贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔06民终1530号上诉人（原审被告）：袁伟，男，1985年6月16日出生，汉族，户籍地重庆市开县。委托诉讼代理人：唐茂辉，贵州献才律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：思南县鸿鑫物业服务有限公司，住所地：贵州省铜仁市思南县城北社区孔家湾。法定代表人：刘丰华，公司经理。委托诉讼代理人：宋朝猛,贵州驰铭律师事务所律师。上诉人袁伟为与被上诉人思南县鸿鑫物业服务有限公司（以下简称“鸿鑫公司”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省思南县人民法院（2019）黔0624民初989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人袁伟及其委托诉讼代理人唐茂辉，被上诉人鸿鑫公司委托诉讼代理人宋朝猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁伟向本院提出上诉请求：一、依法撤销一审判决第二项，改判上诉人仅支付被上诉人2018年8月18日至2019年3月1日之间的租金51,194元和营运管理费5,119元，共计56,313元。事实及理由:一审法院认定上诉人实际租赁期限错误。上诉人承租期间，因经营困难而向被上诉人提出了解除合同的申请，被上诉人虽同意解除合同但要求上诉人在先行支付了租金和管理费等费用后才能将店内设备搬走。为了减轻损失，上诉人决定自行腾空商铺以便归还被上诉人，但被上诉人极力制止，坚决不让上诉人搬走，为此上诉人只能请求当地公安机关出面调解。有上诉人2019年3月1日在当地公安机关的报警、调解笔录予以证实。综上，上诉人认为，上诉人虽然作为违约方，虽不能直接依据《合同法》第九十四条的规定行使法定解除权，但上诉人在无法继续履行合同或强制履行合同成本过高的情况下，根据我国现行法律并未明确禁止违约方解除合同的权利的情况下，上诉人自行腾空商铺并搬离店内设备的行为并不违法；根据我国《合同法》第一百一十九条的规定和立法精神，2019年3月1日之后产生的租金及管理费属于被上诉人恶意扩大的损失，上诉人依法不应支付。同时，被上诉人一审支付的律师费，其过错责任主要在被上诉人，同时属于不必要、必须产生的费用，理应不予支持。鸿鑫公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告于2017年4月10日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付截至2019年3月20日的租金55,654元，实际应付的租金按日285.53元从2019年3月21日计至合同解除之日止；3、判令被告向原告支付截至2019年3月20日的运营管理费9,456元，实际应付的运营管理费按日26.25元从2019年3月21日计至合同解除之日止；4、判令被告向原告支付以上逾期支付的滞纳金，按日5‰的标准，从2018年7月23日计算至被告实际清偿全部款项之日，暂计算至2019年3月1日为76,250元；5、判令原告不退还被告履约保证金15,752元；6、判令被告向原告支付律师代理费7,000元，以上暂计总金额164,112元；7、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月10日，原告鸿鑫公司与被告袁伟签订《商铺租赁合同》，将位于思南县××街道（××）城××道“××·财富广场”××区××、××、××号面积合计为262.52㎡的商铺租赁给被告袁伟经营餐饮，租赁期限为五年，自2017年6月10日至2022年6月9日，第一年和第二年月租金为7,876元，第三年和第四年的月租金为8,506元，第五年月租金为9,188元。同时约定租金的支付方式为：本租赁合同约定的租赁期每履行五个月届满后的五日内，乙方预交下六个月的租金和运营管理费。第五条：本合同签订之日，乙方需交付两个月的租金作为租赁合同的履约保证金15,752元。……如在合同期内由于乙方原因而造成本合同终止，乙方所缴纳保证金不予退还。第九条：2、乙方有下列情形之一的，属严重违约行为，甲方有权解除合同，并对该营业场所进行强行封闭和收回商铺，所造成的一切损失由乙方承担，同时，乙方应向甲方承付每日5‰的滞纳金：1、乙方拖欠商铺租金及运营管理费等其他费用达十五天及以上的。……乙方有下列情形之一的，乙方应在三天内进行整改，在限期内不予整改的，或出现被查处两次以上（含两次），甲方有权解除本合同，履约保证金不予退还，乙方还应承担甲方所有损失（包括律师诉讼代理费）：4、乙方有其他违约行为致使本合同无法继续履行的。合同签订之日，被告袁伟向原告鸿鑫公司交纳履约保证金15,752元。被告袁伟已经支付原告鸿鑫公司租金至2018年8月17日。原告鸿鑫公司自认被告袁伟租赁的门面已经没有营业，其房内设备已于本案开庭（2019年4月28日）前拉走。