江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏05民终7716号 上诉人（原审原告、案外人）：张勇，男，1979年11月25日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 委托诉讼代理人：丁兴山，江苏正文人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴秀梅，江苏正文人律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：苏州银行股份有限公司高新技术产业开发区支行，住所地江苏省苏州高新区长江路435号。 负责人：陆建强。 原审第三人（被执行人）：苏州市渭塘永乐大酒店，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇渭星街北侧。 法定代表人：葛永根。 原审第三人（被执行人）：葛永根，男，1965年12月3日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 原审第三人（被执行人）：葛云娟，女，1965年10月28日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 原审第三人（被执行人）：葛维佳，男，1988年1月1日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 原审第三人（被执行人）：陈秀林，女，1987年7月10日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 上诉人张勇因与被上诉人苏州银行股份有限公司高新技术产业开发区支行（以下简称苏州银行高新区支行）及原审第三人苏州市渭塘永乐大酒店（以下简称永乐大酒店）、葛永根、葛云娟、葛维佳、陈秀林案外人执行异议之诉一案，不服苏州市虎丘区人民法院(2019)苏0505民初1142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张勇上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.张勇与永乐大酒店租赁关系合法，一审判决以2015年3月22日房屋交接书为由否定张勇与永乐大酒店的租赁合同关系不当。张勇及永乐大酒店均陈述在2014年3月31日签订房屋租赁合同已由张勇实际承包租赁经营永乐大酒店，且已按约支付了租金。此后因永乐大酒店为对外名誉影响等原因由张勇委托其代为管理一段时间。2015年3月22日签字的交接书并未否定张勇与永乐大酒店之间的租赁关系；2.苏州银行高新区支行在对永乐大酒店的抵押贷款中存在严重违规、操作不合规，应自行承担相应的后果，不能损害张勇的合法权益；3.本案一审诉讼费收费不当。本案是执行异议诉讼，本案签订合同标的是2340万元，分两期支付，第一期为1200万元，实际已支付1300万元，第二期在2020年12月30日后才支付。一审以2340万元标的收取案件受理158800元不当，加重当事人负担。 被上诉人苏州银行高新区支行、原审第三人永乐大酒店、葛永根、葛云娟、葛维佳、陈秀林在本院二审期间未提交书面意见。 原审原告张勇向一审法院起诉请求：1.判令撤销一审法院（2017）苏0505执异25号执行裁定书；2.判令确认张勇于2014年3月31日与永乐大酒店签订的租赁合同合法有效，支持张勇的合法租赁权至2032年3月30日。3、诉讼费用由原审被告承担。一审庭审中，张勇明确第2项诉讼请求明确为要求法院带租拍卖。 一审法院认定事实：苏州银行高新区支行与永乐大酒店、葛永根、葛云娟、葛维佳、陈秀林金融借款合同纠纷六案，一审法院于2016年7月29日作出（2016）苏0505民初2178号民事判决：一、永乐大酒店应于判决生效之日起十日内向苏州银行高新区支行归还借款245万元，利息91581.94元（利息暂算至2016年4月7日，此后的按照《企业固定资产借款合同》的约定继续计算至实际给付之日止）。二、永乐大酒店应于判决生效之日起十日内向苏州银行高新区支行支付律师费61432元。三、如永乐大酒店到期未履行上述第一、第二项付款义务，苏州银行高新区支行有权以永乐大酒店、葛永根、葛云娟所有的座落于渭塘镇渭星街的土地使用权在245万元的范围内折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。四、如永乐大酒店到期未履行上述第一、第二项付款义务，葛永根、葛云娟、葛维佳、陈秀林对上述第一项、第二项付款义务承担连带责任。一审法院于2016年7月29日作出（2016）苏0505民初2179号民事判决：一、永乐大酒店应于判决生效之日起十日内向苏州银行高新区支行归还借款本金750万元，利息281079.82元（利息暂算至2016年4月7日，此后的按照《企业固定资产借款合同》的约定继续计算至实际给付之日止）。