辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)辽07民终1537号上诉人（原审被告）：陈述，男，1955年8月24日出生，汉族，现住辽宁省黑山县。委托诉讼代理人：牛凯（陈述表哥），1947年3月14日出生，满族，现住辽宁省西丰县。被上诉人（原审原告）:刘国锋，男，1974年1月29日出生，汉族，现住辽宁省黑山县。委托诉讼代理人：杨宁宁，锦州市太和区兴泰法律服务所法律工作者。上诉人陈述因与被上诉人刘国锋房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省黑山县人民法院（2019）辽0726民初437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈述及其委托诉讼代理人牛凯、被上诉人刘国锋及其委托诉讼代理人杨宁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈述上诉请求:1、请求撤销一审判决，改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，判决部分错误。2017年5月7日上诉人与被上诉人签订协议，约定被上诉人用福山购物广场二楼37号、40号商铺折价57万元顶抵购买上诉人的门市房款，而被上诉人并没有将两个商铺实际交于上诉人，而且其中40号商铺尚欠15万元贷款没还，也没获得产权。经查，福山购物广场2楼37号、40号商铺现已不存在，被上诉人已没有了实际标的物。被上诉人存在欺骗行为，致使协议内容部分无法履行。一审法院认定事实不清，请二审法院撤销一审判决，改判或发回重审。刘国锋辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求。刘国锋向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告履行协议，无条件协助配合原告将坐落于黑山镇东外环宾启馨城北区2号门市楼产权过户到原告名下，2、本案诉讼费由被告承担。陈述向一审法院提出反诉请求：1、要求反诉被告履行协议，在付清所欠福山购楼款的同时，实际交付协议中约定的37号、40号商铺，在办理产权过户手续，并偿还所欠反诉人的购楼款；2、反诉费及各项费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年5月7日，反诉原告陈述与被告刘国锋签订协议书一份，约定：“陈述愿将坐落在东外环宾启馨城北区一处门市楼，面积165.18平方米（连结车库，面积154.89平方米），房权证号为黑房权证（黑山镇）116790号，卖与刘国锋，双方共同协商总价为167万元。其中陈述在锦州银行贷款50万元由刘国锋接收继续还贷，从167万元减出。刘国锋在福山购物广场二楼37号、40号商铺以57万元抵价给陈述，从167万元中减出。余款60万元乙方第一次给付40万元，第二次给付20万元，期限为一个月内。房屋内一切设施不动。”同时口头刘国锋在福山购物广场的2-40号商铺尚有贷款未还清，如福山购物广场主张权利即由陈述继续偿还，如不主张则不需偿还，上述协议内容有中间人在场并签字。协议签订后，刘国锋分别于2017年5月11日和2017年6月1日给付陈述门市款40万元和17万元。刘国锋交付给陈述其在福山购物广场37号商铺的房权证、40号商铺的购买合同及首付缴费收据等凭证，未办理过户登记。刘国锋已还清陈述门市楼在锦州银行的50万元贷款。另查，原告刘国锋在福山购物广场的2-37号商铺面积为34.06平方米，已付清全款，办理房权证登记在其名下，房权证号：黑房权证黑山镇字第××号。2-40号商铺已交清首付款168245元，剩余15万元贷款尚未还清。一审法院认为，本案中原告刘国锋与被告陈述于2017年5月7日签订协议书，协议约定陈述愿将坐落在东外环宾启馨城北区一处门市楼卖与刘国锋，系双方真实意思表示，该协议书合法有效。按照协议原告刘国锋将在福山购物广场二楼37号商铺（全款楼）、40号商铺（贷款楼，已交首付款168245元，剩余贷款15万元未还清）作价57万元抵顶给陈述，并交付给陈述37号商铺产权证，并指认当时的商铺承租人，交付40号商铺购买合同及首付款缴费收据等凭证，并说明40号商铺尚有贷款未还清，如福山购物广场主张权利即由陈述继续偿还，如不主张则不需偿还。双方已经按57万价款抵顶了陈述的卖楼款，剩余房款110万元中剩余房贷50万元由原告刘国锋偿还，现刘国锋已实际偿还完毕，另外的60万元购楼款，原告刘国锋已于2017年5月11日和2017年6月1日分别给付被告陈述40万元和17万元，剩余3万元刘国锋辩称陈述曾欠他3万元予以抵账，没有任何证据支持，被告陈述不予认可，该款应由刘国锋继续给付陈述。