广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终21414号上诉人（原审原告、反诉被告）：盛纳供应链管理（深圳）有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码：914403003295469144。法定代表人：周静仪。委托诉讼代理人：邱晓静，上海市海华永泰（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳三燕派工场物业管理有限公司，住所地：深圳市南山区沙河街道沙河工业区1栋富田文化创意园326室，统一社会信用代码：91440300MA5DPGP74X。法定代表人：陈保连,总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：付红升,男,汉族,1979年6月4日出生,住所地：深圳市南山区，被上诉人共同委托诉讼代理人：杨新，广东诚公律师事务所律师。被上诉人共同委托诉讼代理人：张桓齐，广东诚公律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市卓越物业管理股份有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道福华三路卓越世纪中心3号楼八座508，统一社会信用代码：914403007152422818。法定代表人：李晓平。原审第三人：深圳前海卓越汇康投资有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室，统一社会信用代码：91440300078015624T。法定代表人：李华。上诉人盛纳供应链管理（深圳）有限公司（以下简称盛纳公司）因与被上诉人深圳三燕派工场物业管理有限公司（以下简称三燕派公司）、付红升及原审第三人深圳市卓越物业管理股份有限公司（以下简称卓越物业公司）、深圳前海卓越汇康投资有限公司（以下简称卓越汇康公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市前海合作区人民法院（2017）粤0391民初1976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。原审第三人卓越物业公司、卓越汇康公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。盛纳公司上诉请求:一、撤销一审判决第三、六项,依法改判为：1.付红升对三燕派公司须向盛纳公司支付的全部款项承担连带责任；2.驳回三燕派公司要求盛纳公司承担装修费880,936.92元的诉讼请求；3.维持第一、二、四、五、七、八、九项判决；二、由三燕派公司、付红升承担本案全部上诉费用。上诉理由：一、一审法院认定付红升签署相关租赁文件的行为为职务行为,属认定事实不清。三燕派公司、付红升应认定为共同承租人,须连带承担法律后果。二、一审法院认定本案是因三燕派公司根本违约导致租赁合同解除,但却判令盛纳公司全额补偿三燕派公司装修损失880,936.92元,属法律适用错误，一审法院查明的事实与判决结果自相矛盾,于法无据。涉案租赁合同提前终止是因三燕派公司、付红升根本违约所至，根据合同约定，盛纳公司有权没收租赁保证金及房屋内固定装修设施，因此一审法院判令盛纳公司全额承担三燕派公司、付红升的装修费用是错误的，恳请予以改判。三、一审法院查明盛纳公司不存在违约行为,却判令盛纳公司全额承担租赁物业装修费880,936.92元,有违公平原则。（一）一审法院已查明租赁物业出现渗水漏水问题的责任在开发商。渗水漏水的主要责任在卓越汇康公司,而不在盛纳公司。（二）一审法院已查明渗水漏水问题仅出现在部分租赁单元的局部,不影响租赁物业整体使用,三燕派公司无权以此为由拒付租金。（三）一审法院已查明盛纳公司全程已尽到业主方应尽的维修义务。