云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0428民初728号原告：李小龙，男，1984年出生，家住湖南省邵东县，现住云南省玉溪市元江县。委托诉讼代理人：黄萍，云南澧江律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：杨金保，男，1974年出生，住云南省玉溪市元江县。被告：杨金春，男，1967年出生，住云南省玉溪市元江县。原告李小龙与被告杨金保、杨金春土地承包经营权出租合同纠纷一案,本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李小龙的委托诉讼代理人黄萍、被告杨金保、杨金春到庭参加诉讼。因案情复杂，经双方当事人同意并经本院院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。原告李小龙向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告双方签订的《土地租赁合同》无效；2.由二被告自判决生效之日起十日内一次性返还原告土地租金61880元。3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年11月26日，甲方（二被告）将某某街道某组土地租赁给原告建房。双方签订了《土地租赁协议》，协议约定：甲方将土地二亩二分一租给乙方（原告），甲方不得干涉乙方土地使用用途。乙方不得用于违法经营活动。否则，甲方不负任何责任。租赁期限10年，从2019年1月1日至2028年12月31日止，合同期满后基础设施建设归乙方所有，甲方不做任何赔偿。前5年的租金每年61880元，后5年每年租金70720元，甲方不得涨租金和另加其他费用。2019年1月1日支付第一年租金，2019年7月1日支付第二年租金。2021年以后每隔两年的1月1日付清两年的租金。乙方因使用需要，可以对承租地进行建房、搭棚、装修等，也可以转租。协议签订后，原告按照协议约定于2018年11月26日通过转账向二被告支付了61880元租金，被告向原告交付了土地。2月底原告为搭建彩钢瓦做准备工作，才开始施工。3月4日，元江县国土资源局以未经办理相关合法用地手续占用集体土地建房，涉嫌违反《中华人民共和囯土地管理法》的规定为由向原告发出《责令停止违法行为通知书》。原告收到后立即停止建房，并找二被告就返还土地租金的问题进行协商处理，但二被告均拒绝协商处理。综上所述，双方签订的《土地租赁协议》违反《中华人民共和国合同法》的规定，被告拒绝协商处理和返还原告租金，故依法起诉，望判如所请。被告杨金保、杨金春辩称，双方的协议有效。原告占用土地已近一年，故不同意退还租金。自出租时，被告就把土地承包证给原告看过，也告知过原告在耕地上建房是违法的，改变土地用途建房是原告的个人行为，与被告无关。现因原告违约，应由其赔偿违约金500000元。如确认合同无效，则要将土地恢复原状并退还被告。结合各方当事人的陈述、举证、质证，本院确认本案的法律事实如下：2018年11月26日，李小龙（乙方）与杨金保、杨金春（甲方）经协商共同签订了一份《土地租赁协议》，约定：甲方将位于某某街道某组的2.21亩土地租给乙方，租期10年，自2019年1月1日起至2028年12月31日止，其中至2023年12月31日的租金每年61880元，之后的租金每年70720元，2019年1月1日付第一年租金，2019年7月1日付第二年租金，2021年以后的租金每隔两年的1月1日付清两年的租金。甲方不得干涉乙方土地用途，乙方不得用于违法经营活动，否则甲方不承担任何责任。乙方因使用需要，可以对承租地进行建房、搭棚、装修等，也可以转租。如遇征收可以提前终止合同，甲方按实际租用期限以相应比例退还多余的租金，土地征用费归甲方，基础设施建设补助归乙方。双方还约定了违约责任等其他内容。当日，李小龙通过银行转账向杨金保付清了第一年的租金61880元。合同签订后，李小龙即在该土地以及向其他农户承租的相邻土地上进行填土，并平整了场地，准备建盖彩钢瓦房等。2019年3月4日，元江县自然资源局向李小龙等人发出了责令停止违法行为通知书，认为李小龙等人未经办理相关合法手续，占用元江县某某街道某社区某组集体土地建房，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，责令立即停止违法行为，听候处理。李小龙收到后停止了建房，涉案土地闲置至今。另查明，杨金春、杨金保系同胞兄弟关系，二人均是元江县某某街道某社区某组集体成员，涉案土地在内的承包地于2018年3月1日获发编号为滇（2018）元江县农村土地承包经营权第xxxxxx号的农村土地承包经营权证，承包方代表为杨金保、杨金春的父亲杨某，共同承包人包括杨金保及其家人5人，承包人口共计6人。涉案土地在2019年1月以前长期出租给案外第三人用于栽种苗圃，近年的租金为每亩每年18000元。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定:“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续”。第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，李小龙与杨金保、杨金春于2019年1月5日签订的《土地租赁协议》，虽系双方自愿签订，但协议签订后涉案土地即被用于建房，土地性质并未经过审批手续变更为非农业用地，故《土地租赁协议》因违反了上述强制性法律规定，应认定无效。杨金保、杨金春关于双方合同有效、要求继续履行合同的辩解，理由不充分，不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故涉案土地应退还承包人。虽然合同被认定无效，但因履行合同李小龙实际占用了杨金保家的土地，且双方发生的争议影响了当年的土地收益，确造成了相应的经济损失。杨金保、杨金春的经济损失参照之前其三年的租金水平，本院确定为39780元（2.21亩×18000元）。对造成合同无效的后果，双方均有过错，本院根据各自的过错大小、合同履行的情况，结合其他案件事实，认定李小龙应承担主要责任，责任比例为80％，计为31824元，剩余的20％由杨金保、杨金春自行承担。李小龙要求返还全部租金61880元的诉讼请求过高，不予完全支持。杨金保、杨金春应连带返还的租金为30056元。至于杨金保、杨金春要求赔偿违约金500000元和恢复土地的主张，因李小龙不同意，且二人未依法提出反诉，本案中不予涉及，二人可另行依法主张。综上所述，李小龙要求确认《土地出租合同》无效的诉讼请求成立。要求返还租金的诉讼请求，合理的部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李小龙与被告杨金保、杨金春于2018年11月26日签订的《土地租赁协议》无效；二、由被告杨金保、杨金春连带返还原告李小龙租金30056元，限于判决生效之日起十日内一次性付清；三、驳回原告李小龙的其他诉讼请求。如果被告杨金保、杨金春未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1347元（原告已全额预交），减半收取计673.50元，由原告李小龙负担346.50元，被告杨金保、杨金春连带负担327元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。双方当事人均不上诉的，本判决发生法律效力后，负有义务的一方当事人不自动履行本判决，另一方当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李田兵二〇一九年十一月二十九日书记员  龙 霄