广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3207号上诉人（原审原告）：邹春堂，男，1970年12月28日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。上诉人（原审被告）：中山市利和房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东区中山三路16号之三国际金融中心49层G区，统一社会信用代码9144200074170307XE。法定代表人：余伟标，总经理。委托诉讼代理人：周军，该司员工。上诉人邹春堂因与上诉人中山市利和房地产开发有限公司（以下简称利和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初26954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。邹春堂上诉请求：1.改判一审判决第一项，对于利和公司的延期交楼时间重新认定，逾期交楼违约金改判为51738元（暂计：从2017年7月1日计至2019年6月30日止）；2.变更一审判决第二项，对邹春堂维权产生的赔偿款2000元，重新判定为5000元。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。涉案房屋多次做闭水试验，不能确定2018年9月28日达到交付使用条件。根据邹春堂多次投诉回复可知，前两次闭水实验，利和公司说没有渗漏，可2018年9月18日出现渗漏事实，2018年9月28日第三次闭水试验视频举证有死角，不能排除渗漏，故邹春堂认为2018年9月28日不能确定涉案房屋达到交付使用条件，作出拒绝收楼的行为合理。而根据法律法规和合同约定，涉案房屋达到交使用条件，是出卖人交楼前提，而买受人的收楼前提是出卖人必须出具涉案房屋证明文件，即查看和接收证明文件在前，验收楼在后。利和公司违法违规违约，不出示和出具涉案房屋证明文件，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任应由出卖人承担。据住建局2019年3月18日投诉答复邹春堂，《住宅工程质量分户验收表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》在房屋交接时，出具给买受人，至二审，利和公司依然没有向邹春堂出具此“一表两书”，也没有出示《中山市建设工程竣工验收备案登记证》《建设工程质量合格认定书》，根据合同第十一条约定，买受人有权拒绝收楼。鉴定于上述两点事实，2018年9月28日邹春堂拒绝收楼行为合理合规，延期交楼时间截点不是2018年9月28日，应是利和公司向邹春堂出示并出具国家法律法规和合同所约定的齐全证明文件，即在涉案房屋达到交付使用条件下，何时出示并出具文件，延期交楼何时截止。二、损失费赔偿：25次三乡利和往返，每次高速路费20元，燃油费60元，25次往返共计2000元，现增加证据高速路通行费扣款单据，三次加油1000元单据。误工费每次120元，现增加2018年6月工资单，请假误工费扣款806元，今年3月工资明细一份，因请假次数，年度考核降级，评定减少。据此，请求二审法院改判支持邹春堂的上诉请求。利和公司的答辩意见与其上诉意见一致。利和公司上诉请求：撤销原审判决，驳回邹春堂的全部诉讼请求。事实与理由：一审法院认定“涉案房屋于2018年9月28日确定达到交付使用条件”，并进而认定利和公司承担逾期交楼责任，该认定完全不符合逻辑，不符合合同约定以及法律规定。利和公司于2017年11月3日取得涉案房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，满足了《中山市商品房买卖合同》第八条所约定的交楼条件。涉案房屋约定的交付日期为2018年6月30日，邹春堂于2018年6月26日现场收楼时，涉案房屋符合合同约定以及法律规定的交付条件。对于涉案房屋维修痕迹，利和公司已经解释在国家规范的范围内，没有质量问题，并提示如果有担忧，可以申请鉴定，如鉴定有质量问题，则利和公司承担鉴定费及逾期交楼责任。后经中山市住建局实地检查，并经利和公司天面闭水试验，均证明涉案房屋没有质量问题。认定民事主体承担责任的前提是该主体有违约在先，或违法行为，或过错。本案中，利和公司已依约以及法律规定无任何质量问题的商品房交付给邹春堂，没有任何违约、违法或过错行为，无须承担违约责任。邹春堂针对利和公司的上诉意见，答辩称：第一，利和公司称涉案房屋修复痕迹符合国家标准没有相关证据证实，没有向邹春堂出示该房屋达到使用条件的法律文件，邹春堂收楼时房屋多处出现渗漏，开发商有维修过，但是没有法律文件证明其维修过后达到使用条件。第二，涉案房屋楼板没有统一，对检验是否有渗漏增加难度。第三，2018年9月18日新增厨房多处渗漏，开发商只字不提。第四，2019年4月28日，厨房维修有三处依然渗漏。