（四）盛纳公司已减少收取物业渗水漏水期间的租金（整层每月减少的租金数额达15万元）,自愿承担了部分租金损失。四、关于付红升是否认定为本案共同承租人的问题。因为在合同签订时三燕派公司还没有成立，为保障合同顺利履行，盛纳公司要求付红升作为共同承租人在租赁合同上签字，因签署合同的时间、地点不一致，方选择打印同样内容的合同供双方签署。三燕派公司、付红升实际均有参与合同的履行。因此无论从合同的签订情况还是履行情况，均可认定三燕派公司、付红升实际履行合同，应认定三燕派公司、付红升为共同承租人，连带对租金承担赔付义务。五、付红升在一审中以其名义提起反诉，反诉请求为解除与盛纳公司的租赁合同、给付要求、租赁装修、损失等费用及这一行为恰好可以证明付红升自认其是合同的一方，享有合同的权利义务。因此，付红升应对涉案租金承担连带支付义务。三燕派公司、付红升辩称：一、因三燕派公司成立于2016年11月22日，但涉案合同的签订时间是在2016年10月25日，同时盛纳公司没有证据能够证明付红升是三燕派公司的股东或者高管人员，因此涉案的租赁合同是由三燕派公司作为承租人所订立的合同，付红升不应对涉案的租赁合同关系承担连带责任。二、盛纳公司承担三燕派公司装修的损失是符合事实和法律规定的。同时在装修价款的评估当中，价款也并非三燕派公司所实际支出的装修款项，其低于涉案物业的装修款金额，因此一审法院认定盛纳公司应承担装修损失符合法律规定。三、一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回盛纳公司的上诉请求，维持原判。卓越物业公司、卓越汇康公司均未到庭，均未发表意见。盛纳公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除盛纳公司与三燕派公司、付红升签订的《深圳市房地产租赁合同书》（含补充协议）；2.判令三燕派公司支付拖欠的租金606791.55元及相应的滞纳金176309.20元，付红升承担连带责任（租金自2017年5月1日起暂计至2017年7月31日，滞纳金自2017年4月24日起暂计至2017年7月21日，租金应计至三燕派公司、付红升实际搬离涉案房产之日，滞纳金应计至三燕派公司、付红升实际付款之日止）；3.判令三燕派公司、付红升交纳的租赁保证金484527.7元不予退还；4.要求三燕派公司、付红升支付物业管理费122239.45元及利息（物业管理费从2017年5月1日暂计至2017年9月27日，应计至实际搬离之日止；利息按月分段计算，暂计至2017年9月27日）；5.判令三燕派公司、付红升承担全部诉讼费用。三燕派公司、付红升向一审法院提起反诉，请求：1.请求确认盛纳公司与三燕派公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》已在2017年7月22日解除；2.盛纳公司向三燕派公司双倍返还租赁保证金969055.4元；3.盛纳公司赔偿三燕派公司装修损失1059870元、运营损失10万元及租赁期间支出的物业管理费158657元；4.诉讼费用、鉴定费用6万元由盛纳公司承担。一审法院认定的事实：一、当事人之间的关系：盛纳公司提交证据反映，位于深圳前海xx大道和xx路交汇处的卓越xx8栋22楼2201、2206、2207、2208号房屋（以下简称涉案房产）的所有权人为盛纳公司，房产证号分别是（2017）深圳市不动产权第xx、xx、xx、xx号，证载房产面积418.9㎡、121.52㎡、336.07㎡、154.35㎡。卓越汇康公司是卓越xx房地产项目的开发商，盛纳公司与其签订《房屋买卖合同》，购买了上述房产。卓越物业公司是卓越xx房地产物业的服务提供商。卓越xx8栋22楼共有8间房屋，除了上述4间涉案房产所有权人为盛纳公司外，盛纳公司提交证据反映，另外还有2202、2203、2204、2205四间房屋属于盛乔供应链（深圳）有限公司（以下简称盛乔公司），房产证号分别是（2017）深圳市不动产权第xx、0xx、xx、xx号，证载房产面积133.68㎡、418.9㎡、154.35㎡、336.07㎡。