四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17402号 上诉人（原审被告）：深圳市百利玛建材发展有限公司成都分公司。住所地：成都市武侯区武科东二路2号1栋。 负责人：刘志容。 委托诉讼代理人：郑杰，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李柯宏，泰和泰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：深圳市百利玛建材发展有限公司。住所地：深圳市罗湖区笋岗街道宝安北路梨园路笋岗仓库2#楼六楼6038。 法定代表人：邓雨珠。 委托诉讼代理人：郑杰，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李柯宏，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：常成兵，男，1975年2月3日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：邱万兵，四川明炬律师事务所律师。 原审第三人：成都友豪百利玛商场管理有限公司。住所地：成都市武侯区武科东2路2号。 法定代表人：雷体伏。 委托诉讼代理人：吴丹，男，公司员工。 上诉人深圳市百利玛建材发展有限公司成都分公司（以下简称百利玛成都分公司）、深圳市百利玛建材发展有限公司（百利玛公司）因与被上诉人常成兵、原审第三人成都友豪百利玛商场管理有限公司（以下简称友豪商场管理公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初5310号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 百利玛成都分公司、百利玛公司上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初5310号民事判决第一项，改判驳回常成兵的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由常成兵承担。事实和理由：一、双方已就租赁合同解除达成一致，签订了《租赁合同解除协议》，并已履行完毕，一审判决百利玛成都分公司、百利玛公司赔偿常成兵损失，无法律依据。双方于2016年5月13日签订了合同解除协议并已履行完毕。但此后常成兵又向法院起诉，主张装修损失，一审法院不顾双方达成一致的事实，径行判决支持常成兵的主张，无任何法律依据，且违反当事人意思自治的原则。二、一审法院判决百利玛成都分公司、百利玛公司赔偿常成兵装修损失162444.44元错误。常成兵所谓的损失系装修残值，但装修残值不应由百利玛成都分公司、百利玛公司承担。1.常成兵未完成装修，不存在装修残值。常成兵自述尚未装修完毕便向百利玛成都分公司、百利玛公司提出了撤场申请。故，一审法院支持常成兵装修残值不合情理。2.一审法院按照百利玛公司与友豪商场管理公司租赁合同的时间来计算常成兵与百利玛成都分公司的租赁期限，进而折算装修残值金额，无法律依据。综上，一审法院违背当事人意思自治原则，错误支持常成兵关于装修损失的主张，且在计算金额时，采用不合理依据折算装修年限。故，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回常成兵的全部诉讼请求。 常成兵辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，不应当支持百利玛成都分公司、百利玛公司的上诉请求。常成兵租赁期为2016年1月1日至2016年12月31日，其中2016年1月1日至6月30日是免租期。且商铺硬装15万元，软装38万元，实际上常成兵还未正常经营商场就已经关门，一审法院的赔偿足以弥补损失。2016年4月，百利玛公司撤场，常成兵与其及友豪商场管理公司协商赔偿事宜后，赔偿款项一直未给付，且在还未评估装修残值时，租赁的商铺就已被强拆。 友豪商场管理公司述称，对于百利玛成都分公司、百利玛公司的上诉无意见。 常成兵向一审法院起诉请求：1.百利玛公司、百利玛成都分公司赔偿常成兵硬装损失170000元、软装损失380000元、失窃损失184280元、水电押金1000元、其他损失19000元，合计754280元；2.百利玛公司、百利玛成都分公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2011年，友豪商场管理公司承租成都友邦豪生酒店管理有限公司位于成都市武侯区武科东二路2号的房产用于开设“友豪百利玛国际厨卫中心”商场。 2015年6月5日，成都友邦豪生酒店管理有限公司与百利玛公司签订《商业用房租赁合同》，约定将成都市武侯区武科东二路2号1幢编号为1层1号、2层1号的房屋，即案涉商业用房出租给百利玛公司，租赁期为2015年7月1日至2023年6月30日。 2015年12月28日，百利玛成都分公司与常成兵签署《租赁经营合同》及《补充协议》，约定将成都市武侯区武科东二路2号1号楼第一层1014号面积207平方米商铺出租给常成兵。