广东省惠州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019)粤13民终4572号 上诉人（原审原告）：农爱萍，女，壮族，1990年4月4日出生，住址：广西天等县， 委托诉讼代理人：查修平，广东深正律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：惠州市凯南房地产开发有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区开城大道南路10号富康国际综合楼1301-1305号房。 法定代表人：廖广先。 委托诉讼代理人：廖德清，系该公司员工。 上诉人农爱萍与上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司（下称凯南公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初2251号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人农爱萍向本院提出上诉请求：一、依法撤销一审民事判决第一项。二、依法改判被上诉人一次性向上诉人支付逾期交房违约金人民币14055.20元(从2016年5月30日合同约定的交房时间之日起，以涉案商品房总价款351380元为基数按每日万分之一标准暂计算至2017年7月4日止，共计400天)或发回一审法院重审。三、本案一、二审法院受理费均由被上诉人依法承担。 事实和理由:一审法院认定事实部分不清，适用法律部分错误，请二审法院依法纠正一审法院的错误判决并重新作出新的正确判决，以维护上诉人的合法权益。一审法院在判决书第9页第7行查明中称20I6年5月19日涉案商品房项目被上诉人已完成建设、监理、施工、勘察、没计五家单位的竣工验收，上诉人认为该认定与客观事实相悖。起诉之前被告给原告送达了一份涉案商品房竣工验收备案表(复印件)，该表竣工验收日期记载为2017年7月4日。起诉之后2018年11月份被告又通知原告领取涉案商品房不动产权证书，该证的竣工时间亦记载为20I7年7月4日，原告此时才知道涉案商品房竣工验收备案的时间是在20I7年7月4日。据此，根据有关法律之规定，涉案商品房在2017年7月4日才具备法定的和合同约定的交楼条件、入伙条件。而不是一审法院认定的2016年5月19日就具备了交楼条件，显然一审法院对这一事实的认定是错误的，请二审法院依法予以纠正。尽管上诉人在2016年6月10日由于被上诉人为故意逃避逾期交房的违约责任之目的向上诉人出示一份凯南广场业主收楼确认书要求上诉人签字确认，但此时涉案商品房并不具备法定的和合同约定的交楼条件，被上诉人的行为违反了我国法律的强制性规定和合同的约定，是一种无效的民事行为，显然被上诉人已构成违约，其无疑应当承担逾期交房的违约责任。其逾期交房的时间至少应从合同约定的交楼时间即2016年5月30日之日起计算至2017年7月4日具备法定和约定交楼条件之日止，其逾期交房时间累计至少应为400天。一审法院在驳回上诉人的理由中牵强附会，其在判决书中称:“被告已经在合同约定的期限内向原告交付了涉案的房屋，即使存在被告再向原告交付涉案房屋时未办理竣工备案的情形，但原告已经同意接收房屋并已经装修正常使用，故原告再议涉案房屋不具备交付条件并向被告主张逾期交房的违约责任，理由不足，本院不予支持”。遗憾的是一审法院在这里并未引用有关法律、法规和最高院的司法解释及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的有关规定来论证和阐述驳回上诉人这一诉求的法定理由，而是罗列了一些民间术语荒谬地、强行地驳回了上诉人的诉求，这种理由恐怕连自己都难以说服。故上诉人希望二审法院能依法纠正一审法院的这一错误，切实维护上诉人的合法权益。习近平总书记指出:“要努力让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平与正义，所有司法机关都要紧紧围绕这个目标来改进工作，重点解决影响司法公正和制约司法能力的深层次问题。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”;《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条也规定:“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。对于如何确定交付房屋是否经竣工验收合格的问题，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之曰起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。住房和城乡建设部《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定:“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15曰内，责令停止使用，重新组织竣工验收”、第十一条规定:“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收……”。可见，备案是竣工验收的最后一个环节，建设行政主管部门通过该环节对建设工程进行再次监督，因此取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的唯一依据。换言之，竣工验收备案表所确认的竣工验收日期才是法定的或合同约定的商品房竣工验收合格日期。