安徽省界首市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1282民初4724号原告：界首市海霖物业管理有限公司。住所地：界首市东城肖庄行政村饶老庄9号1户。统一社会信用代码91341282066530928B。法定代表人：邱垒，该公司总经理。委托诉讼代理人：李新，男，1975年5月7日出生，回族，安徽省界首市人，该公司经理，住安徽省界首市。被告：吕英杰，男，1991年5月11日出生，汉族，安徽省界首市人，户籍地安徽省界首市，现住安徽省界首市。原告界首市海霖物业管理有限公司诉被告吕英杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案，依法适用简易程序中的小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告界首市海霖物业管理有限公司委托诉讼代理人李新、被告吕英杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告界首市海霖物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告物业费2484元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由:被告系“时代广场”小区的业主，原告系该小区服务企业，由原告向被告收取物业服务费。自2015年8月1日至今，原告对被告所在小区物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业服务工作。在原告提供服务期间，被告自2018年2月1日起一直未交物业服务费，经原告工作人员多次催促未果。原告为维护其合法权益，特提起诉讼。原告界首市海霖物业管理有限公司为支持其诉讼请求所依据的事实，提供如下证据：1.原告营业执照、法定代表人身份证和物业服务企业资质证书复印件各1份，证明原告的诉讼主体资格以及具有合法的物业管理经营资质。2.商品房买卖合同、2017年度被告缴纳物业费收据、物业服务费催缴通知书复印件各1份，证明被告于2015年7月入住时代广场，每年物业费1242元，计算标准为被告房屋面积103.47平方米×1元/平方米/月×12月=1241.64元/年，四舍五入收取原告物业费1242元/年，原告在该小区服务期间，因被告未有支付物业服务费，原告向被告送达《费用催缴通知书》的事实。3.电梯维保记录复印件18份、电梯维保费用收据及电梯检测费缴款书各2份，证明原告为被告居住小区提供电梯营运、维保安检等物业服务的事实。4.来访登记、日常工作记录、设施设备巡查记录、门岗交接班记录复印件各1份，证明原告为被告所在的“时代广场”进行各项物业服务的事实。5.照片30张，证明原告为被告居住小区提供电梯运营、维保安检等各项物业服务的事实。6.照片一组，证明原告日常对消防器材进行专业培训，业主在私搭乱建时物业及时报警制止，并对珍膳缘、亿帆药店、宏亮家电城、联通公司、康氏元餐厅等违规私搭乱建的行为通知整改的事实。被告吕英杰辩称：一、物业行使管理责任不到位，如未及时有效制止违章搭建、拆除承重墙等违法行为。1.小区2号楼地下停车场被建成冷库供珍膳缘饭店使用，而且还在此建简易房供商户使用，里面有易燃品被子，枕头类家纺品，都是可燃品，一旦发生危险后果不堪设想，原告否认对其不知情，被告追其责任时，原告又称已上报有关部门。其实都是在私搭乱建以后，被告拒交物业费，原告才向有关部门反映的。截至目前，尚有私搭乱建未能解决，被告认为这些都是物业不作为引起的。2.小区2号楼楼下院内，被商户珍膳缘饭店开成后厨通道，而且还把后厨垃圾放在小区内，工作人员在小区内进进出出，进出通道占用公共小区绿化带。3.小区1号楼后门是消防通道专门进出口，旁边的小屋应该是给安保人员设立的办公室，但是现在住着一户人家，消防通道和安保室被作其他用处，堆放很多杂物，门口养的还有宠物，小区如发生危险，消防车进不了小区，后果不可估量。4.小区3号楼一楼被商户(亿帆大药房)在小区院内建设简易房打通作为商户仓库，占用小区业主公共面积，非法占用小区绿化环境。5.小区3号楼位于人民路与东茂路交叉口东北角老马便利店西一商户野蛮装修门面房，把承重墙非法砸掉。小区大门口右侧小饭店二楼墙面有个缺口，至今还没人去补。6.小区1号楼201室原本是小区物业办公室，自2015年至今一直被出租。二、物业公司未和业主签订物业服务合同，前期收取的物业费未向业主公示公开账目支出情况，侵害业主知情权。三、公共设施维修养护及卫生方面存在瑕疵。1.小区内电梯经常无征兆坏掉，最长一次2号楼电梯坏掉的有将近大半个月没人修理，给业主生活和工作带来许多不便，电梯里的报警器和电话是个摆设，如果老人和小孩、孕妇在电梯里面，手机没有信号，里面的报警器和电话，监控都是摆设的情况下，被困的业主想要求救都没有途径，造成的后果和带来的心理阴影无法预测，作为物业应该对公共设施时时进行维修检验。