三燕派公司、付红升承租了卓越xx8栋22楼的8间房产，与盛纳公司及盛乔公司分别签订了租赁合同。除本案外，盛乔公司也与三燕派公司、付红升产生了租赁合同纠纷，亦在一审法院进行审理，案件号（2017）粤0371民初1977号。第二次开庭时，两案合并进行了审理。经在信用网查询，三燕派公司成立于2016年11月22日，5名股东为张秀军等3个自然人及深圳市三燕文化投资有限公司等两家企业（付红升不是股东及公司董事、监事等高级管理人员）。二、签订的合同及主要约定。盛纳公司就租赁关系提交的合同包括：1.2016年10月25日盛纳公司与付红升签订的《房屋租赁合同》及《附加条款》、2016年11月25日盛纳公司与付红升签订的《补充协议》；2、2016年10月25日盛纳公司与三燕派公司签订的《房屋租赁合同》及《附加条款》、2016年12月1日盛纳公司与三燕派公司签订的《补充协议》。经审核，盛纳公司与付红升、三燕派公司分别签订的《房屋租赁合同》及《附加条款》、《补充协议》除了签订主体之外，内容完全一致。三燕派公司解释如下：在签订合同时，三燕派公司尚未成立，因此指派员工付红升代表三燕派公司与盛纳公司签约，公司成立后，补签了合同，实际承租主体是三燕派公司，与付红升无关。盛纳公司对此坚持认为，三燕派公司、付红升是共同承租主体。盛纳公司与三燕派公司签订的《房屋租赁合同》、《附加条款》、《补充协议》的主要约定，一审法院简要概述为：1.租赁物业为盛纳公司所有的涉案房产，面积1030.91㎡，用途为办公。2.租赁期限2016年11月1日到2023年2月28日。3.月租金242263.85元（租金标准分段计算，其中2017年5月1日到2019年4月30日为此标准。2016年11月1日到2017年4月30日期间为免租期）。4.首月租金242263.85元三燕派公司应在2017年4月30日前交付，以后每月5日前交付当月租金。5.租赁保证金为484527.7元，返还保证金条件为：租赁期满，书面确定解约；租赁期内三燕派公司没有破坏该房屋主体机构及附属设施；结清应交费用，押金不能做房租抵扣。出现合同期未满或产生第三方经济纠纷未解决牵扯到三燕派公司；房屋主体结构及附属设施造成严重破坏未修复；未结清应交费用的情况下，盛纳公司可不予返还保证金。6.维修条款：如果租赁房屋或附属设施出现损坏或故障时，三燕派公司及时通知盛纳公司采取可能的有效措施防止缺陷进一步扩大，盛纳公司应在接到三燕派公司通知后5日内进行维修或径直委托三燕派公司代为维修，三燕派公司无法通知盛纳公司或盛纳公司接到通知后不在上述约定的时间内履行维修义务的，三燕派公司可代为维修。发生特别紧急情况必须立即进行维修的，三燕派公司应先行代为维修并及时将有关情况通知盛纳公司。上述情形下发生的维修费用由盛纳公司承担，如三燕派公司未尽规定义务，未能及时通知或采取可能的有效措施，导致损失扩大的，该扩大部分维修费用由三燕派公司自行承担。7.三燕派公司违约责任：如三燕派公司拖欠租金达15天以上、出现可能导致盛纳公司损失的各项费用达25万元以上、或进行非法活动、或改变房屋结构用途的、或未经批准擅自对房屋进行装修的、或擅自将房屋转租第三人的，三燕派公司应承担违约责任，盛纳公司不予退还租赁保证金。除此之外，盛纳公司还有权依据出现的上述情形向三燕派公司提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，盛纳公司有权单方面解除合同登记（备案）。8.盛纳公司违约责任：如盛纳公司迟延交付租赁房产15天以上、违反租赁房产安全性的规定、违反维修义务不承担维修责任或支付维修费用的、未经同意将房屋进行改扩建的、无正当理由单方要求解除合同的，盛纳公司承担违约责任，三燕派公司可要求盛纳公司损害赔偿及双倍退还租赁保证金。