广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6541号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市顺德区大良街道湖景花苑第一届业主委员会，住所地广东省佛山市顺德区，机构信用代码Q994**********870E。负责人：蔡x平，委员会主任。委托诉讼代理人：覃向红，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张博洋，广东中亿律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市顺德区恒基顺业房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区****，统一社会信用代码914***********360R。法定代表人：郑x梅，总经理。委托诉讼代理人：瞿向东，广东金信方正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区聚福湖景山庄饮食有限公司，住所地广东省佛山市顺德区****，统一社会信用代码914***********913L。法定代表人：卢某1。上诉人佛山市顺德区大良街道湖景花苑第一届业主委员会（以下简称湖景花苑业委会）因与被上诉人佛山市顺德区恒基顺业房产有限公司（以下简称恒基顺业公司）、佛山市顺德区聚福湖景山庄饮食有限公司（以下简称聚福山庄公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初6512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。湖景花苑业委会上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持湖景花苑业委会一审诉讼请求；3.恒基顺业公司、聚福山庄公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1.一审程序错误，恒基顺业公司的反诉不成立。依据物权法第七十八条规定，湖景花苑业委会仅为小区业主大会的执行机构，不能独立承担民事责任，其作为反诉被告主体不适格。恒基顺业公司认为涉案小区会所符合办证条件，应当径行办证，无需提起诉讼。另外，一审判决湖景花苑业委会承担反诉受理费不当。2.一审判决查明事实不清，除一审判决认定的购房方式外，还有部分业主通过一次性支付总价款且未单独支付任何别墅建设费用或者二手房买卖方式取得专有部分所有权。恒基顺业公司在一审庭审中已经确认涉案小区会所包含在总建筑面积之内。3.一审法院认为涉案小区会所不属于物权法第七十三条规定的其他公共场所，且引用物权法第七十四条第二款的规定有误。一审判决错误适用了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条且忽视了第三条第一款第二项的规定。4.关于涉案《湖景花苑国有土地使用权转让合同》和《商品房买卖合同》的效力问题，一审判决的认定自相矛盾。《湖景花苑国有土地使用权转让合同》违反了法律的强制性规定，属于合法形式掩盖非法目的，应自始无效。5.涉案《承诺书》不能改变物权的归属。6.如果涉案会所为专有部分，则小区的容积率将大幅增加，不符合规划条件。7.行政部门因涉案会所不符合登记为特定业主所有而对涉案会所的所有权不予登记，涉案会所不符合确权条件。8.《商品房买卖合同》已约定涉案会所为业主共有。9.恒基顺业公司提交的《承诺书》存在伪造的情况。10.涉案会所是小区公共配套，业主基于该宣传才购买物业。恒基顺业公司辩称：1.依据最高人民法院在[2015]民立他字第8号《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》，业委会作为业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果应由全体业主承担，可以作为被告参加诉讼。2.一审判决认定事实清楚。即使有个别业主一次性向开发商支付总价款，未单独支付任何别墅建设费用，也不影响涉案小区会所的造价和面积均没有分摊到业主的这一事实。3.一审判决适用法律正确。4.无论《湖景花苑国有土地使用权转让合同》《商品房买卖合同》是否有效，已经发生了土地使用权转让和借《商品房买卖合同》办理产权登记的事实。5.涉案《承诺书》只是业主对涉案小区会所所有权的确认和对其权利保护的承诺。6.《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，也可能因违反法律规定而无效。《湖景花苑国有土地使用权转让合同书》即使是双方真实意思表示，也可能因违反法律规定无效。聚福山庄公司未发表答辩意见。湖景花苑业委会向一审法院起诉请求：1.判令恒基顺业公司停止侵占佛山市顺德区******湖景花苑的小区会所；2.