广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0803民初691号原告：吴洪生，男，汉族，住广东省湛江市霞山区洪屋路2号。委托诉讼代理人：吴志明，广东粤正律师事务所律师。被告：吴兰生，女，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：吴容生，男，汉族，住广东省湛江市赤坎区。原告吴洪生与被告吴兰生、吴容生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴洪生的委托诉讼代理人吴志明、被告吴容生到庭参加了诉讼，被告吴兰生经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告吴洪生向本院提出诉讼请求：1、判令两被告分别将其持有的位于湛江市霞山区××（以下××）二层楼房（土地面积减少0.682/3平方米，房产面积减少0.682×2/3平方米）和平房的1/4份额过户至原告名下；2、判令两被告承担本案受理费等费用。事实和理由：洪屋路2号二层楼房（建筑面积80.08平方米）和平房（共用地面积56.76平方米）原为原、被告及案外人吴海生共同继承所得，个人分别持有《房地产权共有（用）证》。1999年3月26日，原、被告签订一份《契约》，约定两被告分别将其名下的1/4份额以57000元的价格出售给原告，过户的所有税费和费用由原告承担，原告按约向两被告支付了价款。原、被告和案外人吴海生经协商，同意对涉案房屋进行等份分割。因案外人吴海生修建分隔墙时每层多占用了0.682平方米，即一共多占1.364（0.682×2）平方米，四人为此发生纠纷，两被告及案外人吴海生向法院起诉原告。法院认为案外人吴海生因多占用土地和房产面积，需对原、被告进行补偿，遂判决四人分别持有涉案房屋的1/4所有权。此后，原告多次请求两被告协助原告，将二人分别持有的1/4份额过户到原告名下，但两被告却不予配合。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告吴兰生既未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。被告吴容生辩称，一、根据原、被告签订的《契约》约定，涉案房产系被告赠与原告，并非原告所述的买卖。父亲吴夺锦病逝后，遗留有洪屋路2号房屋。经兄弟四人协商后，一致同意每人继承涉案房产的1/4份额。由于原告家境困难，其儿子毕业后就业又存在困难，原告打算利用继承的房屋经营饮食摊档。因原告分得的1/4房屋太过狭小，根本无法作为经营场所，被告吴容生和胞姐即被告吴兰生念及同胞情谊，决定将个人继承的份额赠与原告，以帮助解决原告儿子就业问题，三人为此签订了赠与《契约》。原告被姐、弟之举所感动，决定给予两被告每人57000元的补偿。考虑到即便是赠与，原告亦需纳税，两被告遂将应纳税款及办理公证所需费用共3620元交付原告。其后，原告却将两被告赠与的房产对外出租，违背了两被告帮助其儿子就业的初衷。二、涉案房屋至今未过户至原告名下，完全是原告的责任，与被告无关。《契约》签订之后，两被告均将房地产共有证交付原告，但原告并未急于办理过户手续，而是想让案外人吴海生将其继承的1/4份额房屋以低于市场价出租给原告。由于案外人吴海生不同意，兄弟为此产生纠纷。多年来，原告极少要求两被告办理房地产过户手续，且原告不急于办理房屋产权过户，其真实目的是谋求案外人吴海生的1/4房屋，以便单独拥有涉案房屋产权。现原告诬告两被告不配合房产过户，完全是无稽之谈。如要求被告协助原告办理房产过户，请求法院判令原告承担两被告因此所产生的交通费、住宿费、误工费等40000元至50000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的《契约》的真实性无异议，但对其证明事实有异议，本院认为该《契约》是赠与合同还是房屋买卖合同，需结合其他证据及法律规定予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告及案外人吴海生四人是同胞兄弟姐妹。洪屋路2号住宅用地及房屋原是原、被告及案外人吴海生的父亲吴夺锦的财产。其中住宅用地面积为56.76平方米，土地上建有砖木结构二层楼房一幢、平房一间。二层楼房宽为9.1米，深4.4米，房屋建基面积为40.04平方米，建筑面积共80.08平方米。房屋南侧土地上建有一间共用墙体的混合结构平房，平房宽3.80米，深4.40米。1998年8月6日，吴夺锦因病去世，生前没有留下遗嘱。同年12月2日，原、被告及案外人吴海生兄弟姐妹四人在湛江市公证处办理了财产继承公证，共同继承了洪屋路2号二层楼房（面积80.08平方米）。1999年1月26日，四人分别取得了湛江市房产管理局填发的《房地产权共有（用）证》，该证确定了二层楼房和土地的情况，但未确定平房的所有权。两被告拟将两人继承的房屋份额转让给原告，1999年1月31日，原告向两被告预付了房屋价款100000元，两被告向原告出具了收款收据。