浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初3144号 原告：杭州宏川线缆有限公司，住所地：杭州市余杭区闲林街道嘉企路12号1幢101室。统一社会信用代码91330110689057014U。 法定代表人：王美娟，总经理。 委托诉讼代理人：赵冬月、张自杰，浙江杰嘉律师事务所律师。 被告：浙江正渝幕墙有限公司，住所地：杭州市余杭区闲林街道嘉企路12号。统一社会信用代码91330110746321573X。 法定代表人：赵光莲，总经理。 委托诉讼代理人：李福奎、王芳，系公司员工。 原告杭州宏川线缆有限公司（下称原告）与被告浙江正渝幕墙有限公司（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月11日公开开庭进行审理，原告的法定代表人王美娟及其委托诉讼代理人赵冬月，被告的委托诉讼代理人李福奎、王芳到庭参加诉讼。后因本案案情复杂，本院于2019年7月15日裁定本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2019年8月27日公开开庭审理本案，原告的法定代表人王美娟及其委托诉讼代理人赵冬月，被告的委托诉讼代理人李福奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告签订的《房屋出租合同》、《补充协议》、《补充协议2》，并由被告立即腾退位于杭州市余杭区闲林街道嘉企路12号的1460平方米厂房、3831平方米办公楼、40平方米门卫室及附属围墙、绿化区域、场地、设施、设备。并支付2019年3月21日至2019年4月11日的租金59888.84元，腾退期间为2019年4月12日起至2019年5月31日的，租金按每日2722.22元计收；腾退期间为2019年6月1日起的，租金按每日2803.89元计收；2.被告向原告支付违约金298900元（自2018年11月1日起至2018年12月31日止，按每天4900元计算），自2019年1月1日起至合同解除之日止的违约金按前述标准另计；3.本案律师费15000元、诉讼费由被告承担。 原告诉称的事实和理由：2016年7月27日，原告与正渝控股有限公司签订《房地产委托代购协议书》一份，由原告委托正渝控股有限公司代购位于杭州市余杭区闲林街道嘉企路12号房地产。2017年6月7日，原告通过司法拍卖取得前述房地产产权证书。因原告与正渝控股有限公司就委托代购及房屋租赁等事宜发生争执，诉至法院，经法院调解，双方和解，并在原《房屋出租合同》、《补充协议》基础上，由原告、正渝控股有限公司与被告共同签订《补充协议2》，确认被告承租坐落于杭州市余杭区闲林街道嘉企路12号的1460平方米厂房、3831平方米办公楼、40平方米门卫室及附属围墙、绿化区域、场地、设施、设备。根据协议约定，2018年12月1日起至2019年5月31日止的租金为490000元，被告应提前一个月支付，被告却违反协议约定，只在2018年11月9日向原告支付了300000元，原告于2018年11月21日发函给被告，要求被告支付剩余190000元租金，但被告始终置之不理，并拖欠至今。根据《房屋出租合同》第十二条约定，原告有权单方面解除合同并收回房屋。同时，被告在租赁期间存在堵塞消防通道以及私自拆改变动房屋结构、损坏房屋等违法违约行为。为维护原告合法权益，特诉至法院。 被告答辩称，一、原告要求被告支付房屋租金及相应的违约金、案件受理费、律师费，解除原被告签订的《房屋出租合同》、《补充协议》及《补充协议2》，没有事实依据和法律依据。 1.根据《房屋出租合同》第八条8.2约定：甲方同意在满足本合同权利和义务的基础上，乙方所承租的房屋可以自由分给转租给乙方的关联公司或第三方，直接与甲方签订租房补充协议，甲方无条件配合。被告在此《房屋出租合同》租赁期间内，将承租的房屋分别在2018年的5月15日，9月3日、11月6日转租。在被告转租房屋给第三方过程中，被告多次口头或微信通知原告，并要原告按照与被告签订的《房屋出租合同》第八条8.2约定履行，配合被告办理转租房屋给第三方的相关事宜（要求原告提供被告所租赁场所的房产证复印件和为经营场所使用证明盖章的事实。