贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7913号上诉人（原审被告）：贵阳丰茂房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路78号神奇世纪商务城15楼5号。法定代表人：张志光。委托诉讼代理人：王宗跃，贵州群众律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佳鸿，贵州群众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗仁鑫，男，1987年2月4日出生，穿青人，住贵州省织金县。委托诉讼代理人：赵宽容，贵州博矩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞雪，贵州博矩律师事务所实习律师。上诉人贵阳丰茂房地产开发有限公司（以下简称丰茂房开）因与被上诉人罗仁鑫商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初4574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丰茂房开上诉请求：1、撤销原审法院一审判决中第一、二三项判决，依法改判；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、本案判决上诉人支付已付房款万分之一的逾期交房违约金不当。双方签订的购房合同已约定购房违约金按万分之0.3计算，有约定应从其约定；2、本案判决上诉人支付已付房款万分之一的逾期办证违约金不当。依据合同约定，上诉人只有协助办证的义务。目前无法办证的原因既有消防机构和住建部门在合并过程中，也有业主装修占用消防通道等影响验收。根据合同约定，不是上诉人原因造成不能办证，不应承担相应的违约责任。而且本案房屋是按揭贷款购房，按照约定应由代办机构办证，但被上诉人并未委托代办机构，也未提交办证资料。因此，一审法院判决上诉人按已付房款万分之一的标准支付逾期办证违约金不当。3、本案涉及的水表费、电表费、燃气费不属于合同第七条约定的水电安装设施，且燃气费未在合同约定范围，与本案不属于同一法律关系，不应在本案一并处理。且上述费用系代收费用，不属于重复收费，不应返还。罗仁鑫辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判决。罗仁鑫向一审法院起诉请求：1、依法判决被告按《商品房买卖合同》的约定向原告交付（7）1-24-4号房屋，并按日向原告支付已交付房款万分之一作为逾期交房违约金，从2017年4月30日至依约交付房屋之日止，暂计到2019年3月11日违约金为23816.86元；2、判令被告按《商品2房买卖合同》的约定立即协助原告办理不动产权证书，并按日向原告支付已交付房款万分之一作为逾期违约金，从2017年11月1日起至产权变更登记之日止，暂计到2019年3月11日违约金为17372.3元；3、判令被告向原告退还《商品房买卖合同》未约定收取的“代收代付款”3800元；4、判令被告承担本案案件受理费。一审法院认定事实：2016年12月12日，原告罗仁鑫作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买丰茂公司开发的位于云岩区黔灵镇改茶村牵马山农民新村项目第7,8号楼（7）1单元24层4号房屋一套，购房款总金额人民币350248元。《商品房买卖合同》第七条第二款约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。合同第八条关于付款方式及期限约定“买受人采取下列第3种方式付款。3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款70248元，余款280000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后2日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。……”对于房屋的交付，合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4、5项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；5、《商品房住房交付使用备案证书》……”。对于出卖人逾期交房的违约责任，合同第十三条约定“（2）逾期超过180日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。关于房屋登记，合同第二十二条第二项约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”，第三项约定：“（一）出卖人承诺于2017年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列约定处理：2、约定日期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房,买受人退房，出卖人应当自收退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。……（五）其他有关事项约定如下：2、办理银行按揭的买受人，须按照本条中第（四）款第（2）项方式委托代办机构办理房屋权属登记。”但本条中第（四）款第（2）项无约定。合同第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……”。合同签订后，原告依约通过首付加按揭的方式向丰茂公司支付了全部购房款。2017年6月27日，被告向原告出具《收款收据》，载明：“今收到罗仁鑫交来代收代付款人民币叁仟捌佰元”。庭审中，被告陈述代收代付款是代水电及燃气公司手的水表、电表、燃气表的安装费用。原告认可已于2017年6月27日收房。关于办证，被告认可因消防未验收，尚不具备办证的条件。庭审中，原告还提交了一审法院民事判决书，拟证明本案诉争房屋附近的平均租金及本案案情与该份判决完全一致，均支持了万分之一的违约金及返还三通费的事实，要求调整本案的逾期交房违约金为每日万分之一。另查明，贵阳市住房和城乡建设局发布的《2014年贵阳市房屋租金指导价公告》（尚未公布新的公告）中载明，四级地段：1、主要街道。新添大道中段、松柏路、百花山路、东山路、油榨街、富源北路、富源中路、东站路、南厂路、沙冲中路、沙冲南路、花溪大道、头桥路、二桥路、三桥片区、黔春路、鹿冲关路、黄山冲路等。四级地段，住宅类租金标准为11-17.5元/平方米/月。一审法院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告已按照合同约定向被告付清购房款，即原告已经履行了合同义务，被告亦应当依照合同约定，向原告履行合同义务，对未按合同履行的，应当承担相应的违约责任。本类案件的争议焦点为：1、被告是否应向原告支付逾期交房违约金？违约金标准是否能调整？；2、被告是否应当支付逾期办证违约金？3、被告是否应返还原告缴纳的代收代付费。