重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初9461号 原告：陈世玄，男，1994年2月12日出生，汉族，无固定职业，住重庆市北碚区。 被告：胡光红，男，1984年3月24日出生，汉族，无固定职业，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：郑仕学，重庆腾运律师事务所律师 原告陈世玄与被告胡光红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，于2019年5月15日、2019年5月27日公开开庭进行了审理。原告陈世玄，被告胡光红及其委托诉讼代理人郑仕学到庭参加了诉讼。2019年11月25日，本案再次开庭进行了审理，原告陈世玄到庭参加了诉讼，被告胡光红经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。庭审中，因当事人申请庭外和解，扣除相应审限。本案现已审理终结。 原告陈世玄向本院提出诉讼请求：1、判令被告胡光红按照《房地产买卖居间协议》和《补充协议书》、《补充协议书（贰）》的约定继续履行；2、判令被告清偿其因迟延履行接房义务导致原告多支付接房当月的月供；3、判令被告按照标的房屋价格的20%向原告支付违约金185000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月30日，原、被告和第三方房屋中介机构签订《房地产买卖居间协议》，约定原告将位于沙坪坝区某某路X号16幢x的房屋转让给被告，成交价925000元。还对付款方式、居间费、税费等进行了约定。此后，原、被告双方又签订了《补充协议书》、《补充协议书（贰）》作为《房地产买卖居间协议》的补充。合同签订后，被告根据《房地产买卖居间协议》的约定，向原告支付了第一笔购房款50000元。2018年12月8日，原告接到售楼部的通知，于2018年12月19日上午9-10点前往指定地点办理交接房手续。但由于其他事由未能办理。原、被告双方遂于2018年12月19日达成《补充协议（贰）》，约定双方于2018年12月23日办理接房手续。原告在接房前经第三方中介机构的工作人员向被告通知了其于接房当日需办理的接房事宜，但被告明确表示推迟办理。截至起诉，被告始终无正当理由，且未积极与原告进行任何有效协商，不与原告办理接房事宜。被告的行为已经违约，原告有权要求被告继续履行合同，并清偿因被告迟延接房而支付的当月月供，并按照房价的20%向原告支付违约金185000元。为维护原告的合法权益，特依法向贵院提出诉讼，望判如所请。 被告胡光红称：1、原告陈世玄至今未向被告出示其具备该《房地产买卖居间协议》中所涉房屋的商品房买卖合同，被告仅是基于信任中介公司签订了该合同，对《房地产买卖居间协议》、《补充协议书》、《补充协议书（贰）》的真实性予以认可，但是我方认为原告违约在先，我方保留追究其违约责任的权利。不同意再继续履行《房地产买卖居间协议》和《补充协议书》、《补充协议书（贰）》； 2、被告对原告的诉讼请求2、3不予认可，理由是据原告和中介公司所述，该房屋属于期房，不清楚该房屋修建完成的时间以及开发商的交付时间，对原告的接房时间也不清楚，双方签订合同时，也是一种预计可以在2018年12月23日接房，但被告在了解后发现原告至今尚未接房，其也不能按照约定将房屋交付被告。原告未提供商品房买卖合同给被告，被告对其是否购买了案涉房屋存在疑惑； 3、原告的三个诉讼请求，均是基于其从开发商处接房后再将该房屋交给被告，被告再按照合同的约定履行，但至今原告未向被告出具其在开发商处已经接房的证据。据被告了解，原告至今尚未接房。所以本案的违约责任归根结底在于原告，被告将向原告提起诉讼，要求原告承担违约责任。 综上所述，请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2018年7月30日原告陈世玄（甲方）与被告胡光红（乙方）以及重庆万美兴房地产营销策划有限公司（经纪方）签订《房地产买卖居间协议》。该协议主要内容是：协议第一条载明，案涉房屋坐落于沙坪坝区某某路X号X幢X，楼盘所在小区名称为万达城。建筑面积92.78平方米，房屋用途为住宅。该房屋的商品房买卖合同编号为CQXXX。协议第二条载明，案涉房屋成交价为925000元。协议第三条载明，案涉房屋通过经纪成交，经纪方为重庆万美兴房地产营销策划有限公司。协议第四条载明，案涉房屋已设立抵押权，但甲方未将房屋出租，也未附着户籍。协议第五条载明，乙方通过按揭付款，具体方式为，乙方于本协议签署时向甲方支付定金50000元，于接房当日向甲方支付50000元，第三次付款时间为满2年过户当天付齐房款。同时注明，没有真正过户的情况下，乙方付剩余房款的90%，如已过户则剩余房款全部付清。甲乙双方需配合丙方办理案涉房屋的二手房按揭贷款手续，双方约具体时间办理并将资料交给经纪方。协议第六条载明，甲乙双方约定于满2年后甲方（到）银行注销抵押，乙方按揭审批通过后，共同到房屋登记机构办理房屋权属登记手续。…协议第八条载明，甲方应在接房2个工作日内将房屋交给乙方，同时履行结清水电气费等手续。…协议第十条对甲乙丙三方的违约责任进行了约定。协议签订后，被告向原告支付了房款44000元。 2018年7月30日，原、被告签订《补充协议书》，载明根据甲、乙双方于2018年7月30日签署的《房地产买卖居间协议》（以下简称原合同），双方就该签署合同的未尽事宜经共同协商达成补充协议，主要内容如下：一、合同条款补充或变更内容：1、接房当月起由乙方支付月供，且乙方可以入住装修，如果甲方违约赔偿装修费150000元，其它情况甲乙双方违约责任按房价的20%赔偿给对方。