四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17392号 上诉人（原审被告）：余强，男，1981年1月11日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：邱万兵，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：深圳市百利玛建材发展有限公司成都分公司。住所地：成都市武侯区武科东二路2号1栋。 负责人：刘志容。 委托诉讼代理人：郑杰，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李柯宏，泰和泰律师事务所律师。 原审第三人：成都友豪百利玛商场管理有限公司。住所地：成都市武侯区武科东2路2号。 法定代表人：雷体伏。 委托诉讼代理人：吴丹，男，公司员工。 上诉人余强因与被上诉人深圳市百利玛建材发展有限公司成都分公司（以下简称百利玛成都分公司）、原审第三人成都友豪百利玛商场管理有限公司（以下简称友豪商场管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初5317号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 余强上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初5317号民事判决第一项，依法驳回百利玛成都分公司的此项诉请；2.本案一、二审诉讼费由百利玛成都分公司承担。事实和理由：一、百利玛成都分公司未依约提供正常的经营管理秩序，且经营状况严重恶化，导致合同解除。余强与百利玛成都分公司签订的《租赁经营合同》及《补充协议》不同于普通的租赁合同，出租人除了提供场地外，还应为余强提供正常的经营秩序和良好的营销环境。但百利玛成都分公司未依约提供正常的经营管理秩序，经营状况也一直恶化。二、一审未考虑百利玛成都分公司违约在先以及被迫提前撤场等问题，租金金额计算错误。百利玛成都分公司2015年7月1日接受商场后，未尽到基本的管理义务，导致余强不能正常经营且损失巨大，根据合同对等履行义务原则，从2015年7月1日起余强就有权不支付商场租金及管理费。三、一审判决余强承担24%逾期付款违约金，判决错误。百利玛成都分公司违约在先，余强中止缴纳租金系行使不安抗辩权。且违约条款系百利玛车鞥度分公司提供的显示公平的格式条款，不应适用。 百利玛成都分公司辩称，一、余强违反《租赁经营合同》的约定拖欠租金在先，其主张解除合同的原因系百利玛公司、百利玛成都分公司未依约提供正常的经营管理、拒交租金系行使不安抗辩权无事实及法律依据。1.租赁合同明确约定了租金缴纳时间，余强应当按期缴纳。且余强缴纳租金系其承担合同的主要义务，是使用租赁物的前提条件。2.百利玛成都分公司对百利玛商场尽到了全面管理的义务，余强长期欠租、闹事阻挠经营导致百利玛成都分公司撤场，余强应自行承担损失。二、一审判决认定余强应当按照合同约定支付租金正确。百利玛成都分公司履行了商场管理义务，因余强拒交租金、扰乱管理秩序，导致商场2016年4月25日停业，余强应向百利玛成都分公司支付至2016年4月24日欠付的租金。三、一审判决余强按年息24%支付欠付租金的利息正确。余强与百利玛成都分公司签订的合同系各方真实意思表示。余强对应当承担的合同义务和违反合同的责任应有充分认识。综上，余强的上诉请求无事实及法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回其全部上诉请求。 友豪商场管理公司未发表答辩意见。 百利玛成都分公司向一审法院起诉请求：1.余强立即搬离租赁区域，归还成都市武侯区武科东二路2号百利玛商场二楼2008—2010号商铺；2.余强立即支付截至2016年3月31日拖欠的租金、管理费285696元，滞纳金562821.12元，从2016年4月1日起的双倍场地占用费190464元（暂计至2016年6月30日，顺延至余强实际搬离止）；3.本案诉讼费用由余强承担。