广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1202民初4755号原告：肇庆市金源物业管理有限公司，住所地肇庆市天宁北路75号之一20E03B写字楼，统一社会信用代码91441200694779839T。法定代表人：邱浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈汶靖，该公司员工。委托诉讼代理人：梁肇阳，广东途龙律师事务所律师。被告：端州区威讯商务信息咨询服务部，住所地肇庆市端州区天宁北路75号之一发展广场16E01楼E05、E06卡，统一社会信用代码92441202MA52L7TT3U。经营者：谢健宏。被告：肇庆市广源置业有限公司，住所地肇庆市天宁北路75号之一发展广场十六楼第三卡，统一社会信用代码91441202783856891M。法定代表人：古荣珍。两被告的共同委托诉讼代理人：李炳球、黄伟忠，均系广东天重行律师事务所律师。原告肇庆市金源物业管理有限公司诉被告端州区威讯商务信息咨询服务部（以下简称威讯服务部）、肇庆市广源置业有限公司（以下简称广源公司）物业服务合同纠纷一案,本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序,于同年9月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈汶靖、梁肇阳，两被告的共同委托诉讼代理人黄伟忠到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.被告威讯服务部支付原告2019年1月-8月物业管理费18752元，滞纳金1687.68元（滞纳金暂计至2019年8月27日，以后按实际发生计收），物业管理费及滞纳金暂合计20439.68元。2.被告广源公司对被告威讯服务部的上述债务承担连带责任。3.两被告连带承担本案全部诉讼费事实与理由：2016年3月，肇庆市广发银行大厦业主委员会与原告签订广发银行大厦的《物业管理服务合同》，合同约定由原告向广发银行大厦的业主及租户提供物业管理服务，合同期至2019年2月28日止。物业管理服务合同期限届满后，由于业主大会没有做出选聘和续聘决定，广发银行大厦业主委员会期满尚未进行换届改选，原告按照原合同约定继续提供服务。被告威讯服务部和被告广源公司分别为广发银行大厦16楼E05、E06卡写字楼的租户和业主。2015年8月，广发银行大厦16楼E05、E06卡写字楼的原租户肇庆市端州威讯商务信息咨询有限公司向被告广源公司承租上述物业，并一直向原告正常缴交物业管理费及水电费，但该公司从2019年1月起欠费至今，经原告多次上门催收无效，原告近日打算起诉时才查询到肇庆市端州威讯商务信息咨询有限公司早已在2018年11月28日已注销。然而，被告威讯服务部于2018年12月5日登记了企业工商，办公住所仍然是已××租户肇庆市端州威讯商务信息咨询有限公司原有的工商登记地址。被告威讯服务部和肇庆市端州威讯商务信息咨询有限公司工商登记的办公住所住所不变；工商登记的经营范围不变；管理人员和企业的员工不变；办公联系电话不变；连办公住所的装修和招牌都不变。原告上门催收时，书面催收文件也是由原租户的管理人员接收的。两被告均没告知原告租户变更的事宜。被告威讯服务部物业面积468.8平方米，按《物业管理服务合同》约定的物管费计算每月应缴物管费为2344元，物管费缴费期为当月的15日前。水电费由原告代收代支，按表计算向被告收取，缴费期为次月的15日前。原告一直按《物业管理服务合同》约定为被告提供优质的物业服务。但被告威讯服务部从2019年1月起拒不履行缴费的义务，原告多次书面及上门追缴，均无效果。被告威讯服务部、广源公司辩称，一、两被告与原告之间不存在任何物业服务合同关系，原告起诉所称没有任何事实和法律依据。1.两被告从没有与原告签订任何合同，不存在任何合同关系，与原告之间并没有就物业服务的任何事宜作出任何约定，因不存在任何约定，故不可能存在事实和法律上的违约行为，原告基于不存在的合同关系要求两被告承担合同约定的违约责任是极其荒谬的！2.原告隐瞒事实，误导法院，其根本没有向包括两被告在内的广发银行大厦业主提供合格的服务，相反，原告多年来一直拒不公示收支明细且存在侵占物业共用部分的收益的事实，为达到继续霸占广发银行大厦牟利的目的勾结上届业主委员会的成员，于原合同到期后的2016年1月22日，在未通过召开业主大会决议的前提下，违反法律强制性规定，恶意串通签订《物业管理服务合同》，将物业收费标准由原来的酬金制擅自变更为包干制，严重损害了广大业主的根本利益，一个恶意勾结损害业主根本利益的物业公司竟敢大言不惭地声称为业主提供了优质服务，实属厚颜！为维护自身利益，在发现其不当勾结后，包括两被告在内的45名业主于2016年9月22日向端州区人民法院提起集体诉讼，请求法院依法确认原告于2016年1月22日签订的《物业管理服务合同》无效，并要求原告公示相关收支明细，返还其侵占的物业共用部分的收益，案件经一审、二审，耗时两年九个月，两级法院均判定原告违反法律强制性规定签订的《物业管理服务合同》无效，同时判令原告限时公示2009年9月至2018年11月发展广场的收支明细，审理过程中经司法审计，查明原告共侵占发展广场业主的共用部分收益高达190多万元，足见其用心之险恶！更气愤的是，在合同被确认无效后，原告仍然拒不撒场，继续强行霸占发展广场，强迫广大业主接受其高价劣质服务！综上所述，两被告与原告间根本不存在物业服务合同关系，原告起诉依据的《物业管理服务合同》已被法院判决确认无效，两被告与原告之间不存在物业管理服务合同关系，原告无权向两被告主张任何合同权利！