湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12358号上诉人（原审被告）:金明春，男，1953年1月6日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。被上诉人（原审原告）:湖南三昌物业管理有限公司,住所地湖南省长沙市开福区秀峰街道兴联路339号友谊咨询大厦5楼501室。法定代表人:骆杰。委托诉讼代理人:吕米娜，女，1998年10月23日出生，汉族，住湖南省邵阳县，系湖南三昌物业管理有限公司员工。原审被告:刘丽华，女，1952年9月19日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。上诉人金明春因与被上诉人湖南三昌物业管理有限公司（简称三昌物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初5702号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金明春向本院提出上诉请求：1.请求驳回被上诉人三昌物业的诉讼请求；2.被上诉人退还因漏雨三次返工的人工费材料费1200元，走廊封闭工程费2500元和房屋多次被盗被撬6400元，共计10100元；3.上诉人待被上诉人的相关问题解决后，酌情补交原暂不缴纳的物业费，并请求判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1.一审庭审被上诉人刻意隐瞒业主与物业签订的《物业服务合同》的真相，故意提供与业主无关的、也无原件的《前置物业服务合同》等无法律效力的证据，所以上诉人原准备的大量证据资料未拿出，原准备好的反诉状也无必要拿出。2015年10月7日业主与馨香源签订了《物业服务合同》，并非无物业合同，而《前置物业服务合同》无法律效力。2.根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，证明三昌物业的前置物业服务合同不受法律保护。3.一审判决有悖于事实准绳与法律依据而作出不公正判决，使上诉人的合法权益得不到法律保护。一审判决适用的法律有严重错误，请求二审法院依法改判。被上诉人三昌物业辩称，馨香源公司更名为三昌物业，公司更名是内部行为，不影响权利义务的承继，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。三昌物业向一审法院起诉请求：1、判令金明春支付金明春物业管理费4585元，违约金871元，共计5456元;2、判令金明春承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：1.香芙嘉园住宅小区项目开发商系长沙铁路房地产开发公司，三昌物业系受开发商委托为该小区提供前期物业服务管理的企业。金明春和刘丽华系香芙嘉园住宅小区5-1802房屋业主，房屋建筑面积为141.52平方米。庭审中，金明春自认于2015年9月27日收房。2.2015年11月5日，长沙铁路房地产开发公司(甲方)与长沙馨香源物业管理有限公司(乙方)签订了一份《香芙嘉园住宅小区项目前期物业服务委托合同》。合同约定，甲方将香芙嘉园小区委托给乙方提供前期物业服务管理，物业服务费由业主按其所拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为1.8元/月/平方米(住宅);合同期限自合同签订之日起至小区召开业主大会成立与所选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时止。另，该合同针对服务内容与质量目标、物业的经营与管理、双方权利义务以及违约责任等条款进行了相关约定。三昌物业与金明春和刘丽华截止起诉之日止一直未签订《物业服务协议》。3.2017年7月31日，长沙馨香源物业管理有限公司在工商管理部门进行企业名称变更为湖南三昌物业管理有限公司。4.自2018年1月1日起至2019年6月30日止，金明春和刘丽华拖欠三昌物业物业服务费4585元(141.52㎡＊1.8元/平方米/月＊18个月)，三昌物业向金明春和刘丽华催收未果。一审法院认为，长沙铁路房地产开发公司与长沙馨香源物业管理有限公司签订的《香芙嘉园住宅小区项目前期物业服务委托合同》系合同双方真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法、有效。因长沙馨香源物业管理有限公司变更为湖南三昌物业管理有限公司(即原告)，故上述合同对当事人双方具法律约束力。三昌物业作为物业服务管理企业应依约全面履行提供物业服务和管理义务，金明春和刘丽华作为业主应履行足额交纳物业服务费的合同义务。从2018年1月1日至2019年6月30日止，金明春和刘丽华拖欠物业服务费4585元，事实清楚，证据确实、充分，金明春和刘丽华应予交纳。当事人之间并未签订书面物业服务合同，对于三昌物业要求金明春和刘丽华承担违约金的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、限金明春、刘丽华在本判决书生效后十日内支付三昌物业物业服务费4585元;二、驳回三昌物业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由金明春、刘丽华承担。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人的上诉请求、相应的上诉理由、被上诉人的答辩意见及本案的庭审情况，本院认为，本案的争议焦点是一审法院认定的物业费是否过高而应予以调低。本院认为，长沙铁路房地产开发公司与长沙馨香源物业管理有限公司签订的《香芙嘉园住宅小区项目前期物业服务委托合同》系合同双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合同约定长沙铁路房地产开发公司将涉案小区委托给长沙馨香源物业管理有限公司提供前期物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，长沙馨香源物业管理有限公司变更名称为被上诉人三昌公司，并在工商管理部门办理了企业名称变更手续，涉案的前期物业管理服务合同权利和义务均应由被上诉人三昌物业承继。因此，上诉人金明春和原审被告刘丽华作为业主应当履行上述前期物业服务合同，向被上诉人三昌公司支付拖欠的物业费4585元，一审法院的认定具有事实和法律依据，应当予以维持。上诉人金明春称其与长沙馨香源物业管理有限公司签订了物业服务合同，且三昌物业提供的物业服务不符合规定，物业费标准过高，对此，本院认为，三昌物业向法院起诉的事实基础是涉案《香芙嘉园住宅小区项目前期物业服务委托合同》，至于金明春和刘丽华是否与长沙馨香源物业管理有限公司签订了其它的物业服务合同，不影响涉案前期物业服务委托合同的履行，上诉人亦未提供证据证明合同双方合意对涉案《香芙嘉园住宅小区项目前期物业服务委托合同》进行了变更。一审判决根据案件事实已对三昌物业起诉要求的违约金进行了扣除，该认定并无不当。因此，上诉人金明春的上诉请求和理由于法无据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人金明春承担。本判决为终审判决。审判长 何 鑫审判员 戴 静审判员 叶子龙二〇一九年十一月二十五日法官助理马光祥书记员龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。