江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣07民终3321号上诉人（原审原告）：卢贵根，男，1963年9月1日生，汉族，住江西省赣州市赣县区。委托诉讼代理人：白康生，江西大榕树律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕传盛，江西大榕树律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赣州市中加置业有限公司，住所地：江西省赣州市经济技术开发区迎宾大道南侧御景江山1#楼401-405室。法定代表人：黄庆平，系该公司总经理。被上诉人（原审被告）：江西原创品味装饰工程有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区杨公路6号越秀花苑逸秀轩增3#店面。法定代表人：朱金平，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：彭棉飞，江西海融律师事务所律师。上诉人卢贵根因与被上诉人赣州市中加置业有限公司（以下简称中加公司）、江西原创品味装饰工程有限公司（以下简称品味公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江西省赣州市赣县区人民法院（2019）赣0721民初970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢贵根上诉请求：一、依法撤销江西省赣州市赣县区人民法院（2019）赣0721民初970号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。一、一审法院认定上诉人卢贵根与被上诉人中加公司系抵押担保的事实错误。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，不适用流质条款，案涉房产归上诉人所有。1、上诉人卢贵根系被上诉人中加公司原隐名股东，经案外人刘显荣与被上诉人中加公司协商一致终止合伙关系，因被上诉人中加公司无法偿还刘显荣债务，刘显荣将案涉房产转卖给上诉人卢贵根，于是上诉人与被上诉人中加公司之间建立商品房买卖合同关系，上诉人对案涉房产具有所有权。案涉系列商品房买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效，被上诉人中加公司应当按照合同约定履行物权转移义务。2、上诉人的行为系隐名股东退股形成的债权，上诉人与刘显荣之间才存在债权债务关系，由于刘显荣转卖案涉房产给上诉人，上诉人与被上诉人中加公司签订《商品房买卖合同》是房屋买卖合同关系，符合《中华人民共和国合同法》的规定，并且亦受我国物权法的物权保护。《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，不适用《物权法》第186条、187条规定，尊重上诉人与被上诉人中加公司形成的房屋买卖合同法律关系，是贯彻合同自由原则的题中应有之意，被上诉人中加公司应当继续履行为上诉人办证义务，涉案房产归上诉人所有。3、上诉人、被上诉人中加公司之间的基础法律关系实为商品房买卖合同，根本不存在抵押法律关系。首先，从主体看，中加公司是房地产开发企业，上诉人卢贵根是自然人；其次，从双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容看，中加公司将10套商品房出售给上诉人，合同约定很明确，其中没有关于借款等用商品房做抵押的内容;再次，从购房发票、税收完税证明、专项维修资金发票等证据看，中加公司是向上诉人卢贵根出售10套商品房，而不是用10套商品房作为抵款的担保，何况上诉人与被上诉人中加公司之间不存在抵押关系。若存在抵押行为，上诉人卢贵根不会签订《商品房买卖合同》，也不会缴纳税收、专项维修资金等费用。虽然案涉房款是以退股股金抵扣，但是《股权转让协议》、《股东会决议》是以清偿为目的，属于各方当事人对债务清偿方式的协议变更，性质为折价协议，是一种实质上的真实交易，依法应认定为合法有效。最后，涉案房产更没有相关抵押登记，按照法律规定，不动产若被抵押，应当办理相关抵押登记。前述都证明了上诉人、被上诉人中加公司之间的买卖合同关系，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条关于商品房买卖合同的特征。具体到本案中，案涉房款是以股权退股抵扣，退股资金转为已付购房款。虽然房款不是直接转账或者现金支付，但在实质上也支付了相应的对价，仅是省略了中间的转支付环节，符合商品交易规则与习惯。4、涉案房产现已实际交付，上诉人已合法实际占有，并非上诉人自身行为导致未办理过户登记，上诉人具有案涉房产所有权，足以排除执行，人民法院应当依法解除对案涉房产查封，涉案房产经过上诉人与被上诉人中加公司及其法定代表人黄庆平口头同意统一对外招租。