广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终486号上诉人（原审原告）：广州市城市建设投资集团有限公司。住所地：广东省广州市越秀区中山四路228号5-7楼11-12楼。法定代表人：朱志刚，董事长。委托诉讼代理人：周建森，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓敏，广东经纶律师事务所律师。上诉人（原审原告）：广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司。住所地：广东省广州市天河区珠江新城临江大道海心沙岛东区南教学楼201-206室。负责人：许涛，总经理。委托诉讼代理人：周建森，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏祖耀，广东经纶律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州海印汇商贸发展有限公司。住所地：广东省广州市天河区花城大道89号花城汇三区负一层3001号商铺。法定代表人：邵建明，执行董事。委托诉讼代理人：刘蕾菁，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珒，广东诺臣律师事务所实习律师。上诉人广州市城市建设投资集团有限公司（下称城投集团）、广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司（下称城投资产珠江新城分公司）因与上诉人广州海印汇商贸发展有限公司（下称海印汇公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人城投集团的委托诉讼代理人周建森，上诉人城投资产珠江新城分公司的委托诉讼代理人周建森、苏祖耀，上诉人海印汇公司的委托诉讼代理人刘蕾菁、刘珒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城投集团、城投资产珠江新城分公司上诉请求：1.在一审判决第一项的基础上，增加判决海印汇公司向城投集团支付拖欠的自2013年1月29日起至2013年5月26日的租金14211780元及相应的违约金；2.在一审判决第二项的基础上，增加判决海印汇公司向城投集团支付拖欠的自2012年9月29日起至2013年1月26日的管理费2729624元及相应的违约金；3.判令本案一审和二审的诉讼费用、保全费由海印汇公司承担。事实和理由：一审法院认定海印汇公司的开业日期可顺延至2013年2月7日，免租期结束日期亦顺延至2013年5月26日（2013年2月7日+108天），自2013年5月27日起算租金、自2013年1月27日起算管理费。一审法院的认定不正确，判决结果对城投集团、城投资产珠江新城分公司不公平、不合理，因为：租赁合同约定的“租赁场地由于甲方原因或一次消防验收导致乙方不能在约定的开业日期（即2011年12月28日）开业的，则按开业日期延期的天数，顺延免租期结束日”，其基本含义：一是因归责于甲方的原因（包括归责于甲方的原因造成2011年12月28日仍未通过一次消防验收）；二是结果为导致2011年12月28日乙方未能开业；三是免租日延长至开业日。（一）海印汇公司承租的场地已于2011年10月1日（比租赁合同约定的2011年12月28日开业时间还要早）开业，至2011年12月20日已有过半面积（已有12054平方米开业，已超过承租面积23298平方米的一半）开业，不存在顺延免租期的情形。(二)由于海印汇公司改变原来的消防设计方案导致租赁场地于2013年1月28日通过消防验收，是装修完成后一次、二次消防同时验收,消防验收迟不能成为顺延免租期的理由。城投集团、城投资产珠江新城分公司诉请从2013年1月28日通过消防验收后的第二天才计收租金，起租日已经顺延。一审法院以消防验收迟作为顺延免租期的理由是没有依据的。（三）租赁合同约定免租期八个月，在2012年4月15日开始交付租金，在免租期结束日之前的4个月即2011年12月15日计收管理费，城投集团、城投资产珠江新城分公司主张在2013年1月28日通过消防验收后即2013年1月29日才开始计付租金，在2012年9月29日起计付管理费（在免租期结束日之前的4个月应开始缴纳管理费），主张的租金、管理费已比租赁合同约定的租金、管理费再减免了9个多月的租金、管理费，城投集团、城投资产珠江新城分公司对海印汇公司已作出了极大的让步。综上所述，一审判决关于租金、管理费起算时间的判决错误，恳请二审法院依法改判。海印汇公司答辩称，（一）城投集团、城投资产珠江新城分公司曲解合同的约定。1.合同约定说得很清楚，只要是一次消防验收导致乙方不能开业，免租期就要顺延，而非城投方所称，因归责于甲方原因导致未通过一次消防验收才能顺延。2.顺延是指“按原定开业日期延期的天数，顺延免租期结束日”，即在符合开业条件后加108天为免租期结束日。一审过程中城投集团、城投资产珠江新城分公司在庭审中也确认该计算方式是对的，只是认为本案不适用。因此非城投集团、城投资产珠江新城分公司所称“免租日延长至开业日”。(二)城投集团、城投资产珠江新城分公司称于2011年10月1日开业，完全是歪曲事实，且与其提供的证据自相矛盾。城投集团、城投资产珠江新城分公司证据77，是其在退回开业保证金时要求我方所制作的形式文件，并无事实基础。当时场地仍在交接及装修之中，不可能有租户开业。而且根据法律规定，在2013年1月29日租赁场地通过消防验收之前，是不允许开业的。一审中城投集团、城投资产珠江新城分公司提供的函件可以清楚看出，直至2012年年底我方仍未能开业。“城投”称由于我方原因导致一次消防验收延迟，我方是不确认的。事实是城投集团、城投资产珠江新城分公司原报批的消防设计方案须安装耐火极限为3小时的防火玻璃（需花费2000多万元），城投集团、城投资产珠江新城分公司不想支付该笔防火玻璃费用，因此城投集团、城投资产珠江新城分公司同意按照双方签订的意向书附图调整租赁场地原消防设计；而非我方改变已完成的消防设计方案。海印汇公司已就一次消防工程垫资费用，另案向广州市天河区人民法院提起诉讼，该案仍在审理中。（三）由于租赁合同约定的是“只要是一次消防验收没有通过，免租期结束日就要顺延”，因此无须争论是谁导致一次消防验收迟延通过，但我方仍要指出城投方的几处错误：1.2011年8月15日双方并未交接场地，事实上海印汇公司直到2012年9月1日才能进场施工。2.《中间交接验收记录及清单》记明，“机电部分除外，只核对装修工程”，“系统待调试”，“移交消防工程”，其中没有防火隔离和防火玻璃，说明城投方未做好防火间隔。该证据的内容恰好证明只清点数量，而无查验功能。3.上诉状引用的两份海印汇函件，没有原件，海印汇公司也不确认。4.上诉状引用的城投集团、城投资产珠江新城分公司函件，是城投集团、城投资产珠江新城分公司陈述，海印汇公司不确认内容。综上所述，城投集团、城投资产珠江新城分公司不同意在符合开业日期后顺延108天计算免租期顺延日，是错误的。海印汇公司对顺延108天计算没有意见，但对一审判决认定符合开业条件的日期有异议并提出上诉。此外，管理费起计日是根据租金起计日推算出来的，确定了免租期结束日，自然能确定管理费起计日。海印汇公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判海印汇公司向城投集团支付2016年1月1日至2016年12月31日期间欠付租金8197551.17元（要求改判减少金额为4193640元）；2.撤销一审判决第二、四、七项，驳回城投集团、城投资产珠江新城分公司要求海印汇公司支付管理费、逾期支付管理费违约金的诉讼请求(要求改判减少金额为12905666元)；3.撤销一审判决第三项，改判城投集团、城投资产珠江新城分公司向海印汇公司支付违约金4630939.62元（要求改判减少金额为2369060.38元）；4.城投集团、城投资产珠江新城分公司承担本案一、二审全部诉讼费、保全费。事实与理由：（一）一审法院判决海印汇公司支付2013年5月27日起至2013年6月30日止租金4193640元没有依据。一审判决认定城投集团于2013年2月7日将双方的《广州市房屋租赁合同》进行备案，而忽略租赁场地大量阻碍开业的实质性障碍。租赁场地存在验收手续不全及大量质量问题，对海印汇公司开业及租户正常经营构成实质性障碍，根据《租赁合同》第2.5条、第3.4条、第13.2条约定开业日及起租日应顺延。具体如下：1.关于“开业”的含义：案涉租赁场地系位于珠江新城商业旺地的大型商场，“开业”指取得工商行政管理部门许可且具备经营活动场所等必备条件后，经过一定筹备，整体对外营业的第一天。2.由于城投集团、城投资产珠江新城分公司未办理质量竣工验收备案导致海印汇公司的租户无法办理正常营业执照，致使海印汇公司难以招租及开业。案涉场地办理营业执照具备特殊性，由于该场地无产权证，因此需在猎德街道办理租赁合同备案手续及场地使用证明，再据此办理营业执照。而街道要求提供租赁场地的质量竣工验收备案手续才能办理长期租赁备案，否则只能办理一年期租赁备案及临时场地使用证明，据此只能办理临商证而非长期营业执照。而在2015年7月之前，租户都只能办理临时营业执照，每年续一次期，且如剩余期限不足半年就不能办理，许多租户因此提出异议或申请免租。3.由于城投集团未通过环评验收导致2016年8月30日通过环评验收前开设餐饮的租户无法办理餐饮许可证。综上，由于城投集团、城投资产珠江新城分公司租赁场地验收手续不全问题，给海印汇公司在2013年招租及统一开业造成重大障碍。在艰难的经营环境下，海印汇公司商场根本无法“整体开业”，而只能是小租户零星营业，即每次有租户办理好临时营业执照就先营业。最早营业的租户开业时间为2013年6月1日。截至2013年7月（上一案调解确定的起租日），只有一个租户开业（但该租户直至2014年1月1日才起租），开业率为2.03%；截至2013年12月，只有七个租户开业，开业率为10.48%（见《开业率统计表》）。且大部分租户均以场地问题为由申请免租，故在2013年7月至12月期间，海印汇公司只收到租金427184.6元、管理费700528元。