广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤民再237号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：张雄武，男，1982年11月8日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。委托代理人：关虎章，广东海瀚律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：何沛，女，1972年7月6日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。再审申请人张雄武因与被申请人何沛房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2015）深中法房终字第1531号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年6月26日作出（2017）粤民申176号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人的委托代理人关虎章、被申请人何沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人申请再审及答辩意见张雄武申请再审称：（一）原审判决存在技术障碍，导致了错误判决的持续。再审申请人在二审程序中向深圳市规划部门提出查处涉案房屋未经规划许可违法改建行为的申请，并向二审法院提出中止审理申请，但因规划行政部门怠于履行职责，未向再审申请人出具受理文书。二审法院遂未批准中止审理申请，作出了二审判决。（二）再审申请人为维权在提起行政作为申请与行政不作为行政诉讼的努力中，于2016年6月9日发现了认定涉案房屋未经规划许可违法改建的新证据，足以认定租赁合同无效，故二审法院认定租赁合同有效的判决错误，应予以纠正。在（2016）粤0308行初764号案的审理中，其于2016年6月9日收到深圳市规划部门提交的《关于限制祥祺苑祺梦阁C602房地产权利的决定》，可确定被申请人未经规划许可，对涉案房屋违法建设，涉案房屋租赁合同因改建未取得建设工程规划许可证而无效，故被申请人应退还收取的押金3400元，再审申请人无需另行支付被申请人一个月的租金及固定费用等1785元，且再审申请人不应按原合同约定租金支付使用费。故请求：1.依法撤销广东省深圳市中级人民法院作出的（2015）深中法房终字第1531号民事判决。2.依法改判支持再审申请人在原二审中的上诉请求：撤销原一审判决第一项，依法改判驳回被申请人要求再审申请人支付租金及固定费用的诉讼请求；撤销原一审判决第四项，依法改判被申请人返还押金、返还多收房屋使用费。3.一审、二审、再审诉讼费由被申请人承担。何沛辩称：被答辩人申请再审没有任何法律依据，依法应当驳回。（一）被答辩人认为法官为了与之前的判决不矛盾，所以作出了错误的判决，这样的看法非常荒唐好笑。本房建筑面积175.77平方米，加上因顶楼复式赠送几十平方，实际面积超过200多平方米。200多平方米隔成13间房出租，超过深圳市关于租房不得少于6平方米/间的要求。本房为两层，所有房间均为原有房间，厅只是装上门当房子住，从未有哪家机关认定为违建。当今房子动则6-7万每平方米，一套下来—千多万，其租金回报1个点都到不了，业主为提高收益，投入重金迎合市场需求进行装修，不动任何承重墙，何来违章建筑？答辩人只是行使物权法赋予的权利而已。（二）被答辩人针对祥祺花园祺梦阁C单元602房层层投诉，故意夸大事实，无中生有，纠缠不休，终审判决生效后还不死心，恶意起诉深圳市南山区规划土地监察大队，从始到终没任何部门敢认定为违建。被答辩人连续举报的3套房均是这样的性质，就是把厅当做房子用了。其他2套房各个部门查看后，未对房子作出任何限制，唯独祥祺花园祺梦阁602这套复式房，监察大队认为顶层阳台处有一间用铝合金窗封闭的房间有涉嫌。本房属于90年代老房子，小区所有顶楼均为复式结构有一间阳光房，所有业主均为此房做了遮阳板，从未听说这样是违建，从未见有任何部门发过文件提出异议。答辩人是前几年通过法院委托拍卖过来的，拍卖公告也未见有以此作为瑕疵。答辩人获悉602房被限制转移原因是顶层的那块遮阳板有嫌疑，并提出异议，监察大队的答复是只是有嫌疑，不是认定违建，是否违建还在勘察寻找证据中，他们因为被答辩人层层投诉并恶意起诉，又因为那块遮阳板有嫌疑，他们就只得先限制转移了，待查清如果遮阳板并没超出红线他们会撤消限制。答辩人以此“限制转移”作为新证据申请再审，实为混淆概念。