广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3182号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈和，男，1984年8月5日出生，汉族，住广东省徐闻县。委托诉讼代理人：欧阳丰茂，广东定海针（江门）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：严瑞进，男，1980年6月10日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。上诉人（原审被告、反诉原告）：王琦玲，女，1976年10月9日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：卢耀民，广东永隆律师事务所律师。原审第三人：中山市世华房地产代理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路68号州际新天花园赛乐苑3/4幢9卡，统一社会信用代码914420000795215617。法定代表人：刘文磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：覃文辉，男，该公司员工。上诉人陈和因与上诉人严瑞进、王琦玲，原审第三人中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初23063号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。陈和上诉请求：撤销一审判决，改判严瑞进、王琦玲向陈和双倍返还定金300000元及利息。事实与理由：一、一审判决曲解合同条文，作出与文义不符的解释。涉案合同明确约定“买方在卖方签署本合同之日起15日内向卖方补足定金15万元（含保证金转为定金部分）”，故陈和仅需在签署之日补足150000元。二、根据《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条规定，定金合同为实践性合同，定金支付是定金条款生效的要件，支付定金一方的实际支付情况即替代合同对定金支付的原约定而成为真正发生效力的相应条款，故无论定金支付情况如何，支付定金一方都不可能因定金支付事项而违约。一审适用法律错误。三、一审判决以证人证言代替书面合同来判定严瑞进、王琦玲是否违约，赋予证人无限解释合同的权利，于法无据。严瑞进、王琦玲辩称，一审认定事实清楚，陈和仅上诉请求根据定金罚则主张双倍返还定金，二审应围绕该请求进行审查。严瑞进、王琦玲上诉请求：撤销一审判决，改判陈和再支付违约金50000元。事实和理由：一、涉案合同第三条约定，陈和应于合同签订后15日之内支付200000元（含保证金转为定金部分），违反上述规定即为违约。但陈和经催促，仅分别于2017年12月27日、2018年1月21日、22日各转账50000元到王琦玲的账户，严重违约，且尚欠50000元未付。严瑞进、王琦玲不得已于2018年4月向陈和发出律师函，正式于次日解除合同，并于之后将涉案房产卖给案外人并完成过户。根据涉案合同第十五条第一款约定，严瑞进、王琦玲有权向陈和收取房价款20%的违约金即386000元，扣除陈和已付定金150000元，尚余236000元。严瑞进、王琦玲一审仅主张50000违约金，对剩余186000元暂不主张且保留另案诉讼的权利。严瑞进、王琦玲有权选择定金条款或违约金条款，一审驳回严瑞进、王琦玲的诉讼请求错误。二、严瑞进、王琦玲签订涉案合同后本想自己买房，故于中山市盈俊实业有限公司签订认购书，后因陈和未及时履行合同，造成严瑞进、王琦玲无钱可付被没收定金，且是否会被追究违约责任不得而知，故陈和给严瑞进、王琦玲造成的损失也是巨大的，且其在收到解除函后三个月内未依法向法院起诉，涉案合同应认定为已经解除。陈和辩称，陈和虽然支付定金存在部分迟延，但根据相关法律规定，定金实际交付与约定时间不一致的，视为对约定的变更，且定金合同以实际交付为生效要件，故陈和的部分迟延行为不属于违约，而是依据法律规定对定金合同进行了变更。在此情况下，严瑞进、王琦玲将涉案房产另行出售给他人导致合同无法继续履行，已构成根本违约。请求驳回严瑞进、王琦玲的上诉，支持陈和的诉求。