对此，广东省建设厅作出的粤建办房函(2O03)63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中亦明确《广东省商品房买卖合同》(示范文本)第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位己在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。省建设厅作为合同范本提供者，其有权对合同中有争议内容作出解释，且该解释与上述法律、法规之规定相符。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》以下简称《指引》第三十条明确规定:“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房(2010)53号)第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准:合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定”。本案合同第八条的交楼条件仅约定:“该商品房经验收合格”，显然低于《指引》第三十条的规定:“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并己在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案”。因本案涉案商品房被上诉人并没有办理竣工验收备案，未取得竣工验收备案表，显然不符合前述法定的交楼条件，其所谓的交楼是一种无效的民事行为。《指引》第三十二条又规定:“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失”。本案被上诉人在相关通知中明确告知上诉人涉案商品房于2016年5月19日已具备入伙条件，但其却隐瞒和不告知上诉人没有办理竣工验收备案手续，未取得竣工验收备案表的事实，其客观上涉案商品房当时并不具备法定的入伙条件、交楼条件，故上诉人是在不知道涉案商品房不具备约定或者法定交楼条件或者说是在被上诉人欺骗的情况下而同意接收涉案商品房的，显然，本案的事实不适用此条款。困此，对上诉人和被上诉人签订的商品房买卖合同约定的商品房交付条件中的商品房经验收合格，这里指的经验收合格应当理解为该商品房己经在当地建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表。显然，被上诉人2017年7月4日才取得竣工验收备案表，却主张涉案商品房于2016年5月19日己经建设、设计、施工、监理、勘察等五单位自检、自评评定该工程竣工验收合格，自称2016年5月19日就符合交付条件，其抗辨的理由和法律依据显然不足，依法应当不予采纳。按照上诉人和被上诉人双方签订的商品房买卖合同的约定，被上诉人应在2016年5月20日前将经验收合格的商品房交付给上诉人使用。本案中，上诉人虽然在被上诉人未出示竣工验收备案表等相关证明文件的情况下接收了涉案商品房，但仍不能免除被上诉人应将涉案商品房报惠州大亚湾经济技术开发区建设行政主管部门验收备案，并取得竣工验收备案表的法定义务，即涉案商品房未经建筑工程行政主管部门确认竣工验收合格的，则应视为被上诉人未完成《商品房买卖合同》中约定的向上诉人交付经验收合格商品房的法定义务，这是法律、法规和行政规章所规定的强制性条款，被上诉人必须依法遵守。综上所述，本案一审法院是在认定事实部份不清，适用法律部份错误的情况下所作出的错误判决，为此，上诉人特向贵院提起上诉，请求事项如前，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 上诉人凯南公司上诉请求：l.判令撤销原审民事判决，改判驳回各被上诉人全部诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由各被上诉人承担。 事实及理由:一、原审判决认定上诉人向被上诉人支付逾期交房的违约金是错误的，答辩人在约定的时间已经按照《商品房买卖合同》约定提前向被上诉人交房，故不存逾期交房的行为。根据《商品房买卖合同》第八条约定:“交付期限。出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合同验收合同。”双方约定第1种条件中的“商品房经验收合格”作为交房条件，并非约定第2种或第3种交房条件。再根据合同附件四《合同补充协议》第三条约定:“出卖人、买受人双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，以验收合格为交楼标准。（验收合格是指由设计院、监理公司、施工队、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收报告》为准）出卖人、买受人双方同意：买受人应在收到出卖人书面或口头通知收楼之日起7日内验收楼房，并付清办证费用，收楼时如无异议应签署《收楼确认书》。如买受人无正当书面理由逾期而不办理上述手续时，出卖人则从寄出通知后第十五日起，视为买受人对该房屋验收合格并已交付使用，买受人应按并按物业管理条例及物业公司规定缴纳管理费。”该补充协议明确以验收合格作为交楼标准（即验收合格是指由设计院，监理公司、施工队、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收报告》），以及明确约定被答辩人应在收到答辩人书面或口头通知收楼之日起7日内验收楼房，否则视为被答辩人对该房屋验收合格并已交付使用。