广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0784民初2115号原告：鹤山市欣强电子科技有限公司，住所地：鹤山市，统一社会信用代码：XXXX162T。法定代表人：林培森。委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：金树志，广东汉铎律师事务所律师。被告：罗智荣，男，1963年1月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：张学明，广东三良律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杰文，广东三良律师事务所律师。原告鹤山市欣强电子科技有限公司（以下简称“欣强公司”）与被告罗智荣租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告欣强公司的委托诉讼代理人黄丽斌，被告罗智荣的委托诉讼代理人张学明到庭参加诉讼。现已审理终结。欣强公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离涉案租赁物（鹤山市鹤城镇工业大道中233号），并将租赁物腾退后完好返还给原告；2.判令被告立即向原告支付厂房租金135466.67元（至2019年5月8日）及滞纳金（从2018年12月1日起分别以每月的应付租金为基数，从上月的31日或当月的1日起，按每月租金的千分之五计至款项付清日止。为方便诉讼费计算，暂计至2019年6月14日为84900元，详见附表）；3.判令被告立即向原告支付电押金、宿舍租金23000元；4.判令被告立即向原告支付保安费、水电费40671.40元（暂计至2019年6月14日）；5.判令被告立即向原告支付违约金84000元；6.判令被告立即向原告支付租赁物占用费（从2019年5月9日起至被告搬离涉案租赁物日止，按每月28400元的标准计算，为方便诉讼费计算，暂计至2019年6月8日为28400元；7.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年8月1日签订《合同》，约定：原告将面积3500平方的厂房按现状出租给被告使用，租期为8年，每月租金（不含税）为人民币8元/平方米，租金每三年调整一次，幅度为10%，保安费4233元/月，电费按1.0元/度收费，宿舍每间400元。每月的20-30号为交费日，如租金超过一日不交，每日按租金的千分之五作为滞纳金处罚追收，超过两个月不交租金，按违约处理：如有违约的一方，向守约方支付三个月租金，作为赔偿违约责任，并承担违约后的清场所有费用。原告将涉案租赁物出租给被告后，被告并未按时交纳厂房租金、保安费及电费等费用。原告于2019年4月22日向被告发出《催款函》，要求被告在接函之日起五日内支付完毕所欠费用，但被告并未支付。原告又于2019年5月8日向被告发出《解除合同的函》，告知被告自上述函件发出之日《合同》即解除，要求被告七日内搬离租赁场地，将租赁场地清洁完好地交还给原告，并付清拖欠原告的所有费用。但截止至今，被告并未搬离租赁场地，也未付清拖欠的费用。鉴于此，为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求人民法院判允诉请。罗智荣辩称，原告一直没有提供有关房屋的报建资料和房产证复印件给我方，造成我方至今未有取得环评报告，未能开设企业进行正常生产，损失巨大。而且，因为租赁场地没有报建资料、房产资料，因此，合同本身就是无效的，因无效合同产生的纠纷，应按法律有关无效合同的规定进行处理。经审理查明：原告欣强公司提供与被告罗智荣于2018年8月1日签订的《合同》一份，原告为甲方，被告为乙方，内容为：“1、甲方提供现有现状厂房，面积3500平方，每月租金（不含税）为人民币8元/平方米，押金2个月，共需押金为人民币伍万陆仟元整。租金如需税票，乙方另行补加税款。租金以先缴费后使用的原则，保安费4233元/月，以上费用一律开收据。每月的20-30号为交费日，甲方开收据为凭证。如果租金超过一日不交，每日按租金的千分之五作为滞纳金处罚追收。超过两个月不交租金，按违约处理，租期为8年，租金每3年调整一次，幅度为10%，自2018年6月25日起，免费一个月作为现状修补……3、甲方提供办证所需的房产证复印件，给乙方到当地有关部门办理经营手续。批准与否与甲方无关……9、宿舍每间为400元，水电费按水电表收费，房间由甲方安排，按月收费……退租时必须打扫干净和下水道畅通，环境良好，否则，产生的费用在押金内抵扣……12、双方必须遵守以上要求，违约处罚规定：如有违约的一方，向守约方支付三个月租金，作为赔偿违约责任。