山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1091民初1705号 原告：于芳，女，户籍地山东省乳山市南黄镇。 委托诉讼代理人：朱永浩，山东博实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于肖颖，山东博实律师事务所实习律师。 被告：威海市环翠区农业机械服务中心（原名：威海市环翠区农业机械管理局），统一社会信用代码123710024944609624，住所地山东省威海市统一路254号。 法定代表人：杨建文，主任。 委托诉讼代理人：李密，山东鹏华律师事务所律师。 原告于芳与被告威海市环翠区农业机械服务中心（以下简称“区农机中心”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。期间，因被告区农机中心另案诉原告于芳和案外人宫某某房屋租赁合同案诉讼未终结，本案依法中止审理。本案依法恢复审理后，原告申请鉴定。原告于芳及其委托诉讼代理人朱永浩，被告区农机中心之法定代表人杨建文、委托诉讼代理人李密到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于芳向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告各项经济损失260万元（待司法鉴定后确定）。事实与理由：2013年7月13日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，对双方权利义务进行了约定。后原告得知被告明知原告承租房屋用于开设宾馆、教育培训、成立社团法人等用途，仍故意隐瞒房屋无规划许可证、土地证、房屋所有权证、未经消防竣工验收等事实，将房屋出租给原告，导致原告合同目的无法实现。原告多次要求解除双方房屋租赁合同、赔偿损失未果，故诉至法院，请求处理。 被告区农机中心辩称，第一，双方2013年7月12日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效：租赁房屋经过合法审批，虽不具备房屋所有权证和土地使用权证，但属于合法建筑物。双方签订合同时，原告并未告知被告其租赁房屋用途，被告仅负有交付出租房屋的义务，并无知悉原告经营审批所需要的手续、程序等义务，亦无刻意隐瞒房屋产权状态的事实。第二，原告自述租赁房屋用于开设宾馆、培训学校和创办社团法人，其在租赁前就应当了解相关手续以确定是否租赁房屋，原告怠于了解自己租赁房屋所需条件，应自行承担后果；原告租赁房屋后，明知达不到所需审批条件，其租赁房屋目的无法实现，却不解除合同，继续使用四年多时间，并投入其主张的巨额装修费，即使存在损失，也应由其自行承担；第三，原告将承租房屋进行商业装修并未经过被告同意，且原告自2014年4月12日至今尚欠付被告租金70余万元，构成根本违约，被告有权解除双方间房屋租赁合同。原告拒不解除双方间房屋租赁合同，占用房屋至今，在其欠付被告巨额租金的情况下，向被告主张经济损失，无事实和法律依据。故请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年7月12日，原告于芳与被告区农机中心签订了一份《房屋租赁合同》，约定：区农机中心将座落于威海市钦村路某号楼，房屋使用面积为2800平方米，除一楼中间门市112平方米、东边浴池75平方米和二楼201房间，余下为2600平方米出租给于芳使用，租赁期限为6年，自2013年7月12日起至2019年10月12日止，每年租金16万元，分两次付清，每次8万元，合同签订之日，于芳将房租8万元交清，以后每年3月1日、9月1日为当年付款基准日，先付后用；押金2万元整，于芳于合同签订之日支付，合同终止时如无任何纠纷，无息返还于芳；区农机中心同意自合同签订之后3个月为于芳装修期，租期自签订3个月后计算；于芳必须按本合同规定按时交纳租赁费，逾期不交，每逾期一天加罚应交额千分之三的滞纳金，逾期十天，区农机中心有权解除合同，并追究其违约责任；于芳所租区农机中心的房屋等设施必须保存完好无损，如有损坏，应承担相应的赔偿责任。如需装修、改造必须征得区农机中心同意，费用由于芳自负，合同期满后全部归区农机中心所有，包括电梯，于芳不得自行拆除，如房屋设施需要修缮，于芳要提出书面申请并积极协助区农机中心，不得阻挠施工，否则，所造成的损失由于芳负责；于芳在租赁期间要做好防火、防盗工作，如发生事故，于芳要赔偿一切损失，对原水、电设施（包括水、电表以内）如发生损坏于芳要负责修复，并承担全部费用；于芳在承租期间，如果该房屋需要拆迁，应自区农机中心通知之日起十天内搬走，区农机中心除返还于芳未到期的房租外，不再承担其他赔偿责任；承租方未经出租方同意，不得将房屋转租给他人使用。如有转租，区农机中心有权收回房屋，终止合同，且不退还租房押金；双方的关系只是房屋的租赁关系，于芳要自行到工商办理营业执照；自行到有关部门购买发票、交纳税费等。且不得以区农机中心的名义搞违法活动，所发生的一切纠纷，区农机中心不承担任何责任；租赁期间的水、电、暖、通讯、物业管理等费用，由承租方承担；有下列情况之一，本合同方可终止、解除，且双方互不追究任何责任：1、由于不可抗拒的自然灾害或外力，使合同无法履行的。