江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初9544号原告：中国人民银行南昌中心支行，住所地：南昌市东湖区铁街25号，统一社会信用代码113600000145040073。委托诉讼代理人：蔡曦炜，江西豫章律师事务所律师，执业证号13601201110200309。委托诉讼代理人：吕昆，江西豫章律师事务所律师，执业证号13601201810054602。被告：熊先觉，1950年8月28日生，住南昌市东湖区。原告中国人民银行南昌中心支行诉被告熊先觉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蔡曦炜、吕昆及被告熊先觉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国人民银行南昌中心支行诉称：位于南昌市东湖区章江路xx号、榕门路xx号房屋系原告自有房屋。从2002年7月1日将诉争房屋出租给被告，租期一年，以后每年双方续签租赁合同，其中章江路xx号房屋2006年8月1日合同期满，榕门路xx号房屋2006年8月28日合同期满。此后双方未再签订书面合同，但仍存在租赁关系，双方租赁关系履行到2016年4月31日。2016年4月28日双方再次分别签订两份租赁合同，租期均为3年（从2016年5月1日起算）。合同履行过程中，被告两套房屋租金是一并交付的，从2016年10月9日开始被告拖欠租金，截止2019年8月31日被告总共欠付租金225450元。原告多次催讨未果，故提起诉讼，请求判令1、被告将章江路xx号、榕门路xx号店面腾退给原告。2、被告向原告支付截止2019年8月31日拖欠的租金199050元及房屋占用费26400元，共计225450元，实际算至被告返还房屋之日。3、被告向原告支付逾期交房违约金52800元，逾期交租违约金1560.1元。4、被告承担本案诉讼费。被告熊先觉辩称：1、原被告从1997年开始就形成了租赁关系，被告已付清截止2019年8月31日所欠付的租金225450元，其中在2019年9月23日-10月11日期间转账支付给原告租金共计219770元，还有押金4800元在原告处，另被告垫付880元开通自来水的费用抵扣租金，上述款共计225450元。2、被告从8月份开始多次要求原告收回房屋，且清空了房屋，辞退了员工，但原告拒不收回房屋，故不应当承担9、10月份房屋占用费13200元。原告拖延至2019年10月28日才收回房屋，双方办理了交房的交接手续。3、被告认可违约交付房租违约金1560.1元，但不同意给付逾期交房违约金，且违约金过高，因被告多次要求返还租赁物遭原告拒收，且因政府打造滕王阁5A景区封路，导致店面无法经营，不应承担逾期交房违约金，合同对此有约定。经审理查明：南昌市东湖区榕门路xx号（原东湖区猪市街xx号）、章江路xx号（原东湖区章江路xx号）房屋的所有权人为原告。自二十世纪九十年代，被告开始承租诉争房屋，每年续签一次合同至2005年8月1日。2006年8月1日合同租赁期满后，双方未续签书面合同，但房屋仍由被告占有使用并交付租金。2016年4月28日，原告（甲方）与被告（乙方）再次签订两份资产租赁合同，约定章江路xx号房屋由乙方承租三年，从2016年5月1日至2019年4月30日止（2016年5月1日至2017年4月30日月租金1500元；2017年5月1日至2018年4月30日月租金1650元；2018年5月1日至2019年4月30日月租金1800元）；乙方应于合同签订后七日内向原告缴纳首月租金1500元，此后应于每季度的首月5日前向原告支付当季租金。另约定榕门路xx号由乙方承租三年，从2016年5月1日至2019年4月30日止，租金每月4800元，每月5日前交付。此外，两份合同均约定“如乙方拖欠租金累计两个月以上，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照相当于当年租金总额的10%向原告支付违约金。租赁期满，乙方未经原告认可取得续租权的，应如期交还承租房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日，按合同日租金的两倍向原告支付违约金。如逾期支付租金，每逾期一日，需按合同日租金的千分之一向甲方支付违约金”。合同签订后，双方按约履行。自2016年10月开始被告拖欠租金。2019年1月30日原告函告被告“双方租赁合同于2019年4月30日到期，合同自动解除，出租方收回房屋不再续签租赁合同”。被告家人签收后未予答复。