广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3613号上诉人（原审被告）：中山市双德房地产有限公司，住所地广东省中山市神湾镇神湾大道南157号德雅湾家园12幢12卡，统一社会信用代码9144200055364771X1。法定代表人：李常，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈海燕，女，1981年3月24日出生，汉族，住广东省吴川市。被上诉人（原审原告）：陈超林，男，1981年11月9日出生，汉族，住广东省吴川市。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：翁均涛，广东华信达律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：张知恩，广东华信达律师事务所实习律师。上诉人中山市双德房地产有限公司（以下简称双德公司）因与被上诉人陈海燕、陈超林商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初25314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。双德公司上诉请求：撤销一审判决，驳回陈海燕、陈超林的全部诉讼请求。事实和理由：一、陈海燕、陈超林与双德公司在买卖合同第八条约定的交付条件没有违反法律强制规定，合法有效。双德公司与陈海燕、陈超林在2014年7月13日办理了房屋的交付收楼手续。交付时，涉案房屋已通过出卖人、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位出具的竣工验收报告，满足居住及交付条件。双方并没有将取得建设工程竣工验收备案登记证作为房屋交付条件。二、陈海燕、陈超林收取房屋时已知悉该房屋尚未取得工程竣工验收备案登记证，并同意接收，其诉求有违诚实信用原则。三、陈海燕、陈超林延期办证的原因是由于政府部门改变验收方式，延误涉案房屋的验收进度，双德公司无需承担逾期办证违约责任。陈海燕、陈超林向一审法院起诉请求：1．双德公司向陈海燕、陈超林支付逾期交房违约金28107元（以总房价313000元为基数，自2015年10月1日至2016年12月23日止共计449天，按每日万分之二计算）；2．双德公司向陈海燕、陈超林支付逾期办证违约金9046元（以总房价313000元为基数，自2017年2月22日至2017年12月7日止共计289天，按每日万分之一计算）。一审法院认定事实：1．2013年5月1日，双德公司（出卖人）与陈海燕、陈超林（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定：①由陈海燕、陈超林购买双德公司位于中山市神湾镇××大道南××家园××房，房屋总价款为313000元；②出卖人应当在2014年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在商品房经验收合格后（出卖人、监理单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，即单体竣工时上述单位自行组织通过的验收合格），将符合合同约定的商品房交付买受人使用，若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门未能及时办理导致的延误，有关延误的事由和期限出卖人应出具有关部门的相应证明文件，出卖人据此方可予以顺延；③除遇特殊原因出卖人可以延期外，出卖人如未按合同规定期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；④出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金，合同还约定了其他事项。陈海燕、陈超林称合同约定的交付条件违反了法律强制性规定，应以取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》为准。2．陈海燕、陈超林已交付全部购房款313000元，双德公司于2014年7月13日向陈海燕、陈超林交付了案涉房屋。3．双德公司举证证明案涉房屋的给水工程、供电工程、电梯工程、消防工程分别于2012年9月1日、2013年11月13日、2013年9月22日、2014年4月14日通过验收并合格。陈海燕、陈超林认为双德公司未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的交付不符合交付条件，不产生交付的法律后果，交付时间应以取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的时间为准。双德公司则认为房屋交付时客观上已符合使用条件。2016年12月23日，双德公司取得了德雅湾家园（三期）商住小区的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》（中建验字2016年第3385号）。双德公司称其取得该证迟延系政府原因导致，但并未举证证明。4．2017年11月23日，双德公司向国土办证部门递件就案涉房屋的办证资料提交申请不动产权属登记，2017年12月7日，陈海燕、陈超林取得案涉房屋不动产权证书。双德公司称其逾期办理不动产权证书系因政府逾期验收导致，但并未举证证明。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。陈海燕、陈超林与双德公司签订的《中山市商品房买卖合同》，是双方平等自愿的基础上真实的意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。本案中，陈海燕、陈超林与双德公司虽然在合同中约定由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格后出具工程竣工验收报告并在2014年3月30日前进行交付，但根据中山市国土部门的规定，取得中山市住房和城乡建设局颁发的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》是商品房进行交付的基本条件，也是初步证明商品房质量的依据，双方当事人约定的交付标准如果高于该标准则依照双方的约定进行交付，因此双德公司于2016年12月23日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》才具备交付的基本条件。另，双德公司抗辩称陈海燕、陈超林在收楼时已知晓案涉房屋并未取得竣工验收备案登记证的事实，且其取得综合验收备案登记证迟延系政府原因导致，但均未举证证明。综上所述，双德公司超过约定时间且在未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的情况下进行的交付构成逾期交付，应按合同约定承担逾期交付的违约责任，一审法院依法支持陈海燕、陈超林关于双德公司逾期交付构成违约的主张。双德公司抗辩称陈海燕、陈超林请求2015年10月1日至2016年12月23日期间的违约金部分已过诉讼时效，本案中，案涉违约金为按日累计计算的违约金，属于继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，其中2015年11月29日之前的违约金债权因已罹于诉讼时效，不应予以支持，因此双德公司的抗辩意见合理的部分一审法院予以采纳。