河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终21470号上诉人(原审原告)：陈丽，女，1979年2月13日生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：王海利，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晗宇，河南针石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李伟，男，1985年3月21日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：千永红，河南颂邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：马婷，河南颂邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：毛慧，女，1986年6月3日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：千永红，河南颂邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：马婷，河南颂邦律师事务所实习律师。上诉人陈丽因与被上诉人李伟、毛慧房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初6847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈丽上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，将本案发回重审或改判被上诉人向上诉人支付相应违约金。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决认定涉案房屋经“五大主体验收合格”就符合交房条件，明显违反涉案《商品房买卖合同》第八条约定的商品房应当取得商品住宅交付使用批准文件，一审判决认定的交房条件违反合同约定，明显属于认定事实错误，应当依法予以撤销。1.本案合同是2000年建设部和国家工商行政管理局印发的《商品房买卖合同》示范合同文本，合同第八条约定过的5种交房标准从一到四逐渐严格。本案合同的交付标准选择了第四项即最为严格的一项，其交付标准至少应当包括“建设合同竣工验收备案表”。2.案涉《商品房买卖合同》属于被上诉人提供的格式合同，即使双方当事人对“批准文件”的理解发生争议，根据《合同法》第41条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常的理解作出解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。3.作为购房者很难通过自身查验交付的房屋是否符合交房标准，只有经过国家相关部门检验通过，涉案房屋取得“建设工程竣工验收备案表”，才能保证购房者利益。二、一审法院认定涉案房屋经“五大主体验收合格”就符合交房条件，违反法律的强制性规定，应当依法予以撤销。2011年10月11日，郑州市人民政府颁布的《郑州市人民政府关于印发郑州市房地产开发项目交付使用管理办法的通知》第二条、第四条明确规定商品房交付使用条件是取得建设行政主管部门竣工备案表，是郑州市商品房交付的最低标准。三、根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的裁判意见，基于我国建设工程竣工备案制度已经相对完善，我国对商品房交付条件的判断标准采取备案登记说。备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，是房屋交付的先决条件。四、被上诉人至今未提供《商品房买卖合同》第十一条规定的《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。五、正是基于“锦润置业”未达到交付条件，导致诸多业主拒收房屋。综上，无论是涉案商品房买卖合同约定，还是根据《郑州市人民政府关于印发郑州市房地产开发项目交付使用管理办法的通知》的规定，还是根据司法实践中最高院的裁判意见，本案的最低交房条件是被上诉人取得涉案房屋的《商品房竣工验收备案表》，本案被上诉人一审提供的证明明确表明锦润公司取得竣工登记备案表的时间为2018年9月11日，其未按合同约定的时间和交房条件向上诉人交付房屋，其行为给上诉人造成严重损失，被上诉人违约事实确凿，应当承担合同约定的违约责任，而一审法院完全无视上述合同约定和法律规定，无视被上诉人于2018年9月11日才取得《商品房竣工验收备案表》的事实，认定涉案房屋经“五大主体验收合格”就符合交房条件，没有任何法律依据和合同依据。李伟、毛慧辩称，一、涉案房屋所在小区在2016年12月5日即由五大主体验收合格，符合交房条件，《商品房买卖合同》并未将“取得竣工验收备案证”作为房屋交付的条件。二、涉案房屋所在小区已经取得《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，且在约定的交房日期前已经有部分业主收房，且房产证也正在集中办理中。涉案小区在2016年12月10日取得了《商品住宅质量保证书》及《商品住宅使用说明书》，该事实已由生效判决所查明。涉案小区在2016年12月1日起开始通知业主交房，部分业主在2016年12月31日前已经办理完毕房屋交接手续。三、郑州锦润置业有限公司是经过合法程序进行注销。综上，涉案小区在合同约定的交付时间前已符合房屋交付条件，取得竣工验收备案表并不是合同约定的交付条件，在合同约定时间前涉案小区已经五大主体验收合格，达到交房条件，且也通知了上诉人办理收房手续，因此，本案不存在逾期交房情形。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求没有依据，请求驳回上诉，维持原判。陈丽向一审法院起诉请求：1.请求被告支付违约金153241.24元（以已付房款734970元为基数，按照日万分之三为标准，自2017年1月1日计算至房屋达到法定交付条件且实际交付之日止，现暂计算至2018年11月27日）；2.请求由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月30日，原告陈丽与郑州锦润置业有限公司（已注销）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ZM140××××4444）一份，约定购买郑州锦润置业有限公司开发的位于中牟县××沙镇康庄大道东侧，热电厂西侧D座1单元15层1501号房屋一套。