并承担违约后的清场所有费用……13、本合同一式两份，双方各执一份，经双方签字后即生效。以本合同为准，其他类似内容合同无效，包括对外使用的每月租金陆元或捌元的合同无效。”。被告提供另一份与原告于2018年7月31日签订的《合同》，合同第1点约定的租赁面积为1000平方，每月租金（不含税）为人民币6元，押金2个月，共需押金为人民币壹万贰仟元整，除此之外，合同其他内容与原告提供的《合同》内容一致。两份合同均有原告盖章、被告签字确认。合同签订后，被告共向原告支付了184233元，包括押金56000元以及2018年8-11月的租金每月28000元，和2018年12月的租金12000元，2018年8月的保安费4233元，庭审中，被告确认上述付款情况属实。2019年4月22日，原告欣强公司向被告发出《催款函》，内容概要：“截止至2019年3月30日，你拖欠我司厂房租金、保安费、电费押金、宿舍租金合计180987元以及由此产生的滞纳金、违约金，你已严重违约，侵害了我司的合法权益。现我司要求你在接到本函之日起五日内支付完毕，否则，根据《合同法》第九十四条之规定，我司将解除与你签订的合同，并追究你的违约责任。”。2019年5月8日，原告欣强公司向被告发出《关于解除合同函》，内容概要：“我司于2019年4月22日郑重通知你，请你于2019年4月27日前支付拖欠的所有费用，否则，根据《合同法》第九十四条之规定，我司将解除与你签订的合同，并追究你的违约责任。但你在接到《催款函》后仍未支付，现根据《中华人民共和国合同法》第94条的规定，我司决定解除上述合同，并就此告知你：自本函发出之日，《合同》即解除，并没收押金，请你于接到本函之日起七日内搬离租赁场地，将租赁场地清洁完好地交还给我司，并付清拖欠的租金、保安费及电费等其他费用、后续场地占用费（至搬离租赁场地之日）。”。庭审中，被告确认收到以上两份函件。另查明：坐落于鹤山市鹤城镇工业大道中233号之二的房屋[证号：粤（2017）鹤山市不动产权第0012752号]权属人为原告欣强电子，建筑面积8214.74㎡，房屋总层数3层。原告认为被告租赁的是上述房屋的二、三层、宿舍309房，但被告将其原材料等物品存放在厂区内的两栋简易厂房内，简易厂房的面积3500多平方米，简易厂房无房产证。被告则认为其租赁的是两栋简易厂房和三楼的宿舍309房，并未租赁上述房屋的二、三楼，两栋简易厂房至今未腾空。还查明：被告租赁的宿舍309房已于2019年4月8日搬离腾空，尚欠水电费229元未支付。现原告认为，被告拖欠租金已构成违约，且通知解除合同后，被告一直不搬离及退还租赁物，遂诉至本院，形成本诉。被告则认为，租赁场地没有报建资料、房产资料，涉案合同为无效合同，应按法律有关无效合同的规定进行处理。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、涉案《合同》的效力如何认定；二、原告各项诉讼请求应否支持。一、关于涉案《合同》的效力如何认定的问题。首先，关于涉案《合同》的认定。原告与被告分别提供了两份签署时间不同的《合同》，除第1点约定的租赁面积、每月租金标准、押金不同，其他内容均一致，原告主张应按其提供的《合同》认定，被告抗辩应按其提供的《合同》认定，根据庭审中，原、被告双方确认的租金支付情况，被告支付押金56000元以及2018年8-11月的租金每月28000元，和2018年12月的租金12000元，2018年8月的保安费4233元，该些租金与原告提供的《合同》约定的租赁面积3500平方米、租金每月8元/平方米、押金56000元相符，而与被告提供的《合同》约定的租赁面积1000平方米、租金每月6元/平方米、押金12000元并不相符，故涉案租赁合同应以原告提供的《合同》为准。其次，关于租赁标的物的认定。《合同》对租赁标的物无明确约定，原告主张被告租赁的鹤城镇工业大道中233号之二房屋的二、三层、宿舍309房，但被告将其原材料等物品存放在厂区内的两栋简易厂房内，简易厂房的面积3500多平方米，被告则认为其租赁的是两栋简易厂房和三楼的宿舍309房，并未租赁上述房屋的二、三楼。若按原告所言，被告租赁的是鹤城镇工业大道中233号之二房屋的二、三层、宿舍309房，涉案《合同》原告已向被告发函解除，被告亦已腾空宿舍309房，亦无证据证明被告占用鹤城镇工业大道中233号之二房屋的二、三楼，租赁关系的权利义务应已终止，原告诉请被告腾空简易厂房，不能依据租赁合同关系，而是侵权责任关系；另外，原告亦无证据证明《合同》签订后，交付给被告使用的是鹤城镇工业大道中233号之二房屋的二、三层。而被告抗辩认为租赁的是两栋简易厂房及宿舍309房，原告确认简易厂房面积3500多平方米，与租赁合同记载的租赁面积相符，且亦一直存放着被告的生产原材料，被告按合同支付租金，原告亦无要求被告搬离，而是在被告拖欠租金、原告解除合同后，原告才要求被告搬离该两栋简易厂房，被告租赁的标的物为两栋简易厂房及宿舍309房，更符合实际租赁情况。