辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民初104号原告:郑为理，男，汉族，1957年7月9日出生，住杭州市江干区。委托诉讼代理人：陈鹏，辽宁大辽律师事务所律师。被告：赵锐，男，汉族，1977年6月28日出生，住辽宁省沈阳市沈河区。被告：沈阳旺力地产开发有限公司，住所地抚顺经济开发区1号楼商贸楼。法定代表人：郑学纯，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴岩，该公司员工。委托诉讼代理人：张立飞，该公司员工。原告郑为理诉被告赵锐、沈阳旺力地产开发有限公司（简称旺力地产开发公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后组成合议庭，依法公开开庭审理了本案。原告郑为理委托诉讼代理人陈鹏、被告赵锐委托诉讼代理人吴臻、被告沈阳旺力地产开发有限公司委托诉讼代理人吴岩、张立飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑为理向本院起诉请求：一、撤销（2019）辽执异110号执行裁定书；二、对案涉房屋继续执行；三、判决赵锐、旺力地产开发公司承担本案诉讼费用。事实和理由：郑为理在与旺力地产开发公司、郑学纯民间借贷纠纷一案中，提出财产保全申请，辽宁省高级人民法院于2014年12月25日作出（2014）辽民二初字第00083号民事裁定书，于2015年1月5日查封旺力地产开发公司名下的旺力城二期项目共计363套房产（含案涉房产），查封期限至2017年2月4日。2017年1月25日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽执字第14号民事裁定书，继续查封上述房产，查封期限至2020年2月4日。赵锐于2019年5月22日向辽宁省高级人民法院提出执行异议申请，称其购买了位于抚顺经济开发区芳庭街11-1号2单元703室房屋，申请解除对该房屋的查封。辽宁省高级人民法院做出（2019）辽执异110号执行裁定书，裁定中止对争议房屋的执行。郑为理不服该执行裁定书，提起本案诉讼。案涉房屋是旺力地产开发公司房产，赵锐与旺力地产开发公司之间没有真实的房屋买卖关系，赵锐没有向旺力地产开发公司支付购房款，赵锐不是因居住目的而购买该房屋，案涉房屋不是赵锐的唯一住房，所以本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除执行的条件。赵锐答辩称：本人对涉案房屋依法享有排除执行的实体权益，请求法院依法驳回郑为理的全部诉讼请求。事实与理由：一、赵锐与旺力地产开发公司在人民法院查封之前已经形成了合法有效的商品房买卖合同关系，并已实际占有使用案涉房屋。2014年11月11日赵锐与旺力地产开发公司签订了《商品房买卖合同》后，旺力地产开发公司通过向赵锐告知涉案房屋密码钥匙的方式向赵锐交付了涉案房屋。故涉案房屋查封前赵锐已实际占有使用涉案房屋的事实。二、涉案房屋的购房款已全额支付。2014年7月，旺力地产开发公司与沈阳市石材城签署了《债权债务协议书》，约定将涉案房屋抵顶给沈阳市石材城金融升石材销售部（简称沈阳市石材城）用于支付部分工程款。沈阳市石材城经营者林仁与旺力地产开发公司协商同意以房票的形式直接转开给赵锐。2014年11月9日，旺力地产开发公司给赵锐出具收到351,148.56元的收据，收款项目为房款。赵锐认为，以抵账方式进行的房屋交易中，应认定买受人已经向出卖人给付房屋全部购房款。所以，在沈阳市石材城与旺力地产开发公司协商同意以房票的形式直接转开给赵锐、旺力地产开发公司与赵锐签订《商品房买卖合同》、并向赵锐出具收到351,148.56元的涉案房屋购房款《收据》时，涉案房屋的购房款即应认定为已全部支付。三、涉案房屋因未办理竣工验收而未办理过户手续，并非赵锐的过错。