湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终2916号上诉人（原审被告）：龙伟，男，1986年9月6日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人:陈小宇，湖南翰骏程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:李凯嵩，男，1989年6月8日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：刘金鹰，湖南威朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：李峰，湖南威朗律师事务所律师。原审第三人：长沙市天心区李霞房屋信息咨询服务部，住所地湖南省长沙市天心区书院路居仁里006号第43栋102号。经营者：李霞。原审第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201号。法定代表人：袁李，执行董事。上诉人龙伟因与被上诉人李凯嵩、原审第三人长沙市天心区李霞房屋信息咨询服务部（以下简称李霞服务部）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2018）湘0103民初7311号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人龙伟不服原审判决，向本院上诉称,请求：一、依法撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初7311号民事判决书第二项。二、依法改判上诉人不存在违约行为，无需向被上诉人李凯嵩支付定金5万元。三、请求判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定上诉人怠于履行合同义务，致使合同错过审核期而无法继续履行属于事实认定错误。本案上诉人与被上诉人无实际成交的银行流水，不符合《关于执行“长政办【2018】75号”文件细则》作为遗漏问题的处理的前提条件。本案不符合遗留问题的审核要求，李凯嵩并未申请审核，且事实上也不可能通过审核。长沙市政府于2018年6月25日发布的长政办【2018】75号文，长沙市不动产登记中心于2018年06月26日发布的《关于执行“长政办函﹝2018﹞75号”文件细则》规定，妥善处理政策执行前的遗留业务：成立遗留业务处理小组，从2018年6月26日起至7月13日，对遗留业务进行受理与审核，并出具遗留问题审核单，该遗留问题审核单注明有效期为1个月。同时，文件细则明确了审核的要求，即2018年6月26日之前已完成以下工作的，按之前的限购政策执行，既包括已在不动产登记预申请平台完成网签的，或已在不动产登记预约平台完成预约的；并包括买卖双方已实际成交，并能提供银行流水确认的。首先，本案双方并未完成网签，也未办理预约登记，不符合处理遗留问题的要求。其次，无论是不动产登记中心的处理遗留问题的实际要求，还是根据我国现行法律的规定，“实际成交的银行流水”仅指全部价款的银行流水。本案双方均认可，因李凯嵩未办理委托公证，故龙伟无需支付全部价款，即本案双方并未实际成交，亦无支付全部价款的银行流水，不符合处理遗留问题的要求。假设本案能够提请审核，应当由产权人李凯嵩向长沙市不动产登记中心申请，原审将审核义务归责于上诉人龙伟，属于事实认定错误。李凯嵩并未申请审核，本案不符合处理遗留问题的要求，事实上也不可能通过不动产登记中心的审核。因此，本案并非上诉人怠于履行合同义务，错过审核期无法导致合同无法履行，而是因政策变化涉案房屋产权证不满4年无法交易，导致合同无法履行。二、原审判决认为虽然《补充协议》关于付款方式及产权登记手续的约定，但双方仍应按《房屋买卖合同》履行，属于事实认定错误。1、补充协议系双方自愿签订，该约定未违反法律及行政法规的强制性规定，对上诉人与被上诉人具有法律约束力，且双方明确约定，《补充协议》与《房屋买卖合同》相冲突的内容应以补充协议为准。2、根据《补充协议》约定“上诉人购买此房作为投资，被上诉人需配合上诉人办理该房屋相关委托公证作为上诉人支付房款安全的保障，当被上诉人收到全款后上诉人有权将此房屋产权登记至第三方名下。”故双方约定的委托公证是指对涉案房屋享有处置权的委托公证，龙伟凭此公证能够将此房屋产权登记至第三方名下的公证。