上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初70945号原告：孙勇，男，1977年11月12日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：林红霞，上海诚德律师事务所律师。被告：上海亿心建材装饰有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：林雪燕，总经理。被告：林雪燕，女，1971年5月12日出生，汉族，住浙江省温岭市。上列两被告共同委托诉讼代理人：陈爽，金博大(上海)律师事务所律师。原告孙勇与被告上海亿心建材装饰有限公司(以下简称亿心建材公司)、林雪燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙勇及其委托诉讼代理人林红霞，被告亿心建材公司、被告林雪燕的共同委托诉讼代理人陈爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙勇向本院提出诉讼请求：1.解除原告与亿心建材公司之间的房屋租赁合同；2.亿心建材公司返还原告房屋押金10,000元、房屋租金62,196元、商场管理费1,917元，共计74,113元；3.亿心建材公司赔偿原告装修损失35,800元；4.林雪燕对诉请第2、第3项承担连带责任。事实和理由：2018年6月12日，原告与亿心建材公司签订房屋租赁合同，约定亿心建材公司将上海市浦东新区上南路XXX号F9号房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，原告一次性向亿心建材公司支付押金10,000元、一年租金62,196元。因系争房屋为建材市场，还约定建材市场在两个月内开业，建材市场开业之日起，起算房屋租金。合同签订后，原告对系争房屋进行装修，花费35,800元。装修结束后，两个月过去，建材市场仍未开业。原告多次催问无果。截止原告起诉，建材市场仍未开业，且原告无法联系到被告，故诉至法院。亿心建材公司辩称，同意退还押金，不同意退还租金及商场管理费，双方的租赁合同实际已履行完毕，合同并无明确约定自商场开业之日起算租金。在合同约定的租期内，原告实际占有、使用了系争房屋，应承担房屋租金和商场管理费。不同意承担装修费，原告未经被告同意自行装修，且根据合同约定原告在搬离时不得提出赔偿或要求被告收购内部装修。涉案合同约定的租赁期限仅1年，该期限已届满，原告使用了装修价值，不应再向被告提出赔偿。林雪燕辩称，不同意原告的诉请。亿心建材公司系有限责任公司，林雪燕作为股东已经履行了注册资本实缴义务，不应当承担连带责任。亿心建材公司共有两名股东，均完成了实缴义务。本院经审理认定事实如下：2018年6月12日，原告(承租方、乙方)与亿心建材公司(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积42.6平方米。乙方向甲方承诺，系争房屋仅做防盗门使用。租赁期限自2018年6月28日起至2019年6月27日止。乙方租赁甲方铺位时应一次性支付甲方全年的租金，先付后用；年租金62,196元，租金单价为4元/天/平方米。乙方签订合同时必须交商场管理费，按每月每平方米5(元)计算，合计1,917元整。乙方应于本合同签订之日同时向甲方缴纳押金壹万元整。商铺归还和合同变更中约定，乙方归还房产时，不得以任何理由向甲方提出偿还其已支出的各项费用，不得要求甲方收购内部装修和各种设备，不得要求甲方支付其搬离等费用。合同另对其他事项作了约定。合同尾部甲方处由林雪燕签名并盖有亿心建材公司印章。另合同第一页底部手写“开业之日送一个月”、“备注：房租以开业后一月以后起算定金已转租金”，手写句上均加盖亿心建材公司印章。合同签订后，亿心建材公司将系争房屋(毛坯)交付原告，原告进行了装修。原告向林雪燕、亿心建材公司支付租金62,196元、押金10,000元、物业费1,917元，由亿心建材公司出具收据予以确认。2019年6月17日，原告向林雪燕发送短信，询问系争房屋处的建材商场何时开业，亿心建材公司及林雪燕曾承诺待建材商场开业后计算租金，要求后者于三日内予以答复否则解除租赁合同。被告未答复。另查明，包括系争房屋在内的上海市浦东新区上南路XXX号A、B两栋厂房及配套园区系由案外人上海汇湖信息科技发展有限公司(以下简称汇湖公司)出租给亿心建材公司，双方间签订了《租赁合同》及补充协议，约定租赁期限为2018年4月18日至2030年7月17日。因签约时亿心建材公司尚未注册成立，由股东林雪燕、张国芬签字。2018年5月3日，亿心建材公司注册成立，并在前述合同加盖印章。2018年11月，我院立案受理了汇湖公司起诉亿心建材公司、林雪燕、张国芬房屋租赁合同纠纷案，案号：(2018)沪0115民初84384号。我院于2019年2月1日作出一审判决，确认汇湖公司与亿心建材公司之间的租赁合同关系于2018年9月7日解除，并对解除合同的后果作出了处理。判决后，亿心建材公司提起上诉，上海市第一中级人民法院于2019年4月26日作出二审判决，案号(2019)沪01民终4516号，二审驳回上诉，维持原判。后汇湖公司向我院申请执行。孙勇、亿心建材公司确认孙勇于2019年8月20日左右搬离了系争房屋。