广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤执异63号 异议人（案外人）：陈秀丽，女，汉族，1978年4月26日出生，住广州市花都区X房。公民身份号码。 财产保全申请人：石河子信远业丰股权投资管理有限公司。住所地，新疆石河子开发区北四东路37号1-25号。 法定代表人：陈晋，执行董事兼总经理。 财产保全被申请人：广州元阳房地产开发有限公司。住所地，广东省广州市白云区广州大道北同和政府大院财政楼2楼201房。 法定代表人：何建信。 财产保全被申请人：广州东湛房地产开发有限公司。住所地，广东省广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房。 法定代表人：何建信。 财产保全被申请人：颐和地产集团有限公司。住所地，广东省广州市白云区颐和北街63号6楼。 法定代表人：何建梁。 财产保全被申请人：何建梁，男，1954年10月1日出生，香港特别行政区居民，现住广东省广州市。 财产保全被申请人：李江莲，女，现住广东省广州市。 陈秀丽对本院执行（2019）粤民初34号民事裁定，查封财产保全被申请人广州东湛房地产开发有限公司名下位于广州市花都区颐和盛世五街14号2304房不服，向本院提起执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 本院审理的石河子信远业丰股权投资管理有限公司（以下简称信远公司）与广州元阳房地产开发有限公司、广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、颐和地产集团有限公司、何建梁、李江莲借款合同纠纷一案，信远公司于2019年3月11日向本院申请财产保全。本院于2019年5月14日作出（2019）粤民初34号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结被申请人广州元阳房地产开发有限公司、东湛公司、颐和地产集团有限公司、何建梁、李江莲名下价值人民币489636317元的财产。本院遂于2019年6月28日轮候查封了东湛公司名下位于广州市花都区颐和盛世五街14号2304房（以下简称案涉房产）。异议人陈秀丽对查封上述房产不服，提出书面异议。 异议人陈秀丽请求：解除对位于广州市花都区颐和盛世五街14号2304房的查封。其主要理由为：异议人已全款购买案涉房产，并在2018年已入住。之前因未满购房条件，未能及时网签，但在2019年9月已达到购房资格，可以网签。2018年7月，花都区人民法院作出的（2018）粤0114民初5016号民事判决写明异议人的协议书合法有效。2019年6月24日，广州天河法院对异议人房产查封。在异议人提出异议后，广州天河法院在2019年9月4日对案涉房产解除了查封。相关的执行异议裁定已经生效。以上法律文书都提到异议人的协议合法有效。现广东省高级人民法院的查封侵犯了异议人的合法权益，请求解除查封。 异议人陈秀丽为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.甲方东湛公司与作为乙方的异议人于2014年10月13日签订的编号为0002311的《颐和盛世认购书》。 2.甲方东湛公司与作为乙方的异议人于2017年10月26日签订的编号为341的《协议书》。 1、2号证据拟证明异议人已经在查封之前与东湛公司签订书面购房协议。 3.东湛公司于2018年9月19日出具的《广东增值税普通发票》载明案涉房屋的位置、面积、单价、金额、税额等内容。其中价税合计706335元。 4.东湛公司于2018年4月18日出具的《收款收据》，载明该公司收到案涉房屋维修资金10569元。 3、4号证据拟证明异议人已全额付清购房款和房屋维修金。 5.广州颐和酒店物业管理有限公司出具的《广东增值税电子普通发票》，内容主要为案涉房产2018年3至8月份住宅服务费、水电费、垃圾清运费等费用交纳情况。 6.广州颐和酒店物业管理有限公司于2018年4月18日出具的《收据》，载明该公司已代收能源周转金。 5、6号证据拟证明异议人在查封之前已实际占有案涉房产。 7.广州市花都区土地房产档案室出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，载明“查无房地产情况记录。”拟证明异议人无其他房产。 8.广州市天河区人民法院作出的（2019）粤0106执异883号执行裁定书，载明该院根据诉讼案件原告广州市佳都电子科技有限公司的申请，查封了案涉房产。后陈秀丽提出执行异议。该院经审查，裁定解除对案涉房产的查封。 9.广州市规划和自然资源局花都区分局于2019年10月24日出具的《告知函》，载明该局于2019年10月16日解除了广州市天河区人民法院的查封，另根据（2019）粤执保147号《广东省高级人民法院协助执行通知书》查封该房产，目前仍处于查封状态。 本院对证据审查，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院经审查查明，2014年10月13日，异议人陈秀丽（乙方/认购方）与东湛公司（甲方/发展商）签订《颐和盛世认购书》，双方经协商一致，达成以下主要内容的协议：陈秀丽向东湛公司认购颐和盛世E区11栋2304号住宅，建筑面积100.66平方米。该房产价格为人民币736335元，陈秀丽选择分期付款方式，于签署认购书时交付定金2万元（在首期房款中抵扣）；在签署认购书五日内付清首期房款，及总房价的30%。双方还约定了违约事由及违约金。在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下于2017年12月30日前交付乙方使用。2017年10月26日，双方另签订《协议书》，除约定上述所购房产的具体信息外，另约定乙方（异议人）采用一次性付款方式，在2017年10月26日前支付全部房价款706335元。甲方（东湛公司）于2018年8月30日前向乙方交付该商品房。此外还约定了违约事由及违约金，同时载明由于广州实行限购政策，陈秀丽由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证，对该房产只有使用权。如果在广州市取消限购政策后，乙方（陈秀丽）应在10天内同甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本。至2018年9月19日，陈秀丽向东湛公司支付了全部购房款。异议人陈秀丽名下无其他房产。 本院另查明，广州市天河区人民法院在审理原告广州市佳都电子科技有限公司与被告广州颐和酒店投资管理有限公司、东湛公司、广州元阳房地产开发有限公司等企业借贷纠纷一案中，根据原告的申请，于2019年6月24日查封了东湛公司名下的房产，其中包括案涉房屋。陈秀丽向该院提出执行异议，请求解除的案涉房屋的查封。该院经审查，于2019年9月4日作出（2019）粤0106执异883号执行裁定，裁定陈秀丽异议成立，解除对案涉房屋的查封。本院系于2019年6月28日轮候查封案涉房产，广州市天河区人民法院的查封解除后，该房产现被本院查封。 本院认为，本案系诉讼期间，本院根据财产保全申请人的申请，对财产保全被申请人名下的财产实施查封措施，异议人（案外人）现主张其已购买了案涉房产并据此提出排除执行、解除查封的请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，本院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。本案审查的焦点问题为异议人申请解除查封的理由是否成立。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因此，本案异议人所提请求及理由是否成立，须审查其是否符合上述法律规定所设的三项条件。 其一，关于是否在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。根据查明的事实，异议人于2014年6月6日、2017年9月23日与房地产开发企业东湛公司签订《颐和盛世认购书》、《协议书》。本案的《颐和盛世认购书》、《颐和盛世协议书》并非规范文本的商品房销售合同，亦未办理销售合同备案、网签或者预登记手续。但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条则规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期┄┄”本案认购协议明确了当事人名称、商品房基本状况，位置、房号、价款、交付方式，且异议人已依约交付全额款项，该认购协议已具备商品房买卖合同基本要素，应予认定为合法有效的书面买卖合同。 其二，关于案涉房产是否符合排除执行的另外二项条件问题。根据查明的事实，异议人在其生活、居住所在地无其他房产，并且已全额支付购房款，应当认定异议人的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的另二项条件。 综上所述，异议人陈秀丽的请求有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对广州市花都区颐和盛世五街14号2304房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  杨明哲 审判员  张 磊 审判员  李焱辉 二〇一九年十一月二十九日 书记员  潘 兴