内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终3909号上诉人（原审原告）：王宗民，男，1971年8月9日出生，蒙古族，市民，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：谢广欣，内蒙古富河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赤峰元宝山农村商业银行股份有限公司皇家帝苑支行，住所地内蒙古自治区赤峰市新城区皇家帝苑小区12-40块地113轴商厅。负责人：龚萍，该行行长。委托诉讼代理人：祝广锐，该行客户经理。委托诉讼代理人：李婷婷，内蒙古大川律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：刘翔宇，男，1977年10月18日出生，汉族，住内蒙古自治区赤峰市。被上诉人(原审被告)：蒋瑞红，女，1976年9月26日出生，汉族，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：刘翔宇，男，1977年10月18日出生，汉族，住内蒙古自治区赤峰市。被上诉人(原审被告)：赤峰市银联商贸有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市城区和美建材城A6号大厅23号。法定代表人：卢俊杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢虹，该公司员工。上诉人王宗民因与被上诉人赤峰元宝山农村商业银行股份有限公司皇家帝苑支行、刘翔宇、蒋瑞红、赤峰市银联商贸有限责任公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院（2019）内0403民初714号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年8月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王宗民上诉称：请求依法撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求。首先，涉案房屋在被查封前就已经签订了合法有效的书面买卖合同。上诉人与赤峰市银城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同对涉案房屋进行购买是在2014年9月26日，该合同系双方真实意思表示且满足合同生效要件，该合同应为真实有效。涉案房屋于2018年6月29日因被上诉人赤峰元宝山农村商业银行股份有限公司皇家帝苑支行与被上诉人刘翔宇、蒋瑞红、赤峰市银联商贸有限责任公司金融借款合同纠纷一案，而被一审法院进行强制执行。因此，本案的商品房买卖合同在房屋被查封前就已签订，且购房款已全额交清，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所需要件一。其次，上诉人在人民法院对涉案房屋进行执行之前已合法占有该不动产，对房屋的占有，根据相关解释应理解为对不动产的管理和支配，就房屋而言，一般认为，拿到房屋钥匙、实际占有使用，即视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。上诉人与赤峰市银城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同后已拿到该房屋钥匙，对涉案房屋进行了管理和支配，并对房屋进行了装修并实际交纳相关使用房屋所产生费用，实际已合法占有该房屋，上诉人一审庭审过程中也针对上述事实进行了充分举证，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所需要件二和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之实际占有要件的规定。而被上诉人赤峰元宝山农村商业银行股份有限公司皇家帝苑支行仅仅提供了两张照片，既无拍摄时间也没有参照物不足以证实其对房屋设定抵押权之前，房屋没有占有使用的事实。一审法院对于上诉人的上述关于实际占有使用房屋的证据全部否定是严重的认定事实错误。再次，上诉人已经全部支付涉案房屋价款。上诉人在与赤峰市银城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同后于2014年9月26日已将全部购房款支付给赤峰市银城房地产开发有限公司，由该公司出具收款收据两枚，并加盖有该公司财务专用章。收款收据中写明的拨给案外人鹿某抵顶工程款，事实上鹿某是被上诉人赤峰银联商贸有限责任公司承建的上京物流园区建筑商之一，而上述字样实际是被上诉人赤峰银联商贸有限责任公司与鹿某之间的工程款结算行为，这并不影响作为买受人购买涉案房屋，被上诉人赤峰银联商贸有限责任公司称上诉人的商品房买卖合同未抵押担保，其陈述均为虚假陈述。上诉人对涉案房屋的购买行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所需要件三和最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之支付全部价款的要件。