云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3103民初929号原告：赵楚，男，汉族，1981年9月29日生，本科文化，无业，现住云南省德宏州芒市。被告：芒市和顺物业服务有限公司，住所地：云南省德宏州芒市团结大街330号，统一社会信用代码：9153310306906723E；法定代表人：钱元梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李培鼎，云南泰恒律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告赵楚与被告芒市和顺物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年5月17日公开开庭进行了审理，原告赵楚、被告芒市和顺物业服务有限公司委托诉讼代理人李培鼎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵楚向本院提出诉讼请求：1、要求被告对停车场、电梯安装并使用智能化管理系统；2、要求被告在地下停车场处设置门岗、电动道闸；3、要求被告按法律、法规和国家标准对消防设施进行维护管理，从业人员应具备从业资格；4、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年6月29日原告与被告签订《业主手册》，《业主手册》包含《临时管理约定》、《前期物业管理服务协议》、《各项管理规定》，以下简称为合同。合同中有约定：1、停车场、电梯区域均采用智能化系统一卡通管理；2、地下停车场增设门岗、电动道闸；3、出入本小区地下停车场统一使用智能卡进行收费管理；4、本协议中未规定的事宜，均遵守国家有关法律、法规和规定执行。从2015年签订合同至今，被告没有按照合同约定在停车场、电梯安装和使用智能化管理系统；地下停车场没有设置门岗、电动道闸；地下停车场没有使用智能卡进行收费管理；《物业管理条例》规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。《建筑消防设施的维护管理》〔6825201—2010〕规定：从事建筑消防设施巡查的人员，应通过消防行业特有工种职业技能鉴定，持有初级技能以上等级的职业资格证书；从事建筑消防设施维修的人员，应通过消防行业特有工种职业技能鉴定，持有技师以上等级的职业资格证书；从事建筑消防设施保养的人员，应通过消防行业特有工种职业技能鉴定，持有高级技能以上等级的职业资格证书。被告从事消防设施巡查和维修保养的人员均不具备国家规定的职业资格，被告没有执行国家法规、标准的规定，违反合同“本协议中未规定的事宜，均遵守国家有关法律、法规和规定执行”的约定。被告的行为己严重违反了双方签署的协议，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告诉至人民法院。故为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告诉请。被告芒市和顺物业服务有限公司辩称：一、原告与被告之间并未签订《业主手册》。原告与被告以签订《业主手册》中《承诺书》的方式签订《泛亚壹城小区前期物业管理服务协议》，而不是签订《业主手册》，《承诺书》第七条明确约定:“本承诺书的签订即为本手册中《泛亚壹城小区前期物业管理服务协议》生效”；二、被告没有为小区增设设施设备的义务。《泛亚壹城小区前期物业管理服务协议》第一条第一款“甲方的权利和义务”第1条中明确约定了甲方义务，即甲方“对房屋共用部位、共用设施、设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理”，并没有约定被告有增设小区设施设备的义务。《物业管理条例》第二条规定:“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”其中也未规定物业管理包含增设设施设备。原告诉求安装使用的智能化管理系统属于物业的附属设施设备。在有该系统的情况下，被告应用于小区管理（如大门门禁、单元门禁、电梯），但在没有的情况下，被告没有增设的义务，采用何种系统管理是物业本身设施设备的客观情况而定，而非被告的义务。原告要求被告设置的门岗、电动道闸也属于物业的附属设施设备，被告也没有增设的义务，关于增设门岗、电动道闸在《业主手册》、《交通及停车场管理规定》中有所表述。但是，一方面《交通及停车场管理规定》并不是原告与被告签订的合同条款，另一方面，该表述也没有任何要求被告增设门岗、电动道闸的意思表达。