河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终18773号上诉人（原审原告）:黄晓音，女，1978年1月18日出生，汉族，现住郑州市金水区，户籍地郑州市金水区。委托诉讼代理人：李克钰、孙许可（实习），上海市协力（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州勤丰实业有限公司，住所地：郑州市惠济区安泰路西、福利院路北，统一社会信用代码：91410108055975163B。法定代表人：桂志诚，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓磊，该公司员工。上诉人黄晓音因与被上诉人郑州勤丰实业有限公司（以下简称勤丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初4420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄晓音上诉请求：对原审判决第一项进行改判为：被上诉人支付上诉人2017年1月1日至12月31日前延期交房的违约金11993.21元，（该违约金以物业费形式冲抵。实际交房时兑现）；被上诉人支付上诉人延期交房违约金75551.45元，（自2018年1月1日至2019年的5月16日），判决被上诉人与合同生效后十天内为上诉人办理房屋买卖合同的网签手续；原判决其他内容不变。事实和理由：原审认定事实部分清楚，适用法律部分错误。一、逾期交房违约金计算有误，主要是被上诉人逾期违约在先，而政府规定在采暖期间，城市建成区停止各类建筑工程土方作业的命令（以下简称禁土令）是发生在被上诉人合同逾期的时间以内，所以依法不能以不可抗力主张逾期违约责任的豁免。第二，被上诉人向上诉人发出的交付房屋的通知不等于房屋符合交付条件，首先上诉人没有收到被上诉人要求上诉人收房屋的通知。其次，通知接收并不等于房屋符合法定的交付条件。合同约定的市政直供水直供电、消防等没有兑现。小区没有通过消防验收，小区的大门没有建立没有门禁制度等，显然被上诉人强制交房不等于符合法定的交付条件，原审法院认定被上诉人2018年6月30日之前完成房屋交付的义务显然是错误的。请求判如所请。勤丰公司辩称：上诉人与被上诉人于2017年9月11日签署的补充协议是对原房屋买卖协议约定交房时间的变更，约定交房时间变更为2017年12月31日，在此期间因有市政府封土令等不可抗力因素，相应的交房时间，也应当相也应当再次顺延，在此期间不能算作任何一方的违约，故被上诉人不应当承担在此不可抗力期间的违约责任。原审判决结果认定事实清楚，适用法律正确。第二点，依据房屋房源定制协议上第四条交房标准之规定，交房标准为一、毛坯房，二达到正常的使用条件。被上诉人向上诉人交付的房屋完全符合约定的交房条件，并且被上诉人与2018年6月29日取得竣工验收合格证，更加可以进行佐证，上诉人陈述未收到交房通知与事实不符。被上诉人于2018年6月29日即向上诉人发出了交房的短信通知，但上诉人不来收房，随后被上诉人无奈只得通过报纸公告的方式来通知上诉人前来办理交房手续。房屋买卖协议约定的交房条件完全具备交房条件，并且在此期间已有大量的业主办理了交房手续，供水供电完全没有问题。在一审中原告也自认其在2019年5月16日办理了交房手续，这与上诉人这与上诉人陈述的交房不符合约定的条件是相矛盾的。若被上诉人未能达到交房条件，上诉人完全可以继续不接受房屋办理交房手续，但上诉人已于2019年5月16日办理了交房手续，前后矛盾的说法无非是上诉人既想收取房屋，又想向上被上诉人索要高额的违约金，其行为严重有失诚信原则。第三点，郑州市中级人民法院有一份内容摘要，上面对逾期网签违约金有明确的一个指示，其主要内容就是凡是在2016年8月20日后办理网签登记的，应当认定为情势变更由双方进行协商，协商不一致的应当驳回其要求支付逾期违约金的诉讼请求。黄晓音向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告延期交房违约金，自2017年1月1日至12月31日计11993.21元（该部分违约金以物业费形式冲抵，实际交房时兑现），自2018年1月1日至2019年3月31日计67230.89元，之后至实际交房之日的违约金按约定另计；2.判令被告支付原告房屋逾期网签补偿金63618.98元（暂计至2019年3月31日，之后至实际网签之日的补偿金按约定另计）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明如下事实：2015年1月10日，原告（定制人、乙方）与被告（出让人、甲方）签订《房源定制协议》一份，约定原告购买被告开发的位于郑州市京沙快速路与北环路交汇处东北地块（郑州市惠济区安泰路西、福利院路北）房号为A3-406房屋一套，建筑面积80.72平方米，单价为6300元/平方米、房屋总价款508536元。协议约定的交房日期为2016年12月31日，交房标准为毛坯房、达到使用条件；双方还约定了税费负担、违约责任等事宜，其中，违约责任部分约定，若乙方未按规定时间支付剩余款项视为乙方违约，应按日息万分之零点五支付延期款的利息，因甲方原因造成房源交付延期的，视为甲方违约，应按房源总价款日息万分之零点五支付违约金。2017年4月28日，原告向被告支付了492534元购房款，被告向原告出具收据一份，房号变更为A3-416。2017年9月11日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）达成两份《补充协议》，房源面积变更为78.18㎡，总价款变更为492534元。关于房屋合同网签问题主要约定：网签时间为2017年11月30日前；自2017年6月1日起至出卖人通知买受人办理网签之日，出卖人向买受人按已付房款年利率4.5%计算补偿金；若逾期不能网签，补偿标准自2017年12月1日起至出卖人通知买受人办理网签之日，按已付房款的年利率8%计算补偿金，补偿金支付时间为正式交房后7日内。关于延期交房主要约定：交付时间为2017年12月31日；就延期交房违约赔偿约定，2017年10月31日前，甲方按已付房款的日万分之0.5向乙方支付迟延违约金，该违约金以物业费形式冲抵，在实际交房之日兑现；2017年11月1日至2017年12月31日，甲方按已付房款的日万分之1.5向乙方支付迟延交付违约金，该违约金以物业费形式冲抵，在实际交房之日兑现；若2017年12月31日仍不能如期交付，自2018年1月1日起违约金按已付房款的日万分之0.5调整至日万分之3直至交房，以现金转账形式支付，次月10号前支付上个月的违约金。