四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0722民初2268号 原告：罗先长，男，汉族，生于1967年1月21日，住四川省三台县 委托诉讼代理人：周天光，四川擎剑律师事务所律师。 被告：三台县昌德房产开发有限公司。住所地：三台县潼川镇西外街138号。 法定代表人：李昌旭，公司执行董事。 委托诉讼代理人：马军，四川真道律师事务所律师。 被告：李昌旭，男，汉族，生于1964年1月9日，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：贵洪，四川真道律师事务所律师。 原告罗先长与被告三台县昌德房产开发有限公司（以下简称昌德公司）、李昌旭合伙协议纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年6月25日、8月21日、10月12日公开开庭进行了审理。原告罗先长及其委托诉讼代理人周天光、被告昌德公司之委托诉讼代理人马军、被告李昌旭之委托诉讼代理人贵洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗先长向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法调解或判决被告李昌旭依《协议书》将位于三台县昌德商业城的商业门面产权（面积1954.63㎡）限期向原告办理过户登记手续，或判决被告李昌旭依协议约定将应当向原告过户的三台县昌德商业城的商业门面产权（面积1954.63㎡）按评估重置价向原告支付人民币约970余万元（以评估报告为准）；2.请求人民法院判令被告李昌旭向原告承担违约金人民币96万元；3.请求人民法院判令被告三台县昌德房产开发有限公司为被告李昌旭向原告承担连带保证责任；4.本案诉讼费和资产评估费均由被告承担。诉讼过程中，原告要求本院通过评估后判令被告给付案涉房产价款；第二次庭审中原告变更其第二项请求为以折价的550万元房款为基数按照结算协议书约定的月利息2％计算违约金至李昌旭实际履行为止。第三次庭审时原告在本院释明相关法律规定后，原告代理人基本同意变更诉讼请求并承诺庭审后三个工作日内由原告本人向本院递交变更诉讼请求的书面意见，原告本人于2019年10月16日向本院递交的诉讼请求书面确认意见为：1.请求法院依法调解或判令被告李昌旭依合伙《协议书》将位于三台县昌德商业城的商业门面产权（面积1954.63㎡）限期向罗先长办理过户登记手续，并由三台县昌德房产开发有限公司协助办理相关事宜；2.请求法院判令李昌旭因未按协议约定期限履行过户义务应向原告承担的违约金（按《协议书》签订时罗先长应分配红利剩余总额550万元月息2％赔付）至实际履行时止；3.由三台县昌德房产开发有限公司对违约金的支付承担连带赔付责任；4.本案诉讼费由被告全部承担。事实与理由：2009年5月，原告罗先长与被告李昌旭双方合作并以被告三台县昌德房产开发有限公司名义开发芦溪昌德商业城。2017年11月29日，罗先长与李昌旭签订了最终清算分配《协议书》。该协议第二条第四项约定“李昌旭应将分配给罗先长的芦溪昌德商业城的商业门面产权于2017年12月31日前移交乙方罗先长，产权过户最迟不超过2018年5月31日。”同时约定未按约定办理产权过户，“甲方愿承担乙方应得红利总额660万元月息2%的违约责任。”被告三台县昌德房产开发有限公司同时在该协议的被告“李昌旭签字确认”栏的正下方加盖了法人印章并由其代表签字，意为对李昌旭在协议中承诺的“以所属的三台县昌德房产开发有限公司的资产作担保”负责。 经查，被告李昌旭也是昌德房产开发有限公司的法定代表人。 由于被告已逾期近一年拒不履约。致原告无法实现物权，经济损失严重！因此，原告依据《中华人民共和国合同法》第107条、第114条第3款,《中华人民共和国担保法》第21条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，特予起诉，请予支持！ 