云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云09民终698号上诉人（原审原告）：邬贵洪，男，1986年10月11日生，汉族，户籍登记地四川省隆昌县，现住云南省临沧市永德县。上诉人（原审原告）：郭从兰，女，1987年3月29日生，汉族，户籍登记地四川省隆昌县，现住云南省临沧市永德县。委托诉讼代理人：李益奎，云南华恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。执业证号：15301200610873079。被上诉人（原审被告）：云南恒永房地产开发有限公司。住所地：永德县生态小区。法定代表人：李拥军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王鹏，四川展正律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。执业证号：15101201210179275。上诉人邬贵洪、郭从兰因与被上诉人云南恒永房地产开发有限公司（以下简称恒永房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省永德县人民法院（2019）云0923民初550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭于2019年11月13日对本案公开开庭进行了审理。上诉人邬贵洪、郭从兰的委托诉讼代理人李益奎，被上诉人恒永房地产公司的委托诉讼代理人王鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邬贵洪、郭从兰上诉请求：1、依法改判云南省永德县人民法院（2019）云0923民初550号民事判决第二项，支持上诉人邬贵洪、郭从兰一审第二项诉讼请求；2、一、二审全部诉讼费用由被上诉人邬贵洪、郭从兰承担。事实和理由：一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人签订《商品房购销合同》，约定由上诉人向被上诉人购买永德凤凰商贸城4幢1单元104号商品房，被上诉人承诺在交房后一年内为上诉人办理完毕相应产权登记手续。上诉人已按合同约定支付了购房款、契税、维修基金等，履行了合同全部义务，该房屋已于2015年1月14日交付，但因被上诉人的原因，上诉人未能在合同约定的期限内（即房屋交付后一年内）取得该房屋的权属证书，上诉人多次要求被上诉人交付无果。被上诉人在2018年7月22日向上诉人在内的业主承诺，在2018年10月30日前办理不动产证，在2018年8月10日前开完购房发票，至今均未办理。上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》条款是被上诉人拟定，包括上诉人在内的所有购房者均无法修改，属于格式条款，被上诉人不予约定逾期办理房屋权属证书的违约金及违约金支付方式，属于减轻或免除自己的法定义务。虽然没有约定逾期办证违约金，但法律有明确的规定，被上诉人逾期办理房屋权属证书依法应当承担法定的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限内未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》：“关于房地产纠纷案件的审理”，（四）关于违约责任的问题，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借款期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付占用期间的利息的，人民法院应予支持。上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》条款没有被上诉人不承担逾期办证的违约责任特殊约定，根据法律规定应当承担法定违约责任。上诉人因为被上诉人逾期迟迟不予办理并交付房屋不动产权属证书，导致上诉人对购买的房屋无法交易，无法融资借款，每月还要按时足额偿还银行按揭还款，给从事做生意的上诉人造成经济困难，无法扩大生意事业规模，给上诉人造成较大实际损失，虽然上诉人难以举证证明实际损失，但法律有明确的规定，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理，望二审予以改判。被上诉人恒永房地产公司答辩称：1、关于法律适用问题，上诉人认为应适用《第八次全国民商事审判工作会议（民事部分）会议纪要》支持逾期办证违约金，该纪要不属于法律，且纪要写明是可以适用，并非一定适用。而纪要的适用前提是由于出卖人的原因导致逾期办证，但本案逾期办证的原因并非在与被上诉人，有施工方未提交完整发票等原因，上诉人也没有提交证据证实，本案逾期办证的原因在于被上诉人。2、本案房屋已经交付，上诉人也是偿还贷款，并未交易，没有损失。3、对一审认定被上诉人承诺2018年7月22日前为上诉人办证，不符合事实，上诉人提交的材料并非原件，无法核对真实性，且第一页并未加盖被上诉人公司的公章。