被答辩人租用的只是602房中的6楼的一间6B房，只有10多平方米，而602房包括两层，整套是175平方米，是有房产证的，监察大队认为涉嫌的也只是7楼的那块遮阳板，跟被答辩人租用的6楼何干？而且只是涉嫌根本没认定。退一万步来说，即使7楼那块遮阳板违章了，跟你6楼也是无关的，监察大队也只是对本房限制转移，并没有限制出租。被答辩人住了7个月却分文电费不付，实在不公，其继续缠诉，时间金钱耗费之大，目的只为拆掉答辩人的房子。而答辩人与被答辩人只是租赁关系，并非有何深仇大恨。被答辩人毫无契约精神，其再审请求不应得到支持。当事人一审的诉辩意见原告何沛诉称，2013年2月8日，原、被告签订《楼宇租赁合同》，约定：被告承租原告的位于深圳市××祺花园祺梦××房（以下简称“涉案房屋”），每月租金1700元（人民币，下同），租赁期限为2013年2月15日至2014年2月14日，共计12个月，租赁用途为住宅；租赁期间，被告须按合同约定每月15号前将房租存至合同指定的账号，合同期间涉案房屋的管理费、水电费均由被告承担。被告从9月份起开始拖欠租金，原告多次向被告追讨上述费用未果，据此，原告提起诉讼，请求法院判令：1.被告向原告支付2013年9月15日至2014年2月14日期间的租金及实际损失8825元（1765×5）；2.案件受理费由被告承担。原告当庭变更诉讼请求为：1.被告向原告支付2013年9月15日至2013年11月17的租金及固定费用共计3689元及直至支付日的相关利息（利息按同期贷款利率计算）；2.案件受理费由被告承担。被告张雄武辩称：一、双方已就押金退还达成了合意，何沛应当退还押金。根据双方短信往来信息，张雄武要求退还押金，何沛表示要张雄武留下账号，表明何沛已同意退还押金。二、租赁合同无效，何沛应退回押金，6B房间使用期间费用按一半支付。1.602号房屋系违法改建，未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，租赁合同无效；首先，602号房已被何沛改造成了13个独立的房间，每个房间均增设卫生间，原先的客厅、阳台等均被增建的墙壁隔开，和当年的竣工图比对，已面貌全非，这完全不同于一般意义上的室内装修，其性质应属改建。根据2011年住建部修订的《住宅室内装修管理办法》第六条，《深圳市建设工程质量管理条例》第十六条的规定，结合602房的现状，何沛在改建时应当经规划部门批准，即应取得建设工程规划许可证。其次，何沛将602房的使用功能、建筑结构作了全面改变，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十三条，以及《深圳市城市规划条例》第五十条、第五十六条的规定，何沛改建602房应当取得建设工程规划许可证。综上分析，何沛对602房的改建行为，系在违背原有建设工程规划许可的情况下擅自而为。一方面，何沛的改建行为本身不符合原建设工程规划许可证；另一方面，何沛的改建行为，属于未取得建设工程规划许可证的情形。因此，何沛将6B房间出租，与张雄武所签租赁合同无效，属应有之意。2.602号房违法改建，存在重大消防隐患，危及整栋住宅住户的安全，损害了公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，租赁合同无效。首先，城市房地产开发，充分考虑消防安全，房屋竣工验收，本身包含消防验收。房屋在何沛改建前，符合消防安全设计标准，可参见《中华人民共和国消防法》第九条。其次，602室作为普通住宅，整体为一户，但经何沛改建后，变成了13户相对独立的结构，显然已违背了祺梦阁竣工时的消防要求。而根据《深圳经济特区消防条例》第十六条的规定，何沛擅自改变602房的部分区域的功能与结构的行为，确实违反了消防安全的要求，导致消防隐患出现。最后，一方面，602房原来的电力进线是为一户的使用设计的，但现在却是13户同时使用，造成在进户电线标准情况不变时，用电荷载大幅提升，用电安全存在重大隐患，相应的消防隐患不可避免；另一方面，何沛改建所用材质存在不符合消防安全要求的可能，同时602室的通道变得拥挤，一旦发生火灾，不利于13户居民紧急撤离，消防安全隐患令人担忧。综上所述，602室的消防隐患已危及到了13户租户的生命财产安全，同时也危及到了整栋楼住户的生命财产安全，在602室未整改前，擅自出租，确有害于公共利益。3.合同无效后，按《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，何沛应当将押金退还。此外，因为602号房系违法改建，安全隐患令人不安，同时因窗户问题，漏雨严重，张雄武在居住期间支出的使用费，不应按原约定的租金计算，支付一半是合理的。三、退一步，即使租赁合同有效，但因《楼字租赁合同》系何沛单方拟定的格式条款合同，其中第五条、第六条、第七条、第八条，加重了承租人的责任，排除了承租人的主要权利，属无效条款。