安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2019）皖0102民初11706号原告：合肥市传世物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区凤台路东煌公寓D/E幢E1602，统一社会信用代码91340100760818112C。法定代表人：戴光明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张军，该公司员工。委托诉讼代理人：朱苗苗，该公司员工。被告：白礼书，男，1967年12月5日出生，回族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：曹秀林，男，1974年11月12日出生，汉族，住安徽省肥东县。原告合肥市传世物业管理有限公司（以下简称“传世物业公司”）诉被告白礼书物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告传世物业公司的委托诉讼代理人张军、朱苗苗，被告白礼书委托诉讼代理人曹秀林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告传世物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2013年1月1日至2019年6月30日所欠物业服务费4416.56元，违约金暂计5000元，共计9416.56元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：合肥市瑶海区方庙街道汪塘社区居民委员会与原告传世物业公司签订《江晨园小区物业管理服务委托合同》，约定原告为江晨园小区提供物业管理服务，物业服务费标准为：高层有电梯每月1.2元/㎡，多层无电梯每月0.55元/㎡。被告系江晨园小区A5幢508室业主，建筑面积为102.95㎡。被告自入住后，未按照合同约定按时履行缴纳物业费的义务。自2013年1月1日至2019年6月30日，被告已欠付物业服务费4416.56元、违约金暂计5000元。根据该合同第二十一条第4款约定，业主和物业使用人未能足额按时交纳物业服务费用的，原告有权进行索取并要求被告支付从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五的违约金。现原告多次催缴，被告均以各种理由拒缴物业费。为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求判如所请。被告白礼书辩称：被告有权拒缴物业费和违约金，原告诉求无事实和法律依据。原告在本案中作为原告主体不适格，被告从来未与原告签订过物业服务协议。即便双方口头达成物业服务协议，被告自2013年1月1日起也无需再交物业费及违约金。理由如下：1、原告无权收取物业费，双方没有签订物业服务合同，原告提供的物业服务合同对被告不具有约束力，原告也没有尽到服务义务，小区内物业管理混乱，保安大多是70岁左右的老人，门卫形同虚设，外来人员可以随意进出小区，小区经常发生偷盗事件，物业肆意破坏绿化带，业主在绿化带上种菜，小区乱搭乱建成风，卫生状况极差，垃圾随意堆放，有的业主从楼下随意向楼下扔垃圾，物业费和广告费收支从未公开过，业主多次向物业和相关部门投诉，新闻媒体也多次曝光小区脏乱差，但原告总是置之不理，物业服务质量没有丝毫改观，原告只管收取物业费，不尽物业管理义务，久而久之越来越多的业主只好选择拒交物业费来对抗物业公司。2、《安徽省物业管理条例》规定，首批物业交付满三年的，前期物业服务企业应当协助相关单位召开首次业主大会并同业主委员会签订物业服务合同，确定物业服务内容、标准及物业收费方案，物业服务企业可以将专项服务义务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人，物业服务企业应当每年在物业管理区域内显著位置公布物业服务收支情况，物业服务企业应当将业主共有的车辆停放费、公共经营收益单独列账，该费用没有约定的，百分之七十纳入专项维修资金，定期审计和公示，涉案小区物业为了赚钱经常将外单位放进小区做广告收取广告费，严重干扰业主的正常生活，收取的停车费、广告费从来没有公示过，也没有用于小区公共设施的维修，被告自2005年入驻以来，从未与原告签订物业服务合同，但被告2013年以前仍旧按原告规定按期缴纳物业费用。原告未经业主同意擅自将物业服务整体转让给安徽鸿坤物业管理有限公司，该物业服务企业从未尽物业服务义务，被告多次投诉无门只好以拒缴物业费。3、被告有权拒交违约金，双方未签订物业服务协议，原告提供的物业服务协议对被告没有约束力，原告应该举证证明因被告违约未交物业费造成实际损失，原告诉求日违约金万分之五的违约金大于被告未交物业费，月利息达1.5%，远远超出了原告的实际损失，故被告有权拒交违约金。综上所述，原告的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，请求法院在查明事实的基础上依法审理，驳回原告的所有诉求。本院经审理认定事实如下：白礼书系合肥市瑶海区临泉路江晨园小区A5幢508室业主，房屋面积为102.95平方米。2008年3月25日，江晨园业主委员会与传世物业公司签订《江晨园小区物业管理服务委托合同》一份，合同约定：由传世物业公司为江晨园小区提供物业管理服务，传世物业公司提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；共用环境卫生；交通与车辆停放秩序管理等。委托管理期限为五年，自2008年1月1日至2013年1月1日止。本物业管理服务费按以下标准收取：多层住宅0.5元每平方米每月，高层、小高层1.1元每平方米每月。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三缴纳滞纳金，合同还其其他权利义务进行了约定。2012年12月26日，合肥市瑶海区方庙街道汪塘社区居民委员会（以下简称“汪塘社区居民委员会”）与传世物业公司签订《江晨园小区物业管理服务委托合同》一份，合同约定：由传世物业公司为江晨园小区提供物业管理服务，传世物业公司提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；共用环境卫生；交通与车辆停放秩序管理等。委托管理期限为一年，自2013年1月1日至2013年12月31日止。本物业管理服务费，住宅房屋由乙方以市物价局核定价格向业主或物业使用人收取。物业管理服务实行一费制：高层有电梯1.2元每平方米每月，多层无电梯0.6元每平方米每月。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五缴纳滞纳金。合同还对其他权利义务进行了约定。2015年6月1日，汪塘社区居民委员会与传世物业公司签订《江晨园小区物业管理服务委托合同》一份，合同约定：由传世物业公司为江晨园小区提供物业管理服务，传世物业公司提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；共用环境卫生；交通与车辆停放秩序管理等。