浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0281民初4207号 原告：余姚市海塘管理所，住所地：余姚市泗门镇泗北工业园区固北路，统一社会信用代码：12330281587463337T。 法定代表人：王燕飞，所长。 委托诉讼代理人：洪彩珍，浙江义韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙琼璐，浙江义韬律师事务所律师。 被告：余姚市明凤淡水养殖场，住所地：余姚市黄家埠镇横塘村，统一社会信用代码：91330281713334262G。 负责人：沈岳明，该养殖场投资人。 原告余姚市海塘管理所与被告余姚市明凤淡水养殖场土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理，依法适用简易程序，后因案情复杂，本院依法转为普通程序，并于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告余姚市海塘管理所的委托诉讼代理人洪彩珍、孙琼璐，被告余姚市明凤淡水养殖场的投资人沈岳明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余姚市海塘管理所在起诉时以余姚市海涂围垦和海塘管理局之名向本院提起诉讼，其诉讼请求为：1、请求判令解除原告与被告之间的土地租赁关系，被告腾空并交付土地；2、请求判令被告支付租金及占有使用费用人民币2489119.38元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中原告变更其名称为余姚市海塘管理所，并变更其诉讼请求为：1、请求确认自2016年7月1日起原、被告双方已解除第一份土地租赁合同中2725亩土地的租赁关系以及自2016年4月1日起原、被告双方已解除第二份土地租赁合同中1820亩土地的租赁关系；2、请求判令解除原告与被告之间第一份土地租赁合同中1473.74亩土地的土地租赁关系以及第二份土地租赁合同中330亩辅助用地的租赁关系；3、请求判令被告腾空并交付第一份土地租赁合同中2843.26亩土地以及第二份租赁合同中2019.69亩土地；4、请求判令被告支付租金及占有使用费用人民币1757011.51元（暂算至2019年4月30日止，自2019年5月1日至实际腾空之日止的土地占用使用费以面积是4492.95亩为基数按200/元/亩/年计算）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由为：2012年9月5日，被告通过招投标竞得位于余姚市海塘除险治江围涂工程二期小曹娥和曹朗北块围区内部分土地的租赁权，总开发面积4826.99亩，经政府有关部门验收认定的耕地面积4307.76亩为出租面积。原、被告双方于2012年10月8日签订《土地租赁合同》（以下简称第一租赁合同）一份，约定租赁期限为三年，自2012年10月8日起至2015年10月7日止，如合同期满后，承租土地未被政府征用，可续租一年。第一年租金为430776元，之后每年租金环比递增50元/亩，租金的支付方式为先付后用，于每年的10月8日前支付下一年度租金。同时双方约定如遇政策调整等特殊情况，原告可根据社会公共利益的需要，提前收回出租土地，更改或终止租赁合同且不承担违约责任。租赁期满后，乙方须把承租土地无条件归还原告，被告投入的农用设施、管理用房、地面作物等费用不作补偿。合同签订后，原告按合同约定交付土地，被告租赁并使用涉案土地。2013年3月因滨海新城建设开发需要，滨海建设投资开发有限公司征用已租赁土地109.02亩，出租土地面积变更为4198.74亩。 2015年4月3日，被告通过招投标竞得位于余姚市二期围区小曹娥和曹朗北块土地的租赁权，土地出租面积为2150亩。原、被告双方于2015年4月14日签订《土地租赁合同》（以下简称第二租赁合同）一份，约定租赁期限自2015年4月14日至2019年12月31日止，前三年的年租金为384500元/年，第四年和第五年的年租金为769000元/年，同时双方约定如遇政策调整等特殊情况，原告可根据社会公共利益的需要，提前收回出租土地。双方签订租赁合同后，原告按约向被告交付了出租土地，后经测量发现，该区域实际耕地面积为1780亩。