江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0281民初1794号原告：涂文静，女，1988年12月18日出生，汉族，住乐平市。原告：石刚，男，1986年10月27日出生，汉族，住乐平市，系原告涂文静丈夫。以上两原告委托代理人：邹月英，女，1962年5月27日出生，汉族，住址同上，系原告石刚的母亲（特别授权）。以上两原告委托代理人：张贵和，江西济仁律师事务所律师（特别授权）。被告：江西庆达房地产开发有限公司。（未到庭）住所地：乐平市人民东路35号。统一社会信用代码：913602815736336578。法定代表人：孙兆鸿，系该公司总经理。原告涂文静、石刚诉被告江西庆达房地产开发有限公司（以下简称庆达公司）确认合同效力纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告涂文静、石刚委托代理人邹月英、张贵和到庭参加诉讼，被告庆达公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法确认原、被告于2014年7月16日签订的《新城广场认购协议》、《新城广场签约确认单》合法有效；二、判令被告全面履行合同义务，继续与原告签订《商品房买卖合同》，依法办理产权登记手续；三、本案诉讼费由被告承担。二原告系夫妻关系。2014年10月16日，原告涂文静与被告签订了一份《新城广场认购协议》，原告依据该协议，自愿认购了被告开发的“新城广场”住宅小区的4号楼1单元702室，并同时支付了该物业定金20000元。后二原告在签订认购协议十日内的2014年10月22日继续与被告签订《新城广场签约确认单》，确认该商品房的建筑面积为133.83平方米，折后单价为3758.63元/平方米，总价为503017元，首付款为253017元，贷款额为250000元。并同时约定：“本确认单签订后公司在房屋具备签订《商品房买卖合同》条件时通知买受人签署《商品房买卖合同》，买受人应于接到通知后10日内与开发商签订合同。”二原告在与被告签订上述确认单的当日，即向被告交纳了首付余款233017元。被告随即向二原告开具包括先行支付的20000元定金在内的购房首付款253017元税务通用收款收据。与此同时，二原告还应被告的要求，向被告交纳了契税10060元，房屋维修基金15091元，管道煤气费3000元，三项产权登记费273元。经查，被告向原告出售的商品房，已于2014年7月3日取得商品房预售许可证，证号为2014-13，原、被告签订的上述准《商品房买卖合同》已网上签约，乐平市房地产管理局网上可查，且该幢楼房主体工程已建至七层。综上事实，原、被告双方签订的合同系双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成的协议，合法有效，双方应全面履行合同义务，原告已按约交付了超过购房款50%的首付款及购房的一切税费，全面履行了合同义务，但被告违反合同约定，未按约定继续与原告签订《商品房买卖合同》及申请登记备案。为此，原告现依法向贵院起诉，请求支持原告诉请。原告提供如下证据证实自己的诉讼主张：1、二原告身份证复印件、被告公司企业信息。2、新城广场认购协议及新城广场签约确认单。3、新城广场出具的税务通用收款收据。4、乐平市人民政府信访局《信访事项不予受理告知书》。被告庆达公司未到庭，也未答辩。经审理查明，二原告涂文静、石刚系夫妻关系。被告庆达公司开发建设了“新城农贸小区”楼盘，并对该小区4号楼取得了商品房预售许可。2014年10月16日，原告涂文静与被告签订了一份《新城广场认购协议》，原告依据该协议，自愿认购了被告开发的“新城农贸小区”住宅小区的4号楼1单元702室，并同时支付了购买该物业的定金20000元。后二原告在签订认购协议十日内的2014年10月22日继续与被告签订《新城广场签约确认单》，确认该商品房的建筑面积为133.83平方米，折后单价为3758.63元/平方米，总价为503017元，首付款为253017元，贷款额为250000元。并同时约定：“本确认单签订后公司在房屋具备签订《商品房买卖合同》条件时通知买受人签署《商品房买卖合同》，买受人应于接到通知后10日内与开发商签订合同。”二原告在与被告签订上述确认单的当日，即向被告庆达公司交纳了首付余款233017元。被告庆达公司随即向二原告开具包括先行支付的20000元定金在内的购房首付款253017元税务通用收款收据一份。与此同时，二原告还应被告庆达公司的要求，向被告交纳了契税10060元，房屋维修基金15091元，管道煤气费3000元，三项产权登记费273元。另查明，经本院向乐平市住房和城乡建设局调查，乐平市住房和城乡建设局出具证明证实，由江西庆达房地产开发有限公司开发建设的“新城农贸小区”4号楼在2014年办理了商品房预售许可。“新城农贸小区”4号楼1单元702室商品房，该企业于2014年12月3日在乐平市商品房网上备案系统中自行上传了《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》中的买受人为涂文静、石刚。该企业至今未到我局办理与该套合同相关的打印及备案等业务。上述事实有原告提供证据、本院调取证明、有关人员陈述、庭审笔录等予以证实，足以认定。本院认为，原、被告虽未签订正式的《商品房买卖合同》，但庆达公司与原告签订了《新城广场签约确认单》，并出具了购房款收据等书面凭证给原告，上面注明了交款单位为涂文静、石刚，并有具体房号及购房款金额。庆达公司还将预签订的《商品房买卖合同》（购房人为原告）上传给了乐平市住房和城乡建设局。由此可见，原、被告之间商品房买卖合同已经成立。原告按照约定支付了购房款，履行了房屋买卖合同的主要义务，根据《合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，第三十七条“采用合同形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，故可认定原、被告之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖合同法律关系，该合同性质应为商品房买卖合同。原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方自愿签订，未违反法律强制性、禁止性规定，双方合同约定买卖的商品房已办理商品房预售许可，故本院依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，确认双方签订的商品房买卖合同合法有效，应受到法律保护，因此对原告要求确认与被告之间的商品房买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。原告诉请判令被告全面履行合同义务，继续与原告签订《商品房买卖合同》，依法办理产权登记手续。对此诉讼请求本院认为，原告基于有效的商品房买卖合同仅在合同当事人之间产生债权请求权，而非物权请求权。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。现本案诉争的商品房是否取得验收合格、是否可以交付使用、是否可以直接办理不动产权登记手续均不确定，需通过相关部门的验收及获得登记办证许可。故原告在本案中要求本院判令被告庆达公司直接帮原告办理产权登记手续条件尚不成熟，本院不予支持。原告可待本案诉争的商品房办理不动产产权登记手续条件成熟时，再主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百七十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉解释（二）》第一条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告涂文静、石刚与被告江西庆达房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回原告涂文静、石刚的其他诉讼请求。案件受理费8902元，由被告江西庆达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判长  李咏阳审判员  查小东审判员  程文新二〇一九年十一月十八日书记员  王 静