浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民初404号 原告：台州万邦物业管理服务有限公司。住所地：台州市华中大厦211室物业用房。统一社会信用代码：913310006784157443。 法定代表人：朱海琴，该公司董事长。 委托诉讼代理人：章高云、叶新华，浙江章高云律师事务所律师。 被告：中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司。住所地：杭州市邮电路23号9层。统一社会信用代码：913300007200829567。 负责人：张范全，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：林清城，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 第三人：台州市德铭置业有限公司。住所地：台州市路桥区文化路519号。统一社会信用代码：91331004785658311E。 法定代表人:葛大芝，该公司执行董事。 第三人：浙江润霖控股集团有限公司。住所地：台州市路桥区峰江南新街。统一社会信用代码：913310041481375210。 法定代表人：葛大芝，该公司执行董事。 第三人：台州市物流发展交易中心有限公司。住所地：台州市路桥区西环路与文化路东南角地块。统一社会信用代码：913310047410184868。 法定代表人：葛大芝，该公司经理。 第三人：台州市启昊置业有限公司。住所地：台州市路桥区螺洋街道银苑路99号名门嘉苑小区12幢102室。统一社会信用代码：91331004563341335K。 法定代表人：葛大芝，该公司执行董事。 第三人：台州市冰峰工艺品有限公司。住所地：台州市路桥区峰江街道浮排村。统一社会信用代码：913310047896689049。 法定代表人：葛大芝，该公司执行董事。 第三人：台州市永顺进出口有限公司。住所地：台州市路桥区峰江街道白枫桥村。统一社会信用代码：913310047161932663。 法定代表人：葛大芝，该公司执行董事。 第三人：台州市路桥玉峰小额贷款有限公司。住所地：台州市路桥区商海南街219号。统一社会信用代码：91331004686680732J。 法定代表人：葛大芝，该公司董事长。 第三人：台州市鼎申金属有限公司。住所地：台州市路桥区峰江后簧村（园区内）统一社会信用代码：913310047686578438。 法定代表人：叶人长，该公司执行董事。 第三人：台州市洲际金属有限公司。住所地：台州市路桥区峰江后黄村。统一社会信用代码：913310047458016113。 法定代表人：蒋理真，该公司执行董事。 第三人：王青玉，男，1947年9月25日出生，汉族，住台州市路桥区。 第三人：王冰，男，1972年9月24日出生，汉族，住台州椒江区。 原告台州万邦物业管理服务有限公司（以下简称万邦物业公司）诉被告中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称长城资管公司）及第三人台州市德铭置业有限公司（以下简称德铭公司）、浙江润霖控股集团有限公司（以下简称润霖公司）、台州市物流发展交易中心有限公司（以下简称物流发展公司）、台州市启昊置业有限公司（以下简称启昊公司）、台州市冰峰工艺品有限公司（以下简称冰峰公司）、台州市永顺进出口有限公司（以下简称永顺公司）、台州市路桥玉峰小额贷款有限公司（以下简称玉峰公司）、台州市鼎申金属有限公司（以下简称鼎申公司）、台州市洲际金属有限公司（以下简称洲际公司）、王青玉、王冰案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告万邦物业公司的委托诉讼代理人章高云与被告长城资管公司的委托诉讼代理人林清城到庭参加了诉讼。第三人德铭公司、润霖公司、物流发展公司、启昊公司、冰峰公司、永顺公司、玉峰公司、鼎申公司、洲际公司、王青玉、王冰经本院合法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万邦物业公司诉称:1、判令停止对坐落于台州市路桥区名门嘉苑小区B地下室B1、B22、B168的3个地下车位的强制执行，并解除查封；2、判令确认原告对该3个地下车位的所有权。事实与理由：台州市中级人民法院查封的德铭公司名下的名门嘉苑54个地下车位中，有3个车位系万邦物业公司所有，台州市中级人民法院查封该3个车位错误。2017年11月18日，万邦物业公司向台州仲裁委员会申请仲裁，要求德铭公司支付拖欠的物业服务费109725.32元。双方经调解，于2018年1月8日达成《物业费结算和车位购买协议》，该协议第二条约定，万邦物业公司愿意购买德铭公司的3个车位（坐落：台州市路桥区名门嘉苑小区B地下室），车位号分别为：B1（面积29.68平方米）、B22（面积31.05平方米）、B168（面积25.70平方米），3个车位总价为103348元；协议第三条约定：以上103348元，其中91348元抵付德铭公司欠万邦物业公司的物业费，剩余12000元，由万邦物业公司在协议生效之日支付给德铭公司。2018年3月1日，万邦物业公司向德铭公司支付了12000元，由德铭公司出具了收款收据。万邦物业公司按约支付了购买款，并已实际管理、使用上述3个车位。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件的，受让人提出排除执行异议的，应予支持。现万邦物业公司经过仲裁达成调解，购买了这3个车位，并已全额支付了购房款，万邦物业公司系名门嘉苑3个地下车位的所有权人。 被告长城资管公司辩称，一、原告请求对案涉车位停止强制执行缺乏事实和法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称“规定”)第三十条之规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。原告并未提供案涉车位办理受让预告登记的证据，故其主张依据《规定》第三十条，排除对案涉车位的执行，缺乏事实和法律依据。二、原告请求确认其对案涉车位的所有权缺乏法律依据。第一，根据《中华人民共和国物权法》(以下简称“物权法”)第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉车位并未登记在原告名下，原告并不享有对案涉车位的所有权。