2016年1月6日，余姚经济开发区管理委员会向原告单位发送《关于要求移交三幅围区土地使用权的函》（余区函（2016）1号），指出中意宁波生态园概念性规划编制已完成，要求余姚市水利局分别于2016年3月和6月前移交三幅围区的土地使用权（被告承租的部分土地在移交范围内）。收到该份文件后，原告多次与被告当面对接土地回收事宜且立即向被告发送了《关于要求回收部分承租土地使用权的函》（余围局函（2016）2号），告知被告土地回收事宜，余姚经济开发区管理委员会于2016年10月20日开始回收租赁土地面积1355.48亩（第一租赁合同租赁土地），于2017年2月28日开始回收租赁土地130.31亩（第二租赁合同租赁土地）。至今被告仍占有使用土地面积为4492.95亩（其中第一租赁合同租赁土地2843.26亩，第二租赁合同租赁土地1649.69亩）。现第一租赁合同的租赁期限早已到期，但被告一直未腾空交付土地，对于第二租赁合同土地，原告早已通知被告腾空交付，但被告至今尚未全部交付。因此，为了维护原告的合法权益，原告依法提起诉讼。 被告余姚市明凤淡水养殖场辩称：一、本案原告不具有原告诉讼主体资格，被告查询余姚市海涂围垦和海塘管理局不是一个独立的法人主体，其系余姚市水利局下属内置机构，故原告不具有本案的原告诉讼主体资格。且原告也未提供相关出租土地的权属证书，故出租地块的权属不明，原告作为受托管理人，不是合同的一方当事人，不具有原告资格。二、本案不是民事案件，所涉土地为海涂围垦，是国家所有的土地，其出让或者出租，属于行政行为，不属于民事案件范围。三、2016年原告擅自在被告处填塘，导致我方损失，为此，被告要求原告等赔偿损失，综上，请求法院驳回原告的起诉。 原告余姚市海塘管理所为证明其主张，向本院提供了如下证据，经质证，本院作如下认定： 1.委托代管协议一份，拟证明原告接受宁波舜农集团有限公司（原余姚市水资源投资开发有限公司）和余姚市水利局的委托对涉案出租土地进行管理并全权负责土地的租赁事项。 2.成交确认书、土地租赁合同各两份，拟证明被告通过招投标方式承租涉案土地的事实以及双方对租赁期间的租金、付款方式、土地的提前回收等事宜作出约定的事实。 3.关于要求调整租赁土地租金的申请一份，拟证明2013年3月因滨海新城建设开发需要征用租赁土地109.02亩的事实。 4.余区函（2016）1号余姚经济开发区管理委员会关于要求移交三幅围区土地使用权的函一份、余围局函（2016）2号关于要求回收部分承租土地使用权的函一份，拟证明原告接到土地收回文件后第一时间通知被告在文件规定时间内交付土地的事实。 5.余姚市深化机构改革协调小组办公室文件一份、事业单位法人证书一份，拟证明原告名称变更的事实。 被告对原告提交的上述证据均无异议，本院予以认定。 6、租金收据三份，拟证明被告已分别支付租金430776元、1739795.75元、1153500元及履约保证金500000元的事实。被告经质证无异议，但被告提出另有支付500000元租金，并提供2015年5月13日的收据一份，原告经质证无异议，对该款予以认可。本院对上述双方提交的收据均予以认定，对被告的支付事实予以认定。 7、租金及占有使用费的计算清单表格二份及文字说明一份，以明确被告尚应支付的第一份租赁合同租金834984.74元、占有使用费858379.16元，第二份租赁合同的占有使用费63647.61元，合计1757011.51元的事实。被告对已付租金予以认可，对应付租金及占有使用费不予认可。本院对应付租金及占有使用费的金额将结合案件事实的认定予以确定。 被告余姚市明凤淡水养殖场向本院提交证据余姚市农林局政府信息公开告知书一份，以证明案涉土地根据海洋规划，其区域功能区类型属于工业与城镇用海区，目前已成陆，原告无权出租。原告经质证对该证据的真实性无异议，但认为原告有权出租，原告并提交案涉土地围垦造地批复文件10份以及围垦许可证一张，以证明案涉土地是经过宁波市相关部门立项围垦造地，并经宁波市国土资源局通过验收，文件显示为农业围垦，土地性质为耕地。被告对该组证据的真实性无异议，但认为该组证据仅是批文，而非权属证书。本院对上述双方证据的真实性均予以认定，本院认为，案涉土地系经宁波市相关政府职能部门审批围垦，经审查符合国家相关法规、政策的规定，并经验收而成的新增耕地，宁波舜农集团有限公司（原余姚市水资源投资开发有限公司）作为投资方，理应拥有案涉土地使用管理权益，包括土地出租权益，原告受其委托对案涉围垦区农业用地进行管理，并以自己的名义与被告签订租赁合同，依法有据。 