被告昌德公司辩称，1.原告第一项诉讼请求不明确，其只能主张要求李昌旭办理过户登记手续，或解除协议赔偿损失；2.原告自认其和李昌旭以昌德公司的名义开发案涉房产，且原告自认其与李昌旭系合伙关系，而昌德公司亦非协议的当事人，原告要求我公司承担连带责任无事实依据，因此昌德公司不是适格的被告，应当驳回对昌德公司的诉讼请求；3.原告与李昌旭借用昌德公司的资质开发工程项目，原告与李昌旭是合伙关系，借用昌德公司的名义进行房产开发产生的所有税费应当由原告和李昌旭承担。虽然原告与李昌旭的签订的2017年的《协议书》中并没有对双方应当承担的个人所得税及借用昌德公司开发产生的相关税费进行约定，但有2009年原告与李昌旭达成的合同约定为依据，原告和李昌旭之间的合同关系不能对抗昌德公司，昌德公司并非《协议书》的当事人，因此《协议书》对昌德公司不具有约束力。特别是在原告未缴纳5号楼土地增值税、5号楼业主办证缴纳的税费、分配合伙利润应缴纳的个人所得税时，昌德公司有权拒绝为原告和李昌旭办理权属证书；4.协议上虽然加盖昌德公司的印章，但是协议第三条第三款明确约定为“甲方即李昌旭自愿以所属的三台县昌德房产公司的资产做担保”根据文意解释，李昌旭所属的昌德公司的资产只有股权或者本协议约定中李昌旭应分得的房产，除此之外昌德公司未作出任何陈述或承诺，并且第三款第三条也是原告和李昌旭之间的约定。昌德公司并非协议书中的任何一方，因此昌德公司在协议上加盖公章不能得出昌德公司对李昌旭的协议义务进行任何的担保或者保证。综上，昌德公司非本案适格被告，原告诉请昌德公司承担连带责任缺乏事实和法律依据，应当驳回对昌德公司的全部诉讼请求。 被告李昌旭辩称，1.原告在诉状中自认其和李昌旭以昌德公司的名义开发案涉房产，现目前相关房产仍然登记在昌德公司名下，客观上只有昌德公司具有相关能力及条件办理相关房屋的过户手续，我李昌旭客观上无法为原告履行过户手续，同时原告在与我签订相关相关协议时明知我无条件履行相关义务，并且协议中载明的房产存在权利瑕疵，正因为如此在利润分配过程中我额外给予了原告高达200万元的补偿，原告实际分得的案涉商铺价值360万元左右，不应按照660万元计算违约金，同时原告已实际占有案涉房屋并对外进行了出租和收取租金，原告根本不存在任何损失，故协议中对应的条款应视为无效，假设本案适用协议中的条款，其约定违约金过高，应予以降低；2.在合同法中对客观上履行不能的条款应视为无效有明确规定，因此当然不能以此无效条款作为依据计算违约金。3.原告与李昌旭合伙以昌德公司的名义进行商品房开发，根据《芦溪昌德商业城投资开发合同》，开发案涉项目的所有成本、税、费等均由原告与李昌旭按比例承担，2017年协议书中只是对双方应分得的房产作价进行了分配，对于用缴纳的税费当然应由原告与李昌旭按投资比例进行缴纳，最终缴纳金额以税务行政机关最终核定为准，因此原告未取得案涉商铺的原因系其未交纳相关税费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年5月16日，原告罗先长与被告李昌旭签订了《芦溪昌德商业城投资开发合同》（以下简称《合同》）约定：三台县芦溪昌德商业城大约占地30余亩，预计修建建筑面积4万余平方米，其中商场面积大约8000平方米，预计投资5000万元；项目资金来源为：共同投资，向银行借贷，利息双方商定支付；股本投资比例和分红，李昌旭投资200万元，占60%股份，罗先长投资100万元，占40%股份；按照政府、建委、房管部门、税务局、税费、屋管房、维修保证金、建筑工程款、土地款付清，按该预留的费用后的利润按比例分配利润。 罗先长与李昌旭签订《合同》后，双方均按照约定履行了相应的合伙出资义务，并以昌德公司的名义合伙修建了《合同》中约定的芦溪昌德商业城开发项目（下称案涉工程项目）。