江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0722民初8668号 原告：苗小考，男，1967年3月21日出生，汉族，住江苏省东海县。 原告：高怀芳，女，1969年9月7日出生，汉族，住江苏省东海县。 原告高怀芳的委托诉讼代理人：苗小考，系高怀芳丈夫，自然信息同上。 原告：傅学松，男，1970年6月12日出生，汉族，住东海县。 原告：史新霞，女，1956年1月1日出生，汉族，住东海县。 原告：李丙傲，男，1955年10月19日出生，汉族，住东海县。 原告李丙傲的委托诉讼代理人：史新霞，系李丙傲妻子，自然信息同上。 原告：刘长波，男，1963年2月3日出生，汉族，住东海县。 原告：李为平，女，1963年11月2日出生，汉族，住东海县。 委托诉讼代理人：刘长波，原告李为平丈夫。 原告：王建明，男，1972年9月21日出生，汉族，住东海县。 原告：朱芮熠，男，2005年4月15日出生，汉族，住东海县。 法定代理人：朱某，男，1968年9月2日出生，住东海县，系朱芮熠父亲。 被告：江苏万尚会经营管理有限公司，住所地东海县迎宾大道888号245省道车庄村北。 法定代表人：王彪铸，总经理。 委托诉讼代理人：伏广杨，男，1987年8月23日出生，汉族，住东海县。 被告：江苏省禧徕乐房地产开发有限公司，住所地东海县迎宾大道888号245省道车庄村北。 法定代表人：王春文，总经理。 委托诉讼代理人：刘福刚，男，1979年5月2日出生，汉族，住东海县。 原告苗小考、高怀芳、傅学松、史新霞、李丙傲、刘长波、李为平、王建明、朱芮熠与被告江苏万某经营管理有限公司（以下简称：万某公司）、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司（以下简称：禧徕乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苗小考、原告高怀芳的委托诉讼代理人、原告傅学松、原告史新霞、原告李丙傲的委托诉讼代理人、原告李为平的委托诉讼代理人、原告刘长波、原告王建明、原告朱芮熠的委托诉讼代理人朱某、被告万某公司的委托诉讼代理人伏广杨、被告禧徕乐公司的委托诉讼代理人刘福刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苗小考、高怀芳向本院提出诉讼请求：1、责令被告偿还原告2018年1月1日至2018年12月31日一年租金34043元。2、本案诉讼费、受理费等一切开支由被告共同承担。 原告傅学松向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2018年商铺租金36233元及迟延给付期间银行贷款利息（以36233元为基数，自2019年1月1日起至履行给付日止的中国人民银行同期同档银行贷款利息）；2、被告支付原告违约金101200元；3、本案诉讼费由被告承担。 原告史新霞、李丙傲向本院提出诉讼请求：1、二被告连带支付原告2018年商铺租金36803元及违约金（以36803元为基数，自2019年1月1日起至履行给付日止的中国人民银行同期贷款利率）；2、本案诉讼费由被告承担。 原告刘长波、李为平向本院提出诉讼请求：1、责令被告偿还原告2018年1月1日至2018年12月31日一年租金29144元及违约利息。2、本案诉讼费、受理费等一切开支由被告共同承担。 原告王建明向本院提出诉讼请求：1、被告万某公司偿还原告2018年租金37341元及违约金11202.3元，合计48543.3元；2、被告禧徕乐公司对于上述债务承担连带清偿责任；3、二被告承担本案诉讼费等一切费用。 原告朱芮熠向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告B7-110商铺2018年租金36842元及违约金26540元，B7-112商铺2018年租金36105元及违约金25745元，合计125142元。2、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：我们与被告僖徕乐公司签订了《商品房买卖合同》购买其开发的商铺，同日与万某经营管理有限公司签订经营管理合同，交由其统一经营管理。合同约定于2017年12月31日前向原告支付2017年1月1日至2017年12月31日的租金，于2018年12月31日向支付2018年1月1日至2018年12月31日的租金。时至今日，在原告多次催要以及联合其他业主共同催要等情况下，万某公司以种种理由推迟。同时禧徕乐公司应对万某公司的违约承担连带责任，与二被告签订《商品房买卖合同》与《统一经营管理合同》是原告与二被告在同一时间、地点、一张桌子上与同一个经办人签的。二者系关联公司。 被告万某公司辩称，一、我公司未能按约支付原告的租金实属事出有因。鉴于万某国际家居生活广场处于市场培育初期，故商铺的出租率不甚理想，我公司为尽快招徕商户入驻，凝聚人气，给予了商户减租或者部分免租的优惠政策，以致已经对外出租之商铺收取的租金也较低，我公司将收取商户的租金除用于必要的水电费用、物业管理等开支外全部用于市场的宣传推广及市场培育，以致我公司的经营实际一直处于亏损运营状态。也因此，我公司尚欠包括本案原告在内的600余户业主的2017、2018年度租金合计5000余万元无力支付。虽然我公司欠付租金已属违约，但我公司认为，我公司为培育市场而付出了大量人力、物力、财力是非常值得的。经过五年多的市场培育，万某国际家居生活广场，得到了长足发展，市场管理已经逐渐步入正轨，各项工作稳定推进，市场逐渐凝聚人气，商铺年租率逐渐提高，租金收益也逐年增加，实现了购房业主对购买商铺保值增值的基本诉求。