北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初10230号原告：冯小玲，女，1990年5月7日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：吴凤军，北京市众泽律师事务所律师。被告：王彬彬，女，1987年8月12日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王绍山，江苏沭新律师事务所律师。委托诉讼代理人：张波，男，1987年4月21日出生，无业，住北京市房山区。被告：北京晨建顺房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇大苑村小村48号。法定代表人：赵常建，总经理。委托诉讼代理人：田新川，男，1980年4月10日出生，该公司店经理。原告冯小玲诉被告王彬彬、被告北京晨建顺房地产经纪有限公司（以下简称晨建顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯小玲之委托诉讼代理人吴凤军、被告王彬彬及其委托诉讼代理人张波、被告晨建顺公司的委托诉讼代理人田新川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯小玲提出诉讼请求：1.请求确认原告冯小玲与被告王彬彬于2018年12月1日签订的《北京市存量房买卖合同》已解除。2.请求被告王彬彬向原告冯小玲支付违约金358000元。3.请求被告王彬彬向原告冯小玲支付律师费40000元。4.请求被告北京晨建顺房地产经纪有限公司向原告冯小玲支付定金20000元（系被告王彬彬支付）。事实与理由：2018年12月1日，在被告北京晨建顺房地产经纪有限公司居间下，原告冯小玲与被告王彬彬签订《北京市存量房买卖合同》一份，该合同对房屋价款、履行方式、违约责任、贷款的约定、房屋产权及具体状况的承诺、房屋的交付、买卖双方承担税费的具体约定、权属转移登记、不可抗力、争议解决方式等其他事项进行了约定。签订的当日，被告王彬彬仅向被告北京晨建顺房地产经纪有限公司支付定金人民币20000元，该定金经原告冯小玲向被告北京晨建顺房地产经纪有限公司催要，被告北京晨建顺房地产经纪有限公司以《北京市存量房买卖合同》未解除等理由拒不支付给原告冯小玲。该《北京市存量茫买卖合同》签订后，原告冯小玲多次催促被告王彬彬履行支付房款的义务（2019年1月2日原告冯小玲委托律师向被告王彬彬发律师函，2019年1月8日原告冯小玲委托于德军向被告王彬彬发短信，2019年1月15日原告冯小玲用快递向被告王彬彬发通知，2019年1月16日原告冯小玲委托于德军用短信、微信向被告王彬彬发通知），而被告王彬彬拒不履行（2019年1月22日电话关机，拒不到通知的场所，拒不支付购房款）。2019年1月22日，原告冯小玲从被告北京晨建顺房地产经纪有限公司员工徐艳丽处得知，被告王彬彬于2018年12月11日与徐艳丽在微信聊天时已明确拒绝购买此涉案房屋。后原告冯小玲的受托人于德军也从被告北京晨建顺房地产经纪有限公司田新川经理处得知，被告王彬彬在与田新川经理通电话也明确不再要这房子了。2019年1月24日，原告冯小玲以快递的方式通知被告王彬彬解除《北京市存量房买卖合同》，同时要求被告王彬彬向原告冯小玲支付违约金人民币358000元。被告王彬彬拒收了该快递。综上，被告王彬彬拒不履行支付购房款的义务，且拒绝购买约定的房屋，已构成根本违约。根据《北京市存量房买卖合同》第七条第3款约定，《北京市存量房买卖合同》应予以解除，原告冯小玲于2019年1月24日以快递的方式通知被告王彬彬解除《北京市存量房买卖合同》故《北京市存量房买卖合同》已解除，贵院应予确认。