河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民初1465号原告（案外人）：薛婷婷，女。委托诉讼代理人：龙中锋，河南长胜源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志豪，河南长胜源律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行，营业场所河南省郑州市二七区。负责人：范勇，行长。被告（被执行人）：郑州市基正房地产开发有限公司，住所地河南省郑州高新开发区。法定代表人：张福喜，董事长。原告薛婷婷与被告中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行（以下简称工行铁路支行）、郑州市基正房地产开发有限公司（以下简称基正公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛婷婷及其委托诉讼代理人龙中锋、张志豪到庭参加诉讼。工行铁路支行、基正公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。薛婷婷向本院提出诉讼请求：1、排除对“预售证GXXXXX项下XX幢一层附X号”房产的执行；2、判令解除对“预售证GX20XXXX项下XX幢一层附X号”房产的查封；3、确认上述房屋归原告所有。（价值2181208万元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月31日，原告与被告基正公司签订了商铺买卖合同，购买了基正公司开发的“预售证GX20XXXX项下XX幢一层附X号”的XX号楼X层1XX号商铺，并全额支付了购房款。同日，原告就购得房产又与基正公司签订了商铺的租赁合同，租给了基正公司，约定按年支付租金，自签订合同之日起，两年的商铺租金已从购房款中折抵。2016年11月6日，原告又与基正公司签订了二份商铺买卖合同，购买了基正公司开发的“预售证GX20XXXX项下59幢一层附X号”的XX号楼X层1XX、1XX号商铺，并全额支付了购房款。同日，原告就购得房产又与基正公司签订了商铺的租赁合同，租给了基正公司，约定按年支付租金，自签订合同之日起，两年的商铺租金已从购房款中折抵。原告对该商铺已实现了实际占有。原告购买的上述房产由于基正公司私自抵押行为、欠国家税费交税端口被停以及公章被接管等原因未能办理产权登记过户，原告没有过错。原告依法买受的预售证GX20XXXX项下XX幢一层附XX号”房产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行之规定。工行铁路支行、基正公司均未陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：工行铁路支行诉基正公司、张福喜、张喜梅、卞琨金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月7日作出（2018）豫01民初701号民事判决，判决如下：一、被告郑州市基正房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行借款本金74943149.91元及计算至2018年4月17日的利息266984.97元，以后利息以本金74943149.91元为基数至实际清偿之日止按照双方合同约定计付；二、原告中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行对被告郑州市基正房地产开发有限公司抵押的名下位于梧桐街南××××东“基正盛世港湾二期”在建工程（详见抵押证明）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、被告张福喜、张喜梅、卞琨对被告郑州市基正房地产开发有限公司上述第一项债务承担连带清偿责任，其承担连带清偿责任后，有权向被告郑州市基正房地产开发有限公司进行追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费416516元、保全费5000元，由郑州市基正房地产开发有限公司、张福喜、张喜梅、卞琨共同负担。宣判后，卞琨不服，向河南省高级人民法院提起上诉，河南省高级人民法院于2018年8月28日作出（2018）豫民终961号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案审理过程中，工行铁路支行向本院申请财产保全，本院于2018年4月27日作出（2018）豫01执保94号执行裁定书，裁定冻结被申请人郑州市基正房地产开发有限公司、张福喜、张喜梅、卞琨的银行存款74943149.91元或查封、扣押其同等价值的其他财产。2018年4月28日本院查封了基正公司名下位于高新技术××××号院的下列房产：1、预售证号为20XXXX,5X幢附1；4X幢，2单元15号，1单元10号。2、预售证号为2013023,1幢2单元265号；1幢1单元15号；5幢附1，附2；3幢附1、附2；1幢附1、附2、附3、附4、附5；预售证号为20XXXX:XX幢附1、附10、附11、附12、附13、附14、附15、附16、附2、附3、附4、附5、附6、附7、附8、附9。3、预售证号为20XXXX:XX幢1单元3号；XX幢1单元26号。4、预售证号为20XXXX:XX幢2单元12号，XX幢3单元21号，XX幢XX单元32号；XX幢1单元8号。5、预售证号为20XXXX；XX幢1单元84号。