湖南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）湘民申4450号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：宁远金泰置业有限公司，住所地宁远县舜陵镇九嶷南路137号。法定代表人：张来，该公司执行董事。委托诉讼代理人：程小邦，北京市康达律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李静伟，女，1989年2月19日出生，汉族，住邵东县。委托诉讼代理人：黄国田，湖南铭慧律师事务所律师。一审第三人：永州市泰丰房地产开发有限公司，住所地冷水滩区零陵中路823号。法定代表人：李杰。一审第三人：李杰，男，1968年2月23日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：刘让瞩，湖南宏彦律师事务所律师。一审第三人：李巧玲，女，1966年11月8日出生，汉族，住湖南省邵东县。一审第三人：李立国，男，1967年3月24日出生，汉族，住湖南省邵东县。再审申请人宁远金泰置业有限公司（以下简称宁远金泰公司）因与被申请人李静伟以及一审第三人永州市泰丰房地产开发有限公司（以下简称永州泰丰公司）、李杰、李巧玲、李立国房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市中级人民法院（2019）湘11民终2349号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。宁远金泰公司申请再审称：请求撤销一、二审判决，改判驳回李静伟的全部诉讼请求，本案全部案件受理费由李静伟承担。其主要理由：1.原判决认定事实的主要证据系伪造。李立国向法院提交的《股东会决议》《还款协议》等均没有申请人盖章确认，仅有李杰个人签字，涉嫌事后伪造，不具有真实性，宁远金泰公司并未同意对涉案债务作担保。即便担保成立，宁远金泰公司也已归还大部分款项，不存在以房抵债的债务基础。2.原判决认定的基本事实缺乏证据证明。第一，涉案债务并不存在，李立国主张的借款大多是案外人李云桃、李桂平等人的转账款项，并非直接发生于李杰与李立国之间。第二，李立国不具有巨额款项的出借能力。第三，本案系虚假诉讼、恶意起诉。本案所谓借款均发生于2007、2008年之间，李立国等人自借款发生后8年期间未依法主张权利，8年后才拿并非借款当事方的宁远金泰公司的房产抵债，不符合常理。第四，涉案《商品房买卖合同》的形式、内容、价格等均为伪造，与事实不符。3.涉案《商品房买卖合同》已于2016年12月11日依法解除。宁远金泰公司于2016年12月9日向李静伟的户籍地址邮寄了解除通知书，并于2018年2月8日在《永州新报》上刊登公告，载明合同解除事宜。4.原判决适用法律错误。原审法院作出普通债权优先于抵押权的判断错误，未经抵押权人同意，李杰将房产抵偿其近亲属的行为无效，且涉案房屋为商铺并非住宅，不能适用《2015年全国民事审判工作会议纪要》第三十九条的规定。5.原审程序违法，遗漏了涉案房屋的抵押权人作为诉讼当事人，本案应当发回重审。6.本案的基础法律行为属于李杰、李立国等人恶意串通损害其他人的合法权益的无效行为。李杰、李立国等人在明知涉案土地及房屋存在抵押、江西鑫鼎矿业有限公司实际持有宁远金泰公司45%股权的情况下，仍将涉案房屋抵偿其近亲属的普通债权，损害了宁远金泰公司的隐名股东江西鑫鼎矿业有限公司的利益。李静伟提交意见称：1.一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确。涉案民间借贷15245200元借款本金真实有据，李立国具有涉案债权的出借资金能力。2.涉案商品房买卖合同形式、内容、价格均体现了双方当事人的真实意思，合法有效，本案不符合解除合同之情形。3.原判认定事实的主要证据真实合法有效，《股东会决议》的形式和内容符合法定要求，《还款协议》《协议书》上有李杰以宁远金泰公司名义而为的签字，宁远金泰公司陈述涉案2800万元债务已大部分偿还与事实不符。4.原判决适用法律准确得当，涉案房屋不属于抵押财产，涉案商品房买卖合同不存在法律规定的无效情形，本案购房人的购房权利应当优先于抵押权。5.原审程序合法，不存在遗漏当事人的情形。综上，请求驳回宁远金泰公司的再审申请。李立国提交意见称：同意李静伟提交的意见，李立国完全具有出借能力。李杰提交意见称：1.李杰是永州泰丰公司的全资股东，宁远金泰公司是永州泰丰公司的全资子公司，该二公司均属于李杰，其签字的行为就是代表两个公司的行为。2.李杰向李立国借款的事实客观存在，李杰到永州经营房地产生意的资金都是从李立国手中借的，后资金链断裂，永州市政府将永州泰丰公司的全部账目查封，李杰、李立国及永州泰丰公司之间没有机会制造虚假证据，法院从相关工作组处调取了永州泰丰公司的账本，该账本证实了借款存在。3.李杰采用以房抵债的方式，偿还李立国和其他借款人的欠款，可以减少利息成本，避免在无法偿还的情况下承担巨额利息，宁远金泰公司现在的控股股东则是通过以股权抵债的方式取得实际控制权。4.