云南省芒市人民法院民 事 判 决 书(2019)云3103民初1466号原告：熊强远，男，汉族，1992年9月22日出生，江西省余江县人，初中文化，个体户，住云南省德宏州芒市。委托诉讼代理人：李海梅，云南太隆律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：李宏，男，汉族，1976年3月8日出生，云南省芒市人，初中文化，无业，住云南省德宏州芒市。第三人：李光有，男，汉族，1957年7月16日出生，小学文化，原芒市化工厂职工，住云南省德宏州芒市。委托诉讼代理人：李本纪，云南星震（芒市）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：范绍楠，云南星震（芒市）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告熊强远与被告李宏、第三人李光有房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月20日公开开庭进行了审理，各方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊强远向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告解除合同；2.判令被告返还购房款191000元；3.判令被告承担违约金108000元；4.本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实及理由：2019年3月13日，原、被告签订《二手房买卖合同》，约定原告向被告购买其位于芒市建安小区8栋4单元202号房产，双方约定了合同价款、违约责任等权利义务，其中，被告在合同第八条中承诺所卖房产归其个人所有，并无其他共有人。为此原告基于对被告的信任分三次支付购房预付款共计191000元。2019年5月，因交房期限将至，原告想把剩余房款付清，多次找被告，在无意中，原告才得知被告所卖的房屋属于被告及其父亲李光有共同所有，并非被告个人房产。经原告多次找共有人李光有协商，李光有明确表示不同意卖涉案房屋。因被告恶意隐瞒至原告认识错误而签订合同，现合同的目的不能实现，依据《合同法》第九十四条规定，双方签订合同目的已不能实现，原告可以解除合同。被告违反合同约定，应当按双方签订的《二手房买卖合同》第八条规定承担合同价款30%的违约金，即108000元。综上，被告恶意欺骗的行为，让原告遭受巨大损失，现房价大涨，原告错失了更多机会，这些损失无法估量。被告应当为自己的行为承担后果。请法庭依法查明事实，判令被告返还购房预付款并承担违约责任。被告李宏辩称，1.被告不系涉案房屋共有人，房屋系被告父亲的个人财产；2.被告与涉案房屋没有关系，该房屋系李光有所有；3.原告要求支付违约金108000元，被告无法承担，被告只能返还原告支付的房款191000元，被告同意解除与原告签订的合同。第三人李光有辩称，一、本案中争议合同涉及的标的物，即位于芒市的房屋，系第三人个人全额购买，为其个人所有。该房屋系李光有之母马春弟的职工福利房，德宏芒市建筑工程公司承诺马春弟仅需支付125000元即可购买到此套房屋，当时马春弟已承诺房屋由儿子李光有购买并享有产权。2017年2月28日李光有便支付了125000元的全部购房款，其子李宏虽写作共有人但其并未支付任何款项，故该房屋系李光有个人全额购买，也应为其个人所有。由于诸多原因一直未办理预告登记，也未办理相关不动产权证明。二、李宏与原告签订合同的行为系无权处分，该房屋买卖合同无效。2019年5月，原告找到第三人，告知第三人该套房屋已被被告出售给原告，第三人当即表示不认双方签订的房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，该合同未得到第三人的追认，被告李宏也未取得处分权，故第三人认为该房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，在被告李宏与原告签订合同时并没有取得第三人的同意，也未依法登记领取权属证书，因此第三人认为该合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，本案中合同自始无效，不应支付违约金。三、该合同中房屋定价远低于市场价格，严重不合常理，且违约金过高，合同显失公平。该房屋建筑面积为109.02平方米，但该房屋买卖合同里约定的成交价格仅为360000元，每平方米约为3302元，该房屋在四小学区及德宏州幼儿园学区内，该区域的房价远远高于这一水平。合同定价明显不公平，且双方约定的违约金过高，若按照合同约定履行将会出现严重的不公平。请法院审慎判断，依法裁决。综合原、被告的诉辩主张，本案争议焦点为：1.原、被告签订的《二手房买卖合同》的效力问题？2.被告是否应当支付原告违约金108000元？原告熊强远、第三人李光有围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告李宏未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，即原告提交的第一组证据原告身份证复印件一份、第三组证据收据复印件二份，第三人提交的第二组证据户口注销证明复印件一份。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第二组证据二手房买卖合同复印件一份，具备证据的三性，能够证明2019年3月13日原、被告签订《二手房买卖合同》，约定被告以360000元的价格向原告出售其位于芒市房屋，原告于签订合同当日支付首付款160000元，于办理网签手续时支付购房款200000元，如原告无需贷款且该房屋无抵押的，双方同意自本合同签订之日起一年内共同向房屋权属登记部门申请办理网签、房屋权属转移登记等手续，被告保证该房屋没有产权纠纷，无其他共有权人，因被告原因造成该房屋不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，被告应支付房价总款30%的违约金，并承担其他赔偿责任，被告应当在房屋过户到原告名下后30日内将该房屋交付给原告等，故对其欲证明的内容予以部分采信；第四组证据商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同登记备案表复印件一份、情况说明原件一份，具备证据的三性，能够证明2017年12月24日，被告李宏、第三人李光有与德宏州宏发房地产开发有限责任公司（以下简称宏发公司）共同签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告及第三人作为共同买受人向宏发公司购买位于芒市房屋，建筑面积为109.02平方米，房屋总价款为239844元，付款方式为于2017年12月31日前一次性支付全部价款，签订合同当日，双方办理了商品房买卖合同登记备案手续，该登记备案表中合同共有人情况登记为李宏共同共有，故对其欲证明的内容予以部分采信。