江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初7523号 原告（反诉被告）：马仲涛，男，汉族，住苏州市。 原告（反诉被告）：董帅帅，女，汉族，住苏州市。 委托诉讼代理人：马仲涛（系董帅帅配偶），即本案原告。 被告：刘柱（反诉原告），男，汉族，住苏州市姑苏区。 被告：陈红芹（反诉原告），女，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：李玉恩，江苏盈喆律师事务所律师，代理上述两被告。 马仲涛、董帅帅与刘柱、陈红芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年09月04日立案受理后，依法适用简易程序审理；审理中，刘柱、陈红芹提出反诉，本院依法受理后与本诉合并，于2019年10月22日公开开庭进行了审理，马仲涛暨董帅帅的委托诉讼代理人，刘柱及其与陈红芹的共同委托诉讼代理人李玉恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马仲涛、董帅帅向本院提出诉讼请求：判令刘柱、陈红芹共同支付25000元购房尾款及本次诉讼费、交通费。审理中，其二人撤回交通费主张。事实和理由：我方与刘柱、陈红芹就买卖姑苏区室达成房屋买卖合同，合同约定2019年4月30日交房，其二人需向我方支付25000元尾款。但交房过程中，其二人借口我方没有结清水电煤气费、车位费、搬走净水器及卧室衣柜等，拒绝支付该尾款，经多次催要未果后，为维护我方合法权益，请求法院判如所请。 刘柱、陈红芹辩称，我方不存在任何违约行为，在房屋买卖过程中，马仲涛及董帅帅在房屋过户后仍然居住使用房屋，当时案涉25000元已转化为其继续居住我方房子以及妥善保管房屋内物品以及协助办理相关证件（水电、煤气、车位）过户的保证金，后来其二人拖延办理相关过户手续并拆走厨房的净水器和卧室的衣柜、损坏阳台柜门，我方认为原告方在未将拿走的物品退回之前无权主张退还该25000元保证金。 刘柱、陈红芹向本院提出反诉请求：判令马仲涛、董帅帅支付违约金2万元。事实和理由：2018年12月6日，我方和马仲涛、董帅帅签订房屋买卖合同，我方已经全面履行合同，但是马仲涛、董帅帅违反合同约定，拒绝办理水、电、煤及有线电视等手续的变更且未结清费用，欠缴物业费和车位费，拿走了房屋内的净水器和衣柜。根据协议约定，其应承担违约责任，我方自行调整为要求其支付2万元违约金以赔偿我方损失。 马仲涛、董帅帅针对反诉辩称，我方没有违约，按约交付了房屋，交付房屋后刘柱一方提出有相应款项没有结清，我也同意予以扣减，但是其仍然不向我交付剩余尾款，现在仍然同意扣减相关费用并就阳台柜门予以赔偿；水电煤有线电视是新的产权人拿的新的产权证自行办理，不存在我方不配合行为；净水器不在物品清单内；房屋内有两个衣柜，物品清单上载明的衣柜我方没有拿走。综上，其反诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《房屋买卖定金协议》、《苏州市存量房买卖合同》、图片、物品清单、微信聊天记录、照片、水电费发票、收据等证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院对以下事实作出认定： 2018年12月6日，马仲涛、董帅帅（甲方）与刘柱、陈红芹（乙方）、苏州市银海房地产经纪有限公司（以下简称银海经纪公司、丙方）签订《房屋买卖定金协议》，约定甲方将苏州市姑苏区房屋出售给乙方，成交价格为162.50万元。合同第二条对其他电器和家具的约定为：3号车库一个，两台三菱挂壁空调，一台立式空调同样品牌、西门子三门冰箱一台及固定设施，详见附件单。第四条约定“1、2018年12月6日支付定金贰万伍仟元整；2、网签托管壹佰贰拾伍万元整；3、托管当日支付差额叁拾贰万伍仟元整；4、交房尾款贰万伍仟元整。”第五条约定，甲方向乙方交付房屋的时间为过户完毕2019年4月30日之前，甲方应于交房时将水电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费等相关费用全部结清，甲方应协助乙方办理相关证件的变更手续。第十三条约定如甲乙任一方发生与协议条款相关的违约责任，由违约方向另一方支付本协议第二条确定的房屋实际成交价10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，违约方承担中介方的全部佣金费用。