山东省诸城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0782民初1013号原告：高培江，男，1961年11月3日生，汉族，住诸城市。委托诉讼代理人：王洪平，山东贝特律师事务所律师。被告：山东东升工贸集团有限公司。住所地：诸城市兴华西路岔道口巷306号。法定代表人：姜卫刚，该公司经理。委托诉讼代理人：刘耀华，山东汇公律师事务所律师。原告高培江与被告山东东升工贸集团有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，因原告提出司法鉴定申请，本案中止审理，并于中止情形消除后恢复审理。原告委托诉讼代理人王洪平、被告委托诉讼代理人刘耀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高培江向本院提出诉讼请求：判令被告为原告办理位于诸城市××物流城北区沿街房的不动产登记证并交付给原告，赔偿原告因未按期办证造成的损失20万元，本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2009年6月21日从被告处购买位于诸城市××物流城北区沿街房，占地1920平方米，建筑面积4500平方米（以房管、土地部门测绘为准），被告承诺一年内办理房产证及土地证并交付给原告，但至今未能将产权证交付给原告。为此，诉至法院。山东东升工贸集团有限公司辩称，1、涉案房屋占用的土地未经招拍挂手续，房屋建成后因政策变更也没有土地证及房产证，所以原、被告双方签订的买卖协议系无效合同，应按合同法关于无效合同的规定处理，被告无法协助原告办理不动产登记证，无法办理的原因不在于被告。2、原告要求被告赔偿损失20万元缺乏事实和法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：诸城市龙都街道岔道口村民委员会于2001年6月6日取得“诸国用（2001）字第01038号”国有土地使用证，土地坐落诸城市西外环路南段东侧，用途为工业（水泥制管厂），使用权类型为出让，使用权面积39770平方米，土地使用权终止日期2008年3月14日。2004年3月8日，该宗土地转让给他人21340平方米，剩余18430平方米继续使用。2009年2月12日，诸城市人民政府作出[2009]第6号会议纪要，对于在上述宗地上建设“东升物流城项目”给予政策扶持，确定土地拍卖收益除扣除契税和土地出让手续费外全部用于拆迁安置补偿和基础设施配套等，规划建筑面积8万平方米，总投资1亿元，项目一期于2009年2月开工建设，同年10月投入运营，二期于2009年10月开工建设，2010年10月投入运营。上述会议纪要作出后，被告未按会议纪要规定依法办理土地招拍挂手续，在未取得土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等土地及房屋建设、销售手续的情况下，即在上述宗地上建设沿街商业房并对外租赁或出售。2009年6月21日，原、被告双方签订协议书，约定被告将其承建的东升物流城二期沿街房及汽车4S店的土地使用权有偿转让给原告，转让房屋位于物流城北区，占地1920平方米，合计2.88亩，建筑面积4500平方米（以房管、土地部门测绘面积为准），房屋周边配套按设计要求由被告统一建设，水电设施应配套齐全，整体交付给原告用于经营汽车业务；房屋于2010年5月交付使用，原告在使用期间享受政府对物流城的优惠政策；按建筑面积4500平方米（以房管部门测绘为准）、每平方米2400元（包括房屋及土地使用权），确定转让价款共计1080万元；原告于协议签订5日内付款30%，等房屋主体完成、扣除被告办理房产证和土地证保证金260万元后，原告将剩余款项全部付清；被告将房产证、土地证办理完毕交付给原告后，原告将保证金260万元一次性付给被告；被告承诺在房屋交付一年内将1920平方米的国有土地使用证（商业用途、使用期限40年）、房产证无偿交付给原告，如一年内未按约定交付，造成的损失及后果由被告承担。上述协议，由原告授权的经办人高培喜代原告签署，被告在协议上加盖公章并由法定代表人姜卫刚签字。签署上述协议时，对于“诸国用（2001）字第01038号”国有土地使用权已于2008年3月14日到期以及上述土地未依法办理土地及房屋建设、销售手续的事实，被告未告知原告。协议签订前，被告于2009年6月13日收取原告房屋及土地转让“订金”300万元，协议签订后，被告于同年6月26日收取转让款300万元，9月20日收取转让款300万元，以上共计900万元。按协议约定，扣除办证保证金260万元后，原告应付转让款820万元，而实际付款900万元，超付80万元。剩余180万元转让款尚未达到协议约定的付款条件。房屋建成后，被告按合同约定时间于2010年5月份将房屋交付给原告，因交付的房屋系毛坯房，原告接收后投入资金进行了装修，房屋一直由诸城市亚飞汽车销售公司使用，经营汽车销售业务。根据协议约定，被告应于2011年5月前将土地证及房产证办理完毕并交付给原告，但被告未按约定履行该项义务。因原告一直未能取得不动产权证书，双方致成纠纷，原告诉至本院。