广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂14民终826号 上诉人（原审原告）：利淮物业服务有限公司扶绥分公司，住所地广西壮族自治区扶绥县新宁镇扶绥大道333号未来城商住楼4号楼二层（物业管理用房）。统一社会信用代码：914514210865257554。 负责人：姚少河，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钟启苏，广西恒聚律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：凌东民，男，1961年1月22日出生，壮族，住广西壮族自治区扶绥县。 被上诉人（原审被告）：马秋喜，女，1965年7月1日出生，壮族，住广西壮族自治区扶绥县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：凌渐俊（系凌东民、马秋喜儿子），住广西壮族自治区扶绥县岜盆乡岜伦村岜伦屯328号10队，公民身份号码：452128198603182514。 上诉人利淮物业服务有限公司扶绥分公司（以下简称利淮物业扶绥公司）因与被上诉人凌东民、马秋喜物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区扶绥县人民法院（2019）桂1421民初713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本院组织当事人进行询问，上诉人利淮物业扶绥公司的委托诉讼代理人钟启苏，被上诉人凌东民、马秋喜的共同委托诉讼代理人凌渐俊到庭参加询问。本案现已审理终结。 利淮物业扶绥公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持利淮物业扶绥公司一审全部起诉请求。事实和理由：1．一审认定事实不清，利淮物业扶绥公司主张的2014年2月1日至2016年5月期间的物业费并未超过诉讼时效。由于凌东民、马秋喜故意拖欠物业费用，加上利淮物业扶绥公司数次对欠缴物业费的业主张贴公告、发函追讨，诉讼时效已经发生中断，因此物业费拖欠的费用计算时间连续，应以最后拖欠日期计算诉讼时效，而不是分段进行认定和计算。2．利淮物业扶绥公司主张以日千分之三标准计算拖欠物业费的违约金有合同依据。根据涉案《前期物业服务合同》第六条的约定，其实际意思是从逾期之日起按照日千分之三标准计算违约金，一审法院理解错误。3．本案公摊电费、公摊水费、电梯电费已经实际发生，一审利淮物业扶绥公司提交的《欠费清单》为凌东民、马秋喜实际欠交数额，按照区域范围依照业主住房面积平均分摊计算得出，且其他业主也已经实际交纳该费用，凌东民、马秋喜若对该数额有异议应向物业提出更改，而不是不用交纳，因此一审未支持利淮物业扶绥公司主张的公摊电费、公摊水费、电梯电费存在错误。4．由于凌东民、马秋喜恶意拖欠物业费，导致利淮物业扶绥公司支出诉讼费、执行费及500元的律师代理费，该部分因凌东民、马秋喜行为而扩大的损失应由凌东民、马秋喜承担，因此，利淮物业扶绥公司主张的律师费应得到支持。5．生活垃圾处理费是环卫部门为了方便管理，对小区住户按每人每月7元的标准委托利淮物业扶绥公司统一收取，免去业主到环卫部门交费的辛苦，凌东民、马秋喜不认可该项费用缺乏理由。 凌东民、马秋喜辩称，关于小区的电梯电费、垃圾处理费问题，涉案小区现在环境卫生脏乱差、消防灭火器也没有定期更新，利淮物业扶绥公司并没有做好本职工作，而根据《前期物业服务合同》约定，物业费已经包含了垃圾费，利淮物业扶绥公司无权主张以上费用，请求二审法院维持一审判决，驳回利淮物业扶绥公司的上诉请求。 利淮物业扶绥公司向一审法院起诉请求：1．凌东民、马秋喜支付住宅物业费5479.81元及逾期滞纳违约金10003.35元；2．凌东民、马秋喜偿还利淮物业扶绥公司代为支付公摊电费122.36元、公摊水费111.90元、生活垃圾费301元；3．凌东民、马秋喜支付律师费500元，合计16518.42元。 一审法院认定事实：2013年4月23日，凌东民、马秋喜与扶绥县碧园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，购买位于扶绥县新宁镇扶绥大道333号未来城商住楼11号楼B单元11B601号房，建筑面积为178.89平方米，成为未来城小区的业主。《商品房买卖合同》第十八条第2款约定：前期物业服务期间，物业服务收费价格为多层住宅0.80元、高层住宅1.0元，商铺1.5元/月每平方米（建筑面积），由物业服务企业按照月收取；第4款：买受人已详细阅读《未来城前期物业服务协议》和《临时管理规约》，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，并承诺遵守《临时管理规约》。