山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0213民初3988号原告：葛承勋，男，1978年6月7日出生，汉族，户籍所在地山东省青岛市市南区，现住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：于华忠，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨淼钧，山东琴岛律师事务所律师。被告：青岛德林置业有限公司，住所地：青岛市李沧区枣山路329号，统一社会信用代码9137021371371154X9。法定代表人：李闯，职务：董事长。委托诉讼代理人：阴法明，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：李同振，男，系该公司员工。原告葛承勋与被告青岛德林置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人于华忠、杨淼钧，被告委托诉讼代理人阴法明、李同振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理位于青岛市李沧区枣山路329号枣山家园1号楼2单元1702户房屋的房地产权证；2、判令被告支付原告逾期办理房地产权证违约金50000元；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求第二项的具体计算方式为：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，以原告已缴纳的总房价款为计算基数，自原告入住涉案房屋后三个月即2012年3月10日开始至起诉之日，按中国人民银行5年期以上贷款年利率计算，原告酌情主张5万元。后原告申请撤回该项诉讼请求。事实与理由：2009年8月17日，原、被告签订商品房预售合同，原告按照约定交付了房款396558.3元，被告却迟延交付房屋，在法院的判决下原告才得以入住该房屋，但至今未办理涉案房屋房地产权证。为维护原告合法权益，故原告状诉来院，请求依法判决。被告辩称：一、原告诉讼已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，被告已于2011年4月26日在《半岛都市报》发布《交房通知》，并且原告也于当年自行撬开门锁自行入住，无论按照哪个时间节点来看，原告的诉讼请求都已超过三年诉讼时效期间，请求法院驳回原告的诉讼请求。二、原告自身违约行为导致其不具备办理房地产权证书的条件。按照双方合同约定，在该房屋交付时，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。原告购买涉案房屋，暂测房屋建筑面积87.06平方米，实测面积为93.64平方米，原告接收该房屋时就应按照合同约定缴纳面积差价款29971.9元，可原告实际已经居住了七年，至今还未缴纳该房屋的面积差价款，我司保留向原告索要面积差价款及向原告索要应缴纳的面积差价款违约金的诉讼权利。根据合同补充条款相关规定，原告还未缴纳有关费用，原告不具备办理房地产权证的条件。三、被告并未逾期办理房地产权证，在办理房地产权证书期间并无违约行为。1、按照双方合同约定，在被告取得了房地产权属登记证明后，被告才开始给原告办理过户手续。被告是在2017年6月13日才取得了房地产权属登记证明，在合同约定的办证时间内被告开始给小区业主办证，被告没有违约，但原告没有缴清相关费用，在原告不具备办证的条件下，原告诉讼系恶意诉讼。2、按照双方合同补充条款约定，原告购买的房屋属于普通（限价）商品政策性住房，限价房由政府组织建设，按地方人民政府指导价购买，上述交易受国家相关政策调整，该房屋的一系列程序都是由政府主导办理。实际情况也是现在由政府主导，建设单位配合，正在分期分批地给小区业主办理房地产权证，小区已有四百多户业主办理了房地产权证。由此，在政府主导办证及该房屋完全由政府调控的前提下，原告应积极配合政府给小区业主办证，履行双方合同约定中原告的义务，而不是到法院进行诉讼，占用、浪费法院有限的资源。四、原告无权主张逾期办证违约金。被告并未逾期办理房地权证；原被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》中未明确约定逾期办证所应承担的违约责任；原告已取得高额逾期交房违约金并且已经执行完毕。五、涉案房屋属于普通（限价）商品房，普通（限价）商品房系一种限价格限套型的普通商品房，是政府为解决中低收入家庭和特殊群体的住房困难、限制高房价而制定的政策，具有主体的特殊性和公益性。所以涉案房屋不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。最高人民法院在颁布该司法解释时进行的新闻发布会中声明：“集资房、房改房、经济适用房等其交易受到国家政策调整的房屋不适用该司法解释，该司法解释只调整商品房买卖纠纷，而不调整其他的房屋买卖纠纷”。