河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终22046号上诉人（原审原告）：杨健，男，1989年6月2日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南中之祥置业有限公司，住所地郑州市惠济区文化路399号。法定代表人：刘德伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：高英恒，男，该公司员工。上诉人杨健因与上诉人河南中之祥置业有限公司（以下简称中之祥公司）商品房预约合同纠纷一案，均不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初4624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨健上诉请求：1.依法改判中之祥公司应当以杨健付款之日起计算资金占用期间利息（利息以527074元为基数，按同期银行贷款利率自2018年10月2日起计算至中之祥公司全部返还本息之日止）；2.依法改判中之祥公司双倍返还定金，即另外向杨健返还20000元；3.本案一审、二审所有诉讼费用由中之祥公司承担。事实与理由：双方签订了《房屋认购合同》，杨健向中之祥公司支付了定金、首付款及维修基金等，中之祥公司应当与杨健签订正式《郑州市商品房买卖合同》，但是中之祥公司通过威胁、强制方式强制要求杨健签订不公平的《附件五补充协议》，将其作为签订正式合同的前置条件，中之祥公司甚至未经任何协商直接通过登报公告方式解除了《房屋认购合同》，且长期占压杨健款项拒不退还。除此以外，中之祥公司房屋还存在质量问题、得房率欺诈、虚假宣传等问题，杨健积极进行沟通但是中之祥公司拒不沟通，并且利用其已经收钱的优势，强制占压杨健款项拒不退还。《房屋认购合同》的解除完全因为中之祥公司原因造成，且合同约定有定金，应当严格适用定金罚则，同时赔偿杨健利息等各项损失，但是一审法院对以上事实未进行认定和说明，同时对业主主张权利的时间认定不准确，以起诉之日起计算利息严重损害杨健合法权益，导致业主利益不能维护。中之祥公司辩称：一、杨健拒绝签署正式的《商品房买卖合同》，已构成严重违约，无权要求双倍返还定金及赔偿损失。作为违约方，更无权要求中之祥公司赔偿其所谓的3000元的损失。二、中之祥公司已向杨健发送了《解约函》，要求杨健到中之祥公司处办理退款等手续，因杨健一直迟延及拒绝办理，才致使资金占压，不是中之祥公司的过错，故杨健无权要求中之祥公司承担资金占用期间的利息。三、中之祥公司严格履行了双方《房屋认购合同》的约定，没有任何违反《房屋认购合同》的行为。在双方签署认购合同后，因银行贷款利率上浮问题，杨健以各种理由拒绝签约，中之祥公司向其发出《催告函》，再次要求其收到后三日内完成签约及办理完毕相关的贷款手续。杨健始终不配合中之祥公司完成签约，致使认购合同的合同目的无法实现，中之祥公司又向其发出《解约函》，依据认购合同第三条之约定解除了双方签署的认购合同。由始至终，中之祥公司一直积极履行双方的认购合同，反而是杨健拒不配合签署正式的购房合同及办理银行按揭手续，已构成严重违约。四、中之祥公司2018年8月22日项目开盘前，已严格按照住建厅29号文要求公示销售项目相关信息，包括但不限于企业营业执照、资质证书、项目五证、商品房买卖合同及附件范本、项目红线内及项目周边不利因素提示、特殊户型提示、房源销控表及项目测绘面积报告等文件，一直合法销售。不存在任何虚假宣传、得房率欺诈等问题。同时，涉案项目正在有序的建设过程中，尚未交付入住，更不可能存在所谓的“质量问题”。五、中之祥公司在本次交易中亦承受了巨大的经济损失。因杨健未能及时签署正式购房合同及办理银行按揭手续，在为杨健保留房源的同时，导致中之祥公司长期无法收到剩余将近70%的购房款。涉案项目系郑州市惠济区胖庄城中村改造项目，开发区与安置区同时开工建设，需要投入巨额资金，而销售回款系安置区建设过程中重要的资金来源，在销售回款严重滞后的情况下，为了胖庄村民早日回迁入住，中之祥公司承担巨额的融资成本，已因此产生了巨大的经济损失，中之祥公司为了正常的项目建设经营，不得已才按照双方认购合同约定发出了催告函及解约函。综上，请求依法驳回杨健的上诉请求。中之祥公司上诉请求：1.依法改判中之祥公司有权扣除定金2万元；2.依法改判中之祥公司不承担资金占用期间利息；3、本案一审、二审全部诉讼费用由杨健承担。事实与理由：一、杨健严重违反认购合同约定，中之祥公司有权扣除定金，一审认定双方均无过错，属于事实认定错误。