安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖民终1019号上诉人（原审原告、执行案外人）：李韻，女，1970年4月10日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：胡峰,安徽亚星律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：李长远，男，1949年10月7日出生，汉族，住安徽省濉溪县。委托诉讼代理人：林飞，安徽龙兴律师事务所律师。原审第三人：淮北市明星房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市相山区孟山路7-1花园大厦四楼。法定代表人：圣恩侠,该公司经理。上诉人李韻因与被上诉人李长远、第三人淮北市明星房地产开发有限责任公司（以下简称明星公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省淮北市中级人民法院作出的（2019）皖06民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李韻上诉请求：撤销一审判决，改判支持李韻一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由李长远承担。事实和理由：1.李韻用借款抵付购房款,应当认定“实际支付了购房款”,而且应当认定全额支付了购房款。第一,以房抵债是经过双方共同同意的,能够充分体现双方的真实意思;既然双方均同意以房抵债,并签订了《商品房买卖合同》,就说明双方的真实意思是:因债务人无力偿还借款,经协商将借款合同关系变更为商品房买卖合同关系,这种行为是合法有效的民事行为,《商品房买卖合同》应当被认定为有效合同。一审认为是“变通方式”并不是当事人的意思。第二,明星公司作为开发企业已经将涉案的房屋卖给了李韻,当然是对涉案房屋所有权的处分;从法律上说,《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的条件，并没有将“房屋权属变更登记”作为享有排除执行权益的前提条件。2.一审适用法律不当。法律或司法解释并没有把取得房屋所有权作为“享有排除法院强制执行的民事权益”的前提条件,一审判决不仅逻辑错误,而且没有法律依据。一审判决中并没有引用《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定进行判决,属于适用法律不当。本案事实完全符合该规定的条件,应当适用该规定判决支持李韻的一审诉讼请求。3.李韻无过错。涉案买卖合同没有备案，没有办理产权过户登记，不是李韻的过错。4.李长远一人因民间借贷纠纷查封了25套房屋，涉及数百人的利益，这些利益形成的时间在李长远查封之前，是合法权益，应当优先于李长远。5.最高人民法院72号指导性案例对本案有指导作用。李长远辩称，李韻和明星公司之间不存在真实的买卖合同关系，虽然双方签订买卖合同约定以房抵债，但并未实际履行。双方签订的买卖合同并未办理备案登记，不发生物权效力，不能阻止其他债权人对案涉房屋的执行。李韻向一审法院提出诉讼请求：1.不得执行李韻位于安徽省濉溪经济开发区紫薇苑2号楼2801、2802、2804、2805室房产；2.确认李韻提供的详细支付购房款相关凭证及相关证据。一审法院认定事实：2010年9月8日、2010年12月6日、2011年6月7日、2011年7月26日，李韻和鑫诚公司分别签订四份《委托民间抵押担保放贷服务协议书》，约定由李韻向鑫诚公司提供借款委托其放贷。2012年8月15日，鑫诚公司向李韻出具以房抵债购房通知单，载明李韻共放贷735300元，并以该款作为安徽省濉溪经济开发区紫薇苑小区2栋2801、2802、2804、2805号房产的购房款。2012年12月20日，李韻持上述通知单与明星公司签订购买上述房产的四份《商品房买卖合同》，出卖人为明星公司，委托代理机构为鑫诚公司，付款方式为签订合同时全款已付清。上述《商品房买卖合同》均未在房产交易机构办理商品房预告登记。另查明，申请执行人李长远因与被执行人明星公司买卖合同纠纷一案，一审法院于2015年6月24日以（2015）淮民二初字第00144-1号民事裁定查封了明星公司开发的位于安徽省濉溪经济开发区玉兰大道南侧、书香雅苑西侧紫薇苑2号楼2801、2802、2804、2805四套房产。2018年10月12日，一审法院作出（2018）皖06执恢43-2号裁定书，裁定将上述房产交付李长远抵偿债务。