该合同第六条确定的各项杂费的标准远超市场标准，加重了承租人的责任。该合同第七条，似乎公平，其实未然。承租人一旦在合同上签字，便只能任由何沛控制，何沛利用格式合同条款，限制承租人的合同解除权，承租人不能提前退租，不能转租。如果承租人因各种原因，需要提前退租时，何沛便以合同约定为借口，根本没有为承租人预留任何其他协商解决问题的途径，承租人无可奈何，即使放弃两个月租金额度的押金，何沛仍不依不饶，其已起诉的三十余宗案件就是明证。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定，何沛单方拟定的此类格式条款，在未依法向承租人说明时，属于无效条款。四、退一步，即使合同有效，张雄武根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定，有权随时解除合同。602房因违法改建，存在消防安全隐患，张雄武的人身安全随时处于危险之中，而且，6B房间系阳台改建而成，阳台封闭的“窗户”，存在严重的漏雨情况，生活在多雨的深圳，长期饱受漏雨之苦，张雄武身体健康受到危害。因此，根据合同法第二百三十三条规定“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”，张雄武有权随时解除合同。五、预收杂费据实结算，属应有之意。综上，原告何沛的诉请无任何法律依据，何沛通过违法行为获利到了该终结的时候，请求依法驳回其诉讼请求。张雄武的反诉请求于法有据，请求依法支持张雄武的反诉请求。同时，针对何沛违法改建，严重违反城市规划与消防，收取租金，拒不交税，请求人民法院向深圳市人民政府提出司法建议，由政府责成相关部门强制拆除违建，补征税款，以正视听。被告张雄武反诉称，2013年2月8日，原、被告签订《楼宇租赁合同》，被告承租位于深圳市××祺花园祺梦××座××室××房间，租金每月1700元，租期一年。当日，被告支付了押金3400元，随后每月预存1915元，共计七个月。被告入住后，发现602室被人分割为13个隔断间，被告承租的6B房系由阳台改建而成，租户与原告为房间问题经常吵架，被告不胜其扰，且被告租住的房间时常漏水，被告多次要求原告维修，均遭拒绝。因涉案房屋为违法改建的隔断间，未经安全验收，房间安全性无法得到保证，且房屋漏雨无法居住，被告有权退租，要求原告返还押金，有权要求适当降低房间使用费，按每月850元计算合理，原告应返还被告多收部分的租金。另外，原告实际每月预收1915元，其中的215元为预收杂费，用于支付管理费、网络费、公共水电费、水电费、排污费等，除管理费、网络费、公共水电费合计65元为固定费用外，水电费、排污费等应据实计收。为维护被告的合法权益，阻止原告通过违法行为而获利的企图，支付被告的反诉请求。原告何沛针对被告张雄武的反诉辩称，不认可反诉要求退回押金，依据为合同第5条，不认可反诉要求退还租金，依据为合同第2、6条，不认可反诉要求退还水电费，依据为合同第6条，每月的确是约定预存215元，结账时多退少补，已含固定费用85元，其余为电费，空调、热水器、电磁炉、电饭煲等均使用电，事实上被告使用电费根本未足额交付，尚欠原告费用。不认可反诉要求诉讼费由原告承担，依据为诉讼起因是由于被告违约造成的，合同第7条已注明本房是在正常使用状态下交给被告。涉案房屋6B房实际上是一间大房，房间带独立一大阳台，被告称房间为违法建筑、不安全、需要拆除、房间漏水均为没有任何法律依据的指控，被告违约不但不愿意支付违约金，还蛮不讲理的要拿回押金，为此不惜天天到各个部门投诉，要求拆掉房子，各个部门经过认真仔细的反复检查，没有找到违法的依据，被告用心良苦啊，本房在6楼，上面还有7楼，怎么漏雨?本房是20多年楼龄的老旧小区，被告签合同前已认真查看房屋后才签署的合同，按被告提供的气象情况便可以看出，2013年每月都有不等的降雨量，4、5月最大，对方均未提及，交6月份房租亦未见提出，到7月初，被告提出不付房租了，要退押金，原告明确重申（签约前已讨论清楚并在合同第7条注明）合同未到期单方解除合同要承担的责任并告知其不履行合同会起诉至法院，之后被告即改口提出房子刮台风时阳台窗户有渗水情况，原告已向对方解释情况及告知处理方法，刮风下雨时阳台窗户渗一点水是难免的，别说这种旧房，即使新房和豪宅也会有这种情况，在中国还没有一个开发商能建造一座滴水不渗的房子，如果对方实在认为必须维修，自己可致电物业管理处（物业管理处的电话就贴在房子门口），其实也就是打打玻璃胶，收个二、三十元的事情，费用可以从房租中扣除，更何况阳台本身功能就是会飘风进雨的，并不影响居住，之后对方亦未再提出异议，也如期再次转入8月15至9月14房租，直至9月21号，原告看到短信，要求退还押金，及对方私自搬走，之后，原告前往房子查看，门锁己被更换，房门是锁住的，原告花钱找来开锁师傅开的锁，房内未见任何钥匙。