合同所附物品清单显示家具包含衣柜一个，未载明存在净水器。 合同签订后，刘柱、陈红芹按约支付了除尾款25000元之外的全部购房款，双方也依约办理了房屋权属转移登记手续。2019年4月2日，刘柱通过微信询问马仲涛其物业费及车位费交纳情况，马仲涛明确其物业费交到2019年3月，车位费交到4月；刘柱告知其应准备办理水电煤、有线电视及宽带的迁移或过户手续；4月30日，双方交接了房屋，刘柱在当天告知马仲涛有线、水、电、气过好了，宽带不急。5月7日，马仲涛询问“物业查好了吗？其他费用一共多少？”，刘柱答复称还没去；5月9日，刘柱告知马仲涛其没有支付过2019年的物业费，马仲涛表示其再补4个月；刘柱在当天还询问“你把净水器拆了，衣柜拿走了，怎么说呢？”，马仲涛表示“这个当时就没算在合同里，衣柜是留一个嘛”，刘柱对此不认可。5月14日，马仲涛询问刘柱“其他费用多少，除了衣柜的事”，刘柱未在微信中回复。6月11日，马仲涛再次询问“刘总，这么久了，那个钱怎么弄”，刘柱要求其把衣柜和净水器还回来，马仲涛说中介告知其要将衣柜和净水器折算7000元，并要求刘柱先折算下，剩下的先支付，刘柱没有折算扣减亦未支付尾款，马仲涛遂提起本案诉讼。 审理中，刘柱主张其垫付了物业费93元、水电煤气费643.99元，马仲涛认可并同意在购房尾款中扣减，并愿意就其搬家时损坏的阳台储物柜玻璃柜门赔偿100元；刘柱认为马仲涛、董帅帅没有履行协议第五条的约定，在交房时结清物业费、水电煤气费等费用，没有协助办理过户手续（其明确协助义务就是要结清费用），也违反了双方口头约定的交付一个地面停车位承租权的约定。 本院认为，双方当事人于2018年12月6日签订的《房屋买卖定金协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。双方合同约定25000元系交房尾款，该款项应在马仲涛、董帅帅向刘柱、陈红芹交付了房屋后予以支付，现双方已经在2019年4月30日交接房屋，交房已经完成，故刘柱、陈红芹按约应当向马仲涛、董帅帅支付该25000元；关于马仲涛、董帅帅主张刘柱、陈红芹支付购房款25000元的诉讼请求，其同意扣除相关费用，经计算为24163元（25000元-100元-93元-643.99元）应由刘柱、陈红芹支付给马仲涛、董帅帅。 对刘柱、陈红芹反诉主张的违约责任。本院就马仲涛、董帅帅是否违约、应如何承担违约责任的问题确定如下：双方物品清单中关于衣柜约定不明，仅约定数量为1，案涉房屋内存在一固定式衣柜和一个可移动衣柜，根据交易惯例，固定式衣柜属于房间固定设施，如留存该衣柜无需再次在物品清单中特别注明，故本院认定马仲涛、董帅帅在交付附属物品的行为中存在违约行为，应当承担相应责任，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定其向刘柱、陈红芹支付3000元违约金为宜。至于刘柱、陈红芹主张马仲涛、董帅帅未结清费用并协助办理相关水电煤气过户手续的违约责任，虽然合同约定其有协助义务，但刘柱在交房当日已经自行办理了相关手续，马仲涛也明确告知其愿意承担相应费用，可以在购房尾款中扣除，故本院认为马仲涛、董帅帅在此过程中的行为存在瑕疵，但并没有造成损失，无需承担违约责任。刘柱、陈红芹主张马仲涛、董帅帅未交付车位使用权、净水器的违约责任，因没有合同依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、第一百五十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、刘柱、陈红芹于本判决生效之日起十日内一次性向马仲涛、董帅帅支付购房款24163元； 二、马仲涛、董帅帅于本判决生效之日起十日内一次性向刘柱、陈红芹支付违约金3000元； 三、驳回马仲涛、董帅帅其他诉讼请求； 四、驳回刘柱、陈红芹其他反诉请求。 以上一、二项相互折抵后，刘柱、陈红芹需向马仲涛、董帅帅支付21163元。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费426元，减半收取213元，由马仲涛、董帅负担8元，由刘柱、陈红芹负担215元；反诉案件受理费150元，由刘柱、陈红芹负担127元，马仲涛、董帅帅负担23元；相互折抵后，由刘柱、陈红芹在本判决生效之日起十日内向马仲涛、董帅帅支付192元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  衡晓晴 二〇一九年十一月二十七日 书记员  冯 涵