安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终8394号 上诉人（原审被告）：张媛媛，女，1988年10月16日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：梁修甫，安徽巨铭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢莲莲，女，1967年7月9日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 委托诉讼代理人：史向阳，浙江越人律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：安徽荣享商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区习友路973号森林海花园4幢1008号，统一社会信用代码91340100MA2NA99Q00（1-1）。 法定代表人：轩家有，总经理。 上诉人张媛媛因与被上诉人谢莲莲、安徽荣享商业管理有限公司（以下简称荣享公司）排除妨害纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张媛媛上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决并改判驳回谢莲莲的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由谢莲莲承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，张媛媛与荣享公司签订的《存量房买卖合同》真实有效。首先、张媛媛与荣享公司之间签订《存量房买卖合同》，是在荣享公司与谢莲莲之间签订的《代理销售合同》之后解除之前签订的，其效力当然及于谢莲莲。关于张媛媛与荣享公司签订合同中在2017年4月30日前腾空房屋与签订合同的时间矛盾，因荣享公司并不是专业的房产机构，在与买房人签订合同时，只是拿之前与别人签订合同的样本，简单地填写购买人，这点从谢莲莲提供的荣享公司与丁加勇的合同中就可以印证，合同约定权属证号与张媛媛提供的合同是不一样的，其实在签订合同时房屋产权证还没有办理，根本就不存在房产证号。退一步说即使荣享公司就涉诉房屋与其他人签订有多份合同，那也是荣享公司的事情，但这并不影响其与张媛媛之前签订合同的效力，张媛媛与荣享公司之间签订的《存量房买卖合同》不仅得到荣享公司的认可，而且实际履行交付的房屋也是涉诉的2幢2204，至今尚无其他买受人就涉诉房屋提出主张。其次、一审认定《预交付款协议》签订的时间为2017年6月4日也是错误的，因涉及类似案件的买房人很多，荣享公司都是将与其他人之前签订的合同，协议拿来即用，但该协议书荣享公司盖章处的时间是事前打印好的，而张媛媛手写的时间为2017年8月16日，在两者矛盾的情况下，法院认定时间应该以手写为准。张媛媛提供的《峰尚国际公寓购房协议》（一）及三份收据可以佐证。二、张媛媛付款的去向一审中也已经说明清楚，张媛媛与荣享公司签订《存量房买卖合同》就在涉诉房屋楼盘，由荣享公司业务员指引与其公司签订合同，并由荣享公司出具收据，至于现场用哪家POS机刷卡都不影响双方的合同关系及付款的事实，况且一审中荣享公司认可其已经收到张媛媛支付的首付款。张媛媛与荣享公司签订合同并支付了全部首付款，荣享公司也出具了首付款收据，这就足以证明张媛媛已经按照合同履行了自己的付款义务，至于当场刷卡POS机属于哪家办理的及资金去向，张媛媛无法知晓。三、一审判决理解和适用法律错误，张媛媛占有涉诉房屋是基于《存量房买卖合同》而不是仅因善意取得。一审以张媛媛没有支付剩余房款，支付的首付款与房屋总价相差甚远，认定不构成善意取得，该认定事实错误。