黑龙江省方正县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0124民初1772号原告（执行案外人）：张宝贵（居民身份证号：230124196506070716），男，1965年6月7日出生，汉族，开发商，住方正县方正镇前进街七委六组。委托诉讼代理人：索锦亮，男，1959年3月2日出生，汉族，方正县匡义法律服务所法律工作者，住方正县。被告（申请执行人）：胡雪梅女，1966年1月15日出生，汉族，个体，住方正县。委托诉讼代理人：吕世龙，男，汉族，1975年8月16日出生，方正县诚信法律服务所法律工作者，住方正县。被告（被执行人）：葛洪军男，1968年3月11日出生，汉族，个体，住方正县。被告（被执行人）：宁景芳女，1968年2月17日出生，汉族，个体，住方正县。被告（被执行人）：哈尔滨龙跃房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市方正县方正镇城北新区侨村一号商服楼，统一社会信用代码：91230124665663554C。法定代表人：付喜库，董事长。委托诉讼代理人：李宪臣，男，1968年2月7日出生，汉族，该公司职工，住方正县。原告张宝贵与被告胡雪梅、葛洪军、宁景芳、哈尔滨龙跃房地产开发有限责任公司（以下简称龙跃公司）执行异议之诉一案，本院于2019年7月10日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张宝贵及其委托诉讼代理人索锦亮、被告胡雪梅的委托诉讼代理人吕世龙、龙跃公司的委托诉讼代理人李宪臣到庭参加诉讼。被告葛洪军、宁景芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。张宝贵向本院提出诉讼请求：1.要求依法撤销方正县人民法院作出的（2019）黑0124执恢122号之一执行裁定书；要求撤销方正县人民法院作出的（2019）黑0124执异9号执行裁定书；2.解除申请人张宝贵所有的位于方正县××龙××城小区××楼××单元××、××、××、××、××室的查封。事实和理由：因胡雪梅与宁景芳、葛洪军、龙跃公司民间借贷纠纷一案，胡雪梅向贵院申请执行，贵院依据生效法律文书作出（2019）黑0124执恢122号之一执行裁定书，裁定对张宝贵所有的位于方正县××龙××城小区××楼××单元××、××、××、××、××室的查封。原告对此向贵院提出执行异议申请，贵院对原告提出的申请作出（2019）黑0124执异9号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请，原告认为贵院作出的9号裁定认定事实与裁定结果相互矛盾，裁定结果错误，理由是：贵院裁定认定原告与挂靠单位的挂靠事实成立，案涉房屋是原告垫付资金建设的，原告与龙跃公司结算后案涉房屋是工程款的一部分，但是却认为挂靠他公司进行施工的行为违反有关法律规定，约定的建筑施工楼房抵偿施工款不能对抗本院的查封，作出的裁定结果是错误的，首先，原告不具有相应的资质挂靠他人公司虽然不符合法律规定，但该案涉楼盘均早已竣工并投入使用。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件使用法律问题的解释》第二条规定“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予以支持”，依据上述法律规定，原告与龙跃公司的结算行为是有效的，案涉房屋从龙跃公司抵顶给原告开始，原告就对案涉房屋具有实际所有权，故法院依法作出驳回原告的裁定是错误的。其次，原告依法取得的抵顶作价工程款房屋有对外销售的权利，在贵院查封前已经对外销售30套住宅，其中包括艾忠臣8套，即龙跃尚城小区一号楼2单元202、302、2202室，一号楼3单元1502、1602、2001、2202、2302室。这些房屋在查封前就已经网签合同备案或是合同签订中，龙跃公司已经给购买人出具购房合同和购房发票。贵院的查封已经侵犯了原告的合法权利，请依法撤销上述裁定并解除案涉房屋的查封。胡雪梅辩称，1.原告所陈述的事实根本不成立，依据物权法第九条和第十四条规定，不动产物权的设立和变动，应以登记为准。通过本案的证据可以证实，原告提供所谓的工程结算明细，其真实性尚且不论。从形式上仅能说明查封房屋抵押给原告，其并未实际取得本案所查封房屋所有权，也并未实际占有该房屋，并未发生权属变动。抵押行为也未办理抵押登记等法律相关手续，其抵押或抵偿行为根本不符合法律规定。被查封房屋也未在房屋行政管理部门办理权利登记。所以，该房屋所有权并未发生转移，依然归龙跃公司所有。法院查封此房屋并执行，符合法律规定。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，未登记建筑物所有权，依据建筑施工、规划许可确认权利，所以原告不享有该房屋所有权。2.原告以挂靠施工合同和工程款优先受偿权为由，也不能排除法院执行扣押的房屋。