江苏省泰州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏12执复108号 复议申请人（被执行人）：靖江市新都实业有限公司，住所地靖江市（工商局西侧）。 法定代表人：祝丽新，该公司执行董事。 申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地南京市。 负责人：闵捷，该分公司总经理。 被执行人：苏州工业园区大地景观工程有限公司，住所地苏州市。 法定代表人：祝丽新，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：祝丽新，女。 被执行人：陶建生，男。 复议申请人靖江市新都实业有限公司（以下简称新都公司）不服靖江市人民法院（以下简称靖江法院）（2019）苏1282执异48号执行裁定，向本院申请复议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2016年12月2日，苏州市工业园区人民法院对中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行（以下简称工行苏州工业园区支行）诉被执行人苏州工业园区大地景观工程有限公司（以下简称大地公司）、新都公司、祝丽新、陶建生金融借款合同纠纷一案作出（2016）苏0591民初5252号民事判决：一、大地公司于判决生效之日起十日内归还工行苏州工业园区支行借款本金人民币3000万元，并赔付工行苏州工业园区支行暂计算至2016年2月20日利息、罚息人民币3,205,431.43元，以及自2016年2月21日起至实际清偿之日止按《小企业借款合同》约定计算的罚息；二、大地公司于判决生效之日起十日内支付工行苏州工业园区支行律师费损失人民币348,000元；三、大地公司如到期未履行上述第一、二项债务，工行苏州工业园区支行有权以新都公司名下的坐落在靖江市××路与××交叉口西南角的，编号为靖房他证城字第××号项下的房产折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在人民币2800万元范围内优先受偿；以新都公司名下的坐落于靖江市××××组的，编号为靖他项第X号项下的土地使用权折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在人民币230万元范围内优先受偿；四、祝丽新、陶建生对大地公司的上述第一、二项债务承担连带清偿责任，祝丽新、陶建生承担保证责任后，有权向大地公司追偿。案件受理费人民币209,567元、财产保全费人民币5000元，合计人民币214,567元，由大地公司、新都公司、祝丽新、陶建生负担（被执行人负担之款项已由工行苏州工业园区支行预交，该行同意由被执行人直接向其支付，被执行人于履行判决时一并支付给工行苏州工业园区支行）。后大地公司不服上述判决，向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉，该院于2018年1月12日作出（2017）苏05民终3464号民事判决：一、变更苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初5252号民事判决第一项为：大地公司于本判决生效之日起十日内归还工行苏州工业园区支行借款本金人民币29,919,856.96元，并赔付暂计算至2016年2月20日利息、罚息人民币3,015,027.21元，以及自2016年2月21日起至实际清偿之日止按《小企业借款合同》约定计算的罚息；二、维持苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初5252号民事判决第二项、第三项、第四项为：二、大地公司于判决生效之日起十日内支付工行苏州工业园区支行律师费损失人民币348,000元。三、大地公司如到期未履行上述第一、二项债务，工行苏州工业园区支行有权以新都公司名下的坐落在靖江市××路与××交叉口西南角的，编号为靖房他证城字第××号项下的房产折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在人民币2800万元范围内优先受偿；以新都公司名下的坐落于靖江市××××组的，编号为靖他项第X号项下的土地使用权折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在人民币230万元范围内优先受偿。四、祝丽新、陶建生对大地公司的上述第一、二项债务承担连带清偿责任，祝丽新、陶建生承担保证责任后，有权向大地公司追偿。一审案件受理费人民币209,567元、财产保全费人民币5000元，合计人民币214,567元，由工行苏州工业园区支行负担5084元，由大地公司、新都公司、祝丽新、陶建生负担209,483元；二审案件受理费6446元，由工行苏州工业园区支行负担5084元，由大地公司负担1362元。 2018年3月22日，根据中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司的申请，靖江法院立案强制执行，案号为（2018）苏1282执924号。