广东省惠州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤13民终3433号 上诉人（原审被告、反诉原告）：段梦芳，女，汉族，1990年11月10日出生，住址：湖北省。 委托诉讼代理人：欧阳俊胜，广东人为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓贵平，广东人为律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李松瑞，女，汉族，1972年2月25日出生，住址：河南省。 委托诉讼代理人：肖日军，广东邦翰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓敏，广东邦翰律师事务所实习律师。 上诉人段梦芳与被上诉人李松瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市XX区人民法院（2017）粤1303民初3683号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审被告、反诉原告段梦芳不服一审判决，上诉请求：1、请求撤销XX区人民法院作出的（2017）粤1303民初3683号判决，改判撤销上诉人与被上诉人的房屋买卖合同；2、本案一审、二审诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：一、被上诉人与上诉人未签订书面房屋买卖合同，违反《房地产管理法》的强制性规定，不符房屋买卖的形式要件，一审判决事实认定错误，应当撤销一审判决推定上诉人与被上诉人已经签订了书面协议是完全错误的。该判决认为：“原被告双方虽然未就涉案房屋的转让签订正式的房屋买卖合同，但根据原告提交的2016年3月10出具有收款人为段梦芳的《收款收据》以及2016年4月20日出具的签收人为段梦芳的《收据》上面的内容显示，原被告双方已对房屋买卖合同的主要条款（包括买卖双方名称，买卖标的、价款、价款支付方式等）进行了约定，应当视为被告段梦芳对主要条款进行了确认，而且原告李松瑞也已经履了支付购房款的义务。综上，可以视为原被告双方已经签订了书面协议。”但是，根据《中华民共和国民法总则》第一百三十五条之规定：“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。”《中华人民共和国合同法》第十条之规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式；法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”在本案中，上诉人与被上诉人之间是房屋买卖合同纠纷，不但受合同法的调整，也受《中华人民共和国房地产管理法》的调整，在我国法律体系中，合同法是一般法，房地产管理法是特别法，按照特别法优先适用的原则，房地产管理法规的规定应当优先适用。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条之规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”而《房地产管理法》第四十一条已明确规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”因此，一审判决推定上诉人与被上诉人已经签订了书面协议缺乏事实和法律依据。二、被上诉人与上诉人的房屋买卖合同显失公平，一审判决认定事实错误，应当撤销原审判决，改判撤销上诉人与被上诉人的房屋买卖合同1.被上诉人利用与上诉人多年的朋友关系和上诉人的充分信任，误导了上诉人对个人房屋做出了不当处分。上诉人与被上诉人是多年的朋友，平时上诉人称被上诉人配偶为“姨父”，对被上诉人没有戒备之心，被上诉人知道上诉人名下有涉案房产，在上诉人配偶（双方未领证，已育）2015年5月去逝后，被上诉人多次告知上诉人将房屋出售自己，并保证不会让上诉人吃亏，同时承诺承担全部过户费用。上诉人由于对被上诉人的信任和被上诉人的多次游说，在未对涉案房屋当地市场行情进行了解的情况下，同意了以40万元的价格出售，而被上诉人在游说上诉人出售涉案房屋时对上诉人实施了欺骗，其承诺承担房屋过户的全部费用，事后又反悔不同意承担过户费就是其例证之一，被上诉人请求证人出庭作证也印证了该事实。2.被上诉人游说并误导上诉人对个人房屋做出不当处分，利用了上诉人之危难。上诉人被误导将房屋出售给被上诉人时间前后处于危难之中，一是上诉人配偶去逝不到一年，上诉人还未从悲痛中解放出来，同时想到小孩才两岁，倍感身负压力巨大而喘不过气来，情绪低落消沉；二是2016年3月10日前后较长一段时间，上诉人身体因疾病多次住院，无精力对涉案房屋当地市场行情进行调查，考虑到与被上诉人多年的朋友关系和认的“姨父”身份，经被上诉人的多次游说和误导，轻信了被上诉人从而对个人房屋作出了不当处分，被上诉人利用了上诉人的危难处境。3.