邬贵洪、郭从兰一审起诉请求：1、判令恒永房地产公司在判决生效后30日内履行《商品房购销合同》约定的为邬贵洪、郭从兰办理永德凤凰商贸城4幢1单元104号房所有权登记，并将永德凤凰商贸城4幢1单元104号房屋权属证书交付给邬贵洪、郭从兰；2、判令恒永房地产公司向邬贵洪、郭从兰支付永德凤凰商贸城4幢1单元104号房逾期办证违约金暂计为229806元（以已付购房款总额1106613元为基准按年利率6%计算，暂从2016年1月17日算至2019年6月16日余下）；违约金从2019年6月17日计算至被告向原告交付该房屋权属证书日止（以已付购房款总额1106613元为基准按年利率6%计算）。3、本案的诉讼费由恒永房地产公司承担。一审法院认定法律事实：本案原、被告于2013年3月20日签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告购买位于永德县凤凰商贸城4幢1单元104号商品房，总价款为1106613元，原告先后向被告交纳了房屋维修基金、登记费、契税、印花税、土地证费、水电配套费。原告交清相关费用，被告开具相关票据，被告于2015年1月16日向原告交付住房。但被告未按照《商品房购销合同》的约定在房屋交付后一年内办理给原告房屋权属证书。原告为此向本院提出诉讼,要求被告在判决生效后30日内履行《商品房购销合同》约定的为原告办理永德凤凰商贸城4幢1单元104号房所有权登记，并将永德凤凰商贸城4幢1单元104号房屋权属证书交付给原告；由被告向原告支付永德凤凰商贸城4幢1单元104号房逾期办证违约金暂计为229806元（以已付购房款总额1106613元为基准按年利率6%计算，暂从2016年1月17日算至2019年6月16日）；余下违约金从2019年6月17日计算至被告向原告交付该房屋权属证书日止（以已付购房款总额1106613元为基准按年利率6%计算）；本案的诉讼费由被告承担。一审法院认为，恒永房地产公司与邬贵洪、郭从兰于2013年2月27日签订的《商品房购销合同》，是双方对合同的条款及内容达成一致意见后作出的真实意思表示，未违反法律规定，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……。”本案恒永房地产公司与邬贵洪、郭从兰签订的《商品房购销合同》属于有效合同，在合同履行过程中，双方应按合同的约定履行义务，邬贵洪、郭从兰依据合同的约定支付了房款及相关的费用，而恒永房地产公司在交付给邬贵洪、郭从兰房屋后，未按合同的约定办理房屋权属证书。对于邬贵洪、郭从兰的诉讼请求，评析如下:一、邬贵洪、郭从兰要求恒永房地产公司在判决生效后30日内履行《商品房购销合同》约定的为邬贵洪、郭从兰办理永德凤凰商贸城4幢1单元104号房屋的所有权登记，并将永德凤凰商贸城4幢1单元104号房屋权属证书交付给邬贵洪、郭从兰的诉讼请求。通过庭审查明，恒永房地产公司与邬贵洪、郭从兰在签订《商品房购销合同》后，恒永房地产公司于2015年1月16日向邬贵洪、郭从兰交付住房。邬贵洪、郭从兰也交清了相关税及相关费用，并向恒永房地产公司提供办理产权证所需要的资料和证明，但恒永房地产公司在合同约定的期限内未给邬贵洪、郭从兰办理房屋权属证书。依据《商品房购销合同》第十二条约定:“在乙方提出证件齐全且所有税、费交清的前提下，甲方承诺在交房后一年内办理完毕相应的产权登记手续，如因买受人未按规定交清相关税、费用和未按规定提供办理产权证所需要的资料和证明，造成不能准时办证的责任由买受人自负。”为此，邬贵洪、郭从兰一直向恒永房地产公司主张自己的权利，通过多次与恒永房地产公司交涉后，2018年7月12日，恒永房地产公司作出承诺在2018年10月30日前为邬贵洪、郭从兰办理房屋权属证书。在承诺办证时间内恒永房地产公司仍未办理房屋权属证书，邬贵洪、郭从兰即提起诉讼，恒永房地产公司的行为违反了合同的约定，应承担继续履行合同的义务。虽然恒永房地产公司以按照合同约定在合同完成后一年内办理相关产权登记手续，邬贵洪、郭从兰于2019年6月提起的本案诉讼，已经超过诉讼时效为由进行抗辩，请求法院驳回邬贵洪、郭从兰的诉讼请求。但恒永房地产公司的抗辩理由不成立，不予支持；依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”恒永房地产公司未按合同约定办理房屋权属证书的行为违反了合同的约定，应承担继续履行合同的义务。因此，邬贵洪、郭从兰要求恒永房地产公司立即按合同约定给邬贵洪、郭从兰办理房屋权属证书诉请成立，予以支持。至于办理房屋权属证书的期限，根据本案的实际情况，酌情判决恒永房地产公司在判决生效后九十日内，为邬贵洪、郭从兰办理好房屋权属证书，并交付给邬贵洪、郭从兰。二、邬贵洪、郭从兰要求恒永房地产公司支付永德凤凰商贸城4幢1单元104号房逾期办证违约金暂计为229806元（以已付购房款总额1106613元为基准按年利率6%计算，暂从2016年1月17日算至2019年6月16日）；余下违约金从2019年6月17日计算至恒永房地产公司向邬贵洪、郭从兰交付该房屋权属证书之日止（以已付购房款总额1106613元为基准按年利率6%计算）的诉讼请求。