针对焦点一，虽然本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金进行了约定，但是，原告认为该违约金的约定过低，请求予以调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，人民法院在双方约定的违约金低于因违约造成的损失时应予调整。根据日常生活经验及我国普遍的司法实践，房屋买受人因出卖人逾期交付房屋产生的可得利益损失往往可以通过比较同类地段同类房屋的租金予以计算和量化。因本案诉争房屋属于贵阳市住房和城乡建设局发布的贵阳市房屋租金指导价公告中的四级地段，参照该地段同类房屋的租金标准，本案双方当事人约定的逾期交房违约金显然过低，难以弥补原告在本案中受到的损失，故应对逾期交房违约金酌情予以调整为按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十三条的约定，本案逾期交房违约金应从交付期限届满之次日起至实际交付之日止，即从2017年5月1日至2017年6月27日，则本案的逾期交房违约金为350248元*万分之一*58天=2031.44元，对原告主张超出该金额的诉请，一审法院不予支持。针对焦点二，双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三款中约定，被告丰茂房开应于2017年10月31日前取得商品房所有权初始登记并将商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时，双方在该条第（二）款第1项中又约定出卖人承诺于2017年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，约定日期180日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。现因房屋消防未通过验收，尚不具备进行转移登记的条件，故被告应当按照约定向原告支付逾期办证违约金，至实际符合办证条件时止。对被告辩称原告并没有委托代办机构，也没有提交相应的资料，被告并不知道向谁履行协助的义务，且根据合同约定非被告原因造成不能办证的，被告不应承担违约责任的主张，一审法院认为是否委托代办机构，并不是房屋是否符合办证条件的认定标准，且被告也未提交证据证明现在房屋存在的办证障碍即消防未通过验收非被告原因，故一审法院对被告的该辩称主张不予采信。综上，被告应从逾期办证之日（即2017年11月1日）起按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，直至符合办证条件时止。针对焦点三，被告主张向原告收取的代收代付的费用是代相关的供水、供电部门收取。被告应对这一主张承担举证责任，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，被告对自己的主张未能举证，应承担举证不能的不利后果，故对被告主张是代相关的供水、供电、燃气部门收取的意见，不予采纳。综上，对原告诉请被告返还收取的代收代付费，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、被告贵阳丰茂房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告罗仁鑫逾期交房违约金2031.44元；二、被告贵阳丰茂房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告罗仁鑫逾期办证违约金。（以已付房价款325990元为基数按每日万分之一的标准从2017年11月1日起算至实际符合办证条件时止）;三、被告贵阳丰茂房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告罗仁鑫代收代付款3800元；四、驳回原告罗仁鑫的其余诉讼请求。案件受理费924元，减半收取462元，由被告贵阳丰茂房地产开发有限公司负担238元，由原告罗仁鑫负担224元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，二审中，上诉人丰茂房开向本院提交案涉楼盘外立面照片，用以证明部分业主违规占用消防平台，影响消防验收。被上诉人认为照片中的外立面窗台并不属于消防通道,并不影响消防设施。本院认为，关于逾期交房违约金的问题，虽然本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金进行了约定，但是，被上诉人认为该违约金的约定过低，请求予以调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，人民法院在双方约定的违约金低于因违约造成的损失时应予调整。一审法院结合本案的实际情况，综合考虑了本案诉争房屋在本市的地段，及该地段同类房屋的租金标准，认为本案双方当事人约定的逾期交房违约金显然过低，并对逾期交房违约金酌情予以调整为按日计算向被上诉人支付全部已付款万分之一的违约金，符合上述法律规定，一审判决并无不当。关于逾期办证违约金的问题，因本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对于丰茂房开履行协助办证义务的期限以及逾期后违约责任的承担方式有明确约定，现丰茂房开至今未能履行前述协助办证义务，故其理应依照合同约定承担逾期办证的违约责任。至于上诉人提出的无法办证系因其他机构及部分业主原因导致的意见，根据合同相对性原则以及违约责任的严格责任归责原则，上诉人主张的上述无法办证原因不能成为免除其承担本案逾期办证违约责任的合法理由。另外，因上诉人至今并不具备履行协助办证义务的条件，故被上诉人是否委托代办机构亦不能成为豁免其违约责任的合法理由。据此，上诉人的该项主张于法无据，本院不予采信。关于代收代办费的问题，对于上诉人提出的案涉水、电、燃气费用的退还问题，根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》等规范性文件的相关规定，本案涉及的水、电、燃气费用的实质应为水、电、燃气设施达到交付使用条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会于2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。虽然上述条例系地方性法规、规章，但其是针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的规范性文件，在我省房地产开发经营领域应当具有法律约束力。并且，本案《商品房买卖合同》中亦明确约定：商品房价格已包括水、电建设安装费用。因此，上诉人收取案涉费用于约于法均无合理依据，理应予以退还。故对上诉人的该项上诉理由本院亦不予采信。综上所述，上诉人丰茂房开的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费924元，由上诉人贵阳丰茂房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  邹爱玲二〇一九年十一月二十七日书记员  蒲美君