安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9246号上诉人（原审被告）：谷本峰，男，1980年6月20日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：孙振宇，安徽中天恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵金云，安徽中天恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：安徽博物院，住所地安徽省合肥市安庆路268号，统一社会信用代码12340000485003719L。法定代表人：胡敏，院长。委托诉讼代理人：高林，安徽天德律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙月川，安徽天德律师事务所律师。上诉人谷本峰因与被上诉人安徽博物院房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初3586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谷本峰上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，依法改判确认谷本峰无需向安徽博物院返还位于合肥市安庆路268号自编号为A5的门面房、无需支付占有使用费85288元（暂算至2019年3月7日，此后按照69781元/年的标准付至实际返还房屋之日止）及水电费4392.15元（计算至2019年5月20日）或将本案发回重审。事实与理由：1.安徽博物院不是本案一审适格原告。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条第三款规定，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。拆迁安置协议签订后，庐阳区政府是涉案房屋的权利人，涉案房屋对应的国有土地使用权也一并被收回。根据《物权法》，安徽博物院已不是涉案房屋的所有权人及土地使用权人，安徽博物院现以房屋所有权人的身份主张房屋被征收后的租金，毫无事实及法律依据。2.本案案由不应当是租赁合同纠纷。双方签订的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》已在2017年3月23日解除，至迟于2017年4月21日解除。解除之后双方并无租赁关系，租期内的租金并无拖欠，已经全额支付。安徽博物院诉请支付租赁费用显然没有任何事实依据。如果双方存在纠纷，也应是返还原物或者排除妨碍纠纷。3.谷本峰未能搬离房屋是在行使正当权利。双方于2017年3月8日签订的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》约定因房屋占用范围内的土地使用权提前收回或因公共利益需要被依法征用而解除合同的，房屋装修装饰所获得的拆迁补偿由乙方（谷本峰）享有。2017年3月23日庐阳区政府发布合（庐）房征告（2017）第（04）号征收决定，双方租赁合同已于2017年3月23日解除。4.安徽博物院在租赁合同解除后存在重大过错，未能履行后合同义务。涉案租赁合同签订15天后，房屋就被征收。根据《合同法》第九十二条规定，合同权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2017年3月23日庐阳区政府发布征收决定后，安徽博物院应将谷本峰此前缴纳的租金、保证金退还或者告知后续处理事宜，应协助谷本峰就装修装饰损失及停产停业损失进行处理，但是安徽博物院毫无作为，没有采取任何措施。一审开庭时，安徽博物院仅仅提供了落款时间为2018年5月16日和2019年2月21日的通知，在长达一年多的时间里，安徽博物院为何不催要租金？显然租赁合同解除后，安徽博物院没有考虑承租人的利益，未尽后合同义务。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院支持谷本峰的上诉请求。安徽博物院辩称，1.庐阳区政府作出房屋征收决定后，至今未与安徽博物院签订征收补偿协议，在征收补偿工作完成前，安徽博物院对房屋仍享有占有、使用、收益的权利。2.谷本峰在安徽博物院多次催缴房租及要求返还房屋的情况下，仍拒绝办理交接手续，因此其应支付房屋占用费直至返还房屋之日止。3.与涉案情况相同的其他租赁户案件已经一审、二审判决，均在执行阶段。安徽博物院向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》；2.谷本峰向安徽博物院返还位于合肥市安庆路268号A5门面房屋；3.谷本峰支付拖欠租金174452.4元（计算至2019年3月7日，租金为203527.8元，已扣除履约保证金29075.4元）及逾期付款违约金61707.4元（按银行同期贷款利率4.35%的四倍计算，计算至2019年3月7日，之后以203527.8元为基数，顺延计算至款清之日止）;4.谷本峰向安徽博物院自2019年3月7日起，按每日955.9元标准（为日租金三倍）支付房屋占用费，至房屋返还之日止；5.谷本峰给付拖欠的水电费4392.15元（计算至2019年2月底）;6.谷本峰承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月8日，安徽博物院作为出租方（甲方），谷本峰作为承租方（乙方），双方签订了《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于合肥市庐阳区安庆路268号使用面积约为40平方米编号为A5的门面房出租给乙方用于商业经营，租期自2017年3月8日至2020年3月7日；年租金为116301.6元，每三个月支付一次，提前30日付清；履约保证金为29075.4元，合同终止且无乙方责任后，该履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方；租赁期满或合同解除后，乙方应于租赁期满或合同解除之日起3日内返还该房屋及附属设施、设备，逾期返还，自约定期限届满次日起，每逾期一天，乙方应按合同约定租金的三倍支付违约金；租赁期内的水、电、燃气等费用均由乙方承担，并直接向有关管理单位交付；房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的，本合同自动解除，双方互不承担责任，租金按照实际租赁时间计算，不足整月的，按天计算，多退少补，对该房屋装修、装饰所获得的拆迁补偿由乙方享有；乙方未按约定支付租金的，除仍应及时如数补交租金外，每逾期一天，按5‰支付违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，谷本峰使用案涉租赁房屋用于经营电动车销售，并向安徽博物院支付了履约保证金29075.4元，亦将租金支付至2017年6月7日。