北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15673号上诉人（原审被告）：北京易美心得科技有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：李保华。被上诉人（原审原告）：北京宏盛聚鑫商贸有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：王玉良，经理。委托诉讼代理人：程长远，北京道信律师事务所律师。上诉人北京易美心得科技有限公司（以下简称易美心得公司）与被上诉人北京宏盛聚鑫商贸有限公司（以下简称宏盛聚鑫公司）合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初19738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。易美心得公司上诉请求：1.撤销一审的判决，改判驳回宏盛聚鑫公司的一审诉讼请求；2.本案的诉讼费用由宏盛聚鑫公司承担。事实和理由：1.一审法院违反审判程序，一审判决应属无效。一审法院没有按照程序进行开庭。2.一审判决违背易美心得公司与宏盛聚鑫公司交易的因果事实。（1）易美心得公司占用房屋是因为易美心得公司已交纳转让费，《土地使用权及地上建筑物转让合同》及《补充协议》中明确规定了土地的使用年限是50年，易美心得公司根据上述协议取得案涉房屋50年的使用权。宏盛聚鑫公司不但不退还易美心得公司的购房款，还索要租金在先。且一审判决未依据双方约定确认的历史成交价格计算使用权的租金，应按照易美心得公司交纳的款项50年使用权的租赁时间来分摊租赁费。（2）一审判决租金标准远高于当地市场价格的。3.一审判决中违约与过失责任的归属问题中存在不实之处。（1）一审判决隐瞒、模糊了案涉行政处罚书的核心内容，处罚书中的处罚面积是600平方米，远远小于易美心得公司购买的1万平方米面积，也小于宏盛聚鑫公司实际购买面积1512.73平方米，因为房子不合规，致使消防审核没通过，最后导致顺义区政府下发公告，宏盛聚鑫公司应为自己的违法建筑负全部过失责任。（2）宏盛聚鑫公司违约与过失责任在先，不能以政府公告来掩盖或者模糊宏盛聚鑫公司的过失责任。在政府出公告之前的2017年4月10日宏盛聚鑫公司就对易美心得公司进行了停水、停电的驱逐，直到易美心得公司人员搬离两个多月后的2017年6月19日政府才发布了公告。所以说违约与过失责任全部应由宏盛聚鑫公司承担。（3）宏盛聚鑫公司提出的易美心得公司占有房屋数量的情况与面积，与宏盛聚鑫公司开具的收据完全不吻合。（4）《补充协议2》的详细说明终止日期是2017年6月30日。4.一审判决没有评估部分的装修建设，即不在诉求赔偿范围内的部分，由易美心得公司拆除，所拆除物件归易美心得公司所有。宏盛聚鑫公司辩称，同意一审判决，不同意易美心得公司的上诉请求。易美心得公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，不应获得支持。首先，一审审理的程序合法，不存在程序违法。易美心得公司收到传票未按期到庭导致缺席审理，易美心得公司陈述与事实不符。其次，易美心得公司与宏盛聚鑫公司签订案涉合同无效，因此，宏盛聚鑫公司同意返还易美心得公司支付的购房款。而易美心得公司占用房屋期间应当支付房屋的占用费。一审判决酌定的占用费虽然低于市场的出租价格，但总金额相对属于合理的区间。宏盛聚鑫公司向一审法院起诉请求：1.判令易美心得公司赔偿宏盛聚鑫公司损失4719786元；2.判令易美心得公司拆除自建的钢架平台；恢复占有房屋的原状，恢复房屋朝北开门；3.判令易美心得公司占有返还北京市顺义区案涉房屋；4.诉讼费由易美心得公司负担。一审法院认定事实：2015年3月9日，宏盛聚鑫公司（甲方）与易美心得公司（乙方）签订《土地使用权及地上建筑物转让合同》（以下简称：案涉合同）双方约定：甲方将位于XXX的10.5亩土地使用权及地上建筑物转让于乙方，土地使用权年限为50年，自2009年5月1日至2059年4月30日止；建筑物的建筑面积约为壹万平方米；五十年土地使用权及地上建筑物所有权转让费总计叁仟万元整。自合同签订之日起，乙方分期分笔支付总款项。甲方在收到第一笔款后，将土地使用权及建筑物的所有权转给乙方。甲方协助乙方办理工商注册公司，提供本土地使用权的乡镇规划与土地使用性质附件。乙方有对该土地使用权及地上建筑物对外的租赁和转让权。甲方保证建筑物正常使用，若因此建筑为违规建筑出现被政府拆迁，则甲方全款退还乙方。