许交易之时，过户于徐义花。”解释为保证系争房屋具备过户条件后配合过户，不是保证徐义花符合过户条件后再配合过户。徐义花则表示陆荣康保证的内容即包括系争房屋限转期限届满，也包括徐义花符合非本市户籍人员购房政策，因为系争房屋履行过户手续需符合上述二个条件，当时陆荣康、徐义花对此都是清楚的。另，徐义花表示其为符合过户条件，至今一直在连续缴纳社保，至2018年10月已连续缴纳55个月，至符合购房政策也仅差5个月。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。陆荣康、徐义花就系争房屋签订的《动迁房出售合同》系当事人的真实意思表示，于法不悖，一审法院依法确认合法有效，陆荣康、徐义花应按照协议约定履行自己的义务。另，陆荣康于上述合同签订当日出具的声明亦可视为对上述合同约定内容的补充。陆荣康、徐义花按照约定已履行支付房款和交付系争房屋的义务。现陆荣康主张解除合同系认为徐义花在系争房屋可以办理产权过户时违约未办理过户手续。对此，一审法院认为，系争房屋在限制期限届满后，双方未能办理产权过户手续，除了因徐义花缴纳社保年限未符合购房政策变化后的条件外，也有陆荣康要求过户时提出了不同于双方约定的条件，而双方对此未能达成一致所致，且购房政策的变化导致徐义花未能符合购房条件亦非徐义花原因，故陆荣康关于徐义花违约的主张，一审法院不予采纳。另，双方对陆荣康声明中关于“政策允许交易之时”的解释各持己见。对此，一审法院认为，双方在签订《动迁房出售合同》时，陆荣康对徐义花系非本市户籍人员情况系明知，故亦应清楚徐义花购买系争房屋需符合的购房条件，既包括系争房屋限制期限届满，也包括徐义花符合非本市户籍人员购房条件，故陆荣康出具上述声明，应包括保证上述条件满足的意思表示，故陆荣康现要求解除合同，即违背了声明中的保证，也将对徐义花的正当权益造成重大损害，一审法院难以支持。一审法院审理后，于2018年12月27日依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条的规定判决：驳回陆荣康的全部诉讼请求。案件受理费人民币80元，由陆荣康负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。陆荣康、徐义花于2015年8月16日签订的《动迁房出售合同》系双方真实意思，合法有效。因上海市限购政策发生变化，致2016年11月陆荣康通知徐义花办理过户手续时，徐义花确处于限购状态无法过户，但根据双方合同约定，买受人在过户之前有权将房屋转移给第三方，在转移第三方同时，原出卖方应积极配合办理一切手续事项。实际徐义花于2017年1月25日与孙文君、苏昊签订《房屋转让协议书》，将系争房屋转让给孙文君、苏昊，因此，徐义花本身限购并不必然造成合同不能继续履行。另一方面，陆荣康于2016年11月17日、28日致房产中介的函中要求三方共同办理过户手续，但同时就房屋总价和税金的承担对买受方提出了比《动迁房出售合同》更高的要求，致双方无法达成一致意见。据此，本院认为陆荣康主张因徐义花不具备购房资格致合同不能继续履行，缺乏事实依据，本院难以采信。根据本案实际情况，徐义花已按约支付大部分房款，并于2015年8月起实际入住系争房屋，结合陆荣康于2015年8月16日出具的声明中“并保证这套房子于政策允许交易之时，过户于徐义花”的承诺，本院认为，陆荣康并无解除双方合同的事实依据和法律依据，本院对陆荣康的上诉请求不予支持。综上所述，陆荣康的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陆荣康负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇一九年十一月二十八日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……