山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终2950号 上诉人（原审被告）：黄忠明，男，1970年12月10日出生，汉族，张店爱莲电器职工，现住淄博市张店区。 委托诉讼代理人:王正博,山东诚迈律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：华润置地（北京）物业管理有限责任公司淄博分公司。住所地淄博市张店区人民东路2号。 主要负责人：方晓平，总经理。 委托诉讼代理人：王美，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 上诉人黄忠明因与被上诉人华润置地(北京)物业管理有限责任公司淄博分公司物业服务合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初1941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人黄忠明及其委托诉讼代理人王正博，被上诉人华润置地(北京)物业管理有限责任公司淄博分公司的委托诉讼代理人王美到庭参加调查。本案现已审理终结。 黄忠明上诉请求：查明事实,公正处理或发回重审。事实和理由：一、被上诉人违反了《华润中心凯旋门业主临时管理规约》第7.3.7条和7.3.11条的规定，没有尽到物业服务企业责任和提供相关的服务，为此法院不应支持被上诉人的请求。规约第7.3.7条和7.3.11条规定，管理者“防止任何人对物业或公共设施进行有害的变更或损坏，并对损坏者进行索赔”；“若业主向管理者提出投诉，则管理者必须于24小时内做出答复，若不能在24小时内解决的，管理者须事先书面告知业主，并承诺解决期限”。现实情况是上诉人的底层住户将其两户之间的分户墙(应为承重墙)拆除打通的装修施工，致使上诉人的房屋出现墙体开裂，形成巨大的安全隐患，且其装修经过物业公司许可。上诉人为此多次向物业公司投诉、反映，但是至今没有解决。上诉人花费巨大的购房款购买的房产出现上述问题，自己根本无力解决，向物业公司投诉反映，却得不到答复和解决，又没有其他的解决办法，只得拒交物业费并继续催促物业公司，实属无奈。一审法院只是简单的判令上诉人交纳拖欠的物业费，却不理上诉人的合法抗辩理由和房屋的实际情况，显然是不公平的。一审法院没有查明上述事实，必然导致案件的处理结果事实不清、出现错误。二、购房时，我同时购买了地下停车场的H007号车位。但是该车位的前方(朝向南)的行车过道之处违章修建了一房屋(该房屋的修建地点与图纸不符，车位图纸中的过道之处没有房屋)，房屋的北墙距离我车位南线只有3米，严重影响了我车辆的正常出入。为此，也多次向物业物业公司投诉、反映过，物业公司亦置之不理。无奈之下，我曾堵过地下停车场的出入口，以期能给解决问题，派出所也曾两次出警。但是物业公司一直没有解决该问题，显然物业公司没有尽其职责和义务，损害了业主的利益。三、一审判决中所提到的《承诺书》、《华润凯旋门物业物业委托合同》，被上诉人庭审中均没有提交，更没有由上诉人进行质证，显然是违反法律程序的。综上，上诉人认为一审判决事实不清，证据没有质证，判决结果存在错误。为此，请求二审公正处理，重新查明事实或者将案件发回重审。 华润置地(北京)物业管理有限责任公司淄博分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、本案应为物业服务合同纠纷，上诉人提出的底层住户违规拆除承重墙、进行施工，致墙体开裂，即侵权纠纷，且诉讼主体地位不同，两案不能混淆，上诉人应于一审本诉中提出反诉，并明确诉讼请求，两案才能合并审理。二、上诉人提出的因底层住户违规拆除承重墙致墙体开裂，并未提供充分证据证明拆除行为与墙体开裂存在因果关系，无法证明侵权行为的成立。三、被上诉人于2016年3月8日向7号楼1单元7-1-2001住户下发违规违法整改告知函，告知其违规违约事实，要求其三日内恢复其墙体原样，已尽到物业服务责任，同时在第一时间告知上诉人合法的救济途径，同意积极协助上诉人解决上述问题。四、上诉人提出的停车位前方存在房屋的问题，在交房之前便存在，并非被上诉人违规建造，被上诉人不应承担违约责任。五、承诺书、临时管理规约、物业委托合同已提交至一审法院进行质证，以便证明物业收费的标准、收费时间。 