二、中之祥公司已履行通知义务，通知杨健及时办理退房退款手续，未能及时退款系杨健过错，故中之祥公司不应当承担占用资金期间的利息。此外，系杨健严重违反了《房屋认购合同》的约定，造成双方《房屋认购合同》履行不能，故杨健作为违约方，其更是无权要求中之祥公司支付资金占用期间的利息。三、维修基金属于全体业主共同所有，中之祥公司仅仅是代收代缴，其性质与购房款不同，不能也不应当计算占用资金期间利息。该款项系杨健按照国家《住宅专项维修资金管理办法》等相关法律法规缴纳，中之祥公司作为售房单位，仅仅是依据《住宅专项维修资金管理办法》代收代缴维修基金。因此，该款项与购房款性质不同，不应当也不能计算占用期间的利息。四、综合来看，本案其实是政府房地产政策调控下导致的社会事件。在本次交易过程中，中之祥公司并未因占用杨健的资金而得利。杨健仅支付了部分房款，中之祥公司即需为杨健保留约定房屋，杨健拒绝配合签署《商品房买卖合同》及办理按揭贷款，导致中之祥公司迟迟无法收到剩余将近70%的购房尾款，已经因此产生了严重的经济损失；同时中之祥公司亦在这期间丧失了众多的交易机会，亦间接产生了严重的经济损失。杨健辩称：一、中之祥公司无权在签订商品房买卖合同的预约合同阶段就收取业主首付款、维修基金、车位款等，无论何种原因解除合同后，中之祥公司均应当承担该部分自付款之日起的利息。二、一审法院对中之祥公司是否有权要求业主签订补充协议，以及补充协议的合法合规性没有进行任何调查和认定,直接忽视郑州市房管局针对中之祥公司补充协议处罚这一事实，显然是刻意回避本案争议焦点。三、一审法院对杨健提出的房屋质量问题、得房率欺诈问题、虚假宣传问题均没有进行调查核实，而中之祥公司存在的以上问题也是业主解除合同要求返还定金的重要依据之一。四、业主通过各种方式向中之祥公司沟通协议希望解决相关问题，但是中之祥公司自始至终没有合理的沟通和解释，不存在所谓的“经过协商后仍未达成合意”的情况，而是直接公告解除合同，所以中之祥公司应当对其拒不沟通协商直接解除合同的行为承担全部法律责任。五、业主在几次维权和函件中都集中或者单独明确要求过退房，但是中之祥公司所谓的退房退款的条件是扣除两万元定金，且放弃其他所有权利。六、中之祥公司以利率下降为由诬陷业主的本次诉讼起因是对事实的严重歪曲，是对业主正常诉求的恶意曲解。杨健向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原、被告之间于2018年10月2日签订的《房屋认购合同》；2.请求判令被告返还原告定金、首付款及维修基金，以上共计527074元，同时被告应当向原告支付资金占用期间利息（以527074元为基数，按银行同期贷款利率支付自2018年10月2日起至被告返还本息之日止，截至2019年6月4日利息暂计为15452元）；3.请求判令被告双倍返还定金，即另外向原告返还2万元；4.请求判令被告赔偿原告损失共计3000元；5.本案诉讼费、保全费等由被告承担。一审法院认定事实：2018年10月2日，原告杨健（买受人、乙方）与被告中之祥公司（出卖人、甲方）签订《房屋认购合同》（编号：DK1-5-2-801），约定：原告所认购的房屋为被告开发销售的融创城开誉城一号院项目5-2-801号房，建筑面积约127.78平方米，单价为13451元／平方米，总房款为1718769元；原告于本合同签订同时向被告支付定金2万元，作为原、被告双方订立《郑州市商品房买卖合同》的立约担保，该定金自双方签订《郑州市商品房买卖合同》后自动转为房款；原告应在2018年10月5日前一次性交纳除定金外的首付款498769元，并于签订《郑州市商品房买卖合同》当日就剩余房款支付与被告指定银行办妥按揭贷款申请手续，贷款金额自贷款发放之日由银行直接拨付给被告；原告须持本合同原件并按照本合同第二条约定于被告通知后三日内到被告指定签约现场签署《郑州市商品房买卖合同》及附件和相关的购房资料，并缴纳物业专项维修资金及其他代收费；若原告在签订本合同后要求退房或要求解除本合同并经被告同意的，被告不再返还原告定金，并有权将该房屋另行销售；在签订《郑州市商品房买卖合同》之前，如遇不可抗力或意外事件导致原告所购房屋不能出售，被告有权解除本合同，被告于解除本合同30天内应将所收定金无息退回原告，被告不再承担其他任何责任；被告依据约定解除本合同的，自被告发出解除通知之日起本合同解除，原告如有异议，应在被告发出解除通知之日起3日内请求人民法院确认解除合同的效力；关于《商品房买卖合同》的签署约定：原告已详细阅读了并且已完全理解了被告在销售现场公示的《购房须知》、《购房资料准备清单》、《郑州市商品房买卖合同》及其补充协议、附件样本等全部条文，原告同意按该样本内容签订《郑州市商品房买卖合同》及其补充协议、附件等，双方对此无任何异议，若原告对前述商品房买卖合同及其补充协议、附件之内容等有异议要求解除本合同或不同意签署《郑州市商品房买卖合同》及其补充协议、附件的或者要求重新磋商有关条款的，则视为原告违约，被告有权解除本合同，被告不再返还原告定金并有权将该房屋另行销售；合同并约定了其他事项。