2、甲方同意乙方安排的任意第三方上证及贷款人，并无条件全程配合乙方。3、甲方收齐所有房款后无条件配合乙方办理按揭贷款申请，并把收到的多余房款退还给乙方。乙方有权要求甲方办理指名公证，由乙方自行办理房屋的过户手续。4、甲方承诺此房为两房带院馆，若不是乙方有权要求退房并返还定金，及所付金额全额无息退还乙方。5、解押时甲方需要保证（征信）当前无逾期，由乙方还款解押。如甲方有逾期（征信），由甲方自行解押。6、乙方在甲方房产证满两年后15个工作日内，乙方付清甲方所有房款，银行解押时间由乙方自定。协议还约定，本补充协议中的所有术语，除非另有说明，否则其它定义与双方签订的原合同中的定义相同，成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力。原合同的其它部分完全继续有效。 2018年12月19日，原、被告签订《补充协议书（贰）》，载明就乙方购买甲方位于重庆市沙坪坝区某某路X号16幢XX房屋住宅，双方约定接房日期为2018年12月23号，接房当日乙方支付甲方房屋房款50000元。若乙方未按时支付房款，甲方有权按《补充协议书》中约定金额向乙方要求赔偿。 另查明：2017年2月15日，原告与重庆万达城投资有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号为CQXXX），合同载明案涉房屋坐落于重庆市沙坪坝区某某路X号X幢X，建筑面积92.78平方米，房屋用途为成套住宅。房屋采取按揭付款方式购买。房屋属于预售商品房，重庆万达城投资有限公司应于2018年11月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的房屋交付乙方使用。 2017年2月15日，重庆市国土资源和房屋管理局出具《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，载明案涉房屋已经按照规定在房地产交易登记机构办理了预购商品房买卖合同登记备案。 2018年3月9日，原告交纳了案涉房屋相关的印花税、契税共计8634.31元。 2018年7月30日，重庆万美兴房地产营销策划有限公司出具证件收条，载明保管了原告购买案涉房屋所签订的《重庆市商品房买卖合同》原件。 2018年12月19日，重庆万达城投资有限公司向原告出具交楼流程证明表，查验了收楼通知书、商品房买卖合同、缴费单据等。交楼流程证明表上载明的房屋房号是重庆万达文化旅游城TX-X-X，业主为原告。重庆万达城投资有限公司还向原告发放了入伙通知书，告知原告其所购买的位于重庆万达文化旅游城AX-TX-X-X的房屋已经建设完成，已于2018年12月3日通过验收合格、具备交房条件，请原告于2018年12月14日到场办理收房手续，房屋的物业服务费也从2018年12月14日开始收取。 2018年12月21日，原告向银行交纳了案涉房屋的物业专项维修资金7422元。 还查明：案涉房屋坐落于重庆市沙坪坝区某某路X号X幢X单元X，登记权利人为原告陈世玄。2019年6月13日，重庆万达城投资有限公司转移土地房屋权利给原告。该房屋设立了抵押权，抵押权人为汉口银行股份有限公司重庆分行，抵押人为陈世玄。该房屋的按揭贷款现由原告在支付，从2018年12月21日起，每月21日实际支付2176.79元。 庭审中，原告增加和明确诉讼请求：诉讼请求2的月供为2019年1月至2019年4月的月供，案涉房屋每月的月供金额为2177元，要求被告向原告支付。被告对月供金额为2177元的事实无异议。 因双方分歧较大，调解未成。 上述事实，有原告陈世玄提交的《房地产买卖居间协议》，《补充协议书》，《补充协议书（贰）》，物业专项维修资金专用收据，税收完税证明，预购商品房买卖合同登记备案证明，《重庆市商品房买卖合同》，证件收条，交楼流程证明表、入伙通知书，汉口银行对私存款账户明细，证人谭兴华的证言；有被告胡光红举示的微信聊天记录；有本院依职权查询的案涉房屋的不动产登记信息，以及双方当事人的当庭陈述等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。原告陈世玄与被告胡光红在案外人重庆万美兴房地产营销策划有限公司的居间下订立了《房地产买卖居间协议》，以及《补充协议书》，《补充协议书（贰）》，协议对双方的权利义务进行了约定。现并无证据证明上述协议违反法律法规强制性规定，或者违反当事人意思自治，或者无法继续履行，故上述协议应属有效且应当继续履行，双方当事人应当按照约定享受权利、履行义务。故原告要求继续履行《房地产买卖居间协议》、《补充协议书》、《补充协议书（贰）》的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告支付相应时间段内房屋月供的诉讼请求。 经原告明确诉讼请求，该月供为案涉房屋2019年1月至2019年4月的月供。双方对每月的月供金额为2177元的事实无异议。物业专项维修资金专用收据、税收完税证明、预购商品房买卖合同登记备案证明、《重庆市商品房买卖合同》、案涉房屋的不动产登记信息等证据，均可以证明原告向房屋开发商实际购买了案涉房屋，取得了与该房屋相关的合同权利、办理了房屋产权登记；《房地产买卖居间协议》中记载了案涉房屋的商品房买卖合同编号（CQ-XXX），与原告举示的《重庆市商品房买卖合同》的合同编号一致，可以证明原告向被告出示了《重庆市商品房买卖合同》作为权利证明；交楼流程证明表、入伙通知书以及证人谭兴华的证言，可以证明原告得到了房屋开发商的接房通知，且开发商已向原告交付了案涉房屋。