湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘01民终12379号 上诉人(原审被告)：长沙明字饼业有限公司，住所地湖南省宁乡高新技术产业园区姚家坡路58号。 法定代表人：周均明。 被上诉人（原审原告）：李斌，男，1970年1月2日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。 委托诉讼代理人：喻小文，湖南河清律师事务所律师。 原审被告：湖南精威包装印务有限公司，住所地湖南省宁乡市金洲新区姚家坡路058号。 法定代表人：唐枚丽。 上诉人长沙明字饼业有限公司（以下简称明字饼业公司）因与被上诉人李斌、原审被告湖南精威包装印务有限公司（以下简称精威包装公司）确认合同无效纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2018）湘0124民初8191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 明字饼业公司上诉请求：1、判令撤销（2018）湘0124民初8191号民事判决；2、判令驳回李斌一审全部诉讼请求；3、判令本案一、二审诉讼费由李斌承担。事实和理由：1、李斌无权要求明字饼业公司腾房。明字饼业公司有理由认为兴业银行股份有限公司长沙分行认可租赁权优先于抵押权，明字饼业公司才与李斌签订了长达十年的租赁合同。一审判决已经认定租赁合同合法有效，因此明字饼业公司在租赁期间就有权使用该房屋，任何第三人都无权要求明字饼业公司腾房。2、一审判决所认定的损失标准明显过高，且损失并不存在。根据《中华人民共和国合同法》的规定，损失必须是实际发生的或者可预见的，但就本案而言，两者均不存在。因此，一审判决认定损失是没有法律依据的。3、如果李斌要求明字饼业公司腾房，李斌首先应当补偿明字饼业公司7390000元。因此，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以撤销。 李斌辩称，1、明字饼业公司称李斌无权要求明字饼业公司腾房没有事实和法律依据。明字饼业公司明知涉案房屋已经设定抵押权给案外人兴业银行股份有限公司长沙分行，且房屋已被人民法院查封的情况下，无视相关法律规定，仍通过以债权抵租金的方式，与原审被告签订房屋租赁合同，其行为明显违反法律规定，所产生的不利后果应自行承担。2、明字饼业公司称一审判决所认定的损失标准明显过高且损失不存在，与客观事实不符，该上诉理由依法不能成立。明字饼业公司在李斌取得涉案不动产物权且经李斌催告后，仍拒绝腾退房屋，其行为必然会给李斌造成实际损失。3、明字饼业公司要求李斌补偿其7390000元的损失没有事实和法律依据。李斌和明字饼业公司之间无合同关系，李斌亦不是侵权人。 李斌向一审法院起诉请求：1、确认明字饼业公司与精威包装公司于2016年6月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令明字饼业公司腾退李斌所有的位于宁乡县房屋；3、判令明字饼业公司向李斌支付房屋占用费148500元（房屋占用费自2018年1月15日计算至2018年11月12日，后段占用费顺延至实际腾退之日止）；4、判令精威包装公司向李斌交付位于宁乡县房屋；5、本案诉讼费用由明字饼业公司、精威包装公司共同承担。 一审法院认定事实：2012年9月24日，案外人兴业银行股份有限公司长沙分行与精威包装公司签订《最高额抵押合同》，精威包装公司以其所有的位于宁乡县，权证号为71201058、721010059、712010060、7112010061的房屋及土地使用权证号为宁（1）国用（2012）第305号的国有土地为精威包装公司向兴业银行股份有限公司长沙分行的贷款提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记。2015年8月19日，兴业银行股份有限公司长沙分行因与精威包装公司、唐枚丽金融借款纠纷诉至湖南省长沙市芙蓉区人民法院。