大连经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0291民初6268号 原告：许瑞芳，女，1952年6月7日生，汉族，住大连市甘井子区。 被告：大连宏鼎房地产开发有限公司，住所地大连高新技术产业园区百顺园9号1-2-2号。 法定代表人：吴祥志，董事长。 委托诉讼代理人：于秀丽，北京大成（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈茹馨，北京大成（大连）律师事务所律师。 原告许瑞芳与被告大连宏鼎房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许瑞芳、被告的委托诉讼代理人于秀丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告自2018年10月15日起至2019年10月29日止的逾期办证违约金；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2017年6月19日全款购买被告公司国宝玺月湾住宅一套，面积139.91平方米，总价款943705元（其中预收费5万元）。合同第15条第三款规定：因出卖人责任，房屋交付日起超出一年买受人无法取得房产证的，自一年届满之日起，每逾期一天，出卖人按日承担已收房款的万分之一的违约金。从2017年10月15日办理交房，并开始交纳物业费，至今未办理房产证，原告多次向被告催促办理，但被告一直拖延。原告虽是2018年3月交付物业费，拿的钥匙，但2017年10月15日被告开始给原告起算入户费，物业费，相关费用原告已经交付，所以应从2018年10月15日开始起计算。 被告不同意原告的诉讼请求。原告违约金计算方式错误。首先，违约金计算基数错误。合同约定总房款为893705元，被告亦向原告开具总房款为893705元的发票，原告支付给案外人链家公司的5万元系服务费，并非购房款，与被告无关；其次，违约金起算时间错误。根据合同第15条的约定，逾期办证违约金应自房屋交付使用日起一年届满之次日起算，同时，根据《商品房买卖补充协议书》第9.2条的约定，领取钥匙即视为房屋交付使用。本案中，原告自被告处接收房屋的时间为2018年3月12日，逾期办证违约金起算时间应为2019年3月13日，不应为合同约定的交房日期2017年10月15日；最后，被告逾期交房的原因不在被告，是原告自身原因，未及时向被告处收房，因此逾期办证违约金应自案涉房屋实际交付给原告之日起满一年届满之次日计算。被告已于2019年10月29日将案涉房屋办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，此后原告已具备办理产权条件，为此，违约金应计算至2019年10月29日止。综上，原告的诉请计算错误，不应予以支持。 原、被告围绕诉讼请求依法提交的《商品房买卖合同》、大连增值税普通发票、《商品房买卖补充协议书》、《钥匙领取签认单》、《大连链家高策服务协议书》、置业计划表录等证据，与待证事实相关联，均予以确认。根据开庭笔录及前述确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月6日，被告大连宏鼎房地产开发有限公司与原告许瑞芳签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》，约定原告向被告购买国宝星月湾第4幢2单元5层1号房屋，建筑面积139.91平方米，每平米单价为6387.71元，总价款893705元。合同约定：出卖人应当在2017年10月15日前，向原告交付符合合同约定的房屋。买受人未在《交房通知书》规定的时间内办理交接手续的，也视为出卖人已经按规定的时间交付房屋，从买受人应办理交接手续的时间起由买受人承担物业管理费、采暖费等相关费用及房屋毁损灭失的风险。若出卖人发出《入伙通知书》，买受人应于《入伙通知书》规定时间内办理房屋交接手续的，领取钥匙即视为房屋交付使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人责任，如自房屋交付起超出一年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年届满之次日起，每逾期一天，出卖人按日承担已收房款万分之一的违约金。 2017年7月6日，被告大连宏鼎房地产开发有限公司向原告许瑞芳出具了金额为893705元的购房增值税专用发票。 另查，被告工作人员曾通知原告于2017年10月15日前来办理案涉房屋的交付手续，但因原告个人原因未能办理。2018年3月12日，原告领取了案涉房屋钥匙。 再查，被告已于2019年10月29日完成了商品房买卖合同中约定的备案义务。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》，合法有效，合同双方均应恪守。被告未能按照合同约定在商品房交付使用后365日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，因出卖人责任，如自房屋交付起超出一年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年届满之次日起，每逾期一天，出卖人按日承担已收房款万分之一的违约金。同时合同约定，若出卖人发出《入伙通知书》，买受人应于《入伙通知书》规定时间内办理房屋交接手续的，领取钥匙即视为房屋交付使用。2018年3月12日，原告领取了案涉房屋钥匙。故违约金的起止时间,应从房屋实际交付一年期满之次日即自2019年3月12日起计算至2019年10月29日止,期间的违约天数为231天，该期间的违约金为20644.59元（893705元÷10000×231天）。原告诉请的超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、于本判决生效之日起十日内，被告大连宏鼎房地产开发有限公司向原告许瑞芳支付自2019年3月12日起至2019年10月29日止的逾期办证违约金20644.59元； 二、驳回原告许瑞芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费557元，由被告大连宏鼎房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长 张 泉 人民陪审员 郑 全 人民陪审员 邵志顺 二〇一九年十一月四日 书 记 员 曲海黎 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。