北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初32853号原告：北京德茗鑫置业有限公司，住所地北京市丰台区草桥欣园二区9号楼A座三层A310号。法定代表人：李东星，经理。委托诉讼代理人：刘泽政，北京市青山律师事务所律师被告：张妮娜，女，1979年4月1日出生，汉族，北京慧通美艺教育科技有限公司职员，住海淀区。委托诉讼代理人：张晓光，北京九融律师事务所律师。原告北京德茗鑫置业有限公司（以下简称德茗鑫公司）与被告张妮娜房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德茗鑫公司之委托诉讼代理人刘泽政，被告张妮娜之委托诉讼代理人张晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德茗鑫公司向本院提出诉讼请求：l、判令被告支付2018年5月16日至2018年11月15日半年欠付的租金218952元、2018年11月16日至2019年5月15日半年的租金354696元、2019年5月16日至2019年11月15日半年的租金354696元；2、判令被告支付违约金109476元，以上共计l037820元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：l、原告与被告于2016年9月10日就北京市丰台区草桥欣园2区11号楼B座一层铺位号B131、二层B221、B226号商铺（现门牌号变更为：北京市丰台区草桥欣园二区9号楼B座一层铺位号B131、二层B221、B226号商铺）签订租赁合同；2、租赁合同约定租赁期为5年，其中一层B131（租赁建筑面积为116.3平方米）的租金标准为：第l至2年的租金标准为7元／㎡（建筑面积）／天，第3至4年的租金标准为7.56元／㎡（建筑面积）／天，第5年的租金标准为8.16元／㎡（建筑面积）／天；二层B221、B226（租赁建筑面积为219平方米）的租金标准为：第1至2年的租金标准为4.5元／㎡（建筑面积）／天，第3至4年的租金标准为4.86元/㎡（建筑面积）／天，第5年的租金标准为5.25元／㎡（建筑面积）／天）；3、租金交纳方式为押二付六，被告应在前一期租金对应的租期届满前15日内支付下一期租金，合同履约保证金为109476元；4、租赁合同第八条第4款对被告未按期支付租金的违约责任进行了特别约定，包括：扣除全部合同履约保证金作为违约金、解除合同、采取措施收回商铺、追缴欠付款项等；5、根据交房确认书，被告于2016年9月30日进场装修，装修免租期45天，2016年11月16日应为租赁起租日；2016年11月16日至2017年5月15日半年的租金328428元、2017年5月16日至2017年11月15日半年的租金328428元、2017年11月I6日至2018年5月15日半年的租金328428元均已交纳。6、2018年5月16日至2018年11月15日半年租金328428元，已支付109476元，欠付218952元；2018年11月16日至2019年5月15日半年的租金354696元、2019年5月16日至2019年11月15日半年的租金354696元，经原告多次催要后，被告至今未予交纳。原告认为：1、原告与被告于2016年9月10日签订的租赁合同，是当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应受该合同约束，并诚信履行该合同的有关约定；2、被告欠付租金的行为，己构成严重违约，应承担相应的违约责任。特向贵院提起诉讼，请求判如所请。张妮娜答辩称：张妮娜不是适格主体，主体应为培训机构，不同意原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月10日，德茗鑫公司（出租方、甲方）与张妮娜（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落于北京市丰台区草桥欣园2区11号楼B座一层铺位号B131及二层B221、B226号（以下简称“租赁商铺”）商铺租赁给乙方。租赁商铺的位置、使用范围以平面图红线圈定部分为准，详见附件一，乙方承租后，对所承租的商铺拥有合法的使用权和经营权；甲方租赁给乙方的租赁商铺建筑面积为一层B131铺位l16.3平方米，二层B221号铺位219平米；装修免租期：甲方给予乙方装修免租期45天，装修免租期自签署交房确认书之日起计算；甲方预计于2016年9月20日前将租赁商铺按照本合同附件约定的条件交付乙方，交房日期以交房确认单为准，乙方正式进驻前需与甲方签订《租赁商铺交付确认书》并与甲方委托的物业公司签订《物业服务协议书》；乙方在收到甲方交房通知后3个工作日仍未接收租赁商铺场地的，视为乙方违约，甲方即可终止租赁合同并扣除乙方所交纳的租赁保证金；双方商定，该商铺全年净租金为656856元（计人民币陆拾伍万陆仟捌佰伍拾陆元整），每月租金为54738元（计人民币伍万肆仟柒佰叁拾捌元整）。