苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初12136号 原告：张运翠，男，汉族，1985年5月29日生，住山东省东阿县。 原告：贺玉凤，女，汉族，1982年4月9日生，住山东省东阿县。 委托诉讼代理人：张盼盼，上海申浩（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马志东，上海申浩（苏州）律师事务所律师。 被告：吴江安富置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇小园弄18号。 法定代表人：史国新。 委托诉讼代理人：韩国伟，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟敏，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。 第三人：苏州易邦房产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市吴中经济开发区城南街道金珺花园135幢C110号。 法定代表人：程修善。 委托诉讼代理人：宋文舟，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。 第三人：无锡新生活房地产开发有限公司，住所地江苏省无锡市梁溪区盛岸路248号。 法定代表人：汪辉。 原告张运翠、贺玉凤与被告吴江安富置业发展有限公司（以下简称安富公司）、第三人苏州易邦房产经纪有限公司（以下简称易邦公司）、无锡新生活房地产开发有限公司（以下简称新生活公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月30日公开开庭进行了审理，原告张运翠及张运翠、贺玉凤共同委托诉讼代理人张盼盼、马志东，被告安富公司的委托诉讼代理人韩国伟，第三人易邦公司的委托诉讼代理人宋文舟，第三人新生活公司均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张运翠、贺玉凤向本院提出的诉讼请求：1.解除张运翠、贺玉凤与安富公司签订的商品房买卖合同；2.安富公司返还购房款538000元；3.安富公司支付违约金16140元；4.诉讼费用由安富公司承担。 事实和理由：2018年9月9日，张运翠、贺玉凤与安富公司签订《吴江市商品房买卖合同》。合同约定，安富公司将位于苏州市吴江区房屋出卖给张运翠、贺玉凤，该房屋用途为商业服务，层高5.5m，建筑面积为24.59㎡，房屋总价款为585734元，首付293734元，按揭贷款292000元，张运翠、贺玉凤实际已支付房款538000元。合同第八、第九条约定，安富公司应于2019年1月8日将该房屋交付于张运翠、贺玉凤，若逾期交付超过90日，则张运翠、贺玉凤有权解除合同，并有权要求安富公司承担向张运翠、贺玉凤支付已付购房款3%的违约责任。合同履行过程中，张运翠、贺玉凤发现安富公司存在违规收款(款项均支付至中介公司账户，且仅有中介公司开具收据)以及多次寻找理由(消防未验收、政府原因)延期交付房屋的行为，张运翠、贺玉凤几次询问交付时间，答复均为延期以及继续等待。 被告安富公司辩称：1.安富公司不同意解除商品房买卖合同，张运翠、贺玉凤仅支付购房款20万元，没有按照合同附件四合同补充协议第二条约定及时付款，张运翠、贺玉凤的行为构成违约，无权单方解除商品房买卖合同。2.截至起诉之日，张运翠、贺玉凤向安富公司支付购房款为20万元，非其所述的538000元。即使退还，安富公司也只退还收取的20万元。3.张运翠、贺玉凤先构成违约，无权要求安富公司支付违约金，诉讼费应该由张运翠、贺玉凤自己承担。 第三人易邦公司述称：一、张运翠、贺玉凤支付的购房款均由安富公司收取，法律责任应由安富公司承担。2018年7月31日，张运翠、贺玉凤与安富公司、易邦公司的置业顾问签订了《吴江香槟街项目认购协议书》，此协议清楚地写明购房款组成及支付方式，三方均知晓涉案房屋为安富公司出售，房屋买卖的责任应由安富公司承担。二、易邦公司仅收取销售佣金和溢价款，张运翠、贺玉凤的购房款仍由安富公司收取，易邦公司代为收取后再与安富公司进行结算，是行业惯例。张运翠、贺玉凤的购房款由易邦公司代为收取后，易邦公司再与安富公司结算销售佣金及溢价款提成，此做法是房屋销售行业惯例，但不影响购房款的实际收取人是安富公司的事实。