山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终9873号上诉人（原审原告）:刘国庆，男，1983年9月2日出生，汉族，居民，住山东省成武县。委托诉讼代理人：郭继鸿，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洪昌，山东国曜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:李文波，男，1985年10月21日出生，汉族，居民，住济南市。委托诉讼代理人：张怀国，山东国鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王霞，山东国鲁律师事务所实习律师。上诉人刘国庆因与被上诉人李文波合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2019）鲁0181民初380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘国庆上诉请求：1.请求二审法院撤销济南市章丘区人民法院（2019）鲁0181民初380号民事判决书，并在查清事实后依法改判；2.一、二审诉讼费用由李文波承担。事实与理由：一、李文波无权转让涉案房屋，其收取转让费没有依据。1.通过一审法院对房东所做的电话调查笔录可以看出：房东不同意转租。2.通过2019年5月17日，盛辉与怀玉娥电话录音可以得知：李文波自始无转租权。二、一审法院认定：“双方签订合同时，房东仍然同意签订房屋租赁合同，双方交付标的物后房东也同意签订房屋租赁合同”没有证据予以证实。双方签订合同时，房东并未同意签订房屋租赁合同，双方签订协议后，虽经刘国庆多次联系房东，但房东告知刘国庆，李文波没有转租权，并明确不同意按照原租赁合同中约定的租金支付方式和租金标准与刘国庆签订合同，后于2018年12月8日告知刘国庆涉案房屋不再出租，后以刘国庆与房东没有订立合同为由，于2018年12月13日更换门锁。三、结合店铺转让合同第一条、第二条的约定，李文波应当保证刘国庆按照原有店铺租赁协议的租金标准及租金支付方式向房东支付，但是李文波没有转租权且并未与房东进行充分沟通的情况下即与上诉人签订店铺转让协议，根本无法保证刘国庆享有原房屋租赁合同中的权利义务。四、刘国庆订立涉案合同的目的，于刘国庆来讲系在该合同签订后能与房东按照原合同租金标准及支付方式订立新的租赁合同用于饭店经营。但是，在实现该合同目的过程中，李文波刻意隐瞒不能转租的事实，同时利用刘国庆对不定期租赁合同的法律知识欠缺，在李文波未与房东协商转租租金标准及支付方式的情况下，收取转让费，最终因李文波的原因导致房屋租赁合同不能订立。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，恳请二审法院在查实究竟后，撤销一审判决，依法改判。补充上诉理由：第一，一审判决之后我方就房东怀玉娥是否允许李文波转租一事由盛辉与其通话进行录音，能够证实怀玉娥自始就不允许李文波进行转租，此证据用以证实李文波在无转租权的情况下收取转让费没有依据。第二，从公平原则以及双方签订租赁协议的目的上考虑刘国庆于2018年12月2日向李文波支付5万元转让费，12月8日怀玉娥即提出不同意刘国庆使用房屋且于12月13日通过上锁方式阻碍刘国庆使用涉案房屋，迫使刘国庆于12月15日失去对涉案房屋的控制。刘国庆签订协议目的即为获取在该涉案房屋内长期经营酒店，在刘国庆对不定期租赁合同享有任意解除权的情况下，且在李文波向刘国庆隐瞒其无权转租的情况下，同时又在房东怀玉娥未同意刘国庆使用房屋的情况下，李文波收取5万元转让费应予以退还。李文波辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持一审判决，驳回上诉。盛辉与房东怀玉娥录音属于与案外人的录音，应当以证人证言出现，证人需要到庭，且该证据与本案无关。本案系合同纠纷，李文波所收取的5万元转让费，该费用中物品折价就已经到了50500元，这些物品刘国庆已经占有交付，所以刘国庆的理由不成立。刘国庆向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的店铺转让合同；2.李文波返还刘国庆转让费5万元；3.李文波支付刘国庆违约金5000元；4.诉讼费用由李文波负担。一审法院认定事实：李文波租赁案外人怀玉娥位于华山西路2299号店面经营餐饮，按照先交钱后使用的原则，于2018年7月2日支付怀玉娥半年租金49275元。租期届满（2018年12月31日届满）前，李文波与刘国庆达成转让店铺意向，经李文波协调刘国庆见到房东怀玉娥，得到同意将店面租赁给刘国庆使用的明确答复后，刘国庆与李文波于2018年12月2日签订店铺转让合同1份。双方约定，李文波将位于华山西路店铺转让给刘国庆使用，并保证刘国庆同等享有原房屋租赁合同中所享有的权利义务；转让后刘国庆代替李文波履行原店铺租赁合同中规定条款，并定期缴纳租金、水电费等费用；转让后，店铺现有的装修、装饰及其他所有设备等全部归刘国庆；2018年12月2日刘国庆向李文波支付转让费50000元；如由于李文波原因导致转让中止，李文波支付转让费10%的违约金给刘国庆；店铺接收后营业额和经营状况与李文波无关。