1999年3月，原、被告及案外人吴海生四人协商按份分割了共有房屋，其中案外人吴海生分得平房和二层楼房的1/4，原、被告三人分得3/4房屋。3月26日，原、被告签订一份《契约》，主要内容为：父亲吴夺锦于1998年病逝后，遗留有土地使用权56.76平方米和二层砖木结构房屋整幢，二层楼房建筑面积80.08平方米，由吴海生、吴兰生、吴洪生、吴容生四人继承，每人应得1/4份额；吴兰生、吴容生两人现将个人继承的份额赠与吴洪生，相关的房地产权证已交付吴洪生；有关的赠与税、公证费等已经全部付清给吴洪生，以后发生的其他税费均由吴洪生负责；吴兰生、吴容生协助吴洪生办理房产过户所产生的一切费用均由吴洪生个人负责。同日，三人还在一份《收据》上共同签名。《收据》的主要内容为：吴兰生、吴容生分别收到吴洪生补偿的57000元，合计114000元；吴洪生收到吴兰生、吴容生的赠与税6%的一半3420元，公证费200元；吴容生于1999年1月31日收到吴洪生预付100000元的收据作废。两被告至今未协助原告将二人共有的房屋份额过户至原告名下，原告遂提起本案诉讼。另查明，1999年3月，原、被告及案外人吴海生四人协商将二层楼房及平房进行等份分割，商定平房由南向北依次由吴洪生、吴容生、吴兰生、吴海生各分得1/4房屋面积，二层楼房由南向北依次由吴海生、吴兰生、吴容生、吴洪生各分得1/4房屋面积，由此形成案外人吴海生分得平房北边1/4房屋与二层楼房南边1/4房屋相邻的结果。其后，案外人吴海生将二层楼房与平房之间的分隔墙体拆除，分别在二层楼房由南往北1/4处、平房由北往南处1/4处重新修建房屋分隔墙，屋内安装通往二层的楼梯，由此形成南北宽为3.4米、东西深为4.4米、高为二层的房屋。二层楼房和平房的其余3/4面积部分由原、被告三人分得，三人未修建房屋分隔墙体。由于原告对案外人吴海生分隔出的房屋面积有争议，其未在分割协议上签名。其后，两被告及案外人吴海生以原告吴洪生为被告，向本院提起分家析产诉讼，请求确认四人签订的房屋分配协议合法有效，平房屋顶为四人共有等。1999年11月20日，本院作出（1999）霞民初字第326号民事判决，判决吴海生、吴容生、吴兰生、吴洪生各得洪屋路2号二层楼房1/4所有权，各得平房1/4使用权，吴海生已砌墙分隔的份额归其所有，吴海生给吴容生、吴兰生、吴洪生各补偿1088.93元。上述判决已经发生法律效力。本院认为，本案争议焦点为：1、原、被告之间建立的是房屋赠与合同关系还是房屋买卖合同关系；2、原告请求两被告协助办理房屋过户能否支持。一、关于原、被告之间建立的是房屋赠与合同关系还是房屋买卖合同关系的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”的规定，无偿性是赠与合同最突出的一个特征，受赠人在取得赠与物所有权的同时，无需向赠与人给付任何对价，即受赠人纯获利益。同时，赠与人向受赠人给付财产时，应未从受赠人处获得任何补偿或者回报。涉案《契约》虽书面约定两被告向原告赠与房屋，但事实上原告取得房屋时却需向两被告支付“补偿”，即原告并非无偿得到房屋，原、被告之间的合同关系显然不符合赠与合同的基本特征。涉案《契约》的合同性质，不能简单地以合同的书面记载予以认定，而应根据当事人的真实意图加以确定。且当事人之间系亲属关系，涉案房屋又系继承的遗产，不排除当事人为节省交易税费，以赠与的方式转让房屋所有权的可能。因此，本院采信原告的陈述，即两被告分别将继承所占有的房屋份额出售给原告，原、被告之间建立的系房屋买卖合同关系。二、关于原告请求两被告协助办理房屋过户能否支持的问题。原、被告签订《契约》时，涉案房屋虽为原、被告及案外人吴海生共同共有，并未确定个人所占份额，但其后四人所占份额已经本院生效的（1999）霞民初字第326号民事判决所确认，且原告在签订《契约》后已向两被告支付了相应的价款，两被告亦将涉案房屋的房地产所有权证交付原告，故原告请求两被告分别将二人占有的二层楼房份额过户至原告名下，合法合理，本院予以支持。根据《契约》中的约定，房产变更登记的有关费用，应由原告承担。涉案平房未经确权登记，原告请求两被告办理平房过户登记，本院不予支持。被告吴兰生经本院合法传唤，其无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴兰生、吴容生应于本判决发生法律效力之日起十五日内，将二人分别持有的位于湛江市霞山区洪屋路2号二层楼房1/4份额过户登记至原告吴洪生名下，转移登记手续中需缴纳的各项税费均由原告吴洪生负担；二、驳回原告吴洪生的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告吴兰生、吴容生共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  蔡 毅人民陪审员  杨霞玲人民陪审员  吴明英二〇一九年十一月二十八日法官助理胡萍书记员陈灏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。