湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1126民初1916号 原告：李硕，男，、汉族，湖南省邵东县人，居民，。 委托诉讼代理人：黄国田，湖南铭慧律师事务所律师（特别授权代理）。 被告:宁远金泰置业有限公司。 所在地：宁远县舜陵街道九嶷南路137号。 法定代表表人：张来，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张凯，上海锦天城(广州)律师事务所律师（特别授权代理）。 第三人：李杰，男，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，居民。 第三人：李寿国，男，汉族，湖南省邵东县人，农民，系原告李硕之父。 第三人：贺金菊，女，汉族，湖南省邵东县人，居民，住湖南省邵东县两市镇兴隆村6组300号。公民身份号码：430521196107220262，系原告李硕之母。 第三人：永州市泰丰房地产开发有限公司。 所在地：湖南省永州市冷水滩区零陵中路823号。 法定代表人:李杰，该公司执行董事。 原告李硕诉被告宁远金泰置业有限公司（以下简称金泰公司），第三人李杰、李寿国、贺金菊、永州市泰丰房地产开发有限公司（以下简称泰丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李硕及其委托诉讼代理人黄国田、被告金泰公司的委托诉讼代理人张凯、第三人李寿国、贺金菊到庭参加诉讼，第三人李杰、泰丰公司的法定代表人李杰(与第三人李杰系同一人)未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李硕向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，并判令被告限期为原告办理【金水湾·宁郡华府】第1#【幢】【金水湾·国际公馆】106、107【门面房号】铺面房所有权登记手续；2、判令被告按房价款的万分之三标准支付2016年12月31日至实际交付房屋之日止的违约金(即4000000元×0.3‰×实际逾期天数)给原告；3、判令被告依约支付原告诉讼费、保全费、律师费、差旅费等合理开支费用。事实与理由：第三人李杰独资设立的泰丰公司为了开发建设宁远县城内的“金水湾·宁郡华府”房地产项目工程，于2013年10月25日向工商部门登记设立了被告宁远金泰置业有限公司，法定代表人为李杰。因项目开发投资需要，第三人李杰及其泰丰公司自2007年4月起陆续向原告李硕及原告父母李寿国(第三人)、贺金菊(第三人)融资。对此，有出借人原告李硕及第三人李寿国、贺金菊的银行转账单及银行存款凭条可以佐证。后第三人李杰无法如期偿还原告李硕及第三人李寿国、贺金菊的借款本息。第三人李杰及泰丰公司与原告李硕协商,于2015年8月16日与原告李硕（丙方）及第三人李寿国、贺金菊（甲方）签订《以房抵债合同》，李杰及泰丰公司（乙方）以被告金泰置业有限公司开发的“宁郡华府”项目的房屋抵债，以偿还原告李硕的部分借款本息。其中合同第4条约定,“乙方和其子公司宁远金泰置业有限公司未按本合同和房屋买卖合同约定有损甲方权益时，甲方有权向房产所在地法院对乙方和其子公司提起诉讼，乙方和其子公司应当承担甲方因诉讼和执行而发生的所有费用，包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等费用。”2015年9月29日被告金泰公司与原告签订《商品房买卖合同》,原告购得“金水湾·宁郡华府”项目中第1#幢【金水湾·国际公馆】106、107号【门面房】，合同约定面积119.24平方米，单价为每平方米33545.79元，总金额为4000000元。《商品房买卖合同》签订当日，金泰公司财务开具了收到原告购房款4000000元的收款收据。合同约定，金泰公司应当在2016年12月30日前交付原告门面房及房屋。逾期交房，则从约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，在合同履行期内，原告以债权款数额充抵购房款方式，履行了实际付款义务，且被告金泰公司向原告出具收据收到了原告全额购房款，原告已全面履行了合同约定的付款义务，双方商品房买卖关系成立，依法应受法律保护。可被告金泰公司未能如约履行其交房义务，其行为已构成违约，依法应由被告承担相应违约责任。鉴于此，原告为了维护自己的合法财产利益，特具状起诉，敬请法院依法判决。 