广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初5108号原告：程导道，女，1987年9月2日出生，汉族，住址广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：杨敏，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯智恒，广东华誉品智律师事务所实习律师。被告：广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区海景路海景小区1号201房，统一社会信用代码91440115731581064C。法定代表人：黄治臣，职务总经理。委托诉讼代理人：马一兵，女，1994年12月14日出生，汉族，公司员工。委托诉讼代理人：李丹，男，1980年3月30日出生，汉族，公司员工。原告程导道诉被告广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，本院于2019年7月8日立案受理，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨敏和冯智恒、被告的委托诉讼代理人李丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程导道向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《楼宇认购书》已于2018年11月22日解除；2.判令被告返还购房定金50000元及其利息（按银行同期贷款利率标准，从2017年7月20日起计至实际返还之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在广州市古格房地产有限公司（以下简称古格公司）工作人员的带领下，来到被告所开发的珠江湾楼盘销售现场，由被告的销售人员为原告进行楼盘推介。2017年7月20日，被告销售人员在明知原告不具备购买资格的情况下，诱导原告就南沙珠江湾F地块FA-4栋xxxxx（以下简称“涉案房屋”）签订了楼宇认购书，约定：涉案房屋总价为1552909平方米，定金为50000元，定金在签订认购书时支付，剩余房款分12期付清；原告应当按被告的通知与被告签订商品房买卖合同等等。认购书签订后，原告按照约定支付了5期购房款共计465871元。因原告不具备购买写字楼的资质，不能与被告签订商品房买卖合同和办理涉案房屋的产权登记，故原告要求被告退款。经双方交涉，被告退还了原告的部分购房款，但仍有50000元定金拒不退还。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条以及《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函【2017】65号）第三条“房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位……”之规定，原告作为个人，不具备购房资格，原、被告双方不可能订立商品房买卖合同。由于上述事由不可归责于原告，故被告应当向原告退还购房定金。被告广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。《楼宇认购书》已于2019年2月21日解除，被告无需退还定金50000元及支付利息：1.根据《补充协议》的约定，原告知悉当时的限购政策，因其个人无资格购买该房，故双方约定将来由原告设立法人单位与被告最终签订商品房买卖合同。由于原告需要使用该房作为法人单位的注册地址，故其先与被告签订了《楼宇认购书》。上述交易模式不违反法律、行政法规的强制性规定，补充协议合法有效，是双方真实的意思表示。因此，原告主张被告销售人员误导其签订《楼宇认购书》与事实不符。2.《楼宇认购书》属于预约合同，原告的合同义务为设立法人单位并以该法人单位与被告签订商品房买卖合同。但原告一直未设立法人单位，并以资金困难为由要求退房，其行为已构成违约。依据合同法第一百一十五条、担保法第八十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，被告有权没收其支付的定金50000元，原告无权要求返还。3.退一步说，即使不存在《补充协议》的上述约定，在原告由始至终以个人名义认购案涉房屋的情况下，解除《楼宇认购书》的责任也完全在于原告。首先，原告作为购房者有义务了解购买房屋所在地的购房政策。其次，根据《楼宇认购书》第一条，原告也确认在清楚了解现行的相关限购、限贷政策及该政策对其购房可能产生的影响的基础上，同意按被告公示的合同条款签订商品房买卖合同。最后，根据《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》（穗建房产〔2018〕2430号），案涉房屋于2018年12月20日起已具备向原告个人出售的政策条件。