贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终8482号上诉人（原审被告）：詹良火，男，1971年11月19日出生，汉族，住浙江省临海市。被上诉人（原审原告）：贵州龙诚汽车装饰美容有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花溪大道北段262号。法定代表人：张晓凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：王进，贵州合兴律师事务所律师。原审被告：贵阳市南明区龙诚个体便利店，住所地贵州省贵阳市南明区花溪大道北段262号临街门面8号。经营者：詹才胜。上诉人詹良火因与被上诉人贵州龙诚汽车装饰美容有限公司（以下简称龙诚公司）以及原审被告贵阳市南明区龙诚个体便利店（以下简称龙诚便利店）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初3402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。詹良火上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判或发回一审法院重审；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担；4、上诉人要求被上诉人龙诚公司退还押金人民币5000元。事实和理由：上诉人在龙诚公司要求返还租赁房屋时，接到龙诚公司的电话，电话中明确表示只要交房，就截止了，交房就是有个条子，我们又没有要你交钱到这里，来办手续的就没有事情了，没办手续的，都起诉了。从电话录音来看，上诉人已经交房就不用再承担资金占用费。龙诚公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，应予维持。龙诚便利店未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。龙诚公司向一审法院起诉请求：一、判令被告腾退其占用的监狱办公楼临街8号门面；二、判令被告支付从2018年7月起至被告还房止的占用房屋使用费，截止2018年12月31日占用使用费为25920元；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月19日，原告龙诚公司与詹才胜（龙诚便利店经营者）签订《商业铺位租赁合同书》一份，约定原告将位于南明区××大道北段××龙诚大厦××号门面租赁给被告，租期为一年，从2014年4月1日至2015年3月31日止。合同期满，乙方如需续约，须于本合同期满30日前向甲方提出书面申请，经甲方同意，双方另行签订《商业铺位合同书》。合同期满后，在同等条件下，乙方享有优先承租权。合同第三条约定“1、在租赁期内，乙方应按月按时交纳租金1800元，服务费200元，保押金（保押金不计息）5000元。2、场地使用原则为先交场租后使用。甲方按月收取场地租金及服务费，乙方须在租金期满前十天交纳下月场租及服务费，不得逾期。3、保押金在合同签订日连同第一月份租金、服务费一起交纳。第六条约定“1、合同期满，自然解除。甲乙双方不允许任何一方提前终止合同，否则按违约条款处理。2、本合同期内，如遇不可抗力（包括拆迁改造等）或政府行为致使本合同无法继续履行，双方互不承担责任，合同自然终止，但对于终止前甲乙双方之前的一切违约事件，均有权要求对方赔偿损失。”合同第七条约定“……3.合同解除后（含单方解除和双方解除），乙方必须在五日内撤场（撤场日期不得超过合同终止日）。撤出时，只可将乙方自有可移动资产拆除，其装修、不可移动的附着物不可撤出，否则赔偿维修损失金。如逾期未交还铺位，甲方有权按每平方米一百元的标准向乙方收取违约金，超过十五天仍未将物资撤离铺位，未撤离的物资视为乙方遗弃物，甲方有权随意处置乙方遗弃的铺位物资”。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告龙诚便利店使用，被告龙诚便利店正常交纳合同约定租期内的租金，租金按2000元/月进行交纳。2016年11月23日，原告与詹良火签订《临时租赁合同》，约定原告将花溪大道北段262号临街8号，面积24平方米商铺租赁给被告詹良火使用，租期为一年，从2016年12月1日起至2017年11月30日止。合同第四条约定“甲方每月按每平方米180元单价计收租金，乙方承租面积为24平方米，租金为4320元，采取先交租金后使用的原则，按月支付，乙方必须提前15日交纳下月租金。如遇中途解除或终止本合同的，乙方按实际使用租赁物的时间支付租金。”