湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘07民终2388号上诉人(原审被告)：李莉，女，1975年5月9日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：王勇，湖南珏晨易勇律师事务所执业律师。被上诉人(原审原告)：湖南金泰物业管理有限公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道办事处青阳阁社区朗州路45-5号(金钻广场H1栋4楼)。法定代表人：王焕新，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋钱威，湖南凌星律师事务所执业律师。上诉人李莉因与被上诉人湖南金泰物业管理有限公司(以下简称金泰公司)物业服务合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院(2019)湘0702民初3425号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李莉上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回金泰公司的诉讼请求，本案的一切费用由金泰公司承担。事实与理由：1.金泰公司提供的物业服务不符合合同约定，李莉有权拒绝缴纳物业管理费；2.一审法院认定“李莉主张的自2011年2月1日起至2016年7月31日物业服务费的诉请没有超过诉讼时效”属认定事实不清，证据不足，适用法律错误；3.李莉有证据证明物业服务费已交至2012年1月31日。金泰公司辩称：1.李莉拖欠物业管理费，影响物业服务的正常运转，即使物业服务有瑕疵，也不能因此拒交物业费；2.物业公司在李莉拖欠费用时多次在小区公共区域张贴催缴物业费的通知进行催缴；3.物业服务费是整体性、长期性的，应当以物业公司退出该小区不提供服务时才计算诉讼时效，本案中物业服务费的诉请没有超过诉讼时效。金泰公司向一审法院起诉请求：判令李莉支付物业服务费18416元(自2009年10月1日计至2010年1月31日，2011年2月1日计至2018年12月31日)并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2005年2月18日，湖南金健置业投资有限责任公司(以下简称金健公司)与金泰公司签订《前期物业管理委托合同》，约定：1.金健公司将其开发的***小区委托金泰公司实行前期物业管理，直至业主委员会与物业公司签订《物业管理委托合同》生效之日；2.物业服务费按住宅房屋建筑面积每月每平方米1元计收；3.收费时间从公告物业交付之日一月后开始计算。2013年6月25日，***业主委员会与金泰公司签订《物业服务合同》，确定物业服务费按每月每平方米1.1元标准按年收取，每年物业服务费到期日前30日内履行交费义务。合同期限自2013年5月1日至2015年5月1日。2019年8月22日，丹阳街道北堤社区居委会出具证明证实：从***小区交付使用起至今一直由金泰公司提供物业服务。李莉为常德市武陵区******，建筑面积169.11平方米。李莉于2010年1月17日交纳了2010年2月1日至2011年1月31日的物业服务费2038元。李莉分别于2012年1月12日、2017年3月28日报警称其位于***小区***家中财物被盗。自2011年2月1日至2018年12月31日，李莉累计欠付物业服务费共计17215元(169.11平方米×1元/平方米×27个月+169.11平方米×1.1元/平方米×68个月)。2019年6月2日，湖南凌星律师事务所受金泰公司委托向李莉送达律师函，催缴物业服务费。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。现金泰公司依约提供物业服务，李莉应按合同约定支付物业服务费，故金泰公司要求李莉支付物业服务费的诉讼请求，依法予以支持。关于李莉能否以家中财物被盗为由拒交物业管理费的问题。一审法院认为，物业服务企业与业主之间并不存在财产保管合同关系，李莉的财物被盗发生在其家中，家中不属于物业服务企业能够直接控制的范围之内，因此，就业主财物被盗，物业服务企业应当承担的责任仅限于物业服务合同规定的安保义务，金泰公司提供的证据可以证明物业公司采取了每日巡查、车辆出入登记等安保措施，李莉提供的证据不足以证实金泰公司在李莉家中财物被盗过程中存在失职情形，故李莉的该项辩称，一审法院不予采纳。李莉对部分时期的物业服务费提出时效抗辩，本案中，李莉于2010年1月17日交纳了2010年2月1日至2011年1月31日的物业服务费，对于2009年10月1日至2010年1月31日的物业服务费，金泰公司未提供证据证明其在法律规定的诉讼时效内主张权利，一审法院对金泰公司该部分主张不予支持。