四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14228号 上诉人（一审被告）：四川佳兆港投资有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府四街928号。 法定代表人：蒲云辉，总经理。 委托诉讼代理人：明杰，系公司员工。 被上诉人（一审原告）：徐小君，女，1984年1月20日生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：李海东，四川上行律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：王理，男，1976年6月4日生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李海东，四川上行律师事务所律师。 上诉人四川佳兆港投资有限公司（以下简称佳兆港公司）因与被上诉人徐小君、王理商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初333号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 佳兆港公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判驳回徐小君、王理全部诉讼请求；2.一审、二审全部诉讼费用由徐小君、王理承担。事实与理由：成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，《通告》决定，自2016年11月23日起在成都市范围内实施不动产统一登记。将原应由佳兆港公司为徐小君、王理办理的房屋产权证书与国有土地使用权证书合并为不动产权证书，佳兆港公司已实际不能为徐小君、王理办理房屋产权证书且《商品房买卖合同》中并未约定逾期办理不动产权证书的违约金，佳兆港公司并未办理房屋所有权证书无需向徐小君、王理承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。根据《关于实施不动产统一登记的通告》的规定，现房屋产权证书与国有土地使用权证书合并为不动产权证书，而办理不动产权证书需同时具备办理房屋所有权证书与国有土地使用权证书的全部条件，根据佳兆港公司与徐小君、王理签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，佳兆港公司应于徐小君、王理实际收房后356日内为其办理房屋产权证书，在为徐小君、王理办理完毕房屋产权证书2年内为其办理国有土地使用权证书，徐小君、王理于2016年7月12日接房，佳兆港公司为其办理房屋所有权证书的截止日期应为2017年7月13日，但因法律法规变更，自2016年11月17日起成都市房屋产权登记机关不再受理办理房屋所有权证书交件，佳兆港公司自前述日期起实际已不能协助徐小君、王理办理房屋产权证书，因此无需向徐小君、王理承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。 徐小君、王理辩称：请求驳回佳兆港公司的上诉请求。不能以成都市国土资源局发布的《关于实施不动产统一登记的通告》得出佳兆港公司不能为徐小君、王理办理房屋产权证的结论，是佳兆港公司怠于履行合同约定的相应义务。同时，徐小君、王理经佳兆港公司配合已经于2018年取得了不动产证，所以不存在佳兆港公司无法为徐小君、王理办理产权证书的客观情况。 徐小君、王理一审诉讼请求：1.佳兆港公司支付逾期交房违约金54378.44元；2.佳兆港公司支付逾期办理和交付房屋所有权证书的违约金5457.33元；3.本案诉讼费用由佳兆港公司承担。 一审法院审理查明：2012年10月30日，徐小君、王理作为买受人，与作为出卖人的佳兆港公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，合同载明：徐小君、王理购买佳兆港公司开发的位于成都市高新区的“时代晶座”15幢3层301房。第十条佳兆港公司应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、6项所列条件：1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；6.出卖人与买受人约定，交付条件以《商品房买卖合同补充协议》约定为准；第十二条除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理，...按照逾期时间，分别处理。第十九条（二）转移登记商品房交付使用后，双方同意按照下列第二种方式处理2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第二种方式处理：（2）合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之零点五的违约金。补充协议载明：第三条关于房屋交付的特别约定1.该商品房经建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位竣工验收合格即可交付。2.出卖人主要以报纸公告的形式书面通知交房的具体时间。3.出卖人提前或延后交房不超过90日的，双方互不追究违约责任。7.对于经竣工验收合格的房屋，买受人拒绝接房的，房屋以通知的交房日期为准视为交付，相关房屋的风险责任由买受人承担。如经有权机关鉴定，房屋存在质量问题的，出卖人应承担房屋的维修义务，但并不因此视为逾期交房。第四条第四款出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助买受人办理房屋所有权证。 2014年12月22日，佳兆港公司向徐小君、王理送达了延期交付房屋的《告知函》，该函载明：我公司开发的时代晶座项目13号楼、15号楼预计将延期交付，具体交付时间将另行书面通知。2015年1月20日，佳兆港公司通知徐小君、王理于2015年1月28日收房。2016年6月21日，徐小君、王理交清了办证所需材料，2016年7月12日，徐小君、王理对案涉商品房进行了收房，并于该日向佳兆港公司交清了办理权属证书所需的税、费，徐小君、王理已付清房款487262元。2018年2月22日，徐小君、王理取得了案涉房屋的不动产权证书。 一审法院另查明，案涉楼栋于2014年12月31日取得竣工验收。 一审法院再查明，2016年11月21日，佳兆港公司作为甲方、案外人四川通用物业管理有限责任公司作为乙方，与作为丙方的徐小君、王理签订《和解协议》，载明：丙方购买时代晶座项目的15栋301号商品房，因房屋质量维修问题未能按时接房。各方达成如下协议：一、乙方减免丙方物管费（2015年2月1日至2016年7月15日）共计费用3106.2元；二、本协议签订生效后，丙方不再就15栋301号商品房房屋质量问题向甲方追究任何责任。 