重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初23610号 原告：杨科，男，1978年4月19日出生，汉族，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：曾靓婧，女，1982年1月4日出生，汉族，户籍地重庆市渝中区，现住重庆市江北区，系原告配偶。 被告：曹佳，女，1988年8月7日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：刘国凯，男，1986年3月19日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 原告杨科与被告曹佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告杨科及其委托诉讼代理人曾靓婧、被告曹佳及其委托诉讼代理人刘国凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨科向本院提出诉讼请求：1.解除杨科与曹佳于2017年11月9日签订的《Locals精品民宿房屋租赁合同》；2.曹佳支付杨科2019年8月8日至2019年9月8日租金1500元，支付以租金1500元为基数按照每日2%的标准计算30天的逾期支付租金违约金900元，支付解除合同违约金20000元；3.曹佳支付杨科垫付的物管费406.56元、水费21.55元、燃气费16元；诉讼费由曹佳承担。事实及理由：杨科将自己所有的位于重庆北部新区XX路X号XX幢X-X号房屋以1500元/月的价格出租给曹佳，并于2017年11月9日签订了《Locals精品民宿房屋租赁合同》，该合同约定租期为2017年11月9日至2022年11月8日。杨科于2017年11月9日将案涉房屋交付于曹佳使用。2019年5月5日，物管公司工作人员告知杨科，称曹佳将案涉房屋转租给了第三人经营使用。杨科随即找到曹佳并阻止了曹佳的转租行为。之后，曹佳曾要求解除合同，但对于解除合同的相应违约责任却未能协商一致。2019年8月8日，曹佳微信通知杨科，其将租赁房屋的钥匙以邮政快递的形式邮寄给了杨科。杨科于2019年8月13日收到该邮件。杨科于2019年9月9日，在物业管理公司工作人员的见证下收回了租赁房屋。杨科为维护自己合法权益，遂起诉来院。 被告曹佳辩称，2019年5月曹佳因经营困难，准备由之前的短租改为长租，但杨科不同意，合同约定曹佳可以经营民宿，包括可以经营长租；但因2019年杨科家人生病，故当时没有协商解决该事情；曹佳一直经营至2019年8月5日，当日双方现场沟通，提出若曹佳继续履行合同则转为长租，或者杨科收回房屋，但双方就赔付金额有异议故没有协商成功，且杨科拒绝收回房屋钥匙，并主张曹佳承担合同责任；现曹佳同意解除合同；2019年8月8日曹佳向杨科邮寄返还了案涉房屋钥匙，杨科也在诉状中认可于2019年8月13日收到钥匙，故2019年8月8日至2019年9月8日期间曹佳没有使用案涉房屋，且即使要支付租金也是支付2019年8月13日之前的租金；合同是格式条款，违约金约定过高，应考虑曹佳之前爱惜房屋、无过错，应当调减违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《Locals精品民宿房屋租赁合同》、曾靓婧与刘国凯的微信聊天记录、曾靓婧与曹佳的微信聊天记录、龙湖物业服务集团有限公司专用收据、缴费通知单、刷卡单、支付宝缴费记录截图2张等本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对杨科举示曾靓婧与物业公司工作人员的微信聊天记录，曹佳称无法核实真实性，且无手机予以核实，故不予采信。 经审理查明：2017年11月9日，杨科作为出租方、甲方，曾靓婧作为甲方代理人，曹佳作为承租方、乙方，双方签订了一份《Locals精品民宿房屋租赁合同》，主要约定：甲方同意将重庆市北部新区XX路XX号XX幢X-X号的房屋、建筑面积58.1平方米出租给乙方使用，乙方同意承租该房屋并支付租金；二、甲乙双方约定的租赁期限、租金情况如下，2017年11月9日至2018年11月8日，年租金17000元，第1个月500元，2、3个月各1500元，2018年11月9日至2019年11月8日年租金18000元，每月1500元，2019年11月9日至2020年11月8日年租金19200元，每月1600元，2020年11月9日至2021年11月8日年租金20400元，每月1700元，2021年