山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终5933号上诉人(原审被告)白尚平，男，1971年3月3日出生，汉族，山西省兴县村民，现住山西省太原市。被上诉人(原审原告)山西金峰房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽大街289号天龙大厦16层，法定代表人：刘维平，董事长。委托诉讼代理人：张笑红，山西龙易律师事务所律师。上诉人白尚平因与被上诉人山西金峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初3594号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白尚平上诉请求：1、请求撤销太原市小店区人民法院(2019)晋0105民初3594号民事判决书，依法改判或者发还重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、原审判决认定《商品房认购合同》及《欠款偿还承诺书》合法有效是错误的，适用法律不当，依法应予纠正。《商品房认购合同》虽系双方于2013年10月6日自愿签订的，但被上诉人在销售涉案商品房时不仅公开承诺开发建设的金峰帝景花园北区12号商住楼五证齐全，并保证房屋为国有大产权，且在《商品房认购合同》中第三条、第八条明确约定预售的商品房为100%的国有大产权。而该涉案房屋至今也未取得商品预售许可证。被上诉人的诱骗方式与上诉人签订商品房认购合同，显然违反《城市房地产管理法》的相关规定。依据最高人民法院《关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，该《商品房认购合同》应当确认无效，而原审判决的双方自愿签订，不存在一方欺诈，胁迫等无效情形为由认定该购房合同有效，显然认定事实错误，适用法律不当。《商品房认购合同》签订后，被上诉人未按约定给上诉人及时办理按揭贷款手续，至今也未办理按揭贷款。又迟延交付房屋，期间上诉人得知被上诉人销售的商品房无任何手续，属于非法建筑物。曾多次口头提出退房要求，均遭被上诉人拒绝，有被上诉人2014年12月17日对业主意见的书面回复作证。2015年4月15日，被上诉人以拖欠房款为由，并出具统一打印的《欠款偿还承诺书》强迫上诉人签名，否则拒绝交付房屋，也不退还已付购房款，逼于无奈，上诉人只好在被上诉人出具的《欠款偿还承诺书》上签名捺印，次日被上诉人将房屋交付上诉人使用，有被上诉人的金房发(2015)03号文件及承诺书为据。而原审判决认定《欠款偿还承诺书》系上诉人出具，视为双方同意变更合同约定的购房款支付方式是不符合客观事实的，并非上诉人的出具的真实意思表示。且《商品房认购合同》依法确认无效后，《欠款偿还承诺书》作为变更补充协议也应确认无效。一审判决不顾客观事实及有关法律规定枉法裁判，依法应予纠正。二、原审判决既然认定《商品房认购合同》有效，而对被上诉人的违约行为免除承担责任，显然不符合法律规定。上诉人与被上诉人签订《商品房认购合同》后，被上诉人一直未按约定给上诉人办理按揭贷款手续，致使购房款余额拖欠至今。又延迟交付房屋四个半月，也未按约定在上诉人入住二年内办理房屋产权手续，至今四年多时间也没有办理房屋产权手续。被上诉人在签约后恶意违约行为不仅严重侵害了上诉人的合法权益，也给上诉人造成较大经济损失。既然原审判决认定《商品房认购合同》有效，依据合同约定及《合同法》有关规定，被上诉人应当承担相应的违约责任。而原审判决仅对上诉人违反《欠款偿还承诺》要求继续承担付款义务，而对被上诉人的严重违约行为却免除承担相应的违约责任，并驳回上诉人的反诉请求，这显失公正，实属枉法裁判，依法应予纠正。综上所述，上诉人认为：原审判决认定《商品房认购合同》及《欠款偿还承诺书》协议合法有效实属错误，适用法律不当，枉法裁判。为此，特提起上诉，敬请二审法院在查清事实的基础上，依法作出公正合法的裁决，以维护上诉人的合法权益。