吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终5145号上诉人（原审被告）:长春市优阁母婴护理服务有限公司，住所地长春市净月区万科城第3-3幢1单元301号。法定代表人：杨春晓，经理。委托诉讼代理人:齐江涛，吉林常春律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:长春华天酒店管理有限公司，住所地长春市景阳大路2288号。法定代表人：丁坚兴，总经理。委托诉讼代理人:王光，吉林同信法大律师事务所律师。上诉人长春市优阁母婴护理服务有限公司（以下简称优阁公司）因与被上诉人长春华天酒店管理有限公司（以下简称华天酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初1101号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。优阁公司向本院提出上诉请求：撤销（2019）吉0106民初1101号民事判决，依法改判驳回华天酒店的诉讼请求或依法发回重审，本案的诉讼费用由华天酒店承担。事实及理由：1、优阁公司未履行合同系因华天酒店的先行违约行为所致。优阁公司承租的房屋用途系作为母婴服务场地，鉴于其行业及客户群体的特殊性，对于租赁房屋的温度有特殊的要求。华天酒店交付的房屋在租赁期间一致处于未达到正常供热标准的状态，不符合租赁物的用途，并导致优阁公司的经营一直受到影响，造成了极大的经济损失。根据合同法第六十七条规定，双方互负义务，华天酒店提供符合约定的租赁物的义务在先，优阁公司交付租金的义务在后。因华天酒店提供的租赁物存在瑕疵，不符合合同约定，优阁公司作为后履行义务一方，有权拒绝华天酒店的履行要求。这是法律富裕优阁公司的先履行抗辩权。2、原审判决优阁公司返还租赁物属于程序违法。根据双方签订的房屋租赁合同，现租赁期限未满，合同处于存续状态。在原审过程中，优阁公司与华天酒店对于案涉租赁合同的效力及状态存在争议，原审法院在未认定合同状态即未作出合同是否已经解除的判决的情况下，要求优阁公司返还房屋，不符合法定程序，应当予以撤销。华天酒店二审答辩称，1、优阁公司所述租赁房屋未达到供热标准没有事实依据。优阁公司并未提交证据证明。优阁公司实际使用房屋28个月，找借口拒付租金，违背诚实信用原则；2、案涉房屋租赁合同在本案诉讼前已经解除，原审判决判令优阁公司返还房屋符合法律规定。解除权是形成权，解除通知自到达之日起生效。因优阁公司欠付租金构成根本违约，2019年2月20日，华天酒店向优阁公司送达了解除通知函，原审法院查明优阁公司存在违约行为，且具备租赁合同约定的合同解除事由。原审判决在查明事实部分对此予以表述，未将解除租赁合同作为主文判项，而是根据华天酒店的诉请判令优阁公司返还房屋于法有据。优阁公司的上诉主张无理，请求驳回其上诉请求。华天酒店向一审法院起诉请求1、判令优阁公司清空租赁场地并立即返还华天酒店租赁房屋;2、判令优阁公司给付华天酒店从2017年12月26日起至2019年2月19日止的租金137.1万元，并判令优阁公司从2019年2月20日起至实际返还房屋之日止，按每日3600.00元标准支付华天酒店房屋使用费;3、判令优阁公司支付华天酒店截至2019年3月30日的水费38544.40元，并判令优阁公司从2019年4月1日起至实际返还华天酒店房屋之日止，按实际用水量给付华天酒店水费;4、判令优阁公司支付违约金20万元;5、判令优阁公司负担案件受理费及其他诉讼费用。原审庭审中华天酒店变更租金请求数额137.1万元为114.41万元。原审法院认定事实：2017年6月8日，华天酒店与优阁公司签订《长春华天酒店管理有限公司房屋租赁合同》，合同约定：华天酒店将华天大酒店29楼整层房屋出租给优阁公司，租期5年，自2017年6月26日起至2022年6月25日止，日租金3600元，年租金131.4万元，无递增;免租期15天;租金每季度预付一次，第一季度租金32.85万元于合同签订生效后7日内支付，每季度最后10日前预付下季度租金并结清上季度除租金以外的其他费用;水费按冷水6.60元/吨、热水20.00元/吨的标准，由优阁公司自行承担;优阁公司于签订合同时向华天酒店支付保证金20万元作为履约保证金，如优阁公司违反合同约定，华天酒店可以使用或扣留全部履约保证金作为赔偿，保证金不足以赔偿损失的，华天酒店有追偿权;优阁公司未按时足额支付租金及其他费用连续超过30天，华天酒店可以单方终止合同，收回房屋，且保证金不退还，优阁公司还需承担违约责任，违约金额为20万元，造成华天酒店经济损失的，优阁公司还须承担赔偿责任等。合同签订后，华天酒店依约向优阁公司交付租赁物房屋，优阁公司通过对公账户、个人账户和其他公司账户共向华天酒店交付以下款项：2017年6月30日首季度租金328500元，2017年6月30日租赁保证金20万元，2017年12月31日、2018年11月30日、2018年12月31日租金各20万元，2019年2月28日、2019年4月30日租金各5万元，合计122.85万元。另查，截止2019年2月19日，优阁公司欠付华天酒店租金114.41万元;截止2019年3月末，优阁公司欠付华天酒店水费38544.40元。现租赁物由优阁公司占有使用。