上诉人与被上诉人中加公司签订正式的商品房买卖合同时，就统一委托黄庆平名下注册的赣县尚都华联商贸有限公司对外招租，并与赣县尚都华联商贸有限公司签订了《商铺委托营运经营使用合同书》，该合同约定了案涉房产委托转移收益，现已实际交付。本案中，涉案房屋尚不能立即办理物权登记的原因系被上诉人中加公司迟迟未给上诉人办理不动产权证，后因被上诉人中加公司与被上诉人品味公司债务纠纷导致错误查封了上诉人所有的涉案房产，并不是上诉人原因导致未过户。虽然涉案房产尚未过户给上诉人，后被查封，但物权尚未登记仅是导致所有权暂时不能发生转移，不能因此否认《商品房买卖合同》继续履行，以及涉案房屋的合法流转及交付。二、一审法院适用法律错误，上诉人卢贵根与被上诉人中加公司之间确系房屋买卖合同法律关系，而不存在抵押法律关系。1、一审法院认定被上诉人中加公司与上诉人签订购买案涉房产的《赣州市商品房买卖合同》提供抵押担保实属错误。案涉股权转让协议约定，刘显荣有权选择继续履行《商品房买卖合同》或者通过诉讼要求黄庆平与中加公司付清股权转让款，刘显荣也具有选择权，有权选择购买案涉房产。即使存在抵押关系，充其量仅是被上诉人中加公司与案外人刘显荣之间，也不是上诉人卢贵根与被上诉人中加公司存在抵押关系。因被上诉人赣州市中加公司无法偿还案外人刘显荣的债务，用案涉相关房产抵偿刘显荣的债务，后刘显荣将案涉房产转卖给了上诉人卢贵根，上诉人卢贵根与被上诉人中加公司之间并没有债权债务关系，双方也签订了《赣州市商品房买卖合同》，故上诉人卢贵根与被上诉人中加公司之间应为房屋买卖合同关系，因此不属于《中华人民共和国物权法》第186条“抵押权人在债务履行期届满前，不得抵押财产归债权人所有。”和第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”规定的情形。2、适用流质条款的前提是在债务履行期届满前，而本案中，刘显荣享有的债权早已经经过股东会决议及股权转让协议确定，即债务履行期届满，不能因为用退股资金抵扣房款就认定为抵押，上诉人以股金抵扣刘显荣转卖的案涉房产的法律关系是上诉人与被上诉人中加公司之间的房屋买卖关系，认定上诉人卢贵根与被上诉人中加公司存在抵押关系、适用流质条款没有事实与法律依据。一审认定事实错误，适用法律错误。恳请二审法院在依法查明事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请。品味公司辩称，一、股权代表刘显荣与黄庆平都是被上诉人中加公司的股东，股权代表刘显荣与黄庆平是股东与股东的关系，股权代表刘显荣与被上诉人中加公司不存在合伙关系，因此，不存在“股权代表刘显荣与被上诉人中加公司协商一致终止合伙关系”的事实。股权代表刘显荣将公司30%的股权转让给股东黄庆平，股东黄庆平无法偿还刘显荣债务，因此，不存在“被上诉人中加公司无法偿还刘显荣债务”的事实。涉案房屋的所有权人是被上诉人中加公司，因此，不存在“刘显荣将涉案房产转卖给上诉人卢贵根”的事实。二、被上诉人中加公司与上诉人卢贵根之间的关系属于第三人提供担保的法律关系。1、被上诉人中加公司在《股权转让协议》中的身份是担保人，而且是第三人提供担保，而不是主债务人。主债务人是30%股权的受让人黄庆平。2、根据《股杈转让协议》第六条“担保条款及保障措施”的约定，担保人中加公司以与债权人签订《商品房买卖合同》的形式为主债务人黄庆平提供担保。因此，名为商品房买卖合同，实为提供担保。本案不存在真实的商品房买卖行为。三、《股权转让协议》第六条“担保条款及保障措施”符合《物权法》第186条关于流质条款的规定。1、作为被上诉人中加公司隐名股东的上诉人卢贵根，由其股权代表刘显荣与黄庆平、中加公司签订《股权转让协议》，协议约定被申请人中加公司对隐名股东持有股权转让给黄庆平的股权转让款承担连带清偿责任，并以与上诉人签订购买上诉人中加公司房产的《赣州市商品房买卖合同》提供抵押担保，股权代表刘显荣与黄庆平及被上诉人中加公司没有约定支付股权转让款的期限，上诉人卢贵根与被上诉人中加公司签订商铺买卖合同的目的不是交付商铺，而是保证形式即保证黄庆平能够付清股权转让款，被上诉人中加公司以房产抵押保证清偿上诉人卢贵根的股权转让款。2、《股权转让协议》第六条“担保条款及保障措施”第二款中约定“如乙方和丙方在本协议约定期限内如期支付股权转让款，则甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》按乙方和丙方实际付款金额比例甲方解除相应已付款金额的物业，甲方收到付款之日起3天内去房产局予以解除(即不再履行)”、“如乙方和丙方在本协议约定的期限内未向甲方付清股权转让款，则甲方有权选择继续履行《商品房买卖合同》或通过诉讼要求乙方和丙方连带向甲方付清未支付的股权转让款，如选择履行《商品房买卖合同》，甲方可直接以乙方和丙方未支付的股权转让款用于冲抵购房款”。因此，上诉人与被上诉人中加公司的约定违反了《物权法》关于禁止流质条款的规定。