黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1081民初1419号原告：亓树山，男，1968年3月18日出生，汉族，黑龙江省嘉星安装有限责任公司法定代表人，住黑龙江省东宁市。委托诉讼代理人：董久震，黑龙江董久震律师事务所律师。被告：绥芬河市晟翔房地产开发有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市幸福路学府雅居13号门市。法定代表人：关巨宝，该公司经理。被告：关巨宝，男，1960年1月2日出生，汉族，绥芬河市晟翔房地产开发有限公司经理，住黑龙江省绥芬河市。被告：关叶军（系关巨宝之子），男，1984年7月3日出生，汉族，绥芬河市晟翔房地产开发有限公司职工，住黑龙江省绥芬河市。被告：李向（系关叶军之妻），女，1983年3月14日出生，汉族，绥芬河市晟翔房地产开发有限公司职工，住黑龙江省绥芬河市。原告亓树山与被告绥芬河市晟翔房地产开发有限公司（以下简称晟翔公司）、关巨宝、关叶军、李向房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月11日、11月13日公开开庭进行了审理。原告亓树山及其委托诉讼代理人董久震、被告晟翔公司法定代表人关巨宝、被告关叶军、李向（李向第二次庭审未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亓树山向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告晟翔公司、关巨宝给付欠款1222500元、利息97800元；2.要求被告关叶军、李向对上述欠款本息承担连带保证责任；3.判令被告承担诉讼费用。在诉讼过程中，原告将上述诉讼请求变更为：1.依法判令被告晟翔公司给付房款1222500元；2.要求被告关巨宝、关叶军、李向对上述欠款承担连带清偿责任。事实与理由:晟翔公司向原告借1222500元工程款（实际上该工程款指的是晟翔公司用来抵付原告工程款的217号、220号两套房屋，晟翔公司收回上述房屋使用，房屋价格为6800元/平方米），关叶军、李向为上述债务的担保人。当时双方约定此款待退税后一次性还清，退税期限定为2019年6月30日前完成。由于被告一直未提供相关资料和纳税票据，致使退税工作停止。为了维护原告利益，现要求被告偿还欠款本金。晟翔公司辩称，其对原告变更后的诉讼请求无异议，但晟翔公司认为原告主张的房屋价款过高，晟翔公司要求对房屋的价格由双方协调后进行调整。另外，案涉欠款是公司行为，与被告关巨宝、关叶军及李向个人无关，三自然人不应承担连带清偿责任。关巨宝、关叶军辩称，其同意晟翔公司的答辩意见。李向对原告变更后的诉讼请求未作答辩。本案争议焦点：一、被告晟翔公司是否负有给付原告房屋价款的义务，如果应当给付，给付的房屋价款数额是多少；二、被告关巨宝、关叶军、李向是否应对晟翔公司所欠原告的债务承担连带清偿责任。原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、欠据一份。欲证明：双方约定，由晟翔公司按原价每平方米6800元收的价格收回晟翔公司开发的作为工程款抵给原告的绥芬河市学府雅居小区2#楼217号、220号房屋，合计1222500元，用于缴纳税金，此款待退税后晟翔公司一次性还给原告；被告在欠据的甲方处签名，李向本人且代表关叶军在欠据上以担保人身份签名，故关叶军、李向对案涉债务应当承担连带偿还责任。经质证，四被告对该证据的形式要件均无异议，对原告提供该证据所要证明的问题有异议。四被告认为：关巨宝在欠据上签字的行为系职务行为；李向代关叶军及其个人在欠据上签字，既未写明是作为担保人，也未写明是作为债务人，代签字只是起到证明的作用；该份欠据是无效的。本院认为，四被告对该证据的形式要件均无异议，该证据具有客观性、合法性、关联性，本院对该份证据的形式要件予以采信。证据二、证明一份、授权委托书一份。欲证明：2015年5月10日，晟翔公司、关巨宝与原告合伙开发绥芬河学府雅居棚户区改造工程，共同授权王磊对工程改造的事项负责进行处理；晟翔公司按照原价收回抵给原告的用于作为原告工程划拨款的两套房子，合计1222500元；关巨宝、关叶军及李向向原告借款，并出了欠据；退税时间限定为2019年6月30日完成退税工作，但至今晟翔公司未提供相关材料进行退税。