重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初16605号 原告：谢明真，女，1960年3月19日出生，汉族，职业不详，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：苟小龙，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆仁安医院，住所地沙坪坝区大学城解放军后勤工程学院门诊大楼，统一社会信用代码52500106590500733E。 法定代表人：杨清浩，重庆仁安医院院长。 被告：重庆仁安医院有限责任公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城后勤工程学院门诊大楼，统一社会信用代码91500106590500661L。 法定代表人：杨清浩，重庆仁安医院有限责任公司总经理。 被告：杨清浩，男，1965年5月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 原告谢明真与被告重庆仁安医院、重庆仁安医院有限责任公司、杨清浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢明真及其委托诉讼代理人苟小龙，被告杨清浩（同时作为被告重庆仁安医院、重庆仁安医院有限责任公司的法定代表人）到庭参加了诉讼。审理中，因涉及双方当事人申请庭外和解，依法扣除了相应期间的审限。本案现已审理终结。 原告谢明真向本院提出诉讼请求：1.判令被告重庆仁安医院、重庆仁安医院有限责任公司向原告谢明真支付2018年10月20日至2019年7月19日期间租金20030元；2.判令被告重庆仁安医院、重庆仁安医院有限责任公司向原告谢明真支付违约金26707元；3.原告谢明真因本案产生的法律服务费1750元由被告重庆仁安医院、重庆仁安医院有限责任公司负担；4.被告杨清浩对上述债务承担连带责任；5.本案诉讼费由被告重庆仁安医院、重庆仁安医院有限责任公司、杨清浩负担。事实和理由：原、被告签订《金科天宸项目房屋租赁合同》，约定原告谢明真将其商铺出租给被告重庆仁安医院使用，被告重庆仁安医院依约支付租金，另就其他相关事项也在合同中做了约定。合同生效后，原告谢明真依约将房屋交付被告重庆仁安医院使用，被告重庆仁安医院也依约支付了第一季度的房屋租金及履约保证金，但当被告重庆仁安医院、重庆仁安医院有限责任公司依约应支付下一季度房租时，被告重庆仁安医院却拒付，并无故终止合同，原告谢明真多次催促未果。被告重庆仁安医院的违约行为严重侵害了原告谢明真的合法权益，应当承担继续履行及赔偿损失的违约责任，被告杨清浩作为担保人应当对本案全部债务承担连带责任。现原告谢明真为维护自身合法权益提起本次诉讼，请求法院依法判如所请。 被告重庆仁安医院辩称，一、被告重庆仁安医院与原告签订房屋租赁合同双方建立租赁关系是事实。二、被告仁安医院不存在原告所述的无故解除合同的违约事实，不应当承担违约责任。被告仁安医院与原告签署合同，在接手商铺时，发生周边业主群体阻止，因该不可抗力的出现导致合同无法履行。三、原告要求被告重庆仁安医院支付违约金的主张应当驳回，被告重庆仁安医院方不应当承担违约责任。四、违约金约定过高。 被告重庆仁安医院有限责任公司辩称，我方不是适格的主体，请求驳回对我方的起诉。因为重庆仁安医院虽然是民办非企业单位，但其登记中明确其性质为法人，既然重庆仁安医院具有法人资格，则其具有独立的民事责任能力，依法享有民事权利并承担民事义务。根据合同相对性原理，我方不是合同相对人，涉案房屋租赁合同是重庆仁安医院与原告签订的，是医院经营活动，与我公司无关。请求法院依法驳回原告对我方的起诉。 被告杨清浩辩称，我方不是适格的主体，请求驳回对我方的起诉。因为重庆仁安医院虽然是民办非企业单位，但其登记中明确其性质为法人，既然重庆仁安医院具有法人资格，则其具有独立的民事责任能力，依法享有民事权利并承担民事义务。根据合同相对性原理，我方不是合同相对人，请求法院依法驳回原告对我方的起诉。 经审理查明，位于重庆市沙坪坝区**路**号附**号**房屋的登记权利人为谢明真，建筑面积为69.55平方米，不动产权证号为渝(2018)沙坪坝区不动产权第00100****号。 