河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫05民终4556号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗金民（曾用名罗淑哲），女，1970年6月21日出生，汉族，住安阳市。委托诉讼代理人：高吉林，男，1973年9月17日出生，汉族，住安阳市，系上诉人丈夫。上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市东启物业管理有限公司安阳分公司，住所地安阳市高新区弦歌大道安彩嘉园二期11号楼2单元101房。负责人：李胜，职务：经理。委托诉讼代理人：张家康，男，1961年12月6日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区，系该公司员工。委托诉讼代理人：王亚辉，河南松盛永进律师事务所律师。上诉人罗金民、上诉人珠海市东启物业管理有限公司安阳分公司（以下简称东启物业安阳公司）因物业服务合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2019）豫0502民初1867号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。罗金民上诉请求：请求二审法院维持一审判决第一、二、三项，改判第四项为支持其9000元损失请求，9000元为三年不能使用的收益损失。东启物业安阳公司答辩称，罗金民要求赔偿损失没有事实依据，不应支持。东启物业安阳公司上诉请求：请求二审法院撤销原判第一项，改判驳回罗金民诉讼请求或发回重审。理由：本案双方争议焦点是2014年3月1日至2017年2月28日期间的物业费应否由罗金民承担，因罗金民与建设单位安阳安彩嘉园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案正在审理中，对该事实尚未认定，而该事实认定及处理结果对本案判决有影响，故本案应中止审理，但一审法院明知却作出本判决，程序违法。罗金民答辩称，东启物业安阳公司陈述的理由不成立，不应该中止审理。物业公司没有履行好开发商委托物业交房的义务，交房的责任主体是东启物业，一审判决第一项正确。罗金民向一审法院起诉请求：1.判令被告退回违规收取的5030元物业费（2014年3月1日至2017年2月28日期间的物业费2096+2934=5030元）；2.判令被告因自身重大过错致延迟交房赔偿原告部分租金损失18000元（500元/月）。东启物业安阳公司向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告罗金民支付拖欠的物业管理费2096元（自2018年4月1日至2019年3月31日）；2.反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：1.原告罗金民曾用名罗淑哲。2016年3月29日，安阳市公安局高新派出所出具户口注销证明，显示：原辖区居民罗淑哲（公民身份证号码）的户口属重复户口，已于2016年3月29日按照户口管理规定予以注销，现其使用户籍信息为姓名罗金民，公民身份证号码：。2012年7月22日，原告以罗淑哲的名字与安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司签订商品房预售合同，原告是安彩嘉园二期17栋2单元301房的业主，房屋建筑面积174.71平方米。被告东启物业安阳公司系安彩嘉园二期的物业服务企业。2.2014年1月23日，原告以罗淑哲的名字与被告签订了前期物业服务协议、临时管理规约承诺书，在17号楼钥匙发放表上签字，并于当日向被告公司支付2014年3月1日至2015年2月28日期间一年的物业费2096元。后在验房过程中，原告发现存在房屋墙面有洞未盖、部分插座未安装、厨房窗户未安装、大门未安锁、入户门锁不住等诸多问题，房屋交付验收表上列举登记了验房的十个问题。被告亦提交该房屋交付验收表复印件，所登记内容与原告提交的该验收表内容一致，但被告提交的该验收表上对验房问题有两处勾划。2017年3月5日，原告丈夫高吉林向12345市长便民公开电话受理中心反映问题，该事项交办单显示：高吉林反映安彩嘉园二期17号楼2单元301户房屋存在以下问题：地暖管有洞，无法使用，入户门和门锁都是坏的，无法正常使用，北卧室内的线是斜拉上去，不合规定，室内有建筑垃圾和粪便，多次向东启物业反映，问题至今未解决。安阳市市长便民公开电话受理中心将该事项转高新区管委会处理。2017年3月22日，高新区管委会回复：经和物业服务中心联系，安彩二期物业公司已对地暖管、入户门及门锁已经修好，能正常使用，北卧室内的斜拉线已按业主的要求做出了相应的调整，室内的垃圾及粪便也进行了清理。