广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终10419号 上诉人（原审被告）：张震秋，住南宁市良庆区。 上诉人（原审被告）：黄秋萍，住南宁市良庆区。 上诉人（原审被告）：黄少海，住南宁市良庆区。 上诉人（原审被告）：何焕炳，住南宁市青秀区。 上述四上诉人的共同委托诉讼代理人：陆忍，广西安信律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：覃秋，住南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：蒙英照，都安瑶族自治县法律事务中心法律工作者。 上诉人覃秋与上诉人张震秋、黄秋萍、黄少海、何焕炳因房屋租赁合同纠纷一案，均不服南宁市良庆区人民法院（2018）桂0108民初1454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法进行审理。本案现已审理终结。 上诉人张震秋、黄秋萍、黄少海、何焕炳上诉请求：1.变更一审判决第一项为确认张震秋、黄秋萍、黄少海、何焕炳与覃秋2014年9月3日签订的《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》于2015年10月10日解除；2.撤销一审判决第二项；3.一、二审诉讼费由覃秋负担。事实和理由：一、何焕炳领取涉案商铺钥匙是被动的无奈之举，因为若不接受钥匙，涉案商铺处于空置状态，商铺的水电、消防等安全问题处于不可控的未知状态，故不应将何焕炳领取钥匙的行为视为同意解除租赁关系。何焕炳收到钥匙之后也没有告知其他三人，其他三人始终不知情，何焕炳的行为只能代表其自己，不能视为张震秋、黄秋萍、黄少海的共同意思表示。张震秋、黄秋萍、黄少海、何焕炳直到2015年10月10日才接收管理涉案商铺，应以该日期为合同解除日期。二、覃秋提前退租，其交付的保证金依据合同第3条第5项和第9条第2项的规定，在扣除租金及相关费用后，归属张震秋、黄秋萍、黄少海、何焕炳。且覃秋违法解除合同，给张震秋、黄秋萍、黄少海、何焕炳造成损失，案涉的履约保证金用于担保并赔偿该损失系履约之保证，一审判决返还履约保证金没有依据。 上诉人覃秋上诉请求：1.撤销一审判决，并支持覃秋的一审诉求；2.一、二审诉讼费由张震秋、黄秋萍、黄少海、何焕炳负担。事实和理由：涉案商铺未经验收，导致覃秋未能依约使用商铺，覃秋提交的《关于景皇国际美丽城购物广场开业时间的决议》可以证明涉案的商铺于2015年5月1日才正式开业，故张震秋、黄秋萍、黄少海、何焕炳应退回覃秋已支付的所有租金及双倍返还定金。即使覃秋应当支付租金，张震秋、黄秋萍、黄少海、何焕炳于2015年2月8日收到了解除合同通知，双方的合同解除时间应为2015年2月8日，而不是2015年4月11日，覃秋也只应支付2014年12月和2015年1月两个月的租金共计27814元，其余租金和履约保证金97286元应退回覃秋。 覃秋向一审法院起诉请求：1.确认覃秋与张震秋等4人于2014年9月3日签订的《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》已于2015年2月7日解除；2.判令张震秋等4人共同退回覃秋保证金41658元（含意向定金6000元）、租金83442元，合计125100元。 一审法院认定事实：2012年5月15日，张震秋等4人向广西景皇成片土地开发有限公司购买位于南宁市良庆区景皇国际第一层21号商铺，该商铺的建筑面积为77.26平方米。 2014年9月3日，张震秋等4人作为出租方（甲方）、覃秋作为承租方（乙方），双方签订一份《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》，约定：甲方将其位于南宁市良庆区景皇国际美丽城购物广场一层21号商铺出租给乙方，租赁期限为5年，租期从2014年10月10日至2019年10月9日止。甲方同意给予乙方优惠免租期2个月，从2017年8月10日至2017年10月9日止，优惠免租期免收租金，但仍应缴纳物业管理费等其他相关费用。第一年租金为13907元/月，第二年租金为15019元/月，第三年租金为16221元/月，第四年租金为17843元/月，第五年租金为19627元/月，租金按半年度缴纳。在本合同签订之日，乙方须向甲方交付41721元作为本合同的履约保证金；在租赁期内，乙方未经甲方同意提前退租的，合同保证金不予退还；租赁期满后，在乙方无违约的情况下，甲方在两个工作日内将该保证金余额不计息退回乙方。因甲方违约致使本合同解除的，甲方在扣除乙方应付的租金、物业管理费、能源费等费用后，退还乙方已交付的保证金剩余部分（不计利息），甲方还应承担其他已经约定的责任。乙方单方面终止合同，或因乙方原因导致合同解除，甲方或运营管理公司可直接扣除乙方缴纳的保证金折抵拖欠的租金、物业管理费、违约金等应付款项。