云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民初132号原告（申请执行人）：富滇银行股份有限公司昆明西山支行。营业场所：云南省昆明市西苑开发区凯苑小区14幢。负责人：张磊，该支行行长。委托诉讼代理人：王婷，北京市兰台律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张梦，北京市兰台律师事务所实习律师，特别授权代理。被告（案外人）：周静，女，汉族，1965年11月3日生，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：李坤隆，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：周长泳，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告（被执行人）：云南集成广福房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市广福路广福小区广福商业中心。法定代表人：于雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：张唯一，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。原告富滇银行股份有限公司昆明西山支行（以下简称富滇银行）与被告周静、云南集成广福房地产开发有限公司（以下简称广福公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年6月26日受理后，依法适用普通程序，于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告富滇银行委托诉讼代理人王婷、张梦，被告周静委托诉讼代理人李坤隆、周长泳，被告广福公司委托诉讼代理人张唯一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富滇银行向本院提出诉讼请求：1、判决继续执行昆明市西山区广福城A6地块第2幢6层607号房产（以下简称607号房）的执行；2、判决案件受理费等全部诉讼费用由周静、广福公司承担。事实与理由：2019年6月12日，富滇银行收到（2019）云执异86号《执行裁定书》。该裁定认为，周静对607号房享有物权期待权，并裁定中止对607号房的执行。但富滇银行在查封607号房时，已经进行了全面核查，并与广福公司进行了多次确认，607号房没有转让给任何第三方，没有签订《商品房预售合同》，也未在任何房管部门办理备案登记，周静对607号房不享有物权期待权，富滇银行有权继续执行607号房。故提起本案诉讼，望判如所请。被告周静辩称，2013年11月1日，周静与广福公司就607号房签订书面购销合同，支付了全部购房款；广福公司于2017年4月1日向周静交房，周静于2017年5月1日开始使用，并缴纳物业费、房屋维修资金，周静在2017年4月1日已实际占有了607号房；至今广福城A6地块都没有办法办理买卖合同备案登记和房产证。因富滇银行申请查封的时间是2017年7月20日，在此之前，周静就607号房已与广福公司签订书面的买卖合同，支付了全部价款并合法占有，没有办理房产证不是周静的原因。周静提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应驳回富滇银行的诉讼请求。被告广福公司辩称，广福公司的答辩意见与周静答辩意见一致。原告富滇银行围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、（2017）云民初91号《民事判决书》；2、（2018）最高民法终1165号《民事裁定书》；3、（2017）云民初91号《民事裁定书》；4、（2017）云执保58-1号《协助执行通知书》；5、谈话录音。被告周静提交了如下证据：1、《房屋购销合同》；2、收款收据、银行回单；3、“广福城”交房通知、《广福城住宅物业服务合同》、物业服务手册、《住宅临时管理规约》承诺书、住宅消防安全责任书、费用结算票据；4、（2017）云民初91号《民事裁定书》、（2017）云执保58-1号《协助执行通知书》、（2016）云执保58号《查封公告》、保全财产信息。广福公司未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据，即富滇银行提交的证据1至4，以及周静提交证据4，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、富滇银行提交的证据5，因周静、广福公司对证据三性均不予认可，富滇银行亦未提交其他证据证实被录音人的身份，故本院对该证据不予采信；2、周静提交的证据1至3，因周静提交了证据原件以供核对，且广福公司作为周静提交的《房屋购销合同》签订方、购房款款收取方，收据开具方，对上述证据的三性及证明目的均予以认可，证据之间亦可相互印证，故本院予以确认并在卷佐证。对于富滇银行请求本院向昆明皓瑞通物业管理有限公司调取607号房接房通知单∕接房单、交钥匙手续等相关文件的申请。因周静提交的上述证据载明，广福公司已于2017年4月1日就607号房出具了“广福城”交房通知，周静亦于2017年5月1日与昆明皓瑞通物业管理有限公司签订了物业服务合同并交纳了物管费，昆明皓瑞通物业管理有限公司无需再次向周静开具接房通知单，昆明皓瑞通物业管理有限公司作为物业服务合同受托方，即使持有607号房钥匙，亦为履行受托义务代周静持有，富滇银行申请调取的证据对本案事实认定及实体处理并无影响，故本院对富滇银行调查取证申请不予准许。