与第三方直接签订租房补充协议），原告以各种理由推脱不予配合被告转租房屋有关事宜。被告在2018年10月9日向原告致函，原告收到函件后置之不理，仍未给予配合，后经被告方负责人李福奎与转租给第三方的承租负责人秦声海、孟箫一起多次与原告法定代表人王美娟沟通配合事宜无果，被告于2018年11月29日再次向原告致函，要求原告履行与被告签订的《房屋出租合同》义务，配合被告办理转租房屋有关事宜。 根据上述事实和相关证据证明，原告与被告签订的《房屋出租合同》是双方的真实意思，原告的违约行为严重违反《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，造成被告转租给第三方的房屋租金（以公司经营地需要变更不能办理为由，要求被告补偿因经营地址无法变更带来的有关损失）拒付给被告租金及水电费，另有被告的厂房至今无法对外转租而空置的租金损失306600元（暂计算从2018年10月9日开始至2019年4月8日共计6个月）。未出租空置厂房面积每月损失：1460平米X35元/平米/月=51100元，应由原告承担赔偿给被告。 2.根据《房屋出租合同》第七条7.1约定内容和《补充协议》第二条约定内容，应由原告负责出租房屋进行维修的义务。被告于2018年10月9日向原告致函《关于租赁房屋维修的联系函》，原告收到函后置之不理，未派人查看现场和组织进行维修，后经被告委托第三方对该房屋进行修复所产生的维修费用共计15000元。根据上述事实和相关证据证明，原告未履行《房屋出租合同》维修义务，被告按照《补充协议》第二条约定内容，甲方同意由乙方负责维修和更换设施、设备，以确保乙方正常使用。修缮和更换的相关费用（由乙方提供的凭证为准）从乙方应支付给甲方的房屋租金中直接抵扣。被告委托第三方对上述房屋进行了维修，产生的维修费用15000元应由原告承担，从支付给原告的房屋租金中直接抵扣。 3.根据《补充协议》第三条、第四条、第五条、第六条等约定内容，原告未按照《补充协议》履行义务而违约，因原告而违约责任给被告带来的相关损失，被告直接为原告代偿支付给稠州银行的贷款本金和利息截止2019年3月31日共计3319505.45元、原告借用被告的平台名义向建设银行吴山支行贷款给被告造成的损失共计2322866.28元、原告的违约行为应向被告支付违约金100万元，上述费用由被告支付给原告房屋租金中直接抵扣，超出抵房屋租金的被告有权向原告追偿。 （1）《补充协议》第三条约定：针对甲方借用浙江正渝幕墙有限公司平台名义向建设银行吴山支行贷款的事实，甲方同意当甲方因任何原因不能履行支付贷款本息时，由乙方用提前预支应当支付给甲方租金的方式，代为甲方履行支付义务，确保浙江正渝幕墙有限公司信贷安全不受损失。 根据上述约定，因原告的违约行为，未履行支付建设银行吴山支行贷款本息逾期，建设银行吴山支行采取向法院诉讼被告拍卖杭州银德铝木门窗有限公司厂房资产，在法院受理判决执行（2015年11月--2016年11月）期间，造成被告的信贷受损（基本账户不能使用,不能参加市场工程投标,及造成被告其他银行贷款受到影响使银行压贷、收贷）无法正常经营的相关损失共计2322866.28元，应由原告承担赔偿给被告损失。 （2）《补充协议》第四条约定：针对甲方在稠州商业银行杭州城西支行叁佰万元人民币（?3000000.00）贷款，由浙江正渝幕墙有限公司承担相关连带责任的事实，甲方同意当甲方因任何原因不能履行支付贷款本息时，由乙方用提前预支应当支付给甲方租金的方式，代为甲方履行支付义务。当乙方代为支付款项超出应当支付租金本身时，乙方有权向甲方追偿。 根据上述约定，因原告的违约行为，未履行归还支付稠州银行贷款本息，被告担保承担连带责任，由被告为原告代偿支付给稠州银行（截止2019年3月31日)共计本息3319505.45元。被告为原告代偿支付给银行的款项直接抵扣应付给原告的房屋租金。 （3）《补充协议》第五条约定：针对李福奎、赵光莲和浙江正渝幕墙有限公司、杭州正渝建设有限公司已经为杭州银德铝木门窗有限公司提供的所有保证担保及关联连带责任，杭州银德铝木门窗有限公司确认保证浙江正渝幕墙有限公司、杭州正渝建设有限公司和李福奎、赵光莲无需承担连带担保责任及关联连带责任；否则由杭州银德铝木门窗有限公司赔偿李福奎、赵光莲和浙江正渝幕墙有限公司、杭州正渝建设有限公司因承担担保责任及关联连带责任而发生的一切损失，如因上述原因发生造成的一切损失：甲方同意乙方从支付甲方房屋租金中直接抵扣赔偿丙方损失，甲方房屋租金不足抵扣赔偿丙方损失时，甲方同意用足额资产担保并赔偿丙方损失。 根据上述约定，被告浙江正渝幕墙有限公司及相关公司和个人杭州正渝建设有限公司、李福奎、赵光莲为原告提供的所有的担保及关联连带责任而发生造成的一切损失，应由原告全部承担赔偿责任。已发生未计算及后续可能发生，由被告承担连带责任带来的损失，被告有权保留向原告追偿全部损失。 (4)《补充协议》第六条约定：违约责任：任何一方违反原合同和本补充协议约定的，违约方向守约方支付违约金壹佰万元，并且赔偿因其违约对守约方造成的一切经济损失，包括可能引起的诉讼费、律师费、保全费等一切费用。根据上述约定，原告未按《房屋出租合同》、《补充协议》、《补充协议2》约定内容约定履行职责和义务，己严重违背原被告双方签订合同的真实意思，原告构成违约责任的事实，原告应承担违约赔偿责任（包括：但不限于违约金100万元，被告为原告代偿支付的所有（维修费用）款项及造成被告的一切直接损失和间接损失等按照合同约定的一切费用）。 二、原告的违约责任造成被告厂房未出租租金损失306600元，建设银行吴山支行贷款平台信贷受损相关的损失2322866.28元、稠州银行代偿本息3319505.45元、房屋维修费用15000元、违约金100万元，上述款项共计6963971.73元（不包括已发生未计算和未发生支付的费用，按后续实发生支付为准）。被告用于提前预支付给原告的房屋租金，抵房屋租金至2024年5月30日超出款项141.57万元，被告有权向原告追偿。 根据被告上述答辩事实和相关依据，原告所称被告拖欠房屋租金及相应的违约金、律师费、诉讼费等费用及终止原被告双方签订的《房屋出租合同》是不成立的。 三、根据原被告双方于2018年3月28日签订的《补充协议2》及原有《房屋出租合同》、《补充协议》等协议约定，本案原告既享有继承上述各项协议中约定的原出租人的租金收益等权益，同时也负有按照各项协议约定的原出租人应履行的相应义务。权利义务是相对的，本案原告只选择享受上述协议中所享有的权利，却不履行上述协议中明确约定的义务，这明显是违反了双方所达成的合意也违背了契约精神。 四、由于原告的选择性履约，已给被告造成了如下严重损害： 1.根据《房屋出租合同》约定：甲方无条件答应及积极配合乙方的转租事宜，并承诺转租后直接与甲方签订租房补充协议。但事实上，在被告按约转租过程中，多次微信、电话通知原告，要求其尽到配合义务（主要是提供赁场所的房产证复印件和为经营场所使用证明盖章的事实；与第三方直接签订租房补充协议），原告却一直置之不理。无奈被告在2018年10月9日向原告致函（关于房屋租赁转租配合事宜的联系函）原告收到函件后依旧置之入和理，仍未给予配合。原告的行为已经给被告造成无法对外转租而空置的租金损失，应由原告承担违约责任。 2.根据协议约定，原告负有租赁物的维修义务。被告于2018年10月9日向原告致函《关于租赁房屋维修的联系函》，要求原告派人查看现场和组织维修，原告收到函后未予理睬。无奈下被告只能委托第三方对该房屋进行修复，共产生维修费用共计15000元，应由原告承担相应责任。 3.根据《补充协议》第三条、第四条约定：针对甲方借用浙江正渝幕墙有限公司平台名义向银行贷款的事实，甲方同意当甲方因任何原因不能履行支付贷款本息时，由乙方用提前预支应当支付给甲方租金的方式，代甲方履行支付义务。其中甲方在稠州商业银行杭州城西支行叁佰万元人民币贷款，被告共计归还本息3319505.45元。根据协议乙方用提前预支应当支付给甲方租金的方式，代为甲方履行支付义务。 五、根据《补充协议》约定的违约责任：任何一方违反原合同和本补充协议约定的，违约方向守约方支付违约金壹佰万元，并且赔偿因其违约对守约方造成的一切经济损失，包括可能引起的诉讼费、律师费、保全费等一切费用。 