河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民再115号再审申请人（一审被告、二审上诉人)：程春华，女，1967年3月31日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：高军东，河南师大方正事务所律师。委托诉讼代理人：毛坤，河南师大方正事务所律师。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：李洪让，男，1958年8月1日出生，汉族，住河南省。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：何忠明，女，1959年10月17日出生，汉族，住河南省。以上二被申请人共同委托诉讼代理人：夏辉，河南宇华大众律师事务所律师。再审申请人程春华与被申请人李洪让、何忠明房屋买卖合同纠纷一案，河南省新乡市红旗区人民法院于2017年12月18日作出（2017）豫0702民初737号民事判决后，李洪让、何忠明、程春华均不服，向本院提起上诉。本院于2018年6月1日作出（2017）豫07民终1926号民事裁定，将本案发回重审。河南省新乡市红旗区人民法院重审后于2018年9月18日作出（2018）豫0702民初3599号民事判决。程春华不服，向本院提起上诉。本院于2018年12月19日作出（2018）豫07民终5190号民事判决后，程春华不服，向本院申请再审。本院于2019年5月7日作出（2019）豫07民申240号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人程春华及其委托诉讼代理人高军东、毛坤，被申请人李洪让、何忠明的共同委托诉讼代理人夏辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李洪让、何忠明向一审法院起诉请求：1.李洪让、何忠明与程春华解除房地产买卖合同，程春华向李洪让、何忠明交回房屋；2.程春华所付定金10000元不予返还，并且程春华赔偿李洪让、何忠明损失39500元；3.程春华支付房屋租金（从2015年8月26日起至程春华交回房屋之日止，每月按照1500元计算），暂计算至2017年1月27日为25500元；4.诉讼费等费用由程春华承担。一审法院认定事实：2015年8月26日，李洪让代理人李某（李洪让儿子）、程春华与筑地公司签订房地产买卖合同一份，约定：程春华购买李洪让、何忠明共同共有的位于新乡市××大道××广场××楼××单元××中××房屋××套，总房款为人民币395000元；合同签订之时支付定金10000元，李洪让将房屋交于程春华使用；2015年9月30日前程春华将首付款110000元交于李洪让；余款在房产证下证后两个月内向银行申请贷款及过户手续，余款275000元由银行直接打入李洪让账户；买方违约，则已付定金由卖方没收，另外赔偿卖方成交房款总额的10％；卖方违约，则双倍返还定金给买方，另外赔偿买方成交价房款总额的10％。合同签订当日，程春华支付定金10000元；2015年10月17日程春华支付房款90000元；2015年11月11日，程春华支付房款20000元。2016年10月24日，案涉房产办理了房产证，权利人为李洪让，共有人为何忠明。后双方因先办理过户手续还是先办理按揭手续发生纠纷。2016年12月13日，程春华给中介公司和李洪让分别邮寄通知一份，催促办理房产过户和银行按揭手续。2017年1月11日，李洪让给程春华送达通知一份，告知程春华双方约定在房产证下来后两个月内办理分期付款及过户手续，但程春华未履行，故通知程春华于2017年1月15日搬出房屋。2017年1月17日，程春华起诉李洪让，要求确认李洪让单方解除买卖合同有效，并由李洪让支付其违约金、双倍返还定金，赔偿装修费，并返还购房款。2017年2月9日，李洪让提起诉讼，要求解除案涉房产买卖合同，程春华向其交付房屋，程春华所付定金不予返还，并由程春华赔偿损失，支付房屋租金。2017年6月20日，上述两起案件合并开庭审理，庭审中，双方再次确认同意解除签订的房地产买卖合同。2017年9月22日，程春华向本院提出撤诉申请。2017年10月17日，一审法院作出（2017）豫0702民初478号民事裁定书，准许程春华撤回起诉。