甲方提供（北京市顺义区住房和城乡建设委员会）京建法罚（顺建）字【2011】第660003号行政处罚决定书已履行完毕，且无任何异议。同日，双方签订《土地使用权及地上建筑物转让合同补充协议》，双方约定付款方式为自合同签订之日起，乙方于2015年6月30日前付款贰佰万元，剩余款项于2016年6月30日前付清。乙方付完陆佰万元后与甲方共同与北京市顺义区李桥镇沿河村村民委员签订三方协议。乙方未按期支付完相应款项，则甲方根据付款比例，收回未付款款项的建筑物使用权，乙方已付款甲方按照叁仟元每平方米的价格标准，结算乙方所购房使用权的使用面积。2015年3月9日，宏盛聚鑫公司（甲方）与易美心得公司（乙方）签订《土地使用权及地上建筑物转让合同的确认书补充协议》，约定：甲方与乙方共同认定此土地使用权及地面建筑物的总价值为陆仟万元整，因乙方付出了前期（签订协议以前）的建筑款项，故甲方与乙方共同约定此建筑物以叁仟万元的优惠价格转让给乙方，则乙方前期所投资的所有款项均为乙方自愿投资，甲方不再欠乙方任何投资款，而乙方需要在2017年6月30日前向甲方支付总金额叁仟万元后，则土地使用权及地面建筑物完全归乙方所有。在该协议落款处李某书写有：“以上仅做融资用途，不作其他用途。”2017年6月19日，顺义区李桥镇人民政府向易美心得公司发布公告，北京宏盛聚鑫商贸有限公司：根据北京市疏解整治促提升总体工作部署，按照市区两级政府统一要求并结合本镇实际，现决定对你单位采取断电措施，具体事项通告如下：一、你单位未取得国土、规划和建设等相关部门审批手续，属违法建设。二、你单位房屋建成后非法对外出租、出售等，违反了《北京市不得销售小产权房屋的相关规定》。三、所建房屋建筑结构、治安、消防、供电等安全隐患突出，建筑内存在非法经营，违法排污、环境卫生等严重问题。根据市政府疏解整治促提升相关工作部署及出租大院整治规范标准要求，现李桥镇政府决定对你单位依法断电，断电期间业主及房东要按照标准进行整改，达到整改规范标准之规定并通过政府验收合格，方可恢复供电。四、原购（租）房户通过原有渠道或法律途径解决相关经济纠纷。特此公告。此通告公示三天，三天后（6月22日）将强制断电。一审诉讼过程中，双方对下列问题存在争议。关于涉诉房屋性质和涉诉合同的效力问题，经一审询问，宏盛聚鑫公司称：签订合同之前我方不了解房屋的性质；不了解合同第五条要写处罚的约定，就是为了防止易美心得公司的房屋是违法的，我方不能经营。处罚通知书我方没有看到过，不能证明房屋不是违法建筑。我方认为涉诉合同无效。涉诉钢结构房屋不是施工一天两天的，当时施工时易美心得公司没有提出异议。我方是2015年3月份开始进场，现在还没有撤场。我方腾退了一部分。我方买的是1572平米，现在还占了一套房，房屋已被断水断电，跟易美心得公司还没有交接。对此易美心得公司称：认可合同无效，但是宏盛聚鑫公司在签订合同时是知晓房屋以及土地的性质，我方给宏盛聚鑫公司看过处罚决定书，关于此在合同中有明确约定。我方还向宏盛聚鑫公司出示过我们与村委会签订的土地使用权合同。房屋交付的是白墙地砖，通电通水，路面是硬化好的，具备居住条件，宏盛聚鑫公司说的钢架是破坏了原房屋的结构的情况下没有经过易美心得公司的同意下建的，现在房屋存在消防隐患。关于宏盛聚鑫公司的主张的损失赔偿问题，宏盛聚鑫公司明确为：1.2015年3月10日至2016年11月20日期间（1年零8个月10天共615天）易美心得公司占有1933平米房屋的租金损失，按照每平米每天0.8元计算，宏盛聚鑫公司租金损失为951036元。2.自2016年11月21日至2018年5月20日期间（1年零6个月共545天）易美心得公司占有剩余750平米房屋的租金损失，按每平米每天1元计算，宏盛聚鑫公司的租金损失为408750元。3、2015年3月10日至2016年8月20日期间（1年零5个月10天525天）宏盛聚鑫公司为履行合同而空置的8000平米房屋的租金损失，按照每天每平米0.8元计算，宏盛聚鑫公司的空置损失为3360000元。对此宏盛聚鑫公司称：第一项所指代的1933平米的房屋是合同签订后前期交给易美心得公司使用的房屋面积1933平米，在院落的X号楼三套房屋共计420平米、2号楼五套共计380平米、三号楼三套328平米、北楼一层约150平米、北楼2层750平米以上房屋是2015年3月份易美心得公司就占有使用了，因易美心得公司未支付租金，占有使用了以上共计2028平米，在2015年退了一套95平米的房屋，本案中我们主张的1933平米。在2016年11月20日因为易美心得公司没有按期履行付款义务，我们收回了1178平米，剩余房屋面积850平米，具体包括北楼9间750平米，以及东楼100平米，请求明细中第二项我们以750平米为准。