广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终10382号上诉人（一审原告）：罗丽丽，女，1989年1月17日出生，汉族，身份证住址：四川省江油市，委托诉讼代理人：李昕，广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟琦，广东华安联合律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：东莞市富兴房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市厚街镇湖景大道环岗村加州阳光花园一期多层公寓A1-A5栋商铺03b。法定代表人：谭乔尹，总经理。委托诉讼代理人：李华龙，广东康浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁晓嫦，广东康浩律师事务所律师。上诉人罗丽丽因与被上诉人东莞市富兴房地产开发有限公司（以下简称富兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初717号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗丽丽向一审法院提起诉讼，请求判令：1、富兴公司向罗丽丽支付迟延交楼违约金42084.93元（按每日万分之一点六四四计付，从2017年9月1日起暂计算至2018年10月1日）；2、本案诉讼费由富兴公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《商品房销售管理办法》第三十条、第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十八条的规定，判决：一、东莞市富兴房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向罗丽丽支付延迟交楼违约金人民币413.72元；二、驳回罗丽丽的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费426元，罗丽丽已预交，由罗丽丽负担422元，东莞市富兴房地产开发有限公司负担4元。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初717号民事判决。上诉人罗丽丽向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.改判富兴公司向罗丽丽支付迟延交楼违约金42084.93元（按每日万分之一点六四四计付，从2017年9月1日起暂计至2018年10月1日止）；3.一、二审诉讼费用由富兴公司承担。事实与理由：（一）一审法院认定主要事实不清，适用法律错误。1.富兴公司没有提交快递详情单，只是提交了一份寄件单，上面没有收件人签名、寄件时间、签收时间等，罗丽丽对该寄件单的三性均不予认可。一审法院在富兴公司没有提供上述证据的情况下，认定了富兴公司提交了该证据，并采纳该证据作为定案依据，是认定事实错误。罗丽丽从未收到过富兴公司的收楼通知。2.案涉房屋一直存在质量问题，罗丽丽无法收楼，一审法院未就此要求罗丽丽提交证据，直接认定案涉房屋已符合收楼标准，是认定事实错误。3.尽管双方签订的《商品房买卖合同》附件对于逾期付款和逾期交房的违约金标准均约定为万分之零点二，但违约金有补偿和惩罚双重性质，万分之零点二的标准过低，不能体现违约金的作用，不能弥补罗丽丽的损失且有违公平。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，罗丽丽有权要求增加违约金。（二）本案与以往同系列案出现了同一法院同一法官同案不同判的情形。一审法院和二审法院作出的判决均是判令富兴公司以购房款为本金，按每日万分之一点六四四标准从应交楼之日起支付延迟交楼违约金，以此标准计算违约金的案件近200件。被上诉人富兴公司向本院答辩称：（一）罗丽丽与富兴公司签订的《商品房买卖合同》及其附件已明确约定富兴公司逾期交房的违约责任，逾期交房违约金的计算标准应当以合同为依据。罗丽丽主张自交付期限届满之日起按年利率6%标准计算逾期交房违约金缺乏合同依据和法律依据，应当驳回其上诉请求。合同的签订需要双方达成合意，罗丽丽与富兴公司签订买卖合同及附件时，已清楚知悉合同约定内容，并同意受违约条款的约束，不存在违反自愿原则、显失公平的情形。二审法院于2019年5月27日就案涉同一楼盘逾期交房纠纷作出了生效判决，判令富兴公司支付违约金的标准应按合同约定履行，且业主未能提供证据证明合同所约定的违约责任过分低于其损失，因此改判不予支持业主主张调整违约金的请求。该二审判决更说明了合同约定的违约金标准对双方均具有约束力。若罗丽丽认为约定的违约金低于造成的损失请求增加的，应当举证证明约定的违约金不足以弥补其遭受的实际损失。截止本案二审，罗丽丽仍未能提供证据证明合同约定的违约金不足弥补其损失，故对于其主张调整违约金应不予支持。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条的适用前提为“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的”，而本案为逾期交房纠纷，且双方签订的买卖合同明确约定逾期交房违约金标准，因此不能参照适用前述规定按年利率6%调整逾期交房违约金。（二）富兴公司根据合同约定的地址向罗丽丽发出《收楼通知书》，已于《收楼通知书》签收之日完成交房义务，一审认定的收楼时间和计算逾期交房违约金的截止日期正确，应予以维持。案涉商品房经验收合格并依法取得验收备案证后，罗丽丽认为案涉房屋存在质量问题，但从未提供任何证据予以证明，其应承担举证不能的不利后果。案涉合同第十一条约定：出卖人履行了通知义务，而由于买受人原因未能按出卖人通知的期限交付的，视为出卖人已经按合同履行了交付义务，富兴公司于2017年10月1日向罗丽丽邮寄《收楼通知书》，通知罗丽丽前往办理收楼手续，东莞市内的快件在次日即能收到。因此，一审判决认定富兴公司在2017年10月2日已经履行完毕交付房屋的义务正确。（三）罗丽丽主张存在生效判决判令富兴公司“以购房款为本金，按每日万分之一点六四四标准”支付逾期交房违约金，是错误适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》，不得作为类案的裁判标准。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕罗丽丽提起的上诉，本案二审的争议焦点为：一、关于违约金的截止时间问题；二、关于违约金的计算标准问题。对此，本院分析如下：关于焦点一。案涉房屋于2016年12月30日取得了竣工验收备案证书。富兴公司按照罗丽丽留存的联系地址和电话邮寄收楼通知书，富兴公司于一审期间也提交该快递单的查询详情单，该详情单反映该快递于2017年10月2日被签收。对于罗丽丽否认收到收楼通知书，本院不予采纳。另，罗丽丽主张案涉房屋存在质量问题，不符合交付条件，但对此并未提供任何证据予以证实，其应承担举证不能的不利后果,本院对其该主张不予采纳。一审法院认定逾期交房违约金的截止时间合理，本院予以维持。关于焦点二。关于违约金的计算标准问题。双方在案涉《商品房买卖合同》附件十一明确约定了逾期交房违约金的计算标准为“万分之零点二”，该标准与双方约定的逾期付款的违约金标准一致，不存在双方的权利义务失衡的情况。该逾期交房违约金的约定是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应依法认定为有效。而且，罗丽丽亦未能提供证据证明双方约定的违约金标准过分低于其损失。因此，一审法院根据双方在合同附件十一的约定确定逾期交房违约金的计算标准并无不当，本院予以维持。罗丽丽主张逾期交房违约金按照每日万分之一点六四四计算缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人罗丽丽的上诉请求于法无据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费842元，由上诉人罗丽丽负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  陈加雄审判员  冯婉娥二〇一九年十一月五日书记员  吴俏虹