广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初30420号原告：深圳市深华城市科技发展有限公司，住所地：深圳市罗湖区嘉宾路2018深华商业大厦28楼810室，统一社会信用代码：914403001921791397。法定代表人：乐承俊。委托诉讼代理人：阳璐，广东卓建律师事务所律师，执业证号：14403201711161465。被告：深圳市光迅捷科技有限公司，住所地：深圳市宝安区西乡街道固戍一路上围园新村220号，统一社会信用代码：91440300MA5DQT375F。法定代表人：李杰。委托诉讼代理人：江泓，广东深田律师事务所律师，执业证号：14403201810046495。原告与被告商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方于2017年8月15日签订的《购房协议书》。2.请求判令原告有权没收被告已支付的定金4400700元。3.请求判令被告支付逾期付款的违约金726115.50元（违约金以44007000元为基数，按日0.5%计算，自2019年7月1日暂计至2019年8月2日，实际应计算至判决书确定的合同解除之日止）。4.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年8月15日，原被告双方就深圳市罗湖区南湖路与嘉宾路交汇处北侧深华商业大厦裙楼一层和三层部分物业签订了《购房协议书》，协议约定被告向原告购买深华商业大厦裙楼一层和三层共25套物业(简称“涉案房产”)，合同总价人民币44,007,000元，被告应于协议签订后5个工作日内向原告支付总价款10%的定金人民币4,400,700元，并在原告成功办理涉案房产不动产权证书后签订正式的房地产买卖合同，且被告一次性支付全部购房余款。《购房协议书》签订后，被告于2017年8月22日支付定金人民币4,400,700元。受市场环境等诸多因素影响，原被告双方协商同意延长原告办理涉案房产不动产权证书的时间。原告于2018年7月陆续完成涉案房产的办证手续，随即通知被告，沟通签订正式房地产买卖合同相关事宜。因被告迟迟未签署正式的房地产买卖合同且未支付购房余款，原告于2019年3月7日向被告发送书面《通知函》，要求被告于2019年6月30日前支付全部购房余款，此后又于2019年7月2日向被告发送《律师函》，要求被告于收到律师函后5日内履行相应义务，否则被告将解除《购房协议书》。但是，被告至今仍未与原告签订正式的房地产买卖合同，也未支付购房余款。根据《购房协议书》第七条、第十二条的约定，被告如未能在约定日期支付购房余款的，每延期一日，应按合同金额的万分之五支付赔偿金，延期超过30天的，原告可单方解除合同，没收被告已交定金，收回涉案房产另行出售。被告的行为已构成严重违约，应按相关法律规定和《购房协议书》的约定承担违约责任。原告根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，提起诉讼，请求贵院判如所请，维护原告的合法权益。被告答辩称，一、《购房协议书》具有明确的合同目的，系为了落实在约定期限内完成第一步过户工作。2017年8月，原被告双方就位于深圳市罗湖区南湖路与嘉宾路交汇处北侧深华商业大厦裙楼一层和三层部分物业的买卖达成合意，但因部分标的物还在国土部门备案于深圳市锦华润达商贸发展有限公司及深圳市鸿旅投资咨询有限公司名下，双方遂签订《购房协议书》，明确购买、出售意向和限期过户义务。被告购买该25套涉案房屋系出于开发项目需要，具有明确的商业目的，为了使项目在计划时间如期开展，避免不必要的经济损失，被告特在协议第六条中明确约定并强调，原告应在被告支付定金后的180日内，将该部分房产过户至深圳市锦华润达商贸发展有限公司及深圳市鸿旅投资咨询有限公司名下，如原告未能按照本协议第六条、第八条、第九条的承诺完成约定事项，每延期一日，按照合同金额的万分之五计算赔偿金，延期超过30天，被告可单方解除合同，原告向被告双倍返还定金。2017年8月15日，双方签署协议，2017年8月22日被告随即向原告支付了人民币4400700元定金。被告购买涉案房屋系纯粹的商业行为，该商业项目投入资金庞大，项目一旦有所延期即会在人力物力各方面的投入有所增加，给被告造成巨大的经济损失。基于此，被告才多次强调履约期限，并要求原告于购房协议中明确承诺，以确保实现签订购房协议的目的。因此，签订该购房协议具有特殊的目的，即系为了限期落实第一步过户工作，否则被告完全可以在原告将部分涉案房屋过户到其关联公司后再与原告签订正式的房地产买卖合同。二、原告违反合同约定，未在约定期限内完成过户义务，系合同根本违约，应承担违约责任。《购房协议书》第六条、第十二条明确约定了原告应在一定期限内将部分涉案房屋过户至原告关联公司的义务，2017年8月22日，被告按照合同约定向原告支付了定金，根据合同第六条的约定，原告应于被告支付定金后180日内(即2018年2月18日前)将部分涉案房屋过户至深圳市锦华润达商贸发展有限公司及深圳鸿旅投资咨询有限公司。但原告迟迟未完成前期过户义务，亦未向被告主动解释延期原因，直至2018年5月，被告仍向原告询问延期原因，但均未得到答复(见原告补充证据第五页)。原告违反合同约定，未在约定期限内完成过户义务，已构成根本违约，被告多次了解情况而未给予答复应视为再次以行为表明不履行合同义务，应承担违约责任。三、原告违约行为导致被告合同目的不能实现，被告有权解除合同。首先，《购房协议书》约定了特殊的合同目的，即原告应在约定期限内将部分涉案房屋过户至原告的关联公司，使被告项目在计划时间内如期开展。当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础，且该特定的主观目的以“给付定金后180日内完成过户”的交易方式客观化，应属于《中华人民共和国合同法》第九十四条的规制范围。