辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)辽03民终3424号上诉人（原审被告）：辽宁东北摩尔置业有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁西区千山西路666号。法定代表人：曹景宽，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾瑞，该公司职员。被上诉人（原审原告）：夏明月，女，1988年2月11日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：王英蒲，男，1988年1月5日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：杜彦龙，辽宁翟铁羽律师事务所律师。上诉人辽宁东北摩尔置业有限公司（以下简称东北摩尔公司）因与被上诉人夏明月房屋租赁纠纷一案，鞍山市铁西区人民法院于2018年9月3日作出（2017）辽0303民初2327号民事判决。宣判后，夏明月不服，向本院提起上诉。本院于2018年11月27日作出（2018）辽03民终3669号民事裁定，以原判决认定基本事实不清为由，撤销鞍山市铁西区人民法院（2017）辽0303民初2327号民事判决，并发回鞍山市铁西区人民法院重审。鞍山市铁西区人民法院重审立案后，依法另行组成合议庭，于2019年7月1日作出（2019）辽0303民初10号民事判决。东北摩尔公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人东北摩尔公司的委托诉讼代理人贾瑞，被上诉人夏明月及其委托诉讼代理人王英蒲、杜彦龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东北摩尔公司上诉请求：1.撤销鞍山市铁西区人民法院（2019）辽0303民初10号民事判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定被告承担租金、市场推广费的60%没有事实及法律依据。（一）原审判决已经认定被上诉人在合同到期后租用发电机营业，在“本院认为”中又称其“确也无法正常营业”，支持其判决的理由明显缺乏事实依据。（二）关于被上诉人未能按时撤离的责任认定。首先，红星公司4月份已通知被上诉人合同到期且不再续约，5月方才断电，被上诉人有足够时间和条件按照合同约定拆除灯具进行撤离。被上诉人未依据合同约定撤离，应由其自行承担责任。其次，没有证据证明被上诉人未能按时撤离是上诉人断电造成的。从被上诉人自行租用发电机营业的事实上看，被上诉人能够租用发电机营业自然也能用于撤离。被上诉人没有撤离属于主观恶意违反合同约定，上诉人不应为其未按时撤离承担任何责任。（三）合同到期后，红星公司采取了必要措施防止损失的发生和扩大，对损失的产生既无过错也无责任。被上诉人自行撬开房门，租用发电机营业，直接导致了上诉人损失的产生。被上诉人存在较大的主观恶意，影响了上诉人的正常经营，进而影响商业经营秩序及社会公共治安，从过错看也应承担全部责任。原审判决论述“原被告及管理方红星公司均有责任”明显缺乏事实和法律依据。二、原审判决适用《合同法》第二百二十八条确有错误。该条款规定的是第三人主张权利造成承租人不能对租赁物使用、收益的情形。本案中并无第三人主张权利。被上诉人夏明月辩称，不服从一审判决，但因为超出上诉期，所以没有提起上诉。东北摩尔公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2017年5月至2018年1月租金、市场推广费，总计153,360元；2、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：被告夏明月自2013年始租赁原告东北摩尔公司出租的位于鞍山市千山区红星美凯龙全球家居生活广场展位，分别为“综合馆一楼A018016，A018017展位”（计租面积175.90平方米）、“综合馆一楼A018011，A018012-1展位”（计租面积139平方米）、“综合馆一楼A018012-2展位”（计租面积111.10平方米），租用面积共计426平方米。原告（出租方）、被告（承租方）及案外人上海红星美凯龙品牌管理有限公司鞍山分公司（管理方）三方签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》三份，合同编号分别为0250350000928、0250350000929、0250350000930，合同约定被告租赁展位的租赁期和服务期限均自2016年5月1日起至2017年4月30日止，租金单价为30元/平方米/月，市场推广费单价为10元/平方米/月。另查，红星公司于2017年4月书面通知被告夏明月不再续租原展位。2017年5月1日，红星公司将被告租用的展位停止供电，用板材、门锁将房门封住，后被告自行撬开房门，曾租用发电机营业。2018年1月末，被告向该院提出申请，要求原告方供电，2018年1月29日被告将存放于原告处的灯具拆除，将展位倒出。