判令恒基顺业公司停止妨害湖景花苑业委会对佛山市顺德区******湖景花苑的小区会所行使所有权；3.判令恒基顺业公司、聚福山庄公司共同向湖景花苑业委会赔偿侵占小区会所的使用费1300万元（计算方式：自2010年9月19日起暂计至起诉之日，暂按每5年租金递增5%，且目前年租金180万元计算，以实际审理查明结果为准）；4.判令恒基顺业公司、聚福山庄公司承担本案诉讼费用。恒基顺业公司向一审法院反诉请求：1.判决确认佛山市顺德区******湖景花苑小区会所的所有权归恒基顺业公司所有；2.本案反诉的诉讼费用由湖景花苑业委会承担。一审法院认定事实：湖景花苑业委会为涉案湖景花苑小区业主委员会。湖景花苑业委会就聘请广东中亿律师事务所代表全体业主向开发商等责任主体追索小区公共资产的权利归属和历史收益在顺德区物业管理公共事务决策平台进行投票，时间从2017年12月30日至2018年1月18日，对该项有投票权的总人数212人，实际参加投票的总人数135人，对上述事项有投票权的总面积为117785.6平方米，实际参加投票的总面积为72785.8平方米，对上述决策事项同意的总人数占有投票权总人数为63.68%，投票同意的面积占有投票权总面积比例为61.8%，投票事项获得通过。后湖景花苑业委会委托广东中亿律师事务所律师代理提起本案诉讼。恒基顺业公司为涉案湖景花苑小区的开发商。聚福山庄公司从2010年9月起租赁涉案湖景花苑小区会所进行经营。湖景花苑业委会认为，涉案小区会所在建筑区划内，属于小区公建配套，不属于专有部分也不属于市政公用部分，应属于全体业主共有，为此主张要求恒基顺业公司停止侵占涉案小区会所并停止妨害其行使所有权，同时要求恒基顺业公司、聚福山庄公司赔偿侵占涉案小区会所的使用费。恒基顺业公司则认为涉案小区会所是由其自行投资建设的配套设施，会所的建设造价未分摊到业主的房价中去，会所的面积也未计入小区公摊面积范围，在小区的商品房出售时与业主明确了“小区会所的产权归建设单位佛山市顺德区恒基顺业房产有限公司所有”，涉案小区会所应为恒基顺业公司所有，为此提起反诉主张要求确认涉案小区会所为其所有。恒基顺业公司取得顺德区xx街道xx社区居委会xx路地块的土地使用权后，与吴x谦、蔡x平等人签订了《湖景花苑国有土地使用权转让合同书》后，由恒基顺业公司统一报建、统一施工、统一管理、统一代办各项手续，吴x谦、蔡x平等人负责建筑施工费用，房屋建设完成后，被告与吴x谦、蔡x平等人签订《商品房买卖合同》，双方根据《商品房买卖合同》办理房地产权登记。《湖景花苑国有土地使用权转让合同书》第一条约定“……地下资源、埋藏物、市政公用设施、小区公用设施和会所均不属于合同转让范围……”。《商品房买卖合同》第三条约定“……本项目中的总公建面积的权属属全体业主共同所有，任何单位和个人不得占有……”。在签订《商品房买卖合同》时，有213名业主向恒基顺业公司出具了《承诺书》，明确同意涉案小区会所的产权归恒基顺业公司所有，恒基顺业公司有权对会所进行出租、使用、收益和处分等一切权利并承诺不会对此主张任何权益，不对会所出租经营等作任何干涉。《湖景花苑国有土地使用权转让合同书》约定的转让价款与《商品房买卖合同》约定的商品房价格一致。诉讼中，一审法院依职权就以下问题向佛山市顺德区国土城建和水利局进行调查：1.涉案小区会所是否办理了建设工程规划许可证、是否办理过规划变更、是否办理了建设工程规划验收、是否办理了建筑工程消防验收（如有办理，何时办理；如没有办理，是否申请过办理，因何原因不能办理）；2.涉案小区会所是否已经具备办理房地产权证的全部条件，是否办理了房地产权证（如有办理，何时办理；如没有办理，是否申请过办理，因何原因不能办理）；3.涉案小区会所的建筑成本及面积有否分摊至湖景花苑小区的全部业主，佛山市顺德区国土城建和水利局向一审法院出具《复函》，答复为：1.涉案小区会所是否已经办理建设工程规划许可证、规划变更、规划验收等，属于区发展规划和统计局（城市规划）职能；该小区会所是否办理建筑工程消防验收，属于消防部门职能；2.截至目前，该单位未收到涉案小区会所项目申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记（商品房确权）的申请，难以判定该项目是否具备办理不动产权的全部条件。该物业如需办理不动产权证书，首先需由当事人主动申请，具体申请办理商品房确权登记的所需材料，详见附件；3.该单位房产档案并没有保存该小区及会所建设工程核算材料，无法判定小区会所的建筑成本是否有分摊至小区全体业主；小区会所建筑面积是否分摊至小区业主，属区发展规划和统计局（城市规划）职能。后一审法院又就涉案小区会所的建筑面积是否属于该小区商品住宅公摊建筑面积范围之内的问题向该单位进行调查，该单位出具《复函》，答复为：经查，并经测绘部门复核相关数据，涉案小区会所的建筑面积没有分摊给该小区商品住宅。诉讼中，一审法院依职权向佛山市公安消防支队顺德区大队就涉案小区会所是否办理了建筑工程消防验收（如有办理，何时办理；如没有办理，是否申请过办理，因何原因不能办理）的问题进行调查，佛山市公安消防支队顺德区大队向一审法院出具《复函》，答复为：1.