河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初8769号原告：杨小妞，女，1971年2月1日生，汉族，住河南省淇县。委托诉讼代理人：苏东明，男，1970年11月25日生，汉族，住河南省淇县，系原告的配偶。被告：郑州元通房地产有限公司，住所地郑州市中原区郑上路中段1号210室。法定代表人：姜克宏，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈华，女，1978年2月26日生，汉族，住郑州市惠济区，系该公司员工。被告：河南元通纺织集团有限公司，住所地郑州市中原区郑上路中段1号。法定代表人：辛整建，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈华，女，1978年2月26日生，汉族，住郑州市惠济区，系该公司员工。被告：河南清雅贤居房地产营销策划有限公司，住所地郑州市郑东新区商都路8号东4单元16层1606号。法定代表人：赵钦党。原告杨小妞与被告郑州元通房地产有限公司（简称元通地产）、被告河南元通纺织集团有限公司（简称元通纺织）、被告河南清雅贤居房地产营销策划有限公司（简称清雅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨小妞的委托诉讼代理人苏东明，被告元通地产、被告元通纺织的委托诉讼代理人陈华到庭参加诉讼。被告清雅公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨小妞向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告元通地产签订的《商品房买卖合同》；2．请求判令解除原告与被告元通地产签订的《签约确认单》，被告元通地产、被告元通纺织退还原告为购买房屋所支付的双倍定金人民币141344元，首付款人民币110000元，维修基金人民币3026元，服务费用240元，并按照同期银行贷款利率向原告支付利息（利息自2018年1月1日时起算至二被告实际退还之日止）；3．请求判令三被告退还原告团购服务费人民币80000元，并按照同期银行贷款利率向原告支付利息（利息自2018年1月1日时起算至二被告实际退还之日止）（共计334610元）；4．由三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年9月10日，由被告一开发的郑州国际医药港开盘，定位为以医药健康产业为主题的产品基地以及贸易、交流平台。2017年12月，原告在朋友兼郑州国际医药港置业顾问张宇的介绍下，购买了郑州国际医药港1-3031号房屋。2018年1月1日，在张宇的陪同下来到被告一售楼处商讨购房事宜，在此期间被告一郑州元通房地产有限公司称委托被告三河南清雅贤居房地产营销策划有限公司为其销售代理商，要求原告向被告三支付团购服务费人民币80000元（大写人民币捌万圆整），原告依约向被告三支付了团购服务费，被告三向原告开具了收据。随后在2018年1月1日当天向被告二支付了服务费人民币240元（大写人民币贰佰肆拾元整），被告二随即为原告开具了收据。2018年1月5日，原告按照被告一说明的流程与被告一签署了《签约确认单》，双方在确认单中约定原告购买被告一开发的郑州国际医药港一号馆3层3031号房屋，原告交付定金人民币70672元（大写人民币柒万零陆佰柒拾贰圆整），原告按照与被告一的确认单中的约定向被告一支付了首付款（20%）和定金人民币180672元（大写人民币拾捌万零陆佰柒拾贰圆整），被告一给原告将首付款和定金开具了一张人民币180672元（大写人民币拾捌万零陆佰柒拾贰圆整）的收据。原告随后支付了1-3031的维修基金人民币3026元（大写人民币叁仟零贰拾陆圆整），被告一给原告开具了收据。原告与被告一签订的《商品房买卖合同》第八条“交付期限”中约定，出卖人（被告一）应当在2019年6月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同并追究被告一的违约责任。被告擅自改变商铺业态，并将涉案房屋抵押给了新郑郑银村镇银行股份有限公司郑韩路支行，由于被告的过错银行不予办理贷款，并将被告申请贷款的资料退回，导致原告不能办理按揭手续。原告本是冲着被告一规划好的医药港的进行房产投资，被告一却违反合同约定私自将医药港项目变更为灯饰城，这严重侵犯了原告的权利，与当初买房的承诺也相背离，已经违反了法律规定。被告一将涉案房屋抵押给他人，导致房屋无法办理备案，亦致使原告无法办理银行贷款，故请求法院解除双方合同约定。被告二为被告一的大股东，姜克生为被告二的大股东，也是被告一的最终受益人，双方应当认定为关联公司，被告二也应当对被告一债务承担连带清偿责任。也即原告有权向被告二主张权利。原告缴纳的团购费，虽然印章为被告三，但其实质上构成了房款的一部分，该款的最终利益归于被告一，因此被告一与被告三均有返还涉案房屋款项的义务。综上，自退款条件成就后，经原告多次催促，三被告至今仍拒绝履行退款义务，已构成严重违约。严重侵犯了原告的合法权益，望贵院判如所请，依法维护原告的合法权益。被告元通地产、被告元通纺织辩称，我方同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》，同意解除原告和我方签订的《签约确认单》，我方认可首付款、维修基金、服务费，但是对于原告诉请的双倍定金，我方不予认可。关于原告的诉请三，被告元通地产、被告元通纺织不应对被告清雅公司收取的团购费承担任何责任。首先，被告清雅公司收取的团购服务费并非购房款。理由：1．收款主体不同，购房款由被告元通地产工作人员收取，款项直接进入被告元通地产；被告清雅公司收取团购服务费，由被告清雅公司雇佣人员收取，款项直接交由被告清雅公司支配。2．收款内容不同，被告元通地产收取的款项，有被告元通地产向购房者出具收款凭证，并明确在收据中载明为“首付款”；被告清雅公司收取的款项，由被告清雅公司向购房者出具收款凭证，并明确载明“团购服务费”。