广西壮族自治区田东县人民法院 民 事 判 决 书 (2019）桂1022民初17号 原告：刘德在，男，1968年7月23日出生，壮族，农民，住广西田东县。 原告：黄金娥，女，1970年1月10日出生，壮族，农民，住广西田东县。系原告刘德在前妻。 原告：刘甫快，男，1989年6月18日出生，壮族，农民，住广西田东县。系原告刘德在儿子。 原告：黄琳(曾用名：刘仁梅），女，1991年4月18日出生，壮族，农民，住广西田东县平马镇乐德路徳新巷111号，现住广西田东县。系原告刘德在女儿。 四原告共同委托诉讼代理人：钟方立，广西桂百（田林）律师事务所执业律师。 被告：陈秀娟，女，1965年1月16日出生，汉族，住广西田东县。 被告：刘洋，男，1993年3月24日出生，壮族，住广西田东县。 二被告共同委托诉讼代理人：零桂基，广西东晖律师事务所执业律师。 被告：陆连音，女，1965年9月10日出生，壮族，农民，住广西田东县。 第三人：田东县平马镇小龙村第5村民小组，住所地：广西田东县平马镇小龙村。 诉讼代表人：刘旋，该组组长。 原告刘德在、黄金娥、刘甫快、黄琳与被告陈秀娟、刘洋、陆连音返还原物纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，因案件处理结果可能涉及田东县平马镇小龙村第5村民小组（以下简称：“小龙5组”）的合法权利，故本院依法依职权通知田东县平马镇小龙村第5村民小组作为本案第三人参加诉讼。本案公告送达期间依法不计入审限。原告刘德在、刘甫快及共同委托诉讼代理人、被告陈秀娟、刘洋委托诉讼代理人、第三人诉讼代表人到庭参加诉讼。被告陆连音经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 诉讼过程中，原告刘德在、黄金娥、刘甫快、黄琳变更诉讼请求为：1、判令三被告连带向原告退还位于田东县.2平方米的土地；2、判令三被告限期拆除房屋，恢复土地原状；3、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：原告刘德在与被告陈秀娟的丈夫刘德交系同胞兄弟（刘德交为兄长，刘德交于2012年病逝）。1998年间，原告刘德在因生产缺资金向刘德交借款1万元，并以自有的农村宅基地，即位于田东县砖瓦厂边砖瓦结构的住房一间抵押给刘德交，后因原告刘德在无力偿还借款。将房屋使用权交由刘德交使用。2001年7月，田东县政府根据刘德交的申请，将原属刘德在的房屋宅基地变更为刘德交，即东集用（1999）字第33号集体土地使用证。后根据原告刘德在、黄金娥、刘甫快、黄琳的申请，田东县政府于2013年9月27日依法撤销颁发的东集用（1999）字第33号集体土地使用证。被告陈秀娟、刘洋不服向人民法院提起行政诉讼。经一、二审判决维持田东县政府做出的撤销颁发的东集用（1999）字第33号集体土地使用证。在这期间，被告陈秀娟、刘洋将诉争的宅基地转让给被告陆连音建房至今。2016年3月28日，原告向田东县国土局递交拆除违章建筑申请书，请求依法拆除陈秀娟、刘洋、陆连音等三人侵占原告宅基地未经田东县政府批准擅自扩建的房屋。田东县国土局于2016年4月20日发出书面答复，称其不符合强制拆除的主体，让原告通过民事诉讼途径解决争端。原告不服诉至田东县人民法院，后经法官释法，于2017年11月30日撤回行政起诉。原告认为，买卖合同是刘德在和刘德交签订的，陈秀娟和刘洋是刘德交的合法继承人，所以二被告有合法的继承身份，且在行政诉讼过程中，二被告将涉案土地买卖给陆连音，但是陆连音不承认有买卖的关系存在，故在本案诉讼中将陆连音作为被告，要求其承担相应的责任。鉴于三被告侵权事实的存在，且拒绝归还违法建设的宅基地，故诉至法院。 被告陈秀娟、刘洋辩称，1、1999年间，原告刘德在、黄金娥因生产、生意资金困难，向兄长刘德交（系陈秀娟丈夫、刘洋父亲，于2012年病逝），用其砖瓦结构的房屋[土地证号：东集建（1999）字第33号]作价10000元转让给刘德交，并签订《房屋转让契约》，双方意思表示真实。刘德交付清房款后，在刘德在的协助和土地所有权人小龙村第5组、小龙村民委批准同意下，土地证使用人变更为刘德交。该房屋并不是刘德交主动去向刘德在购买，而是出于帮助其摆脱生产资金周转的困难。