黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑08民终1026号上诉人（一审原告）:孟凡武，男，1952年8月16日出生，汉族，住佳木斯市郊区。委托诉讼代理人：李蓉，黑龙江君德律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:牟有民，男，1960年1月17日出生，汉族，住佳木斯市郊区。被上诉人（一审被告）：李兴，男，1963年7月15日出生，汉族，住佳木斯市郊区。委托诉讼代理人：韩琦，黑龙江鸿臻律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：柴淑芹，女，1955年8月1日出生，汉族，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：牟炳炜，向阳区正大法律服务所法律工作者。上诉人孟凡武因与被上诉牟有民、李兴、柴淑芹案外人执行异议之诉纠纷一案，不服佳木斯市郊区人民法院（2019）黑0811民初790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孟凡武的委托诉讼代理人李蓉、被上诉人李兴的委托诉讼代理人韩琦、被上诉人柴淑芹及委托诉讼代理人牟炳炜到庭参加诉讼。被上诉人牟有民经传票传唤未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟凡武上诉请求：1、请求撤销（2019）黑0811民初790号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决未查清案件基本事实。2013年3月1日上诉人与李兴、胡玉平夫妇签订了房屋买卖合同，上诉人购买了李兴、胡玉平夫妇建造的面积300平方米无照房屋一处，价款38万元，上诉人于签订房屋买卖合同当日在担保人史金的见证下向被上诉人李兴、胡玉平夫妇交付购房款38万元现金。同日李兴夫妇将涉案房屋向上诉人交付，并向正在租用该房屋用于经营蛋糕店的承租人告知了房屋已出售的情况，随后承租人与上诉人重新签订了房屋租赁合同，房屋向上诉人交付后的租金由上诉人向承租人收取，由于该房屋一直无法办理产权证照，导致无办理更名过户。2、一审判决应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定审理本案，但未援引该法律规定审理，属于法律适用错误。牟有民辩称，1、李兴未到庭不能确认房屋买卖合同的真实性。该房屋买卖合同房屋面积为300平方米，而法院查封李兴的房屋面积为240平方米，不能确认孟凡武购买的房屋与郊区人民法院查封的房屋为同一标的物。2、孟凡武不能证明其已经交付全部购房款。3、孟凡武不能证明已经接收、占有、使用案涉房屋。4、案涉房屋无房照，无法办理过户孟凡武自身存在过错。5、一审不存在适用法律错误。柴淑芹辩称，1、没有证明已经交付购房款。2、购买房屋没有房照，应办理公证手续买卖才有效。3、法院查封时，案涉房屋是无人上锁状态。孟凡武向一审法院起诉请求：1、撤销2019年4月2日佳木斯市郊区人民法院作出的（2019）黑0811执异19号执行裁定书；2、确认原告与李兴、胡玉平买卖房屋合法有效，房屋归原告所有，终止对本案争议房屋执行；3、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：本院于2015年7月8日作出（2015）郊民商初字第191号民事调解书，协议如下：李兴给付牟有民借款本金300000元及利息，柴淑芹对上述款项承担连带责任等。该案进入执行程序后，本院于2018年8月9日作出（2016）黑0811执19-13号执行裁定书，查封李兴所有的240平方米房屋一处。孟凡武以其已于2013年3月1日以380000元价款购买此房屋并实际占有为由，向本院提出书面异议，本院于2019年4月2日作出（2019）黑0811执异19号执行裁定书，驳回了孟凡武的异议请求，孟凡武不服，向本院提起执行异议之诉。一审法院认为，本案的争议焦点为孟凡武与李兴、胡玉平签订的房屋买卖协议是否真实及孟凡武是否已交付购房款并接收占有案涉房屋，能否排除本院的执行。首先，孟凡武与李兴、胡玉平签订的房屋买卖协议，约定的面积为300平方米，而本院查封李兴所有的房屋为240平方米，由于该房屋没有办理产权证照，本院不能认定孟凡武与李兴、胡玉平签订的房屋买卖协议中的标的物即为本院查封的房屋。