广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初30757号原告：陈美霖，女，台湾居民，1974年10月6日出生，被告：詹万，男，汉族，1979年6月4日出生，身份证住址：广东省饶平县，委托诉讼代理人：代丹，广东百朋律师事务所律师，执业证号：14403201711839667。第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码：91440300785254915R。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：黄淑军，女，汉族，1994年3月29日出生，身份证住址：广东生深圳市南山区，系公司员工。委托诉讼代理人：余德坤，男，汉族，1996年2月26日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区，系公司员工。原告陈美霖与被告詹万、第三人中原地产代理（深圳）有限公司二手房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈美霖，被告詹万及其委托诉代理人代丹，及第三人中原地产代理（深圳）有限公司的委托诉讼代理人黄淑军、余德坤，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈美霖向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《二手房买卖及居间服务合同》已解除；2、请求判令被告承担违约责任，向原告支付违约金人民币78万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年6月7日签订了关于文华大厦东座29C室的《二手房买卖及居间服务合同》编号0041881。双方约定该房屋转让成交价为人民币390万元。原告于合同签订当日向被告缴纳定金10万元，并约定在2019年6月30日前做首期资金监管及提交按揭贷款资料。后双方将期限延至7月15日。原告多次催促被告配合办理首期资金监管，但均被被告以各种理由推脱，2019年7月16曰才得知房屋己于2019年6月25日被贵院查封。根据双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》中关于卖方违约责任的约定，原告可以要求被告支付房屋成交价的20%的违约金，据此，原告特具状起诉，请求贵院判如所请。被告詹万答辩称：原告依据二手房买卖及居间服务合同第11条主张被告违约责任没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。1、合同第6条第2款表述“本条款中该物业产权现状因依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责，并保证没有查封情况，如与实际情况不符，则卖方应按本合同第11条承担违约责任”。2019年6月7日，房屋买卖合同签订时，该房屋只有抵押而没有查封情况，原、被告对此均了解清楚，被告对此时该房产的现状属于如实陈述，有2019年6月10日不动产资料电脑查询结果表可以证明，且查封情况发生在6月25日，此时查封事实发生在签订房屋买卖合同之后。被告认为合同第6条第2款现状的定义应当是签订二手房买卖及居间服务合同时房屋的状态，而并非是之后发生改变后的状态，因此原告不能适用合同第6条第2款主张违约责任。2、被告在房屋买卖合同签订后积极促进涉案房屋买卖交易，主客观上均不存在拖延不配合首期资金监管情况的落实，按时将首期资金进行监管，本质上是属于买方即原告方合同约定的义务，对原告是负担，对被告却不是时间限制，被告基于促进买卖交易实现收款权益的目的，也不会拖延。且根据房屋买卖合同约定，买方应于2019年6月30日之前将除定金交楼押金之外的剩余首期款支付至监管账户中，且后双方同意将期限延期至7月15日，也是此时被告才发现房屋被查封。此时被告发现房屋买卖交付已经履行不能，涉案房屋被查封不是被告期待的结果，被告因涉案房屋被查封而产生本案房屋交易受阻，在得知房屋被查封的事实后，被告积极筹措款项，于2019年10月中旬已经还清查封事由项下的款项，涉案房屋已经解封，根据房屋买卖合同第11条“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以成交价为基数按日万分之五支付违约金，并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同，并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金，承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”的约定，被告不属于未在履行合同期限内履行义务，因为对于被告不是时间负担，而是属于在合同约定的买方履行交付剩余首期款，经双方同意延期后发现被告客观已履行不能，因此原告主张按照房屋买卖合同第11条向被告主张违约责任赔偿没有事实依据。第三人中原地产代理（深圳）有限公司陈述称：原、被告双方在我方居间下签订二手房买卖及居间服务合同，系双方真实意思的表示，居间成功且无过错，现余3.9万元定金在第三人处托管，第三人愿按照法院生效的法律文书履行放款义务，之前的6.1万元定金已经放款给了被告。本院经审理认定事实如下：一、2019年6月7日，原、被告、第三人签订《二手房买卖及居间服务合同》1份，约定：原告购买被告名下的位于深圳市罗湖区××路××大厦东××房产，房屋用途为高层住宅，建筑面积177平方米，该房屋转让成交价为人民币393万元（以下均为人民币）；原告同意在本合同生效之日起当日向被告支付定金10万元，该定金交由双方所约定的居间方托管，原告将定金支付给托管方后，视为被告本人已经收讫该定金；原告向银行按揭贷款支付约定的楼款，原告须于2019年6月30日前将除了定金、赎楼押金之外的剩余首期款支付至双方约定的银行账号，原告并须于2019年6月30日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；该物业处于抵押状态；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以成交价为基数按日万分之五支付违约金，并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同，并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金，承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。上述合同签订后，原告按约向第三人支付定金10万元，其中6.1万元定金已由第三人放款给了被告，定金余款3.9万元目前仍托管在第三人处。二、之后原、被告双方约定在2019年7月15日当天去银行办理资金监管，但被告当天未到场，导致资金监管手续没有办理。三、涉案房产于2019年6月25日因被告另案债务纠纷而被法院查封。庭审中：第三人称其于2019年7月15日当晚已经告知原告关于房产被法院查封的事实，但原告称其于2019年7月15日之后好多天才由第三人告知该房产被法院查封事宜。2019年7月26日原告向被告发送书面解除合同通知书，被告于次日收到该通知书。2019年10月中旬经被告协调该房产已经解除查封，同时也注销了之前的银行抵押登记。庭审中被告称仍愿意按照原合同约定的价格卖给原告，但原告当庭表示不再相信被告故坚决要求解除合同。本院认为，本案属二手房买卖合同纠纷。原、被告于2019年6月7日签订的《二手房买卖及居间服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。原告已经按约支付了定金，被告未能按约协助原告办理资金监管，且涉案房产于双方约定的办理资金监管的时间之前就已经因被告的原因导致房产被法院查封，造成涉案房产存在将来无法过户的风险，虽然之后该房产已经解除法院查封措施，但被告的行为仍构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于原告在起诉状中自认其已于2019年7月16日知悉该房产被法院查封的事实，原告作为成年人，此时就应意识到该二手房买卖合同存在无法继续履行的风险，且原告实际已经于2019年7月26日书面通知被告要求解除该合同，故应认定原告在2019年7月16日就应该采取措施防止损失扩大，而至今原告的实际支出也是原告已支付的定金10万元，原告并没有提供充分有效证据证明其他损失的存在，因此，综合分析案情，被告应承担的违约责任，本院酌定应由被告全部退还原告定金10万元，并赔偿原告一倍定金数额的损失10万元。原告超出部分的诉请，事实证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告应于本判决生效之日起十日内向原告退还定金人民币10万元（其中的人民币3.9万元因目前仍托管在第三人处，故应由第三人于本判决生效之日起十日内直接将该笔定金人民币3.9万元退还给原告）；二、被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付一倍定金数额的损失即人民币10万元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费人民币11600元，由原告负担人民币8626元、被告负担人民币2974元（该款原告已经预付本院，本院不退，被告应于本判决生效之日起十日内将负担之数迳付原告）。保全费人民币4420元，由被告负担（该款原告已经预付本院，本院不退，被告应于本判决生效之日起十日内将负担之数迳付原告）。如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起三十日内、被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李春华人民陪审员  洪 卫人民陪审员  张素清二〇一九年十一月二十一日书 记 员  左丹丹