广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初9749号原告：得量电机（深圳）有限公司，住所地深圳市宝安区松岗街道东方大田洋工业区13小区第8栋，统一社会信用代码91440300570042747L。法定代表人：张家豪。委托代理人：邱安辉，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托代理人：古燕仪，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。被告：深圳市明鹏科技有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处康乐路45号背后面一楼，统一社会信用代码91440300695558253B。法定代表人：王国卫。委托代理人：江运泉，广东国晖律师事务所律师。上述原告得量电机（深圳）有限公司与被告深圳市明鹏科技有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告的委托代理人古燕仪，被告委托代理人江运泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年10月19日，原告与被告签订了《合作合同书》及《补充协议》、《旧改合作协议》。《合作合同书》约定原告与被告展开商业合作，被告进驻原告厂区承接原告订单，并支付占用费和水电费等费用。《补充协议》约定原告将中央空调、电梯、电力系统转让给被告，被告应支付转让价款300万元。合同签订后，原告依约腾空厂房，贱买了机器设备和原物料及成品与半成品，被告支付了合作押金及首月占用费共计1205472元。2016年12月初，原告多次通知被告接受厂房，被告未回复。2016年12月8日，原告委托律师发出律师函，要求被告接收厂房。2016年12月21日，原告委托律师发出律师函，再次催告被告接收厂房，并明确表示免租期从2016年12月21日开始计算。2016年12月31日，被告到原告处查看了厂房，2017年1月3日，原告委托律师发出律师函，要求被告于2017年2月3日前支付转让费300万元。2017年1月8日，被告发出律师函给原告，确认已查验厂房，但认为合作合同无效。2017年2月7日，原告委托律师发出律师函，要求被告支付转让费300万元。2017年2月16日，原告代表人张先生在微信群中通知被告法定代表人要求被告履行付款义务。2017年2月17日，原告再次通知被告要求其及时支付300万元转让费，否则，将于2月24日解除合同。2017年2月28日，由于被告拒绝履行义务，原告以微信与短信形式通知被告解除合同。原告认为，由于被告迟延履行债务，经数次催告后在合理期限内仍未履行，原告可以解除合同。由于被告拒不履行义务导致原告占用费损失及搬迁、营业损失，被告应承担赔偿责任（三个月占用费以及其他损失50万元）。为维护原告合法权益，故依法具状起诉，请判如所请。诉讼请求：1.确认原告与被告于2016年10月19日签订的《合作合同书》及《补充协议》、《旧改合作协议》已解除；2.被告赔偿原告损失1705472元；3.本案诉讼费用由被告承担。被告提交书面答辩状称，1.本案案由实际为房屋租赁合同纠纷；2.原、被告签订的《合作协议书》、《补充协议》等应属于无效合同；3.即法院认为原、被告签订的合同有效，原告解除合同没有事实和法律依据，解除合同本身就违反了合同约定及法律规定；4.原告在合同履行过程中存在严重的根本违约行为；5.原告要求损失无任何事实及法律依据（详见答辩状）。庭审中被告补充答辩称，原、被告所签订的合作合同书实际上是涉案厂房的租赁合同，在双方签订完合作合同书后，被告依约向原告交付了两押一租的款项，但原告自始至终未将合格的物业交付给被告，经被告多次提出要求移交合格的物业给被告，但原告未予理会，却另行要求被告支付设备转让款300万元，原告与相关合同义务未履行的情况下却多次要求被告履行额外的其他义务，没有事实和法律依据。原告至今没有向被告支付涉案厂房，并且该厂房已由案外人实际承租并使用，原告的违约行为已经严重侵害了被告的合法权益，据此被告也向宝安区人民法院提起了赔偿的诉讼，案号是（2017）粤0306民初13401号，故原告的诉讼没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。经审理查明，2016年10月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《合作合同书》，约定乙方占用甲方房屋用途应符合法律规定与自身业务需求，宿舍可以改为工厂使用，合作期限至2029年12月31日；占用费计算方式为16.5元/平方米/月，占用面积24353平方米，占用费合计401824元/月，乙方应在每月5日前支付甲方占用费，从起租日起五年租金递增10%；占用期间水电、管理费等费用由乙方承担，乙方逾期支付的，应按照政府规定缴纳费用及滞纳金，甲方协助乙方办理相关事宜；乙方向甲方支付合作押金两个月占用费803648元和首月占用费401824元，合计1205472元；合作押金在合作期限届满后，乙方无违约且未拖欠任何费用时无息返还乙方(2016年10月19日支付500000元，2016年10月29日支付押金705472元)；乙方逾期支付上述费用，每逾期一日按未付款1‰向甲方支付违约金，逾期15日未付的，甲方有权停水停电，逾期30日的甲方有权解除合同，押金不予退还；房屋主体漏水、渗水由出租人负责维修，乙方增设附属设施设备的，应征得出租人书面同意；合同期限届满时，乙方应及时返还房屋及设施；合同期内甲方单方违约，甲方提前三个月通知乙方，甲方退还乙方两个月押金803648元，同时赔偿乙方三个月占用费；甲方工厂门口的公司名称、董事长办公室和会客室须保持原样，副楼一楼、二楼保留至2017年4月30日，作仓储、住宿、生产使用，三楼原则上由甲方长期使用；以主厂房三层楼搬空时间开始加免租期一个月作为起租日，办公室2016年11月15日前清空；合同期满，乙方在同等条件下有优先承租权；甲方指定收款账户为张永亮中国民生银行深圳市民中心支行账户。