云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终1344号上诉人（原审原告）：曹丽娜，女，1988年2月12日出生，满族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：张万华，云南义声律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：谢燕莱，云南义声律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李卓恒，男，1978年10月1日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：刘小克，云南王永明律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王毅，云南王永明律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：云南巨和房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市官渡区房产交易中心主楼10层24号。法定代表人：胡云河，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨永利，男，1958年12月15日生，汉族，住云南省昆明市五华区，系云南巨和房地产开发有限公司员工。代理权限：特别授权代理。原审第三人：昆明安泰房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市园博路6号青云街道办事办公楼308、309号。法定代表人：胡云河，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨永利，男，1958年12月15日生，汉族，住云南省昆明市五华区，系昆明安泰房地产开发有限公司员工。代理权限：特别授权代理。上诉人曹丽娜因与被上诉人李卓恒、原审第三人云南巨和房地产开发有限公司（以下简称巨和公司）、昆明安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司）案外人执行异议之诉一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民初964号判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月20日对本案进行了调查询问。本案现已审理终结。曹丽娜上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由为：1.一审认定上诉人作为买受人对涉案房屋未能及时办理房产证存在重大过错属于认定事实错误，涉案房屋未能及时办理房产证是巨和公司过错导致，上诉人对此没有过错。（1）上诉人与巨和公司已经签订了《商品房购销合同》，支付完毕全部购房款，并且支付了相应的配套费、维修基金、契税，上诉人作为买受人已经履行完毕全部义务，在能办理涉案房产证时，应当由巨和公司为上诉人办理涉案房产证。（2）涉案房屋产权未办理是上诉人主观意志以外的原因所造成的，具体包括以下四个方面，一是巨和公司收走涉案的《商品房购销合同》并且不配合办理涉案房产证，二是涉案房屋所在小区存在一定的质量问题，三是昆明市于2015年便停办原有房产证，开始办理统一不动产权证，办理程序及相应材料有所变化，四是涉案房屋在2016年1月份已经被一审法院查封。（3）一审仅凭《补充协议》中约定的待限购政策到期、具备办理所购房屋产权登记手续条件后再办理产权登记手续的表述就认定上诉人明知自己属于限购政策无法及时办理产权登记，却同巨和公司签订补充协议，对未办理产权证具有重大过错，明显错误，上诉人购买涉案房屋时，确实名下尚有其他房产，但是昆明市的限购政策早已经结束，不能以签订《补充协议》时有限购政策，就认定上诉人有过错。2.上诉人一审中已经提交了其名下除涉案房产外，无其他任何房产的证据，一审判决以上诉人不能证明其购买涉案房屋时名下房产登记情况而驳回上诉人诉请属于认定事实错误，曲解法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十九条第二项规定的名下无其他用于居住的房屋，该条并没有规定是购买时还是案件受理时，应当解释为案件审理时名下无其他房产。李卓恒辩称，1.巨和公司和上诉人曹丽娜在涉案房屋查封前没有签订合法有效的购房合同；2.购买房屋时曹丽娜名下有其他房产，其属于限购范围，且现在涉案房屋登记在巨和公司名下，上诉人不享有物权期待权。对上诉人提交的房产查询通知书，被上诉人并不认可。巨和公司和安泰公司述称，同意上诉人的意见和观点。曹丽娜向一审法院起诉请求：1.确认曹丽娜为昆明市盘龙区白龙路巨和美术小区17栋902号商品房的所有权人；2.终止对昆明市盘龙区白龙路巨和美术小区17栋902号房屋的强制执行，并解除查封；3.由李卓恒承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年5月17日曹丽娜（乙方）与巨和公司（甲方）签订《补充协议》，约定：甲方同意乙方采取以下付款方式购买巨和美术小区住宅：《商品房购销合同》签订之日乙方支付房屋全款给甲方，在昆明当地媒体上首次刊登接房公告之日起的15日内，乙方付清全部房款、配套费和其他相关税费后，可办理接房手续、装修入住。乙方同意，待限购政策到期取消、具备办理所购房屋的产权登记手续条件后，由甲方在上述条件具备之日起的90个工作日内，为乙方或乙方指定人员办理产权证。2011年1月26日，巨和公司出具发票载明：收到曹丽娜巨和美术小区购房款551819元。曹丽娜于2012年入住巨和美术小区17栋902号房屋。曹彪代曹丽娜以银行转账的方式向巨和公司付款555799元。李卓恒在一审法院（2016）云01民初758号民事调解书执行过程中，向一审法院申请对巨和公司的财产进行查封，其中包括巨和美术小区17栋902号房屋。后曹丽娜向一审法院提出书面异议，一审法院做出（2017）云01执异484号裁定，裁定驳回案外人曹丽娜的异议请求。裁定书送达后，曹丽娜不服，提起本案执行异议之诉。一审法院认为：《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该司法解释的规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，只要以上条件具备，即可排除人民法院的执行。本案中，曹丽娜明知自己属于限购政策无法及时办理产权登记，却依然同巨和公司签订补充协议，约定“待限购政策到期取消、具备办理所购房屋的产权登记手续条件后”再办理房产证。作为买受人的曹丽娜对本案未能及时办理房产证存在重大过错，因其自身原因导致未办理过户登记，其不满足上述规定中第（二）项排除执行的条件，不足以排除执行，故对曹丽娜要求对涉案房屋停止执行并解除查封的诉讼请求一审法院不予支持。