广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤民终678号上诉人（原审原告）：深圳市七巧国投资有限公司。住所地：广东省深圳市福田区莲花街道红荔西路7002号第壹世界广场201室。法定代表人：兰强，总经理。委托诉讼代理人：胡胜文，广东仁人律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霞，广东仁人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市利恒新星实业有限公司。住所地：广东省深圳市福田区红荔路与新洲路交汇处第壹世界广场办公楼21H。诉讼代表人：深圳市理恪德清算事务所有限公司，深圳市利恒新星实业有限公司管理人。负责人：梁小妮。委托诉讼代理人：黄河辉，管理人工作人员。委托诉讼代理人：迟浩好，管理人工作人员。上诉人深圳市七巧国投资有限公司（以下简称七巧国公司）因与被上诉人深圳市利恒新星实业有限公司（以下简称利恒新星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院作出的（2016）粤03民初2832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。七巧国公司上诉请求：1、撤销一审判决，确认利恒新星公司管理人解除《房屋租赁合同》行为无效，继续履行该租赁合同；2、判令由利恒新星公司承担本案诉讼费用。事实和理由如下：（一）利恒新星公司已履行完毕其作为出租人的义务。首先，《房屋租赁合同》于2014年签订，利恒新星公司按照合同约定向利恒新星公司交付租赁房屋；七巧国公司在拥有案涉房屋的使用权和转租权后，先后将房屋转租给几十家商铺，各商铺于2015年开始经营儿童教育培训服务活动。上述事实表明利恒新星公司知情并同意七巧国公司使用房屋，证明了七巧国公司对案涉房屋的占有为合法占有，同时更证明了利恒新星公司已履行了出租人交付房屋使用权的义务。其次，利恒新星公司于2016年突然提出七巧国公司非法暴力占据房屋的主张，实为利恒新星公司因财务状况恶化，产生逃避债务申请破产的计划行动。故对七巧国公司提出无理的要求及行为，实在荒谬。（二）七巧国公司已履行完毕支付租金的义务，即已经以其对利恒新星公司的借款债权抵销十五年租金。1.以叶x东名义向利恒新星公司支付的借款，实际为七巧国公司对利恒新星公司享有的合法债权。首先，叶x东具有七巧国公司股东身份，《承诺书》明确注明“叶x东为七巧国实际控制人”。这表明利恒新星公司对叶x东与七巧国公司之间的身份关联，以及叶x东身份的法律性质和地位是知晓的，叶x东有权利代理七巧国公司与利恒新星公司发生法律关系。原审法院认为叶x东是案外人，主观割裂了叶x东与七巧国公司之间的法律关联。其次，利恒新星公司《收款收据》项下的部分借款直接从七巧国公司账户中转出。再次，叶x东也承认其与利恒新星公司之间的《借款合同》及支付行为都是受七巧国公司委托作出的。2.七巧国公司对利恒新星公司享有的债权与利恒新星公司的15年应收租金已进行抵销。首先，《确认书》是利恒新星公司的真实意思表示而有效，《确认书》中“承诺人承诺用应收取上述物业壹拾伍年的租金及管理费抵偿叶x东借款的本金及利息”可以确认相互之间的债务标的是明确的，并且是可以相互抵销的。其次，《确认书》所确认的“抵偿”行为，表明利恒新星公司对叶x东出借款与七巧国公司的应支付租金之间的关系是清楚的，借款出借人与租金支付义务人是同一主体，即七巧国公司。综上所述，原审法院事实认定不清、证据不足，利恒新星公司管理人解除《房屋租赁合同》行为无效，双方当事人应继续履行《房屋租赁合同》。利恒新星公司辩称，（一）本案并不是一般的房屋租赁合同纠纷，而是管理人依法行使《中华人民共和国企业法》第十八条赋予的解除权而引发的纠纷。2016年7月28日，利恒新星公司被深圳市中级人民法院以(2016)粤03民破110号民事裁定受理破产清算，并指定管理人。根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称破产法）第十八条的规定，管理人于2016年9月23日向七巧国公司发出《解除合同通知书》，解除涉案租赁合同。2017年5月12日，经利恒新星公司申请，深圳市中级人民法院裁定自2017年5月12日起对利恒新星公司进行重整。目前重整程序仍在进行中，七巧国公司是利恒新星公司重整案的重整方。