上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初78543号原告：上海红星美凯龙全球家居有限公司,住所地上海市浦东新区临御路XXX号。法定代表人：车建兴，董事长。委托诉讼代理人：朱雪丽，女。被告：功戎(上海)实业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张书月，总经理。委托诉讼代理人：李文峰，男。原告上海红星美凯龙全球家居有限公司与被告功戎(上海)实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海红星美凯龙全球家居有限公司的委托诉讼代理人朱雪丽，被告功戎(上海)实业发展有限公司的法定代表人张书月、委托诉讼代理人李文峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海红星美凯龙全球家居有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的租金、管理费和空调费人民币(以下币种均同)101,470.41元；2.判令被告按101,470.41元的每日千分之三向原告支付违约金，违约金自2019年3月31日起至实际支付之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项诉请为：判令被告按101,470.41元的每日千分之三向原告支付违约金，违约金自2019年3月31日起至判决生效之日止。事实和理由：原告将位于上海市浦东新区临御路XXX号、御北路XXX号、康杉路XXX号的F8158-8160展位(以下简称“系争商铺”)出租给被告经营“易道馆”系列品牌，租赁期限为自2018年8月28日起至2019年7月31日止，被告应于每一付款周期前支付租金和管理费共计31,187.67元。被告应在原告提供空调服务的期间向原告支付空调费。被告应于2018年12月31日之前，支付上述合同对应的2019年1月的租金和管理费共计34,265.40，经原告多次催促，被告一直未付；原告遂于2019年3月31日同被告协商一致解除合同，并要求被告支付拖欠的自2019年1月1日起至2019年3月31日止的租金、管理费和空调费共计101，470.41元，但被告一直未支付；2019年5月20日，原告向被告发送费用催缴函，要求其支付拖欠的租金、管理费和空调费，被告于2019年5月22日签收，但被告仍未支付。故原告诉至本院。功戎(上海)实业发展有限公司辩称，不同意原告的全部诉请。关于租金、管理费和空调费的拖欠问题，被告认可2019年1月至3月的租金、管理费确实没有支付，亦认可租金、管理费和空调费的计算标准，被告同意支付拖欠租金，但无法立即支付。被告并非故意拖欠租金等费用，系事出有因，被告向原告承租2个商铺，分别位于商场的1楼和6楼，6楼商铺即本案系争商铺，1楼的商铺和系争房屋有经营上的关联性，被告拖欠2019年1月至3月租金和管理费是因为6楼是无法经营开业，被告于2018年8月28日入驻系争商铺后，原告从未开展过户型分析和风水讲座等活动。2018年11月27日，系争商铺正式开业，开业后1个月内，原告开会封杀系争商铺，不允许任何人进入6楼，且传言系争商铺是个算命馆。因被告未支付2019年1月至3月租金，原告将系争商铺的电闸关闭，导致被告无法经营，后经协商后原告将电闸打开，后因被告无法回笼资金，故原、被告于2019年3月31日协商解除租赁合同。关于违约金，被告不同意支付违约金，且被告认为违约金过高，要求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：2018年8月，原告上海红星美凯龙全球家居有限公司(出租方及管理方，以下简称“红星美凯龙”)与被告(承租方)签订了《红星美凯龙家居商场场地租赁及管理服务合同》，约定原告上海红星美凯龙全球家居有限公司将系争商铺租赁给被告经营“易道馆”品牌；租赁期限自2018年8月28日起至2019年7月31日止；系争商铺的场地实测面积为219.65平方米，场地公摊系数为1.2，折合计租数量为263.58平方米；租金标准为78元/平方米/月，管理费标准为52元/平方米/月，租金和管理费的付款周期为1个月；被告应于合同签订当日支付质量保证金24,000元，在合同终止后，在被告没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，原告自合同终止之日起满3年后一次性向被告返还质量保证金；被告应向原告支付电费，电费单价为1.5元/度，原告可以根据实际需要向被告提供空调服务，被告应在原告提供空调服务期间向原告支付空调费，价格为12元/平方米/月。合同还约定了其他事宜。另，被告签字确认签收了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同通用条款》，该条款第19.1条约定，“若承租方未按本合同约定支付任何款项(包括但不限于租金、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等)的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。”