上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12266号上诉人（原审原告）：上海经贸协创货运有限公司，住所地上海市浦东新区宣桥镇宣秋路139号1幢1090号。法定代表人：严根发，执行董事。委托诉讼代理人：赵慧敏，上海百林司律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽萍，上海百林司律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海经纬信息科技有限公司，住所地上海市青浦区徐泾镇谢卫路408号1幢1层A区133室。法定代表人：张立，董事长。委托诉讼代理人：施盈莹，上海希良成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨华，女，1965年2月5日生，汉族，住上海市青浦区。被上诉人（原审被告）：毕守来，男，1953年2月13日生，汉族，住上海市青浦区。上列两名被上诉人共同委托诉讼代理人：施盈莹，上海希良成律师事务所律师。上诉人上海经贸协创货运有限公司（以下简称经贸协创公司）、上诉人上海经纬信息科技有限公司（以下简称经纬公司）因与被上诉人杨华、毕守来房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初7172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人经贸协创公司上诉请求：1、涉案房屋第9项仓库、第10项棚系经贸协创公司自行建造；2、一审中经贸协创公司向法院提供了发票、付款凭证等证据材料；3、一审法院对经贸协创公司建造的厂铭、铝合金广告牌明显事实未予认定。原审判决认定事实错误，要求撤销一审判决，发回重审或依法改判。上诉人经纬公司辩称，原审中，经贸协创公司未提供任何真实有效的证据证明其主张。原审法院所作酌情处理，缺乏相应事实和法律依据。被上诉人杨华、毕守来共同辩称，同意经纬公司的辩论意见。上诉人经纬公司上诉请求：1、《房屋租赁合同》系经双方合意达成，合法有效。2、原审法院所作酌情判决，无事实和法律根据。要求撤销原审判决，驳回经贸协创公司全部诉请。上诉人经贸协创公司辩称，本案所涉房屋没有合法建造手续，违反法律规定，属于法定无效。被上诉人杨华、毕守来共同辩称，同意经纬公司的上诉请求。经贸协创公司向一审法院起诉请求：1.经纬公司向经贸协创公司支付搬迁补偿款3,626,276.50元；2.杨华、毕守来、经纬公司返还经贸协创公司租赁保证金130,715元。一审法院认定事实：2014年11月15日，经贸协创公司（乙方）与案外人Z公司（以下简称Z公司，甲方）签订了《房屋租赁合同》，由经贸协创公司向Z公司承租上海市浦东新区XX路XX号仓库（以下简称系争房屋），租赁面积为5,730平方米，租赁期限为2014年11月15日至2023年11月14日止，租金标准在2014年11月15日至2017年11月14日止为每年1,568,587元，2017年11月15日至2019年11月14日为1,647,017元。合同第1-4条约定，甲方已明确告知乙方，该仓库未办理房地产权证，乙方承诺不得以此作为抗辩理由，迟延或不履行本合同项向的所有义务。合同第3-3条约定，租赁期内，如遇政府征收仓库需拆迁的，自拆迁公告之日起，合同自动终止，双方均不承担违约责任。合同5-1条约定，为保证本合同的执行，乙方须于签订本合同后立即向甲方支付本租赁期内壹个月的仓库租赁保证金，保证金为130,715元，保证金不计利息，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，待合同终止不再续签时，甲方收回仓库，保证金用于抵充合同约定由乙方承担的费用及违约金外，剩余部分无息归还乙方。合同第11-1条约定，甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任：11-1-3仓库因国家建设、城市建设被依法征收、征用或动拆迁的。合同第12-1条约定，甲、乙双方在此明确同意，甲方在下列任何情况下不必对对乙方作出赔偿、补偿或减免租金或负其他法律责任。