江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终2550号上诉人（原审被告）：泰州市苑田房地产开发有限公司，住所地江苏省泰兴市泰常路9号。法定代表人：陈兰芳，经理。委托诉讼代理人：姜丽君，江苏辉丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏安佳物业管理有限公司，住所地江苏省泰兴市曾涛路162号。法定代表人：李霖，总经理。委托诉讼代理人：杨敏，江苏安佳物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：杨月生，泰兴市延令法律服务所法律工作者。上诉人泰州市苑田房地产开发有限公司（以下简称苑田房地产公司）因与被上诉人江苏安佳物业管理有限公司（以下简称安佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院(2018)苏1283民初11319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人苑田房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回安佳物业公司的诉讼请求；一二审诉讼费由安佳物业公司承担。事实和理由：一、2017年6月30日前的物业费苑田房地产公司已经结清。2014年4月18日苑田房地产公司与安佳物业公司签订的“罗兰领墅前期物业服务补充协议”约定“乙方凭收款收据向甲方收取。”2017年10月12日安佳物业公司向苑田房地产公司出具363383元的收款收据，收据中载明收款事由为2015年7月1日至2017年6月30日止的空置房物业费，该数额并非平白无故的得来，是苑田房地产公司与安佳物业公司协商一致的结果。在一审庭审时苑田房地产公司也已经提供了协商计算的方法。根据安佳物业公司提供的收据数额，苑田房地产公司支付了所有物业费用。虽然收据上未载明2017年6月30日以前的物业费已经全部结清等内容，但是根据交易习惯、合同约定的付款方式、收据中精确到个位数的数额，完全可以认定2017年6月30日前的物业费苑田房地产公司已经结清。二、苑田房地产公司支付物业费的条件尚未成就，无需承担违约金。“罗兰领墅前期物业服务补充协议”约定“每三个月结算一次，乙方凭收款收据向甲方收取。”苑田房地产公司给付物业费的前提是安佳物业公司先开具收据，明确数额。再由苑田公司根据安佳物业公司出具的收据付款。事实上，苑田房地产公司与安佳物业公司一直未结帐，安佳物业公司也一直未开具收据。安佳物业公司支付多少物业费，什么时候支付，苑田公司并不清楚，既然不具备给付物业费的条件，苑田房地产公司也就不需要承担违约金。三、安佳物业公司提供的物业服务不符合合同约定的标准，按照通常做法，物业管理费应当打折，另外应该由安佳物业公司进行的绿化养护和管理，苑田房地产公司代为实施，并且支付了相关费用，该费用应当从苑田公司物业费中扣减。一审庭审时苑田房地产公司已经提及，但一审法院未作任何评判。被上诉人安佳物业公司答辩称，一、苑田房地产公司称2017年6月30日前的物业公共服务费已经结清，没有事实依据。实际上苑田房地产公司一直拖欠安佳物业公司物业公共服务费，安佳物业公司多次催要，苑田房地产公司一直不肯结清。2017年10月12日，在安佳物业公司再三催要下，苑田房地产公司从银行汇款给安佳物业公司429383元，苑田房地产公司在电子银行交易回单用途栏注明“物业公共服务费-物业查检费前期开办费”。安佳物业公司财务在收到钱后，根据苑田房地产公司注明的用途开了三张收据。1、开办费4万元，合同约定2013年12月30日前付清；2、承接查验费26000元，合同约定应在2017年5月15日前付清；3、余款363383元只能认定为苑田公司缴纳的物业公共服务费，因此在该收据上注明空置房物业公共服务费。是苑田房地产公司先汇款，安佳物业公司收到款项后根据电子银行交易回单注明的用途开的收据。数额虽然到个位，但是既不是双方约定，也不是安佳物业公司认可的。应该认定为苑田房地产公司的汇款减去前两项费用后的剩余数额。自2014年7月1日以来，苑田房地产公司一直没有结清余额，双方也没有变更协议，对于苑田公司欠费，安佳物业公司有微信催要的截屏。苑田房地产公司仅凭一张收据不能说明问题。苑田房地产公司提供一份单方制作的缴费清单，说明账目已经结清是荒唐的，安佳物业公司根本不认可。二、苑田房地产公司所谓的支付物业公共服务费条件尚未成就，无需承担违约金的说法没有道理。虽然《补充协议》约定3个月结算一次，乙方凭收款收据向甲方收取。但苑田房地产公司总是各种借口拖延缴纳物业公共服务费，而且由于苑田房地产公司房屋销售交付是动态的，安佳物业公司开收据前需要与苑田房地产公司对账后才能确定数额，而苑田房地产公司以种种借口不肯与安佳物业公司对账，在这样的情形下安佳物业公司未能每三个月开一次收据向苑田公司收费，苑田房地产公司却以安佳物业公司未开收据为借口，企图逃避责任。