四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终1687号 上诉人（原审原告）：游易均，男，1974年1月26日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 上诉人（原审原告）：张蓉，女，1974年1月27日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：李晓禄，四川智群律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广安丰润房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区。 法定代表人：兰华，执行董事。 委托诉讼代理人：文岗，四川法雨律师事务所律师。 上诉人游易均、张蓉因与被上诉人广安丰润房地产开发有限公司（以下简称“丰润公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初2485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 游易均、张蓉上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判丰润公司于本案判决生效后五日内为游易均、张蓉办理位于广安市广安区“城南壹号”XXXXX房屋的不动产权属证书；3.改判丰润公司于本案判决生效后五日内支付逾期办理不动产权属证书的违约金（自逾期之日起，以已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至实际取得不动产权属证书之日止）；4.判令丰润公司于本案判决生效后五日内支付代收取的契税、公共维修资金、印花税、两证工本费、贴花税、水电气表卡费的资金占用利息（自收取之日起，以代收款总金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率，计算至实际取得不动产权属证书之日止）；5.本案一、二审诉讼费用由丰润公司负担。事实和理由：1.丰润公司一审提交的竣工验收报告未经建设行政主管部门或者其委托的建设工程质量监督机构的验收及加盖印章，监理单位仅加盖印章，无相关责任人签字，故验收报告不具有合法性，不能证明案涉楼盘已竣工验收合格。2.一审判令丰润公司于判决生效后六个月内办理权属证书，于法无据，与本地办证所需的通常时间不一致，且与本地司法实践不一致。3.案涉合同中诉争条款系格式条款，在双方对诉争条款解释不一时，结合合同其他违约金条款以及同小区其他合同中的违约金条款的约定，并按照不利于格式条款制定方的原则，应当解释为逾期办证违约金按日计算，且与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的立法意旨相符。如果解释为一次性支付违约金，则丰润公司未对免除或限制其责任的条款进行提示、说明，诉争条款属于无效条款，或至少是可撤销条款，对上诉人不产生约束力。再者，解释为一次性支付违约金，则无法督促丰润公司诚信履约，无法体现违约金之担保债务履行以及兼具惩罚性、赔偿性的功能特点。4.上诉人同意由丰润公司代收代缴契税、公共维修资金等税、费，系为办证需要，并未授权丰润公司一直占有甚至挪用。在合同约定的办证期限届满后，丰润公司未将前述税、费缴纳到相应职能部门，则属于无权占有，应当返还相应款项或者支付资金占用利息。 丰润公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。分述理由如下：1.上诉人要求判决生效后5日内办理不动产权属证书，于法无据，事实上亦难以履行；2.案涉商品房销售合同明确诉争违约金计付标准，但上诉人要求按照银行贷款利率计付，与合同约定不符，一审法院基于案件综合考量，已将约定的违约金酌情调高，上诉人请求进一步调整，不应支持；3.契税、公共维修资金、两证工本费等税、费，上诉人要求支付资金占用利息，缺乏依据，不应支持。 游易均、张蓉向一审法院起诉请求：1.判令丰润公司为游易均、张蓉购买的“城南壹号”XXXXX房屋办理不动产权属证书；2.丰润公司向游易均、张蓉支付逾期办理不动产权属证书的违约金（违约金自从2014年1月11日起，以已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算至实际取得不动产权属证书之日止）；３.丰润公司向游易均、张蓉支付代收的契税、专项维修资金、印花税、贴花税、两证工本费、水电气表卡费的资金占用利息（利息自收取之日2016年2月26日起，以代收款总金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际取得不动产权属证书之日止）；4.本案诉讼费由丰润公司承担。 一审法院认定事实：丰润公司以出让方式取得广安区地块使用权，经批准丰润公司在该地块上建设商品房“城南壹号”。 2014年1月11日，游易均、张蓉（买受人）与丰润公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买的商品房为“城南壹号”XXXXX住宅，建筑面积99.27平方米，合同价款491,151元，买受人采取贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的56.23%，其余价款可以向银行或者住房公积金管理机构借款支付；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得，买受人不退房的，出卖人按已付房款0.2%向买受人支付违约金;商品房交付使用后,如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730天内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款0.2%向买受人支付违约金。 签订合同当日即2014年1月11日，游易均、张蓉向丰润公司交付购房首付款276,151元，其余款项向银行贷款方式支付。2016年2月26日，游易均、张蓉接房，向丰润公司支付了办理房屋权属证明契税、公共维修资金、印花税、两证工本费、贴花税，水电气表卡费合计14,774元。 同时查明，“城南壹号”于2015年12月20日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收合格，但未取得该商品房所在楼栋的权属证明，也未办理游易均、张蓉所购房屋产权转移登记。 一审法院认为，第一、关于办理房屋权属证书的问题。