山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0911民初4490号原告：张富常，男，1962年12月23日出生，汉族，住泰安市岱岳区。原告：张淑英，女，1966年2月11日出生，汉族，住泰安市岱岳区。以上两原告委托诉讼代理人：王哲，山东盛强律师事务所律师。以上两原告委托诉讼代理人：张萍，女，1990年6月30日出生，汉族，住泰安市岱岳区，系两原告之女。被告：王太文，男，1976年2月8日出生，汉族，住泰安市岱岳区。被告：夏丽梅，女，1976年10月14日出生，汉族，住泰安市岱岳区。以上两被告委托诉讼代理人：任学强，山东岳首律师事务所律师。原告张富常、张淑英与被告王太文、夏丽梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，于2018年12月19日作出（2018）鲁0911民初5233号民事判决书。宣判后，两原告提起上诉。山东省泰安市中级人民法院于2019年4月17日作出（2019）鲁09民终443号民事裁定书，撤销了本院（2018）鲁0911民初5233号民事判决，发回本院重审。本院于2019年7月17日重新立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张富常、张淑英及其委托诉讼代理人王哲、张萍，被告王太文及两被告共同委托诉讼代理人任学强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张富常、张淑英向本院提出诉讼请求：1、判决原告张富常与被告王太文2017年11月1日签订的房屋买卖协议无效；2、判决两被告返还原告位于岱岳区粥店办事处上旺社区回迁楼3号楼1单元1603室房屋及配套储藏室；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月1日原告张富常与被告王太文签订房屋买卖协议一份，协议中约定涉案房屋及储藏室成交价格为400000元。两原告系夫妻关系，张富常在出售涉案房屋及储藏室时未经张淑英同意，且涉案房屋占用土地系国有划拨土地，两被告并非本村户口，涉案房屋买卖协议应认定无效。两被告系夫妻关系，现在涉案房屋内居住生活，应共负返还房屋义务，为维护原告合法权益，特诉至法院。王太文、夏丽梅答辩称，原被告2017年11月1日签订房屋买卖协议系双方的真实意思表示，且已经履行完毕，不存在无效情形。请驳回原告的诉讼请求。退一步，即便是买卖协议无效，原告对合同无效造成的损失承担全部责任。本院经审理认定事实如下：原告因旧村改造获得拆迁安置房屋两套，分别是京沪高铁E区上旺社区3号楼1单元1603室及储藏室和3号楼1单元104室及储藏室。2017年11月1日，原告张富常（甲方）与被告王太文（乙方）签订《房屋买卖协议》一份：约定：1、甲方拥有上旺村旧村改造分配的回迁房一套（上旺小区）三号楼16层1603建筑面积90平方米，配套储藏室1603；2、甲方将上述回迁房出售给乙方，乙方在了解上述房屋的情况下自愿购买该房屋；3、甲乙双方确定上述房屋成交价格为400000大写肆拾万元整，至此该房屋的所有权和使用权全部归乙方所有；4、因甲方出卖的是旧房改造的回迁楼，暂时无法办理房产证，在乙方购买后甲方协助乙方办理房产证。（上旺小区能够统一办理房产证时，根据回迁楼安置房的政策及法规提供相关手续办理）等内容。原告张富常、被告王太文、保证人卢玲利在该协议上签字捺印。自2017年11月1日至同年12月18日，被告王太文付清400000元房款，原告张富常女儿张萍收款并书写收据。涉案房产的储藏室2250元已经交付给原告张淑英。原告将涉案房产及配套储藏室交付两被告后，两被告简单装修搬入居住至今。两被告非泰安市岱岳区粥店办事处上旺社区集体经济组织成员。另查明，根据泰安市人民政府土地审批文件泰政土字【2015】150号《关于泰安泰山城乡建设发展有限公司用地的批复》、编号为泰安-02-2015-0051号《中华人民共和国国有建设用地划拨决定书》及泰安市规划局泰规条字【2015】22号《关于B3单元泮河大街以北泮河西路以西地块规划条件通知书》文件，涉案土地已经经过征收、规划划拨，且建筑物符合城市规划建筑规划要求。涉案房屋的土地已经被征收为国有土地且登记在泰安泰山城乡建设发展有限公司名下，证号：泰土国用（2015）第038号，泰土国用（2015）第045号。原告张富常与被告王太文签订上述房屋买卖协议，未经有批准权的人民政府批准，亦未办理房屋所有权证书。庭审中，被告以双方签订的房屋买卖协议有效抗辩。