六、根据《合同法》第67条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 本案中，被告支付下一期租金的付款期限为2018年11月，但是在这之前，按照合同约定，原告就先有履行无条件配合被告转租以及对出租房屋进行维修的义务。原告作为先履行的一方没有履行其应履行的义务，被告作为后履行的一方有权拒绝原告提出的履行要求。且原告未履行其义务给被告带来的损失已经远远超过被告应支付的租金。所以被告行使先履行抗辩权符合合同法规定，不构成违约，故《房屋出租合同》、《补充协议》及《补充协议2》约定的原告解除合同的条件并未成就。在原告没有履行其义务前，原告无权要求被告支付租金及违约金，更无权解除合同。 根据本案事实及上述协议的约定，原告不履行自己义务的行为已严重违背原被告双方签订合同的真实意思。 综上，请法院在查明事实的基础上，依法审理，公正判决。 原、被告围绕诉讼请求、抗辩理由依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。经审查，本院认为，原告提交的证据1〔《房屋租赁合同》、《房屋出租合同补充协议》、《补充协议2》、《民事调解书》各1份〕、证据2〔《律师函》、《EMS快递面单》、快递投递情况打印件各1份〕、证据3〔照片一组〕、证据4〔《委托代理合同》、《律师费发票》各1份〕，被告对真实性均无异议，该些证据符合证据的形式要件，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的证据1〔《房屋租赁合同》3份〕，原告称对该些内容均不知情，浙江大地岩土勘察有限责任公司与杭州锦绣工坊工艺品有限公司其完全不知情，杭州饰海科技有限责任公司其也是在被告的11月29日的函中第一次看到，故均不予认可。该些材料系原件，本院对其形式真实性予以确认，具体在本院认为部分分析。证据2〔2018年10月9日《关于房屋租赁转租配合事宜的联系函》和寄件签收单各1份〕、证据5〔2018年10月9日《关于租赁房屋维修的函》和寄件签收单各1份〕，原告对真实性无异议，但认为原告在不知道任何转租情况的前提下无法配合，本院对该证据予以确认。证据3〔2018年11月29日《要求履行房屋出租合同的函》、寄件单和微信发送截图各1份〕，原告对三性不予认可，认为没有收到纸质函件，但确认收到微信图片，因原告确认收到，故本院对该证据予以确认。证据4〔空置厂房照片〕，该组证据存于被告代理人的手机，经查看属实，故本院对部分厂房空置的情况予以确认。证据6〔《房屋维修协议》和维修发票各1份〕，原告认为杭州正渝建设有限公司是被告的关联公司，对于是否真实维修存在异议。因原告提供了合同及发票，故对其形式真实性本院予以确认，具体在本院认为部分分析。证据7〔《损失清单：员工工资单、房屋租金、水电费》损失和支付凭证1份〕，系被告单方制作，无其他证据佐证，对其金额本院不予确认，水电费本应由被告承担，本院不予确认。证据8〔借款合同、银行还款回单、借款借据、贷借支付本息计算清单各1份〕，借款合同、银行还款回单、借款借据的形式真实性予以确认，至于是否应由原告承担在本院认为部分评析。证据9〔抵房屋租金计算清单（自制件）1份〕，系被告自制件，并非证据形式，本院不予确认。证据10〔司法拍卖的标的物价（打印件）1份〕，该证据经核对属实，本院对真实性予以确认。证据11〔2018年分别支付的49万、49万和30万的缴费凭证各1份〕、证据12〔聊天记录1份〕，原告对真实性无异议，本院予以确认。 根据上述有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下： 2014年6月1日，杭州银德铝木门窗有限公司作为出租方（甲方）与正渝控股有限公司作为承租方（乙方）签订《房屋出租合同》一份，约定：第二条，甲方出租给乙方的整个厂区（房屋）位于闲林工业区嘉企路12号，但不限于整栋厂房、办公楼，宿舍楼、门卫室及附属设施、设备等。4.1租赁期限自2014年6月1日起至2019年5月31日止。7.1该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。乙方提出进行维修需提前30日书面通知甲方，乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务，乙方应积极协助配合，确保乙方生产经营。