广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终10378号 上诉人（原审被告）：苏海秀，男，1937年9月16日出生，汉族，住南宁市江南区。 上诉人（原审被告）：苏义棋，男，1974年9月4日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：黄芳莲，广西国海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄绍南，男，1966年1月2日出生，壮族，住广西天等县。 上诉人苏海秀、苏义棋因与被上诉人黄绍南房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初3354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人苏海秀、苏义棋上诉请求：1.撤销南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初3354号民事判决第一项，改判上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同于2018年7月3日解除；2.撤销南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初3354号民事判决第二项、第三项，改判上诉人无需返还被上诉人履约保证金15000元、租金25000元；3.由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人在合同签订时已如实告知了部分房屋出租的事实，被上诉人租赁涉案房屋是经实地现场勘查后，充分了解了涉案房屋的现状及周围的环境后与上诉人签订合同。不存在上诉人故意隐瞒、欺诈被上诉人的情形。二、一审认定上诉人未完全履行交付房屋的义务构成违约错误。被上诉人签订合同时已清楚知晓房屋的现状，合同签订后又以涉案房屋未安装监控摄像头及其中一间格式不好为由故意不与上诉人对涉案房屋进行交接，一审将不能进行交接的过错归责于上诉人没有依据。三、一审在被上诉人不享有合同解除权，且上诉人没有收到解除通知的情况下，确认合同于2018年3月27日解除错误。四、被上诉人不具有先履行抗辩权，其未按约定支付租金，构成违约，一审判决上诉人返还被上诉人履约保证金及租金错误。 被上诉人黄绍南辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 黄绍南向一审法院起诉请求：1.黄绍南与苏海秀、苏义棋签订的《房屋租赁合同》于2018年3月27日解除；2.苏海秀、苏义棋退回黄绍南履约保证金及房屋租金40000元；3.苏海秀、苏义棋赔偿黄绍南装修费2500元；4.本案诉讼费用由苏海秀、苏义棋承担。 一审法院认定事实：2018年3月6日，黄绍南（乙方）与苏海秀、苏义棋（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将其位于整栋楼房1-6层租给乙方使用，出租房屋有十间一房一厅，五间单间，并通水、通电、通网络、安装有线电视线路租给乙方。租赁期间及用途：租赁期限五年，自2018年3月15日起至2023年3月14日止，房屋为现状交付；租金每年43000元，五年不变，乙方应按期缴纳房租（以实际合同签订日期为准），十天内未缴纳房租甲方可以终止合同，保证金不退还；合同签订当日，乙方应向甲方交纳履约保证金15000元。双方还对其他事宜进行约定。合同签订当日，苏海秀、苏义棋已将其中的6间一房一厅对外出租，租金按月收取，黄绍南对该房屋状况是清楚的，双方口头约定2018年3月15日之后，该六间房屋的租金由黄绍南收取。黄绍南支付苏海秀、苏义棋履约保证金15000元并预付了房屋租金25000元。次日，经双方协商一致，将出租的房屋单间修改为四间，租金每年更改为41800元。之后，苏海秀、苏义棋将9间房屋的钥匙交付给黄绍南，已出租的6间房间的钥匙没有交付、租户的信息和交租的金额也没有跟黄绍南交接。黄绍南以苏海秀、苏义棋未交付所有房屋为由未交纳剩余的第一年的租金，苏海秀、苏义棋也以黄绍南未交齐租金为由未将已出租的6间房屋的钥匙与租户信息、租金交纳情况与黄绍南交接。2018年3月27日，黄绍南将9间房屋的钥匙交回给苏海秀、苏义棋，并要求解除双方的租赁合同。 另查明：涉案房屋取得建设规划许可证、建设工程施工许可证。 一审法院认为：黄绍南与苏海秀、苏义棋签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律的保护，黄绍南与苏海秀、苏义棋双方依法应按合同的约定履行相应的合同义务。按合同的约定，租期自2018年3月15日起，该日苏海秀、苏义棋应按合同的约定向黄绍南交付所租赁的房屋，但已对外出租的六间房屋，苏海秀、苏义棋未将钥匙交付给黄绍南，亦未将租户的信息、交纳租金的情况与黄绍南进行交接，应视为其未完全履行交付房屋的义务，存在违约行为。按合同的约定，黄绍南亦应于签订合同之日起十日内即2018年3月16日前向苏海秀、苏义棋支付第一年的租金41800元，黄绍南未支付，亦存在违约行为。苏海秀、苏义棋的违约在先，黄绍南违约在后，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，黄绍南享受先履行抗辩权。