3.2017年3月5日，原告与被告签订了安彩嘉园二期装饰装修管理服务协议，并签署了装修责任承诺书，原告支付2015年3月1日至2017年2月28日期间的物业费2934元。2017年3月7日，原告丈夫高吉林与被告公司工作人员在“业主装修前验房表”上签字，显示水正常、地漏通畅、墙面正常、屋顶正常，同时备注显示：“南半区所有插座无电，3月8日下午修好；3月5日修好地暖管，3月6日下午打压测试，地面已恢复；3月7日消防入户门更换锁芯，交给我钥匙。”4.被告认可原告缴纳了2017年3月1日至2018年3月31日期间的物业费，2018年4月1日起之后的物业费，原告未交纳。原告房屋物业费的收费标准是1元/平方米/月。原告提交录音、视频，证实原告就交房验收、物业服务等问题，与被告工作人员多次进行交涉。原告罗金民在安阳市龙安区人民法院起诉安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，原告主张延迟交房违约金及租金损失，该案仍在审理过程中。一审法院认为，原告从开发建设单位购买商品房，开发建设单位完成交付房屋的义务后，原告作为业主应向提供物业服务的企业支付物业费。本案中，原告罗金民在验收房屋前，已于2014年1月23日向被告东启物业安阳公司支付2014年3月1日至2015年2月28日期间的物业费2096元，但在之后的验房过程中，发现该房屋存在房屋墙面有洞未盖、部分插座未安装、厨房窗户未安装、大门未安锁、入户门锁不住等诸多问题，且在原告与被告多次交涉后，上述问题仍未得到及时解决，直至2017年3月5日，原告丈夫向12345市长便民公开电话受理中心反映问题，仍存在“地暖管有洞，无法使用，入户门和门锁都是坏的，无法正常使用，北卧室内的线是斜拉上去，不合规定，室内有建筑垃圾和粪便”的问题，经政府部门与物业公司联系督办后，才得以解决。2017年3月7日，原告丈夫高吉林与被告公司工作人员在“业主装修前验房表”上签字，故确认在2017年3月7日之前，原告所购房屋尚未达到交付标准，开发建设单位没有完成交房义务，依据《物业管理条例》第四十一条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，故原告支付的2014年3月1日至2017年2月28日期间的物业费5030元，被告东启物业安阳公司应当予以返还。原告提交视频、录音，可以证实原告就交房验收、物业服务等问题，多次与被告工作人员进行交涉，故被告辩称原告主张超过诉讼时效，不予支持。因交付房屋是开发建设单位的义务，与被告物业公司无关，故原告要求被告东启物业安阳公司赔偿延迟交房的损失，缺乏事实及法律依据，不予支持。2018年4月1日之后的物业费，原告未支付，被告主张原告支付2018年4月1日至2019年3月31日期间的物业费2096元（1元/平方米/月×174.71平方米×12个月），符合双方合同约定，予以支持。原告辩称被告收取物业费未开具正式发票，对此原告应向税务部门反映并要求解决，该主张不属民事法律关系，亦不能作为原告交纳物业费的抗辩理由。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告珠海市东启物业管理有限公司安阳分公司应返还原告罗金民2014年3月1日至2017年2月28日期间的物业费5030元；二、原告罗金民应支付被告珠海市东启物业管理有限公司安阳分公司2018年4月1日至2019年3月31日期间的物业费2096元；三、上述第一项、第二项内容相折抵后，被告珠海市东启物业管理有限公司安阳分公司应于本判决生效之日起十日内返还原告罗金民物业费2934元；四、驳回原告罗金民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费376元，减半收取188元，原告罗金民负担163元，被告珠海市东启物业管理有限公司安阳分公司负担25元；反诉案件受理费25元，由原告罗金民负担。本院经审理查明事实与一审法院认定事实一致。本院认为，罗金民上诉请求东启物业安阳公司赔偿其三年房屋不能使用的收益损失，但其没有提供相应证据，故一审未予支持符合法律规定；关于建设单位交房时间的认定问题不属本案处理范围，应在另案中审查认定。但2014年3月1日至2017年2月28日期间，罗金民因房屋质量问题一直在反映，甚至投诉到12345市长热线，东启物业安阳公司在收到罗金民反映后未及时协调处理，罗金民反映的问题未及时得到解决，东启物业安阳公司因对该问题的处理有过错，致使罗金民未能入住，故该期间的物业费应予退还。东启物业安阳公司收取的物业费因其服务不到位致使罗金民未能入住而导致退费，本案的判决不会与另案的判决相矛盾，东启物业安阳公司请求中止本案审理不予支持。综上，双方当事人上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由罗金民负担25元、珠海市东启物业管理有限公司安阳分公司负担25元。本判决为终审判决。审判长  崔素萍审判员  付文华审判员  朱志伟二〇一九年十一月二十日书记员  李少芳