2017年3月23日，合肥市庐阳区人民政府作出合（庐）房征决（2017）第（04）号《合肥市庐阳区房屋征收决定》，对合肥市轨道交通5号线[庐阳段（环城公园以内）]项目国有土地上房屋作出征收决定，案涉租赁房屋处于被征收范围内。征收补偿工作至今尚未完成，谷本峰使用案涉租赁房屋至今。谷本峰在使用案涉租赁房屋期间，水电费支付至2018年1月，此后未再支付过水电费。2018年5月16日、2019年2月21日，安徽博物院向谷本峰发出催收租金的通知，要求其五日内缴纳拖欠的房租。一审法院认为，安徽博物院与谷本峰签订的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同约定房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的，本合同自动解除。合肥市庐阳区人民政府于2017年3月23日作出合（庐）房征决（2017）第（04）号《合肥市庐阳区房屋征收决定》，涉案房屋属于被征收范围，故自政府公告发布之日起，应当符合双方合同约定的合同自动解除的条件。故一审法院确认双方签订的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》于2017年3月23日解除。合同解除后，谷本峰根据合同约定应当及时向安徽博物院返还房屋，但谷本峰一直占有使用房屋，未与安徽博物院办理交接手续。合同虽有约定在具备自动解除的情形下双方互不承担责任，但并不能免除谷本峰作为承租人应当负有返还房屋的义务。现安徽博物院主张谷本峰返还案涉租赁房屋，符合合同约定和法律规定，应予以支持。对于安徽博物院要求谷本峰支付拖欠租金174452.4元的诉讼请求，谷本峰提出案涉房屋所有权因征收决定而发生变更，故安徽博物院无权收取占有使用费的抗辩意见，一审法院认为，案涉房屋的所有权虽因征收决定的生效而发生变动，但在征收补偿工作完成之前，安徽博物院作为被征收人，对案涉房屋仍享有占有、使用、收益等权利，对于谷本峰的上述抗辩意见，不予采信。谷本峰未向安徽博物院返还房屋，应当支付房屋占有使用费；但鉴于在合肥市庐阳区人民政府征收决定下发后，安徽博物院未积极与谷本峰解决案涉房屋纠纷，且征收工作的开展给谷本峰的经营造成了实际影响，故一审法院确定自征收决定下发次月起的占有使用费，由谷本峰按照合同约定的租金标准的60%向安徽博物院支付至实际返还房屋之日止。自2017年4月8日计算至2019年3月7日的占有使用费为133747元（116301.6元/年÷12个月×23个月×60%），扣减已付的2017年4月8日至2017年6月7日的19384元占有使用费，再扣除履约保证金29075.4元，谷本峰还应支付85288元，此后按照69781元/年（116301.6元/年×60%）的标准付至实际返还房屋之日止。此外，水电费系承租方经营过程中实际产生的费用，应当由承租方承担。安徽博物院主张谷本峰拖欠水电费4392.15元，基于谷本峰在庭审中认可其自2018年1月之后未再支付过水电费的事实，故予以支持。另外，鉴于发生此纠纷的责任不能完全归咎于谷本峰，且一审法院判决谷本峰支付上述占有使用费，足以弥补安徽博物院的损失，故对于安徽博物院要求按照三倍租金计算占有使用费及逾期付款违约金，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：一、确认安徽博物院与谷本峰签订的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》已于2017年3月23日解除；二、谷本峰于判决生效之日起十五日内返还安徽博物院位于合肥市安庆路268号自编号为A5的门面房；三、谷本峰于判决生效之日起十日内支付安徽博物院占有使用费85288元（暂算至2019年3月7日，此后按照69781元/年的标准付至实际返还房屋之日止）；四、谷本峰于判决生效之日起十日内支付安徽博物院水电费4392.15元（计算至2019年5月30日）；五、驳回安徽博物院的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为2990元，由安徽博物院负担1790元；由谷本峰负担1200元。二审中，双方均未提交新的证据。二审另查明，截止本案二审期间，谷本峰仍在经营使用涉案门面房，未向安徽博物院返还涉案房屋。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，安徽博物院与谷本峰签订的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》，因合肥市庐阳区人民政府于2017年3月23日作出的合（庐）房征决（2017）第（04）号《合肥市庐阳区房屋征收决定》而解除，双方当事人对涉案租赁合同于2017年3月23日解除并无异议，本院予以确认。案涉房屋的所有权因征收决定的生效而发生变动，但合肥市庐阳区人民政府作出房屋征收决定后，至今未与安徽博物院签订征收补偿协议。故在征收补偿工作完成之前，安徽博物院作为被征收人，对案涉房屋仍享有占有、使用、收益等权利，在双方合同解除的情况下，谷本峰根据合同约定应当及时向安徽博物院返还房屋，但谷本峰至今仍占有使用房屋，未与安徽博物院办理交接手续，其应支付合同解除后的房屋占有使用费。一审法院结合征收决定下发后安徽博物院未积极与谷本峰解决案涉房屋纠纷存在过错，且考虑征收工作给谷本峰的经营造成的实际影响，酌定谷本峰支付的占有使用费从征收下发次月起按合同约定的租金标准60%计算并无不妥，本院予以维持。谷本峰主张无需返还涉案房屋且无需支付房屋占有使用费，依据不足，不予采信。谷本峰一审中认可自2018年1月后未再支付过水电费，安徽博物院要求谷本峰支付经营期间产生的水电费，应予支持。综上所述,谷本峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2042元，由谷本峰负担。本判决为终审判决。审判长 沈 静审判员 陆建群审判员 王 莉二〇一九年十一月二十六日法官助理鲍晶晶书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。