江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初2819号原告：惠山区钱桥街道钱桥社区居民委员会，统一社会信用代码55320206MEA467574D，住所地无锡市惠山区钱桥街道钱桥社区玉泉路。法定代表人：唐杰，该单位主任。委托诉讼代理人：姚俊华，江苏储君律师事务所律师。被告：吕坚，男，1974年9月11日生，汉族，住无锡市滨湖区。被告：戴颖懿，女，1976年11月18日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：吕坚，系戴颖懿丈夫，本案被告。原告惠山区钱桥街道钱桥社区居民委员会（以下简称钱桥居委会）诉被告吕坚、戴颖懿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告钱桥居委会的委托诉讼代理人姚俊华、被告吕坚及被告戴颖懿的委托诉讼代理人吕坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱桥居委会向本院提出诉讼请求：1、判令吕坚、戴颖懿向钱桥居委会支付店面租金123750元、店面水电费7511元、车位租金4320元、车库租金10000元、站头一期商品房水费2737元，并承担违约金（以店面租金45000元为基数，自2016年3月28起计算至实际付款日止，按年息24%计算；以店面租金45000元为基数，从2017年3月28日起计算至实际付款日止，按年息24%计算；以店面租金33750元为基数，从2018年3月28起计算至实际付款日止，按年息24%计算；其他费用24568元从起诉之日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、本案诉讼费、保全费由吕坚、戴颖懿承担。诉讼过程中，钱桥居委会主张车位租金计算至2019年10月31日，故变更第1项诉讼请求中的车位租金为4200元。事实及理由：吕坚因生活、经营需要，向钱桥居委会承租玉泉街的三间半店面，租期至2018年3月28日。租期届满后，吕坚继续使用上述店面。同时，吕坚还承租站头一期中排南起5号车库和站头一期163#车位，并使用站头一期商品房银行汇款：开户行：北京银行光明支行；户名：人民法院新闻传媒总社；账号：01090378600120109025661；#601和136#102。吕坚未按约缴纳店面租金、车位及车库租金、水电费等，至今尚结欠2016年3月28日至2018年12月31日期间的店面租金123750元、2011年至2019年1月期间未付的店面水、电费7511元、2014年1月1日起至2019年12月31日期间的车位租金4320元、2015年11月19日至2019年11月18日期间的车库租金10000元、121#601号及136#102号商品房2014年10月1日至2019年1月31日期间的水费2737元。戴颖懿与吕坚系夫妻关系，应承担共同还款责任。故诉至本院。被告吕坚辩称：关于店面租金，店面的确使用至今，不知租金交到什么时候，也不知道结欠多少；关于店面水、电费，如吕坚未交水、电费，不可能允许其使用水、电，钱桥居委会提供的店面水、电费发票中有2011年的发票不符常理；站头新村一期门卫位于吕坚租用的142#店面范围之内，门卫无单独的水、电表，系在142#店面中安装分表，门卫的水、电费由吕坚代缴后按年份提供收据及相应的水、电费发票与钱桥居委会结算，钱桥居委会现提供的水、电发费中有可能存在吕坚报销水、电费时提供的发票，故对店面水、电费的金额不予认可；关于车位租金，从未租赁过车位；关于车库租金，的确使用车库，有部分租金未交，具体记不清；关于商品房的水费，予以认可；吕坚租赁店面经营的无锡市钱桥镇美格影像图片社（以下简称美格图片社）及无锡美格建筑有限公司（原无锡市美格装饰有限公司，以下简称美格公司）自2003年起接受了钱桥居委会的维修、装修、水电改造、市政改造及图文业务，钱桥居委会尚结欠美格图片社业务费90270元（含门卫2017、2018年电费），尚结欠美格公司1266617元工程款（含2015、2016年钱桥居委会可能付过的部分款项），所以不是吕坚欠钱桥居委会的钱，而是钱桥居委会欠吕坚的钱。被告戴颖懿：租赁合同上无戴颖懿签字，店面租金与其无关；其他的项目愿意承担共同还款责任，具体项目的意见同吕坚一致。本院经审理认定事实如下：2014年9月15日，吕坚与钱桥居委会签订《租赁合同》一份。该合同约定：钱桥居委会将位于店面房出租给吕坚使用；租赁期限自2014年3月29日起至2015年3月28日止；店面房年租金45000元；租金支付方式为“先付后用”原则，吕坚应向钱桥居委会一次性付清下一年度的全部租金；租赁期间，吕坚拖欠租金累计15天以上的，钱桥居委会有权解除合同，收回租赁标的，且吕坚应按合同总租金的5%向钱桥居委会支付违约金；如吕坚未按合同约定按时支付租金，则吕坚每逾期一日应按日租金的3倍向钱桥居委会支付滞纳金，如吕坚逾期15天以上，钱桥居委会有权解除本合同，且吕坚应向钱桥居委会支付违约金1000元，但有经钱桥居委会谅解情况的除外。