广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终7754号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领域园130卡，统一社会信用代码914420007783156010。法定代表人：孙通文，该公司总经理。委托诉讼代理人：王伟伟，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王禹，女，1989年1月12日出生，汉族，住吉林省榆树市。委托诉讼代理人：蔡建基，广东宪鼎律师事务所律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人王禹商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初15143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.双方已将《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间由2012年2月29日变更为2015年5月31日。因双方约定交楼时间与逾期办证时间关系甚密，虽然双方之间的确认书未就逾期办证违约责任达成意见，但不能改变双方将交楼时间推迟的真实意思表示。故一审仍以原约定交楼时间2012年2月29日作为逾期办证起算点，显然与事实不符，对通大公司不公。通大公司持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案的截止时间应为2015年5月31日起算720个工作日。2.根据《商品房买卖合同补充协议一》第五条约定，买受人应积极履行协助义务并在出卖人指定的时间将办证所需资料及费用交清予出卖人。但涉案房屋交付使用后，通大公司已于2016年12月1日寄出通知函，要求王禹于2016年12月10日前提交办理房产证所需资料并签署商品房交易登记申请表。王禹办理前述手续后，通大公司已于2017年4月6日及时递件，故2016年12月10日之后的延误是由于王禹怠于履行义务造成的，不属于通大公司的原因造成的逾期，即使通大公司存在违约行为，也不应承担此期间的违约责任，依法应予扣除。二、一审法院认定的逾期办证违约金过高。因涉案商品房已交付，不影响其占有、使用或处分，也不会对买受人产生其他损失，且其在办证过程中存在过错，故即使通大公司存在违约行为，王禹也未造成实际损失。如通大公司因逾期办证行为对每一客户均赔付高额违约金，通大公司将无力承担，双方权利都将失去保障，请求法院适当减少通大公司应承担的违约金数额。王禹辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王禹向一审法院起诉请求：通大公司向王禹支付逾期办证违约金53464元（以326000元为基数，按每日万分之二从2015年1月15日起计至房屋产权证书出证之日即2017年4月17日止）。一审法院认定事实：2011年1月21日，王禹与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定王禹购买通大公司所有的位于中山市****XX幢XXX房，房价款为326000元；付款方式为银行按揭方式，其中现金99000元约定付款时间为2011年1月22日，商业贷款227000元的约定付款时间为2011年2月22日。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2012年2月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议一第三条约定“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件达成后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”上述合同签订后，王禹向通大公司支付了购房款326000元（现金支付99000元、贷款支付227000元）。王禹、通大公司均确认王禹实际于2012年5月2日收楼。2013年8月6日，王禹签订确认书，确认书记载“本人购买了****XX幢XXX房，现经与通大公司协商，双方一致同意推迟原《中山市商品房买卖合同》约定的收楼时间，即推迟至2015年5月31日，本人确认如下处理方式：通大公司代本人向中山市大通物业服务有限公司支付本人上述房屋自2014年6月1日至2015年5月31日的物业管理费，作为逾期交楼赔偿金，就逾期交楼一事日后不再追究通大公司任何违约责任。”同日，中山市大通物业服务有限公司出具收据，确认收到上述商品房2014年6月1日至2015年5月31日的物业管理费。2017年4月6日，通大公司将上述商品房办理权属登记需由其提供的资料交至中山市房地产交易登记管理所。2017年4月17日中山市国土资源局颁发了涉案商品房的权属证书，不动产权证号为：粤（2017）中山市不动产权第0*****4号。王禹以通大公司逾期办证违约为由，诉至一审法院，提出本案诉求。通大公司则称其曾通过挂号信向王禹寄送《办理房产证通知函》，但王禹逾期提交资料，导致逾期办证，王禹对此存在过错及责任。王禹否认收到上述通知函。一审法院认为，王禹与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、逾期办证的责任方是谁？二、逾期办证违约金的起止时间如何确定？三、违约金的计算基数？四、合同约定的逾期办证违约金标准日万分之二是否应予调整？五、本案是否已过诉讼时效？关于焦点一。通大公司逾期将涉案商品房办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案属实，其行为已构成违约。虽然通大公司提交邮寄清单及《办理房产证通知函》，但未见有签收记录，且王禹对此不予确认，上述证据不足以证实通大公司于2016年12月1日通知王禹提交办证资料。故一审法院认为，导致逾期办证的责任方是通大公司，通大公司认为王禹对涉案商品房逾期办证存在过错和责任，一审法院不予支持。