委托管理期限为二年，自2015年6月1日至2017年5月31日止。本物业管理服务费，住宅房屋由乙方以市物价局核定价格向业主或物业使用人收取。物业管理服务实行一费制：高层有电梯1.2元每平方米，多层无电梯0.55元每平方米。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五缴纳滞纳金。传世物业公司违反本合同约定，未能达到约定的管理目标，汪塘社区居民委员会有权要求传世物业公司限期整改，逾期未整改的，汪塘社区居民委员会有权终止合同。合同签订后，传世物业公司依约提供了相关物业服务。2017年5月31日，汪塘社区居民委员会与传世物业公司续签了《江晨园小区物业管理服务委托合同》，委托管理期间为一年，自2017年6月1日至2018年5月31日，合同约定的其他内容与前份物业管理服务委托合同一致。2018年5月31日，汪塘社区居民委员会与安徽鸿坤物业管理有限公司签订《江晨园小区物业管理服务委托合同》一份，拟委托安徽鸿坤物业管理有限公司对江晨园小区进行物业管理，公示后因小区业主对重新选聘物业公司意见较大，汪塘社区居民委员会与安徽鸿坤物业管理有限公司于2018年6月1日解除了所签订的物业服务合同，江晨园小区交由传世物业公司继续提供物业管理服务。汪塘社区居民委员会向本院出具《情况说明》一份，言明：安徽鸿坤物业管理有限公司进驻江晨园小区所收取的物业管理服务费已全部移交传世物业公司，汪塘社区居民委员会与传世物业公司于2018年5月到期的物业服务合同继续有效至江晨园小区业主委员会依法成立时止，汪塘社区居民委员会不再补签物业服务合同，按原合同由传世物业公司继续提供物业服务。因白礼书自2013年1月1日至2019年6月30日期间未交纳物业费，传世物业公司催交未果后遂诉讼来院。上述事实，有原告提供的企业法人营业执照、身份证复印件、法定代表人身份证明书、服务价格登记证、《江晨园小区物业管理服务委托合同》、光盘，被告提交的物业费收据、照片打印件等证据以及到庭当事人当庭陈述附卷佐证。本院认为：关于传世物业公司的资质问题。传世物业公司提供的资质证书有效期为2014年11月18日至2017年11月17日，但2017年1月12日，国务院发布《关于第三批取消中央制定地方实施行政许可事项的决定》【国发（2017）7号】取消了物业服务企业二级及以下资质认定，提出取消审批后住房城乡建设部要研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开、推动行业自律等方式，加强事中事后监管。2017年12月15日，《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》明确各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换和补证申请，不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。根据上述文件及通知，传世物业公司的资质证书到期后因国家已取消物业服务企业资质认定，故传世物业公司的资质等级不影响其签订合同及提供物业管理服务的法律效力。关于传世物业公司与汪塘社区居民委员会签订的《江晨园小区物业管理服务委托合同》的效力问题。本院认为，双方合同约定的有效期至2018年5月31日届满，合同到期后双方虽未签订新的合同，但传世物业公司继续为案涉小区提供物业服务，汪塘社区居民委员会也明确表示原物业服务合同继续有效至江晨园小区业主委员会依法成立时止，双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，原合同应继续有效。关于传世物业公司主张的收费标准问题。《安徽省物业管理条例》第六十六条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。”传世物业公司与汪塘社区居民委员会在《物业管理服务委托合同》中约定物业管理服务费多层无电梯为0.6元/月/平方米和0.55元/月/平方米，传世物业公司提交的《服务价格登记证》显示2014年4月至2015年5月，经合肥市瑶海区物价局备案江晨园小区物业综合服务费乙级无电梯为0.55元/月/平方米，现传世物业公司按0.55元/月/平方米标准主张，并未超过原合肥市普通住宅小区物业公共服务费政府指导价规定的范围，也符合双方合同的约定，故对传世物业公司主张的收费标准，本院予以采信。综上，传世物业公司与汪塘社区居民委员会签订的《江晨园小区物业管理服务委托合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对全体业主具有法律约束力。协议签订后，传世物业公司按照约定进驻江晨园小区履行了提供物业服务的义务。缴纳物业费是每一位业主的义务，物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量。被告作为小区业主，在接受了原告提供的物业服务后，理应交纳物业费。被告如认为物业公司存在不完全履行物业服务义务的行为，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。针对本案中白礼书提出的包括公共卫生、公共区域管理、公共部位维修养护、绿化、消防等其他物业管理中存在的服务不到位，管理不规范等问题，根据其提交的照片打印件，传世物业公司在提供公共环境清洁及设施、设备维修、养护等方面确实存在没有达到应有标准的情况,故本院酌情按照合同服务内容予以扣减20%的物业服务费用。本案被告白礼书房屋面积为102.95平方米，其物业费的收费标准为多层无电梯0.55元/月/平方米，传世物业公司诉称白礼书未支付自2013年1月1日起至2019年6月30日期间的物业费，白礼书对此不持异议，故白礼书应缴纳的物业费为3533.24元（102.95平方米×78个月×0.55元×80%）。至于传世物业公司主张的违约金，双方在出现物业服务合同矛盾时，应平等协商、互相沟通加以解决。本案传世物业公司履行合同亦存在瑕疵，白礼书不交物业费系对其提供的服务存在异议，故本院对传世物业公司主张的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告白礼书于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市传世物业管理有限公司2013年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费3533.24元；二、驳回原告合肥市传世物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告白礼书负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  周燕平二〇一九年十一月二十九日书记员  吴玉晗附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。