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。7.2乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均需事前书面征得甲方的书面同意后方可施工。8.2甲方同意在满足本合同权利和义务的基础上，乙方所承租的房屋可以自由分割转租给乙方的关联公司或第三方，直接与甲方签订租房补充协议，甲方应无条件配合。11.2由于甲方怠于维修义务或情况经济，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。12.2在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一日，则应按上述费用总额的1%支付甲方违约金，逾期达30天以上的，甲方有权单方解除合同，同时乙方仍按上述约定承担违约金。合同还对租金支付、合同的变更、解除与终止、免责条件等内容进行了约定。 2014年9月5日，杭州银德铝木门窗有限公司作为出租方（甲方）与正渝控股有限公司作为承租方（乙方），浙江正渝幕墙有限公司、杭州正渝建设有限公司、李福奎、赵光莲作为关联方（丙方）签订《房屋出租合同补充协议》一份，约定在甲乙双方签订的上述《房屋出租合同》基础上，达成以下补充条款：一、租赁期限变更为自2014年6月1日起至2024年5月31日止。二、原合同所涉租赁的房屋即附属设施、设备等在实际交付过程中均无完好，乙方无法正常使用。经甲、乙双方共同实地查看确认，该房屋及附属设施设备等确实无法使用。为保证原合同的顺利履行，甲方同意由乙方负责维修和更换设施、设备，以确保乙方正常使用。修缮和更换的相关费用（由乙方提供的凭证为准）从乙方应支付给甲方的房屋租金中直接扣除。三、针对甲方借用浙江正渝幕墙有限公司平台名义向建设银行吴山支行贷款的事实，甲方同意当甲方因任何原因不能履行支付贷款本息时，由乙方用提前预支应当支付给甲方租金的方式，代为甲方履行支付义务，确保浙江正渝幕墙有限公司信贷安全不受损失。四、针对甲方在稠州商业银行杭州城西支行叁佰万元贷款，由浙江正渝幕墙有限公司承担相关连带责任的事实，甲方同意当甲方因任何原因不能履行支付贷款本息时，由乙方用提前预支应当支付给甲方租金的方式，代为甲方履行支付义务，当乙方代为支付款项超过应当支付租金本身时，乙方有权向甲方追偿。五、针对李福奎、赵光莲和浙江正渝幕墙有限公司、杭州正渝建设有限公司已经为杭州银德铝木门窗有限公司提供的所有保证担保及关联连带责任，杭州银德铝木门窗有限公司确认保证浙江正渝幕墙有限公司、杭州正渝建设有限公司和李福奎、赵光莲无需承担连带担保责任及关联连带责任；否则由杭州银德铝木门窗有限公司赔偿李福奎、赵光莲和浙江正渝幕墙有限公司、杭州正渝建设有限公司因承担担保责任及关联连带责任而发生的一切损失。如因上述原因发生造成的一切损失，甲方同意乙方从支付甲方房屋租金中直接抵扣赔偿丙方损失，甲方房屋租金不足抵扣赔偿丙方损失时，甲方同意用足额资产担保并赔偿丙方损失。六、违约责任：任何一方违约原合同和本补充协议约定的，违约方向守约方支付违约金壹佰万元，并且赔偿因其违约对守约方造成的一切经济损失，包括可能引起的诉讼费、律师费、保全费等一切费用。 2016年8月23日，杭州宏川线缆有限公司通过淘宝网司法拍卖方式取得涉案位于闲林街道嘉企路12号的工业房地产及其附属建筑物的产权，成交价25360000元。 本院于2017年7月26日立案受理了杭州宏川线缆有限公司诉正渝控股有限公司合同纠纷一案，案号（2017）浙0110民初12334号，双方于2018年3月28日达成和解协议：一、正渝控股有限公司支付杭州宏川线缆有限公司2018年5月31日之前的租金470000元（已扣除杭州宏川线缆有限公司应支付正渝控股有限公司的委托代购款及1个月免租费），于2018年4月底前付清；二、杭州宏川线缆有限公司与正渝控股有限公司之间的房地产委托代购关系及2018年3月28日之前的所有租赁关系，双方别无其他争议；三、杭州宏川线缆有限公司与正渝控股有限公司在原《房屋出租合同》及《补充协议》的基础上另行签订《补充协议2》，双方按原《房屋出租合同》、《补充协议》及《补充协议2》的相关约定履行。 