山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋10民终2371号上诉人（原审第三人）：冯秀莲，女，1967年10月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘雅楠，山西昕水河律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：张自生，男，1950年3月19日出生，汉族。委托诉讼代理人：张海龙，男，1970年9月20日出生，汉族，隰县村民，系张自生儿子。委托诉讼代理人：李琳，山西昕水河律师事务所律师。原审被告：隰县阳头升乡西古乡村民委员会。法定代表人：王新云，主任。委托诉讼代理人：郭五良，男，1960年9月8日生，隰县村民，系该村村支书。上诉人冯秀莲因与被上诉人张自生、原审被告隰县阳头升乡西古乡村民委员会（以下简称西古乡村委）物权纠纷一案，不服山西省隰县人民法院（2019）晋1031民初273号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案。上诉人冯秀莲及其委托诉讼代理人刘雅楠，被上诉人张自生的委托诉讼代理人张海龙、李琳，原审被告西古乡村委的法定代表人王新云及其委托诉讼代理人郭五良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人冯秀莲上诉请求：1.依法撤销山西省隰县人民法院（2019）晋1031民初273号民事判决书，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决事实不清，查明部分事实错误。1.一审法院已查明的事实：“1993年2月26日，原告张自生将位于××县的住宅办理了隰集建（1993）字第350XXXX015《集体土地建设使用权证》，显示房屋间数3间，用地面积267平米，建筑面积123.9平方米。”但被上诉人所占用的土地面积将近700多平米，远远超过使用证登记的面积，修建的房屋以及先留存房屋也与登记不符，一审法院并未查清。2.一审法院没有查明上诉人所居住使用的房屋并不属于被上诉人登记面积范围之内，一审法院没有审理查明，并且判决认定的事实错误。3.一审法院没有查明被上诉人是否享有争议土地的合法使用权，也没有查明被上诉人是否享有争议房屋的所有权，查明事实不清。二、一审法院判决所依据的证据严重不足，所依据的《集体土地建设使用权证》不合法。本案被上诉人主张其享有争议土地的宅基地使用权，但1993年前后其办理了《集体土地建设使用权证》后，并没有按照该使用证占有使用宅基地，2004年原审被告与被上诉人协商占用事宜时距离其办理建设用地使用证已经超过10年之久，被上诉人在开庭时自己承认此土地已经多年无人居住。根据国家土地管理局下发的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第43条和52条规定以及宅基地管理相关规定，此集体用地使用权属于不确定土地使用权，即农民集体有权收回，另行安排使用。所以我们认为被上诉人张自生已经丧失对该土地的使用权，不具有争议土地的合法使用权。根据2016年12月16日《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》规定要求颁发统一的不动产权证书，实现不动产登记“发新停旧”。农村宅基地和集体建设用地使用权以及房屋所有权是不动产统一登记的重要内容。因此被上诉人所持有的隰集建（1993）字第350XXXX015《集体土地建设使用权证》已经失效。根据《土地管理法》的规定宅基地须办理而非被上诉人提供的《集体土地建设使用证》，《集体建设使用证》仅仅在建设期有效，当修建结束需更换为土地使用证，因此不能作为享有争议土地合法使用权的有效证据，三、一审法院适用法律错误。一审法院在判决中适用《物权法》第6条，第9条和第34条，判定冯秀莲返还宅基地给张自生，法律适用错误。根据《物权法》第151条规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。第153条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。以及《中华人民共和国土地管理法》第8条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。