广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终937号上诉人（原审原告）：清远市新鸿图资产管理有限公司。住所地：清远市新城东六号区凤鸣路八号鸿运广场C区首层79号铺。法定代表人：邱国源。委托诉讼代理人：黄海珠，广东正鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冉啟和，男，土家族，住连州市。上诉人清远市新鸿图资产管理有限公司因与被上诉人冉啟和租赁合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2018）粤1882民初1504号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人清远新鸿图资产管理有限公司起诉请求：一、撤销一审判决，按上诉人一审的诉讼请求予以改判；二、一、二审的诉讼费用均由被上诉人负担。事实和理由：一、签订《租赁合同》前后，被上诉人确认租赁物无渗水现象，无任何瑕疵，是被上诉人对租赁物使用不当，保管不善，使租赁物出现了渗水现象。二、被上诉人在租赁期间拖欠租金，严重违约，上诉人可以据此解除合同。三、一审判决适用法律错误。应适用《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人有约定的除外”。第二百二十条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物损毁、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中被上诉人的违约行为均符合上述四种解除合同的情形。被上诉人冉啟和辩称，一、因清远新鸿图资产管理有限公司不履行租货物维修义务，冉啟和方才停止缴纳租金，责任在清远新鸿图资产管理有限公司。答辩人从未出现欠缴租金的情况,因清远新鸿图资产管理有限公司不履行维修租赁物的义务，冉啟和迫于无奈，才停止缴纳租金。2018年8月清远新鸿图资产管理有限公司曾组织并派遣了一批维修工人将该物业天面挖开维修，却在维修没有完成的时候就撤场离开，留下一地狼籍。冉啟和追问清远新鸿图资产管理有限公司的工作人员为什么不将渗水的地方完成修整，却被清远新鸿图资产管理有限公司的工作人员一句“根据合同约定，房屋内维修由承租人承担”推脱过去。现在是房子主体出现问题，不是冉啟和应该承担的责任，冉啟和不存在违约之说。二、冉啟和早在2011年4月22日就开始承租涉案物业，当时是连州汽车站管理，因该涉案物业所有权发生转移，才与清远新鸿图资产管理有限公司签订新的《物业租赁合同》。之前是由连州汽车站承担一切所有的维修费用。三、清远新鸿图资产管理有限公司方不履行维修义务，冉啟和才停止缴纳租金，因此，冉啟和不需要缴纳在此期间的租金。四、清远新鸿图资产管理有限公司应当继续履行与冉啟和签订的《物业租赁合同》。清远新鸿图资产管理有限公司向一审法院起诉请求：一、解除冉啟和、清远新鸿图资产管理有限公司签订的《物业租赁合同》；二、冉啟和返还租赁房屋连州市连州镇北湖路商业街东区二楼1号给清远新鸿图资产管理有限公司；三、没收冉啟和履约保证金16500元；四、冉啟和向清远新鸿图资产管理有限公司支付拖欠租金人民币24255元；五、案件诉讼费用由冉啟和负担。一审法院查明，连州市连州镇北湖路商业街东区二楼房屋的权属人原为清远汽车运输集团公司连州汽车客运站，2016年12月20日变更为清远新鸿基鸿运广场物业管理有限公司。清远新鸿基鸿运广场物业管理有限公司委托清远新鸿图资产管理有限公司出租连州市连州镇××商业街东区××楼××（××）物业。2011年4月22日，连州汽车客运站与冉啟和签订《连州汽车站商铺出租合同》，该合同主要约定：“二、甲方出租的商铺在连州镇××商业街东区××楼××号，每月租金是：人民币3100元，签约后，乙方必须于每月3号前自觉向甲方交清当月的商铺租金和上月的水、电费，如乙方托延缴交的，每拖延一天扣罚乙方之前交款额的3%的滞纳金（包括房租、水电费）如此类推。三、甲方有义务负责通水、通电、配好门、窗，将商铺交付乙方承租使用，在乙方租赁期间，商铺内的水电安装维修及室内装修等均由乙方负责。