2018年3月28日，杭州宏川线缆有限公司作为现出租方（甲方）与浙江正渝幕墙有限公司作为现承租方（乙方），正渝控股集团有限公司作为原承租方（丙方）签订《及补充协议2》，载明：鉴于原出租方杭州银德铝木门窗有限公司与正渝控股集团有限公司于2014年6月1日签订的《房屋出租合同》和2014年9月5日签订的《补充协议》（简称原合同）及杭州宏川线缆有限公司与正渝控股集团有限公司（原名正渝控股有限公司）于2016年7月27日签订的《房地产委托代购协议书》的相关权利义务，甲乙丙三方确认在原合同基础上达成补充协议如下：一、原出租方杭州银德铝木门窗有限公司自动变更为新的产权人杭州宏川线缆有限公司（甲方），原承租方正渝控股集团有限公司（丙方）变更为浙江正渝幕墙有限公司（乙方）。二、甲、乙、丙三方确认：原合同租给丙方的整个厂区所有房屋及附属设施、设备等，现改为甲方出租给乙方厂房面积为1460平米，办公楼（整幢）为3831平米，门卫室为40平米及附属围墙、绿化区域、场地、设施、设备等（附属设施、设备仅限于甲方拍卖所得的设施、设备）。除上述约定外、其余房屋及附属设施设备等退还给甲方使用。三、甲、乙、丙三方确认：上述该房屋租赁期限自本补充协议2签订之日起至2024年5月31日止。四、甲、乙、丙三方确认：本合同第二条所述的房屋租金，2018年5月31日之前的租金扣除甲方应支付给丙方的房屋代购尾款后剩余47万元，乙方于2018年4月30日前付清。2018年6月1日起至2018年11月30日止的租金49万元，乙方于2018年5月31日前付清，2018年12月1日起至2019年5月31日止的租金为49万元。2019年6月1日起至2024年5月31日止的年租金在上年度的基础上每年递增3%。乙方向甲方支付租金由甲方提供房屋租赁增值税专用发票。五、租金支付时间约定：2018年12月1日起至2024年5月31日止的租金乙方应提前一个月向甲方支付下半年度的房租。六、水电费缴纳，厂区水电总表由甲方负责，乙方承租的房屋区域，单独安装水电分表，水电使用费按照国家规定缴纳，由甲方代收代缴。七、乙方、丙方负责履行租赁区域的消防和安全管理义务，并按照国家有关消防、安全、环保等相关规定办理相应的审批手续。租赁区域发生安全事故由乙方、丙方自行承担。对甲方或第三人造成损害的应由乙方、丙方予以赔偿。浙江正渝幕墙有限公司在租赁期间对所租赁房屋进行了装修。涉案房屋现有部分区域为空置状态。 2018年10月9日，被告向原告发出《关于房屋租赁转租配合事宜的联系函》，称因第三方（承租人）要求将营业执照注册地址变更到新租赁场所或注册新公司，需原告配合提供房产证复印件，并对后续变更或注册新公司过程中的办公场所有关证明材料进行盖章确认，要求原告提供相关资料并予以配合。同日，被告向原告发出《关于租赁房屋维修的联系函》，称涉案租赁房租存在外墙门窗玻璃破碎、外墙及屋面漏水等问题，要求原告在接函后24小时内到现场查看并及时组织安排人员进行维修。原告确认已收到上述材料。 2018年11月9日，被告向原告支付租金30万元。2018年11月10日，原告法定代表人王美娟通过微信将房产证照片发送给被告公司员工，被告确认收到。 2018年11月22日，原告委托浙江杰嘉律师事务所向被告发出律师函，要求被告于2018年11月30日前支付剩余租金190000元，逾期不付的将按照合同约定解除双方之间的租赁关系，届时将诉至法院。之后，被告未支付该190000元租金。 2018年11月29日，被告向原告发出《要求履行房屋出租合同的函》，称若原告在2018年11月30日前未履行对公司的租赁房屋进行维修和配合被告转租房屋的有关事宜（因第三方要求将营业执照注册地址变更到新租赁场所和被告经营需要注册新公司，需原告配合提供房产证复印件，并对相关办公场所有关证明材料进行盖章确认）。在该义务完成之前，被告有权停止向原告支付后续应支付的房屋租金。并附之前的联系函及房屋玻璃破碎（二层、三层）、房屋漏水照片（办公楼附楼一层北面、五楼西面屋面外墙）以及需配合转租确认盖章的单位清单及盖章材料。