被上诉人以明显低价购买上诉人房屋，一审判决归其所有违背等价有偿原则。上诉人2012年通过银行按揭方式以36.98万元购得涉案房屋，从2012年12月开始截止到2016年4月20日共向银行支付利息47930.34元，即截止到2016年4月20日上诉人已支付了41.77万元，高于被上诉人支付的40万元。根据司法评估价格，2016年4月20日涉案房屋市价达63万元，比被上诉人支付的价款高出23万元，达到评估价的36.5%。另外，根据新房网2016年3月5日发布的涉案房屋所在楼盘当月房价为10500元每平方米，以此计算涉案房屋价值为838530元，高出被上诉人支付价一倍有余，被上诉人以40万购买上诉人涉案房屋属于明显低价，显失公平。4.上诉人发现个人被误导对房屋作出不当处分后，及时向被上诉人表达了毁约的意见，一审判决认定40万元的交易价格是上诉人的真实意思表示错误。虽然上诉人是成年人，对个人所有房屋有处分权，但也不至于明知交易价格低于成本价还仍然出售涉案房屋给被上诉人，一审判决的认定不符合常理。被上诉人利用上诉人的信任和危难，通过不断游说和承诺，致使上诉人对房屋以明低于评估价的30%多出售，即未达评估价的70%，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第19条第2款的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价。因此，涉案交易显失公平。三、一审判决适用法律错误，乱用自由裁量权，缺乏公平公正，应当撤销原判合同作为缔约当事人意思表示一致的法律行为，不得违反法律的强制性规定。《房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”即签订书面合同是房屋买卖关系成立必不可少的形式要件，本案双方未签订书面合同，而一审判决书推定双方已签订书面协议法律适用错误。又，根据《民法总则》第一百五十一条规定：一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案双方交易存法定的显失公平之情形，一审判决未予认定，适用法律错误，缺乏公平公正。综上所述，本案，涉案交易属于明显不合理的低价转让，被上诉人利用上诉人的信任和危难，致使双方交易违背等价有偿，属于明显不公平，一审判决认定事实和适用法律错误，应该撤销原判。 被上诉人李松瑞辩称，第一，上诉人与被上诉人之间签订有书面合同，对房屋买卖的价格、方式作出了明确的约定，双方之间的合同不违反法律规定，是双方真实意思表示，合法有效。第二，本案不存在导致合同无效或显示公平的情形，上诉人的上诉理由不成立。第三，原审认定事实清楚，适用法律正确，请二审维持。 原审原告李松瑞向一审法院起诉请求：1、判令位于XX市××区淡水××坑金××大道边××单元××房屋的产权归原告所有（涉案房产的交易价格为人民币40万元）；2、被告继续履约，将判令位于XX市××区淡水××坑金××大道边××单元××房屋的产权过户至原告名下并交付给原告；3、判令被告协助原告履行为保障合同目的实现需履行的其他义务；4、判令被告承担本案诉讼费用。 反诉原告段梦芳向一审法院反诉请求：1、请求法院撤销反诉人与被反诉人之间达成的关于由反诉人出售其位于XX市××区淡水××坑金××大道边××单元××房屋的口头买卖协议；2、请求法院判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实，2016年3月10日，原告李松瑞（买方）与被告段梦芳（卖方）双方约定：被告（卖方）将其所有的位于XX市××区淡水××坑金××大道边××单元××房（以下简称涉案房屋）出卖给原告（买方），房屋转让价格为40万元。当天原告李松瑞向被告段梦芳支付购房定金15万元，2016年4月20日，原告李松瑞向被告段梦芳支付购房余款25万元。原被告双方未签订正式的房屋买卖合同，就赎楼、过户等后续交易，均由双方口头协商。2016年5月23日，原告李松瑞以被告拒绝履行过户义务为由向本院提起诉讼，请求判令涉案房产归原告所有，要求被告继续履约，将涉案房产的产权过户至原告名下，并交付给原告。本院在审理过程中，被告提出反诉，认为双方的交易价格远低于市场价，属于显失公平，要求撤销双方之间达成的口头买卖协议。经本院主持调解，双方未能达成一致意见。 另查明，涉案房屋系惠州市XX置业有限公司以369800元价格出售给被告段梦芳，被告段梦芳支付了首期款111800元，余款258000元以银行按揭方式支付。2015年8月19日，被告段梦芳取得涉案房屋的所有权证（证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为79.86平方米）。为履行房屋过户义务，被告段梦芳于2016年4月20日提前偿还了银行贷款245930.25元。 再查明，原告李松瑞于2016年5月18日向本院提出诉前财产保全，请求查封被告段梦芳名下的位于XX市××区淡水××坑金××大道边××单元××房，并提供原告李松瑞名下的粤Ｂ×××××号小型汽车和担保人李某玲名下的粤Ｂ×××××号小型轿车作为担保。