河南省义马市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1281民初992号原告：和合万丰河南置业有限公司。住所地郑州市红专路66号，统一社会信用代码914101007822396053。法定代表人：苏娜，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：杜晓光，女，1952年7月16日出生，系该公司副总经理，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈贞勤，河南协力律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：范心乐，男，1973年10月14日出生，汉族，住义马市。被告：王双玲，女，1974年5月3日出生，汉族，住义马市。二被告共同委托诉讼代理人：马军英，河南鸿庆律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告和合万丰河南置业有限公司（以下简称和合万丰公司）诉被告范心乐、王双玲侵权纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭，于2019年6月26日公开开庭进行了审理，原告和合万丰公司委托诉讼代理人杜晓光、陈贞勤，被告范心乐及二被告共同委托诉讼代理人马军英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和合万丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即腾退所占用的义马市美景瑞园4号楼1层01号商铺；2、判令二被告共同赔偿因占用原告房屋而给原告造成的损失142,500元（占用损失自2014年7月25日暂计算至2019年4月25日，每年按30,000元计算）；3、判令二被告共同赔偿迟延办理撤销备案违约金1,889,230元（自2014年7月28日计算至2018年5月7日）。事实和理由：2012年2月10日，原告与二被告签订了《房屋销售合同》，约定二被告购买原告开发的义马市美景瑞园4号楼1层01号商铺，此后因二被告原因导致不能按揭贷款，双方解除了《房屋销售合同》，原告退还了二被告交纳的首付款及其他款项，但经原告无数次催促，直至2018年5月8日才办理撤销备案手续。二两被告至今为止仍拒绝腾退上述商铺，且不交纳任何费用，无奈之下原告现诉至贵院，请求依法支持原告诉请。被告范心乐、王双玲辩称：1、二被告不存在违约的事实，因为双方在签订了房屋买卖合同之后，二被告依照合同的约定支付了首付款以及按照原告的要求提供了全部办理按揭贷款的相应资料，并对房屋花费了数十万元进行了装修，最终房屋未能办成贷款，并非二被告的过错。因此，原告要求二被告赔偿违约金没有事实和法律依据；2、房屋自2018年5月8日之前登记备案在二被告的名下，那么根据备案登记的法律规定，二被告实际上是房屋的权利人，因为备案登记具有准物权的效力，就不存在占用原告房屋的情形；3、原告要求二被告腾退房屋也没有任何的法律依据，并且目前涉案的商铺是由原告控制；4、双方约定有对于争议的处理约定有仲裁条款，原告向法院起诉违反了仲裁法的相关规定，法院应当依法驳回原告的起诉。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即二被告提交的证据4收据一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2房屋买卖合同与二被告提交的证据3房屋买卖合同内容重合，原告提交证据4财务凭证的内容与二被告提交的证据6银行流水明细的内容一致，对上述证据，本院均予以确认；原告提交的证据1、3、5（房屋所有权证、2014年7月13日的书面声明一份、2019年6月24日撤销备案证明一份），二被告提交的证据5契税完税证一份，上述证据形式合法，内容与案件事实相关联，本院均予以采纳；原告提交的证据6房屋租赁合同、二被告提交的证据1、2（照片五张），上述证据因缺乏与案件的关联性，本院不予采信。依据上述有效证据，结合双方当事人庭审陈述，本院确认以下案件事实：义马市美景瑞园小区系原告和合万丰公司开发。2012年2月10日，原告与二被告签订了《房屋销售合同》，约定二被告购买义马市美景瑞园4号楼1层01号商铺，房屋总价款为1,337,000元，首付款为737,000元。合同签订当日，二被告按约定向原告支付了首付款737,000元，并向税务部门缴纳了53,480元的契税款。后二被告对涉案房屋进行了装修，2014年7月13日，原告方工作人员刘慧与二被告共同出具了书面声明，声明中载明：一、退款，三方同意退款，买受人提供银行账户如下：范心乐，农村信用社622991109100238931；王双玲，农行6228482070967806515；二、三天付清余款，时间截止至2014年7月16日中午12：00前余款600,000元，付至和合万丰提供账户，否则按第一条退款执行。2014年7月16日，二被告未按约定在12点前向原告交纳剩余房款600,000元。2014年7月18日，原告向被告范心乐退款300,000元；2014年7月21日，原告向被告王双玲退款300,000元；2014年7月24日，原告分别向二被告账户打入款项26,740元；2018年5月7日，原告分别向二被告账户打入款项41,760元。综上，原告共计向二被告退款737,000元。2018年5月8日，原告与二被告共同到义马市住房和城乡建设局办理了合同备案注销业务。截至本案庭审之日，二被告未将涉案房屋的钥匙退还给原告和合万丰公司。本院认为，侵害他人民事权益的，应依法承担侵权责任。二被告在庭审中辩称涉案的商品房买卖合同中已经约定了争议处理的仲裁条款，原告向法院起诉违反了仲裁法相关规定，本院认为，根据民诉法的相关规定，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。二被告在本次开庭前并未对本院管辖提出异议，且原告是以侵权纠纷为由提起诉讼，故对二被告提出的管辖权异议，不符合法律规定，本院不予支持。关于涉案的商品房买卖合同是否已经解除的问题，原告工作人员刘慧与二被告共同出具声明，约定了两项内容，一是三方同意退款；二是二被告在三天内可付清余款600,000元，否则按照第一条退款执行。其后，二被告在三天内并未将余款600,000元支付给原告，且两被告于2014年7月18日至2014年7月24日收到原告退款653,480元时并未提出异议，所以应视为涉案的商品房买卖合同已于2014年7月18日被告范心乐收到原告的第一笔退款时解除；关于二被告认为其没有占用涉案房屋的问题，二被告认可目前房屋内还有其部分物品，且认可钥匙一直没有交还给原告，所以本院认定二被告目前仍占用该房屋，二被告应共同赔偿继续占用涉案房屋给原告造成的损失，原告主张按照每年30,000元租金计算偏高，结合原告提交的地理位置相同的其他商铺租金，酌定以每年20,000元的标准，自2014年7月25日起计算。二被告在庭审中陈述其花费数十万元对涉案房屋进行装修的，因二被告在本案中未提出反诉，故本院认为装修费的问题，二被告可另行主张权利。关于原告主张的被告迟延办理撤销备案违约金问题，撤销备案问题系原、被告双方在商品房买卖合同中约定的内容，因该合同约定对于争议的处理应进行仲裁，故本院对于原告的此项请求不予处理。综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条之规定，判决如下：一、被告范心乐、王双玲于判决书生效后十日内腾退义马市美景瑞园4号楼1层01号商铺，并将该商铺钥匙交还给原告和合万丰河南置业有限公司；二、被告范心乐、王双玲于判决书生效后十日内共同赔偿原告和合万丰河南置业有限公司的损失（截止2019年10月25日的损失为105,000元，自2019年10月26日起，按照每年20,000元的标准计算至二被告实际将商铺交还给原告之日止）；三、驳回原告和合万丰河南置业有限公司其他诉讼请求。本案诉讼费23,054元，由原告和合万丰河南置业有限公司负担10,000元，由被告范心乐、王双玲负担13,054元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审 判 长  刘迎宾人民陪审员  孙伟红人民陪审员  陈海军二〇一九年十一月十一日书 记 员  张 翼