云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初6577号原告（反诉被告）李皎宇，男，汉族，1992年9月18日生，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。委托代理人李加川，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）昆明虹桥机械设备有限公司。住所昆明市官渡区金马镇。法定代表人普莲珍。委托代理人赵云花，云南海哗律师事务所律师。特别授权代理。被告李艺，男，汉族，1992年1月14日生，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。委托代理人赵庆启，云南华恒律师事务律师。特别授权代理。原告李皎宇诉被告昆明虹桥机械设备有限公司、李艺租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月31日受理后，被告昆明虹桥机械设备有限公司提出反诉，本院受理后依法组成合议庭，于2019年8月16日公开开庭进行了合并审理。原告李皎宇及其代理人李加川，被告昆明虹桥机械设备有限公司的特别授权代理人赵云花，被告李艺的特别授权代理人赵庆启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李皎宇诉称：2019年2月上旬，原告向被告昆明虹桥机械设备有限公司租赁其建盖的位于官渡区仓库，双方就合同签订事宜达成一致后，被告昆明虹桥机械设备有限公司将《场地使用协议》给原告让原告签字，之后再将合同返回被告昆明虹桥机械设备有限公司处盖章。原告于2019年2月16日签字后便将合同交由经办人谢丽蓉拿回去盖章，并于当天将押金30,000元及上半年租金212,560元支付至被告昆明虹桥机械设备有限公司指定的账户：昆明商乐物业服务有限公司（该公司为被告昆明虹桥机械设备有限公司的独资公司）。《场地使用协议》约定场地使用期限自2019年3月1日至2022年6月30日，被告昆明虹桥机械设备有限公司给予原告4个月的装修期限。租金按15元/平方/月收取，年度总费用为412,560元，协议项下押金为30,000元，并约定被告昆明虹桥机械设备有限公司应保证原告能够在协议周期内正常使用场地。双方签订协议后，原告便将仓库装修改造以包工包料的形式发包给被告李艺。2019年3月6日被告李艺在组织工人施工过程中因工人王贵兵高处作业未系安全带、防护不到位、操作不当以及被告李艺未认真履行现场安全管理职责及告知作业场所及存在的安全隐患、防范措施，导致工人王贵兵从屋顶坠落经治疗抢救无效死亡。原告共计向被告李艺支付了装修款27万元。出现人身伤亡后，官渡区人民政府高度重视，经官渡区金马街道办事处及相关部门介入查证，认定涉案的某钢材市场6-7-8号仓库系违法违规建筑，被告昆明虹桥机械设备有限公司既没有办理报建手续也没有房屋产权证，官渡区城市综合行政执法局于2019年3月9日下达官综限字（2019）第某号责令限期改正通知书，并张贴于该仓库大门上，责令被告昆明虹桥机械设备有限公司于2019年3月13日前自行拆除上述违法违规建筑，逾期未拆除将由该局依法拆除。因涉案仓库到期未拆除，后官渡区城市综合行政执法局依法组织工作人员将仓库拆除，现涉案仓库地点已夷为平地。原告也是在看到张贴的责令限期改正通知书才得知该场地系违法违规建筑，根据法律规定，原告与被告昆明虹桥机械设备有限公司签订的《场地使用协议》无效，被告昆明虹桥机械设备有限公司依法应当退还原告已支付的押金及租金，并应赔偿原告因装修后场地被拆除的装修损失。被告李艺作为承包人，未认真履行现场安全管理职责及告知作业场所及存在的安全隐患、防范措施，工人意外坠亡，仓库被拆也应当赔偿原告的装修损失。事后原告也多次找二被告主张返还租金、押金及装修损失，但二被告均以各种理由相推诿。综上所述，原告诉请判令：一、确认原告与被告昆明虹桥机械设备有限公司签订的《场地使用协议》无效；二、被告昆明虹桥机械设备有限公司返还原告支付的押金及租金共计242,560元，并支付自2019年2月21日起至实际付清之日止按年利率6%计算的资金占用利息（利息暂计至2019年5月20日约为3600元）；三、两被告共同赔偿原告的装修损失27万元。