河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初8451号原告：翟创，男，汉族，1990年11月17日出生，住南阳市卧龙区。被告：南阳市昊鼎置业有限公司，住所地南阳市312国道中段。法定代表人：朱明国，任总经理职务。委托诉讼代理人：常征，河南吾衡律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告翟创与被告南阳市昊鼎置业有限公司（以下简称昊鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年9月24日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告翟创，被告昊鼎公司的委托诉讼代理人常征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告翟创向本院提出如下诉讼请求：要求昊鼎公司支付本人截止今日260天违约金共计13052元整。事实与理由：本人在2017年4月购买昊鼎公司所属四季花城小区住宅一套，合同交房日期为2018年12月16日之前，现今已经逾期交房八个半月，合同规定自最后交付时间起到最终实际交房时间期间，出卖人需要按日支付总房款万分之一的违约金。经过多次沟通调解，该开发商以各种理由和借口拒不交房，也拒绝支付应付违约金。被告昊鼎公司辩称，依据双方合同约定，如出现不可抗力因素，开发商可以延期交房。合同签订后因天气、政府环保要求停工等客观因素，工程出现顺延情况，符合合同约定。且在上述情况出现后，包括原告在内的业主曾多次与被告协商延期交房事宜，后于2019年5月1日经张衡路街道办事处七里园社区会同派出所民警见证下，被告与业主方就延期交房达成了一致意见，现被告方已按照双方达成的意见履行了交房手续，并不存在违约行为，原告诉请无事实依据，应当依法予以驳回。当事人围绕案件事实进行了举证、质证，原告提交以下证据：《商品房买卖合同》复印件的第八和第九页。被告昊鼎公司质证意见：对证据真实性无异议，但对证明方向有异议，第八条规定出卖人因特殊原因可据实予以延期交房，该条款对原告同样具有约束力。被告昊鼎公司提交以下证据：第一组证据：1、《商品房买卖合同》一份；2、2017年4月至2018年12月停工期间明细清单一份（附南阳市区2017年5月至10月份天气表6份、南阳市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件13份）。第二组证据：1、2019年5月1日南阳市公安局高新区派出所接出警登记表一份；2、2019年5月1日被告公司出具《承诺函》一份；3、张衡街道办事处、七里园社区以及片区警务室负责人签字确认的《情况说明》一份；4、2019年8月28日被告公司针对四季花城三期业主发布的《公告》一份；5、《南阳晚报》刊登被告公司交房公告一份；6、截止2019年11月4日四季花城三期业主收房交款确认书449份（附部分复印件，原件拷贝在U盘中）；7、原告2019年5月1日在被告公司售楼部现场照片一份；8、证人王某证言一份并当庭作证。原告翟创质证意见：1、2017年因环保原因造成延期交房不符合事实，因为四季花城当时已经不存在土方作业，因此环保停工不可能造成被告延期交房。2、在我维权期间被告提交的政府文件显示，是因为被告自身环保不达标造成的停工，而不是因为政府原因造成的停工，文件不能证明是客观原因造成停工。3、被告提供的很多文件仅仅要求采取减排措施，并没有要求强制停工，只是因为被告自身施工不符合标准造成停工，这是可控因素，并非不可控因素。4、第二组证据整体说的是被告的交房情况，不能证明被告不存在违约行为，被告在交房期间没有书面通知我，也没有提供相关部门出具的验房合格证等手续，其他人同意交房不再请求违约金，不代表我不要求被告支付违约金。5、证人证言所说的业主围堵门情况，我从来没有参与，我仅仅是要求交房，被告承诺2019年8月30日交房，并不能证明被告不存在违约行为，承诺与本案无关。经审查，本院对原、被告所举证据的效力予以确认。综合以上认定的证据及双方当事人陈述，本院确认以下事实：2017年11月23日,翟创与昊鼎公司签订《商品房买卖合同》,合同约定:“…第三条、买受人所购商品房的基本情况：卧龙区张衡街道办事处七里园社区居委会信臣路北侧、规划次干道6幢1单元18层1804房，户型为三室二厅。