浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1004民初5844号原告：浙商银行股份有限公司台州路桥小微企业专营支行，住所地台州市路桥区路北街道双水路667号一层、六层。主要负责人：王志杰，行长。委托诉讼代理人：蔡辉强、叶萍，浙江利群律师事务所律师。被告：戴小杰，男，1995年4月8日出生，汉族，住台州市黄岩区。被告：戴文银，男，1965年3月18日出生，汉族，住台州市黄岩区。被告黄文玲，女，1969年1月26日出生，汉族，住台州市黄岩区。被告：浙江立成房地产开发有限公司，住所地台州市路桥区银安西街398号。法定代表人：任秀华。委托诉讼代理人：金利富，浙江新平律师事务所律师。原告浙商银行股份有限公司台州路桥小微企业专营支行与被告戴小杰、戴文银、黄文玲、浙江立成房地产开发有限公司为金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案。本院依法适用简易程序，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蔡辉强、叶萍、被告戴文银、被告浙江立成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人金利富到庭参加了诉讼，被告戴小杰、黄文玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告告戴小杰、戴文银、黄文玲共同向原告偿还借款本金595833.45元及暂算至2019年7月2日的利息、罚息、复利948.86元，并继续支付自2019年7月3日起至实际履行之日止按合同约定的利率计算的利息、罚息、复利，并支付律师代理费17900元；2、判令原告对被告戴小杰所有的坐落于台州市路桥区产折价款或拍卖、变卖款在第一项诉请范围内享有优先受偿权；3、依法判令被告浙江立成房地产开发有限公司对上述第一项请求承担连带保证责任；4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由:2016年7月22日，被告戴小杰作为借款人与原告签订《个人房屋借款合同》，合同约定：“原告向被告戴小杰提供贷款人民币660000元，贷款用途为购房，贷款利率按年利率4.41%，借款期限自2016年7月19日至2046年7月4日止，实际放款日与到期日以借款凭证记载为准；对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息，原告有权依据人民银行规定计收复利；因被告违约致使原告采取诉讼或仲裁方式实现债权的，被告应当承担原告为此支付的诉讼（仲裁）费、律师费、差旅费及其他实现债权的一切费用；合同履行过程中发生争议的，由原告（贷款人）住所地人民法院管辖。”合同同时约定：“被告戴小杰提供坐落在台州市路桥区产作为抵押，为借款提供抵押担保，并已办理预告登记，抵押担保的范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押财产处置费等原告实现债权和抵押权的一切费用；本合同项下债务履行期限届满，原告未受清偿的，原告有权行使抵押权，并可以与抵押人协商以抵押财产折价，或者以拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿。”同时合同约定：“被告浙江立成房地产开发有限公司自愿为被告戴小杰（借款人）依本合同所形成的债务提供连带责任保证，保证人不按合同约定履行保证责任，原告有权直接从保证人在原告处开立的账户中划收；依据本合同提前收回贷款本息的，保证人仍承担连带保证责任，贷款主债权同时存在物的担保的，不论该物的担保是由借款人还是第三人提供，贷款人有权要求保证人先于物的担保承担保证责任或与物的担保人同时履行担保责任，保证人承诺不因此而提出抗辩，贷款人变更或丧失其他担保权益的，保证人的保证责任仍持续有效，不因此而无效或减免。保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押财产处置费等原告实现债权和抵押权的一切费用；售房人提供阶段性保证的，保证期间自本合同签订之日起至借款人持相应的房地产权利证书办妥正式的抵押登记手续之日止。”同日，被告戴文银、黄文玲分别签署《共同还款承诺书》，承诺：自愿为被告戴小杰与原告签订的上述《个人房屋借款合同》项下的借款承担共同还款责任。合同订立后，原告于2016年7月25日向被告戴小杰发放贷款660000元，借款凭证中记载借款日期为2016年7月25日，到期日期为2046年7月4日，年利率4.41%。合同履行中，被告戴小杰违约未按期偿还本息，按照上述合同，原告有权要求被告戴小杰提前偿还剩余未到期借款本息，并承担违约责任，且原告有权基于承诺书要求被告戴文银与被告黄文玲承担共同还款责任，有权基于保证担保条款要求被告浙江立成房地产开发有限公司承担连带保证责任，有权就抵押物享有优先受偿权。被告戴文银辩称，对借款无异议。被告戴小杰、黄文玲未答辩，亦未提交反证。被告浙江立成房地产开发有限公司辩称，对借款合同及担保合同无异议，但认为原告要求被告承担连带责任缺乏事实和法律依据。根据原、被告签订的合同约定，售房人提供阶段性保证的，保证期间自本合同签订之日起至借款人持相应的房地产权利证书办妥正式的抵押登记手续为止。双方的保证系附解除条件的合同条款，自条件成就时失效。2016年8月17日，被告戴小杰已办理房屋产权证。原告应当即刻办理抵押登记手续，因原告自身原因至今尚未办理抵押登记手续。不正当阻止条件成就，视为条件已成就。被告的保证期间应当自原告能办理抵押登记手续时届满。原告未在保证期间届满前向被告主张保证责任，被告的保证责任免除。另，合同约定的还款期限未到，原告无权要求被告承担担保责任。本院经审理查明：2016年7月22日，被告戴小杰以其预购的坐落于台州市路桥区产的房产抵押，并由被告浙江立成房地产开发有限公司担保向原告申请贷款。