河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初6001号原告（反诉被告）刘明乾，女，汉族，1952年9月4日出生，住信阳市浉河区。委托代理人何江龙，男，汉族，1955年11月5日出生，住址同上，系原告丈夫，代理权限为特别授权。委托代理人柯晓升，河南黄国胜律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）赵敏，女，汉族，1968年7月10日出生，住信阳市浉河区。第三人信阳市信家房地产经纪有限公司第九分公司。法定代表人吴书帆。住所地：信阳市浉河区。委托代理人薛俊，河南联高律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）刘明乾诉被告（反诉原告）赵敏、第三人信阳市信家房地产经纪有限公司第九分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员许凤独任审理，公开开庭进行了审理。原告刘明乾委托代理人何江龙、柯晓升、被告赵敏、第三人信阳市信家房地产经纪有限公司第九分公司委托代理人薛俊到庭参加了诉讼庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘明乾诉称，被告名下有一套位于河区××都花园××楼××单元××房产，原告有意购买。2019年3月13日原告通过第三人于被告签订了《信阳市存量房买卖合同》，以总价66万元购买被告该套房产。合同约定原告向被告支付购房定金20000元，尾款640000元于办理房屋所有权转移登记当日支付。原告如约支付了购房定金20000元，并于2019年5月7日支付了尾款640000元。同时，原告为购买该房产支付第三方居间费10000元。2019年5月8日被告却将660000元购房款全额退还给原告，拒绝出售。根据合同约定，被告拒绝将该房屋出售给原告，应当以房屋总价款的20%即132000元向原告支付违约金，居间方收取原告的所有费用10000元不予返还，由被告直接赔付原告。根据相关法律规定被告应当赔偿原告定金20000元。故诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告定金20000元。2、被告赔偿原告居间费10000元；3、被告向原告支付违约金132000元；4、被告承担本案诉讼费及律师费。被告（反诉原告）赵敏辩称，1、被答辩人违约在先。根据合同第二条第二款规定本次交易房屋所有权转移登记时所及的全部税、费由被答辩人承担全部。2019年3月23日签订合同之时，第三人留存了答辩人车库和院子购买凭证以及购房时交纳的公共维修基金凭证原件。在4月24日第一次过户前几天，第三人通知答辩人，说维修基金需要重新缴纳。答辩人依据合同条款中之明确规定，交易税费全部由被答辩人承担，故答辩人提出，该项税费应该由被答辩人承担，2019年4月24号买卖双方共同去行政服务中心办理手续时，因被答辩人拒不支付维修基金，造成第一次过户失败。这是第一次被答辩人违反合同约定导致房屋不能过户。2、第三人诱骗交易。答辩人所售房屋是2018年10月份起委托第三人代为出售。今年3.25号准备签出售合同之时，方告知答辩人有赠与引发的所得税，需交纳2.5万元，并签订了补充协议。但在2019年5月7号第二次去行政服务中心办理过户时，被税务部门告知赠与引发的所得税是6万以上。第三人诱骗交易给答辩人带来巨大损失。这也违背了当初买卖双方签订补充协议的基础条件。截止目前也未得到第三人任何答复。由于以上原因2019.5.7号第二次交易不成，主要原因是由于第三人告知的税费与相关部门制度规定的严重不符。2019.5.7号第二次交易不成，答辩人不忍心占用买方资金，5.8号早上九点多就将全款66万退给被答辩人，包括定金。并主动联系被答辩人和第三人，明确表示什么时候税费金额跟当初说的一致，答辩人均可接受，并随时去行政服务中心办理交易。截止目前，第三人没有一次主动联系买卖双方见面沟通。第三人信阳市信家房地产经纪有限公司第九分公司辩称，1、我方在原、被告双方买卖合同中不是相对人，不应当承担买卖合同的相关权利及履行义务。2、第三人与原告、被告之间签订有居间服务协议，在居间服务期间履行了相关义务。综上，请法院依法驳回原告对第三人的相关诉求。被告赵敏反诉称，请求解除合同，并撤销网签。原告刘明乾反诉辩称，反诉人要求解除合同，我们同意。关于反诉人要求撤销网签，如需我们配合，我们愿意。第三人信阳市信家房地产经纪有限公司第九分公司反诉辩称，关于被告的反诉都与第三人无关，如果在解除合同撤销网签过程中，需要第三人提供便利的，第三人愿意提供。经审理查明，2019年3月23日，被告赵敏作为甲方（出卖方）与原告刘明乾作为乙方（买售方）签订信阳市存量房买卖合同一份，合同编号：2019年-10022。合同载明：甲方所售房屋坐落位置：浉河区××都花园××楼××单元××号…房屋所有权证号为00047035，契税票证号为：0369667…该房屋成交总价为陆拾陆万元整，乙方向甲方支付购房定金贰万元整。