河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0883民初2030号原告王磊，男，1993年11月15日出生，汉族，原住孟州市，现住郑州市高新区。被告：郑州一建置业有限公司。住所地：郑州市管城区紫荆山路91号。法定代表人：段利民，公司董事长。委托诉讼代理人：张睿恒，公司营销总监。委托诉讼代理人：刘鹏博，河南承通律师事务所律师。原告王磊诉被告郑州一建置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本案于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王磊、被告郑州一建置业有限公司的委托诉讼代理人张睿恒、刘鹏博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王磊向本院提出诉讼请求：1、判令被告修复原告房屋所出现的质量问题，并向原告出示建设工程质量检验合格单、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，造成的一切损失由被告承担；2、判令被告以书面形式告知原告所购房屋的公摊面积具体部位及明细面积；3、判令被告根据合同要求承担房屋差价违约金344元（2017.12.24-2019.3.25）；4、判令被告因拖延所造成原告房屋不动产权登记证不能按时取得，截止诉讼之日被告应按照购房款总额承担相应罚息16298元（2018.6.2-2019.6.10），庭审中变更为23292；5、判令被告以书面形式向原告提供所缴纳的开口费11513元、办证费1200元等费用的缴纳依据和相关部门下发的收费文件及相关发票，庭审中，原告增加要求被告提供收取测绘费221元的依据。6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在2017年4月30日与郑州一建置业有限公司签订商品房买卖合同，该商品房为大唐名村名人居第9号楼1单元8层91082房，合同约定面积共123.03平方米，其中套内面积89.72平方米，公摊面积33.31平方米，合同约定单价2980元，总房款共计36669元。合同中第三条规定，“有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二”，但被告未提供相关附件，所提供的房屋平面图缺失标注尺寸，根据孟州市不动产登记局所登记的建筑面积122.19平方米、公摊面积32.47平方米，根据《消费者权益保护法》第8条规定，原告作为消费者，应该对公摊面积构成享有知情权。孟州市不动产登记局于2017年11月24日在小区内进行不动产首次登记公告，被告在2019年3月25日对房款差价进行据实核算，但合同附件四第四条规定，因被告未在公布期30日内进行核算，因此需承担违约金344元。合同第十四条规定：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，”内容中未标明相关信息，所以被告无权收取相关基础设施的开口费。孟州市城乡规划局在2014年6月15日给被告下发《城市基础设施配套费缴费通知》规定按每平方50元征收，且相关费用己纳入房屋单价中:办证费原告依据被告要求缴纳1200元(包括实地图50元、不动产大证80元、预告抵押费80元、不动产小证80元、不动产测绘费500元、不动产实测面积费1.8元/平，此明细为被告提供)，被告应以书面形式向原告提供关于相关部门下发的收费文件，以及相应发票，若被告无法证明以上费用应由原告承担，被告应及时退回原告所交费用。合同第十五条规定：“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。被告在2018年3月3日将房交付给原告使用，但截至本诉状提交日，原告并未取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任，赔偿原告违约金共计16298元。合同第十六条规定，原告在2018年12月19日反映房屋墙体出现明显裂缝问题，在2019年2月23日反映窗户脱落及玻璃问题，截止诉讼之日被告一直拖延修复，被告应根据合同约定进行修复，并向原告出示建设工程质量检验合格单，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，所造成的一切损失由被告承担。关于购房合同附件四“合同补充协议”里面所涉及的和上述内容有出入的，均属无效条款，被告上述行为已构成了违约。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告郑州一建置业有限公司辩称，1、关于原告所诉房屋质量的修复问题，双方已经于2019年4月16日就此达成协议，由被告支付原告1000元作为维修补偿金，2019年4月26日被告通过中国工商银行向原告转账1000元，由于原告父亲所提供的账户有误，导致转账失败，现被告仍愿意支付给原告该1000元。