四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川05民终1453号 上诉人（原审被告）:胡晓辉，男，汉族，住四川省泸县。 上诉人（原审被告）:黄笑嫦，女，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 胡晓辉、黄笑嫦共同委托诉讼代理人：向来辉，四川中豪（泸州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨建，男，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：曹茂林，泸县天兴法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：石自文，男，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：雷拥军，四川时代永嘉律师事务所律师。 上诉人胡晓辉、黄笑嫦因与被上诉人杨建、石自文房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省泸县人民法院（2018）川0521民初3011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人黄笑嫦及胡晓辉、黄笑嫦的共同委托诉讼代理人向来辉，被上诉人杨建的委托诉讼代理人曹茂林，被上诉人石自文的委托诉讼代理人雷拥军到庭参加了听证。本案现已审理终结。 胡晓辉、黄笑嫦上诉请求：撤销一审判决，判决驳回杨建对胡晓辉、黄笑嫦的诉讼请求，一、二审诉讼费用，包括鉴定费，由杨建、石自文承担。事实与理由：一、一审判决认定石自文办理变更登记及房屋已转让错误。一审法院认定石自文缴纳土地出让金后将房屋两证进行变更登记，2016年6月2日胡晓辉、黄笑嫦将已转让给石自文的房产即讼争房产又重新办理不动产登记（证号为2016泸县不动产第××号）错误。签订《买卖房屋协议》后，胡晓辉将房产证交给石自文，但因石自文并未付清房款，胡晓辉自然不可能将产权过户给石自文，双方并未办理物权转移登记，根据物权法第十四条的规定，产权人并未变更，仍然是胡晓辉。因胡晓辉是该房产的权利人，当然有权处分该房产，2016年增加配偶黄笑嫦，不是重新办理权属登记。石自文自始至终没有办理权属登记。二、一审法院认定《房屋买卖协议》有效，石自文已经取得该房屋处分权错误，房屋买卖合同如有效，就取得房屋的处分权，显然违背了民法等价有偿、合同全面履行等基本原则，违背普通人一般认知和生活常理。三、胡晓辉与石自文签订《买卖房屋协议》已经解除。协议约定总房款35万元，石自文分两次支付22万元，其交款项仍仅为合同约定款项的62.86%，根据合同法第九十四条、第一百六十七条的规定，石自文严重违约，胡晓辉有权解除买卖协议，且已多次以口头通知、最后以报纸公告方式解除了双方合同。根据合同法第九十六条的规定，胡晓辉可以解除合同并且已依法即报纸公告的方式进行了通知。胡晓辉与石自文之间的合同已经解除。四、石自文无权处分该房产。石自文与胡晓辉之间仅有协议，并未付清房款，并未取得权属登记，石自文对胡晓辉仅享有债权，对该房产尚不享有物权，石自文自然无权将胡晓辉的房产转让给第三人。石自文该房产转让给杨建的行为，属于无权处分。根据合同法第五十一条的规定，石自文与杨建之间的合同效力待定，胡晓辉明确拒绝追认，石自文与杨建之间的买卖协议属无效，应按照无效协议处理。五、一审法院判决违背了合同相对性原则，杨建、石自文之间的协议，胡晓辉并不知情，更未认可，杨建与石自文之间的协议仅对二人有约束力，不能约束胡晓辉、黄笑嫦，不应判决胡晓辉、黄笑嫦承担责任。即使杨建与石自文之间买卖协议有效，杨建也只能向石自文主张债权，不是向胡晓辉、黄笑嫦主张该房屋的所有权、物权。综上一审判决认定事实错误，判决有误，请二审法院查明事实依法改判。 杨建的委托诉讼代理人辩称：一审认定事实清楚，一审判决并无不当，为了维护房产市场的稳定和减轻讼累，应驳回上诉。石自文与杨建签订的买卖合同有效，并支付了相应的对价，胡晓辉与石自文的买卖合同有效，并已实际支付了对价，胡晓辉将房本、房屋交付给了石自文，石自文缴纳了土地出让金，杨建认为石自文有处分权，因此买卖合同成立，胡晓辉、黄笑嫦的物权已经丧失，仅享有债权，一审法院的对价在那里，是可进行追回。