新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初10763号原告：曼格，女，1967年9月13日出生，蒙古族，独山子石油化工总厂退休职工，住乌鲁木齐市新市区。被告：桑惠君，女，1954年11月10日出生，汉族，原八一农学院附属中学退休教师，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：杨原（系被告之子），男，1980年12月9日出生，汉族，自治区商务厅副调研员，住乌鲁木齐市沙依巴克区。原告曼格与被告桑惠君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日受理后，依法适用简易程序于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告曼格、被告桑惠君及委托诉讼代理人杨原均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曼格向本院提出诉讼请求：1.判令《租房合同》第八条无效；2.判令被告返还原告房屋租赁费15000元；3.判令被告返还定金1000元；4.判令被告返还租赁房屋装修费1万元；5.判令被告赔偿原告租赁房屋转让费6万元；6.判令被告承担违约金6000元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月31日，原、被告签订《租房合同》，被告将乌鲁木齐市信玉山苑商铺门面房租赁给原告使用，建筑面积63.24平米，租赁期限2018年10月31日至2019年10月31日，租金为3万元。原告按约向被告支付了一年的租金3万元，但被告在2019年5月15日未经原告同意擅自将该商铺门锁更换，导致原告无法进入该商铺，其货物及相关财物也无法取出。被告擅自更换该商铺门锁致使原告无法正常营业，商铺无法获取盈利。另原告装修花费1万元，在承租该商铺时曾向上一承租人张秀霞支付转让费6万元。原告曾与张秀霞达成书面协议，如该商铺原告不能正常使用，张秀霞将转让费6万元退还原告。被告擅自更换门锁致使原告无法拿到该协议，故无法向张秀霞主张退还商铺转让费。原告诉至法院，请求法院判如所请。被告桑惠君辩称，1.依据《合同法》第三十二条、第四十四条规定，《租房合同》经过双方签字认可的，合法、有效。2.2019年3月，原告未经被告同意张贴广告出租，并收取8万元租金。社区让被告去看看，被告看到原告张贴的转让广告，原告违反《租房合同》第十条约定擅自将房屋转租。2019年4月17日，被告电话通知原告将房屋内的货物取走，解除合同并将剩余租期租金退还，要求原告满一个月后即5月17日来交接商铺。但原告再次违约没有来，被告请求玉山苑物业工作人员王辉监督更换房屋门锁，并代原告垫付了物业费404.7元。被告应退还剩余租金为13,345.30元。3.原告租赁房屋用作库房使用，故不存在装修费。4.被告不清楚原告主张的转让费由来。5.提前终止合同是因为原告私自转租，被告有权收回门面，追究原告违约责任。6.诉讼费应该是败诉人承担。原告为支持其诉请，提供如下证据：证据一：《租房合同》，用以证明：原告一直在合法经营商铺，没有将店铺转租别人。证据二：微信截图，用以证明：被告告知原告次日将房屋清空，被告于2019年5月17日在物业的监督下将房屋换锁。证据三：收据、收条、情况说明各1份，用以证明：原告装修花费了9,960元。证据四：清点清单、盘货清单，用以证明：房屋内未搬走的货物价值为21,448.37元，其中有5,137元的货物在2020年就过有效期。证据五：打印照片2张，用以证明：房屋内缺少十件“型号为4848上海明光床单”。证据六：《商品买卖合同》，用以证明：原告所有的商品都要卖给乌鲁木齐石油化工总厂西峰工贸总公司。证据七：通话录音（被通话人张秀霞），用以证明：原告从张秀霞转租房屋支付转让费6万元。证据八：通话录音（被通话人杨原），用以证明：原告没有违约。被告对证据一、证据二、证据七、证据八真实性认可，但认为原告没有正常经营，原告在2018年6、7月份张贴转让广告，是原告违约，被告提前一个月通知要解除合同；证据三中收据真实性认可，对收条真实性不认可；对证据四、证据五、证据六真实性均不认可。本院对证据一、二、七、八的真实性、合法性、关联性均予以确认，上述证据可以印证原告张贴转让广告，被告提前一月通知原告解除合同并责令在2019年5月17日搬离。对证据三中收据真实性予以确认，对证据三中收条以及证据四、五、六因被告不予认可，故本院对上述证据真实性不予认定。被告为支持其答辩意见，提供以下证据：证据一：物业公司证明，用以证明：请开锁公司换锁是在物业公司监督下进行的，用箱子对原告物品进行打包封存，所以货物没有短缺。