甘肃省庆阳市西峰区人民法院民事判决书（2019）甘1002民初3364号原告：葛春晓。被告：庆阳市永泰房地产有限公司。法定代表人：顾登崔。委托诉讼代理人：冯斐。委托诉讼代理人：黄金双。原告葛春晓与被告庆阳市永泰房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葛春晓，被告庆阳市永泰房地产有限公司的委托诉讼代理人冯斐、黄金双到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告葛春晓向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告按每天万分之二支付庆阳市西峰区安定西路150号摩登时代一期A幢2层013室房屋的已付房款自2016年9月30日起至实际交付房屋的违约金；2、判令被告因其违约给原告造成的租房费用37000元；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年5月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于庆阳市西峰区安定西路150号摩登时代一期A幢2层013室房屋。该合同第八条约定被告应于2016年9月30日前向原告交付房屋。第九条约定逾期交房查过90天，原告有权要求继续履行合同，并向被告主张按日承担已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告按照约定分四次向被告现金交付房款339311元。但被告至今未按照合同约定时间向原告交付上述房屋，致使原告承担贷款买房却另行花钱租房。被告逾期交房近三年已构成严重违约。为维护原告的合法利益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告庆阳市永泰房地产有限公司辩称，对双方签订《商品房买卖合同》及合同具体约定、房屋状况、按揭购房事实无异议。被告通过公司财务核实，原告就案涉房屋缴纳房款分四次，第一次在2014年10月25日交款90000元，第二次在2015年5月22日缴纳下剩9000余元，第三次在2015年9月10日公积金贷款23万元，最后一笔2016年10月18日10000元。被告未能按照合同第八条约定在2016年9月30日前向原告交房属实，但原告在交最后一笔房款属于迟延交付。被告迟延交付房屋的原因系工程承包方逾期施工未交付验收所致，符合双方约定的延期情况，非被告恶意违约。因庆阳万嘉建筑安装工程有限公司迟延施工导致房屋迟迟不能通过竣工验收取得相关证明文件，无法向原告等业主交付房屋。相关纠纷已经在庆阳市中级人民法院及仲裁委员会作出裁决。虽然现在房屋没有具备交付条件，但是具备实际居住条件，可以向原告交付。原告请求被告按万分之二交付违约金，希望人民法院依法予以降低。对原告主张被告承担租赁损失不予认可，因为双方对此并无明确约定，请求人民法院依法予以驳回。原告葛春晓围绕诉讼请求依法提交了如下证据：一、《商品房买卖合同》1份；二、收款收据4张；三、庆阳市西峰区人民法院（2018）甘1002民初5515号民事判决书。被告庆阳市永泰房地产有限公司未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据，经质证，被告对证据的真实性均无异议，对证据一、三的证明目的有异议，认为证据一的违约金约定过高，证据三与本案涉及具体细节有所不同，原告要求以此标准进行判决有异议。经审查，原告提交的证据均系书证，被告对证据的真实性无异议，本院对原告提交证据的真实性予以确认并在卷佐证。据上证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2015年5月22日，被告将其开发的位于庆阳市西峰区安定西路150号摩登时代一期A座2层013号房屋出售给原告，并与原告签订了《商品房买卖合同》，主要内容为：“出卖人：庆阳市永泰房地产有限公司，买受人：葛春晓；出卖人以出让方式取得位于庆阳市西峰区安定西路XX号地块的土地使用权；…第三条：买受人购买了第A座2层013号房；该商品房的用途为住宅，该商品房合同约定建筑面积共45.32平方米；……第四条：计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7487元，总金额叁拾叁万玖仟叁佰壹拾壹元整，小写￥339311；…第八条：交付期限，出卖人应当在2016年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因规划、环保等主管部门所采取某项行政措施或遇到重大技术问题和因设计变更、非出卖人原因或遇出卖人自身不能控制的外界因素而导致建设期延长的，出卖人可据实予以延期；……第九条：出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：……（2）逾期超过90天后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2违约金。”合同签订后，原告于当日交纳购房款9311元，于2015年9月10日通过按揭贷款交纳购房款23万元，2016年10月18日交纳10000元。被告向原告出具收款收据四张，载明收到原告交纳购房款的数额及时间。后被告未按约定期限向原告交付房屋，原告于2019年5月16日诉至本院。在本案开庭审理前，被告于2019年8月5日给原告交付了所购买楼房。本院认为：原告葛春晓与被告庆阳市永泰房地产有限公司于2015年5月22日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。原、被告应按照合同的约定履行各自的义务，原告按照合同约定向被告付清房款，被告应按照合同约定时间向原告交付房屋。原、被告在合同中明确约定出卖人应当交付商品房的时间和条件以及违约责任，但被告未按约定时间交付房屋，应按照约定承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”现原告主张被告按照所交购房款每日万分之二的标准支付违约金至实际交付房屋之日，符合原、被告在合同中对违约金的约定，亦未超过违约金的相关司法解释的规定，应予以支持。原、被告均认可双方于2019年8月5日办理了房屋接交手续，按合同约定被告迟延交付的时间为1038天，故被告应承担逾期交房的违约责任。承担违约金数额为每日总房款的万分之二，按此计算，被告延期交房承担的违约金数额为70441元（1038×0.0002×339311）。原告主张被告支付租房费用37000元，但双方签订的商品房买卖合同对此并无约定，且原告就该损失未向法庭提交相应的证据予以证实，因此原告的该诉讼请求无事实和法律依据，对原告该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告庆阳市永泰房地产有限公司支付原告葛春晓违约金70441元（1038×0.0002×339311）；二、驳回原告葛春晓的其他诉讼请求。上述给付内容限本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2336元，由被告庆阳市永泰房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长 苗海蓉人民陪审员 李倩倩人民陪审员 任生芬 二〇一九年十一月八日书 记 员 石立童本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。