四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14420号 上诉人（原审原告、反诉被告）：孟玉香，女，1965年10月19日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：方波，住成都市天府新区，系孟玉香儿子。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴融，女，1991年8月4日出生，汉族，住天津市东丽区。 委托诉讼代理人：李驰，四川联一律师事务所律师。 上诉人孟玉香因与被上诉人吴融房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初2180号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 孟玉香上诉请求：请求撤销一审判决第二项，改判确认《预约合同》已经解除，改判吴融退还孟玉香房屋，并向孟玉香支付违约金204000元。事实和理由：1.一审法院认为吴融不构成违约属于认定事实错误。根据《预约合同》的约定，孟玉香的义务是在取得产权证书后通知吴融正式签订房屋买卖合同，中介方诚仕房产的员工罗俊明于2019年1月2日通过微信通知吴融，告知其房屋已取得权属证书的情况，并要求吴融办理后续手续，并约定1月9日见面，在2019年1月9日见面后，吴融突然提出让孟玉香为其承担部分税费，遭到孟玉香拒绝后，吴融声称要拖到产权证满两年后再去过户，一直拒绝配合办理相关手续，在之后的时间里，吴融要么没有回复，要么以工作为由推迟，远远超过了《预约合同》约定的办理手续时间，这已经严重违反了《预约合同》条款的约定，构成违约。2.一审法院认为孟玉香发出的《解除合同通知书》无效属于认定错误。按照《预约合同》第六条规定,如乙方有以下情形之一的，视为乙方违约，甲方有权解除合同或要求乙方继续履行合同；如合同被甲方解除，甲方应退还乙方支付的全部购房款，甲方有权向乙方要求按总成交价的百分之三十支付违约金，给甲方造成经济损失而违约金不足以赔偿时，乙方仍应予以赔偿（包括但不限于：诉讼费、律师费等）：1、……2、乙方怠于按照合同约定备齐贷款购房的所需资料并逾期三十日以上；3、乙方怠于按照合同约定协助甲方办理产权交易过户手续并逾期三十日以上等等。正如前文所述，吴融的行为已经严重违反了《预约合同》的约定，构成违约，孟玉香发出《解除合同通知书》是具有事实和法律依据的。 吴融辩称，一审法院判决正确，应当维持原判。1.正是由于孟玉香方存在严重的先行违约行为，导致房屋仍然处于抵押状态，不具备过户条件，并且吴融一直在按照相关条款的约定与孟玉香就签订正式买卖合同进行积极的沟通和协商，由于该案房屋时间过长，导致交易政策发生变化，产生额外的税收，虽然就该问题的协商双方未达成一致，但并不是吴融单方拖延违约的表现，所以吴融不应当承担任何的违约后果。2.本案中方波并不是孟玉香出售房屋的代理人，孟玉香方从未出具过授权方波代位出售房屋的相关授权资料，且孟玉香在本案中也未有效通知取得产权和要求吴融配合办理相关手续的情形。从本案时间来看，孟玉香方在2019年1月才取得产权证，同年3月，仅仅两个月时间就要求解除合同，即便真的存在违约行为时间也很短，也不会造成无法实现合同目的。在合同可以继续履行的情况下不应该解除合同，应该继续履行合同。 孟玉香向一审法院起诉请求：1.确认孟玉香与吴融双方所签订的《预约合同》已经解除，吴融退还孟玉香房屋；2.吴融支付违约金204000元；3.一审诉讼费、律师费由吴融承担。 一审法院认定事实：孟玉香之子方波一直代理孟玉香出售案涉房屋的事宜。经方波与中介公司联系，2017年3月14日，孟玉香与吴融（系四川金凤凰航空服务有限公司派遣制客舱乘务员）、经纪方成都诚仕房地产经纪有限公司（以下简称：诚仕公司）签订了《房屋预定买卖合同》，约定吴融向孟玉香购买位于成都市双流区诚国际）2幢1单元15楼1502号房产，双方约定了出售价款以及付款方式等等。签订合同后，吴融交纳了5万元定金。