河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初7052号原告吴迪，女，汉族，1990年9月9日生，住河南省南阳市，户籍地河南省南阳市卧龙区。委托代理人吴祥琨，男，汉族，1965年7月17日生，住河南省南阳市卧龙区。特别授权。被告河南凯璟置业有限公司。住所地南阳市人民北路嘉合尚都五楼。法定代表人周明旺。委托代理人杜松鼎，河南鼎新律师事务所律师。特别授权。委托代理人冯明伟，系该公司员工，特别授权。原告吴迪诉被告河南凯璟置业有限公司（以下简称凯璟公司）商品房买卖合同纠纷一案，原告于2019年9月19日向法院提起诉讼后，本院作出受理决定，依法向双方当事人送达了相关法律手续，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴迪及其委托代理人吴祥琨、被告凯璟公司的委托代理人冯明伟、杜松鼎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴迪诉称，原告和被告于2016年1月1日签订“商品房买卖合同”，原告购买被告预售的位于南阳市建设商品房××套北侧的凯璟清华园商品房一套，购房总金额人民币667462元（人民币大写：陆拾陆万柒仟肆百陆拾贰圆）。2016年1月1日当天，原告按照合同“第六条付款方式及期限”约定，支付首付款207462元；2016年2月27日，按照合同“第六条付款方式及期限”约定，在被告完成购房合同备案手续后，原告办理公积金贷款，支付被告购房尾款460000元（人民币大写肆拾陆万圆整），还按被告要求支付了房屋买卖契税13349元、大修基金8480元、交易费印花税等757元。至此，原告向被告支付完成全部购房款项。按照原告和被告签订的商品房买卖合同“第八条交付期限”的内容要求，被告应当在2016年12月31日前，将景观验收合格的商品房交付给原告，但被告未按期交房。原告当初购买住房为结婚用房，因被告未按期交房，原告迫于无奈一再推迟婚期，在收房无望的情况下，于2017年2月结婚、2018年1月生育，一直租借房屋居住。被告的逾期交房行为给原告的工作和生活造成了很大的影响和经济负担。原告与开发商就逾期交房违约金协商无果，迫于无奈提起法律诉讼。按照原告与被告签订的商品房买卖合同“第九条出卖人逾期交房的违约责任”约定，逾期超过90天后，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。原告向被告已交付房价款667462元，被告逾期交房从2017年1月1日至今。现诉至法院，请求：判决被告支付原告逾期交房违约金32038.18元。被告凯璟公司辩称，1、延期交房是突如其来的民间借贷风波所造成。自2015年以来，南阳市数百家房产企业因民间融资出现问题，不能按期交房或破产或烂尾。答辩人开发的“清华园”项目也不能独善其身，也受此风波的严重影响，深受其害，直接造成无法按书面合同约定交房完全是该不可抗力所造成的，这一不可抗力是答辩人根本不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，因此，延期交房是社会突发事件所造成的，答辩人依法应免责。2、因政府对环境治理的行政行为造成延误工期。因政府近年来对大气汅染等环境治理的需要，在答辩人开发的项目建设过程中，项目建设多次被政府主管部门勒令停工、停电，导致工程延期，该事由答辩人也根本无法抗拒，依法属不可抗力。3、答辩人所建项目被陷入“套商品房××套贷”虚假诉讼危机，因遭遇不法侵害，也是工程延期的不可抗力。因国家政策规定，金融机构资金不允许对房地产业直接支持，答辩人在向社会融资的过程中陷入“套商品房××套贷”、虚假诉讼，为此有10多亿的房产近千套房源被错误查封三年多，至今未能彻底解封，虽经报案查处，现河南省高级人民法院、信阳市中级人民法院、信阳市平桥区、浉河区法院正在纠正十三个错案，涉及数亿案值，这些“套商品房××套贷”、虚假诉讼对项目建设的不利影响其后果十分严重，这更是不可抗力、不可预见的重要事件。4、因虚假诉讼案对10多亿的房产查封，造成答辩人的资金链断裂，项目建设被迫停工两年多，直接造成交房延期。在南阳市范围内的民间借贷资本市场出现危机后，特别是答辩人遭“套商品房××套贷”、虚假诉讼后，因连锁反应，答辩人所有的项目融资均被提起诉讼，造成项目10多亿房产被查封、扣押，资金链断裂，无法正常施工，被迫停工两年多，这一情形也是答辩人无法预见、无法避免的不可抗拒的事实。以上四个方面的主要原因造成了答辩人无法按约定交房，根据《合同法》第117条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。答辩人完全是因为不可抗力的原因造成的不能按合同约定期限交房，这些不可抗力是答辩人不能预见，不能避免，而且也是全社会公认的客观事由，否则，也不可能在南阳市出现近数百家有问题的房地产项目，因此，根据《合同法》第117条规定，应免除答辩人延期交房的合同责任，原告的诉讼请求依法不应得到人民法院的支持。5、答辩人正在克服万难，尽最大努力加紧施工，力争早日交房。答辩人历尽千辛万苦，排除千难万险于2018年3月恢复施工，目前正在千方百计的推进项目建设，想尽一切办法向包括原告在内的数千购房户交房。现正在陆续交房，被告补偿政府房测面积之外赠送给原告4平方左右的房屋面积，类似案件经过南阳市宛城区法院和南阳市中级人民法院裁决过，未支持原告的类似请求。