另，因双德公司于2016年12月23日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》已视为交付，故违约金应计至取得该证的前一天，即逾期交房违约金24414元（以购房款313000元为基数，按日万分之二计算390日）。关于逾期办证的违约金问题。按照合同约定，双德公司应于2014年3月30日前将涉案商品房交付给陈海燕、陈超林使用，并在之后的720个工作日内，即2017年2月15日前为陈海燕、陈超林办理房地产权属证书，否则按已付房价款每日万分之一的标准计付违约金。双德公司于2017年11月23日向产权登记机关递交了需由其提交的材料，但不确认其违约事实，抗辩称系政府原因导致延误，但未举证证明，一审法院对陈海燕、陈超林关于双德公司逾期办证构成违约的主张予以支持，双德公司应对其逾期办证的违约行为承担违约责任，按照约定陈海燕、陈超林有权要求双德公司支付2017年2月16日至2017年11月22日期间的违约金，陈海燕、陈超林主张双德公司支付2017年2月22日至2017年12月7日期间的违约金的诉请，一审法院对其诉请中合理的部分予以支持，因此双德公司应向陈海燕、陈超林支付自2017年2月22日起至2017年11月22日止的逾期办证违约金为8576.2元（313000元×0.0001/日×274天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、双德公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向陈海燕、陈超林支付逾期交房违约金24414元；二、双德公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向陈海燕、陈超林支付逾期办证违约金8576.2元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费729元，减半收取计364元（陈海燕、陈超林已预交），由双德公司负担（双德公司于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付陈海燕、陈超林）。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点为：一、双德公司是否应向陈海燕、陈超林承担逾期交房的违约责任；二、双德公司是否应向陈海燕、陈超林承担逾期办证的违约责任。关于争议焦点一，即双德公司是否应向陈海燕、陈超林承担逾期交房的违约责任。根据双方商品房买卖合同的约定，双德公司应于2014年3月30日前将涉案商品房交付陈海燕、陈超林使用。双德公司于2014年7月13日与陈海燕、陈超林办理收楼手续，应当自2014年3月31日起向陈海燕、陈超林支付逾期交房违约金。关于双德公司于2014年7月13日向陈海燕、陈超林交付涉案房屋时，该房屋尚未取得竣工验收备案登记的问题。本院认为，双德公司作为出卖人，在涉案商品房未取得建设工程竣工验收备案登记证的情况下，将涉案房屋交付给陈海燕、陈超林，陈海燕、陈超林同意接受商品房。上述行为涉及两个范畴的判断，一是从双德公司角度看，其提前交楼是否构成有效交付；二是陈海燕、陈超林在商品房不具备约定及法定交付条件下同意接收商品房后，能否又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任。这两个范畴虽有联系，但从事实判断和价值判断上又具备各自独立性。就第一个范畴而言，双德公司在涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续并取得备案登记证的情况下，提前将涉案房屋交付，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条等法律、行政法规的强制性规定，应作否定性评价。就第二个范畴而言，实际上属于私法上私权判断，不涉及公共法益的判断。故双德公司在涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续并取得备案登记证的情况下，提前将涉案房屋交付。该行为虽在公法上作否定性评价，但不能据此认定双德公司应当向陈海燕、陈超林承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”买受人依法负有一定的检验的义务。尤其购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合约定可以拒绝接收。本案中，陈海燕、陈超林在双德公司未能提供合同约定的验收合格的证明文件可以拒绝收楼的情况下，仍于2014年7月13日实际收楼，应视为其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合合同约定的交付条件，但不能据此认定涉案商品房屋于实际交付时不具备居住使用功能。陈海燕、陈超林在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受双德公司履行的主要合同义务。其现又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，有悖诚实信用，不应予以支持。故双德公司向陈海燕、陈超林支付的逾期交房违约金应截至2014年7月13日。因该期间的违约金债权已逾诉讼时效，且双德公司已于一审诉讼中提出时效抗辩，故本院对陈海燕、陈超林主张的逾期交房违约金不予支持。关于争议焦点二，即双德公司是否应向陈海燕、陈超林承担逾期办证的违约责任。按照合同约定，双德公司应于将涉案商品房交付给陈海燕、陈超林使用之后（2014年7月13日）的720个工作日内，即2017年5月27日前为陈海燕、陈超林办理房地产权属证书，否则按已付房价款每日万分之一的标准计付违约金。双德公司于2017年11月23日向产权登记机关递交了需由其提交的材料，但不确认其违约事实，上诉称系政府原因导致延误，但未举证证明，本院对其上诉理由不予采纳。故双德公司应对其逾期办证的违约行为承担违约责任，向陈海燕、陈超林支付2017年5月28日至2017年11月22日期间的逾期办证违约金5602.7元（313000元×0.0001/日×179天）。综上所述，上诉人双德公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初25314号民事判决；二、中山市双德房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向陈海燕、陈超林支付逾期办证违约金5602.7元。三、驳回陈海燕、陈超林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费729元，减半收取计364元（陈海燕、陈超林已预交），由陈海燕、陈超林负担218元，由中山市双德房地产有限公司负担146元（中山市双德房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付陈海燕、陈超林）。二审案件受理费729元（中山市双德房地产有限公司已预交），由中山市双德房地产有限公司负担292元，由陈海燕、陈超林负担437元（陈海燕、陈超林于本判决发生法律效力之日起七日内迳付中山市双德房地产有限公司）。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 马燕清二〇一九年十一月十九日书记员 李玉琴胡银芳