广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2760号上诉人（一审被告）：珠海市信和房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区。法定代表人：李镇勇，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：洪锦玲，女，系该公司员工。被上诉人（一审原告）：黄颖瑜，女，1991年1月2日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。被上诉人（一审原告）：翁建城，男，1987年5月5日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：林志刚，上海九泽律师事务所律师。上诉人珠海市信和房地产开发有限公司（以下简称信和公司）因与被上诉人黄颖瑜、翁建城房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初1735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。信和公司上诉请求：1、改判一审判决第二项为：信和公司向黄颖瑜、翁建城返还物业维修基金9179.1元、购房款1808283元及利息（利息计算方法：按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，以30000元为基数，自2017年10月15日起计算至返还之日止；以170000元为基数，自2017年10月21日起计算至返还之日止；以180000元为基数，自2017年11月9日起计算至返还之日止；以168283元为基数，自2017年12月14日起计算至返还之日止；以970000元为基数，自2018年1月25日起计算至返还之日止；以290000元为基数，自2018年2月1日起计算至返还之日止）；2、本案一、二审诉讼费由翁建城、黄颖瑜承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”2017年12月13日，信和公司与黄颖瑜、翁建城签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1701027528）（以下简称《合同》），黄颖瑜、翁建城购买了珠海市**区******************，总房价款为1808283元。《合同》第十二条约定：“…逾期超过90日后，买受人有权解除合同。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照0.014%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房款的2%向买受人支付违约金。”上述条款中的0.014%为年利率，因中国人民银行公布的同期贷款基准利率标准为年利率，所以0.014%为年利率，而不是日利率，因该利率低于银行同期贷款基准利率，信和公司主张该部分利息按照银行同期贷款利率计算。故请求二审法院依法改判，支持信和公司的上诉请求。黄颖瑜、翁建城辩称，信和公司主张合同约定的0.014%为年利率的说法是错误的，合同条款中约定“0.014%（不低于中国人民银行公布的基准利率）”，并不表示该括号内的内容是对0.014%计算单位的定义，因为案涉合同约定信和公司的违约是以日计算的，并非以年计算。因此该0.014%为日利率，并且0.014%为日利率相对于理解为年利率更为合理。事实上，0.014%已经相当于按照银行贷款基准年利率除以365天，因此该0.014%为日利率是通常的理解。信和公司事实上也理解该0.014%为日利率，否则就不会在其上诉状中要求减少。如果该0.014%为年利率的话，就应当调整提高至贷款利率的标准，因为贷款利率事实上是黄颖瑜、翁建城的损失。黄颖瑜、翁建城向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，信和公司向黄颖瑜、翁建城退还房款1817462.1元，支付利息（截至2019年4月15日）和违约金36165.66元，合计为1972732.45元，另支付从2019年4月16日起至款项实际支付日，以1817462.1元为基数，按日万分之壹点四为标准计算的利息；2.判令信和公司承担本案诉讼费。一审法院查明：2017年12月13日，黄颖瑜、翁建城与信和公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1701027528），合同约定黄颖瑜、翁建城向信和公司购买位于某某区某某镇某某路××号××栋×××房屋一套，面积共计101.99平方米，总房款为1808283元，定金30000元，首付款548283元（含定金），余款1260000元向银行贷款支付。合同第九条及第十一条约定，出卖人应于2018年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋交付给买受人。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人逾期90日交付房屋的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照0.014%计付利息；同时出卖人按照全部房款的2%向买受人支付违约金。同时，合同还约定其他事项。该合同有黄颖瑜、翁建城的签名及按捺指模、信和公司的盖章。2017年10月15日，黄颖瑜、翁建城向信和公司支付涉案房屋定金30000元，2017年10月21日支付首期款170000元，11月9日支付180000元，12月14日支付168283元，12月17日支付物业维修基金9179.1元，信和公司均出具了收据。2018年1月25日，中国工商银行向翁建城发放贷款970000元，2月1日，珠海市住房公积金管理中心向翁建城发放贷款290000元。以上合计1817462.1元。2019年4月1日，黄颖瑜、翁建城向信和公司发出书面的《解除合同通知书》，因信和公司未能在2018年12月31日前取得涉案房屋的工程竣工验收备案证明文件并交付涉案房屋，逾期超过90天，其有权书面通知解除合同，信和公司在收到本通知书后15天内退还房款1817462.1元（含物业维修基金）、利息118921.1元（暂计至2019年4月15日），违约金36349.24元，合计1972732.45元。信和公司确认2019年4月3日收到该通知书。信和公司提交的《2018年1月至6月珠海市预警信号发布记录》及《2018年7月至12月珠海市预警信号发布记录》显示，珠海市于2018年6月8日发布暴雨红色预警，于2018年6月12日发布暴雨（金湾）红色预警，于2018年8月11日发布暴雨红色（金湾）预警，于2018年9月15日发布台风红色预警，于2018年9月16日发布暴雨红色预警，于2018年9月17日发布台风橙色预警。