湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1281民初2821号原告：湖北飞龙物业有限公司（以下简称飞龙物业公司），住所地：赤壁市河北大道207号。统一社会信用代码：914212817476646145。法定代表人:来媛，飞龙物业公司总经理。委托代理人:来飞，飞龙物业公司副总经理。委托代理人:况自友，飞龙物业公司法律顾问。被告：刘亚军，男，1979年3月13日出生，汉族，住景发太阳城9栋B1、B2商铺，被告：赤壁市景发置业有限公司（以下简称景发置业公司），住所地:赤壁市赤壁大道景发太阳城。统一社会信用代码：91421281764120352T。法定代表人：徐志昂，景发置业公司董事长。委托代理人：汪梦霞，该公司经理。原告飞龙物业公司与被告刘亚军、被告景发置业公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人来飞、况自友，被告刘亚军、被告景发置业公司的委托代理人汪梦霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告飞龙物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘亚军支付原告9栋B1、B2两间商铺2015年6月9日至2016年6月9日欠缴的物业费共计3200.64元，并由被告景发置业公司承担连带缴纳责任。2、被告景发置业公司支付原告2011年2月1日至2019年12月31日9栋B1、B2两间商铺95个月未出租期间欠缴的物业费共计24338.4元。3、被告景发置业公司按服务合同约定承担滞纳金。4、两被告共同承担本案诉讼费。事实和理由：2015年6月9日至2016年6月9日被告景发置业公司将9栋B1、B2两间面积为266.72㎡的商铺出租给被告刘亚军，刘亚军至今未缴纳物业费，共计3200.64元。根据《物业管理条例》的规定，被告景发置业公司对承租人刘亚军所欠物业费应承担连带缴纳责任。2011年2月1日至2019年12月31日，9栋B1、B2两商铺有95个月未出租，未出租期间的物业管理费共计25338.4元，2019年6月15日已收取1000元，尚欠的24338.4元应由被告景发置业公司承担，并按照物业服务合同的约定向原告支付滞纳金。上述物业费原告多次催讨，被告一直拖延拒付，为此原告向本院提起诉讼。被告刘亚军辩称其于2011年开始承租9栋B1、B2两间商铺，2017年3月31日将商铺转租出去，这期间每年均按物业公司要求的标准按时缴纳物业费，但是物业收费的标准每年均不相同，主要以其与物业公司收费人员协商为主，因物业公司没尽到约定义务，收费人员会适当减免物业费，所以每年所交的物业费均不同，但均已按时缴纳。被告景发置业公司辩称：商铺的物业管理费一直没有明确的标准，主要由物业公司收费人员与承租人协商，然后承租人按照与收费人员约定的金额缴纳物业费，期间承租人并未收到过拖欠物业管理费的通知。2011年6月10日至2017年3月31日景发置业公司将9栋B1、B2两间商铺租与刘亚军，2017年3月31日后，刘亚军又将商铺转租给张晨直到现在，这期间承租人都有按照约定缴纳物业费，因此9栋B1、B2两间商铺自2011年6月10日至今一直都有出租，且出租期间承租人均已向物业公司缴纳了物业管理费。因此被告景发置业公司请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：１、《物业服务合同》5份。２、被告9栋B1、B2商铺物业费欠交清单一份。３、商铺租赁合同一份。以上证据证明9栋B1、B2两间商铺从2011年2月1日至今欠缴物业管理费。被告刘亚军未向本院提交任何证据。被告景发置业公司为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：１、商铺租赁合同一组。２、商铺缴纳物业费转账凭证一张。以上证据证明9栋B1、B2商铺自2011年6月10日至今一直处于出租状态，且承租人一直有向被告缴纳物业管理费。经审理查明，本院认定事实如下：2011年6月10日至2017年3月31日被告景发置业公司将9栋B1、B2两间面积为266.72㎡的商铺租与被告刘亚军，2012年11月7日原告飞龙物业公司向刘亚军收取1600元的物业费，这笔钱系付2012年3月至2013年3月的物业费，2017年3月31日后被告刘亚军将9栋B1、B2两间商铺转租给张晨，2018年1月21日至2019年1月20日张晨与景发置业公司签订正式的商铺租赁合同，并承租至今,2019年6月15日张晨向原告飞龙物业公司缴纳1000元物业费，系付2019年1月至12月底的物业费。