原告挂靠施工合同的真实性，在异议审理过程中并未经法院认定是事实成立的，其完全是原告自己所陈述。该挂靠行为明显违背法律规定，其合同也是无效的。无效合同所约定的条款及用建筑工程房抵偿施工款自然也无效。其不能抗拒法院查封。依据合同法第二百八十六条规定，建设工程优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利，是工程变价款分配顺位上的优先权利，并未对建筑物必然享有所有权，不能达到阻却执行的效果。本案对建设工程房屋采取强制执行措施，执行标的为建筑物的执行行为，优先受偿权是债权优先得到清偿的权利，这种权利不是所有权等实体权利，不当然侵害案外人建设工程优先受偿权，原告不能以其对该建设工程享有优先受偿权为由提起执行异议之诉。原告诉称的挂靠合同与建筑工程合同，完全是两个法律关系，一是挂靠法律关系，二是建筑工程法律关系。依据合同的相对性，原告仅能依据挂靠合同，向挂靠公司第一建筑工程公司主张权利，其二人之间形成债权债务法律关系。而且，所谓优先受偿权，是受法律所限制的。比如6个月的诉讼时效，在期间不行使权力，就丧失了该权利等。因此，其主张所谓的优先权，仅能基于民事诉讼后、经法律确认后才享有的优先权，否则无法确认其具有该项权利。3.本案中所涉工程系葛洪军所负责施工，因此，拖欠人工费等，工人也上访过，影响非常大。众所周知，该工程的施工方为葛洪军。所以，本案原告所陈述其为挂靠施工人，是错误的。综上，原告所诉不成立，请求法院依法驳回其请求。龙跃公司辩称，原告与艾忠臣确实是挂靠龙跃公司，对龙跃尚城小区进行开发建设，案涉房屋应归原告所有。葛洪军、宁景芳未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据质证。对无异议的证据，张宝贵举示的（2018）黑0124民初1158号民事调解书、（2019）黑0124执恢122号通知书、（2019）黑0124执恢122号之一执行裁定书、（2019）黑0124执异9号执行裁定书、（2019）黑0124执异9号送达回证，因葛洪军、宁景芳未到庭应诉，应视为对张宝贵举示的证据放弃质证的权利，以上证据经胡雪梅、龙跃公司质证无异议，本院确认有效并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.张宝贵举示的2016年5月1日张宝贵与方正县第一建筑工程公司（以下简称一建公司）签订挂靠协议、授权委托书，拟证明张宝贵是方正县龙跃尚城小区的实际施工人。本院认为，对该组证据的真实性予以确认，并依法确认，张宝贵挂靠一建公司对方正镇龙跃尚城小区进行建设，系该小区实际建设施工人。2.张宝贵举示的2016年6月8日龙跃公司与一建公司签订龙跃尚城1、2、3、4号施工合同书；2018年5月25日龙跃公司与一建公司签订的工程结算合同、抵账房源明细，拟证明：一、龙跃尚城小区1、2、3、4号楼是张宝贵实际施工建设的，其中案涉房屋在施工建设面积之内，全部工程建设款是张宝贵垫付的；二、龙跃公司抵账需支付张宝贵工程款76084200元，其中用房抵账价款为54144298元，余款21939902元以其他方式偿还；三、案涉房屋在抵账工程款之中，是工程款的一部分，原告具有优先受偿权。本院认为，以上两组证据与张宝贵举示的证据一能够相互印证并形成完整的证据链条，故本院对以上证据的真实性予以确认，对其拟证明用房抵账予以确认，但对于其拟证明享有优先受偿权，本院认为，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”的规定，本案中，案涉工程竣工日期为2017年12月31日，故其优先权已过时效，故本院对其主张优先权不予支持。3.张宝贵举示的方正县商品房预售许可证，拟证明原告对外销售的房屋具有预售许可，销售的房屋合法有效。本院认为，对该证据的真实性予以确认，但对其拟证明张宝贵享有预售许可的事实不予采信。4.张宝贵举示的商品房买卖合同5份、收据5份，网签备案5份，拟证明张宝贵出售的抵账房屋已经网签备案，法院查封在网签备案之后。本院认为，该证据中的网签备案截图经本院到方正县房产住宅局核实后，对其真实性予以确认，对双方拟证明的其他问题在本判决论理部分另作阐述。5.胡雪梅举示的查询龙跃尚城小区预购预告登记，拟证明本案所涉房屋所有权并未在行政主体部门办理房屋预售预购登记，并未发生移转，该房屋所有权依然属于龙跃公司所有。经本院核实该证据确系本院执行部门于2018年12月17日查询龙跃尚城小区已办理预购商品预告登记的房源信息。故对该组证据的真实性予以确认。6.经胡雪梅申请本院依法调取的张宝贵房屋权属登记信息查档证明。本院对该证据真实性予以确认，依法确认张宝贵在方正县××镇城北新区××小区××北××9屋有建筑面积1708.06平方米产权一栋。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月11日，胡雪梅向方正县人民法院立案，诉请葛洪军、宁景芳偿还借款，龙跃公司承担连带保证责任。