安徽省高级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖民终998号上诉人（一审原告）：安庆市八一招待所有限公司，住所地安徽省安庆市宜秀区振风大道，统一社会信用代码913408000961675170。法定代表人：曹新词，该公司总经理。委托诉讼代理人：程玉伟，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李蕴炜，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：中国人民解放军安徽省安庆军分区，住所地安徽省安庆市宜秀区，统一社会信用代码A1100000MK0011458J。法定代表人：何雅军，该军分区司令员。委托诉讼代理人：胡孝龙，该军分区保障处处长。委托诉讼代理人：陈文龙，安徽中皖律师事务所律师。原审第三人：安庆市庆九商贸有限公司，住所地安徽省安庆市湖心路景泰花园5号楼C区二层本区。法定代表人：王丽，该公司总经理。上诉人安庆市八一招待所有限公司（以下简称八一招待所）因与被上诉人中国人民解放军安徽省安庆军分区（以下简称安庆军分区）以及原审第三人安庆市庆九商贸有限公司（以下简称庆九公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市中级人民法院（2019）皖08民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年11月4日公开开庭审理了本案。八一招待所的法定代表人曹新词及其委托诉讼代理人程玉伟、李蕴炜，安庆军分区的委托诉讼代理人胡孝龙、陈文龙到庭参加诉讼。第三人庆九公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。八一招待所向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项，改判安庆军分区支付八一招待所承租人权益5055045元以及赔偿因提前解除合同导致的应得损失640万元，并由安庆军分区负担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实不正确，证据不足。1、一审认定承租人权益5055045元是预期利益是不正确的，该5055045元是合同未到期部分的租金差价损失。本案中，八一招待所签订租赁合同时，八一招待所有三个方面权益：一是承租期限为20年，自2013年元月17日至2033年元月17日；二是承租期内的租金是每年50万元；三是20年内可以持续经营使用。鉴于这三方面的权益，八一招待所严格按照合同约定和安庆军分区的要求投入数千万元进行装修，这数千万元的装修费用是直接损失。考虑到八一招待所经营模式特点，需要较大面积符合经营用途、能够稳定使用的租赁物，该租赁物不同于一般房屋，以2013年的租赁标准现时显然难以租到同等条件的可替代房屋，并且安庆军分区当时对八一招待所装修期间支付租金给予优惠，因此安庆军分区能够预见到解约行为会给承租人造成房屋租金差价损失。八一招待所租赁房屋是为了满足长期经营使用的需要，其遭受的租金价格损害直接表现为：合同解除后，安庆军分区以原来双方约定的价格在同地段已难以租到可替代的房屋。评估机构明确说明5055045元是由于原合同租金低于市场租金所产生的损失，一审不支持该损失是不正确的。2、八一招待所主张的640万元中有80万元属于维护费，应予支持。首先，一审认定八一招待所经营期间的维护系应尽的义务属认定事实错误。八一招待所在此期间并非正常经营，安庆军分区也没有提供证据证明八一招待所系正常经营，故八一招待所对设施设备的维护及人员工资的发放等均属直接损失。正常经营系在正常的状态下、无干扰的经营，一审认定诉讼期间系正常经营状态是错误的。其次，一审虽然支持了八一招待所装修及家具、厨具、物品等费用，但这不是对损失的补偿，是八一招待所将财产交付给安庆军分区，安庆军分区应按照等价交换原则支付给八一招待所的。再次，640万元的可得利益系基于合同期间核算而来，是八一招待所在合同履行状态下能够获得的经营利益，是基于投入巨额装修、成立公司、招聘员工等投入后能够预见的利益。二、一审适用法律错误，违背了公平原则。依据《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，军队房产一律停止有偿服务，安庆军分区不应收取任何有偿费用及占用费。也即是说，安徽省安庆市宜秀区人民法院（2018）皖0811民初1807号民事判决判令八一招待所支付自2017年至实际交付房屋的占用使用费，与《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求不一致。