湖南省安化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0923民初2879号 原告（反诉被告）：谌虎，男，1985年8月6日出生，汉族，农民，住安化县。 委托诉讼代理人：张晓明，湖南江之浩律师事务所律师。 被告（反诉原告）：谌志求，男，1974年10月17日出生，汉族，农民，住安化县。 委托诉讼代理人：李建群，安化县湘晖法律服务所法律服务工作者。 原告谌虎与被告谌志求确认合同有效纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谌虎及其委托诉讼代理人张晓明，被告谌志求及其委托诉讼代理人李建群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谌虎向本院提出诉讼请求：1．确认原被告双方2017年7月25日签订的房屋买卖协议有效。2．判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2017年7月25日签订《房屋买卖协议》，原告购买被告坐落于紫金商城X栋XXX号面积为132.36ｍ2的房屋。房屋价款258686元（具体条款详见协议）。原告在签订协议的当日支付被告房款148164元，剩余房款由原告按揭偿还每月1900多元。被告将办理房屋按揭的建设银行卡和交纳的购买房屋的所有资料、交款单据全部交付给原告。中间人蒋某于2018年12月11日从物业公司将办好的不动产权证书交给原告，但因购房款原告还没有交清，没有办理过户手续。购买房屋的时候，蒋某作为中间人和证人在场。由于原告生小孩后资金紧张，2018年10月的按揭款没有按时偿还，原告在拖欠28天后准备去交按揭款，但被告不同意，原告只好将按揭房款8万元交给介绍人蒋某。但是之后，被告一直拒不收取原告的房款，并在原告不知情的情况下，将办理房屋按揭的建设银行卡挂失，使原告不能交纳按揭款，而是自己缴纳按揭房款，却以原告没有按时交付按揭房款为由，要求解除购房协议。原告多次跟被告协商，被告置之不理，原告认为虽然因为经济困难，有没有按时交按揭款的个别现象，但还不足以解除合同，被告没有理由挂失银行卡，使原告交不了按揭房款。从协议约定来看，如果因为原告没有按时交付按揭款，给被告造成了银行信誉问题，原告也只是赔偿损失，并没有解除合同、收回房屋的约定，何况，原告的行为没有给被告造成任何损失。综上，根据《合同法》的规定，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告谌志求辩称：答辩人对与谌虎签订的《房屋买卖协议》的基本事实不持异议；对答辩人拒收谌虎8万元房款的事实有异议，谌虎与蒋某没有向答辩人提及过此事；答辩人将办理房屋按揭的建设银行卡挂失是因为谌虎有几个月没有按时还贷，建设银行和住房公积金中心多次催答辩人还贷，答辩人迫于无奈，才更换了按揭银行卡。 被告谌志求向本院提出反诉请求：1．判令反诉原告与反诉被告解除《房屋买卖协议》；2．判令反诉被告将不动产权证书返还给反诉原告；3．反诉被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年11月，谌志求购买了东坪镇紫金商城X栋XXX号面积为132.36ｍ2的商品房，在益阳市住房公积金中心和县建设银行办了按揭贷款。2017年7月25日，谌志求与谌虎签订了房屋买卖协议，谌志求以258686元的原房价将该商品房卖给了谌虎。谌虎支付房款148164元，谌志求把建行的银行卡给了谌虎，由谌虎按月向银行偿还余下的贷款。但谌虎仅在2018年2、3、4、5、6五个月按照还了，其他月份没有按时还贷，住房公积金中心和县建设银行经常催促谌志求还贷，谌志求通过蒋某催谌虎还贷。到2018年9月谌志求与蒋某都找不到谌虎的下落，住房公积金中心和县建设银行贷后服务部的人警告说：“不按时还贷导致违约，将拍卖房产。在蒋某的见证下，谌志求被迫又到建行将原银行卡挂失，重新办了一张卡，自己按月还贷。谌虎没有按照协议约定，按时偿还房贷，其行为已损害谌志求的合法权益，须承担违约责任。