但即使如此，海印汇公司在上一案调解过程中还是作出重大妥协及让步，同意于未符合条件的2013年7月1日起租；为此，海印汇公司在2013年7月至12月期间需要向城投集团、城投资产珠江新城分公司支付租金21667140元、管理费4193640元，与海印汇公司收取的租金、管理费差额高达2400多万元，蒙受了非常巨额的损失。本案场地是两万多平方米的商场，而在2016年6月1日仅有一户租户办好临时营业执照营业，恰好证明海印汇公司无法开业，而这完全是城投集团、城投资产珠江新城分公司租赁场地问题所致，海印汇公司依据合同有权顺延起租期。一审判决以有一户租户临时营业为由，判决海印汇公司支付2013年5月27日至2013年6月30日的租金，显属不当。4.租赁场地同时存在严重漏水水浸、电梯设备不足等大量遗留工程及安全隐患问题，这些虽然不是开业的法定障碍，但也构成开业的实质性障碍。综上所述，城投集团逾期一年两个月才交付的租赁场地，是一个未通过法定验收、无法办理正常经营证照、存在漏水等各种致命问题的不合格场地。承租场地严重不符合开业条件，海印汇公司依据合同有权顺延开业及起租日期。在2013年诉讼中，海印汇公司为了能够继续经营商场而作出了巨大让步，同意于远远未符合约定条件的2013年7月1日起租。但对于2013年5月27日至2013年6月30日期间的租金，按照合同约定绝对有权不予支付，也无须支付该租金对应的逾期付款违约金2369060.38元。（二）一审法院判决海印汇公司向城投集团支付2012年9月29日起至2016年12月31日的管理费12595290元及违约金，没有法律依据。1.城投集团不是追索管理费的适格主体。城投集团委托建隆物业直接收取物管费，虽然建隆物业提供说明声称其不再追索管理费，但即使在一审判决作出之后，建隆物业仍在向海印汇公司催收管理费。这说明建隆物业并未放弃以自身名义向海印汇公司追索案涉管理费，因此城投集团不是追索管理费的适格主体；2.城投集团无权追索2013年7月1日之前的物管费。由于案涉租赁场地迟迟未符合开业条件，根据合同约定应至少延期至2013年底起租。因此海印汇公司无需支付2013年7月1日之前的管理费；3.即使法院认为海印汇公司应支付管理费，也不应按30元／平方米判决。(1)建隆物业未与海印汇公司签订物业管理书面合同，未确定物业管理边界及项目，各方经常就管理边界及项目发生争议，建隆物业对于30元／平方米包含的物业管理服务也未列明，导致所谓的物业管理服务既不规范也不到位。在这种情况下，无论城投集团还是建隆物业均无权要求海印汇公司直接按30元／平方米支付物管费。海印汇公司要求建隆物业提供收取30元／平方米标准物管费所包含的服务内容。(2)建隆物业提供的物业管理服务内容较少，且有较大瑕疵，未达30元／平方米的标准。①案涉租赁场地由于质量及管理问题，漏水、浸水、渗水事故多发，业主方及建隆物业解决不及时，服务存在瑕疵，给海印汇公司造成较大损失。②因城投集团、城投资产珠江新城分公司及建隆物业2016年停电，导致海印汇公司商场经营损失合计106.7万元。③因空调不足导致海印汇公司损失合计309197元。因此，海印汇公司已支付的相关费用已超出建隆物业提供的物业管理服务，不存在拖欠问题。综上所述，城投集团要求海印汇公司支付2012年9月29日起至2016年12月31日的管理费12595290元，没有法律依据。海印汇公司也无须支付逾期付款违约金。现一审法院酌情判决海印汇公司承担的违约金还是过高，如法院最终需判决承担违约金，海印汇公司申请法院调低逾期付款违约金为按银行同期一年期贷款利率（4.35％）计算。(三)关于城投资产珠江新城分公司要求海印汇公司支付2017年1月1日起至2018年4月30日期间逾期支付管理费违约金，没有法律依据。城投资产珠江新城分公司通过《补充协议》（2018年4月签订）受让城投集团的合同权利义务，并据此向海印汇公司追索2017年1月1日起至2018年的管理费违约金。如前所述，城投集团本身就并非追索管理费的适格主体，城投资产珠江新城分公司作为受让方，同样不是适格主体。因此其无权向海印汇公司追索管理费违约金。城投集团、城投资产珠江新城分公司答辩称，(一)海印汇公司应支付2013年1月29日至2013年6月30日期间的租金和2012年9月29日至2013年6月30日期间的管理费。城投集团、城投资产珠江新城分公司对租金、管理费的起计日，已较之约定推迟，已对海印汇公司做出让步。1.租赁合同第3.2条、第3.4条、第3.5条约定2011年12月15日起计管理费、2012年4月15日起计租金。2.租赁场地于2011年8月15日按现状交付给海印汇公司，海印汇公司接收场地后，因自身经营需要，改变消防设计方案，以致消防改造和装修的时间过长，租赁场地通过消防验收的时间延期至2013年1月28日，即使海印汇公司没有按照租赁合同约定在2012年4月15日开始交付租金，至少应在2013年1月28日通过消防验收后即2013年1月29日开始计付租金，在免租期结束日之前的4个月应开始缴纳管理费，即2012年9月29日起应计付管理费。3.涉案租赁场地具有建设用地规划许可证等证书，是合法建设的，且已于2013年1月28日通过消防验收，规划、质量、环保验收不是物业租赁的条件，城投集团、城投资产珠江新城分公司对物业证照的办理不存在违约。法律没有规定需规划、质量、环保验收才可出租，项目于2013年4月27日通过规划验收没有构成违约，不能以未取得规划、质量、环保验收为由不交租金、管理费等费用。4.海印汇公司承租的场地于2011年10月1日开业，至2011年12月20日，海印汇公司承租的场地已有12054平方米开业，海印汇公司已于2011年10月1日开业，比合同约定的2011年12月28日开业时间还要早，租赁合同约定的“租赁场地由于甲方原因或一次消防验收导致乙方不能在约定的开业日期（即2011年12月28日）开业的，则按开业日期延期的天数，顺延免租期结束日”情况并不存在，因此不存在顺延免租期的情形。5.海印汇公司开业后一直都正常营业，经营期间没有受到过任何部门的处罚，海印汇公司承租的物业23298平方米，要间隔分租，部分推后开业是很正常的。6.海印汇公司以场地缺陷和管理失职作为抗辩没有任何依据。海印汇公司的大部分证据是海印汇公司单方制作的函件，是单方主张，没有任何事实依据，有部分函件是事后制作也没有送达城投集团、城投资产珠江新城分公司。从海印汇公司提供的证据看出，其内容或不客观、不真实或夸大其词。对海印汇公司来函反映的漏水问题，广州建筑股份有限公司分别于2013年7月15日、2013年7月26日、2013年8月27日、2013年9月24日、2013年10月21日来函确认未发现海印汇公司租赁区域伸缩缝位置出现漏水现象，对少数轻微的结构漏水情况的处理工作早已完成，对海印汇公司承租区域的经营完全没有影响，海印汇公司反映问题不真实。7.因海印汇公司拖欠租金、管理费等费用，2013年8月27日广州新中轴建设有限公司珠江新城分公司、城投集团诉至广州市天河区人民法院。经法院调解，调解书约定了对2013年7月份之前的租金、管理费及其违约金，各方同意另行梳理和协商。表明双方认可2013年7月份之前是有租金、综合管理费及其违约金的，并没有免除2013年7月份前租金、管理费的意思。8.众所周知，新开的大型商场前面几年是培育期，前几年一般经营都不甚理想，按照一般商业惯例，三至五年后商场就旺起来。花城汇作为十几万平方米的超大型商场自2011年底开业，也遇到相同的问题。自2014年起，花城汇商场已经很旺，已经成为广州旅游、购物、娱乐的新地标，海印汇公司是有巨额营利的。海印汇公司前两年经营不佳，海印汇公司也应按合同约定支付2013年7月份前的租金、管理费。(二)城投集团具有追索管理费的资格。关于管理费，合同有许多明确的约定：1.租赁合同4.5.1条：“各方同意管理费按租赁场地建筑面积计算，每月￥30元/m2含中央空调费），即管理费每月金额为人民币陆拾玖万捌仟玖佰肆拾元整（￥698940元）”。2.租赁合同4.5.2条：“乙方需按月提前向丙方交纳管理费，汇入丙方指定的银行账户。每月之管理费应在每月第七日前缴付，如果交费期限最后一天为法定节假日，乙方最迟应当于法定节假日后的第一个工作日交付管理费，其中，租赁场地首月管理费在本合同生效之日起计五个工作日内交付”。合同明确约定管理费支付给丙方（城投集团）。3.租赁合同9.3条：“租赁场地范围外的公共区域，由甲方或甲方委托物业管理公司提供物业管理服务”，城投集团、城投资产珠江新城分公司委托物管公司为花城汇商场提供物业管理服务，也向物管公司支付费用，理应收取租户的物业管理费。4.租赁合同1.6条：“管理费包括花城汇（含租赁场地内）的中央空调费，以及公共区域水电费、设备设施维护费、公共区域清洁和安保费、花城汇商场整体推广费（不包括乙方和租户因承租的场地自身业务支付的推广费）等”，中央空调费是物管费的最重要的组成，中央空调是城投集团、城投资产珠江新城分公司提供的。5.在2018年3月签订的《花城汇三区租赁合同》转让协议第三条仍然约定：“2017年前乙方应付未付的租金、管理费、违约金等所有费用，乙方（海印汇公司）仍向丙方（城投集团）支付，甲方有权向乙方追收，行使追索权。”以上租赁合同和租赁合同转让协议明确约定，管理费应向城投集团、城投资产珠江新城分公司支付，城投集团、城投资产珠江新城分公司具有追索管理费的资格。城投集团、城投资产珠江新城分公司指定海印汇公司向物管公司支付管理费，是为向第三人履行债务。根据合同法第六十四条的规定，海印汇公司拖欠管理费不付，城投集团、城投资产珠江新城分公司是债权的请求权人，第三人并不能取得对债务人的直接请求权。本案中，建隆公司没有取得对债务人的直接请求权。对海印汇公司反映的临时停电、空调、电梯运行问题，没有事实依据或夸大其事，且均已及时处理和回复，城投集团、城投资产珠江新城分公司和物管中心不存在过错，不构成不支付管理费的理由。海印汇公司主张水浸及水浸损失均没有证据支持，即使存在暴雨、特大暴雨造成商场部分区域存在水浸的现象，租赁合同第九条9.13款，暴雨、特大暴雨等恶劣天气属于不可抗力，因不可抗力导致海印汇公司的损失应由其自行承担。（三）城投集团、城投资产珠江新城分公司主张的违约金并不过高，应得到支持。租赁合同第十二条第14.3项约定：“乙方未按本合同第四条的规定缴交费用的，每逾期一日，每日须按应付费用的0.1%向甲方支付违约金；。”