湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终3775号上诉人（原审被告）：蒋小军，男，1977年7月24日出生，汉族，居民，住永州市零陵区。委托诉讼代理人：唐一兵，永州市零陵区萍洲法律服务所法律工作者（特别授权）。被上诉人（原审原告）：永州伟光汇通古镇运营管理有限公司，住所地永州市零陵区萍阳南路西侧零陵古城游客接待中心。法定代表人：华凯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：满思思，女，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司，住所地永州市零陵区潇水西路南侧、萍阳南路西侧。法定代表人：吴玉胜，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王烈，男，系该公司人力行政经理（特别授权）。委托诉讼代理人：张红霞，湖南金州律师事务所律师。上诉人蒋小军因与被上诉人永州伟光汇通古镇运营管理有限公司、永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初1952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋小军上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、四项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与永州伟光汇通古镇运营管理有限公司（被上诉人一）不存在租赁关系，在一审中不能作为原告起诉上诉人，也不能追加当事人，更不能在开庭后申请追加永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司为共同原告，一审法院通知永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司参加诉讼并支持其诉请求属程序违法。2、被上诉人违约在先，上诉人不存在迟延支付租金的行为。上诉人已支付2018年5月1日至2019年4月30日的租金，2018年5月1日，古城处于试运营状态，不具备营业条件，被上诉人（被上诉人二）永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司对所有经营户作出了将合同起始日顺延至2018年7月1日的承诺，以后以此类推。因此被上诉人（被上诉人一）永州伟光汇通古镇运营管理有限公司2019年6月12日以上诉人逾期三十日不交租金为由发出解除合同通知书，并于6月14日提起诉讼，违背了“合同起始日顺延两个月”的承诺。3、被上诉人单方解除合同无任何法律和事实依据。涉案房屋在租赁期内变更所有权人。房屋所有权人陈海波、张平芳与被上诉人二签订授权租赁委托书的时间早于签订《商品房预售合同》的时间，该授权租赁委托书无效。因此，被上诉人二与上诉人之间租赁关系已于2018年1月15日终止，陈海波、张平芳与上诉人之间租赁关系2018年1月16日成立。因此，被上诉人二无权解除合同，也无权主张逾期违约金和五倍支付租金，更无权变更押金所有权。同时，被上诉人提出的违约金及五倍支付租金至交回房屋时止的主张，既是重复赔偿不存在的损失，又是赔偿未产生的、不确定的损失，严重损害了上诉人的合法权益。永州伟光汇通古镇运营管理有限公司、永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司辩称，1、依据现有法律规定，在一审追加当事人参加诉讼没有期限规定，不存在超出时效的问题，一审诉讼程序符合法律规定。2、一审认定事实清楚，根据合同约定，被上诉人不存在任何违约事项，相反上诉人违反约定，逾期不缴纳租金，同时聚众闹事，合同解除条件已成就。永州伟光汇通古镇运营管理有限公司向一审法院起诉请求：1.请求解除原告与被告之间的《零陵古城房屋租赁合同》；2.请求判令被告向原告支付违约金人民币10,000元；3.请求判令被告向原告交纳的押金人民币3000元归原告所有。永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司向一审法院起诉请求：1.请求确认原告与被告之间的《零陵古城房屋租赁合同》已解除；2.请求判令被告向原告支付违约金人民币10,000元；3.请求判令被告向原告交纳的押金人民币3000元归原告所有；4.请求判令被告按照约定租金的5倍向原告支付《零陵古城房屋租赁合同》解除之日（2019年6月12日）至被告返还房屋之日止的租金。一审法院认定事实：2017年11月29日，甲方原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司（出租方）、乙方被告蒋小军（承租方）及丙方原告永州伟光汇通古镇运营管理开发有限公司（管理方）共同签订编号041的《零陵古城房屋租赁合同》，约定甲方原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司将坐落在零陵古城A4-2面积为58.1㎡的一层商铺租给被告蒋小军。租期3年(2018年5月1日至2021年4月30日)，每年租金为22,369元，第二年度租金缴纳期限为2019年4月30日前，被告蒋小军租赁用途为经营便利店;合同第六条第四项载明：“甲方授权丙方按照本合同约定管理本商铺的相关租赁事项，包括但不限于代收租金、押金、滞纳金及相关费用，进行审批和具体管理，代为签署与租赁事项有关的补充协议等”。合同还约定原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司（甲方）及原告永州伟光汇通古镇运营管理开发有限公司（丙方）在以下情形下享有单方解除合同的权利:逾期缴纳租金达三十天以上;不服从原告永州伟光汇通古镇运营管理开发有限公司（丙方）的按商业市场管理规定进行的管理且滋事扰乱的等等。合同签订后，被告蒋小军向原告方支付了2018年5月1日至2019年4月30日的租金22,369元，原告方收了租金后于2017年11月29日当天向被告蒋小军出具了一张编号为04522852的增值税发票。2018年5月1日原告方将零陵古城A4-2商铺交付给被告蒋小军，2018年5月8日被告蒋小军在《五一试营业商家奖励领取明细表》上签字并领取了3888元奖励款。另查明，2018年1月13日原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司与零陵古城A4-2商铺的即将购买人陈海波、张平芳签订授权委托书，陈海波、张平芳授权原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司处理零陵古城A4-2商铺的出租工作，包括代为签署租赁合同、收取房租及处理房屋租赁期间发生的所有事宜。