云南省鲁甸县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0621民初2369号原告：李才健，男，回族，1987年3月15日生，云南省鲁甸县人，住鲁甸县。委托代理人：丁洪俊，云南长鸣律师事务所律师（特别授权）。被告：鲁甸尚居房地产开发有限公司（统一社会信用代码91530621550148042N）。住所地：鲁甸县文屏镇文屏东路300号。法定代表人：杨智伟，男，汉族，1966年7月13日生，住昆明市五华区，系该公司董事长（未到庭）。委托代理人:徐荣林，男，汉族，1987年8月8日生，云南省鲁甸县人，住鲁甸县，系该公司员工（特别授权）。委托代理人：袁兢，云南民为天律师事务所律师（特别授权）。原告李才健诉被告鲁甸尚居房地产开发有限公司（以下简称尚居房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后，于2019年11月13日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李才健及其委托代理人丁洪俊，被告尚居房地产的委托代理人徐荣林、袁兢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，其于2014年3月24日与被告签订《商品房购销合同》，其通过银行按揭贷款方式向被告购买鲁甸县龙韵银都小区22幢一单元15层02号房屋，合同约定总价款为245907元，并按合同约定向被告支付了首付款75907元，剩余170000元由银行直接支付给被告，被告收到所有购房款及其交纳的相关契税、配套费、办证费等13770元后，于2014年3月31日到鲁甸县住宅与房地产管理中心为该套房屋办理了备案登记。2018年11月被告受房价涨势迅猛的诱惑，便以2015年11月其逾期三个月未偿还银行按揭款，导致银行划扣了公司保证金169489.06元为由，将该套房屋以418000元的价格出售给案外人蒋飞，致使原被告双方2014年3月24日签订的《商品房购销合同》的合同目的无法实现。为维护其合法权益，特向法院起诉要求：依法判决解除双方签订的《商品房购销合同》；并判决被告赔偿原告各项经济损失及违约金332110元；由被告承担本案诉讼。被告辩称，一、答辩人与被答辩人2014年3月24日签订《商品房购销合同》并由原告交纳首付款75907元及契税、配套费、办证费13770元共计89677元是事实。同时答辩人、被答辩人和中国农业银行签订了《个人购房担保借款合同》，但是被答辩人并未按照《商品房购销合同》的约定全面、适当地履行支付按揭的义务，导致中国农业银行根据《个人购房担保借款合同》的约定将被答辩人账户的款项划扣，因此违约方系被答辩人。二、本案涉案房产仅仅办理了备案登记，未办理预告登记，被答辩人亦未取得该房屋的所有权证，故被答辩人并未取得该房产的物权。答辩人将房产出售他人并未违反双方签订的《商品房购销合同》的约定，也未违反法律规定，不属于一房二卖，被答辩人无权干涉。三、被答辩人主张的房屋损失及违约金并无事实和法律依据，但答辩人应当将被答辩人先前交纳的款项返还给被答辩人。首先违约方系被答辩人且被答辩人并未取得该房产的产权，其主张房屋损失和违约金根本不存在。其次涉案房产已先后经过仲裁、诉讼，答辩人自始至终均认可收到被答辩人的首付款、交纳的契税、配套费、办证费等共计89677元，且答辩人愿意退还给被答辩人并多次与被答辩人沟通，但均遭被答辩人拒绝。答辩人再次重申，被答辩人交纳的上述款项同意返还给被答辩人。综合原被告诉辩主张，法庭归纳本案争议焦点为：一、原被告双方于2014年3月24日签订的《商品房购销合同》和《补充协议》是否有效？二、原告主张解除合同的理由是否成立？三、原告要求被告支付违约金和赔偿损失的主张是否有法律依据？理由是否成立？原告李才健及其委托代理人围绕其诉讼主张，向法庭提供了以下证据：1.原告的身份证，证实原告的诉讼主体资格；2.《商品房购销合同》、《合同补充协议》、发票、收据，证实原告于2014年3月24日通过银行按揭购买被告开发的鲁甸龙韵银都小区22幢1单元1502房屋，向被告支付了首付款及交纳了相关税收、配套费用共计89677元，并到房管部门进行了登记备案的事实；3.中级人民法院（2019）云06民终1981号民事判决书，证实被告将原告房屋以418000元出售给蒋飞；同时证实了原告、被告与银行之间属于担保合同关系，被告对银行扣划的款项，可向原告行使追偿权，被告无权出售原告购买的房屋；也证实原被告之间签订的《补充协议》第一条第五项的约定违反法律禁止性规定，属于无效条款，被告不得以此为由出售原告购买的房屋的事实；4.鲁甸县人民法院（2019）云0621民初1284号民事判决书、昭通市中级人民法院（2019）云06民特12号民事裁定书，证实昭通仲裁委会作出的（2018）昭仲裁第9号裁决书被昭通市中级人民法院（2019）云06民特12号民事裁定书予以撤销，同时证实原告除了交纳首付款、相关税收、配套费用共计89677元外，还按揭向农业银行交纳了七期房款共计10125.46元的事实。经质证，被告代理人对原告提供的1、2、3组证据的三性无异议，但不认可第2组证据的证明目的，认为该组证据不能证明原告确实取得物权，认为第3组证据不能达到原告的证明目，该判决书第7页倒数第4、3、2行已确定该房产不属于原告所有；对第4组证据不发表质证意见，其认定应以终审判决为准。