海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1263号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：北京中铁第一太平物业服务有限公司三亚分公司，统一社会信用代码：91460200562421253X，住所地海南省三亚市吉阳区迎宾路165号金悦府5号楼一层。负责人：周士杰，该公司副总经理。委托诉讼代理人：罗刚，该公司职员。委托诉讼代理人：巩越，该公司职员。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：陈海英，女，1968年6月2日出生，汉族，公民身份号码×××，现住海南省三亚市。上诉人北京中铁第一太平物业服务有限公司三亚分公司（以下简称中铁物业公司）因与被上诉人陈海英物业服务合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初10539号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人中铁物业公司的委托诉讼代理人罗刚、巩越、被上诉人陈海英无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中铁物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持中铁物业公司要求陈海英支付公摊费、违约金的一审诉求。事实和理由：1.关于中铁物业公司主张收取陈海英能源公摊费是否符合《海南省物业管理区域公共水电费分摊办法》及《海南经济特区物业管理条例》第39条“物业管理区域公共部分和公共设备设施使用的水电费用等，由业主根据实际消费分摊。具体办法由省价格行政主管部门会同省住建住房和城乡建设行政主管部门制定”的规定，并且中铁物业公司与陈海英签署《公共能源分摊水电费收费》，陈海英有义务向中铁物业公司支付公摊费。2.关于中铁物业公司主张2017年公共区域产生的水电费数额，主张按照每平方米0.27元计算，存在证据予以支持。3.关于违约金的收取标准，应按照中铁物业公司与陈海英签订的《前期物业服务协议》第六条违约责任中的第四款：陈海英违反协议，不按照约定交纳物业服务费的，中铁物业公司可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求陈海英按照每逾期一日加收应缴额的3‰支付滞纳金。据此，请求二审法院支持中铁物业公司的上诉请求。陈海英未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。中铁物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令陈海英支付拖欠的物业费2776.2元，2017年公摊费214.2元，违约金2531.89元（违约金以2776.2元为基数，自2018年1月1日计算至实际支付物业费之日止，按每日千分之三的标准计算）；2.本案诉讼费用由陈海英承担。陈海英向一审法院提出反诉请求：1.判令中铁物业公司占用陈海英物业费的违约金666元；2.判令中铁物业公司赔偿房租6000元；3.判令中铁物业公司向陈海英赔礼道歉；4.本案诉讼费用全部由中铁物业公司承担。一审法院认定事实：涉案小区位于三亚中铁城·悠岚湖，三亚润德置业投资有限公司系该项目的开发商。2016年11月30日，中铁物业公司经过竞标取得悠岚湖前期物业管理项目物业管理资格，此后三亚润德置业投资有限公司聘请中铁物业公司为涉案项目提供前期物业管理服务。2016年12月19日，三亚市吉阳区住房和城乡建设局作出吉住建前备字[2016]第13号《前期物业管理备案证书》，同意登记备案，有效期至业主大会选聘新的物业公司为止。陈海英系三亚中铁城·悠岚湖5号楼13A02号房的购房人，于2017年1月11日签署《房屋交接验收表》对涉案房屋进行验收，经验收认为涉案房屋存在墙面反潮、多处需要刷漆等共计20项问题，并在《房屋交接验收表》予以载明。同日，中铁物业公司和陈海英签订一份《前期物业服务协议》，第一条双方的权利和义务约定：中铁物业公司为陈海英提供前期物业管理，中铁物业公司对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据与开发商签订的《前期物业服务合同》的规定，向陈海英收取物业管理费用。陈海英依据开发商与中铁物业公司签订的《前期物业服务合同》的规定，向中铁物业公司及时全额缴纳物业管理费用等。第二条物业管理服务内容约定：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备的维护和管理；三、环境卫生；四、安全防范；五、交通秩序与车辆停放；六、房屋装饰装修管理；七、消防管理；八、公共绿化。第三条物业管理服务质量约定：一、房屋外观：1.外墙无破损，无乱涂乱画现象；2.户外无违章安装的防盗栅栏和空调；3.房屋场地无违章搭建。二、共用部位。