贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0403民初2336号原告：贵州炫吉物业管理有限责任公司，住所：贵州省贵阳市云岩区宅吉路335号开磷宅吉花园A栋2层2号。统一社会信用代码：915201036754310283。法定代表人：廖富兰，职务：总经理。委托诉讼代理人：文建芳，女，1981年11月16日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区夏云镇界首村2组，系该公司员工。公民身份号码：522526198111160842。代理权限：一般授权。被告：肖书婵，女，1977年12月26日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区。原告贵州炫吉物业管理有限责任公司（以下简称炫吉物业公司）诉被告肖书婵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后,依法由审判员王晓云适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人文建芳、被告肖书婵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告炫吉物业公司向本院提出诉讼请求称：判令被告支付拖欠原告2015年1月1日至2016年12月31期间的物业服务费2959.40元，电梯使用费480元，水费558吨至569吨39.71元，共计3519.44元。事实及理由：2013年，原告与平坝区城市绿洲小区房开商签订《物业服务合同》，并对城市绿洲小区进行服务。被告系安顺市平坝区城市绿洲小区3栋2单元17楼5号住户。根据《物业服务合同》相关约定，原告对城市绿洲小区提供服务，被告应支付物业服务费等相关费用，但被告一直以其他理由推诿不予支付，一直不配合物业管理工作，不履行交纳物业管理费义务。综上，原告已履行《物业服务合同》约定的义务，提供物业管理服务，被告未按照合同约定交纳相关费用，已严重损害原告利益，为维护自身利益，基于上述事实，请求法院判决支持原告诉请。原告提供物业服务合同、贵州水投水务集团平坝有限公司客户服务部出具的《证明》、贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司出具的《证明》、催交物业费短信截屏各一份，用以支持其主张。被告肖书婵辩称，原告在提供物业服务期间我按期交纳了一部分的物业费，但在居住期间，2014年时发现房屋主卧的卫生间渗水，后来找到楼上、楼下的业主查找原因，由于楼上18楼的卫生间是装修作为书房在使用，不配合我们检查，物业去协调过后也说他们没有办法。最后我和楼下16楼的商量好，由我家出钱敲开18楼的地板后才找到具体原因，然后我和16楼的出钱解决了主水管接口漏水的问题。前前后后我家对主水管维修了3次，支出的费用也有1万多，因为当时的物业公司太不负责任，我才拒绝交纳物业费的。而且之前，我家在装修试防水时，就发现楼上有隔夜贮水的问题，也问过物管公司的相关人员，他们答复说是从飘窗飘进来的，也没认真检查，我们继续装修后才导致后面的一系列损失。原告当时的王经理也来家里面看过，他们看过以后都不好意思收物业费。原告从小区撤走这么多年以后，才来主张物业费，其主张不合理，我只同意交纳500元。被告肖书婵提供房屋照片8张，用以支持其主张。本院经审理查明事实如下：2013年9月4日，原告炫吉物业公司与贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司签订《物业服务管理合同》，约定：1、由原告为平坝城市绿洲小区提供物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、步梯房按每月每平方米0.5-1元收费、电梯房按每月每平方米1元收费；3、电梯使用费按每月每平方米10元。4、服务期限为2013年8月31日至2018年8月30日止服务期限为5年。被告系平坝区城市绿洲小区3栋2单元17楼5号房屋业主，房屋面积约为115.6平方米。被告自2014年11月1日起未再交纳物业费。被告称其未交纳物业费是因为原告根本不处理业主向他们反映的问题，极不负责任，原告不履行服务义务，就不应该收取物业费。同时根据审理案涉小区系列案件查明，2013年9月1日到2015年1月1日该小区电梯房收费标准为每月每平方米0.8元。2015年1月1日至2016年12月31日电梯房收费标准为每月每平方米1元。另查明，案涉小区约有数百户业主因与原告方就物业服务产生纠纷拒绝交纳物业费，小区业主委员会也多次与原告方就物业服务进行协商处理相关纠纷事宜。2016年1月12日案涉小区业主委员会向原告方发出书面通知要求原告方对相关服务进行整改，事后双方未能达成一致意见，案涉小区业主委员会又向原告方发出告知函，告知原告从2017年1月1起不再由原告方对案涉小区进行物业服务，并要求解除合同移交相关物业设备等。