当时房屋对外出租，租金每月3200元，因卖给王彬彬致使原告提前解除租赁合同，每月损失3200元，至今租金损失19200元，因王彬彬未履行该买卖合同义务及付款，造成另一个房子未买，现另一个房屋已涨价20万元，该房屋涨价的损失20万。故请求被告王彬彬还应向原告冯小玲支付违约金人民币358000元。根据《北京市存量房买卖合同》第七条第4款的约定，被告王彬彬还应向原告冯小玲支付律师费人民币40000元。同时，被告晨建顺公司亦应向原告冯小玲支付定金20000元。为此，特向贵院起诉，请依法裁判。被告王彬彬辩称：被告认为原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应依法驳回。理由是：一、双方签订的房屋买卖合同是无效的合同或效力待定的合同。1.2018年12月1日双方签订的合同是被告王彬彬与于德军签订的，房产所有权人冯小玲本人不在现场，也没有签字。2.签订合同时被告王彬彬没有看见原告冯小玲委托于德军处置涉案房产的委托书。3.合同签订后，因为于德军不是房屋产权人，被告也不能确认于德军是委托人，因为于德军没有提供合法有效的委托书，所以为了交易安全，被告曾多次要求面见房主，也就是原告冯小玲，以便确认于德军代理权的真实，但冯小玲自始至终都没有露面，致使王彬彬一直无法确定房屋买卖的真实性、合法性和安全性。4.2018年12月1日，被告王彬彬和于德军所签订的合同并没有冯小玲的签字，也没有第二被告中介公司的公章，王彬彬只保存了照片，后来王彬彬向中介公司索要合同，中介公司只给了一份合同复印件，原件在公司总部，最后王彬彬拿到了合同原件，但是这三份合同无论是内容还是字迹都有比较大的差异，明显有伪造、变造的痕迹，因此王彬彬认为该合同是无效的合同。二、王彬彬没有违约行为，不应承担违约责任。1.合同签订之日，王彬彬按合同约定支付了定金2万元，并且积极办理了暂住证等需要办理银行按揭的证件。2.王彬彬为了交易安全，避免上当受骗，要求面见房主，但是没有得到回应，于是王彬彬在2018年12月9日口头解除合同，通过第二被告公司员工徐艳丽，微信聊天记录可以证实，同时在12月17日与中介公司经理田新川微信聊天记录再次确认解除合同。3.2018年12月23日，被告王彬彬再次要求面见房主冯小玲或者冯小玲当面签署委托书，然后继续履行合同，但是仍然没有得到房主冯小玲的回复。根据原告冯小玲、于德军和中介公司在整个房屋买卖过程中的各种行为及表现，被告王彬彬无法确认事情的真伪是否存在骗局，在短短的几日内，多次要求解除合同，并且自愿承担定金罚则，避免损失的扩大，其行为是合情合理合法的。三、原告冯小玲与中介公司故意隐瞒涉案房产的真实情况，存在合同欺诈行为。1.涉案房屋登记的是2017年2月22日，但是在双方2018年12月1日签订的合同，约定涉案房屋没有满二年。2.涉案房产有承租人，与合同约定不符，存在权利瑕疵。3.合同附件二，约定了有赠与、附属设施和财产，但是在后来的二份合同中明显没有该房产的约定。4.王彬彬多次要求与房主本人见面，或者出具书面委托书给于德军然后双方继续履行合同，但是就是这种履行合同最基本的诚信原告都没有。致使王彬彬不能确认合同合法有效，并正常安全的履行，不能维护自己的权益，原告的行为是违约在先，应当承担违约责任。双倍返还定金。四、双方签订的房屋买卖合同，付款方式第二条约定：买受人与此房屋全部还款当日，将第一笔购房款60万元直接支付给出卖人。因此，原告作为出卖人有先履行偿还全部房款的在先合同义务，原告如果没有履行，被告可以行使先履行抗辩权。五、合同方的违约责任原则，就是通过违约方承担违约责任，赔偿或者弥补守约方的损失，如果违约金的约定过高或过低，可以根据守约方的实际损失情况上调或下调，结合本案的实际情况，直到现在冯小玲的涉案房产的价格没有多少变化，冯小玲没有多少的实际损失，冯小玲既要求定金罚则又要求违约金赔偿，并且故意扩大损失，滥用诉权，其诉求依法不应得到支持。