浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终5085号 上诉人（原审原告）：金法银，男，1962年5月29日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：鲍江云，浙江冠森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方刚成，浙江方子律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王红星，男，1946年11月9日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被上诉人（原审被告）：王苏英，女，1950年1月10日出生，汉族，住浙江省义乌市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈临建，江苏圣典（义乌）律师事务所律师。 原审第三人：王爱仙，女，1963年11月30日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：郑志琴，浙江兴运律师事务所律师。 上诉人金法银为与被上诉人王红星、王苏英及原审第三人王爱仙建设用地使用权纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2018）浙0782民初16580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已经审理终结。 金法银上诉请求：撤销一审判决，并依法改判支持金法银的诉讼请求。事实与理由：一审未能查清事实，并以严重不合理的方式认定与采纳证据，不尊重涉案房地产系由上诉人建造，且十多年来均由上诉人维护、管理、使用的事实，严重损害了上诉人的合法权益。一、涉案房地产由上诉人向王红星、王苏英购买，证据确实充分，符合交易习惯，不存在任何不合理之处；反观被上诉人、原审第三人的说法，自相矛盾、漏洞百出。各方没有争议的事实是签订《抵押借款协议》等实质是为了买卖房地产，具体操作方式分为三步：1、被上诉人与案外人同意将房屋联建并授权王国清办理房地产买卖相关手续；2、王国清代表被上诉人与受让人签订《抵押借款协议》，实则签订房地产买卖协议；3、建设施工人进场后，结合实际建造价格，向受让人出具借条并同时出具折价抵偿协议以便日后抵偿。上述三个步骤，缺少任何一个步骤，涉案房地产均无法达到转让目的，双方不可能不考虑到位，且按照被上诉人的说法，是在律师的指导之下完成，那么手续更应当完整、齐全。一审中，上诉人提交了完整手续材料：《房屋共建协议书》、《授权委托书》、《抵押借款协议》、《借条》、《协议书》（折价抵偿），被上诉人仅提交了《抵押借款协议》和《收条》。上诉人的证据是完整的，可以呈现双方买卖房地产的整个过程，可以证明涉案房地产是由上诉人购买。而被上诉人与原审第三人虽称房地产买卖系发生于他们之间，但是发生于2003年的涉及上百万元的巨额财产转让，被上诉人、原审第三人却拿不出完整的手续，明显不符合常理，且被上诉人与原审第三人对手续材料的说辞自相矛盾、说法不一，无论以哪一套说辞认定事实，均不符合逻辑、常理。唯一合理的解释就是《房屋共建协议书》、《授权委托书》，《抵押借款协议》、《借条》、《协议书》都是在被上诉人同意情况下，由王国清与上诉人签署，也符合当时背景下宅基地买卖的完整手续。二、王爱仙和王国清陈述矛盾之处很多，无法自圆其说。王国清在公安机关陈述购买宅基地的钱是王爱仙支付的，之后房子是王爱仙去建造，也是她自己一直在使用的，但在（2017）浙0782民初7525号案件庭审中，却改口称购买地基的钱是王爱仙和金法银一起来支付的，房子造成之后的事情不清楚，谁拿钱出来造也不清楚。王爱仙自己都不敢承认房屋由其建造并使用。