山西金峰房地产开发有限公司辩称，一、上诉人认为原审判决认定双方所签订内部认购合同及欠款偿还承诺书合法有效是错误的。上诉人上诉要求予以纠正的上诉理由无事实和法律依据，应当予以驳回。答辩人提醒上诉人注意，商品房认购与商品房销售是两个不同的法律概念和法律，商品房销售必须具备销售条件，商品房认购是商品房销售的前置程序也就是买卖双方对房屋的购买在销售许可前达成合意，不排除双方对买卖房屋进行以前交易待销售手续具备法定销售条件后，在这在办理正式的房屋买卖手续。本案被上诉人在商品房建成后，上诉人即与被上诉人双方签订内部认购合同并接收被上诉人所建房屋。居住使用后又同意变更内部认购合同第二条第三款，剩余房款43万元改为分期支付，并对欠款所欠房款部分签订欠款偿还承诺书，承诺剩余房款在规定时间内支付。其接收房屋的行为和同意偿还欠款承诺的意思表示，依法依理均应当认为符合法律规定和民间交易的公序良俗。故上诉人的上诉理由不足，二审人民法院不应予以支持。二、上诉人称原审法院既然认定内部合同内部认购合同有效，又免除被上诉人的违约责任，不符合法律规定的上诉理由不能成立。上诉人所签的欠款偿还承诺书，证明了是因产权问题将按揭条款变更为分期付款条件，被上诉人没有隐瞒产权问题，上诉人对产权问题是明知的。上诉人现在已居住使用房屋四年以上，又不同意按欠款偿还承诺书付清所购房屋欠款的意思表示，违反权利义务相一致的法律规定和公序良俗的民间交易习惯，其既要居住住房，又不按其承诺付清所欠购房款，上诉人违约在先，被上诉人交付房屋在后，况且上诉人交清购房款后，被上诉人才能为上诉人办理房屋登记等事宜，故原审法院按双方违约顺序和责任，依据交清购房款才产生交易、办理房屋产权手续的事实。在上诉人至今未付清房款的情况下，免除被上诉人的违约责任，并无不妥。故上诉人要求被上诉人承担违约责任的上诉理由不能成立。被上诉人认为上诉人与被上诉人签订内部认购合同是双方真实意思表示，并不违反法律相关规定，双方均应按合同约定履行权利义务内部认购合同随约定了房屋交款办证条件和时间。上诉人长期拖欠应当交付的购房款，至今只缴纳了60%，所以被上诉人办理产权手续理由欠妥。综上所述，被上诉人认为原审人民法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人白尚平从2015年4月搬入所购的住房居住已长达了四年以上，其既要享受权利，又不承担义务的行为，本身就是错误的行为，人民法院不予支持合情合理又合法。其上诉理由不能成立，恳请二审人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第一款第一项之规定，驳回上诉人白尚平的上诉请求，维持原审判决。山西金峰房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付购房款131022元；2.请求判令被告赔偿原告自逾期之日起至购房款实际支付之日止的利息损失（暂计至2019年3月6日为21695.42元）；3.请求判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2013年10月6日，原告（出售方、甲方）与被告（买受方、乙方）签订《商品房内部认购协议》（以下简称认购协议），约定，被告购买原告开发的位于太原市长风街以南，高速公路以西，学府东街以北“金峰帝景”花园北区12号商住楼2单元4层2041号房屋，建筑面积为125.96平方米，单价5716.1元，总价720000元；被告采取按揭付款方式支付，被告应于2013年10月6日前一次性支付房款总价的40%即290000元，剩余房款430000元办理按揭贷款；按揭如遇政府政策变更而有变化时，乙方须按新政策办理相关手续；甲方应于2014年12月30日前，将房屋交付乙方使用，如遇不可抗力，可据实予以延期；甲方应在房屋交付使用后两年内（除政府因素外）到产权部门备案，给乙方办理产权100%登记手续，乙方配合提供办证所需的相关证照、资料等；合同并约定了违约责任等内容。