苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0506民初3819号 原告：苏州吴中经济开发区铭振模具厂，经营场所：苏州吴中经济开发区越湖路988号。 经营者：陈明振，男，1978年10月27日生。 委托诉讼代理人：曾梅雄，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 被告：苏州市大龙化纤纺织机械有限公司，住所地苏州市吴中经济开发区兴昂路16号1幢。 法定代表人：杨福男，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王永明，江苏娄东律师事务所律师。 原告苏州吴中经济开发区铭振模具厂（以下简称铭振模具厂）诉被告苏州市大龙化纤纺织机械有限公司（以下简称大龙化纤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，由审判员顾霞适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告铭振模具厂经营者陈明振及其委托诉讼代理人曾梅雄，被告大龙化纤公司委托诉讼代理人王永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告铭振模具厂向本院提出诉讼请求：判令被告向原告铭振模具厂支付（租赁区域：苏州市吴中区北面厂院的厂房1600平方米）动迁补偿中的停产停业损失补偿640000元、搬迁补偿388649元。事实和理由：2016年3月22日，原、被告签订租赁协议，约定被告将苏州市吴中区厂区北面厂院的厂房1600平方米租赁给原告用于生产经营，合同期限为1年，年租金为288000元。因在合同期内原告所租赁厂区被政府征收，动迁机构、评估机构对涉案厂区做了相应的规划和评估（包括原告租赁的厂区范围）。被告已和动迁机构签订了拆迁安置协议。在合同租赁期满后，被告提出不签订书面租赁合同。因此原、被告双方口头达成了租赁协议，房屋继续租赁给原告，租金可以按半年、按季度、按月支付。约定后原告每月向被告支付租金。被告虽为化纤纺织公司，但并没有实质从事相关行业，涉案厂区内的商业实体均为承租人租赁其厂房从事相应的生产经营。原告作为苏州市吴中区厂区北面厂院实际承租人，应当实际享有诉讼请求中所涉的拆迁安置补偿，然而被告并没有将原告所有的拆迁补偿给原告，为了维护自身合法利益，故提起本案诉讼。 被告大龙化纤公司辩称：原告诉讼请求没有事实和法律依据，理由如下：1、依据相关规定，为了公共利益的需要征收国有土地上的单位、个人的房屋应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿，所以拆迁的补偿对象是本案被告；2、原、被告之间签订的房屋租赁合同已经到期，原、被告双方没有续签合同，原告继续租用被告的厂房，按照法律规定双方的租赁合同租赁期限变为不定期；3、既然原、被告之间存在租赁合同关系，双方的权利义务也应当严格从房屋租赁关系基础法律关系予以规范，双方有约定的从约定，无约定的从法定，本案中原、被告签订的房屋租赁合同明确约定若政府拆迁被告不承担原告的损失，也就是不予补偿，为此原告要求被告予以拆迁补偿明显不符合约定；4、按照法律规定被告可以随时解除不定期房屋租赁合同，被告已于2018年7月2日通知原告解除不定期房屋租赁合同，也给予了合理的腾退时间，根据相关规定原、被告双方的房屋租赁关系自2018年7月2日解除，被告在与政府签订拆迁协议的时候，该涉案房屋已不存在承租人，原告要求被告予以拆迁补偿没有法律依据。 经审理认定事实如下：2016年3月22日，原告铭振模具厂（甲方）与被告大龙化纤公司（乙方）签订租赁协议，明确经双方友好协商，甲方将位于厂房（北面厂院）出租给乙方使用，出租房面积为1600㎡，双方达成如下协议：1、以上范围甲方以租赁形式提供给乙方使用。