山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁01执异1235号案外人：韩冉冉，女，1981年3月29日出生，汉族，住济南市历下区。申请执行人：济南农村商业银行股份有限公司，住所地济南市历下区转山西路1号（奥体金融中心A栋）。法定代表人：马立军，董事长。委托诉讼代理人：李婷婷，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫飞，山东国曜律师事务所律师。被执行人：山东大舜天成置业有限公司，住所地济南市长清区五峰山镇政府院内。法定代表人：刘中胜，总经理。本院在执行申请执行人济南农村商业银行股份有限公司（以下简称济南农商行）与被执行人山东雷泽经贸有限公司（以下简称雷泽公司）、山东大舜天成置业有限公司（以下简称大舜天成公司）、刘中胜、刘新华、孙中美金融借款合同纠纷一案中，案外人韩冉冉向本院提出书面异议，请求解除对济南市历下区山大路236号X号地下室（以下简称涉案地下室）和X号车位（以下简称涉案车位）的查封，停止对涉案车位及地下室的评估、拍卖等。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。韩冉冉称，请求解除对涉案车位的查封，停止对涉案车位和地下室的评估、拍卖等。事实与理由：2004年5月24日，本人与大舜天成公司签订《地下车位买卖合同》，购买涉案车位，价款10万元。于2011年3月24日与大舜天成公司签订《买卖合同》，购买涉案地下室，且已经按约向大舜天成公司交付全款，并且实际占有使用。以上两项合同均发生于济南农商行与大舜天成公司2017年7月签订抵押合同之前，本人享有优先权。因此，本人依据民事诉讼法第二百二十五条规定，提出异议。为支持其主张，韩冉冉提交了《商品房买卖合同》《车辆看管服务管理协议》、收据、《证明》等证据材料。济南农商行辩称，一、根据韩冉冉提供的证据材料，其证据不能把证明《商品房买卖合同》中约定的涉案车位、涉案地下室与本案查封车位、查封地下室有关。二、即使韩冉冉主张的涉案车位、涉案地下室，属于本案查封车位、地下室，根据其与大舜天成公司签订的《商品房买卖合同》，其对涉案车位享有的是使用权，为租赁关系，不享有所有权，租赁期间未约定可随时解除。且韩冉冉提供的2004年6月9日出具的收据收款事项载明的是购房款，无法证明已经支付对价，也未提供证据证明在法院查封前实际合法占有使用。对于地下室的买卖合同，合同签订时间在2011年3月24日，但收据开具是在合同签订前，不符合交易习惯，不能证明韩冉冉已经全部支付价款，而且地下室并未过户到韩冉冉名下，也没有证据证明其已经实际占有使用该地下室，综上，韩冉冉的主张不足以阻止、排除对涉案车位、地下室的强制执行。因此，韩冉冉请求解除对涉案车位、地下室的查封，停止评估、拍卖，于法无据。本院查明，一、济南农商行与雷泽公司、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月22日作出（2018）鲁01民初609号民事判决，判决：一、雷泽公司于判决生效之日起10日内偿还济南农商行借款本金2005万元、利息500375.58元及赔偿济南农商行律师代理费损失86600元；二、雷泽公司于判决生效之日起10日内偿还济南农商行借款本金599.9万元、利息144679.36元及赔偿济南农商行律师代理费损失25872元；三、济南农商行对大舜天成公司提供的（济南农商行营业部）抵字（2017）年第02－007号《抵押合同》项下抵押房产在判决第一项所确定的债权范围内享有优先受偿权；四、济南农商行对大舜天成公司提供的（济南农商行营业部）抵字（2017）年第02－008号《抵押合同》项下抵押房产在判决第二项所确定的债权范围内享有优先受偿权；五、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美对判决第一、二项所确定的债务承担连带清偿责任。六、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美在履行判决义务后，有权向雷泽公司追偿。2018年4月19日，本院作出（2018）鲁01民初609号民事裁定，冻结雷泽公司、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美、李海岭的银行存款2750万元或查封、扣押其相应价值的财产。2018年4月23日，本院作出（2018）鲁01民初609号协助执行通知，查封大舜天成公司名下证号为济房权证历字第××号证下历下区山大路236号X号房产（包括涉案车位及涉案地下室）。查封期限三年，自2018年4月23日至2021年4月22日。二、该案于2019年4月4日立案执行，案号为（2019）鲁01执450号。执行过程中，本院委托山东广泰土地房地产评估测绘有限公司（以下简称广泰公司）分别对济南市历下区山大路236号1号楼X房地产、济南市历下区山大路236号X房地产进行评估。三、2004年5月25日，韩冉冉与大舜天成公司签订《商品房买卖合同》一份，约定购买大舜天成公司位于济南市××下区××室，车位使用权为X号，房屋价款871416元，车位10万元，共计971416元。合同约定，韩冉冉于2004年5月24日向大舜天成公司缴纳首付款301416元，余款67万元采用银行按揭方式支付。2004年5月25日，韩冉冉缴纳购房首付款201416元，同年6月9日，韩冉冉缴纳购房款10万元。2004年8月25日，韩冉冉在齐鲁银行办理了67万元个人住房贷款。以上共计缴纳971416元。2009年5月5日，韩冉冉与济南大舜天成物业管理有限公司就涉案车位的车辆管理签订《车辆看管服务管理协议》。2016年12月20日，韩冉冉缴纳车位服务费1386元。大舜天成物业管理处于2019年10月31日向本院出具《证明》一份，载明：兹证明济南市历下区山大路236号大舜天成小区业户韩冉冉，身份证号：X，业户所购车位为X,该车位自2004年5月24日交付业户使用起，业户一直按时交纳车位服务费，从无拖欠现象。2011年3月24日，韩冉冉与大舜天成公司签订《商品房买卖合同》一份，约定购买大舜天成公司位于济南市××下区××地下室，房屋价款为7万元。2011年3月22日，韩冉冉缴纳地下室购房款25000元，24日，韩冉冉缴纳地下室购房款45000元，共计缴纳70000元。大舜天成物业管理处于2019年10月31日向本院出具《证明》一份，载明：兹证明济南市历下区山大路236号大舜天成小区业户韩冉冉，身份证号：X，业户所购地下室为X，该地下室字2011年3月24日交付给业户使用起，业户一直按时交纳所有费用，从无拖欠现象。以上事实，有民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书、《商品房买卖合同》《车辆看管服务管理协议》《证明》、收据等证据材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然涉案车位及地下室设定了抵押，申请执行人济南农商行享有抵押权，但案外人韩冉冉在设定抵押权及本院查封涉案车位及地下室前已与被执行人大舜天成公司签订书面的买卖合同、占有涉案车位及地下室并已支付全部价款，未办理过户登记非其自身原因所致。因此，案外人韩冉冉请求排除对涉案车位及地下室的执行，符合上述规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对山东大舜天成置业有限公司名下位于济南市历下区山大路236号X的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 周 宏审判员 戴伍建审判员 郑凤云二〇一九年十一月二十二日法官助理季昱辰书记员魏煜圻