江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0281民初1895号原告杨志祥，男，1958年12月6日出生，汉族，现住乐平市。原告杨润灵，男，1994年09月10日出生，汉族，现住乐平市。委托诉讼代理人杨志祥，男，1958年12月6日出生，汉族，现住乐平市民电路2号北苑7栋402室，系原告杨润灵父亲，身份证号码：360281195812062930。被告江西劲天实业有限公司，住所地：乐平市洎阳北路53号2栋201室，统一社会信用代码：913602817363778200。法定代表人董复森，系该公司总经理。被告董复森，男，1956年11月27日出生，汉族，住乐平市。二被告共同委托诉讼代理人程允荒，江西全意律师事务所律师。原告杨志祥、杨润灵诉被告江西劲天实业有限公司（以下简称劲天公司）、董复森确认合同有效纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨志祥、被告劲天公司和董复森共同委托诉讼代理人程允荒到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法确认原、被告签订的《新时代广场认购协议书》有效；二、判令乐平市新时代广场2楼C区67号商铺产权归原告所有。三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年9月份，原告杨志祥经同事熊伟（其以其妻子洪学敏的名字购买了与原告商铺相邻的商铺：乐平市新时代广场2楼区65号，面积25.39平方米，认购总价562798元）介绍，认识被告劲天公司董事长董复森。被告董复森告诉原告杨志祥要买新时代广场的商铺应先支付50万元定购款，并承诺在正式签订商铺买卖协议之日前，这50万元定购款按年利率30%计算利息。由于原告杨志祥当时仅有存在乐平市邮政储蓄消阳中路营业所的大额定期存款60万元，但尚未到期，经该营业所的工作人员算了一下上述存款利息，说提前取出不划算，而用该60万元存单质押贷款50万元更划算，所以原告杨志祥于2011年9月26日与该营业所办理《存单质押借款及质押合同》贷出50万元，这50万元于2011年9月27日放贷到原告杨志祥的中国邮政储蓄活期存折的账户上，原告杨志祥当日将这50万元转到了被告董复森提供的账号为18×××94的账户上。2013年元月20日，被告劲天公司与原告签订了《新时代广场认议书》，确定原告认购被告名下开发的乐平市新时代2楼C区67号商铺，建筑面积为2.39平方米，单价每平方米24000元，认购总价为609360元，折扣后实际成交总价为609360元×0.94-10000元=562798元，此款原告杨志祥于当天以上述50万元及部分利息向被告予以支付。上述50万元到2013年元月20日签订《新时代广场认购协议书》时，本金和利息共计为710667元，扣除562798元购商铺款，被告还欠原告杨志祥147869元，为此被告劲天公司除了向原告杨志祥出具了一张金额为562798元的购房款收据之外还向原告杨志祥出具了一张金额为147869元的收款收据，并答应在正式开盘时返还上述147869元。被告劲天公司在出具了上述2张收据后，将之前的50万元定购款收据及相关协议书收回。现被告至今一直未与原告办理产权登记，并且被告已将原告所购买的商铺出租给好又多开大型超市，而原告也未得到一分钱租金。为此原告诉至法院。原告认为：被告与原告签订的《新时代广场认购协议书》系双方真实的意思表示，在此，请求乐平人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》判定原告与被告签订《新时代广场认购协议书》有效，并判定被告名下开发的乐平市新时代广场2楼C区67号商铺产权归原告所有。原告围绕诉讼请求提供了如下证据：邮政银行抵押贷款手续以及活期存折转账50万的转账手续，证实原告交订购款50万的事实；被告劲天公司出具的2013年元月20日收据2份、新时代广场认购协议书、新时代商铺承包经营合同、被告劲天公司经办人胡勇的证词、证人洪学敏证词，证实原告已经购买乐平市新时代广场2楼C区67号商铺，及原告在2011年9月交付的50万元订购款是按照年利率30％计算利息，之前的收款收据及双方签订的订购协议在2013年元月20日双方签订了《新时代广场认购协议书》及被告出具了2张收据后，已由被告收回。被告劲天公司辩称，被告劲天公司收取50万元是否属实由法院对原告提供的收款账号予以核实，如户名是被告劲天公司经办人许寿群或是被告董复森的账号，那么被告劲天公司予以认可，但上述50万元与双方实际约定的购房价相差十多万元。被告劲天公司与原告未签订正式的商品房买卖合同，认购协议书仅是双方签订的正式合同的意向表示。被告劲天公司围绕诉讼请求提交了被告劲天公司的营业执照和法定代表人的身份信息，证实被告的身份情况。被告董复森辩称，本案系原告与被告劲天公司的商品房买卖合同效力纠纷，原告对被告董复森的诉请应驳回。