被告晨建顺公司辩称：被告王彬彬的答辩说的有些不符合事实，当时签订合同时，房屋的情况王彬彬是知道的，于德军是实际出资人，是代理人，当时我们现场讨论过这个情况，所以才让于德军去签字，他是实际出资人。中介没有见到房主本人，虽然当时于德军手写了委托书，在这个情况下定金交到了中介，我们当时不能判断房产的归属，于德军也是同意定金交到中介，基于推理我们认为于德军的代理是没有问题的，后续我们找房主本人冯小玲去补签字，后期我们的经纪人徐艳丽到冯小玲的工作单位，见到了她本人，核对了身份证，把合同补签了字。中间有一个情节，为什么发生此次纠纷，是因为王彬彬不知道听哪个公司说的伟业嘉园小区建在了坟地上，边上还有陵园，所以王彬彬跟我们交涉想解除合同，但是当时王彬彬还不知道我们找业主本人已经签字了，知道后我们发生了比较激烈的冲突，这就是矛盾的起因。后续王彬彬要求让业主出示委托书，又提出见本人。中间我们约于德军和王彬彬见面了，调解过他们之间的矛盾，因为违约金的金额没有达成一致，于德军认为被告违约，应按房价款的20%赔偿违约金，王彬彬不同意，通过沟通我也知道他们之间也进行过私下的沟通，也是协商未果。后期反复的沟通，经过很长时间，我有从中调解，争取让他们最终履行合同，但是双方都没有同意。另外，分析一下相关起因。客户因我们找到房本上的业主签字而生气，并在我店内发生激烈争吵，原因是王彬彬已提出因坟地的问题而不想买此房，本来可以借合同有瑕疵降低自己的责任，但业主签了字就不好办了，作为中介我也说明过业主补签字最迟是付款解押时，我们提前补签，这是使合同能更好的履行且保证客户安全交易的行为，却遭到了客户无关的指责，所以当时冲突比较激烈，我也很激动，毕竟客户买房签字时是完全了解此房是背户的情况，委托书当时手写的情况王彬彬也知道，当时都是认可的，而且业主也表示有委托书，只是当时没带，双方谈的非常清楚，也都是各自真实意图的表达，客户后来发现无法通过坟地的问题解除此合同，才反复提出要提前见房主本人，当面书写委托书，要邮箱电话等问题。因客户发现于德军似乎很不想去麻烦冯小玲本人，而如果于德军不能完全按客户提出的看似合理的要求去办，客户就比较容易解约，于德军不想让冯小玲本人多跑次数，提前见的客户，还因他怕客户怎样都要解除，反复纠缠冯小玲本人，给他们朋友之间造成问题，相当于冯小玲帮背了一个户还惹了一身纠纷。后期主要的纷争是因为伟业嘉园有坟地，所以王彬彬先跟中介公司提出要解除合同，因为我们补了房主本人的签字，所以王彬彬和我们中介公司发生了激烈争执，因为王彬彬无法通过合同瑕疵正常解除合同。王彬彬一再要求所谓的委托书，王彬彬并没有真实的见到冯小玲本人，所以为了保证交易安全，我跟王彬彬反复沟通，在作所有的手续之前肯定房主本人能来，我已经反复跟王彬彬沟通过了，并不会盲目让她付款，这些都说的很清楚。但由于王彬彬前期解除未果，后期跟于德军沟通也未果，所以王彬彬就以委托书为名，额外要求于德军提前让冯小玲到现场确认，所以于德军没答应王彬彬的要求，但是于德军答应在付款之前冯小玲本人肯定能到场，先验明冯小玲本人和冯小玲签字后再付款，在这之前于德军一分钱都拿不到，这些内容于德军全部都配合。以我的认知，于德军在买卖中没有任何想诈骗的嫌疑。中间王彬彬给于德军发过补充协议的材料，由于内容比较苛刻，于德军拒绝了，其中也有针对我们的内容，要求我们降低中介费的内容，我们也没有答应。因为我们的中介费本身就很低，所以没有答应她的要求，只收了王彬彬15000元的中介费。后续王彬彬一直以委托书为名义，不出具王彬彬后续的居住证。审理中，原告提交：1.北京市存量房买卖合同及委托书原件各1份。2.律师函、邮单、邮单查询结果、微信记录均为复印件。3.于德军与王彬彬的短信记录复印件1份。4.2019年1月15日通知原件1份、顺丰运单详情打印件1张、顺丰查询单打印件1张、王彬彬与于德军的短信记录复印件1张、微信复印件1张。