2017年1月15日，原告也向案涉小区业主委员会进行回复，要求业主委员会成员与其办理交接手续以及办理相关事宜等。以上事实，有原告的陈述及其提供的物业服务合同、被告提供的照片等证据在卷佐证，以及本院审理案涉小区系列案件查明的事实，足以认定。本院认为，被告肖书婵作为案涉小区的业主，前期房屋开发商与原告签订的前期物业管理合同，对业主具有约束力，即案涉小区房屋开发商与原告签订的《物业服务合同》对被告肖书婵具有约束力，被告应该按照合同约定履行相应的义务。本院根据原告与该小区业主系列诉讼案件查明，原告在履行《物业服务合同》过程中，存在物业服务不到位、物业服务质量不符合合同约定等违约行为，且原告在业委会向其发出整改通知后也未能采取有效整改措施，妥善处理相关服务中存在的瑕疵问题。物业公司服务期间不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律规定相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，人民法院应予支持。原告方提供的物业服务存在瑕疵，应承担相应的责任，但也不能作为被告拒不支付物业服务费的抗辩理由。被告抗辩主水管接口漏水问题，原告与房屋开发商签订的《物业服务合同》第6.3.3条明确约定“房屋建筑物本体共用设施设备（共用之上下水管道、落水管、污水管、公用水箱、加压水泵、配电系统、机电设备、共享照明、水、电、气、通讯、有限电视、消防设施设备等）之日常维修、养护、管理和运行服务，使之正常工作状态符合国家或行业标准。”原告提供的物业服务质量确实存在不符合合同约定等违约行为，因此，对于原告要求被告支付物业服务费的请求，综合考虑案涉小区原告与该小区房开商签订的《物业服务合同》的约定，原、被告双方对纠纷发生的过错和责任以及原告实际提供的物业服务情况等因素，按照案涉《物业服务合同》的约定酌情支持45%。即被告肖书婵应向原告支付的物业服务费为：[（115.6平方米×0.8元/平方米/月×2个月）+（115.6平方米×1.0元/平方米/月×24个月）]×45%=1331.71元。对于原告主张的电梯使用费。原告方与涉案小区房开商签订的《物业服务合同》约定10元/平方米/月，该约定明显不合理，超出合理范畴。原告方于2016年12月31日撤离案涉小区，其在服务期间未就电梯使用费签订相关补充协议予以明确，该电梯使用费的具体约定标准本院无法核实，且原告方也未举证证明其在收取物业费之外另行收取电梯费的合理依据及其履行了维护电梯设备的相关证据，故对原告要求被告支付电梯使用费的请求，本院不予支持。对于原告主张的水费，不属于案涉《物业服务合同》约定的物业服务费用。根据国务院《物业管理条例》第四十四条第一款“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”第二款“物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”《贵州省物业管理条例》第七十三条第一款“供水、供电、供气、供热等单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。”第二款“物业服务企业接受供水、供电、供气、供热等单位的委托代为收取有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以与专业经营单位约定收取报酬。”等相关规定，原告主张的代垫付水费，必须符合下列条件：一是物业服务合同对代收费用有约定或虽无约定但物业服务企业接受有相关收费单位或部门的代收费委托依据；二是代收费项目有明确的收费标准依据；三是代收费所对应的事项确实发生；四是代收费中没有向业主增加额外费用。本案原告未举示有效证据证明其所主张的“水费”符合上述条件，且原告也未能证明被告实际产生用水吨数，故对其该项请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院〈关于关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第一条、第三条第一款之规定，判决如下：一、被告肖书婵于本判决生效之日起十日内，向原告贵州炫吉物业管理有限责任公司支付自2014年11月1日起至2016年12月31日止的物业服务费共计1331.71元。二、驳回原告贵州炫吉物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费50元，减半收取25元，由被告肖书婵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉费50元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力，义务人不履行，权利人可在履行期限届满之日起2年内向本院或者本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  王晓云二〇一九年十一月八日法官助理黄雯书记员罗亚飞