湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终9042号上诉人（原审原告）：刘顺金，男，1964年9月22日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：冯向阳、李宇，湖南弘一律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：刘顺禄，男，1963年1月5日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。委托诉讼代理人：冯向阳、李宇，湖南弘一律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：唐夏菲，女，1984年7月8日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：冯向阳、李宇，湖南弘一律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：刘昭麟，女，1994年2月23日出生，汉族，系原审原告刘瑞祥的法定继承人，住湖南省衡阳市珠晖区。委托诉讼代理人：冯向阳、李宇，湖南弘一律师事务所律师。上诉人：彭新良，女，1968年9月9日出生，汉族，系原审原告刘瑞祥的法定继承人，住湖南省衡阳市珠晕区。委托诉讼代理人：冯向阳、李宇，湖南弘一律师事务所律师。上诉人（原审被告）：谢光廷，男，1968年1月14日出生，汉族，住四川省荣县。被上诉人（原审被告）：林剑波，男，1973年3月15日出生，汉族，住长沙市雨花区。原审第三人：刘冰雪，女，1991年2月1日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。原审第三人：刘少戎，男，1990年10月13日出生，汉族，住长沙市岳麓区。上诉人刘顺金、刘顺禄、唐夏菲、彭新良、刘昭麟因与上诉人谢光廷，被上诉人林剑波，原审第三人刘冰雪、刘少戎租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初5276号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘顺金、刘顺禄、唐夏菲、彭新良、刘昭麟的上诉请求：1、维持原一审判决第一项、第二项；2、撤销原一审判决第三项、第四项、第五项；3、改判谢光廷与林剑波按照55万元/年的标准向刘顺金、刘顺禄、唐夏菲、彭新良、刘昭麟支付自2016年6月1日至谢光廷、林剑波返还房屋之日止的房屋占用使用费；4、判决本案一、二审诉讼费由谢光廷、林剑波承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。1、原审判决认定刘顺金、刘顺禄、唐夏菲、彭新良、刘昭麟应返还谢光廷、林剑波已收款114万元是错误的；2、原审判决认定刘顺金、刘顺禄、唐夏菲、彭新良、刘昭麟将涉案房屋租赁给谢光廷、林剑波主观上存在过错，并酌情认定涉案房屋占用使用费损失按每年30万元标准，由刘顺金、刘顺禄、唐夏菲、彭新良、刘昭麟承担60%责任是错误的；3、原审判决认定谢光廷、林剑波占有涉案房屋期间应支付刘顺金、刘顺禄、唐夏菲、彭新良、刘昭麟的占用使用费为谢光廷、林剑波的交易损失，是错误的；二、原审判决适用法律错误。双方签订的《房屋合作经营合同》实质上是租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费，法院应予以支持。原审判决不遵照上述司法解释的规定酌定房屋占用费标准是错误的。上诉人谢光廷答辩称：占用使用费的标准是错误的，且占用使用费也不应当由谢光廷支付，因为房屋一直空置。谢光廷还进行二次投资，但因房屋未办理房屋产权证，致使无法经营，房屋无法使用。上诉人谢光廷的上诉请求：请求撤销原审判决第四项，并改判谢光廷不承担涉案房屋占用使用费的损失。事实与理由：一、就过错责任承担方面，谢光廷不存在过错，不应当承担责任。1、涉案合同无效，并非谢光廷的过错；2、导致交易损失扩大，并非谢光廷的过错。