另查明：吕坚与戴颖懿于2000年3月20日登记结婚。为证明其主张，钱桥居委会提供了如下证据：1、2015年4月至2019年1月累计金额为1077元的玉泉步行街142#的水费统一收据16张、2012年7月24日至2019年1月7日累计金额为4844元的玉泉步行街148#的水费统一收据27张、2011年11月金额为80元的站头新村142#的电费发票1张及2012年1月-5月累计金额为1510元的玉泉街144#的电费发票5张。证明吕坚结欠玉泉步行街142#、144#、148#的水、电费合计7511元。对此，吕坚、戴颖懿认为：真实性由法院依法核实，上述发票中，可能存在部分吕坚向钱桥居委会报销水、电费的发票，对金额有异议。2、2015年1月至2019年1月总金额为1823元的站头新村安居房121#601的水费收据17张及2015年1月至2019年1月总金额为914元的站头新村安居房136#102的水费收据17张。证明吕坚结欠站头新村安居房121#601、136#102的水费合计2737元。对此，吕坚、戴颖懿认为：确实结欠上述水费。3、2016年2月2日，钱桥居委会向吕坚出具《收款收据》1份。该收据载明：交款单位为玉泉街142#-148#（吕坚）；款项为工程抵算；摘要为店面房租（2015.3.28-2016.3.27），车库站头一期中排南起5号（2014.11.19-2015.11.18）；金额为47500元。证明吕坚的店面房租交至2016年3月27日，车库的年租金为2500元，交至2015年11月18日。对此，吕坚、戴颖懿认为：真实性无异议，车库前面无法拐弯，车辆无法入库；因有车库，所以无需租赁车位，虽然车子无法停入车库内，但可以停在车库门前。4、照片3张。证明吕坚租用了小区的车位，该车位上印刷了吕坚车辆的车牌号苏Ｂ×××××。对此，吕坚、戴颖懿认为：真实性无异议；车位上的喷漆是好几年前吕坚租赁车位时，自行喷上去的；后因该位置系消防通道，没有续租；现该车位上被喷上了“禁止停车”。为证明其抗辩意见，吕坚提供了如下证据：1、2018年1月24日严群出具的站头一期门卫电表读数表1份。该表载明：站头一期门卫2017年1月20日电表读数为20132度，2018年1月24日电表读数为24245度，2018年全年用电4113度。严群是钱桥居委会的电工，因站头一期门卫的电表是接在吕坚租赁的店面上的，相应的电费是由吕坚代缴后向钱桥居委会报销的。证明钱桥居委会结欠吕坚2018年电费3628元（4113度*0.882元/度），该款应冲抵钱桥居委会的应收款。对此，钱桥居委会认为：真实性无法核实。2、2016年11月28日至2018年2月9日美格图片社向钱桥居委会出具的总金额为84330元的设计服务费发票12份。证明钱桥居委会结欠美格图片社广告费90270元，该款应冲抵钱桥居委会的应收款。对此，钱桥居委会认为：真实性无法确定，开票方为美格图片社，与吕坚、戴颖懿不是同一主体。3、美格公司2003年-2010年明细表1份、2006年至2007年的收据7份、2010年流水账明细表1份、2011年流水账明细表1份、2012年流水明细表1份、2011年至2012年9月对账一览表1份、账目一览表1份、账册14页、汇总表6页。证明至2014年8月18日，钱桥居委会尚结欠美格公司工程款约1266617元，该款应冲抵钱桥居委会的应收款。对此，钱桥居委会认为：真实性无法确认；上述证据的主体为美格公司，与吕坚、戴颖懿不是同一主体，该款不应冲抵吕坚、戴颖懿的应付款。4、照片2张。证明钱桥居委会主张吕坚租赁的车位系消防通道，不是固定车位，任意车辆均可停放，之前吕坚的车停放此位置时多次被他人打110挪车，且此车位风险极高，车辆多次被划伤；一开始收车位费时，吕坚登记过信息，并缴纳过一年的车位费720元，此后几年，钱桥居委会也未曾通知是否沿用之前的车位，私自默认原车位由吕坚继续使用，但该车位实际不是固定由吕坚使用的车位。对此，钱桥居委会认为：真实性无异议，但照片中涉及的车辆及位置均不是停车位。戴颖懿对吕坚提供的上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议。庭审中，钱桥居委会陈述：2015年3月28日后，双方未重新签订店面租赁合同；双方未签订过车库、车位租赁合同；不清楚为何吕坚的车牌号输入了小区的停车系统，只知道相应停车位系吕坚租赁，所以喷上了吕坚的车牌号；小区门卫的电路是从142#店面中接入的，水费非吕坚代缴，本案中主张的水、电费均不包含门卫的水、电费；确认结欠美格图片社2017、2018年的业务费35632元、48698元，该款可以从吕坚结欠的租金中予以抵扣，但要先扣抵利息；认可结欠吕坚2016、2017年门卫电费2500元及3440元，但因其不能提供相应发票，故不同意抵扣。