贵州省独山县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2726民初610号原告：匡志礼，男，1963年10月29日生，汉族，贵州省独山县人，住独山县。原告：廖梅兰，1966年1月16日生，汉族，贵州省独山县人，住独山县。二原告委托诉讼代理人：吴明月，贵州紫来律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：黄蝶，贵州紫来律师事务所实习律师。被告：独山县福林房地产开发有限公司，住所地独山县百泉镇中华南路。法定代表人：刘龙飞，该公司经理。委托诉讼代理人：陈奇娇，该公司职工。原告匡志礼、廖梅兰与被告独山县福林房地产开发有限公司（以下简称福林公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告匡志礼、廖梅兰的委托诉讼代理人吴明月、黄蝶，被告福林公司的委托诉讼代理人陈奇娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。匡志礼、廖梅兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告将办理独山县××××号福林铭城第A区(2)号1单元14层4号商品房转移登记的有关文书交付给二原告；2、判令被告向二原告支付自2014年6月1日起至2015年1月27日止期间逾期交付房屋的违约金18750.76元;3、判令被告以311216元为基数，按年利5.655%向二原告支付自2015年4月20日起至被告将办理该商品房转移登记的有关文书交付给二原告之日止期间的违约金（至2019年3月9日，该违约金为68420.15元);4、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年12月4日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定，二原告向被告福林公司购买位于独山县××××号福林铭城第A区(2)号1单元14层4号的商品房;该商品房建筑面积113.79平方米，套内建筑面积95.25平方米。第七条约定，该商品房总价款为311216元。第八条约定，二原告在2014年1月2日前向被告交付首期房款94216元，余款216000元以银行按揭支付。第十一条约定，被告应当在2014年5月31日前向二原告交付该商品房。第十二条约定，逾期交房超过30日，二原告要求合同继续履行的，合同继续履行，被告自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向二原告支付全部己付款万分之2.5的违约金，但并未约定被告向二原告支付该违约金的具体期限。第二十二条第二款约定，被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。该《商品房买卖合同》并未约定办理房屋所有权转移登记的期限，也未约定因被告的原因致二原告未能取得房屋权属证书的，被告应向二原告支付违约金。二原告与被告签订《商品房买卖合同》后，遂按照合同约定向被告支付了首期房款94216元，又以银行按揭的方式向被告支付了购房余款216000元。但是，被告却未按照合同约定在2014年5月31日前向二原告交付该商品房。直至2015年1月27日将该商品房实际交付给二原告。二原告在交付之日按被告要求向其交纳了楼宇对讲机及门禁系统安装费1500元、电表初装费520元。按照合同约定，被告迟延向二原告交付房屋的行为己构成违约，其应向二原告支付逾期交付房屋的违约金，即被告应以311216元为基数，每日按万分之2.5的利率，向二原告支付自2014年6月1日起至2015年1月27日止期间逾期交付房屋的违约金18750.76元。二原告多次要求被告支付违约金，被告均无故推诿。被告向二原告交付房屋后，二原告为了办理房屋权属证书，多次要求被告将办理该商品房转移登记的有关文书交付给二原告，也被被告无理拒绝。因被告拒绝将办理该商品房转移登记的有关文书交付给二原告，导致二原告至今仍未取得该商品房的权属证书。依照法律规定，被告将房屋交付二原告使用之日起90日期满后，即自2015年4月20日起，被告应向二原告承担违约责任，即被告应当以311216元为基数，按年利率5.655%(即在人民银行同期贷款利率水平上加收30%)向二原告支付自2015年4月20日起至被告将办理该商品房转移登记的有关文书交付给二原告之日止期间的违约金(至2019年3月9日，该违约金为68420.15元)。福林公司辩称：1、在原告知道权益受损时没有及时止损，原告是在2014年6月1日至2015年1月27日收房止的时间，到至今才提起诉讼，已经超过诉讼时效；2、关于原告这期间逾期交房的违约金不予认可；3、关于未取得房屋登记的相关权属证书，由于B区批发市场原作为停车位规划，后应政府要求改为批发市场，所以迟迟尚未办理不动产登记；4、请求驳回原告所有诉请。本院经审理认定事实如下：被告福林公司开发的福林铭城商业小区项目分为A、B两个商业小区，虹桥路从西向东穿行而过。2013年12月4日，原告匡志礼、廖梅兰与被告福林房开公司签订了《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》主要内容：第三条基本情况，原告向被告购买位于独山县××××号福林铭城第A区(2)号1单元14层4号的商品房;该商品房建筑面积113.79平方米，套内建筑面积95.25平方米；第七条计价方式与价款，该商品房总价款为311216元；第八条付款方式及期限，二原告在2014年1月2日前向被告交付首期房款94216元，余款216000元以银行按揭支付；第十条逾期付款责任，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过30日，买受人愿意继续履行合同的经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2.5的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金；第十一条交付时间和条件，被告应当在2014年5月31日前向二原告交付该商品房；第十三条逾期交房责任，逾期交房超过30日，二原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向二原告支付全部己付款万分之2.5的违约金，未约定被告向二原告支付该违约金的具体期限。