张媛媛与荣享公司之间签订的《存量房买卖合同》约定其购房是银行贷款，合同签订后张媛媛就支付了全部首付款，且一直催促荣享公司找房主（谢莲莲）办理后续贷款及过户手续，因谢莲莲与荣享公司之间发生矛盾，不配合张媛媛办理房屋贷款及过户手续，才导致张媛媛无法贷款支付剩余房款，其过错完全在荣享公司和谢莲莲，而张媛媛在履行合同过程中始终本着善意。至于一审认定张媛媛在购房时不知道权利人是谁，因签订合同时涉诉房屋房产证并没有办理下来，但荣享公司已经出示了谢莲莲的代理销售合同，张媛媛也只能以此判断，这里更不存在过错。至于一审认定张媛媛与荣享公司之间没有约定剩余房款的支付时间，违约责任等不符合交易习惯等事实的认定纯属无中生有，本案张媛媛还没有与谢莲莲最终签订房屋过户手续及办理后期贷款事宜，双方之间当然没有对此进行约定，而签订房屋过户合同及办理贷款手续正是张媛媛要求荣享公司配合办理而荣享公司没有办的事情。四、谢莲莲起诉时并没有事先要求法庭确认张媛媛与荣享公司签订的《存量房买卖合同》无效或要求解除该合同，一审就直接判决侵权事实成立，这显然错误，而且超出一审诉讼请求。五、一审判决只片面曲解善意取得概念，不顾该案的事实及判决产生的实际问题，人为扩大损失。张媛媛依据合同取得涉诉房屋钥匙后对房屋进行了装修入住，张媛媛与谢莲莲委托的代理销售房屋公司之间签订房屋买卖合同并支付了全部首付款，取得房屋后装修入住，作为一个普通的买房者来说，已经是善意地履行合同，恢复原状必将扩大不必要的损失，同时张媛媛自己出资购买的房屋，入住后还被判决支付房租，这样的判决连基本的常理都相违背。 谢莲莲二审答辩称，谢莲莲与荣享公司签订的代理销售协议中未约定该公司有签署合同、收取款项的权限，谢莲莲对荣享公司超越授权的行为未予追认，故张媛媛与荣享公司签订的《存量房买卖合同》不能约束谢莲莲。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人张媛媛的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 荣享公司二审答辩称，荣享公司与谢莲莲签订了委托销售代理合同，有权代理谢莲莲与张媛媛签订房屋买卖合同，张媛媛与荣享公司签订买卖合同并交付首付款，荣享公司在收到首付款后将房屋交付给张媛媛，张媛媛装修后入住属合法占有，案涉房屋因开发商与房主的原因一直未能办理房产证，合同不能履行的过错不在张媛媛，而在于谢莲莲。谢莲莲2018年3月取得案涉房屋产权证后荣享公司多次要求其配合办理过户，但是其均未予配合。 谢莲莲向一审法院起诉请求：1.判令张媛媛立即将谢莲莲名下位于合肥高新区房屋腾空并返还谢莲莲；2.张媛媛将上述房屋恢复原状，并承担由此产生的全部费用；3.张媛媛向谢莲莲支付占有使用费（自2017年7月2日起参照房屋租赁市场价格确定至实际腾空之日止），截至起诉之日为24000元（1500元／月×16个月）；4.本案诉讼费由张媛媛承担。 一审法院认定事实：2017年2月20日，谢莲莲（甲方）与荣享公司（乙方）签订一份《代理销售合同》，约定甲方将其拥有的位于合肥高新区房屋全权委托乙方代理销售；上述房屋尚不具备办理产证条件，没有发票，房屋为毛坯房，甲方具有房屋完全产权；合同签订后7个工作日内，乙方支付陆万元定金；签订正式销售合同，办理完网签变更手续后，双方进行结算；房屋实际购买人全款购买的，甲方收到房款后签订房屋交易合同并协助办理过户手续；如果按揭购买的，由甲方从房管局资金托管账户直接领取；乙方承诺于2017年8月31日前完成全部销售程序等。合同签订后，荣享公司向谢莲莲支付了定金60000元。2017年8月9日，谢莲莲、张孝来（系夫妻关系）共同出具《委托书》，授权华冬春（系荣享公司员工）办理案涉房屋查询、办理结算、领取发票、契证、钥匙、领取不动产权证书、评估、缴纳税费，以及办理不动产权属登记、买卖过程中除签订房屋买卖合同、权属交易过户、收取售房款外的其他相关事宜等事项，委托期限自委托书签署之日起60天内有效。