解除合同必须在法定情况下进行，宁远金泰公司主张解除合同的理由系没有交购房款，故宁远金泰公司实际已认定涉案商品房买卖合同合法且真实有效。本院经审查认为，本案争议焦点为：1.李立国与永州泰丰公司的借贷关系是否成立；2.本案以房抵债的《商品房买卖合同》是否有效及是否已依法解除；3.涉案购房权与抵押权的冲突应当如何处理；4.原审程序是否违法。1.李立国与永州泰丰公司的借贷关系是否成立。李静伟在原审中提交了转账凭条、永州泰丰公司的收据、双方对利息的结算单据以及永州泰丰公司对李立国、李巧玲每笔借款的入账记录等证据，上述证据能够相互印证，且与李杰、李立国、李巧玲的陈述相吻合，所有借款和对本金和利息的结算单亦均计入了永州泰丰公司的财务账，故永州泰丰公司与李立国、李巧玲之间的借贷关系成立。宁远金泰公司主张涉案债务不存在、李立国没有借款能力的再审理由不能成立，本院不予采纳。2.本案以房抵债的《商品房买卖合同》是否有效及是否已依法解除。首先，根据查明的事实，宁远金泰公司是李杰独资设立的永州泰丰公司的全资子公司，李杰既是永州泰丰公司的法定代表人，又是宁远金泰公司的法定代表人，两公司的日常经营及相关活动也均是由李杰一人支配，李杰、永州泰丰公司、宁远金泰公司三者之间存在经济混同。在此情形下，永州泰丰公司无法偿还李立国借款时，李杰在同意担保的《还款协议》《协议书》等上的签字应认定为代表宁远金泰公司所为的职务行为，宁远金泰公司后续的以房抵债行为亦印证了这一点，且《股东会决议》系由宁远金泰公司的时任股东集体作出，载有全部股东的签章，故宁远金泰公司应对永州泰丰公司借款中的2800万元债务承担连带保证责任。宁远金泰公司主张原审判决认定事实的基本证据系伪造，涉案担保不成立的再审理由不能成立，本院不予采纳。至于宁远金泰公司主张其已偿还2205万元债务，因宁远金泰公司支付款项时，李立国的该账户由永州泰丰公司控制和使用，上述款项已记入永州泰丰公司的收入账，与李立国本人无关，对该再审理由，本院不予采纳。其次，当永州泰丰公司没有履行还款义务时，宁远金泰公司为履行担保义务，与李立国指定的李静伟签订《金水湾·宁郡华府商品房买卖合同》，约定以借款抵付购房款，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。现没有证据证明李立国、李静伟等人在订立涉案商品房买卖合同时明知涉案工程已被抵押以及宁远金泰公司存在隐名股东，且宁远金泰公司的企业信息显示系永州泰丰公司独资，故李杰与李立国、李巧玲的以房抵债行为没有恶意串通损害宁远金泰公司其他股东及后来实际控制人的权益。宁远金泰公司主张涉案以房抵债行为属于李杰、李立国等人恶意串通损害其他人合法权益的无效行为的再审理由不能成立，本院不予支持。宁远金泰公司主张该商品房买卖合同的形式、内容、价格均系伪造，与事实不符，但其没有提供充分证据予以证明。对该再审理由，本院不予采纳。最后，虽然宁远金泰公司向李静伟发出了《商品房买卖合同解除通知书》，但是，当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方解除合同的，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条或者第九十四条规定的条件，即需要具备约定或法定的解除权，才会发生合同解除的效力。本案中，李静伟已支付全部购房款，亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十三条或者第九十四条之情形，宁远金泰公司在不享有合同解除权的情况下向李静伟发出《商品房买卖合同解除通知书》，当然不引起合同解除的效果。宁远金泰公司主张涉案商品房买卖合同已依法解除的再审理由不能成立，本院不予采纳。3.涉案购房权与抵押权的冲突应当如何处理。经查，涉案商品房买卖合同签订于2015年8月28日，宁远金泰公司法定代表人变更时间为2016年6月23日，且买受人李静伟在合同签订后及公司法定代表人变更前已经支付了全部的购房款，其购买房屋的权利应当优先于银行在建工程抵押权，不能因为法定代表人的变更就否认公司之前的所作出的有效民事行为。原审法院根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》第39条“取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持”之规定的精神，综合本案实际情况，认定李静伟的涉案房屋买卖权优先于银行抵押权并无不当，宁远金泰公司主张原审法院认定普通债权优先于抵押权不当，适用法律错误的再审理由不能成立，本院不予采纳。4.原审程序是否违法。涉案抵押系在建工程抵押，抵押权人华融湘江银行与李静伟没有合同关系，其并非本案房屋买卖合同纠纷的当事人，且宁远金泰公司亦有未出售的房屋可供华融湘江银行实现抵押权，故本案无须追加抵押权人华融湘江银行为当事人，宁远金泰公司主张原审遗漏诉讼当事人，程序违法的再审理由不能成立，本院不予采纳。综上，申请人的再审理由不能成立，其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回宁远金泰置业有限公司的再审申请。审 判 长 周光清审 判 员 舒志宏审 判 员 张克江二〇一九年十一月二十九日法官助理 刘盼清书 记 员 吴宇容