江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初746号原告：吴美玲，女，1991年7月10日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：徐大伟，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告：姚红武，男，1969年11月13日生，汉族，住无锡市惠山区。被告：谢伟，男，1963年1月21日生，汉族，住无锡市惠山区。被告：周桂英，女，1967年2月27日生，汉族，住无锡市惠山区。原告吴美玲与被告姚红武、谢伟、周桂英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月30日受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴美玲的委托诉讼代理人徐大伟、被告姚红武、谢伟、周桂英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴美玲向本院提出诉讼请求:1、判令姚红武、谢伟、周桂英赔偿吴美玲损失238470元。2、姚红武、谢伟、周桂英退还吴美玲已支付的购房款45000元。3、姚红武、谢伟、周桂英共同向吴美玲给付其已支付的信息服务费1万元。4、本案诉讼费用由姚红武、谢伟、周桂英承担。事实和理由：吴美玲与谢伟、周桂英、姚红武之间签订了房屋买卖合同，约定将坐落于无锡市惠山区金惠苑XXX号XXX室房屋出售给吴美玲。因涉案房屋为拆迁安置房，按当地政策在办理产权证后第一时间通知吴美玲办理贷款手续、交付房屋并过户。后谢伟、周桂英告知吴美玲涉案房屋实际所有人并非是谢伟、周桂英，而是姚红武。后经协商，双方同意继续履行房屋买卖合同。吴美玲按约履行合同义务，但谢伟、周桂英、姚红武收到定金及首付款后未按约履行义务。吴美玲于2018年7月提出诉讼，要求继续履行合同。谢伟在案件第一次庭审中表示不愿意继续履行合同。后经查询，涉案房屋已经转让案外人孙某。现为保护自身的合法权益，诉至本院。被告姚红武辩称：其与本案无任何关系。2017年3月23日其在合同上签字，仅是为了作证明。被告谢伟辩称：合同约定支付首付款50000元，吴美玲仅支付45000元，吴美玲违约在先。被告周桂英辩称：当时谢伟没有空，就委托其去找中介处理卖房事宜。其只是在房屋买卖合同上签了字，与本案无任何关系。经审理查明：2017年1月9日，姚红武、谢伟、周桂英与吴美玲签订《房屋买卖合同》一份，合同内容为：甲方（售房人）为姚红武、谢伟、周桂英；乙方（购房人）为吴美玲；丙方（中介方）为惠山区长安美吉房屋信息咨询服务部。甲方自愿将坐落在惠山区金惠苑XXX-XXX的房屋出售给乙方。房屋实际成交价格为人民币260000元。乙方于2017年1月9日交付定金10000元；于2017年6月1日交付房款40000元。房款21万元由乙方委托丙方代办30年期商业贷款。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，如导致合同无法履行或无法取得产权证。甲方应于十日内退还乙方已支付的全部购房款并承担一切后果及违约责任。如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均有违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的10%的违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且支付丙方本合同中约定的信息服务费。肖某在合同落款丙方（中介方）处签字。合同签订后，吴美玲于2017年1月9日、2017年3月23日、2017年7月7日共向谢伟支付定金及首付款共计45000元。吴美玲于2017年1月10日、2017年7月7日向惠山区长安美吉房屋信息咨询服务部共计支付了10000元信息服务费。2017年7月7日，吴美玲与谢伟签订协议一份，内容为：2017年7月7日，谢伟再次向吴美玲收取金惠苑XXX-XXX的房屋首付款15000元整。谢伟2017年7月7日最后一次向吴美玲收取首付款15000元整，且承诺等到产证出来交给中介按二手房流程办理贷款、过户、产证、放款。2018年7月17日，因姚红武、谢伟、周桂英不履行《房屋买卖合同》的义务，吴美玲诉至无锡市惠山区人民法院要求姚红武、谢伟、周桂英继续履行合同并承担违约责任。在该起诉讼中谢伟陈述：“其不同意协助吴美玲过户。其卖房的原因是急需用钱，现不需要用钱了，故房子不卖了。