广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终9号上诉人（一审原告、案外人）：广州市煜盈臻建筑装饰工程有限公司。住所地：广东省广州市从化太平镇。法定代表人：黄健强，执行董事。委托诉讼代理人：张玲燕，广东安华理达律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：元志鸿，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：王祖锋，广东万林律师事务所律师。原审第三人：广州市华商贸房产发展有限公司。住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：郑树清，董事长。上诉人广州市煜盈臻建筑装饰工程有限公司（以下简称煜盈臻公司）因与被上诉人元志鸿、原审第三人广州市华商贸房产发展有限公司（以下简称华商贸公司）案外人执行异议之诉一案，不服广州市中级人民法院（2018）粤01民初461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。煜盈臻公司上诉请求：1.撤销(2018)粤01民初461号《民事判决书》；2.判决停止对位于广州市××路××号之二××2房的执行，解除对上述房屋的查封、拍卖等强制执行措施；3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与开发商签订房屋买卖合同日期在涉案房屋被查封之前，原审判决对签约时间的认定错误，属于认定事实错误。上诉人于2014年4月2日向华商贸公司购买涉案房屋并签订购房合同，根据《合同法》第八条的规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”购房合同合法有效，对双方具有约束力。未网签、未办理预售合同备案登记是由于华商贸公司的原因造成的，且购房合同是否编号，是否网签及备案登记，并非认定合同效力的依据。原审判决对上诉人主张的签订购房合同时间不予确认，与事实不符。二、在涉案房屋被查封前，上诉人已经支付了全部购房价款并实际占有涉案房屋。上诉人于2015年7月21日前付清了全部购房款，上诉人提交了支付房款的相关转账凭证。华商贸公司向上诉人出具了全额购房款的收据，应认定上诉人已付清了全部购房款。且上诉人已于2015年7月21日收楼入住，亦印证了购房合同在2016年1月20日法院查封涉案房屋前已实际履行。上诉人提交了《业主收楼确认书》及相关水电费、物管费等缴费记录，足以证明上诉人在2016年法院查封前已实际使用涉案房屋的事实。三、上诉人对涉案房屋未办理过户登记手续无过错。原审判决认定上诉人在至今没有办理过户登记手续和没有催告发票问题上具有明显的过错，是认定事实错误。涉案房屋未能办理转移登记及办理不动产权属证书原因为华商贸公司怠于履行购房合同义务，上诉人一直要求开发商华商贸公司履行过户登记，但华商贸公司无力缴税，导致无法开具购房发票，以致过户登记无法办理。上诉人作为购房人对此无过错。元志鸿辩称：第一，一审判决对涉案合同的签约时间不予认定，是依法正当行使裁量权的结果，符合证据规则。上诉人对此的异议，违背事实和法律。根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”。可见，合议庭可以根据法律、生活经验等综合因素，对证据能力、证明力大小进行裁量。在一审阶段，答辩人就对上诉人提供的所谓《广州市商品房买卖合同》不予确认。该合同仅有上诉人和利害关系人华商贸公司的双方确认，未按照广州市房地产交易流程进行网签和备案，无第三方机构客观印证。并且，该购房合同没有合同编号，付款账号不具有唯一性，合同多处未填写，且明确写明只有一式两份，和同楼盘其他合同一式三份做法不一样。作为金额巨大的不动产交易合同，在形式上和内容上均出现上述重大异常，显然有悖常理。一审合议庭正是结合上述疑点，对涉案买卖合同签约时间不予确认。这是依法正当行使裁量权的结果。上诉人称，涉案买卖合同的落款日期就是证明签约日期的直接证据，如要推翻，一定要有提供反证。这实质上是曲解了上述证据规则。没有一条法律规定，一方提出的证据，必然要另一方提供反证才可以推翻。只要质证人不予确认且提出证据明显不合逻辑的合理疑点，就可以削弱或者否定一份证据。