内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民终553号上诉人（原审原告、申请执行人）：鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司。法定代表人：张增强，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘月寒，内蒙古义盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：董文凤，内蒙古义盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：托亚，女，1986年3月15日出生，蒙古族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：李慧，内蒙古永晟律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：鄂尔多斯市吉旭房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区杭锦南路2号街坊（双语幼儿园5单元）。法定代表人：吉日嘎拉图，该公司总经理。委托诉讼代理人：常烁，内蒙古赫扬律师事务所律师。上诉人鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司（以下简称鄂尔多斯农商行）与被上诉人托亚及原审第三人鄂尔多斯市吉旭房地产开发有限责任公司（以下简称吉旭公司）执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院（2019）内06民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鄂尔多斯农商行的委托诉讼代理人刘月寒，被上诉人托亚的委托诉讼代理人李慧，原审第三人吉旭公司的委托诉讼代理人常烁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鄂尔多斯农商行上诉请求：1.撤销一审判决，判令准许执行鄂尔多斯市乌审旗西环路独贵龙南巷奥腾花苑7-1-B7号房屋；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，被上诉人与第三人签订的《房屋买卖合同》不具真实性。一审中，被上诉人提供的《房屋买卖合同》、购房款收据均系被上诉人与第三人双方制作，应由第三人持有的收据存根联由被上诉人持有，第三人作为被执行人与本案有直接利害关系，双方恶意转移财产。庭审中，第三人称购房款以现金方式支付，上诉人认为不符合房地产交易习惯，即便是现金交易，因款项数额较大，也应当有取款凭证等证据以证明付款的真实性，被上诉人没有提供任何付款凭证，说明被上诉人并未履行付款义务。一审法院在被上诉人提供的证据不具有真实性且未达到高度盖然性证明标准的情况下，认定买卖合同真实且被上诉人已经缴纳购房款，系认定事实错误。二、一审法院证据采信错误，查封前被上诉人尚未占有涉案房屋。被上诉人证明其占有使用房屋的证据主要是由被上诉人与第三人双方制作的收据，没有正式发票也没有付款凭证，应由第三人持有的收据存根联均在被上诉人处，且部分收据在提出执行异议时并未举证，生活缴费凭证也存在缴费房号与查封房号并不相符、付款人是第三人、缴费日期在查封之后等情况，所以被上诉人提供的证据不具有真实性，不能证明案件事实，不应作为认定案件事实的依据。三、无证据证明办理了产权登记。根据一审法院查明的事实，第三人早在2011年11月10日就取得了房屋预售许可证，已经能够办理网签备案及产权登记手续，没有办理产权登记是因被上诉人自身原因导致，一审法院认定未能办理产权登记非因被上诉人原因没有依据。四、一审法院认定涉案房屋是被上诉人唯一住房错误。被上诉人提供的无房证明是在乌审旗住房管理中心和不动产登记业务管理系统查询，但现房管局及不动产中心数据尚未联网，所以该证明不能充分证明被上诉人在除乌审旗地区外也没有住房，而一审法院认定被上诉人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款的规定明显错误。被上诉人托亚辩称，2015年7月30日，被上诉人与原审第三人吉旭公司签订两份《商品房买卖合同》，约定：被上诉人以每平米2784元的价格购买吉旭公司32.33平方米的房产（奥腾花苑车库：7-1-B7），共计房款90000元。同时，吉旭公司向被上诉人交付了房屋，被上诉人占有使用至今。被上诉人认为：1.吉旭公司欠上诉人的借款系金钱债务，没有法律规定的优先权，被上诉人与吉旭公司签订的《商品房买卖合同》系物权期待权，根据物权优先权的原则，被上诉人享有该房屋所有权，且所签定的《商品房买卖合同》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条的规定，合同合法有效，不违反法律规定。2.被上诉人与吉旭公司签订合同的时间是2015年7月30日，被上诉人已经交付全部购房款，并在2015年10月4日，吉旭公司将该房屋交付被上诉人管理使用。上诉人申请人民法院查封的时间是2018年6月7日，被上诉人购买在前，查封在后。3.没有办理过户手续不是因为被上诉人的原因造成，是吉旭公司以各种理由推托不予办理造成。根据相关法律规定，购买商品房产权证手续应由开发商办理，被上诉人作为买受人没有直接办理产权登记的权利。另外，被上诉人同时也是消费者，双方买卖行为真实合法有效，消费者的合法权益也应依法得到保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，被上诉人购买的房屋具有排除强制执行的法律效力。