广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终399号 上诉人（一审被告）：周凤玲，女，1951年5月14日出生，汉族，居民，住灵山县。 委托诉讼代理人：苏德浩，广西嘉友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈莉，女，汉族，1981年11月4日出生，住灵山县，系上诉人的女儿。 被上诉人（一审原告）：劳才荣，男，1986年9月24日出生，住灵山县。 委托诉讼代理人：张莲，广西拓展律师事务所律师。 一审被告：卜功成，男，1981年10月6日出生，汉族，灵山县居民，现住灵山县。 一审被告：卢兰丽，女，1986年3月25日出生，汉族，居民，住灵山县。 以上两一审被告的委托诉讼代理人：刘运平，广西万益律师事务所律师。 上诉人周凤玲与被上诉人劳才荣、一审被告卜功成、卢兰丽申请执行人执行异议之诉一案，上诉人周凤玲不服灵山县人民法院作出的（2018）桂0721民初1896号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人周凤玲及其委托诉讼代理人苏德浩、陈莉，被上诉人劳才荣的委托诉讼代理人张莲，一审被告卢兰丽及其委托诉讼代理人刘运平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 灵山县人民法院经审理查明：被告卜功成与被告卢兰丽系夫妻关系，被告周凤玲与案外人陈伟系母子关系。2018年1月14日，被告卜功成与被告周凤玲签订《二手房买卖合同》一份，约定周凤玲以总房款288000元购买卜功成坐落于灵山县县城城区燕山豪庭××号楼××房产一套（以下简称“涉案房产”），建筑面积108.42平方米（房屋所有权证号为：灵房权证灵山字第××号）。合同签订后，周凤玲按约定，分别于2018年1月6日、2018年1月15日支付定金10000元、购房首付款190000元给卜功成。2018年1月18日，被告卜功成与陈伟签订《存量房买卖合同》一份，约定卜功成自愿将涉案房产以价格180000元出售给陈伟。2018年1月26日，陈伟缴纳了相关契税。 2018年1月2日，原告劳才荣向本院起诉被告卜功成、卢兰丽民间借贷纠纷一案，案号为（2018）桂0721民初6号，在该案审理过程中，原告申请本院查封被告卜功成名下的涉案房产，该院于2018年2月2日依法作出“（2018）桂0721民初6号”《民事裁定书》，对登记为被申请人卜功成所有的位于灵山县县城城区燕山豪庭××号楼×××房产（房屋所有权证号为：灵房权证灵山字第××号）在价值296680元范围内予以查封。 2018年2月24日，陈伟支付购房款88000元给被告卢兰丽。 2018年3月26日，被告周凤玲以本院所查封的涉案房产卜功成、卢兰丽已转让给其，其已支付全部价款并实际占有，没有过错为由，向一审法院院提出执行异议，请求撤销该院（2018）桂0721民初6号民事裁定书，解除对登记为被申请人卜功成所有的位于灵山县县城城区燕山豪庭××号楼××房产（房屋所有权证号为：灵房权证灵山字第××号）的查封。该院同日依法立案受理，并于2018年4月24日作出“（2018）桂0721执异5号”《执行裁定书》，裁定中止该院（2018）桂0721民初6号民事裁定书对登记为被申请人卜功成所有的位于灵山县县城城区燕山豪庭3号楼402房产（房屋所有权证号为：灵房权证灵山字第××号）在价值296680元范围内予以查封的执行。该裁定生效后，经该院院长提交审判委员会讨论认为，该裁定书确有错误，应予撤销。该院遂于2018年8月8日作出“（2018）桂0721执监2号”《执行裁定书》，裁定：一、撤销本院（2018）桂0721执异5号执行裁定；二、本案由本院重新立案审查。2018年8月29日，该院对该案重新立案，并于2018年9月11日作出“（2018）桂0721执异45号”《执行裁定书》，裁定：中止该院（2018）桂0721民初6号民事裁定书对登记为被申请人卜功成所有的位于灵山县县城城区燕山豪庭××号楼×××房产（房屋所有权证号为：灵房权证灵山字第××号）在价值296680元范围内予以查封的执行。原告劳才荣不服该裁定，于2018年10月12日以上述的诉讼请求及事实和理由诉至该院。 另查明，2018年5月涉案房产水费户名为卜功成，涉案房产2018年8月份的电费和2018年10月份的水费系被告卜功成交纳。 