贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初11388号 原告：重庆点滴物业管理有限责任公司，住所地：重庆市巴南区李家沱正街169号商3，统一社会信用代码：915001136965692612。 法定代表人：于新，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：汪春梅（特别授权），该公司员工。 委托诉讼代理人：张庆敏（一般授权），该公司员工。 被告：熊昌德，男，1977年1月16日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告重庆点滴物业管理有限责任公司（下称“点滴物业公司”）与被告熊昌德物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告点滴物业公司的委托诉讼代理人汪春梅，被告熊昌德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告点滴物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业管理服务费，共计人民币1508.4元，欠费明细如下:从2018年1月2日起至2019年4月1日，共 15个月的物业服务费，每月100.56元(建筑面积100.56㎡×1元/月)合计为:1508.4元；2.除渣费:100.56㎡×5元每平方，合计人民币为:502.8元；3.此案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:被告系原告管理的毕节市七星关区金源达时代广场C2-12-A1室业主，从2018年1月2日起，被告一直未按照合同约定向原告缴纳物业管理服务费及装修除渣费其他相关费用。截止2019年4月1日，被告共欠缴物业管理服务费共计人民币1508.4元，装修除渣费共计人民币502.8元，未缴费一共合计人民币2011.2元。原告多次催收均遭到被告拒绝。为维护原告的合法权利，特依法向法院提起诉讼，恳请依法公正审理，支持原告的诉讼请求。 被告熊昌德答辩称：原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据。第一、点滴物业公司未尽到管理小区的义务，未规划停车场，导致车辆乱停放现象严重，设的临时停车场缺乏有效管理，经常出现堵塞出口的现象，给业主出行带来了极大的不便。更有业主车辆被人为碰撞、刮花、恶意喷漆等物业的管理疏忽导致业主财产损失。第二、小区存在安全隐患，高空抛物现象时有发生，严重威胁业主生命安全，小区的防盗措施也不够完善，各出入口均未安装监控器，小区大门形同虚设。临近2019年春节，C3栋有人坠楼身亡，给业主们的人生安全以及财产安全带来了隐患。第三、在上述情形产生的情况下，我方自然有权拒绝原告继续提供的任何服务，且我方与原告在2018年至2019年之间从未签定过任何一份《物业管理服务合同》，故双方不存在任何合同法律关系，自然不存在拖欠物业费的问题，对我方业主无约束力。此间原告的行为性质是强制服务。如果原告持有经我方签名盖手模的合同文本，请立即向法院提供且2018年以来，原告不但没有与我方协商并改善服务质量和态度，反而张贴所谓欠费业主名单泄漏业主重要私人信息等各种违法违规手段催交所谓的物业费。第四、原告在多次催缴物业费张贴所谓欠费业主名单泄漏业主重要私人信息等各种违法违规于段催交所谓的物业费。第五、原告管理过程中未尽到应尽的管理义务，小区楼道堆满杂物，生活垃圾，甚至发出阵阵恶臭严重影响居民生活。电梯内贴满广告看起来极其不美观，小区临时停车场更是被各种生活垃圾，以及装修垃圾堆满，以至于很多业主没地方停车，所以各位业主一致通过以拒缴物业费的方式与原告抗衡。第六、物业没有维护小区周边的环境，小区门口摊贩成群，有的甚至摆到小区人行横道，每天早上卖早餐摊贩六点就开始摆摊设点，声音较大，以及炸油条的油烟对环境造成污染，业主在家也能闻到油烟的味道严重影响业主居住环境，以及扰民。物业也未对业主财物起到看管作用，导致放在保管处的包裹等物品遗失现象严重。商品房买卖合同上是新进物业公司，但点滴物业公司来服务，如果是合理的，我们业主也是赞同的，但应该比新进物业公司做得更好。但是物业服务不到位，物业收取停车费但车辆经常出现刮擦，电梯堆放杂物。不是不交物业费，是物业服务不到位，尽可能协商处理，今年该交的交，如果物业不改进，下年业主将行使自己权利。综上所述，我方有充分理由和证据，有足够法律依据对原告的缴费诉求进行拒绝，并保留对原告进行反诉的权利。但不拒绝原告主动提出的我方可以接受的协商方案。如果承认自己存在违约和过失，我方可以考虑补交一定的卫生管理费。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：贵州金源达房地产开发有限公司系毕节市七星关区金源达时代广场C栋的建设单位。2017年11月30日，以贵州金源达房地产开发有限公司为甲方，原告点滴物业公司为乙方，双方签订《贵州省毕节市七星关区金源达时代广场C栋前期物业服务合同》约定：“甲方选聘（委托）乙方对毕节市七星关区金源达时代广场C栋进行前期物业服务管理。乙方提供的物业服务应达到中国物业管理协会制订《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》三级标准，提供的物业服务管理包括以下内容：（一）物业共用部位的日常维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备(电梯、消防等)的日常维修、养护、运行和管理；（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、倾倒及雨、污水管道的疏通；（四）配套设施的维修养护和管理；（五）公共绿地的养护和管理；（六）交通与车辆停放秩序的管理；（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。甲、乙双方选择物业服务费用包干制，物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积全额交纳，高层住宅的标准为1.00元/月?平方米。物业服务费用按年交纳，业主在办理接房手续时应按甲方通知的接房时间应一次性缴纳当年一年的物业服务费。合同还就物业的经营与管理、承接验收、使用与维护等进行了约定。”合同签订后，原告入驻金源达时代广场C栋提供物业服务。被告熊昌德系毕节市七星关区金源达时代广场C2栋12楼A1号房的业主，所住房屋建筑面积为100.56平方米。2018年1月2日至2019年4月1日期间，被告未支付给原告物业服务费。原告诉请被告支付物业费及除渣费，被告认为原告存在未尽管理义务等问题，不应交纳物业费及除渣费。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，贵州金源达房地产开发有限公司与原告点滴物业公司签订《贵州省毕节市七星关区金源达时代广场C栋前期物业服务合同》，由原告为毕节市七星关区金源达时代广场C栋小区业主提供物业服务，被告熊昌德作居住在该小区C2栋12楼A1号房的业主，该合同对其具有法律上约束力，原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。被告提出原告与其未签订物业管理服务合同，双方不存在合同法律关系的抗辩主张，本院不予采纳。2018年1月2日至2019年4月1日期间，被告未支付的物业服务费为1508.4元（100.56平方米×1.00元/月?平方米×15月）。但是，根据前期物业管理服务合同的约定原告提供的物业服务存在一定问题，例如：车辆停放秩序的管理不规范，物业公共部位和相关场所的清洁卫生及垃圾收集清运不及时等。因此，结合本案合同的履行情况，对原告诉请被告支付的物业服务费，本院予以支持1357.56元（1508.4元×90%）。对于原告诉请被告支付除渣费的诉请，原告未举证证明其与被告之间存在除渣费的约定，也未举证证明其另行为被告提供了装修垃圾处理服务。故对原告提出的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告熊昌德于本判决生效之日起十日内支付原告重庆点滴物业管理有限责任公司2018年1月2日至2019年4月1日期间的物业管理服务费1357.56元； 二、驳回原告重庆点滴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告熊昌德负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇一九年十一月二十五日 书记员  胡晨