湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0304民初2954号 原告：郑皓，男，1975年5月20日出生，汉族，福建省福州市人。 委托诉讼代理人：何业伟，湘潭市雨湖区惟湘法律服务所法律工作者。 被告：夏禹子，男，1983年10月8日出生，汉族，湖南省湘潭市人。 委托诉讼代理人：左斌，湘潭市雨湖区潭城法律服务所法律工作者。 第三人：肖佳斌，男，1990年3月20日出生，汉族，湖南省涟源市人。 原告郑皓与被告夏禹子、第三人肖佳斌租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑皓及其委托诉讼代理人何业伟、被告夏禹子及其委托诉讼代理人左斌、第三人肖佳斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑皓诉称：2016年6月18日，原、被告分别签订了两份《商铺租赁合同》，约定原告将位于湘潭市建设南路莲城商业步行街C3与C4内街“*****”F**号（面积52㎡）和F**号（面积52㎡）商铺租赁给被告经营台湾芋圆系列等美食（以下简称小***商铺）与咖啡及调剂饮品（以下简称***馆商铺），租赁期限两年，分别为2016年9月1日至2018年8月31日和2016年8月1日至2018年7月31日；两个商铺每月租金各为5720元；签订合同当日被告就每个商铺一次性交付押金30000元和一年租金68640元；被告需提前45天一次性缴纳下一年度（12个月）商铺租金，逾期按每天100元承担滞纳金，逾期15天视为严重违约；合同到期后，如需续签，被告须在合同到期前30天书面告知原告；被告违约，原告可解除合同，押金不退，所产生的损失由被告赔偿。两个商铺的租赁期限届满后，原、被告未续签合同，被告继续经营商铺，但只向原告支付了半年的租金（小***商铺付至2019年2月28日，咖啡小屋商铺付至2019年1月31日）。2018年9月30日，原告与湘潭群利物业经营管理有限公司、肖佳斌签订了《*****美食街转让协议》，2018年10月1日，原告与肖佳斌签订了《*****美食街转让合同》及补充协议（2018年10月6日），将*****美食街项目承包开发经营权转让给了肖佳斌。但是，被告夏禹子以2018年7月份续签了两年的商铺租赁合同为由拒不腾空商铺，一直占用经营至今，也未向原告支付租金。原告多次向被告主张权利未果。原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令:1、立即解除原、被告之间的商铺租赁合同，被告立即腾空位于湘潭市建设南路莲城步行街C3与C4内街“*****”F**号和F**号商铺并返还给原告；2、原告所收被告交纳的商铺押金60000元可不予退还，被告按每月5720元的标准向原告支付租金62920元(计算至2019年7月31日)及滞纳金33000元，并继续支付租金至被告向原告返还商铺之日止；3、本案诉讼费由被告承担。 原告郑皓为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、商铺租赁合同两份（F**号及F**号），拟证明原、被告签订的两个商铺租赁合同分别于2018年7月31日及2018年8月31日到期，双方未续签合同，该两份商铺租赁合同到期后，被告继续使用商铺，双方系不定期租赁合同关系，被告欠缴租金，原告有权解除不定期租赁合同，被告应及时腾出两个商铺并返还给原告； 2、莲城商业步行街场地使用协议、补充协议书，拟证明原告拥有投资建设湘潭市建设南路莲城商业步行街C3与C4内街的经营管理权，期限为2011年11月15日至2020年8月31日； 3、证明、商铺租赁合同（F**号商铺），拟证明原告委托被告招租“*****”美食街F**号商铺，但被告未能成功招租，原告遂与彭*签订F16号商铺租赁合同，但原告派人送给被告的空白格式合同一式两份（F**商铺）未被收回； 4、收据，拟证明原告于2016年6月18日向被告收取了F19号商铺一年的物业管理费2880元、半年租金34320元，收取了F18号商铺一年的物业管理费1872元、半年租金34320元，被告欠交下半年的租金共计68640元，原告就F**号商铺收取的40000元虽然记载的是物业管理费，但实际是其他费用； 5、证人付盼宁的证言，拟证明原告为了委托被告代为出租F16号商铺，指派证人的妻子将两份空白合同转交被告，被告未能完成委托事项，但空白合同未收回。 