重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0230民初4794号原告：毛廷红，女，1980年11月29日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：李江涛，重庆市丰都县三合法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：付剑（毛廷红之夫），男，1981年6月26日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。被告：饶燕，女，1986年3月24日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。被告：丰都县枫尚房屋经纪有限公司，住所地重庆市丰都县三合街道名山大道163号，统一社会信用代码91500230MA5YRX0H3B。法定代表人：熊美，经理。原告毛廷红与被告饶燕、丰都县枫尚房屋经纪有限公司（下称枫尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毛廷红的委托诉讼代理人李江涛、付剑，被告枫尚公司的法定代表人熊美到庭参加诉讼。被告饶燕经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。毛廷红向本院提出诉讼请求：判决1、解除毛廷红与饶燕、枫尚公司之间的《居间买卖合同》；2、饶燕返还毛廷红购房款165000元，枫尚公司承担连带支付责任；3、饶燕、枫尚公司共同赔偿毛廷红违约金97000元；4、被告承担诉讼费用。事实和理由：2019年6月24日，毛廷红通过枫尚公司相中了坐落于丰都县XX路X号住房（登记权利人饶燕），经了解，该房屋尚欠按揭贷款，但饶燕、枫尚公司均承诺可以还清贷款办理过户登记。毛廷红决定以按揭方式购买该房屋，并于当日交付定金20000元。2019年8月2日，毛廷红与饶燕、枫尚公司签订了《居间买卖合同》，同日，毛廷红支付饶燕首期购房款145000元，加上定金共计165000元，同时委托枫尚公司办理房产过户登记和毛廷红的按揭手续，在此期间才发现该房屋已被人民法院查封，根本不能办理产权转移手续。综上，《居间买卖合同》是当事人真实意思表示，但因饶燕的过错导致房屋被司法限制，导致合同不能履行而只能解除，同时，因饶燕、枫尚公司存在过错，应承担相应的违约责任。饶燕未作答辩。枫尚公司辩称，1、根据买卖合同约定，双方都有义务查询房屋的权利状况，饶燕未清除司法查封是其严重失责，毛廷红也有失查之责；2、在签订合同的时候已经告知了毛廷红房屋有查封、有按揭，枫尚公司没有过错，不承担违约责任，违约责任按约定是发生在毛廷红与饶燕之间的。饶燕承诺房屋无任何瑕疵和司法限制，系其故意欺诈，本案的过错一方是饶燕。其不配合，私人信息也不是枫尚公司想查就可以查的，枫尚公司的失责失职不是主要原因。故根据合同的约定，全部责任应由饶燕承担，枫尚公司不承担任何责任，当时签订合同的三方都是认可的。而且，在此过程中，枫尚公司一直催促饶燕来处理房屋的过户问题，但其不理；3、合同约定首付款用于偿还银行的按揭，但是饶燕挪作他用，其行为造成了枫尚公司和毛廷红的损失。因此，毛廷红和枫尚公司均不应当承担责任。本院经审理认定事实如下，饶燕将其房屋委托枫尚公司出售，经枫尚公司居间服务，毛廷红愿意购买该涉案房屋。2019年6月24日，饶燕出具《定金收条》，载明：饶燕将位于重庆市丰都县XX路X号房屋出售给付剑（系毛廷红之夫），收到付剑购房定金20000元。2019年8月2日，甲方饶燕与乙方毛廷红、丙方枫尚公司签订《居间买卖合同》，约定：甲方、乙方自愿委托丙方提供售房、购房的居间服务。房屋坐落于重庆市丰都县XX路X号，该房屋向建设银行抵押贷款余额约23万元。房屋成交价格为485000元，付款方式为2019年6月24日向甲方支付定金20000元，定金作为该房屋首付款的一部分；2019年8月2日前向甲方支付145000元，该款与上述定金共同构成首期房款。若甲方就该房地产尚有抵押并须使用乙方房价款归还贷款的，上述款项应用于归还贷款，解除抵押；甲方同意乙方向银行申请商业贷款32万元……双方约定于买方银行审批通过之日交房……合同签订后，除因不可抗拒的因素外，任何一方不得擅自变更或解除本合同，否则违约方向守约方按总房价的20%另行支付违约金……甲方保证上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷，无司法限制等，如存在其他共有人则共有人均已同意出售……自本协议生效之日起，若发生于甲方有关房屋产权纠纷、债权债务、司法查封、各类限制等，概由甲方负责清理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成的损失，由甲方赔偿……其他约定：此房甲方银行贷款部分自行解押。同日，毛廷红转账支付饶燕房款165000元，饶燕则给毛廷红出具收到房款145000元的收条。由于涉案房屋存在被抵押、被查封的情况，无法办理相关手续，亦未交付毛廷红占有使用。另查明，本案所涉房屋于2018年10月8日被丰都县人民法院查封，2019年3月20日又被重庆市渝中区人民法院查封。