云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终2307号上诉人（原审原告）：师宗县金鑫物业服务有限公司。住所：师宗县漾月街道文笔大道南侧金鑫花园内。法定代表人：陈俞廷，董事长（执行董事）。委托诉讼代理人：朱磊，云南鸣威律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：郑玉梅，女，汉族，1978年12月16日生，大学文化，居民，云南省曲靖市师宗县人，住云南省曲靖市师宗县，现住云南省曲靖市。被上诉人（原审被告）：杨某，女，汉族，2004年10月8日生，在校学生，居民，云南省曲靖市师宗县人，住云南省曲靖市师宗县，现住云南省曲靖市。法定代理人：郑玉梅，女，汉族，1978年12月16日生，大学文化，居民，云南省曲靖市师宗县人，住云南省曲靖市师宗县，现住云南省曲靖市。系被上诉人杨某之母。上诉人师宗县金鑫物业服务有限公司因与被上诉人郑玉梅、杨某物业服务合同纠纷一案，不服云南省师宗县人民法院（2019）云0323民初1194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人师宗县金鑫物业服务有限公司上诉请求：1、撤销云南省师宗县人民法院（2019）云0323民初1194号民事判决。2、改判支持上诉人师宗县金鑫物业服务有限公司一审诉讼请求，即由被上诉人郑玉梅、杨某支付拖欠上诉人师宗县金鑫物业服务有限公司的物业服务费合计12920.6元。3、判令本案一审、二审诉讼费由被上诉人郑玉梅、杨某承担。事实和理由：1、师宗县金鑫房地产开发有限责任公司与上诉人师宗县金鑫物业服务有限公司签订的《金鑫花园小区前期物业服务委托合同》合法有效。前期物业服务是指业主委员会成立之前建设单位单方聘请物业服务企业进行管理的行为，并由依业主委员会与之签订物业服务合同而终止。2、上诉人师宗县金鑫物业服务有限公司与被上诉人郑玉梅、杨某未签订过《物业服务合同》，上诉人师宗县金鑫物业服务有限公司提交的《交费通知》的表述内容系统一制作的格式通知。3、上诉人师宗县金鑫物业服务有限公司已通过留置送达及电话通知的方式向被上诉人郑玉梅、杨某发出催收物业费的通知，原判不予认定错误。被上诉人郑玉梅、杨某未作答辩。上诉人师宗县金鑫物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告郑玉梅、杨某支付原告师宗县金鑫物业服务有限公司金鑫花园5-01号商铺自2015年1月1日起至2017年5月31日止（庭审中变更为2015年1月1日到2017年年初）拖欠的物业管理费7498.92元（庭审中变更为7498.92元-1981元＝5517.92元）；2、判令被告郑玉梅、杨某支付原告师宗县金鑫物业服务有限公司金鑫花园5-1-301号住宅自2014年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理费7402.68元；3、本案诉讼费由被告郑玉梅、杨某承担。一审庭审中，上诉人师宗县金鑫物业服务有限公司将其诉讼请求第1项“判令被告郑玉梅、杨某支付原告师宗县金鑫物业服务有限公司金鑫花园5-01号商铺自2015年1月1日起至2017年5月31日止拖欠的物业管理费7498.92元”变更为“判令被告郑玉梅、杨某支付原告师宗县金鑫物业服务有限公司金鑫花园5-01号商铺自2015年1月1日起至2017年年初拖欠的物业管理费5517.92元”。一审法院认定事实：2013年3月1日，师宗县金鑫房地产开发有限责任公司（甲方）与师宗县金鑫物业服务有限公司（乙方）签订《金鑫花园小区前期物业服务委托合同》。该合同对委托物业的基本情况、金鑫花园项目物业管理服务内容、金鑫花园项目前期物业管理服务期限等事项进行了约定。其中，物业管理期限自2013年3月1日至金鑫花园项目首次业主大会确定物业管理服务企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止。原告自2016年3月1日起对师宗县金鑫花园小区进行管理服务。被告郑玉梅、杨某系师宗县金鑫花园小区5-01号商铺（建筑面积326.04㎡）、5-1-301号住宅（建筑面积205.63㎡）的业主。2019年1月14日、2019年3月6原告将《交费通知》粘贴在师宗县金鑫花园小区5-1-301号住宅门上的方式向被告催收5-1-301号住宅自2014年1月1日至2018年12月31日止的物业管理费7625元、5-01号商铺自2015年1月1日至2018年12月31日止的物业管理费16456元。