重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初21717号原告：成都万科物业服务有限公司，住所地四川省成都市锦江区一环路东五段8号天府国际19楼2-5，统一社会信用代码91510104723445820B。法定代表人：李瑞军，总经理。委托诉讼代理人：陈曦，女，该公司员工。被告：张启刚，男，1982年12月4日出生，汉族，住重庆市江北区。原告成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）与被告张启刚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业的委托诉讼代理人陈曦、被告张启刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万科物业向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付拖欠的物业费共计5295.84元（该费用计算自2017年4月1日至2019年6月30日），违约金1059.16元（由于按约定计算过高，现只请求欠费金额的20%），2、请求被告支付拖欠的公摊水电费64.41元。事实和理由：原告与重庆中航万科云岭置业有限公司和中航万科骏景置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告为万科·悦湾小区提供物业服务，物业费标准为2.6元/月/平方米。合同生效后，原告按合同约定履行了服务，被告却拒绝支付物业费及公摊费，现原告诉至法院，请求被告支付物业费及公摊费。张启刚辩称，物业费及公摊费欠费金额和期间属实，违约金计算不清楚。合同是原告与开发商签的，与我无关，并且该合同已经到期，不该继续履行了，所以原告不应当收费。另外，我之所以不愿意缴纳物业费是因为物业服务存在很多问题。有一次，我回家忘记带钥匙，就把菜挂在门上，回来就不见了，我认为是做清洁的阿姨处理了，我们找了物管也不了了之，还有一次把我们的东西临时放在自己车位上，被一个小区里的阿姨拿走了，找了物管也没有结果，这个阿姨经常在小区拿东西，小区物管也没有管理到位；车库厕所地下全部是滑的，我亲眼看见有人滑倒；物管把摩托车乱停，阻挡业主进出车库；物管监控室门口经常有一个摩托车从三楼扔充电器下来充电；有些租客的车辆出入，由于说不出业主姓名，被物管挡住，阻挡了其他业主出行；我买了车库以后，车位经常被其他车辆占用停放，或者被阻挡进出，我找了原告，原告的领导也到现场来了，但依然没有解决。我也找原告协商过这些问题，也收到过原告的催款通知书，但是只说了违约金不让交了。综上，我认为不应当支付原告的所有费用。本院经审理认定事实如下：原告（乙方）与重庆中航万科峻景置业有限公司（甲方2）、重庆中航万科云岭置业有限公司（甲方1）签订《悦湾（北地块）前期物业服务合同》，约定自2013年9月1日至2018年8月31日止，由原告为江北区万科·悦湾（北地块）提供物业服务，但是如合同到期，乙方同意继续履行本合同，并且未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同的，本合同继续有效；物业费实行包干制，由业主按其拥有的建筑面积缴纳，具体标准为：高层住宅为每平方米2.6元/月（不含公摊水电费）；物业费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季度首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金；公摊水电费按业主当季度使用的水电消耗量占分摊范围内所有业主共同使用的水电总量的比例分摊并按季度结算和交纳，业主或物业使用人应于每季度首月15日前向乙方交纳上季度的公摊水电费，在每季度首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。其后，万科·悦湾（北地块）小区一直系原告在提供物业服务。被告系重庆市江北区宏帆路X号X幢X-X号房屋业主，其房屋系高层建筑，建筑面积为76.86平方米，其欠缴2017年4月1日至2019年6月30日期间的物业费5295.84元、公摊水电费64.41元，共计5360.25元。其后原告对被告欠付的物业费催收未果。上述事实有《悦湾（北地块）前期物业服务合同》、房屋产权信息查询结果、公摊费公示公告以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告与重庆中航万科峻景置业有限公司、重庆中航万科云岭置业有限公司签订的《悦湾（北地块）前期物业服务合同》依法成立，系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应当认定为合法、有效的合同。合同到期后，虽未续签书面合同，但根据该合同的约定：如合同到期，乙方同意继续履行本合同，并且未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同的，本合同继续有效。本案中，涉案小区一直系原告在提供物业服务，即原告以实际行动表明同意继续履行该合同，且也满足未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同的条件，因此该合同继续有效，被告应当按照合同约定交纳物业费、公摊水电费，因此原告请求被告支付2017年4月1日至2019年6月30日期间的物业费5295.84元、公摊水电费64.41元，共计5360.25元的请求，本院予以支持。另外，针对原告主张被告支付违约金的请求，本院认为按照《悦湾（北地块）前期物业服务合同》的约定，被告应当按照季度缴纳物业费、公摊水电费，但被告至今未缴纳2017年4月1日起至2019年6月30日期间的物业费、公摊水电费，存在违约行为，应当按照合同约定承担违约责任，因此对于原告请求被告支付的违约金的请求本院予以支持，本案中，原告自愿主张违约金金额为1059.16元，低于按合同约定计算的违约金金额，原告的处分行为，不违反法律规定，本院予以准许。针对被告辩称前期物业服务合同系原告与地产商签的，与被告无关，因而原告不应当收费的意见，本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。可见，原告与建设单位签订的前期物业服务合同对被告具有约束力，因此对被告的该辩解意见不予采纳。另外，被告还辩称其悬挂在门上的菜和放置在车位上的物品丢失以及其车位经常被占用等情形表明物业服务并不到位，因此不应当交纳物业费，本院认为，小区住户在日常生活中难免会遇到一些问题，但是是否系物业服务不到位所导致需要业主进一步举证证明，本案中，被告除举示一组车库的照片以及视频以外并未举示其他证据证明原告的服务存在重大瑕疵，也未能证明其财物损失与原告的服务存在因果关系，据此对被告的上述辩解意见不予采纳。物业服务是一种综合性、专业性、全天候、全方面、不间断的服务，对于物业服务的质量应从物业服务的长期情况和整体水平进行评价，仅仅以某一时点的某一瑕疵即否认物业服务的长期状况和整体水平是不客观的，综上，对被告的上述辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下：被告张启刚于本判决生效之日起五日内支付原告成都万科物业服务有限公司物业费5295.84元、公摊水电费64.41元；被告张启刚于本判决生效之日起五日内支付原告成都万科物业服务有限公司违约金1059.16元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告张启刚负担。本判决为终审判决。审 判 员 施芳群二〇一九年十一月十三日法官助理 吴红梅书 记 员 田凤丽