11月9日至2022年11月8日年租金21600元，每月1800元；房屋交付日期2017年11月9日；乙方向甲方支付租赁保证金3000元，甲方开具收据交予乙方，待租赁期满或解除合同当日，如乙方在合同履行过程中没有拖欠甲方的租金和其他费用，没有造成房屋结构及设备设施的破坏，甲方将租赁保证金无息退回乙方；首期租金及租赁保证金由乙方在本合同签署后本日内支付给甲方；剩余各期租金按一季度支付，由乙方在下季度7日前支付给甲方；7.2乙方应按时支付租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按月租金金额的2%向甲方支付违约金，如逾期七日，除经甲方同意，否则甲方有权解除合同，并要求乙方承担相应违约责任；7.7租赁期内，乙方需提前解除合同的，须提前一个月通知甲方并征得同意，否则作违约处理；7.9乙方需支付房屋租赁税费以外房屋杂费如，物业管理费、电话费、管道煤气费、公共和自用水电费、有线电视维护费等费用；8.2租赁期间，乙方如需将该房屋转租或分租给第三者，适用以下第2点：1）甲方同意乙方将该房屋转租或分租第三方，2）经甲方同意，乙方可将房屋用于经营精品民宿；9.2租赁期内，如属甲方违约，乙方有权单方提出解除合同，且甲方除须退回乙方所交之保证金及预收的租金外，还须支付相应违约金20000元，如属乙方违约，甲方有权在乙方违约后三十日单方解除合同，收回房屋并追讨欠费，乙方向甲方支付相应违约金20000元。合同还约定了其他内容。 曹佳实际使用案涉房屋经营民宿。 2019年5月15日至2019年5月29日期间，杨科的配偶曾靓婧与曹佳的配偶刘国凯通过微信沟通。2019年5月15日，曾靓婧：我老公刚才已经给我打电话了，他不同意；我们回去看看合同，因为我们的房子，都没有同意转租。2019年5月17日，曾靓婧：小刘，我们看了合同了，确实不能转租，只能做民宿，违约金是2万；我爸爸下周出院以后，我们约个时间在房子碰头协商一下吧。刘国凯：要的，再约嘛。 2019年8月6日至2019年9月9日期间，曾靓婧与曹佳通过微信沟通。2019年8月6日，曹佳：曾姐，你看这样行不，我们赔偿一个季度租金4500元，加上之前押金3000元就是7500元，然后家里的软装和厨房用具都是现成的，就留在家里面下个租客使用，确实租赁期没满是我们责任，对不起……就赔偿7500元吧，你和你老公商量一下回复我吧。曾靓婧：我刚才打电话商量了，很抱歉，一万违约金就是最大底线，合同约定的两万。曹佳：曾姐，明后天回复你，2019年8月8日，曾靓婧：佳佳，今天是合同最后一天了哟，明天要么就是继续交房租，要么就是终止合同，赔付违约金哈。曹佳：我之前的这个条件是我们觉得最合理的条件了……你要主张你的权利，就只有让法院三方裁定吧，你看钥匙我是交到物管还是邮寄给你，还有房间里面多的软装你不要我就收走。曾靓婧：行吧，那你们是确定不继续租这个房子了，对吧？租金拒交，违约金拒交，对吧？曹佳：不是呀，房子还你们，违约金是商量不下来。曾靓婧：我们违约金已经让出一半了呀，你们拒付呀。曹佳：我们觉得赔偿7500元也很合理了。曾靓婧：我们肯定不会接受钥匙，五年时间并没有到期，合同约定，你们已经违约，反而强制要求我们接房，接钥匙，那是不可能。曹佳：请法律途径解决违约问题。曾靓婧：我们现在只要求你按照合同，准时缴纳租金，明天开始，违约第一天。2019年9月9日，曾靓婧：你们已经违约一个月没交房租，按照合同约定，我们正式收回自己的房子；这个密码锁，还有家里的所有软装你们还要不要，如果不要，请告诉我们密码，如果需要，请约时间，过来取走。曹佳：钥匙8月13号杨科就签收了。 2019年9月9日，杨科自行收回了案涉房屋并缴纳了案涉房屋2019年7月的物管费203.28元、2019年8月的物管费203.28元、2019年9月的物管费203.28元。杨科还向代曹佳支付了曹佳租赁案涉房屋期间的燃气费16元、水费21.55元。 庭审中，杨科和曹佳一致确认本院向曹佳送达传票、诉状副本之日即2019年9月29日双方签订的《Locals精品民宿房屋租赁合同》已经解除。双方均同意曹佳已付的保证金3000元可以抵扣其应付费用。 杨科称，是物管公司工作人员通知杨科，杨科才知晓曹佳要与其他人签订合同转租案涉房屋，杨科才不同意转租，曹佳就说不租了；2019年8月13日收到曹佳邮寄的案涉房屋的钥匙，但是没有拆封邮件，之后在物管人员见证下才开封取钥匙；2019年8月6日至2019年8月8日期间双方协商过解除合同，但未达成一致意见；曹佳提前解除合同的违约行为，给杨科造成了剩余租期租金无法收取的损失；杨科收回案涉房屋后已于2019年10月21日另行出租给他人，另行出租的租金价格比本案合同租金约定高100元。 