第二十二条房屋登记，被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，并未约定办理房屋所有权转移登记的期限，也未约定因被告的原因致原告未能取得房屋权属证书的，被告应向原告支付违约金。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，按照合同约定向被告支付了首期房款94216元，又以银行按揭的方式向被告支付了购房余款216000元。被告于2015年1月27日将该商品房实际交付给原告。另查明，被告逾期交房除自身原因外，还有独山县政府要求被告将B区负一层的停车场更改为商铺用于原独山县工业品批发市场整体搬迁至福林铭城和新建虹桥路。由于被告将B区负一层的停车场更改为商铺用于原独山县工业品批发市场整体搬迁至福林铭城，改变原有的设计功能和用途，B区地下部分未通过消防验收，至今未取得独山县住建局验收的建设工程竣工验收备案，导致A、B两个商业小区至今都没有办理得商品房转移登记的有关文书。被告正在办理中。庭审中，原告主张多次向被告要求支付逾期交房违约金，但没有提供证据证明，被告不认可。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，是依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行自己的义务。双方当事人应当按照该合同约定全面履行自己的义务。原告依约定交清了购房款，履行了自己的义务。被告依约定应于2014年5月31日前交房，其于2015年1月27日将该商品房实际交付给原告，属于违约。双方的《商品房买卖合同》第十三条约定，逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部己付款万分之2.5的违约金，虽未约定被告向原告支付该违约金的具体期限，但《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”，结合双方的《商品房买卖合同》第十条买受人未按照约定时间付款的，于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金的约定，被告于2015年1月27日将该商品房实际交付给原告，原告向被告主张支付违约金的诉讼时效期间至2017年1月27日。原告主张多次向被告要求支付逾期交房违约金，但没有提供证据证明，被告不认可，诉讼时效不发生中断中止情形。本案逾期交房违约金的诉讼时效期间已经于2017年1月27日届满，原告于2019年3月4日向本院起诉请求保护民事权利，已经超诉讼时效，被告提出了不履行义务的抗辩，原告已丧失了胜诉权，故不予支持。合同只约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，未约定出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的期限，也未约定如何承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，被告未能在商品房交付使用之日起90日内交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应承担违约责任。由于被告将B区负一层的停车场更改为商铺用于原独山县工业品批发市场整体搬迁至福林铭城，改变原有的设计功能和用途，B区地下部分未通过消防验收，至今未取得独山县住建局验收的建设工程竣工验收备案，导致A、B两个商业小区至今都没有办理得商品房转移登记的有关文书。因涉案商品房只未取得独山县住建局验收的建设工程竣工验收备案，但其他所涉主体以及许多分项均已验收合格，被告仍在积极办理竣工验收报告，当前证据不能证明何时能办理竣工验收合格报告，原告亦没有解除合同的意思，而办理商品房转移登记涉及行政许可，故原告诉请判令被告将办理独山县××××号福林铭城第A区(2)号1单元14层4号商品房转移登记的有关文书交付给原告，暂不能支持。原告诉讼请求判令被告以311216元为基数，按年利率7.8%向二原告支付自2015年4月20日起至被告将办理该商品房转移登记的有关文书交付给二原告之日止期间的违约金（至2019年3月9日，该违约金为68420.15元)，被告未能办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，除自身原因外，还有独山县政府要求被告将B区负一层的停车场更改为商铺用于原独山县工业品批发市场整体搬迁至福林铭城，导致B区地下部分未通过消防验收的其他合理原因。且被告何时将涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告时间不能确定，结合相关法律和本案实际情况，逾期办证违约金截止至2019年11月5日本院作出判决之日止，以3年时间计算，并以年利率2%标准为宜。所以逾期办证的违约金为18672.96元（2311216元×2%×3年）。此后的违约金，可在被告将办理该商品房转移登记的有关文书交付给二原告后，一次性主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、一百九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告独山县福林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告匡志礼、廖梅兰支付办理商品房转移登记违约金18672.96元。二、驳回原告匡志礼、廖梅兰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1979元，由原告匡志礼、廖梅兰负担700元，被告独山县福林房地产开发有限公司负担1279元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。义务人不履行义务，权利人可在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审 判 长  张利明人民陪审员  陈德龙人民陪审员  张 恋二〇一九年十一月五日书 记 员  曹慧敏