江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏05执复135号复议申请人（利害关系人）：周小欣，女，1980年9月27日出生，汉族，住苏州市姑苏区。申请执行人：招商银行股份有限公司吴江支行,住所地苏州市吴江区松陵镇高新路920、926号。负责人：葛青毅。委托诉讼代理人：薛姝瑜，上海小城（苏州）律师事务所律师。被执行人：杜建根,男,1974年12月5日出生,汉族，住苏州市吴江区。被执行人：谢红梅,女,1978年7月20日出生,汉族，住苏州市吴江区。复议申请人周小欣不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509执异150号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。执行法院在执行招商银行股份有限公司吴江支行（以下简称招商银行吴江支行）与苏州市凯利新型建材有限公司（以下简称凯利公司）、时毅、杜建根、谢红梅、杨荣龙、朱惠民、徐惠娟金融借款合同纠纷一案中，利害关系人周小欣对执行被执行人杜建根、谢红梅名下位于苏州市相城区阳澄湖镇湘洲路67号的房产（以下简称案涉不动产）提出书面异议。执行法院查明，招商银行吴江支行与凯利公司、杜建根、谢红梅、杨荣龙、时毅、朱惠民、徐惠娟金融借款合同纠纷一案，执行法院于2018年10月24日作出（2018）苏0509民初7117号民事判决：一、凯利公司应归还招商银行吴江支行借款本金17163100元，并偿付相应罚息（罚息以本金17263100为基数，按年利率7.83%计算自2017年6月21日起至2017年8月21日止；以本金17163100元为基数，按年利率7.83%计算自2017年8月22日起至实际清偿之日止），以上各项合计于判决生效后十日内履行；二、凯利公司于判决生效后十日内赔偿招商银行吴江支行律师费损失352827元；三、如凯利公司未在判决确定给付期限内履行上述第一、二项义务及其应承担的诉讼费用，则以杜建根、谢红梅所有的位于苏州市相城区阳澄××房产及土地使用权（他项权证号：苏房他证相城字第××号、相他项（2015）第0700122号），杜建根、谢红梅所有的位于苏州市相城区阳澄××房产及土地使用权（他项权证号：苏房他证相城字第××号、相他项（2015）第0700121号），杜建根、谢红梅所有的位于苏州市相城区阳澄××房产及土地使用权（他项权证号：苏房他证相城字第××号、相他项（2015）第0700120号），杜建根、谢红梅、杨荣龙、时毅所有的位于苏州市干将西路251号的房产及土地使用权（他项权证号：苏房他证姑苏字第××号、苏他项（2015）第0200044号）折价或者拍卖、变卖所得价款优先清偿原告。不足部分，由凯利公司继续履行；四、杜建根、谢红梅、朱惠民、徐惠娟对凯利公司的上述第一、二项义务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；五、驳回招商银行吴江支行的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，根据招商银行吴江支行申请，执行法院于2019年1月30日立案执行，案号为(2019)苏0509执1419号。在该案执行过程中，执行法院依法作出(2019)苏0509执1419号执行裁定书，拍卖、变卖被执行人杜建根、谢红梅名下位于苏州市相城区阳澄××房产。根据周小欣提供的商铺租赁合同复印件，2017年5月10日，周小欣与杜建根签订了一份商铺租赁协议，约定由周小欣承租杜建根所有的案涉不动产，租赁期限共11年，自2017年6月1日至2028年5月31日止，其中2027年6月1日至2028年5月31日为免租期，合同期满可自行顺延5年，价格随行就市。租金为33万元/年，共计330万元，合同签订之日三日内支付租金200万元，2017年8月支付租金30万元，2017年9月支付租金100万元。2017年5月21日至2017年9月20日，周小欣通过银行账户向杜建根转账共计330万元。杜建根、谢红梅名下的案涉不动产，他项权证号分别为苏房他证相城字第××号、相他项（2015）第0700120号，登记的债权数额分别为750万元、120万元，登记时间分别为2015年2月10日、2015年2月13日。