湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0121民初9819号原告：湖南第一物业服务有限公司星沙分公司，住所地：湖南省长沙县星沙街道路星城社区C16栋137号。负责人：刘培庆。委托诉讼代理人：李正，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：向荣，男，1984年9月20日出生，汉族，住湖南省韶山市，系公司工作人员。被告：长沙童蒙教育咨询有限公司，住所地：湖南省长沙市天心区南湖路56号顺安大厦1-3层。法定代表人：龚清，执行董事。委托诉讼代理人：毛凯城，湖南瀛湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建波，湖南瀛湘律师事务所律师。原告湖南第一物业服务有限公司星沙分公司与被告长沙童蒙教育咨询有限公司（以下简称童蒙教育）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人李正、向荣、被告委托代理人毛凯城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖南第一物业服务有限公司星沙分公司请求本院判令：1、被告立即向原告支付2019年9月1日至2020年7月31日的物业服务费86371.56元；2、被告立即向原告支付2018年4月1日至2019年9月30日的能源费（空调费）302340元；3、被告立即向原告支付因拖欠上述物业服务费、能源费（空调费）所产生的滞纳金共计280009.35元（因拖欠物业服务费产生的滞纳金按每日千分之三的标准暂计算至2019年9月20日为5182.29元，实际计算至拖欠的物业服务费付清之日止；因拖欠新风费产生的滞纳金按每日千分之三的标准暂计算至2019年9月20日为274827.16元，实际计算至拖欠的能源费（空调费）付清之日止）；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告童蒙教育答辩要点：一、根据合同法规定，被告有先履抗辩权，原告无权主张被告履行物业合同约定的物业费、能源费及滞纳金，物业合同为双务合同，原告方存在大量的违约行为，给被告造成重大经济损失。二、原告的违约行为具体表现如下：1、在2018年8月之前，中央空调带有巨大的异味，严重影响到被告方的运营。在此期间大量客户要求被告方进行退费，给被告造成巨大损失；2、空调的出风口存在巨大异响且存在多次漏水现象；3、空调存在温度未达到要求的现象。三、经测量，被告所租赁房屋的真实面积并非房屋的合同面积，被告方应按实际租赁的房屋面积计算物业管理费及能源费，对此被告方保留要求原告方返还超额收取物业费的权利。四、在多个商铺中，能源费与物业费存在多种收费标准，合同对我方及其不公平。原告存在诸多怠于履行合同的情况下，严重影响客户的入住，也对被告的经营造成一定损失。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、当事人无争议的事实1、2017年1月4日，被告长沙童蒙教育咨询有限公司与湖南当代摩码置业有限公司签订《MOMABABY购物乐园18-321商铺租赁合同》，合同约定被告长沙童蒙教育咨询有限公司承租长沙县MOMA当代广场18-321号商铺，租用建筑面积为1752.67平方米。2、2017年7月27日，原告与被告长沙童蒙教育咨询有限公司签订《长沙MOMA当代广场18-321号商铺物业服务合同》。合同约定：原告为被告的经营单位18-321号商铺提供物业服务，服务期限自2017年8月1日到2025年7月31日。物业服务费收费标准为建筑面积每月每平方米4.48元人民币，支付时间按一年预付；能源费按建筑面积每年每平方米115元：物业服务期限内新风费总额为50390元/季度，支付时间按季度预付。合同签订之日起乙方（本案被告）预付第一季度能源费，其后于每付费周期结束前10日向甲方（本案原告）全额支付下周期新风费；合同约定了滞纳金标准为：每逾期一天，应向甲方即本案原告支付欠付金额3‰的滞纳金；合同还约定了其他权利和义务。3、被告长沙童蒙教育咨询有限公司于2017年6月28日预付了物业费94223.5元（计算期间为2017年8月1日-2018年7月31日）；2017年9月15日预付新风费50389元（计算期间为2018年1月1日-2018年3月31日）；2018年12月6日缴纳物业费102075.48元（计算期间为2018年8月1日-2019年8月31日）。4、湖南当代MOMA置业有限公司与被告长沙童蒙教育咨询有限公司《MOMABABY购物乐园18-321商铺租赁合同》、原告与被告长沙童蒙教育咨询有限公司《长沙MOMA当代广场18-321号商铺物业服务合同》均未解除。二、当事人有争议的事实原告提供的物业服务是否符合合同约定。原告认为符合，被告认为不完全符合，特别是新风系统，经常出现问题。被告为证明自己的主张提交了照片及微信聊天记录，证明被告因为新风系统的问题多次找到物业工作人员投诉，一直未能得到妥善解决。本院认为，被告提交的证据可以证明原告提供的新风服务系统及物业服务均存在瑕疵，未达到合同约定的条件。判决的理由与结果本院认为，一、原、被告签订的《长沙MOMA当代广场18-321号商铺物业服务合同》真实合法有效，对原告及被告均有约束力，原告应提供符合合同约定的物业服务，被告应按时交纳物业服务费及能源费。二、被告经营早教中心，需要向受众提供舒适、干净的教学环境。由于原告未及时且保证质量地提供《物业服务合同》约定的新风服务和物业服务，致使案涉商铺遭受噪音案涉物业电梯口出现垃圾、多处公用设施存在破损、地下停车场积水等情况，对被告经营确会造成不良影响。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。据此，被告要求减少物业服务费有事实和法律依据，本院予以支持。按合同约定，被告应支付2019年9月1日至2020年7月31日的物业服务费86371.56元，2018年4月1日至2019年9月30日的能源费（空调费）302340元，本院酌情认定被告应向原告支付物业服务费69097元，能源费（空调费）241872元。三、因原告未完全按照物业合同的约定履行修护、养护、管理和维护义务，原告要求被告支付滞纳金（违约金）的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、限被告长沙童蒙教育咨询有限公司在本判决生效后十日内向原告湖南第一物业服务有限公司星沙分公司支付物业服务费69097元、能源费（空调费）241872元；二、驳回原告湖南第一物业服务有限公司星沙分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10487元，减半收取5243.5元，由原告湖南第一物业服务有限公司星沙分公司243.5元，由被告长沙童蒙教育咨询有限公司负担5000元。如不服本判决，可判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  胡玲玲二〇一九年十一月二十六日书记员  李超奇(此页无正文)附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。