被告金泰公司辩称，一、涉案商铺已经被抵押权人华融湘江银行永州分行申请湖南省永州市中级人民法院查封,并在湖南省永州市中级人民法院另案起诉要求确认优先受偿权，本案应当中止审理。涉案商铺在签署《商品房买卖合同》前已抵押给华融湘江银行永州分行，之前，因被告金泰公司有约7150万元到期贷款本金及利息未偿还华融湘江银行，华融湘江银行已向湖南省永州市中级人民法院提起诉讼，案号为(2019)湘11民初294号。华融湘江银行申请查封了宁郡华府项目的全部商铺及酒店，本案所涉全部商铺均包含在查封财产之中，华融湘江银行的诉讼请求包括对涉案查封商铺处置的优先受偿权。因此，华融湘江银行所提诉讼的判决结果，将影响本案涉案房屋的处置，其优先受偿权的确认，将影响上述本案房屋是否能够交付及继续履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定：“有下列情形之一的,中止诉讼：…(五)本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的。”而华融湘江银行提起诉讼的(2019)湘11民初294号案件的判决结果，将影响本案涉案房屋的处置，本案应以该案的审理结果为依据作出判决。因此，为避免错判及造成无法执行的判决结果，本案应当中止审理，待湖南省永州市中级人民法院(2019)湘11民初294号案件判决后再做出本案判决。二、李杰、李硕等人将涉案已抵押房屋抵偿给普通债权人明显违法，属无效行为。1、涉案房产于抵债前已存在抵押。因项目开发建设需要，被告金泰公司于2015年7月将涉案房屋全部土地及项目一期1、3、8号楼在建工程抵押给长安国际信托股份有限公司作为1.8亿元信托贷款的抵押担保，双方签署了抵押合同并在宁远县房产局办理了抵押登记手续。截至目前，该贷款早已到期但仍未足额偿还，债权人已经提起了诉讼。涉案房产均在贷款的抵押物范围之内，日前仍处于抵押登记状态之中。2、李杰、李硕等人的以房抵债行为因违反法律强制性规定而无效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条明确规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”《中华人民共和国担保法》第四十九条明确规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”即《中华人民共和国担保法》明确规定了转让抵押物未通知抵押权人的，转让行为无效。《中华人民共和国物权法》明确规定了未经抵押权人同意不得转让抵押财产，物权法的上述规定使用了“不得”的用词，属法律明文规定的“强制性”规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的行为无效。”即在未经抵押权人同意的情况下，李杰将抵押房产抵偿普通债权的行为属法律明文规定的无效行为。3、李杰等人的以房抵债行为因恶意串通损害其他人的合法权益而无效。本案中，李杰等人在签署《商品房买卖合同》以房屋抵偿所谓债务时，李杰等人清楚知晓涉案土地及房屋已存在抵押作为1.8亿元信托贷款的担保，但在此情况下李杰等人在未经抵押权人同意的情况下仍签署《商品房买卖合同》，将已经抵押的房产抵偿普通债权，明显存在损害抵押权人合法权益的主观恶意，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条“恶意串通，损害第三人合法权益”的无效行为。4、实质上，我国新颁布的《中华人民共和国民法总则》对于虚假的意思表示及其隐藏的民事法律行为作出了明确的规定。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条明确规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”即我国新颁布实施的民法总则实际上对于该情况作出了专门的规定。在本案中，购房并不是双方真实意思表示，偿还债务才是双方真实的意思表示，即外在的购房行为属双方虚假的意思表示而无效，双方真实的意思表示即偿还借款是否有效必须另行处理。即依据最新颁布实施的《中华人民共和国民法总则》的规定，双方以签署买卖合同的形式来实现偿还债务的真实目的，其签署买卖合同的行为也是无效的；二、涉案买卖合同根本无法继续履行。国务院《城市商品房预售管理办法》第十条明确规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。