陕西省榆林市榆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0802民初9855号 原告:榆林市皇家内务物业服务有限责任公司，住所地陕西省榆林市高新技术产业园区北东环路风景家园小区二排一号，统一社会信用代码916108006911450804。 法定代表人:张爱英，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：延海芸，该公司职工。 委托诉讼代理人：殷曼丽，陕西驼城律师事务所律师。 被告：王某。 被告：刘某。 原告榆林市皇家内务物业服务有限责任公司（以下简称皇家内务物业公司）与被告王某、刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告皇家内务物业公司的委托诉讼代理人殷曼丽、被告王某、刘某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告皇家内务物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付拖欠的物业服务费合计21096元、电梯维护费5297.46元、生活垃圾清运费225元，共计人民币26618.46元；2、依法判令被告向原告支付逾期违约金2662元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年12月31日，原告与榆林市塞维利亚小区的开发商榆林市华瑞房地产开发有限公司签订了前期物业管理服务合同，合同约定住宅物业费单价为1.2元。2013年12月25日，原告与塞维利亚小区业主委员会签订了物业管理与服务合同，合同约定住宅物业费单价为1.2元；电梯维护费一楼每月单价为0.2元，每增高一层递增0.03元，生活垃圾费按政府规定收取。2015年12月31日，双方签订书面补充协议。协议约定：自2016年1月1日起，将电梯费基准价调整为0.16元，生活垃圾处理费调整为每年30元/户。2016年12月25日，双方对前述物业服务合同进行续签，期限至2019年12月24日，前述物业服务合同约定了业主逾期缴纳物业费须按日1-3‰支付违约金。被告王某系榆林市开发区塞维利亚小区7号楼B单元501室的所有权人，该房产建筑面积195.33平方米。被告王某作为业主，自2012年1月1日起至今对上述费用一直拖欠，起诉时暂算至2019年6月30日止，共计欠费90个月，欠费数额总计26618.46元。经原告多次催要无果后，原告向法院提起诉讼并提出上述诉讼请求。 原告向法庭提交了以下证据： 1、前期物业管理服务合同、补充协议各一份，物业管理和服务合同两份，照片十二张，证明2009年12月31日，原告与榆林市塞维利亚小区的开发商榆林市华瑞房地产开发有限公司签订了前期物业管理服务合同，合同约定住宅物业费单价为1.2元。2013年12月25日，原告与塞维利亚小区业主委员会签订了物业管理与服务合同，合同约定住宅物业费单价为1.2元；电梯维护费一楼每月单价为0.2元，每增高一层递增0.03元，生活垃圾费按政府规定收取。2015年12月31日，双方签订书面补充协议。协议约定：自2016年1月1日起，将电梯费基准价调整为0.16元，生活垃圾处理费调整为每年30元/户，停车服务费由每月100元调整为每月90元。2016年12月25日，双方对前述物业服务合同进行续签，期限至2019年12月24日，前述物业服务合同约定了业主逾期缴纳物业费须按日1-3‰支付违约金的事实。 2、商品房买卖合同一份，证明被告王某为塞维利亚小区的业主，该商铺的建筑面积为195.33平方米的事实。 3、催费通知单、送达被告的照片各五份、欠费明细一份，证明被告王某欠费的事实及欠费的数额为26618.46元的事实。 被告王某辩称，被告王某已于2017年4月15日将涉案房屋出售予被告刘某，双方在出售房屋时约定出售房屋之前的物业费及相关费用均由被告刘某负担，故应驳回对被告王某的诉讼请求。 被告王某向法庭提交了以下证据： 房屋买卖协议、刘某出具的证明各一份，证明二被告于2017年4月15日签订了房屋买卖协议，约定王某将涉案房屋出售给被告刘某，双方约定房屋出售之前的物业等费用均由被告刘某负担的事实。 被告刘某辩称，被告王某所述属实，王某于2017年4月15日将涉案房屋出售予被告刘某，双方约定出售房屋之前及之后的物业等费用均由被告刘某负担。但因原告公司物业服务不到位，涉案房屋楼底烧烤店每晚噪音污染严重，且房屋在2012年至2018年2月一直处于闲置状态，故应相应扣除房屋闲置期间的物业等费用。 