湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2774号上诉人（原审被告、反诉原告）：杜志钢，男，1969年6月19日出生，汉族，国家电网玉泉供电所职工，住当阳市。委托诉讼代理人：杨克清，湖北克兢律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：雷云宏，男，1965年9月10日出生，汉族，务农，住当阳市。委托诉讼代理人：王先兵，湖北君任律师事务所律师。特别授权代理。上诉人杜志钢与雷云宏租赁合同纠纷一案，不服湖北省当阳市人民法院（2019）鄂0582民初888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杜志钢及委托诉讼代理人杨克清、被上诉人雷云宏及委托诉讼代理人王先兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜志钢上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判上诉人不予支付租金25000元，并支持上诉人的反诉请求。2、由被上诉人承担本案的上诉费。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定“2018年10月1日，被上诉人以200000元的价格购买了当阳玉泉办事处岩屋庙村村民委员会原轧钢厂房屋、院墙、厂房”的事实不符。在一审中，被上诉人只提供了收据，该收据不能证明被上诉人对诉争的房屋享有所有权。2、被上诉人自己就只有一年的租赁期限，但确与上诉人签订“长期有效”的租赁合同，岩屋庙村委会在租赁合同中明确约定不得私自转租。被上诉人却仍然不履行与岩屋庙村委会签订的租赁合同，将不属于自己、不具有所有权关系的财产出租给上诉人，一审法院武断推定“岩屋庙村委会应知晓场地实际由杜志钢租赁经营的事实，村委会并未明确反对，故该厂房租赁合同有效”的错误认定。3、《厂房租赁合同》约定，上诉人在没有出租或使用租赁物时，被上诉人是不能够收取租金的。但一审法院认为“双方没有对不收取租金进行协商”，对于该条款的理解，举证责任应为被上诉人承担举证证明上诉人在使用租赁物或者转租他人使用的证据。被上诉人只有提供上诉人在使用或转让他人使用的证据，被上诉人才能向上诉人收取租金。所以，一审法院判令上诉人给付被上诉人25000元的租赁缺乏事实依据。二、一审法院不支持上诉人的反诉请求违反法律规定。1、由于被上诉人在与上诉人签订《厂房租赁合同》时，以租赁合同长期有效误导上诉人在照管和租赁期内做出了巨大的投资（打地坪、粉院墙、整修房屋等），上诉人的投资主要目的是为了使用和收益，但在上诉人做出大量投资后，被上诉人无任何理由要求与上诉人解除租赁合同并支付房屋租金，违反法律规定。2、根据当时租赁物的原状是无法使用的，现在租赁物具有一定的价值时，被上诉人却要求与上诉人解除合同，其行为违反了诚实信用原则，极大的损害了上诉人的合法权益。3、一审法院没有公平、公正的考虑到上诉人的实际投入。现上诉人还欠施工人员的工程款，施工人员至今未撤离现场，旧的矛盾未解决，新的矛盾又发生。综上所述，一审法院认定事实和适用法律均错误，请求二审支持上诉人的请求。雷云宏辩称，1、雷云宏依据其自己对房屋享有的所有权以及从岩屋庙村村委会取得的场地租赁权、经营权一并出租给上诉人杜志钢，因此双方签订的《厂房租赁合同》合法有效。上诉人应依约向被上诉人支付租金。因被上诉人未履行合同义务，违反合同规定，致使合同无法履行，一审法院判决解除合同，判令上诉人将租赁物返还给被上诉人并向被上诉人支付租金，符合合同约定和法律规定。2、上诉人一审提出的反诉请求缺乏事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。雷云宏向一审法院起诉请求：1、判决解除雷云宏与杜志钢于2016年10月1日就坐落在当阳市××办事处××组原轧钢厂厂房及院内场地签订《厂房租赁合同》；2、判令杜志钢及时将上述租赁房屋返还给雷云宏，支付截止2018年12月31日欠付的租金30000元，并自2019年1月1日起至杜志钢实际给付租赁房屋之日止，按照1666.67元/月的标准赔偿损失，计算至起诉之日约为8000元；3、本案诉讼费由杜志钢承担。杜志钢向一审反诉请求：要求雷云宏承担杜志钢在租赁期间的投入268140元。一审法院认定事实，2008年10月10日，雷云宏以200000元的价格购买了当阳玉泉办事处岩屋庙村民委员会原轧钢厂房屋、院墙、厂房。同年当阳玉泉办事处岩屋庙村民委员会（甲方）与雷云宏（乙方）签订《岩屋庙村场地租用合同》，约定：甲方提供场地一个（四组原轧钢厂）由乙方经营，一年租用费3000元。四大地界以原轧钢厂院墙、房屋为准，地皮以上的权属归雷云宏本人所有。原与何道新签订的租用合同在本合同生效时，自动终止。租用期限为五年（2008年1月1日—2012年12月31日）。期间该场地由雷云宏租用。该厂空地到期后一直由雷云宏租用。2018年因村级财产应规范管理，该空地出租纳入招标管理，雷云宏于2018年1月12日中标该厂经营权出租。次日，玉泉办事处岩屋庙村民委员会与雷云宏签订《玉泉办事处农村场地承包合同书》，将村集体所有的四组场地老轧钢厂承包给雷云宏经营，承包期限自2018年1月1日至2018年12月31日止，承包款3010元，雷云宏不得私自转让、转包或买卖。