广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初38519号原告：杨志双，男，汉族，1988年9月25日出生，身份住址广东省普宁市，委托代理人：赵钰，广东卓建律师事务所律师。被告：深圳市田生资产管理有限公司，住所地深圳市罗湖区红岭路京基金融中心A座4305，统一社会信用代码91440300080138068H法定代表人：陈铎升，该司董事长。委托代理人：李庚，广东金阳律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵钰、被告委托代理人李庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告双方于2017年7月24日签订了《房屋租赁合同书》，约定被告向原告出租的房屋位于深圳市福田区××大厦××单元作为办公使用。租期为1年，自2017年7月24日起至2018年7月23日止，计租日为2017年7月31日。2017年7月27日，原告与被告签订《房屋租赁合同补充协议》，对原告承租涉案房屋的月租金、租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金的金额进行变更，变更后的月租金为75200元、管理费为9564.5元、租赁保证金为150400元、管理费保证金为19129元、水电费保证金为14100元。原告按约定向被告支付了268393.5元。后被告向原告开具了收款收据。交房不到一个月，因被告拖欠业主深圳兆邦基集团有限公司（以下简称兆邦基公司）租金，导致兆邦基公司向被告发出解除合同通知书，2017年8月23日开始停电。原告作为承租人，对涉案房屋装修花费了十几万元，招聘数名员工，拟设立的一家类金融公司并正在与客户沟通签约事宜，因被告的违约行为，导致原告无法正常经营。原告对此与被告协商解决问题，但被告熟视无睹，原告迫于无奈向被告发出解除合同通知，并搬离涉案房屋。根据《合同法》第九十四条规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，根据合同第13.1条约定“双倍返还乙方保证金及赔偿合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为乙方的赔偿”。据此，被告应向原告退还其己支付但未正常履行期间（即自2017年8月23日起至2017年8月30日止）的租金和管理费，并应向原告双倍返还保证金以及承担赔偿金（即四个月租金）。据此，请求法院判令：1、确认原被告双方签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议已解除；2、被告向原告退还2017年8月23日至8月30日租金19406.45元、偿还管理费2468.26元、双倍返还租赁保证金300800元、管理费保证金38258元、水电费保证金28200元，赔偿原告四个月的租金300800元，从2017年8月23日起计至实际清偿之日止的逾期利息（利息以689932.71元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%/年的标准，从2017年8月23日起计至实际清偿之日止，逾期利息暂计至2019年4月26日为55621.03元；3、被告承担原告因实现债权而聘请律师产生的律师费10000元：4、被告承担本案诉讼费、保全费、担保费。被告答辩称：1、原告于2017年9月1日向被告提出解除房屋租赁合同，故在此之前的已支付房租不应退回；2、根据原被告双方签订的房屋租赁合同第13.1条约定，被告方作为出租人，需承担双倍返还保证金及赔偿合同期内剩余租期租金的前提条件是被告方提前解除合同，本案中是由原告方提前解除合同，不应由被告支付双倍保证金及合同期内剩余租金；3、原告方所提的逾期利息没有法律依据和合同依据；4、原告方提出的律师费担保费没有法律依据。经审理查明，深圳兆邦基集团有限公司（以下简称兆邦基公司）系位于深圳市××××交叉口西南角兆邦基大厦的权利人。2016年，被告与兆邦基公司签订租赁合同，向兆邦基公司承租兆邦基大厦xx层物业。2017年7月24日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方同意出租，乙方同意租入深圳市兆邦基大厦xx层xx单元作为办公使用；租赁房产的建筑面积为470平方米。