2018年1月15日原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司与陈海波、张平芳签订合同编号为：永零房商合20170075A4-2号《商品房（预）销售合同》，将零陵古城A4-2商铺出售给了陈海波、张平芳。2019年5月21日被告蒋小军在其承租的零陵古城A4-2商铺门前拉横幅，横幅内容为“一撑再撑，无法支撑，百家商铺请求免租”。后被告蒋小军未在2019年4月30日前支付第二年度的租金，原告永州伟光汇通古镇运营管理开发有限公司称接受原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司的委托，于2019年6月10日向被告发出解除合同的通知，被告蒋小军已签收解除合同通知书。被告蒋小军称原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司曾电话通知其前去办理合同起始租期延期2个月的相关事宜（即第一年租期为2018年7月1日至2019年7月1日，第二、三年度以此类推），虽被告蒋小军当时在外地未去办理，但被告蒋小军认为合同的起始租期应当延期两个月。被告蒋小军对原告发出的函告置之不理。原告无奈向法院提起诉讼，请求判如所请。一审法院认为,合法的租赁关系受法律保护。本案中，被告蒋小军向原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司租赁零陵古城A4-2商铺，双方签订了《零陵古城房屋租赁合同》，约定租期3年(2018年5月1日至2021年4月30日)。原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司将零陵古城A4-2商铺租赁给被告蒋小军后，被告蒋小军向原告方支付了第一年度即2018年5月1日至2019年4月30日的租金22369元，原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司也向被告蒋小军出具了发票。第一年度租期已过，按照合同约定，被告蒋小军有义务支付原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司第二年度（2019年5月1日至2020年4月30日）的租金，但被告蒋小军至今仍未向原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司支付租金，原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司于2019年6月10日向被告蒋小军发出解除合同通知书，被告蒋小军于2019年6月12日收到该通知。被告蒋小军与原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司之间的租赁关系明确且合法，依照双方签订合同的第四条第五项、第十一条的约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定，对于原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司要求确认原被告签订的《零陵古城房屋租赁合同》已解除、要求被告蒋小军向原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司交纳的押金3000元归原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司所有、要求被告蒋小军支付违约金10000元及要求被告蒋小军按照约定租金的5倍向原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司支付《零陵古城房屋租赁合同》解除之日（2019年6月12日）至被告蒋小军返还房屋之日止的租金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持；因原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司系零陵古城A4-2商铺的出租方，被告蒋小军系承租方。且该零陵古城A4-2商铺业主陈海波、张平芳只与原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司签订了授权委托书，委托原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司处理零陵古城A4-2商铺的出租工作，包括代为签署租赁合同、收取房租及处理房屋租赁期间发生的所有事宜。根据合同的相对性，对于原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司的全部诉讼请求，法院全部依法予以驳回；被告蒋小军辩称原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司曾电话通知其前去办理合同起始租期延期2个月的相关事宜，虽被告蒋小军当时在外地未去办理，但合同的起始租期延期了两个月，即第一年度的租期为2018年7月1日至2019年7月1日，第二、三年度的租期以此类推的抗辩意见，因被告蒋小军未向该院提交任何证据证明变更了其签订的编号为041的《零陵古城房屋租赁合同》上约定的起始租期，亦未向法院提交其他证据进行作证，故对于该抗辩意见该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条及第二百二十六条判决：一、本院确认原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司与被告蒋小军之间的《零陵古城房屋租赁合同》已解除；二、被告蒋小军向原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司支付违约金人民币10000元；三、被告蒋小军向原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司交纳的押金人民币3000元归原告原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司所有；四、被告蒋小军按照约定租金的5倍向原告支付《零陵古城房屋租赁合同》解除之日（2019年6月12日）至被告蒋小军返还房屋之日止的租金；五、驳回原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费125元，减半收取62.5元，由被告蒋小军负担。