广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）桂10民再44号 二审上诉人（一审被告）：田东祥和房地产有限公司，住所地为广西田东县平马镇东宁东路69号。 法定代表人：黄翀，该公司董事长。 委托诉讼代理人：潘红梅，广西龙翔律师事务所律师。 二审被上诉人（一审原告）：谭生队，男，1983年1月2日出生，瑶族，个体工商户，住广西田东县。 委托诉讼代理人：谭英在，女，1972年3月4日出生，瑶族，住广西田东县。系谭生队之胞姐。 二审上诉人田东祥和房地产开发有限公司因与被上诉人谭生队商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月7日作出（2018）桂10民终1330号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2019年8月5日作出（2019）桂10民监12号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 田东祥和房地产开发有限公司在再审中的请求：撤销一、二审判决，改判驳回谭生队的起诉。事实和理由：谭生队于2016年3月10日已去世，其已丧失起诉的原告主体资格，一、二审未查明该事实，仍以谭生队作为诉讼当事人对本案作出实体判决，不符合法律规定，请求法院再审后驳回谭生队的起诉。 谭英在答辩称,涉案商品房贷款担保人为谭英在，谭生队于2016年3月10日去世后，至今房贷均由谭英在偿还，谭生队的母亲高龄体弱文盲，无法亲自参与诉讼。由于对法院诉讼程序不明了，在法院送达诉讼材料中，谭英在均代谭生队签名，加上原委托代理人指引欠缺，法院立案审查疏漏，仍以谭生队为原告起诉。但田东祥和房地产开发有限公司对谭生队的侵权事实存在，应主动承担赔偿责任。 谭生队向一审法院起诉请求：1.请求判令被告协助原告履行办理位于田东县城东华瑞公司南侧的祥和广场花园8幢602号房权属登记义务，即履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金63816.42元（以439507元为基数，按照每日万分之1.5的标准，从2015年3月23日起暂计至2017年11月15日，直计至原告取得房屋产权证书之日为止）；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年9月18日，原告谭生队（买受人）与被告祥和房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：NO.8016），约定原告购买被告开发的、位于田东县城东华瑞公司南侧祥和广场花园小区第8幢602号房，总价款439507元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，每逾期一日出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金，因买受人原因造成商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由买受人承担全部责任。合同同时对商品房面积差异处理、买受人逾期付款违约责任、交付期限、出卖人逾期交房违约责任等事项进行了约定。同日，原、被告又签订了《补充协议》（附件四），双方约定以银行按揭方式付款，《补充协议》第二条约定，产权办理：买受人签订本合同后15天内应当向出卖人提供办理《房屋所有权证》的相关资料，如买受人逾期提交办理《房屋所有权证》资料的，买受人按已付房价款的1%向出卖人支付违约金。合同签订后，原告以首付及银行按揭贷款方式向被告支付了购房款439507元。2016年8月23日，原告向一审法院提起诉讼，请求判令本案被告支付逾期交房违约金。该案查明，被告于2013年9月28日向原告交付了涉案房屋，不存在逾期交房行为，该院判决驳回了原告诉讼请求。原告对该判决不服，上诉至百色市中级人民法院。百色市中级人民法院经审理后作出（2017）桂10民终804号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决业已生效。原告入住房屋后因无法办理产权证，遂与其他业主共同向田东县住房和城乡规划建设局（以下简称田东县住建局）信访反映。田东县住建局于2016年2月23日书面答复称，因祥和房地产公司对涉案商住楼未取得《竣工验收备案证》，无法办理“大产权证”和业主的“小产权证”，建议业主通过司法途径维权。2017年9月25日，田东县住建局向被告出具《竣工验收备案表》；12月13日，被告向田东县房产所申请办理房屋权属初始登记；12月26日，经田东县不动产登记中心审核，因被告对涉案商住楼的建设用地缺少容积率调整和补缴土地出让金等相关证明材料，审查不通过，按退件处理。同日，被告工作人员领回材料。本案在审理过程中，一审法院就涉案的祥和广场花园小区是否已具备办理房屋权属登记条件向田东县国土资源局查询。