广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初1492号 原告:何伯游，男，壮族，1968年4月7日出生，住广西贵港市港北区。 委托诉讼代理人：李金发，贵港市港北区维民法律服务所基层法律服务工作者。 被告:于从马，男，汉族，1990年7月20日出生，住江苏省响水县。 委托诉讼代理人：卢贵成，广西千剑律师事务所律师。 第三人:广西远筑房地产有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道178号昊然风景小区1号楼908号，统一社会信用代码91450100MA5KX7NC8G。 法定代表人：韦克韩，该公司总经理。 委托诉讼代理人:唐鸿。 原告何伯游与被告于从马，第三人广西远筑房地产有限公司（以下简称远筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日受理后，依法组成合议庭，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告何伯游及其委托诉讼代理人李金发、被告于从马及其委托诉讼代理人卢贵成、第三人的委托诉讼代理人唐鸿到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告、第三人2018年1月26日共同签订的《房屋买卖合同》；二、原告返还购房款首付150000元、解押款96888元共计246888元给被告；三、判令被告返还坐落于南宁市邕宁区房屋给原告；四、本案诉讼费由被告负担。 事实和理由：2015年8月，原告以按揭方式购得由中铁房地产集团广西江湾置业有限公司开发的坐落于邕宁区屋，2019年5月12日领取桂（2019）南宁市不动产权第0012199号《不动产权证》。2018年1月26日，原、被告、第三人经协商一致，一同签订《房屋买卖合同》，原告愿意将上述涉案房屋出让给被告，约定：1、原告于被告付清定金和首期房款当日将涉案房屋交付给被告；2、房屋出让价款为760000元，付款方式为被告于签订合同时支付定金50000元，并另外于原告交付房屋前支付首期房款150000元，余款560000元被告选择以银行按揭贷款方式支付；3、原、被告分别支付11400元中介费给第三人。合同签订后，原告履行了房屋交付义务，被告亦履行了定金、房屋首期款和96888元解除银行抵押款项支付义务，之后对涉案房屋进行装修使用，但在原告领取房屋产权证后已依约多次催促被告办理房产过户等手续，被告于今年5月26日才通过微信告知原告其个人征信有问题，不能办理按揭贷款手续。原告认为，被告在履行了部分义务后已经实现了权利，而原告的合同目的却不能全部实现，原因是由于被告个人征信问题导致其不能在约定的期限内全部履行义务，故合同已明显履行不能，原告根据《合同》第九条第2项第（1）、（3）、（4）点约定和相关法律规定主张权利，对被告已支付的房屋首付款、解押款共计246888元予以退还，但定金50000元不予退还，为此，请求支持。原告对事实和理由的补充：1.被告违反诚实信用原则：被告明知在签订涉案合同前就存在个人征信问题，已经不能办理购房按揭贷款却在合同中承诺以按揭贷款方式支付涉案房屋价款。另外，被告一直不愿意提供其身份证、个人征信证明等交易、办理过户手续。2、涉案合同最后部分即手写部分的第6条约定“买方购买此物业因个人原因不能办理银行按揭，买方有权指定第三方购买此物业并办理相关手续，卖方须无条件配合”，该约定具有显著的强制性，而且是在出现被告不能办理银行按揭情况下，但该情况的出现已经说明被告已经丧失了履行合同第二条第3款（付款方式）第（三）点的能力，按照该约定，被告在违约后仍有权强制原告按照被告的意志完成本次交易，很显然，被告行使该权利没有合法根据，同时剥夺了原告在合同中第九条第2点权利以及物权权利，依法该约定无效。综上，被告明知不能办理银行按揭贷款且又不以现金支付方式履行合同主要义务，已经构成根本性违约，致使原告合同目的无法实现，因此，原告主张解除涉案合同符合《合同法》第九十四条第（三）、（四）项规定的情形。 被告辩称：一、被告并未违约，被告依约将定金首付款按时支付给原告，以及2019年5月21日双方约定的房屋解押款已交付给原告，原告2019年5月12日办理房产证，次日通知被告办理贷款，被告并非怠于履行，被告一直积极沟通贷款事宜，直至银行给出最终结论说无法办理贷款，此过程是银行正常办理贷款所需要的时间，并非约定被告办理贷款的时间，原、被告签订房屋买卖合同时，被告已说明可能会出现的情况，合同16条第3第六项约定，如被告不能办理贷款，被告……应无条件配合……”被告知道无法贷款后，已联系第三方接手房屋，是想继续履行合同的。但原告在知情后很快诉至法院要求解除合同，其目的是收回房屋，以便高价转卖房屋获取利益。二、合同目的并非无法实现，原告声称无法实现不符合事实，被告已依约交付了部分房款，原告已交付房屋，被告现可一次性支付余款，原告收款后过户便可履行完毕。