诉讼过程中，百利玛成都分公司自愿撤回了第一项诉讼请求。 一审法院认定事实：2011年，成都友豪商场管理公司承租成都友邦豪生酒店管理有限公司位于成都市武侯区武科东二路2号的房产用于开设“友豪百利玛国际厨卫中心”商场。 2014年，成都友豪商场管理公司与余强签署《租赁经营合同》，约定将成都市武侯区武科东二路2号1号楼第二层2008、2009、2010号面积496平方米商铺出租给余强。租赁期限自2013年10月1日至2016年9月30日。庭审中，原余强均确认租赁期间，实际支付的租金加管理费的标准为31744元/月。合同签订后，余强缴纳保证金、水电费押金共计67084元。 2015年6月5日，成都友邦豪生酒店管理有限公司与百利玛公司签订《商业用房租赁合同》，约定将成都市武侯区武科东二路2号1幢编号为1层1号、2层1号的房屋，即案涉商业用房出租给深圳市百利玛建材发展有限公司，租赁期为2015年7月1日至2023年6月30日。 后，百利玛成都分公司、余强及成都友豪商场管理公司签订《出租方主体变更协议书》，约定出租主体由成都友豪商场管理公司变更为百利玛成都分公司，所有权利义务由百利玛成都分公司承接，其他合同约定的内容和条件不变；合同第二条约定“乙方（余强）应当按照租赁合同中的约定直接向丙方（百利玛成都分公司）履行义务”；合同第三条约定“原甲方（成都友豪商场管理公司）已经收取乙方（余强）的租赁保证金、押金等费用，甲方应直接转交给丙方（百利玛成都分公司），达到退费条件时，乙方可直接找丙方退回。” 一审另查明，余强支付案涉商铺租金至2015年6月30日。2015年10月至2016年5月期间，百利玛成都分公司多次向余强发出《关于催缴租金等费用的函》《关于提前终止合同及归还场地的通知》《关于再次要求归还场地的通知》。 2016年3月，百利玛成都分公司与包括余强在内的多家商户发生纠纷，多家商户在商场门口张贴《关于百利玛建材中心全体商户维权告知函》，称“由于百利玛建材中心在商场经营过程中未有效进行空位招商、商业氛围营造、市场宣传与推广等管理与运营工作，造成全体商户巨额亏损”。百利玛成都分公司发布《关于成都百利玛公司商户诉求事件的通告》，指出22家商户存在拖欠租金的严重违约行为，影响商场经营。后，百利玛成都分公司与包括余强在内的多家商户多次协商未果，百利玛成都分公司将整个“友豪百利玛国际厨卫中心”商场停业。 关于商场停业的时间，百利玛成都分公司陈述为2016年4月25日，余强陈述为2016年2月29日。围绕该主张，百利玛成都分公司提交了以下证据：1.2016年5月25日出具的《关于深圳百利玛成都分公司商户闹事维权的情况说明》，其中载明：“2016年4月25日，以澜帝负责人余强、特能杰负责人王学文、千川负责人郭建军、格力负责人王林、欧普照明负责人肖三为首的商户召集社会闲杂人员近200人，聚集在商场严重扰乱商场正常经营活动。……深圳百利玛集团针对此事件在充分分析后，决定商场停止营业并放弃经营”；2.百利玛成都分公司驻商场员工2016年4月的《工资及社保、公积金发放台账》《记账凭证》《付款申请单》《业务回单》，拟证明2016年4月百利玛成都分公司仍在向驻商场员工发放工资，购买社保及公积金；3.百利玛成都分公司与成都尼彩图像有限公司、成都晟意天光文化传播有限公司等多家广告公司的《协议书》及2016年4月的《付款申请书》、税务发票、《业务回单》等付款凭证，拟证明2016年4月百利玛成都分公司仍在为商场购买广告服务。余强未提交证据，仅陈述从2016年1月起，百利玛成都分公司驻商场管理人员就已大量减少。百利玛成都分公司对余强的该陈述意见不予认可。故，对于商场停业的时间，一审法院对百利玛成都分公司提交的证据予以采信，认定为2016年4月25日。 一审庭审中，余强陈述百利玛成都分公司存在拒收租金的事实，但未提交相关证据，且百利玛成都分公司不予认可。故，对该陈述意见，一审法院不予采纳。 一审庭审中，余强为证明百利玛成都分公司存在经营管理不善足以使余强不交租金的情形，举示了如下证据：1.2016年2月29日多家商户找百利玛成都分公司进行维权的视频；2.微信名“黄艳玲”关于商场无管理人员的聊天记录以及微信群名为“百利玛商户群”的微信群里关于聚会的聊天记录；3.