江西省景德镇市珠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0203民初1055号 原告:谢明芳，男，汉族，1962年7月13日出生，住江西省景德镇市浮梁县。 原告：王建华，女，汉族，1963年1月3日出生，住江西省景德镇市浮梁县。 原告谢明芳、王建华共同委托诉讼代理人：吴亦男，江西景扬律师事务所律师。 原告谢明芳、王建华共同委托诉讼代理人：冯刚挥，江西景扬律师事务所律师。 被告:袁鹏，男，汉族，1971年5月6日出生，住江西省。 委托诉讼代理人:傅诚波，江西三人行律师事务所律师。 原告谢明芳诉被告袁鹏确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。2019年6月26日，本院依法追加王建华为本案原告。2019年6月26日被告袁鹏向本院提起对谢明芳、王建华的反诉，本院决定合并审理，于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告谢明芳及其委托诉讼代理人吴亦男、冯刚挥，被告委托诉讼代理人傅诚波到庭参加诉讼。诉讼过程中，被告袁鹏于2019年11月18日撤回反诉，本院依法裁定准许其撤回反诉。本案现已审理终结。 原告谢明芳、王建华向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2017年1月4日签订的《转让协议》无效；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:2017年1月，被告通过中间人找到原告想购买原告单位警务保障房，2017年1月4日双方签订了《房屋购买指标转让协议书》。当时原告告知被告此房是办不了房产证的。之后，2017年4月11日，原告与本单位订立购房协议，同日被告就将原告与单位订立的购房协议取走。原告再三向被告重审此房系原告单位的警务保障用房，不能办理房产证，也不得私自买卖、转让或出租，但是被告为贪图便宜不肯解约。2018年4月，原告多次与被告电话联系要求解除与被告订立的上述协议，并主动要求返还被告所支出的房款等（共计20.6万元，其中19万元为购房款，1万元为保证金，6000元为被告给予的指标转让感谢费）并同意给予一定补偿，都因被告不同意未果。2019年5月，原告单位要求原告向单位出具书面承诺书，如果原告存在私下转让此房，则不能进行选房、房源由单位收回。因被告不同意解除上述协议，导致原告无法选房，此协议根本就无法履行。2019年5月15日和2019年5月21日原告分别以短信再次告知被告，此协议违反法律规定且已不能履行应当解除，但被告未同意。为维护原告的权益，特诉至法院。 被告袁鹏辩称，1、被告仅知悉本案涉案房屋系警务保障用房，但并不知悉该房屋不能办理房产证，不能私自买卖、转让、出租等事宜，反而原告是知悉其中情况并对被告隐瞒；2、被告并非贪图便宜不肯解约，而是原告违约在先，应承担违约责任。 原告谢明芳、王建华向本院提交以下证据： 1、原告谢明芳、王建华结婚证、身份证复印件各一份，证明原告主体身份； 2、《房屋购买指标转让协议书》复印件、江西省景德镇监狱《住宅组团房屋购房协议》各一份，证明原、被告之间签订的合同无法履行，协议违反法律规定； 3、短信截图，证明原告向被告提出解除合同的信息； 4、《承诺书》一份，证明原告无法在单位进行选房； 5、景德镇监狱《关于警务保障用房建设相关情况告知书》，证明涉案房屋不能办理房屋产权登记，也不能私自交易； 6、编号为36201505000012H《国有建设用地划拨决定书》，证明此房屋土地系划拨； 7、2019年4月8日和1月28日的两份收据，系谢明芳向景德镇监狱缴纳房款的收据，证明谢明芳本来不想购买此房屋，因为被告不肯解约，原告无奈，只得继续向单位缴纳85400元的房款； 被告袁鹏向本院提交了如下证据： 1、被告身份证一份，证明被告身份信息； 2、景德镇监狱关于警务保障用房建设相关情况告知书，证明原告在2015年11月1日就已经知悉涉案房屋系监狱所有，不能私自买卖、转让或出租； 3、房屋购买指标转让协议书，证明被告购买的指标费用为6000元，约定可以办理转让、过户等手续，该警务用房产权的转让顺利进行，且约定了违约责任； 4、住宅组团房屋购房协议，证明2017年4月11日原告与景德镇监狱签订民警住宅组团房屋购房协议，其中约定相应的当事人名称和住所、房屋基本情况、房价及付款时间、付款方式等相关法律规定购买房屋时应当约定的强制性条件，该协议应当被确认为一份正式的买卖合同。 