内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内05民终1895号上诉人(原审原告)：张漠杨，男，1979年10月3日出生，汉族，通辽市房产局职工，现住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：张雨新（张漠杨父亲），男，1951年11月22日出生，汉族，通辽经济技术开发区建设局退休工程师，现住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：薄士平，内蒙古嘉儒律师事务所律师。上诉人(原审被告)：通辽京汉置业有限公司，住所地内蒙古自治区通辽市建国北路西侧京汉新城四期院内。法定代表人：田汉，总经理。委托诉讼代理人：郎偲，内蒙古瀛沁律师事务所律师。上诉人张漠杨与上诉人通辽京汉置业有限公司（以下简称京汉公司）商品房预售合同纠纷一案，双方当事人均不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2018）内0502民初9218号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人京汉公司上诉请求：1.请求撤销原审民事判决书；2.改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人京汉公司已经通过寄发催告函、入住通知书的形式向被上诉人告知交房时间；2.通辽市住房和城乡建设委员会文件通住建房验字【2013】7号交付使用通知书（以下简称交付使用通知书）是一个通知书,并不能以通知时间即2013年4月24日的落款时间作为法律意义上的交付标准时间；3.被上诉人起诉已经超过诉讼时效,上诉人京汉公司在一审过程中已明确提出抗辩,一审法院并未论证。上诉人张漠杨上诉请求：1.请求维持原审民事判决第一项，撤销第二项；2.依法改判由上诉人京汉公司支付逾期交房利息及违约金25000.00元、返还逾期交房期间收取的物业管理费1422.04元、返还违规收取的燃气初装费2600.00元、返还违规收取的接热计量表费2000元,共计31022.04元；3.本案一、二审诉讼费由被告承担。事实与理由：1.2018年4月13日上诉人京汉公司实际交房，上诉人京汉公司违规收取燃气初装费和接热计量表费，上诉人张漠杨通过信访才得知,涉案商品房经依法验收后批复的交付使用时间2013年4月24日,即交付使用通知书的落款时间。上诉人京汉公司是依据合同约定的交房时间向上诉人张漠杨收取物业管理费和供热费，应退还不当收取的逾期交房期间的物业管理费和供热费。一审法院认定是上诉人张漠杨向通辽京汉物业服务有限公司交纳,被上诉人非收取主体是错误的。2.上诉人京汉公司于2018年4月13日向上诉人额外收取的燃气初装费2600.00元、接热计量表费2000.00元没有法律依据,属于违规收费,一审法院认定该两项费用不符合返还条件是错误的。3.2012年10月27日至2013年4月24日是上诉人京汉公司违约逾期交房期间。根据合同约定,上诉人京汉公司按上诉人张漠杨己付房款以银行同期贷款利率支付利息,此外还应按房屋总价款以每日万分之一标准向上诉人张漠杨支付违约金。一审法院认定事实，被告开发建设的京汉新城四期17#楼于2011年6月30日取得了《商品房预销售许可证》。原告于2011年7月24日向被告交付购房定金，购买京汉新城四期17-2-101室，双方约定房屋总价款为567997.00元，并于2011年8月2日交付了剩余购房款。但双方未签订任何书面协议。2013年4月24日，京汉新城一标段4#-6#、9#-11#、15#-17#楼商品房住宅工程通过交付使用备案，通辽市住房和城乡建设委员会向被告送达了通住建房验字[2013]7号《京汉新城一标段4#-6#、9#-11#、15#-17#楼交付使用通知书》。2014年5月21日，原、被告双方签订了《内蒙古商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的京汉新城四期17-2-101室，商品房价款为567997.00元。合同第三条约定：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2012年10月27日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第1种方式处理：1、变更合同……。第五条约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1向乙方支付违约金。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时，甲方还应承担赔偿责任。涉案房屋自2013年10月20日起至今的供热费用均由原告自行向供热公司交付。2018年4月13日，原告正式办理入住。入住时其向通辽京汉置业有限公司交纳了燃气初装费2600.00元、接热计量表费2000.00元、有线电视初装费300.00元、2012年10月27日至2013年4月20日的供热费3128.18元；向通辽京汉物业服务有限公司交纳了2012年10月27日至2013年10月26日物业费1422.04元、预存电费300.00元。