安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终8691号上诉人（原审被告）：安徽安德广厦企业管理有限公司，住所地合肥市蜀山区南二环路天鹅湖万达广场2号楼903室。法定代表人：班惠惠，总经理。委托诉讼代理人：谢少坤，安徽龙国律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建伟，安徽龙国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏志辉，男，汉族，1982年9月13日出生，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：袁红云，安徽云旗律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖雪伶，安徽云旗律师事务所律师。上诉人安徽安德广厦企业管理有限公司（以下简称安德广厦公司）因与被上诉人苏志辉委托合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院作出的（2019）皖0104民初5512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安德广厦公司上诉请求：1、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初5512号民事判决书，依法改判安德广厦公司不支付苏志辉租金、违约金及律师费或发回重审；2、判令苏志辉承担本案上诉费用。事实与理由：1、案涉《房屋托管合同》并未解除，一审法院认定事实错误。安德广厦公司与苏志辉约定了解除合同的条件，即安德广厦公司未按期缴纳租金的，苏志辉应当先行扣除履约保证金，如逾期15日拒不支付的，苏志辉可以解除合同。《房屋托管合同》第三条约定的免租期为2018年9月11日至2019年1月26日，免租期租金从首期应付租金中直接扣除。合同约定的免租期直至2019年1月26日，在扣除履约保证金后，安德广厦公司实际支付租金至2019年2月25日。苏志辉在安德广厦公司未支付租金时应当先扣除履约保证金后，再与安德广厦公司协商解除合同事宜，从本案现有证据来看，没有证据证明苏志辉与安德广厦公司协商于3月13日解除合同。即使苏志辉有依据合同约定行使解除权的意思表示，其也未依法通知安德广厦公司解除合同。2、苏志辉在合同履行期间内“一房两租”，严重违约，一审法院遗漏重要事实。苏志辉辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉，维持原判。1、一审判决认定事实清楚、正确，案涉《房屋托管合同》已于2019年3月13日解除。安德广厦公司最迟应于2018年12月4日向苏志辉支付第二期三个月租金，但安德广厦公司逾期3个多月不缴纳租金，已经构成根本违约，苏志辉因此解除合同。2、安德广厦公司提出计算第二期租金的缴纳期限纯属拖延履行一审判决确定的义务的行为。3、自2019年3月13日至安德广厦公司提出上诉之前，其对于苏志辉解除案涉合同的行为明知且未提出任何异议。2019年3月13日，安德广厦公司原法定代表人徐德兵曾主动找到苏志辉，向苏志辉释明安德广厦公司因经营困难无法支付租金，苏志辉释明上述事宜的行为应代表安德广厦公司的意思表示。4、苏志辉收回案涉房屋时，该房屋仍处于无人管状态，足以证明自签订案涉合同后，安德广厦公司自始未曾履行管理案涉房屋的义务。5、因安德广厦公司未履行合同主要义务构成根本违约在先，双方合同关系自2019年3月13日已经解除，苏志辉为了防止损失扩大将房屋另租他人的行为合理合法。苏志辉向一审法院起诉请求：1、立即解除苏志辉、安德广厦公司之间的合同关系；2、安德广厦公司立即支付苏志辉租金64500元，违约金21500元，合计86000元；3、安德广厦公司立即支付苏志辉律师费用5000元；4、诉讼费由安德广厦公司承担。一审法院认定事实：2018年9月10日，苏志辉（委托方，甲方）与安德广厦公司(受托方，乙方)签订《房屋托管合同》一份，约定：甲乙双方就甲方同意将其合法拥有的房屋授权委托乙方进行运营管理之事宜达成如下协议：房屋坐落于安徽省合肥市庐阳区淝河东街2号城市公馆B地块商业1幢2418/2419室，房屋建筑面积为238.91平方米，房屋产权所有人姓名或名称苏志辉；托管期限及免租期：自2018年9月11日至2024年9月10日，共计陆年，其中免租期自2018年9月11日至2019年1月26日，免租期租金从首期应付租金中直接扣除。甲方应于2018年9月10日前将房屋按约定条件交付给乙方，双方填写交房确认书（附件四），并作为房屋交付的依据。租金及相关费用：租金以建筑面积计算，标准按照年度约定：第1-2年度：自2018年9月11日至2020年9月10日止，月租金10750元/月；第3-4年度：自2020年9月11日至2022年9月10日止，月租金11287元/月；第5-6年度：自2020年9月11日至2022年9月10日止，月租金11851元/月；支付方式：租金按叁个月为一个支付周期。本合同签订之日，乙方须向甲方缴纳人民币10750元整作为履行合同各项提款的保证金，合同期满，履约保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分于交割完毕之日起5个工作日内返还乙方。乙方提前解除本合同或因乙方原因导致合同解除的，乙方应按违约发生当月的月租金的2倍向甲方支付违约金，甲方有权没收乙方的履约保证金，但应退还乙方已支付但未营业期间的租金。