田东县国土资源局就此出具《关于祥和花园小区房屋不动产权不具备不动产权属登记的说明》，内容主要载明，祥和花园小区由两宗土地组成，整个小区建设按整宗地块规划设计，造成部分建筑物跨越两宗地，无法对跨越两宗地建筑物（商品房）进行权属登记，只能等待业主把两宗地申请合成一宗地后才具备登记条件；祥和花园小区各项建筑指标（容积率）突破原规划部门审批的指标，目前已通过专家论证、城规会审定等程序进行调整，等待业主按程序补交土地出让金后才能进行规划验收，验收合格后才具备不动产权属登记条件。 一审法院认为，本案的争议焦点系：1、原告起诉是否超过诉讼时效；2、被告是否存在逾期办证的违约行为；3、原告主张违约金的数额、计算标准是否有事实和法律依据。本案原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。（一）、关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题。本案被告已将房屋交付原告，原告亦已实现对房屋的占有、使用，原告现主张办理房屋所有权登记的请求具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，但逾期办证违约金属债权请求权，应适用诉讼时效的规定。（二）、关于被告是否存在逾期办证的违约行为问题。根据房屋权属登记流程的一般规定，权属登记的做法通常为开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，再告知买受人情况，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。因此，完成初始登记并告知买受人系开发商在履行办证过程中的首要义务。现本案经审理查明，被告因违规开发建设至今未能办理房屋权属初始登记，由此导致原告无法办理产权证。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，被告未在交房后540日内办理房屋权属初始登记，其行为已构成违约，除应继续履行办证义务外，还应承担逾期办证的违约责任。被告辩称，双方《补充协议》第二条已约定，由买受人在签订本合同后15天内应当向出卖人提供办理《房屋所有权证》的相关资料，因原告未提交办证所需资料，原告存在违约行为。对此该院认为，转移房屋所有权的过程，需要买卖双方相互协助和配合，被告完成房屋初始登记并告知买受人方具备协助办证的法定条件，本案并非原告自身原因导致办证未果。被告该辩称与本案查明事实不符，该院不予采纳。（三）、关于原告主张逾期办证违约金的数额及计算标准问题。百色市中级人民法院生效判决确定涉案房屋交付时间为2013年9月28日，加上合同约定的540日，此期间应为被告将办理房屋权属初始登记所需材料报产权登记机关备案的时间，据此，被告应于2015年3月25日前完成上述办证义务，2015年3月26日起应认定为被告逾期办证起算日。虽然双方《商品房买卖合同》第十五条中未约定原告取得房屋权属证书的期限，也未约定由被告为原告办理房屋所有权证，但被告的违约行为系导致原告无法办证的直接原因，因此原告诉请被告支付逾期办证违约金的主张未违反法律及合同约定，该院予以支持。对违约金的起算时间，本案系以按日计付违约金的连续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，对超过诉讼时效期间的部分不予保护。按照我国《民法通则》原二年普通诉讼时效的规定，诉讼时效期间在2017年9月30日之前已届满的，义务人已取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因2017年10月1日《民法总则》的施行而消灭。因此，对本案逾期办证起算日2015年3月26日至2015年9月30日此期间的逾期办证违约金，因已超过《民法通则》诉讼时效规定，故不予支持。原告主张逾期办证违约金的请求应从2015年10月1日起算，根据双方《商品房买卖合同》第十五条“每逾期一日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金”的约定，原告已付购房款439507元，被告应向原告支付逾期办证的违约金为，439507元×0.00015×775天（从2015年10月1日起至原告主张的2017年11月15日止）＝51092.69元。从2017年11月16日起，以439507元为基数，按每日万分之1.5计算违约金至被告完成房屋权属初始登记并告知原告时止。被告认为双方约定每日万分之1.5的违约金过高，应予调整，但未能举证证明约定的违约金过分高于参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准所计算的损失，故对被告该主张不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定，作出（2018）桂1022民初82号判决：一、被告田东祥和房地产有限公司履行协助原告谭生队办理房屋所有权证的义务，并将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、被告田东祥和房地产有限公司向原告谭生队支付逾期办证违约金（违约金的计算方式，以已付房款439507元为基数，从2015年10月1日起至2017年11月15日止，按日万分之1.5计算，共计51092.69元；从2017年11月16日起至被告田东祥和房地产有限公司完成房屋权属初始登记并告知原告谭生队时止，以已付房款439507元为基数，按日万分之1.5计算）；三、驳回原告谭生队的其他诉讼请求。