通过一审法院石自文与胡晓辉之间的合同并未解除。杨建与石自文的房款可到一审法院领取，也可找石自文领取尾款和违约金，胡晓辉、黄笑嫦并没有采用合理方式进行尾款追回，而是直接违约，胡晓辉、黄笑嫦的上诉请求不能成立。 石自文的委托诉讼代理人辩称：1.胡晓辉、黄笑嫦认为石自文签订的买卖合同解除的理由不能成立，胡晓辉与石自文之间的买卖合同纠纷一案已经多次诉讼，2016川05民终392号民事判决清楚反映本案石自文与胡晓辉之间的买卖房屋协议没有解除，是合法有效的。且胡晓辉、黄笑嫦解除合同不符合相关法律规定，也告知胡晓辉、黄笑嫦通过诉讼程序进行权利保障，石自文转让杨建是有合法处分权，根据（2016）川05民终392号民事判决书表述，双方签订的买卖合同，石自文签订的合同是买卖房屋，通过生效的法律文书，石自文处分房屋，胡晓辉、黄笑嫦是清楚的，生效文书2016年已经生效，没有申请再审，也没有进行否认，因此石自文有权处理，双方签订的买卖合同解除的情形不符合法律规定，胡晓辉、黄笑嫦的上诉请求不能成立，驳回上诉，胡晓辉、黄笑嫦所述欠的13万尾款和10万违约金已转存一审法院，胡晓辉、黄笑嫦可以通过诉讼程序可以将房屋买卖权益得到保障的，因为石自文得到的房屋是划拨土地已经转让为出让土地。双方讼争的房屋目前进行房屋开发，杨建也提到胡晓辉、黄笑嫦违背诚实守信的原则。 杨建向一审法院起诉请求：判决现登记在胡晓辉、黄笑嫦名下的房产（房产证号为泸县房产证福集镇字第××号，土地证号为泸县国用2010第××号）的所有权归杨建所有，由石自文、胡晓辉、黄笑嫦协助不动产权（不动产权证号201600××号，座落于泸县房屋）注销登记。 一审法院认定事实：胡晓辉、黄笑嫦系夫妻。2009年9月23日，胡晓辉与石自文签订《买卖房屋协议》约定：胡晓辉将企业改制后取得的营业房（房产证号02××96号，土地证号为［1998］025××号，面积113.69ｍ2）折价35万元卖给石自文，胡晓辉于当日将房屋“两证”交给石自文，石自文依法缴纳土地出让金后将房屋两证进行变更登记（变更为房产证号泸县房产证福集镇字第××号，土地证号泸县国用为［2010］025××号）。2013年5月20日，石自文与杨建签订《房屋买卖协议》约定：石自文将诉争的房屋以55万元的价格转让给杨建，石自文因被追究刑事责任服刑，未及时将房屋所有权过户给杨建。2015年10月14日，胡晓辉向泸县人民法院起诉，以石自文未付清购房款为由，要求解除与石自文签订的《买卖房屋协议》，泸县人民法院经审理后作出（2015）泸泸民初字第2936号民事判决：驳回胡晓辉的诉讼请求。胡晓辉不服判决，提出上诉，泸州市中级人民法院经审理后认为，胡晓辉可以另行主张石自文继续履行合同即支付剩余购房款并承担违约损失，其上诉理由不符合法律规定，遂作出（2016）川05民终392号民事判决：驳回上诉，维持原判。2016年6月2日，胡晓辉、黄笑嫦将已转让给石自文的房产即诉争的房产在泸县不动产登记中心又重新办理不动产登记（证号为［2016］泸县不动产权第××号），登记的权利人为胡晓辉、黄笑嫦。第一次开庭审理时，胡晓辉向泸县人民法院提出申请，要求对石自文与杨建所签订的《房屋买卖协议》中石自文的签名和指印是否系石自文本人所为，受泸县人民法院委托西南政法大学司法鉴定中心于2019年5月23日作出鉴定意见：《房屋买卖协议》中石自文的签名和指印与《刑事审判庭庭审笔录》中的石自文的签名和指印相同。 一审法院认为，胡晓辉与石自文签订《买卖房屋协议》中所涉标的物（房产证号02××96号，土地证号为［1998］025××号，后变更为房产证号泸县房产证福集镇字第××号，土地证号泸县国用为［2010］025××号）与石自文与杨建签订《房屋买卖协议》中所涉标的物及胡晓辉、黄笑嫦现持有不动产权证所载名的标的物（［2016］泸县不动产权第××号）是同一房产，即本案诉争的房产，现该房产已拆除，对这一事实，双方当事人均认可，一审法院对此予以确认。诉争的房产原系胡晓辉所有，通过《买卖房屋协议》，已将该房产转让给石自文，在石自文未付清房款的情况下，胡晓辉起诉主张解除《买卖房屋协议》，经过一审二审均未获得支持，胡晓辉与石自文应当继续履行双方所签订的《买卖房屋协议》，虽未办理权属转移登记，但石自文已经取得该房产的处分权，石自文将该房产转让杨建有事实和法律依据支撑，石自文对此也不持异议。