从我国的法律规定及商品房买卖的实际情况来看，政府主管部门对商品房买卖合同预售备案有一套完整的管理制度。在永州市及宁远县，已抵押的在建工程办理买卖合同备案前，必须取得房产局制定的、抵押权人盖章同意的《永州市在建工程抵押注销登记申请书》。在本案中，宁郡华府项目所有销售的房屋必须先取得抵押权人盖章的《永州市在建工程抵押注销登记申请书》后才能在房产局履行合同备案手续，否则无法涂销抵押，无法进行买卖合同备案、无法按揭贷款、无法办理房产证，即《商品房买卖合同》根本不具有可履行性。而本案的涉案房屋从未取得抵押权人盖章的《永州市在建工程抵押注销登记申请书》，根本无法继续履行，属无法履行的无效合同；三、退一步讲，即便涉案《商品房买卖合同》有效，也已于2016年12月依法解除。1、事实方面。被告金泰公司与原告李硕等人的商品房买卖合同签署后，因原告李硕等人未按照合同约定支付购房款，被告金泰公司于2016年12月9日通过邮政快递EMS向李硕邮寄了《关于支付商品房买卖合同购房款的催告函》，催告后原告未在通知时间内付款，随后被告金泰公司于2016年12月22日向原告邮寄《商品房买卖合同解除通知书》，解除通知书已送达给原告。2018年2月8日，被告金泰公司再次于《永州新报》刊登公告，公告内容明确载明原告李硕等人的商品房买卖合同已于2016年12月解除。且2016年12月被告金泰公司向原告李硕邮寄《商品房买卖合同解除通知书》的邮寄地址，就是原告李硕等人在起诉状上载明的地址，且邮件已到达上述地址。2、法律方面。《中华人民共和国合同法》第九十六条明确规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十四条明确规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”3、在本案中，被告金泰公司于2016年12月22日向原告李硕等人发出了《商品房买卖合同解除通知书》，上述通知书于2016年12月26日送达。2018年2月8日，被告金泰公司再次于《永州新报》刊登公告，公告了合同解除的情况。因此，按照合同法及最高人民法院司法解释的明确规定，原告李硕等人对解除有异议的应当在解除后三个月内向人民法院起诉，若在三个月后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。而本案原告李硕等人未在解除通知送达后三个月内提起诉讼，依照最高人民法院的规定已经自动丧失了本案的胜诉权。四、原告李硕与第三人李杰之间的债务与被告金泰公司无关，被告金泰公司不拖欠原告借款，即“以房抵债”的基础债务不成立。1、被告金泰公司与原告李硕之间不存在借贷关系，更不存在所谓的以欠款抵偿购房款的问题，被告金泰公司从未向原告借过款，也从未出具过借条。原告李硕主张的所谓借款发生于2007年左右，而被告金泰公司成立的时间是2013年10月25日，即上述款项往来发生于被告金泰公司成立六年之前，该笔债务不可能与被告金泰公司有关。且被告金泰公司与原告李硕签署的买卖合同只显示被告金泰公司出售房屋给原告李硕，却无任何证据显示被告金泰公司以房屋抵偿泰丰公司与李硕之间的债务，我国法律明确规定债务承担必须要经过承担人的同意，但被告金泰公司从未与李硕、泰丰公司签署过任何债务承担的书面协议，原告李硕主张的以被告金泰公司的房产来抵偿所谓其他人的借款不能成立。2、原告提交的证据转账凭条清楚显示款项的付款人、收款人与本案的原告、被告完全是不同的主体，且该转账凭证也未显示款项为借款。原告提交的泰丰公司的收据清楚显示，泰丰公司收到的款项性质为投资款，收款主体是泰丰公司，也证明了不存在原告所主张的借款。3、本案原告主张的所谓借款均发生于2007年左右，且自借款发生至所谓以房抵债之日长达8年间隔，若上述债务一直未偿还，原告李硕等人应当于借款后诉讼时效期间内就提起诉讼，而不是等了8年后才拿被告金泰公司的房产抵债，李硕等人在债务发生8年期间都未依法主张权利已证明了不存在上述所谓债务，该款项是投资款或者是已得到清偿，其于8年后才拿并非借款当事方的被告金泰公司的已抵押房产予以抵债，明显不符常理、不合逻辑，也证明了该行为是李杰、李硕等人恶意串通损害抵押权人权利的非法行为。综上所述，本案涉案房屋已被抵押权人申请湖南省永州市中级人民法院另案查封，湖南省永州市中级人民法院(2019)湘11民初294号案件判决结果将影响本案的审理，因此本案应当依法中止审理。