山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁08民终5181号上诉人（原审原告）：美的亚地产投资有限公司，住所地梁山县城水泊南路（美的亚城市广场）。法定代表人：王景和，经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杨长顺、杨玉艳，山东及时雨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵某某，男，1964年3月2日出生，汉族，居民，住梁山县。被上诉人（原审被告）：柏某某，女，1962年6月3日出生，汉族，居民，住梁山县。美的亚地产投资有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服梁山县人民法院（2019）鲁0832民初2331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，赵某某、柏某某经传票传唤，拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。美的亚地产投资有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持美的亚地产投资有限公司的诉讼请求。事实与理由：2015年8月10日，本案当事人双方签订商品房买卖合同，赵某某、柏某某购买美的亚地产投资有限公司开发的涉案房屋，总价款共计702403元，首付212403元，余款49万元以按揭贷款方式支付。因按揭贷款需要美的亚地产投资有限公司提供保证担保，所以赵某某、柏某某能否按约定还贷，直接关系到美的亚地产投资有限公司的利益，双方才在合同附件四约定：买受人未按银行贷款协议偿还银行贷款，法院判决或仲裁机构裁决由出卖人承担连带清偿责任的，出卖人有权解除双方所签订的商品房买卖合同，并有权收回所出售的商品房。由此，双方不仅仅是商品房买卖法律关系，还存在保证法律关系，美的亚地产投资有限公司除交付房屋外还要为赵某某、柏某某提供保证担保，赵某某、柏某某除交付房款外还要及时偿还贷款，都是合同的主要义务。赵某某、柏某某违约不按期偿还贷款导致美的亚地产投资有限公司承担保证责任时，赵某某、柏某某将收到的按揭贷款又返还给了银行，实质上等同于赵某某、柏某某未按约定足额支付购房款，美的亚地产投资有限公司未足额收到购房款，商品房买卖合同的目的落空。原审认为合同已履行完毕，合同目的已经实现明显错误。《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。双方在合同第七条和补充协议第五条约定出卖人的解除权，符合法律规定的精神，符合权利义务相一致的原则，是对双方责任的合理分配，并未不当地排除买受人的主要权利。本案合同补充协议是双方协商一致的结果，并非格式条款。且法律也只是要求格式条款应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，避免利用格式条款不当地免除一方责任、加重对方责任、排除对方的主要权利，而并未规定合同解除条款一律无效。本案赵某某、柏某某在贷款后，仅偿还一期贷款，在法院判决其还款后，仍拒不履行，美的亚地产投资有限公司已代其清偿债务501737.53元，相当于只收到购房款200665.47元。补充协议约定在赵某某、柏某某严重违约的情况下美的亚地产投资有限公司享有合同解除权，符合公平原则，也没有加重其责任、排除其主要权利。原审认为美的亚地产投资有限公司不应享有合同解除权，无异于支持违约行为，不当地排除守约方的主要权利。在赵某某、柏某某违约的情况下，按合同第七条和《合同法》第九十三条、第九十四条的规定，也应支持美的亚地产投资有限公司的诉讼请求。综上，原审认定事实和适用法律均有错误，请求二审法院查明事实，依法改判。赵某某、柏某某均未提交书面答辩意见。美的亚地产投资有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方于2015年8月10日签订的商品房买卖合同（编号GF-2000-0171），被告立即搬出并将楼房及储藏室返还给原告；2、诉讼费用由被告负担。一审法院查明：2015年8月10日，原告美的亚地产投资有限公司与被告赵某某、柏某某签订商品房买卖合同，约定二被告购买原告美的亚地产投资有限公司出卖的位于美的亚小区H007座一单元一楼102室的楼房，该楼房价款702403元，被告首付212403元，余款490000元以银行按揭贷款方式支付。合同附件四第五条约定“买受人未按银行贷款协议偿还银行贷款，法院判决或者仲裁机构裁定由出卖人承担连带清偿责任的，出卖人有权解除双方所签订的商品房买卖合同，并有权收回所出售的商品房。