另，根据《重庆市商品房买卖合同》第八条2、的约定，结合预售商品房交易习惯，房屋开发商向购房人发出书面交房通知后，购房人无正当理由未接房的，自该通知确定的交付使用之日起视为房屋已交付。因此，被告以原告是否购买了案涉房屋、房屋不确定是否交房为抗辩理由，不能成立。根据《补充协议书》第1条之约定，接房当月起由被告支付月供。就本案来说，案涉房屋原告已经从开发商处接房；其次，《补充协议书（贰）》已经明确约定接房日期为2018年12月23日；最后，原告已实际向案涉房屋的抵押权人即汉口银行按月支付了月供。该月供从法律意义上讲，属于被告应承担的合同义务，因被告未履行，原告代为履行而产生的支出。因此，原告可以要求被告返还其代付的月供。故对原告的本项诉讼请求，本院予以支持。被告应向原告支付2019年1月至2019年4月的月供：2177元/月×4个月=8708元。 关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。 《补充协议书（贰）》约定的接房日期为2018年12月23日。原告提供的交楼流程证明表、入伙通知书以及证人谭兴华的证言，可以证明原告此前已从开发商处办理接房手续。被告主张当日接房条件未成就、未能（从原告处）接房，未接房的责任在原告，应当就其主张的事实承担举证责任但未能举示，应承担相应的法律后果。因此，本院认定系被告违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。原告主张按照总房款的20%计付违约金，其主张违约金的依据是《补充协议书》第一、1。该条约定，接房当月起由被告支付月供，且被告可以入住装修，如果原告违约赔偿装修费150000元，其它情况原、被告双方违约责任按房价的20%赔偿给对方。因该条对什么情形属于“其他情况”的违约行为约定不明，应视为没有约定。双方也认可该条没有明确约定，且双方也无法就什么样的情况属于“其它情况”下的违约事实协商一致，故无法适用该条款确定被告应承担的违约责任；其次，按照总房款20%计付违约金，应当是违约方严重违约、导致合同无法继续履行、需要解除合同的情况下，给予守约方的赔偿。而被告的违约行为，只是导致接房迟延、付款迟延等，违约程度相对较轻，给原告造成的损失也较轻，尚未达到导致双方的房屋买卖合同无法履行和应予解除的严重程度，且原告也要求《房地产买卖居间协议》和《补充协议书》、《补充协议书（贰）》继续履行，并认为上述协议能够继续履行。所以，按照总房款20%计算违约金，会导致被告应承担的违约责任和给原告造成的损失不匹配、产生新的不公平。因被告依法要求本院调整违约金，本院综合被告的违约程度、原告的损失大小、合同实际履行情况等，依法确定以原告截止庭审辩论终结之前（2019年11月26日）已实际支出和应收取的款项为基数，从被告应付而未付款的次日起计算相应的资金占用利息损失。 根据中国人民银行规定，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，被告应以2177元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年1月22日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至2019年11月26日之日止的利息。2019年1月22日起以当月应付月供2177元为基数，2019年2月22日起以当月和上月应付月供之和为基数，以此类推。同时，被告还应以50000元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年12月24日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至2019年11月26日之日止的利息。 被告胡光红经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为自行放弃了相应的答辩、举证、质证、辩论、最后陈述等诉讼权利，本院依法可以缺席审理并作出判决。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告陈世玄与被告胡光红签订的《房地产买卖居间协议》和《补充协议书》、《补充协议书（贰）》继续履行； 二、被告胡光红于本判决发生法律效力后五日内向原告陈世玄支付2019年1月至2019年4月期间的房屋月供8708元； 三、被告胡光红于本判决发生法律效力后五日内向原告陈世玄支付违约金，该违约金以2177元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年1月22日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至2019年11月26日之日止的利息。2019年1月22日起以被告当月应付月供2177元为基数，2019年2月22日起以被告当月和上月应付月供之和为基数，以此类推。同时，被告还应以50000元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年12月24日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至2019年11月26日之日止的利息； 四、驳回原告陈世玄的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13050元，减半交纳6525元（原告陈世玄已预交），由原告陈世玄负担3000元，由被告胡光红负担3525元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  刘畅 二〇一九年十一月二十七日 书记员  李娟