三、被告曾使用了智能化管理系统，使用范围已经覆盖到小区停车场及电梯，鉴于大部分业主的需求才停用了该系统。被告入驻芒市泛亚壹城小区之初，对小区大门、各单元门、电梯这些关键位置均使用智能化管理系统。随着小区入住人数的增加，大部分业主向被告反应该系统不方便，比如亲朋好友来访的时候需要到小区门口迎接，在业主出行高峰期容易造成小区交通阻塞。同时该系统在使用过程中，经常遭到了外来人员或小部分欠费业主的恶意破坏，曾经出现一个月修了5次的情况，费用都是从物管费里扣除，经大部分业主的要求，被告决定停用该系统，启用监控和增加安保人员的巡逻次数来确保业主的安全。被告近期就智能化管理系统的重新启用也才向广大业主征询过意见，征询结果为117户要求恢复门禁系统，727户希望保持现状（一期、二期共有1432套房，截止2018年9月份已交接房共1356套，未交房共76套），被告只能尊重绝大部分业主的需求。四、地下停车场紧邻小区出入口，小区出入口与地下停车场共用门岗、电动道闸，秩序维护人员24小时值班，完全满足交通及停车秩序维护。泛亚壹城小区共有两个地下停车场，第一个地下停车场就在小区1号门口处，第二个地下停车场距离小区1号门大概30米左右，若此时还需在每个地下停车场门口增设门岗、电动道闸，增设的门岗和电动道闸将几乎与现有的门岗和电动道闸重合，完全没有实用性。而且现有小区的整体规划也不适宜在每个地下停车场门口处增设门岗、电动道闸。物业服务是面向全体业主的，被告一直致力于向各业主提供最优质的服务，原告却阻碍被告继续向业主征询意见，鼓动一些不明真相的业主充当旁观者，怀着从众的心里观望事态发展，而不是去认真考虑实际生活需要。况且新增设门岗、电动道闸也必将产生新的费用，该笔费用也将由各位业主承担，相信每一个理性的业主都不会赞成这种没有实用性的要求。五、被告一直按法律、法规及国家标准对消防设施进行维护管理，相应人员具备从业资格。被告对建筑消防设施的维护和管理一直都非常重视，小区建筑物均依法通过消防验收，被告建有消防安全制度，有灭火和应急疏散制度，对被告员工进行消防安全培训，有确定的消防安全管理人，定期对防火进行检查、巡查，对消防设施、器材、消防安全标志定期组织维修保养，开展消防演练，建立消防档案，消防重点部位确定，承担灭火和组织疏散任务的人员确定。去年芒市公安局消防大队对被告消防许可及验收备案、消防安全管理、建筑防火、安全疏散、消防控制室、消防设施器材等方面进行了消防监督抽查，被告均符合法律、法规及国家标准对消防设施进行维护管理的要求，检查情况未见异常。被告还曾通过电话联系原告，告知其消防大队领导恰好在现场，其对消防安全方面认为不足的地方可以过来指出或者提出相应的合理化建议，被告也会不断完善和改进，可原告以没有时间为由予以拒绝。综上所述，被告在履行双方之间物业服务合同过程中没有原告所称违约行为，不应承担任何责任。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。综合当事人的诉辩主张，本案的争议焦点如下：一、被告是否应该对停车场、电梯安装智能化管理系统，地下停车场是否应该设置电动道闸和门岗；二、被告是否按规定和国家标准对消防设施进行维护管理，从业人员是否有从业资格。原告赵楚围绕诉讼请求提交证据如下：一、泛亚壹城小区前期物业管理服务协议和交通及停车场管理规定复印件，欲证明协议约定原告向被告提供物业管理服务，约定了被告应对停车场、电梯区域均采用智能化系统一卡通管理；被告地下停车场增设门岗、电动道闸，被告应遵守国家有关法律、法规和规定执行；二、芒市泛亚壹成消防设备维修情况复印件、消防安全巡查记录，欲证明从业人员不具备国家规定的从业资格、被告对消防设备的维修不符合国家标准的规定、被告没有履行遵守国家有关法律、法规和规定的合同约定；三、现场照片打印件，欲证明：1.被告没有在停车场、电梯采用智能化管理；2.被告没有在地下停车场增设门岗、电动道闸；3.被告没有对出入本小区地下停车场统一使用智能卡进行收费管理。经质证，被告芒市和顺物业服务有限公司对原告提交的第一组证据三性认可，证明内容不认可，首先被告是针对大部分业主的需求，被告没有增设这些设备的义务；对第二组证据三性认可，证明内容不认可，消防设备比较多，维修是厂家维修，被告一直对消防设施进行维护管理，也经过消防大队的检查；对第三组证据三性认可，证明内容不认可，被告是鉴于大部分业主的需求才没有用智能化管理系统，没有义务增设这些设备。本院认为，对原告提交证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对其欲证明的内容，本院不予采信。