彭水苗族土家族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0243民初4603号 原告：重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道南门街（江上村三楼）。统一社会信用代码：91500243709306437J。 法定代表人：魏勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：冯应明、谢奎，重庆中庸律师事务所律师。 被告：张辉，男，1972年3月21日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。 原告重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司（以下简称永力公司）诉被告张辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告永力公司法定代表人魏勇及其委托诉讼代理人冯应明、谢奎到庭参加诉讼，被告张辉经本院传票传唤后仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告永力公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、由被告立即向原告支付2015年7月24日至2019年7月23日的房屋租赁费899700元；3、被告向原告支付违约金697410元；4、本案案件受理费由被告承担。 事实和理由：2015年1月5日，被告因开设品客量贩式歌城需要，向原告租赁位于本县XX街道XX街333号“XX春天”X栋临广场一层X号门面，并与原告签订《房屋租赁合同》。合同约定了租赁房屋的位置、面积及用途、房屋租赁期限、房屋租赁费用标准及租赁费用的支付期限、违约责任、租赁房产税、水电费、物业服务费、违约金计算方式等。后原告按约履行了合同义务，但被告未按照合同约定的租金缴纳方式向原告缴纳租金，现尚欠2015年7月24日至2019年7月23日的租金89.97万元。故而，原告为维护其合法权益诉至人民法院，望判如所请。 被告张辉未提交书面答辩意见，也未到庭参加诉讼。 本院经审理认定事实如下：原告永力公司（甲方）与被告（乙方）于2015年1月5日签订《房屋租赁合同》，约定：“第二条租赁房屋地点、位置及用途：1、乙方租赁甲方的房屋位于彭水县XX街333号XX春天X栋临广场一层X号门面，房屋建筑面积约1350平方米，（以附图为准）。2、用途：经营KTV（除国家禁止经营项目外）。第三条租赁期限：租赁期限为八年，甲方提供装修免租期五个月，从2015年2月24日至2015年7月23日为装修期（此期间免租金）。甲方从2015年7月24日起计算房屋租金，至2023年7月23日前将房屋收回。第四条房屋租金标准：1、经双方协商：第一年2015年7月24日至2016年7月23日租金：56.7万元；第二年2016年7月24日至2017年7月23日租金：56.7万元；第三年2017年7月24日至2018年7月23日租金：56.7万元；第四年2018年7月24日至2019年7月23日租金：62.37万元......2、其它费用：租赁房产税、水电费、物业管理费等在经营过程中所产生的其他一切费用均由乙方按规定承担缴纳。第五条租金缴纳方式：1、经双方协商，房屋租金支付方式为半年一付，在签订房屋租赁合同时支付5万元定金，在2015年2月24日向甲方一次性缴纳半年的房屋租金28万元（大写人民币贰拾捌万元整），该合同即开始生效。2016年1月23日前付清租金余款23.7万元（大写人民币贰拾叁万柒仟元整）。2、乙方租赁甲方房屋，第二、三、四、五、六、七、八年房屋租金在合同期限内每半年提前一个月向甲方一次性缴纳租金。如乙方第二年不租赁此房屋时，将按合同约定时间期满后将房屋交还给甲方，但必须提前三个月向甲方联系，乙方未向甲方提前联系，甲方视为乙方自动放弃次年的房屋租金，甲方有权另行对外出租。第六条甲方责任：将房屋按现状交给乙方使用，其他所有投入、更改全部由乙方自行负责。第七条乙方责任：1、擅自将房屋不按合同约定的用途使用；2、未经甲方允许擅自改变房屋结构的；3、利用房屋进行非法活动，损害公共利益的；4、拖欠房屋租金或未经甲方书面同意转租、转让的；5、噪音污染和环境卫生由乙方自行负责，出现问题自行处理。乙方在经营过程中，有上列情况之一的，甲方有权终止本租赁合同、收回所出租的房屋......第十条违约责任：该合同签字生效后，如因一方违约，不能按时兑现该合同的承诺，给对方造成损失，将承担对方的违约金，按已交租金总额的40%支付给对方，人力不可抗拒的因素除外。如造成其他损失，按有关规定承担责任”。合同签订后被告将涉案房屋用于经营彭水县品客量贩式歌城，目前仍在营业。原告当庭举示的《张辉租赁XX春天X-1-X门面租金缴款明细汇总表》，载明：“2015年7月24日至2016年7月23日的房屋租金为567000元，被告于2015年1月13日至2017年3月22日向原告支付8笔租金共计600000元，余33000元，结转下年；2016年7月24日至2017年7月23日的房屋租金为567000元，被告于2017年5.23日至2018年11月5日向原告支付14笔租金共计545000元，余11000元，结转下年；2017年7月24日至2018年7月23日的房屋租金为567000元，被告于2018年12月5日至2019年2月27日向原告支付4笔租金共计280000元，欠276000元；2018年7月24日至2019年7月23日的房屋租金为623700元，欠623700元，共计尚欠租金为899700元”。