广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂07民终1209号 上诉人（原审原告）：广西某某房地产开发有限公司，住所地：钦州市水东路，统一社会信用代码：9145XX。 法定代表人：杨某某，董事长 委托诉讼代理人：唐云，广西海湾律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西钦州某1商贸有限公司，住所地：钦州市南珠东大街，统一社会信用代码：9145XX。 法定代表人：黄某某，经理。 委托诉讼代理人：廖宁，广西众源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：申某某，女，汉族，1991年03月20日出生，户籍地：钦州市钦南区。 被上诉人（原审被告）：李某某，女，壮族，1975年02月09日出生，住所地：钦州市钦南区。 被上诉人申某某、李某某的共同委托诉讼代理人：张立慧，广西众源律师事务所律师。 上诉人广西某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）因与被上诉人广西钦州某1商贸有限公司（以下简称某1公司）、申某某、李某某租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初695号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年9月9日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。上诉人某某公司的委托诉讼代理人唐云，被上诉人某1公司的委托诉讼代理人廖宁、被上诉人申某某、李某某的共同委托诉讼代理人张立慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人某某公司上诉请求：一、撤销一审法院(2019)桂0702民初695号民事判决，改判1、被上诉人某1公司承担支付所欠上诉人的租金1088182元(租金计算至被上诉人某1公司实际腾退商场的2019年1月7日止)；2、被上诉人某1公司支付迟延支付租金的资金占用费分段计算为34266.80元。(暂计至2019年1月7日为止，以后依法以所欠租金1088182元计至实际清偿之日为止)。3、被上诉人某1公司应赔偿拆走未交回属上诉人所有权的配套商场的三台志高吊顶空调的损失32000元；二、判决上诉人不予退还被上诉人某1公司30万元合同履约保证金。三、被上诉人申某某、李某某对被上诉人某1公司上述债务承担连带清偿责任。四、本案的一、二审案件受理费、诉讼保全费由被上诉人共同承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，导致判决结果错误。（一）一审法院在租赁合同实际解除时间上认定错误，造成判决结果错误。1、上诉人与被上诉人某1公司于2017年6月22日签订的《海豚湾大厦商铺租赁合同》、《商场租赁合同解约换签补充协议》与一系列往来函件确认，租赁合同的实际解除时间认定为2018年11月5日错误，该租赁合同实际解除与退还租赁标的物的时间计算应为2019年1月7日，即双方发生争执终止经营的日期。2、从上诉人与被上诉人某1公司一系列往来函件确认，把2019年1月7日，即双方发生争执终止经营的最后日期作为被上诉人某1公司所欠租金数额1088182元。3、根据双方2017年6月22日《商场租赁合同解约换签补充协议》第三条规定“被上诉人……提前解约必须提前三个月向上诉人申请，方可解约”。该租赁合同以实际解除与退还租赁标的物的时间计算应为2019年1月7日。（二）一审法院认定被上诉人某1公司所欠上诉人租赁合同租金事实与计算错误，造成判决扣减数额结果错误。被上诉人某1公司所欠上诉人租赁合同租金为1088182元的事实与计算：1、根据双方签订的《海豚湾大厦商铺租赁合同》与《商场租赁合同解约换签补充协议》，租赁合同租金租期计算起止为：（1）2017年4月27日至2017年5月26日己交154740元(依据2017年6月22日《商场租赁合同解约换签补充协议》第七条规定“本月不优惠，乙方必须足额缴交给甲方”，2017年5月15日、7月24日、8月22日、9月11日共计4次支付租金共计228768元；157470元为2017年4月27日至2017年5月26日租金；74028元为共代付前任租赁合同人所欠上诉人租金后，其与上诉人所签合同生效要件，根据上诉人与被上诉人某1公司商定，不计算在其租赁合同总额内。