福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽民终1368号 上诉人（原审被告）：福建仁文建设有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。 法定代表人：李雄虎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：陈芬，女，1967年3月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：江鹰，福建君立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张子华，福建君立律师事务所律师。 原审第三人：沈建红，女，1978年7月2日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 上诉人福建仁文建设有限公司（以下简称仁文公司）因与被上诉人陈芬、原审第三人沈建红商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2018）闽01民初881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。仁文公司的委托诉讼代理人陈燕端，陈芬及其委托诉讼代理人江鹰、张子华到庭参加诉讼。沈建红经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 仁文公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回陈芬的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。1.一审法院遗漏认定案涉店面是福建省高级人民法院（以下简称省高院）执行财产的客观事实以及《店面买卖协议》《商品房买卖合同》产生的特殊背景。案涉案店面是省高院的执行财产。省高院因执行需要，自2012年9月至今对仁文公司开发的大儒世家项目采取了监管措施，仁文公司无权处置自身名下的所有财产。2013年，为筹集工程款，确保大儒世家项目工程建设顺利推进，保障大儒世家项目各购房业主及申请执行人的合法权益，省高院采取评估拍卖的方式处置仁文公司的42间店面（包括本案案涉房产）。在省高院处置42间店面的过程中，沈建红向省高院表示愿意按法院评估价的8折整体购买省高院执行处置的42间店面。因店面数量多，面积大，拍卖变现时间预计较长，经省高院、申请执行人、施工单位及仁文公司等各方充分沟通后，同意不公开拍卖，由沈建红向仁文公司采取协议销售的方式按法院评估价的8折（即201451244元）整体购买42间店面。鉴于此，在省高院主持下，仁文公司与沈建红于2014年3月13日签订《店面买卖协议》，协议销售42间店面，并向省高院报备。因沈建红提出42间店面不能全部备案至其名下，希望允许其销售并帮他销售，双方在《店面买卖协议》第四条第五款至第七款对销售的方式做了约定。为配合执行快速回款，在省高院的同意和批准下，仁文公司注销了42间店面的抵押登记并根据沈建红的指令与其指定的买受人（包括陈芬）签订了《商品房买卖合同》且办理预告登记。但沈建红未依约足额支付购房款。2.一审认定仁文公司与陈芬之间系商品房买卖合同关系错误。一审法院确认仁文公司与沈建红签订的《店面买卖协议》合法有效，沈建红整体购买42间店面，陈芬是沈建红指定的买受人，仁文公司系根据沈建红的指示与陈芬签订《商品房买卖合同》，（2018）闽民终613号案件确认沈建红是前述42间店面的实际权利人。因此，案涉店面的买受人是沈建红而非陈芬，仁文公司与陈芬签订《商品房买卖合同》只是履行仁文公司与沈建红《店面买卖协议》的手续，双方并非商品房买卖合同关系，《商品房买卖合同》不能直接约束仁文公司与陈芬。3.一审法院认定陈芬已付清案涉店面购房款错误。陈芬并未提供银行流水证明其已向仁文公司支付案涉店面的购房款。（1）《付款证明》和《商品房买卖合同》有可能是沈建红为了融资而向陈芬出具，违反禁止流押的规定。（2）《付款证明》载明沈建红替陈芬代购店面，该内容与生效裁判认定陈芬系沈建红指定的买受人不符，《付款证明》显示案涉店面购房款已付清，与《店面买卖协议》关于整体出售42间店面的约定相悖，且涉及其他指定买受人，故《付款证明》无效，至少是效力待定的。