贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初9999号 原告：穆元元，男，汉族，1981年12月30日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：周燕娟，女，汉族，1983年10月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：穆元元，系原告周燕娟丈夫。 被告：贵州省毕节市城乡房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道观邸二层。统一社会信用代码：91520500709552216F。 法定代表人：路恒，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗金龙，贵州创驰律师事务所律师。 原告穆元元、周燕娟与被告贵州省毕节市城乡房地产开发有限公司（下称：市城乡房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月14日登记立案后，依法适用简易程序于2019年10月21日公开开庭进行审理。原告兼委托诉讼代理人穆元元，被告市城乡房开之委托诉讼代理人罗金龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告穆元元、周燕娟向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即为原告办理原告位于贵州省××市七星关区××大道城××印象××号房屋权属证书并交付给原告；2.请求依法判令被告支付原告逾期交付办理房屋权属证书的违约金暂计73360.00元(以上违约金从2014年10月30日起，以421127.00元按照日息万分之一计付至被告向原告提交毕节市七星关区××大道城南印象C23-1号房屋权属证书之日止);3.请求依法判令被告退还原告四通费共计3350.00元，利息按照银行同期利息计算；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2013年12月1日，原被告双方经友好协商后签订了《商品房买卖合同》。双方约定:“原告以421127.00元购买被告开发的位于贵州省××市七星关区××大道城××印象××号房屋，被告应于2014年10月30日前向原告交付办理该商品房所有权转移登记的有关文书，若届时至该约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理该商品房所有权转移登记的有关文书，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之零点一的违约金。”合同签订后，原告依照约定向被告交付了购房款。2014年11月27日，被告向原告进行了交房，原告按时向被告交纳了办理房屋权属证明的相关费用及契税，但时至今日被告仍然没有给原告办理位于贵州省××市七星关区××大道城××印象××号房屋权属证书，也未按照合同的约定向原告承担违约金，由于原被告双方之间约定的违约金过低，不能弥补原告的实际经济损失，并且低于违约金百分之二十的标准，故将原被告之间的违约金调整为按照日息万分之一进行计付。2014年11月27日，原告向被告交纳电视、电表、水表、燃气开户费共计3350.00元，根据毕节市人民政府法制办关于《毕节市发展改革委员会关于对房开企业收取“四通费”的问题处置工作建议的报告》的意见和《毕节市发展改革委员会关于房地产开发企业对新建商品房收取“四通费”专项检查实施方案》的规定，被告应如数退还代收代缴的“四通费”。原告认为，依法成立并生效的合同应当受到法律的保护。本案中，原、被告双方签订的合同是双方真实意思的表示，对双方应当具有约束力，现被告的一系列行为已严重侵害了原告的合法权益，故原告为维护自身合法权益，特向贵院依法提起诉讼维权，望依法判如原告所诉。 被告市城乡房开辩称：一、被答辩人所购房屋未能办理产权证的原因并非答辩人主观意愿。产生未能办理产权证的原因，在《毕节市七星关区人民政府关于毕节市城乡房地产开发有限公司城南印象一期B区房地产开发项目遗留问题分置处理方案》中已表明是因贵毕公路改造占用该项目的部分土地，导致重新办理相关手续层层审批延长了时效。房屋在建设时适用的消防规范调整导致消防不适用新规范而致相关手续办理延时，进而导致答辩人被动违约。这些并非答辩人主观意愿而产生，也并非放任不管。经过答辩人的多方努力，上述问题均得到解决，毕节市不动产登记中心已同意涉案房屋所在项目办理产权证，答辩人已在小区发布公告，请各业主前来完善相关手续办理产权证。答辩人并在此通知被答辩人等前往答辩人处完善相关手续办理产权证；二、根据双方的商品房买卖合同补充协议第7.3条的约定:出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后720日内提供产权过户相关手续。逾期未能为买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的万分之零点一向买受人支付违约金。据此，双方对逾期办证产权证的约定是在提供相关资料和税费后720日内办理。逾期则按已付房款的万分之零点一支付违约金。被答辩人向答辩人提供相关税费的时间为穆元元2014年11月27日、穆元元、周燕娟2017年2月21日、陈勇2014年11月6日、金必俊2015年1月5日、邹新贵2014年11月21日、穆元元、周燕娟2014年11月3日、吴运凤2014年11月12日、吴江海2015年4月27日、穆元元、周燕娟2014年11月3日、穆元元、周燕娟2016年5月31日。答辩人确实没有在720日内向被答辩人提供产权手续。双方对违约金的约定是按已付房款的万分之零点一一次性支付违约金，不是按万分之零点一每日计算支付违约金。该约定是双方的真实意思表示，内容不违反法律的规定，双方均应遵守。