青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1904号上诉人(原审原告)：王维祥,公民身份号码×××,男，汉族，1978年5月23日出生，自由职业，住西宁市。委托诉讼代理人：王磊，青海乾润律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：青海海宏房地产有限责任公司,统一社会信用代码：91630000710584469A，住所地:西宁市城西区东交通巷1号银泰大厦。法定代表人:于志坚,董事长。委托诉讼代理人：葛建浩。上诉人王维祥因与被上诉人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初2451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。王维祥上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持王维祥一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审法院未查明本案全部事实,判决驳回王维祥全部诉讼请求适用法律错误。根据合同约定:“出卖人出售的房屋为预售商品房,出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构屮请办理初始登记”，“如因出卖人原因,买受人不能办理产权登记的,出卖人应当承担违约责任”。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日”,同时,参照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定:“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的,按照以下情形分别处理:(三)建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期”。上诉人认为法院的判决以海宏公司一直在分批开发,始终未竣工验收导致无法办理初始登记,也就没有办法办理房屋产权,故责任不在海宏公司的理由是无法成立的。本案逾期办理不动产权证的根本原因在于海宏公司未能办理房屋竣工验收,而不在于王维祥,驳回王维祥的诉讼请求错误，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定,特请二审法院依法查明本案事实,依法改判或发回重审。海宏公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持一审判决，驳回王维祥的上诉请求。王维祥向一审法院起诉请求：1.判令海宏公司支付自2015年7月1日至2016年4月30日逾期303天交房违约金30568元（计算方式为：总房价款594720元*0.0001*92天+594720*0.0002*211天）；2.判令海宏公司支付延期办理房屋所有权证的违约金5947.2元（计算方式为总房价款594720元*1%），以上两项合计36515.2元；3.依法判令海宏公司提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》并协助王维祥办理不动产权证；4.判令海宏公司承担并支付本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：（买受人）王维祥与（出卖人）海宏公司于2014年8月20日签订了《商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号2号楼2单元2213室，预测建筑面积144平方米。二、房屋价款：总金额594720元。三、交付期限：2015年6月30日前，交付条件：经验收合格。四、逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。五、产权登记：出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理产权登记的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。六、交接：房屋交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。合同签订后，王维祥按约向海宏公司付清了全部房款，案涉房屋至今未完成初始登记，庭审中海宏公司提交了案涉房屋的《住宅工程用户手册》。合同签订后，王维祥按约向海宏公司付清了全部房款，海宏公司未能按合同约定期限交付房屋。2015年11月8日，海宏公司与王维祥又签订了《银泰九号公馆补充协议》，约定从《商品房预售合同》规定的交房日期到2015年6月30日，海宏公司向王维祥按日支付已付总房款万分之一的违约金。二、2015年7月1日至交房时间（9号楼确定为2015年9月22日），海宏公司向王维祥按日支付已付总房款万分之二的违约金。三、超过确定的交房时间，海宏公司向王维祥按日支付已付总房款万分之四的违约金。以上违约金支付以现金形式全额在交房同时给予支付。2015年10月30日，海宏公司在《西海都市报》刊登（公告），主要内容为：银泰九号公馆小区西区开始办理交验房手续，2015年11月17日－11月21日交验2号楼。2015年10月23日，涉案楼房通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收。一审法院认为，一、关于海宏公司是否应当承担逾期交房违约金及利息的问题。王维祥与海宏公司于2014年8月20日签订《商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。该合同第八条约定海宏公司应当在2015年6月30日前交付房屋，因海宏公司未能按照合同约定交付房屋，双方又签订《银泰九号公馆《商品房预售合同》补充协议》一份，补充协议对案涉商品房的交付和逾期交房违约金重新做了约定，故本案中逾期交房违约金的计算及诉讼时效起算，均应以该补充协议的约定为准。双方在补充协议中约定“违约金支付以现金形式全额在交房同时给予支付”，本案逾期交房违约金诉讼时效的起算应以补充协议约定的“交房时”起算。