（3）《付款证明》落款处印章是沈建红诱骗仁文公司财务人员所加盖的财务专用章，仁文公司没有加盖公章，因此，不能证明仁文公司确认《付款证明》中的店面款项已经付清。（4）南平中院查封预告登记在陈芬名下的案涉店面时陈芬未提执行异议，直至仁文公司起诉沈建红及陈芬后其为应诉需要才提出执行异议，可见陈芬及沈建红均认可《付款证明》已作废。（5）生效裁判并未认定案涉店面购房款已经付清。（6）一审法院认定《商品房买卖合同》直接约束仁文公司与陈芬，则陈芬应支付的店面总价应该按照《商品房买卖合同》确定为38037750元，陈芬自认支付的店面总额为23588219元，故其并未付清案涉店面购房款。4.一审法院判决仁文公司交房并支付逾期交房违约金错误。如上所述，仁文公司与陈芬并非商品房买卖合同关系，一审法院判决仁文公司交房并支付逾期交房违约金错误。即使双方之间存在商品房买卖合同关系，根据《商品房买卖合同》约定以及合同法的规定，在陈芬付清购房款前，仁文公司有权拒绝交房。（二）本案与（2018）闽民终613号案件再审结果有重大利害关系，仁文公司对（2018）闽民终613号民事判决不服，向最高人民法院申请再审，并向一审法院提供了最高人民法院受理再审申请的收件清单，请求一审法院中止本案审理，一审法院未予准许，仍直接判决，剥夺了仁文公司相应的诉讼权利，违反法律程序。 陈芬辩称，（一）一审法院认定陈芬与仁文公司签订的5间店面《商品房买卖合同》合法有效并已支付全部购房款，有充分的事实和法律依据。分割销售并不导致仁文公司签订的《商品房买卖合同》无效。讼争店面《商品房买卖合同》是以仁文公司名义与沈建红指定的买受人签订的，并不影响仁文公司、沈建红和陈芬三方就合同的实际履行作出重新约定和确认。陈芬提供的《付款证明》证实，沈建红整体购买42间店面后，向仁文公司披露了其代陈芬购买讼争5间店面，以及沈建红向仁文公司支付的11000万元购房款中包含了为陈芬全额支付讼争5间店面购房款的事实，仁文公司也在《付款证明》上盖章确认，故讼争5间店面的《商品房买卖合同》可直接约束仁文公司和陈芬。仁文公司关于其与陈芬之间不存在商品房买卖关系的抗辩理由不能成立。仁文公司关于《付款证明》系沈建红向陈芬融资而被要求出具、陈芬诈骗仁文公司财务人员在《付款证明》上加盖财务专用章及沈建红及陈芬均认可《付款证明》作废的辩称，缺乏证据证明。（二）案涉房产早已达到合同约定的交房条件，仁文公司拒不交房构成违约，一审法院判决其依法承担相应的违约责任正确。（三）仁文公司关于一审法院未依法中止审理程序错误问题。最高人民法院对仁文公司的再审申请只是受理，并未进入再审，故一审法院未予中止审理，程序并无不当。且2019年7月31日，最高人民法院作出（2019）最高法民申3034号民事裁定，驳回仁文公司再审申请。该民事裁定认定仁文公司与陈芬等人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方之间形成商品房买卖合同关系。仁文公司关于其与陈芬之间不是商品房买卖合同关系的主张，与已经生效的法律文书认定相悖，不能成立。 沈建红未陈述意见。 陈芬向一审法院起诉请求：1.判决仁文公司立即向陈芬交付符合合同约定的位于福州市鼓楼区仁文·大儒世家Ｄ与洪光小学置换地项目中的如下5间店面：第3＃楼1；2；［层］24商业网点24商业配套用房、第3＃楼1；2；［层］25商业网点25商业配套用房、第4＃楼1；2；［层］04商业网点04商业配套用房、第4＃楼1；2；［层］05商业网点05商业配套用房、第4＃楼1；2；［层］08商业网点08商业配套用房；2.判决仁文公司立即向陈芬支付上述5间店面的逾期交房违约金共计4046791元（按陈芬已付款万分之一标准从2015年7月1日起暂计至2018年5月30日，最终应计至实际交房之日）；3.判决仁文公司立即办理上述房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由仁文公司提供的购房发票等资料交付给陈芬。 一审法院认定事实如下：2014年3月13日，沈建红与仁文公司签订《店面买卖协议》（编号：20140302），约定：一、购买标的。1.沈建红整体购买仁文公司开发建设且所有的位于福州市鼓楼区仁文大儒世家Ｄ与洪光小学置换地（以下简称大儒世家）42间店面（面积共8040.15ｍ2，详见该协议附件一）（注：讼争5间店面亦在附件一清单范围内）。