湖景花苑向该单位申报过自动消防系统设计（室外消火栓系统工程）的审核和验收，已经消防设计审核合格，消防验收；2.湖景花苑会所向该单位申报过自动消防系统设计（室内消火栓系统工程）的审核和验收，已经消防设计审核合格，消防验收；3.该单位未有聚福山庄公司相关的消防审核和验收的档案资料。诉讼中，一审法院依职权向佛山市顺德区发展规划和统计局就涉案小区会所是否办理了建设工程规划许可证、是否办理过规划变更、是否办理了建设工程规划验收（如有办理，何时办理；如没有办理，是否申请过办理，因何原因不能办理）及涉案小区会所的建筑面积是否分摊至小区业主的问题进行调查，佛山市顺德区发展规划和统计局向一审法院出具《复函》，答复为：1.涉案小区会所于2004年7月已办理《建设工程规划许可证》〔佛顺建证（2004）01021号），建设单位曾于2006年9月报顺德区新城区开发中心办理规划变更手续，但之后未向市规划局顺德分局再报送，即未取得规划主管部门审批同意。该项目于2009年8月已办理《建设工程规划验收合格通知》（验字第440********2330号）；2.该单位作为顺德区城乡规划主管部门，在办理建设工程规划许可等业务时，按城乡规划法的要求核定建筑指标和使用功能，对于建筑面积是否进行分摊不属于该单位的职能。涉案小区会所工程于2009年8月26日经相关部门办理了佛山市顺德区建设工程竣工验收备案。一审法院认为，本案为建筑物区分所有权纠纷。本案的争议焦点为涉案小区会所的权属问题。判断涉案小区会所是否属于业主共有不能简单把纳入分摊面积或属于公建配套设施就等同于共有，两者是属于不同范畴的概念，也不能片面理解为只有登记机关登记簿上记载的才是专有部分，没有记载的就不是专有部分。首先，应从涉案小区会所是否符合《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条第三款及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项规定的业主共有来判断，显然涉案小区会所不属于建筑区划内的道路、绿地及占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，也不属于建筑区划内的其他公共场所、公用设施，至于是否属于物业服务用房，根据恒基顺业公司提供的规划变更图纸及佛山市顺德区发展规划和统计局出具的2009年8月办理的《建设工程规划验收合格通知》反映，涉案小区会所并不属于物业服务用房，因此，涉案小区会所不符合《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条第三款及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项规定的业主共有。其次，应从涉案小区会所是否符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定能认定为专有部分，涉案小区会所与其他建筑物能够明显区分，可以排他使用，从现有证据反映涉案小区会所已经办理了规划验收、消防验收并办理了佛山市顺德区建设工程竣工验收备案，符合《中华人民共和国物权法》第三十条规定的合法建造的建筑物，能够登记成为特定业主所有权的客体。且从《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定可以看出，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库归开发商所有，据此推论，会所不可能归全体业主共有，除非开发商自愿。从本案证据反映，业主与恒基顺业公司签订的《湖景花苑国有土地使用权转让合同书》第一条约定“……地下资源、埋藏物、市政公用设施、小区公用设施和会所均不属于合同转让范围……”，《商品房买卖合同》第三条约定“……本项目中的总公建面积的权属属全体业主共同所有，任何单位和个人不得占有……”，但该条款并未明确针对会所，相反，在签订《商品房买卖合同》时，有213名业主向恒基顺业公司出具了《承诺书》，明确同意涉案小区会所的产权归恒基顺业公司所有，恒基顺业公司有权对会所进行出租、使用、收益和处分等一切权利并承诺不会对此主张任何权益，不对会所出租经营等作任何干涉，从上述一系列行为判断，被告恒基顺业作为开发商并未自愿约定将涉案小区会所归业主共有。因此，恒基顺业公司在合法建造涉案小区会所后，依据《中华人民共和国物权法》第三十条规定就已经取得了涉案会所的所有权，在法律没有特别规定的情况下，也没有证据证明恒基顺业公司与业主明确约定涉案小区会所归业主共有的情况下，涉案小区会所应为恒基顺业公司所有。湖景花苑业委会的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。