本案中涉及纠纷的土地宅基地属于农村集体所有土地，农村的集体建设用地（宅基地)所有权属于集体，个人只有使用权，没有所有权。故一审法院在一审判决中适用的《物权法》错误。四、上诉人冯秀莲争议平房的合法所有权，一审法院认定上诉人返还房屋却没有进行补偿的判决严重错误。一审法院认定的事实表明，2014年西古乡村村委与冯秀莲口头协商，占用冯秀莲的宅基地修建新村委办公用地，同时将旧村委办公用地的宅基地及平房置换给冯秀莲居住。符合《中华人民共和国物权法》第146条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。即“房随地走”指某块土地上的土地使用权被处分时该生地上的房屋等建筑物及其附属设施也随之一并处分、同时根据《中华人民共和国合同法》第10条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。口头协议属于不要式合同，在法律未强制规定必须采用书面形式的情况下，只要当事人协商一致都可以采用口头形式，口头协议是有效的。因此，上诉人冯秀莲取得该土地宅基地使用权及平房为合法有效。而即便被上诉人享有争议土地使用权，本案也不宜依照返还原物进行判决，而应当考虑上诉人实际居住和对房屋进行投资近4万元的情形，一审法院判决由上诉人返还房屋，却不考虑上诉人对房屋进行的投资和维修，于法无据、无情无理。五、上诉人冯秀莲属于国家贫困户，在冯秀莲搬入争议房屋进行投资修建居住至今已经6年之久，被上诉人从未提出任何异议，如判决上诉人返还房屋，那么上诉人和智力二级残疾的儿子将流离无所，与全国上下脱贫攻坚期战役背道而驰，不仅没有真正化解矛盾，保障贫困户合法权益，反而形成了新的矛盾纠纷。综上，请求贵院依法撤销山西隰县人民法院(2019）晋1031民初273号民事判决书，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审，以维护上诉人的合法权益。被上诉人张自生辩称，请求依法维持原审法院判决，诉讼费由上诉人承担。一、被上诉人依法享有隰集字(1993）第10XX15号集体土地建设用地使用权证所载明的权利。1.原审被告未能提供证据证明其通过支付2000元钱收回张自生集体土地使用证的事实。无论是在本案的一审还是二审阶段，原审被告均未能提供证据证明这一事实，且涉案的集体土地使用证仍登记在被上诉人名下，该份证据亦由被上诉人持有，故依据我国《物权法》第152~155条关于宅基地使用权的相关规定，被上诉人张自生享有本案涉案集体土地的使用权毋庸置疑。2、被上诉人张自生有且仅有这么一块宅基地即本案涉案房屋所依附的土地，同时被上诉人户里还有一个于半月前刚结婚的儿子，并未重新申请新的宅基地，故依据我国《土地管理法》第62条的规定，被上诉人的宅基地权利应当依法予以保护，现其本人与瘫痪在床的老伴居住在其长子张海龙家，以便孩子方便照顾其饮食起居。3、原审被告主张其当初以给被上诉人办理低保作为“买”被上诉人的宅基地所付条件因违法而依法不具有法律效力。被上诉人享受农村低保政策是因为其符合享受条件，自2010年起被上诉人患脑梗后开始享受低保待遇。如果如原审被告所说，自2003、2004年占有被上诉人宅基地建旧村委会办公场所系其“买”了被上诉人的权利，明显不符合常理，既没有事实依据，更不符合法律规定。（在一审庭审时，因被上诉人张自生到庭参加了诉讼，原审被告只字未提“买”被上诉人宅基地的事情，但在二审时，被上诉人因年龄较大、身体不适、要照顾生病的老伴，未能到庭参加二审庭审，原审被告却歪曲事实，陈述其当初是“买”了被上诉人的宅基地）。2018年取消被上诉人低保待遇是因为其户里的次子购买了车辆而致，与原审被告所述无关。二、基于以上理由，原审被告将被上诉人张自生依法享有使用权的宅基地及其上所建房屋与上诉人所谓的宅基地予以互换的行为属无权处分行为，依法不具有法律效力，依据我国“房地一体主义”及“房随地走”这一制度，上诉人应当将土地及房屋一并交还被上诉人张自生。三、关于被上诉人宅基地登记面积大于建筑面积这一事实，在一审庭审时，原审被告代理人郭五良曾述在被上诉人张自生宅基地西边栽有数木的耕地为队里当初分给被上诉人的人口地，而原审被告所建村委旧址恰恰就在被上诉人的使用权证登记的范围之内，而不是在被上诉人所称的多出来的栽有树木的耕地内。原审被告陈述不在使用证登记范国内，所以被上诉人请求二审法院结合一审案卷庭审记录，去现场勘验及向同村村民调查，以便查明案件事实。