湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0111民初2024号原告：恩施市人民政府，住所地：湖北省恩施市市府路2-3号。法定代表人：苏勇，系该市市长。委托诉讼代理人：苏利，湖北苏利律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张勇，湖北苏利律师事务所律师，一般授权代理。被告：湖北华鑫集团有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区楚雄大街297号。法定代表人：翁小平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：毛学军，湖北谦顺律师事务所律师，特别授权代理。原告恩施市人民政府（以下简称恩施政府）诉被告湖北华鑫集团有限公司（以下简称华鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法适用普通程序审理，组成由审判员黄俞海担任审判长，审判员陈红、人民陪审员吴小蕊参加的合议庭，于2016年8月22日公开开庭进行了审理。原告恩施政府的委托诉讼代理人苏利、吕泰雍治，被告华鑫公司的委托诉讼代理人毛学军到庭参加诉讼。后依法更换合议庭成员，另行组成由审判员陈红担任审判长，人民陪审员张玉琦、陈利萍参加的合议庭，于2019年2月22日公开开庭进行了审理。原告恩施政府的委托诉讼代理人苏利、张勇，被告华鑫公司的委托诉讼代理人毛学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恩施政府向本院提出诉讼请求：1、判令被告华鑫公司按双方于2006年7月8日签订的《房屋销售协议》的约定给原告恩施政府办理买卖房屋过户登记手续，并将不动产权属登记书交付给原告恩施政府；2、案件受理费及其他诉讼费用由被告华鑫公司承担。在审理过程中，原告恩施政府请求变更诉讼请求为：1、解除原告恩施政府与被告华鑫公司于2006年7月8日签订的《房屋销售协议》；2、判令被告华鑫公司向原告恩施政府返还200000元的购房款及从2006年7月12日起至付清为止的利息损失（暂时计算到起诉时的2016年5月3日，按中国人民银行同期贷款利率计为128162元）；3、判令被告华鑫公司赔偿原告恩施政府因解除合同所造成的损失3230000元；4、本案诉讼费用由被告华鑫公司承担。事实与理由：2006年7月8日，被告华鑫公司自愿将位于湖北省武汉市洪山区楚雄大街297号圣宝龙大酒店内的复式会所的西单元201号、202号两套房屋卖与原告恩施政府，并签订了《房屋销售协议》，双方就房屋位置、房屋证号，土地取得、转让价款、付款方式、办证期限等权利义务进行了明确的约定。协议签订之前后，原告恩施政府按照约定向被告华鑫公司支付购房保证金200000元，但被告华鑫公司始终未按协议第三条约定给原告恩施政府办理交易房屋过户登记手续。其后，原告恩施政府曾多次致电、致函要求被告华鑫公司办理房屋权属证书，被告华鑫公司以各种理由予以推诿。为维护合法权益，故诉至本院，被告华鑫公司辩称：1、请求驳回原告恩施政府的诉请，原告恩施政府的诉请的已经超过法律规定的时效，被告华鑫公司按照约定在2008年2月28日前将房屋过户给原告恩施政府，当时房地产部门认为该房屋不能办理过户给原告恩施政府，该房屋销售协议不能实际实现。2、被告华鑫公司没有交付给原告恩施政府使用，合同中约定在原告恩施政府支付完全部的房款之前，不会交付给原告恩施政府，根据约定，原告恩施政府如果认为被告华鑫公司没有办理过户手续是违约行为，原告恩施政府应该在2010年2月28日前提起诉讼。原告恩施政府为支持其诉讼请求，依法向本院提交如下证据：证据一：房屋销售协议（2006年7月8日），拟证明原告恩施政府与被告华鑫公司于2006年7月8日签订了《房屋销售协议》，被告华鑫公司将圣宝龙大酒店内的复式会所201、202号房屋出售给原告恩施政府。