二、原告对其向两被告提供的物业服务项目和服务质量负有法定的举证义务，本案中原告没有任何证据足以证实其诉讼请求的合法性和合理性。如前所述,两被告与原告间不存在物业服务合同关系，即使是原告作为证据提交的《物业管理服务合同》也被法院确定为无效合同，按照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》【粤高法发（2011)49号】第二项关于物业服务合同无效的认定与处理第5条的规定“物业服务合同被认定无效，物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费”。而根据我市执行的《肇庆市物业服务收费管理实施细则》【肇价〔2010〕45号】第七条、第九条规定已成立业主大会的住宅（含自有产权车位、车库）、非住宅物业实行市场调节价，实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。故，本案中，案涉物业应适用市场调节价收取物业服务费，而因双方没有协商确定，原告作为物业服务公司和作为原告，负有向法庭举证证实其向两被告提供的服务项目和服务质量的举证责任，举证不能的，应承担举证不利后果。因此，原告的诉求是没有任何证据支持的，恳请法庭予以驳回。综上所述，请求法院依法驳回原告没有事实和法律依据的诉讼请求，维护两被告的合法权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件基本事实如下：位于肇庆市端州区天宁北路75号之一发展广场16E01楼的权利人是被告广源公司，其中第四卡A、第五卡、第六卡的实际使用人是被告威讯服务部，第四卡A建筑面积47.2平方米，第五卡建筑面积131平方米，第六卡建筑面积290.6平方米，合计468.8平方米。2016年1月22日，原告与肇庆市广发银行大厦业主委员会签订《物业管理服务合同》，该合同约定了5-24楼办公用写字楼由业主按期拥有建筑面积每月每平方米5元向原告交纳物业服务费。该合同已被（2019）粤12民终913号生效的民事判决认定为无效合同。但被告广源公司及其物业承租人仍然依时向原告缴交物业管理费，直至2019年1月起没有缴交，经原告多次催收无果，后诉至法院。另查明，肇庆市物价局曾于2001年9月11日做出了《关于发展广场物业管理收费的批复》，对肇庆发展广场物业管理有限公司的有关物业收费标准批复如下：一、商铺：按每月每平方12元收取物业管理服务费；二、写字楼：按每月每平方5元收取物业管理服务费。……以上收费标准执行至2002年9月30日止。诉讼过程中，两被告确认如下事实：1.原告确实有向两被告提供物业服务。2.对被告威讯服务部使用的写字楼及使用面积没有异议。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第二条第五款“物业服务合同被认定无效，物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。”之规定，由于两被告已在庭审中确认原告提供了物业服务，故即使原告与肇庆市广发银行大厦业主委员会签订《物业管理服务合同》已被认定为无效，两被告均应履行向原告交纳物业管理费的义务。（一）关于两被告交纳物业管理费的起止时间及计算标准。原告认为因按照建筑面积每月每平方米5元标准支付，因该收费标准大部分业主以及实际使用人均接受了。两被告则不同意原告主张的收费标准，认为原告应提供凭证证实其收费标准合理合法。综合本案的证据，肇庆市物价局从2001年9月11日已批复了发展广场的写字楼的物业管理费的收费标准为每月每平方5元，而今原告仍然按照该标准收取物业管理费，并没有增加原告的负担。对原告主张的该收费标准，本院予以支持。因此，被告威讯服务部应向原告主张物业管理费18752元（按照每月每平方米5元标准，从2019年1月计算至2019年8月）。对两被告的抗辩意见，本院不予采纳。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，被告广源公司应对上述物业管理费承担连带责任。（二）关于滞纳金的请求。如上所述，原告与肇庆市广发银行大厦业主委员会签订《物业管理服务合同》已被法院认定为无效合同，故原告主张的该项费用没有合同依据。但是，两被告确实拖欠了物业管理费，理应向原告支付拖欠的利息。综合考虑本案的案情，本院酌情从起诉日即2019年8月29日起以拖欠的物业管理费18752元为基数，参照银行同期贷款利率1.3倍计算，直至两被告支付完毕上述款项为止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告端州区威讯商务信息咨询服务部于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市金源物业管理有限公司支付物业管理费18752元（上述费用已计至2019年8月）及利息（以拖欠的物业管理费18752元为基数，参照银行同期贷款利率1.3倍计算，直至被告支付端州区威讯商务信息咨询服务部完毕上述款项为止）。二、被告肇庆市广源置业有限公司对第一项判项确定的债务承担连带责任。三、驳回原告肇庆市金源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费155元（原告已预交），原告负担13元，两被告负担142元。两被告应负担的受理费在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  梁小茵二〇一九年十一月二十七日法官助理钟敏书记员卢诗瀚