合同第五条约定“乙方交纳一个月租金作为保证金，合同到期后乙方没有违约的，甲方按乙方交还租赁物之日起五个工作日内无息返还。”合同第八条约定“在租赁期内，如遇拆迁的，本合同自行终止，乙方必须按甲方要求，无条件交还租赁物，否则视为乙方违约，甲方有权按照本合同约定的违约责任处理。”合同第九条约定“……2.本合同解除或终止的，乙方必须无条件按照甲方要求，将租赁物交还给甲方，否则，甲方有权不予退还乙方交纳的一切费用，并有权采取各种手段强行收回租赁物，租赁物内的一切物品，甲方将视为是乙方的遗弃物，甲方有权任意处理，所造成的一切损失和责任由乙方自行承担”。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告正常交纳合同约定租期内的租金，但租金按4320元/月进行交纳，合同到期后继续租赁涉案房屋并支付租金至2018年6月30日。2017年11月30日合同到期后，原被告双方未重新签订合同。此后因房屋涉及拆迁，原告以租期已满为由主张收回房屋。后被告于2019年3月8日收回涉案门面，并向詹良火出具《收房收条一张》。现因被告未支付2018年7月至2019年3月的房屋占有使用费，双方产生纠纷，原告诉至法院，诉请如前。另查明：2002年12月13日，原告与立新公司签订《监狱办公楼租赁协议》，约定立新公司将花溪大道北段262号监狱办公大楼租赁给原告使用，租期为十五年，从2003年4月14日起至2018年4月14日止。租赁期届满原告将大楼完好交还原告，并对租金、支付方式、争议解决等进行了约定。该协议签订后，立新公司向原告交付了监狱办公大楼，原告按约支付租金至合同期限届满。原告承租房屋后，将监狱办公大楼分别转租给龙诚便利店等在内的个人及公司，其中龙诚便利店承租并实际占有花溪大道北段262号龙诚大厦（即监狱办公楼）临街8号门面。2018年4月9日，立新公司向原告发出《解除房屋租赁协议通知书》，要求原告按双方租赁协议的届满之日即2018年4月14日起一个月内腾退房屋，同时双方的租赁协议也因租赁期限届满而终止。同年6月8日，立新公司又向原告发出《退出租赁通知书》，要求原告按租赁协议约定的租期届满之日起三个月腾退房屋。同年8月2日，立新公司再次向原告发出《关于限期交还办公楼的函》，要求原告腾退房屋。原告复函立新公司，认可双方的租赁关系已因租赁期届满而终止。租期届满后，因原告及次承租人一直未腾退房屋，立新公司于2018年8月28日诉至一审法院，要求原告龙诚公司和所有次承租人（含本案被告在内）立即向立新公司腾退花溪大道北段262号的全部房屋，以及原告按41666元/月标准支付立新公司2018年5月15日起至房屋全部腾退之日止的逾期腾房占有使用费。一审法院经审理后于2018年10月24日作出（2018）黔0102民初10332号民事判决书，判决“一、贵州龙诚汽车装饰美容有限公司、第三人贵州和祥药业有限公司、贵州优米乐教育信息咨询有限公司、贵阳万润达物资有限公司、贵阳美瑞华通讯设备有限公司、贵阳南明区沙弗英语学校、贵阳南明区启明外语培训学校、贵阳市南明区华艺舞蹈文化艺术交流中心、贵阳南明区金辉文具批发行、贵阳市南明区黄记餐饮店、贵阳市南明区何记餐饮店、贵阳市南明区刘婵餐饮店、贵阳市南明区祥梅服装馆、贵阳市南明区红霞广告经营部、贵阳市南明区龙诚招待所、贵阳市南明区国玲小吃店、贵阳市南明区龙诚个体便利店、赵进民于本判决生效之日起十日内将贵阳市南明区花溪大道北段262号房屋腾空并返还贵州立新通用机械供销公司；二、贵州龙诚汽车装饰美容有限公司按402530.46元/年（即33544.20元/月），支付贵州立新通用机械供销公司自2018年5月15日起至实际返还立新公司之日止的占用房屋使用费。”该判决结果因该案第三人即次承租人提起上诉，尚未生效。上述事实，有原被告的陈述、营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证、临时租赁合同、租金支付情况、（2018）黔0102民初10332号民事判决等证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实，予以认定。一审法院认为，合法的民事法律关系受法律保护。本案中原被告签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。涉案房屋的出租人为立新公司，龙诚公司为承租人，龙诚便利店为次承租人。在一审法院作出的（2018）黔0102民初10332号民事判决书中，已经查明立新公司与龙诚公司之间的租赁协议因租赁期限届满而终止。而本案原告龙诚公司与被告龙诚便利店签订的临时租赁协议也已在2017年11月30日期限届满，现原被告双方均认可双方租赁合同已因期限届满而终止。