二、刘顺金、刘顺禄、唐夏菲、彭新良、刘昭麟交付的房屋属于未完工工程，并不具有使用价值，原一审认定每年30万元标准计算房屋占用使用费于法无据。上诉人刘顺金、刘顺禄、唐夏菲、彭新良、刘昭麟答辩称：本案的过错方不是刘顺金、刘顺禄、唐夏菲、彭新良、刘昭麟，本案纠纷的产生是由于谢光廷拖欠租金而导致的。谢光廷以未办理房产证为由拒绝支付租金，没有法律依据。刘顺金、刘顺禄、唐夏菲、彭新良、刘昭麟按照双方签订的租赁合同，将标的物交给了谢光廷，其已经实际占有和使用了标的物，产权证的办理与否对谢光廷房屋的使用不构成实质上的影响。如果是产权证的原因导致租赁房屋不能使用，谢光廷应当及时要求办理相关手续，或者及时将房屋返还，但是谢光廷一直占有和使用租赁房屋，拒不返还租赁房屋，又以房屋的产权证没有办理为由，拒绝支付房屋租金，造成了刘顺金、刘顺禄、唐夏菲、彭新良、刘昭麟巨额的经济损失，其责任应当由谢光廷承担。综上，请求二审法院依法驳回谢光廷的全部上诉请求。被上诉人林剑波未提交书面的答辩意见。原审第三人刘冰雪、刘少戎未提交书面的陈述意见。刘顺金、刘瑞祥的一审诉讼请求:1、解除刘瑞祥、刘顺金与谢光廷、林剑波签订的《房屋合作经营合同》（以下简称经营合同）；2、谢光廷、林剑波立即腾空涉案房屋；3、谢光廷、林剑波支付刘瑞祥、刘顺金自2016年6月1日起至2018年5月31日止的房屋租金1100000元，滞纳金295625元，两项合计1395625元；4、谢光廷、林剑波支付刘瑞祥、刘顺金自2018年5月31日起至腾空租赁房屋之日止的房屋租金；五、谢光廷、林剑波承担本案全部诉讼费用（包括但不限于受理费、诉讼费、保全费等）。一审法院认定事实如下：2006年4月23日，罗国良、罗双连（出让方）与刘顺金（受让方）签订《建房地基转让协议》。出让方将位于长沙县宗建房土地的永久使用权转让给刘顺金。2006年4月28日，刘顺金（乙方）与原长沙县暮云镇北塘村民委员会（以下简称北塘村）、原长沙县南托乡北塘村文家垅村民组管委会、原长沙县暮云镇北塘村长洪村民组、原长沙县暮云镇北塘村南托岭村民小组（甲方）签订《宅基地转让协议》，甲方根据乙方要求，同意将位于本辖区内107国道东侧原罗国良同志宅基地有偿转让给乙方。乙方享有永久性使用权和所有权。2006年12月21日，刘顺金又与原长沙县暮云镇北塘村长洪村民组签订《土地补偿协议》。2007年1月27日，刘顺金与原长沙县暮云镇北塘村民委员会签订《土地补偿补充协议》。以上协议签订后，刘顺金支付相应地价款，并取得涉案1075.91平方米土地（位于中意二路付789号）的使用权。该宗土地未办理土地权属登记。2009年6月28日，刘顺金、唐夏菲、刘顺禄、刘瑞祥（以下简称刘顺金一方）共同签订《协议》，确认暮云镇房产及房子所建用地的使用权、所有权等各占四分之一产权。2009年10月5日，刘顺金一方签订《合作建房协议书》，鉴于2009年6月28日签订的协议，各方协商同意签订补充协议。该协议约定共同建房事宜。后四人共同建设房屋一栋，共八层（以下简称涉案房屋）。房屋建设未办理报批，也未办理权属登记。2013年5月10日，刘顺金、唐夏菲、刘顺禄分别向刘瑞祥出具《授权委托书》，主要载明：兹委托刘瑞祥全权代表我办理下列事项：一、签署房屋（长沙县暮云镇政府所在地107国道边的自有房屋，即涉案房屋）经营合同；二、经营合同中甲方履行的责任。三、租赁合同相关突发事件的处理。代理人在其权限范围内签署的一切有关文件。我均予承认...（略）。2013年6月1日，刘瑞祥（甲方、房屋所有者）与林剑波、谢光廷（乙方、合作经营者）签订经营合同。甲方愿以涉案房屋作为投入与乙方合作经营。主要约定：一、合作经营期限为二十年（含装修期一年）。其中甲方为乙方提供十二个月的装修时间（自本合同签订三天后开始计算），装修期间免收房屋定额回报费，但乙方承担合同条款中其他一切责任。二、利益分配：经营所得归乙方支配，甲方收益实行按年税后定额计付。第1年（即装修时间）乙方不付甲方收益；第2年乙方付甲方55万元；第3年至第5年，乙方每年付甲方55万元...（略）。三、乙方给甲方的经营收益支付方式：协议签订三天内，乙方预付甲方共130万元（即第2、3年的乙方给甲方的收益金110万元，押金20万元）。