第三人提交的第一组证据证明复印件一份，与本案争议无直接关联，本院不予采信；第三组证据商品房购销合同【即商品房买卖合同（预售）】、商品房买卖合同登记备案表复印件各一份，具备证据的三性，对其欲证明的内容予以部分采信；第四组证据中国农业银行银行卡交易明细清单、中国工商银行现金存款凭证一份、中国工商银行现金存款凭条一份（均为复印件），与本案争议无直接关联，本院不予采信；第五组云南省芒市人民法院（2019）云3103财保13号民事裁定书、（2019）云3103执保52号结案通知书复印件各一份，具备证据的三性，能够证明2019年5月24日经原告申请，本院裁定预查封涉案房屋中属于被告李宏的份额，故对其欲证明的内容予以部分采信。根据庭审查明，本院确认本案以下法律事实：2017年12月24日，被告李宏、第三人李光有与宏发公司共同签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告及第三人作为共同买受人向宏发公司购买位于芒市房屋，建筑面积为109.02平方米，房屋总价款为239844元，付款方式为于2017年12月31日前一次性支付全部价款。同日，双方办理了商品房买卖合同登记备案手续，该登记备案表中买受人登记为李光有，合同共有人情况登记为李宏共同共有。2019年3月13日，原告熊强远与被告李宏签订《二手房买卖合同》，该合同约定被告以360000元的价格向原告出售其位于芒市房屋，原告于签订合同当日支付首付款160000元，于办理网签手续时支付购房款200000元，如原告无需贷款且该房屋无抵押的，双方同意自本合同签订之日起一年内共同向房屋权属登记部门申请办理网签、房屋权属转移登记等手续，被告保证该房屋没有产权纠纷，无其他共有权人，因被告原因造成该房屋不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，被告应支付房价总款30%的违约金，并承担其他赔偿责任，被告应当在房屋过户到原告名下后30日内将该房屋交付给原告等。原告于2019年3月13日向被告支付首付购房款160000元，于2019年5月18日支付购房款31000元，共计已支付购房款191000元。另查明，第三人李光有与被告李宏系父子关系。截止法庭辩论终结前，宏发公司已向被告李宏、第三人李光有交付涉案房屋，但被告李宏、第三人李光有尚未取得涉案房屋的产权证书。诉讼过程中，第三人李光有明确表示其不同意向原告出售该房屋。原告因申请诉前财产保全支出申请费1565元。因双方就涉案房屋的转让问题无法协商一致，故原告诉至本院。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。一、关于原、被告签订的《二手房买卖合同》的效力问题。被告李宏与第三人李光有作为共同买受人与宏发公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告李宏与第三人李光有共同向宏发公司购买位于芒市房屋，后双方办理了商品房买卖合同登记备案手续，登记备案表中买受人登记为第三人李光有，合同共有人情况登记为李宏共同共有。截止法庭辩论终结前，宏发公司已向被告李宏、第三人李光有交付涉案房屋，但被告李宏、第三人李光有尚未取得涉案房屋的产权证书。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，被告李宏在未取得另一共同买受人李光有同意的情况下无权擅自处分该房屋，现被告擅自将涉案房屋出售给原告并签订《二手房买卖合同》，截止法庭辩论终结前，被告仍未取得共同买受人李光有的追认，故本院确认原、被告签订的《二手房买卖合同》无效。二、关于被告是否应当支付原告违约金108000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告李宏应当返还原告因该《二手房买卖合同》而取得的购房款191000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”的规定，本院认为，双方签订的《二手房买卖合同》第八条第1款约定属于解决争议方法的条款，合同无效不影响该条款的效力，故原告有权按照合同约定向被告主张违约金。根据《中华人民共和合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，双方约定以房价总款的30%计付违约金（即360000元×30%＝108000元），现被告李宏认为该约定的违约金过高要求本院调整。结合原告的实际损失、合同的履行情况等因素，本院对双方约定的违约金予以适当调整，由被告承担已付购房款20%的违约金，即191000元×20%＝38200元。原告向本院申请诉前财产保全，产生诉前财产保全申请费1565元。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”的规定，本院认为，诉前财产保全申请费1565元属于诉讼费用，应由被告负担。综上所述，本院对原告的第一项诉讼请求不予支持，对其第二项诉讼请求予以支持，对其第三项、第四项诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十七条、第五十八条、第一百一十四条第一款第二款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、原告熊强远与被告李宏于2019年3月13日签订的《二手房买卖合同》无效；二、由被告李宏于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告熊强远购房款191000元，并支付原告熊强远违约金38200元及诉前财产保全申请费1565元；三、驳回原告熊强远的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5785元，由原告熊强远负担1350元（已付），由被告李宏负担4435元（未付），限于本判决发生法律效力之日一次性交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  尚 欢人民陪审员  何莲玉人民陪审员  刘国强二〇一九年十一月十五日书 记 员  董倩月