广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初1742号原告：中山市广兴装饰有限公司，统一社会信用代码91442000618085894L，住所中山市小榄镇东宁路328号。法定代表人：卢顺兴，该公司总经理。委托代理人：李京海，广东珠明律师事务所律师。委托代理人：卢业兴，中山市广兴装饰有限公司珠海分公司股东、监事。被告：珠海市斗门区新力管桩有限公司，统一社会信用代码91440400731485064E，住所珠海市斗门区莲洲镇横山头。法定代表人：邓文成。委托代理人：余泽鹏，广东国硕律师事务所律师。委托代理人：张菊，广东国硕律师事务所律师。第三人：珠海市斗门区莲洲镇人民政府，统一社会信用代码114404037665543147，住所地珠海市斗门区莲洲镇南青村泰来路319号。负责人：苏跃朋，该镇镇长。委托代理人：赖锋，广东暨众律师事务所律师。委托代理人：张文洁，广东暨众律师事务所实习律师。原告中山市广兴装饰有限公司与被告珠海市斗门区新力管桩有限公司、第三人珠海市斗门区莲洲镇人民政府建设用地使用权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵明超适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李京海、卢业兴、被告法定代表人邓文成、委托代理人余泽鹏、第三人委托代理人赖锋、张文洁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中山市广兴装饰有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行协助义务，将位于斗门区××桥××10.73亩土地使用权过户登记至原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由，2004年11月原告到莲洲镇永利工业区投资建厂，第三人将位于莲洲镇永利工业区的原有三部分已批准、但尚未确权登记的用地共56592.61平方米（折合84.89亩），重新调整出让给原告投资建厂，具体如下：一是原批准给用地人黄松健名下的29436.42平方米（44.15）亩[实际登记只有28838.65平方米，少597.77平方米];二是原批准用地人艺鸣工艺厂名下的19999.78平方米（30亩）;三是原批准用地人被告名下的7156.54平方米（10.73亩）。上述土地于2004年底即交付原告围蔽使用，相关部门向原告核发了《建设用地规划许可证》及红线图。原告遂按照第三人要求，依据该规划红线图设计厂区总平面图提交规划局备案，并于2005年5月26日开工建设。第一、二部分土地，通过退补地价款的方式，顺利办理了用地手续，但第三部分10.73亩土地办理过程中，被告自行办理了确权登记，无法通过退补地价款的方式重新出让给原告，遂导致原告与被告用地发生红线重叠。为解决该问题，第三人经与被告协商达成处理方案，由被告就该10.73亩土地使用权与原告签订转让合同，以转让的方式将该土地转让给原告，地价款则由原告直接支付给第三人，第三人与被告就该转让给原告的土地，重新通过调地等方式另行解决。原告对该方案无异议，遂按该方案与被告共同签署了第三人提供的《土地使用权转让合同书》，并于2006年2月10日向第三人支付了该部分土地的购地款。但由于第三人与被告的原因，该土地一直未能过户给原告。原告为维护自身合法权益，故此提出诉讼。原告提供如下证据：关于民营企业“珠海市广兴装饰有限公司”项目可行性报告的批复（珠永利管[2003]27号）、建设用地规划许可证附件、红线图、备案总平面图、单位工程开工申请报告、工程开工报审表、土地使用权转让合同书、广东省其他非税收入票据、2012年区第十次土地业务协调会议纪要、关于解决用地重叠的申请、珠海市斗门区新力管桩有限公司商事登记查询信息、用地调整示意图、调地位置图、房地产权证（粤房地权证珠字第××号、粤房地权证珠字第××号）、土地现状图、基桩检测试验报告、现场照片。被告珠海市斗门区新力管桩有限公司辩称：原告所称与客观事实不符。首先，斗门区人民政府及相应的政府职能部门，无法对该案拟定的工业用地进行调整及具体落实，已无法提供用地规划指标，即附条件的进行置换，但目前这一条件尚未成就。故至今都无法按斗门规划分局的意见，由原告、被告、珠海市国土资源局斗门分局签订协议，并办理建设用地规划许可手续。在无用地规划许可证的情况下，根本无法办理土地使用权转让手续，这也是行政许可前置程序，不是原告、被告、甚至第三人自行所能决定的。这是政府规划用地行政法律和国土管理法律法规的强制性规定要求；其次，由于上述条件都不成立，即使原告与被告两厢情愿也不具有可执行性。