上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10897号上诉人（原审被告）：隆英(上海)企业有限公司，住所地上海市松江区新腾路328号。法定代表人：张永明，执行董事。委托诉讼代理人：吴华彦，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海功富实业有限公司,住所地上海市松江区新桥镇新格路628号2幢-C。法定代表人：杨超，总经理。委托诉讼代理人：王卓义，上海孜求律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛敏，上海市诚至信律师事务所律师。原审第三人：黑龙江超凯科技有限公司。上诉人隆英(上海)企业有限公司（以下简称隆英公司）因与被上诉人上海功富实业有限公司（以下简称功富公司）及原审第三人黑龙江超凯科技有限公司（以下简称超凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初17017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。隆英公司上诉理由及请求：1、原审适用法律错误，未能正确理解《租赁协议》第三条第6款“经营需要”的含义，同时对该条款中“别的原因”解释错误。上诉人的“经营需要”并非指股权转让本身，而是指出于股权转让变更投资人的目的而使上诉人对于房地产使用及其他经营策略发生调整。上诉人提出解除《租赁协议》应当认定属于“经营需要”。不应将“别的原因”按照格式条款理解或解释为《租赁协议》第四条第2款规定的情形。2、原审庭审程序存在重大瑕疵，没有向上诉人出具不予受理的裁定，亦没有对不予受理反诉给出法定理由，剥夺了上诉人依法提出反诉的权利。原审应当依法合并审理上诉人提出的反诉请求和被上诉人的本诉请求。3、原审判决认为上诉人于2018年6月28日制发的《解约通知书》不产生解除合同的效力，理由没有说明。要求撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。功富公司辩称：1、原审判决查明事实清楚，认定股权转让不符合合同约定的“经营需要”正确。《租赁协议》第四条明确约定了买卖不破租赁，股权变更排除适用《租赁协议》第三条第6款，不能作为合同解除的理由。2、被上诉人在原审中提起的是确认之诉，反诉一般只存在于请求之诉。原审法院在庭审中也就反诉问题对上诉人当庭释明，不存在程序瑕疵。要求维持原判。超凯公司未作陈述。功富公司向原审法院起诉请求：依法确认隆英公司依据2018年6月4日向功富公司寄送的《提前解除租赁协议通知函》及2018年6月28日向功富公司寄送的《解约通知书》，单方解除双方当事人于2016年9月18日签订的《租赁协议》无效并继续履行该《租赁协议》。原审法院认定，本案涉案房屋位于上海市松江区XX镇XX路XX号工业厂区内，其中标号为1幢的厂房建筑面积5,466.93平方米，标号为2幢的厂房建筑面积7,944.34平方米，登记的权利人为隆英公司，于2008年3月17日取得沪房地松字（2008）第XXXXXX号房地产权证。2016年9月18日，隆英公司（甲方）与超凯公司（乙方）就上述XX号1幢、2幢厂房的租赁事宜签订《租赁协议》一份，其中2幢厂房整幢租赁，租赁面积为7,944.34平方米，作为一期租赁标的物。1幢厂房为部分租赁，租赁面积约2,000平方米，作为二期租赁标的物。租赁期限自2016年10月1日至2031年9月30日止。房屋交付日为2016年10月1日止，租金起算日为2016年12月1日。厂房及周边附属土地年租金2,859,840元（按2幢厂房建筑面积7,944.34平方米、以每日1元计算360天，不含税金），每季度支付一次租金，于每季度首月的十日内支付，若逾期支付乙方应每日按月租金的千分之三交纳滞纳金。上述《租赁协议》中另有三处内容约定了租赁协议终止解除的情形。其中第三条第6款约定：在租赁期内，甲乙双方如果因经营需要或别的原因提前终止该《租赁协议》的，应提前三个月书面通知对方并向对方支付人民币260万元作为违约金。《租赁协议》第四条第2款约定：在租赁期内，甲方不得随意变更或终止该租赁合同，除下列以外：A、在租赁期内，该出租物经市或区政府有关部门批准动迁。B、不可抗力因素致使该房屋及其设施损坏，本合同不能继续履行的。《租赁协议》第六条第1款约定，甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，双方有权解除合同，双方按本合同第三条第6款承担违约责任。（一）乙方在该厂房屋内进行违法活动的。（二）乙方逾期支付租金超过三个月的。（三）乙方未经甲方书面同意破坏厂房主体结构的。（四）若遇不可抗力因素，致使本合同无法继续履行的，双方免责，合同随即终止。该《租赁协议》由隆英公司与超凯公司分别以出租人和承租人名义签名盖章，签约一个月后，2016年10月27日功富公司注册成立，租赁房屋遂由功富公司作为实际承租人占有使用，超凯公司退出租赁关系，功富公司遂在《租赁协议》承租人处加盖公章。2016年12月11日，双方当事人分别以出租方和承租方名义签订《厂房租赁补充合同》，针对案外人Z公司转租使用功富公司承租的部分厂房事宜作了约定。诉讼中，双方当事人均确认《租赁协议》约定的承租人权利和义务实际由功富公司履行，功富公司系租赁物的实际承租人。原审另查明：双方当事人于2016年11月18日签订《厂房移交确认书》。功富公司接受租赁房屋后至2018年5月底前，双方当事人均按约履行了合同义务，功富公司已付清截至2018年10月17日前的租金。2018年6月上旬，隆英公司与案外人达成收购意向书，约定由隆英公司向案外人转让公司全部100%股权及其包含的项目地块和目标房地产的所有权益。