天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终6109号上诉人（原审被告）：天津旭升房地产信息咨询服务有限责任公司，住所地天津市南开区凤园南里11号楼旁底商。法定代表人：汪旭生，经理。委托诉讼代理人：苏琳，天津景贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张美英，天津景贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：章亮，男，1984年12月1日出生，汉族，天津市南开翔宇学校教师，住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘娜，天津融耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张俊荣，女，1970年3月3日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。上诉人天津旭升房地产信息咨询服务有限责任公司（以下简称旭升公司）因与被上诉人章亮、张俊荣房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2019）津0111民初5550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。旭升公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判上诉人不承担40万元补充赔偿责任；2．一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人不是本案适格被告。本案的案由为房屋买卖合同纠纷，上诉人与被上诉人仅为居间合同关系，上诉人不是该买卖合同的当事人。基于合同的相对性，上诉人不是本案的适格被告。2．一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人故意隐瞒重要事项或提供虚假情况时应承担损害赔偿责任。一审法院认定上诉人存在未尽审慎核查义务，但是适用的却是上述条款。3．上诉人不承担任何责任。上诉人与被上诉人签订的房屋交易合同中明确约定，被上诉人张俊荣承诺涉案房屋无查封、无任何产权纠纷、未被限制转让。若未如实陈述，由此导致合同目的不能实现及产生的损失，应由其向被上诉人章亮承担违约责任。因此，被上诉人章亮的损失与上诉人无关，上诉人不承担责任。章亮辩称，请求驳回上诉人的全部上诉请求。事实和理由：1．在涉案房屋交易过程中，三方签订了《房屋交易合同》《房屋交易保障服务合同》《买卖定金协议书》，上诉人为合同的其中一方，并未突破合同相对性原则，其作为交易的主导方，买卖双方均依仗上诉人提供的专业服务，三方之间的权利义务密不可分，因此上诉人是本案适格的被告。2．一审判决适用法律正确，上诉人应当退还已支付的报酬，并赔偿损失。本案系上诉人在提供服务过程中提供虚假信息不负责任导致的。其未查实房屋的权属情况，却一再告知被上诉人章亮房屋没有问题可以交易，致使章亮分批支付了80万元房款定金。这一根本性错误是导致章亮损失的主要原因。上诉人的过错如此之大，一审仅判决其承担全部损失的一部分补充责任，已充分考虑到上诉人为居间方的这一特点。3．一审判决根据上诉人的过错程度，判令其承担相应的责任，符合事实及法律规定。章亮支付7万元居间服务费的目的是能够得到专业的服务，但上诉人既未要求张俊荣提供材料证实房屋信息，也未去房管部门查证，未尽到审慎核查的义务，其在提供居间服务过程中存在根本性的过错，应承担赔偿责任。张俊荣辩称，其通过中介卖房的目的就是需要中介承担其应该承担的事情，现在也给张俊荣造成了一定的损失，涉案房屋上尚有房贷，张俊荣借了70万的高息，如果知道办不了，其也不会借70万之多。请求驳回上诉人的上诉请求。章亮向一审法院起诉请求：1．解除章亮、张俊荣签订的编号为1xxxxxxxxx的《房屋买卖合同》；2．张俊荣返还章亮购房款24万元；3．