二、永乐大酒店应于判决生效之日起十日内向苏州银行高新区支行支付律师费152316元。三、如永乐大酒店到期未履行上述第一、第二项付款义务，苏州银行高新区支行有权以永乐大酒店、葛永根、葛云娟所有的座落于渭塘镇渭星街北侧的土地使用权折价或者拍卖、变卖所得价款在750万元的范围内优先受偿。四、如永乐大酒店到期未履行上述第一、第二项付款义务，葛永根、葛云娟、葛维佳、陈秀林对上述第一项、第二项付款义务承担连带清偿责任。其在承担保证责任后，有权向永乐大酒店追偿。一审法院于2016年7月17日作出（2016）苏0505民初2281号民事判决：一、永乐大酒店应于判决生效之日起十日内向苏州银行高新区支行归还借款1290万元，利息482238.53元（利息暂算至2016年4月7日，此后的按照《企业固定资产借款合同》的约定继续计算至实际给付之日止）。二、永乐大酒店应于判决生效之日起十日内向苏州银行高新区支行支付律师费209276元。三、如永乐大酒店到期未履行上述第一、第二项付款义务，苏州银行高新区支行有权以永乐大酒店、葛永根、葛云娟所有的座落于渭塘镇渭星街北侧房屋在1290万元的范围内折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。四、如永乐大酒店到期未履行上述第一、第二项付款义务，葛永根、葛云娟、葛维佳、陈秀林对上述第一项、第二项付款义务承担连带责任。一审法院于2016年7月16日作出（2016）苏0505民初2282号民事判决：一、永乐大酒店应于判决生效之日起十日内向苏州银行高新区支行归还借款1200万元，利息449727.71元（利息暂算至2016年4月7日，此后的按照《企业固定资产借款合同》的约定继续计算至实际给付之日止）。二、永乐大酒店应于判决生效之日起十日内向苏州银行高新区支行支付律师费202748元。三、如永乐大酒店到期未履行上述第一、第二项付款义务，苏州银行高新区支行有权以永乐大酒店、葛永根、葛云娟所有的座落于渭塘镇渭星街北侧房屋在1200万元的范围内折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。四、如永乐大酒店到期未履行上述第一、第二项付款义务，葛永根、葛云娟、葛维佳、陈秀林对上述第一项、第二项付款义务承担连带责任。一审法院于2016年7月16日作出（2016）苏0505民初2284号民事判决：一、永乐大酒店应于判决生效之日起十日内向苏州银行高新区支行归还借款1300万元，利息487205.03元（利息暂算至2016年4月7日，此后的按照《企业固定资产借款合同》的约定继续计算至实际给付之日止）。二、永乐大酒店应于判决生效之日起十日内向苏州银行高新区支行支付律师费210010元。三、如永乐大酒店到期未履行上述第一、第二项付款义务，苏州银行高新区支行有权以永乐大酒店、葛永根、葛云娟所有的座落于渭塘镇渭星街北侧的房屋在1300万元的范围内折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。四、如永乐大酒店到期未履行上述第一、第二项付款义务，葛永根、葛云娟、葛维佳、陈秀林对上述第一项、第二项付款义务承担连带责任。其在承担保证责任后，有权向永乐大酒店追偿。一审法院于2016年7月16日作出（2016）苏0505民初2285号民事判决：一、永乐大酒店应于判决生效之日起十日内向苏州银行高新区支行归还借款1115万元，利息363548.15元（利息暂算至2016年4月7日，此后的按照《企业固定资产借款合同》的约定继续计算至实际给付之日止）。二、永乐大酒店应于判决生效之日起十日内向苏州银行高新区支行支付律师费196195元。三、如永乐大酒店到期未履行上述第一、第二项付款义务，苏州银行高新区支行有权以永乐大酒店、葛永根、葛云娟所有的座落于渭塘镇渭星街北侧房屋在1215万元的范围内折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。四、如永乐大酒店到期未履行上述第一、第二项付款义务，葛永根、葛云娟、葛维佳、陈秀林对上述第一项、第二项付款义务承担连带责任。上述6案判决发生法律效力后，根据苏州银行高新区支行的申请，一审法院于2016年10月25日立案执行，案号分别为（2016）苏0505执2278号、（2016）苏0505执2281号、（2016）苏0505执2282号；于2016年10月26日立案执行，案号为（2016）苏0505执2290号；于2016年10月27日立案执行，案号分别为（2016）苏0505执2292号、（2016）苏0505执2294号。 