二审应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人吉旭公司述称，同意被上诉人的观点。鄂尔多斯农商行一审起诉请求：1.继续执行乌审旗西环路独贵龙南巷奥腾花苑小区7-1-B7号房屋；2.本案诉讼费用由托亚负担。一审法院认定事实：2015年7月30日，吉旭公司与托亚签订了《商品房买卖合同》1份，托亚向吉旭公司购买了奥腾花苑小区的7-4-B7号车库。双方约定房款为90000元，支付方式是一次性付清全款。托亚向吉旭公司交纳了购房款，7-4-B7号与7-1-B7号系同一车库。吉旭公司向托亚交付了房屋并且由托亚占有使用至今。一审法院另查明，2011年7月7日，吉旭公司办理了“奥腾花苑小区”建设工程规划许可证，2011年9月19日，吉旭房地产公司办理了“奥腾花苑小区”建设工程施工许可证，2011年11月10日，吉旭房地产公司办理了“奥腾花苑小区”252套房屋的商品房预销售许可证。现包括涉案房屋在内的50套房屋尚未在房屋主管部门办理网签备案。一审法院再查明，鄂尔多斯农商行与吉日嘎拉图、旭仁其木格、张满仓、杨卫红、郭勇、奇俊毅、吉旭公司借款担保合同纠纷一案，该院于2014年4月8日作出（2013）鄂中法民三初字第8号民事判决，判决：一、吉日嘎拉图、旭仁其木格于本判决生效之日起十日内偿还鄂尔多斯农商行借款本金5000万元以及相应利息；二、吉日嘎拉图、旭仁其木格于2011年3月21日支付过鄂尔多斯农商行220.5万元利息，于2011年6月21日支付过鄂尔多斯农商行414万元利息；三、张满仓、杨卫红、郭勇、奇俊毅、吉旭公司对以上借款本金以及利息承担连带担保责任，其承担连带担保责任后，可以向吉日嘎拉图、旭仁其木格追偿。该判决生效后，因吉日嘎拉图、旭仁其木格未履行，经农商行申请，该案进入执行程序。执行过程中，该院于2017年5月23日作出（2015）鄂执字第46号之十八号执行裁定，裁定对本案终结本次执行程序。2018年1月9日，鄂尔多斯农商行向该院提出恢复执行申请，经审查，该院对该案恢复执行。2018年6月7日，该院作出（2018）内06执恢10号之一执行裁定，裁定查封被执行人吉旭公司名下位于××旗南、经九南路东、席尼街北（五区）土地证号：乌证国用（2010）401-5-1213号土地一宗；同日，该院作出（2018）内06执恢10号之二执行裁定，裁定查封了吉旭公司名下在该土地上的奥腾花苑项目的50套房屋，其中包括涉案房屋。托亚对该查封裁定不服提起执行异议，该院于2018年10月10日作出(2018)内06执异165号执行裁定书，裁定中止涉案房屋的执行。鄂尔多斯农商行不服执行异议裁定，提起执行异议之诉。一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的物主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的物进行强制执行的一种救济方法，其目的在于排除法院对执行标的物的强制执行。本案的争议焦点为托亚是否享有足以排除法院对该标的物的强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，托亚与吉旭房地产公司之间的《商品房买卖合同》是涉案房屋被查封之前签订的。该《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。托亚提供的支付房款凭证及缴纳各项费用的缴费凭证能够证实其在涉案房屋被查封之前已支付全部房款并取得了涉案房屋的占有支配权的事实，而且该房屋也是托亚的唯一住房。综上所述，托亚对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，鄂尔多斯农商行请求继续执行的诉讼请求不能成立，该院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项规定，判决：驳回原告鄂尔多斯农商行的诉讼请求。案件受理费2050元，由鄂尔多斯农商行负担。二审期间，原审第三人吉旭公司提供了新证据：2010年6月8日乌审旗信用社业务结算单、吉旭公司出具收条，欲证明傲腾其其格在2010年挂靠吉旭公司开发建设奥腾花苑项目，向吉旭公司支付挂靠费30万元，案涉房屋非吉旭公司房屋。鄂尔多斯农商行质证称不属于新证据，案涉房屋由谁开发应以国家建设审批和产权登记为准，不应以协议为准，且是否存在挂靠关系属于吉旭公司与傲腾其其格之间的内部合同关系，与本案待证事实无关。本院对上述证据予以综合认证。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案为案外人托亚对登记在吉旭公司名下的不动产提出异议，认为其对案涉不动产具有阻却人民法院强制执行的民事权益，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案查明的事实，涉案房屋查封前，托亚与吉旭公司签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效；托亚提供的收款收据可以证明，其已支付了购房款；根据托亚提供《物业费收据》、《装修保证金收据》、《电费收据》、《供暖费收据》、《领取钥匙通知书》等证据，可以证明其实际占有案涉车库；因案涉房产至今不能办理产权登记，故未能办理产权登记并非买受人托亚自身原因所致。综上，托亚享有足以阻却人民法院强制执行的民事权益，一审法院驳回鄂尔多斯农商行的诉讼请求并无不当。综上所述，鄂尔多斯农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张志宏审判员  张 静审判员  牛瞳哲审判员  周 波审判员  王乔莉二〇一九年十一月三十日书记员  李 龙