四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川15民终1984号 上诉人（原审原告）：蔡彬，男，1974年9月17日出生，汉族，住四川省屏山县。 上诉人（原审原告）：陈雪莲，女，1976年10月1日出生，汉族，住四川省屏山县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王凤英，四川丰宜（屏山）律师事务所律师，执业证号15115200211911436。 二上诉人共同委托诉讼代理人：陈代奎，四川丰宜律师事务所律师，执业证号15115201810044815。 上诉人（原审被告）：陈大兵，男，1970年12月11日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：汪文高，四川仁勇律师事务所律师，执业证号15115201110358337。 被上诉人（原审被告）：彭玉梅，女，1971年2月5日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人陈大兵、蔡彬、陈雪莲因与被上诉人彭玉梅房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院(2019)川1521民初1621号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人蔡彬、陈雪莲的委托诉讼代理人王凤英、陈代奎，上诉人陈大兵的委托诉讼代理人汪文高到庭参加了诉讼。被上诉人彭玉梅经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人蔡彬、陈雪莲上诉请求:1.撤销一审判决第二项内容，改判被上诉人彭玉梅与上诉人陈大兵共同给付二上诉人534216元。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人彭玉梅与上诉人陈大兵承担。事实与理由：一审判决部分事实认定错误，适用法律有误，第二项判决内容明显错误，应依法予以撤销。一审法院以“借款或购房款的金额已超过家庭日常生活需要，故主张债务为夫妻共同债务的举证责任在债权人即上诉人，二上诉人提供的证据无法证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或基于夫妻双方共同意思表示，《房屋买卖协议》未有被上诉人彭玉梅的签字捺印，被上诉人彭玉梅对此也未追认”为由驳回二上诉人对于被上诉人彭玉梅的起诉明显错误。1.陈大兵向上诉人蔡彬、陈雪莲借款的20万元的确用于购买位于宜宾市叙州区集资房，该事实在已生效的四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初4984号《民事判决书》中予以查明。2.案涉房屋登记的所有权人为陈大兵和彭玉梅，夫妻共同买卖的房屋，应属于夫妻共同的生产经营范畴，所得利益也属于夫妻共同财产。因此彭玉梅在享有案涉房屋产权的同时，依法应当承担因购房所欠债务的清偿责任。3.造成本案争议房屋买卖协议无效，上诉人蔡彬、陈雪莲请求陈大兵及彭玉梅返还购买款及承担相关损失的原因在于陈大兵与彭玉梅签署房屋买卖协议时不守诚信，彭玉梅未亲自签字捺印。在陈大兵因拖欠他人债务导致已出卖给上诉人蔡彬、陈雪莲的房屋被强制执行时，彭玉梅才对之前房屋买卖行为不承认，对陈大兵代表其出卖房屋的行为不予追认。综上所诉，彭玉梅理应与陈大兵共同承担房屋买卖合同无效的购房款返还和损失赔偿责任。 上诉人陈大兵辩称：1.案涉借款用途不是用于购买案涉房屋，一审判决查明的事实不正确，该判决审理的不是民间借贷的问题。2.案涉房屋买卖协议，当时是陈大兵签字后就给了蔡彬、陈雪莲，陈雪莲的签名是蔡彬、陈雪莲自己所为。3.