山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3766号上诉人（原审被告）：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地枣庄市市中区振兴路。法定代表人：王绥金，总经理。委托诉讼代理人：殷昭际，男，该公司员工。委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张倩，女，1983年12月1日出生，汉族，住枣庄市市中区。上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司因与被上诉人张倩商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初4036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。枣庄中汇住宅开发有限公司（以下简称中汇公司）上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.请求上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，本案已过诉讼时效，被上诉人的诉求不再受法律保护，一审法院应依法判决驳回被上诉人的诉讼请求。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，被上诉人在该条中的“民事权利”应当是指其“办理不动产权属证书的请求权”，这是被上诉人的主权利，只有被上诉人行使了该权利才能“知道或者应当知道”该权利是否“受到损害”，诉讼时效应当从被上诉人行使该权利之日起计算，而被上诉人在一审中未提供任何证据证明其曾经向不动产登记机关或上诉人主张了该权利。而“逾期办证违约金的追偿权”是基于“办理不动产权属证书的请求权”而产生的从权利，从权利是在主权利未实现的情况下产生的，或者说主权利系从权利的前提和条件。被上诉人等大量业主以不取得不动产权属证书而追求高额违约金为目的，集体提起诉讼，一审判决既违背了签订合同的宗旨，又违反了诉讼时效制度的规定，也不符合指导建立完好公序良俗及社会公德的司法精神。2.上诉人无过错、没有违约，不应承担违约责任。上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，被上诉人上房后，枣庄市人民政府办公室颁布的《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》及山东省住房与城乡建设厅于2015年5月9日颁发的《山东省住宅专项维修资金管理办法》开始实施。按照该办法及通知的规定，凡未足额交存首期住宅专项维修资金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案，不予受理产权登记申请。因此，足额交存首期住宅专项维修资金是被上诉人应当履行的合同附随义务。上诉人虽没有通知交纳义务，但上诉人于2018年1月18日通知后，包括被上诉人的小区业主拒不交纳，上诉人在被大量起诉的情况下，无奈协调代为交纳，方于2019年4月17日办理完不动产登记备案手续。张倩未答辩。张倩向一审法院起诉请求：1.判令被告支付东湖明珠6号楼1单元1201室的违约金94,985元（自2016年7月31日起至2019年6月18日止，以购房款总额902,922元为基数，按照每日万分之一标准计算）；2.诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定事实：中汇公司投资开发了“东湖明珠”房地产项目。2013年1月28日，张倩（××）与中汇公司（××）签订编号为YS0009005《商品房买卖合同》，张倩从中汇公司处购买位于枣庄市市中区东湖明珠6号楼1单元1201室（房屋代码为125726）商品房一处，该商品房建筑面积146.04平方米，单价每平方米6,182.70元，总价902,922元。合同第十九条（三）转移登记中约定“1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）……××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金”。上述合同签订后，张倩支付给中汇公司购房款902,922元，中汇公司于2014年5月16日将涉案的房屋交付给张倩。2019年4月17日市中区不动产登记中心收到了中汇公司关于文化西路南侧东湖明珠6号楼的商品房初始登记申请材料，2019年5月14日办理了文化西路南侧东湖明珠6号楼的不动产权证书，2019年6月18日，张倩取得了涉案房屋的不动产权证书。2015年2月28日，山东省住房和城乡建设厅、山东省财政厅、山东省民政厅、山东省机关事务管理局联合下发的《山东省住宅专项维修基金管理办法》第十一条规定“商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金”、第十二条规定“未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。”枣庄市人民政府办公室《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》（枣政办字【2016】82号）载明：凡未足额交存首期住宅专项维修资金、新建物业质量保修金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案。中汇公司于2018年1月18日将上述文件张贴于东湖明珠小区电梯及花园内。2018年6月8日，张倩缴存了涉案房屋的住宅专项维修资金。一审法院认为，张倩与中汇公司签订的《商品房买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对各方签约当事人均具有约束力。各方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，亦应当按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任”。本案中，原、被告约定应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，但中汇公司在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。《商品房买卖合同》中约定“如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××选择不解除合同的，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金”，以上关于违约金的约定，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，也体现了原、被告双方的意思自治原则，故对其效力应予以确认。原告主张的逾期办证违约金，属于继续性债权，诉讼时效应以每个个别的债权分别适用。涉案房屋的实际交付时间为2014年5月16日，中汇公司应在交付后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，又因2019年4月17日市中区不动产登记中心收到了中汇公司关于文化西路南侧东湖明珠6号楼的商品房初始登记申请材料，因此中汇公司的违约行为自2014年5月16日后90日起一直延续至2019年4月17日。张倩于2019年7月31日诉至该院，且中汇公司已提出时效抗辩，故违约金应从2016年7月31日起开始计算至2019年4月17日止，因2018年1月18日中汇公司向全体业主通知办理房屋权属登记需要交纳专项住宅维修资金，张倩于2018年6月8日缴存了专项住宅维修资金，因而该院支持自2016年7月31日至2018年1月18日期间的违约金和自2018年6月9日至2019年4月17日期间的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内向原告张倩支付违约金48,486.91元（以902,922元为基数，自2016年7月31日起至2018年1月18日止，按日万分之一计算）；二、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内向原告张倩支付违约金28,261.46元（以902,922元为基数，自2018年6月9日起至2019年4月17日止，按日万分之一计算）；三、驳回原告张倩的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,175元，减半收取1,087.50元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，依据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，上诉人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，上诉人有义务通知被上诉人需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在被上诉人知晓上述规定前，上诉人仍应当承担违约责任。被上诉人交纳维修基金后，已经完成了其法定义务，上诉人在未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案前，仍应当承担该阶段的违约责任。关于被上诉人的诉请是否已经超过诉讼时效期间的问题，本院认定如下：根据涉案《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当在涉案房屋实际交付后90日内办理备案，因其未能按照约定履行上述义务，故上诉人从上述时间开始违约，且在办理备案之前为持续违约状态。一审法院从被上诉人起诉三年之前开始计算违约金符合法律规定，本院予以确认，故对上诉人主张的本案已经超过诉讼时效期间不予支持。综上所述，枣庄中汇住宅开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2175元，由上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李政远审判员  李 帅审判员  单 伟二〇一九年十一月二十五日书记员  史安伟