由于房屋未取得房屋权属证书，双方于次日前往四川省成都市蜀都公证处公证签订了《预约合同》，合同约定：孟玉香将其所购位于成都市双流区诚国际）2幢1单元15楼1502号房产转让给吴融；该房屋转让价款为680000元，乙方分四次支付购房款：第一笔房价款50000元乙方在签订本合同前已支付完给甲方，甲方已收到此款；第二笔房价款220000元专款用于甲方提前结按，本合同签订后，甲方向银行提出申请提前还款，按银行通知的还款时间，双方一同前往银行，乙方将此款存入银行账户；第三笔付款10000元待甲方将房屋交接给乙方使用当日由乙方一次性付清；房屋尾款400000元双方同意乙方通过按揭贷款的方式由银行放款给甲方，具体时间以银行通知为准；第三条第2项约定，甲方在取得该房屋产权证后的十五个工作日内通知乙方签订正式房屋买卖合同，乙方应在接到甲方通知后的十五个工作日内配合甲方签订正式房屋买卖合同及备齐贷款所需的全部资料；双方约定在甲方取得产权证后的十五个工作日内，甲、乙双方应各自备齐办理房屋过户及贷款手续所需的资料共同前往乙方的贷款银行办理按揭贷款手续，并在乙方的贷款银行审查乙方贷款资信并通过及签订贷款合同后，由甲、乙双方共同前往房管局办理产权过户手续，将该房屋过户给乙方；第六条约定，如乙方有以下情形之一的，视为乙方违约，甲方有权解除合同或要求乙方继续履行合同；如合同被甲方解除，甲方应退还乙方支付的全部购房款，甲方有权向乙方要求按总成交价的百分之三十支付违约金，给甲方造成经济损失而违约金不足以赔偿时，乙方仍应予以赔偿（包括但不限于：诉讼费、律师费等）：1、……2、乙方怠于按照合同约定备齐贷款购房的所需资料并逾期三十日以上；3、乙方怠于按照合同约定协助甲方办理产权交易过户手续并逾期三十日以上等等。合同签订后，吴融于2017年4月13日向孟玉香支付了第二笔220000元房款和第三笔10000元房款。同日，孟玉香将案涉房屋交付给吴融。2018年12月21日，成都市双流区国土资源局为案涉房屋办理不动产权证，权利人为孟玉香，产权证号：川（2018）双流区不动产权第0106001号。 2018年12月28日，方波微信告知吴融房屋产权证将于元旦节后拿到，节后约个时间聊聊，尽快年前把户过了，年底着急用钱。并让吴融看看时间表，提前给方波说下，方波好安排时间，找中介联系贷款。吴融回复自己在国外，元旦后给方波约时间，回来弄。方波回复：要得。2019年1月2日，方波通过微信告诉诚仕公司负责联系孟玉香的工作人员谢军：我的产权证已经拿到了，尽快通知那边安排时间办理手续。并让谢军先约对方见面。后谢军告知方波，联系了吴融后，吴融在国外，她说确定了回来的时间就给中介说。1月2日，中介公司负责联系吴融的工作人员罗俊明通过微信告知吴融，房东把产权证拿到了，他说约你见个面；并让吴融回来时联系我们。吴融回复：我在上班，还没回来，等我们回来了之后喊他来弄；他给我打过电话了，但我当时在国外，我现在外头飞，约9号吧。2019年1月9日，方波与吴融经中介公司人员联系到中介处见面，协商过户事宜。方波提出因吴融提前2年入住，要求其支付1万元租金。吴融提出因产权证迟迟未取得，导致交易税上涨，要求中介或方波承担一部分税费。双方均不同意对方的意见，约定1月16日见面磋商。 此后，中介方及方波与吴融沟通的主要情况如下：1月15日时，罗俊明通过微信与吴融联系，吴融回复自己在飞，明天没空。罗俊明回复：你看好久呢，我好给房东说声。1月21日，罗俊明给吴融发微信：吴姐新年好，在上班没哦。吴融未回复。2月13日，罗俊明微信问吴融在成都没有，好久去签贷款和过户，落实好没有。2月15日吴融回复，好了我告诉你哈，最近。罗俊明回复：好的。2月26日，罗俊明微信问吴融回成都没有，告诉她房东又在问她这边安排多久去过户，“就问一下你看你的时间“。吴融未作答复。罗俊明1月8日、9日、15日、22日（未接通）与吴融电话联系过，2月份罗俊明未给吴融打过电话。方波自2019年1月2日后，未与吴融微信联系过；除1月10日、15日、16日、17日与吴融电话联系外，未与吴融电话联系过。 同年3月4日11点16分，方波微信联系吴融，问她好久安排过户？这样拖起不是办法。11点49分吴融回复：中旬吧一起去，我最近都在北京值班和国际航线，就这个月去弄。方波回复：我都已走诉讼程序了，中介那边一直联系不上你。吴融回复：啥意思，他联系不上我？方波说：年前年后联系不上你，中介那边说的你安排时间，一直没安排。吴融回复，他每次给我说我都回复了他的;就这个月，20号我休假一个礼拜一起去；刚刚我和中介已经说好了。方波回复要问律师。同日上午11点18分，罗俊明微信联系吴融，告诉她房东又在问他的同事，“你看你这边，你说个时间我跟他讲”。11点50分吴融回复称中旬吧，最近都在北京和国外，方波已给自己说了，也告诉了方波，就20号左右去弄。罗俊明回复：好的，没得问题，在15号左右叫人和吴融联系确定时间先去签字贷款合同。吴融回复：要18号自己才休假，12号和罗俊明联系，就这个月嘛；15号后联系，20左右我们一起去办；15号我们确定最终时间，罗俊明回复：嗯嗯，15号联系，我好安排一个同事后面陪你们办手续。