山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终5717号上诉人（原审原告）：山西宾利房地产开发有限公司，住所地太原市小店区人民北路中段佳宁电气控制设备厂。法定代表人：张建荣。上诉人（原审被告）：张跃龙，男，1982年12月28日出生，住太原市。上诉人山西宾利房地产开发有限公司因与上诉人张跃龙房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初3608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人山西宾利房地产开发有限公司的委托诉讼代理人乔清清、温千旭，上诉人张跃龙及其委托诉讼代理人刘晋萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西宾利房地产开发有限公司上诉请求：1.依法变更原审判决第一项为张跃龙向上诉人支付购房款184726.74元；2.依法撤销原审判决第二项改判为张跃龙向上诉人支付违约金（按日万分之二计算，从2013年8月6日起计算至实际付清之日止，暂计至2019年4月15日的违约金估算为8万元）；3.张跃龙承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、张跃龙已入住涉案房屋多年，且经催告仍未按合同约定向上诉人支付购房款，已构成违约。一审判决驳回上诉人要求张跃龙支付违约金的主张，属于事实认定错误。二、自2013年8月5日交付至今，涉案房屋已经产生了维修费用，且上诉人已为张跃龙开通了天然气、建设了有限电视网络，其应当支付该部分费用（合计13622元）。一审法院在认定该事实的情况下，扣减该部分费用属于认定错误。根据法律规定、协议约定及公平原则，张跃龙已实际居住涉案房屋至今，且经上诉人催收房款，其应当承担未付房款的违约金。一审法院驳回上诉人要求张跃龙支付违约金的主张，是变相认定张跃龙可以无限期拖延付款时间，还无需承担任何逾期付款的违约责任，有悖于契约精神，违背诚信原则。而张跃龙享受上诉人提供的物业服务、实际使用天然气及有线电视网路，却不承担任何费用，显然有失公允。因此，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查清事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求。张跃龙针对山西宾利房地产开发有限公司的上诉意见辩称，张跃龙是在山西宾利房地产开发有限公司发出的具有完全产权的商品房基础上作出付购房款的承诺，现山西宾利房地产开发有限公司暂不具备办理产权证的条件，张跃龙中止履行支付购房款余款的行为于法有据，并未违约，不存在违约金问题。山西宾利房地产开发有限公司开发的太原市小店区人民北路51号038地块旧城改造项目，是太原市政府在中西部首届招商引资博览会的重点引资项目，也是小店区2006年重点建设项目之一。张跃龙于2012年12月11日与山西宾利房地产开发有限公司签订《房屋订购协议》，约定张跃龙购买新月国际住宅楼9层915号。根据《房屋订购协议》第十一条“正式商品房买卖合同的签署：待条件具备时，甲方通知乙方签订正式商品房买卖合同，乙方应于接到甲方书面通知十日内，到甲方约定地点签署正式商品房买卖合同”；《补充协议》第四条其他约定：“2.在乙方还款期间，若遇甲方房屋产权事宜办理完毕，乙方应根据相关法律的规定与甲方签署正式的《商品房买卖合同》，并同意在另行办理商业贷款的相应手续后终止本补充协议；4.乙方同意在《委托贷款借款合同履行期间》，即使产权登记办理完成，《房产证》仍由甲方保管用于乙方还款义务的担保，直至乙方贷款本息清偿为止”；《致新月国际业主公告》“第一条：新月国际为小店区政府支持旧城改造项目，目前各项土地及规划手续正在办理当中。自2013年11月1日起至2016年11月1日，开发公司将手续办理到位，达到办理产权证的标准”；结合山西宾利房地产开发有限公司在交房时向张跃龙收取了包括维修基金在内的全部办理产权证手续的费用18895.26元的行为等，完全能够证明山西宾利房地产开发有限公司发出销售房屋的要约是“销售具有产权的商品房”，而张跃龙也是在此基础上作出的承诺。