王爱仙称：其没有折价补偿协议书；共建协议书、委托书是在房屋建造过程中由金法银保管；房子建好后是金法银、王爱仙和王丽居住，事后金法银与王丽恋爱并结婚登记，王爱仙看在女儿王丽的情面下搬出了房子，之后就不清楚居住使用情况了。王国清称金法银补签的都是王爱仙签过的。按照王国清的陈述，《房屋共建协议书》、《授权委托书》都是按照王爱仙手上有的，补一份给金法银。王爱仙却陈述金法银手上的《房屋共建协议书》、《授权委托书》是王爱仙交给金法银保管的，王爱仙的陈述与王国清的陈述并不一致。三、一审法院忽略书证、物证等客观证据，完全凭被上诉人、王爱仙以及与本案存在严重利害关系的案外人的言辞认定事实，明显错误。1、被上诉人、王爱仙之间的交易，除了一份《抵押借款协议》之外，双方未提交关于其发生过交易的任何其他证据，虽然对于交易相关情况，其有多套说辞，但均没有相关的证据证明。但一审法院却忽视上诉人充分证据，而认可了被上诉人、王爱仙和王国清的说法，明显违反了民事诉讼法对于证据采纳的规则，严重破坏了公众对于审判的公信力。2、在存在两份不同《抵押借款协议》的情况下，必然有一份是事后形成的，上诉人也已经向一审法院申请鉴定，由于鉴定机构对于鉴定事项的理解有误，误以为是形成时间的鉴定而认为不能鉴定，但经过上诉人明确鉴定事项为十多年来纸张和笔迹指纹的变化，鉴定机构已经明确可以鉴定，但一审法院在没有再行组织鉴定的情况下径行判决，明显不尊重客观事实。3、（2017）浙0782民初7525号生效判决对事实认定具有既判力，该判决明确认定被上诉人及王爱仙的陈述因不具备合理性而无法认定。四、上诉人于2004年、2006年期间，投资了大量的项目，资金充裕，完全具备购买涉案房地产的能力。上诉人下海经商较早，且曾经其名下的产业极为庞大，2002年，上诉人就投资上千万元创办义乌市鼎丰塑料有限公司，经营状况非常好，又于2006年收购了浙江晶园珠宝有限公司，2008年收购浙江均兴饰品有限公司，2009年又竞拍义乌市江东街道沿街店面。因此，在上诉人购买涉案房地产时，上诉人的经济状况是非常好的，当时甚至可说是较为知名的义乌商人之一，根本不存在买不起涉案房地产的情况。虽然被上诉人提交了几份民事判决书，但只能证明上诉人与案外人存在民事争议，且判决后，上诉人立即履行完毕，并不能说明上诉人不具备购房能力。五、涉案房地产是以谁的名义购置并非案件审理的争议焦点，因为事后上诉人与王爱仙已经达成一致协议约定涉案房地产归上诉人所有，十多年间双方也一直是按协议履行，可以明确涉案的房地产归属于上诉人，上诉人有权要求过户。涉案的房地产系于2003年12月5日从被上诉人处购买所得，2004年8月21日，上诉人与王爱仙达成协议：上诉人与王爱仙解除一切关系，王爱仙自愿离开，不带任何财产、财物和金钱。双方一起经营所产生的财产，一半归女方王爱仙女儿王丽所有。能明确：1、涉案房地产无论以谁名义购置，均是同居产生的财产；2、王爱仙明确同居一起经营所产生的财产一半归女儿王丽所有，王爱仙不带任何财产、财物和金钱，这与2006年7月14日上诉人和王丽离婚协议相互印证一致；3、2004年8月21日，王爱仙离开的时间，是房屋刚开始建造的时间，能明确房屋由上诉人建造的事实。2006年7月14日，上诉人与原审第三人女儿王丽在王爱仙经手下，达成离婚协议，协议约定：上诉人与王爱仙女儿王丽自愿离婚，坐落于义乌市半房地产归上诉人所有。上诉人与王爱仙、王丽达成上述离婚协议后，涉案房地产一直由上诉人居住、管理、使用，十多年来三方一直按照上述协议内容履行，均认可协议的效力及内容，期间没有任何争议。至于2006年1月21日的承诺书是上诉人和王爱仙在闹矛盾过程中，由王爱仙写好一定要上诉人签字的，这样的承诺书是因同居关系或婚姻关系的矛盾而产生，并不具有法律效力，且2006年7月14日上诉人与王丽达成离婚协议在后，十多年来，三方按离婚协议分割的财产状况履行至今，承诺书无法排除或否定2006年7月14日离婚协议及已实际履行的效力，上诉人有权要求被上诉人履行过户手续。 