；调解协议第一条第二款约定：“如果乙方不按上述承诺按时付清，逾期则按每天千分之一计付迟延履行金”。这是当事人经过充分平等协商确定的，是双方的真实意思表示,没有损害国家、集体或任何第三人的利益。违约金与借款利息的性质完全不同，违约金是违约方对其违约行为应承担的后果，是在签约时海印汇公司是已经预见到的。天河区人民法院（2013）穗天法法民四初字第1865号《民事调解书》也明确在本案所涉租赁合同的相关诉讼案中已确认0.1%违约金。事实上，一审法院判决的违约金已大大低于约定每日0.1%。综上所述，海印汇公司长时间拖欠巨额租金和管理费，违约极其严重，其上诉理由不成立。城投集团、城投资产珠江新城分公司一审起诉请求：一、判令海印汇公司向城投集团支付拖欠的自2013年1月29日起至2016年12月31日的租金26602971.17元；二、判令海印汇公司向城投集团支付自2012年9月29日起至2016年12月31日的管理费12595290元；三、判令海印汇公司向城投集团支付逾期支付自2013年1月29日起至2016年12月31日期间的租金的违约金至付清之日止（违约金按每逾期一日按应付费用的0.1%计算，暂计至2018年4月20日为73993448.30元）；四、判令海印汇公司向城投集团支付逾期支付2012年9月29日起至2016年12月31日期间的管理费的违约金至付清之日止(违约金按每逾期一日按应付费用的0.1％计算，暂计至2018年4月20日为24033682.76元)；五、判令海印汇公司向城投资产珠江新城分公司支付拖欠的自2017年1月1日起至付清之日止的租金(暂计至2018年4月30日拖欠的租金为1383442.20元)；六、判令海印汇公司向城投资产珠江新城分公司支付逾期支付2017年1月1日至2018年4月30日期间租金的违约金至付清之日止(违约金按每逾期一日按应付费用的0.1％计算，暂计至2018年4月20日为1060189.84元)；七、判令海印汇公司向城投资产珠江新城分公司支付逾期支付2017年1月1日至2018年4月20日期间管理费的违约金至付清之日止(违约金按每逾期一日按应付费用的0.1％计算，暂计至2018年4月20日为226176.98元)。以上暂合计：1395712939元；八、判令海印汇公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：(一)签订合同及合同约定的情况2011年5月10日，广州新中轴建设有限公司（下称新中轴公司）向城投集团、新中轴珠江新城分公司发出《关于花城汇商铺租赁的确认函》，确认广州市珠江新城花城广场花城汇是以新中轴公司名义立项建设的项目，实际投资者是母公司城投集团，因此城投集团是该物业的实际所有权人。经与集团公司研究决定，新中轴公司同意由城投集团和新中轴珠江新城分公司与承租人洽谈、签订和履行租赁合同。2011年6月22日，新中轴珠江新城分公司作为甲方、海印汇公司作为乙方、城投集团作为丙方，三方签订了《花城汇承租意向书》，约定甲方同意将坐落于中国广州市珠江新城花城广场花城汇商铺3区负一层全层商铺按现场状况（毛坯，无间隔）出租给乙方使用；商铺交付日期以甲方发出的书面《商铺交付通知书》规定的日期为准。乙方收到甲方发出的《商铺交付通知书》之日起3个工作日内完成办理收铺手续，收到通知后未按通知约定时间内进行接收的，从通知期满之日起计算租赁期限。2011年10月9日，新中轴珠江新城分公司作为甲方、海印汇公司作为乙方、城投集团作为丙方，三方签订了《花城汇三区租赁合同》，约定鉴于丙方是花城汇商场的所有权人，丙方全权委托和授权甲方负责该商场的经营管理和出租事宜，并授权甲方以出租人名义与承租人签订和履行合同，乙方愿意按照本合同约定的条件承租位于花城汇三区的场地。第二条租赁场地位置、面积、用途、手续办理。2.1租赁场地位于花城广场花城汇三区负一层全层，租赁场地计租面积（建筑面积）暂定为23298平方米，最终以房管测绘部门测绘报告的套内面积（实用率不低于50%）折算出的建筑面积为准。本合同约定的月基本租金及管理费，都应以最终计租面积为基准计算，双方应在房管测绘部门的实测成果报告[含房管部门出具的测绘图及电子文件（如有）]出具之日起的30日内进行之前的月基本租金、管理费结算，并按照双方确认的结算数据进行多退少补。乙方经实地考察，对商铺交付时的状况已充分了解愿意承租该场地，乙方承诺对租赁场地有管理责任，并须承担上述区域内（除9.20条约定外）应由乙方承担的设施设备维修、维护的费用。2.2乙方经营范围为：中高档时尚服饰、钟表首饰……咖啡廊及国际美食等中高端品牌。乙方经营品牌为：国际二线中高档时尚服饰品牌及其他休闲配套服务品牌。相同档次、相同类型的品牌可由双方协商调整。2.3甲乙双方可协商变更所租租赁场地用途或更换或调整专卖店及所销售商品之品牌，如有合理原因甲方应当同意乙方提出的调整。……2.5甲方负责办理一次消防、规划、环保、质量等验收手续，乙方予以配合。第三条租赁期限、场地交付及免租装修期。3.1租赁期限自甲方将租赁场地交付乙方之日起连续计120个月，即2011年8月15日起至2021年8月14日止，若因非乙方原因导致租赁场地交付迟延的，则租赁期限、起租日、免租期、开业日相应顺延。3.2租赁场地交付：甲乙双方确认于2011年8月15日交付场地，在该日期前甲方已发出《场地交付通知书》。甲乙双方在《场地交付通知书》确定的交付场地日期当日，派代表到现场查验，向乙方提供场地相关文件并加盖公章，双方须签署《移交确认书》对场地交付时状态、文件资料及设备设施情况予以确认。3.4免租期和装修期：8个月。租赁场地免租期自2011年8月15日开始计算，即自2011年8月15日起至2012年4月14日止。租赁场地由于甲方原因或一次消防验收导致乙方不能在约定的开业日期（即2011年12月28日）开业的，则按开业日期延期的天数，顺延免租期结束日。免租期的最后4个月乙方向甲方或其委托的物业管理公司缴纳管理费，同时甲方应提供空调服务；除免租期的最后4个月外，免租期内甲方不提供空调服务，乙方免缴租金和管理费，但乙方应在免租期内缴付因乙方装修或经营发生的水电费（不含空调水电费），若乙方需要使用中央空调的，按实际使用量向甲方支付空调费。如果因为乙方原因导致乙方实际交足租金和管理费的租赁期不足3年的，免租装修期内甲方给予乙方的租金及管理费优惠条件取消，乙方应向甲方按照第一年（租赁年）基本月租金的标准补交全部免租期的租金、管理费及其他相关费用，并按合同的约定承担相应的违约责任。3.5起租时间：2012年4月15日起乙方正式按第四条标准向甲方交纳租金。第四条租金及其他费用的收费标准及缴交方式。4.1租金计算方式第一年至第七年的租金计算方式：第一年月基本租金为155元/平方米，每一租赁年均按以下约定进行租金递增，租赁年按租赁期限起始日起计算，每十二个月为一租赁年。租赁年限2011年8月15日至2016年8月14日的月基本租金均为3611190元，2016年8月15日至2018年8月14日的月基本租金均为4152868.5元。第八年至第十五年（如有）的租金分为两部分组成。（1）第一部分为基本租金，第八年2018年8月15日至2019年8月14日月基本租金为4360453.68元，第九年2019年8月15日至2020年8月14日月基本租金为4578522.96元，第十年2020年8月15日至2021年8月14日的月基本租金为4807542.3元……（2）第二部分为提成租金，提成租金按年缴付，即甲方按乙方年度营业收入超出“年度提成租金下限”部分的20%收取提成租金…4.2租金按月计算，不足一个月的按所在月天数分日计算，乙方在每月的第7日前到丙方指定地点或指定账号缴交当月基本租金给丙方。4.3乙方须按照本合同约定的金额、时间、方式向丙方交纳租金，如果交费期限最后一天为法定节假日，乙方最迟应当于法定节假日后的第一个工作日内支付租金。4.5管理费4.5.1各方同意管理费按照租赁场地建筑面积计算，每月30元/㎡（含中央空调费），即管理费每月金额为698940元。4.5.2乙方需按月提前向丙方交纳管理费，汇入丙方指定的银行账户。每月之管理费应在每月第七日前缴付，如果交费期限最后一天为法定节假日，乙方最迟应当在法定节假日的第一个工作日支付管理费。第五条保证金。5.1.1履约保证金。甲乙双方协商同意在本合同生效之日起十个工作日内，乙方须向甲方支付租金保证金、管理费保证金和水电费周转金（以下统称履约保证金），以保证乙方全面履行本合同。租金保证金按乙方第一年基本租金计算的三个月的租金总额即10833570元；管理费保证金为第一年应交的三个月的管理费总额即2096820元；水电费周转金相当于一个月的管理费即698940元；三项合计13629330元。5.1.2品牌保证金。乙方须在本合同生效之日起10个工作日内向丙方支付品牌保证金3000000元。租赁期内，当乙方开业后按合同的约定引进了附件四参考品牌或同等档次、同等类型品牌达15个且总套内面积达3000㎡，该品牌保证金即自动优先冲抵租金。甲乙双方可协商更换或者调整同档次、同类型的品牌店及所销售商品之品牌。如因甲方违约或者不可抗力导致本合同提前终止或解除的，本合同终止或解除时，即使乙方仍未履行本合同第2.2、2.3约定的，甲方也应在本合同终止或解除后的15个工作日内全额退还该笔品牌保证金。5.1.3开业保证金。（1）乙方同意向甲方缴付开业保证金5000000元。（2）乙方承诺租赁场地在2011年12月28日（含）前开业，并达到开业率50%，即租赁场地开业面积不低于11649平方米。（3）如乙方实现了本条第（2）点的约定或者乙方不能实现本条第（2）点的约定但能在开业后第一年内开业率达100%，甲方把该笔款项无息自动转换为租金，否则，甲方有权没收该笔开业保证金。（4）如非因乙方原因或不可抗力（包括但不限于暴雨、台风、战争、社会动乱、火灾、政府限制施工、未获得政府审批或未通过一次消防验收）原因导致乙方不能按照本条第（2）条约定的日期开业的，不能视为乙方违约，开业日期即起租日期相应顺延，开业保证金应在乙方按附件四约定实际开业之日，将开业保证金优先冲抵当月和次月的租金。（5）乙方承诺在2011年9月28日试营业，试营业形式及品牌由乙方自行安排。5.2除本合同特别约定外，如乙方违反本合同任何条款（包括但不限于按时缴付租金），甲方可以使用或扣留全部或者部分履约保证金，作为弥补乙方欠缴款项或因乙方违反本合同规定而导致甲方产生的开支或蒙受的损失（甲方对于损失须提供合法有效的证明并经乙方书面确认）。