河南省南阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫13民终5916号上诉人（原审原告、执行案外人）：南阳市房地产开发公司，住所地河南省南阳市宛城区光武路2号。法定代表人：陈爽，任经理。委托诉讼代理人：张振勇，河南问鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：乔建林，男，汉族，1966年9月20日出生，住河南省南阳市，现住址南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：王海超，河南新律律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：赵万里，男，汉族，1981年9月20日出生，住址河南省南阳市卧龙区。上诉人南阳市房地产开发公司因与被上诉人乔建林、赵万里案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初1115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。南阳市房地产开发公司上诉请求：一、请求撤销南阳市卧龙区人民法院(2019)豫1303民初1115号民事判决书,改判支持上诉人一审诉求。二、判决一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决认定事实不清,证据不足。1、结合一审庭审及上诉人提供的证据材料足以认定本案争议房屋归属于上诉人。2、一审法院在审理查明和评理部分认定:“赵万里至今未取得涉案房屋的所有权证书,尚未拥有物权。”3、一审法院在评论部分又称:“赵万里与上诉人是否继续履约,取决于当事人的意思自治,但与本案而言,不是同一法律关系”。该评述认定了上诉人对涉案房屋拥有所有权,赵万里与上诉人之间的房屋买卖合同尚未成就。既如此,涉案房屋归属权仍为上诉人所有。4、上诉人基于事实取得房屋产权,一审法院认定被上诉人赵万里对涉案房屋并不享有所有权,且双方之间的买卖合同也归属于无效。故一审判决是在明知涉案房屋归属于上诉人的情况下,刻意混淆案件基本事实,从而作出的错误的裁判文书。二、一审法院适用法律错误,网上备案并不导致物权变动，本案中网签备案第一不产生物权变动效力,第二网签备案行为也存在实体和程序上的瑕疵。三、本案程序错误。1、涉案房产在2010年9月14日已出售给业主王登峰,并已交房居住至今。王登峰是该房产的实际产权人,其已装修使用至今。王登峰刚刚知道该房产被查封,已向相关法院机构提出执行异议。该业主应在本案中作为当事人参与诉讼。2、被上诉人赵万里是本案造假违法者,且是关键当事人,其应当到庭参与诉讼说明情况,帮助法庭查清重要事实。赵万里属必须到庭的当事人。其不到庭就根本无法查清事实,无法公正裁决。乔建林辩称：一、一审法院认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,应予维持。二、上诉人的上诉请求无事实与法律依据,其不是本案适格的主体,依法应当驳回其上诉请求。1、被答辩人不是涉案房屋的权利人,其不是本案的适格主体。上诉人在上诉中承认该房产的实际权利人为王登峰，不管上诉人是将房屋出售给了赵万里还是王登峰，上诉人与该房屋已经没有了任何利害关系，其不具有原告的主体资格。2、上诉人已将涉案房屋出卖，其对该房屋不享有所有权。三、被答辩人之前一直称本案涉案房屋没有出卖,但是现在又提出该房屋已于2010年出卖给王登峰并装修入住,其明知其房屋已经出卖,无权提出执行异议,却仍然提出执行异议,浪费司法资源、妨碍民事诉讼程序,已构成虚假诉讼,应当对其进行严厉处罚。四、赵万里对本案涉案房屋享有物权期待权,被答辩人的权利不足以排除答辩人的强制执行。本案涉案房产于2013年9月份登记在赵万里名下,且赵万里对该房屋进行了装修,取得了该房屋的钥匙。上诉人在上诉状中所述,王登峰于2010年9月14日已经购买了本案涉房屋,被答辩人于2010年10月28日取得预告许可证,房屋于2013年登记在赵万里名下,2016年被法院查封,2019年才提出执行异议。那么王登峰为何在将近四年的时间内不办理各手续,为何在从取得房屋到现在,不知道房屋登记在谁名下，也没有任何请求更名的维权措施，这明显不符合常理。南阳市房地产开发公司向一审法院起诉请求：判令确认南阳市宛城区光武中路北侧神龙花园××号楼××单元××室房产为南阳市房地产开发公司所有，并停止对该财产的执行；诉讼费由乔建林承担。