综上，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，赵锐对涉案房屋依法享有排除执行的实体权益，请求法院依法驳回郑为理的全部诉讼请求。沈阳旺力地产开发有限公司答辩意见:旺力地产开发公司与沈阳市石材城金融升石材销售部于2012年签署了供货合同及施工合同后将房屋抵顶给沈阳市石材城金融升石材销售部,办理了债权债务转移协议，该协议真实有效。后沈阳市石材城金融升石材销售部将该房屋抵顶给赵锐，我们公司给赵锐出具了商品房买卖合同，并开具了收据。请求驳回原告的诉讼请求。本院审理过程中，各方当事人围绕所提诉讼请求，分别向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。郑为理提交的证据为：（2019）辽执异110号执行裁定书，拟证明：该裁定书认定的是旺力地产开发公司、赵锐之间存在商品房买卖关系，但在执行异议程序中旺力地产开发公司并没有提供真实的付款凭证，所以郑为理因不服该裁定而提起本案诉讼。该裁定证明郑为理具有诉权。赵锐质证意见：对该份证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，该份证据并不能证明郑为理依法享有继续执行涉案房屋的权益。旺力地产开发公司质证意见：对真实性没有异议。对关联性有异议，该份证据不能证明郑为理依法享有继续执行涉案房屋的权益。赵锐提交了四份证据：证据1：《“旺力城一期”项目A3、A5区域外立面石材供货合同》；证据2：《“旺力城一期A4”项目外立面石材供货合同》；证据3：《沈阳旺力地产开发有限公司旺力城一期电梯门套供货及安装工程》。上述3份证据拟证明：沈阳市石材城金融升石材销售部与沈阳旺力地产开发有限公司之间存在供货及施工合同关系。证据4：三份《债权债务转让协议》；证据5：8套门市《商品房买卖合同》及房款《收款收据》；证据6：3套住宅的《商品房买卖合同》及房款《收款收据》。上述3份证据拟证明：沈阳旺力地产开发有限公司因资金紧张，无力支付沈阳市石材城金融升石材销售部的货款及安装施工款，双方经协商用房产抵顶部分货款及工程款。又因沈阳市石材城金融升石材销售部的经营者林仁无力偿还被告赵锐300万的借款，故沈阳市石材城金融升石材销售部的经营者林仁与沈旺公司协商同意以房票的形式直接转开给赵锐，并向赵锐交付了涉案房屋的事实。郑为理质证意见：对证据1、2、3的真实性有异议，因为只有三份合同是否真实发生相应的材料供应和工程施工，仅凭合同不能证明，并且赵锐没有提供三份合同的结算凭证。3份合同与本案的郑为理和赵锐无关，与本案没有关联性。对证据4，赵锐提供的债权债务转让协议一共有三份，其中一份是八套门市房的抵债协议，该协议有原件，但与本案相关的抵债协议并没有提供原件，而且与本案相关的抵债协议并没有协议的签订时间，八套门市房抵债协议时间是2016年11月24日，赵锐提供的所有的销售合同以及收据既包含八套门市房的，也包含本案争议的这套住宅，都应当是在一个时间取得，也就是2016年11月。郑为理起诉旺力地产开发公司是在2015年1月5日查封的涉案房屋，在郑为理查封已经申请法院查封之后签订的抵债协议违反了民事诉讼法强制性规定，属于无效的处分行为，所以与本案相关的抵债协议应属无效。对证据5、6的质证意见。商品房买卖合同以及收款收据均不是赵锐与旺力公司之间真实的房屋买卖关系，属无效合同无效约定。赵锐也没有按照收款收据中的金额向旺力公司支付购房款项收款收据，因不具有真实性，同样为无效的证据。赵锐没有提供赵锐与抵债另一方之间的法律关系的有关文件，赵锐不能证明赵锐因案涉房屋已经履行相应对价。旺力地产开发公司质证意见：证据1、2、3是真实有效的，庭后五个工作日内我会向法庭提交我们付给沈阳市石材城金融升石材销售部的一些付款凭证，来证明我们与他的供货合同是真实有效的。对债权债务转移协议赵锐没有提供涉案房屋的原件，我们公司五个工作日内把原件提供过来。对房屋买卖合同及收款收据没有异议。