综上，请求法院支持反诉原告的诉讼请求。 原告谌虎辩称：谌志求陈述的事实与客观事实不符，谌虎不仅只还了2018年2、3、4、5、6月份的房贷；且谌虎在外务工，手机一直是畅通的，与谌志求称一直联系不上谌虎的事实不符；谌志求的反诉请求没有事实依据，请求法院驳回谌志求的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1．谌虎提交的《房屋买卖协议》、收据、住房公积金汇缴专用凭证、按揭建设银行卡、不动产权证书、收条，真实合法，与本案有关联，本院予以采信； 2．谌虎提交的紫金商地下车位使用权认购协议与本案无关联，本院不予采信； 3．谌虎提交的蒋某的证言中关于谌虎与谌志求签订房屋买卖合同的情况、蒋某2018年10月份陪同谌志求办理建设银行卡注销的情况、谌志求要求谌虎一次性付清房贷的情况与本院调查时蒋某所陈述的一致，本院予以采信； 4．谌志求提交的个人住房借款担保反担保合同、住房借款合同真实合法，本院予以采信； 5．谌志求提交的益阳市住房公积金中心安化管理部的证明，因形式要件不合法，本院不予采信； 6．对谌志求提交的个人贷款对账单的真实性予以采信，但不能达到其证明目的； 7．谌志求提交的蒋某的证言中关于谌虎与谌志求签订房屋买卖合同的情况、蒋某2018年10月份陪同谌志求办理建设银行卡注销的情况与本院调查时蒋某所陈述的一致，本院予以采信，但不能达到其证明目的。 休庭后本院调查了证人蒋某，其证实谌虎购买谌志求的房屋是自己介绍的，双方签订《房屋买卖协议》时在场。2019年10月陪同谌志求注销了持卡人为谌志求、卡号为62×××15的建设银行卡，谌志求办理了新卡，用于自己偿还涉案房屋的按揭卡。事后，谌志求没有将注销银行卡一事告诉谌虎。2018年11月，谌虎因无法将按揭房款打入62×××15的建设银行卡后，打电话问蒋某，蒋某将谌志求注销银行卡的情况告诉了谌虎并告知谌志求要求其将剩余的房款一次性付清，同时要求谌虎赔偿其损失。此后，双方就一次性付清房款及赔偿款进行了多次协商，在协商过程中，谌虎分多次通过微信将剩余房款转给蒋某，要其转交给谌志求，在谌虎转款80000元给蒋某后，蒋某提出将80000元先给谌志求，余款缓点支付。谌志求提出剩余所有房款要一次支付给付，并支付赔偿款45000元。谌虎又通过微信分几次转给蒋某60000元且表示只愿意赔偿谌志求30000元。因双方就赔偿款数额协商未果，蒋某则将谌虎转入的140000元退还给了谌虎，谌虎用其中30000元偿还了信用社贷款。还证实，谌虎自2018年起对涉案房屋进行了装修。 根据当事人陈述和经审查确认的证据、本院调取的证据，本院认定事实如下：2015年11月9日，谌志求购买了东坪镇紫金商城XX栋X单元X层XXX号商品房一套，房屋总价款258696元，谌志求与益阳市住房公积金管理中心签订了《个人住房借款担保反担保合同》，在益阳市住房公积金贷款90000元，贷款期限自2015年11月13日至2025年11月13日，每月归还本息金额为人民币879.47元。同时，在中国建设银行股份有限公司益阳市分行借款90000元，借款期限自2015年11月9日至2025年11月9日，每月归还本息金额为人民币950.20元。2017年7月25日，谌志求与谌虎签订了《房屋买卖协议》，协议约定：1．（甲方）谌志求将其所有的坐落在紫金商城X栋X单元X层XXX号商品房出售给乙方（谌虎）；上述房产的交易价格为258686元；乙方需在协议签订当日支付给甲方148164元（包含首付款和签合同之前的贷款、其他一切费用），以后此房屋的按揭贷款归乙方继续偿还；2．该房屋价值叁万元的车位指标甲方自愿无偿转让给乙方；3．待房屋“二证”办理好后，甲方需无条件配合乙方办理好过户手续，其手续费用由乙方承担（包括车位的过户）；4．甲方办理房屋按揭的建设银行卡归乙方保管，此银行卡只限于归还房贷所用，双方不得用于其他用途，否则产生的一切后果由违约方承担。同时，还约定：甲方需保证不得将此房屋再用于抵押、转卖等行为，否则产生的一切后果与纠纷由甲方承担；乙方需继续偿还贷款，由于乙方原因造成甲方银行信誉额问题，乙方需对甲方进行赔偿。