广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0310民初938号原告：曾伟权，男，1969年1月7日出生，汉族，住广东省深圳市坪山区。委托诉讼代理人：邢世军，广东君一律师事务所律师。被告：深圳市坪山区向阳小学，住所地广东省深圳市坪山区坪山街道向阳路90号，统一社会信用代码：52440300G348024037。法定代表人：赖丽芳。被告：余冠明，男，1967年8月24日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区。两被告共同委托诉讼代理人：张云辉，广东恒港律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张媛韩，广东恒港律师事务所实习律师。原告曾伟权与被告深圳市坪山区向阳小学、余冠明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依简易程序公开开庭进行了审理。原告曾伟权及其委托诉讼代理人邢世军，两被告共同委托诉讼代理人张云辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告拆除向阳路97号对面巷口的围墙（混凝土砖瓦墙）及围墙对面的两条铁栅栏；2.判令两被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告曾伟权与被告深圳市坪山区向阳小学于2014年11月11日签订了《租赁合同》，合同期三年，合同约定：合同到期后不续租，要按合同约定的第四条和第六条约定（原有四面围墙[一个大门]做回和向阳路97号对面巷口的围墙拆除）。原告多次催促被告履行协议，但两被告均拒绝履行合同义务，无奈只能向法院起诉，望判如所请。两被告答辩称：第一，涉案楼房总共有四层，但只有第二层属于原告所有，第一、三层属于原告亲戚骆忠杰所有，同时第三层已经由房屋所有人骆忠杰与花样年房地产开发公司达成拆迁协议，已经被花样年公司收购，花样年公司收购第一、三层之后暂时无偿给被告使用，该栋楼房第四层属于原告亲戚曾苏如所有，因此该栋楼房如果要改变现状的话必须要征得花样年公司和曾苏如的同意，所以涉案楼房不能改变现状；第二，向阳路97号对面围墙以及铁栅栏占用的地方属于坪山围股份合作公司所有，同时该围墙属于市政道路边上的围墙，对于市政道路边上的建筑无论是新建或者拆除，都必须经过城管部门和城建部门的批准，目前城管部门和城建部门以及坪山围股份合作公司都不同意改变现状；第三，由于涉案楼房四层楼总共有500平方米左右，在签订租赁合同的时候，并没有房产证。后来可能原告补办了房产证，但是平方数和整栋楼的平方数相差较远，因此大部分属于违章建筑。经审理查明，涉案房产自2002年开始就一直由向阳学校承租，向阳小学曾先后更换多名老板，现老板为被告余冠明。2014年11月11日，原告曾伟权（甲方）与被告深圳市坪山区向阳学校（现为向阳小学，以下简称“向阳小学”，乙方）对坐落于坪山区向阳路98号1-4层的涉案房屋订立了《租赁合同》，约定：1.租赁期限叁年（从2014年8月20日起至2017年8月19日）；2.租金每月人民币3800元；3.租赁期间内乙方使用水电费由乙方负责，租赁期间如有房屋损坏由乙方负责（自然陈旧除外）；4.原有四面围墙（一个大门），乙方不租时应做回原样；5.押金3800元，不租时乙方交清水电费和房屋无任何损坏，甲方才退还押金给乙方；6.乙方在向阳路97号对面巷口，围起的围墙不租时要拆除给甲方通行；7.乙方在屋前及屋后搭建的铁皮屋，如遇到征收或合同到期时归甲方所有。合同订立后，双方依约履行合同义务。合同到期后，双方未再另行签订租赁合同，双方确认合同实际履行到2018年10月30日，租金也付清至该日。另查明，涉案房产共四层，第二层归原告曾伟权所有【深房地字第××号《房产证》】，第四层归案外人曾苏如所有【（深房地字第××号《房产证》】，第一、三层归骆忠杰所有（现已被花样年房地产开发公司收购，但仍无偿给被告向阳小学使用）。