辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽07民终2293号上诉人（原审被告）：李悦，男，1972年8月6日生，汉族，住辽宁省黑山县。被上诉人（原审原告）：黑山县鑫锋玖物业有限公司，住所地黑山县黑山镇七街原针织厂旧址幸福小区1号楼北栋门市东2户。法定代表人：黄雪峰，系该公司经理。委托诉讼代理人：王林、孟杨，该公员工。上诉人李悦因与被上诉人黑山县鑫锋玖物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省黑山县人民法院（2019）辽0726民初1914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李悦上诉请求：1、撤销黑山县人民法院（2019)辽0726民初1914号的民事判决书，重新调查、予以改判；2、判令由被上诉人（下称原告）承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院审理认为，原告是合法的物业服务单位，具备合法的收费资格。被告依据相关法律法规规定，颇有疑义。一审法院依原、被告陈述，原告有营业执照、原告有与业主委员会签订的物业服务合同、原告有黑价发[2018]17号文及所附物级评定汇总表载卷佐证，就认定原告是合法的物业服务单位，具备合法的收费资格，与相关法律法规规定相悖。1、原告所管理服务的宾启馨城，黑价发[2018]17号文件中载明“为二级小区。”原告为什么未向一审法庭提供二级资质证书和收费资格证书。足以证明原告资质存在瑕疵。依据2015年5月4日建设部令第24号《物业服务企业资质管理办法》第五条和《辽宁省物业管理企业资质审核标准》。“二级资质物业管理公司其专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；。“物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。”以及《辽宁省物业服务收费管理实施办法（试行）》第五条“经物价部门确认，具备下列条件并按规定办理《收费许可证》的物业企业，具有收费资格，允许向业主收取物业服务费。（二）经物业管理行政主管部门资质确定。”之规定。原告应向一审法庭提供二级资质物业管理公司资质证书和具备合法的收费许可证书。2、原告在管理服务中，剥夺了被告应享有的权利，时至今日，被告对业主委员会人员构成，物业服务合同、物业服务标准及收费标准，一直不知情。原告存在违法违规予以管理服务之嫌疑。《物业管理条例》第六条规定“房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。被告身为业主，居住在宾启馨城，未曾见到原告有关管理服务上的公示与公告，也未曾接到原告有关管理服务上的通知，被告对原告提出的任何建议和意见，均不予以理睬。其上述应享有权利均被原告剥夺了。关于业主委员会人员构成，物业服务合同、物业服务标准及收费标准等等，一概无从知晓。《物业管理条例》第四十一条也明确规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点。制定物业服务收费办法。在物业服务合同中约定。”原告应按照《物业管理条例》之规定，依法管理服务于宾启馨城物业，而原告却暗厢操作，存在违法违规予以管理服务之嫌疑。二、一审法院审理认为，原告己经提供了相应的物业服务，被告作为宾启馨城南区启发路9、10、11号门市使用者，实际接受了原告提供的物业管理服务，应当支付相应的物业管理费。被告对原告提供的管理与服务也颇有疑义。1、因被告对业主委员会人员构成，物业服务合同、物业服务标准及收费标准一直不知，故不予认可。时至今曰，被告未曾参与业主委员会成员的选举，业主委员会成员都是谁，不祥。为此，业主委员会与原告签订的物业服务合同、物业服务标准及收费标准，被告不予认可。2、原告所提供的与其说是管理服务，不如说是“只收费不管理、不服务。”原告无视被告为宾启馨城的业主，对被告无数次提出的管理服务问题，至今尚未解决，而却强行收费，于情无理。一是被告房后窗台前边的垃圾时时存在，致使被告在大热的夏天也无法打开后窗通风透气，若打开恶臭便涌入屋内，令人难以忍受，严重的影响了被告的正常生活。二是门市二楼平台垃圾至今存在，原告不予清理。三是原告在被告后窗口户外1米处公共部位设定停车位，每逢清静的早晨和晚上，车辆就位的噪音和尾气的排放，严重的影响了被告的正常生活，给被告家人的身体造成了伤害。综上所述，足以证明原告在物业管理服务中存在诸多违法和不作为行为。故此，被告提请上诉，诚请贵院判如所请。此致锦州市中级人民法院附件：1、黑山县人民法院（2019)辽0726民初1914号的民事判决书1份；2、黑山县物价局黑价发[2018]17号文件复印件1份；3、相关证据照片若干张。黑山县鑫锋玖物业有限公司辩称：关于物业服务资质问题，物业资质已经废除，有相关文件为证。关于收费问题，我方有黑山县物价局颁发的指导价格和登记评定。