黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑11民终937号上诉人（一审被告）：黑河市鸿鑫房地产开发有限责任公司，住所地黑河市爱辉区环城西路五中道口幸福村集资楼3号楼2号门市。法定代表人：商明达，该公司董事长。委托诉讼代理人:金双，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：于冷娇，吉林良佐律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：关玉梅，女，1961年5月19日出生，满族，农民，住黑河市爱辉区。委托诉讼代理人：冯颖（系关玉梅女儿），女，1985年6月21日出生，满族，无职业，住黑河市爱辉区。委托诉讼代理人：高洪祥，黑河市爱辉区幸福法律服务所法律工作者。上诉人黑河市鸿鑫房地产开发有限责任公司(以下简称鸿鑫房地产公司)因与被上诉人关玉梅房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，不服黑河市爱辉区人民法院（2018）黑1102民初2177号民事判决，判后，鸿鑫房地产公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人鸿鑫房地产公司的委托诉讼代理人金双，于冷娇，被上诉人关玉梅及其委托诉讼代理人冯颖、高洪祥到庭参加询问。本案现已审理终结。鸿鑫房地产公司上诉请求：请求撤销一审判决，鸿鑫房地产公司对关玉梅进行回迁安置或依法作出公正判决；诉讼费由关玉梅承担。事实和理由：1.2015年黑河市规划管理局对楼盘重新规划，鸿鑫房地产公司按照要求将2#楼由多层变为高层，全部住宅被政府统一收购；2.一层由普通商服变更为复式商服，2#楼二层均为一带二商服，房源也因规划而缩减。以上客观原因使关玉梅协议约定安置的2#楼五单元住宅及2#楼五单元门市无法交付。但鸿鑫房地产公司始终积极与关玉梅协商，提出多种方式为关玉梅重新安置，但关玉梅出尔反尔，始终未能达成一致意见。2.一审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“司法解释”）第八条、第九条的规定适用本案不当。鸿鑫房地产公司无法交付房屋的原因是由于变更规划和政府为解决安置问题统一收购整栋住宅，属情势变更，而非鸿鑫房地产公司故意将房屋出售给第三人，鸿鑫房地产公司无过错，因此一审判决无法律依据。关玉梅诉讼请求远远高于其实际损失，一审判决严重损害了鸿鑫房地产公司的合法权益。3.关玉梅尚欠鸿鑫房地产公司21,000元，在补偿款中直接冲减，对鸿鑫房地产公司显失公平。一审判决按照房屋现值计算赔偿标准，故在冲减21,000元时，也应该按照21,000元所对应房屋面积及现值予以冲减。4.《房屋置换协议》中约定的置换房屋为2#楼五单元门市、2#楼五单元二层521室住宅，面积为98平方米。但鉴定机构将住宅按照门市价格6,523元／平方米评估，与《房屋置换协议》约定为一套门市和一套住宅不符，未按照鸿鑫房地产公司与关玉梅签订的《房屋置换协议》中回迁条款进行判决，严重损害了鸿鑫房地产公司合法权益。5.一审判决鸿鑫房地产公司以一倍的金额赔偿关玉梅损失，已经远远超过关玉梅的实际损失，一审判决未能领会司法解释精神，武断判定鸿鑫房地产公司赔偿关玉梅一倍损失，没有事实依据。综上，鸿鑫房地产公司认为，一审判决无事实依据和法律依据。故依法提出上诉，请依法判决。关玉梅辩称，一、关于重新规划问题，首先，鸿鑫房地产公司没有举出合法重新规划的证据。鸿鑫房地产公司与关玉梅签订《房屋置换协议》时，是依据原始规划图纸选择2#楼五单元，鸿鑫房地产公司一再强调规划局对规划重新调整，即调整到现在的2#楼未兴建五单元。鸿鑫房地产公司却始终未能出具调整规划的相应证据，证明其调整合法规范。其次，鸿鑫房地产公司根本未告知关玉梅回迁安置的房屋，鸿鑫房地产公司态度漠然。不论是其擅自改变设计，还是经审批改变规划设计，都应告知关玉梅，征求关玉梅对调整设计后的安置意见。鸿鑫房地产公司在房屋建成之前，却丝毫不与关玉梅联系沟通，是对关玉梅安置权利的严重损害。二、关于统一出卖给政府的问题。首先，鸿鑫房地产公司没有举出出售给政府的相应证据。关玉梅到政府咨询，政府解答根本没有所谓收购鸿鑫公司开发的楼盘的事实。其次，即便真的整体出售，也违背相关法律规定。鸿鑫房地产公司假如真的整体将2号楼出售给政府，那也明显违背司法解释的规定，应当属于承担赔偿责任的情形。三、关于对鸿鑫房地产公司应当适用惩罚性赔偿问题。鸿鑫房地产公司在履行安置协议过程中，有欺诈隐瞒的事实，对关玉梅利益的侵害，已经属于严重违约。鸿鑫房地产公司不仅要按关玉梅的实际损失给予赔偿，还应依法接受惩罚性赔偿。因此，一审判决鸿鑫房地产公司给付一倍赔偿，有事实和法律依据。综上，请二审法院驳回鸿鑫房地产公司的上诉请求，维持原判。关玉梅向一审法院起诉请求：1.要求解除与鸿鑫房地产公司签订的房屋置换协议;2.鸿鑫房地产公司赔偿关玉梅900,170元；3.