云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初10501号原告：云南四库企业管理有限公司，住所云南省昆明市经开区昌宏路36号四库文创园A207-1室。法定代笔人：黄业崧。委托代理人：邵宇，男，汉族，1974年11月15日生，身份证登记住址云南省昆明市盘龙区。系原告公司员工，特别授权代理。委托代理人：赵兴敏，女，汉族，1995年10月16日生，身份证登记住址云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。系原告公司员工，特别授权代理。被告：云南梅里雪山文化传媒有限公司，住所云南省昆明经开区昌宏路36号四库文创园A206-1。法定代表人：罗丹。委托代理人：王润福，云南万成律师事务所律师，特别授权代理。原告云南四库企业管理有限公司诉被告云南梅里雪山文化传媒有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，依法由审判员周宇适用简易程序于2019年9月27日、2019年10月15日公开开庭进行了审理，原告云南四库企业管理有限公司的委托代理人邵宇、赵兴敏，被告云南梅里雪山文化传媒有限公司的委托代理人王润福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方于2018年10月16日签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于云南昆明经开区昌宏路36号四库文创园×××号房，租期自2018年6月25日至2021年7月10日止，租金及物管费半年一付，到期日提前一个月支付。按约定被告应于2019年5月25日支付由原告第二期房租及物管费，原告已多次口头及书面通知被告，但被告仍未向原告支付。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告2019年6月25日至今所拖欠的7、8两月房租共10800元；3、被告支付原告自2019年6月25日至2019年8月滞纳违约金48580.56元（每日714.42元，共68日）；4、被告支付原告2019年6月25日至今所拖欠的7、8两月物业费共1260元；5、被告承担本案诉讼费用。庭审中原告放弃第1项诉请。被告辩称：2018年6月份，原告为了将自己租用的房屋进行招商引资，吸引被告股东到原告租用的地方办公，称每月为租户争取每月房屋补贴和奖励资金。被告的股东成立的是另一家公司，名称为云南选胜科技有限公司，打算租用的面积为400多平米左右。原告称不能补足400平米，超过200平米就没有补助，让被告的股东成立新的公司。原告称帮忙注册，就成立了本案被告，最后原告没有为被告争取奖励资金和补助，原告收取了被告的租金，共计91260元，未开具发票和明细。被告认为到目前为止，被告不欠原告租金，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告针对其诉讼主张，向本院提交证据如下：1.《房屋租赁合同》，欲证明被告拖欠租金；2.被告所租赁的房屋照片，欲证明被告确实租赁房屋；3.被告营业执照，欲证明本案被告是由原告帮其注册的，是正规的营业公司。经质证，被告对原告提交的证据1的真实性、合法性及关联性予以认可，对证明目的不认可，认为合同不能证明被告拖欠租金；对证据2的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可；对证据3的真实性、合法性及关联性予以认可，对证明目的不予认可，认为营业执照复印件不能证明是原告帮忙注册的。被告针对其辩解主张向本院提交证据如下：1.房屋租赁合同，欲证明合同成立、合法有效；2.银行汇款凭证，欲证明被告支付了租金等费用91260元；3.企业信用信息，欲证明原告在被告向原告租用房屋后才成立，第一款付给黄业崧是按照原告的指令支付的。经质证，原告对被告提交证据1的真实性、合法性及关联性予以认可；对证据2的真实性、合法性、关联性予以认可，认为51880元是2018年6月25日到2018年12月24日半年租金，从2018年12月25日到2019年6月24日支付了32400元租金，还有3780的物业费，3200是被告付给原告的代办费，3200元是政策代办费，对其证明目的无异议，这是第一年的费用；对证据3的真实性、合法性及关联性予以认可。本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的证据1真实、合法，与本案有关联，但该租赁合同并不能证明被告拖欠租金，故对该证据的证明内容不予采信；证据2真实，来源合法，被告予以认可，本院予以采信；证据3真实、合法，与本案有关联，但不能证实系被告是由原告帮忙注册的，故对证明内容不予采信。被告提交的证据1、2、3来源合法，内容真实，本院予以采信。