安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0102民初6518号原告：合肥馥邦商业经营管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市新站区铜陵北路1889-5号。法定代表人：廖士贤，执行董事。委托诉讼代理人：李海燕，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：单明皓，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。被告：广东大地影院建设有限公司，住所地深圳市南山区蛇口街道东角头半岛城邦花园一期商业218。法定代表人：刘荣，董事长。委托诉讼代理人：文力男，公司员工。委托诉讼代理人：刘邱宇，公司员工。原告合肥馥邦商业经营管理有限责任公司（以下简称馥邦商业管理公司）诉被告广东大地影院建设有限公司（以下简称大地影院公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，于2019年7月16日依法适用简易程序，后于2019年10月29日转适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告馥邦商业管理公司的委托诉讼代理人李海燕、单明皓，被告大地影院公司的委托诉讼代理人文力男、刘邱宇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告馥邦商业管理公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《合肥世纪天乐商业广场电影院房屋租赁合同》和《合肥世纪天乐商业广场电影院房屋租赁合同之补充协议一》，被告立即搬离标的房屋并将房屋返还给原告；2、判令被告向原告支付欠付的基本租赁费463701元（暂由2018年7月1日计算至2019年3月21日，请求判至被告实际返还租赁房屋之日止）；3、判令被告向原告支付欠付基本租赁费的违约金227326元（暂以463701为基数，以日息3‰为标准，计算至2019年3月21日，实际按照被告返还租赁房屋之日前的欠付租金总额为基数计至款清息止）；4、判令被告向原告支付解除合同违约金1000000元。5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2010年6月28日，原告（时名为“合肥世纪天乐商业经营管理有限责任公司”，2012年变更为“合肥馥邦商业经营管理有限责任公司”）与被告签订《合肥世纪天乐商业广场电影院房屋租赁合同》（含附件）以及《合肥世纪天乐商业广场电影院房屋租赁合同之补充协议一》（以下统称为“租赁合同”)，约定：1、原告将位于合肥市新站区物流大道与铜陵北路交叉口世纪天乐商业广场2号楼4层的使用面积为1790平方米的房屋出租给被告作为电影院使用；2、计租期为自开业之日起15年；3、租赁费以年基本租赁费与年净票房分成收益两者中较高者计租。基本租赁费计算方式为：计租期前三年，年基本租赁费为597744元，每季度租赁费为149436元，以后每三年递增7%，以后以此类推；4、被告应于每季度的第一个月的前10天内将当季度的租赁费直接汇入原告指定的银行账户；5、被告迟延支付租赁费，应按迟延支付费用的日息3%，向原告支付违约金；6、被告有以下任何一种违约情形，则甲方有权书面通知乙方后终止本合同，乙方除无权要求返还定金外，还应赔偿甲方违约金100万元：……6、乙方的其他严重违约行为或严重侵权行为或违法行为，造成甲方遭受重大损失，致本合同无法继续履行或继续履行本合同已无必要的。根据上述租赁合同及附件三《合肥世纪天乐商业广场电影院建设协议》的约定，原告负责于2011年6月30日前完成影院土建与建设工程至竣工验收，经被告确认后向被告移交租赁场地，具体包括影院主体结构工程、影院装修工程、消防系统工程、影院机电工程及给排水工程。