广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0309民初8064号原告（反诉被告）：买顺祥，男，回族，1965年4月6日生，身份证住址河南省焦作市解放区，被告（反诉原告）：伍先珍，女，汉族，1965年3月19日生，身份证住址广东省深圳市南山区，委托代理人：李言政，广东诚公律师事务所律师。委托代理人：王盼，广东诚公律师事务所实习律师。原告（反诉被告）买顺祥与被告（反诉原告）伍先珍房屋租赁合同纠纷一案，本院列买顺祥为原告、伍先珍为被告。原告诉请判令：1.请求确认因被告违约，导致双方签订的《商铺租赁合同》于2017年1月7日解除;2．请求判令被告向原告返还2个月押金21600元;3．请求判令被告向原告返还水电押金2000元;4．请求判令被告向原告返还赔偿装修损失30000元;5.请求判令被告向原告赔偿店内货物损失50000元;6.请求判令被告向原告赔偿停业所造成的经济损失，员工二人，赵艳丽：每月3200工资，程成：每月3500元，两月共计13400元,销售损失利益两月共计30000元;7．请求判令被告承担本案的全部诉讼费。被告反诉至本院，诉请判令：1.判令被告返还原告代缴的物业管理费用、水电费用，自2016年8月1日暂计至2017年4月15日合计28906.4元，资金占用利息，按银行同期贷款利率计算自2017年4月16日直至清偿之日止，暂计至2019年8月1日计3468.72元，以上两项共计32375.12元;2.判令被告承担诉讼费及原告的一切诉讼费用。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告买顺祥、被告委托代理人李言政、王盼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况2015年5月10日，原、被告双方签订了一份《商铺租赁合同》，约定被告伍先珍将位于深圳市××区××栋半地下层58号的商铺（以下简称“涉案商铺”）出租给原告买顺祥使用，租赁期限从2015年5月26日至2021年5月25日止，第一年租金每月10800元，以后每年每月递增1090元，原告于每月30日前向被告缴纳当月租金。上述《商铺租赁合同》签订后，被告伍先珍依约向原告买顺祥交付了涉案商铺，买顺祥使用该商铺开展经营。2017年，被告伍先珍以原告买顺祥未支付2017年1月至3月租金为由，向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，诉讼请求为：1、判决买顺祥向伍先珍支付2017年1月1日至2017年3月31日期间的租金35670元和逾期违约金357元；2、诉讼费用由买顺祥承担。2018年7月5日，深圳市宝安区人民法院作出（2017）粤0306民初7629号《民事判决书》，第2页载明：“本案中，双方确认买顺祥已实际缴纳了计至2016年12月的租金，自2017年1月起未再向伍先珍支付过租金。另查明，买顺祥主张其租赁的商铺在2017年1月时被伍先珍上锁，并提供了视频资料作为证据。该视频资料显示的内容为买顺祥在租赁商铺所在的物业部门交涉，要求开具锁商铺时间的证明，物业人员以业主方原因为由，拒绝开具。…关于买顺祥提出其未再继续支付租金是由于租赁商铺在2017年1月被伍先珍上锁的答辩意见，买顺祥应当就此主张承担举证责任。本案中买顺祥提供的视频资料，显示买顺祥在与物业部门交涉时，物业人员表示根据业主方要求，对租赁的商铺上锁。该视频资料能够作为支持其答辩意见的初步证据。伍先珍不认可的，则应提供相应的反证。而本案中，伍先珍并未提出相应的证据，则应承担相应不利后果。由于伍先珍在2017年1月起对租赁商铺上锁，致使买顺祥并不能正常使用租赁商铺，买顺祥据此对伍先珍要求支付租金的主张予以抗辩的，本院应予以支持。伍先珍要求买顺祥支付2017年1月至3月期间租金的诉讼请求，不应支持。…判决如下：驳回伍先珍的全部诉讼请求”。伍先珍不服，提起上诉。2019年4月15日，深圳市中级人民法院作出（2018）粤03民终19824号《民事判决书》，第2页载明：“本院在二审期间，就该案争议问题向深圳市龙华区御珑苑进行调查，深圳市龙华区御珑苑安全主管陈虎（身份证号码）陈述称，涉案房屋产生过租客与业主的纠纷，由于租客没有按时缴纳房租，业主要求我们将房屋上锁，日期记不清了，房屋在上锁时租客已经将房屋上了锁，我们只是加了一把锁。涉案房屋仍欠物业管理费和水电费。我们将房屋上锁时，不知道室内冰箱状况，冰箱内食品后来变质。