四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终2490号 上诉人（原审被告）：柏宗迁，男，汉族，1988年11月17日出生，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：宋夕晨，女，汉族，1991年4月6日出生，住四川省南部县,南充市高坪区擦耳镇尖山沟村民委员会推荐代理人。 被上诉人（原审原告）：成都瑞进合能房地产开发有限公司。住所地：成都市郫都区犀浦镇两河西路103号。 法定代表人：李杰，总经理。 委托诉讼代理人：王梓旖，女，汉族，1994年2月25日出生，住四川省彭州市，该公司员工。 上诉人柏宗迁因与被上诉人成都瑞进合能房地产开发有限公司（以下简称合能房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初4797号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 柏宗迁上诉请求：请求撤销四川省成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初4797号民事判决书，发回重审或改判驳回合能房产公司诉讼请求。事实和理由：1.一审判决所依据的重要证据是（2018）川0124民初237号、238号和3811号民事判决书复印件。上述三案关于商场整体开业的事实认定均是因合能房产公司三案怠于行使权利，自己也未参加诉讼，法院依照证据规则进行认定的，而并非本案合能房产公司充分举证后认定的。因此该三案的事实部分，不应直接用于在本案中约束柏宗迁。一审法院的（2018）川0124民初237号、238号和3811号民事判决书关于商场整体开业的认定相互矛盾，相互之间形成相反证据足以推翻。一审判决将有利于合能房产公司的“自认”称之为“不利的自认”进而进行确认，是明显事实和逻辑错误的。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定：一方当事人对自己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需承担举证证明，所以一审判决所谓的“2016年6月1日整体开业”事实上与上述（2018）川0124民初237号、238号和3811号民事判决书所认定的事实相冲突。2.本案中，合能房产公司主张的是商城已经整体开业，应当收取租金；而柏宗迁主张的是商城尚未整体开业，合同处于“免租装修期”内，不应当支付租金，显而易见认定商城已经整体开业是对合能房产公司有利而非对柏宗迁有利，合能房产公司应举证证明其主张，同时其在不同案件中对商场整体开业的时间陈述不一致，足以证明商场并未整体开业。3.即便案涉商城确实于2016年6月1日整体开业即使原审判决没有错误，自己也不应支付租金。根据合同关于免租装修期、免租经营期、正常经营期的约定，整体开业应提前通知承租人，而合能房产公司未履行通知义务，未将相应意思表示通知至自己，此后也未向自己要求支付租金、未退还装修保证金等行为，足以表明是以默示方式告知自己商场尚未整体开业的事实。4.合能房产公司没有权利代柏宗迁交纳水电气和空调管理费，一审判决仅凭其提交的收据判决自己支付相应费用错误。如果物业公司代自己交纳了水电气费，也应当与自己结算，故合能房产公司交纳的相关费用不应由自己承担。如果物业公司与合能房产公司之间私自进行结算，同时现收据上的物业公司也未在合同中体现过，也未听说过该公司，故对其私自结算的费用自己不认可。5.一审判决只是部分支持了合能房产公司的诉讼请求，判决柏宗迁应当承担的金钱给付义务为59584.92元，而原审判决依然按照合能房产公司全部诉讼请求计算诉讼费并要求柏宗迁承担，是错误的，应当纠正。 合能房产公司辩称，四季城商场已于2016年整体开业，具体开业时间为2016年5月1日。三份判决书均认定了四季城商城已整体开业，只是认定的商城整体开业具体日期这一“法律事实”不一致而已。柏宗迁在合同履行初始就已经根本违约，合能房产公司有权根据《租赁合同》行使合同解除权并追究违约责任。一审判决虽对商场整体开业日的认定与合能房产公司主张不一致，但合能房产公司自愿从2016年6月1日起计算租赁费用。 合能房产公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认合能房产公司、柏宗迁的租赁合同于2017年7月1日解除，柏宗迁向合能房产公司支付三个月租金的违约金13860元；2.