湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2343号上诉人（原审被告）：湖南省福兴房地产集团有限公司，住所地中方县建设局内。法定代表人：高秀彬，执行董事长兼总经理。委托诉讼代理人：罗本璞，男，湖南省福兴房地产集团有限公司员工。被上诉人（原审原告）：米旭，男，2001年8月9日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原审原告）：陈茂菊，女，1973年8月20日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：翟叶叶，湖南民海律师事务所律师。上诉人湖南省福兴房地产集团有限公司（以下简称福兴房地产公司）因与被上诉人米旭、陈茂菊商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人福兴房地产公司上诉请求：1、请求依法改判驳回被上诉人主张要求上诉人支付逾期办证违约金和退还代办费、代收两证费的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方在合同中已对逾期办证违约金作约定，即买受人退房，出卖人退房款并按已付房价款的5%赔偿买受人损失，现被上诉人未按约定主张违约金，法院不应支持，双方应按合同约定执行。2、不动产权证的办理时间并非上诉人所能控制，不动产办理部门于2017年9月即已受理上诉人办证申请，上诉人已按时为被上诉人申请办理不动产权证，并没有逾期办证的违约行为。另外，上诉人的法定代表人高秀彬于2017年12月2日遭他人故意伤害至生命垂危，一直住院至今仍未康复，以致不能正常安排公司事务，对上诉人的工作经营都造成严重影响，没有办法向不动产登记部门跟进办证进度，故不能及时办理不动产权证登记并非上诉人的原因。至于不动产权证是否交给买受人，并不影响买受人取得商品房的所有权，对买受人并无损害，上诉人不应承担违约金。特别是对大部分按揭贷款的买受人，产权证反正抵押在银行，买受人也拿不到。3、退还被上诉人代办费和办证费，出现了同案不同判，判决退还不合理，水岸蓝城所有的不动产权证已全部办理完毕，办证费和代办费不存在退还。所有的办证只要依法交维修基金和契税就可以领证，也已经有一千多户领取了。4、2017年3月27日，100多名业主围堵上诉人的法定代表人高秀彬在其办公室内，胁迫高秀彬在《关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书》上签字，使上诉人一天都无法办公，不得已签了字，该承诺书是被胁迫所签的一份显失公平的承诺书，不是上诉人的真实意思表示。原审认定事实不清，判决被上诉人不承担责任不当。特提起上诉。被上诉人米旭、陈茂菊辩称：上诉人没有任何证据证明两证费已经开支，证是由政府统一办理的，测绘费和办证费没有关联。一审判决认定的其他事实清楚。关于违约金的问题，合同上没有对逾期办证进行约定，后来的承诺书承诺万分之三，一审法院进行了调整。上诉人所说的5%的办证违约金是没有约定的，承诺书是双方的真实意思表示，上诉人不能证明承诺书系胁迫所签。被上诉人米旭、陈茂菊向一审法院起诉请求：1判令被告向原告支付自2017年3月27日计算至2019年1月19日（共计663天）的逾期办证违约金89452.68元，此后违约金计算至实际办证之日止；3、判令被告立即退还代收原告的契税8935元、专项维基金8935元、代收代办费899元、代收办证费1375元，共计20264元，并按6%年利率向原告支付利息，从2013年6月10日暂算至2019年6月10日为7295.04元，后续利息计算至被告实际退还日止；4、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年6月10日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的水岸蓝城第6幢403号商品房，房屋面积为137平方米，购房单价为3282.75元/平方米，房款总价为449737元；原告委托被告代办两证，并向被告交纳契税元、专项维基金8935元、代收两证费1375元、代收代办费899元；如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，买受人可以退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失等等。但合同未对继续履行合同的延期办证违约责任进行约定。合同签订之后，原告通过一次性付款方式向被告交纳购房款449737元，并于2013年6月10日向被告交纳契税8935元、专项维基金8935元、代收两证费1375元、代收代办费899元。2017年3月27日，被告与小区部分业主达成“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”，内容为：被告承诺对于一期（8、9、10、11栋楼）的业主于2017年9月30日之前将不动产权证办理完毕并交付，对于二期（4、6、7、14、15栋楼）的业主于2017年12月30日之前将不动产权证办理完毕并交付。如被告在以上时间内将不动产权证办理完毕交付业主后，被告不再承担逾期办证的赔偿责任。