湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终9390号上诉人（原审被告、反诉原告）：周清，男，1964年10月14日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：胡卫东，湖南五之律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王毅辉，男，1981年12月24日出生，汉族，住福建省龙海市。上诉人周清因与被上诉人王毅辉租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初7223号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人周清上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、请求驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；3、请求判决由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费。事实与理由：一、2014年5月15日，双方签订《出租合同》，上诉人将位于长沙市租赁给被上诉人。双方约定租赁期为三年，第一年租金为188000元，后两年的租会在前一年基础上通增5%；约定每年的8月15日支付下一年的租金。三年多来，被上诉人仅向上诉人支付了第一年的188000元费用。在此之后，被上诉人一直以其门面改造被城管拆过一次为由拖欠后两年的费用。但实际上，被上诉人三年来一直占有该值班室，并将其作为门面使用。《判决书》判定被上诉人未占有该租货物使用是错误的。2014年6月至8月间，王毅辉多次纠集人员到门店闹事，拉总同开关，断电，导致迪信通停电，无法营业累计8天，造成损失8万元，这笔损失已由周清先赔付。同时王毅辉强迫周清向其出具243000元的欠条，违反了自愿的原则。这些事实均在一审时上诉人提供了充分证据给予证实。《判决书》对上述事实不予认定是错误的，基于该错误认定，不支持上诉人的反诉主张是错误的，应当依法纠正。二、双方当事人没有解除涉案合同，所以被上诉人主张合同解除，上诉人主张退还占用的租赁物及房屋占有费，属于当事人对合同仍在履行的共同认识，是当事人意思自治的表现。《判决书》认为：“租赁物被拆除后，王毅辉并未实际占有、使用租赁物，后周清向原告王毅辉出具《欠条》，自愿退还王毅辉相关款项，也表明双方之间的合同关系已经解除，王毅辉仍主张解除双方之间的租赁合同，周清反诉中仍请求王毅辉支付自2015年9月1日起至2017年8月31日期间的房屋占有费、逾期利息，并主张王毅辉退还值班室场地，均没有事实依据，本院均不予支持。”是对私法的不当干预。同时带有极强的主观推断，因此，该认定是错误的，应当依法纠正。综上所述，上诉人认为：被上诉人的诉讼请求鉴于欠条是受胁迫签署的，应当依法撤销，据此所提出的诉求应当依法驳回。上诉人的反诉请求合理合法应当予以支持。上诉人特请二审法院查清事实，依法改判。驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉主张，维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益。被上诉人王毅辉辩称，请求二审法院维持原判，场地被上诉人没有使用过，上诉人一审提交的证据均不成立。被上诉人王毅辉向一审法院起诉请求：1、判令解除王毅辉、周清之间签订的租赁合同；2、判令周清返还王毅辉租金238000元、电费5000元，共计243800元，并按照银行同期贷款利率计算自2014年5月15日至实际清偿完毕之日止的利息；3、判令周清赔偿王毅辉门面改造费20000元；4、判令周清承担本案诉讼费用。上诉人周清向一审法院提起反诉请求：1、判令王毅辉支付2015年9月1日至2017年8月31日的房屋占有期间的使用费用404670元；2、判令王毅辉支付由周清先行赔偿给迪信通的损失费80000元；3、判令王毅辉退还周清值班室场地；4、判令王毅辉支付至实际付清之日止的逾期未付房屋占有使用费的利息损失（利率按两倍同期贷款利率计算，暂计至反诉之日为70156.5元）；5、撤销周清向王毅辉出具的欠付243000元的欠条；6、判令由王毅辉承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月15日，王毅辉与周清签订《租赁合同》，约定由周清将位于长沙市25平方米出租给王毅辉进行改造使用，租赁期限自2014年9月1日至2017年8月31日止，2014年9月1日前为装修期，装修期不计算租金，周清需全力支持王毅辉值班室改造到王毅辉正常营业，第一年租金为188000元，自第二年起租金在前一年的基础上按5%递增，王毅辉应当于签订合同时一次性支付押金50000元，并分两次支付第一年租金188000元。合同签订后，王毅辉于2014年6月8日向周清支付了押金50000元、第一年租金188000元，共计238000元，周清将值班室交付给王毅辉进行改造用于经营寿司店。2014年6月23日，王毅辉向长沙市鑫和物业管理有限公司购买了300ＫＷＨ的电量，费用为4995元。但是，王毅辉将值班室改造完成后不久，该改造的店面被城管部门以违章建筑为由予以全部拆除，此后未再恢复，王毅辉遂要求周清退还押金、租金等款项。