北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初39146号原告：北京京仪世纪电子股份有限公司，住所地北京市丰台区苇子坑2号。法定代表人：冯骏，董事长。委托诉讼代理人：徐峰，男，北京京仪世纪电子股份有限公司职工。委托诉讼代理人：崔鸿强，北京市安悦律师事务所律师。被告：中科正奥（北京）置业有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：英志臣，执行董事。委托诉讼代理人：王立琴，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟祥涛，北京市盈科律师事务所律师。原告北京京仪世纪电子股份有限公司（以下简称京仪世纪公司）与被告中科正奥（北京）置业有限公司（以下简称中科正奥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月31日作出（2015）丰民初字第26612号民事判决。原告京仪世纪公司不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2018年10月28日作出（2018）京02民终10562号民事裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告京仪世纪公司的委托诉讼代理人徐峰、崔鸿强，被告中科正奥公司的委托诉讼代理人王立琴、孟祥涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京仪世纪公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的租赁合同；2、判令被告将涉案房屋恢复原状。事实和理由：原告于2014年2月26日与被告签署租赁合同，约定将原告厂区中划分的C区部分房屋租赁给被告。2014年6月13日，被告致函原告，向原告请示开工建设文化产业园。但原告发现被告在2014年开始建设施工过程中，出现违约、违规建设等情形，双方也进行过多次书面、口头沟通，原告要求被告按照国家及北京市相关规定报批施工，不能出现违章建设的情况，但被告未予改正。在此后的施工、勘探过程中，被告在上述C区又多次置原告依照合同提出的要求于不顾，屡次违规施工，违约严重，其违章建设的行为也引起主管部门的高度重视，其行为致使租赁合同无法继续履行。另，被告对房屋做了四个方面的改动，包括屋内做了夹层、屋顶从石棉瓦换成混凝土、三层的窗户是后加的、屋里的立柱被拆除了，我们认为被告对原告的房屋主体结构有影响。被告违法违约的行为，已经严重侵害了原告的合法权益，原告在屡次协商无果的情况下，为维护自身的合法权益，诉至法院。被告中科正奥公司辩称：不同意解除合同，在不解除合同的前提下，中科正奥公司愿意就涉案房屋违法施工部分拆除增加的面积。理由如下：1、原告与案外人王X（即泓坤基业（北京）科技孵化器有限公司、泓坤一唯（北京）房地产开发有限公司实际控制人）恶意串通，希望通过解除涉案合同，达到回避对涉案房屋拆迁补偿义务；2、撤销施工许可证的行政处罚行为并非解除合同及法定解除理由；3、合同无解除必要性，合同解除后将产生一系列不利后果；4、北京市第二中级人民法院对类似情况有过明确判决，仅仅因为厂房改造中的违章建筑，加盖夹层问题并不必然导致合同的解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。依据相关证据本院认定如下事实：2014年2月26日，京仪世纪公司（甲方）与中科正奥公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方向乙方出租位于北京市丰台区宋家庄苇子坑2号20幢房屋，房屋使用面积920平方米，厂房产权证号：丰字第XXXX号。其中，合同第2.2条约定，在不改变租赁房屋主体结构、不危害楼宇安全使用的前提下，乙方可以根据本合同约定的用途对租赁房屋进行装修、改造、装饰。装修、改造、装饰方案图纸须经甲方同意认可后执行。第3条，租期，3.1本合同项下租赁房屋及周边场地的租期为5年，免租期不计入租赁期内。3.2本合同租期届满时，甲方应将租赁房屋、场地继续再租赁给乙方5年，除租金及物业费为如下约定外，其他与本合同约定的均保持一致…第5条，移交日、免租日期和起租日，甲方应在2014年6月30日之前将租赁房屋、场地及有关设备、设施移交乙方。甲方承诺给乙方的免租期分为两个部分：第一个部分为3个自然月，起止日期为移交日的次日至3个自然月后终止；第二个部分为3个自然月，起止日期为第二个租赁年度的起租日当日至3个自然月后终止。合同签订后，中科正奥公司即开始进行装修改造。2014年5月19日，京仪世纪公司出具《收条》一张，内容如下：“今收到合作单位：中科正奥（北京）置业有限公司关于‘京仪世纪文化产业园’全套图纸壹套（含B、C、D区全套施工图）。”原告对上述收条的真实性认可。后双方就涉案房屋的装修改造问题发生争议。