山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终6265号上诉人（原审被告）：李晓林，女，1987年7月6日出生，汉族，无业，户籍地烟台市福山区，现住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：刘放，山东星河泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张春慧，女，1979年10月1日出生，汉族，烟台真美美容会所合伙人，住内蒙古通辽市科尔沁区。被上诉人（原审原告）：曾凡秀，女，1986年8月3日出生，汉族，烟台真美美容会所合伙人，住河南省辉县。被上诉人（原审原告）：许雯，女，1982年10月31日出生，汉族，烟台真美美容会所合伙人，住烟台市芝罘区。上诉人李晓林因与被上诉人张春慧、曾凡秀、许雯房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2018）鲁0691民初1925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李晓林上诉请求：1.一审法院判决上诉人向三被上诉人退还装修折价费32800元、赔偿装修费26240元以及支付违约金9504元，共计68544元，上诉人不服，请求二审法院撤销一审判决第二、三和四项，依法改判，驳回被上诉人的上述诉讼请求。事实和理由：一、一审法院判决上诉人返还被上诉人装修折价费32800元，缺少事实和法律依据。按照双方《房屋租赁协议》第十二条的约定，“通知解除或者租赁期满本协议解除后，乙方将承租的房产应如期交付甲方，乙方将甲方同意添加的设备设施能搬走拆除亦不影响原建筑整体结构的可以搬走拆除，否则不得搬走或者拆除，无偿归甲方”，上诉人通知被上诉人解除合同，双方应按照该约定执行，被上诉人可以搬走能够搬走拆除亦不影响原建筑整体结构的设备设施，其他应无偿归上诉人所有。被上诉人要求返还装修费与该约定相违背，该条款约定的“通知解除”的情形，包括了解除合同的各种情形，一审法院认为仅属于合法解除合同时对装修的处理意见，显然是对合同条款的曲解，对被上诉人的该项请求予以支持，是错误的。二、一审法院判决上诉人赔偿三被上诉人装修费用26240元，证据不足，认定事实错误，判决理由不当。1、一审期间被上诉人针对要求上诉人赔偿28000元装修费的主张，仅提交了其与案外人张迎春签订的房屋装修合同及张迎春出具的收条予以证明，上诉人认为证据是严重不足的。张迎春并不是具有专业装修资质的装修公司，其身份情况、是否施工、是否实际收款以及以何种方式收款等情况都无法确认，而且房屋装修合同中并没有写明是对本案房屋进行装修，其出具的收条与装修合同中约定的付款时间也不一致，亦无发票予以佐证，无法证实系装修本案房屋，更无法证实装修费的真实性。上诉人出租给被上诉人的房屋已经进行了装修，被上诉人已无需再进行装修。上诉人同意被上诉人在保留灶台的情况下仅对厨房的墙面、地面进行的简单改造，也不可能花费高达28000元的装修费。上诉人认为，被上诉人提供的与张迎春的合同和张迎春出具的收据都是为了本案诉讼而伪造的，是虚假的。一审法院没有考虑证据存在的诸多瑕疵和疑点，而予以采信，显然是错误的。按照合同约定，即使被上诉人对厨房进行了装修，其可以拆走其装修添附的设施，无法拆除的，应无偿归上诉人所有，一审法院判决上诉人予以赔偿是没有事实和法律依据的。2、被上诉人主张的4000元不锈钢字装修费的问题，被上诉人一审期间提交了其与烟台五岳广告有限公司签订的真美广告制造安装合同来证实其花费了4000元进行不锈钢字安装，证据也严重不足。一审判决上诉人赔偿其82%的损失，缺少事实和法律依据。（1）上诉人从未同意被上诉人破坏了上诉人的灯箱和门头装饰，被上诉人擅自安装了不锈钢字，属于侵权行为，不但上诉人不应对其赔偿，而且被上诉人应赔偿上诉人的损失，上诉人将另案主张权利。（2）被上诉人也未提交证据证实其实际安装了合同约定的不锈钢字，而且根据被上诉人提交的合同约定了支付装修款项的账户，但被上诉人在一审庭审中并未提供其实际支付4000元制作安装费的银行转账记录或者其他凭证，也没有提交发票予以证实，不能认定三被上诉人实际支付了4000元的制作安装费。（3）被上诉人擅自改造的立式灯箱和门头在其起诉之前就己经严重损坏，一审法院按照五年的使用年限进行折算也是错误的。另外，被上诉人在合同终止后，可以拆除其加装的文字和图案，将灯箱和门头上恢复原状，其要求上诉人赔偿也缺少事实和法律依据的。