山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初10718号原告：青岛某置业有限公司，住所地青岛市市北区。法定代表人：杨艳红，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曹敏，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：索丽娜，山东琴岛律师事务所律师。被告：孟某某，男，汉族，住青岛市市北区。原告青岛某置业有限公司与被告孟某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人索丽娜、被告孟某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青岛某置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告腾退房屋并恢复原状；3.判令被告向原告支付自2018年4月23日至实际返还房屋之日的房屋租金（截止至2018年10月22日为109593.08元）；4.判令被告向原告支付因被告逾期支付租金而产生的违约金（截至2018年10月22日为74797.28元）；5.判令被告向原告支付因被告逾期支付租金而产生的解除合同违约金65755.85元；6.判令被告向原告支付为实现债权而产生的律师费13326.43元；7.诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年12月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告开发的位于青岛市市北区某路78-73、74号商铺，面积约400.34平方米，计租期自2018年4月23日起到2026年4月22日止，年租金219186.15元。租金按季度支付。被告应于2018年4月23日前向原告支付第一计租季度租金54796.54元，以后每季度租金应提前15日支付，否则，每逾期一日需按照应支付租金的5‰支付原告违约金，超过30日的，原告有权解除合同，被告承担年租金30%的违约金，被告支付的剩余租金和押金无需退还，且由被告承担由此造成的一切后果及损失，包括但不限于原告为维护自己的权利所支付的诉讼费、财产保全费、律师代理费等。租赁合同签订后，被告未在约定时间内支付第二、三季度的房屋租金，虽经原告多次催促，但被告始终拒绝支付房屋租金。原告为维护自身合法权益，依法诉至法院，请依法予以支持。孟某某辩称，根据被告测算，租赁的诉争房屋实际建筑面积比合同中的建筑面积缺少109.59平方米，原告交付房屋时，有一部分玻璃破碎，经多次申请维修未果，目前我们双方合同未终止，但是2019年3月5日被告到诉争房屋去取证，发现房屋外围玻璃上已经贴上招商广告，原告强行断水断电锁门，导致原告关店，自关店至今的租金不应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月26日，青岛某置业有限公司（甲方）与被告孟某某（乙方）签订《青岛某大厦项目房屋租赁合同》，双方约定，乙方向甲方租赁位于青岛市市北区某路78-73、74号商铺，面积约400.34㎡，面积最终以具有测绘资质的测绘机构的实测为准，实行多退少补。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为餐饮使用，并遵守国家和青岛市有关房屋使用和物业管理的规定。双方还约定，计租期自2018年4月23日起，至2026年4月22日止。关于租金，双方约定：租金按季度支付，乙方应于2018年4月23日前向甲方支付第一季度租金54796.54元，第一、二年的房屋租赁计费标准为每平方米每日1.5元，以后每季度租金应提前15日支付，乙方承诺按时支付租金，每逾期一日需按照应支付租金的5‰支付甲方违约金，超过30日的，甲方有权解除合同，乙方承担年租金30%的违约金，以及造成的一切后果及损失。关于违约责任，双方约定：因乙方的其他严重违约行为或严重侵权行为或违法行为，造成甲方或者第三方遭受重大损失，致本合同无法继续履行或者继续履行本合同已无必要的，如违约金不足以弥补甲方损失的，乙方须赔偿甲方所受的损失，包括但不限于甲方为维护自己的权利所支付的诉讼费、财产保全费、律师代理费等。关于通知，双方约定，本合同甲乙双方发出的任何通知或联络应以按下述地址或电子邮箱发出：乙方：孟某某收件人：孟某某联系地址：青岛市市北区某路某号邮编：266000电子邮箱：*****@163.ｃｏｍ。任何一方如通知或联络方式发生变化应在3日内通知对方，否则视为默认上述通知或联络方式。如因通知或联络方式发生变化而未通知对方，导致联系不通畅，造成的损失自行承担，并应承担给对方造成的损失。上述地址为本合同项下争议所涉及诉讼或仲裁文书（包括但不限于传票、开庭通知、判决书、调解书、限期履行通知书、评估报告等）的送达地址，法院或仲裁机构将诉讼（仲裁）文书寄送约定的地址视为送达；上述送达地址适用一审、二审、再审和执行各个诉讼阶段。相关诉讼或仲裁文书按上述地址进行送达，因无人签收、拒收等原因导致退回的，退回之日视为送达之日。该合同均有原告盖章及被告签名予以确认。