河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终21399号上诉人（原审被告）：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市二七区京广南路59号。法定代表人：王超斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：李冬菊，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李重阳，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：郭继娜，女，汉族，1985年10月16日出生，住郑州市，现住郑州市。委托诉讼代理人：李晓贵，大沧海律师事务所郑州分所律师。委托诉讼代理人：桂鹏飞，大沧海律师事务所郑州分所律师。上诉人河南台兴房产有限公司因与被上诉人郭继娜房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初11552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。河南台兴房产有限公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审；2、依法判令本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判令上诉人承担基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金605元，与实际情况不符，应据实认定。二、一审法院判令上诉人承担逾期办理权属证书的违约责任，缺乏合同依据、法律依据，应依法予以改判。综上所述，一审判决认定事实错误，缺乏法律依据。郭继娜辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，上诉人应当承担相关的违约责任。郭继娜向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金1252元、逾期办理权属证书违约金17044元、基础设施和公共配套建筑未达到使用条件违约金1065元，以上合计19361元；2、判令被告协助原告办理涉案房产的不动产权属证书；3、判令被告为原告涉案房产安装室内暖气片；4、判令本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月20日，原告作为买受人、被告作为出卖人双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告开发的位于二七区石柱路西、郑航北路南春江家园小区13号楼1单元7层711号房屋一套，建筑面积95.97平方米，房屋总价款：782539元。约定金额：162539元，付款方式为现金，付款时间是2016年4月20日；约定金额：620000元，付款方式为商业贷款，付款时间是2016年5月20日。原告于合同签订当日支付了购房首付款，于2016年7月8日支付剩余购房款，2016年7月12日被告向原告出具购房款发票。《商品房买卖合同》第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5（该比率应小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条约定：出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备相关验收合格的条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。第九条约定:出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同。第十四条约定：供水设施、供电设施、燃气供应设备均应于2016年5月1日达到正常使用，供暖设施应于2017年5月1日达到正常使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、关于基础设施和公共配套设施建筑，在规定日期内未达到使用条件，出卖人向买受人按0.3元／㎡／月赔付；2、若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照附件四第六条约定内容执行。附件四第六条：1、产权初始登记。出卖人应当在2016年6月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。2、转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行申请办理。出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：……买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。合同还对其他事项进行了约定。一审法院另查明，1、《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作，2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办【2015】127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。2、被告于2016年7月13日向原告出具物业费发票，原告主张被告于该日向其交付房屋。3、郑州市不动产登记中心于2018年12月25日向被告出具案涉小区二七区赣江路98号13号楼首次登记受理凭证。2019年3月5日，被告取得原告所购房屋的不动产权证书，该证书上显示：该房屋坐落位置为二七区赣江路××楼××单元××711。4、被告应按合同约定于2016年5月31日前向原告交房，但实际交房时间为2016年7月13日，逾期交房时间从2016年5月31日起至2016年7月13日共计43天。原告应按合同约定于2016年5月20日通过商业贷款的方式支付剩余购房款620000元，但实际支付剩余购房款时间为2016年7月8日，逾期支付剩余购房款时间从2016年5月20日起至2016年7月8日共计49天。按照合同约定商品房交付期限相应顺延49天，顺延后被告不存在逾期交房。5、关于暖气、天燃气正常使用的实际时间原被告双方有争议，原告称暖气于2019年1月开通正常使用、天燃气于2017年7月开通正常使用，被告对此不予认可。本院于2019年3月8日作出的（2019）豫0103民初2291号原告（反诉被告）杨合飞与被告（反诉原告）河南台兴房产有限公司房屋买卖合同纠纷生效民事判决认定由河南台兴房产有限公司开发的位于二七区石柱路西、郑航北路南春江家园小区至2017年7月9日燃气才可以正常使用、至2019年1月25日供暖才可以正常使用。