一审法院认为，原、被告之间的租赁合同关系合法有效，原、被告双方在签订的《商铺租赁合同》中约定，乙方（被告袁伟）违约，甲方（原告鸿鑫公司）有权解除本合同，履约保证金不予退还，乙方（被告袁伟）还应承担甲方（原告鸿鑫公司）所有损失（包括律师诉讼代理费），故对原告鸿鑫公司诉请解除双方签订的《商铺租赁合同》、不予退还履约保证金15,752元以及被告袁伟承担律师费7,000元的诉讼请求，予以支持。被告袁伟作为承租人应当按照约定支付租金，其未能支付部分租金的行为已构成违约，被告袁伟应按合同约定支付租金，第二年月租金为7,876元，从2018年8月18日计算至2019年4月28日止，共计254天，即7,876元÷30日×254天＝66,683.47元。原、被告双方约定运营管理费为3元/平方米/月，商铺面积为262.52平方米，被告袁伟已经支付运营管理费至2018年8月17日，故未交纳的运营管理费应从2018年8月18日计算至2019年4月28日止，共计254天，即262.52平方米×3元/平方米/月÷30日×254天＝6,668元。原告鸿鑫公司要求被告袁伟给付滞纳金和空调费的诉求，不符合法律规定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原、被告于2017年4月10日签订的《商铺租赁合同》；二、由被告袁伟在本判决生效之日起三十日内支付原告思南县鸿鑫物业服务有限公司租金66,683.47元、运营管理费6,668元、律师代理费7,000元，合计80,351.47元；三、原告思南县鸿鑫物业服务有限公司不予退还被告袁伟交纳的履约保证金15,752元；四、驳回原告思南县鸿鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案件受理费已减半收取计1,790元，由原告思南县鸿鑫物业服务有限公司负担790元，被告袁伟负担1,000元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明事实与一审认定事实一致，予以确认。二审另查明，2017年4月10日，鸿鑫公司作为甲方与袁伟作为乙方，双方签订《商铺租赁合同》，该《商铺租赁合同》第九条约定：乙方有下列情形之一的，属严重违约行为，甲方有权解除合同，并对该营业场所进行强行封闭和收回商铺，所造成的一切损失由乙方承担，同时，乙方应向甲方承付每日5‰的滞纳金：1、乙方拖欠商铺租金及运营管理费等其他费用达十五天及以上的。2、乙方逾期开业达十五天及以上。3、乙方拖欠水、电费达十五天及以上的（该条仅限供电局、自来水公司安装总表的用户）。乙方有下列情形之一的，乙方应在三天内进行整改，在限期内不予整改的，或出现被查处两次以上（含两次），甲方有权解除本合同，履约保证金不予退还，乙方还应承担甲方所有损失（包括律师诉讼代理费）：1、乙方未经甲方同意擅自改变、超范围经营的。2、乙方进行违法活动或犯罪活动，损害公共利益的。3、乙方单方面解除本合同的。4、乙方有其他违约行为致使本合同无法继续履行的。5、乙方未经甲方及有关部门批准，擅自改变商铺结构、用途及违规装修。6、乙方未经甲方同意擅自转租、转让、转借商铺或擅自歇业的。7、甲方要求乙方提交品牌授权委托书，而乙方在进场时未按时通过的。本院认为，本案二审争议焦点：一是袁伟是否已通知被上诉人鸿鑫公司提前解除租赁合同，鸿鑫公司是否存在阻止袁伟腾空房屋，该期间的租金是否属扩大的损失；袁伟是否约定承担鸿鑫公司因本案诉讼而支付的律师代理费。袁伟与鸿鑫公司之间签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律行政法规强制性规定，应属合法有效。袁伟拖欠租金，构成违约，根据合同约定，鸿鑫公司有权解除合同，并由袁伟承担每日5‰的滞纳金。袁伟自认同意承担2019年3月1日之前的租金及管理费，不同意承担2019年3月1日之后的租金及管理费。袁伟提出其腾空商铺受到鸿鑫公司的阻止，称其于2019年3月1日向公安机关报警并有调解笔录证实，但其在二审中并未提交相关证据佐证，故其主张鸿鑫公司阻止其搬离导致损失扩大没有事实依据。一审根据袁伟实际搬离的时间计算租金及管理费至2019年4月28日，并无不当。鸿鑫公司主张袁伟违约行为仅为拖欠租金及管理费，并未主张其他违约行为，故袁伟不存在合同第九条约定的不予退还保证金及承担律师代理费的情形，一审判决鸿鑫公司不予退还履约保证金15,752元及袁伟承担律师代理费7,000元，与合同约定不符。鉴于鸿鑫公司对一审未支持其支付滞纳金的诉讼请求没有提出上诉，袁伟仅对一审判决的租金和管理费及律师代理费的负担提出上诉，对履约保证金的退还没有提出上诉。二审仅对当事人的上诉请求进行审理，对当事人没有提出的请求，不予审理。袁伟主张租金计算期限错误，与事实不符，且一审判决有利于袁伟。故二审对袁伟的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人袁伟承担。本判决为终审判决。审判长 张 全审判员 芦化莉审判员 吴爱民二〇一九年十一月七日法官助理陆茜书记员李正雷