楼道消防器材是不是空罐、摆设，只有物业自己清楚，作为住在小区五六年的业主从来没接受过物业培训怎么使用消防器材。2.小区内的公共卫生存在脏乱差现象，绿化带里宠物大小便随处可见，并没见人经常打扫，物业收费标准高，但是物业服务却没有跟上。3.被告已向有关部门反映小区的现状,并将和有关部门的通话内容刻成光盘作为凭证。被告吕英杰为支持其辩称理由所依据的事实，向本院提供如下证据：1.照片一组17张，证明珍膳缘的冷库、亿帆药店的板房没拆掉；珍膳缘的后门没封住；3号楼一楼的承重墙被打掉了；小区绿化带被破坏了；商业垃圾桶也在小区内；小区内电瓶车乱停乱放等问题。2.光盘一张。证明原告是在被告向有关部门反映后才去履行职责。本院组织双方当事人围绕争议焦点进行了举证、质证，被告对原告提供的证据1无异议。对证据2有异议，认可原告打电话催缴过物业费，没有见过书面缴费通知。对3、4、5表示不清楚。对证据6有异议，认为这是去年业主去信访局、房产局、东城办事处反映后，原告没办法才去处理的，到现在珍膳缘的冷库还在，3号楼承重墙、宏亮家电的阳光房还在，没有整改到位。原告对被告提供的证据1认为照片没有拍摄时间，不能客观真实反映目前现状。照片中所拍摄的现场已经全部予以整改。原告是物业服务企业，不是行政管理部门，发现物业服务内存在违规已经履行了整改通知并向有关部门进行了反映，已全部履行物业服务合同约定的义务。对证据2无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的当庭陈述，经审理查明，原告界首市海霖物业管理有限公司系“时代广场”小区服务企业，被告系该小区的业主，其所居住1栋902室建筑面积103.47平方米。原告按建筑面积1平方米每月1元的标准向被告收取相应的物业服务费，每年共计1242元。2017年2月12日，被告向原告交付自2017年2月1日至2018年1月31日期间一年的物业服务费1242元。后因被告对原告的物业服务不满意而未按期交付物业服务费。2019年3月21日，原告向被告发出服务费缴费通知书，通知其交纳2018年2月1日至2019年1月31日期间的物业服务费1242元，但被告仍未交纳，原告遂提起诉讼。本院认为，原告提供的2017年度被告缴纳物业费收据、物业服务费催缴通知书、电梯维保记录、电梯维保费用收据、电梯检测费缴款书、来访登记、日常工作记录、设施设备巡查记录、门岗交接班记录、照片等互相印证，能够证明原告为被告居住的小区提供物业服务的事实，双方存在事实上的物业服务合同关系。虽然被告认为原告的物业服务存有不足之处，有待进一步改进完善，但物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务，会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响到业主的生活质量，而物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定关联性。因此，被告在接受原告服务的同时，亦应交纳相应的物业服务费。故对原告界首市海霖物业管理有限公司主张被告吕英杰支付自2018年2月1日起至2019年10月31日止期间的物业服务费103.47平方米×1元/平方米×21月=2173元的诉讼请求，本院予以支持。原告界首市海霖物业管理有限公司要求被告吕英杰支付自2019年11月1日起至2020年1月31日止期间的物业管理服务费，其应在履行物业管理服务后另行主张。被告吕英杰认为原告界首市海林物业管理有限公司收取物业服务费标准不合理的理由不足，本院不予采纳。被告吕英杰提出的原告物业服务存在瑕疵，但其提供的证据仅能反映出拍摄当时的状态，并不足以证明原告在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情形，也不能作为其拒交物业费的理由。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吕英杰自本判决生效之日起三日内给付原告界首市海霖物业管理有限公司物业服务费2173元。二、驳回原告界首市海霖物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取25元，由被告吕英杰负担。本判决为终审判决。审判员  王永二〇一九年十一月二十八日书记员  宋楠附：法律条文1.《中华人民共和国物权法》第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。2.《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。3.《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。