…根据被上诉人买顺祥提供的视频资料，以及在二审期间的调查情况，结合社会生活常理，本院认为，涉案房屋的物业部门系受上诉人伍先珍委托，将涉案租赁房屋上锁，致使被上诉人买顺祥无法正常使用涉案租赁房屋。原审法院据此驳回上诉人伍先珍关于要求被上诉人买顺祥支付2017年1月1日至2017年3月31日期间的租金及逾期违约金的诉讼请求,具有事实与法律依据。…判决如下：驳回上诉、维持原判”。判决结果关于《商铺租赁合同》的解除。根据（2017）粤0306民初7629号案件一审、二审法院查明的情况显示，自2017年1月起涉案商铺已由物业部门受伍先珍委托上锁，致使买顺祥未能正常使用涉案房屋。被告伍先珍以自己的行为表示不履行租赁合同，截至本案起诉之日起，双方亦未就涉案房屋继续履行各自义务，故原告请求确认《商铺租赁合同》于2017年1月7日解除，于法有据，本院予以支持。关于押金。《商铺租赁合同》第3条约定，买顺祥须于合同签订当日向伍先珍支付押金21600元为履约保证金，合同期满后退还给买顺祥。庭审中，被告伍先珍确认已收原告买顺祥支付的押金21600元。合同解除后，被告应向原告返还押金21600元。关于水电押金及各类损失。原告主张另有向被告支付水电费押金2000元，且因此次合同解除造成其装修损失30000元、货物损失50000元、工资损失13400元、销售损失30000元。但原告并未就其主张提交相关证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对原告的该部分诉请不予支持。关于水电费、管理费。《商铺租赁合同》第4条约定，租赁期间原告应承担各种税费，包括水电费、管理费等，且如漏交、不交或拒交造成的经济损失由买顺祥承担。被告提交了一份银行转账凭证证明其于2017年4月18日为原告垫付了2016年8月至2017年4月期间的物业费、水电费等合计28906.40元，被告提交了每月的《收费通知单》证明具体产生的费用，原告对2016年8月至2017年1月底期间的费用予以认可。根据被告提交的《2016年8月收费通知单》显示本月费用合计4696.2元、《2016年9月收费通知单》显示本月费用合计3724.9元、《2016年10月收费通知单》显示本月费用合计4473.1元、《2016年11月收费通知单》显示本月费用合计3671元、《2016年12月收费通知单》显示本月费用合计2839.6元、《2017年1月收费通知单》显示本月费用合计2907.4元，《2017年2月收费通知单》显示本月费用合计的产生费用合计3710.2元，因《2017年2月收费通知单》显示的金额为2017年1月产生的费用，本院酌定2017年1月1日至2017年1月7日期间产生费用837.83元（3710.2元30天7天）。以上费用合计23150.03元。故原告应向被告支付欠缴的水电费、物业管理费等费用23150.03元。关于逾期利息，原告确有欠缴的水电费、物业管理费等费用的情形，被告于2017年4月18日为原告垫付了该费用，被告因此所受损失为资金占用的利息损失，故原告应以23150.03元为基数，按银行同期同类人民币贷款利率自2017年4月18日起向被告支付逾期利息至清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告买顺祥与被告伍先珍2015年5月10日签订的《商铺租赁合同》于2017年1月7日解除；二、被告伍先珍于本判决生效之日起五日内向原告买顺祥返还押金人民币21600元；三、原告买顺祥于本判决生效之日起五日内向被告伍先珍支付欠缴的水电费、物业管理费等费用人民币23150.03元及逾期利息（以23150.03元为基数，自2017年4月18日按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算逾期利息至清偿之日止）；四、驳回原告买顺祥的其他诉讼请求；五、驳回被告伍先珍的其他反诉请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币1620元，由原告买顺祥负担1377元，由被告伍先珍负担243元。本案反诉案件受理费690元，由原告买顺祥负担552元，由被告伍先珍负担138元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 周  鹏  盛二〇一九年十一月十八日书记员 郝天龙（兼）书记员 陈    颖附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。