本院对郑为理提交的证据：（2019）辽执异110号执行裁定书的真实性、合法性予以确认。对赵锐提交的证据1、证据2、证据3的真实性、合法性亦予以确认，并确认该3份证据能够证明闽南石材城金融升石材销售部与沈阳旺力地产开发有限公司之间存在供货及施工合同关系。对赵锐提交的证据4：三份《债权债务转让协议》的真实性、合法性亦予以确认，并确认落款2014年的《债权债务转让协议》为案涉商品房买卖以房抵债的《债权债务转让协议》。另两份虽证实当时闽南石材城与旺力地产开发公司还存在其他《债权债务转让协议》事实，但与本案无关。对赵锐提交的证据5：8套门市《商品房买卖合同》及房款《收款收据》，与本案无关，本院不予确认。对赵锐提交的证据6：3套住宅的《商品房买卖合同》及房款《收款收据》，本院只确认案涉《商品房买卖合同》及房款《收款收据》，对于与本案无关的两份《商品房买卖合同》及房款《收款收据》，不予确认。根据各方当事人举证、质证意见，庭审中对案件事实的陈述意见，结合法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在审理郑为理与旺力地产开发公司、郑学纯民间借贷纠纷一案过程中，根据郑为理的保全申请，于2014年12月25日作出（2014）辽民二初字第00083号民事裁定书，查封了旺力地产开发公司名下的旺力城二期项目共计363套房产（含案涉房产），查封期限至2017年2月4日。2015年5月29日，本院作出（2014）辽民二初字第00083号民事判决书，判决：一、旺力地产开发公司、郑学纯在判决生效之日起十日内偿还郑为理借款本金75,310,896.23万元；二、旺力地产开发公司、郑学纯在判决生效之日起十日内偿还郑为理自2007年12月起至2014年10月30日止期间的利息；三、旺力地产开发公司、郑学纯在判决生效之日起十日内共同偿还郑为理自2014年10月31日起至实际给付之日止期间的利息；四、驳回郑为理的其他诉讼请求。双方不服该判决，上诉至最高人民法院。最高人民法院于2015年12月26日作出（2015）民一终字第313号民事判决书，维持原判第四项；变更原判第一项为：旺力地产开发公司、郑学纯于判决生效之日起十日内偿还郑为理借款本金66,460,896.23万元；变更原判第二、三项。执行过程中，本院于2017年1月25日作出（2016）辽执字第14号民事裁定书续封上述房产，续封期限至2020年2月4日。赵锐于2019年5月22日对本院查封案涉房产提出书面执行异议。本院于2019年6月27日作出（2019）辽执异110号执行裁定，中止对芳庭路11-1号楼2单元703号房产的执行。郑为理不服该执行异议裁定，向本院提起本案诉讼。另查明，2012年8月29日，旺力地产开发公司与沈阳市石材城签订《沈阳旺力地产开发有限公司旺力城一期电梯门套供货及安装工程施工合同书》,约定沈阳市石材城为旺力地产开发公司在抚顺李石经济开发区，B2电梯门套工程进行电梯门套供货及安装。另外,双方还分别签订了“旺力城一期”项目A3、A5区域外立面石材供货合同、旺力城一期A4”项目外立面石材供货合同。2014年，旺力地产开发公司与沈阳市石材城签订《债权债务转让协议》，该协议第一.3条约定：由旺力地产开发公司提供旺力城项目B2-1#2-703（84.88平方米，按每平方米4137元结算）抵做应支付沈阳市石材城工程款。第一.4条约定：当沈阳市石材城明确商品房的实际买受方后，可由商品房的实际买受人与旺力地产开发公司签订正式的《商品房买卖合同》，旺力地产开发公司给予积极配合。第二.1条约定：旺力地产开发公司开发的商品房作为抵偿其所欠沈阳市石材城的债务即工程款，沈阳市石材城表示愿意接受，双方一致确认债权债务成立，约定由旺力地产开发公司直接与沈阳市石材城所指定的实际买受方签订《商品房买卖合同》作为旺力地产开发公司向沈阳市石材城支付人民币351148.56元的工程款，沈阳市石材城放弃对该部分债务追索权。