本次交易房屋所有权转移登记时所涉及的全部税、费由乙方承担全部…因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金…补充协议：经甲乙双方协商一致，甲方以陆拾陆万元将房屋出售给乙方，带车库、院子，甲方在过户时承担自己的赠予税费，乙方承担自己的契税、个税，乙方承诺一个月内凑齐全部房款，甲方在乙方房款到位后积极配合过户，不得无故拖延，甲方在办理物业交割时结清自己的物业、水电、燃气费用。甲方赵敏签字捺印、乙方刘明乾签字捺印，经纪公司信阳市信家房地产经纪有限公司第九分公司盖章。当日甲方赵敏与乙方刘明乾、丙方信阳市新家房地产经纪有限公司三方签订居间服务合同一份，载明：…第二条3、甲方或乙方违反合同约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任且丙方有权收取本合同约定的居间服务费无须退还，如支付费用方为守约方可向违约方追偿该笔费用；如因政策性原因导致合同无法履行的，甲乙双方均为守约方，丙方退还已收取的全部居间服务费…甲方赵敏、乙方刘明乾签字捺印，丙方信阳市信家房地产经纪有限公司第九分公司盖章。同日，信阳市信家房地产经纪有限公司出具押件证明一份、定金收据单一份、收据单一份。定金收据单载明：在信阳市信家房地产经纪有限公司的居间服务下，今收到购买人刘明乾购买位于浉河区××都花园××楼××单元××号的房屋，支付购房定金共计人民币贰万元整。居间方信阳市信家房地产经纪有限公司第九分公司盖章。收据单载明：今收到刘明乾保障服务费及居间服务费共计壹万元，备注先付5000，剩余5000过户之前给。盖信阳市信家房地产经纪有限公司第九分公司盖章，并手写注明：已付清，2019年4月24日。原告刘明乾丈夫何江龙2019年5月7日通过中国建设银行转账给被告赵敏64万元；2019年5月8日，被告赵敏退原告刘明乾购房全款66万元。被告赵敏另提交公证书一份：委托人赵瑛，张革胜，受托人赵敏…现就出售不动产事宜…全权委托受托人赵敏为其合法代理人代表本人办理…。另查明，在签订合同过程中，第三人信阳市信家房地产经纪有限公司第九分公司知道被告房屋存在赠与，告知原、被告双方赠与税费为2.5万元，而在办理过户过程中，赠与税费近7万元，为此被告赵敏不愿交纳赠与税，原、被告双方未办理成房屋过户手续。现原告刘明乾起诉来院，提出如上诉请。本院在审理过程中被告赵敏提出反诉请求。本院认为，原告刘明乾与被告赵敏签订房屋存量房买卖合同，系双方真实意思表示，合同依法成立并生效，原、被告双方应当按照合同约定享有权利、履行义务。合同签订后，原告刘明乾向被告赵敏缴纳了2万元定金后，并于2019年5月7日将房款全部打至被告赵敏账户，被告赵敏在办理过户手续时，因赠与税过高未交，原被告双方未办理房屋过户手续。因此，关于被告赵敏是否构成违约，因该房屋赠与税应是由卖方承担，且合同补充协议明确约定：甲方在过户时承担自己的赠与税费，故被告赵敏明显存在违约，导致双方合同未履行。原告刘明乾要求被告赵敏返还定金2万元及支付违约金132000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此，定金和违约金不可以同时适用，且原告刘明乾起诉要求被告支付违约金过高，本院不予支持；原告刘明乾要求被告赵敏赔偿定金2万元符合法律规定，本院予以准许。原告刘明乾诉请被告赵敏赔偿居间费1万元，因第三人信阳市信家房地产经纪有限公司第九分公司在履行居间服务过程中未尽到如实告知义务，造成被告赵敏未考虑到过高的赠与税，存在一定过错，故居间费1万元应由第三人信阳市信家房地产经纪有限公司第九分公司退还。被告赵敏反诉请求解除合同并撤销网签，因被告赵敏不交纳赠与费，导致合同无法履行，原告刘明乾、第三人信阳市信家房地产经纪有限公司第九分公司同意解除合同并配合撤销网签，被告赵敏反诉请求成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘明乾与被告赵敏签订的存量房买卖合同。二、被告赵敏于本判决生效后十日内赔偿原告刘明乾定金2万元。三、第三人信阳市信家房地产经纪有限公司第九分公司于本判决生效后十日内退还原告刘明乾居间费1万元。四、驳回原告刘明乾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉费减半收取为1770元，反诉费减半收取为2600元，由被告赵敏承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。或通过本院向信阳市中级人民法院提起上诉。你（单位）应在上诉期届满之次日起七日内向信阳市中级人民法院预交上诉案件受理费6140元。信阳市中级人民法院诉讼费账户：收款单位：河南省信阳市中级人民法院，账户：46×××16，开户行：兴业银行信阳分行。逾期未交也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，将依法按自动撤回上诉处理。审判员  许凤二〇一九年十一月二十五日书记员  陈静