第七条租赁场地的装修。7.1在不违反政府规划、消防条例及其他相关法规且不改变该商场主体结构及不影响相邻权利人的合法权利的情况下，乙方有权根据经营需要自费对租赁场地进行任何装修施工（包括消防工程），包括但不限于对租赁场地进行内部装修、分隔、修建、改建或安装、更换设备设施、增设附属设备设施等。7.6乙方应提供一套完整的物业二次施工资料、二次施工图、二次消防部门安检批文、二次验收合格证等文件复印件供甲方备案。7.8租赁场地装修的二次消防、二次环保和卫生防疫的报建工程由乙方负责，甲方应提供相关协助，有关费用由乙方承担。第八条租赁登记备案。8.1甲乙双方应于具备办理条件后10个工作日内，另行签订广州市国土资源和房屋管理局编印的《广州市房屋租赁合同》，并到有关政府部门办理租赁登记备案手续，税费各自承担。8.2双方确认8.1所述的该份《广州市房屋租赁合同》的用途仅为办理租赁登记手续。8.3若因甲方原因逾期办理租赁登记备案手续，导致乙方不能办理相关证照手续致使乙方不能依法按本合同的约定开业的，开业时间、起租日则相应顺延。第九条甲方和丙方的权利和义务。9.2按照本合同规定按时收取乙方的租金和物业管理费及本合同约定的其他应交纳的费用。9.3租赁场地范围外的公共区域，由甲方或甲方委托物业管理公司提供物业管理服务。9.4甲方有权变更物业管理公司，物业管理公司的变换，不影响本合同的履行，且甲方和物业管理公司均无因此需要承担任何违约责任和作出任何补偿，但物业公司的变更不能导致物业服务的内容和质量下降。9.11乙方违约而甲方仍然接纳其租金，不能视为甲方对乙方放弃追究违约的权利。甲方只会以正式书面盖章形式放弃本合同任何权利。甲方接受不足额的租金或其他款项时，也不被视为甲方同意乙方少缴合同约定款项。9.19租赁期内，若因租赁场地本身建筑质量的原因租赁场地出现漏水、渗水问题的，甲方负责修复并承担费用。若因租赁场地装修质量的原因或乙方的原因租赁场地出现漏水、渗水问题的，乙方自行修复并承担费用。第十条乙方的权利和义务。10.3乙方必须完成办妥在租赁场地合法经营的一切手续，合法经营其业务，乙方应具备有效的营业执照，并在执照上规定的经营范围内进行合法的经营活动。10.61乙方负责租赁场地内装修、通讯、环保、卫生防疫、空调、二次消防及交付标准以外的其他项目的施工和相关手续的办理，并承担因此而产生的相关费用。10.65在租赁场地获得一次消防、规划、环保、质量验收后，乙方应在租赁期内保证租赁场地的噪音治理、油烟治理、卫生防疫、消防安全达到国家和地方政府部门的标准，并通过有关部门验收。第十三条甲方的违约责任及合同的终止。13.2在租赁期内，如因租赁场地及其用地问题导致乙方无法合法承租、使用租赁场地用作商业（包括但不限于餐饮）经营的或乙方及其引进租户不能办理经营证照和手续进行正常经营的，则由甲方负责完善相关手续，乙方的起租日、开业日相应顺延。第十四条乙方的违约责任及合同的终止。14.3乙方未按照本合同第四条的规定缴交费用的，每逾期一日，每日须按照应付费用的0.1%向甲方支付违约金；逾期超过三十天，甲方有权解除合同，乙方所交的所有保证金不予退还，当保证金不足本合同规定数额时，乙方必须在5天内补齐，乙方还须付清所拖欠的款项及违约金，并按本合同约定把租赁商铺连同原附属物交回甲方。2011年10月28日，海印汇公司向城投集团、新中轴珠江新城分公司发出《确认函》，确认三方于2011年10月9日所签订的《花城汇三区租赁合同》已于2011年10月26日经其司母公司（广东海印集团股份有限公司）股东大会表决通过，根据约定，该合同于其司母公司股东大会通过当天（即2011年10月26日）正式生效。另，其司就该合同生效事宜曾向对方出具的《承诺函》于该合同生效之日同时失效。2015年11月18日，新中轴珠江新城分公司作为甲方、海印汇公司作为乙方、城投集团作为丙方、城投资产珠江新城分公司作为丁方签订《〈花城汇三区租赁合同〉补充协议》，约定鉴于花城汇商铺的经营管理人自2013年10月1日起由甲方变更为丁方，自本补充协议签订之日起，甲方在原租赁合同项下的权利义务全部转让给丁方，原租赁合同所约定的甲方的所有（包括本协议签订前）权益、权利、义务转由丁方享有和承担。2018年3月，城投资产珠江新城分公司作为甲方，海印汇公司作为乙方，城投集团作为丙方签订了《转让协议》，约定各方一致同意自2017年1月1日起，丙方将《租赁合同》中丙方的全部权利义务概括转让给甲方享有和承担；自2017年1月1日起，甲方与乙方就履行上述相关花城汇商铺租赁合同所产生的一切债权债务关系均与丙方无关；自2017年1月1日起，乙方按《花城汇三区租赁合同》等文件的约定应付丙方的租金、管理费等费用，由乙方支付给甲方；2017年1月1日前乙方应付未付的租金、管理费、违约金等所有费用，乙方仍向丙方支付，甲方有权向乙方催收，行使追索权。(二)涉案场地的交付情况2011年7月17日，新中轴珠江新城分公司向海印汇公司发出《场地接收通知书》，通知海印汇公司于2011年7月27日10:30进行场地接收移交工作。2011年7月至9月期间，海印汇公司在数份《中间交接验收记录》接方承包单位处盖章签字，确认按现状接收租赁场地、设施、设备等。2011年7月28日，海印汇公司向新中轴珠江新城分公司发出《关于接收场地共识的函》，函称从2011年7月27日开始进行的场地移交工作，新中轴珠江新城分公司负责提供相关设施设备的清单，海印汇公司则负责清点数量，相关设施设备的功能查验不在本次的移交范围内。上述提及的设施设备的功能查验将安排在新中轴珠江新城分公司完成一次消防验收及场地综合验收后再联合海印汇公司查验，进行功能移交。海印汇公司请求新中轴珠江新城分公司完成设施设备清点前函复予以确认。2011年8月30日，海印汇公司向新中轴珠江新城分公司发出《关于设置租赁场地内卸货区域及垃圾堆放区域的函》，函中载有“我司于2011年8月15日正式接受花城汇三区场地”的内容。诉讼中，海印汇公司称其不可能在2011年8月15日接收场地，因为城投集团、城投资产珠江新城分公司自己说了2011年9月5日才清点完毕场地，海印汇公司确认“2011年8月15日”是由于城投集团、城投资产珠江新城分公司签约时要求确定一个日期以计算开业日、免租期等，但同时也约定符合条件可以顺延。2012年3月5日，广州市天河区猎德街道办事处就海印汇公司使用花城汇三区负一层3001商铺房屋出具了《临时经营场所使用证明》，用以办理租赁（借用）合同登记备案手续和办理工商营业执照及有关许可文件时作场地证明文件使用，不代表对建筑物合法性的确认，也不能作为房屋权属的证明；该证明有效期限自2012年3月5日至2013年3月4日。有效期满需继续作为生产（经营）性场所使用的，应在有效期届满20日前，到出具本证明的单位办理续期手续，出具本证明的单位不予续期的，本证明自动失效。2012年3月20日，新中轴珠江新城分公司向海印汇公司发出《关于尽快落实花城汇三区租赁合同约定的函》，要求海印汇公司必须全力以赴保障在2012年5月1日试营业；并先缴纳自2011年12月15日至2012年3月14日期间共3个月的管理费。2012年6月15日，新中轴珠江新城分公司向海印汇公司发出《花城汇海印租赁区域现场消防巡检整改通知》。2012年8月16日，新中轴珠江新城分公司向海印汇公司发出《关于落实花城汇三区开业事宜的函》，就相关问题意见答复如下：一、关于受一次消防影响问题，因贵司对原已获审批的消防方案进行大幅度调整导致一次消防方案延迟至2012年7月17日才报入消防局，令商场开业时间被一再拖延，不能实现如期开业。另同样因受一次消防验收延迟影响，令租赁合同备案等合法经营手续至今尚未能办理。二、根据贵司2012年7月20日提交的《花城汇三区（海印）开业计划表》，花城汇三区商场计划于2012年底开业，鉴于迄今未通过一次消防验收并非我司原因造成，故请贵司按2012年10月开业重新制订开业计划表，如贵司不能按时开业，我司将考虑提前终止租赁合同。2012年12月29日，新中轴珠江新城分公司向海印汇公司发出《关于加快花城汇三区装修工程进度，确保2013年1月30日开业的紧急督促函》，要求花城汇一区、二区、三区及停车场必须在2013年1月30日全面开业。关于消防验收，新中轴珠江新城分公司函称，其司在2012年8月完成了消防设计变更方案审批工作，要求海印汇公司在2013年1月4日前完成消防系统改造工程的施工和调试工作，整理好消防报验资料，新中轴珠江新城分公司计划在2013年1月8日正式向市消防局申报一次消防验收，争取在2013年1月25日取得一次消防验收合格意见书，同时将积极配合海印汇公司负责的二次装修消防验收工作，争取于2013年1月29日完成。2013年1月7日，城投集团与海印汇公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定城投集团同意将花城汇三区负一层3001号商铺出租给海印汇公司作商业用途使用，建筑面积23298平方米；租赁期限自2013年2月7日至2014年2月6日。同日，城投集团与海印汇公司签署《确认函》，确认前述《广州市房屋租赁合同》仅用于向相关政府部门办理房屋租赁登记备案，各方在租赁合同中的权利义务以2011年10月9日签订的《花城汇三区租赁合同》为准。2013年2月7日，广州市国土资源和房屋管理局天河区分局对前述《广州市房屋租赁合同》予以租赁登记备案，并注明“根据穗府办[2012]1号文件规定，该房屋只作临时商用”。2013年1月11日，新中轴珠江新城分公司向各租户发出《关于抓紧办理工商证照的通知》，请各租户抓紧督促各自属下商家办理工商营业手续，于本月15日前备齐所有资料送所属工商局（所）办理，其司将全力协调有关职能部门给予尽快审批。2013年6月，城投集团向海印汇公司发出《关于缴付租金、管理费的催款函》，称：根据合同规定，因贵司一次消防改造时间过长，租赁场地通过一次消防验收延期至2013年1月28日，免租期的结束日期为2013年1月28日，2013年1月29日应开始计收租金；根据合同规定，免租期结束日之前的4个月贵司向我司或我司委托的物业管理公司缴纳管理费，免租期结束日为2013年1月28日，2012年9月29日应开始缴纳管理费。请贵司于2013年6月10日前将上述应付租金及管理费汇入指定账户。