彭玉梅在本案中不应承担相应的偿还责任，请求法院驳回蔡彬、陈雪莲的上诉请求，维持原审判决书的第二项判决。 被上诉人彭玉梅未作答辩。 上诉人陈大兵上诉请求：1.撤销宜宾市叙州区人民法院（2019川1521民初1621号民事判决，改判上诉人陈大兵退还上诉人蔡彬、陈雪莲10394.46元。2.本案一、二审诉讼费由上诉人蔡彬、陈雪莲承担。事实与理由：1.一审法院认为“合同无效，因该合同取得的财产应予以返还，故上诉人陈大兵应当返还上诉人蔡彬、陈雪莲购房款308000元、办证费20500元。”系认定事实错误，其中购房款只有164437.5元。购房款308000元中有200000元为借款，但该200000元因没有证据证明已经交付给上诉人故不能成立。上诉人陈大兵认可分几次收到了借款150000元。利息按照《借款协议》约定以银行同期存款利息计算后为14437.5元。因此能够认定的购房款只有164437.5元。2.一审法院认为“陈大兵承担全部违约责任，赔偿蔡彬、陈雪莲购买案涉房屋的可期待利益损失即房屋增值部分价款”不能成立。上诉人蔡彬、陈雪莲对房屋买卖无效有重大过错，应与上诉人陈大兵各自承担责任。上诉人蔡彬、陈雪莲明知案涉房屋系上诉人陈大兵与彭玉梅共同共有，在签订《房屋买卖协议》时彭玉梅并不在场，上诉人蔡彬、陈雪莲也未向彭玉梅告知房屋买卖的事实，征求彭玉梅意见。因此，上诉人蔡彬、陈雪莲存在严重过错。3.一审法院未支持2008年2月至2010年2月28日期间比照租金收益不当，确定返还给上诉人的月租金计算有误，每月应返还上诉人陈大兵租金1558.42元，共计174543.04元。4.上诉人蔡彬、陈雪莲应获得的案涉房屋装修价值55827元已在宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502执恢216号的案涉房屋拍卖款中预留，且蔡彬、陈雪莲已经领取该款项。5.案件受理费全部由上诉人陈大兵承担不当，上诉人蔡彬、陈雪莲起诉金额为69万余元，一审法院支持534216元，对未支持的部分应由上诉人蔡彬、陈雪莲自行承担。 上诉人蔡彬、陈雪莲辩称：1.关于购房款金额以及支付问题，一审法院认定是正确的。支付有陈大兵的签字进行佐证，《协议》中对借款的本息进行了结算，用于抵扣购房款，陈大兵未归还借款本息，因此双方的借款关系已经转化为房屋买卖合同关系。因此在房屋买卖合同关系认定无效后，应认定为308000元。2.本案违约责任问题，案涉房屋买卖合同无效，是陈大兵和彭玉梅弄虚作假的原因才导致的无效，蔡彬和陈雪莲购买案涉房屋应享受可期待利益，应由陈大兵和彭玉梅对此进行赔偿。3.关于租金抵扣问题，我方认为不应抵扣，当时是蔡彬用于自住，不是用于出租，仅仅享有的是占有权益，因此不应计算租金返还给陈大兵。4.关于装修问题，评估报告中装修评估价值是7万余元，只是这个时间点的认定，并不能认定2009年的装修金额及价值，并没有考虑蔡彬的家具等资金投入，不能反应蔡彬的投入问题。5.我方已经领取到了55827元的款项，本案中可以进行扣除。6.案件受理费应由陈大兵承担，是陈大兵自身的原因导致房屋买卖无效，因此由此产生的费用应由陈大兵承担。一审起诉的金额和判决的金额差别不是很大，诉讼费用应由陈大兵承担。 被上诉人彭玉梅未作答辩。 蔡彬、陈雪莲向一审法院起诉请求：1.陈大兵、彭玉梅返还蔡彬、陈雪莲购房款308000元、办证费20500元，共计328500元；2.陈大兵、彭玉梅赔偿蔡彬、陈雪莲房屋增值损失286200元，装修损失79754元，合计365954元；3.本案诉讼费由陈大兵、彭玉梅负担。 一审法院认定事实：蔡彬、陈雪莲系夫妻关系，陈大兵、彭玉梅系夫妻关系，蔡行一系蔡彬父亲。2006年5月1日，蔡彬与陈大兵签订《借款协议》，双方约定：由蔡彬借款200000元给陈大兵，以陈大兵收到并出具收条为准，该款在2009年5月10日前分三次还给蔡彬，利息按银行同期利息计算，在最后一期还款时结清；若该款不能按期归还，陈大兵自愿将所拥有的南岸公司集资房一套抵押给蔡彬作为借款偿还等内容。