海南省海口市中级人民法院行政判决书（2019）琼01行终204号上诉人（原审原告）刘励迁，女，1973年5月10日出生，公民身份号440102197305101446，汉族，住广东省广州市天河区广州大道中1268号21栋404房。委托诉讼代理人邓锐，海南经和纬律师事务所律师。委托诉讼代理人邢关文，海南经和纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）海口市自然资源和规划局，住所地海南省海口市长滨路第二行政办公区。法定代表人龙舒华，局长。委托诉讼代理人陈丽芬，该局工作人员。委托诉讼代理人吴悦，海南天皓律师事务所律师。原审第三人赵化清，男，1968年8月11日出生，公民身份号460100196808111538，汉族，住海南省海口市美兰区海达路5号。委托诉讼代理人林资，海南大兴天泰律师事务所律师。原审第三人齐丹丹，女，1981年3月6日出生，公民身份号350204198103066022，汉族，住海口市龙华区天邑国际大厦1209号。上诉人刘励迁因与被上诉人海口市自然资源和规划局（以下简称市资规局）、原审第三人赵化清、齐丹丹不动产转移行政登记争议一案，不服海口市秀英人民法院（2019）琼0105行初164号行政判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。本案被诉行政行为：市资规局于2018年6月14日向赵化清颁发琼（2018）海口市不动产权第0066637号产权证（以下简称66637号产权证），将原登记在刘励迁名下位于海口市大同路3-1号大同大厦南楼414房的房产办理转移登记至赵化清名下。刘励迁不服，于2019年5月7日向原审法院提起行政诉讼，请求：1.撤销市资规局向赵化清颁发的位于海口市大同路3-1号大同大厦南楼414房的66637号产权证；2.诉讼费用由市资规局承担。原审法院查明：涉案房屋位于海口市大同路3-1号大同大厦南楼414房，房屋建筑面积为82.79平方米，用途为住宅。2004年12月20日，刘励迁取得涉案房屋的所有权证（证号为海口市房权证海房字第HK085992号）。2017年4月20日，刘励迁在海口市琼州公证处办理公证，全权委托齐丹丹处分涉案房屋的全部事宜。为此，海口市琼州公证处出具证号为（2017）琼州证字第3599号、3600号《公证书》（以下简称3599号、3600号《公证书》），公证委托内容的第二点明确刘励迁全权委托齐丹丹“领取不动产权证后，依据相关规定代为签订上述房屋转让合同和办理上述房地产的转让、登记、评估、过户、缴纳相关费用及收取定金、售房款、办理缴（退）税手续等一切相关事宜”，委托期限是“自委托之日起至办完上述事项之日止”，同时表示对齐丹丹在权限范围内签署的一切有关文件和实施的行为刘励迁均予以承认。2018年6月11日，齐丹丹与赵化清共同向市资规局不动产登记窗口申请办理房屋转移登记，并提交了上述3599号、3600号《公证书》、原房产证、双方的身份证复印件、《海口市存量房买卖合同》等。市资规局经审核认为，涉案房屋的原所有权人刘励迁在2017年4月20日已公证全权委托齐丹丹办理涉案房屋的全部事宜，齐丹丹转让涉案房屋在其授权范围内，有权代其转让。因刘励迁名下的海口市国用（2010）第006773号土地证（以下简称6773号土地证）遗失，市资规局已经做了遗失注销公告并在《海南日报》上声明作废。同时，市资规局还审核了刘励迁及赵化清的婚姻状况及房屋的共有情况。在交易双方缴纳相关税费后，市资规局遂依据《不动产登记暂行条例》第十七条第一款的规定，于2018年6月14日向赵化清颁发涉案产权证，将原登记在刘励迁名下的涉案房产办理房产转移登记至赵化清名下。随后，赵化清持涉案产权证与该房屋的租赁方交涉，准备入住涉案房屋。刘励迁经房屋租赁方告知，并到市资规局处查询后始得知涉案房屋已被出售并办理了转移登记，遂向原审法院提起本案诉讼。原审法院认为，本案当事人争议的焦点是市资规局办理涉案房产转移登记并向赵化清颁发涉案产权证的行为是否合法。经庭审质证后确认，本案刘励迁公证委托齐丹丹办理处分涉案房屋的全部事宜，包括转让、过户、收取房款等，委托事项清楚。齐丹丹根据刘励迁的授权，与赵化清的委托代理人签订房产转让合同并共同向市资规局申请办理涉案房屋的转移登记手续。市资规局经审核后，根据《不动产登记暂行实施条例》的相关规定为赵化清办理涉案房屋的转移过户手续并颁发本案被诉的不动产权证书，其行为并无不当。对刘励迁提出的公证委托书是否有效的问题，本院认为，国家司法部2017年8月14日颁布的司发通（2017）83号《关于公证执业“五不准”的通知》，其目的在于规范公证部门在今后办理公证过程中，不准再行办理涉及不动产处分的全项委托公证。