湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民终858号上诉人（一审被告）：怀化恒动力体育服务管理有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区金海路金都景苑三楼。法定代表人：张学恒，该公司执行董事。上诉人（一审被告）：张学恒，男，土家族，1983年9月29日出生，户籍地溆浦县，系怀化恒动力体育服务管理有限公司独资企业出资人。两上诉人共同委托诉讼代理人：葛子酩、李里涓子，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：怀化市景丽房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区顺天南路1号（财富大厦5楼）。诉讼代表人：李文君,湖南九园投资集团有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：张罗平，男，汉族，1987年12月9日出生，住湖南省溆浦县。系湖南九园投资集团有限公司管理人员工。委托诉讼代理人：谢阳正，湖南维清律师事务所律师。上诉人怀化恒动力体育服务管理有限公司(以下简称恒动力公司）、张学恒因与被上诉人怀化市景丽房地产开发有限公司(以下简称景丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市中级人民法院（2018）湘12民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒动力公司和张学恒上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回景丽公司全部诉讼请求；3、判令本案一、二审诉讼费用全部由景丽公司承担。事实与理由：一、本案案由应为合伙企业纠纷，而非房屋租赁合同纠纷；二、双方从未有过租金60万元的约定，应是50万元·；三、健身房不再继续经营的责任在于景丽公司提供的租赁房屋严重漏水等，景丽公司也未及时履行合同约定的房屋维修义务，系景丽公司违约，其违约行为导致恒动力公司产生巨大损失，景丽公司无权要求恒动力公司支付租金和违约金。四、恒动力公司向景丽公司交纳的保证金5万元应当在恒动力公司应付款中抵扣。五、张学恒与恒动力公司之间财务独立、人格独立，不存在公司法规定的人格混同情况，张学恒在本案中不应承担责任。景丽公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。景丽公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令恒动力公司支付第一年剩余租金42万元，支付违约金5万元；2.判令张学恒承担连带责任。一审法院查明：2016年11月28日，湖南九园投资集团有限公司及其关联子公司景丽公司、怀化市天园房地产经纪有限公司、怀化乐友商务咨询有限公司以不能偿还到期债务、资产不足以清偿全部债务为由向一审法院申请重整。一审法院于2016年12月19日作出（2016）湘12破（申）4号民事裁定，受理了湖南九园投资集团有限公司、景丽公司、怀化市天园房地产经纪有限公司、怀化乐友商务咨询有限公司的重整申请，并指定怀化温清清算服务有限公司作为管理人。恒动力公司系2017年5月19日成立，类型为有限责任公司（自然人独资）。2017年5月22日，湖南九园投资集团有限公司以管理人名义将景丽公司位于顺天财富大厦三楼健身房2090平方米出租给恒动力公司，双方签订了《租赁合同》，约定租赁期限为5年，自2017年5月22日起至2022年5月21日止。合同约定：“……八、双方陈述及保证如下：……8.甲（即景丽公司）、乙（即恒动力公司）双方各按5:5股份分配，乙方必须保证甲方每年陆拾万租金，第一年乙方支付甲方伍拾万元，剩余拾万元在第二年陆拾万元的基础上补交完。如甲方先行收完，甲方提前停止收取。如乙方第一年度经营该场所的营业额达不到伍拾万元支付给甲方，则甲方有权终止本合同，并不承担任何经济损失；……12.在经营期内，如乙方停业2个月，甲方将收回该承租房屋，不承担任何损失；……14.经营期内发生的其他问题及突发事件、安全事件由乙方承担，甲方不负任何责任。……十、乙方的权利和义务：（一）乙方的权利：……2.如承租的物业出现房屋主体结构质量问题，在国家规定的房屋主体质量保修期内，如天花板、主水管道漏水等影响到乙方正常经营时，甲方应在接到乙方书面维修通知后24小时内进行维修；甲方不及时予以维修的，乙方可视具体情况在发出书面通知24小时后自行维修，所产生的维修费用由甲方承担，乙方有权在交付下一个月时扣除上述费用，但实际发生费用须经甲方确认；十一、违约责任：1.如甲方不能履行本合同所约定的义务，应当赔偿乙方因此造成的损失，并向乙方支付违约金人民币伍万元；2.如乙方不能履行本合同所约定的义务，应当赔偿甲方因此造成的损失，并向甲方支付违约金人民币伍万元”等。合同签订后，景丽公司按约将租赁房屋交付给恒动力公司，恒动力公司于2017年5月26日向景丽公司交纳保证金5万元。