3．被告元通地产收取的购房款，不论是单价还是总价，均是按照房屋买卖合同约定收取，其中并未包含“团购服务费”，故收款的主体、内容、资金数额、资金流向存在明显差异。其次，被告清雅公司是以其个人名义向原告收取费用，该收款行为明显不属于代理行为。再次，被告清雅公司在收取原告服务费后，并没有将服务费交给被告元通地产，因此被告元通地产客观上也没有获得、使用该笔款项，结合以上情况，可以确定“团购服务费”并非购房款，被告元通地产在未使用该笔款项的情况下，不应对团购服务费承担责任。被告河南清雅贤居房地产营销策划有限公司未到庭未答辩。原、被告双方围绕诉讼请求提交了证据，对到庭各方无异议的证据，本院予以确认，并记录在卷佐证，结合双方当事人提交的证据，本院认定事实如下：原告杨小妞与被告郑州元通房地产有限公司签订《商品房买卖合同》一份，载明：原告购买被告元通地产开发的位于中原区迎欣××、××号房屋，买受人应于2018年1月5日前支付首付款420672元，剩余房款430000元贷款支付。该《商品房买卖合同》尚未经房地产行政主管部门备案，被告元通地产也未盖章。同日，原告与被告元通地产签订《签约确认单》，约定房号：1号馆3层3031号，建筑面积：46.56平方米，总价870672元整，已付定金：70672元整，按揭首付180672元整，贷款额430000元整，维修基金3026元整。2018年1月5日被告元通地产收到原告杨小妞首付款20%为180672元及维修基金3026元。被告元通纺织收到原告240元，2018年1月1日原告杨小妞向被告清雅公司共计付款80000元，被告河南清雅公司开具80000元的收据。2018年5月30日被告元通地产向郑州市中原区工商局出具的关于委托代理销售的情况说明，内容为：“郑州元通房地产有限公司委托河南清雅贤居房地产营销策划有限公司、河南掌房网络科技有限公司为郑州元通医药港销售代理商。”后因被告元通地产将涉案房屋抵押给新郑郑银村镇银行股份有限公司郑韩路支行，导致房屋无法办理备案，亦致使原告无法办理银行贷款。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，原告与被告元通地产已经就房屋买卖达成合意，尽管该合同只有原告单方签名，但原告依约支付涉案房屋首付款及维修基金，已经履行合同主要义务，故该合同成立并生效。因被告元通地产将涉案房屋另行抵押，导致合同目的无法实现，庭审中，被告元通地产亦同意解除上述《商品房买卖合同》，故对原告主张解除其与被告元通地产签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除的法律后果，被告元通地产应将所收取的房屋款项退还给原告。被告元通地产认可收取原告的首付款、维修基金，亦自愿退还被告元通纺织收取的原告的服务费，故上述费用均应由被告元通地产予以退还。关于原告主张的双倍定金，《签约确认单》上仅有当事人的名称、商品房的价款、付款方式、付款时间，缺乏了商品房基本状况、商品房的销售方式、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法等，无法根据该《签约确认单》来支持双倍定金，故对被告要求双倍定金的退还不予支持。原、被告双方针对由清雅贤居出具收据而收取的80000元的退款义务主体发生争议，原告主张应由三被告对该笔款项的退还承担连带责任，元通公司则主张该部分费用并非其收取，应由清雅贤居退还。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定：“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”本案中，元通公司和清雅贤居公司作为具有房地产营销知识的专业公司，在郑州市从事经营活动，理应知道法律、法规及当地相关部门有关房地产销售的规定，但仍违反上述规定从事经营行为，符合《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定之情形，应当承担连带责任，故本院对原告要求被告郑州元通房地产有限公司、被告河南元通纺织集团有限公司对清雅贤居公司所收取的80000元及相应利息承担连带责任的诉讼请求予以支持。针对原告主张利息的诉讼请求，元通公司的违约行为确给原告造成了损失，故原告主张自款项支付之日至实际返还之日，以中国人民银行同期贷款利率计收利息的请求，符合法律规定，本院予以支持，之后的利息仍应按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日。基于前述认定，清雅贤居应就334610元所产生的利息承担连带责任，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杨小妞与被告郑州元通房地产有限公司签订《商品房买卖合同》所形成的房屋买卖合同法律关系自本判决生效之日起解除；二、原告杨小妞与被告郑州元通房地产有限公司因于2018年1月5日签订《签约确认单》所形成的房屋签约合同法律关系自本判决生效之日起解除；三、被告郑州元通房地产有限公司自本判决生效之日起十日内向原告杨小妞返还款项共计263938元，并支付相应利息（利息计算方式：自2018年1月1日至实际清偿之日，按同期贷款利率计付至实际返还之日）；四、被告河南清雅贤居房地产营销策划有限公司对被告郑州元通房地产有限公司上述263938元返还义务中的80000元及所对应的利息承担连带返还责任（利息计算方式：以80000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月1日计算至实际返还之日）；五、驳回原告杨小妞过高部分的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3160元，由被告郑州元通房地产有限公司负担2493元，原告杨小妞负担667元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李冬玮二〇一九年十一月七日书记员  傅彦元