西安市临潼区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0115民初5216号 原告：吴丹丹，女,1988年XX月XX日出生，汉族，居民，住湖北省郧西县XX镇XX村XX组XX号，现住西安市高新区XX小区。 委托诉讼代理人：朱海林，湖北豪然律师事务所律师。 被告：西安普祥房地产开发有限公司，住所地西安市临潼区XX大道XX号（芷阳广场）701室。 法定代表人：陈慧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王文茜，陕西丰瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张靖玮，陕西丰瑞律师事务所实习律师。 原告吴丹丹与被告西安普祥房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱海林、被告委托诉讼代理人王文茜、张靖玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴丹丹向本院提出诉讼请求：1、判决将案涉商品房买卖合同中约定的违约金赔偿标准由每日按照已交付房价款的万分之一提高到万分之二；2、判决被告按每日已交付房价款（即1290801元整）的万分之二赔偿原告逾期不交房违约金直至案涉房屋实际交付之日；截止2019年10月11日违约金为25816.02元。事实与理由：原告购买被告开发的位于西安市临潼区XX大道XX路XX小区XX幢XX单元XX号房屋，原被告于2018年4月26日签订了书面的商品房买卖合同，合同约定，该房屋为精装房，总价款为1290801元整；被告应当于2019年6月30日前把符合合同约定的商品房交付原告使用；出卖人逾期交房的，应当自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。因该房屋是精装房，原告原定于被告交房后就搬家入住，结果约定的交付日期到期后，原告多次找到被告要求交付房屋，但被告一再以不同理由拖延，原告到该小区找被告沟通交房事宜，被告知该房屋目前没有完成装修，交房日期无法确定。原告在签订该购房合同前支付了首付款520801元，余款770000元通过在重庆银行西安分行按揭贷款一次性转款给了被告，所有房款全额付清，截止原告起诉之日，被告仍然没有交付房屋，也没有给出交付房屋的明确日期。原告认为，被告因自身原因单方违约，没有按照合同约定交付房屋，应承担违约责任。该合同是被告提供的格式合同，合同中约定的违约金过低，根本无法弥补原告因其逾期交付房屋的行为造成的损失。 西安普祥房地产开发有限公司辩称，一、答辩人不构成违约，不应承担违约责任。2018年4月26双方签订的合同第八条及附件十一第11.6条规定了免责事由。2019年6月6日，西安市政府召开骊山违建问题核查整治工作。会议决定立即撤销“临潼旅游休闲度假区”管委会，且由市资源规划局、市生态环境局负责，对骊山区域的土地、规划、环境等重要审批权限收归市级、提级管理。2019年9月29日，西安市住房和城乡建设局向临潼区住建局作出《关于西安曲江临潼旅游休闲度假区在建项目监管工作的回复》，明确由临潼区住建局按照属地行政管理原则及相关法律法规政策规定，全面履行好辖区范围内建设管理各项职责。合同约定的交房日期为2019年6月30日，2019年6月6日西安市政府决定撤销临潼旅游休闲度假区管委会、对骊山区域的土地、规划、环保等重要审批权限收归市级、提级管理，2019年9月29日，西安市住建局才明确临潼旅游休闲度假区内在建项目的建设管理职责由临潼区住建局履行，目前相关交接工作仍在进行中，各项审批工作也尚未全面展开。由于政府机构调整，被告无法办理相关验收手续，造成无法按照合同约定交付房屋。该情况满足《商品房买卖合同》第八条约定的情形，故不应承担违约责任。二、吴丹丹请求将案涉商品房买卖合同约定的违约金赔偿标准由每日已交付房款的万分之一提高到万分之二，无事实及法律依据。依照商品房买卖合同司法解释第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。合同约定的违约金计算标准是双方达成一致的，并且也不是违约金过低。故请求人民法院依法驳回吴丹丹所有诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年4月26日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发位于西安市临潼区XX大道XX路XX幢XX单元XX层XX号商品房。合同约定：房屋为精装房，预测建筑面积为95.20平方米，单价13558.83元／m2，总房款1290801元。交房时间为2019年6月30日前，标准为该商品房完成竣工验收。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，在出卖人可据实予以延期：……4.因法律法规调整或者国家政策变化造成的其他非出卖人所能控制的因素。在合同附件十一第11.6条中约定，由于不可抗力，或者政策法规或行政命令的改变、市政因素、该房屋建设范围内的政府或相关部门的配套设施及安装之延误、施工过程中遇到不能及时解决的非常困难及重大技术问题等非出卖人能力所及的情况出现而导致房屋逾期交付，买受人应免除出卖人的违约责任。在逾期交房方面约定：被告逾期交房超过60日，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金等等。合同签订后，原告按合同约定履行了支付房款的义务。合同履行期间，2019年4月底，网络曝光骊山违规建别墅，西安市及临潼区两级政府立即开展对网络曝光区域建筑项目进行清查整治，本案被告开发的案涉房屋就在该整治的区域内。2019年6月6日西安市人民政府就研究骊山违建问题核查整治工作召开专题会议，要求对所有建成和在建项目重新审查，确保6月底前整治到位。2019年9月29日西安市住房和城乡建设局向临潼区住建局关于西安市曲江临潼旅游休闲度假区在建项目监管工作的回复中，明确根据西安市人民政府常务会议纪要（第17次）要求，请按照属地原则及相关法律法规政策规定，全面履行好管辖区范围内建设管理各项职责。原告起诉时案涉房屋未交付。 本院认为，本案争议的焦点为，一是被告迟延交房的免责理由能否成立。二是原告调整合同约定的违约金比例的请求能否成立。对第一争议焦点，依据原被告间的商品房买卖合同第八条约定，因法律法规调整或者国家政策变化造成的其他非出卖人所能控制的因素，被告交房时间顺延。在该合同附件十一第11.6条中约定，政策法规或行政命令的改变、市政因素、该房屋建设范围内的政府或相关部门的配套设施及安装之延误、施工过程中遇到不能及时解决的非常困难及重大技术问题等非出卖人能力所及的情况出现而导致房屋逾期交付，买受人应免除出卖人的违约责任。从原被告间合同的约定来看，均将非被告能控制的因素作为合同约定免责及顺延交房的事由。本案中在合同约定的交房时限前，因网络舆情引发的政府对案涉区域建筑项目清查整治，客观上对按期交房造成影响，该情况延续到2019年9月底才基本结束。被告认为该期间应免责、交房期限应相应顺延的抗辩，符合合同约定。因此，原告要求被告承担迟延交房违约责任的请求，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持，被告免责的抗辩，有事实依据，亦符合合同约定，本院予以采信。 对于争议焦点二，违约金应否调整的问题。依法原告主张违约金过低的，应提供违约金过低的证据，且调整应以造成的实际损失为依据。本案中原告没有证据证明违约金过低的证据，且按原被告合同约定的违约金日万分之一的比例计算，迟延1日违约金应为129.08元，一个月应为3872.4元，该违约金与可能造成的实际损失，即当地房租相比并非属于偏低。因此，原告要求调整违约金比例的请求，没有证据证明且没有事实依据。故对原告调整违约金比例的请求，本院不予支持。 综上所述，原告的请求，不符合合同约定，本院不予支持，被告的抗辩符合合同约定，本院予以采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下： 驳回吴丹丹的诉讼请求。 案件受理费445元，由吴丹丹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  任小娟 人民陪审员  孔庆刚 人民陪审员  张育献 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  赵锋利 1