经质证，四被告对授权委托书的形式要件无异议，对证明的形式要件有异议。对于原告所欲证明的问题，晟翔公司、关巨宝认为，晟翔公司对王磊的授权是不超过300000元的，超过300000元王磊是没有决策权的。关叶军、李向认为，关叶军对于案涉事情都未参与、不知情，且原告提供的该组证据不能证明关叶军、李向是该欠款的担保人。本院认为，因四被告对该证明的形式要件均有异议，且该证明在性质上属于证人证言，二证明人亦未亦出庭接受质证，又无其他证据佐证，本院不采信；四被告对授权委托书的形式要件均无异议，该证据具有客观性、合法性、关联性，本院予以采信。证据三、会议纪要及以房抵债的借款合同各一份。欲证明：2019年3月22日，原告、关巨宝、王磊、赵丽杰、李向、王浩宇等人在公司召开会议，确认欠缴税金的问题，李向全程参与，并认同会议纪要的内容；在该会议中，各方协商一致，达成将已经作为工程款抵付原告的房屋收回，将案涉房屋抵押给金玉花，向金玉花借款缴清税款，并以晟翔公司名义办理了抵押登记手续；因向金玉花借款所产生的利息，根据晟翔公司与金玉花签订的合同进行计算，故本案原告主张按月利率2%计算利息是合理的；晟翔公司收回抵工程款房屋的行为有效，欠款的事实也有效。经质证，晟翔公司、关巨宝、李向对该组证据的形式要件无异，对原告欲证明的问题有异议。三被告认为，因案涉房屋还在原告手里并使用，所以晟翔公司没有办法收回案涉房屋并售卖。关叶军认为，其本人并未参与原告所述会议，其对会议事项并不知情。本院认为，因晟翔公司、关巨宝、李向对该组证据的形式要件均无异，该组证据具有客观性、合法性、关联性，本院予以采信。证据四、商品房屋买卖合同、房屋出租合同各两份及金秀东身份证复印件一份。欲证明：晟翔公司为原告出具欠据后，案涉房屋已被晟翔公司收回，晟翔公司将该房屋转卖给金秀东（注：实际上是以房屋买卖的形式为借款提供担保）；2019年10月3日，原告与案涉房屋的两个租户的房屋租赁合同到期后，该租户又与金秀东另行签订了房屋出租合同，故案涉房屋已经交付给了金秀东，因此晟翔公司应当履行还款义务。经质证，晟翔公司、关巨宝、关叶军对组证据的形式要件均有异议，三被告认为，上次开庭的时候原告并没有举示该组证据，故该份证据是虚假的。被告李向未出庭质证，视为其放弃质证的权利。本院认为，虽然三被告对商品房买卖合同的形式要件提出异议，但三被告均认可商品房买卖合同是晟翔公司与金秀东（系金玉花的丈夫）签订的，只不过签订房屋买卖合同的目的是为借款抵押担保，故本院对二份商品房买卖合同的形式要件予以采信；三被告虽然对二份房屋出租合同的形式要件有异议，认为该两份房屋出租合同是虚假的，但未提供证据证明其主张成立，该两份房屋出租合同具有客观性、合法性、关联性，本院予以采信。晟翔公司、关巨宝围绕其答辩主张依法提交了如下证据：证据一、欠据一份。欲证明：一、2019年3月26日，晟翔公司给原告出具欠据一份，金额为1222500元；二、该欠据是原告分劈的抵偿工程款的两套车库用房，建筑面积为175.73平方米，晟翔公司用该两套房的收益缴纳房地产开发税；三、关巨宝在欠据上签名是因为关巨宝是晟翔公司的法定代表人，而不是欠款人；四、关叶军签名是李向代签的，关叶军既不是欠款人，也不是债务的担保人。李向与关叶军是夫妻关系，李向在欠据上系代丈夫签的名字，所以李向不是欠据的当事人；五、证明双方约定的还款日期还未到。经质证，原告对该份证据的形式要件无异议，对晟翔公司、关巨宝所欲证明的问题有异议。原告认为，在签署该欠据时李向是征求了关叶军的意见之后才签的字，且经王磊证实，二人是以担保人的身份签字，所以二人应当承担连带担保责任。原告对晟翔公司、关巨宝所欲证明的问题三有异议，对晟翔公司、关巨宝所欲证明的其他问题无异议。关叶军、李向对该份证据均无异议。本院认为，原告及关叶军、李向均对该证据的形式要件无异议，该份证据具有客观性、合法性、关联性，本院对该份证据的形式要件予以采信。证据二、房屋租赁合同、租金收据各一份。欲证明：原告委托其项目经理王浩宇将案涉两套房产出租，且代原告收取租金，原告是该两套车库的出租人及租金的受益人，原告至今未将该两套车库交付给晟翔公司，所以欠据没有生效，原告与被告债权债务关系不成立。