江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初10446号原告（反诉被告）：孙玥，女，1990年9月28日出生，汉族，无业，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：吉苏，江苏融鼎律师事务所律师。原告（反诉被告）：徐文丽，女，1986年7月1日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：吉苏，江苏融鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：李美英，女，1962年3月12日出生，汉族，无业，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：陶若晨，江苏致邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘佳佳，女，1987年1月13日出生，汉族，南京市建邺区税务局干部，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陶若晨，江苏致邦律师事务所律师。原告孙玥、徐文丽与被告李美英、刘佳佳租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，被告李美英、刘佳佳于2019年8月20日提起反诉，本院予以受理。本案依法由审判员李伟独任审判，于2019年10月10日对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙玥及两原告的共同委托诉讼代理人吉苏、被告（反诉原告）李美英、刘佳佳的共同委托诉讼代理人陶若晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙玥、徐文丽向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的租赁合同于2019年8月2日解除；2.判令被告李美英、刘佳佳返还剩余期间的租金41111元及押金10000元，合计51111元，并支付利息（自2019年8月3日计算至实际支付之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；3.判令两被告承担诉讼费用。事实与理由：2019年6月21日，原告与被告李美英签订《租赁合同》，约定由两原告承租位于南京市玄武区的商铺，租赁期间自2019年7月1日至2020年6月30日，租金100000元，每半年支付一次，押金为10000元。因常发广场人流量稀少，加之原告无营销经验，目前该门店一直处于亏损状态，已经无力经营。2019年7月中旬，原告即与对方协商解除事宜。2019年8月2日，原告再次向被告刘佳佳表示不再承租案涉商铺，并要求解除租赁合同，被告退还剩余租金。被告表示寻找新的承租房，原告也多方寻找新的承租人，但至今也未转让出去。原告多次要求被告退还剩余期间的租金和押金，但被告一直未支付，故原告诉至法院。被告李美英、刘佳佳辩称：1.租赁合同签订后，被告按约履行合同，已将租赁物交付原告使用。2.原告从2018年12月至2019年6月期间是作为次承租人使用涉案商铺，自2019年7月与被告直接签订租赁合同，原告充分知晓涉案商铺周边环境和相关条件，因此其所谓解除合同的理由均不成立，其并无合同解除权，无权解除涉案合同。3、被告从未与原告协商解除涉案合同，既无协商一致的意思表示，也未接收过钥匙，钥匙是原告寄给被告，但并不表示被告接收解除合同的意思表示，因此涉案合同应继续履行。原告是否实际使用涉案房屋，与被告无关，被告无退还原告已支付租金的义务。反诉原告李美英、刘佳佳向本院提出反诉请求：1.确认原告与被告于2019年6月21日签订的租赁合同未解除，判令反诉被告继续履行合同；2.判令反诉被告支付物业费7102.24元；3.判令反诉被告承担反诉费。事实与理由：2019年6月21日，原告与被告签订租赁合同，约定由反诉被告承租案涉商铺。反诉原告已按约向反诉被告交付案涉商铺。自2019年8月起，反诉被告无故要求解除合同，但反诉被告的行为不应产生解除合同的效力。反诉被告拖欠物业费，反诉被告应支付该费用。反诉被告孙玥、徐文丽辩称：1.案涉商铺已清空，货物也转让，反诉被告不再有继续履行的能力，即便继续履行，履行成本太高，故案涉租赁合同已无法继续履行。2.反诉被告实际支付物业费至2018年12月31日，是支付给以前的承租人。反诉被告同意承担自2019年1月1日起至2019年8月2日期间的物业费，但由于原告在2019年8月2日以后未实际使用案涉商铺，故此后的物业费不应承担。本院经审理认定以下事实：刘佳佳、李美英系坐落于南京市玄武区房屋的购买人。2019年6月21日，李美英（甲方）与徐文丽、孙玥（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方出租位于南京市玄武区的商铺，商铺面积约53平方米；租赁期间自2019年7月1日至2020年6月30日；租金10万元，每半年支付一次，乙方须提前半个月支付；押金为10000元；租赁期内的水费、电费、物业费等一切因乙方实际使用案涉商铺而产生的费用由乙方承担；合同期内若乙方经营不下去，在提前征得甲方的同意后有权转租，转租期间转让费和已预付的租金为乙方所得，后续事宜由甲方和转租方自行沟通，且甲方需在5日内退还乙方押金，若到期未转让出去，在结清乙方需要承租的费用后，甲方需退还押金给乙方；未经双方同意，不得任意终止合同，若出现特殊情况需提前终止合同，要至少提前两个月通知对方，经双方协商一致后，方可终止。