河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终6831号上诉人（原审被告）：郑姗姗，女，汉族，生于1990年1月6日，住邓州市。委托诉讼代理人：许炳晓，河南省邓州市花洲法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：刘淑娟，女，汉族，生于1979年2月16日，住邓州市。委托诉讼代理人：许炳晓，河南省邓州市花洲法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：王秀兰，女，汉族，生于1974年1月24日，住邓州市西城区。委托诉讼代理人：许炳晓，河南省邓州市花洲法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：屈向云，女，汉族，生于1971年9月17日，住邓州市。委托诉讼代理人：许炳晓，河南省邓州市花洲法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：邓州市城区一小学区，住所地：邓州市文庙街006号。法定代表人：万辉。统一社会信用代码：12411381MB0T388810。委托诉讼代理人：刘国桥，男，汉族。系该校工作人员。委托诉讼代理人：铁永谦，河南三贤律师事务所专职律师。原审被告：王建军，男，汉族，生于1970年3月7日，住邓州市。原审被告：董秀英，女，汉族，生于1962年8月19日，住邓州市西城区。上诉人郑姗姗、刘淑娟、王秀兰、屈向云因与被上诉人邓州市城区一小学区、原审被告王建军、董秀英房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省邓州市人民法院（2019）豫1381民初4418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日受理后，依法组成合议庭，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。郑姗姗、刘淑娟、王秀兰、屈向云上诉请求：依法改判双方所签订合同无效、赔偿损失或发回重审，全部诉讼费用及其他费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间所签房屋租赁合同属可撤销或无效合同。1、无效合同：（1）被上诉人的2项诉讼请求（1、依法确认原告和八被告之间的房屋租赁合同解除；2、依法判令四被告搬离租赁的房屋。）非常明确的为侵权之诉，既然为侵权之诉被上诉人就应当提交合法拥有该处房产的相关资料（国有土地使用权证、房产证、建设规划许可证等），一审庭审中被上诉人也明确表示书记员也记录在卷该租赁房屋无房权证，故上诉人认为在被上诉人未向一审法院递交任何证据情况下判决解除合同不当，判决限期搬离不妥，应当驳回被上诉人诉讼请求或者确认该房屋租赁合同无效！（2）被上诉人合同签订的落款为城区一初中，可盖章却是“邓州市城区第一初级中学校财会专用章”，且没有法人代表签字，上诉人认为1、“邓州市城区第一初级中学校财会专用章”章子根本代表不了邓州市城区第一初级中学行使签订合同权；2、没有法人代表签字的合同属无效合同；3、在本案诉讼中原告为“邓州市城区一小学区”，法人代表为万辉，假如上诉人与被上诉人签订合同的主体“邓州市城区第一初级中学校财会专用章”符合合同法规定，那么被上诉人为何要画蛇添足，以邓州市城区一小学区为原告而不将“邓州市城区第一初级中学校财会专用章”列为原告，从这一点就确切、真实证明该案合同无效！二、合同解除被上诉人未提前通知上诉人，造成装修、订货损失被上诉人应当承担。在2018年被上诉人已经计划实施拆迁的情况下，不但不告知上诉人，并且一直否认拆除房屋的事实，从而误导上诉人继续按照往年的惯例订货，更让上诉人气愤的是在上诉人告知被上诉人要装修房屋时，被上诉人亦没有告知上诉人真相，造成被上诉人解除合同给上诉人造成重大损失！故上诉人认为被上诉人在明知道上诉人所租赁房屋计划拆除的情况下未尽告知义务，造成上诉人损失，应当承担偿责任！邓州市城区一小学区辩称，一、上诉人和邓州市城区一初中学区之间签订房屋租赁合同合法有效。在租赁关系存续期间，诉争房屋转让给被上诉人所有、使用。因租赁期限届满经被上诉人多次通知经法院判决解除。结合当地实际行政事业单位尤其是公益事业单位，没有办理房屋所有权属手续是普遍现象，但不代表其对此不享有产权。至于合同上加盖单位行政公章没有法定代表人签字不影响合同的效力，况且合同已得到实际履行。在租赁关系存续期间，在上级政府的决定下城区一初中学区将其租赁给上诉人的房屋交给被上诉人所有、使用，双方也办理了交接手续，至此城区一初中学区关于诉争房屋的权利义务全部由被上诉人承受，被上诉人取得了诉争房屋出租人的全部权利义务。为了响应义务教育均衡发展的上级号召，合同期满后，被上诉人以各种方式多次通知上诉人解除合同，要求其搬离并给了上诉人合理期间。原审法院判决合同解除，要求上诉人限期搬离是正确的。二、上诉人所谓的转让费、装修费、订货费损失由被上诉人承担，于法无据，于情理不符。租赁合同第三条明确约定门面房不得私自转让。