黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终379号上诉人（一审被告）：代旭，男，1969年3月8日出生，汉族，哈尔滨北方建筑机械有限责任公司办公室主任，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：陈雪松，黑龙江吉相律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：卢佳玉，男，1949年12月31日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鹤岗市向阳区。委托诉讼代理人:卢岩（卢佳玉之女），1979年12月31日生，鹤岗市人力资源和社会保障局干部，住鹤岗市向阳区。委托诉讼代理人：潘荣福，黑龙江启越律师事务所律师。一审第三人：黑龙江坤德房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市工农区20委昌盛A组团。法定代表人：姜凤山，职务总经理。委托诉讼代理人：陈金环，该公司法律顾问。一审第三人：鹤岗市坤德蔬菜种植农民专业合作社，住所地鹤岗市东山区新华镇。法定代表人：姜云植，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈金环，该公司法律顾问。上诉人代旭因与被上诉人卢佳玉、一审第三人黑龙江坤德房地产开发有限公司（以下简称坤德公司）、鹤岗市坤德蔬菜种植农民专业合作社（以下简称坤德合作社）申请执行人执行异议之诉一案，不服鹤岗市中级人民法院（2018）黑04民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月8日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、询问的方式审理了本案。上诉人代旭及其委托诉讼代理人陈雪松，被上诉人卢佳玉的委托诉讼代理人卢岩、潘荣福、一审第三人坤德公司及坤德合作社的委托诉讼代理人陈金环到庭参加询问。本案现已审理终结。代旭上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判中止执行案涉房屋。2.请求判令案涉房屋归上诉人所有。3.诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、因上诉人对张某享有到期债权500余万元，张某对坤德公司享有到期债权495万元，在2017年5月，坤德公司将案涉21套房产抵偿欠款，并在房产局签订正式购房合同办理了房产备案登记手续。2017年11月17日张某无法偿还上诉人到期欠款，经与上诉人协商使用其21套房产抵偿欠款，将张某的购房合同及相关权利转至上诉人名下，并签订抹账协议一份。同年11月20日在房产局签订正式购房合同，房产局将张某的原购房合同收回，并办理房屋面积测绘以及进行本案登记手续。同时张某将21套房产交付上诉人，由上诉人合法占有、使用、收益、处分。二、上诉人提供三方抹账协议、坤德公司欠张某欠款的欠据以及张某向坤德公司转款的凭证，并提供张某欠上诉人欠款的欠据以及上诉人向其转款的凭证用以证明存在真实的资金交易关系。基于此，上诉人已经完全支付了全部房款。三、由于双鸭山市特殊情况，包括该小区等大部分楼盘均未能办理不动产证书，该未办理产权证书原因属于上诉人无法控制的。四、上诉人在房产局办理了登记手续，即使未办理预告登记，办理了联机备案合同，已经标注该房屋为上诉人所有，结合抹账协议可以证实该房屋为上诉人所有。五、原审法院认定上诉人与坤德公司的购房合同中约定交付时间是2016年5月30日，该日期系进行备案登记的日期，实际交付时间是2017年11月20日。六、一审法院审理中主要认为上诉人未能提供支付价款的相应证据，一审卷宗内存有张某向坤德公司付款的凭证以及三方签订的抹账协议，但在一审判决及开庭笔录中没有任何记载，一审法院程序错误。综上，上诉人的理由均有相应证据支持，完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，二审法院应查明案件事实，依法改判。卢佳玉辩称，一、代旭与坤德公司之间不是真实的商品房买卖合同法律关系，而是民间借贷法律关系。代旭没有提供如何支付购房款的证据。代旭家在哈尔滨，在双鸭山购买15个车库，其目的不是真实的购房，而是民间借贷的担保方式。且该购房合同每平方米3805元，同一小区双鸭山市市区农村信用联社与坤德公司购房合同每平方米6500元，差距巨大。