（2）2017年5月27日至2017年12月19日共6个月24天，(依据2017年6月22日《商场租赁合同解约换签补充协议》第七条规定：“乙方先付清半年租金优惠一个月租金”，被上诉人某1公司应交给上诉人租金为：154740元×6月=928440元，24天=(154740元÷30天)=24天×5158元=123792元，合计为：1052232元；根据上诉人与被上诉人某1公司商定：此6个月24天租金只收773700元，其余1052232元-773700元=278532元优惠及后不再收取。（3）2017年12月20日至2018年6月19日，被上诉人某1公司应交给上诉人租金为：154740元×6=928440元，被上诉人某1公司已交租金为：866700元，尚欠上诉人租金为：928440元-866700元=61740元。（4）2018年6月20日至2018年12月19日，被上诉人某1公司应交给上诉人租金为：154740X6=928440元，尚欠上诉人租金为：928440元。（5）2018年12月20日至2019年1月7日，被上诉人某1公司应交给上诉人租金为：19天=(154740元÷30天)=19天X5158元=98002元。2、实际计算结果，被上诉人某1公司尚欠上诉人租金为/61740元+928440元+98002元=1088182元。（三）被上诉人某1公司赔偿拆走上诉人所有权的配套商场的三台志高吊顶空调损失32000元。被上诉人某1公司交回租赁标的物己无三台志高吊顶空调，应承担交回责任或按原价支付。(同时人为造成损坏上诉人的商场供电配套设施等遗留问题诉人依法保留另案处理索赔权利。)（四）被上诉人某1公司依法承担向上诉人支付迟延支付租金的资金占用费分段，按年息6%暂计算至2019年1月7日为止为34266.80元，以后依法计至实际清偿之日为止。1、从2017年12月20日起计至2019年1月7日止，共计365天＋7天=372天，按欠款基数61740元×6%/年息×372天=0.0001643元/天息×61740元×372天=3773.53元。2、从2018年6月20日起计至2019年1月7日止，共计180+18天=198天，按欠款基数928440元×6%/年息×198天=0.000164元/天息×928440元×198天=30203.45元。3、从2018年12月20日起计至2019年1月7日止，共计18天按欠款基数98002元×6%/年息×372天=0.0001643元/天息×98002元×18天=289.83元。合计：3773.53元+30203.45元+289.83元=34266.80元。4、2019年1月7日后以拖欠的租金基数1088182元计算资金占用费，以6%/年息至实际清偿完毕之日为止)。合计为：1088182元+32000元+34266.80元=1154448.80元。二、上诉人不予退还被上诉人某1公司300000元合同履约保证金。（一）根据双方签订的《海豚湾大厦商铺租赁合同》第十条“合同终止与解除”中明确约定：“因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还合同履约保证金及乙方已交纳的其他款项”；（二）根据《中华人民共和国合同法》第116条：“……可选适用定金条款”；（三）双方签订的《租赁合同》第五条“合同履约保证金”中明确约定：“被上诉人缴纳的300000元合同履约保证金，因其严重违约不按交纳租金导致上诉人被迫解除合同，依合同约定上诉人有权不返还。”一审法院不予支持错误。该履约保证金不仅具备补偿性，还具备惩罚性，合同履约保证金不予退还。三、请求二审法院依法判决被上诉人申某某、李某某对被上诉人某1公司上述债务承担互为连带清偿责任。根据《中华人民共和国公司法》第二十条第一款、第三款规定，本案明为被上诉人某1公司签订合同与经营，实为被上诉人申某某、李某某并未分清公司与个人资产，且所付租金均为李某某个人账户所支出，其延缓股东交纳100万注册资金的行为，导致公司欠租金主因，应由被上诉人申某某、李某某对被上诉人某1公司上述债务承担连带清偿责任。被上诉人李某某作为被上诉人某1公司的实际控制人，与被上诉人某1公司构成财产和人格混同，应对公司债务承担连带责任。请求二审法院查清事实，依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人某1公司答辩称，1、关于双方合同解除时间，原审判决已经确认的时间为2018年11月5日；2、某1公司没有拖欠上诉人的租金，不需要进行支付，包含利息；3、由于双方解除合同的原因在上诉人的根本违约行为，因此，上诉人应该退还某1公司30万元保证金；4、被上诉人申某某和李某某作为公司的股东，已经履行了出资义务，并且，没有以股东身份损害公司利益，也没有出现个人与公司财产的混同，不应对公司债务承担连带责任。 