第二，原告主张根据《物权法》第十五条之规定，原告与第三人台州市德铭置业有限公司订立的《物业费结算和车位购买协议》生效并产生合同效力。但根据上述《物权法》第九条之规定，原告享有的权利应为合同债权，仅可依据合同约定请求合同相对方交付标的物，而非直接依据合同享有不动产物权，如相对方不能交付标的物的，则只能要求相对方承担违约责任。公三、被告在原告提出执行异议前，并不清楚原告与第三人台州市德铭置业有限公司订立了《物业费结算和车位购买协议》，法院早在2018年1月就查封了该车位，而原告直到被告申请强制执行后才提出异议，因此，该协议不排除为对抗执行而签订。综上，原告的诉请无任何法律和事实依据，请求依法驳回原告的所有诉讼请求。 第三人德铭公司、润霖公司、物流发展公司、启昊公司、冰峰公司、永顺公司、玉峰公司、鼎申公司、洲际公司、王青玉、王冰均未作陈述。 经审理查明：本院在审理长城资管公司与润霖公司（原名称浙江玉峰实业集团有限公司）、物流公司、启昊公司、德铭公司、冰峰公司、永顺公司、玉峰公司、鼎申公司、洲际公司、王青玉、王冰金融不良债权追偿纠纷一案中，根据长城公司提出的财产保全申请，于2018年1月11日作出（2017）浙10民初1164号民事裁定，查封、冻结浙江玉峰实业集团有限公司、物流公司、启昊公司、德铭公司、冰峰公司、永顺公司、玉峰公司、鼎申公司、洲际公司、王青玉、王冰价值199710996.07元的财产。根据该裁定，经查询，本院于2018年1月17日在登记机关查封了登记在德铭公司名下的坐落在台州市路桥区名门嘉苑小区等54个车位的不动产，查封期限为三年，自2018年1月17日起至2021年1月16日止。2018年6月6日，本院作出（2017）浙10民初1164号民事判决，判令润霖公司返还长城公司借款本金177991366.57元，并支付利息、罚息、复利；物流公司、启昊公司、德铭公司、冰峰公司、永顺公司、玉峰公司、鼎申公司、洲际公司、王青玉、王冰承担各自的担保责任。其中，德铭公司与启昊公司、冰峰公司、永顺公司、玉峰公司、鼎申公司、洲际公司对润霖公司的上述付款义务在8730万元范围内承担连带清偿责任。判决生效后，因润霖公司等义务人逾期未履行，经长城公司申请，本院于2018年7月24日立案执行。立案执行后，本院对上述54个车位不动产的保全查封自动转为执行中的查封。案外人万邦物业公司对其中3个车位不动产被查封不服，提出本案异议。 另查明，被查封的54个车位系被执行人德铭公司开发销售的商品房，已由其办理了房屋权属初始登记。2017年11月18日，万邦物业公司向台州仲裁委员会申请仲裁，要求德铭公司支付拖欠的物业服务费109725.32元。双方经调解，于2018年1月8日达成《物业费结算和车位购买协议》，该协议第二条约定，万邦物业公司愿意购买德铭公司的3个车位（坐落：台州市路桥区名门嘉苑小区B地下室），车位号分别为：B1（面积29.68平方米）、B22（面积31.05平方米）、B168（面积25.70平方米），3个车位总价为103348元；协议第三条约定：以上103348元，其中91348元抵付德铭公司欠万邦物业公司的物业费，剩余12000元，由万邦物业公司在协议生效之日支付给德铭公司。2018年3月1日，万邦物业公司向德铭公司支付了12000元，由德铭公司出具了收款收据。至本院查封时，该3个车位不动产的物权并未办理变更登记，也未办理受让物权预告登记。 上述事实，有原告万邦物业公司提供执行裁定书、物业费结算和车位购买协议、收款收据、经济合同审批表等证据在卷证实。 本院认为，本案争议焦点为原告万邦物业公司对案涉3个地下车位是否享有所有权，能否阻却人民法院对案涉车位采取的强制执行。 第一，原告万邦物业公司主张其对案涉车位享有所有权，不能成立。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉车位目前登记在德铭公司名下。原告万邦物业公司主张其因与德铭公司订立不动产物权买卖合同取得案涉地下车位所有权，但根据前述法律规定，其享有的权利应为合同债权，仅得依据合同约定请求合同相对方交付标的物，而非直接据合同享有不动产物权。因此，其仅据买卖合同主张不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，缺乏法律依据。 第二，原告万邦物业公司主张本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第三十条规定，缺乏依据。该条规定已经明确，适用前提为受让人在人民法院查封案涉不动产之前办理受让物权预告登记。根据台州市路桥区房地产管理处的证明，本案中，原告万邦物业公司仅于2018年1月8日与德铭公司达成《物业费结算和车位购买协议》，非前述《规定》明确的物权预告登记。故其主张本案应适用《规定》第三十条，排除对案涉车位的执行，缺乏事实和法律依据。 第三，在原告万邦物业公司前述上诉理由不能成立的情况下，其在本案中对案涉车位享有的权利能否阻却人民法院对案涉车位采取的强制执行。为全面妥善保护当事人权益，本院对此一并分析。原告万邦物业公司主张其已在人民法院查封案涉车位之前与德铭公司签订了有效的买卖合同，且已经支付全部款项，并实际占有全部车位、出租车位进行收益。根据《规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。但是，根据原告方在庭审中陈述，案涉3个车位在其向德铭公司购买时已经具备过户条件，可以直接登记过户，没有任何障碍，也不需要借助任何第三人，故上诉人系因自身原因未办理案涉车位过户登记，即使按照《规定》第二十八条，亦不得阻却人民法院的执行行为。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告台州万邦物业管理服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费2367元，由原告台州万邦物业管理服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。 审判长  梅海波 审判员  陈 茜 审判员  梅矫健 二〇一九年十一月十二日 书记员  胡正元 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