河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初4646号原告：中原银行股份有限公司新乡分行，住所地新乡市平原路599号。负责人：黄飞龙，分行行长。委托诉讼代理人：周晶，男，该银行员工，特别授权。委托诉讼代理人：郭永乐，女，该银行员工，特别授权。被告：牛小孟，男，1986年3月14日出生，汉族，住河南省武陟县。被告：杨二花，女，1987年6月16日出生，汉族，住河南省武陟县。被告：新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司，住所地新乡市平原示范区滨湖大道9号（管委会综合楼1楼101号）。法定代表人：杨海波，执行董事。委托诉讼代理人：尚盈盈，女，该公司员工，特别授权。原告中原银行股份有限公司新乡分行（以下简称中原新乡分行）诉被告牛小孟、杨二花、新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司（以下简称碧桂园公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中原新乡分行的委托诉讼代理人周晶、郭永乐，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人尚盈盈到庭参加了诉讼，被告牛小孟、杨二花经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，现本案已审理终结。原告中原新乡分行向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告牛小孟偿还借款本金717639.41元及由此产生的利息、罚息、复利（截止2019年6月17日利息、罚息、复利合计为13168.27元：此后利息、罚息、复利按照合同约定计算至实际清偿之日止）；二、依法判令被告杨二花对诉讼请求第一项所列债务承担共同还款责任；三、依法判令被告碧桂园公司对诉讼请求第一项所列债务承担连带清偿责任；四、依法判令原告对被告牛小孟、杨二花提供抵押财产拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；五、依法判令各被告承担本案诉讼费、保全费及其他相关费用。事实与理由：2017年4月10日，牛小孟和原告签订了编号为中原银(新乡）房贷字2017第380191号《个人购房借款合同》，合同约定由原告向牛小孟发放借款740000元，用于购置新乡市平原示范区碧桂园凤凰湾29号楼1单元12层11201号房产，借款期限为360个月，自2017年4月10日起至2047年4月10日止；被告杨二花愿与借款人承担共同还款责任，并在借款合同上签字确认；碧桂园公司自愿为该笔借款提供阶段性保证，保证期间为借款合同保证条款生效之日起至抵押登记己办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他项权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。同时，牛小孟、杨二花将其购置的房产为该笔贷款提供抵押担保，并于2017年6月19日在新乡市国土资源局设立预购商品房抵押权的预告登记【豫(2017)新乡市不动产证明第0034410号】。合同签订后，原告根据合同约定履行了己方义务，牛小孟、杨二花却违反合同约定未能按时足额向原告偿还借款本息，碧桂园公司也未按照合同约定履行连带清偿责任。基于上述事实，为维护原告的合法权益不受侵犯，特诉请人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告牛小孟、杨二花在答辩期内均未向本院提交书面答辩状，被告碧桂园公司辩称，一、碧桂园仅应在中原银行处置抵押物（即牛小孟所购买的新乡碧桂园凤凰湾一期商品房）后仍不足以清偿其债权的情形下，就不足部分才向原告承担连带清偿责任。1.根据按揭业务担保合作协议第六条第（八）款的约定，若购房者未履行借款合同约定并由中原银行向有管辖权的法院提起诉讼的，甲方（中原银行）承诺先请求处置购房者所购房产，处置后仍不足以清偿或甲方（中原银行）已履行本协议项下义务但无法处置购房者所购房产的，则乙方应承担连带清偿责任。2.根据中原银行与碧桂园签订的按揭业务担保合作协议第十三条第（二）款的约定：“不管借款合同对甲乙双方的权利义务作何约定、借款合同的格式版本做如何变更，涉及甲乙双方间的权利义务的，均以本协议约定为准，不按借款合同履行。”因此碧桂园仅应在中原银行处置抵押物（即牛小孟所购买的新乡碧桂园凤凰湾一期商品房）后仍不足以清偿其债权的情形下，就不足部分才向中原银行承担连带清偿责任。二、根据《物权法》相关规定，被担保的债权既有物保又有人保的，债务人自己提供物的担保履行到期债务的，债权人应当就物的担保实现债权。《物权利法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院当庭组织证据交换及质证，对各方无争议的证据，予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年，中原新乡分行（甲方、按揭银行）与碧桂园公司（乙方、发展商）签订了编号为中原银（新乡）房合字2016第040099号的《按揭业务担保合作协议》一份，主要约定，甲方对于购买乙方位于新乡碧桂园凤凰湾项目房产并符合规定贷款条件的购房者提供A、B两种不同贷款金额、年限的贷款；甲方双方合作期限为自本协议生效之日起至该项目的房产销售完毕之日止；甲方承诺对于当地政府部门暂未办理商品房预抵押登记期间发放的贷款，在乙方的保证期限内，若购房者未履行借款合同约定并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先追索购房者和处置购房者所购房产，如购房者所购房产无法处置或处置后不足以清偿的，则乙方应立即承担连带清偿责任；对于办理预抵押登记后发放贷款的，在乙方的保证期限内，若购房者未履行借款合同约定并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求处置购房者所购房产，处置后仍不足以清偿或甲方已履行本协议项下义务但无法处置购房者所购房产，则乙方应立即承担连带清偿责任。2017年3月27日，牛小孟、杨二花（××）与碧桂园公司（出卖人）签订合同编号为2017-0327101的《商品房买卖合同（预售）》一份，约定由牛小孟、杨二花购买碧桂园公司位于新乡市平原示范区碧桂园凤凰湾29号楼1单元12层11201号房屋一套，总价款927160元，其中187160元以现金方式于2017年3月28日缴纳，其中740000元以商业贷款方式于2017年4月28日缴纳。