三、一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金9504元，证据不足，适用法律错误。双方签订租赁协议的基础是《可丽金烟台地区联盟合作合同》。在该合同到期后，双方未达成新的协议，合作关系已经终止，租赁协议的存续基础也就没有了，因此租赁协议也应同时解除，上诉人通知被上诉人解除租赁协议的行为并不属于违约行为。更何况，被上诉人在涉案房屋内非法行医，上诉人也有权解除合同，且不应承担违约贵任。上诉人在通知中承诺可以向被上诉人支付9504元的违约金，并不是认可自己解除合同的行为违约，而是希望以这种方式顺利地从被上诉人手中收回房屋，被上诉人得到违约金补偿的承诺可以平和地从房屋中搬离，而不至于对房屋及家具设施造成损坏，但是支付违约金是建立在原有的家具以及仪器设备等财产没有损失、结清水电费、物业费、燃气费等费用的前提下的，而被上诉人破坏了上诉人的灯箱和门头装修，拆除了厨房的灶台，家具和地板都遭到不同程度的损坏，而且尚有水电费、物业费、燃气费等约6000元的费用没有结清，在被上诉人修复或者赔偿损坏的设施并结清费用之前，并不具备上诉人承诺支付违约金的条件。一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金9504元在认定事实和适用法律上都是错误的。被上诉人提交的装修款收条和房屋装修合同缺乏真实性和证明力，不能证明实际装修造价的金额。在上诉人对被上诉人主张的装修造价32000元不予认可的情况下，应当通过法院委托评估机构对涉案的装修造价进行评估予以确定，一审法院应向当事人予以释明，是否申请工程造价鉴定，但一审法院没有释明，属于程序不当。综上所述，一审法院判决上诉人返还被上诉人装修折价费32800元在认定事实上是极其错误的。被上诉人提交的证据不足以证明其实际花费了32000元装修费用，一审法院判决上诉人赔偿其26240元，是没有事实和法律依据的。上诉人并非违约解除合同，一审判决上诉人向被上诉人支付违约金9504元也是错误的，而且一审法院既判决上诉人赔偿被上诉人损失26240元，又向其支付违约金9504元，显然违反了合同法的规定。请法院查明事实，依法改判，驳回被上诉人的上述诉讼请求。被上诉人张春慧辩称，装修的合同及装修费用、收据都已经提交一审法院，真实性相信法院已予核查。如果上诉人对装修造价有异议，可以自己去申请鉴定。我方认可一审判决。被上诉人曾凡秀、许雯未作辩称。张春慧、曾凡秀、许雯向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告解除了房屋租赁协议；2.判令被告返还原告已付房租22000元（2018年3月至9月），返还装修折价费40000元，赔偿原告房屋装修费用28000元，并赔偿同等地段租金损失91000元（参照当地中介租金每月1750元，共4年零4个月）；3.判令被告承担违约金9504元；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更赔偿房屋装修费用为32000元，变更赔偿同等地段租金损失为81496元（损失91000元-违约金9504元），增加诉讼请求判令被告返还房屋押金4000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷宗佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2017年4月19日，被告（甲方，出租方）与三原告（乙方，承租方）签订房屋租赁协议，约定甲乙双方经协商一致就甲方位于烟台开发区新时代大厦26号别墅一层，约150㎡的房屋出租乙方使用，为此达成如下协议：一、租赁期为五年零五个月，自2017年4月19日起至2022年9月18日止。二、第一年租金44000元，第二年始均以44000元为基数递增4%，第三年递增6%,第四年和第五年递增8%。本协议签订后，乙方于2017年5月5日支付押金及第一笔租金（即为2017年4月19日至2017年9月18日），此后房屋租金按年支付。每年房租到期前一个月支付下一年度的租金，以此类推。乙方每次支付租金和支付的装修费用，甲方出具收款收据。三、乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为万分之五。四、甲方出租的房屋的装修费用折价40000元，乙方同意支付给甲方，并在支付第一笔租金时一并支付。