湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民终927号上诉人（原审原告）：谢志亮，男，1973年3月5日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。上诉人（原审原告）：胡艳华，女，1971年10月20日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。二上诉人共同委托诉讼代理人：李思呈，上海镇平律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：张亮，上海镇平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永州市香河房地产开发有限公司，住所地：湖南省永州市冷水滩区翠竹路3号。诉讼代表人：张容，永州市香河房地产开发有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：郭文斌，湖南人和人（永州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓英姿，湖南人和人（永州）律师事务所律师。上诉人谢志亮、胡艳华因与被上诉人永州市香河房地产开发有限公司（以下简称香河公司）取回权纠纷一案，不服湖南省永州市中级人民法院（2019）湘11民初258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢志亮、胡艳华上诉请求：一、撤销（2019）湘11民初258号民事判决，改判支持谢志亮、胡艳华的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由香河公司承担。事实与理由：一、原审法院认定谢志亮、胡艳华未支付全部购房款因而应当解除合同，且解除合同已发生效力，故不予继续履行，法律适用错误。1.谢志亮、胡艳华是在政府的引导下购买的案涉无证房屋；2.案涉项目1幢楼可以办理预售许可证，可以继续履行合同。二、原审法院以物权法合法建造房屋建造发生效力的规定认为谢志亮、胡艳华所购房屋属于破产财产，法律适用错误。香河公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。谢志亮、胡艳华一审起诉请求：1.判令继续履行谢志亮、胡艳华与香河公司签订的《商品房买卖合同》，交付并配合谢志亮、胡艳华办理房屋产权登记手续；2.判令谢志亮、胡艳华购买的房屋不属于破产财产。一审法院认定事实：2017年8月9日，谢志亮、胡艳华与香河公司签订《商品房买卖合同》，购买永州市香河一品1栋604号房屋，房款总额595000元，谢志亮、胡艳华未足额支付购房款，香河公司未取得永州市香河一品1栋商品房预售许可证。2017年12月18日，一审法院裁定受理香河公司破产一案，指定湖南人和人（永州）律师事务所为管理人，2018年12月7日，谢志亮、胡艳华收到了破产管理人出具的《解除合同通知书》，谢志亮、胡艳华与香河公司因此产生纠纷诉至法院。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方当事人争议焦点为：1.涉案合同是否能继续履行；2.涉案房屋是否属于破产财产。一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，涉案合同签订时，香河公司未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，至本案开庭时，香河公司仍未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，因此根据上述法律的规定，涉案合同应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因此，谢志亮、胡艳华要求香河公司继续履行涉案合同的诉讼请求，一审法院不予支持。二、《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为破产财产。本案涉案房屋由香河公司修建，在建成时其所有权归香河公司所有，在破产申请时属于香河公司的全部财产，均为破产财产。因此谢志亮、胡艳华提出涉案房屋不属于破产财产的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，谢志亮、胡艳华的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国企业破产法》第三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条的规定，一审法院判决：驳回谢志亮、胡艳华的诉讼请求。案件受理费200元，由谢志亮、胡艳华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对各方当事人提交的证据认证如下：（一）谢志亮、胡艳华提供证据：《款项明细表》，香河公司对该证据三性提出异议，本院认为香河公司对证据关联性的异议成立，对该证据本院不予采信。（二）香河公司提供证据：1.《香河公司第二次债权人会议资料》，谢志亮、胡艳华对该证据三性无异议，本院予以采信。2.《香河公司第二次债权人会议表决香河一品续建方案情况的报告》，谢志亮、胡艳华对该证据的真实性提出异议，本院认为异议不能成立，对该证据本院予以采信。本院二审另查明，2019年7月18日，香河公司召开第二次债权人会议，讨论香河一品续建方案（草案），对香河一品已售房屋提出了以下处理方案：除合同无效或不能继续履行之外，其他购房合同都将予以解除。对于不愿交纳续建资金的现金购房户，续建后将用其所购房屋的销售款退还其已支付的现金购房款。2019年9月初，案涉项目建设复工。一审判决认定的其他事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，谢志亮、胡艳华与香河公司签订《商品房买卖合同》后，因香河公司向法院申请破产，双方当事人就应否履行案涉商品房买卖合同等问题发生争议，根据双方当事人的诉讼请求，本案二审争议焦点为：一、案涉房屋是否属于债务人财产；二、香河公司应否继续履行案涉合同。一、关于案涉房屋是否属于债务人财产的问题谢志亮、胡艳华上诉称，案涉房屋不属于破产财产。本院认为，首先，2013年9月16日施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”本案的诉争房产不符合上述司法解释规定的情形，仍应属于破产财产。其次，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设定、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，支付对价与办理备案登记等行为并不导致不动产发生物权变动。本案中，香河公司系基于开发建造的事实行为而取得房屋所有权，案涉房屋所有权在未办理产权过户登记手续前仍归其所有，故本案诉争房屋应属于债务人财产。谢志亮、胡艳华提出的诉争房屋不属于破产财产的上诉理由，没有法律依据，本院不予支持。二、关于香河公司应否继续履行案涉合同的问题《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售证明的,可以认定有效。本案中，香河一品1号楼至今未办理预售许可证明，故谢志亮、胡艳华与香河公司签订的《商品房买卖合同》因香河公司未取得商品房预售证明，应认定为无效。因此，谢志亮、胡艳华与香河公司签订的《商品房买卖合同》没有法律约束力，谢志亮、胡艳华要求继续履行无效合同，没有事实和法律依据。综上所述，谢志亮、胡艳华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由谢志亮、胡艳华负担。本判决为终审判决。审判长  曾志红审判员  尹玄海审判员  陈盎然二〇一九年十一月十二日法官助理胡翔俊书记员吕晶