广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4494号上诉人（原审被告）：中山市富裕达房地产有限公司，住所地广东省中山市大涌镇旗山路39号富城山庄1幢1-4卡，统一社会信用代码91442000724777552N。法定代表人：林国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卿兰香，女，1953年6月8日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：梁杰，广东德城律师事务所律师。上诉人中山市富裕达房地产有限公司（以下简称富裕达公司）因与被上诉人卿兰香商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初1961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。富裕达公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判：1.富裕达公司向卿兰香支付逾期办证违约金（以327510元为基数，从2017年8月3日起计至一审法庭辩论终结之日止，按每日万分之一计算，且违约金最高金额不应超过已付房价款327510元的1%即3275元）；2.富裕达公司向卿兰香支付逾期交房违约金3275元（即商品房总价款327510元的1%）。事实和理由：一、富裕达公司向被上诉人支付的逾期办证违约金最高金额不应超过被上诉人累计已付房款的1%、逾期交房违约金最高金额不应超过商品房总价款的1%。如法院认定该两项封顶金额过低，则逾期办证违约金金额封顶应不超过已付购房款总额的30%，逾期交房违约金金额封顶亦应不超过商品房总价款的30%。1.涉案合同第十四条关于逾期办证违约金和第九条第二款关于逾期交房违约金的约定是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，是合法有效的。被上诉人亦未在法定期限内以该两条款显失公平为由行使撤销权，故应以该两条款计算违约金。一审判决未对违约金的最高金额作出判决，加重了富裕达公司的违约责任，有失公平。2.一审法院认定按封顶条款的违约金明显过低，不足以弥补被上诉人损失并督促富裕达公司尽早履行办证义务，是认定事实错误。本案中，涉案房屋早已交付给被上诉人占有并使用，已实现了其购买房屋的主要目的。被上诉人亦未对因富裕达公司逾期办证、逾期交房所受损失进行举证，其损失尚未确定，因此无法将合同约定的逾期办证、逾期交房违约金封顶金额与被上诉人的损失进行比较，更不能因此认定该两项封顶金额过低。同时，富裕达公司逾期办理房产证并非其自身原因造成，其在合同签订后已积极履行各项义务，为及时办理房产证已办妥很多阶段性的验收或审批，未能办证的主要责任不在富裕达公司。3.一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条错误。4.如法院认定违约金金额封顶为已付房款总额或商品房总价款的1%过低，逾期办证违约金金额封顶应不超过已付房款的30%、逾期交房违约金金额封顶亦应不超过商品房总价款的30%。首先，买受人没有就其实际损失举证。其次，即便调整违约金，根据合同法司法解释（二）第二十九条第二款的规定，如果违约金总额超过房价的30%，应认定为过分高于实际损失。二、即使计算逾期办证违约金，亦应从实际收楼时间2016年6月25日的次日起计算270个工作日后的次日即2017年8月3日起计算，且违约金应计至一审法庭辩论终结之日。1.按涉案合同第十四条以及合同补充协议第六条之约定，违约金起算时间应从被上诉人实际收楼时间2016年6月25日的次日起计270个工作日后的次日即2017年8月3日起计算，而非一审法院认定的2017年7月25日起计算。2.涉案合同补充协议第六条第3点约定了导致被上诉人不能按合同约定期限取得房地产权属证书，且富裕达公司不承担责任并有权相应顺延办证期限的九种情形。一审法庭辩论终结后不排除出现该条款列举的情形，故为了维护富裕达公司对被上诉人违约行为提出抗辩及救济的权利，即使计算逾期办证违约金，亦应计算至一审法庭辩论终结之日。三、被上诉人的诉求没有得到全部支持，诉讼费不应由上诉人全部承担。卿兰香二审辩称，一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。1.如上诉人行使履行抗辩权，需在约定的办证期限届满前提出，且还需提供和本案具有关联的事实证据，但是其均无法提供；2.被上诉人虽是按揭买房，但上诉人已经收取全部房款，上诉人未按约办证属违约。买受人、开发商以及银行三者的法律关系和本案不属同一法律关系，上诉人可以在另一法律关系中按照三者的约定维护其权益，剥夺抗辩救济权利的说法是没有事实法律依据的。卿兰香于2019年1月17日向一审法院起诉请求：1.判令富裕达公司向卿兰香支付逾期办证违约金，以327510元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准，自2017年7月25日起暂计至2018年12月13日共506天约为25675元；2.判令富裕达公司向卿兰香支付自2018年12月13日起至商品房产权登记手续完成之日止产生的逾期办证违约金（以327510元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准）；3.判令富裕达公司向卿兰香支付逾期交房违约金5230元（按照中山市住房和城乡建设局政务网公布的中山市房屋租金参考价21元/平方/月计算，房屋73.26平方米，自2016年3月15日起计至2016年6月25日）。