河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终6383号上诉人（原审被告）：五里堡街道办事处白河社区居民委员会第六居民组。住所地：南阳市宛城区长江路西段。代表人：王书端，任组长职务。委托诉讼代理人：党元林，河南文力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南阳市银丰房地产开发有限公司。住所地：南阳市宛城区伏牛路。法定代表人：陶付亮，任公司总经理职务。委托诉讼代理人：梁重争，河南定信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南阳市宛城区五里堡街道办事处白河社区居民委员会。住所地：南阳市宛城区长江路西段。法定代表人：王清发，任主任职务。上诉人五里堡街道办事处白河社区居民委员会第六居民组（以下简称白河社区六组）因与被上诉人南阳市银丰房地产开发有限公司（以下简称银丰公司）、南阳市宛城区五里堡街道办事处白河社区居民委员会（以下简称白河社区居委会）合同纠纷一案，不服南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初549号民事判决，提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白河社区六组上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1、被上诉人对合同无效的风险应当明知或预见，根据上诉人与被上诉人签订的《以土地补偿款置换房产合同》第二条第3项约定，被上诉人对拆除上诉人村民的房屋及附属物赔付款项的风险应由上诉人承担。2、南阳市宛城区土地收购储备中心依法征收上诉人的土地并进行补偿是对青苗的补偿，不包括地上附属物，附属物已依据合同由上诉人组织拆除并由被上诉人进行了补偿，且已按面积分配给村民。原判认定合同无效却不评判过错大小以及合同无效标的物是否存在、被上诉人造成上诉人村民土地闲置达五年之久、被上诉人发放的土地补偿款已发放给了村民能否收缴等诸因素，把国家发给村组按人共同共有的青苗补偿款混为一谈，实属偷换概念、也制造了矛盾。银丰公司辩称，案涉协议违反法律强制性规定而无效，无效的后果已由法律明确规定，无效合同自始无效。村民应得到多少补偿款有相关部门依法决定，答辩人要回的只是答辩人已支付的款，村民不会损失。原判正确。银丰公司向一审法院起诉请求：1、依法确认被告与原告签订的《联合开发合同》、《以土地补偿款置换房产合同》、《土地补偿合同》为无效合同；2、判令二被告返还原告青苗补偿款等款4485700元。一审法院认定事实：2014年6月15日，甲方白河社区六组（代表王书端、王清平、王进恩）与乙方银丰公司签订《联合开发合同》一份，约定（摘抄）如下：“一、项目情况：1、该项目位于白河××以南，B11路以东，豫清花园以北，实际可用地面积25353平方米，合38亩，含代征道路、绿化带等计74亩。甲方同意由乙方按照本协议的约定对该土地实现征收和使用性质转换后，由乙方投资进行开发建设。2、土地性质转换：甲乙双方密切配合协作，由乙方将本条第1项所列土地，经合法审批，具备开发建设条件后，按照穆斯林民族特色建设养老机构。其中甲方38亩集体土地由甲方无偿提供，甲方负责清除地上房屋及其他附属物。乙方负责依法对本宗地（74亩）地面附属物予以补偿。代征道路和绿化带征收返还款归甲方所有。3、双方同意将白河大道下延工程涉及拆迁的48户群众在本项目中予以集中安置。二、项目开发模式：1、甲方以其前述集体土地，经法定程序实施国家征收并转化为国有商住土地以后的土地使用权征收补偿费、安置补助费等作为出资。甲方承诺并保证甲方内部的村民成员免除、放弃土地征收补偿权利及房屋征收拆迁赔偿费用，不再要求国家土地征收机关或乙方给予土地征收补偿费。2、乙方在完成开发建设前期手续、且甲方内部经民主议定程序表决放弃土地征收的一切补偿、房屋赔偿的条件具备后，投入建设资金，对前述土地实施开发建设。……（下略）”。2015年9月15日，白河社区居委会向银丰公司出具《授权委托书》，内容是：“银丰房地产开发有限公司：我社区六组与贵公司经协商签订《以土地补偿款置换房产合同》及合同实施落实一事，依照法律规定，现委托六组组长王书端全权代为办理，委托权限为特别授权，代为一切签约和落实，至本合同协议条款全部履行完毕。”2015年12月16日，甲方五里堡街道白河社区（授权委托人王书端）与乙方银丰公司签订《以土地补偿款置换房产合同》一份，约定（摘抄）如下：“一、项目概述：……（内容基本同联合开发合同）。2、土地性质转换：甲乙双方密切配合协作，由乙方将本条第1项所列土地，经合法审批，由乙方交纳土地出让金，将集体所有土地转换为国有土地且具备建设条件后，按照规划条件开发建设，土地性质转换后，土地使用权人遂转为乙方。