二、对民间借贷的法律关系，如果转化以物抵债，必须经过债权人与债务人之间的结算，将出借款项经结算后转化为购房款。本案中代旭没有提供民间借贷的法律关系经结算本息后，转化为购房款的相应证据。三、代旭的登记行为是商品房销售登记，而且违反规定的登记程序，其备案并没有提供税务部门的不动产销售发票。该备案登记不是预告登记。坤德公司及坤德合作社辩称，坤德公司收到上诉人21个车库购房款，坤德公司按约定交付了房屋，转移了房屋的实际占有，坤德公司没有与上诉人恶意串通损害本案卢佳玉权益和社会公共利益。卢佳玉向一审法院起诉请求：1．判决恢复鹤岗市中级人民法院（2018）黑04执异17号执行裁定书对双鸭山市时代新城预售登记在代旭名下的6号楼7号、17号、18号、19号，14号楼1号、14号楼2号等6户商服，及其名下12号楼2-6号、12号楼16号，8号楼8-16号等15个车库的执行。一审法院认定事实如下：2017年10月13日鹤岗市中级人民法院黑04民初37号民事调解书已经发生法律效力。因坤德公司逾期未履行生效法律文书确定的义务，卢佳玉向一审法院申请执行。2017年11月20日坤德公司与代旭签订买卖合同，合同约定坤德公司将双鸭山市时代新城6号楼7号、17号、18号、19号，14号楼1号、2号等6户商服，12号楼2-6号、12号楼16号，15号楼8-16号等15个车库，以每平方米3805.64元的价格出卖给代旭，约定交付时间为2016年5月30日，该合同上加盖了房屋买卖合同登记备案专用章。代旭于2017年12月25日缴纳了上述房屋的供热费。2018年2月6日鹤岗市中级人民法院作出（2017）黑04执72号之一执行裁定书，查封了坤德公司开发的坐落于双鸭山市时代新城上述的6户商服和15个车库。代旭于2018年4月4日提出执行异议，2018年4月17日鹤岗市中级人民法院作出（2018）黑04执异17号执行裁定书，中止了对上述房产的执行。卢佳玉不服该裁定于2018年5月31日提起申请执行人执行异议之诉。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、代旭是否取得了被执行房屋的所有权；争议焦点二，代旭就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于争议焦点一：依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十条第一款规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”具有物权效力的登记为不动产的登记及预告登记。代旭与坤德公司之间签订了商品房买卖合同，该合同在双鸭山市商品房交易市场办理了房屋买卖合同备案登记，该备案登记是针对合同的备案登记，不是商品房的预告登记，不具有物权变动的效力。因此，代旭并未取得本案被执行房屋的所有权。关于争议焦点二：代旭购买多处房屋，具有商业性目的，不属于消费者买受人。而作为一般买受人，并且没有办理产权登记，如果要排除对房屋的执行必须满足下列法律规定的所有情形。依照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定的第（三）项明确规定了买受人必须支付了购房的相应价款才可以足以排除执行，而本案中，代旭除提交了坤德公司出具的收据外，未向法庭提交其他可以相互佐证的付款证据。经法院通知后，代旭未在规定时间内向法庭提交相应证据，因此对于代旭是否已经支付了相应购房款的事实，因证据不足，一审法院不予认定。由于代旭取得以上房产的行为不完全符合上述规定的情形，其就该执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。代旭以此为由阻却卢佳玉执行的主张，不予支持。卢佳玉的诉讼请求于法有据，应予支持。综上，依照《执行异议和复议规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定，判决：准许执行黑龙江省双鸭山市尖山区时代新城6号楼7号、17号、18号、19号，14号楼1号、2号等6户商服；准许执行黑龙江省双鸭山市时代新城12号楼2-6号、12号楼16号，15号楼8-16号等15个车库。案件受理费46,399.97元，由代旭负担。二审期间，代旭举示了如下证据：1.2017年11月17日三方签订的抹账协议及抹账明细表各一份。欲证明2017年11月17日，张某无法偿还上诉人的到期欠款，双方与坤德公司协商，将张某的购房合同及相关权利转至上诉人名下。2.欠条及光大银行网银转账回单各一份，欲证明上诉人与张某具有实际的资金交易。3.