四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3632号 上诉人（原审被告）：王凤英，女，汉族，生于1972年9月10日，住四川省成都市青羊区。 上诉人（原审被告）：董建军，男，汉族，生于1973年3月29日，住四川省南充市顺庆区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：何勇军，四川泰宇律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：李雄，四川泰宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗伟军，男，汉族，生于1984年9月25日，住四川省仪陇县。 被上诉人（原审原告）：梁小芳，女，汉族，生于1986年7月6日，住四川省南充市高坪区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：雷震，四川辽原律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘英，四川辽原律师事务所律师。 原审第三人：南充市天正地产经纪有限公司，住所地：南充市高坪区江东中路7段309号附1号蝶院小区第20幢-1层。 法定代表人：韩小琴。 上诉人董建军、王凤英因与被上诉人罗伟军、梁小芳、原审三人南充市天正地产经纪有限公司（下称天正公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2019）川13民初1384号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 董建军、王凤英上诉请求，撤销一审判决，驳回被上诉人罗伟军、梁小芳的诉讼请求。被上诉人罗伟军、梁小芳承担一、二审诉讼费。事实与理由：案涉房屋买卖合同未经房屋共有权人王凤英同意，王凤英对此不知情，董建军无权单方处分该房屋，该房屋买卖合同无效。1、房屋买卖合同及内容均是在王凤英不知情的情况下由董建军单方所为，被上诉人及天正公司明知王凤英是案涉房屋共有人，在未取得王凤英书面、电话等任何方式的授权下，与董建军单方进行房屋买卖，被上诉人自身存在重大过错。董建军在南充上班，王凤英在成都上班。上诉人的孩子在成都上学，周末正是王凤英陪孩子的时间。上诉人周末团聚也是在成都与孩子一起团聚，即由董建军在周末时间前往成都团聚，而房屋买卖合同签订时间是星期五，而不是周六、周日，该事实恰恰说明是在二上诉人周末团聚前、未告知王凤英的情况下由董建军单方作为。虽然董建军在签订《房地产买卖合同》前与王凤英通过电话，但董建军仅仅只是将“欲出售房屋”之意向意思告诉王凤英，房屋价格、房款支付等实质性内容并未取得王凤英的授权和同意。王凤英根本不知道董建军已委托中介售房的情况，以为董建军是在给她说有想要卖房子的想法，并不是马上签合同出售的意思。当然不知道董建军是在房屋中介处打的该电话。王凤英是在合同签订后很长时间才知道已签订房屋买卖合同及合同内容。2、案涉房屋价格低于同期市场价值高达80万元以上，严重偏离市场价值，显失公平，对共有权人王凤英之利益造成重大损失，二被上诉人非善意取得。合同约定房屋总价为106万元，包含3部分物业，第一部分为建筑面积213.84平方米的住宅，第二部分为20．3平方米的车位(实际买入价为8万元)，第三部分为11平方米的商业房未来40年的分红收益。扣除车位、商业房收益价值，计算后得出第一部分住宅价款为86万元，平均单价仅为4021元。而同地段房屋价值为8713元／平方米，合同价比市场价低80万元。上诉人董建军是在未了解市场行情，轻信中介公司的忽悠，在重大误解的情况下订立该合同。因此导致房屋价值低于市场价约80万元，被上诉人未能支付合理对价，该合同明显不公平。3、《房地产买卖合同》涉及上诉人与该小区他人之共有商业房的擅自处分行为，该处分行为无效。4、上诉人董建军的个人行为不构成表见代理，一审法院适用法律错误。