湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2345号上诉人（原审被告）：湖南省福兴房地产集团有限公司，住所地中方县建设局内。法定代表人：高秀彬，执行董事长兼总经理。委托诉讼代理人：罗本璞，男，湖南省福兴房地产集团有限公司员工。被上诉人（原审原告）：夏恩，男，汉族，1982年12月11日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：翟叶叶，湖南民海律师事务所律师。上诉人湖南省福兴房地产集团有限公司（以下简称福兴房地产公司）因与被上诉人夏恩商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人福兴房地产公司上诉请求：1、请求依法改判驳回被上诉人主张要求上诉人支付逾期办证违约金和退还代办费、代收两证费的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方在合同中已对逾期办证违约金作约定，即买受人退房，出卖人退房款并按已付房价款的5%赔偿买受人损失，现被上诉人未按约定主张违约金，法院不应支持，双方应按合同约定执行。2、不动产权证的办理时间并非上诉人所能控制，不动产办理部门于2017年9月即已受理上诉人办证申请，上诉人已按时为被上诉人申请办理不动产权证，并没有逾期办证的违约行为。另外，上诉人的法定代表人高秀彬于2017年12月2日遭他人故意伤害至生命垂危，一直住院至今仍未康复，以致不能正常安排公司事务，对上诉人的工作经营都造成严重影响，没有办法向不动产登记部门跟进办证进度，故不能及时办理不动产权证登记并非上诉人的原因。至于不动产权证是否交给买受人，并不影响买受人取得商品房的所有权，对买受人并无损害，上诉人不应承担违约金。特别是对大部分按揭贷款的买受人，产权证反正抵押在银行，买受人也拿不到。3、退还被上诉人代办费和办证费，出现了同案不同判，判决退还不合理，水岸蓝城所有的不动产权证已全部办理完毕，办证费和代办费不存在退还。所有的办证只要依法交维修基金和契税就可以领证，也已经有一千多户领取了。4、2017年3月27日，100多名业主围堵上诉人的法定代表人高秀彬在其办公室内，胁迫高秀彬在《关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书》上签字，使上诉人一天都无法办公，不得已签了字，该承诺书是被胁迫所签的一份显失公平的承诺书，不是上诉人的真实意思表示。原审认定事实不清，判决被上诉人不承担责任不当。特提起上诉。被上诉人夏恩辩称：上诉人没有任何证据证明两证费已经开支，证是由政府统一办理的，测绘费和办证费没有关联。一审判决认定的其他事实清楚。关于违约金的问题，合同上没有对逾期办证进行约定，后来的承诺书承诺万分之三，一审法院进行了调整。上诉人所说的5%的办证违约金是没有约定的，承诺书是双方的真实意思表示，上诉人不能证明承诺书系胁迫所签。被上诉人夏恩向一审法院起诉请求：1．判决被告立即为原告办理水岸蓝城4栋504号商品房的房屋产权证；2．判决被告向原告按日支付已付房款万分之三的违约金即每天111.6468元，从2017年3月27日暂算至2019年5月8日（772天），为人民币86191.3296元（其余算至原告实际拿到房屋产权证之日止）；3．判决被告立即退还代收原告的契税人民币14886元、专项维修基金人民币7443元、代收代办费744元、代收两证费1375元，共计人民币24448元，并按年利率6%向原告支付利息，从2012年12月10日暂算至2019年5月10日为人民币9412.48元（其余算至被告实际支付之日止）；4．判决被告向原告开具房款结清单；5．由被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2012年12月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的水岸蓝城第4幢5层04号商品房，房屋总面积128.5平方米，2896.15元/平方米，房屋总价款372156元；原告委托被告办理房产证和土地使用证，由被告向原告代收费用，费用合计17005元，包括交易契税按房屋交易额4%税率计算为14886元，由原告于2012年12月10日前交清；原告按购房总额的2%向被告交纳维修基金7443元；被告应在2014年2月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；被告应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2．……等。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告付清了总购房款372156元，并于2012年12月10日向被告交纳了代收契税14886元、代收维修基金7443元、代收代办费744元、代收办证费1375元。2017年3月27日，鉴于水岸蓝城小区广大业主与小区开发商签订购房合同，开发商原承诺办不动产证时间已逾期，经原告夏恩等部分业主与被告协商签订了关于办理水岸蓝城不动产证的承诺书，约定：一期（8、9、10、11栋楼）开发商承诺2017年9月30日前把不动产证办理完毕交给业主。二期（14、15、4、6、7栋楼）开发商承诺2017年12月30日之前把不动产证办理完毕交付给业主。按以上承诺时间内不动产证办理完毕交付业主后，开发商不给予办不动产证方面的赔偿。如按以上承诺时间开发商逾期未办理不动产证的，开发商承诺：1．约定赔偿时间：一期从2016年10月1日起，二期从2017年3月27日起，开发商给予业主不动产权证办理逾期经济赔偿，赔偿截止日期为不动产证签发日期为准；2．约定赔偿标准：办证逾期3个月以内每天赔偿额按购房合同中购房总金额的万分之二进行计算，如办证逾期超过三个月时间以上，赔偿标准按购房总金额的万分之三进行赔偿，分别核算；3．支付方式：经济赔偿不得以物业费等抵扣形式补偿，必须是现金，每半年一次性结清赔偿金等。2017年9月，怀化市不动产登记中心受理被告开发的水岸蓝城项目不动产登记业务。庭审中，原、被告均认可涉案房屋不动产权证于2019年1月21日办出。