昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10088号原告：李旭梅，女，汉族，1967年5月27日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托代理人；李杨潇，系云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南三朵商贸有限公司。住所：云南省昆明经开区出口加工区浦发路雪域印象大厦7楼。法定代表人：卢梦云。被告：卢梦云，女，汉族，1993年1月10日出生，住云南省丽江市永胜县。原告李旭梅与被告云南三朵商贸有限公司（以下简称“三朵公司”）、卢梦云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日受理后，依法适用普通程序于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李杨潇到庭参加了诉讼，被告三朵公司、卢梦云经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告李旭梅诉称：1.确认原、被告双方于2015年10月13日签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》已于2019年6月20日解除；2.判令两被告连带支付原告2018年度剩余租金127016元:自2019年1月1日至6月20日的租金102074.2元；3.判令两被告连带支付以2019年度租金216157.12元/年为标准，自2019年6月21日起至实际腾房之日止的商铺占有使用费（计算至2019年8月21日为3602619元)；4.判令两被告连带支付原告逾期交付租金超过1个月的违约金83634.62元(以2018年度租金202016元、2019年度租金为216157.12元为基数，分别按20%计算，2018年度为40403.2元、2019年度为43231.42元）；5.判令两被告连带支付以75000元为基数，自2017年12月1日起至2018年5月3日止，按24%/年计算的违约金7650元:以127016元为基数，自2017年12月1日起至实际支付之日止，按24%/年计算的违约金〔计算至2019年8月21日为53177.37元〕；以216157.12元为基数，自2018年12月1日起至实际支付之日止，按24%/年计算的违约金〔计算至2019年8月21日为37899.55元〕；6.判令两被告连带支付原告云南印象花好月圆二期80栋4号商铺2018年度、2019年度物业管理费30051.4元；7.本案案件受理费、保全费由两被告承担。事实与理由：2015年10月13日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定原告将坐落于昆明市云南映像花好月圆二期80栋4号商铺出租给被告使用，用途为办公、茶室等经营。租赁期限为10年，自2016年1月1日起至2025年12月31日止。合同约定2016年度、2017年度的租金为188800元，自2018年度起每年递增7%。第一年租金在签订合同时一次性支付，此后每年租金在上一年度租赁期限届满前一个月支付。合同还就双方权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告依约于2015年10月15日向被告交付了上述商铺。被告在向原告缴纳了2016年度、2017年度的租金后，未再支付剩余租金。经催告，被告于2018年5月3日支付了2018年度部分租金75000元，后再未支付租金，亦未支付2018、2019年度的物业管理费。2019年6月19日，原告通过邮寄的方式向被告发出《关于解除及其的通知函》，通知被告解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，并要求被告腾退并返还商铺。被告于次日签收，但至今仍未腾退及返还上述商铺。综上，原、被告签订的合同合法有效，双方应当遵照履行，原告依约完全履行了合同义务，被告未按时支付租金已经构成违约，双方约定的原告单方解除合同条件已经成就。根据法律规定，案涉合同自2019年6月20日通知到达被告时解除，被告继续占有上述商铺已无法律依据，应及时腾退并返还，支付至实际腾房之日止的占有使用费，并承担相应的违约责任，因双方约定的逾期交付租金的违约金按0.3%/天计算过高，原告自行调整至按24%/年计算。因双方多次协商未果，原告遂起诉至本院主张权利。被告三朵公司、卢梦云经本院依法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼及答辩，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查认为，原告提交的证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院对此予以确认并在卷佐证。