大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初6316号原告：周秀艳，女，1977年7月20日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托代理人：张金明（系原告周秀艳丈夫），男，1975年9月2日生，汉族，住址大连市甘井子区。被告：大连安邦房地产开发有限公司，统一社会信用代码91210200736404454R，住所地大连市甘井子区盛景园15号1单元1层1号。法定代表人：张仕祥，系董事长。委托诉讼代理人：于永亲，系辽宁甘霖律师事务所律师。原告周秀艳与被告大连安邦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告周秀艳的委托代理人张金明、被告的委托诉讼代理人于永亲出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告协助原告办理所购房屋的产权证书；2、判令被告支付原告迟延办理房屋权属证书的赔偿金按每日44.90元计算至房屋权属证书实际办理之日。至起诉之日主张人民币48,941元，并保留其他数额的诉权。事实与理由：原、被告于2013年5月13日签订《商品房买卖合同》（合同编号为43830131），由原告购买被告开发的位于甘井子区红凌路165C号1单元5层2号房屋一套。房屋面积67.96平方米，单价每平方米8,271.98元，房屋总价款562,163元。双方约定房屋的交付日期为2013年9月30日前，办理房屋所有权登记的期限为两年，自房屋交付之日起计算。双方还约定“因出卖人责任，如房屋交付之日起超过两年，买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年届满之日起，出卖人按买受人已付房款万分之0.01承担赔偿金，直至可以办理，合同继续履行。”但是按照合同约定，原告迟延交付房款需要承担的违约金为房款的万分之二。根据公平原则，被告亦应当按照总房款的万分之0.8向原告支付迟延办理权属证书的违约金。合同签订后，原告依约向被告交付了全部房款，被告于2013年9月27日向原告交付了房屋。至2015年9月28日该房屋已经交付两年，但因被告原因至今仍没有办理房屋所有权登记。按照公平原则赔偿金计算方法，每日赔偿金为总房款的万分之0.8为44.9元，自2015年9月28日计算至2018年9月23日为1090天，赔偿金总额为44.9元/天×1090天为48,941元。经双方协商无果，特诉至法院。被告辩称，因现在房产证还无法办理，故对原告第一项诉讼请求无法同意；对第二项诉讼请求，合同约定的是万分之0.01，生效判决调整为万分之0.8，但原告的诉讼请求有部分超过诉讼时效，应按照起诉之前三年起算。经审理查明，2013年5月13日，原、被告签订了书面的《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于辽宁省大连市甘井子区房屋，房屋面积67.96平方米，房屋总价款562,164元；房屋交付期限为2013年9月30日前；双方办理房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年届满之次日起，出卖人按买受人已付房款日万分之0.01承担违约金，直至可以办理。原告已经缴纳了全部房款562,164元。2013年9月27日，被告即将案涉房屋交付给原告。另查明，因被告逾期办证，与原告同小区的其他业主于2014年开始陆续向本院提起诉讼，两级法院已经审理完毕并作出生效判决。生效法律文书中将逾期办证违约金标准由合同约定的日万分之1调整为日万分之0.8。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、购房发票、交房交付审批会签单、物业费收款收据，原、被告陈述以及本院庭审笔录等在案为凭，这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点是，第一，案涉小区房屋逾期未办理产权证是否系因被告的责任所致，被告是否应当承担逾期办证的违约责任。第二，原告的诉请是否已经超过诉讼时效。关于第一个争议焦点，被告在庭审中自认因施工方未完工，案涉小区没有办理竣工手续，所以案涉小区至今未办理备案手续。本院认为，依据合同相对性的原则，案涉小区至今未办理权属登记备案手续显属被告的责任所导致，被告应当按照合同约定对原告承担相应的违约责任。关于第二个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。本案中，原告向本院提交的诉状日期为2018年11月30日，原告未能证明存在诉讼时效中止、中断的情形，因此，对于原告主张的产生于2015年11月30日前的逾期办证违约金，已经超过诉讼时效，本院不予支持。综上，原告要求被告以已付房款为本金，按日万分之0.8的标准，自2015年12月1日起至被告将办理权属登记需提供资料报产权登记机关备案之日止逾期办证违约金的诉讼请求，有事实及法律依据，本院应予支持。关于原告要求被告协助其办理所购房屋的产权证书的诉讼请求，经审查，原、被告均认可案涉房产现不具备办理产权证书的条件，原告可待条件具备时另行主张该权利，因此，本院对原告的此项起诉予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、自本判决书生效之日起十日内，被告大连安邦房地产开发有限公司支付原告周秀艳逾期办证违约金（自2015年12月1日起至被告将办理权属登记需提供资料报产权登记机关备案之日，以562,164元为基数，按照日万分之0.8的标准计算）。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告周秀艳其他诉讼请求。案件受理费1,024元（原告已预付），减半收取512元，由被告负担，被告负担部分自本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期间为两年。审判员  陈袁媛二〇一九年十一月二十日书记员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。