江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民终2956号上诉人（本诉被告、反诉原告）：淮安市正禾饲料有限公司，住所地淮安市西安南路118号。法定代表人：刘国森，职务董事长。委托诉讼代理人：邬正龙，江苏昊震翰律师事务所律师。被上诉人（本诉原告、反诉被告）：淮安市清江浦区城南街道关城村村民委员会，住所地淮安市清江浦区枚乘路1号。法定代表人：王福田，该村委会主任。委托诉讼代理人：张佑同，系村委会会计，男，1959年1月10日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人淮安市正禾饲料有限公司（以下简称正禾公司）因与被上诉人淮安市清江浦区城南街道关城村村民委员会（以下简称关城村村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初2148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。正禾公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定事实存在重大错误。上诉人实际所租土地为0.97亩，该地块已经于2017年3月因西安路快速路建设被全部占用，一审判决称上诉人实际能够使用面积约为378平米，但该378平米中有350平米是上诉人已在2002年征用的地，剩余28平米已被建成路面、人行道，一审认定上诉人实际占用涉案土地面积约为288平米错误，涉案地块已不存在还有土地能够使用的问题。2、上诉人提供的示意图、2001年租赁合同、丈量计算表和法院现场丈量记录证明上诉人实际所租土地为0.96亩，而非1.67亩，多出的0.7亩是被上诉人为规避城南乡租金限价规定而杜撰的。3、涉案合同约定：租赁期限至该宗地被征用或者政府征用、因公司政策性拆、搬迁止，如遇政府及交通部门等征地，上诉人必须无条件服从，届时合同自动终止。涉案土地已于2017年3月被快速路工程全部实际占用，租赁标的物没有了，合同自然终止，被上诉人以征用手续未办妥为由主张租金错误。4、本案租赁合同是被上诉人通过围堵等方法逼迫上诉人签订的，上诉人对订立合同没有责任。5、合同中关于公用事业费的约定应属无效，被上诉人无权收取该费用，签订该协议也不是上诉人的真实意愿。6、一审以“土地被实际占用后，被告虽然可以在该土地上通行，合同目的确有部分无法实现”为由酌定上诉人支付土地占用费20400元无法律依据，上诉人在相邻的土地上通行是权利，而无需交费。7、上诉人租金已经交至2017年8月31日，租赁土地于2017年3月被征占，故被上诉人多收的2161元及已缴纳的公用事业费30000元应当返还。关城村村委会辩称，虽然快速路建设征用了土地，但征地手续尚未完备，在国土部门征地安置方案被批准之前被上诉人仍享有要求上诉人支付租金的权利，土地实际被占用不是上诉人不支付租金的理由；2、租赁协议是双方协商一致同意的情况下签订的，不存在强迫行为，租金和公益事业费全部用于十八组村民的分配，村里没有留一分钱。一审判决基本正确，请求驳回上诉。关城村村委会向一审法院起诉请求：1、请求判令正禾公司支付租金4000元、公益事业费30000元、违约金（以3.4万元为基数，自2017年9月1日至实际给付之日止，按照年利率24%计算）；2、正禾公司承担本案诉讼费用。正禾公司向一审法院反诉请求：1、关城村村委会向正禾公司返还租金2161元；返还公益事业费30000元；2、关城村村委会承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年8月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《土地租赁合同》1份，约定:一、土地租赁范围：乙方西侧已征地界至西安南路东侧沥青路（交通局西安己征地范围外)、北至乙方已征土地的北侧界址，南至乙方已征土地的南侧界址约1亩、乙方现有北侧墙外约2米、南侧墙外约2米（围墙外建筑物保持现状）、东围墙外约0.5米，合计约1.67亩的土地租赁给被告使用。二、租赁期限：自2015年9月1日起至该宗地被征用或因政府征用、因公司政策性拆、搬迁止。三、租赁费用及付款方式：该宗土地年租金为每亩租金壹仟贰佰元，共计年租金人民币贰仟元整（￥2000）。乙方在每年9月1日前交付给甲方；四，乙方每年向甲方缴纳公益事业费15000元，用于甲方的公益事业，乙方必须按照合同约定的土地租赁费与公益事业费同时及时交付给甲方，否则甲方有权按应缴纳金额的5‰加收日滞纳金。