协议签订后，谌虎给付了谌志求房屋首付款148164元，谌志求将办理房屋按揭贷款的62×××15的建设银行卡、购房收据、完税凭证交付给谌虎，谌虎自协议签订起至2018年10月按月支付按揭房款和银行贷款。2018年12月蒋某将涉案房屋的不动产权证书交给谌虎，谌虎自2018年起对涉案房屋开始进行装修，至今未办理过户手续。 另查明，2018年10月，谌志求将卡号为62×××15的建设银行卡进行注销，重新办理了新的按揭银行卡，并自己偿还银行贷款和公积金贷款至今。银行卡注销后，因谌虎无法偿还涉案房屋贷款，谌虎与谌志求进行过协商，谌虎表示愿意一次性支付谌志求涉案房屋的剩余房款并支付赔偿金，且通过微信转账给蒋某委托蒋某代其履行，但因赔偿数额达不成一致意见，谌虎于2019年10月9日起诉至本院请求确认双方签订的房屋买卖合同有效。谌志求向本院提出反诉请求，判令解除双方签订的《房屋买卖协议》并要求返还不动产权证书。 本院认为，本案争议焦点为： 一、谌虎与谌志求签订的《房屋买卖协议》是否有效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”的规定，本案原、被告作为完全民事行为能力人，在协商一致的基础上，自愿签订《房屋买卖协议》，不违反法律的禁止性规定。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，谌虎与谌志求于2017年7月25日签订的《房屋买卖协议》自成立时即生效。且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。故对原告主张确认谌虎与谌志求于2017年7月25日签订的《房屋买卖协议》有效的请求，本院予以支持。 二、《房屋买卖协议》是否解除的问题。谌志求认为，因谌虎有数月没有按时向第三人履行还贷义务，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百六十七条的规定，谌志求可以要求解除合同。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本院认为，本案中双方订立《房屋买卖协议》的目的是将谌志求的房屋转让给谌虎，根据谌虎履行合同的情况，谌志求主张解除合同的条件不充分，从保护交易安全性出发，谌志求要求解除合同的请求不能支持。其理由：谌虎在与谌志求签订《房屋买卖协议》后，支付了房屋首付款148,164元，并按约定每月偿还了公积金贷款和银行借款，2018年10月，谌志求注销银行卡后，谌虎积极筹款准备支付剩余房款，且庭审过程中，谌虎明确表示愿意履行付款义务，但因谌志求注销了还贷的银行卡导致谌虎继续履行还贷义务的行为不能实现，谌虎的行为不构成根本违约，故合同法定的解除条件不能成就。且，谌志求与谌虎签订的《房屋买卖协议》相关约定内容为，“由于乙方原因造成甲方银行信誉额问题的，乙方需对甲方进行赔偿”，如谌志求因谌虎的履约瑕疵确实受到损失的，可以要求谌虎予以赔偿。另，《合同法》第一百六十七条第一款规定，“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”。根据查明的情况，谌虎未支付的到期价款未达到全部价款的五分之一。根据诚实信用的原则，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，综上所述，对谌志求要求解除与谌虎的《房屋买卖协议》并要求谌虎返还不动产权证书的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第九十四条、第一百六十七条第一款之规定，判决如下： 一、原告谌虎与被告谌志求于2017年7月25日签订的《房屋买卖协议》有效； 二、驳回被告谌志求的反诉请求。 本诉案件受理费80元，减半收取40元，由被告谌志求负担。反诉案件受理费80元，减半收取40元，由反诉原告谌志求负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审判员  胡萍 二〇一九年十一月二十一日 书记员  周蕾