一审法院认定事实：南阳市宛城区光武中路北侧神龙花园4号楼系南阳市房地产开发公司开发建设的商住楼。2010年10月28日，南阳市房地产开发公司取得神龙花园××号楼商品房预售许可证。2013年9月16日，南阳市房地产开发公司将神龙花园××号楼××单元××室网签至赵万里名下。该室户型为四室两厅，面积166.28㎡。该室商品房预售合同备案（联网）信息显示：备案号××；权利人赵万里；房款831400元，一次性付款；单独所有。对于该室的网签备案，南阳市房地产开发公司解释为：2013年9月16日，赵万里、张晓建向公司高层提出购买神龙花园商品房两套，赵万里选定了××号楼××单元××室。赵万里担心房子被别人买走，请求先网签登记一下。公司高层同意后，公司售房部通过公司电脑与房产管理局联网系统将该房产取得了网签号码。网签后，赵万里提出拿走一份空白合同让家人看后再来签字，出于信任，公司同意。但之后公司多次联系催促赵万里办理相关购房手续，赵万里以种种理由推托，不与公司照面。2014年11月13日，公司找到赵万里，赵万里表示资金紧张无力购房。在此情况下，公司与赵万里于当日签订了《商品房买卖合同终止协议书》，并由公司人员与赵万里一起到南阳市行政审批大厅房管局窗口办理网签合同注销手续，房管局予以受理，但后期手续办理过程中，该房产被南阳市卧龙区法院因乔建林诉赵万里案件司法限制。为证明上述陈述属实，南阳市房地产开发公司庭审中出示与赵万里签订的《商品房买卖合同终止协议书》。该份协议落款日期为2014年11月13日，内容：“甲乙双方于2013年9月17日在神龙花园售楼中心共同签订××号商品房买卖合同，已在南阳市房产管理局办理商品房登记备案。由于误将房屋位置签错且房款交付问题未完善，经甲乙双方协商，一致同意终止该商品房买卖合同并订立如下条款：1、甲、乙同意终止××号商品房买卖合同。2、商品房买卖合同所签订的房款及相关费用已全部结清完毕，甲、乙双方不存在债权债务关系。本协议书一式三份，甲、乙双方签字盖章后各留存一份，并报送房管部门一份。”另查明，2013年6月19日，赵万里与乔建林签订《房产买卖合同》一份，赵万里将网签备案在其名下的神龙花园××号楼××单元××室以600000元的价格出售给乔建林，双方的买卖事实有生效法律文书为证。乔建林称，自己查看了网签备案登记、加盖有原告公司印章的售房合同、加盖有南阳市房地产开发公司财务专用章的房款收据，并经赵万里拿着钥匙打开房门入室查看满意后才决定买房并向赵万里支付了600000元的房款。房款支付后，赵万里将房屋钥匙交给了自己。庭审中，乔建林补充陈述称，入房验看时工人们正铺着地砖，买房后，让工人们把地砖铺完。工人打扫后，锁了房屋门。因不急着入住，没有去看。一段时间后，去看房子，发现门锁打不开，当即与赵万里联系，赵万里称人在外地，他也不清楚为啥拿着钥匙打不开门，事情等他回来解决。后来一直联系赵万里，催促办理过户手续，但赵万里总说在外地，回来了解决。乔建林觉得不对劲，到南阳市房地产开发公司售房部询问，但工作人员爱搭不理，问不出个所以然，无奈于2014年11月24日对赵万里提起了房屋买卖合同纠纷之诉，请求判决赵万里履行房屋过户义务。该案一审法院以赵万里涉嫌合同诈骗，驳回了乔建林的起诉。乔建林不服裁定提起上诉，南阳市中级人民法院二审调解结案。调解内容：“赵万里应返还乔建林购房款50万元，从2016年5月1日——2019年9月1日，每月偿还10万元，逾期按所欠款项数额按月息2分支付利息；二、赵万里已偿还13万元，不计算在上述50万元之内；三、本协议履行完毕后双方签订的房屋买卖合同、借款合同、借据作废；四、其他问题双方户不追究。”因赵万里未依约履行金钱给付义务，乔建林向一审法院申请强制执行。2016年8月2日，一审法院依法查封了登记在赵万里名下的神龙花园××号楼××单元××室房产。2016年9月26日，南阳市房产开发公司以房屋未出售给赵万里为由提出执行异议。2017年4月17日，一审法院作出（2017）豫1303执异4号执行裁定书，驳回了南阳市房产开发公司的异议申请。南阳市房产开发公司不服裁定，依法提起本案执行异议之诉。再查明，2017年7月4日，南阳市公安局仲景派出所出具《情况说明》，内容：“2016年9月29日，我局对赵万里涉嫌伪造南阳市房地产开发公司印章立案侦查，在立案侦查阶段，我局侦查员多次对赵万里进行传唤，因嫌疑人赵万里更换电话，无固定住址，无法传唤到案。”现赵万里仍未到案。