四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17139号 上诉人（原审原告）：张红群，女，1970年11月11日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：钟卓娥，四川英特信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵绍波，四川英特信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈学友，男，1973年6月18日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：雷波，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阳勇（曾用名杨勇、阳正国），男，1972年3月5日出生，汉族，户籍所在地四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：林火军，四川达宽（成都）律师事务所律师。 上诉人张红群因与被上诉人陈学友、阳勇房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初2802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 张红群上诉请求：一、撤销原判，依法改判支持张红群的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由陈学友、阳勇承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。租赁合同约定的租金为60万元，收到款项为50万元，二者相差甚大。且提前支付50万元租金在前，签订租赁合同上载明60万元租金在后。这与陈学友解释“基于亲属关系少收10万元”存在矛盾。因在已经支付50万元租金也即租金确定的前提下，应直接将此约定载入租赁合同。二、陈学友与阳勇系亲属关系，存在多次借贷。法院执行笔录中阳勇也明确提到因欠付工资将房屋租给4名员工的事实，并未提到案涉租赁合同的存在。故张红群有理由相信50万元系陈学友和阳勇之间的借款，为阻却拍卖而恶意签订的租赁合同。 陈学友答辩称，一、张红群的上诉请求均是猜测和推断，没有证据予以证明。二、本案的基本事实为阳勇与陈学友在2012年年初商定好了要租赁案涉房屋，当时协商的租金为60万元，因当时阳勇不能及时将房屋交付给陈学友，而阳勇又急需用钱，基于双方是亲戚关系，就商量先支付租金50万元，后交付房屋。剩余10万元的租金未支付。阳勇在2013年10月将案涉房屋交付给陈学友，同时双方也签订了50万元的收条。后阳勇基于一年前收到50万元租金获取的资金占用利息，未再向陈学友收取剩余10万元的租金。同时阳勇因为项目失败员工需要进行安置，陈学友也同意将员工安置到案涉的房屋中。三、根据物管的缴纳记录，陈学友早在张红群竞拍之前就入住了很长一段时间，张红群现在提出异议不应被支持。四、租赁的事实已经被成都市金牛区人民法院查明，成都市金牛区人民法院在拍卖中进行了公告，张红群对案涉房屋存在租赁关系系知晓，现其提起诉讼违背诚信原则。同时，案涉房屋在竞拍时市场价为300万元，张红群以218万元竞拍下来的，其中的差价是考虑到案涉房屋存在长期租赁关系的事实。综上，张红群的上诉请求及事实和理由是不成立的，请求二审法院予以驳回。 阳勇答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回张红群的上诉请求。成都市金牛区人民法院在竞拍公告中已就案涉房屋房屋的租赁情况进行公示，张红群对此清楚，其起诉违反了诚实信用原则。 张红群向一审法院提出诉讼请求：1、确认《房屋租赁合同》无效；2、要求陈学友、阳勇排除妨碍，清退房屋；3、判令陈学友、阳勇赔偿损失86333元。 一审法院经审理查明：位于成都市武侯区房屋（建筑面积153.84平方米）原所有权人系阳勇。2012年1月18日，陈学友向阳勇通过银行转款50万元。2013年10月1日，陈学友与阳勇签订1份《房屋租赁合同》，约定阳勇将上述房屋以5000元／月的价格租赁给陈学友，期限10年，自2013年10月5日至2023年10月4日。同日，阳勇向陈学友出具1份收到50万元的租金收条。 2014年9月，阳勇以该房办理抵押登记向案外人冯星借款130万元。因阳勇未能按期还款，冯星向成都市金牛区人民法院起诉，法院审理支持了冯星诉请后进入执行程序。成都市金牛区人民法院执行法官询问阳勇房屋现状，阳勇称“有员工在里面住，因为一直没发工资，他们就在里面，原来是租给他人，有签合同，一共4个人”。房屋所在的物管公司工作人员称阳勇的债主住在房屋里面，且尚欠物管费。陈学友向成都市金牛区人民法院提交了租赁合同及收条。 2017年7月6日，成都市金牛区人民法院发布司法拍卖公告，载明拍卖标的：成都市武侯区，“特别说明：该房有租户，且租期较长，租期为2013年10月5日至2023年10月4日，一审法院不负责腾退，不保证实物交付”。张红群以218.03万元价格拍得，并办理了房屋过户手续。 一审另查明，一、一审庭审中，陈学友称2012年转款之前，阳勇在仁寿开发房屋急需用钱，而陈学友想租房开公司，因案涉房屋面积较大外加一个院坝，在一楼适合做一个小型的公司。双方说好陈学友租赁阳勇的房屋期限10年。当时阳勇急需用钱陈学友基于亲戚关系在还没腾退房之前就将房租转给阳勇。