6、预售证号为20XXXX,XX幢3单元23号；7、预售证号为20XXXX,XX幢1单元38、47、54号。另查明，2016年10月31日，原告薛婷婷与被告基正公司签订了《商铺认购合同》（合同编号5X附1-3），该合同约定出卖人为基正公司，买受人为薛婷婷。该合同载明：“第一条项目建设依据出卖人以出让的方式取得位于梧桐街南××××东土地使用证号为郑国用（2012）第0380号的地块的国有土地使用权。该地块土地面积为103007平方米。规划用途为商住使用。出卖人经批准，在上述地块上建设商铺，【现定名】、【暂定名】为基正盛世港湾。第二条，买受人所购商铺的基本情况买受人购买的商铺（以下简称该商铺，其商铺平面图见本合同附件一，编号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第5X号楼1层1XX号商铺。商铺层高3.6米。该商铺属钢筋混凝土结构，建筑层数为地上6层，该商铺合同约定建筑面积共65.42平方米，该商铺作为商业用房。第三条计价方式与价款出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商铺价款：该商铺单价为（人民币）每平米15261.74元，总金额（人民币）玖拾玖万捌仟肆佰贰拾叁元整（998423.00）。……第五条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款买受人在2016年10月31日前付清全部房价款，即付款额为（人民币）玖拾玖万捌仟肆佰贰拾叁元整。（998423.00））”。薛婷婷提交了落款时间为2016年10月31日，加盖有基正公司财务专用章的收据一份，该收据载明“今收到张嘉俊、薛婷婷人民币玖拾玖万捌仟肆佰贰拾叁元整”2016年11月6日，原告薛婷婷与被告基正公司签订了《商铺认购合同》二份（合同编号分别为59附1-1、5X附1-2），该二份合同均约定出卖人为基正公司，买受人为薛婷婷。合同编号为5X附1-1《商铺认购合同》载明：“第一条项目建设依据出卖人以出让的方式取得位于梧桐街南××××东土地使用证号为郑国用（2012）第0380号的地块的国有土地使用权。该地块土地面积为103007平方米。规划用途为商住使用。出卖人经批准，在上述地块上建设商铺，【现定名】、【暂定名】为基正盛世港湾。第二条买受人所购商铺的基本情况买受人购买的商铺（以下简称该商铺，其商铺平面图见本合同附件一，编号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第5X号楼1层1XX号商铺。商铺层高3.6米。该商铺属钢筋混凝土结构，建筑层数为地上6层，该商铺合同约定建筑面积共38.4平方米，该商铺作为商业用房。第三条计价方式与价款出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商铺价款：该商铺单价为（人民币）每平米15261.75元，总金额（人民币）伍拾捌万陆千零佰伍拾壹元整。（586051.00）。……第五条付款方式及期限买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款买受人在2016年11月6日前付清全部房价款，即付款额为（人民币）伍拾捌万陆千零佰伍拾壹元整（586051.00））”。合同编号为59附1-2《商铺认购合同》载明：“第一条项目建设依据出卖人以出让的方式取得位于梧桐街南××××东土地使用证号为郑国用（2012）第0380号的地块的国有土地使用权。该地块土地面积为103007平方米。规划用途为商住使用。出卖人经批准，在上述地块上建设商铺，【现定名】、【暂定名】为基正盛世港湾。第二条买受人所购商铺的基本情况买受人购买的商铺（以下简称该商铺，其商铺平面图见本合同附件一，编号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第59号楼1层102号商铺。商铺层高3.6米。该商铺属钢筋混凝土结构，建筑层数为地上6层，该商铺合同约定建筑面积共39.1平方米，该商铺作为商业用房。第三条计价方式与价款出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商铺价款：该商铺单价为（人民币）每平米15261.75元，总金额（人民币）伍拾玖万陆仟柒佰叁拾肆元整。（596734.00）。……第五条付款方式及期限一买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款买受人在2016年11月6日前付清全部房价款，即付款额为（人民币）伍拾玖万陆仟柒佰叁拾肆元整（596734.00）”。薛婷婷提交了落款时间为2016年11月6日，加盖有基正公司财务专用章的收据一份，该收据载明“今收到薛婷婷人民币壹佰壹拾捌万贰仟柒佰捌拾伍元整”。薛婷婷还提交有银行历史交易明细清单、电子银行回单以及薛纪明、张万杰的户口本以证明其支付购房款的真实性。2016年10月31日，薛婷婷与基正公司签订了《商铺委托经营合同》（合同编号5X附1-3），该合同约定委托方为薛婷婷，受托方为基正公司。该合同载明：“一、委托经营标的物1.标的物位于西四环东、梧桐街南的基正盛世港湾项目第5X号楼1层第1XX号商铺，建筑面积为65.42平方米；2.标的物用途为商业用房，具体经营业态以基正盛世港湾项目商业中心业态规划为准。……六、委托经营收益标准及支付日期1、委托经营收益标准：在本合同有效期内，乙方以该商铺的认购实到款为标准，支付甲方租金。