被告昆明虹桥机械设备有限公司辩称：一、原、被告签订的《场地使用合同》系因合同目的无法实现（原告在未取得场地附着物装饰装修手续的情况下擅自修建引发安全事故导致场地附着物钢架大棚被昆明市官渡区城市综合行政执法局拆除），原告无法使用场地上的附着物钢架大棚导致的，被告同意解除合同，但原告亦应承担赔偿被告经济损失110万元的责任。1、本案合同是被告将标的物场地交付给原告使用、收益。被告将场地有偿给原告使用，双方自愿签订《场地使用合同》，该合同合法有效，对双方具有约束力。虽钢架大棚为违章建筑，但本案租赁标的物为2292平方米的场地，钢架大棚仅为原告使用场地的附着物。2、因原告在未取得被告的同意下擅自装修附着物，发生高坠事故导致本案在内的其他8个仓库被拆除，原告的行为的后果已经造成被告产生巨大的经济损失。3、本案系合同履行中，因原告在承租土地上装修发生事故导致附着物被行政部门拆除，附着物虽未取得规划许可证，但上述仓库自2006年建成后，均向税务局缴纳税款。不能以此认定合同无效。首先，由于动产与不动产的分类是依据财产的物理属性，即使建造行为违法，也不能改变违章建筑的不动产属性；其次，虽然违章建筑不能办理所有权登记，但建造人可以遵循基于事实行为发生物权变动的规则而取得所有权；租赁的场地附着物是否属于违章建筑不是导致合同无效的法定因素，不影响本场地使用合同的效力。4、承租人未经出租人同意装修发生的费用由承租人自行承担，原告的诉讼请求没有依据。5、本案因原告的行为导致被告的大量仓库被拆除，已无法恢复，依合同该约定，原告应当予以赔偿。6、依公平原则，原告作为附属物的装修者或使用者，因原告违反约定装修发生安全事故，已导致被告承担着国家行政机关拆除房屋产生损失、遭受行政处罚责任、赔付第三方各项损失，如果合同无效导致承租人收回租金而不支付任何费用，则存在显失公平。被告李艺辩称：一、本案是租赁合同。原告提交的《场地使用协议》的合同当事人时原告和被告昆明虹桥机械设备有限公司。被告李艺不是本案合同的当事人，该租赁合同的权利义务以及是否有效的法律后果均与李艺无关。原告向被告李艺主张装修损失，没有任何事实和法律依据。二、原告与被告李艺系劳动雇佣关系。原告通过微信等支付平台转账给被告李艺，是安排被告李艺从事雇佣工作、让被告李艺去购买用于装修的材料和代原告支付工资。三、最终的生效法律文书确认原告与被告李艺为房屋装修合同关系。被告李艺按照双方装修合同的约定进行装修，收取相应的装修费用，也是基于双方订立的装修合同关系。装修合同和租赁合同是两个不同的法律关系，两个请求权基础和案由。故请求驳回原告对被告李艺的全部诉讼请求。被告昆明虹桥机械设备有限公司反诉诉请：反诉被告李皎宇（本诉原告，下统称原告）赔偿反诉原告（本诉被告，下统称被告）经济损失1,100,000元。事实及理由：2019年2月21日，被告昆明虹桥机械设备有限公司与原告李皎宇签订《场地使用协议》、《场地使用承诺书》、《消防安全责任书》，场地使用期限自2019年3月1日至2020年6月30日。上述协议签订后，被告昆明虹桥机械设备有限公司即将标的物交付给原告使用，原告在未经被告同意的情况下，私自对昆明市官渡区某钢材市场驾校后段厂区6-7-8号仓库进行装修改造，于3月6日发生事故。依据《金马街道办事处昆明官渡区某钢材市场“3.06”高坠事故调查报告》确认事实如下：“2019年3月6日15时50分许，仓库在装修过程中，因李皎宇将工程分包给不具备安全生产条件及相应资质的李艺，李艺的工人王贵兵在高处作业未系安全绳，且防护不到位，从9米左右屋顶坠落，造成事故发生。”因该事故，昆明市官渡区城市综合行政执法局即将包括本案仓库在内的被告昆明虹桥机械设备有限公司享有使用权的8个仓库予以强制拆除，导致被告巨大的经济损失。被告与场地所有人昆明亚利泰商贸有限公司因为有合同约定，双方达成赔偿协议，向亚利泰公司赔偿了110万元。这笔损失系因原告的原因导致的，故反诉主张应由原告承担。原告李皎宇针对被告昆明虹桥机械设备有限公司的反诉辩称：被告向原告出租的仓库是违法、违规建筑，拆除是因为仓库是违规建筑，系政府行为，与原告无关。并且仓库被拆与工人发生事故在法律上并无关联。被告将违法违规建筑租赁给原告使用，原告认为过错方在被告。对于被告昆明虹桥机械设备有限公司的主张不予认可，请求法院驳回反诉请求。本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原、被告提交的证据进行质证、认证。