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2015年10月13日，原告李旭梅（甲方、出租方）与被告卢梦云（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定甲方将自有的坐落于昆明市云南映像花好月圆二期80栋4号商铺出租给乙方使用，该商铺面积286.1㎡，房屋用途为办公、茶室等经营；本合同项目房屋租赁期限为十年，自2016年1月1日至2025年12月31日为止，甲方于2015年10月15日将租赁房屋交付给乙方；自2016年1月1日起至2017年12月31日止贰年内每年的租金为18.88万元，自2018年1月1日起至2025年12月31日止捌年内每年的租金按7%的标准逐年递增；第一年租金在乙方签订合同时一次性支付完毕，以后每年的租金支付时间为上一年度租期届满前一个月交清；乙方按年向甲方交付房租，并按时向相关部门交纳水费、电费、物业管理费、税费等其他相关费用；乙方拖欠租金逾期一个月的，甲方有权单方面解除或终止本合同，乙方除按照本合同的约定承担相应的违约责任外，还应在30日内交还租赁房屋及其附属设施、设备；甲乙双方一方违反本合同之任意约定的，违约一方应按本合同项下当年年租金的20%向守约方一方承担违约责任，乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并每天按租金0.3%，以天数计算向甲方交付违约金；如果乙方逾期超过一个月的，甲方有权单方解除本合同，乙方应向甲方支付当年年租金的20%的违约金，且乙方应按照本合同的约定交还租赁房屋。两被告在上述合同及补充协议的承租人处签字、盖章。合同签订后，原告向被告交付了案涉商铺，被告按照约定向原告缴纳了2016年度、2017年度的商铺租金，后经催告，被告于2018年5月3日向原告支付了2018年度的部分租金75000元。自2018年5月4日起，被告未再支付剩余租金。2019年6月17日，原告向两被告邮寄送达《关于解除及其的通知函》，载明两被告拖欠云南映像花好月圆二期80栋4号商铺2018年度租金127016元、2019年度租金216157.12元未支付，拖欠该房屋2018年度及2019年度物业管理费及部分月份水、电费未缴；即日起，解除双方针对云南映像花好月圆二期80栋4号商铺于2015年10月13日签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》，并于接函后30日内，自行腾退并返还房屋。经查询，被告于2019年6月20日签收了上述通知函。2019年8月19日，云南城建物业集团有限公司发出物业服务费催费通知书通知云南映像小区80栋4号商铺业主交纳相关费用，其中载明物业服务费明细如下：1、物业管理综合服务费286.01平方米×3.6元/月·平方米×12月=12355.6元/年；2、垃圾上门收集处置费286.01平方米×0.75元/月·平方米×12月=2574.10元/年；3、水池清洗二次加压费：8元/月·户×12月=96元/年·户；4、收费期间：2018年1月1日至2019年12月31日。原告于庭审中自认被告于2019年8月29日将商铺腾退并返还原告。另查明，2013年4月28日，原告与昆明城建房地产开发股份有限公司签订《商品房购销合同》，约定由原告购买昆明城建房地产开发股份有限公司开发的案涉商铺。同日，案涉商铺办理商品房买卖合同登记备案。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告与两被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。对于原告要求确认其与被告于2015年10月13日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年6月20日解除的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，双方约定如被告拖欠租金超过一个月的，原告有权解除合同，而被告于2018年5月3日向原告支付2018年度的部分租金，已经超过了合同约定的付款时间一个月，符合双方关于合同解除条件的约定，原告作为解除权人有权解除双方签订的合同，其通过邮寄的方式向被告送达了解除合同的告知函，被告于2019年6月20日签收该告知函，根据上述法律规定，《房屋租赁合同》及《补充协议》于解除合同的通知到达被告时，即2019年6月20日解除，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付2018年度剩余租金127016元、2019年1月1日至2019年6月20日期间的租金102074.2元及自2019年6月20日起至实际腾房之日止，按2019年度租金216157.12元的标准计算的商铺占有使用费的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告自认被告于2019年8月29日腾还案涉商铺，故本院认定被告实际占用涉案商铺至2019年8月29日，被告应当向原告支付截止合同解除之日欠付的房屋租金及合同解除后至腾还房屋之日止，参照房屋租金标准计算的房屋占有使用费41454.8元（具体计算为：2018年度，当年租金为188800元+（1+7%）=202016元，扣减被告支付的75000元，被告尚需支付202016元-75000元=127016元；2019年1月1日至2019年6月20日，被告应当支付的房屋租金为161天×202016元×（1+7%）÷365天=95346元；2019年6月21日至2019年8月29日，被告应当支付的房屋占有使用费为70天×202016元×（1+7%）÷365天=41454.8元）。