多家商户在商场门口拉横幅的照片及商场内部照片；4.《关于深圳百利玛成都分公司商户闹事维权的情况说明》。百利玛成都分公司对1、2份证据的真实性关联性不予认可，认为视频及微信记录中人员身份无法核实；对3、4份证据的证明目的不予认可，认为仅能证明百利玛成都分公司正是因为商户的聚众闹事而停止营业。一审法院认为，第1份证据余强陈述其形成时间为2016年2月29日，故不能证明百利玛成都分公司在余强欠租之时即2015年7月起存在经营管理不善；第2份证据微信聊天记录中的人员身份无法确认，且余强陈述其为商户之间的聊天记录，故亦不能达到证明目的；第3、4份证据能证明多家商户的维权情况，但不足以达到余强的证明目的。且余强举示的证据，其形成时间均在2016年，而余强欠付租金则是从2015年7月1日开始。故，对余强的该陈述意见，一审法院不予采纳。 一审又查明，2019年初，案涉商铺已被收回，截至庭审之日，余强并未实际占有该商铺。 一审法院认为，成都友豪玛商场管理公司与余强所签订的《租赁经营合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行期间，百利玛成都分公司、余强及成都友豪商场管理公司三方签署了《出租方主体变更协议书》，虽余强于答辩中提出异议称系受迫于压力，但未举证证明已经达到了胁迫以致意思表示不真实的程度，且其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故一审法院对该《出租方主体变更协议书》的成立及合法性予以认可。 关于合同的履行及解除问题，百利玛成都分公司认为在合同履行过程中，包括余强在内的多家商户违反合同约定拖欠租金，出现严重的违约行为，故百利玛成都分公司行使解除权，于2016年3月31日向余强发函并张贴《关于提前终止合同及归还场地的通知》之时，合同即解除。余强则认为长期以来，百利玛成都分公司对商场经营管理不善，尤其是从2015年底起，百利玛成都分公司对商场管理人员进行了大规模裁员，运营出现较大问题，且自行停止商场营业，导致合同无法继续履行，余强不缴纳租金是行使不安抗辩权，百利玛成都分公司不能因此追究余强责任。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”及原余强之间租赁合同的约定，余强应履行按期向百利玛成都分公司支付租金的义务。余强提出百利玛成都分公司存在拒收租金及经营管理不善的理由，但未提交相关证据或证据并未达到其证明目的，且合同中未约定少交、不交租金的情形，故，对于余强陈述的不交租金的理由，一审法院不予采纳。余强未按期向百利玛成都分公司支付租金构成违约。另一方面，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，百利玛成都分公司作为出租人应提供符合商场内商户经营条件的场地。本案中，百利玛成都分公司出租的是商场内部的商铺，与普通的房屋租赁相比具有特殊性，因此，百利玛成都分公司除负有提供房产的义务外，还应负有维护商场正常经营秩序以及对商场进行统一管理的义务。百利玛成都分公司在仅有部分商户欠租的情况下，在合同约定的租赁期届满前自行决定将整个商场停业，损害了商场内部承租人的权益，亦构成违约。故，一审法院对于百利玛成都分公司认为2016年3月31日其行使单方解除权之时合同解除的意见不予采纳，一审法院认为，2016年4月25日商场停止营业，商铺已失去实际效用，合同已实际解除。余强应向百利玛成都分公司支付从欠租之日即2015年7月1日至合同解除之日2016年4月24日的租金及管理费共计31744元×9个月+31744元÷30天×24天=311091.20元。对于百利玛成都分公司要求余强支付滞纳金的诉讼请求，一审法院认为，《租赁经营合同》约定的1%/日的违约金标准过高于实际损失，一审法院酌情调整为24%/年，因《租赁经营合同》约定的租金及管理费缴纳时间为“于每季度租金到期前十五日缴纳下一个季度的租金及管理费”，故其中2015年7月1日至2015年9月30日的租金及管理费95232元的逾期付款利息应自2015年6月15日起计至该款项实际支付之日止；2015年10月1日至2015年12月31日的租金及管理费95232元的逾期付款利息应自2015年9月15日起计至该款项实际支付之日止；2016年1月1日之后的租金及管理费120627.20元的逾期付款利息应自2015年12月16日起计至该款项实际支付之日止。