广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终17289号上诉人（原审原告）：曾克俭，男，1969年3月30日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：谢韬，广东广和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王永基，男，1979年10月26日出生，汉族，住广东省梅州市梅县区。委托诉讼代理人：戴悦玲，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄淑娴，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。上诉人曾克俭与上诉人王永基占有排除妨害纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初3561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人曾克俭上诉请求：1、撤销原审判决第二项；2、判令王永基恢复曾克俭房屋一至三层楼梯间窗户原状；3、判令王永基支付判决书生效后楼梯的使用费、维护费，按40元／天的标准计算；4、本案一、二审诉讼费用、律师费全部由王永基承担。事实及理由：一、一审判决中对楼梯间左边窗户封堵的问题认定错误。因祖屋拆迁，曾克俭与叔叔曾某于1993年各获90㎡空地作自建房补偿，后两相邻空地建成一梯两户型连体房。2007年，曾克俭父亲曾某2受曾某所托，将连体房左侧（即××）卖于王永基。双方约定“该连体房分界线在楼梯靠曾某一侧，楼梯归曾克俭所有；乙方购房后自建楼梯，对此，甲方特让价一万元作为给乙方的补偿”。可见，王永基购买曾某的房屋是现房，对于房屋的构造以及楼梯的归属，王永基是清楚的。曾克俭与王永基的房屋分界是以王永基一侧的墙体作为分界，王永基购买房屋后自己居住于顶楼，同时将楼下的房屋改造成多间房出租，一审期间法院曾派人勘验现场，发现曾克俭楼梯间左边窗户正对王永基房屋内的卫生间，但法院未曾查明，从房屋整体结构看，曾克俭楼梯间左边窗户原本对出去正好是王永基阳台的位置，该连体房屋曾克俭建造，房屋在设计、建造完成并卖给王永基时，阳台的相同位置并没有建造厕所，而且从外观也能看出该厕所是王永基后来改建。王永基在阳台改建厕所行为势必会影响曾克俭楼梯间的采光，也从未与曾克俭进行协商，曾克俭并非不讲道理，但王永基侵权在先，俨然超出了曾克俭对王永基违法行为的容忍限度和容忍义务。基于相邻关系，王永基改建厕所于阳台位置，肯定会影响曾克俭楼梯间的采光，理应与曾克俭协商处理，但王永基非但没有与曾克俭沟通，在改建完厕所后以保护个人隐私为由彻底将窗户封堵，完全不顾及曾克俭权益。一审判决没有对楼梯间封堵窗户的事实、原因认定清楚，驳回曾克俭的请求，使曾克俭的容忍义务加重，对曾克俭合法权利保护不力，实为对王永基的违法行为不当保护。二、一审判决并未彻底解决曾克俭与王永基关于楼梯的争议问题。曾克俭诉求王永基排除对曾克俭占有楼梯的妨害是基于双方之间于2007年6月13日签订的《房屋买卖协议说明和附项》，曾克俭父亲曾某2在签订《房屋买卖协议》之前就已经将房屋的现状告知王永基，且考虑到日后对于楼梯可能产生的争议，特在原本34万元购房款的基础上让价1万元由王永基另立楼梯，同时根据协议内容，约定在曾克俭搭建的30平方米铁皮房处加建楼梯，可见，王永基非常清楚现有楼梯及楼梯间的归属以及自己需另立楼梯的义务。但王永基没有契约精神，这么多年非但怠于履行加建楼梯的义务，一直使用曾克俭的楼梯，而且还违背约定强占了本属于曾克俭的铁皮房。目前王永基及王永基的租户（9户）依然使用曾克俭的楼梯上下楼，曾克俭基于方便生活的原则已经为王永基提供了多年的便利，实质上是王永基对曾克俭对房屋权利持续的侵害，曾克俭尝试通过社区、村委等相关行政部门解决与王永基楼梯间的问题，但王永基均不予理会，曾克俭深受其扰。