河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1302民初7013号原告：南阳林源置业有限公司统一社会信用代码：914113006780595320法定代表人：李兵，任经理。住所地南阳市宛城区张衡东路尚座花园办公楼委托代理人：姚长军，河南雷雨律师事务所律师，委托代理人戚建华，男，汉族，1954年10月7日出生，系公司员工。被告：杨革，女，汉族，1968年11月20日生，住南阳市宛城区，委托代理人：周荣杰，河南怡和律师事务所律师。原告南阳林源置业有限公司（以下简称：“林源公司”）诉被告杨革确认合同无效纠纷一案，原告于2019年8月22日向本院提起诉讼。同日，本院予以受理，依照简易程序，向当事人送达应诉、举证通知、开庭传票后，于2019年11月4日公开开庭进行了审理，原告林源公司的委托代理人姚长军、戚建华，被告杨革的委托代理人周荣杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告林源公司诉称：1、被告杨革的儿子曹菩灏于2016年至2018年初在原告处任销售主管、物业公司副经理等职。案涉《经济适用房认购协议》是曹菩灏利用职务之便、未经公司领导同意，于2017年4月13日私自填写的，2018年11月，原告知悉上述事实后，即与被告交涉此事，被告拒不腾退房屋。并且，曹菩灏作为原告聘用的工作人员于2017年1月即私自占有了该房屋，其行为触犯了《民法总则》第164条第二款、第168条、第154条等规定。2、案涉《经济适用房认购协议》没有合同总价、单价，合同的基本条款不具备；且“交房日期”填写的是“2015年7月1日”，与填写的合同签订日期相差近两年之久；而且从合同填写处的笔迹与被告“杨革”的签名笔迹比对应是同一人的笔迹；再者，截止2015年度，原告的经适房己经售罄，所以，自2015年以后，我公司已停止使用该合同模板。凡此种种，已经足以说明涉案合同明显是被告杨革儿子曹菩灏利用职务之便私自填写的，即该合同不是原告真实、自主意思的表示，是无效的。3、被告杨革持有的“南阳市中心城区保障性住房资格核准通知单”签发时间是2013年7月15日，有效期一年，至2017年用于购房时早已过期，故其不具备经济适用房购买资格。4、案涉房屋面积达93.63平方米，依法属于安置房而非经适房，即案涉房屋不能成为经适房的买卖客体。5、根据国家住房和城乡建设部《经济适用住房管理办法》（建住房【2007】258号）、《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保【2010】59号）、《南阳市经济适用住房管理办法》（宛政1【2012】51号文件）的规定，“个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营”等，被告于2017年9月至2018年7月违法将该经济适用住房出租给他人居住，符合收回经济适用住房的条件。被告儿子曹菩灏当时是原告的销售主管，掌管空白合同书，所以他有机会签订案涉的认购协议，存在代理人和相对人恶意串通损害被代理人合法权益，以及被告违反了法律强制性禁止性规定，现原告请求确认《经济适用房认购协议》无效。原告林源公司出示证据为：一、被告杨革儿子曹菩灏在原告处及乘意物业任职的证据，证明其属于原告的工作人员。1、南阳林源置业有限公司员工入职登记表；2、2016年12月23日会议纪要；3、2017年5月、2017年9月的工资表，证明曹菩灏在原告处任职，属于工作人员，不能代表原告或被他代表的人来从事民事法律行为。二、2017年4月13日《经济适用房认购协议》1、无合同总价、单价、基本条款不具备，也没有面积。2、整个合同包括“乙方”签名均属于一人书写。3、“交房日期”与“合同签订日期”互相矛盾。证明合同不是原告真实、自主意思表示。三、（2013）1064号“南阳市中心城区保障性住房资格校准通知单（2013年7月15日有效期一年）”已失效。四、五号楼西单元楼盘表，2-304，面积93.63平方米，超过文件规定的60平方米，不适于经适房。五、政府文件，宛政【2017】51号、建保【2010】59号等，被告违法将经适房出租给他人的，符合收回条件。六、证人证言。1、李涛证言。2、黄荣燕证言。证明被告将案涉房屋出租，符合文件规定的收回条件。七、2018年11月19日的原告向被告发出通知，证明原告在知悉实情后让其腾退房屋，从而形成本案纠纷。被告杨革辩称：原告起诉确认合同无效，没有事实根据，不符合民法通则五十八条和合同法五十二条规定相应无效规定，因此不应得到支持。1、不存在曹菩灏利用职务之便侵占公司住房的事实，被告方所提交的证据中有购房合同、交房款收据、交物业收据等相关手续，证明被告杨革系合法入驻该房产不属于私自抢占。2、关于原告认为本案的经济房协议没有合同总价和单价的问题，本案的事实是到目前为止涉案的项目并未出台房屋的单价，并在之前原告的相关通知中也明确告知各住户现在是暂时入住，暂不用缴纳房款，因此证明该合同虽无总价和单价，但并非是被告所致。