第五，对于房屋质量问题开发商从来没有承认过这一事实。第六，2018年6月26日，验收楼时邹春堂要求开发商出示相关文件未果，同年7月至11月邹春堂多次要求出示相关文件协议收楼，开发商不予理睬。2018年12月19日，邹春堂起诉前，以邮政快递形式要求开发商尽快完成楼房的维修及出示相关证明文件收楼，开发商拒绝。邹春堂认为开发商在涉案房屋交接过程中违反广东省商品房预售管理条例第五条诚信原则，在与开发商交涉的过程中，开发商以存档为由，拒绝向邹春堂出示并出具国家和省规定的相应文件，在一审中，开发商出示了验收表严重违反有关规定，缺少单位公章。邹春堂于2018年12月21日向一审法院起诉请求：一、判令利和公司向邹春堂赔偿延迟交楼的违约金51738元（暂计：从2018年7月1日起至2019年6月30日止）；二、判令利和公司向邹春堂赔偿就交楼事项及房屋质量问题所带来的损失费5000元；三、判令利和公司赔偿邹春堂因其私自改动房屋结构式样的损失5000元；四、判令利和公司赔偿邹春堂前期物业管理费996.33元及利息500元。一审法院认定事实：2016年8月26日，利和公司与邹春堂签订《中山市商品房买卖合同》，约定：邹春堂买受位于中山市××区××路××号利和豪庭二区8幢1701房；该商品房为预售商品房，总价款为939651元；房款分期付款，其中320000元房款的付款方式为现金，付款时间为2016年8月26日，619651元房款的付款方式为现金，付款时间为2016年10月26日；房屋交付日期为2018年6月30日前；利和公司逾期交房不超过180日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，利和公司按日向邹春堂支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；利和公司逾期交房超过180日的，自合同约定最后交付期限的第二天其至第180日止，利和公司按日向邹春堂支付已交付房价款万分之一的违约金，自第181天其至时间交付之日止，利和公司按日向邹春堂支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。出卖人在合同约定的交楼期限内向买受人发出收楼通知，但因买受人不按通知指定时间、地点及要求办理收楼手续的，自出卖人指定收楼时间届满之日起视为出卖人已将商品房交付买受人，房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始计算房屋物业管理费及质量保修期；合同还约定其他事项。合同签订后，邹春堂依约已交付涉案房屋全额购房款937651元。2017年4月25日，涉案小区完成分户验收。2017年11月3日，涉案小区通过建设工程竣工验收。2018年6月1日，利和公司向邹春堂出具《收楼通知书》，通知邹春堂于2018年6月26日上午9时至下午18时到中山市××区利和豪庭二区地下车库北门入口处办理涉案房屋的收楼手续，并提醒邹春堂带齐相关资料。2018年6月26日，邹春堂至中山市××区利和豪庭二区对涉案房屋进行验收，邹春堂在验收过程中发现涉案房屋存在维修的痕迹，邹春堂当天拒收涉案房屋。2018年7月16日，利和公司再次向邹春堂出具《收楼通知书》，通知邹春堂办理涉案房屋的收楼手续。2018年8月17日，邹春堂向中山市住建局就涉案房屋漏水的问题进行投诉，该局回复称：经协调，建设单位于8月20日向我局提交了《关于利和豪庭二期8栋1701房投诉处理情况》，根据该回复，建设单位在交楼前已发现您户内天花存在开裂现象，委托专业防水单位进行灌浆处理并进行闭水试验，目前暂未发现渗水现象，暂无质量问题。2018年8月28日，邹春堂再次就涉案房屋质量问题向中山市住建局进行投诉，该局回复称：经我局工作人员联系建设单位、施工单位、监理单位、设计单位负责人与您现场查勘，确认现场户内天花板裂缝均在收楼前已处理完毕，天面经过闭水实验和接连几次大雨均未出现渗水情况。2018年10月26日，邹春堂就涉案房屋质量等问题向利和公司进行投诉，利和公司于2018年10月27日复函称：1、根据阁下要求，屋面已于2018年9月28日完成了全屋面蓄水试验，已与阁下现场确认室内天花无渗水现象，屋面防水无质量问题，符合要求，不存在维修事宜；2、所有验收××××中山市城市建设档案馆，可提供证明项目验收合格的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》复印件；3、阁下所购买的8栋1701房无质量问题，均符合国家验收规范要求及购买合同要求；4、阁下逾期收楼的责任由阁下自行承担，阁下应按时缴纳物业费等。2018年8月至10月期间，邹春堂多次要求利和公司对涉案房屋进行维修、签订协议收楼、出示验收材料等。一审法院另查：邹春堂已于2018年6月26日已向中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司缴纳涉案房屋的物业管理费共计996.33元。