一审法院认定事实：2013年9月14日，卿兰香（买受人）与富裕达公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1301061760），合同约定：买受人向出卖人购买位于中山市大涌××都城花园××房的商品房，建筑面积共73.26平方米，套内建筑面积为63.11平方米，按套内建筑面积计价，单价为每平方米5189.51元，总金额327510元；付款方式及期限:一次性付款，于2013年9月14日现金支付327510元。出卖人应当在2016年3月15日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因罢工或雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后270个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人免责情况详见附件六合同补充协议，如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。合同还约定了其他内容。双方还签订了《附件六合同补充》协议，其中有关产权登记补充约定：产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；由于政府政策、法律法规改变或其他影响办证进度的政府行为导致买受人不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限。该协议还约定了其他内容。富裕达公司确认卿兰香已经足额支付购房款327510元，卿兰香于2013年10月12日与富裕达公司办理了涉案房地产的商品房销售登记备案手续。2016年6月25日，富裕达公司与卿兰香签订汇泰都城花园单元/商铺/车位交接书，且双方确认当天富裕达公司已将涉案商品房交付卿兰香使用。卿兰香还交纳了契税3275.1元、维修资金2930.4元、综合办证费1300元、法律服务代收费用300元。另查，中山市住房和城乡建设局政务网公布的汇泰都城2018年电梯房租金参考价格为每月每平方米21元。因富裕达公司一直未办理涉案房地产的产权转移登记备案手续，卿兰香遂于2019年1月17日诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。卿兰香与富裕达公司签订的《中山市商品房买卖合同》及其补充协议，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。卿兰香已依约履行了支付购房款的义务，富裕达公司应依约于2016年3月15日前交付涉案房地产给卿兰香使用，并依约办理涉案房地产的产权转移登记备案手续，但富裕达公司于2016年6月25日才把涉案房地产交付使用，且富裕达公司至今未能为卿兰香向产权登记机关提供资料进行备案导致卿兰香无法取得房地产权属证书，两行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点在于违约金的起止时间及计算方法应如何确定。结合双方的诉辩主张及一审法院经审理认定的事实，分析如下：关于违约金的起算时间，合同约定涉案房屋的交楼时间为2016年3月15日前，双方实际交楼时间是2016年6月25日，虽然合同第十四条关于“产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后270个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，但补充协议约定“产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”及“若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准”，一审法院认为该补充协议是对合同条款的补充和细化，亦是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故应按照补充协议的约定确定富裕达公司应从2016年6月25日起270个工作日内即2017年7月24日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但富裕达公司至今未能为卿兰香向产权登记机关提供资料进行备案，已属违约，则逾期办证违约金的起算时间应为2017年7月25日。至于逾期交房违约金的起算时间合同有明确约定违约金应从最后交房期限的第二日起计算，现卿兰香请求从2016年3月15日起算，符合合同约定，一审法院予以支持。关于违约金的截止时间，根据合同第十四条约定，富裕达公司应在商品房交付使用后270个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，即逾期办证截止时间应为富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，亦即其完成合同约定的递件义务之日止。至于逾期交房违约金的截止时间合同有明确约定为实际交付之日止，双方确认实际交楼时间是2016年6月25日，现卿兰香请求逾期交房违约金计算至2016年6月25日，双方并无异议，一审法院予以支持。关于违约金的计算标准，合同第九条“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。”及第十四条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人免责情况详见附件六合同补充协议。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。针对本案涉及的两种违约情形，双方已在合同中明确约定了逾期交房及逾期办证的违约责任均为富裕达公司每日按已付房价款的万分之一向卿兰香支付违约金，且本案中卿兰香提交的契税、维修资金、综合办证费、法律服务代收费等票据资料，上述款项是购房的必要支出，并不是因富裕达公司违约行为造成的损失，卿兰香提交的中山市住房和城乡建设局政务网公布房租金参考价格网络截图并不足以证明其产生了实际的租金损失，一审法院不予采信。