新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初4312号原告：乌鲁木齐大家乐物业服务有限公司，住所地：乌鲁木齐市水磨沟区。法定代表人：卢兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋申卫，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：陈英，住乌鲁木齐市。被告：李建华，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：刘生军，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：房静，新疆清脉律师事务所律师。原告乌鲁木齐大家乐物业服务有限公司与被告李建华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋申卫、陈英，被告的委托诉讼代理人刘生军、房静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告物业费6819.07元；2.违约金457.73元；3.本案的诉讼费及邮寄费用均由被告承担。事实与理由：友好花园三期从2013年12月由原告提供物业服务至今。原告与被告签订《物业管理服务协议》，约定，委托服务期限10年，物业服务价格2元／月／平米，本小区实行优惠价格1.8元／月／平米。住改商价格为1.8元／月／平米×（1＋50%）＝2.7元／月／平米（1189号文件）。被告购买并且办理了位于乌鲁木齐市水磨沟区.28平方米的房屋入住手续。被告拖欠物业费6819.07元，没有向原告支付，经原告多次催要未果，特依据《民事诉讼法》的相关规定诉至贵院，望依法判令被告立即支付欠款。具体金额如下：1.物业费（1）2017年1月1日至2017年12月31日109.28平米×2.7元/月/平米×12个月-折抵款262.27元=3278.4元折抵款262.27元=109.28平米×0.2元/月/平米×12个月（2016年多收取的款项）（2）2018年1月1日至2018年12月31日109.28平米×2.7元/月/平米×12个月=3540.67元2.违约金（1）2017年物业费的违约金（2018年1月至2019年8月）3278.40×0.004875×20个月=319.64元（2）2018年物业费的违约金（2019年1月至2019年8月）3278.40×0.004875×8个月=138.09元被告辩称，一、被告所有的友好花园三期1-2-1001的物业服务公司确系原告公司，但因被告此住宅系自治区人民医院的家属院（其中有一栋楼是给乌鲁木齐市中级人民法院），当时购买时是单位的团购房，因种种原因，此小区的房产证至今没有取得。业主大会至今也没有成立，所以原告的物业公司是前期建设单位选聘的自己的家族企业。在2015年初此房交付使用时，每个医院的职工按1.8元每平方米价格与原告签订了物业服务合同。但实际上原告的物业服务根本是“质价不相符”，物业服务极其不到位。小区住户认为1.8元每平方的服务标准原告这五年来没有达到过。二、被告的此房自2016年起就租赁给一家房屋托管服务部即水区南湖北路天来客家政服务部，此小区如被告这种情况的有30家左右（代理人也是其中之一）。2016年全年原告也是按1.8元收取的物业费，但到2017年原告以被告将此房租赁给托管公司为由，单方将物业服务费涨到每平米2.7元要求被告交纳引起本起诉讼。被告认为原告的单方涨价行为没有任何法律依据。因为被告的租赁行为没有改变住宅的用途，更没有用以办公，开办幼儿园、诊所，依然是租赁给居民居住使用。所以，被告从没有不交1.8元每平米的物业费，原告诉请的物业费是按2.7元每平米计算的没有任何依据。被告也没有任何违约行为，违约金的主张更是没有依据。原告主张物业费6819.07元；违约金457.73元向本院提供以下证据：一、2013年12月16日，原告与被告签订的《物业管理服务协议》一份，证明原告按照1.8元/平方米收取小区住宅物业费，住宅改商用后是按照2.7眼/平方米收取物业费的事实。被告质证后认为协议的真实性无法确认，但认可按照1.8元/平方米收取物业费的事实，且协议中并没有按照3.5元/平方米收取物业费的约定。本院对该协议的三性予以确认。二、营业执照信息一份；自治区物业服服收费管理办法的通知一份；乌发改医价（2017）62号文件一份；证明原告将房屋出租给水磨沟区南湖北路天来客家政服务部，其已将房屋是性质由住宅改为商用，按照文件规定应当按商业用途收取物业服务费的事实。被告质证后对该组证据没有异议，但不同意原告证明的问题，认为其是将房屋交给房屋托管部门托管并没有将房屋交给任何一家公司作为办公场地使用，且该组证据也不能证明被告将房屋的使用性质由住宅改为商用的事实。本院对该组证据的三性予以确认。被告反驳原告的主张提供以下证据：一、国办发（2016）39号文件一份；新政办发（2016）179号文件一份，证明关于租售同权的问题，房屋所有权人和承租人的水电价格一致，包括承租人孩子入学都是一致的的事实。