广东省清远市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤18执异54号 异议人（案外人）：英德市中博金谷房地产开发有限公司。法定代表人：杜婉芬。 委托诉讼代理人：吴宝亮，系该司员工。 委托诉讼代理人：钟寨谟，广东合邦律师事务所律师。 申请人：丹尼尔惠灵顿有限公司（DanielWellingtonAB），法定代表人：约翰·菲利普·泰山德（JohnFilipTysander），系该公司董事。 委托诉讼代理人：杨敏，北京市路盛（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯娟娟，北京市路盛（广州）律师事务所律师。 被申请人：谭海波，男，汉族，住广东省英德市。 被申请人：谭石清，男，汉族，住广东省英德市。 关于原告丹尼尔惠灵顿有限公司与被告谭海波、谭石清商标权侵权纠纷一案，本院在保全查封过程中，查封了谭海波所购买的位于英德市英城富强东路北、滨江路西A1地块江岸林语花园二期30#楼1302号房屋及谭石清所购买的位于英德市英城富强东路北、滨江路西A1地块江岸林语花园二期32#楼1505号房屋，异议人英德市中博金谷房地产开发有限公司（以下简称中博公司）对本院查封前述房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人中博公司称，被申请人谭石清于2017年8月1日购买异议人预售的位于英德市××城富强东××、××西××地块江岸××花园××＃楼××号房屋，并签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2017080146123125）；被申请人谭海波于2017年7月31日购买异议人预售的位于英德市××城富强东××、××西××地块江岸××花园××＃楼××号房屋，并签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2017073139126899）。上述两被申请人与异议人签订完《商品房买卖合同》并支付完不足房屋约定价款的百分之三十首期房款后，虽然异议人多次催告，但上述两人自身涉案被公安部门羁押等原因，一直不能按照双方签订的合同约定办理银行贷款方式支付剩余购房款项，为此，异议人特依照法律、合同之约定，向英德市人民法院提起解除上述两份《商品房买卖合同》的诉讼。后经法院开庭审理，并在法院组织、主持下，双方依法达成了生效的解除《商品房买卖合同》的民事调解协议。2019年7月19日，异议人持上述生效的调解书向英德市住房和城乡建设局办理注销《商品房买卖合同》备案登记时被告知，因上述两被申请人涉及其他案件，该预售房屋均被英德市不动产登记中心依照清远市中级人民法院的协助执行通知书进行查封。因两被申请人严重违约的原因，双方已依法解除上述《商品房买卖合同》，为此，两被申请人已经确定不可能获得预查封房屋的所有权，房屋属于异议人财产，即该房屋不再属于上述两人的可执行财产范围。综上，请求清远市中级人民法院终止（2019）粤18执保11号协助执行通知书的执行内容，解除上述房屋的预查封措施。 中博公司向本院提交了下列证据：1、英德市人民法院（2019）粤1881民初2956号民事调解书及生效证明；2、英德市人民法院（2019）粤1881民初2958号民事调解书及生效证明。 丹尼尔惠灵顿有限公司称，一、涉案两房屋的查封合法有效。涉案房屋分别是谭海波、谭石清购买的房屋，虽然没有办理产权登记，但已经与开发商签订了购房合同并办理了商品房预售合同登记备案手续。按照法律规定，该类房屋可以预查封，预查封的效力等同于正式查封。二、涉案民事调解书远远晚于案涉房屋的查封日期，因此，案外人不得以调解书为依据排除财产保全裁定以及法院对两房屋的查封。另，两被保全人明知保全人已对其提起民事赔偿诉讼，且法院已经对涉案房屋进行查封的情况下，仍与异议人达成解除合同的调解书，实质上是非法转移财产，损害保全人的利益。三、假设异议人在清远中院查封涉案房产之前，已经依法与被保全人解除了合同，被保全人因支付价款而形成的对异议人的债权，应当被认定为清远中院（2019）粤18民初22号财产保全裁定以及对涉案房屋的查封效力范围内，由法院对相关款项予以冻结。综上，请求法院驳回异议人的请求。 