(三)涉案项目的报建验收情况2010年5月，城投集团作为项目业主单位与建设管理单位新中轴公司签订《建设管理专用合同》，约定城投集团将珠江新城核心区市政交通项目的地下空间主体、市政道路管线改造工程、核心区地面景观、生态环境建设工程及附属工程委托给新中轴公司进行建设管理。2009年7月21日，广州市城市规划局向新中轴公司核发穗规地证[2009]242号《建设用地规划许可证》，载明用地项目名称：广州市珠江新城核心区市政交通项目。2010年1月3日，广州市国土资源和房屋管理局向新中轴公司核发穗国土建用字[2010]2号《建设用地批准书》。2007年3月29日，广州市城市规划局向新中轴公司核发穗规建证[2007]1566号《建设工程规划许可证》，载明建设项目名称：广州市珠江新城核心区市政交通项目一宗，建设位置：天河区珠江新城珠江大道西、东路，建设规模：地上1层1745平方米；地下3层319876平方米。2010年11月30日，广州市规划局向新中轴公司核发穗规建证[2010]3094号《建设工程规划许可证》，载明建设项目名称为：珠江新城核心区市政交通项目一宗，建设位置：天河区珠江新城珠江大道西、东路，建设规模：地上1层144平方米；地下2层（部分地下3层）107877平方米。附注：该工程现已施工，本证为补办《建设工程规划许可证》。2011年4月1日，广州市发展和改革委员会以穗发改城[2011]32号《关于珠江新城核心区金穗路北侧区域地下空间项目核准的批复》批复同意城投集团在珠江新城核心区金穗路下沉隧道北侧、黄埔大道以南区域建设地下服务设施和地下交通道、地下车库以及市政配套设施等。2011年10月28日，广州市规划局向新中轴公司发出穗规函[2011]7507号《关于要求调整建筑设计的复函》，函复同意按附图调整建筑设计。2007年3月6日，广州市公安消防局出具穗公消（建）字[2007]第0090号《关于对珠江新城核心区市政交通项目建筑工程消防设计的审核意见》。2012年8月8日，广州市公安消防局出具了《关于同意广州市珠江新城核心区市政交通项目地下一层（2）区调整工程消防设计的审核意见》（穗公消审[2012]第1479号），经审核，对新中轴公司报送的关于广州市珠江新城核心区市政交通项目地下一层（2）区调整工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求，同意该工程消防设计；要求该工程竣工后，应向广州市公安消防局申报消防验收和消防安全检查，合格后方可投入使用。2013年1月28日，广州市公安消防局向新中轴公司、海印汇公司出具穗公消验[2013]第0253号《关于广州市珠江新城核心区市政交通项目地下一层（2）区建筑和内部装修建设工程消防验收合格的意见》，其中载明：本次建筑工程验收区域为地下一层（2）区（轴1-1至轴2-29交轴1b-P至轴2x-C），建筑面积27434平方米，作商场使用，装修工程验收区域为地下一层（2）区（轴1-1至轴2-29交轴1b-P至轴2x-C）的公共区域，装修后作为商场公共走道使用，装修面积8073平方米，经评定该建筑和内部装修建设工程消防验收合格。2013年1月29日，广州市建设工程质量监督站向新中轴公司出具穗监质验[2013]第005号《建设工程施工质量验收监督意见书》，对广州市珠江新城核心区市政交通项目主体土建施工及施工总承包管理配合服务一标（负一层2区，建筑面积约10434平方米）进行质量验收，工程质量验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等符合国家工程质量验收有关规定。该意见书另载有“本次验收仅为土建结构工程，不含机电安装、装饰装修等其他工程，工程如涉及有扩建、改建（含室内装修、用途变更）应重新报监”的内容。2013年4月27日，就广州市珠江新城核心区市政交通项目，广州市规划局向新中轴公司核发了编号为穗规验证[2013]317号《建设工程规划验收合格证》。2015年7月14日，广州市建设工程质量监督站向新中轴公司出具穗建质监字[2015]92号《关于珠江新城核心区相关项目工程质量验收问题的复函》，其中载明：你司已组织建设各方按照相关规定对珠江新城核心区项目的四个单位工程进行了竣工验收，我站依法对竣工验收进行了监督并向备案机关提交了《建设工程质量监督报告》。按照相关规定，我站不再出具其他工程质量验收证明文件。2016年8月30日，广州市环境保护局向新中轴公司出具穗环管验[2016]65号《广州市环境保护局关于广州市珠江新城核心区地下空间及绿化景观项目竣工环境保护验收的意见》，其中载明广州市珠江新城核心区地下空间及绿化景观项目，经审查，项目基本落实了环评文件及其批复要求，竣工环境保护验收合格。（四）租金、管理费的支付情况关于租金的支付情况。双方无争议的为：（1）2013年7月至2018年4月期间，海印汇公司合计已付租金金额为210998646.13元，欠付租金金额为9580993.37元，其中2016年1月欠付143726.97元、2016年2月欠付1464168.83元，2016年3月欠付1791172.43元，2016年4月欠付951334.04元，2016年6月、7月各欠付1083357元，2016年8月欠付19287.5元，2016年10月、12月各欠付830573.7元，2016年各月累计欠付租金8197551.17元；2017年4月欠付552868.5元，2017年6月欠付415286.85元，2017年7月欠付415286.85元，2017年各月累计欠付租金1383442.2元；（2）双方确认2013年7月至2014年12月期间，海印汇公司已付清租金，且确认各期实付租金日期；2013年7月至2018年4月期间，海印汇公司各期实付租金绝大部分存在有数日至数百日的迟延。双方有争议的为：（1）应付租金的起始时间。城投集团、城投资产珠江新城分公司认为2013年1月28日涉案场地已取得一次消防验收，故应从2013年1月29日起计收租金，截至2013年6月30日海印汇公司应付租金合计为18405420元，迟延交租的违约金应从欠租当月8日起计，暂计至2018年4月20日，违约金合计为33875408.49元；海印汇公司认为双方在（2013）穗天法民四初字第1865号案中，已经启用2013年7月1日作为起租日，本案也应从2013年7月1日起计收租金，故2013年1月29日至2013年6月30日海印汇公司不存在欠付租金。关于一次消防验收与起租日期的关系，海印汇公司称即使不考虑其他影响开业的条件，只考虑一次消防验收的问题，起租日期按照合同条款理解，也应该从2013年1月29日起再计算108天的免租期作为起租日期。（2）品牌保证金300万元、开业保证金500万元发生抵扣的时间。2011年间，海印汇公司分两次向城投集团、城投资产珠江新城分公司支付了300万元品牌保证金、500万元开业保证金共计800万元。2018年3月30日，海印汇公司向城投集团、城投资产珠江新城分公司发出《关于抵扣租金的说明》，称经贵我双方友好协商，现将上述两项保证金款项合共800万元人民币及海印汇公司另行支付1000万元用于抵扣2015年1月份起部分租金欠款本金。城投集团、城投资产珠江新城分公司主张该800万元于2018年3月30日用以抵扣2015年3月的部分欠租1305034.15元，抵扣2015年4月的部分欠租752787.36元，抵扣2015年5月的部分欠租1658341.59元，抵扣2015年6月的欠租3611190元，抵扣2015年8月的部分租金672646.9元。海印汇公司认为品牌保证金300万元、开业保证金500万元用于抵扣2015年1月租金、2月租金及3月的部分租金，因该两笔保证金是2011年已支付给城投集团、城投资产珠江新城分公司，故以保证金抵扣租金的月份（2015年1月、2015年2月、2015年3月部分租金777620元）不存在逾期付租，不产生逾期付租的违约金；由于双方对于引进品牌、开业事宜事实上变更了合同约定，双方在前案和解时即已达成共识，视为海印汇公司可以申请以品牌保证金、开业保证金抵扣租金，前案和解的时间是2015年5月15日，在该日发生抵扣2015年1月至3月租金是否存在逾期支付由法院认定。除品牌保证金、开业保证金的抵扣租金月份、发生抵扣的时间双方有分歧之外，双方对海印汇公司支付的其他款项首先用于支付当月租金，超出当月租金的部分按时间顺序抵扣之前拖欠租金的计算方式没有异议；（3）违约金的计算标准。城投集团、城投资产珠江新城分公司主张按照《花城汇三区租赁合同》14.3条的约定，海印汇公司每逾期一日，每日须按照应付费用的0.1%向城投集团、城投资产珠江新城分公司支付违约金。海印汇公司则认为合同约定的逾期付款违约金明显高于城投集团、城投资产珠江新城分公司的损失，海印汇公司申请法院调整违约金标准为银行同期一年期贷款利率4.35%计算；（4）应付费日期遇法定节假日顺延的问题。城投集团、城投资产珠江新城分公司认为法定节假日不包含周六、周日，海印汇公司则认为法定节假日包含周六、周日。2013年7月至2018年4月期间，按城投集团、城投资产珠江新城分公司的主张计算，海印汇公司逾期付租的总天数比按海印汇公司主张的方式计算的逾期总天数多16天。城投集团、城投资产珠江新城分公司主张海印汇公司逾期支付2015年1月29日至2016年12月31日期间租金的违约金（暂计至2018年4月20日）总计74067990.64元（含逾期支付2013年1月29日至2013年6月30日租金的违约金33875408.49元）；逾期支付2017年1月1日至2018年4月30日期间租金的违约金（暂计至2018年4月20日）为1060189.84元。海印汇公司认为如需承担逾期支付租金的违约金，逾期每日按年利率4.35%的标准计算，逾期支付2013年7月1日至2016年12月31日期间租金的违约金总计为4330106.06元，逾期支付2017年1月1日至2018年4月30日期间租金的违约金总计为125195.79元。关于管理费的支付情况。