对于合同手写文字“开业之日送一个月”、“备注：房租以开业后一月以后起算”，原告称该约定是指建材市场整体开业，原告在完成装修后等待市场开业，只零星经营，至2019年8月20日被强制搬迁。两被告称原告自2018年7月底完成装修后即自行开业，被告未承诺过商场整体开业，涉案租期应从原告自行开业起即2018年8月1日起，计算13个月(被告承诺送一个月)。被告另陈述由于亿心建材公司与汇湖公司间的上位租赁合同于2018年9月7日解除，涉案租赁合同归于无效，原告对系争房屋的占有使用费参照租金标准计算。审理中，原告提交了其与案外人签订的《上海市装饰装修施工合同》、案外人出具的装修工程款收据、转账凭证、现场照片等证据，证明原告对系争房屋进行过装修，花费35,800元。经庭审质证，被告对现场照片以及原告进行过装修的事实无异议，对原告提交的与案外人的施工合同、收据的真实性表示不予确认。被告向本院提交了转账收据，以证明林雪燕及张国芬作为亿心建材公司的股东，将作为股东出资金额的款项支付给了汇湖公司，林雪燕实际已完成了股东出资义务。经庭审质证，原告对真实性予以认可，认为该证据仅证明亿心建材公司向汇湖公司支付租金，与本案无关联。另查明，亿心建材公司是林雪燕一人为股东的有限责任公司(自然人独资)。本院认为，原告与亿心建材公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守。由于系争房屋系亿心建材公司向案外人汇湖公司承租，因亿心建材公司与汇湖公司之间的上位租赁合同发生纠纷致使该租赁合同被确认于2018年9月7日解除。由于上位租赁合同解除，致涉案租赁合同已无继续履行的基础，涉案《房屋租赁合同》亦随之于2018年9月7日解除。由于亿心建材公司的原因致使涉案《房屋租赁合同》提前解除，其应退还原告租赁押金1万元。关于租金及房屋使用费的结算，双方对于合同手写句“开业之日送一个月”、“备注：房租以开业后一月以后起算”即涉案租赁合同何时起算租金存在争议。对此，本院认为，系争房屋处于亿心建材公司对外招商的建材市场内，彼时该建材市场尚处于亿心建材公司对外招商阶段。原告承租的目的系为了借助该建材市场的经营平台，经营防盗门。在租赁合同已明确约定了租赁起止期限的情况下，亿心建材公司在合同上另行手写确认起租时间即租金起算日，对开业的理解系建材市场整体开业更符合本案合同的承租目的、客观逻辑及常理。由于亿心建材公司与汇湖公司之间的租赁合同于2018年9月已发生纠纷而被解除，致使涉案建材市场不具备整体开业的条件，直至原告搬离系争房屋，该建材市场并未整体开业。故截止租赁合同解除之日前的租金，原告无需支付。合同解除后，原告负有返还租赁物的义务。亿心建材公司与汇湖公司之间的租赁合同纠纷于2019年4月26日已经二审法院作出了判决。原告自认直至2019年8月20日才搬离、返还系争房屋，原告存在逾期返还系争房屋的行为。故本院依据被告对合同解除后的后果处理意见以及综合涉案合同的履行情况等因素，在原告缴纳的租金中扣减相关房屋使用费后，确定亿心建材公司返还原告租金51,830元。因建材市场未整体开业，涉案租赁合同已于2018年9月7日解除，原告交纳的商场管理费，亿心建材公司应全额返还。关于原告的装修损失，由于亿心建材公司的过错致使涉案租赁合同提前解除，因合同提前解除而造成原告的实际损失，亿心建材公司应承担赔偿的违约责任。亿心建材公司确认原告对系争房屋进行过装修，但对涉及的装修金额有异议。本院结合原告提交的证据、系争房屋的面积以及原告对房屋的使用情况等因素，酌情确定亿心建材公司赔偿原告装修损失20,000元。亿心建材公司系林雪燕为股东的一人有限责任公司，根据我国公司法的相关规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。林雪燕在本案中提供的关于股东出资的转账凭证，并不能证明公司财产独立于其自己的财产。相反，从原告的证据反映，涉案的部分款项直接支付至林雪燕个人账户。故原告诉请林雪燕对亿心建材公司的涉案债务承担连带责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告孙勇与被告上海亿心建材装饰有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年9月7日解除；二、被告上海亿心建材装饰有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告孙勇已付押金10,000元、商场管理费1,917元、租金51,830元；三、被告上海亿心建材装饰有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙勇装修损失20,000元；四、被告林雪燕对上述第二、第三项中被告上海亿心建材装饰有限公司的付款义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,498元，减半收取计1,249元，由原告孙勇负担100元，被告上海亿心建材装饰有限公司、林雪燕负担1,149元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一九年十一月八日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中国人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。