昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10078号原告：云南华夏耀创商业管理有限公司。住所：云南省昆明市白塔路399号。法定代表人：胡芳，系公司执行董事。委托代理人：黄训贵，系北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：李安，系北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：浦薇，女，1987年10月6日出生，汉族，户籍登记地云南省宣威市。委托代理人：赵涛，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告云南华夏耀创商业管理有限公司（以下简称“华夏公司”）与被告浦薇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日受理后，依法适用普通程序于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告华夏公司的委托代理人黄训贵，被告浦薇及其委托代理人赵涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华夏公司诉称：一、判令解除原、被告于2018年4月22日签订的《七彩METOWN购物中心商铺租赁合同》；二、判令被告向原告支付拖欠的2019年1月1日至2019年6月8日期间的商铺租金158527元、管理费45293元、推广宣传费33970元、垃圾清运费1699元、水费456元、电费3255元、运营服务费1689元；三、判令被告向原告支付因其拖欠租金、管理费、推广费、垃圾清运费、水费、电费、运营服务费而产生的违约金，暂计为168845元（暂：自2018年12月26日至2019年7月25日止按欠付金额按季分段千分之4/天计算）；四、判令被告向原告支付商铺招商空铺损失66757.5元；五、判令被告向原告支付擅自解除合同违约金90300元；六、判令被告将租赁保证金90300元作为违约金赔偿给原告；七、判令被告承担原告为实现债权而产生的案件律师费22614元；以上金额合计人民币：683705元。八、判令被告承担本案诉讼费等原告为实现债权支付的合理费用。事实与理由：2018年4月22日，原告与被告浦薇签订《七彩METOWN购物中心商铺租赁合同》，约定原告将位于昆明市盘龙区七彩METOWN购物中心F4层F4-07号商铺出租给被告经营“笑人云”品牌。租期为三年，即自2018年5月14日起至2021年5月13日止。2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金为361200元，分四期支付，第一期租金被告应于2018年12月25日前支付给原告，第二期租金被告应于2019年3月25日前支付给原告。《租赁合同》签订后，被告未按约定向原告支付2019年1月1日至2019年6月8日期间的租金、管理费、推广费等费用，原告多次向被告催收，但被告拒不支付。原告无奈于2019年5月28向被告邮寄送达了《合同解除告知函》，原告在《合同解除告知函》中再次要求被告将拖欠的所有费用支付给原告，但被告至今也未将拖欠的租金和管理费等费用支付给原告。经原告多次催促，被告于2019年6月8日搬离自有物品后方将商铺交还原告。被告拖欠原告租金等费用的行为直接损害了原告的合法权益，原告遂起诉至本院主张权利。被告浦薇答辩称：1、对于解除双方签订的租赁合同没有异议，事实上也已经解除了；2、原告不具备起诉的主体资格，签订合同的时间是2018年4月22日，但是工商允许变更登记通知书中云南华俊商业管理公司变更成云南华夏耀创商业管理有限公司的时间是2019年6月20日，因此到底是公司名称的变更还是云南华俊商业管理公司不存在了是不清楚的。涉案房屋的产权登记在云南华俊商业管理公司，所以本案原告是不具备与被告签订合同的主体资格的；3、原告没有提交涉案房屋经过消防验收合格的证据，因此合同是否有效需要法院认定。