二审期间，永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司向本院提供了如下证据：一份零陵古城房屋委托管理合同书，拟证明陈海波、张平芳委托了伟光旅游公司与商铺出租相关的所有事宜。蒋小军对永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司提供的证据质证认为，对这份证据的三性均有异议。一、委托书在一审没有提出。在二审提出，本身就存在疑问，不符合常理。二、签订委托书是2018年1月13号。在签订购房合同是1月15号。委托在前，买房在后，没取得房屋所有权时无权委托伟光公司。对永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司提供的证据，本院认证如下，该证据拟证明的事实，一审已予以认定，属于重复举证，不予采信。本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实，法院予以确认。本院认为，本案争议焦点是原审判决涉案房屋租赁合同已解除并由上诉人蒋小军承担相应违约责任是否恰当。双方合同约定，上诉人应予2019年4月30日前交清2019年5月1日至2020年4月30日的租金，逾期交纳30天以上的，被上诉人可以解除合同。上诉人未在合同约定期限内交纳房屋租金，已构成违约，被上诉人依据合同约定解除涉案房屋租赁合同并无不当。上诉人上诉提出被上诉人对涉案房屋交纳租金的期限往后顺延了二个月，对此，上诉人未提供证据证实。上诉人虽提供了其他承租方交纳租金的期限可以往后顺延，但不能证实上诉人交纳租金的期限亦可以往后顺延，因此上诉人应承担举证不能的法律后果。上诉人未按合同约定支付租金，已构成违约，应当依据合同约定承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。一审法院已判决上诉人因违约承担了支付10,000元违约金及交纳的3000元押金不予退还的违约责任。合同解除后，被上诉人因上诉人逾期交还商铺的损失除了租金损失外，并无证据证实还有其他损失，因此合同约定按租金的五倍支付租金至返还房屋之日止过高，应予纠正。上诉人上诉提出“永州伟光汇通古镇运营管理有限公司与其不存在租赁关系，无权追加永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司为当事人，更无权在庭审闭庭后追加，一审同意其追加并支持其诉讼请求属程序违法”的上诉理由，本院认为，一审法院在开庭后同意永州伟光汇通古镇运营管理有限公司追加永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司为本案当事人虽有不妥之处，但《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定的程序违法，是指严重违反法定程序的情形，该追加并未对上诉人的实体权利造成影响，因此，上诉人该上诉理由，本院不予采纳。上诉人上诉还提出“一审查明，租赁期内房屋所有权人已变更为陈海波、张平芳，被上诉人无权解除合同，陈海波、张平芳授权租赁的委托书在房屋买卖之前，委托书无效，被上诉人更无权解除合同”的上诉理由。本院认为，房屋所有权人虽在租赁期间发生变更，但根据“买卖不破租赁”原则，房屋租赁合同对陈海波、张平芳继续有效，陈海波、张平芳委托被上诉人永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司处理房屋出租相关事项，授权委托书的时间虽然在房屋买卖合同签订之前，但授权委托行为约束的是永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司与陈海波、张平芳，而陈海波、张平芳对出租房屋及解除合同的相关事实一直未提出异议。因此，根据合同的相对性原则，上诉人该上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人蒋小军的上诉请求部分成立，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初1952号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项，即“确认原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司与被告蒋小军之间的《零陵古城房屋租赁合同》已解除；被告蒋小军向原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司支付违约金人民币10,000元；被告蒋小军向原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司交纳的押金人民币3000元归原告原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司所有；驳回原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司的全部诉讼请求”。二、变更湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初1952号民事判决第四项为：“上诉人蒋小军按照编号041的《零陵古城房屋租赁合同》约定向被上诉人永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司支付《零陵古城房屋租赁合同》解除之日（2019年6月12日）至上诉人蒋小军返还房屋之日止的租金”。三、驳回被上诉人永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费62.50元，上诉人蒋小军负担32.50元，被上诉人永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司负担30元；二审案件受理费125元，上诉人蒋小军负担65元，被上诉人永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司负担60元。本判决为终审判决。审 判 长 李振湘审 判 员 张海燕审 判 员 李秋云二〇一九年十一月二十七日法官助理 顾一秦书 记 员 吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。