辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1002民初3194号 原告：刘军，男，1978年6月17日出生，汉族，住灯塔市烟台街道市。 被告：张睿，女，1980年11月16日出生，汉族，住辽阳市白塔区。 原告刘军为与被告张睿租赁合同纠纷一案，于2019年9月26日向本院提起诉讼，本院受理后依法由审判员王楠独任审判，于2019年11月27日公开开庭审理了本案，原告刘军，被告张睿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘军诉称：按照房屋租赁合同第四款，租房期间，乙方不可转租或借租他人使用。乙方严重违约，多次转租他人，收受租金，一度到中介公开出租并引发后续一系列问题，至少四手。私自转租他人，引发后续一系列问题，因多次多人租房造成房屋严重破损，现地板损坏、电视柜损坏、门损坏、洗衣机损坏、衣柜门损坏、厨房地面污渍斑斑，大白墙面多处污损。重庆罪犯在小区楼下被依法拘捕。警方介入，己经在白趟房派出所有记录，房屋在2019年9月5日被查封，9月18日，和派出所的同志一起前往房屋。在房屋中取走吸毒用具，给申诉人的房屋造成极坏影响。申诉人的房产受到名誉侵害，在街坊四邻影响极其恶劣，造成安全隐患。给申诉人及家属造成严重的伤害，申诉人因为上火而吃汤药。误工费、来回车路费，不堪其扰。因此，申诉人请求收回房屋。现原告诉至法院，请求人民法院解除房屋租赁合同，按照房屋出租合同，损坏物品依法赔偿金额8,000.00元整。 被告张睿辩称：一、关于答辩人多次转租的事实，并不成立。答辩人与被答辩人于2019年1月9日签订租赁房屋合同（以下称“原合同”，该房屋是被答辩人所有），地址位于新运大街中泽城3栋东1单元71号，租期1年，并预付押金和全期租金共计17,000.00元，约定用途为自用，目的是答辩人给公司新员工做宿舍，答辩人自己在租赁房屋附近拥有自家住宅。宋婵是今年3月有意向入职的员工，当时宋的男友张宇也要求同住，答辩人同意宋与男友按较低的租房价格折补后，可一起居住该房屋。后实际居住人张宇要到外地工作，便在未告知答辩人的情况下将该房转租给陈馨竹以及后来陈馨竹又再转租他人，直至该屋最终抓获逃犯被封等事，答辩人在整个期间毫不知情，直到9月5日接到被答辩人告知：白趟房派出所通知该房内抓获逃犯嫌疑人并已贴封条，方才通过向宋婵并张宇联系到陈馨竹了解相关事情。因此答辩人租用此房屋并非用于盈利性目的，也没有多次转租或起诉书所描述的曾找过任何中介公开招租。二、关于房屋损害赔偿，答辩人从未获知确实的证据，无从判断真实的损害情况。9月18日白趟房派出所民警通知到房屋开封，答辩人与被答辩人及陈馨竹到现场。此期间被答辩人妻子情绪激动，多次谩骂我们，答辩人先劝陈馨竹搬离了此屋，当场在试图与房主协商如何确认赔偿的问题上未果。不久，被答辩人夫妻二人来到我公司经营场所，进门后便言语威胁，答辩人怕影响经营便立即随二人出去协商解决，还邀请到白趟房派出所的民警前来说明查封前后房屋状况和充当调解人，民警在调解过程开始就同样遭到了被答辩人妻子的言语攻击，声称民警偏袒，继以要当面跳楼来威胁民警和答辩人，该民警见调解不成又怕闹出人命事故就马上离开，房东妻子又持续言语谩骂答辩人，始终不能控制情绪平静的对话，见答辩人沟通无果，遂决意离开时又堵在中泽城小区大门口阻拦要求赔钱，答辩人无奈之下打110报警后才得以脱身，鉴于其蛮横过激的态度和一再无法正常进行交流，便告诫对方如不能停止言语攻击并通过合理合法方式协商此事，可以走法律途径解决。由此可知，自答辩人知悉房屋被封后，并未回避此纠纷且已积极态度正面寻求协商解决，但被答辩人一方自始至终只一味地辱骂耍横，企图以气势逼迫答辩人无条件的接受其一切的口头要求，而从未向答辩人提供任何证据来佐证其所谓的房屋损害情况和因果关系。3、答辩人对本案纠纷的态度说明，有逃犯居住的此屋被公安查封一事，实非答辩人及本案其他当事人的故意或过失，因此以普通个人的能力在租房前都不可能预见、不可能避免、不能克服。事发后，答辩人理解对方心情不好并且主动联系相关当事人一齐积极协商解决，但被答辩人一方始终无法理性地与答辩人进行沟通。二，答辩人的应诉请求。截至本答辩书提交法院之日，答辩人及其他相关当事人也不清楚：究竟该房屋及原有物品因出租期间遭到哪些具体损坏，价值几何。