证据二：收据两份，拟证明原告恩施政府已向被告华鑫公司支付购房款200000元。证据三：武汉市房屋产权登记信息查询单，拟证明圣宝龙大酒店的产权人是被告华鑫公司。证据四：《函》（2015年12月2日），拟证明被告华鑫公司与原告恩施政府就涉案房屋一直在交涉，没有超过诉讼时效。证据五：2017年武汉房价均价查询单、2017年狮城名居二手房成交查询单、2017年珞狮南路房价均价查询单及街道口房价均价查询单，拟证明《房地产估价报告》所采用的数据明显低于市场价值，导致其所得出的涉案房屋价值严重偏低，该份估价报告不足以为法庭采信。证据六：《恩施市人民政府关于办理国有土地使用权证和房屋所有权证的函》共6份，拟证明2009年至2015年期间，原告恩施政府每年都向被告华鑫公司发函要求办理过户手续，诉讼时效未超过。被告华鑫公司未提交证据。经庭审质证，被告华鑫公司对原告恩施政府提交的证据一的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议，认为合同不能证明未超过诉讼时效；对证据二的真实性有异议，认为有待核实；对证据三的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议，认为不能证明原告恩施政府未超过诉讼时效；对证据四的真实性无异议，但对其证明内容有异议，不能证明多次向被告华鑫公司交涉；对证据五的真实性、证明目的有异议；对证据六的真实性、证明目的有异议。本院认为，在各方当事人提交的证据中，对真实性无异议的证据，本院予以认定，对其证明目的有异议的，本院在相互印证后酌情予以采信。证据二中的两份《收据》，载明2005年4月16日收到原告恩施政府支付的50000元购房保证金，2006年7月12日收到原告恩施政府支付的150000元购房保证金，两份收据皆盖有被告华鑫公司公章，且有《房屋销售协议》为佐证，本院予以采信。证据五无其他证据材料相佐证，本院不予采信。证据六为原告恩施政府文件，上盖有原告恩施政府公章，本院予以采信。经审理查明：2006年7月8日，原告恩施政府与被告华鑫公司签订《房屋销售协议》一份，约定：被告华鑫公司自愿将位于武汉市洪山区楚雄大街297号圣宝龙大酒店内的复式会所的两套房(砖混结构，房屋土地使用取得方式为出让，所有证编为地号：G11060031;房权证号：20××12，土地使用年限自1997年7月14日至2047年7月15日止；房屋编号为西单元201、202号），从圣宝龙酒店房产、土地证中分割后以人民币4000元/平方米价格出售给原告恩施政府（含室内目前已有的装修及所有设施、设备、明细单附后）。两套房具体面积以房产管理部门测算的面积为准。被告华鑫公司出售给原告恩施政府的房屋已经全面精装修，房屋内所有的电器及全部家具及其他日用品在订立本协议时全部随房交付原告恩施政府，不再另行计价。原告恩施政府已于2005年4月向被告华鑫公司支付50000元保证金，在本协议订立时，原告恩施政府再向被告华鑫公司支付150000元保证金。被告华鑫公司收到原告恩施政府支付的上述全部款项后，被告华鑫公司到有关房地产管理部门办理上述房产从圣宝龙大酒店分割出来过户至原告恩施政府名下的手续，原告恩施政府应派专人积极配合。2006年10月30日前，被告华鑫公司将土地证交付给原告恩施政府，原告恩施政府支付给被告华鑫公司1200000元购房款。2008年2月28日前，被告华鑫公司将房产证交付给原告恩施政府，原告恩施政府支付剩余购房价款。如原告恩施政府未按上述规定付款，被告华鑫公司有权终止本协议，同时原告恩施政府所付保证金不予退还。在被告华鑫公司办理房产证书和土地证书期间，被告华鑫公司暂将圣宝龙大酒店内的复式会所西单元201、202房交付给原告恩施政府使用，在此期间原告恩施政府不支付使用费。但原告恩施政府不得将房屋转借或转租给他人使用。如经发现原告恩施政府转借或转租给他人，被告华鑫公司可收回房屋，同时原告恩施政府应按被告华鑫公司会所住宿标准及实际使用期限计算住宿费用，且原告恩施政府在支付完全部房款之前不得使用。