江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终2365号上诉人（原审原告）：谢建梅，女，汉族，1973年6月29日出生，住湖北省汉川市庙头镇杂姓台村1组，现住九江市濂溪区。委托诉讼代理人：吴桀，江西策源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：九江新联传动机械有限公司，住所地：九江市长江南路梅山路口，统一社会信用代码：91360400746061360Y。法定代表人：王文杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：王兴玉，江西博阳律师事务所律师。上诉人谢建梅因与被上诉人九江新联传动机械有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省九江市濂溪区人民法院(2019)赣0402民初283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢建梅上诉请求：一、撤销原审第三、四项判决，改判支持上诉人全部诉讼请求；二、一、二审诉讼及保全费用由被上诉人承担。事实与理由：一、争诉双方自2009年5月21日签订《房屋变卖合同》后，案涉房产在近十年的时间内未能过户至上诉人名下，系因被上诉人单方违约行为所致。首先，根据争诉双方签订的《房屋变卖合同》约定，在上诉人向被上诉人交付23000元定金（含过户办证费）后，被上诉人即负有将案涉房产过户至上诉人名下的义务。其次，办理过户所应补缴的税费，并非争诉双方就案涉房产买卖产生的税费，作为买受人的上诉人，有权拒绝承担该项额外税费。再次，由于争诉双方在签订《房屋变卖合同》前均未预料到办理案涉房产过户需要补缴该项税费，故《房屋变卖合同》当中对该类税费承担并未作出约定，但合同法第六十二条第（六）款规定：“履行费用的负担不明确的，由履行义务的一方负担”。被上诉人为履行《房屋变卖合同》约定的过户义务而需缴纳的税费，属于合同“履行费用”，依照《合同法》的上述规定，该项费用应当由被上诉人承担。最后，基于上述分析，案涉房产未能过户至上诉人名下，系因被上诉人拒绝承担合同“履行费用”，拒绝全面履行合同义务的单项违约所致。原审虽然在查明《房屋变卖合同》的签订、履行相关的基本事实上无误，但却以“不能轻言哪一方构成完全违约为由”，否定被上诉人单方违约的实质，完全是避重就轻。二、原审判决以上诉人关于请求赔偿违约损失的诉请超出可期待利益为由，驳回上诉人的请求，该理由完全不能成立。1、合同法第一百一十三条规定是对违约损害赔偿范围的界定。根据合同法和合同法理论，期待利益的内容包括履行利益、利润和附带损失。2、上诉人签订《房屋变卖合同》的目的在于取得案涉房产的所有权，对上诉人而言，其期待利益（具体而言为履行利益）为取得房产所有权，而履行利益并不存在所谓预见不预见的问题3、房屋拆迁补偿金实际上是案涉房产的金钱转化，因此，其实质上是上诉人履行利益的转化，同样不受合同法第一百一十三条但书部分关于可预见规则的限制。案涉房产在一审判决作出前已经完成拆迁评估，根据评估结果，案涉房产拆迁补偿款项金额达到120多万元，而上诉人的诉请金额仅为案涉房产拆迁补偿金额的40%，没有超出被上诉人的预见。三、撇开案涉房产过户费用负担的问题不谈，《房屋变卖合同》搁置长达近十年而未终止，其最终责任也应由被上诉人承担。1、已如上述，补缴案涉房产税费系被上诉人完成过户的履行费用，依法应当由被上诉人承担。2、上诉人在签订《房屋变卖合同》前即已承租案涉房产，此后基于《房屋变卖合同》而以所有权人的身份使用案涉房产并对其实施添附至今，并无任何不妥。被上诉人既未选择继续履行合同，又未选择双倍返还定金，却在近十年背着上诉人将争诉房产过户至自己名下，所暴露的正是其骑墙的事实。原审却称上诉人“不诚信”，完全无的放矢。四、综上，原审虽然查明的案件基本事实无误，但其违约责任的归属及法律的适用上存在明显的不当，从而导致被上诉人存在单方违约的情形下却因此受益的错误判决，恳请二审法院依法改判。九江新联传动机械有限公司辩称，一、争诉双方自2009年5月21日签订《房屋买卖合同》后，被上诉人诚信履约委派专人积极办理有关过户手续，经过4个多月的努力，于2009年10月15日办妥由市房产局房屋交易办证窗口正式向新业主谢建梅签发了“九江市房屋买卖转移过户单”（详见一审被告提交的证据三），证明被上诉人已完成了委办的房产转移过户的全部审批手续，剩下的工作应是由上诉人夫妻双方本人持户口本、身份证、结婚证、缴纳契税凭证及“九江市房屋买卖转移过户单”等到房产局办证窗口办理过户领证手续，旁人不可代理。