《房屋订购协议》是双方真实意思表示，各方均应按合同约定履行合同义务。《房屋订购协议》签订后，张跃龙已举全家之力支付了部分房款，山西宾利房地产开发有限公司理应向张跃龙交付符合约定的商品房，但时至今日山西宾利房地产开发有限公司一直未按照合同约定履行合同义务。根据《合同法》第六十八条的规定，张跃龙有确切证据证明山西宾利房地产开发有限公司暂不具备办理产权证的条件，并已多次与山西宾利房地产开发有限公司沟通尽快完善产权手续，其一直未采取有效的行动，张跃龙依据法律规定中止履行合同,且《房屋订购协议》并未明确约定支付剩余购房款的期限，山西宾利房地产开发有限公司在张跃龙多次提出按照合同约定办理产权手续时也从未告知张跃龙支付剩余购房款，张跃龙并未违约，也不存在违约金问题。二、山西宾利房地产开发有限公司没有依据收取的公共维修基金、天然气开户费、有限电视网络建设费合计13622元，依法应予扣减。根据《住宅专项维修资金管理办法》第四条、第十四条的规定，山西宾利房地产开发有限公司向张跃龙收取的7722元公共维修基金应当缴存至房地产管理部门代管的住宅专项维修资金专户，并向张跃龙开具住宅专项维修资金专用票据。现山西宾利房地产开发有限公司既未向房地产管理部门缴存，也未给张跃龙开具专用票据，其收取的公共维修基金应当退还张跃龙。《房屋订购协议》附件三“交房标准”中明确约定：有线入户，预留端口；天然气装表入户（不含器具），也就是说《房屋订购协议》中的房屋价格已经包含有线电视网络建设费和天然气开户费，另行收取上述费用既与合同约定相悖，又违反了山西省物价局发布的晋价服字〔2010〕92号《关于加强和改进住房价格及相关服务收费管理的通知》的规定，其收取的有线电视网络建设费和天然气开户费用应当退还张跃龙。综上所述，为维护诚信原则、契约精神及法律尊严，保护消费者合法权益，请求法院依法驳回山西宾利房地产开发有限公司的上诉请求。张跃龙上诉请求：一、撤销原审判决第一、三项并依法改判或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用全部由山西宾利房地产开发有限公司承担。事实和理由：一、原审认定事实不清。1.从山西宾利房地产开发有限公司的公开售房宣传信息、《房屋订购协议》、《补充协议》、《致新月国际业主公告》等一系列证据可以看出,山西宾利房地产开发有限公司向上诉人出售的小店区人民北路51号038地块上所建设的房屋,是公开以具有完全产权证书的商品房向社会发出销售信息。上诉人是在能够买到具有完全产权商品房基础上才购买的。商品房是房地产开发企业以土地出让方式取得土地使用权后经营的房屋,按市场价出售。其价格由成本(含土地出让金)、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。原审中上诉人多次要求法院查明价格,依法判断山西宾利房地产开发有限公司出售房屋是否合理，但是原审法院并没有查明。2.山西宾利房地产开发有限公司从2018年开始,出售该小区房屋时与买受人签订的合同名称由原来的《房屋订购协议》变更为《房屋买卖协议书》,并在协议中明确所出售的房屋依法不具备办理产权手续的条件。因此,山西宾利房地产开发有限公司从2018年开始明确所出售的房屋并不是商品房，原审认定山西宾利房地产开发有限公司按照《房屋订购协议》履行了合同,即给上诉人交付的是具有完全产权的商品房,属认定事实不清。3.《房屋订购协议》是山西宾利房地产开发有限公司所制定的格式合同,原审中山西宾利房地产开发有限公司并未提供就合同中的格式条款已采取合理方式提请上诉人注意或者已对该条款予以说明的任何证据。4、原审法院既然查清了山西宾利房地产开发有限公司出售的涉案房屋不具备办理产权登记手续的条件,那么山西宾利房地产开发有限公司因此所收取上诉人的“交易手续费、核档费、测绘费、印花税、契税、代办费、工本费、登记费、公共维修基金、有线电视网络建设费、天然气开户费”就是不合理的,其从2013年开始无偿占有使用上诉人的费用至今,应承担资金占用期间的利息。原审法院对支付利息的主张未予支持,属认定事实不清。二、适用法律错误。1.原审法院既然认定山西宾利房地产开发有限公司销售的房屋为商品房,那么涉案房屋就应当并且能够办理产权证。但时至今日山西宾利房地产开发有限公司并没有办理也无法办理产权证,对此,上诉人完全可以依据《合同法》第68条规定行使不安抗辩权,有理由中止履行交纳剩余房款的义务。