第一、二年的两年租金共计为商铺购房款的15%。第三年支付租金为商铺认购实到款的9%，即（人民币）捌万玖仟捌佰伍拾捌元整。第四年支付租金为商铺认购实到款的10%，即（人民币）玖万玖仟捌佰肆拾贰元整。第五年支付租金为商铺认购实到款的11%，即（人民币）拾万玖仟捌佰贰拾陆元整。2、支付日期：（1）乙方按年向甲方支付租金，自合同签订之日起开始计算，前两年租金为一次性现金返还从总房款扣除。后三年每期满一年，乙方按甲方所交付实际房款，三个工作日内一次性支付给甲方本年度租金。第三年支付租金期限为：2019年10月31日至2019年11月2日；第四年支付租金期限为：2020年10月31日至2019年11月2日；第五年支付租金期限为：2021年10月31日至2019年11月2日。（2）乙方按约定时间将经营收益支付到甲方指定的银行账户：开户行：工行郑州航海东路支行（或航海路支行）户名：薛婷婷账号：62×××41……”。2016年11月8日，薛婷婷与基正公司签订了《商铺委托经营合同》（合同编号5X附1-1），该合同约定委托方为薛婷婷，受托方为基正公司。该合同载明：“一、委托经营标的物1.标的物位于西四环东、梧桐街南的基正盛世港湾项目第5X号楼1层第101号商铺，建筑面积为38.4平方米；2.标的物用途为商业用房，具体经营业态以基正盛世港湾项目商业中心业态规划为准。……六、委托经营收益标准及支付日期1、委托经营收益标准：在本合同有效期内，乙方以该商铺的认购实到款为标准，支付甲方租金。第一、二年的两年租金共计为商铺购房款的15%。第三年支付租金为商铺认购实到款的9%，即（人民币）：伍万贰仟柒佰肆拾肆元整。第四年支付租金为商铺认购实到款的10%，即（人民币）：伍万捌仟陆佰零伍元整。第五年支付租金为商铺认购实到款的11%，即（人民币）：陆万肆仟肆佰陆拾伍元整。2、支付日期：（1）乙方按年向甲方支付租金，自合同签订之日起开始计算。前两年租金为一次性现金返还从总房款扣除。后三年每期满一年，乙方按甲方所交付实际房款，三个工作日内一次性支付给甲方本年度租金。第三年支付租金期限为：2019年11月6日至2019年11月8日；第四年支付租金期限为：2020年11月6日至2020年11月8日；第五年支付租金期限为：2021年11月6日至2021年11月8日。（2）乙方按约定时间将经营收益支付到甲方指定的银行账户：开户行：工行郑州航海东路支行（或航海路支行）户名：薛婷婷账号：62×××41……”。2016年11月6日，薛婷婷与基正公司签订了《商铺委托经营合同》（合同编号5X附1-2），该合同约定委托方为薛婷婷，受托方为基正公司。该合同载明：“一、委托经营标的物1.标的物位于西四环东、梧桐街南的基正盛世港湾项目第5X号楼1层第1XX号商铺，建筑面积为39.1平方米；2.标的物用途为商业用房，具体经营业态以基正盛世港湾项目商业中心业态规划为准。……六、委托经营收益标准及支付日期1、委托经营收益标准：在本合同有效期内，乙方以该商铺的认购实到款为标准，支付甲方租金。第一、二年的两年租金共计为商铺购房款的15%。第三年支付租金为商铺认购实到款的9%，即（人民币）：伍万叁仟柒佰零陆元整。第四年支付租金为商铺认购实到款的10%，即（人民币）：伍万玖仟陆佰柒拾叁元整。第五年支付租金为商铺认购实到款的11%，即（人民币）：陆万伍仟陆佰肆拾元整。2.支付日期：（1）乙方按年向甲方支付租金，自合同签订之日起开始计算，前两年租金为一次性现金返还从总房款扣除。后三年每期满一年，乙方按甲方所交付实际房款，三个工作日内一次性支付给甲方本年度租金。第三年支付租金期限为：2019年11月6日至2019年11月8日；第四年支付租金期限为：2020年11月6日至2020年11月8日；第五年支付租金期限为2021年11月6日至2021年11月8日。（2）乙方按约定时间将经营收益支付到甲方指定的银行账户：开户行：工行郑州航海东路支行（或航海路支行）户名：薛婷婷账号：62×××41……”。薛婷婷提交有《商铺租赁合同》三份以及相应的房租支付凭证以证明其对涉案房屋持续的占有、控制。本院认为，根据在案证据，原告薛婷婷已于2016年10月31日和2016年11月6日，即人民法院查封涉案房屋之前与被告基正公司就涉案房屋签订了《商铺认购合同》，并按照合同约定交纳了购房款。薛婷婷提交的证据也可以证明在法院查封前其已占有、使用涉案房屋，且涉案房屋未办理过户登记非因薛婷婷自身原因所致。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，原告薛婷婷对涉案房屋享有的民事权益足以排除本案强制执行。因本案系案外人执行异议之诉，审查的是案外人对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益，而非确权之诉，所以根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本院对薛婷婷要求“确认预售证GX20XXXX项下5X幢一层附1号”房产归原告所有的诉请不予支持。综上所述，原告薛婷婷的诉请部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款（一）项规定，判决如下：一、不得执行“预售证GX20XXXX项下5X幢一层附1号”的房产；二、驳回原告薛婷婷的其他诉讼请求。案件受理费24250元，由郑州市基正房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  范亚玲审判员  朱长勇审判员  张 晔二〇一九年十一月十一日书记员  宋亚瑞