昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初11269号原告：龙新芳，女，1982年10月3日生，汉族，身份证登记住址：云南省楚雄彝族自治州元谋县。委托诉讼代理人：刘英、牟城，北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：魏方正，男，1975年6月24日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。被告：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6b号。统一社会信用代码：9153011266264645XF。法定代表人：李云波。委托诉讼代理人：崔美月，女，1990年9月13日生，汉族，身份证登记住址：云南省宣威市，公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：王娟，女，1994年2月10日生，汉族，身份证登记住址：云南省曲靖市沾益县，公司员工，特别授权代理。原告龙新芳与被告魏方正、昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告龙新芳及其委托诉讼代理人刘英、牟城，被告尊园公司的委托诉讼代理人崔美月、王娟到庭参加了诉讼。被告魏方正经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。龙新芳向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付违约金127000元；2.被告立即修缮位于昆明市房屋以达到交房条件并交付给原告；3.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为被告向原告支付昆明市房屋装修修复费用66397.73元并将房屋交付给原告；第三项诉讼请求变更为本案的诉讼费用、鉴定费25000元由被告承担。事实和理由：2018年4月26日，原告与二被告签订《房屋买卖暨居间合同》，约定原告购买被告魏方正所有的位于昆明市房屋一套，建筑面积为86.43平方米，房屋成交价格为635000元，原告于当日向被告魏方正支付定金20000元。2018年4月28日，原告向被告魏方正支付购房款85000元；2018年5月2日，原告与被告魏方正签订《二手房买卖合同》并进行公证；2018年5月23日，原告再次向被告魏方正支付购房款40000元。原告已按照合同约定合计向被告魏方正支付购房首付款145000元；2018年7月11日，银行发放贷款490000元给被告魏方正，至此原告已经完全按照合同约定向被告魏方正支付全部购房款635000元。原告与被告魏方正签订的《二手房买卖合同》中房屋交付及有关施行、违约责任进行了约定，原告已于2018年7月11日向被告魏方正付清全部购房款635000元，但被告魏方正一直不与原告办理交房手续。原告曾在被告尊园公司工作人员带领下到达该房屋，发现房屋漏水、浸水、淹水极为严重，整套房屋都处于淹水状态，人需要淌水进入，淹水位置到人的脚踝部位，根本无法使用居住。原告多次要求被告魏方正将淹水问题处理好早日交房，但是被告魏方正对原告置之不理，一直任由房屋漏水、淹水，不将房屋交予原告，并且迟迟不肯将户口迁出，已经严重违约。原告认为，原告已经按照合同约定向被告魏方正全部履行付款义务，但是被告魏方正一直拖延不将房屋修缮，达不到交付条件，迟迟不与原告办理交房手续，并且未按承诺将户口迁出，已经严重违约，应当承担违约责任。被告尊园公司作为居间人没有将房屋严重漏水、淹水的情况如实告知原告，原告在毫不知情的情况下购买该套房屋，至今无法居住，无奈只有在外另行租房居住，每月还在偿还银行贷款，被告尊园公司应当承担责任。原告欲与被告协商，但被告魏方正态度蛮横，无法解决问题，为此原告诉至本院。尊园公司辩称，我公司已经履行约定的居间义务促成双方买卖合同的成立，现双方已办理过户手续，我公司没有违约行为。