当案涉房屋符合双方约定的交付条件时，开发商有及时将案涉房屋交付买受人的义务，同时买受人也有积极接受房产的义务。案涉2号楼已于2015年10月23日完成五方验收，符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收，方可交付使用”规定，可以交付商品房买受人，且双方在《商品房预售合同》第八条中约定“1.该商品房经验收合格”为交付条件，该项区别于“2.该商品房经综合验收合格”，本案中2号楼于2015年10月23日经施工单位、设计单位、地勘单位、监理单位、建设单位验收合格完成了工程质量竣工验收，已达到双方约定的交付条件。本案中，海宏公司以刊登公告的方式通知业主交房，公告通知为合法的通知方式，故双方交接应当适用双方签订的《商品房预售合同》第十一条第二款“在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用”的约定，海宏公司通知的2号楼交房时间为2015年11月17日至2015年11月21日，自2015年11月21日起算60日至2016年1月20日，买受人应在2015年11月17日至2016年1月20日期间收房，最迟应于2016年1月20日接受房屋，2016年1月20日亦是案涉逾期交房违约金诉讼时效的起算时间，诉讼时效保护三年至2019年1月20日。本案王维祥于2019年5月15日起诉，起诉时间已超过诉讼时效。故对王维祥的该项诉讼请求不予支持；二、关于海宏公司是否应当支付延期办理房屋所有权证的违约金的问题。按照双方签订的《商品房预售合同》第十五条约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该约定仅确定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因此鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，王维祥此项请求没有合同依据，不应予以支持；三、关于王维祥要求海宏公司提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的主张。现由于建设工程主管部门对上述《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》进行了三证合一，统称为《住宅工程用户手册》，根据合同约定：“在房屋交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》”，故王维祥要求海宏公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉求合理，但海宏公司当庭出示了案涉房屋的《住宅工程用户手册》，王维祥可自行领取，故对其要求海宏公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉求不予支持；王维祥要求海宏公司提供《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的诉求不属于合同约定的交接条件，不予支持；四、关于王维祥要求海宏公司协助其办理不动产权证的主张。根据《不动产登记暂行条例》相关规定，完成房屋的初始登记是房屋办理不动产权证的前提条件。依据审理查明的事实，涉案房屋未申请办理初始登记，不具备办理不动产权证的条件。故王维祥要求海宏公司协助办理房屋不动产权证的诉讼请求，在客观上不能实现，不予支持。遂判决：驳回王维祥的全部诉讼请求。本案诉讼费713元，减半收取357元，由王维祥承担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审中，双方对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，王维祥与海宏公司于2014年8月20签订《商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。一、关于海宏公司是否应当承担逾期交房违约金的问题。海宏公司公告通知的2号楼交房之日为2015年11月17日至2015年11月21日，自2015年11月21日起算60日至2016年1月20日，买受人最迟应于2016年1月20日接受房屋，2016年1月20日亦是案涉逾期交房违约金诉讼时效的起算时间,诉讼时效保护三年至2019年1月20日。王维祥于2019年5月14日向西宁市城北区人民法院提起诉讼主张权利，本案已超过诉讼时效，故对王维祥要求海宏公司支付逾期交房违约金的上诉请求，本院不予支持。二、《商品房预售合同》第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该约定仅确定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因此，鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，王维祥主张海宏公司为其办理不动产权证书并支付延期办理房屋所有权证的违约金没有合同依据，本院不予支持。另，双方签订的《商品房预售合同》并未就《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的交接事宜作出约定，王维祥主张海宏公司提供《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》无合同依据，不予支持。涉案房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》，建设工程主管部门现已统一为《住宅工程用户手册》，海宏公司亦表示该手册现由物业公司统一发放，王维祥可自行领取。因此，本院对王维祥要求海宏公司提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》的诉求亦不予支持。综上，王维祥的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费713元，由王维祥负担。本判决为终审判决。审判长 李宏宁审判员 纳 敏审判员 李 娟 二○一九年十一月二十六日书记员 吉 静附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。