除此之外，三燕派公司还可向盛纳公司提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，三燕派公司有权申请单方解除合同登记(备案)。9.《附加条款》中涉及装修的条款：盛纳公司同意给予三燕派公司装修改造及免租期（2016年11月1日到2017年4月30日），装修改造期间三燕派公司不承担租金，但需承担除租金外所产生的相关费用以及改造费用。三燕派公司保证装修改造后，该物业符合法律法规的标准。10.《附加条款》中涉及其他费用分担：租赁期间，盛纳公司负责支付买卖该物业所产生的费用以及房产税、物业税、租赁税费。三燕派公司负责支付物业管理费、空调费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、网络费、停车费等费用。11.《附加条款》中约定盛纳公司同意三燕派公司对承租的房屋进行转租。12.《附加条款》中租赁保证金付款时间：第一笔租赁保证金242263.85元在签订合同之日1个工作日内付清；第二笔租赁保证金242263.85元在2017年4月23日前与首月租金242263.85元同时缴交。如逾期缴纳，视为三燕派公司违约，盛纳公司有权无条件收回该物业并追讨损失。13.《附加条款》中滞纳金条款：如三燕派公司不按时缴纳租金，每天须支付盛纳公司拖欠租金总额千分之五的滞纳金。14.《补充协议》是就三燕派公司使用公共区域部分，盛纳公司同意配合向物业管理处办理相关手续，由此产生的相关费用和风险均由三燕派公司承担。如与管理处或第三方产生纠纷，由三燕派公司自行解决和承担。四、合同履行情况。2016年10月27日，付红升通过其民生银行个人账户将第一笔租赁保证金242263.85元支付到盛纳公司对公账户，付清了首期租赁保证金，盛纳公司并给付红升开具了收款收据；2017年5月9日，三燕派公司通过其宁波银行对公账户将第二笔租赁保证金242263.85元支付到盛纳公司对公账户，付清了第二期租赁保证金，盛纳公司并给三燕派公司开具了收款收据。双方当事人确认，盛纳公司及盛乔公司承租给三燕派公司位于卓越xx8栋22层共8间房屋在交付时均为毛坯房，三燕派公司在免租期内将22整层全部装修好。按照合同约定，免租期届满前，三燕派公司应在2017年4月30日交付2017年5月租金，之后每月租金应在每月5日前付清。但三燕派公司并未如约缴纳2017年5、6、7月的租金，仅在2017年7月11日向盛纳公司交付了12万元租金。2017年7月19日，盛纳公司委托广东红棉律师事务所给三燕派公司发出了《律师函》，要求三燕派公司支付2017年5、6、7月租金及滞纳金，并声明双方租赁合同在律师函发出之日内解除，不予退还保证金，要求三燕派公司在收到函件10日内退出房屋，办理交接手续。三燕派公司确认收到此函件。2017年7月25日，盛纳公司向一审法院提起诉讼。五、关于是否存在严重漏水等质量问题的争议。三燕派公司指出的严重漏水并非其自行装修部分，而是卓越xx大量使用玻璃幕墙且密封不严，导致在大雨时雨水通过玻璃幕墙渗入室内，导致承租房屋无法使用。三燕派公司就其上述陈述举证包括：1.2017年5月25日三燕派公司给盛纳公司发出的《通知函》，内容是：5月24日大雨，承租物业出现漏水情况，导致装修损坏；因漏水情况导致物业无法正常使用，将按照一天租金8075元要求盛纳公司承担损失；空调多次出现无法使用问题，导致物业无法正常使用，将按照一天租金8075元计算损失。2.2017年6月21日三燕派公司给盛纳公司发出的《协调函》及照片、视频光盘，内容是强调漏水情况导致无法使用及因已收取租户5万元定金，但因漏水导致无法正常使用租户要求三燕派公司承担违约责任；三燕派公司决定从2017年6月起按照租赁合同约定租金50%缴纳租金，直至所有漏水点维修完毕；要求盛纳公司对装修损害按照原工艺进行修复。