庭审中，枫尚公司称卖房时到国土局查询到房屋被2次查封（欠农业银行汽车贷款被查封，和被重庆市渝中区法院查封），签订合同后，又因欠他人款项被再次查封。合同签订后，饶燕未按约定消除抵押登记，枫尚公司催促其办理过户手续无果。上述事实，有当事人的陈述、《居间买卖合同》、定金收条、银行汇款凭证、首付款收条、个人住房信息查询证明、工作联系函等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，毛廷红与饶燕经枫尚公司提供居间服务而签订《居间买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，应为有效，毛廷红、饶燕应按照合同的约定履行其义务。合同签订后，毛廷红依约支付了首付款165000元（含定金20000元），但饶燕却拒不履行其义务，未消除涉案房屋的抵押登记，且涉案房屋被法院查封，无法办理相关手续，导致毛廷红购买房屋的合同目的无法实现，且经催告饶燕仍不履行其义务，故本案《居间买卖合同》应当予以解除。合同解除后，合同当事人有权要求恢复原状以及要求赔偿损失。就本案而言，《居间买卖合同》第十条规定：甲方（饶燕）保证上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷，无司法限制等……自本协议生效之日起，若发生与甲方有关房屋产权纠纷、债权债务、司法查封、各类限制等，概由甲方负责清理，并承担相应法律责任，由此给乙方（毛廷红）造成的损失，由甲方赔偿。饶燕作为讼争房屋的权利人，房屋被人民法院查封，其亦应当知道，但仍然转让被查封的房屋，且怠于履行其偿还债务解除查封的义务，存在过错，导致《居间买卖合同》无法履行，现毛廷红购买房屋的合同目的无法实现，故《居间买卖合同》应当解除。饶燕存在违约行为，并导致合同被解除，故其应当返还毛廷红已经支付的购房款，并承担违约责任。毛廷红请求按总房款的20%支付违约金97000元，本院认为，违约方承担的违约责任以能够弥补守约方受到的损失为原则，就本案而言，毛廷红所主张的违约金过分高于其受到的损失，本院兼顾合同履行情况、饶燕的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金55000元。对于枫尚公司是否承担责任的问题。枫尚公司辩称其在签订合同时已将涉案房屋抵押、查封的情况告知了毛廷红，且毛廷红的损失是饶燕造成的，其不应当承担责任。对此，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定了司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的房地产不得转让。对于该规定，枫尚公司作为专业从事房屋买卖居间业务的中介机构，应当知晓，且枫尚公司为合同当事人提供的是有偿服务，其在居间过程中应尽到谨慎的注意义务，对于房屋的权利状况应当全面调查核实并如实告知房屋状况，但本案涉及的房屋在当事人签订买卖合同前就已经存在被法院查封的限制转让的情形，枫尚公司仍违反法律规定促成买卖合同成立。且在庭审中，枫尚公司在质证时称卖房时到国土局查询到房屋被2次查封（欠农业银行汽车贷款被查封，和被重庆市渝中区法院查封），但这一情况未如实告知毛廷红，存在过错，对于毛廷红的损失其应承担相应的赔偿责任，该责任应为补充责任，即饶燕不履行返还购房款的义务并经执行仍不能返还的购房款部分构成毛廷红的损失，该部分损失由枫尚公司予以赔偿，违约金部分不属于毛廷红的实际损失，应由饶燕自行承担。毛廷红主张枫尚公司承担连带责任或共同责任于法无据。虽然枫尚公司辩称已经将讼争房屋被查封的情况全面如实告知了毛廷红，《居间买卖合同》第十条也约定了责任的承担主体是饶燕，其不承担责任。但毛廷红对此不予认可，也没有证据证明确实已经全面如实告知，而《居间买卖合同》第十条的规定明确了饶燕的义务和责任，但不能据此排除枫尚公司依法应当承担的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条（四）项、第九十七条、第四百二十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告毛廷红与被告饶燕、丰都县枫尚房屋经纪有限公司在2019年8月2日签订的《居间买卖合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、被告饶燕在本判决发生法律效力之日起10日内返还原告毛廷红购房款165000元，并支付违约金55000元，共计22万元；三、被告丰都县枫尚房屋经纪有限公司对于165000元购房款中被告饶燕不能返还的部分承担补充赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8575元，减半收取4287.5元，财产保全费1870元，共计6157.5元，由被告饶燕负担（原告已垫付，被告饶燕在履行给付义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 秦庆国二〇一九年十一月二十九日法官助理 范家成书 记 员 周 银