张俊荣双倍返还章亮定金112万元；4．旭升公司对上述损失承担连带责任；5．案件受理费、保全费、出具保函保险费、律师费均由张俊荣、旭升公司承担。一审法院认定事实：2019年3月18日，章亮（买受方、乙方）与张俊荣（出售方、甲方）及旭升公司（居间方、丙方）签订《房屋交易合同》及《房屋交易保障服务合同》，《房屋交易合同》中约定：甲乙双方通过丙方居间介绍，自愿出售及购买天津市xxxx房屋；房屋有抵押，贷款余额为147万元，由甲方于2019年5月8日之前还清；房屋查封情况为无查封；房屋成交价280万元，乙方于2019年3月8日将10万元交付甲方作为定金；基于丙方已提供之居间服务，甲乙双方应当在签署本合同时，向丙方全额支付居间服务费7万元，甲方应向丙方支付零元居间服务费，乙方应向丙方支付7万元居间服务费；关于房屋产权，甲方应当保证其所售房屋无任何产权纠纷，未被限制转让；关于违约责任，因违约方导致守约方，为实现债权或物权，而实际产生的有关费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、担保函、律师费、通知费用、催告费用、利息或罚息等）应由违约方承担。《房屋交易保障服务合同》中约定：丙方提供房屋交易代办服务，服务内容为协助甲乙双方收集、整理、审核相关交易材料、办理权属转移登记手续等；丙方预收贷款服务费7000元，由乙方承担；关于权利义务，1．甲、乙双方应遵守本合同约定及贷款机构、税务、产权登记机关等政府部门的相关规定，积极办理相关的各项手续，并及时向丙方提交所需的全部资料，包括但不限于身份及户籍证明、房屋权属证明等，且甲、乙身份保证所提交的上述全部资料合法、真实、有效。2．本合同履行期间，甲、乙双方应按照评估机构、公证机关、税务机关、产权登记部门等政府相关部门及与本合同履行相关其他机构的要求及时到场办理相关手续。在上述合同签订之前，章亮（委托人、甲方）与旭升公司（受托人、乙方）于2019年3月16日签订了《天津市房地产经纪服务合同（房产承购）》，合同中约定：乙方为甲方提供的房地产经纪服务包括，1．提供与购买房产相关的法律法规、政策、市场行情咨询。2．提供甲方意向购买房产的真实信息并促成签订房产交易合同。3．对符合甲方基本要求的房产进行产权调查和实地看房。4．指导甲方签订房产交易合同。5．协助查验并接收房产、附属设施及家具设备等；乙方有下列情况之一的，甲方不向乙方支付约定的经纪服务费，给甲方造成损失的，应当乙方承担赔偿责任，1．未完成甲方委托的经纪服务事项……4．乙方违反国家有关法律、法规及本市相关法规，损害甲方利益。房产交易合同签订当日，章亮向张俊荣交付定金10万元，向旭升公司交付中介服务费7万元及贷款服务费7000元，张俊荣及旭升公司分别向章亮出具了定金收条及收款收据予以确认。章亮（乙方）与张俊荣（甲方）及旭升公司（丙方）三方于2019年3月26日又在旭升公司门店处签订《买卖定金协议书》，协议中约定：乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金56万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据（附后）；经甲乙双方友好协商，甲方承诺将房屋内装修及部分家具家电留给乙方，乙方付给甲方装修及内部家电定金24万元。2019年3月27日9时左右，章亮通过手机银行向张俊荣支付70万元。之后，章亮陪同张俊荣前往天津银行清贷。清贷后双方返回旭升公司门店处，由张俊荣在定金协议后附《收据》上签字，《收据》载明“在天津旭升房地产信息咨询服务有限责任公司的居间服务下，今收到购买人购买位于利海家园19-1-301的房屋的定金共计捌拾万元整。收款日期2019年3月27日。”庭审中，章亮表示其总计支付的80万元中，定金为56万元，系按照总房款280万元的20%法律规定的限额交付的，剩余的24万元为购房款。旭升公司对章亮上述陈述认可。张俊荣对买卖定金协议无异议。张俊荣提交打印时间为2019年4月9日的《天津市不动产登记簿查询证明》，并陈述其2019年4月9日在房管局办理撤抵押手续时，房管局告知案涉房屋存在查封，并为其打印了该证明。