被告夏禹子辩称：1、2016年6月18日的商铺租赁合同到期后，原、被告就F**号、F**号商铺于2018年8月又续签了商铺租赁合同，该合同签订后，原告就F**号、F**号商铺分别收取了至2019年1月及2019年2月的租金，截至2019年7月，原告有权收取的租金为35200元，但被告依约将F**号商铺于到期日返还给原告，原告依约应退还被告押金30000元、多收的物管费36652元也应予以退还，而原告至今未退还，被告对原告行使抵销权后，原告还应向被告退还31452元。2、原告将“*****”美食街转让给第三人后，被告一直没有收到原告和第三人的正式通知，被告在无法确认由谁退还押金的情况下，有权中止支付租金。3、如果原告与第三人所签订的“*****”美食街转让合同及补充协议成立并生效，则原告不具备本案的诉讼主体资格。综上，被告不同意解除租赁合同，原告也无权解除合同，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告夏禹子为支持其辩解意见，向本院提交如下证据： 6、F11号商铺的租赁合同、押金收据、预收物管费收据，拟证明2016年6月18日，原、被告就F11号、F18号、F19号三个商铺签订了租赁合同，原告就三个商铺向被告各收取了30000元押金，就就F**号、F**号商铺各预收了40000元物管费，合同约定物管费按3元/月/平方米计算； 7、F**号（小***）商铺的租赁合同、F**号（***馆）商铺的租赁合同，拟证明原、被告就F**号、F**号商铺续签了租赁合同，约定的租期均为2018年8月1日至2020年8月1日，月租金均为3200元； 8、原告向被告出具的证明，拟证明原、被告就F18号、F19号商铺续签租赁合同后，原告收取了被告半年的租金； 9、照片，拟证明F**号商铺于2019年1月31日到期后，被告已经将该商铺退还给原告，原告对该门面进行了改造。 第三人肖佳斌述称：1、第三人与原告签订转让合同前，被告称原合同早已到期，亦未与原告续签新合同，但第三人与原告签订转让合同后，被告通过微信向第三人发送了两份新合同，第三人当即向原告询问此事，但原告并不认可被告所发送的两份新合同。2、2018年10月，第三人与原告一起到被告所经营的店铺，告知被告“*****”美食街的承包经营权已转让给第三人，但被告不同意返还商铺。3、关于F**号商铺押金返还的问题，因被告违反合同约定，私自变更了经营范围，故押金不予退还。 第三人肖佳斌为证实其陈述，向法院提交如下证据： 10、微信聊天记录，拟证明被告主张于2018年7月与原告续签了租赁合同，但原告当时并未在国内，被告所提供的两份租赁合同不是原告的真实意思表示； 11、证明、湘潭莲城置业有限公司文件三份及审批表，拟证明第三人受让了原告转让的湘潭市建设南路莲城商业步行街C3和C4内街“*****”美食街的承包经营权用于投资开发提质改造，因F**号、F**号商铺未能办理交接手续，导致需要办理报审美食街提质改造项目的延期手续。 以上证据经原、被告及第三人当庭举证、质证，被告对原告提交的证据1的真实性无异议，对关联性有异议，认为该证据不能证明被告没有续签合同并欠付租金；对证据2的真实性表示无法确定，认为如果该协议是真实的，那么原告在本案中不具有诉讼主体资格；对证据3有异议；对证据4的真实性无异议，对关联性有异议，认为不能达到原告的证明目的；对证据5的真实性无异议，对关联性有异议。 第三人肖佳斌对原告提供的证据1-5均无异议。 原告对被告提交的证据6的真实性、合法性、关联性部分有异议，认为F**号商铺的租赁合同以及40000元物管费、押金的收据与本案无关；F**号商铺的40000元物管费系原告应被告要求出具，该费用实际系门面转让费；对证据7有异议，认为该两份合同系原告委托被告代为招租使用的空白合同，原告没有与被告续租商铺的意向，该两份合同的内容系被告私自填写；对证据8无异议；对证据9的关联性有异议。 