3.2017年6月27日，盛纳公司及盛乔公司已签字盖好公章的《补充协议》（三燕派公司未盖章）及微信记录，内容是：2017年6月租金，三燕派公司支付盛纳公司及盛乔公司33万元，暂不执行两份租赁合同原定租金；2017年7月租金，按照原租赁合同约定时间，在7月5日前支付33万元；如果7月31日前没有再出现漏水情况，则补齐7月租金余款487385.3元，如果7月31日前还有漏水情况，则按照6月标准支付租金；盛纳公司及盛乔公司将漏水修复后，三燕派公司按原租赁合同标准支付租金。4.2017年7月21日，三燕派公司给盛纳公司发出的《解除合同通知函》，内容是因漏水问题导致租赁物业无法正常使用，但盛纳公司一直没有维修，因此根据合同解除条款，通知盛纳公司在函件发出之日解除租赁合同，盛纳公司双倍退还租赁保证金969055.40元，赔偿租赁损失10万元、装修损失115万元及盛纳公司在收到通知10日内办理解除手续及交接物业。5.照片、视频资料，反映雨天玻璃幕墙渗漏水情况。对上述证据，盛纳公司仅认可序号3证据的真实性，认可双方就漏水问题进行了沟通。对其他证据，盛纳公司确认收到上述函件，但对三燕派公司在函件中所述事实及理由均不予认可。卓越物业公司就维修情况提供的证据有：1.《xx项目8号楼22层幕墙漏水维修记录》，内容是记载2017年6月21日到7月18日期间对幕墙的维修情况，维修单位是深圳金粤幕墙装饰有限公司，漏水点在2205、2206、2207房间，三燕派公司员工陈四海确认签字。2.2017年7月19日的《工程维修单》，内容是三燕派公司报修2205、2206、2207单元幕墙漏水维修，当日已经修复，由前台蔡爽爽签字确认。三燕派公司在质证时对陈四海、蔡爽爽的签名表示需要回去核实，但其后并未对两人签名真实性提出异议，三燕派公司强调2205、2206、2207房间漏水问题并未彻底解决。六、装修评估情况。两案在审理过程中，三燕派公司都提出了要求对其进行的装修进行评估的申请，两案分别摇珠决定了评估单位，分别是深圳市中联建工程项目管理有限公司、深圳市航招工程造价咨询有限公司。两家评估单位在评估过程中，由于22楼是整体装修，两家评估单位均认为界限不清，施工图纸不齐全，申请人无法补充相关图纸资料，导致各自接受的评估请求无法进行，分别将评估工作退回了一审法院。2018年6月8日，一审法院召开评估工作专项听证，经听取盛纳公司、三燕派公司、盛乔公司的意见后，盛纳公司、三燕派公司、盛乔公司决定通过鉴定名册中协商自行再次选定两个案件由一家评估单位进行评估，选定的评估单位为深圳市国福工程项目管理有限公司，由该公司对22层整体装修进行评估。2018年12月5日，深圳市国福工程项目管理有限公司作出《鉴定报告》，评定卓越xx8栋22楼整层（2201—2208房）装修工程鉴定金额为1857731.92元。对此鉴定结论，盛纳公司、三燕派公司、盛乔公司、卓越物业公司、卓越汇康公司均无异议。对于本案装修工程的费用，三燕派公司要求根据盛纳公司、盛乔公司的各自房产比例确定。七、物业费问题。卓越物业公司提交了其与盛纳公司签订的《物业管理合同》，合同中约定写字楼物业费以建筑面积（房产证记载）计22元/平方米/月（不含中央空调使用费及中央空调系统维护费、中央空调增压费）。而空调使用费在进驻率小于70%时，工作日、工作时间（周一到周五8:00—18:00）均按12元/平方米/月计费，其他时段按0.3元/平方米/小时计费；进驻率超过70%以后，按中央空调使用流量计费，以政府定价收费标准收取。中央空调系统维护费按建筑面积计为2.4元/平方米/月。中央空调增压费写字楼是1元/平方米/月。违约金为欠费金额日万分之五的滞纳金（当月物业费用应在当月10日前付清）。卓越物业公司的xx管理处出具了“深圳三燕派工场物业管理有限公司（8号楼22层2017.5.1-2017.9.19）欠费汇总”及“欠费明细”，认为三燕派公司共计拖欠22层物业管理费、空调维护费、空调使用费、空调增加费共计273662.17元（含滞纳金1727.3元）。其中盛纳公司出租部分为107708.54元。三燕派公司对卓越物业公司提供的上述证据均不予认可。