华润置地(北京)物业管理有限责任公司淄博分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付所欠物业管理服务费3435元（自2017年2月1日起，暂计算至2017年12月31日）并持续计算至被告实际给付之日止；2.判令被告给付违约金1030.50元（自2017年2月1日起暂计算至2017年12月31日）并持续计算至被告实际给付之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告华润置地(北京)物业管理有限责任公司淄博分公司提供了其与案外人华润置地(淄博)有限公司签订的《华润中心﹒凯旋花园前期物业服务合同》,约定由原告为华润中心·凯旋花园提供前期物业管理服务。合同第五条约定，本物业区域物业服务收费选择包干制方式,物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅2.3元/月·平方米；第六条约定，业主应于商品房买卖合同约定交房之日（甲方提前交房或逾期交房以其通知的收房之日）起交纳物业服务费用（物业服务资金），物业服务费用（物业服务资金）按6个月为一个收费周期交纳，业主或物业使用人应在每个收费周期首月15日前履行交纳义务；第二十三条约定，甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按欠费金额每日加收千分之三的标准向原告支付违约金；第二十七条约定，本合同期限自2015年3月1日起至业主委员会成立之日止。原、被告均提供了《华润中心·凯旋门业主临时管理规约》，该管理规约最后一页加盖了华润置地（山东）物业服务有限公司淄博分公司的公章，原告以此证明物业收费标准以及违约金的计算依据和方式，被告以此证明原告主体不适格，并主张华润置地（山东）物业服务有限公司淄博分公司才是适格主体。对此，原告提供了公司决议复印件、分公司注销情况和报纸各一份，其中分公司注销情况显示华润置地（山东）物业服务有限公司淄博分公司于2018年12月19日注销，注销原因为决议解散，且华润置地(北京)物业管理有限责任公司和华润置地（山东）物业服务有限公司在2018年6月22日的齐鲁晚报中刊登了公告声明（吸收合并公告），载明：“经华润置地(北京)物业管理有限责任公司、华润置地（山东）物业服务有限公司股东决定：华润置地(北京)物业管理有限责任公司拟吸收合并华润置地（山东）物业服务有限公司，合并后华润置地（山东）物业服务有限公司办理注销登记，华润置地(北京)物业管理有限责任公司存续。合并前后两公司的注册资本均为500万。公司合并后，合并各方的债权、债务由华润置地(北京)物业管理有限责任公司承继”。 原告还提供了被告黄忠明签字捺印的《承诺书》一份，被告黄忠明在承诺书中确认已详细阅读《华润﹒凯旋门物业管理委托合同》及《华润﹒凯旋门业主临时管理规约》，同意《华润﹒凯旋门物业管理委托合同》中就淄博华润﹒凯旋门前期物业服务作出的相关安排，同意开发商委托的物业服务单位及相关收费标准。被告对原告提供的《商品房买卖合同》复印件、《华润中心﹒凯旋花园前期物业服务合同》复印件、《承诺书》、分公司注销情况和报纸的真实性无异议。另外，被告提供了《住宅使用说明书》一份，拟证明根据《住宅使用说明书》的规定，业主的装修应遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《淄博市城市房屋装修结构安全管理规定》，业主不得擅自改动房屋主体结构、未经许可严禁敲凿墙体、不得在承重墙上做嵌入式装修、不得擅自改变建筑物的功能布局等，并主张20楼东西两户的分户墙被拆除系经过了原告的同意并造成了被告的损失。另查明，被告黄忠明系华润中心凯旋门7号楼1单元012101号的业主,该房屋建筑面积为133.68平方米。原告要求被告支付自2017年2月1日起至2017年12月31日止的物业服务费3435元及违约金1030.50元（3435元乘以30%），被告对物业服务费及违约金的计算方式无异议。 一审法院认为，根据华润置地(北京)物业管理有限责任公司和华润置地（山东）物业服务有限公司在2018年6月22日的齐鲁晚报中刊登的公告声明（吸收合并公告）、华润置地（山东）物业服务有限公司的注销情况以及原告与案外人华润置地(淄博)有限公司签订的《华润中心·凯旋花园前期物业服务合同》，原告应是本案适格的主体。