涉案房屋在签约前没有出现漏水情况，是在签约后才发现漏水，考虑是房屋外面的平台漏水渗漏进去，我公司也多次联系魏方正进行处理，但其不予处理。根据合同相对性，我公司已经履行居间义务，本案中应由魏方正承担违约责任或者修缮义务，与我公司无关。魏方正经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩状及证据材料。本院确认本案以下法律事实：龙新芳与吴健系夫妻关系，双方于2018年9月21日登记结婚。2018年4月26日，魏江艳（甲方）、吴健（乙方）与尊园公司（丙方）签订《房屋买卖暨居间合同》，约定甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市房屋，建筑面积86.43平方米，成交价格635000元；甲乙双方约定于2018年5月15日前办理该房屋权属转移登记等相关手续；签订本合同时，乙方支付购房定金20000元，于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款100000元（含定金），剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方；甲方收齐全部房款3日内交房。2018年5月2日，魏方正（出卖人）与龙新芳（买受人）签订《云南省二手房买卖合同》并办理公证手续，约定：所售房屋位于，建筑面积86.43元，成交价款为655000元，签订本合同时，买受人向出卖人支付首付款165000元；买受人以商业贷款方式申请个人房屋抵押贷款，总额为490000元；买卖双方定于款清三天内正式交付该房屋，出卖人应在正式交付房屋前腾空该房屋，双方在交房当天一起到场查验房屋，查验情况符合双方约定的，出卖人将该房屋钥匙移交给买受人，即视为房屋交付使用；上述房屋有一人落户，出卖人承诺于交房前将户籍迁出；除不可抗力外，买卖双方未能按照约定的时间或条件完成交接房屋的，违约方应向守约方支付该房屋总价款20%的违约金。2018年6月19日，龙新芳与中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明市分行签订《个人购房/购车借款及担保合同》并办理公证手续，约定：龙新芳向该行借款490000元，期限自2018年6月19日起至2046年6月19日止，用于购买位于房屋。2018年4月26日，魏江艳出具《定金收条》确认收到吴健支付的购房定金20000元；2018年4月28日，魏方正出具《首付款收条》确认收到龙新芳支付的首付款85000元；2018年5月23日，魏方正出具《首付款收条》确认收到龙新芳支付的首付款40000元；以上合计145000元。2018年5月28日，龙新芳取得涉案房屋的不动产权证，证号为：云（2018）西山区不动产权第0132493号。目前，该房屋有被告魏方正一人落户。另查明，2018年7月14日，龙新芳与尊园公司工作人员到现场查看涉案房屋，经尊园公司打开房门后发现屋内出现淹水情况并拍摄视频。2019年9月13日，龙新芳与尊园公司工作人员再次到现场查看房屋，经尊园公司开门后发现屋内又出现淹水情况并拍摄视频。2018年7月16日，吴健与魏方正通话内容显示：“魏：现在测的结果就是下面一个主管道埋在墙里面的，那个地方可能烂了，它从墙里面往外出水……装修的时候把它打开，管子就看得到了，到时候补起来就行了……吴：那个管子我也不知道在哪个地方，我也搞不懂。魏：装修的人就知道的，你看看就知道了。吴：魏师我也不说那么多了，最起码就是说你把那个弄了不漏了就行了，是不是？魏：不漏了就是装修，你要打开，要把那个墙和那个板橇起来。吴：那些我都不弄。魏：你那个要装，我们要打开呀，你让我弄的话就要打开，你的意思是我打开又复原嘛，是不是？吴：对，反正你把它弄好就了事，只要它不漏就行了嘛。魏：那你等着，我去给你弄嘛，好不好？你让我弄好我就弄好，你先等着就行了，好不好？装修的时候弄也可以，你装修弄的话弄的快一些，你一打开就知道是哪里。吴：你可能没懂，意思是说你要先把漏水的那个给我弄好。