本合同生效后，除本合同另有规定外，不得提前解除，如遇下列情况之一的，可解除本合同：1.经双方书面协商一致解除合同的；2.因不可抗力因素（如地震、水灾、台风、战争等）致使该商铺发生损坏，导致该商铺无法继续使用的，双方互免责任，终止本合同；3.在租赁期间，该商铺由于城市规划调整、政府拆迁等不可抗拒的因素，双方可以终止本合同。合同签订后，覃秋向张震秋等4人支付了6个月租金83442元、履约保证金35658元，合计119100元。 2015年2月7日，覃秋向张震秋邮寄《关于解除景皇国际美丽城广场〈商铺租赁合同〉通知》，以美丽城购物广场各项配套设施及条件均不完善，未能正式统一开业，并且遥遥无期，其作为承租人无法使用租赁商铺从事经营，签订合同的目的无法实现为由，向张震秋等4人提出解除合同，并要求张震秋等4人退回看铺意向定金6000元和已付租金及保证金119100元，合计125100元；2015年2月8日，张震秋签收了该通知。2015年4月10日，覃秋向张震秋等4人发出《关于尽快领取美丽城广场一层21号商铺钥匙并办理交接手续的通知》，称张震秋等4人收到其解除合同的通知后至今没有任何异议，由于美丽城购物广场至今未能正式统一开业，其签订合同后对该商铺也没有进行任何装修，该商铺钥匙仍由富大公司保管，要求张震秋等4人尽快到富大公司领取该商铺钥匙并办理交接手续；2015年4月11日，何焕炳代张震秋等4人签名出具一份《收条》，载明：接到覃秋寄来快件（2015年4月10日），快件内容为要求业主到富大公司领取商铺钥匙并办理交接手续，现21号商铺业主在富大公司接收21号商铺钥匙。 美丽城购物广场原定于2014年10月正式开业，后定于2014年11月8日统一试业。2015年3月14日，富大公司与美丽城购物广场相关业主共同签署一份《关于景皇国际美丽城购物广场开业时间的决议》，载明：根据美丽城购物广场的运营现状、招商进展，参考商场业态对于商业氛围、环境以及季节性的时间节点要求等情况，经运营方富大公司与业主代表协商一致，并经过2015年3月14日全体业主大会表决通过，一致决定：美丽城购物广场于2015年5月1日正式开业。此决议经各方签字或盖章生效后，由运营方富大公司策划开业庆典方案并筹备开业事宜，商场业主、经营户、开发商及相关各方应积极协助配合。 另查明，2014年9月1日，一李姓人士出具一张《收据》，载明：今收到覃小姐交来一层商铺21号意向定金6000元。景皇国际项目地下共2层、地上共32层，地上1-3层为商业用房、4层为住宅及社区活动中心、5-32层为住宅。景皇国际项目于2011年11月17日取得《商品房预售许可证》，于2013年4月28日通过竣工验收，于2014年6月25日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，部分商铺已取得房屋权属证书。景皇国际项目已通过主体建筑消防验收及1-3层商业用房即美丽城购物广场室内装修工程消防设计备案，未申报室内装修工程消防验收备案及消防安全检查。2015年8月12日，公安部消防局印发《公安消防部门深化改革服务经济社会发展八项措施》（公消〔2015〕209号），其中规定取消投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下（或者省级人民政府住房城乡建设主管部门确定的限额以下）的建设工程消防设计和竣工验收消防备案。 一审法院认为，本案的争议焦点：1.案涉《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》是否有效，如有效，合同是否已于2015年2月7日解除，导致合同最终不能履行而解除的责任在谁；2.张震秋等4人应否向覃秋返还履约保证金41658元（含意向定金6000元）、租金83442元，合计125100元。 关于合同效力及解除问题。覃秋与张震秋等4人于2014年9月3日签订的《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。覃秋诉请解除合同，张震秋等4人同意解除合同，故一审法院予以确认。关于合同解除的原因事由，覃秋主张合同解除的主要原因系案涉商场未经消防备案，无法正常使用案涉商铺，无法实现合同目的；张震秋等4人主张案涉商场可以进行经营，合同解除的原因系覃秋单方解除。虽然《中华人民共和国消防法》规定未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的公众聚集场所，不得投入使用、营业，且案涉商铺装修确未经过消防备案，但具体到本案来看，关键是看案涉商铺是否必须经过消防备案才能投入使用、营业。根据公安部消防局于2015年8月12日印发的《公安消防部门深化改革服务经济社会发展八项措施》（公消〔2015〕209号）第一条规定，取消投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下（或者省级人民政府住房城乡建设主管部门确定的限额以下）的建设工程消防设计和竣工验收消防备案，现案涉商铺的建筑面积在300平方米以下，无须经过消防设计和竣工验收消防备案。