被上诉人申某某、李某某答辩称，1、被上诉人申某某、李某某不应该承担清偿责任。理由是第一，根据公司法第3条第二款规定，股东出资期限是股东内部自行约定，不违反法律规定。本案中，被上诉人申某某、李某某在约定认缴期限内缴纳了出资额，因此，不应该对公司债务承担连带责任；2、被上诉人李某某不存在个人财产与公司财产混同情况，上诉人认为违反公司法规定没有理由，不应对公司债务承担连带责任；3、根据公司法216条的规定，实际控制人不是公司股东但是实际支配公司的人。本案中，被上诉人李某某是股东身份，不能成为实际控制人，上诉人主张被上诉人李某某是公司实际控制人没有事实和法律依据。 某某公司向一审法院起诉请求：一、确认原告与被告某1公司签订的《海豚湾大厦商铺租赁合同》（合同编号：85-1-2-3）和《商场租赁合同解约换签补充协议》于2018年10月19日解除；二、判决被告某1公司立即向原告支付租金1088182元（租金计算至实际腾退商场的2019年1月7日）；三、判决被告某1公司向原告支付租金的违约金（违约金以截止2018年10月19日拖欠的租金680700元为基数，按年利率24%计算，从2018年9月20日起计至实际清偿之日止）；四、判决被告赔偿拆走原告的四台志高吊顶空调损失32000元；五、判令被告申某某在未出资本息范围内（未出资额20万元，利息自2017年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际支付之日）对上述被告某1公司上述债务承担连带赔偿责任；六、判令被告李志娟在未出资本息范围内（未出资额30万元，利息自2017年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际支付之日）对上述被告某1华公司上述债务承担连带赔偿责任；七、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年5月23日李某某受被告公司的委托向原告交纳合同履约保证金30万元。2017年5月25日，被告某1公司委托李某某代表被告公司与原告签订租赁合同，并于2017年6月22日，原告与被告某1公司签订《海豚湾大厦商铺租赁合同（合同编号85-1-2-3）》和《商场租赁合同解约换签补充协议》，约定如下：原告同意将原与聚百惠公司签订的《海豚湾大厦商铺租赁合同（合同编号85-1-2-3）》换签给被告某1公司，被告某1公司同意换签上述合同；被告某1公司租赁原告位于海豚湾大厦二、三层，面积7737.12平方米作商场经营使用，租赁期限为10年，其中：2016年8月20日至2018年8月19日租金按20元/㎡计算，月租金154740元；2018年8月20日起至2019年8月19日止租金按26元/㎡计算，月租金201165元。租金按每半年为一个计租期，被告应在每一个计租期结束前一个月内向原告支付下一个月租金，如被告逾期支付租金，应按支付租金数额的日万分之十计收违约金，逾期支付租金超过30日，并经原告书面通知后仍不支付的，原告有权单方解除合同。合同签订后，原告依约定履行了合同义务。2018年9月7日，原告致函被告某1公司，认为被告截止2018年9月19日拖欠租金605460元，限被告于2018年9月19日付清欠款，否则原告将解除合同，并强制将商铺内的财物搬出。2018年9月21日，原告再次向被告公司发出《再次告知函》，重复强调上次函告内容。2018年9月28日，原告向被告发出《催告函》，认为被告某1公司截止2018年9月19日，尚欠租金585460元未付，经催告后，仍没有履行合同义务，已经构成严重违约，因此决定解除双方之间的合同，并收回商铺。同时，不再返还合同履约保证金30万元和其他交纳的费用，并按合同约定日万之十计收违约金。2018年10月19日，原告向被告某1公司发出《关于终止的通知》，认为被告截止2018年10月19日，尚欠租金740200元，被告的行为已经构成严重违约和抗租的事实。为此，决定于2018年10月19日终止合同，按合同约定不再返还合同履约保证金30万元，通过起诉方式追收欠款并按日万之十计算违约金，并在接到通知之日起七日内清理商场物品，交回商场。