合作经营期满并乙方结清本合同第十条相关费用后三日内甲方向乙方退还押金本金，押金不计息......略）。四、合作期间双方责任：（一）甲方履行以下责任：1、负责提供合作经营所需房屋，即现有的八层楼房，约6000平米。2、保证乙方装修所需临时水电供应，二个月内保证正常水电气安装到总表，水电气费由乙方负责。甲方负责申请并且出资安装变压器......（略）。4、甲方负责支付15万元给乙方购置和安装电梯，并同时支付1万元给乙方处理下水道的建设和修复。五、违约责任：（二）合作期间，乙方注定放弃或违约退出本协议，乙方必须按退出时本合同约定的相应时间段的甲方收益标准，赔偿甲方两方的收益，并结清本合同第十条约明的各项费用。（三）乙方必须按时、足额付给甲方经营收益，不得拖延。延期一个月的，加收延付款项每天千分之五的滞纳金；且甲方有权解除合作协议，收回房屋，没收押金并可以在不通知乙方前提下进行清场，一切损失乙方自负。经营合同签订后，刘顺金一方于2013年6月1日交付涉案房屋（毛坯）。林剑波、谢光廷应支付押金20万元和租金110万元（2014年6月1日至2016年5月31日期间），依据合同约定，刘顺金一方承担电梯费用15万元和下水道维修费用1万元，双方直接进行抵扣，故林剑波、谢光廷实际支付114万元（20万元＋110万元-15万元-1万元）。庭审中，一、关于经营合同上办理房屋产权证的时间，合同第六条甲方责任第一款第5项“负责在两年内办理好房屋产权证书等相关事宜的办理…（略）”处，刘瑞祥将“两”字划去，手写一字，刘顺金、刘瑞祥及第三人均认为手写字是“叁”，谢光廷认为是“壹”，林剑波认为是“叁”。二、关于涉案房屋现在使用状态。刘顺金、刘瑞祥及第三人均认为是谢光廷、林剑波在使用。谢光廷认为其一直没有使用，房屋是毛坯，空置状态。三、关于是否应当支付租金。谢光廷提交短信及彩信记录、《长沙市公安消防支队消防受理窗口一次性告知清单》（以下简称消防告知清单），拟证明刘顺金、刘瑞祥未按时办理房屋产权证，且涉案房屋没有合法证明文件，导致谢光廷无法正常启动经营项目，故其不应当支付租金。刘顺金、刘瑞祥及第三人均认为上述证据达不到证明目的。林剑波提交《协议书》，拟证明其将涉案合同权利义务转让给了案外人陈泰祥。刘顺金、刘瑞祥及第三人均认为真实性无法核实，且并不知道转租情况。谢光廷对该证据的真实性无异议，关联性有异议。另查明：刘顺金一方陈述租赁期间为涉案房屋安装变压器，出资约30至40万元，但未提交费用票据。一审法院认为：一、经营合同效力问题。经营合同实质是租赁合同，双方的法律关系适用租赁合同关系处理。结合证据和庭审意见，本院认定涉案房屋系刘顺金一方所建，经营合同虽由刘瑞祥一人签订，但签订时刘瑞祥出具了唐夏菲、刘顺禄、刘顺金三人的授权委托书，庭审时唐夏菲、刘顺禄、刘顺金三人亦认可刘瑞祥签订合同行为，经营合同成立。但经营合同指向的涉案房屋，未办理建设报批，亦未能办理权属登记，不能进行市场流通，故经营合同无效。林剑波辩称将租赁合同的权利义务转让给案外人，但刘顺金一方对此不知情，亦不认可，林剑波仍为经营合同当事人。二、合同无效后的法律后果。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。1.双方认可涉案房屋已进行交付，林剑波、谢光廷未能提交证据证明二人已将房屋返还，且二人是否实际经营使用不影响对房屋的占有，故林剑波、谢光廷应腾空涉案房屋，并向刘顺金一方返还。刘顺金一方应返还林剑波、谢光廷已收款114万元。2.涉案房屋原系刘顺金一方所有，四人应当知晓房屋性质，但仍将涉案房屋租赁给林剑波、谢光廷，主观上存在过错。如若按刘顺金一方所述办证期限为“叁”年，则四人在2016年6月1日应当知道自己存在违约行为，可能导致合同不能履行，刘顺金一方却未能采取有效措施，致使交易损失扩大，应承担不利后果。其次，林剑波、谢光廷在订立、履行合同中，依据《建房地基转让协议》、《宅基地转让协议》、《土地补偿协议》、经营合同之约定，可以信赖刘顺金一方有权出租涉案房屋，但未能对房屋建设是否报批进行审查，说明对自身权利不审慎。如若按林剑波、谢光廷所述办证期限为“壹”年，则二人在2014年6月1日应当知道经营合同不能履行，二人未采取合法途径主张权利，也未提交证据证明二人已将涉案房屋返还至刘顺金一方，致使交易损失扩大，亦存在过错。