2015年7月，京仪世纪公司向中科正奥公司发函，称“鉴于你公司擅自变动租赁房屋建筑主体和承重结构，且未经我公司同意及未取得合法手续改造扩建租赁房屋，由此，我公司正式函告你公司：1、你公司须立即停止一切擅自变动租赁房屋建筑主体和承重结构……2、你公司须收到本函之日起15日内，恢复租赁房屋原状。”原审庭审中，中科正奥公司提交2014年6月13日由北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北京市住建委）签发的[2014]施装字0338号建筑工程施工许可证（以下简称0338号施工许可证）及申请材料，证明该工程是经过政府部门审批通过的，已履行相关许可手续，京仪世纪公司在上面盖了章。其中，0338号施工许可证载明：“建设单位：北京京仪世纪电子股份有限公司，工程名称：北京京仪世纪B/C区装修改造工程，建设地址：北京市丰台区宋家庄苇子坑2号，设计单位：北京龙安华城建筑设计有限公司，施工单位：北京艾肯装饰有限公司，合同开工日期：2014-05-15，合同竣工日期2015-01-10。”京仪世纪公司认可上述证据的真实性，认为审批程序没有问题，但是实际并没有按照审批内容走。被告对房屋进行了扩建，向外和向上进行了扩建，并不是在建筑施工许可范围内。被告提交的建筑工程施工许可证申报范围是装修改造，是在不产生违建条件下，但是被告实际没有按照许可证施工，他们拆除了承重墙，增加了夹层，在绿地进行加盖，属于违建。2018年9月20日，北京市住建委作出（2018）京建施撤字第（04）号撤销决定书，内容为：北京京仪世纪电子股份有限公司，北京市住建委于2014年6月13日向你单位颁发了北京京仪世纪B/C区装修改造工程《建筑工程施工许可证》，证号为[2014]施装字0338号。按照你单位申报施工许可证在装修情况中的说明，此次申报的装饰装修工程经咨询北京市规划和国土资源管理委员会，该项目不需办理规划许可手续。同时承诺本次装饰装修工程不改变建筑使用面积、不改变主体结构、不改变使用性质。但经丰台区执法部门2018年8月10日的现场查看发现该项目的六个单体中，19#、20#、23#三个单体严重超出了建筑工程施工许可证范围。按照要求，改变工程结构和增加建筑面积，必须要到规划和国土部门办理规划许可手续。鉴于上述情况，我委认定你单位存在以隐瞒事实、提供虚假材料欺骗手段取得施工许可证的行为。依据《中华人民共和国行政许可法》第六十九条、《建筑工程施工许可管理办法》第十三条的规定，我委现决定依法撤销[2014]施装字0338号《建筑工程施工许可证》。同时，对其违法行为将移送相关部门依法处理。本案审理期间，本院就上述撤销决定书中20#单体存在哪些严重超出建筑工程施工许可证范围的问题向北京市住建委去函。2019年7月26日，北京市住建委出具复函并附现场图片，指出：2018年9月17日，我委会同丰台区住建委赴现场对该工程进行了实地检查，发现20#单体存在以下具体问题：一是将单层车间改建成3层钢结构；二是将原厂房斜屋顶拆除后加高1层，共为4层；三是违反了其在申报施工许可时提供的装修说明中“不改变使用面积、不涉及主体结构、不改变使用性质”的承诺。本院于审理中进行现场勘验，双方均确认现场情况与中科正奥公司撤场时一致，前述回函附件图片与现场情况一致。庭审中，原告称被告违反合同，依据合同第2.2条，被告的装修影响了主体结构，故要求解除合同并要求被告将涉案房屋恢复原状。被告不同意解除合同，主张原告与案外人王X恶意串通，通过解除合同达到规避对涉案房屋拆迁补偿义务。京仪世纪公司主张中科正奥公司将涉案房屋恢复原状，但未向本院提交涉案房屋租赁前状态的证据。经询问，双方确认在交付房屋时并未签订书面材料，记录交付时的房屋状况。双方在本案中均要求法院仅处理合同是否解除的问题，如法院判决解除合同，针对解除合同后的事宜另行处理。本院认为：京仪世纪与中科正奥公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案的争议焦点为中科正奥公司在租赁使用租赁物期间的装修施工是否违反了合同约定改变主体结构、危害楼宇安全。根据北京市住建委的撤销决定书和复函，可以认定中科正奥公司对涉案房屋的装修改造改变了使用面积、主体结构、使用性质，其行为违反了合同约定。在双方发生争议期间，京仪世纪公司要求中科正奥公司恢复原状，但中科正奥公司未予恢复，中科正奥公司作为承租人擅自变动房屋建筑主体结构，在出租人京仪世纪公司要求的合理期限内仍未恢复原状的情况下，京仪世纪公司要求解除双方之间的合同，于法有据，本院予以支持。但京仪世纪公司请求恢复原状的诉求，因无法提供证据证明涉案租赁房屋在交接时的原始状态，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、解除2014年2月26日北京京仪世纪电子股份有限公司与中科正奥（北京）置业有限公司签订的《租赁合同》；二、驳回北京京仪世纪电子股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费56600元，由中科正奥（北京）置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  陆宋宁人民陪审员  畅广平人民陪审员  蔡 林二〇一九年十一月四日法官 助理  肖 荣书 记 员  杨 鑫