2017年4月10日，牛小孟（借款人、××）、杨二花（××）、碧桂园公司（保证人、售房人）与中原新乡分行（贷款人、抵押权人）签订合同编号为中原银（新乡）房贷字2017第380191号的《个人购房借款合同》一份，主要约定借款金额740000元，用于购置新乡市平原示范区碧桂园凤凰湾29号楼1单元12层11201号房产，房屋性质为住房，借款期限为360个月，自2017年4月10日起至2047年4月10日止；贷款利率为浮动利率，以贷款实际发放日的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%，贷款期间如遇中国人民银行调整贷款基准利率，采用每年1月1日调整，按距离该日最近的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率及贷款发放日约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期日）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率自借款人逾期还款之日起按日计收利息，罚息利率按在本合同约定的利率基础上加收50%确定，对未按时支付的利息，按罚息利率计收复利；约定该笔贷款资金采用受托支付；按月等额本息还款法，借款人自愿选择每月21日为还款日，如借款人未指定还款日，则每月21日为统一还款日，最后一期还款日为贷款到期日；借款人指定其在中原银行开立的个人结算账户作为还款账户，户名为牛小孟，账号为62×××08，开户行为中原银行股份有限公司；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同项下的借款人与贷款人签订的借款合同约定的借款人履行债务期限届满之日起两年，借款人依据借款合同约定或法律规定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款被宣布提前到期之日起两年；保证人的保证阶段为阶段性连带责任保证，即保证人对自本合同签订之日至满足借款人所购房屋的抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的他项权利证书之日之间产生的借款人债务承担连带保证责任，对该项条件满足之日以后产生的借款人债务不再承担保证责任；保证责任为连带保证责任；担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；抵押财产为牛小孟、杨二花此次购置的住房；本合同任何一方当事人传递给其他各方的通知，须按本合同所列的通讯地址、联系电话、电子邮箱或其他联系方式进行，司法机关或仲裁机构亦可按本款约定的地址、联系方式向借款人和担保人发送相关（法律）文书，无人签收或借款人和担保人拒收的，则（法律）文书退回之日视为送达之日。牛小孟、杨二花在其签订的“个人购房借款合同”中约定的地址为河南省武陟县乔庙乡马宣寨村昌盛街24号。2017年6月19日，牛小孟、杨二花与中原新乡分行办理了不动产预告登记证明，编号为豫（2017）新乡市不动产证明第0034410号。杨二花作为牛小孟的配偶在其签订的《个人购房借款合同》借款人配偶处、××配偶处签字确认，均并载明：已知晓并充分理解上述合同全部内容，对借款人/××向贷款人借款/提供抵押担保不持任何异议，并愿与借款人/××依据本合同承担共同还款责任（包括但不限于处分夫妻共同财产），借款人/××送达地址（含变更后）即为本人送达地址。2017年4月11日，中原新乡分行依约向牛小孟发放了贷款，并出具借款凭证，载明：借款金额为740000元，用途为购房，年利率为4.41%，起息日期为2017年4月11日，到期日期为2047年4月10日。牛小孟收款后未按约偿还本息，截至2019年6月17日被告牛小孟尚欠借款本金717639.41元及利息、罚息、复利13168.27元未偿还，保证人亦未履行保证义务。本院认为，中原新乡分行与牛小孟、杨二花、碧桂园公司签订的《个人购房借款合同》、中原新乡分行与碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》，牛小孟、杨二花与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，均系当事人各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行自己的义务。中原新乡分行依约发放了贷款，牛小孟未按约还本付息，截至2019年6月17日被告牛小孟尚欠借款本金717639.41元及利息、罚息、复利13168.27元未偿还，事实清楚，其行为已构成违约，应当承担相应的民事法律责任。关于杨二花共同还款责任的问题，因其在《个人购房借款合同》中借款人配偶处签字，作出了承担共同还款责任的意思表示，故本院对中原新乡分行主张杨二花与牛小孟承担共同还款责任的诉请予以支持。关于中原新乡银行是否对抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权问题，涉案房产虽经新乡市国土资源局出具《不动产登记证明》，但其登记种类为：预购商品房抵押权预告登记-设立登记，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定可知，抵押权的预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此中原新乡银行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权，故对中原新乡银行请求就该抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。关于被告碧桂园公司是否对欠款承担连带清偿责任问题，因涉案贷款系原告在被告牛小孟、杨二花未办理商品房预抵押登记期间发放的贷款，依据原告与被告碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》的相关约定，在原告中原新乡银行先追索购房者无果且对购房者所购房产无法处置的情况下，被告碧桂园公司应承担连带清偿责任。对中原新乡分行诉请中的保全费及其他相关费用，因中原新乡分行并未提交证据证明上述费用已实际发生，故本院对该项诉请不予支持。综上所述，本院对中原新乡分行的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十九条之规定，缺席判决如下：一、牛小孟自本判决生效之日起十日内偿还原告中原银行股份有限公司新乡分行借款本金717639.41元及利息、罚息、复利13168.27元（2019年10月24日之后的利息、罚息、复利，按合同约定计算至实际清偿之日止）。二、杨二花对本判决第一项内容确定的本息承担共同还款责任。三、新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司对本判决第一项承担连带保证责任。新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司承担连带保证责任后有权向牛小孟、杨二花追偿。四、驳回中原银行股份有限公司新乡分行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11108元，由被告牛小孟、杨二花、新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  郭德方审判员  王国明审判员  吴行州二〇一九年十一月十四日书记员  张 译