原告以征信为由要求解除合同，事实上原告在2019年5月21日要求被告交付96888元解押房屋后已默认合同可继续履行，直至2019年5月31日双方一直沟通合同履行问题，但2019年6月1日原告忽然表示房屋不卖了，导致合同至今未能履行完毕。被告认为合同并非无法履行，而是原告故意违约，不想继续履行。现该房已交付，被告已进行装修，合同应该继续履行。原告诉请无事实和法律依据，其不能继续履行合同有违诚实信用原则，属于其单方面原因造成合同未能继续履行，其诉请缺乏事实和法律依据，应当依法驳回。 第三人辩称：没有意见，之前已经跟双方调解过了，但双方未接受。其他由法院裁定。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。 原告提交的证据有：1.身份证；2.电脑咨询单；3.房屋买卖合同；4.不动产权证；5.短信、微信记录；6.2份微信聊天记录；7.原告与第三人的微信沟通记录。 被告提交的证据有:1.承诺书原件、解押款转账凭证；2.电话录音（光盘）+文字整理；3.短信截图；4.微信截图；5.银行卡余额；6.个人信用报告。 第三人未提交证据。 经审查，对原告提交的证据，本院认定如下： 一、证据1至5、7真实、合法、有效，与本案有关联性，能够证明待证事实，本院予以采信。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条规定：“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。”原告未提交证据6原件，违背了应当提交原件的基本民事证据规则，本院无法核实其真实性，加之被告又不予认可，本院不予采信。 对被告提交的证据，本院认定如下： 一、证据1至4真实、合法、有效，与本案有关联性，能够证明待证事实，本院予以采信。 二、证据5、6与本案不具有关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 第三人的经营范围包括房地产信息咨询；房地产商品交易、居间、行纪、代理。 2018年1月26日，原告（卖方）与被告（买方）、第三人（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》。第一条物业情况约定：1.约定物业坐落地址为：邕宁区江湾路7号中国·铁建江湾山语城36栋1706号（下称“该物业”）。2、房屋所有权人为何伯游。3.该物业没有抵押。第二条成交价、付款方式和税费的承担约定：1.该物业之成交价为760000元。3、付款方式：（1）定金：50000元，买方应在签署本合同约定同时交付卖方并自动转为部分房款。（2）首期房款（不含定金）：首付款为150000元，由买方在卖方交付房屋前直接支付给卖方。（三）房价余款：560000元，银行按揭付款：①买方申请【商业贷款】【公积金贷款】，贷款额为560000元（以银行审批的结果为准），在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入卖方账号。第三条物业的交付约定：1.物业交付的时间：买方付清定金及首期房款当日。第四条卖方的权利和义务约定：1.卖方保证所出售物业的产权权属真实、提供的有关产权资料等真实完整、合法准确，并保证及时提供该物业交易有关的完整资料，直至该物业交易过户完毕时至。2.卖方保证对上述物业享有完整所有权、没有侵犯第三人的权利，并拥有全部收益、处分权，能完全支配及处理，卖方应在交付该物业之日期前有关该物业的产权纠纷及抵押等事宜处理完毕，从而保证该物业交易后买方无须对上述事项负责。3.买卖双方同意在签署本合同后，卖方将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至办理该物业交易过户手续之当日。5、经纪方为卖方就该物业提供中介服务过程中，卖方应当予以积极配合并提供必要的协助。第十二条约定：经纪方已就本合约所有条款向买卖双方作出详尽解释，合约三方对本合约每一条款的含义均清楚明白并且无异议。第十六条三方约定的其他事项约定：（一）买卖双方熟知卖方房产证还未办理，具体时间由开发商通知，得到可办理时间卖方须在叁个工作日内递交办证材料。（二）卖方收到买方购房定金和购房首期款当日须将房屋交付给买方使用，交房起每月月供由买方承担，买方须月供至卖方房产证办理出为止。（四）卖方房产证办理出后叁个工作日内必须无条件配合买方及经纪方办理相关房屋交易手续。（五）买卖双方成交该物业，卖方须将①购房合同②借款合同③契税发票原件④开发商首付款收据(以上资料为原件托管在经纪公司)。 2019年2月11日，南宁市国土资源局颁发了不动产权证号为桂（2019）南宁市不动产权第0012199号的不动产权证书，记载权利人为原告，共有情况为单独所有，坐落为南宁市邕宁区房（以下简称涉案房屋），权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，附记栏载明该不动产已办理抵押登记，权利人：中信银行股份有限公司南宁分行。 