广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0802民初1150号原告：吴妃通，男，1964年5月20日出生，汉族，住雷州市，原告：吴天磊，男，1991年1月6日出生，汉族，住雷州市，两原告的共同委托诉讼代理人：唐菲菲，广东粤正律师事务所律师。被告：冼艳，女，1976年10月29日出生，汉族，住湛江市赤坎区，被告：吴成明，男，1973年1月16日出生，汉族，住雷州市，第三人：湛江市天天房地产代理有限公司，住所地：湛江开发区乐山东路35号银隆广场A1603室。法定代表人：曾诚，总经理。委托诉讼代理人：吴清智，男，该公司员工。原告吴妃通、吴天磊与被告冼艳、吴成明、第三人湛江市天天房地产代理有限公司（下称天天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴妃通及两原告的共同委托诉讼代理人唐菲菲、第三人天天公司的委托诉讼代理人吴清智到庭参加诉讼。被告冼艳、吴成明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法作缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告冼艳于2018年9月12日签订的《房地产(经纪)买卖合同》。2、被告冼艳、吴成明共同向原告退还已支付的定金及房款共35万元。3、被告冼艳、吴成明共同向原告支付违约金25万元。4、被告冼艳、吴成明共同向原告支付因本案诉讼所支付的律师费4万元。5、本案全部诉讼费、保全费由被告冼艳、吴成明承担。事实与理由:原告与被告冼艳及第三人天天公司于2018年9月12日签订《房地产(经纪)买卖合同》,约定由原告向被告冼艳购买其所有的位于湛江市赤坎区源珠路1号鼎能东盟城商住小区5号楼1305房一套,建筑面积114.75平方米,房屋总价款为125万元。原告按合同约定向被告冼艳支付定金及部分购房款共计35万元,被告冼艳应当按照合同约定到房管部门与原告办理过户手续。原告及第三人天天公司多次催促被告冼艳前往办理过户手续,但被告冼艳均以各种理由拖延办理时间,后原告已无法联系到被告冼艳。被告冼艳与被告吴成明系夫妻关系，在无法联系被告冼艳后,原告多次找被告吴成明协商,但被告吴成明亦不予理睬。经了解,被告冼艳因在外欠下巨额债务已经去向不明,被告冼艳出售给原告的该套房屋已经被人民法院查封,被告冼艳已经不能再按照合同约定办理该房屋的过户手续,合同目的已无法实现,故原告有权解除该合同,并追究被告冼艳的违约责任,同时要求被告吴成明承担共同赔偿责任。为此，原告特向法院提起诉讼。被告冼艳、吴成明均未作应诉答辩。第三人天天公司述称，第三人天天公司对原告的起诉没有异议。经审理查明，两原告为购买被告冼艳的房屋而于2018年9月12日由原告吴妃通与被告冼艳、第三人天天公司签订了《房地产（经纪）买卖合同》，原告吴天磊委托原告吴妃通代其签订该合同。该合同约定：一、被告冼艳将自有的位于湛江市赤坎区源珠路1号鼎能东盟城商住小区5号楼1305房出售给原告。二、房屋成交价为1250000元。三、为保证合同顺利履行，原告于签订合同当天向被告冼艳支付定金200000元，开始办理该物业产权转移登记时，该定金自动转为办理过户和中介费。四、原告于该物业产权转移登记当天向被告冼艳支付首期房款（含定金）500000元。五、剩余房款750000元由原告向银行或住房公积金中心申请贷款，并直接划入被告冼艳的银行账号。六、双方须于2019年3月15日前到相关房管部门办理该物业的产权转移登记手续。七、该物业的交付日期为收齐房款当天。八、因原、被告违反合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需要的资料或逾期办理提前还贷、注销抵押、产权转移登记、按揭贷款等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付该物业成交价20%的违约金及本次交易已产生的一切费用。九、如一方违约，另两方追究违约责任而产生的律师费等费用，由违约方承担。合同签订后，被告冼艳于2018年9月13日出具了《购房定金收据》，主要内容：被告冼艳收到原告吴妃通的上述房屋的购房定金20万元，以转帐方式支付。被告冼艳于2018年9月29日又出具了《购房首期款收据》，主要内容：被告冼艳收到原告吴妃通的上述房屋的购房首期款（含定金）32万元，以现金方式和转帐方式支付。被告冼艳于2019年1月23日又出具了《购房首期款收据》，主要内容：被告冼艳收到原告吴妃通、吴天磊的上述房屋的购房首期款（含定金）35万元，以转帐方式支付。在庭审中，原告确认其实际向被告冼艳支付购房定金及房款共35万元。之后，被告冼艳不予履行合同的相关义务。上述房屋办理了抵押权登记，且已被法院查封。原告吴妃通于2019年4月28日作出《解除合同通知书》，并邮寄给被告冼艳，但无法送达。两被告系夫妻关系。因本案纠纷，两原告与广东粤正律师事务所签订了《委托代理合同》，原告吴妃通向该律师所支付了律师费40000元。本院认为，原告吴妃通与被告冼艳、第三人天天公司签订的《房地产（经纪）买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方应遵照履行。本案中，合同签订后，原告已依约向被告冼艳支付了购房定金及房款共35万元，但被告冼艳未按合同约定履行合同的相关义务，已构成违约，应当承担违约责任。另，现涉案房屋办理了抵押权登记并已被法院查封，致使涉案房屋买卖合同的履行发生了障碍，从而导致原告无法实现购买房屋的合同目的。因此，原告请求解除涉案房屋买卖合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就夫妻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负责任主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九第三款规定情形的除外。”的规定，两被告系夫妻关系，故原告请求两被告共同返还其已支付的购房定金及房款共35万元，本院予以支持。根据涉案房屋买卖合同“守约方有权要求违约方支付该物业成交价20%的违约金。”及“如一方违约，另两方追究违约责任而产生的律师费等费用，由违约方承担。”的约定，原告请求被告冼艳支付违约金250000元（1250000元×20%）及律师费的损失40000元，本院予以支持。被告吴成明不是涉案房屋买卖合同的当事人，原告请求被告吴成明承担因被告冼艳违约而产生的违约金250000元及律师费的损失40000元，于法无据，本院不予支持。两被告不到庭参加诉讼，亦未作应诉答辩，视为其放弃抗辩权。本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告吴妃通与被告冼艳、第三人湛江市天天房地产代理有限公司于2018年9月12日签订的《房地产（经纪）买卖合同》。二、限被告冼艳、吴成明于本判决生效之日起十日内返还购房定金及房款共35万元给原告吴妃通、吴天磊。三、限被告冼艳于本判决生效之日起十日内支付违约金25万元及律师费的损失4万元给原告吴妃通、吴天磊。四、驳回原告吴妃通、吴天磊的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10200元（原告已预交），财产保全费7540元（其中诉前财产保全费3770元，诉讼财产保全费3770元，原告均已预交），均由被告冼艳、吴成明负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湛江市中级人民法院。审判长  周娟华审判员  黄龙飞审判员  何清琳二〇一九年十一月十八日书记员  冯嘉琦附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就夫妻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负责任主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九第三款规定情形的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。