被告在此之后已及时将最新政策向原告耐心解释，认为原告已经可以其个人名义继续履行认购书。但原告依然以无力继续付款为由坚持要求退房。出于对小业主资金周转困难的体谅，被告还是同意在扣除定金后先行退还剩余房款，但仍然保留按照协议条款另行起诉原告的权利。本院经审理认定本案事实如下：2017年7月20日，原告（乙方）与被告（甲方）就涉案房屋签订《楼宇认购书》，约定：总房价为1552909元，于签署认购书时交付5万元定金，定金在按期付清首期房款时抵作房款，房款分12期付清，其中第一期于2017年7月27日前支付155291元；原告应按时付款，并按甲方公示的合同条款签署《商品房买卖合同》暨办理网上备案。同时，该认购书约定：“乙方在清楚了解前述文件全部内容和现行的相关限购、限贷政策及该政策对其购房可能产生的影响的基础上同意按甲方公示的合同条款签订《商品房买卖合同》。……乙方未按时付清首期房款的，甲方有权解除本认购书，没收乙方已缴纳的定金并将本物业另行出售。……因乙方原因未能及时办理《商品房买卖合同》备案确认手续的，甲方有权解除所有购房合约、没收乙方已付定金并将该物业另行出售……。”该认购书乙方落款处的签名为“程导道（吴xx代）”。该认购书中没有对何时签订《商品房买卖合同》进行约定。对该认购书，原告在庭审中陈述：一是其委托吴xx签订该认购书前，被告没有向其出示，其不清楚相关条款的规定，并认为该认购书是格式合同，其中包括有规避被告责任的条款，且被告也没有尽到相应的提示责任，故该认购书当属无效；二是其在签订认购书时确实清楚限购政策，但因被告销售人员告知其可以先签订认购书，待其具备购房资格后再行签订正式的商品房买卖合同，若一直不具备购房资格也可以选择退回房款，故其才让吴xx前往被告处签署认购书。被告对此则表示，双方除签署该认购书外，还签署了《补充协议》及《关于装修事宜合同书》，且原告已经履行了支付装修款的义务。其中，《补充协议》由被告（甲方）、原告（乙方）和广州市骏之杰装饰工程公司（丙方）签订，《关于装修事宜合同书》由原告（甲方）与广州市骏之杰装饰工程公司（乙方）签订，签订时间均为2017年7月20日。其中，《补充协议》约定：“鉴于：……2.乙方知悉现行限购政策，个人无资格购买该房，预设立法人单位与甲方最终签订商品房买卖合同。因乙方使用该房作为注册地址的需要，故乙方先与甲方签订《楼宇认购书》，约定乙方办妥工商手续后，再以该法人的名义与甲方签订商品房买卖合同。……3.乙、丙双方签订《关于装修事宜合同书》，约定乙方将该房装修事宜委托丙方负责，合同总价20000元。”上述两份合同中原告一方落款处的签名均为“程导道”，被告表示是由原告授权吴xx签订，并要求追加吴乐珠作为本案的第三人参加本案诉讼。原告不确认其授权吴xx签署了上述两份合同。在合同签订后，原告按照约定向被告支付了定金50000元以及五期购房款共415871元，并另行支付了6000元装修款。对于装修款的支付，原告表示其是收到被告工作人员朱xx提示后支付的。在原告提交的其与朱xx的聊天记录中显示，朱xx于2018年10月11日12时10分发出了“您这边本月13号有一笔款项到期，其中毛坯款155291元，装修款2000元”的内容。另外，原告提交了其与朱悦鑫2018年11月23日的录音资料和《广东珠江投资股份有限公司珠江住宅类文件审批表》（编号：803248，经办人为朱xx）。在录音资料中，朱x表示，“（走完这个流程之后）就确定要拨款”，“差不多（三个月），对每个客户都是这样”“您这边有这一份文件在手上的……下面那些领导都是负责人。而且这个是我们公司内部文件，别人是编辑不了改不了，做不了假的，这一份东西。然后下面这些领导都是，而且的话呢，经办人我也在这里”“其实你到时拿这张纸去告我们都OK的。”在录音资料中，原告并没有对文件的内容提出异议。原告称上述提到的文件即《广东珠江投资股份有限公司珠江住宅类文件审批表》（编号：803248），该表的经办人为朱xx，拟定同意原告等业主提出的扣除定金后退回其余房款，其中记载“以上房源客户已全部知悉挞定事实并同意按照认购书约定扣除违约金即定金5万元。现以上客户要求退回除定金外已交其余房款……业主程导道已交毛坯款465871元，装修款6000元，扣除违约金即定金5万元后退回客户毛坯款415871元，装修款6000元”等内容，最终批准时间为2018年11月22日。被告以无法核实录音资料的真实性以及原告未能提供《广东珠江投资股份有限公司珠江住宅类文件审批表》原件为由，不予认可上述两份材料，并提交了原告于2018年10月23日手写的《退房证明》。该《退房证明》的内容为：“位于广州南沙珠江湾F4栋xx，由于业主资金困难，现申请退房。业主姓名：程导道，身份证号码：……。”原告表示《退房证明》是其按照被告的样本来草拟，因为只有这样才能拿到退款。2019年2月21日，被告退还原告购房款415871元。涉案房屋为公寓，属于商服类物业。