江西省上犹县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣0724民初1572号 原告：上犹希桥房地产开发有限公司，住所地：上犹县东山镇文兴路希桥酒店办公楼。统一社会信用代码913607245711661515 法定代表人：刘敬恒，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王晓军，公司办公室职员。代理权限：特别授权。 被告：刘经欣，男，1984年6月16日生，汉族，住江西省赣州市上犹县。 原告上犹希桥房地产开发有限公司（以下简称希桥房地产公司）诉被告刘经欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，于2019年11月19日依法适用简易程序，进行了公开开庭审理，原告希桥房地产公司的委托诉讼代理人王晓军、被告刘经欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告希桥房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的商铺租赁合同，归还商铺；2.判令被告向原告支付2018年4月26日至2019年7月31日止的租金214980.18元、违约金135139.68元及免租期间17个月的租金281844.36元；３.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中原告变更诉讼请求：违约金以每月未租金为基数，按月利率2％计算。事实和理由：原告上犹希桥房地产开发有限公司与被告于2016年5月19日签订了《上犹玉龙湾商业广场商铺租赁合同》，合同约定被告自愿承租由原告开发的位于上犹县东山镇文兴路玉龙湾玉龙汇商业广场二层A商业11号-16号商铺租赁给被告，商铺租赁面积为696.6平方米，2018年3月1日至2019年9月30日期间的租金为23.8元每平方米，并按季度支付租金。合同还约定，被告应依约缴纳租金及物业管理费，每逾期一天，被告应按延付金额的3‰向原告支付违约金，原告有权从履约保证金中先行扣除延付金额及违约金，被告应在扣除之日后十日内补齐履约保证金，未在规定时间补齐的，视为被告单方面终止合同，履约保证金不予退还，被告还需补交免租期内的租金。被告承租商铺后经营动漫等娱乐项目，2018年7月26日首期预交租金到期后，被告就一直拖欠商铺租金未付，原告多次以不同方式向被告催缴，被告均未支付，现被告已拖欠13个月租金，租金总计214980.18元，被告拖欠租金不付的行为已构成违约，已符合合同解除的条件，合同应予解除，并应向原告支付违约金并补齐免租期内的租金。 被告刘经欣辩称，1.租赁场地实际面积为700平方米，其交物业管理费也是按该面积交的;2.租金起算时间应从2018年4月26日起计算；3.违约金不应该算，之所以租金没有付，是因为原告没有对商业广场进行有效运营，导致商铺经营困难，整个商业广场基本上处于瘫痪状态；4.商业广场的承租人曾多次要求原告增加免租期并降低租金，也多次与原告法定代表人的儿子刘城协商，但原告一直未答复。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月19日，原告希桥房地产公司作为甲方与被告刘经欣作为乙方签订《上犹玉龙汇商业广场租赁合同》，合同约定，被告承租原告所有的位于上××县××中××玉龙湾××商业广场××商业××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃，总租赁建筑面积为766.16平方米（后原告认可为696.6平方米）。租赁用途为综合动漫。租赁期限为5年自2016年10月1日至2021年9月30日，其中免租期限为17个月，自2016年10月1日至2018年2月28日，自2018年3月1日起收取租金。租金计算方式为，免租期：2016年10月1日至2018年2月28日，租金0元/平方米/月；第2-3年：2018年3月1日至2019年9月30日，租金23.8元/平方米/月；第4年：2019年10月1日至2020年9月30日，租金25.7元/平方米/月；从第四年开始，每月租金在上年度月租金额的基础上增加，增加为原租金额的8%。租金支付方式为按季度为一期支付，先付后用，签订合同时缴纳第一期，此后每一期的最后一个月的25日前应付清下一期的租金；乙方应依约缴纳租金，每逾期一天，乙方必须向甲方缴纳延付金额的3‰作为违约金；逾期60日不支付租金，甲方有权解除合同，履约保证金不予退还；合同期内，乙方单方终止合同，履约保证金不予退还，并需补交免租期内的租金。