江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣11民终1663号上诉人（一审原告、执行申请人）：徐虹，女，1962年12月2日出生，汉族，江西省婺源县人，住江西省婺源县紫阳镇城南樟坞6号。委托诉讼代理人：郑美玲，江西学林律师事务所律师。被上诉人（一审被告、案外异议人）：汪正同，男，1993年8月25日出生，汉族，江西省婺源县人，住江西省上饶市婺源县。被上诉人（一审被告、案外异议人）：饶梦莹，女，1991年2月14日出生，汉族，江西省修水县人，住江西省九江市修水县杭口镇厚家源村十三组，系被告汪正同之妻。二被上诉人共同委托诉讼代理人：汪德金，系汪正同父亲。被上诉人（一审被告、被执行人）：婺源县安泰房地产开发有限责任公司，住所地江西省上饶市婺源县锦屏路，统一社会信用代码：91361130756756959P。委托诉讼代理人：程桂林，婺源县城郊法律服务所法律工作者。上诉人徐虹因与被上诉人汪正同、饶梦莹、婺源县安泰房地产开发有限公司（简称安泰公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服江西省婺源县人民法院（2019）赣1130民初188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐虹上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由:1.一审已查明案涉房屋属于安泰公司所有，在安泰公司唯一股东暨法定代表人汪大忠死亡后，该公司不可能对外发生交易，不可能将案涉房屋与汪正同签订房屋买卖合同；2.一审法院认定汪正同、饶梦莹对案涉房屋享有排除法院强制执行时适用了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条系法律适用错误，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，而依照该规定，汪正同、饶梦莹不能排除法院执行；3.安泰公司是一人公司，其法定代表人及唯一股东汪大忠于2017年8月已去世，其法定继承人均表明放弃股权继承，安泰公司已丧失意思表示能力，不可能在2018年10月1日与汪正同、饶梦莹签订购房合同；4.案涉房屋系安泰公司办公场所，汪正同、饶梦莹未合法占有；5.汪正同、饶梦莹未实际支付全部购房款。汪正同、饶梦莹共同答辩称：一审法院认定案涉房屋属于安泰公司所有，在法律适用上是有失偏颇的，案涉房产应认定为28个投资人共有。一审法院认定汪正同、饶梦莹对案涉房屋享有排除执行的民事权益是正确的。安泰公司答辩称：公司的法定代表人虽已过世，但汪大忠已将公司事务全权委托给了汪德金，同意汪正同、汪德金的答辩意见。徐虹向一审法院起诉请求：1.依法判决本院查封的坐落于婺源县紫阳镇源头路6号C地项目中的3-201号、3-202号，储104、储105房屋系被告安泰公司所有；2.依法判决对上述房产继续执行；3．本案诉讼费由三被告承担。一审查明：安泰公司为自然人独资的有限责任公司，该公司成立于2003年12月9日，法定代表人汪大忠于2017年8月份死亡，被告汪正同为汪大忠的孙子。2003年10月27日，汪金海、曹竞文、程卫民等28个自然人通过竞拍取得源头路6号C地的国有土地使用权。因政策规定自然人不能从事房地产开发，汪金海、曹竞文、程卫民等人通过挂靠安泰公司的方式，于2003年12月29日以该公司名义与婺源县土地市场交易管理所签订拍卖成交确认书。2004年1月2日，安泰公司与婺源县土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》并办理土地登记审批手续，同年1月14日办理了建设工程规划许可证，建设项目为商住综合楼。2007年10月22日，汪金海、曹竞文、程卫民代表其他合伙人（甲方）与安泰公司（乙方）签订《地产挂靠委托建设协议书》，协议约定“因合伙业需要，甲方出资购买使用权登记在乙方名下的位于源头路的1450平方米土地，并以乙方名义办理建设许可证和房屋销售等开发相关手续，其实际权益属甲方所有…三、甲方向乙方支付挂靠委托建设代理费3万元整…凡因甲方因素涉及乙方的相关费用支出全部由甲方负担；四、甲方负责办理土地使用、建设许可、工程质量监理、房屋预售、购房者产权证等相关手续，负责协调相关部门的关系”等内容。2010年7月份，项目开始动工建设。2011年10月27日，该项目竣工验收合格，现名为“人和大楼”、聚源小区5＃楼，业主于2012年开始入住，但因各种原因一直未能办理产权登记。2018年4月2日，婺源县政府办公室发布婺府办字（2018）42号文件，即《婺源县人民政府办公室关于印发婺源县源头路“人和大楼”和县自来水公司供水调度大楼开发建设历史遗留问题协调会议记录摘要的通知》，其中对“人和大楼”开发建设历史遗留问题的处置意见是“为了妥善解决历史遗留问题，会议原则上同意：1．