待山西宾利房地产开发有限公司具备按商品房为其办理产权证的条件,上诉人恢复合同履行,按照合同约定交纳剩余房款。2.本案为房屋买卖合同纠纷,既受《合同法》的保护,也受《消费者权益保护法》的保护。根据《消费者权益保护法》规定,交付给上诉人的房屋必须价格公平、合理。山西宾利房地产开发有限公司原审中明确承认无法办理产权证,又无法证明其销售给上诉人的房屋价格合理,因而山西宾利房地产开发有限公司既违反了《合同法》规定,又违反了《消费者权益保护法》等法律规定。山西宾利房地产开发有限公司客观情况发生了重大变化,上诉人有权根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定,请求法院就不公平的房屋交易价款进行变更,并参照《合同法》第六十一条、第六十二条的规定,判令双方按照订立合同时履行地不具备产权证的房屋销售的市场价格履行。综上,山西宾利房地产开发有限公司交付的房屋不符合合同约定,原审判决上诉人按合同约定价格交付购房款,显然判决错误，请求二审法院依法予以撤销,将本案发回重审或依法改判。山西宾利房地产开发有限公司针对张跃龙的上诉意见辩称，一、本案中山西宾利房地产开发有限公司与张跃龙签订的《房屋订购协议》是双方在平、自愿、公平基础上达成的一致意见，不属于格式合同。双方在《房屋订购协议》中对于重要条款均有特别说明，如协议第一条就明确约定了房屋的基本状况，包括诉争房产的房地产手续及房地产建设、开发情况；第十三条乙方（张跃龙）确认，甲方（即山西宾利房地产开发有限公司）已全面告知本协议项下的房屋的情况、权属、进度等情况并就本协议中各条款的内容进行了全面解释，乙方完全理解本协议中各条款的含义，并在此基础上自愿签署本协议”。同时，《房屋订购协议》对双方的违约行为及违约责任的承担，均有明确且公平的约定。双方在平等协商并充分了解诉争房产状况的基础上，公平自愿签订《房屋订购协议》，《房屋订购协议》的签订是双方真实意思表示。二、诉争房产价格系双方合意的结果。1.山西宾利房地产开发有限公司为开发建设诉争房产所在项目，必然投资大量的人力、物力及财力。2.涉案《房屋订购协议》关于房屋价款的约定，是双方达成一致意见并填写的，是双方真实意思表示。张跃龙自2013年8月5日验收诉争房产并装修入住，其早巳开始享有诉争房产所带来的占有、使用、收益的相关利益，但从未就房屋价款向山西宾利房地产开发有限公司提出过任何异议。3.就公平原则而言，山西宾利房地产开发有限公司合法投资建设诉争房产，有权收取合理对价，张跃龙应依约支付全部对价。三、山西宾利房地产开发有限公司已经全面履行了合同约定的交付诉争房产的义务，张跃龙应当支付剩余购房款，且张跃龙享受诉争房产相关利益多年，其应当承担公共维修等相关费用，山西宾利房地产开发有限公司不应退还。四、本案不适用不安抗辩权。2013年8月5日，山西宾利房地产开发有限公司就将诉争房屋交付于张跃龙，已经履行了《房屋订购协议》所约定的合同义务，张跃龙不存在行使不安抗辩权的前提，对于办理房产证事宜，《房屋订购协议》中并无明确约定，故张跃龙不具备行使不安抗辩权的要件，无权行使不安抗辩权。因此，请求二审法院依法查明并驳回张跃龙的全部上诉请求。山西宾利房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告支付所欠房款19万元;2.请求判令被告支付违约金,按每日万分之二计算,从2013年8月6日起计算至实际交付之日为止(截止至2019年4月15日违约金暂计算为8万元);3、诉讼费由被告全部承担。张跃龙向本院提出反诉请求:1.判令被反诉人返还已收取的配套费18895.26元,并按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付自2013年8月6日至被告实际付清之日止的利息(暂计至2019年5月24日的利息为5898.4元),两项合计24793.66元;2.反诉诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2012年12月11日,山西宾利房地产开发有限公司(甲方)与张跃龙(乙方)签订合同编号为A-129的《房屋订购协议》,协议约定:乙方自愿向甲方购买位于小店区人民北路51号暂定名为新月国际9层915号房屋,建筑面积85.8平方米,房屋用途为住宅;房屋单价为每平方米4645.42元,总价398577元。