5、收据5张，证明被告履约支付的购房款，共计20万元； 6、原告出具的收条，证明原告收取被告指标费6000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人提交的证据真实性不持异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。具体而言，对原告的证据1、2、5、6、7真实性予以确认，对被告提交的证据1、3、4、5、6真实性予以确认。 对有争议的证据和事实，本院分别认定如下：对原告提交的证据3，被告质证意见为对该证据的三性均有异议，短信截图不能证明该协议解除。本院认为，该份证据不能证明其目的，对该证据不予以采信；对原告提交的证据4，被告质证意见为对该证据的三性均有异议，该协议由谢明芳本人出具，并不能证明系监狱强制性要求，并且签订该承诺书的日期为2019年5月10日。本院认为，该份证据是原告本人出具的，不能达到证明目的，故对该证据本院不予以采信；对被告提交的证据2，原告质证意见为对该证据的真实性、合法性有异议，且不能达到被告证明目的，原告在单位是半退休状态，对单位情况并不知晓，实际知悉该告知书是2019年，且是内部文件。本院认为，原告已经举证证明其证明目的，对其真实性无异议。故对该证据本院予以采信。 根据上述证据，结合各方当事人陈述，认定本案事实如下： 原告谢明芳、王建华系夫妻关系，于1987年8月25日登记结婚。原告谢明芳系江西省景德镇监狱职工。2017年1月4日，原告谢明芳、王建华与被告袁鹏经协商，由被告购买原告在其单位江西省景德镇监狱的购房指标。被告（乙方）与原告（甲方）签订了一份《房屋购买指标转让协议书》，该协议明确约定：“甲方将景德镇监狱一套在景德镇市东三路北面（警务保障用房）的房屋购买指标转让给乙方；转让指标费为人民币6000元，由乙方支付给甲方；该房屋的购买款均由乙方负责支付（以甲方名义交房款），甲方将付款凭证交付给乙方并认可”。合同签订后，被告向原告支付转让指标费人民币6000元，被告袁鹏以原告的名义陆续向景德镇市监狱缴纳购房款人民币20万元。 另查明，经景德镇市人民政府批准（景土划拨【2015】0819号）划拨景瑶公路与景鹜黄高速公路交叉口西南侧给江西省景德镇监狱。2015年江西省景德镇监狱给原告下发《关于警务保障用房建设相关情况告知书》对该房屋的性质作出明确告知：“警务保障用房产权归监狱所有，个人只能享有住房居住权，不得私自买卖、转让或出租……。”2017年4月11日，江西省景德镇监狱与原告谢明芳、王建华签订的《景德镇监狱民警住宅组团房屋购房协议》就该房屋产权问题作出明确说明：“房屋只办理监狱集体产权，不办理个人产权，不得上市交易，不得私自买卖、转让或出租……”。 本院认为：公民之间合法的契约关系受法律保护。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效情形，其中一项情形为：“违反法律、行政法规的强制性规定”。本案涉案房屋为江西省景德镇监狱“警务保障房”，该房产的性质并不同于一般意义上的商品房。该房产所占用的土地，系景德镇监狱根据政府批准划拨而来，在此土地基础上所建房屋产权属于景德镇监狱，而非本案原告，其个人仅仅只有住宅使用权，涉案房屋系仅限于该单位干警使用的警务保障用房。此情形亦在《关于警务保障用房建设相关情况告知书》、《江西景德镇监狱民警住宅组团房屋购房协议》中明确告知。依《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第五十四条、第五十六条的规定，我国对划拨土地进行严格的用途管制，且以划拨方式取得的土地主要用于公共利益。因此，如果划拨土地未经批准进行私下转让，将造成国有资产的流失，危及社会公共利益，故现行《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定应认定为效力性规定，划拨土地上的房屋买卖合同无效，但在一审起诉前获得相关部门审批的除外。本案涉案房屋所占用的土地至今未获得相关部门审批可以转让，故此，原被告之间所签订的《房屋购买指标转让协议书》系为无效。原告诉请确认其与被告签订的《转让协议》无效，符合法律、政策规定，本院依法准许。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 原告谢明芳、王建华与被告袁鹏于2017年1月4日签订的《房屋购买指标转让协议书》无效。 本案诉讼费9043.5元，由原告谢明芳、王建华承担5000元，被告袁鹏承担4043.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长  陈同标 人民陪审员  江青芳 人民陪审员  向 莉 二〇一九年十一月二十八日 书 记 员  徐 娜