该条款第21.7条约定，“承租方特别承诺：因其违约导致合同解除或其单方面解除合同时，上述承租场地自本合同解除之日起视为由红星美凯龙自动收回，如承租方自本合同解除之日起两个月内拒不履行付款义务(包括但不限于租金)、管理费、公共事业费、违约金、保证金、先行赔付款项等)，则承租方即无条件不可撤销授权红星美凯龙自本合同解除之日起两个月届满后的三年内按不低于商品挂牌价20%的价格自行处置(包括但不限于：变卖、交换等)展位内红星美凯龙已经占有全部商品，处理所得款项优先用于偿还各项承租方应付款项(包括但不限于租金、管理费、公共事业费、违约金、保证金、先行赔付款项等)，若处理所得款项仍不足以偿还欠款，则红星美凯龙有权继续向承租方追索。未经红星美凯龙书面同意，承租方不得将本款所称‘商品’作价出售。”合同还约定了其他事宜。2018年8月28日，原告依约将系争房屋交付被告，后被告向原告支付押金24,000元,并陆续支付租金、管理费、空调费至2018年12月31日止。2019年3月31日，原、被告经协商解除双方间的《红星美凯龙家居商场场地租赁及管理服务合同》，后原告收回系争商铺。2019年5月22日，被告收到原告发送的《上海红星美凯龙全球家居有限公司关于功戎(上海)实业发展有限公司欠费事宜的费用催缴函》，其中载明“……我司郑重向贵司催缴如下：1、贵公司于收到本函后5日内，须向我司付清拖欠的租金、管理费、水电费、空调费、逾期付款违约金及其他相关费用(结算至2019年3月31日)，共计人民币101,470.41元(大写：壹拾万零壹仟肆佰柒拾元肆角壹分)。……”审理中，被告认可未向原告支付自2019年1月1日起至2019年3月31日止的租金、管理费、空调费共计101,470.41元。审理中，原告称其确实在2019年1月1日至2019年3月31日期间将系争商铺的电闸关闭，大概关闭3至5次，每次持续半天或一天。被告则称原告关闭电闸次数为5至6次，最长一次断电持续了两周，在被告找原告领导沟通后，原告才主动给被告送电。以上事实由原告递交的《红星美凯龙家居商场场地租赁及管理服务合同》、《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同通用条款》及签收单、《上海红星美凯龙全球家居有限公司关于功戎(上海)实业发展有限公司欠费事宜的费用催缴函》等证据，以及庭审记录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《红星美凯龙家居商场场地租赁及管理服务合同》、《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同通用条款》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。被告未按约支付租金、管理费和空调费，应承担相应的责任，故原告要求被告支付自2019年1月1日起至2019年3月31日止的租金、管理费和空调费，于法不悖，本院应予支持。《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同通用条款》第19.1条约定，“若承租方未按本合同约定支付任何款项(包括但不限于租金、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等)的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。”上述关于逾期付款违约金的约定显属过高，被告亦提出要求调低，本院综合原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、被告的违约程度等因素，根据公平合理和诚实信用原则予以酌情调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告功戎(上海)实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海红星美凯龙全球家居有限公司自2019年1月1日起至2019年3月31日止的租金、管理费和空调费共计101,470.41元；二、被告功戎(上海)实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海红星美凯龙全球家居有限公司自2019年3月31起至本判决生效之日止的违约金(以欠付租金、管理费和空调费101,470.41元为基数,以每日万分之五为标准)；三、驳回原告上海红星美凯龙全球家居有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2,329元，减半收取计1,164.50元，由被告功戎(上海)实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼二〇一九年十一月十八日书记员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。