西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初8843号原告：马鑫，男，1993年12月9日出生，回族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人:马利祥，男，1947年11月4日出生，回族，住西安市莲湖区。被告：陕西特艺房地产开发有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：潘红，该公司董事长。委托诉讼代理人：张兴茂，陕西乐友律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欣予，陕西乐友律师事务所（实习）律师。被告：陕西正大科技有限公司，住所地：西安市灞桥区浐河经济开发区北部工业区。法定代表人：庞溥军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王小峰，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：王变丽，陕西瑞森律师事务所律师。原告马鑫与被告陕西特艺房地产开发有限公司（以下简称特艺公司）、陕西正大科技有限公司（以下简称正大公司）商品房买卖合同纠纷一案,本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马鑫、被告特艺公司委托诉讼代理人张兴茂、王欣予、被告正大公司委托诉讼代理人王变丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马鑫向本院提出诉讼请求：1.判令被告特艺公司和正大公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.判令原告与被告特艺公司所签订的《景都认购协议书》有效，特艺公司立即为原告办理《商品房买卖合同》网签备案；3.判令被告特艺公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2014年11月28日购买了被告特艺公司开发的景都花园小区4号楼X单元X层0X号房屋一套，并签订了《景都认购协议书》。在合同中约定所购房屋面积为131.95平方米，每平米7146.65元，总房款共计943000元，原告已缴纳了首付款383000元。当原告询问特艺公司何时办理网签备案手续时，特艺公司回答15个工作日即可办好，期间曾经多次催促办理网签备案，但特艺公司以种种理由拖延。原告多次找特艺公司讨要，特艺公司于2015年6月23日才给原告房屋钥匙，原告开始装修入住。之后，原告从华商报上得知，该小区多套房子被特艺公司以网签的形式非法抵押给贷款公司。原告便带上购房协议，交款收据到西安市房管局查询，这才得知案涉房屋于2014年1月21号已办理了网签合同备案手续，买受人为正大公司。原告认为，特艺公司与正大公司网签合同是为了非法借贷抵押，而非以取得房屋所有权为目的。其行为严重违反了国家商品房买卖秩序，同时也违反了诚实信用原则。因此，原告诉至法院，请求判如所请。被告特艺公司辩称，认可原告诉讼请求第二项，双方所签订合同有效，在符合双方合同约定的条件下，同意为原告办理网签备案。特艺公司与正大公司所签的《商品房买卖合同》无效，双方既无买卖合意，也无实际买卖行为，商品房买卖合同关系未成立。特艺公司已全额退还了正大公司支付的购房款，仅是网签未撤销。被告之间是否构成抵押，系原告单方陈述，特艺公司对此不予认可，且被告之间是否构成抵押与本案无关。被告正大公司辩称，根据合同相对性，马鑫作为原告主体不适格，不具备起诉正大公司和特艺公司合同效力的主体资格；2014年1月21日，正大公司和特艺公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，协议经过网签备案公示。根据原告的诉状显示，原告和特艺公司签订的认购协议书时间在2014年11月底，晚于正大公司和特艺公司所签合同，这是特艺公司为了逃避债务恶意一房二卖，原告与特艺公司所签合同应属无效。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年11月28日，被告特艺公司（甲方）与原告马鑫（乙方）共同签订《景都认购协议书》一份，合同约定：乙方认购房屋为4号楼X单元X层0X号房，房号为4-1-404号，房屋预售预测建筑面积为131.95㎡，房屋面积最终以西安市房屋测量局实际测量面积为准；该房屋原单价为7943元/㎡，按揭付款优惠后房屋单价为7146.65元/㎡,总房款为943000元；签订本协议时，乙方向甲方支付定金20000元，2014年11月28日缴纳该套房屋总房款的40%即383000元（含定金），剩余房款560000元办理银行按揭。