由安泰公司自行向县气象局申办防雷验收手续，按规定缴纳有关税费；2．由县房管局、县国土资源局为购房户办理房屋产权登记”。2018年8月20日，安泰公司和投资的28个自然人向婺源县政府提交《关于请求对源头路6＃C地的开发税务历史遗留问题进行客观处置的报告》，请求能合法、客观、妥善地处理项目的涉税问题。2018年9月22日，安泰公司向各业主发出《关于统一收取缴纳不动产登记税费、统一集中办理房屋产权登记的紧急通知》，该通知中确认各业主税费统一交纳到公司指定的董正龙尾号为2194的中国工商银行账户、公司只向产权登记申请人（购房人）收取上述税费并代缴，业主凭交纳税费给公司或税务机关的资金进账凭证签订商品房买卖合同等内容。2018年10月13日，婺源县税务局办公室发布婺源税办抄字（2018）1号抄告单，同意安泰公司开发的源头路“人和大楼”项目按2014年自行申报价格计算补缴营业税、税款足额缴纳后才可开具增值税发票等内容。2018年10月15日，安泰公司向县房管局提交《关于请求对源头路6＃C地地上房产销售合同进行书面备案的申请》。2019年1月10日，安泰公司向不动产登记中心提交申请报告，申请办理房产初始登记。2016年10月31日，原告以安泰公司为被告向该院提起诉讼，要求安泰公司归还借款1306610元及利息231968元，该院于2016年11月7日作出（2016）赣1130民初1226号民事调解书，确认安泰公司于2016年11月14日前偿还原告借款1306610元及利息。因安泰公司未按照调解书约定的期限履行，原告依据（2016）赣1130民初1226号民事调解书向该院申请查封安泰公司开发的源头路6号C地项目中的3-201、3-202、储104、储105房屋，该院于2018年12月6日作出（2016）赣1130执647号执行裁定书，裁定查封上述房产，该裁定书于2018年12月21日送达给安泰公司。被告汪正同、饶梦莹于2019年1月3日提出执行异议，该院于2019年1月17日作出（2019）赣1130执异1号执行裁定书，裁定中止对（2016）赣1130执647号执行裁定查封的涉案房产的执行，并于2019年1月17日送达给双方当事人。案涉房产于2012年4月进行用水开户，2018年4月12日进行用电立户，用户名均为汪正同。汪正同与饶梦莹于2018年9月12日办理结婚登记手续,双方约定将案涉房产3-201室登记在饶梦莹名下。2018年10月1日，汪正同、饶梦莹与安泰公司签订案涉房产的商品房买卖合同，合同总价款为743166元。2018年12月11日，案涉房产缴纳不动产税费合计35387元。2019年1月21日，税务部门出具税收完税证明，证明案涉房产缴纳契税、印花税合计13605.92元。一审法院认为：（一）案涉房产属于被告安泰公司所有。理由如下：1．本案争议房产所有权属于不动产物权，应当按照《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的规定确定其权属。《物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力…”，第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明…”，本案中，根据审理查明的事实，涉案项目土地使用权、建设工程规划许可证均登记在安泰公司名下，申请办理的不动产初始登记也是登记在安泰公司名下。2．即使汪金海、曹竞文、程卫民等28位自然人将土地登记到安泰公司名下挂靠开发属实，且安泰公司认可上述自然人对争议房产享有所有权，也不能以此对抗第三人。首先，不动产物权登记是法律规定的物权公示方法，该公示目的在于让第三人知悉该不动产物权的权属和变动，明晰不动产物权，避免第三人遭受损害，保护市场交易安全。本案中，涉案房产系由安泰公司登记开发，该登记不仅是在法律上明确了安泰公司享有的物权，也是对外向第三人宣告安泰公司享有的物权，第三人无从知悉亦无义务去了解投资人与安泰公司之间的法律关系。其次，城市房地产开发和建筑管理法律法规禁止个人采用借用企业资质、挂靠等手段进行房地产开发，汪金海、曹竞文、程卫民等28位自然人采用将土地登记到安泰公司名下挂靠的方式开发不为法律所允许，如果认定汪金海、曹竞文、程卫民等28位自然人对争议房产享有所有权，将使法律禁止的行为通过民事诉讼合法化。再者，《物权法》第十七条规定“…不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，可知如果属于登记错误，可以根据物权法的规定进行更正或者提出更正诉讼，但本案是汪金海、曹竞文、程卫民等28位自然人自愿同意将该土地使用权登记在安泰公司名下，不属于登记错误情形。（二）被告汪正同、饶梦莹对涉案房屋享有民事权益，该权益能够排除法院的强制执行。