山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1302民初12634号 原告(申请执行人):山东全兴安装工程有限公司,住所地临沂市兰山区澳尔诺财富中心13楼。 法定代表人:张宗刚,董事长。 委托诉讼代理人:李龙生,男,1987年10月22日生,汉族,该公司员工,住寿光市。 委托诉讼代理人:孙永超,山东舜翔(临沂)律师事务所律师。 被告（案外人）:杜汉军,男,1985年10月19日生,汉族,住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:王悦,山东宸诚律师事务所律师。 被告（被执行人）:临沂鲁德城市建设有限公司,住所地临沂市兰山区南坊街道朱夏村。 法定代表人:任大伟,总经理。 委托诉讼代理人:郭凤香,临沂兰山商城法律服务所法律工作者。 原告山东全兴安装工程有限公司（以下简称全兴公司）与被告杜汉军、临沂市鲁德城市建设有限公司（以下简称鲁德公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告全兴公司的委托诉讼代理人李龙生、孙永超，被告杜汉军及其委托诉讼代理人王悦，被告鲁德公司的委托诉讼代理人郭凤香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 全兴公司向本院提出诉讼请求：准许执行原告对临沂市兰山区北城新区E2号楼2单元502室房产的保全查封(值10万元)。事实和理由：2018年5月17日,兰山区人民法院(2018)鲁1302民初8818号之一对申请人全兴公司与被申请人鲁德公司建设施工合同纠纷一案作出民裁定：一、查封被申请人鲁德公司价值220万元的财产一宗(详见查封冻结财产清单)。二、冻结银行存款的期限为1年;查封动产的期限为2年;查封不动产的期限为3年。2019年3月27日,被告杜汉军对执行标的提出书面异议。兰山区人民法院于2019年6月13日作出(2019)鲁1302执异228号执行异议裁定:中止对临沂市兰山区北城新区E2号楼2单元502室房产一处的执行。原告认为被告杜汉军对原告申请保全查封北城新区E2号楼2单元502室没有足以排除执行的权益。第一，二被告之间签订的认购协议,对于已经查封的房屋进行买卖,违反强制性法律规定,属于无效合同；第二，二被告之间的抵房协议系虚假交易,未支付房款,且未占有该房屋,并存在恶意串通损害原告合法权益的行为；第三,被告未尽到买受人的注意义务,对房屋不能过户负有责任,应承担不利后果。综上所述,为维护原告的合法权益,请求贵院依法支持原告诉求。 杜汉军辩称：1.原告对被告杜汉军的诉请不能成立,原告所依据的查封裁定生效时间晚于两被告签订房屋买卖合同的时间；2.被告已经支付了全部的购房款,并实际占有涉案房屋,根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条的规定,原告无权就涉案房屋申请执行。另外原告提起本案诉讼超出法律规定的时间,因此其诉请应驳回。 鲁德公司辩称，涉案房屋在原告查封之前因折抵工程款抵给冠鲁公司,冠鲁公司又出售给杜汉军,根据冠鲁公司的出售,我公司为杜汉军出具相应的收据,并签订了房屋买卖合同,因我公司在房管局备案手续不全,导致涉案房产无法办理备案手续,涉案房屋至今未办理备案。 全兴公司围绕诉讼请求，向法庭提交如下证据：1.（2018）鲁1302民初8818号之一民事裁定书一份,用以证明原告对涉案房屋具有保全查封权利。2.（2019）鲁1302执异228号执行裁定书一份,用以证明该裁定认定事实不清,适用法律错误,侵害原告对涉案房屋的查封权利。3.临沂市兰山区法院送达回证一份,用以证明原告方接收到（2019）鲁1302执异228号执行裁定书的时间为2019年7月2日,原告是在2019年7月13日提起诉讼。4.