且涉案房屋存在抵押权，第三人李杰等人在未取得抵押权人同意的情况下以抵押房产抵销其他人的所谓普通债权，违反了《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等法律的强制性规定，属无效行为。且第三人李杰等人在明知涉案房产存在抵押的情况下抵偿普通债权，明显存在恶意故意损害债权人合法利益，也属恶意串通损害抵押杈人的无效行为。且无论《商品房买卖合同》是否有效，被告金泰公司已经依法解除了涉案《商品房买卖合同》，原告李硕等人未在三个月内依法提起诉讼，已丧失了继续履行《商品房买卖合同》的胜诉权。且被告金泰公司与原告李硕之间不存在债权债务关系。据此，请法院依法驳回原告李硕等人的诉讼请求，维护各方当事人合法权益。 第三人李寿国、贺金菊述称，每年都有借款给被告，被告方恶意串通，有证据证明借款真实存在。 第三人泰丰公司、李杰未到庭参加诉讼，在本院规定的举证期限内未向本院提交相关证据和答辩状，视为其放弃举证、质证和答辩的权利。 原告李硕为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：一、被告金泰公司登记信息，拟证明被告信息；二、结婚证，拟证明第三人李寿国与第三人贺金菊系夫妻关系；三、户籍登记卡，拟证明原告李硕与第三人李寿国及第三人贺金菊的关系；四、银行转账凭证，拟证明购房款是从借款转化而来；五、抵债合同，拟证明借款抵债；六、商品房买卖合同，拟证明原、被告签订商品房买卖合同的事实；七、收条，拟证明原告交付了购房款的事实；八、泰丰公司登记信息，拟证明泰丰公司系李杰的独资公司。被告金泰公司质证意见如下：对于证据一、二、三的真实性、合法性、关联系没有异议；对证据四2017年4月24号存入80万元转账单真实性、合法性予以确认，证明转钱给李杰夫妻，与公司无关。2013年2月6日40万元，2011年11月30万元，2018年3月份的30万元的质证意见同80万元的质证意见，对于李云桃存款12万元、5万元，只是证明显示存入，但是没有付款人信息；对于证据五真实性合法性、关联性不予确认，公司保留对形成时间鉴定的权利，以公司房产抵债，但是没有公司盖章确认，说明公司不同意以房抵债行为，合同载明2015年5月份，当时公司公章还是在李杰控制之下，认为合同是在变更之后伪造的证据，公司保留对证据形成时间鉴定的权利；对证据六买卖合同的真实性、合法性予以确认，但是关联性有异议，合同没有任何条款规定要以房产抵债务；对于证据七，认为该公司没有收到款项；对证据八的真实性予以确认，但与本案无关。第三人李寿国、贺金菊对原告李硕提供的八份证据均无异议。 被告金泰公司为证明其抗辩主张，向本院提交了十四份证据。一、关于支付商品房买卖合同购房款的催告函，拟证明原告未支付购房款，已经解除双方的买卖合同；二、商品房解除通知书，拟证明被告已经解除了双方商品房买卖合同；三、邮政EMS快递单，拟证明被告金泰公司通过邮政通知原告催款及解除合同；四、公民信息检索单，拟证明按原告户籍地址发出解除通知；五、宁远县邮政局证明，拟证明解除通知已经妥投；六、永州新报公告，拟证明已经登报解除双方买卖合同；七、民事裁定书、协助执行通知书，拟证明抵押权人向湖南省永州市中级人民法院起诉并查封了涉案的全部商铺，并要求湖南省永州市中级人民法院确认优先受偿权；八、民事起诉状，拟证明抵押权人向湖南省永州市中级人民法院起诉并查封了涉案的全部商铺，并要求湖南省永州市中级人民法院确认优先受偿权；九、关于不同意以抵押房产抵偿普通债务的意见，拟证明抵押权人不同意抵债，涉案合同系无效合同；十、提前终止函，拟证明华融湘江银行现在为涉案房屋抵押权人；十一、权利转移通知书二，拟证明华融湘江银行已经接受剩余债权及全部担保权利；十二、华融湘江银行营业执照、法人身份证明，拟证明抵押权人主体资格；十三、信托贷款合同，拟证明被告金泰公司信托贷款并约定项目土地及一期在建工程抵押给长安信托；十四、抵押合同，拟证明涉案土地及地上在建工程已经抵押给长安信托。原告李硕质证认为：对于被告金泰公司提交的证据一、二、三、四、五、六，认为通知没有直接送达给原告李硕，没有显示原告李硕签收了邮件。显示他人签收，签收人没有明确以及签收人与原告李硕的关系。对于永州新报是不是永州新报刊登有异议，原告李硕不是永州市人，在永州新报上刊载不具有合法性。对于证据七认为没有原件，无法辨认真实性，即使真实，现在所有在建工程都是抵押的，但是抵押不影响买卖合同，合同上没有禁止商品房买卖，所以原告李硕认为抵押不影响买卖。