林剑波、谢光廷认为因刘顺金一方未按约办理权证致其不能使用。不论双方约定办证时间为“壹”年或“叁”年，因经营合同自始无效，林剑波、谢光廷以刘顺金一方违反合同约定予以抗辩，本院不予支持。同时，涉案房屋一直由林剑波、谢光廷占有，但从房屋现场照片可以看出，房屋确未实际经营使用。结合案情，本院酌情认定，涉案房屋的占有使用费损失应按每年30万元标准，从2014年6月1日计算至房屋返还之日，该损失由刘顺金一方承担60%，林剑波、谢光廷承担40%。为便于执行，林剑波、谢光廷已支付的114万元，可直接抵扣。综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十八条之规定，判决如下：一、原告刘瑞祥与被告林剑波、谢光廷于2013年6月1日签订的《房屋合作经营合同》无效；二、限被告林剑波、谢光廷于本判决生效之日起十日内腾空房屋，返还至原告刘顺金、刘瑞祥，第三人唐夏菲、刘顺禄；三、限原告刘顺金、刘瑞祥，第三人唐夏菲、刘顺禄于本判决生效之日起十日内返还被告林剑波、谢光廷已付款1140000元；四、《房屋合作经营合同》中租赁房屋产生的占有使用费损失（按每年30万元标准，从2014年6月1日计算至房屋返还之日），由原告刘顺金、刘瑞祥，第三人唐夏菲、刘顺禄共同承担60%，被告林剑波、谢光廷共同承担40%；上述第三项、第四项可直接抵扣。五、驳回原告刘顺金、刘瑞祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17360元，由原告刘顺金、刘瑞祥，第三人唐夏菲、刘顺禄共同负担10416元，由被告林剑波、谢光廷负担6944元。在本院二审期间，刘顺金、刘顺禄、唐夏菲、彭新良、刘昭麟向本院提交了两份新证据：证据一、关于天心区南托街道南大门市场居民申请办理不动产权证情况的汇报，拟证明涉案房屋所在地的区域划分由长沙县变更为天心区，因此涉案房屋产权证未能及时办理的原因是由区划调整和政府部门对土地规划管理的原因，不是出租方的主观过错；证据二、证明一份，拟证明刘顺金、刘顺禄、唐夏菲、彭新良、刘昭麟为了防止损失扩大，还就要求对方及时返还房屋、支付租金在街道调解委员会进行过调解。谢光廷质证称：对证据一、证据二的真实性无异议，关联性有异议。本院审查证据认为：证据一具有真实性、合法性，但该证据中称2015年元月14日区划调整，而本案合同系2013年6月1日签订，约定一年内办理不动产权证，故区划调整与本案不具有关联性，对该证据本院不予采信。证据二具有真实性，但无制作人签字和单位负责人签字，不具有合法性，本院不予采信。本院经审理查明：原审原告刘瑞祥已死亡，其法定继承人为刘昭麟、彭新良。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：一、关于双方签订的《房屋合作经营合同》中约定的办证期限的问题。刘瑞祥与谢光廷、林剑波于2013年6月1日签订的《房屋合作经营合同》第六条第（一）项第5点中办理好房屋产权证书的时间由两年进行了改动。刘顺金等人认为是叁年，而谢光廷认为是壹年。原一审时已查明，该字的修改人为刘瑞祥，即出租方，则出租方应提交证据证明为叁年，否则应作出对出租方不利的解释。同时考虑到，出租合同一般由出租方拟定，谢光廷作为承租方不同意合同条款进行修改只会往有利于自身的方向进行修改，故本院综合考虑认定该条款约定的办证期限为壹年。二、关于签订无效合同时双方的责任。本案实为租赁合同纠纷。双方签订《房屋合作经营合同》时，涉案出租房屋未办理用地规划许可、工程规划许可、施工许可等审批手续，谢光廷作为承租方明知涉案房屋没有产权证仍与出刘瑞祥签订合同，未尽到应有审慎义务，故双方对房屋无效均有过错。但考虑到刘瑞祥向谢光廷、林剑波承诺一年内办理房屋产权证，谢光廷、林剑波因信任刘瑞祥而签订合同，故本院认为合同无效应由出租方承担主要责任(80%)，谢光廷、林剑波承担次要责任（20%）。三、关于合同无效的法律后果。1、虽双方签订的租赁合同无效，但在双方合意办理房产证的期间内可以参照双方的约定进行租金的计算。双方签订的《房屋合作经营合同》约定一年内出租方办理房屋产权证，出租方在未违约前，即房屋第一年的租金应由谢光廷、林剑波承担。