这100平米视情况另行主张。请求明细中第三项是指合同中有明确约定地上建筑物面积1万平米，已经扣除易美心得公司占有的1900多平米，剩余的8000平米一直是空置属于待交付状态。空置期间是2015年3月10日至2016年8月20日，依据是2016年8月20日原、易美心得公司通过短信达成的解除合同的意思表示，所以我们这么主张。我方计算租金的标准是同期租金水平下浮20%计算的。经一审询问，宏盛聚鑫公司称：现在易美心得公司占有的房屋为北楼共9套房屋，面积约750平米，东侧XXX房屋一套。易美心得公司增建的房屋不符合消防安全的通知，消防管理部门多次警告易美心得公司注意消防安全，我方主张易美心得公司拆除相关设施恢复房屋的原状。并且易美心得公司加固北楼南侧房屋的外墙，因为其为了加建钢结构，破坏了安全性。一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案易美心得公司经一审法院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。通过一审庭审，一审法院根据各方当事人诉辩基础中的要件事实，排除无争议事实后，确定本案的核心争议焦点有以下几点：焦点一是关于涉诉合同效力的分析认定及处理后续问题的原则。合同效力是法律对各方当事人合意的评价。合同无效是指法律对当事人签订的合同予以否定的评价。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效。……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，易美心得公司与宏盛聚鑫公司所签订的土地使用权及地上物建筑物转让合同中所涉及的地上建筑物并未取得国土、规划和建设等有关行政主管部门的审批，已被政府认定为违法建设。双方所签的涉案建筑物的转让合同显然违反了我国相关法律法规及合同法的相关规定，应属无效合同。关于合同无效后相关问题的处理。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”实际上，合同不成立、无效或被撤销，只是不发生当事人所预期的法律效力，但并非不产生任何法律效果；相反，相关合同当事人应承担相应的法律后果，如返还财产、承担缔约过失责任、接受行政处罚等。具体到本案来看，首先易美心得公司应按照相关法律规定将所取得的房屋返还宏盛聚鑫公司。关于宏盛聚鑫公司主张的要求易美心得公司将其占有的位于北京市顺义区案涉房屋返还的诉讼请求，一审法院予以支持。争议焦点二是关于宏盛聚鑫公司所主张各项损失的认定和涉诉房屋的处理问题。关于宏盛聚鑫公司主张的各项损失问题。就第一项即2015年3月10日至2016年11月20日期间（1年零8个月10天共615天）易美心得公司占有1933平米房屋的租金损失，按照每平米每天0.8元计算，租金损失为951036元。宏盛聚鑫公司虽主张合同签订后前期交给易美心得公司使用的房屋面积1933平米，在院落的XXX房屋共计420平米、XXX五套共计380平米、XXX三套328平米、北楼一层约150平米、北楼2层750平米以上房屋是2015年3月份易美心得公司就占有使用了，因易美心得公司未支付租金，占有使用了以上共计2028平米，在2015年退了一套95平米的房屋，本案中主张为1933平米。宏盛聚鑫公司的该项主张具有事实和法律依据，一审法院予以支持，但就占有使用费的具体数额一审法院酌情予以确定。就第二项即自2016年11月21日至2018年5月20日期间（1年零6个月共545天）易美心得公司占有剩余750平米房屋的租金损失，按每平米每天1元计算，宏盛聚鑫公司的租金损失为408750元。宏盛聚鑫公司称在2016年11月20日因为易美心得公司没有按期履行付款义务，我们收回了1178平米，剩余房屋面积850平米，具体包括北楼9间750平米，以及东楼100平米。宏盛聚鑫公司的该项主张具有事实和法律依据，一审法院予以支持，但就占有使用费的具体数额一审法院酌情予以确定。就第三项2015年3月10日至2016年8月20日期间（1年零5个月10天525天）宏盛聚鑫公司为履行合同而空置的8000平米房屋的租金损失，按照每天每平米0.8元计算，宏盛聚鑫公司的空置损失为3360000元。对此宏盛聚鑫公司称：该项损失具体是指合同中有明确约定地上建筑物面积1万平米，已经扣除易美心得公司占有的1900多平米，剩余的8000平米一直是空置属于带交付状态。