双方无争议的是2013年7月至2016年12月，海印汇公司已付管理费金额为23097246元，未付管理费总计6258234元，分别为未付2015年1月、2月、5月、7月、8月、9月、2016年5月管理费各349470元，未付2015年3月、4月、6月管理费各698940元，未付2015年10月、11月管理费各209682元；未付2015年12月、2016年1月、2月、3月、4月、6月、7月、8月、9月管理费各139788元，未付2016年10月管理费37668元；已付各期管理费（除2013年7月）的时间均存在有数日至数百日不等的迟延；2017年1月起至2018年4月，海印汇公司已付管理费金额为11183040元，已付清同期应付管理费，已付各期管理费的时间均存在有数日至数百日的迟延。双方对各期应付管理费（追索管理费）应付时间、金额及实际支付时间、金额均无异议。双方有争议的是：（1）应付管理费的起始时间。城投集团、城投资产珠江新城分公司主张海印汇公司应于2013年1月29日开始计付租金，根据合同约定免租期结束日之前的4个月应开始缴纳管理费，即从2012年9月起算管理费；海印汇公司则认为应从2013年7月1日起计收管理费。（2）追缴管理费的主体。城投集团、城投资产珠江新城分公司认为根据《花城汇三区租赁合同》约定，其是收取管理费的合法主体。为此，城投集团、城投资产珠江新城分公司向一审法院提交了广州市建隆物业管理有限公司向一审法院出具的、落款日期为2018年11月12日的《关于管理费追偿的说明》，称其司受委托作为花城汇商场的物业管理单位，海印汇公司长期拖欠管理费及违约金，其司同意城投集团、城投资产珠江新城分公司按合同约定追偿欠缴的综合管理费及违约金，其司不再另行主张权利。海印汇公司则认为《花城汇三区租赁合同》关于物管事宜的合同条款并未实际履行，而是由广州市建隆物业管理有限公司与海印汇公司直接建立事实履行关系，因此城投集团、城投资产珠江新城分公司并非追索案涉管理费的适格主体。为此，海印汇公司向一审法院提交了广州市建隆物业管理有限公司于2018年11月15日向海印汇公司发出的《催费通知书》，通知海印汇公司支付自2013年4月至2016年9月期间欠付的管理费及违约金。（3）管理费的支付标准。城投集团、城投资产珠江新城分公司主张按照每平方米30元的标准计算；海印汇公司则主张广州市建隆物业管理有限公司未与海印汇公司签订物业管理协议，未明确物业管理项目及边界，且广州市建隆物业管理有限公司提供的物业管理服务内容比较少，且存在较大瑕疵，未达到30元每平方米的标准。（4）逾期支付管理费的违约金标准。城投集团、城投资产珠江新城分公司主张依据《花城汇三区租赁合同》14.3条的约定，每日须按照应付费用的0.1%向城投集团、城投资产珠江新城分公司支付违约金。海印汇公司认为逾期支付管理费的违约金标准过高，申请法院调低为按照银行同期一年期贷款利率4.35%计算。城投集团、城投资产珠江新城分公司主张海印汇公司逾期支付2012年9月至2016年12月31日期间管理费的违约金合计24033682.76元（含2012年9月至2013年6月的管理费违约金12042549.82元）；逾期支付2017年1月至2018年4月30日期间管理费的违约金为226176.98元。海印汇公司认为即使计算管理费逾期支付的违约金，每日按年利率4.35%计算，逾期支付2013年7月1日至2016年12月31日期间管理费的违约金为1387656.28元，逾期支付2017年1月至2018年4月30日期间管理费的违约金为26991.9元，合计1414648.18元。(五)关于开业诉讼中，城投集团、城投资产珠江新城分公司主张开业是指海印汇公司承租的商铺开始营业，对于开业的商铺数量没有作出约定，开业是必须要取得行政主管部门发出的许可文件，租赁合同中仅是要求合法经营，具体的经营文件由海印汇公司去申请；城投集团、城投资产珠江新城分公司出租给海印汇公司的场地有23298平方米，海印汇公司并非把整个场地作餐饮使用，海印汇公司也可不作餐饮使用，且合同没有约定城投集团、城投资产珠江新城分公司需在何时通过环保验收，故环保验收是否通过不影响开业；《花城汇三区租赁合同》中海印汇公司承诺在2011年12月28日开业，该开业时间并非城投集团、城投资产珠江新城分公司要求，而是海印汇公司自己承诺的；本案因海印汇公司原因导致一次消防验收未能通过继而影响了海印汇公司无法在2011年12月28日开业，城投集团、城投资产珠江新城分公司现将免租期计算至一次消防通过验收之日（2013年1月28日），至于海印汇公司何时开业城投集团、城投资产珠江新城分公司不再计较。城投集团、城投资产珠江新城分公司提交了海印汇公司加盖公章的涉案场地的《商铺开业表》复印件，开业表显示2011年12月20日起海印汇公司承租的商铺已有12054平方米开业，商户麦当劳等陆续从2011年10月1日开业。海印汇公司对该《商铺开业表》质证称虽然公章确实是海印汇公司所盖，但是该《商铺开业表》是为了配合城投集团、城投资产珠江新城分公司要求的退回海印汇公司开业保证金所做的形式文件，该《商铺开业表》所载的开业时间，涉案的租赁场地仍然在装修之中，故开业表所载内容与事实不符，不能作为证明海印汇公司租户的开业时间。海印汇公司认为《花城汇三区租赁合同》没有明确约定开业的标准，但合同第2.5条约定甲方负责办理消防、规划、环保、质量验收，这些文件是法律规定的大型商场开业的必备许可及手续，即相关验收是开业的条件，且需要达到一个比较高的经营率才能视为开业。为此，海印汇公司提交了猎德街道办《办理房地产租赁备案服务指南》、2013年8月15日海汇函[2013]054号《关于协助办理工商营业执照事宜》、《花城汇、海心沙开业“百日会战”工作例会会议纪要（2012.11.22）》、《花城汇、海心沙开业“百日会战”工作例会会议纪要（2012.12.3）》、《花城汇、海心沙开业“百日会战”第一阶段工作总结会会议纪要（2013.2.4）》，上述会议纪要中提及规划、质量、消防、环保四大验收项目，与开业息息相关，有关责任单位应全力推进。城投集团、城投资产珠江新城分公司质证称前述证据没有原件，对其真实性均不予确认，且涉案租赁物业于2012年3月5日已经办理了临时经营场所使用证，已经办理了临时租赁备案，不影响使用和办理营业执照。诉讼中，海印汇公司表示涉案场地至今没有达到开业条件，如果要认定一个具体的开业时间，其认为2013年12月基本符合开业条件。庭后，海印汇公司提交书面意见，对开业问题进行答复，称大型商场开业的含义是指取得工商行政管理部门许可且具备经营活动场所等必备条件后，经过一定筹备，整体对外营业的第一天；涉案租赁场地属于大型商场，本来应举行开业典礼或仪式以正式开业，但由于租赁场地存在无法办理长期营业执照、无法办理餐饮牌照等问题，因此海印汇商场无法“整体开业”，而只能是小租户零星营业：即每次有租户办理好临时营业执照就先营业。最早营业的租户开业时间为2013年6月1日，截至2013年7月只有一个租户开业，截至2013年12月只有七个租户开业；关于租户办理营业执照的流程，由于租赁场地无产权证，因此需要猎德街道办理租赁合同备案手续及场地使用证明；街道要求提供租赁场地的竣工验收备案表才能办理长期租赁备案，否则只能办理一年期租赁备案和临时场地使用证明；城投集团、城投资产珠江新城分公司提交的《临时经营场地使用证明》也证明了猎德街道办事处出具的是一年期临时场地使用证明，而非正式场地使用证明，相应只能办理临商证而非长期营业执照；城投集团、城投资产珠江新城分公司提供的证据《广州市房屋租赁合同》合同期限只有一年，且盖章“该房屋只能作临时商用”；凭街道办出具的租赁备案及场地使用证明到工商局办理营业执照；如需开设餐饮，则凭营业执照办理餐饮服务许可证，凭环境影响评价批复文件办理排污许可证（汉堡王和麦当劳属于连锁企业，因此他们以总店名义特殊渠道办理相关证照）。海印汇公司为证明涉案租赁场地存在漏水、浸水、停电、空调供冷、电梯无法运行导致无法使用、不能开业等问题，向一审法院提交了《关于花城汇三区防水及防汛问题的函》、《关于花城汇三区再一次水浸的函》、《关于4月20日花城汇南区漏水问题的函》、《关于花城汇南区急需解决停电问题的函》、《关于海印部分区域无故停电的函》、《关于南区商户投诉空调问题的函》、《关于我司租户hellokitty长达半个月无空调供冷的函》、《关于南区电梯无法运行的函》等证据。城投集团、城投资产珠江新城分公司亦提交了《关于对海印区域主体一、二标伸缩缝检查的函》、《关于海印、高德区域伸缩缝检查的函》、《关于再三澄清二标二区海印承租区域现场实际情况的函》、《关于对主体二标商业区域检查的函》、《关于珠江新城核心区市政交通项目主体二标二区海印承租区域现场实际情况的函》、《关于海印区域局部槽盖板未盖及电缆恢复回复的函》、《关于花城汇海印区域水灾的函的复函》、《关于我司租户（探鱼）墙身多次渗水的复函》、《关于我司租户hellokitty长达半个月无空调供冷的复函》、《关于南区部分电梯无法运行的复函》、《关于水浸事件造成海印汇损失的复函》等证据，用以证明海印汇公司反映情况不属实或是海印汇公司原因引起，或是对海印汇公司反映的问题物管公司已及时回复和处理，且合同没有约定由于涉案场地出现质量问题如渗水漏水则顺延开业。另查明，2013年8月27日，城投集团、新中轴珠江新城分公司向广州市天河区人民法院提起诉讼，案号为（2013）穗天法民四初字第1865号。城投集团、新中轴珠江新城分公司诉请法院判令：1.海印汇公司向城投集团、新中轴珠江新城分公司支付自2013年1月29日起至2014年1月31日期间的租金（按3611190元/月计算）；2.海印汇公司向城投集团、新中轴珠江新城分公司支付自2012年9月29日起至2014年1月31日期间的管理费（按698940元/月计算）；3.海印汇公司向城投集团、新中轴珠江新城分公司支付逾期支付租金的违约金（分别以每月租金3611190元为本金，按每日0.1%的标准，分别自当月8日起计至清偿之日止）；4.海印汇公司向城投集团、新中轴珠江新城分公司支付逾期支付管理费的违约金（分别以每月管理费698940元为本金，按每日0.1%的标准，分别自当月8日起计至清偿之日止）；5.海印汇公司向城投集团、新中轴珠江新城分公司支付逾期支付履约保证金13629330元的滞纳金4770265.5元（按每日0.1%的标准，自2011年11月10日起计至2011年12月13日）；6.海印汇公司向城投集团、新中轴珠江新城分公司支付逾期支付品牌保证金3000000元的滞纳金1050000元（按每日0.1%的标准，自2011年11月10日起计至2011年12月13日）；7.