配合转租的单位为浙江广睿建设有限公司、浙江鸿睿建设有限公司、杭州饰海科技有限公司。使用证明所载的使用期限均自2018年11月29日起至2024年5月31日。原告未予盖章。 另查明： 1.（1）浙江正渝幕墙有限公司与浙江大地岩土勘察有限责任公司签订有双方盖章的《房屋租赁合同》，约定浙江正渝幕墙有限公司将位于闲林工业区嘉企路12号行政大楼一楼大厅西面办公区域（约计220平米）出租给浙江大地岩土勘察有限责任公司使用，租赁期限为2018年5月16日起至2024年5月31日止。租金标准第一年96000元，此后年租金在第一年基础上上浮5%等内容，合同载明的签订日期为2018年5月15日。（2）浙江正渝幕墙有限公司与杭州锦绣工坊工艺品有限公司签订有双方盖章的《房屋租赁合同》，约定浙江正渝幕墙有限公司将位于闲林工业区嘉企路12号行政大楼二层、三层约1600平米的房屋出租给杭州锦绣工坊工艺品有限公司使用，租赁期限为2019年1月1日起至2024年5月31日止。租金标准第一年398000元，此后年租金在第一年基础上每年递增3%等内容，合同载明的签订日期2018年11月6日。（3）浙江正渝幕墙有限公司与杭州饰海科技有限责任公司签订有双方盖章的《房屋租赁合同》，约定浙江正渝幕墙有限公司将位于闲林工业区嘉企路12号行政大楼一楼大厅东面办公及仓储区域（约计284平米）的房屋出租给杭州饰海科技有限责任公司使用，租赁期限为2018年9月16日起至2024年5月31日止。租金标准第一年100000元，此后年租金在第一年基础上每年递增5%等内容，合同载明的签订日期2018年9月1日。 2.浙江正渝幕墙有限公司与浙江正渝建设有限公司签订有双方盖章的落款时间为2018年11月15日的《房屋维修协议》，约定由浙江正渝建设有限公司以包工包料形式承办涉案办公楼的玻璃破损更换、屋面外墙漏水维修事宜。维修工期为2018年11月19日起至2018年12月31日止。其中，办公室二楼、三楼玻璃破碎更换报价为3500元；办公楼附楼一层北面漏水维修（2500元）、二层屋面漏水维修（2500元）、五楼西面屋面外墙漏水维修（2500元）、五楼东面屋面外墙漏水（2500元）维修报价合计为10000元，另有管理费675元、税金1418元。报价合计15593元，优惠后按15000元一次性包干价。杭州正渝建设有限公司于2019年4月10日向被告开具15000元的发票。被告确认，办公楼二楼、三楼玻璃实际未进行更换。 3.被告员工王芳2018年5月16日通过微信方式要求原告法定代表人王美娟提供房产证扫描件，原告未回应。2018年9月1日，王芳再次提出要求王美娟提供房产证复印件，王美娟回复称“事情处理好了肯定会给你们的”“安全，消防都通过了”“万一出了事情不是老板大小的问题，清家荡产的”，王芳称“现在问你提供一下你们的房产证复印件，我们这边也是需要去备案的，你现在迟迟不肯提供”。经当庭核对，王美娟于2018年11月10日将房产证照片通过微信方式发送给被告公司员工。 4.2017年3月30日，被告向浙江稠州商业银行杭州分行借款290万元。赵光平于同日向户名“其他应付款-杭州银德铝木门窗有限公司”付款105018.33元，附言为“代银德率木门归还贷款”。 5.原告为本案诉讼聘请律师代理，支出律师代理费15000元。 本院认为，原、被告之间的租赁关系有案涉相关证据为凭，合法有效，双方均应按照相关合同约定履行义务。现原告以被告逾期支付租金为由要求解除双方之间的租赁合同关系。根据《补充协议2》的约定，被告应于2018年10月31日支付2018年12月1日起至2019年5月31日止的租金490000元，根据查明事实，被告仅于2019年11月9日支付租金300000元，剩余190000元至今未付。被告辩称其代杭州银德铝木门窗有限公司向银行支付的代偿款可以抵扣租金，故其无需支付租金。本院认为，虽然双方的租赁关系通过上述三个合同进行约定，被告与杭州银德铝木门窗有限公司也在《补充协议》中对银行借款的代偿问题进行了约定，但原告系通过公开拍卖方式取得涉案租赁物的产权，其承继的应是作为出租方的相关合同权利义务，不包括杭州银德铝木门窗有限公司与租赁物无关的其他的债权债务。