本案中，涉案房屋所在二期工程已于2016年5月19日经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位共五方进行竣工验收并评定合格，即涉案房屋在2016年5月1日经验收合格，符合交房条件。为此，答辩人于2016年5月26日按被答辩人在《商品房买卖合同》约定的地址邮寄了《收楼通知书》，通知被答辩人前来收房。被答辩人收到通知书后，于2016年11月5日前来收楼及签署了《收楼确认书》，还于2017年1月4日进行房屋装修。由此说明了答辩人业已按《商品房买卖合同》第八条约定并于2016年5月30日前向被答辩人交付了经验收合格的房屋，故答辩人不存在逾期交房的行为，被答辩人要求答辩人向支付逾期交房违约金无事实及法律依据。 二、原审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》并未就逾期办证明确约定计付违约金，是错误的。事实上，双方《商品房买卖合同》第十五条明确约定了逾期提交产权登记备案资料的违约责任及处理方式，不存在合同没有约定违约责任的情形。双方《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定:“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:3考虑到大亚湾区主管机关办理产权证明手续严谨性，如房屋查档、房屋测绘、维修基金交存、契税报办理等，若办理产权证明超过双方约定期限，买受人同意由出卖人继续办理。”该条款明确约定如被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项“买受人同意由出卖人继续办理”，可见，双方合同对逾期办理产权登记备案的违约责任及承担方式是明确的，即违约责任承担方式为“买受人同意由出卖人继续办理”，并非“由出卖人支付违约金”。且双方在签订商品房买卖合同时，被上诉人对该约定是知悉清楚的，故即使上诉人存在逾期办证的行为，但按照合同约定，被上诉人同意上诉人承担继续办理产权证的违约责任方式，非支付违约金的承担方式。由此可见，双方《商品房买卖合同》明确约定了逾期办理产权登记备案的违约责任承担方式及处理方法，不存在合同没有约定违约责任的情形，故原审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》并未就逾期办证明确约定计付违约金，并适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定判令上诉人向被上诉人支付违约金，无合同及法律依据。 三、即使上诉人存在逾期办证情形，原审判决逾期时间认定有不妥当的。在被上诉人都认可上诉人同意按照惠州大亚湾区、惠州大亚湾区不动产登记中心联合下发的《关于暂停受理不动产登记业务的通知》和《关于暂时关闭网签系统和业务受理系统的通知》规定的计划暂停受理业务时间，相应扣减被告逾期履行办证义务的逾期时间。从2016年6月起，惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区和惠州大亚湾经济技术开发区房管局联合发布的关于《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项公告》，规定；自2016年6月30日起，区土地，房屋，林地，海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证》《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及地块信息，包括地块权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。2016年11月29日，大亚湾区房产管理局下发《有关办理一手房转移登记取号、受理的通知》，规定自2016年11月30日起，每个项目每天送件不多于15份，一手房转移登记受理窗口每天限受理10个项目的一手房转移登记申请；2017年2月28日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局下发《关于全面推行大亚湾区一手房转移登记、预告登记、抵押权登记业务网上预约办理的通知》，规定该局于3月6日开始全面推行网上预约办理一手房转移登记，预告登记、抵登记业务；2017年6月19日，惠州大亚湾区房产管理局、惠州大亚湾区不动产登记中心联合下发《关于暂停受理不动产登记业务的通知》，确定计划于2017年6月30日至7月5日期间对新旧两个系统的数据进行整理和迁移，在此期间暂停受理所有不动产登记业务；2017年6月28日，惠州大亚湾区房产管理局，惠州大亚湾区不动产登记中心联合下发《关于暂时关闭网签系统和业务受理系统的通知》，载明计划于2017年6月30日至7月5日期间对新旧两个系统的数据进行整理和迁移，在此期间，将暂时关闭网签系统和义务受理系统，同时暂停受理所有不动产登记业务。而在原审判决中只给了上诉人大小权籍调查合计60天的时间，以及被上诉人认可应当免责的办证部门计划暂停受理业务的6天时间，合计共66天。而其它政府职能部门顺延的时间不给予相应扣除是不合理的。 四、即使上诉人存在逾期办证情形，原审判决既然引用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定的标准计付逾期违约金，但又以本地审判实践为由酌情按年利率6％计付违约金，这前后说理相互矛盾，也无法律依据。承组由此即使上诉人存在逾期办证须承担支付违约金的情形，但计算违约金的标准也应当依据法律规定或司法解释规定的标准计付。