……六、在租赁期间，乙方对本合同所租赁的土地有使用权，其他任何单位和个人等都不得以任何方式干扰、侵占，如遇此现象，乙方告知甲方，甲方有义务协调处理，并在法定2个工作日内排除该宗土地的侵权行为，如因甲方不作为给乙方造成经济损失的，乙方保留索赔相应损失的权利。在租赁期间内，如遇政府及道路交通部门等征地，乙方必须无条件服从，届时本合同自动终止，乙方在该宗土地上的合法投入补偿属乙方所得，土地征用费归甲方所有。合同还约定了经营主体变化应如何处理等其他内容。2015年8月8日、2016年8月29日，被告按年度分别向原告缴纳了2015年9月1日至2017年8月30日的租金和公益事业费，每年度1.7万元，合计3.4万元。2017年3月，因西安路快速路一期工程建设需要，涉案土地中部分陆续被占用，被告因搬迁占用土地中的地磅、配电箱等附属物获得相应补偿69908元。一审法院认为，一、关于《土地租赁合同》是否合法有效。被告虽辩称该合同系在原告威逼利诱下签订，应属无效合同，但从法院调查取证看，并未发现合同签订过程中存在胁迫或涉黑涉恶的情形，故法院认为被告的抗辩不能成立。但根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”本案中，涉案土地系农村集体土地，不得出租用于非农业建设，本案合同违反了国家强制性的法律规定，故应认定本案合同无效。根据《中华人民共和国合同法》五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原、被告在签订合同时均存在过错，应各半承担相应责任，并按照法律规定返还取得的财产。故被告应在本案判决送达之日起返还原告所租赁的涉案土地，已经实际租赁的期间，被告应按照实际使用情况参照租赁合同中原告应获得的收益数额支付土地占用费。另外，关于“公益事业费”是否应属于原告的合法收益。被告辩称原告并非公益事业费用收取的合法主体，系为了规避上级政府对农村土地租赁的限价而约定的费用，该费用约定无效。法院认为，双方在《土地租赁合同》中约定了该费用的收取，系双方当事人自愿达成的一致意思表示，并未违反法律法规中的强制性规定，也系本案合同的重要组成部分。关于该约定是否违反了政府部门作出的相关规定，属于行政法律关系，法院不予理涉。故法院认定该费用应属于原告合法收益的一部分。二、关于原告是否有权收取涉案土地的土地占用费。根据法院调查取证，涉案土地从登记看仍属于集体土地，并未进行变更登记，原告仍然是涉案土地的所有权人，故有权主张涉案土地的租金收益。三、关于被告应支付的土地占用费数额。根据涉案土地的现实情况，该土地自2017年3月，因西安路快速路一期工程建设需要被实际占用，占用的面积约为288㎡，租赁土地原有面积共计1112.2㎡。土地被实际占用后，被告虽然可以在该土地上通行，被告在其租赁土地上已不能完全行使处分权利，且已经将其原先建设在租赁土地上的地磅、配电箱等设施搬离，合同目的确有部分无法实现。而原告主张被告支付的是2017年9月1日至2019年8月30日的租金和公益事业费，故该部分租金应按照目前合同的履行情况予以减免。根据该土地的实际被占用情况，结合被占用土地在租赁土地中的比例、被告在所占用的土地中能够行使的权利范围，法院酌定被告应缴纳的土地占用费数额为20400元。四、关于原告主张按照年利率24%计算滞纳金。因本案合同系无效合同，合同中的违约条款也应认定无效，故原告仅可以主张自款项应付之日起的资金占用费用，故法院原告主张的按照年利率6%部分予以支持，其余部分，不予支持。五、关于反诉原告主张反诉被告返还租金和公益事业费的诉讼请求。涉案土地被实际占用的时间为2017年3月，而反诉原告已全额缴纳了2016年9月1日至2017年8月30日的租金和公益事业费，在2017年3月至2017年8月30日五个月时间内，反诉原告缴纳的租金和公益事业费也应予以减免，故法院酌定反诉被告返还反诉原告租金和公益事业费2830元。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告淮安市正禾饲料有限公司于本法律文书发生法律效力之日起十日内支付原告江苏省淮安市清江浦区城南街道关城村村民委员会土地占用费20400元及资金占用费（以20400元为基数，自2017年9月1日至实际给付之日止，按照年利率6%计算）；二、反诉被告江苏省淮安市清江浦区城南街道关城村村民委员会于本法律文书发生法律效力之日起十日内向反诉原告淮安市正禾饲料有限公司返还土地占用费2830元；三、驳回原告江苏省淮安市清江浦区城南街道关城村村民委员会、反诉原告淮安市正禾饲料有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费833元，减半收取417元，由原告负担100元，被告负担317元；反诉费417元，由原告负担100元，被告负担317元。