因被告未缴纳以上费用，原告诉至一审法院。一审法院认为，物业服务合同纠纷，是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，第一、师宗县金鑫房地产开发有限责任公司与原告师宗县金鑫物业服务有限公司签订的《金鑫花园小区前期物业服务委托合同》未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定：物业管理期限，自2013年3月1日至金鑫花园项目首次业主大会确定物业管理服务企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止。即原告与业主签订《物业服务合同》生效之日，《金鑫花园小区前期物业服务委托合同》即自行终止。原告师宗县金鑫物业服务有限公司与师宗县金鑫花园小区业主均应当依照《物业服务合同》享受权利、履行义务。第二、原告以粘贴在被告门上的《交费通知》催收物业管理费，但该《交费通知》明确记载：“根据您与我公司签订的《物业管理服务合同》…”，并根据与被告签订的《物业管理服务合同》诉至一审法院，请求按照合同约定判令被告支付相应的物业管理费，但原告未提交其与被告签订的《物业管理服务合同》，原告对此应承担举证不能的不利后果。第三、原告主张其分别于2019年1月14日、2019年3月6日将《交费通知》粘贴在被告在师宗县金鑫花园小区住宅的门上，但原告提交的2019年1月14日《交费通知》中明确记载“未入住，闲置”，原告又未提供其他证据佐证其粘贴的《交费通知》被告已知悉，故对原告主张的已向被告催收物管费的主张不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：驳回原告师宗县金鑫物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费172元，减半收取86元，由原告师宗县金鑫物业服务有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实，除“原告自2016年3月1日起对师宗县金鑫花园小区进行管理服务。”存在笔误，应为上诉人师宗县金鑫物业服务有限公司自2013年3月1日起对师宗县金鑫花园小区进行管理服务。其余事实本院予以确认。本院认为，上诉人师宗县金鑫物业服务有限公司要求被上诉人郑玉梅、杨某支付物业管理费的前提是上诉人师宗县金鑫物业服务有限公司与被上诉人郑玉梅、杨某存在合法有效的物业管理服务合同，上诉人师宗县金鑫物业服务有限公司按照物业管理服务合同的约定提供了物业管理服务。2013年3月1日，师宗县金鑫房地产开发有限责任公司与上诉人师宗县金鑫物业服务有限公司签订《金鑫花园小区前期物业服务委托合同》，约定上诉人师宗县金鑫物业服务有限公司为金鑫花园提供物业管理服务，期限自2013年3月1日至金鑫花园项目首次业主大会确定物业管理服务企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止。因金鑫花园业主大会是否确定物业管理服务企业并签订《物业服务合同》不能确认，故《金鑫花园小区前期物业服务委托合同》是否尚处合法有效的合同期间不能确定。另外，根据上诉人师宗县金鑫物业服务有限公司陈述，部分业主已与其直接签订《物业服务合同》。上诉人师宗县金鑫物业服务有限公司与被上诉人郑玉梅、杨某从未签订过《物业管理服务合同》，其在一审中提交的《交费通知》的依据即上诉人师宗县金鑫物业服务有限公司与被上诉人郑玉梅、杨某签订的《物业管理服务合同》并不存在，上诉人师宗县金鑫物业服务有限公司在一审中提交的证据相互矛盾，又未能进一步提供证据证明《金鑫花园小区前期物业服务委托合同》、《交费通知》的合法性及有效性。因此，上诉人师宗县金鑫物业服务有限公司诉请主张权利无充分的证据予以支撑，应由其自行承担举证不能的不利后果。综上所述，上诉人师宗县金鑫物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费172元，由上诉人师宗县金鑫物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 瑾审判员 敖显外审判员 时劲松二〇一九年十一月二十日书记员 张雪怡