刘德交与刘德在是同胞兄弟，也是原小龙5组的成员。他们之间互相资助的行为并不属于非法转让农民集体土地使用权的行为。同时，刘德交与刘德在用房屋抵资金的交换行为发生于1999年2月12日，国办发[1999]39号《关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》于1999年5月6日才颁布。在交易时，刘德交与原告的房屋交易行为不属于违法行为。《土地管理法》只规定了农民建住宅要由乡政府批准，而未规定农村房屋买卖也要由政府批准，所以不能任意对法律规定作扩大解释，更不能依此认定刘德交与刘德在的买卖行为违法。迄今为此，我国还没有法律或行政法规对农村房屋的买卖作出禁止性或限制性的规定，国办发[1999]39号文不属于法律，也不属于行政法规，更何况其限制的只是城市居民商业性地购买农村房屋，没有限制同胞兄弟之间为解决生产资金而进行互助性的买卖房屋行为。因此，原告要求确认《房屋转让契约》无效，没有事实与法律依据。2、刘德交持有的（1999）字第33号《集体土地使用证》存在违法被撤销，申请退还的主体应是土地所有人即小龙5组集体申请，原告无权请求退还土地使用权，其原告主体不适格。3、《买卖契约》有刘德在和黄金娥的名字及手印，当年刘甫快、黄琳还属于无民事行为能力人，不能独立地行使民事权利义务。以房抵债是原告全家清楚和自愿的，本案的房屋买卖契约从1999年签订、履行到今已二十年之久。2012年之前，两家未提出过任何争议。直至2012年兄长刘德交病逝，房价升值，在利益驱使下原告才提出撤销土地证的申请。被告认为，现原告要求确认合同无效，显然有违背诚实信用的基本原则，应属恶意诉讼。房屋土地使用证虽然被撤销，但在土地所有人小龙5组未主张权利的情况下，从稳定社会秩序和尊重交易公平的原则出发，应维护合同既存关系，如果允许相关主体无限期地随时动摇既存的法律关系，对被告不公平，有悖于稳定社会秩序的法律宗旨。4、1999年2月12日签订《买卖契约》，并履行到今已满二十年，现原告申请确认该合同无效已超过了《民法总则》第一百八十八条规定的短期三年和长期二十年的胜诉权。因此，请求驳回原告的诉讼请求。 被告陆连音未进行答辩。 第三人小龙5组述称，涉案宅基地属于其村民小组所有，该宅基地不属于刘德交，也不属于刘德在。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告陈秀娟、刘洋对原告提交证据1《东集建（1999）字第33号集体土地建设用地使用证（土地使用者：刘德在）》的真实性有异议，认为该证已被政府职能部门收回，并注明作废，不能作为证据使用；对证据2《田东县信访件摘报处理笺》有异议，该份证据来源不明，不予认可；对证据3《东政处（2013）2号处理决定》、4《（2014）东行初字第11号行政判决书》、5《（2014）百中行终字第31号行政判决书》无异议，但认为刘德交持有集体建设用地证被撤销，涉案土地不能理所应当归原告，其主体不适格；对证据6《陆连音的询问笔录》、7《宅基地买卖契约》无异议；证据8《刘德保的询问笔录》来源不合法，与本案不具有关联性。 原告对被告陈秀娟、刘洋证据1《契约》、2《收据》的真实性无异议；对证据3《证明》、4《证明》的真实性无异议，对关联性有异议；对证据5《东集建（1999）字第33号集体土地建设用地使用证（土地使用者：刘德交）》的真实性无异议，但该证已被政府行为和法院生效判决撤销；对被告补充提交证据6《平面图》的真实性有异议；对证据7《现场照片》无异议。 第三人对原、被告提交的证据无异议。 本院认为，对于各方当事人均无异议的部分证据，本院予以确认，可作为本案的定案依据。对于各方当事人有异议的证据，本院将予以综合评定。 本院认定事实如下：原告陈秀娟丈夫刘德交与原告刘德在系同胞兄弟，刘德交原系第三人小龙5组集体成员，因工作需要农转非，将户籍迁出小龙5组。原告刘德在与原告黄金娥原系夫妻关系，共同生育儿子刘甫快、女儿黄琳，2000年8月，原告刘德在与原告黄金娥离婚，2001年黄金娥与女儿黄琳将户籍从小龙5组迁往田东县林逢镇凤球村那造屯。 