广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4503号上诉人（原审被告）：林绮梨，女，1956年8月4日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：孙涛，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉倩，广东登鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张华丹，女，1990年5月14日出生，汉族，身份证住址广东省陆丰市委托诉讼代理人：谢方玉，广东广瀚律师事务所律师。原审第三人：中山市步步高房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东裕路顺景花园24幢1卡2卡商铺之一，统一社会信用代码91442000338125513E。法定代表人：蒋能方，总经理。委托诉讼代理人：何伟利，广东洋航律师事务所律师。上诉人林绮梨因与被上诉人张华丹、原审第三人中山市步步高房地产经纪有限公司（以下简称步步高公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初6331号民事判决，于2019年7月1日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。林绮梨上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回张华丹要求林绮梨退还定金人民币50000元的诉求。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，认定林绮梨未配合办理涉案房屋过户手续存在违约错误。一、根据房地产买卖合同第四条约定，张华丹应在2018年10月30日前通知林绮梨到银行开设监管账户，并将20万元首期款存放在该监管账户中。但事实上，林绮梨或步步高公司并未通知林绮梨去银行办理监管账户，在未经林绮梨同意的情况下，张华丹将15万元款项存放在步步高公司账户，既未按合同约定金额支付，也未将款项存入监管账户。二、根据合同第四条约定，买方应当先向银行申请出具同贷书，有同贷书及支付了首期款的情况下，卖方应当配合办理过户手续。但事实上，1.张华丹曾在2018年8月2日在银行开具一份同贷书，但该同贷书的有效期为60天，且当时张华丹仍未缴清首期款，故不可能办理过户手续。2.张华丹在2018年12月6日又出具一份同贷书，但从该同贷书编号看，与之前的同贷书编号完全一致，是否真实尚待审核。3.林绮梨一直积极主动办理过户准备手续，及时递交资料申办补地价，及时支付税金和使用权出让费共29565.7元，并领取新的产权证书。4.林绮梨从未表示不同意去办理过户手续，但前提条件是张华丹按合同约定将20万元存放监管账户。但张华丹至今未将20万元存放监管账户。5.至2019年1月3日步步高公司告知张华丹还在筹款5万元，2019年1月11日张华丹也在微信上向林绮梨表示其未履约自身存在过错。综上，张华丹支付20万元首期款为前履行行为，其仅支付15万元到步步高账户，不仅是金额上违约也是存放地点违约。林绮梨作为后履行方，在该违约行为没有消除的情况下，有权拒绝办理过户手续，林绮梨是依法行使先履行抗辩权而并非违约行为。涉案合同无法履行是因张华丹不按约足额支付首期款的违约行为导致，其应承担违约责任。现张华丹起诉要求解除买卖合同，也是基于其本身过错所至，林绮梨至今都同意办理过户手续，故张华丹的定金5万元应当予以没收。一审对此认定有误，请求二审法院依法改判支持林绮梨的上诉请求。张华丹二审辩称：张华丹不存在违约行为，违约方是林绮梨，请求驳回林绮梨的上诉请求。第一，合同第四条约定以资金监管为准，首期款产生了变动，并非合同约定固定的金额，步步高公司已经在一审陈述20万元包含定金5万元在内，另，步步高公司也在签订合同后多次催促林绮梨履行过户手续，是林绮梨的原因导致合同没有继续履行。第二，关于银行出具的两份同贷书，林绮梨一审中确认收到，也清楚同贷书上注明的贷款金额是29万元，因为本案中房屋的总价款是49万元，贷款29万元，扣除贷款金额，剩下20万元就是本案的首期款，张华丹支付的20万元完全符合合同。林绮梨再要求张华丹多支付5万元即超出合同标的。第三，关于一审中对双方间违约责任的冲抵，一审中林绮梨并没有提出反诉，也没有具体的诉求，不合理也不合法。步步高公司二审述称：同意一审判决，步步高公司监管的15万元判决生效后同意返还给张华丹。张华丹于2019年3月12日向一审法院起诉请求：一、判令解除张华丹与林绮梨签订的《房地产买卖合同》（NO.6000558）；二、判令林绮梨立即向张华丹返还定金5万元并支付违约金9.8万元；三、判令步步高公司向张华丹返还监管资金15万元。