江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初6813号 原告：董自通，男，1986年8月25日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 委托诉讼代理人：刘越，北京市中银（苏州）律师事务所律师。 被告：童华英，女，1967年1月9日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 委托诉讼代理人：傅卫民（童华英之夫），男，1968年10月9日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 原告董自通与被告童华英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告董自通的委托诉讼代理人刘越、被告童华英的委托诉讼代理人傅卫民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董自通向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告退还原告2019年5月份租金8333元、物业费125元、6月份租金17500元、物业费250元、租房押金5000元，合计31208元。事实和理由：原、被告系租赁关系，双方约定由原告承租被告的房屋用于经营。双方于2014年11月29日签订《房屋租赁合同书》，合同约定了租房地点、租期5年、双方权利、违约责任等事项。同时双方明确约定租金为每半年支付一次，在付款期限提前60日支付，物业费、水电费也由原告支付给被告再由被告缴纳。合同签订后，原告一直按约定提前两个月支付下个半年的租金，水电物业也按时缴纳，一直未有拖欠。从租期的第三年下半年开始，双方协议调整租金，具体为第三年下半年和第四年全年租金20万每年，第五年全年租金21万元整，并签订了协议书。协议签订后，原告一直按时提前支付租金。2018年9月29日，被告向原告催缴2018年11月30日至2019年5月30日的半年租金，并同意按照20万每年的标准支付，原告于2018年10月1日向被告支付了至2019年5月30日的租金。后双方协商一致租期最后半年的租金按21万元每年的标准按月支付，2019年3月29日，原告向被告支付了2019年6月的租金17500元和物业费250元。2019年5月15日，双方协商一致将租赁合同解除，但原告已将租金支付至2019年6月30日，多支付了1个半月的租金。经向被告催讨多交纳的租金和租房押金5000元，被告拒不支付。原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出如上诉讼请求。 被告童华英辩称，原告支付房租、物业费至2019年4月29日，尚欠被告16天的租金、物业费，而且解除合同的原因在于原告，故被告不应退还原告房租、物业费，而是原告应支付被告房租、物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同书》、协议书、中国农业银行取款凭条及交易明细清单、中国建设银行账户交易明细清单、微信聊天记录、电话录音等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月29日，童华英（甲方、出租方）与董自通（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定：乙方向甲方承租苏州市姑苏区人民路3188号万达广场X幢XX室的房屋，用途为做生意，租期自2014年11月30日起至2019年11月15日止，乙方每6个月支付一次房租，第一次租金及保证金在签订本合同时及时支付，以后租金按规定的付款期限提前60天将下期房租支付给甲方，乙方承担水电费、网络费、电话费等；第一年房租16万元，第二年、第三年房租18万元，第四年房租19万元，第五年房租20万元，乙方不得私自转让，转让前需与甲方协商，不可以收转让费；水电费为两个月结一次，先预付水电费5000元；物业费1500元。案外人申双磊在合同乙方处签名。 2017年，童华英的丈夫傅卫民与董自通签订协议书一份，约定：自2017年3月29日-2017年9月29日半年房租10万元（物业费1500元），2017年9月29日-2018年9月29日全年房租20万元（物业费3000元）、2019年9月29日至2019年11月14日房租为21万元（物业费3000元），2019年11月14日前甲方无任何权利以任何理由跟乙方解除合同，如甲方违约将赔偿乙方以月利润5万元计算剩余合同到期时间的全部损失，乙方2018年10月14日至2019年10月14日，无权终止合同，但可以转租给他人，甲方无权干涉，乙方违约将赔偿甲方10万元，此协议为原合同补充协议，此协议与原合同起冲突一切以此协议为基准。 案涉房屋系童华英向他人租赁后转租给董自通。2019年5月15日，董自通与傅卫民通电话，要求傅卫民向原房东缴纳物业费，傅卫民提出“今天你们和房东签合同，5月15日你和他签合同，5月15日之前的物业费我交，合同之后的物业费和我无关”。董自通与童华英诉讼中均认可案涉租赁合同于2019年5月15日解除，合同解除后，董自通与原房东签订了租赁合同。 