广东省广州市海珠区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0105执异343号 异议人（被保全人）：周景明，男，1971年5月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区大良街道和桂路三街2号盈翠华庭5幢603。 申请保全人：朱小燕，女，1972年4月19日出生，汉族，住广州市海珠区金诚三街96号501房。 委托代理人：朱泓儒、何凯，均为广东广悦律师事务所律师。 申请保全人朱小燕依据已经发生法律效力的（2019）粤0105财保461号民事裁定书申请保全被保全人周景明一案，本院已立案执行，案号为（2019）粤0105执保950号。执行过程中，本院于2019年7月26日查封了被保全人周景明名下的位于佛山市顺德区大良街道办事处府又社区居民委员会锦上西路2号畔海御峰花园4座2梯2702房以及位于佛山市顺德区北滘镇广教社区居民委员会南源东路3号深业城37栋701房。现被保全人周景明向本院提出书面异议，请求解除对上述701房的查封。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了审查。本案现已审查终结。 异议人周景明认为：关于朱小燕与我民间借贷纠纷一案，法院根据朱小燕提出的诉前财产保全申请作出（2019）粤0105财保461号民事裁定书确定查封524500元的财产，但法院却同时查封了我位于佛山市顺德区大良街道办事处府又社区居民委员会锦上西路2号畔海御峰花园4座2梯2702房及佛山市顺德区北滘广教社区居民委员会南源东路3号深业城37幢701号两间房屋。我于2019年9月2日向法院提出异议，法院也于2019年9月9日召集了双方到场核实，但朱小燕不顾同时两间房屋中的任何一间房屋在扣除抵押债权后的剩余价值均已超过所需查封的标的物的事实，不同意解封其中一间，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条的规定，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封措施。而根据我提供的2702房资料显示，建筑面积为213平方米，根据顺德房产交易所网站提供的资料显示，该地段正在建地铁，又是繁华东区板块地段，现交易价为22000元每平方米，折算为486000元，与贷款银行提供的评估报告4610000元相吻合。而我刚贷款不超过3个月，每月按期还贷款，无违约超期，至今未还贷款本息为2940000元，剩余价值为1860000元。而查封的701房（毛坯），建筑面积为144.02平方米，附件正在建设的地铁口。根据深业城房产现销售价为每平方米20000元，价格为2884600元，抵押贷款未还本息为110万元，剩余价值为140万元。综上，两间房屋中的任何一间的剩余价值均超过法院所要查封的标的额。鉴于701房已挂牌出售，因被查封无人敢买，而2702房的抵押银行限我方在二十天内须解封，否则提前收回贷款，两者对于我都是灭顶之灾，都是承受不起惨烈的代价。但是在2019年9月，法院在通知双方到场后，由于对方坚持而不同意解封，并口头说根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条关于拍卖应当按评估价七成作为起拍价，后再要打八折，这是引用及适用该司法解释错误。首先，该法条适用于执行程序中的拍卖，而不适用于财产保全。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条的规定，仅仅是依据评估价确定保全的财产价值，而没有打折之说。且根据日常经验，起拍价并不影响正式拍卖溢价，而司法实践中拍卖成交价更是高于起拍价，更离谱的是，仍要按流拍价再折七折。根据日常经验法则，上述两间房屋均处顺德区房价最高区域，且地段好，近地铁口，故上述处理明显是不考虑客观实际。需要特别说明的是，本案对方主张我方欠其借款，却无提供有效证据予以佐证，故对方存在很大败诉及需赔偿我因保全错误而承担赔偿责任的风险，故本案中应慎重依法采取财产保全措施。尤其注意决定采取何种保全措施及查封多少房屋，并不能仅仅凭朱小燕的意见办理，法官应主动审查并根据日常经验法则等进行判断。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条的规定，提出以上执行异议。 申请保全人朱小燕辩称：1.法院根据我提出的财产保全申请查封周景明名下两套房产符合法律规定。2.本案不存在超标的查封的情形。（1）房产评估价值不等于实际价值，周景明以房产评估价值主张每套房产的残值均高于保全标的金额，缺乏依据。实践中，查封房产远低于评估价值处分变现的情形普遍存在。本案没有任何证据足以证明两套房产一定能够按照评估价值处分变现，故周景明根据评估价值主张两套房产清偿抵押债权后的残值均高于保全标的金额，缺乏事实依据。