安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1202民初9467号原告：合肥工投工业科技发展有限公司阜阳分公司，住所地阜阳市阜阳合肥现代产业园区合肥大道16号，统一社会信用代码91341200598680257F。主要负责人：徐勇，该分公司总经理。委托诉讼代理人：聂爱文，该公司员工。委托诉讼代理人:李程鹏，安徽安泰达律师事务所律师。被告：阜阳徽隆电动车销售有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区阜阳合肥现代产业园合肥大道16号工投·阜阳中小企业园A-9#第2层西侧，统一社会信用代码91341200MA2MROAMlP。法定代表人：康桂珍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李昊，安徽阜淮律师事务所律师。原告合肥工投工业科技发展有限公司阜阳分公司与被告阜阳徽隆电动车销售有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合肥工投工业科技发展有限公司阜阳分公司的委托诉讼代理人聂爱文、李程鹏，被告阜阳徽隆电动车销售有限公司的委托诉讼代理人李昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判令：1、解除原被告签订的《标准化厂房租赁合同》，解除原被告双方的租赁关系；2、判决被告立即搬离房屋，恢复原状并将工商注册信息自涉案厂房迁出；3、判决被告支付欠付的A-9号第2层西侧厂房租金273600元及迟延支付租金的违约金28080元(自厂房实际交付使用之日起暂计算至2019年6月30日，之后按合同约定标准至租赁关系解除之日)；4、判决被告支付自合同解除之日至房屋实际返还之日的房屋占有使用费(参照合同约定的日租金5倍计算)；5、判决被告支付解除合同的违约金8640元；6、判决被告支付原告水电费404.9元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月1日，原被告签订《标准化厂房租赁合同》(以下简称“合同”)约定，原告将“工投·阜阳中小企业园”标准化厂房A-9号第2层西侧厂房租赁给被告，厂房建筑面积720㎡，租赁期为24个月，自2015年11月1日至2017年10月31日，租赁期前两年租赁价格为10元／平方米／月，月租金为7200元。租金每六个月为一个支付周期，先付后用，支付日期在每支付周期最后10日前支付下周期租金。租赁期内，被告逾期支付租金的，每逾期一日，被告须按日租金的2倍支付违约金。合同还约定被告逾期支付租金超过一个月的，原告有权解除合同并要求被告支付合同期内总租金5％的违约金。合同在履行过程中发生争议协商不成的，可向租赁厂房所在地人民法院起诉。合同签订以后，原告依约于2015年11月1日将涉案厂房交付给被告使用。租赁期内，被告应按合同约按期足额支付租金，虽经原告多次以电话、《律师函》等方式进行催告，但被告接函后仍拒不按期缴纳租金。租期届满后，被告一直继续使用房屋，未签订租赁合同，原被告双方形成不定期租赁关系。截至2019年6月30日，被告仅于2015年11月3日、2015年11月26日累计支付租金43200元及租赁保证金43200元，尚欠租金273600元。原告代为缴纳的水电费404．9元，经原告催要，被告亦未支付，构成违约。因被告拒不按期足额支付租金，根据法律规定及合同约定，原告有权在扣除租赁保证金43200元的基础上，要求被告承担违约责任，并依法要求解除合同、收回厂房。为维护原告合法权益，特具状贵院，请求依法裁判。被告阜阳徽隆电动车销售有限公司辩称，1、被告停止使用并正式通知原告解除租赁合同时间应该是在2016年7月15日左右，这和原告提供的电费缴费通知单可以证实，故被告提出解除合同时间已经确定，按合同第九条第四款约定，被告只用向原告支付三个月的租金作为违约金；2、原告怠于行使合同解除权，且蓄意阻挠被告搬离厂房，是故意造成被告不退还厂房的假象，因为被告未搬走，原告的厂房因为地理位置差，将很难再以如此高的租金租赁出去，原告未谋求非法利益，所以故意阻挠被告搬离厂房，是原告怠于行使合同解除权的根本原因；3、被告没有拖欠原告租金，因为截止到2016年7月15日，离被告已交过一年租金的时间尚有三个半月的时间，而该剩余租金足可作为违约金；4、双方约定违约金年比例超过最高人民法院规定的24%，属于无效约定，同时被告也不拖欠原告的租金，反而是原告违约，原告不单阻挠被告搬离厂房内的自己的财产，同时扣押被告所交的厂房租赁保证金43200元不退还给被告，该行为是侵权行为，被告要求反诉或将来另行起诉，以维护合法权益；5、退一步说，对于被告留在厂房内的财产，原告完全可以采取提存的自我救济方式，以减少不必要的财产损失，扩大的财产损失是原告自己造成的，难道原告及其代理人律师不记得有该项权利吗？