回头看对方提供的短信，短信是被告9月12号发出的，在这12号之前几天均没有降雨，不存在漏雨住不成的说法，再看之后10月份降雨才1天，被告道听途说认为原告房子改装了就是违法建筑，可以违约不负责任，上面所有指控均是为了达到违约不负责任自己找的借口。为了尽量减少损失，原告天天在网上花钱发布广告，委托中介，9月底10月初，大学生找房旺季早己结束，进入租房淡季，看房N次，看房油费误工费都不知花了多少!房子终于在当年11月18日租出。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，被告需要按上述诉讼请求补偿原告，请求法院查明，依法判决。一审法院查明的事实、判决理由及结果一审法院经审理查明，原告为深圳市南山区××Ｃ602房的所有权人，产权为100%，建筑面积为175.77平方米，原告将该房屋间隔为十三间小房出租，涉案房屋为其中之一。2013年2月8日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）就涉案房屋签订《楼宇租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方名下的涉案房屋，每月租金为1700元，租期从2013年2月15日至2014年2月14日止，为期12个月，作为住宅之用；乙方向甲方交纳押金3400元，押金属乙方所有，不能冲抵房租或其他费用，租约期满，乙方未拖欠任何费用，甲方如数无息退还乙方；乙方每月须按时于15号前足额存入租金及其他水电杂费至合同指定账户，延期付租超过5天或拖欠其它水电物业杂费超过300元即视为违约，拖欠当月押金即自动转为违约金由甲方没收，退房时乙方不得要求退还，且甲方有权进一步追究责任如单方解除合同收回房屋等；租赁期间，乙方须支付楼宇管理费每月30元、网络费每月20元、公共水电费15元、水费每人每月预收20元；每月乙方房租连同杂费合计预收1915元；合同期内，单方无权解除合同，违约方须赔偿对方相当于两个月的租金给对方；关于退房，合同期满，乙方搬家须提前通知甲方到管理处开出放行条，如乙方未提前通知甲方，管理处不给放行造成乙方未能及时顺利搬家，甲方不负责任；乙方退房须把卫生打扫干净，退回本合同及全部钥匙，结清水电杂费等，甲方退回押金等。庭审中，原、被告双方确定2013年2月8日合同签订后，原告向被告交付涉案房屋，当日被告向原告支付押金3400元，被告一直持续支付租金及相关费用1915元至2013年9月14日。另原告称每月固定费用为管理费30元＋网络费20元＋公共水电费15元＋水费预收20元每人×2人，共计105元，被告则称每月固定费用为管理费30元＋网络费20元＋公共水电费15元，共计65元，其余杂费应据实收取，另承租人从涉案房屋搬走后，出租人未退回其押金3400元。原告为证明被告从涉案房屋搬走后，涉案房屋于2013年11月18日才重新出租出去，提交其与案外人刘飞就涉案房屋签订的《楼宇租赁合同》。被告提交了短信记录，拟证明原告已同意退还其押金，短信内容为：“之前跟你提过9月15号退房，因房间漏水严重，无法居住，昨晚已搬走，且到相关部门投诉，请你3天内退还押金”、“退钱？留下账号吧”。另被告还提交了涉案房屋照片、漏雨照片、天气查询资料、建设工程规划许可证及竣工图，拟证明涉案房屋漏雨严重，且涉案房屋系违法改建。对此，被告均不予认可。以上事实，有《楼宇租赁合同》、房地产权证、《房屋租赁合同》、短信、照片等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。一审法院认为，原、被告签订的《楼宇租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格履行。签订租赁合同后，原告作为出租人，应向被告交付符合租赁用途的房屋；被告作为承租人，应按照合同约定向原告交付房屋租金。本案中，被告单方要求提前解除合同不符合双方签订的租赁合同的约定。被告主张其已于2013年9月15日之前搬离涉案房屋，其后不再实际占用涉案房屋，故其无须再支付租金及各项费用。对此，原、被告双方已在租赁合同中对退房手续做出约定，即被告须将涉案房屋卫生打扫干净，退回本合同及全部钥匙，结清水电杂费等并由原告向其退回押金，而本案被告在未与原告办理退房交接手续的情况下自行搬离涉案房屋，导致涉案房屋空置，由此给原告造成了租金损失，故原告有权要求被告支付相应的租金及约定费用。