灵山县人民法院经审理认为,申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，位于灵山县县城城区燕山豪庭×××号楼×××房产于2018年2月2日被法院依法查封，涉案房产水费户名在2018年5月份仍为被告卜功成，至2018年8月份的电费和2018年10月份的水费仍系被告卜功成交纳，被告举示的水电缴费账单不能足以证明在2018年2月2日之前系被告周凤玲交纳涉案房产的水电费或证明其已合法占有涉案房产。被告周凤玲以总房款288000元购买涉案房产，分别于2018年1月6日、2018年1月15日支付定金10000元、购房首付款190000元给被告卜功成。陈伟以总房款180000元购买涉案房产，仅于2018年2月24日支付购房款88000元给被告卢兰丽。被告所举的证据不能证明周凤玲或陈伟已支付全部购房价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。即便陈伟系代被告周凤玲支付购房款，被告周凤玲也没有在人民法院查封之前支付完全部购房价款。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，被告周凤玲应承担举证不能的不利后果。综上，被告周凤玲虽在本院查封涉案房产之前签订了《二手房买卖合同》，但被告所举的证据不能证明在查封涉案房产前被告周凤玲已合法占有涉案房产及已支付全部购房价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故被告周凤玲对涉案房产不享有足以排除原告劳才荣强制执行的民事权益，原告劳才荣请求准予执行被告卜功成名下的位于灵山县县城城区燕山豪庭×××号楼×××房屋（房屋所有权证号为：灵房权证灵山字第××号），实际是请求继续执行本院（2018）桂0721民初6号民事裁定书对登记为被申请人卜功成所有的位于灵山县县城城区燕山豪庭××号楼×××房产（房屋所有权证号为：灵房权证灵山字第××号）在价值296680元范围内的查封，该请求理由充分，符合法律规定，该院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：准予执行被告卜功成所有的位于灵山县县城城区燕山豪庭××号楼×××房产（房屋所有权证号为：灵房权证灵山字第××号）。案件受理费100元，由被告卜功成负担。 灵山县人民法院作出上述一审判决后，上诉人周凤玲不服，向本院提起上诉。 上诉人周凤玲上诉请求：1、判决撤销灵山县人民法院（2018）桂0721民初1896号民事判决，改判中止对登记为卜功成所有的位于灵山县县城城区燕山豪庭××号楼×××号房的执行。2、驳回被上诉人劳才荣的一、二审诉讼请求；3、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人劳才荣承担。请求的事实和理由为：一审判决书第6页第二段“涉案房产2018年8月份的电费和2018年10月份的水费系被告卜功成缴纳”系一审查明事实错误。由于涉案房产于2018年2月2日被法院查封，导致涉案房产无法过户，相应的水、电费户名同样无法过户，但自从上诉人2018年1月21日起合法占有涉案房产至今的水、电费均由上诉人交纳，对此，上诉人有手机转账记录、银行流水等证据足以证实；二、一审判决认为上诉人不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下称规定）第二十八条规定的执行权益人，认定事实和适用法律错误。1、上诉人周凤玲与一审被告卜功成在法院查封前（查封日：2018年2月2日）即签订有合法有效的书面房屋买卖合同。2018年1月14日，上诉人通过中介与卜功成签订涉案房产的《二手房买卖合同》。该合同是在双方自愿、平等的情况下签订的，是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，因此合同合法有效。2、上诉人在法院查明涉案房产前已合法占有该房屋。《二手房买卖合同》第四条第2点约定“乙方支付首付款给甲方一个星期内甲方把房屋交付给乙方使用。”上诉人按照合同约定于2018年1月15日支付购房首付款190000元给卜功成，卜功成于2018年1月18日全部还清银行（信用社）的涉案房屋的贷款本息，2018年1月21日卜功成将房屋交付给上诉人使用。