乙方实际于2014年11月28日交清首付款383000元；甲方须为乙方保留本套房屋，不得另售，并保证按照本协议约定的价格签订《商品房买卖合同》。签订本协议书后，乙方仅对本套房屋享有上述权益，不得换购其他房源。乙方在签订购房协议后一律不允许退房；本协议一式叁份，甲方贰份，乙方壹份，于双方签字或盖章后生效，自《商品房买卖合同》签订之日起失效。合同签订当日，原告即将购房首付款383000元交付被告特艺公司，余款560000元至今未付。2015年6月23日，原告即入住涉案房屋。随后，原告发现被告特艺公司与被告正大公司曾就涉案房屋签订有《商品房买卖合同》，并于2014年1月21日在西安市房管局办理了网签合同备案手续（合同登记号为Y1400XXXX）。原告遂诉至本院。另查明，被告特艺公司作为出卖人与被告正大公司作为买受人曾于2014年1月21日签订合同登记号为Y1400XXXX号《商品房买卖合同》一份，合同约定：出卖人将位于西安市莲湖区XX城XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX号预售商品房一套售予买受人，建筑面积131.95平方米，房屋单价每平方米6000元，总金额791700元；买受人应于2014年1月9日缴纳该套房屋总房款791700元。出卖人应当在2013年11月15日前，将经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格的商品房交付买受人使用。双方还对房屋交接、产权登记、违约责任以及纠纷的解决等事项进行了约定。该合同由被告特艺公司与被告正大公司在房地局办理了网签备案登记。还查明，案外人李某某于2016年9月6日以特艺公司、潘某某为被告，陕西弘瑞丰贸易有限公司（以下简称弘瑞丰公司）、正大公司为第三人，向西安市中级人民法院提起诉讼称：2011年6月至2012年8月期间，李某某向特艺公司提供借款，因特艺公司未能清偿，特艺公司提出将其开发的“景都住宅小区”项目49套商品房抵押给李某某，并按照李某某的要求将49套房屋通过网签过户到弘瑞丰公司和正大公司名下， 2014年至2015年间，特艺公司回购了11套房屋，并将回购款付给李某某用于支付利息。目前尚有38套房屋登记在弘瑞丰公司和正大公司名下。经多次催要，特艺公司未履行还款义务，故李某某提起诉讼，请求判令：1、特艺公司归还借款本金3600万元；2、特艺公司支付利息3014.55万元（计算至2016年8月15日），并一直计算至本金归还之日止；3、确认李某某对弘瑞丰公司、正大公司名下的涉案38套房屋有优先受偿权；4、潘某某对特艺公司所欠付借款本金及利息承担连带清偿责任等。在该案审理过程中，李某某称，为了解决其与特艺公司借款的担保问题，经双方协商，特艺公司同意将房屋网签给弘瑞丰公司和正大公司，为了完成房屋过户手续的买卖房屋过程，弘瑞丰公司、正大公司将购房款转至房管部门的购房款监管账户，办理网签备案后，特艺公司将购房款返还给弘瑞丰公司、正大公司；弘瑞丰公司、正大公司称其与特艺公司签订的《商品房买卖合同》不是为了要取得合同项下的标的物房屋，是为了给李某某的资金提供保障，认为《商品房回购合同》可以体现担保的意思和目的性，其不要求继续履行网签备案在其两公司名下的38套房屋；被告特艺公司称正大公司及弘瑞丰公司为网签合同向其公司支付的所谓“购房款”，其已经向弘瑞丰公司及正大公司转账予以返还。该案西安市中级人民法院作出（2016）陕01民初1463号民事判决，该判决送达后，特艺公司不服，已提出上诉。本案审理过程中，原告撤回了要求判令撤销被告特艺公司和正大公司所签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求。本院认为，本案纠纷的产生系因原告马鑫与被告特艺公司之间于2014年11月28日签订《景都认购协议书》，而在此之前被告特艺公司与被告正大公司之间曾于2014年1月21日签订网签备案登记号为Y1400XXXX号的《商品房买卖合同》而导致。1、关于原告马鑫与被告特艺公司所签订的《景都认购协议书》的效力。原告马鑫与被告特艺公司所签订的《景都认购协议书》记载了交易房屋的位置、面积、价款、付款时间等内容，该协议已具备了商品房买卖合同的主要内容，被告特艺公司在出售该房屋给原告之前也已经取得商品房预售许可证，该认购协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属合法有效。合法有效的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人理应按照合同约定全面履行各自的义务。