宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0591民初1038号原告：李业舟，男，1989年9月21日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：冯愿妮，湖北三峡律师事务所律师，特别授权代理。被告：宜昌晶品物业管理有限公司，住所地宜昌开发区发展大道，统一社会信用代码9142050078090355XQ。法定代表人：梅汉林，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦建周，湖北民基（点军）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：钱启萌，湖北民基律师事务所律师，特别授权代理。原告李业舟诉被告宜昌晶品物业管理有限公司（以下简称晶品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李业舟的委托诉讼代理人冯愿妮、被告晶品公司的委托诉讼代理人秦建周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李业舟向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付从2016年4月1日至6月29日期间拖欠的房屋租金2777.42元（11264元/年÷365天/年×90天），逾期期间（2016年4月21日至2016年6月29日）每日0.3‰的逾期违约金57.49元（2777.42元×0.3‰×69天）；二、判令被告从2016年7月15日起按双倍租金标准支付房屋占用费3086.02元（11264元/年×2÷365天/年×50天）（2016年7月15日至2016年9月2日）；三、判令被告向原告支付违约金22528元（11264×2倍）；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年11月15日，原、被告双方签订协议一份。协议编号JP1905，第五条约定第一年至第五年租金为10801元/年，第六年至第十年租金为11264元/年。协议生效后，被告将房屋租赁给第三人用于经营酒店。协议第十一条约定了解除合同的条件，现乙方即本案被告的行为属第十一条第二款第五项“乙方逾期不支付租金累计超过3个月的”之情形。2016年4月起，原告未收到被告租金至起诉之日累计超过三月有余，被告累计超过3个月不支付租金的行为已构成解除本协议的条件。2016年6月29日原告作为业主通知被告解除合同，被告应在收到解除合同《通知书》15日内即2016年7月14日前向原告返还房屋。被告于2016年9月2日以群发短信的方式，要求原告前来收房。2018年9月初，原告接到电话通知前往房屋所在地拿钥匙收房。原告认为，原告与被告之间签订的协议书合法有效，双方理应据此履行。被告的行为已违约，应承担违约责任。被告晶品公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《协议书》于2016年9月2日解除。因上海驿居酒店管理有限公司逾期支付租金、单方面退还承租房屋等违约行为，导致答辩人与被答辩人之间的代理协议已不具备继续履行的条件，答辩人委托律师于2016年9月2日通知被告辩人解除了《协议书》。二、答辩人应付2016年4月1日至2016年9月2日租金4752.48元，还应扣除答辩人代缴税费190.09元。三、答辩人主张逾期违约金、合同违约金均属违约金范畴，相较于欠付的4752.48元租金，被答辩人主张的违约金明显过高，请求法院予以调整。四、答辩人已于2016年9月2日通知被答辩人办理房屋交接手续，不存在占用房屋拒不返还，被答辩人主张房屋占用费没有依据。经审理查明，2007年8月6日，被告名称由宜昌晶品酒店管理有限公司变更为宜昌晶品物业管理有限公司。2007年6月11日，原、被告签订《协议书》一份，原告将其所有的位于宜昌市发展大道××号晶品·国际1905号房屋出租给被告晶品公司，由被告晶品公司选择专业公司从事旅店餐饮业经营及物业管理。协议约定租赁期为2007年1月1日至2027年2月28日，租赁期满可续延。以季度为周期，采取先支付租金后使用的原则，以阶段递增的方式支付租金，其中第6年至第10年租金为11264元/年，并在每季度第一个月开始后20天内支付该季度租金，每逾期一日支付租金，按逾期支付租金的0.3‰支付违约金。租赁期间，原告租金收入的税费由被告晶品公司代扣代缴。租赁期满或协议解除后，被告晶品公司应在15日内向原告返还房屋。若被告晶品公司逾期不支付租金累计超过3个月，一方可书面通知另一方解除协议。违反协议的一方应向另一方按年租金的双倍支付违约金。租赁期满或协议解除后，未经原告同意逾期返还房屋的，被告晶品公司应按租赁期满前一年或协议解除当年租金的2倍向原告支付该房屋占用期限的使用费。一方中途擅自退租，按剩余年限租金的50%向对方支付补偿金。另查明，2016年1月29日，被告向原告支付了2016年1月租金901.12元。2016年2月3日，被告向原告支付了2016年2月租金901.12元。2016年4月7日，被告向原告支付了2016年3月租金901.12元。被告未向原告支付2016年4月1日至协议解除之日的租金。2016年6月29日，原告通知被告晶品公司解除合同，并要求被告晶品公司腾退房屋、支付租金和违约金。被告晶品公司于2016年9月2日以短信方式通知包括原告在内的所有出租人解除租赁协议，并要求办理房屋回收交接手续。上述事实，有原告的《房屋所有权证》，原、被告签订的《协议书》，招商银行交易明细，（2016）鄂0591民初788号《民事判决书》，（2017）鄂05民终891号《民事判决书》，当事人陈述等证据在卷证实。本院认为，一、关于李业舟是否享有约定解除权及《协议书》的解除时间问题。根据查明的事实，晶品公司本应在2016年1月20日前向李业舟支付该年第一季度全部租金，但拖延至2016年4月方全部付清；本应在2016年4月20日支付的租金则一直未付。故李业舟于2016年6月29日与其他出租户一起向晶品公司发出解除合同通知时，晶品公司累计逾期支付租金已经超过3个月，解除合同的条件已具备。虽被告于2016年9月2日也发出短信通知，但不改变合同已经解除的事实。二、关于租金、房屋占用费等问题。原告与被告签订的房屋租赁《协议书》合法有效，双方均应依约履行。被告晶品公司对原告的租金只支付至2016年3月31日，双方已于2016年6月29日解除了合同，故原告诉请2016年4月1日至6月29日期间的房屋租金，应予支持。原、被告双方庭审中已确认税后月租金901.12元，本院支持原告获得2703.36元（901.12元/月÷30天/月×90天）。被告晶品公司应在收到解除合同《通知书》15日内即2016年7月14日前向原告返还房屋，而其于2016年9月2日才以群发短信的方式，要求原告前来收房，按合同约定被告应当按照11264元/年的标准的两倍向原告支付2016年7月15日起至2016年9月2日期间的房屋占用费3086.02元（11264元/年×2÷365天/年×50天）。三、关于违约金的计算标准问题。我国违约金的性质体现为损失弥补原则为主、惩罚性为辅，当存在约定违约金过高的情形，且一方当事人就此提出抗辩的情况下，人民法院依法应当予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”被告因欠付租金使原告产生利息损失，但合同约定的逾期违约金过高，本院支持按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计。原告请求逾期期间从2016年4月21日计至2016年6月29日，不违反法律规定，本院予以支持。因解除合同造成的原告损失表面看是从解除合同之日起至合同约定的租期届满之日的租金，但解除合同后，或者自住、或者再出租、或者卖出等等，房屋不可能空置十多年，而原告未对因合同解除产生的损失举证，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院支持解除合同的违约金按年租金金额计11264元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告宜昌晶品物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李业舟支付2016年4月1日至2016年6月29日期间的租金2703.36元，并以2703.36元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍支付2016年4月21日至2016年6月29日期间的逾期违约金。二、被告宜昌晶品物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李业舟支付2016年7月15日至2016年9月2日期间的房屋占用费3086.02元。三、被告宜昌晶品物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李业舟支付解除合同违约金11264元。驳回原告李业舟的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取256元，由原告李业舟负担102.40元、被告宜昌晶品物业管理有限公司负担153.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  娄晓春二〇一九年十一月六日书记员  黄 薇