被告与原告商谈的时候要求租赁的是五楼的商铺，但是签订合同之后被告才发现五楼的商铺做不了只能做四楼的商铺；4、租赁合同的签订存在严重的欺诈行为，商场的实际人流量与原告承诺的人流量有明显的差距，且通过商场总的产权证可以看出整个商场的公摊面积不到3%，但是我方租赁合同的公摊面积达到了50%，这是一个严重的欺诈行为，对被告是不公平的，而且这属于格式条款，加重了被告的负担，应当属于无效条款；5、从原告提交的计算表格可以看出，被告从2019年1月17日就停止经营；6、因为原告商场的人流量小，被告从2018年11、12月份就开始与原告协商解除合同、搬离商铺的事宜，在2019年1月17日，被告再次要求搬离的时候，原告强行阻止被告搬离；7、针对原告主张的租金，被告只应承担截止2019年1月17日的租金。管理费没有相应的依据。推广宣传费，因原告并未提供证据证明为被告的商铺进行过推广宣传，所以该部分费用是不符合法律规定的。对于原告主张的拖欠租金、管理费等所产生的违约金，被告已经根据合同约定提前提出解除合同，但是一直没有得到原告的同意，即便存在违约，违约金也不得超出损失的30%，也就是截止2019年1月17日的租金15000元的30%，即4500元。对于原告主张的空铺损失，因是原告已经找到了承租的商家，才让被告搬走的，所以也不存在空铺损失。对于原告主张的擅自解除合同违约金，因商铺一直被原告留到6月8日其找了另一家餐饮进入之时，所以我方也不存在擅自解除合同的情况，不应承担该项违约金。对于原告主张的实现债权的费用，因我方并未违约，所以也不应承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的证据《商户付款通知书》，因原告提交该份证据系为了证明被告欠付2019年1月1日至2019年6月8日的租金、管理费、推广费、垃圾清运费、水电费、电费、运营服务费，因租金、管理费、推广费的数额系原告根据双方合同约定的标准计算得出，而对于垃圾清运费、水电费、电费、运营服务费，被告对其金额表示认可，只是认为不应由其承担责任，故对于上述费用的金额，本院予以认可，至于是否应由被告承担责任，本院将结合全案综合论述。对于原告提交的《关于拖欠租费及经营违约告知函》及邮寄单据、《合同解除告知函》及邮寄单据，邮寄送达视频、微信截图、《商铺查验确认书》、短信送达《商铺查验确认书》截图、电子邮箱送达《商铺查验确认书》截图，虽然被告质证对真实性、合法性、关联性均不予认可，但上述证据可以相互印证，故对真实性，本院予以认可。对于原告提交的委托合同、云南增值税专用发票，被告质证对其真实性认可，本院予以确认。对于被告提交的收据，原告质证对其真实性予以认可，本院予以确认。至于上述证据的证明目的是否认可，本院将结合全案综合论述。对于被告提交的照片，被告系为了证明存在原告阻止被告搬离的并武力威胁的事实而提交上述证据，但仅通过照片无法反应出存在被告主张的事实，故对于该份证据，本院不予采信。对于被告提交的申请、考勤表，因其由被告单方制作，且原告对此不予认可，故对其真实性，本院不予认可。对于被告提交的微信聊天记录，因被告对其不予认可，且原告没有其他证据可以证明聊天记录产生于原、被告之间，故对其真实性，本院不予认可。对于原告提交的证人证言及证人浦某、孟某当庭所作出的证言，因浦某、孟某均为被告所经营餐馆的员工，且浦某与被告系亲戚，与本案均具有利害关系，故对于证人浦某、孟某的证言，本院不予采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2018年4月22日，云南华俊商业管理有限公司（出租人、甲方）与被告浦薇（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于昆明市盘龙区七彩METOWN购物中心第F4层F4-07号商铺出租给乙方使用，该商铺只供乙方作为“笑人云”品牌产品的经营之用；商铺的建筑面积为430平方米，套内建筑面积为215平方米，租赁期限为三年，即自2018年5月14日起至2021年5月13日止；乙方应当于合同签订后三日内向甲方支付装修押金、装修垃圾运输费、施工证押金、工本费、综合管理费；2018年5月14日至2018年12月31日止租金183567元，由乙方分三期平均支付给甲方，第一期支付时间为2018年5月14日前，第二期支付时间为2018年6月25日前，第三期支付时间为2018年9月25日前；2019年1月1日至2019年12月31日止的租金361200元及2020年1月1日至2020年12月31日止的租金389511.2元，由乙方分四期平均支付给甲方，第一期支付时间为上年度12月25日前，第二期支付时间为3月25日前，第三期支付时间为6月25日前，第四期支付时间为9月25日前；2021年1月1日至2021年5月13日止的租金，由乙方按2期平均支付