本案原、被告对下述事实无争议：2019年2月21日，原告李皎宇与被告昆明虹桥机械设备有限公司签订《场地使用协议》约定：被告昆明虹桥机械设备有限公司将位于昆明市官渡区仓库租赁给原告使用，使用面积2292平方米。场地使用期限自2019年3月1日起至2022年6月30日，共3年零4个月，被告给原告4个月的装修期限。场地使用费为15元/平方米/月，年租金为412,560元。押金30,000元。场地使用费一年一付。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告向被告昆明虹桥机械设备有限公司支付了半年租金212,560元和押金30,000元，共计242,560元。被告昆明虹桥机械设备有限公司向原告交付了租赁物，原告即联系被告李艺对仓库进行装修、改造。2019年3月6日15时50分，仓库在装修过程中，工人王贵兵攀爬至仓库屋顶更换屋顶彩钢瓦时失足从9米左右屋顶坠落至地面，王贵兵身受重伤送医救治后最终死亡。该事故经昆明市官渡区人民政府成立调查组调查。2019年3月9日，经昆明市官渡区城市综合行政执法局作出官综限字（2019）NO某号责令限期改正通知书：“……在官渡区延长线奥园地产对面一乘驾校后建盖的钢架大棚违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条属违法违规建筑，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条现责令你（单位）请于2019年3月13日前自行拆除上述地点违法违规建筑，逾期未拆除，我部门将依法拆除……”本案租赁仓库被认定为违法违规建筑已被拆除。故原告诉至法院诉请如上。审理中，被告提出反诉，主张其向亚利泰公司租赁的场地、仓库因原告的行为导致被政府拆除，自己一方向亚利泰公司赔偿了110万元，这笔损失应由原告（反诉被告）承担。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案为租赁合同关系。原告向被告昆明虹桥机械设备有限公司承租仓库，双方签订协议并按约履行。但因被告昆明虹桥机械设备有限公司向原告交付的仓库为违法、违规建筑，政府部门依据相关法律、法规进行了强制拆除。根据上述司法解释的规定，原告与被告昆明虹桥机械设备有限公司签订的《场地使用协议》因租赁物的违法、违规为无效合同。原告租赁仓库一个月后该仓库被行政机关拆除，原告已向被告昆明虹桥机械设备有限公司支付了半年押金和租金，被告昆明虹桥机械设备有限公司应向原告退还。原告主张资金占用利息，本院认为缔约本案协议双方均有过错，故对该主张不予支持。原告向二被告主张装修损失，本院认为被告李艺为承揽装修的相对方，但李艺并不认可。原告与被告李艺究竟形成什么性质的法律关系原告并未举证证明，被告李艺并非本案租赁关系的当事人。原告主张出租方与装修方共同承担装修赔偿责任并无法律依据。就装修问题，原告应当另案起诉。本案中，被告昆明虹桥机械设备有限公司反诉因仓库被拆导致其产生损失，要求由原告承担。本院认为仓库被拆直接原因为被告昆明虹桥机械设备有限公司的仓库为违法、违规建筑，强制拆除是政府管理、治理的行政行为，该行为合法、有效。拆除仓库并非原告过错导致，被告昆明虹桥机械设备有限公司主张该损失由原告承担，无法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十八条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告李皎宇与被告昆明虹桥机械设备有限公司于2019年2月21日签订的《场地使用协议》无效；二、被告昆明虹桥机械设备有限公司于本判决生效之日起五日内向原告李皎宇退还押金及租金共计242,560元；三、原告李皎宇的其他本诉请求不予支持；四、驳回被告（反诉原告）昆明虹桥机械设备有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8926元，由被告昆明虹桥机械设备有限公司承担4938元，由原告李皎宇承担3988元。反诉案件受理费7350元，由被告（反诉原告）昆明虹桥机械设备有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期限为本判决生效后两年内。审 判 长  林胜华人民陪审员  周蔚然人民陪审员  吴兰珍二〇一九年十一月十五日书 记 员  李彦霈