上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初40672号原告：沈爱丽，女，汉族，1989年2月2日出生，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：朱沙，上海律宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹杨，上海律宏律师事务所律师。被告：朱峰，男，汉族，1989年1月30日出生，户籍地上海市闵行区，住上海市闵行区。原告沈爱丽与被告朱峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理，依法适用简易程序于2019年11月14日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人邹杨，被告朱峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈爱丽向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付自2018年1月4日至2019年3月24日的剩余租金共计人民币(币种下同)17,615.08元；2.判令被告支付逾期支付租金的利息，以17,615.08元为本金，以同期银行贷款利率计息，自2019年7月1日起至实际支付之日止；3.请求法院判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年9月30日登记结婚，婚后共同购买位于上海市闵行区富卓路XXX弄XXX号XXX室房屋一套。后双方于2018年1月2日协议离婚，约定涉案房屋归原告所有，还贷部分由原告承担。因被告暂无其它住所，原、被告于2018年1月4日签订了一份《租房协议》，协议约定被告租赁涉案房屋，每月租金4,200元，租金以还贷方式结算。2019年3月24日，被告搬离涉案房屋。因涉案房屋的主贷人是被告，在涉案房屋未办理完成过户手续之前，必须通过被告的账户进行还贷，故原告每月以向被告转账方式进行还贷，不足的部分以被告支付的房屋租金补足。针对涉案房屋，上海市闵行区人民法院于2018年11月1日依法作出了(2018)沪0112民初2232号判决，确认了涉案房屋归原告所有，并对原、被告之间的租赁关系及离婚后房贷一直由原告一人偿还等事实进行了再次确认。经原告统计，自2018年1月4日至2019年3月24日期间，原告陆续通过支付宝向被告转账共计115,300元，并支付了自2018年1月至12月的物业管理费4,767.48元，扣除被告补足的款项，被告尚欠原告2018年1月4日至2019年3月24日的租金共计17,615.08元。经原告多次催要，被告均置之不理。综上所述，原告认为双方签订的《租房协议》合法有效。被告的行为不仅违反了合同约定，还严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。被告朱峰辩称，不同意原告的诉讼请求，在系争房屋权属存在争议且未取得其他共有人同意的情况下，系争房屋是不得出租的。1、原、被告双方于2018年1月4日签订租房协议，但此后于2018年8月就系争房屋的产权归属产生纠纷并起诉，故在签订租房协议时对于房屋的产权归属是不明晰的。2018年11月底，判决作出后并生效，才予以明确房屋的产权归原告所有，且原告需要支付相应房款。原告于2019年3月向案外人王某某支付了房款，被告就在2019年3月24日搬离了，故直至2019年3月房屋产权争议才彻底解决完。2、2018年1月4日签订租赁协议时，系争房屋的产权人为原、被告及王某某三人共有，当时王某某并未在租赁协议上签字或者以任何形式同意原告出租。根据法律规定，共有财产处分未经其他共有人同意，该处分行为无效。经审理查明，原告沈爱丽与被告朱峰原系夫妻关系，双方于2014年9月30日登记结婚。被告朱峰与案外人王某某系母子关系。2015年10月28日，原告沈爱丽和被告朱峰、王某某三人作为购买方签订上海市商品房预售合同，购买上海市闵行区富卓路XXX弄XXX号XXX室房屋，购房总价款2,848,517元，其中房屋首付款858,517元(当事人一致确认该首付款系由被告王某某出资)，另有商业贷款104.60万元、公积金贷款94.40万元。商业贷款和公积金贷款由原告和被告朱峰共同贷款，主贷人为被告朱峰。2018年1月2日，原告沈爱丽与被告朱峰自愿协议离婚，双方签订的《自愿离婚协议书》中记载：“男方朱峰与女方沈爱丽现因感情不和自愿离婚，经双方商定，对有关事项达成以下协议：一、我们双方于2014年9月30日办结婚登记手续，目前女方未怀孕，双方未到法院起诉。现双方在平等自愿的基础上，达成如下协议。二、双方自愿离婚。三、双方生育一子，离婚后由女方抚养，儿子抚养费全部由女方承担。