广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂14民终881号 上诉人（原审原告）：何其忠，男，1955年7月15日出生，汉族，广西中宁制药有限公司董事长，住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：唐孔文，广西鹏越律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：张鉴雄，男，1961年4月23日出生，汉族，农民，住广西壮族自治区扶绥县。 被上诉人（原审被告）：陈金莲，女，1961年3月10日出生，壮族，农民，住广西壮族自治区扶绥县。 上诉人何其忠因与被上诉人张鉴雄、陈金莲房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区扶绥县人民法院（2019）桂1421民初638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何其忠的委托诉讼代理人唐孔文到庭参加诉讼。被上诉人张鉴雄、陈金莲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 何其忠上诉请求：一、撤销（2019）桂1421民初638号民事判决第三项，依法改判张鉴雄、陈金莲赔偿滞纳金574875元，滞纳金计算方式：以1050000元为基数，从2016年5月3日开始计算至2019年5月3日，共1095天（暂计），125万元×1095天×0.0005=574875元，以后的滞纳金算至还清购房款止。事实和理由：一审法院以张鉴雄、陈金莲将明知被法院查封的涉案房屋出卖给何其忠不构成违约，不承担滞纳金，系事实不清，证据不足，适用法律错误。一、涉案的《房地产买卖协议》签订后，何其忠已经按协议约定支付100万元房款，协议也约定了张鉴雄、陈金莲保证房产权属合法，如存在权属纠纷或债务纠纷则应承担民事责任及赔偿损失，同时不能按期交付房产的应承担支付滞纳金的违约责任。二、涉案的《房地产买卖协议》的实质是出卖人转移标的物的所有权给买方，买受人向出卖人支付价款。何其忠已经按协议约定支付了购房款。在一审庭审中，一审法院亦对《房地产买卖协议》第三条款予以释明，涉案房屋的交付是否为所有权的转移为交付，张鉴雄、陈金莲也自认系房屋所有权的转移为交付，但一审法院以张鉴雄、陈金莲将被法院查封的涉案房屋的钥匙交付给何其忠视为所有权转移的交付，明显有误。三、张鉴雄、陈金莲明知其房屋已被法院查封的情况下与何其忠签订房屋转让协议，无法履行房屋所有权转移，其行为属于欺诈，构成根本违约，应承担违约责任。综上所述，一审法院的判决认定事实不清、证据不足，二审法院应在查明事实的基础上撤销一审判决第三项，依法予以改判。 张鉴雄不到庭参加诉讼，但庭后接受本院询问辩称，其已经按照协议约定交付了房屋，不同意支付滞纳金。双方协商房地产买卖时约定的价格是150万元，但为了避免多缴税才在协议上书写成交价为125万元，何其忠实际上还有45万元房款未支付。 陈金莲既未作出书面答辩，也未参加本案二审庭审，视为其放弃答辩和质证的权利。 何其忠向一审法院起诉请求：1.解除何其忠与张鉴雄、陈金莲于2016年元月22日签订的《房地产买卖协议》；2.张鉴雄、陈金莲连带偿还原告购房款1050000元及滞纳金574875元，滞纳金计算方式：以1050000元为基数，从2016年5月3日开始计算至2019年5月3日，共1095天（暂计），1050000×1095×0.0005=574875元，以后的滞纳金计至还清购房款止。 一审法院认定事实：2016年1月22日，张鉴雄、陈金莲作为甲方，何其忠作为乙方，双方签订《房地产买卖协议》，约定甲方自愿将坐落在扶绥县新宁镇青龙路63-1号的房地产出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；房地产成交价为1250000元；乙方在签订合同日根据甲方要求将1000000元转入扶绥深通村镇银行有限公司账号为00×××95的银行账户内，用于偿还张鉴雄、张海强的贷款本息，余下250000元，待上述房地产转移过户手续完成后，乙方一次性支付；乙方根据甲方要求将1000000元转入扶绥深通村镇银行有限公司账号后，甲方即将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其房屋内所有物品及建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；乙方不能按期向甲方付清房地产款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方支付相当于房地产价款千分之五的滞纳金；合同还约定了其他事宜。2016年1月22日，何其忠将1000000元汇入账号为00×××95的银行账户内，何其忠随后拿到了涉案房屋的钥匙。2016年2月1日，何其忠支付50000元购房款。涉案房屋至今未过户给何其忠。 另查明，扶绥县新宁镇青龙路63-1号房屋由张鉴雄、陈金莲所有，该房屋于2014年5月6日办理抵押登记，抵押权人为扶绥深通村镇银行有限责任公司，2015年11月30日被一审法院轮候查封，2018年11月30日查封到期。