云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云26民终1132号上诉人（一审原告）：彭永春，女，1964年11月15日生，汉族，居民，住丘北县。上诉人（一审原告）：曹洪波，男，1964年10月12日生，汉族，居民，住丘北县。两上诉人委托诉讼代理人：张忠耀，男，1993年1月10日生，彝族，丘北县检察院干警，住丘北县锦屏镇彩云路22号。特别授权代理。被上诉人（一审被告）：付山清，女，1991年4月19日生，汉族，居民，住丘北县。被上诉人（一审被告）：蒋德伟，男，1988年8月10日生，汉族，居民，住丘北县。上诉人彭永春、曹洪波与被上诉人付山清、蒋德伟房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省丘北县人民法院（2019）云2626民初982号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人彭永春、曹洪波上诉请求：1、依法撤销丘北县人民法院(2019)云2626民初第982号民事判决，发回重审或查清事实后依法改判。2、由被上诉人承担本案一审、二审所有诉讼费用。事实及理由：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定装修过程中上诉人一直居住在该房屋内且每天均要多次途经改造、装修现场，均一直未提出异议，应当认定被上诉人的装修行为得到了上诉人的同意或默许是纯属推断且没有相应的证据支持，原审法院的认定与事实严重不符。事实是，上诉人确实在《房屋租赁协议》上约定同意给被上诉人对房屋进行装修，但没具体同意被上诉人可以在八个房间内板面上“打洞”以及拆除两面隔墙，因为这些行为本身也不属于装修范畴。而在被上诉人装修期间，彭永春与曹洪波均一直生活居住在位于一楼大厅隔壁自营的百货店内，因百货店内存放有数量较多的香烟、酒等贵重货物，上诉人不敢轻易离开百货店，因此吃住都是在一楼的百货店内，百货店内也配有相应的生活设施。百货店一直由彭永春坚守营业，曹洪波每天步行至县职业技术高级中学上下班，早出晚归，中午不回家，在被上诉人装修期间，很多时候晚上还有加班、值班。彭永春身体残疾，6岁多老师带着校外劳动，不幸失去左小腿，又于2013年48岁时跌倒，伤势严重，现还有钢板、钢钉在左大腿上，没有左腿，每天拄着拐棍艰难行走，接触点经常受伤，又在坚守百货店，更加难以上楼查看房屋装修情况，加之有合同约束。儿子曹鹏，2015年至2018年9月在昆明恒丰银行上班，每年只有过年或少数重大节日回家，在装修期间一直没有回家。综上，在被上诉人装修期间，彭永春、曹洪波、曹鹏均无法及时得知所出租的房屋被私自破坏及私自改造的事情经过。每次知晓时都为时已晚，为此彭永春每每想起混身发抖，泪眼婆娑，想到残疾家庭的不易，耗尽自己大半生积蓄，倾心全力，还背负巨额贷款所建筑的房屋，被肆意欲为地践踏破坏，还居然被对方大言不惭地污蔑说是自己指导对方如何破坏自己的心血，只觉公道何在，正义何在！曹洪波、彭永春深知自己年纪逐渐增大，原本赢弱的身体更加力不从心，而儿子曹鹏年龄又小，在外地工作，实在没有精力打理房屋，所以才与付山清、蒋德伟签订八年房屋租赁合同，且房屋租金已做最大退让，只是为了希望可以稳稳定定，平静地生活，付山清、蒋德伟不仅不知感激，反而在一审庭审时表示上诉人为涨房租而恶意诉讼，以上诉人为房东的身份恶意打压被上诉人，而实际上，被上诉人在丘北县城拥有三家足疗分店，社会、经济实力强硬，当上诉人得知房屋被损害时，曾向其提出异议，但被被上诉人敷衍回复，严重伤害房屋的同时亦伤害了彭永春、曹洪波的心。房屋损害已成事实，作为弱势一方的上诉人在当时不知如何处理，每天为此烦心，导致精神状态较差，直到今年以来，国家开展扫黑除恶的工作形势一片大好，使得作为弱势一方的上诉人也敢拿起法律武器维护自己的合法权益。2、原审判决书上认定：被上诉人虽然在经营过程中有让客人在房间内K歌的行为，但并非双方的约定违约行为且经上诉人提出异议后，均已得到了改正。被上诉人所阐述的经营K歌业务不是事实，下句话立马说自己经营的店名就是“K歌”，自相矛盾，且其经营范围就不包含K歌业务范围，也没有文化局，工商局的相关许可证件，已构成违规经营，严重违反了《房屋租赁协议》约定的使用范围。