海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4660号上诉人（原审被告)：海南天鸿基业实业有限公司，住所地海口市庆龄大道南侧西海岸高尔夫温泉别墅天龙苑2幢8单元802房。统一社会信用代码：91460000698906655Q。法定代表人：陈军，董事长。委托诉讼代理人：严伟艳，女，1986年11月27日出生，汉族，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：陶万波，男，1975年7月29日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。上诉人海南天鸿基业实业有限公司（以下简称天鸿公司）因与被上诉人陶万波房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初2957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天鸿公司上诉请求：1.撤销一审判决：2.改判驳回陶万波于一审提出的全部诉讼请求；3.判令陶万波承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、原判认定天鸿公司将涉案房屋交予陶万波的行为存在逾期违约严重错误。一审判决认定天鸿公司向陶万波交付房屋应不迟于2018年5月14日，同时认定天鸿公司向陶万波交付房屋的时间为2019年4月7日，认为天鸿公司主张已于2018年5月13日视为交付房屋没有事实和法律依据，从而认定天鸿公司交房构成逾期违约属严重错误。实际上，根据天鸿公司提交的陶万波于2018年5月13日签收的交房手续办理单，同日陶万波缴纳有限电视费和办证费用后签收的费用收据，以及同日陶万波签字的《海长流一二期项目房屋交接验收表》等证据可知，陶万波接到天鸿公司交房通知后于2018年5月13日前来与天鸿公司办理了收房手续。陶万波签收了房屋交接验收表后，提出房屋尚存质量瑕疵需要维修，并且以尚未维修完成为由拒绝接收房屋钥匙，从而也未签署领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。因陶万波以房屋存在质量瑕疵为由未领取房屋钥匙没有依据，该房屋视为已经于2018年5月13日交付给陶万波，因此天鸿公司不存在逾期交付违约行为。陶万波在2018年5月13日与天鸿公司办理收房手续时提出房屋存在墙面、阳台顶棚渗水及窗户锁不上等质量问题不属于主体结构质量问题及严重影响居住使用的质量问题，仅属于一般质量瑕疵，对于该一般质量瑕疵，属于质量保修范围。根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》第二十条约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。上述法律规定也明确对质量问题，出卖人履行的是保修责任。故，在房屋已经竣工验收并取得竣工备案证，且达到合同约定交付条件的情况下，不存在主体结构质量问题及严重影响居住使用的质量问题时，陶万波以房屋质量瑕疵为由未予收房没有依据，该房屋自陶万波2018年5月13日第一次办理交接时已经视为交付给陶万波。因此天鸿公司不构成逾期交付，原判认定天鸿公司构成逾期交房严重错误。涉案房屋在符合合同约定交付条件的情况下，陶万波以存在的一般质量瑕疵问题及其他理由拒绝收房没有依据，该房屋视为已按合同约定标准于2018年5月13日交付。该房屋在合同约定交付期限前已达到约定的交付条件。根据天鸿公司与陶万波于2017年8月25日签订的《海口市商品房买卖合同》（以下简称合同）第八条交付期限条款约定，“出卖人应当在2018年1月20日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，经具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3该商品房经海口市工程质量安全监督站验收合格，并取得验收文件。”涉案房屋所属的海长流一期工程于2014年6月20日通过海口市建设工程质量安全监督站验收，并取得验收文件，并于2015年5月14日取得竣工备案证。据此，陶万波购买该房屋时已经是现房，已经验收合格且取得竣工备案证，因此在合同约定交付期限即2018年1月20日前已具备交付条件。2018年2月9日天鸿公司为陶万波办妥该房屋不动产权证书，已将该房屋产权转移给陶万波，至此陶万波取得该房屋的所有权。因陶万波逾期支付房款及代收代缴费用，房屋交付时间顺延至2018年5月13日，且天鸿公司不因此承担逾期交付责任。双方签署的【《买卖合同》补充协议】第二条“房屋交付程序、标志”第1款约定“买受人付清全部房款和其他代收代缴费用后方可与出卖人办理房屋交接手续。因买受人未付清全部房款和其他代收代缴费用而未能办理商品房交接手续，视为因买受人原因导致未按时交付，出卖人不承担任何责任”，陶万波于2018年4月2日付清房款，于2018年5月13日收房时才付清代办证费用80元和代收的有线电视费350元，故因陶万波原因迟延支付款项，故该房屋交付时间顺延至2018年5月13日。