云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初8273号原告：昆明市海伦堡房地产开发有限公司，住所昆明市官渡区广福路与金源大道交汇处春城时光花园1座31层。法定代表人：王坤鹏，总经理。委托代理人：刘莉、杨加玺，公司法务，特别授权代理。被告：唐可新，男，1966年9月3日出生，汉族，住昆明市官渡区。原告昆明市海伦堡房地产开发有限公司诉被告唐可新商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日受理后，依法由审判员苏燕适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告昆明市海伦堡房地产开发有限公司的委托代理人刘莉、被告唐可新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年4月21日，原、被告双方经协商一致，签订《商品房购销合同》及补充协议，约定被告出资购买原告开发的“春城时光花园”5号地块负一层B1628，购车位总价为129000元，合同约定被告的付款方式为按揭付款。合同签订后，被告支付首笔款项39000元，剩余购房款90000元被告向银行申请按揭贷款，被告申请贷款后，银行经审批，因被告个人征信问题，其按揭贷款申请未获批准。根据双方签订的合同及补充协议第四条的约定，因被告个人资信问题导致其贷款申请未获批准，被告应在约定期限一次性补足剩余房款，但被告未按约定履行义务。原告方于2017年4月15日正式发函要求被告按照双方约定履行合同义务，一次性付清剩余房款，如被告在最后处理期限内仍未按合同履行，则原告将解除双方之间签订的《商品房购销合同》及补充协议，并要求被告承担违约责任，被告接函后至今仍未作出任何回应。原告诉至法院，请求：1、判令依法确认原、被告双方于2014年4月21日签订的《商品房购销合同》及补充协议已约定解除；2、判令被告按照双方合同约定承担违约金12900元；3、判令被告配合原告办理《商品房购销合同》及补充协议备案注销等手续；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、未经被告同意，被告购买的车位线向左移动了50多厘米，原告一直未给出解决方案，车位购买合同已无实际意义，为此，被告放弃了银行按揭。2、同意解除合同及补充协议，不同意支付违约金。原告针对其诉讼请求向本院提交如下证据：1、《商品房购销合同》及补充协议；2、催告函；3、未放款证明。欲证明原、被告双方签订商品房购销合同及补充协议，就被告购买车位事宜进行约定，后被告怠于履行合同义务，原告根据约定行使合同解除权，被告应承担违约责任。经质证，被告对原告提交的证据1真实性认可；证据2没有收到，不清楚；证据3被告没有办贷款，被告通知原告销售部的人说不办了。被告针对其抗辩主张向本院提交春城时光花园地下车位B-1628、1629车位现场照片5张，欲证明原告改动了车位划线，没有通知被告，影响被告的合法权益，车位的面积没有变，公用地变小了造成出进不方便，被告找人帮忙没有抽签提前订的车位。经质证，原告对被告提交的证据真实性、合法性、关联性不认可，看不出车位号，也看不出拍摄的时间地点，原告出售给被告的B1628号车位是完全符合报规报建图，也符合合同约定。本院认为，原告提交的证据真实、来源合法，且能形成完整的证据锁链，本院予以采证。被告提交的证据无法证实被告的主张，本院不予采证。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：2014年4月14日，原、被告双方签订《商品房购销合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的官渡区世纪金源大道与广福路交汇处“春城时光花园”地下车位-1层B1628号房，总价款为129000元；付款方式被告支付首付款39000元，其余价款90000元由被告向中国银行世纪城支行贷款支付；按揭付款的，经原告催告，被告逾期超过60日仍未支付的，原告有权解除合同；原告解除商品房购销合同的，被告应向原告支付房价款总额10%的违约金，若被告已支付部分房价款，原告有权在被告已支付部分房价款中直接扣除该违约金。合同签订后，被告向原告支付首付款39000元。2014年4月21日，上述商品房买卖合同进行了登记备案，《商品房买卖合同登记备案表》的合同登记号为KM2014042124211。原告于2017年4月向被告发出《催告函》，要求被告于2017年4月30日前付清剩余购房款，否则将解除商品房购销合同并要求被告承担房价款总额10%的违约金。2017年10月17日，中国银行股份有限公司昆明市世纪城支行出具《未放款证明》，主要载明：“兹有客户唐可新购买了昆明市海伦堡房地产开发有限公司开发的车位（春城时光花园5号地块地下车库-1层B1628号），并向我行申请9万元的车位信用卡分期贷款业务，因借款人的资格未能准入我行授信政策，该笔贷款未发放，现已退件。”原告现诉至本院，主张前述诉讼请求。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及补充协议系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同成立并生效。双方在该合同及补充协议中约定，若被告未按约定支付购房款原告可以解除合同，现被告一直怠于履行义务已构成违约。庭审中，被告同意解除合同，未违反法律的规定，故对于原告主张解除《商品房购销合同》及补充协议的诉请，本院依法予以支持。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，原、被告在《商品房购销合同》及补充协议中约定若被告逾期付款应承担房价款总额10%的违约金，该约定不违反法律规定，现被告违约，故原告要求被告按房价款总额10%支付违约金12900元的诉请，有事实及法律依据，本院依法予以支持。对于被告辩解的原告擅自改动车位线，致使合同已无实际履行意义的意见，因被告提交的证据不足以证实其主张，本院不予采纳。最后，因原、被告双方签订的《商品房购销合同》及补充协议解除后，被告获得《商品房购销合同》中所涉房屋的所有权的基础已经丧失，且合同解除系被告违约所致，故被告应当配合原告办理《商品房购销合同》及补充协议备案注销等手续。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告昆明市海伦堡房地产开发有限公司与被告唐可新于2014年4月14日签订的《商品房购销合同》及补充协议依法予以解除；二、原告昆明市海伦堡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告唐可新退还首付款39000元；三、被告唐可新于本判决生效之日起十日内向原告昆明市海伦堡房地产开发有限公司支付违约金12900元；四、上述判项二、三两项折抵后，由原告昆明市海伦堡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告唐可新退还首付款26100元；五、被告唐可新于本判决生效之日起十日内配合原告昆明市海伦堡房地产开发有限公司办理《商品房购销合同》（合同登记号：KM2014042124211）及补充协议备案注销手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费123元，由被告唐可新承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员 苏 燕二〇一九年十一月五日书记员 何婧琳