五、乙方在承租期内，有关市政收费、排污费、环保清洁税金、工商管理费、社会治安、义务摊派等费用，一切由乙方自负，乙方自觉向有关部门交纳。六、甲方出租给乙方的商铺的经营使用范围是：沐足、推拿，乙方如要改变经营范围，必须经甲方同意，否则作乙方违约，甲方有权即时收回商铺，没收乙方定金。七、乙方承租期间可根据营业性质得需要进行自费装修，但不得损坏墙体和楼面，地面的设施。凡乙方自费装修工程涉及拆墙、凿洞等。必须向甲方同意方可进行，合同期满后应负责回，费用由乙方负责，如未经甲方同意，乙方私自进行拆墙、凿洞等装卸工程者，甲方有权制止工程进行。由此一切后果和经济损失由乙方负责，乙方自费的室内装修，合同期满不得拆卸无偿移交甲方，否则作违约处理。八、乙方承租期内商铺建筑物、门、窗、水电设施损坏的应由乙方负责自费维修及修复，到合同期满交回的商铺及设施必须完全无损。九、本合同签订后，乙方必须向甲方缴交租金定金9000元，合同期满如乙方无违约的甲方应退回乙方所交的定金（不计息）。十一、本合同签订租赁期间为5年，由2011年5月1日至2016年4月30日，合同期满后，乙方必须在10天完成搬迁，将商铺及附属设施完好交给甲方验收，如逾期不退，又不重新签约，每天铺租加收200%，如此类推。十二、如乙方违约及提前退租和不按规定时间交纳租金和其他应缴的费用，甲方有权无补偿地终止合同收回商铺，没收乙方的承租定金。十三、如甲方违约或提前回收商铺的，由甲方向乙方双倍返还承租定金。”2016年8月23日，清远新鸿图资产管理有限公司（甲方）与冉啟和（乙方）签订《租赁合同》，约定:“经甲、乙双方共同协签订本租货合同，双方须全面履行之：一、乙方了解该物业，就现状自愿承租甲方的位于连州市连州镇××商业街东区××楼××（××）物业，该物业面积约793.46平方米（不包括公共面积），承租物业合计每月租金5500元，从2017年5月1日起租金逐年递增5％，上述租金中不含水电、空调、燃气、垃圾处理、物业管理等其他一切费用。二、乙方已经明确了解此物业的现状情况，乙方在租赁过程中凡涉及第三方利益的（包括该整栋房屋四邻关系及其他任意第三人的利益），由乙方负责与第三方协调处理，甲方只作协助。由此产生的相关费用和责任由乙方全部负责承担。因第三方不配合而致乙方无法正常经营的，乙方不得因此主张甲方违约而解除本合同。乙方经营期间所产生的投诉、诉讼、人事劳资、债权债务、人身损害、安全事故、消防事故等一切责任由乙方自行处理并承担相关法律责任，与甲方无关。公共面积的使用，乙方必须按当地各相关部门的要求，配合做好全面协调工作。三、乙方承租该物业的用途，乙方确定作经营沐足、推拿使用。除经甲方书面同意外，乙方不得擅自改变以上确定的租赁用途。四、甲、乙双方约定，合同期为伍年，即从2016年5月1日起至2021年4月30日止，本合同期满后，乙方有优先续租权。五、乙方向甲方支付承租金，从本合同签订之日，须每壹月一次性向甲方支付承租金，所有租金均需当月5号前缴交至甲方或甲方指定开户银行账户并及时通知甲方。延期缴交租金15日（无论是否已获正式催缴通知），视为违约，甲方将收取每天3％违约金和甲方有权终止本合同，收回物业，已收取的承租金和保证金一律不给予退回，乙方不得有任何异议。（注：甲方开户：邱国源，开户银行：清远农商银行，开户账号：62×××99）。六、在本合同签订之日乙方应向甲方先缴纳第壹月租金5500元。七、甲、乙双方签订本合同时，乙方须向甲方交付履约保证金16500元，本合同终止日，乙方如无违反合同，甲方将保证金如数（无息）返还乙方，但乙方在未经得甲方同意，中途违约或私下转租甲方上述的物业给第三方，其已交纳的租金和保证金不得退回，乙方并承担第三方的经济损失。若乙方遗失甲方开具的保证金单据，已交纳的保证金概不退还。八、双方约定，乙方在合同期内按约定按时缴纳租金，该物业所产生其他一切费用（水电费，电话费、空调、燃气、垃圾处理、物业管理费、维护维修费等）及该物业所在地的各项经营、管理上所需上缴政府部门的费用均由乙方负贵。九、乙方应向甲方提供合法营业所需的全部有效资质证件（包括但不限于工商部门盖印的营业执照、法定代表人证明书、组织机构代码证、卫生许可证、商标注册证、税务登记证复印件等），及到当地政府、各部门办理经营相关所需手续。