五、房屋押金4000元，该押金用于保障房屋内的设备、家具、家电等用品完好，如出现设备损坏的现象，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款。如合同期满，乙方没有损害房屋内的设备，则甲方应该在合同期满后退还。六、甲方出租屋内的现有仪器、家具等生活用品均无偿提供给乙方使用，如甲方使用，需要提前一个月通知，乙方接到通知后一个月内交付给甲方。七、……。八、……。九、乙方如对承租房屋进行改造得经甲方书面同意或认可。十、租赁期满四年，一方需解除协议，得提前一个月通知对方，租金按实结算。四年内任何一方无权解除本协议，违约方需承担第四年租金20%的违约金。十一、违约责任：租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋。（1）擅自将房屋转租、转让、转借的；（2）利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；（3）拖欠租金2个月。十二、通知解除或租期届满本协议解除后，乙方将承租的房产应如期交付甲方，乙方经甲方同意添加的设备设施能搬走拆除亦不影响原建筑整体结构的可以搬走拆除，否则不得搬走或拆除，无偿归甲方，如乙方续租，在同等条件下乙方优先，双方重新签订租赁协议。十三、……。十四、……。十五、……。十六、……。十七、……。同日，被告（甲方）与三原告（乙方）签订《可丽金烟台地区联盟合作合同》，就店铺联盟创业条例提出以下约定：一、甲方提供新时代大厦26号别墅会所内办公家具及设备，如甲方使用提前一个月通知乙方，乙方交纳会所一层房租及水电物业费。二、双方约定甲方提供仪器，乙方负责仪器操作可丽金顾客的售后服务和治疗。三、甲方负责可丽金业务培训与开展，乙方负责店铺运营。四、双方联盟合作合同壹年一签。五、双方签署此联盟条例后续遵守条例的相关约定。六、合同一经签署即具有同等法律效力。七、任何一方不得在合同期内停止工作。八、如有其它规定需经双方协商同意后重新签署合同增减条例，此增减条例同样具有法律效力。原告租赁该房屋系经营“真美”美容会所。2017年4月21日，原告支付被告40000元装修折价费、4000元押金、16500元房屋租金，被告出具了收条。2017年4月22日，被告出具同意书一份，载明“甲方同意乙方对一楼房屋东面加推拉门一扇，厨房餐厅改造，灶台保留，地面墙面改造。”2017年8月22日，原告张春慧通过手机支付宝向被告转账44000元，同日被告出具收条一份，载明“今收到真美抗衰老中心一年房租4.4万元整”。该租金系2017年9月19日至2018年9月18日的房租。2018年3月21日，被告给原告张春慧发告知函一份，载明“尊敬的张春慧女士：1、我方于2018年3月20日按照2017年我方与贵方签订的《可丽金商务合作协议》中赋予我方的权利在协议到期提前1个月向贵方告知终止合同，贵方也表示接受到了我方终止合作的决定。2、我方于2018年3月20日按照2017年我方与贵方签订的《房屋住宅租赁合同》中赋予我方权利在合同到期提前1个月向贵方告知终止合同，贵方也表示接受到了我方终止租赁的决定。3、在我方验收出租给贵方的住宅（烟台开发区新时代大厦26号别墅一层）中我方的原有家具以及仪器设备等财产没有损失，水电煤气三通，卫生系统正常之后，我方将按照《房屋住宅租赁合同》中规定的提前解约一方向对方支付违约金的条款，向贵方支付违约金9504元。4、如果我方验收我方出租给贵方的住宅中我方的原有家具以及仪器设备等财产有残损，水电煤气三通，卫生系统有损坏，我方将会在折价对违约金扣除，超出违约金部分将向贵方索赔。5、如果贵方拒绝履行《房屋住宅租赁合同》在1个月内搬出，即在4月18日之前搬出，我方将拒绝支付违约金9504元。6、我方已告知新时代大厦物业管理公司，本月将终止与贵方的《房屋租赁合同》，贵方搬运物品将需有我方的放行条方可放行，请贵方在搬运物品时提前通知我方，以便放行。7、我方已经行使我方作为业主的权利，通过房产中介公司挂出我方的住宅出租信息，并明确4月18日之后可以租赁给新的租客，所以房产中介公司带领新的租客看房的时候请贵方予以相应配合。8、如果贵方拒绝履行《房屋租赁合同》相关约定在1个月内搬出，即在4月18日之前搬出，我方有权执行包括水电管制，民事诉讼在内的相应措施。”2018年4月18日上午11:48，原告张春慧通过手机微信及短信通知被告当天下午两点交接房屋，被告未回应。原告提供录像光盘，以证明被告于2018年4月19日雇佣开锁公司撬锁进入收回房屋。