2016年5月19日，本院作出（2016）粤1303财保70号民事裁定书，裁定查封被告段梦芳名下位于惠州市××区淡水××坑金××大道边××单元××房（所有权证号：11101XXX48；预售登记号：6S0XXX4）。 还查明，本案在审理过程中，被告段梦芳向本院提出对涉案房屋在2016年4月20日的市场价值进行评估的申请，本院受理该申请后，组织原、被告双方进行举证、质证，并通过摇珠选择了评估机构。受本院委托，惠州市XX土地房地产评估有限公司于2018年6月12日作出《房地产估价报告》，估价结果：涉案房屋在价值时点2016年4月20日的市场价值为人民币63.09万元。 一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。本案中，原被告双方虽未就涉案房屋的转让签订正式的房屋买卖合同，但根据原告提交的2016年3月10日出具的收款人为段梦芳的《收款收据》以及2016年4月20日出具的签收人为段梦芳的《收据》上面的内容显示，原被告双方已对房屋买卖合同的主要条款（包括买卖双方名称、买卖标的、价款、价款支付方式等）进行了约定，应当视为被告段梦芳对主要条款进行了确认，而且原告李松瑞也已经履行了支付购房款的义务。综上，可以视为原被告双方已经签订了书面的协议。被告段梦芳辩称原被告双方之间仅仅达成口头协议，并未就涉案房屋交易细节达成书面协议，理由不成立，本院不予采信。原被告就涉案房屋的转让达成的上述协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自的义务。原告李松瑞已经履行了合同约定的付款义务，被告也应履行交付房产及协助过户的义务，因此原告李松瑞诉请要求确认所有权以及请求被告段梦芳继续履约，将涉案房屋的产权过户至原告李松瑞名下并交付给原告，于法有据，本院予以支持。由于双方并无明确约定办证费用及税费的分担情况，综合考虑本案的具体案情，本院认为该笔费用由原告李松瑞承担较为妥当。原告李松瑞诉求被告段梦芳协助其履行为保障合同目的实现需履行的其他义务，该诉求不明确，本院不予支持。 关于被告（反诉原告）段梦芳反诉主张的双方交易显失公平，要求撤销口头协议的诉求。本院认为，显失公平的合同是指一方当事人利用优势或对方缺乏经验，在订立合同时致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。本案中，原被告2016年3月10日约定案涉房屋成交价为人民币40万元，该交易价格虽低于涉案房屋在价值时点2016年4月20日的市场价值人民币63.09万元，但该40万元交易价格系原被告双方在2016年3月10日达成的合意，且被告作为具有一定的社会经历及判断力的成年人，完全有能力自主处置自己的房产，被告亦未举证证明原告方在订立合同时有优势、且具有利用自己的优势而与被告订立显失公平合同的故意。因此，该40万元交易价格系原被告的真实意思表示，本案不存在被告段梦芳主张的双方交易显失公平的情形。综上，被告段梦芳反诉要求撤销其与原告李松瑞之间达成的关于由被告段梦芳出售其位于XX市××区淡水××坑金××大道边××单元××房屋的口头买卖协议的主张无事实和法律依据，本院不予支持，予以驳回。 据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、位于XX市××区淡水××坑金××大道边××单元××房归原告（反诉被告）李松瑞所有。二、被告（反诉原告）段梦芳继续履约，并于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告（反诉被告）李松瑞将位于XX市××区淡水××坑金××大道边××单元××房的产权过户至原告（反诉被告）李松瑞名下（办理产权转移手续的相关交易税费由原告李松瑞自行承担），并交付涉案房屋给原告（反诉被告）李松瑞。三、驳回原告（反诉被告）李松瑞的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）段梦芳的反诉请求。本案本诉受理费7400元、保全费2520元，共计9920元，由被告（反诉原告）段梦芳承担；反诉费3650元，由被告（反诉原告）段梦芳承担。（原告李松瑞已预交受理费7400元，保全费2520元；被告段梦芳已预交反诉费3650元。） 二审中，上诉人段梦芳提交以下新证据：证据一、新房网、楼盘网发布的涉案房屋及临近地点房屋房价，拟证明：涉案房屋交易价格明显低于交易时的市场房价，显失公平。证据二、关于涉案房产总成本的说明，拟证明：被上诉人购买上诉人房屋价格低于上诉人支付的实际成本，显失公平。证据三、火化证书，拟证明：交易当时上诉人配偶去逝不到1年，小孩才两岁多，上诉人身患疾病，处于危难境地，经济困难，被上诉人利用上诉人的危难。证据四、死亡证明，拟证明：交易当时上诉人配偶去逝不到1年，小孩才两岁多，上诉人身患疾病，处于危难境地，经济困难，被上诉人利用上诉人的危难。