云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初4351号原告（反诉被告）何建萍，女，1957年9月20日出生，汉族，身份证住址云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人周华，云南瀛伯圣律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：吉建荣，男，1963年11月8日出生，傣族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人周盛民，男，1964年11月23日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。特别授权代理。被告（反诉原告）：宋明，男，1966年1月1日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。被告（反诉原告）：西双版纳州荣丰房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91532800781698359T。住所：景洪市澜沧路12号。法定代表人：吉建荣。原告（反诉被告）何建萍与被告（反诉原告）吉建荣、宋明、西双版纳州荣丰房地产开发有限公司（以下简称荣丰房地产公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案。在诉讼过程中，被告吉建荣、宋明、荣丰房地产公司向本院提出反诉申请，本院对被告吉建荣、宋明、荣丰房地产公司的反诉进行依法审查予以受理，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）何建萍的委托诉讼代人理周华、被告（反诉原告）吉建荣及其委托诉讼代理人周盛民、被告宋明、被告荣丰房地产公司的法定代表人吉建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）何建萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告吉建荣、宋明、荣丰房地产公司共同偿还原告借款本金115万元；2、判令被告吉建荣、宋明、荣丰房地产公司共同向原告支付违约金23万元，按借款本金总额的20％计算违约金。3、判令被告吉建荣、宋明、荣丰房地产公司共同向原告支付资金占用利息97750元，自2018年3月10日起至2019年8月20日止，按年息6％计算，利随本清。以上共计1477750元。4、本案的诉讼费、保全费由被告吉建荣、宋明、荣丰房地产公司负担。事实与理由：2017年6月13日，原告与被告吉建荣、宋明、荣丰房地产公司在景洪市签订《土地合作开发合同》，该合同第二条第4项明确约定：原告借给三被告115万元，用于偿还三被告欠景洪市农村信用合作联社曼斗分社（以下简称信用社曼斗分社）的银行贷款，将三被告抵押于信用社曼斗分社的国有土地使用权证，证号为景国用（2007）第0023号，解除土地使用权抵押登记后变更至被告荣丰房地产公司名下，办理完成不动产权登记后，三被告协助原告向景洪市农村信用联社贷款，取得贷款后先偿还三被告欠原告的借款本金。原告于2017年6月13日即将被告所需借款本金115万元以银行转账的打入三被告指定的西双版纳荣丰农业生产资料有限公司开户于景洪市农村信用合作联社曼斗分社的账号：09×××12内，三被告于同日向原告出具了《收条》。三被告用上述借款本金还清信用社曼斗分社的银行贷款之后，将抵押的国有土地使用权证赎回并于2018年3月9日登记在荣丰房地产公司名下，不动产权证为：云（2018）景洪市不动产权第0002119号。被告荣丰房地产公司于2017年12月20日向景洪市住房和城乡建设局申请办理《建设用地规划许可证》（证号为：地字第532801201700132号），于2018年1月16日向景洪市发展改革和工业信息化局申请办理“荣丰花园”投资项目备案证（证号为：景发工投资备案[2018]3号）。此后，被告拒不履行《土地合作开发合同》第二条第4项明确约定的民间借贷条款，拒不履行合同义务，拒不偿还欠原告的借款本金115万元，经原告多次催收，三被告拒不还款，为维护原告的合法权益，起诉至人民法院。被告吉建荣、宋明、荣丰房地产公司针对本诉答辩称，2017年6月13日双方签订的《土地合作开发合同》能证明双方系合作开发的合同关系，并非民间借贷关系，双方在合同中明确约定了本项目开发产生的费用双方各承担50％，本项目出资与收益最终所产生的利润双方各按50％分配，双方约定的还款方式为，项目开发完成后，由甲方（吉建荣、宋明、荣丰房地产公司）的项目利润中扣除借款230万元，因此原告何建萍以民间纠纷请求被告吉建荣、宋明、荣丰房地产公司提前支付230万元，不符合合作约定的支付条件。请求驳回原告的诉讼请求。本案中双方在合同中明确约定的合作期限为3年，对该项目的利润分配是附期限生效时间和附失效条件。