关于业主委员会，该小区业主委员会是2016年成立的，我方提供业主委员会的成员名单证明业主委员会依法成立，公司与业主委员会的服务合同在一审已经提交。上诉人所说我方在他家后窗户摆放垃圾桶的问题，因为上诉人后窗户自己封堵，我们的垃圾桶没有放到后窗户处。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。黑山县鑫锋玖物业有限公司一审诉讼请求：要求被告依法给付原告2018年度、2019年度物业管理费7332元；2、诉讼等相关费用由被告承担。一审法院认定事实：被告李悦使用宾启馨城南区启发路9号、10号、11号门市经营彬启浴池，总面积为509.43平方米。2018年起至今被告没有交纳物业管理费，现被告尚欠原告2018年度、2019年度物业管理费合计4890.52。一审法院另查明，黑山县宾启馨城小区物业费收取标准：住宅物业费为每平方米0.80元，电梯另收费，门市物业费为每平方米0.60元。黑山县物价局黑价发【2018】17号文件规定：“一级小区物业费的指导价格为每平方米1.20元；二级小区物业费的指导价格为每平方米1.00元；三级小区物业费的指导价格为每平方米0.80元；四级小区物业费的指导价格为每平方米0.70元；门市房根据小区的指导价格减半收费。”宾启馨城系二级小区。一审法院认为，原告是合法的物业服务单位，具备合法的收费资格，其已经提供了相应的物业服务。被告李悦作为宾启馨城南区启发路9号、10号、11号门市使用者，实际接受了原告提供的物业管理服务，应当支付相应的物业管理费。关于被告所述后窗户有垃圾及门市二楼的平台有垃圾问题，原告当庭表示如有此类情况可找物业清理。被告还提出其门市后窗户外原告划出停车位，但未提供证据证明对其经营和生活造成影响，被告的上述辩解不能作为不缴纳物业费的理由。原告作为提供物业服务的公司，本着为小区住户提供更好物业服务的原则，应加强服务意识，增强公共区域的维护力度，加强小区内的保洁、安保等服务，以赢得小区业主对物业服务的理解与支持。如物业公司未能按约履行物业服务合同约定的义务，业主可以请求其承担继续履行、采取补救措施等，而非以拒交物业服务费的方式解决问题。关于门市物业费的收费标准，宾启馨城小区的住宅收费标准为每平方米0.80元，结合黑山县物价局黑价发【2018】17号文件所规定“门市房根据小区的指导价格减半收费”，本院认为该小区门市物业费收费标准以每平方米0.4元计算为宜，故被告每年应缴纳物业费为2445.26元。综上所述，依照《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告李悦自本判决生效之日起十日内一次性给付原告黑山县鑫锋玖物业有限公司2018年度和2019年度物业服务费4890.52元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李悦负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院在二审庭审中，对当事人提交的证据进行了质证。被上诉人提交了以下证据：证据1、住房城乡建设部关于废止物业服务企业资质管理办法，证明被上诉人依法不需要资质；证据2、业主委员会成立备案表，证明业主委员会合法成立，双方签订的物业服务合同有效；证据3、四张照片，证明上诉人的后窗户是封堵的，垃圾桶没有放在后窗户附近。上诉人对被上诉人提交的证据1真实性没有异议，对证据2、证据3真实性不予认可。经查，被上诉人提交的证据1、证据2，符合证据的客观性、合法性和关联性的要求，本院予以采信。证据3与本案不具有关联性，本院不予采信。一审判决认定的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应当交纳2018年度、2019年度的物业费。本案中，黑山县鑫锋玖物业有限公司与宾启馨城小区业主委员会签订了物业服务合同，黑山县鑫锋玖物业有限公司应按合同约定提供物业服务，李悦作为业主应当按合同约定交纳物业服务费。关于收费标准问题，根据黑山县鑫锋玖物业有限公司提供的黑山县物价局黑价发（2018）17号文件，宾启馨城小区为申报二级小区，二级小区指导价格为每平方米1元，三级小区指导价格为每平方米0.8元，门市房根据小区指导价格减半收取。一审法院按三级小区0.8元的半价认定上诉人的缴费标准并无不当。关于物业服务合同的效力问题，黑山县鑫锋玖物业有限公司在二审中提交的黑山县住房和城乡规划建设局物业管理办公室盖章的宾启馨城小区业主委员会备案表，能够证明小区业主委员会系依法成立，其与黑山县鑫锋玖物业有限公司签订的物业服务合同合法有效。关于上诉人主张的其后窗台边有垃圾筒问题，系黑山县鑫锋玖物业有限公司在提供服务过程中存在的问题，物业公司应当及时予以解决，但该问题并不能成为上诉人免交或少交物业费的合法理由。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李悦负担。本判决为终审判决。审判长 钟 鸣审判员 周 野审判员 韩晓武二〇一九年十一月二十九日书记员 商 阔