乙方选择的付款方式为2或3,第2种付款方式为分期付款,乙方于签订本协议之日支付总房款的60%,即239146元;乙方于房屋交付时付清剩余房款159431元。第3种付款方式为首付总房款52.3304%,合计208577元,剩余房款为总房款的47.6696%,合计190000元,双方同意以乙方接受甲方提供的委托贷款的方式支付,双方就剩余房款的偿还事宜另行签订补充协议,作为本合同附件。乙方如未按协议约定的时间付款,逾期90日之内,自本协议规定的应付款期限第二天起至实际交付应付房款之日止,乙方按日向甲方交付逾期应付款的万分之一的违约金,协议继续履行;逾期90日之后,甲方有权解除协议,并收回房屋,如乙方愿意继续履行协议,经甲方同意,自本协议规定的应付款期限第二天起至实际交付应付房款之日止,乙方按日向甲方交付逾期应付款的万分之二的违约金。甲方应在2013年6月30日前,依照有关规定,将符合约定的房屋交付乙方。在乙方未付清全部购房款之前,甲方有权拒绝向乙方交付房屋且不承担逾期交房责任。待条件具备时,甲方通知乙方签订正式商品房买卖合同,乙方应于接到甲方书面通知十日内,到甲方约定地点签署正式商品房买卖合同。乙方确认,甲方已全面告知本协议项下的房屋的情况、权属、进度等情况并就本协议中各条款的内容进行了全面解释,乙方完全理解本协议中各条款的含义,并在此基础上自愿签署本协议。合同附件三中约定的交房标准包括有线入户,预留端口;天然气装表入户(不含器具)。同日,山西宾利房地产开发有限公司(甲方)与张跃龙(乙方)对双方所签订的《房屋订购协议》中的付款方式达成补充协议,约定,乙方同意支付总房款的52.3304%,合计208577元,为首期付款,首期付款之后的剩余房款,为总房款的47.6696%,合计190000元,以委托贷款的方式支付;乙方应向业务受理银行提供贷款所需的相关资料,及时与银行签订《委托贷款借款合同》,并根据《委托贷款借款合同》相关条款的约定支付借款本息;在办理银行贷款过程中若出现因乙方个人原因,导致银行征信系统不支持办理贷款业务的情形时,乙方同意按甲、乙双方签订的《房屋订购协议》第四条第二期分期付款的规定执行;在乙方还款期间,若遇甲方房屋产权事宜办理完毕,乙方应根据相关法律的规定与甲方签署正式的《商品房买卖合同》,并同意在另行办理商业贷款的相应手续后终止本补充协议。张跃龙共向山西宾利房地产开发有限公司支付购房款208577元。2013年8月5日,山西宾利房地产开发有限公司向张跃龙交付涉案房屋,张跃龙接收房屋后进行了装修并居住至今。同日,张跃龙向山西宾利房地产开发有限公司缴纳公共维修基金7722元、天燃气开户费4800元、有线电视网络建设费1100元、交易手续费257.4元、核档费60元、测绘费85.8元、印花税199.29元、契税3985.77元、代办费600元、工本费5元、登记费80元,共计18895.26元,山西宾利房地产开发有限公司向张跃龙开具了收据。同日,张跃龙(乙方)与山西晨雨物业管理有限公司(甲方)签订的《业主提前入住装修协议》约定,乙方在提供贷款手续并交给开发公司和甲方相应费用后,甲方同意乙方提前入住装修,并按物业公司的管理条例规范装修行为;山西宾利房地产开发有限公司相关部门通知乙方办理贷款手续时,乙方应及时并按要求同银行签订各项还款手续,如乙方在开发公司通知之日起三日内未与银行办理委托贷款手续,甲方有权对乙方房屋进行能源停止供应,直至乙方按银行要求办理贷款手续;乙方与贷款银行签订《委托贷款协议》后,甲方与乙方签订正式入住手续,乙方应交纳的所有相关物业费用自本协议签订之日起计算。2013年11月4日,山西宾利房地产开发项目部向新月国际业主发出公告,主要内容为:1、新月国际为小店区政府支持旧城改造项目,目前各项土地及规划手续正在办理当中。自2013年11月1日起至2016年11月1日,开发公司将手续办理到位,达到办理产权证的标准。具体的倒排时间表,因政府无法承诺时间,我公司无法倒排时间表;2、我公司承诺在为业主统一办理房屋产权时,一切按国家规定执行;3、我公司按照双方已签署的《房屋订购协议》及《补充协议》办理房屋委托贷款,所有按揭购房客户,在规定期限内未办理房屋委托贷款的将房屋剩余房款一次性付清。