逾期办证与逾期交房并不相同，逾期办证并未给被答辩人等造成房屋占有、使用、取得房屋增值的任何损失。被答辩人主张的违约金并按银行计收逾货款利息为标准继续计算的请求与双方合同约定不符，本案也不是金融借款案件，双方对违约责任已约定承担方式和计算方法，应当按照意思自治的原则适用两方的合同约定。被答辩人的主张只能在合同未约定时才可根据相关司法解释的规定按银行贷款计算方法计算，在有合同约定时应当首先适用合同约定这是合同约定的适用原则，也是司法解释的适用前提。且关于逾期办理产权证的违约责任问题，消防规范的变更完全不在答辩人的预料之内，对答辩人而言属不可抗力，符合不可抗力免责的条件，因此答辩人不应承担违约责任；三、关于三通费问题，答辩人是代为向被答辩人等收取电、燃气、闭路的开户费用，不是基础设施建设费用。该费用答辩人并未实际取得占有。同时如被答辩人认为不应当收取该费用，该笔费用的性质即为不当得利，被答辩人等的诉请应受到诉讼时效的限制。综上，答辩人现已可办理产权证，答辩人将在被答辩人前来完善相关手续后，立即为被答辩人办理产权证，答辩人具有已经政府部门认可的不可抗力，因此对被答辩人所诉的与合同约定不符的违约金及三通费请求请法庭予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人无异议的原告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、收据、支付凭证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的被告所举的《毕节市中心城区房地产项目问题处置领导小组办公室文件》(毕房处领办函【2018】6号)、《毕节市七星关区人民政府关于毕节市城乡房地产开发有限公司城南印象一期B区房地产开发项目遗留问题分置处理方案》、《贵州省毕节市城乡房地产开发有限责任公司城南印象一期B区幢首次登记审查意见》。本院认定如下：被告的上述证据拟证明涉案房屋所在项目因非被告所能控制的原因导致办证延迟，具有不可抗力条件；房屋现已具备办证条件，通知被答辩人完善资料，办理不动产权属证。原告的质证意见为：1.该组证据不能达到被告的证明目的，不是被告迟迟不能向原告办理房屋产权证的理由，反之该证据证明被告违约的事实成立；2.房屋已具备办证条件是什么样的概念，办证的时间不具体；3.原告认为被告未能如期办理不动产权证，并非被告所述的不可抗力，而是被告的主观故意。被告未按消防管理的相关规定规划设计，导致原告购买的房屋消防验收不合格，工程竣工验收未备案、土地未检验等问题，在项目规划设计上存在主观故意；4.被告明知房屋未能及时办理不动产权属证书，而将房屋销售给原告，并故意与原告签订补充协议，将逾期办证违约金约定的非常低，合同失去公平，在合同签订方面存在主观故意；5.被告在未办齐交房手续，未达到交房条件的情况下，将房屋交给原告居住，实为有意规避逾期交房责任，时至今日，原告所购置的楼盘仍有一半以上的业主未能办理交房手续，原告所购置的楼盘仍然未达到交房条件，原告虽然已经入住，但因消防验收不合格等原因，原告的生命财产得不到保障，合法权益已经受到侵害；6.四通费是房开基础设施建设，费用应该由被告承担，原告所缴纳给被告的四通费用应予以退还。直到2019年9月16日，被告才通过原告可办理不动产权属登记，原告认为2019年9月16日原告所购置的房屋才符合交房条件，故逾期办证的违约金应适用于逾期交房违约金，即商品房买卖合同第十三条第二项，且被告提供的证据不完整；7.因被告未退还四通费，要求被告退还四通费及相应的利息。经本院审查认为：该组证据能证明被告已具备办理涉案房屋不动产权证条件。但达不到被告拟证明非被告所能控制的原因导致办证延迟，具有不可抗力条件的证明目的。理由为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。而上述证据所反映的事实应属第三人原因，并非不能预见、不能避免并不能克服情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。故上述证据达不到被告拟证明非被告所能控制的原因导致办证延迟，具有不可抗力条件的证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月1日，原告穆元元、周燕娟作为买受人，被告市城乡房开作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，但被告在该合同上加盖了毕节市金海房地产开发有限公司的公章。合同约定：买受人购买出卖人人开发建设位于毕节市七星关区××大道“城南印象一期B区”第C幢23层1号房，房号为C-23-1，总房款421127.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2014年10月30日前向买受人交付该商品房；上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；该合同第二十二条转移登记没有约定相关内容，而只是约定其他相关事项约定如下：见补充协议。该合同附件十二《补充协议》第五条约定：“5.4、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。……”。该合同附件十二《补充协议》第七条关于房屋登记的约定（对合同第二十二条的修订和补充）：“7.1、第二十二条中所指的商品房交付使用之日起是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交付手续之日；7.2、办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户0元；7.