被告某1公司接到原告2018年10月19日通知后，于2018年10月23日复函原告，认为租金需等双方财务对账后再确定，拒绝接收调解不符合事实，由于经营问题造成拖欠租金但被告未按约定支付租金，且由于小区火灾等原因影响经营，保证在2019年1月底前结清欠款。2018年10月26日原告对被告的回函作出复函，要求被告公司须在11月10日前缴付租金20万元，其中2018年10月30日前至少交12万元，否则原告将按10月19日的《通知》执行，所欠租金在11月30日前付清，否则按10月19日《通知》执行，同时须书面确认今后租金按月交纳，否则原告马上终止合同。被告某1公司2018年10月30日告知原告可用借款9万元及利息来抵顶部分租金。2018年11月5日，原告用汽车封堵被告某1公司经营的商场大门，并停止被告某1公司租赁商场的用电和用水，要求被告公司履行支付租金义务。2019年3月5日钦南区水东街道办人民调解委员会问题出情况说明，被告某1公司于2018年11月6日要求钦南区水东街道办人民调解委员会调解与原告之间的租赁纠纷。水东调解委员会分别于2018年11月8日和2018年12月6日组织双方进行调解，原告同意被告在2018年12月31日前清场，但某1公司没有在此期限内清场。原告于2019年1月4日和1月7日分别向被告某1公司发出《关于关闭商场的通知》，决定从2019年1月4日决定关闭商场，并在未经原告许可的情况下不能进入商场，处理物品。同时，2019年1月7日原告在水东司法所工作人员的陪同下，对被告租赁的商场进行了封闭并对现场情况进行了记录，发现原有的四台志高吊顶空调拆走并将供电线路破坏。双方为此产生纠纷。为此，原告遂诉至法院要求予以解决。 另查明，原告于2017年5月27日向被告发出《付款委托书》，委托公司出纳董莹莹经个人帐户代收租金。2017年9月11日，原告向被告公司借款9万元用于归还商场中央空调欠款，按月息3600元计算，并由被告某1公司直接支付给南宁市零度冷气设备有限公司。2018年1月19日，原告与被告某1公司和南宁市零度冷气设备有限公司三方达成协议，由某1公司从应付原告租金中，向南宁市零度冷气设备有限公司支付设备费410002元。原告确认截止2018年11月4日被告公司委托李某某向原告支付1869166元（包含借款9万元和利息3600元）。2017年6月19日，被告某1公司致函给原告，要求将商场电费电表由原告名下转为被告公司名下。但原告没有将商场电表名称变更至被告名下，被告已经预存电费，双方确认截止2019年3月11日电表预存电费余额为103383.86元。 再查明，被告某1公司注册资本为人民币100万元，被告申某某、李某某系被告某1公司的股东，分别占公司股份20%、80%。被告某1公司于2017年6月10日召开股东会，并作出股东会决议，同意注册资本认缴的截止日期变更至2018年12月31日前。2018年12月26日，被告申某某向被告某1公司交纳了股金20万元。李某某分别于2017年6月29日交纳股金25万元，2017年12月29日交纳股金25万元，于2018年1月9日交纳股金25万元，于2018年12月25日交纳股金5万元。 在庭审过程中，双方确认租赁合同于2018年11月5日解除。 本案在审理过程中，经多次主持组织调解，双方无法达成一致意见。 一审法院认为，双方争议的焦点问题为：一、对于本案合同解除时间的认定问题；二、对于被告某1公司实际尚欠原告租金多少的问题；三、对于原告主张的违约金问题；四、对于原告主张空调损失的赔偿问题；五、对于原告主张被告申某某、李某某对被告公司的债务承担连带责任问题。 一、对于本案合同解除时间的认定问题。某某公司与被告某1公司之间签订的《海豚湾大厦商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。双方庭审中自愿确认合同解除时间为2018年11月5日，本院予以确认。 二、对于被告某1公司实际尚欠原告租金多少的问题。首先，被告某1公司应交纳租金的期间。对于原告主张租金应计算至2019年1月7日商铺封闭时止，但由于原告于2018年11月5日起就通过采取封堵大门，停水、停电等方式，致使被告某1公司实际无法继续经营商场，故从2018年11月5月起至2019年1月7日期间，由于原告的原因致使被告没有正常使用租赁物，且合同解除后，被告搬离租赁商场亦需要相应时间，故根据公平原则考虑，应从2018年11月5月起至2019年1月7日期间的场地占用费应给予免除。综上，被告某1公司应交纳租金的期限应计算至2018年11月4日止。 再者，被告某1公司依约应交纳的租金数额问题。被告辩称由于原、被告口头协议约定减免被告四个月租金，从2017年4月27日起至2018年11月4日，应付租金为2276492元。