贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0403民初1968号原告：陈贤昀，男，1998年12月9日生，仡佬族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区。委托诉讼代理人：陈启佳，男，1975年12月10日生，仡佬族、籍贯、户籍地址同上，系陈贤昀之父亲。公民身份号码：522526197512102438。代理权限：特别授权。被告:贵州南恒房地产开发有限公司，住所：贵州省贵阳市南明区花溪大道北段236号。统一社会信用代码：915201007753001805。法定代表人：曹伯锋。委托诉讼代理人：张植新，安顺市平坝区中心法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。原告陈贤昀与被告贵州南恒房地产开发有限公司（以下简称南恒房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈贤昀委托诉讼代理人陈启佳、被告南恒房开公司委托诉讼代理人张植新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈贤昀向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付商铺返租金84631元及合同违约金86248元，共计170879元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2014年8月11日向被告购买位于安顺市平坝区城关镇薪厢路南恒国际4栋1层9号商铺，双方于当日签订合同，合同编号为FQ2014-129。商铺返租协议中约定该商铺租金收益按甲方支付乙方的实际购铺款的8%计算，市政道路修通后，并由乙方将商铺交给甲方。被告于2017年7月10日交房给原告。另双方在商品房买卖合同中约定被告于2015年10月31日前，取得商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，应向买受人按日支付已交房价款万分之一的违约金。原告支付购房款为人民币746745元。根据我国相关法律法规，特起诉至人民法院，请求依法支持原告的诉求。原告陈贤昀向本院提供商品房买卖合同、商铺租赁协议、商铺返租协议、收款收据、前期物业服务管理合同、物业交接表等证据，用以支持其主张。被告南恒房开公司辩称：对原告在被告处购买商铺的事实予以认可，但原告所述有部分与客观事实不符。当时因市政道路没有修好的客观原因，导致被告不能按合同约定的时间向原告交房，为了减少原告的损失，被告才以签订返租商铺协议的形式给予原告一定的经济补偿。市政道路实际开通时间为2016年6月左右，此时双方的租赁关系即已终止，双方也没有再续签返租协议，因此，也就不应当再计算房屋租金，故对原告的该项请求应依法驳回。对于逾期办证确定存在不能按约办理登记的情形，同意按法律规定承担相应的补偿责任，请求法院参照当地同类型案件的裁决情况，对违约金给予相应调整。被告南恒房开公司向本院提供“南恒国际”二期房屋交付明细单、平城管字（2013）21号文件、中标通知书、贵州金果建筑有限公司出具的《证明》等证据，用以支持其主张。根据原、被告的陈述及双方提供的证据，本院审理查明事实如下：2014年8月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：FQ-2014-129）约定：原告购买被告开发建设的位于平坝区（××）××镇××路暂定名“南恒国际”地块第4幢1层9号商业用房，建筑面积65.95平方米，套内面积为63平方米，按套内建筑面积计算单价每平方米11853.09元，总价款746745元，付款方式为一次性付款。合同约定：出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；出卖人承诺于2015年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。同时在“三、转移登记”第（二）项约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约金；约定日期起90日以后，买房人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付购房款746745元。由于市政道路未按时修通，被告不能按合同约定期限交付房屋，经原、被告双方协商一致，于2015年11月4日签订《商铺返租协议》一份，约定甲方（原告）出租案涉商铺；租金年收益按甲方支付乙方（被告）的实付购铺款的8%计算；租赁时间为2015年11月2日至2016年2月2日，租赁协议三个月一签，租金每月底按时支付给甲方或甲方指定账户；在市政道路修通后，返租协议自动终止，并由乙方将商铺交给甲方。协议签订后，被告向原告支付了3个月租金，后双方未续签返租协议，被告也未再继续给付租金。原告称其多次要求被告续签协议并给付租金，被告均不予理睬，在原告多次催要商铺后被告于2017年7月10日方让原告在物业公司办理商铺交付手续，原告在物业公司提出不交纳2016年7月1日起的物业费就不给付钥匙的情形下，向物业公司交纳物业费后才取得商铺钥匙。