本案中，原审判决既然引用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，但又以结合本地审判实践酌情以总房价款为基数按年利率6％计付逾期违约金，显然原审法院前后两种说理是相互矛盾的，也是无法律依据的，故应予纠正。 五、即使上诉人存在逾期办证情形，但并未造成被上诉人损失，也未影响被上诉人对房屋的居住使用，且被上诉人主张的违约金过高，故被上诉人要求支付逾期办证违约金无事实及法律依据。退一步讲，即使上诉人存在逾期办证情况，但被上诉人并未举证证明因逾期办证造成其损失，且被上诉人也不存在实质上的损失，故被上诉人要求上诉人赔偿其逾期办证的损失无事实依据。其次，被上诉人是以银行按揭形式购买房屋的，该房屋至今仍抵押给银行，在被上诉人未注销房屋抵押的情况下，被上诉人是无权处置该房屋，因此无论被上诉人是有房产证，均不影响被上诉人对房屋的居住使用，也即被上诉人也不存在任何损失。最后，被上诉人主张的逾期违约金过高，明显高于逾期交房的违约金，有失公平，再结合上述政策及政府原因导致办证延误、以及逾期办证未造成被上诉人损失等客观事实，即使被上诉人主张逾期办证违约金成立，人民法院对该违约金也应依法予以调低。 综上所述，双方《商品房买卖合同》第十五条明确约定了逾期办理产权登记备案的违约责任及处理方式，不存在合同没有约定违约责任的情形，故本案不适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定或其他法律规定。又因被上诉人自身存在未按期缴清契税等违约行为，导致上诉人无法按期完成报备义务，故应当由被上诉人承担逾期办证的全部过错责任。同时，逾期办证并未造成被上诉人损失，也未影响被上诉人居住及使用，且原审判决计付逾期办证违约金的标准前后矛盾，故被上诉人主张逾期办证违约金无事实及法律依据。基于以上事实，原审判决判令上诉人向被上诉人支付违约金，是错误的，应依法予以撤销、改判或者驳回被上诉人全部诉讼请求。 原审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告一次性向原告支付逾期交房违约金人民币16058.07元（从2016年5月30日合同约定的交房时间之日起，以涉案商品房总价款为基数按每日万分之一标准暂计算至2017年8月30日止，共计457天；从2017年9月1日起至涉案商品房竣工验收备案之日止逾期交房违约金则另行依法计算)；2.判令被告一次性向原告支付逾期办证违约金人民币11173.40元；【从2016年5月30日约定的涉案商品房交付使用后360个工作日届满之次日即从2017年11月1日起以涉案商品房总价款为基数按央行计收逾期贷款利息标准（即年贷款利率4.75%）暂计算至2018年6月30日止，共计241天；从2018年7月1日之日起至被告交付房地产权属证书至原告之日止逾期办证违约金则另行依法计算】；3.判令被告继续履行商品房预售合同，即限被告在本判决书生效之日起六十日内办妥涉案商品房产权过户登记手续，并在其领到房地产权属证书之日起十个工作日内交付给原告收执；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年7月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州××西区××广场××号商品房，总价款为351380元。关于付款方式，合同第六条约定：原告应当于2015年7月8日前支付购房首期款111308元，余款240000元通过银行按揭贷款方式支付。关于交房时间，合同第八条约定：被告应在2016年5月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期在180个工作日内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180个工作日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。关于办理产权登记的期限及违约责任，合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：考虑到大亚湾区主管部门办理产权证明手续的严谨性，如维修基金缴存，房屋查档、房屋测绘、契税申报等，若办理产权证明超过双方约定期限，原告同意由被告继续办理。双方还就合同的其他权利义务进行了约定。 上述合同签订后，原告按约定付清了购房款，并交纳了涉案房屋的契税和维修基金。2016年4月27日，被告取得7栋《电梯监督检验报告》。2016年5月19日，被告开发的“凯南广场”项目完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收。2016年6月21日，被告取得6栋-10栋《建设工程消防验收意见书》，消防验收合格。2016年5月26日，被告通过快递向原告寄送了《收楼通知书》，原告在接到被告发出的《收楼通知书》后，实际于2016年11月5日前往被告处办理了涉案房屋的收楼手续，并于2017年1月进行了装修。 2016年6月，惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及的地块信息，包括地块的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。 