山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2386号上诉人（原审被告）：蔡爱聪，女，1970年10月31日出生，汉族，住威海市文登区。上诉人（原审被告）：蔡爱卫，女，1974年11月21日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：蔡爱聪（系蔡爱卫之姐），住威海市文登区。上诉人（原审被告）：蔡爱娣，女，1973年4月17日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：蔡爱聪（系蔡爱娣之姐），住威海市文登区。三上诉人之共同委托诉讼代理人：苏东超，山东东方未来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙明玲，女，1965年4月21日出生，汉族，住威海市文登区。被上诉人（原审原告）：孙萍萍，女，1997年7月18日出生，汉族，住威海市文登区。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：吕以强，威海文登小观法律服务所法律工作者。上诉人蔡爱聪、蔡爱卫、蔡爱娣因与被上诉人孙明玲、孙萍萍农村房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2018）鲁1003民初5509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蔡爱聪、蔡爱卫、蔡爱娣上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回孙明玲、孙萍萍一审的诉讼请求。事实和理由：1.案涉房屋原属于蔡洪春和孙汉芹共有，蔡洪春生前未留有遗嘱，蔡爱聪、蔡爱卫、蔡爱娣与孙汉芹均为蔡洪春的第一顺序继承人，蔡爱聪、蔡爱卫、蔡爱娣对房屋共享有八分之三的份额；2.孙明玲、孙萍萍主张孙汉芹将案涉房屋出售给孙万山，但未提交充分的证据予以证实，无法达到高度盖然性标准，孙汉芹与孙万山之间不存在房屋买卖合同关系，一审法院对此认定有误；3.即使孙万山与孙汉芹之间存在房屋买卖合同关系，蔡爱聪、蔡爱卫、蔡爱娣对房屋享有相应份额，孙汉芹亦无权处分属于蔡爱聪、蔡爱卫、蔡爱娣享有的份额，一审法院认定孙万山与孙汉芹之间的《买房契约》合法有效，于法无据；4.根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，每一户村民只能拥有一处宅基地，孙万山在威海市文登区已有宅基地，即使孙万山与孙汉芹之间存在房屋买卖关系，该房屋买卖行为也应认定为无效。孙明玲、孙萍萍答辩称，1.孙汉芹于1996年8月将案涉房屋出售给孙万山，由时任出林庄村干部的蔡某1、蔡某2参与书写了《买房契约》，双方之间存在合法有效的房屋买卖关系，孙汉芹亦将房屋房产证、土地证交付给孙万山，孙万山一方管理使用房屋已达20多年；2.共有物的共有人出卖共有物给第三人，第三人为善意且支付合理对价的，该买卖即为有效，故孙汉芹与孙万山签订的《买房契约》合法有效；3.孙万山在出林庄村有无其他房屋与本案无关，不能以孙万山在出林庄村有其他房屋即认定其与孙汉芹签订的《买房契约》无效。孙明玲、孙萍萍向一审法院起诉请求：确认房屋买卖协议有效，蔡爱聪、蔡爱卫、蔡爱娣协助孙明玲、孙萍萍办理产权变更登记手续。庭审中，孙明玲表示放弃继承份额，由孙萍萍一人继承。一审法院认定事实：孙万山与丁月臣系夫妻，生有一子一女，分别为孙明所、孙明玲。孙明所与陈春兰系夫妻，二人育有一女即孙萍萍。丁月臣于1972年去世，孙万山于2010年去世，二人去世时其父母早已去世，孙明所于1999年去世。蔡洪春与孙汉芹系夫妻，二人生有三女即蔡爱聪、蔡爱娣、蔡爱卫。蔡洪春、孙汉芹分别于1994年、2009年去世。蔡洪春在间，房产证（1986年8月31日颁发）号为文房产证字第××号，集体土地使用证（1991年5月1日颁发）号为小观集建（91）字第190420332号。1996年8月17日，孙汉芹与孙万山签订《买房契约》，约定：兹有本村孙汉芹房屋四间，东接孙万民，有山无院墙，西至墙外基，南至墙外基，北至滴水檐，经协商，自愿卖给本村孙万山；其中包括柜、桌子、缸二口，共卖价1200元，当交不欠；卖房人孙汉芹，买房人孙万山，中间人蔡某3，执笔人蔡某1，在场人蔡某2，蔡某4、孙某。现房产证、土地证均由孙明玲、孙萍萍持有，土地证中土地使用者一栏原记载为：蔡洪春，后划去，更改为孙万民。出林庄村村民委员会（以下简称“出林庄村村委会”）出具证明证实：村民蔡洪春名下房产土地使用证，小观集建（91）字第190420332号，蔡洪春的土地使用者被原出林庄村村委会管房员蔡某4错写为孙万民，实际应为孙万山，现蔡某4已去世，特此证明。