河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1003民初3265号原告戴松江，男，汉族，1964年11月2日出生，住许昌市魏都区。委托代理人胡延辉，河南金泰律师事务所律师。被告东源锦尚小区业主委员会，住所地东源锦尚小区6号楼2单元201室。负责人郭慧萍，系该委员会主任。委托代理人任会强，许昌市建安区初众法律服务所法律工作者。第三人许昌吉昌物业管理有限公司，住所地许昌市魏都区新兴路51号。法定代表人袁慧贞，任该公司经理。委托代理人刘程辉，河南君志合律师事务所律师。原告戴松江诉被告东源锦尚小区业主委员会（以下简称东源锦尚业委会）、第三人许昌吉昌物业管理有限公司（以下简称吉昌物业公司）业主撤销权纠纷一案，本院立案受理后，依法向被告送达了起诉状、应诉通知书、举证通知书和开庭传票，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告戴松江及其委托代理人胡延辉、被告东源锦尚业委会的委托代理人任会强、第三人吉昌物业公司的委托代理人刘程辉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：依法撤销被告作出的关于选聘第三人作为东源锦尚小区物业服务企业的决定，并确认被告与第三人签订的物业服务合同无效；依法判令第三人撤离东源锦尚小区并移交与物业有关的所有资料及物业用房、物业管理设施等；同时由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告系东源锦尚小区的业主，2019年1月底，被告在未召开业主大会的情况下擅自以自己的名义选聘第三人作为东源锦尚小区的物业服务企业，并签订物业服务合同，对此原告认为，选聘物业服务企业是业主享有的对物业小区进行共同管理的权利，根据《物权法》及国务院《物业管理条例》的规定，应当召开业主大会，并应当经过占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主投票同意后才能确定，业主委员会作为业主大会的执行机构无权自行决定选聘物业服务企业，因此，本案中被告关于选聘第三人作为东源锦尚小区物业服务企业的决定既违反了法律规定，同时也侵犯了原告享有的对物业小区进行共同管理的权利，故原告依据法律规定诉至法院，望判如所请。被告东源锦尚业委会辩称，原告依法对其诉求负有举证义务，如举证不能，或者证据不确实充分，应当承担不利后果；原告诉讼请求第三项不明确，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。第三人吉昌物业公司述称，吉昌物业公司与东源锦尚业委会签订的《托管服务合同》和《物业管理协议》均为有效协议。第三人吉昌物业公司是通过《今东方报》看到东源锦尚业委会招聘物业管理公司然后进行招标投标，依法中标后与东源锦尚业委会签订的《托管服务合同》和《物业管理协议》，程序完全合法；第三人自2019年1月按约定进驻东源锦尚小区，双方合同开始履行，进驻以后给小区业主提供了优质的物业服务，业主委员会和90%以上的小区业主对答辩人的服务非常满意；不管小区业主委员会和每个业主之间内部如何操作，业主委员会出面招标，物业公司通过投标中标，双方依法定程序所签订的物业服务合同应是合法有效的，即物业公司不应当知道也无义务知道小区业主委员会和每个业主之间内部操作的实情，因此小区业委会代表小区业主对外签订的物业服务合同，不因小区业委会和小区业主内部的关系问题而无效。二、原告所诉无效理由不成立，依据《物权法》76条、《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半的业主同意，对于东源锦尚业委会和答辩人签订的《托管服务合同》和，原告并没有证据证明东源锦尚业委会违反《物权法》76条、《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定的证据。因《物权法》76条、《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定不属于效力性强制规范而属于管理性强制规范，退一万步讲，即便本案原告所诉事实理由真实，东源锦尚业委会和第三人签订的《托管服务合同》和《物业管理协议》依然有效，合同法第52条规定的“强制性规定”为效力性强制规定，所谓效力性强制规定，指法律和行政法明确规定违反了禁止性规定将导致合同无效或合同不成立。所谓管理性强制规范，即法律及行政法没有明确规定违反了此类规定将导致合同无效或合同不成立，且违反此类规定后如果使合同继续有效也并不损害国家或社会公共利益。所以，原告所诉不符合《最高人民法院》规定的两种情形，其所主张确认合同无效的诉求不成立。三、通观原告的诉讼请求，第一项诉求是第二项诉求的前提，总的是要求确认合同无效，第三项不属本案审理范围，因此，依据上述理由，原告所诉事实与理由无法成立，恳请人民法院依法驳回。原告向本院提交的证据材料有：1、商品房买卖合同、房产证各一份，证明原告戴松江许昌市建安区东源锦尚小区的业主，原告具有本案的诉讼主体资格。2、许由街道办事处关于书记、市长第132号信件的回复一份，证明被告未召开业主大会，擅自选聘第三人作为小区的物业服务企业，并且第三人已经于2019年1月27日入驻小区。