被告代理人围绕其答辩主张，向法庭提供了以下证据：1.营业执照、法人证明书、法人身份证复印件，证实被告的主体资格及公司信息；2.《商品房购销合同》、《补充协议》及《个人担保借款合同》，证实原被告之间签订购销合同及补充协议、原被告与中国农业银行鲁甸支行签订个人担保合同，上述三个合同均对原被告各自的权利义务做出了明确约定的事实；3.《个人购房担保借款合同》和农业银行个人贷款扣划款项通知书，证实被告担保贷款的事实和因原告未全面恰当的履行其与被告签订的《商品房购销合同》以及《个人购房担保借款合同》，导致银行根据担保合同的约定将被告账户里的169489.06元款项划扣的事实。经质证，原告及其代理人对被告提供的第1组证据的三性无异议；对第2组证据商品房购销合同的三性无异议，但对补充协议第一条第五项的约定已经二审法院生效文书确定为违反法律禁止性规定，属于无效条款，担保合同与本案没有关联性，属于担保法律关系，不属于本案买卖合同的法律关系；对第3组证据划扣款项的事实我们是认可的，但我们认为与本案不具有关联性，属于被告追偿权的法律关系，不属于商品房购销合同的法律关系。本院认为，原告提供的第1、3、4组证据客观真实，证据来源合法，本院予以采信，对第2组证据属于双方真实意思表示，客观真实，本院予以采信，但对于违反法律禁止性规定的约定条款属于无效条款，本院不予采信。对被告提供的1、3组证据客观、真实，本院予以采信，对第2组证据属于双方真实意思表示，客观真实，本院予以采信，但对于违反法律禁止性规定的约定条款属于无效条款，本院不予采信。综合庭审质证和认证，本院对本案认定如下法律事实：原告李才健与被告尚居房地产于2014年3月24日签订《商品房购销合同》，合同约定：原告李才健向被告尚居房地产购买龙韵银都小区22幢1单元1502号商品房；单价为3060.07元/平方米，总价款245907元；付款方式以按揭贷款方式支付，首付购房款75907元，剩余170000元向银行按揭贷款支付。同时对房屋交付期限、双方的权利义务和违约责任、产权登记、发生争议由昭通市仲裁委仲裁等事项进行了约定。合同签订当日，原被告双方又签订了《合同补充协议》，该协议“第一条第四项约定：如果乙方未按照按揭贷款合同约定偿还贷款或违反按揭贷款合同的其他约定的，造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任；第五项约定：若购房人未按期偿还贷款本息，导致甲方资金被扣划，甲方有权收回房屋另行销售，乙方不得以此为由追究甲方法律责任……”。合同签订后，原告李才健向被告尚居房地产支付购房首付款75907元和契税、其他相关费用13770元，合计89677元。并于2014年3月31日到鲁甸县住宅与房地产管理中心进行备案登记。尔后，原告以该房产担保按揭贷款170000元用于支付被告剩余购房款，并与中国农业银行鲁甸支行签订《个人购房担保借款合同》，被告尚居房地产作为阶段性保证人，合同约定：原告李才健向银行贷款170000元用于购买龙韵银都房产；借款期限180个月；还款方式为等额本息还款，还款日为每月的20日。合同还约定，若贷款人未按本合同约定履行还款义务，保证人未按本合同履行保证责任时,贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相应款项抵偿债务。《个人购房担保借款合同》签订后，原告李才健于2015年2月16日至8月18日分七期共计向农行还款10125.46元。后因原告李才健未按《个人购房担保借款合同》约定按期还款，截止2015年11月19日拖欠本息169489.06元，农行从被告尚居房地产个人信贷业务单位保证金中直接扣划169489.06元。后被告尚居房地产于2018年3月15日向昭通市仲裁委员会申请仲裁，昭通市仲裁委员会2018年8月8日作出（2018）昭仲裁第9号仲裁裁决书：“一、解除申请人尚居房地产与被申请人李才健于2014年3月24日签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》；二、被申请人李才健退还龙韵银都小区22幢1单元十五层02号房产给申请人尚居房地产。”被告尚居房地产于2018年11月将该房以418000元出售给案外人。尔后原告李才健于2019年1月28日向昭通市中级人民法院申请撤销仲裁裁决，昭通市中级人民法院2019年3月27日以该裁决违背社会公共利益为由作出（2019）云06民特12号民事裁定书，裁定撤销昭通仲裁委（2018）昭仲裁第9号裁决书。原告李才健于2019年5月21日向本院起诉，要求被告尚居房地产和蒋飞返还其购买的龙韵银都小区22幢1单元1502号房屋，本院于2019年8月5日以（2019）云0621民初1284号民事判决书，认定该涉案房屋未办理预告登记，也未取得房屋所有权证，原告对涉案房屋不享有房屋的物权为由，判决驳回原告李才健对被告尚居房地产和蒋飞的诉讼请求。原告李才健不服，向昭通市中级人民法院提出上诉，昭通市中级人民法院2019年10月21日作出（2019）云06民终1981号民事判决书,认定一审法院认定事实清楚，适用法律错误，但实体处理正确，维持原判，驳回原告的上诉。