西安市莲湖区人民法院民事判决书   （2019）陕0104民初4879号原告：陕西和生物业管理有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区西关正街233号省林业厅家属院内2号办公楼。法定代表人：杜宾，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜永泉，男，1986年9月22日出生，汉族，系该公司员工，住该公司。被告：康希，女，1987年2月7日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：刘战彬，陕西静远新言律师事务所律师。被告：胡敏，女，1982年12月4日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：李龙，陕西格嘉律师事务所律师。原告陕西和生物业管理有限公司（以下称和生物业）与被告康希、胡敏物业服务合同纠纷一案,本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告和生物业委托诉讼代理人杜永泉，被告康希委托诉讼代理人刘战彬、被告胡敏委托诉讼代理人李龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和生物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费、垃圾费17620.9元；2、判令被告向原告支付滞纳金20733.39元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告康希系紫玉华园小区2号楼商铺2-10111、2-10206、2-1-10304业主，上述三间商铺自2017年3月起至2018年4月，共拖欠物业费、垃圾费17620.9元。期间，原告多次向上述三间商铺的租户胡敏进行费用催收，并于2018年3月20日和4月20日向胡敏送达了催费通知单，但胡敏对拖欠费用一直未予缴纳。现原告为维护合法权益诉至法院，请求依法判如所请。被告康希辩称，原告主张的费用应该由被告胡敏承担，因为其系涉案房屋的实际使用人，该事实已经西安市中院确认。被告胡敏辩称，原告索要涉案三间房屋系被告胡敏租赁而来，其中2-10206、2-10304自2017年3月起原告拒绝向被告出售水电，停止使用至今。原告收取并未使用房屋的物业费无事实和法律依据。被告自2015年租赁房屋后一直按时按标准缴纳物业费，但从2016年11月原告接手小区物业后，因原告未按照《西安市物业管理条例》及《物业服务合同》规定提供标准的服务，服务质量极低，经常以限制水电等方式迫使被告等住户超额缴纳物业费，被告拒绝缴纳并向小区业委会反映该情况。2017年7月期间，因小区多数业主向业委会反映原告服务差，业委会向原告多次发函，明确指出原告物业服务中存在的各种问题，要求整改，原告未作回应。2017年10月份之前，被告一直按时交纳物业费。2018年1月，原告无故将被告经营的茶叶店铺锁门，事后，被告胡敏与业主康希共同将门打开。同年2月，经业委会调查，原告服务的402户业主中383户强烈要求更换物业，同年3月15日，业委会与原告签订的《物业服务合同》正式解除。原告与紫玉华园小区的服务合同于2018年3月15日既已解除，原告自然无权收取此后的物业费。物业服务合同中约定滞纳金属无效条款，并且本案中，原告没有提供相应的物业服务合同，无权收取被告等业主任何费用，不存在迟延履行支付物业费的违约金或利息。《物业服务合同》中约定的物业费为3.3元/㎡，合同履行中，原告强迫被告以4元/㎡缴纳。因此，被告多交的费用，原告应当退还。综上请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院查明事实如下：2016年10月20日西安市紫玉华园业主委员会与和生物业签订《物业服务合同》，约定由和生物业为被告居住的紫玉华园小区提供物业服务，期限为叁年自2016年11月1日至2019年10月31日。商用户收取物业费，每月每平方建筑面积3.3元。合同签订后，和生物业为紫玉华园小区提供物业服务，被告胡敏自2016年11月起以4元/㎡交物业费至2017年10月。2018年3月20日、2018年4月20日和生物业分别向案涉房屋发出催费通知单，载明，截止2018年4月案涉房屋共拖欠物业费等共计17620.9元。被告胡敏称其三层物业费应该是交到2017年9月左右，但未能提供相关票据。被告康希系紫玉华园小区2号楼商业用房2－10111、2－10206、2－1－10304号房屋的业主，2015年4月22日被告康希将其上述三套房屋共计363.88平方米，出租给被告胡敏使用，租赁期限自2015年8月1日至2021年7月31日。约定租赁期间的物业费、水电费、空调费、暖气费等由被告胡敏承担。2018年二被告因租赁合同履行发生争议康希诉至法院，要求胡敏支付租金及拖欠的物业费、垃圾费等，胡敏提出反诉，要求康希赔偿损失并退还押金。本院经审理，于2018年8月28日下发判决，要求胡敏支付康希截止2018年4月30日的房屋租赁费66668元，租赁期间的物业费、垃圾费17511.4元及违约金等。宣判后，胡敏不服上诉至西安市中级人民法院，该院认为康希主张的物业费、垃圾费系胡敏承租期间产生，胡敏应当承担交纳的义务，鉴于上述费用康希并未垫付，故一审判决胡敏向康希支付案涉房屋租赁期间的物业费、垃圾费共计17511.4元不妥，并撤销该项判决。2018年3月15日紫玉华园业主委员会向和生物业发出《解除合同通知》，称其决定自发出通知之日起解除与和生物业所签物业服务合同，请和生物业接到通知后立即派人办理有关合同解除的善后事宜，逾期将追究违约责任。2018年7月4日西安市莲湖区紫玉华园小区业主委员会作为原告向本院起诉陕西和生物业管理有限公司要求确认其双方于2016年10月20日签订的《物业服务合同》已经解除，法院判决双方合同于2018年3月15日解除，但和生物业并未撤离该小区，仍向该小区提供物业服务。本院认为，业主委员会作为小区全体业主选举产生的代表机构有权以全体业主名义与物业公司签订物业服务合同,原告与所在小区的业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示,合法有效,对全体业主具有约束力。物业服务合同虽被法院判决解除，但和生物业仍继续向该小区提供物业服务，胡敏作为紫玉华园小区的房屋使用者，双方物业服务关系成立。和生物业为紫玉华园小区提供物业服务，双方形成物业服务关系，胡敏应向和生物业交纳相应的物业管理费用等，现原告和生物业主张其服务期间的物业费、垃圾费等诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于具体金额，原告主张自2017年3月起至2018年4月的物业管理费、垃圾费共计17620.9元，被告胡敏称其三层支付过部分费用，但未能提供相关证据，对其该理由，本院不予采信，故原告起诉要求被告胡敏支付物业管理费、垃圾费等共计17620.9元，本院予以支持。关于原告和生物业要求被告康希承担相应费用一节，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。” 故对原告要求被告康希承担责任诉讼请求，本院予以支持。关于原告和生物业要求被告承担滞纳金一节，根据相关判决及被告辩称，原告和生物业在物业服务过程中存在服务不到位情况，故对其主张要求被告承担滞纳金，本院不予支持。关于被告辩称其不缴纳物业费的原因是物业服务不到位,垃圾乱扔等问题，原告在物业管理方面存在一些小问题,但是被告仍然享受了原告物业公司提供的其他物业服务,并不能以此为由拒绝支付所有的物业费。若业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵为由而拒交物业管理费,则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障,最终将损害到绝大多数业主的权利。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《物业管理条例》第四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告胡敏支付原告陕西和生物业管理有限公司自2017年3月起至2018年4月的物业管理费、垃圾费共计17620.9元；二、被告康希对本判决第一项承担连带责任；三、驳回原告陕西和生物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费758元（原告已预交），由被告胡敏、康希承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审    判    长      冯建利审    判    员      郭富丽审    判    员      韩武娜                       二○一九年十一月五日 书    记    员      路  瑶  1