曾克俭同意一审判决王永基支付楼梯使用费至判决生效之日，但一审法院对于后续王永基继续使用楼梯的费用问题并没有作处理，若王永基仍继续使用曾克俭所属楼梯，应按照40元／天的标准继续支付楼梯的使用费、维护费。曾某签订《房屋买卖协议》购买的是××连体房西侧一边的住宅，房屋占地面积90㎡，建筑面积400㎡，房屋结构为三层半，约定的购房总价款是33万元，签订协议的时间是2007年5月16日。但由于涉案两套房屋在建筑结构上整体相连，仅有一条楼梯通道，因此，王永基与曾某于2007年6月13日就楼梯事宜又签订了《房屋买卖协议说明与附项》，协议中明确了楼梯原为双方共用，如王永基另建楼梯则在购房款上让价1万元；其次协议并未确认楼梯属曾克俭单方所有，而是约定了曾克俭和王永基双方在共同使用楼梯期间产生的维修费、清洁费、水电费、电视费等费用，各自承担一半。王永基与曾某签订《房屋买卖协议说明与附项》后，双方到房屋所在街道办申请另建楼梯，但王永基不知符合政策，不能加建。双方遂口头约定一起共有楼梯，不让价1万元了。曾某在2007年6月14日出具的收据印证这一事实，最后实收的购房款是33万元，而不是32万元。因此，《房屋买卖协议说明与附项》关于另建楼梯和购房款让价1万元的约定，曾某并没有履行。另外，根据《物权法》、《住宅室内装饰装修管理办法》等法律法规，王永基与曾某、代理人曾某2签订的《房屋买卖协议》《房屋买卖协议说明与附项》中关于王永基自建楼梯的约定是改变楼房的主体结构，违反了法律规定，是无效约定。除了上述双方签订的协议，从涉案一梯两户连体房的实际建筑结构可以看出，除了房屋一楼外，二、三、四楼王永基的房屋范围内均包含了一半的楼梯面积，是王永基的房屋范围无法分割的一部分。王永基与曾克俭共同共有连体房的楼梯，王永基对楼梯享有使用、通行的权利，并非原审判决认定的使用曾克俭的楼梯通行。因此，王永基作为连体房一侧的所有权人，有权为客观通行使用该共有楼梯，且王永基并未妨害曾克俭的通行，曾克俭也始终正常使用该条楼梯，王永基无需向曾克俭支付任何使用费用。二、原审判决认定事实不清。自2007年起至今，王永基一直承担着维护、管理连体房楼梯的义务，包括支付清洁楼梯、更换楼梯灯光照明、维修楼梯等费用。如按照双方关于相关费用分摊的约定，曾克俭应向王永基支付自2007年至今的楼梯维护费、管理费等费用。三、原审判决对王永基的答辩意见断章取义，违反了基本的证据原则。王永基在庭审中答辩“关于诉请王永基支付楼梯使用费、维护费，对该费用的计算标准，王永基没有异议，但请法庭注意，…客观上涉案楼梯是由王永基在使用并维护，根据曾克俭递交的证据该楼梯属于曾克俭、王永基共同共有，曾克俭原本有义务来维护涉案房产的楼梯，但客观上曾克俭没有维护，即使要求支付使用费和维护费，也理应由曾克俭向王永基支付”。王永基对楼梯使用费计算标准的认可是有前提的，就是王永基并非占用曾克俭的楼梯，该楼梯属于王永基共有，王永基无须支付使用费，即使主张楼梯使用费及维护费，也应该由曾克俭向王永基支付。但原审判决将上述答辩意见理解为“曾克俭诉请按照10元／天的标准计算楼梯使用费，王永基对此计算标准无异议，故法院予以认可”。王永基不仅不认可曾克俭的任何一项诉求，也不认可曾克俭主张的楼梯使用费计算标准。原审判决对王永基的答辩意见断章取义，违反了基本的法律原则，导致认定事实不清。四、原审判决对涉案历史遗留建筑的部分进行认定与划分，与事实不符，存在争议。涉案的一梯两户型连体房性质属于深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，在有关历史遗留问题尚未完全处理之时，原审判决直接单方采纳了曾克俭的证据及主张，在判决中认定该楼梯为曾克俭的楼梯，王永基一直使用曾克俭的楼梯通行，且判定王永基向曾克俭支付楼梯使用费，无疑于认定并划分历史遗留违法建筑中楼梯的权属，存在争议。综上所述，一审法院判决认定事实错误，适用法律不当，裁判显失公正。