四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3245号 上诉人（原审被告）：汪毅,男,汉族,1981年8月25日出生,住四川省。 委托诉讼代理人：殷林全，四川天普律师事务所律师。 被上诉人(原审原告）：四川相如房地产开发有限公司，住所地四川省蓬安县相如镇相如大道南四街。 法定代表人:吴诗民，总经理。 委托诉讼代理人：吴丹，男，汉族，1974年3月15日出生，住成都市青羊区。 上诉人汪毅因与被上诉人四川相如房地产开发有限公司（以下简称相如公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省蓬安县人民法院（2019）川1323民初911号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 汪毅上诉请求：1.依法撤销原审判决，发回重审；2.二审法院认为不需要发回重审，则请求二审撤销一审判决第一项和第二项，改判被上诉人退还上诉人租金49969元，上诉人不承担违约金；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决主体错误。上诉人的营业执照有字号“蓬安县象如湾家居城”，一审法院所列主体错误，违背法律程序。二、一审判决认定事实错误，应改判被上诉人支付上诉人多付的房屋租金49969元，也可抵扣上诉人按房屋租赁合同约定冲抵租金。 相如公司辩称：一审判决合理合法，上诉人上诉理由不成立，应驳回上诉，维持原判。 相如房产公司向一审法院起诉请求：1.判决双方终止租赁合同关系；2.判决被告向原告支付所欠租金本金480700元（自2017年6月起计算至2019年3月）；3、判决被告支付违约金86,523元（按月息2%从2017年10月分段计算至2019年3月：2017年10月-2019年3月24,721元，2018年1月-2019年3月20,601元，2018年4月-2019年3月16,481元，2018年7月-2019年3月12,360元，2018年11月-2019年3月8,240元，2019年1月-2019年3月4,120元）；4、判决被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实:2017年上半年，相如公司、汪毅双方口头约定，相如公司将位于蓬安县物业（总面积1803.59平方米）出租给汪毅使用，双方达成口头协议后，汪毅首先对7、8号物业进行了装修，整体装修完工后，汪毅仅有2-6号物业对外营业，7、8号物业因装修完不符合消防规定未能营业，但7、8号物业从2017年下半年起一直由汪毅占用至今。 2018年3月14日，相如公司（甲方）与汪毅（乙方）签订物业租赁书面合同，合同约定：甲方将位于蓬安县物业，面积1263.4平方米出租给乙方使用。合同第二条约定，出租时间从2018年3月15日至2022年3月14日止，承租期限为4年，共48个月；第三条约定，该物业前两年租金为192037.00元／年（大写壹拾玖万贰仟零叁拾柒整），第三年至第四年租金每年按照6%累计递增，乙方自计租日起，每壹季度为一个租金结算周期，租金支付采用预付制，乙方先支付租金后使用物业，乙方应提前15天预付下一个周期（壹季度）的租金给甲方，即每年的2月30日，5月30日，8月30日，11月30日之前，以此类推，直到2021年11月30日交清第四年的租金为止。第四条约定，甲方同意在2018年3月15日将物业移交给乙方使用，甲方为乙方提供2018年3月15日至5月14日两个月的装修期，期间不计入租期。第八条第2款约定，应由乙方支付的任何款项到期未支付时，乙方应承担从应付之日至结清日全部延误付款额的5‰按日计付逾期付款违约金，逾期付款违约金至违约发生之日起支付。 合同签订后，汪毅用租赁相如公司的物业经营家具，登记字号为“象如湾家具城”。 汪毅租赁的物业在约定支付租金期限到期后至今未向相如公司支付，其庭审主张已向相如公司的代表人陈恒欣（陈总）支付了100，000元租金，但未提供任何证据予以证明。相如于2019年3月19日向汪毅发出书面催收通知，并对催收保全送达行为在蓬安县公证处进行了公证。 一审法院认为，相如公司与汪毅所签订的房屋租赁合同符合法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。相如公司按照合同约定交付了合同约定的2-6号物业，汪毅应按照约定支付租金，即2-6号门面年租金192,037.00元，租赁面积为1,263.4平方米，单价为12.7元/月/平方米。而汪毅未按照约定支付租金，经相如公司催收后仍未履行，汪毅的行为已构成了违约。相如公司要求汪毅给付租金并承担违约金的诉讼请求，法院予以支持。 关于相如公司主张解除合同的问题，一审法院认为合同不应解除，理由如下：约定合同解除权是合同自由原则的体现，但权力应禁止滥用，事实上汪毅虽然迟延履行支付租金的义务，其行为虽已构成违约，但违约程序较轻微，并不动摇租赁合同的基础也不影响合同目的的实现，若解除合同可能导致不经济，不利益，也会导致汪毅损失进一步扩大，故对相如公司主张解除合同的诉请，不予支持。 