江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏08民终3539号 上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏万润发商贸有限公司。 法定代表人：涂明霞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭龙盛。 委托诉讼代理人：刘伟。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：盱眙香江国际大酒店有限公司。 法定代表人：江贤娒，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈飞，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：肖圣通，男，该公司员工。 上诉人江苏万润发商贸有限公司（以下简称万润发）因与被上诉人盱眙香江国际大酒店有限公司（以下简称香江国际）房屋买卖合同纠纷一案，不服盱眙县人民法院（2019）苏0830民初1637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万润发上诉请求：撤销原审判决，改判被上诉人给付上诉人消防改造工程款253298元（抵扣50万元房款后）及违约金2649000元。事实和理由：2008年11月12日《房屋买卖合同书》第5条约定被上诉人50天内完成喷漆及消防合格证后交付给上诉人用于万润发超市经营，消防工程的施工、验收费用已经包含在房屋价款中。2009年3月26日《补充协议》约定由被上诉人确保香江酒店二层2009年4月25日前通过消防安装验收合格或由消防部门出具开业通知书。2009年8月13日《房屋买卖补充协议书》约定消防问题由被上诉人确保一年内验收合格。2009年5月30日、2009年6月2日、2009年6月7日，上诉人多次函告并上门催问消防验收时间均未果。上诉人迫于超市开业在即，与江苏永泰消防工程有限公司签订消防改造工程施工合同。上诉人取得验收证明，该验收合格与被上诉人无关，不能据此免除被上诉人的责任，被上诉人未尽消防施工和验收义务，应当承担违约责任。 香江国际辩称，2008年11月12日《房屋买卖合同书》第5条根本没有提及涉案房屋消防工程施工、验收费用包含在房屋价款中。2009年8月13日《房屋买卖补充协议书》约定被上诉人仅负责协助上诉人办理相关手续，至于该协议中约定被上诉人确保一年内验收合格不符合法律规定，该约定不具有约束力。2009年8月13日《房屋买卖补充协议书》对2008年11月12日《房屋买卖合同书》的约定作出变更后，不能认定存在违约行为。上诉人购买房屋用于超市经营，上诉人根据超市消防验收标准和要求进行消防设施改造，是出于其自身利益需要，消防改造所支付的工程款应当由其自行承担。 香江国际向一审法院起诉请求：1、要求依法判令被告万润发公司给付房款50万元及利息；2、诉讼费用及其他费用由被告负担。 万润发向一审法院反诉请求：1、请求人民法院依法判令反诉被告给付反诉原告消防改造工程款253298元（消防改造工程款753298元抵扣房款500000元后）及违约金2649000元；2、请求人民法院判令反诉被告承担本诉与反诉的诉讼费用。 一审法院认定事实：2008年11月12日，原告（反诉被告）香江国际与被告（反诉原告）订立《房屋买卖合同书》：1.甲方（香江国际）将国际大酒店二层面积约2576㎡，酒店一层东侧后货梯，包括货梯间（办理产权证），总价908万元，出售给乙方，按现有隔断为准。……5.甲、乙双方签订协议时，乙方付定金壹佰万元，甲方50天完成喷淋及消防其他设备安装，从签订之日起30天内乙方进场装潢，乙方付房款壹佰伍拾万元，签订协议50天付贰佰万元，甲方办理房产证及土地证完成后，一个月内付肆佰零捌万元，甲方取得消防合格证时乙方付伍拾万元余款，乙方开据盱眙通源房地产公司房屋销售正式发票，签订协议三个月内，甲方必须提供消防部门同意开业书面文件或消防合格证，若一方违约，将按房款总额的30%支付违约金。……。2009年3月26日，双方签订补充协议：一、甲乙双方应共同努力，严格按照消防要求组织施工，甲方确保乙方所购买香江国际大酒店二层在2009年4月25日前通过消防安装验收合格消防部门出具开业通知书。二、若甲方未取得消防验收合格，而是消防部门同意开业通知书，如乙方此期间遇到消防部门的处罚责任由甲方负责，但如果是因乙方原因所造成的问题则由乙方自己负责。