山东省青岛市市北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0203民初7792号 原告：郑振元，男，1980年出生，汉族，住所青岛市。 委托诉讼代理人：史楠，上海锦天城（青岛）律师事务律师。 被告：徐丽平，女，1978年出生，汉族，住所青岛市。 委托诉讼代理人：徐宏伟，青岛市南东海法律服务所法律工作者。 被告：青岛永福快车汽车销售服务有限公司，住所地青岛市市北区。 法定代表人：朱培智，总经理。 委托诉讼代理人：徐宏伟，青岛市南东海法律服务所法律工作者。 被告：朱培智，男，1986年出生，汉族，住所山东省。 委托诉讼代理人：徐宏伟，青岛市南东海法律服务所法律工作者。 原告郑振元与被告徐丽平、青岛永福快车汽车销售服务有限公司（以下简称永福公司）、朱培智房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人史楠、被告徐丽平、被告永福公司、被告朱培智的共同委托诉讼代理人徐宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告徐丽平签订的租赁合同关系；2、判令被告徐丽平、被告永福公司支付原告自2018年11月25日至实际搬离涉案房屋之日的租金或房屋占用费用及其利息（租金按照每月37500元计算；利息按照人民银行同期贷款利率计算）；3、判令被告徐丽平、永福公司支付原告2018年10-12月的水电费11823元；4、被告朱培智对上述第二、三项义务承担连带清偿责任；5、判决被告徐丽平、永福公司腾让返还房屋给原告；6、被告徐丽平支付违约金75000元；7、三被告承担案件受理费。事实与理由：2017年11月8日原告与被告徐丽平签订租赁合同，由徐丽平承租青岛市市北区重庆南路176号展厅，合同期限自2017年11月25日至2019年8月24日。2018年11月1日，为防止被告徐丽平再次出现拖延支付房租的情况，原告向其邮寄《租赁合同交费通知书》，要求其按照合同约定期限于2018年11月24日前交付租金。2018年11月13日原告却收到被告起诉原告的民事诉状，要求与原告解除合同。原告收到诉状后即向被告徐丽平一方表示同意解除合同并返还自其搬离之日至合同期满之日的租金，被告徐丽平仍然拒绝搬离、支付租金和水电费。原告认为被告徐丽平已经以其实际行为表明其将不再履行合同，并且拒绝履行合同主要义务的行为已经构成根本违约。因此，原告已于合同期满后向被告徐丽平发出解除合同通知书。被告徐丽平在（2018）鲁0203民初1033号案件庭审中，提交永福公司的说明一份，以说明该房屋一直由永福公司使用，因此该公司作为实际使用人，应当承担支付房屋使用费的义务。徐丽平及该公司另一股东朱培智多次以个人账户支付公司款项，属于公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，严重损害公司债权人利益的行为。因此，徐丽平及朱培智作为公司股东应当对公司债务承担连带清偿责任。 三被告共同答辩称，被告徐丽平起诉本案原告的房屋租赁案件，该案至今未出判决结果，本案的审理应该以该案件的审判结果为依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人出示的证据和当庭陈述，本院认定事实如下： 1、原告郑振元同被告徐丽平于2017年11月8日签订租赁合同，约定由被告徐丽平转承租原告承租的青岛市市北区重庆南路176号房屋；转租期限21个月，自2017年11月25日至2019年8月24日；年租金45万元，于2017年11月12日缴纳第一期租金225000元、2018年5月24日缴纳第二期租金225000元、2018年11月24日缴纳第三期租金337500元；租赁期间发生的水电暖等费用由被告徐丽平承担。合同还约定因本合同终止使对方遭受损失的，违约方应当向对方支付2个月租金数额的违约金。 2、2018年11月1日原告向被告徐丽平邮寄《租赁合同缴费通知书》，要求被告徐丽平按期缴纳第三期租金，否则将行使合同解除权。徐丽平于次日收到该邮件。被告徐丽平逾期未支付租金。 2018年11月27日原告向被告徐丽平邮寄送达《解除合同通知书》，被告徐丽平于当日签收该邮件。原告在《解除合同通知书》通知被告徐丽平称：被告徐丽平未按合同约定的时间缴纳第三期租金；原告于2018年11月11日收到青岛市市北区法院送达的民事起诉状，被告徐丽平已经通过诉讼要求解除合同，其行为表明其将不再按约定支付租金、不再履行合同，构成根本违约；通知被告徐丽平解除双方签订的租赁合同、立即从租赁房屋搬出、支付自11月24日至搬离之日的租金、支付2个月的租金作为违约金。 3、2018年10月8日本院以（2018）鲁0203民初10033号受理徐丽平作为原告的民事诉讼案件。该案中徐丽平起诉本案原告郑振元，以其违反约定提前解除合同为由，请求确认双方租赁合同（即本案涉案合同）于2018年8月24日解除、判令郑振元返还其2018年8月25日至11月24日期间的租金、支付违约金。该案尚在处理中。 4、涉案房屋青岛市市北区重庆南路176号（一层从南向北数第一、二间，建筑面积369.2平方米）权利人系青岛新濠汽车贸易有限公司（以下简称新濠公司），新濠公司于2013年8月25日同青岛恒程致远汽车销售服务有限公司（以下简称恒程致远公司）签订租赁合同，约定由恒程致远公司承租涉案房屋，租赁期限至2019年8月24日。 2017年恒程致远公司同郑振元签订租赁合同，约定将涉案房屋转租给郑振元，期限至2019年8月24日。 2018年9月15日新濠公司又同青岛卡耐驰恒程致远汽车销售服务有限公司（以下简称卡耐驰公司）签订租赁合同，约定将涉案房屋出租给卡耐驰公司，期限至2023年9月14日。 2018年10月31日卡耐驰公司、恒程致远公司、郑振元三方签订协议书一份，约定由郑振元继续承租涉案房屋，期限至卡耐驰公司同新濠公司间的租赁合同期满为止。 