被上诉人在K歌房内的装修、装饰、设备均与一般的KTV房的格局与布局一致，非被上诉人轻描淡写所说的“只是设置音响，让客人在足疗时可以顺便唱两首歌。”而是让客人在K歌时可以足疗，被上诉人避重就轻，企图借此蒙混其违规经营的事实，且被上诉人此前多次被周边邻居向公安机关等有关部门举报其经营K歌业务至深夜却依然不改，直至此次被起诉至人民法院后才暂时停止了K歌业务的开展，其包房、设备依然存在，依然存在重新经营K歌的可能性。综上，被上诉人付山清、蒋德伟的行为己构成了违反签订的《房屋租赁协议》上所注明的使用范围数年，证据确凿，虽然在上诉人向人民法院提起诉讼后暂停了这一业务，但其违反《房屋租赁协议》的事实已经存在，属于双方约定的违约行为。3、原审法院将被上诉人私自在八个房间内板面上“打洞”以及私自拆除两面隔墙的行为简单认定为装修行为，是没有法律依据的。被上诉人的上述私自破坏房屋行为与一般装修行为应当要区分开，根据《建筑装饰装修管理规定》解释，装饰装修，是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。《住宅室内装饰装修管理办法》也规定住宅室内装饰装修活动禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。从上述关于装修的规定与办法，被上诉人私自在承租房屋八个房间内的板面“打洞”以及私自拆除两面隔墙的行为已经是变动了建筑主体结构，根本不是属于装修行为，是属于私自破坏房屋的行为。二、原审法院适用审理程序错误，影响本案的正确判决原审法院对本案件采用简易程序审理，但本案件不具备适用简易程序审理的条件，上诉人与被上诉人双方对本案事实均有较大争议，权力义务并不明确，原审应当采用普通程序进行本案件审理。原审法院错误适用简易程序来审理此案，导致原审法院认定事实错误，影响到了本案的正确判决,对上诉人做出极为不利的原审判决。综上，被上诉人付山清、蒋德伟提供不出任何证据证明自己破坏、改造房屋在什么时候、什么地点得到了房东彭永春、曹洪波的同意，而破坏房屋却已成事实，其行为严重违反了双方签订的《房屋租赁协议》，其次被上诉人违法违规在无相关部门许可证照下依然从事经营K歌业务多年，违规经营的同时亦违反与上诉人签订的《房屋租赁协议》上约定的房屋使用范围，已构成违约。据此，请求二审法院依法撤销原判，发回重审或查清事实后依法改判。彭永春、曹洪波向一审法院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告签订的《房屋租赁协议》，不予返还租金和保证金，并判令被告恢复房屋原状，经原告验收通过后退还原告；2、判令被告赔偿原告因房屋被破坏造成的经济损失；3、判令被告拆除在租赁房屋二楼搭建的观景鱼池和在五楼楼顶搭建的水塔及水增压器。一审法院认定事实如下：2016年10月9日，彭永春、曹洪波与付山清、蒋德伟自愿签订了《房屋租赁协议》，协议约定：彭永春、曹洪波将其所有的位于丘北县阳台出租给付山清、蒋德伟用于经营养生、足疗木桶浴；租期八年（自2016年11月9日至2024年11月8日止）；租金每年50，600元，一年一付，自第六年起每年递增10%的租金；签订协议之日，承租方须交纳第一年的租金50，600元及保证金30，000元，共计80，600元；承租方如因使用需对房屋进行扩、加、改建及室内外装修，应征得出租方同意方可进行；承租方如损害租赁房屋，在出租方提出的合理期限内仍未修复，出租方可以终止合同，所收租金和保证金不予退还。协议签订后，付山清、蒋德伟即按约定支付了租金和保证金，并开始对租赁房屋进行装修、改造。拆除了四个房间的两道隔墙，使两个房间变成一个；在八个房间的板面各打了一个直径约十公分的洞，安装木桶的4下水道，以便排除木桶内的沐浴水；在五楼楼顶搭建了一个水塔和抽水增压器；在二楼天景内搭建了一个观赏鱼池。付山清、蒋德伟曾将装修用剩的沙用袋子装好后，放臵于五楼楼顶，现已搬运出去。在付山清、蒋德伟装修、改造期间，彭永春、曹洪波一直居住在该租赁房屋的五楼，每天均多次途经装修、改造现场，均未提出异议。付山清、蒋德伟在经营中曾在两个房间内安装了音响设备，让客人在足疗时唱歌娱乐，遭到彭永春、曹洪波反对后，付山清、蒋德伟即取消了该项服务。