同时因李兴未到庭质证，故本院无法确认房屋买卖协议的真实性；其次，孟凡武提供的孟凡军提取了350000元的取款记录，该银行卡大额交易频繁，不能证实孟凡武用该笔钱交纳了购房款，该取款记录与本案没有关联性；最后，孟凡武并没有提供房屋已经交付，并由孟凡武占有的有效证据。综上所述，孟凡武提供的证据不能形成完整的证据链条，不能充分证实其主张。孟凡武的主张不足以排除本院的执行。判决：驳回孟凡武的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人孟凡武提交以下证据：证据一、张某、王福明夫妇的身份证复印件、户口、佳木斯市郊区鼎盛食品厂生产许可证、营业执照、该企业经营期间的电费查询单。证明问题：张某、王福明系夫妻关系，张某作为经营者与2013年9月27日申请办理的生产许可用于经营佳木斯市鼎盛食品厂，生产许可期限自2013年9月27日至2016年9月26日，电费查询单显示涉案房屋的电表在2015年9月之前产生大量用电，在此时间之后用电数量几乎没有，进一步证实了2015年9月之前涉案房屋一直被用于经营使用。柴淑芹对证据一的真实性没有异议，对证明问题有异议。认为电费票据显示用户名为多人，同时营业执照及相关证照不能证明营业地为涉案房屋，如果实际经营应提供同期的税务发票。证据二、王福明的询问笔录一份。证明问题：涉案房屋于2013年3月李兴出售给了上诉人，同时办理了房屋交接手续并明确向承租人王福明告知，王福明也陈述在承租期间以及租期结束后均向本案的上诉人办理了交接事项。柴淑芹对证据二的真实性及证明问题均有异议。认为此询问笔录不具有证明效力，其所述内容与其他证据相互矛盾。证据三、证人张某证言。证明问题：涉案房屋在2013年由李兴向上诉人出售，并办理了交接。张某夫妻与上诉人重新签订了房屋租赁合同，交接后的房租张某夫妇向上诉人缴纳，以及涉案房屋出售后张某夫妇的经营情况。张某证实：我是2010年租的胡玉萍的房子，在2013年3月份胡玉萍给我打电话说要卖房子，隔了几天后胡玉萍领李兴、孟凡武来看的房子，看完房子后孟凡武就买了我租的这个房子，2013年10月份开始再交的房租我都是给孟凡武了。我是租到2015年10月末，我不租房子后与孟凡武办理了交接，把钥匙给孟凡武了。柴淑芹对证据三有异议。认为第一次庭审过程中孟凡武说蛋糕厂不是女老板，是男老板。因李兴、胡玉萍、王福明无正当理由未到庭，对证人的证言真实性不认可，单凭证人所说不能证实涉案房屋已经实际交付。证据四、证人赵某证言。证明问题：胡玉萍已将涉案房屋出售给上诉人，并已经办理了交接。赵某证实：2013年9、10月份左右胡玉萍把房子卖给孟凡武，卖房子当天我在场，因为我和胡玉萍是邻居，卖完房子后我与孟凡武成为了邻居。柴淑芹对证人证言有异议，认为所述事实不能证明上诉人想要证明的问题。证据五、证人关某证言。证明问题：胡玉萍已将涉案房屋出售给上诉人，并已经办理了交接的事实。关某证实：我是李兴家邻居，2013年大约3月份左右他家房子卖给孟凡武了，我也是闲聊的时候听邻居孟凡武说的，他买房子的时候我们碰到了，闲聊的时候孟凡武说的。柴淑芹对证人证言真实性有异议。其所陈述事实与原审第54页证人证言不符，时间、地点、人物均不吻合。本院经审查认为，郊区鼎盛食品厂生产许可证、营业执照不能证明该厂在案涉房屋经营，电费查询单有多个用户名，但是其中并没有郊区鼎盛食品厂，故对证据一不予采信。王福明没有出庭作证，无法辨别证据的真伪，故对证据二不予采信。上诉人提交的证据三、证据四、证据五不能证实上诉人购买的房屋是郊区人民法院（2016）黑0811执19-13号执行裁定书依法查封的房屋，故不予采信。综上，对于上诉人购买并合法占有使用了案涉房屋的主张本院不予支持。本院经审理，对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案郊区人民法院（2016）黑0811执19-13号执行裁定书依法查封的房屋坐落在佳木斯市××××村，面积为240平方米，而孟凡武主张自己购买的房屋位于佳木斯市××××北，面积为300平方米。孟凡武主张自己购买的房屋地点和房屋面积与郊区人民法院依法查封的房屋均不相同，因此不能确认此两处房屋为同一房屋。孟凡武不能证明自己在郊区人民法院依法查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，不符合上述法律规定。所以，孟凡武对案涉房屋不具有排除人民法院强制执行的权利。综上所述，上诉人孟凡武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由上诉人孟凡武负担。本判决为终审判决。审判长  李慧强审判员  李伊佳审判员  郑忠良二〇一九年十一月七日书记员  蒋婧玮