重庆市大足区人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)渝0111民初2615号之一 原告:梁晓西,女,1954年12月2日出生,住重庆市大足区。 原告:罗斌,男,1963年1月16日出生,住重庆市大足区。 二原告共同委托代理人：杨贵友，重庆市大足区龙水法律服务所法律工作者。 被告：重庆市龙乡苑房地产开发有限公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处飞凤街218号，统一社会信用代码915002247094149051。 委托代理人：鲁章洪，男，1975年7月29日出生，住重庆市大足区。 委托代理人：陈朝东，重庆天朗律师事务所律师。 原告梁晓西、罗斌诉被告重庆龙乡苑房地产开发有限公司（以下简称“龙乡苑公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年5月21日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序，于2019年9月23日再次开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告梁晓西、罗斌向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间于2014年10月15日签订的《重庆市房地产买卖合同》无效；2、判令被告立即归还购房款470.304万元及其资金占用损失（资金占用损失从起诉之日起以470.304万元为本金，按照年利率6%计算至付清为止）；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2011年至2014年期间，被告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司开发万古项目时，其项目负责人鲁章洪多次向原告借款。后因被告无力归还借款，于2014年10月15日与原告达成以物抵债协议并签订了《重庆市房屋买卖合同》，由被告将位于重庆市大足区万古镇三元大道5单元1-2层房号为1-6的房屋按照4000元/平方米作价470.304万元抵偿给原告。被告的房屋现已修建完毕，原告多次要求被告办理产权登记手续，而被告均已各种理由推脱，不予办理。后原告发现被告开发的项目至今未取得预售许可证，根据相关法律规定，未取得预售许可证的商品房不得进行预售。现二原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持二原告诉讼请求。 被告龙乡苑公司辩称：1、原告起诉确认房屋买卖合同无效，但涉及的款项均是基于民间借贷关系形成，所以本案属于民间借贷纠纷，而不是原告主张的房屋买卖合同纠纷，由于实际并没有房屋买卖行为，房屋买卖合同根本未成立，更谈不上无效。2、原告举示证据涉及的款项均是与鲁章洪个人的资金往来，被告与原告没有任何借贷关系，房屋买卖合同也是鲁章洪与他人签订的，被告也未收到原告所述的“购房款”，被告不应当承担任何责任。3、本案涉案项目土地属于旧城改造的划拨地，系鲁章洪挂靠被告公司开发，由鲁章洪自负盈亏。4、梁晓西与原告方主张属于涉案款项债权人的罗俊、唐娟、王兴刚、李勇华、余晓和等人没有任何资金往来，与龙乡苑公司、鲁章洪也没有任何资金往来，不存在债权转让的任何基础，而且根据原告代理人所述，系罗斌欠案外人张梅借款近1000万元，案外人张梅欠梁晓西几百万元，更能证明梁晓西与本案没有法律上的利害关系。5、原告代理人主张签订房屋买卖合同是以物抵债及涉案款项构成均不属实，房屋买卖合同与李勇华、王兴刚没有任何关系，鲁章洪与李勇华、王兴刚虽然存在借贷关系，但并未包含在本案涉案款项之内。签订房屋买卖合同实际系因为鲁章洪与张青兵此前向苏公长借款200万元，向罗斌借款100万元，向罗俊、唐娟借款84万元左右，还向罗斌、余晓和借款80万元，借款约定的利息为月利率5%-6%，当时鲁章洪与张青兵以君大房地产公司名义投资开发的万古腾龙国际项目出现困难，担心不能顺利建成，同时罗斌答应再借80万元给鲁章洪用于本案涉案项目后期手续的办理，所以要求鲁章洪签订该房屋买卖合同作为担保。