关于焦点二。首先，关于起算时间。王禹认为应按《中山市商品房买卖合同》约定交楼之日的次日起算720个工作日（即2015年1月15日前），通大公司则认为应按确认书约定的推迟交楼之日的次日起算720个工作日。对此，一审法院认为，虽然王禹曾向通大公司出具确认书，就王禹收楼事宜与通大公司进行协商，通大公司也按照确认书的内容代王禹向物业公司履行了交纳物业管理费的义务。但从该确认书的内容可知，该确认书仅为双方对通大公司逾期交楼事宜的处理，双方在确认书中并未对通大公司逾期办证事宜进行约定，更未对通大公司向国土房管部门递件办理房产证的时间进行变更。故通大公司以王禹已通过签署确认书的形式将合同约定的收楼时间推迟为由，主张递件办证时间应从2015年5月31日的次日起算720个工作日理由不成立，一审法院不予支持；王禹主张按《中山市商品房买卖合同》约定交楼之日（2012年2月29日）的次日起算720个工作日，即通大公司应于2015年1月15日前办理递件手续，一审法院予以支持。因通大公司逾期递件，故逾期办证违约金的起算时间为2015年1月16日。其次，关于截止时间。根据双方约定，通大公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案即完成其合同义务。通大公司提交的商品房交易审核股收件回执明确记载产权登记部门受理涉案房产资料的时间为2017年4月6日，一审法院对该证据的真实性予以确认，通大公司认为逾期办证违约金的截止时间为该日，一审法院予以支持。王禹要求逾期办证违约金计至产权证颁发之日即2017年4月17日，依法无据，一审法院不予支持。通大公司逾期办证期间为812天（2015年1月16日至2017年4月6日）。关于焦点三。双方于商品房买卖合同中明确约定，出卖人逾期办证按买受人已付房价款支付违约金。按通常理解，已付房价款应指买受人所支付的所有购房款，即既包括买受人所支付的首期款，亦当然包括买受人通过按揭等方式已实际支付的房价款。通大公司在补充协议一中对已付房价款作出“均指首期款”的解释有悖常理，据此赔偿显失公平，严重损害买受人的合法权益，一审法院对此不予支持，故逾期办证违约金应以买受人已支付的全部购房款326000元为计算基数，而非首期款99000元为计算基数。关于焦点四。因通大公司逾期办证的违约行为，买受人未能及时取得涉案房屋的完整物权，致使其对涉案房屋的处分受到限制。因双方在合同中已对逾期递件办证违约金的计算标准作出明确约定，在通大公司没有证据证明约定的违约金计算标准明显过高的情况下，应按双方约定的每日万分之二计算逾期办证违约金。通大公司要求调整违约金，证据不足，一审法院不予支持。关于焦点五。如上所述，通大公司递件办证的截止时间为2015年1月15日，故逾期办证违约时间应从2015年1月16日起计算至通大公司递件办证之日即2017年4月6日止。双方约定了逾期办证违约金的计算标准，在此期限内逾期办证违约金可按日计算。由于每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，应按每日违约金单独计算诉讼时效期间。王禹于2017年12月13日诉至法院，且未提供证据证实诉讼时效中止或者中断的情形，故根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，一审法院支持王禹自2015年10月2日起至通大公司持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案之日止即2017年4月6日（553天）的违约金主张。据此，通大公司应付王禹逾期办证违约金为36055.6元（326000元×0.0002×553天）。王禹主张2015年10月1日之前发生的逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，一审法院不予保护。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起七日内向王禹支付商品房逾期递件办证违约金36055.6元；二、驳回王禹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1136元，减半收取568元，由王禹负担217元，通大公司负担351元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。通大公司与王禹于2013年8月6日签订确认书，载明双方同意将原合同约定的收楼时间推迟至2015年5月31日，并由通大公司以代付物业费形式作为逾期交楼赔偿金等。因王禹已于2012年5月2日办理收楼手续，故该确认书所载“推迟收楼时间至2015年5月31日”明显与事实不符，可知双方真实意思表示应为一审所认定的处理通大公司逾期交楼责任，而非通大公司上诉主张的变更合同约定的交楼时间及办证期限，故通大公司上诉主张递件办证时间应自2015年5月31日次日起算的理据不足，本院不予支持。另，王禹于2012年5月2日收楼，根据合同约定，通大公司递件办证期限应自该日起计算720个工作日至2015年3月23日。一审对此认定有误，但因诉讼时效问题仅认定通大公司承担2015年10月2日后的逾期办证违约金，故一审处理结果并无不妥，本院予以维持。至于通大公司主张2016年12月10日之后的办证延误系因买受人未能按时提交办证资料所致、违约金标准过高应予调低问题，因通大公司未能对已通知王禹提交办证资料，及合同约定的违约金过分高于因逾期办证造成王禹的损失等问题提交充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对其上诉主张亦不予采纳。综上所述，通大公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费701元（中山市通大房地产有限公司已预交1136元），由中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年十一月二十七日书记员  杨俊彦