截至目前,张跃龙尚未办理委托贷款手续。庭审中,山西宾利房地产开发有限公司称从交房后就要求张跃龙交付剩余购房款,通知方式以口头通知为主。另查明,山西宾利房地产开发有限公司开发建设的太原市小店区人民北路51号片区项目,属太原市小店区2006年重点工程建设项目之一,于2012年被列入太原市旧城改造项目。庭审中,山西宾利房地产开发有限公司称该项目的土地及规划手续尚在办理过程中,并称涉案房屋为政策性房屋。2012年9月6日,宾利国际星城项目部与太原有线电视网络有限公司签订《太原有线电视网络有限公司(中心)HIFC网数字电视联网工程协议书》,约定接入终端数量为主终端432个,每个500元,计216000元,互动每户300元,计129600元,预收视听维护费每户300元,计129600元,费用总计475200元。山西宾利房地产开发有限公司委托山西国电科莱天然气有限公司对新月国际范围的天然气专线管道进行测量设计,双方于2013年1月21日签订《居民用户庭院户内天然气管道委托测量设计合同》,合同约定的工程测量费用为60元/户、设计费用为100元/户,总户数432户,工程测量总费用69120元。2013年6月4日,山西宾利房地产开发有限公司与河北建设集团安装工程有限公司签订《新月国际天然气施工工程协议书》,协议约定的工程名称为新月国际天然气施工工程,工程承包范围包括户内工程(卡式燃气表)、庭院工程及庭院与外管网连接工程、验收、送气工程,合同总价款2324592元,每户单价5381元。山西宾利房地产开发有限公司委托山西国电科莱天然气有限公司对新月国际锅炉房天然气利用工程进行施工,双方于2013年10月28日签订《山西国电科莱天然气有限公司庭院户内天然气管道委托施工安装(庭院户内工程)合同》,合同约定的工程范围为户内、庭院与外网连接置换,工程费用总金额550000元。2013年11月11日,山西宾利房地产开发有限公司与山西国电科莱天然气有限公司就天然气管网入户工程费签订《付款协议》,协议约定的费用共计32000元。再查明,张跃龙称因山西宾利房地产开发有限公司销售的房屋不具备办理产权的条件,造成其各种不安,故暂时中止履行协议,不能交付剩余购房款,并提供了三份山西宾利房地产开发有限公司与其他业主签订的购房合同,分别为山西宾利房地产开发有限公司与姜帅帅于2012年11月29日签订的《房屋订购协议》,约定房屋座落为新月国际11层1108号,单价为每平方米5088元;山西宾利房地产开发有限公司与尹峰于2018年2月9日签订的《房屋买卖协议书》,约定房屋座落为新月国际26层11号,单价为每平方米4860.56元;山西宾利房地产开发有限公司与康月琴于2018年3月5日签订的《房屋买卖协议书》,约定房屋座落为新月国际31层08号,单价为每平方米5500元,并约定协议项下的房屋依法暂不具备办理产权手续的条件。张跃龙认为与同时期、同地段具有产权的商品房和不具有产权的房屋价格对比,山西宾利房地产开发有限公司销售涉案房屋时是按照当时的商品房价格出售的,属不公平交易,并要求就不公平的房屋价格进行变更,并提供了太原恒广源房地产开发有限公司与张飞飞于2011年11月24日签订的《商品房买卖合同》复印件,房屋座落为小店区高级技术人员公寓第3幢6单元1601号房,单价为每平方米5019.3元;山西博义房地产开发有限公司与业主于2013年9月11日签订的《商品房买卖合同》复印件,房屋座落为唐明路1号海棠湾小区第10幢2单元0401号房,单价为每平方米5095.60元;山西华海伟业房地产开发有限公司于2011年12月27日与康月琴、廉友签订的《商品房内部认购协议》,房屋座落为甲壳虫小区3号楼4单元20层02号房,单价为每平方米3233.87元。2012年8月8日,腾讯房产登载以“新月国际高品味雅质生活成熟便捷的生活圈”为标题的文章,载明“新月国际均价4800元每平米,支持一次性、分期、按揭付款(首付30%)”,并列有销售电话。