当日，陈大兵向蔡彬出具收据一张，确认收到借款200000元。2009年12月，蔡彬、陈雪莲（乙方）与陈大兵（甲方）签订《房屋买卖协议》，协议约定：甲方将位于宜宾市翠屏区房屋（建筑面积97.93平方米）卖与乙方，用甲方陈大兵应归还乙方蔡彬的借款的本金和利息308000元（本金200000元、利息108000元）作为房屋价款，乙方不再另支付房款；过户费、税金全部由乙方负担等内容。2008年2月，蔡彬、陈雪莲开始实际占有本案案涉房屋，并对该房屋进行了装修。2010年3月1日，蔡彬与范天群签订《租房合同》，合同约定：蔡彬将本案案涉房屋租予范天群使用，租赁期间自2010年3月1日至2019年5月31日，月租金为1800元等内容。2015年12月29日，蔡彬父亲向陈大兵账户汇款20500元，用于办理房屋产权手续。2016年11月18日，案涉房屋产权登记在陈大兵、彭玉梅名下。 另查明，范晓云诉陈大兵、赵达华民间借贷纠纷一案，宜宾市翠屏区人民法院在审理过程中，于2017年9月5日作出（2017）川1502民初6001号民事裁定，查封了陈大兵位于宜宾市翠屏区的房屋。宜宾市翠屏区人民法院于2018年2月13日作出（2017）川1502民初6001号民事判决，判决赵达华、陈大兵于判决生效之日起15日内偿还范晓云借款本金200000元并支付利息。判决生效后，范晓云于2018年3月30日向宜宾市翠屏区人民法院申请执行，宜宾市翠屏区人民法院于2018年5月2日向陈大兵送达（2018）川1502执1209号《限期履行通知书》，责令其在2018年5月12日前履行生效法律文书确定的义务，否则将依法处置查封房屋。陈大兵没有在2018年5月12日前履行生效法律文书确定的义务，宜宾市翠屏区人民法院依法处置查封房屋。蔡彬、陈雪莲向宜宾市翠屏区人民法院提出执行异议，提出陈大兵、彭玉梅已将案涉房屋以308000元出售给了蔡彬、陈雪莲，且已将房屋实际交付，要求中止对该房屋的执行并解除对该房屋的查封。宜宾市翠屏区人民法院审查认为，案涉房屋登记在陈大兵、彭玉梅二人名下，彭玉梅否认在《房屋买卖协议》上签名捺印，且事后对出售该房屋没有追认，故蔡彬、陈雪莲与陈大兵签订的《房屋买卖协议》应属无效，蔡彬、陈雪莲的异议理由不成立。宜宾市翠屏区人民法院于2018年6月27日作出（2018）川1502执异99号执行裁定，裁定驳回蔡彬、陈雪莲的异议请求。蔡彬、陈雪莲遂向宜宾市翠屏区人民法院提起案外人执行异议之诉。2019年2月24日，宜宾市翠屏区人民法院作出（2018）川1502民初4984号民事判决，宜宾市翠屏区人民法院认为：蔡彬、陈雪莲提交的落款日期为2009年12月的《房屋买卖协议》上“彭玉梅”的签名字迹非彭玉梅本人书写，“彭玉梅”签名字迹处指印不是彭玉梅本人所留，且彭玉梅至今未对该《房屋买卖协议》予以追认，故该《房屋买卖协议》不是双方真实意思表示，宜宾市翠屏区人民法院对该《房屋买卖协议》不予采信。即在2017年9月5日宜宾市翠屏区人民法院查封该房前，蔡彬、陈雪莲与房屋所有权人即陈大兵、彭玉梅并未签订合法有效的书面买卖合同，且蔡彬、陈雪莲提供的证据仅能证明蔡彬与陈大兵之间存在借贷关系，不能证明已经支付了全部价款，不属于权利能够排除执行的情形。驳回了蔡彬、陈雪莲的诉讼请求。2019年5月5日，宜宾四缘房地产评估咨询服务有限责任公司接受宜宾市翠屏区人民法院委托，对本案案涉房屋进行评估，评估房屋价值为594239元，装修评估价值为79754元，装修综合成新率0.7，装修折旧后价值55827元。 一审法院认为，本案的争议焦点主要有几点：一是陈大兵是否应当返还购房款、办证费；二是陈大兵是否应当赔偿蔡彬、陈雪莲房屋增值损失；三是蔡彬、陈雪莲将房屋出租所获租金是否应当抵扣陈大兵退还款项，陈大兵是否应当支付装修款；四是彭玉梅是否在本案中承担责任。 