一审法院认定事实如下：2018年6月4日，林绮梨（卖方）与张华丹（买方）、步步高公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（NO.6000556），合同约定：“第一条拟转让标的”卖方拟转让房地产位于中山市石岐区和平三街2号B梯201房……；“第二条产权现状”该房地产产权现状为以下第1种。1、该房地产已办理商品房房地产证，无抵押或其他权利负担，卖方对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理。……；“第三条转让价款”该房地产转让总价款为49万元整……；“第四条付款方式”（一）该房地产交易定金共计5万元整。买方同意本合同签订时向卖方支付定金5万元整。……（二）买方按下列第2种方式给付除定金之外的房款44万元整。……2、银行按揭支付：（1）买方须于2018年10月30日之前支付除定金之外的首期款20万元整至经纪方指定的银行监管账户。卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续，本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准；（2）买方须于2018年7月30日之前申请按揭，向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续……；“第十二条违约责任”如任何一方未按照合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每月万分之四的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则。……；“第十七条备注条款（备注条款与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）”经双方友好协商一致，此成交价为卖方实收价格，卖方补地价、买方做银行贷款，贷款金额以银行后续贷款书为准，卖方补地价价格为3万元，多退少补，……；合同还约定其他事项。合同签订后，张华丹依约向林绮梨支付涉案房屋的定金5万元，林绮梨出具收据予以确认。2018年10月29日，张华丹（甲方）与步步高公司（乙方）签订《资金托管协议》，其上约定：为保证二手房交易资金安全，乙方受卖方委托提供二手房交易资金监管服务。双方友好协商，就办理二手房交易资金监管事项达成如下协议：1.房屋位于中山市石岐区和平正街2号B梯201房……2.本协议所示资金监管期限从甲方第一笔监管房款存入乙方指定银行账户……监管资金在过户当日由乙方转给卖方林绮梨……如未正常完成房产过户登记手续，乙方将该款项退回甲方指定账户。3.甲方监管资金为15万元。上述协议签订后，张华丹于2018年11月5日向步步高公司指定账户转入150000元监管资金，步步高公司出具收据予以确认。一审法院另查明：座落于中山市石岐区和平正街2号B梯201房的产权权属人为林绮梨。中山市国土资源局于2018年9月30日向林绮梨出具涉案房屋的建设用地缴款通知书，该局另于2018年10月12日向林绮梨出具涉案房屋的土地出让金缴款通知书，林绮梨于2018年10月15日缴纳涉案房屋的土地价款差价28613元，并于次日缴纳相关的税款872.69元。一审法院再查明：中国工商银行股份有限公司中山分行石岐支行于2018年12月6日向张华丹出具《二手房按揭贷款确认书》，确认张华丹申请的29万元贷款已同意发放。根据林绮梨向一审法院提交的微信聊天记录显示：2018年11月20日，林绮梨向张华丹称“房子你买还是不买？11月20号啦，首期款几时交？选择一次性付款吗？”，张华丹回复称“你这个要问一下中介呀。”、“4号我首付已经交给中介了。”；2018年12月3日，林绮梨向张华丹称“和平正街2号B201房你买还是不买？合同注明10月30前付首期款，现在已经12月2号了，资金还未到我账户，银行贷款申办了没有？不能再拖时间，3天内给我明确答复，否则，按违约处理。”，张华丹回复称“有什么事情找中介”；2018年12月11日，林绮梨向张华丹发送催促履行合同通知，要求其在七天内向其支付首期款20万元，并提供银行同贷书正本，逾期按违约执行；2019年1月11日，张华丹向林绮梨表示“……上个月是我不对先。上个月我接中介电话。叫我不理您先。她们会搞定这件事。……”根据林绮梨向一审法院提交的微信聊天记录显示：步步高公司的员工曾于2019年1月3日向林绮梨表示客户在筹集50000元，要林绮梨等一下。一审庭审中，张华丹述称步步高公司告知其2018年10月30日前支付的20万元包括其已支付的定金5万元在内的。