山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3467号上诉人（原审被告）：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地枣庄市市中区振兴北路400号。法定代表人：王绥金，经理。委托诉讼代理人：殷昭际，男，该公司职工。委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王岩，女，1990年4月23日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：高非非、王昌伟，上海申伦律师事务所律师。上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司因与被上诉人王岩商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。枣庄中汇住宅开发有限公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.上诉费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。根据枣庄市人民政府办公室枣政办自[2016]82号《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》第二条规定，业主在足额交纳存项维修资金后，房管部门方可办理竣工综合验收备案，因被上诉人未足额交纳，故上诉人无法在判决生效之日起30日内完成备案；其次，因被上诉人的原因造成上诉人不能办理综合验收备案，而导致的逾期办证与上诉人没有关系，上诉人不应承担逾期办证违约金；上诉人没有逾期交房，被上诉人未按合同约定上房，是其本人未申请造成的，被上诉人未提交证据证明其曾向上诉人申请上房，且所在楼房的其他业主均已上房，故上诉人没有违约。2.一审法院适用法律不当。被上诉人交纳专项维修资金是其法定义务，因被上诉人不履行上述规定导致的逾期办证，上诉人没有违约，一审法院没有适用《山东省住宅专项维修资金管理办法》是错误的；一审法院没有审查和适用《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》，并否认该通知，属于适用法律错误。王岩辩称，1.双方签订的商品房买卖合同中，明确约定了权利义务和违约责任。合同明确约定上诉人在交房后90日内，向房屋权属部门办理房屋登记证明，答辩人起诉时上诉人还未履行其义务，上诉人的违约事实存在，应承担违约责任。2.该小区有多人缴纳，但上诉人未向房屋权属部门提交备案，维修资金是否缴纳，不能成为上诉人违约的理由，《山东省住宅专项维修资金管理办法》只能作为政府的规范性文件，不能作为法律使用。本案是商品房销售合同纠纷，当规范性文件与法律相抵触，应当适用上位法即合同法有关规定。上诉人的上诉理由没有事实和法律规定，请求驳回上诉请求，维持原判。王岩向一审法院起诉请求：1.依法判决被告以购房款642,051元为基数，按照每日万分之一计算，支付原告自2015年8月31日起至2019年1月1日逾期办理不动产产权证违约金77,888元；2019年1月1日之后的违约金，以总房款642,051元为基数，按日万分之一计算至被告办理不动产产权证之日止；2.被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告枣庄中汇住宅开发有限公司投资开发“东湖明珠”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2016年1月7日，原告（××）与枣庄市市中区住宅建设开发公司（××）签订《商品房买卖合同》，原告以642051元的价格购买××开发的东湖明珠10号楼1单元803室房屋。该合同第十条关于交付时间和条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××有权解除合同。××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。上述合同签订后，被告于2015年6月1日将涉案房屋交付给原告。原告已按约支付给被告购房款642051元。被告至今未办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。另查明，2018年3月枣庄市市中区住宅建设开发公司变更名为枣庄中汇住宅开发有限公司。对有争议的证据和事实，该院认定如下：被告提交的1、《山东省住宅专项维修基金管理办法》（鲁建发【2015】2号）。证明原告没有交存专项维修资金，被告不应该承担责任；2、关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》（枣政办字【2016】82号）证明房产管理部门未办理竣工综合验收备案，系原告未缴纳专项维修资金；3、《东湖明珠交接房通知单》。证明交房时间；4、通知1份、照片两张。证明被告多次通知小区业主（包括原告）向房产管理部门交存专项维修资金。该四份证据不足以对抗被告应履行的在《商品房买卖合同》中约定的“应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案”义务。因此，上述证据与原告诉请的关联性不足，对被告该抗辩理由该院不予采纳。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案争议焦点问题为：一、被告是否存在违约行为。本案《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案”。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续。被告的行为构成违约。二、被告是否应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。本案中，《商品房买卖合同》已约定由于××的责任致使××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告未在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。本案《商品房买卖合同》约定商品房交付时，应当符合房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明的条件。现被告以业主未全部交存个人专项维修资金，房产管理部门不予办理竣工综合验收备案的抗辩理由不能成立。三、违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案《商品房买卖合同》约定“××按日计算向××支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告按照合同约定自交房之日起90日后即2015年8月31日向被告主张逾期办理房屋所有权证书违约金，部分超出诉讼时效，该院支持自2016年1月5日起算。另因上述《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此该院确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日止。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内给付原告王岩逾期办证违约金（以642051元为基数，按日万分之一计算自2016年1月5日起至被告枣庄中汇住宅开发有限公司将办理坐落于枣庄市市中区东湖明珠10号楼1单元803室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止）；二、驳回原告王岩的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1747元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明：上诉人于2018年1月18日将交纳住宅专项维修资金的通知张贴于东湖明珠小区电梯及花园内，并于2019年4月17日将办理东湖明珠10号楼房屋登记备案的材料报枣庄市市中区不动产登记中心备案。被上诉人于2019年5月24日交纳了住房专项维修资金。二审审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，依据被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》，上诉人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，上诉人有义务通知被上诉人需交纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在被上诉人知晓上述规定前，上诉人仍应当承担违约责任。因交纳住宅专项维修资金是办理房屋权属登记的必要条件之一，被上诉人在收到上述通知后，直至2019年5月24日才交纳了住宅专项维修资金，故上诉人不应再承担自通知之日起至被上诉人交纳住宅专项维修资金之间逾期办证的违约责任。上诉人已于2019年4月17日将办理枣庄市市中区东湖明珠10号楼房屋登记备案的材料报产权登记机关备案，故上诉人自该日期之后不再产生逾期办证的违约责任。关于上诉人主张的不应承担逾期交房违约金的问题，因被上诉人一审中并无该项诉讼请求，一审法院亦未对此予以审理，故本院对上诉人的该主张不予审查。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，本院对一审判决结果予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初122号民事判决；二、上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付被上诉人王岩逾期办证违约金（以642051元为基数，按照日万分之一的标准，自2016年1月5日起计算至2018年1月18日止）；三、驳回被上诉人王岩的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1747元，二审案件受理费1747元，均由上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张洪光审判员  李政远审判员  单 伟二〇一九年十一月二十二日书记员  史安伟