对于曹丽娜是否为涉案房屋所有权人的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋登记在巨和公司名下，曹丽娜依照认购协议享有的是要求巨和公司办理房产过户登记，协助完成产权变更登记的合同权利，并不能对涉案房产享有所有权，故其请求确认其为涉案房屋所有权人及巨和公司为其办理不动产权证的主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决：“驳回曹丽娜的全部诉讼请求。案件受理费人民币9318元，由曹丽娜负担。”二审中，经征询各方对一审判决认定事实的意见，各方对一审认定的事实无异议。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。二审中，各方均没有新证据提交。综合双方的诉辩主张，本案二审审理的焦点问题是：上诉人曹丽娜对于涉案巨和美术小区17栋902号商品房是否享有排除执行的民事权益。本院认为，诉争房屋登记在开发商巨和公司名下，故判断曹丽娜是否享有排除强制执行的民事权益，首先应当适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定的要件予以判断。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”曹丽娜虽然提供了昆明市不动产信息档案管理中心出具的查询无结果通知书，证实2019年4月18日这一时间点其名下没有登记房产，但在其与巨和公司于2011年5月17日签订的《补充协议》中载明：“待限购政策到期取消，具备办理所购房屋的产权登记手续条件后，由甲方在上述条件具备之日起的90个工作日内，为乙方或乙方指定人员办理产权证”，表明在购买涉案房屋时曹丽娜名下还有其他房产，对此曹丽娜并不否认，二审中其委托诉讼代理人当庭认可其另一套房子在2019年年初对外转让，该转让行为发生在涉案房屋被一审法院查封之后，一审执行异议之诉案件审理期间，曹丽娜的该行为属于规避法律的行为，其不能因规避法律的行为受益，故其就涉案房屋享有的民事权益并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条中规定的可以排除执行的条件。关于本案是否应当适用《执行异议和复议案件规定》第二十八条的问题。本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十八条是对无过错不动产购买人执行异议成立条件做出的一般规定，包括各类住宅商品房（并不区分购买的是首套住宅还是非首套住宅）和非住宅商品房购房人等，与该规定第二十九条之间并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系，从两项条文对执行异议成立要件的规定上看，第二十九条规定的住宅商品房（首套住房）购房人排除执行异议的条件相对于第二十八条中一般不动产购买人排除执行异议的条件更宽松，如无须占有房屋，只需支付百分之五十以上购房款等，立法目的系为了加强对执行异议诉讼中首套住房商品房购房人权益的保护，并非限制和排除对无过错不动产购房人的保护。因此，即使曹丽娜购买的不是首套住宅商品房而不能适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条的规定处理，但只要曹丽娜的执行异议符合该规定第二十八条的设定条件，仍应按照《执行异议和复议案件规定》第二十八条确定涉案房产可以排除强制执行。《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。只有以上四个条件同时具备的情况下，曹丽娜才能享有排除人民法院强制执行的民事权益。在本案中，曹丽娜并不享有排除人民法院对涉案房屋强制执行的合法民事权益。理由为：1.曹丽娜并未提交其在一审法院查封前合法占有涉案房屋的证据，包括接房证明、入伙通知、物业合同和装修合同等，其提交的水费和电费发票的客户名称均为云南巨和物业服务有限公司，不足以证实其在涉案房屋查封前已经合法占有使用的情况。2.关于曹丽娜是否属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情况，本院认为，判断“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一要件是否成立，应当从买受人的主观心理状态和客观行为等方面的判断，包括是否明知政策限制办理产权登记而购买，是否明知涉案不动产上有阻碍办理产权登记的权利负担而购买，是否主观上怠于办理过户登记等情形。根据本案查明的事实，在购买涉案房屋时，曹丽娜属于限购人员范围，曹丽娜明知房屋限购政策内容，明知案涉房屋因限购措施而无法办理过户登记，其在主观明知的情况下仍然与巨和公司签订补充协议，导致在限购期间不能办理产权证，对此其存在过错，应当自行承担不能办理房屋过户登记而产生的不利后果。另外，按照曹丽娜与巨和公司签订的补充协议约定，在具备办证条件后，由巨和公司在90个工作日内为曹丽娜办理产权证，曹丽娜应按照规定缴纳税费，提供相关材料，现没有证据证实限购政策取消涉案房屋具备办证条件后，曹丽娜曾经申请办理产权证，向办证机关提交了书面办证申请或者办证资料，不能证实其积极主张了权利。其主张系因巨和公司拖延办证造成未能办理产权登记手续，但并没有提供证据加以证实，故对其主张本院不予采纳。且根据补充协议的约定，在巨和公司未在90个工作日内向房产管理部门递交产权登记手续的，应当向曹丽娜承担违约责任，现也没有证据证实曹丽娜因为巨和公司未按期办理产权证而向有关部门投诉或者依法追究巨和公司违约责任，故应认定曹丽娜未积极主张办理产权证，行使其权利，曹丽娜对于未能及时办理涉案房屋产权证存在过错。曹丽娜虽然还主张系因为房屋质量问题及政策原因造成不能及时办理产权过户登记，但没有证据证实房屋质量问题影响了涉案房屋的产权证办理，在曹丽娜没有证据证实其向相关部门申请办理产权登记的情况下，政策原因与其没有及时办理产权证之间也没有关联性，不能免除其责任，对其主张本院不予支持，综上，曹丽娜因其自身原因未办理过户登记，不符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定的排除执行的条件，故其不享有排除执行的民事权益，涉案房产仍应继续执行。关于曹丽娜要求确认涉案房屋产权归其所有的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。涉案房屋仍登记在巨和公司名下，曹丽娜要求确认其为涉案房屋产权人的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。对于曹丽娜要求解除案涉房屋查封的诉讼请求，本院认为，本案系执行异议之诉，仅就当事人争议标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”解除查封不属于本案处理范围，对曹丽娜该项诉请本院不予支持。综上所述，曹丽娜的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决结果应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费各9318元，均由曹丽娜负担。本判决为终审判决。审判长 赵 锐审判员 王 健审判员 赵思远二〇一九年十一月三十日书记员 冯 帅