林绮梨对此不予确认，并主张该20万元是不包含定金在内。步步高公司则称该20万元是包含定金5万元在内的，且涉案合同有补充条款约定以资金监管为准。一审庭审中，步步高公司述称双方约定的资金监管如有特殊指定可以到银行进行监管，如没有特殊指定其司也可以进行监管，林绮梨经其司通知，拒绝配合办理资金监管。林绮梨对此不予确认，并辩称其并未接到步步高公司的资金监管办理通知。一审庭审中，张华丹与林绮梨均同意解除涉案房屋买卖合同。一审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。林绮梨与张华丹、张友勤、步步高公司签订的《房地产买卖合同》，系各方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，真实、有效，各方应予以遵守。根据上述合同约定，林绮梨应于银行同贷书出具后五个工作日内办理过户递件手续，而银行已于2018年12月6日向张华丹出具同贷书，但林绮梨至今未配合办理涉案房屋的过户递件手续，故一审法院采纳张华丹主张的林绮梨存在违约行为的主张。同时，依照上述合同约定，张华丹应于2018年10月30日前支付除定金外的首期款20万元至经纪方指定的银行监管账户，而实际上张华丹仅支付了除定金外的15万元首期款，且步步高公司未能举证其已通知林绮梨配合办理资金监管账户，故一审法院采纳林绮梨提出的张华丹存在不足额支付首期款的违约行为的抗辩。关于解除合同的问题。张华丹、林绮梨均确认同意解除涉案合同，一审法院予以支持。关于返还定金的问题。因涉案合同双方已同意解除，且林绮梨存在违约的情况，故张华丹要求林绮梨返还其已支付的定金5万元的诉求合理，一审法院予以支持。关于违约金的问题。鉴于张华丹与林绮梨均存在违约行为，其各应承担相关的违约责任，在此情况下，一审法院认为张华丹、林绮梨各自的违约责任互相冲抵，应作张华丹、林绮梨互不向对方承担违约责任处理为宜，故张华丹要求林绮梨支付违约金的诉求，一审法院不予支持。关于返还监管资金的问题。在涉案房屋买卖合同解除后，步步高公司再占用张华丹支付的监管资金15万元已无事实、法律依据，且步步高公司亦同意退还上述监管资金，故张华丹的该项诉求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除张华丹与林绮梨、步步高公司于2018年6月4日签订的《房地产买卖合同》；二、林绮梨于一审判决生效之日起七日内返还张华丹购房定金50000元；三、步步高公司于一审判决生效之日起七日内返还张华丹监管资金15万元；四、驳回张华丹的其他诉讼请求。若未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5770元，减半收取2885元（张华丹已预交），由张华丹负担949元，林绮梨负担1936元（林绮梨于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付张华丹，一审法院不另行收退）。各方当事人二审期间未向本院提交新证据。本院另查明：张华丹与步步高公司签订的《资金托管协议》约定的收款账户是步步高公司的法定代表人蒋能方的个人账户。一审庭审中，张华丹称：银行曾于2018年8月2日出具同贷书，林绮梨知悉贷款金额为29万元；林绮梨则认为：张华丹系在微信上发过同贷书给其，但有效期是两个月，已经过期，故要求步步高公司重新办理同贷书，步步高公司是于2018年12月6日取得新的同贷书。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。故本案二审争议焦点在于合同履行过程中，是林绮梨还是张华丹存在违约行为，以及相关违约责任认定的问题。首先，涉案合同中约定：买方须于2018年10月30日之前支付除定金之外的首期款20万元整至经纪方指定的银行监管账户；卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续，本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准。上述条款中已约定首期款20万元中并不包括交易定金5万元，并约定首期款金额的变更必须通过买卖双方签订资金监管协议的方式进行。上述条款的内容清晰明确,并不存在任何歧义。张华丹、步步高公司在诉讼中称首期款的20万元是包括定金5万元的主张，明显与约定不符，本院不予采纳。至于步步高公司、张华丹称合同约定首期款金额与监管协议不一致，以监管协议为准的主张，但查步步高公司主张的监管协议仅是由步步高公司在未经得银行和林绮梨认可而擅自与张华丹签订的托管协议，内容和形式上均不符合合同约定的“卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续”的适用条件。