5.视频光盘原件1张。6.微信截图打印件1张、通话录音光盘原件1张及文字整理资料打印件1张。7.2019年1月24日通知原件1张、快件跟踪单打印件1张、查询单打印件1张。8.三张微信截图打印件。9.众泽律所委托代理协议书原件1份、律师费发票原件1张。10.2019年2月17日情况说明原件1份。11.顺丰邮寄单原件1份、短信记录复印件1张，结合证据4。12.房产证复印件。以上证据证明合同签订，被告王彬彬违约，以及自己的损失。被告王彬彬质证称，对证据1真实性、合法性存在异议。合同第8页与被告王彬彬保留在手机上的合同不一致。王彬彬签字的合同只有于德军和王彬彬签字，没有冯小玲的签字，也没有中介公司的公章。合同第9页是一致的，合同第3页买受人不一致，被告的合同买受人是王彬，而原告提供的合同买受人是王彬彬，具有改造、变造的痕迹。对委托书真实性、合法性有异议，被告无法核实该委托书是否是冯小玲的签字委托，委托他人处理房屋买卖，委托书依照法律规定应经过公证机关的公证才能予以办理产权过户登记手续。根据中介公司的答辩，于德军在2018年12月1日签订合同时并没有出具这份委托书，而是于德军在中介公司和王彬彬在场签订合同时自己书写的一份委托书。对证据2律师函没有异议，收到了。对邮单、送律师函的微信截图没有异议。对证据3短信记录没有异议。对证据4通知、邮单、短信都没有异议。对证据5视频光盘有异议，对真实性、合法性都有异议。对证据6真实性没有异议，但对证明目的有异议。对证据7没有异议，但对证明目的有异议。对证据8没有异议。对证据9不知道冯小玲是不是本人签订的律所委托代理协议。对证据9案件委托代理协议书的真实性、合法性有异议。对证据10情况说明真实性存在异议，中介公司的员工是否找到冯小玲，本人补签买卖合同，我们无法核实。对证据11没有异议。对证据12房产证复印件没有意见。被告晨建顺公司质证称，只对证据10情况说明发表质证意见，当时原告要起诉写的，我当时没有太过于看。我认为最后一句表述有瑕疵，不能完全确认房子就不要了，当时一直在调解。对其他的证据没有异议，被告王彬彬提交证据如下：1.2018年12月1日王彬彬和于德军签订的房屋买卖合同手机照片复印件1份。该证据证明12月1日双方签订的合同当事人是王彬彬和于德军。该证据与原告提供的证据明显不一致。证据来源是签订合同时王彬彬在手机上拍照保存的。该证据证明合同签订时只有王彬彬和于德军的签名，没有冯小玲的签名也没有中介公司的盖章。原告质证称，不认可，未提供证据的原件，据了解，是在《北京市存量房屋买卖合同》还未签完的情况下拍的照片，不能反映真实的签订情况。被告以第3页中买受人仅仅为王彬，以此认为《北京市存量房屋买合同》存在伪造是错误的。这也许是中介公司的工作人员在书写时的一个笔误，但身份证号码、手机号码均是王彬彬的，能够证实买受人系王彬彬。2.该合同（证据1的合同）的复印件1份。证据来源是中介公司于2018年12月8日到12日左右给王彬彬的合同复印件，该合同明显有冯小玲的补签字和中介公司的盖章，并且合同内容有部分变化，笔迹不一样。我们提供的合同买受人是王彬，第二份合同买受人是王彬彬，可以证明该合同进行了变造。原告质证称，虽是复印件，但经核对与原告提交的《北京市存量房屋买卖合同》内容一致，对真实性认可。3.该合同原件1份。合同内容不一致的地方在合同第9页，该证据的第9页与原告提供的证据1是一致的，与我们提供的证据1是不一致的。该合同是12月8日在中介公司拿的原件，每页的填写笔迹都与证据2有区别，不是一个人填写的。原告质证称，对真实性无异议，被告方认为第9页与其提交的其他2份《北京市存量房屋买合同》有区别，也许是中介公司工作人员的失误，但三方的签字或盖章之前的内容与原告提交的《北京市存量房屋买卖合同》是一致的，不能据此否认《北京市存量房屋买卖合同》的效力。