租赁关系终止，承租人应该向原告承担返还租赁物的义务，因无法查明龙诚便利店经营者詹才胜与詹良火之间是何种法律关系，一审法院将其视为共同承租人。现双方均认可花溪大道北段262号（监狱办公楼）一层临街8号房屋已于2019年3月8日返还原告。现原告主张二被告按原租赁合同履行的4320元/月标准支付2018年7月1日至2018年12月31日的占用使用费25920元以及截止2019年3月8日的房屋占有使用费，于法有据，一审法院予以支持。被告詹良火辩称已将门面转让他人，未提供证据予以证明，一审法院不予采信。被告詹良火辩称写收条时原告同意此前的租金不予追究，该收条中并未有此约定，故对被告的该项主张，一审法院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告詹良火、贵阳市南明区龙诚个体便利店于本判决生效之日起十日内支付连带原告贵州龙诚汽车装饰美容有限公司2018年7月1日至同年12月31日止的房屋占有使用费25920元并继续按4320元/月标准计算支付房屋占用使用费至2019年3月8日止。二、驳回原告贵州龙诚汽车装饰美容有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费224元，由被告詹良火、贵阳市南明区龙诚个体便利店负担（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告）。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审经审理查明，一审作出（2018）黔0102民初10332号民事判决后，龙诚公司及次承租人不服提出上诉，本院于2019年6月12日作出（2019）黔01民终2510号民事判决，判决维持原判，该判决现已生效。二审审理中，龙诚公司同意詹良火交纳的押金5000元予以抵扣占用房屋使用费。此外，二审查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，涉案房屋的出租人为立新公司，龙诚公司为承租人，詹良火为次承租人。生效判决已认定立新公司与龙诚公司之间的租赁协议因租赁期限届满（至2018年4月14日止）而终止。而本案龙诚公司与詹良火签订的临时租赁协议也已在2017年11月30日期限届满，但詹良火仍向龙诚公司支付租金使用案涉房屋，故双方形成不定期的房屋租赁关系，立新公司在与龙诚公司租赁合同届满前以及届满后，多次催促龙诚公司腾退房屋，龙诚公司也向实际承租人詹良火催促腾退房屋，也即龙诚公司已向詹良火作出了解除不定期租赁关系的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，龙诚公司解除双方之间形成的不定期租赁关系符合法律规定。且有已生效民事判决认定，由于詹良火占用涉案房屋，不履行腾退房屋的义务，造成龙诚公司需向涉案房屋出租人承担支付房屋占用费的责任。而案涉房屋实际占用人系詹良火，龙诚公司在向其合同相对人履行义务后，其依据与詹良火之间形成的不定期租赁关系向涉案房屋的实际占有人即詹良火行主张参照原租金标准计付房屋占用费并无不当。詹良火上诉主张其于2019年3月8日交还门面时，公司工作人员说之前的租金以免除，但其提交的证据不足以证明该事实，故本院对该上诉理由不予支持。詹良火上诉请求退还押金5000元，属于新的请求，但龙诚公司同意由二审在房屋占有使用费中抵扣，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，本院从其自愿，在詹良火应当支付的房屋占有使用费中予以抵扣。综上所述，詹良火的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，但因出现新的事实，本院根据新的事实予以改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初3402号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初3402号民事判决第一项为：詹良火、贵阳市南明区龙诚个体便利店于本判决生效之日起十日内连带支付贵州龙诚汽车装饰美容有限公司2018年7月1日至同年12月31日止的房屋占有使用费20920元并继续按4320元/月标准计算支付房屋占用使用费至2019年3月8日止；三、驳回贵州龙诚汽车装饰美容有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费224元，由詹良火、贵阳市南明区龙诚个体便利店负担；二审案件受理费498元，由上诉人詹良火负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李云鹤二〇一九年十一月二十八日书记员 王凤霞