上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13738号上诉人（原审被告）：葛艳婷，女，1989年11月7日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：李俊，上海金茂凯德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林一麟，男，1983年11月25日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：施赟，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏琦绿，上海瀛东律师事务所律师。上诉人葛艳婷因与被上诉人林一麟房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初15720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人葛艳婷上诉请求：撤销一审判决第二、第三项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付租金及违约金的诉讼请求。事实和理由：1.上诉人确有证据证明被上诉人曾主动免除了系争租期的租金，但一审法院却认为上诉人的抗辩意见缺乏事实依据；2.上诉人将申请证人出庭作证进一步证明上诉人的主张；3.上诉人就案外另一处房屋事先向被上诉人预付了243,000元（人民币，币种下同）,但被上诉人迟迟未交付该房屋，其对此违约行为深表愧疚才主动提出免除本案系争期间的房屋租金。否则，上诉人早已在案外另一处房屋的诉讼中向被上诉人主张高额违约金了；4.被上诉人已经免除租金，则亦不存在支付逾期付款违约金的问题。被上诉人林一麟辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。林一麟向一审法院起诉请求：1.判令葛艳婷支付自2018年3月1日至2018年6月30日房屋租金104,000元及自2018年3月1日起算至实际付清租金之日止的滞纳金，按照月租金金额26,000元的日5‰即每日130元计算；2.判令葛艳婷支付违约金50,000元。一审法院认定事实：2017年2月22日，林一麟（出租方、甲方）、葛艳婷（承租方、乙方）、上海XX事务所（居间方、丙方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方将位于上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）出租给乙方使用，租赁期为2年，自2017年3月1日起至2019年2月28日止；甲方于2017年2月23日前将该房屋交付给乙方使用；该房屋的月租金为25,000元，每12个月支付一次，即300,000元，每次租金于每次房租到期日前60天支付；该房屋的租金1年内不变，自第2年开始，租金每1年的月租金递增1,000元；双方若有任何一方未按本合同约定履行合同，造成违约行为的，则违约金金额为50,000元；乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一天，由乙方按月租金金额的5‰向甲方支付滞纳金，逾期超过10天的，则视为乙方严重违约，甲方即可单方面终止本合同，且无需征得乙方同意而收回该房屋。2017年9月7日，葛艳婷与上海A有限公司（以下简称A公司）签订《房地产租赁合同》，约定葛艳婷租赁上海市黄浦区XX路XX弄XX号房屋（以下简称巨鹿路房屋），租期自2017年12月20日起至2019年12月20日止,2017年12月20日前交付房屋；月租金为63,000元，租金每1个月支付一次，每次租金于每次房租到期日前15天支付。林一麟称，巨鹿路房屋由A公司承租，其作为A公司的法定代表人，有权负责与葛艳婷洽商转租房屋事宜，该合同没有装修期免租的约定；葛艳婷称，在使用系争房屋几个月后，林一麟提出让其使用巨鹿路房屋，其同意了，故与A公司签订了上述合同，双方约定巨鹿路房屋装修完毕后，与系争房屋置换，其搬入巨鹿路房屋，不再使用系争房屋。