还查明，案涉商铺地块商业路一期工程建设项目经平坝县城市管理监察大队领导班子会议研究决定，同意委托被告作为该项目业主。该项目经招标，2015年1月16日确定贵州金果建筑有限公司为中标人，工期为365日历天。贵州金果建筑有限公司出具证明，证明公司于2015年3月10日进场施工，于2016年6月11日达到通车条件。被告自2016年6月1日开始，陆续向南恒国际4幢1层商铺买受人交付房屋。上述事实，有当事人陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据、商铺返租协议、前期物业服务管理合同、物业交接表，被告提供的“南恒国际”二期房屋交付明细单、平城管字（2013）21号文件、中标通知书、《证明》等证据在卷为凭。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商铺返租协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，应予以确认。当事人对自己的主张有责任提供证据。经查，案涉商铺根据双方合同约定应由被告于2014年10月31日前交付原告，但由于市政道路未按时修通，经双方协商一致以返租商铺的形式对原告方给予逾期交房的相应补偿。返租协议中明确约定租赁期限为2015年11月2日至2016年2月2日，三个月一签。租赁期限届满，原、被告之间未再继续签订协议，该协议同时约定“在市政道路修通后，返租协议自动终止”。被告提供道路施工方出具的《证明》证实案涉小区道路于2016年6月11日达到通车条件，此时，按双方约定，原、被告之间的租赁协议即终止，双方不再存在租赁关系，因此，原告主张至2017年7月10日止的商铺租金，没有事实依据，本院不予支持。但被告应给付原告自2016年2月3日至2016年6月11日的租金，即746745元×8%÷365天×130天=21277.12元。在2016年6月11日之后，若原告认为被告存在逾期交房违约情形，可依据双方签订的《商品房买卖合同》相关约定另行主张。对于原告主张的不能交付办理商品房转移登记有关文书的逾期违约金问题。根据双方合同约定，出卖人不能在约定期限内申请办理商品房转移登记，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。本案被告认为该违约金约定过高请求法院给予调整，本院认为违约金兼具赔偿性与惩罚性，而就本案双方约定的违约金条款可知双方未有额外赔偿损失的明确意思表示，将该违约金解释为赔偿性质并不与当事人的意思表示相违背；其次，将其确定为赔偿性质也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本案中，案涉房屋已交付原告使用，被告是否在合同约定的期限内提供办证条件，对原告使用房屋并无实质性影响，同时原告也未提供被告逾期办证造成其实际损失的相关证据材料。此外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经成为一个普遍存在的现象，其中不泛房开商的主观原因也有其他客观原因所致，并且安顺市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，若按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额违约金，其生产经营势必面临困境，不利于安顺经济社会和谐、健康、有序的发展，故对于被告请求调整违约金的主张，本院予以准许。本案中，案涉房屋已交付给原告使用，原告购买房屋的合同主要目的已经实现，且原告未举证证明被告逾期办证给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及合同法的有关规定，结合被告违约的主观过错程度及当地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照安顺市中级人民法院及其他地方法院对违约金调整的裁判情况，本次支持违约金暂计算至起诉之日止，酌情判决被告支付原告自2015年10月31日起至2019年8月5日期间的逾期办证违约金5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告贵州南恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈贤昀2016年2月3日至2016年6月11日的商铺租金人民币21277.12元。被告贵州南恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈贤昀2015年10月31日至2019年8月5日的逾期办证违约金人民币5000元。三、驳回原告陈贤昀的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费3718元，减半收取计1859元，由原告陈贤昀负担692元，由被告贵州南恒房地产开发有限公司负担1167元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉费3718元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  王晓云二〇一九年十一月一日法官助理黄雯书记员罗亚飞