曹佳称，合同是曾靓婧代杨科签订的，认可出租方是杨科；合同约定曹佳将案涉房屋用于精品民宿，曹佳准备让客户居住时间长一点，没有转租，但杨科不同意，曹佳提出了经营不下去了，就提出了解除合同，但双方没有就解除时间、违约金达成一致意见；杨科已经收回了案涉房屋并另行出租，且履行出租的价格高于本案合同价格，故杨科没有租金损失。 本院认为：杨科和曹佳于2017年11月9日签订的《Locals精品民宿房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。双方一致确认《Locals精品民宿房屋租赁合同》已于2019年9月29日解除。 合同第7.7条约定，租赁期内，乙方需提前解除合同的，须提前一个月通知甲方并征得同意，否则作违约处理。2019年8月6日曹佳向杨科的配偶曾靓婧发微信称，“你看这样行不，我们赔偿一个季度租金4500元，加上之前押金3000元就是7500元……确实租赁期没满是我们责任，对不起”，据此可以认定曹佳提出了提前解除合同并承诺进行赔偿，但并未提前一个月通知杨科并征得杨科同意，且于2019年8月13日自行向杨科邮寄退还了案涉房屋的钥匙，且未支付2019年8月9日起的租金，已经构成违约，应当承担相应的合同责任。 关于租金、逾期支付租金违约金。2019年8月8日，曾靓婧发微信给曹佳称“今天是合同最后一天了哟，明天要么就是继续交房租，要么就是终止合同，赔付违约金哈”，曹佳称“你看钥匙我是交到物管还是邮寄给你……房子还你们，违约金是商量不下来”，曾靓婧称“我们肯定不会接受钥匙……我们现在只要求你按照合同，准时缴纳租金”。据此可以认定，在曹佳作为违约方无权解除合同的情况下，杨科并未同意解除合同，曹佳返还钥匙的行为无合同解除的效力，其自行决定是否实际占有使用租赁房屋均应支付租金。杨科按照合同约定在曹佳逾期支付租金30日后于2019年9月9日自行收回案涉房屋已经尽到了减少损失扩大的义务。故曹佳应向杨科支付2019年8月9日至2019年9月8日期间租金1500元。合同第7.2条约定，乙方应按时支付租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按月租金金额的2%向甲方支付违约金。曹佳辩称违约金过高。曹佳逾期支付了2019年8月9日至2019年9月8日期间租金1500元，故本院酌情认定曹佳应支付以租金1500元为基数按照同期银行贷款利率的1.3倍计算30天的逾期支付租金违约金。 关于解除同违约金。合同第9.2条约定，如属乙方违约，甲方有权在乙方违约后三十日单方解除合同，收回房屋并追讨欠费，乙方向甲方支付相应违约金20000元。曹佳称违约金过高。曹佳提前解除合同主要给杨科造成了寻租期的租金损失。杨科称已于2019年10月21日将案涉房屋另行出租。考虑违约金弥补损失的主要功能，并结合双方微信协商时的意思表示，本院酌情将解除合同违约金调整为7500元。双方均同意保证金3000元抵扣曹佳的应付费用，故抵扣保证金后曹佳还应向杨科支付解除合同的违约金4500元。 关于物管费、水费、燃气费。合同第7.9条约定，乙方需支付房屋租赁税费以外房屋杂费如，物业管理费、电话费、管道煤气费、公共和自用水电费、有线电视维护费等费用。故曹佳应支付合同解除前即2019年9月29日之前案涉房屋的物管费、水费、煤气费等费用。杨科代曹佳支付了物管费406.56元、水费21.55元、燃气费16元，故对杨科要求曹佳支付物管费406.56元、水费21.55元、燃气费16元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、于2019年9月29日解除原告杨科和被告曹佳于2017年11月9日签订的《Locals精品民宿房屋租赁合同》； 二、被告曹佳于本判决生效后立即向原告杨科支付2019年8月9日至2019年9月8日期间租金1500元； 三、被告曹佳于本判决生效后立即向原告杨科支付逾期支付租金违约金，以租金1500元为基数按照同期银行贷款利率的1.3倍计算30天； 四、被告曹佳于本判决生效后立即向原告杨科支付解除合同的违约金4500元； 五、被告曹佳于本判决生效后立即向原告杨科支付物管费406.56元、水费21.55元、燃气费16元； 六、驳回原告杨科的其他诉讼请求。 案件受理费1410元减半收取705元，由被告曹佳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员  黄明真 二〇一九年十一月十二日 书记员  陈 实