原告和被告签订的《个人房屋借款合同》约定，原告向被告戴小杰发放住房购置贷款660000元，贷款利率为浮动利率，执行年利率4.41%，遇中国人民银行借款利率调整，采取分期还本付息方式的自调整政策出台的下一年一月一日起开始执行新的基准利率，浮动幅度保持不变；贷款期限为360个月（即2016年7月19日至2046年7月4日）；还款方式为等本递减还款法；未按时偿还贷款的，在执行贷款利率的水平上上浮50%作为罚息利率计收罚息；借款人连续三个月未偿还借款本息，或任何一期借款本息逾期三个月，贷款人即可提前收回借款、行使抵押权或向保证人追索；当借款人发生危及贷款人债权实现的事件时，贷款人可以停止发放贷款、提前收回贷款或行使抵押权；被告戴小杰以合同所附《抵押物清单》列示财产的全部权益抵押给贷款人，抵押担保的范围包括借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、以及仲裁费、律师费、贷款人为实现债权和抵押权的一切费用；被告浙江立成房地产开发有限公司对合同项下的债务承担阶段性连带责任保证，保证范围为合同项下全部本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、以及仲裁费、律师费、贷款人为实现债权和抵押权的一切费用，保证期间为本合同签订之日起至借款人持相关的房地产权利证书办妥正式抵押登记手续止；贷款人主债权同时存在物的担保的，不论物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权要求保证人先于物的担保承担保证责任或与物的担保人同时履行担保责任，保证人承诺不因此而提出抗辩。同日，被告黄文玲、戴文银出具共同还款承诺书，自愿为被告戴小杰与原告签订的上述合同项下的借款承担共同还款责任。原、被告办理了预购商品房抵押权预告登记。2016年7月25日，原告按约向被告戴小杰发放了贷款660000元。后被告戴小杰未按约偿还借款本息，截至2019年7月2日，被告戴小杰尚欠原告借款本金595833.45元及利息、罚息、复利948.86元。原告为本次诉讼支付律师代理费17900元。另查明，被告戴小杰所有的台州市路桥区年办理不动产登记，不动产权证号为浙（2016）台州路桥不动产权第0001664号、浙（2016）台州路桥不动产权第0001485号。因被告戴小杰涉及诉讼，上述房产已被临海市人民法院查封。上述事实有原告提供的被告身份信息、被告企业信用信息公示报告、个人房屋借款合同、共同还款承诺书、借款借据、浙（2016）台州路桥不动产证明第6000661号不动产登记证明、对账单、商品房买卖合同、律师费发票、被告提供的不动产登记查询及原、被告当庭陈述等证据所证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告戴小杰、被告浙江立成房地产开发有限公司自愿与原告浙商银行股份有限公司台州路桥小微企业专营支行签订的个人住房借款合同、被告戴文银、黄文玲出具共同还款承诺书，均系各方当事人的真实意思表示，上述合同合法有效，各方均应按照合同约定全面履行合同义务。现被告戴小杰未按约定偿还借款本息，且存在危及贷款人债权实现的情形，原告要求被告戴小杰按照合同约定提前偿还借款本息，于法有据，本院予以支持。因各方在合同中明确约定贷款人为实现债权而发生的全部费用（含律师费）由借款人承担，故原告要求被告戴小杰承担原告为实现本案债权支出的律师代理费17900元，不违反法律规定，本院亦予以支持。因被告戴文银、黄文玲向原告出具承诺书，自愿对被告戴小杰的上述款项承担共同还款责任，故原告要求被告戴文银、黄文玲对被告戴小杰上述款项承担共同还款责任，理由正当，本院予以支持。原告要求对被告戴小杰所有的座落在台州市路桥区产的折价或拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权的问题，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。根据物权法的上述规定，预告登记使得预告登记的权利人对业经登记的不动产，具有对抗和排斥他人主张物权的效力。为此，经过预告登记的抵押权具有物权的属性。对于不可归责于预告登记的抵押权人的事由而导致未办理正式的抵押登记，则不应由抵押权人承担相应的法律后果。本案中，讼争抵押物已经办理了预告登记，目前并无证据证明未办理正式抵押登记系可归责于预告登记的抵押权人浙商银行股份有限公司台州路桥小微企业专营支行的事由所造成，赋予原告对讼争房产处置价款优先受偿权，符合合同诚信、公平原则，有利于将原告的债权与普通债权区分开来，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故对原告要求对被告戴小杰所有的座落在台州市路桥区产的折价或拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权，本院予以支持。被告浙江立成房地产开发有限公司，自愿为被告戴小杰向原告的借款提供阶段性连带责任保证，且债务尚在保证期限内，故对原告要求被告浙江立成房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持。被告浙江立成房地产开发有限公司辩称，被告戴小杰已于2016年办理房屋产权证，因原告自身原告未及时办理正式抵押登记手续，被告的保证责任免除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告戴小杰、戴文银、黄文玲于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告浙商银行股份有限公司台州路桥小微企业专营支行借款本金595833.45元及前期利息、罚息、复利948.86元，并支付自2019年7月3日起至实际履行之日止按合同约定的利率计算的利息、罚息、复利；二、被告戴小杰、戴文银、黄文玲于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告浙商银行股份有限公司台州路桥小微企业专营支行律师代理费17900元；三、被告浙江立成房地产开发有限公司对上述第一、二项判决承担连带清偿责任；四、原告对被告戴小杰所有的坐落于台州市路桥区产折价款或拍卖、变卖款在第一、二项判决范围内享有优先受偿权。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9950元，依法减半收取计4975元，保全费3595元，共计8570元，由被告戴小杰、戴文银、黄文玲、浙江立成房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。审 判 员 罗婷二〇一九年十一月八日代书记员 罗渊附本判决所依据的相关法律和法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。