关于第一点，由于《房屋买卖协议》中“彭玉梅”签名捺印不是彭玉梅所为，事后彭玉梅也未追认，故《房屋买卖协议》应属无效。合同认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故陈大兵应当返还蔡彬、陈雪莲购房款、办证费。陈大兵、彭玉梅抗辩用于购房的借款不存在，但根据双方签订的借款协议以及收据，协议上明确写明了收到借款以出具收条为准；同时，陈大兵将房屋交付给蔡彬、陈雪莲占有，佐证了本案借款、购房款的真实存在，陈大兵、彭玉梅无相反证据证明蔡彬、陈雪莲未支付借款或购房款，应承担不利后果，故对其抗辩理由，一审法院依法不予采纳。 关于第二点，《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。在本案中陈大兵作为合同相对方，也作为彭玉梅之夫，其与蔡彬、陈雪莲签订了《房屋买卖协议》后有义务促成合同成立、生效，但该合同因“彭玉梅”签名捺印非彭玉梅所为，造成房屋物权无法转移，故被陈大兵应当承担因此而给蔡彬、陈雪莲造成的损失。虽然蔡彬、陈雪莲在本案签订合同中也应尽到审慎义务，但因合同相对方陈大兵与彭玉梅系夫妻关系，蔡彬、陈雪莲有理由相信陈大兵、彭玉梅转让房屋为真实意思表示，且双方签订房屋买卖合同和蔡彬、陈雪莲占有房屋至今已多年，彭玉梅在宜宾市翠屏区人民法院审理执行异议和执行异议之诉时才提出异议，故蔡彬、陈雪莲在本案合同签订过程中的过错轻微，不足以抵消或减轻陈大兵的违约责任。陈大兵应承担全部违约责任，赔偿蔡彬、陈雪莲购买案涉房屋的可期待利益损失即房屋增值部分价款。 关于第三点，由于《房屋买卖协议》属无效合同，蔡彬、陈雪莲与陈大兵、彭玉梅之间也未办理房屋产权变更登记，故房屋的所有权应属陈大兵、彭玉梅。蔡彬、陈雪莲应当将房屋出租所获得利益交付给陈大兵、彭玉梅。另，在房屋租赁市场中，已装修房屋与清水房的出租价值存在较大差异。本案中因陈大兵、彭玉梅对该房屋进行了装修，对该房屋的出租价值存在正面作用，但一审法院无法精确衡量装修对提高房屋出租价值的加权赋值，故酌情参考鉴定机构鉴定的装修价值79754元与购房款308000元之间比例，确定月租金1800元中1350元应返还给陈大兵、彭玉梅。蔡彬、陈雪莲因装修房屋而获得部分租金利益，故其得到的返还装修款应按照鉴定机构的折旧金额计算。而蔡彬、陈雪莲自2008年2月占有房屋开始至房屋出租前一日即2010年2月28日期间的租金，因陈大兵、彭玉梅无证据证明此期间房屋是否出租获利，以及证明蔡彬、陈雪莲占有房屋的具体价值金额，故陈大兵、彭玉梅要求抵扣该期间的房屋使用价值的抗辩请求，一审法院依法不予采纳。 关于第四点，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”。本案中，借款或购房款的金额已超过家庭日常生活需要，故主张债务为夫妻共同债务的举证责任在债权人即蔡彬、陈雪莲，蔡彬、陈雪莲现提供的证据无法证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示，《房屋买卖协议》未有彭玉梅的签字捺印，彭玉梅对此也未追认，故蔡彬、陈雪莲主张彭玉梅承担责任，一审法院依法不予支持。 综上，陈大兵应退还蔡彬、陈雪莲购房款308000元、办证费20500元、装修款55827元，以及蔡彬、陈雪莲的可期待利益损失286239元，共计670566元。同时，蔡彬、陈雪莲应返还陈大兵、彭玉梅租金136350元（1350元/月×101月），品迭后陈大兵应偿还蔡彬、陈雪莲534216元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第九十九条、第一百一十三条第一款和《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，判决：一、陈大兵于判决生效之日起十日内给付蔡彬、陈雪莲534216元；二、驳回蔡彬、陈雪莲对彭玉梅的起诉。