2、租赁期限自2016年3月1日至2017年2月28日止，期限为1年，按每月每平方米15元计算（不含税价），年租金为288000元。本合同期满后，同等条件乙方有有限租赁权。3、付款方式：每半年提前一个月一次付清半年租金，如有拖欠，甲方有权中途终止协议，因此造成的法律后果以及导致的经济损失由乙方承担。4、其他费用：乙方除缴纳租金和水电费（电费按照供电部门的价格另加15%的损耗计算）外，还承担垃圾清洁费每月为400元整，除此之外，不承担任何其他费用。费用在收到收据或发票后三天内付款。5、乙方在经营活动中必须做到所经营的内容符合国家的法律规定，不得从事违法活动。如乙方因违法活动被查处，甲方有权解除合同。由此造成的法律后果以及导致的经济损失由乙方承担，与甲方无关。如乙方不按规定缴纳租金、水电费所造成的停水、停电责任，由乙方承担。6、乙方如需拆除建筑和改变结构，需经甲方同意。不得破坏房屋设施及墙体，乙方在租赁经营中造成的甲方财产损失，必须修复或赔偿给甲方。未经甲方同意，乙方不得在租赁期限内转租给第三人。在租赁期间由政府部门对该房屋拆迁及土地征用、协议到期和其他原因造成合同终止不再续租时，乙方应无条件三个月内撤离，甲方不承担乙方任何费用。延时不撤走和遗留物品，将视为放弃，由甲方自行处理。7、因不可抗力（洪水、雪灾、地震、冰雹等）造成的房屋损坏、设施损坏、物品损坏，甲乙双方均不承担责任。如因违约造成的损失，由违约方承担。8、其他约定：租赁费发票由乙方从税务部门开，税金乙方承担，如有不开票造成的法律后果由乙方自己承担，与甲方无关。 2018年7月2日，大龙化纤公司通知铭振模具厂，可能涉及强拆，为了避免造成不必要的麻烦请尽快找地方在三个月内搬，铭振模具厂反问机台牵扯到的搬迁费政府如何处理，大龙化纤公司明确在租房的时候就说清楚了，政府拆迁的提前三个月通知，不承担任何费用。 2018年8月30日被告大龙化纤公司（被拆迁人、乙方）与苏州市吴中区城南街道办事处（拆迁人、甲方）签订非住宅类房屋拆迁补偿协议（货币补偿），明确：1、被拆迁房屋位于苏州市吴中经济开发区兴昂路16号1幢，所有权人：苏州市大龙化纤纺织机械有限公司，所有权证明文件：苏房权证吴中字第××号。房屋有证建筑面积：3716.17㎡，无证建筑面积4711.12平方米，土地使用权人：苏州市大龙化纤纺织机械有限公司，使用权证明文件：吴国用（2011）第0630285号，使用土地面积：11115㎡。2、拆迁补偿总额：被拆迁房屋拆迁补偿总额为37912897元，具体有以下几项组成：被拆迁房屋补偿金额8980462元、区位补偿金额4890600元、货币拆迁提增1387106元、被拆迁房屋的装修及附属物补偿金额3896632元、综合补贴金额9981270元、停产停业损失补偿金额1821519元、设备设施认证补偿金额6522095元、拆迁补偿金额105500元、奖励金额327713元。3、房屋补偿金额在签订协议后，甲方一个月内支付补偿总额的20%给乙方，即7582580元，乙方将土地证原件交给甲方；乙方开始搬迁后，甲方在一个月内再支付补偿总额的30%给乙方即11373870元，乙方将房产证原件交给甲方；乙方将土地、房屋整体交付给经甲方验收合格后，甲方在一个月内再支付补偿总额的30%给乙方即11373870元；余款7582577元待乙方将土地退地、房产注销等手续办理完毕后，甲方在一个月内一次性支付给乙方。4、乙方应在2018年11月30日（腾空日）前将被拆迁房屋及其附属设施腾空，并交甲方拆除，在腾空过程中，乙方不得擅自拆走被拆迁房屋内已经作价物品及附属设施。在腾空过程中，乙方应做好安全防护，如发生安全事故，乙方自行承担全部责任。在腾空过程中，由乙方负责清租，清租产生的一切费用均由乙方承担。