上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14051号上诉人（原审被告）：上海天歌置业有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区创新西路778号。法定代表人：陆彦臣，总经理。委托诉讼代理人：吴秀青，女，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：朱慈福，男，1981年12月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。原审被告：上海小马过河企业管理有限公司，住所地上海市浦东新区书院镇船山街90号114室。法定代表人：赵成文，执行董事。委托诉讼代理人：李浩，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。上诉人上海天歌置业有限公司（以下简称天歌置业公司）因与被上诉人朱慈福、原审被告上海小马过河企业管理有限公司（以下简称小马过河公司）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初12402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人天歌置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人偿付被上诉人以1,297,994元（人民币；币种下同）为本金自2018年10月1日起至一审判决之日止按每天0.02%计算的逾期交房违约金77,100.84元。事实和理由：上诉人只收取了预售合同约定的购房款1,297,994元，另外的652,006元系原审被告收取，未由上诉人经手，原审被告收取的钱款与上诉人无关；被上诉人分别与上诉人和原审被告签订了预售合同和销售服务协议，应当清楚上诉人与原审被告系不同的主体，故被上诉人的付款应视为买受方同意向不同主体支付不同名目的钱款。被上诉人朱慈福未答辩。原审被告小马过河公司述称：已有多起同类案件的二审判决下达，法院对相关钱款的定性是明确的，原审被告尊重法院的认定，本案一审判决无误，请求二审维持原判。朱慈福向一审法院起诉请求：天歌置业公司、小马过河公司偿付朱慈福逾期交房违约金（以1,950,000元为本金，从2018年10月1日起至判决之日止，按每日0.02%计算）。一审法院认定事实：天歌置业公司、小马过河公司签订《商业地产项目收购合同》，约定小马过河公司向天歌置业公司收购“XX”项目，自小马过河公司支付2号楼50%收购款后开始以买断、独家销售代理的方式销售所购房源，天歌置业公司提供售楼处办公场地、营业执照、资质证书等和安保人员，小马过河公司进场销售，天歌置业公司、小马过河公司之间不签订正式购房合同，天歌置业公司与小马过河公司指定的第三方签订正式购房合同，指定第三方应支付的购房款视为小马过河公司支付的购房款，超出底价部分的购房款由小马过河公司直接向指定第三方收取并开具相应发票或收据。2017年12月19日，朱慈福与小马过河公司签订《销售服务协议》，约定：朱慈福购买坐落于上海市浦东新区XX路XX弄“XX”XX号XX层XX室的房屋，小马过河公司在朱慈福购房活动中提供相应服务（提供房源信息、介绍房源情况、带看房屋、提供资金配置意见、提供投资参考意见、购房后续经营管理咨询、合同条款释义与协调、协助签约、装修咨询等），朱慈福于当日前支付服务费652,006元。同日，朱慈福与天歌置业公司签订《上海市商品房预售合同》，约定：朱慈福向天歌置业公司购买坐落于上海市浦东新区XX路XX弄“XX”XX号XX层XX室的房屋，暂测面积为36.93平方米，层高为4.50米，总购房款为1,297,994元；天歌置业公司于2018年9月30日前向朱慈福交付房屋，逾期交房则支付按已付购房款以每日0.02%计算的逾期交房违约金；天歌置业公司于2018年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得房地产权证（大产证）；取得房地产权证（大产证）后30日内，由双方签订《房屋交接书》，签订《房屋交接书》之日起90日内，双方办理相关手续申领房地产权证（小产证）；2017年12月19日前付购房款347,994元，2018年2月25日前付款310,000元，2018年3月30前以委托天歌置业公司贷款方式付款640,000元。期间，朱慈福向小马过河公司付款652,006元，同时向天歌置业公司付款1,297,994元（含贷款640,000元）。2017年12月19日，天歌置业公司向朱慈福开具发票，金额为347,994元。2017年12月29日，小马过河公司向朱慈福开具发票，项目为服务费，金额为652,006元。2018年3月5日，天歌置业公司向朱慈福开具发票，项目为销售不动产，金额为310,000元。