对于证据八认为与买卖合同效力没有关联性。对于证据九、十、十一、十二、十三、十四都是同一个证明目的，土地及在建工程的抵押不影响买卖合同效力。第三人李寿国和贺金菊同原告李硕的质证意见一致。第三人李寿国提供了如下证据：一、转账凭证、银行存折，拟证明借款关系。原告李硕质证当时听说泰丰公司是家族公司，李杰及其妻子都是股东，公司与个人是混同的，钱是打到私人账户。被告金泰公司质证认为只能够证明与李杰的借款往来，原告李硕不能够证明李杰还款，李杰与原告有亲属关系，存在串通可能，原告李硕不能够证明债务的真实性。第三人贺金菊对李寿国提供的证据没有异议。 诉讼过程中本院依职权调取了如下证据：一、(2017)湘1126民初106号民事判决书及(2017)湘民终1989号民事判决书。原告李硕对该证据质证无异议；被告金泰公司质证认为有3个重要不同，郑志恒案商品房买卖合同是备案的，本案的合同没有备案,没有备案是没有权利解除抵押，本案合同被告金泰公司已经发出了解除通知书，通知书已经抵达原告地址，公告没有包括郑志恒，但是原告包括在公告里面，本案合同被告金泰公司已经依法解除。郑志恒涉案物业是住宅，本案标的物是商铺，郑志恒案作出的重要依据，是2015年最高人民法院的会议纪要，购房者给付了购房款，其享有优先权，是为了保障购房者的居住权，郑志恒案作出的裁判依据不能够作为本案依据。现在抵押权人已经提起诉讼，而郑志恒案件在起诉时抵押权人还没有起诉。第三人李寿国、贺金菊对法庭出示的一号证据没有异议。 通过庭审质证，本院对原告李硕提供的证据认定如下：证据一、二、三，被告金泰公司质证无异议，本院予以采信；证据四系原告的银行转账单及存款凭条，本院认可永州市泰丰公司向原告李硕、第三人李寿国、贺金菊借款的事实；证据五系106、107门面商品房买卖合同和以房抵债合同，被告金泰公司提出合同中没有体现是以购房款来抵债的，本案没有办理备案登记，本院认为，泰丰公司是第三人李杰独资成立，金泰公司是永州市泰丰房地产开发有限公司独资成立，李杰又是两公司的法定代表人，泰丰公司向李硕、李寿国、贺金菊借款，并出具了收据，之后原告与金泰公司签订商品房买卖合同后，泰丰公司将用于抵债的借款予以核减，并向第三人李寿国、贺金菊出具了以房抵债合同和收据，因办理备案登记也不是商品房买卖合同的生效要件，故本院对证据五、六予以采信；证据七，与五、六号证据相佐证，本院予以采信；证据八，被告金泰公司质证无异议，本院予以采信。 被告金泰公司提供的证据一《关于支付商品房买卖合同购房款的催告函》，证据二《商品房买卖合同解除通知书》，证据三邮政EMS快递单，证据四公民信息检索单，证据五宁远县邮政局出具的《证明》，证据六2018年2月8日永州新报《公告》，邮寄解除通知书的快递单，无投递单位的回执，邮政局的证明是本人或他人收，不具有确定性，并且合同签订后不能随意单方解除，本案第三人李寿国、贺金菊已用借款抵作了原告李硕的购房款，亦无其他违约行为，故对此本院不予采信；被告金泰公司提供的证据七民事裁定书、协助执行通知书，证据八民事起诉状，证据九关于不同意以抵押房产抵偿普通人债权的意见，证据十提前终止函、证据十一权力转移通书二，证据十二华融湘江银行营业执照、法人身份证明、证据十三信托贷款合同、证据十四抵押合同，被告为融资将项目在建房屋及土地作抵押向华融湘江银行贷款，并未明确将案涉的商品房办理抵押权登记，并且被告在房产部门申办了“金水湾·宁郡华府”1号楼《商品房预售许可证》，由此被告可以销售“金水湾·宁郡华府”1号楼的房屋，这不影响被告与原告之间签订的《商品房买卖合同》的效力，且这些证据与本案不具有关联性，故本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人李寿国与第三人贺金菊系夫妻关系，李寿国与李硕系父子关系，贺金菊与李硕系母子关系。第三人李杰独资设立的泰丰公司为了开发建设位于宁远县九嶷南路的“金水湾·宁郡华府”房地产项目工程，于2013年10月25日独资成立了金泰公司，法定代表人为李杰。