原告提交了广州市南沙区房地产交易中心于2019年9月23日出具的《不具备购房资格告知书》，告知其不具备在本市住房限购区域内的住房购买资格。庭后，被告向本院提交一份情况说明。被告在该说明中陈述，原告提交的《不具备购房资格告知书》仅表明原告不具备购买住宅的资格，而涉案房屋的性质并非住宅，且涉案房屋所在的南沙珠江湾F北地块国有土地使用权于2008年10月15日办理了出让手续，根据政策规定，涉案房屋在2018年12月20日后可以转让给个人。同时，被告确认涉案房屋于2019年10月4日另行出售，并提交了相关的商品房预售合同。《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函〔2017〕65号）于2017年3月31日开始实施，其中规定：“（三）房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。”就该条规定，广州市住房和城乡建设委员会于2018年12月19日颁布了《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，该意见指出上述规定的“商服类物业”是指该文件公布之日（2017年3月30日）后土地出让成交的商服类房地产项目，2017年3月30日之前（含当日）土地出让成交的商服类房地产项目不执行此条规定。本院认为：根据当事人的诉辩意见以及庭审情况，对本案的争议焦点作评判如下：本案的争议焦点一是关于《楼宇认购书》的解除时间问题。原、被告双方对于由原告提出解除并经被告同意一节均无异议，故合同解除的时点应当以被告作出解除认购书的意思表示来确定。原告主张解除的时间为2018年11月22日，即其提交的《广东珠江投资股份有限公司珠江住宅类文件审批表》中所记载的被告内部审批的最终批准时间；被告主张为2019年2月21日，该时间为被告退还原告部分购房款的时间。虽然《广东珠江投资股份有限公司珠江住宅类文件审批表》为打印件，但考虑到该证据为被告的内部审批文件，原告无法获取原件亦符合常理，而该证据可与原告提交的录音资料相互印证，并且其记载的退款审批内容与被告的实际退款情况一致，故在被告对此没有提供相反证据予以反驳的情况下，本院采信该审批表的真实性。根据该审批表显示，被告内部审批程序中最终批准的时间为2018年11月22日，故可将该时间点作为被告作出解除合同意思表示的时间，原告要求确认于该日解除《楼宇认购书》合法有据，本院予以支持。本案的争议焦点二是关于原告要求返还5万元定金及支付相应利息的问题。民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用，秉持诚实，恪守承诺。涉案的《楼宇认购书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人均应当严格履行。原、被告在签订涉案《楼宇认购书》时，均是清楚知晓相关限购政策的规定，也清楚知道原告在当时不具备相应购房资格的事实，并应当预见到合同履行可能存在不确定性的风险。双方在此情况下依然签订该认购书，自应各自承担相应的法律后果。从《楼宇认购书》的内容看，既没有约定双方签订《商品房买卖合同》以及办理网签的具体时间，也没有约定原告可以基于其不具备购房资格而提出退房的情形。虽然原告从签订认购书至提出退房申请的一年多时间内，其尚未具备购买涉案房屋的资格，但此亦属于原告在签订认购书时应当预见到的情况。因此，原告单方面以其不具备购房资格为由而要求解除认购书，显然有违双方签订《楼宇认购书》时的真实意思表示。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“因不可归责于当事人双方的事由”，属于当事人在签订合同时不能预见的事由，原告的情形并不符合上述规定。根据证据显示，原告于2018年10月23日以“资金困难”为由提出退房，并就此事与被告的工作人员朱xx沟通，朱xx向其提供了《广东珠江投资股份有限公司珠江住宅类文件审批表》。在录音资料中，原告对于朱x提供的上述审批表记载的事项并没有提出任何异议，故应当视为其同意该审批表的内容，该审批表应当视为双方就解除《楼宇认购书》达成了一致意见。该审批表中已经明确了原告知悉并同意扣除5万元定金后退回其余款项，现原告又以其不具备购房资格为由，要求被告退回5万元定金有违诚信，本院不予支持。原告提出的其是在被告工作人员诱导下签订涉案《楼宇认购书》及其是按照被告的要求填写《退房证明》，因无证据予以证实，被告亦对此不予确认，故本院不予采信。对于被告提出的追加吴xx为本案第三人的问题，因其并未提交吴xx与本案的处理结果存在利害关系，故本院对其申请不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告程导道的全部诉讼请求。案件受理费582元，由原告程导道负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇一九年十一月二十二日法官助理廖活年书记员梁艺