3、业主大会议事规则及管理规约各一份，证明选聘物业服务企业应当由业主共同决定，并且应当召开业主大会经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主投票同意后才能确定。被告东源锦尚业委会向本院提交的证据材料有：吉昌物业公司入驻东源锦尚业主确认签名表27页，证明本小区14栋楼794户业主大部分已签名的形式同意业主委员会代表全体业主与第三人签订物业管理服务协议。第三人吉昌物业公司向本院提交的证据材料有：1、金东方报纸剪辑一份（两页），证明第三人是通过被告在报纸上发公告招标的形式然后投标的。2、投标书一份、投标现场照片复印件一张，证明第三人是通过正规的投标手续取得进驻小区管理的权利。3、托管合同一份，证明被告与第三人签订合同的托管事项。4、物业管理协议一份，证明被告与第三人签订合同的事项。5、民事判决书一份，证明与本案类似案例法院以物权法第76条和物管条例第11、12条系管理性规范驳回业主请求的事实。经庭审质证，对于原告提交的证据，被告及第三人对证据1的真实性无异议，故本院予以确认。被告对证据2有异议，认为该证据不能证明本小区在选择物业管理服务企业时没有征求广大业主的意见；第三人对证据2的证明目的有异议，认为无法证明被告没有征求业主的意见；本院认为，该证据不足以证明与本案纠纷存在关联性，故本院不予确认。被告及第三人对证据3有异议，认为该证据并不显示来源，也没有印鉴，虽然冠名为东源锦尚小区议事规则，但是我们认为与本案无关，本院认为，被告及第三人对该组证据异议成立，故本院不予确认。对于东源锦尚业委会提交的证据，原告对该证据的真实性无法确认，认为不能证明证据中的签字是否是业主本人所签，其次本证据与本案没有任何关联性，本案诉称的是业主委员会在选聘物业服务公司前是否召开业主大会，并经业主大会双过半同意作出选聘物业服务企业的决定，这个证据既不能证明其召开了业主大会，也不能证明其选聘物业服务企业系经业主大会双过半表决通过；第三人对该证据无异议，同时认为该证据能够证明东源锦尚业委会在选聘物业时广泛征求了小区内业主的意见，签名表中详细记录了每一位签名业主住房位置及房号、产权面积，具备证据的真实性，根据物业管理条例第十二条，业主大会会议有两种形式，一种是集体大会，一种是书面征求意见，业委会的书面签名表就是书面征求意见形式，符合法律规定；本院认为，原告虽然对该组证据有异议，但并未提交相反的证据予以反驳，故本院对该证据予以确认。对于第三人吉昌物业公司提交的证据，被告均无异议，原告认为证据1与本案无关，本院认为，该证据内容客观真实、来源正当，且与本案具有关联性，故本院予以确认。原告认为证据2系第三人单方提供，相当于第三人单方陈述，没有其他机关盖章确认，对真实性、客观性无法确认；对照片有异议，没有形成时间、地点及拍摄人员，证据来源不合法，与本案也无关联性；本院认为，投标书形式来源正当、内容真实客观，且与本案相关联，故本院予以确认，同时原告对该组证据中照片的质证意见成立，故本院不予确认。原告对证据3、4的真实性无异议，故本院予以确认。原告对证据5有异议，认为不属于证据，原告也有判例提交，该证据不能作为定案的依据，本院认为，该组证据与本案不具有关联性，不能作为证据使用，本院仅作为参考。根据当事人的陈述、举证及诉称意见，依据上述有效证据，结合庭审过程中查明的情况，本院确认以下案件事实：原告戴松江系许昌东源锦尚小区的业主。2019年1月22日，东源锦尚业委会在东方今报中发布招聘物业公告，第三人吉昌物业公司投过递交投标书中标，遂与被告东源锦尚业委会签订东源锦尚小区物业管理服务合同，并于2019年1月27日进驻该小区。被告东源锦尚业委会提交的业主确认签名表显示过半数业主且建筑面积过半数同意第三人入驻服务。原告认为，被告选聘第三人作为物业服务企业时并未召开业主委员大会，双方所签订的物业服务合同应为无效协议，故提起本案之诉。本院认为，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会或业主委员会作出的决定，对业主具有约束力。本案中，被告及第三人未举证证明双方在签订物业管理服务协议时召开业主委员大会，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十一条、第十二条等管理性强制性规范，法律及行政法规没有明确规定违反了此类规范将导致合同无效或合同不成立，且经被告征求东源锦尚所有业主意见，已有超过半数且建筑面积超过半数的业主同意第三人提供物业服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同”之规定，原告主张的诉讼请求不符合上述两种情形，故原告的诉请因无事实及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条之规定，判决如下：驳回原告戴松江的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告戴松江承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  杨合庆人民陪审员  魏惠贞人民陪审员  孙清坤二〇一九年十一月六日书 记 员  张静芳