江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏13民终4094号 上诉人（原审被告）：卢丽红，女，1969年6月19日出生，住沭阳县。 委托诉讼代理人：徐金雷，江苏恒有律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:李加斌，男，1964年4月8日出生，住沭阳县。 委托诉讼代理人：李军兵，江苏铸辉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:王东兵，男，1982年12月14日出生，住沭阳县。 委托诉讼代理人：沃兵，沭阳县经济开发区法律服务所法律工作者。 原审被告：叶超，男，1968年11月13日出生，住沭阳县。 上诉人卢丽红、李加斌因与被上诉人王东兵及原审被告叶超案外人执行异议之诉一案，不服江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）（2018）苏1322民初21523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 经审理查明：李加斌与叶超民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中依李加斌申请，沭阳法院于2016年11月9日作出（2016）苏1322民初16490号民事裁定，对叶超所有的位于沭阳县房屋予以查封。2017年3月13日，沭阳法院作出（2016）苏1322民初16490号民事判决：叶超于判决发生法律效力之日起十日内向李加斌支付借款148000元及利息。 根据李加斌的申请，沭阳法院于2017年7月24日立案执行，案号为（2017）苏1322执5511号。在该案执行过程中，沭阳法院于2017年10月17日作出（2017）苏1322执5511号执行裁定，裁定对叶超所有的位于沭阳县房屋继续进行查封。王东兵对案涉房屋提出异议后，沭阳法院于2018年12月12日作出（2018）苏1322执异122号执行裁定书，驳回王东兵的异议。 王东兵不服沭阳法院（2018）苏1322执异122号执行裁定，遂提起案外人异议之诉，请求：停止执行位于沭阳县房屋。 沭阳法院经审理查明：2007年7月24日，王东兵与叶超签订《房屋转让协议》，约定由叶超将案涉房屋出售给王东兵，房屋价款为82000元。同日，叶超向王东兵出具收条一份，载明收到王东兵房款82000元。上述协议和收条上还签署“卢丽红”三字，该三字系由叶超签署。2008年8月7日，案涉房屋办理移交手续，由沭阳县城区开发有限公司将该房屋移交给王东兵，王东兵后装修并居住至今。案涉房屋初始登记所有权人为叶超。 王东兵诉叶超、卢丽红房屋买卖合同纠纷一案，沭阳法院于2016年8月18日立案，于2016年12月21日作出（2016）苏1322民初12511号民事判决，判令王东兵与叶超签订的关于案涉房屋的买卖协议合法有效并判令叶超、卢丽红在判决生效后十日内协助王东兵办理案涉房屋的产权变更登记手续。后沭阳法院于2017年10月10日作出（2017）苏1322民监12号民事裁定，依职权对（2016）苏1322民初12511号案件另行组成合议庭进行再审。在再审过程中，王东兵于2018年5月16日申请撤回原审起诉，同日，沭阳法院作出（2017）苏1322民初再25号民事裁定，裁定撤销（2016）苏1322民初12511号民事判决，准许王东兵撤回原审起诉。 沭阳法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，李加斌申请执行叶超民间借贷一案属于金钱债权，位于沭阳县房屋属于不动产，故王东兵针对案涉房屋所提出异议，应适用该规定。在案涉房屋被查封前，王东兵与叶超已签订了书面的房屋买卖合同，叶超作为案涉房屋的登记所有权人，其有权处分该房屋，其与王东兵签订的案涉房屋的买卖合同应为合法有效，且卢丽红与叶超系夫妻关系，其陈述对案涉房屋被叶超出售给王东兵并不知情，但其在王东兵入住后长达近10年时间对该房屋未主张权利，明显不合常理，故对其辩解不予采纳。在上述书面房屋买卖合同签订后当日，王东兵已支付了全部房款。王东兵自案涉房屋建好后即从相关部门取得该房屋并合法占有实际控制该房屋至今。在沭阳法院于2016年11月9日对案涉房屋进行查封之前，王东兵已于2016年8月18日提起诉讼，要求叶超、卢丽红协助办理将案涉房屋过户到其名下，在诉讼过程中，该房屋被李加斌申请查封，故案涉房屋在查封之前未能办理过户登记，非因买受人王东兵自身原因所致。综上，王东兵作为无过错的案涉房屋买受人，因非自身原因未办理房屋过户登记，虽尚未取得该房屋的物权，但其对案涉房屋所存在的物权期待权，应予以保护，案涉房屋应属王东兵所有。王东兵就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对其要求停止执行位于沭阳县房屋的诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：不得执行沭阳县人民法院（2016）苏1322民初16490号民事裁定书和（2017）苏1322执5511号执行裁定书中所裁定的查封标的即位于沭阳县房屋。案件受理费4300元，由李加斌、叶超、卢丽红负担。 卢丽红不服该判决，向本院提出上诉称，1.案涉房屋属于卢丽红与叶超夫妻共同财产，叶超擅自处分该房屋，与被上诉人签订的房屋买卖合同不是合法有效的合同，本案不符合排除执行的条件。2.买卖合同及收条上“卢丽红”的签名非本人所签，被上诉人未尽到善意第三人的合理注意义务，房屋也没有办理变更登记手续，被上诉人未取得案涉房屋的物权，故不适用善意取得。