并在合同第二条第4款第一项中明确约定了乙方（原告）的，投入本项目合作开发资金1300万元的附生效条件。双方在合同中没有约定任何借款违约金20％的计算方式，更没有约定还要支付按年息6％计算所谓利随本清的民间借贷关系，故本案中被告不存在任何过错责任和违约行为，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）吉建荣、宋明、荣丰房地产公司向本院提起反诉请求：1、请求依法解除2017年6月13日双方签订《土地合作开发合同》；2、判令反诉被告何建萍向反诉原告支付违约金及造成反诉原告拆除房屋的经济赔偿共计500万元；3、反诉受理费由反诉被告何建萍承担。事实与理由：2017年6月13日反诉原告荣丰房地产公司两个股东吉建荣和宋明以个人加公司盖盖章的双重身份方式签订《土地合作开发合同》，在合同中约定，反诉被告何建萍以个人出资方式，以出资人民币1300万元与反诉原告公司以土地作价约定为1250万元进行合作开发暂定名为“荣丰花园”项目。双方约定的合作期限为3年，自签订之日起至本项目建设、销售、全部办理完小业主不动产权证并把项目清算完毕止。双方才进行分配该项目的全部净利润。在合同中双方还特别约定本项目开发所产生的费用双方各承担50％，本项目出资与收益最终所产生的利润双方各按50％分配，之前甲方（原告公司）向乙方（何建萍、华伟）借款230万元，从甲方（原告公司）利润中扣除给乙方（何建萍、华伟）的明确约定条件和时间。关于合作项目“荣丰花园”的销售工作约定为，在领取本项目预售许可证时，双方商定销售价格，统一销售。为保证合同的履行，双方约定的违约责任为：甲乙双方均应严格遵守本协议，任何一方违反合同的约定，违约一方除应承担500万元违约金外，给对方造成损失的，应该负责赔偿。因违约方的违约行为导致本协议无法正常履行，守约方有权终止本协议，并要求违约方承担违约责任，赔偿由此给守约方造成的全部损失。合同签订后，原告公司按按照合同约定完成了合作项目土地的换证工作，于2017年12月20日取得土地报建手续《建设用地规划许可证》，于2018年1月16日依法办理了合作项目“荣丰花园投资项目备案证（证号为景发工投资备案[2018]3号）。于2018年3月9日办理项目土地使用权证云（2018）不动产权证号为第0002119号证明原告公司没有任何违约行为和过错责任的事实。合同签订后，被告何建萍于2017年6月13日当天支付约定合作前提条件的特殊借款115万元之后，就没有按照合同约定继续投资1300万元，并于2019年8月27日起诉至景洪市人民法院，反诉被告何建萍的起诉行为，表明其以自己的行为表明不履行主要债务和合同义务，符合《合同法》第九十四条第（二）和第（四）规定的法定解除重要条件和事实，另根据《合同法》第九十七条的规定，主张被告何建萍应当赔偿双方约定的违约金及造成的房屋拆除损失及房屋租金损失共计500万元。现反诉原告依法提起反诉。反诉被告何建萍针对反诉答辩称，同意解除双方签订的《土地合作开发合同》，反诉被告没有继续投入资金的原因系，双方合同约定不明确，反诉原告没有先履行办理《国有土地使用权证书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程许可证》、《商品房预售许可证》及承担50％办证费用，资金得不到保障，反诉被告不存在违约的情形，反诉原告要求支付违约金及拆除房屋的经济赔偿500万元没有事实依据和法律依据，本案国有土地使用权上的旧房屋是反诉原告自愿拆除的，拆除国有土地使用权上的旧房屋是反诉原告腾出项目建设净地的先履行义务，拆除的旧房屋的价值没有约定要由本诉原告承担或者由本诉原告与本诉被告共同承担，拆除旧房屋的价格也没有进行法定评估或协商估价请求法庭驳回反诉原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本诉原告何建萍提交的《身份证复印件》1份、《营业执照》复印件1份、《土地开发合同》原件1份、《农村信用社进账单》原件1份、《收条》原件1份《土地使用权抵押登记表》复印件1份、《云（2018）景洪不动产权第002119号《不动产权证书》》复印件1份，内容真实，来源合法，能证实原告的身份情况、双方签订土地开发合同协议对出资的方式、金额、利润的分配、合作的期限、双方的权利义务、违约责任等事宜进行了约定、原告何建萍向西双版纳州荣丰农业生产资料公司支付115万款项的事实、被告吉建荣、宋明、荣丰房地产公司向原告何建萍出具收条的事实、本案的土地抵押登记及变更登记后的情况，本院予以采纳，并在卷佐证。反诉被告何建萍向本院提交的《景洪市西双版纳州荣丰房地产开发有限公司乙方支出费用情况表》复印1份、《收条》复印件2份、《统计表》复印件2份、《银行卡客户交易明细清》复印件1组，以上证据没有双方当事人共同核实签字确认，真实性、合法性，本院不予以采纳。