试问，如果万某国际家居生活广场发生了像东海县某些商业项目那些烂尾或凋敝的情况，业主首先追求商铺交付乃至市场红火、商铺保值增值，还是首先追求租金及违约金呢？答案应当是不言自明的。可以说，我公司为了培育市场不敢奢谈功劳，但总有苦劳的。二、原告要求我公司支付高额违约金的诉讼请求不能成立。1、原告主张的违约金明显过高，远远超过了因拖欠租金所能造成的利息损失。2、鉴于我公司已无力支付到期租金，如再判令我公司支付违约金，则更不利于涉案纠纷的妥善解决。故我公司请求人民法院对原告主张的违约金不予支持。三、本案应以调解结案为宜。1、在本案之前，为妥善解决拖欠600余户业主共计5000余万元租金的给付问题，我公司积极与广大业主沟通协商，就拖欠租金问题取得了绝大多数业主的理解和谅解。目前，已有300余户业主与我公司签订了以房抵租协议，我公司用在建的万某尚城公馆商品房冲抵应付租金。现在仍有部分业主正在陆续与我公司签订以房抵租协议。2、从我公司提交的连云港市中级人民法院（2018）苏07民终3374号、3375号、4192号民事调解书看，此前一审法院判决我公司支付租金及违约金的案件，在二审中均已达成调解协议，由我公司以万某尚城公馆房产冲抵欠付租金，并且彼案原告均主动放弃了要求我公司支付逾期付款违约金的诉求，收到了案结事了的良好效果。 被告禧徕乐公司辩称，一、原告所诉部分内容与事实不符。原告诉称两被告是一个不可分割的经营主体，应作为共同被告，承担合同违约责任与事实不符。因为，我公司与江苏万某经营管理有限公司均为独立的企业法人，不存在是同一个主体并共同承担责任之说。二、原告要求我公司支付涉案租金及违约金的诉讼请求不能成立。如上所述，我公司与江苏万某经营管理有限公司均为独立的企业法人，应独立承担民事责任，而原告是与江苏万某经营管理有限公司签订统一经营管理合同的，根据合同相对性的原则，我公司没有向原告支付租金的合同义务，故原告要求我公司对涉案租金及违约金承担给付责任的主张没有事实和法律依据，不能成立。综上，原告所诉部分内容与事实不符，要求我公司支付涉案租金及违约金的诉讼请求不能成立。为维护我公司的合法权益，请依法驳回原告对我公司的起诉。 本院经审理认定的事实如下： 2013年10月9日原告苗小考、高怀芳与被告禧徕乐公司签订了《商品房买卖合同》，购买被告禧徕乐公司承建的东海县万某精品建材城E3幢1单元121室。同日，原告苗小考、高怀芳（甲方）与被告万某公司（乙方）签订《统一经营管理合同》（格式合同），主要内容为：二、2-1甲方将万某精品建材城E3幢121号商铺委托乙方管理经营，期限五年，自市场开业之日起计算，最迟不晚于2013年12月31日。2-2市场开业后的前三年为市场培育期，甲方同意在市场培育期内乙方无需支付该商铺的租金。甲方确认不得以此向乙方主张免除根据本合同所应承担的所有义务。乙方同意承担全部市场培育期内的经营费用（包括但不限于广告、招商、物业管理费用等）及其他费用。2-3在市场开业后第四年至第五年，每年支付一次租金，34043元，租金支付日期为每年的12月1日至12月31日。甲方自行承担依法应缴纳的税费，乙方依法承担代扣代缴义务。八、8-1任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照《商品房买卖合同》价款的30%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同（本合同另有违约责任约定的除外）。 2013年2月16日原告傅学松与被告禧徕乐公司签订了《商品房买卖合同》，购买被告禧徕乐公司承建的东海县万某精品建材城B6幢1单元109室。同日，原告傅学松与被告万某公司签订《统一经营管理合同》，将该商铺委托万某公司统一经营管理，约定在市场开业后第四年至第五年，每年支付一次租金36233.44元，租金支付日期为每年的12月1日至12月31日。其他条款同禧徕乐公司与苗小考、高怀芳所签订的《统一经营管理合同》（格式合同）。 2014年3月10日原告史新霞、李丙傲与被告禧徕乐公司签订了《商品房买卖合同》，购买被告禧徕乐公司承建的东海县万某精品建材城E1幢1单元115室。同日，原告史新霞、李丙傲与被告万某公司签订《统一经营管理合同》将该商铺委托万某公司统一经营管理，约定在市场开业后第四年至第五年，每年支付一次租金36803元，租金支付日期为每年的12月1日至12月31日。其他条款同禧徕乐公司与苗小考、高怀芳所签订的《统一经营管理合同》（格式合同）。 2013年6月19日原告刘长波、李为平与被告禧徕乐公司签订了《商品房买卖合同》，购买被告禧徕乐公司承建的东海县万某精品建材城E5幢1单元110室。同日，原告刘长波、李为平与被告万某公司签订《统一经营管理合同》将该商铺委托万某公司统一经营管理，约定在市场开业后第四年至第五年，每年支付一次租金29144元，租金支付日期为每年的12月1日至12月31日。其他条款同禧徕乐公司与苗小考、高怀芳所签订的《统一经营管理合同》（格式合同）。 2013年2月17日原告王建明与被告禧徕乐公司签订了《商品房买卖合同》，购买被告禧徕乐公司承建的东海县万某精品建材城B8幢126室。同日，原告王建明与被告万某公司签订《统一经营管理合同》将该商铺委托万某公司统一经营管理，约定在市场开业后第四年至第五年，每年支付一次租金37341元，租金支付日期为每年的12月1日至12月31日。其他条款同禧徕乐公司与苗小考、高怀芳所签订的《统一经营管理合同》（格式合同）。 2013年2月19日原告朱芮熠与被告禧徕乐公司签订了《商品房买卖合同》，购买被告禧徕乐公司承建的东海县万某精品建材城B7幢1单元110室及B7幢1单元112室。同日，原告朱芮熠的父亲朱某代其与被告万某公司签订《统一经营管理合同》将该两处商铺委托万某公司统一经营管理，约定在市场开业后第四年至第五年，每年支付一次租金36842元、36105元，租金支付日期为每年的12月1日至12月31日。