根据法律规定及合同约定，房屋交付不以交付房屋钥匙为交付标志，而是依照合同约定处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》第九条约定，由于买受人原因，造成出卖人未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：“2、收房时，买受人发现的一般质量问题不影响交接手续的办理，买受人可要求出卖人在房屋交付后的合理时间内承担维修义务并按国家的相关规定承担保修义务。详以补充协议第二条约定为准”。附件七补充协议第二条约定：“买受人如存在如下情形的，视为该房屋已按照合同约定标准交付：……（2）该房屋交付时，除了不具备约定的交房条件和主体结构质量问题及严重影响居住使用的质量问题外，买受人以其他任何理由拒绝收房。故根据上述合同约定，在交房时，陶万波以其他理由（非因该房屋不具备合同约定的交付条件和主体结构质量问题及严重影响居住使用的质量问题）拒绝收房，则视为该房屋已按照约定于2018年5月13日交付。因此，天鸿公司主张该房屋于2018年5月13日完成交付具有事实和法律依据。同时，根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》第二十八条约定“本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事项，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件”以及第二十九条约定“本合同补充条款、补充协议与本合同条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。”因此，主合同第九条交接条款与附件七补充协议约定不一致的，以附件七补充协议约定为准。双方对房屋交付存在异议，双方应按照附件七补充协议第二条约定：即该房屋交付时，除了该房屋不具备约定的交房条件和主体结构质量问题及严重影响居住使用的质量问题外，买受人不得以其他任何理由拒绝收房。二、如上所述，天鸿公司根本不存在逾期交房的行为，陶万波主张天鸿公司逾期交房，并据此要求天鸿公司按日万分之三的标准支付自逾期之日起的违约金，无任何事实和法律依据。原审判决天鸿公司向陶万波支付逾期交房违约金判决不当，应依法撤销。陶万波辩称，一审判决认定事实清楚，证据采纳得当，适用法律正确，应维持一审判决。根据房屋合同第9条的交接，房屋达到了交付条件，出卖人应在30日前书面通知买受人查验手续及买受人应当携带的证明文件，我方认为应有书面的通知交房，陶万波在2019年3月30日收到了海南天泓实业公司给陶万波发的交房通知，这才是具备交房条件的通知。天鸿公司说的交房手续办单，陶万波一直要求对方交房，2018年1月20日前后不到一周，陶万波到天鸿公司售楼处和物业收房，物业明确表示收不了房，不知道什么时候可以收房，天鸿公司没有给陶万波钥匙，正常收房手续应是和物业管理处签订物业服务合同和交付钥匙、两书才完成收房。天鸿公司提出2018年5月13日已通知陶万波收房，天鸿公司是以什么方式通知陶万波收房的，天鸿公司没有提供证据证明。2019年4月12日前往物业办理收房手续，也签署了物业管理协议和物业服务合同，并收到了住房使用说明书、住房质量保证书及钥匙，这才是完成收房的手续。陶万波向一审法院起诉请求：1、判令天鸿公司向陶万波支付逾期交房违约金122136.17元；2、判令天鸿公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月25日，陶万波与天鸿公司签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，陶万波购买天鸿公司投资开发的位于海口市××区房，房屋建筑面积为165.66㎡，单价为7979.11元/㎡，总价为1321820元。合同第八条约定，天鸿公司应当在2018年1月20日前将经海口市工程质量安全监督站验收合格并取得验收文件的房屋交付陶万波。合同第九条约定，买受人购买的商品住宅，出卖人还应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人拒绝有权拒绝交接。买受人拒绝交接的，出卖人应在备齐上述证明文件及有关资料后再另行通知买受人办理交房手续。合同第十一条约定，若天鸿公司逾期90日内，每逾期一日，陶万波有权要求天鸿公司每日按已付房款总价的万分之一支付违约金；天鸿公司逾期交房超过90日后，陶万波有权单方面解除合同，陶万波要求继续履行的，合同继续履行，天鸿公司按逾期日数每日向陶万波支付已付房价款万分之三的违约金。《补充协议》第二条第一款约定，买受人付清全部房款和其他代收代缴费用（如有）后方可与出卖人办理房屋交接手续（包括房屋交付和权属转移登记）。合同签订后，陶万波按照约定支付首付款，余款办理公积金贷款手续，该贷款于2018年4月2日发放。2018年2月9日，涉案房屋产权已转移至陶万波名下，产权证号为琼（2018）海口市不动产权第XXXX号。2018年5月13日，陶万波在《交房手续办理单》【海长流·绿地缤纷城项目】上签字，并缴纳代收办证杂费。同日，陶万波在《海长流一二期项目房屋交接验收表》上签字，登记房屋存在的墙面、阳台渗水及窗户锁不上等问题，拒绝收房，并要求天鸿公司维修后再交房。