在案涉工程项目施工完毕后的2017年11月29日，被告李昌旭作为甲方与原告罗先长作为乙方签订了《协议书》一份，被告昌德公司在《协议书》上加盖有公司印章并有代表人签名。该《协议书》约定主要内容为：甲乙双方以昌德公司名义合作开发的芦溪昌德商业城，现双方根据2009年5月签订的合作开发《协议》（即《合同》）内容约定和项目实际状况，就项目最终清算的红利分配协商如下：一、项目红利分配明细表（详见协议书）。二、红利分配方式：1.乙方应分得项目退投资本金及红利¥660万元，其中扣除分房款和已付现金差额部分407068元，甲方以现金方式于2017年12月31日前逐笔支付完毕。2.乙方所得投资本金和红利，经双方协商一致以芦溪昌德商业城项目部分未售完的商业房产按2800元/㎡计算应分得商业房产2142㎡（即600万元÷2800元/㎡=2142㎡），经乙方选择“芦溪昌德商业城”的商业门面位置详见附图共计1954.63㎡，共计价值5472964.00元；将分得商业门面后剩余金额用于抵扣三台县“昌德凤凰国际城”住宅两套，即6号楼1-8-1号和1-6-1号面积分别为101.78㎡，单价2800元/㎡，两套住宅房价共计569968元（面积最终以实测为准，多退少补），商业和住宅合计房款为6042932元。3.截止2017年11月29日，乙方分得房款合计6042932元，2017年10-11月甲方付乙方现金150000元，累计付款6192932元，甲方下欠乙方红利款407068元。4.产权转移及过户：甲方应将芦溪昌德商业城的商业门面产权（详见附图及表）于2017年12月31日前移交乙方，产权过户最迟不超过2018年5月31日（双方按照清算单价缴纳税费，溢价部分税费由乙方自行承担）；三台县“昌德凤凰国际城”住宅交付和办理不动产证书按《商品房买卖合同》执行，产权过户时双方税费各自承担。三、其他约定：1.本清算确认书为罗先长与李昌旭就芦溪昌德商业城项目最终清算，任何一方不得以任何理由要求再次重新清算。2.此协议一经签订，双方共同遵守；若甲方未按时办理芦溪昌德商业城的商业门面产权移交和按约定办理芦溪昌德商业城门面产权过户的，甲方愿承担乙方应得红利总额660万元（扣除住宅款和已付现金部分）月息2％的违约责任。3.若上述协议中属乙方拥有的产权，被抵押银行查封时，甲方自愿以所属的三台县昌德房产公司的资产作担保。4.因履行本协议发生争议的，甲乙双方愿接受由项目所在地人民法院裁决，违约方将承担相应的法律和经济责任。罗先长与李昌旭签订清算《协议书》后，品迭扣除分房款15万元和已付现金差额部分407068元、以及已经过户给罗先长的两套住宅（即6号楼1-8-1号和1-6-1号面积分别为101.78㎡）折价569968元，李昌旭至今尚未过户给罗先长的房产面积为1954.63㎡【该1954.63㎡房产（下称案涉房产）】折价5472964元（6600000元-150000元-407068元-569968元=5472964元），尚未过户给罗先长的案涉房产已实际交付给了原告，罗先长对部分案涉房产进行了出租并收取了租金；罗先长与李昌旭签名确认的该1954.63㎡案涉房产清单即昌德商业城门面产权人确认表显示的具体房号为：2-4（57.79㎡）、2-19-31（478.02㎡）、2-35-51（737.34㎡）、2-57（103.91㎡）、2-58（66.98㎡）、2-60（86.67㎡）、2-61（41.66㎡）、附4（31.06㎡）、4-2（69.55㎡）、4-3（51.65㎡）、4-4（34.68㎡）、4-5（30.9㎡）、4-6（43.41㎡）、4-7（34.68㎡）、4-9（51.65㎡）、4-10（34.68㎡），上述案涉房产总面积合计1954.63㎡、每平方米单价为2800元、总价款为5472964元。 另查明，昌德公司属于自然人控股或投资的有限责任公司，其股东有李昌旭和刘清蓉两位自然人股东，李昌旭占公司股份的96％并任公司法定代表人、刘清蓉占公司股份的4％，常住人口信息表显示李昌旭与刘清蓉系夫妻关系。