同时，上诉人对涉案房屋未办理过户登记并无过错，购房时，赤峰市银城房地产开发有限公司称要待房屋验收合格后办理房屋登记手续，但一直因资金困难未予办理，此情形存在于整个上京物流园区，并非上诉人购买的两处房屋。因此，上诉人未办理房屋过户登记手续并无过错，过错在于赤峰市银城房地产开发有限公司的一直推诿，这种情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所需要件四和最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之买受人对未办理过户登记无过错的要件。最后，涉案房屋系因金钱之债被执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的适用范围。另外说明一下，本案被上诉人赤峰银联商贸有限责任公司实际上与赤峰市银城房地产开发有限公司存在权利上的承继关系。针对收款收据，注明拨付鹿某工程款，可以证明因鹿某是赤峰市银城房地产开发有限公司也就是后来的被上诉人赤峰银联商贸有限责任公司的主要建筑商，在赤峰市银城房地产开发有限公司与上诉人就涉案房屋签订买卖合同时，赤峰市银城房地产开发有限公司已将涉案房屋拨付给鹿某，之后被上诉人赤峰银联商贸有限责任公司基于其与赤峰市银城房地产开发有限公司的承继关系，在办理不动产产权登记证并办理产权抵押时，应当明知涉案房屋早已出售给了上诉人，被上诉人赤峰银联商贸有限责任公司事实上已不具有对涉案房屋的处分权，其与被上诉人刘翔宇、蒋瑞红恶意串通，上诉人将依法对被上诉人赤峰银联商贸有限责任公司办理不动产产权登记证并办理产权抵押的合法性提起相关诉讼予以确认。综上所述，一审法院判决认定事实错误，判决损害了上诉人的合法权益，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。被上诉人赤峰元宝山农村商业银行股份有限公司皇家帝苑支行答辩称：一、上诉人从未向被上诉人赤峰银联商贸有限责任公司购买房屋，也没有与被上诉人赤峰银联商贸有限责任公司签订书面的买卖合同，所以上诉人对于被上诉人赤峰银联商贸有限责任公司的房屋主张权利没有依据。从上诉人一审期间提交的与案外人赤峰市银城房地产开发有限公司签订的《商品房订购协议书》来看，暂且不论该协议书是不是正式的房屋买卖合同，仅从签订合同主体来看，协议书仅约束上诉人和案外人赤峰市银城房地产开发有限公司，而案外人赤峰市银城房地产开发有限公司与本案被上诉人赤峰银联商贸有限责任公司是两个不同的主体，涉案房产登记于被上诉人赤峰银联商贸有限责任公司名下，上诉人在上诉状中称其向案外人赤峰市银城房地产开发有限公司支付了购房款并以赤峰市银城房地产开发有限公司出具的收据作为其已支付全部购房款的证据，上诉人是以加盖赤峰市银城房地产开发有限公司财务专用章的收据主张被上诉人赤峰银联商贸有限责任公司的房产，显然于法无据。所以上诉人提出依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(一)项的规定对被上诉人赤峰银联商贸有限责任公司名下的房产主张权利没有依据。二、上诉人未实际支付过房屋价款。在上诉人一审期间提交的《商品房订购协议书》及两枚收据中均可见“抵顶鹿某工程款”字样，若本案上诉人主张的涉案房屋的真实法律关系是以房抵债而来的话，以房抵债的目的是消灭金钱债权，抵债双方是通过交换房屋所有权来消灭彼此之间的债权债务关系，不是一般意义上的通过支付对价来取得房屋所有权。所以在以房抵债法律关系中，不管上诉人抵的是赤峰市银城房地产开发有限公司还是被上诉人赤峰银联商贸有限责任公司的债，上诉人对涉案房屋享有的都不是物权，而是债权请求权。现被上诉人赤峰元宝山农村商业银行股份有限公司皇家帝苑支行对涉案房屋享有合法的抵押权，且已经生效法律文书确认，依据物权优先性原则，上诉人不得以其债权对抗他人的物权。三、2015年12月1日被上诉人赤峰银联商贸有限责任公司将涉案房屋的房产证办至其名下，2016年4月5日抵押给赤峰元宝山农村商业银行股份有限公司皇家帝苑支行并办理了抵押登记，当时在去查看涉案房屋时，涉案房屋处于闲置状态，赤峰元宝山农村商业银行股份有限公司皇家帝苑支行一审期间已向人民法院提交了相关证据，上诉人并没有对涉案房屋实际占有使用。综上，上诉人不是涉案房屋的实际权利人，其无权排除被上诉人赤峰元宝山农村商业银行股份有限公司皇家帝苑支行对涉案房屋的执行。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人刘翔宇、蒋瑞红答辩称：刘翔宇、蒋瑞红作为借款人，在向赤峰元宝山农村商业银行股份有限公司皇家帝苑支行做房屋抵押贷款埋并不清楚案外人赤峰市银城房地产开发有限公司与上诉人之间的纠纷，赤峰银联商贸有限责任公司将登记在自己名下的涉案房产抵押给赤峰元宝山农村商业银行股份有限公司皇家帝苑支行，抵押行为合法。请求维持原判。被上诉人赤峰银联商贸有限责任公司答辩称：不论是赤峰市银城房地产开发有限公司还是被上诉人赤峰银联商贸有限责任公司都没有收到过上诉人交来的任何购房款。上诉人提供的《商品房订购协议书》与被上诉人赤峰银联商贸有限责任公司无关。涉案房屋已为被上诉人赤峰银联商贸有限责任公司向赤峰元宝山农村商业银行股份有限公司皇家帝苑支行提供抵押，同时在房产部门办理了抵押登记手续，该房产与上诉人无任何关系。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。