2018年3月1日，葛艳婷通过微信群（注：群里有林一麟、林一麟助理、葛艳婷、葛艳婷方合伙人瑞某）问，“你们不动工的原因是因为可以在一周之内缴付给我们吗？还是找了八百个人一起施工一天就能干完了？”林一麟回复，“月底可以完工……去年底做的话预算不够，我也不想两年后再施工”；葛艳婷称，“那你们也没有预先告知我们呀老师，我不问你不说咱们这是测心灵感应？”林一麟称，“复兴路的工作室三月你们可以继续用，巨鹿路不完工之前的房租不用支付的，不会出现复兴路租约到期，巨鹿路没完工的情况，年前11月中预算还是不够，我和大家商量了，如果简单做完我觉得太潦草了，也是各种原因，然后拖到年后”；葛艳婷称，“这一切都没问题，但延期第一个需要被告知的就是瑞某和我”；林一麟称，“这肯定不是我希望的，因为巨鹿路的空置期的成本支出也是很大的”；葛艳婷称，“咱们下周再仔细的谈一下，不是复兴路房租的问题，而是我希望尽快可以把一件事情做好”……葛艳婷称，微信中林一麟主动免除其缴纳房租的义务。林一麟称，微信中其系与葛艳婷解决办公场所继续使用的问题以及系争房屋与巨鹿路房租的支付问题，其告知葛艳婷不会既不能使用系争房屋，也不能使用巨鹿路房屋，系争房屋3月1日可以继续使用；其不会要求葛艳婷既支付系争房屋的房租也支付巨鹿路房租，故“巨鹿路不完工之前的房租不用支付”是指巨鹿路房屋没有完工，不用支付巨鹿路房租，在巨鹿路房屋没有完工前，系争房屋根据原租约继续履行。葛艳婷未支付2018年3月1日之后的租金。2018年3月30日，林一麟通过微信发给葛艳婷《补充协议书》，内容为：巨鹿路房屋租赁合同，经双方协商，达成以下条款1.甲方应于2018年4月30日将此房屋交于乙方使用，届时此房屋楼梯改造项目完工，装修完成，甲方不承担此前未按原合同约定交付房屋的责任；2.乙方于3月30日支付4月的房租；3.乙方的起租日从实际交付房屋之日算起，自2018年4月起，乙方的租金在原租赁合同规定的支付日之后的15天支付。林一麟称，上述内容证明双方通过补充协议约定巨鹿路房屋装修完成可使用时间，房租在2018年4月支付，在房屋使用、租金支付上，系争房屋与巨鹿路房屋均有衔接。2018年6月15日，A公司与葛艳婷签订《解约协议书》，载明双方经协商，决定终止2017年9月7日订立的《房地产租赁合同》，A公司预收的63,000元租金和180,000元押金如数退还，款项由上海B有限公司代为支付。葛艳婷称，巨鹿路房屋的租金及押金都没有退，其已向黄浦区人民法院起诉并已判决，但林一麟提起上诉，判决尚未生效。2018年6月25日，葛艳婷通过微信群提出“周三周四找几个小伙伴和我一起搬家好咩”。林一麟助理回复“好啊”。2018年6月26日，葛艳婷通过微信群提出“我们明天搬家可以让阿姨顺便来打扫一下吗”。林一麟助理回复“好啊”；2018年6月27日葛艳婷通过微信群提出“你们有那种转螺丝钉钻子吗，拆家具用的”。林一麟回复“电动螺丝刀？”。同时询问其助理“安排搬场了嘛？问问看？他们之前帮我们搭装置的时候似乎有工具的。”葛艳婷回复“安排了，但是现在需要拆”。葛艳婷称，其于2018年6月28日搬走，双方的房屋租赁合同于该日解除；林一麟称，葛艳婷于2018年6月30日交还房屋，其提前退租，双方没有协商一致。一审法院认为，林一麟与葛艳婷签订的房地产租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，当属有效，双方应恪守履行。现葛艳婷已搬离系争房屋，林一麟也收回房屋，双方均认为房地产租赁合同业已解除，只是对解除时间陈述不一。根据查明事实，葛艳婷未能提供充足证据证明其于2018年6月28日搬离，林一麟自认葛艳婷于2018年6月30日从系争房屋搬离，故一审法院采纳林一麟的意见，确认房地产租赁合同于2018年6月30日解除。关于房地产租赁合同解除的原因，结合2018年6月底葛艳婷与林一麟的微信聊天记录以及巨鹿路房屋未实际交付并于2018年6月15日解约等事实，一审法院认为葛艳婷与林一麟实际已经就解除系争房屋的房地产租赁合同达成一致，双方协商解除房地产租赁合同。故林一麟提出的因葛艳婷提前退租要求支付解除合同违约金的诉请，于法无据，一审法院不予支持。