被告芒市和顺物业服务有限公司围绕诉讼请求提交证据如下：一、征询意见书、征询意见统计表、照片，欲证明：被告曾使用智能化管理系统，使用范围意见覆盖到小区停车场及电梯，被告就智能化管理系统的重新启用向广大业主征询过意见，征询结果为117户要求恢复智能化管理系统，727户希望保持现状（小区一期、二期共有1432套房，截止2018年9月份已交接房共1356套，未交房76套）、智能化管理系统经常遭到恶意破坏；二、微信聊天记录截屏，欲证明原告阻碍被告向业主征询意见；三、消防监督检查记录、建设工程消防验收意见书及建设工程消防设计审核意见书、消防设施维护保养、检测合作机构的相应资质、职业资格证书，欲证明被告一直按法律、法规及国家标准对消防设施进行维护管理，通过了芒市公安消防大队的监督检查、相应人员具备从业资格。四、企业公示信息、消防委托合同，欲证明被告按法律、法规及国家标准委托有资质的公司对消防设施进行保养维护。经质证，原告对被告提交的一组证据征询意见书真实性认可，关联性、合法性不认可，证明内容不认可，该证据显示的时间为2018年8月18日征询的内容为小区的大门是否从新启用智能化管理系统，这个证据其实是证明了被告擅自改用了共用设施；对征询意见统计表三性不认可，该组证据与本案无关，证明内容不认可；对照片真实性、合法性认可，关联性、证明内容不认可，该组证据与本案无关，根据中华人民共和国物业管理条例的规定，物业管理区域内建设的共用设施不能改变的，物业服务协议确实需要改变的应当提起业主大会讨论决定后，有业主依法办理有关手续后才能改变，从被告提交的征求意见书的显示，被告已经违反了物业管理条例的规定，被告违法在先，征询意见在后，是为自己的违法行为是不履行合同的约定找借口；对第二组证据三性及证明内容不认可；对第三组证据消防监督检查记录真实性、合法性认可，关联性、证明内容不认可，对建设工程消防验收意见书三性认可，对建设工程消防设计审核意见书真实性、合法性认可，关联性、证明内容不认可，对职业资格证书三性及证明内容不认可；对第四组证据消防委托合同三性及证明内容不认可；本院认为，被告提交的证据来源合法、内容客观、真实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认本案以下法律事实：2015年6月29日原、被告签订《泛亚壹城小区前期物业管理服务协议》、《承诺书》，约定被告为原告提供物业管理服务。2018年8月份被告针对泛亚壹城小区重新启用大门门禁刷卡系统向业主征询意见，该小区一、二期共接房1356套，经征询，其中117户要求恢复智能化门禁系统，727户要求保持现状。现芒市泛亚壹城小区大门门禁、停车场、单元门禁、电梯均未采用智能化系统一卡通管理。原告以被告侵害了其合法权益为由，向本院提起诉讼，请求：1、要求被告对停车场、电梯安装并使用智能化管理系统；2、要求被告在地下停车场处设置门岗、电动道闸；3、要求被告按法律、法规和国家标准对消防设施进行维护管理，从业人员应具备从业资格；4、诉讼费用由被告承担。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《泛亚壹城小区前期物业管理服务协议》合法、有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十六规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分建筑物面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”原告主张被告对停车场、电梯安装并使用智能化管理系统、地下停车场处设置门岗、电动道闸，属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，但原告的诉求没有经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故原告的主张，本院不予支持。原告主张的要求被告按法律、法规和国家标准对消防设施进行维护管理，从业人员应具备从业资格，该项主张属于消防行政主管部门的管理范围，故原告的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告赵楚的诉讼请求。案件受理费100元，由原告赵楚负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  廖昌富人民陪审员  张春林人民陪审员  李 广二〇一九年十一月十一日书 记 员  杨耀开