否则，一期从2016年10月1日起，二期从2017年3月27日起，被告给予业主不动产权证逾期办证赔偿，时间计算至不动产权证签发之日，赔偿标准为：不能办证逾期3个月以内按照购房金额每日万分之二计算，逾期3个月以上按照购房金额每日万分之三计算。承诺书一式三份，原、被告各执一份，具有法律效力。附件业主签名名单表经开发商盖章同具法律效力。本案原告作为二期业主在该承诺书附件上签名。2017年9月，怀化市不动产登记中心受理被告开发的水岸蓝城项目不动产登记业务。2019年1月19日涉案房屋不动产权证办出。因被告未将代收原告的契税、专项维修基金等向相关主管单位缴纳，故怀化市不动产登记中心未发放不动产权证。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。原、被告在《商品房买卖合同》约定被告应于2016年12月31日办理好不动产权证。办证逾期后，原、被告对于办证日期以被告向原告等业主出具承诺书的方式重新进行变更，达成新的办证约定。被告抗辩称该承诺书的内容并非其真实意思表示并显失公正的理由，因该承诺书并未存有法律规定的无效情形或可撤销情形，应为签名业主与被告之间的有效约定，该承诺书内容对原、被告具有约束力。被告在承诺办证日期届满后未能如期办理并交付不动产权证，应向原告承担约定赔偿责任。被告抗辩约定违约金过高，综合本案的具体情况以及参照本市其他同类案件确定的违约金标准，酌情确定本案逾期办证违约金以已交房款总金额按日万分之一的标准计算，自约定日期（2017年3月27日）计算至产权证办理之日（2019年1月19日）。被告应支付原告逾期办证违约金为449737元×664天×0.1‰＝29862.53元。对原告请求违约金中超出该金额的部分，不予支持。被告未将代收原告的房屋维修基金、契税转交相关管理部门，原告请求被告退还代收原告的契税及专项维修基金的请求符合法律规定，予以支持。但原告要求按年利率6%支付资金占用利息的请求没有法律依据，不予支持。由于代办权利证书及收取代办费是双方自愿约定的事实，且福兴房地产公司履行了代办义务，故对原告要求返还代收两证费、代办费的诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告福兴房地产公司于本判决生效之日起10日内支付原告米旭、陈茂菊逾期办证违约金29862.53元；二、被告福兴房地产公司于本判决生效之日起10日内退还原告米旭、陈茂菊房屋维修基金8935元、专项维基金8935元，合计17870元；三、驳回原告米旭、陈茂菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2971元，减半收取计1485.5元，由原告米旭、陈茂菊共同负担989元，由被告福兴房地产公司负担496.5元。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。二审期间，上诉人福兴房地产公司提交了一组缴纳不动产登记费和测绘费共229372.42元票据的证据，经质证，被上诉人认为测绘费是上诉人必须履行的费用，与办证费没有关系，不动产登记费与实际被上诉人缴纳的费用不符，对该证据的三性均不认可。本院认为，该组证据能客观呈现本案有关情况，予以采信。据此，本院另查明，上诉人缴纳了水岸蓝城小区土地测绘费和不动产登记费共计229372.42元。本院认为：本案上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》及《承诺书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《承诺书》相比《商品房买卖合同》而言，是双方对各自在《商品房买卖合同》中的权利义务进行的补充约定。双方在该《承诺书》中，重新对上诉人的办证期限及需承担的逾期办证违约金予以了约定，现上诉人未能按《承诺书》约定期限为被上诉人办好不动产权证，其逾期办证事实客观存在，应当承担违约责任。一审法院根据本案实际依法认定上诉人向被上诉人支付相应的违约金并无不当。上诉人主张其没有逾期办证违约行为的理由，经查，上诉人并未能提交相应证据证实此事实主张，欠缺事实依据，本院对此理由不予支持。上诉人主张其签署《承诺书》系受胁迫、非真实意思表示并显失公平，以及应按《商品房买卖合同》第十五条约定承担逾期办证违约金的理由，经查，《承诺书》正是双方基于上诉人已逾期办证而事后所签，主要针对上诉人的办证期限及需承担的逾期办证违约金重新进行的约定，《承诺书》内容属双方意思自治范围，体现了双方变更原合同内容的意思表示，且上诉人亦未能提交相应证据证实其签署《承诺书》时存在受到胁迫的情形，故本院对此理由不予支持。另外，关于房屋维修基金、代收契税、代收代办费、代收两证费的处理问题，一审只判决由上诉人退还房屋维修基金、契税，并未判决退还代办证费、代收两证费，上诉人还在上诉中提出不应退还代办证费、代收两证费的上诉主张不当。综上，福兴房地产公司的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费547元，由湖南省福兴房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张义泰审判员  周 晓审判员  欧晓林二〇一九年十一月二十二日书记员  沈慧娟