安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初10665号原告：合肥浩顺物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区。法定代表人：刘兴平，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄正巍，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：戎蓉，安徽安泰达律师事务所律师。被告：张宇，男，1977年11月25日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告合肥浩顺物业管理有限公司（以下简称浩顺物业公司）诉被告张宇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告浩顺物业公司的委托诉讼代理人黄正巍、被告张宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。浩顺物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2017年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业费3254.94元（0.65元/月/平方米*139.1平方米*36月）；2.被告立即向原告支付逾期付款违约金暂计409元（暂计算至2019年12月31日，其后实际违约金以3254.94元为基数，按照每日千分之三的标准计算至全部本金清偿时止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了位于合肥市瑶海区*路*苑*幢*室，并于2007年7月20日与原告签订了一份《*前期物业管理服务协议》，约定由原告进行前期物业管理，双方约定了前期物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间和违约责任，并约定若被告逾期交纳物业管理费用的按照日千分之三支付违约金。被告身为合肥市瑶海区*路*苑*幢*室住宅业主，房屋面积为139.1平方，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行作为一个业主应尽的基本义务。被告自2017年1月1日至今，累计欠物业服务费3254.94元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。截至原告诉讼之时，被告并没有采取任何行动，至今仍没有支付其所欠交的物业费，现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特提起诉讼，望依法判如所请。张宇辩称，我对原告主张的未交费时间段认可，对收费标准0.65元/月/平方米没有意见。我不交物业费是因为早已提交物业公司的住宅顶层楼面漏水问题长期未解决，居所损失持续扩大。本院经审理认定事实如下：张宇系合肥市瑶海区*路*苑*幢*室业主，房屋面积为147.8平方米（99.27+48.53）。2007年7月20日，浩顺物业公司与张宇签订《*前期物业管理服务协议》一份，协议约定张宇为*苑*幢*室业主，建筑面积147.8平方米，由浩顺物业公司为该小区提供前期物业管理。浩顺物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、护卫、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据国家有关部门规定和本协议约定向业主按时足额收取物业管理服务费用、公摊水电费等，如业主逾期不缴纳费用，浩顺物业公司有权依法追缴。张宇应遵守本物业的物业管理制度和《业主临时公约》，依据本协议向浩顺物业公司交纳物业管理服务费、公摊水电费等。合同约定物业管理服务内容为：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；护卫；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理。业主缴纳物业管理费的起始日期为业主自房屋交付之日起，第一次缴纳6个月，到期后按3个月为周期缴纳；多层住宅第一年优惠价按建筑面积每月0.65元/平方米收取；小高层住宅第一年优惠价按建筑面积每月1.28元/平方米；业主所拥有的住宅，不论使用与否，都需按时足额的缴纳物业服务费。第二年浩顺物业公司保留在物价局核准的收费范围内调整物业管理费的权利。每次缴纳费用的时间为每季度前10日缴纳。浩顺物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权建议其限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，浩顺物业公司承担相应的民事责任。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，浩顺物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金，对拒缴或无理拖欠的业主，浩顺物业公司可采取有效追缴措施，直至向人民法院起诉。协议还约定了其他责任条款等。协议签订后，浩顺物业公司依约提供了相关物业服务。因被告张宇自2017年1月1日至2019年12月31日期间未交纳物业费，原告浩顺物业公司催交未果后遂诉讼来院。另查明，2016年3月30日，浩顺物业公司曾委托北京金诚同达（合肥）律师事务所冯传求律师向张宇发《律师函》，催交2014年1月1日至2016年6月30日期间的物业费及违约金。2016年7月12日，张宇向浩顺物业公司交纳了2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业费3254.9元（0.65元/月/平方米*139.1平方米*36月）。此外，张宇户自入住以来就曾多次向物业公司反映顶层楼面渗漏问题，但至今未给予彻底解决。本院认为：浩顺物业公司与张宇签订的《*前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。浩顺物业公司依约为张宇在内的小区业主提供了物业管理服务，张宇作为小区业主，在接受和享有了浩顺物业公司提供的物业服务后，理应按照物业管理服务协议的约定及物价局核定的收费标准履行给付物业费的义务。张宇辩称的住所顶层楼面漏水物业公司未予维修问题，本院认为，张宇并未提交证据证明漏水的具体原因，且漏水造成的损失与维修问题与本案不属于同一法律关系，可等渗漏原因查明，确定责任主体后另行主张。张宇如认为物业公司存在不完全履行物业服务义务的行为，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。张宇对浩顺物业公司主张的未交费时间段及收费标准没有异议，本院予以确认。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，张宇的房屋建筑面积为147.8平方米，浩顺物业公司自愿按139.1平方米计算，不违反法律规定，本院予以采信。综上，张宇应支付浩顺物业公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3254.94元（0.65元/月/平方米*139.1平方米*36月），本院对原告的此诉讼请求予以支持。至于浩顺物业公司主张的逾期付款违约金，因本案中业主拖欠物业费系原告在提供物业服务过程中，就物业服务出现的问题与业主未能及时沟通及妥善处理所致，张宇不交物业费系对其提供的服务存在异议，且本院在审理涉及该小区其它物业服务合同纠纷案件中，查明原告提供的物业服务确系存在一定瑕疵，故本院对浩顺物业公司的此诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、张宇于本判决生效后十日内支付合肥浩顺物业管理有限公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3254.94元；二、驳回原告合肥浩顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张宇负担。本判决为终审判决。审判员  张慧霞二〇一九年十一月十六日书记员  张 莹附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。