因该判决已生效，该判决书确定的占用费是八一招待所的直接损失，应在本案得到赔偿。八一招待所的损失客观存在，且安庆军分区的解约行为与八一招待所的损失存在直接因果关系，依据公平原则，安庆军分区对八一招待所的租金和其他损失应予合理赔偿。综上，八一招待所对合同解除没有过错，一审判决查明事实不清，适用法律不正确，请求二审法院依法支持八一招待所的上诉请求。安庆军分区答辩称：1、八一招待所称的承租人权益实质是预期利益。未来的租金是否上涨具有不确定性，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司（以下简称中信评估公司）出具的鉴定意见中的承租人权益是通过收益法进行评估，而收益法的实质是通过估算被评估资产未来的预期收益得来的，鉴定意见中的承租人权益是预期利益。2、八一招待所主张的承租人权益和解除合同的损失实质上都是预期利益，由于合同的解除过错不在安庆军分区，依据《合同法》第一百一十三条规定，安庆军分区不应承担预期利益损失。3、涉案房产从解除合同到本案诉讼，一直由八一招待所占有使用，并没有交付安庆军分区，八一招待所有自行维护、承担维护费的义务。4、占用费用系生效判决确定，八一招待所要求在本案中解决占用费用问题，无法律依据。综上，请求驳回八一招待所的上诉，维持原判。八一招待所向一审法院提出诉讼，请求：1、判令安庆军分区赔偿八一招待所涉案房产的装饰装修及增加的设施设备、附属设施及预期利益损失等暂计6000万元（具体数额待鉴定结果作出后变更），并自2015年8月10日起至款项付清之日止按银行同期贷款利率支付相应利息；2、本案诉讼费由安庆军分区承担。一审经审理查明：2013年1月17日，安庆军分区与庆九公司签订《军队房地产租赁合同》，约定由庆九公司承租安庆军分区所有的位于安庆市宜秀区振风大道部分房屋及附属设施，承租房屋为原国防教育中心用房和安庆市人民政府征兵办公室部分用房，租赁用途为酒店，装修期限自2013年1月17日至2014年1月17日，试运行期自2014年1月17日至2015年1月17日。租赁期限自2015年1月17日起至2033年1月17日止。装修期、试运行期内免收租金。合同租金为1810万元，其中前五年每年租金为50万元，以后每年在上一年度基础上递增10万元。同时约定合同期满或解除时，对改造、装修或者增扩设备设施及新建和添建建筑物、构筑物等权属归安庆军分区所有，庆九公司必须无偿移交给安庆军分区。因国家和军队政策法规重大调整造成合同无法履行的，双方均不承担责任，并约定了其他权利义务。合同签订后，安庆军分区将涉案房屋交付给八一招待所使用。2015年8月10日，安庆军分区为贯彻中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，就案涉房屋与八一招待所达成《〈军队房地产租赁合同〉终止协议》，约定：“租金收取至2015年6月30日，2015年6月30日至2015年11月30日，八一招待所保证正常营业。八一招待所在2015年11月30日前产生的债务由其自行承担。协议签订后十日内，安庆军分区退还八一招待所预缴租金200万元，八一招待所对该房产的装修及增加设施设备所产生的费用（经市财政局国资办、安庆军分区、八一招待所三方认可），由安庆军分区协调市政府补偿给八一招待所，具体补偿方式待市政府确定后再议。”该终止协议签订后，安庆军分区按照约定将八一招待所预缴租金200万元予以退还，但八一招待所未按协议约定返还房产。2018年7月12日，安庆军分区将八一招待所诉至安徽省安庆市宜秀区人民法院，安徽省安庆市宜秀区人民法院于2018年10月18日作出（2018）皖0811民初1807号民事判决：一、解除安庆军分区与八一招待所就位于安庆市宜秀区振风大道房屋及附属设施的租赁关系；二、八一招待所于判决生效之日起五日内向安庆军分区返还位于安庆市宜秀区振风大道房屋及附属设施；三、八一招待所于判决生效之日起五日内向安庆军分区支付上述房产自2017年1月17日起至2018年7月11日房屋及附属设施占用使用费75万元及利息【利率按年利率6%计算】；并支付自2018年7月12日至实际交付上述房屋时止的房屋占用使用费用及利息【计算标准为2020年1月17日之前为每年50万元，以后每年在上一年度基础上递增10万元，利率按年利率6%计算】；四、八一招待所于判决生效之日起五日内向安庆军分区支付截至2018年7月12日前水费53521.44元；五、驳回安庆军分区其他诉讼请求。八一招待所不服该判决，向安庆市中级人民法院提起上诉，该院于2018年12月13日作出(2018)皖08民终2607号民事判决：驳回上诉，维持原判。由于双方对补偿款未协商妥当，分歧较大。