租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日，租金8694元/月，管理费5796元/月。其中，2016年1月1日至2016年6月30日为免租期，免收租金只收取管理费5796元/月。 后，百利玛成都分公司与常成兵签订《租赁合同解除协议》，约定双方自愿于2016年5月13日解除上述《租赁经营合同》及《补充协议》，并约定百利玛成都分公司于2016年5月13日将常成兵签约时所缴纳的合同保证金、水电押金、装修押金及2016年1月1日至3月31日管理费等费用42000元退还给常成兵。其中第四条约定，截止2016年5月13日，常成兵尚欠百利玛成都分公司租金、管理费、水电费等其他应缴费用34776元，百利玛成都分公司同意在常成兵履行本协议条款一至三条后不予追究。2016年5月13日，百利玛成都分公司向常成兵转账支付42000元。2016年6月，常成兵向百利玛公司、百利玛成都分公司发出《关于违约要求归还场地的通知》。 2016年3月，百利玛成都分公司与包括常成兵在内的多家商户发生纠纷，多家商户在商场门口张贴《关于百利玛建材中心全体商户维权告知函》，称“由于百利玛建材中心在商场经营过程中未有效进行空位招商、商业氛围营造、市场宣传与推广等管理与运营工作，造成全体商户巨额亏损”。百利玛成都分公司发布《关于成都百利玛公司商户诉求事件的通告》，指出22家商户存在拖欠租金的严重违约行为，影响商场经营。后，百利玛成都分公司与包括常成兵在内的多家商户多次协商未果，百利玛公司及百利玛成都分公司将整个“友豪百利玛国际厨卫中心”商场停业。 关于商场停业的时间，百利玛成都分公司陈述为2016年4月25日，常成兵陈述为2016年2月29日。围绕该主张，百利玛成都分公司提交了以下证据：1．2016年5月25日出具的《关于深圳百利玛成都分公司商户闹事维权的情况说明》，其中载明：“2016年4月25日，以澜帝负责人余强、特能杰负责人王学文、千川负责人郭建军、格力负责人王林、欧普照明负责人肖三为首的商户召集社会闲杂人员近200人，聚集在商场严重扰乱商场正常经营活动。……深圳百利玛集团针对此事件在充分分析后，决定商场停止营业并放弃经营”；2．百利玛成都分公司驻商场员工2016年4月的《工资及社保、公积金发放台账》《记账凭证》《付款申请单》《业务回单》，拟证明2016年4月百利玛成都分公司仍在向驻商场员工发放工资，购买社保及公积金；3．百利玛成都分公司与成都尼彩图像有限公司、成都晟意天光文化传播有限公司等多家广告公司的《协议书》及2016年4月的《付款申请书》、税务发票、《业务回单》等付款凭证，拟证明2016年4月百利玛成都分公司仍在为商场购买广告服务。常成兵未提交证据，仅陈述从2016年1月起，百利玛成都分公司驻商场管理人员就已大量减少。百利玛成都分公司对常成兵的该陈述意见不予认可。故，对于商场停业的时间，一审法院对百利玛成都分公司提交的证据予以采信，认定为2016年4月25日。 一审又查明，2019年初，案涉商铺已被收回，截至庭审之日，常成兵并未实际占有该商铺，商铺装修已被破坏，无法进行鉴定。 一审庭审中，常成兵为证明其各项损失，举示了以下证据：1．成都聚奎装饰工程有限公司2016年1月6日出具的《收据》，载明“收到常成兵展厅（百利玛）装修首付款”，金额为120000元；2．成都聚奎装饰工程有限公司2016年3月20日出具的《收据》，载明“收到常成兵展厅装修尾款（森美）费用结清”，金额为50000元；3.《森美橱柜装潢工程预算表》，载明总金额170524.2元，预算表上有成都聚奎装饰工程有限公司盖章，客户签认处有常成兵签名；4.《租赁合同解除协议》的照片甲，协议条款中载明“甲方（百利玛成都分公司）同意于2016年5月13日补偿乙方（常成兵）硬装损失费用计人民币壹拾柒万元整”，该协议上甲方处为空白，乙方处有常成兵签名；5.《租赁合同解除协议》的照片乙，协议条款中载明“甲方（百利玛成都分公司）同意于2016年5月13日补偿乙方（常成兵）软装损失费用计人民币叁拾捌万肆仟元”，该协议上甲方处为空白，乙方处有常成兵签名。百利玛公司及百利玛成都分公司对以上证据三性均不予认可。一审法院认为，第1、2、3份证据相互印证，故一审法院对常成兵装修案涉商铺的时间为2016年1月及装修案涉商铺花费170000元的事实予以确认；第4、5份证据仅有常成兵签名，无法证明百利玛成都分公司与常成兵就硬装、软装损失费用达成一致，故一审法院不予采信。 一审法院认为，百利玛成都分公司与常成兵所签订的《租赁经营合同》《补充协议》以及《租赁合同解除协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。 涉案商场作为经营家装厨卫用品的专业商场，承租商户必然存在装修需求，关于租赁合同解除之后装修损失应如何分担的问题，《租赁合同解除协议》未作约定。一审法院认为，百利玛成都分公司与常成兵之间的《租赁合同解除协议》虽然约定自愿解除《租赁经营合同》，但导致合同解除的根本原因在于百利玛公司及百利玛成都分公司在2016年4月25日将商场停业。