河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终6738号上诉人（原审被告）：高源，女，1989年5月13日出生，汉族，无业，现住滦州市。委托诉讼代理人：廖宝忠，河北滦天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张素英，女，1956年10月26日出生，汉族，无业，现住大连市开发区。委托诉讼代理人：董明月，河北日月新律师事务所律师。上诉人高源因与被上诉人张素英房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省滦州市人民法院（2019）冀0223民初1657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高源上诉请求：请求贵院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.依据上诉人和被上诉人签订的房屋买卖合同第三条和第六条约定，过户是属于被上诉人的义务，房屋买卖合同的初衷--出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付相应价款，所以被上诉人应无条件配合过户。2.对于剩余购房款5万元，双方合同约定的意思表示就是确保被上诉人能顺利过户。3.双方所签合同第五条第2款约定的是“除本合同第三条规定的特殊情况外，如甲乙任何一方不履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付成交价格的20％作为违约金”，该约定仅是针对有合同约定的义务，一审法院不应按此约定确定违约金。所以一审法院判决上诉人承担15.4万元的违约金是错误的。4.一审法院凭借上诉人提供的录音认定上诉人拒绝接受过户的事实也是错误的。综上，上诉人认为一审法院在没有合同约定的情况下判决上诉人违约属对事实认定错误，因剩余5万元付款条件不具备，故二审法院应依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人张素英答辩称：1.答辩人与上诉人订立的房屋买卖合同是答辩人将房屋交付并转移所有权与上诉人，上诉人支付相应的合同价款，而房屋交付并转移所有权必须由上诉人与答辩人办理房屋过户手续进行变更登记。本案的情况是答辩人主动要求办理过户，而上诉人不同意办理过户。2.答辩人向法院提起诉讼要求上诉人支付剩余房款5万元并要求其支付违约金，就是要求上诉人继续履行合同，且答辩人提交的录音证据也能够充分证实上诉人不配合答辩人办理过户的事实。3.房屋买卖合同明确约定在答辩人将房本办理下来后10日内，上诉人支付剩余房款5万元且双方办理过户手续，上诉人并未支付剩余房款构成违约。4.上诉人提交的证明不具有真实性、合法性，不能够证明本案的事实。综上，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。张素英向一审法院起诉请求：依法判令被告清偿剩余房款5万元，并承担房价20%的违约金15.4万元，及诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年5月3日，原告张素英与被告高源签订《房屋买卖合同》，约定：原告将滦县永安里小区72a号楼4门202室（包括对应地下室一处）出售给被告高源，价款77万元，买方高源承担一切过户费用；双方约定于合同签订当日由高源在银行转给张素英房款72万元，剩余房款5万元在张素英房本办理下来后10天内支付给张素英，张素英无条件配合高源将该房屋过户到其名下；并对违约责任约定如买卖双方任何一方不履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付成交价格的20%作为违约金；双方在合同中着重强调，经双方共同协商，因该房成交价格为77万元，买方（被告高源）先支付出卖方（原告张素英）该房房款72万元，剩余房款在房本下来10天内，卖方无条件配合买方过户，买方过户当日将剩余房款打给居间方，所有过户手续办完，由居间方当日把剩余房款打给出卖方。被告高源已按照约定向原告张素英支付了房款中的72万元，尚欠房款5万元未向张素英给付。张素英于2018年11月6日协同其配偶郑恩起由大连到滦县办理涉案房产产权证书，2018年11月8日取得该房的房产证。对于以上案件事实当事人双方没有争议，本院予以确认。原告张素英取得涉案房产产权证书后一直找被告高源要求办理产权变更登记结算剩余房款，该事实有原告提交的通话录音为证，录音内容显示高源在通话中表示要求通过公证确定其购得涉案房产，并向原告张素英结算剩余房款，拒绝办理房屋产权过户。该部分案件事实有当事人当庭陈述及原告提交的录音证据、车票、房产证书复印件等予以证实，并存卷佐证。一审法院认为，房屋买卖合同为出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。该类合同属诺成、双务、有偿合同，系法律规定的要式法律行为，合同标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续。本案原告张素英与被告高源签订房屋买卖合同对双方的权利、义务、违约责任明确约定，系双方的真实意思表示，亦未违反法律强制性规定，该合同合法有效，本院予以认定。原告张素英在其取得涉案房产产权证书后按合同约定要求被告高源办理产权过户手续结算剩余房款，被告应当积极配合履行合同义务，完成交易。本案被告高源主张因合同约定了张素英房本办理下来后10天内将房屋尾款支付给张素英，张素英应无条件配合高源将该房屋过户到其名下，据此认为要求原告张素英通过协助其办理房屋产权公证，以确认房产权属也是在张素英无条件配合办理过户的范畴。