在办理房产证书和土地证书过户中产生的过户费用，由被告华鑫公司和原告恩施政府按法律法规的规定各自承担。如因一方未按规定支付过户费用致使无法过户，后果由过错方承担。因不可抗力因素造成本协议无法履行的，本协议终止，原告恩施政府支付的保证金和购房款（如发生）被告华鑫公司应退还给原告恩施政府，但原告恩施政府应按实际使用期限向被告华鑫公司支付房屋使用费，具体收费标准参照武汉市房屋出租的价格执行。2005年4月16日，被告华鑫公司向原告恩施政府出具《收据》一份，载明收到原告恩施政府支付的购房保证金50000元。合同签订后，被告华鑫公司将案涉房屋交付给原告恩施政府使用，并于2006年7月12日向原告恩施政府出具《收据》一份，载明收到原告恩施政府支付的购房保证金150000元，但一直未办理过户登记。原告恩施政府分别于2009年1月14日、2010年1月14日、2011年1月14日、2012年5月14日、2014年6月9日、2015年4月15日向被告华鑫公司发出《恩施市人民政府关于办理房产证和土地证过户手续的函》、《恩施市人民政府关于办理国有土地使用权证和房屋所有证的函》，载明：双方于2006年7月8日签订《房屋销售协议》，被告恩施政府依约支付保证金，被告华鑫公司依约将位于武汉市洪山区楚雄大街297号圣宝龙大酒店内的两套房屋（房号为西单元201、202号）交付于原告恩施政府，原告恩施政府设立的办事处一直使用两套房屋至今，期间多次催促被告华鑫公司依约办理上述两套房屋的国有土地使用权证和房屋所有权证，但至今未办理。根据双方签订的《房屋销售协议》，特函请被告华鑫公司履行双方约定，尽快办理上述两套房屋的国有土地使用权证和房屋所有权证。被告华鑫公司于2015年6月30日向原告恩施政府发出《关于恩施市人民政府恩市政函[2015]36号的回函》，载明：被告华鑫公司同意以远低于周边市场价格的单价将圣宝龙大酒店西单元201、202号两套房屋售给原告恩施政府是由于恩施政府主要领导人当时承诺“恩施市境内只批准设立华鑫公司一家铁路道渣石生产企业”。但随着被告华鑫公司在恩施市投资逐步深入，发现恩施市境内有多家恩施市相关部门批准设立的铁路道渣石企业，当初的承诺无法兑现，导致被告华鑫公司在恩施市的投资损失巨大。因此被告华鑫公司提出如下方案：1、将双方于2006年7月8日签订的《房屋销售协议》解除，被告华鑫公司将原告恩施政府交纳的款项退还给原告恩施政府，原告恩施政府将圣宝龙大酒店西单元201、202号两套房屋交还给被告华鑫公司；2、双方在2006年7月8日签订的《房屋销售协议》基础上签订补充协议，以圣宝龙大酒店周边同等条件房屋当前的价格作为贵我双方结算购房款的依据。2015年12月2日，被告华鑫公司向原告恩施政府发出《函》，载明：由于多方面及历史原因，导致圣宝龙大酒店西单元201、202号两套房屋一直没办理相关手续。鉴于周边环境与原告恩施政府将此处作为驻汉办事处的工作性质不协调，提出如下建议：用被告华鑫公司在武昌水果湖地区、紧邻湖北省委的一套房屋置换圣宝龙大酒店西单元201、202号两套房屋，以达到完全解决上述遗留问题的目的。审理中，原告恩施政府申请对武汉市洪山区楚雄大街297号圣宝龙大酒店内的复式会所201、202号两套房（所有权证编号地号为：G11060031，产权证号：20××12）于2017年3月20日的价值进行评估。本院委托深圳市城市房地产土地评估有限公司武汉分公司对案涉房产的市场价值进行评估。2018年12月12日，深圳市房地产土地评估有限公司武汉分公司出具《房地产估价报告》和《房地产估价报告书》。报告中载明：经过实地查勘和市场调查，运用比较法和收益法进行认真的分析和测算，确定估价对象在2017年3月20日假定未设立法定优先受偿权下的价值为人民币3500000元。针对此评估报告，原告恩施政府认为评估方法有异议，被告华鑫公司无异议。原告恩施政府无其他证据材料证明评估方法有误，本院认可该份评估报告。