被告重庆仁安医院系2016年6月1日在重庆市沙坪坝区民政局登记的民办非企业法人；被告重庆仁安医院有限责任公司系2016年2月23日在重庆市工商局行政管理局沙坪坝区分局登记的有限责任公司；被告杨清浩系上述两单位的法定代表人。 2018年2月8日，谢明真（出租人、甲方）与重庆仁安医院（承租人、乙方）签订《金科天宸项目房屋租赁合同》，双方约定如下：1．在签署本协议前，乙方已对拟租赁商铺进行了现场查看，对该商铺周边环境、位置、朝向、楼层、面积等进行了确认，并申请将该商铺用于本合同第三条3.2款约定用途……3．甲乙双方就本合同及附件构成双方的全部约定事项达成一致，本合同及附件构成将取代双方先前与本合同事项有关的任何口头、书面承诺、协议、函件、宣传资料等。……5．乙方在签订本合同前已充分考虑市场经营风险，并承诺不以此作为不履行本合同或者单方解除本合同的理由。……第一条，定义。除另有说明外，下列用语在本合同及附件中使用时具有如下的含义：1.1“本合同”指甲方和乙方订立的本《金科天宸项目**街区**底商**号商铺租赁合同》，包括本合同正文、所有附件及双方就修订本合同而做出的任何书面补充协议。1.2“该商铺”或“商铺”指甲方根据本合同的约定向乙方提供的出租场地。……第二条，租赁标的物。2.1金科天宸项目地址位于重庆市沙坪坝区**路**号。2.2甲方同意将金科天宸项目的第**街区**号**商业铺面（以下称“该商铺”）租赁给乙方用于商业经营使用。该租赁场地的具体位置范围见附件《租赁商铺平面位置示意图》红线所示范围，乙方同意承租该商铺。第三条，租赁面积及经营范围。3.1租赁面积：该商铺承租建筑面积69.55平方米，最终以商铺测绘报告确认的建筑面积面积为准。3.2乙方租赁该商铺，从事（空白）经营使用，除取得甲方的书面同意外，乙方不得擅自改变商铺的用途。……3.4乙方必须以正当方式从事经营活动，不得做出对甲方的商誉及名声有不良影响的行为。第四条，商铺租赁期限。4.1该商铺租赁期限为96个月，即2018年7月20日到2026年7月19日（因甲方原因逾期交房的租期相应顺延）……第五条，商铺租金、物管费及其他费用的收取方式。5.1该商铺计租面积按建筑面积计算：69.55平方米，最终以商铺测绘报告确定的建筑面积为准。5.22018年7月20日到2026年7月19日为租赁期，租赁期间的租金一层按78元／平方米·月计算，租赁期间的租金二层32元／平方米·月计算。从2018年7月20日起，起租租金为78元／月，从2019年7月20日起，月租金单价在上年月租金单价基础上递增5%。本合同租金为含税金额。租金情况列示如下（以下租金按（）平方米计算，最终以商铺测绘报告确认的面积为准，但乙方不得以甲方未提供测绘报告为由，拒交或缓交租金等费用）                            年份                       租金（元/㎡·月）                       月租金（元）                       年租金（元）                               2018年7月20日到2019年7月19日                       32                       2225.6                       26 707.2                               2019年7月20日到2020年7月19日                       33.6                       2336.88                       28 402.56                               ……                5.3在签订本租赁合同时乙方一次性向甲方缴纳（空白）个月至第（空白）个月的租金，从第（空白）个月起租金按5.2条以(3)个月结算并支付，乙方应于在每一期开始提前15个工作日由乙方主动到甲方或甲方指定的公司缴纳，实行先缴纳租金后使用。5.4履约保证金：5.4.1为规范乙方的履约行为，乙方在签订本合同时需一次性缴纳1个月的租金作为履约保证金，履约保证金为2226元。……5.4．2当租赁期满或中途终止合同后，经确认乙方无违约行为的，甲方应在乙方交还该商铺并结清全部费用后15个工作日内将履约保证金不计利息全部返还给乙方，如乙方有违约或者有欠费的，甲方在扣除违约金、损失及欠费后将剩余部分不计利息全部返还给乙方。