对于原告要求被告支付自2013年9月15日至2013年11月18日期间的租金的诉讼请求，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在本案中，原告将其所有的房屋分隔成13间房屋分别出租，其间各租户因各种原因搬进搬出均为常事，原告在未收到被告租金的情况下，应当知晓租户有可能搬走，加之本案被告已短信通知原告，故原告应当及时收回房屋以避免房屋空置造成损失扩大，故原、被告对涉案房屋空置造成的损失均有过错，对此双方应分担该期间的租金损失。一审法院对原告要求被告支付租金的诉讼请求予以部分支持，根据双方的过错程度和公平原则酌情判令被告支付原告一个月的租金1700元及相关费用即管理费30元、网络费20元、公共水电费15元、基本水费20元，共计1785元。原告主张的利息，因无合同依据，一审法院不予支持。由于被告提交的短信不能证明原告同意返还押金，加之原告当庭亦表示不同意返还押金，故被告反诉原告要求退还押金的诉求无依据，一审法院不予支持，由原告没收被告已支付的押金3400元。关于被告反诉要求原告返还多收的租金，因无合同依据，一审法院不予支持。关于杂费，根据合同约定，每月固定费用应为管理费30元＋网络费20元＋公共水电费15元＋基本水费20元，共计85元，其余杂费确实应据实收取，对于被告每月预存的杂费130元（1915-1700-85），原告应多退少补，因原告未举证证明被告实际使用水、电费的情况，也未举证证明其已替被告交纳上述费用，故对于被告每月多交的910元（130×7），被告应予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、被告张雄武应于本判决生效之日起十日内向原告何沛支付租金及固定费用共计1785元；二、原告何沛应于本判决生效之日起十日内向被告张雄武退还多收的水、电杂费910元；三、驳回原告何沛的其他诉讼请求；四、驳回被告张雄武的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担26元，由被告负担24元，反诉费25元，由原告负担3元，被告负担22元。当事人二审的诉辩意见何沛不服一审判决，向二审法院提起上诉。请求：一、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第111号民事判决，查清事实重新审核和认定或者将本案发回重审。二、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人因房屋租赁纠纷一案，业经深圳市南山区人民法院做出一审判决，该判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，依法应予撤销改判或者发回重审。一审判决认定事实错误，没有法律依据，明显故意偏袒被上诉人。判决书第10页1-7行，“本院认为”认定：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告应当及时收回房屋以避免房屋空置造成损失扩大，故原、被告对涉案房屋空置造成的损失均有过错，对此双方应分担该期间的租金损失。”上诉人认为：一审法院没有以事实为依据，妄下论断，合同法119条的整条内容是：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”依法查明事实，为上诉人主持公道，依法纠正一审错误且极其不公正的判决，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，还法律以公正。一审认定：“上诉人没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”。根本不适合，正好是相反的，当上诉人发现被上诉人搬离房屋就立刻对外招租，这恰恰说明上诉人已尽全力防止损失扩大，如果这样还被称为“没有采取适当措施致使损失扩大的”，一审法院是否认为房子立刻成功租出才被认为是“适当措施”呢？房子哪有这么好租？经常三几个月半年租不出去都非常正常，上诉人已尽一切努力，从2013年9月21日看到短信，至2013年11月18号能租出去，这已是非常的不易了，通常年底根本无法成交，一审罔顾事实，庭审过程对上诉人提供的证据未详细质证，反而对被上诉人那些胡编乱戳没提供任何证据的诉词反反复复的陈述，没有审查案子的核心问题，明显带有个人的情感喜好罔顾事实硬套一个《合同法》119条，根本不合适。一审认定上诉人需要退还被上诉人电费910元，认定错误，合同约定，水电费由被上诉人按自己已用存入，如嫌每月抄表麻烦也可大概预存水电费，水表在房间内，电表就在房间门口，签约时底度已记录清楚，租期内上诉人无权进入房间，之后费用均由自己抄表计算主动存入，如有数字出入，亦应由被上诉人举证而不是由上诉人举证，被上诉人居住长达7个月，天天空调整整过了一个夏天居然不用付电费，即使是被上诉人反诉也不敢这样写，被上诉人反诉也只是要求退回200元，一审却判令退回电费，实在荒缪。