黄绍南的合同目的不能实现，享有法定解除合同的事由，其于2018年3月27日交还已收的9间房屋的钥匙要求解除合同，该日起双方的《房屋租赁合同》已即时解除。合同解除后，其要求苏海秀、苏义棋返还已交纳的履约保证金15000元、预付租金25000元于法有据，一审法院予以支持。至于黄绍南主张其支付装修费2500元，为此提供的送货单予以证实，该送货单无收货单位，所购买的内墙乳胶漆用于何处亦无法证实，苏海秀、苏义棋亦不认可，一审法院不予采信。黄绍南要求苏海秀、苏义棋赔偿装修费2500元证据不足，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条之规定，判决：一、黄绍南与苏海秀、苏义棋签订的《房屋租赁合同》于2018年3月27日解除；二、苏海秀、苏义棋返还黄绍南履约保证金15000元；三、苏海秀、苏义棋返还原告黄绍南租金25000元；四、驳回黄绍南的其他诉讼请求。案件受理费863元，由黄绍南负担51元，由苏海秀、苏义棋负担812元。 二审中，当事人均没有提交证据。上诉人对一审查明“苏海秀、苏义棋也以黄绍南未交齐租金为由未将已出租的6间房屋的钥匙与租户信息、租金交纳情况与黄绍南交接。2018年3月27日，黄绍南将9间房屋的钥匙交回给苏海秀、苏义棋，并要求解除双方的租赁合同。”提出异议，上诉人认为并不是其因被上诉人没交租金而不与被上诉人交接，而是被上诉人自己认为401号房的格局不好和没有安装摄像头不愿意与上诉人进行交接；2018年3月27日，被上诉人将9间房屋的钥匙交回给上诉人时，并未提出解除合同而只是说暂时把钥匙交回给上诉人。对此，本院经审查认为，虽然上诉人一审提交的与被上诉人的微信聊天记录中显示，被上诉人黄绍南于2018年3月20日8：29时发给苏义棋的微信内容为“我现在很担心，你的四楼401这种格式人家难以接受，你的设备不完善没有监控摄像头，所以我都迟迟不跟你交接，我现在不知道怎么做，你是怎么想。”但被上诉人苏义棋回复“我在外面忙，晚点再与你交流。”故该信息并不能证实双方最终没有对上诉人已出租的6间房进行交接是被上诉人造成，而上诉人在一审庭审笔录中承认，已经出租的6间钥匙没有给被上诉人，当时双方口头约定，被上诉人将全部房款交付我方后，我才将6间原有租户交给被上诉人。故一审认定上诉人以黄绍南未交齐租金为由未将已出租的6间房屋的钥匙与租户信息、租金交纳情况与黄绍南交接并无不当。对上诉人主张被上诉人交回钥匙时，并没有提出解除合同，只是说暂时把钥匙交回给上诉人，但上诉人提交的微信聊天记录中，被上诉人已明确表示不租了，要求上诉人退回其已交的钱，被上诉人向一审法院起诉时，也明确请求双方的租赁合同已于2018年3月27日解除，故上诉人主张被上诉人并未提出解除合同与事实不符，本院不予采纳。一审查明上述事实并无不当，本院予以确认。对一审查明的其他事实，双方均无异议，本院亦予以确认。 本案二审争议焦点是：1.上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同于何时解除、2.上诉人应否向被上诉人返还履约保证金15000元和租金25000元？ 本院认为，一、关于涉案合同解除时间。合同约定，被上诉人应于合同签订之日十天内交纳第一年的租金，被上诉人只交纳了25000元，但因上诉人出租给被上诉人的房屋中有6间一房一厅已由上诉人对外出租，双方口头约定2018年3月15日之后，该6间房屋的租金由被上诉人黄绍南收取。因上诉人未将其已出租的6间房屋的钥匙及租户信息交给被上诉人，被上诉人亦未向上诉人支付第一年尚余的租金，双方为此产生矛盾，经协商未能达成一致意见。被上诉人提出不租，并于2018年3月27日将其已接收的9间房屋的钥匙交回给上诉人，上诉人也接收了被上诉人退回的房屋钥匙，应视为上诉人同意解除合同。故一审认定双方的合同已于2018年3月27日解除，并无不当，本院予以维持。上诉人主张被上诉人交回房屋钥匙时并未提出解除合同，双方的合同应于上诉人在一审庭审时同意解除合同，即2018年7月3日解除，没有依据，本院不予采纳。 关于被上诉人支付的履约保证金和租金应否返还的问题。如上所述，双方合同已于2018年3月27日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被上诉人主张上诉人退回其已支付的租金及履约保证金依法有据，本院予以支持。上诉人主张被上诉人违约在先，故其依照合同第十一条约定，不应退回被上诉人已交纳的履约保证金和租金。双方合同约定，被上诉人黄绍南应于签订合同之日起十日内，即2018年3月16日前向上诉人苏海秀、苏义棋支付第一年的租金41800元。租期自2018年3月15日起，则该日上诉人苏海秀、苏义棋应向被上诉人黄绍南交付所租赁的房屋。虽然被上诉人只交纳了第一年的部分租金，未按约定交完全部租金，但上诉人亦只向被上诉人交付了9间房屋，对其已出租的6间房屋的钥匙及租户信息，上诉人未交给被上诉人，故上诉人违约在先。上诉人以被上诉人违约在先为由，主张其不应退回被上诉人已交纳的履约保证金和租金，没有依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人苏海秀、苏义棋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费863元，由上诉人苏海秀、苏义棋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇一九年十一月二十二日 法官助理  李姝雯 书 记 员  覃夏威