广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终18730号上诉人（原审被告）：深圳市坪山新区源盛宝花木场，住所地：广东省深圳市坪山新区，统一社会信用代码：。经营者：张剑龙，男，汉族，1981年9月24日出生，住所地：广东省普宁市，委托诉讼代理人：张剑洪，男，汉族，1978年3月23日出生，身份证住址：广东省普宁市，系上诉人经理。委托诉讼代理人：伍砺，广东格明（坪山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市坪山区坪山第二小学，住所地：广东省深圳市坪山区，统一社会信用代码：。法定代表人：江可佳，校长。委托诉讼代理人：陈裕庆，广东晟典（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪娴，广东晟典（龙岗）律师事务所实习律师。上诉人深圳市坪山新区源盛宝花木场（以下简称源盛宝花木场）因与被上诉人深圳市坪山区坪山第二小学（以下简称坪山第二小学）合同纠纷一案，不服广东省深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。源盛宝花木场上诉请求：1、撤销本案一审判决第一项，改判源盛宝花木场无需向坪山第二小学退还涉案土地；2、本案一审、二审的全部诉讼费用由坪山第二小学承担。事实和理由：一审判决存在认定事实不清、适用法律错误，依法应予撤销、改判。理由如下：一、源盛宝花木场使用涉案土地的概况。涉案土地为坪山区马峦街道沙坣社区青草林经济合作社将涉案土地出租给源盛宝花木场，用于开办花木场。2002年5月12日，原龙岗区坪山镇沙坣村委青草林经济合作社与坪山第二小学签订《补偿协议书》，约定将涉案土地转让给坪山第二小学。源盛宝花木场与原龙岗区坪山镇沙坣村委青草林经济合作社的租赁合同期满后，源盛宝花木场继续使用涉案土地，向坪山第二小学缴纳了2004年期间的租金。自2006年起，坪山第二小学与源盛宝花木场约定涉案土地交源盛宝花木场使用，源盛宝花木场为坪山第二小学提供绿化管养服务。自2011年7月1日开始，坪山第二小学与源盛宝花木场签订《绿化养护管理委托合同》，每年一签，最后签订时间为2015年7月1日。二、一审判决认定事实不清。1、源盛宝花木场与坪山第二小学虽然签订的是《绿化养护管理委托合同》，但双方并无委托关系，该合同实际为租赁合同，源盛宝花木场与坪山第二小学之间是租赁合同关系。根据涉案土地的流转历史和使用过程可以看出，源盛宝花木场在使用涉案土地时，都是支付了相应对价的，并不是《绿化养护管理委托合同》所称的无偿使用，该对价包括货币和源盛宝花木场提供的绿化管养服务。确定该合同的性质，对查清本案的事实至关重要，但一审法院对该合同的性质并未作说明。2、《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有第土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；……”。源盛宝花木场认为，根据上述法律规定，原龙岗区坪山镇沙坣村委青草林经济合作社与源盛宝花木场签订《补偿协议书》，将涉案土地的所有权转让给坪山第二小学，违反上述规定，其合同当然无效；坪山第二小学与源盛宝花木场签订《绿化养护管理委托合同》，约定将涉案土地以委托管理的形式，实质为出租给源盛宝花木场使用的行为，也违反了上述规定，其合同也无效。上述合同都自始不发生法律效力。一审法院认定该《绿化养护管理委托合同》有效，并根据该合同的约定判决源盛宝花木场向坪山第二小学退还涉案土地，没有事实和法律依据。3、一审法院认定“涉案合同仅是对涉案土地的使用作出约定，不涉及土地权属的处分”是错误的，而且逻辑自相矛盾。众所周知，我国土地分国家所有和集体所有两种，涉案土地为集体所有，除非是国家征用、征收，其土地的所有权是不可能发生变更的。公民和其他企业、事业单位只能享有土地的所有权之外的物权。涉案合同对涉案土地的使用作出了约定，就意味着对其权属进行了处分。三、一审判决适用法律错误。一审法院在判决适用法律错误。首先，土地作为特殊的物，其权利的转让、出让、出租和使用，应当不违反《中华人民共和国土地管理法》的规定。违反，即为无效。