文书内容重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0104民初4778号原告：北京国瑞物业服务有限公司重庆分公司，营业场所重庆市大渡口区山海路65号附1号2-1，统一社会信用代码91500104MA5UBPM957。负责人：李庆平，该公司经理。委托诉讼代理人：周晓玲，重庆山语律师事务所律师，一般授权。被告：张南山，男，1968年6月13日出生，汉族，住址重庆市合川区。委托诉讼代理人李淑华，女，系被告张南山之妻，一般授权。原告北京国瑞物业服务有限公司重庆分公司（以下简称“国瑞物业公司重庆分公司”）诉被告张南山物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月6日受理后，由审判员曾继川独任审判，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告国瑞物业公司重庆分公司的委托诉讼代理人周晓玲、被告张南山及其委托诉讼代理人李淑华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告国瑞物业公司重庆分公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物管费4865.4元、违约金500元，共计5365.4元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告购买了重庆市沙坪坝区溪香路28号*栋*单元*-1号房屋，于2018年1月22日接房，并履行《前期物业管理服务协议》。该协议主要约定：被告的房屋建筑面积为300.35平方米，被告按建筑面积2.7元/平方米的标准向原告缴纳物管费；若不按协议约定按期缴纳费用的，从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三缴纳滞纳金。协议签订后，原告依约向被告提供了物业服务，自2018年12月起至2019年5月，被告累计拖欠物管费4865.4元，违约金500元。经原告多次催收，被告拒付，原告特诉至法院。被告张南山答辩称，1、被告没有与原告建立合同关系，被告是在2016年3月24日与小康物业公司签订了物业合同；2、房屋属于1楼，商品房买卖合同中房屋有地下室，属于设备用房，不能满足正常居住的生活环境，要求地下室支付物业费，不合理；3、其他未缴纳物业费的主要原因为：小区J区车库无出行的通道，只有消防通道，消防通道经常被占用、堵车，必须经过A区的车库，没有按合同约定保障进出通道，且消防通道和进出通道没有设置标示；在服务区域内没有24小时的人员执勤，没有控制其他人员进出小区；小区清洁卫生糟糕，未及时清理，没有在每层楼设立垃圾桶，小区的蚊虫和老鼠多；小区存在非法经营，存在轰趴馆，影响生活；小区工作人员没有穿工作服，上班时间睡觉、打架；物业没有对收费标准公示，没有对共用部分、共用设施及广告收入进行公开；出现情况后，与原告多次沟通，保安出手打业主，导致矛盾激化。本院经审理认定事实如下：被告张南山系重庆市沙坪坝区溪香路28号*幢*单元*-1号房屋的业主，其楼幢性质为花园洋房，房屋建筑面积为300.35平方米。2017年3月8日，原告国瑞物业公司重庆分公司作为乙方与重庆国厦房地产开发有限公司作为甲方签订《书香溪墅小区前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业管理服务合同》），主要约定：1、甲方选聘乙方对书香溪墅实施前期物业管理服务，合同期限为3年，自合同签订之日起生效，合同期满或合同期内业主委员会成立，与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止；2、物业服务收费方式采用包干制，具体收费标准（按建筑面积计算）为：高层住宅2元/平方米·月（含电梯费、含公摊费）、花园洋房3元/平方米·月（含电梯费、含公摊费）；3、业主或物业使用人应在每月前20日内履行当月交纳义务，逾期将按每天千分之三的标准向乙方交纳违约金。2017年3月17日，重庆国厦房地产开发有限公司出具《告知书》，载明：原重庆小康物业有限责任公司因故依法退出书香溪墅项目的前期物业服务，我司严格按照国家有关规定，重新启动招投标程序，已于2017年3月7日选聘国瑞物业公司重庆分公司继续为书香溪墅项目提供前期物业服务。原物业服务内容、物业服务标准不变，原服务收费标准高层住宅2元/平方米/月+公摊能源费、洋房2.7元/平方米/月+公摊能源费、别墅3元/平方米/月+公摊能源费下调为高层住宅2元/平方米/月（含公摊能源费）、洋房2.7元/平方米/月（含公摊能源费）、别墅3元/平方米/月（含公摊能源费），费用以签订的《前期物业服务协议》为准。