鸿鑫房地产公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：关玉梅拥有私房房产一户，房屋所有权证编号为S20092506号，面积77.9平方米，位于原幸福大市场地段内，属于鸿鑫房地产公司改造拆迁范围之内，动迁前开办爱辉区欣月旅店。2013年4月12日，关玉梅与黑河幸福大市场棚户区改造项目部签订了《房屋置换协议》，约定回迁给关玉梅安置房屋为：幸福家园小区2#楼五单元门市，面积40平方米，2#楼五单元二层521室，面积为98平方米（以房产局测绘面积为准），多退少补。该房屋预计于2013年12月30日前进户。鸿鑫房地产公司房屋建好后，双方协商置换房屋入户问题，因现有房屋没有双方约定的置换房屋，双方发生分歧，几次协商未果。关玉梅起诉后，向法院申请对现有相邻位置房屋及未建房屋进行司法鉴定。2019年6月12日，黑龙江银翔房地产价格评估有限公司对合同约定房屋进行司法鉴定，鉴定结论为：总建筑面积单价6,523元，总价900,170元。一审法院判决认为，关玉梅与鸿鑫房地产公司签订的《房屋置换协议》，双方主体适格，意思表示真实，内容、形式符合法律规定，协议合法有效，双方均应信守。本案争议房屋因鸿鑫房地产公司原因没有开发建设，后在改变设计规划、对关玉梅所签订房屋没有建设未告知设计规划变更情况，也没有及时重新安置、调整房屋，从而导致关玉梅无法取得该房屋，鸿鑫房地产公司理应承担相应的违约责任。因双方签订的合同无法履行，故应解除双方签订的合同。拆迁人与被拆迁人按照所有权的调换形式订立拆迁补偿安置协议时，明确约定被拆迁人具体位置、房屋结构、面积及对被拆迁人给予补偿安置，被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议导致房屋动迁合同目的不能实现，无法取得房屋的被拆迁人请求拆迁人（开发商）承担不超过房屋价值款一倍的赔偿责任的请求，合理合法，法院予以支持。鸿鑫房地产公司以重新变更规划为由，不能按照合同约定为关玉梅安置的辩解理由不成立，法院不予支持。关于关玉梅的经济损失，因关玉梅的房屋在动迁之前在此经营旅店生意，结合双方签订的拆迁补偿安置协议，鸿鑫房地产公司应按照双方约定的面积给予补偿，其每平方米单价以现有房屋位置，参照黑龙江银祥房地产价格评估有限公司于2019年6月12日作出的评估报告,结合该区域评估基准日的房地产市场状况，鸿鑫房地产公司应赔偿关玉梅损失900,170元×2-21,000元=1,779,340元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，判决：一、解除关玉梅与鸿鑫房地产公司之间签订的拆迁补偿安置协议；二、鸿鑫房地产公司于本判决发生法律效力之日起5日内赔偿关玉梅回迁房屋经济损失1,779,340元。案件受理费10,407元，司法鉴定费12,000元，保全费5,000元，由鸿鑫房地产公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鸿鑫房地产公司的委托诉讼代理人于冷娇向本院提交规划图纸、规划许可证各2份，证实第一份图纸是原与关玉梅签订拆迁安置协议时的规划图纸，后于2015年改变了原规划结构，现在所建设的楼房全部按后期图纸建设,且有政府部门发放的规划许可证，第一期规划许可证是2016年5月12日，第二期工程是2017年5月12日，证实规划后的图纸原来拆迁协议中约定的位置已不存在，因政府行为导致关玉梅不能按原拆迁协议的位置回迁，在签订安置协议时还没有规划许可证。关玉梅的委托诉讼代理人高洪祥对规划许可证真实性无异议，图纸因没有公章对真实性有异议，认为图纸中没有双方协议回迁的安置楼房，鸿鑫房地产公司没有按照与关玉梅签订的协议履行，构成违约。一审判决认定事实清楚。本院经认证认为，鸿鑫房地产公司提交的证据无法证实其所欲证明的问题，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。涉诉拆迁房屋原系关玉梅私人经营所用。2013年4月12日关玉梅与鸿鑫房地产公司签订的《房屋置换协议》系双方当事人真实意思表示，鸿鑫房地产公司应按协议内容履行回迁安置义务。鸿鑫房地产公司现仍未安置关玉梅回迁入户，其辩解系因房屋规划变更问题，未实际兴建关玉梅所欲安置的楼房，其责任与鸿鑫房地产公司无关，对此事实关玉梅不予认可。因鸿鑫房地产公司在拆除关玉梅房屋后，应妥善安置关玉梅回迁入住的房屋，如发生规划设计变更等问题，亦应及时与关玉梅协商、沟通，签订补充协议，履行回迁安置义务。鸿鑫房地产公司现主张的辩解理由，无法抗辩其未及时安置的违约责任。一审判决根据本案房屋的实际情况，结合关玉梅多年未入住房屋的具体事实,以《房屋置换协议》现已无法实现合同目的,准许解除为由，依据委托评估公司对房屋价值出具的价格认定符合客观事实，并无不当。一审判决鸿鑫房地产公司赔偿不超过法律规定一倍以上的购房款，应予支持。综上所述，鸿鑫房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20,814.06元，由黑河市鸿鑫房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  代柳怡审判员  满国石审判员  梁天元二〇一九年十一月四日书记员  王春雨