一审法院认为，原告东北摩尔公司与被告夏明月之间的房屋租赁合同关系，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律规定，依法应认定有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》第二部分通用条款21.3“合同终止前，承租方如有意续约，应在租赁合同期满前两个月向出租方和红星美凯龙提出申请，并重新签订书面合同。在同等条件下，承租方享有优先承租权”，被告从2013年开始租用原告的综合馆一楼A018016，A018017展位、综合馆一楼A018011，A018012-1展位、综合馆一楼A018012-2展位，共计426平方米，除2015年10月1日曾重复签订至2016年4月30日的租赁合同外，每年一签合同，原告没有证据证明，每年重新签订书面合同，被告都在租赁合同期满前两个月向出租方和红星美凯龙提出申请。但对被告提出原告未能提前两个月通知而违约之答辩意见，该院认为，租赁期限的约定具体明确，合同终止后被告作为承租人应撤离展位的约定符合法律规定，应对原被告双方产生法律效力，故对被告以此认为原告违约的观点，该院不予支持。2017年5月1日，原被告租赁时间终止，红星公司将被告租用的展位停止供电，用板材及门锁将房门封住。至2018年1月29日，原告及红星公司一直未给被告租用的展位供电，被告虽占用该展位，但因没有供电，确也无法正常经营，又因没有供电，灯具无法拆除，故也无法撤离。2018年1月末，在被告向该院提出申请，要求原告方供电的情况下，2018年1月29日被告方将存放于原告处的灯具拆除，将展位倒出。对被告逾期占用展位的违约行为，原告主张按照合同约定的租金及市场推广费标准支付违约金的诉讼请求，对该部分损失，原被告及管理方红星公司均有责任，被告逾期占用展位的时间为2017年5月1日至2018年1月29日，共计9个月，该期间的租金及市场推广费为30元/平方米/月*426平方米*9个月+10/平方米/月*426平方米*9个月=153,360元，被告承担该费用的60%为宜。关于被告夏明月提出的原告东北摩尔公司未另行指定地点经营的答辩意见，另行指定经营展位并非原告作为出租人的合同义务，故针对被告的此项答辩意见，该院不予支持。关于被告夏明月提出的由于终止合同给其造成损失要求原告给予赔偿等问题，因被告未在法定期限内向法院缴纳反诉费用，故对该请求，该院不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十八条，判决：一、被告夏明月于该判决生效之日起五日内给付原告辽宁东北摩尔置业有限公司违约金人民币92,016元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3367元（原告已预交），原告辽宁东北摩尔置业有限公司负担1346.8元，被告夏明月负担2020.2元，被告应将诉讼费随上述款项一并给付给原告。二审中，上诉人向本院提交了一组照片，拟证明被上诉人在2017年5月至7月期间一直在经营。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。因被上诉人对该组照片的真实性表示异议，且该组照片并非一审庭审结束后新发现的证据，故本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，房屋租赁合同期限届满后，承租人应当返还租赁房屋。承租人继续占有、使用租赁房屋的，应当将占有利益以房屋占有使用费的形式返还给出租人。本案中，双方当事人及案外人上海红星美凯龙品牌管理有限公司鞍山分公司（管理方）三方签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》约定案涉商铺的租赁期和服务期限届满日为2017年4月30日，故被上诉人夏明月2017年5月1日至2018年1月29日对案涉商铺的占有属于无权占有。对于被上诉人无权占有期间商铺占有使用费，一审法院结合案涉商铺未能返还的原因及被上诉人实际使用案涉商铺的情况，认定上诉人对被上诉人无法按时返还商铺致使房屋占有使用费的扩大存在一定责任，判决被上诉人参照租赁合同约定的租金及市场推广费用的60%向上诉人支付该期间占有使用房屋的费用并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张被上诉人自行租用发电机营业、能够按时撤离，上诉人不应为被上诉人未按时撤离承担任何责任一节。本院认为，合同到期后，红星公司将案涉商铺停止供电，且在商铺中存有被上诉人货物的情况下将商铺封闭，上诉人在二审中对上述事实并无异议，且认可在一审法院协调下给案涉商铺供电后被上诉人才进行撤场，故上诉人对案涉商铺未能按时返还存在一定过错，本院对上诉人的此项上诉理由不予支持。关于上诉人主张一审判决适用《中华人民共和国合同法》第二百二十八条错误一节。本院认为，本案中不存在因第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益的情形，故一审判决适用该条款确属不当，本院正。综上所述，东北摩尔公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1367.27元，由上诉人辽宁东北摩尔置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 顾 颖审判员 王珍付二〇一九年十一月四日书记员 陈 昆