贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0382民初6620号原告（反诉被告）：仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司，住所贵州省仁怀市盐津街道城南社区酒都方圆荟购物广场，统一社会信用代码91520382MA6GR1AX69（1-1)。法定代表人：刘涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈未，该公司员工。委托诉讼代理人：曹启亮，该公司员工。被告（反诉原告）：谢能湖，男，1984年10月10日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：徐旭，贵州雅实律师事务所律师。委托诉讼代理人：刁显华，贵州雅实律师事务所实习律师。原告（反诉被告）仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司（以下简称方圆荟公司）与被告（反诉原告）谢能湖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方圆荟公司的委托诉讼代理人陈未、曹启亮，被告谢能湖及其委托诉讼代理人徐旭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告方圆荟公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方于2018年8月20日签订的《酒都?方圆荟购物广场商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）；二、判令被告从2019年1月1日起支付拖欠原告的空调费、物业管理费、商业管理费至租赁合同解除之日（截止2019年8月31日拖欠的空调费、物业管理费、商业管理费共计52800元）；三、判令被告从2019年1月1日起按非租金优惠期的标准向原告支付租金至租赁合同解除之日（截止2019年8月31日的租金共计28800元）；四、判令被告承担合同解除违约金21600元；五、判令被告于租赁合同解除之日起三日内将承租商铺腾空交还原告，逾期交还场地按合同终止当年租金标准的2倍向原告支付逾期占用期间的租金至商铺腾空交还之日。事由和理由：2018年8月20日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定：被告租赁原告位于购物广场××号商铺，实际面积120㎡，用于经营餐饮“么么时光花样小海鲜”。2019年1月1日，原告对酒都?方圆荟购物广场的全部业态进行了整体开业，并于2019年1月4日发布和张贴《公告》，从2019年1月1日起开始计算营业日及经营免租期。2019年1月1日前开业的商户，按试营业只需缴纳水电费。被告从2019年1月1日至今，从未向原告支付空调费、物业管理费、商业管理费。我公司多次发函催收仍拒不支付相关费用，达到租赁合同第22条逾期支付相关费用超过30日，原告有权单方解除租赁合同的条件。同时，根据租赁合同第22.2条的约定，被告应支付原告非租金优惠期的标准向原告支付6个月的合同解除违约金，已经按照优惠期租金标准享受优惠租金的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付给甲方；租赁合同第26.1条约定，本合同终止后，被告应在3日内自费将可移动物品搬离，将租赁场地交还原告，还应按照合同终止当年租金标准的2倍向原告支付逾期占用期间的租金。为维护自己的合法权益，特提起诉讼。被告谢能湖辩称，原、被告之间签订《商铺租赁合同》是事实，但根据双方签订的合同及合同签订后的口头约定，原告的股东曲水世纪金源商业管理有限公司与仁怀市城市投资有限公司在《招商协议》中的约定，原告作为涉案房屋的管理公司，应设置扶梯上五楼，在通道处设置足以引导消费者通行的各类标示，在商业区域的街道入口处设置广告牌，在仁怀市城区内的公交车上发布车身广告，从广场至5楼的入口处加设通道，定期开展促销活动等义务。但原告仅做了简单的通道指示标示，其他核心业务均没有履行，导致该区域投入饮食业经营后，客流量及商业氛围没有达到预期目的，致被告等几十户饮食经营者经营困难，呈严重亏损状态，无力交纳有关费用，是原告违约造成的，因此原告以被告违约而行使合同解除权的理由不成立，被告有权行使先履行抗辩权，有关合理费用待原告履行相关义务，扣除免租期之后的费用，被告愿意交纳。如原告坚持解除合同，由此而造成的损失，由原告承担赔偿责任。在合同期限内，原告仅提供了简单的物业管理服务，被告同意支付5元/㎡的物业管理费。由于原告没有提供商业管理服务，也未开放空调，不能收取商业管理费、空调使用费。房屋租金被告也有权拒付，其理由为涉案房屋系国有资产，在招商引资协议当中，已约定免租三年半的房租。原告在未履行合同核心义务前提下无权收取房屋租金。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告谢能湖向本院提出诉讼请求：一、判决反诉被告退还反诉原告租房保证金及装修押金21200元；二、判决反诉被告赔偿反诉原告装修投入损失388965元；三、判决反诉被告赔偿反诉原告经营亏损损失及可得利润损失160000元。