5、甲方逾期支付被拆迁房屋拆迁补偿金额的，每拖延一天，甲方应该支付拖欠金额万分之二的违约金，乙方逾期腾空被拆迁房屋及其附属设施的，每拖延一天，乙方应该按被拆迁房屋补偿总额的万分之二向甲方支付违约金，并且逾期腾房超过30天，甲方有权没收房屋腾空保证金，并可申请有关单位强制拆除。 2018年11月14日，大龙化纤公司曾向本院起诉要求解除与铭振模具厂之间的不定期房屋租赁合同，并要求铭振模具厂腾退位于苏州市吴中区北面厂院的厂房，支付2018年6月1日起至10月31日止的房屋使用费12000元，并以每月24000元标准计算房屋占有使用费至腾退之日，要求铭振模具厂支付2018年7月到9月的水电费52654.7元。该案在2018年12月19日第一次开庭时，铭振模具厂当庭表示涉案厂房虽其不再使用，但仍有东西放在里面，由于大龙化纤公司未将搬迁费等安置补偿费用交付给其，其未办理腾退手续。后大龙化纤公司撤诉。 以上事实，由原告提供的租赁协议、拆迁补偿协议复印件、收据复印件，微信聊天记录截图、本院调取的（2018）苏0506民初10013号开庭笔录、本院制作的开庭笔录等证据在卷佐证。 原告铭振模具厂认为其应获得拆迁补偿，提供了如下证据予以证明： 证据1、微信聊天截图。显示大龙化纤公司提供了设备搬迁费清单，并向铭振模具厂承诺，若铭振模具厂在9月底之前搬走其会将设备搬迁费给铭振模具厂，但要扣除房租、水电费，明确钢架平台系回购而不是拆除。 证据2、吴住建[2011]103号文件，该文件中明确停产停业损失按每平方米150元标准一次性补偿，补偿对象均为实际经营人，但房屋所有权人和经营人之间有明确书面协议约定的，从其约定。 证据3、2018年8月6日城南街道非住宅类房屋拆迁补偿实施细则，载明停产停业损失及拆迁补偿参照吴住建[2011]103号文件公布的标准执行。 证据4、江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司于2018年7月31日出具的机器设备及附属物拆迁分户评估报告，明确评估时点为2017年5月23日，铭振模具厂搬迁费合计191189元、钢架平台回购评估金额为9750元。 经质证，被告大龙化纤公司对上述证据真实性均无异议，但表示拆迁补助对象系被告而非原告，搬迁费由于系双方之间并未达成协议，故其现在明确不同意支付给原告。目前拆迁款其实际仅收到50%，但为了裁判的统一，其请求法院视为其已收到全部拆迁款项。 本院认为，根据被告大龙化纤公司与苏州市吴中区城南街道办事处于2018年8月30日签订的非住宅类房屋拆迁补偿协议及相关文件可知，停产停业损失是按照房屋建筑面积及拆迁标准核定后补偿的，本案原告铭振模具厂并非该房屋拆迁补偿协议的合同相对方，其无权按照该拆迁补偿协议确定的权利义务直接向被告主张。根据本案案情，原、被告签订的租赁协议已明确涉及房屋拆迁、土地征用情况时，承租方应无条件三个月内撤离，出租方不承担承租方任何费用，更何况现原、被告签订的租赁协议早已到期，形成不定期租赁合同关系后，被告已要求原告迁出，但被告未及时迁出。原告提供的微信聊天记录显示被告曾承诺给付部分补偿款，但结合双方的微信聊天背景显示，被告给付的前提是原告按约主动搬离交还涉案厂房，事实上原告未能及时搬离交还涉案厂房。现原告的诉讼请求缺乏法律和合同依据，本院对此不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告苏州吴中经济开发区铭振模具厂的诉讼请求。 案件受理费人民币14058元，由原告苏州吴中经济开发区铭振模具厂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长 顾 霞 人民陪审员 韩 霞 人民陪审员 柳雪峰 二〇一九年十一月二十二日 法官 助理 张 望 书 记 员 于 悦