上述租赁合同及补充协议签订后，原告本着最大的履约诚意，在背负着沉重资金压力的情况下，为使标的房屋满足被告经营电影院的各项需求，为支持被告在租赁场所内实现长期经营的目标，先后投入了巨额资金对标的房屋进行了大规模的改造与装修。然而自2018年7月1日至今，被告未再向原告支付任何租赁费用，并且停止影院正常营业，逃避与原告沟通协商。期间，原告多次向被告发函要求其尽快清偿拖欠租赁费用，但被告既未清缴上述欠款，也未恢复正常营业。原告认为，原、被告之间签订的租赁合同合法有效，对双方具有约束力，原告的合同权利应当得到充分保护。首先，被告的违约行为不但严重侵害了原告对标的房屋享有的租金收益权，并且使原告前期投入的改造与装修款无法充分实现其使用价值，造成了巨大的浪费；其次，在标的房屋的计租期仍有三分之二未履行的情况下，被告就已停止了影院的正常营业，并拒绝支付租赁费用，以实际行动表明其不愿继续履行案涉租赁合同。考虑到电影院这一特殊的业态形式，原告前期为被告经营影院而专门进行装修无法恢复原状，原告在今后相当长的一段时间内亦无法对案涉房屋进行重新出租，被告的违约行为已使原告蒙受了严重的经济损失。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特诉至贵院，望判如所请。被告大地影院公司辩称：我公司不同意原告的全部诉请。首先，在被告经营过程中一直有自称为房屋所有权人的第三人向被告主张租金，对被告经营造成了极大的干扰，原告不知道房屋所有权人到底是哪家。根据原、被告双方租赁合同中合同期限第2.4条约定，自2018年7月份开始原告招商不足50%，因此被告暂时歇业，根据合同条款在被告歇业期间原告应当免收租赁费。我方没有任何违约行为，只是依法按照合同行使自己的合同权利，原告若想证明其开业率达到了60%，作为其合同义务，有义务向法庭提交相关证据证明，且被告注意到原告陈述装修是其所作，并投入600万元，与事实是不符的，依据双方的租赁合同第4.1.2条是由被告负责装修施工，而不是原告，而且事实上被告接受场地后，包括场地进行施工及投入的设备，投入巨额资金，如果原告提前解除合同将导致被告上述所有装修和设备投入全部形成损失，因此被告不同意原告诉请，待原告开业率达到60%，被告将按照合同支付租金。原告主张的违约金过高，请求法院予以减免，且我方已将案涉电影院实际交付原告，视为双方协商解除合同，请求法院考虑减免违约金。经审理查明：2010年6月28日，合肥世纪天乐商业经营管理有限责任公司(后于2012年10月17日更名为“合肥馥邦商业经营管理有限责任公司”）与被告签订《合肥世纪天乐商业广场电影院房屋租赁合同》（含附件）及《合肥世纪天乐商业广场电影院房屋租赁合同之补充协议一》，约定：一、关于租赁标的，1、影院，原告（甲方）将位于合肥市新站区物流大道与铜陵北路交叉口世纪天乐商业广场2号楼4层的使用面积为1790平方米的房屋出租给被告（乙方）作为电影院使用；二、关于合同期限：1、自本合同签订之日起至乙方按约定交还租赁场地之日止；2、免租期：自双方交接场地至影院开业满1个月止，乙方承诺自接收场地次日起70天内完成装修施工。逾期部分按约定租金支付，非因乙方原因所致工期延误，则装修期相应顺延；3、计租期:自开业之日起15年；4、免付租赁费：甲方项目整体开业时，开业率不足60%的，乙方可以选择暂不开业，在此暂不开业期间，甲方免收租赁费。三、关于定金及租赁费：1、自本合同生效次日起10天内，乙方应向甲方支付定金计150000元，本合同终止之日起5天内由甲方无息返还乙方；2、租赁费：含场地租金、物业服务费、相关杂费及甲方应当承担的税费。以年基本租赁费与年净票房分成收益两者中较高者计租；3、基本租赁费：计租期前三年，年基本租赁费为597744元，每季度租赁费为149436元，以后每三年递增7%，以后以此类推；4、支付时间与方式：乙方应于每季度的第一个月的前10天内将当季度的租赁费直接汇入甲方指定的银行账户；四、权利与义务：1、甲方负责完成影院土建与建设消防工程至竣工验收，经乙方确认后向乙方移交租赁场地；2、乙方负责完成影院装修施工，投入影院空调系统设备和数字电影放映设备；3、乙方负责完成影院装修消防工程施工与验收，甲方应全力协助乙方获取影响装修消防验收合格意见书和消防安全检查合格意见书；……五、违约责任：5.2.3、乙方有以下任何一种违约情形，则甲方有权书面通知乙方终止本合同。