江西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣民再160号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：黄英，女，1998年7月16日出生，汉族，住江西省宁都县。 委托诉讼代理人：李建，江西凯莱律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：赣州盛合房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区章江南大道水岸新天D5栋39号店。 法定代表人：廖昌平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：熊扬发，江西客家人律师事务所律师。 一审第三人：黄彬，男，1971年2月28日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 一审第三人：郭宝莲，女，1971年9月8日出生，汉族，住江西省宁都县。 一审第三人：曾长发，男，1968年3月11日出生，汉族，户籍地江西省赣州市章贡区。 再审申请人黄英因与被申请人赣州盛合房地产开发有限公司（以下简称盛合公司）、一审第三人黄彬、郭宝莲、曾长发商品房销售合同纠纷一案，原由盛合公司起诉，江西省赣州市章贡区人民法院作出（2014）章民一初字第175号民事判决。黄英提起上诉，江西省赣州市中级人民法院作出（2015）赣中民一终字第40号民事裁定，发回重审。江西省赣州市章贡区人民法院作出（2015）章民一初字第2442号民事判决。黄英提起上诉，江西省赣州市中级人民法院作出（2018）赣07民终4227号民事判决。黄英仍不服，向本院申请再审，本院作出（2019）赣民申585号民事裁定提审，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人黄英及其委托诉讼代理人李建、被申请人盛合公司的委托诉讼代理人熊扬发、一审第三人黄彬、郭宝莲到庭参加诉讼，第三人曾长发经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 黄英再审请求：一、撤销一、二审判决，再审改判驳回盛合公司的诉讼请求；二、本案一、二审及再审诉讼费用由盛合公司承担。事实和理由：原判决认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律错误。1.曾长发是盛合公司的股东、总经理，其有权代表公司与黄英洽谈商品房买卖事宜。2.黄英付清了购房款934016元，盛合公司开具了收款收据，黄英缴纳了契税，涉案商品房在房管部门办理了备案手续，原审法院判决解除商品房买卖合同，适用法律错误。3.黄英的信赖利益应当予以保护，盛合公司因为内部管理原因，先认可黄英将购房款转给曾长发，曾长发资金断裂后又企图将损失转嫁给黄英，盛合公司的行为违反合同法诚实信用及公平原则。 盛合公司辩称：黄英、黄彬不能提交其已经支付购房款的证据，其提交的郭宝莲向曾长发转账的凭据，从时间上看，是在商品房买卖合同之前，且曾长发不是盛合公司的法定代表人，凭据上也没有注明购房款，盛合公司没有收到该笔款项。黄彬与曾长发有长期大量资金往来，黄英、黄彬不能提交证据证明他们已经向盛合公司付清了购房款，盛合公司不认可黄彬与曾长发之间的债务转移。黄英的再审理由不成立，请求省高院予以驳回。 黄彬述称：我方已经全部付清了购房款，盛合公司误导我，我才通知郭宝莲将购房款转给曾长发，盛合公司的财务管理混乱，我是按其指示转的款，后来曾长发将购房剩余款归还给了我也可以证明我方付清了购房款。 郭宝莲述称：我不认识曾长发，与曾长发除了转款买房子之外没有其他经济往来。 盛合公司向一审法院起诉请求：一、解除原、被告签订的《赣州商品房买卖合同》，没收被告定金50000元；二、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：位于赣州市章贡区的盛合?公园壹号住宅小区是原告赣州盛合房地产开发有限责任公司开发的住宅小区。2013年2月6日，被告黄英的父亲黄彬为购买原告开发的上述住宅小区4幢1801室住宅，向原告盛合公司支付定金5万元整。同年6月3日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》及《补充协议》。该合同约定：4幢1801室住宅建筑面积为123平方米,单价为每平方米7593.63元，总价为934016元。出卖人（即原告盛合公司）与买受人（即被告黄英）约定以一次性付款方式付款，即本合同签订时足额付清全部购房款计人民币大写：934016元（含定金伍万元）。