2016年11月29日，大亚湾区房产管理局下发《有关办理一手房转移登记取号、受理的通知》，规定自2016年11月30日起，每个项目每天送件不多于15份，一手房转移登记受理窗口每天限受理10个项目的一手房转移登记申请；2017年2月28日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局下发《关于全面推行大亚湾区一手房转移登记、预告登记、抵押权登记业务网上预约办理的通知》，规定该局于3月6日开始全面推行网上预约办理一手房转移登记、预告登记、抵押权登记业务；2017年6月19日，惠州大亚湾区房产管理局、惠州大亚湾区不动产登记中心联合下发《关于暂停受理不动产登记业务的通知》，确定计划于2017年6月30日至7月5日期间对新旧两个系统的数据进行整理和迁移，在此期间暂停受理所有不动产登记业务；2017年6月28日，惠州大亚湾区房产管理局、惠州大亚湾区不动产登记中心联合下发《关于暂时关闭网签系统和业务受理系统的通知》，载明计划于2017年6月30日至7月5日期间对新旧两个系统的数据进行整理和迁移，在此期间，将暂时关闭网签系统和义务受理系统，同时暂停受理所有不动产登记业务。本案庭审中，原告同意按照惠州大亚湾区房产管理局、惠州大亚湾区不动产登记中心联合下发的《关于暂停受理不动产登记业务的通知》和《关于暂时关闭网签系统和业务受理系统的通知》规定的计划暂停受理业务时间，相应扣减被告逾期履行办证义务的逾期时间。 2018年8月22日，被告向登记部门提交了办理房屋权属转移登记所需资料。在原告起诉的同类案件中，登记部门确定受理转移登记申请到办结转移登记的期限为30个工作日内。庭审过程中，原被告双方确认，被告办理涉案房屋的两次权籍调查手续，共用时60天。 以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的商品房买卖合同复印件、房款发票复印件和契税发票复印件、凯南广场业主收楼确认书复印件，被告提交的《建筑工程竣工验收报告》复印件、快递单及收楼通知书复印件、凯南广场业主收楼确认书复印件、装修申请审批表复印件、公告及大亚湾区房产管理局业务受理窗口搬迁公告复印件、有关办理一手房转移登记取号、受理的通知复印件、关于全面推行大亚湾区一手房转移登记、预告登记、抵押权登记业务网上预约办理的通知复印件、关于暂停受理不动产登记业务的通知复印件、关于暂时关闭网签系统和业务受理系统的通知复印件、关于全面暂停办理大亚湾区住宅专项维修资金业务的通知复印件、惠州大亚湾经济技术开发区不动产登记中心公告复印件、惠州大亚湾区不动产登记受理回执等证据经庭审质证核实，足以认定。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按约诚实行使合同权利并履行合同义务。本案的主要争议焦点为：1.被告在交付房屋方面是否存在违约，如果构成违约应如何承担违约责任；2.被告在办理权属证书方面是否存在违约，如果构成违约应如何承担违约责任。 关于被告交付房屋方面是否构成违约的问题。本案中，原、被告在合同中约定，被告应在2016年5月30日前将房屋交付原告使用。但因被告建设的凯南广场项目于2016年4月27日电梯经验收合格，于2016年5月19日经勘察、设计、施工、监理、建设等五单位验收合格，于2016年6月21日经消防验收合格,直至取得竣工验收备案后，涉案商品房才具备实际交付使用的条件，因此，被告在此之前通知原告收楼时的房屋并不符合收楼条件，原告不予收楼的理由充分，一审法院予以采纳。被告在上述房屋具备实际的交付使用条件后应再行通知原告办理收楼手续，但被告未能举证证明其通知了原告，故认定被告未履行通知的义务，因此，被告向原告支付逾期交房的违约金直至原告实际收楼之日即2016年11月5日。原、被告在合同中约定了被告逾期交房的违约金计算标准，即被告自该合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，故被告应支付给原告的违约金为人民币5622元（351380元×1/10000×160天）。原告收楼后，即使存在被告在向原告交付涉案房屋时未办理竣工验收备案的情形，但原告已经同意接收房屋并已经装修正常使用，故原告再以涉案房屋不具备交付条件并向被告主张逾期交房的违约责任，理由不足，一审法院不予支持。 关于被告在办理权属证书方面是否存在违约的问题。一、根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，可见，被告的办证义务应该是将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，此时开始何时能办出房地产权证被告不能控制。本案中，被告已于2018年8月22日将办理权属登记需要由其提供的资料提交产权登记机关备案，被告已完成合同义务。二、涉案商品房已于2016年11月5日交付原告使用，故被告应当在360个工作日后的2018年4月26日前将办理涉案房屋不动产权转移登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告直至2018年8月22日才完成该项义务，超出约定报备时间119天。在惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，故一审法院酌情予以扣除。被告向产权登记机关提交资料备案的时间比合同约定逾期119天，扣除被告为涉案房屋申请两次权籍调查的时间60天后，被告实际逾期天数为59天。综上，被告在提交办证资料报产权登记机关备案方面存在违约，应承担相应的违约责任。 关于被告如何承担违约责任问题。原、被告双方签订的的《商品房买卖合同》并未就被告逾期办证明确约定计付违约金，且原告因逾期取得房屋权属证书所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。故原告请求以总房价款为基数按年利率4.75%的标准计付逾期违约金，依法有据，一审法院予以采纳。