原告于2019年7月30日向被告发出了《律师函》，要求被告收到此律师函之日起十日内向原告付清所欠房屋租金899700元，若逾期仍未履行，原告将通过司法诉讼程序予以追收。 原告当庭陈述合同中涉及的定金50000元已经作为第一年的房屋租金予以扣除，认为合同中涉及的违约金偏高（按已交租金总额的40%），自愿调整违约金的计算方式，调整为以2015年7月24日至2019年7月23日的房屋租金总额的30%计算违约金。2019年10月29日被告签收了本案的开庭传票及副本等，但未到庭参加诉讼，也未提交书面的意见。 上述事实有当事人的陈述、《重庆市房地产权证》、《房屋租赁合同》、《张辉租赁XX春天X-1-X门面租金缴款明细汇总表》、《律师函》、《网上银行电子回单》等在案佐证，足以认定。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的焦点在：一、原、被告之间是否存在租赁合同关系？二、原、被告签订的《房屋租赁合同》是否符合解除条件？三、违约金的数额应如何计算？ 一、关于原、被告之间是否存在房屋租赁合同关系的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证实。没有证据或所提供的证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，原告为证明其与被告之间存在租赁关系，举示了其与被告签订的《房屋租赁合同》及被告向原告定期支付租金的网上银行电子回单，已完成初步举证责任。根据举证规则，如果被告对双方存在租赁关系的事实有异议，应当举示证据予以证明。现被告经本院传票传唤后仍未到庭参加诉讼，视为被告自愿放弃抗辩的权利，应当承担举证不利的法律后果。原告作为出租方与被告于2015年1月5日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。据此，本院认定原、被告之间存在房屋租赁关系。 二、原、被告签订的《房屋租赁合同》是否符合解除的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第一百二十七条之规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，被告拖欠租金，经原告催收后仍未在合理期限内支付，其行为已经使合同解除的条件成就，原告主张解除双方的《房屋租赁合同》并要求被告支付2015年7月24日至2019年7月23日的房屋租赁费899700元，符合合同的约定，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案要求解除合同的副本于2019年10月29日送达至被告处，但被告未到庭参加诉讼，也未提出异议，自愿放弃抗辩权利，故合同解除时间应当为2019年10月29日。 三、关于违约金的数额问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告在《房屋租赁合同》中约定违约金为“按照已缴租金的40%支付给对方”，尽管原告在庭审过程中自愿将违约金标准调整为已付租金的30%，但该标准过高，结合原告的实际损失和原、被告之间合同的履行情况来看，违约金应不超过其实际损失的30%为宜，本院酌情参照未付租金计算违约金，即被告应向原告支付违约金269910元（899700元×30%=269910元）。 至于2019年7月24日至2019年10月29日期间的租金及 以后的房屋占用费，原告可另寻途径向相对方主张权利。 综上，依据依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》九十三条、第一百一十四条、第一百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司与被告张辉于2015年1月5日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月29日解除； 二、被告张辉于本判决生效之日起十日内向原告重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司支付房屋租赁费899700元（期间为2015年7月24日至2019年7月23日）； 三、被告张辉于本判决生效之日起十日内向原告重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司支付违约金269910元； 四、驳回原告重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19173.98元，减半收取9586.99元（原告重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司已预交9586.99元），由原告负担1923.75元，由被告张辉负担7663.24元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审判员  谢再守 二〇一九年十一月二十日 书记员  高建容