上述《租赁合同》签订当日，徐文丽向刘佳佳支付了押金10000元，并支付了租金40000元。2019年8月2日，孙玥与刘佳佳通过微信沟通，孙玥要求终止合同，但刘佳佳未同意。同年8月8日，孙玥、徐文丽委托江苏融鼎律师事务所向李美英、刘佳佳邮寄律师函，要求李美英、刘佳佳退还押金10000元及剩余部分租金41111元。同年8月14日，孙玥向刘佳佳邮寄了钥匙，刘佳佳于次日收到了钥匙。诉讼过程中，孙玥、徐文丽称她们已支付租金50000元，但实际使用案涉房屋至2019年8月2日，共计使用了32天，故李美英、刘佳佳应返还租金41111元。李美英、刘佳佳称她们已支付了2019年1月1日至2019年12月31日的物业费4485.64元，每月物业费为373.8元，孙玥、徐文丽应交纳2018年12月至2020年6月共19个月的物业费，故物业费主张7102.24元。孙玥、徐文丽对物业费标准无异议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在合同无特别约定的情况下，违约方无权单方解除合同。守约方有权依法或依约解除合同，也有权选择继续履行合同。尽管守约方有要求继续履行的权利，但在当事人一方违约后，守约方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施防止损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告（反诉被告）孙玥、徐文丽与被告（反诉原告）李美英签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。孙玥、徐文丽以案涉商铺所在的常发广场人流量稀少，加之她们无营销经验，经营一直处于亏损状态为由要求解除合同，无任何合同及法律依据，但考虑到双方之间的合同实际上已无履行的必要，双方之间的合同实际上已履行，合同解除的时间以刘佳佳收到案涉商铺的钥匙之日即2019年8月15日为宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。案涉合同自2019年8月15日解除，李美英应向孙玥、徐文丽返还合理期间的租金。虽然刘佳佳收到孙玥、徐文丽交付的案涉商铺的钥匙不代表李美英同意解除合同，但李美英作为出租人，在孙玥、徐文丽明确表示不再继续承租案涉商铺且已交回钥匙的情形下，有义务收回商铺并积极对外招租，以防止损失扩大，如未采取适当措施防止损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据公平合理的原则，综合考虑双方的实际履行情况，本院认为李美英返还孙玥、徐文丽1个月租金8333.3元为宜。对于押金10000元，由于李美英已提起反诉主张物业费，而其又未举证证明孙玥、徐文丽尚欠其他费用，故其对押金应予退还。对于利息，由于系孙玥、徐文丽的违约而导致纠纷的产生，其无权主张利息，本院对此不予支持。由于刘佳佳并非合同当事人，故孙玥、徐文丽要求刘佳佳承担返还租金、押金的责任，于法无据，本院不予支持。对于反诉，李美英、刘佳佳主张案涉合同未解除，基于上述分析，双方之间的合同实际上已解除。由于李美英、刘佳佳未举证证明其已支付了2018年12月的物业费，故本院对此不予支持。孙玥、徐文丽同意支付2019年1月1日起的物业服务费，并根据本院的上述分析，本院支持2019年1月1日至2019年11月30日共11个月的物业费。孙玥、徐文丽对物业费标准每月373.8元无异议，故本院支持4111.8元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）孙玥、徐文丽与被告（反诉原告）李美英于2019年6月21日签订的《租赁合同》于2019年8月15日解除；二、被告李美英于本判决生效之日起十日内向原告孙玥、徐文丽返还租金8333.3元、押金10000元，合计18333.3元；三、驳回原告孙玥、徐文丽的其他诉讼请求；四、反诉被告孙玥、徐文丽于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告李美英物业费损失4111.8元；五、驳回反诉原告李美英、刘佳佳的其他反诉请求。综合本判决第二、四项，被告（反诉原告）李美英于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）孙玥、徐文丽14221.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1078元，减半收取539元，由孙玥、徐文丽负担410元，由李美英负担129元（孙玥、徐文丽预交案件受理费的余款539元由本院退回）；反诉案件受理费25元，由孙玥、徐文丽负担。根据双方费用预付情况，李美英应支付孙玥、徐文丽104元（李美英于本判决生效之日起十日内将此款支付给孙玥、徐文丽）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  李伟二〇一九年十一月六日书记员  李程