十、乙方向甲方承租物业后，根据经营需要，自行对物业进行装修或者维护维修，合同期满或乙方提前退出承租的，除可以移动的东西或实物可由乙方自行取走外，物业装修的材料及甲方财产，乙方不得任意拆除。乙方未经甲方同意不得擅自改建、扩建、或者改变其租货物业的结构，由此产生的一切责任由乙方承担，与甲方无关。十一、在合同期内（包括装修期间），乙方要严格遵守消防法规，切实做好防火安全措施和治安工作，因消防及治安而引起的一切赔偿责任和法律责任均由乙方承担，与甲方无关。十二、在合同有效期内，如遇不可抗力原因导致该物业毁损或造成任何一方损失的，双方不承担责任，本合同即自动终止。十三、乙方在合同期内，该物业如因政策性因素需要收回处置、拍卖，不作甲方违约，本合同自然终结。乙方须无条件在二个月内撤出该物业，乙方因此造成的损失甲方不承担赔偿责任。十四、甲方除第十三条规定，乙方没有违反上述条款，在承租期内不能以任何借口取消合同。十五、本合同在履行过程中如发生争议，甲、乙双方应协商解决。协商不成时，可向甲方所在地人民法院提起诉讼。十六、本合同签订后，租赁税由乙方承担。十七、本合同一式两份，甲、乙双方各一份。甲、乙双方盖章或签名之日起即生效，至租赁期满日自动失效。十八、本合同未尽事宜，甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》等法律法规共同协商，签订补充协议，补充协议与合同具有同等法律效力。”签订上述租赁合同后，冉啟和在涉案房屋经营连州市康怡休闲服务中心至今。2018年7月19日，冉啟和向清远新鸿图资产管理有限公司交纳7月份租金6064元，2018年8月份开始冉啟和未交纳租金给清远新鸿图资产管理有限公司。2018年7月份，冉啟和与清远新鸿图资产管理有限公司沟通房屋渗水事宜，2018年9月冉啟和派人员对房屋屋顶进行维修。2018年10月25日，清远新鸿图资产管理有限公司向冉啟和发出《通知》，通知冉啟和于2018年11月5日前撤离涉案房屋。2018年11月15日，冉啟和向清远新鸿图资产管理有限公司交纳11月份租金6064元，清远新鸿图资产管理有限公司将该租金退回冉啟和。一审法院于2018年12月4日上午对涉案房屋进行现场勘验拍摄照片一组及清远新鸿图资产管理有限公司、冉啟和的陈述，可证实涉诉房屋的楼梯转角、大厅的天花有渗水、地面有水渍，部分房间有渗水痕迹、墙面外漆脱落，房顶的墙面连接处经过修补。一审法院认为，清远新鸿图资产管理有限公司、冉啟和双方签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照该合同的约定全面履行各自的义务。关于《租屋合同》是否应予解除。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”清远新鸿图资产管理有限公司作为涉讼房屋的出租人，在冉啟和有效的承租期内，负有保持该房屋符合合同约定用途之义务。根据一审法院现场勘验及清远新鸿图资产管理有限公司、冉啟和的陈述，均可证实涉诉房屋存在较明显的渗水现象。合同约定“乙方向甲方承租物业后，根据经营需要，自行对物业进行装修或者维护维修”，本案中房屋出现渗水现象属于房屋本身存在的问题，不属于冉啟和因经营需要进行维修的范畴。合同中约定租赁房屋用于经营沐足、推拿的商业用途，故对房屋的外观有一定的要求。清远新鸿图资产管理有限公司作为出租方对租赁物负有维修义务，虽然清远新鸿图资产管理有限公司进行过维修，但仍然存在渗水现象，未达成合同约定的使用目的，因此，清远新鸿图资产管理有限公司未完全履行对租赁物的维修义务，故清远新鸿图资产管理有限公司存在违约行为。冉啟和因房屋渗水而未交纳租金，属于履行抗辩权。清远新鸿图资产管理有限公司以冉啟和未交纳租金为由诉请解除合同，一审法院认为，出租方应先保证交付符合约定的用途的房屋才有权要求承租方按时支付租金，清远新鸿图资产管理有限公司出租的房屋不符合约定的用途，故不能要求冉啟和完全按期履行支付租金的义务，从签订合同至2018年7月，冉啟和均能按照合同约定履行支付租金的义务。因此，清远新鸿图资产管理有限公司以冉啟和未交纳租金为由诉请解除合同的理据不足。