经质证，原告对该组证据的形式要件无异议，对晟翔公司、关巨宝所欲证明的问题有异议。原告认为，签订租房合同是在2018年，租期为一年，对此，在原、被告双方作会议纪要的时候都是清楚的，因为租期没到，所以无法交房；虽然该房屋已抵押给金玉花并到房屋管理部门办理了抵押登记手续，但金玉花已经拿出了500000元来让被告缴纳税款，所以并不影响该合同的效力；案涉房屋租期一到，原告就会将该房屋交给晟翔公司，故被告关于案涉房屋没有交付，合同未产生效力的主张是错误的。关叶军、李向对该组证据的形式要件及晟翔公司、关巨宝欲证明问题均无异议。本院认为，原告、关叶军、李向对该组证据的形式要件均无异议，结合案涉租房证人的证言，该组证据具有客观性、合法性、关联性，本院对该组证据的形式要件予以采信。证据三、《学府雅居房地产开发建设合作协议书》、《学府雅居工程划拨结算施工款明细表》各一份。欲证明：一、原告与被告关巨宝是合作开发建设绥芬河市学府雅居棚户区改造项目的当事人；二、原告负责学府雅居小区1号楼的建设施工，被告关巨宝是学府雅居2、3号楼的建设施工当事人；三、案涉两套车库用房分劈给原告抵偿了工程款，原告至今占有并出租、收益。经质证，原告对该组证据的形式要件无异议，对晟翔公司、关巨宝所要证明的问题有异议。原告认为，关于《学府雅居房地产开发建设合作协议书》，绥芬河市学府雅居棚户区改造项目是原告、关巨宝二人以晟翔公司的名义共同投资建设的，二人在该合作协议中均作为开发公司进行合作开发，双方在协议中没有约定被告公司陈述的建设问题，因此，该协议证明不了被告公司要证明的问题。案涉房屋是在2015年划拨给原告的，案涉欠据是在2019年3月16日签订。晟翔公司已收回了案涉两处房屋的所有权，并在房产主管部门办理了登记手续，所以，对晟翔公司的证明意见不应当采信。关叶军、李向对该组证据的形式要件及晟翔公司、关巨宝欲证明问题均无异议。本院认为，原告、关叶军、李向对该组证据的形式要件均无异议，该组证据具有客观性、合法性、关联性，本院以予以采信。证据四、证人于某、李某证言。欲证明：案涉两套车库是承租原告的，承租期限至今未届满，证人依然占有、使用案涉房屋。于某陈述：2017年，证人的女儿夏丹从姓亓的（亓树山）手里租了案涉2#楼217号车库，租期到2019年11月份，房屋租金每年5000元，租金交给了王浩宇。房屋租赁合同是证人女儿夏丹跟王浩宇签订的，当时证人也在场。证人女儿夏丹租赁该车库给证人居住使用至今。李某陈述：案涉2#楼220号车库是从姓亓的（亓树山）手里租的。证人不认识姓亓的（亓树山），证人只认识有一个姓王的（王浩宇），我们是从小王（王浩宇）手里租的案涉2#楼220号车库，但小王说该2#楼220号车库是姓亓（亓树山）的。当时商定一年一租，租金一年一交，租期2019年11月1日到期。2019年的房屋租金已经交给经手人王浩宇。租房子的具体情况证人不太清楚，该房子是由证人丈夫租赁的。经质证，原告对该上述二证人陈述内容无异议，但原告认为，该二证人证言证实不了晟翔公司所欲证明的问题。关叶军、李向认为，上述二证人证言真实可信，应当予以采信。本院认为，原告及被告关叶军、李向对该二证人证言均无异议，该组证据具有客观性、合法性、关联性，本院予以采信。根据当事人的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：2013年10月3日，原告与关巨宝以晟翔公司的名义合作开发绥芬河市学府雅居小区棚户区改造项目，双方签订了《学府雅居房地产开发建设合作协议书》。2015年4月30日，原告与晟翔公司及关巨宝进行结算，签订了《学府雅居工程划拨结算施工款明细表》，将包含案涉两套车库等多套房产作为原告的工程款项分劈给了原告。为了补缴房地产开发税款，2019年3月16日，经晟翔公司与原告协商，双方达成了协议（名称为“《欠据》”），双方约定：由晟翔公司按原价每平方米6800元的价格，收回晟翔公司开发的作为工程款抵付原告的案涉绥芬河市学府雅居小区2#楼217号、220号车库，价值合计1222500元，用于缴纳税金，待退税后，晟翔公司一次性将房屋价款还给原告。晟翔公司在协议的甲方处盖章，其法定代表人关巨宝在甲方处签名；李向、关叶军在协议上签名（关叶军签名系李向代签），但未注明二人签字时所代表的身份地位。