广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初2845号原告：邓文珍，男,汉族，1987年6月27日出生，住址：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁媛，广东华商律师事务所实习律师。被告：罗万，男，汉族，1989年3月13日出生,住址：广东省深圳市福田区，被告：李微，女，汉族，1987年11月26日出生，住址：广东省深圳市宝安区，第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址：广东省深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼603，统一社会信用代码：91440300715279885G。法定代表人：阳天凯，执行董事。委托诉讼代理人：李静婷，系该公司法务。原告邓文珍与被告罗万、李微及第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓文珍及其委托诉讼代理人周争锋、翁媛到庭参与诉讼。被告罗万、李微及第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告邓文珍向本院提出诉讼请求：1、被告罗万返还原告已支付的定金30万元，被告李微承担连带责任；2、被告罗万返还原告已支付的购房款10万元，被告李微承担连带责任；3、被告罗万支付原告82万元的违约金（按照房屋成交价410万元的20%计算），被告李微承担连带责任；4、被告罗万和被告李微连带承担本案全部诉讼费、保全费。事实与理由：经深圳市世华房地产投资顾问有限公司居间介绍，原告与被告罗万于2018年3月14日签订深（宝）房居间字（2018）第6041号《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，以400万元购买被告罗万名下位于深圳市××沙井镇华盛新沙荟名庭（二期）1栋1号楼B座18E，房产证号码为粤（2016）深圳市不动产权第0234979号。被告罗万于2018年3月12日收取原告定金5万元，3月14日收取原告定金25万元，被告罗万共收取原告定金30万元。同日，原告和被告罗万签订《补充协议》约定房屋的实际成交价为410万元，多出的10万元由原告另行转账支付，原告遂委托案外人管鹏于2018年3月14日向被告罗万支付10万元购房款。原告和被告罗万约定10月12日前双方做首期款资金监管，在原告取得贷款承诺函之日起40日内被告罗万注销抵押登记。2018年4月18日，被告罗万的房产被广东省阳西县人民法院查封。原告于2018年10月17日向被告罗万发出《催告函》，要求被告罗万解除查封继续履行合同，被告拒不理会，导致合同无法履行。原告认为被告罗万和原告签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》是双方真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实全面履行。被告罗万的房产在交易中被查封，经催告后被告仍不解除查封，导致原告的合同目的不能实现，被告罗万已构成根本违约。根据婚姻法及婚姻法解释的相关规定，夫妻关系存续期间一方卖房违约所负债务应属夫妻共同债务，被告李微作为配偶应承担连带责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起此诉。被告罗万、李微未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司未到庭，庭前提交了情况说明如下：1、该案系房屋买卖合同纠纷，而第三人与原、被告之间系居间合同关系，二者并非同一法律关系。因此，第三人并非本案适格当事人。2、第三人处现托管有5000元交房保证金，愿意按照法院的判决进行支付。3、现针对交易情况做简要说明：2018年3月14日，在第三人的居间撮合下，原告同被告磋商后在第三人处签订了涉诉物业的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，查档显示房产有效，原告依照合同约定支付了30万元定金给被告，在第三人依照合同约定时间通知被告前来办理相关手续时，被告告知涉案房产已查封，被告声称可办理解封，但一直未能办到，二手房买卖流程就此停滞。4、在涉案房产交易中，第三人作为居间方积极撮合申请人双方签订房产买卖合同、协调双方就房产买卖事宜进行协商并签订补充协议，已全面履行了居间义务，第三人保留向有关第三人追诉应付佣金的权利。本案当事人围绕诉讼请依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2018年3月14日，原告邓文珍作为买方，被告罗万作为卖方，在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的居间下，签订了一份编号为深（宝）房居间字（2018）第6041号的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及《补充协议》，主要约定如下：1、卖方罗万将位于深圳市××沙井镇华盛新沙荟名庭（二期）1栋第18层1号楼B座18E房转让给买方邓文珍，不动产证号为：粤（2016）深圳市不动产权第0234979号；2、涉案房产转让总价款为人民币400万元；3、该房产交易定金为人民币40万元，由买方合同签订时向卖方支付；买卖双方同意在交易总价款中预留5000元作为交房保证金，此款在买方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算；4、买方向银行抵押贷款支付除定金、交房保证金之外的剩余房款370万元。