本院于2019年9月20日向被告释明根据法律规定上述协议应认定为无效后，被告同日向本院提交了房产价值评估申请书，要求原告赔偿其因合同无效造成的房产升值损失和装修损失。根据两被告申请，本院依法山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司对涉案房产价值和装修价值进行了价值评估，该评估机构以2019年9月29日为价值时点，评估涉案房产的价值为698850元、装修价值为27718元，被告为此支出评估费5700元。本院认为，涉案房产占用范围内土地系划拨土地，转让该房产则该房产占用范围内的土地按照房地一体的原则势必一并转让。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，涉及划拨土地使用权的转让，须经有批准权的人民政府批准，否则应认定转让合同无效。原告转让涉案房产给被告，两被告并非上旺社区集体经济组织成员，截止法庭辩论终结前，未经有批准权的人民政府批准，两被告亦未取得房屋所有权证书，故双方于2017年11月1日签订的《房屋买卖协议》无效。双方根据该协议取得的财产，须返还对方。本案争议的第一个焦点问题为评估机构2019年10月28日就涉案房产出具的房地产估价报告能否作为定案依据。该报告确定房屋价值时点为现场查看之日即2019年9月29日，两原告有异议，认为应以两被告在2018年收到本院送达的起诉状副本之日为价值时点。本院认为，两原告在2018年提起诉讼要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，而两被告主张该协议有效，双方就协议的效力存在根本性争执的情况下，须由法院对协议的效力作出评判后才涉及到赔偿事宜。本院于2019年9月20日向两被告释明了合同效力，此时两被告才明确知晓房屋买卖协议的效力及法律后果，即需返还两原告涉案房屋，需待判决生效后另行购置房屋居住。两被告基于法院的释明，同日申请对涉案房产进行价值评估以确定损失，评估机构接受委托后于2019年9月29日以现场查看之日作为价值时点，对双方是公平的，可以作为确定房产价值的依据。根据庭审查明的事实，评估机构进行现场查看时，双方当事人均在场并对现场评估项目进行了签字确认，故对被告装修价值的评估结论，可以作为定案依据，两原告关于装修部分的异议不能成立。综上，上述房地产估价报告可以作为定案依据，原告申请重新评估，本院不予准许。本案争议的第二个焦点问题为被告主张的损失能否支持。被告购买涉案房产（含储藏室）时支付原告402250元，现房产价值为698850元，房屋升值296608元。原告在与被告签订房屋买卖协议将涉案房屋出售给被告时，对涉案房屋系回迁安置房、在未经批准的情况下禁止转让给非本集体经济组织成员是明知，其对房屋买卖协议的无效存在较大过错。原告先是与被告签订协议将涉案房屋出售给被告，在涉案房产大幅升值后又主动提起诉讼要求确认房屋买卖协议无效，以协议无效为由收回涉案房屋，有违诚实信用原则。综合以上两个方面的考量，本院认定两原告对协议无效造成的损失应承担80%的责任。同时，被告在购买涉案房屋时，应认真考察涉案房屋性质，充分了解是否存在禁止交易情形，因其未尽到谨慎的审查义务，对协议的无效亦存在一定过错，对合同无效造成的损失应承担20%的责任。上述房产的升值损失，双方应按此比例分担。被告支付的5700元评估费，系被告为确定损失支出的必要的和合理的费用，应按上述比例分担。被告对涉案房屋的装修已添附在涉案房屋上，在被告返还房屋时一并返还给了原告，由原告受益，故对被告的装修价值，原告应支付被告。被告主张的房屋租赁损失，因未举证证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张富常与被告王太文于2017年11月1日签订的《房屋买卖协议》无效；二、原告张富常、张淑英返还被告王太文、夏丽梅购房款402250元、支付装修价值款27718元、赔偿房屋升值损失237286.4元（296608元*0.8）、评估费4560元（5700*0.8）、共计671814.4元；三、被告王太文、夏丽梅返还原告张富常、张淑英位于岱岳区粥店办事处上旺社区回迁楼3号楼1单元1603室房屋（含配套储藏室）一套；四、以上二三两项均限自本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11065元，由两原告负担8852元，两被告负担2213元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  李广军人民陪审员  法清文人民陪审员  张 伟二〇一九年十一月四日法官助理朱洁书记员朱洁