湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0502民初3052号 原告乌龟碑社区万佳幸福花园小区业主委员会，住所地宜昌市东山大道99号。 代表人谭强，该委员会主任。 委托代理人温建波,湖北楚贤律师事务所律师。（一般授权代理） 被告宜昌市城市花园物业管理有限公司，住所地宜昌市西陵区胜利四路27号。 法定代表人郑学英，该公司总经理。 委托代理人孙瑞芸，湖北百思特律师事务所律师。（特别授权代理） 原告乌龟碑社区万佳幸福花园小区业主委员会(以下简称幸福花园业委会)与被告宜昌市城市花园物业管理有限公司（以下简称城市花园物业公司）物业合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法由审判员左树青独任审理，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告幸福花园业委会之代表人谭强及其委托代理人温建波，被告城市花园物业公司之委托代理人孙瑞芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告幸福花园业委会诉称，2010年3月23日，城市花园物业公司与本业委会的房地产开发企业宜昌市万佳实业有限责任公司（以下简称万佳实业公司）签订《前期物业管理合同》，该合同约定服务期限为“自签订之日起到小区业主委员会成立之日止”。合同签订后，城市花园物业公司开始进驻本小区提供物业服务。本小区业主经合法程序选举成立了业主委员会。2017年6月28日，本委员会依法向西陵区物业管理办公室备案。同年8月14日，本业委会与宜昌本色现代城市服务有限公司（以下简称本色现代服务公司）签订《物业服务合同》，委托本色现代服务公司提供本小区物业管理服务。合同期限为2017年7月1日起至2018年6月30日止。上述合同到期后，双方续签合同，本色现代服务公司管理宜昌市万佳幸福花园小区至今。《前期物业管理合同》到期后，本委员会多次通知城市花园物业公司尽快退出本小区物业服务并移交全部物业，但城市花园物业公司至今未将本小区全部物业交给本委员会并仍旧对小区商业物业及停车位、停车库进行管理。故诉至法院，请求判令：1、城市花园物业公司立即退出乌龟碑社区万佳幸福花园小区的所有物业服务区域（包括万佳幸福花园小区商业房产、地面停车场及地下两层停车库）；2、城市花园物业公司立即退出乌龟碑社区万佳幸福花园小区门卫室、A座三间平房、微型消防室并移交享有设施设备及相关材料；3、城市花园物业公司立即将乌龟碑社区万佳幸福花园小区商业房产区域内的水电表户名变更到本业委会名下；4、城市花园物业公司承担本案诉讼费用。 被告城市花园物业公司辩称：1、本公司非本案适格主体，本公司于2017年6月30日退出小区物业管理，幸福花园业委会诉请的服务区不属于本公司的控制之下；诉请的水电表也不在本公司名下，本公司非适格主体；2、幸福花园业委会不享有诉请区域的权利，包括小区商业房产、地面停车场、地下车库等，无权要求返还，小区商业房产已由万佳实业公司出售给宜昌兴盈百货有限公司，虽然尚未办理产权登记，但是兴盈百货系商业房产的所有权人，根据宜昌市万佳实业有限公司与小区业主签订的商品房买卖合同第18.3、4条明确约定地面广场及建筑区划内车位、车库所有权属于万佳实业公司所有，根据人民防空工程平时使用证明确万佳幸福花园地下车库属于人防工程，万佳实业公司为合法的使用权人，本案中的门卫室为规划配电用房，与另一门房相邻，存在安全隐患，万佳实业公司用其所有的地下车库置换改造，故该区域的所有权人为万佳实业公司，A座的三间平房原为拆迁户曹某的房屋，因居住条件限制，万佳实业公司用自有房产为其更换。综上，幸福花园业委会并非所述区域的所有、占用，不享有本案诉权，本公司不是本案适格被告。请法院驳回幸福花园业委会的起诉。 经审理查明，万佳幸福花园小区系万佳实业公司开发承建。2010年3月23日，万佳实业公司与城市花园物业公司签订《前期物业管理合同》，约定由城市花园物业公司对该小区的附属建筑物、构筑物的养护和管理；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施的维修、养护等提供物业服务合同。 