诉争的房产应归杨建所有，故对杨建的该项请求予以支持。胡晓辉已将诉争房产转让给石自文，且将两证交付石自文，后又以产权证遗失为由重新办理不动产权证，其行为是一种不诚信表现，并主张诉争房产归其所有，没有事实和法律依据，对此不予支持。诉争的房产通过两次转让归杨建所有，出让人负有协助受让人办理产权转移登记、注销义务，故胡晓辉、黄笑嫦是本案适格被告。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定判决，一、坐落于泸县不动产权第××号）房产归杨建所有；二、胡晓辉、黄笑嫦、石自文于判决生效后3日内协助杨建办理上述房产的注销登记和土地使用权变更登记。 本案二审审理过程中，各方当事人均未提交新的证据。 经本院审理查明：本案中胡晓辉与石自文签订《买卖房屋协议》中涉及标的物，即房产证号02××96号、土地证号（1998）025××号，后变更为房产证号泸县房权证福集镇字第××号、土地证号泸县国用（2010）××号，与石自文与杨建签订《房屋买卖协议》中涉及标的物以及胡晓辉、黄笑嫦现持有不动产权证所载明标的物即（2016）泸县不动产权第××号，系同一房产，即本案诉争房产，该房产已于2014年拆除。上述事实有胡晓辉与石自文签订的《买卖房屋协议》、杨建与石自文签订的《房屋买卖协议书》、泸县房权证福集镇字第××号房产证复印件、泸县国用〔2010〕××号土地使用权证复印件、川（2016）泸县不动产权第××号不动产权证书复印件以及打印自泸县不动产登记中心的《不动产登记中心产权情况记载》、（2015）泸泸民初字第2936号民事判决书、（2016）川05民终392号民事判决书以及一审庭审中石自文、杨建的委托诉讼代理人（特别授权）的认可和黄笑嫦的陈述等予以证实。另查明，杨建、黄笑嫦及石自文的委托诉讼代理人（特别授权）均确认，本案诉争房产相关权属已被注销登记，但涉及注销纠纷的行政诉讼案件现处于二审审理阶段，并无生效法律判决。上述事实有杨建、黄笑嫦、石自文的委托诉讼代理人（特别授权）的二审陈述予以证实。本案其余事实及证据与一审法院一致，依法予以确认。 本院认为，本案争议焦点为本案诉争房屋是否应当确认为被上诉人杨建所有，上诉人胡晓辉、黄笑嫦与被上诉人石自文是否应协助杨建办理房屋过户等手续。综合胡晓辉、黄笑嫦的上诉请求及理由综合评述如下： 一、关于本案诉争房屋是否应当确认为被上诉人杨建所有的问题。经审查，石自文与胡晓辉签订《买卖房屋合同》后，本案诉争房屋权属（含土地使用权属）登记权利人并未由胡晓辉变更为石自文，且2016年本案诉争房屋不动产权属登记又变更为胡晓辉、黄笑嫦共同所有。故依照《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，在不动产物权未进行登记变更的情况下，本案诉争房屋不应直接确认由杨建享有所有权利。且经查明，本案诉争房屋现已被拆除，在诉争房屋已灭失的情况下，房屋所有权亦消灭，即已无房屋所有权可以确认。一审法院认为石自文办理变更登记房屋已转让，并确认本案诉争房屋产权归杨建所有，系认定事实、适用法律错误，应予以纠正； 二、关于胡晓辉、黄笑嫦上诉主张胡晓辉与石自文签订《买卖房屋协议》已解除的问题。经审查根据（2015）泸泸民初字第2936号民事判决书、（2016）川05民终392号民事判决书等载明情况，本案中胡晓辉与石自文签订《买卖房屋协议》并未依法解除。而胡晓辉在上述判决生效以后，亦未提出申诉再审等方式阻却上述裁判文书的法律效力。故胡晓辉、黄笑嫦的该项上诉理由不能成立； 三、关于胡晓辉、黄笑嫦主张本案因诉争房屋产权登记并未变更，石自文在未取得诉争房屋处分权的情况下与杨建签订《房屋买卖协议书》属无效协议的问题。依照《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”的规定，石自文、杨建二人签订的《房屋买卖协议书》，在本案中经胡晓辉、黄笑嫦申请鉴定后确认系石自文本人签署后，且石自文、杨建的委托诉讼代理人（系特别授权）在一审审理中对协议均予以认可，因此石自文、杨建二人达成的房屋买卖协议均系双方真实意思表示，依照《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第一款的规定，石自文与杨建签订的房屋买卖协议未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，故胡晓辉、黄笑嫦的该项上诉理由不能成立； 四、关于胡晓辉、黄笑嫦、石自文是否应协助杨建办理本案诉争房产过户手续的问题。