福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终3751号 上诉人（原审原告、反诉被告）：苏秀川，女，1972年12月9日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：苏小平，福建中言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜东晓，福建中言律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：泉州市香缤置业发展有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区新行政中心府东路与滨海街交汇处香缤财智广场15楼，统一社会信用代码91350500563395421B。 法定代表人：许细雪，系公司经理。 委托诉讼代理人：王志坚，福建闽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄世榕，福建闽荣律师事务所律师。 上诉人苏秀川因与上诉人泉州市香缤置业发展有限公司（以下简称“香缤公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503民初5435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏秀川上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持苏秀川一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审以苏秀川已办理接收39号商铺交付手续的行为推定香缤公司履行了通知本案35号商铺的交房义务是错误的。二、即使香缤公司有证据证明其履行了交房的通知义务，但因35号商铺存在渗漏问题，在香缤公司修复前苏秀川有权予以拒收。三、本案应判决香缤公司承担逾期办证违约金。四、一审法院遗漏对本案房屋评估费的审查，因双方无法对店铺租金达成一致，苏秀川申请对租金进行评估，因香缤公司的违约行为导致本案评估费的产生，应判决由香缤公司承担评估费。 香缤公司辩称，一、苏秀川买房时签定合同时已经具备交付条件，苏秀川也是清楚的。香缤公司电话通知和报纸公告，根据合同的约定，即使苏秀川没有收到通知，也是根据合同约定时间即2015年12月31日办理交房。二、屋面是公共的，并非苏秀川个人所有，虽然存在户主占用屋面情形，但不存在重大瑕疵，不影响交房,根据规定存在重大瑕疵才会影响交房。三、苏秀川 自身原因不接收房屋，不申请办证，香缤公司只是配合办证，香缤公司就不存在逾期办证及逾期交房的违约金。四、关于评估鉴定费，一审并未列入诉讼请求，一审未遗漏判决，香缤公司不存在违约。 香缤公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，驳回苏秀川一审诉讼请求，改判苏秀川支付香缤公司逾期交房违约金人民币211052元。事实和理由：一、案涉商铺符合交付条件且香缤公司履行通知交房义务，苏秀川自身原因不接收商铺，一审法院判决香缤公司支付给苏秀川逾期交房违约金8379元认定事实不清，适用法律错误。二、香缤公司从未拒绝协助办证，一审判决将协助办证作为一个事项判决，没有必要，且将让香缤公司被纳入失信名单，造成香缤公司不必要的损失。三、香缤公司履行了交房的通知义务，苏秀川逾期接收案涉商铺，违反了合同的约定，应承担逾期接收商铺的违约责任，一审法院对此未予以认定，驳回香缤公司一审的反诉请求错误。 苏秀川辩称，香缤公司没有履行交房的书面通知义务，且在一审诉讼前拒绝交房，逾期交房的责任应由香缤公司承担。合同第11条约定，屋面、墙面、地面渗漏应当修复后再交付并非只要不存在重大瑕疵就可以交房。香缤公司主张在泉州晚报登报相应的通知，苏秀川不予认可。苏秀川在2018年6月收到香缤公司的入伙通知，携相关材料去办理交房手续，香缤公司拒绝交房。一审判决香缤公司履行协助苏秀川办证的义务正确。根据合同约定香缤公司要书面通知苏秀川交房，香缤公司没有书面通知交房，苏秀川不应承担责任。 苏秀川向一审法院起诉请求：1、请求判令香缤公司立即将香缤御嘉苑2栋35号商铺交付苏秀川使用；2、请求判令香缤公司立即支付逾期交房违约金104000元（暂计自2016年4月1日起至2018年5月31日止，暂按4000元／月计算）；3、请求判令香缤公司立即协助苏秀川办理泉州市丰泽区的不动产权证；4、请求判令香缤公司立即支付逾期办证违约金176982元（暂自2016年4月1日起至2018年5月30日止，计780日，按已支付全部房屋价款日万分之一即226.9元／日计算），两项共计280982元；5、由香缤公司承担本案一切诉讼费用。诉讼中，苏秀川申请撤回第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为：请求判令香缤公司立即支付逾期交房违约金120000元（暂计自2016年4月1日起至2018年9月29日止，暂按4000元／月计算）。 香缤公司提出反诉请求：判决苏秀川支付给香缤公司逾期接受商铺的违约金211052元。 一审法院认定事实：2015年6月30日，香缤公司与苏秀川签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）一份，约定苏秀川向香缤公司购买址在丰泽区商铺，成交金额为2269386元。该商品房已由泉州市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为泉住预售［2015］第4号。