2019年10月29日原告再次向本院起诉要求解除与被告签订的《商品房购销合同》并要求被告赔偿损失。本院认为，原告李才健与被告尚居房地产签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原告与被告之间构成了商品房预售合同关系。《商品房购销合同》签订后，双方在鲁甸县住宅与房地产管理中心进行备案登记，原告李才健按照合同约定了交纳了首付款75907元和相关税费、办证等费13770元，两项合计89677元，剩余款项原告以该房产担保贷款按揭方式付款，并与中国农业银行鲁甸支行签订了《个人购房担保借款合同》，被告尚居房地产作为阶段性保证人，原、被告与中国农业银行鲁甸支行之间形成了担保贷款合同关系，原告在还款过程中，向中国农业银行鲁甸支行偿还了七期共计人民币10125.46元后未按合同约定继续偿还贷款，中国农业银行鲁甸支行根据合同约定，扣划保证人被告账户上的款项169489.06元代还贷款，被告尚居房地产因承担了担保责任而据此享有对原告李才健的追偿权或者请求解除双方的《商品房购销合同》的权利，但被告未依法行使该权利，视为原被告双方的商品房预售合同关系依然存在。被告直接依据双方签订的《合同补充协议》将该房屋出售给他人，其行为违反了《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告尚居房地产应当承担违约责任。其理由如下：首先，原被告双方签订的《商品房购销合同》具备了民事法律行为有效的形式要件和实质要件，属于合法有效合同，原告未按合同约定履行偿还贷款义务，导致被告账户上款项被扣划时，被告应当根据《中华人民共和国合同法》第九十六的规定主张解除合同或者根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向原告行使追偿权。而被告未经法定程序解除双方的合同，将该房另售给他人的行为，属于一房二卖。其次，被告虽然根据双方签订的合同关于履行中发生争议的解决条款的约定向昭通仲裁委员会行使了申请仲裁的权利，但由于该仲裁裁决被昭通市中级人民法院撤销，故该仲裁裁决自始没有法律约束力。再次，被告依据双方《合同补充协议》第一条第五项的约定“若购房人未按期偿还贷款本息，导致甲方资金被扣划，甲方有权收回房屋另行销售，乙方不得以此为由追究甲方法律责任。”的约定，直接将该房屋销售给他人，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。”的规定，法律对“流质契约”均予以禁止。本案补充协议中的第一条第五项的约定内容及权利实现方式本质上与“流质契约”一致，即在没有经过折价变卖或者公开拍卖的情况下，被告直接获得抵押房屋显然有违公平合理原则，且违反了抵押权的本质属性，同时违反了法律关于抵押权流质契约的禁止性规定，因此该条款属于无效条款，被告将该房屋销售给他人的行为违反了法律规定，应当承担违约责任。对于原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，原告的合同目的无法实现，履行合同已经成为不可能，故原告主张解除合同，本院予以支持。对于原告主张被告赔偿各项损失和违约金332110元的诉讼请求，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，原告在签订《商品房买卖合同》后向被告交纳了首付款75907元，契税、配套费等13770元，向农业银行鲁甸县支行偿还了贷款10125.46元，即原告已实际支付购房款86032.46元，支付契税、配套费等损失13770元，根据上述条款规定，综合考虑原被告双方的过错责任，由被告返还原告已支付的购房款86032.46元，由于原告主张赔偿损失的请求过高，本院予以调整，决定由被告按照原告已交付的房款数额的一倍承担赔偿责任，即赔偿原告损失86032.46元，并赔偿原告契税及配套费等损失13770元，上述三项合计185834.92元。对于原告请求被告赔偿违约金的请求，由于原告未严格按照《商品房购销合同》、《补充协议》及《个人担保借款合同》的约定履行合同，也构成违约，故该违约金的请求本院不予支持。对于被告辩称其将房屋另售他人的行为不构成一房二卖的理由，由于其在未与原告解除《商品房购销合同》的情况下将房屋另售第三人，属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，故其辩称理由不能成立，本院不以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、依法解除原告李才健与被告鲁甸尚居房地产开发有限公司于2014年3月24日签订的《商品房购销合同》；二、由被告鲁甸尚居房地产开发有限公司返还原告李才健交纳的购房款人民币86032.46元，并赔偿原告各项损失人民币99802.46元，两项合计185834.92元（于本判决生效之日起30日内一次性给付）。三、驳回原告李才健的其他诉讼请求。案件受理费6282元，由原告李才健承担2767元，被告鲁甸尚居房地产开发有限公司承担3515元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审判员  冯国凤二〇一九年十一月二十日法官助理赵全能书记员李晗