被上诉人明知房屋为共有房产，明知董建军无代理权，且在未要求董建军出示代理授权依据、核实代理授权行为的情况下签订买卖合同，存在重大过错，不符合“须相对人无过失，即相对人不知行为人所为的行为系无权代理”之表见代理构成要件。且无任何事实足以让被上诉人有理由相信董建军具有代理权。房屋交易价款低于市场价值高达80万元以上，支付对价明显不合理。被上诉人不符合“须相对人善意”之要件。被上诉人的行为既不符合《物权法》第106条善意取得的构成要件，也不符合《婚姻法解释（三）》第十一条规定之条件。5、一审判决违反婚姻法之规定。 罗伟军、梁小芳答辩称，应当维持一审判决，我方是在原审法官的建议下撤回了要求对方承担违约金的诉讼请求。二被上诉人是基于利于合同履行的原则撤回了违约金的诉讼请求。王凤英同意董建军出卖房屋，后来反悔是因为房屋价格的上涨。曾经双方就价格上涨协商过，但双方差距太大，没有达成一致意见。当时我们是按照市场行情购买的，现在市场价格上涨，这个收益也应该是买房人享受。双方买卖房屋是合意达成的，应该履行。 天正公司答辩称，董建军、王凤英一起委托我们公司办产权证，委托的时候王凤英回来了的，一起和我们公司的工作人员去的公证处，现在产权证都还在我们公司，我们办证没收取任何报酬，就是为了促成本次房屋买卖交易的成交。在二手房交易过程中，面积大、楼层高、无电梯与楼层中间的小户型的差距是很大的，上诉人陈述的同地段的房屋价值是达不到的，106万元的价格是董建军提出来的，说我们中介公司忽悠，我们不认可。 罗伟军、梁小芳起诉请求：一、判令董建军、王凤英继续履行房地产买卖合同，立即为罗伟军、梁小芳办理房屋产权转移手续；二、判令董建军、王凤英支付罗伟军、梁小芳违约金128260元（暂计算至2019年4月15日）。一审诉讼过程中，罗伟军、梁小芳向法院提交申请，申请撤回“判令董建军、王凤英支付罗伟军、梁小芳违约金128260元（暂计算至2019年4月15日）”的诉讼请求。 一审审理查明：董建军与王凤英系夫妻关系。二人共有位于南充市高坪区滨江阳光第X幢X单元X层X号的南充电业局职工合作建住房一套，董建军将该房屋委托天正公司对外进行出售。罗伟军、梁小芳因需要买房，在实地看房后，于2018年8月17日下午下班后在天正公司的一处营业场所与董建军具体协商房屋买卖事宜。双方基本谈妥后，董建军与王凤英进行电话沟通，董建军在通话后作为出卖人（甲方）、罗伟军、梁小芳作为买受人（乙方）与天正公司作为居间方（丙方）签订了《房地产买卖合同》一份，合同约定：一、1.出卖人所出售房屋坐落于南充市高坪区北侧，江东中路七段“滨江阳光”小区第X幢X单元X层X号，建筑面积213.84平方米……。二、经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币1060000元，该成交价不含税费……此成交价是该房屋交易中的唯一有效成交价。三、本合同签订当日，买受人向出卖人交付定金人民币20000元，该定金（或其中的一部分）在出卖人签收后转交经纪方托管，经纪方给出卖人出具托管定金收据，经纪方所托管的定金作为该房屋的物业交割的保证金，待出卖人结清该物业交付前的物管、水电气及其他设备设施的应付费用……。四、买受人须于2018年8月30日之前支付首期购房款人民币200000元存入南充市房地产交易与权属管理中心存量房客户交易结算资金账户或者贷款银行要求的监管账户，过户递件完成当日内，买受人将购房款140000元支付给出卖人，剩余购房款700000元由放贷银行直接支付给出卖人，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买受人补足差额。五、1.当事人双方同意在2018年8月30日前办理产权转移。……。4.……买卖双方应在2018年7月25日（此时间存在笔误，应当为8月25日）之前向经纪方交齐相关证件。……。十一、任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任……2.逾期超过十个工作日的，守约方有权书面通知的方式解除合同。