广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初7612号原告（反诉被告）：欧阳风梅，女，1984年4月20日出生，汉族，身份证住址湖南省宁远县，被告（反诉原告）：周丽，女，1958年12月22日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：王跃涵，被告女儿。原告（反诉被告，简称原告）欧阳风梅与被告（反诉原告，简称被告）周丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告欧阳风梅，被告周丽及其委托诉讼代理人王跃涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳风梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告退回房屋押金6600元；2、判令被告给付我方为涉案房屋铺设瓷砖的12000元。事实与理由：我于2018年3月4号租广州市白云区增槎路河畔三街4号100房，为期一年，现在房子已经到期，房东不退回我二个月押金。原因是因为房东的房子已10多年，房子的家具柜子已陈旧，房东怀疑我损坏了她家柜子，要求我照价赔偿，但房东也无法出具共价值为6600元的证明，在我多次与房东主动沟通协商的情况下，房东态度恶劣，没有理由不退回我押金，故诉至法院。被告周丽辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。一、原告要求退回押金6600元没有事实及法律依据。首先，并非不退还押金，而是原告未能按照租赁合同约定的方法或者自身的性质使用，导致房屋木地板、客厅大展柜、实木烤漆门、鞋柜、墙壁、天花板等多处毁损、灭失，却拒不承担赔偿责任，根据合同约定原告违约造成我方经济损失，我方有权从保证金中扣除，如因使用不当造成房屋及设施损失的，原告应立即负责修复或给予照价赔偿，原告交还房屋应保持房屋及设施、设备的完好、清洁状态，否则，原告同意我方从租房押金中扣除相应的款项以及实现房屋达到约定交付的状态。在租赁期届满时，我无需解除合同，可直接要求原告赔偿损失。二、我为了防止损失的扩大，先后将涉讼房屋租赁给后任两个租客，但原告为扩大我的损失，先后多次非法强行闯入侮辱我，捏造事实诽谤我，为达到让我房屋无法出租的目的。被告周丽向本院提出反诉请求：1、判令原告赔偿损失32869.58元；2、本案诉讼费、鉴定费由原告承担。事实与理由：原告未能遵守合同约定：1、2019年4月原告提出涉讼房屋洗衣机容量为4.5升，有点小，与我协商能否买个大一点，我让我女儿在京东商城购买6.5升的洗衣机，由原告开箱验货、签收及安装，原告在未告知而且未经允许情况下擅自处理我方原来提供的洗衣机，我方一直主张赔偿，原告表示退房时再清算。2、2018年5月6日我接到物业公司电话，说租赁房屋跑水，已经严重到从门缝里溢出楼道了，楼下9楼901房屋屋顶严重渗漏，901房房主上楼敲门，但无人开门。因此才找到物业，物业通知我方，我方才联系原告本人，原告说她人在外地已经好几天了，不可能马上回来，所以在物业公司刘春林经理、刘科主管、原告朋友和开锁人的共同见证下，花费了360元的开锁费才将房门打开。开锁后，当时物业公司、原告的朋友和我方均在场，跑水的原因是由于原告洗完衣服后未按照洗衣机的操作规范关闭水龙头导致洗衣机的进水管破裂（附洗衣机使用说明），原告在使用不当的情况下，造成我方的全实木的木地板全部报废，以及客厅的大展柜（材质：实木压缩板）、鞋柜（材质：实木压缩板）、房间的实木烤漆门也由于水泡毁损。之后，原告跟我方协商，实木地板市价挺贵的，原告公司资金紧张，暂时只能装最便宜的60厘米乘以60厘米的地板砖，等交房时把差价给我方补上，一分钱都不会少我方的，让我方放心。另因房屋泡水导致901房渗水严重，房间不能住人，这些问题都是由我方出面协调的。于是，原告让装修公司拆了我方的实木地板（造价600元／平米），更换了当时最为便宜的100元／平米的地板砖，并且对涉诉房屋的两间卧室及客厅的部分墙面进行了粉刷，有视频和照片为证。换完地板砖后，我方一直找原告谈客厅大展柜、实木烤漆门、鞋柜的索赔问题，但是原告一直以忙、出差没时间、上课为由无限期的拖延。直到2019年3月3日租约到期交还房屋的当天，原告才说所有毁损的物品都不赔付。2019年3月11日我方已经请富力半岛花园装修工程服务部勘察进行了报价，客厅大展柜（2.7米*3米*0.6米）价格8100元，房间的实木烤漆门，价格1800元。2019年3月3日，交还房屋的当天，我方当时问原告，怎么把2018年5月份刚粉刷完的墙面搞得这么乌黑，原告当时解释自己睡眠不好，经常使用沉香来熏香，所以把房子给熏黑的。