2016年2月15日，长沙市芙蓉区人民法院作出了（2015）芙民初字第4921号《民事判决书》，判决：一、精威包装公司在判决书生效之日起十日内向兴业银行股份有限公司长沙分行偿还贷款本金7999400元、截至2015年7月20日的逾期利息95846.56元，以后的利息按合同约定的逾期贷款利率计算至全部清偿之日止；二、兴业银行股份有限公司长沙分行对精威包装公司以其所有的位于宁乡县金洲新区姚家坡58号权证号为71201058、721010059、712010060、712010061的房屋及权证号为宁（1）国用（2012）第305号的国有土地享有抵押权，有权申请人民法院对上述抵押财产进行拍卖、变卖，并以变卖的价款在本判决第一项的债权范围内优先受偿。该判决书还对其他事项进行了判决。判决书生效后，兴业银行股份有限公司长沙分行申请长沙市芙蓉区人民法院强制执行。长沙市芙蓉区人民法院对上述判决书确定的抵押物进行拍卖，李斌于2017年12月29日以8345772.8元的最高价竞得。2018年1月5日，芙蓉区人民法院作出了（2017）湘0102执恢169号之一《执行裁定书》，裁定：位于宁乡县金洲新区姚家坡58号原权证号为71201058、721010059、712010060、712010061的房屋所有权及相应其他的权利、权证号为宁（1）国用（2012）第305号的国有土地使用权及相应的其他权利归买受人李斌所有，所有权及相应的其他权利自裁定书送达买受人李斌时起转移；买受人李斌可持裁定书到登记机构办理上述房屋和土地使用权的过户登记手续。2018年7月11日，宁乡市国土资源局向李斌发放了湘（2018）宁乡市不动产权第0015437号、湘（2018）宁乡市不动产权第0015438号、湘（2018）宁乡市不动产权第0015439号、湘（2018）宁乡市不动产第0015440号不动产权证书。 另查明，1、2016年6月1日，明字饼业公司与精威包装公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定，精威包装公司将位于宁乡县金洲新区姚家坡58号建筑面积2500平方米的房屋出租给明字饼业公司，租赁期限自2016年6月1日至2026年6月1日，租金为每年180000元，第一期五年租金900000元一次性支付，合同签订当日支付200000元，余款以债权抵冲。明字饼业公司现占有涉案房屋中的厂房第二楼、办公楼第四层及第二层靠东面的一半。2018年3月，李斌要求明字饼业公司腾退房屋未果；2、李斌在庭审中明确，其要求明字饼业公司按照明字饼业公司、精威包装公司签订的《房屋租赁合同》中约定的租金标准即180000元/年支付房屋占有使用费；3、明字饼业公司在庭审中表示，其与精威包装公司签订的《房屋租赁合同》中约定的租金标准低于市场租金标准；4、精威包装公司未向李斌交付涉案房屋。 一审法院认为，本案的争议焦点如下：一、明字饼业公司与精威包装公司签订的《房屋租赁合同》是否有效；二、明字饼业公司是否应当将涉案房屋予以腾退；三、精威包装公司是否应当将涉案房屋交付给李斌；四、明字饼业公司是否需向李斌李斌支付房屋占用费。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。两被告签订《房屋租赁合同》的时间虽在精威包装公司将涉案房产设立抵押权之后，但《房屋租赁合同》并没有上述法定的无效情形，故明字饼业公司、精威包装公司签订的《房屋租赁合同》并非无效合同，该院对李斌要求确认明字饼业公司与精威包装公司签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求依法不予支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，设立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。李斌在兴业银行长沙分行行使其对涉案房屋的抵押权时，通过司法拍卖方式取得涉案房产的所有权，即李斌已依法取得涉案房屋的占有、使用、收益、处分的物权权利，排他性是物权的基本属性。明字饼业公司虽基于其与精威包装公司的《房屋租赁合同》占有该房屋，但明字饼业公司、精威包装公司签订的《房屋租赁合同》的时间系该房屋设立抵押权之后，明字饼业公司不得以房屋租赁合同来对抗李斌通过拍卖方式取得涉案房屋的所有权，该院对于李斌要求明字饼业公司腾退房屋的诉讼请求依法予以支持。