江苏省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏执监325号 申诉人（被执行人）：管小明，男，汉族，1963年10月13日生，住江苏省。 申诉人（被执行人）：应腾跤，男，汉族，1988年12月2日生，住江苏省。 申请执行人：徐春，男，汉族，1962年2月生，住江苏省。 申诉人管小明、应腾跤（系管小明之子）不服镇江市中级人民法院（以下简称镇江中院）（2018）苏11执复166号执行裁定向本院申请执行监督。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。 经审查查明，徐春与管小明、应腾跤及第三人潘敏民间借贷纠纷一案，镇江市润州区人民法院（以下简称润州法院）于2016年12月30日作出（2016）苏1111民初4068号民事判决，一、管小明、应腾跤于本判决生效之日起十日内返还徐春借款本息250万元以及相应利息（以200万元本金为基数自2014年9月10日起计算按照中国人民银行同期同档贷款利率计算至被告款付清之日）二、如果管小明、应腾跤不能偿还上述借款，则徐春有权对于登记在应腾跤名下的位于镇江市××××层101室（1幢0101室）房屋折价或者拍卖、变卖的价款在100万元的价值范围内优先受偿。 该判决发生法律效力后，根据徐春申请，润州法院于2017年2月20日立案执行，案号为（2017）苏1111执269号。在该案执行过程中，该院作出（2017）苏1111执269号之一裁定书，对被执行人管小明、应腾跤所有的位于镇江市××××层的房屋（面积96.48平方米、无证）进行拍卖。2018年4月24日，镇江市××××层101室及96.48㎡无证房产在网络拍卖中成交，成交价为2150660元，且房屋承租人高加桂为实际买受人。 管小明、应腾跤向润州法院提出执行异议称，法院拍卖本市经折巷1号第1层无证房（面积96.48㎡）没有通知两异议人及实际承租人，且该无证房的所有权人为案外人黄镇（系管小明之兄）。润州法院立（2018）苏1111执异41号案件审查后认为，本案在执行中已于2017年12月6日向管小明、应腾跤公告送达了评估报告，执行行为符合法律规定，至于无证房是否为案外人黄镇所有，不属于本案处理范围，故管小明、应腾跤所提执行异议不能成立。裁定驳回其异议申请。管小明、应腾跤又向镇江中院申请复议，镇江中院于2018年12月18日作出（2018）苏11执复166号执行裁定，驳回了管小明、应腾跤的复议申请。 案外人黄镇向润州法院提出执行异议称，法院在执行过程中，拍卖本市经折巷1号101室房屋，竟将经折巷1号门面房一起拍卖了。该门面房系其本人委托管小明购买的，故要求将经折巷1号门面房返还给案外人。润州法院立（2018）苏1111执异24号案件审查，裁定驳回黄镇的异议请求。黄镇提起执行异议之诉，该院立（2018）苏1111民初3336号案件审理。2019年4月21日，该院判决驳回黄镇的诉讼请求。黄镇不服一审判决，上诉至镇江中院，该院立（2019）苏11民终2282号案件审理，目前尚在审理之中。 管小明、应腾跤向本院申诉的事实与理由，一、执行依据中存在“砍头息”现象，潘敏为职业放贷人，后将债权转让为徐春，该人系原法院工作人员。二、执行评估拍卖均未通知到被执行人，程序违法。三、评估、拍卖的标的超出范围。四、申请执行人与被执行人已达成和解协议。为了证明其主张，管小明提供证据证明，本案拍卖的房产共有4个部分组成，其中1号部分是执行依据中确定的抵押房产，即：经折巷1号第1层101室房产。2号部分为迎街门面房，该房有上盖建筑，系镇江市京口房屋建设开发部公司第四分公司所建，未办证，与1号部分不是同一开发公司所建。3号部分为其私建房，将2号部分与1号部分连通。4号部分为1号部分后院的私建房。 本院查明，本案执行依据中确认共有七次借款行为，1、潘敏与管小明2011.12.23签订的15万元借款协议一份及打款凭证，打款金额145500元，打入管小明指定的黄丽鹃（系黄镇之女）账户。