世华公司述称，一审认定严瑞进、王琦玲一房二卖，以及涉案合同约定了三十天的根本违约期，没有事实依据。陈和向一审法院起诉请求：严瑞进、王琦玲向陈和双倍返还定金300000元。严瑞进、王琦玲向一审法院反诉请求：陈和向严瑞进、王琦玲支付违约金50000元。一审法院认定事实：2017年12月26日，王琦玲、严瑞进作为卖方、陈和作为买方与世华公司作为居间方签订《房地产买卖及居间合同》，约定：买卖双方通过居间方交易涉案房产，建筑面积120.54㎡，成交总价为1930000元；成交定金为200000元，由买方在签署本合同时交保证金50000元予居间方，若卖方于2017年12月26日或之前签署本合同并对上述款项以定金名义签收后，买方所交保证金自动转为定金，在前述期间内，买方不得要求退回保证金，若卖方未能签署本合同，则居间方无息退还买方已付保证金，买方将不得要求任何赔偿；买方在卖方签署本合同之日起15日内向卖方补足定金150000元（含保证金转为定金部分）；违反前述规定视为违约；除定金之外的房款1730000元买卖双方约定由买方银行按揭付款；本合同签订时涉案房产现状为有抵押，卖方应于签署本合同之日起10日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起三日内将房地产权证/不动产权证原件托管于居间方处作为办理过户手续之用，否则视为卖方违约；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付本合同成交总价20%的违约金或没收定金；合同还约定了其他事项。合同签订后，陈和于2017年12月27日、2018年1月21日、2018年1月22日各转账50000元共计150000元定金至王琦玲银行账户。2018年4月18日，王琦玲、严瑞进委托广东弘力律师事务所向陈和发出律师函，称：王琦玲、严瑞进向陈和多次催交定金，但至今为止，陈和已逾期超过98天仍未补足定金，陈和长期恶意拖欠定金的做法已属于根本违约，鉴于多次催促均无实果，特函告：自陈和收到本函之日起解除王琦玲、严瑞进与陈和签订的房地产买卖及居间合同。合同解除后王琦玲、严瑞进将保留追究陈和按总房款的20%收取违约金法律责任的权利。陈和于次日收到该函寄件。2018年6月4日，严瑞进、王琦玲注销抵押登记，后将涉案房产转让给案外人。2018年10月31日，陈和诉至一审法院，主张前述实体权利。一审诉讼期间，严瑞进、王琦玲亦提起反诉。一审庭审中，世华公司申请证人韩某出庭作证，一审法院予以准许。韩某称：其系本案交易的经办人；涉案合同于2017年12月签订，定金为200000元。虽合同约定首付款支付时间是过户递件当天，但双方签约时自行约定将首付款作为赎楼款，由陈和提前支付给王琦玲赎楼；合同是格式合同，并未补充备注该约定，是因为所有房产经纪公司的合同、实际操作都这样。经过协商，双方确定陈和于2018年1月之前补足定金150000元，王琦玲、严瑞进同意陈和晚一些支付首付款；2018年3月初，王琦玲拟先赎楼，但陈和称首付款暂未筹到；2018年4月10日左右，王琦玲急需用钱，要求陈和支付除定金外首付款500000元，陈和同意。王琦玲另要求加价至2000000元，如陈和不接受，其即将涉案房产卖给他人。王琦玲将涉案房产卖出后另外买房，并交付3万元定金，因未按期交足100000元定金，王琦玲与陈和曾协商该30000元定金由陈和承担，王琦玲、严瑞进向陈和退回120000元；因陈和不同意上述方案，双方发生争吵，王琦玲不再同意退还定金。其中，陈和未给付首付款给王琦玲、严瑞进赎楼。一审期间，王琦玲提交的律师函载明：王琦玲于2018年4月5日与委托人盈俊公司签订《华炬?珑玥明珠公馆认购书》，王琦玲购买盈俊公司开发的位于中山市××区湖滨北路××之三珑玥明珠公馆330房的房产，成交总价为1250000元，王琦玲应于2018年4月5日支付定金30000元，于2018年5月1日支付定金30000元，于2018年6月30日前支付首期楼款725000元（含定金），但王琦玲只支付了定金30000元…王琦玲未按约定时间支付首期款行为，已经构成违约…委托人本着友好协商、妥善解决问题的态度，特通知：请王琦玲在2018年5月14日前支付首期款、违约金，否则委托人将按照认购书的约定处理…陈和经质证称：该律师函与本案无关，其延迟几天支付定金的行为并不能对王琦玲认购房产造成任何影响。