湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终3066号上诉人（原审原告）:宜昌市康居物业管理有限责任公司，住所地宜昌市夷陵区松湖路淞湖花园。统一社会信用代码：914205061826792X0。法定代表人：韩永义，该公司总经理。委托诉讼代理人：邢诚，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：徐卯，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：张小玲，女，1980年4月18日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：杨安定，男，系张小玲丈夫，1979年8月29日出生汉族，住宜昌市夷陵区。一般授权代理。上诉人宜昌市康居物业管理有限责任公司（以下简称康居物业）因与被上诉人张小玲物业服务合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2019）鄂0506民初2075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月22日对本案公开开庭审理。上诉人康居物业的委托诉讼代理人邢诚、徐卯，被上诉人张小玲的委托诉讼代理人杨安定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康居物业上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持康居物业一审的全部诉讼请求。2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定上诉人在物业服务过程中存在瑕疵系事实认定错误。首先被上诉人并未提交有效的证据证明物业服务存在瑕疵，一审法院仅仅根据照片就认定物业服务不到位是没有事实依据的。上诉人认为，物业服务是一个长期动态的过程，被上诉人的照片只能够反应当时拍照时候的状况，拍照当时的状况并不能够客观反应物业服务企业长期服务的一个情况，所以一审法院认定该事实所依据的证据本身就不充分。其次，上诉人认为即使被上诉人陈述的问题存在，但是并不能归责于上诉人，进一步来讲，并不构成康居物业服务的瑕疵。针对被上诉人集中反映的漏水问题，必须要区分漏水的原因到底是窗子的原因还是外墙的原因还是因为装修导致，如果是窗子老化或者是装修的原因则属于专用设施的更换，应当由被上诉人自行负责，如果确实属于外墙漏水，也应提请业委会，由业委会提出申请公共维修基金进行处理，物业公司配合办理公共维修基金的申报手续。对于油烟、噪音及车辆被划伤等侵权问题，上诉人认为在有第三人侵权的情况下，依法应当由被上诉人向有关的侵权人主张权利，上诉人并不存在追缴赔偿的义务。一审法院对瑕疵进行了一个概括式的认定，是极其敷衍和不负责任。阳光水岸小区欠费业主毕竟是少数，绝大部分业主都能够按时缴纳物业费，一审法院笼统的认定上诉人物业服务存在瑕疵并扣减30%的物业费，不仅对上诉人不公平，也对按时缴纳物业费的业主不公平，综上所述，请求二审法院依法判如所请。张小玲辩称，被上诉人拖欠物业费是有原因的。上诉人物业管理不到位，被上诉人购买的私家车位经常被别人霸占，导致被上诉人的车不能停在私家车位，车停在外面公共道路上被划坏。电梯也经常坏，上诉人都没有及时妥善的维修，物业服务存在瑕疵。上诉人上诉的理由不成立，请二审法院依法判决。康居物业向一审法院起诉请求：1、判令张小玲向康居物业支付2014年1月1日至2018年12月31日的物业服务费7173元；2、判令张小玲支付滞纳金717.3元；3、张小玲承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年3月15日，康居物业与湖北楚江房地产开发有限公司签订《前期物业委托管理合同》，约定由康居物业为阳光水岸小区提供物业服务，物业服务期限自双方签字之日起至小区成立业主委员会选聘新的物业公司之日止；合同约定居住物业按房屋产权面积每月0.35元/㎡；生活垃圾清运处置费为居住物业每户5.00元/月；小高层、高层住宅电梯运行费用每月0.25元/㎡；合同还对双方权利义务、服务内容与质量、违约责任等事项作了具体约定；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天3‰的标准支付滞纳金。该合同附件1为《物业管理服务质量标准》。2013年3月4日，康居物业与宜昌市夷陵区阳光水岸业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定物业服务期限为三年，若本合同到期业委会在选聘新的物业公司之前，此合同应继续生效；收费标准为：多层居住物业按房屋产权面积每月0.45元/㎡收取，高层住宅物业按房屋产权面积每月0.85元/㎡收取；若在约定期限内未能按时足额交纳物业服务费用的应按3‰的标准支付违约金等。合同亦对双方权利义务等内容进行了约定。康居物业在合同签订后一直为阳光水岸小区提供物业服务至今。张小玲系阳光水岸小区3-3-503号的业主，其房屋建筑面积为140.65㎡。张小玲从2014年1月起一直未交纳物业服务费，截止2018年12月31日张小玲共欠物业服务费7173元。康居物业向张小玲等人催收未果，遂诉至法院，请求判如所请。审理中，张小玲等业主向法院提交照片证实康居物业的物业管理服务存在瑕疵。一审法院认为，康居物业与湖北楚江房地产开发有限公司签订《前期物业委托管理合同》、康居物业与宜昌市夷陵区阳光水岸业主委员会签订《物业管理委托合同》均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。康居物业作为服务方为小区提供了物业服务，张小玲作为业主实际获取了物业服务，理应按合同约定及时向康居物业交纳物业服务费。张小玲抗辩康居物业服务质量低，该事由不能成为张小玲拒交物业服务费的理由，若业主拒交物业服务费客观上会导致康居物业履行合同的能力下降并影响物业功能的正常发挥。但综合本案实际情况，康居物业提供的物业服务存在一定瑕疵，并未达到《物业管理服务质量标准》中约定的要求，物业公司对服务管理漏洞没有及时整改，康居物业未能尽到全面的合同服务，应酌情减少张小玲的支付费用，结合本案实际，酌定由张小玲承担70%的民事责任，故张小玲应向康居物业交纳2014年1月至2018年12月的物业服务费5021.1元。康居物业主张滞纳金717.3元，因康居物业的服务存在一定瑕疵，张小玲并非恶意拖欠物业服务费，故对于该项请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、张小玲于本判决生效后立即向宜昌市康居物业管理有限责任公司支付2014年1月1日至2018年12月31止的物业服务费5021.1元。二、驳回宜昌市康居物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（减半收取），由宜昌市康居物业管理有限责任公司负担5元、由张小玲负担20元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点：康居物业对张小玲的物业服务是否存在瑕疵，瑕疵是否导致应减免物业费和免除滞纳金。根据查明事实，关于张小玲车位被占等问题，康居物业对张小玲的物业服务确实存在一定瑕疵，一审酌定张小玲支付70%的物业费，符合实际情况，并无不当。康居物业请求张小玲支付全额物业费，本院不予支持。因康居物业的物业服务存在一定瑕疵，张小玲并非恶意拖欠物业服务费，康居物业请求张小玲支付滞纳金，本院不予支持。综上所述，上诉人康居物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宜昌市康居物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  王瑞菊二〇一九年十一月二十六日书记员  张 萍