2、关于原告要求告知所购房屋公摊面积问题，按照合同附件二的约定，“公共部位与公用房屋分摊面积构成说明以房管部门定测及确定的公用面积为准”，原告在诉状中已经明确知道了孟州市不动产登记局所登记的建筑面积122.19平方米、公摊面积32.47平方米，故被告没有义务为其提供书面告知。3、原告要求被告承担房屋差价违约金不应当予以支持。合同附件四第四条第二款约定“面积差价在登记产权面积测量成果发出后30日内结算完毕。逾期未支付完毕的，从逾期的第一天起至实际支付之日止，违约方支付面积差价款日万分之三的违约金”。按照该条约定，支付差价款的前提是“30日内结算完毕”，“结算”应当是双方就房屋面积差价款在一起核对后计算出结果，被告单方如何进行结算。原告在诉状中也明确知道孟州市不动产登记局于2017年11月24日进行不动产首次登记公告，但是其并没有在30日与原告进行结算，因此，并不是被告存在违约，故不应当承担违约金。4、关于原告要求被告“支付房屋不动产权证不能按时取得的罚息23293元”的请求不应当予以支持。商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。”。在本案中，原告的房屋是在2018年3月3日交付使用的，但是被告在2017年11月24日就已经通过了孟州市不动产局的不动产首次登记公告，被告在原告房屋交付使用前就已经将资料报产权登记部门备案，已履行了自己的义务，不存在违约，不应当承担原告要求的罚息。原告未及时取得不动产权证，完全是因为其自身原因，被告在2017年8月2日就已经给原告开具了购房款发票，但是原告直到2019年4月4日才去缴纳的契税，原告不缴纳契税根本就无法办理不动产权证，因此，原告自身应当承担该责任。5、被告收取的开口费均是代为收取，所有费用均转交给相关单位，被告并没有扣留，故缴费依据也不应当由被告提供。其他相关费在签订房屋买卖合同之前均已告知过原告，是与原告协商一致的费用，是在购房款之外的费用，并不适用商品房买卖合同的约定，如原告对上述费用有异议，可向有关部门进行投诉或举报，由政府行政部门进行查处，但并不是法院的审理范围。综上，原告的各项请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。根据双方诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、原告所购房屋是否存在质量问题，被告应否履行修复义务。2、被告应否承担房屋差价违约金。3、原告未在法定期限内取得不动产证被告是否存在违约行为，应否承担罚息。围绕争议焦点，原告向本院提交以下证据：1、房屋裂缝报物业维修的登记台账一张，证明房屋墙体出现裂缝。2、购房合同附件四合同补充协议第四条第二段，面积差价应在登记产权面积测量成果发出后30日内结算完毕，逾期未支付完毕的，从逾期的第一天起至实际支付之日止违约方支付面积差价款日万分之三的违约金。证明被告应承担0.84平方米面积差金额为2503元，2017年12月24日到2019年3月25日违约金按日万分之三计算共计344元。3、购房合同第十五条（略），证明出卖人应当在商品房交付第90日内给买售人办理房产证书。4、2019年1月18日孟州市房地产测量图4张、2019年3月26日房屋差价款的开票日期。证明2017年4月30日双方签订合同，被告交付房屋是2018年3月3日，应在2018年6月2日前办证，因被告逾期测量等原因造成原告不能在规定期间内办理产权证书。5、2019年4月4日契税收据一份，证明不是原告原因造成不能如期办理不动产证。被告对原告的证据质证称，对证据1真实性不清楚，被告对原告房屋墙体有裂缝这事实认可，但双方就房屋裂缝修复问题已经达成协议，有被告赔偿原告1000元。对证据2-5真实性均无异议，但合同附件四第4条第2款关于房屋面积差价由双方在最终测量结果完成后进行结算，原告直到2019年3月26日才与被告就房屋面积差价进行结算，被告及时退回原告差价款，不存在违约行为。关于原告要求的未办理不动产证罚息问题，因为按照买卖合同第十五条约定，被告所履行义务是在商品房交付后90日内将办理权属登记需要出卖人提供资料报产权登记机关备案。本案中，被告是在向原告交付房屋前就已经完成了向登记机关备案的程序，所以被告不存在违约行为。围绕争议焦点被告向本院提交以下证据：1、房屋维修（补偿）协议书、中国工商银行电子回单；证明：原告诉称的房屋质量问题的修复双方已经达成协议，由被告补偿原告1000元。2、交付通知书、不动产首次登记公告；证明：原告的房屋是在2018年3月3日交付使用，该房屋在2017年11月24日就已经完成首次登记公告，故被告将房屋交付使用前，已经将需要出卖方提供的资料报产权登记部门完成了备案。3、增值税普通发票以及税务完税证明；证明：被告在2017年8月2日已给原告开具了购房发票，但是原告直到2019年4月4日才缴纳了契税，故原告的房屋产权证未及时办理是原告自身原因造成的。原告对被告的证据质证称，对证据1真实性无异议，但是当时不知情。对证据2真实性无异议，只能证明被告在不动产部门报备了，不能证明原告在规定期限内取得了不动产证书。对证据3真实性无异议，被告当时没有给票据，事后才给的。