双方确认，上述约定的租赁商铺租金标准并非固定不变，该租赁商铺的租金标准应按本合同第五条第4款“租金递增标准”的约定予以递增；租金交付以六个月为单位，双方约定乙方于2016年9月30日前一次性向甲方交纳首期租金328428元整（计人民币叁拾贰万捌仟肆佰贰拾捌元整）。在签署本合同时，乙方还应向甲方交纳相当于两个月的租金109476元（计人民币壹拾万玖仟肆佰柒拾陆元整）的合同履约保证金，此保证金将于本合同期满、乙方结清所有应交费用后30天内，由甲方无息返还给乙方。如乙方未在规定时间内如数交纳租赁保证金，甲方有权单方面解除合同，并不承担违约责任；租金采取“先付后租”的方式支付。乙方在前一期租金对应的租期届满前15日内，向甲方支付下一期租金；租金递增标准为：一层B131号铺位：第一年至第二年的租金标准为7元／㎡（建筑面积）／天，第三年至第四年的租金标准为7.56元／㎡（建筑面积）／天，第伍年的租金标准为8.16元／㎡（建筑面积）／天。二层B221、B226号铺位：第一年至第二年的租金标准为4.5元／㎡（建筑面积）／天，第三年至第四年的租金标准为4.86元／㎡（建筑面积）／天，第伍年的租金标准为5.25元／㎡（建筑面积）／天；乙方未按时向甲方支付租金的，每逾期一天，除付清所欠款项外，乙方每天应向甲方支付所欠款项总额3‰的违约金。若乙方逾期向甲方支付租金，经甲方书面催告后超过15日仍未支付的，甲方除有权扣除乙方全部合同履约保证金作为违约金外，甲方还有权单方解除本合同，采取措施收回商铺，同时保留追索欠付款项权利；本合同经甲、乙双方单位法定代表人或授权代理人签字盖章，且乙方3个工作日内交付首期租金和合同履约保证金后生效：本租赁合同备案登记事项依相关法律法规办理。合同签订后，张妮娜于2016年9月10日向德茗鑫公司支付了合同履约保证金109476元，于2016年9月26日支付首期半年租金328428元。2016年9月30日，德茗鑫公司将案涉商铺交付张妮娜。合同履行期间，张妮娜陆续向德茗鑫公司交纳2017年5月16日至2018年5月15日租金656856元。2019年3月，德茗鑫公司通过向张妮娜发送《关于交纳租金的催促函》的方式催缴租金，但张妮娜未向德茗鑫公司支付租金。庭审中，张妮娜认可欠付租金的事实，但称其系代表北京慧通美艺教育科技有限公司（以下简称慧通美艺公司）签订案涉租赁合同，不是本案适格主体。为此，张妮娜向法院提交慧通美艺公司出具的《情况说明》一份、慧通美艺公司法定代表人向德茗鑫公司法定代表人交纳租金的转账记录及慧通美艺公司开办的五彩艺术中心交纳水电费的收据等证据。德茗鑫公司认可转账记录及水电费收据的真实性，但坚持根据合同相对性原则，要求张妮娜承担合同义务。经向双方当事人核实，案涉商铺现由慧通美艺公司使用。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，德茗鑫公司与张妮娜签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同履行各自义务。根据现已查明的事实，合同签订后，张妮娜向德茗鑫公司支付履约保证金及部分租金，德茗鑫公司向张妮娜交付案涉商铺，现德茗鑫公司要求张妮娜支付2018年5月16日至2018年11月15日租金218952元、2018年11月16日至2019年5月15日租金354696元、2019年5月16日至2019年11月15日租金354696元，理由正当，本院予以支持。审理中，德茗鑫公司主张将109476元履约保证金冲抵2018年5月16日至2018年11月15日部分租金，张妮娜认可，本院不持异议。关于德茗鑫公司主张违约金109476元一节，因张妮娜欠付租金，构成违约，应支付违约金，且上述违约金数额不违反双方之间合同约定及相关法律规定，故对德茗鑫公司关于上述主张，本院予以支持。庭审中，张妮娜主张其系代表慧通美艺公司签订案涉租赁合同，不是本案适格主体。本院认为，合同具有相对性，在案涉合同的履行过程中，即便承租后案涉商铺系由慧通美艺公司使用，此亦改变不了德茗鑫公司、张妮娜系本案《租赁合同》的相对方，故对于被告所称其主体不适格的抗辩，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告张妮娜于本判决生效之日起7日内支付北京德茗鑫置业有限公司2018年5月16日至2018年11月15日租金218952元、2018年11月16日至2019年5月15日租金354696元、2019年5月16日至2019年11月15日租金354696元。二、张妮娜于本判决生效之日起7日内支付北京德茗鑫置业有限公司违约金109476元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7070元，由张妮娜负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  相淑朝二〇一九年十一月二十二日书记员  王菲菲