恒永房地产公司与邬贵洪、郭从兰在《商品房购销合同》里约定，恒永房地产公司在房屋交付一年内为邬贵洪、郭从兰办理房屋权属证书，恒永房地产公司于2015年1月16日向邬贵洪、郭从兰交付住房，至今未给邬贵洪、郭从兰办理房屋权属证书，违反了合同的约定，应继续按合同的约定为邬贵洪、郭从兰办理产权证；但双方在《商品房购销合同》里，并未按《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定明确约定逾期办理房屋权属证书违约金及违约金支付方式，邬贵洪、郭从兰也未能举证证明恒永房地产公司未按约定时间办理产权证给其造成的实际损失，因此，邬贵洪、郭从兰的该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，判决:一、恒永房地产公司于本判决生效之日起九十日内办理好永德凤凰商贸城4幢1单元104号房屋的所有权登记,并将不动产权证书交给邬贵洪、郭从兰。二、驳回邬贵洪、郭从兰的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2374元，由恒永房地产公司负担。本案二审的争议焦点为：上诉人邬贵洪、郭从兰主张的逾期办证违约金应否支持。双方当事人在二审中均无新证据提交。本院对上诉人一审时提交的恒永房地产公司于2018年7月22日出具的《凤凰城业主房产证办理相关问题的答复情况》作如下认定：该答复情况载明“公司决定在2018年12月1日前完成办理一组团业主不动产证”，并加盖有恒永房地产公司公章，结合上诉人“该份答复为被上诉人在小区张贴、公示获得”的陈述，本院认为，该份证据能证明恒永房地产公司向上诉人承诺于2018年12月1日前完成办证手续的事实，本院予以采信。本院二审查明的法律事实与一审查明的一致，不再重复赘述。另查明，恒永房地产公司向上诉人承诺于2018年12月1日前完成办证手续。针对上述争议焦点，本院评判如下：本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）……”的规定，本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》第十二条约定：在乙方（邬贵洪、郭从兰）提出证件齐全且所有税、费已交清的前提下，甲方（恒永房地产公司）承诺在交房后的一年内办理完毕相应的产权登记手续，如因买受人未按规定交清税、费用和未按规定提供办理产权证所需要的资料和证明，造成不能准时办证的责任由买受人自负。上诉人邬贵洪、郭从兰按照约定交清办理房产证的相关费用，被上诉人恒永房地产公司在交房后未按约为上诉人办理产权证书，已违反双方的合同约定，应承担相应的违约责任。本案双方没有约定逾期办证违约金，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”的规定，本院认为由被上诉人恒永房地产公司以已付购房款为基数按照年利率6%向上诉人邬贵洪、郭从兰支付逾期办证违约金为宜。对于逾期办证违约金的起算时间，本院依照被上诉人恒永房地产公司在《凤凰城业主房产证办理相关问题的答复情况》中承诺：于2018年12月1日前完成办理一组团业主不动产证，支持自2018年12月1日起算，计算至办理完产权证书手续之日止。故本院确认由被上诉人恒永房地产公司自2018年12月1日起至办理完产权证书手续之日止以已付购房款541124为基数按照年利率6%向上诉人邬贵洪、郭从兰支付逾期办证违约金。综上，上诉人邬贵洪、郭从兰的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实部分不清，适用法律不当，本院予以部分改判。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持云南省永德县人民法院（2019）云0923民初548号民事判决第一项，即“云南恒永房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内办理好永德凤凰商贸城4幢1单元103号房屋的所有权登记，并将不动产权证书交给邬贵洪、郭从兰”；二、撤销云南省永德县人民法院（2019）云0923民初548号民事判决第二项，即“驳回邬贵洪、郭从兰的其他诉讼请求”；三、云南恒永房地产开发有限公司应自2018年12月1日起至办理完产权证书手续之日止以已付购房款1106613元为基数按照年利率6%向上诉人邬贵洪、郭从兰支付逾期办证违约金；四、驳回邬贵洪、郭从兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4748元，由被上诉人云南恒永房地产开发有限公司负担；一审案件受理费4748元，适用简易程序减半收取2374元，由被上诉人云南恒永房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。若负有履行义务的一方当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向原审云南省永德县人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。审判长  张建红审判员  李世兰审判员  张 丽二〇一九年十一月二十七日书记员  杨 燊