大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初7547号原告王铮，女，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人于振杰，系辽宁青松律师事务所律师。被告大连安邦房地产开发有限公司（统一社会信用代码91210200736404454R），住所地大连市甘井子区盛景园15号1单元1层1号。法定代表人张仕祥，系董事长。委托诉讼代理人于永亲，系辽宁甘霖律师事务所律师。原告王铮与被告大连安邦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年07月01日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王铮的委托诉讼代理人于振杰，被告大连安邦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人于永亲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年01月12日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于大连市甘井子区房屋一套，房屋总面积为84.47平方米，总价款66.2926万元。双方约定房屋的交付日期为2013年9月30日前，办理房屋所有权登记的期限为2年，自房屋交付之日起计算。双方还约定“因出卖人责任，如房屋交付之日起2年内，买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该2年届满之日起，出卖人按买受人已付房款万分之0.01承担赔偿金，直至可以办理，合同继续履行”。现根据公平原则，原告主张被告按照每日房款总额万分之一支持违约金。合同签订后，原告依约给付了全部房款，被告于2013年9月26日交付房屋，至2015年9月25日房屋已超出约定办理房屋权属登记日期，因被告原因至今仍未办理房屋所有权登记。原告主张根据公平原则被告应当按照每日赔偿金为总房款的万分之零点八。自2015年9月25日起至2019年2月16日止，按总房款的日万分之一计算，暂计82202.82元（66.29元/天×1240天）。为维护原告合法权益，特诉至法院，诉请：1、判令被告向原告支付逾期办理产权证的违约金82202.82元。被告大连安邦房地产开发有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。按照商品房买卖合同约定，因卖方原因迟延办证的，被告才承担责任，而本案的房屋所在小区，逾期办证的原因是因政府原因所致，且2015年之前，两级法院已经有生效判决，判决因政府原因迟延办证，而驳回业主的诉讼请求，尽管2016年之后，法院有生效判决，判定被告承担全部违约责任，但是安邦公司认为该证据缺乏证据支持，期间安邦公司正积极沟通、斡旋，以求界定责任承担者。另外，其中已承诺放弃再追诉的业主，包括在中院执行局对被告放弃追偿请求的部分业主，此次又起诉的理应驳回。另外，违约金计算应当在三年诉讼失效期内。经审理查明：2013年1月12日，原、被告签订商品房买卖合同，约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于大连市甘井子区房屋一套、建筑面积84.47平方米的商品房一处，该房屋总价款为66.2926万元；办理房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自届满之次日起，出卖人按买受人已付房款日万分之0.01承担违约金，直至可以办理。合同签订后，原告依约给付全部房款。2010年9月26日，被告将案涉房屋交付原告居住使用至今。原告主张根据公平原则被告应当按照每日赔偿金为总房款的万分之零点八。目前，因被告原因致使原告仍无法取得案涉房屋的权属证书。另查明，案涉房屋所在小区业主曾通过诉讼请求判决被告赔偿损失或支付逾期办证违约金，生效法律文书将逾期办证违约金标准由合同约定的日万分之0.01调整为日万分之0.8。本院所确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房发票、物业费收据，原、被告陈述以及本院的庭审调查笔录等在案为凭，这些证据业经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告已履行了给付全部房款的义务，被告应按时交房并配合原告办理产权登记，现因被告原因未在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告请求判令被告赔偿迟延办证造成的合理损失，于法有据，本院予以支持。当事人之间约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，原告请求合理，本院酌定被告按每日已付房款万分之0.8承担违约金。关于相关损失的计算方法，应自2015年9月26日起计算至2019年2月16日止，以总房款的日万分之0.8为标准计算相关损失，金额为65,762.26元(1240天×66.2926元/天×0.8)。至于被告之抗辩意见，其主张是政府原因导致逾期办证，因被告没有向本院提供任何相关之证据，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，故对于被告此主张，本院不予考虑另外。关于诉讼时效至抗辩，理由适当，本院予以支持。此外，诉讼期间，原告撤回了要求被告协助办理房屋产权证书的诉讼请求，并示意保留相关诉权，其行为经本院准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：1、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连安邦房地产开发有限公司赔偿原告王铮逾期办证损失65,762.26元。2、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1946元，原告已预付,由被告负担1490元，原告承担454元；公告费260元，（原告已预付），由被告承担。（于本判决发生法律效力之日起十日内给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期间为两年。审 判 长  张 威人民陪审员  张淑华人民陪审员  周长丹二〇一九年十一月十八日书 记 员  祝琳琳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。