5.4.3如乙方未按约定交付租金的，甲方可以将乙方交纳的履约保证金直接冲抵乙方应缴租金。5.5物业管理费按建筑面积计算按下表（5元/平方米·月）标准计收（以下的物业服务费暂按建筑面积（空白）平方米计算，最终月物业服务费等以商铺测绘报告确认的该商铺建筑面积及约定的对应月的物业服务费单价按实计算为准）。乙方主动到物管公司缴纳，在租赁期内，如物业管理公司对物业管理费收费标准进行调整的，乙方同意自调整之日起按新的收费标准交纳物业管理费。……5.9乙方依据本合同应支付的租金和履约保证金按以下方式支付，开户名称：……第六条，商铺的交付及开业时间、营业时间。6.1该商铺交付时间（空白），乙方应当于该日前前往项目与甲方办理房交接手续，并签署交接确认文件，乙方认可该商铺完全符合本合同约定交付标准，对该商铺交付标准没有任何异议，并同意商铺交接条件以该商铺现状为准，商铺内任何形式的整改在取得甲方和相关政府部门审批同意后由乙方自行负责实施。如乙方在约定的交付期到达之前未能按照约定向甲方缴纳履约保证金的，交付时间顺延，直至乙方缴纳完毕履约保证金之日，延迟期间，乙方应向甲方按本合同5.2条约定缴纳租金且甲方不承担违约责任。6.2乙方未按约定的时间到甲方办理交接手续的，其责任自负，且应视为甲方已按合同约定履行该商铺的交付义务。甲方有权要求乙方自交付日的次日起履行本合同约定的义务，本合同约定的该商铺租金优惠期不顺延，仍以约定的交接时间期满的当日起计算，但非因乙方的原因造成的延误除外；如因甲方原因造成延期交付的，本合同约定的租赁期相应顺延，且租金优惠期及约定的其他费用收费时间同时顺延。……6.3乙方必须于2019年5月1日前完成装修工程并开业。第七条，租赁场地装修及设施设备。……第八条，甲方的权利和义务……第九条，乙方责任。9.1乙方应按合同规定按时如数支付租金及其本合同中明文规定应支付的各种费用。……9.3租赁期间，乙方不得擅自改变商铺内甲方提供的设施结构，因乙方的过错造成场地损坏的，乙方须负责修复或赔偿因此给甲方造成的经济损失。……9.11乙方租赁该商铺后，必须按照国家规定办理经营所需的相关手续、证照等……第十条，违约责任。10.1租赁期间，乙方擅自提前终止本合同，或者因乙方责任甲方根据约定单方终止本合的，乙方应当补交优惠期的租金（空白）元，并向甲方按当年月租金计算支付12个月租金作为违约金，并且乙方缴纳的租赁保证金不予退还，乙方的装饰、装修无偿归甲方所有。……10.3乙方未能按照本合同规定按时交纳租金和其他费用的，按逾期未缴纳金额每天千分之三累计计算支付违约金（逾期缴纳水费、电费的，还应按供电部门、供水部门的规定承担罚金）；……10.4乙方未按本合同约定按时交还租赁商铺的，乙方除按应交还租赁商铺时日租金标准（日租金按当年月租金除以30天进行计算，下同）支付商铺租金／商铺使用费外，每逾期一日按日租金的1.5倍累计计算承担违约金。因乙方原因甲方按本合同约定单方终止合同的，本合同自甲方通知送达之日解除，解除后乙方应在7日内撤场并将该商铺交还甲方，否则乙方除按应交还租赁商铺时日租金标准支付商铺租金／商铺使用费外，每逾期一日按日租金的1.5倍累计计算承担违约金。……10.6双方任何一方未及时履行本合同约定的其他义务的，违约方按违约行为发生当年月租金计算支付对方1个月租金作为违约金，造成损失的，还应承担赔偿责任。10.7若一方违约，违约方及违约方担保人还必须承担另一方因追溯违约方责任而产生的律师代理费、业务费、交通费、餐饮费、住宿费及其他与追溯违约方责任有关的所有费用；前述费用如国家有规定标准的，以国家规定标准计算承担（如实际发生额低于国家规定标准的，则以实际发生额为准），没有规定标准的，以实际发生额为准，其中业务费、交通费、餐饮费、住宿费计算人数不超过三人。……10.12本协议约定的违约金如超过实际损失的，超过部分作为惩罚性违约金，如因一方违约另一方只主张违约金的，对是否产生实际损失的事实及损失大小等，不需再举证。第十一条，合同的变更或终止。11.1在本合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可提前终止本合同。11.2本合同期满，自然终止。11.3若发生不可抗力事件，致使该商铺损毁不能正常使用，而乙方还愿继续租赁商铺，则甲方应负责尽快修复或重建。