其次，该过户义务约定明确，并不违反法律禁止性规定，亦得到了深圳市锦华润达商贸发展有限公司和深圳鸿旅投资咨询有限公司的书面保证和认可(见被告提供证据二)，未侵害第三人权益，属于当事人意思自治的范畴，法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适交易条件的合法权利。最后，《购房协议书》有效成立，原告理应严格按合同约定来履行合同义务，但原告的行为已严重违反合同约定及诚实信用原则，原告逾期履行义务长达5个多月导致被告项目长期停滞，造成了被告巨大经济损失，致使被告合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，被告有权解除合同。四、被告已以律师函的方式明确解除合同，原告应承担合同约定的违约责任。2019年5月被告向原告发出律师函，明确表示解除《购房协议书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告未按照约定在规定期限内完成过户义务，应根据《购房协议书》约定，承担相应违约责任。综上所述，原告主张没收定金、要求被告支付违约金没有法律依据及证据，人民法院应不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2017年8月15日，原、被告双方就深圳市罗湖区南湖路与嘉宾路交汇处北侧深华商业大厦裙楼一层和三层部分物业签订了《购房协议书》，协议约定：被告向原告购买深华商业大厦裙楼一层和三层共25套物业(简称“涉案房产”)，合同总价人民币44,007,000元，被告应于协议签订后5个工作日内向原告支付总价款10%的定金人民币4,400,700元，并在原告成功办理涉案房产不动产权证书后签订正式的房地产买卖合同，且被告一次性支付全部购房余款。《购房协议书》签订后，被告于2017年8月22日支付定金人民币4,400,700元。二、原告于2018年7月陆续完成涉案房产的办证手续，随即通知被告，沟通签订正式房地产买卖合同相关事宜。被告未与原告签署正式的房地产买卖合同且未支付购房余款。原告于2019年3月7日向被告发送书面《通知函》，要求被告于2019年6月30日前支付全部购房余款，此后又于2019年7月2日向被告发送《律师函》，要求被告于收到律师函后5日内履行相应义务，否则被告将解除《购房协议书》。但是，被告至今仍未与原告签订正式的房地产买卖合同，也未支付购房余款。三、被告主张，依照《购房协议书》第六条约定，原告应在被告支付定金后的180日内，也就是2018年2月18日前将涉案房产过户至深圳市锦华润达商贸发展有限公司及深圳市鸿旅投资咨询有限公司名下，被告于2017年8月22日支付定金，实际上原告是在2018年7月份该涉案房产过户至上述两公司名下。由于原告违约，2019年5月20日被告向原告提出解除合同。原告主张，由于上级公司的审批及其他因素，原、被告双方协商一致，变更了原告办理房产证的时间，被告提交微信聊天记录等证据证明直至2019年3月原、被告双方还多次沟通涉案房产的买卖事宜，包括房号、房价、税费、图纸清单（见原告证据6）等均表明被告对原告逾期办理房产证没有异议，且有继续履行购房协议书的意愿，如果双方不是事先已经对办证时间达成共识，被告不可能与原告沟通继续履行协议。被告对上述证据的关联性、合法性不予认可，被告主张，关于涉及到总金额将近4000万元的合同履行，且又涉及到国资审批的重大事宜，对于合同的变更原、被告双方应有明确具体的补充协议予以确认，仅凭被告的关联公司两名员工的微信聊天记录，不能认定被告有签署正式买卖合同的意思表示。实际上，被告从未以公司或者法定代表人的名义明确向原告提出过继续履行合同的相关意思表示。聊天记录中，被告的关联公司的谢世锋提出的几个问题，原告都没有予以正面回应，根本不能证明原告所称与被告充分沟通了审批事宜，以及被告同意延长办证时间等事实。庭审中，原告称原、被告双方在交易当中基于互相信任的关系，大部分都是口头沟通。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《购房协议书》系当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效。原、被告均应按照合同全面履行义务。原、被告均以对方违约为由提出了解除合同，故对原告请求解除合同，本院予以支持。本案的焦点在于确认谁应当承担违约责任。依照《购房协议书》，原告应在2018年2月18日前将涉案房产过户至深圳市锦华润达商贸发展有限公司及深圳市鸿旅投资咨询有限公司名下，而原告是在2018年7月份该涉案房产过户至上述两公司名下。原告承认办证迟延的事实，但是以原告与被告充分沟通了审批事宜，被告同意延长办证时间为由进行抗辩，并提交微信聊天记录以佐证自己的观点，被告对原告的主张不予认可。本院认为，在原告延迟办证过户的情况下，仅凭聊天记录，不足以证明被告同意原告延长办证时间，也无法证明被告有同意与原告签订正式的房地产买卖合同的意思表示。因此本院认为，原告未能严格按照合同约定条款履行自己的义务，应当承担违约责任。故原告请求判令没收被告的定金并支付逾期付款违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告深圳市深华城市科技发展有限公司、被告深圳市光迅捷科技有限公司双方于2017年8月15日签订的《购房协议书》；二、驳回原告深圳市深华城市科技发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费23844元，由原告深圳市深华城市科技发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 刘 晖二〇一九年十一月四日书记员 刘丹丹