一审法院认为：南阳市房地产开发公司称公司并没有与赵万里签订《商品房买卖合同》、赵万里也没有交纳房款，但其陈述与网签备案信息“房款831400元”“一次性付款”不符，与其出示的《商品房买卖合同终止协议书》的内容“甲乙双方于2013年9月17日在神龙花园售楼中心共同签订××号商品房买卖合同”“误将房屋位置签错且房款交付问题未完善”“商品房买卖合同所签订的房款及相关费用已全部结清完毕”不符，与《城市商品房预售管理办法》的规定不符，更与该房屋至今网签在被告赵万里名下的事实不符，其陈述缺乏证据佐证，无法采信。虽然南阳市公安局仲景派出所对赵万里涉嫌伪造南阳市房地产开发公司印章立案侦查，但因未有侦查结论，因此，刑事立案不影响本院的审理。即便赵万里未交纳房款或未足额交纳房款属实，此属南阳市房地产开发公司与赵万里之间的房屋买卖合同纠纷，不影响南阳市房地产开发公司将该房网签至赵万里名下的公示效力。南阳市房地产开发公司举证的其与赵万里之间的《商品房买卖合同终止协议书》的落款日期为2014年11月13日，一审法院依据乔建林的执行申请查封案涉房屋于2016年8月2日，将近两年的时间里，作为开发商，南阳市房地产开发公司未注销网签，未依法维权，不排除南阳市房地产开发公司与赵万里之间的房屋买卖关系未实际终止的可能性，由此引起的法律后果，南阳市房地产开发公司应予承担。截止目前，赵万里本人未对执行其名下的房产提出异议，一审法院确认赵万里默认其仍为该房屋的网签购买人。虽然南阳市房地产开发公司否认房屋交付给了赵万里，但乔建林起诉赵万里房屋买卖合同纠纷一案中，赵万里本人对乔建林的诉讼陈述未有异议，结合房子为现房、已网签至赵万里名下、网签后交付钥匙是房屋的交易习惯，一审法院确认南阳市房地产开发公司将房屋交付于赵万里属实。综上，虽然赵万里至今未取得案涉房屋的所有权证，尚未拥有物权，但因案涉房屋已交付赵万里，且至今网签登记在赵万里名下，因此，赵万里仍有取得物权的可能性。至于赵万里与南阳市房地产开发公司是否继续履约，取决于当事人意思自治，但与本案而言，不是同一法律关系。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”综上，南阳市房地产开发公司的案外人执行异议之诉，现有证据不足以证明其具有排除强制执行的权利，因此，南阳市房地产开发公司的诉讼请求不能成立。一审法院判决：驳回南阳市房地产开发公司的诉讼请求。案件受理费8800元由南阳市房地产开发公司承担。本院审理查明，上诉人南阳市房地产开发公司称：“本案程序错误，案涉房产在2010年9月14日已出售给业主王登峰，并已交房居住至今。王登峰是该房产的实际产权人，其已装卸使用至今。该业主应当在本案中作为当事人参与诉讼。”答辩人乔建林答辩称：“南阳市房地产开发公司不是案涉房屋的权利人，其不是案件的适格主体”。经本院调查查明：2010年9月14日南阳市房地产开发公司为卖方与王登峰为买方签订神龙花园调房认购协议书，认购位于南阳市光××花园××单元××东户，建筑面积166.28平方米。王登峰按照协议支付房款，提供了南阳市房地产开发公司2019年6月14日出具的情况说明一份和南阳市神龙物业服务有限公司出具的居住证明一份、2019年6月4日南阳市神龙物业服务有限公司书面证明一份、南阳市神龙花园销售记录一份、南阳市房地产开发公司2007年9月17日、2007年9月30日收款收据（复印件两张）、南阳市房地产开发公司2013年11月19日出具的交房传递单一份等相关证据。本院认为：依照《最高人民法院关于审理执行异议和复议若干问题规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人：（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”的规定，南阳市房地产开发公司于2010年9月14日已将案涉房产出售于他人，其不是案涉房产的权利人，不是本案适格异议主体，乔建林抗辩“南阳市房地产开发公司不是案涉房屋的权利人，其不是本案的适格主体”理由成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初1115号民事判决；二、驳回南阳市房地产开发公司的起诉。一审案件受理费8800元，退还南阳市房地产开发公司；上诉人南阳市房地产开发公司预交的二审案件受理费8800元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  王玉斌审判员  李郧钦审判员  陈德林二〇一九年十一月四日法官助员刘涛书记员  张 昊