在该商铺修复期间，乙方免交租金及其他相关费用，待该商铺恢复使用后继续计算租金和其他费用，合同时效相应顺延。11.4若不可抗力发生，致使该商铺周围环境发生重大变化，乙方在此营业的市场、环境基础不复存在，合同不宜继续履行，乙方可以单方要求提前终止本合同，而无须承担违约责任。合同本款所述终止时，双方应按实际租用天数及时结清租金及其他各项费用。当不可抗力发生，遭受事故的一方应在事故发生后及时书面通知对方有关情况。11.5乙方有下列情形之一的，甲方可单方终止本合同并收回商铺，并由乙方按相关约定承担责任，造成甲方其他损失的由乙方负责赔偿：……。11.6租赁期限内，除本合同另有规定外，如出现下述情况，乙方可单方解除本合同：（1）出现因甲方单方原因使该商铺设施不能正常运行、或水、电、燃气等正常供应中断，且不能正常运行、中断期一次超过30天，严重影响正常使用商铺，且经乙方书面要求甲方整改，甲方不整改或整改后仍严重影响该商铺正常使用的；（2）甲方未按本合同约定的时间交付该商铺供乙方使用超过60日的；（3）在租赁期间，因甲方之原因而导致司法、行政机关依法限制该商铺地产权利，致使商铺无法正常经营达30天以上的（4）法律、法规或本合同其他条款允许乙方单方解除合同的其他情况。11.7除本合同明确的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约。第十二条，不可抗力。12.1“不可抗力”是指本合同双方不可预见、不能克服、亦无法避免的事件，该事件妨碍、影响或延误任何一方根据本合同履行其全部或部分义务。该事件包括但不限于火灾、地震、台风、洪水、政府行为、战争、骚乱、非法集会、传染性疾病肆虐等一切无法事先预料且不能事先避免的事件。12.2如发生不可抗力事件，遭受该事件的一方应立即用可能的最快捷的方式通知对方该事件的性质、发生日期、预计持续时间等有关的细节，以及该事件阻碍通知方履行其于本合同项下义务的程度。12.3在不可抗力事件持续期间，遭受不可抗力事件的一方应定期及时地告知对方不可抗力事件的现状，如不可抗力事件结束，应立即以书面形式通知对方。12.4遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无需为此而承担违约责任；但应尽最大努力克服该事件，减轻其负面的影响。12.5遭受不可抗力的一方应当向对方提供事件发生地区的公证机构（或其他适当机构）出具的证实不可抗力事件的合法证明，如其不能提供该等证明，对方可根据本合同的规定要求其承担违约责任。第十三条，其他事项13.1合同涉及的有关联络的地址、电话、传真，以双方在本合同中所提供的通讯地址、电话、为准（乙方接收该商铺后，该商铺地址作为乙方的通讯地址）；如任何一方的通讯地址、电话、传真变更的，应在变更前3天书面通知对方，否则造成不能送达的，由未履行告知义务的责任方负责。本合同履行中双方往来的文件、函件、通知等，可以采用直接送交、传真、邮寄等方式送达对方：（1）采用直接送交的，以对方相关工作人员签收时为已送达，任何一方的相关工作人员不得巨绝签收。（2）采用传真方式送达的，以传真确认发出时为已送达。（3）采用邮寄方式送达的，以对方相关工作人员签收邮件之时或邮件发出（以邮戳为准）后的3个工作日中午12时为已送达（以先到的时间为准）。如一方按通讯地址向对方发出邮寄后，邮寄被退回或者被拒收的，视为该邮件内容已送达给对方，由此而产生的责任及后果由对方自行承担。……13．3本合同未尽事宜或在执行中出现不可抗力等外因影响本合同的履行时，甲、乙双方可协商作补充协议加以规定。为防止异议：双方的权利义务均以书面约定为准，一方工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后方才有效，未经双方书面确认的，对双方不发生约束力……13．8本合同自双方签字盖章且乙方按约定缴纳履约保证金后生效。13.9乙方担保人同意为乙方履行本合同义务提供保证担保，如乙方未按本合同约定履行责任、义务，乙方担保人同意与乙方共同承担无限连带责任；担保的范围包括乙方应当承担的责任义务及利息、违约金、赔偿金、相关损失和实现债权的费用等；保证期间自本合同生效之日起至本合同中乙方的责任、义务履行期届满之日后二年；甲方与乙方协商变更本合同内容的不需取得乙方担保人同意，乙方担保人同意对变更后的乙方责任、义务继续承担保证责任。