黑龙江省桦南县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0822民初2587号原告：桦南县百博物业管理有限公司。统一社会信用代码：91230822MA1919EX6U，住所地：桦南县胜利街。法定代表人：韩雯博，职务：经理。被告：杨盛元，男，1984年12月11日出生，汉族，现住黑龙江省桦南县。被告张艳华，女，1957年12月20日出生，汉族，现住黑龙江省桦南县。原告桦南县百博物业管理有限公司与被告杨盛元、张艳华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桦南县百博物业管理有限公司法定代表人韩雯博及被告杨盛元、张艳华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告桦南县百博物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告依法给付2016年至2018年3年的物业费1218元；滞纳金2209元。2、被告承担诉讼费用。事实和理由：被告系广播小区5号楼3单元401室的业主，自2016年1月1日至2018年12月30日，一直未交纳物业费用，原告在收取物业费前以及期间，通过张贴告知书，上门催讨，打电话等方式至今没有给付。被告的行为已经给原告的物业经营管理造成不应有的经济损失，万般无奈，只能通过借款，用以维持物业公司的正常运行。现原告为维护合法权益，诉讼至法院，请求人民法院查明本案事实，依法支持原告的诉讼请求。被告杨盛元、张艳华辩称：一、原告主张的物业管理费缺乏依据。自2013年我们入住小区至今，原、被告未签订正式的物业服务合同。原告承接物业管理的具体时间、服务范围和收费标准均未做出通知与公布，我们是在2016年12月份第一次接到物业管理人员上门收缴物业管理费的时候才知晓原告承接了物业管理，针对2016年12月以前的物业管理费我们是在未确定服务关系的前提下拒交的。二、原告主张的物业管理费与服务水平不相符。1、原告对房屋存在质量问题需要维修的问题推脱责任。2013年夏初我们完成了对房屋的室内装修，在无人居住的情况下发生了阳台外墙漏雨，导致室内地板和阳台垭口受到雨水浸泡而变形鼓包承受了经济损失，次年入住后每有南风雨便要守在阳台擦试雨水，而且有发生过电力短路造成停电的情况。当时承接物业管理的物业公司承诺进行维修，后因物业公司换了管理人员不作为而无果。直至2016年12月份原告桦南县百博物业管理有限公司的物业管理人员上门收缴物业费时，我们向物管人员反应了房屋外墙漏雨的情况，当时的物管人员曾多次进入室内确认核实且执笔记录，并表示向物管公司领导反应情况再给予我们答复。2017年6月份左右，在物管人员多次上门收缴多家住户物业费无果的情况下，物管人员表示小区内存在阳台漏雨的住户很多，维修的费用物业公司承担不起，物业公司也没有义务代表业主向房产局提出申请启用公共维修基金进行维修，需业主自行联系房产局。2019年6月份，物管人员上门联系我们签字并提供身份信息用以申请公共维修基金，目的在于对小区路面进行维修，我们与多家业主积极配合，但在完成了小区路面的维修后被我们没有公布维修费用的金额和明细。这两件事充分说明了原告面对房屋外墙维修的问题推脱责任，同样是启用公共维修基金，外墙维修和小区路面维修原告的态度和行为截然不同。我们认为，正是从开发商到一个又一个物业公司都这样推脱责任不作为，才导致了外墙漏雨这么严重的问题多年没有解决，这也是我们所在小区大部分业主拒交物业费的主要原因。2、原告未提供应有的物业管理服务。2017年11月份左右，小区南北两侧大门安装电子式门禁锁，解决了长期外来人员和车辆随意进出的问题，我们花费20元人民币在物业公司办理了两枚门禁卡，但保持了一个月左右门锁就失灵了，外来人员与车辆仍然随意进出。2019年6月份以前，答辩人所在的单元防盗门一直处于损坏状态，导致外来人员随意进出，我们曾多次发现联合中学的学生在楼道内吃喝、打闹甚至随地大小便，致使楼道内墙面污损掉皮、垃圾过多、气味难闻，此情况答辩人邻居可作证。我们曾向物管人员反应小区内公共照明不足，物管人员推脱说个别年纪较大的住户嫌晚上太亮了，但实际情况是小区公共照明明显不足，原有照明设备从未维修，单元门照明长期处于损坏状态。三、原告在经营物业管理期间存在乱收费等违法行为。1、2018年12月份物管人员上门收取排污费，当时经我们咨询多元水务有限公司了解到居民的排污费是在购买自来水的同时就已经缴纳的，因此我们拒交了排污费。但事后我们与邻居都曾多次遭遇自来水外阀无故被关闭，我们因此多次联系自来水工作人员解决用水问题，自来水工作人员表示阀门并非水务公司关闭，因拒交物业费很多物业公司都会采用这种过激手段来干扰业主的正常生活，这种行为抓不到现行致使自来水公司也很无奈。2、2019年6月份左右，我们所在的单元更换了新的防盗门。在更换防盗门之前我们同意原告提出的交纳100元人民币作为更换防盗门费用的意见，我们到物业管理办公室办理单元门禁卡同意交纳费用的时候，物管人员将门禁卡设置了使用期限，而且没有提供机械钥匙，致使我有一次在深夜回家不得不打扰邻居帮忙开门。