理由如下：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“…第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，本案中，根据审理查明的事实，涉案房产被查封时间是2018年12月21日，在此之前，案涉房产符合上述规定情形。1．被告汪正同、饶梦莹在该院查封前已经支付全部购房款。案涉房产的合同总价款为743166元，被告称支付购房款及相关费用合计1369383.2元，根据其提交的证据以及原告的质证意见，该院经审查认定被告支付的购房款合计763383.2元，予以采信的证据有：①2003年12月15日的收据和2010年8月9日的收款收据，证明被告以入股金16万元抵付购房款；②2011年12月10日的收款收据，证明被告以股份分红14.86332万元抵付购房款；③汇入董正龙尾号2194银行账户中的六笔，即2018年11月5日5万元、2018年11月8日4万元、2018年11月28日28万元、2018年12月3日的1.475万元、2018年12月19日1.5万元和5.5万元。对于被告提交的其他支付购房款证据，不予采信。2．被告汪正同、饶梦莹在该院查封前已经实际占有案涉房产。根据被告提交的案涉房产水电开户情况及使用现状，案涉房产于2012年4月进行用水开户，2018年4月12日进行用电立户，用户名均为汪正同。2018年10月1日签订书面的商品房买卖合同，并在2018年12月21日前装修入住，可认定被告汪正同、饶梦莹在该院查封之前已合法占有案涉房产。3．案涉房产在该院查封前未办理过户登记不是被告汪正同、饶梦莹的过错。根据2018年4月2日的《婺源县人民政府办公室关于印发婺源县源头路“人和大楼”和县自来水公司供水调度大楼开发建设历史遗留问题协调会议记录摘要的通知》、2018年8月20日《关于请求对源头路6＃C地的开发税务历史遗留问题进行客观处置的报告》、2018年10月13日的《婺源税办抄字（2018）1号》以及安泰公司缴纳税费发票的领用记录，可知被告汪正同、饶梦莹对案涉房产在被查封前未办理过户手续无过错。综上，被告汪正同、饶梦莹对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，本案为原告对该院（2019）赣1130执异1号执行裁定不服提起的申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，原告要求准予对该院（2016）赣1130执647号执行裁定书中查封的房产（即源头路6号C地项目中的3-201、3-202、储104、储105）继续执行的诉讼请求，应不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项之规定，一审法院判决：驳回原告徐虹的诉讼请求。经审理查明，汪正同、饶梦莹在一审法院查封案涉房产之前未支付全部购房款。二审查明其他事实与一审查明事实一致。本院认为，婺源县安泰房地产开发有限公司为一人公司，登记的股东为汪大忠，汪大忠已于2017年8月去世，汪德金系汪大忠的儿子，汪正同系汪大忠的孙子，饶梦莹系汪大忠的孙媳。鉴于汪正同、饶梦莹与汪德金、汪大忠之间的特殊亲属关系，本院认为，对于汪正同、饶梦莹与婺源县安泰房地产开发有限公司之间的购房款是否实际支付应采取相较于普通消费者更加严格的证据审查标准，以避免一人公司的股东或实际控制人利用公司股东的有限责任恶意损害债权人的权利。汪正同出生于1993年8月，至2010年时为7岁，至2003年时为10岁，系无民事行为能力人，其关于股金16万元及股份分红1486332元折抵购房款的主张缺乏其他证据支持，存在重大可疑之处，不应认定为购房款。购房款应汇入婺源县安泰房地产开发有限公司的账户，汇入董正龙账户的资金不能认定为系购房款。上诉人徐虹主张汪正同、饶梦莹未实际支付案涉房产的购房款的上诉理由成立，汪正同、饶梦莹对于案涉房产不享有排除强制执行的权利。综上所述，一审判决查明事实及适用法律均存在错误，予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件苦干问题的规定》第二十九第条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江西省婺源县人民法院（2019）赣1130民初188号民事判决；二、准许执行江西省婺源县人民法院（2016）赣1130执647号执行裁定书查封的位于婺源县紫阳镇源头路6号C地项目中的3-201、3-202、储104、储105号房屋。一审案件受理费11232元，由汪正同、饶梦莹负担；二审案件受理费11232元，由汪正同、饶梦莹负担。江西省婺源县人民法院（2019）赣1130执异1号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。本判决为终审判决。审判长  徐志锋审判员  聂晓红审判员  付 强二〇一九年十一月十四日书记员  邱 蕾