上诉人从他人手中租赁该房屋系在本合同签订之前，且本案诉争租赁合同巳到期，因此即使存在所谓的转让费也与被上诉人无关。关于装修费问题，因为合同约定的租期短，上诉人应征得被上诉人同意慎重装修，况且装修也使其从中受益。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”、第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”因此装饰装修费用不应支持。对于订货费用损失，由于合同租赁期限短且已到期，上诉人应慎重进货，且被上诉人的各种方式多次，通知解除合同也给了上诉人合理期间搬离，因此此项损失也不应得到支持。王建军、董秀英经本院合法传唤未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。邓州市城区一小学区向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与六被告建的房屋租赁合同解除；2、依法判令六被告搬离所租赁的房屋。一审法院认定事实：2018年3月，邓州市城区一初中学区和六被告分别签订了房屋租赁合同，约定将邓州市尹巷街门面房屋分别租赁给六被告，租赁合同均约定：1、门面房空房出租，房租每间每月1300元，水电费及其他费用自理。2、每年的3月1日预收一年的房租费15600元每间，并续签下一年租赁合同，若不办续签手续，甲方有权另行租赁他人…3、门面房不得私自转让…后邓州市城区一初中学区将诉争房屋交城区一小使用，并于2019年2月26日签订交接手续。后因邓州市市委、市政府义务教育均衡发展的要求，原告学校操场不达标，需要将诉争租赁房屋拆除，用于扩建为操场，又因城区一初中与六被告之间的租赁合同已于2019年3月1日到期，作为诉争房屋权利义务的承受者，原告于2019年3月5日和2019年4月23日在学校召开了两次租赁商户会议，告知诉争房屋拆除的原因和拆除的时间，并告知双方之间的租赁合同因已到期而解除，同时原告通过书面形式亦通知了六被告，并告知被告于5月1日前搬出所租赁的房屋。因六被告要求赔偿损失，原告不同意，未能达成一致意见，故现原告诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。”第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，与六被告签订租赁合同的相对方虽系城区一初中，但在租赁关系存续期间，城区一初中将其租赁给被告的房屋交原告城区一小使用，双方办理了交接手续，城区一初中关于诉争房屋的权利义务即由原告城区一小承受，故原告取得了诉争房屋出租人的权利义务。现因双方租赁合同期满，原告要求解除合同，并要求被告搬离租赁房屋，理由正当，诉请合理，予以支持。被告辩称与原告不存在租赁合同关系，于法无据，不予支持；被告又辩称，若要其搬离亦可，但需赔偿其转租费、订货款及装修费损失，认为对于转租费，租赁合同明确约定未经出租人同意不得转租，被告没有证据证明原告或城区一初中同意转租，被告从他人手中租赁该房屋系在被告签订本案租赁合同之前，且本案诉争租赁合同已到期，故转租费的要求不予支持；对于订货款，合同没有约定，被告此项要求于法无据，不予支持；对于装修款，亦因双方在租赁期间并未对该项费用进行书面或口头约定，原告亦不同意对已形成附合的装饰装修部分加以利用，且合同已到期，故对被告该请求，亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，一审判决：一、解除原告邓州市城区一小学区与被告郑姗姗、王建军、刘淑娟、王秀兰、董秀英、屈向云之间的房屋租赁合同；二、被告郑姗姗、王建军、刘淑娟、王秀兰、董秀英、屈向云于本判决生效后三十日内搬离所租赁的房屋。案件受理费100元，减半收取50元，由六被告负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。结合本案，邓州市城区一小学区、邓州市城区一初中学区均为国家开办的公立学校，邓州市城区一小学区依据其与邓州市城区一初中学区间2019年2月26日对案涉房屋的《交接手续》，向郑姗姗、刘淑娟、王秀兰、屈向云主张合同权利，符合《中华人民共和国物权法》第五十四条之规定，邓州市城区一小学区属适格原告。基于案涉房屋系国家财产且无权属争议，亦未被相关部门认定为违法建筑，邓州市城区一初中学区与郑姗姗、刘淑娟、王秀兰、屈向云间的租赁合同并不违反法律、行政法规的强制性规定。现租赁期限届满，在双方对续租未形成合意的情况下，邓州市城区一小学区主张解除合同，于法有据，本院予以确认。上诉人郑姗姗、刘淑娟、王秀兰、屈向云诉称其转租费用、装修费用、购货费用应由被上诉人邓州市城区一小学区予以赔偿，双方合同对此并未作出约定且于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人郑姗姗、刘淑娟、王秀兰、屈向云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由郑姗姗、刘淑娟、王秀兰、屈向云负担。本判决为终审判决。审判长  王干祥审判员  孙小刚审判员  牛永权二〇一九年十一月十三日法官助理赵琳书记员郭璐