河南省临颍县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1122民初2996号原告：临颍县坤和物业管理有限公司。法定代表人：马晓，任该公司总经理。委托代理人：徐东风，系该公司副经理。被告：韩海立。原告临颍县坤和物业管理有限公司（以下简称：坤和物业）与被告韩海立物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告坤和物业法定代表人马晓及其委托代理人徐东风、被告韩海立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告坤和物业向本院提出诉讼请求：1、要求被告偿付拖欠的物业管理费1890元、公摊照明费72元、拖欠违约金45元，共计2007元：2、承担本案诉讼费。事实与理由：被告为临颍县颍川大道锦绣江南小区的业主，房屋面积157.49㎡，根据合同约定每平方米物业服务费为0.5元/㎡，逾期违约金为日千分之一。被告自2017年9月至2019年8月止一直拒绝交纳所欠物业费1890元。按合同约定违约金为345元，原告主张被告支付45元。原告于2013年3月根据《前期物业管理合同》接管小区后，一直对该小区提供物业管理服务，原告积极履行物业服务合同约定的相关权利义务，为被告所在小区提供了物业管理服务，原告多次催交，被告仍拖欠至今，特提起诉讼，请依法支持原告的诉求。原告为支持自己的主张，当庭提交证据材料：1、物业管理服务合同一份，证明原告公司与被告的物业管理服务关系和收取标准；2、房屋认可书，证明被告为该小区11号楼502室业主；3、坤和物业服务照片22张，证明原告根据合同约定做出了相应的服务，被告事实上享用了物业服务，应交纳物业费用；4、被告欠费表一份，证明原告诉请各项的计算方式；5、催交记录表及通知一份，证明向被告催交物业费；6、小区规划图纸一份，证明小区的地面停车在开发商的规划内。被告韩海立承认拖欠物业费的事实，但抗辩称自己入住后交纳物业费很正常，但是最近几年开始问题太多，物业服务不到位：1、车辆进入小区，物业不引导车辆找到车位，让业主自己找；2、小区楼上漏水，漏了10多天，造成所住的天花板已经不行了，现在物业没有修补；3、消防器材安装的少，现在没有补全；4、所住的楼栋前有棵很茂盛的树不知道什么原因被砍掉了；5、物业划了一些公共车位（后又取消了）；6、小区公共游泳池收费是归物业还是归业主所有？没搞清楚；7、有事不公开，业主不知道。当事人围绕诉讼请求庭审前依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告在案涉小区进行物业服务管理，以及被告拖欠物业费未交纳的事实，本院予以确认。对当事人有异议的原告是否履行了应尽的服务义务？原告是否有权利向被告追要物业费？被告应否交纳拖欠的物业费？本院认定如下：原告提出自己提交的与源通置业签订的物业委托管理合同、房屋接收认可书、服务照片、催收通知等证明原告依法进驻案涉小区提供物业管理服务，原告提供了相应的物业管理服务，作为业主的被告应当交纳相应的物业服务费，被告住宅面积157.49平方米。按每月每平方米0.5元计算，2017年9月-2019年8月，24个月物业费为1890元（157.49平方米×0.5元/月×24月），公摊照明费72元（3元/月×24月），违约金为45元，合计费用为2007元。原告向被告张贴书面催交通知，并电话通知催交，证明原告依法向被告催交物业费，向被告催要，被告未交纳物业费。被告抗辩称住在小区接受物业服务，应该交纳物业费，不交是有原因，原告物业管理服务不到位，消防器材不全，不及时更新，树木乱砍伐，小区游泳池收费，收入归谁不明，停车位收费，房屋漏水向原告反映，原告不维修。如果原告进行修缮和维修了，物业费一分不少。原告认可被告提出的有关问题，提出小区设施不全、房屋维修，需要动用小区维修基金，但是都有流程的，已经上报申请，需要一定时间，肯定会维修；墙壁粉刷需要干了后继续粉刷，消防栓的玻璃烂掉，之前也坏过，也会修补，消防筒缺少的也会补上；伐树是因为该树已经坏掉，砍伐后会再补种，已经有计划；游泳池不属于业主的，以前游泳池没有开放，今年才开始开放，对小区内业主是不收费的，小区外的收取门票费；车位逐步在完善，尽可能满足业主需要，小区内的车位在开发商的计划范围，属于小区业主使用，小区内车位有限，收取的是管理费，不是租赁费；小区有什么事需要公开的原告会在公告栏里公开，不会不向业主说，但这都不是你拒缴物业费的原因。上述事实说明，原告自2013年5月起对案涉小区进行物业管理服务，原告提交相关证据材料证明被告拖欠原告2017年9月-2019年8月期间的物业费用2007元，经原告催交，被告以原告未尽到物业服务、服务未维修为由未交纳物业费的事实，本院对此予以确认。本院认为,物业服务合同是业主与物业管理服务企业在平等、自愿的基础上对物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告自2013年与案涉小区开发企业源通置业签订物业管理委托合同后，取得了对案涉小区物业管理服务工作的权利及义务，并一直在为案涉小区提供物业管理服务。本院已经予以确认。被告作为案涉小区11号楼502室的业主，自入住以来一直在享受原告提供的物业管理服务。作为物业服务合同的双方，被告享受物业服务，应当按时交纳物业管理费；原告应当尽心尽责履行物业服务义务，不断提升物业服务品质，才能赢得业主的理解与认同。对于服务过程中出现的问题及业主的投诉，应当及时认真予以整改，努力为业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。同时，物业公司是以业主交纳物业费维持日常运转，进而提供相应的服务，若业主均不交纳物业费，将导致物业公司无法运转并提供服务，最后利益受损仍是业主自身。物业公司与业主只有相互理解，相互配合，才能使双方和谐相处达到共赢。被告提出案涉小区存在的问题，说明被告是为了得到更好的物业服务，是为了小区的环境更美好，原告认可提出的相关情况，并进行了相关解释和承诺，有些已经解决，有的已经在规划实施中，这说明双方如果及时沟通，相关问题都会得到解决。房屋漏水是房屋开发企业的责任，不在原告物业服务范围，原告应协助被告妥善解决纠纷，化解矛盾。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。原告主张被告拖欠2017年9月-2019年8月期间的物业费用2007元，计算无误，本院予以确认。原告向被告张贴书面催交通知，并电话通知催交，证明被告无故拖欠原告物业服务费2007元事实存在，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，事实清楚，本院依法予以支持。被告抗辩称原告物业服务不到位，没有享受到物业服务，房屋漏水未维修拒不交纳物业费理由不充分，本院依法不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告韩海立于本判决生效后五日内支付原告临颍县坤和物业管理有限公司2017年9月-2019年8月度期间的物业服务费用2007元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告韩海立承担。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  贾颖伟二〇一九年十一月二十日书记员  邓小爽