原审法院认为，2017年5月31日《收据》上标注的“请在2017年12月27日前交下一期租金”只表明原告同意从2017年12月27日起交纳下一个租期的租金，并没有证据佐证原、被告口头协议约定减免被告四个月租金。故对被告的辩称，因没有事实依据，不予采纳。经双方确认，被告交纳租金为1869166元，其中：2017年4月26日前租金74026元已于2017年5月15日交纳；2017年4月27日至2017年5月26日租金154740元，原告确认被告于2017年7月24日转入3万元、于同年8月22日转入6万元、于9月11日转入64740元；2017年5月27日起至2017年12月26日租金，被告于2017年5月27日支付33万元、2017年5月31日支付443700元，根据合同约定原告给予减免一个月，因此方双方确认该期租金已交纳完毕。从2017年12月27日起至2018年6月26日的租金，原告认为因被告没有一次性交纳，而是采取按月交纳，故原告不予减免一个月租金，被告应付租金为928440元。由于根据双方协议中约定，被告代付原告中央空调货款565002元及出借9万元给原告等行为来看，被告事实上是按季度支付租金的，因此，依合同约定原告应给予被告一个月租金减免，即被告应付租金为154740×6-154740=773700元。2018年6月27日至2018年11月4日的租金为154740×4+（154740/30×9天）=665382元。至此，被告尚欠原告2018年6月27日至2018年11月4日的租金（74026-154740-773700-773700-665382）-1869166=572382元。 最后，对于原告主张被告某1公司所交的履约保证金30万元不予退还给被告的主张问题。根据双方合同约定，在被告公司未能如约定交纳租金或水、电等能源费时，原告有权从合同履约保证金中直接抵扣或扣罚，被告应在原告通知后五个工作日内补足履约保证金。因此，双方合同上约定的履约保证金的性质实际上就是为了保证被告公司履行合同，支付租金或水电费用，故原告主张该保证金不予退还，于法无据，予不予支持。原告借到被告公司的9万元何时抵扣的问题，根据合同法规定，当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。在本案中，原告主张该借款已于2017年9月20日抵扣应付租金，因为2017年9月11日发生借款时，已经明确借款9万元支付月息3600元，被告再代付空调款15万元，被告于2017年9月11日实际只支付1140元，为此原告提供2017年9月11日的网上银行电子书回单予以佐证，综合双方提交的证据及交款情况，原告所陈述内容是符合客观事实的，即该款已作为支付2017年12月27日起至2018年6月26日期间的应付租金，予以采信。由于租赁商场的电费系被告某1公司预存，故在合同解除后，被告某1公司有权主张原告予以返还，或用于抵扣应付租金等到期债务。因此，被告某1公司主张原告返还截止2019年3月11日止的预存电费103388.86元用于抵扣租金，原告没有异议，予以支持。综上所述，被告某1公司截至2018年11月5日止实际尚欠租金为（572382元-300000元-103388.86元）=168993.14元。 三、对于原告主张的违约金问题。根据双方约定，每半年支付一次租金，逾期租金支付依约定按应支付租金数额的日万分之十计收违约金，现原告自愿变更按年利率24%计算，没有违反法律规定，予以准许。根据原告提交的网上银行电子书回单上记载的款项支付情况，截止2018年6月26日前被告应付租金已经支付完毕，被告从2018年6月27日起交纳下一个租期租金，但被告没有依约交纳，已经构成违约，故应承担相应违约责任。而被告支付的保证金其目的就是为了保障租金的支付，因此，原告应在扣除保证金后，对不足部分可要求被告承担违约责任。现原告主张从2018年9月20日计算被告违约金，至2018年9月20日被告尚欠租金为631882元。因此，在扣除保证金后，被告尚欠租金331882元。故原告主张计算违约金计算方法如下：均按年利率24%计算，其中从2018年9月20日起计至2018年10月19日止，以欠款331882元为基数，违约金为6416.39元；从2018年10月20日至2018年10月23日，以欠款281882元为基数，违约金为563.76元；从2018年10月24日起至2018年10月29日，以欠款277382元为基数，违约金为924.61元；从2018年10月30日至2018年11月4日，以欠款272382元为基数，违约金为907.94元；从2018年11月5日起计至还清之日止，以欠款168993.14元为基数计算。 