随后又说自己有装修队，派人过来给我方维修，结果却找来两个男的并不是来维修，而是来跟我吵架的。重新粉刷房子的墙面及天花板，富力半岛花园装修工程服务部报价500元。2019年3月3日，交还房屋的当天，原告让家政公司的人打扫卫生，原告让我方先帮其垫付卫生费240元。当时按照水电表抄表，计算水、电、分摊电度、水泵分摊费共计69.58元。原告同意按照300元的价格赔偿未经我方允许的情况下擅自处理了我方原来提供给她的洗衣机。请求法院依法判决原告赔偿因其违约造成的各项损失共计32869.58元并承担反诉诉讼费用。原告欧阳风梅对反诉请求辩称：对被告主张赔偿损失32869.58元部分不予认同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的租赁合同、转账汇款信息、收款押金单、清单、评估结论书等证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：被告为白云区增槎路河畔三街4号1001房的房屋产权人。2018年3月2日，原告（承租方）与被告（出租方）及广州市悦园房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产租赁合同》，出租方同意将白云区增槎路河畔三街4号1001房出租给承租方作住宅使用，约定：租期从2018年3月4日至2019年3月3日止，共壹年，保证金6600元，租金每月3300元，在每月的第四日前缴付；合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方，如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除，双方同意出租方将该物业予承租方使用之日期为2018年3月4日；出租方提供家私电器（详见家私电器清单）予承租方在租赁期间使用；承租方应爱护和正常使用该房产及其设备，发现该房产及其设备自然损坏，应及时通知出租方并积极配合出租方检查和维修，因承租方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，承租方负责赔偿，使用该房产不当或者人为造成该房产损坏的，应负责修复或赔偿。原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签署富力半岛花园D2栋1001室房屋交割清单作为合同附件一，清单注明“经双方友好协商如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或给予照价赔偿。承租方交还出租方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好、清洁状态。否则，承租人同意出租人从租房押金中扣除相应的款项以实现房屋达到约定交付的状态，因为乙方不要甲方提供的木制沙发，故让甲方将木制沙发处理掉，等租约到期后将布艺沙发留下给甲方作为补偿。”签订合同当天原告支付押金6600元及首月租金后使用涉讼租赁房屋。2018年5月6日，因洗衣机进水管破裂导致地板泡水，原告确认未按洗衣机操作规定关闭水龙头，泡水导致被告原铺设的木地板受损，被告找在小区搞装修的李世猛将地板全部拆掉，原、被告现场同意将木地板铺为瓷砖地板，并对返潮破了的墙身及楼下天花板重新粉刷，原告于5月7日、5月18日分别向李世猛支付5000元及7000元，合计12000元。被告申请李世猛出庭作证，拟证实原实木地板2公分厚在每平方米600元以上，现只用每平方米100元的瓷砖，更换面积约43平方米。被告表示原告说退房时将差价补回，因为没有处理好赔偿问题，所以没有同意退押金，原告不予确认。被告出具2018年5月6日收据，证实D2栋1001房开锁换门锁支付360元，原告对此不确认，提出费用由其支付，但未能提供证据证实。2019年3月3日，原告搬离租赁房屋。被告反诉要求赔偿32869.58元，包括洗衣机300元、跑水撬锁、换锁费360元、实木地板与地板砖差价21500元（实木地板造价600元/平方米×43平方米=25800元，地板砖造价100元/平方米×43平方米=4300元）、客厅大展柜（实木压缩板）8100元、实木烤漆门1800元、修墙扇灰500元、帮原告垫付的清洁卫生费240元、水、电、分摊电费、水泵分摊费69.58元。原告确认以300元自行处理旧的洗衣机，对客厅大展柜8100元、实木烤漆门1800元、木地板差价21500元、扇灰500元表示不认同。