该认购合同签订当日，原告向被告交纳了首付款518769元（含定金2万元）及维修基金8305元。2018年12月3日，被告向原告发出催告函，要求原告于收到催告函之日起三日内前往办理相应的贷款手续或到被告售楼处交纳应付房款，并签署《商品房买卖合同》等相关手续，否则，被告将根据《房屋认购合同》约定解除与原告签订的《房屋认购合同》，并将房屋另行处置，定金不予退还，原告拒绝签收该催告函。被告又于2019年1月23日向原告发出解约通知书，正式解除与原告签订的《房屋认购合同》（编号：DK1-5-2-801），扣除原告交付的定金，并将涉案房屋另行出售，原告拒绝签收该解约通知书。原告于2018年12月22日向被告发出退房告知函，主要内容：被告欺诈业主、威胁扣款、逼迫签约、虚假宣传等恶劣行为，要求被告在一周内退还原告527074元首付款、3000元利息，以及原告其他财产损失共计530074元，即解除认购合同。2019年1月16日，原告向被告发出沟通函，主要内容：被告存在得房率欺诈、逾期交房、强制要求签订补充协议否则不签订正式合同、房屋质量、宣传失实等问题，要求被告自沟通函发出之日起5日内解决以上问题，并在与原告协商一致的前提下签订正式合同，否则视为被告原因导致认购合同无法正常履行解约，被告应当于合同解除之日全额退还原告所交纳的款项等。因原告未按被告发出的催告函签订《商品房买卖合同》，被告也未按原告发出的沟通函解决问题，原告等人多次到被告售楼部及房管局以《补充协议》中的补充条款存在免除房屋出卖方法定义务、加重购房人责任为由反映情况。一审法院认为，原、被告签订《房屋认购合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该《房屋认购合同》合法有效。房屋认购合同是商品房买卖合同双方在签署商品房买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订认购合同时，真正的买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，即使双方当事人完全履行了认购合同，仍需双方另行签订商品房买卖合同。但房屋认购合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该认购协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告签订的《房屋认购合同》未涉及到商品房的交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供暖、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权、责；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记的有关事宜；违约责任等主要内容。故双方签订的《房屋认购合同》系商品房买卖合同的预约合同。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下进行协商，为最终订立正式的本约创造条件。本案中，原、被告在订立《房屋认购合同》后，在原、被告订立正式的《商品房买卖合同》过程中，原告对被告此时方出示的《商品房买卖合同》的补充协议部分条款存有争议，双方协商后仍未达成合意，导致双方最终未能签订《商品房买卖合同》，被告于2019年1月23日向原告发出解约通知书，原告对此未提出异议，双方签订的《房屋认购合同》至此已解除。双方对最终未能签订《商品房买卖合同》均不存在过错。