湖南省南县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0921民初1882号原告：曹艳，女，1980年11月22日出生，汉族，住湖南省南县。原告：谭青华，男，1979年5月15日出生，汉族，住湖南省南县。两原告委托诉讼代理人：张令羽，湖南金剑律师事务所律师。被告：南县城镇建设综合开发公司，住所地：湖南省益阳市南县南洲镇东正街。法定代表人:李友刚，系该公司经理。委托诉讼代理人：黄成（系南县房地产管理局法制股副股长），男，1988年7月13日出生，汉族，住湖南省南县。被告：陈孟宏，男，1963年11月7日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：赵武波，南县南洲法律服务所法律工作者。原告曹艳、谭青华与被告南县城镇建设综合开发公司（以下简称南县城建开发公司）、陈孟宏商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹艳及原告曹艳、谭青华的共同委托诉讼代理人张令羽，被告南县城镇建设综合开发公司的委托诉讼代理人黄成，被告陈孟宏的委托诉讼代理人赵武波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹艳、谭青华向本院提出诉讼请求：1.判令被告按约履行合同交付房屋。并办理房地产权属证书；2.判令被告承担违约责任（依照合同按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金）。庭审结束后，谭青华、曹艳声明放弃要求陈孟宏、南县城建开发公司承担违约责任、支付违约金的诉讼请求。事实和理由：原告于2012年2月24日与被告签定《商品房买卖合同》，在“南县宏祥小区”购买商品房一套，房号为B幢7层701号房，房屋面积为137.82平方米，单价为每平方米2757.22元，房屋总价为380000元。合同签订后，原告于2012年2月24日、2012年2月28日向陈孟宏账户共转账330000元，余款约定在交付商品房权属证书时一次性付清。被告未按约定交付房屋，也没有为原告办理房地产权属证。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告南县城建开发公司辩称，1、南县宏祥小区开发项目实际上是陈孟宏开发经营及权利主体为陈孟宏,并非我公司；2、开发公司和陈孟宏签定了一份内部合同，开发项目的责任主体为陈孟宏，土地及地上建筑物归陈孟宏所有，全部权利义务均归陈孟宏，我公司不承担任何责任。被告陈孟宏辩称，1、买卖合同及已付房款属实；2、因陈孟宏经济困难无力承担违约责任，请求法院驳回该项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：曹艳、谭青华所举证据1.《商品房买卖合同》1份；2.收据1张。南县城建开发公司质证认为，《商品房买卖合同》及收据上的公章并非南县城建开发公司的公章。陈孟宏质证无异议。本院经审查，上述证据1能证实买受人曹艳、谭青华与出卖人南县城建开发公司于2012年2月24日签订《商品房买卖合同》，合同载明出卖人的委托代理人为陈孟宏，出卖人签章处加盖印章“南县城镇建设综合开发公司宏祥花苑项目部”及陈孟宏私章的事实，对该事实予以认定。证据2证明已交付宏祥花苑701号房购房款330000元，陈腊梅作为收款人签字出具收据，并加盖“南县城镇建设综合开发公司宏祥花苑项目部”公章及陈孟宏私章。南县城建开发公司所举证据1.国有土地使用权证1份；2.项目内部挂靠协议及“关于陈孟宏进行宏兴、宏祥房地产开发经营挂靠我公司的情况说明”各1份。两原告对证据的证明目的有异议，认为南县城建开发公司应该承担连带责任。陈孟宏质证无异议。本院经审查，证据1符合证据“三性”，予以认定；证据2南县城建开发公司意在证明该房地产开发项目的责任主体为陈孟宏，土地使用权及地上建筑物归陈孟宏所有，南县城建开发公司无相关责任。该证据能够证明陈孟宏根据双方约定向南县城建开发公司交纳每平方米8元的挂靠费用，南县城建开发公司负责办理项目报建手续和申报商品房预售许可证，项目所发生的全部费用由陈孟宏负担，项目全部收入归陈孟宏所有，相关法律责任、经济责任均由陈孟宏承担的事实。根据上述双方约定内容，可认定陈孟宏和南县城建开发公司系挂靠关系，该协议仅为双方之间的约定，对外不具有法律约束力，本院对南县城建开发公司的上述举证目的不予采信。本院经审理认定事实如下：2009年9月17日，陈孟宏等十六人通过拍卖取得坐落南县南洲镇宗地国有土地使用权，并登记办理南国用（2009出让）第2476号国有土地使用权证。该宗土地用途为商服、住宅，使用权类型为出让，使用权面积3424.80平方米，终止日期商服用地至2049年10月10日止；住宅用地至2079年10月10日止。