王红星、王苏英辩称，一、涉案土地使用权是王爱仙向被上诉人购买，在签订《抵押借款协议》过程中，是由王国清代表被上诉人与王爱仙签订协议，被上诉人从未授权王国清与金法银签订《抵押借款协议》。被上诉人在2017年时才知道王国清与金法银签订了《抵押借款协议》，王国清是被骗签订的，因此，该《抵押借款协议》并不是王国清真实意思表示，更不是被上诉人的真实意思表示，该协议并不成立，也没有履行。二、金法银在2006年元月21日就向王爱仙出具承诺书一份，金法银承诺童店二区48栋5号的房产实属王爱仙所买，充分证明涉案的土地使用权是王爱仙向被上诉人购买，同时也说明在2006年元月21日之前，金法银就知道王爱仙向被上诉人购买涉案土地使用权的事情，但在一审中，金法银却说在2017年才知晓王爱仙与王国清签订《抵押借款协议》，显然该陈述是虚假的。实际上，金法银出具承诺书是自认其与王国清签订的《抵押借款协议》是虚假的。该份证据能与王国清在公安机关做的笔录相互印证，共同证实金法银持有的《抵押借款协议》是其向王国清骗取签订。三、参与《抵押借款协议》的当事人有十个人之多，这么多人中，只有金法银一人说是其向被上诉人购买土地使用权，其他人都说是王爱仙向被上诉人购买。谁向被上诉人购买土地使用权，被上诉人就应当向谁履行义务，涉案土地使用权是王爱仙购买，被上诉人也只能向王爱仙履行义务，至于王爱仙与金法银同居期间，有无约定房产归谁所有，有无财产混同，都与被上诉人无关。被上诉人的权利义务不应王爱仙与金法银的约定而改变。金法银混淆争议焦点目的就是为了混淆是非。四、金法银所称的交易习惯是其杜撰的，存在明显不合理之处；实际上，当时童店村进行旧村改造，许多村民出资建房，缺少资金，需要转让宅基地使用权，根据当时的法律，宅基地是不能转让给本村以外的人，所以，双方没有签订土地使用权转让协议，而是签订了《抵押借款协议》，并且把建房资金写进协议当中，实际履行的时候，受让方对前两项规定的款项支付完成之后，就付清了，无需向转让方支付建房款。建房是受让方自己建房，等到政策法律允许转让时，补签房地产转让协议即可，无须对实际造价进行核算，也无须签订抵偿协议书，金法银称在履行过程中还要签订无效的抵偿协议书明显不合理，有画蛇添足之嫌。为何在协议中写明建房款，是为了防止转让方反悔，转让方要回房产时，就要返还建房资金。所以，要对建房的造价进行核算，明显不符合常理，是金法银自己杜撰的。如果要核算，合同中不应写得具体明确，应该是估算的价格。五、材料越完整、越齐全，造假的可能性越大，金法银企图以其证据齐全来证明是其所买，明显违背逻辑，同时根据历史发展规律，越早形成的资料，缺失的可能性就越大，相反，越晚形成的资料，缺失的可能性就越小，恰恰证明金法银的资料是事后补签的。六、金法银认为是被上诉人、王爱仙与王国清串通事后补签《抵押借款协议》和《收条》，企图非法谋取涉案土地使用权，为何不在第一时间向公安机关报案；相反，王爱仙在2017年发现金法银向王国清骗取签订《抵押借款协议》后，第一时间就向公安机关报案，事实不言而喻。综上，一审认定事实正确，证据确实充分，不仅有当事人的陈述、王国清在公安机关的笔录、金法银出具的承诺书，这些证据相互印证，足以认定本案事实。 王爱仙述称，涉案房屋是第三人于2003年向被上诉人购买宅基地使用权而建造的；金法银当时贪图第三人的资产和容貌，才净身出户与前妻离婚，虽然金法银在2003年下半年开始与第三人同居，但是金法银屡屡投资经营，屡屡亏损的经历说明其不善于经商，仅仅是给王爱仙做帮工，王爱仙到目前为止都未曾对涉案房屋进行过处分，金法银在2006年1月21日出具的承诺也明确涉案房屋是王爱仙购买，归王爱仙个人所有。因此，一审判决驳回金法银企图占有房屋的诉请正确。 