四、本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于能够排除执行的情形。上诉人卢贵根与被上诉人中加公司不存在真实的房屋买卖合同关系，《商品房买卖合同》签订后，上诉人卢贵根也没有支付购房款，因此上诉人卢贵根无权排除执行。五、本案还有同案，上诉人卢贵根的爱人陈月娥与被上诉人中加公司也签订的《商品房买卖合同》，也对强制执行提出了执行异议之诉，案号为(2019)赣0721民初971号，这两个案件涉及的房产高达20套，赣县区人民法院也认定了相同的事实并作出了相同的判决。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求。中加公司未发表答辩意见。卢贵根向一审法院起诉请求：1、依法判决确认位于赣州市××区××广场××楼××、××、××、××、××、××、××、××、××、3-135商铺为原告所有，并停止对该财产的执行。2、案件受理费由二被告负担。一审法院认定事实：原告卢贵根称其为被告赣州市中加置业有限公司的隐名股东，其股份在刘显荣名下。2015年8月18日刘显荣与原告卢贵根等隐名股东召开股东会，决定将刘显荣及其代表的隐名股东在被告赣州市中加置业有限公司30%的股份全部转让。2015年9月21日刘显荣与黄庆平及被告赣州市中加置业有限公司签订股权转让协议，约定：一、刘显荣将其持有的30%股份（2260万元）全部转让给黄庆平，除已支付350万元，实际应支付1900万元。四、刘显荣与黄庆平在协议签订后三日内完成股权变更手续。六、担保条款：（1）对黄庆平应当向刘显荣承担的付款义务及合同责任，被告赣州市中加置业有限公司自愿承担无限连带责任。（2）为了确保黄庆平按协议约定如期支付股权转让款，黄庆平与被告赣州市中加置业有限公司同意在本协议签订后五日内，与刘显荣方签订购买万邦购物中心项目房产的《商品房买卖合同》，房产类型由刘显荣方选定，可选择股权转让款同等金额的物业，或由被告赣州市中加置业有限公司出售刘显荣名下的物业后支付现金，如黄庆平与被告赣州市中加置业有限公司在本协议约定的期限内支付股权转让款，刘显荣与被告赣州市中加置业有限公司签订的《商品房买卖合同》按黄庆平与被告赣州市中加置业有限公司实际付款金额比例，解除相应已付款金额的物业，如未付清股权转让款，则刘显荣有权选择继续履行《商品房买卖合同》或通过诉讼要求黄庆平与被告赣州市中加置业有限公司付清股权转让款，如选择履行《商品房买卖合同》，可直接以黄庆平与被告赣州市中加置业有限公司未支付的股权转让款冲抵购房款。2016年3月24日原告卢贵根与被告赣州市中加置业有限公司签订位于赣县区万邦城市广场合同备案号为20160306276（x号楼x-023）、20160306274（x号楼x-024）、20160307566（x号楼x-025）、20160307572（x号楼x-026）、20160307579（x号楼x-130）商铺的《赣州市商品房买卖合同》，同年3月25日签订位于赣县区万邦城市广场合同备案号为20160307764（x号楼x-131）、20160307774（x号楼x-032）、20160307792（x号楼x-033）、20160307798（x号楼x-034）、20160307807（x号楼x-035）商铺的《赣州市商品房买卖合同》。2016年5月19日和20日被告赣州市中加置业有限公司开具商铺款、首付款通用预收收款收据十张共计金额为2728746元，2017年12月18日和19日被告赣州市中加置业有限公司开具商铺增值税普通发票十张共计金额为2728746元。2016年5月25日原告支付契税81862.38元，税务机关开具税收完税证明票据十张。2016年3月24日和25日原告卢贵根与赣县商都华联商贸有限公司签订《商铺委托营运经营使用合同书》，合同签订后原告至今没有收到租金。2017年9月1日一审法院依据被告江西原创品味装饰工程有限公司申请，作出财产保全裁定书，依法查封被告赣州市中加置业有限公司位于赣县区××广场（××楼××）、（××楼××）、（××楼××）、（××楼××）、（××楼××）、（××楼××）、（××楼××）、（××楼××）、（××楼××）、（××楼××）的商铺，2018年11月8日一审法院作出（2018）赣0721执1269号之一执行裁定书，裁定拍卖被告赣州市中加置业有限公司位于赣县区××广场（××楼××）、（××楼××）、（××楼××）、（××楼××）、（××楼××）、（××楼××）、（××楼××）、（××楼××）、（××楼××）、（××楼××）的商铺。一审法院认为，作为被告中加公司隐名股东的原告卢贵根，由其股权代表刘显荣与黄庆平、被告中加公司签订股权转让协议，协议约定被告中加公司对隐名股东原告持有股权转让给黄庆平的股权转让款承担连带清偿责任，并以与原告签订购买被告中加公司万邦城市广场房产的《赣州市商品房买卖合同》提供抵押担保，刘显荣与黄庆平及被告中加公司没有约定支付股权转让款的期限，原告与被告中加签订商铺买卖合同的目的不是交付商铺，而是保证形式即保证黄庆平能够付清股权转让款，被告中加公司以房产抵押保证清偿原告的股权转让款，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”的规定，原告虽已签订商铺的买卖合同，但一直没有办理不动产权证，原告不享有物权，原告与被告中加公司之间还是债权债务关系。