2、由于国家政策、法规、法令出现重大调整，使外部环境发生重大变化的。3、由于城市规划，房屋设施必须拆除的。上述合同签订后，于芳交纳了押金2万元及2013年10月12日至2014年4月11日的房租8万元。剩余房屋租金至今未交付。区农机中心遂于2017年7月26日向本院提起诉讼，要求解除双方间2013年7月12日签订的《房屋租赁合同》，原告于芳和案外人宫某某支付其2014年4月12日至2017年10月12日期间房屋租金56万元及滞纳金53.76万元。本院于2018年8月14日作出（2017）鲁1091民初1530号民事判决书，判决：一、解除于芳与区农机中心2013年7月12日签订的《房屋租赁合同》；二、于芳、宫某某于判决生效后十日内给付区农机中心2014年4月12日至2017年10月12日期间房屋租金56万元的60%计33.6万元；三、驳回区农机中心要求于芳、宫某某支付滞纳金53.76万元的诉讼请求。案件受理费7339元，财产保全费5000元，于芳、宫某某负担3700元，区农机中心负担8639元。区农机中心不服本院该判决，于法定期限上诉至威海中院，威海中院于2018年12月10日作出（2018）鲁10民终2230号民事判决书，驳回区农机中心上诉，维持原判。二审案件受理费10277元，由区农机中心负担。 在（2017）鲁1091民初1530号案件庭审中，区农机中心主张其出租给于芳的座落于威海市钦村路某号房屋的建设经过了合法的审批手续并通过了消防安全检查，但因怠于办理，该房屋的房产证及土地证至今未办理。并对该主张提交了准予开工通知书、中标通知书、威海市革命委员会以及威海市环翠区计划委员会文件、政府信息公开告知书等证据，并申请到公安部门调取消防安全检查意见书，一审法院依职权进行了调取，威海市公安局火炬高技术产业开发区分局于2008年10月15日出具的意见书内容为：根据你单位关于旭都宾馆（高区钦村路某号楼）开业前消防安全检查的申请，我局于二〇〇八年十月九日派员进行了消防安全检查。经检查，认为符合消防安全要求，同意开业（举办），并提出以下意见：1、营业期间保证疏散通道畅通。2、定期对员工进行消防安全教育，提高其消防安全意识。3、定期对消防设施器材进行维修保养，保证其完整好用。4、保证消防控制系统正常开通进行和值班员在岗在位。5、加强建筑物内用火用电安全管理。6、定期开展灭火和应急疏散预案演练。7、经此次检查的场所若需进行改造或改变布置等，应当重新申报检查。8、此次审批仅限于一至四楼。未经批准不得使用五楼以上用于旅馆经营。经庭审质证，于芳、宫某某对上述证据的真实性无异议，但对区农机中心证明的问题有异议。于芳、宫某某辩称，区农机中心对于芳承租房屋用于商业性经营和教育培训是知情的，但区农机中心无法向于芳提供房产证、土地证以及消防验收手续等，导致于芳无法办理宾馆工商营业执照及教育培训机构地址变更等手续，即承租房屋的目的无法实现，并对该辩称提交了区农机中心于2013年9月30日出具给威海市工商局、民政局、教育局的三份证明、威海市民政局一次告知书（民办非企业变更办公地址所需材料）、办理旅店经营手续的资料目录及录音证据等，三份证明写明租赁房屋无房产证及土地证的事实。区农机中心对上述证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议。 在威海中院（2018）鲁10民终2230号案件庭审中，于芳、宫某某提交新证据照片四张，拟证实案涉房屋在1994年11月1日已经竣工，房屋名称是威海某某某大酒店，可以看出区农机中心在一审中向法庭提交的规划许可等相关的证件，有可能存在虚假的情况，因为案涉房屋1993年作出规划，不可能在1994年就竣工完毕，从区农机中心提交的证据可以看出，当时的规划用于农机化学校，对一审中区农机中心提交的证据进行审查，也可证实案涉房屋并非区农机中心所称的农机化学校，而是从一开始就是某某某大酒店，区农机中心一直刻意隐瞒案涉房屋的前身就是经营性的某某某大酒店，及后来的旭都宾馆。经质证，区农机中心认为该份证据与本案没有关联性，案涉房屋无论是否曾用做酒店还是学校，均不影响于芳、宫某某全额缴纳租金，截止目前于芳、宫某某仍旧使用案涉房屋进行经营活动，充分说明房屋已经达到了租赁的目的，因此其应全额交付租金。 另查，原告至今仍占用威海市钦村路某号楼。 本案诉讼过程中，原告于芳要求对其经济损失进行鉴定，包括：1、对承租房屋的装饰装修、添附设施损失进行鉴定；2、对2-6楼宾馆正常经营性损失进行鉴定。 本院依法委托鉴定机构对承租房屋装饰装修、添附设施进行评估。鉴定机构接受本院委托后，因原告多次拖延提供鉴定所需材料，经本院书面指定期限，原告仍未提供所需的原始装修图纸、施工资料等鉴定资料，鉴定机构以租赁房屋现状按市场价估算进行鉴定。山东弘文工程管理咨询有限公司于2019年11月14日给本院出具了弘文鉴字（2019）-011号鉴定报告，认定原告租赁房屋装饰装修、添附设施价值1532910.44元，其中有资料部分造价1383136.83元，无资料估算部分149773.63元，鉴定造价中包含社会保障费20982.49元。