合同第九条约定：“商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告…”合同第十一条约定：“交付时间和手续（一）出卖人应当在2015年12月31日前向受买人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日内（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”合同附件十一补充协议三对《合同》第十一条补充约定：“1、买受人授权受委托人（福建省惠东建筑工程有限公司），在出卖人通知的时间内，持有关文件前往指定地点办理交接手续。如买受人未能在规定时间内办理交接手续，自通知的交房期限届满后第2日起，则视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该房产…；2、由于买受人原因未能在通知书规定的交房期限届满后5日内办理完商品房交接手续的，自第6日起，出卖人可按日向买受人收取商品房总价款的0.01%。若买受人自交房期限届满后第30日仍不办理交接手续的，出卖人可按日向受买人收取商品房总价款的0.03%，直至商品房交接手续办理完毕之日止……”。合同签订后，苏秀川依约支付了购房款。诉争房屋所属工程项目于2015年6月15日通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，并于2015年12月11日取得房产测绘报告。2017年10月23日，香缤公司向香缤·御嘉苑2幢202房业主陈芳芳发出一份“违章装修整改通知书”，通知书载明：“经检查，您所装修工程中擅自在35-39号商铺屋面1、堵塞屋面排水口中、加做屋面防水、加建隔离带；2、堆放装饰装修材料；3、堆放花钵、花盆等。属于违章装修行为。此行为已经改变了屋面正常的排水功能，侵犯了35-39号商铺的相关权益…限你于2017年10月31日18时前对上述违章装修进行整改，自行疏通已经堵塞的排水口中、清除隔离带、清除所有装饰装修材料及花盆、花钵等，恢复屋面原状，你整改后须到我公司备案。”2018年6月12日香缤公司向苏秀川发出一份“香缤·国际再次温馨提示入伙通知书”，通知书载明：“您所购买的香缤·国际御嘉苑35、36、37、38商铺已于2015年6月15日取得《泉州市丰泽区建设工程竣工验收备案证明书》属于现售商品房，在签订销售合同的同时，具备了入伙条件，您已明确知悉该情况，并且同意办理收楼手续，我公司已经电话联系过你方办理交房手续。现再次提请您接到本通知后在2018年6月20日办公时间内前来香缤·国际御嘉苑六栋一楼物业管理处办理入伙手续…若未能按照本入伙通知书安排时间办理手续者，仍视为您已办理入伙，并从2015年8月28日起计收物业管理费。”诉讼中，经双方确认，诉争商品房于2018年9月29日实际交付苏秀川使用。本案在审理过程中，本院根据苏秀川的申请，依法委托泉州名城资产评估房地产估价有限公司对诉争房屋在2016年4月1日至2018年9月29日的租金进行评估，该评估机构于2019年4月11日作出泉名城评报字［2019］42号《资产估价报告》，评估结论为：2016年4月1日至2017年3月31日租金单价为49元（元／㎡﹒月），月租金2401元，2017年4月1日至2018年9月29日租金单价为57元（元／㎡﹒月），月租金2793元。 一审法院认为，1、香缤公司是否存在逾期交房的情形？若未存在该情形，反之，苏秀川是否存在逾期接收商铺的行为？案涉合同第二十八条已约定对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，合同附件与合同具有同等法律效力。双方在合同中明确约定商品房交付的条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。涉案房产已具备上述两个交房条件，苏秀川主张其未收到香缤公司的交房通知，但其同时购买住宅及其他商铺，并且在2016年1月13日接收39号商铺，由此可认定，香缤公司有履行通知交房的义务，苏秀川也知悉包括其所购买的商铺在内的香缤·御嘉苑已符合交房条件，只是苏秀川认为其他业主擅自加盖花园、堆砌水池，而拒绝接收诉争商铺，但该原因不能成为拒收商铺的理由，如果其他业主的违章装修行为损害了苏秀川的合法权益，苏秀川可另行主张权利，不能以此对抗香缤公司，因此对于苏秀川认为香缤公司未履行交付商铺义务的主张，不予采纳。虽然香缤公司在商铺符合交付条件后履行了通知的义务，但因涉案商铺确实存在其他业主违章装修的行为，香缤公司也是知悉该情况，苏秀川对此有异议并拒绝接收商铺，也是情有可原，香缤公司为此才会在2018年6月12日再次发出入伙通知书，提请苏秀川接到通知书后于2018年6月20日前办理入伙手续，苏秀川前往办理入伙手续时，双方因物业费问题导致未能如期办理入伙手续。合同附件九第六条约定：“业主应从交房之日起全额100%交纳物业服务费”，根据该条款的约定，香缤公司不能以未交纳物业费作为拒绝与苏秀川办理入伙手续的理由，因此对苏秀川请求香缤公司支付逾期交付商铺的违约金可予以部分支持，从2018年6月20日起至实际交付之日止即2018年9月29日按2793元／月的标准支付违约金。2、香缤公司是否存在逾期办证的违约行为？合同附件十一第五条约定：1、双方确认出卖人的共同登记义务为：办理完成房屋初始产权登记、取得房屋测绘报告等进行房屋所有权转移登记的必备手续；买受人应接到出卖人通知7日内到指定地址领取办理分户产权证的相关材料后自行向房管部门进行产权登记。2、若因出卖人原因导致买受人未能在本合同约定期限内取得房屋权属证书，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金。香缤公司于2015年7月6日在泉州晚报上刊登公告，告知业主，香缤·御嘉苑已通过政府有关部门的竣工验收，具备了入伙条件，现定于2015年7月10日至15日期间集中办理入伙手续。在涉案房产已具备办理分户不动产产权登记的条件下，香缤公司又于2017年10月30日在泉州晚报刊登公告，告知诉争楼盘业主携带身份证、结婚证、分户图、宗地图、代办产权委托书等资料到香缤中心售楼处以便办妥产权证。逾期者，应自行办理产权登记，并承担逾期办证的法律责任。