综上，本院支持两被告共同向原告支付2018年度的租金127016元、2019年1月1日至2019年6月20日的租金95346元及2019年6月21日至2019年8月29日房屋占用费41454.8元。对于原告主张的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，被告逾期支付租金的行为已然构成违约，应当向原告支付违约金，双方在合同中约定被告逾期支付租金的违约金计算方法及逾期超过一个月的违约金，虽然原告自愿将逾期支付租金的违约金计算标准调整为24%/年，但违约金重在对守约方损失的补偿，而被告未按时交纳租金造成原告的直接损失为利息减少，现原告按照欠付租金的24%/年计算违约金，明显超过其未取得租金的损失，故本院酌情按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算违约金.根据合同约定，被告应当于上一年度租期届满前一个月支付当年的租金，2018年度的房屋租金为202016元，但被告仅在2018年5月3日支付了75000元，故两被告应当共同向原告支付以75000元为基数，自2017年12月1日起至2018年5月3日止按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算的违约金，及以127016元为基数，自2017年12月1日起至款项实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算的违约金；2019年度两被告实际欠付的租金及房屋占用费为95346元+41454.8元=136800.8元，故两被告应当共同向原告支付以136800.8元为基数，自2018年12月1日起至款项实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算的违约金。对于原告主张的被告逾期支付租金超过一个月的违约金，因前述违约金已经足以弥补原告的损失，在原告并未举证证明其还存在其他损失的情况下，对于该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求两被告支付物业管理费30051.4元的诉讼请求，因双方于合同中约定由被告承担该部分费用，但被告自2018年1月1日起未再支付上述费用，故本院根据被告实际占用案涉商铺的时间，结合物业公司发出的催费通知书计算其应当支付的物业服务费，即2018年1月1日起至2019年8月29日止，两被告应当共同向原告支付物业费（286.01平方米×3.6元/月·平方米×19个月+286.01平方米×3.6元/月·平方米÷31天×29天）+（286.01平方米×0.75元/月·平方米×19月+286.01平方米×0.75元/月·平方米÷31天×29天）+（8元/月·户×19月+8元/月·户÷31天×29天）=24962元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理的解释》第九十条之规定判决如下：一、确认原告与被告云南三朵商贸有限公司、卢梦云于2015年10月13日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年6月20日解除；二、被告云南三朵商贸有限公司、卢梦云于本判决生效之日起十日内共同向原告李旭梅支付2018年度的剩余租金127016元、2019年1月1日至2019年6月20日的租金95346元及2019年6月21日至2019年8月29日房屋占用费41454.8元；三、被告云南三朵商贸有限公司、卢梦云于本判决生效之日起十日内共同向原告李旭梅支付以75000元为基数，自2017年12月1日起至2018年5月3日止按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算的违约金；四、被告云南三朵商贸有限公司、卢梦云于本判决生效之日起十日内共同向原告李旭梅支付以127016元为基数，自2017年12月1日起至款项实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算的违约金；五、被告云南三朵商贸有限公司、卢梦云于本判决生效之日起十日内共同向原告李旭梅支付以136800.8元为基数，自2018年12月1日起至款项实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算的违约金；六、被告云南三朵商贸有限公司、卢梦云于本判决生效之日起十日内共同向原告李旭梅支付物业服务费24962元；七、驳回原告李旭梅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8463元，由被告云南三朵商贸有限公司、卢梦云共同承担5468元，由原告李旭梅承担2995元；保全费2908元由被告云南三朵商贸有限公司、卢梦云共同承担1879元，由原告李旭梅承担1029元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  朱 原人民陪审员  陈金芝人民陪审员  宋庆昆二〇一九年十一月十八日书 记 员  刘昕垚