河南省宁陵县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1423民初2838号原告：张德印，男，汉族，1983年11月25日出生，住河南省宁陵县。委托诉讼代理人：王存伟，河南京港律师事务所律师。被告：商丘市长江置业有限公司，住所地河南省宁陵县永乐路与建设路交叉口东北角，统一社会信用代码91411423558336339W。法定代表人：吴问军，系公司经理。委托诉讼代理人：周红伟，系该公司员工。第三人：盖静波，男，回族，1963年9月10日出生，住河南省商丘市。原告张德印与被告商丘市长江置业有限公司（以下简称长江置业公司）、第三人盖静波确认合同效力纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告张德印的委托诉讼代理人王存伟，被告长江置业公司的委托诉讼代理人周红伟到庭参加诉讼。第三人盖静波经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认被告和第三人签订商品房买卖合同无效；2.确认原告与被告签订的商品房买卖合同为有效合同，确认原告为该合同中约定的巴黎春天小区第3幢2单元102号住宅房的房屋所有权人；3.判令第三人协助被告撤销编号为NL2014-BLCT0710的商品房买卖合同备案登记；判令被告为原告办理完成商品房买卖合同备案登记，在具备办理房产证条件时协助原告办理完成巴黎春天小区第3幢2单元102号房屋所有权转移登记，将所有权登记到原告名下；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告选购的住宅房位于宁陵县××路北侧的巴黎春天小区，为第3幢2单元102号房，建筑面积118平方米，总价款274890元。合同第八条约定，被告应当将该商品房交付原告使用；第九条约定了被告逾期交房的违约责任；第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。原告已经交清全部购房款，被告出具有收据。房屋竣工后，被告将房屋交原告使用，但却迟迟不为原告完善房屋买卖的相关手续，不予办理房屋所有权转移登记，使原告至今未能取得房屋所有权证。原因是为担保被告向第三人偿还民间借贷的借款，被告与第三人签订了以涉案房屋为标的的编号为NL2014-BLCT0710的《商品房买卖合同》，并将该合同在宁陵县住房保障和房地产管理局进行了备案。原告认为，在该商品房买卖合同关系中，将合同备案登记，将标的房屋交付买受人、将房屋所有权转移归买受人所有，乃是出卖人当然应负的基本义务。原告与被告签订了正式的房屋买卖合同书，且原告已向被告付清全部房款，被告也已向原告交付房屋，原告与被告之间的针对涉案房屋的买卖合同依法是成立的，也是有效的。被告作为出卖人，虽已向原告交付了房屋，但却没有协助原告办理合同备案及房屋所有权转移登记手续，被告因此而违约，依法应当承担向原告继续履行转移标的房屋所有权，并办理合同备案、协助办理房屋所有权转移登记手续，甚至赔偿相关损失的违约责任。原告还认为，被告与第三人之间所签《商品房买卖合同》是以担保借款为目的而签订的，因为没有买卖的真实意思，决定了其不是一份房屋买卖合同，而只是一份不规范的“担保合同”，它损害了原告的合法权益，违反了相关法律规定，应当无效，不能发生买卖合同的效力，更不能成为被告向原告履行转移标的房屋所有权义务的障碍。本案与第三人有法律上的利害关系，依据《民事诉讼法》第五十六条的规定，应当参加本案的诉讼。为此，特列第三人参加本案的诉讼，以利判决的正确和周全。综上，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉诸贵院，请判如所请。被告长江置业公司辩称：对原告陈述的事实无异议。我公司与原告签订的是真实的房屋买卖合同，与第三人签订的名义上是房屋买卖合同，实质上是借款担保合同。请法院依法判决。第三人盖静波未到庭，视为放弃答辩权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，分析认定如下：1.原告提交的《商品房买卖合同》系原、被告自愿达成的，双方具有买卖房屋的意思表示，且原告履行了交付房款的义务，该证据客观真实，来源合法，且与本案有关联性，本院予以采信。2.交房通知书。交房通知书系被告作出，是被告履行合同义务的体现，结合被告代理人当庭陈述，可以看出被告将房屋备案到第三人盖静波名下系对借款担保，故第三人的辩解理由不能成立，本院不予支持。3.汪国兰的转账凭证。被告长江置业辩称，该转账凭证系被告向盖静波指定的案外人支付利息的凭证，第三人盖静波未到庭，被告长江置业公司亦未提交其他证据印证，故对该组证据不能达到被告的证明目的，本院不予采信。通过以上有效证据及庭审中双方当事人相一致的陈述，可以确认以下案件事实：被告长江置业公司在宁陵县××北路东侧开发建设巴黎春天小区。原告张德印于2014年6月9日向被告交纳购房款274890元。被告长江置业公司为原告张德印出具了购房款收据，并与原告张德印签订了《商品房买卖合同》，合同的主要内容为：张德印选购的住宅房位于宁陵县××路北侧的巴黎春天小区，为第3幢2单元102号房，建筑面积118平方米，共计274890元。双方约定于2014年12月30日前交付房屋。商品房竣工后，被告长江置业公司于2014年12月30日将涉案的商品房交付原告张德印，但被告长江置业公司至今没有为原告办理房屋所有权转移登记，致使原告未能取得房屋所有权证。另查明，被告长江置业公司不给原告办理相关手续和房屋所有权登记，是因自2010年至2014年被告长江置业公司和关康向盖静波等人多次借款。后被告长江置业公司不能归还借款，2014年12月24日被告与盖静波就涉案房屋签订了房屋买卖合同，该合同经宁陵县房管部门备案。本院认为,本案的争议焦点为:1.原告与被告所签订的合同及被告与第三人所签订的合同是否为房屋买卖合同的真实意思表示；2.原告的主张是否已经超过诉讼时效；3.被告与第三人是否存在民间借贷关系，民间借贷的款项是否已经转化为购房款；4.原告与被告所签的房屋买卖合同是否为有效合同，第三人与被告所签的房屋买卖合同是否为有效合同；5.原告要求第三人协助被告撤销双方之间的买卖合同是否符合法律规定；6.原告的诉讼请求是否应当予以支持。