也就是说，该通知仅限于规范颁布之后产生的公证行为，且该通知的效力只涉及司法部公证执业部门，不能作为规范市资规局办理房产转移登记的依据。市资规局办理房产转移登记的依据只能是《不动产登记暂行实施条例》及其相关规定。因此，刘励迁的此项理由不予支持。至于齐丹丹是否违背刘励迁意愿，在办理涉案房屋转让后是否将购房款交付刘励迁，则属另一法律关系，刘励迁可另行诉讼解决。综上，市资规局的辩解理由成立，应予以采纳；刘励迁起诉的理由与事实不符，且于法无据，原审法院不予支持，依法应予驳回。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回刘励迁的诉讼请求。案件受理费人民币共50元，由刘励迁负担。上诉人刘励迁上诉称：一、市资规局违反法定程序，一审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，根据《中华人民共和国物权法》第十二条、《房屋登记办法》第三十三条和第十八条，以及国土资源部《不动产登记操作规范（试行）》的规定，不动产转移登记的法定程序应当是买卖双方提交买卖合同和其他必要的材料后提出申请；缴纳税费；接受登记机构的询问、发证等。但在本案中，《存量房买卖合同》签订的时间是2018年6月12日，税费缴纳是2018年6月12日，而依法应在最后阶段接受询问的时间反而是2018年6月11日，时间、顺序完全颠倒。由此，本案自始完全违反法定程序。一审法院不对以上事实进行认定，不对市资规局行政行为的程序进行审查，明显不当。其次，市资规局提供的证据《房屋登记信息表》上明显记载土地使用权类型为部分划拨。而本案未见缴纳土地出让金记录。市资规局的行政行为程序违法，根据行政诉讼法七十条和七十四条的规定，应依法撤销市资规局的行政行为。最后，刘励迁多次强调赵化清据以办理不动产转移登记的《存量房买卖合同》为虚假材料，一审法院对此不作出认定明显判决不公。赵化清提供虚假材料，不实申报申请房屋转移登记的行为明显违法，市资规局依据违法行为、虚假材料作出的行政行为当为无效。二、原审第三人提供虚假材料申请登记，市资规局未尽到合理审慎职责，给予作为行政行为的依据，给刘励迁带来损失，应撤销其行政行为。本案中，《存量房买卖合同》仅约定了房屋总价及建筑面积，其余的房款支付时间、交房时间、不按时付款和交房的违约责任、争议解决方式等等法定重要事项均未作约定，明显违法，且有违正常房屋买卖的交易习惯，非常不合常理。尽管刘励迁是在2017年4月20日办理的委托公证，但《存量房买卖合同》是于2018年6月12日签订的，是在该通知实施以后，禁止办理涉及不动产处分的全项委托公证的通知足够令市资规局引起必要的重视，应严格审查核验当事人提交的申请材料，必要时还需现场勘验。最终的结果是市资规局视而不见，轻易采用该不动产全项公证委托书，又没有相应的严格审查核验，致使出现严重侵害刘励迁合法权益的后果。从《中华人民共和国物权法》第十一、十二条规定的登记审查就能看出，不仅是形式上对提交材料的简单审查，而且还要查验这些材料的真实合法性。本案虚假的《存量房买卖合同》居然被市资规局审核通过并作为行政行为的依据，是为未尽到合理审慎审查义务。因此，市资规局应撤销其行政行为，方能弥补刘励迁的损失。三、赵化清与齐丹丹恶意串通，瞒报及不实申报，以不合理的价格购买房屋，以虚假的材料办理转移登记，故不能认定为善意购房人。在本案中，赵化清与齐丹丹恶意串通，于2018年6月12日签订的《存量房买卖合同》，交易价格仅为50万元，折合单价6000元/m。按照市场行情，该地段平均价格均为每平方米1万多元，区区6000元的交易价格，明显为不合理低价，严重侵害了刘励迁的合法权益，且以此办理转移登记，根据《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”的规定，赵化清不能认定为善意购房人。综上所述，一审判决认定事实、适用法律完全错误。为此，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持刘励迁的诉讼请求。被上诉人市资规局答辩称：一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。市资规局为赵化清颁发的66637号产权证认定事实清楚，程序正当，符合法律规定。2018年6月，齐丹丹与赵化清共同向市资规局下属事业单位不动产登记窗口办理房屋转移登记，并提交了3599号、3600号《公证书》、原海口市房权证海房字第HK0859992号证、双方身份证复印件、《海口市存量房买卖合同》等材料。