……如双方选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按本合同约定的总价款日万分之五支付自约定的履约期限届满之日起至实际履行之日止的违约金。……十四、补充条款……。罗伟军、梁小芳在合同的买受人处签名，董建军在出卖人处签名，并由其签上王凤英的名字，天正公司在居间方处签名。合同签订后，罗伟军、梁小芳当即向董建军给付购房定金20000元。因案涉房屋在签订合同时尚未完成产权分户登记，直到2018年11月29日董建军方才办理完案涉房屋的分户产权登记。办理完成后，董建军将办理好的产权证书交付给天正公司。天正公司于2018年12月5日向罗伟军、梁小芳告知该情况。罗伟军、梁小芳知悉情况后，立即要求董建军、王凤英按照合同约定办理产权转移登记手续。因房屋售价有所上涨，王凤英以原合同价格显著低于市场行情，且付款方式不符合其本人意见为由，拒绝为罗伟军、梁小芳办理产权过户手续。 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案诉争房屋系董建军与王凤英在婚姻关系存续期间取得的财产，应为二人共同共有。本案争议的焦点是案涉房地产买卖合同是否有效的问题。 一、本案的事实方面。 1、董建军与王凤英系夫妻关系；2、欲出售案涉房屋是董建军与王凤英的真实意思;3、董建军对案涉合同的真实性不持异议；4、董建军与王凤英虽然在两地工作，但周末在一起团聚;5、案涉合同的签订时间是在星期五下班后，不是周六、周日；6、签订合同时董建军与王凤英进行了电话联系；7、合同签订后罗伟军、梁小芳已经履行房屋过户前支付定金义务；8、分户登记后，董建军将房屋产权证书交付给天正公司；9、经一审法院核实，案涉房屋在当时的售价并未明显低于市场价格。 上列事实及情形足以证明王凤英明知董建军出售案涉房屋的相关情况，并同意房屋出售的事实。 二、本案的法律适用。 根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”及《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，结合表见代理的构成要件：1、须行为人无代理权；2、须有使相对人相信行为人具有代理权的事实；3、须相对人善意且无过失，即相对人不知行为人所为的行为系无权代理行为；4、须行为人与相对人之间的民事行为具备民事行为的有效要件。作为善意购买案涉房屋的罗伟军、梁小芳，在董建军与其妻子王凤英电话联系后，有理由相信董建军可以代表王凤英签名，因此，董建军在合同上代表王凤英签名的行为对王凤英应当构成表见代理。 综上，董建军在王凤英知晓且同意的情况下，将案涉房屋出售给罗伟军、梁小芳，董建军本人并代表王凤英与罗伟军、梁小芳签订的《房地产买卖合同》合法有效，双方当事人均应当按约履行各自的义务，罗伟军、梁小芳向董建军支付了定金后，董建军、王凤英应当按约定为罗伟军、梁小芳办理相关的房屋产权，董建军、王凤英未按合同履行相关义务的行为，有违诚实信用原则，应当依法承担相应的民事责任，故，一审法院对罗伟军、梁小芳请求判令董建军、王凤英继续履行房地产买卖合同，立即为罗伟军、梁小芳办理房屋产权转移手续的请求依法予以支持。对王凤英辩称协议房价显著低于市场行情且付款方式不符合其本人意见的意见，因与查明的事实不符，一审法院不予采纳。审理中，罗伟军、梁小芳自愿撤回其第二项诉讼请求，系其依法处分自己的民事权利，依法予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条及前述法条之规定，一审判决：董建军、王凤英继续履行与罗伟军、梁小芳于2018年8月17日签订的《房地产买卖合同》，董建军、王凤英在本判决生效后十日内为罗伟军、梁小芳办理案涉房屋的产权转移手续。案件受理费2865元，由罗伟军、梁小芳负担2365元，董建军、王凤英负担500元。 二审审理查明，2018年11月22日，董建军和王凤英共同委托天正公司人员苟波办理涉案房屋的权属证书，并就委托事项进行了公证。