同时，案涉商铺在营业期间，亦不存在因消防部门的行政行为而导致不能营业的情形，且案涉商铺的装修由覃秋自行装修，并非是因张震秋等4人装修不符合消防规定而导致工程无法进行消防备案，故覃秋以案涉商铺因未进行装修设计和装修竣工验收备案为由解除合同的理由不成立，一审法院确认覃秋主张解除合同无充分理由，导致合同最终不能履行而解除的责任系覃秋的单方违约责任。至于合同解除的时间，覃秋主张为其向张震秋邮寄解除合同通知的2015年2月7日，张震秋等4人主张为其接收管理案涉商铺的2015年10月10日，考虑合同系覃秋单方无权解除，同时，覃秋于2017年2月7日通过张震秋向张震秋等4人发出解除合同的意思表示后，张震秋等4人理应会知晓覃秋的意思表示，何焕炳于2015年4月11日代张震秋等4人签名出具《收条》领取案涉商铺钥匙，应视为系张震秋等4人对覃秋发出解除合同的意思表示后的行为回应，即张震秋等4人以其行为表明了接受合同解除的事实，故一审法院确认合同于2015年4月11日解除。 关于合同解除后的责任承担问题。由于导致合同最终不能履行而解除的责任系覃秋的单方违约责任，而张震秋等4人对此无责任，故应按照合同的约定来确定双方当事人的责任承担问题。1.关于履约保证金返还问题。由于履约保证金系为保证合同履行而发生，现导致合同最终不能履行而解除的责任系覃秋的单方违约责任，而合同约定如因覃秋原因导致合同解除的，张震秋等4人可直接扣除覃秋支付的履约保证金折抵拖欠的租金、物业管理费、违约金等应付款项，故张震秋等4人可先不返还覃秋支付的履约保证金35658元，而从该款项中抵扣覃秋应付的租金等费用，如有剩余再不计利息返还覃秋。2.关于租金返还问题。由于租金系覃秋租赁案涉商铺而发生，故覃秋应向张震秋等4人支付案涉商铺的租金及占用费至张震秋等4人领取案涉商铺钥匙之日即2015年4月11日。现覃秋虽已支付6个月租金83442元，但至2015年4月11日应支付租金及占用费合计84369.13元[（13907元/月×6个月）+（13907元/月÷30天×2天），2014年10月10日至2015年4月11日期间]，欠付租金及占用费927.13元（84369.13元-83442元），故覃秋要求张震秋等4人返还租金，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。3.关于意向定金返还问题。由于覃秋自认意向定金6000元系向富大公司支付，张震秋等4人否认收到该款项，而在案证据《收据》显示该款项系一李姓人士经手出具，故覃秋要求张震秋等4人返还该款项，证据不足，一审法院不予支持。 从履约保证金35658元中抵扣覃秋欠付的租金及占用费927.13元后，张震秋等4人应向覃秋返还履约保证金34730.87元（35658元-927.13元）。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认覃秋与张震秋、黄秋萍、黄少海、何焕炳于2014年9月3日签订的《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》已于2015年4月11日解除；二、抵扣覃秋欠付的租金及占用费后，张震秋、黄秋萍、黄少海、何焕炳于本判决生效之日起5日内向覃秋返还履约保证金34730.87元；三、驳回覃秋的其他诉讼请求。案件受理费2802元，由覃秋负担2024元，张震秋、黄秋萍、黄少海、何焕炳负担778元。 二审中，当事人没有提交新证据。张震秋、黄秋萍、黄少海对一审查明事实“2015年4月11日，何焕炳代张震秋等4人签名出具一份《收条》”提出异议，认为何焕炳的行为并不能代表张震秋、黄秋萍、黄少海，本院经审查认为，何焕炳、张震秋、黄秋萍、黄少海系涉案商铺的共有人，覃秋于2015年2月7日向何焕炳、张震秋、黄秋萍、黄少海发出解除涉案合同的通知，张震秋于2015年2月8日签收了该通知，但张震秋、黄秋萍、黄少海、何焕炳对该通知并未提出异议，故何焕炳于2015年4月11日出具收条载明接到覃秋寄来快件，快件内容为要求业主到富大公司领取商铺钥匙并办理交接手续，现21号商铺业主在富大公司接收21号商铺钥匙。一审认定何焕炳出具收条系代张震秋等4人签名出具并无不当，张震秋、黄秋萍、黄少海对此提出异议，理由不成立，本院不予采纳。一审查明事实正确，本院予以确认。 二审另查明：南宁市良庆公安消防大队于2014年4月24日作出良庆公消设复字【2014】第0011号建设工程消防设计备案复查意见书，载明景皇国际一至三层商场室内装修工程消防设计文件依法抽查，该工程存在的消防违法问题已按《关于广西景皇成片土地开发有限公司建设工程消防设计备案复查存在问题的告知函》整改完毕，同意该工程恢复施工。该工程经备案抽查合格的消防设计如需要变更的，均应当重新申请备案、抽查。