黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0803民初885号原告：佳木斯福瑞物业管理有限公司，住所地佳木斯市向阳西区解放路东段。法定代表人：李艳红，该公司经理。委托诉讼代理人：韩振威，黑龙江中东律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉霞，女，1966年8月24日出生，汉族，该公司职员，住佳木斯市前进区。被告：孙大宏，1959年4月13日出生，汉族，佳木斯市公安局警务督察支队退休干警，住佳木斯市向阳区。原告佳木斯福瑞物业管理有限公司（以下简称福瑞公司）与被告孙大宏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福瑞公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付拖欠的物业管理费、电梯费、灯费、水费等共计6379.94元及违约金（违约金自2017年1月1日起至实际给付之日止，按应付金额每日千分之三计算）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与佳木斯市银鼎明苑业主签订了小区物业管理委托合同书，合同约定原告为该小区提供物业管理服务。合同对物业服务内容、服务期限、服务费等双方权利义务进行约定。合同生效后，原告即按合同内容履行了全部服务义务。被告所有的建筑面积84.14平方米房屋自2017年1月1日至2018年12月31日止拖欠物业费6379.94元。经原告多次催要未果，故诉讼至法院。孙大宏辩称，被告是从2017年1月1日开始未交纳物业费，拖欠的具体数额被告不清楚。被告认为原告重复收取水费，且被告于2009年秋天入住该小区，全家基本每天都在外面，所以基本上不用水。被告发现水表有问题后从2013年就开始不交纳物业费，拖欠了两年后又交齐至2017年。被告认为原告并未提供物业服务，小区的大门、院里的路灯、电线、电梯感应灯、喷泉、楼上的装饰灯、人行道、健身器材等基础设施有损坏，很多业主家里漏雨、墙体发霉，原告从未进行过修缮。小区内垃圾没有人清扫、高层的防火通道常年没有应急灯和疏散指示灯、楼梯陡峭且未设置缓台，安全隐患较大，原告并未按业主要求安装扶手。该小区电梯已使用十五年之久，曾多次出现过坠落、楼梯门夹人等危急业主们的人身安全现象，原告并未对电梯进行修缮。该小区的自来水系原告每吨加收0.6元的高层泵水再以每吨3.55元的价格出售给业主，自来水的供水量与被告的实际购买量不符，且水质很差，水里有铁锈及黑屑残渣等物质。原告物业费收费标准过高，自2014年至2017年原告又每平方米涨价0.1元。原告张贴门牌号序号混乱常。原告在七八年前强行让业主更换门及门卡，价格高达10000元。业主要进入小区院里或地下车库需支付200元门卡钱才能进入。原告对小区院里的管理不周，监控探头过少、绿地面积少、下雨期间小区排水系统差、小区院里鱼池垃圾过多、电梯内未设置排风及灯罩、楼道里老鼠乱跑、院内未有保安人员管理、夏天有业主在凉亭里烧烤影响业主正常休息。原告常年招商，商家在小区内占用公共区域。综上所述，被告认为其不应交纳物业管理费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告举示的原告营业执照、被告身份证（复印件）、物业服务审批单。本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举示证据二、物业管理服务协议一份、业主基本情况登记表各一份。证明：原告为本案房屋提供物业管理服务，物业费收费标准2009年9月4日为每月每平方米0.7元，电梯费为每月每户40元，合同约定如违约缴纳相关费用原告有权要求被告逾期之日按每日千分之三缴纳违约金，房屋建筑面积为84.14平方米。经庭审质证，被告对该证据的真实性无异议，认可服务协议是其签字，但是原告违约在先，被告有权拒交物业费。本院经审查，对该证据真实性予以确认；2.证据四、佳木斯物价监督管理局文件（复印件）两份。证明：由于被告说自家水表不准，原告按照物价局下发的文件实行按照无表户收取水费，无表户用水量为每人每月5立方米，价格为2.5元每立方米，额外还有污水处理费每立方米为0.95元，合计3.45元每立方米，被告家居住为两人。经庭审质证，被告对该证据有异议，认为被告家有水表，不给换新表就按照无表收费没有法律依据。本院经审查认为，因该证据具有真实性、客观性，故本院对该证据的真实性予以确认。1.被告提供证据一、照片四十五张（包括微信截图）。证明：案涉小区院内人行道下水井塌陷、自行车存放处铁架生锈、从物业办公室至北侧尽头垃圾堆积腐臭味道严重、人行路杂草丛生、F栋院内老鼠将墙磕坏，老鼠死在小区院内无人清扫，小区业主在业主群里都说过墙皮发霉脱落，电梯到期不检修，原告张贴多张律师函给被告造成精神压力，伪造法院公章张贴限制消费令。经庭审质证，原告认为，对于杂草丛生或垃圾照片无法确定是在银鼎明苑小区发生的，如果是真实的被告所举的照片也是以偏概全，有可能是有人仍完垃圾后被告拍摄。