河北省保定市中级人民法院民 事 裁 定 书(2019)冀06民终6524号上诉人（原审原告）：李永坤，女，1965年6月20日出生，汉族，住定州市。委托诉讼代理人：李平，河北公万律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王振田，男，1957年3月16日出生，汉族，原望都县二轻局职工，住望都县。被上诉人（原审被告）：保定中正房地产开发有限公司望都分公司（原保定瑞和房地产开发有限公司望都分公司），住所地望都县中华街61号。负责人：李然，该公司总经理。委托诉讼代理人：王磊，北京市京师（保定）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文静，北京市京师（保定）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：保定中正房地产开发有限公司（原保定瑞和房地产开发有限公司），住所地保定市天鹅西路338号科技示范楼A-806号。法定代表人：王刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：王磊，北京市京师（保定）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文静，北京市京师（保定）律师事务所律师。上诉人李永坤因与被上诉人王振田、保定中正房地产开发有限公司望都分公司（以下简称中正公司望都分公司）、保定中正房地产开发有限公司（以下简称中正公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省望都县人民法院（2019）冀0631民初613号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。李永坤上诉请求：撤销原裁定，指令一审法院按照商品房买卖合同纠纷进行实体审理。事实和理由：一审法院否定合同为商品房买卖合同不正确。双方合同是逐渐完善过程，直到2016年3月，双方共同选定标的物，至此双方合同完全具备商品房买卖合同要件；退一步讲，即便合同不具备《商品房销售管理办法》规定的项目，也不能否定商品房买卖合同效力，该办法只是行政规章，不能以此为据审查合同效力。双方补充协议确实有借款本金、利息计算方法及违约责任的约定，但双方后来的口头协议、实际履行等摒弃了这个条款，而是选择了履行交房，被上诉人一直承诺交房，也从未支付过利息及承担违约责任，且双方已共同选定标的物，就差办理房产证了，一审以此条款认定双方是借贷合同属于片面认识。庭审和书面材料中王振田均认为李永坤交付款项为购房款，只因为收款是在拆迁阶段，怕万一盖不上房子还要还钱，所以收款条中写的是“支”（在另一起同类案件中收款条写的是“借”），李永坤支付的是购房款，至于对方如何使用此款与本案无关，双方通过补充协议、实际履行的方式完善房屋买卖合同，购房合同没有瑕疵。一审法院引用的民间借贷司法解释不符合本案情况，本案中合同指向的是期房，就是买卖合同。本案可依据《商品房买卖司法解释》第五条规定审理。如认定借贷关系，社会风险极大，诉讼前双方当事人都认可商品房买卖关系，只是被上诉人一直拖延办理房产证，直至起诉上诉人才第一次听说“借贷关系”，房产已实际交付两年有余，如认定借贷关系，上诉人不会退出已占有的房产，而被上诉人如果再次出售该房产引发冲突可能是巨大的。综上所述，诉争合同是商品房买卖合同。王振田辩称，认可上诉人的上诉意见。中正公司望都分公司、中正公司辩称，我方未收到上诉人的借款，上诉人出借款项后一直向王振田主张权利，未向我方主张过权利，且上诉人与王振田签订的合同有虚假合同嫌疑。上诉人主张的应为民间借贷纠纷，且该民间借贷纠纷已超过法定诉讼时效，应依法驳回其起诉。上诉人主张没有事实及法律依据。李永坤向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付望都县中华街61号隆泰盛景住宅小区10号楼-4底商门脸房及房产证；2.判令被告继续履行合同，以约定的价格出售给原告望都县中华街61号隆泰盛景住宅小区130平方米的住宅、车库；3.判令被告承担违约责任，支付违约金441098元；4.诉讼费由被告承担。