原被告在上述《合作合同书》落款处盖章，张永亮在甲方代表落款处签名确认。2016年10月19日，原告（甲方）、案外人刘锋（乙方）与被告（丙方）签订《旧改合作协议》，约定乙方担保丙方能够依时足额向甲方履行《合作合同书》中的相关义务，如丙方公司预期支付无法承担相关费用的，由刘锋机器所属公司代为清偿全部费用；乙方获取15%拆迁款赔偿收益的条件是，乙方完全有能力提供丙方的担保义务和自甲方授权三个月内获取所有政府部门的批准文件，并自行承担所有的业务办理费用；丙方获取20%拆迁款赔偿收益的前提条件是，丙方自愿放弃装修费用、订单损失、搬厂费用、固定设施费用三佰万元整等费用等。2016年10月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定甲方将厂内现有的固定空调（办公室楼）、电梯、电力系统及不可拆卸的装修、固定设施转让给乙方，转让价款为3000000元，乙方在免租期过后三日内支付转让款，甲方收到乙方全部转让款后，乙方方可进甲方园区，甲方同意免租期内乙方进入甲方园区作业。原被告在协议落款处盖章，张永亮在甲方法定授权人处签名确认。2016年12月2日，被告法定代表人王国卫通过微信向张永亮发送了涉案厂房大门照片，厂区大门被张贴“本厂区杜绝转租、分租。请慎重！！！房东示”字样的横幅。12月3日，被告通过微信向张永亮发送“又贴上了”。2016年12月8日、12月21日、2017年1月3日，原告向被告发出律师函，要求被告接收厂房。2017年2月19日，被告法定代表人王国卫通过微信向张永亮询问横幅事件进展。根据（2018）粤03民终19498号民事判决书查明的事实，2016年12月13日，原告与深圳市百财产业园运营有限公司签订了《合作合同书》、《补充协议》，上述协议内容与原告与被告签订的《合作合同书》、《补充协议》一致。根据深圳市中级人民法院（2018）粤03民终8463号民事裁定书查明的事实，涉案租赁物由原告从深圳市东方股份合作公司承租而来，且已办理房产登记，房产证号为深房地字第××号，权利人为深圳市东方股份合作公司。以上事实，有《合作合同书》、《补充协议》、律师函、微信记录聊天、（2018）粤03民终19498号民事判决书、（2018）粤03民终8463号民事裁定书等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，从原被告《合作合同书》合同约定的内容看，原告将涉案房屋提供给被告使用，被告每月支付固定金额的使用费，合同期满原告返还房屋，符合房屋租赁合同的基本特征；且从形式上看，《合作合同书》多次出现“出租人”、“免租期”、“起租日”等用词，可见双方所订合同符合房屋租赁的意思表示。综上，本院认定双方签订的《合作合同书》名为合作，实为房屋租赁合同关系。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。涉案房屋已依法取得房产证，且租赁合同未违反相关法律规定，原被告均应按合同约定履行合同义务。关于原告诉请确认原被告于2016年10月19日签订的《合作合同书》、《补偿协议》、《旧改合作协议》，本院认为，首先被告已在另案（2019）粤0306民初21520号起诉原告，请求解除双方《合作合同书》，双方均具有解除合同的意思表示，因此，本院确认双方于2016年10月19日签订的《合作合同书》于（2019）粤0306民初21520号案件起诉状送达本案原告之日即2017年6月7日起解除；其次，《补偿协议》虽系买卖条款，但其以转让涉案厂房内装修与设备为内容，双方订立该合同以《合作合同书》的履行为前提，现《合作合同书》已于2017年6月7日解除，故《补偿协议》亦于2017年6月7日解除；最后，由于案外人刘锋并非本案当事人，故对于原告请求确认《旧改合作协议》解除的诉请，本院不予支持。关于原告诉请被告赔偿损失1705472元，原告主张被告应承担拒不履行合同义务导致的损失，被告辩称原告存在根本违约行为。本案中，原被告于2016年10月19日签订了《合作合同书》，约定原告将涉案房屋提供给被告使用。2016年12月2日、12月3日，涉案厂房被张贴杜绝转租、分租的横幅。原告主张其与所有权人《出租厂房合同》中并未禁止原告转租，对此，本院认为，《出租厂房合同》虽未禁止原告转租，亦未允许原告可以进行转租，根据《合同法》，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案被告作为次承租人，在对出租方是否享有涉案房屋的转租权与原告产生争议、原告出租行为有可能不被所有权人追认而产生风险时，原告作为出租人，有义务对其就涉案租赁物享有转租权向被告提供相关凭证，但直至2017年2月25日原告以微信及短信通知被告解除合同时，原告仍未提供证据证明其对涉案租赁物享有转租权，原告的行为，致使被告履行合同缺乏权利基础。虽然法律规定作为次承租人的被告，若因房屋所有权人以原告无权转租为由，而解除与原告租赁合同这一行为而产生了损失，被告有权向原告主要进行赔偿，但赔偿毕竟属于一种事后救济，对于每月需缴占用费达40多万元，已缴付二个月80多万元押金的被告而言，明知自己系次承租人，而租赁场地的转租权已受公开质疑的情况下，选择一种最经济的方式，要求原告事前对转租权予以明确，不仅符合法律规定，也最为便捷有效。因此，被告的相关抗辩成立，故对于原告的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、确认原告得量电机（深圳）有限公司与被告深圳市明鹏科技有限公司于2016年10月19日签订《合作合同书》、《补充协议》于2017年6月7日解除；二、驳回原告得量电机（深圳）有限公司其他诉讼请求。本案受理费20149元，由原告得量电机（深圳）有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 李  海  波人民陪审员 贾  令  令人民陪审员 莫  敬  椽二〇一九年十一月十四日书 记 员 吴晓航（兼）书 记 员 张    培附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。