乙方应在收到终止合同的通知书之日起5天结清所欠甲方费用，除无权要求返还定金外，还应赔偿甲方违约金100万元；a.被告迟延支付租赁费，应按迟延支付费用的日息3%向原告支付违约金……e、乙方的其他严重违约行为或严重侵权行为或违法行为，造成甲方遭受重大损失，致本合同无法继续履行或继续履行本合同已无必要的。上述租赁合同签订当日，当事人双方另签订《合肥世纪天乐商业广场电影院建设协议》一份，约定甲方应负责于2011年6月30日前完成租赁影院的土建与建设消防工程，经乙方确认后向乙方移交租赁场地。上述合同签订后，由原告的关联企业合肥现代物流园区投资有限公司与相关施工、设计等单位对影院进行了土建与建设消防工程的设计及施工，根据原告提交的与第三方签订的设计合同、建设工程施工合同、付款报告单、银行转账凭证等，经核算，支出设计费、工程款等共计6173885元。2012年9月19日，原告将约定的房屋交付被告，被告接收后于2013年7月下旬开始营业。原告自认被告自2014年5月29日至2018年4月3日支付了自2013年11月1日至2018年6月30日期间的租金共计2870950元，被告对该事实予以认可。自2018年7月开始，电影院停止营业，被告未再向原告支付租赁费用。2018年6月1日，原告向被告发出通知，要求被告于2018年6月20日前缴清2018年7月1日至2018年9月30日租金159897元。2018年6月27日，原告向被告发出停电通知单，要求被告于2018年6月30日17点前缴清上述租金，逾期不交将在2018年6月30日下午17点给予停电处理。2018年8月23日，原告向被告发出催费函，要求被告于2018年8月31日前缴清7月1日至2018年9月30日的租金159897元及违约金23985元。2019年3月20日，原告向被告发出《解除合同通知函》，内容为：“1、本通知到达贵司之日，我司与贵司签订的租赁合同立即解除；贵司立即搬离标的的房屋并将房屋返还我司；2、贵司立即向我司支付2018年7月1日至2019年3月20日的基本租赁费461925元，以及欠付基本租赁费的违约金226521元；3、贵司立即向我司支付违约金1000000元；4、贵司立即向我司赔偿预期可得利益损失6811836元……”。因双方对合同的解除及租赁费、违约金等赔偿事宜协商未果，以致成讼。本案审理过程中，当事人双方于2019年9月20日对租赁房屋完成了交接（详细交接事宜见双方签订的场地交接明细）。庭审中，被告主张其向原告支付的定金150000元应从违约金中扣除，原告予以同意。上述事实，有《合肥世纪天乐商业广场电影院房屋租赁合同》及附件、《合肥世纪天乐商业广场电影院建设协议》、《合肥世纪天乐商业广场电影院房屋租赁合同之补充协议一》、案涉房屋产权证、原告与合肥现代物流园区投资发展有限公司的国家企业信息公示系统查询单、原告工商变更登记公告、被告国家企业信用信息公示系统查询单合肥现代物流园区投资发展有限公司与安徽得天建筑科技有限公司、安徽多维施工图审查有限责任公司、沈阳中鼎建筑设计有限公司、安徽中原空间钢结构有限责任公司、合肥市包河区新华塑钢加工厂等公司签订的合同、付款报告单、收据、发票、电子转账凭证、费用报销审批单、银行记账回执、（2013）合民一初字第00591号民事判决书等一组、场地交接验收记录表、电影院开业情况网页截图、合肥现代物流园投资发展有限公司情况说明三份、原告向被告发出的催费通知、解除合同通知书、快递单、网页截图、2019年9月20日场地交接清单及当事人陈述等证据在卷为证。