判决柏宗迁支付拖欠的2016年6月1日至2016年7月31日的租金8800元、2016年9月1日至2016年10月31日的租金8800元、2016年12月1日至2017年1月31日的租金8800元、2017年3月1日至2017年7月1日的租金18040元、2016年5月1日至2017年7月1日的物业管理费5544元，2016年5月1日至2017年7月1日的中央空调费4928元，2016年5月1日至2017年6月20日的电费8946元、2016年2月20日至2017年6月20日的水费194.92元；3.判令柏宗迁支付已经享受的免租经营期间的租金17600元。 一审法院查明的事实：2016年5月10日合能房产公司、柏宗迁签订《租赁合同》，由柏宗迁（乙方）向合能房产公司（甲方）承租位于郫县商铺经营咖啡，租期自该商铺交付日至2019年4月30日。整体开业时间暂定为2016年5月1日，如有变更，甲方提前通知乙方，整体开业变更的，免租期的起始日相应顺延，但免租经营期的总天数不变；甲方向乙方提供免租装修期，自商铺交付之日至四季城商业整体开业日之前一日止，甲方向乙方提供120天免租期，分别为2016年5月1日至2016年5月31日；2016年8月1日至2016年8月31日，2016年11月1日至2016年11月30日，2017年2月1日至2017年2月28日。合同约定商铺的租金标准为：2017年4月30日前为4400元／月，2017年5月1日至2018年4月30日为4620元／月，物业管理费从2016年5月1日起计算，为396元／月；中央空调费从2016年5月1日起计算，为352元／月。租金、装修管理费或物管费、空调使用费等均按照上季度最后一个月28日支付下一季度的租金和其他费用，水电气等相关费用实行月结据实支付，具体支付时间为当月28日前。合同约定，租赁期届满前，如因乙方原因导致解除合同，乙方除应承担违约责任外，还应按照合同约定标准支付已经享有的免租装修期和免租经营期的租金。双方约定的违约责任有：乙方逾期缴纳本合同应由乙方支付的租金及其他费用的，每日按逾期款项的千分之三向甲方支付违约金；任何一方违约导致合同被解除时，守约方可要求违约方承担三个月租金的违约金。合同签订后，柏宗迁向合能房产公司支付了3396元，其中3000元为装修押金，8800元履约保证金，合能房产公司于2016年5月6日向柏宗迁交付了上述商铺。2017年6月30日，合能房产公司以柏宗迁违约为由向柏宗迁发出解除租赁合同通知，后合能房产公司收回了该商铺。现合能房产公司提起诉讼，要求支持其诉讼请求。 一审庭审中，合能房产公司提交了代柏宗迁缴纳9140.92元的水电费票据，拟证明合能房产公司代付水电费的情况，柏宗迁认为合能房产公司没有证据证明柏宗迁实际使用的水电费情况，不予认可。合能房产公司提交了一审法院审理合能房产公司诉孙鹏租赁合同纠纷一案（2018）川0124民初237号和合能房产公司诉杨敏租赁合同纠纷一案（2018）川0124民初238号的民事判决书，两份判决书认定合能房产公司案涉商场2016年5月1日整体开业，拟证明案涉商场2016年5月1日整体开业。柏宗迁对上述整体开业时间不予认可。一审庭审中，柏宗迁提交了部分照片，拟证明该商场有商铺空置，商场没有整体开业。柏宗迁提交部分周围商家和合能房产公司签订的租赁合同，签订时间均在2016年5月1日后，柏宗迁拟证明合能房产公司商场整体开业时间不是2016年5月1日。柏宗迁申请的证人贺某、陈某出庭证实没有看到合能房产公司商场开业，目前商场开业商家不多，柏宗迁拟证明合能房产公司商场没有整体开业。柏宗迁提交了一审法院（2018）川0124民初3811号合能房产公司与代刚房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书，该判决书中合能房产公司诉称商铺整体开业时间为2016年6月1日，审理查明中认定商铺整体开业时间为2016年6月1日，柏宗迁拟证明案涉商场不是2016年5月1日整体开业。 一审法院认为，合能房产公司、柏宗迁签订的租赁合同是双方真实意思的表示，不违背法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行权利义务。本案双方争议的焦点在于案涉商场是否整体开业致使柏宗迁应支付租金。根据一审法院(2018)川0124民初237号、(2018)川0124民初238号、(2018)川0124民初3811号民事判决书，确认案涉商场已经整体开业，虽上述判决确认的开业时间分别为2016年5月1日和2016年6月1日，一审法院根据(2018)川0124民初3811号民事判决书中合能房产公司诉称开业时间为2016年6月1日，这是在一审法院已有判决确认2016年5月1日开业的情况下，合能房产公司对商场开业时间作出的对自己不利的自认，是属于自己权利的处分范围，一审法院按照合能房产公司的上述自认，在本案中确认案涉商场整体开业时间为2016年6月1日。