四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终13984号 上诉人（原审被告）孔伟林，男，1981年10月3日出生，汉族，住四川省会理县。 上诉人（原审被告）姚立娟，女，1984年12月9日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 二上诉人共同委托代理人郝军，四川致高律师事务所律师。 二上诉人共同委托代理人李婷婷，四川致高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）成都欣诚物业管理有限公司。住所地：四川省成都市高新区紫荆北路55号。 法定代表人刘健，总经理。 委托代理人胡弥，四川印诺律师事务所律师。 上诉人孔伟林、姚立娟因与被上诉人成都欣诚物业管理有限公司（以下简称欣诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初869号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，2012年12月28日，双流县华阳××建筑区划业主大会、双流县华阳××建筑区划第一届业主委员会与欣诚公司签订了《物业服务合同》，合同第七条约定，按照房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，住宅用房为1.2元/月·平方米。合同第十一条约定，物业服务费用按月交纳，业主可与乙方（欣诚公司）协商自愿预交物管费等，业主应在期满前15日履行交纳义务。业主违反本合同，不按合同约定的收费标准和时间交纳相关费用，乙方有权要求业主依法补交并从逾期之日起按每天万分之三交纳滞纳金。合同第二十一条约定，本合同期限为三年，自2012年7月5日起至2015年7月4日止。2015年12月30日，天府新区华阳街道××建筑区划业主大会、天府新区华阳街道××建筑区划第二届业主委员会与欣诚公司签订了《物业服务合同》，合同第七条约定，按照房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费，住宅用房为1.2元/月·平方米。合同第十一条约定，物业服务费用按月、季或年度交纳，业主可与欣诚公司协商自愿预交物管费等，业主应在期满前15日履行交纳义务。业主违反本合同，不按合同约定的收费标准和时间交纳相关费用，欣诚公司有权要求业主依法补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。合同第二十三条约定，本合同期限为五年，自2015年9月29日起至2020年9月29日止。业主委员会处于换届期，合同已到期的，欣诚公司继续按照合同的约定执行。姚立娟、孔伟林是业主，但其未交纳2013年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。2018年7月4日，欣诚公司向姚立娟、孔伟林发出律师函，书面催收物业服务费。 上述事实，有《物业服务合同》、业主欠费统计表、律师函、交房物料签收表、本案庭审笔录以及双方在庭审中的陈述等证据材料在卷佐证。 原审判决认为，双流县华阳××建筑区划业主大会、双流县华阳××建筑区划第一届业主委员会与欣诚公司签订的《物业服务合同》，天府新区华阳街道××建筑区划业主大会、天府新区华阳街道××建筑区划第二届业主委员会与欣诚公司签订的《物业服务合同》均不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同对业主具有约束力，双方均应依约全面履行各自的义务。欣诚公司提供了物业服务，姚立娟、孔伟林作为小区业主应当依照合同约定按时交纳物业费。而姚立娟、孔伟林未交纳2013年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，因此姚立娟、孔伟林应当向欣诚公司支付物业服务费8661元（1.2元/平方米·月×100.25平方米×72个月），故原审判决对欣诚公司要求姚立娟、孔伟林向其支付物业服务费8551元的主张予以支持。姚立娟、孔伟林关于因小区物业服务质量差，房屋漏水等问题，其不应当交纳物业服务费的抗辩理由，原审判决认为欣诚公司即使在物业服务过程中存在瑕疵，姚立娟、孔伟林可以另案主张权利，但不能通过拒交物业服务费的消极方式处理，故对该项抗辩理由，原审判决不予采纳。 关于姚立娟、孔伟林应否承担违约金，因姚立娟、孔伟林未按照合同约定向欣诚公司支付物业服务费，其行为已构成违约，且合同对违约责任承担有明确约定，故姚立娟、孔伟林应向欣诚公司支付违约金。关于违约金金额，姚立娟、孔伟林申请对欣诚公司主张的违约金进行调减。原审判决认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，因姚立娟、孔伟林逾期交纳物业服务费给欣诚公司造成的损失主要为资金利息损失，故原审判决认为违约金应以每月欠交的物业服务费为基数，按中国人民银行同期贷款利率从逾期之日起分别予以计算为宜。故违约金应以120.3元（1.2元/月·平方米×100.25平方米）为基数，在2013年2月1日至2019年1月1日期间，从每年每月1日起计算至实际付清之日止。 综上所述，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定判决，一、姚立娟、孔伟林于判决生效之日起十日内向欣诚公司支付物业服务费8661元；二、姚立娟、孔伟林于判决生效之日起十日内向欣诚公司支付违约金，违约金以120.3元为基数，在2013年2月1日至2019年1月1日期间按照中国人民银行同期贷款利率，从每年每月1日起计算至实际付清之日止；三、驳回欣诚公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由姚立娟、孔伟林负担。 宣判后，姚立娟、孔伟林不服一审判决，向本院提起上诉称，《物业服务合同》经双方协商一致已发生权利义务的实质变更，一审法院按照之前的约定判决上诉人支付物业费及违约金属于事实认定错误，被上诉人诉请上诉人交纳的2013年1月1日至2016年12月31日物业费的请求权已过诉讼时效，法院不应支持；一审判决适用法律错误，依据《中华人民共和国合同法》原审法院应当根据变更后的约定确定双方的权利义务，在2015年7月5日至9月28日期间双方未签订物业服务合同，不存在物业服务关系，上诉人没有向被上诉人支付物业费的义务。请求撤销原审判决，依法改判；由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。 被上诉人欣诚公司辩称一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，《物业服务合同》系各方当事人的真实意思表示，协议合法有效，对该社区全体业主具有法律约束力，双方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。物业服务合同关系具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分割性。虽然在2015年7月5日至2015年9月28日期间双方暂时没有签订正式的物业服务合同，但被上诉人一直连续不断的为都市港湾社区提供物业服务，双方之间存在事实的物业服务关系，上诉人应当缴纳该期间的相关服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，在物业服务企业书面催缴的合理期限内，向法院请求业主交纳物业费的，法院应予支持。且物业服务费属于持续性的债务,诉讼时效应该从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算，因此不存在已过诉讼时效的情形。姚立娟、孔伟林逾期不缴纳物业费的行为已经构成违约，原审判决基于合同约定以及案件事实酌情减轻判处违约金并无不当。另，上诉人所述曾与被上诉人达成协议，如不解决房屋漏水问题，则上诉人可以拒缴物业费，因被上诉人对此予以否认且上诉人亦未对此予以充分举证证明，故本院对上诉人的该说法不予采纳。综上，上诉人姚立娟、孔伟林的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元由上诉人姚立娟、孔伟林负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年十一月一日 书记员  陈 悦