……四、如有一方未按本补充协议执行，按房款30%支付违约金。2009年8月13日，双方签订《房屋买卖补充协议书》：一、原合同约定的二层房屋面积为贰仟伍佰柒拾陆平方米，现变更为贰仟叁佰玖拾贰点陆陆平方米，房屋销售原为玖佰零捌万元，现变更为捌佰捌拾叁万元。二、乙方使用二层房屋经营超市，试营业期间的消防问题由甲方协助乙方办理准许开业手续，如因试营业期间消防部门责令停业或处罚，由此产生的损失和责任甲方承担。另乙方试营业期间消防连接水问题，甲方协助乙方办理，产生的一切费用由乙方全部承担，消防问题甲方确保协议后一年内验收合格。三、截止目前乙方已付房款人民币肆佰伍拾万元，尚欠房款人民币肆佰叁拾叁万元整，双方商定协议签订后五日内一次性支付给甲方房款人民币叁佰捌拾叁万元，余款伍拾万元待消防验收合格时立即付清。四、乙方支付后期房款之日，同时甲方开具发票并提供办理产权证的相关手续。办理房屋产权证书五日内办结，甲方协助乙方一个月内办结土地证。五、本补充协议系双方当事人真实意思表示，补充协议与原合同具有同等效力，与原合同不一致处，以本补充协议为准。其他条款仍按2008年11月12日和2009年３月26日两合同执行。至诉讼时，万润发尚欠香江国际50万元购房款。 2013年10月18日，香江国际取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，2018年8月25日，香江国际向万润发发出催缴房款通知书。 2009年五、六月，万润发先后三次就消防验收问题向香江国际发出告知函，在2009年5月11日的告知函由香江国际的法人江贤娒之子江建业签收。在2009年5月30日的告知函中有香江国际项目部盖章及情况说明，万润发与香江国际消防验收为整体验收。2014年12月28日，万润发与江苏永泰消防工程有限公司签订消防工程合同，工程名称为盱眙万润发超市（国贸店）消防改造工程。工程地点盱眙县万润发超市（国贸店）香江国际二楼。面积2600平方米，承包范围盱眙县万润发超市（国贸店）消防改造，包括施工图、技术核定单和设计变更中直至消防验收合格的所有消防改造项目，包括自动喷淋系统、消火栓系统、火灾自动报警系统、放防排烟系统及应急照明的改造，工程竣工验收后两年内免费维保。2019年4月1日，江苏永泰消防工程有限公司出具情况说明，载明其中柒拾伍万叁仟贰佰玖拾元整（753298.00元）用于万润发国贸店香江二楼部分消防改造。至2016年2月29日，万润发共支付消防工程款960000元。 一审法院认为，两当事人签订房屋买卖协议，香江国际将香江二楼出售给万润发后，又签订《房屋买卖补充协议书》，《房屋买卖补充协议书》载明试营业期间消防接水问题，甲方协助乙方办理，产生的一切费用由乙方全部承担，消防问题甲方确保协议后一年内验收合格。2013年10月18日，香江国际取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，2014年12月28日，万润发与江苏永泰消防工程有限公司签订消防工程合同，工程名称为盱眙万润发超市（国贸店）消防改造工程。故消防的改造安装费用应由万润发自行承担。现消防己通过验收，符合给付条件，反诉原告的诉讼请求无事实和法律依据，应驳回反诉原告的诉讼请求。本诉主张的利息，本诉原告向法庭提交了催缴房款通知书及EMS邮单，可以证明本诉被告万润发于2018年9月2日收到该邮件，故对其利息诉请支持按50万元为基数从2018年9月2日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际付清之日止。 一审法院判决：一、被告（反诉原告）江苏万润发商贸有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）购房款500000元及其利息（自2018年9月2日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至房款还清之日止）；二、驳回原告（反诉被告）盱眙香江国际大酒店有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）江苏万润发商贸有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费8800元，由被告（反诉原告）江苏万润发商贸有限公司承担，反诉案件受理费15011.59元，由反诉原告江苏万润发商贸有限公司承担。 