之前，因项目开发投资需要，第三人李杰及泰丰公司从2007年4月起陆续向第三人李寿国、贺金菊和原告李硕融资借款（其中2007年4月26日800000元，2008年3月18日300000元，2008年5月17日150000元，2008年12月10日120000元，2008年12月31日50000元，2011年11月11日300000元，2013年2月6日400000元），利息双方口头约定按月利率3%计算，借款后开始一段时间被告李杰偿还了部分款项，后来泰丰公司因资金短缺，未能及时偿还李寿国、贺金菊和原告李硕的借款，经第三人李寿国、贺金菊与李杰、金泰公司协商，同时，李寿国、贺金菊指定的享有抵债的权属人即原告李硕作为购房人，于2015年8月16日李硕与第三人泰丰公司、第三人李寿国、贺金菊签订了一份《以房抵债合同》，2015年9月29日原告李硕与被告金泰公司签订了《金水湾·宁郡华府商品房买卖合同》，原告李硕以4000000元债权抵作购房款，原告李硕所购房屋为“金水湾·宁郡华府”第1#【幢】【金水湾·国际公馆】106、107【门面房号】，该商品房的设计用途为商铺，建筑面积共119.24平方米，单价为每平方米33545.79元，总价款为4000000元。合同约定被告宁远金泰置业有限公司于2016年12月30日前交房，逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并由卖方自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金。合同签订当日，被告金泰公司向原告李硕出具了一张4000000元购房款的收据。 另查明：一、被告于2015年5月14日取得“金水湾·宁郡华府”1号楼栋的商品房预售许可证；二、2016年6月23日,被告宁远金泰置业有限公司变更了法定代表人,李杰不再担任法定代表人；三、湖南省永州市中级人民法院经华融湘江银行股份有限公司申请，于2019年5月9日作出（2019）湘11民初294号民事裁定，裁定查封本案所涉商品房，被告金泰公司为此在2019年7月9日提交的答辩状中要求中止本案的诉讼。四、2015年3月1日，国务院颁布的《不动产登记暂行条例》开始实施，另《不动产登记暂行条例实施细则》于2016年1月1日实施。 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点如下:一是泰丰公司与第三人李寿国、贺金菊和原告李硕的借贷关系是否成立；二是本案《金水湾·宁郡华府商品房买卖合同》是否有效；三是本案被告金泰公司单方解除合同行为是否合法。对于以上争议的焦点。本院评析如下： 一、关于泰丰公司与第三人李寿国、贺金菊和原告李硕的借贷关系是否成立的问题。本案中，原告提交了转账凭条、银行流水明细表等证据，可以证实李杰代表泰丰公司与第三人李寿国、贺金菊和原告李硕成立了借贷关系。 二、关于本案《金水湾·宁郡华府商品房买卖合同》是否有效的问题。泰丰公司是李杰一人独资公司，金泰公司又是泰丰公司的一人独资公司，两公司的法定代表人均为李杰；李杰、泰丰公司此前向第三人李寿国、贺金菊和原告李硕借款，所借款项用于金泰公司开发“金水湾·宁郡华府”房地产项目工程，李杰、泰丰公司、金泰公司三者之间存在经济混同，两公司的日常经营及相关活动均由李杰一人支配，故李杰、泰丰公司向原告李硕、第三人李寿国、贺金菊的借款与金泰公司相关联。另外，为了清偿原告李硕、第三人李寿国、贺金菊的借款，当时作为金泰公司法定代表人的李杰与李寿国、贺金菊指定的房屋买受人李硕签订了《金水湾·宁郡华府商品房买卖合同》，约定以借款抵购房款，合同内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定；合同签订前金泰公司已取得了涉案“金水湾·宁郡华府”1号楼的《商品房预售许可证》，合同签订后履行了以借款抵付购房款的手续，其交易行为既不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，也不适用《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》规定的“作为民间借贷合同的担保”。因此,应当尊重当事人形成的变更法律关系性质的一致意思表示，认定该合同合法有效。再次，参照《2015年全国民事审判工作会议纪要》第三十九条规定：“取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。”被告金泰公司提出的“李杰等人在未经抵押权人同意的情况下签署的买卖合同无效”的抗辩理由不能成立。并且，本案买卖合同签订于2015年9月29日，金泰公司法定代表人变更是2016年6月23日，原告李硕在合同签订后当即履行了支付全部购房款的手续，且金泰公司于合同签订当日出具了收据给原告李硕，原告李硕购买房屋的权利应当优先于银行抵押权，不能因为金泰公司法定代表人的变更就否认公司之前所作出的有效民事行为。