王凤英对此的说法是自己只是委托了一个自然人苟波办证不并知道苟波是中介的工作人员。董建军承认知道苟波的身份，对法庭询问其是如何给王凤英说明苟波的身份的，董建军的回答是“我没给她说，只说的帮忙办证的”。在《委托公证申请表》的委托人一栏记载的内容中，明确了苟波的单位是天正公司，而且在公证处的谈话记录中，作为委托人也明确回答了“苟波是中介，也是我们的朋友”，且在前述两份材料上均有王凤英的签名捺印。在就罗伟军和梁小芳提供的公证处的《委托公证申请表》和谈话记录发表质证意见时，王凤英的说法是“当时的说法，王凤英并不知道苟波是卖房中介机构的人员，以为是专业办证机构的工作人员”。房屋权属证书办理完成后，由天正公司工作人员领取并交回该公司，并不是由董建军交付给天正公司的。 本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 王凤英是否知道出卖涉案房屋的事情。本院认为，首先，董建军承认和王凤英商量过卖房的事，说明王凤英对诉争房屋将来会向不特定的对象出售是知晓的。其次，根据董建军的陈述，在签订涉案《房地产买卖合同》之前他给王凤英打了电话，说过要把房屋卖了，王凤英说的只要在合适的价位可以行进处理。从常理上讲，董建军既然是在签订合同之前给王凤英打电话，那其目的应当是告知王凤英涉及房屋买卖的相关情况，但董建军否认在电话中告知了王凤英房屋买卖的相关情况，那董建军当时为何要给王凤英打电话，多此一举？特别是董建军自己都说到“要把房屋卖了”，而王凤英已经说到只要价位合适可以处理，且董建军本人就在签订合同的现场，明知房屋即将交易的情况下，通常在此时的通话中董建军理应会接着王凤英的话题至少告知其房屋买卖价格等主要情况，但董建军却说自己在电话中对涉案房屋买卖的情况没有说，有悖常理。董建军隐瞒卖房一事的目的何在？再次，“二手房”交易的价格更多体现出当事人的意思自治，本案的房屋出售价格系董建军提出，在签订涉案合同时，董建军与王凤英处于夫妻关系存续期间，但王凤英没有提供证据证明二人感情恶化，董建军处分案涉房屋具有损害王凤英利益的恶意。相反，董建军自述其与王凤英感情非常好。出售房屋的金额在百万元以上，在老百姓的日常生活中并非一件小事，董建军与王凤英虽然平时分隔两地上班，但二人周末在一起团聚，在此情形下，董建军不告知王凤英房屋出售的相关情况，也不合常理。本案过程中，董建军以“房屋是自己单位的集资房，自认为对房屋的处理自己有充分的处置权”作为解释其没告知王凤英卖房一事的理由，难免牵强。最后，就涉及2018年11月22日董建军和王凤英共同委托苟波办理涉案房屋权属证书并办理公证一事，虽然此次公证只是为了将房屋的权属证书办理在董建军和王凤英名下，并非向罗伟军、梁小芳办理房屋过户登记，但当事人对同一问题作出的不同陈述，一定程度上可以反映出在本案过程中当事人陈述的可信度。同时董建军明知在房屋权属证书办理完成后就面临房屋的过户问题，而对房屋的买卖只字不提，与理不符。综合上述理由，虽然王凤英本人未在《房地产买卖合同》上签字，但应当认定王凤英对董建军出售房屋一事是知道的。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二款“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定，王凤英以董建军处分案涉房屋未经过其同意为由主张涉案《房地产买卖合同》无效的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上，上诉人董建军、王凤英请求撤销一审判决，驳回罗伟军、梁小芳的诉讼请求的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费2865元，由罗伟军、梁小芳负担2365元，董建军、王凤英负担500元。二审案件受理费500元，由董建军、王凤英负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭世蓉 审判员  田 娟 审判员  鲜代秋 二〇一九年十一月十四日 书记员  陈昱灿