其他条款同禧徕乐公司与苗小考、高怀芳所签订的《统一经营管理合同》（格式合同）。 原告将所购买的房屋交付于被告禧徕乐公司经营管理，被告禧徕乐公司未按合同约定支付2018年租金。 以上事实，有当事人的当庭陈述及原告提供的《商品房买卖合同》、不动产权登记证书、《市场统一经营管理合同》等证据予以证实。 本院认为，原告与被告万某公司签订的《统一经营管理合同》，系双方真实意思的表示，该合同不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。根据《统一经营管理合同》的约定，被告万某公司未在约定期限内支付租金的行为构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告万某公司支付商铺第5年的租金的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金，被告万某公司主张按照《统一经营管理合同》约定的违约金数额过高，请求法院予以减少。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素，根据公平原则衡量确定。鉴于原告并未提供实际损失的依据，据此本院酌情确定被告万某公司承担违约金为：以拖欠的租金为本金，按照中国人民银行规定的银行同期贷款利率支付利息。 关于被告禧徕乐公司是否承担责任，被告禧徕乐公司虽然并未在《统一经营管理合同》上签字，但也没有向原告披露说明其与被告万某公司是两个各自独立的主体，开发商与业主签订商品房买卖合同的同时，经营管理公司与业主签订委托经营合同，开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明的，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理信赖，开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。故原告请求禧徕乐公司承担连带责任，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、一百零七条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告江苏万尚会经营管理有限公司在本判决生效后十日内向原告苗小考、高怀芳支付房屋租金34043元； 二、被告江苏万尚会经营管理有限公司在本判决生效后十日内向原告傅学松支付房屋租金36233元及违约金（违约金计算方式：以36233元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率,自2019年1月1日起计算至实际给付之日止）； 三、被告江苏万尚会经营管理有限公司在本判决生效后十日内向原告史新霞、李丙傲支付房屋租金36803元及违约金（违约金计算方式：以36803元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率,自2019年1月1日起计算至实际给付之日止）； 四、被告江苏万尚会经营管理有限公司在本判决生效后十日内向原告刘长波、李为平支付房屋租金29144元及违约金（违约金计算方式：以29144元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率,自2019年1月1日起计算至实际给付之日止）； 五、被告江苏万尚会经营管理有限公司在本判决生效后十日内向原告王建明支付房屋租金37341元及违约金（违约金计算方式：以37341元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率,自2019年1月1日起计算至实际给付之日止）； 六、被告江苏万尚会经营管理有限公司在本判决生效后十日内向原告朱芮熠支付房屋租金72947元及违约金（违约金计算方式：以72947元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率,自2019年1月1日起计算至实际给付之日止）； 七、被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司对上述一至六项的债务承担连带清偿责任； 八、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费元减半收取326元（原告苗小考、高怀芳）、1525元（原告傅学松）、379元（原告史新霞、李丙傲）、264元（刘长波、李为平）、507元（原告王建明）、1401元（原告朱芮熠），合计4402元，由被告江苏万尚会经营管理有限公司、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司连带负担（已由原告垫付，被告于本判决生效后十日内与上述款项一并支付给相应的原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向本院预交上诉案件受理费人民币652元（原告苗小考、高怀芳）、3050元（原告傅学松）、758元（原告史新霞、李丙傲）、528元（刘长波、李为平）、1014元（原告王建明）、2802元（原告朱芮熠）江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，帐号：10×××94。0100 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 员  李 梅 二〇一九年十一月八日 法官助理  朱 琪 书 记 员  宋紫阳 上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。