第二.4条约定：旺力地产开发公司与实际买受方签订《商品房买卖合同》后，即视为双方的该部分债权债务履行完毕，沈阳市石材城需对旺力地产开发公司进行债权债务清偿确认，并从结算中扣除该部分款项，不得向旺力地产开发公司再主张该部分债权。旺力地产开发公司与沈阳市石材城还于2014年1月21日签订了一份以房屋抵偿材料款2152510.718元的《债权债务转移协议》。又于2016年11月24日签订一份以8套门市房抵偿材料款人民币5083582.15元的《债权债务转移协议》。2014年11月11日，按照沈阳市石材城的交付指示，旺力地产开发公司与赵锐签订了编号为K2011127-134《商品房买卖合同》，合同约定：赵锐购买旺力城第B2-1号楼2单元7层03号房。建筑面积共84.88平方米，单价为每平方米4137元，总金额351,148.56元。2014年11月4日，旺力地产开发公司向赵锐开具金额为351,148.56元房款收据。同日，旺力地产开发公司通过向赵锐告知案涉房屋密码钥匙的方式，向赵锐交付了案涉房屋。沈阳市石材城经理林仁于2014年12月10日代赵锐向该房屋所属物业管理公司交纳了物业费、电梯费、垃圾清运费，取得了物业费、电梯费、垃圾清运费《专用收款收据》。本院所确认的上述事实，有（2019）辽执异110号执行裁定书、《沈阳旺力地产开发有限公司旺力城一期电梯门套供货及安装工程施工合同书》、《“旺力城一期A4”项目外立面石材供货合同》、《“旺力城一期”项目A3、A5区域外立面石材供货合同》、2014年《债权债务转让协议》、编号为K2011127-134《商品房买卖合同》、编号0149461《专有收款收据》、案涉房屋物业费、电梯费、垃圾清运费《专用收款收据》等证据,业经庭审质证及本院审查，以及一审开庭笔录在卷为凭,本院予以采信，可资认定。本院认为，本案系执行异议之诉，争议的焦点为赵锐对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议案件规定》）第二十八规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案旺力地产开发公司与沈阳市石材城2014年签订的案涉《债权债务转让协议》，及旺力地产开发公司按照沈阳市石材城交付指示于2014年11月11日与赵锐签订《商品房买卖合同》，均系各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效。原告郑为理因起诉旺力地产开发公司、郑学纯民间借贷案件，请求本院查封案涉房屋，本院执行查封的时间为2015年1月5日，故应认定赵锐在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款。赵锐在取得所购房屋的钥匙密码后，由他人代交了案涉房屋的物业费、电费、垃圾清运费，依法可视为对案涉房屋在查封前已合法占有。案涉房屋系因未办理工程竣工验收，而无法办理产权过户登记，可认定并非赵锐自身原因未办理过户登记。故此，赵锐购买案涉房屋应属符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，依法应当享有足以排除强制执行的民事权益。至于郑为理提出赵锐不是因居住目的而购买该房屋，案涉房屋不是赵锐的唯一住房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，因《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条与第二十八条属于并行适用的情形，本案符合第二十八条规定的情形，买受人赵锐即可享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回郑为理的诉讼请求。案件受理费6567元，由郑为理负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 华 锋审判员 郑锦弘审判员 陈 建二〇一九年十一月二十五日法官助理王军书记员李婷（代）