魏：漏水要在墙里打开，要破坏。吴：破坏这个没得事……魏：没关系，你等着嘛，我找人来弄就行了，因为这个还涉及到楼下，我要让他们平摊这个钱的问题，你不管吧，我弄吧……吴：还有就是这个房子，那天也打电话给你媳妇，说是11号款已经下来了，因为我们看的日子是16号，要搬过去……魏：我现在的话还没有找到地方，跟你商量一下，我们在月底以前搬出去，这两天也在抓紧时间找房子，你让我赶紧弄漏水的事情，也不是一下两下就能弄好。所以说你也不要着急嘛，我要把漏水弄好。吴：不是着不着急的问题，这个不是一天两天的问题，你那个是早就可以弄好的事情。魏：好，我要帮你把这个漏水弄好，我搬出去也要给你弄，不搬出去也要给你弄，好不好？房子的话我跟你讲就是这个月底之前我才能搬出去。吴：月底太长了。魏：那没办法，你让我现在搬，我也没地方搬……我现在明确告诉你，我现在就是月底才能搬出去……”2018年8月15日，魏方正与尊园公司工作人员通话内容显示：“尊园：你们现在要怎么处理？魏：我现在不处理这个事情，我房子卖了，我就不管这个事，你看你的合同就行了。尊园：现在是你们用了漏水。魏：我房子卖完了，这个漏水的话，我今天上午也已经给你们讲了，我不负责这个事。尊园：你们用的期间在漏水。魏：这个事情我不负责了，我也不管了，我房子卖掉了，你爱咋滴就咋滴。尊园：那你没接房啊？你不来接房吗？魏：接不接房，我现在不负责这个事，他愿不愿意接房是他的事，房子卖掉了我就不管这个事……”2018年8月18日，涉案房屋楼下住户贴出《告示》载明：“你的房子一直漏水，我们的车库在你家楼下（一层），漏水相当严重，已有两个多月了，多次联系沟通维修，不知什么原因一直不修理。如果看到留言请尽快维修，别让漏水的地方裂缝越来越大”。根据原告的申请，本院委托云南鼎丰司法鉴定中心对位于昆明市房屋淹水、浸水、泡水、漏水原因，修复范围以及修复费用进行鉴定。该鉴定机构于2019年8月2日作出云鼎（2019）司鉴字第609号司法鉴定意见书，其中记载：现场情况：1.经现场勘查及当事人提供的视频（2018年7月）显示，该房屋有明显的泡水痕迹；该房屋墙面抹双飞粉并喷乳胶漆，墙体700mm以下处有泡水痕迹。2.客厅、卧1、卧2房屋的木地板地面均严重起壳；过道、厨房、入户地板及卧3地面为地瓷砖（均有泡水痕迹）；除厨房外，墙面抹双飞粉并喷乳胶漆。3.卧1、2、3三间房有木柜，均有泡水痕迹且损坏；踢脚线为木质，高0.15m，均有泡水痕迹且损坏。4.储物间两面墙满贴瓷砖（200mm×300mm）。5.厨房满贴瓷砖（200mm×300mm）。6.卧1、2、3及卫生间均为木门，有泡水痕迹。我中心鉴定小组在勘验现场时，该房屋的水渍已干，房屋有明显的泡水痕迹，但无进水的情况，因此无法精确判断该房屋曾泡水的入水口，故泡水原因无法进行明确，只能判断泡水是导致该房屋损坏的主要原因。受损房屋的受损范围及修复建议如下：1.墙体：房屋墙体700mm以下受损部位拆除原抹灰层后重新抹双飞粉并喷乳胶漆。2.客厅、卧1、卧2房屋的木地板：拆除原木地板后，重新铺设。3.过道、厨房、入户处、卫生间、储物间及卧3地瓷砖：拆除原有瓷砖后重新铺设。4.卧1、2、3：木柜按成品木柜计算损失；踢脚线拆除后重做；更换损坏大门。5.储物间及厨房墙面瓷砖：拆除后重新铺设。6.考虑成品保护及垃圾清运费。根据修复建议，计算得出该房屋装修修复费用总造价为66397.73元。原告为此支付鉴定费25000元。上述事实有原告提交的视频、照片、房屋买卖暨居间合同、二手房买卖合同及公证书、收条及银行交易记录、结婚证、录音、告示、户籍证明、不动产权证（复印件）、查询结果表、鉴定意见书及鉴定费发票在案予以佐证。庭审中，原告表示其发现房屋出现淹水情况后联系被告魏方正进行处理，被告魏方正安排人员查看现场后双方就修复费用发生争议，之后被告魏方正就不再管这个事情；涉案房屋只要出现连续下雨的情况就会淹水，但不清楚具体原因；因被告魏方正迟延交房，导致原告在外租住房屋，每月产生租金1500元。被告尊园公司表示被告魏方正提出修复费用太高，要求原告承担大部分，但原告并不同意，之后被告魏方正就不愿意解决了。