任何一方违约给对方造成的损失（包括但不限于律师费、交通费、差旅费等费用），均由违约方承担。合同签订后，安德广厦公司向苏志辉支付履约保证金10750元；苏志辉称其于2018年9月10日将房屋交付安德广厦公司，后因其未依约支付租金，于2019年3月13日将房屋收回。一审另查明：苏志辉因本案起诉委托律师支付律师费5000元。一审法院认为，苏志辉、安德广厦公司签订的《房屋托管合同》体现双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方应履行各自合同义务。苏志辉在将房屋交付安德广厦公司后，安德广厦公司应依约支付租金。现安德广厦公司逾期支付租金，苏志辉将房屋收回，应视为双方协商一致解除案涉《房屋托管合同》。至于租金，因2018年9月11日至2019年1月26日为免租期，自2019年1月27日至2019年3月13日的租金为15767元，苏志辉主张超出部分无事实及法律依据，一审法院不予支持。至于违约金，因案涉合同约定了免租期，加之合同解除也给苏志辉造成了一定损失，故苏志辉依约主张违约金21500元有事实及法律依据，一审法院予以支持。另苏志辉主张律师费5000元有合同依据且提交了相关票据，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、苏志辉与安德广厦公司于2018年9月10日签订的《房屋托管合同》于2019年3月13日解除；二、安德广厦公司于判决生效之日起十日内支付苏志辉租金15767元及违约金21500元；三、安德广厦公司于判决生效之日起十日内支付苏志辉已付律师费5000元；四、驳回苏志辉的其他诉讼请求。一审案件受理费2075元，减半收取计1037.5元，由苏志辉承担555.5元，由安德广厦公司承担482元。二审中，安德广厦公司提交证据四组：证据1、租赁合同一份及照片两张，证明：苏志辉于2019年3月22日将案涉房屋租赁给案外人黄学镇，并已实际履行，在合同尚未解除的情况下将房屋租赁给他人构成违约；证据2、证人证言两份，证明：苏志辉委托证人寻找新的承租人，并支付相应的中介费用；证据3、房屋托管合同一份，证明：苏志辉单方解除合同应履行通知义务，现有证据显示苏志辉并未履行相应通知义务，亦未与安德广厦公司协商一致解除；证据4、股份转让协议，证明：安德广厦公司的前法定代表人已于2018年10月9日将其持有的股份转移给他人，其在股份转让后不能代表安德广厦公司行使相应的权利义务。苏志辉质证意见为：1、对照片及租赁合同的三性不予认可，照片无法确定拍摄时间、地点以及对象，租赁合同无原件，证据1无法达到证明目的；2、对证人证言三性不予认可，没有证明内容；3、房屋托管合同三性认可，但不能达到证明目的；4、对股份转让协议三性不予认可，徐德兵退出安德广厦公司日期是2019年5月6日，2019年5月6日前徐德兵行为能够代表安德广厦公司的意思表示，该份股份转让协议不能约束不知情的苏志辉。苏志辉提交证据两份：证据一、企业工商登记信息一份，来证明直至2019年5月6日徐德兵仍为安德广厦公司的法定代表人，其对外的行为能够代表安德广厦公司的意思表示；证据二、微信聊天记录截图一份，证明2019年3月13日，徐德兵曾与苏志辉见面告知解除合同的相关事实。安德广厦公司质证意见为：对证据一的三性均有异议，信息的真实性无从核实，且该机构显示的信息具有滞后性，不能作为证据使用；对证据二的三性均有异议，该组证据为截图打印件且由苏志辉单方提供，未提供相应的聊天对象和身份证明情况，无法确定徐德兵的具体身份，不能作为证据使用，不排除系单方制作的可能性。另，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，苏志辉与安德广厦公司签订的《房屋托管合同》系合法有效的合同，双方均应按合同履行各自义务。双方合同约定，安德广厦公司逾期15日仍未按合同约定缴纳租金时，苏志辉有权解除合同并追究安德广厦公司违约责任。合同签订后，苏志辉按约将房屋交付给安德广厦公司，但安德广厦公司未向苏志辉支付租金，安德广厦公司的行为已构成违约，苏志辉依照合同约定享有合同解除权。苏志辉主张2019年3月13日与安德广厦公司法定代表人徐德兵就案涉《房屋托管合同》解除事宜进行协商并提交了双方之间的微信聊天记录予以佐证，安德广厦公司对此事实虽不予认可但并无证据予以否定，故本院对苏志辉的此项主张予以采信。安德广厦公司二审中主张该公司法定代表人徐德兵股权已经转让他人，鉴于2019年3月13日徐德兵仍为安德广厦公司的法定代表人，其有权代表安德广厦公司与苏志辉就案涉《房屋托管合同》解除事宜进行协商，一审法院认定案涉《房屋托管合同》于2019年3月13日经双方协商一致解除，本院予以确认。本案中，苏志辉将案涉房屋另行出租给他人的时间在2019年3月13日之后，安德广厦公司主张苏志辉在合同履行期间内“一房两租”，本院不予认可。因安德广厦公司未能按约支付苏志辉租金，一审法院依据苏志辉的诉请及双方合同约定判令安德广厦公司支付苏志辉租金及违约金，有事实及法律依据。另苏志辉主张律师费5000元有合同依据且提交了相关票据，一审法院予以支持，并无不当。综上所述，安德广厦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2022元，由安徽安德广厦企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈严审判员  沈静审判员  王莉二〇一九年十一月十九日法官助理张明武书记员施佳佳附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。