原告认为被告景发置业公司和被告刘亚军均未向其缴纳物业费，为此向本院提起诉讼。根据原、被告诉辩意见及诉争焦点，本院评述如下：一、原告诉请要求被告刘亚军支付2015年6月9日至2016年6月9日的物业费3200.64元，被告刘亚军辩称其于2011年6月10日至2017年3月30日承租9栋B1、B2两间商铺，每年均按时缴纳物业费，但原告却只主张2015年6月9日至2016年6月9日其拖欠物业费,不合常理。而且飞龙物业公司每年向其收取物业费均无明确标准，以双方协商为主，其按协商结果均足额缴纳了物业费，并未收到过拖欠物业费的通知，不能因为原告收费和财物管理混乱，无法找到2015年6月9日至2016年6月9日收费的凭证就认定这期间其未缴纳物业费，本院认为被告的抗辩理由成立。而且本院在审理中查明，2012年11月7日飞龙物业公司向被告刘亚军收取1600元物业费，缴费收据载明这笔钱系付2012年3月至2013年3月的物业费。原告收取刘亚军2012年2月至2013年3月的物业费，却只认可2015年6月9日至2016年6月9日刘亚军承租的事实，其诉求与客观事实自相矛盾，因原告物业公司管理紊乱、不规范，特别是收费标准不同一、随意性较大，出具的收费发票亦非正规税务发票，收费的标准、品名均不明确。原、被告双方均不能提供合法有效的足以认定刘亚军是否缴纳2015年6月9日至2016年6月9日期间的物业费的证据，因此原告请求被告刘亚军支付9栋B1、B2两间商铺2015年6月9日至2016年6月9日的物业费3200.64元，并要求被告景发置业公司负连带缴纳责任的诉讼请求，本院不予支持。二、针对原告要求被告景发置业公司支付2011年2月1日至2019年12月31日9栋B1、B2两商铺95个月未出租期间欠缴的物业费24338.4元的诉求，本院认为，1、2011年6月10日至2017年3月31日景发置业公司将9栋B1、B2两间商铺租与被告刘亚军，2017年3月31日后，刘亚军将9栋B1、B2两间商铺转租给张晨，2018年1月21日至2019年1月20日张晨与景发置业公司签订正式的商铺租赁合同，并承租至今。即2011年6月10日至2019年12月31日景发置业公司9栋B1、B2两间商铺未闲置；另2012年11月7日原告自认向刘亚军收取2012年3月至2013年3月的物业费共1600元，2019年6月15日原告向张晨收取2019年1月至12月底的物业费共1000元。虽然两被告均无法提供9栋B1、B2两间商铺2011年6月10日至2019年12月31日全部的物业缴费收据，但因原告飞龙物业公司开具的收据并非正规的发票，本院认为这种不规范的经常性开支凭证，不能要求承租人常年保存，简单适用举证规则认定两被告承担举证不能的证明责任不合常理，且原告公司因收费和财物管理不规范，无法提供确凿的证据证明承租人在租赁期间内未缴纳物业费，不能排除承租人已缴物业费而原告公司未入账的可能，本院无法根据现有证据认定承租人2011年6月10日至2019年12月31日是否缴纳物业费，因此对原告要求被告景发置业公司支付2011年6月10日至2019年12月31日的物业费诉求不予支持。2、2011年2月1日至2011年6月9日9栋B1、B2两间商铺处于闲置状态，但2011年2月1日至2011年12月31日期间，原、被告均不能就商铺物业费的收费标准提供确凿证据，合同也没有约定这期间的收费标准，另外原告时隔8年后才来主张这项权利，诉讼时效已过，因此对这段期间商铺闲置的物业费，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告飞龙物业公司的诉讼请求。案件受理费485元，全部由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应于提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院开户行为：中国农业银行咸宁金穗支行，账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未足额预交的，按自动撤回上诉处理。审判员  万子琼二〇一九年十一月十九日书记员  吕 成附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条严格履行与诚实信用当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条违约责任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。