审理中，被告认可原告所述截止2019年8月31日拖欠租金共计225450元，并在2019年9月23日-10月11日期间转账支付给原告租金共计219770元，另原告以其安装自来水花费880元冲抵租金的要求未得到原告认可后在2019年10月29日转账支付880元租金，余款4800元以被告之前交付的押金冲抵。原告认可收到被告交付的上述款项，并于2019年10月28日与被告办理诉争房屋返还交接手续。另查，2017年4月1日南昌市东湖区市政养护管理所张贴通告，主要内容为“按市政府统一部署，打造滕王阁5A景区，自2017年4月2日至8月31日对榕门路进行综合改造，包括外立面改造、店招改造、强弱电下地改造”。本案诉争店面在封路改造范围内。上述事实有原被告当庭陈述及原告出示的洪房权证东字第××号产权证书、南昌市不动产登记信息查询结果、2019年4月4日、7月10日滕王阁派出所证明两份、2016年4月28日资产租赁合同两份、告知函及邮政快递单、投递记录，被告出示的1997年9月17日押金收条1500元、2006年8月31日押金收条3300元、2016年5月16日补充说明、自来水安装费880元票据、2017年4月1日通告等证据予以证实。本院认为：原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。合同签订后，双方履行至合同期满，被告未返还房屋且尚欠部分租金未付，事实清楚。审理中，原告对收到被告在开庭前转账支付的租金219770元以及庭后支付880元租金，另已收押金4800元，并于开庭前与被告办理租赁物交接手续的事实没有异议。鉴于被告已履行上述义务，原告要求被告将章江路xx号、榕门路xx号店面腾退给原告，并向原告支付拖欠截止2019年8月31日两套房屋租金和占用费共计225450元的主张已经得到实现，不需要法院强制判决；同时，被告以其自2019年8月开始多次要求原告办理房屋交接手续遭原告拒收，拖延至10月28日交接房屋为由，不同意承担2019年9月1日至同年10月30日期间的占用费13200元，被告就此未提供充分的证据予以证明，故原告主张参照租金计算该两个月的占用费13200元，符合法律规定，本院予以支持。另原告主张被告承担逾期交付租金违约金1560.1元，被告对此没有异议，该主张也不违反法律规定，故本院予以支持；但原告要求被告承担逾期返还租赁物违约金52800元，因其已主张该期间的房屋占用费，同时也未提供存在其他损失的证明，该违约金主张属于重复计算损失，且在被告承租期间存在政府对租赁物所在地段综合改造影响店面经营的情形，应慎用违约法则，故对逾期交房违约金诉请不予支持。此外，原告代理人在庭审时表示对被告在开庭前已履行完毕的义务不再主张诉请，并表示庭后完善相应的手续，但庭后原告表示坚持该部分诉请。鉴于本院释明后，原告无正当理由仍坚持已实现的权利部分的诉请，本院无法根据《诉讼费交纳办法》第二十一条第二项关于“当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的按减少后的诉讼请求计算退还”的规定退回相应的诉讼费，导致诉讼费损失应由原告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《诉讼费交纳办法》第二十一条第二项之规定，判决如下：一、被告熊先觉于本判决生效后五日内向原告中国人民银行南昌中心支行支付2019年9月1日至2019年10月30日期间的占用两套诉争租赁物的占用费13200元。二、被告熊先觉于本判决生效后五日内向原告中国人民银行南昌中心支行支付逾期交付租金的违约金1560.1元。三、驳回原告中国人民银行南昌中心支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交案件的受理费14380元，由原告承担14210元，由被告承担170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  熊 娟人民陪审员  徐白茹人民陪审员  魏竹子二〇一九年十一月二十三日书 记 员  刘 璐附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《诉讼费用交纳办法》第二十一条当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费依照下列规定处理：（一）当事人增加诉讼请求数额的，按照增加后的诉讼请求数额计算补交；（二）当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的按减少后的诉讼请求计算退还。