本院对原、被告的证据，综合分析后做如下认定：关于原告提供的证据1-5，被告对其真实性无异议，仅对证明指向有异议，本院经审查，对原告所提供的证据均予以采信。关于被告提供的证据1-3，原告对其真实性均无异议，仅对证据2的证明指向有异议，本院对被告提供的证据均予以采信。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原、被告于2017年4月30日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的大唐名村名人居9号楼1单元8层91082号房，合同约定建筑面积共123.03平方米，其中室内建筑面积89.72平方米，公摊面积33.31平方米，单价为每平方米2980元，总价款366629元。该合同附件四第4条第2款约定，面积差价在登记产权面积测量成果发出后30日内结算完毕，逾期未支付完毕的从逾期的第一天起至实际支付之日止，违约方支付面积差价款日万分之三的违约金；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供资料报产权登记机关备案；合同附件四第5条规定，买受人自行办理房屋产权证书费用自理，出卖人协助提供应有出卖人提交的相关资料，因买受人未按时提供办理房屋产权证的资料造成产权证不能按期办理，其责任由买受人自行承担；合同第十六条保修责任约定，买售人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺内容承担相应保修责任。2017年11月24日孟州市不动产局对原告所购房产进行首次不动产登记公告，原告所购房屋登记面积为122.19平方米，公摊面积32.47平方米，实际面积与合同约定面积少0.84平方米。2019年3月25日，被告退给原告面积误差款2503元。原告依约定交付了购房款及相关费用后，被告于2018年3月3日将房屋交付原告使用。因卫生间窗户脱落、玻璃不符合要求、客厅墙体裂纹等质量问题，原告曾要求被告进行维修。2019年4月16日，被告同原告父亲王国军及郑州市第一建筑工程集团有限公司第27项目经理部三方达成协议，由项目部一次性给付被告损失费1000元。后该款由被告转款给原告父亲王国军，因持卡人与帐号不符，又被退回。另查明，被告开发的大唐名村名人居项目，由被告统一代收了燃气、热水、暖气开口费、测绘费及不动产预告费，首次登记费、不动产一般抵押等办证费用，以上即为本案事实。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其附件，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行义务。关于原告要求被告修复房屋质量问题，被告对原告所购房屋出现质量问题无异议，且与原告父亲王国军就修复费用达成协议，由被告赔付原告修理费1000元，被告应按协议给付原告。关于原告要求被告书面告知原告分摊面积具体部位及明细，并赔偿房屋差价违约金344元。本院认为，按照合同约定建筑面积共123.03平方米，登记面积为122.19平方米，相差0.84平方米，差价为2503元，按合同约定，被告应于2017年12月24日退还原告，但被告于2019年3月25日才办理退款手续，逾期458天，按合同每日承担万分之三违约金，计款344元，故原告要求被告赔偿房屋差价款违约金344元的请求本院予以支持。至于原告要求被告书面告知分摊面积的具体位置，因测绘图已有说明，对该请求本院不予支持。关于原告称因被告拖延造成其不能按时取得不动产权证，要求被告承担罚息23292元。本院认为，依照双方合同约定，被告应当在商品房交付后90日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告的房屋于2018年3月3日交付，但在交付前，被告已将相关材料报不动产登记部门备案，孟州市不动产管理局于2017年11月24日进行了首次不动产登记公告。被告已履行了合同义务，原告未取得不动产权证，是由多种原因造成的，故原告要求被告承担拖延办证的罚息，本院不予支持。关于原告要求被告提供缴纳的有关开口费、办证费、测绘费缴费依据和相关文件。本院认为该项请求在双方签订的商品房买卖合同及附件中没有约定，且该项请求涉及到相关部门，本院不予审理。综上所述，原告的合理请求为所购房屋质量问题及被告逾期退还房屋面积差价违约金，其他诉讼请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：限被告郑州一建置业有限公司于判决生效后三日内赔偿原告王磊房屋修复损失1000元。限被告郑州一建置业有限公司于判决生效后三日内赔偿原告王磊房屋差价逾期退款违约金344元。驳回原告王磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费262元，由原告王磊承担200元，被告郑州一建置业有限公司承担62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  李保全二〇一九年十一月四日书记员  杨 娟