故涉案《合同》的租赁场地包括两栋简易厂房及宿舍309房。最后，原告无提供两栋简易厂房相关的房产证明，两栋简易厂房未办理规划许可，未经相关报建手续，未取得房产证，原告将其出租，该出租行为无效，但出租的宿舍具备房产证，该出租行为有效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条第二款：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，故涉案《合同》中关于简易厂房的租赁关系部分无效，其他部分仍然有效。二、关于原告各项诉讼请求应否支持的问题。涉案《合同》签订后，被告共向原告支付了184233元，包括押金56000元以及2018年8-11月的租金每月28000元，和2018年12月的租金12000元，2018年8月的保安费4233元，庭审中，被告确认上述付款情况属实。原告欣强公司于2019年4月22日向被告发出《催款函》，于2019年5月8日向被告发出《关于解除合同函》，庭审中，被告确认收到该两份函件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”，第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”，结合上述情况，《合同》签订后，被告未向原告缴交过宿舍租金，经原告发函催收仍不支付，构成违约，原告有权解除合同，原告于2019年5月8日发出函件，经查，被告于2019年5月10日签收，合同自通知到达对方时解除，涉案《合同》已于2019年5月10日解除。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，以下详细论述原告的各项诉讼请求应否支持。1、关于原告请求被告立即搬离涉案租赁物（鹤山市鹤城镇工业大道中233号），并将租赁物腾退后完好返还给原告的问题。庭审中，原告确认该项诉讼请求的涉案租赁物包括鹤山市鹤城镇工业大道中233号二、三楼、宿舍309房以及两栋简易厂房。首先，如前所述，被告实际租赁的标的物为两栋简易厂房及宿舍309房，无证据证明原告交付及被告占用了鹤山市鹤城镇工业大道中233号二、三楼，故原告请求被告腾空及返还鹤山市鹤城镇工业大道中233号二、三楼，无事实和法律依据，本院不予支持。其次，原告确认宿舍309房被告已于2019年4月8日腾空，只是双方未办理交接手续，亦即不存在腾空及返还的问题，故原告的该点请求亦无事实依据，本院不予支持。被告现仍在占用鹤山市鹤城镇工业大道中233号的两栋简易厂房，该两栋简易厂房的租赁合同关系已被认定为无效，因合同取得的财产应当予返还，故原告请求被告将鹤山市鹤城镇工业大道中233号两栋简易厂房腾空并返还给原告，理据充足，本院予以支持。2、关于原告请求被告支付厂房租金135466.67元及滞纳金的问题。原告请求厂房租金计至2019年5月8日，滞纳金从2018年12月1日起分别以每月的应付租金为基数，从上月的31日或当月的1日起，按每月租金的千分之五计至款项付清日止。如前所述，涉案《合同》实际租赁的厂房为两栋简易厂房，涉案《合同》中关于简易厂房的租赁关系部分已被认定为无效，原告请求滞纳金没有依据，本院不予支持。庭审中，原告确认若判定为无效合同，诉讼请求的租金变更为场地占用费，另外，原告的诉讼请求6、判令被告向原告支付租赁物占用费（从2019年5月9日起至被告搬离涉案租赁物日止，按每月28400元计算），与该诉讼请求2是延续的，在此一并论述及处理。根据查明的事实，被告共向原告支付了184233元，包括押金56000元以及2018年8-11月的租金每月28000元，和2018年12月的租金12000元，2018年8月的保安费4233元，即被告支付占用费至2018年12月，尚欠2018年12月的厂房场地占用费16000元（28000元-已支付12000元），且被告至今仍未搬离返还涉案的两栋简易厂房，被告应向原告支付厂房占用费，原告请求被告参照《合同》约定的租金标准28000元/月支付场地占用费，本院予以支持，庭后，原告确认，被告已缴交的押金56000元，同意用于抵扣占用费或租金，即被告应向原告支付厂房场地占用费（2018年12月为16000元，自2019年1月起，按每月28000元计算，计至被告实际搬离厂房之日止，支付时扣减被告已支付的押金56000元）。至于原告请求的宿舍占用费的问题，涉案《合同》已于2019年5月10日解除，而原告确认被告已于2019年4月8日腾空所租赁的宿舍309房，故原告请求被告支付2019年5月9日起的宿舍占用费，没有依据，本院不予支持。