四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16158号 上诉人（原审被告）：成都中新锦泰房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市温江区柳城镇航天路22号。 法定代表人：罗开元。 委托诉讼代理人：李秋町，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李根惠，女，1975年9月5日出生，汉族，住四川省康定县。 委托诉讼代理人：刘娜，北京威诺（成都）律师事务所律师。 上诉人成都中新锦泰房地产开发有限公司（以下简称中新锦泰公司）因与被上诉人李根惠房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初2568号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 中新锦泰公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判驳回李根惠的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由李根惠承担。事实及理由：原审法院认定事实不清、证据不足，导致在未查清案件事实的基础上适用法律错误。一、原审法院对逾期交房的免责情形认定有误，双方在合同中明确约定了逾期交房的免责事由，且本案中出现了免责事由，中新锦泰公司不应当承担逾期交房的责任。二、原审法院对中新锦泰公司逾期交房的天数认定错误，中新锦泰公司的逾期交付时间为2017年10月1日至2017年11月16日，共计47天，且中新锦泰公司已经按照合同约定，向李根惠邮寄了《交房通知书》，并同时在《成都晚报》上发布了交房公告，但李根惠逾期未办理收房手续，故自2017年11月17日起中新锦泰公司不应承担逾期交房责任。三、原审法院对于中新锦泰公司请求调整违约金的调整额度不符合法律的相关规定，法律适用错误，本案中李根惠主张按照日万分之五，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释》第十七条的规定，本案双方并未约定损失赔偿的计算方法，因此应当按照逾期交房期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准予以确定，本案案涉房屋所在区域的房屋租金为每月18元/平方，因此，本案逾期47天，违约金为2700元，根据司法解释，违约金不应超过造成损失的30%，故应当以此标准进行调减违约金。 李根惠辩称，1.中新锦泰公司所称的免责事由并非商品房买卖合同中约定的免责事由，其也未提供证据予以证明免责事由的发生。2.合同约定的逾期交房时间应当从交房之日计算到实际收房之日，而一审法院正是按照合同约定判决逾期交房天数计算金额，李根惠在2017年11月20日收房，一审法院也按照该时间计算逾期交房违约金，所以一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 李根惠一审起诉请求：1、判令中新锦泰公司向李根惠支付逾期交房违约金13825元（暂计自2017年9月30日至2017年12月1日期间）；2、本案诉讼费用由中新锦泰公司承担。 一审法院查明：2015年2月4日李根惠与中新锦泰公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定李根惠购买中新锦泰公司开发的位于成都市温江区”42幢1单元28层6号商品房，房屋总价445982元。 《商品房买卖合同》第十条约定：“出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合三个条件：1、取得规划验收合格证；2、有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；3、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”《商品房买卖合同》第十二条第一款第二项约定：“逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的12%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五（该比率应当不小于第一项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金。” 一审法院另查明，中新锦泰公司于2017年11月2日取得案涉房屋建设工程规划验收合格书，2017年8月30日取得案涉房屋面积测绘成果报告，2017年9月26日取得案涉房屋所在楼栋竣工验收报告，案涉房屋竣工验收合格。中新锦泰公司于2017年11月13日通知案涉房屋所在楼业主于2017年11月17日办理交房手续，李根惠于2017年11月20日在洲际亚洲湾交房流程表签名显示房屋验收完毕，钥匙交割的事实。合同约定交房日期为2017年9月30日前，李根惠实际收房日为2017年11月20日，中新锦泰公司逾期交房时间共计51天。李根惠于2017年9月30日前已经支付完毕全部购房款。2017年成都市温江区涌泉街道平均租金水平为18元/平方米/月。 一审法院认为，中新锦泰公司和李根惠签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》有效，双方均应按照合同约定履行义务。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，一审法院认为，中新锦泰公司未能在合同约定期限内将案涉房屋交付于李根惠，应当承担相应的违约责任即支付违约金。虽然中新锦泰公司在一审庭审中辩称其因国家政策调整，导致设计变更，工期顺延，逾期交房存在不可抗力免责事由，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，中新锦泰公司并未提供有效证据证明自己的主张。一审法院认为，违约金的性质属于约定损害赔偿，具有补偿性和惩罚性的双重功能，违约金的约定过高，支付违约金一方可根据相关法律规定请求人民法院予以适当调整，现中新锦泰公司认为合同约定违约金过高，请求调低。一审法院结合合同履行程度、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情将违约金计算标准为日万分之五调整为日万分之三，违约金计算期限为：自2017年10月1日至2017年11月20日止共计51天，（445982＊3/10000＊51），违约金共计6823.52元。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、中新锦泰公司于一审判决生效之日起十五日内向李根惠支付逾期交房违约金6823.52元；二、驳回李根惠其他诉讼请求。案件受理费146元，由中新锦泰公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院二审查明事实与一审查明事实一致。 另查明，中新锦泰公司在二审中作出如下陈述： 审：中新锦泰公司，你方认为是行政政策导致需要设计变更，你方有无相关主管部门下发的通知或者文件？ 上代：没有。 审：设计公司是属于什么性质？ 上代：设计公司就是整个建设工程的设计公司，通过招投标确认的。 本院认为，依法成立的合同自成立时生效，双方当事人均应按照约定诚实信用地全面履行自身义务。本案中，李根惠与中新锦泰公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应按照约定履行自身义务。根据合同约定，中新锦泰公司应当在2017年9月30日前向李根惠交付该商品房，且交付的房屋应当符合三个条件：1、取得规划验收合格证；2、有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；3、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。而中新锦泰公司于2017年11月2日取得案涉房屋建设工程规划验收合格书，2017年8月30日取得案涉房屋面积测绘成果报告，2017年9月26日取得案涉房屋所在楼栋竣工验收报告，案涉房屋竣工验收合格，由此可以确认，中新锦泰公司构成逾期交房，应当承担违约责任。虽中新锦泰公司主张存在免责事由，但其并未提交有效证据予以证明，故，对中新锦泰公司的该上诉意见，本院不予采纳。 关于逾期天数的认定问题，中新锦泰公司认为应当以其告知通知交房的时间即2017年11月17日作为截止日期，本院认为，根据《商品房买卖合同》第十二条第一款第二项“逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的12%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五（该比率应当不小于第一项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金”之约定，逾期交房时间是“自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止”，故，一审判决认定，逾期交房自合同约定的2017年9月30日的次日，即2017年10月1日起计算至李根惠实际收房之日，即2017年11月20日，并无不当，本院对中新锦泰公司的该项上诉意见不予支持。 关于违约金的计算标准，根据《商品房买卖合同》第十二条第一款第二项“逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的12%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五（该比率应当不小于第一项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金”之约定，李根惠主张按照合同约定的日万分之五计算，一审判决结合合同履行程度、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情将违约金计算标准由日万分之五调整为日万分之三，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，中新锦泰公司的上诉主张不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费292元，由成都中新锦泰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇一九年十一月二十九日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