同理，苑田房地产公司又以安佳物业公司未及时开收据为借口企图推卸违约责任。三、苑田房地产公司所谓的“安佳物业公司提供的物业服务不符合合同约定的标准，按照通常做法，物业管理费应当打折”也是站不住脚的。实际上，安佳物业公司的服务是符合合同约定的，苑田房地产公司称安佳物业公司未严格按照合同约定提供服务但并没有证据证明。安佳物业公司已经按照约定履行了绿化养护和管理，如浇水、修枝、除草、灭虫等，安佳物业公司有工作原始台帐，如果安佳物业公司不按时进行绿化和养护，小区早就树木死光，杂草疯长了。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。安佳物业公司向一审法院提出诉讼：1、请求判令苑田房地产公司立即给付拖欠安佳物业公司的物业公共服务费用603501元，按日万分之五的标准向安佳物业公司方支付逾期付款违约金196960元（至2018年12月31日）；2、苑田房地产公司自2019年1月1日起，按上述标准继续支付违约金，直至付清为止；3、本案诉讼费由苑田房地产公司承担。事实和理由：2012年12月12日，安佳物业公司、苑田房地产公司签订《罗兰别墅前期物业服务合同》（一期），苑田房地产公司为甲方，安佳物业公司为乙方，甲方选聘乙方对罗兰别墅提供前期物业服务，合同对物业基本情况、服务内容和质量、服务费用、物业的使用和维护、收费标准、交付方式和时间、违约责任等作了约定。合同约定：未按时足额缴纳物业服务费用和相关费用的，应从逾期之日起按每天千分之三的标准向乙方支付违约金。2014年4月18日，双方签订《补充协议》，将收费标准调整为由甲方按建筑面积每月每平方米2.18元的70%缴纳。2017年5月28日，双方签订《罗兰别墅前期物业服务合同》（二期），将收费标准明确为：普通住宅1.12元/月/平方米，低层住宅2.58元/月/平方米，商业物业1.6元/月/平方米。合同签订后，安佳物业公司按约为小区提供物业管理服务，但苑田房地产公司未按时缴纳物业服务费用，至2018年12月31日，苑田房地产公司尚未售出和尚未交付业主的物业公共服务费，累计应给付安佳物业公司1106884元，已付503383元，尚欠603501元，在合同约定的基础上违约金调减为按日万分之五，苑田房地产公司应承担逾期付款违约金196960元，合计800461元。苑田房地产公司一审辩称，1、关于欠费数额，2017年10月12日苑田房地产公司根据安佳物业公司出具的收据，向苑田房地产公司汇款429383元，其中2015年7月1日至2017年6月30日的物业管理费用，为363383元，所有收据上的收款事由、收款数额均是由安佳物业公司载明。2017年6月30日之前的物业管理费用双方已经达成一致意见，苑田房地产公司也已经全部支付。2、2014年4月18日双方签订了补充协议，补充协议对支付物业管理费的期限以及付款条件作了约定，每三个月计算一次，安佳物业公司凭收款收据向苑田房地产公司收取，对于安佳物业公司主张的物业管理费用，安佳物业公司并没有开具收据，苑田房地产公司给付物业管理费的条件尚不成就，苑田房地产公司并不存在违约行为，并且，该协议已经否定了原物业管理服务协议的物业管理费的支付方式，安佳物业公司按照原物业服务合同计算违约金，没有事实依据。3、鉴于在物业管理服务过程中，安佳物业公司的服务并没有严格按照合同约定，安佳物业公司主张的物业管理费用应当打折。4、苑田房地产公司代替安佳物业公司支付了绿化养护和管理费用，请求法庭在处理本案时，予以考虑。综上，请求驳回安佳物业公司诉讼请求。一审法院经审理查明：2012年12月12日，安佳物业公司、苑田房地产公司签订《罗兰别墅前期物业服务合同》（一期），苑田房地产公司为甲方，安佳物业公司为乙方，甲方选聘乙方对罗兰别墅提供前期物业服务，合同对物业基本情况、服务内容和质量、服务费用、物业的使用和维护、物业服务收费标准、交付方式和时间、违约责任等作了约定。合同约定：未按时足额缴纳物业服务费用和相关费用的，应从逾期之日起按每天千分之三的标准向乙方支付违约金。2014年4月18日，原苑田房地产公司签订《补充协议》，将收费标准调整为由甲方按建筑面积每月每平米2.18元的70%缴纳，将结算方式明确为每3个月结算一次，乙方凭收款收据向甲方收取。2017年5月28日，双方签订《罗兰别墅前期物业服务合同》（二期），将收费标准明确为：普通住宅1.12元/月/平方米，低层住宅2.58元/月/平方米，商业物业1.6元/月/平方米。关于违约责任等与一期合同相同。合同签订后，安佳物业公司为小区提供物业管理服务，但苑田房地产公司未按时足额缴纳物业服务费用，关于物业服务收费标准，双方均认可以下标准：低层住宅1.53元/月/平方米，高层住宅1.12元/月/平方米，商业用房1.6元/月/平方米。