此次鉴定，原告支出鉴定费23080元。原告对该鉴定报告无异议。被告对该鉴定报告有异议，认为： （一）鉴定程序问题：1、原告将未经被告质证所提供的检材提供给鉴定机构，明显违反了鉴定规则及正常程序，其所作出的鉴定结论，不能作为证据使用；2、本工程为原有装修基础上后期修缮改造工程，工程量无法确定，计算界限不明确；3、该报告涉及材料、设备，无产地、品牌、规格、型号，无发票、无购买时间，所作出的价格无任何依据；4、资料不全，无图纸，无现场签证及相关资料，无法保证工程量的准确；5、人工工日执行鲁建标字2013-7号文，执行最低人工64元/工日找差价，(原报告中人工没有执行最低人工)；6、本工程施工地点为山东省威海市，应执行工程所在地价目表，根据《威海建设咨询》2013年第三季度及同期定案的普通装修工程的材料市场定价；7、原告申请对部分设备、及家具、家电为可移动财产，其完全可以搬离，并未给原告造成任何经济损失，此部分造价484259.50元应扣除。 （二）装饰部分问题：1、原报告未执行最低人工64元/工日，对该部分鉴定造价过高；2、其他费用(防水、成品门、床、柜子等）定价差额过高，未按施工同期间市场价；3、瓷砖单价:原报告中800*800地砖定价:146.48元/㎡;300*300地砖定价:88.89元/㎡，此定价无相关依据，高于普通工装瓷砖价格；4、其他装饰材料找差价:(石膏板、轻钢龙骨、木地板、地毯等），此定价无相关依据，高于普通工装价格，应根据同期施工的装饰工程市场价。 （三）安装部分问题：1、原报告未执行最低人工64元/工日，对该部分鉴定造价过高；2、水电改造（无资料暂估）部分，无相关配套图纸资料，工程量无法计算，该部分造价:149773.63元不应计取；3、换气扇，太阳能热水器等单价过高，未按施工同期市场价。 综上所述，被告对弘文鉴字（2019）-011号鉴定报告不予认可，并当庭申请鉴定人出庭接受质询。本院以被告申请鉴定人出庭未在庭前合理期限内提出为由对其该申请不予准许。 经本院审查，弘文鉴字（2019）-011号鉴定报告中认定的空调、热水器、电脑、电热水壶、洗衣机、电视等可移动家具、家电价值464052.17元。 关于原告要求对2-6楼宾馆正常经营性损失鉴定的请求，因该宾馆并未正常经营，且经营系市场性商业行为，与经营能力、经营风格、市场环境等诸多因素相关，系不确定事项，且超出鉴定机构鉴定范围，鉴定机构于2019年7月22日将相关鉴定委托退回本院。本院依法终结原告该鉴定申请。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方均具有约束力，双方均应当依照合同行使权利、履行义务。原、被告于2013年7月12日签订的《房屋租赁合同》经生效判决确认为有效合同，并予以解除，双方均应当依照生效裁判文书内容履行各自义务。 按双方合同约定，原告装饰装修、添附设施在合同期满后归被告所有，现双方合同经生效裁判文书予以解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。现双方合同履行过程中，原告实际进行了装饰、装修，添附了相关设施，并经鉴定机构评估，确认其装饰、装修和添附设施价值1532910.44元，该装饰、装修和添附设施固定于承租房屋内，仍具有使用价值，本院确定上述装饰装修、添附设施归被告区农机中心所有，被告区农机中心应予以相应价值补偿。其中，鉴定报告认定空调、热水器、电脑、电热水壶、洗衣机、电视等可移动家具、家电，且现实际在原告控制下，原告可自行搬走使用，该部分价值464052.17元，应予以扣减。 关于被告提出的原告的装饰、装修及添附设施折旧问题，本院认为，根据已生效判决认定被告区农机中心对双方合同目的不能实现具有过错，原告未正常进行经营并实际正常使用上述装饰、装修和添附设施，该部分应属于合同目的不能实现造成的损失，而非合同正常履行、原告正常使用后应予以折旧计价确定其归属事宜，且原告已经购置的可移动部分家具、家电未正常经营使用，客观上存在价值贬损问题，该部分贬损价值也属于原告因合同目的不能实现存在的损失。但因原告添附的装饰、装修和添附设施已经存在多年，且占用租赁物多年，部分投入使用，客观上存在价值贬损，应适当考虑折旧。本院综合本案实际情况，确定被告区农机中心赔偿原告装饰、装修和添附设施价值的80%，即（1532910.44元-464052.17元）×80%=855086.62元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 被告威海市环翠区农业机械服务中心于本判决生效后十日内给付原告于芳位于威海市钦村路某号楼的固定装饰、装修和添附设施折价款855086.62元。 如被告区农机中心未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13800元，原告负担5800元，被告负担8000元；鉴定费23080元，原告负担5080元，被告负担18000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  谢颖虹 二〇一九年十一月二十八日 书记员  彭献玉