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，李洪让与程春华因先办理过户手续还是先办理按揭手续发生争执，各执一词，而双方签订的合同对此也约定不明，在此情况下，李洪让给程春华发出通知，要求解除双方签订的买卖合同，程春华收到通知后，向法院提起诉讼同意解除合同；2017年6月20日，庭审中双方再次确定同意解除合同，因此根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，李洪让、程春华双方签订的房地产买卖合同已于2017年6月20日解除，一审法院对李洪让要求解除案涉合同的诉讼请求不再处理。合同解除后，程春华应将案涉房屋返还李洪让，因此一审法院对李洪让要求程春华返还房屋的诉讼请求予以支持。李洪让还要求不予返还程春华定金，由程春华赔偿损失并支付租金，但因程春华并未违约，因此一审法院对该诉讼请求不予支持，李洪让应将收取程春华的定金及购房款予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决：一、程春华于判决生效之日起十五日内返还李洪让、何忠明共同共有的位于新乡市××大道××广场××楼××单元××室××房屋××套；二、李洪让、何忠明于程春华返还房屋后的当日将定金及购房款共计120000元返还程春华；三、驳回李洪让、何忠明的其他诉讼请求。如果李洪让、何忠明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1675元，由李洪让、何忠明承担837．5元，程春华承担837．5元。程春华不服，提起上诉请求：撤销原审判决第一项、第二项，改判驳回李洪让、何忠明的诉讼请求。本院二审查明的事实与一审相同。本院二审认为：本案双方之间的房屋买卖关系成立并符合法律规定的生效条件，在当事人双方未完全履行前，程春华起诉请求确认李洪让、何忠明单方解除合同有效，其解除合同的意思不仅到达李洪让、何忠明，为其所知晓无异议，且李洪让、何忠明在该案中同意解除合同，在本案中也提出了解除合同的诉讼请求，双方对解除合同的意思表示一致，属于《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的“当事人协商一致，可以解除合同”的情形，对双方协商一致解除合同的效力，依法应予确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉合同解除，一审法院判令程春华返还房屋以及李洪让、何忠明返还购房款项符合上述法律规定。综上，程春华的上诉主张不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由程春华负担。程春华再审请求：1.撤销（2018）豫07民终5190号民事民事判决和（2018）豫0702民初3599号民事判决。2.依法改判驳回李洪让、何忠明的诉讼请求，并承担本案诉讼费用。事实与理由：二审认定的事实和结果认为，双方当事人达成意思表示一致，属于协商一致解除合同，该认定缺乏事实和法律依据。从二审判决所查明的事实来看，没有证据证明当事人之间就解除合同达成一致，因此不能认定构成“协商解除”，不应当适用《合同法》第93条的规定。1.程春华认为李洪让一方违约而提起诉讼，因此程春华提出的解除合同的意思表示包含两个内容：一是因李洪让违约而解除合同，二是李洪让承担违约责任。2.李洪让在诉讼中同意解除合同，但是其同意的意思表示也包含两个内容：一是因为程春华违约而解除合同，二是程春华承担违约责任。3.双方均使用了解除权，而这种解除权应当属于约定解除中的解除权，即双方均认为对方违反了合同约定，从而各自行使解除权。而约定解除必须包括“解除的原因”、“解除的通知”、“解除的后果”等内容，因此约定解除中的“‘解除’的意思表示”也就至少应当包括“解除的原因说明”、“行使解除权的告知”、“解除的后果说明”，也就是说只有包括这些内容的意思表示，才是约定解除中的“解除的意思表示”。本案中，双方均有“解除合同的告知”，但均是以对方违约作为“解除合同的原因”、以对方承担违约责任作为“解除合同的后果”，因此双方的“‘解除’的意思表示”并不一致，不能视为双方已经对解除合同“协商一致”，不能适用《合同法》第93条的规定。