四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终12111号 上诉人（原审原告）：周沛，男，1964年12月16日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被上诉人（原审被告）：黎长芳，女，1955年6月20日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：陈克良，四川省广汉市法律援助中心律师。 上诉人周沛因与被上诉人黎长芳租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2017）川0108民初7968号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周沛上诉请求：1.在原判决的基础上另行判决黎长芳支付周沛代交的土地租金和管理费247639.8元；2.本案上诉费由黎长芳承担。事实和理由：一、按照2005年向龙社区与黎长芳签订的租赁合同，黎长芳每年应向社区支付租金40110元，且该租金每五年增长8%；2006年3月福源公司与周沛签订了租金合同合同，约定周沛每年应向福源公司支付租金24000元。前述协议签订后，周沛按期向黎长芳代表的福源公司支付了租金，但黎长芳并未向向龙社区支付租金，周沛不得已从2012年底至2016年代替黎长芳向社区支付租金共计247639.8元，且黎长芳涨幅向周沛出具了说明，证明了相应费用来源。周沛在代黎长芳向社区支付租金的同时，也支付完毕了周沛和黎长芳代表的福源公司的合同约定的租金。 黎长芳辩称，福源公司并未收取周沛应直接向其支付的租金，福源公司租赁了社区的土地，向社区支付的租金根据各实际租赁者之间的约定，应该由福源公司、周沛等分担，周沛提交的其向社区支付租金的证据是其受黎长芳委托，收齐了各个实际承租人的租金后代黎长芳向社区支付的；按照黎长芳和福源公司的协议，福源公司每年应向黎长芳支付5万元，该合同中周沛代表福源公司，故实际该合同是周沛每年应向黎长芳支付5万元，但周沛并未履行该义务。 周沛向一审法院起诉请求：1.黎长芳向周沛支付3号铺面（面积507.296平方米）的拆迁赔偿款202918.4元；2.黎长芳向周沛支付3号铺面的搬迁费30437.76元、奖励金6087.552元，合计36525.31元；3.黎长芳向周沛支付代交的租地费、管理费247639.8元和垫资费204500元；4.诉讼费由黎长芳承担。一审诉讼过程中，周沛放弃要求黎长芳支付垫资费204500元的诉讼请求。 一审法院认定事实：2005年11月11日，案外人成都市成华区龙潭街道办事处向龙社区居民委员会（以下简称向龙社区）作为出租方与黎长芳作为承租方签订《租地协议》，约定：黎长芳租用向龙社区土地11.46亩，每年每亩付土地使用费3500元，土地使用费以每五年为一阶段增长一次，在上年基础上增长8%，从2026年起不再递增；租用期从2006年1月1日起至2035年12月31日止，租期为30年；协议期内，如因国家征用该土地，双方均应服从，互不承担违约责任，本协议终止，土地赔偿归向龙社区，地面建筑设施及绿化等赔偿归黎长芳。 2006年3月15日，案外人四川福源科技有限公司与周沛签订《协议书》，约定四川福源科技有限公司向周沛提供龙潭乡向龙社区八组土地八亩（以实测为准），土地租用费每年为3000元每亩，五年后，从第六年起在第一年基础上每年递增3%，到2017年底终止递增，租用费每一年支付一次；周沛每年年底向四川福源科技有限公司缴纳500元管理费；租用期限为30年，从2006年3月11日至2035年3月10日止；周沛在所租用土地上按自己所设计修建厂房及职工住房，费用自付；如国家征用该土地，周沛修建的房屋与所有不动产的赔偿及机械设备搬迁费归周沛所有（不包括土地）。四川福源科技有限公司在该《协议书》上盖章，黎长芳作为四川福源科技有限公司代表人在该《协议书》上签字。