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”和第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”的规定，原告虽已签订商铺买卖合同，但因为没有办理登记，抵押权仍未设立，原告不得对抗善意第三人即被告品味公司，原告实际没有合法占有商铺和拥有商铺的所有权，原告认为商铺归其所有的意见，一审法院不予采信，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第二项：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已合法占有该不动产。”的规定，原告认为其权利能够排除执行，一审法院不予采信。综上所述，原告卢贵根要求确认商铺归其所有，并停止执行该财产的请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十六条、第一百八十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决:驳回原告卢贵根的诉讼请求。案件受理费28630元，减半收取14315元，由原告卢贵根负担。本院二审期间，被上诉人品味公司向本院提交如下证据：（2019）赣0721民初971号判决书，证明与本案相同案情另一案件一审法院对事实作出相同认定，一审法院两位法官对案件审判是一致的。上诉人卢贵根的质证意见为：对证据的真实性无异议，但陈月娥的案件我方对此也提起了上诉，该判决尚未发生法律效力。上诉人卢贵根及被上诉人中加公司未向法庭提交新证据。本院经审查认为该判决并非生效判决，本案对其关联性不予认定。二审认定的事实与一审认定的一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1、本案法律关系是否已经转化为卢贵根与中加公司之间的商品房买卖合同关系？2、卢贵根享有的民事权益能否阻却本案的执行？关于本案法律关系是否已转化为商品房买卖合同关系的问题。上诉人主张双方已形成商品房买卖法律关系，卢贵根支付的购房款以其对刘显荣享有的318.33万元的债权形式一次性抵扣。被上诉人主张双方之间的《商品房买卖合同》实际上是一种担保法律关系，并不存在真正的商品房买卖关系。对此，本院认为，从刘显荣、黄庆平与中加公司之间的《股权转让协议》内容来看，刘显荣将其在中加公司名下的30%股份转让给黄庆平，转让价款为2260万元，除去黄庆平已支付给刘显荣的350万元之外，黄庆平已支付的股权转让款为1910万元。但该份协议并未约定该股权转让款的履行期限，且在确认刘显荣债权的同时约定以中加公司与刘显荣签订《商品房买卖合同》的方式进行担保，故该《股权转让协议》中关于签订《商品房买卖合同》的约定实际上是一种非典型担保，在2016年3月24日，卢贵根与中加公司签订本案案涉10套房屋的《商品房买卖合同》时，刘显荣的股权转让款债权是否到期依然不明确，刘显荣、黄庆平、中加公司、卢贵根之间是否形成用中加公司名下的案涉10套房屋抵偿卢贵根对刘显荣的债权这一意思表示并无充分证据证明，故上诉人主张卢贵根与中加公司之间形成了商品房买卖关系，卢贵根用其对刘显荣的债权抵偿了购房款的上诉理由不成立。此外，案涉《商品房买卖合同》约定的10套房屋的总价款与卢贵根对刘显荣享有的债权数额318.33万元也不相符合，卢贵根上诉称购房总价款存在打折的情形，但其并未提交充分证据证明如何打折，具体抵偿购房价款金额是多少，故卢贵根主张其购房款实际上已经付清理据也不充分。退一步讲，即便双方之间的关系转变为了商品房买卖法律关系，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，卢贵根仅提交与赣县尚都华联商贸有限公司签订的《商铺委托营运经营使用合同书》以及案涉房屋被查封后卢贵根缴纳相应税费的凭证不能充分证明卢贵根在案涉房屋被查封之前已经合法占有使用案涉房屋，未办理过户的原因并非上诉人卢贵根造成，故也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的足以排除强制执行的条件，一审法院据此驳回上诉人卢贵根的诉讼请求，并无不当。综上所述，卢贵根的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28630元，由上诉人卢贵根负担。本判决为终审判决。审判长 王阿婷审判员罗宁审判员傅忠二〇一九年十一月十九日书记员 廖     勤     勤