本院查明，原告丹尼尔惠灵顿有限公司与被告谭海波、谭石清商标权侵权纠纷一案，申请人丹尼尔惠灵顿有限公司向本院申请财产保全，请求对被申请人谭海波、谭石清名下价值3000000元的财产进行查封、扣押或冻结。申请人以财产保全担保函对申请财产保全金额3000000元内的财产保全提供担保。本院经审查于2019年5月15日作出（2019）粤18民初22号民事裁定书，裁定冻结被申请人谭海波、谭石清名下的银行存款3000000元或查封、扣押相同价值的其他财产。该裁定作出后，本院于2019年5月22日预查封谭海波名下位于英德市××城街富强东××、××西××地块江岸××花园××＃楼××号的房产；于2019年5月22日预查封谭石清名下位于英德市××城街富强东××、××西××地块江岸××花园××＃楼××号的房产，于2019年5月27日冻结谭石清在广东农商银行账户（62×××82）中的存款3589.65元，中国农业银行（6228481149768088779）中存款7025.94元。 关于中博公司诉谭海波商品房预售合同纠纷一案，英德市人民法院于2019年7月11日作出（2019）粤1881民初2958号民事调解书，确认：一、中博公司与谭海波双方同意解除于2017年7月31日签订的关于英德市英城街富强东路北滨江路西江岸林语花园30#楼1302号房屋的《商品房买卖合同》（合同编号：2017073139126899）；二、谭海波同意由中博公司单方向英德市住房和城乡建设局办理该《商品房买卖合同》（合同编号：2017073139126899）注销备案登记：三、谭海波已预交的首期购房款190000元在扣除其应承担的违约金151400元及中博公司已预交的该案诉讼费1664元后，剩余的款项36936元由中博公司在该《商品房买卖合同》注销备案登记五个工作日内转入英德市人民法院标的款账户；案件诉讼费1664元，由谭海波承担。该民事调解书于同日发生法律效力。 关于中博公司诉谭石清商品房预售合同纠纷一案，英德市人民法院于2019年7月11日作出（2019）粤1881民初2956号民事调解书，确认：一、中博公司与谭石清双方同意解除于2017年8月1日签订的关于英德市英城街富强东路北滨江路江岸林语花园32#楼1505号房屋的《商品房买卖合同》（合同编号：2017080146123125）；二、谭石清同意由中博公司单方向英德市住房和城乡建设局办理该《商品房买卖合同》（合同编号：2017080146123125）注销备案登记：三、谭石清已预交的首期购房款204000元在扣除其应承担的违约金162600元及中博公司已预交的该案诉讼费1776元后，剩余的款项39624元由中博公司在该《商品房买卖合同》注销备案登记五个工作日内转入英德市人民法院标的款账户；案件诉讼费1776元，由谭石清承担。该民事调解书于同日发生法律效力。 中博公司因无法注销前述《商品房买卖合同》，向本院提出异议。 本院认为，商品房买卖的合同登记备案只是一种行政管理制度，本身不是物权登记行为。本案中，谭海波、谭石清向中博公司购买的涉案房屋虽均办理了合同登记备案，但并未办理所有权转移登记，故谭海波、谭石清对所购房屋享有的并非物权，实质上是一种物权期待权。其次，本院对涉案房屋采取的查封措施属于预查封，即查封的是谭海波、谭石清因《商品房买卖合同》而对涉案房屋享有的请求物权变更登记的权利，只有涉案房屋的物权权属转移到谭海波、谭石清名下时，法院的查封才能转化为正式查封。现中博公司与谭海波、谭石清签订的《商品房买卖合同》已被英德市人民法院调解确认解除，谭海波、谭石清对中博公司所享有的合同权利已经消灭，谭海波、谭石清不再享有对涉案房屋的物权期待权。因此，在《商品房买卖合同》已经解除的情况下，本院对涉案房屋采取的预查封措施已失去了查封的权利基础而无法转为正式查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”的规定，涉案房屋应予以解封。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 一、解除对英德市英城街富强东路北滨江路西江岸林语花园30#楼1302号房屋的查封； 二、解除对英德市英城街富强东路北滨江路江岸林语花园32#楼1505号房屋的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向清远市中级人民法院提起诉讼。 审判长  谢伟诚 审判员  罗邦明 审判员  郑家驹 二〇一九年十一月二十八日 法官助理蒋淑云 书记员汤有金