后案外人四川福源科技有限公司与周沛签订《补充协议》，该协议附图中标注了租赁时的场地及建筑物情况，双方同时约定：图中红线部分为四川福源科技有限公司租给周沛的土地；阴影部分是消防通道，双方不得任意修建；图中约15间铺面由周沛投资、周沛收益；围墙A由周沛出资修建，围墙B由双方出资修建，使用面积以实测为准。上述协议签订后，黎长芳将约定的土地交付给周沛使用，周沛在其承租的土地上修建了厂房等建筑物。 2016年5月26日，成都市成华区人民政府龙潭街道办事处（以下简称龙潭街办）作为拆迁单位与黎长芳作为被拆迁人签订《企业（个体）拆迁协议书》，约定：1.企业房屋的补偿内容及金额：该场地内轻钢结构房屋补偿标准为700元/平方米，面积2101.9平方米，补偿金额1471330元；砖混结构房屋补偿标准为600元/平方米，面积47.3平方米，补偿金额28380元；砖木结构房屋补偿标准为400元/平方米，面积4736.8平方米，补偿金额1894720元，以上企业房屋补偿金额共计3394430元。2.附着物及附属设施为机井1个，补偿金额3000元；水塔30立方米，补偿金额1650元；化粪池20立方米，补偿金额1100元；混泥土坝子1903.78平方米，补偿金额104707.9元；变压器补偿金额114576元，以上附着物及附属设施补偿金额共计225033.9元。3.企业搬迁涉及的搬迁损失、搬运费及水、电设施、迁改费用等按建（构）筑物等补偿费总额的15%计算补偿，即509164.5元。4.乡、镇（含村、组）企业及私营企业签订拆迁补偿协议并按规定交出企业用地并确保施工的，按建（构）筑物补偿总额的3%奖励即101832.9元。5.对政策补偿名录外的资产经四川新智审计师事务所评估，其金额为305156.25元。前述五项费用合计4535617.55元。本协议签订后龙潭街办先支付总补偿金额的60%即2721370.53元给黎长芳，剩余款项在黎长芳按期将腾空房屋交给龙潭街办和在税务部门缴清相关税费后支付；黎长芳于2016年6月25日将腾空的房屋交给龙潭街办。《企业（个体）拆迁协议书》签订后，黎长芳向龙潭街办交付了租赁场地及房屋，龙潭街办向黎长芳支付了60%的拆迁补偿金额，剩余部分拆迁补偿款因本案诉讼尚未支付。现租赁场地上的建筑物已被拆迁。 2016年9月26日，周沛与黎长芳签订《拆迁协议》，载明：因政府拆迁，现周沛租用黎长芳在向龙社区场地，就周沛租用黎长芳场地所建筑物补偿事宜签订协议及补偿标准，其中砖木结构按每平方米400元计算，砖混结构按每平方米600元计算，彩钢结构按每平方米500元计算，彩钢棚结构按每平方米250元计算；此协议为此次向龙社区周沛租用黎长芳场地所建筑物的补偿标准。 后周沛、黎长芳因为拆迁赔偿款的问题发生纠纷，周沛向一审法院提起诉讼，要求黎长芳支付拆迁赔偿款270万元，案经一审法院一审作出（2016）川0108民初6388号民事判决，二审作出（2017）川01民终9656号民事判决书。一审法院查明的基本事实为：周沛、黎长芳于2017年3月20日共同确认以由周沛提供并进行了编号标注的拆迁测绘图（以下称为2017年3月20日拆迁测绘图）作为双方确认应由周沛享有拆迁补偿的相关建筑物在《补充协议》中方位的依据，周沛并主张对该2017年3月20日拆迁测绘图中标注为C1-C11的建筑物享有拆迁补偿。依据该2017年3月20日拆迁测绘图，并结合经双方当事人质证确认的由一审法院向龙潭街办调取的附着物及附属设施补偿明细表、拆迁丈量图等以及一审法院组织进行而形成的现场勘查笔录、询问笔录和相关庭审情况等，周沛、黎长芳双方共同确认：2017年3月20日拆迁测绘图中标注为C1的建筑物性质是砖木，面积为86.066平方米；C2的建筑物性质是彩钢棚，面积为625.019平方米；C3的建筑物性质为砖木，面积为414.4平方米；C4的建筑物性质为砖木，面积为75.191平方米；C5的建筑物性质是彩钢，面积为592.132平方米；C6的建筑物性质是砖木，面积为200.004平方米；C7的建筑物性质是彩钢棚，面积为29.507平方米；C8的建筑物性质是砖木，面积为700平方米；C9的建筑物性质是彩钢，包含有两部分，其面积分别为455.168平方米和267.4平方米，合计为722.568平方米；C10的建筑物性质是砖木，面积为314.894平方米；C11的建筑物性质是砖木，面积为128.57平方米。