安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0102民初10707号原告：合肥市传世物业管理有限公司,住所地安徽省合肥市庐阳区。法定代表人：戴光明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈婷婷，女，该公司员工。委托诉讼代理人：郭雅倩，女，该公司员工。被告：何兵民，男，1976年9月18日出生，汉族，住安徽省合肥市新站区。原告合肥市传世物业管理有限公司（以下简称“传世物业公司”）诉被告何兵民物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告传世物业公司的委托诉讼代理人陈婷婷、被告何兵民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。传世物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2017年12月31日至2019年3月31日所欠物业服务费1577.09元（1.11元/月/平方米*94.72平方米*15个月）、违约金1135.5元，合计2712.59元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2009年10月30日与被告签订《前期物业管理服务协议》，按照该合同约定；物业服务费标准为：住宅物业多层每月0.61元/㎡，住宅物业高层每月1.11元/㎡，商铺物业每月3.0元/㎡。被告系合肥市*小区*幢*室业主，房屋建筑面积为94.72㎡。经核查，被告自2017年12月31日至2019年03月31止，己欠物业服务费1577.09元。另外，根据《前期物业管理服务协议》第9条第4款约定：业主违反协议，不按本协议约定的收费标准何吋间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3%交滞纳金。经核算被告应支付违约金1135.5元。经原告多次催缴，被告均以各种理由拒交物业费和违约金。为维护原告的合法权益，根据物权法、物业管理条例等有关法律规定，特提起诉讼，望判如所请。何兵民辩称，1.对原告诉请的物业费未交时间段没有意见，对物业费收费标准有异议，原告提交的收费许可证期限和服务价格登记证的期限不在诉请的时间段内；2.我家房屋的面积为94.72平方米；3.我方没有按时缴纳物业费的原因是原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已构成违约。主要表现在：（1）未尽到对房屋共同部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、安全协防、交通等进行修缮服务与管理的义务；（2）未书面告知业主物业管理相关制度与用户手册相关规定；（3）小区物业管理档案资料是否健全待考证；（4）小区车辆乱停乱放，无人管理，保安室形同虚设、摄像头基本无法使用；（5）小区道路基本损毁，多次与物业交涉无果；（6）物业公司从未进行任何形式的物业费使用收支公示公告。小区贴满广告；（7）有意停运电梯，无提前通知，影响业主正常生活；（8）消防设施形同虚设；（9）小区物业公司收费预收期限超过了合肥市物业管理条例规定的6个月；（10）业主交纳物业费原告只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税；（11）小区内损坏的公共设施设备常年没有更换，大部分入户单元的门锁损害没有及时更换，电梯故障高；（12）引述最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条；（13）根据《合同法》第67条，先履行抗辩权的相关规定，我方认为在物业公司服务没有达到相关规定标准时，有权拒绝交纳物业费；（14）传世物业公司未提供其营业执照复印件、法定代表人身份证明复印件、企业资质证书和服务价格等级证书时效过期；（15）小区存在多处违章建筑等。综上所述，被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据合同法第67条规定，拒绝履行约定暂时拒绝缴纳物业费用。在原告按合同执行解决约定及问题后，被告再缴纳所欠费用。取消违规收取滞纳金，由原告承担此次诉讼相关费用。本院经审理认定事实如下：何兵民系合肥市*路*居*室业主，房屋面积为94.72平方米。2009年10月30日，传世物业公司与何兵民签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：传世物业公司负责对案涉小区房屋共同部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、安全协防、交通等项目进行维护、修缮服务与管理，并依据本协议向案涉小区业主、物业使用人收取管理费用。多层物业管理服务费标准为每月每平方米0.6元，高层物业管理服务费标准为每月每平方米1元。设备运行费按每户200元向业主和物业使用人预收，结算按比例据实分摊。单元楼道照明、防盗门、路灯、绿化、智能化系统、消防设备等公用水电由小区所有业主据实均摊。电子防盗门系统修护费每月每户5元。电梯运行费用据实均摊。物业管理服务费用标准按照市场物价部门的有关规定调整。每次交纳费用时间为每季度的首月10日前。如何兵民不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，传世物业公司有权要求何兵民补交并从逾期之日起按每天3%交纳滞纳金。本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止。传世物业公司诉称何兵民2017年12月31日至2019年3月31日期间应交纳案涉房屋物业管理费1577.09元，传世物业公司索款无果遂诉讼来院。另查明，2017年7月14日，经安徽省物价局核准，2017年7月至2018年7月，*小区物业公共服务费有电梯住宅收费标准为每月每平方米1.11元。本院认为：《前期物业管理服务协议》系何兵民与传世物业公司签订的物业管理服务合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。物业公司作为物业服务企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。何兵民作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司管理的难处，物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。传世物业公司已按约定为何兵民等业主提供了物业服务，何兵民理应按约履行交纳物业服务费的合同义务，根据《前期物业管理服务协议》约定及物价部门核定的收费标准，2018年1月1日至2019年3月31日期间，何兵民应支付的物业费为1577.09元（1.11元/月/平方米×94.72㎡×15月）。针对本案中被告提出的物业服务中存在的问题，只能证明原告提供的服务存在部分不完善之处，亦不能以此为理由拒绝支付物业费。鉴于原告提供的物业服务确实存在不完善之处，被告拒交物业费事出有因，故本院对原告主张的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、何兵民于本判决生效之日起十日内支付合肥市传世物业管理有限公司2018年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费1577.09元；二、驳回合肥市传世物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，实际支出费用25元，合计人民币50元，由何兵民负担。本判决为终审判决。审判员  张慧霞二〇一九年十一月二十六日书记员  张 莹附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。