“九江市房屋买卖转移过户单”的正式签发下来，证明被上诉人已完成了合同义务，没有违约。根据“房屋变卖合同”约定，被上诉人在完成房屋过户手续之后三天内，上诉人应付清购房款，但上诉人没有按约定付款，事实证明恰是上诉人违约。“房屋变卖合同”约定上诉人出资3000元委托被上诉人给予办理法院及房屋过户的手续，被上诉人在办理准许过户手续的长达4个多月时间里支付的人工费、交通费、审批费、房屋档寨查询费、复印费、遗失登记公告费、异议公告费等手续费用远远超出3000元，不足部分是由被上诉人包干贴补的，而合同中只约定被上诉人包干办理过户的手续费，并没有约定被上诉人去承担应由上诉人缴付的法定纳税义务，手续费和法定契税是两个不同的法律定义的费用，本争诉房产过户的实际契税是6424.38元，显然是不可能包含在3000元的过户手续费之中的。九江市房产中介收取委托办理房屋买卖转移过户的惯例也是只收取手续费，过户契税也全是买受方自己承担的。三、办理过户所应补缴的税费，是过户到谁的名下谁应负责承担先行补缴，不补税就不能办理过户，这是躲不过也赖不过去的办证过户的前提。事实上被上诉人在2018年将房产过户到自己名下也是补缴了4万多元的税后才能办理过户。上诉人在2009年10月15日得到签发的“九江市房屋买卖转移过户单”后拒绝承担该项补缴税费，是上诉人自动放弃过户的行为，不能无理地强加给是被上诉人违约没有去补缴税费而导致未能过户。四、被上诉人在2009年亚洲经济大危机的特定时期将188.45㎡的房产以亏本的超低价格12万元变卖给上诉人，减去当时执行抵偿时支付给庐山区人民法院的5万元，被上诉人实际变卖到手的净值才7万元，证明被上诉人当时是急等钱用，如果按上诉状第一条第3款的说法再要被上诉人去承担补税4万多元，被上诉人不可能傻到将188.45㎡的房产只贱卖到2万多元。五、被上诉人在特定时期以特定的低价变卖房产，是应理解有特定时效的，而上诉人在被上诉人为其办好签发有新业主谢建梅名字的“九江市房屋买卖转移过户单”的手续之后，拒绝承担缴税办理过户，也不向被上诉人支付购房款，直到2013年上诉人拖欠达4年多不去办理缴税和过户手续，被上诉人在上诉人明显放弃购房意愿且已过价格时效的情况下，只好不变卖房产了，计划将该房产过户到自己名下，但因在2009年已在房产局办证窗口办理了将该房产转移过户到上诉人的名下，此次变更过户新的业主，就必须要法院再重新下裁定，因此，庐山区人民法院于2013年8月20日重新下达了裁定书和协助执行通知书，并登报公告将该房产过户到被上诉人的名下，公告期满后对所有该房屋关系人都发生效力，当然也包括原先已办理有该房产的“九江市房屋变卖转移过户单”的上诉人，上诉人在公告期间并没有提出异议，被上诉人收取了上诉人的2.3万元合同预付款也告知了上诉人冲抵应交的房租（公司是指派具体办理过户手续的办事员李毕华通知的，一审李毕华也出庭作证，证词见一审被告提交的证据六），上诉人也没有提出异议，表明上诉人与被上诉人签订的“房屋变卖合同”和“房屋转让协议”随之失效。六、综上所述，被上诉人一直诚信履约，并没有任何违约行为，上诉人的诉求完全是无理缠诉，请求法院尊重事实，驳回上诉人的无理上诉。谢建梅向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告于2009年5月21日签订的《房屋变卖合同》；2、请求判令被告返还原告因购买房屋向被告交付的23000元；3、请求判令被告赔偿原告因违约导致的损失477000（暂定）。一审法院认定事实：被告于2009年3月份以168640元价格通过本院执行案件的变卖程序得到被执行人九江荣隆实业有限公司名下的本案诉争房产所有权，被告因生产经营急需资金故降价以120000元价格将该房产变卖给原告，双方于2009年5月21日签订了《房屋变卖合同》，合同约定的主要内容为“经双方协商，甲方（被告）愿以120000元的价格以现状将诉争房产卖给乙方（原告），另由乙方出3000元办理过户房屋产权证等手续费用，乙方委托甲方给予办理法院及房屋产权过户手续，3000元不足部分由甲方补贴。本合同双方签字后，乙方即付给甲方23000元定金（含过户办证费），甲方即着手办理过户手续，房屋产权证过户手续办好后三天内，乙方即一次性付清余下的100000元给甲方，甲方交付给乙方房屋产权证，该房屋所有权即正式转给乙方所有，若乙方到期不支付余下的房款，则按每天3%违约金计罚”。