因优阁公司欠付租金，华天酒店于2019年1月11日向优阁公司下达催款函，2019年1月22日向优阁公司下达律师函，要求优阁公司支付租金、水费，但优阁公司未能支付以上款项。华天酒店于2019年2月20日向优阁公司下达解除《租赁协议书》通知函。原审法院认为，华天酒店与优阁公司签订的《长春华天酒店管理有限公司房屋租赁合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。合同约定优阁公司未按时足额支付租金及其他费用连续超过30天，华天酒店可以单方终止合同，现优阁公司未依合同约定支付租金、水费超过以上期限，因此华天酒店有权解除合同。因租赁物现仍由优阁公司占有使用，故华天酒店要求优阁公司清空租赁场地并立即返还租赁房屋依法应予支持。优阁公司已向华天酒店支付的保证金20万元应从欠付租金数额中予以扣减，扣减后，截止2019年2月19日，优阁公司实欠华天酒店租金数额为94.41万元;截止2019年3月末，优阁公司欠付华天酒店水费38544.40元。因优阁公司欠付以上款项，故华天酒店要求优阁公司支付欠付租金并自2019年2月20日起至优阁公司实际返还房屋之日止，按每日3600元标准支付房屋使用费，以及要求优阁公司支付欠付水费38544.40元并自2019年4月1日起至实际返还房屋之日止，按实际用水量给付华天酒店水费的主张亦应予以支持。双方约定，如优阁公司未按时足额支付租金及其他费用连续超过30天需向华天酒店支付违约金20万元，此约定不违反法律规定，依法予以支持。优阁公司辩称华天酒店提供的租赁物温度不达标，但未能提供充分证据予以证实，对该主张依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，原审法院判决：一、长春市优阁母婴护理服务有限公司从其租赁自长春华天酒店管理有限公司的华天大酒店29楼整层房屋中迁出并将租赁物返还长春华天酒店管理有限公司;二、长春市优阁母婴护理服务有限公司给付长春华天酒店管理有限公司截止2019年2月19日欠付的租金94.41万元，并自2019年2月20日起至实际返还租赁房屋之日止，按每日3600元标准支付房屋使用费;三、长春市优阁母婴护理服务有限公司给付长春华天酒店管理有限公司截止2019年3月末欠付的水费38544.40元，并自2019年4月1日起至实际返还租赁房屋之日止，按实际用水量以及冷水6.60元/吨、热水20.00元/吨的标准给付长春华天酒店管理有限公司水费;四、长春市优阁母婴护理服务有限公司给付长春华天酒店管理有限公司违约金20万元;五、驳回长春华天酒店管理有限公司的其他诉讼请求。以上条款于本判决生效后五日内执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19286元由长春市优阁母婴护理服务有限公司负担，与前款一并执行。二审审理中当事人均未提供新的证据。本案经本院二审审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，优阁公司与华天酒店签订房屋租赁合同后，华天酒店将租赁房屋交付给优阁公司使用，履行了出租人的主要合同义务，优阁公司应按约定支付租金。优阁公司主张华天酒店交付的房屋不符合合同约定的用途，其提出的事实依据为使用期间租赁房屋未达到正常供热标准，但对此事实优阁公司除在原审中提供一名其单位工作人员出庭作证外，并未提供其他证据证明。因该名证人与优阁公司存在利害关系，优阁公司又不能提供其他证据佐证，且从优阁公司付款时间节点看，在两个采暖期中优阁公司都存在陆续交付租金的情况，也无法认定优阁公司曾就温度不达标问题向华天酒店主张权利，故原审法院对此事实未予确认并无不当。因不能证明华天酒店提供的租赁房屋不能达到正常的供热标准影响房屋的使用用途，故优阁公司提出其未按期交付租金享有先履行抗辩权的主张不成立。关于原审未对双方合同是否解除作出判决即判令优阁公司返还租赁物是否属于程序违法的问题。首先，优阁公司提出的上述问题不属于违反审判程序的情形；其次，优阁公司的上述主张涉及华天酒店请求优阁公司返还租赁标的物的实体权利应否保护。本案中，华天酒店在原审法院起诉未提出确认双方合同解除或者要求判令解除合同的诉讼请求，原审判决未对此作出判决不违反法定程序。合同解除权系形成权，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因优阁公司欠付租金，华天酒店于2019年2月20日向优阁公司下达解除《租赁协议书》通知函，该通知函由优阁公司的股东杨少校（亦是双方签订租赁合同的优阁公司方面的法定代表人或授权代表）签收，故应认定该通知函已经到达优阁公司，此时合同解除。但此后优阁公司并未通过法律途径对合同解除的效力提出异议，即使在本案诉讼中，优阁公司在原审也未明确提出不同意解除或者要求继续履行的抗辩意见，故双方的合同已实际解除，原审判决优阁公司返还租赁物并无不当。综上，优阁公司的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15444元，由上诉人长春市优阁母婴护理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  绳继萍审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇一九年十一月二十七日书记员  梁 芳