2018年9月17日，天歌置业公司向朱慈福发送《延期交房公告》，通知朱慈福因天歌置业公司工程未完工，延期至2018年12月30日交房。2018年12月14日，天歌置业公司向朱慈福发送《延期交房公告》，通知朱慈福因天歌置业公司工程未完工，延期至2019年6月30日交房。嗣后，天歌置业公司未交房，双方经协商未果，以致涉讼。一审法院另查明，小马过河公司原名称为上海XX有限公司。在一审期间，朱慈福确认：其对天歌置业公司、小马过河公司之间的事情并不清楚，从未告知买断房源的事实，销售方始终自称系天歌置业公司，为避税而以服务费的名义由小马过河公司另行收取部分购房款；双方发生争议后才发现天歌置业公司、小马过河公司之间存在包销关系，所以要求天歌置业公司、小马过河公司共同承担责任。天歌置业公司确认：房屋销售系由小马过河公司负责，对销售具体事宜不清楚；买断房源一事未告知朱慈福，天歌置业公司、小马过河公司之间未办理产权过户事宜。小马过河公司确认：天歌置业公司、小马过河公司之间存在房屋买卖合同关系，同时由其负责相关销售，因将网签的权利转让给朱慈福而取得服务费即签约转让金；其也向天歌置业公司支付购房款并承担风险，角色之一是销售代理方，并不是《上海市商品房预售合同》的签订方；买断房源一事当时已告知朱慈福，系以其名义销售房屋，天歌置业公司、小马过河公司之间未办理产权过户事宜。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，天歌置业公司、小马过河公司签订《商业地产项目收购合同》，由小马过河公司向天歌置业公司收购“XX”项目，约定支付2号楼50%收购款后开始以买断、独家销售代理的方式销售所购房源，第三方应支付的购房款视为小马过河公司支付的购房款，超出底价部分的购房款由小马过河公司直接向指定第三方收取并开具相应发票或收据，天歌置业公司、小马过河公司之间未签订正式购房合同，也未办理产权过户事宜。此后，朱慈福同时分别与天歌置业公司、小马过河公司签订《销售服务协议》和《上海市商品房预售合同》，向小马过河公司支付服务费652,006元，向天歌置业公司支付购房款1,297,994元，根据当事人的陈述和相关证据的佐证，朱慈福要购买涉案房屋必须向小马过河公司支付约为房价二分之一的服务费，天歌置业公司、小马过河公司内部之间所谓的收购和买断后小马过河公司又以天歌置业公司的名义对外销售，上述行为实为规避相关房产政策，涉案的服务费应为购房款的一部分，因此朱慈福实付购房款为1,950,000元。现天歌置业公司作为交房义务方因其自身原因未按约于2018年9月30日前交付房屋，显属违约，理应按1,950,000元为本金计算和偿付合同约定的逾期交房违约金。而小马过河公司并非《上海市商品房预售合同》的签订相对方和交房义务方，其对外以天歌置业公司的代理方而销售商品房，在收取款项后天歌置业公司、小马过河公司内部结算关系并不涉及朱慈福，且朱慈福也确认协商签订合同方系天歌置业公司，当时并不清楚天歌置业公司、小马过河公司的内部关系，朱慈福现要求小马过河公司承担《上海市商品房预售合同》约定的违约责任无依据，法院不予支持。一审法院审理后，于二〇一九年七月二十四日作出判决：一、天歌置业公司于判决生效之日起十日内偿付朱慈福以1950,000元为本金，从2018年10月1日起至判决之日止，按每日0.02%计算的逾期交房违约金115,830元；二、驳回朱慈福的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费700元，减半收取计350元，由天歌置业公司负担。二审中，各方当事人都没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据天歌置业公司与小马过河公司之间的《商业地产项目收购合同》约定，“超出底价部分的购房款（溢价房款）”由小马过河公司直接收取；据此，足以认定购房者向小马过河公司支付的“服务费”性质即为购房款。按期向购房者交付房屋系天歌置业公司作为开发商的基本义务之一，现天歌置业公司不能按期交房，购房者有权解除预售合同并按实际支付的购房款总额作为违约金的计算基数。至于天歌置业公司与小马过河公司之间的费用结算约定或利益分配关系，与购房者无关，不能成为天歌置业公司减免自身责任的事由。一审判决并无不当，本院依法应予维持。综上所述，上诉人天歌置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币768.23元，由上诉人上海天歌置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  娄永审判员  刘佳二〇一九年十一月二十二日书记员  范瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……