新濠公司同意卡耐驰公司转租涉案房屋。 5、被告徐丽平承租房屋后，交由被告永福快车使用至今。永福公司由被告徐丽平、朱培智共同投资经营。被告已经付清2018年11月24日前的租金。 6、被告辩称因为原告在2018年8月份提出解除租赁协议，所以被告没有按期缴纳租金；新濠公司收取了被告方的2018年8月25日至9月份的租金和水电费，并解释称在与新濠公司间的租赁合同到期后，原告没有续签，因此将该房租直接交付给房东；原告与新濠公司、恒程致远公司等系恶意串通，损害被告利益。 原告对被告方上述抗辩意见不予认可。被告方未能进一步提供证据用以证明原告曾在2018年8月份提出解除租赁协议、原告在其与新濠公司间的租赁合同到期后没有续签、原告与他人恶意串通损害被告利益等主张。 7、2018年10-12月期间发生水电费11823元，被告未支付。 本院认为，原告郑振元同被告徐丽平所签订的涉案房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，并不违背法律规定，合法有效。各方当事人应当根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条关于全面履行合同义务的规定和合同约定，履行义务、享受权利。 被告徐丽平作为合同当事人，逾期未按合同约定支付租金，且经原告催告后仍未履行合同义务、并起诉要求解除租赁合同，原告据此主张被告的上述行为构成根本违约，并于2018年11月27日向被告徐丽平送达《解除合同通知书》，通知解除租赁合同，原告上述行为符合《合同法》第九十四条第三、四项关于行使法定解除权事由的规定。因此，本院确认原告向被告徐丽平送达的解除合同通知具有解除双方租赁合同的效力，并确认涉案合同已于2018年11月27日解除。 由于双方租赁合同已于2018年11月27日解除，因此，本案除对双方之间的租赁合同已经解除的事实予以确认外，对原告要求人民法院判决解除租赁合同的诉讼请求，不再处理； 租赁合同解除后，被告徐丽平作为合同当事人和永福公司作为房屋实际使用人和合同解除后的房屋实际占用人，应当及时返还涉案房屋，并支付实际使用房屋期间的房屋使用费用。房屋使用费用应当按照合同约定的租金标准计算。因此，原告要求被告徐丽平、被告永福公司按照每月37500元计算支付自2018年11月25日至实际搬离涉案房屋之日的租金（租期3天）和房屋占用费用，符合《合同法》第二百三十五条的规定，本院予以支持。至于原告要求被告支付房屋占用费利息的请求，因为被告支付房屋占用费的责任实质是损害赔偿责任，系对其未及时返还租赁物而给原告造成租金损失的赔偿，原告再行主张其利息，无事实和法律依据，本院不予支持。至于2018年11月25日至11月27日合同解除之日3天的租金，被告理应支付逾期利息，但该利益微小，且考虑到原告主张的违约金也足以弥补其该利息损失，因此，对该项利息主张本院亦不予支持。 被告徐丽平作为合同当事人和永福公司作为房屋实际使用人，原告要求其支付2018年10-12月的水电费11823元，事实依据充分，本院予以支持。 对于原告要求被告朱培智对被告徐丽平、永福公司所负担的上述金钱给付义务承担连带清偿责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告所称徐丽平、朱培智多次以个人账户支付公司款项，属于公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任、严重损害公司债权人利益的行为，徐丽平及朱培智作为公司股东应当对公司债务承担连带清偿责任，上述主张既与本案事实不符，也与股东滥用公司法人独立地位的法律规定相悖，其主张本院不予采纳。 对于原告要求被告徐丽平、永福公司腾让返还房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 对于原告要求被告徐丽平支付违约金75000元的诉讼请求，由于被告徐丽平存在违约行并因此导致原告行使解除权致使合同终止，因此原告该项主张符合双方合同约定，本院予以支持。 此外，由于被告方未能进一步提供证据用以证明原告曾在2018年8月份提出解除租赁协议、原告在其与新濠公司间的租赁合同到期后没有续签、原告与他人恶意串通损害被告利益等主张，因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条关于当事人对自己提出的主张有责任提供证据的规定，对被告方上述抗辩意见本院不予采信。 综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三、四项、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告郑振元同被告徐丽平签订的关于青岛市市北区重庆南路176号房屋的租赁合同已于2018年11月27日解除； 二、被告徐丽平与被告永福公司共同按照每月37500元标准计算支付原告郑振华自2018年11月25日至实际搬离涉案房屋之日的租金和房屋占用费用； 三、被告徐丽平与被告永福公司共同支付原告郑振华水电费11823元； 四、被告徐丽平与被告永福公司共同返还原告郑振华本案所涉租赁合同项下的青岛市市北区重庆南路176号房屋； 五、被告徐丽平支付原告郑振元违约金75000元； 以上二至五项所确定的给付义务于本判决生效后10日内履行完毕； 六、驳回原告郑振元其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4206元，由被告徐丽平负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  孔繁军 人民陪审员  刘红霞 人民陪审员  李雪麟 二〇一九年十一月九日 书 记 员  孙闻林