（2）即便按照周景明提供的评估价值，本案两套房产也均有可能不足以清偿抵押债权，故不存在房产残值超出保全标的金额的情形。对于2702房，根据周景明提供的《房地产抵押估价报告》，该房产评估价值461万元，扣除周景明应负担的转让税费后评估净值425万元。然而根据周景明此前提供的该房产《最高额抵押合同》，该房产担保的主债权本金余额为最高500万元。因此，该房产的评估价值有可能不足以清偿抵押担保债权，故不存在残值超出保全标的金额的情形；至于701房，根据周景明此前提供的《借款合同》、《最高额抵押合同》，该房产评估价值为250万元，抵押担保的主债权本金及正常利息合计225.4万元。考虑到处分变现该房产周景明应负担的税费及债权人实现债权的费用，即便该房产能够按照评估价值处分变现也可能不足以清偿抵押担保债权，故不存在残值超出保全标的金额的情形。综上，周景明以超标的查封为由申请解封任一套房产，缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回。 经审查查明：2019年7月24日，朱小燕向本院申请诉前财产保全，要求保全周景明价值共500000元的财产，本院于同年7月25日作出（2019）粤0105财保461号民事裁定书裁定冻结周景明的银行存款共500000元或查封、扣押其相应价值的财产。同日，本院以（2019）粤0105执保950号立案执行。执行过程中，本院于2019年7月26日查封了周景明名下的位于佛山市顺德区大良街道办事处府又社区居民委员会锦上西路2号畔海御峰花园4座2梯2702房以及位于佛山市顺德区北滘镇广教社区居民委员会南源东路3号深业城37栋701房。 据不动产登记信息查询结果显示：2702房的产权人为周景明，单独所有，建筑面积为213.56平方米，抵押权人为珠海华润银行股份有限公司佛山分行，抵押登记时间为2019年7月9日；701房的产权人为周景明，单独所有，建筑面积为144.02平方米，抵押权人为黄雪华，抵押登记时间为2018年7月25日。 2018年7月4日，（甲方、抵押人）周景明与（乙方、抵押权人）黄雪华签订《最高额抵押合同》（编号为2018zddy007），约定：被担保的主债权最高债权限额为175万元，发生期间为2018年7月4日至2021年7月3日，甲方提供抵押的财产为佛山市顺德区北滘镇广教社区居民委员会南源东路3号深业城37栋701房；等。同日，双方签订《借款合同》（编号为2018zdjk007），约定：甲方向乙方借款175万元整，用于短期资金周转，借款期限为36个月，自2018年7月4日至2021年7月3日止，借款月利率为0.8%，应付利息总额为504000元，甲方采用分期偿还固定利息及本金方式还本付息，共计36期，前期每期偿还本金48612元，每期支付利息14000元，每月合计还本付息62612元，直至结清本息，每期还款日为每月4日；等。 2019年6月28日，（抵押权人）珠海华润银行股份有限公司佛山分行与（抵押人）周景明签订《最高额抵押合同》[编号为华银（2019）佛山额抵字（业务二）第070号]，约定：抵押人愿为抵押权人与广东顺德时代易家电子商务有限公司连续发生的债权提供最高额抵押担保，抵押人所担保的主债权为抵押权人在2019年7月2日至2029年7月2日期间内与债务人签订合同而办理的各类融资业务所发生的债权以及双方约定的在先债权，主债权本金余额在主合同签订期间内以最高不超过500万元，抵押人提供抵押的财产为佛山市顺德区大良街道办事处府又社区居民委员会锦上西路2号畔海御峰花园4座2梯2702房；等。2019年7月15日，珠海华润银行股份有限公司基于合同编号为华银（2019）佛山流贷字（业务二）第070号的贷款合同向广东顺德时代易家电子商务有限公司发放贷款300万元整，年利率为8%。 周景明为证明涉案房屋的价值，提交了如下证据：1、广东京信房地产土地资产评估有限公司于2019年7月5日作出的《房地产抵押估价报告》，显示2702房在价值时点为2019年3月20日的抵押价值为461万元，单价为21600元/平方米，实现抵押权的费用和税金36万元后的抵押净值为425万元；2、广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2019年10月10日出具的《房地产估价报告》，显示701房在价值时点为2019年10月8日的市场价值为247.47万元，单价为17183元/平方米。 为本案的审查需要，本院亦委托京东大数据评估平台对涉案房屋进行询价，结果显示：2702房在价值时点为2019年10月20日的市场价值为4698320元，单价为22000元/平方米；701房在价值时点为2019年10月21日的市场价值为2321602元，单价为16120元/平方米。 