广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0783民初4229号原告：江门市蓬江区一哥物业管理有限公司，住所地：江门市蓬江区丰乐路60号105铺位。法定代表人：洪斌。委托诉讼代理人：李健平，男，系广东金硕律师事务所律师。被告：陈焕兴，男，1997年11月8日出生，汉族，住开平市。委托诉讼代理人：梁秋帆，系广东新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：林祺祥，系广东新纪元律师事务所律师。第三人：开平市城镇建设综合开发总公司，住所地：开平市长沙卫民路13号。法定代表人：邝怀深。原告江门市蓬江区一哥物业管理有限公司与被告陈焕兴、第三人开平市城镇建设综合开发总公司申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年11月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年12月19日公开开庭进行审理。原告江门市蓬江区一哥物业管理有限公司委托诉讼代理人李健平、被告陈焕兴的委托诉讼代理人梁秋帆到庭参加诉讼，第三人开平市城镇建设综合开发总公司经本院合法传唤无正当理由不到庭。本案现已审理终结。原告江门市蓬江区一哥物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、撤销开平市人民法院（2018）粤0783执异180号执行裁定书，对位于开平市××办事处××路××号××幢406房和××幢123号杂物房继续执行；2、本案受理费由被告承担。事实与理由：关于原告与第三人金融不良债权转让合同纠纷一案，法院作出的（2011）江开法民二初第846号民事判决书及（2013）江开法执字第960号民事裁定书已经发生法律效力，上述法律文书确认第三人应向原告支付借款本金7020300元及利息、案件受理费等。原告依法申请执行后，法院于2017年9月17日查封了登记在第三人名下的位于开平市××办事处××路的涉案房产。被告于2018年10月10日对执行查封上述房产提出异议，法院经书面审理后，作出（2018）粤0783执异180号执行裁定书，裁定中止（2017）粤0783执恢203号执行案对开平市××办事处××路××号××幢406房和××幢123号杂物房的执行。原告认为，法院裁定中止上述房产执行属于事实不清、适用法律错误，理由如下：一、原告对第三人所享有的债权已经法院判决并已生效，案件正在执行中。原告与第三人金融不良债权转让合同纠纷一案，法院作出的（2011）江开法民二初第846号民事判决书及（2013）江开法执字第960号民事裁定书已经发生法律效力，因第三人没有依法履行还款义务，原告申请强制执行，法院亦已立案执行。而被告所称的购买第三人所有的房产是发生在2017年，是在法院执行期间。二、不动产权属确定应当以不动产管理机构的不动产登记记载为依据。本案中被告所提出的开平市长沙街道办××路××号1幢、2幢、3幢有关房产是不动产物权，应当按照物权法的规定确定其权属。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第十七条还规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，第三人在取得国有土地使用权后开发开平市长沙街道办××路××号1幢、2幢、3幢项目（以下简称开发项目），该项目有关的规划、建设许可和商品房预售等均由第三人办理，房屋所有权均登记在第三人名下，开发项目房产的所有权应当根据不动产管理机构的不动产登记簿确定为第三人所有。被告不是在不动产登记机关登记的权利人，未持有不动产权属证书，因此，被告所提出的有关查封房产由其购买而对开发项目房产享有所有权的主张没有法律依据支持。三、法院确认被告对涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权利的依据并不充分。1、被告与第三人只是签订了认购书，并无在房管部门办理网签备案，不能对抗包括原告在内的第三人；2、法院认定被告已经全额支付购房款并不属实，从被告所提供的证据材料看，其支付的所谓“购房款”，并无相关证据显示有支付购房款，而且“购房款”的交付并非依据法律规定支付到第三人在住建部门的监管账户，同时根据被告所提供的证据显示其支付的所谓“购房款”是转账给跟本案无关的“顺畅建筑材料店”或“曹仲伟”。其中一笔39万元的款项是在2018年9月21日汇给曹仲伟的，是在本案查封之后及相关异议案件处理过程中，对于该款也不能认定是房款。3、被告所称的房屋移交时间是在2018年5月14日，是在法院查封之后，故移交不合法。故，法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定中止涉案房产的执行，是属于事实不清，适用法律错误。四、即使第三人对被告所称已购买有关房产的认可也不能对抗作为合法债权人的原告。不动产物权登记是法律规定的物权公示方法，具有法律赋予的公信力。这种对不动产物权的公示目的在于让第三人知悉该不动产物权的权属和变动，明晰不动产物权，避免第三人遭受损害，保护市场交易安全。本案中，法院所查封的开发项目房产系由第三人登记开发，该登记既在法律上明确了第三人享有的物权，也是对外宣示第三人享有的物权。第三人即便认可被告对争议的房产享有所有权的主张，也只能在其双方内部产生权利义务关系，但并不能对抗原告。如果被告的主张获得支持，将出现不动产登记人与权利人不一致的情形，对外也会造成物权权属不明晰，权利义务关系不明确，严重影响市场交易安全。另外，除物权法的规定外，公司法还规定公司以其全部财产对公司的债务承担责任。