该证明载明房屋于2018年11月14日被天津市公安局河西分局查封，查封期限自2018年11月14日至2020年11月13日。另，根据一审法院于2019年8月13日调取的《天津市不动产登记簿查询证明》，案涉房屋仍被天津市公安局河西分局查封中。关于房屋权属核查情况。根据张俊荣与旭升公司当庭陈述，因案涉房屋存在抵押，房产证原件押在抵押人天津银行处，张俊荣在旭升公司登记出售房屋时仅提供了房产证复印件。旭升公司陈述其根据房产证复印件在房地产综合信息服务网中查询了房屋所有权人为张俊荣无误，但表示该服务网中无法查询是否存在查封。另，旭升公司陈述，在签订合同之后，公司法定代表人汪旭生曾要求相关中介经办人员去房管部门调取权属信息，但转天经办人员并未前去。章亮陈述，其方曾先后多次包括在签订合同前、交付定金及购房款时要求中介经办人查证房屋信息，但相关经办人均告知房子没有问题可以交易。张俊荣陈述，交易过程中，相关经办人并未去房管局查询房屋信息，另提交了微信截图以及借条等，拟证明其出售房屋时并不知道存在查封，否则其不可能去借高息借款清理房贷，这样只能造成其更大损失，不合常理，认为旭升公司作为专业中介机构未尽到中介义务。关于章亮主张的律师费及保函费。章亮就律师费提交《民事诉讼代理委托合同》及增值税普通发票，其中委托合同约定“章亮委托天津融耀律师事务所指派律师担任其与本案一审、二审诉讼代理人，代理服务费10000元”，拟证明章亮就本案实际支出律师费10000元。章亮就保函费提交保函明细表、增值税普通发票及保险公司资质材料等，其中保函载明的保险公司为中国大地财产保险股份有限公司天津分公司，发票载明的销售方为天津永诚诉讼保全服务代理有限公司，拟证明就本案的诉讼保全事宜支出保函费3600元。张俊荣对律师费及保函费均不认可。旭升公司认为保函出具方与发票的销售方不一致，另认为上述损失应由违约方张俊荣承担。另查，诉讼过程中，旭升公司已将中介服务费7万元及贷款服务费7000元全额退还章亮。一审法院认为，章亮与张俊荣、旭升公司三方签订的《房屋交易合同》及《房屋交易保障服务合同》系当事人之间真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，章亮支付张俊荣定金56万元及购房款24万元，并支付旭升公司中介服务费7万元及贷款服务费7000元，而案涉房屋目前则因存在查封、抵押处于无法交易之状态，以致三方争议成讼。本案争议问题主要有：一、房屋交易合同应否解除；二、章亮主张张俊荣承担的违约责任是否成立；三、旭升公司是否为本案适格被告及应否承担赔偿责任。关于争议问题一，一审法院认为，张俊荣作为出卖人以及房屋所有权人应保证房屋不存在抵押、查封等阻碍交易之情形，现因房屋在三方签订合同之前被公安机关查封，也因此抵押权至今未能涤除，房屋交易目前在法律及事实上无法继续履行，章亮购买房屋之合同目的因张俊荣上述违约行为已然无法实现。故，对于章亮要求解除房屋交易合同的诉请，一审法院予以支持。关于争议问题二，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，张俊荣应返还章亮交付的24万元购房款。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条中“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，章亮主张张俊荣双倍返还定金112万元，亦符合法律规定。故，对于章亮要求返还购房款及双倍返还定金的诉请，一审法院予以支持。关于律师费及保函费的问题。章亮已请求按照定金罚则要求张俊荣承担违约责任，考虑到定金具有惩罚性，且本案的定金金额系按照法律规定的合同标的20%的定金上限支付，双倍返还定金已足以弥补因张俊荣违约给章亮造成的损失。故，对于律师费及保函费的诉请，一审法院不予支持。关于争议问题三，一审法院认为，旭升公司作为居间方在案涉《房屋交易合同》《房屋交易保障服务合同》及《买卖定金协议书》上签字，不仅在形式上属合同主体，而且合同内容中也对其在交易过程中应当提供的服务及相应的违约责任等进行了约定。