一审案件受理费1395元，由原告谭生队负担120元，被告田东祥和房地产有限公司负担1275元。 田东祥和房地产有限公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回谭生队的诉讼请求。 本院二审查明事实：从双方二审提供的证据来看，并未否定一审判决所认定的案件基本事实，只是对案件事实的法律性质、后果有不同意见，故对一审查明的案件基本事实，予以确认。 本院二审认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，双方应按合同约定履行义务。上诉人是否履行了将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案、被上诉人不能办理房屋产权证书是否属上诉人不履行将资料报产权登记机关备案的义务造成，是本案争议焦点。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，上诉人应当在向被上诉人交付房屋后540天内办理房屋权属初始登记。根据一审法院向田东县国土资源局作的询问，该局作了答复，认为祥和花园小区由两宗地组成，整个小区建设按地块规划建设，造成部分建筑物跨越两宗地，无法对跨越两宗地建筑物（商品房）进行权属登记，只能等待业主把两宗地申请合成一宗地后才具备登记条件；祥和花园小区各项建筑指标（容积率）突破原规划部门审批的指标，目前已通过专家论证、城规会审定等程序进行调整，等待业主按程序补交土地出让金后才能进行规划验收，验收合格后才具备不动产权属登记条件。根据国土局的答复，不能进行产权登记的是因小区建设跨越两宗地，因此，不论是上诉人所说的已提交办理登记所需的资料因法律的改变造成不能登记，还是其他原因，都免不了因小区建设跨越两宗地而导致不能办证的事实，且上诉人虽然提交了补交土地出让金的缴款书，但未能提供补交土地出让金后规划验收合格的证据，因此，上诉人提供的资料不符合办理产权证的条件，是上诉人的原因，上诉人主张不是其原因，理由不成立，应承担不能提供办证所需资料，导致被上诉人无法办理产权证的责任。上诉人以其已将办理房屋产权证的材料报相关部门备案、没有违约行为为由主张其不应承担违约责任，证据不足，理由不成立，不予支持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，作出判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2395元，由上诉人田东县祥和房地产开发有限公司负担。 本院再审查明：2018年1月16日，谭生队的胞姐谭英在以谭生队为原告起诉到一审法院，要求法院判令田东祥和房地产有限公司协助谭生队履行办理位于田东县城东华瑞公司南侧的祥和广场花园8幢602号房权属登记义务，即履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务；并由田东祥和房地产有限公司向谭生队支付逾期办理房屋产权证书违约金63816.42元（以439507元为基数，按照每日万分之1.5的标准，从2015年3月23日起暂计至2017年11月15日，直计至原告取得房屋产权证书之日为止）。在一、二审诉讼期间，谭英在委托诉讼代理人王伟占、马安子参加诉讼，并由代理人马安子签收法院开庭的相关诉讼材料，由“周天武”代签收一审判决书，由代理人王伟占签收二审判决书。经本院核实，谭生队于2016年3月10日因病逝世，死亡日期在本案起诉日期之前。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第十三条“自然人从出生起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务”的规定，我国公民的民事权利能力始于出生，终于死亡。即公民死亡时，已经丧失其民事权利能力，不再承担其民事义务责任。谭生队在本案法院受理之前已死亡，不符合起诉必要条件，本应不予受理，但由于相关人员隐瞒谭生队死亡的真相，导致一、二审立案受理，并作出实体性的判决是错误的，应予以撤销，谭生队不具备起诉主体资格，应予以驳回。如谭生队的继承人主张权益，应另行起诉。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，裁定如下： 一、撤销本院（2018）桂10民终1330号民事判决和田东县人民法院（2018）桂1022民初82号民事判决； 二、驳回二审被上诉人谭生队的起诉。 一审案件受理费1395元，由一审法院予以退还缴纳人；二审上诉人田东祥和房地产有限公司预交的二审案件受理费2395元，由本院予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  俞穗芳 审判员  黄奇智 审判员  张 莉 二〇一九年十一月二十九日 书记员  周丽昌