易邦公司已经与安富公司结算完毕。三、易邦公司仅为受托负责现场接待和受托收取款项，易邦公司收取的款项也全部转交安富公司，应由安富公司承担法律后果。根据安富公司与新生活公司签订的《销售代理合同》，以及安富公司、新生活公司共同授权易邦公司进行现场接待和代为收取款项工作的《吴江香槟街授权书》、《授权书》，可以看出易邦公司仅是接受安富公司的委托代为收取款项。四、张运翠、贺玉凤也认可购房款实际由安富公司收取，所以退款责任也应安富公司承担。根据张运翠、贺玉凤与安富公司签订《吴江市商品房买卖合同》，能够认定张运翠、贺玉凤和安富公司之间存在房屋买卖关系，安富公司已收取购房款，安富公司至今不能交房的责任应当安富公司承担。张运翠、贺玉凤无权要求易邦公司退款，退款责任应当由安富公司承担。综上，易邦公司已经完成了房屋委托销售工作，房屋交付及购房款退还等责任应由安富公司承担。 第三人新生活公司述称：新生活公司与安富公司签订了销售代理合同，代理销售涉案房屋。 经审理查明：2018年6月9日，安富公司（甲方）与新生活公司（乙方）签订《销售代理合同》一份。合同约定，安富公司作为房地产开发企业，新生活公司作为专业的代理销售公司，新生活公司代理销售安富公司开发的吴江香槟街商业广场项目的部分商铺房源。合同约定，乙方在保证不低于甲方制定签约底价的前提下，向客户收取装修费、咨询服务费等费用，并向客户开具装潢费发票，作为乙方的销售佣金。乙方的销售佣金由基础佣金和超额佣金组成，基础佣金在客户签约时由乙方直接收取；超额佣金至每月底结算后由甲方支付给乙方。关于价款收取，合同第3.1条约定，客户签约时，先由甲方收取房款，再由乙方收取基础销售佣金；超额佣金和溢价每月结算，月底由双方项目负责人结算溢价。结算完毕后，甲乙双方各自收取应得部分款项。合同第5.1.2条约定，客户与甲方签订《商品房买卖合同草签合同》且该客户按约定向甲方支付购房款首付款后，即视为乙方销售成功。合同第9.4条约定，涉及房屋交付等方面的争议，由甲方负责处理，承担由此发生的一切费用。同日，安富公司、新生活公司共同出具《吴江香槟街授权书》，内容为：安富公司和新生活公司一致同意，由易邦公司负责香槟街项目案场接待、渠道资源整合。2018年6月3日，新生活公司出具《授权书》一份，内容为：新生活公司授权易邦公司进行香槟街项目溢价款收取。 2018年7月31日，张运翠、贺玉凤认购了吴江香槟街商业广场A-2053号商铺，认购总价为83万元。 2018年9月9日，安富公司（出卖人）与张运翠、贺玉凤（买受人）签订《吴江市商品房买卖合同》一份。合同约定，张运翠、贺玉凤购买安富公司开发的芗槟商业广场A幢2053号房，合同中载明房屋价款为585734元。 关于付款方式，房屋买卖合同补充协议中约定：（1）首付款293734元、按揭贷款292000元，买受人应于本合同签订的同时办理按揭贷款手续，并于5日内补齐所有手续，否则视为买受人逾期付款；（2）由于买受人原因（包括但不限于对贷款的额度不能提供完整的收入证明、财产证明或所提供的证明不能被银行认可等）或其他原因，导致买受人首付款比例调整、申请贷款不足或银行贷款发放额不足的，买受人应在银行放款之日后的7天内补足差额部分，否则视为买受人逾期付款；（3）按揭贷款过程中产生的一切费用由买受人承担，贷款手续审批及贷款额度、贷款利率由银行决定，与出卖人无关。 关于房屋交付期限，合同第八条约定，出卖人应当在2019年1月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。 合同签订前后，张运翠、贺玉凤累计向齐大东支付538000元，易邦公司确认齐大东系代表易邦公司收取该款项。2018年9月13日，苏州香槟街物业管理有限公司向贺玉凤开具了30万元的收据，款项内容为房款；同日，苏州易邦房产经纪有限公司向贺玉凤出具238000元的收据。 另查明：涉案房屋至今未取得《商品房交付使用通知书》。 还查明：2019年8月7日，张运翠、贺玉凤委托上海申浩（苏州）律师事务所向安富公司发送律师函，通知安富公司解除商品房买卖合同，该律师函于2019年8月8日到达安富公司。 以上事实，有销售代理合同、授权书、吴江香槟街项目认购协议书、吴江市商品房买卖合同、付款凭证、收据、律师函、快递信息以及当事人的陈述等证据予以证实。 本案的争议焦点：本案所涉房屋的价款问题；本案所涉房屋买卖合同解除的问题；合同解除后财产返还及违约责任问题。 