骆忠杰、曾苏如先后出具《授权书》，称坪山新区坪山办事处向阳路98号1-4层（整栋），期限（2002年1月到2017年8月19日），有关租赁合同及其纠纷全部授权曾伟权全权处理，落款日期分别为2018年12月21日、12月23日。2018年12月7日，原告向被告发出律师函，要求被告履行合同义务，具体为履行《租赁合同》第4条、第6条，即：将原有四面围墙（一个大门）做回原样和拆除向阳路97号对面巷口围起的围墙。但校方未予理会，直至今日，涉案房屋的第一、三层仍由向阳小学使用，用于学校教师的居住，第二层原告已出租给他人，第四层处于空置状态。另查，2008年12月30日，坪山围居委会（甲方）与向阳小学（乙方）签订《协议书》，约定：乙方因学校发展需要，经甲、乙双方共同协商，甲方同意将位于向阳路与向阳小学之间的一块空地租给乙方，作为学校临时跑道等教学设施用，租金为每年人民币10000元整，由2009年1月1日起至2011年12月31日止，租期定为三年，在租期三年内甲方需要情况下乙方无条件归还。协议书补充条款：此合同顺延至2014年12月31日（叁年），租金不变。上述空地，即为原告诉争的向阳路97号对面巷口的围墙（混凝土砖瓦墙）及围墙对面的两条铁栅栏之间围起来的空间。关于围墙，原、被告双方均表示不知何时所建，原告曾伟权称，“2014年与向阳小学签订租赁合同之时就已经有了，是谁建的不清楚，但是学校在使用”。被告则称，“围墙可能系原来的老板李朝洪建的，但学校后面的所有权经过了转让，给了现在的老板余冠明。并且围墙的拆除必须要经过坪山围股份合作公司的同意，因为围墙所占用的地方是被告向坪山围股份合作公司承租的地块”。关于围墙对面的两条铁栅栏，据原告提交的图片及本院工作人员现场的勘验，系由向阳小学自行搭建，其作用系为了将向阳小学与旁边的幼儿园区分开，以便对学生管理及安全保护。两条铁栅栏之间的区域属于幼儿园，摆放了儿童游乐设施。铁栅栏与围墙之间所围起来的区域属于向阳小学，搭建了洗碗池和摆放乒乓球台等文娱设施。再查，向阳小学现有学生1300多人，教职工71人。本院认为，原告坚持以房屋租赁合同纠纷提起诉讼，本院据此进行审查。关于涉案的租赁物，共分为四层，曾伟权仅对该租赁物的第二层具有所有权，第四层属于曾伟权的姐姐曾苏如所有，第一、三层的权属，原告虽未能提供具体的房产信息，但从上述事实的查明，应属于骆忠杰所有且原、被告双方对此亦无异议。本院认定租赁物的第一、三层在原、被告双方订立合同之时的权属，应归属于骆忠杰。综上，2014年曾伟权与向阳小学签订的《租赁合同》，将涉案租赁物出租给向阳小学的行为，系无权处分，但曾苏如和骆忠杰于2018年出具了《授权书》，授权曾伟权全权处理租赁及其纠纷，构成事后的追认。因此，该《租赁合同》合法有效，系双方真实的意思表示，原、被告双方应按合同约定履行各自义务。对于合同约定的第4条：原有四面围墙（一个大门），乙方不租时应做回原样，及第6条：“乙方在向阳路97号对面巷口，围起的围墙不租时要拆除给甲方通行”，涉及到本案诉争的围墙及两条铁栅栏系附着于原告方租赁物范围之外的地块，因该地块系属于坪山围股份合作公司所有，该事实亦在庭审中得到了原告的承认，且由坪山围居委会与向阳小学签订《协议书》也可看出。因此，对于诉争的围墙及两条铁栅栏的拆除，原告并无处分权，合同涉及对围墙的拆除的条款应属无效，曾伟权无权基于该合同的约定要求向阳小学拆除围墙和铁栅栏。诚然，围墙及铁栅栏的存在在一定程度上影响了原告方自由的出入通行，但是，向阳小学并无设置障碍任意阻拦原告方人员的正常通行，况且校方规模甚大，拥有千余名师生，基于公共安全的考虑，若随意拆除围墙及栅栏，会造成不必要的安全隐患。如被告向阳小学存在妨碍原告通行权之行为，原告可另循途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告曾伟权的诉讼请求。案件受理费100元，由原告曾伟权承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  阳云其二〇一九年十一月二十八日书记员  刘容峥