恒基顺业公司的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第七十三条、第七十四条第三款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决：一、确认佛山市顺德区******湖景花苑的小区会所归恒基顺业公司所有；二、驳回湖景花苑业委会的诉讼请求。案件本诉受理费减半收取计49900元（湖景花苑业委会已预交），由湖景花苑业委会负担；案件反诉受理费减半收取计121585.25元（恒基顺业公司已预交），由湖景花苑业委会负担。二审中，湖景花苑业委会向本院提交涉案小区B13、B42、B47、E41号地块业主分别出具的《签订情况确认书》《承诺书》，拟证明部分《承诺书》签字笔迹与业主本人笔迹明显不同，部分《承诺书》存在伪造的情况。恒基顺业公司、聚福山庄公司在二审期间均未提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，湖景花苑业委会提交的证据无法证明其主张的内容，本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，本院向佛山市自然资源局顺德分局发函调查，该局复函称：1.湖景花苑于2007年5月8日进行不动产测量，2007年5月11日经顺德区测绘地理信息中心审核入库，测绘数据有独立的用地面积、建基面积、建筑总面积，未涉及分摊。2.湖景花苑会所经审查不属于法定共有部分，但不排除开发商与业主之间通过其他途径（包括：广告、销售协议等）约定为共有部分。鉴于前期业主通过信访等途径向该局反映会所产权归属问题，该房屋处于权属争议期，根据《不动产登记暂行条例》第二十二条的规定，暂不予登记。本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案二审争议焦点为：1.湖景花苑业委会作为本案反诉被告是否适格；2.涉案小区会所是否为恒基顺业公司所有。关于争议焦点一。本院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，其根据业主大会的授权对外代表业主大会进行民事活动，其在从事民事活动时与他人发生纠纷的，可以成为民事诉讼主体，此其一。其二，恒基顺业公司在一审中提起的反诉是基于湖景花苑业委会的本诉而提起的，旨在抵销湖景花苑业委会本诉的诉讼请求，故湖景花苑业委会作为反诉被告诉讼主体适格。关于争议焦点二。物权法第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，经一审法院向相关政府部门发函调查，涉案会所的建造已履行了相关规划报建手续，建设工程完工后也办理了竣工验收备案，属于合法建造的房屋，可以确认所有权归相关权利人所有。关于涉案会所应属涉案会所建造者恒基顺业公司所有还是业主共有的问题，本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：1.具有构造上的独立性，能够明确区分；2.具有利用上的独立性，可以排他使用；3.能够登记成为特定业主所有权的客体。本案中，涉案会所是独立的建筑，在构造上和利用上均具有独立性，此其一。其二，经一审法院发函向相关政府部门调查，涉案会所的建筑面积没有分摊到该小区的商品住宅，故涉案会所不属于法定的共有部分。其三，小区业主与恒基顺业公司签订的《湖景花苑国有土地使用权转让合同书》已明确载明会所不属于合同转让范围，该合同不存在涉案会所属于小区业主共有的约定。《商品房买卖合同》是为了办理房屋所有权过户而签订的合同，恒基顺业公司提交的小区业主出具的《承诺书》也反映了恒基顺业公司与小区业主订立该合同时均确认涉案会所所有权属于恒基顺业公司，合同不涉及对涉案会所所有权的处分，故《商品房买卖合同》不能证明涉案会所属于小区业主共有。因此，本案证据不能显示小区业主与恒基顺业公司存在涉案会所属于小区业主共有的约定。其四，根据佛山市自然资源局顺德分局向本院的回函，该局确认涉案会所不属于小区业主法定共有，涉案会所是因权属存在争议而暂不予进行所有权登记，该局并未认为涉案会所因不能登记成为特定业主所有权的客体而不予登记。因此，一审法院确认恒基顺业公司为涉案会所的所有权人并无不当，本院予以维持。由于恒基顺业公司为涉案会所的所有权人，湖景花苑业委会请求恒基顺业公司停止侵占涉案会所、停止妨害湖景花苑业委会对涉案会所行使所有权、赔偿占有使用费等主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，湖景花苑业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费99800元，由上诉人佛山市顺德区大良街道湖景花苑第一届业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年十一月八日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