河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初11148号原告：孙玉华，女，1973年9月14日出生，汉族，住河南省。被告：河南成益置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路北心怡路东2号楼1单元23层2310号，统一社会信用代码：914101006987270595（1-1）。法定代表人：李青显，公司董事长。委托诉讼代理人：张海峰，河南昭惠律师事务所律师。原告孙玉华与被告河南成益置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告孙玉华，被告河南成益置业有限公司的委托诉讼代理人张海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙玉华向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期办理房屋产权权属登记违约金7232.69元。2、依法判令被告在30日内向所属房地产行政管理部门递交并办理完成所有相关房屋产权首次登记手续,逾期的,按日以合同违约房屋总价款为基数,按照中国银行贷款利率计算,每月支付利息至原告取得房地产权属证书止。3、依法判令被告协助原告办理商品房转移登记，将房屋产权登记至原告名下。4、判令被告提供消防验收备案意见书及新郑市质监站盖章的质量验收报告单，如不能提供则按总房款的日万分之一点五进行赔偿(从2016年6月30日计算至实际验收合格时止)。5、判令被告向原告提供竣工备案表并赔偿违约金（按总房款的日万分之一点五从2016年9月30日始至实际竣工备案之日止）。6、判令被告向原告出具维修基金发票、交易手续费发票、测绘费发票。7、判令被告在45日内对供水供电完成整改并提供国家电网并网证明，实现合同约定的市政直接供水、供电的方式；整改完成前，原告的水、电、物业费由被告承担，整改完毕后向原告提供水电部门出具的国家并网证明及入户编号。8、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，孙玉华增加一项诉讼请求，要求被告按照2016年6月4日的承诺书免除2016年7月15日至实际完工之日前的物业费。事实与理由：2017年1月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的新郑市龙湖镇龙泊南路北侧北卡风情，维也纳小区房产一套出售给原告。其中合同约定，被告应于房屋交付使用后480日内，持办理权属登记的材料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，被告按房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房款，履行了全部合同义务。被告于2017年1月实际交房，但未在约定期限内完成向房地产权属管理部门办理权属登记的全部资料，也未实现约定的市政供电供水方式，导致原告至今不能取得该房屋产权证书，给原告造成巨大经济损失。原告收房后多次和代表们以及其他业主向被告询问办理不动产证的情况及何时移交正式水电的问题，但被告拒绝回答，其拖延办证及拒不移交正式水电的行为严重损害了原告的权益，给原告生活带来不便，被告拒不履行承诺向物业公司缴纳水电费、物业费，纵容物业停水电、偷水管。现要求被告对水电进行整改并移交给电业部门。故原告诉至法院。河南成益置业有限公司辩称，1、河南成益置业有限公司未能在合同约定时限内向主管行政机关办理产权登记备案，是因为国家政策变化所致，河南成益置业有限公司的行为不应当认定为违约。在合同履行过程中，2016年8月，国家政策产生变化，房屋产权登记部门由房管局办理初始登记一道程序，变更为房管局进行初始登记和不动产中心进行首次登记两道程序，两部门所审核的资料并不一致，相应审理流程也进行了增加。政府部门的职责调整致使产权登记备案时间增长，河南成益置业有限公司愿意按照合同约定向原告支付总房款1%的违约金。2、原告要求河南成益置业有限公司限期办理首次登记和转移登记以及支付逾期利息，没有事实和法律依据，依法应予以驳回。关于首次登记办理的事宜，原、被告双方在《商品房买卖合同》中并没有约定。根据郑州市现有政策，办理不动产证需要首先在房管局进行初始登记、然后在不动产中心进行首次登记，上述两项登记完成之后，还需要原告的配合，才能向不动产登记中心申请办理转移登记，为原告办理不动产证。河南成益置业有限公司愿意在产权登记资料具备提交条件后及时向上述两个主管行政机关提交，但是否能够受理、需要多长时间能够办理完毕、原告本身是否符合办理转移登记条件等均属于行政机关事务，并非河南成益置业有限公司所能掌控。因此，原告的该项诉请并不明确，没有事实和法律依据，客观上也不具备限期办理完毕的履行条件，依法应当予以驳回。原、被告签订的《商品房买卖合同》中对于逾期办证违约金有明确约定，即为合同总金额的1％，因此，原告要求河南成益置业有限公司另行按照其他计算方式累计向其支付利息，没有事实和法律依据，依法应当驳回。3、原告第4至7项诉请没有事实和法律依据，河南成益置业有限公司没有义务向原告提供其所主张的各类证书，也没有义务向其赔偿。河南成益置业有限公司并非上述各类证书、证明的制作单位和法定保存单位，本案《商品房买卖合同》中也没有约定河南成益置业有限公司需要支付违约金。