本院认为，原告在合同约定的取得房屋产权证书十内无条件配合买方办理过户条件成立时要求结算房款办理过户，是《房屋买卖合同》履行应有之意，原告的主张有事实依据并符合法律规定，本院予以支持。被告高源作为房屋买受人拒绝配合原告张素英办理合同项下房屋产权转移并结算价款，而要求原告张素英协助其办理产权公正的行为，已经超出了合同约定的无条件配合办理房屋过户的范畴，并且违背了《房屋买卖合同》最终达到出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的交易目的，加重了原告张素英所承担的交易风险。被告高源的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。被告高源认为合同约定违约金过高，申请法院予以调整，在审理过程中被告对于该项抗辩主张没有提交证据予以证实。本院认为，民事活动中当事人就己方权利处分应在不违反法律规定的前提下，以尊重当事人的意思自治为先，不应做过多干预。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，其应提交证据证明合同中违约金的约定过分高于所造成的损失。根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本案中双方当事人均为具有民事行为能力的民事行为主体，在民事活动中应当做到审慎负责，原被告双方就房屋买卖行为，为了防止一方当事人违约，给自己带来损失，以订立房屋买卖合同时约定违约金条款，对于违约行为具有惩罚性，系当事人对己方若违约将承担违约责任的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，约定有效。本案被告高源作为买受人在向出卖人支付了大部分价款，在实际情况与合同约定的办理标的房屋过户条件相符时，拒不配合办理房屋产权过户、结算剩余房款，造成原告张素英为处理产权过户问题往返于大连与滦县，疲于奔波，承受不必要的生活困扰的同时，还承担了不必要的交易风险，被告高源在《房屋买卖合同》履行过程中系违约过错方，按照合同约定承担违约责任，有事实及法律依据，本院予以支持。遂判决：一、由被告高源于本判决生效后十日内配合原告张素英办理房屋产权过户，并向其支付尚欠剩余房款5万元。二、由被告高源于本判决生效后十日内向原告张素英支付违约金15.4万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4360元，减半收取计2180元,由被告高源负担。以上费用于本判决生效后十日内交纳。二审审理中，上诉人高源申请证人唐晓玲出庭证实：我是涉案房屋签订合同的中介机构的经营者，涉案合同是在我的中介所签订的，当时约定房本下来十天就付尾款、过户。房本下来后，被上诉人找我说房本下来了，我就找上诉人，上诉人说在外地，一两天回来后就将5万元尾款放在中介，然后去过户，等过完户再将尾款给被上诉人。上诉人回来后给我打电话说钱准备好了，上诉人也确实将5万元钱送到了中介所。我就给被上诉人打电话让被上诉人准备材料，将房本和税票交到中介，被上诉人说房本不能给，税票没有，我一直没有看到涉案房本和税票，导致最后没能过户。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，被上诉人张素英已将涉案房屋交付上诉人高源，上诉人也将总购房款77万元中的72万元给付被上诉人，尚有5万元尾款未予给付。根据双方所签合同第三条：“…甲乙双方共同约定于2018年5月3号由乙方在银行转给甲方房款柒拾贰万元（包括乙方给付甲方的购房定金伍万元），剩余房款伍万在甲方房本办理下来后10天内支付甲方，甲方无条件配合乙方将该房屋过户到乙方名下。…”和第六条：“…甲方无条件配合乙方过户，乙方过户当日将剩余房款打给居间方，所有过户手续办完，由居间方当日把剩余房款打给甲方。”可知，在被上诉人出卖的房屋房本下来后，双方均应根据该两条约定之内容履行各自应履行之义务。虽然被上诉人在一审提交了2018年11月6日由大连到滦县的火车票，该票据并不能证明被上诉人是为与上诉人到滦州市办理过户所为，且中介机构的经营者唐晓玲在二审出庭时证实其并未见到被上诉人有关涉案房屋的房本和票据。根据上诉人在二审庭审时所称其确实为节省税费，曾与被上诉人商量要求晚点过户，双方最后并未达成一致意见。综合上述因素可知上诉人并不着急于过户，能够视为其违约，但上诉人的违约行为并没有给被上诉人造成一审法院所判决的15.4万元的违约后果，被上诉人也未能提供充足证据证明其损失，故综合本案具体情况，酌定上诉人向被上诉人支付违约金2万元。上诉人并向被上诉人支付剩余房款5万元。上诉人的上诉主张部分理据充足，本院应予支持。一审判决不妥，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：一、维持河北省滦州市人民法院（2019）冀0223民初1657号民事判决第一项；二、变更河北省滦州市人民法院（2019）冀0223民初1657号民事判决第二项“由被告高源于本判决生效后十日内向原告张素英支付违约金15.4万元”为“由上诉人高源于本判决生效后十日内向被上诉人张素英支付违约金2万元”；三、驳回被上诉人张素英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4360元，减半收取计2180元，由上诉人高源负担719元，由被上诉人张素英负担1461元；二审案件受理费4360元，由上诉人高源负担1439元，由被上诉人张素英负担2921元。本判决为终审判决。审判长 张景常审判员 李建波审判员 毕雪维 二〇一九年十一月十四日书记员 房善忠