董自通提供银行交易记录证明其租金、物业费支付情况：其于2014年11月29日向傅卫民转账42500元，于2014年11月29日通过申双磊向傅卫民转账39000元，于2015年3月30日向童华英转账8万元、于2015年9月30日向童华英转账9万元、于2016年3月30日向童华英转账94026元、于2016年9月30日向童华英转账96000元、于2017年3月30日向童华英转账103850元、于2017年9月29日向付翔转账105000元、于2018年4月2日向付翔转账103593元、于2018年10月1日向付翔转账105282元、于2019年3月30日向付翔转账19527元。 董自通陈述，双方签订合同后，其向童华英支付半年房屋租金8万元、物业费1500元（包括申双磊转账支付的39000元及其本人转账支付42500元）、押金5000元（现金支付），此后每期均按照合同约定提前两个月向童华英支付房屋租金和物业费。2018年10月1日，经与傅卫民沟通，傅卫民同意2018年11月30日至2019年5月29日期间的租金按照半年10万元计算。2019年3月30日因可能涉及到合同解除等问题，其仅支付了一个月即2019年6月份的租金17500元（按照21万元/年计算）、物业费250元。故傅卫民应退还其2019年5月16日至6月30日期间的租金、物业费。董自通提供其与傅卫民之子付翔的微信聊天记录作为证据，其中2018年9月29日付翔要求董自通支付半年租金105000元、物业费1500元，董自通回复称现在万达生意差，别人都在降租金，其只能按照20万元给，付翔回答“我帮你问问吧”，后付翔微信确认“房租100000、物业费1500、电费3282、水费500，共计105282元。”另，董自通通知申双磊到法院陈述相关情况，申双磊陈述：2014年我和董自通合伙经营饭店，向老傅（傅卫民）租房子，签订合同当天我和董自通就支付傅卫民现金5000元作为押金，第二天以转账方式支付房屋租金8万元，我转给傅卫民39000元，董自通转了4万元多一点，当时租的店里面是空的，装修破破烂烂的，所以没有转让费，也没有购买店里的东西。我同意董自通来起诉，就案涉租赁合同，我不会再向童华英、傅卫民主张任何权利。 童华英诉讼中陈述，双方签订租赁合同以后，因董自通陈述其经营困难，所以其没有收董自通的转让费，而且董自通第一期租金没有按照合同约定支付，董自通本人及通过合伙人一共仅支付4个月的租金（按照年16万元/年计算）和押金5000元，申双磊转账的39000元是向前一手承租人购买店里的物品，不是支付房租。申双磊和董自通是一起的，申双磊的陈述我不质证、不认可。董自通没有按照合同约定提前两个月支付租金，而是在每期租期届满时才支付租金。2018年10月1日，董自通拒绝支付租金，其为了向原房东缴纳租金，不得已才先接受半年10万元的租金，按照协议书董自通应该支付半年105000元租金。2019年3月30日，董自通支付的19527元是支付2019年3月20日至4月29日期间的租金、物业费和以前的水电费（水电费推后两个月结算），所以董自通尚欠其2019年4月30日至5月15日期间的租金、物业费未交。2019年5月15日合同解除的原因在于董自通拒绝缴纳租金，双方发生争议后，水电费尚未结算。 本院认为，董自通与童华英签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。董自通与童华英认可租赁合同于2019年5月15日解除，本院予以确认，童华英应退还董自通剩余租赁期间的房屋租金。董自通、申双磊于合同签订当日向傅卫民转账支付81500元，金额与合同约定的应支付的半年租金、物业费一致，而傅卫民未举证申双磊转账的39000元系购买店里的物品，其本人也认可没有转让费，应认定董自通在合同签订时支付了半年的租金、物业费。据此推算，董自通支付租金具有明显的规律性，符合合同中关于每半年租期到期前提前两个月支付租金的约定。2018年10月1日，付翔的微信明确了租金金额，可以认定系童华英免除了董自通该半年（2018年11月30日至2019年5月29日）5000元的租金，该期租金董自通已支付完毕。2019年3月30日董自通向童华英支付的19527元，应认定系支付2019年5月30日至6月29日期间的租金和物业费。双方于2019年5月15日解除合同，童华英应退还董自通租金、物业费合计25645元（5月份租金自2019年5月16日计算至5月29日计14天：100000元/半年÷6月÷30天×14天=7778元，6月份租金为17500元、5月份物业费为250元÷30天×14天=117元、6月份物业费为250元）。因双方对水电费尚未进行结算，童华英要求董自通退还押金的诉讼请求，本院不予支持，双方可在水电费结算时一并处理。因双方已达成解除合同的合意，双方未在本案中提出违约责任的主张，故本院对合同解除的原因问题不予理涉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告童华英于本判决生效之日起10日内退还原告董自通房屋租金及物业费25645元。 二、驳回原告董自通其他诉讼请求。 (如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行中国银行苏州大观名园支行，账号49×××84，汇款时请注明案号。) 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费580元，适用简易程序减半收取290元，由原告董自通负担52元，被告童华英负担238元，于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。缴费户名:江苏省苏州市中级人民法院,开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  宁晓鹏 二〇一九年十一月六日 书记员  杨 昀