2017年4月24日，被告张南山作为乙方（买方）与重庆国厦房地产开发有限公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：被告购买重庆市沙坪坝区溪香路28号*幢*单元*-1号房屋，商品房建筑面积为300.49平方米。另合同附件《合同补充协议》约定：本商品房面积由住宅和设备用房两部分组成，其中住宅部分建筑面积140.51平方米，设备用房部分建筑面积159.98平方米。原告国瑞物业公司重庆分公司至今为书香溪墅小区提供物业管理服务，2018年12月起至2019年5月，被告张南山未向原告国瑞物业公司重庆分公司交纳物管费，经原告催收，被告仍未交纳。上述事实，有原、被告陈述、《前期物业管理服务合同》、《告知书》、《重庆市商品房买卖合同》、邮政EMS快递单等证据为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应严格按照合同履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告国瑞物业公司重庆分公司与重庆国厦房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该合同对被告张南山具有约束力，被告张南山应按照物业合同的约定履行交纳物管费用的义务。对于被告张南山提出的房屋性质为高层住宅和房屋存在设备用房，其面积不应收取物业费的问题，物业合同约定了高层、花园洋房等收费标准及物业收费按建筑面积计算，对于被告的房屋，虽《重庆市商品房买卖合同》约定房屋建筑面积分为住宅和设备用房建筑面积，但房屋登记机关载明的房屋性质为花园洋房，登记的建筑面积为300.35平方米，被告亦未举示其他有效证据予以证实房屋性质和建筑面积登记有误或设备用房面积不用交纳物业费，本院对其辩称意见不予采信。对于被告张南山举示照片等证据，拟证明原告提供的清洁、安保、房屋质量等服务不到位，因原告国瑞物业公司重庆分公司的物业服务包括小区物业共用部分、共用设施、设备的日常维修、养护、管理，公用绿地、花木等养护、管理及小区公共场所的清洁卫生、垃圾的清运、小区内的安全预防工作等内容，其提供的物业服务具有整体性和连续性，某一个时间点并不能代表整个物业服务的水平和状况，被告所举示的照片等证据即使属实，亦只能反映原告服务过程中的一些瑕疵和不足，但不足以证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵或存在根本违约的行为；另对被告提出的小区保安睡觉及清洁签到表记录作假问题，原告需要进一步加强对工作人员的管理；对于被告提出的消防通道因人车通行堵塞问题，因小区设置通行通道属于建筑规划设计问题，在进行建设项目规划、建设时应当符合相关规定，而在实际使用过程中，各业主对此诉求不尽一致，对此问题，原告方应征求各业主意见，应尽量平衡方便业主出行和保持消防通道畅通两个方面；对于被告提出小区存在非法经营的问题，如果属实，被告可以向相关归口管理部门进行投诉反映处理。综上，被告张南山提出的不交纳物管费的抗辩理由不成立，应按规定交纳相关费用。被告的房屋为花园洋房，应按2.7元/平方米·月进行缴费，结合被告张南山的房屋登记建筑面积为300.35平方米，故对原告诉请被告支付2018年12月起至2019年5月物管费4865.4元，本院予以支持。此外，原告作为物业服务企业，也需自省自查，对于被告反映的问题，要积极整改，不断加强管理、提升服务质量，保障业主利益。被告张南山虽未交纳物管费，但被告未交纳费系因原告物业服务存在不足引起，被告非恶意拖欠物管费用，故本院对原告关于支付违约金500元的诉请，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张南山于本判决生效之日起十日内向原告北京国瑞物业服务有限公司重庆分公司支付物管费4865.4元；二、驳回原告北京国瑞物业服务有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。若被告张南山未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元（已由原告北京国瑞物业服务有限公司重庆分公司预缴），由被告张南山负担（在支付上述款项时一并迳付原告）。本判决为终审判决。自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  曾继川二〇一九年十一月五日书记员  韩定芬