2019年5月21日，被告出具承诺书给原告，载明：本人于从马于2019.5.21日办理江湾山语城36栋1706号房解押手续，如因于从马交钱方面原因未能办理解押手续，原购房合同解除，业主收回房子，所交定金及首付款可退。同日，被告通过账户向原告银行账户汇款96888元。 2019年6月14日，南宁市不动产登记中心受理原告补正、换证登记及国有建设用地使用权及房屋所有权证书换证申请。同日，原告领取南宁市国土资源局颁发的不动产权证号为桂（2019）南宁市不动产权第0180918号的不动产权证书，记载权利人、共有情况、坐落、权利类型与桂（2019）南宁市不动产权第0012199号的不动产权证书相一致，附记栏载明2019年6月换发不动产权证书。 2019年7月25日，原告以被告不能办理按揭贷款手续为由，将被告、第三人诉至本院，提出前述诉讼请求。被告、第三人应诉后，提出前述答辩意见。 另查明： 一、庭审中，原告、被告、第三人一致确认合同16条第4点约定取得完全产权的证以后3个工作日内要办理房屋按揭和过户手续。 二、2019年5月17日至20日，原、被告通过手机短信、微信方式协商解押事宜。庭审中，原告确认解押后于2019年6月14日取得桂（2019）南宁市不动产权第0180918号的不动产权证书,但原告仅通知了中介,没有通知被告本人。被告确认解押后未得到原告通知新证下发及过户事宜。原告与被告于6月13日之后没有联系，解押过后原告不接被告电话。第三人确认解押后换发新证之后没有通知被告。 三、庭审中，被告要求继续履行合同。 四、庭审中，原、被告一致确认被告于签订合同时开始管理涉案房屋，被告在解押前偿还按揭贷款21622.24元。 庭审中，原告、被告、第三人一致确认本案的争议焦点是：一、三方签订的合同是否合法有效，被告是否存在违约行为，房屋买卖合同是否应当予以解除；二、被告是否应当支付违约金，如果要支付，违约金应当如何计算；三、如果解除合同，原告应当向被告返还的金额是多少；四、如果解除合同，被告应当如何返还房屋给原告。 本院认为： 一、关于三方签订的合同是否合法有效的问题 原告、被告、第三人签订的《房屋买卖合同》，在签订时原告尚未取得不动产权证书，但在2019年2月11日原告取得不动产权证书后，原告要求被告按照合同约定支付解押款，被告按照约定支付解押款，可视为双方在原告取得不动产权证书后仍然愿意按照《房屋买卖合同》约定履行，同时亦是对《房屋买卖合同》效力的追认，因此《房屋买卖合同》是三方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。各方当事人均应当按照《房屋买卖合同》履行各方义务。 二、关于被告是否存在违约行为的问题 《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 本案中，根据房屋买卖合同约定,原告保证及时提供涉案房屋交易有关的完整资料，直至涉案房屋交易过户完毕时止。庭审中，原告、被告、第三人一致确认合同16条第4点约定，取得完全产权的证以后3个工作日内要办理按揭和过户手续，原告也确认2019年6月14日取得桂（2019）南宁市不动产权第0180918号不动产权证书后仅通知第三人但未通知被告本人。被告亦确认原告没有通知过被告过户。原告在房屋买卖合同签订后,应当全面履行自己的义务；作为卖方,应当将所售房屋信息全面、完整的通知、告知被告，以使合同能圆满的进行，但原告在出卖涉案房屋过程中未通知被告其于2019年6月14日领取桂（2019）南宁市不动产权第0180918号不动产权证书这一信息。因原告没有履行告知义务，且之后原告起诉被告解除《房屋买卖合同》，被告并非《房屋买卖合同》的先违约一方。相反，原告未履行相关约定告知被告过户及付款，违反了合同义务。综上，原告关于被告违约的主张本院不予支持。 三、关于三方签订的合同是否应当予以解除、被告是否应当返还原告涉案房屋、原告是否应当返还被告购房首付款及解押款、被告是否应当支付违约金等问题 如前所述，原告基于被告违约所提出的要求解除房屋买卖合同无事实和法律依据，被告亦要求继续履行房屋买卖合同，且被告已经履行部分付款义务，在签订《房屋买卖合同》时已经管理涉案房屋，原告提出解除《房屋买卖合同》无法律依据，故本院对于原告主张解除《房屋买卖合同》的请求不予支持。 原告基于解除房屋买卖合同所提出的原告返还购房首付款及解押款、被告返还涉案房屋、被告支付违约金无事实和法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条的规定，判决如下： 驳回原告何伯游的诉讼请求。 案件受理费12369元（原告何伯游已预交），由原告何伯游负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  覃毅磊 人民陪审员  莫新凤 人民陪审员  陆明湖 二〇一九年十月十日 法官 助理  韦嘉薇 书 记 员  莫姗姗