上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10769号上诉人（原审原告）：周玉香，女，1965年1月4日生，汉族，户籍地福建省邵武市，现住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：刘晓君，男，1985年9月10日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：姚荣昌，上海市浦东新区上钢法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：上海复兴城物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区陆家浜路1332号2503室。法定代表人：汪裕全，总经理。委托诉讼代理人：樊祥辉，男，该公司工作人员。上诉人周玉香因与被上诉人刘晓君、上海复兴城物业管理有限公司（以下简称复兴城公司）确认合同无效纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初26484号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周玉香上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持周玉香一审诉讼请求。事实和理由：根据原上海市房地资源局《关于贯彻实施的意见(二)》（以下简称《租赁条例实施意见（二）》）之规定，共同居住人是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。周玉香作为案外人刘某的配偶，入住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋多年，符合共同居住人条件，具有作为系争房屋承租人的资格。即使刘晓君为系争房屋合法承租人，其与复兴城公司签订系争公房出售合同也应获得成年同住人周玉香的同意。刘晓君辩称：不同意周玉香的上诉请求。系争房屋原系动迁安置房，周玉香并非安置对象，亦无本市户籍，故其不具备作为系争房屋承租人和成年同住人的资格。请求判令驳回上诉，维持原判。复兴城公司辩称：不同意周玉香的上诉请求。根据《上海市房屋租赁条例》、《租赁条例实施意见（二）》、《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》及《一九九五年出售公有住房方案实施细则》的相关规定，周玉香不具有本市常住户口，无权成为系争房屋的承租人，亦非购买该房屋产权时的成年同住人。复兴城公司将系争房屋的承租人变更为刘晓君，并与刘晓君签订系争公房出售合同符合规定。周玉香向一审法院起诉请求：确认刘晓君与复兴城公司就系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效，系争房屋恢复至公有住房状态。一审法院认定事实：周玉香和案外人刘某于2014年7月登记结婚，刘晓君是刘某与前妻之子。2000年12月，刘晓君和刘某、韩某（2008年1月死亡）因动迁共同受配系争房屋，承租人为刘某。2001年2月，刘晓君与刘某户籍迁入系争房屋。2014年12月，刘某提交冒用刘晓君签名的《职工家庭购买公有住房协议书》，与复兴城公司签订《上海市公有住房出售合同》。2015年1月，系争房屋产权登记在刘某名下。2015年3月，系争房屋产权变更为周玉香和刘某共同共有。2016年7月，刘某死亡，系争房屋由周玉香使用。2016年11月，刘晓君向一审法院起诉，要求确认刘某与复兴城公司就系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效。一审法院于2017年11月15日作出（2016）沪0115民初82451号民事判决，确认该案所涉《上海市公有住房出售合同》无效，并将系争房屋恢复至公有住房状态。周玉香不服该判决，上诉至本院。本院于2018年5月17日作出（2018）沪01民终3327号民事判决，驳回上诉，维持原判。周玉香仍不服，先后向上海市高级人民法院申请再审、向上海市人民检察院第一分院申请监督，但被裁定驳回或不支持。周玉香也向复兴城公司申请将系争房屋的承租人变更为周玉香，但未果。2018年10月，刘晓君向复兴城公司申请将系争房屋的承租人变更为其本人。2018年11月8日，刘晓君与复兴城公司签订《上海市公有住房出售合同》，实付人民币25,579元购买了由其承租的系争房屋。2019年1月11日，系争房屋产权登记在刘晓君名下。一审另查明，周玉香的户籍在外地。刘某去世后，系争房屋处的户籍人口仅有刘晓君。一审法院认为，本案为公有住房出售合同的效力纠纷，双方争议集中在周玉香和刘晓君的购房资格问题。周玉香认为刘晓君不具有公有住房承租人资格而购房，但根据本市公有住房变更承租人的相关规定，公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。周玉香虽在系争房屋内居住但在该处没有本市常住户口，复兴城公司不同意变更周玉香为承租人并无不当。刘晓君是系争房屋原始受配人之一，且在该处有本市常住户口，符合成为承租人的条件，复兴城公司将刘晓君变更为承租人并无不当。根据本市购买公有住房产权的相关规定，购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。同住人需在本处有常住户口且实际居住三年以上（除特殊情况外），他处无住房或他处虽有住房而居住困难。周玉香虽在系争房屋处实际居住，但其在该处并无本市常住户口，不符合同住人的条件，不具备购房资格。刘晓君作为在系争房屋内有本市常住户口的承租人，有权购买系争房屋的产权，刘晓君与复兴城公司签订《上海市公有住房出售合同》无需征得不具备购房资格的周玉香的同意，且该合同也不违反相关法律规定，故该合同合法有效。周玉香的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。另需指出，周玉香是否符合前述同住人的条件，与其是否有公有住房的购房资格有关，与居住权益无涉。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，于二〇一九年五月二十八日作出判决：驳回周玉香的诉讼请求。案件受理费353元，减半收取计176.50元，由周玉香负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据原上海市住房改革制度办公室、原上海市房产管理局《关于出售公有住房的实施细则》第四条第一款规定，具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人有资格购买公有住房产权。所谓同住人，根据原上海市房产管理局《＜上海市城镇公有房屋管理条例实施细则＞有关问题掌握口径》第七条第一款规定，要求本处有常住户口且实际居住三年以上。购买公有住房产权时，承租人及同住成年人应当协商一致，签订购买公有住房合同。本案中，周玉香并无本市户口，不符合购买公有住房时“同住人”的要求，无权购买系争房屋产权。刘晓君作为系争房屋的承租人与复兴城公司签订系争公房出售合同，无需征得周玉香的同意。周玉香主张该合同无效，缺乏事实依据与法律依据。至于周玉香以《租赁条例实施意见（二）》第十二条为依据，主张其有资格成为系争房屋的承租人，本院认为，上述规定仅系对《上海市房屋租赁条例》中所称公有住房的“共同居住人”进行概念解释，并不能据此直接认定周玉香有资格成为系争房屋的承租人。况且，《上海市房屋租赁条例》第四十一条第一款第（二）项明确规定了公有住房承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；若生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。可见，具有本市常住户口系获得公有住房承租权的必要条件。周玉香并无本市户口，不得作为系争房屋的承租人。刘晓君在系争房屋处有本市常住户口，复兴城公司变更其为系争房屋承租人，并无不当。综上，周玉香的上诉请求缺乏依据，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费353元，由上诉人周玉香负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇一九年十一月十八日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……