买受人交付的首付款由出卖人扣足损失后返还”。合同签订后，原告依合同约定履行了交付房屋的义务，且原告为被告赵某某、柏某某在中国农业银行股份有限公司梁山县支行的上述贷款490000元提供连带责任保证，因二被告未按时偿还贷款，中国农业银行股份有限公司梁山县支行诉至本院，本院作出（2018）鲁0832民初2618、2619号民事判决书，判决二被告偿还贷款本金及利息，原告承担连带清偿责任。一审法院认为：原告美的亚地产投资有限公司与被告赵某某、柏某某签订的商品房买卖合同，主体适格，内容并不违反法律规定，系有效合同。原、被告双方均应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告按照合同约定交付涉案房屋，二被告按照合同约定以银行按揭贷款方式支付购房款，原、被告双方主要权利义务已履行完毕，合同目的已经实现。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。原、被告签订的商品房买卖合同第12页附件四合同补充协议第五条约定“买受人未按银行贷款协议偿还银行贷款，法院判决或者仲裁机构裁定由出卖人承担连带清偿责任的，出卖人有权解除双方所签订的商品房买卖合同，并有权收回所出售的商品房。买受人交付的首付款由出卖人扣足损失后返还。”该补充协议系原告单方预先制作，且该补充协议内容明显排除二被告的主要权利，属于格式条款，应认定该格式条款无效。因此，原告依据合同补充协议第五条要求解除双方签订的商品房买卖合同，并收回涉案房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条的规定，判决驳回原告美的亚地产投资有限公司的诉讼请求。二审中，美的亚地产投资有限公司提交还款凭证40份。证明美的亚地产投资有限公司已代赵某某、柏某某偿还贷款本息及诉讼费用501737.53元，贷款已经还清。赵某某及柏丽霞二审中经传票传唤，均无正当理由，拒不到庭对上述证据发表质证意见。经审查，美的亚地产投资有限公司二审提交的还款凭证能够证明其已代赵某某、柏丽霞偿还贷款。对该证据本院予以采信。二审审理查明事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，合同中明显有失公平，限制另一方权利的格式条款不产生法律效力。本案中，美的亚地产投资有限公司与赵某某、柏某某签订的商品房买卖合同附件四合同补充协议第五条约定“买受人未按银行贷款协议偿还银行贷款，法院判决或者仲裁机构裁定由出卖人承担连带清偿责任的，出卖人有权解除双方所签订的商品房买卖合同，并有权收回所出售的商品房。买受人交付的首付款由出卖人扣足损失后返还。”，上述约定系合同签订双方自愿签订，并没有单方面限制一方的权利，也不存在权利义务不平等的情形。一审法院认定该条款为无效条款不当，本院予以纠正。赵某某、柏某某购买美的亚地产投资有限公司开发的商品房，签订的商品房买卖合同及附件，系当事人真实意思表示，合同的内容并不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同为有效合同，双方当事人均应履行合同及附件所确定的合同义务。合同约定涉案房屋的总价款702403元，首付212403元，赵某某、柏某某采用按揭贷款的方式支付剩余的49万元购房款，美的亚地产投资有限公司对49万元贷款承担连带保证责任。因赵某某、柏某某偿还了一期贷款后未再偿还银行剩余按揭贷款，银行另案提起诉讼，导致美的亚地产投资有限公司承担连带保证责任，代赵某某、柏某某偿还了剩余贷款本息。按照双方签订的补充协议，美的亚地产投资有限公司有权解除双方签订的商品房买卖合同，收回所出售的商品房。依照《中华人民共和国合同法》第八条及民事公平、诚实信用原则，美的亚地产投资有限公司的诉讼请求应予支持。鉴于赵某某、柏某某在一、二审中经传票传唤均不到庭参加诉讼，对于赵某某、柏某某交纳的首付款等退款问题，赵某某、柏某某可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销梁山县人民法院（2019）鲁0832民初2331号民事判决；二、解除上诉人美的亚地产投资有限公司与被上诉人赵某某、柏某某于2015年8月10日签订的编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同；三、被上诉人赵某某、柏某某于本判决生效后二十日内将上述合同约定的商品房及储藏室返还给上诉人美的亚地产投资有限公司。一审案件受理费5412元及二审案件受理费10824元均由被上诉人赵某某、柏某某负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇一九年十一月二十二日书记员  黄 灿