一审诉讼中，陈和申请诉讼保全，请求冻结、查封王琦玲的银行存款、车辆价值相当于300000元的份额。担保人天安财产保险股份有限公司中山中心支公司出具保函以其财产提供担保。一审法院经审查作出（2018）粤2071民初23063号民事裁定，裁定：一、冻结王琦玲的银行存款300000元（详见协助冻结存款通知书）；二、如冻结存款不足额，则以不足的部分为限，查封登记在被申请人王琦玲名下的号牌为粤Ｔ×××××的小型汽车相应价值的份额。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。陈和与王琦玲、严瑞进所签订的《房地产买卖及居间合同》系双方当事人真实意思表示，内容与法不悖，应认定为有效合同。合同约定，涉案房产“成交定金为200000元，买方在卖方签署本合同之日起15日内向卖方补足定金150000元（含保证金转为定金部分）”，鉴于合同已于前述约定陈和于签订合同时支付5万元保证金，该保证金在卖方签约后自动转为定金，按照一般理解，约定的“补足定金15万元”应为剩余定金。陈和在合同生效后预付定金共150000元，后未再支付剩余定金，违约事实清楚。陈和未完全履行足额支付定金的合同义务，已构成违约，其主张王琦玲、严瑞进未按期赎楼存在违约行为，但鉴于证人韩某作证称双方签合同时自行约定由陈和支付首付款协助赎楼，结合二手房交易的现实情况，一审法院采信王琦玲、严瑞进的主张，对陈和要求王琦玲、严瑞进返还双倍定金300000元的诉讼请求，不予支持。严瑞进、王琦玲要求陈和支付违约金50000元，鉴于严瑞进、王琦玲已收取陈和定金150000元，现又主张违约金，属于对同一违约行为主张双重惩罚，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回陈和的诉讼请求；二、驳回严瑞进、王琦玲的诉讼请求。本诉受理费2900元，诉讼保全费2020元，共计4920元（本诉陈和已预交），反诉受理费525元（严瑞进、王琦玲已预交），由各自负担。本院二审期间，陈和向本院提交录音一份，拟证明严瑞进、王琦玲于2018年5月同意返还定金150000元。严瑞进、王琦玲提交手机短信记录两份，拟证明双方直到2018年9月份仍就陈和违约责任问题进行协商，不可能同意全额返还定金。本院依法组织当事人进行了证据交换与质证。严瑞进、王琦玲质证称：1.陈和提交的证据形成于一审诉讼前，是为了本案诉讼而设计取证所得，陈和一审期间拒绝提交，不属于新证据；2.即使录音真实，亦反映陈和一审陈述虚假，因为录音反映其知晓严瑞进、王琦玲准备将涉案房产另售于案外人并表示同意，陈和亦于录音中承认其存在过错；3.严瑞进、王琦玲与中山市盈俊房地产公司签订认购合同后，因为陈和未按期付款导致认购书无法履行，严瑞进、王琦玲承担了定金责任，还有可能被起诉要求支付违约金，在此情况下，不可能同意退还定金150000元，实际上是陈和的妻子提前联系王琦玲，请求王琦玲在与陈和通话时口头假意同意退还定金给陈和，实际上由陈和的妻子自行筹钱将150000元付给陈和，因此王琦玲才在电话中表示同意退还定金，并非王琦玲的真实意思表示。陈和质证称：1.确认手机短信的真实性，但短信是否完整无法确认，且短信内容完全没有体现陈和的妻子请求王琦玲的意思，而是坚决要求退还定金，表明严瑞进、王琦玲所称的口头假意同意事实不存在；2.短信内容从时间上看不连贯，与陈和提交录音内容相关的信息完全不存在，不能否认王琦玲同意退还定金给陈和的事实；3.2018年8月左右的信息内容是严瑞进、王琦玲同意退还定金后又反悔的表现，至于陈和所称的过错实系支付第一笔定金存在延期，该延期也是因为回老家办结婚酒席所致且征得了对方同意的，迟延天数也没有达到可以解除合同的条件；4.法律规定定金合同为实践性合同，陈和是基于对法律不了解才承认自己的错误，但其也没有明确表示违约，只是在协商过程中作出的让步。二审调查期间，陈和与严瑞进、王琦玲确认，涉案合同已无法履行，且其诉求均不涉及居间方世华公司，诉求依据均为对方构成根本违约。陈和称，严瑞进、王琦玲没有赎楼、一房二卖构成根本违约，并根据法律规定的定金罚则主张对方承担违约责任。严瑞进、王琦玲则认为，陈和已付150000元定金存在逾期并超过15日，另有50000元定金至今未付，且其知悉涉案房产欲另售予他人。