在该案执行过程中，靖江法院委托江苏象仁土地房地产咨询有限公司对登记在被执行人新都公司名下的位于靖江市中洲路13号（房屋所有权证号：靖房权证城字第××号、国有土地使用证号为靖国用X字第X号）的不动产及附属设施进行评估，该司于2018年12月19日作出77号估价报告，估价结果为上述评估标的物的评估总价为7124万元、单价为7398元/平方米。 新都公司不服上述执行行为，向靖江法院提出执行异议。该院查明，2017年10月26日，中国工商银行股份有限公司江苏省分行与中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司签订《分户债权转让协议》，将上述债权及该债权的从属权利转让给中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司。该院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定，当事人、利害关系人认为网络询价报告或评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据上述规定提出的书面异议，参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。本案中，异议人新都公司对77号估价报告的评估方法、评估结果等提出的书面异议，不属于上述法律规定的可以提出执行异议的四种情形，故不符合执行异议的受理条件，依法应予驳回。据此于2019年6月14日作出（2019）苏1282执异48号执行裁定：驳回异议人靖江市新都实业有限公司的异议申请。 新都公司不服上述裁定，向本院申请复议称，江苏象仁土地房地产咨询有限公司出具的苏象仁泰州房地估字（2018）077号《房地产估价报告》作出的依据不合理、不充分，估价人员凭空捏造数据，严重失职，已经严重违反客观性、公正性原则，损害了复议申请人的合法利益。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条规定，当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明的或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。对照上述规定，法院应当在三日内交评估机构予以书面说明，如果评估机构在五日内未作说明或者对说明有异议的，应当交行业协会评审，而不是由裁决庭进行裁决，一审法院认定异议人提出的异议不属于执行异议受理条件的理由过于牵强。请求撤销江苏象仁土地房地产咨询有限公司出具的苏象仁泰州房地估字（2018）077号《房地产估价报告》，依法重新选定评估机构进行重新评估。 另查明，2018年5月8日，靖江法院作出（2018）苏1282执924号执行裁定书，裁定拍卖被执行人靖江市新都实业有限公司名下位于靖江市XX组的国有土地使用权【土地证号靖国用第X号】和靖江市××路与××交叉口西南角的房屋（产权证号39××81）及附属设施。 2018年9月30日，靖江法院作出（2018）苏1282执924号拍卖通知书，载明拍卖标的物为新都公司所有的位于靖江市××路与××交叉口西南角房地产，一拍起拍价为4500万元，拍卖时间为2018年11月3日10时至2018年11月4日10时。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定，有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。根据上述规定，复议申请人新都公司提出的评估报告估值依据不合理、评估方法侵害其合法权益等问题，可能影响后续执行中以该次评估报告为依据进行拍卖的价格，涉及被执行人的实体权益，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定的可以提出执行异议的情形之一。靖江法院认定新都公司所提异议不符合执行异议的受理条件，裁定驳回新都公司的异议申请，属于认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定，对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。在本案执行过程中，靖江法院委托江苏象仁土地房地产咨询有限公司对涉案房地产进行评估，该司于2018年12月19日出具苏象仁泰州房地估字（2018）077号《房地产估价报告》，而在此之前即2018年9月30日靖江法院已作出涉案房地产拍卖通知书，故执行法院先拍卖后评估的做法违反法定程序。鉴于靖江法院在上述拍卖通知书指定的时间内未实际拍卖涉案房地产，对新都公司的实体权利并未造成实质性影响，属于程序瑕疵。综上，复议申请人新都公司的复议理由部分成立，靖江法院应当对新都公司提出的异议进行审查并作出裁定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第三款之规定，裁定如下： 一、撤销靖江市人民法院（2019）苏1282执异48号执行裁定； 二、指令靖江市人民法院对本案执行异议进行审查。 审 判 长 孙金录 审 判 员 陈海涛 审 判 员 潘贻杰 二〇一九年十一月十八日 法官助理 宋静婷 书 记 员 缪雯青