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列1、2种方式处理：1、逾期不超过180日的，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过总房款5‰元；2、买受人未按合同约定足额支付购房款及其他费用，出卖人有权拒绝交房并顺延办理房地产权属登记备案及取得房地产权属证书的日期，出卖人不承担逾期交房的违约责任。出卖人应当在2015年6月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定条件的房屋交付给买受人……。上述合同签订的同时，原、被告双方还签订《合同补充协议》，该《补充协议》约定：买受人的房价款的缴纳无论是一次性付款方式、分期付款或银行按揭贷款付款方式均以相关款项实际到达出卖人账户，出卖人财务开具已收款凭据为准，出卖人未开具收款凭据视同未缴纳房价款，须承担逾期付款的违约责任。出卖人未违反双方合同中有关解除合同约定，买受人提出解除合同，经出卖人同意解除合同的，定金不予返还买受人。买受人未违反双方合同中有关解除合同约定，出卖人提出解除合同，经买受人同意解除合同的定金双倍返还买受人……。上述合同及补充协议签订当日，因原告盛合公司的股东第三人曾长发与被告的法定代理人黄彬关系甚好，出于对被告的信任和关照，其要求公司财务先将全额付款的票据开出，与上述合同一并交给了被告的法定代理人黄彬。后被告一直未支付上述购房款，原告多次向被告催收未果。2013年11月，原告委托江西客家人律师事务所律师向被告发出《商品房买卖合同有关事宜协商函》，敦促被告履行付款义务，但被告仍未履行。为此，原告遂诉至法院，要求处理。另查，2013年1月3日第三人郭宝莲向第三人曾长发转账汇入1500000元，同年1月8日第三人郭宝莲又向第三人曾长发转账汇入2500000元，同年2月6日第三人郭宝莲再次向第三人曾长发转账汇入5000000元。同年6月3日，原告分别与黄蓉、黄娴、黄萍、黄悦、黄梅、黄桃、黄桃、黄娟、郭良签订了一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买原告开发的位于赣州市章贡区的盛合?公园壹号4幢2201室（总房款930436元）、4幢2001室住宅（总房款935209元）、4幢2101室住宅（总房款932822元）、4幢1501室住宅（总房款923276元）、4幢1901室住宅（总房款937596元）、4幢2301室住宅（总房款928049元）、4幢2401室住宅（总房款925662元）、4幢1701室住宅（总房款930436元）、4幢1401室住宅（总房款919696元），包括案涉房屋在内共十套，总房价为9297198元。2013年2月6日第三人黄彬为购买上述房屋向原告支付了500000元定金即每套5万元。原告对其他九套房屋均向一审法院提起了诉讼，案号为（2014）章民一初字第171号、172号、173号、174号、209号、210号、211号、212号、213号。 一审法院判决：一、解除原告赣州盛合房地产开发有限公司与被告黄英签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号：20130504308）；二、驳回原告要求没收被告黄英定金50000元的诉讼请求。 黄英上诉请求：依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。 二审法院认为，本案争议焦点是上诉人是否付清购房款问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定”。本案中，上诉人主张其已经付清购房款，未能提交充分的证据证实。首先，付款金额与合同价款不符。在一审中，上诉人虽然提交了收款收据以及郭宝莲向曾长发付款凭证，但是两者的金额并不相符；其次，付款时间与合同时间不符。上诉人的付款凭证时间明显早于上诉人向被上诉人支付定金时间，也明显早于双方合同签订时间；再次，付款对象与合同对象不符。上诉人提交的付款凭证为向曾长发的付款，并非向被上诉人的付款。最后，付款用途无法确定。黄彬在短信记录中陈述“曾长发扣股金抵偿债务”，但是庭审中否认存在以房抵债。曾长发陈述付款凭证中所涉款项为曾长发向黄彬的借款，并且已经归还给了黄彬，没有抵扣本案的购房款。因此，综合以上因素，上诉人已经全额支付购房款项的待证事实真伪不明，应当认定该事实不存在。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。 再审中，黄英提交了七组新证据。第一组，办公楼经营协议书、叶挺海付租金银行流水，证明盛合公司经常派股东代表公司进行民事活动。第二组，盛合公司的章程，证明曾长发是盛合公司的股东、总经理。第三组，黄彬于2019年6月11日与曾伟之间的电话通话录音，证明曾伟受曾长发的指示将购房剩余款20万元转给了黄彬。