一审法院经审查认为，双方当事人签订的购房协议书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且李永坤与中正公司望都分公司签订的《购房协议书》补充协议中已明确约定借款的本金、期限、利息的计算方式及违约责任，王振田亦认可所借款项用于拆迁补偿，双方当事人之间的法律关系应为民间借贷关系。在庭审过程中，法院向李永坤释明变更诉讼请求，但李永坤拒绝变更，故应裁定驳回李永坤起诉。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，裁定：“驳回原告李永坤的起诉。案件受理费7996元，予以退回，财产保全申请费3020元，由原告李永坤负担（已交纳）。”本院经审理查明，双方当事人2011年3月21日订立的《购房协议书》约定，“为甲方开发注入资金，提高工作效率，乙方提前出资购买门脸房一事，双方达成共识，并就有关事宜达成如下协议：一、甲方借乙方伍拾万元（另附借条），使用时间20个月（自2011年3月21日起至2012年11月20日止）。门脸房建成后，用于抵顶购房款。二、甲方同意乙方购中华街……两间门脸房，紧邻金刚两间东侧，……。四、……如有违约，违约方承担两倍房款的赔偿。”《〈购房协议书〉补充协议》约定，“一、双方原订于2012年11月20日交门脸房，但因甲方原因未能按时交门脸房，现甲方承诺最晚2014年6月1日向乙方交付门脸房。二、原协议第一项，甲方对乙方的借款50万元，甲方自2012年11月20日至2014年6月1日期间，由甲方按照国家银行同期贷款利率的四倍向乙方交付利息。三、乙方所购甲方的门脸房屋于2014年6月1日之前，由甲方交付乙方使用，如甲方到期不能向乙方交付门脸房，由甲方如数退还向乙方的借款50万元，并按照原协议书第四项的规定，由甲方承担对乙方所购门脸房屋销售价额的两倍的损失赔偿。……五、甲方承诺门脸房后的‘隆泰盛景’一号楼于2014年6月1日建成，并留车库和一套住宅楼卖于乙方，……。如甲方未给乙方留上述户型和面积的住宅楼及车库，则甲方赔偿乙方上述车库及住宅楼等值价款。……”。本院认为，双方当事人争议的焦点是本案的基础法律关系性质，《购房协议书》和《〈购房协议书〉补充协议》中双方对上诉人李永坤支付的50万元款项存在“借款”、“购房款”等不同表述，故对该款项性质不应仅作字面理解，对案件基础法律关系的认定应审查当事人订立合同时的真实意思以确定合同目的。《购房协议书》能够反映双方当事人形成合同关系的最初意思表示，协议书中双方约定该款由先甲方（被上诉人）“使用”20个月，门脸房建成后抵顶购房款，并约定违约方承担两倍房款的赔偿，这些以到期交付房屋为履行内容的约定体现的是交付标的物取得物权的房屋买卖合同法律特征，与到期先履行还款义务、还款不能则以履行买卖合同作为担保的民间借贷关系存在本质区别。补充协议第二项虽有“甲方对乙方的借款50万元，甲方自2012年11月20日至2014年6月1日期间，由甲方按照国家银行同期贷款利率的四倍向乙方交付利息”的约定，但全面审查该补充协议内容可以看到，该补充协议第一项仍是以交付房屋作为约定履行内容，其后的几项合同条款均是对被上诉人未按时交付房屋以及未来违约责任承担方式的约定，而非单纯的借贷利息约定。事实上，从订立合同至今，双方之间从未存在支付利息、清偿部分本金或约定借款展期等民间借贷交易的通常履行行为，而两次协议均约定交房日期及违约责任的内容则反映出上诉人李永坤订立合同目的是通过支付对价获得买卖合同标的物的所有权，而非为实现借贷债权设定担保，因此，一审法院认定双方当事人之间的基础法律关系为借贷关系不当，本案应以双方当事人之间的房屋买卖合同法律关系进行审理。关于本案所涉买卖合同是否具备成立要件、是否为有效合同、如何履行等问题，以及中正公司望都分公司、中正公司主张的未收到借款、合同有虚假嫌疑、上诉人向王振田主张权利等抗辩理由，均应在本案实体审理中审查处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销河北省望都县人民法院（2019）冀0631民初613号民事裁定；二、本案指令河北省望都县人民法院审理。审判长  霍丽芳审判员  庞 茜审判员  张峰先二〇一九年十一月七日法官助理张露书记员齐亚卿