协议签订后，原告在不动产登记管理部门对案涉两套房产解除了备案登记，恢复至初始备案登记状态，但原告并未将案涉两套车库占有、使用、收益权交付给晟翔公司。此后，晟翔公司为了补缴房地产开发税款，向案外人金玉花借款，为了担保债务的履行，晟翔公司以签订房屋买卖合同的形式将案涉两套房产“出售”给金秀东（金玉花的丈夫），并在不动产管理部门作了销售备案登记。晟翔公司至今未按协议约定办理完毕退税工作，亦未给付原告房屋价款。另查明，原告于2018年9月28日与案外人夏丹达成房屋出租协议，将案涉2#楼217号车库租赁给了案外人夏丹，租期截止到2019年11月1日，房屋租金每年5000元；于2018年10月12日与案外人郑海君达成房屋出租协议，将案涉2#楼220号车库租赁给了郑海君，租期截止到2019年11月1日，房屋租金每年5000元。上述案涉两套房屋租期届满后，由金秀东作为出租人与原承租人另行签订了房屋出租协议，续租一年。本院已释明，晟翔公司有权在本案中提起反诉，要求原告交付案涉两套房产，晟翔公司明确表示不在本案中提起反诉。本院认为，晟翔公司与原告在自愿、合法的基础上达成协议，晟翔公司将作为工程款已抵付给原告的两套车库按原抵付价格收回，该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方实际达成了房屋买卖合同法律关系，房屋买卖合同成立并生效。关于合同义务的履行问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。合同签订后，原告与晟翔公司均应善意、适当地全面履行合同。原告有按约定交付房屋的义务，晟翔公司有按约定交付房屋价款的义务。虽然原告已经初步履行了解除案涉房屋的备案登记手续的义务，但是并未将案涉房产的占有、使用权交付给晟翔公司，仍将案涉两套房产进行对外出租并收到租金。对此，晟翔公司有权在本案中提起反诉，并要求原告交付案涉两套房产，经本院释明，晟翔公司明确表示不在本案中提起反诉，应视为晟翔公司对自己诉讼权利的处分，晟翔公司可就此另案提起诉讼。对于晟翔公司，给付房屋价款是附生效条件的，即在晟翔公司积极、善意办理完毕退税手续后及时一次性付款的义务。晟翔公司与原告于2019年3月16日达成房屋买卖合同，该合同系双务合同，未约定履行先后顺序。现本案原告已将案涉房屋的备案登记手续解除，履行部分合同义务，且晟翔公司已将案涉房屋以房屋买卖的形式向案外人提供还款担保，并备案登记在案外债权人名下，晟翔公司本应积极、善意的采取必要措施，及时办理完毕退税手续并向原告支付房款。现案涉房屋买卖合同签订后已超8个月，晟翔公司仍未办理完毕退税手续，亦未证明其已积极、善意履行退税义务或未履行完毕退税义务的正当理由，故应视为晟翔公司在事实上存在阻却付款条件成就的行为，应视为付款条件已成就。故对于原告要求晟翔公司晟翔公司给付房款1222500元的诉讼请求，本院予以支持。对于关巨宝、关叶军、李向是否应承担连带清偿责任的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条规定：“第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。主合同中虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。”本案中，关巨宝、李向及关叶军在“欠据”上的签字（关叶军签字系李向代签），并未明确注明该三被告系保证人或共同债务人身份，且原告亦未提供其他证据证明该三被告系保证人或共同债务人，故原告要求关巨宝、关叶军、李向对案涉债务承担连带清偿责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、绥芬河市晟翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付亓树山购房款1222500元；二、驳回亓树山其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15802.50元，由绥芬河市晟翔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  姚田文审 判 员  杨家宝人民陪审员  潘志强二〇一九年十一月十八日书 记 员  张煜瑷