补充意见：1.李洪让一方的解除合同通知虽然到达程春华，但并非当然发生解除效力。本案中李洪让、何忠明一方虽然发送了解除通知，但只有具备《合同法》第93条第二款和第94条规定的情况下，才发生解除的效力。2.而在本案中不存在《合同法》第93条第二款和第94条规定的情况，李洪让、何忠明不享有约定解除权或法定解除权。（1）《房地产买卖合同》中没有关于“解除合同”的约定，因此李洪让、何忠明不享有约定解除权；（2）程春华没有违约情形而李洪让一方存在违约情形，因此不享有法定解除权。3.双方之间并未就合同解除问题达成一致意见，不存在“协商解除”的情形。在程春华撤回其起诉之前，双方没有就合同解除一事达成一致意见，程春华撤诉之后，双方更不可能就合同解除达成一致意见。4、在房价不断上涨的情况下，如果支持李洪让一方解除合同的诉求，不符合公平原则。李洪让、何忠明辩称：1.解除合同属于民事法律行为，本案一审查明的事实符合第93条第一款的规定。2017年1月17日，已向程春华发出解除合同的通知，程春华已经收到并且未提出异议。程春华向法院提起诉讼，此诉讼请求第一项没有附加任何条件。2.程春华同意解除该合同。3.2017年2月9日答辩人起诉程春华请求解除合同。程春华解除合同的意思表示也是独立的，并不附加任何条件。4.程春华在2017年6月20日两案合并审理时，当庭请求解除合同，李洪让一方也同意，双方对解除合同没有任何附件条件。5.李洪让、何忠明在整个案件中的意思表示都是要解除合同，程春华的意思表示也是要解除合同。程春华在合同约定期限推诿办理贷款手续，在上诉状、庭审笔录中称自己没有履行合同的能力，以上均可以表明程春华的真实意思表示是解除合同而不是继续履行合同。6.双方的请求都是独立的，解除合同的诉求并不以赔偿损失的诉求为条件，双方的合同已经解除。7.本案也符合法定解除的情形，李洪让、何忠明具有法定解除的资格，本案也符合法定解除的法律规定。程春华没有按照合同履行自己的义务，导致合同违约。合同约定2015年9月30日之前，买房应当将11万元交付我方，程春华没有按照合同约定的时间支付房款，已经构成违约。现在程春华未支付房款达成总房款的72%，完全符合法律规定的解除条件。8.我方要求程春华承担违约责任并赔偿损失。再审过程中，当事人均未提交新证据。再审查明的事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，本案系当事人在合同履行过程中，因先办理过户手续还是先办理按揭手续的问题发生争议而产生的纠纷。双方虽未就合同解除权事先在合同中作出约定，但根据原审查明的事实，李洪让先于2017年1月11日向程春华送达了通知一份，主要内容表明不再履行案涉合同。2017年1月17日，程春华提起诉讼，诉请中包含要求确认李洪让单方解除买卖合同有效。2017年2月9日，李洪让亦提起诉讼，要求解除案涉房产买卖合同。2017年6月20日，原审法院将两起案件合并开庭审理。事实证明，双方当事人在诉讼前与诉讼中实施的一系列解除合同的行为与诉请，均意在告知对方终止履行案涉买卖合同。程春华提起诉讼要求确认李洪让单方解除合同有效的诉请与李洪让随后提起诉讼诉请解除合同的意思表示一致，双方在继续履行与解除合同之间均作出了解除的选择。客观上，当事人各自解除合同的意思表示不仅到达对方，也为对方知晓无异议，双方在解除合同这一问题上意思表示一致，无论双方就解除合同后的违约责任或赔偿能否达成一致，以及程春华之后的撤诉行为，都不会影响和改变合同解除的事实和效力，故原审依据《中华人民共和国合同法》第九十三条认定本案符合“当事人协商一致，可以解除合同”的情形，对双方协商一致解除合同的效力予以确认，并无不当。原审同时依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，对合同解除后所产生的法律后果予以裁判，亦符合法律规定。综上所述，程春华再审请求不能成立，不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持本院（2018）豫07民终5190号民事判决。本判决为终审判决。审判长 孙 琦审判员 高凤娜审判员 吕 亮二〇一九年十一月十九日书记员 刘冰洁