其次，一审法院认为坪山第二小学将涉案土地出租给源盛宝花木场使用，适用无权处分的相关规定，是无视了《土地管理法》的规定。按照该逻辑，那么无权处分的小产权房屋买卖合同也是有效合同。《物权法》第十五条明确规定“…除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效”，一审判决在适用本条时，完全忽视了“除法律另有规定或者合同另有约定外”的存在。第三，本案并非买卖合同纠纷，一审法院在判决书中引用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，是法律适用错误。四、源盛宝花木场知道，使用集体土地期满后应当返还。但根据上述事实理由和法律规定，源盛宝花木场认为却不是返还给坪山第二小学，应当返还的对象是原龙岗区坪山镇沙坣村委青草林经济合作社，即现在的沙坣社区青草林股份合作公司。其理由是，因三方间的合同都为无效合同，自始不发生法律效力，涉案土地的权属不发生变更，各方自负返还责任。但源盛宝花木场是从原龙岗区坪山镇沙坣村委青草林经济合作社取得涉案土地的使用权，现将涉案土地再直接返还给权利人，符合法律规定，也能保障源盛宝花木场和涉案土地权利的合法权益。坪山第二小学辩称，本案是土地租赁合同纠纷，源盛宝花木场与源盛宝花木场签订的《绿化养护管理委托合同》实为租赁关系，坪山第二小学出租涉案土地的行为未涉及到土地所有权的处分，更无转让土地的意思表示，根据合同相对性原则，坪山第二小学在合同到期后要求源盛宝花木场进行搬迁，返还涉案土地的请求符合事实及法律规定。请求二审法院依法驳回源盛宝花木场的上诉请求。坪山第二小学向一审法院起诉请求：1.判令源盛宝花木场返还坪山第二小学位于原龙岗区坪山镇沙坣村委青草林经济合作社位于坪山镇第二小学东侧6330平方米地块（被命名为XXX地块），预估价值220000元；2.判令源盛宝花木场支付土地占用费72000元（自2017年11月1日暂计至2018年11月7日），每月6000元，计算至实际返还土地之日止；3.诉讼费由源盛宝花木场承担。一审法院审理查明的事实及判决理由如下：源盛宝花木场承认坪山第二小学在本案中所主张的事实，但认为坪山第二小学与原沙坣村委青草林经济合作社签订的补偿协议无效，没有取得涉案土地所有权、使用权；坪山第二小学与源盛宝花木场双方签订的合同也因坪山第二小学未取得涉案土地的所有权、使用权而无效。一审法院认为，源盛宝花木场承认坪山第二小学在本案中主张的事实，故对坪山第二小学主张的事实予以确认。一审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。双方签订《绿化养护管理委托合同》，合同文本第一段约定坪山第二小学将土地供源盛宝花木场无偿使用，源盛宝花木场为坪山第二小学提供绿化养护管理。合同条文主要是与绿化养护相关的条款。坪山第二小学以合同期满源盛宝花木场未交回土地为由起诉，源盛宝花木场在答辩意见中也辩称双方签订的土地租赁合同无效。因此，本案为土地租赁合同纠纷。双方争议焦点为：一、坪山第二小学主体是否适格；二、涉案合同是否有效。对此，分述如下：一、关于坪山第二小学主体是否适格问题。源盛宝花木场主张坪山第二小学主体不适格的主要理由是坪山第二小学未取得涉案土地所有权、使用权，与涉案土地无利害关系。一审法院认为，本案系合同纠纷而非物权纠纷。坪山第二小学与源盛宝花木场双方签订了《绿化养护管理委托合同》，坪山第二小学作为合同一方，不论其是否为涉案土地合法权利人，都不影响其基于合同关系提起本案诉讼，因此坪山第二小学与本案有直接利害关系，主体适格。二、关于涉案合同是否有效问题。首先，坪山第二小学是否为涉案土地合法权利人。坪山第二小学主张，其于2002年5月12日与案外人深圳市坪山沙坣股份合作公司青草林分公司（原龙岗区坪山镇沙坣村委青草林经济合作社）签订《补偿协议书》，约定将4000平方米（后经测量实际面积为6330平方米）旱地所有权转为坪山第二小学所有，坪山第二小学支付对价220000元并一直使用至今，取得了涉案土地使用权。坪山第二小学确认涉案土地转让时未办理行政审批、转让登记等手续，并主张现在正在办理权属登记手续。一审法院认为，坪山第二小学与案外人签订《补偿协议书》时涉案土地为农村集体土地，国家为公共利益需要可以依法征收或者征用农村集体土地并给予补偿，坪山第二小学与案外人签订的《补偿协议书》约定土地所有权转让及土地性质由农用地（旱地）变更教育用地，不能产生土地权属及性质变更的法律效果。