3、甲方六组38亩集体土地由甲方六组无偿提供，甲方六组负责清除地上房屋及其他附属物，费用由乙方承担，乙方负责对本宗地（74亩）地面附属物依法予以补偿。乙方代征道路和绿化带用地，政府因此返还的土地补偿款，应在政府补偿后七日内返还给甲方六组。二、项目开发模式：……3、在前述土地的国家征收、土地性质转变过程中，如甲方六组集体土地因政府行为、乙方自身原因等因素未能通过合法程序获取使用权用于开发，则本合同自行终止，甲方六组土地仍归甲方六组所有，乙方因征收、转换土地性质发生的费用均由乙方承担，甲方六组拆除的地上房屋及附属物损失由乙方承担（具体损失以具有房产评估机构评估为准）。4、本项目土地在转换为国有土地后未投入建设前，因国家政策或政府行为及其他不可抗力等客观因素造成一年内无法建设，甲方六组原有土地无偿归甲方六组所有，且甲方六组不承担任何债务及费用。……十、乙方特别保证：1、本项目土地使用性质、土地用途转换后的建设过程中，如遇政府行为或不可抗力导致本项目无法继续履行时，则本协议终止，本项目甲方六组选定房屋及房屋占有范围内土地使用权及三层以下（包括基础工程）无偿归甲方六组所有，其余已建成房屋归乙方所有，因国家征收产生的一切收益均归甲方六组所有，与乙方无关，且甲方六组不予承担项目建设过程中发生的任何债务。……”。2015年12月16日，甲方五里堡街道白河社区与乙方银丰公司签订《土地补偿合同》一份，约定（摘抄）如下：“一、项目概述：1、项目地理位置、权属：项目位于南阳市××大道××、××、××以西，实际可用地面积27963平方米（合41.924亩），包括代征道路、绿化带共计88亩的集体所有土地（具体位置以图纸为准），目前为甲方六组拥有该宗地所有权，甲方六组同意由乙方按照本合同的约定对该宗地实现土地征收和使用性质转换后，由乙方按规划要求投资进行开发建设，甲方六组获得土地补偿。2、土地性质转换：……（基本同以土地补偿款置换房产合同内容）。3、甲方六组41.924亩集体土地由甲方六组提供，甲方六组负责清除地上房屋及其他附属物，费用由乙方承担，乙方负责对本宗地（88亩）地面附属物依法予以补偿。二、合作模式：……2、乙方同意给予土地征收补偿费以及房屋征收拆迁赔偿款，共计8590326元。包括国家土地征收机关核算的一切费，属一次性赔偿，甲方不再要求其它赔偿。3、……（以下略）”。从2014年10月15日起至2016年4月21日期间，银丰公司按照《联合开发合同》、《土地补偿合同》以及《以土地补偿款置换房产合同》约定，陆续向白河社区六组支付青苗及附属物补偿款，其中：2014年10月15日支付附属物青苗补偿款100万元，2014年11月22日支付青苗附属物补偿款100万元，2015年4月30日支付地面青苗附属物补偿款30万元，2015年5月8日支付青苗附属物补偿款30万元，2015年8月22日支付青苗附属物补偿款50万元，2015年9月3日支付青苗附属物补偿款50万元，2015年10月11日支付青苗附属物补偿款50万元，以上银丰公司向白河社区六组支付青苗及地上附属物补偿款合计410万元，银丰公司另外向白河社区六组支付修白河大道砖款385700元。银丰公司向白河社区六组支付补偿款后，白河社区六组已将地上附属物清理完毕，并已将绝大部分补偿款发放给了六组村民。银丰公司与白河社区居委会以及白河社区六组签订联合开发合同欲在白河社区六组土地上开发房地产之前，白河社区六组土地未经政府征收并转换为国有土地，银丰公司亦未通过招投标程序取得该土地开发建设权，现该地块正在等待政府挂牌招标。2017年6月22日，南阳市宛城区土地收购储备中心依法就征收的白河大道下延安置项目土地对白河社区六组进行了土地补偿，并将补偿款8256431元发放至白河社区居委会账户，后因南阳市宛城区土地局土地面积核算错误，又退回91万余元，白河社区居委会实际收到734万余元，白河社区居委会将该补偿款转至白河社区六组账户后，因白河社区六组对该土地补偿数额有异议，又将该补偿款转回到白河社区居委会账户，目前该补偿款仍在白河社区居委会账户存放。在审理中，一审法院根据银丰公司的财产保全申请和担保，依法对白河社区六组存放在白河社区居委会账户中的450万元存款予以冻结。一审法院认为：（1）银丰公司与白河社区居委会以及白河社区六组签订的《联合开发合同》、《以土地补偿款置换房产合同》、《土地补偿合同》，做出了由白河社区六组提供土地使用权、由银丰公司投资开发建设、并由银丰公司给白河社区六组分配一定面积的商业用房的约定，符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条关于“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”的规定，故三份合同应认定为合作开发房地产合同。