一审中，证人蔡某1出庭证实：蔡某1当时任出林庄村村委会主任，蔡某1受两家邀请去做证明人，证明两家买卖成交，成交后还一起吃面条，合同上的名字有可能是代签的，但是手印肯定是个人捺的。证人蔡某2出庭证实：蔡某2当时任村党支部书记，买卖双方协商同意后找出林庄村村委会写合同，卖房合同是执笔人蔡某1写的，名字也是蔡某1写的，蔡某2在自己名字上按的手印，好像是在孙汉芹家写的合同，吃的面条，蔡爱聪、蔡爱卫、蔡爱娣当时好像还小，都读书，不在场。经质证，蔡爱聪、蔡爱卫、蔡爱娣提出异议，主张《买房契约》是假的，三人在1996年均已成年，具备行为能力，不认同证人的证言。出林庄村村委会出具证明，证实：村民孙万山于1996年8月17日购买蔡洪春名下房产：文房产证字第No0087358号，集体土地建设用地使用证号：小观集建（91）字第190420332号，双方当事人在场，蔡洪春已去世，由妻子孙汉芹为卖房当事人，由当时村两委委员及村民在场作为见证人；孙万山购买此房为儿子孙明所结婚用房，孙明所自结婚到去世一直居住在此房，去世后由家人管理此房，特此证明。庭审中，蔡爱聪、蔡爱卫、蔡爱娣主张父亲蔡洪春于1994年去世后，母亲孙汉芹于1995年即在文登租房居住，蔡爱聪、蔡爱卫、蔡爱娣在文登单位宿舍居住，之后清明节扫墓直接上山，没有回过案涉房屋，不知道房屋由谁管理使用，也没有房屋钥匙，只听母亲讲房屋借给他人居住。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，出卖人应当履行向买受人交付标的物并移转标的物所有权的义务。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，根据时任出林庄村村委会主任蔡某1，村党支部书记蔡某2的证言，孙明玲、孙萍萍持有案涉房屋的房产证、土地证并管理使用房屋的事实，可以认定房屋买卖合同系孙汉芹所签。蔡爱聪、蔡爱卫、蔡爱娣主张孙汉芹将房屋出借给他人使用，却在20多年间多次回到出林庄村时不向孙明玲、孙萍萍主张权利，明显与常理不符，故对蔡爱聪、蔡爱卫、蔡爱娣辩解不予采信。房屋买卖合同签订时，蔡爱聪、蔡爱卫、蔡爱娣虽已成年，但孙汉芹作为蔡洪春的妻子在出林庄村村委会主持下与孙万山签订房屋买卖合同，孙万山亦支付了合理对价，系善意、有偿取得案涉房屋，故孙汉芹的处分行为有效，孙明玲、孙萍萍要求确认房屋买卖合同有效，应予以支持。孙明玲明确表示放弃继承份额，由孙萍萍一人继承，系对自己权利的处分，予以许可。蔡爱聪、蔡爱娣、蔡爱卫作为孙汉芹的继承人，孙明玲、孙萍萍要求其协助办理过户手续，于法有据，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年7月30日判决：一、孙万山与孙汉芹签订的位于威海市文登区房屋[房产证号：文房产证字第××号，集体土地使用证号：小观集建（91）字第190420332号]的房屋买卖合同有效；二、蔡爱聪、蔡爱娣、蔡爱卫于判决生效后十日内协助孙萍萍办理上述房屋的产权变更登记手续。案件受理费4900元，由蔡爱聪、蔡爱娣、蔡爱卫负担。二审中，双方当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为孙万山与孙汉芹之间是否存在真实有效的房屋买卖合同关系。孙万山与孙汉芹签订的《买房契约》由执笔人蔡某1书写，见证人蔡某3、蔡某2、蔡某4、孙某在场见证，孙万山、孙汉芹及上述见证人均在《买房契约》上捺手印，相关人员亦出庭证实房屋买卖之事真实存在，案涉房屋房产证、土地证亦由孙万山一方持有。据此，足以认定孙万山与孙汉芹存在真实的房屋买卖关系。《买房契约》签订时，蔡爱聪、蔡爱卫、蔡爱娣虽已成年，但基于孙汉芹系蔡洪春之妻、房屋由孙汉芹居住使用等事实，孙万山有理由相信孙汉芹具有代理权，有权处分案涉房屋，故《买房契约》合法有效。同时，蔡爱聪、蔡爱卫、蔡爱娣居住地距案涉房屋所在地不远，在长达20余年的时间里，蔡爱聪、蔡爱卫、蔡爱娣从未对房屋进行管理使用，主张对案涉房屋出售一事不知情亦与常理不符。综上，孙万山与孙汉芹签订的《买房契约》合法有效且已实际履行，现孙汉芹已去世，孙明玲、孙萍萍诉请孙汉芹的法定继承人蔡爱聪、蔡爱卫、蔡爱娣协助办理房屋转移登记手续于法有据，本院予以支持。综上所述，蔡爱聪、蔡爱卫、蔡爱娣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由蔡爱聪、蔡爱卫、蔡爱娣负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  蒋 涛二〇一九年十一月三十日法官助理孟佳宁书记员江嘉鑫