关于收费起始时间，原苑田房地产公司均认可自2014年7月1日开始计算。另双方对应收取物业服务费用的户数均无异议。至2018年12月31日，苑田房地产公司尚未出售和尚未交付物业买受人的物业公共服务费，合计为1106884元，苑田房地产公司已付503383元（其中苑田房地产公司于2015年10月30日支付100000元，2016年12月16日支付20000元，2017年1月25日支付20000元，2017年10月12日支付363383元），尚欠603501元。一审法院认为，安佳物业公司与苑田房地产公司签订的《罗兰别墅前期物业服务合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。安佳物业公司按约提供了物业服务，苑田房地产公司应当向安佳物业公司支付物业服务费用。苑田房地产公司对物业收费标准，收费起始时间、欠缴物业服务费用的户数均无异议，依法予以认定。故安佳物业公司依据上述标准所计算的物业服务费用，具有真实性、客观性。截止2018年12月31日，苑田房地产公司尚未售出和尚未交付业主的物业服务费，共计1106884元，安佳物业公司、苑田房地产公司均认可截止2017年10月12日苑田房地产公司已付物业服务费503383元，故苑田房地产公司实际尚欠603501元。苑田房地产公司对欠款数额未提出异议，仅抗辩2017年6月30日之前的物业管理费用苑田房地产公司已经全部支付，但根据苑田房地产公司提供的有关证据来看，其中2017年10月12日的收据一张，金额为363383元，虽然收据上在“收款事由”一栏注明：“空置房物业费（2015年7月1日至2017年6月30日止）”，但该收据上并未载明2017年6月30日以前的物业费已全部结清等内容，苑田房地产公司不能仅凭该收据就推定2017年6月30日之前的物业费已全部结清。关于苑田房地产公司提供的物业费缴费清单，系苑田房地产公司单方制作，未经安佳物业公司签字确认，依法不予采信。综上，苑田房地产公司主张2017年6月30日之前的物业费已全部结清，并无证据证明，且与本案已查明的事实不符，依法不予认定。关于违约金的计算。2014年7月1日至2015年12月31日，苑田房地产公司实际应给付安佳物业公司物业费334174元，苑田房地产公司于2015年10月30日给付10万元，实际欠234174元。安佳物业公司主张自2016年1月1日起，以234174元为基数，按每日万分之五计算至实际给付之日止；2016年1月1日至2017年12月31日，苑田房地产公司实际应给付安佳物业公司物业费460586元，苑田房地产公司在此期间已给付403383元，实际欠57203元。安佳物业公司主张自2018年1月1日起，以57203元为基数，按每日万分之五计算至实际给付之日止；2018年度苑田房地产公司实际应给付安佳物业公司物业费312124元，安佳物业公司主张自2019年1月1日起，以312124元为基数，按每日万分之五计算至实际给付之日止。上述违约金的计算，虽未按照《补充协议》约定的每3个月结算一次的时间予以分段计算，但依据安佳物业公司上述计算方式所得出的违约金数额并不大于按《补充协议》约定的结算方式所得出的违约金数额，即并未加重苑田房地产公司的给付义务，故本院予以支持。关于苑田房地产公司抗辩,苑田房地产公司代替安佳物业公司支付了绿化养护和管理费用，且双方已达成口头协议，该费用由安佳物业公司承担，但安佳物业公司不予认可，苑田房地产公司亦未提供证据证明双方就此已达成口头协议的事实，故本院不予采信。苑田房地产公司主张安佳物业公司未严格按合同约定履行物业服务义务，请求减少物业服务费用，亦未提供证据证明，依法不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第二款之规定，判决：一、泰州市苑田房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付江苏安佳物业管理有限公司自2014年7月1日起至2018年12月31日止的物业服务费603501元；并支付逾期付款违约金（其中自2016年1月1日起，以234174元为基数；自2018年1月1日起，以57203元为基数；自2019年1月1日起，以312124元为基数，均按每日万分之五计算至实际给付之日止）。二、驳回江苏安佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果泰州市苑田房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向安佳物业公司加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9982元，保全费3845元，由苑田房地产公司负担（此款江苏安佳物业管理有限公司已预交，泰州市苑田房地产开发有限公司在还款时一并加付给江苏安佳物业管理有限公司）。