三燕派公司提交了转账凭证及卓越物业公司xx管理处出具的收款收据、发票等，证实已足额交付了2016年11月到2017年4月期间的物业管理费等。盛纳公司认可三燕派公司已足额支付2017年4月之前的物业管理费，但表示主张的是2017年5月1日之后物业管理费。八、本案其他情况1.租赁合同实际解除时间：在第二次开庭时，盛纳公司、三燕派公司确认租赁合同已实际解除，并在2017年9月18日办理了交接手续（交接了电子门密码）。2.三燕派公司支付了22层整层的评估费用12万元。一审法院认为，本案涉及两组合同，分别是盛纳公司与三燕派公司、盛纳公司与付红升分别签订的《房屋租赁合同》及《附加条款》、《补充协议》，就谁为实际租赁关系的承租人一方，双方各执一词，盛纳公司认为三燕派公司、付红升均为实际承租人，三燕派公司认为实际承租人为三燕派公司。一审法院对此认为，三燕派公司成立于2016年11月22日，而合同签约时间在2016年10月25日，盛纳公司没有任何证据证明付红升为三燕派公司股东、董事、监事或实际控制人，通过两组合同内容完全相同可以看出，两组合同应有承接关系，而不可能是两组独立的合同，也不符合共同承租人分别签约的行业惯例。这足以说明付红升愿意以个人名义与盛纳公司签约承租涉案房产，应是三燕派公司在设立期间，尚未刻制公章，无法以企业名义签约而受三燕派公司委派进行签约，这属于职务行为，三燕派公司在公司注册成立、刻制公章后与盛纳公司补签合同，是对付红升签约行为的追认。盛纳公司坚持认为付红升为共同承租人，与证据所反映的事实不符，一审法院不予采信。一审法院对盛纳公司针对付红升的全部诉讼请求，均予以驳回，对付红升已反诉盛纳公司身份提出的反诉请求，亦予以驳回。盛纳公司与三燕派公司签订的《房屋租赁合同》及《附加条款》、《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，约定承租的涉案房产也是盛纳公司的自有财产，上述合同为有效合同。现双方当事人均已实际解除租赁合同，一审法院根据双方交接电子门密码的情况，确认合同解除时间在2017年9月18日。就违约责任，盛纳公司、三燕派公司亦各执一词，盛纳公司认为三燕派公司拒不交付租金，是违约的主要原因；三燕派公司认为盛纳公司的房屋存在大面积漏水等质量问题，导致合同目的无法实现，因此拒绝交付租金。对是否存在大面积渗水漏水情况，通过当事人举证来看，渗水漏水的主因是前海卓越壹号房地产项目大面积使用玻璃幕墙，在雨季时飘雨通过缝隙渗入室内，导致出现渗水、漏水的情况。就渗水漏水时间，根据三燕派公司及卓越物业公司的证据，可以反映从2017年5月24日到7月19日期间多次对2205、2206、2207房间的渗漏点进行了修补。从三燕派公司提交的照片、视频资料可以看出，渗水漏水对在窗边的办公区域有一定影响。一审法院确认部分承租房间存在渗水漏水的情况。三燕派公司是否因出现渗水漏水的情况，有权拒付租金。一审法院对此认为，根据合同的维修条款，如果租赁房屋或附属设施出现损坏或故障时，三燕派公司可通知盛纳公司并采取可能的有效措施防止缺陷进一步扩大，盛纳公司应在接到三燕派公司通知后5日内进行维修或径直委托三燕派公司代为维修。本案中三燕派公司并未行使自行维修的权利，而从卓越物业公司提交由三燕派公司员工陈四海、蔡爽爽签名的维修记录来看，卓越物业公司至少从2017年6月21日到7月19日期间安排玻璃幕墙的建设单位持续进行了维修工作。在此情况下，不能认定盛纳公司拒绝履行维修义务。三燕派公司以盛纳公司拒绝履行维修义务为由，拒付租金的理由不成立，也不构成先履行抗辩权。三燕派公司未依约向盛纳公司交付租金，构成根本违约。对于盛纳公司是否因承租房产存在渗水漏水问题应减少租金的问题，根据三燕派公司提交的证据，盛纳公司及盛乔公司在2017年6月27日出具给三燕派公司《补充协议》，两公司均愿意在渗水漏水情况未改善前减少6月租金（两公司仅收取33万元/月），对7月租金则保证进行修缮，修缮好的则全额交付租金。