金法银向一审法院起诉请求：1、依法确认金法银与王红星、王苏英于2003年12月5日签订的“抵押借款协议”（实为房地产买卖合同）有效；2、依法判令王红星、王苏英协助金法银将义乌市稠江街道童店二区48幢5号房地产（其中的54平方米）过户登记到金法银名下。 一审法院认定事实：经审理查明，2003年，义乌市稠江街道童店行政村启动旧村改造工作，王良金户、王红星户、王国强户欲将自己审批取得的部分宅基地使用权对外转让。2003年12月3日，王良金夫妇、王红星夫妇、王国强夫妇签订房屋共建协议书，约定王良金户、王红星户、王国强户在旧村改造中各自审批取得的72平方米、54平方米、18平方米宅基地共计144平方米合并建房，并委托王红星儿子王国清（系王国强胞弟）全面负责建房施工、借资等事务。受托人王国清有权将合建房屋设立抵押借款；如不能清偿借款，有权将共建房屋折价抵债归还借款，并代为办理房地产权证等。同日，王良金、王红星、王国强与王国清签订授权委托书。2003年12月5日，金法银、王红星、王苏英、另案当事人王良金、吴春荣、王国强、斯亚仙、第三人王爱仙及王国清在原浙江义元律师事务所办公室，由王国清代表王良金、王红星、王国强与第三人王爱仙签订抵押借款协议。该协议约定：借款人王良金、王红星、王国强（以下简称甲方）向出借人王爱仙（以下简称乙方）借款1214400元，用于旧村改造安置土地的建房；2003年12月5日提供借款161280元；甲方房屋定点放样之日提供645120元；甲方房屋建筑施工中提供408000元；本协议一式两份，甲、乙双方各执一份存照。同时将房屋共建协议书与授权委托书作为上述抵押借款协议的附件交给第三人王爱仙保管。协议签订后，第三人王爱仙依约支付王国清806400元。2004年7月30日，王国清向第三人出具收到1214400元款项的收条。嗣后，由第三人在涉案的宅基地上与金法银建造了位于本市稠江街道童店二区48幢5号占地144平方米四间四层半房屋。2004年年底，涉案房屋竣工。金法银、第三人及第三人女儿王丽曾在涉案房屋内居住生活。2005年，金法银以王国清与第三人签订的抵押借款协议损毁为由，要求王国清补签相关材料。王国清以金法银与第三人系夫妻，即应金法银的要求与其补签了抵押借款协议、借款150万元的借条及折价抵偿协议。其中折价抵偿协议为格式合同，房屋折价款一栏与落款时间均为空白。2017年5月8日，王良金、王红星、王国强以金法银骗取王国清信任与其签订抵押借款协议为由向原审法院提起诉讼，请求法院依法撤销其与金法银签订的抵押借款协议。原审法院以涉案房屋的土地系集体土地、法律禁止转让为由认定王良金、王红星、王国强与金法银之间签订的抵押借款协议（实为宅基地使用权转让协议）无效，无须撤销为由作出（2017）浙0782民初7525号民事判决书，驳回了王良金、王红星、王国强的诉讼请求。该判决作出后，各方当事人均未上诉。2018年2月7日，义乌市人民政府稠江街道办事处针对其辖区内下门、楼下、童店等行政村宅基地使用权是否允许转让的问题作出义稠江办〔2018〕7号批复，同意上述三个行政村区域范围内的宅基地使用权在本村村民中转让，也允许在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让。2018年7月24日，王红星、王苏英与王良金、吴春荣、王国峰、王国强、斯亚仙、王展宏对联建的位于本市稠江街道童店二区48幢5号房屋申请初始登记，并取得浙（2018）义乌市不动产权第0038599号不动产权属证书。该不动产权属证书上载明，权利性质：批准拨用/自建房；总层数5层；建筑面积717.25平方米；土地使用权面积144平方米；建筑年份2006年。2018年8月31日，金法银以王良金、吴春荣、王红星、王苏英、王国强、斯亚仙为共同被告向原审法院提起诉讼，请求法院确认涉案的宅基地使用权转让协议有效。同年9月17日，金法银向原审法院提出撤诉申请。原审法院于同日作出（2018）浙0782民初15464号民事裁定书，准许金法银撤回起诉。