在庭审中，被告提供了落款时间为2010年6月1日的协议书一份并称该协议系原、被告双方签订的。该协议主要内容为：一、2009年6月21日双方达成的转让协议，甲方将东升物流城二期沿街房及汽车4S店4500平方米、按每平方米2400元转让给乙方，村内部分村民不同意。二、转让时甲方承诺2010年5月交付使用，未能按期交付。三、因土地招拍挂未能及时办理，甲方不能按协议要求办理土地证、房产证。由于以上原因，经双方协商决定：1、甲方承诺乙方现在使用的物流城沿街房及汽车4S店至2012年底甲方不再收取租赁费，以赔偿乙方损失；2、乙方付给甲方的转让费甲方至2010年10月30日全部退还；3、双方其他事宜另行解决。协议落款处载明有乙方“高培江”、法定代表人“高培喜”的签名。原告否认曾签订过该协议并申请对协议“乙方”处的签名进行司法鉴定。双方协商同意后，本院依法委托鉴定。2019年9月18日，山东金剑司法鉴定中心作出司法鉴定书，认定协议书中“高培江”的签字非原告本人书写，“高培喜”的签字无法确定是否是高培喜书写。原告支出鉴定费3400元。本院认为，诸城市人民政府的会议纪要确定了建设东升物流城项目享受的扶持政策并要求通过拍卖程序依法办理项目的开发手续，但被告未按会议纪要规定依法办理土地招拍挂手续，未取得土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等土地及房屋建设、销售手续，所建沿街商业房系违法建筑。至本案诉讼前，被告仍不能补办并取得房屋的合法手续，且明知土地使用权已到期仍转让给原告，双方签订的转让协议违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。在合同订立前，被告故意向原告隐瞒原国有土地使用权已到期的事实，也未将物流城项目是否已依法办理相关建设、销售手续的情况告知原告，明知存在不合法情形仍与原告签订合同。因此，造成合同无效的过错责任在于被告。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告已向被告支付转让款900万元，并于取得房屋后进行装修和投入经营，对由此造成的经济损失，应由被告赔偿；此外，对于房屋增值部分的损失，亦应由被告承担。被告在返还原告已支付的转让款及赔偿原告上述损失后，原告应将房屋返还给被告。现原告仅主张由被告赔偿因不能办证造成的损失20万元，但未举证证明该项损失的存在，应承担不利的法律后果。被告主张双方已于2010年6月1日签订协议书终止了原转让协议，但经司法鉴定，原告并未在该协议书上签名，被告称高培喜代表原告签署了该协议，但司法鉴定结论无法确认是高培喜所签，被告亦无证据证明在签署2009年协议一年之后原告仍有授权行为。对于协议的签订过程，被告称其在协议上盖章后将协议交给高培喜，由高培喜拿回去签名后再送回到被告处，该陈述有悖交易惯例。庭审中，被告自认已按约于2010年5月份将房屋交付给了原告，原告亦予以确认，但该协议中却记载“转让时甲方承诺2010年5月交付使用，未能按期交付”，与被告在庭审中的自认相矛盾。如该协议所记载的房屋未按期交付的内容属实，则又与协议中记载的“甲方承诺乙方现在使用的物流城沿街房至2012年底甲方不再收取租赁费……”相矛盾，即被告一方面称房屋未按期于2010年5月份交付，一方面又承认原告2010年6月1日前正在使用。协议中记载“乙方付给甲方的转让费甲方至2010年10月30日全部退还”，而原告至今未主张返还转让款，被告至今亦未主张由原告支付2013年1月1日之后的租赁费，明显违反常理。被告称转让款900万元之所以未退还给原告是因为原告还租赁着被告其他沿街商业房，租赁合同约定的租赁费和涉案房屋自2013年1月1日之后产生的租赁费均从900万元转让款中予以扣减；原告则予以否认并称亚飞汽车销售公司与被告的其他租赁合同均已按约交纳租赁费，根本不存在抵顶一说。被告主张抵顶但未提供抵顶的证据，并认可双方未对涉案房屋自2013年1月1日之后的租赁费标准、租赁期限等作出过约定。因此，其主张的抵顶不成立，本院不予采信。被告的以上陈述无证据支持且自相矛盾，有违诚信诉讼原则。综上，被告提供的2010年6月1日的协议书存在证据瑕疵，无法认定是双方真实意思的表示，且司法鉴定结论已认定非原告签署，对该证据，本院不予采信。对于被告提出的对该协议增加鉴定事项的申请，本院不予准许。诉讼过程中，被告提出反诉，要求原告返还沿街房及汽车4S店，并要求原告赔偿损失1万元（具体数额待评估后确定），但未按本院要求于七日内预交反诉费及提交评估申请，对其反诉请求，本院不予处理。综上所述，原、被告买卖违法建筑及转让国有土地使用权的行为无效，原告主张由被告办理产权证书及赔偿因不能办证造成的损失的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告高培江的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，财产保全费1520元，两项共计3670元，由原告负担；鉴定费3400元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  杨清河二〇一九年十一月十九日书记员  陈 冲