自2018年1月21日起至今，上诉人一直占有、使用涉案房屋，以上事实有合同、银行转账、购买家具收据、换门锁费用收据及水、电费缴纳记录等证据证实。3、上诉人已经按合同约定支付全部购房款。由于《规定》第二十八条（三）不同（一）、（二）一样注明有“在人民法院查封前”所以一审法院认定“即便陈伟系代被告周凤玲支付购房款，被告周凤玲也没有在人民法院查封之前支付完全部购价款”（见判决书第7页）认定错误。《二手房买卖合同》约定涉案房产总价28.8万元，房款分三期支付。上诉人按合同约定分期付款的日期，分别于2018年1月6日、2018年1月15日、2018年2月24日支付定金10000元，购房首付款190000元，购房尾款88000给卜功成（第三次付款由上诉人的儿子陈伟代付，卜功成的配偶卢世丽代收）。因上诉人不知道涉案房屋与2018年2月2日被法院查封，所以，2018年2月24日办理不动产权证书过户手续时，上诉人（陈伟代付）向卜功成（卢世丽代收）支付8.8万元尾款向中介黄某支付办证费用500元。如果当时上诉人知道涉案房屋被查封，绝对不会向卜功成支付购房尾款，而是将此8.8万元的购房尾款交给法院。4、非因上诉人自身原因未办理过登记。从本案各方当事人提交的一审证据证实，为办理过户登记时属于上诉人意料以外的客观原因造成的，上诉人对此没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后半部分的规定，即“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”由于上诉人周凤玲已经支付全部购房款，并实际占有涉案房屋，未办理过户手续不是上诉人的过错造成的，因此，一审法院查明涉案房屋错误，一审判决准予执行涉案房屋错误。四、针对本案，法院判决不执行涉案房产更符合保护善意买房人的立法精神，更能体现公平正义，更有利二手房的正常交易。理由如下：1、上诉人周凤玲是善意购房人。上诉人周凤玲与卜功成原先互不相识，达成的二手房买卖是在房产中介撮合的，双方签订有书面《二手房买卖合同》，房价是市场价，上诉人严格按照合同的约定履行自己的义务和行使自己的权利，对被上诉人劳才荣起诉卜功成及涉案房产被查封均不知情，上诉人周凤玲在整个房屋买卖过程中没有任何过失、过错行为，因此，上诉人周凤玲系善意购房人。2、涉案房屋是上诉人帮卜功成垫资19万元从银行解押出来的，否则，即使执行涉案房屋得到的房款，也是银行本息、费用先得到足额受偿后，才轮到被上诉人。现在一审法院导致被上诉人受偿顺位提升到第一位，损害了上诉人的合法权益，这是不公平的。3、像一审的判决可能诱发一些不怀好意的债权人、债务人恶意串通，坑害善意购房人，造成善意购房人的房财两空。综上所述，由于一审判决查明及认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人劳才荣答辩称：一、首先，原告提起民间借贷诉讼在前，上诉人周凤玲与被执行人的二手房买卖在后，该二手房买卖合同系在被上诉人起诉之后进行买卖，被上诉人与2018年1月2日向一审法院提起诉讼，一并申请财产保全，上诉人即被执行人明知该房屋处于查封状态的情况下，仍进行买卖。二、从上诉人与被执行人之间签订的二手房买卖合同中可以看出，合同第二条第2点的最后一句写的非常清楚，乙方即上诉人周凤玲去不动产局签字当日，乙方再支付房款88000元给甲方即被执行人卜功成，但本案中，上诉人周凤玲在明知该涉案房屋被起诉并查封后，仍然于2018年2月24日将购房尾款支付给被执行人卜功成，付尾款当然并不是双方去签字过户之日，上诉人支付尾款的做法既不符合双方的合同约定，也不符合常理，由此可见，上诉人以与被执行人之间存在二手房买卖合同为由要求不予执行涉案房屋，其不具有足以排除强制执行的民事权益事由；三、涉案房屋买卖后，至今仍未进行交付，该房屋目前仍属于被告卜功成实际占有，从被上诉人在一审时提交的2018年5月份的水电费清单中，可以看出水电使用为零，也就是说，该房屋当时是无人使用的，所以上诉人称其已从2018年1月入住至今不是事实。故其不具有足以排除强制执行的民事权益事由。四、涉案房屋系与2018年1月18日注销抵押登记，上诉人周凤玲和被执行人卜功成在签订二手房买卖合同时是2018年1月14日，也就是说该涉案房屋当时仍处于抵押状态，依据《担保法》第49条的规定，转让抵押物的，未经抵押权人同意处分抵押物的，该处分行为不发生物权效力，因被执行人卜功成在转让该涉案房屋时未取得抵押权人即农村信用社的同意，故上诉人周凤玲与被执行人卜功成的房屋转让不发生物权效力，故其不具有足以排除强制执行的民事权益事由。