黑龙江省方正县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0124民初1890号原告（申请执行人）：曹亮男，1980年5月9日出生，汉族，个体，住方正县。委托诉讼代理人：吕世龙，男，汉族，1975年8月16日出生，方正县诚信法律服务所法律工作者，住方正县。被告（案外人）：王庆林男，1976年6月23日出生，汉族，个体，住方正县。委托诉讼代理人：张伟华，黑龙江华铄律师事务所律师。被告（被执行人）：葛洪军男，1968年3月11日出生，汉族，个体，住方正县。被告（被执行人）：宁景芳女，1968年2月17日出生，汉族，个体，住方正县。被告（被执行人）：哈尔滨龙跃房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市方正县方正镇城北新区侨村一号商服楼，统一社会信用代码：91230124665663554C。法定代表人：付喜库，董事长。委托诉讼代理人：李宪臣，男，1968年2月7日出生，汉族，该公司职工，住方正县。原告曹亮与被告王庆林、葛洪军、宁景芳、哈尔滨龙跃房地产开发有限责任公司（以下简称龙跃公司）执行异议之诉一案，本院于2019年7月23日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹亮的委托诉讼代理人吕世龙、被告王庆林及其委托诉讼代理人张伟华到庭参加诉讼。被告葛洪军、宁景芳、龙跃公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。曹亮向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销（2019）黑0124执异8号执行裁定书。2.请求依法确认，依法查封的龙跃公司所有的方正镇龙××城小区××楼××单元××室可供原告执行。事实和理由：原告诉葛洪军、宁景芳和龙跃公司民间借贷纠纷一案，案号（2018）黑0124民初1887号。民事判决书生效后，原告依法申请强制执行，2019年2月20日，方正县人民法院依法对被执行人龙跃公司所有的位于方正镇龙××城小区××楼××单元××室的房屋予以查封，在此房屋被查封后，王庆林对查封房屋以案外人提出异议，方正县人民法院作出（2019）黑0124执异8号执行裁定书，中止了（2019）黑0124执139号执行裁定。原告认为（2019）黑0124执139号裁定所查封的龙跃公司所有的龙跃尚城小区1号楼一单元2201室依法可供执行，王庆林提出的异议是不成立的，理由是该房屋王庆林未办理房屋产权变更，对房屋买卖未进行预告登记。而且，王庆林并未实际发生买卖关系，并未存在金钱交易。依据《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立，变更，转让和消灭依照法律规定应当登记的自记载于不动产登记簿时发生效力”。所以该房屋所有权应以登记为准，王庆林以买卖关系，对抗物权效力，是不成立的，其对此房屋不具有所有权。在房屋购买过程中也未提供相关有效购买证据，仅提供发票无法证实房屋买卖合同的真实性，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同的；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋。”按照此法律规定，王庆林并未占有使用该房屋，此房屋权属未改变。（2019）黑0124执139号裁定还应予执行。故请求依法撤销（2019）黑0124执异8号执行裁定书，同时请求依法确认依法查封的龙跃公司所有的龙跃尚城小区1号楼1单元2201室可供原告执行。王庆林辩称，1.王庆林在法院作出查封行为之前就已购买并实际接收占有案涉房屋，取得了案涉房屋的所有权。2018年6月27日，王庆林与龙跃公司签订商品房买卖合同，购买了位于方正县××龙××城小区××楼××单元××室，127.67㎡的住宅房屋。王庆林交齐了约定的购房款42万元，该公司给原告出具购房收据一枚。依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”现该合同系双方真实意思表示，且不存在合同无效的情形，故双方签订的房屋买卖合同依法成立并生效。2018年12月3日，王庆林向龙跃尚城项目经理部缴纳了水费、电费、装修保证金、垃圾处理费、取暖费和物业费等入户费用，领取了案涉房屋的钥匙、水卡等物品，办理了全部的房屋入驻手续，至此王庆林已经对案涉房屋接收并占有。而（2019）黑0124执139号之三裁定书是于2019年2月20日作出，明显是在王庆林取得房屋之后，其行为不能阻碍王庆林已经合法取得的房屋所有权。2.本案情况符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条的规定，贵院裁定中止对案涉房屋的执行是正确的。在贵院查封之前，王庆林已经与龙跃公司签订了合法有效的商品房买卖合同，并已经支付了约定的购房款，购房目的也是用于个人居住，并于2018年12月3日办理房屋入户的全部手续，实际取得占有了案涉房屋，享有案涉房屋的所有权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及于以上情况，王庆林足以排除法院的强制执行行为。如继续对案涉房屋进行执行，势必影响王庆林的合法权益，故裁定中止对案涉房屋的执行是完全正确的。综上所述，方正县人民法院作出的（2019）黑0124执异8号执行裁定书，认定事实清楚、适用法律正确，原告提出的诉请无事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。葛洪军、宁景芳、龙跃公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.曹亮举示的（2018）黑0124民初1887号民事判决书、（2019）黑0124执139号之三执行裁定书、（2019）黑0124执异8号执行裁定书、（2019）黑0124执异8号送达回证，拟证明曹亮在异议期间内提起诉讼。