广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2686号上诉人（原审原告）：杜斯荣，男，1963年6月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：林志刚，上海九泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄买容，男，1966年4月16日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。被上诉人（原审被告）：梁卫英，女，1970年10月12日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李京海，广东珠明律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵淑娴，广东珠明律师事务所实习律师。原审第三人：黄妙霞，女，汉族，1981年4月25日出生，户籍所在地：广东省中山市。原审第三人：珠海市丰川机电设备有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区。法定代表人：曹彦尧，执行董事。委托诉讼代理人：罗丹丹，北京市中银（珠海）律师事务所律师。上诉人杜斯荣与被上诉人黄买容、梁卫英，原审第三人黄妙霞、珠海市丰川机电设备有限公司（简称丰川公司）不当得利纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院作出的（2019）粤0404民初1811号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杜斯荣上诉请求：1.撤销（2019）粤0404民初1811号民事判决书，并改判支持杜斯荣一审的诉讼请求。2.判决黄买容、梁卫英承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：第一，一审判决认定黄买容、梁卫英对案涉房屋的占有为善意占有缺乏事实和法律依据。（一）黄买容、梁卫英是明知案涉房屋不是登记在自己名下，而占有案涉房屋，这种占有不是善意占有。（二）黄买容、梁卫英并非善意占有的事实是不因黄买容、梁卫英与他人签订合同而改变的，根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。可见合同效力和物权效力是不同的概念,是互不影响的。不会因签订了合同而拥有物权效力，何况，黄买容、梁卫英所签订的合同是与并非案涉房屋的所有人签订的。该合同不能对抗案涉房屋所有人。再退一步讲，就算是按照合同约定，黄买容、梁卫英所提供的合同中也没有约定黄买容、梁卫英可以在案涉房屋的所有权变更到黄买容、梁卫英名下之前可以占有案涉房屋，即便有如此约定，该约定也因违反物权法而无效。（三）黄买容、梁卫英有过错，作为买房人，应当核实相对人是否是房屋所有人，不可能在不与房屋所有人核实的情况下就购买房屋，如果相对人并非房屋所有人，其是否有经过公证的委托授权书。可以怀疑黄买容、梁卫英与与其签订合同的人虚构了购买事实，再以“善意占有”名义进行不当得利,并可能涉嫌犯罪。并且，黄买容、梁卫英在明知案涉房屋并未登记在自己名下的时候进行占有等行为本身就是错误的，是违反物权法的行为。第二，根据合同的相对性，基于与他人的合同关系，对于杜斯荣来讲就是不存在的，该合同关系不能对抗杜斯荣，而且合同关系和合法根据并非等同概念。合同权利仅仅是请求权，而物权是绝对权，物权依法设立。所以黄买容、梁卫英系无合法根据取得不当利益。第三，一审判决认为黄买容、梁卫英对案涉房屋的装修后得不到房屋产权而受损是错误的。（一）被告在未经房屋所有人的同意而装修案涉房屋，是违法行为。（二）装修房屋具有个性化的特征，不同人对装修的要求和标准不同，选用的材料，装修的风格等等都不同。黄买容、梁卫英未经房屋所有人的同意对案涉房屋进行装修，侵犯了杜斯荣对案涉房屋的处分权，并使得杜斯荣不得不重新装修或不得不接受不是出于自己的装修。