四、对于原告主张空调损失的赔偿问题。由于原告采取断水断电、封堵大门等方式强行终止双方合同的履行，致使从原告采取断水断电、封堵大门至被告搬离商铺期间，不管是被告还是物业部门都不能对商场实际有效管理，商场管理处于失控状态，原告对此应负主要责任。而在此期间，原告认为商场内的空调被被告拆除，但原告并没有提供相应充足证据予以佐证，原告对其主张应承担相应举证不能的不利后果，故对原告该请求，因无事实依据，不予支持。 五、对于原告主张被告申某某、李某某对被告公司的债务承担连带责任问题。实质是否认某1公司的法人人格，公司人格独立，股东承担有限责任是公司法的基本原则，而公司法人人格否认是一种例外原则。关联公司人格混同的实质因素在于关联公司之间的财产归属不明，股东财产与公司财产难以区分，严重影响公司对外清偿债务能力并损害债权人利益。在无明确的人格混同的事实情况下，不宜否认公司的独立人格。现某1公司虽然停止经营，但仍处于在业状态，未进入破产清算程序，原告也未能举证证明公司股东申某某、李某某存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害其利益的行为，现原告突破合同相对性原则要求申某某、李某某对公司债务承担连带清偿责任，于法无据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决： 一、确认原告广西某某房地产开发有限公司与被告广西钦州某1商贸有限公司签订的《海豚湾大厦商铺租赁合同》（合同编号：85-1-2-3）和《商场租赁合同解约换签补充协议》于2018年11月5日解除；二、被告广西钦州某1商贸有限公司偿还原告广西某某房地产开发有限公司租金168993.14元及违约金（计算方法：至2018年11月4日截止的违约金为8812.7元，从2018年11月5日起计至还清之日止，以欠款168993.14元为基数，按年利率24%计算）；三、驳回原告广西某某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15528元，诉讼保全费5000元，合计20528元，由原告广西某某房地产开发有限公司负担17410元，由被告广西钦州某1商贸有限公司负担3118元。 二审中，各方当事人没有提交新的证据。 二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人某1公司是否欠付租金，应如何计算；二、被上诉人某1公司是否应支付迟延支付租金的资金占用费；三、上诉人请求不予退还履约保证金是否成立；四、上诉人请求赔偿空调损失是否有事实依据；五、被上诉人申某某、李某某是否应对公司债务承担连带清偿责任。 一、关于租金问题。本案租金的计算，应依据上诉人与被上诉人某1公司签订《海豚湾大厦商铺租赁合同》、《商场租赁合同解约换签补充协议》约定的租赁时间（起租及解除时间）、应交租金、已交租金（包括约定的优惠）进行认定。补充协议约定，2016年5月5日至2017年4月27日期间的租金，属原租赁人聚百惠公司经营期间由被上诉人某1公司付清，2017年4月27日至5月26日的租金按原合同约定不优惠。同时约定被上诉人某1公司一次性付清六个月租金优惠5%，并送一个月，按六个月为一个计租期，每个计租期结束前一个月向上诉人支付下一个计租期的租金。租赁期从2017年4月27日至2027年4月26日。 上诉人提交的《海豚湾大厦商场（超市）租金收付情况》，经各方庭审质证，对租金交付的时间、数额无异议。收付情况表证实，被上诉人某1公司于2017年5月23日交押金300000元，2017年5月27日、5月31日分二次付租金773700元，上诉人按约定的租金优惠条件，租金优惠5%，送一个月租金，确认被上诉人某1公司已付清至2017年12月19日租金。按合同约定，2017年12月20日至2018年6月19日的租金928440元，被上诉人某1公司应于计租期结束前一个月即2017年11月10日向上诉人一次性支付下一个计租期的租金，才能按合同约定优惠条件计租。在此之前，上诉人在2017年9月11日向被上诉人某1公司借款90000元，约定月息3600元。2017年5月31日，被上诉人某1公司代上诉人支付空调欠款443700元，按双方约定，应作为租金计算。被上诉人某1公司2017年11月10日前，已向上诉人交付租金533700元，被上诉人某1公司并未一次性支付下一个计租期应交租金928440元。