正因此事我还从邻居处得知，邻居在拒交物业费后曾有疑似物管人员将牙签筷子塞到他家的钥匙孔内，导致门锁损坏无法打开。次日我到物业管理办公室重新激活了门禁卡，但物管人员仍然设置使用期限，还借此要求我们交纳拒交的物业费。综上所述，鉴于原告提供的物业管理服务不尽责且存在推脱责任、收取物管费及其标准没有明确的依据、物业管理经营过程中采取过激手段影响我们的正常生活，我们保留拒交物业管理费的权利，希望原告整改物业管理服务的现状后再履行交费的义务，并恳请法院驳回原告的诉讼请求，以维护我的合法权益。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据，桦南县百博物业管理有限公司营业执照一份，证明原告的主体资格；2016年1月1日桦南县广播小区物业管理承包合同一份，物业服务合同一份，证明被告居住的小区物业管理归原告并且确定了收费标准；经庭审质证，被告对原告的营业执照无异议，对物业管理承包合同和物业服务合同有异议，不承认签订合同的业主委员会，他们没有代表业主的权利，上面的人被告都不认识。被告提供照片3张，证明1、室内漏雨造成室内地板起鼓；2、小区的楼道内墙壁有污损，楼道有小便痕迹；3、小区内照明设施损坏未维修。经庭审质证，原告认为被告家地板在2013年因漏雨损坏与原告无关，楼道内有污损属实，但已经处理好了，外面的灯杆已经不用了，把灯都安装在单元门上了，是声控灯。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告居住的桦南县广播小区的物业管理为原告桦南县百博物业管理有限公司。2016年1月1日，百博小区物业管理有限公司与该小区开发商桦南县鑫隆房地产开发有限责任公司签订了物业管理承包合同，签订后，该公司又与该小区的业主委员会签订了物业服务合同，合同约定，该小区物业费的收费价格为每平方米每月0.45元，每户每年楼道灯费24元。被告系该小区5号楼3单元401室业主，房屋面积为69.5平方米，自2013年入住装修后管理使用。自入住以后，便以其居住的房屋阳台漏水，物业不给予维修为由，拒交物业费用。原告自2016年管理该小区后，仍然以此为由拒交物业费。原告诉讼至法院，要求被告给付2016年和2018年末3年的物业费用。本案当事人争执的焦点为：杨盛元、张艳华拒交物业管理费的理由能否成立？本院认为，被告居住的桦南县广播小区在原告与开发商桦南县鑫隆房地产开发有限责任公司签订了物业管理承包合同，签订后，该公司又与该小区的业主委员会签订了物业服务合同后，通过工商登记成立桦南县百博物业管理有限公司，以公司的名义管理该小区。按照原告与该小区业主委员会签订的物业委托合同，双方约定收费标准为每月每平方米0.45元，每户每年门灯费24元，系各方当事人真实意思表示，内容并未违反法、行政法规的强制性规定，依法应当确认有效。桦南县百博物业管理有限公司依约定对物业进行了管理，被告及其它物业使用人也享受了百博物业提供的物业服务，被告杨盛元、张艳华主张其阳台漏水，物业公司不予维修，不应缴纳物业费问题，因其提供的证据不能证明房屋漏水属于物业管理范围范畴，且其使用的房屋在质保期内漏水，按照建筑工程的相关规定，属于建设工程质量问题，应当由建筑施工企业负责维修或由被告另行主张权利，但不能构成拒付物业费的理由。被告主张原告未尽职履行物业管理委托事项，导致小区存在公共卫生脏乱等情形，但其提供的证据不足以证明物业管理长期存在上述问题，上述问题不能构成拒付物业费的理由。被告可以通过小区业主委员会，要求原告限期整改直至终止合同，并选聘新的物业管理企业等方式，维护自己的合法权益，采取以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。物业使用人负有缴纳物业管理费的义务，逾期未缴纳，应当承担相应责任。原告单位要求被告给付物业费的合理诉讼请求应当予以支持。原告要求被告给付滞纳金的请求，因其在物业管理时存在部分瑕疵，导致双方矛盾，且原告提供给付滞纳金的证据不足，故原告要求被告给付滞纳金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第三十六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十二条，《物业管理条例》第六条第一款、第三十二条、第三十六条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下:一、被告杨盛元、张艳华于本判决生效之日起十日内向原告单位桦南县百博物业管理有限公司支付2016年1月1日开始至2018年12月31日期间的物业管理费人民币1197元（69.5平方米×0.45元×36月＋24×3年）；二、驳回原告单位桦南县百博物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元被告杨盛元、张艳华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  林佳智二〇一九年十一月二十五日书记员  夏 丽