河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初8565号原告李金婵，女，1991年12月10日出生，汉族，住河南省新密市。委托代理人周鸿，河南良承律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人尹耀南，男，1988年7月1日出生，汉族，住河南省西华县。代理权限：特别授权。被告郑洪伟，男，1967年4月27日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。委托代理人冯文辉，河南千业律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人付建泳，河南千业律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人河南卓连房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州经济技术开发区经北二路66号3号楼1层9号。法定代表人崔娟。第三人中国建设银行股份有限公司郑州直属支行，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）正光路与众旺路交汇处行署国际广场5号楼1-2层。负责人常春，行长。委托代理人貊永亮，系该公司员工。代理权限：特别授权。原告李金婵诉被告郑洪伟、第三人河南卓连房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月1日作出（2018）豫0191民初18487号民事判决书。被告郑洪伟不服判决，向郑州市中级人民法院提起上诉。2019年3月7日,郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终2330号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回重审。本院受理后依法另行组成合议庭，追加中国建设银行股份有限公司郑州直属支行为第三人，公开开庭进行了审理。原告李金婵及其委托代理人周鸿、尹耀南，被告郑洪伟及其委托代理人冯文辉、付建泳到庭参加诉讼。第三人河南卓连房地产营销策划有限公司、中国建设银行股份有限公司郑州直属支行经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李金婵诉称：原、被告双方于2017年8月11日由第三人作为居间方，签订了合同编号为0000343的《房屋买卖合同》，约定：被告将其拥有的位于郑州市经济技术开发区××楼××号（房屋所有权证书号1601231858，建筑面积114.24平方米）的房屋出售给原告，房屋及其配套设施的总价款为780000元。原、被告双方应在合同签订之日起30个工作日内，共同到房管局办理房屋过户及相关手续，共同委托第三人代为办理房屋交易相关手续，并于签订合同时，由原告向第三人支付代办费3000元。若任何一方未按照合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付合同约定总房价款1‰的违约金。如一方违约导致交易无法完成的还应赔偿守约方向第三人支付的佣金。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部款项780000元。自合同签订之日起至合同约定的协助原告办理房屋过户登记的期间内，原告多次督促被告履行合同的约定、协助原告办理房屋过户及相关手续，但均遭到被告拒绝，且被告要求原告另支付100000元左右。原告认为被告的行为已构成严重违约，原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、被告继续履行双方于2017年8月11日签订的房屋买卖合同，协助原告办理位于郑州市经济技术开发区××楼××号房屋的过户及相关手续，此房屋价值暂计为人民币780000元。2、被告支付原告违约金234000元（自2017年9月25日起计算至2018年7月24日止），以及赔偿原告损失3000元。上述金额合计1017000元。3、要求支付律师费20000元。4、判令被告承担本案诉讼费、保全费。被告郑洪伟辩称：一、李金婵是从凌某手中购买涉案房屋而非郑洪伟，李金婵与郑洪伟间不存在房屋买卖合同关系，李金婵非本案适格被告。二、1、郑洪伟与李金婵之间所谓的房屋买卖合同系无效合同。1、郑洪伟与李金婵签订的房屋买卖合同违反了《合同法》第五十二条第三款：以合法形式掩盖非法目的，应为无效合同。2、郑洪伟、李金婵2017年8月11日签订的《房屋买卖合同》形式要件缺失，不是郑洪伟真实意思表示。三、涉案房屋存在抵押贷款，无法办理房屋过户手续。四、李金婵与郑洪伟签订的《房屋买卖合同》自始无效，李金婵要求郑洪伟赔偿违约金、经济损失和律师费无事实和法律依据。第三人河南卓连房地产营销策划有限公司未作答辩。第三人中国建设银行股份有限公司郑州直属支行辩称：1、答辩人对涉案房屋享有抵押权，郑洪伟未经答辩人同意出卖房屋，侵害答辩人合法权益。二、抵押权解除之前涉案房屋所有权不得变更。三、若李金婵行使涤除权代郑洪伟提前结清贷款的，中国建设银行股份有限公司郑州直属支行同意代为清偿，并愿意配合办理解除抵押登记。经审理查明：2013年5月26日，被告郑洪伟与凌某签订《房屋买卖合同》一份（合同编号为：040341），约定被告郑洪伟将其名下的位于郑州经济技术开发区朝凤路1号14幢11层1103室房屋转让给凌某，房屋面积118.48平方米，房屋价格780000元，其中包含契税、维修基金。双方在其他事项中约定：甲方（郑洪伟）负责办理全部解押手续。郑洪伟在甲方处签字、捺印确认，凌某在乙方处签字、捺印确认，河南卓连房地产营销策划有限公司在丙方处盖章确认。2013年6月7日，郑洪伟出具收条载明：今收到凌某交来购房款叁拾伍万元整。2013年12月7日，郑洪伟出具收条载明：今收到凌某购房款第二次转账共计壹拾伍万元整。2015年2月10日，郑洪伟出具收条载明：今收到凌某亚太花园房屋款壹拾万元整。原告于2015年6月入住涉案房屋。