第三人对被告所提交的证据与原告的质证意见一致，补充一点质证意见，认为被告在庭审中称该两份合同系证人于2017年12月19日交给他所签，与被告曾向第三人陈述其与原告是2018年7月中旬续签合同相矛盾。 原告对第三人提供的证据10、11均无异议。 被告对第三人提供的证据10的真实性无异议，对关联性有异议，认为无法达到其证明目的；对证据11的关联性有异议。 本院对原、被告及第三人均无异议的证据8的真实性、合法性、关联性予以认可，可以作为本案认定案件事实的依据。证据1，因被告对其真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以认可，但该证据无法证明原租赁合同到期后，原、被告双方未续签合同，故本院对该证据的关联性部分予以认可。证据2，该合同加盖了相应的印章，结合证据11中的证明，能够证明原告具有湘潭市建设南路莲城商业步行街C3和C4内街的经营管理权，故本院对该证据予以认可。证据3、4，与本案不具有关联性，故本院对该两份证据不予认可。证据5系证人付**的证言，因被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认可，但根据证人的陈述，无法证明原告指派其工作人员向被告交付空白合同系委托被告代为出租F**号商铺，故本院对该证据的关联性不予认可。证据6与本案不具有关联性，故本院对该证据不予认可。证据7，因原告认可合同中签名系其本人所签，结合证据8可知，原告确认其于原租赁合同到期后就F**号、F**号商铺继续向被告收取了租金，足以说明原告有将该两个商铺续租给被告的意向，原告认为该两份合同并非用于与被告续签，但未提供充分证据证明，故本院对该证据予以认可。证据9与本案不具有关联性，故本院对该证据不予认可。证据10，不能证明原告没有与被告续签租赁合同的意向，故本院对该证据不予认可。证据11中的证明，能够证明原告将“*****”美食街的承包经营权转让给了第三人，故本院对该证据予以认可；湘潭莲城置业有限公司的三份文件及审批表，能够证明“*****”美食街的商铺系临时建筑，该美食街的提质改造正在审批中，但不能证明因F18号、F19号商铺未能交接导致美食街提质改造延期，故本院对该证据部分予以认可。 根据以上认定的证据及当事人在法庭上的陈述，本院确认如下案件事实: 2016年6月18日，原告郑皓与被告夏禹子分别签订了两份《商铺租赁合同》，约定原告将位于湘潭市建设南路莲城商业步行街C3与C4内街“*****”F**号商铺（面积52㎡）和F19号商铺（面积52㎡）租赁给被告，租赁期限分别自2016年9月1日起至2018年8月31日止、自2016年8月1日起至2018年7月31日止，每月租金均为5720元，押金均为3万元。该两份合同签订后，被告夏禹子向原告郑皓就F**号、F**号商铺共交纳了押金60000元。2018年7月，该两份合同即将到期前，原告委托他人将两份已由原告签字盖章的空白商铺租赁合同交给被告夏禹子，被告夏禹子根据双方的约定将该两份空白合同填写完整，就F**号和F**号商铺与原告续签了两份《商铺租赁合同》，合同约定租赁期限均为2018年8月1日至2020年8月1日，每月租金均为3200元，押金仍均为3万元；租金的支付方式均为每半年支付一次租金，商铺租赁合同签订当日，一次性支付六个月的租金，被告需提前45天支付下个半年的租金，逾期按每天100元承担滞纳金。合同续签后，被告原交纳的60000元押金未退还。被告夏禹子就F18号商铺的租金已支付至2019年2月28日，就F**号商铺的租金已支付至2019年1月31日。原告认为续签的两份《商铺租赁合同》并非其真实意思的表示，要求被告返还商铺。原、被告就商铺返还及租金支付等问题协商未果，原告遂向本院提起诉讼，提出如诉称所述之请求。 