吴融回复：嗯。 2019年3月8日，孟玉香向吴融发出《解除合同通知书》，表示其于2018年12月26日取得房屋产权证，并于28日通知吴融办理贷款和过户手续，但吴融不配合的行为已严重违约，故通知其解除《预约合同》，并要求返还房屋，承担违约责任。2019年3月11日，孟玉香向四川君合律师事务所支付律师费10000元。2019年3月13日，吴融向孟玉香发出《关于的回函》，表示于3月10日收到《解除合同通知书》，认为通知书内容严重失实，吴融并没有任何违约之处，孟玉香无权解除合同；并陈述，孟玉香在发解除合同通知书之前，从未通知过吴融孟玉香已取得预约合同约定的不动产登记证，吴融在收到解除通知书才得知孟玉香已取得案涉房屋的不动产登记证书，；鉴于孟玉香现在已取得不动产登记证书，请孟玉香按公证书的要求，于即日起15日内与其签订正式房屋买卖合同，并配合吴融办理房屋过户及贷款手续等等。3月15日，吴融通过微信通知罗俊明和方波，自己已安排好调班时间，要求孟玉香、方波在20日按时办理合同和相关手续。方波回复因之前吴融拖延时间，已造成违约，我们也没有说过3月20日签合同，我们已通过诉讼流程来解决纠纷。 一审法院另查明，据吴融提交的在2019年4月10日成都市双流区国土资源局不动产登记中心查询的《房屋信息摘要3》记录记载，案涉房屋已进行了抵押登记，抵押权人为中国建设银行服从有限公司双流支行，债务人为孟玉香，权利价值30万元，约定期限：2013-05-14至2023-05-14。案涉房屋现尚在抵押登记期限内，不具备过户条件。 据吴融提交的从中国国际航空股份有限公司内部网站cia.airchina,com.cn.（即国航CIA系统，空乘人员排班系统）上登录吴融的账户查询的2018年12月1日至2019年3月6日期间吴融的飞行值勤记录：《空乘日志》的手机截屏图片显示，上述期间内吴融的飞行值勤任务排班很多，经常有夜班飞行，1月和2月仅有几天全休。同时，根据吴融提交的《中国国航航空公司客舱乘务员手册》中关于客舱乘务员值勤期的规定：值勤期后应当安排至少9个小时的连续休息期等等；关于客舱乘务员休息期的规定：将机组成员运送到执行飞行任务的机场，或者将其从解除任务的机场运送回驻地，这些路途上所耗费的时间不应当被认为是休息期的组成部分。 一审法院认为，孟玉香与吴融签订的《预约合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定全面履行义务。合同签订后，吴融支付了前三笔房款，孟玉香也向吴融交付了房屋，双方均已履行了大部分合同义务，且吴融已经入住案涉房屋2年多。现双方因协商配合办理贷款、过户手续发生纠纷，双方对对方的诉讼请求均有异议。本院根据审理查明事实、双方提交的有效证据，对双方的争议焦点及诉讼请求评判： 一、《解除合同通知书》是否有效，《预约合同》是否解除问题。 本案中，孟玉香以2018年12月28日通知吴融办理贷款和过户手续，但吴融却以各种理由推脱，不配合办理，严重违反了预约合同为由，于2019年3月8日向吴融发出《解除合同通知书》通知解除合同。经审查，孟玉香在《解除合同通知书》中所陈述的吴融违约的事实，与一审法院审理查明事实不符。首先，在合同履行中，孟玉香从未与吴融联系过，也未在2018年12月28日通知过吴融办理贷款和过户手续，更未正式通知过吴融自己已取得不动产权证。孟玉香的儿子方波仅在2018年12月28日通过微信告知过吴融房屋产权证将于元旦节后拿到，希望吴融安排时间尽快过户。也未在当天通知吴融办理贷款和过户手续。《解除合同通知书》中陈述的孟玉香于2018年12月28日通知过吴融办理贷款和过户手续的事实并不客观存在。其次，孟玉香的委托代理人方波仅在2018年12月28日、2019年3月4日两次与吴融微信联系过，问吴融好久安排过户时间，吴融均对其予以了回复。其中2018年12月28日方波邀约对方元旦节后见面协商安排时间过户事宜，吴融在2019年1月9日经中介联系后，也与方波见面进行了协商，当天因双方都提出了新的条件未协商一致，约到1月16日再磋商，1月16日后吴融在飞行值勤双方未能见面。此后，方波与吴融从未联系过。方波2019年3月4日微信问吴融好久安排过户，吴融约他3月中旬一起去，但方波不同意，称已经走司法程序。因此，《解除合同通知书》所陈述的吴融以各种理由推脱，不配合办理的事实，缺乏证据。再次，方波是通过中介人员谢军、罗俊明与吴融联系，根据罗俊明与吴融的微信聊天记录，罗俊明每次联系吴融均是问她好久有时间安排过户，他好给房东说，在吴融表示自己在飞、最近都在北京和国外，最近或3月中旬去办时，罗俊明均回复吴融好的，并没有不同意吴融的要求。