本担保责任不受本合同其他条款效力的影响，独立有效，如本合同其他条款无效的，因无效后应由乙方承担的责任及债务，乙方担保人仍同意承担无限连带保证责任。乙方的法定代表人、委托代理人无条件同意作为乙方担保人，即乙方的法定代表人、委托代理人在本合同中任何位置签字或盖章后即同时成为乙方担保人；其他单位或个人在本合同乙方担保人处签字或盖章即成为乙方担保人。13.10在履行本合同过程中，一方向另一方发出的各种通知、文件、要求、同意、批准、决定、确认、回复等，必须采用书面形式并由发出的一方签字盖章（其中发出的一方为个人的，以发出的一方签字为准；发出的一方为单位的，以发出的一方加盖公章为准）后方才有效，不符合前述要求的，对双方不发生任何效力。13.11除甲方书面同意外，本合同中约定由乙方享有的权利，乙方不得转让给任何第三人，否则视为乙方放弃该权利。……合同落款处，甲方为谢明真签名捺印，乙方为重庆仁安医院印章（被告杨清浩未在合同上签名，被告重庆仁安医院有限责任公司也未在合同上签章）。同日，原告谢明真与被告重庆仁安医院还签订《金科天宸项目房屋租赁合同补充协议》，约定：合同租期为10年，前8年（2018.07.20一2026.07.19），租金一楼78元每平米，二楼租金32元每平米，一二楼递增均为每年递增5%，后两年租金根据附近周围商铺为标的物，作为（2026.07.20—2028.07.19)房屋租金的参考标准。合同租金为净收入，如发生税费等其他费用，由重庆仁安医院自行负责。 上述合同及补充协议签订后，被告重庆仁安医院于2018年2月9日向原告谢明真支付了履约保证金2226元，2018年8月1日支付一季度的租金6677元。原告谢明真通过重庆金科天宸物业管理处于2018年8月11日将涉案商铺交付被告重庆仁安医院使用。 2018年4月17日，重庆市沙坪坝区卫生和计划生育委员会作出《关于同意重庆仁安医院变更执业注册地址的批复》，同意重庆仁安医院由重庆市沙坪坝区大学城解放军后工门诊大楼变更至重庆市沙坪坝区**路*8号（金科天宸**街区**栋）执业。 2018年8月中旬，涉案商铺所在的金科天宸**街区部分业主对重庆仁安医院即将入驻该小区表示坚决反对，认为仁安医院如果入驻该小区会影响居民的健康及生活，于是联合其他反对业主，通过向重庆市沙坪坝区卫生和计划生育委员会投诉、在小区门口聚集、在涉案商铺拉横幅、喊口号等方式，反对重庆仁安医院迁建至金科天宸**街区。 2018年8月18日、2018年8月21日，涉案商铺所在的陈家桥街道办、沙坪坝卫计委、重庆仁安医院、官房寺社区居委会、金科物业公司及金科天宸**街区业主代表在金科物业办公室召开了两次协调会，并形成了《关于群众聚集阻止重庆仁安医院进驻金科天宸**街区的协调会摘要》，该摘要载明：两次协调会，到场业主约70余人，反应非常强烈，坚决抵制重庆仁安医院迁建至金科九街区。会上业主代表主要发言，对坚决反对的理由有以下：医院未来运营过程中可能影响居民，尤其是周围老人及小孩的健康隐患。同时影响居民生活，居民坚决反对修建医院，无论重庆仁安医院修建是否依照相关程序办理，居民坚决反对在此修建医院。协调会上，业主代表情绪激动，为了维护社会和谐稳定，相关行政部门领导代表提出以下几点：一、马上拆除在楼栋外拉的横幅；二、禁止双方发生群体事件，不能采取过激行为；三、政府和居民大力支持社会资本兴办医院，改善周围居民就医环境。你们金科九街区很多人坚决反对重庆仁安医院迁建至此，而重庆仁安医院又坚决选择在此建院，我们主管部门及社区尽可能协调双方，合理合法解决此事，若无法成功协调，重庆仁安医院暂停迁建至金科天宸九街区；四、希望金科九街区业主不要再采取拉横幅、喊口号，在小区门口、仁安医院租赁场所聚集等过激行为。请坚决反对的业主代表签字。重庆仁安医院代表王弘原院长发言，因业主等相关群众多次聚众阻挠我院正常入住金科**街区，使得我院完全无法使用已租赁的**街区场所，根本无法开展建院工作，导致我院损失巨大。希望业主等相关群众不要再反对并阻挠我院的正常使用租赁场所和开展建院等工作。该摘要尾部加盖了重庆仁安医院印章，并经重庆市沙坪坝区卫生和计划生育委员会各级领导审阅后，加盖了重庆市沙坪坝区卫生和计划生育委员会印章。 金科天宸部分业主还曾就重庆市沙坪坝区卫生和计划生育委员会作出《关于同意重庆仁安医院变更执业注册地址的批复》向重庆市沙坪坝区人民政府申请行政复议。2018年9月6日，重庆市沙坪坝区人民政府向重庆市沙坪坝区卫生和计划生育委员会发出行政复议答复通知书。