第四组，黄彬与曾长发之间的2014年1月、2月短信记录，证明涉案的950万元不是黄彬借给曾长发的，而是真实购买十套商品房。第五组，黄彬在2019年6月11日与曾长发的司机黄章燕的电话录音，证明曾长发的手机号码是150××××8888。第六组，赣州市中级法院（2015）赣中民四初字第133号民事裁定书及证据材料一份，证明黄彬与曾长发之间只有合作关系，没有借贷关系，且双方的债权债务关系不包括本案的购房款。第七组，宁都县法院开庭传票、民事调解书复印件一份，原件在法院案卷里，证明黄彬与郭宝莲在1995年已经离婚。 盛合公司发表质证意见：第一组，真实性无异议，关联性有异议，因为对方不开票给我公司，所以才从叶挺海账上走。第二组，与本案无关联性。第三组，对真实性、合法性、关联性均提出异议。第四组，这个手机号码150××××8888是曾长发的，但对关联性有异议，因为我公司催黄彬交钱，黄彬就催曾长发还款。第五组，三性均有异议，不能达到证明目的。第六、七组，三性均有异议。 本院审查认为，第一组办公楼经营协议书及银行流水，盛合公司对真实性无异议，本院予以确认。第二组，盛合公司的章程可以证明曾长发是盛合公司的股东、总经理。第三、四、五组，可以证明手机号码150××××8888是曾长发的，其指示曾伟将购房剩余款20万元转给了黄彬。第六、七组，与本案无关。 除对原判决认定的事实“上述合同及补充协议签订当日，因原告盛合公司的股东第三人曾长发与被告的法定代理人黄彬关系甚好，出于对被告的信任和关照，其要求公司财务先将全额付款的票据开出，与上述合同一并交给了被告的法定代理人黄彬。”不予确认，本院对原一、二审判决查明的其他事实予以确认。 本院再审另查明，曾长发曾经是盛合公司的股东、总经理，负责涉案项目的销售工作。曾长发指示曾伟于2013年6月23日将20万元转账给黄彬。 本院再审认为，本案的争议焦点是：黄英是否付清了购房款？从现有证据分析，可以认定黄英已经向盛合公司付清了购房款。理由如下： 1.从合同分析，《补充协议》约定“买受人的房价款的缴纳无论是一次性付款方式、分期付款或银行按揭贷款付款方式均以相关款项实际到达出卖人账户，出卖人财务开具已收款凭据为准，出卖人未开具收款凭据视同未缴纳房价款，须承担逾期付款的违约责任。”根据上述协议条款，只有在买受人支付了购房款情况下，盛合公司才开具收款收据给买受人。盛合公司于2013年5月25日将全额税务收据开具给了黄英，且黄英于2013年7月9日缴纳了契税，据此可以认定盛合公司认可已经收到了全额购房款。 2.从金额分析，包括本案在内，黄彬、郭宝莲共向盛合公司购买了十套商品房，总价款9297198元，按黄彬、郭宝莲的陈述，郭宝莲向曾长发转账900万元，黄彬向盛合公司转账50万元，共计950万元，多出202802元（9500000元-9297198元）。根据再审查明的事实，曾长发指示曾伟于2013年6月23日将20万元转回给黄彬，故前后的金额基本吻合。 3.从时间分析，黄彬于2013年2月6日向盛合公司转账支付了十套商品房的定金共50万元，盛合公司对此予以认可，盛合公司于2013年5月25日开具全额税务收据，这两个时间均早于涉案《商品房买卖合同》的签订时间2013年6月3日。盛合公司的日常管理确有不规范之处，故黄英的母亲郭宝莲于2013年1月至2月间，向曾长发转账900万元，虽然时间早于《商品房买卖合同》签订时间，但是符合本案客观情形。 4.从支付对象分析，因曾长发是盛合公司的股东及总经理，负责涉案项目的销售工作，黄彬与曾长发关系熟悉，故郭宝莲、黄彬陈述他们是按曾长发的指示支付购房款，亦符合常理。且黄彬提交了相关证据能够证明盛合公司财务制度不规范，盛合公司对外付款常有通过股东个人账户支付的情形，故曾长发收到郭宝莲900万元款项的行为可认定为盛合公司收到购房款。 综上分析，黄英主张已向盛合公司付清了购房款，事实理由能够成立，盛合公司诉请要求解除涉案《商品房买卖合同》，理由不能成立，本院不予支持。 综上，黄英的再审请求成立，原二审判决认定事实、适用法律存在错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销江西省赣州市章贡区人民法院（2015）章民一初字第2442号民事判决及江西省赣州市中级人民法院（2018）赣07民终4227号民事判决； 二、驳回赣州盛合房地产开发有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费13140元，二审案件受理费13140元，共计26280元，由赣州盛合房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 闵遂赓 审 判 员 黄勇平 审 判 员 黄伟武 二〇一九年十一月二十八日 代书记员 马 悦