2017年5月，幸福花园业委会向宜昌市西陵区人民政府西陵街道办事处提交业主委员会备案资料，宜昌市西陵区人民政府西陵街道办事处回复备案审核通过。幸福花园业委会于同年6月28日收到宜昌市西陵区物业管理办公室的通知，告知幸福花园业委会提交的业主委员会备案资料收讫，并要求幸福花园业委会严格依法维护业主合法权益等。 2017年6月26日，城市花园物业公司发出《关于城市花园物业退出万佳幸福花园小区物业服务公告》，称其于2017年7月1日起退出该小区物业管理工作，仅保留开发商产权部分的日常管理。 2017年8月14日，幸福花园业委会与本色现代服务公司签订《物业服务合同》，由本色现代服务公司对万佳幸福花园小区提供服务。 2019年9月20日，宜昌市西陵区西陵街道乌龟碑社区居民委员会出具《情况说明》，内容为：“宜昌市城市花园物业管理有限公司于2017年7月1日部分退出东山大道99号万佳幸福花园小区物业服务管理。在退出时，对相关资料图纸、居民用电、居民用水、消防用水进行了移交，另外商业水电、商业物管、地面停车位、地下停车位、小区内A栋旁边的三间房屋及门房，未进行交接。” 万佳幸福花园小区水表登记在城市花园物业公司名下，该小区电表登记在万佳实业公司名下。 审理中：1、城市花园物业公司提交《宜昌市商品房买卖合同》和《人民防空工程平时使用证》，证明涉诉区域内的商业房产实际所有权人为宜昌兴盈百货有限公司，万佳实业公司享有该商品房所在项目的屋顶及外墙广告牌的使用权、地面广场的所有权，车库、车位属于万佳实业公司所有，且享有对万佳幸福花园人防工程的使用权，并由万佳实业公司管理，并未交由城市花园物业公司管理。幸福花园业委会对城市花园物业公司提交的上述证据的真实性无异议，但认为该管理权应交由幸福花园业委会，且地下停车库如果是由全体业主投资，则应归全体业主。2、城市花园物业公司提交规划图纸，证明涉诉的门卫室实为规划的配电房，万佳实业公司用其所有的车位置换，产权归万佳实业公司。幸福花园业委会对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关。3、曹某的情况说明，证明A座三间平房原为无证拆迁户曹某居住，因条件限制，万佳实业公司用自有房产更换。幸福花园业委会对该证据的真实性有异议，认为该三间平房在小区的规划内，且无证据证明该产权是开发商或城市花园物业公司的，即使是真实的，也不能证明万佳实业公司可以对其处置。4、幸福花园业委会提交城市花园物业公司收取地下停车场停车费的单据，证明城市花园物业公司对万佳幸福花园小区地下停车场进行管理。城市花园物业公司对该证据的真实性无异议，但认为该收费系万佳实业公司委托城市花园物业公司并以其名义收取，并非城市花园物业公司进行管理收取，并提交《委托书》和《情况说明》予以证明。 上述事实，有《前期物业管理合同》、《关于城市花园物业退出万佳幸福花园小区物业服务公告》、《情况说明》、《物业服务合同》、当事人当庭陈述及相关证据在卷佐证，并当庭质证。 本院认为，城市花园物业公司作为万佳幸福花园小区的前期物业服务管理企业，在万佳幸福花园小区成立幸福花园业委会聘请本色现代服务公司为其提供物业服务管理后，应依法与本色现代服务公司办理移交相关物业服务管理的手续和资料。现幸福花园业委会要求城市花园物业公司办理小区水表的过户手续，符合法律规定，本院予以支持，但电表未登记在城市花园物业公司名下，幸福花园业委会要求城市花园物业公司办理过户登记手续，因主体不适格，本院不予支持。另万佳幸福花园小区商业房产、地面停车场及地下两层停车库和门卫室、A座三间平房、微型消防室的产权有争议，且幸福花园业委会没有充分证据证明城市花园物业公司对该部分仍然占有，现要求城市花园物业公司退出的请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告宜昌市城市花园物业管理有限公司于判决书生效之日起30日内将乌龟碑社区万佳幸福花园小区商业房产区域内的水表户名变更到原告乌龟碑社区万佳幸福花园小区业主委员会名下。 二、驳回原告乌龟碑社区万佳幸福花园小区业主委员会其他诉讼请求。 案件受理费40元（原告已预交），由原告乌龟碑社区万佳幸福花园小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  左树青 二〇一九年十一月十三日 书记员  缪 倩