3、在履行过程中，李凯嵩对其应当办理上述委托公证并无异议，李凯嵩曾前往公证处落实如何办理涉案房屋的委托公证，公证处仅要求李凯嵩出具无婚姻记录的证明文件，李凯嵩自愿办理了“无婚姻登记记录的公证”。李凯嵩自愿办理的无婚姻公证，并非双方约定的涉案房屋的委托公证，故龙伟无需支付全部购房款，李凯嵩对此亦无异议。4、办理委托公证手续必须且只能由李凯嵩本人，持身份证和产权证书等原件向公证处申请办理，委托公证不存在亦不可能由第三人代为办理，办理委托公证不需要龙伟共同前往。5、根据《补充协议》约定，李凯嵩应在2018年7月6日前办理提取还贷公证和全权委托公证并出具《公证书》，龙伟才代其偿还贷款解除抵押。因李凯嵩尚未办理上述委托公证，故龙伟无需支付购房款，双方对先办公证、后付款并无争议。因长沙市政府于2018年6月25日发布了长政办【2018】75号文件，涉案房屋不满4年不能上市交易，故本案属于因政策原因导致合同无法履行。三、原审判决确认龙伟发出的解除合同有效，判决龙伟承担违约责任错误。龙伟根据双方约定的因政策原因解除合同，无需承担违约责任。根据合同约定，仅守约方有权解除合同，违约方无权解除合同。龙伟根据合同约定的因政策原因导致合同无法履行，发出的解除合同通知，龙伟无需承担违约责任。原审判决一方面确认龙伟发出的解除通知有效，一方面判决龙伟承担违约责任，属于事实认定错误，适用法律错误。综上，李凯嵩未履行合同义务，未办理相关委托公证，龙伟无需支付全部购房款，双方对先公证，后付款的履行顺序均无异议。双方既未完成网签，也未办理预约登记，更无实际成交的全款银行流水，本案不属于遗留问题的处理范围，亦不可能作为遗留问题通过审核。在合同履行期间，因政策原因，涉案房屋取得不动产权属证书未满4年，不能上市交易，故本案属于因政策原因导致合同无法履行，龙伟无需承担违约责任。原审法院认定上诉人违约，判令上诉人承担违约责任，属于认定事实不清、适用法律错误，恳请贵院查明案件事实依法改判。被上诉人李凯嵩答辩称：1、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人根据合同约定已向上诉人交付了涉案房屋，同时上诉人也通过刷卡的方式支付了5万元的定金，这属于银行流水，该两个条件符合625政策，可以进行遗留业务的受理与审核。2、本案系房屋买卖合同纠纷，合同的目的在于上诉人受让房屋，被上诉人获得购房款，双方签订的补充协议系合同履行方式，并不能改变双方买卖合同的性质，上诉人作为买受人应根据诚实信用原则履行合同义务。3、被上诉人在履行合同的过程中积极创造条件，申请提前还贷并办理婚姻登记，李霞服务部在一审中也表明了对上诉人进行了多次催告，后查明，因上诉人没有购房资格，所以无法根据625政策购买房屋。因此上诉人违约在先，依据合同约定，被上诉人有权没收5万元定金。李凯嵩向一审法院提出诉讼请求：1、判令李凯嵩、龙伟签订的《房屋买卖合同》自2018年9月3日起解除，并判令李凯嵩没收龙伟支付的定金；2、判令新环境公司向李凯嵩支付因龙伟违约而由李凯嵩没收的定金5万元；3、判令龙伟及新环境公司、李霞服务部承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下:2018年4月28日，李凯嵩（甲方、出售方）与龙伟（乙方、买受方）、李霞服务部（丙方、居间方）、新环境公司（丁方、管理方）签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定甲方自愿将坐落于长沙市天心区书院南路338号霞山大厦603房的房屋（房屋产权证71××65，登记时间为2015年1月13日）出售给乙方，建筑面积为85.09平方米，该房屋未出租但设有抵押给建设银行（抵押金额23万元），由甲方在办理房屋产权过户前解除抵押。甲乙双方约定该房屋总售价为78.8万元，采用“购房定金＋购房款＋交房尾款”的方式支付：乙方于2018年4月28日支付甲方购房定金5万元，甲方需将产权证原件及有关过户资料原件交给丁方保管，丁方出具收据，定金以甲乙双方要求丁方指定账户托管；乙方在产权过户进窗后缴税前支付甲方购房首付款73万元整，由乙方自行支付给甲方，甲乙双方最迟应于2018年8月1日办理；甲乙双方交房时间为2018年5月11日之前，交房时乙方支付甲方交房尾款人民币8000元整，由乙方自行支付。