2013年10月至今，扶绥县碧园房地产开发有限公司与利淮物业扶绥公司签订《前期物业服务合同》，合同第六条第9项约定“业主和物业使用人应按照《商品房销售合同》内约定的交楼时间交付之日起交纳物业服务费，收楼时首次交付十二个月。次年起于每年12月、3月、6月、9月最后一天前缴纳下一季度物业管理费、车位使用费及其他物业代收代缴费用，逾期缴纳上述费用的，从逾期之日起按总应缴费用的千分之三交纳违约金”。2014年11月20日，扶绥县物价局（扶价［2014］29号）文件批复未来城小区多层住宅物业收费标准为每月每平方米建筑面积0.80元，小高层住宅（电梯房）物业收费标准为每月每平方米建筑面积1.00元；执行时间暂定一年。凌东民、马秋喜在2014-2018年期间未向利淮物业扶绥公司交纳物业费。 另查明，未来城小区截止目前未成立业主委员会。2016年1月1日，扶绥县碧园房地产开发有限公司向利淮物业扶绥公司出具《电费代收委托书》，委托利淮物业扶绥公司负责扶绥县碧园房地产开发有限公司建设的住宅1#-6#商住楼居民用电电费、商业街1#-19#商业用电电费代收。 一审法院认为，扶绥县碧园房地产开发有限公司与利淮物业扶绥公司签订《前期物业服务合同》及凌东民、马秋喜与扶绥县碧园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，《前期物业服务合同》对包括利淮物业扶绥公司在内的小区全体业主均具有约束力。双方应严格依据合同约定履行。 关于凌东民、马秋喜应否向利淮物业扶绥公司支付物业服务费及违约金的问题。根据国务院《物业管理条例》第四十一条规定，利淮物业扶绥公司为上述业主所居住的未来城小区提供了物业服务，小区业主事实上也接受了物业服务，应承担支付物业服务费的义务。凌东民、马秋喜未及时向利淮物业扶绥公司交纳物业服务费，依法应当承担相应的违约责任。根据2014年11月20日扶绥县物价局（扶价［2014］29号）文件批复及《商品房买卖合同》约定，扶绥县未来城小区内多层住宅物业收费标准为每月每平方米建筑面积0.80元。现凌东民、马秋喜提出收费标准过高的主张，未能提交相应证据予以反驳，不予采纳。凌东民、马秋喜以利淮物业扶绥公司物业服务不到位为由，拒交和要求减免物业服务费无法律依据不予支持。 关于2014年2月1日到2016年5月期间的物业费是否已经超过诉讼时效问题。案涉物业服务合同约定业主或物业使用人应于每季度最后一天前向物业公司交纳物业费。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行。本案中，根据前述支付物业费期限的约定，依照上述法律规定2014年2月1日到2016年5月期间的物业费，利淮物业扶绥公司在本案中起诉主张权利时，已经超过法定诉讼时效期间，利淮物业扶绥公司未能举证证明诉讼时效存在中断、中止或者延长的情形，故该期间的物业费已经超过诉讼时效，不予支持。 关于公摊电费、公摊水费、生活垃圾处理费，利淮物业扶绥公司提交的《前期物业服务合同》第六条第11项中约定：“物业服务费主要用于以下开支：……物业管理公共区域清洁卫生费用”，第七条第3项中约定：“公共区域（含已交付的园林区）水电能耗支出根据相关物业法规由该区域业主共同分摊”，凌东民、马秋喜在庭审中亦承认未缴纳公摊水电费等，但利淮物业扶绥公司提供的《欠费清单》是利淮物业扶绥公司单方制作，且未列明读数及计算方式，不能证实凌东民、马秋喜拖欠的公摊水费、公摊电费实际金额，且垃圾费属重复收费，对上述费用的诉请不予支持。对于律师费，双方在合同中并未约定，不予认可。 综上所述，利淮物业扶绥公司要求凌东民、马秋喜支付2016年6月至2018年12月31日期间的物业费4436.47元（178.89㎡×0.8×31）及违约金，合法有据，予以支持。但按《前期物业服务合同》第六章6.9约定，违约金应为从逾期之日起按总应缴费用的千分之三计算，超出部分不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十条、第二十五条、第四十一条第一款、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、凌东民、马秋喜于本判决生效后十日内一次性支付广西利淮物业服务有限公司扶绥分公司物业服务费4436.47元及滞纳金13.31元；二、驳回广西利淮物业服务有限公司扶绥分公司的其它诉讼请求。一审案件受理费减半收取106元，由广西利淮物业服务有限公司扶绥分公司负担81元，凌东民、马秋喜负担25元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。