因此，依据合同约定，不应享受优惠条件。被上诉人某1公司在2018年6月19日前，分五次交纳租金133000元。该计租期内合计缴纳666700元。2017年9月11日借款90000元，至2018年6月11日，共9个月，月息3600元，利息为32400元，借款及利息应作为当期租金。该计租期实欠租金计算为：928440元-443700元-133000元-90000元-32400元=229340元。2018年6月20日至一审确认合同解除的2018年11月5日，共四个半月，每月租金为154740元，共696330元。被上诉人某1公司从2018年7月14日至10月29日分十笔交纳租金为229500元，欠租金466830元。 2018年11月5日至2019年1月7日期间租金确认问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，造成合同无法履行，主要责任在被上诉人某1公司迟延履行主要债务（交纳租金），经上诉人多次催告后在合理期限内仍未履行，致使不能实现合同目的。上诉人于2018年10月19日向被上诉人某1公司发出《关于终止的通知》，决定解除《租赁合同》，在收到通知七日内收回商场。同年11月5日，双方确认解除合同。上诉人解除合同的行为，符合法律规定。被上诉人某1公司收到通知后，并没有按要求缴交租金，也没有按通知要求撤离。上诉人采取封堵大门，停水、停电等方式，目的是迫使被上诉人某1公司尽快撤离商场，减少租金损失。在此其间，因上诉人的行为致使被上诉人某1公司无法正常经营，双方均有过错，应各自承担相应责任。被上诉人某1公司全部撤离时间为2019年1月7日。在此期间造成上诉人租金损失，上诉人与被上诉人某1公司各自承担50%的责任。2018年11月5月起至2019年1月7日期间共二个月二日，租金为：154740元/月×2月=309480元，154740元/月÷30日×2=10316元，共319796元，由被上诉人某1公司承担50%为159898元。被上诉人某1公司应支付给上诉人租金共计：229340元+466830元+159898元=856068元。 二、关于迟延支付租金的资金占用费问题。被上诉人某1公司拖欠上诉人租金，上诉人于2018年9月7日向被上诉人某1公司发出《告知函》，向被上诉人某1公司催缴租金，限于9月19日缴清，并要求被上诉人某1公司承担违约责任。因此，被上诉人某1公司应从2018年9月20日起对欠租金承担违约责任，按年利率24%计算违约金。被上诉人某1公司2018年6月19日前欠租金229340元，2018年6月20日至2018年9月20日，共三个月，租金为464220元，减除在此期间支付的租金230000元，为234220元，两项合计为463560元，从2018年9月20日起计至2018年11月5日，共一个月十五日，违约金为13906.8元。2018年9月21日至2018年11月5日，时间一个月十五日，租金为共232110元，扣除此期间被上诉人某1公司支付租金9500元，实欠租金222610元，加上原欠租金463560元，共686170元，至2019年1月7日，时间为二个月三日，违约金为28819.14元。2019年1月8日起至还清之日止，以实际欠款为基数计算。 三、关于履约保证金认定问题。双方签订的《海豚湾大厦商铺租赁合同》约定，在被上诉人某1公司未能如约定交纳租金或水、电等能源费时，上诉人有权从合同履约保证金中直接抵扣或扣罚，不足部分有权追索。被上诉人某1公司应在接到通知后五个工作日内补足履约保证金，逾期未予补足的，有权收取延迟履行违约金，违约金按延迟付款金额每日千分之三计算，至付清欠款时止。2018年9月7日，上诉人向被上诉人某1公司发出《告知函》，向被上诉人某1公司催缴租金，同时要求被上诉人某1公司承担违约责任。此后，上诉人多次发函给被上诉人某1公司催缴租金，直至通知被上诉人某1公司解除合同，上诉人未有从保证金中直接抵扣租金。依据合同约定，合同解除后，保证金应直接抵扣租金，不足部分延迟履行违约金按上诉人请求变更的年利率24%计付。因此，被上诉人某1公司交纳的履约保证金300000元，在合同解除后，抵扣租金。 四、关于空调损失赔偿问题。2018年11月5日至2019年1月7日期间，被上诉人某1公司虽然无法正常经营，但被上诉人某1公司一直在进行商场清退工作。上诉人提交的《人民调解记录》、钦州市水东街道人民调解委员会出具的《调解情况说明》证实，被上诉人某1公司承诺在2018年12月31日前清场，并且调解委员会协调清场时间至2019年1月7日。