河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀11民终2185号上诉人（原审原告）：李佳，男，1984年10月10日出生，汉族，现住河北省衡水市桃城区，委托代理人：高玲玲，河北中衡诚信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河北衡水农村商业银行股份有限公司，住所地：衡水市桃城区新华西路388号。统一社会信用代码91131100320016431E。法定代表人：崔玉鹏，该公司董事长。委托代理人：王志辉，河北仁浩律师事务所律师。委托代理人：严兴福，河北仁浩律师事务所律师。上诉人李佳因与上诉人河北衡水农村商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初3077号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人李佳及委托诉讼代理人高玲玲、上诉人河北衡水农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人王志辉、严兴福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李佳上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判支持上诉人的诉讼请求。二、本审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由:1、一审认定事实错误，案涉房款75000元全部由李佳父亲李海滨交纳，且被上诉人对案外人王书勇的购买行为也予以否认，被上诉人与王书勇之间不存在合同关系，因此一审判决擅自认定“李佳父亲交纳另外的37500元是基于被告与王书勇所签订的《转让协议》，该协议中的相对人为王书勇…”是错误的。对案涉房款虽然系由李海滨交纳，但李海滨将收据交由上诉人李佳持有，足以证实李海滨将相关权利转让给上诉人李佳，因此上诉人李佳对案涉全部房款具有请求权，被上诉人应返还上诉人购房款75000元。2、对于上诉人要求被上诉人赔偿损失100000元，应得到支持。涉案合同因被上诉人的原因而导致无效，为此给上诉人造成房屋差价损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，对于该损失，被上诉人应予承担。上诉人河北衡水农村商业银行股份有限公司上诉请求：本案为买卖合同纠纷，被上诉人不是买卖合同的主体。合同法明确规定，出卖人是收取价款的人，买受人是支付价款的人，庭审中的事实证明，支付价款的人是当时的信用社主任，而不是被上诉人。本案不存在代理关系，本案中被上诉人的父亲李海滨不是以被上诉人的名义支付的价款，所以不存在代理关系，可见被上诉人不是买卖合同的主体，不是实际付款人，也不是实际买受人，更不是代理人，被上诉人没有资格提起诉讼，应驳回其起诉和诉讼请求。被上诉人提交的《转让协议》和《收据》是两张根本没有履行的废纸，当时被上诉人的父亲是该信用社主任，本案的买卖行为的实质是出卖人的主任用出卖人的财产与自己做交易，显然是违反规定的违法行为，不是正常的真实交易。3、一审判决称被上诉人至今未取得财产权利，不是事实，被上诉人在之前的多起诉讼中自己承认取得了财产，一审判决确称没有取得财产，难以自圆其说。在庭审时，我方明确主张若认定合同无效，应当依照法律规定返还财产，赔偿损失，既然一审判决合同无效，为什么只判决返还上诉人财产，不依法返还信用社的财产，赔偿信用社的损失？4、一审认定信用社对房屋没有处分权不是事实，本案所涉及的房产全部是信用社的财产，其中一部分是借款人抵贷来的，是归信用社所有的抵押资产，另一部分是信用社投资建设的，所有权属于信用社。庭审中，我方提交的证据2，也有上面的内容，且被上诉人也认可该证据的真实性。5、一审判决称涉案房地产无权处分的情形下签订的《转让协议》是无效合同，违反了最高人民法院的规定，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，可见一审适用法律错误。上诉人河北衡水农村商业银行股份有限公司针对李佳的上诉理由答辩称：一审法院判决错误，上诉人李佳的上诉请求不能成立，应驳回上诉人李佳的全部诉请。上诉人李佳没有实际履行其签订的涉案转让协议，没有履行交付价款35000义务，更谈不上已交付整个涉案房地产75000元的问题。涉案房地产总价款75000元系李佳父亲交纳，其手中持有的李海滨交款凭证也只能证明涉案房产交款人是李海滨。仅凭交换凭证不能说明从实际交款买受人李海滨取得相关权利，因为合同权利转让是有条件的。没有买受人李海斌与李佳合同权利转让协议，李佳陈述李海滨将相关权利转让给自己的主张不能得到支持。上诉人李佳针对河北衡水农村商业银行股份有限公司的上诉理由答辩称：上诉人李佳是买卖合同的主体，是合同一方的当事人，根据转让协议及收据均能证实李佳以自己的名义履行合同情况。当时信用社处分案涉房产是经过上级批准的，价格合理，不存在低价转让情形，也未对信用社造成任何损失，对方称该买卖行为是掩盖非法交易完全是无稽之谈。上诉人李佳至今未取得该房产的实际权利，根据法律规定，不动产的交付以变更登记为准，而商业银行至今没有为李佳办理变更登记手续，李佳没有取得该房产。李佳向一审法院起诉请求:1、判令被告返还原告购房款75000元并赔偿损失10万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年11月7日，原告与被告（时为衡水农村信用社新桥北街信用社）签订转让协议一份，协议约定将位于夏家村原信用社土地及房屋以现状转让给原告，原告并向被告交纳了转让款75000元。