周沛、黎长芳双方同时确认前述2017年3月20日拆迁测绘图中标注为C3-C8以及C9中面积为267.4平方米部分的建筑物的相应拆迁补偿应由周沛享有。 针对2017年3月20日拆迁测绘图中标注为C1、C2和C9中另外455.168平方米部分的建筑物和C10、C11的建筑物部分，周沛、黎长芳存在争议，一审法院经审理认为除C10部分外，其余建筑物周沛有权就该部分建筑物享有相应的拆迁补偿。结合一审法院对周沛应享有补偿的建筑物性质和面积的确认以及《拆迁协议》关于补偿标准的约定，一审法院依法确认周沛应享有的企业房屋部分的补偿款共计1462673.9元。加之附着物及附属设施部分的补偿、搬迁奖励等合计1853831.18元。一审遂判决：黎长芳向周沛支付拆迁补偿款1853831.18元；驳回周沛其他诉讼请求。黎长芳不服，提出上诉，二审作出“驳回上诉、维持原判”的判决。 一审另查明，2006年9月18日，黎长芳与周沛签署一份书面材料并附图纸，图纸上载明了建筑物的标号和位置，载明的主要内容为：黎长芳拥有1#铺面、2#铺面，厂房租1#空地，周沛拥有3#铺面，2#空地，附图中标明了3#铺面的位置，从图纸上看，在进大门的右侧方向,从附图标注的形状来看，该部分建筑属于不规则长方形，上宽约为8.9米，下宽约为7.6米，长约为60米。案外人四川福源科技有限公司与周沛签订的《补充协议》附图中，进大门右侧位置标注“厂房（铺面）”位置处的建筑物的长度为60米。标注“厂房（铺面）”位置处旁边标注铺面为1、2、3。 根据2017年3月20日拆迁测绘图载明的内容，标注符号为A6、A7、A8部分的建筑物面积分别为110.18平方米、114.78平方米、282.336平方米，共计507.296平方米，周沛、黎长芳均认可上述建筑物结构为砖木结构。 一审法院认为，根据生效判决认定的事实，周沛、黎长芳一致确认以2017年3月20日拆迁绘制图载明的内容作为周沛应享有的拆迁补偿的相关建筑物的依据。一审法院在（2016）川0108民初6388号案件中根据该拆迁绘制图对图中涉及标注符号为C1-C11部分建筑的拆迁安置补偿费用问题进行了处理，从该拆迁测绘图中看出，本案周沛主张的3号铺面的位置来看，与C1地块连在一起，根据周沛、黎长芳2006年9月18日签署的一份书面材料及附图载明的内容来看，双方一致确认黎长芳拥有1#铺面、2#铺面，厂房租1#空地，周沛拥有3#铺面，2#空地，该书面材料上的附图中标注3#铺面的位置在进大门的右侧方向，与2017年3月20日一审法院组织勘验现场绘制的拆迁绘制图C1和A6、A7、A8以及案外人四川福源科技有限公司与周沛签订的《补充协议》所附图纸标注的“厂房（铺面）”的位置在同一个位置。从该附图标注的3#铺面处的尺寸来看，宽不低于7.6米，长达约为60米，因此，3#铺面位置处的房屋建筑面积不低于456平方米，而2017年3月20日拆迁绘制图C1的建筑物面积仅为86.066平方米，黎长芳主张3#铺面位置即为C1部分所涉面积与一审法院查明的上述事实不符。故根据2006年9月18日周沛与黎长芳签署的书面材料约定的内容，并结合《补充协议》以及2017年3月20日一审法院组织当事人进行现场勘验后绘制的拆迁绘制图所载明的内容，3#铺面位置处的房屋建筑面积与2017年3月20日一审法院组织勘验现场绘制的拆迁绘制图中标注A6、A7、A8部分的面积几乎是一致的，而2017年3月20日拆迁绘制图上标注的C1和A6、A7、A8系分别独立的位置,应认定3#铺面的位置即为2017年3月20日拆迁绘制图中标注符号为A6、A7、A8的建筑物所在的位置，该事实与案外人四川福源科技有限公司与周沛签订的《补充协议》所附图纸标注的“厂房（铺面）”的位置旁边还有三间铺面的事实亦相吻合。 综上，本案周沛主张3#铺面的位置不在2017年3月20日拆迁绘制图中标注符号为C1-C11部分的建筑物范围内，有一定的事实依据，周沛有权对尚未主张的建筑物另案主张自己的权利，一审法院对本案的审理并不违反一事不再理原则，黎长芳有关本案构成重复起诉的抗辩主张于法无据，一审法院依法不予支持。