关于笔迹不一样的问题，据了解，在签订《北京市存量房屋买卖合同》时，至少有两位中介公司的工作人员来书写，所以才会出现笔迹不一样的情况，但内容相同。4.王彬彬与中介公司徐艳丽的微信截图打印件1份。证明涉案房产已出租，由承租户在此居住。王彬彬在签订合同后，12月11日就要求解除合同，王彬彬对合同有疑虑，多次要求与房主见面。原告质证称，因许多文字系语音转换的，转换的文字内容与真实的语音内容有出入，故对所有语音转换的文字真实性提出异议。对第1到11页内容的关联性有异议，认为与本案无关，均发生在2018年12月1日《北京市存量房屋买合同》签订前。对第12到34页的内容不能证明其证明的目的。但认为能证实以下问题一是第28到29页能证实被告王彬彬已明确表示不再购买涉案房屋了。二是第33到34页能证实自2018年12月19日起被告王彬彬不接徐艳丽的电话，也不回徐艳丽的微信信息。需要说明的是不是不让被告王彬彬见房主，而是在签订北京市存量房屋买卖合同时就已口头约定好在办理解押及交付第一笔款60万元当天会让房主本人到场，见面后先验证身份，再办理解押手续。5.王彬彬与中介公司经理田新川的微信聊天记录打印件1份。可以证明王彬彬在签订合同后，于2018年12月17日再次要求解除合同，并多次要求约见房主。原告质证称，对真实性暂不提出异议（第6到7页中语音转换的文字除外）。对关联性提出异议，不能证明被告方认为北京市存量房屋买卖合同系无效的证明目的。但能证实以下问题，一是第1页能证实被告王彬彬已明确表示解除北京市存量房屋买卖合同，终止北京市存量房屋买卖合同。二是第4页、10页、11页等能证实被告王彬彬提出了增加额外条款、要求提前见房主本人等无理的要求。三是第12页能证实原告委托律师向被告王彬彬发律师函，催促被告王彬彬履行支付购房款的义务，并支付违约金，且被告王彬彬已收到该律师函。四是第13页能证实2019年1月17日中介公司的田新川经理按照原告冯小玲的要求给被告王彬彬发的要求被告王彬彬于2019年1月22日上午十点在储蓄银行房山支行办理房屋解押手续，届时房主本人到场，并支付60万元等内容的通知。6.于德军微信聊天记录复印件1份。证明2018年12月15日二人见面商谈解除合同事宜。原告质证称，对真实性不提异议，对关联性提出异议，不能证明其答辩内容的证明目的。但能证实以下问题：一是第13页能证实被告王彬彬要求提前见房主等无理的要求，且提出解除合同的要求。二是第4页能证实2019年1月16日于德军受原告冯小玲的委托给被告王彬彬发的要求被告王彬彬于2019年1月22日上午十点在储蓄银行房山支行办理房屋解押手续，届时房主本人到场，并支付60万元等内容的通知。三是第5页能证实2019年2月19日于德军受原告冯小玲的委托给被告王彬彬发的2019年1月24日原告冯小玲邮寄给被告王彬彬的通知。需要说明的是2018年12月17日之前，被告王彬彬一直说房子的风水不好，系其不再购买涉案房屋的无理要求。7.王彬彬按合同约定积极履行合同义务，支付定金2万元的收据的银行转账截图、办理居住证回执单复印件。可以证明王彬彬没有违约行为。原告质证称，对真实性不提异议。对关联性提出异议，不能证明其答辩内容的证明目的。该定金未支付给原告冯小玲。8.原告的涉案房屋在2019年1月14日在网上登记出售转让。可以证明原告的房屋价值没有下浮。原告质证称，对真实性不认可，可能是中介一直在挂，原告冯小玲本人不知道。对关联性提出异议，不能证明涉案房屋价值未减少的目的。9.王彬彬与中介公司经理田新川的录音记录光盘及文字整理材料。证明王彬彬与于德军签订房屋买卖合同直到现在没有与冯小玲见面，也没有见到冯小玲委托于德军的委托书。原告质证称，关于真实性，原告对被告王彬彬与田新川通电话不知情，通过光盘辨认，文字内容与通话内容不一致，文字内容不完整。