综合以上举证、质证、认证情况，结合原、被告在庭审中的陈述，本院经审理认定事实如下：2012年9月5日，被告通过招投标竞得位于余姚市海塘除险治江围涂工程二期小曹娥和曹朗北块围区内部分土地的租赁权，其范围为东至余姚市曹朗中路以东曹朗横路以南区块造地工程东边线的外口线为界（相对应的坐标为X=600999.696,Y=3352301.892;X=601756.756。 Y=3351385.579），西至R81隔堤（相对应的坐标为X=599086.969 Y=3350498.149;X=599790.396,Y=3349457.293）,南至新围十塘即Ⅲ期顺堤（相对应的坐标为X=599790.396,Y=3349457.293; X=601080.045,Y=3350768.333；X=601756.756,Y=3351385.579）。 北边以其小曹娥和曹朗北块造地工程第四节南边的4米砂石路外口线为界（相对应的坐标为X=599086.969,Y=3350498.149; X=600999.696,Y=3352301.892），总开发面积4826.99亩，经政府有关部门验收认定的耕地面积4307.76亩为出租面积。原、被告双方于2012年10月8日签订《土地租赁合同》一份，约定租赁期限为三年，自2012年10月8日起至2015年10月7日止，如合同期满后，承租土地未被政府征用，可续租一年。第一年租金为430776元，之后每年租金环比递增50元/亩，租金的支付方式为先付后用，于每年的10月8日前支付下一年度租金。同时双方约定如遇政策调整等特殊情况，原告可根据社会公共利益的需要，提前收回出租土地，更改或终止租赁合同且不承担违约责任。租赁期满后，乙方须把承租土地无条件归还原告，被告投入的农用设施、管理用房、地面作物等费用不作补偿。合同签订后，原告按合同约定交付土地，被告租赁并使用涉案土地。2013年3月因滨海新城建设开发需要，原告收回已出租土地109.02亩，用于道路建设，出租土地面积变更为4198.74亩。 2015年4月3日，被告通过招投标竞得余姚市二期围区小曹娥和曹朗北块土地的租赁权，其范围为东至围区内曹朗东路（垃圾场堤防西边线），南至小曹娥和曹朗北块造地工程第四节南边4米砂石路外口线，西至R81河道挡墙东边线，北至曹朗北和小曹娥环塘河挡墙南边线，土地出租面积为2150亩。原、被告双方于2015年4月14日签订《土地租赁合同》一份，约定租赁期限自2015年4月14日起至2019年12月31日止，前三年的年租金为384500元/年，第四年和第五年的年租金为769000元/年，同时双方约定如遇政策调整等特殊情况，原告可根据社会公共利益的需要，提前收回出租土地。双方签订租赁合同后，原告按约向被告交付了出租土地。2016年1月6日，余姚经济开发区管理委员会向原告单位发送《关于要求移交三幅围区土地使用权的函》，指出中意宁波生态园概念性规划编制已完成，要求余姚市水利局分别于2016年3月和6月前移交三幅围区的土地使用权（被告的部分土地在移交范围内）。收到该份文件后，原告向被告发送了《关于要求收回部分承租土地使用权的函》，告知被告要求于2016年6月底之前收回余姚市围涂工程二期小曹娥和曹朗北块围区内部分土地2725亩（第一租赁合同），要求于2016年3月底之前收回余姚市二期围区陶家路块土地1820亩（第二租赁合同）的土地使用权，被告也于2016年1月19日收到该告知函。之后原告收回部分租赁土地。 关于原告陈述于2016年10月20日起开始收回的第一租赁合同租赁土地面积1355.48亩及于2017年2月28日起开始收回的第二租赁合同租赁土地130.31亩的争议问题。被告均不予认可，被告认为系原告侵占被告租赁使用的土地，并非依法收回，被告对此未提供证据。本院认为被告否认土地被收回，而原告自述该部分土地收回，并在诉请中对相应的土地租赁费用和要求交付的土地面积中予以扣减，缩减被告相应义务，亦系原告对自身权利的处分，本院对原告该部分的陈述予以采信。被告认为原告侵占其租赁使用的土地，要求给予赔偿，被告可另案主张。 关于原告陈述第二租赁合同实际出租面积为1780亩的争议问题。原告认为合同约定2150亩土地属实，原告亦按约交付土地，但经原告测量，实际耕地面积为1780亩，其余为辅助用地，如沟渠，田间走路等，原告以2150亩的平均租赁价格按该实际耕地面积1780亩计算相应租赁费用。而被告认为按照合同约定，该土地出租面积为2150亩。