关于违约责任的约定为：合同一方未按合同约定条款履行义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金，如甲乙双方任何一方的违约行为超过三十日的或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿定金数目相同的违约金；合同履行期间，因政策原因或者不可抗力致使本合同无法履行，合同自行终止，甲方已收的定金、房款无息全额退还给乙方。各方另签订《补充协议》1份，约定：甲方购买此房作为投资，甲方同意乙方签订合同后进场装修，如乙方违约，定金不退，已有装修赠送给甲方，如甲方违约，双倍返还定金并按总房价百分之二十赔偿乙方的装修损失；乙方购买此房作为投资，甲方需配合乙方办理该房屋相关委托公证作为乙方支付房款安全的保障，当甲方收到全款后乙方有权将此房屋产权登记至第三方名下；甲方应无条件配合乙方收取售出后贷款房款到乙方指定银行账户，配合乙方开一张一类银行卡，开通网银留乙方手机号码并签写授权乙方指定人收取按揭款的委托书作为乙方一次性付清房款保障；此房未过户前，甲方要保障此房无任何债务纠纷，无冻结等；乙方自愿用购房款提甲方还贷赎楼，甲方在2018年7月6日前配合丙方办理提前还贷公证和全权委托公证至丁方指定人名下并出书，谈后由乙方替甲方还贷赎楼并注销抵押。合同签订当日，龙伟支付了定金5万元，该定金依合同约定托管于新环境公司处，新环境公司向李凯嵩出具《收款收据》1份，内容为“今收到李凯嵩交来出售位于书院南路338号霞山大厦603房的托管定金5万元整。”上述合同及补充协议签订后，李凯嵩将房屋交付给龙伟。2018年5月22日，李凯嵩通过中国建设银行股份有限公司长沙湘江支行的提前还款申请审批。2018年6月21日，李凯嵩至黑龙江省哈尔滨市阿城公证处办理了无婚姻登记记录的公证。2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》“长政办函［2018］75号”规定“在本市限购区域（除浏阳、宁乡市以外的行政区域）内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易”。此后，李凯嵩、龙伟双方因合同能否继续履行发生争议。2018年9月7日，龙伟致函李凯嵩，表示因长沙市人民政府于2018年6月25日出台购房新政策，涉案房屋未满4年不能交易并且也不能办理全权委托公证，双方合同事实上已不能履行，希望：解除双方签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》；退回定金5万元；经济损失另行协商。李凯嵩认为涉案合同属于购房新政策的遗留问题，双方合同解除系因龙伟故意不履行合同违约所致，应没收龙伟支付并依合同约定托管于第三人新环境公司的定金5万元。双方为此产生纠纷。另龙伟已将涉案房屋返还李凯嵩。另查明，长沙市住房和城乡建设委员会于2017年9月23日发布《关于进一步稳定当地产市场促进健康发展的通知》“长住建发［2017］151号”，规定“在本市购买的商品住房（含二手住房）需取得不动产权属证书满3年方可上市交易”。长沙市不动产登记中心在2018年6月26日后出台《关于执行“长政办［2018］75号”文件细则》，规定：2018年6月26日前买卖双方已实际成交并能提供银行流水确认的按之前的政策办理；成立遗留业务处理小组，从2018年6月26日起至7月13日，对遗留业务进行受理与审核，并出具遗留问题审核单，该遗留问题审核单注明有效为1个月。一审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。李凯嵩与龙伟及李霞服务部、新环境公司签订的《房屋买卖合同》系各方的真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效。本案龙伟于2018年9月3日要求解除合同，李凯嵩亦同意予以解除，故该院确认双方签订的《房屋买卖合同》已于2018年9月3日解除。双方的争议焦点为合同解除的原因是否因龙伟违约所致。根据庭审查明的事实，双方签订合同后，李凯嵩为履行合同申请了提前还贷并办理了婚姻登记记录的公证，努力为合同履行创造条件；房产政策变化后虽将涉案房屋列入新政策的限购范围，但长沙市不动产登记中心即时出台的房产新政执行细则并成立遗留业务处理小组从2018年6月26日起至7月13日对遗留业务进行受理与审核，双方的房屋买卖合同并未因2018年6月25日房产政策变化而当然无法履行，双方仍可作为遗留业务交由不动产登记管理部门进行审核。