因此，在清场期间，商场应由被上诉人某1公司控制使用。同时《调解情况说明》证实，商场三楼有四个空调位置空出及供电线路（电缆）剪断、破坏、拆除的现象。因此，商场内空调被拆除，在被上诉人某1公司商场清场期间被拆除而造成的损失，应由被上诉人某1公司赔偿。鉴于上诉人提供的证据无法证实空调价格，本院酌情由被上诉人某1公司赔偿20000元。 五、被上诉人申某某、李某某是否应对公司债务承担连带清偿责任问题。《中华人民共和国公司法中华人民共和国公司法》第二十八条第一款：“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。”依本法的规定，对有限责任公司，股东在公司设立时，就应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。有限责任公司股东出资义务的履行原则有两项：一是足额履行，二是按期履行。本案中，被上诉人某1公司章程约定对股东认缴的出资额为1000000元，其中李某某为800000元，申某某为200000元，出资时间为2017年7月30日前缴足。同年6月10日，经股东会议决定，认缴的出资额时间变更至2018年12月31日。李某某于2017年6月29日以投资款方式转入公司250000元、同年12月29日转入250000元、2018年1月9日转入250000元、同年12月25日转入50000元，申某某于2018年12月26日转入公司投资款250000元。从股东李某某、申某某认缴的出资额及时间，已按决议的约定，足额缴纳出资额，但被上诉人某1公司并未向股东签发出资证明书。《中华人民共和国中华人民共和国公司法》第二十条：“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”依本法规定，只有当公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，才应对公司债务承担赔偿责任。股东依法履行出资义务，无虚假出资行为，也无事后抽逃出资的行为，不存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害债权人利益的主观过错和侵权行为。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，公司以其全部财产对公司债务承担责任。股东与公司均为独立的法人，二者在法律地位上是平等的民事主体，并非内部与外部的关系。 本案中，被上诉人某1公司股东事后是否存在抽逃出资的行为，因某1公司目前并未解散，未进行清算，本案无法确定。被上诉人某1公司拖欠上诉人租金，原因有多方面，股东延缓交纳注册资金只是其中之一。李某某从个人账户代被上诉人某1公司支付租金，上诉人对此也无异议。在某1公司未解散，未进行清算的情况下，上诉人在本案请求被上诉人李某某、申某某对某1公司债务承担连带责任依据不足，不予支持。 本案确认被上诉人某1公司欠付租金856068元，扣减交纳的履约保证金300000元、双方确认电表预存电费余额103383.86元，被上诉人某1公司实欠上诉人租金452684.14元，按年利率24%计算违约金。 综上所述，上诉人上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初695号民事判决第一项、第三项； 二、变更钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初695号民事判决第一项为：被上诉人广西钦州某1商贸有限公司偿还上诉人广西某某房地产开发有限公司租金452684.14元及违约金（计算方法：至2018年11月5日，违约金为13906.8元。至2019年1月7日，违约金为28819.14元；从2019年1月8日，以欠款452684.14元为基数，按年利率24%计算至还清之日止）； 一审案件受理费15528元，诉讼保全费5000元，合计20528元，由上诉人广西某某房地产开发有限公司负担10264元，被上诉人广西钦州某1商贸有限公司负担10264元；二审案件受理费15528元，由上诉人广西某某房地产开发有限公司负担7764元，被上诉人广西钦州某1商贸有限公司负担7764元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决 审 判 长 黄应锐 审 判 员 阮 真 审 判 员 何 海 二〇一九年十一月二十八日 法官助理 杨雯民 书 记 员 陆瑞丽