另一方面，置换调整用地，或者转让用地形式，都是由政府职能部门主导，甚至以“会议纪要”形式，召集多个部门联席会议来了处理。无论是原告、还是被告均无法操作落实，而且只存在先具体落实，且与国土部门签订《土地出让协议书》之后，才具有可操作性，但是目前的状况是连规划用地许可都没有落实，何以办理《土地出让协议》以及办理《不动产登记证》等确权登记手续？所以，本案不仅仅是原告与被告之间的关系，更重要的是斗门区人民政府及职能部门的管理、协调关系至今无法落实的结果。此外，被告仅仅按斗门区人民政府的协调会议，配合政府的行政行为。但是被告至今未收到原告“土地转让价格为1万元1亩，折人民币壹拾万柒仟叁佰元”，从形式上讲，原告已经是严重违约，从2004年至2019年，时间已达15年之久。造成本案纠纷既不在于原告过错，更不在于被告的过错，责任在于政府行政职能部门，主要是规划部门、国土部门自身的渎职行为、不作为、乱作为所致。即先出让给被告的土地使用权，在被告已取得《用地红线图》的基础上，并于2004年7月7日缴清了各种出让金、税费之后，在相邻地方将部分土地再次出让给原告，这是政府职能部门具体行政行为出错，理应纠正，退还多收的10.73亩的土地出让金，重新为原告依规范绘制《用地红线图》。被告已依法办理不动产登记，并进行了公示确认，登记程序合法，确权行为合法，按《物权法》的规定，合法有效。若原告认为不合法，则应对登记主管部门的这一行政行为提起撤销之诉，或者确认无效之诉，否则不能对被告已取得的产权登记进行任何形式的产权否定，无论本案诉讼结果如何，也无法否定这一确权登记的法律后果。被告与第三人莲洲镇人民政府之间不存在任何纷争，更不存在“土地补偿问题”，被告支付了相应的土地出让金、税费，在政府职能部门迟迟无法另行办理相应的用地规划许可、用地出让手续等前提条件下，政府部门无法履行置换手续，故于2014年3月14日按规定办理《房地产权证》（粤房地证字第××号），无任何违反法律强制性规定。相反，原告是基于在被告之后取得《用地红线图》，且因政府职能部门的错误绘制，导致少取得10.73亩土地使用权，本应依法提起行政诉讼，或另择方式解决。原告至今也只有《用地红线图》，并没有进行确权登记，所以，依《房地产登记条例》、《物权法》的规定，也不具有产权性质，不具有法律意义上的土地使用权，故无法以此为由对抗被告。综上，原告提出的诉讼请求，无事实依据和法律依据，应当予以驳回。被告提交如下证据：税收通用完税证（2004年7月7日）、发票（2004年7月7日）、用地红线图（2014年2月12日）、房地产权证（粤房地证字第××号、粤房地证珠字第××号）、2012年区第十次土地业务协调会议纪要（2012年7月26日）、关于规划调整用地的函（2013年3月11日）、关于珠海市斗门区新力管桩有限公司名下土地调整的复函（2014年1月14日）、房地产权登记表（权证号码Ｃ2××68）、用地调整示意图（2013年1月17日）、用地调整示意图（2013年1月17日）、不动产权登记表（权证号码030××××5126号、权证号码Ｃ2××68）、土地登记卡、契税完税证明（2004年7月8日）、平面图（2004年6月22日）、调整用地示意图（2004年6月3日）。第三人珠海市斗门区莲洲镇人民政府述称：一、关于位于斗门区××桥××10.73亩土地的问题，属于历史遗留问题，第三人在原永利工业区管理委员会存续期间及撤销后对此纠纷一直依法依规予以协调处理。2004年原告前来珠海市斗门区莲洲镇永利工业区进行建厂，在莲洲镇原永利工业区购买了两宗土地，土地面积合计48838.43平方米，并于2006年分别办理了上述两宗地的产权证。为满足企业发展需要，原永利工业区规划环保建设局从被告用地（已办产权证）中划出10.73亩（即涉案土地）给原告兴建厂房，并出具整体地的用地红线图（规划面积：56592.61平方米）。经第三人的协调，原告和被告签订了转让合同，约定将被告名下宗地中的10.73亩（合同约定以具体实际测量面积为准）转让给原告。原告对上述涉案土地进行统一规划和分期建设，但上述涉案土地未过户至原告名下。为解决上述问题，第三人多次协调予以处理。2012年7月4日斗门区第十次土地业务协调会上也予以研究，形成《区政府工作会议纪要》，经研究会议决定：对用地红线重叠部分的土地进行现状测量，由广兴公司与新力管桩有限公司双方共同确认重叠部分用地的具体位置及面积，经莲洲镇政府确认后，广兴公司与新力管桩有限公司签订的《土地使用权转让合同书》、现状测量成果等资料到规划、国土部门办理土地分割转让有关手续，再到房地产登记部门申请登记。后来，因为各种原因，原、被告之间并未对涉案土地根据上述会议纪要进行处理。二、由于第三人并不是土地确权登记部门，无权对上述土地的过户等进行确权及办理相关手续，对涉案土地的确权手续事宜应由国土部门予以确认及办理。