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”本案中，各方联合开发建设所使用的土地性质仍为白河社区六组集体所有，并未依法办理征收、出让等相关手续，没有经过有权限的土地行政主管部门的审批同意，在未经办理土地出让手续的情况下即签订联合开发合同，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第四十四条以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条的规定，根据合同法第五十二条（五）项的规定，《联合开发合同》、《以土地补偿款置换房产合同》、《土地补偿合同》属无效合同。（2）合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，白河社区六组因该无效合同取得了银丰公司垫付的地上附属物及青苗补偿款410万元，根据合同法第五十八条的规定，白河社区六组应当将该410万元补偿款返还给银丰公司。考虑到白河社区六组已将从银丰公司处领取的绝大部分补偿款发放给村民，而宛城区土地收购储备中心又重新依法对白河大道下延安置项目所征收的白河社区六组集体土地进行了补偿，并将补偿款拨付至白河社区居委会账户的实际情况，为避免要求村民逐户退还补偿款而增加工作量，可由白河社区居委会从其账户内存放的白河社区六组土地补偿款中支取410万元直接支付给银丰公司。（3）关于银丰公司请求退还的修白河大道砖款385700元问题，因该砖款是否属于白河社区六组土地补偿的必要赔偿项目尚不确定，故本案不予处理，银丰公司可另行向相关义务人主张权利。（4）至于本案合同无效造成的其他经济损失问题，各方可根据各自的过错程度另行向过错方主张权利。一审法院判决：一、确认原告南阳市银丰房地产开发有限公司与被告南阳市宛城区五里堡街道办事处白河社区居民委员会、五里堡街道办事处白河社区居民委员会第六居民组签订的《联合开发合同》、《以土地补偿款置换房产合同》、《土地补偿合同》属无效合同；二、限本判决生效后十日内，被告五里堡街道办事处白河社区居民委员会第六居民组返还给原告南阳市银丰房地产开发有限公司土地补偿款410万元（该款由被告南阳市宛城区五里堡街道办事处白河社区居民委员会直接支付给原告，同时相应扣减白河社区居民委员会第六居民组存放在白河社区居民委员会账户内的补偿款）；三、驳回原告南阳市银丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费42686元和财产保全费5000元，由原告南阳市银丰房地产开发有限公司负担3670元，被告五里堡街道办事处白河社区居民委员会第六居民组负担44016元。二审中，上诉人提供被上诉人出具的承诺书，证实被上诉人承诺的内容。被上诉人质证意见为该承诺书系附条件的承诺，所付条件为取得案涉土地项目的开发建设资格，且该承诺也是在合同有效情况下的承诺，现合同无效，相关承诺也自始无效。本院经审理，对一审法院认定事实予以确认。本院认为，案涉合同确已违反法律的强制性规定，应当确认无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”据此，在案涉合同无效的情况下，合同中约定的风险负担条款及上诉人举证的被上诉人承诺内容也没有法律约束力。上诉人认为相关风险应由上诉人承担的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，返还土地补偿款410万元是合同被确认无效后上诉人的法定义务，该义务不以过错程度为前提条件。上诉人所称原判为划分责任比例的意见亦不能成立。关于上诉人另称的地上附属物、五年不能耕作等问题，属合同无效导致的损失，上诉人有权另行主张。本案审理的是案涉合同是否无效及上诉人应否返还补偿款，至于上诉人以何财产履行返还义务，属上诉人未自觉履行情况下执行程序解决的问题。原判确定由白河社区居委会从其账户内存放的白河社区六组土地补偿款中支取410万元直接支付给银丰公司，超出了本案审理范围，本院对此不予确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初549号民事判决第一、三项；二、变更南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初549号民事判决第二项为五里堡街道办事处白河社区居民委员会第六居民组于判决生效后十日内返还南阳市银丰房地产开发有限公司土地补偿款410万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费42686元和财产保全费5000元，由五里堡街道办事处白河社区居民委员会第六居民组负担；二审案件受理费39600元，由五里堡街道办事处白河社区居民委员会第六居民组负担36600元，被上诉人南阳市银丰房地产开发有限公司负担3000元。本判决为终审判决。审判长 孙 峰审判员 李 舸审判员 张朝阳二〇一九年十一月二十九日法官助理娄理书记员李松