对关联性提出异议，不能证明其证明目的。需要说明的是在签订北京市存量房屋买卖合同时，已将房子的现状等均给被告王彬彬说清楚了，且各方已口头约定在办理解押及交付第一笔款60万元前会让房主本人到场，与被告王彬彬见面，但被告王彬彬一直提出与房主提前见面的无理要求。另外，光盘还有一段录音，不知被告王彬彬是否作为证据提交，目前未收到书面的文字内容。10.王彬彬与中介公司经理田新川、员工徐艳丽聊天记录。证明中介公司员工徐艳丽在签订合同前，约见房主时有误导行为，王彬彬并不知其于德军非房主本人。中介公司未将购房过程中买方的购房条件作出解释。买方是在不具备购房条件的情况下，被中介公司及于德军误导签订的。且之后中介公司继续误导买方王彬彬和业主在沟通。实际上，是于德军在联系，原告冯小玲并不知情。原告质证称，对微信聊天记录的关联性提出异议，聊天记录与王彬彬所要证明的证明目的不具有关联性，同时也不能证明中介公司的员工具有误导的行为，在签订合同时，于德军已明确说明了房屋的现状及涉案房屋本是于德军购买，冯小玲是名义上的房主。被告王彬彬证明冯小玲不知情是错误的，冯小玲于2018年11月10日已经向于德军出具了书面的委托书，因此是知情的，并且在2018年12月8日中介公司员工亲自找到冯小玲让其在涉案的房屋买卖合同中签字，因此被告的这一证据不能证明其证明目的。11.王彬彬咨询公证处关于委托书办理的语音及视频。证明委托书需要去公证处公证才有效，需要房主本人身份证、户口本、房产证、结婚证，如果单身开具单身证明，委托书需要在公证处做公证方才有效，并且需要找到买房者采用去公证处办委托书，委托卖房子。原告质证称，对通话记录，首先对该证据与本案的关联性提出异议，该证据与本案没有直接的关系，其次该证据所说的内容合法性提出异议，公证员所说的内容没有相应的法律依据。该证据不能证明被告所说的证据证明，综合以上，认为被告王彬彬提供的以上两组证据不应作为本案的有效证据使用。被告晨建顺公司对被告王彬彬的证据提出如下质证意见：对被告提交的证据的真实性没有异议，但证明目的有意见。合同没有造假的问题，少的彬字确实是笔误，无章是因为当时本来就没有盖章，我们是签完合同后经公司审核后才盖章，而且当时本就没有冯小玲的签字，就是代理人于德军签字。合同上冯小玲的签字是真实的，可作笔迹鉴定，是我店员工徐艳丽去冯小玲的单位当面签的字。对证据10微信聊天记录有意见，我们正常情况下沟通的是业主留的电话，不能以微信上写的是房主这个人就认为误导客户我们约的必然是房主本人。整个过程中我们约谈了两次，于德军的爱人都过来了，因为于德军不是房主本人，所以我并没有核实他们的夫妻身份，我认为他们没有主观造假的目的。正常签合同如果是房主本人，我们的定金要交给房主本人，正是因为当时三方都知道于德军不是房本上的本人而是实际出资人，所以中介为了保护买方安全，把定金留在了中介，而且当时现场写了一个委托书，委托书的目的是我们合同要后续盖章，如果没有委托书公司不给盖章。后期随时能约业主本人签字，我认为交易的真实性没有问题，因为于德军完全能保证随时约到房主本人，所以我们有后期我们中介公司找冯小玲签字的过程。被告晨建顺公司提交证据如下：1.手机通话记录光盘及文字整理材料。2.微信聊天记录。与王彬彬的微信聊天记录，证明沟通的情况。3.附加条款复印件。4.委托书复印件1张。该委托书是原告提交给中介公司的，这不是之前给的，是发生纠纷后，后期来我们店里补的，我没有给冯小玲提供。原告冯小玲质证：对王彬彬的微信聊天记录真实性没有异议，但认为能证实被告王彬彬违反合同约定，解除合同具有违约的行为。能证实王彬彬提出了额外的附加条款，也是一种违约行为。能证实原告冯小玲曾委托律师向被告王彬彬发律师函，要求王彬彬履行合同义务，支付违约金等内容。能证实田新川经理受原告的要求向王彬彬发出定于2019年1月22日上午10：00在中国邮政储蓄银行房山支行进行房屋解押及要求支付60万元首付款，同时证明冯小玲亲自到场。