2017年9月1日，谢莲莲（甲方）与荣享公司（乙方）签订一份《补充协议》，约定原签订协议继续有效，有效期延期至2017年11月30日；乙方在签订补充协议10个工作日内给甲方支付每套五万元购房款，没按期付款的本补充协议无效等。协议签订后，荣享公司未向谢莲莲支付购房款。2018年3月28日，谢莲莲取得合肥高新区长江西路729号峰尚公寓2-2204室房屋不动产权证，产权证号为：皖（2018）合肥市不动产权第10005205号。2018年7月13日，谢莲莲诉至该院，要求解除其与荣享公司签订的《代理销售合同》。2018年9月14日，该院作出（2018）皖0191民初4182号民事判决：解除谢莲莲与荣享公司于2017年2月20日签订的《代理销售合同》。荣享公司不服，向合肥市中级人民法院提起上诉。该案审理期间，荣享公司提供一份《存量房买卖合同》，旨在证明案涉房屋已出售给丁加勇，转让价款为772096元。2018年11月16日，合肥市中级人民法院作出（2018）皖01民终8862号民事判决：驳回上诉，维持原判。2018年11月27日，谢莲莲在案涉房屋门上张贴《通知》，要求占有使用案涉房屋的人员，腾空搬离、恢复原状，未果，遂于2019年1月14日诉至该院，要求判如所请。另查明：付道俊（甲方）与张媛媛（乙方）签订一份《峰尚国际公寓购房协议（一）》，约定乙方于2017年7月2日购买合肥市峰尚公寓2幢2204室房屋，原总房款为883260元，享受优惠政策后总房款为834627元；付款方式为7月2日交20000元，7月15日交50000元，8月15日前交首付签合同，并办理物业交接手续（首付334627元）。后荣享公司在甲方处加盖“安徽荣享商业管理有限公司发票专用章”。2017年8月16日，荣享公司（甲方）与张媛媛（乙方）签订一份《存量房买卖合同》，约定甲方将坐落在合肥高新区长江西路727号2幢2204室房屋出售给乙方，建筑面积63.09平方米，转让价款为834627元；甲方于2017年4月30日前腾空该存量房，并通知乙方进行验收交接；乙方于2017年8月16日前将支付首付款334627元，余款500000元向甲方指定的银行申请借款支付。张媛媛一直未支付剩余房款500000元。2017年6月4日，荣享公司向张媛媛出具《预交付协议》，载明：“阁下购买该套房屋的总价为834627元，目前已预交334627元作为该房源的首批意向金，差额500000未交；……”张媛媛于2017年8月16日在《预交付协议》上签字确认，并从荣享公司处取得房屋钥匙。张媛媛提供的银行流水明细清单显示，其于2017年7月3日向荣享公司账户转款20000元，2017年7月15日刷ＰＯＳ机消费50000元，收款单位为肥东县临湖世纪华联生活超市，2017年8月16日刷ＰＯＳ机消费264627元，收款单位为合肥质越房产经纪有限公司。张媛媛提供的收据显示，荣享公司分别于2017年7月2日、7月15日、8月16日出具了收据，认可收到全部款项334627元。荣享公司未能将售房及收款的事宜告知谢莲莲。谢莲莲在其与荣享公司解除《代理销售合同》纠纷一案的二审审理期间才得知案涉房屋被销售，但至今未收到售房款项。一审法院认为，谢莲莲系案涉房屋权利人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。谢莲莲与荣享公司于2017年2月20日签订《代理销售合同》，荣享公司自该日起取得案涉房屋的销售代理权。关于荣享公司与张媛媛之间签订的合同，第一份2017年7月2日的购房协议，约定优惠后的总房款为834627元，张媛媛于7月2日交20000元，7月15日交50000元，8月15日前交清首付款334627元，张媛媛虽交款，但除了其中20000元于7月3日转入荣享公司的账户外，其他款项均付至案外人的账户，对于案外人收款的合理性、案外人与荣享公司之间存在何种法律关系，张媛媛与荣享公司均未能提供证据加以证实；第二份2017年8月16日的《存量房买卖合同》，约定荣享公司于2017年4月30日前腾空房屋，时间上前后矛盾，且该合同并未约定剩余房款的支付时间、违约责任等，不符合房屋买卖的交易习惯；另外，荣享公司曾在其涉诉的解除合同纠纷案件中提供一份其与案外人丁加勇签订的案涉房屋的《存量房买卖合同》，在本案中，荣享公司又提供其与张媛媛签订的合同，矛盾之处，荣享公司未能作出合理解释；第三份2017年6月4日的《预交付协议》，载明“目前已预交334627元，差额500000未交……”，但张媛媛于2017年8月16日才将首付款334627元交纳完毕，荣享公司提前两个多月即知晓，存在不合理之处。