彭永春、曹洪波认为付山清、蒋德伟的装修、改造和经营行为侵犯了其财产权，属违约行为，于2019年3月8日向付山清、蒋德伟书面发出了《限期整改告知书》，付山清、蒋德伟则认为其行为并未侵犯彭永春、曹洪波的财产权，也未违约，因此，书面回复了彭永春、曹洪波，拒绝彭永春、曹洪波的整改要求，只是将堆放在五楼楼顶的沙搬运出了该租赁房屋，为此，彭永春、曹洪波诉至本院提出前列诉讼请求。上述事实有当事人的陈述和原、被告提供经本院审查采信的《房屋租赁协议》、《房屋产权证》、《限期整改告知书》、《限期整改告知书的回复》、《企业信用信息公示报告》、十六张照片、刘外生、查永粉的书面证言和王照普的当庭证言在卷佐证。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行各自义务。原告主张被告未经其同意即擅自改造、装修租赁房屋，违反合同约定，给其房屋造成安全隐患，因在被告改造、装修房屋过程中，原告一直居住在该房屋内，且每天均要多次途经改造、装修现场，均一直未提出异议，所以，应当认定被告的改造、装修行为得到了原告的同意或默许。被告虽然在经营过程中有让客人在房间内K歌和在五楼楼顶堆放沙的行为，但并非双方约定的违约行为，且经原告提出异议后，均已得到了改正。另外，在双方履行合同过程中，并没有法定的解除合同事由发生，因此，原告的主张无充分证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第二百一十九条、第二百二十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回彭永春、曹洪波的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由彭永春、曹洪波负担。本院二审期间，上诉人提供了彭永春的残疾人证、出院证、营业执照、彭永春与刘正芬的房屋租赁协议、彭永春2019年6月22日与当时装修施工老板的谈话录音，证明彭永春腿脚不便，在一楼大厅旁经营百货店，不可能每天多次途经装修现场，彭永春知道被上诉人私自在房屋板面打洞时，曾哭诉并质问装修老板打洞的原因及其打洞未经上诉人同意的事实。被上诉人质证认为，上诉人提供的证据与本案无关，被上诉人在打洞时与彭永春商量过了，并要求添加木板来进行支撑。本院认为，该证据与本案无关联性，不能证明上诉人的证明内容，不作为本案定案依据。本院认定的法律事实与一审一致，对于一审认定的事实本院予以确认。本案二审争议焦点为：关于上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》是否符合解除条件的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方当事人的《房屋租赁协议》第六条规定，出现损害承租方房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的，出租方可以终止合同。这实际上是双方约定解除合同的条件之一，但被上诉人为了经营的需要在板面上的打洞行为，是否为正常的装修范围双方约定不明，审理中双方各执己见，结合自装修至今使用近四年，装修过程中上诉人知道并偶有来往承租人承租范围楼道等实际，可以认定被上诉人的打洞行为上诉人知道，是正常的装修行为，不属于损害房屋的行为，双方约定解除合同的条件并未成就，并不存在承租方违约的情形，不符合约定解除的条件。另，双方当事人在履行合同过程中，并未出现不可抗力、当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务、一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的法定解除条件。故上诉人主张解除合同既无约定解除和法定解除的情形，其主张解除合同的理由不能成立。综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，上诉人的上诉人理由不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人负担；本判决为终审判决。审判长  秦永兴审判员  张文科审判员  刘 曼二〇一九年十一月七日书记员  李官耀