2016年5月31日，被告向原告交纳租金36469.208元、履约保证金23530.80元、水电保证金2000元，原告向被告出具收款收据并加盖原告公司印章。后因被告未及时支付商铺租金，2019年7月31日，原告将被告承租的商铺锁起，要求解除合同，原告于2019年10月11日诉至本院处理并提出如前判请。 本院认为，原告希桥房地产公司与被告刘经欣签订的《上犹玉龙汇商业广场商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，该协议对当事人双方均具有法律约束力，现原被告均同意解除该合同，无损国家、集体或他人的合法权益，本院予以支持。同时，合同签订后当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务，被告应当按照合同约定及时给付商铺租金，被告无合同约定的事由或其他正当理由，未及时履行给付义务，应承担逾期给付的违约责任，现原告要求被告支付拖欠的租金，于法有据，本院予以支持。对租赁场地的面积问题，按协议约定，场地面积为766.16平方米，被告提出异议，认为租赁面积为700平方米，原告予以认可，现诉请按696.6平方米计算，有利于被告，本院予以支持。对租金标准问题，被告辩称原告未对商业广场进行有效运营，导致整个商业广场基本上处于瘫痪状态，商户经营困难，租金应予核减，但未提供相应证据，原告庭审中亦未认可，故租金标准应以合同约定为准，按合同约定，2018年3月1日至2019年9月30日期间的租金为23.8元/平方米/月。对租金计算的起止时间，原被告庭审中均确认租金从2018年4月26日起计算至2019年7月31日止，因此，自2018年4月26日起至2019年7月31日止，计15个月零5天，共计455天，租金为251449.38元（23.8元/平方米/月×696.6平方米÷30天×455天）。关于履约保证金23530.80元的问题，根据合同约定被告逾期60日不支付租金，原告有权解除合同，履约保证金不予退还，但因本案在庭审中均同意解除合同，系当事人双方意思一致情况下解除合同，且从该保证金的实质来看，就是先行预交的2个月租金，按照公平原则，该履约保证金应折抵租金予以扣减。综上，扣减被告已交纳的租金36469.20元、履约保证金23530.80元及水电保证金2000元，计62000元，被告尚欠租金189449.38元，四舍五入到元为189449元。 对原告要求支付2018年4月26日至2019年7月31日期间所拖欠租金的违约金问题。本院认为，双方签订的租赁合同约定租金每逾期一天，必须向缴纳延付金额的3‰作为违约金，该违约金约定明显过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因本案双方在合同中约定的违约金计算标准过高，应予降低，为此，综合考虑原告未举证证明其因被告的违约行为所造成的具体损失及数额，根据公平原则，结合当地实际，酌情将违约金计算标准调整为以每月逾期未付租金为基数以年利率6％计算违约金，起算时间从每月逾期之日起计算。对原告超出该违约金计算标准的诉讼请求，本院不予支持。 对原告要求补交免租期内租金的问题。本院认为，按原被告合同约定，合同期内，被告单方终止合同，需补交免租期内的租金，据此只有在被告主动终止租赁合同的情况下，才适用该条款，现原告未提供相应证据证实被告有主动终止合同履行的情形，故原告要求被告按该合同条款由被告补交免租期内的租金的诉求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告上犹希桥房地产开发有限公司与被告刘经欣于2016年5月19日签订的《上犹玉龙汇商业广场租赁合同》，限被告刘经欣于判决生效后一个月内搬离所租赁商铺； 二、被告刘经欣于判决生效之日起十五日内给付原告上犹希桥房地产开发有限公司租金189449元； 三、以每月逾期未付租金为基数从逾期之日起按年利率6％计付违约金； 四、驳回原告上犹希桥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10119.64元，减半收取计5059.82元（原告已预交），由被告刘经欣承担，限于判决生效后七日交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（诉讼费账号：99×××88，开户行：招商银行赣州长征大道支行，户名：江西省赣州市中级人民法院）。 判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。 审 判 员  曾祥盛 二〇一九年十一月二十二日 代理书记员  廖祖煌 附：江西省上犹县人民法院标的款账户 户名：上犹县人民法院 账号：1360792750030020420001 开户行：上犹农商银行城区支行