河南省平顶山市湛河区人民法院执 行 裁 定 书（2019）豫0411执异121号案外人：刘南，男，1960年2月27日出生，汉族，住平顶山市卫东区。申请执行人：乔西安，男，1956年1月1日出生，汉族，现住平顶山市卫东区。申请执行人：赵春丽，女，1963年3月2日出生，汉族，住平顶山市湛河区。被执行人：张建军，男，1967年5月15日出生，汉族，无业，住平顶山市卫东区。被执行人：谢素均，女，1965年12月20日出生，汉族，平顶山市被单厂退休职工，住平顶山市卫东区。本院在执行原告乔西安、赵春丽与被告张建军、谢素均民间借贷纠纷一案中，案外人刘南对本院（2019）豫0411执836号执行裁定书不服，提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人刘南称，在申请执行人乔西安、赵春丽与被执行人张建军民间借贷纠纷一案中，湛河区法院作出(2019)豫0411836号执行裁定书，于2019年8月14日查封了被执行人张建军名下位于平顶山市被单厂家属院12号楼东单元6楼住房一套。但早在2016年12月13日，张建军、谢素均夫妇己将上述房屋以38万元的价钱卖于异议人，三方签订了房屋买卖合同，因张建军提出需要现金偿还他人欠款，异议人一次性将38万元现金交付张建军、谢素均夫妇，有两人签字的收条为证。因上述房屋为被单厂的单位房改房，并无房产证，故没有相应的房产变更登记信息，但该房屋交易后一直由异议人女儿实际居住至今，介绍人王学强、邻居、物业均可证明。而且水、电、燃气、暖气、物业等相关的费用支出早已改为异议人名下。综上所述，上述房屋为异议人名下的房产，申请执行人乔西安、赵春丽与被执行人张建军民间借贷纠纷案中，申请执行人无权申请查封。对此，依据《民事诉讼法》第225条的规定，对查封公告提出异议，请求法院裁定解除查封该房产。申请执行人乔西安、赵春丽答辩称，异议申请人请求撤销(2015)湛民立保字第10号民事裁定书没有事实和法律依据。其理由如下：1、张建军、谢素均夫妇二人早在2011年10月份，在展业投资担保公司借有款项，因所借款项到期无法按时还款，经朋友介绍，答辩人于2012年4月至2015年12月期间陆续出借给张建军夫妇共计75万元，张建军、谢素均夫妇二人夫妇自愿以本案所涉位于平顶山市××路被单厂家属院12号楼东单元6楼住房一套作为抵押担保，二人也于2013年9月30日向答辩人出具保证书。2014年4月10日张建军、谢素均夫妇与答辩人乔西安签订房屋买卖协议书一份，承诺在上述款项无法按时归还时，将该房屋的所有权转移给答辩人，并承诺该房屋除此之外无任何担保或抵押存在。2、张建军的购房收据原件现仍在答辩人手中。2012年4月份，张建军夫妇在展业担保公司办理还款手续时，张建军夫妇将抵押在担保公司的购房收据原件交于答辩人，当时有展业担保公司工作人员付晓燕及郭某在场。后来答辩人要求张建军、谢素均将房屋交付，但是张建军夫妇称儿子即将结婚没住处，结婚时当儿子的婚房先暂时住着。答辩人出于好意同意张建军夫妇要求没有让他们腾空房屋，现在张建军夫妇反而与本案被答辩人恶意串通试图逃避债务于理于法不容。3、异议申请人提供的2016年12月13日签订的房屋买卖协议不真实，属于双方恶意串通的虚假买卖。2017年11月12日答辩人和见证人郭某、赵某等人一起去被单厂家属院12号楼东单元6楼住房去找张建军夫妇，当时开门的是一位女的，该女子告知说他们是租房的，并称张建军的儿子张豪搬走了，将该房屋出租给他们了。这也说明2016年12月13日被答辩人与张建军夫妇签订房屋买卖协议，是张建军夫妇为了逃避债务所做的虚假买卖。其异议申请不能排除湛河区人民法院对张建军名下位于平顶山市被单厂家属院12号楼东单元6楼住房一套的强制执行行为。被执行人张建军无答辩。被执行人谢素均无答辩。本院审查查明，原告乔西安、赵春丽与被告张建军、谢素均民间借贷纠纷一案，本院经审理后，于2018年7月26日作出（2018）湛民初字第1113号民事判决书，判决内容：一、张建军、谢素均于判决生效后十日内一次性向乔西安、赵春丽清偿借款本金75万元，并自2015年12月21日起按月息2%向乔西安、赵春丽支付该笔借款的利息至实际清偿之日止；二、驳回乔西安、赵春丽的其他诉讼请求。