宁夏回族自治区平罗县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0221民初3631号 原告（反诉被告）：张新文，男，1967年7月29日出生，回族，个体，住平罗县。 委托诉讼代理人：马晓林，宁夏宁和律师事务所律师。特别授权代理。 被告（反诉原告）：宁夏友厦房地产开发有限公司。住所地：银川市金凤区通达南街61号。 法定代表人：黄上明，系宁夏友厦房地产开发有限公司经理。 委托诉讼代理人：秦宁英，女，系宁夏友厦房地产开发有限公司经理。特别授权代理。 委托诉讼代理人：王佳，宁夏崇源律师事务所律师。一般授权代理。 原告（反诉被告）张新文与被告（反诉原告）宁夏友厦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案。在审理过程中，被告宁夏友厦房地产开发有限公司提起反诉，本院依法予以受理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张新文及其委托诉讼代理人马晓林，被告宁夏友厦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人秦宁英、王佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间签订的商品房买卖合同预购书《置业协议》；2.依法判令被告向原告双倍返还房屋预购款合计56704元，向原告支付房屋预购款利息12503.2元（2010年10月11日至2019年10月11日，利率4.9%），两项共计69207.2元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年5月28日，原、被告双方签订关于购买平罗县阳光商城营业房的商品房预购书（《置业协议》）。双方约定：原告购买该商城ST1-119号商品房用于牛羊肉零售。房屋预购款28352元，暂定该房屋2011年12月31日交付。该预售合同签订后，原告付清了项下预付款。但该房屋直到2017年才建成。在需要签订正式《商品房买卖合同书》时，原告发现ST1-119号商品房已经出售给葛美霞。为此，原告提出异议。被告承诺更换同等价位、相似位置地段的房屋，但至今未兑现承诺，故起诉至法院。在审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为：依法判决被告向原告返还房屋预购款28352元，支付房屋预购款利息12503.2元（2010年10月11日至2019年10月11日，年利率4.9%），两项总计40855.2元。 被告辩称，原告应按《置业协议》的约定，支付剩余房款；原告要求被告返还房屋预购款28350元并支付利息12503.2元无事实和法律依据。 反诉原告向本院提出反诉请求：1.要求继续履行反诉人与被反诉人签订的《置业协议》，被反诉人立即与反诉人签订正式的购房合同；2.要求被反诉人立即向反诉人支付剩余购房款30196.88元；3.要求被反诉人赔偿因未能按期付款给反诉人造成的利息损失14041.55元；4.本案本诉、反诉的诉讼费用全部由被反诉人承担。事实和理由：宁夏友厦房地产开发有限公司系平罗县阳光商城的开发公司。2010年5月8日，反诉原告与反诉被告签订《置业协议》认购了阳光商城一楼ST1-119号摊位（现为127号摊位），依据协议约定反诉被告应当在主体完工后缴清购房款，但经反诉原告多次催要，反诉被告在商城全面完工并交付使用后，拒绝与反诉原告签订正式的购房合同，也拒绝支付剩余的购房款，故提起反诉。 反诉被告辩称，1.双方因对商品房交付标的产生误解，该《置业协议》并未明确所交付房屋为哪个房号，鉴于合同标的都未确定，而且《置业协议》属于预购合同，双方并未签订正式商品房买卖合同，因此，该《置业协议》不成立，应当返还反诉被告所交付的预购款。2.按照审理商品房买卖司法解释以及商品房销售管理办法的规定，即便双方商品房买卖合同法律关系成立，因书面合同确定的商铺编号与实际编号不相符，而且书面合同确定119号商铺面积与实际119号商铺面积相差十平方米，超过面积误差3%，按照规定，反诉被告有权退房。因书面合同确定的商铺编号与实际编号不相符，按照商品房销售管理办法第二十四条规定，反诉被告有权退房。因此，反诉原告的诉讼请求应当予以驳回。 原告向本院提交如下证据： 1.《置业协议》（原件）1份、收款收据（原件）2份，证明2010年5月28日，原、被告之间签订《置业协议》，就原告预购阳光商城一层房号ST1-119号商铺签订预购合同，根据合同内容，原告已付商品房预购款28350元。按照合同第四条第六项约定，本协议中预订的房号一经确定不得变更。同时，根据合同第二条交款方式，可以确定该《置业协议》签订时被告开发的阳光商城尚未取得商品房预售许可。因此，双方签订《置业协议》时不符合商品房销售法律规定，存在合同效力瑕疵。 