合同签订后原告按约向被告交付了23000元定金，被告也按约着手去办理过户手续，但在过户过程中双方发现需要交纳近50000元本应由被执行人九江荣隆实业有限公司负担的税款，因对该税款的负担双方无法达成补充协议，故房屋过户手续没有继续办理下去。2013年九江市住房保障和房产管理局公告注销了原产权人九江荣隆实业有限公司的房屋所有权证，并公示将于公告期满后将该房屋产权过户至被告名下，2018年2月5日诉争房屋产权过户至被告名下。现诉争房产正在履行拆迁手续。一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务而且当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案原、被告双方在签订合同后，双方在合同履行的初期都积极地去履行了自己应负担的合同义务，但在合同履行后期发生了双方没有预见的需要缴纳近50000元税款这个客观事实。此后因多方原因，原、被告双方都没有积极主动的去主张自己的合同权利而是如原告方在庭审中所述，双方将该买卖合同履行过程中已产生的争议进行了某种搁置。被告于2018年将诉争房屋产权过户到自己名下的行为打破了这种搁置局面，被告的行为违反了双方买卖合同的约定，属于违约行为，应承担相应的违约责任。因被告的违约行为及现在诉争房产正在进行拆迁的事实和原告方在诉状中所述，原、被告双方签订的买卖合同已无法履行，故一审法院对于原告要求解除与被告于2009年5月21日签订的《房屋变卖合同》的诉请予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，故一审法院对于原告诉请第二项要求被告返还23000元的诉请予以支持。原告诉请第三项要求被告赔偿原告因违约导致的损失477000元（暂定），一审法院认为当事人不履行合同义务给对方造成损失的赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见或者可以预见的因违反合同可能造成的损失且应扣减因违约方违约而使合同另一方获得的收益。原、被告于2009年签订《房屋变卖合同》时合同总标的是120000元，被告虽多年一直没有将房屋产权过户到原告名下但事出有因，考虑到原、被告所签订买卖合同标的物的特殊性质及该买卖合同交易价格的时效性，在2009年双方签订买卖合同至2018年这一时间段内，不能轻言哪一方构成完全违约，双方对此买卖合同长达近十年的搁置状态都有一定的过错。在这近十年时间，根据原告在诉状中所述，原告一直在使用该诉争房屋用于经营，根据原告方提供的原告丈夫租赁相邻房产的租赁合同中显示的租金标准可知，原告从中获取了相当大的收益，原告因为搁置行为对自己有利，在因搁置行为收益近十年后，在该房产面临拆迁时诉请因该房产升值而扩大的损失，这是不诚信的行为，对被告也是不公平的。双方在房屋买卖合同中约定了定金，故一审法院考虑本合同订立及履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，以原告的实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认定被告应支付的违约损失为双方约定的定金数额23000元及相应标准的利息。原告无证据证明其损失在扣减相关收益后高于此约定的定金数额，应承担举证不能的责任。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条、第三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原、被告双方于2009年5月21日签订的《房屋变卖合同》；二、被告九江新联传动机械有限公司于本判决生效后十五日内返还原告谢建梅23000元；三、被告九江新联传动机械有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告谢建梅损失23000元及该23000元从2018年2月5日起至付清为止按年利率6%计算的利息；四、驳回原告谢建梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由被告九江新联传动机械有限公司负担810元，由原告谢建梅负担7990元，财产保全费3020元，由被告九江新联传动机械有限公司负担278元，由原告谢建梅负担2742元。