二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据：1、上诉人公司周边状况示意图，证明公司西侧墙外及租赁的0.97亩土地被快速路工程实际占用，公司租赁的其他周边土地均为村民房屋，上诉人无法使用。2、国有土地使用证，证明上诉人于2002年6月通过出让方式取得工业用地2080.2平方米，上诉人墙外仍有土地。3、2017年案涉土地上的地磅秤位置及2019年被占用的现状照片共5张，证明地磅被拆除后被征用的情况。被上诉人质证意见为，证据1是上诉人自己绘制的，不予认可；证据2予以认可，上诉人厂房征用土地为3.12亩；证据3予以认可，地磅确实安装在0.97亩土地范围内，但被拆除不是上诉人不支付租金的理由。经本院审查，对上述证据的真实性予以认定。本院经审查，对一审查明的事实予以确认。另查明，因西安路快速路工程建设需要，二审期间正禾公司门外现已经建设成为公共道路。本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，《土地租赁合同》第六条约定：“在租赁期间，上诉人对本合同所租赁的土地有使用权，其他任何单位和个人等都不得以任何方式干扰、侵占，如遇此现象，甲方有义务协调处理，并在法定2个工作日内排除该宗土地的侵权行为。在租赁期间内，如遇政府及道路交通部门等征地，乙方必须无条件服从，届时本合同自动终止。”同时双方将租赁期限约定为：自2015年9月1日起至该宗地被征用或因政府征用、因公司政策性拆、搬迁止。根据一审查明的事实及上诉人二审期间提交的新证据，上诉人已于2017年3月将其原先建设在0.97亩租赁土地上的地磅、配电箱等设施全部搬离，现该地块已建设成为车行道和人行道等公共设施，而其他租赁范围的土地，上诉人亦未实际占有和使用，故被上诉人已无法将案涉土地相关权利完整地提供给上诉人享有，双方的土地租赁关系已因道路交通部门使用而自行终止，故被上诉人要求上诉人继续支付2017年3月以后的租赁费用，对上诉人显失公平。故上诉人所提其不应继续支付土地占用费的上诉请求成立，本院予以采纳。关于上诉人所提本案租赁合同是被迫签订的，不是其真实意愿的上诉理由，本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案双方在《土地租赁合同》中约定了租赁费用为“共计年租金计人民币贰仟元整（￥2000元）”以及“乙方每年须向甲方缴纳公益事业费壹万伍仟元整（￥15000元）”，可见，双方对于年租金和公益事业费金额的约定具体明确，且上诉人在2015年、2016年按照合同约定每年向被上诉人足额支付1.7万元而未提出异议，租赁合同应属于双方当事人自愿达成的一致意思表示，即使存在双方为规避土地租金限价规定而故意增加计算土地面积的行为，该约定亦不属于违反法律法规的强制性规定的情形。该上诉理由不能成立。鉴于本案租赁合同违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，应认定为无效合同。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人租赁集体土地违法用于非农业建设，且于2014年9月即已经实施建设水泥地坪、地磅设备等行为，其具有明显的过错，而被上诉人作为集体土地所有权人，在出租集体土地时未尽到审查、监督义务，亦应承担相应责任。故上诉人所提被上诉人无权收取费用并应予以返还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，鉴于本案二审出现新证据导致事实认定发生变化，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初2148号民事判决；二、驳回上诉人（原审反诉原告）淮安市正禾饲料有限公司、被上诉人（原审本诉原告）江苏省淮安市清江浦区城南街道关城村村民委员会的诉讼请求。一审案件受理费833元，减半收取417元，由江苏省淮安市清江浦区城南街道关城村村民委员会负担；反诉费417元，由淮安市正禾饲料有限公司负担。二审案件受理费1250元，由淮安市正禾饲料有限公司负担750元，江苏省淮安市清江浦区城南街道关城村村民委员会负担500元。本判决为终审判决。审判长 徐 俊审判员 梁新星审判员 马玉宝二〇一九年十一月二十二日书记员 胡薇薇