市资规局经审核认为，根据上述《公证书》载明的内容，刘励迁于2017年4月20日全权委托办理涉案房屋的全部事宜，包括转让、过户、收取房款等，委托事项清楚，故齐丹丹有权代刘励迁办理转让涉案房屋的相关事宜。因刘励迁名下的6773号土地证遗失，市资规局已做遗失注销公告。齐丹丹和赵化清的颁证申请材料齐全、手续完备，故市资规局依据《不动产登记暂行实施条例》第十七条第一款的规定，将涉案房屋转移登记至赵化清名下并为其颁发66637号产权证的行为，认定事实清楚，程序正当，符合法律规定。二、刘励迁提起上诉理由无事实和法律依据。首先，涉案房产项下的土地使用权类型为出让地并不涉及划拨地，故涉案房产转让时无需缴纳土地出让金。其次，根据提交的《存量房买卖合同》可知，该份合同对于交易事项的主要内容已做出明确约定，该合同成立、有效。即使未明确约定部分，齐丹丹和赵化清也可以在签订后以双方实际行为的方式履行合同。依据存量房的交易流程，市资规局对涉案房屋已尽到形式审查的义务，即刘励迁的婚姻状况、买受人赵化清的婚姻状况、名下房产等情况均已查明，不存在违法为赵化清颁发产权证的行为。最后，齐丹丹代刘励迁办理涉案房屋的转让事宜系经授权的代理行为，并非无权处分，不存在赵化清是否为善意购房人的说法。至于原审第三人之间是否存在恶意串通损害刘励迁权益的行为，则属于另一法律关系，刘励迁应另案向原审第三人提起诉讼解决。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。原审第三人赵化清陈述称：一、案涉公证书合法有效，所附委托书之委托事项也未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。3599号公证书办理的时间为2017年4月20日，而刘励迁主张的《司法部关于公正执业“五不准”的通知》其颁发的时间为2017年8月14日，即该“通知”颁发在案涉公证书办理之后，该“通知”对案涉公证书不具有约束力，故案涉公证书合法有效，应受法律保护。再者，公证书系公证机构根据《中华人民共和国公证法》规定作出的，而上述“通知”相比于《中华人民共和国公证法》属于下位法，所以“通知”作为下位法不能约束上位法的相关规定。关于案涉公证书所附的委托书格式、结构等均符合法律规定的形式要件，其委托事项也没有违反法律、法规的强制性规定，且系委托人刘励迁与受托人齐丹丹的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。二、案涉房地产买卖契约是买卖双方的真实意思表示，应受法律保护。2018年6月5日，赵化清向房地产中介公司支付定金。2018年6月7日，刘励迁的代理人齐丹丹与赵化清的代理人王少斌签订《房地产买卖契约》，约定涉案房屋成交价格为76万元整，并对支付方式及其他事项进行了约定。同日，赵化清向房地产中介公司的账户转账支付购房款36万元。2018年6月12日，赵化清向齐丹丹账户转账支付购房款36万元。随后齐丹丹出具《收条》一张，载明收到赵化清部分购房款74万元。同日，为了办理案涉房屋的过户手续，赵化清与齐丹丹另外签订了一份《存量房买卖合同》，其中约定涉案房屋的转让价款为50万元。因此，上述2018年6月7日《房地产买卖契约》系买卖双方真实意思表示，应受法律保护。对于刘励迁主张的齐丹丹未将房屋转让款交付给她的争议，是委托人与受托人之间的另案法律关系，不属于本案讼争焦点。三、市资规局颁发涉案不动产权证程序合法，实体正确。2018年6月14日，市资规局经过审查，依法将案涉房屋变更登记在赵化清名下，并颁发了66637号产权证。赵化清认为市资规局颁发涉案不动产权证程序合法，实体正确。本案中，虽然颁证备案的2018年6月12日《存量房买卖合同》的交易价格与2018年6月7日《房地产买卖契约》交易价格不一致，但两份合同的主体、标的、数量均为一致，均共同指向相同主体之间就案涉房屋的交易事宜，所以案涉房屋变更登记在赵化清名下实体正确。对于变更登记产生的交易税问题，根据中华人民共和国税法的相关规定，赵化清可以通过续交相关税费的方式进行补正，但其与本案的审理无相关联性。综上，市资规局颁发涉案不动产权证的行政行为程序正当、实体正确。刘励迁的上诉请求无事实及法律依据，请求依法予以驳回。上诉人刘励迁提起上诉后，原审法院已将原审判决所列证据随卷移送本院。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。二审补充查明：2018年6月5日，赵化清与房地产中介海南宋佳房地产营销策划有限公司（以下简称宋佳公司）签订《定金协议书》，主要载明：赵化清自愿购买海口市大同路大同大厦单栋414房，确认该房总成交价82万元，签订定金协议当日以现金支付定金3万元；买卖双方签订买卖合同后，于办理过户手续前买方向出让方支付47万元（含定金3万元）；办完过户手续后当日买方向出让方支付35万元。