本院认为被告按2150亩作为出租土地面积，而原告以相同价格按实际耕地面积1780亩计算相应租赁费用，在结果意义上缩减了被告的义务，有利于被告，亦系原告对自身权利的处分，故本院对双方合同约定土地出租面积2150亩予以认定，对原告按实际耕地面积1780亩计算相应租赁费用予以采纳。 关于租金及占有费计算金额的问题。在租赁过程中，对于第一租赁合同，被告分三次支付租金分别为430776元、500000元、1739795.75元，合计2670571.75元，双方均无异议。对应付金额，原告认为截止2019年4月30日，被告应付租金834984.74元、应付占有使用费858379.16元，合计被告应付租金及占有使用费为1693363.90元。被告对此不予认可。对于第二租赁合同，被告已支付租金为1153500元，双方无异议。对应付金额，原告认为截止2019年4月30日，被告应付占有使用费为63647.61元。被告对此不予认可。原、被告双方对租金及占有使用费计算金额存在争议，另对于被告已支付的履约保证金500000元，原告认为应另行处理，不作本案抵扣，对此，在本院认为部分将予以阐述明确。 另查明，原告系事业法人单位，其统一社会信用代码：12330281587463337T，诉讼中，其名称由余姚市海涂围垦和海塘管理局变更为余姚市海塘管理所，法定代表人也由杨国军变更为王燕飞，其业务范围包括海涂土地利用管理等在名称变更后继续承继。 本院认为，本案系土地租赁合同纠纷，原、被告签订的两份《土地租赁合同》是在平等、自愿的基础上进行的，是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同的约定自觉履行。同时，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于双方的诉辩主张，本院作阐述认定如下： 一、关于第一份租赁合同解除问题。第一份租赁合同租赁期限自2012年10月8日至2015年10月7日，到期后，原、被告未签订续租协议，双方形成不定期租赁关系。根据法律规定，对于不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，但出租人应在合理期限之前通知承租人。本案中，原告于2016年1月19日通知被告，要求于2016年6月底前回收第一份租赁合同中2725亩土地，故原告关于该部分土地的租赁关系已于2016年7月1日起解除，原告要求本院确认，符合法律规定，本院予以支持。对于剩余不定期租赁土地1473.74亩，原告认为依法可随时解除，并诉请判令解除，亦符合法律规定，本院予以支持。 二、关于第二份租赁合同解除问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”。在原、被告签订的第二份租赁合同第六条第四款约定，在租赁期内，如遇政策调整等特殊情况，原告可根据社会公共利益的需求，依法提前收回出租土地使用权。本案中，原告根据余姚市经济开发区管理委员会文件余区函（2016）1号，关于中意（宁波）生态园建设的需要，完成移交土地的要求，于2016年1月19日通知被告要求于2016年3月底回收第二份租赁合同中1820亩土地，并以此诉请本院确认解除该部分土地租赁合同，符合合同约定，且被告也未提出异议，本院予以支持。对于其余330亩土地的租赁关系，因该部分土地系第二份租赁合同土地之辅助用地，包括沟渠，田间道路等，原告也未计入租金收取范围，并不具有独立的租赁用途，单独使用也不能实现合同目的，故对原告要求解除第二份土地租赁合同中该330亩辅助用地的租赁关系，依法有据，本院亦予以支持。 三、关于原告要求被告腾空并交付土地的问题。对于第一份土地租赁合同，原告以实际出租面积4307.76亩起算，扣除2013年3月收回的109.02亩土地，及2016年10月20日起收回的1355.48亩，剩余未收回土地为2843.26亩，基于原、被告双方的租赁关系解除，原告请求被告腾空并交付该部分土地，符合法律规定，本院予以支持。对于第二份土地租赁合同，原告以约定出租面积2150亩起算，扣除2017年2月28日起收回的130.31亩，剩余未收回土地为2019.69亩，基于原、被告双方的租赁关系解除，原告请求被告腾空并交付该部分土地，亦符合法律规定，本院予以支持。 四、关于原告要求被告支付土地租金及占有使用费的问题。在租赁过程中，对于第一租赁合同，被告分三次支付租金，分别为430776元、500000元、1739795.75元，合计2670571.75元。