2018年10月25日，金法银向原审法院提出申请，要求：1、以2003年12月3日王国清签署的授权委托书为样本，鉴定王国清与王爱仙签订的抵押借款协议中王国清的签字、捺印有无变化，是否形成于同一时间段；2、鉴定王国清与王爱仙签订的抵押借款协议中字迹形成的年代；3、鉴定王国清与王爱仙签订的抵押借款协议的纸张的年代。2018年11月2日，王红星、王苏英向原审法院提出申请，要求：1、以房屋共建协议书、授权委托书为样本与两份抵押借款协议分别进行比对，确定哪一份抵押借款协议与房屋共建协议书、授权委托书系同一时间段内形成。2、对金法银提供的抵押借款协议、借条及有关折价抵偿的协议书当中的王国清的签字是否用同一支笔签字，是否同一时间段内形成进行鉴定。对于金法银、王红星、王苏英的鉴定申请，原审法院委托金华天鉴司法鉴定所进行鉴定。2018年11月21日，金华天鉴司法鉴定所函告原审法院，对于金法银申请的鉴定事项不予受理。2018年12月，金华天鉴司法鉴定所对王红星、王苏英提出的鉴定申请因故中止。另查，金法银与第三人自1996年底、1997年初开始同居生活。双方在同居期间，金法银与第三人女儿王丽发生不正当关系。2006年1月21日，金法银向第三人书面承诺：涉案房屋属王爱仙所买，属王爱仙个人所有。2006年1月25日，金法银与王丽登记结婚。此后，第三人即从涉案房屋搬离。2006年7月14日，金法银与王丽离婚。离婚协议约定涉案房屋产权归金法银所有。此后至今，涉案房屋由金法银儿子一家居住使用至今。 一审法院认为：本案争议的焦点有二个：一是涉案的多份抵押借款协议的性质。二是金法银、王红星、王苏英之间的抵押借款协议的效力问题。关于第一个焦点问题，原审法院认为，无论是金法银、王红星、王苏英之间的抵押借款协议还是王红星、王苏英与第三人签订的抵押借款协议，从形式上看名为抵押借款，实为当事人之间的农村宅基地使用权转让。王红星、王苏英将审批取得的54平方米宅基地使用权与案外人王良金户、王国强户分别审批取得的72平方米、18平方米宅基地使用权合并建房并委托王国清予以转让，因农村宅基地使用权的转让在当时的情况下是违反法律、法规的强制性规定的，故当事人一方为防止或减少因对方当事人反悔，合同有可能被认定为无效给对方造成损失，在此历史背景条件下，将真实的宅基地使用权转让以抵押借款协议形式出现。对于该事实，各方当事人并无异议，故金法银、王红星、王苏英之间实为宅基地使用权转让协议的争议。关于第二个问题，即金法银、王红星、王苏英之间的宅基地使用权转让协议的效力问题。原审法院认为，从金法银、王红星、王苏英提供的证据，结合各方当事人的庭审陈述及原审法院查明的事实，可以认定该协议内容不真实。首先，金法银、王红星、王苏英之间并无宅基地使用权转让的合意，双方关于宅基地使用权转让的意思表示不真实。王红星、王苏英系与第三人达成关于涉案宅基地使用权的转让事宜。王红星、王苏英与另案当事人王良金、吴春荣、王国强、斯亚仙签订房屋共建协议和授权委托书，将各户审批取得的共计144平方米宅基地委托王国清以抵押借款的名义出卖给第三人。在各方当事人均到场的情况下，在原浙江义元律师事务所办公室由王国清代表王良金户、王红星户、王国强户与第三人签订抵押借款协议，并将房屋共建协议与委托书作为抵押借款协议的原件交给第三人。该事实足以证明王良金户、王红星户、王国强户系将各户的宅基地使用权转让给第三人。事后，金法银以上述抵押借款协议损毁为由要求王国清补签，王国清在相信金法银与第三人系夫妻关系的情况下，应金法银的要求补办了相关资料包括抵押借款协议、借条、折价抵偿协议等。金法银主张抵押借款协议及相关手续在王良金、王红星、王国强三户中其中一户的老屋里签订与查明事实不符。从金法银能提供五份抵押借款协议的情况分析，不仅与协议约定的一式两份不符，而且也进一步说明存在事后补签的事实。