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案系房屋买卖合同纠纷，涉案合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从合同内容上看，三方签订的房地产买卖及居间合同既包括了陈和与严瑞进、王琦玲之间的房屋买卖合同关系，也包括了买卖双方与世华公司之间的居间合同关系，从当事人诉求可知，本案仅涉及陈和与严瑞进、王琦玲之间的房屋买卖合同关系。本案二审争议焦点为哪一方存在违约行为。涉案合同约定，涉案房产的成交定金为200000元，陈和作为买方，应于签订合同时即2017年12月26日交纳50000元（保证金），并于签订合同之日起15日内补足150000元（含保证金转为定金部分）。否则视为违约，应按约定承担违约责任。结合上述约定具体明确，对定金支付方式的约定并无歧义，对双方当事人均具有约束力。从该条款整体文义内容看，“补足150000元”系指向除保证金50000元以外的定金余款150000元应无疑义，一审对此认定并无不当。陈和已支付的定金150000元均存在迟延，且始终未付定金余款50000元，有悖于合同约定，已构成违约。陈和主张其依法对定金条款享有以自身行为随意变更的权利，故不存在因定金支付问题构成违约，明显缺乏理据，本院不予采纳。涉案合同另约定，涉案房产的首期房款800000元，由陈和于递件过户当天支付给卖方严瑞进、王琦玲；因涉案房产存在抵押，应由卖方自合同签署之日起10日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续。但从本案查明事实来看，严瑞进、王琦玲并未按期注销抵押登记，且以陈和经多次通知仍未履行定金支付义务作为抗辩。本院认为，首先，涉案合同中并未约定交易双方所负的支付定金与筹资赎楼义务的履行顺序，且从约定期限来看，严瑞进、王琦玲承担的注销抵押登记义务履行期限明显短于陈和的支付定金义务期限，严瑞进、王琦玲的抗辩明显不能成立。至于交易双方有无以口头方式变更涉案合同关于首期款支付时间、垫资赎楼义务主体的问题，本院认为，严瑞进、王琦玲一审期间并未以此作为抗辩理由，且该约定变更问题直接关系到双方当事人的主合同义务，在涉案合同并无特别备注内容的情况下，世华公司申请出庭的证人韩某（该公司员工）的证言无任何证据予以佐证，依法不应采信。一审法院以此为据即认定陈和未提前支付首期款协助赎楼构成违约，明显不当，本院予以纠正。严瑞进、王琦玲未按期履行合同约定的注销抵押登记义务，同样阻碍了涉案合同的履行，亦构成根本违约。其作为违约方并无约定或法定的单方解除权，故其于2018年4月18日发函通知解除合同的行为对陈和自始不具有约束力。如前所述，在涉案合同的履行过程中，双方当事人均未充分履行主合同义务，构成根本违约。鉴于涉案房产已被严瑞进、王琦玲转让给案外人，双方均确认涉案合同已无法履行，故涉案合同应予解除。双方当事人因各自的根本违约行为而对于涉案合同被解除应承担相应的责任，均无权主张对方承担违约责任，故陈和主张严瑞进、王琦玲双倍返还定金300000元，严瑞进、王琦玲主张在没收已付定金的前提下由陈和再支付违约金50000元，均无事实与法律依据，本院不予支持。但在涉案合同因无法继续履行被解除的前提下，严瑞进、王琦玲已收取的定金150000元应向陈和予以返还。综上所述，陈和与严瑞进、王琦玲的上诉请求均不能成立，本院不予支持。为避免当事人讼累，本院对涉案合同解除后的定金返还问题一并予以处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初23063号民事判决；二、严瑞进、王琦玲于本判决生效之日起七日内向陈和返还定金150000元；三、驳回陈和的其他诉讼请求；四、驳回严瑞进、王琦玲的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2900元，诉讼保全费2020元，共计4920元（陈和已预交），由陈和负担；一审反诉案件受理费525元（严瑞进、王琦玲已预交），由严瑞进、王琦玲负担；二审案件受理费6325元（陈和已预交5800元，严瑞进、王琦玲已预交525元），陈和负担5800元，严瑞进、王琦玲负担525元。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  张群立审判员  吴合波二〇一九年十一月十四日书记员  郑 蕙