故荣享公司与张媛媛之间签订的多份合同，均不足以证明张媛媛取得案涉房屋具有合法依据。张媛媛辩称其在签订合同中没有过错，且积极善意地履行了付款义务，但从现有证据看，张媛媛在购买案涉房屋时，并不清楚房屋权利人是谁，另张媛媛仅支付了334627元，该款与房屋总价款834627元相差甚远，不符合受让人善意取得应以合理价格转让的基本要求，故张媛媛的抗辩意见，该院不予采信。综上所述，张媛媛占有使用案涉房屋，缺乏法律依据。谢莲莲作为房屋权利人，其要求张媛媛腾空房屋、恢复原状并返还，该院予以支持。关于占有使用费，张媛媛自2017年8月16日起占有、使用案涉房屋，故该院确定张媛媛自该日起支付房屋合理使用费，酌定按每月500元标准计算。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第三十九条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、张媛媛应于判决生效之日起十日内腾空位于安徽省合肥高新区房屋，停止妨害，恢复房屋原状并向谢莲莲返还房屋；二、张媛媛应于判决生效之日起十日内支付谢莲莲房屋合理使用费（以每月500元为标准，自2017年8月16日起计算至房屋实际返还之日止）；三、驳回谢莲莲的其他诉讼请求。案件受理费400元，由谢莲莲负担258元，张媛媛负担142元。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：张媛媛主张依据其与荣享公司签订的《存量房买卖合同》及向荣享公司支付首付款的行为，其对案涉房屋依法享有占有、使用的权利，且谢莲莲作为实际房主应按约配合其办理贷款手续和房屋过户，谢莲莲对此不予认可。根据现已查明的事实，本院认定至谢莲莲诉荣享公司解除《代理销售合同》纠纷案件二审前，荣享公司向谢莲莲隐瞒了张媛媛与该公司签订《存量房买卖合同》及张媛媛将首付款334627元付至该公司指定案外人账户的事实，且在谢莲莲向张媛媛等提出腾空房屋主张前，张媛媛未与谢莲莲取得过联系。张媛媛主张其合法占有案涉房屋的依据是其与荣享公司签订的《存量房买卖合同》，现生效判决已经解除谢莲莲与荣享公司间的代理销售合同，荣享公司代理谢莲莲与张媛媛签订的《存量房买卖合同》及代为收取首付款均无法律依据，张媛媛因履行该《存量房买卖合同》而导致的损失依法应向荣享公司提出主张，谢莲莲作为房屋所有权人要求张媛媛腾退房屋，符合法律规定。至于张媛媛所主张的善意取得，案涉房屋作为不动产，其交易的对外效力以产权变更登记公示为准，张媛媛在与荣享公司洽谈购买案涉房屋始终未与谢莲莲发生直接联系，虽然其系基于对荣享公司的信任而装修入住，但是张媛媛对于荣享公司的代理权限及指示付款均未尽到谨慎审查的注意义务，其所主张的善意取得显然不能成立，本院不予支持。关于占有使用费，张媛媛实际占有、使用了谢莲莲所有的房屋，且未经谢莲莲许可，虽然该占有、使用有张媛媛自认的合法事由，但是从维护所有权人合法权益及公平角度考虑，一审法院酌定张媛媛按每月500元支付谢莲莲房屋使用费，较为适当。综上，上诉人张媛媛的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费400元，由张媛媛负担。 本判决为终审判决。 审判长  佘敦华 审判员  王政文 审判员  刘松柏 二〇一九年十一月九日 书记员  徐园园 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。