截至2019年5月29日，涉案房屋上无查封。 一审法院认为，依法成立的合同受到法律保护。何其忠与张鉴雄、陈金莲签订的《房地产买卖协议》，系当事人的真实意思表示，没有违反法律或者行政法规的强制性规定，合法、有效。现张鉴雄、陈金莲同意解除《房地产买卖协议》并返还何其忠已支付的购房款1050000元，没有违反法律规定，应予以确认。何其忠主张张鉴雄、陈金莲没有按照合同约定办理过户手续，并且该房屋被法院查封，无法办理过户，要求张鉴雄、陈金莲支付滞纳金，张鉴雄对此不予认可，认为其已经按照合同约定将房屋交付给了何其忠，并且何其忠从未通知其办理过户事宜。何其忠在《房地产买卖协议》中已经明确其对涉案房地产做了充分了解，说明其已对涉案房地产的权利以及其他足以影响本次房屋交易相关有了充分了解，由此产生的风险应由其承担。何其忠主张已通知张鉴雄、陈金莲办理过户，但是没有证据予以证实，张鉴雄对此不予认可，何其忠应对此承担举证不能的不利后果。同时，双方当事人约定何其忠根据要求将100万元转入扶绥深通村镇银行有限公司账号后，张鉴雄、陈金莲即将上述房地产正式交付给何其忠，房屋移交时，其房屋内所有物品及建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方，以及“乙方不能按期向甲方付清房地产款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方支付相当于房地产价款千分之五的滞纳金”，两条约定中涉及的房地产交付，应理解为房屋本身的交付，不涉及房地产产权证书的办理，对产权证书的办理，双方并未约定相应的违约责任。何其忠在支付100万元后，已经获得了涉案房屋的钥匙，张鉴雄、陈金莲已按照合同约定将房屋本身交付给了何其忠，张鉴雄、陈金莲不构成违约。因此，何其忠主张张鉴雄、陈金莲支付滞纳金，没有事实依据，不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、解除何其忠与张鉴雄、陈金莲于2016年1月22日签订的《房地产买卖协议》；二、张鉴雄、陈金莲在本判决生效之日起十日内返还何其忠购房款1050000元；三、驳回何其忠的其他诉讼请求。案件受理费9712元，保全费5000元，合计14712元（何其忠已预交），何其忠负担3436元，张鉴雄、陈金莲负担11276元。 二审中，当事人没有提交新证据。 何其忠对一审查明认定“乙方（何其忠）根据甲方（张鉴雄、陈金莲）要求将1000000元转入扶绥深通村镇银行有限公司账号后，甲方即将上述房地产正式交付给乙方”的事实提出异议，认为该事实不属实。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：何其忠将100万元购房款转到扶绥深通村镇银行有限公司账号后，张鉴雄、陈金莲确已交付了房屋钥匙，只是何其忠认为交付钥匙不是房产交付，产权过户才是房产过户，何其忠实际上是对涉案协议中双方约定的交付房产的条款内容产生歧义，故对何其忠的异议，本院不予采信。 综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。 综合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是：张鉴雄、陈金莲在履行合同的过程是否存在违约行为，应否向何其忠支付滞纳金。 本院认为，依法成立的合同具有法律约束力,合同当事人均应恪守履行。结合涉案协议中第二条“余下250000元，待上述房地产转移过户手续完成后，乙方一次性支付”及第三条“乙方根据甲方要求将1000000元转入扶绥深通村镇银行有限公司账号后，甲方即将上述房地产正式交付给乙方”的约定，可以确定何其忠支付100万元购房款后房产的交付为房屋使用权的交付，而非房屋产权的过户交付。本案中，张鉴雄、陈金莲在何其忠支付100万元购房款后已经将房屋钥匙交付给何其忠，何其忠从交付钥匙时，就享有占有、使用涉案房屋的权利，故张鉴雄、陈金莲完成了房屋交付的义务。涉案合同中并无约定房屋过户的时间及违约责任，依照“谁主张谁举证”的原则，何其忠在本案中并未提供证据证实房屋交付后其已经要求张鉴雄、陈金莲配合将房屋过户而两人不予配合的事实，应承担举证不能的不利后果。涉案协议中已经明确何其忠对涉案房地产做了充分了解，应视为愿意承担购买该房地产所产生的风险。涉案房屋虽然在购买时已经被法院查封，但何其忠在涉案房屋被查封期间并未举证证实已经要求张鉴雄、陈金莲配合过户，至何其忠向法院起诉请求解除协议时涉案房屋已经不存在法院查封的情况。依照协议约定，张鉴雄、陈金莲并不存在违约的情况，在何其忠请求解除协议和张鉴雄、陈金莲均同意的情况下，一审法院判决解除协议和张鉴雄、陈金莲向何其忠返还105万元购房款，并无不当。何其忠的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，何其忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9549元，由何其忠负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨德清 审判员  韦金彪 审判员  杨凤莲 二〇一九年十一月二十二日 书记员  黄海健