河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0192民初3823号原告（本诉被告）：晋洋洋，女，1991年1月14日出生，汉族，住河南省鹿邑县。被告（本诉原告）：高卫卫，男，1985年10月29日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：赵朝，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。高卫卫与晋洋洋房屋买卖合同纠纷一案及晋洋洋反诉高卫卫房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后裁定合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。高卫卫的委托诉讼代理人赵朝及晋洋洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高卫卫向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除高卫卫与晋洋洋于2018年5月17日签订的《房屋买卖合同》；2.晋洋洋返还高卫卫所支付的购房款首付款115，000元及不动产办证费384元；3.晋洋洋赔偿高卫卫因丧失购房机会而形成的损失（房屋差价损失）50000元；4.诉讼费由晋洋洋承担。事实和理由：2018年5月17日，高卫卫与晋洋洋签订《房屋买卖合同》一份，约定高卫卫购买晋洋洋的房产，房款为738，000元。付款方式为高卫卫分两次向晋洋洋支付购房款221，400元，其中第一次于2018年5月31日前支付100，000元，第二次于2019年5月31日前支付121，400元，剩余尾款由高卫卫取得产权证后通过银行按揭付清。合同同时约定，在房屋过户前的月供及房屋过户时的房产解押均由晋洋洋负责，与高卫卫无关，过户时所产生的税费等由晋洋洋负责。合同签订后，高卫卫首先按照约定支付了第一次购房首付款100，000元。后在第二次购房首付款到期之前，晋洋洋称其资金紧张，想要高卫卫提前支付一部分费用，提出要向其支付房屋内家具费用，高卫卫分两次共向其支付15，000元，期间高卫卫代付了不动产办证费用384元。第二次购房首付款到期后，晋洋洋仍要求高卫卫支付121，400元，而不愿意扣减高卫卫提前支付的15，000元，为此双方产生争议，多次协商，无法达成一致意见。晋洋洋要求修改合同，高卫卫无法接受，晋洋洋明确表示要求解除合同，不愿再出售房屋，并对房屋断水断电。但涉案房屋同类地段商品房的售价自高卫卫签订买卖合同至今已有明显上涨，晋洋洋现拒绝继续履行合同，高卫卫不得不再寻找新的房屋，由此给高卫卫造成的损失，晋洋洋应当承担赔偿责任。晋洋洋辩称，双方于2018年5月17日签订房屋买卖合同，高卫卫于2018年5月17日向其支付30，000元定金，于2018年5月29日向其转账70，000元。2018年5月15日，高卫卫向晋洋洋发微信称想要晋洋洋将家中的家具免费赠送给高卫卫，晋洋洋明确表示拒绝，然后又协商以15，000元的价格出售给高卫卫。高卫卫所称的384元不是办证费，是补的房屋差价，是因为刚开始测量房屋为86.86平方米，房产证上写的是87平方米，这部分钱根据合同约定应当由高卫卫支付。2019年5月13日，高卫卫通过电话和微信联系晋洋洋称其经济困难，无法继续履行合同，无力再购买涉案房屋。通过微信要求晋洋洋退还家具钱及购房首付款，退完首付款之后还要将涉案房屋出卖所得利益平分。晋洋洋考虑到高卫卫确实经济困难，就给高卫卫一个宽限期，即最晚到2019年6月8日向晋洋洋支付第二笔钱121，400元。晋洋洋向本院提出反诉请求：1.请求判令解除高卫卫与晋洋洋于2018年5月17日签订的《房屋买卖合同》；2.高卫卫支付《房屋买卖合同》违约金20，000元；3.高卫卫向晋洋洋支付涉案房屋一年零一个月房租18，200元、物业费2446.49元、地板损坏费3000元，共计23，646.49元；4.高卫卫返还涉案房屋的钥匙；5.晋洋洋不退还高卫卫已支付的购房款100，000元。事实和理由：2018年5月17日,高卫卫与晋洋洋签订《房屋买卖合同》，合同约定晋洋洋以总房款738，000元将涉案房屋卖于高卫卫，高卫卫于2018年5月31日向晋洋洋支付房屋首付款100，000元，于2019年5月31日支付房屋首付款121，400元，剩余房款过户之后银行按揭批款付清尾款。