2018年6月7日，刘励迁的代理人齐丹丹与赵化清的代理人王少斌签订《房地产买卖契约》，约定：刘励迁将海口市大同路3-1号大同大厦南楼414房（建筑面积82.79平方米，产权证号HK085992号）出售给赵化清，房地产成交价格为76万元整，赵化清分三次付清，购房定金在签订房地产买卖协议时转为购房款，签约后买方办理解押手续后当日向卖方支付38万元（含定金3万元），是否办理完过户手续后当日买方向卖方支付36万元，卖方将上述房产移交给买方并结清物业水电等相关费用后付2万元；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费由买方承担，包括卖方过户中所产生的一切相关费用均由买方承担，同时对其他事项进行了约定。同日，赵化清向宋佳公司的经办人宋登友的账户转账支付购房款36万元。当日，宋佳公司出具两份《收据》，其中一份载明收到赵化清购买海口市大同路3-1号大同大厦南楼414房首付款38万元（含定金3万元）；另一份载明收到赵化清交来购买海口市大同路3-1号大同大厦南楼414房的中介费、办证代办费及过户所产生的一切相关费用共计6万元。2018年6月12日，赵化清向齐丹丹账户转账支付购房款36万元。随后齐丹丹出具《收条》一张，载明收到赵化清部分购房款74万元。2018年6月12日，为了办理案涉房屋的过户手续，赵化清与齐丹丹另外签订了一份《海口市存量房买卖合同》（以下简称存量房买卖合同），其中约定涉案房屋的转让价款为50万元。该价格比上述2018年6月7日《房地产买卖契约》约定的价格少了26万元。本院认为，本案的争议焦点在于：：一、市资规局作出的涉案不动产登记是否合法；二、赵化清是否属于善意取得房产的第三人。关于市资规局作出的涉案不动产登记是否合法的问题。首先，根据本案查明的事实，刘励迁于2017年4月20日公证委托齐丹丹办理处分涉案房地产事宜，包括办理涉案房地产的转让、登记、评估、过户、缴纳相关费用及收取定金、售房款、办理缴（退）税手续等一切相关事宜，是其委托齐丹丹处分涉案房地产的真实意思表示，涉案的公证书的内容及所附委托书的委托事项，并未违反法律法规的强制性规定，其公证效力应受法律保护。由此可见，委托齐丹丹出售涉案房屋是刘励迁的真实意思表示。因此，齐丹丹代理刘励迁和赵化清的委托代理人王少斌于2018年6月7日签订的《房产买卖契约》并未违反法律法规的强制性规定，应认定有效。其次，根据《不动产登记暂行条例》第十四条、十五条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由双方当事人或者其代理人共同向不动产登记机构申请不动产登记。该转移登记申请的提出与提交的材料符合上述规定。市资规局受理上述登记申请后，齐丹丹与赵化清依法缴纳了房屋交易的相关税费，市资规局亦对交易房屋的权属进行了审核，在规定的时间内核准登记，并向赵化清颁发了涉案的66673号产权证。因此，市资规局不动产登记中心的受理、审查与颁发新证的程序和行为符合《不动产登记暂行条例》规定的法定形式，程序合法。再次，《不动产暂行条例》第十六条规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。本案中，根据审理查明的事实，齐丹丹作为刘励迁的代理人和赵化清在申请房屋权属转移登记时提交备案的2018年6月12日《存量房买卖合同》的交易价格与2018年6月7日签订的《房地产买卖契约》交易价格不一致，属于阴阳合同。因市资规局在受理房屋权属登记申请进行的审查是形式审查，尽管其已尽到了审查的义务，且形式上资料齐全，但因齐丹丹和赵化清提交备案的2018年6月12日《存量房买卖合同》的交易价格属于虚假价格，导致房屋权属转移登记时的交易价格存在事实上的错误和税款征收的错误。因此，上述错误虽系齐丹丹和赵化清提交虚假、不真实材料所致，但不影响对登记机关的登记行为违法性的认定。关于第三人赵化清是否属于善意取得问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中，第三人齐丹丹所售房屋系刘励迁所有的住房，处分时签订的房地产买卖契约与备案时签订的房屋买卖合同不一致，隐瞒了房屋的实际交易价格的事实，属于齐丹丹无权处分的行为。第三人赵化清系通过房屋中介机构购房，依据齐丹丹提交的材料有理由相信其有房屋处分权，所购房屋用于自己使用。在房屋交易中，赵化清和齐丹丹实际履行的是双方于2018年6月7日签订的《房产买卖契约》，赵化清已依约向刘励迁的代理人齐丹丹支付了74万元价款和向中介公司支付了中介费、税款等6万元，涉案房地产转让的价格合理，且转让的不动产也已办理了不动产产权登记。