故涉案房屋不属于该司法解释法律规定的范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，并且原告所提诉讼请求中的事项，已有青岛市两级人民法院的（2015）李民初字第1163号、（2015）青民一终字第2698号、（2016）鲁0211民初8564号、（2016）鲁02民终9064号民事裁定书对原告所提诉讼请求予以驳回。综上，被告认为该房屋办证期间，在政府的主导下，原告应按照合同的约定履行自己应该履行的义务，而不应为达到个人的私利进行恶意诉讼，并且涉案房屋为普通（限价）政策性住房，本不属于人民法院受理的民事诉讼范围。故恳请法院依据事实和法律，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证：原告提交青岛市商品房预售合同一份、收款收据一宗、（2011）李民初字第1317号民事判决书、（2011）青民一终字第2375号民事判决书、青岛市规划局民生在线线下答复网友截图、青岛市规划局建设工程规划验收整改意见书各一份；被告提交涉案房屋《面积实测报告》。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交青岛市建设工程质量监管站情况说明一份，用以证明被告所建枣山家园项目经青岛市规划局验收，不符合竣工规划验收要求，导致该工程不能组织竣工验收及备案，从而达不到初始登记规定要求。因被告过错导致不能按期办理房地产权证，被告应承担不能如期办理房地产权证的违约责任。经庭审质证，被告认为该证据与本案诉争的逾期办证无关联性，并且根据2017年1月3日青岛市城乡建设委员会关于李沧区解决枣山家园项目已入住未办证有关竣工验收事项的复函，该工程竣工验收时间为2013年6月4日。二、原告提交业主与青岛市建筑节能与墙体材料革新办公室科员对话录音及整理材料、青岛市城乡建设委员会关于对枣山家园安装太阳能系统问题的处理意见各一份，用以证明太阳能设施项目在建设、销售中发现问题被青岛市城乡建设委员会节能办在2011年下达文件取消了示范资格，资金也被收回。青岛市建设委员会明示太阳能是房屋以外的设施，安装太阳能应属业主自愿加装，被告无权将其与验收交接房屋捆绑。被告不能以未交纳太阳能费用为由，拒绝为原告办理房产证。导致涉案房屋不能如期办理房产证系由被告行为造成。经庭审质证，被告认为，上述证据和本案诉争的逾期办证无关联性，青岛市城乡建设委证实业主自愿或安装太阳能系统的应进行书面确认，原告已正常接收使用，并没有书面确认其不安装。三、原告提交关于“枣山家园”加快办理房权证的公开信一份、赵明芳微信聊天记录截屏及电话录音整理材料、李沧区浮山路街道办事处旭东社区居委会和枣山家园业委会致广大业主的一封信、李沧区浮山路街道办事处旭东社区居委会就枣山家园《致广大业主一封信》的问题答复各一份，用以证明被告委托赵明芳给业主传送办证资料，并要求不交纳太阳能设施相关费用就不办理产权证，将太阳能设施费用交纳与办理房屋产权证进行无理捆绑。经庭审质证，被告对以上证据的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，认为公开信形成于2017年9月10日，被告方已向全体业主进行告知，告知应当缴纳面积差价款，并提交相关材料，然后办理房产证书，开发商的告知义务已经完成；认为微信聊天记录、电话录音与本案无关，系两名业主之间的对话，也不是本案当事人，信件形成于2017年8月16日，李沧区浮山街道办事处旭东社区居委会和枣山家园业委会共同发出，证实被告方对于未办理房屋交接的业主已无法正常办理手续，而是由区政府设立共管账户，该行为属于被告方的不可抗力行为；被告方从未见到过旭东社区居委会的答复，该文件形成于2018年8月20日，文件并未送达被告，被告方对相关内容不知悉，并且以上两方形成的意见在未通知被告的情况下也并不能成立，以上证据也更能够说明涉案房屋属于普通限价政策性住房，涉案房屋一直是在政府的协调下推进的。被告对上述证据真实性不持异议，本院对以上证据予以采信。四、被告提交《半岛都市报》交房通知、（2014）李民初字第317号民事判决书，用以证明原告诉讼已超过诉讼时效。原告知道或者应当知道交房时间，从而该涉案房屋诉讼已超过诉讼时效期间并且已有生效的超过法律规定的时效判决完毕。提交涉案房屋《初始登记证明》、关于“枣山家园”加快办理房权证的公开信，用以证明被告并未逾期办理房地产权证，在办理房地权证时被告并无违背合同约定。被告是在2017年6月13日才取得了房地产权属登记证明，按照双方合同第十四条约定，在被告取得了房地产权属登记证明后，在合同约定的办证时间内被告开始给小区业主办证，故被告没有违背双方的合同约定。经庭审质证，原告对以上证据真实性无异议，但认为不能如期交房办证的原因是被告额外要求原告支付太阳能款项，没有进行综合竣工验收，不具备交付条件，逾期交付和逾期办证的过错均在被告。