广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤03执复471号 复议申请人（异议人、利害关系人）：深圳市爵士商业广场有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路20号爵士大厦4079号，统一社会信用代码91440300359145177T。 法定代表人：王先。 委托诉讼代理人：毕敏华，广东广和（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周梦琦，广东广和（广州）律师事务所实习律师。 申请执行人：周宇平，男，汉族，1976年1月17日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。 被执行人：罗剑平，男，汉族，1981年7月25日出生，身份证住址广东省兴宁市。 被执行人：深圳福达恒业企业管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路20号爵士大厦四楼4082号，统一社会信用代码91440300065476536P。 法定代表人：林波涛。 复议申请人深圳市爵士商业广场有限公司（以下简称爵士公司）不服深圳市罗湖区人民法院（以下简称罗湖法院）作出的（2019）粤0303执异376号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 罗湖法院在执行申请执行人周宇平与被执行人罗剑平、深圳福达恒业企业管理有限公司（以下简称福达公司）房屋买卖合同纠纷一案[执行依据为本院（2015）深中法房终字第1941号民事判决书，执行案号为（2017）粤0303执4837号]过程中，拍卖了被执行人罗剑平名下位于深圳市××房产（房产证号分别为：深房地字第××号）。 异议人爵士公司不服，向罗湖法院提出执行异议称，异议人是上述房产的承租人，于2016年8月1日承租爵士大厦四楼并备案。法院未在房产现场张贴查封、拍卖等执行裁定，未对拍卖财产的占有、使用、租赁情况等进行必要的调查，也没有通知异议人，使异议人丧失了主张优先购买权的机会。异议人直到2019年6月30日买受人到现场查看房产时才得知承租的房产已变更房东，随后异议人才从淘宝司法拍卖网上查询到拍卖公告。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定，“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。”第十一条规定，“拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。”第十四条规定，“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。”据此，请求撤销对涉案房产的已成交拍卖，重新拍卖并确认异议人的优先购买权，以切实维护异议人的合法权益。 异议人提交其与被执行人罗剑平就涉案房产签订的《房屋租赁合同》、《深圳市房屋租赁安全管理责任书》、《房屋租赁备案凭证》，证明其为涉案房产的承租人。 罗湖法院查明，申请执行人周宇平与被执行人罗剑平、福达公司房屋买卖合同纠纷一案，深圳市中级人民法院于2017年5月22日作出（2015）深中法房终字第1941号民事判决，判决罗剑平应向周宇平返还购房款1628110元，并计付相应的赔偿款。福达公司对上述给付义务承担一般保证责任，即在对罗剑平的财产依法强制执行后仍不能清偿时承担保证清偿责任。判决生效后，申请执行人向罗湖法院申请强制执行。2017年9月4日，罗湖法院作出（2017）粤0303执4837号之一执行裁定书，裁定查封涉案房产。2018年12月25日，罗湖法院作出（2017）粤0303执4837号搬迁通知书，通知涉案房产的住户，该院拟处分涉案房产以清偿债务，责令相关住户于2019年1月9日前自行迁出，租赁上述房产的租户应于2019年1月4日之前当面向该院提供相关行政部门备案的租赁合同。逾期不提交，该院将视为不存在租赁关系。因涉案房产在张贴搬迁通知书时处于关闭状态，罗湖法院将搬迁通知书张贴在涉案房产所在楼层处。2019年1月22日，罗湖法院在人民法院报刊登涉案房产的评估报告及（2018）粤0303执4837号之二执行裁定书，裁定拍卖涉案房产以清偿本案债务。2019年4月1日，罗湖法院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布《竞买公告》，公告该院将于2019年5月5日10时至2019年5月6日10时对涉案房产进行拍卖。因无人竞买，上述房产于2019年5月6日10时流拍。2019年5月7日，罗湖法院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布第二次拍卖《竞买公告》，公告该院将于2019年5月25日10时至2019年5月26日10时对涉案房产进行第二次拍卖，竞买人周轶群于2019年5月26日以最高价1053399.68元竞得。 罗湖法院认为，根据法律规定，当事人以外的公民、法人和其他组织认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的，可以作为利害关系人提出执行行为异议。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十一条规定，拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。第十四条规定，人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。本案中，该院于2018年12月25日在案涉房产处张贴《搬迁通知书》时已告知相关承租人的权利和义务，并责令相关承租人于2019年1月4日之前向该院提供相关行政部门备案的租赁合同。但异议人并未提交证据证明其已在2019年1月4日之前向该院提交了相关的租赁证明，导致该院无法知悉被拍卖房产的承租情况，且该院在两次拍卖案涉房产前均在淘宝网司法拍卖平台上进行了充分公告。故异议人的异议主张无事实和法律依据，该院不予支持。遂作出（2019）粤0303执异376号执行裁定书，裁定驳回异议人爵士公司的异议请求。 复议申请人爵士公司不服上述异议裁定，向本院申请复议，请求撤销罗湖法院（2019）粤0303执异376号执行裁定，撤销对涉案房产的成交拍卖。其复议理由除与异议理由相同之外，补充一点：罗湖法院在执行异议审查时未组织听证，程序违法，剥夺了异议人对证据发表质证意见的权利，影响案件公正审查。 本院经审查，罗湖法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案审查的焦点为，罗湖法院对涉案房产拍卖前是否未履行相关通知义务，从而损害了复议申请人的优先购买权？ 人民法院在处分被执行人名下房产时，若房产上存在有合法租约，则应对承租人的优先购买权予以保护。因此，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定，“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：……（五）通知当事人和优先购买权人；……”而在拍卖前通知优先购买权人的前提为，相关的权利人向执行法院申报权利，并获得执行法院的审查确认。本案中，在房产拍卖前，罗湖法院于涉案房产所在楼层现场张贴《搬迁通知书》，明确载明若有人对涉案房产主张承租权的，应限期向该院提交相应的租赁合同以备审查，如逾期不提交将视为不存在租赁关系，相关权利人将不享有承租人之相关权利。执行法院已经履行了相关告知义务，然而复议申请人在房产拍卖前并未向执行法院提交相关材料，对涉案房产主张优先购买权。在拍卖成交之后，其又主张执行法院拍卖涉案房产未保护其作为承租人所享有的优先购买权，理由不能成立。 另，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条之规定，人民法院对执行异议和复议案件原则上实行书面审查。执行异议案件非诉讼案件，不存在诉辩双方证据质证，复议申请人主张罗湖法院未组织听证，剥夺其质证权利，影响案件公正审查，该理由亦不能成立。 综上，复议申请人的复议理由不能成立，就其复议请求，本院不予支持。罗湖法院异议裁定正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人深圳市爵士商业广场有限公司的复议请求，维持深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303执异376号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审判长 曹 勇 审判员 田 磊 审判员 张文佳 二〇一九年十一月十九日 书记员 李 慧