根据王国清在义乌市公安局所作的陈述及在原审法院（2017）浙0782民初7525号案件中作为证人出庭时所作的陈述，王良金户、王红星户、王国强户并未将宅基地使用权转让给金法银，也未委托其与金法银签署抵押借款协议等关于宅基地使用权转让的任何相关资料。其次，金法银未按协议约定支付对价。2003年前后，涉案房屋所在的童店行政村的宅基地使用权转让价格每平方米在5600元至5800元间，每间房屋的造价（不含地下室）约10万元。根据金法银、王红星、王苏英及第三人的陈述，涉案144平方米宅基地使用权以每平方米5600元转让，共计806400元。抵押借款协议上载明的1214400元系按照当时市场行情得出的宅基地转让价款和房屋造价款的总和。第三人按协议约定支付对价履行合同。对此，王红星、王苏英及王良金户、王国强户并无异议。而对于王国清出具给金法银的150万元借条，王红星、王苏英与王良金户、王国强户及王国清本人均未收取，故无法达到其已履行合同付款义务的证明目的。再次，分析金法银在2003年前后的经济状况及财产状况，其并不具备购买涉案宅基地并建造房屋的经济能力。从原审法院生效的民事判决来看，金法银当时的经济状况不佳，不具备投资巨款购置涉案房产的能力。最后，金法银向第三人出具的承诺明确涉案房屋由第三人购买并归第三人所有。金法银与第三人同居期间，又与第三人女儿王丽结婚。金法银为此向第三人作出上述承诺。该承诺不仅与事实相符，也与世俗常理相符。综上，金法银、王红星、王苏英之间名为抵押借款实为宅基地使用权转让而形成的抵押借款协议不是当事人真实意思的表示，也未实际履行，该民事行为不具有法律效力。金法银的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回金法银的诉讼请求。一审案件受理费4600元（已减半），由金法银负担。 本案二审中，上诉人金法银为证明其诉称主张，向本院提交了以下证据： 1、2019年9月8日对义乌市稠州街道童店村二区48幢5号的实际施工人郭文主的视频调查文档光盘一份（附文字整理资料），拟证明涉案房地产系由金法银购买并出资建造的事实。 2、义乌市经济合作社统一收款收据一份，拟证明2008年5月15日，由金法银缴纳童店村安装标准电补交设施费1万元的事实，由此印证涉案房地产由金法银购买并使用的事实。 3、浙江均兴饰品有限公司、义乌市宝丰五金工具商行、浙江晶园珠宝有限公司、义乌市鼎丰塑料有限公司、义乌市金展物资有限公司工商登记资料打印件各一份（来源于：国家企业信用信息公示系统）以及房屋租赁协议一份，拟证明金法银完全有能力购买涉案宅基地并建造房屋的事实。 4、义乌市人民法院（1999）义执字第7193号民事裁定书复印件一份，拟证明王爱仙在2003年8月欠债的事实。 5、2018年8月9日稠州街道农村宅基地使用权转让公示表照片打印件一份，拟证明被上诉人以王国强的名义，恶意非法转让涉案房产的事实。 王红星、王苏英质证认为，证据1属于证人证言的范畴，证人依法应当出庭作证，该证据不符合法律规定。该视频所涉的证人是施工人员，与涉案宅基地使用权是谁购买的事实没有关联性。另，对该证据的真实性也有异议，从播放录像中可以看出调查人在询问时明显存在诱导的情况。关于证据2，真实性不清楚，需要核实。从内容看，该收据也只能证明事后补交设施费的情况，与本案没有关联性，亦不能证明谁购买了涉案宅基地使用权的事实。关于证据3，工商登记信息并不能证明金法银有足够的资金购买涉案宅基地使用权，从时间上看，都是2006年以后的事情，与购买的时间不一致，不能证明金法银人当时有购买能力。房屋租赁协议的真实性不清楚，无法核实，且是发生在1997年，因此不能证明金法银在2003年有足够的资金。关于证据4，真实性无异议，但与本案没有关联性。证据5与本案没有关联性，无法证明王国强恶意转让涉案土地的事实，因为涉案宅基地使用权是王爱仙购买的，与上诉人无关。 