案涉房屋交易合同由房屋买卖合同与居间合同两个法律关系构成具有复合性，三方之间的权利义务密不可分。具体到本案，旭升公司提供的居间服务也是导致交易双方就合同履行、解除及赔偿损失等提起诉讼的主要原因。因此，对三方的权利义务宜作整体看待及处理，同时，也有利于减轻当事人诉累和节约司法成本。故，旭升公司作为被告参加诉讼主体适格。关于旭升公司责任承担问题，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”旭升公司是拥有专业人员的专业机构，当事人基于对居间人专业的信赖在其介绍下达成协议并交付7万元居间服务费。旭升公司应对其提供的信息承担充分、审慎的审查及核实义务，应当如实核实并向委托人报告房屋的产权状况、查封信息等。尤其，房屋是否被查封，是决定房屋能否办理过户手续、买卖双方合同目的能否实现的关键因素。但，案涉房屋于2018年11月14日即被公安机关查封，房产交易合同则是于2019年3月18日签订，间隔四个月之久，且自始张俊荣提供旭升公司的仅是房产证复印件，然而，旭升公司从合同签订到定金、购房款交付的整个过程中，既未要求张俊荣提供准确的房产上是否存在阻碍交易情形的权属信息，也未与张俊荣一同前往房管部门进行核实，其作为居间方未尽审慎核查之义务，从而导致章亮因履行该合同支出80万元，造成章亮巨额损失。旭升公司在提供居间服务过程中存在重大过错，应向章亮承担损害赔偿责任。章亮在本案中主张旭升公司承担连带清偿责任，但连带责任的承担应由法律规定或者当事人约定，故在不存在承担连带责任情形下，一审法院认为旭升公司对章亮的损失承担补充赔偿责任较为妥当。关于补充赔偿责任的范围，鉴于造成章亮损失的根本原因系房屋出卖人张俊荣违约，综合旭升公司在提供居间服务过程中的过错程度和实际情况，一审法院酌定旭升公司在40万元的范围内对张俊荣不足清偿部分的债务承担补充赔偿责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除章亮与张俊荣、天津旭升房地产信息咨询服务有限责任公司于2019年3月18日签订的编号为1xxxxxxxx的《房屋交易合同》；二、张俊荣于判决生效之日起十日内返还章亮购房款24万元、定金112万元，合计136万元。天津旭升房地产信息咨询服务有限责任公司在40万元的范围内对张俊荣不足清偿部分承担补充赔偿责任；三、驳回章亮其他诉讼请求。案件受理费8867元，诉讼保全费5000元，合计13867元，由张俊荣、天津旭升房地产信息咨询服务有限责任公司共同负担（此款于本判决生效后十日内交付一审法院）。二审期间，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人是《房屋交易合同》《房屋交易保障服务合同》及《买卖定金协议书》中的一方当事人，上述合同中对包括上诉人在内的各方主体的权利义务均有明确约定，且在本案房屋交易过程中，存在房屋买卖合同及居间合同同时协调履行的问题，三者权利义务密不可分，且将上诉人列为本案当事人，便于查清事实、节约司法资源，因此，一审法院将上诉人列为本案被告并无不当。上诉人主张其不是本案的适格被告，缺乏事实依据，本院不予采信。上诉人在履行上述合同过程中，未按照合同约定审核相关材料及查证涉案房屋是否存在影响交易的情形，致使被上诉人章亮向张俊荣支付定金及购房款后，因涉案房屋被有关机关查封而未能继续交易，上诉人在提供服务过程中存在重大过错，一审法院根据上诉人作为居间方的地位、过错程度等事实判令其对被上诉人章亮产生的损失承担相应赔偿责任并无不妥，本院予以确认。综上所述，旭升公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由天津旭升房地产信息咨询服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  康 艳审判员  张玉洁二〇一九年十一月十五日法官助理梁菁菁书记员陈瑾附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……