一审法院认定上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同及其补充协议、竣工验收报告、告知函、交房通知书、交房公告、和解协议、不动产权证书等证据材料在案为证，一审法院依法予以确认。 一审法院认为：徐小君、王理与佳兆港公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示且不违反法律规定，应为有效，对各方产生拘束力。佳兆港公司以诉讼时效已经过为由进行抗辩，其认为交房通知和交房通告印证了徐小君、王理在2015年1月20日已知晓其权益已受到侵害的事实，诉讼时效应从2015年1月20日开始计算，案涉诉讼时效已经过。在案的证据材料证明，双方于2016年11月21日就延期收房及责任承担问题形成了和解协议，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条规定：“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或行为的，应当认定为《民法通则》第一百四十条规定的当事人一方同意履行义务。”因此，佳兆港公司对和解协议的签订应视为同意履行义务，故至该日诉讼时效已中断，徐小君、王理于2019年1月15日起诉要求佳兆港公司承担逾期交房违约金责任并未超过诉讼时效。对于逾期办理权属证书违约金问题，因双方在补充协议中约定佳兆港公司在徐小君、王理交清全部的资料、税费并办理完房屋面积补差手续，房屋交付后365日内，协助徐小君、王理办理房屋产权证，双方在一审庭审中共同确认于2016年7月12日完成房屋交付和交清办证所需手续、税费，故佳兆港公司应在2017年7月11日前协助徐小君、王理办理房屋权属登记，诉讼时效应从2017年7月12日开始计算，徐小君、王理基于此项请求起诉亦未超过诉讼时效。故一审法院对佳兆港公司基于时效已经过提出的抗辩主张不予采纳。一审庭审中，徐小君、王理明确了其主张逾期交房违约金的事实依据为案涉房屋存在质量问题导致逾期交房，该质量问题是签订和解协议的原因，佳兆港公司亦对徐小君、王理陈述的签订原因予以认可，故一审法院认为和解协议实际系双方就逾期交房的责任承担形成的合意，各方应按约定享有权利、履行义务，徐小君、王理按照签订时间在前的商品房买卖合同约定再行主张佳兆港公司承担逾期交房违约金责任于法无据，故一审法院对徐小君、王理要求佳兆港公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。因徐小君、王理于2016年7月12日实际收房、交清了办证所需的手续及税、费，故根据补充协议约定，佳兆港公司应从此日起的365日内协助徐小君、王理办理权属证书，而佳兆港公司未提供证据证明其已在该期限内履行其协助办证的义务，案涉房屋于2018年2月22日才取得不动产权登记，佳兆港公司的行为已构成违约，其主张的不动产登记政策的实施并不影响徐小君、王理对逾期办证违约金的主张，因此，徐小君、王理有权要求佳兆港公司承担从2017年7月13日起计算至实际取得权属登记之日的违约金支付责任，其关于违约金的主张不违反法律规定，一审法院予以确认。故一审法院对徐小君、王理要求佳兆港公司支付逾期办理和交付权属证书的违约金5457.33元的诉讼请求予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：佳兆港公司于一审判决生效后三日内向徐小君、王理支付逾期办证违约金5457.33元；驳回徐小君、王理的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取648元，由徐小君、王理负担589元，由佳兆港公司负担59元。 二审中，佳兆港公司未提交新证据。徐小君、王理提交1.市国土局《关于实施不动产统一登记的通告》，拟证明根据通告内容，不能说明佳兆港公司无法对徐小君、王理办理不动产权证书。按照规定，佳兆港公司可以办理不动产权证书；2.在成都市不动产登记中心网页上打印办理不动产登记的指南，拟证明开发商办理首次登记以及开发商为购房者办理转移登记，法定时间是30个工作日。佳兆港公司对证据1真实性无异议，但通告能证明在2016年11月17日就不再办理房屋产权证，从2016年11月23日办理不动产权证书，按照合同约定，在2017年6月20日佳兆港公司无法为徐小君、王理办理房屋产权证书，也不需要向徐小君、王理支付逾期办证违约金。对证据2认为该证据与本案无关，合同中有约定办证时间，法定的办证期限是资料交齐后，向房管局提交资料，房管局应当在什么时间内将房屋产权证书办理下来，与本案没有任何关联性。本院对徐小君、王理提交的证据1、2真实性予以确认。 二审查明：成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，载明：自2016年11月23日起在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将做退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂停条例》的相关规定可重新提出申请。 经二审审理查明的案件事实与一审查明案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方诉辩意见，二审争议焦点为：佳兆港公司是否存在逾期办证的违约行为。对上述争议焦点现论述如下：徐小君、王理与佳兆港公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定佳兆港公司应于徐小君、王理实际收房后356日内为其办理房屋产权证书，在为徐小君、王理办理完毕房屋产权证书2年内为其办理国有土地使用权证书。徐小君、王理于2016年7月12日接房，佳兆港公司为徐小君、王理办理房屋所有权证书的截止日期应为2017年7月13日，办理国有土地使用权证书截止日期应为2019年7月13日。因成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，成都市已于2016年11月23日起实施不动产统一登记，从2016年11月17日起停止收件、不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，根据合同约定时间，佳兆港公司最迟应于2019年7月13日前为徐小君、王理办理房屋所有权证和国有土地使用权证已经合二为一的不动产权证书。因徐小君、王理于2018年2月22日已取得了案涉房屋的不动产权证书，佳兆港公司不存在逾期办证的违约行为，佳兆港公司的上诉理由成立，本院予以支持。 综上，一审法院认定事实有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初333号民事判决； 二、驳回徐小君、王理的全部诉讼请求。 一审案件受理费648元，由徐小君、王理负担；二审案件受理费50元，由徐小君、王理负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇一九年十一月二十五日 法官助理  李文慧 书 记 员  杨珍梅