刘国锋已实际履行了协议，被告陈述理应配合原告办理楼房过户手续。反诉人陈述诉称福山购物广场二楼37号商铺、40号商铺未实际交付一节，由于双方约定二商铺作价57万元抵顶购楼款一部分为双方真实意思表示，并已实际交付，40号商铺贷款情况已经示明，并且陈述也接收了40号商铺购买合同及首付款收据等，已经实际履行了协议内容，故陈述该项反诉请求要求刘国锋偿还剩余15万元房贷不予支持。反诉人陈述诉称要求被反诉人刘国锋继续给付3万元购楼款，因刘国锋未能提供该3万元顶账的证据，刘国锋应予偿还陈述3万元。反诉人陈述要求被反诉人刘国锋配合其在福山购物广场2楼第37号、第40号商铺过户，刘国锋第37号商铺由产权证应予配合陈述过户，第40号商铺须陈述偿还剩余贷款取得产权证后，刘国锋应予配合陈述过户。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十三条、第一百三十五条、第一百五十九条，《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，判决如下：一、被告陈述名下坐落在东外环宾启馨城北区一处门市楼（房权证黑山镇116790号）归原告刘国锋所有，被告陈述于本判决书生效之日起三日内配合原告刘国锋过户；二、被反诉人刘国锋于本判决生效之日起3日内一次性付清反诉人陈述3万元购楼款；三、被反诉人刘国锋名下的位于福山购物广场二楼第37号商铺（黑房权证（黑山镇）字第××号）归反诉人陈述所有，被反诉人刘国锋于本判决生效之日起3日内配合反诉人陈述过户。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈述负担，反诉费50元，由原告刘国锋负担。二审中，各方当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人陈述与被上诉人刘国锋签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照协议约定履行各自的义务。协议签订后，被上诉人刘国锋给付上诉人陈述门市款57万元并偿还门市楼在锦州银行的50万元贷款，同时向上诉人陈述交付福山时代购物广场2-37号商铺的房权证、2-40号商铺的购买合同及首付缴费收据等凭证。福山时代购物广场的2-37号商铺已付清全款，房权证登记在被上诉人刘国锋名下，2-40号商铺剩余15万元贷款尚未还清。上述事实足以证明大部分合同义务双方当事人均已经履行，但刘国锋尚欠陈述购楼款3万元，另协助对方办理过户的义务双方均未履行。故一审法院判决被上诉人刘国锋支付上诉人陈述3万元购楼款并配合上诉人陈述办理37号商铺过户，同时判决上诉人陈述配合被上诉人刘国锋办理门市楼过户均有据可依。2-40号商铺现不能办理房权证，原因是尚有贷款15万元并未交纳。双方当事人在签订协议时约定如果2-40号商铺剩余贷款需要交纳，由陈述承担。但2-40号商铺《购房协议》是黑山县诚信房地产公司与刘国锋签订，上诉人陈述并非合同当事人。虽然上诉人陈述与被上诉人刘国锋约定了房屋置换，但并未到诚信房地产公司办理《购房协议》更名，这导致上诉人陈述不能以《购房协议》买受人的身份履行剩余款项交纳义务。因此，应当由被上诉人刘国锋配合上诉人陈述办理2-40号商铺剩余款项交纳及过户，但款项应当由上诉人陈述承担。一审法院对2-40号商铺并未调整，必然导致上诉人陈述无法交纳余款，导致上诉人陈述对2-40号商铺的合法权益无法实现。至于37号商铺、2-40号商铺现不能使用问题，因双方已经完成了门市楼及商铺的交付义务，商铺已经由上诉人实际占有，商铺不能使用的事实是发生在商铺交付以后，故应当由上诉人陈述向造成商铺不能使用后果的行为人主张权利，而不能以此对抗被上诉人刘国锋的权利主张。综上，一审法院对于福山时代广场2-40号商铺的处理明显不当，应予纠正。综上所述，陈述的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持辽宁省黑山县人民法院（2019）辽0726民初437号民事判决第一项、第二项、第三项；二、被上诉人刘国锋于本判决生效后3日内配合上诉人陈述办理福山时代购物广场2-40号商铺的余款交纳及过户，款项由上诉人陈述负担。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费100元，由上诉人陈述负担。本判决为终审判决。审判长  赵济伟审判员  张 悦审判员  赵洪全二〇一九年十一月五日书记员  周明媚