被告称原告收到告知函后就把被告微信拉黑了，不知道原告发微信定的日期，所以被告于约定时间4月19日收回了房屋。此后，被告将房屋租赁给他人，年租金为80000元。原被告的《可丽金烟台地区联盟合作合同》一年期满后未再续签。原告要求被告赔偿损失并提供以下证据：1.2017年4月23日原告曾凡秀与乙方签订的房屋装修合同（合同价款28000元）一份、2017年5月10日乙方收到28000元装修款收条一张、2017年5月11日原告张春慧与乙方签订的不锈钢字制作安装合同（合同价款4000元）一份，用以证明在租赁房屋过程中原告投入32000元进行装修。原告主张，因为租赁合同是五年多，所以投入很大的财力进行装修，被告却在履行一年时终止合同，导致原告投入的装修费付诸东流，这些装修无法搬走，被告却在解约后可以收益，被告应赔偿原告32000元装修费。被告质证称，对收条无异议，对装修合同真实性有异议，不知道乙方是否真实存在，不知道装修时间及装修价格是否按合同约定，不同意赔偿合同中的装修价值。2.2018年4月18日拍照的本案出租房屋照片11张（包括装修、“真美”字牌等）、2018年9月20日拍照的原告现租赁场地照片6张。原告称，被告要求原告2018年4月18日前搬离，从通知到搬离，短短20天，原告走遍了开发区寻找房屋，这一年开发区房价爆涨，租赁的房价也水涨船高，加上周边属于高端社区，要租到同等条件的场所难度很高。原告四处找中介公司支付了高额的中介费用，本来原告一年的房租是44000元，现在如果租到同等环境、同等位置至少是8-10万元。原告在短短10天内找房子，换地址，20天内装修完一个新店，花费了高额的出租金和装修金，再加上搬离装修过程中被迫停业两个月，客户流失严重，店内经营瘫痪，仍然要照常开四个员工工资2万元，原告的损失巨大，被告想以9504元违约金作为违约补偿，远远不够。该组照片是要求被告赔偿同等地段租金损失的依据。被告将该房屋租给新租客，一年租金80000元，按照原被告的租赁协议，五年房租平均价格为46288元，相比80000元差价33712元，五年共差价16860元，原告参照当地中介同类型同面积的房产租金每月上调1750元计算租金损失91000元并不高，计算时间自2018年3月21日被告发送告知函之日起至合同约定的终止时间2022年9月18日止，共计4年4个月，扣除违约金9504元，要求被告赔偿租金损失81496元。被告质证称，对涉案租赁房屋照片的真实性无异议，对原告重新租赁场地的照片真实性不知情不清楚，原告要求支付的租金损失是随意计算，不认可；被告提供的《可丽金烟台地区联盟合作合同》说明双方的联盟合作是双方签订租赁合同的基础，双方不仅是房屋租赁关系，还是可丽金化妆品业务合作关系，所以租赁合同确定的租金低于市场价，被告给了原告较大的租金优惠和支持，原告据此主张租金损失缺少事实依据。被告提供与原告张春慧的微信聊天记录，用以证明原告在涉案房屋内进行医学美容非法行医行为，严重违反了合同的约定，被告据此解除合同符合合同约定；提供2017年5月12日微信截屏，用以证明原告张春慧在微信中讲她们请了所谓的教授做手术，包括全脸线雕、脂肪填充等需要行医资格及行医许可才允许从事的美容整容活动；提供2017年5月13日微信截屏，用以证明被告去往涉案房屋内，原告张春慧明确要求被告不允许开手术室的门，原告在涉案房屋内增设了手术室，主要用于非法美容整容活动。经质证，原告以对微信内容没有异议，称这是原告转发的与合作医院的广告，不是原告的行为，更不是在涉案房屋内的活动。一审法院认为,原、被告签订的房屋租赁协议系双方的真实意思表示，内容未违背法律法规禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。被告于2018年3月21日向原告发送告知函，提前一个月告知解除合同并通知原告于2018年4月18日前搬离，原告于2018年4月18日以实际行动接受解除合同并搬离房屋，应认定双方的房屋租赁协议于2018年4月18日解除。被告提前解除合同，违反房屋租赁协议约定，应承担相应的违约责任。被告主张因原告从事医学美容非法行医而合法解除合同，因提供的证据不足以证明存在合同约定的解除情形，其主张不予支持。原告已支付2017年9月19日至2018年9月18日期间的房租44000元，因房屋租赁协议于2018年4月18日解除，被告应返还原告2018年4月19日至2018年9月18日共计5个月的房租18333元。被告同意返还房屋押金4000元，一审法院予以确认。