原告质证后对该组证据无异议，认为其对文件的理解有所不同，被告的房屋是由不特定人居住的。本院对该证据的三性予以确认。二、租赁合同一份；天来客营业执照一份，证明被告和被告的代理人都是和天来客签订合同，租赁合同第一条约定就是作为住宅使用，而且天来客家政服务部的经营范围也是房屋的事实。原告质证后对该组证据没有异议，认为其房屋是短租、日租，其实际经营宾馆，就是租给不特定人群使用。本院对该证据的三性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定，由甲方为被告居住的友好花园三期1号楼1单元1102室房屋，建筑面积为109.28平方米提供物业服务。服务期间为：10年。甲乙双方同意本小区物业管理费按建筑面积每月每平方米2元计费。乙方开始缴纳物业管理费的时间以房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计。如住宅转做商业用途，则按照建筑面积每月每平方米3.5元计费。违约责任：甲乙双方应当共同遵守本协议，任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方（按本协议第一条承诺执行）违约金，给对方造成经济损失的还应赔偿因违约造成的经济损失。合同签订后，被告依约向原告缴纳了2016年12月31日以前的物业费，自2017年1月1日起因双方对物业费的收费标准产生争议，被告自2017年1月1日至2018年12月31日未能缴纳物业费。另查，原告同意折抵2016年12月31日多收款262.27元。本院认为，原告与被告的签订的《物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定的内容全面履行各自的义务。本案被告未能缴纳2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费是事实，被告在接受了原告提供的服务后。应当按约定给付原告物业费，被告未能给付物业费已构成违约，应承担本案给付物业费和偿付违约损失的民事责任。本案原告与被告之间的争议的焦点是：原告提供的物业服务是否存在瑕疵和原告要求被告按每平方米2.7元向被告收取物业费的诉讼请求能否成立。一、原告提供的物业服务是否存在瑕疵。本案在审理中，被告认可原告为乌鲁木齐市水磨沟区龙盛街友好花园三期提供物业服务的事实，但其未能提供有效的证据证明原告提供的服务存瑕疵，故对被告辩称其提供的房屋存在瑕疵的辩解理由，本院不予采信。二、原告要求被告按每平方米2.7元向被告收取物业费的诉讼请求能否成立。依照原告与被告2013年12月16日签订的《物业服务协议》，约定，住宅的物业费标为2元/平方米，商用为3.5元/平方米，原告也认可住宅的标准由2元/平方米和商用由3.5元/平方米，调整为1.8元/平方米和2.7元/平方米。本案被告将其友好花园三期1号楼1单元1102室房屋托管给水磨沟区南湖北路天来客家政服务部进行出租，水磨沟区南湖北路天来客家政服务部接受被告的委托后，亦将被告的房屋出租给不特定的人居住使用，且原告也认可被告的房屋是由不特定的人居住使用。原告没有有效的证据证明被告的房屋由住宅改为商用，因此，原告要求被告按2.7元/平方米收取物业费没有事实和法律依据。鉴于被告未能缴纳2017年1月1日至2018年12月31日期间物业费的事实存在，因此，原告向被告主张2017年1月1日至2018年12月31日期间物业费的收费标准仍应按双方约定的1.8元/平方米计算。故对原告要求被告给付2017年1月1日至2018年12月31日期间物业费4458.62元（109.28平方米×1.8元×24个月-262.27元）的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告偿付违约损失296.62元【2016年期间的物业费自2017年1月起计算至2019年8月止，本金（2360.44元-262.27元）×4.875‰×20个月；2018年期间的损失，自2019年1月起计算至2019年8月止，本金2360.44元×4.875‰×8个月】的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条的规定，判决如下：一、被告李建华给付原告乌鲁木齐大家乐物业服务有限公司物业费4458.62元。二、被告李建华偿付原告乌鲁木齐大家乐物业服务有限公司违约损失296.62元。以上被告应支付原告项4755.24元，须于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交）（已减半收取），由被告负担。多付部分案件受理费127.94元，由本院退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（如在本判决上诉期届满后，七日内未预交二审案件受理费，按自动放弃上诉处理）。审判员  和颖二〇一九年十一月二十六日书记员  王涛