另查明，2011年11月14日，湘潭群利物业经营管理有限公司与原告郑皓签订了一份《莲城商业步行街场地使用协议书》，约定湘潭群利物业经营管理有限公司同意原告在位于湘潭市建设南路莲城商业步行街C3与C4内街投资建设高档美食、台湾美食、特色小商品一条街，场地使用期限为6年，自2011年11月15日至2017年11月15日。2017年3月31日，双方又签订了《莲城商业步行街场地使用补充协议书（二）》，将场地使用期限在原补充协议的基础上延期至2020年8月31日。2018年9月30日，原告郑皓与第三人肖佳斌签订了《*****食街转让协议》，将“*****”美食街项目的承包开发经营权转让给了第三人肖佳斌。因F**号、F**号商铺未交付，故就该两个商铺的转让款，第三人肖佳斌一直未向原告支付。F18号、F19号商铺系原告投资建设的临时建筑，规划部门批准的使用期限为两年，从2012年4月24日至2014年4月24日。 本院认为，原告郑皓与被告夏禹子于2016年6月18日签订的两份《商铺租赁合同》及于2018年7月签订的两份《商铺租赁合同》均系无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。本案中，原告郑皓投资建设的F18号、F19号商铺系临时建筑，虽然经过了规划部门的批准，但批准的使用期限为两年，即从2012年4月24日至2014年4月24日。原、被告于2016年6月18日及2018年7月所签订《商铺租赁合同》的租赁期限均超过了商铺的使用期限，故原、被告签订的四份《商铺租赁合同》均无效。无效合同自始没有法律约束力，无需解除，因此，对原告要求解除双方之间的商铺租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产应予返还。故对原告要求被告立即腾空位于湘潭市建设南路莲城步行街C3与C4内街“*****”F**号和F**号商铺并返还给原告的诉讼请求，本院予以支持。被告夏禹子已向原告郑皓支付的押金60000元，因合同无效，原告郑皓应予以返还，但应抵充被告夏禹子在使用租赁房屋期间应支付的房屋占有使用费，参照合同约定的租金标准，计算至2019年10月31日的房屋占有使用费为3200元/月×9个月+3200元/月×8个月=54400元，尚余5600元，该5600元可以抵充至2019年11月26日的房屋占有使用费。因此，原告请求判令其所收被告交纳的商铺押金60000元可不予退还的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付租金62920元(计算至2019年7月31日)的诉讼请求，因被告交纳的押金足以抵充至2019年7月31日止的房屋占有使用费，故本院对原告的该项诉讼请求亦不予支持。因合同无效，合同约定的违约金条款也当然无效。故对原告要求被告支付滞纳金33000元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付至商铺返还之日止的租金，因被告向原告交纳的押金可以抵充至2019年11月26日的房屋占有使用费，现被告并未拖欠原告房屋占有使用费，故本院对原告的该项诉讼请求亦不予支持。如被告在2019年11月26日后仍未向原告返还商铺，原告可另行提起诉讼，要求被告支付占用商铺期间的房屋占有使用费。被告辩称原告应向被告退还31452元的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。被告辩称在无法确认应由谁退还押金的情况下，有权中止支付租金的辩解意见，理由不成立，本院亦不予采纳。被告辩称原告不具备本案诉讼主体资格的辩解意见，没有法律依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告夏禹子在本判决生效之日起十五日内将位于湘潭市建设南路莲城步行街C3与C4内街“*****”F**号、F**号商铺腾空并返还给原告郑皓； 二、驳回原告郑皓的其他诉讼请求。 本案案件受理费2200元，减半收取1100元，由被告夏禹子负担700元，原告郑皓负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审判员  郭落 二〇一九年十一月七日 书记员  刘娜