合同签订后，高卫卫仅向晋洋洋支付了100，000元首付款，剩余121，400元首付款未在约定的时间向晋洋洋支付。在晋洋洋给予高卫卫宽限期后，高卫卫仍未能在宽限期内支付剩余首付款。高卫卫的行为已经构成违约，依据双方签订的购房合同，晋洋洋不退还高卫卫已支付的首付款100，000元，高卫卫须向晋洋洋支付违约金20，000元。晋洋洋于2018年6月20日将涉案房屋交付给高卫卫，高卫卫在涉案房屋中居住一年零一个月，需承担涉案房产房租18，200元、物业费2446.49元及地板损坏费3000元。高卫卫未按照双方签订的购房协议履行付款义务，构成违约，为维护晋洋洋的合法权益，诉至法院。高卫卫辩称，1.同意解除双方签订《房屋买卖合同》，并退还涉案房屋的钥匙。2.在高卫卫支付100，000元首付款后，晋洋洋要高卫卫支付家具费用，高卫卫按照晋洋洋的要求以家具的名义向晋洋洋支付了5000元，后又应晋洋洋的要求向其支付了10，000元。在第二次支付首付款时间到期后，晋洋洋称高卫卫支付的15，000元系家具款，不能冲抵购房款，双方因此产生争议，故高卫卫未按照约定的时间支付剩余首付款。此时高卫卫是在履行抗辩权，不构成违约。晋洋洋称给高卫卫一定的宽限期筹备剩余首付款，是双方对合同履行期间的口头变更。随后高卫卫准备履行合同，晋洋洋要变更合同。违约的是晋洋洋，高卫卫不存在违约的情形，晋洋洋无权要求高卫卫支付违约金。3.《房屋买卖合同》解除后，高卫卫同意按照当地房屋租赁平均价格标准向晋洋洋支付房屋占有使用期间的费用,晋洋洋要求支付房租、物业费及地板损失费没有事实和法律依据，不应支持。4.晋洋洋应当退还高卫卫已经支付的首付款100，000元及双方存在争议的15，000元。本院经审理认定事实如下：2018年5月17日，晋洋洋与高卫卫签订《房屋买卖合同》，合同约定，晋洋洋自愿将其位于郑州航空港区郑港一路北侧，郑港二街东侧中建森林上郡1栋9层905的房产及土地使用权，建筑面积是86.86平方米，以人民币柒拾叁万捌仟元整的房款（小写738，000）出售给高卫卫。总房款柒拾叁万捌仟元整包括装修、契税、维修基金等合同签订前的所有费用，晋洋洋不得以其他任何形式向高卫卫索要款项。在晋洋洋、高卫卫双方正常过户前，晋洋洋的月供和过户时的房产解押由晋洋洋负责，与高卫卫无关，正常过户时产生的税费包括个人所得税、契税、抵押登记费、产权登记费、评估费、按揭服务费、抵押费、银行代办费、中介费由高卫卫负责。2018年5月17日，高卫卫向晋洋洋首付贰拾贰万壹仟肆佰元整（221，400）作为购房首付款，分两次付清。第一次付款在2018年5月31日前高卫卫向晋洋洋支付壹拾万元整（小写100，000）；第二次付款在2019年5月31日高卫卫向晋洋洋支付壹拾贰万壹仟肆佰元整（小写121，400）。在办理过户手续之前出现任何高卫卫违约及第二次付款未及时到账，晋洋洋不退还高卫卫贰拾万元整（小写200，000）的购房首付款，如在2019年7月1日后因高卫卫原因不能正常过户，之后甲方的月供中的银行利息部分由高卫卫承担，直至可以正常过户。晋洋洋与高卫卫任何一方违背此协议任何一款或有欺诈行为者均视为违约，另一方有权解除合同，承担对方第六条的违约金，且负担对方由此而引起的损失和费用。本合同自双方签字之日起生效。2018年6月份，晋洋洋将涉案房屋交付给了高卫卫。2018年5月17日，高卫卫向晋洋洋银行转账30，000元，交易附言为“第一次房款付款1”。同日，晋洋洋出具收据一张，收据载明“今收到高卫卫买房订金30，000元整（叁万整）以银行转账方式。晋洋洋2018.5.17”。2018年5月29日，高卫卫向晋洋洋银行转账70，000元。2018年6月8日，高卫卫向晋洋洋转款5000元，转款附言“家具费第一次”。2018年9月8日，高卫卫向晋洋洋转款10，000元。2017年11月24日，河南中建物业服务有限公司航空港区分公司向晋洋洋出具收据，载明涉案房屋2017年12月1日至2018年11月30日物业费2084.6元。2019年1月18日，高卫卫为涉案房屋补交房款304元，交不动产办证费80元。本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，当事人协商一致，可以解除合同。高卫卫诉至本院要求解除其与晋洋洋签订的《房屋买卖合同》，后晋洋洋于2019年8月19日提起反诉要求解除其与高卫卫签订的《房屋买卖合同》，该反诉状于2019年8月31日送达高卫卫，视为双方达成解除合同的合意，双方签订的《房屋买卖合同》于2019年8月31日解除。