综上，上诉人周凤玲不具有足以排除强制执行的民事权益事由，为维护被上诉人的合法权益，应当判决维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 一审被告卜功成、卢兰丽答辩称：上诉人在法院查封之前已经占有涉案房产，不一定需要有人在里面居住，出卖人把钥匙交给买受人，说明该房屋已经被买受人控制，本案上诉人于2018年1月16日支付给一审被告第一笔定金，其中中介把3000元扣下来作为佣金，转了7000元给一审被告，交首付后，7天之内约定交房，在2018年1月21日当天下午就向上诉人移交涉案房屋的钥匙，移交钥匙已经说明上诉人占用涉案房屋的钥匙。2018年9月查询水电还是卜功成的名下，因为在办理过程中被法院查封了，一直不能办理过户手续，上诉人有相应的缴费证据。本案从一审提交的证据来看，上诉人是在查封之前已经把材料交给房产局，本案的卢兰丽不是本案的适格当事人。 被上诉人劳才荣向一审法院提出诉讼请求：准予执行被告（被执行人）卜功成名下的位于灵山县县城城区燕山豪庭××号楼×××房屋（房屋所有权证号为：灵房权证灵山字第××号）。 二审诉讼过程中，上诉人周凤玲向本院提交以下证据并申请证人出庭作证：证据一，不动产登记资料查询结果证明，证实灵山县人民法院查封涉案房屋的开始时间是2018年2月6日，不是裁定书落款的日期即2018年2月2日；证据二，不动产登记申请材料退回通知书，证实上诉人2018年2月24日向灵山县不动产登记提交涉案房屋不动产登记材料时，不知道涉案房屋已经被法院查封，上诉人向一审原告卜功成支付8.8万元房屋尾款没有过错。证据三，银行卡流水、微信支付交水电费凭证及电费清单4份，水费结算单1份，更换门锁费用收据一份，购买热水器及煤气灶费用收据一份，证明2018年6月、8月、9月、10月的电费和2018年10月份的水费是被上诉人周凤玲交的（周凤玲的儿子代付）及证明上诉人周凤玲自2018年1月21日至今一直合法占有、使用涉案房屋；证据四、《二手房买卖合同》定金、房款票据、银行转账票据，证明上诉人周凤玲已经按照合同的约定分三期向卜功成支付完全部购房款28.8万元；证据五，中介佣金，办证手续费，证明周凤玲与卜功成双方签订《二手房合同》由中介撮合，办理房屋过户手续由中介代理。证据六，证人证言，证明上诉人周凤玲与一审被告卜功成原来不相识，是通过其介绍认识才能有房屋买卖的交易，并不存在串通卖房子的情形，是善意购买涉案房子。本院当庭组织了各方当事人进行了质证，被上诉人劳才荣发表质证意见称：对于证据一的三性无异议，实际查封时间是2018年2月6日；对证据二的三性予以认可，对证明内容有异议，这份证据恰恰证明了上诉人是2018年2月24日已经知道涉案房产被查封，但上诉人仍然向卜功成支付尾款的事实，可见上诉人对无法完成过户存在过错；对于证据三，没有办法证明该费用是支付水电费，对证明内容和三性均不予认可，与本案无关。这些支付费用都是在被上诉人起诉后才缴纳的。10月的电费清单，这些费用不能证明是上诉人支付的费用，只能证明是公摊。水费结算单是在双方买卖之前，三性不予认可，与本案无关。家具费、热水器，上面收款人是卢丽兰，与本案无关，对三性不予认可；对于证据四，三性无异议，证明内容有异议，该证据的合同第二点证实了房屋在查封还购买涉案房屋，是恶意购买房屋；对于证据五，对其三性与内容有异议，数据的来源无法查实，都是可以随街购买的，这些收据没有相关的付款凭证。一审被告卜功成、卢兰丽发表质证意见称，对于证据一与证据二均不予认可，上诉人周凤玲与一审被告于2018年2月24日去房管局交了材料，不动产登记局出了受理单，让一审被告回来等通知；对于证据三、证据四、证据五和证人证言的三性均予以认可。 本院对双方提交的证据综合评判如下：证据一和证据二均加盖了灵山县不动产登记局的公章，对其三性，本院予以确认；对于证据三，微信支付凭证和水电费结算单均显示相关水电费是以一审被告卜功成的户名缴纳的，银行卡流水并不能证明是上诉人支付的水电费，家具收据等相关收据上的时间均在涉案房屋被法院查封之后，因此证据三并不能证明上诉人周凤玲在法院查封之前已经合法占有了涉案房屋，对该份证据，本院不予采纳。对于证据四，被上诉人劳才荣对其三性均予以认可，对该份证据的三性，本院予以确认；对于证据五和证人人言，本院认为，证据五与证人黄某的证言可以相互印证，对周凤玲与卜功成签订《二手房买卖合同》系由中介撮合的事实，本院予以确认。 