证据五、出生医学证明，拟证明：交易当时上诉人配偶去逝不到1年，小孩才两岁多，上诉人身患疾病，处于危难境地，经济困难，被上诉人利用上诉人的危难。证据六、出院记录，拟证明：交易当时上诉人配偶去逝不到1年，小孩才两岁多，上诉人身患疾病，处于危难境地，经济困难，被上诉人利用上诉人的危难。 被上诉人李松瑞针对上述证据发表质证意见：本案是发回重审的案件，这是发回重审后的二审，上诉人本次庭审提交的证据都不是新证据，不应当被采信。对于证据一，没有原件，对真实性有异议，对关联性和合法性也有异议，对证明内容也有异议，该证据不能证明涉案房产的价格，本案是对房产进行过评估，并没有显失公平的情形，被上诉人在一审中也提交过类似证据，被上诉人提交的当时房产交易价格与上诉人提交的一审数据完全是矛盾的。对于证据二，对三性均有异议，该说明是由上诉人单方制作，不能作为证据使用。对证据三、四、五、六，真实性没有异议，但是对关联性和关联性有异议，一审过程中有多位证人证言证实上诉人在处分房产之间已经多方询价，并且咨询过房产中介公司，我方一审有提交证据证明以上事实，涉案房产以及XX地区的房产浮动是正常市场现象，我们可以从一审被上诉人提交房产走势图可以看出，XX房价是从2015年才开始上涨，当时是处于比较低谷的情况，当时上诉人已经进行过多次询价，至于其配偶及相关疾病等情况与本案没有关联性。 本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：涉案合同是否存在显失公平的情形，上诉人请求撤销合同，应否获得支持？具体评述如下： 关于涉案合同是否存在显失公平的情形的问题。中华人民共和国合同法》第五十四条规定:“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”上诉人主张其孩子两岁时孩子父亲突然于2015年5月去世，其倍感生活压力，以及2016年3月10日前后一段时间上诉人因疾病多次住院，无精力进行市场行情调查，在此情况下被上诉人利用与上诉人多年的朋友关系和信任，口头约定明显不公平的交易价格，后经核算该价格甚至低于其当时购房已付的本息。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条第二款的规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于妆地指导价价或市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”结合本案的履约情况，双方在2016年4月20日仅达成口头协议约定以40万元成交涉案房屋，现一审法院委托所作的鉴定结论是在2016年4月20日时点涉案房屋价格为人民币63.09万元。也即双方口头约定的转让价格40万元达不到交易时交易地的市场价百分之七十，可以视为明显不合理的低价。结合本案双方当事人的关系及当时面临的具体情况，段梦芳以显失公平为由要求撤销其与李松瑞之间关于涉案房屋的口头买卖协议有事实和法律依据，本院予以支持。李松瑞要求段梦芳继续履行合同，将涉案房屋过户到李松瑞名下，并由段梦芳承担相关费用，理由不成立，本院不予支持，予以驳回。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案口头房屋买卖协议被撤销后，段梦芳应将收取的40万元款项返还给李松瑞并支付自收款之日起的资金占用利息。 综上所述，原审判决认定事实部分不清，处理不当，二审予以纠正。上诉人的上诉，有理部分二审予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销广东省惠州市XX区人民法院（2017）粤1303民初3683号民事判决； 二、撤销李松瑞与段梦芳之间达成的关于由段梦芳以40万元交易价格出售其位于惠州市XX区淡水白云坑金惠大道边万祥豪苑3幢1单元19层03号房屋给李松瑞的口头买卖协议； 三、段梦芳应于本判决生效之日起十日内向李松瑞返还人民币40万元并支付相应利息（以15万元为基数自2016年3月10日起，及以25万元为基数从2016年4月20日起，分别按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日和按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至付清之日止）； 四、驳回李松瑞的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费7400元、保全费2520元（李松瑞预交），反诉费3650元（段梦芳预交），共计13570元，由李松瑞负担；二审受理费11050元（段梦芳预交），由被上诉人李松瑞负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 莹 审判员 卫书平 审判员 于海砚 二〇一九年十一月二十日 法官助理雷彩霞 书记员叶碧莲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。