对于百利玛成都分公司要求余强自合同解除之日支付双倍场地占用费的诉讼请求，一审法院认为，自2016年4月25日商场停止营业起，商铺已实际失去效用，且商场亦未经营，案涉商铺亦无法通过再次出租获取租金收益。再者，百利玛成都分公司作为商场的经营管理方亦有义务采取适当措施防止损失的扩大，《租赁经营合同》第六条“经营场地的归还和收回”中也有“自合同终止之日的次日起3日内，乙方不按时撤出经营场地内所有物品的，甲方有权将其物品撤出经营场地”的约定。故，对于百利玛成都分公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、余强于判决生效之日起五日内向百利玛成都分公司支付租金、管理311091.20元及逾期付款利息（其中，其中2015年7月1日至2015年9月30日的租金及管理费95232元的逾期付款利息以95232元为基数，按24%/年自2015年6月15日起计至实际支付之日止；2015年10月1日至2015年12月31日的租金及管理费95232元的逾期付款利息以95232元为基数，按24%/年自2015年9月15日起计至实际支付之日止；2016年1月1日之后的租金及管理费120627.20元的逾期付款利息以120627.20元为基数，按24%/年自2015年12月16日起计至实际支付之日止）；二、驳回百利玛成都分公司其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13794元，由百利玛成都分公司负担9664元，由余强负担4130元。 二审中，百利玛成都分公司以及友豪商场管理公司未提交新证据。余强提交了如下新证据： 证据1：《关于深圳百利玛发虚假函件的情况说明》，拟以此证明1.余强从未收到过百利玛公司函件；2.因百利玛公司管理不善和不作为，导致商场客户从2015年7月1日起至2016年2月由70家减至不到40家；3.商户依法向各主管部门反映情况和维权。 证据2：《关于百利玛建材中心全体商户维权告知函》及附件《百利玛建材中心商户诉求书》，拟以此证明1.百利玛公司在商场经营过程中未有效进行空位招商、商业氛围营造、市场宣传与推广管理与运营工作，造成全体商户巨额亏损；2.2016年3月12日起全体商户关店歇业。 证据3：《紧急情况反映》，拟以此证明2016年中旬起部分未撤离现场的商家财物陆续被盗。 证据4：《信访告知单》，拟以此证明李洁等12人到成都市武侯区信访和群众工作局信访维权。 证据5：《关于暂停缴纳租金及管理费用的情况说明》，拟以此证明1.因百利玛公司管理不善和不作为以及撤走主要管理人员等行为，导致商场根本无法正常经营，各商家同期经营业绩急剧下滑，损失惨重；2.商户们出现不安，惶恐，无奈之下为自我保护和减少损失才暂停缴纳租金和管理费。 证据6：《关于保诺塔（1020）三季度租金交款说明》及《收据》，拟以此证明1.百利玛成都分公司可以从商户的货款中直接扣除租金及管理费；2.百利玛成都分公司接手后的不作为，导致商户入不敷出，无货款可扣。 证据7：友豪酒店公司与百利玛公司的合同，载明友豪商场管理公司与百利玛公司签订的合同是2015年7月1日至2015年10月31日，案涉房产租金为0，即百利玛公司无需向友豪商场管理公司支付租金。证明百利玛公司向友豪商场管理公司承租房屋租金极低，但百利玛公司并未提供相应的服务，商家却要承担高额的违约金和租金，显失公平。 百利玛成都分公司发表质证意见称，对证据1至证据5的三性均不认可，签字人员的身份无法核实，且是余强的单方陈述。关于百利玛公司是否尽到了商场管理及当时商户闹事的情况，一审经过了反复的查明，在此不再赘述。对证据6的真实性予以认可，但对关联性及证明目的不予确认。就抵扣的租金，对租金金额我方并未重复计算。