在执行过程中，一审法院依法作出(2016)苏0505执2278号之一执行裁定书，拍卖、变卖被执行人永乐大酒店、葛永根、葛云娟名下坐落于渭塘镇渭星街北侧不动产。案外人张勇提出异议后，一审法院于2017年9月20日作出(2017)苏0505执异25号执行裁定书，驳回案外人张勇的异议请求。张勇不服，于2017年10月16日提出案外人执行异议之诉，一审法院立（2017）苏0505民初4818号案件进行审理，并于2017年12月14日作出裁定：本案按张勇撤诉处理。因该裁定确有错误，经一审法院院长提交审判委员会讨论提起再审，并于2019年2月14日作出（2019）苏0505民再1号民事裁定书，一、撤销一审法院（2017）苏0505民初4818号民事裁定书；二、原案由一审法院继续审理。 一审法院在继续审理过程中查明：2014年3月31日，张勇作为承租人（乙方）与永乐大酒店（葛永根）作为出租人（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的位于苏州市相城区北侧的房屋（房产证号：苏房权证相城字第××号、第××号、第××号）出租给乙方使用，用途为非居住，房屋建筑面积为9448.50平方米。该房屋租赁期为18年，自2014年4月1日至2032年3月30日止。该房屋年租金为人民币130万元（此价格不含相关税费），18年合计租金人民币2340万元（大写：贰仟叁佰肆拾万元正），乙方于签订本合同至2014年4月15日前（支付时间）交纳首期租金100万元给甲方。该房屋剩余租金（人民币2240万元）于2014年8月30日前支付人民币1200万元，余款于2020年12月30日后一次性支付清结。合同还对租赁条件、产权变更、违约处理等内容做了约定，并特别约定因甲方长期以《苏州市渭塘永乐大酒店》字号对外经营，已具有相当的知名度，故甲方同意乙方以《苏州市渭塘永乐大酒店》字号继续经营，收益自承租之日起全部归乙方所有；在承租期间或乙方自行决定另行设立公司经营。合同签订后，张勇以承兑汇票方式分别支付100万元、100万元、100万元及200万元，以银行本票方式支付600万元（该款按葛永根指示付给苏州市华达市政工程有限公司），葛永根于2014年6月26日出具两份收到100万元的收条，同日出具收到房租费600万元的收条，于2015年10月27日出具收到200万元的收条，于2016年6月26日出具收到100万元的收条，以上合计共1100万元。一审庭审中，张勇称以银行卡转账方式支付葛永根190万元，以现金支付10万元，但未提供足够证据予以佐证，但葛永根在一审法院再审案件审理阶段接受调查时，确认张勇已按约支付租金1300万元。2015年3月22日，双方办理了房屋交接手续并签订《房屋交接书》一份，确认：甲方交付乙方房屋为苏州市相城区北侧的房屋（房产证号：苏房权证相城字第××号、第××号、第××号）出租给乙方使用，甲、乙双方确认，该房屋现状符合甲、乙双方于2014年3月31日所签订的《房屋租赁合同》及附件中约定的交付条件。 2015年1月28日，永乐大酒店与苏州银行高新区支行分别签订6份《企业固定资产借款合同》，分别贷款245万元、750万元、1290万元、1200万元、1300万元和1215万元，永乐大酒店、葛永根、葛云娟分别以其名下的苏州市相城区土地使用权（使用权证号：相国用（2005）第00237号、相国用（2008）第00140号）和苏州市相城区北侧房屋（房屋所有权证号：苏房权相城字第0430017828号、苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号）为上述借款提供抵押担保。苏州银行高新区支行分别于2015年1月29日、1月30日，2015年2月3日、2月5日就约定的上述抵押物办理了抵押登记手续，并取得了相应的房屋及土地他项权证。因永乐大酒店未按期还款，苏州银行高新区支行向一审法院起诉，并在判决生效后申请强制执行，一审法院裁定拍卖上述抵押物，致张勇提起执行异议及本案诉讼。 2014年5月30日，葛永根（甲方）与陆金法（乙方）签订《承包协议》一份，约定将位于苏州市相城区永乐大酒店的足浴店承包给乙方经营，承包期限自2014年5月30日至2017年5月29日。承包金额为每年（大写）肆拾万元。2014年8月15日，第三人葛永根（甲方）与范治宏（乙方）签订《承包协议》一份，约定将位于苏州市相城区永乐大酒店的KTV店，承包给乙方经营。承包期限自2014年8月30日至2016年8月29日。承包金额为每年（大写）伍拾万元。另，张勇陈述：“签订房屋租赁合同后未到有关部门备案登记，未立即接收房屋的原因是：为了不将葛永根把永乐大酒店租掉的消息传开，使葛永根在旁重建永乐阳光大厦建设不受影响，所以我委托他管理一段时间，但签合同后，永乐大酒店的经营是我控制的。葛永根只是帮我管理。”葛永根2018年12月28日在一审法院接受调查时陈述：“我与张勇签订的《房屋租赁合同》是真实的，签订合同后张勇要求我帮他经营一段时间。