关于租金的起算期限问题，正式签订合同前双方并未约定支付租金，一审法院认为租金起算期限应按照租赁合同约定，扣除两个月装修期，故汪毅应支付相如公司2-6号商铺2018年5月15日至2019年3月的租金为：192,037元-192,037元÷12个月×2个月=160,031元。 关于违约金的问题，双方签订的租赁合同约定每一季度为租金结算周期，承租方应提前15天预付下一个周期的租金给出租方，即每年的2月30日，5月30日、8月30日，11月30日，同时约定了迟延付款按每日5‰计付逾期违约金，该违约金约定过高，一审法院认为违约金从2018年5月起按照月息2%分段计算较为合理，违约金计算为：2018年5月15日-2019年3月：192,037÷12×3×2%×10.5=10,081.95元，2018年8月16日-2019年3月：192,037÷12×3×2%×7.5=7,201.39元，2018年11月16日-2019年3月：192,037÷12×3×2%×4.5=4,320.83元，2019年2月15日-2019年3月：192,037÷12×3×2%×1.5=1,440.28元，合计违约金计算为23,044.45元。 关于7-8号房屋租金损失的问题，经庭审核实，合同签订时未将7-8号房屋写入合同之中，是由于7-8号房屋装修完后，因消防未达标而导致不能正常营业后，双方并未对7-8号房屋租金达成协议，但汪毅实际占用了该房屋，汪毅的占用行为，对相如公司造成了实际损失，一审法院酌情由汪毅承担7-8号房屋损失为同等情况下租金的一半，故7、8号门面损失计算为：12.7元/月/平方米×（1,803.59平方米-1,263.4平方米）×12个月÷2=41,162.48元。 另汪毅称已向相如公司的陈恒欣支付了租金10万元，但未提供任何支付证据，故不予采信。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：一、被告汪毅在本判决生效之日起十日内向原告四川相如房地产开发有限公司支付象如湾家具城2-6号物业2018年5月15日至2019年3月15日所欠租金160,031元，并支付该期间的违约金23,044.45元；二、被告汪毅在本判决生效之日起十日内向原告四川相如房地产开发有限公司支付象如湾家具城7-8号物业2018年5月15日至2019年3月15日占用房屋的租金41，162.48元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,736元，由原告四川相如房地产开发有限公司承担3,159元，由被告汪毅承担1,577元。 二审中，汪毅提供原相如公司副总经理陈恒欣“情况说明”，证明：2018年5月15日至2018年8月14日租金5万元，经请求领导同意用消防补偿款方式抵扣；2018年8月15日至2018年11月14日租金，汪毅已用现金方式支付。 本院二审查明的其余事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，案涉房屋租赁合同由汪毅与相如公司签订，故汪毅是房屋租赁合同纠纷的当事人。汪毅上诉主张一审被告主体错误，应当以其营业执照上登记的经营者“蓬安县象如湾家居城”为诉讼当事人，理由不成立，本院不予采信。 相如公司与汪毅签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。汪毅上诉主张，经相如公司同意后，其支出消防费用15万元；和向相如公司负责人陈恒欣现金支付5万元，共计20万元，已经超额支付租金。汪毅既没有提供证据证明其支付消防费的相关依据，亦没有相如公司同意消防费15万元抵扣租金的证据；同时，陈恒欣收取现金5万元，仅有陈恒欣的情况说明，公司没有出具相关收据，不足以证明其所主张的事实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。汪毅主张已超额支付租金49969元无事实依据，应当承担举证不能的法律后果。至于7号、8号门面，汪毅与相如公司没有签订租赁合同，一审考虑该门面因消防未达标不能正常经营，但汪毅实际占用使用该房屋，应当承担占用使用费。一审酌定由汪毅承担同等情况下租金一半的损失，比较公平合理。汪毅认为一审判决其承担7、8号门面租金错误的理由不成立。因此，租赁人汪毅未按照合同约定履行给付租金义务，应当承担相应的民事责任，一审法院判决其支付租金并承担违约责任并无不当。 综上所述，上诉人汪毅的上诉请求不能成立。应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9472元，由汪毅负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 辉 审判员 李卫东 审判员 雷发军 二〇一九年十一月十八日 书记员 蒲思默