被告与杭州银德铝木门窗有限公司之间的代偿、担保等债权债务关系与原告无关，如果被告确有代杭州银德铝木门窗有限公司支付的款项也应向杭州银德铝木门窗有限公司追偿，被告在本案中主张抵扣无事实和法律依据，对其辩论意见，本院不予采纳。根据双方合同约定，被告对其所租赁房屋负有消防、安全义务，双方在微信沟通房产证复印件的问题时也一直在交流消防安全问题，被告转租的由原告与承租人签订租房补充协议，被告未举证证明其将所谓的承租人详细情况告知原告，且原告法定代表人已于2018年11月10日将房产证照片发送给被告，被告再拒绝支付房租已无事实和法律依据，案涉《房屋租赁合同》约定“在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一日，则应按上述费用总额的1%支付甲方违约金，逾期达30天以上的，甲方有权单方解除合同，同时乙方仍按上述约定承担违约金”，原告有权根据合同约定解除双方之间的租赁合同关系，故原告的该项诉请，本院予以支持。关于维修费折抵租金问题，案涉《房屋租赁合同》约定“由于甲方怠于维修义务或情况经济，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。”根据查明的事实，被告曾向原告提出要求维修事宜，但原告未进行维修，被告也与第三方浙江正渝建设有限公司签订了维修合同，虽然浙江正渝建设有限公司系被告关联公司，但从2018年11月29日向原告发送的函件附件所载的内容来看，涉案房屋确有需修理的事项，但根据被告自述，其所称的玻璃损坏并未进行更换，故本院根据涉案《房屋维修协议》所附的报价单，结合其2018年11月29日函件附件所载的内容，酌定维修费5000元，在被告应支付的租金中予以抵扣。被告主张抵扣的其他费用，依据不足，本院不予支持。原告主张的律师费，有合同依据，本院予以支持。关于原告主张的违约金部分，被告认为过高要求调整，本院综合考虑双方在合同履行过程中的表现等全案情况，酌情调整为以185000元为基数，自2019年11月1日起，按年利率4.35%计算。综上，原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告杭州宏川线缆有限公司与被告浙江正渝幕墙有限公司之间因《房屋出租合同》、《补充协议》、《及补充协议2》所确定的租赁合同关系； 二、被告浙江正渝幕墙有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于杭州市余杭区闲林街道嘉企路12号的1460平方米厂房、3831平方米办公楼、40平方米门卫室及附属围墙、绿化区域、场地、设施、设备； 三、被告浙江正渝幕墙有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州宏川线缆有限公司租金54888.84元（暂算至2019年4月11日，2019年4月12日起至2019年5月31日的租金按每日2722.22元计算；2019年6月1日起至实际腾退之日的租金及占有使用费按每日2803.89元计算）； 四、被告浙江正渝建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州宏川线缆有限公司违约金1366.97元（以185000元为基数，自2018年11月1日暂起至2018年12月31日止，按年利率4.35%计算，自2019年1月1日起至合同解除之日止的违约金按前述标准另计）； 五、被告浙江正渝建设有限公司支付原告杭州宏川线缆有限公司为本案诉讼支出的律师代理费15000元； 六、驳回原告杭州宏川线缆有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6907元，由原告杭州宏川线缆有限公司负担2795元，由被告浙江正渝幕墙有限公司负担4112元。 原告杭州宏川线缆有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江正渝幕墙有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长 王 孟 人民陪审员 李 华 人民陪审员 李明达 二〇一九年十一月十五日 书 记 员 马鑫彬