现原告要求被告双倍返还定金2万元、赔偿3000元的诉讼请求，证据不足，该院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告于2019年6月27日向该院递交起诉状，要求被告退还原告交纳的首付款及维修基金、支付利息、双倍返还定金等请求，系明确表示其不再履行认购合同确认的义务，从即日起向被告主张权利，故被告应自原告向该院主张权利之日即自2019年6月27日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用期间的利息至实际付清之日止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告河南中之祥置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告杨健房屋首付款518769元（含定金2万元）及维修基金8305元，共计527074元，并以527074元为基数，自2019年6月27日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际付清之日止；二、驳回原告杨健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9455元，减半收取4727.5元，原告杨健负担321.5元，被告河南中之祥置业有限公司负担4406元；保全费3348元，由被告河南中之祥置业有限公司负担。本院二审期间，中之祥公司未提交新证据。杨健提交信访事项实体性受理告知书、信访视频光盘、打车记录截图、杨健和其妻子聊天记录截图一份、结婚证复印件一份，共同证明：2019年1月9日，杨健的妻子去郑州市房管局现场反映了问题，并明确要求开发商15日内退还全部已交款项。中之祥公司质证称，对信访实体性告知书真实性没有异议，信访事件明确载明，双方就退款问题进行过协商，对违约责任无法达成一致，而没有协商成功。另根据视频及聊天记录截图等，即便证实了杨健妻子参与了本次信访，也不能证明其向中之祥公司提出明确的退款主张。另外，中之祥公司已于2019年1月23日向杨健邮寄了解约通知书，解除了双方的房屋认购合同，而杨健妻子即便参与了本次信访，仍然提出协商补充协议的问题，证明其仍具有购房意向，真实的信访目的仍然是继续购房或是不扣订金退款。本院经审查认为，杨健提交的证据不能达到其证明目的，对其提交的证据不予采信。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，杨健、中之祥公司签订的《房屋认购合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审判决关于案涉《房屋认购合同》系商品房买卖合同的预约合同的认定正确，故本案案由应确定为商品房预约合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二条、第三条规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。本案中，双方当事人签订《房屋认购合同》后，在订立正式的《商品房买卖合同》过程中，杨健对中之祥公司出示的《商品房买卖合同》的补充协议部分条款有异议，双方针对争议条款未达成合意；由于双方关于争议条款均坚持己方意见未能达成合意，在《房屋认购合同》约定的合理期限内未能签订正式的商品房买卖合同，中之祥公司于2019年1月23日向杨健发出解约通知书，解除了与杨健签订的《房屋认购合同》，杨健就此未提出异议，双方签订的《房屋认购合同》至此已解除；本案中杨健诉讼请求解除已经解除的《房屋认购合同》，于法无据，应不予支持。因双方在签订《房屋认购合同》后，在订立《商品房买卖合同》过程中协商未果，致使认购合同的目的无法实现，一审法院认定双方对无法签订《商品房买卖合同》均不存在过错，符合中华人民共和国合同法规定的当事人法律地位平等及当事人意思自治原则，并无不当；一审法院据此认定杨健诉讼主张的双倍返还定金、赔偿损失依据不足，并不予支持，事实清楚，并无不当；中之祥公司上诉请求2万元定金应不予返还，亦依据不足，理由不充分，本院不予支持。关于杨健主张的利息损失问题，一审法院结合本案合同性质及合同履行情况、无法继续履行的原因等因素，认定中之祥公司应自杨健向人民法院主张权利之日起至实际付清完毕之日止，以杨健已付款为基数按中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准向杨健支付资金占用期间利息，符合本案案情，并无不当；杨健主张应自其款项支付之日或信访之日起计算利息的理由以及中之祥公司主张不予支付利息的理由，均依据不足，本院均不予支持。综上所述，杨健和中之祥公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由杨健负担300元，河南中之祥置业有限公司负担300元。本判决为终审判决。审判长 陈涛审判员王燕燕审判员谢宏勋二〇一九年十一月十三日书记员 柴      涵      博