四、坐落于闵行区富卓路XXX弄XXX号XXX室产权房壹套离婚后归女方所有，该房屋剩余房贷款由女方承担；双方无其他财产分割。五、双方婚姻期间无共同债权，无其他债务。”2018年1月2日，原告沈爱丽通过其母亲徐菊凤的工商银行账户转账给被告朱峰60万元，并通过原告本人的工商银行账户转账给被告朱峰5万元。2018年1月3日，被告朱峰和王某某共同向原告出具收据一份，该收据内容记载：“今收到沈爱丽房款人民币陆拾伍万元整。”离婚后，被告朱峰向原告出具一份未署落款日期的租房协议，该租房协议内容记载：“朱峰全家于2018年1月4日起向沈爱丽租借位于富卓路789弄，每月租金4,200含物业费，租金以还贷方式结算。”离婚后，被告朱峰及父母居住在上海市闵行区富卓路XXX弄XXX号XXX室房屋内。2018年7月，原告沈爱丽诉至本院，请求判令依法分割上海市闵行区富卓路XXX弄XXX号XXX室房屋，要求判令房屋归原告所有，由原告向王某某支付房屋折价款77.67万元。该案审理过程中，本院根据原告申请，法院委托上海城市房地产估价有限公司对上海市闵行区富卓路XXX弄XXX号XXX室房屋进行评估，经估价，该房屋价值为428万元。原告为本次评估预付评估费11,880元。后本院于2018年11月1日作出(2018)沪0112民初22342号民事判决，本院认为，经原告沈爱丽与被告朱峰解除婚姻关系后，系争富卓路房屋的共有基础已经丧失，故原告沈爱丽提出分割房产之请求于法有据，本院予以准许。本案中，系争的富卓路房屋产权登记在原告沈爱丽、被告朱峰及王某某三人名下，又因原告沈爱丽与被告朱峰在离婚时签订的《自愿离婚协议书》中约定该房屋离婚后归女方所有，该《自愿离婚协议书》中的约定对原告沈爱丽与被告朱峰两人有效，因此系争富卓路房屋产权现应由原告沈爱丽和王某某两人享有。被告朱峰辩称其是受原告所骗才签订《自愿离婚协议书》的意见，并无证据足以证明，因此对于被告朱峰的此项辩称意见，本院难以采纳。关于2018年1月3日收据中记载的65万元款项的性质，当事人之间存在争议，对此本院认为，被告王某某和被告朱峰共同向原告出具该份收据，且注明收到的款项系“房款65万元”，因此原告主张该65万元系原告已付给被告王某某的房屋折价款的意见，本院可予采纳。关于原告沈爱丽与被告朱峰离婚后富卓路房屋还贷情况，被告朱峰认为，离婚后在2018年1月至3月期间被告朱峰每月还房贷3,700元；从2018年4月开始，被告朱峰每月还房贷2,000元，其余房贷系原告在还。原告沈爱丽则认为，离婚后被告朱峰每月还房贷的钱款均系被告朱峰根据租房协议应支付给原告的房租，因此房贷系原告一人在还。对此，本院认为，结合《自愿离婚协议书》中关于房屋归属的约定及被告朱峰出具的租房协议，原告主张离婚后房贷系原告一人在还的意见，本院可予采纳。关于系争富卓路房屋的具体分割，结合《自愿离婚协议书》中关于房屋归属的约定及当事人具体情况，本院确定系争富卓路房屋产权归原告沈爱丽所有，该房屋剩余贷款由原告沈爱丽负责偿还。至于原告沈爱丽应付给王某某的系争房屋折价款，考虑到购房出资及还贷情况、房屋市场价值等因素，在剔除原告已付给王某某的房屋折价款65万元之外，原告表示愿意再支付王某某房屋折价款77.67万元，此项意见于法不悖，本院予以确认。故本院判令，一、坐落于上海市闵行区富卓路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归原告沈爱丽所有，该房屋剩余贷款由原告沈爱丽负责偿还，被告朱峰和王某某于本判决生效之日起三十日内协助原告沈爱丽办理上述房屋产权过户手续，按国家规定因过户产生的费用，由原告沈爱丽承担；二、原告沈爱丽于本判决生效之日起三十日内支付王某某上述房屋折价款77.67万元。该判决现已生效。判决生效后，被告及其家人于2019年3月24日搬离了系争房屋，系争房屋于2019年6月26日变更登记至原告名下。另查明，自2019年1月至2019年6月期间，系争房屋的每月还贷金额为9,292.08元，其中原告沈爱丽的公积金账户内每月提取700元，用于偿还上述贷款，剩余部分由被告朱峰作为系争房屋之主贷人偿还。原告沈爱丽于2018年1月14日向被告朱峰转账4,800元、于2018年2月12日向被告转账朱峰4,700元、于2018年2月12日向被告转账朱峰100元、于2018年3月9日向被告朱峰转账4,800元、于2018年4月13日向被告朱峰转账4,800元、于2018年4月17日向被告朱峰转账1,900元、于2018年5月13日向被告朱峰转账6,700元、于2018年6月11日向被告朱峰转账6,700元、于2018年7月11日向被告朱峰转账6,700元、于2018年8月12日向被告朱峰转账6,700元、于2018年9月14日向被告朱峰转账6,700元、于2018年10月15日向被告朱峰转账6,700元、于2018年11月13日向被告朱峰转账6,700元、于2018年12月13日向被告朱峰转账6,700元、于2019年1月14日向被告朱峰转账6,700元、于2019年2月11日向被告朱峰转账6,700元、于2019年3月27日向被告朱峰转账6,800元、于2019年4月20日向被告朱峰转账6,800元、于2019年5月17日向被告朱峰转账6,800元、于2019年6月18日向被告朱峰转账6,800元。