（二）本案管理人依法解除合同，完全符合破产法第十八条的规定，解除有效。本案房屋租赁合同属双方均未履行完毕的合同，管理人在原审中已经充分举证证明该点，现仍以原审的事实主张为准，主要为：(1)利恒新星公司作为出租方，未履行完毕交付租赁房屋、保证租赁房屋适于使用、持续允许七巧国公司使用等主义务；(2)七巧国公司作为承租方未履行完毕支付租金的义务。破产法第十八条规定的“破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕”这一条件成就后，管理人即享有该法定的解除权，一旦行使即产生解除涉案合同的效力。（三）管理人解除合同并不违反合同必须信守的原则。合同签订以后，合同双方除了必须信守合同文本条文的约定外，同时必须遵守国家相关法律法规的规定，享有相关法律法规所赋予的民事权利。合同文本约定的权利义务，以及与该合同有关的民商事法律法规规定的权利义务，同时构成合同双方在该合同项下的权利义务。因此，利恒新星公司根据破产法第十八条行使解除权，是在行使法律规定的合同权利，并不违反合同必须信守的原则。七巧国公司关于“守约”的理解片面，出现错误。（四）为保护债权人和债务人的合法权益，管理人解除涉案合同，完全符合破产法的立法目的。1.解除合同，有利于利恒新星公司财产价值的最大化，从而保护全体债权人的合法权益。在利恒新星公司破产清算转破产重整案中，如果案件重整失败，最终进入清算程序，则涉案标的物必然被拍卖。根据常情常理，一个附有租赁的不动产，其变现价值将大大低于没有租赁的不动产。因此，管理人在受理破产后，依法解除涉案租赁合同是有利于利恒新星公司本身及其全体债权人的合法权益的，完全符合破产法的立法精神。2.合同解除并不影响七巧国公司获得破产法规定的权益保护，其可就合同解除对其造成的损失向管理人申报债权而得到同类债权的平等保护。3.涉案合同解除并不影响其他次承租人的权益。第一，其他次承租人大部分是在利恒新星公司已被受理破产清算，上诉双方对涉案租赁房屋产生纠纷的情况下承租。对该等次承租人，如果知道情况而继续承租，则自应承担风险；反之，则是七巧国公司违反诚实信用原则而应当承担此承租人的损失。第二，涉案合同解除后，如果次承租人受到损失，自可向七巧国公司主张，其损失将得到弥补。而七巧国公司赔偿次承租人受到的损失后，可以依法向利恒新星公司管理人申报债权，债权有效的，同样得到与其他同类债权人相同的合理清偿。七巧国公司向原审法院起诉请求：确认利恒新星公司管理人解除《房屋租赁合同》行为无效。原审法院认定事实：2014年7月17日，深圳市规划国土委第一直属管理局出具《关于第壹世界广场裙楼XX商铺改扩建方案设计审查意见的复函》（深规土一局函[2014]XX号），同意利恒新星公司关于将第壹世界广场裙楼XX商场、酒店配套改为商业功能并对内部空间进行改建和细分的申请，并要求其在完成消防申报、取得施工图合格意见后另行申请改建施工图报建。2014年9月12日，深圳市公安局福田分局消防监督管理大队向利恒新星公司出具《建设工程消防设计审核意见书》（深公福消字[2014]第XX号），同意利恒新星公司申报的工程消防设计，并要求利恒新星公司在工程竣工后，向其申报消防验收。2014年9月25日，利恒新星公司与七巧国公司签订《房屋租赁合同》，约定：利恒新星公司将位于福田区第壹世界广场裙楼租赁给七巧国公司，建筑面积为8040.92平方米；租赁期限为15年，自2014年10月1日至2029年9月30日；房屋交付时，双方须对房屋的状况做书面确认并记载交付时间；七巧国公司应于每月10日前交付当月租金。上述合同还约定每两年的租金标准。七巧国公司在一审庭审中陈述，改建的目的是出于其实际使用需要。2014年10月24日，深圳市规划国土委第一直属管理局再次出具《关于第壹世界广场裙楼XX商铺改扩建方案设计审查意见的复函》（深规土一局函[2014]XX号），对于利恒新星公司申报的优化方案予以同意，并要求其取得改建施工图合格意见后另行申请改建施工图报建。2014年10月31日，深圳市规划国土委第一直属管理局将第壹世界广场裙楼一至三层商铺改扩建项目予以公示。2014年12月8日，深圳市规划国土委第一直属管理局出具《关于第壹世界广场裙楼XX改建项目施工图报建的复函（深规土一局函[2014]XX号），同意第壹世界广场裙楼XX内部分隔及局部改建的施工报建，并要求该项目在完成消防验收、规划验收和竣工验收后，方可投入使用。