被告刘某未向法庭提交证据。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人双方有争议的事实作如下认定：原告提交的证据，二被告均对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，经审查，原告提交的证据 原告皇家内务物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，经审查，原告提交的前期物业管理服务合同、补充协议，物业管理和服务合同和十二张照片，能够证明2009年12月31日，原告与榆林市塞维利亚小区的开发商榆林市华瑞房地产开发有限公司签订了前期物业管理服务合同，合同约定住宅物业费单价为1.2元。2013年12月25日，原告与塞维利亚小区业主委员会签订了物业管理与服务合同，合同约定住宅物业费单价为1.2元；电梯维护费一楼每月单价为0.2元，每增高一层递增0.03元，生活垃圾费按政府规定收取。2015年12月31日，双方签订书面补充协议。协议约定：自2016年1月1日起，将电梯费基准价调整为0.16元，生活垃圾处理费调整为每年30元/户，停车服务费由每月100元调整为每月90元。2016年12月25日，双方对前述物业服务合同进行续签，期限至2019年12月24日，前述物业服务合同约定了业主逾期缴纳物业费须按日1-3‰支付违约金的事实；被告王某与榆林华瑞房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同，能够证明被告王某为塞维利亚小区的业主，该商铺的建筑面积为195.33平方米的事实；催费通知单、送达被告的照片、欠费明细，能够证明被告王某欠费的事实及欠费的数额为26618.46元的事实。被告王某提交的其与被告刘某签订的房屋买卖协议以及被告刘某出具的证明，原告及被告刘某对证据的真实性及证明目的均无异议，能够证明二被告于2017年4月15日签订了房屋买卖协议，约定王某将涉案房屋出售给被告刘某，双方约定房屋出售之前及之后的物业等费用均由被告刘某负担的事实。本院均依法予以确认并在卷佐证。 本院认为，榆林市怀远房地产开发有限公司委托原告皇家内务物业公司对塞维利亚小区进行物业管理并于2010年4月30日签订的前期物业服务合同，塞维利亚小区业主委员会与原告皇家内务物业公司分别于2013年12月23日、2016年12月25日签订的物业管理及服务合同以及2015年12月31日签订的补充协议，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对该小区业主均具有约束力。原告按约提供了物业服务，被告王某、刘某作为该小区2号楼3单元501室的业主，应当按照合同约定的收费标准支付物业费等费用。被告王某抗辩称，涉案的业主已实际变更为被告刘某，且刘某承诺之前所欠的物业等费用应均由被告刘某负责支付，故请求驳回原告对被告王某的诉讼请求。经审查，原告及被告刘某均认可被告王某抗辩的事实，故被告王某的抗辩理由，本院依法予以采纳。被告王某、刘某拖欠原告2012年1月1日至2019年6月30日物业费等各项费用，已构成违约，应当承担继续履行的违约责任。故原告主张由被告刘某支付所欠物业管理费21096元、电梯维保费5297.46元、生活垃圾清运费225元，共计26618.46元，核定的数额未超出本市物价部门确定的公益性收费标准，且未超出合同约定的收费标准，本院对该项诉讼请求依法予以支持。原告诉请被告支付逾期违约金2662元，本院根据原告的实际损失，兼顾合同的履行情况，及当事人的过错程度、预期利益等综合因素，结合公平原则、诚实信用原则，调整为所欠费用26618.46元的10%即2661.85元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、本判决生效后十日内，由被告刘某支付原告榆林市皇家内务物业服务有限责任公司物业管理费21096元、电梯维保费5297.46元、生活垃圾清运费225元，共计26618.46元。 二、本判决生效后十日内，由被告刘某支付原告榆林市皇家内务物业服务有限责任公司违约金2661.85元。 三、驳回原告榆林市皇家内务物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费260元，由被告刘某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审判员  刘建军 二〇一九年十一月十二日 书记员  纪雄雄