因被告未将代收的契税、维修基金、办证费交相关单位，怀化不动产登记中心未向原、被告发放不动产权证。原告故诉至法院，形成纠纷。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告应当于2016年12月31日办理好不动产权证。办证逾期后，原、被告对于办证日期重新进行变更，由被告向原告等出具承诺书的方式，达成新的办证约定。被告抗辩称该承诺书的内容并非其真实意思表示，根据法律规定，除非有法律规定无效情形或者当事人对存在可撤销情形依法行使撤销权的，合同有效。因被告未能向本院提供证据证实存在前述情形，故案涉承诺书有效，承诺书内容对原、被告具有约束力。被告在承诺办证日期届至后未能如期办理并交付不动产权证于原告，应向原告承担约定赔偿责任。因被告抗辩约定违约金过高，本院依法予以降低，并酌定为以购房款总金额按每日万分之一自约定日期（2017年3月27日）计算至2019年1月20日止。被告福兴房地产公司应支付原告逾期办证违约金为372156元×664天×0.1‰＝24711.16元。故对原告请求被告支付逾期办证违约金24711.16元的诉讼请求，予以支持，超出部分，不予支持。因被告未将代收原告的房屋维修基金、契税、办证费交到相关部门，原告庭审中明确了解除委托办证事项，且被告认可原告的退还维修基金、契税的请求，应认定为原、被告协商一致对合同约定的代办内容进行了部分变更，故对原告请求被告退还代收原告的契税人民币14886元、专项维修基金人民币7443元、代收两证费1375元，共计人民币23704元的诉讼请求，予以支持。原告要求退还代办费744元，因原、被告已当庭认可不动产证已经办出，被告已实际履行了代办证义务，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。关于原告要求按年利率6%，从2012年8月17日起支付资金占用利息的请求，不予支持。关于原告请求判决被告立即为原告办理水岸蓝城4栋504号商品房的房屋产权证，因原、被告已经协商一致对合同约定的代办内容进行了部分变更，且原、被告均认可不动产权证已在登记部门实际办出，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。关于原告请求判决被告向原告开具房款结清单，因双方签订的《商品房买卖合同》并未对此作出约定，故原告的该项请求缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告福兴房地产公司在本判决生效之日起10日内支付原告夏恩延期办证违约金24711.16元；二、被告福兴房地产公司在本判决生效之日起10日内退还原告夏恩房屋维修基金、契税、代收两证费共计23704元；三、驳回原告夏恩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2701元，依法减半收取1350.5元，由原告承担845.5元，由被告福兴房地产公司承担505元。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。二审期间，上诉人福兴房地产公司提交了一组缴纳不动产登记费和测绘费共229372.42元票据的证据，经质证，被上诉人认为测绘费是上诉人必须履行的费用，与办证费没有关系，不动产登记费与实际被上诉人缴纳的费用不符，对该证据的三性均不认可。本院认为，该组证据能客观呈现本案有关情况，予以采信。据此，本院另查明，上诉人缴纳了水岸蓝城小区土地测绘费和不动产登记费共计229372.42元。本院认为：本案上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》及《承诺书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《承诺书》相比《商品房买卖合同》而言，是双方对各自在《商品房买卖合同》中的权利义务进行的补充约定。双方在该《承诺书》中，重新对上诉人的办证期限及需承担的逾期办证违约金予以了约定，现上诉人未能按《承诺书》约定期限为被上诉人办好不动产权证，其逾期办证事实客观存在，应当承担违约责任。一审法院根据本案实际依法认定上诉人向被上诉人支付相应的违约金并无不当。上诉人主张其没有逾期办证违约行为的理由，经查，上诉人并未能提交相应证据证实此事实主张，欠缺事实依据，本院对此理由不予支持。上诉人主张其签署《承诺书》系受胁迫、非真实意思表示并显失公平，以及应按《商品房买卖合同》第十五条约定承担逾期办证违约金的理由，经查，《承诺书》正是双方基于上诉人已逾期办证而事后所签，主要针对上诉人的办证期限及需承担的逾期办证违约金重新进行的约定，《承诺书》内容属双方意思自治范围，体现了双方变更原合同内容的意思表示，且上诉人亦未能提交相应证据证实其签署《承诺书》时存在受到胁迫的情形，故本院对此理由不予支持。上诉人主张其向被上诉人退还代办费、办证费不合理的理由，经查，因合同中关于收取代办费和办证费是双方自愿约定的事实，且上诉人履行了代办义务，故本院对此理由予以支持，原判决支持被上诉人要求上诉人退还代收两证费的诉讼请求不当，二审予以纠正。此外，一审并未判决退还代办费，上诉人还在上诉中提出不应退还代办费的上诉主张不当。综上，上诉人部分上诉请求成立，予以支持；原判决认定事实清楚，处理欠妥，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3767号民事判决第一项及案件受理费负担部分；二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3767号民事判决第二项、第三项；三、改判湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效之日起10日内退还夏恩代收房屋维修基金、代收契税共计22329元；四、驳回夏恩的其他诉讼请求。二审案件受理费470元，由湖南省福兴房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张义泰审判员  周 晓审判员  欧晓林二〇一九年十一月二十二日书记员  沈慧娟