原告沈爱丽共计向被告朱峰转账115,300元，该款被告朱峰用于偿还了系争房屋自2018年1月至2019年6月期间的贷款。还查明，被告朱峰于居住期间支付了系争房屋于2018年1月至12月期间的物业管理费4,767.48元。上述事实，由原告提交的租房协议、(2018)沪0112民初22342号民事判决书、支付宝转账记录、建设银行个人贷款记录、公积金账户还贷记录、公积金结存单，由被告提交的上海市不动产登记簿等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。现本案争议焦点为，原、被告双方间是否存在租赁合同关系，该租赁合同关系是否属有效，被告应支付的租金数额为多少。关于争议焦点一，本院认为，被告朱峰出具的租房协议载明：“朱峰全家于2018年1月4日起向沈爱丽租借位于富卓路789弄，每月租金4,200含物业费，租金以还贷方式结算。”该协议虽由朱峰单方出具，并未由沈爱丽予以签字，但现沈爱丽就此主张相应租金，对于该租赁协议予以认可。又该协议中所载的地址并未详细写明，但依据双方于(2018)沪0112民初22342号案件及本案中之陈述，系针对本案房屋使用事宜所达成之协议。又合同约定了租赁的起始时间，未约定固定租赁期限，系不定期租赁合同。故虽该份协议寥寥数笔，但就合同签订双方、具体房屋、租金标准及租赁期限予以约定，原、被告双方就本案系争房屋的租赁事宜已达成合意。关于争议焦点二，被告认为签订协议时房屋产权归属是不明晰的，且未征得另一产权人王某某之同意，故该租赁协议应属无效。本院认为，首先，签订该份租赁协议时，系争房屋登记于原、被告及王某某三人名下，但依据原、被告签订的离婚协议书之约定，该房屋离婚后归女方所有，此时被告已放弃了系争房屋之产权份额。其次，原、被告双方签订离婚协议当日，原告沈爱丽即向王某某支付房屋折价款65万元，被告朱峰和王某某于次日共同向原告出具收据。即王某某此时明知三方就系争房屋予以分割，并未提出异议，而收取了相应之房屋折价款，以其行为表示处分了相应之产权份额。再次，朱峰出具的租房协议中，载明其全家予以租赁房屋，王某某系朱峰母亲，沈爱丽有理由相信该租赁协议系经朱峰、王某某等共同协商达成。最后，(2018)沪0112民初22342号民事判决中亦基于该租赁协议之约定，认定离婚后的房屋贷款系由原告沈爱丽一人负担。故本院认为该租赁协议系原、被告双方真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方均应按约履行各自义务。关于争议焦点三，被告于2019年3月24日搬离了系争房屋，依据双方约定之月租金4,200元的标准，自2018年1月4日起至2019年3月24日止的租金共计61,740元。又双方约定租金以还贷方式予以结算，自2018年1月至2019年6月期间，每月应还贷额为9,292.08元，每月自原告沈爱丽公积金账户扣除700元予以偿还贷款，故被告账户内扣除的贷款金额为154,657.44元。同时，原告沈爱丽于此期间向被告支付还贷款项115,300元，故被告共计代原告偿还贷款39,357.44元(154,657.44元-115,300元)。又双方约定的租金标准包含了相应物业管理费，被告代为支付了2018年1月至12月的物业管理费4,767.48元，故被告还应向原告支付租金17,615.08元(61,740元-39,357.44元-4,767.48元)，原告的该诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的逾期支付租金之利息，本院认为，虽被告于2019年3月24日已予以搬离，但此后因房屋产权登记并未变更，被告仍代原告偿还房屋贷款并代为支付了相应的物业管理费，故双方对于租金金额尚未进行结算。直至本案庭审过程中，原告才将相应未付租金予以明确，被告未能支付租金系事出有因，原告的该诉讼请求本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告朱峰于本判决生效之日起十五日内向原告沈爱丽支付租金17,615.08元；二、驳回原告沈爱丽的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计120.19元，由被告朱峰负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一九年十一月二十八日书记员 段文澜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。