该商品房建筑面积121.65平方米。第四条、计价方式及价款：1、按建筑面积计算,单价为每平方米4126.59元,总金额为502000元。第六条、付款方式及期限：约定金额：151000元，付款方式：现金，约定付款时间：2017-12-23，交纳比例：30.08%；约定金额：351000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2018-03-23，交纳比例：69.92%。…第八条、交付期限：出卖人应当在2018年12月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。…第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后,双方对合同进行了登记备案，翟创交付首付款151000元，并于2017年12月23日办理了银行按揭手续，从2018年1月份开始每月还房贷2490.43元。至2018年年底，昊鼎置业未能交付房屋，部分购房业主多次到被告售房部维权，2019年5月1日，几十名购房户再次到被告售房部采取堵门、拉横幅等方式维权，经辖区张衡路街道办事处七里园社区工作人员、辖区高新区公安局出警民警协调，昊鼎公司和业主协商，考虑到在施工期间因政府环保治理及天气原因造成的施工顺延而未按期交房的客观情况，并应业主尽快交房的强烈要求，双方最终达成一致意见，同意在2019年8月30日前，在昊鼎公司承诺的化粪池、自来水安装、变压器及配电系统安装到位后即符合交房条件并准时交房。昊鼎公司出具书面承诺书，承诺8月30日前（除不可抗力因素外）准时交房，如违约愿承担责任。2019年8月28日，昊鼎公司发出公告，称因天气原因，交房日期顺延为2019年9月16日。2019年9月12日，昊鼎公司在《南阳晚报》发布交房公告，宣布2019年9月16日开始交房。期间昊鼎公司未书面通知翟创，翟创自行到售房部询问交房事宜后，对相关配套费用产生质疑，因不愿交纳而未办理交房手续。截止2019年11月4日本案开庭前，四季花城三期已经办理交房手续449户。本院认为，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综合庭审中双方当事人的陈述,本案争议焦点为：昊鼎公司在履行合同过程中是否有逾期交房的违约行为，是否应当向原告支付逾期交房违约金以及原告起诉的违约金数额是否适当。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额”，故违约金应当在一方违约的情况下进行支付，违约金应当以实际损失为基础进行计算。双方在合同第八条虽然约定出卖人应当在2018年12月16日前交付房屋，但也约定如遇不可抗力，可以据实顺延交房日期；被告提交的证据可以证实在争议房屋施工期间确实遭遇过对施工有影响的不良天气，而政府部门也多次因大气污染原因采取预警措施，限制施工企业作业甚至不准开工，对建设施工造成较大影响，逾期交房系受多种客观因素综合影响；经业主多次维权，2019年5月1日双方对交房日期达成了一致意见；截止开庭审理，本案争议的四季花城三期已经办理交房手续，距离合同约定的交房日期较短，原告在诉讼中并未举证证实自己因逾期交房而造成的具体损失数额，而原告购买的房屋已经明显升值，同时合同约定逾期交房超过90日，买受人可以选择解除合同，由出卖人支付违约金，但原告并不愿意解除合同；根据本院查明的事实，原告已经知道交房的情况并到售房部询问交房事宜，但不愿交纳配套费用而未办理交房手续，至今未能交房属于原告自身原因，且双方的主要矛盾并不在本案争议；原告计算违约金时依据房屋总价款，但原告实际仅仅支付了首付和一年多的按揭贷款。综上所述，本案中延期交房系多种因素综合造成，根据现有证据难以认定被告昊鼎公司有严重违约的情形，原告也未举证证实自己因延期交房遭受的损失数额，故原告的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告翟创的诉讼请求。案件受理费63元（已减半），由原告翟创负担。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  戴瑞熠二〇一九年十一月八日书记员  张 欣