一审诉讼中，邹春堂主张其为处理涉案房屋质量问题多次返还三乡镇和利和豪庭小区，产生了交通费、误工费等损失共计5000元。一审诉讼中，邹春堂主张根据涉案房屋的设计图显示，其中一个卧室在设计时未设计有门，对涉案房屋验收时，利和公司擅自在该卧室加了一个门，故应赔偿其损失5000元。利和公司认为加门不影响房屋结构，并表示如邹春堂坚持不需要该门，其可以进行封闭或修改。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。利和公司与邹春堂之间所签订的《中山市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应予遵守。本案中，邹春堂于2018年6月26日到涉案房屋进行验收时，发现涉案房屋存在维修的痕迹，且当时利和公司亦未能证实该维修痕迹是否影响涉案房屋的使用，故邹春堂于当时拒绝收楼的行为合理。但邹春堂在2018年8月28日投诉至中山市住建局，并在该局人员组织下于2018年9月26日对涉案房屋进行闭水试验，且在2018年9月28日闭水试验完毕确认涉案房屋未出现渗水等情况下，邹春堂仍拒绝收楼的行为不合理。依照邹春堂与利和公司签订的商品房买卖合同约定，利和公司最迟应在2018年6月30日将涉案房屋交付邹春堂使用，而实际上，涉案房屋于2018年9月28日确定达到交付使用条件，故利和公司应支付邹春堂2018年7月1日至2018年9月28日期间延迟交房违约金8438.86元（937651元×0.1‰/日×90日）。关于赔偿损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，邹春堂主张因涉案房屋存在质量问题致使其多次往来沟通而产生交通费、误工费等经济损失5000元，现有证据证实涉案房屋存在维修的痕迹，这些痕迹的确可以使邹春堂对房屋质量问题产生合理怀疑，因而产生一些维权费用在情理之中，但其此项主张5000元证据不足，一审法院酌定支持2000元。邹春堂要求利和公司就擅自更改涉案房屋的结构进行赔偿的诉讼请求，由于其未收楼，是否改动结构证据亦不足，且利和公司同意进行修改，故该项请求利和公司不予支持。关于前期物业管理费及利息的问题。相关物业管理费的收取主体为物业公司，并非本案的利和公司，故邹春堂要求利和公司赔偿该损失，无事实、法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、利和公司于判决发生法律效力之日起七日内向邹春堂支付逾期交房的违约金8438.86元；二、利和公司于判决发生法律效力之日起七日内向邹春堂支付赔偿款2000元；三、驳回邹春堂的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1380元，减半收取690元（邹春堂已预交），由邹春堂负担290元，利和公司负担400元（利和公司于判决发生法律效力之日起七日内迳付邹春堂，一审法院不另行收退）。二审期间，邹春堂提交证据如下：1.2018年8月17日的投诉回复，拟证明交楼前利和公司承认开裂渗漏事实，没有验收合格；2.2018年8月28日的投诉回复，拟证明第二次闭水试验，没有验收合格；3.2018年9月4日的投诉回复，拟证明渗水位置灌浆补漏，没有验收合格；4.2018年9月19日的投诉回复，拟证明利和公司只承认烟囱处有渗漏，证明不合格，未达到交付条件；5.2018年10月19日的投诉回复，利和公司承认多处渗漏，未按要求闭水试验，未达可交付条件；6.2019年3月18日的投诉回复，拟证明交楼时利和公司必须向买受人出示、出具证明文件，出售人违法违规违约；7.高速通行费、燃油费、误工费，拟证明邹春堂的损失费用；8.利和豪庭二期房屋维修登记表，拟证明涉案商品房的厨房天花有3处渗漏。利和公司质证称：证据1的回复意见第三行“目前暂无质量问题”住建部门在8月17日现场勘验证明房屋没有质量问题；证据2的回复意见也记载住建部门工作人员联系相关单位负责人与邹春堂本人五方到现场查看，确认裂缝在收楼前已经收楼完毕，经过大雨没有发现质量问题。证据3的回复意见记载8月29日相关单位与邹春堂本人在房屋现场，经过72小时的试验和暴雨均没有发生渗水现象。证据4质监部门回复9月20日工作人到现场查看，仅有厨房烟囱地方有渗漏痕迹，烟囱与外部相接，受台风影响，其他没有问题。证据5第三段记载9月26-28日我方协调业主本人对屋面超过48小时的试验，仍没有发现渗漏，我方一审已出示视频。证据6住建部门的回复意见是认为与其没有关系，关联性不予确认。证据7的真实性、关联性不予确认，不能证明因本案产生的费用。证据8的真实性不予确认。利和公司二审无新证据提交。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院二审另查明：1.双方签订的《中山市商品房买卖合同》第八条：“出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”、第十一条：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。