因为本案原告单方无定价权，被告认为不能因为无总价单价就否认合同效力。同时该合同有原告公章，应当是有效的协议。3、本案杨革所持有的南阳市中心城区保障性住房资格核准通知单，签发于2013年7月15日，该通知单上虽然显示是有效期一年，但相关职能部门在之后的工作进程中并未宣布该通知单失效，并在2013年至2017期间逐年审核，于2017年对购房资格进行了再次审核后，对不符合资格的进行了公示，公示中没有本案被告杨革的名字，所以她具备有经适房的购买资格。针对原告第四点陈述，首先该房产到目前为止并未有有权部门对面积予以确认，我们不清楚面积，另外面积的大小其决定权并不在本案被告。所以这同样不是一个无效的事由。5、原告引用的相关法律规定对本案不适用，不是本案合同无效的条件。综上所述，原告起诉要求确认合同无效，没有事实根据和法律依据。被告杨革出示证据为：一、1、保障性住房审校、审批意见书；2、资格校准通知书二、1、2013年6月18日购房资格公示名单；2、公示详细清单（被告杨革为共有人）三、2017年6月，资格校准通知书作废公告，共72户，未含杨革。四、2017年4月13日认购协议书，加盖有原告公章。五、缴纳房款10万元和水电、燃气费收据。六、本案原告在2015年5月2日已领钥匙通知，对所有业主说暂不收房款。七、南阳市人民政府（2019）4号文、第十五条（六）规定，针对经济适用房所规定，不能收购的补差价后直接按普通商品住房办理不动产手续，不再要求提供经适房认购资格通知书。八、本院（2019）豫1302民初3981号民事判决书和南阳市中级人民法院的（2019）豫13民终5699号民事判决书，证明本案争议房产一直是杨革居住，2018年11月份，原告和物业对被告停业停水，被告提起了侵权诉讼并被支持。原被告出示的证据，经对方质证，本院分析认证如下：原告出示的证据中，被告对其中的第一、第二、第三、第五、第七组证据的真实性无异议,本院予以采信；第四组证据，系原告单方制作，被告提出异议，本院不予采信；第六组证据，因该两位证言人未到庭接受质证，原告对其真实性提出异议，鉴于该证人并未出示不出庭正当理由，其真实性无法核对，且该组证据所证明的事项又无其他证据佐证，故本院对该组证据不予采信。被告出示的八组证据，原告对其真实性均未提出异议，本院予以采信。通过原被告的诉辩，证据证明，本院确认事实如下：曹晓峰与被告杨革系曹菩灏的父母。2013年7月15日，南阳市宛城区保障性住房管理办公室确认曹晓峰、杨革符合经济适用房住房资格条件，认购编号为（2013）1046。2015年5月2日，原告林源公司向购房户发出通知，明确由于房价和面积尚未确定，本次办理交钥匙手续时，暂不收取经济适用房房款，暂不办理相关费用。曹菩灏于2016年至2018年初在原告处任销售主管、物业公司副经理等职。2017年1月份，被告杨革入住原告建设的位于南阳市××与××路东南角××尚××花园××楼××单元××西户。2017年4月13日，被告杨革作为房屋买受人，签订了一份加盖有原告合同专用印章的一份《经济适用房认购协议》，该协议填写的认购编号为为（2013）1046，明确已收预付款100000元，户型为二室二厅一卫，建筑面积未填写，但注明最终以房管部门核算面积为准。同日，被告杨革向原告缴纳购房款100000元。2018年10月6日，被告杨革向河南恒天物业管理有限公司缴纳2017年1月1日至2018年9月30日的物业费2600元。原被告争议焦点是：被告杨革的儿子曹菩灏是否利用其在原告林源公司任职，擅自向被告出具了加盖被告印章的《经济适用房认购协议》后，由被告签署该协议，其恶意串通行为，成立虚假的合同关系？还是原告与被告成立了合理的真实、有效的合同关系？本院认为，原告主张被告儿子曹菩灏利用职务之便，擅自向被告提供加盖原告公章后，由被告私自填写，但并未出示直接证据予以证明，而曹菩灏的任职与被告签订合同行为的期间重叠现象，也并不必然存在二者的恶意串通行为，况且，在被告签订该合同时，原告也收取了被告向其缴纳的购房款100000元，故本院对原告主张的被告与其儿子恶意串通损害其利益行为，不予确认。关于该协议面积和合同价款未确定现象，结合2015年5月2日原告向购房户发出的通知，可以看出，该现象的发生并非被告原因所致，原告不能要求被告向其履行原告已明确可以暂缓履行的事项。关于被告杨革的认购资格争议，已购房屋面积超出标准面积后的处理问题，被告如果出租该房屋的处理问题，如果被告实际违反，实质上也是属于违反管理性法律规范的行为，并不构成对效力性强制性法律规范的违反，对该合同效力不构成影响。综上所述，原告请求确认合同无效，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告南阳林源置业有限公司的诉讼请求。案件受理费50元（已按减半处理），由原告南阳林源置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  叶俊凡二〇一九年十一月十一日书记员  秦乐阳