自2011年2月1日起，金泰公司为***小区提供持续性物业服务，并通过多次张贴公告、送达律师函的方式向欠缴物业服务费的业主催缴物业费，一审法院认为金泰公司主张自2011年2月1日起至2018年12月31日物业管理费的诉请没有超过诉讼时效，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：李莉在本判决书生效之日起三日内向湖南金泰物业管理有限公司支付2011年2月1日至2018年12月31日物业服务费共计17215元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，李莉提交了两份新证据，1.物管费发票一张，拟证明李莉已向金泰公司支付了2011年2月1日至2012年1月31日物业管理费2435元。2.小区环境图片一组，拟证明金泰公司疏于履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，造成小区部分电梯长期停运，门禁形同虚设，停车场违停严重，车库长期漏水，架空层杂物堆放，公共设施维保失职，垃圾清运不力，消防设施维护失职等。金泰公司提交了常德市武陵区人民法院(2019)湘0702民初3431号民事判决书书一份及判决生效证明一份，拟证明本案的相关事实已经由人民法院生效判决认定。经二审质证，对于李莉所提交的证据，金泰公司对证据1的真实性、合法性和关联性无异议。对证据2的真实性、关联性有异议，一是认为拍摄照片上没有该小区标识，不能认定是该小区环境；二是对于拍摄时间为2019的照片，因金泰公司没有主张2019年物业费，认为与本案没有关联性；三是拍摄的照片只能反映某一刻的情况，而物业服务是一个整体性、长期性的服务，不能因为某一刻的问题而认定物业服务不符合合同约定；四是关于电梯问题，李莉拍摄的照片说明物业公司积极履责，对电梯进行维修，关于门禁的问题从照片中无法看出。对于金泰公司提交的证据，李莉对其真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，认为该份生效判决与本案没有关联性。本院认为，对于李莉提交的证据1，金泰公司无异议，本院予以确认。对于证据2，其拍摄照片中没有该小区标识，且其只能反映某一刻该小区环境，对于该组照片中拍摄于2019年的照片，因金泰公司未主张2019年物业费，与本案没有关联性，故对该组证据不予认定。对于金泰公司提交的证据，对于其事实认定中关于金泰公司在***小区提供物业服务与本案一致，予以采信。二审审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，予以确认。本院认为，本案争议焦点：一.李莉在本案中的诉讼时效抗辩是否成立？二.李莉是否应缴物业管理费，应缴的物业管理费数额是多少。关于焦点一，本案中，金泰公司自***小区交付使用起至今为该小区提供持续性物业服务，应将物业服务合同整体所涉及的物业管理费视为一个整体，把合同终止的期限视为履行的最后期限。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，金泰公司物业诉请没有超过诉讼时效。李莉于2009年12月22日购买位于***小区房屋，并在购买合同中约定出卖人在2009年12月30日前交房，金泰公司主张自2009年10月1日至2009年12月30日的物业费与事实不符，一审法院认定金泰公司未提供证据证明其在法律规定的诉讼时效内主张权利，对该部分主张不予支持属适用法律错误，本院予以纠正。鉴于金泰公司未上诉，可予维持。关于焦点二，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。金泰公司依约提供物业服务，李莉亦接受了相关的物业服务，支付了部分物业费，对于其欠缴的物业费应按合同约定支付，其已缴付的2011年2月1日至2012年1月31日物业管理费2435元可予以扣减，故李莉应缴的物业费为14780元(17215元-2435元)。综上所述，鉴于李莉在二审中提交新的证据，导致事实认定发生变化，应依法予以改判。李莉的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销湖南省常德市武陵区人民法院(2019)湘0702民初3425号民事判决；李莉在本判决书生效之日起三日内向湖南金泰物业管理有限公司支付物业费共计14780元。驳回湖南金泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费260元，减半收取130元，由湖南金泰物业管理有限公司负担26元，李莉负担104元。二审案件受理费260元，由湖南金泰物业管理有限公司负担52元，李莉负担208元。审 判 长  樊 英审 判 员  李 浚审 判 员  詹险峰二〇一九年十一月二十五日法官助理  钟 玲书 记 员  黄宇洁附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。