2010年3月26日，陈孟宏和南县城建开发公司签订《项目内部承包协议》，约定宏兴、宏祥小区占地面积6654.10平方米，规划建筑面积3.5万平方米，经内部议标由陈孟宏夺标；项目所发生的全部费用及全部销售收入归陈孟宏负担和所有；发生安全和质量事故或与客户纠纷造成经济损失概由陈孟宏负责；同时还约定陈孟宏向南县城建开发公司缴纳每平方米8元的挂靠费用，结算面积以产权证面积总和为准，签订协议时付款20000元，余款在办理该项目房屋所有权证前全部结清等内容。2010年4月7日，南县城建开发公司（房地产开发资质等级四级）向陈孟宏出具授权委托书，委托事项为宏祥花苑建设、销售事宜，委托权限为全权委托。2010年7月4日，南县发展改革和物价局对南县城建开发公司作出“关于宏祥小区建设项目立项的批复”，就建设规模、内容，投资资金30000000元为自筹，及建设工期等内容进行了批复。2010年11月30日，南县城建开发公司与陈孟宏签订《项目合作开发协议》，协议约定双方本着利益共享，风险共担的合作宗旨，组建南县宏祥小区项目部。合作方式为南县城建开发公司提供项目开发资金、技术、资质，陈孟宏提供建设用地。合作期限为从协议签订之日起至项目全部竣工、交付使用并项目结算全部完成为止。出资方式及股份分配为南县城建开发公司必须保证本项目正常运作资金充足，出资2000000元，占总股份的21.05%。陈孟宏交3500000元给项目出纳，作为项目启动资金，占总股份的78.95%。双方职责分工为南县城建开发公司负责项目报建、销售、协调相邻关系，负责项目安全生产及工程质量、进度，参与财务管理及对项目重大事项的决策，参与项目规划、设计等。陈孟宏负责项目日常管理、重大事项的决策、工程承包协议及其他对外协议的签订、财务管理、审批项目经费，动用项目资金必须由南县城建开发公司签字等。并约定合作期间项目资金及在建物业等凡用于该项目的财、物均属于共同财产，财产及利润分配按双方出资比例（即股份）进行，工程竣工验收合格，付清全部工程款及相关费、税，结清项目所有应付款项后，可随时进行利润分配等内容。上述土地于2010年12月24日办理宏祥小区建设用地规划许可证，证号为（2010）GR269号，用地单位为陈孟宏等十六人。2010年12月28日，该宗土地办理建设工程规划许可证，建设单位为南县城建开发公司，建设项目名称为宏祥小区住宅综合楼，建筑面积19137.62平方米。2011年1月12日，南县城建开发公司办理建筑工程施工许可证，证号为430921201101120101，建设单位为南县城建开发公司，并载明合同开工日期2011年1月12日，合同竣工日期2012年1月12日。2011年7月25日，南县房地产管理局就南县宏祥花苑小区项目向南县城建开发公司颁发了南房预许字（2011）第6号商品房预售许可证。2012年2月24日，曹艳、谭青华作为买受人与出卖人南县城建开发公司签订《商品房买卖合同》，合同载明出卖人的委托代理人为陈孟宏，约定高艳购买宏祥花苑小区第B幢7层701号房，属框架结构电梯房，商品房建筑面积137.82平方米，单价每平方米2757.22元，总金额380000元。出卖人代收契税7600元、维修基金9647元，代收税费用合计17247元。签订合同后已付房款330000元，余款在交付商品房权属证书时一次性付清。出卖人应当在2012年5月31日前交付商品房，该商品房受政府主管部门验收合格；商品房达到交付的条件后，双方以交付的接受门钥匙为交接。出卖人超过合同约定时间50日仍未交付该商品房的，自应交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按已收房款以人民银行同期贷款基准利率支付违约金，合同继续履行。买受人应在商品房交付使用后三个月内递交办理产权登记所需的资料给出卖人，出卖人应在收到买受人办理产权登记的全部资料后一年内取得房地产权属证书交付给买受人。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一天出卖人按已收房款的同期人民银行贷款利息向买受人支付违约金。如因买受人自身原因造成不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任。合同出卖人签章处加盖了“南县城镇建设综合开发公司宏祥花苑项目部”公章及陈孟宏私章，曹艳、谭青华在合同买受人签章处签名并捺印。合同签订后，已交付房款330000元，由陈孟宏之妹陈腊梅作为出纳签字出具收据，收据上加盖了“南县城镇建设综合开发公司宏祥花苑项目部”公章及陈孟宏私章。各方当事人对买受人共计交付房款330000元均没有异议，至今本案房屋没有交付给曹艳、谭青华。