（三）黄买容、梁卫英可以根据合同的相对性解除与他人的合同，至于装修投入，是黄买容、梁卫英自己选择装修杜斯荣的房屋，侵犯了杜斯荣的权益，应当承担责任，即使用杜斯荣房屋的占用费用。第四，一审判决认为不动产所有权的设立包括登记和交付是错误的，明显违反物权法规定。根据《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。案涉房屋属于不动产，其物权的设立应当依照法律规定登记。一审判决认为，案涉房屋在发生实际转移占有给杜斯荣之前，杜斯荣无权要求黄买容、梁卫英支付占用费是矛盾的。占有是一种物权，是绝对权利，是排他的权利，如果杜斯荣在案涉房屋实际转移占有给杜斯荣之后，根本不可能再由他人占有，无需提起此诉讼，而一审判决认为杜斯荣在案涉房屋实际转移占有给杜斯荣之前不能要求黄买容、梁卫英支付占用费，就是说杜斯荣无论何时也不能提出此要求。而恰恰是因为黄买容、梁卫英非法占有案涉房屋，才使得杜斯荣无法占有，才引起此诉讼。一审判决的表述似乎将责任归咎于杜斯荣的私力救济。而杜斯荣认为2018年11月将自己的房屋要回是行使所有权的正常行为。而既然一审判决也认为是“救济”行为，也应当认定杜斯荣的损失应当得到赔偿。第五，一审判决以《物权法》第二百四十一条为由，认为黄买容、梁卫英占有案涉房屋为“善意占有”是适用法律错误，如前文所述，该条所称的合同为合法有效的合同。黄买容、梁卫英所依据的合同是与无权处分人签订的合同，并且该无权处分人也未取得处分权，该合同自始无效，并且也无合同条款约定黄买容、梁卫英对案涉房屋的占有。因此黄买容、梁卫英不能依据《物权法》第二百四十一条的规定认定为善意占有。最后，一审判决明显不公。如果黄买容、梁卫英与他人存在真实的买卖关系，黄买容、梁卫英可以通过与他人解除合同的方式要回购房款。但在杜斯荣主张房屋占用费期间占有使用收益，明显从中受益。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请二审法院予以纠正。被上诉人黄买容、梁卫英答辩称：一、黄买容、梁卫英在杜斯荣之前，已合法购买并占有涉案房产的事实清楚。第三人黄妙霞系依据与丰川公司之间《房地产（股权）转让合同》的授权，于2015年3月2日将涉案房产转让并交付给黄买容、梁卫英。黄买容、梁卫英先后支付了购房款42万元，并对其中的201、202、301房进行了装修使用。而根据一审查明，杜斯荣与丰川公司就涉案房产所在德亨花园项目8栋房产签订转让合同的时间是2015年9月15日，时间远在黄买容、梁卫英之后。二、本案的实质是一房两卖问题。涉案房产原系丰川公司名下房产，黄妙霞系依据与丰川公司《房地产（股权）转让合同》的授权将涉案房产出售给黄买容、梁卫英，系授权代理行为，后果应由丰川公司承担，丰川公司才是黄买容、梁卫英购买涉案房产的转让方。丰川公司通过授权代理人黄妙霞，将涉案房产转让并交付给黄买容、梁卫英在先，又转让并过户给杜斯荣在后，显然系一房两卖的违法、违约行为。三、丰川公司未将涉案房产交付给杜斯荣，杜斯荣理应向丰川公司主张合同权利，而无权向在先受让并合法占有房产的黄买容、梁卫英主张权利。丰川公司在后虽将涉案房屋转让并过户给杜斯荣，但并未向其交付，而与黄买容、梁卫英之间的在先合同也并未解除或终止，丰川公司也未通过法律途径向黄买容、梁卫英收回已交付的涉案房产。根据一审查明，杜斯荣是于2018年11月份通过撬锁强行占有涉案房产，其2018年12月23日向租户发出的《告知书》亦可知，其虽与丰川公司已办理涉案房产过户手续，但并未完成交付的事实。因此，杜斯荣因涉案房产未交付占有而受到损失，其理应向转让方丰川公司主张合同权利，而无权直接向黄买容、梁卫英主张权利。相反，作为一房两卖的受害人，即便黄买容、梁卫英，也同样有权向转让方丰川公司主张权利。四、杜斯荣的上诉理由均不成立，其实质是对物权设立及过户、交付等行为和概念的混淆。1.登记过户不等于交付占有。过户登记与交付占有是不动产交易中两个不同的行为，房产交易既可以先过户后交付，也可以先交付后过户。杜斯荣上诉称过户登记前，黄买容、梁卫英对涉案交易房产无权占有，是对过户与交付行为、概念和后果的混淆。2.