关于争议焦点三，李斌通过司法拍卖方式竞得涉案房屋后，精威包装公司对涉案房屋的所有权从长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102执恢169号《执行裁定书》送达之日起即转移至李斌，精威包装公司不再为涉案房屋的所有权人，其对涉案房屋不再具有占有权，依法应当将涉案房屋交付给李斌，故该院对于李斌要求精威包装公司将涉案房屋交付给李斌的诉讼请求依法予以支持。关于争议焦点四，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。李斌通过司法拍卖方式取得涉案房屋所有权后，明字饼业公司占有房屋的合同依据已经丧失。在李斌要求明字饼业公司腾退房屋后，明字饼业公司拒绝腾退房屋的行为，损害了李斌对涉案房屋的物权，李斌因此遭受的损失可以要求明字饼业公司进行赔偿。李斌的损失具体可体现为租金收益损失，租金损失可以按照明字饼业公司实际占有房屋的市场租金标准计算。现李斌要求明字饼业公司按180000元／年的租金标准赔偿损失，该租金标准明字饼业公司认可低于市场价格，该院对于李斌主张的损失标准依法予以支持。李斌于2018年3月要求明字饼业公司腾退房屋，明字饼业公司侵害李斌的物权的时间应当从李斌向其主张权利之日起计算，故该院从2018年4月1日起计算李斌的损失，计算至2018年11月30日为120000元。综上，该院对于李斌要求明字饼业公司赔偿李斌损失120000元及后段损失的诉讼请求依法予以支持，其余部分依法不予支持。据此，判决如下：1、精威包装公司于该判决书生效之日起十日内将位于的房屋交付给李斌；2、明字饼业公司于该判决书生效之日起十日内将其占有的位于的房屋予以腾退；3、明字饼业公司于该判决书生效之日起十日内赔偿李斌损失120000元及后段损失（损失已计算至2018年11月30日，后段损失按照15000元／月继续计算至房屋腾退之日止）。 本院二审查明的事实与一审法院审理认定的事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点在于，李斌是否有权要求明字饼业公司腾房；明字饼业公司是否应当赔偿李斌的损失；李斌是否应当赔偿明字饼业公司的损失。 一、关于李斌是否有权要求明字饼业公司腾房的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，涉案《房屋租赁合同》签订于抵押权登记之后，虽然其具有合同法上的效力，但并不能以合同效力对抗抵押权人的物权效力。因此，李斌基于抵押权人兴业银行股份有限公司长沙分行的拍卖而取得涉案房屋后，李斌即取得排他性的所有权，其有权要求实际占有涉案房屋的明字饼业公司腾退房屋。 二、关于明字饼业公司是否应当赔偿李斌损失的问题。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。明字饼业公司拒绝腾退涉案房屋的行为，损害了李斌对涉案房屋的所有权，故李斌有权要求明字饼业公司赔偿损失。对于明字饼业公司主张以合同法上合理预见原则对抗李斌的实际损失，本院认为，明字饼业公司与李斌之间并无合同关系，李斌的损失系基于明字饼业公司对其物权的侵害，故本案不适用合同法合理预见原则。由于明字饼业公司在一审中明确认180000∕年的租金标准低于市场价格，故一审法院以该标准计算租金损失，并无不妥，本院予以确认。 三、关于李斌是否应当赔偿明字饼业公司损失的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解;调解不成的，告知当事人另行起诉。本案中，明字饼业公司上诉提出，李斌应当赔偿其因腾退房屋所遭受的损失。由于该项上诉理由实际属于反诉请求，而明字饼业公司在一审中并未提出反诉，且双方在二审中未达成调解，故本院不予审理，明字饼业公司可另行起诉。 综上所述，明字饼业公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1635元，由上诉人长沙明字饼业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 左 武 审判员 黄红萍 审判员 戴 静 二〇一九年十一月二十八日 书记员 刘 洋 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。