2.沈建红已确切了解并接受上述42间店面的全部情况和现状，且已知悉店面目前均处于抵押状态。二、购买价款及支付方式。双方确认，沈建红整体购买上述42间店面的购房款为20145.1244万元。三、交易程序约定。1.该协议签订后5个工作日内，沈建红须将定金4000万元存入仁文公司银行账户。仁文公司确认收到款项后5个工作日内，协同抵押权人向福州市房地产交易登记中心提交注销抵押登记申请。注销抵押登记出件后5个工作日内，与沈建红签订上述42间店面的商品房买卖合同，并配合沈建红前往福州市房地产交易登记中心办理商品房买卖合同登记备案。2.该协议签订后30日内且完成第三点的第一条，沈建红须将第二批购买款计7000万元存入仁文公司银行账户。3.该协议签订后90个工作日内且完成第三点的第一条和第二条，沈建红应将第三批购房款9145.1244万元存入仁文公司银行账户。四、特别约定。……5.在沈建红支付4000万元定金后，仁文公司同意沈建红向第三人再次销售上述标的房产，销售价格由沈建红确定，销售方式为沈建红向仁文公司提出撤销原购房合同请求，并向交易中心办理相关登记手续，由仁文公司将上述房产标的按照沈建红指定的价格售予其指定的购房人，若沈建红指定的销售给第三人的价格高于该协议所约定的仁文公司与沈建红的原成交总价款，该差额部分所产生的税费，由沈建红全额承担，具体税费根据相关税法规定，由仁文公司与沈建红另行确定。仁文公司在收到购房款后，应在5个工作日内将扣除由银行收取的手续费以及上述税费差价款后的金额返还给沈建红。……上述协议签订后，沈建红通过其本人及他人的银行账户陆续向仁文公司支付购房款共计11000万元。 2014年10月29日，仁文公司与陈芬分别签订了大儒世家第3#楼1；2；[层]24商业网点24商业配套用房、第3#楼1；2；[层]25商业网点25商业配套用房、第4#楼1；2；[层]04商业网点04商业配套用房、第4#楼1；2；[层]05商业网点05商业配套用房、第4#楼1；2；[层]08商业网点08商业配套用房的五份《商品房买卖合同》，合同价款均为按套计算，总价款分别为6818990元、8748630元、8320770元、6733020元、7412340元。上述五份合同第八条均约定，仁文公司应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付陈芬使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定期限内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.陈芬有权拒绝接收，按逾期交房由仁文公司承担违约责任；2.陈芬同意接收，仁文公司支付陈芬*空*元违约金。合同第九条均约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，仁文公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付陈芬使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）......（2）逾期超过90日后，......陈芬要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，仁文公司按日向陈芬支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”第十四条均约定，仁文公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由仁文公司提供的资料交付陈芬。2014年11月3日，陈芬取得讼争5间店面的预购商品房预告登记证书。 2014年11月20日，沈建红作为证明人，向仁文公司出具《付款证明》，其中载明：沈建红于2014年3月13日与仁文公司签订购买大儒世家共计42间店面合同，已向仁文公司支付购房款11000万元。在上述购房及付款中沈建红替陈芬代购上述商铺其中的5间店面［其中3#楼24、25号店面两间；4#楼4、5、8号店面三间，即讼争5间店面］，并已全额为陈芬支付了该5间店面的购房款。在上述购房及付款中沈建红替翁珠珠代购上述商铺其中的8间店面［其中3#楼19、20、23号店面三间，4#楼1、3、9号店面三间，6#楼1、3号店面二间］，并已全额为翁珠珠支付了该8间店面的购房款。