2015年我文体服务中心造的差不多了，就和张勇办理了正式交接手续。交接时间就是交接单上的日期2015年3月22日。” 一审法院认为，本案为案外人提起的执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。现苏州银行高新区支行申请拍卖享有抵押权的案涉房产即苏州市相城区北侧房屋，张勇以该房屋承租人身份要求带租拍卖阻止交付的，应当举证证明承租人在租赁物被抵押之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物。 物权法第一百九十条规定:订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。这一规定明确了抵押权与租赁权的关系。抵押权所追求的是标的物的交换价值，且不要求转移抵押财产的占有；租赁权所追求的是标的物的使用价值，要求转移标的物的占有。如租赁权期限大于抵押期限时，抵押权就会与租赁权发生冲突。因此同一财产上租赁权和抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。租赁权在权利属性上不是物权而是债权，租赁权的成立以标的物转移占有为其要件，且这种占有并不能使财产租赁权具有对世的绝对效力。租赁权的成立以占有为条件，所以判断租赁权产生对抗性的时间点为占有时。而抵押权能够对抗租赁权的范围限制在已经登记的抵押权，所以判断抵押权产生对抗性的时间点为登记时。本案中，张勇与永乐大酒店签订的房屋租赁合同未到房产管理部门登记，缺乏公示效力，但尚无相反证据足以否定该合同，故一审法院认定签订日期为2014年3月31日的该租赁合同合法有效。关于按约支付房屋租金1300万元的事实，葛永根均出具了收条并对总金额予以认可，且有相关付款凭证予以佐证，一审法院予以认定。关于张勇主张签订房屋租赁合同后委托葛永根管理一段时间，永乐大酒店实际由其控制的意见，未提供收益等相应证据证实，一审法院碍难采纳，故一审法院按照《房屋交接书》及葛永根的陈述认定张勇实际占有使用租赁物的时间点为2015年3月22日。该时间点在苏州银行高新区支行办理抵押登记手续，并取得相应的房屋及土地《他项权证》的时间点之后，应认定涉案房屋系抵押权设立后才实际出租。 综上所述,张勇对涉案房产所享有的租赁权时间点在苏州银行高新区支行对涉案房屋办理抵押登记之后，该租赁权不能对抗已合法设立的抵押权，张勇对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，张勇的诉讼请求一审法院不予支持。据此，判决驳回张勇的诉讼请求。 二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，承租人基于不动产被抵押之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产或动产的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。包括但不限于相关合同的订立与履行情况、资金往来情况以及其他与执行标的相关的基础性法律关系的证据等等。 承租人在租赁物被抵押之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，抵押权人申请拍卖该租赁物，承租人要求阻止交付的，应予以支持。但该不动产仍为被执行人或其他人占有使用的，不属于承租人占有使用的情形。 本案中，张勇与永乐大酒店签订的房屋租赁合同落款时间虽然在租赁物被抵押之前，但张勇陈述“未立即接收房屋的原因是：为了不将葛永根把永乐大酒店租掉的消息传开”，并在签订租赁合同后委托被执行人葛永根对租赁物进行管理，故张勇未以实际占有的方式对其主张的租赁权进行公示。结合双方实际签订《房屋交接书》、办理房屋交接手续的时间为2015年3月22日、系租赁物被抵押之后的事实，张勇的诉请并不符合执行程序中阻止交付租赁物的法定情形。 其次，张勇主张苏州银行高新区支行在对永乐大酒店的抵押贷款中存在严重违规、操作不合规的问题，不属于执行异议及异议之诉的审查范围，且苏州银行高新区支行对执行标的的抵押权已经生效法律文书所确认，张勇可以另循法律途径处理，本案对此不予审查。 再者，本案系执行异议之诉案件，按财产案件标准收取案件受理费，以诉讼请求所涉及的合同标的额确定诉讼标的额，不违反《诉讼费用交纳办法》的规定。张勇主张本案诉讼费收费不当，缺乏依据。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费158800元，由上诉人张勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  王蔚珏 审判员  水天庆 审判员  丁 兵 二〇一九年十一月二十八日 书记员  邹 娜