隆英公司为了使股权转让顺利进行，意欲解除与功富公司间的房屋租赁关系，遂于2018年6月4日，向功富公司发出《提前解除租赁协议通知函》，以“本公司因故需要提前终止上述租赁协议，兹根据租赁协议第三条第6款向贵公司发出此提前解约的书面通知，租赁协议将在本通知下述签字落款所载通知日期起三个月届满之日起自动解除”为由，要求功富公司届时返还租赁房屋并恢复原状及付清各项应付费用等。2018年6月28日，隆英公司再次向功富公司发出《解约通知书》，以功富公司存在《租赁协议》第四条第4款、第11款、第14款规定的违约行为及违反《承诺书》约定大面积转租厂房及侵占空地已构成根本违约为由，通知功富公司解除租赁协议，解除效力自功富公司收到本信函之时生效。功富公司收到隆英公司发出的上述二份书面解约函后，对隆英公司解约行为的合法性表示质疑，于2018年7月23日委托上海市诚至信律师事务所向隆英公司发出《律师函》，明确表示要求隆英公司继续履行《租赁协议》。该律师函主要内容载明“功富公司与隆英公司履行《租赁协议》过程中无违约行为，隆英公司要求解除租赁合同没有法定及约定的依据，故功富公司要求贵司继续履行双方于2016年9月18签署的《租赁协议》”。此后，功富公司按约于2018年10月18日向隆英公司转账支付了2018年10月18日至2019年1月17日期间的租金714,960元，但隆英公司收款后全额退还功富公司，功富公司于10月22日再次向隆英公司转账支付租金714,960元。现双方当事人对本案《租赁协议》是否已解除发生争议，遂涉讼。原审法院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人均应遵守，不得擅自变更或解除。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方当事人之间签订的厂房《租赁协议》，系双方当事人充分协商后真实意思的表示，于法不悖，依法成立且有效。双方当事人之间已正常履行协议多年，现因隆英公司股权被他人收购、股东发生变更，遂依据协议约定行使合同解除权，因功富公司不同意解除租赁关系而起纷争，双方对该节事实无异议，原审予以认定。本案双方当事人争议焦点是隆英公司依据《租赁协议》第三条第6款约定向功富公司发出的《提前解除租赁协议通知函》是否产生解除合同的效力。对此，原审认为，《租赁协议》第三条第6款规定的合同解除权，并非是当事人任意解除权，应当符合“经营需要”或“别的原因”的前提条件，现隆英公司提前解约系因公司股权及其包含的项目地块和目标房地产的所有权益转让的需要，显然不符合“经营需要”的前提条件。而对该条款中“别的原因”的解释，隆英公司在庭审中未予明确，根据合同法第四十一条规定，对合同条款理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，据此，应当结合《租赁协议》第四条第2款的约定，以“别的原因”为由解除租赁协议的，应当理解为出现租赁物被市政动迁或不可抗力毁损无法使用的情形，现该二种情形均未出现，而隆英公司也未提供证据证明存在其它原因而符合协议解除条件的事实，故功富公司依据《租赁协议》第三条第6款发出的《提前解除租赁协议通知函》不产生解除租赁合同的效力。对于隆英公司向功富公司发出的《解约通知书》，属于一方当事人违约，相对方行使法定解除权的行为，但隆英公司未提供该通知书中列明的功富公司违约行为的证据，且庭审中隆英公司表示本案租赁合同已于2018年9月5日解除的事实并不以该《解约通知书》发出后产生的法律后果为据，现功富公司亦以诉讼的方式要求撤销该《解约通知书》，故该《解约通知书》同样也不产生解除租赁合同的效力。超凯公司经依法传唤，未到庭应诉，视为其自动放弃民事诉讼权利。据此判决：一、确认隆英公司于2018年6月4日向功富公司发出的《提前解除租赁协议通知函》及2018年6月28日向功富公司发出的《解约通知书》均不发生解除合同的法律效力；二、功富公司与隆英公司继续履行双方于2016年9月18日签订的《租赁协议》。案件受理费80元，公告费560元，合计诉讼费640元，由隆英公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人隆英公司与被上诉人功富公司双方签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定有效，应属正确。本案《租赁协议》第三条第6款侧重于约定双方当事人如有提前终止租约意愿应负有的通知义务及应承担的违约责任，且由于该条款中“经营需要”、“别的原因”措辞含糊，为保护房屋租赁合同的稳定性，不应将该条款解释为约定解除权条款，当事人适用该条款提前终止租约应以双方协商一致为前提。结合本案《租赁协议》第四条第2款约定，上诉人作为出租方不得随意终止租赁合同，且本案并未出现《租赁协议》第四条第2款及第六条第1款明确约定的情形，上诉人仅以其公司股权变更事项符合第三条第6款为由主张行使约定解除权，缺乏合同依据，本院难以支持。原审法院认定上诉人于2018年6月4日向被上诉人发出的《提前解除租赁协议通知函》不发生解除合同的法律效力，应属正确，本院予以确认。对于上诉人于2018年6月28日向功富公司发出的《解约通知书》，由于上诉人未举证证明被上诉人存在《解约通知书》所记载的违约行为，原审法院认定该《解约通知书》不发生解除合同的法律效力，本院亦认为正确。至于上诉人主张的反诉程序问题，原审法院就上诉人在原审中提交的《民事反诉状》已作出相应处理，本案不存在程序违法情形。综上所述，隆英公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由隆英(上海)企业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇一九年十一月二十八日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……