对于柏宗迁认为合能房产公司未整体开业的主张，与上述判决书的认定不符，不予支持。在案涉商场2016年6月1日整体开业的情景下，根据合同约定，整体开业前为免租装修期和免租经营期，案涉商场整体开业后即2016年6月1日后柏宗迁应支付相应的租金，但柏宗迁未按照合同约定支付租金，属于违约，合能房产公司要求确认合能房产公司作出解除租赁合同通知后即2017年7月1日解除合同和柏宗迁支付相应费用的主张符合双方合同约定和法律规定，予以支持。根据双方合同约定交付之日至2017年4月30日的租金标准4400元/月和2017年5月1日至2018年4月30日租金标准为4620元/月，一审法院认为柏宗迁应支付合能房产公司2016年6月1日至2017年6月30日合能房产公司作出解除租赁合同通知时的租金为57640元。对于合能房产公司要求柏宗迁支付免租期租金的主张，符合双方合同约定，应予支持，但一审法院在确认上述租期租金时，已经确认了免租期内的租金，因此不应再重复计算。对于合能房产公司主张要求柏宗迁支付三个月租金的违约金17600元，虽双方在合同中约定了违约金为三个月租金，但根据在合能房产公司未举证证明其损失的情况下，柏宗迁认为违约金过高，要求调低的主张符合法律规定，一审法院确认违约金为5000元。对于合能房产公司主张的空调使用费，但合能房产公司没有证据证明给柏宗迁提供了空调服务的情况下，合能房产公司应承担举证不能的法律责任，因此一审法院对合能房产公司的该主张不予支持。根据合能房产公司提交的代缴水电费票据和双方合同的约定，一审法院确认柏宗迁应支付合能房产公司代缴的水电费9140.92元。对合能房产公司主张的物管费，合能房产公司不是物业服务公司，不是主张物业费的权利主体，没有证据证明合能房产公司已代柏宗迁缴纳物管费，一审法院对合能房产公司该主张不予支持。综上，柏宗迁应支付合能房产公司租金57640元和违约金5000元、水电费9140.92元，扣除柏宗迁已经支付的3396元和履约保证金8800元，柏宗迁还应支付合能房产公司59584.92元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、合能房产公司与柏宗迁2016年5月10签订的《租赁合同》于2017年7月1日解除。二、柏宗迁在本判决生效后五日内支付合能房产公司2016年6月1日至2017年6月30日的租金、违约金、水电费共计59584.92元。三、驳回合能房产公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1094元，由柏宗迁承担。 二审中，柏宗迁向本院提交四川消防办事官网下载的截图两张,主要内容为：2016年5月18日，位于四川省成都市郫县火锅店内部装修消防验收抽查结果显示不合格，拟证明在2016年5月1日的时候商场是没有整体开业的。合能房产公司质证认为，对截图的真实性、合法性、关联性均不认可，看不出是什么官网，官网是否真实也不清楚，对证明目的和关联性均不认可，该证据不能证明是第一次消防还是第二次消防，商场只负责第一次消防验收，因商家装修引起的二次消防验收由商家自行完成。 合能房产公司向本院提交了如下证据： 1.2016年1月4日商函一份，商函的当事人孙鹏刚好就是另案的当事人，主要内容为：商函当事人本来约定2016年1月1日开业，后来拖延之后统一通知商家是在2016年5月1日开业的，拟证明案涉商场是在2016年5月1日开业。 2.合能四季中心开业系列活动合同，拟证明案涉商场的开业活动时间是从2016年4月30日到2016年5月2日，柏宗迁没有收到通知是因为在签订租赁合同之前案涉商场就开业了。 3.房屋产权证04××86号房产证一份，并出示原件，拟证明四季城商场于2015年12月23日就已经取得了商场开业的规划许可、消防验收及竣工备案。拟证明案涉商场已于2016年5月1日开业。 柏宗迁质证认为，不认可证据1的真实性、合法性、关联性，该证据没有说明租赁的商铺是否位于案涉商场，没有说明这是与哪家公司来往的商函。无法达到案涉商场2016年5月1日已开业的证明目的。证据2无法达到证明目的，合能房产公司可以和任意一个广告公司签订此类合同，且合同的签订时间是在2016年5月17日，该份合能四季中心开业系列合同并不能证明案涉商场已开业。认可证据3的真实性和合法性，但该证据只能证明楼盘合格，不能达到商场开业的证明目的。 