2018年11月14日，李韻对上述执行标的提出书面异议，主张涉案房产在查封前已属其所有，请求终止对位于安徽省濉溪经济开发区紫薇苑2号楼2801、2802、2804、2805四套房产的执行。2018年11月22日，一审法院作出（2018）皖06执异46号裁定，驳回李韻的异议请求。李韻遂提起本案之诉。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定是指房地产企业开发商品房的目的是将商品房作为商品进行出售，以居住为目的购买商品房的买受人提出的异议且符合其他法定情形，人民法院应当予以支持。本案中，李韻虽然作为买受人与明星公司签订了商品房买卖合同，约定购买明星公司开发的涉案房产，明星公司亦出具收据，但无购房款的支付证据相印证，李韻提供的证据则表明涉案房产的购房款并未实际支付，而是以借款抵付。本案商品房买卖合同不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，仅是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动，在完成房屋权属变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。人民法院对案外人以执行标的已经以房抵债归其所有，尚未办理产权转移登记为由，提起的执行异议之诉，不予支持。本案中，李韻虽因鑫诚公司拖欠其借款而双方约定以房抵债，并于2012年12月20日就涉案房产与明星公司分别签订了四份《商品房买卖合同》，但截至本院2015年6月24日以（2015）淮民二初字第00144-1号民事裁定查封涉案房产时，李韻就其与明星公司签订的《商品房买卖合同》一直未申请预告登记，更未就涉案房产办理产权登记，其显然未完成房屋权属变更程序，李韻主张其对涉案房产拥有所有权，缺乏事实和法律依据。故李韻对涉案房产并不享有排除法院强制执行的民事权益。关于李韻提出要求确认其提供的支付购房款的相关凭证及证据的主张，因其该项请求不属于案外人执行异议之诉的审查范围，依法不予审理。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决驳回李韻的诉讼请求。案件受理费11153元，公告费410元，合计11563元，由李韻负担。二审中，李韻提交以下证据：证据一，工行电子回单4张，证明李长远起诉的钢材款170万元是虚假诉讼。证据二，分部工程（竣工）验收申请表，证明案涉1、2号楼主体已经在2012年12月26日结束验收，明星公司关于“2013年8月22日前货款3630919元”的说明是虚假的。证据三，紫薇苑小区1、2号楼建筑面积，证明货款总额为135万元。证据四，萧县工程建设总公司驻淮北办事处证明，纵兆云与雷敬东合伙承包的是5、6、7、8号楼。证据五，（2015）淮民二初字第00144号民事判决，证明欠李长远钢材款170万元，判决本息合计268万元。李长远质证认为，对证据一、二、四、五真实性、合法性无异议，但均与本案没有关联性。对证据三真实性有异议。本院认证，李韻二审提交的证据主要证明李长远与明星公司为虚假诉讼，本案案由为案外人执行异议之诉，李韻新提交的五组证据与本案争议焦点无关联性，在本案中不予采信。各方所举其他证据、证明目的和相对方的质证意见均同一审。本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点是：李韻对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。李韻主张其对案涉房屋已经全额支付了购房款，对案涉房屋拥有所有权。经查，李韻与明星公司于2012年12月20日签订商品房买卖合同，但至2015年6月24日人民法院以（2015）淮民二初字第00144-1号民事裁定查封案涉房产时，李韻与明星公司既未就上述合同所涉及的房产办理预告登记，也未就案涉房产办理产权过户登记，现有证据不足以证明李韻无过错且已经合法占有案涉房屋，李韻主张其享有案涉房产所有权依据不足。李韻虽与明星公司签订了商品房买卖合同，约定购买案涉房屋，明星公司亦出具收据，但该合同虽名为房屋买卖，实为明星公司以房抵债，属于偿还债务的变通方式，并非通常意义上消费者以居住为目的商品房买卖，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，不能产生阻却人民法院强制执行的效果。综上，李韻的上诉请求及理由不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11153元，由李韻承担。审判长  严慧勇审判员  王晓峰审判员  王依胜二〇一九年十一月十八日法官助理赵方超书记员张丽娟