湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终4981号上诉人（原审被告）：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区暮云街道北塘路8号。法定代表人：张波，董事长。委托诉讼代理人：陈龙，男，1988年9月30日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，系该公司职员。被上诉人（原审原告）：潘花，女，1988年10月22日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：陈伟，男，1988年6月1日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系潘花配偶。上诉人湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）与被上诉人潘花因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初5279号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。橘郡公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、判决本案一、二审诉讼费用由潘花承担。事实与理由：一审判决橘郡公司按已付房款为基数，按万分之一每日计算自2016年7月1日开始向潘花支付逾期交房违约金没有事实和法律依据。一、双方就逾期交房应付违约金金额作出了明确约定，双方均应受该约定约束。尽管橘郡公司交房因天气及修建城际铁路原因有所延误，但根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》第五条第九款的约定，橘郡公司逾期交房的，如潘花不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%，该约定是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审判决仅认定该约定不足以填补潘花的损失而忽视潘花还可以选择其他途径进行权利救济，从而判决橘郡公司按已付房款为基数，按万分之一每日计算违约金不符合双方合同约定；二、一审判决橘郡公司按已付房款为基数，按万分之一每日计算自2016年7月1日开始向潘花支付逾期交房违约金，数额过高，违反公平原则；三、潘花主张逾期交房违约金超过诉讼时效。针对橘郡公司的上诉，潘花辩称：请求二审法院维持一审判决，没有达到收房标准，潘花去收房，橘郡公司未办理交房手续。潘花向一审法院起诉请求：一、橘郡公司立即向潘花出示橘郡礼顿山D7区1426号房屋竣工验收合格验收备案表、质量保证书；二、橘郡公司立即归还潘花在购买房屋时交的押金1万元；三、橘郡公司向潘花立即支付从2016年06月30日起至起诉之日（2018年7月31日）止共761日逾期交房违约金人民币48921.49元，并按照64.28元/日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；四、判令购买房屋合同中附件三补充条款第五点第9条中逾期交楼违约金上限为合同约定房款总价的2%无效；五、判令橘郡公司向潘花支付从2016年06月30日至起诉之日按当地租房价格核算房租；六、本案全部诉讼费用由橘郡公司承担。一审法院认定的事实：2014年10月9日，橘郡公司向潘花出具收款收据，收到潘花D7栋1426房屋的定金10000元。同日，橘郡公司（出卖人）与潘花（买受人）签订《长沙县商品房买卖合同》及附件（合同编号：20140278426）。约定：买受人购买橘郡公司开发的橘郡项目第D7幢1426号房。建筑面积共99.93平方米，总金额642858元。买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人支付首期房款（含定金）192858元，剩余房屋450000元向银行申请贷款。出卖人应当在2016年6月30日前，将验收合格的商品房交付使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收）。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日前7日内，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足约定的证明文件。买受人收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。买受人逾期未来办理交接手续，视为该商品房已经交付。出卖人未依约交房，逾期超过360日，买受人不选择退房的，可与出卖人协商继续履行本合同，自约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。补充协议约定：竣工验收合格是指该商品房按国务院《建筑工程质量管理条例》相关规定通过商品房工程竣工验收，验收合格时间以勘察、设计、监理、施工和建设单位签字或盖章确认的该商品房工程竣工验收合格时间为准。买受人在约定的交房之日，既不提出书面整改要求又不接受房屋的，视为出卖人已经依约按期移交符合约定标准的房屋给买受人。出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%。合同签订后，潘花向橘郡公司支付了购房款642858元（192858元+450000元），并支付了契税9095元、物业维修基金10994元等费用。一审法院另查明，目前涉案房屋尚未具备交房条件。一审法院认为：一、潘花要求橘郡公司立即向其出示橘郡礼顿山D7区1426号房屋竣工验收合格验收备案表、质量保证书的诉讼请求，符合合同及法律规定，一审法院予以支持；二、关于房屋定金问题。普通民事诉讼诉讼时效为三年。潘花诉请定金的时效起算点应为其支付购房款而定金并未抵扣之日，故，潘花该诉请未过诉讼时效，且现潘花持有定金收据原件，橘郡公司亦未提交证据证明该笔定金已经抵扣房款，故橘郡公司应予返还定金10000元。三、关于迟延交房责任：其一，橘郡公司未于双方合同约定的2016年6月30日之前交付房屋，存在逾期交房行为；其二，违约损失以填补损失为原则，双方约定逾期交房违约金按已付房款从逾期之日至实际交付之日至，按日万分之一计算违约损失，该约定不高于国家规定标准，合法有效；合同补充协议约定“出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%”违约金计算方式，但橘郡公司逾期交房时间较长，如按该约定计算违约金尚不足以填补逾期交房造成的损失，一审法院对此不予采信；四、合同无效必须符合法律规定，本案中，潘花诉请确认合同补充协议第五条第9项无效，不符合法律规定无效条件，一审法院不予支持。五、关于赔偿租金损失的诉讼请求。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，双方约定了违约金计算方式，因此，对潘花要求支付房屋租金的损失一审法院不予支持。综上，橘郡公司应向潘花支付按已付房款642858元为基数，按万分之一每日标准计算从2016年7月1日至房屋实际交付之日止的违约金。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，遂判决：一、限橘郡公司在本判决生效后十日内向潘花出示橘郡礼顿山D7区1427号房屋竣工验收合格验收备案表、质量保证书；二、限橘郡公司在本判决生效后十日内向潘花支付违约金（按已付房款642858元为基数，按日利率万分之一的标准，从2016年7月1日算至房屋实际交付之日止）；三、限橘郡公司在本判决生效后十日内向潘花返还定金10000元；四、驳回潘花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1274元，减半收取637元，由橘郡公司负担。该受理费系潘花预缴，由橘郡公司直接支付给潘花。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：本案二审争议焦点为：橘郡公司是否应承担逾期交房违约责任及违约金计算标准的问题。潘花与橘郡公司签订的《长沙县商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。橘郡公司未按合同约定在2016年6月30日前向潘花交付符合合同约定的房屋，构成违约，应当承担相应违约责任。违约金应以填补损失为原则，虽然根据《补充协议》约定的违约金上限计算出的违约金数额尚不足以完全填补潘花实际损失，但在潘花并未提交充分证据证明其因橘郡公司逾期交房行为所受具体损失的情况下，一审判决酌定橘郡公司以已付房款642858元为基数，按日万分之一的标准，向潘花支付自2016年7月1日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金违约金，计算标准过高。本院综合本案合同履行情况、违约情况、违约原因、过错程度，结合当事人的实际损失，根据公平合理原则，酌情将违约金计算标准由日万分之一调减至日万分之零点五。对于橘郡公司提出的潘花要求逾期交房违约金和退还定金的诉求应受两年诉讼时效限制的主张，因橘郡公司的逾期交房违约行为一直在持续，且双方未就定金退还的时间进行明确约定，潘花有权随时要求橘郡公司退还，故对橘郡公司的该项上诉主张不予支持。综上，湖南橘郡城镇置业有限公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初5279号民事判决第一项、第三项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初5279号民事判决第四项；三、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初5279号民事判决第二项为“限湖南橘郡城镇置业有限公司于本判决生效之日起十日内向潘花支付违约金（按已付房款642858元为基数，按日万分之零点五的标准从2016年7月1日计算至房屋实际交付之日止）；四、驳回潘花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1274元，减半收取637元，本案二审案件受理费1274元，均由湖南橘郡城镇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十一月二十一日法官助理冷子剑书记员侯也附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。