吕坚陈述：租赁案涉店面系用于经营美格图片社及美格公司，经营收入部分用于家庭生活支出，部分用于扩大经营；2015年3月28日后未签订新的店面租赁合同，签订过一次车库租赁合同，但现在无法提供，店面及车库均使用至今；电费是交给供电局的，水费是交给社区的，店面的水费是每年对账时交纳的，商品房的水费都是几年交一次的，平时也无短信或电话等通知；吕坚的车子很少停在钱桥居委会主张其租赁的、印刷有其车牌号的163#车位上，一个月停个三、五次，夏天基本不停，因吕坚有车库，所以吕坚的车牌号是录入小区停车系统的，进出都不用缴费，吕坚的车子原本应停在车库里，但因小区管理不善，其他车辆经常停在吕坚的车库前以致吕坚的车子停不进车库，现吕坚不住在案涉小区，偶尔回去就随便找地方停车；美格图片社的业务费需先扣抵房租本金再抵扣利息，否则不同意抵扣。戴颖懿陈述：知晓吕坚租赁案涉店面开设美格图片社和美格公司一事。以上事实，由《租赁合同》、收款收据、水费收据、电费发票、照片及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：关于房屋租金，虽然吕坚与钱桥居委会签订的租赁合同约定的租期至2015年3月28日，但租赁期间届满后，吕坚继续使用租赁物，钱桥居委会也未提出异议，则原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故吕坚应按原租赁合同约定的先付后用方式支付租金，逾期支付的，应按合同约定承担相应的违约金。故钱桥居委会提出的要求吕坚支付2016年3月28日至2018年12月31日的房屋租金123750元并承担违约金（以45000元为基数，自2016年3月28日起至实际给付之日止，按年利率24%计算，以45000元为基数，自2017年3月28日起至实际给付之日止，按年利率24%计算，以33750元为基数，自2018年3月28日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于店面水、电费7511元，钱桥居委会提供了相应的水、电费发票，吕坚辩称钱桥居委会提供的发票中可能存在其向钱桥居委会提供的用以报销门卫水、电费的发票，但未提供相应证据，故本院对吕坚的此项抗辩意见不予采纳。关于车库租金10000元，虽然双方之间未签订书面合同，但吕坚实际按照2500元/年的标准缴纳了2014年11月19日至2015年11月18日的车库租金，且使用车库至今，故应缴纳2015年11月19日至2019年11月18日的车库租金10000元。关于车位租金，虽然双方之间未签订书面合同，且吕坚辩称以前按720元/年标准租赁车位并缴纳1年租金后，因案涉车位系消防通道而未续租，但吕坚同时认可其车牌号录入了小区的停车系统，进出小区均无需缴纳停车费，偶尔停在钱桥居委会提供的上喷有吕坚车牌号的车位照片对应的车位上，故钱桥居委会有权要求吕坚支付2014年1月1日至2019年10月31日期间的车位租金4200元。关于商品房水费2737元，吕坚、戴颖懿予以认可，本院予以确认。吕坚应及时缴纳水、电费及车位租金、车库租金，逾期支付的应承担相应的逾期利息。故本院对钱桥居委会主张自起诉之日即2019年4月28日起至实际给付之日，按银行贷款利率计算店面水、电费、车位租金、车库租金及商品房水费的逾期利息的诉讼请求予以支持。戴颖懿自愿共同承担除店面租金以外的费用，本院予以认可。店面租金发生在吕坚、戴颖懿夫妻关系存续期间，戴颖懿知晓吕坚租用店面事宜，且吕坚租用店面开设的美格图片社及美格公司的部分收入系用于家庭生活，故店面租金系夫妻共同债务，戴颖懿应承担共同还款责任。双方未能就钱桥居委会结欠美格图片社的业务费和美格公司的工程款的抵扣问题达成一致意见，故本院对吕坚提出的钱桥居委会尚结欠美格图片社业务费、美格公司工程款，应予以扣抵的抗辩意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、吕坚、戴颖懿于本判决生效后10日内向惠山区钱桥街道钱桥社区居民委员会支付租金123750元及违约金（以45000元为基数，自2016年3月28日起至实际给付之日止，按年利率24%计算；以45000元为基数，自2017年3月28日起至实际给付之日止，按年利率24%计算；以33750元为基数，自2018年3月28日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）；二、吕坚、戴颖懿于本判决生效后10日内向惠山区钱桥街道钱桥社区居民委员会支付店面水、电费7511元、车位租金4200元、车库租金10000元、商品房水费2737元及逾期利息（以24448为基数，自2019年4月28日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3264元，财产保全费1270元，合计4534元，由吕坚、戴颖懿负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  张 露人民陪审员  肖冠东人民陪审员  章亚娟二〇一九年十一月二十五日书 记 员  王 旦