这份《补充协议》虽然因三燕派公司未进行签字盖章而未生效，但可以反映的是：因渗水漏水确实给三燕派公司使用承租房间造成了一定的损失，盛纳公司及盛纳公司均愿意给予一定补偿。一审法院据此认为盛纳公司应当减少收取2017年5、6、7月的租金。就减少的比例，盛纳公司及盛乔公司原提出的方案有一定的合理性，也是两家公司在事情发生当时的真实意思表示，一审法院确定在本案中三燕派公司应缴付盛纳公司2017年5月、6月、7月的租金按33万元/月/整层计算。对于2017年8月之后租金，根据三燕派公司及卓越物业公司提供的证据，反映在2017年7月19日之后未再出现渗水、漏水的情况，则三燕派公司应按照合同约定数额缴付租金给盛纳公司。据此计算2017年5月1日到2017年9月18日期间三燕派公司应付租金为：（33万÷2×3个月）+（242263.85×1个月）+（242263.85÷30天×18天）=882622.16元，此款减去三燕派公司在2017年7月11日支付的12万元，三燕派公司还应支付762622.16元。对盛纳公司主张的滞纳金，合同约定为拖欠租金数额按日千分之五计算，折合年利率为182.5%，明显过高，一审法院依法调整为按日万分之五计算，对滞纳金的起算时间，由于双方当事人就渗水漏水问题争议较大，并未取得一致意见，可考虑从2017年9月18日起算而不是按拖欠的月份分段计算。盛纳公司要求不予退还租赁保证金484527.7元的诉讼请求，三燕派公司要求盛纳公司双倍返还租赁保证金969055.4元的反诉请求。一审法院认为，根据合同约定的租赁保证金条款及盛纳公司违约条款、三燕派公司违约条款，三燕派公司并没有提供盛纳公司违反合同约定诸如迟延交付租赁房产15天以上、违反租赁房产安全性的规定、违反维修义务不承担维修责任或支付维修费用等约定，三燕派公司要求盛纳公司双倍返还租赁保证金没有事实依据，一审法院不予支持。三燕派公司违反合同约定在未经协商的情况下拒绝缴付租金，构成根本违约，盛纳公司可不予退还租赁保证金，符合合同明确约定。对于三燕派公司提出的装修损失问题，合同中并没有对提前解除合同如何处理装修损失如何补偿予以约定，而本案租赁合同属于协商解除。在此情况下，基于三燕派公司承租盛纳公司房产时完全为毛坯房，三燕派公司支付大量装修款将房产装修妥当，盛纳公司可随时出租给他人获得利益，而装修已形成附合，无法由三燕派公司拆除，且合同解除时间与装修完成时仅相隔四个多月，不存在需要考虑折旧的时间，盛纳公司理当全额补偿三燕派公司装修损失。22层根据房地产证载面积统计，整体面积为2173.84平方米，本案盛纳公司所占面积为1030.84平方米，盛乔公司所占面积为1143平方米，盛纳公司所占面积比例为47.42%，因此盛纳公司房产所占面积装修费应为1857731.92元×47.42%=880936.92元。此款应由盛纳公司补偿给三燕派公司。对三燕派公司应缴2017年5月1日到2017年9月18日期间的物业管理费（含空调使用费等）问题，租赁合同明确约定由三燕派公司承担，因此可以根据卓越物业公司出具的欠缴款依据确定本金数额。对于盛纳公司主张欠缴物业管理费的滞纳金，其一是盛纳公司与三燕派公司就欠缴物业管理费在合同中未约定欠缴物业管理费滞纳金条款；其二盛纳公司与卓越物业公司虽然约定了滞纳金条款，但这仅是这两家合同签约人之间的约定，不能据此认定三燕派公司应承担此滞纳金。因此对于上述期间的物业管理费270006元【（273662.17元—滞纳金1727.3元）÷141天×140天】，三燕派公司根据房产面积应支付128037元（270006×47.42%）。