根据上述分析，本案周沛主张的3#铺面的位置为2017年3月20日拆迁绘制图中A6、A7、A8的建筑物所在的位置，按照周沛和黎长芳达成“3#铺面属周沛拥有”的一致意见，以及双方商定的谁投资谁受益的原则，3#铺面507.296平方米的建筑物拆迁补偿的相关权益应由周沛享有。按照拆迁安置补偿的标准和搬迁费、奖励金的标准计算，面积为507.296平方米砖木结构建筑物的拆迁赔偿款为202918.4元，搬迁费按补偿费总额15%计算为30437.76元，奖励金按补偿费总额3%计算为6087.55元，周沛的该部分诉讼请求事实和法律依据充分，一审法院依法予以支持。关于周沛主张的租地费、管理费等费用，该部分费用属于周沛租地应支付的费用范围，不属于黎长芳应支付的范围，周沛要求黎长芳支付该部分费用没有相应的事实依据，对该部分诉讼请求一审法院依法不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、黎长芳在判决发生法律效力之日起十日内向周沛支付拆迁赔偿款202918.4元，搬迁费30437.76元，奖励金6087.55元；二、驳回周沛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9639元，财产保全费3440元，合计13079元，由周沛负担6539.5元，黎长芳负担6539.5元。 二审另查明，2006年3月13日，黎长芳与福源公司签订了《租赁协议》，约定黎长芳将向龙社区八组8800平方米空地租给福源公司使用，每年租金5万元。周沛代表福源公司签字，向龙社区在该协议上盖章。 2012年1月3日至2016年1月19日，向龙社区向成都华融模具有限公司（以下简称华融公司）出具了12张合计247639.8元的土地租金、“土地协调费”、“土地费”收据，并均注明为周沛代交现金。向龙社区出具说明，证明华融公司的土地租金、“土地协调费”、“土地费”均为黎长芳租用的该社区8组11.46亩土地租金，实际均为周沛支付。 周沛持有原件的《垫资说明欠条》上载明，“退股股东吴英健分得的铺面…剩下的贰万壹仟元正，先由股东黎长芳和周沛各垫付一半，吴英健应尽快交清公司债务，以确认铺面归属问题。由于公司资金紧张，周沛个人提前多垫付土地租金、管理费人民币贰拾陆万元正。（26万元）”下面有福源公司印章及黎长芳签字，签字时间为2006年9月29日。其中“由于公司资金紧张，周沛个人提前多垫付土地租金、管理费人民币贰拾陆万元正。（26万元）”以及抬头中的“垫资”、“欠条”字迹大小、色泽均与其他文字存在差别。周沛承认，除印章和黎长芳外，其余文字均由其书写，存在色差部分的文字与之前文字并非形成于同一时间，但交给黎长芳盖章签字时所有内容均存在，黎长芳对此予以否认，认为系周沛在黎长芳签字后私自添加，并提交了无该字样的复印件。2009年11月28日，黎长芳向周沛出具欠条，载明2006年到2009年的土地租金已经付清，黎长芳欠周沛预交土地租金5500元，作为明年的地租扣款。 华融公司法定代表人为黎长芳丈夫杨豫山。 已生效的本院（2017）川01民终9656号判决及一审法院（2016）川0108民初6388号判决均认定，虽然周沛系与福源公司签订了《协议书》，黎长芳只是作为该公司代表人签字，但该土地系黎长芳租赁而来，相应拆迁补偿款亦由黎长芳收取，故案涉土地应视为黎长芳以福源公司名义将其出租给周沛，黎长芳才是周沛、福源公司《协议书》的实际出租主体。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据生效判决认定，黎长芳为该《协议书》实际出租方。周沛与黎长芳就周沛与福源公司签订的《协议书》、《补充协议》及两人所签的《拆迁协议》进行了多次诉讼，故双方也均以实际行为认可了黎长芳为周沛与福源公司签订的《协议书》的实际出租人。该协议及《拆迁协议》内容不违反法律禁止性规定，属合法有效。