共用设施设备的维护和管理：1.共用部位无破损，共用设施设备运行正常；2.定期专人维护保养。三、环境卫生：1.环境整洁，无污染。2.生活垃圾日产日清。四、绿化：1.养护得当，定期修剪；2.美观协调。五、交通秩序与车辆停放：1.道路畅通有序；2.车辆停放整齐。六、秩序维护部：1.统一服装，持证上岗，佩戴标志；2.物业管理区域内防止重大责任火灾、交通事故和刑事案件；3.服务主动、热情。七、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修。小修及时修理，两小时内完成，并建立登记、回访制度；2.急修20分钟到现场，24小时处理，并建立登记、回访制度；业主保修及时率达90%以上，维修质量合格率达90%以上。第四条物业服务费约定：一、陈海英交费时间从购房合同约定的交付之日起计算，按年度预交，业主或者物业使用人应在上次物业服务费期满前十五日内交纳下一年度物业服务费。首次物业服务费应自购房合同约定的交付之日起全额交付；二、收费标准（按建筑面积）3.5元/㎡/月；三、因陈海英原因未能按期办理收房手续而导致房屋空置的，由陈海英按物业服务费标准的100%向原告缴纳等。第六条违约责任约定：一、中铁物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，陈海英有权要求中铁物业公司限期改正，逾期未改正且给陈海英造成损失的，中铁物业公司承担相应的法律责任；四、陈海英违反协议，不按照约定缴纳物业服务费的，中铁物业公司可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求陈海英按每逾期一日加收应缴额的千分之三支付滞纳金等。陈海英另于同日签署一份《公共能源分摊水电费收费》，内容为：本人为三亚中铁城·悠岚湖项目5楼1单元13A02号业主，根据海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅颁发的《海南省物业管理区域用水电费分摊办法》按户建筑面积据实分摊，本人承诺每年缴纳下一年物业费时同时缴纳上一年度公摊水电费。此后经整改，陈海英于2017年4月1日签署《项目入住确认单》和商品房交付使用签收单（存根），入住涉案房屋，涉案房屋的建筑面积为66.1平方米。协议签订后，陈海英于2017年1月11日缴纳2017年1月15日至2017年12月31日止的物业服务费2671.72元。2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费和2017年1月1日至2017年12月31日的公摊费至今尚未缴纳。此后，中铁物业公司向陈海英发出《催费通知》，要求陈海英于2018年7月1日前缴纳2018年1月1日至2018年12月31日的物业费。案件审理过程中，陈海英主张2017年1月11日至2017年4月1日期间，因涉案房屋整改致其在外租房居住产生租金6000元。陈海英为证明其主张，向本院提交网银转账记录和微信聊天记录，经法庭组织质证，中铁物业公司对陈海英主张的租金数额不认可，且认为房屋整改责任人为开发商，与物业公司无关。一审法院认为：陈海英与中铁物业公司于2017年1月11日签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规效力性强制性规定，该协议合法有效，双方当事人应当按照协议约定全面履行各自权利义务。协议签订后，中铁物业公司按照合同约定为陈海英提供了物业服务，陈海英应当按照合同约定向中铁物业公司支付物业服务费。陈海英认为因涉案房屋存在质量问题需要整改，经整改后实际交房时间为2017年4月1日，故物业费应当从2017年4月1日起算。双方签订的《前期物业服务协议》第一条约定，物业服务的范围为物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，第四条约定物业费交费时间从购房合同约定的交付之日起计算。本案中，陈海英于2017年1月11日签署《房屋交接验收表》对涉案房屋进行验收，虽然涉案房屋存在墙面反潮、多处需要刷漆等问题，但存在的问题均属于开发商维护范畴，与中铁物业公司无关，不影响中铁物业公司依据合同约定向陈海英提供物业共用部位、共用设施的物业服务。中铁物业公司实际提供了物业服务，陈海英也因此获益，且合同亦约定物业费从购房合同约定的交付之日起计算。中铁物业公司主张从实际交付之日即2017年1月11日起计算物业费未违反合同约定，也公平合理，陈海英主张从2017年4月1日起计算物业费没有依据，不予支持。协议约定物业服务费的收费标准为每平方米每月3.5元，涉案房屋的建筑面积为66.1平方米，2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费为2776.2元（66.1㎡×3.5/元/月×12个月），中铁物业公司诉求陈海英支付2018年1月1日至2018年12月31日物业费2776.2元本院予以支持。陈海英反诉要求中铁物业公司支付2017年1月11日至2017年4月1日期间占有物业费资金损失没有依据，不予支持。