1998年间，原告刘德在因资金周转困难，与兄长刘德交协商，双方达成口头协议，由原告刘德在和前妻黄金娥共有坐落于田东县砖瓦厂边砖瓦结构房屋（宅基地使用权证：东集用（1999）字33号《集体建设用地使用证》，权利人：刘德在；居住面积79.2平方米）作价10000元抵押给刘德交。1999年2月12日，原告刘德在、黄金娥与刘德交签订一份《房屋转让契约》，契约载明：“立契卖屋人刘德在情因生产资金困难不够周转，故夫妻商量，愿将在砖瓦厂边新建居房连地基出卖，现有胞兄刘德交愿意承受付给币壹万元正，以往双方借用数目亦对算清楚，以后房屋由胞兄刘德交全权使用，卖方不得干恐后无凭，特立此契为凭。”契约签订后，刘德交按约定支付相关转让费用。原告刘德在、黄金娥亦按约定向刘德交付转让的房屋，并协助刘德交向政府职能部门申请办理了《集体土地使用证》。2001年7月，田东县人民政府向刘德交颁发东集用（1999）字第33号《集体土地建设用地使用证》（权利人：刘德交）。2012年5月，刘德交将部分涉案瓦房拆除，在原址上重建。重建过程中，原告认为房屋转让合同无效要求撤销颁发给刘德交的集体土地使用证，并于2012年9月26日向田东县信访部门提交信访材料，双方遂发生纠纷。2012年12月份，刘德交病故。2013年5月间，被告陈秀娟、刘洋在涉案宅基地上建成二逢四层半砖混结构一栋楼房主体，由于双方发生纠纷而未进行装修。2013年9月27日，田东县人民政府根据四原告的申请，作出东政处[2013]号《关于撤销颁发东集用（1999）字第33号集体土地使用证的具体行政行为的决定》，决定撤销颁发东集用（1999）字第33号集体土地使用证的具体行政行为。被告陈秀娟、刘洋不服向本院提起行政诉讼，本院经审理作出（2014）东行初字第11号行政判决，判决撤销东政处[2013]2号决定。原告不服提起上诉，百色市中级人民法院经审理于2014年7月21日作出（2014）百中行终字第31号行政判决，判决：一、撤销（2014）东行初字第11号行政判决；二、维持东政处[2013]2号决定。判决生效后，被告拒绝清除地上建筑物，并向原告退还宅基地。原告遂向本院提起本案诉讼。 本案诉讼过程中，经本院召集双方当事人，原告认为被告拆旧重建成本为65万元，被告陈秀娟、刘洋自认拆旧重建成本为80万元，按市场价值涉案房地产价值为160.38万元，但未提交相关证据证实。本院依法向被告陈秀娟、刘洋释明，其决定若合同无效，不依据《房屋转让契约》在本案中主张补偿或赔偿的权利。 本院认为，本案争议焦点有：一、原告起的是否超过诉讼时效？二、1999年2月12日《房屋转让契约》是否存在法定无效情形？ 争议焦点一。有关诉讼时效的问题，本案原告的诉讼请求，属于物权请求权，依法不适用诉讼时效制度。故被告陈秀娟、刘洋认为本案起诉已超诉讼时效的主张，本院不予采信。 争议焦点二。1999年2月12日原告刘德在、黄金娥与刘德交签订的《房屋转让契约》是否存在法定无效情形？首先，本案法律适用问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第三条有关合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。涉案《房屋转让契约》于1999年2月12日签订，并于签订之日生效。《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日实施。因此，本案确认合同效力的问题应当适用1987年1月1日实施的《中华人民共和国民法通则》。其次，本案《房屋买卖契约》是否违反当时法律法规的效力性强制性规定？《中华人民共和国土地管理法》（1987年1月1日实施）第四十一条有关“城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准”的规定。1988年12月29日修改《中华人民共和国土地管理法》时，保留了该规定。1999年1月1日实施的《中华人民共和国土地管理法》删除了该规定，但未明确规定是否禁止城镇居民购买农村房屋或宅基地。按上述法律规定，在此时期，城镇非农业户口居民，可以通过法定行政审批程序取得农村宅基地使用权进行住宅建造。直至1999年5月6日颁布并实施的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，且该通知并未明确规定禁止性具有溯及力。