合议庭根据证据规则，结合双方质证，综合衡量，完全有权利对证据资格、证明能力作出裁判，这也正是司法裁判的价值所在。上诉人该上诉理由，显无事实和法律依据。故，上诉人并无证据证实在查封前签署了涉案买卖合同。第二，上诉人称在查封前付清房款的上诉理由，证据明显不足，一审判决的认定是完全符合法律，理据充分。（一）上诉人提供的转账回单的备注显示是往来款，未显示是购房款。且上诉人自称向华商贸公司购买了多套房产和车位，很难证实是支付案涉房款。（二）收据以及转账的金额、时间和合同约定付款进度不一致，有部分款项收款账号与约定不一致。购房合同约定2014年4月5日前支付600万，2014年6月30日前支付200万，2014年12月31日前支付316万。但上诉人提供的转账记录显示2014年4月3日转578万、2014年6月24日转200万、2014年12月19日转113万给华商贸公司中行广州大道支行（账号尾数3292，和双方合同约定的广州银行淘金支行账号尾数9019不一致），2015年2月12日转125万，2015年7月21日转账金额是100万元。上述付款时间、金额和合同约定并不吻合。另外，上诉人提供的2014年6月24日转账200万的银行回单，银行办讫日期是6月27日，但华商贸公司出具的收据是6月24日，意味着华商贸公司在没有收到钱之前就出具了收据，不符合财务常识。而且，作为企业之间的大额交易，上诉人支付房款后，长期不要求华商贸公司开具发票，有悖企业财务管理要求。（三）上诉人的财务状况显示不具备支付案涉房款的支付能力。经查上诉人自行申报的2013年年报的财务报表显示，上诉人在2013年12月31日，总资产为1199.6385万元，货币资金为192.1662万元；而本次上诉人所提出执行异议的物业一共六套，根据上诉人在六个案中提供的支付凭证统计显示，上诉人在2014年向华商贸所支付的房款达到4080万，上诉人支付了相当于自身总资产3.4倍的购房款，显然有悖常理。第三，上诉人称在查封前合法占有案涉房屋的证据不足，如果其一审提供的材料成立，恰好可以反映上诉人在人民法院查封后非法占有了案涉房屋。（一）现有证据不能证实上诉人已经在2015年6月25日收楼。上诉人提供了《业主收楼确认书》《消防安全责任书》《江尚东山前期物业管理服务协议》等证据，拟证实其2015年6月25日收楼行为，答辩人均不认可。《收楼确认书》交楼单位不是华商贸公司，而是“广州旭明物业管理有限公司越秀分公司”，根据案涉购房合同第十一条约定，华商贸公司委托物业企业办理交楼手续的，物业企业或者其他中介机构应当向上诉人出示授权书。目前并无证据证实该事实。另外，收楼确认书、消防安全责任书、前期物管协议的“业主签名”并非上诉人，只是一个自然人签名，未证实自然人和上诉人的关系；且和其他物业以盖上诉人公章收楼的做法明显不一致，不能认为上诉人已经收楼。《消防安全责任书》、《江尚东山前期物业管理服务协议》首部的购房人为空白，不能显示和本案的关联性。案涉购房合同补充协议第九条明确约定交楼手续包括了华商贸公司盖章的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，但交楼确认书没有显示将《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》移交，连钥匙条数都未注明。可见，交收楼签字主体、交付内容均不符合合同约定和法律规定，也不符合交收楼应有的审慎。上诉人提供的物业管理费收据、物业维修基金、水电周转金等，未提供转账流水印证，且和同小区其他单位开具了物业管理费发票的做法不一致；而且物业管理费，隔三个月收取一次，有的是每季度的第二个月交，有的是每季度第三个月交，和同小区其他物业每季度第一个月缴纳当季度物管费做法不一致。（二）据现场考察，案涉房屋目前仍是毛坯未装修，处闲置状态，至今长达近3年并无其实际控制、管理、使用的证据。上诉人并无证据证实其实际占有案涉房屋。（三）答辩人在一审中提交的广州市国土资源和规划委员会官网司法协助信息显示，案涉房屋在2013年7月24日已经被广州中院查封（当时查封期间2年），即便按照上诉人所称2015年7月21日收楼，那上诉人收楼的时候，案涉房屋处于查封状态。即，即便上诉人所称情况属实，也是在人民法院查封之后才占有案涉房屋。