3、关于原告请求被告支付电押金、宿舍租金23000元的问题。原告认为根据《合同》第2点：“……先预交押金贰万元，之后使用的电费，当月发生的交费……”，被告未按合同预交押金20000元，但涉案《合同》已于2019年5月10日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，原告请求被告支付押金20000元，理据不足，本院不予支持。至于宿舍租金，根据查明的事实，被告共向原告支付了184233元，包括押金56000元以及2018年8-11月的租金每月28000元，和2018年12月的租金12000元，2018年8月的保安费4233元，即《合同》签订后，被告未向原告支付宿舍租金，而被告已于2019年4月8日搬离宿舍，故宿舍租金应自2018年8月1日起计至2019年4月8日，庭审中，原告明确请求的宿舍租金从2018年8月暂计至2019年3月，8个月租金合计为3200元，原告只请求3000元，是原告自行处分民事权利，本院予以确认，被告亦对8个月的宿舍租金3000元无异议，故被告应向原告支付2018年8月至2019年3月的宿舍租金3000元。4、关于原告请求被告支付保安费、水电费40671.4元（暂计至2019年6月4日）的问题。根据涉案《合同》，约定保安费每月4233元，被告抗辩称保安费包含在租金中并认为2018年9月2日支付的4233元是算入租金中，但并无提供证据证明，故对其抗辩意见不予采纳。被告只支付了2018年8月的保安费4233元，涉案《合同》已于2019年5月10日解除，原告请求之后的保安费没有依据，本院不予支持，即被告应向原告支付2018年9月1日起至2019年5月9日的保安费，合计35133.90元[（4233元/月×8个月）+（4233元/月÷30天×9天]]。至于水电费，原告主张被告拖欠的水电费共599元，其中309房的水电费229元、简易厂房水电费截止至2019年5月份为370元。庭审中，被告明确对宿舍309房水电费229元、简易厂房水电费370元无异议，故被告应向原告支付水电费599元（229元+370元）。5、关于原告请求被告支付违约金84000元的问题。根据涉案《合同》第12点约定：“双方必须遵守以上要求，违约处罚规定：如有一方违约的，向守约方支付三个月租金，作为赔偿违约责任……”，原告据此请求违约金84000元（28000元/月×3个月），涉案《合同》中关于简易厂房的租赁关系部分无效，庭审中，原告确认若合同认定无效，违约金变更为赔偿损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，合同无效是因两栋简易厂房未办理规划许可，未经相关报建手续，未取得房产证，而原告将其出租，且原告无证据证明其因此受到的损失，故原告请求被告赔偿损失，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告罗智荣于本判决发生法律效力之日起二十日内将鹤山市鹤城镇工业大道中233号的两栋简易厂房腾空并返还给原告鹤山市欣强电子科技有限公司。二、被告罗智荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市欣强电子科技有限公司支付厂房场地占用费（2018年12月为16000元，自2019年1月起，按每月28000元计算，计至被告实际搬离厂房之日止，支付时扣减被告已支付的押金56000元）。三、被告罗智荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市欣强电子科技有限公司支付2018年8月至2019年3月的宿舍租金3000元。四、被告罗智荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市欣强电子科技有限公司支付2018年9月1日起至2019年5月9日的保安费35133.90元。五、被告罗智荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市欣强电子科技有限公司支付水电费599元。六、驳回原告鹤山市欣强电子科技有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7246.57元（原告已预交），由原告鹤山市欣强电子科技有限公司负担3452.94元，被告罗智荣负担3793.63元。原告多缴的受理费3793.63元，由本院予以退回；被告罗智荣应向本院补缴受理费3793.63元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  陈洽胜人民陪审员  黄立金人民陪审员  钟献威二〇一九年十一月二十八日法官助理招杰恒书 记 员  赖丽娜