协议签署后，乙方不得采取拉横幅、堵门、堵路等过激行为表达诉求，否则甲方有权单方解除补充协议，超过2018年2月10日仍不能交房，乙方保留正当合法维权的权利。另查明，双方签订《房源定制协议》时，涉案项目房屋尚不具法定出售条件；郑州市住房保障和房地产管理局于2016年3月14日向被告颁发预售许可证，项目名称为河南易谷艺术品储运仓库。2018年6月29日，涉案工程项目通过竣工验收，被告通过手机短信、电话、报纸公告等形式通知了原告接收房屋，原告以不符合交房条件为由未接收。2019年5月16日，原、被告对涉案房屋办理了交接手续。一审法院认为，原、被告签订的《房源定制协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按诚实信用原则积极履行各自的义务。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，原告已依约向被告支付购房款，但被告逾期交房，故原告该项诉请于法有据，予以支持；同时，涉案房屋已于2018年6月29日通过竣工验收，被告通过报纸公告等形式通知原告于2018年6月30日收房，原告也应积极履行接收房屋的义务，故被告对原告未如期收房而扩大的损失不承担责任。关于具体计算时间及标准，2017年12月31日以前违约金因双方补充协议约定以物业费形式冲抵，故该部分原、被告应按约定进行核算，故对原告该项的诉讼请求本院予以支持；2018年1月1日以后部分，在原、被告补充协议约定时间段内，因政府环境治理要求，在2017年11月15日到2018年3月15日采暖季期间城市建成区内停止各类建筑工程土方作业，涉案工程项目停止了施工，属于不可抗力因素客观上导致了履约条件的变化，且双方协议也进行了约定，故该部分时间段内不应按一方违约进行处理；自2018年3月16日至2018年6月30日（107天）期间，被告应按照原告已付房款492534元为基数，按照日万分之三支付原告该项违约金，计15810.34元。关于原告要求被告支付逾期网签合同违约金的诉请，按照原、被告双方补充协议约定，自2017年6月1日至2017年11月30日，按照已付房款492534元年利率4.5%计算补偿金，计11112.38元；2017年12月1日后的补偿金，被告应以原告已付房款492534元为基数，按照年利率8%标准支付原告违约金至在相关主管部门办理网签合同之时，原告应在接到被告通知后积极配合办理合同网签事宜。关于原告其他诉请和被告部分辩称，不符合约定和法律规定，该院不予支持和采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄晓音逾期交房违约金，自2017年1月1日至12月31日计11993.21元（该部分违约金以物业费形式冲抵）；自2018年3月16日起至2018年6月30日计15810.34元；二、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄晓音自2017年6月1日至2017年11月30日网签合同补偿金11112.38元，自2017年12月1日起之后的补偿金以492534元为基数按照年利率8%支付至原、被告办理网签合同之日；三、驳回原告黄晓音的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3157元，减半收取计1579元，由被告郑州勤丰实业有限公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，双方当事人签订的《房源定制协议》及《补充协议》，系双方真实意思表示，均为有效协议，双方均应按照约定积极履行各自的义务。黄晓音按约向勤丰公司支付了全部购房款，但勤丰公司未能依约交房，应承担相应的违约责任，勤丰公司亦未能提供有效证据证明其在2018年6月30日已达到交房条件，故黄晓音主张支付逾期交房违约金计算至案涉房屋交接之日即2019年5月16日具有事实和合同依据，本院对上诉请求合理部分予以支持。因政府环境治理要求，在2017年11月15日到2018年3月15日采暖季期间城市建成区内停止各类建筑工程土方作业，涉案工程项目停止了施工，属于不可抗力因素客观上导致了履约条件的变化，且双方协议中也有相应约定，故一审法院对该时间段内的逾期交房违约金不予支持并无不当，黄晓音主张应支持该时间段内逾期交房违约金依据不足。黄晓音在二审中增加诉请要求被上诉人于合同生效后十天内为上诉人办理房屋买卖合同的网签手续，鉴于黄晓音在一审中未提起该诉请，本案不予处理，其可以另案主张。综上，经计算，勤丰公司应以已付房款492534元为基数，按照日万分之三标准支付2018年3月16日起至2019年5月16日的逾期交房违约金共计62945.85元。综上所述，黄晓音的上诉请求部分成立，本院对该部分请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初4420号民事判决；二、郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄晓音逾期交房违约金，自2017年1月1日至12月31日计11993.21元（该部分违约金以物业费形式冲抵），自2018年3月16日起至2019年5月16日计62945.85元；三、郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄晓音自2017年6月1日至2017年11月30日网签合同补偿金11112.38元，自2017年12月1日起之后的补偿金以492534元为基数按照年利率8%支付至双方办理网签合同之日；四、驳回黄晓音的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3157元，减半收取计1579元，由郑州勤丰实业有限公司负担；二审案件受理费1481元，由郑州勤丰实业有限公司负担1168元，黄晓音负担313元。本判决为终审判决。审判长  李继军审判员  董忠智审判员  邵晓斐二〇一九年十一月七日书记员  王阳涛