欠苏公长的借款已经由张青兵还清，而实际归还罗俊、唐娟的金额已经超过了200万元，实际归还罗斌也近100万元左右，签订合同后罗斌也没有再借款80万元给鲁章洪，鲁章洪遂要求罗斌返还上述房屋买卖合同，但罗斌说他欠其他人借款，房屋买卖合同被抵押给其他人了，所以一直未将合同还回来。6、签订合同时梁晓西并未在场，原告举示的房地产买卖合同第二页是原告自行进行了更改替换，原始合同上乙方根本没有梁晓西，房屋基本状况表格中房屋共有人一栏内容也是原告更改替换后添加的，原始合同上房屋共有人一栏是空白的。 本院经审理查明：2014年10月15日，鲁章洪与原告罗斌签订房地产买卖合同，并由鲁章洪向罗斌出具了金额为470.304万元的购房款收据。二原告提交的房地产买卖合同显示甲方（卖方）为龙乡苑公司，乙方（买方）为罗斌、梁晓西，但签订上述合同时，原告梁晓西并不知情也未在场，也未与龙乡苑公司或鲁章洪对合同内容进行协商，该合同约定有以下主要内容：1、甲方将重庆市大足区万古镇三元大道5单元1-2层房号为1-6的房屋出售给乙方。2、共有人一栏载明梁晓西99.5%、罗斌0.5%。3、房屋单价4000元/m2，共计470.304万元。4、本合同登记后，上述买卖行为成立。合同末尾甲方一栏有龙乡苑公司印章及鲁章洪签名及捺印，乙方一栏手写有“罗斌苏公长代梁晓西”字样，每个名字分别有捺印。2019年4月10日，二原告以涉案房产项目至今未取得预售许可证为由，向本院提起诉讼并提出如上诉讼请求。庭审中，原告代理人陈述收据载明的“购房款”系鲁章洪向罗斌、罗俊、唐娟、王兴刚、李勇华、余晓和的借款转化而来，罗俊、唐娟、王兴刚、李勇华委托罗斌代为收款，后以房抵债签订房产买卖合同。被告提出原始合同上乙方没有梁晓西及相关信息，房屋共有人一栏也为空白。 另查明：涉案房产项目由被告开发建设，鲁章洪系项目负责人，被告龙乡苑公司与二原告没有资金往来，未实际收到收据载明的470.304万元“购房款”。原告罗斌与鲁章洪存在民间借贷关系，相互有多笔资金往来，罗斌陈述出借鲁章洪的借款利率为月利率5%-6%。房地产买卖合同乙方手写签名一栏，罗斌的签名系签订合同时苏公长代签，梁晓西的签名系向法院提起诉讼时由原告委托代理人杨贵友所签。 以上事实，有房地产买卖合同、收据、银行交易明细、当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为：房屋买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，虽然双方当事人对涉案“购房款”的权利人构成及金额存在争议，但均认可系基于民间借贷关系而产生。二原告主张系以房抵债签订的房屋买卖合同， 但其举示关于民间借贷的证据中的债权人、债务人与房屋买卖合同当事人并不一致，该合同中也无借款结算并以房抵债的相关内容，更无债权转让、债务转移的相关约定，且合同中载明“该合同经登记后，上述买卖行为成立”，二原告在本案审理过程中亦未能对其主张的“结算”具体情况进行说明。故该合同并不属于借款结算后以房抵债所形成，应为对民间借贷的担保而签订，双方当事人并无实际转移房屋所有权的意思。 结合被告提交的鲁章洪与罗斌、罗俊等人的多次资金往来记录，而原告罗斌陈述的借款利率标准已超过法律保护的民间借贷利率，在尚未对民间借贷进行结算，尚欠实际金额及实际债权人均存在争议的情况下，二原告越过民间借贷基础法律关系而直接以“涉案房产项目未取得预售许可证”为由，主张确认房屋买卖合同无效并要求返还“购房款”，于法不符。本案应当按照民间借贷基础法律关系进行审理，在核实民间借贷具体债权、债务情况的基础上，审查二原告是否为本案适格的主体后作出裁判，但经本院释明，二原告不同意按照民间借贷基础法律关系变更诉讼请求，依法应当驳回起诉。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，裁定如下： 驳回原告梁晓西、罗斌的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  宋云祥 人民陪审员  陈正均 人民陪审员  邓施琴 二〇一九年十一月十三日 书 记 员  谷 行