山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终8884号上诉人（原审被告）：金润置业（郯城）有限公司，住所地郯城县城区人民路9号。法定代表人：高维君，经理。委托诉讼代理人：董艳勇，山东琅琊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王梦娟，女，1988年8月25日出生，汉族，住郯城县。被上诉人（原审原告）：倪维臣，男，1988年6月24日出生，汉族，住郯城县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王涛，郯城益民法律服务所法律工作者。上诉人金润置业（郯城）有限公司因与被上诉人王梦娟、倪维臣商品房预售合同纠纷一案，不服郯城县人民法院（2019）鲁1322民初5957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金润置业（郯城）有限公司的委托诉讼代理人董艳勇、被上诉人王梦娟、倪维臣的委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金润置业（郯城）有限公司上诉请求：撤销一审判决内容或发回重审；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决不当。第一、在本案起诉后，双方已对房产登记事宜达成一致意见且上诉人已协助被上诉人办理了房产登记手续。被上诉人承诺放弃本案的诉讼请求，但该案件仍然审理、判决，现被上诉人的行为有违诚信。第二、被上诉人并未按照双方所签订的《商品房预售合同》第十一条第（四）项约定的在2017年6月30日将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，因此上诉人无法协助被上诉人办理房屋登记，上诉人在办理房屋登记中并未存在违约情形。依据《商品房预售合同》第二十条房屋登记中明确约定，因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。另外，被上诉人没有任何证据证明因逾期办理房屋产权证而受到损失，不属于因逾期办证遭受损失而损失数额难以确定情形。因此，本案不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，一审法院认定违约金标准明显过高，没有综合考虑实际损失、当事人的过错程度及预期利益等因素，导致判决不当。第二、在《商品房预售合同》中，上诉人的主合同义务应当是向被上诉人交付房屋，协助被上诉人办理房屋产权证应当属于从合同义务。《商品房预售合同》第十二条约定，出卖人违反主合同义务即逾期交房违约责任为按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。退一步讲，即使上诉人需要承担逾期办理房屋产权证的违约责任，逾期办理产权证（从合同义务）违约金计算标准也应当参低于逾期交房（主合同义务）违约金计算标准，即应当低于已付购房款每日万分之二的标准。王梦娟、倪维臣辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉请求不成立。原审原告向一审法院起诉请求：判令被告金润置业（郯城）有限公司支付因迟延办理房产证造成的违约金8964元；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月24日，原告王梦娟、倪维臣与被告金润置业（郯城）有限公司签订山东省新建商品房买卖合同（预售），合同编号为YS033074号，二原告向被告按揭购买其开发建设的位于郯城县人民路9号的金盾中央公园3幢2单元1502室楼房，合同载明预售许可证号为郯房售字第305号，楼房总价款为433510元，购房首付款93510元已于2016年12月20日交纳，合同第十一条约定出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房，第二十条房屋登记部分约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自365个工作日内未能完成的，按日向买受人支付万分之零点五的违约金，累计不超过总房价的5%，因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。被告于2017年6月30日将原告购买的楼房交付给原告，但原告未能在楼房交付之日起365日内取得所有权证，根据郯城县不动产登记中心出具的信息查询证明，二原告的不动产权证于2019年9月18日办理。原告王梦娟、倪维臣于2019年9月4日诉来法院，要求被告金润置业（郯城）有限公司支付迟延办理房产证违约金8964元，并承担诉讼费。被告金润置业（郯城）有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席进行了审理。一审法院认为，原告王梦娟、倪维臣与被告金润置业（郯城）有限公司协商签订的山东省新建商品房买卖合同（预售）不存在我国合同第五十二条规定的合同无效的法定情形，系合法有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告金润置业（郯城）有限公司未提交证据证明因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记，应承担对自己不利的后果，根据合同性质及履行情况，本案认定系因出卖人的原因导致买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，被告金润置业（郯城）有限公司构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释〔2003〕7号第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋所有权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照最高人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。”的规定，被告应承担违约责任，案涉合同约定的违约金不超过上述标准，原告主张按总房款的每日万分之零点五计算违约金，即每日21.6元（433510元×0.00005），予以支持，自2017年7月1日计算至2018年8月20日共415日，按上述标准，金额为8964元（415天×21.6元／天）。综上所述，原告王梦娟、倪维臣诉求被告金润置业（郯城）有限公司支付逾期办理不动产权证违约金8964元，依法予以支持，被告金润置业（郯城）有限公司经传票传唤不到庭参加诉讼，应承担不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：被告金润置业（郯城）有限公司于判决生效后十日内向原告王梦娟、倪维臣支付逾期办理不动产权证违约金8964元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告金润置业（郯城）有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交了以下证据，上诉人工作人员郁甲勇与被上诉人王梦娟的通话录音一份，证明双方已调解完，被上诉人同意撤诉。被上诉人质证认为，该录音与本案无关联性。本院认为，上述证据不能证明被上诉人同意一审撤诉。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅对上诉人的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。上诉人主张已与被上诉人达成协议，被上诉人予以否认，其提交的录音证据不能证实其主张，本院不予采信。上诉人主张因被上诉人的原因导致未能在约定期限内完成所有权转移登记，其未提交证据予以证明，本院亦不予采信。上诉人与被上诉人在合同中就违约金进行了约定，不违反法律规定，不存在过高情形，一审法院予以判决并无不当。综上所述，金润置业（郯城）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人金润置业（郯城）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  王海涛审判员  李大军二〇一九年十一月十三日书记员  李璐彤