广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终15873号上诉人（原审被告）：丁畅飞，男，汉族，1973年12月2日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：伍肇斌，广东泰兆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许川川，男，汉族，1985年2月12日出生，身份证住址安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：闫军，广东诚于信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽香，广东诚于信律师事务所律师。上诉人丁畅飞因与被上诉人许川川房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初13143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。丁畅飞上诉请求：撤销一审判决，改判驳回许川川的全部诉讼请求，由许川川承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，应予纠正。被上诉人并未向上诉人支付案涉的租赁保证金84000元，上诉人基于无效合同未从被上诉人处取得任何财产，不存在返还的义务。1、案涉租赁合同签署于2016年4月18日，但是租赁合同约定的租赁期限、装修期均是从2012年7月10日起算。其中原因是案涉房屋最初是由上诉人租赁予案外人丁某，在最早签署的租赁合同中，租赁期限为2012年7月10日至2020年7月10日，此后因为经营不善的原因，丁某将案涉房屋转租给案外人傅某，傅某此后再转租给被上诉人，被上诉人最终再转租给最后一手租客汤某。所有新租客都是延续最初丁某签署的那份租赁合同，租赁期限都是从2012年7月10日至2020年7月10日，案涉租赁保证金84000元也是最初由丁某向上诉人现金支付，只不过在每一手租客的更替中，均是由上一手租客将租赁保证金直接让渡予下一手租客，上诉人并不会向旧租客退还保证金，也不需向新租客再收取保证金。目前本案中，已经有充分有效的证据，证明被上诉人与最后一手租客汤某就租赁合同项下权利的转让签署了有效《协议书》（该事实(2015)深宝法民一初字第4324号生效民事判决书已查明）。在该《协议书》中，被上诉人与汤某已经达成约定，案涉租赁保证金由汤某直接支付予被上诉人，该《协议书》已经实际履行。上诉人也按照被上诉人、汤某的共同要求，收回了与被上诉人的租赁合同、租赁保证金收款收据，并重新按惯例与汤某新签署了原租赁期限的新租赁合同，及另行向汤某出具了84000元租赁保证金的收款收据。故，本案中84000元租赁保证金的所有权及退还请求权已经划归于最后一手租客汤某。被上诉人既不是该84000元租赁金的最初缴款人，也不是该84000元租赁保证金的最后权利人，其无权要求上诉人退还该84000元租赁保证金。二、如按照原审判决的裁判逻辑，将导致案涉租赁房屋相关主体的法律关系及案涉租赁保证金的权属陷于混乱，明显属于裁判结果错误。虽然案涉租赁房屋项下的租赁合同均属无效合同，但绝不能机械地适用合同法五十八条的规定。1、若按照原审判决的裁判逻辑，不去探究案涉租赁保证金的最终权利人，那么第一手租客丁某、第二手租客傅某也可以如被上诉人一样，起诉要求上诉人退还84000元的租赁保证金。汤某作为案涉租赁保证金的最终权利人，其也可以起诉要求上诉人退还84000元的租赁保证金。2、被上诉人基于《协议书》已经享有对最后一手租客汤某主张要求支付84000元租赁保证金的债权，原审判决忽视该事实，相当于赋予了被上诉人可以重复主张84000元租赁保证金的权利。3、既然原审判决认为被上诉人可以从上一手租客处受让该84000元租赁保证金的所有权，继而支持其主张，那为何又置最后一手租客从被上诉人处受让该84000元租赁保证金的事实于不顾？4、退一万步说，合同法第五十八条规定，“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还”，但上诉人基于案涉租赁合同，并未从被上诉人处取得任何财产，真正取得该84000元财产的合同是与第一手租客丁某的租赁合同。5、上诉人调取了2013年1月1日至2015年12月31日止的收取案涉房屋租赁以及其他款项的银行流水，证明许川川向上诉人支付的款项中并没有包含8.4万元的押金。综上所述，上诉人认为原审判决事实认定错误，且未对明显存在争议的法律适用问题作出充分地论证，裁判结果显失公正。许川川辩称：一、被上诉人于2014年6月18日现金支付上诉人房屋租赁押金8.4万元，上诉人已出具《收款收据》确认。上诉人在上诉状称上诉人未收取8.4万元与事实不符。二、上诉人在上诉状第2页第3段称“上诉人已收回《收款收据》”，但被上诉人在一审中已出示该《收款收据》，上诉人不能进行合理解释。