天鸿公司未向陶万波交付房屋钥匙，亦未能证明其向陶万波出示了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2019年3月30日，天鸿公司向陶万波发出《交房通知书》，通知陶万波于2019年4月7日办理交房手续。同年4月12日，陶万波在海长流项目业主入住资料签收表和业主收楼验收及保修记录上签字收房。一审法院认为，陶万波与天鸿公司双方签订的《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效，应受法律保护，双方当事人应依约全面履行合同义务。本案中，合同约定天鸿公司应当在2018年1月20日前将涉案房屋交付给陶万波，陶万波已按照约定缴纳首付款，余款办理相关贷款手续，该笔贷款于2018年4月2日发放，且陶万波于2018年5月13日向天鸿公司缴纳了代收办证杂费，故天鸿公司的交房时间应不迟于2018年5月14日。2018年5月13日，陶万波在《海长流一二期项目房屋交接验收表》上签字，登记房屋存在的墙面、阳台渗水及窗户锁不上等问题，拒绝收房，并要求天鸿公司维修后再交房。天鸿公司未向陶万波交付房屋钥匙，亦未能证明其向陶万波出示了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。后天鸿公司又于2019年3月30日向陶万波发出《交房通知书》，通知陶万波于2019年4月7日办理交房手续，故应认定天鸿公司向陶万波交付房屋的时间为2019年4月7日，天鸿公司的逾期交房行为构成违约，应按照合同约定向陶万波支付逾期交房违约金。违约金计算方式为以房价总额1321820元为基数，前90天即2018年5月14日至2018年8月11日止，按日利率万分之一计算，为11896.38元；自2018年8月12日至2019年4月6日止，共238天，按日利率万分之三计算，为94377.95元，共计106274.33元。故陶万波要求天鸿公司按照合同约定支付逾期交房违约金106274.33元，于法有据，一审法院予以支持，超过部分的诉讼请求，一审法院不予支持。天鸿公司关于其已于2018年5月13日交付房屋的答辩，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。天鸿公司关于涉案房屋已登记在陶万波名下，其不应向陶万波支付逾期交房违约金的抗辩意见，因双方实际并未完成现实的交付，一审法院不予采纳。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、天鸿公司于判决发生法律效力之日起十日内向陶万波支付逾期交房违约金106274.33元。二、驳回陶万波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1371元，由陶万波负担158元，由天鸿公司负担1213元。二审中双方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋的交付条件在2018年5月13日时是否成就的问题；二、涉案房屋的交付时间问题。一、结合涉案合同第八条及第九条的约定，天鸿公司交付房屋的条件是房屋经海口市工程质量安全监督站验收合格并取得验收文件，并向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。关于第一个经验收合格的条件，双方没有异议，也有证据在案佐证该条件已成就。关于天鸿公司应向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的条件，陶万波主张天鸿公司未于2018年5月13日向其提供，天鸿公司主张系陶万波以房屋存在质量瑕疵而拒绝签收。因该两书系格式性的文书，涉案房屋所在楼盘已经向其他业主交付房屋的情况下，天鸿公司不可能不具备该两书，再结合陶万波签字拒绝收房的行为，本院推定天鸿公司的主张更具有合理性，本院予以采纳。综上，本院认定涉案房屋的交付条件在2018年5月13日时已经成就。二、2018年5月13日，陶万波在《海长流一二期项目房屋交接验收表》上签字，登记房屋存在的墙面、阳台渗水及窗户锁不上等问题，拒绝收房，并要求天鸿公司维修后再交房。结合涉案合同附件7补充协议第2条的约定“交付时除了房屋不具备交房条件和主体结构质量问题及严重影响居住使用的质量问题外，买受人以其他任何理由拒绝收房的，均视为该房屋已按合同约定标准交付。”，陶万波拒绝收房的理由并非上述约定的情形，故本院认定涉案房屋未能在2018年5月13日时完成全部交付手续的原因在于陶万波，应视为该房屋已于2018年5月13日按合同约定标准交付，即天鸿公司不存在逾期交房的事实。综上所述，天鸿公司的上诉请求成立，应予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销海南省海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初2957号民事判决；二、驳回陶万波的全部诉讼请求。一审案件受理费及二审案件受理费共计3797元，由陶万波负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖端明审 判 员 杜 蕾审 判 员 范 晨 二〇一九年十一月二十一日法官助理 任 琳速 录 员 吴虹瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。