广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤19民终5953号上诉人（原审被告）：叶啟基，男，香港特别行政区居民，1972年5月5日出生，上诉人（原审被告）：叶炎强，男，香港特别行政区居民，1947年8月17日出生,被上诉人（原审原告）：黄艳妮,女,汉族,1994年3月13日出生,住址：广东省东莞市,委托诉讼代理人:黄伟梅,广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人:苏达明,广东品峰律师事务所律师。原审被告：东莞市融合房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市樟木头镇圩镇社区振兴路广开花园酒店4号铺。法定代表人：马凤丽。上诉人叶啟基、叶炎强因与被上诉人黄艳妮、原审被告东莞市融合房地产经纪有限公司（以下简称融合公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初14264号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人叶啟基、叶炎强不服原审判决，向本院提起上诉请求：一、撤销原审判决，并依法驳回黄艳妮一审全部诉讼请求；二、一审及二审诉讼费用由黄艳妮承担。事实与理由：一、原审判决认为，双方对房屋交易未达成一致意见均无过错。原审法院在审理的过程中未充分查明案涉房屋交易未能完成的真正原因和各方责任。叶啟基对于案涉房屋交易未完成由始至终不存在任何错误，叶啟基在委托融合公司进行房屋出售推介前，已授权叶炎强代为处理案涉房屋的出租及转让等相关事宜，叶炎强在本案中实施的与案涉房屋处置相关的一切行为及后果均为叶啟基承认及承担。叶啟基在出售该房屋时，已明确告知房屋的交易条件，未有任何隐瞒或欺骗。在融合公司支付了案涉三万元款项后，叶啟基已及时将房屋进行锁定保留，未与其他第三人进行房屋买卖洽商，并及时与融合公司签订了合同，催促黄艳妮及时签订合同。叶啟基已履行其作为卖方的应尽义务，并无存在任何过错。黄艳妮单方面反悔并未及时与叶炎强、融合公司签订房屋买卖合同，系导致房屋交易失败的根本原因。叶炎强和融合公司在一开始已明确告知案涉房屋交易条件，黄艳妮支付3万元款项亦系在充分知悉案涉房屋交易价格的前提下进行。黄艳妮在支付款项后又对交易价格出现反悔，认为融合公司未与叶炎强协商促成其以更低的价格完成交易。黄艳妮的主张属于主观臆断，不符合本案实际交易情况。原审法院认为各方对该交易未完成均不存在过错有误，未充分查清黄艳妮在此过程中的过错责任。二、原审法院认为案涉合同尚未成立，叶啟基应向黄艳妮退还款项，系事实认定不清。叶炎强与融合公司签订《楼宇买卖合同》时，已明确告知相关交易条件。黄艳妮支付3万元款项时，对于交易价格等条件已清楚知悉，其付款行为说明已认可当下交易价格。黄艳妮支付款项后与融合公司继续协商价格的行为系在认可当前价格的基础上，希望融合公司能与业主沟通以更低的价格购买房屋。但双方之间的协商行为并不意味着融合公司一定能争取到更低的价格，亦不代表黄艳妮在价格未降低的情况下可任意反悔。叶啟基并不知晓黄艳妮与融合公司就交易价格进行协商的事宜，并且双方的约定不能直接约束叶啟基。融合公司向叶炎强支付3万元后，叶啟基即视为黄艳妮已支付购房定金，并由叶炎强与融合公司签订了《楼宇买卖合同》。尽管黄艳妮最终未签订合同，但在其支付3万元时，各方已实际形成了契约关系。黄艳妮应履行支付购房款的合同义务，黄艳妮反悔未签订合同的情况下，原审法院却认为因合同尚未成立，叶啟基应退还款项，明显认定事实有误，违背了《中华人民共和国合同法》中的契约精神及公平原则。叶啟基与黄艳妮之间并不存在任何的法律关系，叶啟基并未直接收到过黄艳妮支付的任何款项，根本无须退还。原审法院径直认定合同未成立，叶啟基应向黄艳妮退还3万元款项，系对叶啟基于黄艳妮之间的法律关系认定不清。三、原审判决返还的主体有误，返还的主体应当是叶炎强。因为是融合公司将收据开给叶炎强的，也是叶炎强签名和捺印的，定金也是叶炎强收取，关于催告对方办理手续的相关的函件也是叶炎强出具的，买卖合同都是叶炎强签名和捺印的。黄艳妮向本院答辩称：黄艳妮支付的案涉款项是诚意金，只是用于表达购买房屋的意向，双方并未就房屋的交易条件与叶啟基达成一致意见，就案涉款项应当退还给黄艳妮。双方未签订任何书面合同，原审法院判决正确，应予维持。融合公司答辩称：融合公司在案涉交易中承担中间人的角色，案涉3万元款项是融合公司收取，收据也是融合公司开具，当时黄艳妮支付3万元时，虽然其写的是订金，但实际属于定金。当时融合公司告知黄艳妮，只要业主愿意收下该3万元，说明房子可以买成。而且两份收据写的都是定金，融合公司微信发送给黄艳妮，黄艳妮未提出任何异议，到第三天才提出异议说房子买贵了，融合公司也告诉黄艳妮说该3万元不可以退回。此外，融合公司已将房产交易价格和首付款等制作预算通过微信发送给黄艳妮。黄艳妮向原审法院起诉请求：1.叶啟基、叶炎强、融合公司退还黄艳妮30000元订金；2、叶啟基、叶炎强、融合公司支付黄艳妮占用订金期间的利息（以30000元为本金，从占有之日即2018年3月21日起至实际退还之日止，按照中国银行同期贷款利率计算）；3、叶啟基、叶炎强、融合公司承担本案的诉讼费用。原审法院经审理查明，2018年3月21日，黄艳妮通过微信向融合公司的法定代表人马凤丽转账30000元，备注“御景5楼订金”。2018年3月22日，马凤丽通过微信将收到上述款项的收据发给黄艳妮，该收据上载明为定金。2018年3月22日，马凤丽将上述款项支付给叶炎强，并开具收据，该收据载明为定金，黄艳妮称系在2018年6月份才看到上述收据，融合公司称之前有将收据给黄艳妮看过，但没有发给黄艳妮，后来是在6月份通过微信发给黄艳妮的。