另查，南国用（2009出让）第2476号国有土地使用权证登记的使用权人陈孟宏等十六户于2011年11月2日向南县房产局出具承诺书，该宗土地经开发业已竣工，承诺总面积20582.65平方米（住宅19328.89平方米、商铺1253.76平方米）按以下方式办理产权证：一、王芳等7人各分得住宅137.82平方米；二、刘泽分得铺面1＃、2＃、3＃，面积250.98平方米；三、其余面积19366.93平方米全部归陈孟宏（其中商铺面积1002.78平方米，住宅18364.15平方米）。再查，陈孟宏经手销售宏祥小区部分商品房的《商品房买卖合同》已在南县房地产管理局进行了预售合同备案登记，已备案的合同中出卖人处所盖公章均为“南县城镇建设综合开发公司宏祥花苑项目部”。因陈孟宏背负巨额债务，资金链断裂，且涉嫌刑事犯罪，陈孟宏于2012年11月4日被南县公安局刑事拘留，同年11月18日被执行逮捕，2013年12月20日本院作出（2013）南法刑初字第236号刑事判决书，陈孟宏犯伪造国家机关印章罪，判处有期徒刑一年十个月。宏祥小区因部分扫尾工程未完工，在南县人民政府协调下，现南县城建开发公司已垫付资金启动了宏祥小区扫尾工程建设。另宏祥小区所建商品房至今未经相关部门竣工验收。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案所涉主要法律关系和争议焦点为：一、南县城建开发公司与陈孟宏之间的法律关系；二、本案商品房预售合同的效力；三、本案合同履行及责任承担问题。一、南县城建开发公司与陈孟宏之间法律关系的问题。本案中，陈孟宏与南县城建开发公司之间有两个协议，分别是2010年3月26日的《项目内部承包协议》和2010年11月30日的《项目合作开发协议》。从双方签订《项目内部承包协议》的真实意思表示来看，陈孟宏取得宏祥小区土地使用权后，拟进行商品房开发，由南县城建开发公司出借资质（陈孟宏本人没有房地产开发资质），陈孟宏挂靠南县城建开发公司进行房地产开发，双方各取所需。至于双方此后签订的《项目合作开发协议》，恰恰是为了履行《项目内部承包协议》，因为只有双方签订《项目合作开发协议》，宏祥小区项目工程才能取得立项及其他相关审批批文。从实际履行情况来看，南县城建开发公司没有投入建设资金，也没有参与管理与建设，房屋销售及销售收入均由陈孟宏自行处理，陈孟宏与南县城建开发公司完全按《项目内部承包协议》的内容履行。因此，宏祥小区项目工程系借合作开发之名，行挂靠开发之实，陈孟宏与南县城建开发公司之间存在挂靠开发关系，而不是合作开发关系，陈孟宏系挂靠人，南县城建开发公司系被挂靠企业。二、本案商品房预售合同效力的问题。陈孟宏挂靠南县城建开发公司进行房地产开发后，南县房地产管理局向南县城建开发公司颁发了“宏祥花苑小区项目”商品房预售许可证，同时南县城建开发公司向陈孟宏出具授权委托书，陈孟宏对外以南县城建开发公司的名义与各买受人签订商品房买卖合同，法律上属有权代理行为。本案曹艳、谭青华与南县城建开发公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院认定该合同合法有效。三、本案合同履行及责任承担的问题。合法有效的合同受法律保护，合同双方应切实履行合同约定义务。《最高人民法院关于的解释》第五十四条规定：“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。”从陈孟宏与南县城建开发公司签订的《项目内部承包协议》及南县宏祥小区项目实际开发建设情况来看，可确定陈孟宏是宏祥花苑小区项目的物业实际所有权人，其仅仅只是借用南县城建开发公司的名义进行房地产开发和商品房销售，是当然的合同义务担责主体。南县城建开发公司取得了南县房地产管理局颁发的商品房预售许可证，并向陈孟宏出具授权委托书委托陈孟宏以公司名义对外销售商品房，且商品房买卖合同的出卖人也是南县城建开发公司，买受人曹艳、谭青华有理由相信南县城建开发公司是商品房所有权人和出卖人。综上，曹艳、谭青华现主张继续履行合同，应由陈孟宏按合同约定承担合同履行责任，南县城建开发公司承担连带责任。另曹艳、谭青华已交付了购房款330000元，尚有购房尾款50000元及代收税费用17247元未付，曹艳、谭青华应当按合同约定进行支付。综上所述，本院对曹艳、谭青华要求继续履行合同，向其交付房屋并办理房地产权属证书的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、限陈孟宏将坐落于南县南洲镇的宏祥小区第Ｂ幢7层701号商品房所在楼盘竣工验收合格之日起90日内向曹艳、谭青华交付该701号房屋，于房屋交付后180日内办理上述房屋的不动产权属证书至曹艳、谭青华名下并交付；二、由南县城镇建设综合开发公司对上述第一项判决内容承担连带责任;案件受理费6250元，由陈孟宏、南县城镇建设综合开发公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 员  宋丽丽人民陪审员  卜瑞忠人民陪审员  刘小舜二〇一九年十一月十四日法官助理朱砂书记员杨帆