原告不可能在某一处派人24小时看守，阳台漏水照片属于业主自家问题不属于物业问题，业主电梯已经检验完毕，照片显示的电梯停电是因为电业局停电与物业无关。原告为保障业主权利全天发电，对律师函、限制消费令是原告为保障自身权益给被告发出的，以上照片与本案无关，不是被告拒交物业费的理由。本院审查认为，该组证据具有真实性、客观性，故本院对该证据的真实性予以确认；2.证据二、通知一份。证明：2019年8月7日原告张贴电梯停电通知，原告停电时间长达6小时影响业主正常生活，将业主困在电梯半小时，原告以发电机过热不能发电为由停电。经庭审质证，原告对该证据的真实性无异议，当时电梯停电是因为供电局检修不是原告造成的。本院经审查，对该证据的真实性予以确认；3.证据三、录像十四段。证明：被告在银鼎明苑小区录制，其他业主家墙皮脱落严重，自行车停放区腐烂生锈严重，物业办公室外垃圾杂乱、下水道塌陷严重、垃圾臭气熏天无人清扫、老鼠将墙体保温层啃食断裂、小区健身器械无人维修、建筑垃圾堆放无人打扫、小区地面塌陷严重、儿童设施损坏无人修理容易造成生命危险、小区C栋停放自信车处生锈腐烂杂草丛生、F栋西侧垃圾、杂草无人清理、老鼠盗洞导致塌陷、物业办室占用公共通道、G栋办公室是业主的但是被物业公司出售、鱼塘内有垃圾导致鱼全部死亡。经庭审质证，原告对该证据有异议，认为该证据不是被告不交物业费的理由。墙皮脱落与物业公司无关，自行车停放处由于停放自行车业主不让挪车所以无法维修。物业办公室有被子是因为下雨天保洁人员工作工具，用被子盖上怕工具生锈。垃圾属于装修垃圾，应业主自行拉走。地面塌陷位置物业公司已经用砂石填充，儿童娱乐设施损坏物业公司发现后已经及时维修，对于杂草问题是因为今年雨水过大无法进行清理，办公室违建系开发商提供。G栋办公室系开发商所有并不是物业公司。垃圾点是明珠医院设的垃圾点，物业公司为了美化小区环境花钱购买的鱼，渔池垃圾是小区儿童玩耍时仍的物业公司已经及时清理但是不能24小时监控。本院审查认为，该组证据具有真实性、客观性，故本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2009年9月4日。原被告双方签订《银鼎明苑小区物业管理服务协议》一份，合同约定原告为提供物业服务，被告交纳物业管理费用，高层房屋按照每平方米每月0.7元标准收取物业费。同时约定了双方的权利义务、物业管理费用收费标准及时间、违约金等内容。被告孙大宏系佳木斯市向阳区德祥街银鼎明苑F栋14层2座房屋所有权人，建筑面积84.14平方米。另查明，佳木斯市物价监督管理局、佳木斯市住房保障局于2013年10月11日共同出具佳价经审字﹝2013﹞018号物业服务收费标准审批单。内容为：原告提供物业服务的银鼎明苑小区从2013年11月1日起，高层物业费调整为1.1元/每月每平方米（建筑面积），电梯费每月60元。本院认为，原告依据物业管理服务协议为被告居住的银鼎明苑小区提供物业服务，被告作为小区业主，应按照合同约定交纳物业服务等费用，结合本院审查的事实，被告已拖欠两年物业费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。经调查，被告曾于2016年1月10日分别交纳2015年及2016年两年物业管理费。其中每年物业费1111元、电梯费720元、灯费12元，计1843元。2018年1月1日，原告与佳木斯银鼎明苑业主委员会签订《物业服务协议书》，约定高层按每平方米建筑面积1元收取物业费。本院确认被告2017年应交纳物业服务费为1843元、2018年应交纳物业服务费为1742元。因原告未提供被告拖欠水费的相关证据，故对该项诉请，本院不予支持。关于原告主张按每日所欠物业费的千分之三支付违约金，因该违约金计算方法已超过法律保护的范围，且原告并未提供造成其实际损失的相关证据，结合违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，本院依法予以调整违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。以原告向法院主张权利即立案之日，按本金3585元为基数。对于被告辩称的因原告提供物业服务管理不善的辩解理由，因其未能提供充分有效的证据证实物业公司存在违约行为，故对其辩解理由，本院不予采信。综上所述，综上所述，对原告主张合理部分的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告孙大宏于本判决生效之日起10日内给付原告佳木斯福瑞物业管理有限公司2017年度、2018年度物业服务费3585元及违约金（自2019年7月23日至付清之日止，以物业服务费3585元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回原告佳木斯福瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告孙大宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  刘静二〇一九年十一月五日法官助理臧雨萌书记员王雪