审查过程中，周景明表示涉案房屋均已设定抵押，2702房的实际借款金额为300万元，已到账300万元，每月还款5万元，已还2个月，剩余294万元未还；701房的实际借款金额175万元，每月还款约6万元，剩余约110万元未还清。 本院认为，虽然民事诉讼法规定当事人有权申请诉前保全和诉讼中保全，但由于申请保全人与被保全人的权利义务关系，尚未经裁判确认仍处于待定状态，因此在保全过程中应在保全裁定的限额内保全相应价值的财产，既为保护申请保全人的合法权益，亦为避免申请保全人因超额保全导致的赔偿责任。本案中，本院已查封了周景明名下的2702房与701房，现周景明以超标的额查封为由主张解除对701房的查封，故判断是否构成超标的额查封，需要将所查封财产的实际价值与需要查封的财产金额进行综合比对，本院具体分析与认定如下： 一、关于需要查封的财产金额的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定：“保全限于请求的范围。”《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第一款规定：“人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。”由于朱小燕向本院申请财产保全的金额为50万元，本院作出的（2019）粤0105财保461号民事裁定书裁定保全的金额也是50万元，故该案应当保全的财产金额应按此数额掌握，本案查封是否超标的额也应以是否明显超过50万元为审查标准。 二、关于已查封财产的实际价值的问题。本案中，本院已查封了周景明名下的2702房与701房，对于该不动产的实际价值，虽然周景明提供了估价报告加以证明，但考虑到对查封是否超标的额的判断应以审查时的价值时点为准，本院对此已通过网络询价平台对上述房屋进行询价，询价结果与周景明所提供的估价报告的估价结果亦基本相当，故已查封财产的实际价值可以网络询价的结果为审查标准，即2702房的实际价值为4698320元；701房的实际价值为2321602元，但由于该房屋均已设定最高额抵押权，抵押权人有权在最高债权额限度内就该房屋的变价款优先受偿，故判断查封是否超标的额应合理剔除该部分债权数额。经查，701房已设定175万元的最高债权额，周景明也自认其已向抵押权人黄雪华借款175万元，截止到2019年11月的利息为224000元，如不考虑周景明已还款的情形，该房屋在剔除该部分债权数额后的剩余价值为347602元；2702房已设定500万元的最高债权额，周景明已提供借款借据证明抵押权人珠海华润银行股份有限公司佛山分行已于2019年7月15日向其所担保的债务人广东顺德时代易家电子商务有限公司发放贷款300万元，虽然该债权数额并未达到最高债权额且债权确定期间尚未届满，但根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第八十一条关于“最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债权。”以及《中华人民共和国物权法》第二百零六条第（四）项关于“有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：抵押财产被查封、扣押。”的规定，由于该房屋已于2019年7月26日被财产保全查封，故最高额抵押权所担保的债权额已经确定，在没有证据证明在查封之前尚有其他债权数额的情况下，所担保的债权本金应确定为300万元，截止到2019年11月的利息约60000元，如不考虑已还款的情形，该房屋在剔除该部分债权数额后的剩余价值为1638320元。 三、关于能否解除对701房的查封的问题。经前两项比对后可知，在不考虑债务人已还款的情况下，仅查封2702房足以满足朱小燕的财产保全需要，故对于周景明提出的解除对701房查封的请求，本院予以支持。至于朱小燕提到的评估价值可能低于变现价值的问题，虽然房地产的市场价值处于不断波动之中，将来房地产的市场价值是涨是跌并不能预料，但考虑到本案系财产保全阶段，双方的权利义务关系并未经生效裁判文书所确认，尚未进入执行变现阶段，故审查查封是否超标的额只能以审查时的评估价为基准，并不能将执行变现当中可能出现的降价或流拍等作为考虑因素从而扩大财产保全的价值范围，这样既能保障申请保全人的合法权益，又能避免因超额保全对被保全人造成的损失，故对朱小燕提到的该意见，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定如下： 解除对异议人周景明名下的位于佛山市顺德区北滘镇广教社区居民委员会南源东路3号深业城37栋701房的查封。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。 审判长  张法能 审判员  林少宁 审判员  贾 岚 二〇一九年十一月十二日 书记员  叶均兰