同时，在金泰公司法定代表人变更前，金泰公司的企业信息显示系泰丰公司独资成立，被告金泰公司未提供证据证实2016年6月23日前金泰公司还有其他股东，故不能证实李杰、泰丰公司与李寿国、贺金菊的以房抵债行为损害了金泰公司其他股东及后来实际控制人的权益。综上，本案《金水湾·宁郡华府商品房买卖合同》合法有效。 三、关于本案被告单方解除合同的行为是否合法的问题。根据《中华人民共和国合同法》的规定，单方解除合同的，应当符合第九十三条、第九十四条规定的法定情形，而不能随意单方解除，本案原告李硕已用第三人李寿国、贺金菊的借款抵作了购房款，亦无其他违约行为，且被告金泰公司将解除合同通知书已送达给原告李硕的证据不充分。因此，被告金泰公司单方解除行为缺乏事实和法律依据。 综上所述，第三人李寿国、贺金菊与泰丰公司和金泰置公司当时法定代表人李杰经协商一致，同意将借款合同关系转化为买卖合同关系，将第三人李寿国、贺金菊的部分借款抵作购房款，以房抵债，建立由李寿国、贺金菊指定的原告李硕为房屋买受人与被告金泰公司签订《商品房买卖合同》的买卖合同关系，以上民事行为是双方当事人的真实意思表示,不违反法律的规定，双方协商的内容未违反法律法规的强制性规定,原、被告应按合同的约定履行义务。原告已全面履行了合同规定的义务，被告未按合同约定在2016年12月30日前履行交房义务，其行为已构成违约，应按合同约定承担违约金。同时，双方在以房抵债合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后720日内办好土地使用权证。因从2016年1月1日起《不动产登记暂行条例实施细则》开始实施，以后只办理不动产权证书，不再办理房屋所有权证和土地使用权证。被告以案涉房屋被湖南省永州市中级人民法院查封为由，请求本案中止审理，本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》在法院查封之前，并且本案的审理不须以该案的审理结果为依据，故对此本院不予采纳。原告李硕要求被告金泰公司给付律师费、差旅费等合理开支的诉讼请求，因原告李硕未提供充分证据证明，本院不予支持。诉讼费、财产保全费的承担由法院依法决定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、确认原告李硕与被告宁远金泰置业有限公司于2015年9月29日签订的《商品房买卖合同》合法有效，限被告宁远金泰置业有限公司在本判决发生法律效力后90日内为原告李硕办理【金水湾·宁郡华府】第1#【幢】【金水湾·国际公馆】106、107[门面房号]铺面的不动产权证书； 二、限被告宁远金泰置业有限公司在本判决生效后十五日内，支付原告李硕逾期交房的违约金（计算方法：按已交房款每天万分之三计算，从2016年12月31日起至实际交付房屋止，即4000000元×0.3‰×实际逾期交付天数）； 三、驳回原告李硕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38800元，由被告宁远金泰置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年，自法律文书确定的履行期间最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审 判 长  肖广文 人民陪审员  谢冒仔 人民陪审员  王英子 二〇一九年十一月二十日 法官 助理  钱小丽 代理书记员  蔡昌佑 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》 第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。 公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问的规定》 第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24％，从其约定，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。 借贷双方约定的利率超过年利率36％，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36％部分的利息的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。