本院认为:当事人双方签订的《合肥世纪天乐商业广场电影院房屋租赁合同》及附件、《合肥世纪天乐商业广场电影院建设协议》、《合肥世纪天乐商业广场电影院房屋租赁合同之补充协议一》均是双方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应遵循合同约定全面履行合同义务。双方在本案争议的主要焦点问题，本院逐一认定如下：一、关于原告对房屋是否具有出租权利及交付房屋是否符合合同约定的问题。原告诉称案涉房屋原属登记在合肥现代物流园区投资发展有限公司名下的房产（产权证号为房地权证合产字第××号），后经测绘分割为34套房产，其中25套于2015年11月27日登记至原告名下，剩余9套原告出售给他人，根据其提交的原始房屋产权证及分割后的房屋产权证，结合合肥现代物流园区投资发展有限公司向本院出具的情况说明，对原告所述的事实，本院予以确认。合同履行过程中，虽然有部分房屋的产权发生了变动，但该变动并未影响到电影院的正常经营，被告的承租权亦未受到妨碍，根据《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，被告辩称在其经营过程中，一直有第三人向其主张租金对其经营造成了极大的干扰，未举示证据证明，故其关于原告不具有涉案房屋出租权的抗辩主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。根据《租赁合同》“租赁房屋为世纪天乐商业广场2号楼4层的使用面积为1790平方米的房屋……年基本租赁费为597744元，每季度租赁费为149436元，以后每三年递增7%……”的约定，租金计付标准系按年度计算，并非按面积计算，且其中的“使用面积”，在当事人没有特别约定的情况下，根据房屋租赁市场的交易习惯，应指产权登记簿登记的建筑面积。原告提交的25本房产证登记的建筑面积合计为1366.53平方米，加上出售的9套面积597平方米，合计1963.53平方米，超出合同约定的使用面积，被告主张交付面积应按产权登记簿登记的套内面积计算，首先不符合市场交易习惯；其次，按照两种不同标准确定的房屋面积相差近1000平方米，被告在接收房屋时并未提出面积不符的问题，且按合同约定的租金标准支付了近六年的房屋租赁费，可见其对交付的房屋面积及租金计算标准均无异议。因此，被告关于原告交付的房屋面积与合同约定不符、构成违约的主张，亦无事实依据，本院不予采纳。二、关于原告主张的解除合同、请求被告支付租赁费及逾期支付租赁费的违约金等诉求。1、原告主张解除双方签订的租赁合同及相关补充协议，被告表示同意，且双方已在2019年9月20日完成了房屋交接手续，故本院确认租赁合同及补充协议于2019年9月20日解除；2、原告主张被告支付租赁费及逾期付款违约金。被告辩称因原告的商场开业率未达合同约定的比例，故其依据《租赁合同》第2.4条的约定有权选择暂停歇业且无需向原告支付租金。本院认为，首先，被告未举示证据证明馥邦商业广场整体开业率未达60%；其次，无论从合同条款的字面意思理解还是以日常生活经验判断，其中约定的开业率都应是指在商场整体开业的时间节点上达到60%，而不是赋予被告在合同履行过程的任意时间点都能以开业率未达标准而选择随意歇业并拒付租金的权利。案涉电影院于2013年7月开业至2018年7月歇业已经营逾五年期间，被告再以此理由主张其有选择歇业并免付租赁费的权利，令经营电影院的商业风险全部转嫁给原告承担，不符合当事人双方订立该合同条款的真实意思表示，亦有违公平原则，本院不予采纳。被告自2018年7月1日起未再向原告支付租赁费，构成违约，现原告要求其支付欠付的租赁费及逾期付款违约金，有合同依据及法律依据，本院均予支持。根据合同约定的租金标准，经核算，被告应向原告支付2018年7月1日至2019年9月20日期间的基本租赁费为927403元（至2018年7月10日欠付租金159897元、至10月10日欠付租金319794元、至2019年1月10日欠付租金479691元，至4月10日欠付租金639588元，至7月10日欠付租金799485元，至9月20日欠付租金927403元）。