湖南省道县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘1124民初3503号 原告：刘某。 委托诉讼代理人（特别授权）：熊华富，道县舂陵法律服务所法律工作者。 被告:道县某公司，住所地：湖南省道县潇水中路。 法定代表人：何某某，该公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：于林志，湖南濂溪律师事务所律师。 原告刘某与被告道县某公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人熊华富、被告道县某公司的法定代表人何某某及其委托诉讼代理人于林志均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告为原告办理奥苑新城小区第7幢2单元某号房的产权证、国土证；2、请求依法判令被告支付逾期办理上述权属证的违约金4680元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订了一份房屋买卖合同。原告已依合同支付了全部购房款，并交清了相关办证费用，现因被告的原因导致原告无法取得产权证、国土证，故起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告刘某为证明自己的诉讼主张，举证如下：1、身份证复印件一份，拟证明原告的主体资格；2、《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告商品房销售合同关系、约定的商品房的价款及逾期办证承担的违约责任；3、购房发票及办证费用收据等，拟证明原告按合同约定支付给被告的房款凭证及交付的办证费用。 被告道县某公司辩称：1、答辩人已经按照双方合同约定将所有办证的资料及费用全部交给办证部门，全面履行了合同义务；对于本次系列诉讼的48户业主是因为2013年9月道县人民政府下达《关于暂停办理房地产开发项目相关手续的通知》，暂停了全县所有楼盘的产权登记，根据《民法总则》第180条规定政府行为属于一种不可抗力的行为，责任不在答辩人。2、根据双方《商品房买卖合同》15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，不退房，出卖人按已付房价款的3％向买受人支付违约金。该条明确约定如因出卖人的责任，即答辩人在规定期限内一是没有提供资料给产权登记备案，二是不能在规定的期限内取得产权证，答辩人才承担责任。答辩人已经提供了自己相关资料，而因为原告方自己的原因和政府职能部门的原因导致无法办证，该责任不应当由答辩人承担。3、原告方在明知自己权利受到侵害后，并没有在法定的期限内主张任何权利，原告方提出赔偿违约金的请求，超过了诉讼时效。 被告道县某公司未提供证据证明其诉讼主张。 综合全案证据及庭审笔录，本院认定事实如下：2010年6月23日，原告刘某与被告道县某公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要内容：原告以156000元的价格购买被告的奥苑新城小区第7幢2单元某号房；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3、项处理；……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。……”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部购房款，被告向原告交付了房屋。房屋交付使用后原告向被告交纳了相关办证费用。后被告为原告办理了房屋所有权证。2013年9月后政府职能部门对被告的奥苑新城项目要求补缴土地出让金并停止了该项目房地产权属证的办理。故原告至今未取得诉争房屋的国有土地使用产权证。 上述事实，有原、被告的陈述、原告身份证复印件、《商品房买卖合同》、购房发票及办证费用收据等证据证实，经庭审质证核实，可作为本案定案依据。 本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告作为买受人已经按照合同约定向被告支付了购房款，并向被告交纳了房地产办证费用。现因被告未补交土地出让金的原因导致原告未在合同约定的期限内取得房地产权属证，房地产权属证包括房屋所有权证、国有土地使用权证二证或者二合一的不动产权证，被告仅为原告办理了房屋所有权证，未办理国有土地使用权证，这是不完全履行合同，仍属违约行为，被告应承担违约责任。原告要求被告办理房地产权属证及支付逾期办证的违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。因国家实行不动产统一登记制度，停止办理房产证、国土证，因此被告应当为原告办理不动产权证。根据原、被告签订的合同第十五条明确约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。本案中，因政府相关职能部门决定暂停办理奥苑新城的房屋产权手续是导致被告违约的一定原因，该原因是原、被告签订合同时双方未预料的，本院酌情部分支持，即由被告承担70%的违约责任。被告辩解称已全面履行合同，与查明的事实不符，本院不予采纳。另提出的“…政府行为属于一种不可抗力的行为”辩解意见，由于政府行为不属于法律意义的“不可抗力”，故对该意见，本院亦不予采信。根据合同相对性原理，即使因为第三方的原因导致违约，被告也应当依照合同约定向原告承担责任。关于诉讼时效，因原告等业主一直在主张维权，故本案不存在超过诉讼时效的问题。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下： 一、限被告道县某公司自本判决生效之日起10日内为原告刘某办理位于道县奥苑新城小区第7幢2单元某号房的不动产权证。 二、被告道县某公司自本判决生效之日起10日内向原告刘某支付逾期办证违约金2856元（136000元3%70%）。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告道县某公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  周忠改 二〇一九年十一月二十五日 法官 助理  何敏香 代理书记员  蒋保玉 附：相关法律条款 《中华人民共和国民法通则》 第一百五十三条本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。 ……