除此以外，卿兰香又未提交其他证据证明因富裕达公司违约导致的具体损失数额，故无法认定合同约定的违约责任低于逾期交房及逾期办证期间实际造成的损失。卿兰香应对此承担举证不充分的法律后果，一审法院对其请求以中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金以及以中山市住房和城乡建设局政务网公布的中山市房屋租金参考价每月每平方米21元的标准计算逾期交房违约金的诉讼请求部分不予支持。根据双方约定的违约责任条款，一审法院确定富裕达公司应每日按已付房价款的万分之一向卿兰香支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。至于富裕达公司承担的逾期办证违约金是否应按上述规定不超过累计已付房价款的1%的问题，虽然合同中明确约定了“上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”，但该封顶条款未与富裕达公司逾期办证的违约时限相联系，而富裕达公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中，本案中，富裕达公司的逾期办证时间至一审开庭时已超过了600天，按每日以已付房价款的万分之一计算的违约金已经远超累计已付房价款的1%，且富裕达公司至今仍未确定何时能持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。因此，如果无论富裕达公司逾期办证的行为再延续多久，富裕达公司均只承担累计已付房价款的1%的违约金，这显然与富裕达公司的违约行为严重程度不相符，也与卿兰香支付了全部购房款但长期无法行使所购商品房所有权的全部内容及构成的利益价值失衡，在富裕达公司长时间内逾期办证的情况下，按封顶条款的违约金明显过低，不仅不足以弥补卿兰香的损失，还不足以督促富裕达公司尽早履行办证义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性，即该封顶条款的约定实际上免除了富裕达公司怠于办证应负的长期违约责任，造成双方的权利义务明显不对等，现卿兰香主张以违约金过低显失公平为由要求调高违约金的计算标准，一审法院在富裕达公司逾期办证的违约状态持续的情况下，基于公平原则，酌定不以累计已付房价款的1%的封顶条款为限，即一审法院确定逾期办证违约金的计算方式为每日按已付房价款的万分之一计算至富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案为止，不以累计已付房价款的1%为限。同时，一审法院对富裕达公司主张逾期办证违约金应不超过已付购房款总额的30%，也不予支持。同理，逾期交房违约金是否应按上述规定不超过商品房总房价款的1%的问题，一审法院认为虽然富裕达公司至今已经交付商品房给卿兰香使用，但富裕达公司逾期交房时间从2016年3月15日至2016年6月25日长达102天，按封顶条款计算的违约金明显过低，不足以弥补卿兰香的损失，不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性，基于公平原则，一审法院酌定逾期交房违约金不以累计商品房总房价款的1%的封顶条款为限，确定富裕达公司应向卿兰香支付逾期交房违约金3341元（327510元×0.0001×102天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、富裕达公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向卿兰香支付逾期办证违约金（以327510元为基数，从2017年7月25日起计至富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，按每日万分之一计算）；二、富裕达公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向卿兰香支付逾期交房违约金3341元。三、驳回卿兰香的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费573元，减半收取286元（卿兰香已预交），由富裕达公司负担（富裕达公司应于一审判决生效之日起七日内迳付卿兰香）。双方当事人在二审期间未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明：1.涉案合同附件六合同补充协议第六条（关于产权登记，补充合同第十四条）第3点约定：由于下列任一情况导致买受人不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：（1）买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用；（2）买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过；（3）买受人有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的；（4）由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为；（5）因政策、规定变化等原因而需要买受人增加新的费用、资料或手续的，买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的；（6）买受人未按时向银行偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任；（7）买受人未按合同约定付清全部购房款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金（若有）、物业管理费、专项维修基金及其他应付的款项的；（8）不可抗力；（9）属于买受人的其它原因导致其产权证迟延办理的。