买方须于2018年10月12日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款90万元至买卖双方约定的银行第三方监管账户，买方须于2018年10月12日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料；5、任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之20的违约金。《补充协议》变更违约责任为：任何一方不履行合同约定义务，逾期超过七天的，或有其他根本违约行为致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。原告于2018年3月12日支付了定金5万元，于2018年3月14日支付了定金25万元。上述定金均直接转账支付至被告罗万账户，罗万出具了相应的收据予以确认。2018年3月14日，原告与被告罗万签订《补充协议》，约定涉案房产实际成交价是410万元，双方签署《买卖居间合同》的价格是400万元，另10万元以转账形式付给业主。当天，原告委托案外人管鹏向罗万转账支付了该10万元。2018年10月17日，原告向罗万寄送《催告函》，称因涉案房产被广东省阳西县人民法院查封，导致合同无法继续履行，告知罗万须待解除查封后，原告再继续履行首期款监管手续。上述邮件于2018年10月19日送达。另查，被告罗万与被告李微为夫妻关系，原告主张李微参与了涉案交易过程。第三人于庭后回复法庭称，2018年3月12日，第三人经纪人带领原告前往被告罗万家中（即涉案房产），签署涉案物业的买卖意向书，当时罗万向第三人经纪人介绍李微系其妻子，当时还有一个小孩在家，除此之外，李微在剩余交易过程中未出现过。又查，涉案房产于2018年4月18日因陈寿安诉罗万民间借贷纠纷一案被广东省阳西县人民法院查封，期限为两年。截至2018年12月14日，该房产仍处于抵押查封状态，除上述正式查封外，另有五轮轮候查封。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原告邓文珍与被告罗万签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。上述合同签订后，原告已依约支付了购房定金及双方补充约定的购房款10万元，但涉案房产因被告罗万与案外人之纠纷被人民法院查封，亦未注销抵押登记，导致涉案交易无法继续进行，被告罗万的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。原告作为守约一方，主张已通过微信告知被告解除合同，且无证据证明涉案房产已解除了查封且注销抵押登记，涉案合同客观上无法继续履行，应予解除。合同解除后，被告罗万收取原告支付的定金及购房款已无依据，原告诉请被告罗万返还定金30万元及购房款10万元，并承担相应的违约责任，于法有据，本院予以支持。另，由于本院已查明上述款项系由原告直接付至罗万账户，故该款项应由罗万负责返还，至于第三人主张其仍托管交易资金5000元，可由第三人与被告罗万另行协商解决，本院在本案中不作处理。关于违约金的问题。根据《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及《补充协议》的约定，在被告罗万违约导致合同无法继续履行的情况下，原告有权要求罗万支付房屋转让成交价20%的违约金。鉴于原告已支付了购房定金30万元及10万元房款，双方尚未办理首期款资金监管，综合考虑涉案合同的履行承担，本院认为合同约定的违约金过高，酌情判令被告罗万向原告支付违约金41万元。对于原告诉讼请求超出本院认定部分，本院不予支持。关于被告李微的责任承担问题。原告主张在原告与罗万签署合同及房屋被查封后的协商过程，李微均在现场，但未提交证据予以证明，仅凭第三人的陈述，本院无法确认被告罗万出售涉案房产系基于其与被告李微的共同意思表示，或存在被告罗万所负违约责任应属夫妻共同债务之情形，因此，对于原告诉请被告李微对罗万所负债务承担连带责任的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗万于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓文珍返还定金30万元、购房款10万元；二、被告罗万于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓文珍支付违约金人民币41万元；三、驳回原告邓文珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币15780元，由原告负担人民币5380元，被告罗万负担人民币10400元，原告已预交的人民币15780元，由本院予以退回人民币10400元。保全费人民币5000元，由被告罗万负担。被告罗万应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币10400元、保全费人民币5000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日时内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈蕾仰人民陪审员  宋丽嫦人民陪审员  王斯武二〇一九年十一月二十二日书 记 员  席俊奇书 记 员  李玉婷附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。