杜斯荣在后受让和过户登记行为，并不能否定黄买容、梁卫英在先合同的效力及在先交付占有行为的合法性。如前所述，本案的实质是一房两卖问题，且黄买容、梁卫英合同和交付占有在先。因此，在一房两卖情形下，只涉及标的房产应有哪一方取得问题及黄买容、梁卫英合同目的能否实现问题，杜斯荣以其在后过户登记行为，否定黄买容、梁卫英在先合同的效力及在先交付占有的合法性，不但没有法律依据，且完全是本末倒置。3.黄妙霞并非无权处分，如前所述，涉案房产原系丰川公司名下房产，黄妙霞系依据与丰川公司《房地产（股权）转让合同》的授权将涉案房产出售给黄买容、梁卫英，系授权处分涉案房产，并非无权处分。原审第三人黄妙霞答辩称：一审已查明的事实清楚，适用法律正确，对杜斯荣的上诉应予驳回。丰川公司答辩称黄妙霞属于无权代理，黄妙霞不认可。黄妙霞于2015年3月份出售房屋给黄买容、梁卫英，当时的合同是有效的，丰川公司也收到了黄妙霞转的房款。黄妙霞认可黄买容、梁卫英所主张的本案属于一房二卖。原审第三人川丰公司答辩称：一、现今丰川公司与涉案房产无关。2015年10月19日，涉案8栋201、202、301、601房已办理完毕过户手续变更登记至杜斯荣名下，而且珠海市中级人民法院的生效判决（2018）粤04民终3163号及本案一审判决已确认。二、丰川公司不具有诉讼主体资格。（2018）粤04民终3163号民事判决书确认因黄妙霞未履行完毕《房地产（股权）转让合同》约定的偿还银行贷款义务，黄妙霞不享有请求丰川公司履行交付股权等债权。故黄妙霞未经丰川公司同意的情况下将案涉房产擅自出卖给黄买容、梁卫英，黄妙霞属于无权代理，丰川公司未追认，黄买容、梁卫英的损失应由其自行承担。既然案涉房屋现在并未登记在丰川公司名下，案件的处理结果与丰川公司也没有法律上的利害关系，丰川公司并非本案的适格当事人。综上所述，黄买容、梁卫英申请追加丰川公司作为第三人是没有事实和法律依据的，恳请二审依法查明事实，维护丰川公司的合法权益。杜斯荣向一审法院提出诉讼请求：1.黄买容、梁卫英向杜斯荣支付自2015年10月19日至2018年11月的占用费281200元（7600元×37个月）；2.黄买容、梁卫英承担本案诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：2014年6月29日，黄妙霞、何生作为乙方与丰川公司作为甲方签订《房地产（股权）转让合同》，就甲方名下位于珠海市××南港大道德亨花园房产转让事宜约定：“一、甲方将名下位于珠海市××水镇××花园房产5409.2平方米按现状以公司整体股份转让方式转让给乙方，转让价款为1400万元；二、乙方在签订本合同当日支付定金50万元到甲方指定的银行账户；三、乙方从2014年7月1日起负责支付甲方用位于珠海市××南港大道德亨花园房产抵押给珠海市兴业银行贷款500万元及珠海市农商银行金湾支行贷款900万元的利息，月息约102500元；四、乙方在支付第一笔定金（利息）50万元后四个月内再支付50万元到甲方指定账户还银行利息，从支付利息的第十一个月起由乙方直接向相关银行支付利息，若乙方未能按时及时支付银行贷款利息而造成违约，乙方除支付银行贷款违约金处，甲方有权收回该物业，乙方不予退赔；五、乙方在指定期限（2015年5月28日前）还没能付清兴业银行贷款500万及农商银行金湾支行900万贷款时，需循环贷款甲方无条件协助，但循环贷款时产生的一切费用由乙方；六、乙方在交付首期50万元后，即日起可根据自身要求自行设计装修，策划销售，对外出租等所产生的一切费用与甲方无关，同时，甲方不参与该项目的营运工作；七、乙方销售房屋收入的房款（含对外出租）汇入甲方指定账户作为银行贷款的还款，待还清银行贷款后，甲方将丰川公司全部股权转让过户给乙方指定人员名下，同时甲方在珠海报发表声明和由律师见证对转让前的债权债务与乙方无关，转让后的债权债务由乙方承担与甲方无关，转让后如因历史遗留问题导致乙方损失的，由转让股权前的法人和股东负责赔偿……。”