2018年12月3日，本院依罗先长的保全申请作出了（2018）川0722财保22号民事裁定书，裁定：对昌德公司开发的位于三台县凤凰国际7幢的商品住宅（7栋1单元5楼1号、2号、3号、4号、5号，7栋1单元6楼1号、2号、3号、4号、5号，7栋1单元7楼1号、2号、3号、4号、5号，7栋1单元10楼1号、2号、3号、4号、5号）共20套房屋予以查封，限期为2018年12月4日至2021年12月4日；对罗先长名下的川Ｂ×××××号小型轿车一辆予以查封，限期为2018年12月4日至2020年12月4日。2019年1月15日，罗先长曾以本案相同的案由及基本相同的请求起诉昌德公司、李昌旭于本院；2019年4月29日，罗先长向本院提出撤诉申请，本院于2019年5月8日作出了（2019）川0722民初259号民事裁定书，裁定：准许罗先长撤回起诉。后因昌德公司对本院作出的（2018）川0722财保22号民事裁定书并采取了保全措施的相关财产提出异议，本院于2019年5月10日作出了（2019）川0722执异15号执行裁定书，裁定：解除对昌德公司开发的位于三台县凤凰国际7幢的商品住宅7栋1单元5楼1号、2号、3号、4号、5号，7栋1单元6楼1号、2号、3号、4号、5号，7栋1单元7楼1号、2号、3号、4号、5号，7栋1单元10楼1号、2号、3号、4号、5号，共20套房屋的查封。 再查明，罗先长依《协议书》分得的并要求办理过户登记手续的房屋登记在昌德公司名下，其中2-1-58、2-1-60、2-19-31、2-35-51、2-1-57、4-1-5、4-1-4、4-1-6、4-1-7、4-1-9、4-1-10均办理了抵押登记，其余房屋无抵押登记情形，所有房屋均无查封登记。后罗先长再次以前述请求诉至本院。 上述事实，有当事人的陈述，有原告提供的当事人基本信息资料、《协议书》、《昌德商业城门面产权确认表》两张及原告分得的两套住宅确认表、李昌旭与刘清蓉的常住人口信息表、（2019）川0722民初259号民事裁定书、（2018）川0722财保22号民事裁定书、（2019）川0722执异15号执行裁定书、确认诉讼请求书面意见，有被告昌德公司提供的《芦溪昌德商业城投资开发合同》、（2019）川0722民初259号庭审笔录、催款通知书等证据在卷佐证，为此对上列能证明客观事实的证据本院予以采信并对上述事实予以确认。 本院认为，原、被告双方经三次庭审质证对其各自签订的《芦溪昌德商业城投资开发合同》、《协议书》的真实性不持异议，但原告罗先长与被告李昌旭签名确认的昌德商业城门面产权人确认表中显示的1954.63㎡案涉房产的具体房号与（2019）川0722执异15号执行裁定书查明的案涉房产号并不完全一致，因此本案争议的案涉房产1954.63㎡的具体房号以相关职能部门备案登记的为准。 本案争议的焦点是《芦溪昌德商业城投资开发合同》和《协议书》是否有效、原告罗先长诉讼过程中变更的诉讼请求应否支持、被告昌德公司和李昌旭抗辩要求原告先行支付相关税费的理由是否于法有据、以及昌德公司是否是适格的被告并承担责任的问题。第一，原告罗先长与被告李昌旭对其签订的《芦溪昌德商业城投资开发合同》的真实性不持异议，且双方按照《芦溪昌德商业城投资开发合同》约定的合伙出资比例共同以昌德公司的名义修建了案涉工程项目并已竣工；而原、被告双方对签订的合伙结算利润分配《协议书》的真实性亦无异议，仅仅是双方对利润分配《协议书》中是否对其应交纳的相关国家税收进行了结算及违约金条款各执一词。但各方当事人签订的《芦溪昌德商业城投资开发合同》、《协议书》并不违反相关法律规定，只是对应交纳的相关税费约定不明确具体，因此各方当事人签订的《芦溪昌德商业城投资开发合同》、《协议书》合法有效。