经审理查明，2011年9月份，被告劲天公司向原告杨志祥借款50万元，为此在2011年9月27日原告杨志祥将其存在中国邮政储蓄活期存折的账户上的50万元转到了被告劲天公司提供的账号为18×××94其员工许寿群的账户上。借款时双方约定：上述借款的利率为年利率30%，在被告劲天公司开发的新时代广场的商铺开盘时，原告杨志祥有权选择以上述借款及利息抵扣购买乐平市新时代2楼C区67号商铺的购房款。2013年元月20日，被告劲天公司与原告杨志祥、杨润灵签订《新时代广场认购书》，该协议约定原告杨志祥、杨润灵认购被告劲天公司名下开发的乐平市新时代2楼C区67号商铺，建筑面积为2.39平方米，单价每平方米24000元，认购总价为609360元，折扣后实际成交总价为609360元×0.94-10000元=562798元。上述购房款原告于签协议的当天以上述50万元借款及部分利息向被告予以支付。上述50万元借款到2013年元月20日签订《新时代广场认购协议书》时，本金和利息共计为710667元，扣除562798元购商铺款后还剩147869元，为此被告劲天公司除了向原告杨志祥出具了一张金额为562798元的购房款收据之外还向原告杨志祥出具了一张金额为147869元的收款收据。被告劲天公司在出具了上述2张收据后将之前双方关于50万元收款收据及订购款协议书收回。2015年5月23日，原、被告曾就案涉乐平市新时代2楼C区67号商铺签订了一份商铺承包经营合同，后被告一直未与原告办理产权登记，故原告诉至法院。另查明，案涉乐平市新时代2楼C区67号商铺已办理商品房预售许可证。但2013年8月19日新时代广场在建过程中，被告劲天公司将该房抵押给华夏银行股份有限公司南昌分行，并办理了抵押物登记。江西省南昌市于2015年11月作出了（2015）洪民二初字第551号裁定书，将本案诉争房屋进行了查封。上述事实有原、被告当庭陈述、原告提供的证据、本院调取得银行账户信息、南昌中院协助执行通知书、新时代广场楼盘明细表、新时代广场抵押物清单等证据予以证实，足以认定。本院认为，原告杨志祥、杨润灵与被告劲天公司就乐平市新时代2楼C区67号商铺，在2013年元月20日签订了《新时代广场认购书》后，虽未签订正式的《商品房买卖合同》，但上述《新时代广场认购书》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告劲天公司向原告出具了购房款收据收受了原告的购房款，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，上述《新时代广场认购书》应当认定为商品房买卖合同。被告董复森作为被告劲天公司的法定代表人，本案中其的行为系代表被告劲天公司的职务行为，故被告董复森个人不应对原告的诉请承担民事责任，为此本院对原告向被告董复森提出的诉讼请求予以驳回。关于合同效力问题。被告劲天公司将已取得商品房预售许可的新时代广场2楼C区67号商铺卖予原告，双方为此签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，该合同符合合同成立的构成要件，且未违反法律规定，另依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，本院确认该合同成立且有效。关于原告请求判令乐平市新时代广场2楼C区67号商铺产权归原告所有的诉请。本院认为，原告基于有效的商品房买卖合同仅在合同当事人之间产生债权请求权，而非物权请求权。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案不存在法律另有规定的情形，因此本院对原告上述诉讼请求不予支持。至于被告劲天公司在与原告签订买卖合同后，被告劲天公司又办理了房屋抵押他项权证，将本案诉争房屋抵押给了华夏银行股份有限公司南昌分行。依据《中华人民共和国担保法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，本院认为，本案原告商品房买卖合同的目的是否能够实现，应依据当事人将来能否涤除抵押权来确定。对此原告可依据将来之情形及有效的商品房买卖合同另行主张权利。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第十条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百九十一条第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告杨志祥、杨润灵与被告江西劲天实业有限公司之间签订的《新时代广场认购书》系商品房买卖合同，且合法有效。二、驳回原告杨志祥、杨润灵的其他诉讼请求。本案受理费9428元，由被告江西劲天实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  袁杰民人民陪审员  邹爱凤人民陪审员  江文淑二〇一九年十一月四日书 记 员  杨 群