借条二份、哈尔滨银行转账凭证一份，建设银行交易明细及转账凭证各一份，欲证明2016年8月13日坤德公司出具欠条，承认共欠张某人民币本金400万元以及张某向坤德公司财务人员孟玲娟账户内转账的事实。4.工资证明一份及工资明细表十二份，孟玲娟将该款转付公司，欲证明孟玲娟代表坤德公司收取张某借款。5.协议一份，车库出租协议书二份，欲证明上诉人对案涉房屋已经合法占有、使用。6.房屋建筑面积测量报告21份，欲证明双鸭山市房产局对案涉房屋进行测量登记时的委托人即所有权人就是代旭。7.黑龙江鑫禧龙仓储有限公司工商档案及证人李某证言，欲证明代旭与李某的关系，李某出庭证明2015年11月23日受代旭委托向张某转账300万元。8.证人张某出庭作证及张某出具的补充说明，其出庭证明坤德公司将案涉房产转让给自己，自己又将房产转让给代旭，并配合代旭与坤德公司签订三方协议，之后在房产局签订购房合同办理房产登记。补充情况说明表示共借代旭310万元，其中转款300万元，现金10万元，利息共计185万元，以495万将原坤德公司抵顶给自己的房屋，转让给代旭，并在签订三方协议前后将房屋交付给代旭。卢佳玉质证认为，对证据1、证据4-8的真实性、合法性、关联性均有异议，三方不存在真实的商品房买卖合同关系，如果存在法律关系，也是民间借贷。代旭在一审中表述是现金购房，其家住哈尔滨，不可能在双鸭山购买十多个车库。代旭提供的两组转账凭证可以证明转款存在预扣利息，张某、代旭、坤德公司对之前的预扣利息没有合法结算，双方占有使用是为了对抗法院的执行；李某与张某证言均不真实，对利息没有做出明确约定，违背日常，三方抹账协议并没有阐明如何计算本金和利息，没有准确抹账数额，民间借贷违法利息部分应予以扣除，不能将违法利息转化为合法部分。对证据2，该证据体现不出是代旭向张某转款。对证据3，张某向孟玲娟转账是2014年2月4日，并不是借据上标注的2016年8月13日，不能证明是坤德公司收到该笔借款。坤德公司及坤德合作社质证意见为，如卢佳玉的证据来源于人民法院卷宗则对证据认可，但由于市场价格发生变化，无法证明坤德公司之间签订的《房屋买卖合同》是借款的担保。卢佳玉二审中提供了如下证据：1.双鸭山市市区农村信用合作社与坤德公司之间的房屋买卖合同及汇款凭证、收据，证明2015年6月1日该信用社购买位于时代新城2号楼2号商服单价为每平方米6500元。2.姜云海与坤德公司之间的商品房买卖合同及汇款凭证，证明2016年9月29日姜云海购买位于时代新城4号楼15号商服单价为每平方米7800元。3.荆本学与坤德公司的商品房买卖合同及购房收据，证明2016年11月17日荆本学购买位于时代新城6号楼16号商服每平方米7800元。4.中节能公司与坤德公司之间的商品房预订合同及收据，其购买的四个车库每平方米在6700元左右。卢佳玉提供上述四份证据欲证明代旭与坤德公司之间是民间借贷的法律关系，商品房买卖合同是民间借贷法律关系的担保方式，否则，坤德公司不会以每平方米3805元的价格将6个商服及15个车库出售给代旭，上述四份证据证明时代新城商服价格在每平方米6500元以上，车库也在每平方米4000元以上。代旭质证认为该部分证据均为复印件，购房日期均早于代旭所签订的购房合同，房价发生变化是符合市场情况的，且房屋所处地理位置不同。代旭又针对此提供了坤德公司与黑龙江国立建筑安装工程有限公司签订的协议书，证明该以房抵偿工程款协议中约定的时代新城1号楼55户住宅单价为每平方米2015元，而且卢佳玉出示的房屋买卖合同均系因抵债而签订的买卖合同，并不是正常的销售合同。坤德公司及坤德合作社质证意见为，如卢佳玉的证据来源于人民法院卷宗则对证据认可，但由于市场价格发生变化，无法证明坤德公司之间签订的《房屋买卖合同》是借款的担保。本院综合认证意见为，代旭在提出执行异议程序中提供了三方抵账协议及房屋买卖合同，并且明确表示该买卖合同系基于三方转账而来，二审中补充提供的证据虽非本人直接转款，但通过转账记录、证人证言及测量报告能够证明代旭对张某、张某对坤德公司的债权债务关系客观存在，张某通过转移对坤德公司的债权，将张某对代旭的债务抵销。张某向坤德公司孟玲娟转款的时间和借据的时间虽然不同，但借据上亦记载与借款时间大致相当的原借据时间，能够证实真实借款关系存在。而按2014年2月10日、2014年5月30日转款184万元、192万元计算，2016年8月13日坤德公司出具两张200万元的借据及2017年10月17日三方协议抵账495万元，其利息均未超过年利率24%。而李某2015年11月23日受代旭委托向张某转账300万元，在2017年10月17日签订三方抹账协议时，其利息亦未超过年利率36%，在已实际抵债履行的情况下，不存在将违法的利息合法化的问题。