2010年4月22日,山西省物价局发布晋价服字[2010]92号《关于加强和改进住房价格及相关服务收费管理的通知》文件,文件中规定,新建商品住房中供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统等配套建设费用,以及其它属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用,应包含在住房价格中,没包含在住房价格中的交易费、登记费、维修基金、税金以及由于特殊原因没有计入住房成本的煤气工程费和有线电视初装费等,应在销售合同中约定。房地产开发经营企业严禁在房价外向购房人另行收取合同未予明示的费用,严禁应由开发企业自己负担的费用转嫁给购房人。一审法院认为，关于涉案房屋的性质,山西宾利房地产开发有限公司开发建设的太原市小店区人民北路51号038地块为旧城改造目,山西宾利房地产开发有限公司认为该房屋属政策性房屋。政策性保障住房是政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准,具有社会保障性质的住房,包括经济适用房、两限房、政策性租赁住房及廉租房、定向安置房等。商品房是指具备开发和经营主体资格的房地产开发企业开发建设并进入商品流通领域的房屋。本案所涉房屋为作为房地产开发企业的山西宾利房地产开发有限公司开发建设的新月国际小区房屋,且山西宾利房地产开发有限公司通过销售广告、宣传资料向不特定的第三方发出要约邀请以促成房屋的买卖,故涉案房屋应当为商品房。涉案《房屋订购协议》已约定了房屋坐落、房屋价款、付款方式、交房日期等内容,且协议第十一条为关于正式商品房买卖合同的签署的约定,涉案《房屋订购协议》应当认定为商品房买卖合同。关于张跃龙是否应当向山西宾利房地产开发有限公司支付购房款及违约金。涉案《房屋订购协议》系双方真实意思表示,并已经实际履行,山西宾利房地产开发有限公司已于2013年8月5日向张跃龙交付了涉案房屋,张跃龙接收房屋后进行了装修并入住使用至今。《房屋订购协议》约定的付款方式为分期付款或委托贷款,结合张跃龙已经支付的付款金额、签订的《补充协议》以及张跃龙与山西晨雨物业管理有限公司签订的《业主提前入住装修协议》,双方实际执行的付款方式为委托贷款。山西宾利房地产开发有限公司与张跃龙未明确约定办理委托贷款支付剩余购房款的期限,根据《房屋订购协议》中关于“在乙方未付清全部购房款之前,甲方有权拒绝向乙方交付房屋且不承担逾期交房责任”的约定,以及《中华人民共和国合同法》第一百六十一条“对支付时间没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”的规定,张跃龙应当在山西宾利房地产开发有限公司交付涉案房屋时付清全部剩余购房款。因山西宾利房地产开发有限公司未提供其要求张跃龙办理委托贷款手续或者要求张跃龙支付全部购房款的证据,故对于山西宾利房地产开发有限公司主张的违约金,本院不予支持。关于张跃龙因山西宾利房地产开发有限公司无法办理产权证,其有理由中止履行交纳剩余房款的义务的答辩意见。不安抗辩权是指当事人互负债务,有先后履行顺序的,先履行的一方有确切证据证明另一方丧失或者可能丧失履行债务能力时,在对方没有履行或没有提供担保之前,有权中止合同履行的权利。本案中山西宾利房地产开发有限公司的主要合同义务是交付房屋,张跃龙的主要合同义务是支付购房款,办理房屋产权登记属房屋买卖合同的附随义务,且《房屋订购协议》中亦未对办理房屋产权登记进行明确约定。因此,张跃龙以无法办理产权证为由中止支付购房款,不符合不安抗辩权行使的法律要件。关于张跃龙要求对房屋交易价款进行变更的请求。《房屋订购协议》约定“乙方充分了解并明确知晓所购甲方上述房屋的房地产手续及房地产建设、开发情况,在此基础上自愿购买上述房屋‰乙方确认,甲方已全面告知本协议项下的房屋的情况、权属、进度等情况并就本协议中各条款的内容进行了全面解释,乙方完全理解本协议中各条款的含义,并在此基础上自愿签署本协议”,因此,张跃龙系在明确知晓涉案房屋的开发、建设、权属、进度等情况的基础上与山西宾利房地产开发有限公司签订了《房屋订购协议》,张跃龙现以房屋不具备办理产权登记的条件为由要求变更房屋交易价款的理由不能成立,本院不予支持。关于山西宾利房地产开发有限公司是否应返还张跃龙已收取的配套费并支付利息。张跃龙于2013年8月6日向山西宾利房地产开发有限公司缴纳的配套费包括公共维修基金7722元、天燃气开户费4800元、有线电视网络建设费1100元、交易手续费257.4元、核档费60元、测绘费85.8元、印花税199.29元、契税3985.77元、代办费600元、工本费5元、登记费80元,共计18895.26元。