使用面积和公摊面积按照现状交接；建筑面积为计算租金、管理费及其他各项费用的基础；合同的平面图附件只作位置确认及方便鉴别之用；甲方保证其拥有完全合法的权利出租租赁房产，若甲方无权出租租赁房产，乙方有权解除合同并要求赔偿乙方一切经济损失；租期为1年，从2017年7月24日至2018年7月23日；免租期为7天，从2017年7月24日至2017年7月30日；计租日为2017年7月31日；租金为200元/㎡/月（不含税），月租金总额为94000元/月，管理费20.35元/㎡/月（不含税、不含空调费），此费用为9564.5元/月，月租金及管理费总金额为103564.5元/月；乙方应于合同签订后两日内支付首月租金及管理费103564.5元。须于每月25日前支付次月租金，不满一个完整日历月的租金按照该日历月实际租赁天数计算；双方签订合同二日内，乙方应向甲方支付租赁保证金188000元、管理费保证金19129元、水电费保证金14100元，三项保证金合计221229元，以上三项费用于本合同终止时，乙方将该租赁房产交还给甲方且双方就租赁房产而产生的一切权利和义务履行完毕并结清所有费用后十个工作日内，甲方将保证金退还给乙方（不计利息）；租赁期限届满或合同提前解除的，乙方应于三日内搬出租赁房产。双方和物业公司共同对租赁房产进行验收交接；合同期内若甲方提前解约，需提前一个月通知乙方，双倍返还乙方保证金及赔偿合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为乙方的赔偿。2017年7月27日，双方签署《房屋租赁合同补充协议》，约定月租金变为75200元/月，改动后月租金及管理费总金额为每月84764.5元；租赁保证金为150400元、管理费保证金19129元、水电费保证金14100元，三项保证金合计183629元。签订合同后，原告依约向被告支付保证金共计183629元，及2017年7月31日至8月30日的租金75200元、管理费9564.5元，并开始承租涉案房产。庭审中，双方确认2017年8月23日，因被告与兆邦基公司租赁合同存在纠纷，导致兆邦基公司对涉案物业采取停电措施，使得原告无法正常使用。原告并主张其于2017年9月5日向被告发出《解除合同通知书》要求解除涉案合同。但原告提交的ems详情单仅有邮政的收件邮戳，无被告的签收记录，也无中国邮政的投递签收证明。收件人地址并非合同约定的被告送达地址。被告当庭否认收到该邮件。本院认为，原告与被告成立房屋租赁合同关系。被告作为出租人，应保证原告作为承租人能正常使用涉案物业进行办公，以确保原告合同目的的实现。但在原告承租过程中，因被告与业主方存在争议，导致业主对涉案物业采取停电措施，使得原告无法正常使用涉案物业，原告合同目的无法实现。原告有权解除合同并有权要求被告双倍返还已付的保证金367258元。涉案物业虽已于2017年8月23日被拉闸限电无法正常使用，但原告也未在该日事实上搬离或者向被告返还涉案物业。但被告确认已在此后不久失去对涉案物业的管控权，至兆邦基公司收回被告占用的包含涉案物业在内的租赁物业之时，原告与被告之间的租赁合同事实上已解除。至于原告主张要求被告支付相当于四个月租金的赔偿金及逾期退还租金、管理费及双倍返还保证金、赔偿违约金的利息。原告虽主张其装修花费了20余万元，遣散员工支付了巨额的赔偿金，但原告并未举证证明因被告的违约行为导致原告存在上述损失以及损失的程度，本院酌情认为双倍返还保证金足以弥补原告的损失。对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。至于律师费及保全担保费，该费用并非因诉讼而发生的必要费用，合同对于该费用的承担亦无相应的约定。对于原告的该项诉讼请求，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告杨志双与被告深圳市田生资产管理有限公司于2017年7月24日签订的《房屋租赁合同》、2017年7月27日签订的《房屋租赁合同补充协议》已解除；二、被告深圳市田生资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告杨志双返还2017年8月23日至2017年8月30日的租金19406.45元及管理费2468.26元；三、被告深圳市田生资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告杨志双双倍返还保证金367258元；四、驳回原告杨志双的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11356元、保全费4298元，合计15654元（原告均已预交），由原告负担7592元、由被告负担8062元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴    颂人民陪审员 肖  晓  璐人民陪审员 叶  钧  如二〇一九年十一月一日书 记 员 俞婷婷（代）