基于上述理由，第三人赵化清购得房屋符合善意取得的构成要件，依法应予认定。赵化清未按双方实际的成交价76万元缴纳相关税费，属于税务行政管理的问题，不属于涉案房屋善意取得的阻却条件。刘励迁称赵化清购得房屋不是善意取得，但未提交反证予以证明，本院对其主张不予采纳。对于刘励迁主张齐丹丹未将房屋转让款向其交付的问题，是导致刘励迁损失和起诉本案的主要原因，也是委托人和受托人之间的另一法律纠纷，不属于本案的处理范围，刘励迁可另案主张。综上，为了实质化解本案的行政争议，推进行政机关依法行政，对于赵化清未按房地产实际成交价76万元缴纳税费的问题，应由市资规局依法督促其尽快补缴。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定，确认市资规局于2018年6月14日将原登记在刘励迁名下位于海口市大同路3-1号大同大厦南楼414房的房产办理转移登记至赵化清名下并颁发了66637号产权证的行为违法，保留其效力。因此，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，导致结果错误，应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，判决如下：1撤销海口市秀英人民法院（2019）琼0105行初164号行政判决；2确认海口市自然资源和规划局于2018年6月14将原登记在刘励迁名下位于海口市大同路3-1号大同大厦南楼414房的房产办理转移登记至赵化清名下并颁发琼（2018）海口市不动产权第0066637号产权证的行为违法，保留其效力；三、驳回刘励迁的诉讼请求。本案一二审案件受理费合计100元，由上诉人刘励迁负担50元；二审案件受理费50元，由被上诉人海口市自然资源和规划局负担。。本判决为终审判决。审 判 长 傅海燕审 判 员 温 方审 判 员 张珂瑜 二○一九年十一月七日法官助理 梁 汕书 记 员 麦海燕附相关法律法规条文《不动产登记暂行条例》第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。第十五条当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记。第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：(一)登记申请书;(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;(五)与他人利害关系的说明材料;(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。第十七条不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：(一)属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人;(二)申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人;(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。第十八条不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;(二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;(三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。第十九条属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;(二)在建建筑物抵押权登记;(三)因不动产灭失导致的注销登记;(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。第二十条不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。第二十一条登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。第二十二条登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：(一)违反法律、行政法规规定的;(二)存在尚未解决的权属争议的;(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。