因此，坪山第二小学主张根据《补偿协议书》取得涉案土地使用权，缺乏事实和法律依据。坪山第二小学不是涉案土地合法权利人。其次，涉案合同是否有效。坪山第二小学与源盛宝花木场就涉案土地签订《绿化养护管理委托合同》并约定坪山第二小学将涉案土地约3000平方米储备用地无偿给源盛宝花木场使用，如果坪山第二小学需要使用储备用地源盛宝花木场无条件交回，源盛宝花木场无偿为坪山第二小学养护管理50000平方米绿地。坪山第二小学未取得涉案土地使用权，其将涉案土地约定由源盛宝花木场使用，属于无权处分。关于无权处分合同的效力问题。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”物权法第十五条以及买卖合同司法解释第三条遵循物权变动原因与结果相区分的原则。理论通说认为，物权法旨在规范平等主体之间静态的财产归属关系，主要目的是维护财产的归属秩序，而合同法旨在规范平等主体之间动态的财产流转关系，主要目的是维护交易安全。从1999年合同法第五十一条到2007年物权法第十五条，反映了立法者对保障交易安全越来越重视。司法实践中，前述买卖合同司法解释第三条也体现从维护和保障交易安全的角度出发，不轻易认定合同无效的司法理念。在合同法实施近二十年后的今天，按照物权变动原因与结果相区分的原则，将该法第五十一条限缩解释为物权变动的效果意思未经权利人追认或未取得处分权而归于无效，更符合立法本意和社会发展的趋势。本案中，涉案合同仅是对涉案土地的使用作出约定，不涉及土地权属的处分，而且从2011年起至2015年双方已连续五年签订并实际履行合同，更不应轻易认定合同无效。综上，一审法院认为，涉案合同不存在合同法第五十二条规定的法定无效情形，源盛宝花木场以坪山第二小学无权处分为由主张涉案合同无效，缺乏法律依据，一审法院不予支持。因此，涉案合同有效。最后，关于坪山第二小学的诉讼请求问题。一是关于返还土地的诉讼请求。在涉案合同有效的情况下，根据双方合同约定，合同期满后源盛宝花木场应无条件交回土地。2016年6月合同到期后双方未续签合同。坪山第二小学多次要求源盛宝花木场履行合同无条件交回土地，源盛宝花木场拒绝交回。坪山第二小学基于合同关系，起诉请求源盛宝花木场履行约定，依约交回土地，理由充分，一审法院予以支持。二是关于土地占用费的诉讼请求。一审法院认为，坪山第二小学并非涉案土地合法权利人，双方也未在涉案合同中就合同到期后使用土地一方未及时返还土地时应否及如何支付土地占用费用等问题做出约定，因此坪山第二小学提出的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、源盛宝花木场应于本判决生效之日起六十日内将其承租的位于坪山第二小学东侧的涉案土地退还坪山第二小学；二、驳回坪山第二小学其他诉讼请求。本案案件受理费2840，由坪山第二小学负担840元，源盛宝花木场负担2000元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订《绿化养护管理委托合同》，约定坪山第二小学将涉案土地交付由源盛宝花木场使用。二审期间，源盛宝花木场主张双方对涉案土地实际成立租赁合同关系，约定租期至2016年6月30日届满，坪山第二小学对此亦予以确认，本院认定源盛宝花木场与坪山第二小学之间成立土地租赁合同关系。基于合同关系，源盛宝花木场对涉案土地的使用权来源于坪山第二小学，且双方约定的租赁期限业已届满，因此，无论该租赁合同关系是否因租赁标的物的性质而导致合同无效，源盛宝花木场均应当向坪山第二小学返还涉案土地。至于坪山第二小学是否有权继续占有使用该土地，与本案并非同一法律关系，本案中不予处理。综上，源盛宝花木场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5680元，由上诉人深圳市坪山新区源盛宝花木场负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一九年十一月二十七日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。