二审中，上诉人苑田房地产公司未提交新证据。被上诉人安佳物业公司围绕其请求提交了下列新证据：证据一，2018年7月6日安佳物业公司催缴空置房物业公共服务费用的微信截屏，拟证明苑田房地产公司经多次催要后仍然不给物业费。证据二，安佳物业公司开给苑田房地产公司的2019年1、2季度公共物业费收款收据及签收回单，拟证明安佳物业公司开了收据后但是苑田房地产公司仍然没有给钱。证据三，安佳物业公司在该小区从事绿化工作的台账记录和图片，拟证明安佳物业公司认真履行了物业服务工作职责如在绿化方面做了除草、修剪、治虫等各项工作，另外低层未交付住宅院里的除草工作并非是安佳物业公司职责但安佳物业公司也做了。上诉人苑田房地产公司质证认为，对于证据一的真实性无法确认，微信截屏中的聊天截图与苑田房地产公司没有关联性，且相关的催款记录不能推翻苑田房地产公司与安佳物业公司之间就2017年6月30日之前的物业费已经达成协商意见的共识。对证据二不予认可，该证据与本案均没有关联性。证据三均系安佳物业公司单方制作、拍摄，不能以此证明其已经履行了物业服务管理职责。本院对上述证据的真实性、关联性以及能否达到证明目的，将结合其他案件事实综合予以认定。二审中，上诉人苑田房地产公司的工作人员马扣林就汇款429383元的由来进行了陈述，主要内容为：在汇款之前，马扣林与安佳物业公司的工作人员杨敏在杨敏的办公室当面协商过，具体什么时候记不清了；当时安佳物业公司算了一个账，物业费是不止363383元，大概有50几万，后双方口头谈好所有物业费不管入住没有入住一共就这么多钱（363383元），双方没有形成书面材料。被上诉人安佳物业公司予以否认，认为双方的确进行过协商，但没有形成一致意见；至于363383元，是由于苑田房地产公司在电子银行交易回单是注明了429383元的用途，安佳物业公司据此减去开办费4万元、查验费2.6万元得出的363383元数额并在收据上载明“空置房物业费”。二审中，双方当事人对一审判决查明事实均无异议。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，双方分别签订的《罗兰别墅前期物业服务合同》（一期）、《罗兰领墅前期物业服务补充协议》、《罗兰别墅前期物业服务合同》（二期）均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同均合法有效，对双方当事人均具有拘束力。双方当事人均应按照上述合同约定的内容履行各自的民事义务。根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，安佳物业公司按约提供了物业服务，苑田房地产公司应当按约向安佳物业公司支付物业服务费用。苑田房地产公司对物业收费标准，收费起始时间、欠缴物业服务费用的户数均无异议，本院予以认定。安佳物业公司依据双方签订的合同约定的标准所计算的物业服务费用，具有真实性、客观性。截止至2018年12月31日，苑田房地产公司尚未售出和尚未交付业主的物业服务费，共计1106884元，又因双方当事人均认可截至2017年10月12日苑田房地产公司已付物业服务费503383元，故苑田房地产公司实际尚欠603501元。对于苑田房地产公司上诉提出双方就2017年6月30日之前的物业管理费用已经以363383元结清的主张，安佳物业公司予以否认。苑田房地产公司提供的一张2017年10月12日的收据虽在“收款事由”一栏注明“空置房物业费（2015年7月1日至2017年6月30日止）”，但一方面该收据上并未载明2017年6月30日以前的物业费已全部结清等内容，而苑田房地产公司一方陈述是经马扣林与安佳物业公司的工作人员杨敏口头协商一致，但杨敏予以否认，故安佳物业公司仅凭该证据内容无法证明自己的主张。另一方面，对于363383元的由来，苑田房地产公司一审中提交的《罗兰领墅物业费（2015.7.1至2017.6.30）缴费清单中》具体内容与其在二审中提交的《罗兰领墅物业费（2015.7.1至2017.6.30）缴费清单中》具体内容明显不一致，特别是对于清单中“根据双方会议精神建设单位补足31.2万/年”等内容，苑田房地产公司未能提交证据予以证明双方达成一致意见。据此，根据上述分析，本院不能仅凭该收据及清单就推定2017年6月30日之前的物业费已全部结清。综上所述，上诉人泰州市苑田房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9982元，由上诉人泰州市苑田房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 高 云审判员 吴 玫审判员 丁万志二〇一九年十一月二十五日书记员 袁高亮