临沂市兰山区法院（2017）鲁1302民初5524号民事裁定书一份,用以证明涉案房屋在2017年4月28日已经被查封,查封的权利人是颜士照,查封的期限至2020年4月28日截止,涉案房屋的买卖恰好是在一封查封的期限内。5.临沂市房产交易中心的证明一份,用以证明原告在申请查封时涉案房屋并没有出售。6.商品房预售合同一份,用以证明澜泊湾小区在2015年已经具备登记备案条件,被告鲁德公司的陈述系虚假陈述,两被告对房屋不能办理登记手续负有法律责任。该份商品房预售合同是鲁德公司与我公司进行工程款抵款时签订的正式合同,房屋所有人系全兴公司法定代表人张宗刚妻子叶秀丽。 杜汉军发表如下质证意见:对证据1真实性无异议,但不能证明其目的,该裁定书作出的时间是2018年5月17日,两被告签订房屋买卖合同时间是2017年10月10日,原告无权以此裁定否认两被告之间签订的买卖合同。对证据2真实性无异议,该份裁定书认定事实清楚适用法律正确,裁定结果符合法律规定,同时该裁定书可以证明作出的时间2019年6月12日。对证据3真实性无异议,只能证明原告收到裁定书的时间是7月2日,不能证明其在裁定书规定的15日内起诉。对证据4系复印件,是否真实无法质证。对证据5真实性无异议,对证明目的有异议,该证明不能证明涉案房屋没有出售。对证据6系复印件,是否真实无法质证,也不能证明其证明目的。 鲁德公司发表如下质证意见:对证据1、2质证意见同被告杜汉军质证意见。对证据3当时听说是已经超出诉讼时限,具体是否超出需要法庭落实。对证据4真实性无异议,但是该案件系颜士照与鲁德公司解除房屋买卖合同的案件,该案已判决解除合同,涉案房屋诉讼时颜士照申请查封,双方履行完判决书后,至于颜士照是何时解封我公司未给予关注,该案从兰山法院可以查出。对证据5同被告杜汉军质证意见。对证据6同被告杜汉军质证意见,该合同即使真实,其备案时间是2014年12月11日,涉案房屋自出售至2016年备案一直正常,后因我公司涉及备案的账户被兰山法院查封,房管局与不动产中心合并期间备案无法进行,导致之后出售的房产均不能正常备案,对于不能备案的正常原因鲁德公司申请法院向房管局予以调查,以证实涉案房屋因客观原因不能办理备案手续。 杜汉军向法庭提交如下证据:1.房屋认购协议一份,证明两被告于2017年10月10日签订房屋买卖合同,对涉案房屋即澜泊湾E2号楼2单元502室的买卖进行了包括价款、付款方式、违约责任等具体约定,该约定符合商品房销售管理办法第16条的规定,为有效合同。2.鲁德公司向杜汉军2017年10月10日出具的收据一张、用以证明鲁德公司以工程款抵款的方式收到被告杜汉军1348715元；银行交易明细清单三份,2017年3月14日付款15万元、2017年9月30日付款79万元,2017年10月10日付款260715元,用以证明杜汉军履行了实际付款义务,特别提出2017年10月10日的付款金额的尾数715和收据总额的尾数是一致的,也就是说2017年10月10日是付清所有尾款。3.山东省住宅专项维修专用票据,用以证明杜汉军支付15624元的住宅专项维修资金；澜泊湾物业管理有限公司收款收据,用以证明杜汉军交纳2017年10月至2018年3月物业费1534元；收据,用以证明鲁德公司于2017年10月10日收取杜汉军有线电视初装费250元；澜泊湾社区临时管理规约,用以证明杜汉军与鲁德公司于2017年10月签订社区管理规约；社区文明规约,用以证明2017年10月10日杜汉军与澜泊湾物业管理公司签订文明规约；前期物业服务协议,用以证明2017年10月10日杜汉军与物业管理有限公司签订物业协议；以上证据综合证明被告鲁德公司向杜汉军已交付涉案房屋,杜汉军已实际占有。4.（2018）最高法民申2187号民事裁定书,该裁定书认定，法律上的实际占有并非限定于实际使用,只要涉案财产处于权利人实际管控之下即可,该份证据与证据三互相印证,可以证明杜汉军对涉案房屋实际占有。 