原批准给被告名下的斗门区××桥××10.73亩《建设用地规划许可证》及红线图，是由原永利工业区规划环保建设局出具。原永利工业区管理委员会已于2008年9月17日撤销，相关各项管理权限由珠海市人民政府收回。第三人并不是土地确权及登记部门，上述土地的确权登记手续应由市区土地管理部门负责处理。综上，望法庭查明案件事实，依法作出判决。第三人提供如下证据：关于撤销黄杨工业区等11各工业区（园）的通知（珠府[2004]23号）、关于撤销珠海市永利工业区管理委员会的批复（斗机编[2008]33号）、2012年区第十次土地业务协调会议纪要（2012年7月26日）。上述证据，经原、被告质证和辩证，本院审查认为，原告提供的建设用地规划许可证附件、红线图、备案总平面图、工程开工报审表、土地使用权转让合同书、广东省其他非税收入票据、2012年区第十次土地业务协调会议纪要、珠海市斗门区新力管桩有限公司商事登记查询信息、用地调整示意图、调地位置图、房地产权证（粤房地权证珠字第××号、粤房地权证珠字第××号）、土地现状图、基桩检测试验报告、现场照片；以及被告第三人提交的证据，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院作为认定案件事实的根据。原告提供的关于民营企业“珠海市广兴装饰有限公司”项目可行性报告的批复（珠永利管[2003]27号），与本案没有关联性，本院不予确认；原告提供的单位工程开工申请报告、关于解决用地重叠的申请为复印件，被告因此提出异议，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2003年5月，经原永利工业区管理委员会同意，原告在珠海市永利工业区设立“珠海市广兴装饰有限公司”，批准原告在永利工业区内用地56592.61平方米（折合84.89亩），由原批准给用地人黄松健名下的29436.42平方米（44.15）亩、原批准用地人艺鸣工艺厂名下的19999.78平方米、原批准用地人被告名下的7156.54平方米（10.73亩）组成。相关部门并向原告核发了《建设用地规划许可证》及红线图。2005年6月原告按规划许可进行建设厂房，在有关部门分段验收过程中，原告得知规划用地范围内的10.73亩土地与被告的用地重叠，坐标为X2471075.906Y85197.401、X2471081.737Y85219.903、X2470839.154Y85297.413、X2470830.864Y85265.426。经第三人的协调，提出以土地置换方式解决原、被告争议，2006年2月原、被告签订《土地使用权转让合同书》，合同约定，被告以10000元/亩的价格，转让位于珠海市永利工业区面积为10.73亩（7156.54平方米）工业用地给原告，原告须在签订合同之日预付土地款50000元，余下款项57300元在办理土地使用证时支付。2006年2月10日原告向第三人支付购地款105000元，但由于被告至今未取得置换的土地，因此没有为原告办理涉案土地的过户手续。本院受理后，分别致函珠海市不动产登记中心斗门分中心和珠海市自然资源局斗门分局。珠海市不动产登记中心斗门分中心回复本院查询称，协查用地坐标范围权属人是被告位于斗门区××桥××61234.84平方米用地的一部分，属出让用地，产权证号为030××××5126，该用地于2004年7月10日办理产权登记。珠海市自然资源局斗门分局回复本院查询称，该宗地存在不符合用地分割条件，且未办理分割后土地登记，未缴清地价款，有抵押情况等问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八、三十九条、《广东省城镇房地产转让条例》第十一条规定，该宗地暂不符合分割转让条件。本院认为：原、被告自愿签订《土地使用权转让合同书》，经查其内容没有违反法律禁止性规定，合法有效，受法律保护。合同签订后，双方当事人应按合同约定履行，本案中原告以被告至今未履行协助办理涉案土地使用权过户登记为由提出诉讼。本院受理后，经询有关部门答复，涉案土地暂不符合分割转让条件，本院并将该情况向原告释明，但原告坚持原诉讼请求，故原告的诉讼请求不符合法律规定，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告中山市广兴装饰有限公司的诉讼请求。案件受理费2446元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  赵明超人民陪审员  林艳芳人民陪审员  梁郭胜二〇一九年十一月二十九日书 记 员  周高凡附：法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。