2019年1月2日，八一招待所向一审法院提起本案诉讼。审理过程中，经八一招待所申请，一审法院依法委托中信评估公司对八一招待所室内外装饰装修、增建的房屋、附属设施、设备及预期利益损失等进行鉴定，中信评估公司于2019年6月3日出具评估报告，评估意见为：评估价值分别为室内装潢13897414元，增建房产1405258元，外墙装修和外窗1303115元，附属物5339742元，家具、厨具及物品4410843元，返工损失325392元，承租人权益5055045元，合计31736809元。评估费113800元。另查明，八一招待所曾用名为庆九公司，负责人为曹新词。自八一招待所营业执照颁发后，其名称和公章统一为八一招待所。《军队房地产租赁合同》虽是安庆军分区与庆九公司签订，但案涉房屋所有装修和经营，均由八一招待所以及其法定代表人曹新词负责，庆九公司未使用过涉案房屋。实际上是庆九公司已将合同的权利义务转让给八一招待所，安庆军分区亦予以认可。现八一招待所仍在占有并使用涉案房屋。一审法院认为，一、关于合同解除及违约金的问题。根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求，军产房一律停止有偿服务活动。案涉房屋系军产房，理应按照军委通知要求，停止有偿服务活动。双方签订的《军队房地产租赁合同》第九条第三项约定：“（三）因不可抗力原因（含国家和军队政策法规重大调整、重大自然灾害等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；”《〈军队房地产租赁合同〉终止协议》第四条约定：“租赁合同终止后，乙方不追究甲方任何违约责任，双方无其他争议。”可见，本案租赁合同的解除系安庆军分区执行军队有关文件政策规定产生的结果，生效法律文书已认定合同解除符合法律规定，故安庆军分区依据合同约定解除本案租赁合同没有过错，不属于违约解除。八一招待所根据《军队房地产租赁合同》第十条的约定，要求安庆军分区因违约解除合同而应当支付违约金20万元的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。二、关于八一招待所主张安庆军分区赔偿涉案房产的装饰装修及增加的附属设施、设备损失共计31736809元并自2015年6月30日起按银行同期贷款利率支付利息的问题。中信评估公司及评估人员具备相应资质，评估程序合法。安庆军分区对该评估报告中除承租人权益部分以外的其他部分的费用数额无异议，故26681764元为室内装潢、增建的房屋及附属物、增添的设备损失费用，安庆军分区应当按照《〈军队房地产租赁合同〉终止协议》的约定补偿给八一招待所。根据合同法第一百一十三条的规定，当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该条款规定了违约方应赔偿守约方包括可得利益在内的全部损失，前提是存在违约过错责任。本案中，安庆军分区根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的要求，军产房一律停止有偿服务活动以及合同的约定，解除合同没有违约过错责任。根据评估报告的意见，对于预期利益损失仅仅考虑了由于合同租金与市场租金不一致而产生的承租人权益价值5055045元，是预期利益损失的一部分。由于安庆军分区解除合同没有违约过错，故对八一招待所主张的未来期间租金损失即承租人权益价值5055045元，不予支持。关于利息是否应当支持的问题，因双方当事人在终止协议中并未约定具体给付补偿的时间，亦未约定支付利息，且八一招待所在安徽省安庆市宜秀区人民法院于2018年10月18日作出的（2018）皖0811民初1807号民事判决生效后，亦未将租赁房屋交还给安庆军分区，其仍在占有使用涉案房屋进行经营，安庆军分区并未因未给予其补偿造成相应的损失。故对八一招待所请求自2015年6月30日起按银行同期贷款利率支付相应利息，不予支持。三、关于八一招待所主张要求安庆军分区承担2015年6月30日至2019年6月29日之间的维护费及自2019年6月29日至2033年的可得利益损失共计640万元有无事实和法律依据的问题。按照终止协议的约定，涉案房产应于2015年11月30日交接，2015年6月30日至11月30日，八一招待所保证正常营业。由于八一招待所并未在2015年11月30日前将涉案房产交还给安庆军分区，按照生效法律文书的判决，八一招待所应当于2018年12月18日前将涉案房产返还给安庆军分区，其仍在占有使用并尚在经营。其在经营期间对涉案房屋及附属设施的维护是其应尽的义务，故对八一招待所主张终止合同后管理期内的维护费用80万元没有事实和法律依据，不予支持。