2.2018年9月4日、9月19日、10月19日，邹春堂向中山市住建局九涉案房屋质量问题进行投诉，该局分别回复内容如下：“关于您反映的问题，我局工作人员于8月29日联系建设单位、施工单位、监理单位、设计单位负责人与您一起到现场查勘，确认户内天花渗水位置经防水补漏灌浆处理后进行连续72小时的闭水实验和最近按连几次暴雨均未出现渗水现象。同时，负责设计该项目的注册结构工程师已向你说明户内天花渗漏问题经灌浆已完成维修处理……”、“关于您反映的问题，2018年9月19日我局再次收到您‘关于利和豪庭二期房屋质量太差’的投诉函，后转中山市质监站进行协调处理。9月20日，市质监站工作人员联系建设单位负责人一起到您户内查勘，当时仅有厨房烟道顶部收口位置存在台风暴雨后的渗漏痕迹，且建设单位已于9月19日重将天面烟道位置做防水并处理完毕，其余室内天花并无渗水现象”、“关于您反映的问题，该业主在8月17日开始投诉户内天花开裂渗漏，经我站工作人员以及相关责任主体现场查勘渗漏问题已在交楼前进行了灌浆处理。9月17日，‘山竹’台风过后，户内厨房烟道周边及局部存在有渗水现象，9月19日，建设单位也立即组织施工单位对烟道周边和局部渗水处重做防水及灌浆处理，并于9月26日至28日在涉及业主户内的天面位置进行为期48小时的闭水试验，业主两次进行现场查勘，均无渗漏出现”。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点是：利和公司是否存在逾期交楼违约行为，邹春堂主张逾期交楼违约金及损失赔偿是否予以支持。本院围绕双方当事人陈述意见及全案证据进行审查，认为如下：焦点一：利和公司是否存在逾期交楼违约行为。经查，虽然利和公司已根据双方合同约定，在2018年6月30日前已取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并在收楼期限届满前已履行合同义务通知邹春堂收楼，邹春堂亦于2018年6月26日依约前往办理收楼手续。但邹春堂在验收过程中，发现涉案房屋存在明显维修的痕迹，其拒收涉案房屋的具有一定的合理性，后邹春堂因与利和公司协商未果，向住建局投诉涉案房屋存在质量问题，从住建局的多份投诉复函内容得知，涉案商品房于2018年9月19日仍有渗水现象。后利和公司重做了防水和灌浆处理，并于2018年9月26日至28日在涉案房屋的天面位置进行为期48小时的闭水试验，邹春堂两次进行现场查勘，均无渗漏现象出现。因此，涉案房屋于2018年9月28日已具备交付使用条件，本院对利和公司上诉主张涉案房屋在合同约定交楼期限前已具备了交付使用条件的上诉意见不予采纳。焦点二：邹春堂主张逾期交楼违约金及损失赔偿款的问题。本院认为，出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，在买受人没有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的情形下，买受人以商品房质量存在一般瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不应予以支持，但买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。另外，商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，则视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。从本案相关证据反映出的经建设单位组织施工单位进行维修和闭水试验，并经业主现场查勘的情况，涉案房屋已于2018年9月28日无渗漏现象出现，邹春堂提供其2019年4月28日的《利和豪庭二期房屋维修登记表》，又主张厨房位置有三处渗水，但该登记表并无利和公司盖章确认，且与上述住建部门的复函内容认定的事实不一致，邹春堂未进一步举证证明涉案房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题，应由邹春堂应承担举证不能不利后果。一审法院认定逾期交楼违约金从2018年7月1日计至2018年9月28日正确，本院予以维持。另，邹春堂主张的因处理收楼问题导致其产生的误工费、油费等费用支出问题，虽然邹春堂提供了相关单据予以佐证，但难以证明该费用的产生均与本案有直接关联性，因此一审法院酌定2000元并无不妥，本院予以维持。综上所述，邹春堂、利和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1441元（邹春堂已预交1380元、中山市利和房地产开发有限公司已预交61元），由邹春堂负担1380元、中山市利和房地产开发有限公司负担61元。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年十一月十五日书记员  易嘉璇