一审判决生效后，被执行人张建军、谢素均拒不履行判决书所确定的法律义务，原告乔西安、赵春丽申请法院强制执行。本院于2019年8月14日作出（2019）豫0411执836号执行裁定书，裁定内容：将被执行人张建军名下位于平顶山市被单厂家属院12号楼东单元6楼住房一套予以查封。查封期间限制处分权。2019年9月23日，本院发出（2019）豫0411执836号查封公告，其内容为：本院受理的乔西安、赵春丽申请执行人张建军民间借贷纠纷案，依据(2019)豫0411执836号执行裁定书，于2019年8月14日查封了被执行人张建军名下的如下财产：位于平顶山市被单厂家属院12号楼东单元6楼住房一套。上述财产已由有关部门协助本院登记查封，查封期限自2019年9月23日至2022年9月22日止。在上述期限内，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐藏、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任。2019年7月18日，执行人员到平顶山市被单厂家属院调查证实，该涉案房屋属于张建军所有，且该家属院12号楼、13号楼均没有办理房产证，也无办理备案。案外人刘南提出书面执行异议。另查明：2016年12月13日，张建军、谢素均与刘南签订买卖合同，刘南购买张建军、谢素均位于平顶山市××东区园丁路被单厂家属院12号楼东单元6楼一套，价格38万元，约定合同签订后付清购房款，同日刘南付购房款38万元。后刘南即入住至今。河南平棉纺织集团股份有限公司家访公司（物业公司）证明，原平顶山市被单厂家属院12号楼东单元交电费及卫生费的户名，从2017年2月份由张建军更名为刘南，刘南从2017年2月份开始缴纳电费及卫生费至今。案外人刘南提供了房屋买卖合同、收条、有关证明、缴费收据及有关证人王学强等人证言，证明该房屋系刘南购买且一直居住至今。张建军、谢素均与乔西安、赵春丽的借款协议约定的用以抵押的房屋系张建军出资94600元向平顶山市被单厂购买，因该房附属土地系工业用地，故未取得房屋所有权证，亦无法办理抵押登记。上述借款发生时，张建军将该房屋的收款收据交于乔西安、赵春丽，并分别于2013年9月30日、2014年4月10日向乔西安、赵春丽出具保证书（保证如果借款不能如数归还，自愿将该房屋的房产所有权放弃至借款全部归还之日）、与乔西安签订房屋买卖协议（约定将该房以40万元的价款转让给乔西安）。现该房屋被他人占用，乔西安、赵春丽未实际占用该房屋。乔西安、赵春丽提供了房屋买卖协议书、保证书、张建军交房款收据及证人郭某证言等，证实张建军借款时约定如不归还借款，将其房屋以40万的价格转让给乔西安、赵春丽的事实。本院认为，《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，案外人刘南对登记在被执行人张建军名下的查封的房屋提出异议。2019年8月14日本院对涉案房屋进行了查封，而案外人刘南与被执行人张建军于2016年12月26日签订了二手房买卖协议，协议约定的价款38万元，案外人刘南已于合同签订当天全部支付完毕。从刘南提供的缴费单据及物业公司证明证实，其于法院查封前案外人的家人已入住。涉案房屋没有过户的原因，房屋为被单厂的单位房改房，无房产证，也没有进行相应的房产变更手续。所以本涉案房屋没有办理变更过户没有证据证明是案外人刘南的过错。故案外人刘南具有排除执行的权利，其异议理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十五条第(三)项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第二款之规定，裁定如下：中止湛河区人民法院对位于平顶山市卫东区园丁路被单厂家属院12号楼东单元6楼房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向平顶山市湛河区人民法院提起诉讼。审判长  宋红超审判员  程昆松审判员  崔 昭二〇一九年十一月二十七日书记员  王婧婧