广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初27824号原告：广州世君房地产咨询有限公司，住所地广州市番禺区大石街富庭今日丽舍怡富苑二层101，三层101。法定代表人：林蔚，董事长。委托诉讼代理人：邱剑琪，男，1993年5月8日出生，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：黄淮，男，1979年4月15日出生，汉族，系公司员工。被告：林波，男，1959年1月19日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，原告广州世君房地产咨询有限公司与被告林波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广州世君房地产咨询有限公司的委托诉讼代理人邱剑琪、黄淮到庭参加了诉讼，被告林波因下落不明，经本院公告送达民事起诉状、证据副本、开庭传票等诉讼材料，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州世君房地产咨询有限公司因被告欠缴租金且拒不搬离，诉至法院，请求判令：1.原、被告签订的房屋租赁合同于2019年7月31日终止，被告腾空交还涉案房屋给原告；2.被告支付2019年5月1日至2019年7月31日租金48737元及自2019年8月1日起至交还房屋之日止的房屋占用费（以14280元÷30天的日租金标准计算实际使用天数）；原告已收取的保证金21520元不予退还；3.被告支付逾期付款违约金，以48737元为基数自起诉日按照每日3‰的标准计算；4.本案诉讼费由被告承担。被告林波无答辩。经审理查明：2017年11月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《世联金沙里商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广州市白云区世联金沙里1层A79号商铺（以下简称涉案商铺）使用面积161.49平方米；2017年11月15日至2018年12月31日租金为9627.12元/月，2019年1月1日至2019年12月31日为14280元/月，2020年1月1日至2020年12月31日为15708元/月，2021年1月1日至2021年12月31日为17278.8元/月，每月第7日前支付当月租金，如遇法定节假日可顺延至下一工作日；租赁保证金为21520元，乙方应于签署本合同之日起3日内支付；租期自2017年11月15日至2021年12月31日；在租赁期内，乙方逾期支付租金，每逾期一日，应按逾期交付金额的3%支付违约金；乙方中途擅自退组的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，如违约金不足以补偿给甲方造成的直接经济损失及合理的商铺空置期租金损失的，乙方还应赔偿；乙方逾期支付租金或违约金或其他费用达1个月（含1个月）以上的，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；甲方依据本合同单方终止合同的，应当书面通知乙方10日内迁离，且乙方应同时向甲方承担如下违约责任，（3）逾期支付款项的，应根据应支付而未支付款项、按照每日万分之五的标准向甲方支付违约金，至欠款付清之日止（4）租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；…等等。同日，原告将涉案商铺交付给被告。2019年7月19日，原告委托广东广和律师事务所向被告发出律师函，向被告催缴租金32840元、管理费3398.64元。该律师函因收件人拒收被退回原告为证实涉案商铺具有合法产权，出示：1.穗郊石字第NO0121791号农村（墟镇）宅基地使用证，记载发证日期为1996年9月20日，使用人为陈威琦，地址为石井镇沙凤村第六生产队，建筑层数为6层，面积216平方米；2.证明，记载穗郊石字第NO0121791号原地址为石井镇政府沙凤村第六生产队，现新门牌为金沙街沙凤向南街2号、4号、6号、8号、186号、188号、190号、192号、194号、196号，该证明下方广州市白云区石井镇沙凤村民委员会于2007年9月18日盖章确认，广州市公安局白云区分局金沙派出所于2007年9月19日盖章确认。2019年9月26日，本院分别向广州市规划和自然资源局白云区分局、广州市白云区石井街道办事处发函询问穗郊石字第NO0121791号农村（墟镇）宅基地使用证的档案资料及相关报建许可资料等。2019年10月12日，广州市规划和自然局白云区分局向本院出具复函，记载经查无穗郊石字第0121791号农村（墟镇）宅基地使用证档案资料，暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息；等等。2019年10月17日，广州市白云区人民政府石井街道办事处向本院复函，记载因沙凤村现属金沙街，且本单位2002年前的档案资料已移交至白云区档案局，故本单位没有存放函中所提及的材料。2019年10月31日，本院向广州市白云区档案局发函询问穗郊石字第NO0121791号农村（墟镇）宅基地使用证的档案资料。2019年11月4日，白云区国家档案馆向本院复函，记载未接收石井镇的宅基地权证，未保存贵单位上述所需档案资料；等等。审理中，原告称涉案宅基地使用证现址建筑物为9层，涉案商铺位于宅基地使用证范围内的的一层；被告实际拖欠2018年6月1日至2018年6月30日租金1617.7元、2019年4月1日至2019年4月30日租金4280元、2019年5月1日至2019年5月31日租金14280元、2019年6月1日至2019年6月13日租金6188元；另称被告于2019年6月13日拆除空调设备，原告报警后将涉案商铺上锁，后被告在当日夜晚破坏门锁强行搬离，原告次日发现后再行上锁，现商铺内仍有被告部分物品。以上事实有《世联金沙里商铺租赁合同》、律师函、快递单、穗郊石字第NO0121791号农村（墟镇）宅基地使用证、证明、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告就涉案商铺签订《世联金沙里商铺租赁合同》，但经本院多次发函均未查询到涉案商铺所在建筑物的合法使用权登记资料或者相关建设规划许可资料，且涉案商铺所在建筑物现楼层数与证载楼层数不一致，故现有证据不足以证实涉案商铺所在建筑物取得了合法规划许可，故原、被告签订的《世联金沙里商铺租赁合同》应属无效合同。故原告要求确认该合同终止于法无据，本院不予支持。合同无效，因无效合同所取得的财产应当予以返还。原告主张被告尚有物品存放于涉案商铺，被告未到庭提出异议亦未提供相反证据予以反驳，故本院对原告上述主张予以采信。原告要求被告腾空搬离涉案商铺合法合理，本院予以支持；但因涉案商铺原告已上锁，故被告在搬离涉案商铺时原告应履行配合放行义务。关于租金即占有使用费，因原告已于2019年6月13日将涉案商铺上锁，故上锁后的占有使用费不应由被告承担；但在上锁前被告仍应向原告支付2019年5月1日至2019年6月12日的占有使用费共19992元（14280元+14280元÷30天×12天）。关于租赁保证金，因合同无效，原告依据合同约定主张租赁保证金21520元不予退还，于法无据，本院不予支持，予以驳回。关于违约金，因合同无效，故合同中关于违约金的条款亦属无效，故原告要求被告按照合同约定标准支付违约金于法无据，本院不予支持。但考虑被告未按时支付占有使用费，实际占用原告资金，造成原告利息损失，本院酌情调整违约金标准为中国人民银行同期贷款利率，故被告应向原告支付违约金，以19992元为基数自2019年8月2日起计算至付清之日止。被告林波因下落不明，经本院公告送达民事起诉状、证据副本、开庭传票等诉讼材料，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起3日内，被告林波腾空搬离广州市白云区世联金沙里1层A79号商铺；二、自本判决生效之日起三日内，被告林波向原告广州世君房地产咨询有限公司支付2019年5月1日至2019年6月12日的占有使用费共19992元；三、自本判决生效之日起三日内，被告林波向原告广州世君房地产咨询有限公司支付逾期付款违约金，以19992元为基数自2019年8月2日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止；四、驳回原告广州世君房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1018.4元，由原告广州世君房地产咨询有限公司负担600.6元，由被告林波负担417.8元。被告负担的受理费应于本判决生效之日起三日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  林艾婧人民陪审员  陈 卉人民陪审员  杨锐兴二〇一九年十一月二十六日书 记 员  蔡佳丽