登记在公司名下的房产是公司的财产，因而应当成为公司对外承担债务的财产。开发项目的房产登记在第三人名下，依法可以成为其对外承担偿还债务的财产，原告作为第三人债权人有权申请执行该财产。综上所述，法院认定被告的异议主张成立，而裁定中止执行涉案房产是错误的，严重侵害了原告的合法权益。为了保障原告的合法权益，特具此状，恳请法院判如所请。被告陈焕兴辩称，一、被查封房产实际开发人是案外人郑锦铨、曹仲伟，由其挂靠被执行人开发。1、案外人郑锦铨挂靠被执行人对涉案房产的地块进行房地产开发；2、案外人曹仲伟和案外人郑锦铨合作开发西安地块；二、在人民法院查封之前，被告已签订合法有效的书面买卖合同。三、被告已按购房合同约定支付全部购房款，并已经接收被查封房产。四、法院应该将被告的权利与原告的不良债权进行综合全面比较。被告对被查封房产的权利全面优于原告的普通不良债权，足以排除原告的执行。1、是否足以排除执行除了依据司法解释规定的相应要件外，法院还应对相关权利进行综合比较；2、被告对被查封房产的权利全面优于原告的普通不良债权，足以排除原告的执行。首先，从权利成本来看，在目前房价高企的情况下，被告筹集的购房款基本可以说是其劳动收入、毕生积蓄或者家庭的全部积蓄。其次，从权利内容上看，被告对被查封房产享有的是占有、使用、收益、处分的期待物权权益，并有权要求将被查封房产登记在其名下，而原告的债权是一般债权。再次，从查封时间上看，法院在2018年7月11日查封了房产，而在此之前，案涉房产已经销售给被告，并与其签订了买卖合同，被告权利成立在先。最后，从执行后果来看，如果执行涉案房产，那么原告一个人的债权得到实现，但是20户家庭的房产利益将落空，获利的是一个人，受害的却是20户家庭。第三人开平市城镇建设综合开发总公司没有答辩，在举证期限内也没有提供证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院审查，原告提供的证据来源合法，本院对其真实性、合法性予以确认，但关联性不予以确认。对于被告提供的证据，对其真实性、合法性和关联性，本院予以确认。第三人不到庭应诉，视为放弃质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院依据已发生法律效力的（2011）江开法民二初字第846号民事判决书以及（2013）江开法执字第960号民事裁定书，上述法律文书确认开平市城镇建设综合开发总公司应清偿欠款7020300元及利息等给原告江门市蓬江区一哥物业管理有限公司。该案恢复执行后，本院于2017年9月17日作出（2017）粤0783执恢203号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人开平市城镇建设综合开发总公司的银行存款7138987.43元或者查封、扣押其相应价值的财产，并于2018年7月11日查封了登记在开平市城镇建设综合开发总公司名下的位于开平市××办事处××路××号××幢406房和××幢123号杂物房。另查明，广东省开平市××办事处××路××号住宅楼是案外人曹仲伟、郑锦铨挂靠第三人开平市城镇建设综合开发总公司开发的商品房。案外人曹仲伟、郑锦铨与第三人开平市城镇建设综合开发总公司之间约定，相应的销售房款由曹仲伟、郑锦铨收取，第三人协助购房人办理不动产权属证书。2017年8月11日，被告陈焕兴与第三人开平市城镇建设综合开发总公司签订《开平汇富花园认购书》，约定被告向开平市城镇建设综合开发总公司购买位于开平市××办事处××路××号××幢406房和××幢123号杂物房，建筑面积分别为92.36平方米、9.02平方米，合同约定房屋的价格为487500元，杂物房价格为66000元，合计553500元。认购书签订后，第三人代被告办理网上备案登记，并与被告签订《商品房买卖合同》。被告支付了上述约定的全部购房款给案外人曹仲伟。2018年5月14日，售房部将案涉406房及123号杂物房交付给被告陈焕兴。又查明，被告陈焕兴名下无其他用于居住的房屋。被告陈焕兴向本院提出书面异议，认为案涉406房及123号杂物房已由被告购买，要求解除涉案房屋的查封。本院于2018年10月22日作出（2018）粤0783执异180号执行裁定书，裁定中止本院（2017）粤0783执恢203号执行案对位于开平市××办事处××路××号××幢406房和××幢123号杂物房的执行措施。本院认为，本案是申请执行人执行异议之诉纠纷。诉讼的目的在于厘清本案被告陈焕兴对执行标的物是否享有实体权利，且该实体权利能否阻却法院对执行标的物的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案中，被告在本院查封该涉案房屋之前与开平市城镇建设综合开发总公司签订了合法有效的书面协议，且已付清了全部购房价款及实际占有该涉案房屋，被告名下并无其他住房，据此，被告对涉案房屋享有的权利能够阻却原告的强制执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，由于被告对涉案房屋享有的权利能够阻却对执行标的物的执行，故应驳回原告的诉讼请求。此外，第三人开平市城镇建设综合开发总公司经本院合法传唤无正当理由不到庭，依法可以缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项规定，判决如下：驳回原告江门市蓬江区一哥物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告江门市蓬江区一哥物业管理有限公司负担，此款原告已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  余小红审 判 员  黄安民人民陪审员  余春实二〇一九年十一月七日书 记 员  伍彩仪