反诉原告吉建荣、宋明、荣丰房地产公司向本院提交的《营业执照》复印件1份、《居民身份证》复印件2份、《土地合作开发合同》原件1份、《房屋产权证》复印件1份、《门面出租协议》原件1份、《房屋租赁协议书》原件1份、《房屋照片》原件1组、《景洪市发展改革和工业信息亿局“荣丰花园”投资项目备案证》原件1份，内容真实，来源合法，能证实反诉原告的身份情况、双方签订合作开发协议的情况、景房权证景字第××号、00××06号、00××07号房屋产权证登记的房屋情况、西双版纳州荣丰农业生产资料有限公司与案外人签订门面出租协议及房屋租赁协议出租房屋的情况、涉案土地上房屋拆除前的状况情况、被告荣丰房地产公司取得荣丰花园建设项目备案证的情况，及该项目投资金额情况，本案予以采纳，并在卷佐证。根据庭审和认证，本院确认如下法律事实：2017年6月13日本诉被告吉建荣、宋明、荣丰房地产公司（甲方）与本诉原告何建萍及华伟（乙方）签订《土地合作开发合同》，约定甲方（吉建荣、宋明、荣丰房地产公司）已取得座落于景洪市澜沧江路12号土地使用权，甲乙协议一致共同开发该项目，项目名称：房地产开发、项目占地面积2386.04平方米，总建筑面积8351.4平方米，项目规划用途：商业及住宅用地，住宅土地使用年限为70年、商业土地使用50年。项目证件（土地证号）：景国用2007第0023号，土地使用权人为西双版纳州荣丰房地产开发有限公司（原西双版纳州荣丰农业生产资料有限公司），地块四至以上地证登记为准，甲方以土地入股享有50％的股权，本项目土地成本按规划楼地面价约为5250元/平方米，本项目总投入土地费用总价约为1250万元。本项目开发所产生的费用双方共同承担，各承担50％。本项目出资与收益最终所产生的利润，甲乙双方各按50％进行分配。之前甲方向乙方借款230万元，从甲方利润中扣除给乙方，乙方投入本项目合作开发资金约为1300万元人民币，双方签约后，乙方暂时借给甲方230万元，于本合同签订生效后十天内，乙方打入甲方帐户西双版纳州荣丰农业生产资料有限公司，账号09×××12，开户行：景洪市农村信用合作联社曼斗分社，用于甲方偿还之前欠银行的贷款，土地证变更到西双版纳州荣丰房地产开发有限公司名下，办理完成土地不动产权证之后，甲方协助乙方向景洪市农村信用合作联社贷款，贷款取得后，先偿还甲方所欠乙方的借款，新的银行贷款所产生利息由乙方承担。在楼盘开盘后开始售楼所得资金，双方必须先偿还该笔银行贷款。本项目开发期限为3年，自签约之日真情至本项目建设、销售、全部办理完小业主不动产权证并把项目清算完毕时止。甲乙双方均应严格遵守本协议，任何一方违反合同的约定，违约一方除应承担人民币500万元违约金外，给对方造成损失的，应当损失的，应该负责赔偿。合同还对其他事项进行了约定。”2017年6月13日本诉原告何建萍通过农村信用合作社账号62×××88向西双版纳州荣丰家业生产资料有限公司账号09×××12转款115万元，当日本被告吉建荣、宋明、荣丰房地产公司向原告何建萍出具《收条》一份，约定：“今收到何建萍借款给公司偿还银行贷款人民币大写壹佰壹拾伍万元正（小写1150000元）”，本诉被告吉建荣、宋明、荣丰房地产公司在收款人一栏签字盖章。本诉被告吉建荣、宋明、荣丰房地产公司收到115万元的款项后向景洪市农村信用合作联社曼斗分社归还了贷款，并于2018年3月9日将位于景洪市澜沧江路12号2386平方米的土地过户登记到被告荣丰房地产公司名下，2018年1月16日景洪市发展改革和工业信息化局向本诉被告荣丰房地产公司发放了景发工投资备案[2018]3号景洪市发展改革和工业信息化局“荣丰花园”投资项目备案证。载明：荣丰花园项目总投资3526.05万元，计划开工时间2018年1月，计划竣工时间2019年12月，备案项目编码185328017210003。后双方将位于景洪市澜沧江路12号土地上的建筑物拆除后，准备投资建设荣丰花园项目，因双方在《土地合作开发合同》中事项约定不明确，双方未办理完相关房地产开发审批证件，本诉原告未继续投入资金进行开发建设，双方产生纠纷，双方的房地产开发项目无法继续进行，本诉原告于2019年8月27日起诉至本院。另查明，2019年9月17日本诉原告何建萍向本院申请对本诉被告荣丰房地产公司名下位于景洪市澜沧江路12号土地采取保全措施，本院2019年9月19日作出（2019）云2801民初4351号民事裁定书对被申请人西双版纳州荣丰房地产开发有限公司单独所有的座落于景洪市澜沧江路12号土地使用权（土地使用权证号：云（2018）景洪市不动产权第0002119号，土地使用权面积2386平方米）采取财产保全措施。本诉原告何建萍交纳保全费5000元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”之规定，本案中本诉原告何建萍及华伟与本诉被告吉建荣、宋明、荣丰房地产公司于2017年6月13日签订《土地合作开发合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的规定，属合法有效，对双方当事人具有约束力，该合同约定系本诉被告吉建荣、宋明、荣丰房地产公司使用位于景洪市澜沧江路12号的土地作价1250万元出资、本诉原告投入资金1300万元出资共同开发经营荣丰花园房地产项目，双方依法成立合伙经营法律关系，双方在合同中约定了本诉原告出借给本诉被告115万元系用于本诉被告偿还银行的贷款，将位于景洪市澜沧江路12号的土地解除抵押登记后变更到被告丰荣房地产公司的名下，从该约定中可以证实该115万元的款项并非系本诉原告投资入股的合作款项，而系本诉原告出借给本诉被告用于归还本案之外的银行借款，故本院认定该笔115元的款项性质属于本诉被告吉建荣、宋明、荣丰房地产公司的借款，并且被告吉建荣、宋明、荣丰房地产公司于2017年6月13日向本诉原告何建萍出具了《收条》一份，确认了原告向本诉被告吉建荣、宋明、荣丰房地产公司出借115元的借款，故足以认定双方成立115万元的民间借款法律关系。