黄艳妮提交了微信记录到庭，其中2018年3月21日，黄艳妮称“你要确定那个业主喔，我听我同学说他哪里1000000元成交已经收了定了”，“就是现在说价钱那些谈不了，最低1030000元了哦，然之后到时真的不好彩，那个业主卖了给别人了，到时那些订金会原路退回来给我的，是吗？”，马凤丽称“是啦，是啦，OK，我约了他今晚六点钟见，我等下将钱转给他”。2018年6月21日，马凤丽出具证明，证实因最终双方并未就交易价格达成一致，导致交易不成功。黄艳妮与叶炎强双方之间亦未就该房屋签订任何的协议。原审法院另查明，案涉房产登记于叶啟基名下，叶啟基通过公证委托的方式委托叶炎强出售案涉房产并收取款项。原审法院认为,叶啟基经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利。黄艳妮虽然系将案涉款项支付给融合公司的法定代表人马凤丽，但从双方之间的微信聊天可知，黄艳妮的用途系由马凤丽将款项支付给案涉房产的卖家，微信转账备注的“御景5楼”及马凤丽微信中所称的“我等下将钱转给他”均可以印证，马凤丽的行为代表的系融合公司，而融合公司作为中介方并非案涉款项的实际利益获得者，在黄艳妮明知款项用途及马凤丽已实际将案涉款项支付给房屋卖方的情况下，黄艳妮诉请融合公司承担责任，依据不足，不予支持。叶啟基系案涉房产的所有权人，叶炎强仅系委托代理人，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，叶炎强的行为在叶啟基的授权范围内，虽然实际收款人系叶炎强，但叶炎强的行为代表的系叶啟基，责任应由叶啟基承担，黄艳妮诉请叶炎强承担责任，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，定金应当以书面形式约定，本案中，黄艳妮与卖方及中介方并未签订任何书面合同。另外，黄艳妮微信支付给马凤丽的30000元备注的系订金，虽然融合公司提交的通过微信发给黄艳妮收取黄艳妮款项的收据及其支付给叶炎强款项的收据中均备注的系定金，但并无证据证明黄艳妮与融合公司之间就款项的性质达成合意，仅能认定为系融合公司的单方行为。叶啟基、叶炎强、融合公司在庭审中所述与黄艳妮就案涉房产等细节达成一致意见，但从庭审中叶啟基、叶炎强、融合公司的举证看，融合公司仅提供了置业计划用以佐证，但该证据仅能证明案涉房屋成交所大致需要的相关费用，不足以证明黄艳妮就房屋的交易条款，例如：房屋交易价格、首期款金额、贷款金额、支付时间、房屋交付时间等达成一致意见。案涉房产的交易因双方对房屋交易的价格无法达成一致意见导致交易不成，黄艳妮在3月21日转账给马凤丽时已经就案涉款项是否能够退还征询过马凤丽，马凤丽予以肯定答复，因此更进一步证实了黄艳妮所支付的款项并非定金，况且在本次交易中，双方无法达成一致意见的原因不可归责于任何一方，在双方均无过错的情况下，因合同尚未成立，叶啟基收取黄艳妮的订金应予以退还。至于利息，案涉款项于2018年3月22日支付给了叶炎强，占用资金的利息属于法定孳息，叶啟基应向黄艳妮支付从2018年3月22日起的利息，按中国人民银行同期贷款利率计至实际返还之日止。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、限叶啟基于判决发生法律效力之日起五日内向黄艳妮返还订金30000元并支付利息（以30000元为本金，从2018年3月22日起，按中国人民银行同期贷款利率计至实际返还之日止）。二、驳回黄艳妮对叶炎强、融合公司的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件案件受理费550元，由叶啟基负担。黄艳妮已预交上述费用。二审期间，当事人均未向本院提交新证据。对原审法院所查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷,因叶啟基、叶炎强是香港特别行政区居民，故本案为涉港房屋买卖合同纠纷。原审法院对本案行使管辖权及适用内地法律处理涉案争议，符合法律规定，各方亦未提出异议，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中针对叶啟基、叶炎强上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合双方的诉辩意见，本院作如下分析：关于退款主体。案涉房产登记在叶啟基名下，叶啟基通过公证委托的方式委托叶炎强出售案涉房产并收取款项。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，叶炎强以叶啟基名义实施收取案涉款项的民事法律行为对被代理人叶啟基发生效力。叶啟基、叶炎强上诉主张应由叶炎强承担相关责任的依据不足，本院不予采纳。关于案涉3万元的款项性质。黄艳妮向融合公司微信支付该3万元款项时备注的是订金并非定金，融合公司开具收据注明“定金”是其单方行为，并无证据显示黄艳妮与融合公司或叶啟基、叶炎强之间就该款项性质明确约定为定金性质或者同意适用定金罚则，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定订金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”之规定，对叶啟基、叶炎强就案涉3万元主张定金权利，本院不予支持。由于双方就房屋价款未能达成一致导致案涉房屋买卖合同未能最终订立，双方对此并无存在过错，故叶啟基应当将其收取的案涉3万元订金向黄艳妮予以退还。综上所述，上诉人叶啟基、叶炎强的上诉请求于法无据，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币550元，由上诉人叶啟基负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇一九年十一月一日书记员  潘 巍附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。