江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣07民终3864号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴金兰，女，1998年5月6日生，汉族，住江西省会昌县。委托诉讼代理人，马永丰，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：许燕清，女，1992年9月22日生，汉族，住江西省会昌县。上诉人吴金兰因与被上诉人许燕清租赁合同纠纷一案，不服江西省会昌县人民法院(2019)赣0733民初623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴金兰上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人返还转让款20600元，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订《转让合同》时，被上诉人未告知上诉人转让须经过房东同意。在上诉人经营过程中，也是按照被上诉人要求将租金按时付至被上诉人处，鉴于上诉人系被上诉人之前聘用员工，故在被上诉人缴纳水电费时，各方均未提及存在转让事实。直到2018年12月因上诉人父亲车祸死亡，在此期间上诉人的店铺未每天营业，可能导致房东认为店铺不再营业，在与被上诉人沟通后知道店铺转租事实，故要求上诉人返还钥匙，上诉人按照要求将钥匙返还给房东，而交钥匙时间点未到下一季度缴纳房租时间，后上诉人多次与房东沟通，但房东均以和上诉人不存在合同关系为由，不与上诉人沟通交流。事实上，在房东发现转租后，因系上诉人第一次创业，上诉人还是希望继续经营，也同意继续支付转让款及租金，但房东不愿意接受，一直未能如愿。一审判决片面采纳被上诉人微信聊天记录不当。被上诉人作为转让人，理应保证对其转让店面具有转租合法权利，应由其提供证据证实其与上诉人转让合同可以继续履行，保障上诉人实现合同目的。在其不能保证的情况下，上诉人有理由行使不安抗辩权，要求被上诉人先履行其义务。一审判决认定事实、适用法律错误。被上诉人许燕清辩称：上诉人的陈述不符合事实，上诉状当中提及的被上诉人未配合上诉人进行营业执照的办理不是事实。在2018年4月26日被上诉人陪同上诉人的男朋友前往工商局办理了工商营业执照的注销，注销以后上诉人才将20600元的转让金分两次支付。在此之后，上诉人从未提及要办理营业执照的事情。同时，2018年12月1日上诉人邀约被上诉人与房东及第三方承租者签订转让协议，但由于第三方承租者未考虑是否承租，所以，此事暂搁。请求二审维持一审判决。一审原告许燕清向一审法院起诉请求：1.判决被告吴金兰支付店面转让金合计35000元并承担银行同期利息；2.本案受理费由被告承担。一审反诉原告吴金兰向一审法院反诉请求：1.请求法院判令反诉被告向反诉原告返还转让款20600元；2.本案本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年12月，朱东华（甲方）与原告（乙方）签订租店协议，约定：甲方同意将水东下渡街71号的店面租给乙方经营水果生意。1.租期为2年，自2017年12月21日至2019年12月21日；2.租金每月为3400元，缴纳押金6800元，在承租期内，如乙方违约，押金不退，且用于抵交期内未缴清的店租、水、电等一切费用，租金按季度交纳，在每季度第一个月21-22日前交清该季度的租金，如乙方超过规定时间五天未缴纳租金，甲方有权终止协议，把店收回，并不补给乙方任何费用；3.水电费用由乙方负担；4.甲方租给乙方店面，乙方在租期内如需转让，需经甲方同意，乙方才可转让，转让费最高30800元；乙方需在租期内改建卫生间需缴纳租金2000元等。此后，原告租赁该店面经营水果店，字号为百果源进口水果店，被告系原告的员工。2018年4月27日，经原、被告协商，原告（甲方）将该店转租给被告（乙方）经营，双方签订转让合同，约定：1.甲方将百果源进口水果店店铺内所有物品（包括：水果木柜、水果凤幕柜、及一小物品等）及经营权一并转让给乙方，共计转让费55600元（含押金6800元和改建卫生间费用2000元）；2.乙方在签订合同之日应先交20600元，余款35000元在2018年12月30日之前付清给甲方；3.合同签订之后店铺每月租金3400元，打入指定账户；4.租金按季度交付，每季度21日前支付；5.店铺租期为2年，自2017年12月19日至2019年12月19日，且两年内不涨租金。之后，被告先向原告支付了20600元，并用原字号继续经营该水果店,因种种原因被告仅经营该店至2018年11月左右，租金交至2018年12月21日，之后未再支付，朱东华在催取租金的过程中才发现原告将店铺转租给被告的事实，并提出异议。2019年4月，朱东华将店面门锁换掉。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。该条款对未经出租人同意的转租，只规定了出租人可以行使合同解除权，并没有对承租人与次承租人之间的租赁合同的法律效力作出明确规定。而且，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，未经出租人同意的转租，不属于无效事由，不影响转租合同的效力。另外，朱东华虽有异议，但并未提出解除合同。因此，一审法院认为，原、被告签订的转让合同有效，被告应当按照合同支付剩余的转让费用。被告提出因无法办理营业执照导致经营不下去，因未提供证据证据，且原、被告的合同均未约定办理营业执照事项，故一审法院不予支持。被告还提出房东以原告未经其同意无权转租为由，已经强行将店面收回，与查明的事实不符，从原、被告的聊天记录和一审法院对朱东华之子朱小辉的调查笔录来看，实际上被告因个人原因不打算继续经营在先，导致拖欠店租，进而引发房东不满，直至最后锁店，被告的抗辩一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条之规定,判决如下：一、被告（反诉原告）吴金兰向原告（反诉被告）许燕清支付35000元及利息（自2018年12月31日至还清之日止按年利率4.35%计算），限本判决生效后十日内打入会昌县人民法院标的款账户（户名：会昌县人民法院；开户行：会昌农商银行营业部；账号：14×××02）；二、驳回被告（反诉原告）吴金兰的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费675元，反诉受理费315元，合计990元，由被告（反诉原告）吴金兰负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明：案外人朱晓辉（房东朱东华之子）在一审法院对其的调查笔录中陈述，其在2019年1月知道被上诉人许燕清将店面转租给了上诉人吴金兰。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：上诉人吴金兰于2018年4月27日与被上诉人许燕清签订的《转让合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，朱东华虽然对被上诉人许燕清的转租行为持有异议，但并未提出解除合同。上诉人吴金兰与被上诉人许燕清签订《转让合同》后，已实际在履行合同。本案系因上诉人吴金兰个人原因，即其不打算继续经营，以致拖欠房屋租金，导致房东锁店，故上诉人吴金兰要求被上诉人许燕清返还转让款20600元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人吴金兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1190元，由上诉人吴金兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  傅 忠审 判 员  罗 宁审 判 员  王阿婷二〇一九年十一月二十八日代理书记员  钟 琳代理书记员  姚冰霞