上诉人非常气愤和不满，一审判决的公正性和权威性在上诉人的心目中茫然无存，上诉人不服。依据《合同法》113条，被上诉人违约需要赔偿上诉人以上损失，所以损失皆由被上诉人违约造成，《合同法》119条，当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。上诉人已尽到努力降低损失的义务，综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院还上诉人以公道！张雄武不服一审判决，向二审法院提起上诉。请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付租金及固定费用的诉讼请求；二、撤销一审判决第四项，依法改判被上诉人返还押金3400元；返还多收房屋使用费5950元（850*7）；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院忽视“涉案房屋违法改建，未取得建设工程规划许可证”的事实，认定《楼宇租赁合同》合法有效，缺乏事实和法律依据。1.何沛改造涉案房屋，是一项改变建筑物主体结构和使用功能的建筑工程，已不再是单纯的装修行为，而是对原有建筑的改建。根据《民用建筑设计通则(GB50352-2005)》第2.0.31项的规定，装修指“以建筑物主体结构为依托，对建筑内、外空间进行的细部加工和艺术处理。”通过比对涉案房屋现状与原有施工图和竣工图，不难发现原有阳台、客厅、厨房、卫生间均被改为卧室，原结构彻底改变，涉案房屋分成13个独立房间，并增建13间卫生间和连接排水管。经此一改，完全违反了国家标准《GB50368-2005住宅建筑规范》第5.1.1项的规定“每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间”。原来的一套住宅，变为了13套公寓式的住房。由此观之，改建昭昭，岂是一般装修所能为？而根据2011年住建部修订的《住宅室内装饰装修管理办法》第五条，何沛改变房屋结构的行为是明令禁止的；按该办法第六条，何沛在涉案房屋内搭建新的墙壁和卫生间的行为，需要取得规划部门的批准。这些明令禁止的行为和需要批准的行为，已经超出了一般意义上的装修界限。何沛改建，实至名归。2.按法律的规定，何沛改建涉案房屋，需要重新取得建设工程规划许可证。首先，虽然涉案房屋只是一套住宅，但按《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第二款、《中华人民共和国建筑法》第二条第二款的规定，确属建筑物。单套住宅的改建，和整栋楼或整个小区的改建，除了建筑量上的区别外，本质别无二致，都属建筑物的改建。其次，从部分与整体的关系看，改建涉案房屋，也意味着整栋楼发生了改建，甚或整个小区。更何况，涉案房屋是产权独立的建筑物，相对整栋楼的改建而言，是部分的改建，但从其产权独立角度看，却是整体的改建。无论是部分的改建，还是整体的改建，都会与原来的建设工程规划许可证不相符，都要依法而为。试想，如果像涉案房屋这类产权独立的建筑物，改建不需要取得建设工程规划许可证，那么每户住宅都可以不受规制随意改建，法律的严肃性将荡然无存。如此，“白马非马”的谬误必然大行其道。最后，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款明确规定在规划区内个人进行建筑物建设的，应办理建设工程规划许可证；《深圳市城市规划条例》第五十条第四款明确规定在规划区内改建，需要取得建设工程规划许可证。何沛改建，当然也不例外。3.直至一审辩论结束，何沛仍未取得涉案房屋的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《楼宇租赁合同》应认定无效。合同无效所产生的法律效果，自然支持上诉人的请求。二、一审法院忽视涉案房屋改建后的消防安全隐患，实属不当。涉案房屋在当年竣工验收时，消防验收一并完成，但经何沛改建后，房屋现状与当年大相径庭，消防安全隐患出现，该房屋投入使用危及全楼人员的人身与财产安全，租赁合同行为损害了公共利益。因此，据合同法第五十二条第四项的规定，合同无效。三、一审法院在认定合同有效情形下，仅以合同约定为由，认定上诉人无权单方解除合同，缺乏法律依据。即使《楼字租赁合同》有效，上诉人根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条的规定，有权随时解除合同。