2、2011.12.21潘敏与管小明签订的10万元借款协议一份及打款凭证，打款金额97000元，打入管小明指定的黄丽鹃账户。3、2012.3.20借款协议1份，金额为15万元，打款金额为145500元，打入黄丽鹃和镇江源宝莱物资有限公司的账户，其中，打入镇江源宝莱物资有限公司的账户4万元，打给黄丽鹃105500元。4、2012.3.27签订的借款协议1份，金额为5万元，打款金额为48500元，打入黄丽鹃账户。5、2012.4.24签订的借款协议1份，金额为100万元，其中90万元打入李瑞珍账户，其中10万元给付现金。6、2012.4.24签订的借款协议1份，金额为5万元，打款金额48500元，打入黄丽鹃账户。7、2014.8.25签订的借款协议1份，金额为50万元，打款金额50万元整，打入江苏恒顺融资担保有限公司账号，打款人为沈铁。2014年9月9日。管小明、潘敏、徐春、应腾跤签订了《债权转让协议书》，潘敏将上述债权转让给徐春，并将应腾跤名下的案涉房产办理了抵押登记手续。 本院另查明，案外人黄镇提起执行异议之诉，主张管小明所述“2号部分为迎街门面房”归其所有。经润州法院（2018）苏1111民初3336号查明，101房产所在楼栋的东南角相接建有一南北向的两层过街楼，其中底层一间房屋面积约28.8平方米（以下简称1层门面房），现与101房产南面搭建房屋相连通。上述两层过街楼由镇江市大发房屋开发公司在1996年10月11日以大发公司门市房项目进行建设申请，后于1996年10月30日取得临时许可证。在镇江市大发房屋开发公司建设申请材料中，附有该公司与镇江市京口房屋建设开发总公司第四分公司在1996年4月24日签订的《关于联合拆迁管小明房屋的协议》，载有：双方在经折巷1号地块上进行开发建设，根据规划局主持召开的协调会议精神，双方就联合拆迁该地块上拆迁户管小明房屋一事达成协议，由镇江市大发房屋开发公司负责经折巷1号管小明房屋拆迁安置工作；镇江市京口房屋建设开发总公司第四分公司补偿镇江市大发房屋开发公司拆迁安置费15万元。 本院还查明，徐春与管小明于2019年1月14日达成和解协议，同日，徐春委托潘敏收取和解款项。同年1月16日，徐春向又向法院申请撤回执行申请。同年4月21日，潘敏出具收条确认收到管小明150万元。 本院认为，一、关于拍卖案涉房产问题。本案的执行依据为润州法院（2016）苏1111民初4068号民事判决，依该判决：如果管小明、应腾跤不能偿还上述借款，则徐春有权对于登记在应腾跤名下的位于镇江市××××层101室（1幢0101室）房屋折价或者拍卖、变卖的价款在100万元的价值范围内优先受偿。因此，应腾跤在本案中的抵押物仅为镇江市××××层101室（1幢0101室）房屋，而案涉1层门面房并非1幢0101室的不可分物，且其归属问题亦未查清。执行法院此情况下将案涉1层门面房与经折巷1号1幢0101室及其它搭建物一并评估、拍卖，依据不足。 二、关于徐春与管小明达成执行和解问题。根据本案执行依据载明，潘敏与管小明、徐春及应腾跤签订了四方协议，将潘敏对管小明的债权转让给徐春并确定由应腾跤承担担保责任。但在执行过程中，徐春与管小明达成和解协议，又委托潘敏收取和解款项。现徐春向法院申请撤回执行申请后，潘敏出具收条确认收到管小明150万元，上述三方的行为有悖常理。镇江中院应当依据本院苏高法电（2019）326号《江苏省高级人民法院关于开展全面排查放贷活动、坚决打击“套路贷”专项行动的通知》中所列举情形，对本案执行依据及执行过程中的疑点问题进行全面审查。 综上，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条规定，裁定如下： 一、撤销江苏省镇江市中级人民法院（2018）苏11执复166号执行裁定； 二、本案发回江苏省镇江市中级人民法院重新审查。 审判长  景水平 审判员  李 晶 审判员  苏 峰 二〇一九年十一月二十五日 书记员  王莹莹