双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，游易均、张蓉已按合同约定向丰润公司交付了购房款及相关税费，丰润公司应当按照合同约定为游易均、张蓉购买的房屋办理权属证书，丰润公司至今未给游易均、张蓉办理所购房屋的权属证书，游易均、张蓉要求丰润公司办理房屋权属证书的诉讼请求，依法予以支持。根据办证的进度与当地办证所需的通常时间，酌定丰润公司为游易均、张蓉办理房屋权属证书的时间为六个月。 第二、关于逾期办证违约金的问题。根据双方合同约定，出卖人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的0.2%向买受人支付违约金，丰润公司于2016年2月26日向游易均、张蓉实际交付房屋，丰润公司应于房屋实际交付之日730日内即2018年2月26日前为游易均、张蓉办理权属证书，丰润公司至今未能为游易均、张蓉购买的房屋办理权属证书，应当承担逾期办证的违约责任。游易均、张蓉认为违约金过低，请求予以调高。结合丰润公司违约时间及可能继续违约一段时间的客观事实，酌定逾期办证违约金按游易均、张蓉已付房款的0.6%计算。 第三、关于丰润公司是否应当向游易均、张蓉支付代收契税、专项维修资金、印花税、贴花税、两证工本费的资金占用利息问题。丰润公司只是代收代交，合同没有约定丰润公司收取款项后何时交付，无法确定何时为迟延代交，也未约定逾期交纳应承担怎样的责任，故游易均、张蓉的该项诉讼请求没有合同和法律依据，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、丰润公司在判决生效后六个月内为游易均、张蓉办理位于广安区“城南壹号”XXXXX房屋的不动产权属证书；二、丰润公司在判决生效后二个月内向游易均、张蓉支付逾期办理权属证书违约金2,947元（房款491,151元×0.6%）；三、驳回游易均、张蓉的其他诉讼请求。案件受理费250元，减半收取125元，由游易均、张蓉负担25元，丰润公司负担100元。如果未按该判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二审中，游易均、张蓉提交了以下证据1.自广安市不动产登记局处复印的土地登记卡二份，拟证明丰润公司将“城南壹号”项目所在地块对外抵押，系其逾期办证的原因之一。丰润公司发表质证意见称，对该组证据的合法性、真实性、关联性无异议，但仅有地号XXXX被抵押。本院对该组证据予以采纳，对土地登记卡中载明的广安市中桥组团XXX地块中地号为XXXX的土地使用权被抵押（抵押期限为2012年12月3日至2015年12月6日）的事实予以确认。2.广市国土资发［2018］24号通知，拟证明本案办证时间过长。丰润公司发表质证意见称，对该组证据的合法性、真实性、关联性无异议，因为公司也在尽快办证，该通知不能作为上诉人要求5日内办证的证据。3.四川省广安市广安区人民法院（2018）川1602民初166号民事判决书，拟证明一审判决6个月的办证时间过长，与当地类案的裁判标准不一致。丰润公司发表质证意见称，该判决书不能作为其他案件的指导案例，因为各个楼盘的办证时间是不一样的。 二审中，丰润公司述称“城南壹号”项目竣工验收备案程序截至本案审理期间尚未全部完成。 二审查明的其他案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、一审判令丰润公司在判决生效后六个月内为上诉人办理不动产权属证书以及对逾期办理不动产权属证书违约金酌定的计付标准是否不当；二、丰润公司应否向游易均、张蓉支付代收的契税、两证工本费等税、费的资金占用利息。 一、关于一审判令丰润公司在判决生效后六个月内为上诉人办理不动产权属证书以及对逾期办理不动产权属证书违约金酌定的计付标准是否不当的问题 第一，丰润公司未在合同约定期限内办理及交付不动产权属证书，且案涉合同未约定免责条款，丰润公司亦未提供证据证明本案存在不可抗力等法律规定的免责情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，丰润公司应当继续履行办理及交付不动产权属证书之合同义务并承担违约金支付责任。综合在案证据及本案实际情况，一审酌定丰润公司于判决生效后六个月内办理及交付不动产权属证书，并无明显不当，本院予以维持。 第二，案涉《商品房买卖合同》第二十条第（二）款转移登记部分第2项规定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意如买受人不退房，则出卖人按已付房款的0.2%向买受人支付违约金。该款虽系格式条款，但上诉人未提供证据证明诉争条款的签订违背其真实意愿，在案证据亦不能证明诉争条款存在无效或可撤销的情形。故上诉人关于诉争违约金条款无效或可撤销的上诉理由，本院不予采纳。同时，该条款约定明确，按照通常理解，并不存在两种以上解释，亦即双方明确约定了逾期办证违约金的计付标准。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条适用前提系“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定”，故上诉人关于诉争条款应作出不利于格式条款制定一方的解释以及本案应当适用该司法解释之规定参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。本案现有证据无法认定上诉人因逾期办证而产生的实际损失，上诉人主张约定的违约金过低，请求增加违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”之规定，一审法院结合丰润公司对逾期办证存有过错等事实及本案证据情况，综合考量，将逾期办证违约金予以调高，酌定为按上诉人已付房款的0.6%计付，并无不当，本院予以维持。 二、关于丰润公司应否向上诉人支付代收的契税、两证工本费等税、费的资金占用利息的问题 上诉人与丰润公司并未就丰润公司代收契税、两证工本费等税、费后代缴期限予以明确约定，亦未约定丰润公司在合同约定的办理不动产权属证书期限届满之后，如未实际代缴到相关职能部门，是否应向上诉人支付资金占用利息。故上诉人该项上诉请求，缺乏理据支持。一审驳回上诉人该项诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 综上所述，游易均、张蓉的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费250元，由游易均、张蓉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  陈 萱 审 判 员  张 波 二〇一九年十一月十二日 法官助理  刘延娟 书 记 员  田 玲