甘肃省定西市安定区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘1102民初4610号原告：张军，男，汉族，1991年5月12日生，甘肃省定西市人，农民，住定西市安定区。被告：定西我爱我家房屋经纪有限责任公司，住所地：甘肃省定西市安定区民主路瑞丽家苑25号楼4号商铺。法定代表人：刘希强，系该公司总经理。原告张军与被告定西我爱我家房屋经纪有限责任公司房屋居间合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张军、被告定西我爱我家房屋经纪有限责任公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张军向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告返还定金20000元；2、判决被告承担定金责任20000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月25日，原告与被告口头协商让被告在安定区为其寻找房源，并办理过户及按揭手续，双方约定过户及中介费为12000元。原告按照被告要求向其提交了原告建行、农行的银行流水、原告及其妻子刘学玲的征信证明、原告身份证复印件、定西市安定区内官营镇乌龙村村委会证明等书面材料。经原、被告实地看房，原告决定购买江夏三期8号楼2单元701室房屋，房款总价480000元，首付150000元，按揭款330000元。双方协商一致后，原告当即依约向被告给付定金20000元，被告向原告出具了收条，且被告口头承诺2019年国庆节之前办理过户手续及按揭贷款手续。后经原告多次催促，被告称涉案房屋房主无出售房屋意愿，被告亦拒绝向原告双倍返还定金，遂成讼。定西我爱我家房屋经纪有限责任公司辩称：被告公司于2019年8月25日与原告协商位于江夏三期8号楼2单元701室，因房主本人不在定西，由被告公司经纪人景万猛给房主打电话联系该房售价等事宜。当时房主对房屋的售价及办理手续费用等并没有确定说明，只答应下来后具体商量。因景万猛和张军系同一乡村，并且从小一起长大，二人特别熟悉，张军说收菜忙，天也快黑了，他把定金先交了。让公司的人与房主商量之后给他回话，如果和房主商量好的话就转给房主作为定金。在这种情况下公司就收了20000元定金。后来和房主联系，房主确定该房一定出售。但因他的新房未装修好，目前不急于出售，待出售时一定交给被告公司办理出售。在原告催促该房手续时，被告公司给予了明确解释，如果继续买该房，需要等待上一段时间，房主出售时被告公司第一时间告诉原告，如果不想要该房了，就把定金退了。经景万猛协商，原告不同意买该房，也不愿意等待，于2019年9月10日给原告退回定金，原告不同意退回，坚持要违约金。原告诉称房价480000元，中介费及过户费12000元，实际原告要求房价谈到480000元，中介费及过户费谈到12000元，并非是承诺的房价和费用。按房屋过户收费标准计算，契税：房价*1.5%=7200元，评估费:房价*0.5%=2400元，个人所得税：房价*1%=4800元，合计14400元。中介公司收费按物价局批准项目及标准为：房价*1%=4800元，代办过户：600元，代办贷款：代办额度（33万）*1%=3300元，合计4800+600+3300=8700元。费用合计23100元，所以收取中介费及过户费12000元，不足以支付以上费用。原告要求将房价谈到480000元，需要房主确认。所以，被告公司只有和房主见面商量后才能确定费用的问题，这在原告只认可房价480000元，承担费用12000元的前提下，房主不认可房价，或不分担过户费用的话，就不可能达成双方认可的协议。原告在诉状中提到被告公司提交了征信报告，银行流水等，这是被告公司在房屋按揭贷款前必须提供的手续，用来审核是否符合贷款条件，经被告初步审核，原告银行流水少且不符合银行规定，而且有逾期还款情况，所以不符合贷款条件。被告有承诺2019年10月国庆期间办理按揭手续事情。综上所述，原告在不符合银行按揭贷款条件下，不愿意全额承担过户费及中介费用，不愿意被告与房主协商房价，过户及交房时间，判断被告违约，是不符合常理的。本院经审理认定事实如下：被告定西我爱我家房屋经纪有限责任公司的经营范围为房地产经纪（居间、代理）、房地产信息咨询服务。2019年8月25日，被告定西我爱我家房屋经纪有限责任公司与原告张军就案外人所有的安定区江夏三期8号楼2单元701室房屋，在实地看房后被告收取原告现金20000元，并出具加盖“定西我爱我家房屋经纪有限责任公司”印章的收条：“今收到张军江夏三期8#-2-701室定金20000元。注：1、此房约定价48万元；2、首付款15万元，按揭款33万元；3、过户费及中介费12000元。”后该房屋交易未完成，双方发生争议，遂成讼。上述事实有当事人的陈述、原告提出的收条在卷予以证实。该证据经庭审举证质证，具有真实性、合法性和关联性，作为认定案件事实的根据予以确认。本院认为：关于本案性质。被告是经营房地产经纪、房地产信息咨询服务的企业，案涉房屋是案外人委托被告出售的房屋，被告在关于该房屋的买卖关系中不是出卖人，而是向出卖人和买受人实际提供订立房屋买卖合同中介服务的居间人，原、被告之间虽然未达成书面的居间合同，房屋出卖人与原告之间也未签订房屋买卖合同，但原、被告之间存在事实上的房屋买卖中介服务关系。原告认为收条具有买卖合同性质，其与被告之间属于“房屋买卖合同关系”，但同时认为被告代表出卖方与其签订买卖合同。原告的主张显然存在矛盾，既与事实不符，也于理不通，理由不能成立，不予采信。因此，本案原、被告之间属于居间合同关系。关于“定金”。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”法律规定的定金是对相应债权的担保，以相应债权的存在为前提，定金的双倍返还以收受定金的一方不履行约定的债务为前提。本案原、被告对定金没有签订书面协议，对买卖合同不成立时定金的处理没有明确约定，但均认可买卖合同成立时定金即抵作房款给付房屋出卖人，显然本案定金属于房屋买卖合同担保性质。被告就案涉房屋向原告提供的中介服务，没有向原告交付房屋买卖标的物等出卖人义务；原告与案涉房屋出卖人之间，因买卖合同未成立也不存在债权债务关系，因此被告以定金名义收取原告款项，没有合同和法律根据，应当予以返还。被告收取原告“定金”后，未能促成案涉房屋的买卖合同，不属于不履行房屋买卖合同中约定债务的行为，因此不应当按照定金规则承担违约责任。原告要求被告承担定金责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。被告作为专业房屋买卖中介服务机构，在向原告提供房屋买卖中介服务中，在没有明确出卖方卖房的真实意愿情况下，以自己名义收取原告“定金”，却又未能促成买卖合同，具有明显过错，依法应当承担因此给原告造成的损失。原告的损失本院按照被告占用“定金”期限及人民银行同期贷款基准利率酌定。被告认为其收取的款项为意向金或者斡旋金的辩解，与事实不符，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条（三）项、第四百二十四条的规定，判决如下：一、被告定西我爱我家房屋经纪有限责任公司于本判决书生效后立即向原告张军返还“定金”20000元、赔偿损失400元，共计20400元。二、驳回原告张军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，因适用简易程序减半收取400元，由定西我爱我家房屋经纪有限责任公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审判员  王彦明二〇一九年十一月二十二日书记员  李冰冰