广西壮族自治区东兴市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0681民初1079号 原告：广西南城百货有限责任公司，住所地南宁市友爱南路22号南棉商业街216号，统一信用社会代码91450100732212316A。 法定代表人：聂建民，董事长。 特别授权委托诉讼代理人：李春晖，广西颂诚律师事务所律师，执业证号14501199710754911。 特别授权委托诉讼代理人：张瑾，广西颂诚律师事务所律师，执业证号14501201211644441。 被告：东兴鸿德房地产开发有限公司，住所地东兴市东盟大道工商局办公大楼对面喜盈门花苑，统一社会信用代码91450681662128943M。 法定代表人：刘进旺，执行董事。 原告广西南城百货有限责任公司（以下简称为“南城公司”）诉被告东兴鸿德房地产开发有限公司（以下简称为“鸿德公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，适用普通程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李春晖、张瑾到庭参加诉讼，被告鸿德公司经本院合法送达开庭传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2012年5月4日签订的关于购买东兴市东盟大道东兴国际家电城第8幢（座）3层301号、305号房、4层401号、405号的四份房的《商品房买卖合同》；2.请求判令被告退还原告购房款本金共计1800000元；3.请求判令被告退还原告契税共计54000元；4.请求判令被告向原告支付违约金566384.14元；5.本案的案件受理费由被告负担。事实和理由：2012年5月4日，原、被告签订了四份《商品房买卖合同》，该四份合同均于签订当日生效。合同约定原告所购物业分别为：东兴市东盟大道东兴国际家电城8幢3层301号房、3层305号房、4层401号房、4层405号房，购房价款分别为：301号房449882元,305号房450118元、401号房449882元、405号房450118元。四份合同均约定购房款为一次性支付，被告应当在2013年10月30日前将验收合格的商品房交付给原告使用，如被告逾期交付超过90日的，原告有权单方面解除合同，被告应当退还全部购房款，并按日向原告支付已交付购房款万分之一的违约金。合同签订生效后，原告按照合同约定于2012年5月10日向被告支付了四份合同的购房款共计1800000元以及契税共计54000元。致此，四份合同所涉物业的所有购房款原告已经支付完毕，原告已经按照合同约定全面履行了自己的义务。根据合同约定，被告应在2013年10月30日向原告交付验收合格的商品房，但被告没有依约交付。2014年2月以后原、被告在沟通协商过程中，被告表示希望双方能够继续履行案涉的四份合同，并愿意向原告支付违约金，原告遂继续等待被告迟延交付。至今，案涉商品房项目已成为烂尾楼，原告认为被告已无法向原告交付涉案房屋。由于被告的根本性违约行为已经导致合同不能履行，被告应当向原告退还全部已购房款本金1800000元、契税54000元，并赔偿原告违约金566384.14元（以1854000元为基数，从2013年10月31日起暂计至2019年6月20日止，按照银行同期贷款利率计算）。鉴于货币具有孳息性的特征，如果被告仅按合同约定的按日向原告支付已交付购房款万分之一的违约金，则该违约金远低于原告向银行贷款应支付的利息，对原告来说显示公平。故被告应以原告向其所支付的购房款和契税共计1854000元为基数，按照银行同期贷款利率向原告支付违约金。综上，被告的违约行为给原告造成了重大的经济损失，为维护原告的合法权益，请人民法院支持原告诉请。 被告未到庭参加诉讼，也未提交证据、书面意见。 原告围绕诉讼请求依法提供了以下证据：四份《商品房买卖合同》、中国工商银行资金汇划补充凭证（金额1800000元）、四张收款收据（案涉四套房屋购房款）、中国工商银行资金汇划补充凭证（金额54000元）、四张收款收据（案涉四套房屋契税），根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃质证和答辩的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院对原告提交的证据和当庭陈述的事实予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2012年5月4日，原、被告签订四份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买东兴市东盟大道东兴国际家电城第8幢3层301、305号房，4层401、405号房，购房款分别为449882元、450118元、449882元、450118元，共计1800000元。该四份合同为格式合同，均约定：被告应于2013年10月30日前将经质检部门验收合格的商品房交付给原告使用；自本合同签订之日起30日内，由被告向东兴市建设局申请登记备案；逾期不超过90日的，自2013年10月31日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，原告有权单方面解除合同，原告解除合同的，被告应自解除合同的通知到达之日起45天内退还全部已付购房款，并按已付购房款的万分之一向原告支付违约金，如原告要求继续履行合同，合同继续履行，被告自2013年10月31日起至实际角交付之日止按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。2012年5月4日双方签订合同补充协议（二）约定：合同签订之日起6日内（即2012年5月10日前），原告需将购房款一次性汇入被告指定账号（户名：东兴市鸿德房地产开发有限公司，开户行：中国工商银行东兴支行，账号：21×××38）。 2012年5月10日，原告向被告在中国农业银行东兴支行开立的账号为77×××31分两次转账，金额分别为1800000元、54000元。当日，被告出具编号分别为06493862、06493864、06493863、06493865四张收款收据给原告收执，四张收款收据总金额为1800000元，合同收款单位处加盖东兴鸿德房地产开发有限公司财务专用章字样的印章；被告同时还出具编号分别为9007134、9007135、9007136、9007137四张购房契税收据给原告收执，四张收据总金额为54000元。 另查明，被告至今未向原告交付涉案四套房屋。无证据表明被告对涉案四套房屋办理了预售备案登记手续。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，原、被告签订的四份《商品房买卖合同》（预售）真实有效，双方均应按约履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，原告已按约向被告支付了全部购房款共1800000元、契税共54000元，根据该四份合同约定，现被告未在约定时间内交付房屋逾90天，原告有权解除合同。原告诉请要求解除涉案四份合同，并返还已支付的购房款、契税，有事实与法律依据，本院予以支持。 关于违约金的问题，双方签订的合同中已约定逾期超过90天交付，原告要求解除合同时应支付的违约金为已付房款的万分之一。原告主张合同约定的违约金低于造成的损失，请求按银行同期贷款计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定，如违约金低于造成的损失，原告有权要求调整违约金。原告对约定的违约金造成的实际损失应负举证责任，现原告提交的证据无法证明其实际损失情况，亦未举证证明被告收到其解除合同的通知，应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，双方约定的交付日期在2013年10月30日前，被告虽未交付房屋，但原告未提交证据证明其曾积极催促被告履行合同或主张解除合同，原告在对方违约后怠于行使权利的行为对损失的扩大存在一定的过错，无法根据公平原则对违约金予以调整。故原告主张被告应自2013年10月31日起按银行同期贷款利率支付违约金的诉请，本院不予支持。被告应按合同约定向原告支付总购房款万分之一的违约金，即1800000×0.001=18000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广西南城百货有限责任公司与被告东兴鸿德房地产开发有限公司于2012年5月4日对东兴市东盟大道东兴国际家电城第8幢3层301、305号房，4层401、405号房签订的四份《商品房买卖合同》； 二、被告东兴鸿德房地产开发有限公司返还给原告广西南城百货有限责任公司购房款1800000元，并支付违约金18000元； 三、被告东兴鸿德房地产开发有限公司返还给原告广西南城百货有限责任公司预交契税54000元； 四、驳回原告广西南城百货有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费26164元（原告已预交），由原告广西南城百货有限责任公司负担6164元，由被告东兴鸿德房地产开发有限公司负担20000元。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行人财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费26164元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 长  韦少华 人民陪审员  龙恒裕 人民陪审员  廖 元 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  黄丹亭