郑房权证字第××号证书载明：所有权人郑洪伟，房屋坐落郑州经济技术开发区××楼××号，登记时间：2016年8月8日。2017年8月11日，原告李金婵与被告郑洪伟签订《房屋买卖合同》一份（合同编号为：0000343），约定被告郑洪伟将其名下的位于郑州经济技术开发区朝凤路1号14幢11层1103室房屋转让给李金婵，房屋所有（共有）权证书或购房合同号1601231858，房屋所有权人为郑洪伟。房屋面积114.24平方米（以上内容及其他相关内容均以《房屋所有权证》登记为准）。房屋价格780000元，其中包含契税、维修基金。《房屋买卖合同》第五条约定：“双方应在本合同签订之日起三十个工作日内，共同到房管局办理房屋过户及相关手续。”《房屋买卖合同》第八条约定：双方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权立契过户手续时，应依国家相关法律之规定交纳有关税款及相关费用，由原告负担100%税费。《房屋买卖合同》第十一条第4款约定：“双方立契后，如任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本房屋买卖合同的守约方支付本合同约定总房价款千分之一的违约金。”《房屋买卖合同》第十二条约定：“任何一方违约，违约方除依据本合同第十一条约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成还应赔偿守约方向丙方支付的佣金”。郑洪伟在甲方处签字确认，李金婵在乙方处签字确认，河南卓连房地产营销策划有限公司在丙方处盖章确认。2017年9月7日，原告向被告账户转入150000元，2018年7月17日，原告通过微信向被告转账30000元。第三人河南卓连房产营销策划有限公司于2017年8月11日收取原告代办费3000元。庭审中，证人凌某称2013年2月26日，其向被告购买涉案房屋，价格为780000元，其共支付被告600000元；2015年6月4日，经过郑洪伟同意，其将房产转售给尹耀楠、李金婵夫妇；2017年8月11日，尹耀楠、李金婵夫妇与郑洪伟签订《房屋买卖合同》一份，并将房款的600000元支付给其本人，另外的180000元直接支付给郑洪伟；后李金婵夫妇要求被告过户，被告拒绝，要求加价100000元，致房屋至今未过户。另查明，2012年5月3日，被告与第三人中国建设银行股份有限公司郑州直属支行签订住房公积金借款合同，贷款金额210000元，自2012年5月10日至2026年5月10日。涉案房屋已抵押给该行，2016年8月17日，该行取得涉案房屋他项权证。截止2019年7月23日，已还本金92352.06元，已还利息46622.83元，本金余额117647.94元。原告已支付律师费10000元。上述事实有《房屋买卖合同》、收条、第三人中国建设银行股份有限公司郑州直属支行提交的他项权证、郑洪伟还款明细及庭审笔录在案佐证。本院认为：依法成立的合同依法受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告对原、被告之间签订的《房屋买卖合同》提出该份合同签署时不完整的抗辩，因未能举证证明抗辩的依据，故应由其承担举证不能的法律后果，且该份合同中标的物、价格、合同当事人均明确，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，已经成立并生效。关于被告与凌某之间签订的《房屋买卖合同》，凌某已支付被告600000元，因凌某转卖给原告，其从原告处收取600000元，剩余180000元由原告直接支付给被告，应当认定为三方对于涉案房屋交易相对人变更的一致认可，即本案涉案房屋的交易相对人为原告郑洪伟与被告李金婵。该行为是凌某将与被告之间签订的合同的权利义务概括转让给原告。合同签订后，原告依约支付了房屋全部购房款，被告应当依照合同约定解除房屋抵押并按时办理涉案房屋过户。原告要求被告继续履行双方于2017年8月11日签订的房屋买卖合同，并协助办理本案涉案房屋过户，理由正当，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。故对于违约金是否应当调整的问题，本院认为:从我国合同法关于违约金的规定看，违约金的规定兼顾惩罚性和补偿性，将其作为一种违约救济措施，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。根据合同法第114条第二款关于“约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定看出，我国法律对违约金条款是可以干预的，人民法院可根据当事人的过错程度以及对双方利益的衡平，从保护守约方利益和体现公平原则出发，酌情对违约金进行调整。本案中，综合考虑被告的违约时间、违约程度、原告的可期待利益，承担债务的能力等因素，原告起诉主张的违约金过高，本院酌情确定违约金为20000元。原告要求被告赔偿损失3000元（佣金），理由正当，应予以支持。对于原告要求被告支付律师费20000元的诉讼请求，理由正当，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告郑洪伟于本判决生效后三十日内解除位于郑州经济技术开发区朝凤路1号14号楼11层1103号房屋抵押（郑房权证字第××号）；被告郑洪伟于解除上述第一项房产抵押后三十日内协助原告李金婵办理郑州经济技术开发区朝凤路1号14号楼11层1103号房屋过户手续（郑房权证字第××号）。过户费用由原告李金婵承担。三、被告郑洪伟于本判决生效后三十日内向原告李金婵支付违约金20000元、佣金损失3000元、律师费20000元，共计43000元；四、驳回原告李金婵的其他诉讼请求。被告如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费14133元，保全费5000元，共计19133元，由被告郑洪伟负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  吴瑞艳人民陪审员  王 歌人民陪审员  苏 星二〇一九年十一月十八日书 记 员  苏 曌