但该房屋及土地后经法院判决认定，所有权人为大麻森乡政府（原南谢漳公社），被告并无处分权。为此，被告与原告签订的转让协议无效，同时由于现房价上涨，给原告造成了房屋差价损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告对原告支付的购房款予以返还并赔偿损失。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。一审法院认定事实：2007年11月7日，被告原分社新桥北街信用社就原信用社旧址所用土地及房屋分为东西二半个，分别与原告李佳、案外人王书勇签订《转让协议》各一份，转让价款分别为37500元。当日，原告李佳父亲时任北桥信用主任李海滨交纳到信用社75000元。北桥新街信用社于当日出具了两份收款收据，一份载明“今收到李佳购旧新桥北街信用社房款37500元。”另一份载明“今收到王书勇购旧新桥北街信用社房款37500元。”该两份收款收据原件均由原告李佳持有。本案所涉新桥北街信用社旧址土地及房屋的归属问题，（2016）冀1102民初5108号生效判决书中认定新桥北街信用社并非权利人，新桥北街信用社处分涉案土地房屋属无权处分。（2018）冀1102民初4436号民事裁定书、（2018）冀11民终2449号民事裁定书中均认定李佳不是涉案土地及房屋的权利人。一审法院认为：关于原告李佳是否具备主体资格的问题。原告李佳为双方签订的《转让协议》无效为由要求退还购房款及房屋差价损失。依据查明的事实，《转让协议》由北桥新街信用社与李佳、案外人王书勇各签订一份，北桥新街信用社已向李佳出具了37500元的收款收据。虽然李佳应当交纳的37500元系由其父亲李海滨代为交纳，但李海滨并未主张权利，《转让协议》及收款收据的相对人均是原告李佳，《转让协议》的成立并不缺少必备要素，故被告辩称李佳不是本案适格主体，缺乏事实依据，本院不予采信。关于被告是否应当返还购房款及数额的问题。北桥新街信用社就涉案信用社原旧址土地及房屋在无权处分的情形下，与原告李佳签订的《转让协议》，至今未得到权利人的追认亦未取得财产权利，该协议应当认定为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告李佳与被告签订的《转让协议》中所交纳的购房款37500元，被告应当返还于原告。虽然另外的37500元亦系由李佳父亲李海滨交纳，但是其交纳的房款是基于被告与案外人王书勇所签订的《转让协议》，该协议中的相对人为王书勇，故原告李佳要求被告返还另一半购房款37500元，缺乏法律依据，本院不予支持，可由相关权利人另案解决。原告主张赔偿房屋差价损失，缺乏法律依据，本院不予支持。被告应向原告支付因合同无效产生的利息损失，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河北衡水农村商业银行股份有限公司于本判决生效后三日内返还原告李佳购房款37500元及利息损失（以37500元为基数，自2007年11月7日开始按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清日止）；二、驳回原告其他诉讼请求。二审庭审中，上诉人李佳提交了新证据：李海滨说明一份，用以证明其代李佳交纳涉案房屋款项75000元由李佳主张权利。李佳提交的房屋处理的请示一份，上诉人河北衡水农村商业银行股份有限公司在一审提交曾作为证据提交，并经过一审庭审质证，因此不属于二审新证据。经本院组织质证，上诉人河北衡水农村商业银行股份有限公司对李海滨的说明发表质证意见为：说明中的内容不真实，根据信用社收款记账凭证，交款人是李海滨本人，该证据我方已经提交，李佳也认可真实性。另外，李佳向法庭提交的证据，转让协议也写明转让价款是37500元，不是75000元，该说明与李佳提交的原始证据相矛盾，不能作为证据使用。李海滨的说明属于证人证言，证人应出庭接受当事人质询，因此我被方对其内容不予认可。本院对上诉人李佳提交的证据认定如下：因李海滨无正当理由未出庭作证并接受当事人质询，无法核实真实性，对其说明的证明力不予确认。二审经审理，确认一审查明的事实。本院认为：上诉人河北衡水农村商业银行股份有限公司与上诉人李佳于2007年11月7日签订了《转让协议》，且内容不违反法律强制性规定，签订合同的双方应为案件当事人；签订《转让协议》的当日，河北衡水农村商业银行股份有限公司给李佳出具《收据》一份，载明收到李佳购房款37500元整，上述证据可互相印证，证实案涉房屋的购买人为李佳，款项已经支付。（2016）冀1102民初5108号生效判决认定，河北衡水农村商业银行股份有限公司对案涉房产没有处分权，与李佳签订《转让协议》后，也未得到权利人的追认，但根据《最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，协议合法有效，因此对李佳起诉合同无效及赔偿损失的主张本院不予支持。上诉人河北衡水农村商业银行股份有限公司称李佳不是合同当事人，与在卷证据不符，该上诉理由不能成立。河北衡水农村商业银行股份有限公司提出李海滨作为原信用社主任涉嫌违法的问题，不属于本案审理范围，本院不予理涉。综上所述，上诉人河北衡水农村商业银行股份有限公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初3077号民事判决；二、驳回被上诉人李佳的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计1900元；二审中李佳预交的受理费3050元，河北衡水农村商业银行股份有限公司预交的受理费1300元，共计4350元，均由被上诉人李佳负担。本判决为终审判决。审判长  倪庆华审判员  杜占奇审判员  李成立二〇一九年十一月二十六日书记员  王聪颖