江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0722民初9489号原告：连云港鸿睿物业服务有限公司，住所地连云港市东海县牛山街道利民西路118号金陵御花园30幢28-22。法定代表人：邵世锦，该公司董事长。委托诉讼代理人：李心宜,连云港市海州区新东法律服务所法律工作者。被告：冯某，男，1987年12月2日出生，汉族，住连云港市东海县。被告：王某，女，1988年8月22日出生，汉族，住连云港市东海县。原告连云港鸿睿物业服务有限公司（以下简称鸿睿物业）与被告冯某、王某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告鸿睿物业的委托诉讼代理人李心宜、被告冯某到庭参加诉讼，被告王某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：１．判令二被告向原告支付物业服务费3546元、公摊电费758元、逾期支付违约金3645元，合计7949元；２．被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系连云港金陵房地产开发有限公司开发的位于东海县金陵御花园小区的物业服务企业，被告系该小区23栋3单元501室房屋业主。2013年7月10日小区业主委员会代表业主与原告签订了《金陵御花园物业服务合同》，合同约定了物业基本情况、服务内容与质量、服务费用的收取标准和期限、违约责任等内容。服务费用具体约定为：多层住宅0.45元/月/平方米，高层住宅0.8元/月/平方米，商业物业1.0元/月/平方米，物业服务费用按年收取；合同第三十一条约定，若业主或物业使用人不按时足额交纳物业服务费用，原告可以采取诉讼手段并按每日千分之一标准向业主追缴。合同履行至今，原告按照合同约定为小区提供了优质高效的物业服务。但被告自2013年11月25日至2019年3月31日共计5年4个月的物业服务费等费用没有向原告支付。综上，原告认为被告拖欠原告物业服务费和公摊电费等费用明显是违约行为，依法应当立即支付相关费用和逾期违约金，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告诉求。被告冯某辩称，一、涉案房屋被告已经于2018年5月过户给被告姐姐，不在被告名下；二、原告未按照要求提供物业服务，楼上漏雨导致被告家室内损坏，被告不同意支付物业费等费用；三、2010年11月26日被告缴纳装修保证金2464.4元，应当冲抵物业费。被告王某未做答辩。本院经审理认定事实如下，连云港金陵房地产开发有限公司系东海县金陵御花园小区开发单位。被告冯某、王某原系东海县金陵御花园小区23栋3单元501室房屋业主。2010年11月26日，连云港金陵房地产开发有限公司与被告冯某签订了房屋交接单，将位于东海县房屋交付给被告，房屋为多层建筑，建筑面积为123.22平方米。被告承诺确认已详细阅读南京青和物业制定的《前期物业服务协议》、《业主临时公约》、《业主／用户消防安全责任书》及《物业指南》；同意遵守并倡导其他业主及物业使用人共同遵守《手册》内的约定；同意承担违反《手册》的相应责任；同意转让该物业时取得物业继受人签署的《手册》承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，承诺继续有效。2013年3月11日，金陵御花园小区业主委员会成立并报东海县房产管理局备案。金陵御花园小区前期物业服务由南京青和物业管理有限公司提供，南京青和物业管理有限公司对被告所在的金陵御花园小区实施物业管理服务至2013年7月10日止。2013年7月10日，南京青和物业管理有限公司与原告签订了《债权转让协议书》，协议约定：南京青和物业管理有限公司同意将物业管理服务中没有收取的一些物业费、共用水电费的债权转让给原告所有，有原告收取并取得这些物业费、共用水电费的债权权利，南京青和物业管理有限公司不再收取；南京青和物业管理有限公司在前期物业服务工作中所进行的费用清收活动继续有效，有原告承接继续进行清收工作；南京青和物业管理有限公司在物业管理服务中未尽工作和作出的服务承诺有原告继续履行；南京青和物业管理有限公司在物业管理服务中和业主签订的合同、协议、物业手册中规定的权利义务一并转让给原告，原告有权行使原合同中的权利并承担合同义务，业主应遵照执行，履行合同义务；该协议有双方签订之日生效，如因种种原因造成该债权转让不成，南京青和物业管理有限公司仍享有该债权人的权利，向债务人（业主）主张权利。2013年7月20日，该债权转让协议向全体业主进行公告。2013年7月10日，原告与金陵御花园业主委员会签订了《金陵御花园物业服务合同》，合同约定：金陵御花园业主委员会选聘连云港鸿睿物业服务有限公司为东海县金陵御花园提供物业管理服务事宜；原告负责向业主或物业使用人收取的费用（一）物业管理公共服务费，（二）停车管理服务费，（三）公共能耗费，（四）空置物业管理公共服务费；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为0.45元/月/平方米，高层住宅为0.8元/月/平方米，商业物业为1.0元/月/平方米；物业服务费用由原告按年向业主收取；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，原告可采用诉讼手段依法追缴，并按每日千分之一标准向原告支付违约金。2013年7月15日，金陵御花园小区业主委员会与原告签订了《金陵御花园公共水电费收取补充协议》，补充约定：物业管理小区共用部分水电费、园林绿化用水用电费用、电梯运行电费按实际发生费用分摊，多层200元/户/年，高层400元/户/年(与物业管理费同时预交)。2018年5月24日，被告将涉案房屋产权登记变更至案外人名下。被告自2013年11月至2018年5月共拖欠物业服务费2992.5元、公摊电费639.5元未付。另查明，被告曾于2010年11月26日缴纳装修保证金2464.4元。上述事实，有原、被告当庭陈述以及原告举证房屋交接单、业户资料登记表、承诺书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与金陵御花园小区业主委员会签订的《金陵御花园物业服务合同》、《金陵御花园公共水电费收取补充协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力，各方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告按照合同、协议约定提供了物业服务，被告也接受了物业服务，被告应当支付相应的物业管理服务费用，故本院对原告要求被告支付物业服务费及公摊电费的诉讼请求，予以支持，但涉案房屋产权登记变更后的部分应由原告向案外人主张。被告缴纳的装修保证金应当予以冲抵。故本案中，被告尚欠原告物业服务费及公摊电费共计1167.6元。从被告提出的辩解意见，可以看出原告提供的物业管理服务与业主的要求还存在差距。一般而言，小区动产与不动产在利用过程中，财产毁损或利用不便具有不确定和不定时性，且小区众多居住者对小区公共财物的利用态度也有差异，鉴于物业服务存在持续性、整体性的特点，评判物业服务是否达标，不宜仅依据短时间内单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。如果物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同，业主可以请求物业企业承担履行、补救或赔偿损失等责任。但物业服务有瑕疵，并不能作为拒交物业费的根本理由，如果业主因各自个别的原因为由长期拒交物业费，物业没有业主交纳的物业服务管理费予以支撑也难以提供良好的服务，进而影响小区的整体居住质量，故被告不交物业费的辩解理由不能成立，本院不予采纳。对原告要求违约金的请求，因原告的服务并不能做到全面适当，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告冯某、王某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告连云港鸿睿物业服务有限公司支付物业服务费及公摊电费共1167.6元；二、驳回原告连云港鸿睿物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由二被告负担。本判决为终审判决。审 判 员 张学清二〇一九年十一月二十六日法官助理 孟丽娟书 记 员 解威威