关于违约责任，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，高卫卫与晋洋洋约定高卫卫在2019年5月31日向晋洋洋支付剩余首付款121，400元，高卫卫未在约定的时间支付剩余首付款，构成违约，高卫卫应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方在《房屋买卖合同》中约定，在办理过户手续之前出现任何高卫卫违约及第二次付款未及时到账，晋洋洋不退还高卫卫200，000元的购房首付款，且负担对方由此引起的损失和费用。庭审中高卫卫称双方约定的违约金过高，请求法院予以调整。另，晋洋洋提供的其与高卫卫的聊天记录显示，因高卫卫未能在约定的履行期支付剩余首付款，晋洋洋给予高卫卫一周宽限期，即在2019年6月8日将剩余的首付款支付完毕。2019年6月13日，高卫卫称其已经筹到钱，并称剩余首付款会于6月25日前支付完毕。综合考虑高卫卫逾期时间及其实际情况，本院认为双方约定过分高于造成的损失，需将违约金予以调整。违约金酌情调整为以121,400元为基数，按照年利率24%计算，从2019年6月8日起至2019年8月31日止，违约金共计6705元。故晋洋洋主张不予退还高卫卫支付的100，000元，本院不予支持。晋洋洋主张20，000元的违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2018年6月，晋洋洋将涉案房屋交付给高卫卫，综合考虑房屋交付时间及涉案房屋附近带家具房屋出租情况，本院酌定按照每月1400元的标准计算13个月租金，即高卫卫向晋洋洋支付损失18，200元。关于物业费，物业费是房屋所有人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公共设施、绿化、卫生等项目进行日常维护、修缮所产生的服务费用，其实际受益人为房屋的使用人，故晋洋洋主张高卫卫支付自2018年6月20日至起诉时的物业费2446.49元，本院予以支持。关于地板损坏费3000元，晋洋洋未提供证据加以证明该项损失，本院不予支持。庭审中，高卫卫称其愿意将涉案房屋的钥匙返还给晋洋洋，即交还涉诉房屋，故晋洋洋的该项诉请，本院予以认可。关于高卫卫为涉案房屋补交房款304元及交不动产办证费80元，因该两项费用与涉案房产联系紧密，双方合同解除后，高卫卫将涉案房屋交还给晋洋洋，高卫卫为涉案房屋补交的房款及办证费晋洋洋应返还给高卫卫。关于高卫卫向晋洋洋支付的标注有家具费的5000元及双方均认可的高卫卫转款10，000元，庭审中，原、被告均认可2018年9月8日高卫卫向晋洋洋银行转账10，000元，晋洋洋称系沙发、三个空调、洗衣机、冰箱、衣柜、餐桌、电视柜、床等家具款，高卫卫认可涉案房屋有沙发、空调、洗衣机、冰箱、衣柜、床，该10，000元款项与5000元转账附言“家具费第一次”及晋洋洋的陈述吻合，故对晋洋洋的辩称，本院予以采信。合同解除后，高卫卫将涉案房屋交还晋洋洋，为便利各方当事人，涉案房屋内的家具仍归晋洋洋所有，因在计算涉案房屋损失时是按照带家具房屋所产生的损失，故该15，000元应退还高卫卫。关于高卫卫主张的50，000元的损失，因本案系因高卫卫违约所致，且其提供的证据不足以证明其损失，本院不予支持。综上，高卫卫向晋洋洋支付违约金6705元、物业费2446.49元及损失18，200元，共计27，351.49元。晋洋洋向高卫卫返还家具费15，000元、补交的房款304元、不动产办证费80元及房屋首付款100，000元，共计115，384元。折抵后，晋洋洋须向高卫卫支付88，032.51元。合同解除后判决生效前关于涉案房屋的其他纠纷，双方可本着诚实信用原则另行协商解决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、晋洋洋、高卫卫于2018年5月17日签订的《商品房买卖合同》于2019年8月31日解除；二、晋洋洋于判决生效之日起十五日内向高卫卫支付88,032.51元；三、高卫卫于判决生效之日起十五日内将涉案房屋的钥匙交还给晋洋洋；四、驳回晋洋洋、高卫卫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3606元，减半收取1803元，反诉案件受理费1586元，由晋洋洋负担2615元，高卫卫负担774元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘利鹏二〇一九年十一月十五日书记员  邢海伟