2015年2月5日，深圳市规划国土委第一直属管理局出具《关于第壹世界广场裙楼XX改建项目修改设计方案审查意见的复函》（深规土一局函[2015]XX号），要求利恒新星公司会同有关单位按2015年2月4日方案讨论协调会意见对修改方案进行调整，再报消防部门审批，并在施工图取得审图合格证、完成公示后，向该局申请办理修改后设计方案的施工图报建手续。2015年4月1日，深圳市公安局福田分局消防监督管理大队再次出具《建设工程消防设计审核意见书》（深公福消验字[2015]第XX号），评定室内装修工程消防验收合格。2015年4月30日，深圳市规划国土委第一直属管理局再次将第壹世界广场裙楼XX商铺改扩建项目予以公示。2016年3月5日，利恒新星公司法定代表人丁X民向景田派出所报案。丁X民在接受民警询问时陈述，租赁合同约定利恒新星公司办完审批后再向七巧国公司移交第壹世界广场裙楼XX房产，但因未审批下来一直未能移交，该日5点，第壹世界广场裙楼物业电话告知丁X民，七巧国公司大约50人强行进入第壹世界广场裙楼，将利恒新星公司施工所建隔墙全部拆除，后不允许利恒新星公司再进入。深圳市恒茂物业管理公司于2016年7月7日出具《情况说明》，陈述2016年3月，七巧国公司带领大量人员占领第壹世界广场裙楼，利恒新星公司到场后，双方严重对峙，并有警察到场控制局面，后七巧国公司拒不退出房屋，并继续占领第壹世界广场裙楼。2016年6月28日，利恒新星公司向福田区法院起诉七巧国公司，诉请排除妨碍。现该案中止诉讼。七巧国公司提交的《承诺书》载明：利恒新星公司因无法向叶x东偿还借款本息，承诺用应收取的第壹世界广场裙楼的十五年租金及管理费抵偿叶x东的借款本息。该《承诺书》加盖有利恒新星公司公章以及利恒新星公司法定代表人私章，但未签署出具时间。七巧国公司主张利恒新星公司出具该《承诺书》的时间为2015年9月。经查，2014年9月30日，叶x东、王X军、利恒新星公司签订《借款合同》，约定叶x东向王X军借款，借款期限为2014年3月1日至2014年10月31日，利恒新星公司为上述借款提供连带保证责任。利恒新星公司于2015年6月19日确认，对借款方拖欠的59586.968元的未付本息，继续承担保证责任，直至借款方本息付清为正。2015年2月10日，叶x东与王X军、利恒新星公司签订《借款合同》，约定王X军、利恒新星公司共同向叶x东借款5996600元，借款期限为60天，借款费用为每月3.5%。2015年2月20日，利恒新星公司向叶x东出具相应收据。2015年4月22日，叶x东与王X军、利恒新星公司签订两份《借款合同》，约定王X军、利恒新星公司共同向叶x东借款13645261元及5076210元，借款期限均为60天，借款费用均为每月3.5%。2015年4月22日、24日，王X军向叶x东出具收据，确认借款已由叶x东账户转入其账户。2015年5月26日，叶x东向王X军账户转帐61万元、60万元、62.2万元、60万元、125万元、120万元、48万元。2015年5月29日，叶x东与王X军、利恒新星公司签订《借款合同》，约定王X军、利恒新星公司共同向叶x东借款5365853元，借款期限为60天，借款费用为每月3.5%。2015年7月9日，叶x东向王X军转帐115万元、110万元、100万元、60万元，2015年7月10日，叶x东向王X军账户转帐1246600元、90万元。2015年7月11日，叶x东、王X军、利恒新星公司签订《借款合同》，约定王X军、利恒新星公司向叶x东借款5996600元，借款期限为60天，并按照每月3.5%向叶x东支付借款费用。七巧国公司提交的《确认书》载明，叶x东确认其受七巧国公司委托与王X国、利恒新星公司签订《借款合同》，其与七巧国之间不存在债权债务关系。该《确认书》亦无签署时间。另查，2016年7月28日，原审法院裁定受理利恒新星公司破产清算一案，并依法指定管理人。2016年9月23日，利恒新星公司管理人向七巧国公司送达《解除合同通知书》，解除涉案房屋租赁合同。2016年10月20日，叶x东向利恒新星公司管理人要求确认其依法享有第壹世界广场裙楼一、二、三楼的出租收益权，并享有将上述房屋出租给七巧国公司经营使用和收取租金的权益。2016年10月28日，叶x东向利恒新星公司管理人申报的债权金额为191644461元，其中本金117360892元，利息74283569元。2017年3月6日，叶x东又以债权申报错误为由，撤回其债权申报。