给甲方，第一期支付时间为2020年12月25日前，第二期支付时间为2021年3月25日前；合同同时约定，1、租赁保证金90300元，乙方在本合同签订时向甲方支付，若租赁期间，乙方违反合同约定，甲方有权从租赁保证金中扣除赔偿款；2、质量保证金5000元，乙方于签订合同时向甲方支付，如因乙方的商品质量或服务质量引起消费者直接向甲方提出修理、更换、退货或其他正当合理的要求时，甲方有权根据具体情况，从质量保证金中扣除费用；3、管理费，乙方应当支付的管理费按建筑面积计算20元/月/平米，管理费支付时间与租金支付时间一致；4、公共事业费及其他费用，乙方自行负担商铺使用有关的公共事业费（包括但不限于水费、电费、燃气费、电话费等），公共事业费的计算标准按照政府相关规定及七彩METOWN购物中心实际情况制定，甲方有权按该商铺独立记录表所示，或按甲方向乙方提供的公共事业单位账单，或按甲方的收费通知单向乙方发送付款通知，乙方应于收到该等记录表、账单或通知单七日内支付上述费用；若乙方日常经营产生的生活垃圾的搬运、转运、倾倒、清运等事务环节，统一由物管部门负责清运，垃圾清运费按照0.75元/月/平米，特业0.4元/月/平米，零售0.25元/月/平米，乙方应当在每月开始的5日前向原告交纳；租期第一年至第三年，乙方每月按15元/月/平方米（按建筑面积计算）向甲方交纳推广宣传费，推广费的支付时间与租金支付时间一致；该商铺的交付日期为2018年5月14日前；乙方应按时足额支付租金、管理费及公共事业费等。乙方逾期支付的，每日应按逾期支付金额的2‰向甲方支付违约金；逾期达7日以上的，每日应按逾期支付金额的4‰向甲方支付违约金，且甲方有权委托物业管理部门采取甲方认为必要的措施（包括但不限于停止供应或使用水、电、燃气、空调或其他设施、封铺等）敦促乙方履行该等付款义务，因此造成的一切后果由乙方自行承担。乙方逾期支付租金、管理费、公共事业费及其它费用之一或全部累计达30日，甲方有权解除合同，收回商铺；如因乙方原因要求提前解除本合同的，商铺面积≥300平方米的，乙方需至少提前6个月向甲方提出书面申请，商铺面积≤300平方米的，乙方需要至少提前3个月向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后方可解除本合同；除另有规定，甲方依据合同约定单方解除合同的，甲方有权没收租赁保证金，同时要求乙方向甲方支付违约金90300元，若该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应当继续赔偿损失，且赔偿甲方为实现债权支付的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）；未经甲方同意，乙方不得擅自解除本合同，否则甲方有权要求乙方继续履行本合同，若乙方仍不按甲方要求继续履行合同擅自停业或撤场的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，同时要求乙方向甲方支付违约金90300元，该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续赔偿甲方损失，若甲方不要求乙方继续履行本合同，甲方有权直接解除合同，没收租赁保证金，同时要求乙方向甲方支付违约金90300元，该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续赔偿甲方损失；若非甲方原因导致本合同提前解除或终止的，乙方除承担本合同约定的违约责任外，还须赔偿甲方该商铺招商空铺期间的全部经济损失66757.5元。2018年4月26日，被告向云南华俊商业管理有限公司交纳了90300元的合同保证金。2019年5月20日，云南华俊商业管理有限公司出具《关于拖欠租费及经营违约告知函》，载明：被告自2019年2月13日起至发函日，擅自停止停业，拖欠2019年第一、二季度租金、物管费、推广费、垃圾清运费、水电费，共计277719.8元，并要求被告于2019年5月23日前交清拖欠的全部租费并恢复营业，否则，将依据合同约定，解除合同，收回商铺，并依法追究被告的违约责任。同日，云南华俊商业管理有限公司向被告邮寄了上述告知函。2019年5月28日，云南华俊商业管理有限公司向被告邮寄送达《合同解除告知函》，载明被告拖欠的费用共计277719.8元，自今日起解除与被告签订的《租赁合同》，并要求被告按合同约定立即付清欠费并承担相应的违约责任，被告应当在合同终止之日起三日内自费将商铺内由被告添置的可移动物品搬离，并将商铺恢复至商铺交付时的状态。