广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初13480号原告：丁宗群，女，1987年3月29日出生，汉族，住广东省廉江市，委托诉讼代理人：孔少乐，广东道怡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎燕琼，广东道怡律师事务所律师。被告：广州市亨鑫房产代理有限公司，住所地广东省广州市海珠区江南大道中路134号自编2号412房。法定代表人：程康。原告丁宗群与被告广州市亨鑫房产代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁宗群的委托诉讼代理人孔少乐到庭参加诉讼。被告广州市亨鑫房产代理有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁宗群向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告退还款项33711元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月31日，原告在被告的诱导下签订了《桂山·筑梦SOHO物业租赁确认书》，购买位于佛山市顺德区容桂镇翠岗路11号的桂山·筑梦SOHO楼盘项目3座6层15号单元。该单元建筑面积35.78平方米，总价208711元，装修标准为精装修，定金10000元。2017年12月31日，原告向被告支付了10000元定金、26711元装修款，被告向原告出具了相应收据。双方协议解除合同，被告于2019年2月1日退还原告已经实际支付的房款3000元，剩余房款33711元无故尚未退款。经原告多次书面申请，被告至今仍未向原告退还33711元。综上，被告的行为实属违约，原告特具诉状上呈人民法院，恳请依法维护原告合法权益。被告广州市亨鑫房产代理有限公司未作答辩。原告提供的证据有原告身份证复印件一份、被告企业信用信息公示系统打印件一份、《物业租赁确认书》一份、收据两份、中国农业银行个人明细对账单一份、短信截图打印件两页。被告没有提供证据。经审核，上述证据来源、形式合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月31日，原告、梁炳洪与被告签订《物业租赁确认书》。该确认书将原告、梁炳洪列为“承租方”，将被告列为“出租方”，并约定如下内容：承租物业为“项目3座6层15号”。租赁物业总价款为208711元。物业交付标准为精装修，于2019年4月30日前交付使用。定金10000元于签署该确认书时付清，第一期款38711元于2018年1月6日前付清，并办理170000元银行按揭手续。该确认书又约定：“承租方须于2018年1月6日前到佛山顺德区容桂镇翠岗路11号3桂山·筑梦SOHO招商中心签署《物业租赁合同》《前期物业管理服务协议》《物业管理公约》及有关文件……”“租赁双方同意尚未签订《物业租赁合同》之前，此物业租赁书作为购买该物业之合法有效合同……”同日，被告出具两张收据，分别确认收到原告、梁炳洪交来“桂山·筑梦SOHO房号615”的定金10000元、装修款26711元。2019年2月1日，叶嘉毅向原告转账支付3000元，并向原告发送短信：“丁小姐您好，刚转您3000元，收到后回复，然后4号前尽量在转，剩余的在2月28日前全部处理。”原告回复：“收到了，谢谢您，还剩下33711元。”原告于2019年6月24日诉至本院，梁炳洪确认同意由原告代为主张权利。叶嘉毅是被告的股东之一，同时担任被告的监事。被告的经营范围为房地产中介服务、房地产咨询服务、房屋租赁、场地租赁（不含仓储）、自有房地产经营活动、物业管理、房地产估价、房地产开发经营，注册资本为10000000元。另查明，位于佛山市顺德区容桂街道办事处桂洲社区居民委员会翠岗路11号之三的房产为黄焕琼、杨锦龙共有，房产登记字号为100103833，房地产权证号为11××25、11××26。该房产用地面积1412.14平方米，套内建筑面积6340.32平方米，土地性质为国有，房屋用途为工业，土地用途为工业用地。本院认为，本案案由应变更为房屋买卖合同纠纷，理由如下：一、原告、梁炳洪与被告签订的《物业租赁确认书》名为租赁，实为买卖。首先，该确认书约定了租赁案涉房屋的总价款，但没有约定租赁期限，故该价款应属于购房款，而非租金。其次，该确认书约定以定金、首期款、按揭贷款的方式支付款项，该支付方式一般用于购买房屋而非租赁房屋。最后，该确认书中多处出现购买、认购、销售等字眼。原告也述称向被告购买而非租赁案涉房屋。二、《物业租赁确认书》约定了价款、房屋编号、面积、交付日期、支付方式等事项，已经具备房屋买卖合同主要条款。原告、梁炳洪与被告依据该确认书分别负有支付房屋价款或交付房屋的义务，原告、梁炳洪也曾支付了购房款。案涉房屋也没有取得房地产权证。故该确认书应当认定为商品房预售合同。因此，原告、梁炳洪与被告之间成立房屋买卖合同关系，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《物业租赁确认书》载明，案涉房屋是容桂街道办事处桂洲社区居民委员会翠岗路11号之三房产内的一个单元。但被告并非容桂街道办事处桂洲社区居民委员会翠岗路11号之三房产的所有权人或取得该房产处分权，也没有为案涉房屋取得商品房预售许可证明、建设工程规划许可证或满足商品房预售的条件。被告也没有对此到庭抗辩或提出相反证据予以反驳。因此，原告、梁炳洪与被告签订的商品房预售合同即《物业租赁确认书》已经违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告出具收据确认收到原告、梁炳洪支付的款项共计36711元，后又通过叶嘉毅向原告退回3000元，故被告从原告、梁炳洪处取得的款项中仍有33711元未返还。梁炳洪同意由原告代为主张权利，故对于原告主张被告退还款项33711元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：被告广州市亨鑫房产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告丁宗群返还33711元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费642.78元（原告丁宗群已预交），由被告广州市亨鑫房产代理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  王小东人民陪审员  郭秋霞人民陪审员  李淑敏二〇一九年十一月十二日书 记 员  黄 瑞