被告申请对涉案房屋装修损失和财产损失进行评估鉴定，我院经摇珠确定广州市安衡价格事务所有限公司进行评估，鉴定机构组织双方到现场进行勘验，2019年9月12日，广州市安衡价格事务所有限公司作出穗安价鉴[2019]ZC058号《关于广州市白云区增槎路河畔三街4号1001房房屋装修损失及财产损失价格评估结论书》，评估大厅（成新率45%）：1地面找平贴木地板22.39平方米，评估价格3375元；2、客厅大展柜（损坏部位更换）2.53平方米，评估价格290元；3、鞋柜（损坏部位更换）1.76平方米，评估价格203元；卧室（成新率45%）：4、地面找平贴木地板18.16平方米，评估价格2737元；5、木门及门套（修复）1项，评估价格850元；6、墙面抹灰扫白刷乳胶漆16.8平方米，评估价格287元；7、天花抹灰扫白刷乳胶漆9平方米，评估价格154元。被告支付评估费3800元。原告提出天花粉刷项目、木门及门套项目不属于赔偿范围，被告提出木地板评估单价偏低，对拆除、重装所需要人工成本没有评估，只评估残值，评估所已进行书面函复，经复核价格包含更换、安装及恢复使用功能费用，包含材料购置、运费、人工费、利润等。本院认为，被告与原告于2018年3月2日签订的《房地产租赁合同》合法有效，双方应恪守履行。原告要求退还押金6600元，合同约定合同终止时，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应无息退回给承租方，现合同已届满，原告已搬离，被告按约定应将押金6600元退还原告，被告提出原告未按约定使用租赁房屋，导致财产损失，根据合同约定原告应负责修复或赔偿，但无约定押金不予退还，故原告要求退还押金合理合法，本院予以支持。原告要求给付为涉案房屋铺设瓷砖的12000元，该费用是因为原告不当使用洗衣机造成洗衣机水管爆裂，责任在于原告，木地板被泡坏更换瓷砖是对损坏地板的修复，应由原告负责，原告要求被告支付该费用无理，本院不予支持。被告反诉要求赔偿32869.58元，包括洗衣机300元、跑水撬锁、换锁费360元、实木地板与地板砖差价21500元、客厅大展柜（实木压缩板）8100元、实木烤漆门1800元、修墙扇灰500元、帮原告垫付的清洁卫生费240元、水、电、分摊电费、水泵分摊费69.58元，原告对洗衣机300元、换锁费用360元、清洁费240元、水电费69.58元表示无异议，且无证据证实原告已支付上述费用，故原告应向被告赔偿上述费用969.58元。被告申请对装修损失和财产损失进行评估鉴定，广州市安衡价格事务所有限公司出具评估结论书，大厅中地面找平贴木地板价格3375元、客厅大展柜（损坏部位更换）评估价格290元、鞋柜（损坏部位更换）评估价格203元；卧室中地面找平贴木地板价格2737元、木门及门套（修复）1项价格850元、墙面抹灰扫白刷乳胶漆价格287元、天花抹灰扫白刷乳胶漆价格154元，原告提出天花粉刷项目、木门及门套项目不属于赔偿范围，该范围经双方现场勘验，原告亦确认，且原告未能提供证据证实是移交房屋时已损坏，故该意见本院不予采纳，被告提出木地板评估单价偏低，对拆除、重装所需要人工成本没有评估，被告主张按600元/平方米计算缺乏依据，木地板因泡水更换为瓷砖是经双方协商决定更换的，无证据证实双方约定原告需赔偿差价，无证据证实被告此后要求原告支付差价或被告同意在押金中扣减差价，故原告要求赔偿实木地板与地板砖差价的反诉请求，本院不予支持，评估机构已函复修复费用评估金额已包括各项费用，故对被告提出的未包括人工等费用的异议本院不予采纳，原告应赔偿被告客厅大展柜（损坏部位更换）290元、鞋柜（损坏部位更换）203元、木门及门套（修复）850元、墙面抹灰扫白刷乳胶漆287元、天花抹灰扫白刷乳胶漆154元，合计1784元，被告反诉超出部分，本院不予支持。综上，原告应向被告赔偿损失共计2753.58元（969.58元+1784元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，周丽向欧阳风梅退还押金6600元；二、自本判决生效之日起五日内，欧阳风梅向周丽赔偿损失2753.58元；三、驳回欧阳风梅的其他诉讼请求；四、驳回周丽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费75元，由欧阳风梅负担48元，由周丽负担27元并于本判决生效之日起五日内迳付欧阳风梅；反诉受理费310.87元，由周丽负担284.87元，由欧阳风梅负担26元并于本判决生效之日起五日内迳付周丽。鉴定费3800元，由周丽负担2486元，由欧阳风梅负担1314元并于本判决生效之日起五日内迳付周丽。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  温统斯人民陪审员  谢兰英二〇一九年十一月七日书 记 员  郑萍军