请二审法院查清事实，支持王永基的诉讼请求，依法对本案改判。上诉人曾克俭针对上诉人王永基的上诉答辩称：一、王永基主张涉案楼梯属于共同共有，毫无依据。曾某2于2007年5月16日与王永基签订《房屋买卖协议》，后于2007年6月13日双方又签订了《房屋买卖协议说明与附项》，该份补充协议中提到“甲方出售之楼房，原与其从侄曾克俭之楼连栋”，故订立协议前受委托人曾某2已正向乙方及中介人李某、曾某3言明下列情况，并为乙方自立楼梯让价1万元，已经在签订《房屋买卖协议》前清楚地将两套房屋连体使用的现状告知王永基，王永基已经明确知道如下事实：1、自己需要另建楼梯；2、楼梯归属于曾克俭使用范围且属于曾克俭所有。王永基上诉状中提到的双方口头约定一起共有楼梯，没有证据支持，与事实不符。二、王永基认为楼梯属于其房屋范围，无法分割的一部分与事实不符。三、王永基一直在强调楼梯属于曾克俭、王永基共同共有，歪曲了合同本意，违背了基本诚信原则。曾克俭一直以来承担着维护管理楼梯的义务，而王永基从2007年购买房屋后，消极履行自己另立楼梯的义务，已经超出曾克俭对王永基的容忍限度和容忍义务。上诉人王永基针对上诉人曾克俭的上诉答辩称：一、王永基没有妨害曾克俭的窗口采光，楼梯左右两面窗户对应的是两边楼层的卫生间，王永基为了保护租客隐私而对自己房屋一侧所在的窗户进行遮挡，是正当管理行为，没有超过合理限度，更没有影响采光，没有损害曾克俭的任何权益。二、王永基自2007年购买涉案房屋至今，负责该房屋楼梯的维护与管理，曾克俭应向王永基支付管理费、维护费等。三、涉案楼梯属于双方当事人共同共有，王永基作为连体房一侧的所有权人，有权为客观通行使用该共有的楼梯，且王永基并未妨害曾克俭的通行，曾克俭也始终正常使用该楼梯，因此，王永基无须向曾克俭支付任何费用。原告曾克俭于2018年2月7日向原审法院起诉请求：1、被告恢复原告房屋一至三层楼梯间窗户的原状；2、被告排除对原告占有楼梯的妨害；3、被告支付从2007年5月17日起至停止妨害之日止按10元/天的标准计算的楼梯使用费、维护费；4、本案诉讼费、律师费由被告承担。原审法院经审理查明：因扩建公路需要，原告曾克俭的祖屋被拆迁。1993年6月14日，深圳市龙岗区坪山镇村镇建设委员会向原告核发建设用地规划许可证（编号：93-1xx0），允许其在坪山总规19小区村民住宅范围内一块90平方米土地上建房。1993年9月26日，龙岗区坪山镇人民政府向原告核发宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书[编号：坪府地字（1993）第3479号]，同意其在江岭××石灰××号地段使用90平方米作私人建房用地。1994年10月，原告开始建设房屋，房屋建成后门牌号为深圳市龙岗区坪山镇江岭村人民街59号。2002年12月11日，原告将该房屋进行历史遗留违法私房申报，申报房屋用地面积90平方米，建筑面积360平方米。2007年5月16日，曾某2代理曾某（甲方）与被告王永基（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将其所有的位于江岭村××西边一栋私有住宅出卖予乙方，该房屋占地面积90平方米，建筑面积400平方米，结构为三层半，房屋占地是原国家扩建东纵路拆迁房屋补偿用地；乙方以33万元价格购买该房屋及所占土地使用权和附属设施设备，该款项应在协议书签订之日一次性以现金方式付清；如今后法律法规变化或政策调整允许办理房屋产权证，则办证事宜由乙方自行负责并承担相关费用，甲方应无偿协助，按照有关部门的要求提供签名、证件及其他相关文件。李某、曾某3作为证明人在合同上签字。