这是对微信的质证意见。对通话记录的真实性没有异议。对中介与王彬彬的通话内容原告并不知晓，与提纲不一致的地方我们暂不发表意见，与提纲一致的地方没有意见。对通话内容的真实性基本认可。对附加条款复印件认为有这个情况，但不认可被告王彬彬自己写的条款。对委托书真实性认可。被告王彬彬质证：对微信聊天记录没有异议。对手机通话记录的真实性没有异议，但对证明目的不认可，证明不了王彬彬擅自违约。因为王彬彬曾多次要求面见房主，得以确认房屋买卖合同的真实性，但是房主至今为止都没有与王彬彬见面，所以王彬彬才提出解除合同。对附加条款复印件没有异议，是当时王彬彬一方发给中介公司的。当事人围绕诉讼请求依法提交了以上证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2018年12月1日，案外人于德军以原告冯小玲的委托代理人身份与被告王彬彬，经被告晨建顺公司居间服务，签订《北京市存量房买卖合同》一份，约定：原告冯小玲将其所有的位于房山区良乡地区伟业嘉园西里XX号楼X层X-XXX室（房屋所有权证号：京（2017）房不动产权第XXXXXXX）以总价人民币1790000元的价格出卖给被告王彬彬。被告王彬彬应于当日支付定金人民币20000元,应于此房屋全部还款当日支付人民币600000元（解除抵押款）,应于此房屋过户前当日支付人民币120000元；应于被告王彬彬用此房屋贷款后，由贷款银行直接支付给原告冯小玲人民币1040000元；余款人民币10000元作为物业交割保证金，待交割后由被告王彬彬交付给原告冯小玲。关于违约责任约定：经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或承诺书等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担相当于该房屋总价款20%的违约金；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。1.买卖双方任何一方逾期履行本合同及补充协议约定义务的，逾期在15日以内的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，并于违约行为发生之日起15日内向守约方支付违约金，合同继续履行。3.买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人（原告冯小玲）有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：…（2）拒绝购买该房屋的；（3）一逾期履行本合同、附件及补充协议约定的义务超过十五日的；…（5）明确表示或以其行为表明，不积极配合办理贷款和过户手续的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金…4.出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。该《北京市存量房买卖合同》还对贷款的约定、房屋产权及具体状况的承诺、房屋的交付、买卖双方承担税费的具体约定、权属转移登记、不可抗力、争议解决方式等其他事项进行了约定。该合同签订的当日，被告王彬彬仅向被告北京晨建顺房地产经纪有限公司支付定金人民币20000元。另查，签订合同当天，案外人于德军未提供原告冯小玲的委托书，于德军当着三方的面签署了委托书。合同签订后，被告晨建顺公司于2018年12月5日找到原告冯小玲，冯小玲补签了《北京市存量房买卖合同》。合同签订后，被告王彬彬从其他中介处得知，房屋周围有烈士陵园，有坟地，就跟被告晨建顺公司联系，了解坟地离房屋多远。2018年12月5日，被告晨建顺公司告知，合同冯小玲本人签字，已生效。