一审法院另查明，中国气象局的《气象灾害预警信号发布与传播办法》显示：“台风预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色和红色表示，其中，蓝色：停止露天集体活动和高空等户外危险作业；黄色：停止室内外大型集会和高空等户外危险作业；橙色和红色：停止室内外大型集会、停课、停业（除特殊行业外）。暴雨预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色、红色表示，其中，黄色：切断低洼地带有危险的室外电源，暂停在空旷地方的户外作业，转移危险地带人员和危房居民到安全场所避雨；橙色：切断有危险的室外电源，暂停户外作业；红色：停止集会、停课、停业（除特殊行业外）。”一审庭审时，信和公司称：涉案房屋未交付给黄颖瑜、翁建城，也没有向黄颖瑜、翁建城发出收房通知；其同意解除合同；物业维修基金不应计算利息，商业贷款970000元和公积金贷款290000元，利息计算的起算时间应为2018年1月26日和2018年2月1日，违约金计算标准应当酌情降低。同时一审法院查明，黄颖瑜、翁建城的商业性贷款年利率为5.145%。一审法院认为，一、关于合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，出卖人应当在2018年12月31日将符合合同约定交付条件的商品房交付给买受人，逾期90日未交付的，买受人有权解除合同。即使扣除橙色预警信号以上台风、红色预警信号以上暴雨的不可抗力期间，信和公司至今未交房，逾期已超过90日，解除合同条件已成就，信和公司亦同意解除，黄颖瑜、翁建城请求解除双方签订的商品房买卖合同，有事实及法律依据，一审法院予以支持。二、关于购房合同解除后的法律后果问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”1.关于返还购房款及物业维修基金的问题。合同解除后，黄颖瑜、翁建城请求信和公司返还已支付的购房款1808283元及物业维修基金9179.1元，有事实与法律依据，一审法院予以支持。2.关于利息和违约金的问题。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，出卖人逾期90日交房的，应自买受人付款之日起按照0.014%计付利息，同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。故黄颖瑜、翁建城主张按照合同的约定每日0.014%即每日万分之一点四的标准计算利息，即年利率5.04%，与中国人民银行规定的5年期以上贷款年利率4.9%接近，并且黄颖瑜、翁建城的商业性贷款年利率为5.145%，该约定并未超出黄颖瑜、翁建城的利息损失，一审法院予以支持。按照黄颖瑜、翁建城付款的金额和时间，利息计算为：按照每日万分之一点四的标准计算，以30000元为基数，自2017年10月15日起计算至返还之日止；以170000元为基数，自2017年10月21日起计算至返还之日止；以180000元为基数，自2017年11月9日起计算至返还之日止；以168283元为基数，自2017年12月14日起计算至返还之日止；以970000元为基数，自2018年1月25日起计算至返还之日止；以290000元为基数，自2018年2月1日起计算至返还之日止。因物业维修基金是信和公司代为收取的属于全体业主共同所有，不属于购房款，黄颖瑜、翁建城主张物业维修基金计算利息，一审法院不予支持。因黄颖瑜、翁建城的商业性贷款的利率高于合同约定的信和公司支付黄颖瑜、翁建城利息的利率，并且除利息损失外，黄颖瑜、翁建城还有其他可得利益损失等损失，信和公司支付的利息不足以赔偿合同解除给黄颖瑜、翁建城造成的损失，故信和公司还应按合同约定向黄颖瑜、翁建城支付总购房款2%的违约金1808283元×2%=36165.66元。信和公司主张利息和违约金的标准过高，没有事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、解除黄颖瑜、翁建城与信和公司于2017年12月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、信和公司于判决发生法律效力之日起七天内向黄颖瑜、翁建城返还物业维修基金9179.1元、购房款1808283元及利息（利息计算方法：按照每日万分之一点四的标准计算，以30000元为基数，自2017年10月15日起计算至返还之日止；以170000元为基数，自2017年10月21日起计算至返还之日止；以180000元为基数，自2017年11月9日起计算至返还之日止；以168283元为基数，自2017年12月14日起计算至返还之日止；以970000元为基数，自2018年1月25日起计算至返还之日止；以290000元为基数，自2018年2月1日起计算至返还之日止）；三、信和公司于判决发生法律效力之日起七天内向黄颖瑜、翁建城支付逾期交房违约金36165.66元；四、驳回黄颖瑜、翁建城的其他诉讼请求。如果未按判决在指定的期间履行上述判决的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费11277元，由信和公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的是利息的计算标准问题。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人逾期90日交付房屋的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照0.014%计付利息（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）”。该合同条款在文义上对0.014%虽然没有明确为按日还是按年计算，但如0.014%为年利率，其标准则远远低于中国人民银行公布的同期贷款基准年利率，则该条款中括号里的内容则完全没有必要进行约定，因此，结合条文中括号内的内容来看，0.014%应当理解为日利率更为合适。另外，信和公司逾期交房的时间是按天计算的，故合同中约定计算已付房款的利息也相应按天计算才匹配。一审法院将《商品房买卖合同（预售）》约定的0.014%认定为日利率计算本案信和公司应当支付的利息并无不当，且该利率换算为年利率与中国人民银行公布的同期贷款基准利率基本相当，并未过高，无需调整。信和公司上诉主张应按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息缺乏依据，本院不予支持。综上所述，信和公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2972元，由上诉人珠海市信和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇一九年十一月十三日书记员  梁 暐