全兴公司质证后发表如下意见：对证据1的真实性、合法性及关联性均不予以认可,首先对真实性是否系杜汉军本人签字持有异议；其次对该协议的购买方式是工程抵款还是全款购买存在争议,因为该协议注明的工程抵款,但是之后的证据是交款的凭证,之间是相互矛盾的；第三交款时间早于认购协议的签订时间,于常理不符；最后交费的交款凭证无法证明系其二人之间的资金往来凭证,该认购协议从法律上来说不具有公示效力,而且其明确约定了之后需要签订正式的商品房买卖合同,所以对该协议的效力不予认可。对证据2的真实性、合法性及关联性均不认可,因为收据从法律上来说不能证明实际收到款项,只有正规的税务票据及发票才能作为实际交款的凭证；三个银行业务凭证与收款人为谷信和谢波均非卖方。对证据3中住宅维修专用票据关联性有异议；对收据不认可,只是单方开据,不能证明实际的交易和履行,也不能证明其实际占有该房屋；对澜泊湾社区临时管理规约没有物业盖章,真实性不予认可；所有的认购协议、收费收据均为同一天,且都是同一个笔迹,存在造假的可能,请法庭予以核实。对证据4真实性无异议,但是判例只起到指导作用,不能作为定案根据。 鲁德公司质证后发表如下意见：对证据1真实性无异议,涉案房屋鲁德公司折抵工程款给冠鲁公司,因欠冠鲁公司巨额工程款,鲁德公司抵给冠鲁公司的房产、车位、储藏室多套,冠鲁公司为了变现可以对外出售,鲁德公司负责配合办理相关手续,涉案房产冠鲁公司出售给杜汉军,因此该协议与杜汉军提供的交款凭证并不冲突,正式合同需要备案时签订,涉案房产因鲁德公司原因不能备案,所以未签订正式合同。对证据二、三、四无异议。 鲁德公司未向法庭提交证证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院综合认定如下：对原告提供证据4，被告杜汉军以复印件对真实性无法确认为由不予质证，被告鲁德公司对真实性无异议，经本院内网查询关联案件核实，本院对该证据的真实性予以确认，但该案以颜士照申请撤诉结案，且该案所查封房屋（实为E2-2-402室）并非本案争议房屋，故本院对该证据与本案的关联性不予确认。原告提供证据6系复印件，二被告均有异议，本院不予认定。对被告杜汉军提交证据1、2、3，原告全兴公司虽对真实性、合法性及关联性均不认可，但并未能提供反驳证据加以证实，本院经审核，作为签订合同相对方的被告鲁德公司对双方所签房屋认购书及杜汉军所提供住宅维修基金专用票据及澜泊湾社区管理公约、文明公约及前期物业服务协议的真实性均无异议，房屋认购协议约定的房屋价款，亦能够与杜汉军本人及郑丽敏、朱丽如等人向冠军鲁公司工作人员谢波、谷信账户转账付房款数额相对应，且该房屋的实际收款人冠鲁公司，已向本院出具证明，证明其与鲁德公司存在工程款抵顶关系且通过其公司员工谢波、谷信账户实际收取1348715元款项，故本院对原告提供证据1至3的真实性、合法性及关联性予以认定。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 鲁德公司因欠付案外人冠鲁公司工程款，双方协议将包含本案争议房产在内的数套房产抵顶给冠鲁公司，由冠鲁公司从销售房款中回收工程款。冠鲁公司后将案涉争议房产出售给杜汉军,杜汉军自2017年3月14日起，通过本人或亲朋银行账户向冠鲁公司指定员工账户支付房款，截止2017年10月10日，杜汉军共计支付房款1348715元。2017年10月10日,根据冠鲁公司与杜汉军的的售房付款情况,鲁德公司（甲方）与杜汉军（乙方）签订《澜泊湾房屋认购协议》一份，协议约定,杜汉军采取一次性付款方式于2017年10月10日购买澜泊湾E2号楼2单元502室房,总房款1348715元。该协议书的右上方注明“工程抵款”。同日,鲁德公司为杜汉军(E2-2-502)开具收据一份,金额1348715元,收款方式处亦注明“工程抵款”。杜汉军于同日还向临沂市房产和住房保障局交纳了案涉房屋的住宅专项维修基金。杜汉军后又向鲁德公司交纳了电视初装费,与鲁德公司、山东澜泊湾物业管理有限公司亦签订了前期物业管理服务协议、社区文明公约并交付了相应的物业管理费用。该案涉争议房产现由被告杜汉军装修完毕并使用。