被告王彬彬要求与冯小玲本人见面，未果。2018年12月11日，被告王彬彬通知被告晨建顺公司不买房屋了。2018年12月15日，被告与案外人于德军联系，要求见冯小玲本人，仍然没有见到。之后，被告与案外人于德军多次协商解决房屋买卖合同问题。之后，2019年1月16日，原告及被告晨建顺公司通知被告王彬彬，于2019年1月22日到房山邮政储蓄银行办理房屋抵押解押手续当日履行60万元付款义务，并保证当天能够见到原告冯小玲本人。被告王彬彬未予理会，未履行付款义务。2019年1月24日，原告冯小玲以快递的方式通知被告王彬彬解除《北京市存量房买卖合同》，同时要求被告王彬彬向原告冯小玲支付违约金人民币358000元。被告王彬彬拒收了该快递。审理中，冯小玲明确表示，诉争房屋的出资人是于德军，使用的是冯小玲的名字购买。本院认为：首先，关于诉争合同是否成立生效双方存有争议。根据审理查明可知，本案诉争房屋的实际投资人为案外人于德军，整个房屋买卖过程中，均系于德军在处理相关事务，此种情况，二被告均明知，在案外人于德军以委托代理人身份签字后，被告晨建顺公司工作人员亲自主动找到冯小玲补签合同，诉争房屋买卖合同已经成立。该房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，亦未侵犯其他人的合法权益，应属有效合同。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被告王彬彬以没有见到房主本人，并不构成不安抗辩权，要求解除合同，已经构成违约；在中介一方通知其与解押当天履行付款义务时可以与房主冯小玲本人见面之后，而拒绝履行合同，依然构成违约。被告王彬彬的行为已经构成根本违约，原告有权据此提出解除合同。本院确认双方签订的房屋买卖合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告律师费用的请求，其提供的委托代理合同及票据，被告不予认可，考虑到原告聘请律师的事实，律师费用的支出必然存在，本院在确定原告的损失中综合考量。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案原告同时主张违约金及定金，没有法律依据，原告主张被告晨建顺公司向冯小玲支付定金的请求，本院不予支持。根据原被告双方签订的房屋买卖合同及附件的约定，被告的违约行为导致房屋买卖不能继续进行，应适用房屋价款的20%的违约金的约定。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告的辩解应视为请求法院予以适当减少。本案中，原告未能提供充足证据证明其损失数额，被告亦未能提供充足证据证明原告没有损失，本院考虑到合同的履行情况、原告的律师费用支出、被告王彬彬的违约情况，本院根据公平原则和诚实信用原则予以酌情调整，酌减为180000元。对原告合理请求，本院予以支持，不合理过高部分，不予支持。对被告合理辩解予以采信，不合理的辩解不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、确认原告冯小玲与被告王彬彬于2018年12月1日签订的《北京市存量房买卖合同》解除。二、被告王彬彬于本判决生效之日起十日内给付原告冯小玲违约金180000元。三、驳回原告冯小玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7570元，由原告冯小玲负担4314元（已交纳），由被告王彬彬负担3256元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  吕少罕人民陪审员  崔 东人民陪审员  张国明二〇一九年十一月十三日书 记 员  孙震颐