12-1-1仓库因国家建设、城市建设或社会公共利益被依法征收、征用或动拆迁的。合同签订后，Z公司将房屋实际交付给经贸协创公司使用，经贸协创公司向Z公司支付了保证金130,715元，并实际给付房屋租金（使用费）至2018年8月14日。2016年10月，Z公司解散并注销工商登记。杨华、毕守来系Z公司注销前的股东。此后，系争房屋出租人由Z公司变更为经纬公司。2018年5月10日，案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）向经贸协创公司送达了《告知书》，内容为“根据祝桥镇政府2018年‘零违建’的行动精神，你司必须于2018年6月30日前对位于XX路XX号建筑物及仓库内一切财物彻底清空，7月1日起即将准备拆除。”经贸协创公司实际于2018年9月23日搬离承租房屋。2018年10月，浦东新区祝桥镇人民政府为甲方，XX公司（租赁户经纬公司）为乙方，双方签署《祝桥镇工业用地减量化企业清拆奖扶协议书》，约定乙方企业位于XX镇XX村，土地面积13.760亩，房屋建筑面积8,178.77平方米，依据相关《评估报告书》，奖扶总额为2,000万元。一审审理中，经贸协创公司提交了从政府有关部门调取的《评估报告书》以及《祝桥镇工业用地减量化企业补偿结算单》。各方当事人一致确认经贸协创公司租赁部位为《评估报告书》附图的6#（39.85平方米）、8#（3,199.94平方米）、9#（108平方米）、10#（28平方米）、11#（593.08平方米）、12#房屋（1,780.31平方米），以上共计5,749.18平方米。《评估报告书》载明，XX路XX号房屋（建筑面积为8,178.77平方米）、装修、附属设施、机器设备、物资搬迁等在2018年6月26日的估价时点，估价结果总计17,555,750元，其中房屋14,753,761元；装修1,225,812元；附属设施1,046,297元；机器设备搬迁69,140元；物资搬迁460,740元。对于上述评估报告中，经贸协创公司主张房屋估价明细表第9项仓库（金额为107,784元）、第10项棚（金额为8,540元）、房屋装修估价明细表第6项6号房的防盗窗、内墙乳胶漆、面砖等（金额为6,877元）、第8项8号房恒温房、地坪加厚、油漆地坪等（金额为463,320元）、第9项9号房地砖、地坪加厚等（金额为23,409元）、第11项11号房地砖、脚踢线、内墙乳胶漆、工艺门、门窗套、防盗窗、地砖、瓷砖、面盆、蹲位、车边镜、无框玻璃门、防盗门、地砖踏步、不锈钢栏杆扶手、内墙、面砖等（金额为245,472元）、附属设施查勘及估价明细表第3项厂铭（金额40,100元）、第7项铝合金广告牌（金额13,750元）、可恢复使用机器设备搬迁估价明细表第2项11号房监控（总价35,200元）、物资搬迁补偿估价明细表第7项办公、生活用品等（金额6,500元）、第10项原材料、库存等物资（金额201,500元）、第11项原材料、库存等物资（金额52,000元）、第13项货架（金额58,880元）的款项系应由经贸协创公司所有，并提供了部分发票、收据复印件予以证明，杨华、毕守来、经纬公司对经贸协创公司提交的证据均不予认可，称经贸协创公司未就装修设施设备有过任何投入。《补偿结算单》记载，上海市浦东新区祝桥镇政府就上海市浦东新区XX镇XX村8,178.77平方米的无证房屋向经纬公司补偿，其中房屋14,753,761元；装修1,225,812元；附属设施1,046,297元；机器设备搬迁69,140元；物资搬迁460,740元；停工停业补偿计算系按照350元/平方米计算（金额为2,862,570元）；奖励费系按照补偿总额的10%计算（金额为2,041,832元），上述补偿款总计22,350,152元，按照140万元/亩封顶结算，金额为19,264,000元，加上立项外面积补偿736,000元，共计补偿总金额为2,000万元。审理中，各方当事人均未能提供系争房屋的房地产权证或其他合法建造手续。一审法院认为，各方当事人均确认2016年10月起出租人已经变更为经纬公司，故经贸协创公司向原出租人Z公司股东杨华、毕守来提出的关于本案租赁合同的诉讼请求缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。