2007年6月13日，曾某2（甲方）与被告（乙方）又签订《房屋买卖协议说明与附项》，约定甲方出售之楼房原与其侄曾克俭之楼连栋，订立协议前受托人曾某2已向乙方及中介人说明情况，并为乙方自立楼梯让价1万元；原两方共用楼梯，楼房成交后乙方若不另建楼梯必然出现电费如何分担、楼梯损坏及清洁如何分担、共同大门损坏如何修复等问题；楼梯间（二楼）一小房非共有，属甲方之侄曾克俭，一楼原无分界墙，将来如需分开，则从楼梯间乙方一侧之墙分，分墙费由双方平均分担；乙方购买之楼房北面原由甲方之侄搭建一铁皮房约30平方米，已协商在乙方建造自己楼梯时无偿拆去（旧料归乙方之侄），在乙方未用该建筑物建楼梯前，若乙方须出租则补该铁皮房工本费2000元。2007年6月14日，曾某2出具收据，确认收到被告王永基购买曾某坐落于坪山××）××层半楼房的总价款33万元（含中介费6万元），同时其将曾某的委托书、身份证复印件和房产资料移交予被告。被告购买上述房屋后自行居住使用，该房屋门牌号为××，与原告使用的人民街59号房屋整体相连。现今两套房屋仅有一个楼梯通道，一至三层楼梯间均有左右两扇窗户，因窗户正对房屋内卫生间，被告将左边窗户进行了封堵。原告以被告封堵窗户以及使用楼梯的行为构成侵权为由诉至法院。原审法院认为：涉案人民街59号房屋是原告曾克俭建造，原告基于该事实行为取得了对房屋进行占有使用和收益的权利。被告王永基于2007年5月16日向原权利人曾某购买涉案××房屋，其基于合同关系有权对该房屋进行占有使用和收益。上述两套房屋在建筑结构上整体相连，仅有一个楼梯通道，现原告认为被告封堵窗户、使用楼梯的行为妨害了其对房屋的使用，故本案关键问题在于认定被告的上述行为是否具有合法依据。根据曾某与被告王永基在2007年6月13日签订的《房屋买卖协议说明和附项》，双方已对加建楼梯事宜作出约定。首先，曾某2在代理曾某签订《房屋买卖协议》之前已将涉案两套房屋连体使用的状况告知被告，且考虑到原、被告共用楼梯可能会产生争议，约定由被告王永基自建楼梯，并因此而减少了1万元购房款，即33万元购房款并不包括原有楼梯部分；其次，双方约定如在一楼分界，则从楼梯间被告一侧的墙体进行划分，说明楼梯部分并未包含在被告的房屋范围内；再次，双方约定在被告加建楼梯时拆除原告搭建的30平方米铁皮房，即双方已确定加建楼梯位置在该铁皮房处。以上约定可知，被告购房之时已明确知晓楼梯间属于原告使用范围，其需要在原有铁皮房位置另建楼梯。被告怠于履行加建楼梯的义务，导致其一直使用原告的楼梯通行，理应向原告支付相应的楼梯使用费。原告诉请按照10元/天的标准计算楼梯使用费，被告对此计算标准无异议，故法院也予以认可。该楼梯使用费应从被告知道其负有加建楼梯义务而未履行该义务之日即2007年5月17日开始计算。因在被告加建楼梯前其只能使用原告楼梯通行，而现今又无法确定被告能否加建楼梯以及何时加建，故原告诉请的楼梯使用费本案暂处理至判决生效之日，如其后原告仍因此产生损失，其可另循法律途径解决。至于原告诉请被告恢复楼梯间窗户的原状以及排除对其使用楼梯的妨害，法院认为，原、被告作为相邻权利人，理应基于方便生活、团结互助的原则为对方使用房屋提供相应的便利。被告使用的××房屋一至三层现今无楼梯通行，其加建楼梯需取得相关行政主管部门批准，目前尚不确定是否具备加建条件，同时原告楼梯间的左边窗户又正对被告房屋内的卫生间，确会影响到被告的正常生活，封堵该扇窗户也并未完全妨害到楼梯间的采光，故在法院确定被告支付使用费的前提下，原告应给予适当容忍和便利。因此，对于原告的该部分诉请，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第八十四条、第二百四十一条、第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告王永基于判决生效之日起十日内向原告曾克俭支付从2007年5月17日起至判决生效之日止按10元/天的标准计算的楼梯使用费；二、驳回原告曾克俭的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币778元（原告已预交），由被告负担。