本诉被告应当向本诉原告归还115万元的借款，根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还，贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”之规定，双方当事人在《收条》中没有约定还款期及在《土地合作开发合同》约定了借款通过从本诉被告利润中扣除给本诉原告及通过本诉被告协助本诉原告向景洪市农村合作联社贷款后偿还本诉被告欠本诉原告的借款，之后双方未进行办理贷款事宜，故本院认定双方对还款期约定不明确，本诉原告可以随时要求本诉被告在合理期限内返还，故对本诉原告何建萍主张本诉被告吉建荣、宋明、荣丰房地产公司返还借款115万元的诉请，于法有据，本院予以支持。关于本诉原告主张本诉被告支付违约金23万元及利息问题。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6％支付资金占用期间利息的，人民法院应予以支持。”之规定，本案中双方在《欠条》及《土地合作开发合同》中对违约金及还款期、利息没有进行约定，故对本诉原告主张本诉被告支付违约金23万元本院不予以支持。对利息本院予以支持自本诉原告起诉之日起即2019年8月27日起依借款本金115万元按年利率6％计算至全部借款还清之日止。关于反诉原告主张解除2017年6月13日双方签订《土地合作开发合同》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“（四）当事人一方迟延履行履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定。本案中双方在《土地合作开发合同》中对办理房地产开发所需要相关的建设工程规划许可证、建筑工程许可证、商品房预售许可证等证件由谁具体负责办理、具体办理的期限没有做明确约定，以及反诉被告支付投资款的具体时间金额进度没有做明确的约定，导致在实际开发过程中，双方无法有效履行相关的义务办理审批手续及支付工程投资进度款，致使双方房地产开发项目无法顺利有效的进行下来，双方签订《土地合作开发合同》的合同目的无法实现，反诉原告主张解除《土地合作开发合同》，反诉被告也同意解除合同，故对反诉原告主张解除2017年6月13日双方签订的《土地合作开发合同》的诉请，本院予以支持。关于反诉原告主张反诉被告支付违约金及造成的拆除房屋的经济赔偿500万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，本案中，系双方的原因在合同中对履行办理相关房地产开发证件责任方及期限、交付投资进度金额及期限未作明确约定，导致在实际开发中双方未能即时的履行义务，双方均存在一定过错责任，上述本院予以支持解除双方签订的《土地合作开发合同》，故对折除房屋的损失由出资方即反诉原告自行承担，双方均有过错，导致合作无法进行，对反诉原告要求反诉被告承担500万元违约金的诉讼请求，本院不予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第九十三条第一款、第九十四条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、本诉被告吉建荣、宋明、西双版纳州荣丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向本诉原告何建萍返还借款本金115万元，并支付依借款本金115万元按年利率6％自2019年8月27日起计算至全部借款还清之日止的利息；二、解除反诉原告吉建荣、宋明、西双版纳州荣丰房地产开发有限公司与反诉被告何建萍2017年6月13日签订的《土地合作开发合同》；三、驳回本诉原告何建萍的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告吉建荣、宋明、西双版纳州荣丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9050元，反诉案件受理费23400元，保全费5000元由反诉原告吉建荣、宋明、西双版纳州荣丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员 骆 伟二〇一九年十一月二十一日书记员 钟宇莹