广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂14民终856号 上诉人（原审被告）：王巍，男，1983年8月15日出生，汉族，自由职业，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：罗丹丽，广西涌流律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：凌彪，男，1965年8月4日出生，壮族，个体户，住广西壮族自治区崇左市江州区。 委托诉讼代理人：黄粤景，广西越桂律师事务所执业律师。 上诉人王巍因与被上诉人凌彪房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2019）桂1402民初371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王巍上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回凌彪的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.王巍已经与凌彪解除租赁关系，涉诉房屋经凌彪同意已转租给案外人甘莘禾。王巍与凌彪签订租赁合同后，第二年起凌彪已与案外人甘莘禾形成新的租赁关系，并由案外人甘莘禾直接向凌彪交付租金。凌彪应向房屋实际使用人甘莘禾主张权利，而不应由王巍承担责任。一审法院未查明事实，认定王巍违约，判决王巍支付租金是错误的。2.依据凌彪陈述，涉案房屋2018年11月实际使用人已经撤离不再使用该房，凌彪对该房已经占有和支配，不应当继续计算租金。二、一审法院程序违法。一审法院未按照法定程序向王巍送达应诉通知书和开庭传票，王巍从未签收任何应诉通知书和开庭传票；一审法院也没有公告送达，而是直接开庭审理，剥夺了王巍的质证权利和答辩权利，导致一审判决错误。三、一审法院适用法律错误。一审法院程序违法，认定事实错误，导致适用法律错误。 凌彪辩称，涉案租赁合同并没有解除，王巍租赁房屋以后交给谁经营不影响双方签订租赁合同的合法性，凌彪只有向王巍追收租金的权利。王巍没有按照合同约定对房屋恢复原状，也没有将房屋进行腾空交付给凌彪，双方并没有约定解除合同，也没有书面签字确认。一审法院审理期间王巍曾经试图通过朋友来调解，由此可以证明王巍已经收到了一审法院相关的传票等法律文书，一审法院程序并没有违法。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 凌彪向一审法院起诉请求：1.解除凌彪与王巍于2016年5月4日签订的《房屋租赁合同》；2.王巍将租赁房屋腾空，并将房屋返还给凌彪；3.王巍支付凌彪第三年租金(2018年5月9日起至2019年5月10日止）90000元。 一审法院认定事实：坐落于崇左市江州区的房屋属凌彪所有。2016年5月4日，凌彪（甲方）与王巍（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、房屋基本情况：甲方房屋坐落于崇左市江州区。整栋建筑面积1100平方米。二、房屋租赁及用途。1.甲方将该房屋整栋出租给乙方使用；2.乙方租赁用途为：办公（如乙方改变用途需要甲方同意）。三、租赁期限：1.房屋租赁期限为十年，甲方自2016年5月9日起将出租房屋交付给乙方使用，至2026年5月10日止合同到期；2.甲方于合同签订之日起两日内将房屋按约定交付给乙方使用。《房屋交割清单》（见附件一）。经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙，甲乙双方达成其他约定事项，交付条件后视为交付完成；3.租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备、设施。甲乙双方应对房屋和附属品、设备、设施及水电使用费等情况进行验收，结清各自应承担的费用。四、租金及押金：1.租金每年为100000元，每三年按最后一年的租金递增10%，另付押金30000元；2.租金按年结算，每年期满前五日预交下一年的租金，租金支付方式银行转账；3.租金交付方式：第三年租金支付时间自2018年5月9日起至2019年5月10日止,租金为100000元。六、甲方的权利义务，4.甲方有权按期收取租金，并在乙方违约时追究乙方的违约责任。乙方的权利义务，1.乙方应按期缴纳租金并按照约定时间交付押金。七、合同解除：1.因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同用途自行解除；2.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.擅自改变房屋用途的；2.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；3.保管不当或不合理使用导致附属品、设备设施损坏并拒不赔偿的；4.利用房屋从事违法活动，损坏公共利益或妨碍他人正常工作、生活的。八、违约责任：1.合同没到期的，且乙方没违反合约的，甲方不得转租该房屋，合同期满后，乙方不续租的应搞好卫生、设施按原状恢复后，甲方无息退回押金；2.合同没到期的，且乙方退房屋的，押金不给予退还。凌彪、王巍均在《房屋租赁合同》《房屋交割清单》上签名并捺印。 合同签订后，王巍即向凌彪承租涉案房屋，王巍经凌彪同意将涉案房屋的一楼改建成洗车场，王巍将涉案房屋的二、三楼用于办公。王巍已向凌彪交付押金20000元及2016年5月10日至2017年5月9日，2017年5月10日至2018年5月10日的租金。