经审理查明：一审认定事实属实，本院予以确认。 二审另查明：2009年8月13日《房屋买卖补充协议》第二条还约定试营业期间的消防问题由香江国际协助万润发办理准许开业手续。双方当事人一致陈述2009年8月13日《房屋买卖补充协议书》中“乙方试营业期间消防连接水”是指连接消防用水的泵房。 本院认为，2008年11月12日《房屋买卖合同书》约定由香江国际负责喷淋及消防其他设备安装；2009年3月26日《补充协议》约定香江国际确保香江国际大酒店二层在2009年4月25日前通过消防安装验收合格消防部门出具开业通知书；2009年8月13日《房屋买卖补充协议》约定二层房屋经营超市，香江国际确保消防问题协议后一年内验收合格；故应当认定超市消防设施应由香江国际按照消防验收要求组织施工。虽然2009年8月13日《房屋买卖补充协议》约定试营业期间的消防问题由香江国际协助万润发办理准许开业手续，因涉案超市开业手续的办理主体只能是万润发，故该协助办理准许开业手续约定并不能取消香江国际对涉案超市消防设施的施工义务，2009年8月13日《房屋买卖补充协议》还约定香江国际确保消防问题在协议后一年内验收合格，也可以证明涉案超市消防设施施工义务主体并未发生变更。 虽然三份协议书中未对房屋价款中是否包含消防设施施工款作出明确约定，但双方约定万润发在消防验收合格后支付50万元房屋价款，并未约定万润发需要额外支付消防设施施工款，可以认定消防设施施工款应当由香江国际承担。且2009年8月13日《房屋买卖补充协议书》约定仅试营业期间泵房费用由万润发承担，也可以据此认定试营业期间泵房费用之外的费用应当由香江国际承担。香江国际虽然不认可万润发与江苏永泰消防工程有限公司签订的消防工程合同及万润发向江苏永泰消防工程有限公司支付的消防设施施工款，但万润发在香江国际一直未组织消防设施施工前提下，有权委托江苏永泰消防工程有限公司进行施工，万润发提供了施工合同、施工项目明细、付款凭证、付款发票等证据，故对万润发向江苏永泰消防工程有限公司支付的工程款753298元，本院予以认定。 2008年11月12日《房屋买卖合同书》、2009年3月26日《补充协议》均有违约金条款约定，2009年8月13日《房屋买卖补充协议》虽然没有明确表述违约金，但该补充协议约定其他条款仍按2008年11月12日和2009年３月26日两合同执行，故应当认定2008年11月12日《房屋买卖合同书》、2009年3月26日《补充协议》中违约金条款仍具有法律效力。香江国际未按合同约定确保消防设施在约定时间内验收合格，应当承担违约责任。鉴于万润发未提供证据证明其实际损失，本院根据香江国际申请，酌情降低违约金。本院酌定香江国际应自2016年3月1日起至实际给付之日止以753298元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率的双倍向万润发支付违约金。 综上所述，万润发的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持盱眙县人民法院（2019）苏0830民初1637号民事判决第一、二项； 二、撤销盱眙县人民法院（2019）苏0830民初1637号民事判决第三项及案件受理费部分； 三、被上诉人盱眙香江国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人江苏万润发商贸有限公司工程款753298元及违约金（自2016年3月1日起至实际给付之日止以753298元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率的双倍计算）； 四、驳回上诉人江苏万润发商贸有限公司其他诉讼请求。 如双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8800元，由上诉人江苏万润发商贸有限公司负担；反诉案件受理费15011.59元，由上诉人江苏万润发商贸有限公司负担12011.59元，由被上诉人盱眙香江国际大酒店有限公司负担3000元；二审案件受理费8800元，由上诉人江苏万润发商贸有限公司负担7040元，由被上诉人盱眙香江国际大酒店有限公司负担1760元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈加雷 审 判 员 蒋其举 审 判 员 丁 然 二〇一九年十一月二十五日 法官助理 李 萍 书 记 员 李 萍