本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案是占有排除妨害纠纷。本案的争议焦点是：王永基应否恢复房屋楼梯间窗户原状、应否支付楼梯使用费。本案中，曾克俭位于深圳市龙岗区坪山镇江岭村xx街xx号x栋房屋（三层）属于其私人建房，有深圳市龙岗区坪山镇村镇建设委员会核发的《建设用地规划许可证》、深圳市龙岗区坪山镇人民政府核发的《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》证实，本院予以确认。案外人曾某将其位于深圳市龙岗区坪山镇xx村xx街xx号西边x栋私有房屋（三层半）出卖给王永基，曾克俭的房屋与曾某的房屋共用楼梯的事实，有曾克俭提交的曾某的代理人曾某2与王永基签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖协议说明与附项》证实，本院予以确认。关于王永基应否恢复房屋楼梯间窗户原状的问题。涉案两栋房屋共用的楼梯一至三层均有左右两扇窗户，有曾克俭提供的楼梯窗户照片证实，王永基对此无异议，本院予以确认。因涉案两栋房屋共用的楼梯一至三层均有左右两扇窗户，而王永基封堵了一至三层左边的窗户，改变了原房屋窗户的结构，影响了楼梯间的采光，故本院认定王永基应恢复房屋楼梯间窗户的原状。原审对此认定不当，本院予以调整。对此，上诉人曾克俭上诉主张王永基应恢复房屋楼梯间窗户的原状,本院予以采纳。关于应否支付楼梯使用费的问题。鉴于《房屋买卖协议说明与附项》中约定“曾某出售之楼房与曾克俭之楼连栋，并为王永基自立楼梯让价1万元，原两方共用楼梯，王永基购买之楼房北面原由曾克俭搭建一铁皮房约30平方米，已协商在王永基建造自己楼梯时无偿拆去”，故原审认定王永基在购房之时已明确知晓楼梯间属于曾克俭使用范围，其需另建楼梯，王永基怠于履行加建楼梯义务，导致其一直使用曾克俭的楼梯通行，应向曾克俭支付楼梯使用费每天10元，处理正确，本院予以确认，但该使用费应从上诉人曾克俭在原审起诉之日起计算，即从2018年2月7日起至本判决生效之日止按10元/天的标准计算楼梯使用费。原审对此认定部分有误，本院予以调整。对此，上诉人王永基上诉主张涉案两栋房屋的楼梯属于共同共有，其无须向曾克俭支付任何使用费，合理部分，本院予以采纳，其余部分，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求，合理部分，本院予以支持，其余不合理部分，本院不予支持。原审判决认定事实、适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第八十九条、第二百四十一条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初3561号民事判决第二项；二、变更深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初3561号民事判决第一项为：上诉人王永基应于本判决生效之日起十日内向上诉人曾克俭支付从2018年2月7日起至本判决生效之日止按10元/天的标准计算的楼梯使用费；三、上诉人王永基应于本判决生效之日起六十日内恢复曾克俭位于深圳市龙岗区坪山镇xx村xx街xx号房屋一至三层楼梯间窗户的原状；四、驳回上诉人曾克俭的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币778元（曾克俭预交），由曾克俭负担653元，王永基负担125元；二审案件受理费人民币878元（曾克俭预交100元，王永基预交778元），由曾克俭负担737元、王永基负担141元（双方预交的一、二审受理费，法院均不予退回，曾克俭未付的512元，应于本判决生效之日起十日内迳付王永基）。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 李小丽审判员 黄国辉二〇一九年十一月七日书记员 彭镘羽