苏秀川未及时接收商铺及按开发商通知的时间前往办理产权登记的相关手续，其他商铺业主均已陆续申请办理产权登记，苏秀川未能提供证据证明是香缤公司的原因导致其逾期办证，其关于要求香缤公司支付逾期办证违约金的诉请缺乏事实及法律依据，不予支持。3、香缤公司是否已履行协助办证义务？根据合同条款的约定，香缤公司未将诉争房屋办理权属登记所需的分户产权证的相关材料完整地交付给苏秀川，向苏秀川完整交付办证所需资料既是双方协议约定的内容也是香缤公司应履行的法定协助办证义务范畴。苏秀川诉请香缤公司履行该协助办证义务，合法有据，应予支持。综上，香缤公司具有诉争房屋的商品房预售许可证，香槟公司与苏秀川之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，予以认定。香缤公司在商铺符合交付条件后履行通知的义务，但因诉争商铺存在违章装修问题导致苏秀川未及时接收，其请求香缤公司支付逾期交付商铺的违约金可予以部分支持；香缤公司未存在逾期办证的违约行为，苏秀川主张的逾期办证违约金，缺乏事实及法律的依据，不予支持。香缤公司未将诉争房屋办理权属登记所需的分户产权证的相关材料完整地交付给苏秀川，苏秀川诉请香缤公司履行该协助办证义务，合法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、泉州市香缤置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给苏秀川逾期交房违约金8379元；二、泉州市香缤置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内履行协助苏秀川办理址在泉州市丰泽区《不动产权证书》的义务；三、驳回苏秀川的其他诉讼请求；四、驳回泉州市香缤置业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费5515元，减半收取2757.5元，由苏秀川负担2695元，泉州市香缤置业发展有限公司负担62.5元，反诉受理费4465元，由泉州市香缤置业发展有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经本院向泉州市不动产登记中心调取的容积率建设情况审核通知书、泉州市房屋登记簿材料证实诉争的店面在2016年1月18日所有权项目初始登记，2016年11月2日就可申请办理分割土地使用权登记。一审查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为，香缤公司具有诉争房屋的商品房预售许可证，香槟公司与苏秀川之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，予以认定。诉争商铺存在其他业主违章装修问题，苏秀川对此有异议并拒绝接收商铺，其请求香缤公司支付逾期交付商铺的违约金符合合同和法律规定，予以支持，香缤公司于2018年6月12日发出入伙通知书，提请苏秀川接到通知书后于2018年6月20日前办理入伙手续，苏秀川前往办理入伙手续时，双方因物业费问题导致未能如期办理入伙手续。合同附件九第六条约定：“业主应从交房之日起全额100%交纳物业服务费”，根据该条款的约定，香缤公司不能以未交纳物业费作为拒绝与苏秀川办理入伙手续的理由，因此对苏秀川请求香缤公司支付逾期交付商铺的违约金予以支持，因双方签订的合同及补充协议均无约定出卖人逾期交房违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十七条：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，本案租金应按泉州名城资产评估房地产估价有限公司评估结论即2016年4月1日至2017年3月31日月租金2401元，从2017年4月1日起至实际交付之日止即2018年9月29日按2793元/月的标准支付违约金。香缤公司未存在逾期办证的违约行为，苏秀川主张的逾期办证违约金，缺乏事实及法律的依据，不予支持。香缤公司在商铺符合交付条件后履行通知的义务，但因诉争商铺存在其他业主违章装修问题导致苏秀川未及时接收，香缤公司主张苏秀川支付给其逾期接受商铺的违约金，缺乏事实及法律的依据，不予采纳。二审审理期间，香缤公司提供香缤御嘉苑2栋35号商铺泉州市不动产登记申请表一份，泉州市房地产测绘图两份给苏秀川，香缤公司已将诉争房屋办理权属登记所需的相关材料完整地交付给苏秀川，香缤公司已履行该协助办证义务，一审判决第二项应予撤销。 综上所述，苏秀川的上诉请求部份成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503民初5435号民事判决第四项； 二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503民初5435号民事判决第一项、第二项、第三项； 三、泉州市香缤置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给苏秀川逾期交房违约金45570元； 四、驳回苏秀川一审的其他诉讼请求。 一审案件受理费5515元，减半收取2757.5元，由苏秀川负担2695元，泉州市香缤置业发展有限公司负担62.5元，反诉受理费4465元，由泉州市香缤置业发展有限公司负担；一审评估鉴定费5000元由泉州市香缤置业发展有限公司负担。二审案件受理费5515元，由苏秀川负担2400元（多预交的3115元予以退回）；由泉州市香缤置业发展有限公司负担3115元（多预交的2400元予以退回）。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一九年十一月五日 书记员  陈文能 附注：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。