关于原告与被告所签订的合同及被告与第三人所签订的合同是否为房屋买卖合同的真实意思表示，是否为有效合同的问题。本院认为，原告为生活居住与被告签订《商品房买卖合同》，具有真实的购房意思表示，该合同符合《中华人民共和国合同法》第四十四条规定的成立要件，且合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，也不损害国家、集体和第三人的利益，应当为有效合同。庭审过程中，原告举证被告出具的收款收据，可以证明其已实际履行支付全部购房款的义务。本案第三人与被告订立《商品房买卖合同》的目的是为盖静波的债权担保，没有支付对价获得房屋产权的合意，被告也没有向其交付房屋，双方之间不属于购房行为，虽经行政管理部门备案，但该备案是国家对开发商出售商品房的一种行政管理行为，该备案并非产权证明，亦不能产生商品房买卖合同的物权效力。同时，结合此前本院审理的涉及本案被告、第三人的同类案件，第三人曾经向本院提交了2017年8月25日关康出具的保证书及被告的当庭陈述，可以确认被告与第三人订立合同的目的仅是为担保借款，没有买卖房屋的合意，故第三人与被告之间真实的法律关系为民间借贷和担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一项“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理。”《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”故第三人与被告之间的法律关系可依照基础法律关系另行主张。关于原告的主张是否已经超过诉讼时效的问题。本院认为，原告与被告订立合同后，原告支付购房款，被告2014年12月30日交付房屋，合同约定的双方主要义务已经履行，故第三人辩称原告的主张超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。关于被告与第三人是否存在民间借贷关系，民间借贷的款项是否已经转化为购房款,原告要求第三人协助被告撤销合同备案是否符合法律规定，原告的诉讼请求是否应得到支持的问题。本院认为，意思表示真实是确认合同有效的必备要件，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案原告支付全部购房款，被告交付房屋，商品房买卖合同已经履行，原告与被告之间为购房的真实意思表示而签订商品房买卖合同，故原告要求确认原告与被告签订的商品房买卖合同为有效合同，确认原告为该合同中约定的巴黎春天小区第3幢2单元102号住宅房的房屋所有权人的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告与第三人签订的商品房买卖合同虽然办理了预售商品房合同备案，依照《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见，商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权，房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，对合同效力不产生直接影响，而预告登记是双方合意之下申请的，故第三人与被告之间的合同备案行为并非是物权法中规定的预告登记，不产生对抗效力。另外，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”本案中第三人盖静波借款给被告和关康，其不具备购买房屋的真实意思，第三人辩称借款转化为购房款，因第三人未到庭，结合此前本院审理的涉及本案被告、第三人的同类案件，第三人曾经向本院提交了2017年8月25日关康出具的保证书，但该保证书仅是对借款不能偿还的约定，第三人与被告约定撤销85套房屋的买卖合同，在规定的时间内将其他门面房用于清偿借款的约定，可以确认第三人并没有购买涉案房屋的意思表示，其签订购房合同的目的仅是担保借款。被告与第三人仅构成民间借贷法律关系，双方签订的房屋买卖合同系虚假意思表示，其真实意思是担保借款，故原告诉请确认被告和第三人签订商品房买卖合同无效的诉讼请求于法有据，本院予以支持；原、被告之间签订的合同为有效合同，原告已经履行了支付购房款的义务，被告亦履行了交付房屋的义务，而第三人与被告签订的《商品房买卖合同》因双方不具备购房的合意，为无效合同，故原告诉请第三人协助被告撤销编号为NL2014-BLCT0710的商品房买卖合同备案登记，且要求被告为原告办理完成商品房买卖合同备案登记，在具备办理房产证条件时协助原告办理完成巴黎春天小区第3幢2单元102号房屋所有权转移登记，将所有权登记到原告名下的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上，原告为居住生活，与被告签订的合同为有效合同，第三人为担保借款与被告订立房屋买卖合同，应当依照真实意思确定法律关系，其合同备案行为系行政管理手段，不具备物权法中预告登记的效力，故该备案的合同不能对抗实际购房人的权利。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一项之规定，判决如下：一、原告张德印与被告商丘市长江置业有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；原告张德印为该合同中约定的位于宁陵县城关回族镇珠江路东侧“巴黎春天”小区第3幢2单元102号住宅房的房屋所有权人；二、被告商丘市长江置业有限公司与第三人盖静波签订的《商品房买卖合同》无效；三、第三人盖静波协助被告商丘市长江置业有限公司办理撤销编号为NL2014-BLCT0710的《商品房买卖合同》备案登记；四、被告商丘市长江置业有限公司在具备办理房产证条件时协助原告张德印办理完成房屋所有权转移登记，将该房屋的所有权登记在原告张德印名下。一审案件受理费100元、减半收取50元，由被告商丘市长江置业有限公司负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，并预交上诉费100元，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  吕春元二〇一九年十一月十三日法官助理李苗苗书记员楚琳琳