本院审查认为，柏宗迁提交的证据反映的是案涉商铺是否通过消防验收问题，因与本案争议的案涉商场是否已于2016年5月1日没有开业、柏宗迁未支付租金是否违约无关，故不具有关联性，本院不予采信。合能房产公司提交的三份证据的证明目的是拟证明一审判决认定的开业日期不正确，因当事人对一审判决认定事实不服应通过上诉提出，因合能房产公司对一审判决未提出上诉，应认定为已认可该判决认定的事实，加之一审判决依据后生效的判决认定案涉商场于2016年6月1日开业并无不当，本院对该证据不予审查认定。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是案涉商场是否于2016年6月1日整体开业，二是案涉合同在2017年7月1日前是否处于免租期内，柏宗迁是否有权不支付租金，三是一审判决柏宗迁支付合能房产公司代付的水电费是否正确。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于案涉商场是否整体开业，如果已整体开业如何认定具体的开业日期的问题。本院审查认为，成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初237号、（2018）川0124民初238号民事判决认定案涉商场已于2016年5月1日整体开业，而成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初3811号民事判决认定案涉商场已于2016年6月1日整体开业，三份已生效的判决对开业时间认定不同。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五项“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明”之规定，在已生效的三份判决分别认定商城不同开业时间的情况下，一审法院以后生效的（2018）川0124民初3811号民事判决所认定的事实，认定不利于合能房产公司的2016年6月1日开业，相对于此前作出的判决更有利于柏宗迁，也更为客观，应当作为本案认定案涉商场整体开业的依据。同时，该判决由柏宗迁一审向法院提供，其所载明的内容对柏宗迁具有约束力，一审判决据此认定并无不当，应当维持。 二、关于案涉合同在2017年7月1日之前是否处于免租期内，柏宗迁未支付租金是否违约的问题。本院认为案涉租赁合同第3.2条虽然约定四季城商业整体开业日暂定为2016年5月1日，如有变更，甲方将提前通知乙方；整体开业日变更的，免租经营期的起始日相应顺延，但免租经营期的总天数不变。但该合同第3.3条约定，甲方向乙方提供免租装修期，免租装修期自商铺交付之日至四季城商业整体开业日之前一日止。据此，在本案应认定案涉商场于6月1日整体开业的情况下，合能房产公司按合同约定本应于合同签订后及时通知柏宗迁，但租赁合同中双方的主要义务为合能房产公司提供房屋、柏宗迁支付租金，该通知仅具有通知开业或让双方知晓计租起算日期的意义，故属于次要义务，不能作为柏宗迁抗辩支付租金的依据，加之合同并未约定合能房产公司不履行该通知义务将不得收取租金的不利后果，故在案涉商城开业的情况下合能公司不履行通知义务并不导致柏宗迁不应支付租金。据此，柏宗迁所提合能公司未履行通知义务自己不应支付租金，后期未支付租金不构成违约的上诉意见不能成立。 三、关于合能房产公司是否有权代柏宗迁交纳水电费以及柏宗迁是否应向合能房产公司支付水电费的问题。本院认为，案涉租赁合同第4.3条约定，合同约定的装修管理费或物管费为合能房产公司代为指定的商管公司或物业公司收取，相关票据由实际收费单位开具；若柏宗迁未按照本合同约定按时交纳的，合能房产公司将代其委托的商管公司或物业公司追究柏宗迁的违约责任。因承租人交纳的水电费通常属于应向物业公司缴纳的费用范围，本案双方约定由合能公司指定物管公司提供物业服务和收取费用，在柏宗迁欠付费用时由合能公司代为追究违约责任，在合能公司提交成都合能物业管理有限责任公司出具的载明案涉房屋分别产生的水电费收据原件的情况下，应认定案涉房屋产生了9140.92元水电费并已由合能房产公司交纳，合能公司依据合同约定主张由柏宗迁支付该费用应当得到支持。因此，一审判决柏宗迁承担该项费用正确，本院予以维持。 综上所述，柏宗迁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2188元，由上诉人柏宗迁负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  张卫敏 审判员  袁晟翔 二〇一九年十一月六日 书记员  方丽雯