贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0526民初4954号原告张忠秀，女，1976年8月14日生，穿青人，初中文化，农民，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人陆桢兰，贵州浩锐律师事务所律师，执业证号：15224201611488319。特别授权代理。委托诉讼代理人陆曼丹，贵州浩锐律师事务所实习律师。代理权限：一般授权代理。被告贵州华庭房地产开发有限公司，住所地：贵州省威宁县草海镇人民北路。统一社会信用代码：915201007660900385。法定代表人兰修奇，系该公司执行董事。被告贵州华庭房地产开发有限公司威宁分公司。住所地：威宁县草海镇人民北路。统一社会信用代码：91520526662966656L。负责人兰修奇。二被告委托代理人李英，贵州听和律师事务所律师。执业证号：15201201711952080。特别授权代理。原告张忠秀诉被告贵州华庭房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称：华庭房开）、贵州华庭房地产开发有限公司威宁分公司（以下至判决主文前简称：华庭分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，由审判员代兴霞适用简易程序于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告张忠秀的委托诉讼代理人陆桢兰、陆曼丹，被告华庭房开的委托诉讼代理人李英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张忠秀诉称：原被告于2015年7月19日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其位于威宁县“××明珠××”小区××号商品房，房屋总价款338，784.00元。根据合同第二十二条第三款约定，出卖人承诺于2016年12月31日前，取得办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人，但至今被告仍未向原告交付商品房转移登记的有关文书。根据相关法律规定及合同约定，现诉至法院，请求判决：一、被告支付原告逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金（自2017年1月1日至2019年7月22日）53，124.00元；二、由二被告以338，784.00元购房款为基数，按照每日57元的标准从2019年7月23日起向原告支付违约金至被告向原告支付商品房转移登记的有关文书为止；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告放弃按日支付违约金的请求，请求违约金计算至2019年8月5日止。被告华庭房开、华庭分公司辩称：1、逾期办证的原因不在被告，“明珠苑”未能办理房产证的因素是一楼住户扩建影响消防通道登高面，导致消防验收未通过，不能仅归责于被告，被告一直在积极向相关部门反映情况。在原告诉至法院后经协调2019年8月5日可办理房产证，根据最高院相关规定被告赔偿违约金的事由是由出卖人的原因以及被告承担违约责任的前提是被告单方原因所致，本案并不是被告的原因，故被告不应承担责任。2、原告并无实际损失，被告已按照约定向原告交付了房屋，原告已完全占有使用该房屋并享有了该房屋的所有收益，并没有造成任何损失，原被告签订的《商品房买卖合同》已全部履行，合同目的已经全部实现。另外，原告是按揭购房按照规定房产证也是由按揭银行保管，对原告无实际影响，被告在主观上无过错，客观上也没有对原告产生实际损失，不应承担本案的违约责任。3、即便最终法院认定被告应负有一定责任，那本次诉讼违约金过高，被告恳请法院结合双方合同的实际履行情况、当事人的过错程度及当地经济水平、违约金占构比例等因素，并根据公平原则予以衡量，调低违约金，合同法对违约金的规定是以补偿性为主，并以实际损失为基础，鉴于原告并无实际损失，现明珠苑共290余户业主，如按原告诉请将导致被告破产。经审理查明，被告以出让方式取得位于威宁县草海镇人民北路土地总面积为27586.8平方米的建设用地使用权，用于开发“草海明珠苑”商品房，商品房预售许可证号为：【2011】商房预字第16号。2015年7月19日，原告与被告签《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的“草海明珠苑”小区B-B1-8-1号房，建筑面积为141.46平方米，套内建筑面积116.05平方米，房屋总价款为338，784.00元。原告未付首付款40，000元，其中有30，000元是原告向被告借来支付首付款，尚欠10，000元未付。合同第二十二条约定：出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的1‰承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2‰的违约金。合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，原告按照合同约定以首付和按揭贷款方式支付了全部购房款并接收了该商品房。后由于被告未在合同约定期限内取得办理该商品房转移登记的有关文书，至今未办理并交付给原告。上述事实，有原、被告陈述及原告提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》及付款凭证，被告提交的竣工验收表、消防验收报告、关于通知办理房产证的通知等证明材料在卷互为印证，该证明材料已经庭审举证、质证和本院审查核实，可以作为定案依据。本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。合同签订后，原告按照约定已交付了全部购房款，《商品房买卖合同》中第二十二条约定：出卖人承诺于2016年12月31日前办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期超过180日买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.2‰的违约金。基于不动产物权变动在我国采取登记主义，除依约定交付房屋外，出卖人方还负有协助买受人办理商品房权属登记的义务。此条款系双方就被告所负协助履行办理商品房权属登记义务的具体约定，但被告至今未按合同约定办理商品房转移登记有关文书，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。对于被告提出的逾期办理商品房转移登记相关文书是因住户扩建导致消防验收未通过的抗辩主张，按被告现有证据不能认定原告与涉案商品房未通过消防验收存在实质且唯一的因果关系，即便确系住户扩建导致消防验收未通过，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”部分住户的扩建行为不能成为被告不予承担违约责任的抗辩事由，故本院不予采纳。同时，不动产权属证书系权利人享有不动产物权的法定证明，向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋权属登记，属商品房买卖合同中出卖人应当承担的主要合同义务。在买受人不能取得房屋权属证书的情况下，现实受领房屋并不能使买受人全面享有房屋项下相关权利，故被告关于逾期办证未给原告造成损失的主张，与事实不符，其主张本院不予采纳。故原告主张被告支付逾期办证违约金的主张成立，对原告的合理请求本院予以支持。关于逾期办理商品房转移登记有关文书违约金约定是否过高，应否进行调整的问题。逾期办证违约金条款系合同双方当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，原被告双方在合同中约定的违约金计算标准为“按日向买受人支付已付房款0.2‰的违约金”，明显过高，应予调整。被告该抗辩理由成立，故本院予以采纳。根据上述法律规定，因原告已支付被告全部购房款，原告损失酌情以银行同期逾期贷款利率标准进行计算，违约金应以已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率的标准上浮30%计算较为适宜，人民银行逾期贷款（1-5年期）利率为4.75%，上浮30%即6.175%予以调整。关于违约金计算期间，因被告已举证证明其已于2019年8月5日通知小区业主提交办证的相关材料办理房屋产权证，且原告已在庭审中放弃日违约金，请求计算至2019年8月5日止，故违约金应从2017年1月1日起计算至2019年8月5日止，共计947天。违约金计算基数应扣除原告所欠40，000元，现原告已履行了大部分合同义务，双方应继续履行合同，原告所欠被告房款，被告可另案主张权益，本案原告主张的违约金应以实际支付的298，784.00元为基数计算。违约金计算为：298，784.00元×6.175%÷365天×947天=47，868.68元。被告华庭房开及被告华庭房开威宁分公司法定代表人系同一人，《商品房买卖合同》出卖人处加盖公章的相对方为被告华庭房开，故原告的诉讼请求应由被告华庭房开承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告贵州华庭房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告张忠秀逾期交付商品房转移登记有关文书违约金人民币47，868.68元；二、驳回原告张忠秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费564元，由被告贵州华庭房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  代兴霞二〇一九年十一月二十二日书记员  刘 婧