吴美玲也仅支付了45000元款项。其没有违约，不需要承担违约金。”庭审中，吴美玲申请证人肖某出庭作证，肖某陈述：“合同是2017年1月9日签订的，合同签订时其在场，当时吴美玲交给谢伟定金1万元；2017年3月23日，吴美玲又向谢伟支付定金20000元；2017年7月7日，吴美玲再向谢伟支付定金15000元。当时一直在等出卖方办理产权证，其也一直询问产权证有无办下来。2018年6月19日，谢伟跟其说房子不卖了。”吴美玲、谢伟对证人证言无异议。姚红武、周桂英未发表意见。另，谢伟又陈述：“即使房屋符合办理过户条件，亦不会配合吴美玲办理房屋过户手续。”后经查询惠山区金惠苑XXX-XXX房屋于2018年9月13日登记至孙某名下，吴美玲撤回起诉。另查明，惠山区金惠苑XXX-XXX房屋原归姚红武所有，后被姚红武出售给孙某。另，《房屋买卖合同》中姚红武的签字是姚红武于2017年2月23日补签。本案审理中，本院委托无锡齐典土地房地产资产估价有限公司（以下简称宁齐典估价公司）进行评估鉴定，宁齐典估价公司于2019年6月30日出具齐典评估（2019）鉴字第14号房地产估价报告，估价结果为惠山区金惠苑XXX-XXX房屋去除土地收益金后的市场价值为522100元。审理中，谢伟陈述其本来是愿意将房屋卖给吴美玲的，但是因为吴美玲第一次起诉，才生气将房屋卖给了孙某。本院询问谢伟在吴美玲支付45000元房款后，有无再向吴美玲催要过房款。谢伟表示没有催要过。以上事实，有《房屋买卖合同》、协议、收条、微信聊天记录、无锡市不动产（房屋）登记簿证明、无锡市存量房买卖合同、房地产估价报告及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：姚红武、谢伟、周桂英与吴美玲签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示、合法有效，双方均应恪守履行。姚红武作为房屋的原所有权人虽当日未在合同上签字，但其于2017年3月23日补签的行为，可视为对合同的追认。现惠山区金惠苑XXX-XXX房屋已登记于孙某名下，客观上已无法继续履行，故吴美玲要求退还已付定金及购房款共计4.5万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于违约责任，姚红武、谢伟、周桂英在未解除合同的情况下，将惠山区金惠苑XXX-XXX房屋出售给了案外人孙某，已以自己的行为表明不履行合同义务，构成根本违约，应承担相应违约责任。关于违约金数额的认定问题。合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房屋买卖合同中，由于一方违约，导致合同无法履行，造成守约方订立合同的目的落空，同时也丧失另订立其他有利合同的机会，期待的合同利益无法实现。守约方如要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入或卖出房屋。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价款之间存在差价，这种差价就是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。因此，本案中吴美玲有权要求违约方赔偿房屋差价损失。现依据齐典评估（2019）鉴字第14号房地产估价报告确定的房屋价值与双方约定的房屋买卖价款之间的差价判断，吴美玲主张违约金按实际损失238470元进行赔偿的诉讼请求合理，本院依法予以支持。关于信息服务费，根据合同约定该费用由违约方承担。现吴美玲已支付了10000元信息服务费。故对于吴美玲要求姚红武、谢伟、周桂英向其给付10000元信息服务费的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、姚红武、谢伟、周桂英于本判决发生法律效力之日起三日内向吴美玲返还定金、购房款45000元。二、姚红武、谢伟、周桂英于本判决发生法律效力之日起三日内向吴美玲支付违约金238470元。三、姚红武、谢伟、周桂英于本判决发生法律效力之日起三日内向吴美玲给付吴美玲信息服务费10000元。案件受理费5702元，财产保全费2120元，合计7822元。由姚红武、谢伟、周桂英承担。吴美玲预交的诉讼费用可在判决生效之日起十日内向本院申请退回，姚红武、谢伟、周桂英应负担的诉讼费用在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  赵 新人民陪审员  陈德坤人民陪审员  殷 敏二〇一九年十一月十三日书 记 员  金雪怡