王爱仙质证认为，关于证据1的质证意见，与被上诉人的意见一致，另补充：房屋栋号的命名都是建造之后才会命名，该视频明显是双方事先沟通好的；对证据2的真实性不清楚，涉案房屋是金法银一直霸占着，只能证明金法银可能缴纳了1万元设施费，并不能证明涉案房屋归金法银所有。关于证据3的质证意见与被上诉人意见一致，另补充：2002年的浙江均兴饰品有限公司、与2004年的浙江晶园珠宝有限公司，金法银在上诉状中均陈述该两家公司是2006年后收购的，而涉案房屋是2003年购买的。对证据4的真实性无异议，但这是王爱仙的担保债务，不是王爱仙个人的实际债务。证据5系照片打印件，真实性不清楚。 原审第三人王爱仙为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据： 1、借条一份，拟证明2004年9月8日金法银向王爱仙借了30万元，用于给付金法银离婚时应补给其前妻的补偿款。 2、企业登记档案打印件三份，拟证明义乌市鼎丰塑料有限公司在2006年3月22日才成立，虽然金法银是浙江均兴饰品有限公司、浙江晶园珠宝有限公司的法定代表人，但并非是公司股东，足以说明金法银诉称的从2002年起就投资了大量的项目，资金充足，纯属信口雌黄。 3、《商品房买卖合同》、《转让协议》、发票以及收据各一份，拟证明金法银在2006年7月14日与第三人的女儿王丽登记离婚时，所谓分给王丽的财产全部是王爱仙的个人财产。 金法银质证认为，对证据1的真实性无法判断，也不知道款项有无实际履行，用途也没有明确，且借条出具时间是发生在上诉人与王爱仙同居期间，证明目的无法认可。对证据2的真实性没有异议，与上诉人提交的证据部分一致，足以说明上诉人当时是有购买和建造涉案房产的能力的，因为上诉人当时是这些企业的法定代表人和总经理，有足够的流动资金用于涉案房产。关于证据3，买受人是王丽，不是王爱仙，需要说明的是王丽购买该房产的款项来源均是来自于上诉人。该房产也在王丽与上诉人的离婚协议中约定归属王丽所有。关于转让协议以及所附的凭证，王爱仙在一审庭后提交过，金法银回答是转让协议没有印象，14338、14339号摊位是连体的，王爱仙、王丽是与上诉人一起在做生意的，王爱仙当时是上诉人聘请的业务经理，有30%的股份；综上，该组证据无法证明王爱仙的证明目的，但恰恰能证明王爱仙是知晓上诉人和王丽的离婚情况。王丽与金法银的离婚是王爱仙一手操办的事实。 王红星、王苏英质证认为，关于证据1，对金法银与王爱仙之间的借款情况不清楚，该证据与本案没有关系。对证据2和证据3均无异议。 被上诉人王红星、王苏英二审未提交新证据。 结合各方当事人的质证意见，本院对上述证据分析如下： 一、关于金法银提交的证据：证据1属于证人证言范畴，鉴于被上诉人以及原审第三人对上述证言的真实性均不予认可，在无其他证据佐证以及证人未出庭接受各方质询的情况下，本院对真实性均不予确认。关于证据2，与本案待证关键事实并没有直接关联性，本院不予采信。关于证据3，因上述工商登记信息均是打印件，真实性难以确认；即使真实，由于上述工商登记信息并未反映义乌市均兴饰品有限公司、浙江晶园珠宝有限公司的历史渊源，而义乌市鼎丰塑料有限公司在2006年才成立，该组证据亦不能证明金法银在2003年、2004年的经济能力；房屋租赁合同的真实性难以确认，即使真实，也与本案待证事实无直接关联性。关于证据4，鉴于被上诉人和原审第三人对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，但与本案待证关键事实并没有关联性；证据5与本案没有关联性，本院不予采信。 二、关于王爱仙提交的证据：证据1与本案待证事实并没有直接关联性，不予采信；关于证据2，上述工商登记信息均是打印件，真实性难以确认；即使真实，该组证据亦与本案并无实质性关系，故对该组证据不予采信；关于证据3，对真实性予以确认，但是与本案待证事实无关联性，不予采信。 