还是故意采取有选择的遗忘法律规定，从而为谋取非法利益作准备。综上，原告的诉请无事实和法律依据，应予驳回，同时原告还应返还被告交的租赁保证金43200元及相应利息，并返还所非法扣押的被告的财产，如有损害应照价赔偿。本院经审理认定事实如下，2015年11月1日，原、被告签订《标准化厂房租赁合同》，合同约定：原告将“工投·阜阳中小企业园”标准化厂房A-9号第2层西侧厂房租赁给被告，厂房建筑面积720㎡，租赁期为24个月，自2015年11月1日至2017年10月31日，租赁期前两年租赁价格为10元／平方米／月，月租金为7200元。租金每六个月为一个支付周期，先付后用，支付日期在每支付周期最后10日前支付下周期租金。租赁期内，被告逾期支付租金的，每逾期一日，被告须按日租金的2倍支付违约金。被告逾期支付租金超过一个月的，原告有权解除合同并要求被告支付合同期内总租金5％的违约金。合同在履行中如发生争议，协商不成的，可向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，原告依约于2015年11月1日将涉案厂房交付给被告使用。被告于2015年11月26日支付租金及租赁保证金81400元、于2015年11月3日支付租金5000元，合计86400元。被告于2016年5月底停产停业，但至今没有注销营业执照。原告曾于2017年5月18日发出《律师函》书面通知要求被告支付租金、承担违约责任。截至起诉之日，被告合计支付原告86400元；现尚欠厂房租金86400元。被告在停产停业期间，原告为其支付水电费404.9元。另查明，2018年9月原告在通知被告清理涉案厂房无果后，其自行将厂房清理完毕，并将该厂房租赁给万恒包装公司使用。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应视为有效合同，双方应依约履行。原告已按照合同约定履行义务，被告因其经营原因导致原告不能实现合同目的，另原、被告合同中亦有解除约定，且约定的解除条件已成就，故原告诉请解除双方之间签订的租赁协合同、支付租金、违约金、水电费的诉讼请求部分予以支持。因该案租赁合同约定的租赁期间自2015年11月1日至2017年10月31日，被告已支付的付租金及租赁保证金合计86400元，应先冲抵租金，故违约金应以被告未支付的租金86400元为基数计算，合同约定租期内违约金按日租金2倍计算过高，本院依法调整为应付租金的30%较为适宜，即25920元（86400元×30%）。被告请求支付自合同解除之日至房屋实际返还之日的房屋占有使用费(参照合同约定的日租金5倍计算)，因涉案房屋原告于2018年9月已另行租赁给万恒包装公司使用，故原告的该项请求无事实和法律依据，本院不予支持。原告请求被告立即搬离房屋，恢复原状并将工商注册信息自涉案厂房迁出，现涉案房屋已由原告自行清理完毕并租赁给他人，故对立即搬离房屋，恢复原状的请求不予支持；因原、被告就涉案合同解除后，被告即失去对涉案房屋及住所地的使用权，被告应当将其工商登记住所从租赁房屋住所地迁出。原告请求被告支付解除合同的违约金8640元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、之规定，判决如下：一、解除原告合肥工投工业科技发展有限公司阜阳分公司与被告阜阳徽隆电动车销售有限公司于2015年11月1日签订的《标准化厂房租赁合同》；二、被告阜阳徽隆电动车销售有限公司于本判决生效之日起十日内将其工商登记住所从安徽省阜阳市颍州区阜阳合肥现代产业园合肥大道16号工投·阜阳中小企业园A-9#第2层西侧迁出；三、被告阜阳徽隆电动车销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥工投工业科技发展有限公司阜阳分公司租金86400元及逾期支付租金的违约金25920元；四、被告阜阳徽隆电动车销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥工投工业科技发展有限公司阜阳分公司解除合同的违约金8640元；五、被告阜阳徽隆电动车销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥工投工业科技发展有限公司阜阳分公司垫付的水电费404.9元；六、驳回原告合肥工投工业科技发展有限公司阜阳分公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5961元，减半收取2980元，由被告阜阳徽隆电动车销售有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 樊 晓 明二〇一九年十一月二十二日书记员 欧阳启岩