经查询，邮寄送达《合同解除告知函》的邮件显示为退回。被告于庭审中自认于2019年6月4日知晓原告要求解除合同的情况。原告自认被告于2019年6月8日搬离涉案房屋，涉案房屋现由原告租赁给案外人使用。另查明，昆明市盘龙区七彩METOWN购物中心第F4层F4-07号商铺为云南华俊商业管理有限公司所有。2019年6月20日，经云南省市场监督管理局准予，云南华俊商业管理有限公司的名称变更为云南华夏耀创商业管理有限公司。再查明，被告交纳了截止2018年12月的租金、管理费、推广宣传费、垃圾清运费、水费、电费、运营服务费。自2019年1月1日起，被告未再支付上述费用。2019年1月1日至2019年6月8日期间，涉案商铺产生垃圾清运费1699元、水费456元、电费3255元、运营服务费1689元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。对于被告抗辩称原告不具有签订合同的主体资格的主张。本院认为，发生变更的仅系原告的名称，原告与云南华俊商业管理有限公司作为同一法人的主体资格并未变更，故对于被告的该项抗辩主张，本院不予认可。对于被告抗辩称原告在签订合同时存在欺诈行为，且最终租赁的商铺与最初协商租赁的商铺不一致的主张，因被告作为负有举证义务的一方当事人并未提出证据有效的证明自己的诉讼主张，其应当承担举证不力的法律后果，故对于被告的该项抗辩主张，本院不予认可。至于涉案房屋是否取得消防验收合格的证明，并非影响租赁合同效力的法定事由，故在涉案合同不存在其他无效事由的情况下，仍应认定为有效合同。对于原告要求解除与被告于2018年4月22日签订的《七彩METOWN购物中心商铺租赁合同》的诉讼请求。根据中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，《商铺租赁合同》中约定如被告逾期支付租金、管理费、公共事业费及其它费用之一或全部累计达30日，原告有权解除合同。现被告自2019年1月1日起未再向原告支付涉案房屋的租金、管理费等费用，已经符合双方关于合同解除条件的约定，原告作为解除权人有权解除双方签订的合同，其通过邮寄的方式向被告送达了《合同解除告知函》，因并没有证据证明被告实际收到该份通知的时间，故本院以被告自认知晓原告要求解除涉案合同的时间，即2019年6月4日为合同解除的通知到达被告的时间。被告抗辩称曾于2018年11、12月份就与原告协商解除合同。根据《商铺租赁合同》的约定，被告提前解除合同需要向原告书面申请，并取得原告的同意，但被告并未提交相应证据证明其主张，且原告对此不予认可，加之被告亦非法律规定的解除权人，故被告即使向原告申请解除合同，也不能达到合同解除的法律后果。综上，本院认定涉案合同的解除时间为2019年6月4日，故对于原告的要求解除涉案合同的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付2019年1月1日至2019年6月8日期间的租金158527元、管理费45293元、推广宣传费33970元、垃圾清运费1699元、水费456元、电费3255元、运营服务费1689元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，被告陈述其于2019年6月10日将涉案商铺交还原告，而原告自认被告于2019年6月8日即搬离了涉案商铺，故本院认定被告实际占用涉案商铺至2019年6月8日。因被告自2019年1月1日起未再向原告支付上述费用，故被告应当向原告支付2019年1月1日起至2019年6月4日的租金153386元（155天×361200元/年÷365天=153386元），及2019年6月5日至2019年6月8日参照租金标准计算的房屋占用费3958元（4天×361200元/年÷365天=3958元）。被告抗辩称其只应当承担截止2019年1月17日的租金，但并未提交证据证明原、被告双方就被告于2019年1月17日搬离涉案商铺达成合意，亦未提交证据证明原告强行阻止其搬离，故对于被告的该项抗辩主张，本院不予认可。对于原告主张的管理费及推广宣传费，因双方于合同中明确约定了该部分费用，故在被告实际占用涉案房屋期间，应当根据合同约定的标准向原告支付管理费45293元、推广宣传费33970元。