第二，庭审已经查明罗先长与李昌旭签订的《协议书》中约定的原告应分得的案涉房产已经部分过户登记于原告名下所有，而原告应分得的尚未过户于原告名下的本案争议的案涉房产为1954.63㎡并折价5472964元，该案涉房产1954.63㎡李昌旭已实际交付于原告占有使用，原告亦对外进行了部分出租和收取租金，因此李昌旭以《协议书》中的违约条款无效为由不承担责任的抗辩理由不成立，故原告要求李昌旭依《协议书》约定将位于三台县昌德商业城的商业门面产权面积1954.63㎡限期向原告办理过户登记手续的请求理应支持。但罗先长与李昌旭在签订《协议书》时明知案涉房产在合作（伙）开发时就登记在昌德公司名下并存在抵押情形，同时还存在未完全缴纳国家相关税费的情况下而在合伙利润结算分配《协议书》中不对相关税费作明确约定，致使案涉房产在一定期间内过户存在困难却约定过户的具体时间及过高的违约金，且原告按《协议书》约定应分得的案涉房产李昌旭已实际交付于原告使用尚未完成过户而已，原告亦对案涉房产进行了对外出租并收取相应租金，原告实际并不存在损失，何况罗先长明知案涉房产属于昌德公司名下所有，在签订《协议书》时昌德公司又未对案涉房产作出过户登记的承诺，致使李昌旭个人亦不可能为案涉房产完成过户登记，因此罗先长与李昌旭在签订《协议书》时均存在过错，明知案涉房产存在过户登记的权利负担而约定违约金亦显示公平，故对原告要求按《协议书》签订时罗先长应分配红利剩余总额550万元月息2％赔付违约金至实际履行时止的诉讼请求，本院不予支持。第三，本案处理的是当事人争议的案涉房产之权属过户登记问题，而非原告与李昌旭因合伙以昌德公司名义开发案涉工程交纳相关税费的问题，且案涉房产现仍登记在昌德公司名下，昌德公司依法应交纳的相关税费与罗先长、李昌旭间系另一法律关系，因此昌德公司和李昌旭在本案中抗辩要求原告先行支付相关税费的理由于法无据，其应当另行主张。第四，昌德公司虽在《协议书》上加盖了印章，但加盖印章处并未标明其系保证人，且《协议书》中明确约定“协议中属乙方（罗先长）拥有的产权，被抵押银行查封时，甲方（李昌旭）自愿以所属的三台县昌德房产公司的资产作担保”，由此可见李昌旭系用其在昌德公司的个人资产股份为案涉房产作担保，而非昌德公司为案涉房产担保，且李昌旭用其在昌德公司的个人资产股份为案涉房产作担保的前提是被抵押银行查封时，而庭审中已经查明被抵押银行申请查封的情形并不存在，因此昌德公司在本案中不承担连带责任，但李昌旭系昌德公司之法定代表人，李昌旭与其妻刘清蓉又分别占昌德公司96％、4％的股份，昌德公司、李昌旭、刘清蓉相互间存在特殊的利益关系，且案涉房产至今仍登记在昌德公司名下，故昌德公司应是适格的被告并应当与李昌旭共同协助原告在案涉房产符合过户条件时之合理的期间内办理案涉房产的过户登记手续。 综上所述，原、被告双方各自签订的《芦溪昌德商业城投资开发合同》、《协议书》虽然存在瑕疵，但并不影响对各方当事人的相关拘束力，在案涉房产已经发生了实际交付的情况下，对原告的合理诉讼请求，本院予以支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十一条、第三十二条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第五条、第六条、第七条、第八条、第四十四条、第一百二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下： 一、由被告三台县昌德房产开发有限公司、李昌旭自本判决生效之日起在案涉房产符合过户条件时九十日内共同协助原告罗先长办理位于三台县昌德商业城的商业房产面积1954.63㎡的过户登记手续于罗先长名下所有（具体房产门牌号以登记备案的为准）； 二、驳回原告罗先长的其他诉讼请求。 案件受理费85760元，减半收取为42880元，由李昌旭负担（该款原告已垫付，在执行中一并给付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 羊衣友 二〇一九年十一月二十八日 法官助理 赵梦瑶 书 记 员 毛昕怡