原告已付被告装修折价费40000元，因双方约定的租赁期限为五年五个月，而被告在履行一年后即解除合同，导致原告未如期使用已支付了对价的装修，应据原告已使用的年限扣除相应的比例后返还82%为32800元。据原告提供的证据，能够认定原告是在被告同意的情形下对房屋进行了装修，并支出装修费共计32000元，虽然双方在租赁协议第十二条约定“通知解除或租期届满本协议解除后，乙方将承租的房产应如期交付甲方，乙方经甲方同意添加的设备设施能搬走拆除亦不影响原建筑整体结构的可以搬走拆除，否则不得搬走或拆除，无偿归甲方”，但该约定属于合法解除合同时对装修的处置意见，本案被告是违约提前解除，由此导致原告的装修未达到预期的合同使用年限，此装修不能搬走，原告仅使用了一年，被告应据原告已使用的年限扣除相应的比例后赔偿装修费32000元的82%为26240元。关于原告请求赔偿租金损失81496元及支付违约金9504元，一审法院认为，据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加，就本案而言，从双方签订的两份合同及履行情况来看，被告以低于市场价格的租金出租涉案房屋给原告，系因为双方之间存在店铺联盟创业合作这一基础，此基础已不存在，原告以双方的租赁价格与市场价格的差异作为此后的损失主张赔偿，与实际情况不符，一审法院不予支持，应依据双方关于违约金的约定，认定被告承担违约金9504元。本案调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，一审法院判决如下：一、确认原告张春慧、原告曾凡秀、原告许雯与被告李晓林签订的房屋租赁协议于2018年4月18日解除；二、被告李晓林返还原告张春慧、原告曾凡秀、原告许雯租金18333元、装修折价费32800元及房屋押金4000元；三、被告李晓林赔偿原告张春慧、原告曾凡秀、原告许雯装修费26240元；四、被告李晓林支付原告张春慧、原告曾凡秀、原告许雯违约金9504元；上述二、三、四项义务于本判决生效之日起十日内履行。五、驳回原告张春慧、原告曾凡秀、原告许雯其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元，由原告张春慧、原告曾凡秀、原告许雯负担2028元，被告李晓林负担2072元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据双方当事人的陈述以及各自提供的其他证据，可以确认2017年4月19日双方当事人签订了房屋租赁协议，租赁期限自2017年4月19日起至2022年9月18日止。被上诉人支付了2017年9月19日至2018年9月18日的房租44000元以及装修折价费40000元。上诉人于2018年3月21日发函告知被上诉人解除合同并通知被上诉人搬离，被上诉人于2018年4月18日搬离涉案房屋。双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，且不违法法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。上诉人违反合同约定提前解除合同，应当承担违约责任。双方明确约定了违约金，一审法院判令上诉人支付被上诉人违约金9504元，事实清楚，于约有据。上诉人主张己方不应承担违约责任，没有事实和法律依据，本院不予采纳。被上诉人承租涉案房屋后，支付给上诉人装修折价费40000元，并在上诉人同意的情况下对涉案房屋进行了装修，花费32000元。被上诉人提交了与第三人签订的装修合同、不锈钢字制作安装合同以及装修费收条等证据予以证实。上诉人虽不认可被上诉人装修费的数额，但并未提供相反证据反驳。被上诉人承租涉案房产仅一年时间，未如期使用已支付对价的装修，上诉人应返还相应比例的装修折价费以及房屋装修费。一审法院根据被上诉人已使用房屋的年限扣除比例判令上诉人返还被上诉人装修折价费32800元、装修费26240元，并无不当。上诉人上诉主张不应返还装修折价费及装修费，无事实和法律依据，本院不予采纳。双方当事人对于一审判决第一项、第二项中的上诉人返还被上诉人租金18333元、房屋押金4000元均没有异议，本院依法予以确认。综上所述，上诉人李晓林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1514元，由上诉人李晓林负担。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 王家国审判员 陈晓彦二〇一九年十一月二十一日法官助理张素素书记员车丽翠