湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0702民初5698号 原告：常德市锦华物业服务有限公司，住所地常德市武陵区穿紫河街道办事处朝阳路社区育才路（锦华苑小区4栋1楼）。 法定代表人：陈恩维，总经理。 委托诉讼代理人：毛宏权，湖南劲鸣律师事务所律师，特别授权代理。 被告：胡勇，男，汉族。 被告：钱松艳，女，汉族。 原告常德市锦华物业服务有限公司（以下简称锦华公司）与被告胡勇、钱松艳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开开庭进行了审理。锦华公司的委托诉讼代理人毛宏权，被告胡勇，钱松艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦华公司向本院提出诉讼请求：1.胡勇、钱松艳向锦华公司支付欠缴的21个月物业服务费4359元及违约金（以4359元为基数按月利率2％计算，自2019年2月1日起至实际清偿之日止）；2.胡勇、钱松艳承担本案全部诉讼费用。 胡勇、钱松艳辩称：1.原告在2019年6月3日已被吊销，主体不适格；2.购房合同约定的前期物业服务标准为二级，而锦华物业当时是三级，不符合合同约定；3.高尚名门小区2018年2月才符合交房条件，物业费的收取应从2018年3月开始计算，且2016年1月是我第一次拿钥匙的时间，不能证明是我办理入住手续的时间；4.锦华公司服务期间存在垃圾清运不及时、车库拥堵、电梯维修不及时等服务瑕疵。 经审理查明：2014年5月22日，锦华公司通过招投标方式取得高尚名门前期物业服务资格，物业服务费中标价格带电梯1.6元/㎡。2015年4月25日，锦华公司与湖南省百隆房地产开发有限公司（以下简称百隆公司）签订《高尚名门前期物业服务合同》，约定由锦华公司对“高尚名门”小区实行专业化、一体化的前期物业服务；委托管理服务内容为房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理等；合同期限自本合同签订之日起至本项目的业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止等；物业服务费实行“包干制”，由业主或物业使用权人按其拥有物业的建筑面积预先交纳，住宅物业服务费：1.6元/月/平方米、商业物业服务费2.5/月/平方米等；业主和物业使用人应自觉按时缴纳物业管理费、水电费等费用，不得拖欠，逾期未交纳欠费的从逾期之日起按每天千分之三计算交纳滞纳金；锦华公司有权对欠费超过6个月的业主进行公示通报等措施；对欠费期超过12个月的业主，可提起民事诉讼进行追缴等。 2014年12月6日，胡勇、钱松艳与百隆公司签订商品房买卖合同，胡勇、钱松艳购买由百隆公司开发的高尚名门小区7幢12楼1201号房屋，建筑面积129.73㎡，商品房买卖合同前期物业服务约定：服务企业名称常德市锦华物业服务有限公司，服务标准二级。2016年1月26日，胡勇、钱松艳交纳第一年的物业管理费、二次供水加压电费、资料费等共计2198元。其后，胡勇、钱松艳还交纳了2018年11月、12月及2019年1月的物业费。2018年12月21日，锦华公司在小区内张贴了《物业服务费催缴通知》，主要内容为“……现将部分业主欠缴物业费的情况公示如下，请在下列公示范围内的主业在2018年12月31日前来我公司高尚名门小区物业服务中心缴纳拖欠的物业服务费，我公司免收滞纳金。仍不缴纳的，我公司将通过法律途径追缴并计收滞纳金……”，并于同日向胡勇、钱松艳邮寄了高尚名门小区物业费催缴通知单。胡勇、钱松艳一直未予置否，锦华公司遂诉至本院，提出前列诉讼请求。 另查明，锦华公司于2019年1月31日已与高尚名门小区业主委员会解除物业服务关系。 以上事实有商品房买卖合同摘要及商品房买卖合同附件部分复印件、《中标通知书》、《前期物业服务合同》、《高尚名门业主（临时）管理规约》、钥匙发放登记表、业主入伙手续凭证、物业费收费收据、催缴物业费公示照片及中国邮政特快专递投递凭证（回单）等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，锦华公司在该期间为该小区业主提供物业服务及管理，胡勇、钱松艳实际接受了锦华公司的服务，双方存在事实上的物业服务关系，胡勇、钱松艳接受锦华公司服务的同时，应缴纳相应的物业管理服务费，该费用按照锦华公司与建设单位约定的物业管理服务费的收取标准进行缴纳，故对锦华公司要求胡勇、钱松艳支付欠缴物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。因锦华公司并未注销，不影响其诉讼主体资格，胡勇、钱松艳辩称锦华公司已吊销，主体不适格，本院不予采信。关于胡勇、钱松艳辩称锦华公司资质的问题，胡勇、钱松艳与百隆公司签订的购房合同中约定前期物业服务标准为二级，而锦新公司服务资质为三级，依据合同相对性原则，锦华物业的资质不符合合同约定系百隆公司违约，且锦华公司提供了相应的物业服务，锦华公司的资质不符不是胡勇、钱松艳拒交物业费的理由，故本院对该辩称不予采信。关于胡勇、钱松艳辩称计付物业费的起算时间问题，房屋的验收并不影响物业服务合同的履行，胡勇、钱松艳于2016年1月26日预付了12个月的物业服务费，故本院认定胡勇、钱松艳接受物业服务的起始时间为2016年1月26日。关于胡勇、钱松艳抗辩锦华公司垃圾清运不及时、车库拥堵、电梯维修不及时的问题，从胡勇、钱松艳提供的照片等证据上看，其所反映的乱堆乱放等有碍小区环境卫生、公共秩序的问题，不同程度的存在，但胡勇、钱松艳提供的照片等证据无法反映上述问题发生和存续的时间，且业主拒绝交纳物业费的情形，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。经核算，胡勇、钱松艳自2017年2月起至2018年10月止欠缴物业服务费用为4359元（1.6元/㎡/月×129.73㎡×21月）。 关于锦华公司要求胡勇、钱松艳自2019年2月1日起至实际给付之日止给付违约金的诉讼请求，因《高尚名门前期物业服务合同》中约定了滞纳金条款，故对该项诉讼请求，本院予以支持；对于给付标准，锦华公司主张按月息2%给付，本案物业服务合同所产生的给付之债，并非因民间借贷而发生，锦华物业主张的标准过高，本院调整为按中国人民银行发布的同期同类存款利率计付。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下： 胡勇、钱松艳于本判决生效之日起三日内向常德市锦华物业服务有限公司支付拖欠的物业管理费4359元，并从2019年2月1日起至实际给付之日止按照中国人民银行发布的同期同类存款利率计付违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由胡勇、钱松艳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员  艾军 二〇一九年十一月十八日 法官 助理  王瑞 代理书记员  唐伟 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。