2015年2月16日，梁卫英通过银行向第三人黄妙霞转账人民币150000元；2015年3月2日，梁卫英（乙方）与第三人黄妙霞及珠海君豪房地产代理有限公司（甲方）签订《房地产买卖合同》（4份），约定甲方将涉案房屋出售给乙方，合同还约定了乙方向甲方支付的房屋价款；2016年6月25日，第三人黄妙霞及珠海君豪房地产代理有限公司共同出具借条：因黄妙霞经营珠海南水德亨花园项目资金周围需要，现向黄买容、梁卫英借款人民币270000元整，用该项目的8-601作为抵押，该款项于2016年9月21日前归还；2016年6月25日，黄买容与第三人黄妙霞签订《补充协议书》，内容如下：针对双方于2015年3月2日就珠海金湾区南水镇南港大道德亨花园8-601房签订买房协议，双方同意该借款转为出借人黄买容向黄妙霞应付的买卖房款。2015年9月15日，杜斯荣作为乙方（受让方）与第三人丰川公司作为甲方（转让方）签订了二份《房地产买卖合同》，分别约定由甲方将位于南水镇南港大××花园××栋住宅及首层02-04号车库1227.94平方米（权证号码040××××3068）、南水镇南港大道德亨花园8栋住宅及首层01-08号车库1854.96平方米（权证号码04××71）房产以1991533元和3008467元的价格转让给乙方，房屋建筑面积分别为1227.94平方米和1854.96平方米。依据上述两份合同，上述房产于2015年10月19日办理转移登记至杜斯荣名下，转让后的登记地址和权证号码分别为：南水镇南港中路23号2栋201-801房、302-802房及首层02-04号车库（权证号码04××90）和南水镇南港中路23号8栋201-801房、202-802房及首层01-08号车库（权证号码04××91）。房产办理转移登记后，南水镇南港中路23号2栋201-801房、302-802房及首层02-04号车库于2015年12月15日办理了最高额抵押登记手续，为杜斯荣438万元的债务提供担保，抵押权人为工商银行珠海分行，该抵押手续已于2016年8月4日注销；南水镇南港中路23号8栋201-801房、202-802房及首层01-08号车库于2015年12月21日办理了最高额抵押登记手续，为杜斯荣300万元的债务提供担保，抵押权人为上海浦发银行珠海分行。本案所涉的四套房屋包含在上述丰川公司与杜斯荣买卖的南水镇南港中路23号8栋201-801房、202-802房当中。2019年3月25日，房产部门将涉案房屋分割为单独产权及房号，分别为：南水镇南港中路23号8栋201房（权证号码201××××6758）、南水镇南港中路23号8栋202房（权证号码201××××6759）、南水镇南港中路23号8栋301房（权证号码201××××6756）、南水镇南港中路23号8栋601房（权证号码201××××6750）。庭审过程中，黄买容、梁卫英述称涉案四套房屋于2015年3月2日签订《房地产买卖合同》当天就已经交付，当时无论是涉案房屋还是其他房屋都是烂尾楼，是黄买容、梁卫英投资装修后才具备出租条件，水电也是黄买容、梁卫英从外围接驳。另，201房租赁合同签订（2016年12月5日）后没有实际履行，直至2018年7月18日才实际出租给李坤海；202房于2017年8月1日出租给蔡锦青。黄妙霞作为原告与杜斯荣、珠海市丰川机电设备有限公司作为被告，何生、黄锐联作为第三人在珠海市香洲区人民法院提起债权人撤销权诉讼，在该案中，黄妙霞提出的诉讼请求：一、撤销2015年9月15日杜斯荣和珠海市丰川机电设备有限公司签订的关于德亨花园2栋住宅及首层车库02-04车库和8栋及01-08号车库；二、杜斯荣和珠海市丰川机电设备有限公司办理德亨花园2栋住宅及首层车库02-04车库和8栋及01-08号车库的产权过户至珠海市丰川机电设备有限公司名下；三、杜斯荣和珠海市丰川机电设备有限公司承担本案诉讼费用。该院经审理作出（2017）粤0402民初6716号民事判决，驳回黄妙霞的全部诉讼请求。黄妙霞不服上述判决上诉至向珠海市中级人民法院，珠海中院于2018年12月4日作出（2018）粤04民终3163号民事判决：驳回上诉，维持一审判决。杜斯荣称其实际占用涉案房屋的时间为2018年11月份，黄买容、梁卫英称杜斯荣于2018年11月份通过换锁方式强行占有涉案房屋。一审法院认为，本案争议焦点为黄买容、梁卫英是否应向杜斯荣支付涉案房屋占用费。