但由于种种情况直到2013年10月才腾退完毕，开始实际履行租赁合同。二、阳勇系四川宏霖置业投资有限公司法定代表人，现因涉嫌非法吸收公众存款罪被羁押。 上述事实，有转款凭证、《房屋租赁合同》、收条、（2016）川0106执1667号案件档案材料、房屋登记信息、双方当事人陈述笔录等收集在案，予以佐证。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，陈学友于2012年1月将50万元转账支付给阳勇，阳勇与陈学友于2013年10月1日签订租赁合同，合同中载明的租金与阳勇收到的款项基本一致，对于延迟一年多之后才签订房屋租赁合同及交付房屋，陈学友做出了合理解释，且陈学友至今尚在租赁房屋居住，双方的房屋租赁合同成立并真实存在，应受法律保护。在成都市金牛区人民法院拍卖房屋公告中亦对此进行了特别说明，张红群在清楚知晓该情况支付与拍卖房屋状况相宜的款项拍得该房屋。张红群主张陈学友、阳勇之间签订的《房屋租赁合同》无效，陈学友腾退房屋及赔偿损失无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回张红群的诉讼请求。本案一审案件受理费1958元，由张红群负担。 二审中，陈学友、阳勇无新证据提交。张红群提一组新证据：燃气缴费记录（2份），拟证明陈学友没有正常居住案涉房屋。 对该证据陈学友发表质证意见称，认可该证据真实性、合法性，但因是否居住使用和承租权是否享有不是一个概念，故不认可该证据关联性。阳勇对该证据发表质证意见称，对该证据真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。 本院认为，对该证据的真实性合法性予以认可，因陈学友在签订租赁合同后是否使用，以及如何使用案涉房屋，不能妨碍其承租权的获得，故对该证据关联性依法不予采信。 本院二审查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：阳勇、陈学友之间是否成立租赁关系。现将上述争议问题阐述如下： 对阳勇、陈学友之间是否成立租赁关系，本院认为，首先应明晰租赁合同的定义。依《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”，根据该条规定，租赁关系的成立要具备出租人交付租赁物以及承租人支付租金两项要素。本案中，根据陈学友和阳勇签订的《房屋租赁合同》，陈学友应当向阳勇支付租金，而阳勇通过向陈学友出具《租金收条》表明其已经收到陈学友50万元租金。同时，陈学友和阳勇均认可阳勇在2013年10月完成案涉房屋交付。至此，阳勇已经完成合同赋予的房屋交付的义务，陈学友完成合同赋予的支付租金的合同义务，符合法律规定的租赁关系成立的要件。一审基于此认定双方成立租赁关系系属正确，本院予以确认。 对张红群以合同约定租金金额与《租金收条》载明租金金额不符、支付租金时间在签订合同之前，同时陈学友并未真正使用案涉房屋，主张陈学友和阳勇未成立租赁关系，陈学友向阳勇支付的50万元系借款性质，双方为阻却拍卖而恶意签订租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第三款规定，案涉合同应属无效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；”根据上述规定，案涉合同无效应满足陈学友和阳勇存在恶意串通及以合法形式掩盖非法目的的情形。本案中，首先，虽《租金收据》载明在合同约定租赁期间，租金金额为50万元与合同约定的60万元不符，但收据出具时间与合同签订时间为同一天。法律并不排除阳勇作为出租人有放弃其按照合同约定收取租金的权利。同时，法律也不排除阳勇认可以合同签订前从陈学友处获取的款项抵扣陈学友应当向其支付的租金的权利。其次，陈学友通过租赁合同的签订获取承租权后即可对案涉房屋进行占有、使用、收益，而占有、使用、收益系陈学友基于承租权的获得而带来的相应权利，陈学友是否使用、以及如何使用案涉房屋并不能阻却其承租人身份的获得。最后，陈学友和阳勇于2013年签订案涉租赁合同，张红群拍得房屋的时间为2016年，系在合同签订之后三年，张红群在二审中对上述时间节点予以认可。现张红群主张陈学友和阳勇系为阻却拍卖而恶意签订租赁合同，双方未成立租赁关系缺乏依据。综上，在张红群无其他证据证明其主张的情况下，其主张陈学友和阳勇构成恶意串通，并以合法形式掩盖非法目的，案涉合同应属无效缺乏依据，本院不予支持。 因陈学友和阳勇签订《房屋租赁合同》系陈学友和阳勇真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方基于租赁合同的签订成立的租赁关系应受法律保护。同时，成都市金牛区人民法院发布对案涉房屋的拍卖公告中明示案涉房屋存在长达十年租期的租赁关系，张红群系对上述情况知晓且并未提出异议的情况下拍得案涉房屋。现其要求认定案涉租赁合同无效，陈学友腾退案涉房屋并赔偿损失缺乏事实和法律依据，一审不予支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，张红群的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1958元由张红群负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  袁晟翔 审 判 员  赵 韬 二〇一九年十一月十四日 法官助理  郑 帅 书 记 员  丁昱凡