但龙伟在房产政策发生变化后径行以涉案房屋已限购为由怠于履行合同义务，致使涉案合同错过审核期而无法继续履行。龙伟辩称其并非涉案房屋的真实买受人故无需将涉案合同作为遗留问题提交审核，对此该院认为，双方在补充协议中虽约定“甲方需配合乙方办理该房屋相关委托公证作为乙方支付房款安全的保障，当甲方收到全款后乙方有权将此房屋产权登记至第三方名下”，但双方签订的合同系房屋买卖合同，买卖合同的目的在于通过合同履行达到龙伟受让房屋所有权而李凯嵩获得价款，双方关于付款方式及产权登记手续的补充协议仅系合同履行方式，并不能改变双方买卖合同的性质，龙伟作为买受人仍应按照诚实信用原则履行合同义务，故该院对龙伟的抗辩意见不予采信，其应承担相应的违约责任。双方在合同中既约定定金又约定违约金，李凯嵩作为守约方有权选择适用定金条款，对于龙伟支付的定金5万元不予返还。因定金现依合同约定托管于新环境公司，新环境公司应将该定金5万元交付给李凯嵩。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条之规定,判决如下：一、确认李凯嵩与龙伟签订的《房屋买卖合同》已于2018年9月3日签订的《房屋买卖合同》；二、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司在判决生效后十日内将龙伟支付的定金5万元交付李凯嵩。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序减半收取的案件受理费525元，由龙伟承担。二审过程中，双方均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，李凯嵩与龙伟及李霞服务部、新环境公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。龙伟于2018年9月3日要求解除合同，李凯嵩亦同意予以解除，故一审判决确认双方签订的《房屋买卖合同》已于2018年9月3日解除并无不当，但一审判决书在判决主文中表述有瑕疵，本院予以纠正。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为合同解除的原因是否系龙伟违约所致。针对该争议焦点，本院评析如下：首先，涉案《房屋买卖合同》明确约定：龙伟在产权过户进窗后缴税前支付李凯嵩购房首付款73万元整，由龙伟自行支付给李凯嵩，双方最迟应于2018年8月1日办理。根据该约定，产权过户与支付首付款应同时履行。因李凯嵩未办理好委托公证，故其应履行产权过户的义务；同时，龙伟亦应履行支付购房首付款的义务。因双方未履行上述义务，致使涉案合同错过审核期而无法履行。因此，双方对涉案合同无法履行都有一定过错。综合双方的违约情形、过错程度、损失情况、涉案合同的履行情况等情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”规定，本院酌定龙伟支付的定金5万元中的2.5万元不予返还，其余2.5万元应予返还。鉴于合同约定的定金托管于新环境公司，故新环境公司应将定金2.5万元交付给李凯嵩。综上，原审判决认定事实清楚，处理不当，依法应予改判。上诉人龙伟的上诉理由部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初7311号民事判决第一项为：确认李凯嵩与龙伟签订的《房屋买卖合同》已于2018年9月3日解除；二、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初7311号民事判决第二项为：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司在本判决生效后十日内将龙伟支付的定金2.5万元交付李凯嵩；三、驳回李凯嵩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1050元，由龙伟负担525元，由李凯嵩负担525元；本案二审案件受理费1050元，由龙伟负担525元，由李凯嵩负担525元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  王 勇审判员  曾庆军二〇一九年十一月八日书记员  黄 佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。