因为涉案房屋存在消防安全隐患，且承租的6B号房间阳台漏雨严重，这些情形已危及到了上诉人的人身安全与健康。四、一审法院不当认为短信不能证明何沛同意退押金，应纠正。上诉人发短信要求何沛退还押金，何沛回短信“退钱？留下账号吧”，视为其已同意退还押金，并不违反生活常识。否则不同意退款却又要人留下账号，岂不矛盾。既然要求留下账号，视为已作出了同意退款的意思表示，该意思表示一经作出，就产生拘束力，不容后续反悔。五、一审法院认为上诉人提出的退还多收的房屋使用费无依据，亦属不当。涉案房屋违法改建，存在消防安全隐患，且上诉人使用的涉案房屋之6B房间漏雨严重，上诉人据此要求减半承担使用费，并无不妥。此外，上诉人在一审提出的格式合同条款无效的主张，一审法院没有作出认定。综上所述，原判决认定事实不清，适用法律错误，现据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提起上诉，恳请贵院依法改判，支持上诉人的上诉请求。二审法院查明的事实、判决理由及结果二审法院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，二审法院予以确认。二审法院认为：一审法院依照合同法第一百一十九条规定，认为造成涉案房屋空置损失扩大均有责任，并判令双方分担房屋空置的损失，有事实及法律依据，并无不当，二审法院予以维持。关于杂费问题，除合同约定外，其余应据实收取。因上诉人何沛未能举证证明张雄武实际使用水、电费情况，一审法院判令何沛将张雄武多交的910元（130×7）退还张雄武，亦无不当，何沛上诉主张不应退还该910元水电费，缺乏证据支持，二审法院不予采信。关于张雄武主张本案租赁合同无效的问题。因涉案房屋未被有关行政主管部门认定为违法建筑，故一审法院认定本案房屋租赁合同有效并无不当。一审法院判令张雄武支付租金及固定费用有合同依据，亦无不当，二审法院予以维持。因张雄武单方要求解除合同不符合双方租赁合同的约定，张雄武提交的短信不能证明何沛同意退还押金，何沛在审庭审时亦不同意退还押金，故张雄武要求何沛返还押金的诉求没有依据，一审法院不予支持，亦无不当。至于张雄武反诉请求何沛退还多收的租金，同样缺乏合同依据，一审法院不予支持，亦无不当。综上所述，上诉人何沛与上诉人张雄武的上诉事实与理由均不能成立，其上诉请求二审法院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实理处理得当，二审法院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费由上诉人何沛负担50元，上诉人张雄武负担78.38元。本院查明的事实、判决理由及结果本院经审理查明：一、二审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，2016年1月5日，深圳市南山区规划土地监察局向何沛作出《关于限制祥祺苑祺梦阁C602房地产权利的决定》（深南规土限字[2016]04001号），载明：你（单位）未经规划许可，在南山区××Ｃ602建设。根据《深圳经济特区规划土地监察条例》第三十九条的规定，我局决定在上述违法状态消除前，对祥祺苑祺梦阁C602房地产实施权利限制。在限制权利期间，上述房地产不得办理初始登记或者转移、抵押登记。2017年2月9日，深圳市南山区规划土地监察大队向何沛作出《行政处罚告知书》（深南规土行罚告字[2017]04003号），载明：南山区××祺花园祺梦××Ｃ602未经规划审批，在祥祺苑祺梦阁C602建设，限期拆除违法建筑。2017年2月17日，深圳市南山区规划土地监察大队向何沛作出《行政处罚决定书》（深南规土行罚字[2017]04002号），载明：未经规划审批，在南山区××祺花园祺梦××Ｃ602建设，限2017年3月1日前拆除违法建筑。2017年9月1日，深圳市南山区规划土地监察大队向何沛作出《催告书》（深南规土催字[2017]04020号），载明：限于2017年9月15日前拆除违法建筑。2017年10月20日，深圳市南山区规划土地监察大队向何沛作出《强制执行决定书》（深南规土强执字[2017]04003号），载明：因祥祺花园祺梦阁C602违法建设，我机关决定2017年10月25日强制拆除祥祺花园祺梦阁C602的违法建筑。又查明，2018年12月10日，深圳市南山区规划土地监察局向何沛作出《解除限制房地产权利决定书》（深南规土解限字[2018]04003号），载明：我局2016年1月5日向你送达了《限制房地产权利决定书》（深南规土限字[2016]04001号）。现因违法状态消除，根据《深圳经济特区规划土地监察条例》第三十九条第二款规定，我局决定解除对祥祺苑祺梦阁C602房地产（不动产证号：4000573182）权利的限制。