2018年9月13日，重庆市沙坪坝区卫生和计划生育委员会向重庆市沙坪坝区人民政府提交行政复议答复书，该书载明：我委依法于2018年4月17日向重庆仁安医院下发了《关于同意重庆仁安医院变更执业注册地址的批复》，并在批复中明确要求重庆仁安医院于2020年4月16日前完成规范设置后，向我委提出验收申请，待验收合格登记许可后，方可开展相应的医疗活动。2018年8月14日，重庆市卫生计生委《关于贯彻落实国家卫生健康委进一步改革完善医疗机构、医师审批工作的通知》要求，为深化医疗领域“放管服”改革和医疗机构设置审批“两证合一”进一步简化审批流程等相关规定，二级及以下医疗机构设置时已不需再发《医疗机构设置批准书》，但重庆仁安医院如需合法开业，仍需提交其他相关部门审核合格的环评、消防、社会稳定风险评估等相关材料。目前，我委尚未收到重庆仁安医院设置完成提请验收的相关申请，也未进一步对该院办理变更登记注册相关手续。2018年11月22日，重庆市沙坪坝区人民政府作出行政复议决定书，维持沙坪坝区卫计委作出的《关于同意重庆仁安医院变更执业注册地址的批复》。 2018年9月29日，重庆仁安医院向沙坪坝区卫计委发出情况通报一份，载明：重庆仁安医院拟迁建金科天宸九街区，周围业主强烈反对，经沙区卫计委等政府多部门与业主协调，无法成功解决。我院决定放弃在此建院。 2018年12月12日，谢明真与杨清浩在本院诉调对接室对涉案房屋达成部分和解，并签订《调解协议》，载明：原告方诉被告重庆仁安医院、重庆仁安医院有限责任公司等租赁合同纠纷一案经充分协商，现达成以下协议，以资双方共同遵守：一、被告方同意自签订本协议后（即：保证金交给法庭调解员处）30日内将原告方房屋恢复至租赁时原状（恢复至金科交付业主时的标准）。二、原告方自愿退回被告方已支付的保证金，并将该保证金交付给本次调解员黄晓年支付给被告方。三、对于已垫付物业费尚未收回的原告方，被告方同意在退保证金时一并将代交的物业费退回给原告方。本协议系双方真实意思表示，自原、被告双方签字时生效，一式三份，原被告双方各执一份，调解员存档一份。另，本协议仅对签字的原告具有法律效力（未签字的原告不受本协议约束，其诉讼请求依法解决）。签字的原告自愿撤回本协议处理的诉讼请求依法（即恢复原状、返还物业费），其他诉讼请求依法解决。本协议为针对普遍问题的解决方案，针对每一个业主与仁安医院的解决方案，以每一个业主与仁安医院达成的并有陈家桥法庭诉调对接室发出的人民调解协议书为准。 随后，因原、被告在履行合同过程中产生争议，原告谢明真与北京天驰君泰（重庆）律师事务所签订《法律事务委托合同》（原告谢明真为此支付律师费3500元，因原告谢明真本次起诉涉及本案被告的案件为两个，原告谢明真确认每案律师费1750元），委托该所指派律师提起本案诉讼，要求判如所请。 另查明，重庆仁安医院租赁了金科天宸项目**街区**栋的三层，一层30间门面，2层30间，3层12间。2018年6月28日，重庆仁安医院（乙方）与重庆骏御商务咨询服务有限公司（甲方）签订《商业运营管理合同》，约定甲方将金科**二期**幢**号—**号共计12间商铺出租给乙方。2018年7月15日，重庆骏御商务咨询服务有限公司向重庆仁安医院发出《关于解除重庆仁安医院租赁合同的函》，该函载明：天宸项目部分业主投诉重庆仁安医院在今后的经营过程中会产生特殊的气味，影响小区品质，强烈要求重庆仁安医院搬离该小区，为了社会稳定，还广大业主一个美好的家园，特来函解除双方签订的租赁合同。 审理中，被告重庆仁安医院举示《解除合同通知函》，内容为：我院与您于2018年2月8日签订了金科天宸项目《房屋租赁合同》，合同第十一条11.4项规定：“若不可抗力发生，致使该商铺周围环境发生重大变化，乙方在此营业的市场、环境基础不复存在，合同不宜继续履行，乙方可以单方要求提前终止本合同，而无须承担违约责任。合同本款所述终止时，双方应按实际租用天数及时结清租金及其他各项费用”。我院在入驻金科天宸项目期间，众多业主及周边群众以医院未来营业将存在环境污染和影响周边居民健康为由，多次聚众强行阻止并坚决反对我院正常入驻，虽经有关上级主管单位、街道及物业等多次协调但均无法予以解决，使得我院根本无法使用租赁商铺，无法开展建院工作。上述无可预见、不能克服、亦无法避免的事件，使得我院在此经营的市场、环境基础不复存在，无法实现租用商铺进行建院及营业的合同目的。