2016年10月27日，通辽市发展和改革委员会向通辽市信访局作出了通发改价检字[2016]482号《通辽市关于商品房价外收费情况的处理意见》。对业主反映的办理入住时开发商收取燃气、有线电视、供热计量表等房屋配套设施安装费问题作出了处理意见。处理意见为：“一、由于早期部分房地产开发企业存在未将上述房屋配套设施初装费计入房价的客观事实，且部分楼盘开发主体出现变更（法人及房地产开发公司变更）、缺失、注销等问题。若追溯至2014年以前退款存在一定难度，我委的意见是执行通辽市发改委2014年1月28日印发《关于规范商品房明码标价的通知》（通发改价字[2014]54号）文件，以通辽市发改委2014年6月6日召开关于商品房明码标价强调会为时间切点，以取得预售许可证日期为时间依据，之后仍在收取上述房屋配套费用的一律清退。二、根据《通辽市人民政府关于促进房地产市场平衡健康发展的若干意见》（通政发[2015]46号）文件精神，2015年5月30日之后通辽市全面停止供热计量装置安装及安装费用收取行为，供热计量装置安装费自2014年6月6日起由开发商对业主如数进行退还。”一审法院认为，根据原告庭审陈述，原告所主张的被告交付商品房屋逾期期间是指自双方在《内蒙古商品房买卖合同》中约定的交付商品房时间2012年12月27日起至被告取得通辽市住房和城乡建设委员会出具的涉案房屋交付使用通知书之日止为逾期期间。本案中，原告于2011年7月24日向被告交付购房定金，并于2011年8月2日交付完毕全部购房款，但此时双方未签订任何协议，原告也未提供证据佐证双方在此时对商品房交付日期进行了约定。后双方于2014年5月21日才签订了《内蒙古商品房买卖合同》，约定房屋交付日期为2012年10月27日，签订合同时房屋已建设完毕达到了交付条件，取得了通辽市住房和城乡建设委员会房屋交付使用通知书。而且原告当庭陈述其自2013年10月20日起就自行向供热公司交纳供热费用，并且表示其未接收房屋是因其家庭原因一直未办理入住装修，通过上述行为表明其在2013年10月20日时就已明知该房屋已达到交付条件可以办理入住，是其个人原因不予接收，该状态一直持续中。2014年5月21日签订合同时，虽约定2012年10月27日交付房屋，但实际上双方均已知晓房屋达到交付条件，且原告已实际承担了房屋的供热费，因此双方在合同中所约定的交付时间不符合正常逻辑，无现实意义。因此，原告以此时间点作为计算逾期交付房屋违约金的主张一审法院不予支持。同时，因被告于2013年4月24日才取得通辽市住房和城乡建设委员会出具的交付使用通知书，涉案房屋才符合法律意义上的交付使用条件，故2012年10月27日至2013年4月20日期间的供热费应由被告自行负担，原告主张返还供热费的主张成立，一审法院予以支持。此期间的物业费系原告向通辽京汉物业服务有限公司交纳，被告非收取主体，故原告主张被告返还无事实依据，一审法院不予支持。对燃气初装费、接热计量表费返还问题，因被告于2011年6月30日取得《商品房预销售许可证》，根据通辽市发展和改革委员会向通辽市信访局作出的通发改价检字[2016]482号《通辽市关于商品房价外收费情况的处理意见》，燃气初装费、接热计量表费不符合返还的条件，故原告该主张一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告通辽京汉置业有限公司返还原告张漠杨2012年10月27日至2013年4月20日止的供暖费3128.48元；二、驳回原告张漠杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费654.00元，由原告张漠杨负担594.00元，被告通辽京汉置业有限公司负担60.00元。本院二审期间，当事人没有提交新证据，经二审审理查明的事实和采信的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。对于房屋交付时间争议，双方当事人签订的房屋买卖合同时间已超过合同内约定交房时间及实际交房时间，显为补签合同，一审法院据此情况，以通住建房验字【2013】7号交付使用通知书的落款时间认定交房日期，并无不当。收据显示京汉公司收取张漠杨2012年10月27日至2013年4月20日供暖费的时间是2018年4月13日，张漠杨2018年11月份提起要求返还供暖费的诉讼请求，尚未超过诉讼时效。物业管理费是张漠杨根据其实际收房情况自行向物业公司交纳，要求京汉公司返还，无事实依据。燃气初装费、接热计量表费的退还条件不符合通辽市发展和改革委员会通发改价检字[2016]482号通辽市关于商品房价外收费情况的处理意见的规定，张漠杨要求退还的请求不能得到支持。综上，本案上诉人通辽京汉置业有限公司、上诉人张漠杨的上诉请求均不能成立。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费654.00元，由上诉人通辽京汉置业有限公司负担327.00元，由上诉人张漠杨负担327.00元；上诉人通辽京汉置业有限公司预交的二审案件受理费654.00元，退还327.00元，上诉人张漠杨预交的二审案件受理费654.00元，退还327.00元。本判决为终审判决。审 判 长 师 国 亮审 判 员 张  雷审 判 员 韦 青 青二〇一九年十一月二十一日法官助理 其力牧格书 记 员 于  磊