因系争房屋没有合法建造手续，经贸协创公司与经纬公司就系争房屋建立的租赁合同关系无效。根据有关法律规定，租赁合同无效但承租人实际使用房屋的，出租人有权要求承租人给付实际使用房屋期间的房屋使用费，经贸协创公司实际使用房屋至2018年9月23日，但其仅支付了截至2018年8月14日的租金（使用费），现经纬公司辩称经贸协创公司缴纳的保证金与其欠付的使用费等费用抵销于法有据，一审法院予以采纳，对经贸协创公司要求经纬公司退还保证金的诉讼请求不予支持。至于经贸协创公司主张的减量化补偿款，一审法院认为，双方租赁合同无效，故经纬公司援引合同相关免责条款进行抗辩，一审法院不予采纳，且上述免责条款仅指在遇到国家征收等情况时，出租人不需要承担违约责任或者给予承租人赔偿，并没有否定经贸协创公司取得政府补偿款的权利。经贸协创公司并非要求出租人赔偿损失，而是基于政府减量化补偿款由出租人实际领取的事实，要求出租人将其中属于承租人的部分给付给承租人，当然经贸协创公司必须就相关补偿款确应归属经贸协创公司负担证明责任。对于经贸协创公司提出的房屋装修、附属设施的补偿，因其未能提供装修合同、图纸等实际进行装修或者建造附属设施的证据，故对于该部分主张不予支持。对于经贸协创公司提出的机器设备（监控）搬迁补偿，因经贸协创公司租赁房屋系用作仓库且租期较长，布设监控符合常理，同时结合经贸协创公司递交的购置监控设备的证据，可以证实系争房屋的监控确实有经贸协创公司实际投入的部分，故对于该部分补偿一审法院酌情予以支持。对于经贸协创公司提出的物资搬迁补偿，因系争房屋由经贸协创公司实际经营，故相应的物资搬迁补偿应归其所有。对于经贸协创公司主张的停工停业补偿，该项补偿并非专属于承租人的补偿，考虑到经贸协创公司的租赁房屋系用于仓储，与生产型企业相比，变更经营场所对其经营影响相对较小，故一审法院对于停工停业补偿酌情予以部分支持。关于奖励费，因经贸协创公司未能举证证明该部分补偿应由承租人享有，故对于此部分诉请不予支持。此外，考虑到经纬公司所取得的补偿款并非按照评估报告全额取得，而是按照140万元/亩封顶结算，实际低于评估报告金额，故经贸协创公司所能获得的补偿款亦应当在评估报告基础上按照相应比例折减。综合以上因素，一审法院酌情确定经贸协创公司可分得的补偿款金额为80万元。因上述补偿款实际由经纬公司领取，故经纬公司应将上述补偿款给付给经贸协创公司。据此判决：一、经纬公司应于判决生效之日起七日内给付经贸协创公司补偿款80万元；二、驳回经贸协创公司的其余诉讼请求。一审案件受理费减半收取计18,427.50元，由经贸协创公司负担12,527.50元，由经纬公司负担5,900元。保全费5,000元，由经贸协创公司负担480元，由经纬公司负担4,520元。本院二审期间，各方当事人均未依法提交新的证据。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”根据上述法律规定，原审法院基于本案基本事实认定上诉人经贸协创公司和上诉人经纬公司之间的租赁合同关系无效，应属正确。关于合同确认无效的后果处理，原审法院依照合同法第五十八条等法律规定，根据本案相关有效证据予以证明的基本事实，酌情确定经纬公司给付经贸协创公司补偿款80万元，符合本案客观事实，也衡平了各方利益。上诉人经贸协创公司的上诉理由，因其未依法提供充分、有效的证据予以证明，本院不予支持。上诉人经纬公司的上诉理由，因与相关法律规定不相符合，本院亦不予支持。综上所述，上诉人经贸协创公司、上诉人经纬公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42,255元，由上诉人上海经贸协创货运有限公司负担30,455元，上诉人上海经纬信息科技有限公司负担11,800元。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇一九年十一月二十九日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……