本院确认该组证据为有效证据，并依法确认曹亮于2018年8月16日向方正县人民法院立案要求葛洪军、宁景芳、龙跃公司偿还其借款。方正县人民法院于2018年11月13日作出判决。2.曹亮举示的查询龙跃尚城小区预购预告登记，拟证明本案所涉房屋所有权并未在行政主体部门办理房屋预售预购登记，并未发生移转，该房屋所有权依然属于龙跃公司所有。经本院核实该证据确系本院执行部门于2018年12月17日查询龙跃尚城小区已办理预购商品预告登记的房源信息。故对该组证据的真实性予以确认。3.经曹亮申请本院依法调取的王庆林房屋权属登记信息查档证明。本院对该证据真实性予以确认，并依据王庆林提供的房屋产权所有证及营业执照，依法确认王庆林在方正县方正镇建设街石化大厦1层有建筑面积89.42平方米非住宅产权一栋，王庆林在该处经营方正县第一副食品商店。4.王庆林举示的2018年6月27日王庆林与龙跃公司就案涉房屋签订的商品房买卖合同书及购房收据，缴纳的入户燃气费收据、2018年-2019年度取暖费收据、物业费、二次提水费、垃圾处理费、电梯费、电梯保养费收据、水表费、电费、装修保证金收据及电费交款凭证、水费通知单、房屋钥匙、门禁卡，拟证明王庆林购买案涉房屋并交付购房款的事实，且案涉房屋已于2018年12月3日交付给王庆林接收使用，在法院作出查封行为之前王庆林已经依法取得并占有该房屋。本院认为，该组证据能够相互印证并形成完整的证据链条，故本院确认有效予以采信。5.王庆林举示的电子渠道业务往来凭证，证人王某出庭证言，拟证明王庆林缴纳购房款资金来源系向王某处借款，且该笔借款已经全部偿还。本院认为，该组证据能够相互印证并形成完整的证据链条，故本院确认有效予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月16日，曹亮向方正县人民法院立案，诉请葛洪军、宁景芳偿还借款，龙跃公司承担连带保证责任。方正县人民法院于2018年11月13日作出（2019）黑0124民初1887号民事判决书，判决：一、被告葛洪军、宁景芳给付原告曹亮借款本金750,000.00元；二、被告葛洪军、宁景芳给付原告曹亮借款利息人民币185,800.00元；三、被告葛洪军、宁景芳给付原告曹亮借款利息，以本金750,000.00元为基数，按月利率2分自2018年8月13日给付至付清时止；四、被告哈尔滨龙跃房地产开发有限责任公司对上述本金及利息在被告葛洪军、宁景芳未予给付限额内承担连带责任，在其承担连带责任后，有权向债务人葛洪军、宁景芳追偿。判决生效后，曹亮依法向方正县人民法院申请执行，本院于2019年1月18日作出（2019）黑0124执139号之三执行裁定书，裁定如下：一、预查封被执行人哈尔滨龙跃房地产开发有限责任公司开发建设的位于方正镇棚户区改造A6区（二期）工程项目，即方正镇龙跃尚城小区1号楼一单元402室、1002室、2201室，二单元702室房屋。限被执行人在3日内履行生效文书确定的义务。逾期不履行，本院将对上述查封房屋依法评估、拍卖。二、预查封期间，不得对被查封房屋变卖、毁损、抵债及设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年。后案外人王庆林对该查封房屋提出书面异议，本院依法组成合议庭书面审查了案外人异议，并于2019年7月5日下发（2019）黑0124执异8号执行裁定书，裁定：中止本院（2019）黑0124执139号之三执行裁定书，对哈尔滨龙跃房地产开发有限责任公司开发建设的方正镇龙××城小区××楼××单元××室房屋的执行。2019年7月23日，因申请执行人曹亮不服该执行异议裁定故诉至本院，要求依法撤销（2019）黑0124执异8号执行裁定书。另查明，2018年6月27日，王庆林与龙跃公司签订《商品房买卖合同书》，购买位于方正镇龙××城小区××楼××单元××室，建筑面积127.671平方米，总价款421314元。2018年12月3日，王庆林办理入户，并向方正县第一建筑工程公司龙跃尚城项目经理部交纳该房屋2018年-2019年度取暖费3754元、燃气费入户费2500元、水表费450元、预存电费200元、装修保证金1500元、物业费1527元、二次提水费360元、楼道灯费10元、庭院照明60元、垃圾处理费300元、电梯费960元、电梯保养费200元。后该项目经理部将案涉房屋钥匙水卡等交付王庆林。再查明，王庆林于2014年8月13日取得方正县方正镇建设街石化大厦1层建筑面积89.42平方米非住宅产权一栋，并在该处经营方正县第一副食品商店，王庆林系该商店经营者。本院认为，王庆林与龙跃公司签订的《商品房买卖合同书》，为双方当事人真实的意思表示，其买卖合同成立并发生法律效力，系有效合同。依据法律规定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为标准，但是，争议房屋现未办理产权登记，那么所有权归属问题的处理原则应为已先行合法占有争议房屋的确定其所有权，结合本案实际情况，王庆林已经按照合同约定全额支付了购房款，并已经合法占有该争议房屋。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，本案中，王庆林已经支付全部价款并实际占有，虽未办理过户登记手续，但王庆林对此并没有过错，故法院不得查封、扣押、冻结其已实际所有的房屋，因此王庆林提出的异议成立，应中止（2019）黑0124执139号之三执行裁定书中关于哈尔滨龙跃房地产开发有限责任公司开发建设的方正镇龙××城小区××楼××单元××室房屋的查封。综上所述，曹亮的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告曹亮的诉讼请求。案件受理费100元，由原告曹亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  曹艺玲人民陪审员  高 云人民陪审员  杨文秋二〇一九年十一月二十七日书 记 员  刘祥丹