广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初6766号原告（反诉被告）：王静宜，女，汉族，1956年11月15日生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托代理人：崔宗玉，女，汉族，1984年9月4日生，身份证住址广东省深圳市福田区，系原告女儿。被告（反诉原告）：深圳市淦得龙科技有限公司，住所地深圳市龙华区龙华街道华联社区金龙华广场2号3层3-003A1，统一社会信用代码91440300MA5EYMP03G。法定代表人：黄晓，董事长。委托代理人：王辉，广东证鉴律师事务所律师。委托代理人：贺元帅，广东证鉴律师事务所律师。上列原告王静宜与被告深圳市淦得龙科技有限公司（以下简称淦得龙公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王静宜及其委托代理人崔宗玉，被告委托代理人王辉、贺元帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王静宜诉称：原告与被告于2018年7月签订合同，由被告提供位于深圳市××××广场商铺2-011的房屋出租给原告并提供相应配套服务，租赁期限为2018年9月1日至2022年8月31日，3个月租赁押金75270元，于2018年7月18日己付清全部3个月押金。被告因拖欠金龙华广场一期二层、三层的业主马香丽、马瑶忠租金，造成被告提供的场地被业主责令收回，业主于2019年5月29日通知原告需于2019年6月1日撤离营业场地。故起诉请求：1.与被告解除租赁合同；2.被告退还原告全额押金75270元；3.被告根据违约责任赔偿原告相应违约金75270元。共计赔偿150540元。原告于庭审中变更第3项诉讼请求为：要求被告赔偿装修损失12.5万元。原告于庭后放弃评估申请并撤销第3项诉讼请求。被告淦得龙公司辩称：1.涉案物业是历史遗留违法建筑，未取得建设工程规划许可证、房产证，根据法律规定，本案租赁合同为无效合同，原告第1项诉讼请求不成立;2.因原、被告之间的租赁合同无效，原告请求被告支付违约金，没有合同、法律依据，不应得到支持;3.因原告至今一直使用涉案的物业，但原告从2019年6月开始未支付租金和管理费，被告已向法庭反诉；4.被告收取了原告的押金，主要用于整个物业的装修和投入，所以该款项即使要退还，也要考虑到被告的投入以及原告本身的过错大小，由法庭酌定；5.原告提交证据认为6、7月份的租金已交给了物业管理公司即皇马资产管理公司，被告不知情，且根据合同的相对性原则，原告与被告签订租赁合同，原告应向被告支付租金，不应支付给案外人皇马公司，该两个月的租金原告应按合同约定交付给被告，原告通过另外的法律途径向皇马公司追讨。被告淦得龙公司反诉称，从2019年6月起，原告开始拖欠商铺使用费、物业管理费，被告多次催缴，而原告拒不支付，故提起反诉请求：1.请求确认原、被告于2018年7月18日签订的《得龙国际教育城商铺场地使用合同》无效；2.请求原告向被告支付2019年6月、7月份的租金、管理费共50180元；3.本案受理费、反诉费由原告承担。原告答辩称：2019年6月、7月的租金原告已经支付了，因为5月原告交纳租金给被告，但被告并没有将租金支付给其上一手，导致原告无法使用场地，之后原告将6、7月份租金支付给皇马公司，被告公司的杜总也是知情的。经审理查明：2018年7月18日，原、被告双方签订了一份《得龙国际教育城商铺场地使用合同》，双方约定：被告将其位于深圳市龙××广场××内2-011商铺（以下简称“涉案房屋”）出租给原告使用，租赁期限为2018年9月1日起至2022年8月31日止，使用费履约保证金为60606元，管理费履约保证金为14664元，租金的约定：2018年9月1日起至2019年8月31日期间的月租金为20202元，2019年9月1日起至2020年8月31日期间的月租金为21414元，2020年9月1日起至2021年8月31日期间的月租金为22699元，2021年9月1日起至2022年8月31日期间的月租金为24061元。被告于2018年7月18日向原告出具了一份《收据》，显示被告已收原告押金75270元。另查明，被告淦得龙公司与案外人马秀丽、马瑶忠于2017年12月27日签订了一份《深圳市房屋租赁合同》，被告淦得龙公司依此份合同取得了涉案房屋的使用权。涉案房屋无产权证书和建设工程规划许可证。2019年5月29日，案外人马秀丽、马瑶忠向原告出具了《告知书》，显示马秀丽、马瑶忠为涉案房屋的业主，因被告严重违约，业主按约定解除合同并收回场地，如各商户需要继续承租，需与物业管理处联系，并将到期应缴的租金交至业主。原告提交了6份《收据》证明原告已将2019年6月、7月的场地占用费、管理费按照马秀丽、马瑶忠的要求支付给了物业公司即深圳市皇马资产管理有限公司。判决结果根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告双方约定的租赁物未取得产权登记和建设工程规划许可，因此原告与被告签订的《得龙国际教育城商铺场地使用合同》应为无效。无效的合同自始没有法律约束力，原告请求解除租赁合同，于法无据，本院不予支持。被告请求确认原告与被告于2018年7月18日签订的《得龙国际教育城商铺场地使用合同》无效，于法有据，本院予以支持。关于押金。合同无效的，当事人因合同取得的财产应予返还，被告已收原告押金75270元，故原告请求被告返还押金75270元，于法有据，本院予以支持。关于涉案房屋的占有使用费、管理费。根据原告提交的《收据》及其陈述，可以证明原告已依约向马秀丽、马瑶忠支付了2019年6月、7月的场地占用费、管理费，被告淦得龙公司从马秀丽、马瑶忠处取得涉案房屋的使用权，原告的支付行为可以视为已经履行了义务，故被告请求原告支付2019年6月、7月份的租金、管理费，没有事实与法律依据，本院依法予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告王静宜与被告深圳市淦得龙科技有限公司于2018年7月18日签订的《得龙国际教育城商铺场地使用合同》无效；二、被告深圳市淦得龙科技有限公司于本判决生效之日起三日内向原告王静宜返还押金人民币75270元；三、驳回原告王静宜的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市淦得龙科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费841元，保全费1273元，合计1357元，由被告深圳市淦得龙科技有限公司负担，原告已预交受理费1655元，保全费1273元，本院应退回原告814元；本案反诉案件受理费527元，由被告深圳市淦得龙科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 周  鹏  盛二〇一九年十一月六日书记员 郝天龙（兼）书记员 陈    颖附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。