步步高公司、张华丹的该抗辩理据不成立，本院不予支持。现经查，张华丹至今尚未付清20万元首期款，其仅支付了15万元，且张华丹、步步高公司擅自约定由蒋能方个人收款的账户，也没有按照合同约定经各方当事人以及银行共同办理监管手续。张华丹、步步高公司的上述行为已明显违反合同约定。虽然张华丹、步步高公司称，步步高公司多次通知林绮梨按合同约定及时办理资金托管协议，因林绮梨拒不配合，故公司只能与张华丹单方办理资金托管手续。但张华丹、步步高公司未举证证实该公司曾通知林绮梨签署资金监管协议并办理资金监管手续，或林绮梨曾授权步步高公司代为办理资金监管手续。相反，从林绮梨与张华丹、步步高公司的微信聊天记录反映，林绮梨在合同约定的首期款支付期限届满后曾反复多次联系张华丹、步步高公司，询问银行监管账户办理情况，并多次明确敦促张华丹尽快按照合同约定足额支付首期款20万元，共同到银行办理监管手续，提供同贷书正本，以及在收齐首付款后办理过户事宜等。但张华丹在此期间的回复大部分是让林绮梨自行联系步步高公司解决，并称步步高公司在电话告知会处理，要求张华丹不需理会林绮梨。另外，步步高公司在上述聊天记录中则从未明确回复林绮梨相关的合同履行情况以及要求林绮梨配合签署资金托管协议，相反仍回复称张华丹在筹集50000元等。依据上述情况及证据，本院认为：1.没有证据显示林绮梨在合同履行期间知悉或者追认张华丹与步步高公司擅自改变合同约定，私下签订资金托管协议变更了首付款的金额及监管方式的行为。相反，本案的证据印证林绮梨一方一直是在积极敦促张华丹、步步高公司应依约履行义务，以求促使合同继续履行。2.期间也没有证据可以合理证明张华丹、步步高公司称已通知林绮梨去办理资金监管事宜，本案系林绮梨拒不配合到银行签订资金监管协议和办理监管手续的主张成立，故此张华丹、步步高公司应当承担举证不充分的不利法律后果。3.张华丹、步步高公司在未告知林绮梨的情况下擅自签订的资金托管协议，其合同效力不及于林绮梨，步步高公司按照该份协议书收取张华丹首期款15万元，其行为效力也不及于林绮梨。在林绮梨其后敦促张华丹、步步高公司应严格按照合同办理监管手续以及按照约定金额支付首期款时，张华丹和步步高公司没有正当理由仍拒绝按照约定全面履行自己的义务。故林绮梨关于张华丹未按合同约定如数支付首期款的主张成立，张华丹的行为已构成违约。其次，合同中约定：在银行出具《同意购房抵押贷款通知书》之日五个工作日，买卖双方须签署《中山市房地产买卖合同》并办理递件手续。本案中，虽然中国工商银行股份有限公司中山分行石岐支行于2018年12月6日向张华丹正式出具有效的《二手房按揭贷款确认书》，但至张华丹提起本案诉讼期间，张华丹既没有按合同约定于2018年10月30日前履行如数支付20万元首期款，以及通知林绮梨共同办理资金监管手续的先行义务。在经林绮梨多次敦促张华丹，再次给其合理期限继续履行相应义务情形下，张华丹仍无理拒绝履行。故此，因张华丹存在先行违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，林绮梨亦有权拒绝配合张华丹、步步高公司要求办理过户递件手续的相应请求，并不构成违约。综上，张华丹履行债务的行为不符合合同约定，且期间经林绮梨合理催告下其仍拒绝切实履行约定义务，并要求解除合同，已经构成违约，故张华丹请求林绮梨返还定金以及支付98000元违约金理据不成立，本院不予支持。林绮梨作为守约方，虽诉讼中同意张华丹的解除合同请求，但并不代表其已经明确放弃追究张华丹的违约责任。林绮梨在张华丹没有依约履行义务，且要求解除合同的违约情形下，有权依据合同约定的定金罚则没收张华丹已支付的定金5万元。一审法院的相关认定和处理不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人林绮梨的上诉请求成立，予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初6331号民事判决第一、三项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初6331号民事判决第二、四项；三、驳回张华丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5770元，减半收取2885元（张华丹已向一审法院预交），由张华丹负担；二审案件受理费1050元（林绮梨已向本院预交），由张华丹负担（张华丹于本判决发生法律效力之日起七日内迳付林绮梨）。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年十一月十三日书记员  易嘉璇