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2018年8月22日签订商铺租赁合同，约定由反诉被告将其管理的酒都广场120㎡商业用房出租给反诉原告经营餐饮，租期为3年，即从2018年8月10日起至2021年8月9日止，租金为扣除2019年2月9日前的免租期后，三年的月租金分别为30元/㎡、35元/㎡、40元/㎡，还约定由反诉原告每月支付给反诉被告15元/㎡物业管理费、25元/㎡商业管理费、15元/㎡空调使用费，以上两类费用达85元/㎡。双方还约定，反诉被告应安装扶梯、设立指示牌、发布各类广告、改造通行道路、开展各类促进商业氛围及聚集人气的商业活动，保障公用设施的运行处于良好状态等，保证反诉原告在2018年9月22日即可开业。但反诉被告除作了简单的标示和安装空调外，并未履行相关义务，就连安装好的空调也未提供给反诉原告等商户使用。在约定的上述开业期限届满时，由于被告的有关公用设施未安装结束，导致原告装修结束后等到2018年12月22日才开业，造成了很多人员损失。由于被告未履行合同义务，以及对该区域的商业预估不当，致反诉原告等几十家商户投资后，均处于亏损状态。反诉原告等多名商户多次要求反诉被告改善通行道路、增加广告投入、加设指示标志、将有关设施维护好并提供给反诉原告等商户使用、以及开展有关促销活动，但反诉被告均拒绝履行合同义务，从而导致该区域内的商户均严重亏损。2019年8月，反诉被告采取胁迫的方式要求反诉原告等解除租赁合同，即使反诉原告等商户交清合同约定的全部款项后，也不让反诉原告等商户继续经营。综上所述，由于反诉被告未履行合同义务，导致该区域作为集中饮食服务的商业氛围及人气未达到预期目的，反诉原告等商户投资无法收回，且已产生巨额亏损，应获得的预期利润也无法实现。为维护自己的合法权益，特提起反诉。反诉被告方圆荟公司辩称，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。反诉被告与反诉原告签订的《商铺租赁合同》已经约定了双方的权利义务，反诉被告依据合同约定履行了全部的合同义务，并没有违反合同约定，反诉原告要求赔偿的全部损失均没有法律依据，其诉状中所称的租赁相关费用是反诉原、被告双方平等自愿达成，并未违反合同法及相关法律的强制性规定，合法有效，反诉原告主张相关费用收取过高，没有法律依据，应当依合同履行。反诉原告在诉状中称开业时间是2018年12月22日不是事实，反诉被告在2018年9月21日对包含反诉原告在内的美食街全部进行对外营业。反诉被告也积极履行了增加广告投入、改善道路通行、加设指示标示，对外展开各种促销活动，且反诉被告的一系列活动，很多已超出了合同约定的范围，远远超过应当履行的合同义务。反诉原告无权对反诉被告的相关经营管理行为进行无端指责以及过多无理要求，而是应当从自身的品牌、服务等寻找经营亏损的原因，经营风险盈亏应当由反诉原告自行承担。综上，请求法院依法驳回反诉原告的诉请。原、被告围绕诉讼请求及其辩解提交了不动产权证书、证明、商铺租赁合同、公告、微信送达记录、微信聊天记录、邮箱送达记录、照片、合同、解约申请、承诺书、欠条、投资合作协议、营业执照、聊天记录、信函、告知函、请求书、光盘、投资合作协议、证人证言等证据及其当庭陈述，本院组织双方当事人进行了庭审质证，通过审查，认为上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据，本院依法予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年8月20日，原告方圆荟公司与被告谢能湖签订《酒都?方圆荟购物广场商铺租赁合同》，载明:出租方（甲方）方圆荟公司，承租方（乙方）谢能湖，甲方出租给乙方的场地位于购物广场（门牌号××），乙方用于经营餐饮，具体经营范围么么时光花样小海鲜，实际面积120平方米,以实际面积为准计算租金、物业费、空调费、商业管理费等相关费用（所有相关费用均为含税价），双方确认于2018年8月10日交接租赁场地，自交接之日起乙方享有2个月的装修免租期，此期间内免交租金、物业费、空调费、商业管理费；乙方必须于2018年10月10日营业；租赁场地的租期为3年，自2018年8月10日起至2021年8月9日止，除装修期外，还有4个月的免租期，自2018年10月10日起至2019年2月9日止，免租期内，乙方应向甲方支付物业费、空调费、商业管理费。租金以月租金为标准计收，具体标准为：租期内第一年自2018年8月10日至2019年2月9日的月租金标准为0元/平方米,自2019年2月10日至2019年8月9日的月租金标准为30元/平方米，每月租金为3600元；租期内第二年自2019年8月10日至2020年8月9日的月租金标准为35元/平方米，每月租金为4200元；租期内第三年自2020年8月10日至2021年8月9日的月租金标准为40元/平方米，每月租金为4800元。乙方应向甲方支付物业费、商业管理费及空调费，物业费标准按每月每平方米15元计算，每月共计1800元；商业管理费标准按每月每平方米25元计算，每月共计3000元；空调费标准按每月每平方米15元计算，每月共计1800元。