本院经审理查明，与一审查明的事实一致，本院予以确认。 综合诉辩双方的诉讼主张，本案的争议焦点是：一、一审法院查封涉案房屋时，上诉人周凤玲是否已经全部支付了购房款的问题；二、一审法院查封涉案房屋上诉人周凤玲是否已经占有该房屋及上诉人周凤玲与一审被告卜功成是何原因造成涉案房屋无法过户的问题。 本院认为，关于一审法院查封涉案房屋时，上诉人是否已经全部支付了购房款的问题。上诉人周凤玲与一审被告卜功成以288000元的价格达成购房合意，之后，上诉人周凤玲分别于2018年1月6日、2018年1月15日支付定金10000元，购房首付款190000元给一审被告卜功成。基于上诉人周凤玲与陈伟的母子关系，即便认定陈伟于2018年2月24日支付给卢兰丽的88000元是代替上诉人周凤玲支付购房款，也无法证明上诉人周凤玲在涉案房屋被人民法院查封前已经支付完所有购房款。上诉人周凤玲主张其已经支付完所有购房款，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于一审法院查封诉争的房屋上诉人是否已经占有该房屋的的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已制度全部价款，或者已按照合同预定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，上诉人周凤玲作为涉案房屋的买受人，只有同时满足以上四个条件才能够享有对被上诉人劳才荣排除强制执行的民事权益。上诉人周凤玲与一审被告卜功成在涉案房屋被法院查封之前就已经签订了合法有效的《二手房买卖合同》，但并不能据此认定上诉人周凤玲已经合法占有涉案房产。首先，《二手房买卖合同》的合法有效并不必然导致涉案房屋的所有权发生转移，上诉人周凤玲主张其在办理过户手续时对涉案房屋被查封的情况并不知情，但直到涉案房屋被法院查封，上诉人周凤玲仍未取得涉案房屋的所有权，一审被告卜功成仍为涉案房产的所有权人，因此，上诉人周凤玲在法院查封时仍未善意取得涉案房屋的所有权。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）款中的“合法占有”，应是指买受人已经将该房屋置于其实际控制和管理之下。根据被上诉人劳才荣提交的物业费和水电费缴纳清单来看，涉案房屋水电费户名在2018年5月仍为一审被告卜功成，直至2018年5月涉案房屋仍由一审被告卜功成合法占有。上诉人周凤玲虽然主张其在涉案房屋被查封前已经对涉案房屋合法占有，但并无法提供有效证据证明其在2018年2月2日前已对涉案房屋进行实际控制和管理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，上述法条已明确要求买受人在涉案房屋被查封前对房屋有“占有”的事实，上诉人周凤玲不能提供有效证据证明其在法院查封前对涉案房屋已合法占有的事实，因此对其主张，本院不予支持。一审法院判决上诉人周凤玲不具备对被上诉人劳才荣排除强制执行的权益，有事实和法律依据，本院予以维持。关于上诉人周凤玲与一审被告卜功成是何原因造成无法过户的问题。根据证人证言和灵山县不动产登记局出具的《不动产登记申请材料退回通知书》来看，陈伟与一审被告卜功成在2018年2月24日办理过户手续时，因法院对涉案房屋进行了查封，致使上诉人周凤玲与一审被告卜功成无法办理过户登记。上诉人周凤玲在涉案房屋被人民法院查封前既没有支付完所有购房款，也没有对涉案房屋已合法占有的事实，上诉人周凤玲与一审被告卜功成的房屋买卖合同没有办理过户登记，意味着上诉人周凤玲尚未取得所有权，而仅仅享有对房屋的债权。按照民法原理，债权是不能对抗第三人的。至于上诉人周凤玲与一审被告卜功成之间房屋买卖纠纷，属于另一法律关系，不是本案的审理范围，在本案中不作处理，上诉人周凤玲可另行起诉。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人周凤玲的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人周凤玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈明华 审 判 员 黄载文 审 判 员 王英佑 二〇一九年十一月十二日 法官助理 黄 箫 书 记 员 翁业琼