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的720日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的万分之零点一向买受人支付违约金；7.4、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭据，若买受人不能及时提供造成的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款，被告于2014年11月27日向原告收取了代收住房入户费3350.00元、产权证办证费用15932.00元。被告于2014年11月27日将房屋交付给原告。因被告至今仍未向原告办理并交付不动产权证书，原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：2019年8月22日，毕节市不动产登记中心向被告出具《审查意见》，表示同意办理涉案七星关区碧阳大道“城南印象一期B区”项目的不动产登记。原告对涉案房屋的买卖手续均是在被告处办理，被告表示可能误盖了毕节市金海房地产开发有限公司的公章。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告请求被告办理并交付涉案房产不动产权证书是否支持；二、被告是否承担逾期办证违约责任，若承担其违约期间及违约标准如何认定；三、原告请求被告返还入户费及相应利息的诉讼请求是否支持。 关于焦点一的问题。原、被告之间的商品房预售合同关系成立。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，双方当事人在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》对办证有明确约定。前述内容即是合同双方就协助办证义务的具体约定，约定事项不违反法律、行政法规的规定，对双方当事人具有约束力。涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件，且被告已认可原告已提供完相关税费，因此被告应为原告办理并交付涉案房屋不动产权证书。 关于焦点二的问题。虽然《商品房买卖合同》及附件不是被告的公章，但被告认可原、被告之间商品房预售合同关系，且原告也在合同上签字确认。故原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。本案中，根据原被告双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。……”及“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户0元”、“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的720日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的万分之零点一向买受人支付违约金”之约定，涉案房屋已于2014年11月27日办理入住手续，根据双方上述约定，应当认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料，被告应当在交房后的720日内办理涉案房屋产权转移登记手续，而涉案房屋现仍未办理产权转移登记。因此，被告应承担相应的违约责任，而被告所举证据不能证明上述违约造成的损失，故对原告主张调整违约金的请求不予支持。该违约责任因双方在《补充协议》中有明确约定，应按双方《补充协议》的约定进行计算，故被告只需向原告支付已付房款万分之零点一的违约金，即4.21元（421127.00元×0.01‰）。 对于被告认为的不可抗力。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。而上述证据所反映的事实应属第三人原因，并非不能预见、不能避免并不能克服情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。故被告的上述辩解理由不成立，本院不予采纳。 关于焦点三的问题。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用；上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准。因此，被告收取原告住房入户费3350.00元实质为水、供电、燃气、有线电视设施等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取的住房入户费3350.00元于约于法无合理依据，理应予以退还，且退还该费用不适用诉讼时效。至于入户费的利息，本院不予支持。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市城乡房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起90日为原告穆元元、周燕娟办理并交付“城南印象一期B区”第C幢23层1号商品房不动产权证书。 二、被告贵州省毕节市城乡房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起20日内支付原告穆元元、周燕娟逾期办证违约金4.21元。 三、被告贵州省毕节市城乡房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起20日内退还原告穆元元、周燕娟住房入户费3350.00元。 四、驳回原告穆元元、周燕娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费859.00元，由原告穆元元、周燕娟负担800.00元，被告贵州省毕节市城乡房地产开发有限公司负担59.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇一九年十一月五日 书记员  周 猷