上诉人王宗民向一审法院起诉请求：1、依法判令不得执行巴林左旗林东镇刀老毛道村305国道南侧路西×××、×××房产。2、依法确认巴林左旗林东镇刀老毛道村305国道南侧路西×××、×××房产归王宗民所有。一审法院认定事实：2016年4月5日，刘翔宇、蒋瑞红与赤峰元宝山农村商业银行股份有限公司皇家帝苑支行签订个人最高额借款合同。依据合同约定，刘翔宇、蒋瑞红向原告借款1200000元，借款月利率10.5％，借款期内按月付息，到期还本，利随本清；借款日2016年4月6日，到期日2017年4月4日。逾期支付利息，贷款人有权提前清收贷款本息，同时对逾期利息计收复利，借款人违约的，承担贷款人为实现债权所发生的诉讼费、公告费、保全费、执行费、拍卖费、律师代理费等一切费用，因履行借款合同所发生争议，由贷款人法人机关所在地人民法院管辖。同日，赤峰元宝山农村商业银行股份有限公司皇家帝苑支行与赤峰市银联商贸有限责任公司签订最高额抵押合同，合同约定，赤峰市银联商贸有限责任公司以其坐落于赤峰市××旗西的房产三处(×××建筑面积287.92㎡;×××，建筑面积301.78㎡;×××，建筑面积301.78㎡)提供抵押。抵押合同约定抵押担保范围包括贷款本金、利息、违约金及律师代理费等实现债权的费用;在债务人违约或者出现提前清收贷款情形时，抵押权人可以实现抵押权。贷款到期后，刘翔宇、蒋瑞红未能按期偿还借款本息。赤峰元宝山农村商业银行股份有限公司皇家帝苑支行作为原告与刘翔字、蒋瑞红、赤峰市银联商贸有限责任公司作为被告金融借款合同纠纷一案，一审法院受理后，于2018年8月13日作出(2018)内0403民初2947号民事判决书，判决：一、刘翔宇、蒋瑞红偿还赤峰元宝山农村商业银行股份有限公司皇家帝苑支行借款本金1200000元及利息(自2016年7月21日起至借款还清之日止，按合同约定利率计算)。此款于本判决生效后五日内付清。二、如逾期还款，赤峰市银联商贸有限责任公司以其抵押的位于赤峰市××旗西的房产三处(×××，建筑面积287.92㎡;×××，建筑面积301.78㎡;×××，建筑面积301.78㎡)拍卖、变卖价款优先偿还赤峰元宝山农村商业银行股份有限公司皇家帝苑支行。一审法院在执行已经生效的(2018)内0403民初2947号民事判决书的过程中，于2018年11月7日作出(2018)内0403执1993号执行裁定书，查封被执行人赤峰市银联商贸有限责任公司所有的位于赤峰市××旗西3-1-01012(×××)、3-1-01013(×××)、3-1-01014(×××)的房产三处，査封期限为三年。案外人王宗民对执行裁定不服，于2019年1月9日向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年1月18日作出（2019）内0403执异7号执行裁定书，裁定驳回案外人王宗民的执行异议。一审法院认为，王宗民对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。王宗民在法定期限内向一审法院提起诉讼，符合法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”案外人王宗民所诉购买了涉案房屋没有事实依据，故案外人王宗民就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，一审法院判决：驳回原告王宗民的诉讼请求。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案中，因被上诉人赤峰元宝山农村商业银行股份有限公司皇家帝苑支行作为申请执行人，依其与被上诉人赤峰银联商贸有限责任公司就已办理房屋产权登记证的涉案房屋所签订的抵押合同对涉案房屋依法享有抵押之担保物权，并为人民法院生效民事判决确认享有优先受偿权。而上诉人仅以一审期间提交的2019年3月24日为涉案房屋以微信缴费的方式缴纳电费之收据证据不足以证明其提出的涉案房屋在2018年11月7日被人民法院查封执行之前已被上诉人实际合法占有使用之事实。上诉人一审期间提交的两枚加盖案外人赤峰市银城房地产开发有限公司财务专用章的收款收据上记载内容体现是“拨付鹿某抵顶工程款”，亦不能有效证明上诉人提出的其已实际支付了涉案房屋全部价款之主张，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，一审法院认定王宗民就案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对王宗民提出的排除执行请求未予支持并无不当。法信超链：案例1篇(http://192.0.100.105/lib/Link/link.aspxtype=linkAlyz&gid=A228761&tiao=27""_blank)裁判4203篇(http://192.0.100.105/lib/Link/link.aspxtype=linkCpws&gid=A228761&tiao=27""_blank)×上诉人提出的其对涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，人民法院对上诉人要求排除执行之请求应予支持的上诉主张因缺乏事实和法律依据而不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人王宗民负担。本判决为终审判决。审判长 雷 蕾审判员 麻秋野审判员 张淑丽 二0一九年十一月六日书记员 尹适森