另外，本案二审中，金法银为查明各方当事人所持有的《抵押借款协议》哪一份或哪几份系伪造的事实，要求本院对《授权委托书》中王国清的签名与七份《抵押借款协议》中王国清的签名同一性予以鉴定；就王国清与王爱仙签署的落款时间为2003年12月5日的两份《抵押借款协议》中，王国清与王爱仙签名的同一性予以鉴定；就两份《授权委托书》与七份《抵押借款协议》所用纸张是否属于同一年代纸张作出鉴定。同时，金法银要求本院调取2017年4月初王爱仙向义乌市公安局提交的信访材料。 本院认为，涉案宅基地使用权的所有出卖方均认为未与金法银有转让涉案宅基地使用权的合意，且王国清承认自己与王爱仙签订过《抵押借款协议》，也与金法银签订过《抵押借款协议》，故金法银的上述鉴定申请与本案审理并无实质性意义，本院对金法银二审提出的鉴定申请不予准许；而就金法银要求本院向义乌市公安局调取王爱仙向义乌市公安局的信访材料的申请，因与本案事实查明和实体处理并无直接关联性，故对该项申请，本院亦不予准许。 根据有效证据及当事人陈述等，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。 本院认为，本案所涉名为抵押借款协议，实为宅基地使用权转让协议。而就转让协议，受让人支付价款，出卖人交付涉案宅基地使用权，并协助受让人办理转移登记手续，是双方的主要义务，因此，根据买卖合同的相对性原则，只有受让人才能请求出卖人协助办理登记手续，故本案二审的争议焦点是金法银是否是涉案宅基地使用权的买受人。从本案一、二审查明的事实看：第一，在本案以及（2019）浙07民终5084号、5099号案件中，涉案宅基地使用权的所有出卖方，包括王良金夫妇、王红星夫妇、王国强夫妇以及受托人王国清均表示案涉宅基地使用权的买受人是王爱仙，各出卖方并未与金法银形成涉案宅基地使用权转让的合意；第二，虽金法银和王爱仙在本案诉讼中均提供了《抵押借款协议》，但所有的出卖方均表示从未授权王国清与金法银签订《抵押借款协议》，且根据王国清的陈述，金法银以《抵押借款协议》损毁为由要求王国清补签，其在相信金法银与第三人系夫妻关系的情况下，应金法银的要求补签了相关协议。从审查情况看，王国清与本案实体处理结果并无直接利害关系，其在（2017）浙0782民初7525号案件中作为证人出庭时所作的陈述与在公安机关所作的陈述，二者并无明显矛盾之处；王国清作为委托人，亲身感受了本案事实，其本人对与王爱仙签订《抵押借款协议》的过程，以及应金法银的要求补签了有关协议的情况描述，基本合理，金法银一方虽否认王国清证言的效力，但也未能提出合理有效的质疑，故结合王红星、王良金、王国强等人的陈述以及原审在卷证据，对王国清证人证言的证明力，应当予以采信。第三，《抵押借款协议》明确约定“本协议一式两份，甲、乙双方各执一份存照”，但是金法银在本案诉讼中却提供了五份内容完全一致的《抵押借款协议》，这既不符合约定也没必要，间接可说明王国清在非正常情况下签订了以金法银为出借人的《抵押借款协议》。第四，金法银作为具有正常理性判断能力和有一定经济头脑的人，在2006年1月21日向王爱仙出具书面承诺，明确承认涉案房地产“实属王爱仙所买”，应当认为该内容系金法银真实意思表示，对承诺书的证明效力，应予采信。综上，纵观全案，结合各方所举证据，认定金法银提供的《抵押借款协议》并非各被上诉人的真实意思表示，王国清在相信金法银与王爱仙系夫妻关系的情况下，应金法银的要求补签订了相关协议的事实，更符合民事诉讼优势证据规则和日常生活经验法则，金法银提出其系涉案宅基地使用权的买受人，要求被上诉人协助过户的上诉理由，理据不足，本院不予支持。 综上所述，金法银的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9200元，由上诉人金法银负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  高 耘 审 判 员  楼 晋 审 判 员  胡 照 二〇一九年十一月二十八日 代书记员  何亚运