对于八一招待所主张的自2019年6月29日至2033年的可得利益损失共计560万元的诉讼请求，因其无事实和法律依据，不予支持。综上所述，八一招待所的诉讼请求成立的部分，予以支持；不成立的部分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、安庆军分区于判决生效之日起十日内补偿八一招待所室内装潢13897414元，增建房产1405258元，外墙装修和外窗1303115元，附属物5339742元，家具、厨具及物品4410843元，返工损失325392元，共计26681764元；二、驳回八一招待所的其他诉讼请求。一审案件受理费233484元、评估费113800元，合计347284元，由八一招待所负担10万元，安庆军分区负担247284元。二审期间，当事人举证及证明目的同一审，相对方的质证意见亦与一审相同。本院认为，根据当事人各方诉辩意见及举证质证，本案二审争议焦点是：八一招待所上诉请求判令安庆军分区增加支付承租人权益5055045元以及赔偿因提前解除合同导致的损失640万元是否有事实和法律依据。本案中，八一招待所与安庆军分区终止租赁关系后，因损失问题诉至一审法院。诉讼中，就八一招待所主张的损失问题，一审法院依法委托中信评估公司对案涉装饰装修、增建、添置的附属设施设备及预期利益等问题进行鉴定。中信评估公司及鉴定人员具备相应资质，其依法做出的鉴定意见能够作为本案定案依据。鉴定意见指出，经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，经综合分析，位于安庆市振风大道的安庆市八一招待所室内外装修、增建的房屋及附属物、增添的设施设备及预期利益损失等在评估基准日2019年1月28日的评估结果为31736809元，具体包括：内装潢13897414元，增建房产1405258元，外墙装修和外窗1303115元，附属物5339742元，家具、厨具及物品4410843元，返工损失325392元以及承租人权益5055045元。各方对除承租人权益外的损失无异议，对无异议的部分，本院予以确认。本院认为，八一招待所主张5055045元承租人权益和提前解除合同导致的损失640万元均不应支持。理由如下：1、本案租赁合同因不可归责于双方当事人事由解除，一审认定安庆军分区在合同解除中不存在过错和违约行为，并无不当。本案租赁合同的终止履行一方面是国家及军队政策法规的重大调整，另一方面，双方已就合同终止履行签订了书面协议。2、双方签订的合同已免除了合同无法继续履行的民事责任。双方签订的《军队房地产租赁合同》第九条第三项约定因不可抗力原因（含国家和军队政策法规重大调整、重大自然灾害等）造成合同无法履行的，双方均不承担责任。《〈军队房地产租赁合同〉终止协议》第四条约定“租赁合同终止后，乙方不追究甲方任何违约责任，双方无其他争议。”从合同约定可以看出，因国家和军队政策法规重大调整导致合同无法继续履行的，双方不承担责任。八一招待所主张承租人权益和提前解除合同的损失，实质仍是要求安庆军分区对合同权利义务的终止承担民事责任，与合同约定不符。至于八一招待所当庭提及的《军队房地产租赁合同》第九条第三项效力问题，法律规范对不可抗力概念的规定并非效力性强制性规定，当事人可以对免责事由的范围以及不可抗力的概念作出特定约定。3、鉴定意见中的承租人权益，是合同租金与市场租金之间的差额，实质是租赁合同对承租人的价值，并非承租人的投入，是承租人原本在合同剩余期内，如继续履行合同相比市场可以取得的利益。合同终止的本质上是合同已经履行完毕的，不再恢复；尚未履行的，终止履行。尚未履行的合同利益，双方不应再继续取得；从合同的免责约定看，尚未取得的合同利益，一方也不应以损失为由向另一方提起主张。4、至于八一招待所主张的提前解除合同损失640万元，既缺乏合同和法律依据，也未能正确指出计算依据。一审庭审中，其所主张的640万元主要为维护成本800万元加上预期收益5600万元，两项合计数额的10%。本院认为，维护费系企业生产经营所应自行承担的成本，八一招待所一审自行计算的预期收益5600万元缺乏确定性和科学性，故一审判决不予支持其该两项请求，并无不当。二审中八一招待所申请对提前解除合同导致的损失予以鉴定，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。八一招待所的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90530.27元，由安庆市八一招待所有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 程 敏审判员 余乃荣审判员 廖永结二〇一九年十一月十五日书记员 徐珍妮