本院认为：原告恩施政府与被告华鑫公司签订的《房屋销售协议》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”《房屋销售协议》约定，被告华鑫公司在收到原告恩施政府的保证金后办理将房产分割过户到原告恩施政府名下的手续，2008年2月28日前将房产证交付给原告恩施政府。故本案的诉讼时效应从2008年3月1日开始计算。原告恩施政府先后于2009年1月14日、209年1月14日、2011年1月14日、2012年5月14日、2014年6月9日、2015年4月15日发函给被告华鑫公司，要求办理相关过户手续，导致诉讼时效中断，原告恩施政府现于2016年5月3日提起诉讼，本案未超过诉讼时效。被告华鑫公司认为原告恩施政府提出诉请已经超过法律规定的诉讼时效的抗辩，无事实和法律依据，本院不予采信。根据《房屋销售协议》的约定，被告华鑫公司收到原告恩施政府支付的保证金后，被告华鑫公司到有关房地产管理部门办理房产过户手续。原告恩施政府按合同约定支付保证金后，被告华鑫公司以房地产部门认为涉案房屋是经营场所，没有销售所有证，不能办理分割，所以未办理房屋过户手续作为抗辩理由。本院认为，双方合同不能履行的原因在于涉案房屋不能分割过户，被告华鑫公司作为出卖人，应当确保标的物适于交易，不得以合同之外第三人的行为作为抗辩，故被告华鑫公司应对合同另一方即原告恩施政府承担违约责任。原告恩施政府作为房屋买受人，对于合同因案涉房屋未能过户而不能履行并无责任。由于被告华鑫公司违约，原告恩施政府享有法定解除权，有权提出解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故原告恩施政府要求被告华鑫公司返还200000元的保证金款及利息，具有法律和事实依据，本院予以支持。关于赔偿房屋差价损失。根据《房地产评估报告书》，案涉房屋目前市场价值为3500000元。根据《房屋销售协议》，约定购房款为2000000元（4000元/㎡×500㎡）。案涉房屋存在涨幅差价1500000元，属于合同履行后原告恩施政府可获得的利益，也是因被告华鑫公司违约给原告恩施政府造成的损失，在返还保证金不足以弥补原告恩施政府损失的情况下，原告恩施政府有权就其损失继续主张权利。但由于房屋价格上涨速度较快，双方在签订合同时无法预见违反合同可能造成的损失如此之大。且原告恩施政府仅支付200000元保证金，未履行合同约定的全部付款义务，故对于原告恩施政府的差价损失不能完全依照目前房屋可能实现的客观市场价值和合同约定的价格之差认定，而应根据合同履行的实际情况予以考虑。从案涉房地产买卖合同的履行情况看，原告恩施政府分两次共支付200000元购房保证金。根据合同履行情况，本院认为，原告恩施政府所得房屋差价损失为150000元（1500000×200000÷2000000=150000元）较为合理，对于原告恩施政府主张的3230000元损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告恩施市人民政府与被告湖北华鑫集团有限公司于2006年7月8日签订的《房屋销售协议》；二、被告湖北华鑫集团有限公司于本判决生效之日起三日内向原告恩施市人民政府返还保证金200000元并支付利息（以本金200000元为本金按照银行同期贷款利率计算，自2006年7月12日起至付清之日止）；三、被告湖北华鑫集团有限公司于本判决生效之日起三日内向原告恩施市人民政府赔偿房屋差价损失150000元；四、驳回原告恩施市人民政府的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35365.30元、司法鉴定费9375元，由原告恩施市人民政府承担31828.80元，被告湖北华鑫集团有限公司承担12911.50元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 陈   红人民陪审员 XXXXX人民陪审员 XXXXX二〇一九年十一月二十日书 记 员 王 浚 川