（2014）李民初字第317号民事判决书与本案无关，本院不予采信；原告对以上其他证据真实性无异议，本院予以采信。五、被告提交青发改投资核[2008]27号文件、《青岛市普通商品住房管理办法》（市政府令第168号）文件，用以证明涉案房屋为青岛市政府核准的普通（限价）政策性住房，不是商品房。涉案房屋是由政府控制土地出让价格、减少行政事业性收费、降低成本、销售给中等收入家庭的政策性住房，涉案房屋的销售价格低于同等地段的商品房价格。提交最高院副院长黄松有就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》答记者问文件，证明涉案房屋不属于人民法院受理的民事诉讼范围、不适用上述司法解释。提交（2015）李民初字第1163号、（2015）青民一终字第2698号裁定书，证明原告的诉讼请求已有驳回的案例。提交青岛市政务服务热线截屏，证明枣山家园小区业主办证完全是由政府主导办的，与合同补充条款（一）约定相吻合。提交（2016）鲁0211民初8564号、（2016）鲁02民终9064号民事裁定书，证明政策性住房已有生效的裁定，不属于人民法院受理的范围。经庭审质证，原告对证据真实性没有异议，但认为房屋的性质已经经青岛市中级人民法院的判决予以明确，属于人民法院受理的范围。且被告并没有按照合同约定的送达方式和通知方式通知原告。被告提交的上述证据与本案无关，本院不予采信。根据当事人陈述一致的笔录和经审查确认的有效证据，本院认定事实如下：2009年8月17日，被告青岛德林置业有限公司作为甲方（卖方）、原告葛承勋作为乙方（买方），签订《青岛市商品房预售合同》，约定乙方购买青岛市李沧区枣山路329号枣山家园1号楼2单元1702户房屋，甲方暂测房屋建筑面积为87.06平方米，每平方米房屋建筑面积单价为4555元，房屋总价款为396558.3元。乙方以公积金贷款方式分期支付房款。合同还约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以青岛市国土资源和房屋管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。除不可抗力外，甲方定于2010年9月30日前将该房屋交付给乙方。在甲方取得了房地产权属登记证明后180日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同签订后，原告支付被告购房款396558.3元。2011年4月18日，原告以被告逾期交房为由诉至本院，要求被告交付房屋并支付逾期交房违约金。本院作出（2011）李民初字第1317号民事判决书，判令被告于判决生效之日起10日内向原告交付房屋并支付逾期交房违约金21438.53元。2012年1月份，原告入住涉案房屋。2017年1月17日，青岛市房产信托公司根据被告委托，出具涉案房屋测绘报告书，载明，经实测，涉案房屋建筑面积为93.64平方米。2017年4月12日，被告取得涉案房屋的房地产权属登记证书。截至本案法庭辩论终结时，原告未向被告或相关部门提交须由业主提交的办理房地产权证的相关资料，双方未签署合同约定的房屋交接书。经本院释明，2019年11月4日，原告将涉案房屋暂测面积与实测面积差价款29971.9元提存至本院。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对原、被告均有约束力。双方签订的合同明确约定，被告取得房地产权属登记后180日内双方签署房屋交接书，签署房屋交接书之日起180日内，双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申请房地产权证。原告已实际接收房屋并支付按照暂测面积计算的房款，还应按照合同约定按照房屋实测面积补交面积差价款，经本院释明，其已将面积差价款向本院提存；被告亦已于2017年4月12日取得房地产权属登记，合同约定的双方签署房屋交接书及办理房地产权证的条件已经成就，涉案房屋现已经具备办理房地产权证的条件，被告应当及时为原告办理房地产权登记手续。原告该项诉讼请求成立，本院予以支持。被告辩称原告起诉已经超过诉讼时效无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告青岛德林置业有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告葛承勋办理青岛市李沧区枣山路329号枣山家园1号楼2单元1702户房屋的产权登记手续。案件受理费100元（原告已预交），由被告负担，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告葛承勋100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  毛国宏人民陪审员  蔡世渥人民陪审员  高建英二〇一九年十一月八日法官助理张栋书记员方婷婷书记员黄斌