故从1999年1月1日实施《中华人民共和国土地管理法》至1999年5月6日颁布及实施《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的期间，依据当时法律法规的规定，是否禁止城镇居民购买农村房屋，尚处于法律法规规定不明的状态。原告刘德在、黄金娥与刘德交于1999年2月12日签订《房屋买卖契约》，依据“法不溯及既往”的基本法治原则，本案认定合同有效性不应适用1999年5月6日颁布及实施《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》。另外，原告也未能提交相关证据证明，本案合同存在《中华人民共和国民法通则》（1987年1月1日实施）第五十八条规定有关无效民事行为的情形。故涉案《房屋买卖契约》并没有违反当时法律法规有关无效的情形。最后，登记于刘德交名下的《集体土地使用证》已被县级政府撤销，并有生效裁判文书予以维持，其是否可当然认定合同无效。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”第十四条：“最高人民法院以前所作的相关的司法解释，凡与本规定不一致的，以本规定为准。农村集体土地上的房屋登记行政案件参照本规定。”本案中，法院作出已发生法律效力的行政判决，系对县级人民政府颁发《集体土地使用证》行政行为的合法性进行审理，而本案基础法律关系为原、被告的房屋买卖合同关系，已发生法律效力的行政判决并没有对基础法律关系进行审理并作出认定，故不能当然认定本案房屋买卖合同为无效合同。 综上所述，原告刘德在、黄金娥与刘德交签订《房屋买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，双方当事人应依约全面履行各自的权利和义务。原告在被告拆旧重建后主张合同无效，遂发生纠纷，违背了诚实信用原则，且双方签订的《房屋买卖契约》并不违反当时法律法规的效力性强制性规定，应当认定涉案《房屋买卖契约》为有效合同。原告认为《房屋买卖契约》无效的主张，缺乏事实，依法无据，本院不予采信。故原告要求依照无效合同退还土地、拆除房屋、恢复原状的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告陆连音经本院送达开庭传票无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》（1987年1月1日实施）第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告刘德在、黄金娥、刘甫快、黄琳的全部诉讼请求。 本案受理费100元，由原告刘德在、黄金娥、刘甫快、黄琳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费（户名：待结算财政款项----法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。 审 判 长  黄华纯 人民陪审员  韦仁鲜 人民陪审员  黄 媛 二〇一九年十一月七日 书 记 员  韦兰兰 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》（1987年1月1日实施） 第五十八条下列民事行为无效： (一)无民事行为能力人实施的； (二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的； (三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的； (四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的； (五)违反法律或者社会公共利益的； (六)经济合同违反国家指令性计划的； (七)以合法形式掩盖非法目的的。 无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第三条人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。