关于违约金。中铁物业公司已经按照约定提供了物业服务，陈海英未按照约定及时缴纳物业服务费违反合同约定，中铁物业公司诉求陈海英支付违约金本院也予以支持。中铁物业公司主张违约金标准过高，陈海英拖欠物业费给中铁物业公司造成的实际损失为资金占用期间的利息损失，酌情调整违约金标准为按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算。即违约金应以2776.2元为基数，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率为标准，自2018年5月2日计算至陈海英实际付清物业费之日止。关于公摊费。陈海英签署的《公共能源分摊水电费收费》载明其同意按照建筑面积据实分摊公摊水电费，该《公共能源分摊水电费收费》系陈海英真实意思表示，陈海英应当按照该承诺内容支付公摊费用。中铁物业公司主张公摊费的计算标准为每平方米为0.27元，系结合业主房屋建筑面积和公共区域产生的全年水电费进行计算得出，公共区域产生的全年水电费由单独统计表进行统计。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条(javascript:SLC(98761,64))第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己的主张应当提供证据予以证明，否则应承担举证不能的法律后果。中铁物业公司未提交证据证明涉案小区2017年公共区域产生的水电费数额，主张按照每平方米0.27元计算公摊费没有事实依据。综上，中铁物业公司诉求陈海英支付公摊费142.8元不予支持。陈海英主张因涉案房屋整改致其在外租房居住产生租金6000元，并要求中铁物业公司赔偿房租损失。首先，陈海英未提交房屋租赁合同、租金支付票据等证据证明租赁房屋、租金标准和实际支付租金数额；其次，即使存在租金损失，涉案房屋存在的墙面反潮、多处需要刷漆等问题均属于开发商维护范畴，陈海英诉求中铁物业公司也没有法律依据，对陈海英反诉要求中铁物业公司赔偿房租损失6000不予支持。综上，判决：一、陈海英应自本判决生效之日起7日内，向中铁物业公司支付物业费2776.2元和违约金（违约金以2776.2元为本金，自2018年5月2日计算至陈海英实际付清物业费之日止，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算）；二、驳回中铁物业公司其他诉讼请求；三、驳回陈海英的全部反诉请求。一审案件受理费25元（中铁物业公司已预交，并已减半收取），由陈海英负担。一审反诉案件受理费25元（陈海英已预交，并已减半收取），由陈海英负担。二审中，中铁物业公司提交新证据一份：公共区域水电费分摊明细。拟证明其向业主收取水电费有合法依据。陈海英对该证据三性不予认可。本院经审查认为，该证据系中铁物业公司单方面制作，不予采纳。一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、中铁物业公司诉求陈海英承担违约金是否过高；二、陈海英是否应向中铁物业公司支付公摊费。1关于中铁物业公司诉求陈海英承担违约金是否过高的问题根据《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，中铁物业公司主张的违约金标准过高，陈海英拖欠物业费给中铁物业公司造成的实际损失为资金占用期间的利息损失，酌情调整违约金标准为按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算。因此，通过以上的分析可知，陈海英主张违约金过高给予调整，应予支持。一审法院判决按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算违约金，符合公平原则，应予维持。中铁物业公司上诉该项主张没有事实和法律依据，不予支持。2关于陈海英是否应向中铁物业公司支付公摊费的问题陈海英与中铁物业公司签订《公共能源分摊水电费收费》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，系有效合同。中铁物业公司主张陈海英依合同约定支付公摊费，但中铁物业公司未提供证据证明涉案小区2017年公共区域产生的水电费数额，应承担举证不能的法律后果。因此，一审法院不予支持中铁物业公司的该项诉求，应予维持。中铁物业公司上诉主张陈海英支付公摊费，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，中铁物业公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由中铁物业公司负担。本判决为终审判决。审判长 梁 朝审判员 陈太洪审判员 李 祎 二○一九年十一月十九日书记员 唐 毅附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。