三、案外人汤某未向被上诉人支付房屋租赁押金，也不存在自动转押金的情形。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。许川川向一审法院起诉请求：1、确认许川川与丁畅飞签订的合同《万丰城综合楼租赁合同》无效；2、判令丁畅飞退还许川川支付的租赁保证金84000元；3、请求判令丁畅飞承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年6月18日，丁畅飞（出租方）与许川川（承租方）签订了《万丰城综合楼租赁合同》，约定：丁畅飞将万安路侧的物业租赁给许川川使用，该物业共400平方米；租赁铺面用途为餐饮；租赁期限为8年，自2012年7月10日起至2020年7月10日止，租金为每月42000元，租金每两年递增10%，即第三、四年的月租金在第一、二年月租金的数额上递增10%缴纳，第五、六年的月租金在第三、四年月租金的数额上递增10%缴纳，以此类推；租赁之日起，许川川应在每月30日前将本月的租金存入丁畅飞指定的账户或缴纳现金，以存入银行的对账单显示为准；装修期共计4个半月，即2012年7月10日至2012年11月25日止，装修期间内可免缴租金，但管理费、水电费、电话费、网络使用费、卫生费、排污费、装修费等其他费用均由许川川承担；该租赁建筑物物业由许川川自行管理，丁畅飞另收取物业管理费，每平方每月3元（公用卫生费、电梯费等）；租金从2012年11月25日起计收；许川川应在签订本合同当日支付丁畅飞首月物业租金42000元、租赁期间相当于2个月租金的租赁保证金84000元。上述合同签署后，许川川向丁畅飞交付了保证金84000元。2014年7月1日，丁畅飞（甲方）与许川川（乙方）双方签订了一份《补充合同》，内容如下：现经甲乙双方友好协商，由于因乙方经营压力，双方协商确定原本从2014年7月25日开始递增的租金暂不执行；房租在原42000元的基础上降至35000元；从2015年7月25日起在35000元基础上递增10%即38500元，从2016年7月25日起在38500元基础上递增10%即42000元。2018年5月14日，许川川以丁畅飞拒不退还租赁保证金为由诉至一审法院，请求判如所请。另查，涉案租赁房屋未取得产权证或者建设工程规划许可证，也未办理其他合法报建手续。以上事实有《万丰综合楼租赁合同》、收据、（2015）深宝法民一初字第4324号民事判书、《协议书》、（2016）粤0306民初14104号民事判决书以及庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案丁畅飞没有提供涉案租赁物的产权证，也没有提供上述司法解释规定的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的报建手续，故许川川与丁畅飞双方签订的《万丰综合楼租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方签订的租赁合同无效，故丁畅飞应当向许川川返还租赁保证金84000元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决:一、确认许川川与丁畅飞于2014年6月18日签订的《万丰城综合楼租赁合同》无效；二、丁畅飞应于判决生效之日起十日内向许川川返还租赁保证金84000元。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费950元，由丁畅飞承担。二审审理期间，丁畅飞向本院提交了许川川租赁之前丁畅飞与上两手租户订立的租赁合同、押金收据，以及收取租金的银行流水，以证明许川川系延续他人的租赁合同租用涉案物业，并未向丁畅飞支付押金。本院组织当事人进行了证据交换与质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，当事人上诉争议的焦点为丁畅飞是否应当向许川川返还租赁保证金。丁畅飞上诉主张许川川未实际向其缴纳租赁押金，而是从上一手租户处直接延续合同，但其确实向许川川出具了押金收据，无论该押金是许川川直接向丁畅飞支付，还是许川川向涉案房屋的上一手使用人支付，均不影响许川川实际支付押金的事实认定。丁畅飞同时主张涉案押金应当由案外人汤某向许川川支付，但并未提交证据证实汤某认可其直接向许川川支付押金的事实，亦无证据证实其向汤某出具了押金收据，由汤某继受相关权利义务的事实，故该项主张缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，丁畅飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1900元，由丁畅飞负担。本判决为终审判决。审判长 梁 媛审判员 刘向军审判员 叶 艳二〇一九年十一月七日书记员 肖丹婷附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……