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月22日，孙玉华（××）与河南成益置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：17001790304），合同主要内容为：孙玉华购买河南成益置业有限公司开发的位于新郑市××镇龙泊××魏庄村××东北卡·风情二期28幢1单元11层1102号商品房，建筑面积89.71平方米，单价8062.3元/㎡，房屋总价款723269元。孙玉华应于2017年1月22日交纳房款145269元，下余578000元为商业贷款。第八条约定：河南成益置业有限公司应当在2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付孙玉华使用。第十四条约定：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，1、交房时水、电达到使用条件……；如果在规定日期内未达到使用条件，出卖人同意提供替代产品或服务，但使用费用由××承担直至满足本合同约定的交付配套标准。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已付房价款1%向××支付违约金。合同附件四合同补充协议第16条约定：双方对合同第十五条关于产权登记备案约定的理解为：出卖人在商品房交付使用后480天内由出卖人将办理产权登记提供的资料递交到产权登记机关备案，并非是由出卖人为××取得《房屋所有权证》，最终取得《房屋所有权证》的时间以产权登记机关发证时间为准。合同签订后，孙玉华向河南成益置业有限公司支付购房款723269元。孙玉华在庭审中认可其于2017年1月入住涉案房屋，所购房屋已正常供水、供电，水电费直接交给物业。涉案小区名称现为新郑市龙湖镇维也纳湖畔小区。原告提交2016年6月4日、2016年7月5日《承诺书》各一份，拟证明：因被告至今未给业主办理不动产权证，经业主维权，河南成益置业有限公司承诺30日内向房地产行政管理部门递交相关材料进行首次登记，并向业主提供消防验收备案意见书、质量验收报告、维修基金发票等，并约定相关违约事项。被告对承诺书不予认可，认为承诺书中相关违约问题没有明确约定计算标准，原告也没有证据证明其存在实际损失。原告要求被告出具维修基金发票、交易手续费发票、测绘费发票，被告并非上述发票的制作和保存单位，没有合同义务和法律义务向原告出示。另外物业费的收取权利人是物业公司，水电费是相应国家机关收取，并非被告收取，该承诺书是对原告与物业公司之间的债权债务关系中的债务转移给被告，债务转移行为应得到债权人的同意才能生效，原告未提供物业公司等权利主体同意债务转移的证据，且违约金约定不明，视为没有约定，原告没有提供其存在实际损失的证据，被告不应支付原告违约金。2019年1月21日，新郑市住房和城乡规划建设局出具北卡风情二期（维也纳湖畔）21#-23#、25#、26#、28#楼房屋建筑工程竣工验收备案证明书。以上事实，有原、被告双方的陈述，商品房买卖合同，发票，承诺书，新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书等证据予以证明。本院认为，孙玉华与河南成益置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。本案中，孙玉华与河南成益置业有限公司在《商品房买卖合同》明确约定，出卖人应在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已付房价款1%向××支付违约金。孙玉华已向河南成益置业有限公司支付购房款723269元，河南成益置业有限公司未在规定期限内协助孙玉华办理房屋产权证书，故河南成益置业有限公司应向孙玉华支付违约金7232.69元。关于原告的第三项诉讼请求，涉案房屋系原告出资购买，购买房屋之目的系为居住使用，故根据合同约定和一般交易习惯，河南成益置业有限公司亦应协助原告办理涉案房屋的不动产登记手续。关于原告的第二项诉讼请求，系河南成益置业有限公司在协助办理房屋产权登记过程中的具体步骤及事项，办理过程中需要何种材料及步骤如何，均涵盖在原告第三项诉讼请求中，本院不再单独处理。关于原告的第四项、第五项、第六项诉讼请求，虽然河南成益置业有限公司在两份承诺书中承诺向业主提供消防验收备案意见、质量验收报告单、竣工备案表、维修基金发票等材料，但上述材料的出具部门系相关行政主管机关，而非河南成益置业有限公司，河南成益置业有限公司只有提供具备行政机关出具上述材料的协助义务，故原告的上述诉讼请求本院均不予支持。关于原告的第七项诉讼请求，因原告未提交证据证明涉案房屋的供水、供电并非市政供水、供电，且原告认可其入住涉案房屋后，所购房屋已正常供水、供电，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于原告请求免除2016年7月15日至实际完工之日前的物业费的诉请，原告称涉案小区18号楼南侧地下停车场出入口未按照施工图纸施工，但其提交的证据不足以证明其主张，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告河南成益置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告孙玉华支付违约金7232.69元；二、被告河南成益置业有限公司应于本判决生效之日起三十日协助原告孙玉华办理位于新郑市龙湖镇龙泊南路北魏庄村土地东北卡·风情二期28幢1单元11层1102号房屋的产权登记手续；三、驳回原告孙玉华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告河南成益置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 高 伟二〇一九年十一月二十五日书记员 陶岩岩