原告向本院提交其第一租赁合同租金及占有使用费计算清单，明确第一租赁合同自2012年10月8日至2019年4月30日，被告应付租金合计3505556.49元，扣除已付租金2670571.75元，余应付租金834984.74元；被告应付占有使用费合计858379.16元，两项合计被告应付租金及占有使用费为1693363.90元。被告对已付租金额不持异议，但对应付租金不予认可。对于第二租赁合同，被告已支付租金为1153500元。原告向本院提交其第二租赁合同租金及占有费计算清单，明确第二租赁合同自2015年4月14日至2019年4月30日，被告应付租金为307023.06元，应付占有使用费合计910124.55元，两项合计被告应付租金及占有使用费为1217147.61元，扣除已付租金1153500元，被告剩余应付占有使用费为63647.61元。被告对已付租金额不持异议，但对应付占有使用费不予认可。经对原告提交的两份租金及占有使用费计算清单审核，本院认为原告在租金和占有使用费的计算中，根据合同的约定、部分合同解除的时间、租赁土地的收回时间等，符合合同约定和相关法律规定，扣除已付租金后，在第一租赁合同被告尚应付租金834984.74元、应付占有使用费858379.16元，第二租赁合同被告尚应付占有使用费为63647.61元，综合两租赁合同，截止2019年4月30日，被告共尚应付租金834984.74元，应付占有使用费为922026.77元，合计人民币1757011.51元。同时，对于被告已付履约保证金500000元，本院认为应在剩余应付租金款项确定后予以扣减。综上，本院对原告诉请判令被告支付租金及占有使用费合计人民币1257011.51元，并支付自2019年5月1日至实际腾空之日止以面积4492.95亩（第一租赁合同未交付土地租赁面积2843.26亩加上第二租赁合同未交付实际租赁耕地面积1649.69亩）为基数按每年每亩200元计算的土地占有使用费予以支持，对原告其余部分的租金及占用使用费诉请不予支持。 五、关于被告提出要求驳回原告起诉的抗辩意见。本院认为，一、原告作为具有海涂土地利用管理业务的事业法人单位，经受托对案涉围垦区农业用地进行管理，并以自己的名义与被告签订租赁合同，作为合同相对人对被告提起诉讼，具有原告诉讼主体资格。二、本案系原、被告之间依合同法规定所进行的平等主体民事租赁合同行为，非行政管理行为，被告提出系行政案件不符事实和法律规定。三、被告认为原告侵害其承租土地使用权，要求原告予以赔偿，被告可另案主张。故被告的抗辩意见不符合事实和法律规定，本院不予采纳。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告余姚市海塘管理所与被告余姚市明凤淡水养殖场于2012年10月8日签订的《土地租赁合同》其中2725亩土地的租赁关系于2016年7月1日起解除，确认原告余姚市海塘管理所与被告余姚市明凤淡水养殖场于2015年4月4日签订的《土地租赁合同》其中1820亩土地的租赁关系于2016年4月1日起解除； 二、解除原告余姚市海塘管理所与被告余姚市明凤淡水养殖场于2012年10月8日签订的《土地租赁合同》其中1473.74亩土地的租赁关系，解除原告与被告于2015年4月4日签订的《土地租赁合同》其中330亩土地的租赁关系； 三、被告余姚市明凤淡水养殖场于本判决生效之日起十日内将原告余姚市海塘管理所与被告余姚市明凤淡水养殖场于2012年10月8日签订的《土地租赁合同》其中2843.26亩土地以及原告余姚市海塘管理所与被告余姚市明凤淡水养殖场于2015年4月4日签订的《土地租赁合同》中2019.69亩土地腾空并交付给原告余姚市海塘管理所； 四、被告余姚市明凤淡水养殖场于本判决生效之日起十日内支付给原告余姚市海塘管理所租金及占有使用费人民币1257011.51元，并支付自2019年5月1日起至土地实际交付之日止以面积4492.95亩为基数按每年每亩200元计算的土地占有使用费。 五、驳回原告余姚市海塘管理所的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费20613元，由原告余姚市海塘管理所承担4500元，被告余姚市明凤淡水养殖场承担16113元，款限于本判决发生法律效力后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。 审 判 长  唐平君 人民陪审员  袁晓武 人民陪审员  谢秀芬 二〇一九年十一月四日 代书 记员  史佳瑶