关于葛艳婷提出林一麟免除系争房屋租金的意见，葛艳婷的依据为在微信聊天记录中林一麟提出“复兴路的工作室三月你们可以继续用，巨鹿路不完工之前的房租不用支付的，不会出现复兴路租约到期，巨鹿路没完工的情况”，林一麟对此作出解释为：巨鹿路房屋没有完工，不用支付巨鹿路房租，在巨鹿路房屋没有完工前，系争房屋根据原租约继续履行。一审法院认为上述聊天记录发生于葛艳婷准备从系争房屋搬至巨鹿路房屋，但巨鹿路房屋尚未实际交付使用的情况下，聊天记录中“巨鹿路不完工之前的房租不用支付”的主语实际为巨鹿路房屋，而非系争房屋，结合本案现有证据，葛艳婷认为林一麟免除房屋租金的意见，无事实依据，一审法院不予采纳。葛艳婷应支付2018年3月1日起至合同解除之日的租金。关于林一麟提出的逾期支付租金的滞纳金，该滞纳金的性质实质为逾期支付租金的违约金，根据房地产租赁合同的约定，乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一天，由乙方按月租金金额的5‰向甲方支付滞纳金。根据查明事实，葛艳婷欠付林一麟2018年3月1日至2018年6月30日的房屋租金，故林一麟主张逾期支付租金的违约金，有合同及事实依据，一审法院予以支持。至于违约金的起算时间点，根据查明事实，由于葛艳婷准备搬入巨鹿路房屋，双方对如何继续履行系争房屋的房地产租赁合同一直在协商过程中，故一审法院认为应以房地产租赁合同解除次日即2018年7月1日作为逾期支付租金的起算点。至于违约金的标准，葛艳婷提出违约金标准过高，要求调整，一审法院认为违约金兼具惩罚和补偿的功能，而本案房地产租赁合同约定的违约金标准确实过高，一审法院将以林一麟的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金的标准调整为每日20元。一审法院审理后，于二○一九年九月五日作出判决：一、林一麟与葛艳婷就上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房地产租赁合同》于2018年6月30日解除；二、葛艳婷于判决生效之日起十日内支付林一麟自2018年3月1日起至2018年6月30日止的房屋租金104,000元；三、葛艳婷于判决生效之日起十日内按照每日20元的标准支付林一麟自2018年7月1日起至实际清偿104,000元租金之日止的逾期支付租金的违约金；四、驳回林一麟的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,380元，减半收取计1,690元，由林一麟负担490元，葛艳婷负担1,200元。二审审理中，上诉人申请证人张某出庭作证，欲证明被上诉人曾承诺巨鹿路房屋没有交付的情况下不向上诉人收取系争房屋的租金。被上诉人质证认为，证人要证明的内容没有超出一审法院查明的事实，不属于二审的新证据；证人与上诉人具有经济利益关系，且其证言没有其他证据加以佐证，故对其真实性不予认可。本院经审查认为，该证人与上诉人具有利害关系，且其证言缺乏其他证据佐证，本院对其证明力难以采信。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则负有举证责任的当事人需要承担不利的法律后果。本案中，上诉人虽辩称被上诉人曾承诺免除系争房屋相应期间的租金，但根据查明的事实，“复兴路的工作室三月你们可以继续用”、“巨鹿路不完工之前的房租不用支付的”、“不会出现复兴路租约到期，巨鹿路没完工的情况”系被上诉人通过三条微信向上诉人发送，而非在同一条微信中，故在此情形下，上诉人主张该些微信内容可以表明被上诉人系免除系争房屋租金，确实缺乏充分依据。同时，上诉人亦未能提供其他有效证据予以佐证，故一审法院对于上诉人的上述抗辩意见未予采纳，并无不当。由此，被上诉人要求上诉人支付欠付的系争房屋租金及相应违约金，具有合同及法律依据。至于违约金的数额，一审法院已作调整，数额应属合理，故本院予以维持。综上所述，上诉人葛艳婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,380元，由上诉人葛艳婷负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 刘 佳审判员 娄 永二〇一九年十一月二十七日书记员 张功楷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；