2015年1月28日，长沙市天心区人民调解委员会对王毅辉、周清租赁合同纠纷进行调解，经调解确认双方已自行协商处理。同日，周清向王毅辉出具《欠条》，确认其欠付王毅辉243800元，并注明该款项为原值班室退款，还承诺该款最迟于2015年3月底前退还，且于2015年2月15日前退还50000元-100000元。因周清未按约支付款项，2015年5月21日，王毅辉向长沙市公安局天心分局坡子街派出所报警，声称其从周清处承租王府井百货大楼一楼通道值班室，并缴纳了238000元和4995元水电费，但王毅辉向鑫和物业公司了解到，王毅辉所承租的区域属于公共区域，并不属于周清所有，且周清已经无法联系上，故王毅辉认为其被诈骗，长沙市公安局天心分局坡子街派出所于该日同意受理刑事案件。2017年3月6日，王毅辉向周清邮寄送达《催款函》，要求周清三日内支付243800元。但周清仍未向王毅辉退还该款项，双方产生纠纷，王毅辉遂诉至该院。另查明，2011年2月2日，王毅辉与案外人长沙金华康房地产开发有限公司签订了《商铺租赁合同》，由案外人长沙金华康房地产开发有限公司将坐落于长沙市黄兴中路王府井百货大楼一楼南向通道旁建筑面积约为140㎡的商铺租赁给王毅辉经营；租赁期共六年，自2011年4月15日起至2017年4月15日止。2011年9月20日，周清与长沙金华康房地产开发有限公司签订补充协议，约定长沙金华康房地产开发有限公司将长沙市黄兴中路王府井百货大楼一楼南向通道旁建筑面积为140平方米的商铺及周边通道出租给周清使用、经营。2012年4月1日，王毅辉与案外人长沙金华康房地产开发有限公司、长沙市鑫和物业管理有限公司签订了《补充协议》。补充协议约定：租赁期限修改为6年，自2012年4月1日起至2018年3月31日止，双方对承租场地界定为王府井商业广场Ａ栋南向消防通道旁，南向台阶以上位置宽约4米、长约41米，面积为140平方米，周清按照市消防队要求对消防通道周边的使用，周清自行协调处理，长沙金华康房地产开发有限公司、长沙市鑫和物业管理有限公司同意协助王毅辉招商合作经营该租赁物，并指定杨毅铭为上述两公司的全权委托代理人，负责与王毅辉日常衔接。合同签订后，周清对王府井百货大楼一楼南向通道旁建筑面积为140平方米的商铺及周边通道进行了装修、改造。2012年8月28日，周清与长沙迪信通电子科技信息有限公司签订《租赁合同》，约定周清将位于长沙市通道总面积380平方米的商铺出租给长沙迪信通电子科技信息有限公司使用，租赁期限自2012年10月10日至2017年10月9日止，租金第一年为2480000元。2013年12月31日，周清出具一份补偿证明，声称因堵门纠纷导致迪信通店面无法经营，其原意补偿迪信通店面损失15000元，该补偿款在房租中抵扣。2014年3月25日，长沙市公安局天心分局坡子街派出所向周清送达《整改通知书》，陈述因王府井南侧通道西南角消防值班室存在线路乱搭、部分裸露、顶层楼板系可燃物且已脱落，墙壁漏雨与电线直接接触等安全隐患，要求周清整改。2014年6月18日，长沙市公安局天心分局坡子街派出所接到报警，声称有人在王府井一楼迪信通店面闹事，导致迪信通店面无法正常经营，经民警赶到现场，了解到系迪信通店面的房屋出租人对外欠款产生纠纷且其不肯出面处理纠纷所致。2014年6月20日，周清与迪信通店面签订《补偿协议》，陈述迪信通店面于2014年6月18日因周清原因造成迪信通店面一天无法营业，以及外围围挡造成迪信通店面一定损失，周清原意补偿15000元给迪信通店面，才补偿款顺延房租。2014年7月10日，周清拨打报警电话，声称有人在王府井百货大楼一楼迪信通店面闹事，经民警赶到现场，了解到系债务纠纷，且债务人不愿出面处理所致。2014年8月23日，长沙市公安局天心分局坡子街派出所接到报警，声称有人在王府井后面甜品店闹事，经民警赶到现场，了解到系租赁纠纷所致。2018年1月3日，周清、迪信通店面工作人员等人出具《关于王毅辉停电断电的情况说明》，陈述王毅辉在所租值班室电表总开关处断电，导致迪信通店面8天不能正常经营，造成损失80000元，该款已由周清支付。还查明，根据王毅辉于2014年5月15日签字确认的原值班室图片，可以看出原值班室系一处用栅栏围成的非全封闭式空间，空间上方搭建了盖板。2016年4月6日，相邻商铺的经营人员赵汉湘出具《关于周清门面出租的情况说明》，陈述王毅辉从周清处承租值班室后即对值班室进行装修、改造，赵汉湘当时建议王毅辉先与城管部门沟通好，但王毅辉未向城管部门进行沟通，后城管部门将王毅辉尚未完成的装修建筑全部拆除。2018年1月28日，湖南省怡海物业管理有限公司出具一份情况说明，陈述周清与王毅辉所签租赁合同并未经该公司同意，王毅辉所搭建的违章建筑在该建筑建好后两三天即被城管部门拆除，一直没有重建。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，王毅辉与周清签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法、有效，合同相对方应当按约履行各自的合同义务，周清应当向王毅辉交付租赁物，并在租赁期间确保租赁物符合双方约定的用途，王毅辉应当按约向周清支付相应费用。