2.二审调查期间,富裕达公司称不能确定何时能提供办理案涉商品房产权证所需资料到产权登记机关备案。对于本案是否存在因买受人原因导致产权证迟延办理的情形，富裕达公司未提交相应证据进行证实。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。富裕达公司、卿兰香签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同条款对双方具有法律效力。现综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、逾期办证、逾期交房违约金的计算标准问题；二、逾期办证违约金的起算和截止时间问题。对此，本院具体分析如下：一、逾期办证、逾期交房违约金的计算标准问题根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定可知，违约金主要是补偿性质，但也可以兼具一定的惩罚性。如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。涉案商品房买卖合同中约定：如富裕达公司未按约定期限交房，则每日按已付房价款的万分之一支付违约金，且违约金累计总额不超过商品房总价款的1%；如因富裕达公司责任致使业主不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则每日按已付房价款的万分之一支付违约金，且违约金累计金额最高不得超过业主累计已付房价款的1%；而业主如未按期付款、富裕达公司选择继续履行合同的，则业主每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。前述逾期交房、逾期办证违约金的封顶条款并未与富裕达公司的违约时限相联系，且明显低于业主逾期付款所产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求。而经查，合同约定交楼时间为2016年3月15日前，但双方实际交楼时间是2016年6月25日；富裕达公司至今仍未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，且富裕达公司至今仍不能确定办理房产证的时间。在此情况下，若按合同约定的房价款的1%为上限计算违约金，而该标准约定的违约金数额是确定的，则一方面不足以体现富裕达公司作为违约方应承担的相关责任，另一方面，富裕达公司逾期交房、逾期办证的违约行为导致业主不能完全行使物权的全部权益，业主的损失客观存在，按上述方法计算的违约金亦远不足以弥补业主作为守约方的经济损失。故本院认为，在涉案商品房买卖合同关于逾期交房、逾期办证的违约责任条款有失公允、富裕达公司单方严重违约的情况下，作为守约方的业主有权以逾期违约金标准过低为由要求调整违约金标准。一审法院采信业主关于合同约定的逾期交房、逾期办证违约金过低、请求不以封顶条款为限的主张，并结合双方合同约定及本案实际情况，将违约金酌情调整为按每日万分之一的标准计算，与合同法第一百一十四条规定并不相背，本院予以维持。另外，富裕达公司主张逾期办证并非是其自身原因造成，因该公司未提交相应证据证实其主张，故本院不予采信。二、逾期办证违约金的起算和截止时间问题富裕达公司主张一审计算逾期办证违约金的起算日期有误，认为应自2017年8月3日起算。经核算，业主实际收楼时间为2016年6月25日，自此计算270个工作日办证期间即至2017年7月24日止。故一审认定逾期办证违约金自2017年7月25日起计算并无不妥，本院予以维持。另，富裕达公司主张，即使计算逾期办证违约金，亦应计算至一审法庭辩论终结之日。对此本院认为，虽然富裕达公司与业主在补充协议第六条第3点中约定了富裕达公司不承担任何责任并有权相应顺延办证期限的九种情况，但富裕达公司在本案中并未提交相应证据证实从业主履约起至本案二审期间存在上述九种情形，故应承担举证不能的法律后果，富裕达公司关于逾期办证违约金应计至一审法庭辩论终结之日的主张显然理据不足，本院不予支持。另外，富裕达公司作为本案的违约方以及专业从事房地产开发的商事主体，相对于本案的守约方即业主具备更强的维权能力，故即使今后出现上述条款中约定的情形，富裕达公司亦可另行主张相应抗辩权利。故一审依据双方合同约定判决富裕达公司支付逾期办证违约金至该公司持办理案涉商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，并无不妥，本院予以维持。最后，关于一审判决对诉讼费用的处理是否有误问题。本案一审案件受理费573元减半收取为286元，由于卿兰香的诉讼请求未能全部得到支持，一审判决案件受理费全部由富裕达公司负担确属不当。本院基于卿兰香获得支持的诉讼请求数额并考虑富裕达公司应支付的滞纳金额，对一审案件受理费的分担予以相应调整。综上，富裕达公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，实体处理并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费573元，减半收取为286元（卿兰香已向一审法院预交），由卿兰香负担102元，由中山市富裕达房地产有限公司负担184元（中山市富裕达房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付卿兰香）；二审案件受理费134元（中山市富裕达房地产有限公司已向本院预交573元），由中山市富裕达房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年十一月一日书记员  廖博睿