清华园在302个整治项目之一，现在是最好的一个项目，受到了市政府的表扬，并于11月15日交付房屋，并且在双方友好的情况下，赠送合同之外的面积，希望得到原告的谅解。原告为支持其主张向本院提交证据如下：1、南阳市委责成房管局对凯璟清华园停工的回复1；2、南阳市委责成房管局对凯璟清华园停工的回复2；3、南阳市委责成宛城区对大气污染的项目进行停工断电；4、不可抗拒的解释；5、购房合同；6、全款购房的收据及房屋预告登记单，备案表；被告凯璟公司对原告提交的证据质证意见为：对1-4组证据不予认可，不能作为证据使用，且不是原件。被告为支持其抗辩及主张，向本院提交证据如下:1、《限电通知》一份。证明政府为防治大气污染而对清华园项目限制用电。2、《责令停止违法行为通知书》一份。证明政府为防治大气污染而对清华园项目限制施工3、《南阳市住房和城乡建设委员会文件》宛建建【2014】56号文件关于《南阳市住房和城乡建设委员会关于进一步加强中心城区建筑施工现场扬尘污染管理的通知》一份。证明政府为防治大气污染而对市区内建筑工地项目限制施工的强制性规定。4、仲景街道办事处关于转发《南阳市大气污染防治联席会议办公室关于在市中心城区开展大气污染专项整治月活动的通告》的通知一份。证明政府为防治大气污染而对市区内建筑工地项目施工严格的整治及限制性规定。5、《在逃人员登记信息表》1份。证明凯璟公司为融资进行项目建设而深陷“套商品房××套贷”虚假诉讼，报案后嫌疑人被通缉的事实。6、《南阳市公安局仲景分局立案决定书》一份。证明凯璟公司报案后公安机关的立案情况。7、查封民事裁定书；8、302问题项目文件一份；9、宛城区法院（2018）豫1302民初2858号民事判决书。10、南阳市中级法院（2019）豫13民终4780号民事裁定书。以上证据证明凯璟公司“清华园”项目受政府管制多次停工情况；受“套商品房××套贷”虚假诉讼侵害被迫停工两年多的事实，证明这些不可抗拒的事由造成了工程延期，非凯璟公司的主观原因，因此，根据合同法第117条规定应予免责。原告吴迪对被告凯璟公司提交的证据质证意见为：被告提供的前八份证据都是叙述性的证据，没有原件，原告不予认可；被告所说的不可抗力的原因与南阳市委责成市房管局停工调查的回复不一致，南阳市委责成市房管局对凯璟清华园停工的原因调查结论是开发企业涉嫌高息融资或非法集资导致被售房屋被法院查封，导致资金链断裂停工。停电是因为南阳供电公司根据宛环攻坚办的回复，是因为清华园自己的设施不到位导致的断电，并不是不可抗力；原告提供的证据都是凯璟清华园购房户给河南省省委书记谢福展、王福生写的，南阳市委在南阳公开网上公布过，凯璟的停工并不是不可抗拒的，是因为他们自身的过失造成的，作为一个企业，不能因为自己出现问题，让业主来买单。本院对原、被告双方互无异议的证据的真实性予以认可，对双方存有异议及证明观点有异议的部分，在评析部分予以综合认证。经审理查明，2016年1月1日，原告购买被告开发建设的位于南阳市建设商品房××套“清华园”小区5幢2单元16层161号房，双方签订了房管部门制定的《商品房买卖合同》一份，合同编号16873366合同主要约定：房屋面积为109.42平方米，房屋总价为667462元，并约定了付款方式、税费的承担、缴纳方式、及违约条款等，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。若遭遇不可抗力，且出卖人告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。同时，合同中也约定了出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的合同继续履行，并自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。2016年1月1日，原告向被告支付购房首付款207462元，契税13349元、大修基金8480元，交易费印花税等757元，2016年2月27日，支付房屋尾款460000元。至此，房款全部结清。另查明，被告开发建设的位于南阳市建设商品房××套的“清华园”小区,在建设施工过程中，因受地区大气污染防治管理、限制用电政策及“瘦身钢筋”事件影响，再加上该小区的房屋在2016年3月被法院查封，被告于2016年3月被迫停工，后经政府相关部门协调，2018年3月该小区开始恢复施工，现正在施工过程中，案涉房屋至今尚未达到交房条件。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。一、原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，该合同已经双方当事人签字确认，属合法有效的合同，对双方当事人均有约束力。二、该合同约定的交房系附期限与附条件，期限是2016年12月31日前，该期限已超过，附条件是商品房验收合格，但涉案房屋经政府相关部门协调，房屋建设正在进行中，现尚未达到交房的条件，所附条件未成就，该合同条款并不发生效力，原告不能以此计算违约金，可待条件满足后另请请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十二条、第四十五条、第一百三十五条之规定，判决如下:驳回原告吴迪的诉讼请求。案件受理费300元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  郭凤香二〇一九年十一月十二日书记员  丁启蒙