按此标准，被告应向原告支付的逾期办证违约金计为：351380元×4.75%/年÷365天/年×59天=2698元。被告提出上述违约金计算标准过高应予调整减少的抗辩意见，因无相关证据佐证支持，一审法院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决： 一、被告惠州凯南房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告农爱萍支付逾期交房的违约金5622元。 二、被告惠州凯南房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告农爱萍支付逾期办理不动产权证的违约金2698元。 三、驳回原告农爱萍的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费481元，由原告农爱萍负担329元，被告惠州凯南房地产开发有限公司负担152元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。 本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：一审认定的逾期交房、逾期办证违约金是否适当等问题。 关于逾期交房违约金问题。根据本案一审中查明的事实，凯南公司在约定的交房期限即2016年5月30日届满前的5月26日，向农爱萍发出了《收楼通知书》，而此时涉案商品房未经综合验收备案。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条之规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，由于《补充协议》约定的交付条件低于上述标准，故仍应以备案作为交付标准，一审法院认为在此前通知业主收楼时的房屋不符合交付条件，业主不予收楼的理由充分，有事实和法律依据。凯南公司主张其已交付“经验收合格”的房屋故无需支付逾期交房违约金，本院不予采信。据查，农爱萍在2016年11月5日实际收楼，在这一时间点，涉案的房屋已经取得建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收（下称五方验收）。本案二审中，农爱萍将该五方验收与备案登记混淆的说法，本院不予支持。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。”的规定，在本案诉讼中农爱萍并未提交证据证明凯南公司虚构取得竣工备案的事实欺骗其收房，结合农爱萍收楼后直至本案诉讼发生前并未就涉案房屋没有经过备案登记程序而提前交付的问题提出任何异议的事实，一审法院关于农爱萍在收楼时同意接收涉案房屋的认定并无不当。对农爱萍提出的应当将涉案房屋交付时间认定为备案登记时间而非实际交付时间的主张，本院不予支持。与合同约定的交付期间届满而既没有办理五方验收更没有办理备案登记而无法向业主交房的行为相比较，凯南公司在本案中的实际交付行为能够一定程度上减少业主的损失、保障业主的合法权益。在本案诉讼终结后，农爱萍有证据证明因涉案房屋未办理备案登记就交付而导致其损失的，可以另循法律途径处理。 关于逾期办证违约金问题。上诉人凯南公司主张即便存在逾期办证的事实所承担的也只是“继续办理”的义务，对此，本院认为，该条款在事实上是免除了凯南公司逾期提交资料导致产权证办理延期的法律责任。如果有效，将导致凯南公司一直不提交办证所需由其提交的资料而无需承担任何法律责任，买受人无法办理产权之间也无法向凯南公司主张任何权利。同时，所谓的“特别约定”中列举的“大亚湾区主管机关办理产权证明手续严谨性，如房屋查档、房屋测绘、维修基金缴存、契税申报办理等”事项，是凯南公司作为专业房地产开发企业应当预知的事项，应当在关于“办理产权登记的约定”中约定提交资料时限是予以预先考虑而留出足够的时间。《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该条款依法属于出卖人凯南公司事先拟定的免除其主要责任的格式条款，依法应当认定为无效。在涉案的合同中，关于买受人逾期付款的违约责任约定是：逾期在30日内，按照应付款的日万分之二支付违约金；逾期30天后，出卖人解除合同的按照累计应付款5%向出卖人支付违约金，继续履行的按照逾期应付款的日万分之二支付违约金。一审参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息确定按照年利率4.75%确定出卖人向买受人承担逾期办证的违约金，该责任标准明显低于买受人因逾期付款项出卖人承担的违约金。凯南公司二审中以买受人没有实际损失、一审认定损失计算标准过高的上诉理由，本院也不予支持。 至于凯南公司主张因办证部门系统升级调整暂停受理业务、限号措施及其他政府部门增加的时间予以扣除，没有充分的依据，本院不予采纳。 综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉，没有事实和法律依据，二审不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费用632.38元，由上诉人农爱萍负担151.38元，由上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司负担481元。 本判决为终审判决。 审判长  郑杰 审判员  寇倩 审判员  胡江 二〇一九年十一月二十二日 法官助理李苗苗 书记员黄春婷 附：相关裁判依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；