2019年7月31日，一审法院作出（2019）赣0402民初283号民事裁定书，裁定：（2019）赣0402民初283号民事判决书第二页中“2019年10月15日”补正为“2009年10月15日”，“后续”补正为“手续”。二审中，双方当事人没有提供新证据。本院查明事实与一审认定事实一致。本院认为，九江新联传动机械有限公司与谢建梅签订的涉案《房屋变卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，一审法院认定合法、有效，应属正确。根据本案基本事实和双方当事人各自主张，本案的争议焦点是合同目的不能实现的责任认定及合同解除的后果处理。本院认为，双方当事人对不能实现涉案合同目的，均有过错。理由：一、案涉《房屋变卖合同》的标的物系九江荣隆实业有限公司为履行九江市庐山区人民法院（2004）庐民二初字第31号生效民事判决，抵九江新联传动机械有限公司债务的房屋。谢建梅对此是明知的，并作为共同申请执行人到房产部门办理过户手续，有（2004）庐执字第288-2号民事裁定书、九江市房屋所有权证验证证明、九江市房屋买卖转移过户单等为证。两当事人对案涉房屋交易可能发生的九江荣隆实业有限公司存在欠缴税费的风险均应有清醒的预判。二、只有先代九江荣隆实业有限公司补缴税费后，才能完成办理过户手续，这对双方当事人来说，无疑是一种无法防止的外因。三、遵循公平原则。代九江荣隆实业有限公司补缴的税费占两当事人房屋买卖交易金额的三分之一以上，而九江新联传动机械有限公司实际取得房屋成本为146782元债权加5万元现金，超出涉案房屋价值28142元（196782元-168640元），涉案房屋买卖交易金额为120000元，又比涉案房屋价值少48640元，被上诉人如再承担4万多的税费，不符合一般人的认知。谢建梅作为共同申请执行人，九江荣隆实业有限公司欠缴税费由一方全部代付，亦不符合一般人的认知。故对上诉人关于合同约定的手续费用包括代九江荣隆实业有限公司补缴税费的理由，不予采信。根据公平原则，双方应对代缴税费的情形达成合意。经查，直到涉案房屋因征收无法进行产权交易时，仍无证据证明双方对此达成合意，故双方当事人对不能实现各自合同目的，均有过错。关于合同解除的后果处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被上诉人收取上诉人2万元房款和3000元手续费，应当予以返还，并根据过错情况承担赔偿责任。但上诉人主张以目前房屋市场价格为基础计算赔偿损失，没有法律依据。理由：一、按谢建梅所述，其于2009年10月就知道被上诉人迟延履行合同义务，此时，其作为已支付2万元购房款的买受人，既可以要求被上诉人承担继续履行及赔偿损失的违约责任；也可以请求解除合同，要求被上诉人返还已付购房款并赔偿损失，保护自身权益。而其通过诉讼方式主张权利的时间，为2018年4月，一直怠于行使权利时间长达8年多。综合近年来房地产市场变化趋势以及城市房地产价格大幅上涨的实际情况，如果谢建梅及时行使权利，其依然有机会另觅他处购置房屋。现谢建梅要求被上诉人按照案涉房屋起诉时的市场价格赔偿房屋增值损失，但若其能够及时行使权利则该损失并非必然发生。亦即，即便被上诉人存在违约行为，但该违约行为并不必然造成谢建梅所诉该项损失。谢建梅此项主张不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的精神，超出了被上诉人订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失范围。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，在对方当事人违约甚至根本违约的情况下，当事人仍负有基于诚实信用原则的合同义务，即应采取适当措施防止损失的扩大，如果其没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故应当认定谢建梅主张的房屋增值损失，系其未及时采取适当措施所致。本案，谢建梅在一、二审均未提供因履行合同造成损失的证据。根据现有证据，一审关于赔偿标准的认定，并无不当，予以支持，理由一审已作详细阐述，不再赘述。一审对合同解除的后果处理，并无不当，予以支持。综上所述，谢建梅的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8455元，由上诉人谢建梅负担。本判决为终审判决。审判长  陈小江审判员  刘克曙审判员  曹 琛二〇一九年十一月二十日书记员  郑筱楠