上述11000万元支付上列13间店面全额购房款后剩余部分款用于支付沈建红其他店面购房款。仁文公司在该《付款证明》下的“确认方”处盖章确认。 诉讼中，仁文公司确认，讼争店面已符合合同约定的交付条件，2017年4月20日前大儒世家3#-6#楼建设工程通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位和施工单位竣工验收合格。2017年4月20日，福州市公安消防支队出具榕公消验字[2017]第0237号《建设工程消防验收意见书》，评定大儒世家1#-6#楼及地下室建设工程消防验收合格。 诉讼中，双方确认，仁文公司出售讼争5间店面的实际价格合计为23588219元。 一审法院认为，（2018）闽民终613号民事判决已发生法律效力，现并未经审判监督程序被改判、撤销或者变更。仁文公司以其对该判决的再审申请已被立案审查为由要求中止本案审理，于法无据，不予支持。 业已生效的（2018）闽民终613号民事判决认定，仁文公司与沈建红签订的《店面买卖协议》合法有效。根据该协议约定，沈建红向仁文公司整体购买包括讼争5间店面在内的42间店面，沈建红支付4000万元定金后，有权对外销售。讼争5间店面的《商品房买卖合同》原是以仁文公司的名义与沈建红指定的买受人陈芬签订的，但这并不影响仁文公司、沈建红和陈芬三方就合同的实际履行作出重新约定和确认。陈芬提供的《付款证明》可证实，沈建红整体购买42间店面后，向仁文公司披露了其替陈芬代购讼争5间店面，以及沈建红向仁文公司支付的11000万元购房款中包含为陈芬全额支付讼争5间店面购房款的事实。仁文公司亦在《付款证明》上盖章确认。故讼争5间店面的《商品房买卖合同》可直接约束仁文公司和陈芬。仁文公司关于其与陈芬之间不存在商品房买卖合同关系的抗辩理由不能成立。仁文公司关于《付款证明》系沈建红向陈芬融资而被要求出具的、沈建红诱骗仁文公司财务人员在《付款证明》上盖财务专用章、沈建红曾通知《付款证明》作废、陈芬亦认可《付款证明》作废的辩称，均缺乏证据支持，不予采信。 仁文公司在《付款证明》中已确认沈建红向仁文公司支付的11000万元购房款包含为陈芬全额支付讼争5间店面购房款，现案涉五份《商品房买卖合同》约定的交房期限已届满，仁文公司亦确认讼争5间店面已符合合同约定的交付条件。故陈芬要求仁文公司交付符合合同约定的讼争5间店面的诉讼请求符合合同约定，予以支持。 陈芬要求仁文公司按合同第九条约定以陈芬已付款为基数支付从2015年7月1日起至实际交房之日的逾期交房违约金。对此，一审法院认为，综合分析案涉五份《商品房买卖合同》第八条和第九条的内容，商品房未在约定期限内达到合同约定交付条件的，陈芬可依据合同第八条“买受人同意接收，出卖人支付买受人*空*元违约金”约定追究仁文公司的违约责任；商品房符合合同约定交付条件后，仁文公司逾期交房的，陈芬可依据合同第九条约定追究仁文公司逾期交房的违约责任。2017年4月20日前，讼争5间店面未达到合同约定交付条件，故陈芬依据合同第九条主张2015年7月1日至2017年4月20日期间的逾期交房违约金，缺乏合同依据，不予支持。仁文公司确认讼争5间店面已于2017年4月20日前通过单位竣工验收合格、2017年4月20日经消防验收合格，已符合合同约定的交付条件，却未将讼争5间店面交付给陈芬使用，其应按合同第九条约定，自2017年4月21日起支付逾期交房违约金。陈芬和仁文公司均确认，仁文公司出售讼争5间店面的实际价格合计为23588219元。故仁文公司应自2017年4月21日起至实际交房之日按23588219元的日万分之一向陈芬支付逾期交房违约金。仁文公司辩称合同约定的逾期交房违约金过分高于陈芬的实际损失，但其未提交证据证明，故对其要求调整违约金的主张不予支持。 根据案涉五份《商品房买卖合同》第十四条约定，仁文公司办理房屋所有权初始预登记、将办理权属登记需由仁文公司提供的资料交付陈芬的期限是“商品房交付使用后365日内”。因讼争5间店面现尚未交付陈芬使用，故陈芬诉请仁文公司办理房屋所有权初始预登记并交付办理权属登记资料，缺乏依据，不予支持。 综上，陈芬的部分诉讼请求于法有据，予以支持。