工程竣工后，建设单位应当在组织竣工验收合格后的七个工作日内向该支队申报消防备案。 2015年8月7日，南宁市良庆公安消防大队向一审法院作出南良消函【2015】71号复函，载明广西景皇成片土地开发有限公司于2014年4月23日对景皇国际一至三层商场室内装修工程进行消防设计备案申请，该大队已于2014年4月24日出具了《建设工程消防设计备案复查意见书》。景皇国际美丽城广场至今未依法进行消防验收备案，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。 本案二审争议焦点：1.覃秋与张震秋、黄秋萍、黄少海、何焕炳签订的商铺租赁合同何时解除？2、张震秋、黄秋萍、黄少海、何焕炳应否返还覃秋已交纳的履约保证金和租金，应返还的数额是多少？ 本院认为，关于涉案合同何时解除的问题。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”案涉商铺装修未经过消防备案，根据上述规定，覃秋作为承租人有权解除合同。其于2015年2月7日，以涉案商铺各项配套设施及条件不完善，未能正式统一开业为由，向张震秋等4人发出解除合同的通知，依法有据，张震秋已于2015年2月8日收到该通知，故双方的合同已于2015年2月8日解除。虽然涉案的商铺建筑面积在300平方米以下，根据公安部消防局于2015年8月12日印发的《公安消防部门深化改革服务经济社会发展八项措施》（公消〔2015〕209号）第一条“取消投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下（或者省级人民政府住房城乡建设主管部门确定的限额以下）的建设工程消防设计和竣工验收消防备案”之规定，建筑面积在300平方米以下的建设工程现无须经过消防设计和竣工验收消防备案。涉案的铺面虽不足300平方米，但涉案的铺面并非独立的商铺，而是包含在美丽城购物广场内的商铺。且覃秋已于2015年2月7日发出解除合同通知，并于2015年4月13日，向一审法院提起本案诉讼，而《公安消防部门深化改革服务经济社会发展八项措施》于2015年8月12日才印发，故本案不适用该规定。一审以该规定为据，认定覃秋以涉案商铺没有经消防验收为由解除合同没有依据，张震秋等4人接收覃秋返还的涉案商铺钥匙，视为同意解除合同，并以张震秋等4人接收钥匙之日，即2015年4月11日作为双方合同解除的时间不当，本院予以纠正。 关于张震秋、黄秋萍、黄少海、何焕炳应否返还覃秋已交纳的履约保证金和租金，应返还的数额问题。根据合同约定，租金自2014年10月10日计，合同于2015年2月8日解除，则覃秋应向张震秋等4人支付2014年10月10日至2015年2月8日，共计3个月零29天的租金55164元（13907元/月×3个月+13907元/月÷30天×29天=55164元）。覃秋已支付了6个月的租金83442元，则张震秋等4人应返还覃秋多支付的租金28278元。合同已解除，而覃秋不存在拖欠租金的情形，故其已交纳的履约保证金35658元，张震秋等4人应予返还。覃秋请求张震秋等4人还应返还其交纳的6000元意向金，因张震秋等4人否认收到该款项，而覃秋提交的《收据》显示该款项系一李姓人士经手出具，覃秋自认意向定金6000元系向富大公司支付，故覃秋该请求，证据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人覃秋的上诉请求部分成立，本院部分予以支持；上诉人张震秋、黄秋萍、黄少海、何焕炳的上诉请求不成立，应予驳回。本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下： 撤销南宁市良庆区人民法院（2018）桂0108民初1454号民事判决第三项； 变更南宁市良庆区人民法院（2018）桂0108民初1454号民事判决第一项为覃秋与张震秋、黄秋萍、黄少海、何焕炳于2014年9月3日签订的《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》已于2015年2月8日解除； 变更南宁市良庆区人民法院（2018）桂0108民初1454号民事判决第二项为张震秋、黄秋萍、黄少海、何焕炳应于本判决生效之日起十日内返还覃秋履约保证金35658元、租金28278元。 驳回覃秋的其他诉讼请求。 二审案件受理费2802元，由覃秋负担1370元，由张震秋、黄秋萍、黄少海、何焕炳负担1432元。覃秋及张震秋、黄秋萍、黄少海、何焕炳已分别预交二审案件受理费2059元、2802元，由本院退回覃秋689元，退回张震秋、黄秋萍、黄少海、何焕炳1370元。一审案件受理费2802元，由覃秋负担1370元，由张震秋、黄秋萍、黄少海、何焕炳负担1432元。 上述债务，义务人应于本判决指定的期限内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇一九年十一月二十五日 法官助理  李姝雯 书 记 员  李雯静