2013年9月20日，被告就涉案房屋向原告交纳燃气入网费5000元，同日交纳购房款147158元。2013年10月6日，被告分别向原告交纳定金20000元及首付款270000元。2015年4月15日，被告向原告出具《欠款偿还承诺书》，内容为：本人购买金峰帝景12号楼2单元4层1号房屋一套，面积124.25平方米，单价为5716.1元/㎡，总价为710225元。本人须在收房前向金峰房地产集团有限公司交付80%房款568180元，因本人资金不足，目前无法正常缴纳，为了先收房，现承诺：1、签订承诺书之日支付房款总价的61.552%即437158元；2、剩余房款在规定时间内支付，（1）从即日起至2015年10月15日前支付房款总价的5%即35511元，（2）从即日起至2015年12月30日前支付房款总价的8.448%即60000元，（3）从即日起至2015年12月30日前支付房款总价的5%即35511元；3、在金峰帝景办理完土地出让手续后一个月内将剩余房款一次性交清。被告出具《欠款偿还承诺书》次日，原告将涉案房屋交付被告，被告居住至今。原、被告均认可被告未支付2015年10月15日前应支付的房款131022元。另查明，2018年，原告向本院提起诉讼请求确认与被告签订的认购协议无效，并要求判令被告返还涉案房屋。该案审理期间，受理被告提出的要求返还已付购房款及利息、装修押金、装修管理费、预收电梯费、燃气入网费及赔偿已付房款一倍经济损失的反诉请求。2018年11月30日本院作出（2018）晋0105民初5700号民事判决书，判决驳回原、被告双方的本诉及反诉请求。该判决书认为，涉案认购协议系经原、被告自愿订立，属双方真实意思表示，不存在一方欺诈、胁迫或损害第三人利益等法定无效情形。确认以上事实的证据有《商品房内部认购协议》、收款收据、证明、《欠款偿还承诺书》、（2018）晋0105民初5700号民事判决书、当事人陈述及庭审记录在卷佐证。一审法院认为：被告出具欠款偿还承诺书，对剩余房款的付款方式作出变更，原告予以接受，可以视为双方均同意变更合同约定的购房款支付方式，此系双方真实意思表示，予以认定。被告以其受胁迫为由认为欠款偿还承诺书无效，但未提供证据佐证，从欠款偿还承诺书内容看，在签订该承诺书时原、被告对房屋状况是明知的，在此情况下双方在法定期限内均未主张撤销，对被告关于认购协议及欠款偿还承诺书无效的抗辩意见，不予采信。原告依据欠款偿还承诺书主张已到期购房款131022元，证据充分，予以支持。被告出具的欠款偿还承诺书中未约定利息，原告要求被告支付利息损失的诉讼请求，不予支持。被告在庭审答辩中提出双倍返还定金的诉讼请求，因原、被告已履行支付购房款和交付房屋的义务，对该反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决一、被告白尚平于本判决生效之日起三十日内支付原告山西金峰房地产开发有限公司购房款131022元；二、驳回原告山西金峰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1677元（原告已预交），由原告山西金峰房地产开发有限公司负担238元，由被告白尚平负担1439元。本院二审审理期间当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：涉案《商品房内部认购协议》及《欠款偿还承诺书》的合法性。依据本案现有证据，可以认定《商品房内部认购协议》系经双方自愿订立，属双方真实意思表示，不存在一方欺诈、胁迫或损害第三人利益等法定无效情形。《欠款偿还承诺书》是对剩余房款的付款方式作出变更，可以视为双方均同意变更合同约定的购房款支付方式，此系双方真实意思表示，本院予以确认。因此，上诉人白尚平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3354元，由上诉人白尚平负担。本判决为终审判决。审判长 安源生审判员 李铁柱审判员 唐 璐 二O一九年十一月二十日书记员 刘芝钰