故我院现特发出本解除函，通知您即日起双方签订的《房屋租赁合同》已解除。请您在收到本函后五个工作日内与我院联系，及时处理完成后续相关事宜。否则产生的所有法律后果由您自行承担。该通知的落款时间为2018年10月3日。被告重庆仁安医院主张其向原告谢明真邮寄了该函，原告谢明真对此不予认可。被告重庆仁安医院还主张其租赁的所有门面都是于2018年8月11日从物管公司领取的钥匙，原告谢明真也认可其没有直接将涉案门面钥匙交给重庆仁安医院。重庆仁安医院主张其于2019年2月11日将涉案房屋钥匙返还给了原告谢明真，但并无相应证据佐证，原告谢明真认为其在2019年5月5日才拿到了涉案房屋钥匙。本院于案件审理过程中就重庆仁安医院的规划、环评问题走访了行政主管部门，其中规划局工作人员称商铺开设医院无需经过规划审批，环保局工作人员称医院以租赁他人房屋方式开设医院的需待装修完毕设备进场时进行环评，该医院未进行到该环节。原告谢明真坚持认为被告重庆仁安医院存在严重违约行为，如果法院认定被告有解除权，通知到达原告但未返还房屋时，要求参照租金标准主张占用费，坚持要求本院依法判如所请；被告重庆仁安医院坚持认为其未违反合同约定，对于原告应当退还的保证金2226元，被告重庆仁安医院同意抵扣原告垫付物业服务费2154元，余额72元列入法院暂保款。被告重庆仁安医院有限责任公司、杨清浩坚持认为其并非本案适格被告，涉案纠纷与其无关；被告重庆仁安医院、重庆仁安医院有限责任公司、杨清浩均不同意原告谢明真的诉讼请求，请求本院依法驳回原告谢明真的诉讼请求。因原、被告双方分歧较大，本院调解未成。 上述事实，有原告谢明真提供的不动产权证、租赁合同、补充协议、法律事务委托合同、发票，被告重庆仁安医院、重庆仁安医院有限责任公司、杨清浩提供的重庆仁安医院登记证书、法定代表人身份证明书、变更许可前公示及图片、关于同意重庆仁安医院变更执业地址的批复、图片、协调摘要、清单、付款回单、商业运营管理合同、调解协议以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，本案系因房屋租赁合同纠纷提起的诉讼，涉案房屋租赁合同系以被告重庆仁安医院为承租人、原告谢明真作为出租人而签订，其双方自当基于各自合同身份依法按约享受权利和履行义务。从庭审情况看，本案的争议焦点有四：一是房屋租赁合同的权利义务主体；二是被告主张的因不可抗力享有解除权是否成立；三是合同解除的时间；四是租金、违约金、律师费的具体认定。本院分别评述如下： 一、关于房屋租赁合同主体的确定及被告杨清浩、重庆仁安医院有限责任公司的责任承担问题 依法成立的合同对合同双方具有约束力。本案中，《金科天宸项目房屋租赁合同》签订的甲、乙双方系原告谢明真与被告重庆仁安医院，重庆仁安医院系依法登记成立的法人单位，应依法独立承担民事责任，故房屋租赁合同的主体应为谢明真（出租人）和重庆仁安医院（承租人）。 被告重庆仁安医院有限责任公司未在《金科天宸项目房屋租赁合同》上签章，也无其他证据证明其与该合同具有关联性，故被告重庆仁安医院有限责任公司不是该租赁合同的当事人，且无证据显示其有自愿承受相关合同义务的意思表示。因此，原告主张被告重庆仁安医院有限责任公司承担责任的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。 至于被告杨清浩是否系租赁合同主体及应否承担责任的问题。本院认为，虽然该合同第13.9条约定：“乙方的法定代表人、委托代理人无条件同意作为乙方担保人，即乙方的法定代表人、委托代理人在本合同中任何位置签字或盖章后即同时成为乙方担保人；其他单位或个人在本合同乙方担保人处签字或盖章即成为乙方担保”，但被告杨清浩并未在《金科天宸项目房屋租赁合同》任何位置签名或盖章，也无证据显示被告杨清浩有对涉案合同债务承担担保责任的意思表示，故原告主张杨清浩为租赁合同担保人并承担连带责任的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于被告主张的因不可抗力享有解除权是否成立 根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。根据《金科天宸项目房屋租赁合同》第11.4约定：“若不可抗力发生，致使该商铺周围环境发生重大变化，乙方在此营业的市场、环境基础不复存在，合同不宜继续履行，乙方可以单方要求提前终止本合同，而无须承担违约责任。