周沛所称的其代付租金产生于周沛与黎长芳履行案涉租赁合同期间，故与周沛的其他诉讼请求应一并处理。本案争议焦点为：1、周沛应向黎长芳支付的租金数额及其是否足额支付了该租金；2、周沛代黎长芳向社区支付的租金，是否为周沛代收后代为支付。 关于周沛应向黎长芳支付的租金数额。黎长芳认为，黎长芳从向龙社区承租了土地之后，与福源公司签订了该土地的转租协议，该协议中代表福源公司签字的为周沛，故周沛应按照该协议约定，向黎长芳每年支付租金5万元。对此，本院认为，福源公司的法定代表人为黎长芳，虽然周沛代表福源公司与黎长芳签订的租赁协议，但其仅是作为福源公司的代表签字，且周沛实际承租面积也是依照其与福源公司签订的《协议书》约定面积履行。而在福源公司与周沛的《协议书》中，仍是黎长芳作为福源公司的法定代表人签订了该租赁合同。前文已述，周沛与黎长芳在之前和本次就案涉土地租赁合同的诉讼中，均以实际行为认可了黎长芳为福源公司与周沛的《协议书》中的实际出租人，本院生效判决也对此予以了认定，故周沛应按照该《协议书》约定的八亩土地，每亩每年3000元，五年后每年递增3%的租金标准，向黎长芳支付租金。本院对黎长芳关于周沛应按照黎长芳与福源公司的协议中福源公司应付租金标准向其支付租金的主张不予支持。 关于周沛是否向黎长芳支付了约定的租金。周沛认为，其提交的《垫资说明欠条》中载明了其已向黎长芳垫付了26万元土地租金，该26万元系2009年至2016年的租金。本院认为，周沛提交的《垫资说明欠条》中关于其向黎长芳垫付土地租金的内容字迹与前文内容明显存在差异，周沛亦承认两处字迹并非同一时间形成，而前文内容系另一股东退股后的债权债务分配问题，与周沛垫付租金的内容差异较大，且黎长芳也提交了没有该内容的说明复印件，故不能认定该垫付内容在交付黎长芳签字时就存在；同时，2009年黎长芳出具的欠条中，表述了其欠周沛的5500元租金用于抵扣明年租金，该内容表明周沛需要支付2009年之后的租金。因此，周沛提交的《垫资说明欠条》不能证明周沛在2006年就支付了2009年之后的土地租金，周沛亦无其他证据证明其向黎长芳直接支付了2009年之后的土地租金。 关于周沛代黎长芳向社区支付的租金，是否为周沛代收后代为支付。本院认为，2012年1月3日至2016年1月19日向龙社区出具的租金收据原件在周沛处，且社区亦出具说明证明了该租金系周沛在实际付款，故应当认定该款实际系周沛亦华融公司名义向社区支付。黎长芳主张该款系周沛代为收齐了每位实际承租人的租金后代其向社区支付，但未能举证证明该款项存在周沛代为收取的情形，故本院对黎长芳的该主张不予支持。黎长芳应向向龙社区支付其租赁期间的租金，但现有证据证明2012年1月3日至2016年1月19日共计12张土地费收据对应的租金实际为周沛支付，故黎长芳应向周沛返还该款项共计247639.8元。但周沛无证据证明其已经支付完毕了其应向黎长芳支付的租金，故该款项应从黎长芳应返还的向龙社区租金中扣除。周沛应向黎长芳支付的租金为2010年3月15日至2016年6月25日期间的租金，其中2010年至2011年租金为每年24000元，2011年至2016年租金为每年24720元（24000元×1.03），另有2016年3月至6月租金6180元，合计153780元。因此，黎长芳应退还周沛93859.8元。 综上，上诉人周沛的上诉请求部分成立；一审判决适用法律正确，但遗漏部分事实，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2017）川0108民初7968号民事判决第一项； 二、撤销成都市成华区人民法院（2017）川0108民初7968号民事判决第二项； 三、黎长芳在本判决发生法律效力之日起十日内向周沛退还代缴租金93859.8元； 四、驳回周沛的其他诉讼请求。 一审案件受理费9639元，财产保全费3440元，合计13079元，由周沛负担6000元，黎长芳负担7079元；二审案件受理费5014.6元，由周沛负担3014.6元，黎长芳负担2000元。 本判决为终审判决。 审判长  赵韬 审判员  王果 审判员  李俊 二〇一九年十一月二十五日 书记员  李丹