在租赁期间，曾出现健身房漏水情况，后经双方当事人及物业公司一并协商处理。到2018年5月26日，因恒动力公司长时间没有经营，且拖欠物业费、水电费，景丽公司将健身房上锁。恒动力公司已支付18万元租金，尚欠42万元未支付。一审法院认为：2017年5月22日，景丽公司与恒动力公司签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且没有违反法律强制性规定，合法有效。租赁合同签订后，景丽公司已履行了租赁房屋交付义务。恒动力公司未按协议的约定及时交付房屋租金，现尚欠42万元房屋租金未交构成违约，应承担支付拖欠房屋租金的义务。同时，双方合同第十一条还约定了违约责任，“如乙方不能履行本合同所约定的义务，应当赔偿甲方因此造成的损失，并向甲方支付违约金人民币伍万元”，故景丽公司请求恒动力公司支付违约金5万元的诉讼请求合法有据，应予以支持。依照《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。本案中，张学恒作为自然人独资公司的法定代表人，对恒动力公司拖欠的房屋租金应承担连带清偿责任。一审法院判决：一、限恒动力公司于判决生效后一个月内向景丽公司支付租金42万元，支付违约金5万元；二、张学恒对上述款项承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8350元由恒动力公司、张学恒负担。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：2017年5月22日，恒动力公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律强制性规定，合法有效。该合同虽有关于利润分成的约定，但双方并未约定共同经营、共负盈亏等内容，且景丽公司主要收取的是固定利益，恒动力公司和张学恒主张该合同系合伙合同不能成立。根据查明的事实和当事人的陈述，租赁合同履行期间，涉案出租房屋从2018年2月开始出现漏水的问题，因景丽公司作为房屋出租方，应当保证其所出租的房屋能够正常使用，对于出租房屋漏水问题，不论是物业的原因还是其他房屋质量问题，都不能免除景丽公司向恒动力公司保障房屋能够正常使用的义务，双方的合同中也有此方面的明确约定，现景丽公司并无证据证明其存在法定的或者合理的免责事由；同时，虽然双方当事人曾就漏水问题进行过协商，但并未就该问题达成一致或者处理完毕，景丽公司应当对此承担责任，恒动力公司也有权针对漏水问题向景丽公司提出相应的抗辩。综合本案事实，恒动力公司从2017年5月开始租赁涉案房屋至2018年2月期间双方并无纠纷，该使用期间的租赁费应当支付，至于2018年2月至2018年5月之间的租金，由于景丽公司不能提供适租房屋，恒动力公司对景丽公司要求支付租金的主张享有抗辩权，因此，该期间的租金景丽公司无权要求恒动力公司支付。根据双方合同约定，涉案房屋一年的租金是60万元，同时约定第一年租金先收取50万元，剩余10万元第二年支付，该约定表明双方约定的租金确系一年60万元，只是双方约定第一年租金中的10万元可以延期支付，故恒动力公司和张学恒主张年租金50万元不能成立。鉴于一年的租赁期内，涉案房屋从第十个月开始漏水，根据上述认定，景丽公司应收取的租金应当相应扣减3个月，因此，恒动力公司在本案中应支付的租金为45万元，减去恒动力公司已经支付的18万元租金，其还应支付的租金为27万元。同时，由于出租方景丽公司对于2018年2月至5月期间存在不能提供适租房屋的义务，恒动力公司未及时支付租金并无过错，因此，恒动力公司无须向景丽公司承担违约责任。另，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，张学恒未提供证据证明其财产独立于恒动力公司的财产，一审判令其对怀化恒动力公司拖欠的房屋租金应承担连带清偿责任并无不当。综上，恒动力公司和张学恒上诉请求部分成立。依照《中华人民民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：一、撤销湖南省怀化市中级人民法院（2018）湘12民初108号民事判决；二、限怀化恒动力体育服务管理有限公司于本判决书送达之日起30日内向怀化市景丽房地产开发有限公司支付租金27万元；三、张学恒对怀化恒动力体育服务管理有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任。四、驳回怀化市景丽房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8350元，由怀化恒动力体育服务管理有限公司、张学恒负担6000元，由怀化市景丽房地产开发有限公司负担2350元。二审案件受理费8350元，怀化恒动力体育服务管理有限公司、张学恒负担6000元，由怀化市景丽房地产开发有限公司负担2350元。本判决为终审判决。审判长 刘 杨审判员 唐雨松审判员 陈梦群二〇一九年十一月十一日书记员 刘思伊