（四）根据最高人民法院审理的张树俊案外人执行异议再审案[案号为：(2015)民申字第1881号]和《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（文号[1997]经他字第8号）确立的裁判规则，案涉购房合同是无效的，上诉人占有案涉房屋的法律基础是非法的，不可能合法占有案涉房屋。第四，上诉人对案涉房屋末办理过户具有明显过错。首先，根据前述情况，上诉人在签署案涉购房合同时，案涉房产处于查封期间；并且，根据查册证明显示，案涉房产处于抵押状态。上述查封、抵押的情况，从广州市房管局网站、阳光家缘等网站可容易查询到。抵押、查封是案涉房产交易的重要障碍，作为购房人，上诉人在购买案涉房产时，未通过公知途径主动了解案涉房产是否存在查封、抵押等直接影响交易的重大法律风险，或者了解后仍进行交易，可见，上诉人对自身的权利是漠视的。其次，案涉《购房合同补充协议》第五条第1点约定，华商贸公司应在该商品房交付之日起180日内，申请办理该商品房项目的房地产转移登记；上诉人并无证据证实其曾催促华商贸公司办理网签和办理房产证，上诉人自称向华商贸公司购买多套房产和大量车位，自称均付清全款，但在同小区其他业主早已顺利办证的前提下，上诉人却不积极督促办证，也存在明显过错。再次，上诉人自称同时向华商贸公司购买了多套房产和大量车位（本次提出异议的已有六套住宅和188个车位），其以商业主体身份购买非办公资产，即便是为规避自然人限购政策、避税故意不进行网签，本身也是对抗政府房产调控政策和税收管理政策。上诉人对未办理过户是故意、消极且放任的，具有重大过错。至于上诉人称不能办证是开发商不能开发票导致，生效的(2017)粤01民初188号判决书已经明确查明，华商贸公司在2015年12月2日、2016年2月3日均可以正常开发票。故该解释明显不是事实。可见，即便上诉人与华商贸实际控制人的真实关系、资金来源及合法性不查明，对于未网签、未过户，上诉人自身存在严重过错。上诉人称，涉案房屋未办理网签、未办理产权证，未开发票，全部是华商贸的过错，这是明显不符合事实和证据的。第五，关于本案的裁判价值和社会影响。答辩人为向华商贸公司追讨合法债权，从2016年初向广州仲裁委提起仲裁，保全了涉案房产在内的财产。在保全开始，案外人以各种理由提出执行异议。生效裁决作出后，华商贸公司迟迟不履行，以关联公司或者关联人员名义，提供明显不合常理的签约、付款、交楼的证据，滥用异议权，虽然遭到法院的驳回，但事实上导致答辩人查封的不动产至今全部都在执行异议过程中，没有执行到一分钱。煜盈臻公司向一审法院起诉请求：一、撤销（2018）粤01执异316号执行裁定；二、停止对位于广州市××路××号之二××2房的执行，解除对上述房屋的查封、拍卖等强制执行措施；三、诉讼费由元志鸿承担。一审法院认定事实如下：元志鸿与华商贸公司民间借贷纠纷一案，广州仲裁委员会受理元志鸿的仲裁申请，于2017年1月12日作出（2016）穗仲案字第300号裁决：华商贸公司向元志鸿偿还借款本金15428008.79元、借款利息5843700.23元、逾期利息及违约金。在（2016）穗仲案字第300号案审理期间，广州仲裁委员会提请广州市越秀区人民法院对华商贸公司的财产采取保全措施，广州市越秀区人民法院于2016年1月20日保全查封了华商贸公司名下位于广州市××路××号××房、××路××号之一××4房、××1房、××2房、××路××号之二××4房、××2房、××2房等。（2016）穗仲案字第300号裁决发生法律效力后，因华商贸公司未履行付款义务，依据元志鸿的申请，一审法院于2017年12月18日以（2017）粤01执5964号立案执行。在执行过程中，该院于2018年2月24日裁定拍卖华商贸公司名下的上述7套房产以清偿债务。2018年2月24日查询的《广州市不动产登记查册表》反映：广州市××路××号之二××2房初始登记时间为2015年5月18日，权属人华商贸公司；2015年8月5日核准涂销抵押登记；该房屋没有他项权利内容。本案诉讼中，煜盈臻公司提交：一、其与华商贸公司于2014年4月2日签订《广州市商品房买卖合同》（一手房现售），约定：煜盈臻公司向华商贸公司购买广州市××路××号之二××2房，总金额为11160000元，第一期在2014年4月5日（不超过5日）支付600万元，第二期在2014年6月30日（不超过5日）支付200万元，第三期在2014年12月31日（不超过5日）支付316万元，华商贸公司应当在2014年12月31日前收到全部房款后将房屋交付使用。