关于逾期租赁费的违约金，《租赁合同》第5.2.3.a条约定逾期付款违约金的计付标准为日息3‰，被告主张该计付标准过高，请求核减，本院予以准许，被告应向原告支付自2018年7月10日起至款清之日止的逾期付款违约金，以到期未付租金为基数，按年利率24%分段计算;三、关于原告主张的解除合同违约金。原告依据租赁合同第5.2.3.a、e条的约定（乙方迟延支付租金如在甲方停止上述服务15天内仍未付清租赁费及违约金的，甲有有权书面通知乙方后终止本合同，乙方应在收到终止合同的通知书之日起5天内结清所欠甲方费用，除无权要求返还定金外，还应赔偿甲方违约金100万元）主张被告支付其解除合同违约金，被告主张该违约金约定过高，请求减免。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，判定原告主张的违约是否过高，应首先考量因被告的违约行为导致原告所遭受的损失金额。根据双方租赁合同及电影院建设协议的约定，电影院土建工程及消防工程的施工由原告负责完成，原告诉称其为此投入的装修和改造成本超过了600万元，根据原告提交的由合肥现代物流园区投资有限公司与相关设计、施工等单位签订的设计、施工合同、付款单、发票、收据、生效判决书等证据材料，经本院一一对应核算，原告为电影院土建工程所支出的设计费及工程款达5583219元。虽然上列设计、建设工程合同的订立、付款均是以合肥现代物流园区投资有限公司名义所为，但合肥现代物流园区投资有限公司已向本院提交书面情况说明证明其与原告之间系关联企业，案涉电影院土建及消防工程均是通过其为合同主体对外签订设计、施工等合同及付款，因此，原告以上列设计、施工费作为其主张违约金的损失依据，本院予以认定。上列设计、施工费用是原告为履行合同而投入的资金成本，其与被告签订了长达15年的租期合同，旨在通过合同的全面履行实现其成本的回收及获取利润，现被告在合同尚有三分之二未履行的情况下即停止营业且不再向原告支付房屋租赁费，以其行为表明其不再履行合同，租赁合同业已因其违约行为导致解除，且不论原告通过15年租赁费的收取所获得的利润及将来恢复房屋原状可能还需投入的资金，即便将被告此前支付的租金2870950元全部用于抵销原告为履行合同而支出的电影院土建资金，尚有近300万元的投入成本显然无法通过合同的继续履行得以实现，故原告主张该部分成本系因被告违约行为遭受的实际损失，本院予以认定，该损失远远超出双方约定的100万元违约金金额，故原告请求被告支付该100万元解除合同违约金，不违反合同约定及法律规定，本院予以支持。被告请求减免，本院不予采纳。被告请求将其支付的定金15万元从违约金中扣除，原告表示同意，本院予以认定。扣除后，被告尚需支付原告解除合同违约金85万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一、二款之规定，判决如下：一、原告合肥馥邦商业经营管理有限责任公司与被告广东大地影院建设有限公司签订的《合肥世纪天乐商业广场电影院房屋租赁合同》以及《补充协议一》于2019年9月20日解除；二、被告广东大地影院建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥馥邦商业经营管理有限责任公司自2018年7月1日至2019年9月20日期间的房屋基本租赁费927403元，并自2018年7月10日起以到期未付租金为基数向原告支付逾期付款违约金，按年利率24%标准分段计至款清之日止;三、被告广东大地影院建设有限公司于本判决生效后十日内支付原告合肥馥邦商业经营管理有限责任公司解除合同违约金850000元；四、驳回原告合肥馥邦商业经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币20200元，由被告广东大地影院建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  牛 蕾人民陪审员  李孝年人民陪审员  林春芳二〇一九年十一月十四日书 记 员  陈晓薇