天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初32197号原告：中国外运天津集团塘沽公司,住所地天津市滨海新区塘沽新港路86号，社会统一信用代码91120116103630339J。法定代表人：郑滨，总经理。委托诉讼代理人：张晓智，该公司职工，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张俊毅，该公司职工，住天津市滨海新区。被告：天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司，住所地天津市滨海新区临港经济区渤海26路1661号，统一社会信用代码91120116MA0696BAX4。法定代表人：王秀花，总经理。委托诉讼代理人：刘正伟，天津大有律师事务所律师。委托诉讼代理人：常嘉豪，天津大有律师事务所律师。原告中国外运天津集团塘沽公司（以下简称“中国外运塘沽公司”）与被告天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司（以下简称“未来时代机械公司”）服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张晓智、张俊毅，被告委托诉讼代理人刘正伟、常嘉豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国外运塘沽公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《物业管理合同》；2.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费37695.37元、水电服务费12565.12元、采暖费（一季度）7200元以及违约金7539.07元，合计64999.56元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月10日，原告与被告签订《物业管理合同》，约定原告将名下位于㎡的房屋租赁给被告使用并提供相应的物业服务，年物业服务费150781.50元、年水电费服务费50260.50元、年采暖费21600元。按照合同约定，被告应按季度（季度首月10日前）向原告支付物业服务费、水电服务费的月平均数，但至今被告分文未付，已实际拖欠原告2019年4月1日至6月30日物业服务费37695.37元、水电服务费12565.12元、采暖费（一季度）7200元，合计57460.49元。此前,原告曾多次与被告协商沟通，并发送催款通知书等方式进行催收，但被告总以各种理由拒不支付，导致原告应收账款超期，造成不良影响。鉴于原告签署合同的根本目的已无法实现，2019年7月18日原告已向被告发送《解除房屋租赁合同、物业管理合同、安全协议通知书》，言明自被告接到通知之日起双方的物业管理关系解除。被告未来时代机械公司辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求。第一，原告要求被告向其支付拖欠的物业服务费37695.37元，原告的诉讼请求无正当理由及法律依据。2019年1月10日，原告中国外运天津集团塘沽公司与被告天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司签订《物业管理合同》，租赁期为2019年4月1日至2021年3月31日，2019年物业费（含税）150781.50元；2019年1月10日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2019年4月1日起至2021年3月31日止；2019年1月10日，原被告签订《协议书》，约定租赁物修缮和装修时间自2019年1月10日至2019年3月31日止，即2019年1月10日至2019年3月31日期间，被告并未实际使用租赁物，也不应当承担相应的物业服务费。且原告于2019年4月27日将合同标的物封锁，造成被告签署《物业管理合同》的目的不能实现，原被告签署的《物业管理合同》已实际解除，被告实际使用租赁物的期限为2019年4月1日起至2021年4月27日止，因此，被告应当向原告支付2019年4月1日起至2019年4月27日止的物业服务费12565.125元(150781.50/12个月*1个月=12565.125元）。第二，原告要求被告向其支付拖欠的水电服务费12565.12元，原告的诉讼请求无正当理由及法律依据。2019年1月10日，原告中国外运天津集团塘沽公司与被告天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司签订《物业管理合同》，租赁期为2019年4月1日至2021年3月31日，2019年水电服务费（含税）50260.50元；2019年1月10日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2019年4月1日起至2021年3月31日止；2019年1月10日，原被告签订《协议书》，约定租赁物的修缮和装修时间为自2019年1月10日起至2019年3月31日止，即2019年1月10日至2019年3月31日期间，被告并未实际使用租赁物，也不应当承担相应的水电服务费。且原告于2019年4月27日将合同标的物封锁，造成被告签署《物业管理合同》的根本目的不能实现，原被告签署的《物业管理合同》已实际解除，被告实际使用租赁物的期限为2019年4月1日起至2021年4月27日止，因此，被告应当向原告支付2019年4月1日起至2019年4月27日止的水电服务费4188.375元(50260.50/12个月*1个月=4188.375元）。第三，原告要求被告向其支付拖欠的采暖费（一季度）7200元，原告的诉讼请求无正当理由及法律依据。