二、华商贸公司出具收取煜盈臻公司2902房房款的收款收据，分别为落款日期2014年4月3日578万元、2014年6月24日200万元、2014年12月19日113万元、2015年2月12日125万元、2015年7月21日100万元。煜盈臻公司提交广州银行网银2014年4月3日转账578万元、2014年6月24日转账200万元的回单，均记载“往来款”；中国银行2014年12月19日转账113万元，2015年2月12日转账125万元的付款通知单，记载“往来款”；广州银行2015年7月21日转账100万元凭证。三、落款日期为2015年7月21日、业主签名为“邱俊斌”的《业主收楼确认书》，邱俊斌签名的《消防安全责任书》和《江尚东山前期物业管理服务协议》，以煜盈臻公司名义缴纳水电周转金、水电费、物业管理费的收据。另查明，一审法院（2017）粤01民初188号民事判决认定：与涉案房屋同小区的房屋买卖中，华商贸公司在2015年12月2日、2016年2月3日仍向购房者开具购房款发票。一审法院认为：关于合同签订时间。煜盈臻公司提交的《广州市商品房买卖合同》显示签订日期为2014年4月2日，但合同并无编号，并未网签和办理预售合同备案登记，合同签订时间并无其他证据佐证，故对煜盈臻公司主张的签订房屋买卖合同的时间不予确认。关于购房款的支付。煜盈臻公司提交拟证明其支付购房款的转账回单，均记载“往来款”，并未注明系涉案房屋购房款，且与合同约定支付时间、金额不一致，华商贸公司只出具收款收据，煜盈臻公司长期未要求出具发票，与通常的企业财务管理要求明显不符。煜盈臻公司辩称因华商贸公司税务问题而无法开具发票，但华商贸公司在2016年2月3日仍向与涉案房屋同小区的其他购房者开具购房款发票，故对煜盈臻公司的上述辩解不予采信。关于占有涉案房屋。煜盈臻公司提供的《业主收楼确认书》《消防安全责任书》《江尚东山前期物业管理服务协议》均以个人名义签订，并无证据显示此人与煜盈臻公司之间的关联。至于水电周转金、水电费、物业管理费，未提交实际支付凭证，仅有收据并无发票，亦不符合通常的企业财务管理的要求。综上，煜盈臻公司提交的证据不足以证明其在涉案房屋被查封之前已签订购房合同、支付全部房款及占有涉案房屋，其请求撤销执行异议裁定、排除执行行为，不符合法律规定，不予支持。故作出（2018）粤01民初461号民事判决，驳回广州市煜盈臻建筑装饰工程有限公司的全部诉讼请求。案件受理费88760元，由广州市煜盈臻建筑装饰工程有限公司负担。本院确认一审查明的事实。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为案外人煜盈臻公司是否对本案争议房产享有能排除执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”煜盈臻公司对涉案争议房屋主张排除执行应依上述规定进行举证，且在案外人异议之诉中，作为被执行人的华商贸公司对该主张的认可亦不能减轻案外人煜盈臻公司的举证责任。本案煜盈臻公司提交的《广州市商品房买卖合同》，无合同编号，未网签和办理预售合同备案登记，不符交易惯例，合同签订时间无其他证据佐证，一审法院对签订房屋买卖合同的时间不予确认并无不当。煜盈臻公司提交的转账回单，均记载为“往来款”，未注明系涉案房屋购房款，且与合同约定支付时间、金额不一致，华商贸公司只出具收款收据，煜盈臻公司长期未要求出具发票，一审法院认定支付购房款证据不足，亦无不当。煜盈臻公司提供的《业主收楼确认书》《消防安全责任书》《江尚东山前期物业管理服务协议》等拟证明占有的证据，均以其他个人名义签订，无证据显示此人与煜盈臻公司之间的关联。水电周转金、水电费、物业管理费，亦未提交实际支付凭证。一审法院认定煜盈臻公司在查封前占有争议房产的证据不足，符合规定。煜盈臻公司也不能证实非因其自身的原因未办理过户登记。综上，一审法院驳回煜盈臻公司的全部诉讼请求符合法律规定。煜盈臻公司上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88760元，由广州市煜盈臻建筑装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈良军审判员  陈可舒审判员  王 庆二〇一九年十一月七日书记员  黎云香