执行法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。周小欣在法院出具执行裁定书准备拍卖案涉不动产的过程中要求确认其对涉案房屋的租赁权，其本质目的系主张其对案涉不动产享有权利，故要求法院不能拍卖该房产。在本案中，周小欣的租赁权系在涉案房产设立抵押权之后发生，其与杜建根签订的租赁合同，应当认定为“先抵押后租赁”。抵押权设立后抵押财产出租的，承租人不得以其租赁权对抗申请执行人（也即抵押权人）。据此，周小欣要求停止执行的，执行法院依法不予支持。至于周小欣主张即使拍卖涉案房屋也应当带租拍卖，根据上述法律的规定，以已登记的抵押权出租的，不适用“买卖不破租赁”规则，抵押权优于租赁权。因此，对于周小欣的带租拍卖的主张，执行法院亦不予支持。裁定：驳回周小欣的异议请求。复议申请人周小欣向本院申请复议称，请求：1.撤销执行法院异议裁定；2.对案涉不动产进行带租拍卖；3.保护周小欣对案涉不动产的优先购买权；4.确认周小欣在案涉不动产因抵押权人实现抵押权而变更前无需清退返还房屋。事实与理由：2017年5月10日，周小欣与杜建根签订《商铺租赁合同》，约定周小欣承租案涉不动产，租赁期限为11年，自2017年6月1日至2028年5月31日，11年的租金合计为330万元。签订合同后，周小欣依约向杜建根转账支付租金。在付清全部租金后，杜建根方才告知周小欣案涉房屋上存在抵押权。事后，经周小欣数次询问，杜建根表示抵押权人已知晓案涉房屋出租一事，并表示同意，周小欣故而继续将自有物品搬入房屋，准备进行装修。而在此过程中，因持续有人在房屋门口以泼油漆、写大字等催债方式实施侵权行为，致使周小欣无法正常使用租赁房屋。双方签订的《商铺租赁合同》系真实意思表示，周小欣虽因外界原因未能将租赁房屋按照意图进行装修，但放置物品已支付全部租金，已履行完合同义务，理应对该房屋享有占有、使用、收益的权利。对于抵押权一事，周小欣系在付清租金后才知晓，已积极催促被执行人与抵押权人沟通，并最终被告知抵押权人同意出租，故周小欣对案涉房屋占有、使用、收益等权利应受保护。周小欣无任何过错，法院从公平公正的角度，不应责令周小欣限期搬离或以停水停电等方式强制清场，该执行行为均系对周小欣作为承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物享有的占有、使用权的侵害。法院如需对租赁房屋进行拍卖，可带租拍卖。即使抵押权优于租赁权，周小欣基于租赁合同也依法享有对案涉不动产的占有、使用、收益的合法权利。在案涉不动产因抵押权人实现抵押权而变更前，执行法院无权责令要求周小欣限期搬离或以停水停电等方式强制清场。周小欣依法享有对案涉不动产的优先购买权，请求法院依法保护。申请执行人招商银行吴江支行称，周小欣与杜建根签订的租赁合同是在抵押设立之后形成不能对抗相应的抵押权，故请求法院在涤除后对房屋进行拍卖。被执行人时毅、杜建根、谢红梅、杨荣龙、朱惠民、徐惠娟、凯利公司在本院复议审查期间未提交书面意见。执行复议审查查明的事实与执行法院查明的事实一致，本院予以确认。本院另查明，执行法院于2019年5月8日作出执行公告，对案涉不动产进行不负担任何权利进行拍卖。本院认为，发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。承租人基于不动产被抵押之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内停止对执行标的处置的，不予支持。第三人未经人民法院准许占有查封财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。本案中，周小欣所主张的租赁权形成于担保物权之后，不能阻却本案执行。招商银行吴江支行请求法院在涤除该租赁后进行拍卖符合法律规定。周小欣主张因被执行人债务问题导致其承租房屋被拍卖造成损失，可以另循法律途径解决。异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回周小欣的复议申请，维持苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509执异150号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  王蔚珏审判员  水天庆审判员  丁 兵二〇一九年十一月××日书记员  邹 娜