代旭提供的房屋和车库出租协议，结合一审中缴纳供热费票据，可证明其对诉争房屋实际占有。卢佳玉提供的证据，能够证明坤德公司销售或抵债的同一小区的商服和车库的价格存在高于本案代旭以房抵债的价格的情形。本院经审理查明，2014年2月10日、2014年5月30日，张某通过坤德公司财务人员分别汇款184万元、192万元，2016年8月13日坤德公司出具两张各200万元的欠条。2015年11月23日，李某受代旭委托向张某转账300万元，张某向代旭出具了欠据。2017年11月17日，上述三方当事人达成抹帐协议，约定：“以坤德公司拥有的双鸭山市尖山区时代新城部分房屋，建筑面积1300.7平方米，金额495万元（相见附表）偿还欠张某的款项，张某以此资产偿还欠代旭的款项。以前与张某签订的双鸭山市尖山区时代新城房屋有关的协议（如抵押）一律作废。”2017年11月15日代旭委托双鸭山全威房地产测绘中心作出诉争房屋和车库的建筑面积测量报告。其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，代旭是否享有足以排除强制执行的民事权益，为本案争议的焦点问题。关于代旭是否在查封前签订了合法有效的书面买卖合同的问题。首先，在债务履行期限届满后，双方当事人协商一致，通过以房抵债的方式将一方享有的债权作为购买房屋的对价，终止原有的债权债务关系，建立商品房买卖合同关系，并不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应认定有效。本案中，代旭与张某、坤德公司签订三方抹账协议，协商以495万债权抵顶购房款，又与坤德公司签订了书面的房屋买卖合同且在房产部门登记备案，并对房屋面积进行了实际测绘，应视为代旭与坤德公司将原有的债权债务关系已转化为商品房买卖合同关系。虽然备案合同中存在约定的交付时间早于合同签订时间的问题，但该瑕疵不足以否认经过备案登记的合同效力。其次，卢佳玉认为代旭办理房屋买卖合同登记备案，实际为对债权的担保，但依据现有证据，无法认定卢佳玉的观点成立。代旭虽在双鸭山购买多套车库及商服，但不能以购买房屋及车库的数量否定其具备真实的购买意图。卢佳玉虽举示了坤德公司销售或抵债房屋每平方米单价均高于3805元的证据，但因当地市场存在价格走低情况，房屋具体位置不同，且抵债房屋与现金购房存在价格差异，不能据此认定代旭与坤德公司为借款担保关系，否定双方的商品房买卖合同关系。综上，应认定代旭与坤德公司在法院查封前签订了合法有效书面买卖合同。关于代旭是否交付了全部房屋价款的问题。二审中，代旭举示了李某向张某转款300万元的转账凭证及张某的收条并由李某出庭作证说明，亦举示了张某通过德坤公司财务人员转款192万、184万元的转账凭证及坤德公司的借条，以证明其以房抵债关系的真实性。以上证据可证明代旭对张某，张某对坤德之间存在三角债权。卢佳玉提出，以上债权并未经各方结算，且存在高额利息的问题。本案中，无论是代旭于2015年11月23日向张某转款300万元，还是张某于2014年2月10日、2014年5月30日分别向坤德公司转款184万元及192万元，按2017年10月17日签订三方抹账协议时约定的抵债金额495万元计算，以上借款产生的利息均未超过年利率36%，在已经实际抵债履行的情况下，并不存在将非法利息合法化的问题。各方虽然未提供各自对账结算的证据，但三方通过以房抵债的形式签订抹账协议，确定各自到期债权均为495万，应视为三方已经结算完毕。故应认定代旭通过以房抵债的方式交付全部购房价款。关于代旭是否占有使用案涉房屋及对未办理产权过户是否存在过错的问题。代旭举示了其为案涉车库及房屋缴纳2017年供热费及其与坤德公司的协议等证据，可证明其实际占有使用案涉房屋及车库。而案涉房屋未能办理产权亦非代旭过错导致。综上，代旭在将原债权债务关系转化为商品房买卖合同关系后，其作为买受人符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，可以对抗对案涉房屋的强制执行。综上所述，本院基于二审期间代旭举示的新证据补充认定一审法院认定的事实，代旭上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鹤岗市中级人民法院（2018）黑04民初105号民事判决；二、停止对双鸭山市尖山区时代新城6号楼7号、17号、18号、19号，14号楼1号、2号等6户商服及12号楼2-6号、12号楼16号，15号楼8-16号15个车库的执行。一、二审案件受理费92,799.94元，由卢佳玉负担。本判决为终审判决。审判长  李维东审判员  李艳梅审判员  安学思二〇一九年十一月二十日书记员  孙思宇