物业管理范围包括购物广场公用设施、公用设施维修保养、购物广场外围规划红线范围内的保安、保洁、车辆停放管理等。费用支付方式：租金、物业费、商业管理费、空调费均采用预付方式，按季支付，每一季为一个计费周期，预付应当在每一计费周期届满前10日将下一计费周期的租金、物业费、商业管理费、空调费以现金、支票或银行划款方式支付给甲方；甲方收到乙方支付的租金、物业费、商业管理费、空调费，应当同时向乙方出具同等金额税务发票。合同签订之日起7天内向甲方缴纳履约保证金20000元；本合同终止或解除时若乙方没有上述行为或责任的，甲方应当于30日内将履约保证金如数退还给乙方（不计利息）。乙方逾期支付租金、物业费、商业管理费、空调费、公共事业费及其他费用的，每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的万分之五向甲方支付违约金，逾期付款超过30日的，视为严重违约或根本违约。甲方权利义务：建造并完成租赁场地的主体结构，根据附件C中规定的条件和标准，进行内外装修和设施设备的安装，上述建筑和安装的所有费用由甲方承担；维修租赁场地的电梯、自动扶梯、消防系统的机械安装；保持租赁场地建筑物的承重结构和公用设施设备的运行处于良好状态；保证拥有完全的资格和权利将租赁场地按本合同约定出租给乙方；按合同约定向乙方收取履约保证金、租金、物业费、商业管理费、空调费、以及乙方应支付的其他费用；为乙方办理相关的工商登记提供所需要的证明文件，并提供必要的协助；采取合理的促进租赁物业商业氛围成熟、集聚人气的相关的措施，利用购物中心的有效空间，在广场、停车场、购物广场内的公共区域等场所组织有关商业促销及其他经营活动，并行使出租、使用、管理、收益的权利；为促进消费，提高购物广场整体销售额，甲方有权发行购物广场内使用的包括但不限于会员卡、优惠卡、贵宾卡等，乙方应予配合，并接受持卡人的交易；根据双方同意的条件，在乙方提出与租赁场地相关要求时提供其他帮助；在租赁期限内委托他人对购物广场进行物业和商业管理。乙方权利义务：自行办理在租赁场地进行经营活动所需要的资质证书、经营许可、营业执照、消防审批、验收等，自行独立承担招商、广告、经营等过程中产生的风险；装修完毕后，乙方应当办理消防验收手续方可营业；不得以任何方式对租赁场地的任何部分做拆改、移动或损毁；乙方将租赁场地用于经营餐饮，不得擅自变更经营范围，如乙方需变更经营范围，应以书面形式向甲方提出申请，经甲方同意后方可变更；及时履行付款义务，包括按期向甲方交纳履约保证金、租金、物业费、商业管理费、空调费、租赁场地内发生的其他费用，并支付水、电、燃气、通讯费等各项公用事业费用；保护租赁场地（包括建筑物和所有设施设备）不受损坏，自然磨损和自然损坏除外。本合同任何一方若有违约行为，守约方享有索赔的权利。违约方应当按照相关法律规定及本合同应当承担违约责任。有下列情形之一的，甲方有权解除合同：乙方逾期不支付履约保证金、租金、物业费、商业管理费、空调费或其他应由乙方支付的任何一项费用超过30日的；乙方逾期支付履约保证金、租金、物业费、商业管理费、空调费或其他应由乙方支付的任何一项费用累计达到3次的。甲方依据本合同约定解除合同的，乙方应支付甲方按照解约当年租金标准计算的6个月租金的违约金（乙方在租金优惠期内发生违约行为的，违约金按照违约当年非优惠月租金标准计算），乙方已按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付甲方，并补交甲方此前予以减免的全部费用。甲方依据本合同约定解除合同的，可以扣除乙方已交纳的履约保证金。有下列情形之一，乙方有权解除合同：租赁场地承重结构出现严重质量问题致伤乙方不能营业，甲方在合理期限内不能解决的；其他因甲方严重违约，并且在30内不能结束该种违约状态的。乙方依据本合同的约定解除合同的，甲方应当支付乙方按照解约当年租金标准计算的6个月租金的违约金。本合同终止后，乙方应当在3日内自费将其所有的可移动物品搬离，将租赁场地（包括所有的固定装置、装修和设备）交回甲方；若乙方不能按时搬出物品、将租赁场地的使用权交还甲方的，视为乙方放弃相关物品的所有权，甲方可随意清理；乙方还应当按照本合同终止当年租金标准的二倍向甲方支付逾期占用期间的租金，并赔偿甲方自行雇佣专门人员腾空租赁场地的费用，以及因任何后续商户、其他第三方由此提出索赔而受到的损失；如因特殊原因，经乙方申请并经甲方同意后，乙方可适当延长搬离期限，但租金、物业费、商业管理费、空调费等费用仍按照本合同终止当年的标准交纳。无论任何原因导致本合同终止，在甲方收回或乙方交回场地时，乙方不得破坏已有的不可移动之装饰装修部位，该装饰装修无偿归甲方所有；租赁场地（包括所有的固定装置和设备）应与交付给乙方时一样的良好，自然磨损和自然损坏除外。在本合同履行过程中以及终止后，甲乙双方应当按照诚实信用的原则，根据本合同履行的实际需要，将相关情况及时通知对方，以维护对方的利益；甲乙任何一方应当签收相关通知、文件，不得无理拒收，否则视为对方根本违约；甲乙双方因履行本合同而相互发出或提供的所有通知、文件、资料均以本合同所列明的联系地址、联系人送达；任何一方通信地址、联系人、联系方式等相关信息发生变更的，应当及时书面通知对方，一方未及时通知对方导致送达错误或送达不能的，自送达行为做出之时视为送达。