该证据经被告质证，对真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，被告认可原告已缴纳预购款28350元的事实，但该证据恰恰证明原告违反合同约定，未支付28352元剩余房款的事实，至于其提出的合同效力瑕疵问题，原告应举证证明。《置业协议》上原告所购买的商铺有对应的平面图予以证实，并且现场也是可以核实的，不存在标的物不确定性的可能，双方签订的《置业协议》不违反任何强制性规定，应当对双方产生约束力。 2.现场照片2张，证明阳光商城119号商铺已处于使用状态，且119号商铺面积为18.78平方米，与《置业协议》所记载的面积不相符，大了10.78平方米。因实际建筑面积与合同约定面积差额超过3%，原告要求退房。 该证据经被告质证，对证明目的不认可，该证据并不能证明该119号商铺系其所购商铺ST1-119号商铺。 被告向本院提交如下证据： 1.《置业协议》复印件1份，证明依据协议约定，原告应当在主体工程施工过半时支付剩余购房款，原告未能按时支付，违约在先。 该证据经原告质证，对真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，该协议所确定的119号商铺，按照被告的解释变为127号商铺，因此该商品房预购置业协议不具备继续履行的条件，应当解除。 2.建设工程消防验收意见书复印件1份、工程竣工验收备案表1份（原件），证明被告开发建设的阳光商城商铺于2012年1月通过消防验收，于2012年3月15日前办理完毕全部工程竣工验收备案，具备向原告交付的条件。 该证据经原告质证，对真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，该组证据只能证实阳光商城项目在2012年期间完工，本案不涉及工程质量、延期交付等法律责任，该组证据对证明本案待证事实没有证明效力。 3.测量报告书1份（原件）、销售登记表（原件）1份、房产幢平面图复印件1份、银川市房地产测绘队面积认证书1份（原件）、房地产权登记信息（原件）1份，证明原告认购的原编号为ST1-119号商品房，现房管局编号为127号，该摊位因原告原因不配合备案，现仍处于被告公司的原始登记状态，具备随时向原告备案交付的条件。该摊位实有面积为8.26平方米，依据双方签订的《置业协议》，原告应当向被告支付剩余购房款30196.88元。 该证据经原告质证，（1）对测量报告书的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，根据《置业协议》119号商铺暂定面积8平方米，建成后的实际面积为18.78平方米，远超3%的面积误差，因此原告可以退房。（2）对销售登记表的真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议，该证据系被告单方制作，无法证实ST1-119编号是因设计变更还是规划变更，最终确定为127编号。只要被告不能够证明合同编号与实际编号不相符有正当理由，其反诉请求也不能成立。（3）对房产幢平面图的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该平面图没有出具单位的公章，出处不明，不能够证实编号发生改变的正当理由。（4）对银川市房地产测绘队面积认证书的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该证据记载为阳光商城127号商铺的面积信息，与《置业协议》所约定的119号商铺不相符，因此该证据与本案无关。（5）对房地产权信息的质证意见与银川市房地产测绘队面积认证书的质证意见一致。 4.2014年2月25日新消息报公告1份，证明因原告拒不配合签订正式购房合同接收商铺，被告公司通过公告形式催促原告，原告违约在先，应当继续履行合同并支付逾期付款产生的利息。 该证据经原告质证，对真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该通知要求阳光商城业主限期办理产权转移登记手续，而本案原、被告之间并未签订商品房买卖合同，还不具备产权转移的条件。 本院对原、被告提交的证据分析认定：原告提交的证据1具有真实性、合法性、关联性，对证明2010年5月28日，原、被告之间签订《置业协议》，就原告预购阳光商城一层房号ST1-119号商铺签订预购合同，根据合同内容，原告已付商品房预购款28350元。按照合同第四条第六项约定，本协议中预订的房号一经确定不得变更的事实，予以采信，对其他证明目的不予采信；证据2具有真实性、合法性，但达不到原告的证明目的，不予采信。