一审法院认为,原、被告就商品房买卖合同中关于买受人付款方式及期限、出卖人房屋交付期限及逾期交房的违约责任、出卖人办理房屋产权登记的期限及违约责任、出卖人关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺及违约责任，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，关于被告逾期交房的违约金问题。在庭审中已查明，被告逾期交房43天，原告逾期支付剩余购房款49天，按照合同约定被告顺延交房日期后不存在逾期交房情形,故原告要求被告支付逾期交房违约金，该院不予支持。关于房屋基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金问题。合同约定被告开发房屋的燃气供应设备应于2016年5月1日达到正常使用、供暖设施于2017年5月1日达到正常使用。但该小区至2017年7月9日燃气才可以正常使用、至2019年1月25日供暖才可以正常使用，被告存在违约。根据合同约定，并结合合同履行的实际情况以及被告的过错程度，该院酌定支持原告该项违约金605元。关于原告提出的要求被告安装案涉房产室内暖气片的诉讼请求。原被告双方在合同中对此并未约定，且原告亦未提交其他证据予以证明，故对该项诉讼请求，该院不予支持。关于逾期办理产权登记违约金的问题。根据合同约定，出卖人应当在2016年6月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但直到2016年8月20日该局不再办理房屋所有权初始登记业务时，被告仍没有按合同约定履行该义务，已构成违约。后由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理的初始登记，而由郑州市不动产登记中心办理的首次登记。但申请权属登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记、还是首次登记被告均应当履行。郑州市不动产登记中心于2018年12月25日向被告出具案涉小区二七区赣江路98号13号楼首次登记受理凭证，被告应对此承担违约责任。但被告亦提出诉讼时效抗辩且原告未提交其在诉讼时效期间内向被告主张权利的有效证据，因此应当从原告向被告主张的截止日期（2019年6月25日）计算三年诉讼时效，又因原告逾期交付购房款、被告于2016年7月13日向其交付房屋，按照合同约定房屋交付后60日内被告应报送办理产权登记的相关材料，故被告逾期办理产权登记的违约金的起止时间为2016年9月13日至2018年12月24日（共计834天），因郑州市不动产登记后中心办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项，鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，故上述情况符合情势变更原则，综合本案案情，按照公平原则，该院酌定被告支付原告逾期办理权属登记的违约金为782539元×834天×0.00002×60%=7831.65元。关于原告提出的被告协助办理不动产权证书的诉讼请求。根据我国商品房买卖交易规则及商品房买卖合同，办理房屋产权登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，被告应协助原告办理该房屋的不动产权证书，故该院支持原告的该项诉讼请求。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告郭继娜支付基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金605元、逾期办理权属证书违约金7831.65元，共计7831.65元；二、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后六十日内协助原告郭继娜办理位于二七区赣江路××楼××单元××711房屋的不动产权证书；三、驳回原告郭继娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费284元，减半收取142元，由被告河南台兴房产有限公司负担62元，原告郭继娜负担80元。本院二审期间，上诉人提交房产测绘收件回执单一份，拟证明在2018年7月16日之前已经将办理房产初始登记所需的资料报送房管局，在2018年7月16日已经完成了合同约定的义务，不存在违约。被上诉人发表质证意见，称该证据为复印件，真实性有待查实，此外根据不动产登记中心相关规定上诉人即便移交相关的材料，也应该以不动产登记中心实际受理日期为准。被上诉人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。河南台兴房产有限公司与郭继娜签订的《商品房买卖合同》及其附件均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于基础设施和公共配套设施逾期未达到使用条件的问题，是上诉人在开发建设工程项目过程中以及与郭继娜签订房屋买卖合同过程中需要考虑的因素之一，该因素在其可预见的范围之内，不应归属于基础设施和公共配套设施未达到使用条件的合理原因。根据合同约定，燃气供应设备应于2016年5月1日达到正常使用、供暖设施于2017年5月1日达到正常使用，但该小区至2017年7月9日燃气才可以正常使用、至2019年1月25日供暖才可以正常使用，一审依约认定上诉人违约，并结合合同履行情况及上诉人的过错程度，酌定上诉人向郭继娜支付违约金数额正确，应予维持。关于逾期办理房屋权属证书违约金的问题。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条“产权登记的约定”对涉案房屋的产权初始登记及违约责任进行了约定。合同约定，出卖人应在2016年6月30日（房屋交付使用后60日内）前将办理房屋权属初始登记的材料报送至郑州市住房保障和房地产管理局。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施后，《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》确定，于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，但直至此时上诉人仍未完成合同约定的报送义务，其行为构成违约。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。一审鉴于前述现实情况出现的变化，对上诉人应承担的逾期办理产权登记违约金予以酌减并无不当，应予维持。综上所述，河南台兴房产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费284元，由河南台兴房产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年十一月十五日书记员 景慧洁