对此，一审法院综合评析如下：一、黄买容、梁卫英占有涉案房屋的性质。《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”2014年6月29日，丰川公司与黄妙霞签订房地产转让合同，将涉案房屋转让给黄妙霞，黄妙霞于2015年3月2日与黄买容、梁卫英签订房地产买卖合同，将涉案房屋转让给黄买容、梁卫英，并同时将涉案房屋交付黄买容、梁卫英占有，黄买容、梁卫英占有房屋是基于与黄妙霞之间的合同关系，在丰川公司将涉案房屋出卖并变更登记给杜斯荣之前黄买容、梁卫英就已经占有了涉案房屋，虽然因故未完成之后的变更登记，在法律意义上讲属于无权占有，但该占有为善意占有，黄买容、梁卫英并没有过错。二、黄买容、梁卫英是否属于民法上的不当得利。不当得利是无合法根据取得不当利益，而使他人利益受损。如上节所述，黄买容、梁卫英占有房屋是基于合同关系，涉案房屋交付给黄买容、梁卫英时为毛坯状态，不具备居住条件，是黄买容、梁卫英将房屋装修后才有实际的居住条件，黄买容、梁卫英并未从占有涉案房屋中取得不当利益，反而是黄买容、梁卫英出资购买涉案房屋并投入资金装修后又得不到房屋的产权而利益受损，杜斯荣主张黄买容、梁卫英属不当得利依据不足。三、杜斯荣主张“房屋变更登记至其名下时起，其就享有对涉案房屋的占有者追讨占用费的权利”，该主张法律依据不足。从法理上讲，登记与交付为不动产交易中不同的法律行为，构成不动产发生移转的整体条件，杜斯荣的变更登记行为仅为不动产移转的生效要件，对外起公示作用，而非不动产物权的完整交付，完整的交付是一个交付与登记相结合的过程。本案中，杜斯荣于2015年10月18日将涉案房屋变更登记至自己名下后从未发生过交付行为，并没有发生占有移转，涉案房屋一直由黄买容、梁卫英占有，杜斯荣在变更登记之后基于产权可以要求合同相对方和实际占用人将涉案房屋“交付”，但在涉案房产实际发生占用移转之前其无权要求黄买容、梁卫英支付占用费。杜斯荣并没有依据合同通过公力救济去完成涉案房产变更登记之后的交付，而是于2018年11月份通过换锁等私力救济方式占有了涉案房屋，至此才完成了涉案房屋的“交付”。综上，黄买容、梁卫英在杜斯荣取得房屋产权之前就占有涉案房屋，为善意占有，黄买容、梁卫英并未获取不当得利，杜斯荣虽最终取得涉案房屋的产权登记，但至2018年11月止杜斯荣从未实际获得“交付”，杜斯荣要求黄买容、梁卫英支付2015年10月19日至2018年11份的占用费依据不足，一审法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，杜斯荣的诉讼请求证据不足，应当承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：驳回杜斯荣的诉讼请求。一审案件受理费人民币2759元，由杜斯荣负担。二审期间，双方当事人没有提供新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”不当得利的构成要件包括：一、一方取得财产；二、一方受有损失；三、取得财产利益与受损失之间有因果关系；四、获得利益没有法律上的根据。从杜斯荣的主张来看，杜斯荣认为其名下的不动产被他人占用，要求梁卫英、黄买荣支付占用费，即杜斯荣主张的实际上是因物权被侵害而产生的损害赔偿。不当得利是一项独立的民事法律制度，是一种独立的债的类型，本身具有自身的构成要件及适用范围，不当得利不能作为当事人在其他具体民事法律关系中缺少证据时的请求权基础。杜斯荣与梁卫英、黄买荣之间的争议应当按照双方之间实际法律关系的性质进行处理。至于杜斯荣主张的法律关系性质是否能够被证实和被认定，则属于当事人举证风险的问题，但并非所有当事人认为应当支付的款项均可以不当得利为由进行主张。因此，杜斯荣在本案中要求梁卫英、黄买荣返还不当得利的诉讼请求，法律依据不足，本院不予支持。综上，上诉人杜斯荣的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5518元，由杜斯荣负担。本判决为终审判决。审判长  谭炜杰审判员  贺 心审判员  黄汉源二〇一九年十一月七日书记员  梁煜平