2019年1月10日，原告中国外运天津集团塘沽公司与被告天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司签订《物业管理合同》，租赁期为2019年4月1日至2021年3月31日，约定2019年采暖费为21600元；2019年1月10日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2019年4月1日起至2021年3月31日止；2019年1月10日，原被告签订《协议书》，约定租赁物修缮和装修时间自2019年月10日至2019年3月31日止，即2019年1月10日至2019年3月31日期间，被告并未实际使用租赁物。且原告于2019年4月27日将合同标的物封锁，被告实际使用租赁物的期限为2019年4月1日起至2021年4月27日止，且未在供暖期内，因此，被告不应当向原告支付采暖费，被告的诉讼主张无正当理由及法律依据。综上，原告以被告违约要求被告向其支付拖欠2019年4月1日起至2019年6月30日止的物业服务费37695.37元、拖欠的水电服务费12565.12元、拖欠的采暖费（一季度）7200元无正当理由及法律依据。故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据本院认定事实如下：2019年1月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》、《物业管理合同》、《安全协议》各一份，约定甲方将其所有的坐落于天津市滨海新区塘沽新港路86号办公楼9号楼（540㎡）出租给乙方用于办公使用。租赁期为2019年4月1日起至2021年3月31日止。同时由甲方为乙方提供物业管理服务，物业管理期限与租赁期一致。合同项下2019年年物业服务费（含税）150781.5元，2019年水电服务费50260.5元，代办2019年采暖费21600元。费用支付方法：物业服务费、水电服务费按季度收取（季度首月10日前）乙方向甲方支付年物业服务费、水电服务费的月平均数。采暖费按供热方出具正式供热发票时间代办（每年的10月20日前）。乙方逾期未交付相关费用的（超过两个月），除仍全额支付外，必须另支付年物业服务费5%的违约金。原告通过EMS中国邮政速递物流向被告邮寄了《房屋租赁费、物业服务费、水电服务费和采暖费催缴通知书》、《解除房屋租赁合同、物业管理合同、安全协议通知书》、《律师函》，被告分别于2019年7月10日、2019年7月24日、2019年8月12日收到。原告对本案诉请的各项费用进行了催收，并告知被告自接到该解除通知之日起，原租赁合同、物业管理合同、安全协议解除。庭审中，原告提交了物业服务费发票37695.37元、水电费（4-6月）收据12565.12元、采暖费（4-6月）收据7200元。本院认为，本案为服务合同纠纷，原被告签订的《物业管理合同》系双方的真实意思表示，依法对双方具有约束力，双方依法成立物业管理服务合同关系。双方应按合同约定履行各自的义务。原告主张解除与被告签订的《物业管理合同》，被告同意解除，本院予以确认。关于解除时间，原告向被告邮寄的解除通知系2019年7月24日收到。合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。原告在邮寄解除通知前已经向被告邮寄催缴通知书，对案涉费用进行催收，在被告未履行支付费用的情况下有权解除合同，故本院确认双方于2019年7月24日解除合同。被告抗辩原告在2019年4月27日将租赁房屋上锁，原告以实际行动解除双方合同，双方合同已于2019年4月27日解除。原告对此不予认可，被告提供录音证据证明原告于2019年4月27日对租赁房屋进行封锁，原告对证据的合法性及证明目的均不予认可，原告并未在录音明确认可锁门一事，故被告的证据不足以证实其抗辩意见，本院不予采信。原告主张被告支付拖欠的物业服务费37695.37元、水电服务费12565.12元，具有合同依据，本院予以支持。被告抗辩原告锁门后未提供物业服务，但未提供证据予以证实，本院不予采纳。关于采暖费（一季度）7200元，虽然合同有相关约定，但原告主张的采暖费尚未实际发生，原告亦当庭认可尚未交纳，故本院不予支持。关于违约金7539.07元，原告依据合同约定主张被告逾期交付租金，按年物业费5%支付违约金，被告不予认可，认为原告主张的违约金过高，违约金以实际损失的30%为限，原告没有实际损失。鉴于本案被告拖欠原告的物业服务费、水电服务费系一季度的费用，原告合理损失以此为限，原告依据合同主张为违约金系按年物业服务费5%计算，确为不妥，本院酌情支持违约金1884.76元（年物业服务费150781.5元×5%÷4），超出部分不予支持。综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告中国外运集团塘沽公司与被告天津市滨海新区未来时代机械制造有限公司于2019年1月10日签订的《物业管理合同》自2019年7月24日解除；二、被告天津市滨海新区未来时代机械制造有限公司于本判决生效后十日内给付原告中国外运集团塘沽公司物业服务费37695.37元、水电服务费12565.12元、违约金1884.76元，共计52145.25元；三、驳回原告中国外运集团塘沽公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1426元，减半收取713元，由原告负担142元（已交纳），被告负担571元（于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第三中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。审判员  张玉冰二〇一九年十一月二十日书记员  胡凯芸附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。