沈建红经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、仁文公司应于判决生效之日起十日内向陈芬交付符合合同约定的位于福州市鼓楼区仁文·大儒世家Ｄ与洪光小学置换地第3＃楼1；2；［层］24商业网点24商业配套用房、第3＃楼1；2；［层］25商业网点25商业配套用房、第4＃楼1；2；［层］04商业网点04商业配套用房、第4＃楼1；2；［层］05商业网点05商业配套用房、第4＃楼1；2；［层］08商业网点08商业配套用房；二、仁文公司应于判决生效之日起十日内向陈芬支付逾期交房违约金，按23588219元的日万分之一自2017年4月21日起计至仁文公司实际交房之日止；三、驳回陈芬的其他诉讼请求。案件受理费179975元，由仁文公司负担159365元，由陈芬负担20610元。 本院经审理查明，双方当事人对一审判决查明的事实，除仁文公司对一审判决认定仁文公司在2014年11月20日沈建红出具的《付款证明》下的“确认方”处盖章确认的事实有异议，认为应准确表述为《付款证明》下的“确认方”处加盖仁文公司财务专用章外，其余事实双方均无异议。陈芬确认该《付款证明》下的“确认方”处确实加盖的是仁文公司的财务专用章，本院对双方没有争议的事实予以确认。 本院另查明以下事实： （一）关于仁文公司上诉中涉及的前案生效裁判：2016年12月21日，仁文公司以沈建红未依照《店面买卖协议》约定支付剩余购房款9145.1244万元构成根本违约，仁文公司有权解除《店面买卖协议》中有关沈建红未支付购房款店面的合同内容为由，向福州市中级人民法院起诉请求：判令解除《店面买卖协议》中的21间店面（包含本案讼争5间店面其中的3间，即3#楼24、25单元及4#楼5单元）的合同内容，及解除仁文公司与沈建红指定的买受人就上述相关店面签订的《商品房买卖合同》。该院于2017年9月20日作出（2017）闽01民初11号民事判决，驳回仁文公司的诉讼请求。仁文公司不服，向本院提起上诉。本院于2018年9月30日作出（2018）闽民终613号民事判决，驳回上诉，维持原判。仁文公司仍不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2019年7月31日作出（2019）最高法民申3034号民事裁定，驳回仁文公司的再审申请。该裁定认定：1.案涉《店面买卖协议》是仁文公司与沈建红在协商基础上签订的，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《店面买卖协议》所涉42间店面系仁文公司开发建设的房产，具有商品房的性质，沈建红作为买受人与仁文公司签订的《店面买卖协议》符合商品房买卖合同的特征。仁文公司可依沈建红的指令将42间店面销售给其指定的第三人。仁文公司分别与沈建红指定的陈芬等人就案涉店面签订《商品房买卖合同》，系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦为合法有效。《商品房买卖合同》与《店面买卖协议》之间密切关联，应属同一性质的合同，故仁文公司与各被申请人（即沈建红、陈芬等）之间形成商品房买卖合同关系。2.《店面买卖协议》约定，仁文公司将42间店面整体出售给沈建红，但没有就每一个店面的具体价格作出约定，从而无法推断沈建红未付款部分是否为案涉店面。2014年11月20日，沈建红向仁文公司出具的《付款证明》载明，沈建红已向仁文公司支付的11000万元购房款中，包括替陈芬代购的5间店面、替翁珠珠代购的8间店面的全部购房款。仁文公司虽不认可该《付款证明》的真实性，但未能提供证据否定其已在该《付款证明》上盖章确认的事实，且《付款证明》中涉及的店面应为案涉店面的一部分。故仁文公司主张解除《店面买卖协议》项下的案涉店面的合同内容及相应的《商品房买卖合同》，缺乏事实依据。 （二）仁文公司在本院二审诉讼中提交以下证据：1.省高院协助执行通知书；2.债权人黄明关于执行仁文公司一案的意见函；3.执行裁定书及执行笔录。证明对象：在黄明与仁文公司等民间借贷执行案件中，经省高院、黄明等债权人同意，将仁文公司42间店面（含案涉店面）整体出售给沈建红。42间店面出售给沈建红时处于建设银行抵押状态，签订《店面买卖协议》后，省高院通知建设银行解押，解押后仁文公司与沈建红指定的买受人（含陈芬）签订商品房买卖合同并办理备案手续。因沈建红尚有9000多万元余款未支付，债权人申请福建省南平市中级人民法院（省高院指定执行）查封仁文公司名下已办理预告登记，但未办理产权过户的21间店面。