2018年5月9日至2019年5月10日的租金100000元，王巍仅向凌彪支付10000元，尚欠90000元未支付。 王巍于2018年11月从涉案房屋撤离，凌彪、王巍未对涉案房屋及其附属物品、设备、设施进行交接并验收。2019年1月9日，凌彪向王巍的手机发送催告通知，要求王巍在接到该通知后7日内付清第三年的租金90000元，并要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，王巍要按照合同的约定对使用的房屋恢复原状。王巍收到该通知后未向凌彪支付租金90000元，也未将房屋恢复原状亦未将房屋返还凌彪，现涉案房屋一直闲置至今。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.凌彪、王巍签订的《房屋租赁合同》是否应予解除；2.凌彪要求王巍将涉案房屋腾空，并将房屋返还是否应予支持；3.凌彪要求王巍支付租金90000元是否应予支持。 一、关于第一个焦点。凌彪、王巍签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。王巍从2018年5月4日至今拖欠凌彪2018年5月9日至2019年5月10日的租金90000元未支付，违反了《房屋租赁合同》“租金按年结算，每年期满前五日预交下一年的租金”、“乙方应按期缴纳租金”的约定，经凌彪催索，王巍拒不支付尚欠租金。凌彪根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定请求解除《房屋租赁合同》，于法有据，予以支持。 关于第二个焦点。依据法律规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状。涉案合同解除后，王巍未将房屋恢复原状并将房屋返还凌彪，根据《房屋租赁合同》“合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备、设施”的约定，凌彪要求王巍将涉案房屋腾空，并返还给凌彪，予以支持。 三、关于第三个焦点。涉案合同解除后，因王巍拖欠2018年5月9日至2019年5月10日的租金90000元未支付，凌彪要求王巍支付租金90000元，于法有据，予以支持。 因涉案合同解除后，王巍未将房屋恢复原状，根据《房屋租赁合同》违约责任的约定，王巍已交付的押金20000元，凌彪有权不予退还。王巍经传票依法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，视为对其自身权利的放弃，承担相应的不利的法律后果。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除凌彪与王巍于2016年5月4日签订的《房屋租赁合同》；二、王巍将凌彪坐落于崇左市江州区，建筑面积1100平方米的房屋腾退，并返还给凌彪；三、王巍支付凌彪2018年5月9日至2019年5月10日的租金90000元。案件受理费2050元，因适用简易程序审理减半收取1025元，由王巍负担。 本院二审期间，王巍围绕上诉请求依法提交了证据：1.微信聊天记录，拟证明涉案房屋实际租用人是案外人甘莘禾；2.支付宝账户信息，拟证明电话号码189××××4444绑定的支付宝和微信账号均为甘莘禾。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：微信聊天记录并不能证实凌彪同意与王巍解除合同后由案外人甘莘禾承租房屋的事实，支付账户信息与本案并无关联，故对王巍所提交证据的证明目的，本院不予采纳。同时结合该聊天内容可知王巍已经收到一审法院的应诉、开庭通知，与其所主张一审法院程序违法的意见相矛盾。王巍并未能提供充分证据证明凌彪在租赁期内同意与王巍解除租赁合同，将涉案房屋交付案外人承租。一审法院结合凌彪所提交的证据及庭审笔录认定的事实并无不妥，对于王巍的异议本院不予采信。 综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同具有法律约束力,合同当事人均应恪守履行。王巍作为合同相对人在涉案租赁合同上签字，应按照合同约定按时支付租金，凌彪作为房东在王巍不按时支付租金后已经向其发出短信催告，但王巍并未履行合同义务。凌彪有权依照法律规定解除涉案租赁合同。王巍未能提供充分证据证实凌彪已经同意在合同租赁期内解除双方的合同并将涉案房屋交付给案外人承租的事实，应承担举证不能的不利后果。对于其主张双方之间不存租赁关系的意见，本院不予采纳。合同解除后，凌彪要求将涉案房屋腾空返还有事实和法律依据，本院予以支持。王巍虽然从2018年11月撤离涉案房屋，但其并未将房屋返还，也未主张解除合同，凌彪请求王巍继续支付合同期内拖欠的租金有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院已经依照法律规定向王巍送达了案件的应诉通知书、开庭传票等材料，一审法院的送达方式符合法律规定送达的要求，不存在程序违法问题。王巍否认该事实与一审法院的送达记录及其提交的微信聊天记录内容相矛盾，本院不予支持。 综上所述，王巍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2050元，由王巍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨德清 审 判 员 韦金彪 审 判 员 杨凤莲 二〇一九年十一月十四日 法官助理 黄海健 书 记 员 邓志杰