此外，原告与被告尊园公司均认可被告魏方正至今仍未与原告办理涉案房屋的交接手续，故被告尊园公司于2019年9月13日将涉案房屋的钥匙交予原告。对于涉案房屋在签订合同时的屋内设施设备、装饰装修等情况，原告及被告尊园公司均认可大概五成新。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原告与被告魏方正签订的《二手房买卖合同》不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。根据合同约定，原告实际支付的购房款635000元包含涉案房屋的附属房屋、设施设备、装饰装修及相关物品。而从庭审查明的情况来看，涉案房屋在交付之前因淹水导致屋内相关设施设备、装饰装修及物品遭受破坏，故根据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，该房屋因淹水导致的损失应由被告魏方正承担。对于涉案房屋因淹水造成的损失情况，根据现场勘验鉴定意见已明确指出涉案房屋因泡水造成的损失范围，故本院对此予以确认。对于修复费用，因原告购买的房屋系二手房，故其相关附属房屋、设施设备、装饰装修及相关物品均应以合同约定的现状作为交付标准，而鉴定意见计算的修复费用总造价66397.73元系对上述损失范围全部进行重新装修的费用，故结合涉案房屋约定的交付现状以及原告对其原有装饰装修等情况的意见，本院酌情确定由被告魏方正承担上述损失的50%即33198.87元。对于原告主张的违约金，合同约定被告魏方正应于“款清三天内正式交付该房屋”，而涉案房屋的首付款已于2018年5月23日支付完毕，银行贷款也于2018年7月11日予以发放，故被告魏方正应于2018年7月14日前将涉案房屋交付原告。但是，被告魏方正并未在合同约定的时间内向原告交付房屋，且根据原告提交的通话录音，可以清楚反映被告魏方正明确表示其“月底才能搬出去”。此外，被告魏方正承诺其于“交房前将户籍迁出”,但至今被告魏方正的户籍仍登记在该房屋。由此可见，被告魏方正的上述行为已明显违反合同约定，应承担相应的违约责任。虽然双方在合同中约定“买卖双方未能按照约定的时间或条件完成交接房屋的，违约方应向守约方支付该房屋总价款20%的违约金”，但因被告魏方正迟延交房的违约行为主要影响了原告的正常入住，故本院以此造成原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及被告魏方正的过错程度等综合因素，酌情确定由被告魏方正支付原告违约金30000元。至于原告要求被告魏方正交付涉案房屋的主张，因原告已从被告尊园公司取得涉案房屋的钥匙，实际上已经占有管理该房屋，故本院对原告的此项主张不再支持。对于鉴定费25000元，因原告已提交正式发票，故本院予以确认。关于被告尊园公司的责任问题，因原告并无证据证实被告尊园公司在居间介绍前已清楚知晓涉案房屋存在淹水隐患，且被告尊园公司已按照合同约定履行其居间人义务，故原告要求被告尊园公司承担责任的主张缺乏依据，本院不予支持。被告魏方正经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条、第一百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告魏方正于本判决生效之日起十日内支付原告龙新芳装修修复费用33198.87元、违约金30000元、鉴定费25000元，以上合计88198.87元；二、驳回原告龙新芳对被告昆明尊园房地产经纪有限公司的诉讼请求；三、驳回原告龙新芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4576元，由原告龙新芳负担2572元，由被告魏方正负担2004元（此款原告已预交，被告魏方正负担部分于执行前款时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  杨 洁人民陪审员  李沙佧人民陪审员  王 肖二〇一九年十一月八日书 记 员  王梦媛