山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0303民初6240号 原告：浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司。住所地，淄博市张店区柳泉路13号赢环大厦4层B13号。 负责人：张金良，总经理。 委托诉讼代理人：李泽祥，山东致公律师事务所律师。 被告：司志奎，男，1967年1月25日出生，汉族，现住淄博市张店区。 原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司（以下简称“颐景园物业”）与被告司志奎物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告颐景园物业的委托诉讼代理人李泽祥和被告司志奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告颐景园物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费、电梯费、水电费等3445.75元，滞纳金2345.65元，共计5791.40元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年11月24日，原告和被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为颐景园小区提供物业管理服务，被告系颐景园小区业主。合同签订后，原告依约履行物业服务，并为被告垫付水电费、卫生费、电梯运行费等费用。被告至今无故拖欠原告物业费、电梯费、水电费、卫生费、滞纳金等共5791.40元。为维护原告合法权益，特提起诉讼。 被告司志奎辩称，1.原告不能按照物业合同约定提供合格物业服务，违约在先。（1）未消费先交费不合规。被告于2012年10月30日交房，交房时需要先交三个月物业费。此做法涉嫌强迫业主提前交费是违规行为。（2）物业处理不及时造成被告家里三次被淹，没能给住户提供良好服务，造成经济损失。2015年8月16日、9月11日、9月21日，被告家里被淹三次，造成较大财产损失。物业排污不及时，下水管道质量问题，管道堵塞，是物业不作为造成的。被告多次找物业处理，物业推脱是其他业主造成的，协调未果，故被告自2016年1月起拒绝缴纳物业费。（3）物业及其他收费不合理。电梯、水泵、楼道灯运行能耗费及维护年检费按实分摊是被告乱收费重复收费。物业公司在物价局的备案批复里只有三项收费（住宅每平米0.78元、非住宅1.17元、车位费30元）。实际除以上外，原告还另外收取电梯费、卫生费。根据相关规定，物业服务收费包含公用设施、设备的日常维护，电梯属于公用设施、设备，费用包含在物业费中。根据《关于住宅电梯收费标准通知》，被告家里三人，住二楼，与上层是有区别的。2.物业管理服务不到位，达不到一级标准。（1）消防栓压力达不到没有水，灭火器过期，小区业主举报后，消防部门给原告罚款。（2）被告入户对讲机出现故障，找原告反映，原告没有修好。（3）小区花草树木死亡、墙体剥落、地砖断裂、墙面污迹、消费通道不畅，严重不达标。（4）原告没有按照相关部门要求与业主协商收费标准。（5）原告经理何永与业主达成协议，2013年5月1日前的物业费求同存异，暂时搁置。（6）前期物业服务住宅小区因开发建设分批开发、分批交付使用的原因，造成小区配套和绿化未达到合同约定标准，物业费应适当降低，按不超过物业服务收费标准的70%确定。3.关于滞纳金问题。（1）原告未对被告提出问题进行协商，给被告造成损失，被告拒交物业费是有依据的。（2）根据物业服务协议，原告主张滞纳金与起诉只能择其一，原告现提起诉讼，就自愿放弃了主张滞纳金。4.被告主张先履行抗辩权。在原告纠正错误履约行为前，被告有权拒绝支付物业费。被告损失大于物业费，物业违约在先，有权拒绝支付物业费。请求驳回原告的诉讼请求。 原告颐景园物业公司为证明其主张提供下列证据：1.前期物业服务合同一份，拟证实原告为被告提供物业服务，物业费0.78元/月/平方米，电梯费逐月缴纳，滞纳金按每日0.2%计算；2.欠费明细一份、滞纳金计算方法一份，拟证实被告欠费情况；3.催款记录照片一宗，拟证实原告多次催缴；4.电梯维保、电梯年检、水电卫生费发票六张，拟证实原告垫款情况；5.物业服务资质证书三份，拟证实原告为一级资质物业服务企业；6.荣誉证书一份、物业服务标准及收费公示、公共部位维修、绿化养护、保洁保安服务、业主锦旗等照片一宗，拟证实原告依约为被告提供了物业服务；7.收费许可证两份，拟证实原告收费已经物价局备案；8.市房管局批复一份，市物价局批复一份、通知三份、区环卫局委托书一份，拟证实原告收费符合规定；9.