由于鲁德公司在房管局备案手续不全,且存在房管局与不动产交易中心合并交接期间备案无法顺利进行,导致案涉争议房产至今未办理备案手续。 另查明，原告全兴公司与被告鲁德公司建设施工合同纠纷一案,本院根据全兴公司的财产保全申请，于2018年5月17日作出(2018)鲁1302民初8818号之一民事裁定书,查封(冻结)鲁德公司价值220万元的财产一宗(详见查封冻结财产清单)。本案在执行过程中,于2018年6月4日向临沂市不动产登记中心发出协助执行通知,查封了鲁德公司名下的数套房产，包含本案争议的位于临沂市兰山区××新区××楼××单元××室××房产××套。查封期限三年,自2018年6月4日起至2021年6月4日止。后杜汉军向本院提出执行异议，2019年6月13日，本院作出（2019）鲁1302执异228号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。本院于同年7月2日向全兴公司送达了该执行裁定书。全兴公司不服该裁定，于2019年7月13日向本院提起诉讼，本院于2019年7月25日正式立案。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，原告已于法定期限内向本院提起诉讼。本案争议的焦点为：杜汉军对涉案房屋享有的权利是否足以排除执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房产虽登记在鲁德公司名下，但杜汉军与鲁德公司就案涉房屋签订认购协议发生在原告申请本院查封之前。对于鲁德公司与杜汉军于2017年10月10日签订的《澜泊湾房屋认购协议》，已经明确约定了双方当事人的姓名或名称和住所、商品房的基本状况、商品房总价款、付款时间、付款方式、双方权利义务及违约责任等内容,已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。杜汉军提供向案外人冠鲁公司指定员工账户汇款的银行转账凭证、住宅专项维修基金收据等证据，足以证实杜汉军已经足额交纳了案涉全部房款，并且被告鲁德公司已经确认由杜汉军直接向案外人冠鲁公司支付全部房款的方式，抵顶了鲁德公司欠付案外人冠鲁公司的相应工程款，并为杜汉军出具了房款收据,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，鲁德公司已经实际收取了杜汉军的全部购房款项，故杜汉军与鲁德公司签订的《澜泊湾房屋认购协议》，应认定为商品房买卖合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、法规的强制性规定，亦为有效合同。 杜汉军提供前期物业管理服务协议、社区入住文明公约及装修使用照片等证据，亦能够证明杜汉军已经实际占有使用了案涉房屋。对于杜汉军未能及时到不动产登记部门办理案涉房屋产权登记变更手续的原因,系由于鲁德公司相关不动产备案手续不全所致,且该时间段客观上存在原房产登记机关与新设立的不动产交易中心合并交接期间备案无法顺利进行的事实,杜汉军对案涉房产未能及时办理产权登记变更等手续的原因，并不存在过错，故杜汉军对涉案房屋享有的权利足以排除人民法院的执行行为。 综上,杜汉军对案涉房屋享有足以排除人民法院执行的权利，本院依法停止对原保全裁定的执行，并无不当。全兴公司要求撤销本院（2019）鲁1302执异228号执行裁定书并准予对案涉临沂市兰山区北城新区E2号楼2单元502室房产继续执行查封的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告山东全兴安装工程有限公司的诉讼请求。 案件受理费2300元，由原告山东全兴安装工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。仅提出上诉而在提出上诉七日内不预交上诉费用的，视为自动撤回上诉。 审 判 长  刘国良 人民陪审员  许跃勇 人民陪审员  王兆礼 二〇一九年十一月十四日 书 记 员  岳晓梅