被告提交的证据1，具有真实性、合法性、关联性，能够达到被告的证明目的，予以采信；证据2与本案无关，不予采信；证据3具有真实性、合法性、关联性，对证实原告认购的ST1-119号商品房，现编号为127号，实有面积8.26平方米的事实予以采信，对其他证明目的不予采信；证据4具有真实性、合法性、关联性，对证实2014年2月25日被告通过公告形式向原告通知办理产权转移登记的事实予以采信，对其他证明目的不予采信。 本院经审理查明，2010年5月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《置业协议》，约定：乙方自愿认购阳光商城、壹层摊位壹套，房号为ST1-119，房屋暂定建筑面积为8平方米，售价为7088元/平方米。总房款（暂定）为56704元。乙方须于确定购房意向当日向甲方支付20000元；乙方须于基础土方开挖时，甲方电话通知后2日内，支付到总房款的50%，支付金额为8352元；乙方待主体工程施工过半时，甲方电话通知后2日内，支付剩余房款28352元。甲方暂定于2011年12月31日前将房屋交付乙方。本协议签订后，待甲方根据工程进度情况通知乙方签署《商品房买卖合同》，乙方在接到甲方通知后，七日内与甲方签署《商品房买卖合同》，若乙方未在甲方通知七日内与甲方签署《商品房买卖合同》（包括因乙方未能按合同约定付清相应房款、乙方办理贷款延误等原因而导致甲方拒绝与乙方签订合同）则本协议自行终止。因乙方上述原因则甲方有权扣除乙方已缴纳房款的20%作为违约金，剩余款项甲方于协议终止后30日内无息向乙方返还。双方还约定了其他事宜。《置业协议》签订当天，原告支付被告置业预付款20000元。2010年10月11日，原告支付被告置业预付款8350元。2014年2月25日，被告在新消息报第八版刊登通知，通知未办理产权转移登记手续的业主于15日内到被告处办理相关手续。原告未缴纳剩余房款，被告也未向原告交付涉案摊位，引起本案诉讼。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《置业协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法、有效。双方在《置业协议》中约定，被告暂定于2011年12月31日前将房屋（摊位）交于原告，但被告未按照约定日期向原告交付房屋（摊位），也未提交证据证明存在双方约定的可以延长交付时间的事由，被告违约，应承担违约责任。被告于2014年2月25日通知原告办理产权转移登记手续，但原告至今未办理房屋产权登记手续。被告承担违约责任的期间应从2012年1月1日计算至2014年2月25日。故对原告要求被告支付利息的诉讼请求，以本金28350元、年利率4.9%，自2012年1月1日至2014年2月25日计算2991.4元予以支持，对超出的部分不予支持。 双方约定，原告应在主体工程施工过半，被告电话通知后2日内向被告支付剩余房款28352元，原告未能按合同约定付清相应房款，则协议自行终止，被告有权扣除原告已缴纳房款的20%作为违约金。被告未举证证明主体工程施工过半的具体时间，被告于2014年2月25日通知原告办理产权转移登记手续，原告在被告通知后仍未向被告支付剩余房款，双方签订的《置业协议》自行终止，终止日期为2014年3月4日。原告应当按照约定支付被告已付房款20%的违约金。故对被告要求原告支付利息的诉讼请求，依法予以支持5670元（28350元×20%），对超出的部分不予支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对原告要求被告返还房款28350元的诉讼请求，依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告张新文与被告宁夏友厦房地产开发有限公司于2010年5月28日签订的《置业协议》自2014年3月4日解除； 二、被告宁夏友厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告张新文房款28350元，支付利息2991.4元，共计31341.4元； 三、原告张新文于本判决生效之日起五日内支付被告宁夏友厦房地产开发有限公司违约金5670元； 四、驳回原告张新文的其他诉讼请求； 五、驳回被告宁夏友厦房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费411元，由被告宁夏友厦房地产开发有限公司负担292元，由原告张新文负担119元；反诉案件受理费227元，由原告张新文负担25元，由被告宁夏友厦房地产开发有限公司负担202元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。 审 判 员 金亚琼 二〇一九年十一月二十五日 法官助理 金 阳 书 记 员 白 荣 附：判决书所依据的法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。