黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0803民初572号原告（案外人）：高丽，女，1981年7月26日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。原告（案外人）：杜桂君，男，1981年10月25日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。二被告共同委托代理人：耿菊，黑龙江鸿臻律师事务所律师。被告（申请执行人）：陈立国，男，1969年8月30日出生，汉族，无职业，住佳木斯市郊区。委托诉讼代理人：王俊全，黑龙江东风律师事务所律师。被告（被执行人）：李华莉，女，1974年11月21日出生，汉族，无职业，现住佳木斯市郊区。第三人（被执行人）：高彬，男，1987年4月15日出生，汉族，无职业，现羁押于黑龙江省哈尔滨东风监狱。委托诉讼代理人：王玉，男，1966年11月25日出生，汉族，无职业，住佳木斯市郊区。原告高丽、杜桂君（案外人）与被告陈立国（申请执行人）、李华莉（被执行人）、第三人高彬（被执行人）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高丽、杜桂君及委托诉讼代理人耿菊、被告陈立国、李华莉、第三人高彬委托诉讼代理人王玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高丽、杜桂君向本院提出诉讼请求：1.请求确认二原告与第三人高彬之间签订的房屋买卖协议书合法有效，位于佳木斯市向阳区长青社区、产权证号为2013011790号、面积75.31平方米房屋归二原告所有；2.停止对该房屋的执行；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2010年9月27日，二原告与第三人高彬签订了《房屋买卖协议书》一份，协议约定：第三人高彬将贷款购买一套住宅即本案诉争房屋卖给二原告，售价17.5万元，二原告向第三人高彬支付现金5万元，剩余12.5万元贷款由二原告偿还。二原告按照协议书全面履行了义务，并将偿还银行贷款的银行卡更换到原告高丽名下，且二原告一直占有并使用该房屋至今。涉案房屋贷款将于2025年1月还清。被告陈立国作为申请执行人向佳木斯市向阳区人民法院提出申请执行，要求对该房屋予以强制执行。原告向法院提出执行异议申请，佳木斯市向阳区人民法院于2019年3月6日作出（2019）黑0803执异9号执行裁定书，驳回了原告的诉讼请求。原告认为，原告从2010年购买涉案房屋后一直居住在此，所有费用均由原告缴纳。二原告与高彬签订的房屋买卖协议书是当事人真实意思表示，且不违法法律规定。没有办理过户手续，是因房屋贷款没有还清及高彬被羁押所造成的，故原告诉至法院。陈立国辩称，原告与高彬之间的房屋买卖违反了物权法的规定，该房屋现抵押给银行，银行系抵押权人，房屋买卖双方未经抵押权人同意，私自转让抵押财产，违反物权法规定的行为。该房屋买卖关系，不应受法律保护，应当驳回原告的诉讼请求。李华莉辩称，原告所述理由不符合法律规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，按照约定可以向登记机构申请预告登记，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产不发生物权效力，原告实际居住也不代表具有物权效力。高彬诉称，诉争房屋已经卖给了原告高丽。第三人高彬欠原告高丽十多万元，后期原告高丽替第三人高彬偿还了房屋贷款，双方用房屋顶账大概有四五年了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的（2018）黑0803财保101号民事裁定书、（2019）黑0803执异9号执行裁定书各一份等证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的证据：2.房屋买卖协议书1份，证明2010年9月27日，二原告与第三人高彬签订了《房屋买卖协议书》一份，协议约定：第三人高彬将贷款购买一套住宅即本案诉争房屋卖给二原告。经庭审质证，被告陈立国对该证据的真实性有异议，认为该房屋抵押给中国建设银行，该抵押房屋未经建设银行允许不得交易，该协议不受法律保护。被告李华莉对该组证据有异议，认为该份协议不合法。第三人对该证据没有异议。本院经审查认为，该房屋买卖合同不能第三人陈述及其他证据相互印证，本院对该房屋买卖合同的签订时间不予确认。3.佳木斯市佳合物业有限公司出具证明1份，证明在2013年至2019年期间涉案房屋的物业费由原告缴纳，原告一直在该诉争房屋居住。经庭审质证，被告陈立国对该证据有异议，认为不论原告是否交过案涉房屋的物业费，也不能证明房屋买卖关系的合法性。被告李华莉认为原告为高彬缴纳物业费，只是亲戚之间的帮助，不能证明房屋就是原告购买的。第三人对该证据没有异议。本院经审查认为，原告未提供水、电费、物业费、供暖费等证据对该证据予以佐证，本院对该证据不予确认。4.高彬的中国建设银行存款凭条5张、2014年9月21日银行存款凭条（复印件）1张，证明原告购买房屋后，每月给第三人高彬打款情况。经庭审质证，被告陈立国认为与本案无关。被告李华莉认为原告所述不实。第三人对该证据没有异议。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。5.高丽还款记录2大张、3小张、银行卡（复印件）1张，证明自2015年11月26日起，诉争房屋贷款由原告偿还。经庭审质证，被告陈立国对该组证据的真实性没有异议；被告李华莉对证明的问题有异议，认为第三人高彬让原告高丽替其偿还贷款。第三人对该证据没有异议。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。对被告提供的证人证言，证明第三人高彬在2015年夏天向被告李华莉借钱，用诉争房屋担保。经庭审质证，原告及第三人对该证人证言的真实性有异议，认为所述与事实不符。被告陈立国对该证人证言没有异议。本院经审查认为，被告未提供其他证据对该证人证言予以佐证，本院对该证人证言不予采信。本院经审理认定事实如下：位于佳木斯市向阳区长青社区、建筑面积75.31平方米、产权证号为佳房权证向字第××房屋的登记所有权人系第三人高彬。第三人高彬用该房屋抵押在中国建设银行股份有限公司办理按揭贷款。二原告与第三人高彬签订了《房屋买卖协议书》，二原告购买了诉争房屋，但未办理过户登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）因非买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，一、第三人高彬以涉案房屋为抵押物在建设银行办理了按揭贷款，诉争房屋的抵押权并未解除消灭，第三人高彬作为抵押人未经抵押人同意不得转让抵押财产。原告与第三人签订《房屋买卖合同书》的行为系债权行为，并不导致抵押财产物权发生变动。二、原告购买诉争房屋未支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；三、原告未提供如合法取得房屋钥匙、办理了交接手续、缴纳水、电、供热、物业费票据等证明其在法院查封之前占有异议房屋；四、原告在明知涉案房屋已设定抵押不能办理房屋过户登记的情况下，仍与第三人高彬签订《房屋买卖合同书》，其自身存在过错。综上原告的诉请不享有上述排除强制执行的法定四要件，故对原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告（案外人）高丽、杜桂君的诉讼请求。案件受理费3800元，由原告（案外人）高丽、杜桂君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长  陈林人民陪审员  韩晶人民陪审员  刘艳二〇一九年十一月二十八日法官助理徐天瑶书记员赵宇