2018年1月9日，被告孟某某在房屋交付确认书上签名，确认某广场商业（某大厦）商业1层78-73、74户已移交，同日，被告孟某某在业主/租户入驻登记表上签字确认，收房日期为2018年1月9日。2018年7月4日，原告青岛某置业有限公司向被告孟某某出具《告知函》，告知被告，根据双方签订的租赁合同之约定，被告应于2018年7月8日前支付第三计租季度(2018年7月23日至2018年10月22日)的租金，被告签名确认收到。2018年8月1日，原告青岛某置业有限公司向被告孟某某出具《告知函》，告知被告，已于2018年4月7日通知被告应于2018年4月23日支付第二计租季度的租金，截止2018年8月1日违约金26028.36元，被告签名确认收到。2018年9月17日，原告青岛某置业有限公司向被告孟某某出具《告知函》，告知被告，根据双方签订的租赁合同之约定，被告应于2018年10月1日前支付第四计租季度(2018年10月23日至2018年1月22日)的租金，被告签名确认收到。2018年9月30日，原告青岛某置业有限公司向被告孟某某出具《告知函》，再次向被告催缴前述三个季度的租金，被告签名确认收到。2018年9月11日，青岛市国土资源和房屋管理局出具鲁（2018）青岛市不动产权第××号房地产登记明细，某路78-73号建筑面积为158.2㎡，78-74号建筑面积为247.83㎡。另查明，本院已将本案的民事起诉状等于2019年2月12日送达给被告孟某某。再查明，原告青岛某置业有限公司于2018年10月26日向本院申请对被告孟某某的财产进行诉前保全，本院作出（2018）鲁0203财保47号民事裁定书，案件受理费为1820元。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。原告与被告签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应全面履行各自的义务。原告已按约定向被告交付房屋，但被告违反约定，逾期支付租金，已构成违约，原告催告后被告仍未履行。原告要求解除与被告签订的《青岛某大厦项目房屋租赁合同》，符合合同约定，本院予以支持，根据原告主张解除合同的民事诉状送达被告的时间，本院确认2019年2月12日为双方合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告要求被告腾退房屋，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付逾期未支付的租金，于法有据，本院亦予以支持。被告辩称原告交付房屋的实际面积与合同中约定的面积不符，但未提交相关证据，且根据2018年9月11日青岛市国土资源和房屋管理局出具的房地产登记明细，被告租赁商铺的建筑面积实测不低于合同中约定的面积，因此被告应按合同约定向原告支付租金（计算方式为：1.5元×400.34×天数，自2018年4月23日起至2019年2月12日止），并按照上述标准向原告支付合同解除后至实际腾退房屋之日期间的房屋使用费（计算方式为：1.5元×400.34×天数）。原告要求被告支付因逾期支付租金而产生的违约金，符合合同约定，本院予以支持，但双方在合同中约定的逾期支付租金违约金（未付款项金额的5‰）以及解除合同违约金（年租金总额的30%）的计算标准过高，本院予以适当调整为按未付款项金额的年息24%计算。原告要求被告支付律师费损失，根据合同约定，如违约金不足以弥补原告损失的，被告须赔偿甲方所受的损失，因本院已支持原告违约金的诉讼请求，原告的该项损失可以通过违约金得到补偿，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。被告主张涉案房屋内玻璃破碎，经多次申请维修未果，但未提交证据予以证明，被告主张涉案房屋外围玻璃上被贴上了招商广告，且商铺被强行断水、断电、锁门导致关店，但现有证据均不能证实上述行为系原告所为，故被告主张自关店后的租金不应由其承担无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、原告青岛某置业有限公司与被告孟某某签订的《青岛某大厦项目房屋租赁合同》于2019年2月12日解除；二、被告孟某某于本判决生效之日起十日内向原告青岛某置业有限公司腾还位于青岛市市北区某路78-73号、78-74号的商铺；三、被告孟某某向原告青岛某置业有限公司支付自2018年4月23日起至2019年2月12日的房屋租金177750.96元，自2019年2月13日起至实际腾还房屋之日止的房屋使用费，以每日每平方米1.5元，以租赁商铺建筑面积400.34平方米为准，按照实际天数计算；四、被告孟某某向原告青岛某置业有限公司支付因逾期支付房屋租金而产生的违约金，以自2018年4月23日起至2019年2月12日的应付房屋租金177750.96元为基数，自2018年4月23日起至实际付清之日止，按年利率24%计算；上述第三、四项被告孟某某于本判决生效后十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4952元、保全费1820元，由原告青岛某置业有限公司负担2199.6元，被告孟某某负担4572.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  夏 晖人民陪审员  祁国庆人民陪审员  陈正洋二〇一九年十一月十五日书 记 员  孙 倩