四、被上诉人张自生是基于其当初与原审被告的口头约定主张其宅基地使用权及地上建筑物所有权，于法有据，于情有理，故不存在上诉人占有期间向上诉人主张权利的必要，也不应当成为阻碍被上诉人行使权利的障碍及先予条件。五、本案由县人民政府依法颁发的集体土地建设用地使用权证有力证明被上诉人享有该块宅基地的使用权，依法不适用行政前置程序。六、基于土地及地上建筑物的不可分，本案依据《物权法》规定请求返还原物并无不当，也是符合法律规定的。宅基地及其上房屋现状：旧房屋里还存放有被上诉人的物品，旧村委办公场所钥匙被上诉人保管一年之久，后上诉人更换房门钥匙入住。原审被告古乡村委述称，本案应该发回重审，原审未查明事实。一审法院查明：1993年2月26日，原告张自生将位于××县的住宅办理了隰集建（1993）字第350XXXX015号《集体土地建设用地使用证》，间数3间，用地面积267平方米，建筑面积123.9平方米。2004年被告西古乡村委与原告张自生口头协商，占用原告张自生的宅基地修建村委办公用地，后被告西古乡村委在该宅基地院内修建了砖混结构平房三间用于办公。2014年被告西古乡村委与第三人冯秀莲口头协商，占用第三人冯秀莲的宅基地修建新村委办公用地，同时将旧村委办公用地的宅基地及平房置换给第三人冯秀莲居住。经现场勘验，诉争房屋位于××县委，位于××路北有平房三间，其中两大间一小间；房屋前面系水泥硬化地面，北面有砖混房屋一间，西面耕地内有梨树、杏树、核桃树等。一审法院认为：公民的物权受法律保护，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记。本案诉争宅基地已由原告张自生办理了《集体土地建设用地使用证》，被告村委并未提供证据证明通过协议约定占用该宅基地或变更权属；后村委又将该宅基地交付给第三人冯秀莲居住，双方也未达成书面协议或进行变更登记，经询问第三人冯秀莲，述称时任村委主任王金祥由于修建村委会占用其地基，经口头协商将旧村委的地基予以置换，但被告及第三人无法证明置换宅基地和合法占有的事实。根据法律规定，权利人无权占有不动产的可以请求返还原物，故对原告主张返还诉争宅基地的请求本院予以支持。原告主张赔偿果树经济损失14400元，但其未提供证据证明果树的具体情形及损失的金额，对此本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、第三人冯秀莲于本判决生效后三十日内将位于××县的隰集建（1993）字第350XXXX015号宅基地返还给原告张自生；二、驳回原告张自生的其他诉讼请求。案件受理费160元，减半收取计80元，由原告张自生负担30元，被告隰县阳头升乡西古乡村民委员会负担50元。二审经审理查明，被上诉人张自生持有的《集体土地建设用地使用证》记载的可用地面积为267平方米，其中建筑占地123.9平方米。二审庭审中，张自生代理人认可实际占地面积大于登记使用面积。一、二审庭审中，张自生一方与村委会一方均认可村委会在张自生实际占用的土地面积上修建村委会办公用房是经过双方协商同意的。其他事实与一审查明事实一致。本院认为，西古乡村委经张自生同意，在张自生实际占用土地上修建起办公用房，该办公用房的权属当然归村委会所有，张自生自其同意村委会修建办公用房时起就已经将办公用房及村委会小院所占土地面积的使用权让渡给了村委会，不再对该部分土地面积享有权利。张自生同意村委会建房并且村委会也建起了房是双方认可的事实。张自生主张村委会当初同意有新的办公用房后将办公用房留归其所有，因村委会并不认可，张自生也未提供证据证明双方存在该约定，故张自生该主张本院不予采信。村委会将自有房屋及小院与冯秀莲宅基地置换，是村委会与冯秀莲各自对自己财产权益的处分，不违反法律规定，合法有效，冯秀莲通过财产权置换取得对村委会原办公用房及小院的使用权，该合法权益应当予以保护。综上，原审认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法应予纠正。上诉人冯秀莲的上诉请求成立，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销山西省隰县人民法院（2019）晋1031民初273号民事判决；二、驳回被上诉人张自生的诉讼请求。一审案件受理费160元，二审案件受理费100元，均由被上诉人张自生负担。本判决为终审判决。审判长  胡宇霞审判员  申 龙审判员  张 涛二〇一九年十一月二十八日书记员  韩民慧