经审理，本院确认本案法律事实如下：2018年10月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于云南省昆明经开区昌宏路36号“四库文创园”×××号房屋（建筑面积为180平方米）租赁给被告使用；承租房屋的用途为办公室；租赁期自2018年6月25日起至2021年7月10日止；租赁期满，原告有权收回房屋及其配套设施、设备、装饰、装修，被告应按合同约定与原告办理相关手续；为确保房屋及配套设施、设备之安全并完好及租赁内相关费用之如期结算，且被告保证按合同约定履行相关义务，被告同意于本合同签订之日内向原告支付16200元作为租赁保证金；本合同终止或解除时，原、被告双方按本合同约定办理完毕房屋移交及费用结算手续后，原告将保证金余额无息退还被告；该房屋租金为30元/月/平米，从第二年起，租金递增5%即31.5元/月/平米，第三年租金为33.075元/月/平米；租金支付方式为半年付，每次交纳房租时间均为到期日前一个月；计租期间内，被告本着“先付后用”之原则向原告支付房屋租金；合同租赁期间，该房屋的管理服务费由被告承担，按半年支付，管理服务费按3.5元/平米/月的计收标准支付（包括物业费、公共设施使用费、电梯使用费、公共区域水电费、公共卫生清扫费等）；被告未按本合同约定向原告支付租金的，则每逾期一日，被告应向原告支付最后一个计租年度年租金总额1%的额违约金。庭审中，原、被告双方共同确认前述《房屋租赁合同》系2018年10月16日补签，原告已于2018年6月交付租赁房屋。被告于2018年6月26日向原告的法定代表人黄业崧支付51880元（其中包括合同约定的16200元保证金）。被告于2019年1月15日通过中国建设银行向原告转款3780元，银行客户回单备注用途为管理费。被告于2019年1月15日通过中国建设银行向原告转款32400元，银行客户回单备注用途为房款。被告于2019年4月8日通过中国建设银行向原告转款3200元，银行客户回单备注用途为服务费。现原告诉至本院，主张前述诉请。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行各自义务。现原告诉至本院，要求被告支付自2019年6月25日起两个月的租金10800元，被告抗辩认为不拖欠原告租金。对此本院认为，第一，《房屋租赁合同》约定第一年度的月租金为30元/平方米，物管费为3.5元/平米/月，据此约定第一年度（即2018年6月25日至2019年6月24日期间）的租金应为64800元（180平方米×30元/平方米/月×12个月），物管费应为7560元（180平方米×3.5元/平方米/月×12个月），第一年度的租金及物管费共计72360元。被告已支付共计91260元，原告认为其中3200元系被告支付原告的“代办费”，并非租金及物管费，但原告未提供证据证明，故本院认定系被告支付原告《房屋租赁合同》项下的款项，被告已付款91260元扣减保证金16200元及第一年度的租金及物管费72360元后剩余2700元。第二，根据合同约定，第二年度（即2019年6月25日至2020年6月24日期间）的月租金为5670元（180平方米×31.5元/平方米/月），月物管费为630元（180平方米×3.5元/平方米/月），两个月的房租为11340元、物管费为1260元。第三，前述剩余尾款2700元本院确定予以扣减房租，扣减后被告尚欠原告2019年6月25日至2019年8月24日期间的房租8640元。被告尚欠原告2019年6月25日至2019年8月24日期间的物管费1260元。另，对于原告主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告应按约及时向原告支付租金，现被告逾期支付租金，已违约，应承担违约责任，但双方约定的违约金过高，本院予以调整，本院酌情调整为由被告支付所欠租金按月利率2%计算二个月的违约金345.6元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、由被告云南梅里雪山文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告云南四库企业管理有限公司房屋租金8640元；二、由被告云南梅里雪山文化传媒有限公司支付原告云南四库企业管理有限公司违约金345.6元；三、由被告云南梅里雪山文化传媒有限公司支付原告云南四库企业管理有限公司2019年6月25日至2019年8月24日期间的管理费1260元；四、驳回原告云南四库企业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1316元，减半收取658元，由被告云南梅里雪山文化传媒有限公司负担；剩余诉讼费658元退还原告云南四库企业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员  周宇二〇一九年十一月二十五日书记员  王浩