空置期间是2015年3月10日至2016年8月20日，依据是2016年8月20日原易美心得公司通过短信达成的解除合同的意思表示，所以我们这么主张。我方计算租金的标准是同期租金水平下浮20%计算的。因易美心得公司并未实际占有使用这部分房屋，且宏盛聚鑫公司对此并未提交充足的证据予以证明，关于宏盛聚鑫公司的该项主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于宏盛聚鑫公司主张的要求判令易美心得公司拆除自建的钢架平台，恢复占有房屋的原状，恢复房屋朝北开门的请求。在本案中，双方就涉诉房屋和场地的转让问题，签订转让协议后易美心得公司对房屋进行改造和装修，对此宏盛聚鑫公司应当知情。现宏盛聚鑫公司要求易美心得公司拆除自建的钢架平台，恢复占有房屋的原状，恢复房屋朝北开门，没有事实和法律依据，故一审法院对宏盛聚鑫公司的相应诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、易美心得公司于判决生效后7日内将其占有的位于北京市顺义区的案涉房屋腾退返还给宏盛聚鑫公司；二、易美心得公司于判决生效后7日内向宏盛聚鑫公司支付经济损失（也即房屋占有使用费）120万元；三、驳回宏盛聚鑫公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。易美心得公司向本院提交新的证据：证据一，《李桥镇人民政府通告》，用以证明易美心得公司一直占用房屋而未缴纳租金系因为已经支付了购房款获得房子的使用权。证据二，《声明》，用以证明易美心得公司一直占用房屋而未缴纳租金系因为已经支付了购房款获得房子的使用权。证据三，《协议书》，用以证明因宏盛聚鑫公司将易美心得公司驱逐出案涉房屋，直接造成了易美心得公司的损失，应当由宏盛聚鑫公司承担。证据四，（2018）京0113民初7272号民事判决书，用以证明在双方的交易过程中，易美心得公司无需支付房租，系宏盛聚鑫公司违约，故其应全款退还给易美心得公司，易美心得公司无需支付房租。宏盛聚鑫公司发表质证意见：证据一，真实性、合法性和关联性认可，证明目的不认可，本案中宏盛聚鑫公司主张的系因案涉合同无效而易美心得公司应当支付的房屋占有使用费。证据二，真实性认可，证明目的不认可。证据三，真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，该份协议所产生的损失并未实际发生，且合同内容不符合实际。证据四，真实性认可，证明目的不认可，房屋占有使用费与租金系不同法律关系。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点包括以下两个方面：一是案涉合同的效力；二是易美心得公司是否应当支付房屋占有使用费及其数额。一、关于案涉合同的效力问题。根据《合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。本案中，案涉合同中涉及的地上建筑物并未取得国土、规划和建设等有关行政主管部门的审批，已被政府认定为违法建设。因此，一审法院认定案涉合同因违反了我国相关法律法规及《合同法》的相关规定应属无效合同，并无不当。二、关于易美心得公司是否应当支付房屋占有使用费及其数额问题。易美心得公司以其已支付房屋转让款而去的房屋使用权为由主张其无需支付房屋占有使用费，且一审法院计算房屋占有使用费数额过高。宏盛聚鑫公司不予认可，其称因案涉合同无效故易美心得公司应当支付房屋占有使用费。对此，首先，如上所述，案涉合同应属无效合同，故易美心得公司应当腾退因无效合同而占用的案涉房屋。同时，易美心得公司应当就其占用房屋支付房屋占有使用费。其次，经核算，一审法院根据现有证据及查清的事实情况认定案涉房屋占有使用费数额，并无不当。因此，易美心得公司以其已支付房屋转让款而去的房屋使用权为由主张其无需支付房屋占有使用费且数额过高，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，易美心得公司的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予采信。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44558元，由北京易美心得科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超审 判 员  金妍熙二〇一九年十一月二十七日法官助理  刘茜倩书 记 员  刘 爽书 记 员  赵婷婷