《住宅专项维修资金管理办法》第四条规定,住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第十条规定,业主大会成立前,商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金,由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当委托所在地一家商业银行,作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。第十四条规定,专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。山西宾利房地产开发有限公司向张跃龙收取的7722元公共维修基金应当缴存至房地产管理部门代管的住宅专项维修资金专户,并向张跃龙开具住宅专项维修资金专用票据,现山西宾利房地产开发有限公司未能提供已向房地产管理部门缴存的相关证据,亦未向张跃龙开具专用票据,其收取的公共维修基金应当退还张跃龙。根据山西省物价局发布晋价服字2010]92号《关于加强和改进住房价格及相关服务收费管理的通知》文件,山西宾利房地产开发有限公司收取的天然气开户费、有线电视网络建设费应当包含在住房价格中,如因特殊原因未计入住房成本,应当在销售合同中约定。因山西宾利房地产开发有限公司未将两项费用的收取在销售合同中进行明确约定,其在房价外向购房人另行收取天然气开户费、有线电视网络建设费没有依据,应当退还张跃龙。山西宾利房地产开发有限公司收取的交易手续费、核档费、测绘费、印花税、契税、代办费、工本费、登记费系办理房屋产权登记手续时应向房地产管理部门缴纳的费用,因涉案房屋尚不具备办理产权登记手续的条件,山西宾利房地产开发有限公司亦未将上述费用交至房地产管理部门,故亦应退还张跃龙,待涉案房屋具备办理产权登记手续条件时再行向张跃龙收取。关于张跃龙主张的利息,证据与理由不足,本院不予支持。综上,核减山西宾利房地产开发有限公司应当退还张跃龙的配套费18895.26元后,张跃龙应当支付山西宾利房地产开发有限公司购房款171104.74元。判决如下:一、被告(反诉原告)张跃龙于本判决生效后十日内支付原告(反诉被告)山西宾利房地产开发有限公司购房款171104.74元。二、驳回原告(反诉被告)山西宾利房地产开发有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告(反诉原告)张跃龙的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费2675元(山西宾利房地产开发有限公司己预交),由山西宾利房地产开发有限公司负担793元,由张跃龙负担1882元;反诉部分案件受理费210元(张跃龙已预交),由山西宾利房地产开发有限公司负担160元，由张跃龙负担50元。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，一、关于应否支付剩余房款的问题。虽上诉人张跃龙诉称：山西宾利房地产开发有限公司向其出售的房屋是公开以具有完全产权证书的商品房，上诉人张跃龙是在能够买到具有完全产权商品房基础上才购买的涉案房屋，但张跃龙并未提供证据证明其买房时山西宾利房地产开发有限公司对其明确作出了该承诺，且《房屋订购协议》协议第一条就说明张跃龙充分了解并明确知晓所购房屋的房地产手续及房地产建设、开发情况；第十一条明确了待条件具备时，开发商再通知张跃龙签订正式商品房买卖合同,说明当时购房时并不具备签订正式商品房买卖合同的条件。故上诉人张跃龙针对开发商并没有办理产权证为由主张其可以依据《合同法》第六十八条的规定行使不安抗辩权,有理由中止履行交付剩余房款义务的上诉请求，理由不足，本院不予支持。二、关于应否变更房屋价格的问题。上诉人张跃龙在原审提供了太原市小店区康宁街和唐明路上的小区同期商品房价格要证明其购买的涉案房屋价格是具有完全产权房屋的价格，属于显失公平，请求法院予以变更，但房屋价格构成具有复杂因素，不能简单以不同小区的价格就能反映出涉案房屋价格的不合理性，且张跃龙所提供的这两个小区的房屋单价为五千多元，均高于其购买的房屋单价，又在《房屋订购协议》第十三条中张跃龙确认开发商已全面告知本协议项下的房屋的情况、权属、进度等情况并就本协议中各条款的内容进行了全面解释，其完全理解本协议中各条款的含义，并在此基础上自愿签署本协议。