再查明，经本院现场勘验，深圳市南山区××Ｃ602房的屋顶阳台曾被违法封闭并改建成两间房间，现已全部拆除。张雄武承租的房间位于该违法建筑的下一层。本院再审认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据当事人的再审请求、理由及答辩意见，本案的争议焦点为：1.涉案房屋租赁合同的效力；2.出租人是否应当退还押金；3.承租人是否应当承担房屋空置损失；4.承租人已付租金是否减半收取。（一）关于涉案房屋租赁合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，涉案房屋租赁合同是否有效，取决于租赁房屋是否属于违法建筑。对此，本院分析如下：上述规定针对的是未经规划许可或未按规划许可建设的房屋，而本案租赁的房屋已取得房地产权证书，不属于未经规划许可建设的房屋。至于涉案房屋在装修中是否存在违法改建的问题。行政机关虽然认定涉案房屋存在违法建设，但经本院现场勘验，该违法建设是指何沛将屋顶阳台违法封闭并改建成两间房间，该违法状态消除后，行政机关已解除对涉案房屋的权利限制。而张雄武承租的房屋位于该违法建筑的下一层，并未被行政机关认定为违法建筑。此外，对合法建设并取得产权证的房屋进行装修，尚无法律、行政法规作出强制性的规范，现实生活中，房屋装修改变内部结构的现象比较常见，合法装修与违法改建的界限尚不清晰，房屋装修是否存在违法改建应以相关行政机关的认定为准。因此，张雄武提交的证据不足以证明其承租的房屋属于违法建筑，其主张涉案租赁合同无效缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。一、二审法院认定本案房屋租赁合同有效，并无不当，本院予以维持。（二）关于出租人是否应当退还押金的问题。涉案合同约定，承租人延期付租超过5天或拖欠其它水电物业杂费超过300元即视为违约，拖欠当月押金即自动转为违约金由出租人没收，退房时承租人不得要求退还。又约定，合同期内，单方无权解除合同，违约方须赔偿对方相当于两个月的租金。本案中，张雄武只是单方解除合同，此前并不存在延期付租或拖欠其它水电物业杂费等迟延履行行为。根据双方的约定，张雄武单方解除合同，应当赔偿何沛相当于两个月的租金损失。但张雄武不存在迟延履行行为，何沛无权没收押金。鉴于张雄武所交押金3400元即相当于两个月的租金，故出租人可以没收该押金作为承租人赔偿两个月的租金损失。张雄武再审请求何沛退还押金理由不足，本院不予支持。（三）关于承租人是否应当承担房屋空置损失的问题。张雄武在未与何沛办理退房交接手续的情况下，单方解除合同，自行搬离涉案房屋，导致涉案房屋空置，由此给何沛造成了损失，应按约定赔偿何沛相当于两个月的租金损失。由于出租人的房屋空置损失已得到补偿，张雄武无需再向何沛赔偿房屋空置损失。一、二审法院在不支持张雄武退还押金请求的情况下，又判令张雄武向何沛支付一个月的租金及固定费用，与涉案合同的约定不符，且有失公平，本院予以纠正。（四）关于承租人已付租金是否减半收取的问题。张雄武以涉案房屋系违法改建、存在消防安全隐患、窗户漏雨等为由，主张其已付的租金应当减半收取。对此，张雄武提交的证据不足以证明涉案房屋系违法改建；涉案房屋是否存在消防安全隐患，未经消防管理部门认定；涉案房屋窗户是否漏雨及具体损失，张雄武也未举证证明。因此，张雄武再审请求其已付的租金应当减半收取依据不足，本院不予支持。综上所述，张雄武的再审请求部分理由成立，本院予以支持。一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，但裁判结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市中级人民法院（2015）深中法房终字第1531号民事判决；二、维持广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第111号民事判决的第二项、第四项；三、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第111号民事判决的第一项、第三项；四、驳回何沛的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费50元，由何沛负担；反诉受理费25元，由何沛负担3元，张雄武负担22元；二审案件受理费128.38元，由何沛负担63元，张雄武负担65.38元。本判决为终审判决。审判长  余洪春审判员  陈志坚审判员  钟锦华二〇一九年十一月四日书记员  罗莹莹附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。