如果陈大兵未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5870元、保全费4490元，共计10360元由陈大兵负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据，本院经二审审理，查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.案涉借款的本金为多少？利息如何认定？2.案涉购房款应认定为多少？3.案涉房屋装修款是否应在本案中处理？4.因《房屋买卖合同》无效产生的损失应如何计算及责任如何划分？5.房屋租金应认定多少及返还比例？6.彭玉梅是否应对本案债务承担共同偿还责任？ 关于焦点1：陈大兵与蔡彬于2006年5月1日签订的《借款协议》载明借款本金为200000元，陈大兵于同日出具的《收条》载明收到蔡彬借款200000元，陈大兵与蔡彬、陈雪莲于2009年12月签订的《房屋买卖协议》中再次确认案涉借款本金为200000元。上述证据足以证实案涉借款本金为200000元。对于利息问题，虽然双方在《借款协议》中约定利息按银行同期利息计算，但在两年以后签订的《房屋买卖协议》中确认利息为108000元，故应当认定陈大兵将案涉房屋交付给蔡彬抵债时双方重新确认借款利息总额为108000元。 关于焦点2：因案涉借款本金为200000元，陈大兵与蔡彬、陈雪莲确定以房抵债时确认利息为108000元，故应当认定案涉购房款为308000元。 关于焦点3：当事人双方均陈述案涉房屋被宜宾市翠屏区人民法院拍卖后预留了房屋装修款55827元并交付蔡彬、陈雪莲。该款项虽然交付给了蔡彬、陈雪莲，但只是人民法院在他案中经当事人双方认可后的预留交付，并不是根据生效裁判文书的执行交付。本案根据上诉人蔡彬、陈雪莲的诉讼请求和查明的事实进行判决处理正确。 关于焦点4：一审判决根据查明的事实，认定造成房屋物权无法转移的责任全部由陈大兵承担，并赔偿蔡彬、陈雪莲购买案涉房屋的可期待利益损失即房屋增值部分价款正确。 关于焦点5：:陈大兵、彭玉梅在一审、二审中均未提交证据证明蔡彬、陈雪莲自2008年2月占有房屋开始至房屋出租前一日即2010年2月28日期间将案涉房屋出租获利，一审判决对该期间的收益不作认定正确。同时，一审判决根据装修价值79754元与购房款308000元之间比例，确定月租金1800元中1350元返还给陈大兵、彭玉梅并无不当。 关于焦点6：陈大兵、彭玉梅委托的特别授权代理人向一审提交的代理意见载明“陈大兵因无钱缴纳单位集资建房款，向蔡行一分几次共借款14-15万元”，故可认定案涉借款用于购买陈大兵单位的集资建房，该借款系用于陈大兵、彭玉梅家庭生活开支，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，该借款及利息应当认定为夫妻共同债务，由陈大兵、彭玉梅共同偿还蔡彬、陈雪莲。 综上，上诉人蔡彬、陈雪莲的上诉请求成立，应予支持。上诉人陈大兵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省宜宾市叙州区人民法院(2019)川1521民初1621号民事判决； 二、上诉人陈大兵、被上诉人彭玉梅于本判决生效之日起十日内给付上诉人蔡彬、陈雪莲534216元。 如果陈大兵、彭玉梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5870元，由陈大兵、彭玉梅负担4515元，蔡彬、陈雪莲负担1355元。二审案件受理费9038元，由陈大兵、彭玉梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵宗秉 审判员  陈志彬 审判员  林 涛 二〇一九年十一月十三日书记员魏练