方正县人民法院于2018年7月9日作出（2019）黑0124民初1158号民事调解书，双方当事人达成如下协议：一、被告葛洪军、宁景芳于2018年9月10日前给付原告胡雪梅借款本金共计1，450，000.00元，并给付利息按月利率2分计算自2018年2月1日起至实际给付之日止；二、哈尔滨龙跃房地产开发有限公司在担保范围内承担保证责任。葛洪军、宁景芳到期仍未履行义务，胡雪梅于2018年9月17日向本院申请强制执行，在执行过程中，双方当事人达成和解协议，约定了还款日期，本院于2018年12月22日对（2018）黑0124执754号案件终结执行。葛洪军、宁景芳未按约定给付欠款，胡雪梅于2019年4月12日申请恢复对葛洪军、宁景芳的执行，在执行过程中本院于2018年12月17日查询龙跃尚城小区已办理预购商品预告登记的房源信息，于2018年12月18日，依法查封了龙跃公司开发的位于方正下××龙××城小区××楼××单元××、××、××、××、××室共××套房屋。后张宝贵向本院提出执行异议，要求解除对龙跃尚城小区1号楼3单元1502、1602、2001、2202、2302室的查封。另查明，2016年5月1日，张宝贵与一建公司签订了挂靠协议，约定自2016年5月1日起至2018年5月1日由乙方（张宝贵）以甲方名义自主经营、独立核算、自负盈亏对龙跃尚城小区工程进行建设。双方约定挂靠费用按合同总造价76084200元的1%收取，即人民币760800元。2016年6月8日，张宝贵代表一建公司与龙跃公司签订《龙跃尚城1、2、3、4施工合同书》，约定工程竣工日期为2017年12月31日，工程总价款76084200元。2018年5月25日，张宝贵与龙跃公司对龙跃尚城1、2、3、4施工进行工程结算，约定龙跃公司需支付张宝贵工程款76084200元，其中用房抵账价款为54144298元，余款21939902元以其他方式偿还，其中用房抵账包括案涉龙跃尚城小区1号楼3单元1502、1602、2001、2202、2302室。后张宝贵将龙跃公司抵账的案涉龙跃尚城小区1号楼3单元1502、1602、2001、2202、2302室转卖给案外人艾忠臣。再查明，龙跃公司于2017年8月3日取得方正镇棚户区改造A6区（二期）工程项目1、3、4号楼（即龙跃尚城1、3、4号楼）商品房预售许可证。2018年11月8日，龙跃公司与艾忠臣签订龙跃尚城小区1号楼3单元1502、1602、2001、2202、2302室商品房买卖合同，龙跃公司于2018年12月18日（7时28分至8时04分）办理了网签登记备案手续。本院认为，本案的争议焦点问题为：1.原告是否系案涉房屋所有权人；2.商品房网签备案后，能否排除他人对该房屋的强制执行。关于原告是否系案涉房屋所有权人的问题，本院认为，案外人提出执行异议，目的是排除对执行标的的强制执行，保护自己的民事权益。本案中，张宝贵以龙跃公司已将案涉房屋抵顶工程款，其为案涉房屋所有权人为主张提出案外人执行异议，但其提供的证据可知，案涉龙跃尚城小区1号楼3单元1502、1602、2001、2202、2302室已经于2018年11月8日由龙跃公司卖给艾忠臣所有，且张宝贵亦认可案涉房屋系艾忠臣所有，故案涉房屋与张宝贵没有直接利害关系，其亦非案涉房屋所有权人，故其提出执行异议的主张不应予以支持。关于商品房网签备案后，能否排除他人对该房屋的强制执行的问题。本院认为，不动产物权变动以登记为生效要件。因此，除法律有规定外，记载于不动产登记薄之上是不动产物权变动的生效要件。商品房网签备案，是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质。因此，仅办理网签备案的房屋主张排除强制执行的，不符合物权变动的公示原则，没有法律依据。且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应同时满足以下条件时，房屋买受人可排除金钱债权的申请执行人对房屋的强制执行。（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。同时，对于登记在开发商名下的商品房，房屋买受人在以下条件下，也可排除强制执行：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。而本案中，原告仅举示了案涉房屋的商品房买卖合同和网签备案证据，却没有提供已合法占有该不动产的证据和其他证据，故原告仅已办理网签备案的房屋提起的执行异议之诉，要求排除强制执行的，本院不予支持。综上所述，张宝贵的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项的规定，判决如下：驳回原告张宝贵的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张宝贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  曹艺玲人民陪审员  高 云人民陪审员  杨文秋二〇一九年十一月二十七日书 记 员  刘祥丹