业主委员会授权委托书、物业移交资料一宗，拟证实2016年11月17日，原告终止被告小区的物业服务。被告提供：1.照片一宗，拟证实被告房子被污水淹了；2.电梯费缴费发票一份，拟证实被告2015年11月1日缴纳电梯费960元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月24日,原告颐景园物业（甲方）与被告司志奎（乙方）签订前期物业服务协议，其中第三条物业管理服务质量中第一项约定：物业服务标准执行淄博市物业服务一级标准；第四条约定：物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备中修以上维修和更新的费用）选择包干制。一、被告缴费起始时间：以自入伙通知书通知交房日期起算，物业管理费按其拥有物业的建筑面积逐月计收；电梯、水泵、楼道灯运行能耗费及维护年检费按实分摊。二、收费标准（按建筑面积）：高层住宅公寓0.78元/㎡·月，商铺1.17元/㎡·月，以上收费标准以物价局批准为准。第六条违约责任约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权提出要求甲方限期改正，逾期未改正且给甲方或第三方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。二、乙方违反协议使甲方未达到管理服务质量约定目标的,甲方有权要求乙方限期改正,逾期未改正且给甲方或第三方造成损失的,乙方承担相应的法律责任。三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退还多收费用。四、乙方违反协议，不按照约定交纳物业管理服务费的，甲方有权要求乙方按每逾期一日加收应交额的0.2%的标准支付滞纳金。2016年11月15日，颐景园业主委员会授权济南银宇物业管理有限公司淄博分公司代表颐景园小区业主委员会与原告就物业管理所有事项进行了交接，原告退出涉案小区的物业管理服务。 被告司志奎系颐景园小区7号楼1单元204号物业(建筑面积150.46㎡)的业主，主张因2015年8、9月份三次下水管道反水物业未及时处理，故自2016年1月1日至2016年11月15日欠缴物业费。原告主张共计欠物业费1232.70元、电梯费2044.85元、楼道灯电费公摊61.60元、水费（含公摊）64.60元、卫生费42元，共计欠费3445.75元，按合同约定的每日按欠缴金额的0.2%计算滞纳金为2345.65元。后原告出具书面说明，自愿按同期银行贷款基准利率的1.3倍，按照被告的欠费时间分段主张滞纳金。 本院认为，原告颐景园物业与被告签订的前期物业服务协议符合有关法律规定，系当事人的真实意思表示，为有效协议，原、被告均应按照协议约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物业管理条例》规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费。物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，双方当事人在前期物业服务协议中明确约定了双方的权利和义务以及物业管理服务费的收费标准，并约定电梯费按实分摊，且双方约定的前期物业管理收费标准及优惠补偿办法得到物价部门的同意并已经备案，因此，被告应当及时交纳相关费用。故原告要求被告支付物业费1232.70元、电梯费2044.85元、楼道灯电费公摊61.60元、水费64.60元、卫生费42元，共计3445.75元，事实清楚，证据充分，本院应予支持。被告辩称缴纳电梯费960元，根据单据记载该960元系车位使用费，故该费用不应自原告主张数额中扣减。关于本案中原告主张的滞纳金，结合被告庭审提供的照片及2016年1月1日之前被告确实按时缴纳物业费的事实，本院采信被告因下水管道反水原告未及时处理的辩解理由，因原告自身存在过错，故对其主张的滞纳金本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告司志奎于本判决生效后十日内支付原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司物业费、电梯费、水电费、卫生费等共计3445.75元； 二、驳回原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告司志奎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  石秉红 二〇一九年十一月二十日 书记员  刘 蕊