胡晓辉、黄笑嫦上诉认为根据合同相对性的原则，合同仅能约束合同相对方，杨建、石自文之间的协议并不能对胡晓辉、黄笑嫦产生约束。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条的规定，依法成立的合同协议，对当事人具有法律效力。协助办理产权转移手续，是房屋买卖合同中的附随义务。经审查，在胡晓辉与石自文签订的《买卖房屋合同》、石自文与杨建签订的《房屋买卖协议书》均属有效协议，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条的规定，胡晓辉、黄笑嫦、石自文应当依照双方各自签订的合同协议协助杨建办理本案诉争房产的过户手续。另经查明，本案诉争房屋现已被拆除，依照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，胡晓辉与石自文签订的《买卖房屋合同》、石自文与杨建签订的《房屋买卖协议书》仍属有效协议，本案诉争房屋灭失所产生的相关财产性利益，各协议当事人仍应按照各自签订协议的约定继续履行。综上述，现杨建请求胡晓辉、黄笑嫦、石自文协助履行本案诉争房屋的产权过户登记义务，现本案诉争房屋已经灭失无法办理产权过户手续，依照《合同法》第一百一十条第一项的规定，各方当事人关于本案诉争房屋买卖协议中关于协助办理房屋过户相关手续的约定应终止履行。但依照中华人民共和国国务院《不动产登记暂行条例》(2019修正)第十四条第二款第（七）项的规定，当事人应申请不动产灭失注销登记。故胡晓辉、黄笑嫦、石自文应继续依照双方各自签订的协议协助杨建办理本案诉争房产的不动产权登记注销。虽本案中各当事人确认诉争房屋产权以因其他事由被注销，但由于该纠纷尚在诉讼审理过程中，无生效判决，故胡晓辉、黄笑嫦、石自文仍应继续协助杨建办理本案诉争房产的不动产权登记注销。 综上所述，胡晓辉、黄笑嫦的上诉请求部分成立，应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条、《不动产登记暂行条例》(2019修正)第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省泸县人民法院（2018）川0521民初3011号民事判决第一项； 二、维持四川省泸县人民法院（2018）川0521民初3011号民事判决第二项； 三、驳回被上诉人杨建一审其他诉讼请求。 一审案件受理费9300元，由杨建负担4650元，石自文负担1550元、胡晓辉、黄笑嫦负担3100元，鉴定费9980元由胡晓辉、黄笑嫦负担。二审案件受理费9300元，由杨建负担4650元，胡晓辉、黄笑嫦负担4650元。 本判决为终审判决。 审判长  余 琦 审判员  刘 颖 审判员  赵 娜 二〇一九年十一月三十日 法官助理  胡云双 书记员  刘 念 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《不动产登记暂行条例》(2019修正) 第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。 属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请： （一）尚未登记的不动产首次申请登记的； （二）继承、接受遗赠取得不动产权利的； （三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的； （四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的； （五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的； （六）申请更正登记或者异议登记的； （七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。