河南省通许县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0222民初1781号原告：胡志强，男，汉族，1980年7月8日生，住通许县。委托诉讼代理人：周传海，系河南龙洁律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：开封迅达置业有限公司，住所地通许县行政路西段南侧桂花园小区1号楼2号商铺。注册号410222000012978（1-1）。法定代表人：禹杰，职务总经理。委托诉讼代理人：彭博、徐卫敏，系河南子建律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告胡志强与被告开封迅达置业有限公司（以下简称“迅达公司”）房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡志强及其委托诉讼代理人周传海、被告迅达公司的委托诉讼代理人彭博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡志强向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与迅达公司签订的《商品房买卖合同》；2、迅达公司退还原告房款300000元；3、迅达公司赔偿原告支付房款利息损失暂定87000元，以本金300000元为基数，按银行同期贷款年利率计算，自2014年10月30日起至实际付清之日止，现暂计至2019年4月30日；4、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实及理由：2014年10月29日，原告胡志强（乙方、买方）与被告迅达公司（甲方、卖方）签订《商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买通许县商业路西段南侧金瑞苑小区第1栋1单元6层603号房屋，面积为118.8元，单价为2980元每平方米，总价款为343332元，优惠后实际价款为300000元，甲方定于2014年11月30日前将该房屋交付乙方。合同签订后，原告于2014年10月29日向迅达公司支付购房首付款60000元，并作为借款人与中国工商银行股份有限公司通许支行（贷款人）、迅达公司（保证人）签订《个人住房借款担保合同》，约定贷款金额为240000元，贷款期限为360个月，借款人应将借款用于购置位于通许县商业路西段南侧金瑞苑小区第1栋1单元6层603号房产。贷款以等额本息还款方式偿还，借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，迅达公司为本合同项下原告的全部债务提供连带保证担保。原告于2014年12月2日委托银行支付给了迅达公司房款240000元。原告自2015年1月20日逐月向中国工商银行股份有限公司通许支行归还贷款本息至今。迅达公司逾期交房超过90日已经4年多，经原告多次催促其交付房屋，至今仍未交付。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望依法支持原告诉请。被告迅达公司辩称，一、原告不符合单方解除《商品房买卖合同》的条件。原、被告双方签订的是《商品房买卖合同》系双方在平等自愿协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，合同一经成立受法律保护，任何一方不得擅自变更或者解除合同。原告单方要求解除合同不符合《合同法》第93条、94条之规定，不应依法支持。二、原告诉称被告逾期交付房屋超过90日已经四年多的违约事实不存在。按照《商品房买卖合同》约定，我方已经把涉案房屋交付原告，与原告同样的业主都已正常入住多年，正常占有使用房屋。原告称逾期4年多没有交付房屋，为啥没有发出解除合同的通知呢？！原告起诉超过诉讼时效。原告接受房屋后，有多次加价卖房、过春节张贴对联门画、办理居民用电册的事实可以证明其已经接受房屋，至于其是否实际占有使用，是其权利行使问题，与被告没有关联。如果被告没有交付房屋，那么原告能有卖房的行为表示呢？从原告的录音证据上看，原告解除合同的真实目的是涉案房屋对其没有居住的必要性，他家随着县城的发展和道路的修建已用不着涉案房屋，想加价卖掉，在没有成交的情况下贸然起诉法院。三、从《商品房买卖合同》的履行情况看，不应终止和解除合同。原、被告双方商品房买卖合同签订后，在房产管理部门进行了备案登记，并且原告根据合同约定进行《银行抵押贷款》。按照《物权法》规定，涉案房屋产权人属于原告。在房贷没有全部清偿的情况下，《商品房买卖合同》无法变更、无法按照首次销售处理，无法进行首次产权变更登记，如按二次销售需要原告配合不说还将产生不必要的税费。四、原告要求的退还房款30万元及银行利息87000元不应得到支持。根据本案事实和原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条：“逾期交房不超过90天，应当继续履行合同”“逾期超过90天，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部房款，并按实际已付房款的0.5%支付违约金”。原告缴原告执意解除合同，也应该按此条约定执行。综上所述，原告起诉要求解除《商品房买卖合同》并赔偿其损失，没有事实根据和法律依据。原、被告双方均已实际履行合同。答辩人不存在违约之处，不应承担违约责任，望法庭查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告胡志强（××）购买被告迅达公司（出卖人）开发的通许县商业路西段南侧金瑞苑小区第1幢1单元6层603号商品房，建筑面积为118.8平方米，单价为每平方米2890元，总价款为343332元。××应于签署该合同当日支付首期购房款103332元，银行按揭240000元。出卖人应于2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付××。××未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，××按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金，××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。出卖人逾期交付该商品房，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.5%向××支付违约金，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之0.5的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示房屋验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。由于××原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：合同约定交付日期到达，视为出卖人已经履行交付任务，出卖人不承担逾期交付责任，并由××承担房产交付后的责任和义务。2014年10月29日，原告胡志强向被告迅达公司支付购房首付款60000元，被告迅达公司向原告胡志强出具收据一份。2014年12月2日，中国工商银行向被告迅达公司发放原告胡志强的个人一手住房购置贷款240000元，贷款期限自2014年12月2日起至2044年12月2日止。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、银行贷款发放明细、收据等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应按照协议内容全面履行各自的义务。出卖人迟延交付房屋或者××迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同中约定，被告迅达公司应于2014年11月30日前交付房屋，原告胡志强应自2014年12月1日起三个月内催告被告迅达公司交付房屋。现距合同约定的交付房屋时间已超一年，原告胡志强解除该商品房买卖合同的权利已经消灭，原、被告应继续履行该商品房买卖合同，故对原告胡志强要求解除与被告迅达公司签订的商品房买卖合同，退还房款并赔偿利息损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下：驳回原告胡志强的诉讼请求。本案受理费7105元，由原告胡志强负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  朱向永人民陪审员  景富仙人民陪审员  黄海燕二〇一九年十一月九日书 记 员  张山山