合同签订后，王毅辉依约向周清支付了押金50000元、第一年租金188000元，共计238000元，已经履行合同合同义务，但是，因周清交付的租赁物即值班室系一处用栅栏围成的非全封闭式的空间，且该值班室系周清与案外人长沙金华康房地产开发有限公司签订《商铺租赁合同》后，由周清将王府井百货大楼一楼南向通道进行装修、改造成的，该值班室是否能够改造成商铺用于商业经营，周清、王毅辉均未取得行政管理部门的审批、同意，导致王毅辉承租该值班室后，对值班室进行装修、改造过程中，立即被城管部门予以拆迁，可以证实该租赁物并不具备商业经营的用途，故双方的合同目的也无法实现，即该租赁物并不符合双方约定的使用用途，双方应当终止合同关系，且周清理应将其收取的王毅辉的押金、租金予以全部退还。后在长沙市天心区人民调解委员会的调解下，双方于2015年1月28日自行达成协议，周清于当日向王毅辉出具《欠条》，确认其自愿退还王毅辉缴纳的押金50000元、租金188000元以及王毅辉缴纳的水电费，共计243800元，并承诺该款于2015年3月底前全部退还，该《欠条》系周清的真实意思表示，周清应当按约向王毅辉退还相应款项。现周清未按约向王毅辉支付款项，其构成违约，王毅辉要求周清偿还欠款并承担逾期利息，均符合法律规定，该院予以支持，经审查，王毅辉实际支付的款项为押金50000元、租金188000元和购电费用4995元，故周清出具的《欠条》中确定的数额243800元，属于计算错误，该院确定由周清向王毅辉退还款项242995元，并由周清以欠款242955元为基数，按银行同期贷款利率的标准向王毅辉支付自2015年4月1日起至实际偿付之日止的逾期利息，对于王毅辉主张的过高部分，该院不予支持。同时，租赁物被拆除后，王毅辉并未实际占有、使用租赁物，且周清出具《欠条》后，也表明双方之间的合同关系已经解除，王毅辉仍主张解除双方之间的租赁合同，周清反诉中也请求王毅辉支付自2015年9月1日起至2017年8月31日期间的房屋占有费、逾期利息，并主张王毅辉退还值班室场地，均没有事实依据，该院均不予支持。对于周清主张王毅辉赔偿其垫付的迪信通店面的损失80000元，该院认为，根据周清于2013年12月31日出具的一份补偿证明，其陈述因堵门纠纷导致迪信通店面无法经营，其原意补偿迪信通店面损失15000元，但王毅辉与周清签订的租赁合同系2014年5月15日签订的，故可以证明周清另与其他人存在经济纠纷，导致迪信通店面的经营遭受影响，该店面的经营损失与王毅辉并无关联性。另根据王毅辉的购电票据和2014年6月18日长沙市公安局天心分局坡子街派出所的报警登记表，可以证明王毅辉于2014年6月23日为履行本案的租赁合同向长沙市鑫和物业管理有限公司购买了300ＫＷＨ的电量，该期间其与周清并未产生纠纷，故王毅辉也不可能于2014年6月18日采用断电、堵门面的方式影响迪信通店面的经营。因此，周清并未提交充分的证据证实王毅辉采用了堵门面、拉电闸断电等方式对迪信通店面的经营造成影响，其要求王毅辉赔偿其垫付的迪信通店面的经营损失80000元，于法无据，该院不予支持。对于周清主张的撤销其于2015年1月28日出具的《欠条》的诉讼请求，该院认为，该《欠条》系王毅辉、周清经人民调解委员会调解后，由周清自愿出具的，周清并未举证证实其遭受到王毅辉的威胁、胁迫，故其要求撤销该《欠条》，有违诚信原则，该院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决：一、限周清于本判决生效之日起十日内向王毅辉支付242995元；二、由周清以欠款242995元为基数，按银行同期贷款利率的标准向王毅辉支付自2015年4月1日起至实际偿付之日止的违约金；三、驳回王毅辉的其他诉讼请求；四、驳回周清的反诉请求。本案本诉受理费5280元，反诉受理费5900元，共计11180元，由周清负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人周清与被上诉人王毅辉签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，上诉人与被上诉人均应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。在合同签订后，被上诉人依约向上诉人交纳了相关费用，但上诉人提供的租赁物不具备商业经营性质，还被城管部门拆除了相关装修，导致合同目的无法实现，上诉人应当向被上诉人退还租金等相关款项。上诉人与被上诉人就租金等相关款项退还事宜经长沙市天心区人民调解委员会调解达成了协议，且上诉人向被上诉人出具了欠条，上诉人仍未退还相应款项，上诉人已构成违约，故一审判决上诉人向被上诉人退还242995元并按银行同期贷款利率支付利息，并无不当。上诉人提出被上诉人胁迫其出具欠条及被上诉人长期占用涉案租赁物，因证据不足，本院不予支持。租赁物装修被城管拆除后，且上诉人与被上诉人就退还租金等款项经调解达成了协议，原租赁合同当然已经解除，一审判决对上诉人要求解除合同并对上诉人要求被上诉人支付占用费的诉请未予支持，并无不妥。综上所述，上诉人周清的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11180元，由上诉人周清负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十一月四日书记员  侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。