其后，原告收到被告履约保证金20000元及装修押金1200元，被告对租赁的商铺进行装修经营，在经营期间，原告多次催促，被告未向原告支付相关费用。2019年7月31日，被告向原告递交解约申请一份，载明：商铺号：D栋F5层021号，承租人：谢能湖，退租原因：我于2018年8月20日与公司签订《商铺租赁合同》，已缴纳合同履约保证金20000元、装修押金1200元，现因我自身经营不善等原因，导致整体处于亏损状态，若勉强经营将影响后期发展。为此，特申请前来，望贵公司给予同意提前解除合同，已缴纳的履约保证金20000元及装修押金1200元作为抵扣欠款不予退还本人，同时，我将补齐扣除合同履约保证金及装修押金后2019年1-6月份剩余所有欠款合计25600元，双方互不追究其它违约责任。特此申请，申请人谢能湖。同日，被告支付给原告16000元。2019年8月1日，被告停业经营。其后，双方发生争议，原告遂诉至法院。本院认为，原告方圆荟公司与被告谢能湖签订的《酒都?方圆荟购物广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。本案中，被告租赁原告商铺，未按合同约定的时间向原告支付租金及相关费用，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，对原告要求解除双方签订的《酒都?方圆荟购物广场商铺租赁合同》及被告腾空后返还商铺,支付空调费、物业管理费、商业管理费9000元（55元/㎡/月×120㎡×7月-21200元-16000元）及自2019年1月1日起至本判决生效之日止按租赁合同约定标准计付租金的诉请，予以支持。对原告要求被告承担违约金21600元的诉请，被告申请降低违约金数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，违约金作为一种违约救济措施，其功能主要是弥补守约方损失，更具有补偿性。本案中，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错、违约时间的长短、社会经济状况等因素考虑并根据公平原则和诚实信用原则进行综合平衡，本院酌情支持违约金为2000元。原告的其他诉请及被告的辩解和反诉原告的反诉请求，因未提供充分证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，由各自承担举证不利的法律后果，故本院不予支持、采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司与被告谢能湖于2018年8月20日签订的《酒都?方圆荟购物广场商铺租赁合同》；二、被告谢能湖在本判决生效后三日内将租赁的D5-021号商铺腾空返还原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司；若被告谢能湖逾期返还原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司商铺，则被告谢能湖应自逾期之日起至商铺腾空返还之日止按《酒都?方圆荟购物广场商铺租赁合同》终止当年租金标准（具体标准为：2019年1月1日至2019年8月9日的月租金为3600元；2019年8月10日至2020年8月9日的月租金为4200元；2020年8月10日至2021年8月9日的月租金为4800元）的2倍向原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司支付逾期腾房占有使用费；三、被告谢能湖在本判决生效后十日内支付原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司空调费、物业管理费、商业管理费9000元；四、被告谢能湖在本判决生效后十日内支付原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司自2019年1月1日起至本判决生效之日止按《酒都?方圆荟购物广场商铺租赁合同》约定租金标准（具体标准为：2019年1月1日至2019年8月9日的月租金为3600元；2019年8月10日至2020年8月9日的月租金为4200元；2020年8月10日至2021年8月9日的月租金为4800元）计算的租金；五、被告谢能湖在本判决生效后十日内支付原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司违约金2000元；六、驳回原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告谢能湖的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1182元（已减半），反诉案件受理费4751元，共计5933元，由原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司负担785元，被告谢能湖负担5148元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  吴在炯二〇一九年十一月二十六日法官助理葛明鑫书记员雷茂