证据二：视频，用以证明：租赁物现场与出租时一样，原告未曾装修。证据三：物业费收据，用以证明：原告欠付2019年1月1日至2019年4月30日物业费404.7元，是被告代原告缴纳的。原告对证据一、二真实性不认可，对证据三真实性认可。本院对证据一、二真实性、合法、关联性暂不予认定，对证据三真实性、合法性、关联性均予以确认。原、被告双方提供的上述证据及双方当事人陈述可以证明以下事实：2018年10月31日，原告曼格（承租人）与被告桑惠君（出租人）签订《租房合同》，约定：1.租赁房屋坐落在乌鲁木齐市信玉山苑商铺面房，建筑面积63.24平米，房屋质量合格，间数1间。2.租赁期限从2018年10月31日至2019年10月31日。3.租金叁万元，租金支付方式为壹年。4.承租人在租赁期间负责支付租用房屋的水费、电费、暖气费、电话费、电视收视费、物业管理费以及相关的一切费用。5.承租人在租赁期间不得随意更改或拆除房屋原有结构以及门窗、防护栏等设施，如有损坏须负责维修或赔偿。6.承租期间所产生的各种税均由承租人负责承担。7.承租人如拖欠交纳租金，出租人有权随时收回出租房屋并收取20%的滞纳金。8.如出租人房屋有变更，须提前一月通知承租人。9.为确保双方在租赁期间发生不必要的纠纷，承租人须交付一千元定金方可租用。10.承租人在租用房屋期间，不得随意更换人员，如确需换人，须与出租人协商，在征得同意时方可换人，并移交清一切手续。附：经营《茶花家居生活馆》。合同签订后，原告支付被告租金3万元。2019年4月17日，被告电话通知原告：一个月后收回房屋，解除《租房合同》。同年5月17日，被告在百信物业公司工作人员监督下，将案涉门面更换门锁，并将装有物品的箱子打包封存。此外，被告支付案涉门面2019年1月至4月物业费404.7元。审理中，双方当事人均确认《租房合同》于2019年5月17日即解除。原告向本院提交的其与张秀霞通话录音中陈述：原告从张秀霞处转让取得门面，原告支付张秀霞转让费6万元。原告张贴转让广告，意图将该门面转让。原告在审理中还陈述，2017年5月，原告自张秀霞处转让该门面，后进行水电改造、粉刷墙壁、更换木地板。租赁合同到期后，又与被告签订新的《租房合同》。另，原告撤回判令《租房合同》第八条无效及主张原告返还定金1,000元的诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《租房合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应认真履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表明或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《租房合同》履行期限届满前，原告张贴转让广告，以自己的行为表明不再履行合同义务，构成预期违约。被告通知原告搬离、解除合同符合约定解除及法定解除条件，《租房合同》自2019年5月17日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告理应将剩余租期租金返还原告，核算为13,750元（3万元÷12月/年×5.5月，2019年5月18日至2019年10月31日），扣除原告应负担的物业费404.70元，应当返还13,345.30元。对原告多主张的部分，本院不予支持。原告主张被告返还租赁房屋装修费1万元、赔偿转让费6万元、支付违约金6,000元，本院认为，法律赋予合同解除后，守约人请求损害赔偿的权利，保护守约方的利益、制裁违约行为，维护交易秩序。本案原告系违约一方，违约方主张损害赔偿等违约责任于法无据，本院对原告上述请求均不予支持。原告撤回判令《租房合同》第八条无效及主张原告返还定金1,000元的诉讼请求不违反法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十七条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告桑惠君返还原告曼格租金13,345.30元；二、驳回原告曼格的其他诉讼请求。上述款项，被告于本判决生效后十日内付清，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的额92,000元，确认给付额13,345.30元，确认给付额占诉讼标的额的14.50%。本案减半收取案件受理费1,050元（原告已预交），由原告负担85.50%即897.75元，由被告负担14.50%即152.25元。被告应负担的诉讼费在履行义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审判员 刘 萌二〇一九年十一月二十八日书记员 张钟月