本院经审理确认如下事实：2013年11月1日，广福公司（出卖人）与周静（买受人）签订《房屋购销合同》，约定周静向广福公司购买由广福公司建设的607号房；房屋总价款300473元，房屋维修基金3884元，契税、印花税、产权登记费合计8738元，产权代办费500元。合同签订前，周静于2013年9月15日，分两笔共向广福公司刷卡支付10万元；合同签订当日，周静向广福公司刷卡支付213595元。2013年11月1日，广福公司向周静开具四份收据，载明收到周静支付的607号房房款300473元，房屋维修基金3884元，契税、印花税、产权登记费合计8738元，产权代办费500元。2017年4月1日，广福公司作出“广福城交房通知单”，载明“周静已办理完毕相关手续，请物业管理公司予以交房。物业费自2017年5月1日起计收”。2017年5月1日，周静（委托方）与案外人昆明皓瑞通物业管理有限公司（受托方）签订《广福城住宅物业服务合同》，约定周静委托该公司对607号房实施物业管理服务。同日，周静签署《住宅临时管理规约》承诺书、住宅消防安全责任书；昆明皓瑞通物业管理有限公司出具费用结算票据，载明收到周静现金交纳的、2017年5月1日至2018年8月31日607号房住宅物业服务费、消防社会管理费、电梯运行费及维修保养费、二次供水加压费，合计1856.64元。本院在审理（2017）云民初91号原告富滇银行诉被告广福公司等人金融借款合同纠纷一案中，本院依富滇银行提出的财产保全申请，于2017年6月28日作出（2017）云民初91号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结广福公司的财产，保全价值以人民币609966512.72元的范围为限。2017年7月20日，本院根据该裁定书，向昆明市西山区住房和城乡建设局发出《协助执行通知书》，查封了含607号房在内的广福公司位于昆明市日新中路广福城小区预售房。周静遂依据上述事实和理由向本院提出执行异议申请，本院于2019年5月31日作出（2019）云执异86号执行裁定书，裁定中止对607号房的执行。富滇银行于2019年6月12日收到该裁定书，于2019年6月26日提起本案诉讼。综合各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：周静对607号房是否享有足以排除执行的权利？本院认为，周静对607号房提出执行异议，本院作出（2019）云执异86号执行裁定书，裁定中止对607号房的执行。该裁定书于2019年6月12日送达给富滇银行，富滇银行于2019年6月26日提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的自裁定送达之日起十五日内起诉的规定，富滇银行起诉合法。本案中，周静系依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，诉请排除607号房的执行。故周静的抗辩主张若符合上述规定的四个要件，则依法可以排除执行。1、合同订立。2013年11月1日，广福公司（出卖人）与周静（买受人）签订《房屋购销合同》，约定周静向广福公司购买由广福公司建设的607号房，并对周静应付价款及税费、广福公司交房期限、违约责任等内容进行了具体约定。因《房屋购销合同》的签订日期在人民法院查封607号房之前，故周静在查封之前已与广福公司签订了合法有效的商品房买卖合同。2、房产占有。2017年4月1日，广福公司出具“广福城交房通知单”，载明周静就607号房已办理完毕相关手续，请物业管理公司予以交房；2017年5月1日，周静与昆明皓瑞通物业管理有限公司签订《广福城住宅物业服务合同》，并于当日交纳了607号房2017年5月1日至2018年8月31日期间的物管费及其他相关费用，故周静在查封之前已合法占有了607号房。3、价款支付。周静提交的证据证实，《房屋购销合同》签订前，周静于2013年9月15日，分两笔共向广福公司刷卡支付10万元；于合同签订当日，向广福公司刷卡支付213595元。截止2013年11月1日，周静向广福公司总计付款金额为313595元，与《房屋购销合同》第五条约定的607号房房款及相关税费等全部应付款项总额一致；广福公司作为房产出售方及款项收取方，对上述款项支付情况及周静已履行完607号房全部房款支付义务，均予以认可，故周静在607号房查封之前已经支付完全部价款。4、未办理过户登记原因。因广福公司出具的《情况说明》，载明607号房所在地块正式用电至今未通过，暂不具备办理产权证的条件，故607号房尚未办理过户登记的责任在于房地产开发企业广福公司，而非周静。综上，周静对607号房享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，周静就607号房享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，富滇银行要求继续执行607号房的诉讼请求不能成立，应不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告富滇银行股份有限公司昆明西山支行的诉讼请求。案件受理费6802元，由原告富滇银行股份有限公司昆明西山支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 崔 艳审判员 李建华审判员 郭婷婷二〇一九年十一月十八日书记员 李扬杰