根据（2018）闽民终613号民事判决认定42间店面整体出售不可分割，权利人是沈建红，陈芬只是沈建红的指定买受人之一，沈建红未付清全部购房款，根据《店面买卖协议》约定，先交款后交房，案涉房产购房款未付清，仁文公司有拒绝交房。 陈芬质证认为，仁文公司提交上述证据证明是为了证明案涉《店面买卖协议》和《商品房买卖合同》的背景，案涉《店面买卖协议》和《商品房买卖合同》的性质已经过省高院（2018）闽民终613号民事判决及最高人民法院（2019）最高法民申3034号民事裁定认定。陈芬与仁文公司的《商品房买卖合同》已经变更了仁文公司与沈建红之间《店面买卖协议》关于整体购房的约定，《商品房买卖合同》经生效裁判确认合法有效，分割销售并不导致《商品房买卖合同》无效。 本院认为，本案争议焦点在于陈芬是否有权要求仁文公司交付案涉的5间店面及要求仁文公司支付逾期交房违约金。根据本院生效的（2018）闽民终613号民事判决及最高人民法院（2019）最高法民申3034号民事裁定认定，仁文公司与沈建红签订的《店面买卖协议》及与沈建红指定的陈芬等人就案涉店面签订的《商品房买卖合同》，符合商品房买卖合同的特征，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合法有效的合同对缔约当事人依法产生约束力。仁文公司上诉认为其与沈建红及陈芬之间并非商品房买卖合同关系，以及《商品房买卖合同》不能直接约束仁文公司与陈芬，与生效裁判的认定相悖，不予采信。 根据前述生效裁判认定，《店面买卖协议》约定仁文公司将42间店面以20145.1244万元价格整体出售给沈建红，没有就每一个店面的具体价格作出约定，从而无法推断沈建红未付的9145.1244万元购房款对应的是否为其起诉要求解除的21间店面的买卖合同。同理，除非双方当事人另有特别约定，否则也无法认定沈建红已支付的11000万元购房款是否包括本案案涉的5间店面购房款。因此，双方当事人是否对案涉5间店面的价款作出特别约定，是认定该5间店面价款是否支付的关键。根据2014年11月20日，沈建红向仁文公司出具的《付款证明》载明，沈建红已向仁文公司支付的11000万元购房款中，已全额为陈芬支付了该5间店面的购房款。该《付款证明》上加盖了仁文公司的财务专用章，仁文公司主张系沈建红诱骗其财务人员所加盖，未提供证据予以证明，该《付款证明》的真实性已为前述生效裁判所认定，据此，仁文公司盖章行为表明其确认沈建红已支付的11000万元购房款中包含为案涉陈芬购买的5间店面支付了全部购房款，且双方当事人在一审诉讼中确认，该5间店面的价格依照《店面买卖协议》的总价款相应计算为23588219元，故该5间店面的价款经签约各方确认已经特定化并且付清。同时，根据《店面买卖协议》约定，在沈建红支付4000万元定金后，仁文公司同意沈建红向第三人销售标的房产，销售价格由沈建红确定。因此，仁文公司系依据《店面买卖协议》约定的价格从沈建红处收取案涉5间店面的全部购房款，至于陈芬是否实际按照《商品房买卖合同》约定的价款支付，事关沈建红的利益，与仁文公司无关。仁文公司以陈芬未按照《商品房买卖合同》约定的总价款38037750元支付为由，主张陈芬未向仁文公司付清购房款，理由不能成立。 由于案涉《商品房买卖合同》约定的交房日期已经届至，且仁文公司确认已经收到案涉5间店面的全部购房款，故陈芬有权要求仁文公司交付案涉5间店面并根据《商品房买卖合同》约定承担逾期交房的违约责任。仁文公司以陈芬未付清购房款为由，主张其有权拒绝交付店面及无须承担逾期交房违约责任，缺乏事实依据和法律依据。 本案一审过程中，仁文公司以其对（2018）闽民终613号民事判决不服，向最高人民法院申请再审，该案已经立案为由要求中止本案审理。因该案经最高人民法院审查，作出（2019）最高法民申3034号民事裁定，驳回仁文公司的再审申请。因此，一审法院未予中止审理并不影响案件处理结果。 综上所述，仁文公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费159365元，由福建仁文建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 敏 审 判 员  卢椰枫 代理审判员  陈 梁 二〇一九年十一月二十日 法官助理林三凤 书记员杨静