广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初2129号原告：黄政，男，1988年1月1日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，被告：陈少华，男，1982年7月15日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：赖永和，广东远大永恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄孟，广东远大永恒律师事务所律师。原告黄政诉被告陈少华租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄政，被告陈少华委托诉讼代理人赖永和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄政向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付拖欠的2019年3月份房租2000元；二、被告向原告支付违约金共计10200元；三、被告支付拖欠的物业费、水费、电费、天然气等费用共计1399.14元；四、解除原、被告签订的租赁合同；五、被告腾退房屋给原告并交还房屋钥匙；六、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年10月31日签订《租赁合同》，原告将坐落于清远市清城区××大道××诗意花园××房出租给原告，合同约定房屋租赁期自2018年11月1日至2019年10月31日，共计12个月。租金为每月2000元，支付时间每月1日前，付款方式为“押二付一”。但原告应于2019年3月1日前向原告支付2019年3月份的房屋租金2000元，直到现在尚未支付，拖欠期已经有一个月了。根据本租赁合同约定，被告逾期交付租金，除应补交2019年3月份房租2000元外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为拖欠租金的10%，被告拖欠了31天房租的违约金6200元。根据本租赁合同约定，被告在租赁期内违约终止合同，应支付违约金4000元。根据合同约定由被告自付的物业费、水费、公共分摊费拖欠了717.3元尚未缴纳，电费拖欠了311.58元未支付，天然气费拖欠了370.26元未支付。在此期间原告多次要求被告继续履行租赁合同，但对方拒不继续履行，对原告的要求置之不理。原告与被告签定的合同事实清晰、有效，被告违约事实清楚。请求法院依法维护原告的合法权益。被告陈少华辩称：一、黄政在2019年2月底擅自对案涉房屋停水、停电，导致答辩人无法继续使用案涉房屋。为此，答辩人向黄政提出不再继续租赁案涉房屋不存在任何违约行为，答辩人无须支付3月份的租金、违约金、物管费、水费、电费给黄政。黄政在2019年2月底擅自对案涉房屋停水、停电，导致答辩人无法继续使用案涉房屋，其行为已经构成违约。无奈之下，答辩人早在2019年3月初向黄政提出不再继续租赁案涉房屋，并将案涉房屋交回黄政使用。即答辩人在2019年3月初已经没有租赁案涉房屋（从黄政提供的证据电费发票可以看出，2月份的电费为293.56元，而3月份的电费为18.02元，即3月初已经没有租赁），因此答辩人无须答辩人无须支付3月份的租金、违约金、物管费、水费、电费给黄政。二、答辩人在2018年11月4日支付4000元押金给黄政，该押金应用于抵消答辩人需要向黄政支付的款项。剩余部分，黄政应当退回给答辩人。答辩人仅欠黄政物管费、税费、公共分摊费717.3，欠电费293.56元，天然费370.26元，合计1381.12元。由于黄政需要将4000元押金退给答辩人，相互抵消后，黄政应当退回2618.88元给答辩人。三、退一步来说，即使法院认定答辩人拖欠黄政3月份的租金，但黄政诉请的违约金明显过高，应当予以减少。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第29条规定，当事人约定的违约金超过实际损失30%的，可以请求予以减少。本案若人民法院最终认定答辩人逾期支付租金给黄政，但造成的实际损失只是逾期支付租金产生的利息，因此约定的违约金过分高于实际损失，应当以逾期支付租金为基数按照中国人民银行同期借款利率计付违约金。综上所述，答辩人不用支付任何款项给黄政，相反，黄政应当退回2618.88元给答辩人，如黄政不主动退回，答辩人将另外主张，恳请贵院驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年10月31日，原、被告签订《租赁合同》，被告将位于清远市清城区××大道××诗意花园××房出租给原告，租赁期限1年，自2018年11月1日起至2019年10月31日，租金每月2000元，押金为4000元。合同签订后，被告向原告交付押金4000元。2019年4月8日，原告以被告未如约支付租金及拖欠物业费、水费、电费、天然气等费用已违约为由，向本院起诉并提出上述诉请。庭审中，原、被告确认租金交至2019年2月份。被告称被原告方赶走并于2019年3月2日搬离涉案房屋，但未提交相关依据证实其于2019年3月2日搬离涉案房屋及履行告知义务。原告称没有赶被告走，被告搬离涉案房屋未通知原告，原告是在2019年4月5日发现被告已搬离房屋。原告以被告拖欠三月份房租超过一个月为由，主张租赁合同于2019年4月1日解除。原告撤回要求返还房屋钥匙的诉讼请求。原告提交的天然气发票、电费发票、物业费收据可证实，截止到2019年4月4日，涉案房屋共产生燃气费370.26元，电费311.58元，物业管理费（1-3月份）443.40元，水费、电费分摊等杂费（计至2019年2月28日）273.90元，上述费用合计1399.14元。原、被告确认租赁期间上述费用由被告缴纳。另查明，《租赁合同》中第八条关于违约责任的约定：1、租赁期间内，乙方（被告）不得有下列行为，否则甲方（原告）有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担责任。（1）…（3）拖欠租金1月。2、乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为拖欠租金的10%。3、乙方擅自转租、转让、转借的，应支付2个月租金作为违约金。4、一方如果具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应该支付4000元违约金。本院认为，原、被告自愿签订租赁合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告作为承租人已按约将涉案房屋出租给原告使用，被告应依约缴纳租金及相关费用。关于原告主张被告支付拖欠2019年3月份租金的请求，庭审中，被告称被原告方赶走并于2019年3月2日搬离涉案房屋，原告不予确认，被告亦未提交相关依据证实，本院不予采信。原告称是在2019年4月5日发现被告已搬离涉案房屋，因被告未就其搬离履行通知义务，被告应当承担房屋空置期间的租金，故原告主张被告支付2019年3月份租金2000元的请求，合理合法，本院予以支持。原告以被告拖欠三月份房租超过一个月为由，主张租赁合同于2019年4月1日解除，符合双方合同的约定，且被告已搬离房屋，本院确认双方签订的租赁合同于2019年4月1日解除。涉案房屋在2019年4月4日前共欠天然气、水电费、物业费等费用1399.14元，原、被告确认租赁期间上述费用由被告缴纳，上述费用已由原告代交，故被告应当向原告支付所欠的天然气、水电费、物业费等费用1399.14元。原告已确认被告搬离涉案房屋，故其要求被告腾退房屋的请求亦无处理必要。诉讼中，原告撤回要求返还房屋钥匙的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以照准。关于原告主张被告支付违约金10200元的请求，虽双方合同中约定迟延交付租金及违约方的违约责任，但原告的主张属要求被告两次承担违约责任，且违约金过高，诉讼中，被告亦要求予以调整，结合本案的事实和被告的违约情节，本院酌定支持违约金2000元。被告就违约行为已需承担上述违约责任，故其所交押金4000元，可以在本案中进行抵扣或另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告黄政与被告陈少华于2018年10月31日签订的《租赁合同》于2019年4月1日解除；二、被告陈少华应于本判决生效之日起10日内支付2019年3月份租金2000元给原告黄政；三、被告陈少华应于本判决生效之日起10日内支付天然气、水电费、物业费等费用1399.14元给原告黄政；四、被告陈少华应于本判决生效之日起10日内支付违约金2000元给原告黄政；五、驳回原告黄政的其他诉讼请求。案件受理费245元，由原告黄政负担195元，被告陈少华负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 刘 鑫二〇一九年十一月二十日书记员 郭彦芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。