鉴于本案的核心点是关于财产损害赔偿的因果关系和数额认定，答辩人请求如下：1、答辩人同意有条件地解除与被答辩人签订的原房屋租赁合同，虽然原合同项下有不可转租的条款，但并无相应违约责任的约定。依我国《合同法》第227条的规定，只有在承租人无正当理由逾期不支付租金的情况下，出租人才可以解除合同。在答辩人已经履行交付押金和预付全期租金的义务后，出租人的合同利益已经实现，可推定后续转租行为并不构成对原合同目的的根本违约。因此，在扣除已发生租期的费用后，被答辩人还应将已收讫的房屋押金及自起诉书在法院受理之日后未用的租金部分，一并返还答辩人后方可解除原合同。2、按照民事诉讼“谁主张，谁举证”的原则，由答辩人举证其主张的损害赔偿证据：屋内都有哪些损坏？是否包括租期内的合理损耗？如为旧损是否在租期内人为造成的或是原本就在出租前已客观存在的？如果认定为新损是否在房屋查封后或近期人为造成？还应证明，该等损害事实与答辩人承租之间的因果关系。关于起诉书请求赔偿数额8,000.00元，被答辩人应出示详细的计算清单，在双方确认为租期内损坏且应该赔偿的前提下，被答辩人需提供能够证明其成本价值的证据（如原始凭证的发票或收据，或目前市场公允价值的证明，还应考虑在出租给答辩人之前的正常使用折旧），以便理清合理的数额。3、如果上述第2点的损害赔偿举证充分、认定确凿，因答辩人并未实际使用过该房屋，应按最终双方能够确认的损害赔偿额，由答辩人在本案所追申请追加的三名当事人：宋婵、张宇和陈馨竹之间进行合理的平均分摊。5、请求由被答辩人承担诉讼费用。综上所述，答辩人认为起诉书多处与事实不符，缺乏法律依据，请法院依法驳回被答辩人不合理的赔偿诉讼请求。 经审理查明，原告刘军系新运大街中泽城3栋东1单元71号房主。2019年1月9日，原告刘军（甲方）与被告张睿（乙方）签订书面租房协议书，协议中约定，乙方租赁甲方所有位于新运大街中泽城3栋东1单元71号，租期一年，即从2019年1月9日至2020年1月9日止，押金壹仟元整。年租金16,000.00元。水、电、煤气由乙方承担。租房期间，乙方要保持室内外设施，包括门窗、地面、户外平台、墙壁、供暖、电气、上下水及厕所等设施的完好无损，整洁卫生。如有损坏乙方要负责赔付。租房期间，乙方不可转租或借租他人使用。乙方到期不再租赁时，必须提前一个月的时间告知甲方。 2019年3月15日，被告张睿将该房屋转租给案外人宋婵，房屋租金1,000.00元/月，租赁期限从2019年3月15日至2020年1月9日。 本院所确认的上述事实有原告提供的租房协议书，被告提供的房屋租赁协议书及双方当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料本院已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告形成房屋租赁关系，被告全额支付房租，原告亦已经将租赁物交付给被告。双方签订的租赁协议中约定不允许转租或借租，而被告却在租赁期间将房屋转租给案外人宋婵，被告已经违约，应承担违约责任，故原告要求与被告解除租赁合同，本院予以支持。对于原告所主张的赔偿损失8,000.00元的诉讼请求，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告未举证证明遭受损失情况及损失数额，在庭审过程中，经过当庭询问原告是否进行鉴定时，原告明确表示不进行鉴定，故其应当承担举证不能的责任，对于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。对于被告要求追加案外人为本案被告的请求，因本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，案外人与被告的纠纷应另案处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、解除原告刘军与被告张睿2019年1月9日签订的《租房协议书》； 二、驳回原告刘军的其他诉讼请求。 案件受理费25.00元，由被告张睿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审判员 王 楠 二〇一九年十一月二十七日 书记员 李芸伟 附录： 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。