盛纳公司在此项诉求中仅主张122239.45元，低于一审法院认定的数额，这是盛纳公司对诉权的处分，一审法院据此认定三燕派公司应支付盛纳公司物业管理费122239.45元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（三）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认盛纳公司与三燕派公司的租赁关系在2017年9月18日解除；二、三燕派公司支付盛纳公司2017年5月1日到2017年9月18日期间的租金762622.16元及拖欠租金的滞纳金（滞纳金以本金762622.16元为基数，从2017年9月18日起按日万分之五计至付清之日止），限判决发生法律效力之日起十日内付清；三、盛纳公司补偿三燕派公司装修费880936.92元，限判决发生法律效力之日起十日内付清；四、三燕派公司支付盛纳公司2017年5月1日到2017年9月18日期间的物业管理费122239.45元，限判决发生法律效力之日起十日内付清；五、盛纳公司无需退还三燕派公司租赁保证金484527.7元；六、驳回盛纳公司针对付红升的诉讼请求；七、驳回盛纳公司的其他诉讼请求；八、驳回付红升的反诉请求；九、驳回三燕派公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17320.79元（盛纳公司已预交），其中盛纳公司负担2920元，三燕派公司负担14400.79元；反诉费12550.33元（三燕派公司已预交），其中盛纳公司负担5030元，三燕派公司负担7520.33元；评估费60000元（三燕派公司已缴清），其中盛纳公司负担49870元，三燕派公司负担10130元。本院查明，一审法院查明事实基本清楚，应予确认。本院认为，据双方诉辩意见，本案的争议焦点为盛纳公司诉称的付红升应否为案涉房屋租赁关系当事人并须承担连带责任，及其应否承担三燕派公司的装修损失的问题。关于付红升应否承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定和谁主张谁举证的诉讼原则，当事人就自己的主张有责任提供证据，否则，须承担举证不力的法律后果。盛纳公司主张付红升为案涉房屋共同承租人，且须与三燕派公司共同连带承担合同责任。但诚如一审法院所言，付红升与盛纳公司所签合同除日期早于三燕派公司合同外，合同内容完全一样，不存在付红升与三燕派公司属于共同承租人的情形，而是付红升受三燕派公司注册成立前之委托与盛纳公司所签。在三燕派公司注册成立之后又以自己名义与盛纳公司补签、追认。因此，一审法院未将付红升认定为共同承租人符合本案案情，应予支持。盛纳公司的上诉理由无证据支撑，其请求不成立，应予驳回。关于三燕派公司装修损失的补偿问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，在承租人违约且有装修损失的情形下，如果出租人同意利用，则须在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，三燕派公司虽被一审法院认定为“根本违约方”，但其实是在盛纳公司所提供的租赁物存在渗漏水情形下，致使三燕派公司合同目的未能如愿实现，进而未依约支付租金，并最终被判定为“根本违约”。鉴于此，一审法院在分析了案涉租赁物初始为毛坯、后经三燕派公司装修后不久即双方解除了合同、所涉装修无须折旧，且已经被盛纳公司实际利用（已出租他人使用）等情形后，认为盛纳公司应全额依评估价向三燕派公司补偿装修损失，公平合理，处理正确，具有事实和法律依据，应予维持。综上，盛纳公司的上诉理由不成立，其请求依法应予驳回。一审法院判决正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20692.19元（已由盛纳供应链管理（深圳）有限公司预交），由上诉人盛纳供应链管理（深圳）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 龙审判员 路德虎审判员 周 敏二〇一九年十一月六日书记员 庄曼青附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。