而上述合同约定第1年为装修时间，不收取租金，故谢光廷、林剑波无需支付第一年的租金；2、双方签订的是经营合同，说明出租方一开始就知道谢光廷、林剑波租赁房屋是用于经营，而没有房屋产权证是无法获得经营许可证、消防许可证进行装修、经营的。因此，从2014年6月1日起，出租方违约未办理房屋产权证，导致双方签订的租赁合同的根本目的无法实现，过错方系出租方，结合导致合同无效的双方的过错责任，出租方应对其涉案房屋无法实现租赁目的而导致的损失承担80%的责任，谢光廷应承担20%的责任；3、谢光廷、林剑波作为承租方在得知出租方违约后，应积极向出租方主张权利并防止损失扩大。现谢光廷一审时提交了证据证明其多次向刘瑞祥催办产权证，且考虑到谢光廷、林剑波在合同签订后就已向出租方支付了第2、3年的租金110万元及房屋押金20万元，而涉案房屋又因出租方未能办理产权证而无法进行装修并投入使用，故本院认为谢光廷、林剑波应在2016年8月23日向刘瑞祥催办产权证未果后（合理期间计算至2016年8月31日）及时清空租赁物并向刘瑞祥等出租人主张返还租金权利，以防止涉案房屋继续空置，扩大损失。出租方作为导致合同目的无法实现的过错方，明知涉案房产无法办理产权证，已方存在违约行为，亦应及时采取措施防止损失扩大，而不能因为已收取谢光廷、林剑波的租金而放任损失扩大。双方对扩大损失部分，本院认定出租方应承担60%，谢光廷、林剑波应承担40%的责任；4、因涉案出租房屋未办理产权证，无法作为经营性质使用，不能参照双方签订的经营合同约定的租金，同时原一审酌定每年30万元的占用费过高，本院予以酌情调整为16万元/年。谢光廷、林剑波应支付2014年6月1日至2016年8月31日合计27个月的房屋占用使用费7.2万元（16万元÷12个月×27个月×20%）。同时，谢光廷、林剑波还应就扩大损失部分支付房屋占用费按6.4万元/年（16万元×40%）的标准自2016年9月1日计算至涉案房屋返还之日止。综上，原一审判决认定事实略有不当，刘顺金、唐夏菲、刘顺禄、彭新良、刘昭麟的上诉理由均不成立，谢光廷的部分上诉理由成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初5276号民事判决第五项；二、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初5276号民事判决第一项；三、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初5276号民事判决第二项为：“限林剑波、谢光廷于本判决生效之日起十日内腾空房屋，返还至刘顺金、唐夏菲、刘顺禄、彭新良、刘昭麟；”四、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初5276号民事判决第三项为：“限刘顺金、唐夏菲、刘顺禄、彭新良、刘昭麟于本判决生效之日起十日内返还被告林剑波、谢光廷已付款1140000元；”五、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初5276号民事判决第四项为：“谢光廷、林剑波按每年6.4万元的标准支付刘顺金、唐夏菲、刘顺禄、彭新良、刘昭麟房屋占用使用费损失（自2016年8月24日起计算至房屋实际返还之日止）；”六、限谢光廷、林剑波于本判决生效之日起10日内支付刘顺金、唐夏菲、刘顺禄、彭新良、刘昭麟房屋占用使用费损失7.2万元；上述第三项、第四项、第五项、第六项可直接抵扣。七、驳回刘顺金、彭新良、刘昭麟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费17360元，二审案件受理费17360元，合计34720元，由刘顺金、唐夏菲、刘顺禄、彭新良、刘昭麟负担24720元，由谢光廷、林剑波负担10000元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇一九年十一月二十五日书记员 毛 韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。