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照我国企业破产法的规定，对于双方均未履行完毕的合同，破产企业管理人有权决定是否解除。本案的争议焦点在于：涉案《房屋租赁合同》是否属于双方均未履行完毕的合同。房屋租赁合同为继续性合同，合同一方提供一定期限的房屋使用权，另一方则产生支付相应数额使用费即租金的义务，应付租金的数额取决于一方提供房屋使用权的时间长短。利恒新星公司作为出租人，不仅负有交付涉案房屋的义务，还负有提供十五年房屋使用权的义务。七巧国公司则应按照使用房屋的时间支付相应租金。本案中，七巧国公司系通过自行占据获得涉案房屋使用权，在管理人解除涉案《房屋租赁合同》前，利恒新星公司尚未履行完毕提供十五年房屋使用权的合同义务。七巧国公司向原审法院提交《承诺书》证明，其已接受利恒新星公司用十五年租金及管理费抵偿其借款债权的承诺，故已一次性履行完毕支付租金的义务。但是，上述《承诺书》系利恒新星公司因无法清偿对案外人叶x东的欠款而向叶x东出具的，利恒新星公司出具的《收款收据》所载明的出借人均系叶x东，实际付款人亦为叶x东，而非七巧国公司，虽然七巧国公司在本案中提交了叶x东关于确认系受七巧国公司委托而签订《借款合同》的《确认书》，但该《确认书》所载事实与叶x东向利恒新星公司管理人主张按照《承诺书》约定享有租金收取权，并以自己名义申报破产债权的事实相互矛盾，且七巧国公司未能提交其他有效证据证明其为出借人，依法应承担举证不能的法律后果。因此，七巧国公司关于已经以其对利恒新星公司的借款债权代替支付十五年租金的主张，依据不足，原审法院不予支持。综上，利恒新星公司未履行完毕其作为出租人的合同义务，七巧国公司亦未能提供充分、有效的证据证明其已履行完毕支付租金的义务，涉案《房屋租赁合同》属于双方均未履行完毕的合同，根据企业破产法相关规定，利恒新星公司管理人有权予以解除。七巧国公司关于利恒新星公司管理人无权解除的主张，缺乏依据，原审法院不予支持。原审法院依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回七巧国公司的全部诉讼请求。本案案件受理费50元，由七巧国公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实均予以确认。本院认为，七巧国公司在本案中主张其以利恒新星公司对叶x东的欠款代替支付了涉案物业十五年的租金，由此认为其已履行完毕支付租金的义务。从一审法院查明的事实中，有七巧国公司提交的《承诺书》证明，是因为利恒新星公司无法向叶x东偿还所借款项本息，利恒新星公司才承诺用应收取的第壹世界广场裙楼的租金及管理费抵偿。该《承诺书》虽未有出具时间，但七巧国公司主张利恒新星公司出具的时间为2015年9月。然而，在2016年10月28日却存在叶x东以上述款项向利恒新星公司管理人申报的债权的事实。尽管叶x东2017年3月6日又以债权申报错误为由撤回，但由此说明，叶x东、七巧国公司和利恒新星公司三方并未就第壹世界广场裙楼十五年租金及管理费的交付事项达成合意，也即《承诺书》所表明的利恒新星公司以应收取的第壹世界广场裙楼十五年租金及管理费抵偿其所欠叶x东款项的事实存疑。一审法院认定《确认书》所载事实与叶x东向利恒新星公司管理人以自己名义申报破产债权事实相互矛盾，由此认定七巧国公司关于已经以其对利恒新星公司的借款债权代替支付十五年租金的主张依据不足，并无不当。故，七巧国公司上诉主张其已履行完毕支付租金的义务，即其已以对利恒新星公司的借款债权抵销十五年租金因证据不足，本院不予支持。因七巧国公司不能提供充分、有效的证据证明其已履行完毕支付涉案租金的义务，由此可以认定涉案《房屋租赁合同》属于双方均未履行完毕的合同。在此情况下，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”规定，利恒新星公司管理人享有提出解除涉案《房屋租赁合同》的权利。就此，一审法院适用法律正确，本院予以维持。综上所述，深圳市七巧国投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由深圳市七巧国投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈良军审判员  刘涵平审判员  陈可舒二〇一九年十一月十四日书记员  黄凯容