海印汇公司继续履行《花城汇三区租赁合同》，立即全面开始广州市天河区珠江新城花城广场花城汇三区负一层全层租赁场地的营业，开业率达100%；8.海印汇公司承担本案全部诉讼费。2013年10月10日，海印汇公司提起反诉，请求判令：1.城投集团、新中轴珠江新城分公司向海印汇公司返还租赁场地垫资工程款19144652.73元；2.城投集团、新中轴珠江新城分公司完善租赁场地的开业条件；3.城投集团、新中轴珠江新城分公司支付租赁场地遗留工程修复费用124635.11元；4.本案诉讼费用由城投集团、新中轴珠江新城分公司负担。2015年5月15日，海印汇公司申请撤回反诉，广州市天河区人民法院于2015年5月15日作出（2013）穗天法民四初字第1865号民事裁定，裁定准许海印汇公司撤回反诉。经广州市天河区人民法院主持调解，各方当事人达成调解协议，广州市天河区人民法院于2015年5月15日出具民事调解书，确认各方达成的如下调解协议：一、海印汇公司于2015年5月20日前一次性付清广州市天河区珠江新城花城广场花城汇三区负一层全层租赁场地自2013年7月1日至2014年12月31日期间的租金19723090元、综合管理费11532510元，合计31255600元。海印汇公司逾期支付上述款项的，则自逾期之日起每日按上述款项的0.1%支付违约金；二、上述租赁场地2015年1月1日之后的租金及综合管理费，由海印汇公司按租赁合同约定的金额及时间支付（城投集团、新中轴公司珠江新城分公司及海印汇公司均确认该项不属法院强制执行范围。如城投集团、新中轴珠江新城分公司认为海印汇公司未依约履行，可另循法律途径解决）；三、上述租赁场地2013年7月份（不含7月）之前的租金、综合管理费及其违约金，以及截至2015年5月20日前所有因海印汇公司逾期付款产生的违约金、滞纳金，由双方另行梳理及协商；若协商不成，可另循法律途径解决（城投集团、新中轴珠江新城分公司及海印汇公司均确认该项不属法院强制执行范围）；四、城投集团、新中轴珠江新城分公司撤回本案其他诉讼请求；五、案件受理费234040元减半收取117020元，由城投集团负担。一审法院认为，城建集团、城投资产珠江新城分公司依据各方与海印汇公司签订的《花城汇三区租赁合同》、《〈花城汇三区租赁合同〉补充协议》、《〈花城汇三区租赁合同〉转让协议》提起本案诉讼，请求海印汇公司清缴拖欠的租金、管理费及迟延支付款项的违约金，故本案的案由为房屋租赁合同纠纷。《花城汇三区租赁合同》、《〈花城汇三区租赁合同〉补充协议》、《〈花城汇三区租赁合同〉转让协议》为各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且涉案租赁场地已经合法报建并取得规划验收合格证，故合同合法有效，对各方均有约束力，各方均应恪守履行。双方确认海印汇公司存在欠付2013年7月至2018年4月期间的租金9580993.37元，其中2016年各月累计欠付租金8197551.17元；2017年各月累计欠付租金1383442.2元。为此，海印汇公司应向城投集团清付2016年12月31日前的欠租8197551.17元，向城投资产珠江新城分公司清付2017年1月后的欠租1383442.2元。关于2013年1月29日至2013年6月30日期间，海印汇公司应否向城投集团支付租金的问题。城投集团、城投资产珠江新城分公司主张2013年1月28日已通过一次消防验收，故海印汇公司应当自次日起租。海印汇公司则认为依照合同约定，起租日期为海印汇公司开业后108天，由于城投集团、城投资产珠江新城分公司的原因，场地至今尚未具备开业条件，故海印汇公司无需支付前述时段的租金。对此一审法院分析如下：《花城汇三区租赁合同》约定，租赁场地免租期自2011年8月15日开始计算，即自2011年8月15日起至2012年4月14日止。租赁场地由于甲方原因或一次消防验收导致乙方不能在约定的开业日期（即2011年12月28日）开业的，则按开业日期延期的天数，顺延免租期结束日；若因甲方原因逾期办理租赁登记备案手续，导致乙方不能办理相关证照手续致使乙方不能依法按本合同的约定开业的，开业时间、起租日则相应顺延；在租赁期内，如因租赁场地及其用地问题导致乙方无法合法承租、使用租赁场地用作商业（包括但不限于餐饮）经营的或乙方及其引进租户不能办理经营证照和手续进行正常经营的，则由甲方负责完善相关手续，乙方的起租日、开业日相应顺延。城投集团、城投资产珠江新城分公司已于2013年1月28日办妥涉案场地的一次消防验收，并于2013年2月7日将双方的《广州市房屋租赁合同》进行备案，且早在2012年3月5日已经取得了《临时经营场所使用证明》，已经具备配合海印汇公司办理营业证照正常经营的基本条件，故一审法院认定海印汇公司的开业日期可顺延至2013年2月7日，免租期结束日期亦顺延至2013年5月26日（2013年2月7日+108天），因此海印汇公司应自2013年5月27日起向城投集团、城投资产珠江新城分公司支付租金，计至2013年6月30日，海印汇公司应付租金金额为4193640元，海印汇公司应向城投集团、城投资产珠江新城分公司城投集团清付，与2013年7月1日至2016年12月31日期间欠付的租金合计，海印汇公司应向城投集团清付租金共计12391191.17元（8197551.17+4193640）。城投集团、城投资产珠江新城分公司主张自取得一次消防验收之次日即应起付租金，与合同约定不符，一审法院不予采纳。海印汇公司辩称开业条件为城投集团、城投资产珠江新城分公司取得消防、规划、环保、质量等验收手续，没有合同依据，且与海印汇公司自认的2013年6月1日已有租户办好临时营业执照营业的陈述相悖。双方合同并无将临时营业执照排除在“合法承租、使用租赁场地”或“办理营业执照进行正常经营”的情形之外，故海印汇公司以其仅能办理临时营业执照为由主张开业日应继续顺延缺乏理据。海印汇公司主张环保验收为办理餐饮营业证照的必备文件的问题，因为双方合同约定海印汇公司引入的品牌包括餐饮和非餐饮，故领取餐饮营业证照并非海印汇公司开业的必然要求，故海印汇公司以环保验收未办妥为由，主张涉案场地无法开业，理据不充分，一审法院不予采纳。海印汇公司述称场地存在渗水、漏水等质量问题，并非约定或法定的开业障碍，海印汇公司以此为由辩称涉案场地不具备开业条件，理由不成立。关于管理费的起付时间。根据合同约定，免租期的最后4个月乙方向甲方或其委托的物业管理公司缴纳管理费。如前所述，涉案租赁合同的免租期顺延至2013年5月26日结束，故海印汇公司应在2013年1月27日起支付管理费。海印汇公司应付2013年1月26日起至2013年6月30日止的管理费共计3607432元；另外，双方共同确认海印汇公司未付2013年7月1日至2016年12月31日期间的管理费6258234元，两项合计为9865666元，海印汇公司应当予以清缴。关于城投集团、城投资产珠江新城分公司是否是主张上述拖欠管理费的权利主体问题。根据国务院《物业管理条例》第四十七条“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定”规定，双方在《花城汇三区租赁合同》中约定了由海印汇公司向城投集团、城投资产珠江新城分公司或城投集团、城投资产珠江新城分公司指定的物业管理公司缴纳管理费，没有违反法律、法规规定，合法有效，对海印汇公司有约束力。海印汇公司以其与城投集团、城投资产珠江新城分公司之间不存在物业服务合同关系为由辩称城投集团、城投资产珠江新城分公司不是主张管理费的适格主体，显属无理，一审法院不予采纳。此外，海印汇公司亦未能提交证据证明其已向广州建隆物业管理有限公司缴纳了城投集团、城投资产珠江新城分公司所主张的管理费，即海印汇公司未能举证证明其已通过事实的缴纳行为免除了向城投集团、城投资产珠江新城分公司支付所欠管理费的义务，故城投集团、城投资产珠江新城分公司在本案中主张海印汇公司向己方清缴该管理费并无不当，应予支持。依据《〈花城汇三区租赁合同〉转让协议》的约定，城投集团为2016年12月31日前管理费的权利主体，故海印汇公司应向城投集团清缴所欠的2016年12月31日前的管理费。关于逾期支付款项的违约责任问题。双方合同约定，海印汇公司未按照本合同第四条的规定缴交费用的，每逾期一日，每日须按照应付费用的0.1%向城投集团、城投资产珠江新城分公司支付违约金。因海印汇公司在支付各期租金、管理费时就部分款项存在天数不等的逾期支付情况，故城投集团、城投资产珠江新城分公司主张海印汇公司承担逾期支付款项的违约责任，符合合同约定，应予支持。关于租金、管理费的交费期限最后一天遇法定节假日顺延的问题。双方合同约定海印汇公司最迟应当于法定节假日后的第一个工作日内支付，现双方对“法定节假日”是否包括周六、周日存有争议。一审法院认为，根据国务院发布的《全国年节及纪念日放假办法》，全体公民放假的节日为新年、春节、清明节、劳动节、端午节、中秋节、国庆节；部分公民放假的节日及纪念日为妇女节、青年节、儿童节、建军纪念日，并无包括周六、周日，海印汇公司主张“法定节假日”包括周六、周日，缺乏依据，一审法院不予采纳。关于开业保证金、品牌保证金发生抵扣租金的时间问题。城投集团、城投资产珠江新城分公司述称直至2018年3月30日海印汇公司来函要求抵扣租金时才发生抵扣的事实，抵扣前欠付的租金仍产生逾期违约金，海印汇公司则认为开业保证金、品牌保证金早在2011年已经支付，故用于抵扣2015年1-3月的租金不产生逾期违约金，且双方在前案2015年5月15日调解时已经达成抵扣合意。鉴于开业保证金、品牌保证金双方现均确认可以用于抵扣租金，但对于抵扣事实发生的时间均未能提供直接证据加以证明，依照合同约定，开业保证金应在实际开业之日优先冲抵当月和次月的租金，品牌保证金在开业后按约定引入品牌达到一定数量及面积后自动优先冲抵租金，故在双方均同意开业保证金、品牌保证金开业可以冲抵租金的情况下，应视为海印汇公司已符合双方约定的冲抵条件，且可按合同约定自动优先冲抵当月和次月的租金，故一审法院采纳海印汇公司的主张，认定以开业保证金、品牌保证金冲抵的租金不发生逾期支付。关于违约金计付标准的问题。城投集团、城投资产珠江新城分公司请求按照双方合同约定的每逾期一日，每日须按照应付费用的0.1%支付违约金的标准计算。海印汇公司主张该违约金标准过高，请求调整为按银行同期一年期贷款利率计算。