合同本款所述终止时，双方应按实际租用天数及时结清租金及其他各项费用。当不可抗力发生，遭受事故的一方应在事故发生后及时书面通知对方有关情况。”第12.1约定，“‘不可抗力’是指本合同双方不可预见、不能克服、亦无法避免的事件，该事件妨碍、影响或延误任何一方根据本合同履行其全部或部分义务。该事件包括但不限于火灾、地震、台风、洪水、政府行为、战争、骚乱、非法集会、传染性疾病肆虐等一切无法事先预料且不能事先避免的事件。” 本案中，重庆仁安医院在接房开始装修后，金科天宸9街区众多业主及周边群众在商铺旁拉横幅聚众阻挠重庆仁安医院进场装修，且不断大量进行信访投诉、到租赁物所在地聚集，导致重庆仁安医院无法开展装修进场工作，虽经多部门多次协调但均无法予以解决，上述情形虽不属于《中华人民共和国民法总则》中规定的不可抗力，但从双方合同中关于“不可抗力”的解释来看，显然只是借用了“不可抗力”的名词，实质上是约定了出现特定事态时合同的解除问题以及相应的责任免除问题，原、被告双方在合同中对于“不可抗力”进行了扩大解释，上述情形符合合同约定的第12.1的情形，被告重庆仁安医院可以在符合约定的情况下行使合同约定的解除权。 三、关于合同解除的时间 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照《合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。被告主张向原告发送过解除函，原告否认收到过。鉴于被告未举示证据证明其发出了解除函及该函到达了原告，故本院对原告所述的涉案合同于2018年10月5日解除的意见不予采信。鉴于原告谢明真与被告重庆仁安医院于2018年12月12日达成了“调解协议”，在该调解协议中，双方事实上均表达了合同解除的意思，因此，本院确定以2018年12月12日作为双方涉案房屋租赁合同解除的时间。 四、关于租金、违约金、律师费的具体认定 本案双方合同约定该商铺租赁期限为96个月，即2018年7月20日到2026年7月19日,并约定“因甲方原因逾期交付的租期相应顺延”。房屋交付的举证责任在原告谢明真，原告谢明真主张交付时间为2018年7月20日，但并未提供证据予以证明，其应当自行承担相应不利后果。因此，应以被告重庆仁安医院认可的时间，即2018年8月11日为准，原告谢明真可以主张的租赁费用相应顺延至2018年8月11日起，并计算至2019年5月5日原告谢明真实际收回涉案房屋钥匙之日止，该期间房屋租赁费（含合同期内租金和合同期满后实际交回房屋前的房屋占用费）共计19659.47元（2225.60元/月×8个月+2225.60元/月÷30天×25天），被告重庆仁安医院已付6667元，还需支付12992.47元。 对于原告主张的违约金问题。如前所述，涉案租赁合同的解除系基于合同约定事态，符合双方合同约定，被告重庆仁安医院无需承担合同解除的违约责任，故对于原告要求被告重庆仁安医院因擅自终止合同而支付12个月租金作为违约金的诉讼请求，本院不予支持。 对于原告主张的律师费问题，虽然涉案合同的解除系基于约定情形的出现而解除，被告重庆仁安医院可以按约定对基于该特定事态的解除免责，但其未在合同解除前依约支付租金，导致原告通过诉讼方式主张相应权利，被告重庆仁安医院自当根据合同约定负担原告因此而产生的律师费，根据在案证据，并经本院审查，现原告谢明真要求被告重庆仁安医院承担律师费1750元，不违反法律规定，本院依法予以支持。 综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、限被告重庆仁安医院于本判决发生法律效力后三日内支付原告谢明真应付未付房屋租赁费用共计12922.47元； 二、限被告重庆仁安医院于本判决发生法律效力后三日内支付原告谢明真律师费1750元； 三、驳回原告谢明真的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1110元，减半交纳555元（原告谢明真已预交），由被告重庆仁安医院负担。此款限被告重庆仁安医院于本判决发生法律效力后三日内支付原告谢明真。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。 审 判 员 谢国忠 二〇一九年十一月二十八日 法官助理 张 伟 书 记 员 刘 维