因清远新鸿图资产管理有限公司该主张不予支持，故清远新鸿图资产管理有限公司诉请冉啟和返还房屋、没收保证金的请求一审法院亦不支持。关于冉啟和是否应继续交纳租金。冉啟和辩称不同意解除合同、要求清远新鸿图资产管理有限公司维修好房屋后继续履行合同，未提出反诉要求清远新鸿图资产管理有限公司减免租金、赔偿损失等主张，也未证实其因房屋渗水遭受损失的具体数额，故一审法院不能直接扣减房屋租金。冉啟和仍在使用清远新鸿图资产管理有限公司的房屋，也愿意继续履行租屋合同，该合同未被解除，合同约定的租金冉啟和应继续交纳。冉啟和通过逾期支付租金的措施督促清远新鸿图资产管理有限公司履行维修义务，截至开庭之日已逾期4个月，虽然清远新鸿图资产管理有限公司未履行维修义务，冉啟和逾期的时间过长，不利于双方继续履行合同。故清远新鸿图资产管理有限公司诉请冉啟和支付逾期的4个月租金24255元，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院作出如下判决：一、冉啟和应于判决生效之日起十日内向清远新鸿图资产管理有限公司支付租金24255元；二、驳回清远新鸿图资产管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2228.87元，由清远新鸿图资产管理有限公司负担2025.68元，冉啟和负担203.19元。本院二审期间，上诉人提供了证人证言，拟证明涉案物业的天花板之所以漏水，不是因为天面漏水，而是由于穿过天花板的排水管年久失修，造成排水管爆裂而导致的。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审理查明，一审法院查明基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但原审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应当围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉意见，本案的争议焦点可归纳为：一、清远新鸿图资产管理有限公司要求解除《物业租赁合同》的主张应否支持；二、冉啟和应否向清远新鸿图资产管理有限公司支付逾期租金24255元。关于清远新鸿图资产管理有限公司要求解除《物业租赁合同》的主张应否支持的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”经查，涉案的房屋出现的是渗水问题，并不导致房屋不能租赁，冉啟和一直使用房屋进行生产经营活动，并且其明确表示不同意解除租赁合同，愿意继续向清远新鸿图资产管理有限公司履行交纳租金的义务，只是其要求清远新鸿图资产管理有限公司将房屋进行维修。故清远新鸿图资产管理有限公司认为本案符合第九十四条规定应予以解除合同理由不充分，本院不予支持。关于冉啟和应否向清远新鸿图资产管理有限公司支付逾期租金24255元的问题。因冉啟和与清远新鸿图资产管理有限公司的租赁合同未被解除，双方仍存在租赁关系，冉啟和一直使用涉案房屋，故冉啟和作为承租方应依约履行合同义务，向出租方清远新鸿图资产管理有限公司支付逾期的4个月租金24255元。根据冉啟和与清远新鸿图资产管理有限公司签订的租赁合同第十条规定：“乙方向甲方承租物业后，根据经营需要，自行对物业进行装修或者维护维修，合同期满或乙方提前退出承租的，除可以移动的东西或实物可由乙方自行取走外，物业装修的材料及甲方财产，乙方不得任意拆除。乙方未经甲方同意不得擅自改建、扩建、或者改变其租货物业的结构，由此产生的一切责任由乙方承担，与甲方无关。”本案中双方均确认涉案房屋漏水是由于整栋楼房的排水管年久失修爆裂导致的，这个不仅仅是涉案房屋内部的维修问题，故双方当事人不应依该约定将维修义务进行归边，而是相互配合共同寻求方法解决。综上所述，上诉人清远新鸿图资产管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4457.74元，由上诉人清远市新鸿图资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  钟莹莹审判员  成振平二〇一九年十一月四日书记员  李 伊书记员  张丽萍