考虑到海印汇公司逾期支付相关费用，给城投集团、城投资产珠江新城分公司造成的损失主要是利息损失，故一审法院酌情对违约金计付标准予以调低。综合考虑海印汇公司逾期支付租金、管理费的具体情况、纠纷产生的原因、各自对相关款项逾期支付的过错程度、城投集团、城投资产珠江新城分公司遭受的实际损失等因素，一审法院酌情确定海印汇公司应向城投集团支付逾期支付2013年5月27日起至2016年12月31日止期间租金的违约金700万元，支付逾期支付2013年1月27日起至2016年12月31日止期间管理费的违约金300万元；向城投资产珠江新城分公司支付逾期支付2017年1月1日起至2018年4月30日期间租金的违约金17万元，支付逾期支付2017年1月1日起至2018年4月30日期间管理费的违约金4万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、海印汇公司于本判决生效之日起十五日内，向城投集团一次性支付拖欠的2013年5月27日起至2016年12月31日止的租金12391191.17元；二、海印汇公司于本判决生效之日起十五日内，向城投集团一次性支付拖欠的2013年1月27日起至2016年12月31日止的管理费9865666元；三、海印汇公司于本判决生效之日起十五日内，向城投集团一次性支付逾期支付2013年5月27日起至2016年12月31日期间租金的违约金7000000元；四、海印汇公司于本判决生效之日起十五日内，向城投集团一次性支付逾期支付2013年1月27日起至2016年12月31日期间管理费的违约金3000000元；五、海印汇公司于本判决生效之日起十五日内，向城投资产珠江新城分公司一次性支付拖欠的2017年1月1日起至2018年4月30日止的租金1383442.2元；六、海印汇公司于本判决生效之日起十五日内，向城投资产珠江新城分公司一次性支付逾期支付2017年1月1日起至2018年4月30日期间租金的违约金170000元；七、海印汇公司于本判决生效之日起十五日内，向城投资产珠江新城分公司一次性支付逾期支付2017年1月1日起至2018年4月30日期间管理费的违约金40000元；八、驳回城投集团、城投资产珠江新城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费741276元，由城投集团、城投资产珠江新城分公司共同负担561910元，海印汇公司负担179366元；财产保全费5000元，由城投集团、城投资产珠江新城分公司共同负担3790元，海印汇公司负担1210元。本院二审中双方没有提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，根据双方的上诉意见及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、租金的起算时间问题；二、物业管理费的起算时间、收费主体及收费标准、逾期支付违约金的计算问题。一、关于租金的起算时间问题。案涉《花城汇三区租赁合同》约定，租赁场地免租期自2011年8月15日开始计算，即自2011年8月15日起至2012年4月14日止。租赁场地由于甲方（即城投集团、城投资产珠江新城分公司）原因或一次消防验收导致乙方（即海印汇公司）不能在约定的开业日期（即2011年12月28日）开业的，则按开业日期延期的天数，顺延免租期结束日；若因甲方原因逾期办理租赁登记备案手续，导致乙方不能办理相关证照手续致使乙方不能依法按本合同的约定开业的，开业时间、起租日则相应顺延；在租赁期内，如因租赁场地及其用地问题导致乙方无法合法承租、使用租赁场地用作商业（包括但不限于餐饮）经营的或乙方及其引进租户不能办理经营证照和手续进行正常经营的，则由甲方负责完善相关手续，乙方的起租日、开业日相应顺延。因案涉场地不可能在合同约定的时间即2011年12月28日开业，免租期至2012年4月14日止的约定已不可能适用，而应适用上述关于开业日期延期的约定确认租金起算时间。依照上述约定，租赁合同中明确影响开业的因素有以下四方面，一是甲方原因，二是一次消防验收，三是甲方原因逾期办理租赁登记备案手续，导致乙方不能办理相关证照手续；四是租赁场地及其用地问题导致乙方无法合法承租、使用租赁场地用作商业（包括但不限于餐饮）经营的或乙方及其引进租户不能办理经营证照和手续进行正常经营的，需由甲方负责完善相关手续。根据本案查明的事实，本案中影响开业的因素主要有：消防验收、合同备案及经营场所用地审批。首先，关于一次消防验收问题。案涉场地于2013年1月28日办妥涉案场地的一次消防验收，在此前不可能开业。一般情况下，一次消防验收由建设单位负责申报，二次消防验收是装修后开业前的验收，由使用单位申报。根据租赁合同第3.4条约定，由于“甲方原因或一次消防验收导致乙方不能在约定的开业日期开业”以及第5.1.3条（4）约定“如非因乙方原因或不可抗力（包括但不限于暴雨、台风……未获政府审批或未通过一次消防验收）导致乙方不能按本条第（2）条约定的日期开业的，不能视为乙方违约”，本案因一次消防验收影响开业的责任在出租方，而不在承租方。如确实存在因承租人提出、出租人同意设计变更而影响一次消防验收的，双方应通过协商一致变更合同约定予以确认。但本案没有证据证明双方通过协商变更合同条款对一次消防验收影响开业时间的责任重新作出明确约定，且双方对是否因设计变更而影响一次消防验收存在争议。故城投集团、城投资产珠江新城分公司主张因一次消防验收迟延导致不能按约定日期开业的责任应由海印汇公司承担，理由不成立，本院不予支持。其次，关于合同备案及经营场所使用审批的问题。根据《广州市人民政府办公厅关于解决生产经营场所场地证明若干问题的意见》（穗府办[2012]1号）规定“出租房屋给他人作经营场所使用的，租赁双方应到国土房管部门或其委托的街道（镇）出租屋管理服务机构办理房屋租赁合同登记备案手续，由受理单位在房屋租赁合同上作‘根据穗府办[2012]1号文件规定，该房屋只作临时商用’注记”。2013年2月7日双方到广州市房管局天河分局将租赁合同备案，并由该局按规定在租赁合同上作上述注记。因案涉租赁物在此前于2012年3月5日已经取得广州市天河区猎德街道办事处出具的《临时经营场所使用证明》，至此，案涉场地开业经营已经不存在法律上的障碍，因此，一审法院认定2013年2月7日涉案场地具备开业条件是合理的。依照双方租赁合同关于“一次消防验收导致不能在约定的开业日期开业的，按开业日期顺延的天数，顺延免租期结束日”的约定，应确定免租日为从2013年2月7日起顺延108天即2013年5月26日止，一审对此处理并无不当。城投集团、城投资产珠江新城分公司上诉主张租金应从通过一次消防验收次日起计收，与合同约定不符。海印汇公司以涉案场地实质上不具备开业条件为由，上诉主张不应支付2013年5月27日至2013年6月30日租金，理由亦不成立。综上，一审判决对案涉租赁场地租金起算时间的认定并无不当，本案双方当事人上诉请求按各自所主张的租金起算时间重新计算租金予以改判并根据改判后租金的数额相应变更违约金数额的理由均不能成立，本院对双方提出的上诉的主张,均不予支持。二、关于物业管理费的起算时间、收费主体及收费标准、逾期支付违约金的计算问题。关于物业管理费的起算时间问题。案涉《花城汇三区租赁合同》约定，“免租期的最后4个月乙方向甲方或其委托的物业管理公司缴纳管理费”，如上所述，因租赁合同免租期应计至2013年5月26日止，故一审认定海印汇公司应自该免租期到期日前4个月即2013年1月27日起支付管理费，符合合同约定；关于物业管理费收费主体问题。因合同约定物业管理费由海印汇公司向出租方或其委托的物业管理公司缴纳，故城投集团、城投资产珠江新城分公司及其委托的物业管理公司均可作为收取物业管理费的收费主体。经查明，由于城投集团、城投资产珠江新城分公司委托的物业管理公司即广州市建隆物业管理有限公司并未向海印汇公司实际收取管理费，故城投集团有权向海印汇公司收取物业管理费，海印汇公司主张城投集团不是受偿主体的理由不成立;关于物业管理费收费标准问题。双方合同约定物业管理费按照租赁场地建筑面积计算，即每月30元/㎡，每月金额为698940元。海印汇公司上诉主张双方未签订书面的物业管理合同，未约定物业管理边界及项目，各方经常就此发生争议，物业管理服务不规范、不到位，物业管理服务内容少，且有较大瑕疵，给海印汇公司造成损失，故不应按每月30元/㎡收取物业管理费。对此，本院认为，鉴于城投集团、城投资产珠江新城分公司所委托的物业管理公司已经提供了物业管理服务，本案也没有证据证明其存在擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的情形，故城投集团、城投资产珠江新城分公司请求按合同约定收取物业服务费理由成立，一审对城投集团、城投资产珠江新城分公司的该项诉请予以支持，并无不当。海印汇公司提出的广州市建隆物业管理有限公司未完全履行物业服务义务的问题，双方如对此有争议，可另遁法律途径解决。关于逾期支付物业管理费的违约金计算问题。经审查，一审判决对海印汇公司应支付2013年1月27日起到2016年12月31日期间的逾期支付违约金数额已作适当调整，其处理并无不当。对于2017年1月1日起至2018年4月30日期间的物业管理费，虽然海印汇公司已经付清，但双方亦确认，海印汇公司确实存在并非每期均按合同约定的时间支付的情形，故一审对此酌定判决由海印汇公司支付违约金4万元，其处理亦无明显不当。综上分析，城投集团、城投资产珠江新城分公司及海印汇公司双方关于物业管理费的上诉理由均不成立。一审对此处理并无不妥，本院予以维持。综上所述，城投集团、城投资产珠江新城分公司、海印汇公司提出的上诉请求均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费262058元，由广州市城市建设投资集团有限公司、广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司共同负担123448元，广州海印汇商贸发展有限公司负担138610元，受理费已由广州市城市建设投资集团有限公司、广州海印汇商贸发展有限公司分别预交，本院不再清退。本判决为终审判决。审判长 赵 虹审判员 赖尚斌审判员 王 凯二〇一九年十一月六日书记员 陈 欣