2019年4月9日，涉案轧钢厂产地在当阳农村产权交易中心进行交易，由王道新以4210元中标，但该中标未实际履行。2015年该场地由雷云宏委托杜志钢照看。2016年10月1日，出租方雷云宏与承租方杜志钢签订《厂房租赁合同》，雷云宏出租给杜志钢的厂房坐落在当阳市××办事处××组原轧钢厂，租赁建筑面积为1300平方米。厂房租赁自2016年10月1日起，长期有效。双方约定该厂房租赁年租金为20000元，每年10月1日一次性付清当年租金。租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。租赁期间，承租方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由承租方自负，租赁期满后如承租方不再承租，出租方也不作任何补偿。租赁期间，如出租方提前终止合同而违约，应赔偿承租方三个月租金，如承租方提前退租而违约，应赔偿出租方三个月租金。该场地在未使用时，双方协商不收取租金。杜志钢于2016年对租赁场地进行了部分场地硬化及墙面粉刷等装修。杜志钢仅支付15000元租金，后经雷云宏催交，杜志钢既不按照合同缴纳租赁费，亦不将租赁物交还给雷云宏，经村委会和当阳玉泉办事处人民调解委员会实地查看、多次调解未果。一审法院认为，本诉部分，雷云宏与杜志钢签订的《厂房租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。现杜志钢不按约定支付租金，且涉案部分场地已暂由第三方中标获得经营权，涉及空地合同现暂时无法履行，雷云宏作为守约方要求解除《厂房租赁合同》，符合法律规定，法院予以支持。雷云宏要求杜志钢将租赁厂房返还，符合法律规定，法院予以支持。雷云宏要求杜志钢支付租金，符合法律规定和合同约定，考虑到雷云宏的承包期截止2018年12月31日，自2016年10月1日起按两年计算租金为40000元，杜志钢仅支付15000元租金，故其还应支付租金15000元。雷云宏要求杜志钢自2019年1月1日起赔偿损失，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。杜志钢辩称雷云宏无权转租，租赁合同无效，雷云宏与村委会于2018年之前签订的合同均未约定不得私自转租，且明确约定地皮以上的权属由雷云宏所有，雷云宏与杜志钢签订合同的时间为2016年10月1日，且考虑到社会实际，村委会应知晓场地实际由杜志钢租赁经营的事实，村委会并未明示反对，故该厂房租赁合同有效，杜志钢的辩称缺乏依据，不予采信。杜志钢辩称双方约定场地未使用时，应不收取租金，因杜志钢并未举证证明其未使用场地，也未举证证明双方将不收取租金进行过协商，故对其抗辩意见法院不予采信。关于反诉部分，杜志钢要求雷云宏承担租赁期间的投入268140元，根据双方的租赁合同约定，承租方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由承租方自负，租赁期满后如承租方不再承租，出租方也不作任何补偿。根据该约定，装修投入费用应由杜志钢自行负担，法院对杜志钢反诉请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条规定，判决：一、解除雷云宏与杜志钢于2016年10月1日签订的《厂房租赁合同》；二、杜志钢将租赁房屋、场地返还给雷云宏,杜志钢支付雷云宏租金25000元；三、驳回本诉原告雷云宏的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告杜志钢的诉讼请求。上述应履行事项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费750元，减半收取计375元，由本诉原告雷云宏负担75元，本诉被告杜志钢负担300元。反诉案件受理费2661元，由反诉原告杜志钢负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于租金。雷云宏出租的原轧钢厂房屋、院墙、厂房系雷云宏2008年以200000元的价格从当阳玉泉办事处岩屋庙村民委员会购买，雷云宏一审提供了收据及《岩屋庙村场地租用合同》可以证实，杜志钢主张一审认定事实错误，无事实依据，本院不予支持。杜志钢2016年承租案涉房屋后进行了整修和出租，杜志钢未举证证明其承租后未使用场地的时间段，一审对杜志钢的辩解不予采信并无错误。一审判令杜志钢支付欠付租金25000元，有事实和法律依据。二、关于杜志钢反诉要求雷云宏承担租赁期间的投入268140元。杜志钢仅举证维修费用明细表一张，不足以证明其真实的投入了268140元。杜志钢要求雷云宏支付其租赁期间的投入268140元，证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人杜志钢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5747元，由上诉人杜志钢负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 王瑞菊审判员 肖小月二〇一九年十一月二十六日书记员 余 丹