首先，关于本案所涉房屋的价款问题。本院认为，根据安富公司与新生活公司签订的《销售代理合同》，新生活公司代理销售香槟街商业广场的部分商铺，后安富公司、新生活公司又共同授权易邦公司负责案场接待、渠道整合，新生活公司授权易邦公司收取溢价款。张运翠、贺玉凤购买涉案商铺，是通过易邦公司销售人员的介绍、引导，签订房屋认购协议、买卖合同，并支付价款。在上述交易过程中，无论是新生活公司还是易邦公司与张运翠、贺玉凤之间均未形成合同关系，张运翠、贺玉凤没有向新生活公司、易邦公司支付对价的义务。按照安富公司与新生活公司代理合同约定，新生活公司向安富公司提供销售代理服务，安富公司向新生活公司支付销售佣金，即安富公司系销售代理合同中支付佣金的履约主体。易邦公司直接向购房人收取款项，系基于新生活公司与安富公司之间的合同约定以及授权，不改变安富公司履约主体身份。易邦公司向购房人张运翠、贺玉凤收取的款项538000元，部分款项属于安富公司向新生活公司支付的销售佣金，应认定为安富公司向张运翠、贺玉凤收取了相应的款项，属于购房价款的组成部分。张运翠、贺玉凤签署的认购协议书，印证了涉案房屋的价款为830000元。综上，张运翠、贺玉凤支付的款项538000元，属于购房价款，涉案房屋价款应当为830000元。 其次，关于涉案房屋买卖合同解除的问题。本院认为，房屋买卖合同第八条约定，交房日期为2019年1月8日；合同第九条的约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人有权解除合同。安富公司至今未取得涉案房屋的交付使用通知书，逾期交房已超过90日，张运翠、贺玉凤有权解除房屋买卖合同。2019年8月7日，张运翠、贺玉凤向安富公司发送《律师函》要求解除房屋买卖合同,《律师函》于2019年8月8日送达至安富公司，依据合同法第九十六条规定“合同自通知到达对方时解除”，故涉案房屋买卖合同于2019年8月8日解除。购房合同约定，剩余购房款，由张运翠、贺玉凤通过按揭贷款的方式支付，张运翠、贺玉凤至今未通过按揭贷款的方式支付剩余购房款，但并无证据证明是张运翠、贺玉凤的个人原因导致未能办理按揭贷款，且即使张运翠、贺玉凤支付了全部价款，安富公司目前亦无法按约定的条件向张运翠、贺玉凤交付房屋，故张运翠、贺玉凤至今未支付剩余购房款，不影响其依法行使解除权。 最后，关于合同解除后财产返还及违约责任问题。涉案购房合同于2019年8月8日解除，被告安富公司应当返还张运翠、贺玉凤已支付的购房款538000元。购房合同约定，买受人解除合同的，出卖人自解除通知到达之日起180天内退还全部已付款。本院认为，合同解除后，安富公司应当立即返还购房款，购房合同中关于解除后180天内退还购房款的约定属于格式条款，免除了出卖人返还购房款的主要责任，限制买房人立即求偿的权利，使出卖人因违约行为获得了不当利益，制定该格式条款的出卖人未尽到提示义务，该格式条款应属无效。故被告安富公司应在合同解除后即向购房人返还购房款。张运翠、贺玉凤主张安富公司支付违约金16140元，符合双方合同约定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告张运翠、贺玉凤与被告吴江安富置业发展有限公司于2018年9月9日签订的《吴江市商品房买卖合同》于2019年8月8日解除。 二、被告吴江安富置业发展有限公司返还原告张运翠、贺玉凤购房款538000元，于本判决生效后十日内履行。 三、被告吴江安富置业发展有限公司支付原告张运翠、贺玉凤违约金16410元，于本判决生效后十日内履行。 当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4829元，由被告吴江安富置业发展有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交至法院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××68）。原告张运翠、贺玉凤预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。 审判员  陆菊文 二〇一九年十一月二十九日 书记员  万 珍 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。