且罗俊明在2019年1月15日后至3月期间并未与吴融电话联系过（其中1月22日电话未接通后未再打），其间的发微信问好久过户时，吴融均有回复，并告知了罗俊明不能马上办理的合理理由，并不存在中介公司一直联系不到吴融，吴融以各种理由推脱，不配合办理的事实的事实。综上所述，根据审理查明事实，孟玉香及其代理人方波从未正式通过过吴融其房屋产权证已办理下来，也未正式通知过吴融办理贷款及过户的具体时间，吴融与方波及中介人员对安排过户时间一直在协商中，中介人员从未不同意吴融提出的合理延期的要求，《解除合同通知书》以及孟玉香在起诉中所陈述的吴融在孟玉香通知其办理贷款及过户手续后，吴融以各种理由推脱，不配合办理的事实，缺乏充分证据，对孟玉香主张的吴融的上述违约事实，一审法院依法不予认定。 由于孟玉香在《解除合同通知书》中解除合同所依据的吴融违约事实并不成立，孟玉香要求以上述理由解除合同，并要求吴融承担违约责任，缺乏事实依据及法律依据，孟玉香并不具有约定或法定的解除合同权，该《解除合同通知书》及孟玉香解除预约合同的行为对吴融并不发生法律效力，双方公证签订的《预约合同》并未于2019年3月8日解除。孟玉香要求一审法院确认《预约合同》已经解除、要求吴融腾退房屋、支付违约金的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。 孟玉香解除预约合同的行为并未发生法律效力，吴融要求法院确认该行为无效的诉讼请求，缺乏法律依据，应予驳回。 二、吴融要求孟玉香按《预约合同》履行房屋买卖过户义务，由其向孟玉香支付房屋尾款400000元，孟玉香在收到房屋尾款后3日内配合吴融办理房屋产权过户手续的诉讼请求。因案涉房屋目前尚有抵押权人为中国建设银行服从有限公司双流支行的抵押登记，在抵押登记未注销前，不能办理交易过户手续，案涉房屋目前并不具备交易过户条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，对吴融的上述诉讼请求，一审不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回孟玉香的诉讼请求。二、驳回吴融的诉讼请求。一审本诉案件受理费2180元，由孟玉香负担。一审反诉案件受理费5300元及诉讼保全费3920元，由吴融负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，案涉合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。本案二审争议焦点为：关于孟玉香主张确认案涉合同已经解除并要求吴融承担违约责任的诉讼请求是否成立。本院认为，基于最大限度促成合同目的实现之基本原则，只有在一方当事人存在违约行为且已经构成根本违约的情况下致使双方不能实现合同订立的目的时，另一方当事人才享有法定解除权。反之，解除合同的诉讼请求将不被支持。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条关于当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同，应当通知对方”之规定，在孟玉香享有解除权的情形下，其发出解除通知的行为方能依法发生解除的法律效力。根据本案查明的事实，孟玉香在《解除合同通知书》中主张吴融不配合办理贷款及过户手续的违约缺乏事实依据。其解除通知不能发生解除合同的效力。其次，双方当事人均已履行了合同约定的付款、交付房屋等义务且吴融已经实际入住案涉房屋，后双方在见面协商过户时因各自提出租金、税费的变更意见未能协商一致，在双方再次见面磋商前，孟玉香发出了解除合同通知书，合同未能继续履行。于合同履行过程中发生障碍时，双方均可采取补救措施或以友好磋商的方式以消除障碍、继续履行。故一审法院对孟玉香要求确认《预约合同》已经解除、要求吴融腾退房屋、支付违约金的诉讼请求，不予支持，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，孟玉香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4360元，由孟玉香负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 白福群 审判员 龚 耘 二〇一九年十一月十八日 书记员 王朝阳