利淮物业扶绥分公司提交2018年1月8日利淮物业扶绥公司与广西恒聚律师事务所签订的《委托代理合同》一份，拟证明根据合同约定，每个案件拟收代理费500元。凌东民、马秋喜提交2015年-2019年拍摄的小区环境图片一组，拟证明利淮物业扶绥公司服务管理不到位。对于双方当事人提交的证据，本院认定如下：利淮物业扶绥公司提交的《委托代理合同》在一审已经作为证据提交，凌东民、马秋喜已对该证据进行质证，其不属于二审新证据，本院不再另行作出认定。凌东民、马秋喜提交2015年-2019年拍摄的小区环境图片可侧面证明小区的环境情况，但因物业服务情况好坏并不能成为凌东民、马秋喜拒交物业相关费用的理由，故该照片与本案的关联性本院不予认可。 双方当事人对一审查明事实并无异议，本院予以确认。 本院认为，关于利淮物业扶绥公司主张的2014年2月1日至2016年5月31日的物业费用是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，凌东民、马秋喜虽然一直拖欠物业费用，但利淮物业扶绥公司从2014年2月1日就已经知道凌东民、马秋喜开始欠交物业费，但并无证据证实其在2014年2月1日至2016年5月31日期间向凌东民、马秋喜催交物业费用，不存在诉讼时效存在中断、中止或者延长的情形，而在《中华人民共和国民法总则》施行前，《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效已经届满，故利淮物业扶绥公司主张的2014年2月1日至2016年5月31日的物业费用未超过诉讼时效，本院不予支持。 关于本案拖欠物业费用的违约金计算标准如何确定的问题，《前期物业服务合同》第六条第9项明确约定，凌东民、马秋喜逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起按总应缴费用的千分之三交纳违约金，该合同合法有效，利淮物业扶绥公司作为提供物业服务方，凌东民、马秋喜作为接受物业服务方，双方均应按照该合同约定履行义务，现凌东民、马秋喜一直未交纳物业服务费等相关费用，应按照合同约定以总应缴费用即4436.47元的千分之三计算违约金。利淮物业扶绥公司主张以日千分之三为标准计算违约金，但《前期物业服务合同》并未约定该标准，利淮物业扶绥公司也未能证明其具体损失情况，故其该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。 关于利淮物业扶绥公司主张的公摊电费、公摊水费、电梯电费、生活垃圾处理费及律师费应否予以支持的问题，其中公摊电费、公摊水费部分，根据《前期物业服务合同》第七条的约定，公共区域水电耗能的支出由该区域业主共同分摊，由利淮物业扶绥公司代为收取，因此凌东民、马秋喜应向利淮物业扶绥公司支付公摊水费及公摊电费，但利淮物业扶绥公司一审提交的《缴费通知单》并无凌东民、马秋喜户每月公摊水电具体用水量及用电量，水电费交纳发票也为整个小区的整体公摊水电费，无法明确各户公摊水电费用的计算依据，对该费用凌东民、马秋喜亦不予认可，故对利淮物业扶绥公司主张的公摊电费、公摊水费，本院不予支持。电梯电费部分，利淮物业扶绥公司在一审并未提出要求凌东民、马秋喜支付电梯电费，现其二审主张电梯电费，已经超出一审诉讼请求范围，本院不予处理。生活垃圾处理费部分，该费用由扶绥县环境卫生管理站收取，利淮物业扶绥公司只是代为收取，因此该费用属于《前期物业服务合同》第七条中“其他市政代收代缴费用由单个业主按政府部门相关规定标准缴付”的情形，一审认定生活垃圾处理费包含在物业服务费中属于认定错误，本院予以纠正，而凌东民、马秋喜作为业主，应缴纳该笔费用，但利淮物业扶绥公司作为代收方，即未提供以每户每月7元作为收费标准的依据，凌东民、马秋喜亦对利淮物业扶绥分公司确定的生活垃圾处理费数额不予认可，故对利淮物业扶绥公司主张的该项数额本院不予支持。律师费部分，《前期物业服务合同》并未约定产生纠纷时律师代理费的承担问题，故对利淮物业扶绥公司主张的律师费本院不予支持。 综上所述，利淮物业扶绥公司的上诉请求不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费212元，由利淮物业服务有限公司扶绥分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林文标 审 判 员 韦权美 审 判 员 梁 飞 二〇一九年十月三十一日 法官助理 苏梦晓 书 记 员 马丽斯 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。