原告按照双方约定支付了首付款，被告特艺公司于2015年6月23日向原告交付了房屋，原告已经装修入住至今，实际占有使用了涉案房屋，剩余购房款双方约定网签备案登记后以办理按揭贷款的方式支付，但因被告特艺公司无法为原告办理网签备案合同，合同无法继续履行，导致本案纠纷的产生。虽然被告特艺公司在与原告签订该协议之前，曾与被告正大公司就同一套房屋签订了合同登记号为Y1400XXXX 的《商品房买卖合同》，并且在房地产登记部门办理了网签备案登记手续，但《商品房买卖合同》的备案登记，仅是对合同的一种加固和确认，并不能因为被告特艺公司与被告正大公司之间签订了网签备案的房屋买卖合同，而否认原告与被告特艺公司之间合同的效力。原告马鑫与被告特艺公司之间签订房屋买卖合同，并支付了购房首付款383000元，已经履行了支付部分购房款的义务，实际被告特艺公司已于2015年6月23日向原告交付了案涉房屋，且原告向本院提交的接收房屋后向物业公司交付物业管理费、水电费、暖气费等证据，足以证明原告马鑫与被告特艺公司之间房屋买卖交易真实。2、关于被告特艺公司与被告正大公司之间《房屋买卖合同》的效力。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权，买受人支付价款的合同。”在李某某诉特艺公司、潘某某、正大公司、弘瑞丰公司民间借贷纠纷案件中，李某某、特艺公司及正大公司、弘瑞丰公司均陈述一致，即被告特艺公司与被告弘瑞丰公司签订的合同登记号为Y1400XXXX 的《商品房买卖合同》，其真实目的并非转让该合同标的物的所有权，而是被告特艺公司为了从李某某处筹得借款资金，与正大公司签订该《商品房买卖合同》是为担保特艺公司能够偿还李某某的借款。《商品房买卖合同》签订时，被告正大公司支付的所谓“购房款”，在完成网签备案登记手续后，被告特艺公司已经返还给正大公司，被告正大公司也明确表示双方签订房屋买卖合同并非购买案涉房屋。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”因被告特艺公司和正大公司之间没有买卖涉案房屋的合意，特艺公司与正大公司之间签订的《商品房买卖合同》系虚假的意思表示实施的民事行为，该房屋买卖法律关系无效。该《房屋买卖合同》隐藏的民事法律行为，被告正大公司在本案中也承认系为李某某借款而为的让与担保，至于李某某与被告特艺公司之间就本案争议的标的房屋是否构成让与担保，由李某某诉被告特艺公司、潘某某、第三人正大公司、弘瑞丰公司的民间借贷纠纷案件中予以认定，本案不予涉及。被告正大公司既已承认其与特艺公司之间签订的《商品房买卖合同》系为李某某向特艺公司出借借款提供担保，又辩称其与特艺公司之间的《商品房买卖合同》系合法有效的买卖合同，其辩称理由不予采信。被告正大公司在他案审理中曾提交《商品房回购合同》，认为特艺公司恶意逃避债务，违反合同约定处分合同项下房产，损害第三人利益，一房二卖，特艺公司与本案原告马鑫所签订的合同应属无效。本院认为，本案原告马鑫与被告特艺公司之间的《景都认购协议书》，依据法律规定应为有效合同，该《商品房回购合同》是正大公司与特艺公司《商品房买卖合同》的补充协议，不能用来否认原告与特艺公司之间买卖合同的效力。3、关于原告要求被告特艺公司为其办理网签备案登记手续的诉讼请求。因房地产管理部门办理的《商品房买卖合同》网签备案手续具有唯一性，房地产管理机关已经为合同登记号为Y1400XXXX的《商品房买卖合同》办理了网签备案登记手续，在该合同的网签备案登记未予注销之前，尚不具备为原告办理《商品房买卖合同》网签备案登记手续的条件。故原告可待合同登记号为Y1400XXXX的《商品房买卖合同》备案注销登记手续办理完毕后，另行主张权利，本案不予处理。另外，原告在继续履行双方所签订的房屋买卖合同时，还应承担向特艺公司付清全部购房款的义务。本案纠纷的产生，系因被告特艺公司就同一套房屋与不同的当事人之间签订两份房屋买卖合同，其行为违反了诚实信用原则，应当承担本案全部诉讼费用。本案审理过程中，原告马鑫申请撤回了要求判令撤销被告特艺公司和正大公司所签订《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、五十二条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、确认被告陕西特艺房地产开发有限公司与被告陕西正大科技有限公司所签订的合同登记号为Y1400XXXX的《商品房买卖合同》无效；二、确认原告马鑫和被告陕西特艺房地产开发有限公司于2014年11月28日所签订的《景都认购协议书》有效。案件受理费100元（原告已预交），本院减半后收取50元，由被告陕西特艺房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审    判    员      赵兴华 二〇一九年十一月十五日 书    记    员      邓雪珊1