请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。 李加斌不服该判决，向本院提出上诉称，1.王东兵明知案涉房屋是叶超和卢丽红共有财产，处分该房屋需夫妻双方共同协商，取得一致意见，王东兵要求叶超在房屋转让协议上签署卢丽红名字明显存在过错，其签订房屋转让协议不具有善意，且房屋未办理产权变更登记，王东兵未取得案涉房屋物权。卢丽红未对房屋转让协议追认，有追回房屋的权利。2.王东兵自2008年8月7日至2016年8月18日之间未通过合法途径要求将房屋过户到其名下，具有明显过错，案涉房屋在查封前未过户是王东兵自身原因造成。3.王东兵与叶超之间实际是借贷关系，双方签订的协议非房屋买卖的真实意思表示，而是以房屋租金冲抵借款，不能以此方式导致物权变动，不能排除执行。4.王东兵在原审中称房款是现金交付，未提供资金来源证明。请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。 王东兵辩称，叶超是房屋登记所有权人，其有权处分该房屋。卢丽红与叶超是夫妻关系，其应该或必然知道案涉房屋已经被叶超处分，在长达10年之久的时间里，卢丽红在被上诉人起诉前从未对该房屋买卖协议提出异议，其所作陈述明显违背事实。被上诉人自交易后对该房屋合法占有并实际居住至今，并无过错，被上诉人享有物权期待权，足以排除执行。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人李加斌提供如下证据： 1.沭阳县房管处出具的案涉房屋所有权登记调查表1份，拟证明案涉房屋为卢丽红与叶超夫妻共同财产，叶超出售案涉房屋时未经卢丽红许可，王东兵明知该房屋系夫妻共同财产。 被上诉人王东兵对该证据质证意见为：对该证据真实性无异议，卢丽红在案涉房屋出售后近10年内未提出异议，其对叶超出售房屋是明知的。 卢丽红提供如下证据： 2.案涉房屋所有权证1份，拟证明卢丽红、叶超先后三次将案涉房屋抵押贷款，案涉房屋系出租给王东兵使用，未向王东兵出售。 王东兵对该证据质证意见为：对该证据真实性予以认可，王东兵不知道案涉房屋何时取得房产证。 王东兵提供如下证据： 3.王东兵在中国银行开设的尾号为6632的银行账户流水1份，该流水显示王东兵在2007年7月24日从该账户内取款82000元，拟证明王东兵向叶超支付了案涉房屋的购房款。 李加斌对上述证据质证意见：对该证据真实性无异议，但该笔款项系王东兵出借给叶超，双方之间不存在买卖关系，王东兵在案涉房屋办理房产证后近10年未要求过户其存在过错。 卢丽红对上述证据质证意见为：对该证据真实性认可，卢丽红对叶超与王东兵签订商品房买卖合同一事不知情，也未收到王东兵交付的款项，叶超告诉卢丽红案涉房屋系出租给王东兵冲抵叶超下欠王东兵的借款；即便叶超与王东兵之间存在房屋买卖关系，该买卖协议对卢丽红不产生法律效力。 本院对上述证据认证意见如下：证据1系从沭阳县房管处调取，且被上诉人对该证据无异议，本院对该证据的真实性、合法性和与本案的关联性依法予以确认；证据2系沭阳县房管处出具，王东兵对其真实性亦异议认可，本院对该证据的真实性、合法性和与本案的关联性亦予以确认；证据3系王东兵从中国银行调取，二上诉人对其真实性亦予以认可，本院对该证据的真实性、合法性和与本案的关联性均予以确认。 本院查明的事实与沭阳法院查明的事实一致。 本院二审另查明：案涉房屋于2009年4月取得房屋所有权证，登记所有权人为叶超，后叶超分别于2009年4月、2012年4月、2015年9月将案涉房屋抵押给邮政储蓄银行和东吴银行，目前上述三笔抵押借款均已清偿。2007年7月24日，王东兵从其在中国银行开设的尾号为6632的银行账户内取款82000元。 经双方当事人一致确认，本院归纳本案二审争议焦点为：王东兵对案涉房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。 本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王东兵与叶超在案涉房屋查封前签订了书面的房屋买卖合同，因该房屋登记在叶超名下，虽然叶超配偶卢丽红未在该买卖合同上签字，但王东兵有理由相信叶超在买卖合同上签署“卢丽红”字样系经过卢丽红的授权，且卢丽红在案涉房屋交付王东兵使用后近10年时间内未提出异议，应视为其已对叶超处分案涉房屋行为的追认。卢丽红主张其未在案涉房屋买卖合同上签字，该合同无效，没有法律依据，本院依法不予支持。王东兵提供的房屋交接书、物业管理办公室出具的证明等证据，可以认定王东兵自2008年8月起已占有使用案涉房屋。王东兵提供的银行账户流水显示其在2007年7月24日取款82000元，该银行账户流水显示的取款日期、金额和叶超出具的收据的时间和金额一致，能够认定王东兵已向叶超现金支付了全部购房款且支付时间在人民法院对案涉房屋查封之前。王东兵在房屋查封前已向法院提起诉讼要求叶超、卢丽红将案涉房屋过户到其名下，未办理过户登记非王东兵自身原因导致。 综上，卢丽红、李加斌的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8600元，由卢丽红负担4300元，李加斌负担4300元。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐淮成 审 判 员 吴军良 审 判 员 陈 鹏 二〇一九年十一月二十八日 法官助理 丁涛涛 书 记 员 于 青 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。