合同签订后，李文波将店铺交付给刘国庆，刘国庆通过其隐名合伙人盛辉银行账户支付给李文波45000元，次日又转账5000元给李文波。合同签订当日，刘国庆与房东怀玉娥因故未能签订房屋租赁合同，怀玉娥主动邀请刘国庆加微信好友，双方通过微信聊天约定次日见面，但次日怀玉娥以有急事为由再次确定推迟到次日。2018年12月5日，刘国庆通过微信聊天联系怀玉娥明天是否有时间签订合同，怀玉娥于12月8日告知刘国庆房子不租了自己留用。后刘国庆与李文波协商未果，刘国庆将店铺内设备拆除取走，怀玉娥店面租赁给他人使用。刘国庆以李文波未能保证与房东建立租赁关系，合同目的无法实现为由，诉来一审法院。双方争议的焦点及一审法院认定：双方争议焦点问题是刘国庆未能与房东签订房屋租赁合同是谁的责任。刘国庆认为合同中李文波保证刘国庆同等享有原房屋租赁合同中所享有的权利义务，房东不租房屋给刘国庆是李文波违约。李文波主张系刘国庆与房东未处理好关系、未经同意擅自重新装修造成，自己已经履行完义务，不存在违约。经审核，刘国庆与李文波签订转让合同前明知门面为不定期租赁合同，租赁期限至2018年12月31日前届满，经房东同意将门面出租给刘国庆使用，双方签订合同时房东仍然同意签订房屋租赁合同，双方交付标的物后房东也同意签订房屋租赁合同，至此李文波并无违约行为；刘国庆接受店铺进行重新装修时，因付款方式、是否留装修期未与房东达成一致，致使房东不同意将门面出租给刘国庆，而另租他人使用，因此可推定刘国庆未能与房东签订房屋租赁合同责任不应由李文波承担。一审法院认为，刘国庆与李文波签订的店铺转让合同包括房屋转租、店铺内设施设备、装修买卖等法律关系，因此本案案由应确定为合同纠纷。刘国庆与李文波签订的店铺转让合同系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，为有效合同，双方均应全面履行自己的合同义务。李文波在签订店铺转让合同前已经介绍刘国庆与房东认识，取得房东同意，在李文波房屋租赁合同期限届满前刘国庆使用店铺，期限届满后将门面房租赁给刘国庆使用，双方同意签订书面租赁合同，因此可以认定刘国庆与房东已经变更原不定期租赁合同为定期租赁合同。李文波在原不定期租赁届满前将店铺转让给刘国庆，刘国庆与房东重新签订书面租赁合同，租赁期限为定期，刘国庆因交款方式、是否留装修期未与房东达成一致，致使房东不出租门面房给刘国庆，已经不是李文波保证的范围，不构成李文波违约；李文波已经将店铺交付刘国庆使用，可保证租期内使用店铺，经斡旋刘国庆也已经与房东就今后门面房租赁达成意向，双方同意签订房屋租赁合同，李文波已全面履行自己的合同义务，现店铺租赁期限早已届满，已由案外人承租，店铺内装修归他人使用，店铺内设施设备也由刘国庆拆除或取走，店铺原使用价值已经不存在或严重受损，已不适宜返还，故刘国庆诉求解除合同、返还转让费、支付违约金，于法无据，依法不予支持。一审法院判决：驳回刘国庆的诉讼请求。案件受理费1175元，减半收取588元，由刘国庆负担。二审中，刘国庆提交盛辉与案外人怀玉娥的录音一份，证明怀玉娥自始就不允许李文波进行转租，此证据用以证实李文波在无转租权的情况下收取转让费没有依据。李文波认为，证人未出庭，对该证据不予质证。该录音证据无法证实被录音人的身份，本院不予采信。本院二审查明事实与一审法院认定事实一致。本院认为，刘国庆与李文波签订的店铺转让合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同。合同签订当日，刘国庆向李文波支付了店铺转让费50000元，李文波亦向刘国庆交付了店铺及相关设备物品，该店铺转让合同已履行完毕。刘国庆主张李文波应保证刘国庆同等享有原房屋租赁合同中所享有的权利义务，而其未能与房东怀玉娥签订租赁合同，李文波构成违约。本院认为，第一，在签订合同之前，刘国庆对李文波为案涉店铺的承租人而非所有权人系明知，对案涉店铺租赁期限即将到期的事实亦明知，其在未与房东怀玉娥签订书面租赁合同的情况下就与李文波签订店铺转让合同，刘国庆作为完全民事行为能力人，有预估房东怀玉娥可能在李文波承租期限届满后不与其签订租赁合同风险的能力，并应对其行为承担相应法律后果。第二，双方合同约定“保证乙方（即刘国庆）享有甲方（即李文波）在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务”，该约定无法得出李文波负有保证刘国庆与案外人怀玉娥签订租赁合同的义务，李文波已将店铺及室内物品交付给刘国庆，刘国庆亦能在原租赁合同租期内使用店铺，原有房屋租赁合同到期后，房东怀玉娥是否同意与刘国庆继续签订租赁合同，应由刘国庆与怀玉娥进行协商。关于房东怀玉娥是否同意转租问题，根据刘国庆一审提交的微信聊天记录以及刘国庆在一审庭审中陈述，刘国庆系要求与怀玉娥签订租赁合同，并非自李文波手中转租。刘国庆与怀玉娥未能签订租赁合同，刘国庆将店铺内的设备拆走，一审法院对刘国庆要求解除与李文波的合同、返还转让费的诉讼请求不予支持并无不当。综上所述，刘国庆的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1175元，由上诉人刘国庆负担。本判决为终审判决。审判长  李耀勇审判员  王京波审判员  崔宝宁二〇一九年十一月十六日书记员  程晓燕