购房合同第八条约定出卖人应当在2016年12月31日前交房，交付条件为该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第十一条约定由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意自合同约定交付之日起，所有责任由买受人承担。此房屋视同自合同约定的交付日期起已交付至买受人，并由买受人承担交付后产生的全部费用（物业服务费等）和风险。合同签订后，原告陈丽按照合同约定履行了付款义务。2016年12月5日，涉案房屋经勘察单位河南省水利勘测有限公司、设计单位河南埃德莫菲建筑设计有限公司、施工单位中建二局第二建筑工程有限公司、监理单位河南省华兴建设监理有限公司、建设单位郑州锦润置业有限公司五大主体验收合格。原告陈丽于2016年12月1日收到郑州锦润置业有限公司的交房通知，但其认为不符合交房条件，至今未收房。双方酿成纠纷，引起诉讼。庭审中，原、被告均表示涉案房屋所在小区有部分业主已收房，有部分业主未收房。另查明：被告李伟、毛慧系郑州锦润置业有限公司股东，该公司已于2017年5月8日依法办理注销登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与郑州锦润置业有限公司（已注销）签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按合同约定履行各自的义务。原告陈丽按合同约定向郑州锦润置业有限公司履行了付款义务，涉案房屋于2016年12月5日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五大主体验收合格，符合交房条件。郑州锦润置业有限公司按约定于2016年12月31日前通知原告收房，原告收到交房通知后认为涉案房屋不符合交房条件，拒绝收房。根据双方所签合同的约定，由于买受人原因，未能按期交付的，涉案房屋视同自合同约定的交付日期起已交付至买受人，故郑州锦润置业有限公司不存在逾期交房，原告要求郑州锦润置业有限公司（已注销）股东李伟、毛慧支付逾期交房违约金的诉讼请求，证据不足，理由不当，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告陈丽的诉讼请求。案件受理费3365元，减半收取1682.5元，由原告陈丽负担。本院二审中，上诉人提交如下证据：证据1、照片4张，证明目的，涉案小区在合同约定的交房时间2016年12月31日至2018年9月期间，仍对房屋楼体外墙部分、入户大堂部分、暖气、燃气管道区域进行长期施工，涉案房屋在合同约定时间期限届满前不符合交房条件，不符合居住条件，被上诉人严重的违约行为，一审判决认定事实错误；证据2、《郑州市人民政府关于印发郑州市房地产开发项目交付使用管理办法的通知》，证明目的，该规定第四条明确规定商品房交付时取得建设行政主管部门竣工备案表，是郑州市商品房交付的最低且必要标准；证据3、郑州高新区人民法院（2017）豫0191民初10190号、10193号、10195号民事判决书及（2019）豫0191民初4891号、4896号、4903号民事判决书，证明目的，本案涉案小区业主于2017年就本案相同事由向郑州高新技术产业开发区人民法院起诉，郑州锦润置业有限公司委托律师出庭应诉，庭审中所提供的证据与本案基本一致，但判决结果与本案一审截然相反，2019年8月26日，郑州高新技术产业开发区人民法院再次对涉案小区相同事由的多个案件作出要求承担违约责任的判决，两个法院就同一小区的同类案件判决结果不同；证据4、交房通知，证明目的，涉案小区的前期物业服务公司在涉案房屋竣工验收备案合格后，向同系列案件的业主邮寄了书面的交房通知书，被上诉人、郑州锦润置业有限公司均明知合同约定的房屋交付使用条件为竣工验收备案合格；证据5、涉案小区未完工视频，证明目的，证明涉案小区未按合同要求交付房屋且小区内存在安全隐患的情况。被上诉人质证称，对第一组证据的真实性有异议，证明目的有异议。照片不显示拍摄人、拍摄地点，同时也没有第三方证据佐证所拍摄地点为涉案小区。上诉人称该证据来源于生效判决，但该照片在案件审理过程中是否经过质证，原审法院是否经过认定均无从查明。对第二组证据真实性没有异议，证明目的有异议。该文件的性质为地方行政法规，其效力低于法律规定。《中华人民共和国房地产城市房地产管理法》第27条规定，房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用。因此原审法院将五大主体验收合格作为交付条件并无不当。对第三组证据真实性没有异议，证明目的有异议。在该几个案件的庭审中，被告未从不存在逾期交房这一方面进行举证和答辩，与本案被告主张不一致，因此判决结果不一致也属于正常现象。且对已经生效的案件，被上诉人正在准备材料申请再审。上诉人所提交的（2019）豫0191民初4891号、4896号、4903号民事判决，现该三案正在二审审理中，没有取得生效判决，因此不能达到上诉人的证明目的。对第四组证据真实性有异议，证明目的有异议。该交房通知显示的时间为2019年4月，在该时间内锦润公司确已经取得了竣工验收备案表，因上诉人迟迟未收房，物业公司才向上诉人送达该通知书，再次催促其接收房屋。该证据也不能够证明被上诉人认可合同约定的房屋交付使用条件为竣工验收备案合格。对第五组证据真实性有异议。证明目的同证据一，且涉案小区房屋是否存在安全隐患需要经过专业部门鉴定，并不是上诉人主观臆想就能得出结论。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，上诉人陈丽与郑州锦润置业有限公司（已注销）签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。上诉人已按约定交纳了购房款，按约定出卖人应当在2016年12月31日前交房，交付条件为该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。郑州锦润置业有限公司按约定于2016年12月31日前通知上诉人收房，上诉人收到交房通知后认为案涉房屋不符合交房条件未及时接收。由于双方约定的房屋交付条件不具体，双方又理解不同，所以，原审法院认定案涉房屋于2016年12月5日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五大主体验收合格，符合交房条件并无不当。上诉人所提交的证据不能否定五大主体验收的事实，因此，上诉人的上诉请求不能成立。综上所述，上诉人陈丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3365元，由上诉人陈丽负担。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇一九年十一月二十八日书记员  李唯丽