关于证据7百利玛公司与友豪酒店公司的合同问题，我方认为友豪酒店公司与百利玛公司的合同与本案无关，且我方的投入与赚取的租金也与本案无关。在庭审中，百利玛公司、百利玛成都分公司对证据4的真实性予以确认。 友豪商场管理公司发表质证意见称，对证据1至证据6的真实性、合法性和关联性均不予认可，且与友豪商场管理公司无关。 本院经审查认为：关于证据1、证据2、证据3、证据5，首先，上述证据的性质系证人证言，故应当出庭作证。但在本案中，余强并未提交相应证据证明做出说明、情况反映的相关人员存在民事诉讼法规定的可以不出庭的相应证据，故本院上述不予采纳。关于证据4，因系行政部门作出的回复，本院对真实性予以采纳。但该证据并未对纠纷发生的原因、责任的划分以及解决问题的方式予以明确，故不能达到余强的证明目的，本院对此不采纳；对于证据6，百利玛成都分公司在货款中扣除管理费行为与余强主张的百利玛成都分公司存在不作为、导致商户入不敷出的事实并无关联性，故本院对此不予采纳。关于证据7，系百利玛公司与案外人签订的协议，其约定的租金支付金额与本案亦无关联性，不能达到余强的证明目的，本院不予采纳。 除“另查明，余强支付案涉商铺租金至2015年6月30日。2015年10月至2016年5月期间，百利玛成都分公司多次向余强发出《关于催缴租金等费用的函》《关于提前终止合同及归还场地的通知》《关于再次要求归还场地的通知》”，“故，对于商场停业的时间，本院对百利玛成都分公司提交的证据予以采信，认定为2016年4月25日”外，本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人余强的上诉请求与被上诉人百利玛成都分公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、余强是否应向百利玛成都分公司支付租金、管理费以及逾期利息；二、原审法院对租金、管理费以及利息金额的认定是否恰当。对此本院做如下论述。 余强上诉提出，其不支付租金、管理费系因百利玛成都分公司未提供相应商场经营管理秩序，故其行使不安抗辩权。本院审查后认为，余强与百利玛成都分公司之间建立租赁合同关系，百利玛成都分公司的主要合同义务为提供适租场地，余强的主要合同义务为支付相应租金及管理费用。百利玛成都分公司按照合同约定提供了相应的场地，双方在本案中未就场地面积等问题存在争议，故本院认为，百利玛成都分公司系按照约定提供了相应的场地。 关于余强提出，百利玛成都分公司未按照约定提供正常的经营秩序，余强可行使不安抗辩权，得拒付租金。本院审查后认为：根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”之规定，行使不安抗辩权的前提条件一为应当先履行债务的当事人，条件二为有确切证据证明对方存在就合同继续履行障碍的情况。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《中华人民共和国合同法》第六十八条第二款“当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”的规定，余强主张百利玛成都分公司未提供正常的经营秩序，但双方在合同中并未就“正常秩序”和“良好的营销环境”予以具体明确，且余强在诉讼中提交的证据不足以证明百利玛成都分公司提供的场地不符合合同约定；而百利玛成都分公司在经营案涉商铺所在商场的过程中，因部分承租人欠付租金后以实际行为解除了案涉租赁合同，其行为也有所不当。一审法院对合同解除的时间和相应的租金、管理费认定正确，本院予以确认。对于违约金额的认定，一审法院已充分考虑合同的履行情况、双方的过错程度，将约定的较高违约金予以大幅度下调，符合客观实际状态，故本院对违约金不再做调整。 综上，上诉人余强的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5966元，由余强负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 赵 锋 审判员 廖 方 二〇一九年十一月四日 书记员 龙春光