被告抗辩称原告收取管理费没有依据，推广宣传费因原告并未进行推广也没有依据。本院认为，原告作为整个商场的运营管理方，对商场的管理与推广宣传是整体性的，涉案商铺作为商场中的一部分亦会享受到原告所提供的服务，故对被告的该项抗辩主张，本院不予认可。对于原告主张的垃圾清运费1699元、水费456元、电费3255元、运营服务费1689元，因上述费用产生的期间，涉案商铺由被告实际占用，加之被告对上述费用的金额不持异议，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的违约金及各项损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，被告逾期支付租金的行为已然构成违约，应当向原告支付违约金，双方在合同中对违约金进行了明确约定，被告欠付租金，导致合同提前解除，必然给原告造成另寻求签约机会以及空铺期可得租金的预期利益等方面的损失，双方在合同中约定违约金90300元并未明显高于原告的经济损失，但被告向原告交纳了合同保证金90300元作为履约的担保，履约的保证金与违约金都是针对逾期付款违约行为的补偿，性质与目的一致，且原告交付的保证已经足以弥补其违约给原告造成的损失，本院认为被告交付的保证金90300元可抵作其应向原告支付的违约金，故本院对于原告要求被告向其支付违约金的诉讼请求不再支持。另合同解除后，原告也无需另行向被告退还该保证金。对于原告主张的空铺损失66757.5元，本案中，从双方的陈述来看，现涉案商铺已经由案外人进行使用，原告主张的违约金90300元，已经足以弥补原告空铺期间的损失，故对于原告的该项诉诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的因被告拖欠租金、管理费、推广费、垃圾清运费、水费、电费、运营服务费而产生的违约金，双方在合同中就逾期支付租金、管理费及公共事业费等费用的违约金进行了约定，但约定明显高于被告逾期付款给原告造成的资金占用损失，本院酌情对原告主张的逾期付款违约金进行调整，由被告向原告支付拖欠租金153386元、管理费45293元、水费456元、电费3255元，共计202390元从合同解除的次日，即2019年6月5日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。对于推广宣传费、垃圾清运费、运营服务费的逾期付款违约金，双方并未就逾期上述费用的违约金进行明确约定，本院不予支持。对于原告主张的擅自解除合同违约金，已经超过原告的损失，本院不予支持。对于原告主张的律师费22614元，双方在合同中有约定，但原告要求的律师费过高，本院结合案件实际情况，依据《云南律师服务收费标准（暂行）》的计费标准酌情支持8000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，第九十条之规定判决如下：一、解除原告云南华夏耀创商业管理有限公司与被告浦薇于2018年4月22日签订的《七彩METOWAN购物中心商铺租赁合同》；二、被告浦薇于本判决生效之日起十日内向原告云南华夏耀创商业管理有限公司支付从2019年1月1日起至2019年6月4日止的租金153386元，以及从2019年6月5日起至2019年6月8日止的房屋占用费3958元；三、被告浦薇于本判决生效之日起十日内向原告云南华夏耀创商业管理有限公司支付管理费45293元、推广宣传费33970元、垃圾清运费1699元、水费456元、电费3255元、运营服务费1689元；四、被告浦薇于本判决生效之日起十日内向原告云南华夏耀创商业管理有限公司支付以拖欠的租金、管理费、水费、电费，共计202390元为基数，自2019年6月5日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；五、被告浦薇于本判决生效之日起十日内向原告云南华夏耀创商业管理有限公司支付律师费8000元；六、驳回原告云南华夏耀创商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10637元，由原告云南华夏耀创商业管理有限公司承担6680元，由被告浦薇承担3957元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 朱 原人民陪审员 李 波人民陪审员 朱跃红二〇一九年十一月十一日书 记 员 张 棵