应认定涉案《房屋订购协议》系双方真实意思表示,并且开发商已经于2013年8月5日实际交付了涉案房屋,张跃龙接收房屋后进行了装修并入住使用至今。即使存在显失公平的情形，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条的规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院予以撤销。而张跃龙在撤销期间并未主张撤销买卖房屋的行为。故上诉人张跃龙主张其购房价格不合理，显失公平，法院应予查明事实予以变更的意见，依据不足，本院亦不予采纳。三、关于配套费应否退还及利息的问题。上诉人张跃龙向上诉人山西宾利房地产开发有限公司缴纳了公共维修基金7722元、天燃气开户费4800元、有线电视网络建设费1100元、交易手续费257.4元、核档费60元、测绘费85.8元、印花税199.29元、契税3985.77元、代办费600元、工本费5元、登记费80元,共计18895.26元。《住宅专项维修资金管理办法》第十条规定：“业主大会成立前,商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金,由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管”和第十四条规定：“专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据”,而山西宾利房地产开发有限公司未能提供已向房地产管理部门缴存和向张跃龙开具专用票据的相关证据,其收取的公共维修基金应当退还张跃龙。又根据山西省物价局发布晋价服字2010]92号《关于加强和改进住房价格及相关服务收费管理的通知》文件规定,山西宾利房地产开发有限公司收取的天然气开户费、有线电视网络建设费应当包含在住房价格中,如因特殊原因未计入住房成本,应当在销售合同中约定。而山西宾利房地产开发有限公司未将该两项费用的收取在销售合同中进行明确约定,其在房价外向购房人另行收取天然气开户费、有线电视网络建设费没有依据,应当退还张跃龙。其他配套费属于办证所需费用，因山西宾利房地产开发有限公司未能办证或不具备办理产权证的条件，该费用也应退还给张跃龙。故山西宾利房地产开发有限公司主张张跃龙享受诉争房产相关利益多年，应当承担公共维修等相关费用，其不应退还该费用的上诉请求，理由不足，本院不予支持。但开发商收取配套费的目的并非借用营利，故张跃龙主张退还费用利息的意见，依据不足，本院不予采纳。四、关于对剩余房款的违约金应否承担的问题。双方所签房屋买卖协议中明确约定购买人张跃龙应于房屋交付时付清剩余房款，但又约定双方同意以张跃龙接受开发商提供的委托贷款的方式支付双方就剩余房款的偿还事宜另行签订补充协议，双方也就以委托贷款的方式支付剩余房款事宜签订了补充协议，在2013年8月入住该房屋的通知单上也明确付款方式为按揭，山西宾利房地产开发有限公司于2013年11月4日致新月国际全体业主公告书中说明所有按揭购房客户，在规定期限内未办理房屋委托贷款的将房屋剩余房款一次性付清。但该公告书中并未明确具体办理委托贷款的期限。故一审判决认定山西宾利房地产开发有限公司未提供证据证明其要求张跃龙限期办理委托贷款手续和限期交付剩余房款的事实，从而其主张的违约金不予支持，并无不妥。综上所述，山西宾利房地产开发有限公司、张跃龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百六十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5955元，由上诉人山西宾利房地产开发有限公司负担2141元、上诉人张跃龙负担3814元。本判决为终审判决。审判长 刘平则审判员 孙云英审判员 张璟芳 二〇一九年十一月十八日书记员 寇 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