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”、第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失的，应予支持……”之规定，常成兵对案涉商铺的装修残值损失应由百利玛成都分公司承担，又因百利玛成都分公司系百利玛公司的分公司，故剩余租赁期内的装饰装修残值损失应由百利玛公司、百利玛成都分公司承担。 关于装饰装修残值的计算方法问题，一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，应按照租赁期来折算剩余租赁期内的装饰装修残值损失。虽然《租赁经营合同》约定的租赁期间为2016年1月1日至2016年12月31日，但基于百利玛公司向成都友邦豪生酒店管理有限公司承租案涉商场的租赁期至2023年6月30日的事实以及一般而言商场的经营时间是一个较长期间的常理，加之包括常成兵在内的商户中也有多户在该《租赁经营合同》签订之前就已承租案涉商铺的情形，且《租赁经营合同》中亦有关于继续租赁使用经营场地的约定，可以推断，包括常成兵在内的多家商户承租案涉商铺，投资数十上百万元进行装修，是基于约定租赁期届满后继续承租的预期，且对于商铺出租方而言也并不排除此种预期，因此，若以《租赁经营合同》约定的租赁期间来计算剩余租赁期以此折算剩余租赁期内的装饰装修残值损失显然有失公平，也不符合双方当事人的预期。故一审法院认为，以常成兵支付的装修款170000元为基数，以常成兵装饰装修的时间至百利玛公司向成都友邦豪生酒店管理有限公司承租案涉商场的租赁期届满时间即2023年6月30日为租赁期间，以合同解除次月至2023年6月30日即86个月为剩余租赁期，以此方法计算剩余租赁期内的装饰装修残值损失较为适宜。本案常成兵装饰装修的时间为2016年1月，故租赁期间为90个月，剩余租赁期内的装饰装修残值损失的具体数额为：170000÷90个月×86个月=162444.44元。故百利玛公司、百利玛成都分公司应赔偿常成兵剩余租赁期内的装饰装修残值损失的金额为162444.44元。 对于常成兵要求被告赔偿常成兵软装损失380000元、失窃损失184280元、水电押金1000元、其他损失19000元的诉讼请求，常成兵未提交相关证据，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、百利玛公司、百利玛成都分公司于判决生效之日起五日内向常成兵赔偿装修损失162444.44元；二、驳回常成兵其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11343元，由常成兵负担8900元，百利玛公司、百利玛成都分公司负担2443元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人百利玛成都分公司、百利玛公司的上诉请求与被上诉人常成兵的答辩意见，本案二审争议焦点为：百利玛成都分公司、百利玛公司是否应向常成兵赔偿损失，一审法院对损失金额的认定是否恰当。现就上述争议焦点论述如下。 本院认为：（第一，对于双方是否达成了互不追究违约责任的意思一致）关于上诉人提出其已就租赁合同解除事项与常成兵达成一致意见的理由。本院经审查认为，一审中，加盖有百利玛公司印章的《租赁合同解除协议》的照片中，载明双方就合同保证金、水电押金、装修押金等的退还进行了约定，但对于装修部分如何处理未予以约定。本院对其该项上诉理由不予采纳。 关于上诉人提出其不应当赔偿常成兵损失的问题。本院经审查认为：虽上诉人与常成兵解除了《租赁经营合同》，但根据本案查明的事实，系因百利玛成都分公司商铺所在商场停业，导致常成兵无法再经营。在此情况下，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，认定百利玛公司、百利玛成都分公司应当承担常成兵的损失。原审法院对此认定正确，本院予以确认。 关于上诉人提出一审法院确定的装饰装修残值的计算依据及方法错误问题。本院经审查认为：一审法院以常成兵支付的装修款为基数，以常成兵装修时间至百利玛公司向成都友邦豪生酒店管理有限公司承租案涉商场的租赁期届满时间为租赁期间，以合同解除次月至约定租赁期限届满之日，以此方法计算剩余租赁期内的装饰装修残值损失符合契约精神、客观实际以及法律规定，对残值金额的认定正确，本院予以确认。一审法院已就该计算方式的理由进行了详细阐述，本院不再就此进行赘述。综上，一审法院对残值金额的认定正确，本院予以确认。 综上，上诉人百利玛公司、百利玛成都分公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3549元，由深圳市百利玛建材发展有限公司成都分公司、深圳市百利玛建材发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 赵 锋 审判员 廖 方 二〇一九年十一月四日 书记员 龙春光