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，因此，本案中原告与案外人华润置地(淄博)有限公司签订的《华润中心·凯旋花园前期物业服务合同》对原、被告均具有约束力,原、被告均应按合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物业管理条例》规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持；第六条规定：业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费。物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，原告与案外人华润置地(淄博)有限公司签订的《华润中心﹒凯旋花园前期物业服务合同》中明确约定了原、被告双方的权利和义务以及物业管理服务费的收费标准，因此，被告应当按照合同约定交纳物业服务费。被告黄忠明辩称20楼东西两户之间的分户墙被拆除且经过物业公司审核同意，现造成其分户墙墙体开裂，严重影响了其财产安全和人身安全，并以此为由拒交物业服务费，不符合有关法律规定，不予支持。被告可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上，被告应支付原告自2017年2月1日起至2017年12月31日止的物业服务费3435元及违约金1030.50元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条规定，判决：一、被告黄忠明于判决生效之日起十日内支付原告华润置地(北京)物业管理有限责任公司淄博分公司自2017年2月1日起至2017年12月31日止的物业服务费3435元；二、被告黄忠明于判决生效之日起十日内支付原告华润置地(北京)物业管理有限责任公司淄博分公司违约金1030.50元。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告黄忠明负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄忠明提交证据：照片四张，用以证明上诉人房屋因别人违规装修致墙体变形，装修部位出现裂缝。被上诉人华润置地(北京)物业管理有限责任公司淄博分公司针对上诉人提交的证据发表质证意见：对该证据的真实性不予认可，无法证明系上诉人家庭实际情况，对关联性也不予认可，无法证明系因底层住户违规拆建所导致的。被上诉人提交证据：整改告知函两份，用于证明被上诉人已经履行了物业管理责任，同时于2016年3月已告知上诉人采取合法途径进行维权。黄忠明针对被上诉人提交的证据发表质证意见：对该证据的真实性有异议，而且我方认为被上诉人未尽到相应义务，不能免责。二审中，上诉人认为一审判决的计算上有误，应该是3382.10元。经被上诉人当场计算，认可系其计算错误。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方当事人提供的证据，上诉人提供的照片所证明的事项与本案物业管理费无关，对其所主张的事项，本院业已向其释明通过另外途径解决，故本案不予认定；被上诉人提供的证据，上诉人不认可，且不是新证据，其应当在一审中提供而未提供，本院不予认可。关于物业费数额，双方当事人二审中达成一致，认可所欠数额为3382.10元。 二审查明事实与一审认定事实一致，但被上诉人提起诉讼所主张的物业费数额按照其主张的时间和收费标准计算，存在错误。 本院认为，本案争议焦点是上诉人是否应当缴纳物业费以及物业费数额问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，不能提供证据或所提供的证据不足以证明其事实主张的，应承担举证不能的法律后果。本案中，双方当事人签订了物业服务合同，双方均应依约履行。被上诉人提供了基本的物业服务，上诉人应当按照合同约定交纳物业服务费。上诉人黄忠明一审中即辩称20楼东西两户之间的分户墙被拆除且经过物业公司审核同意、造成其分户墙墙体开裂并以此为由拒交物业服务费，其主张不符合有关法律规定，不予支持。二审中，上诉人又提出地下停车场行车过道处违章修建一房屋、影响上诉人车辆出入的问题，并认为损害了业主权益，但该事宜亦不是上诉人不缴纳物业费的法定或约定事由；二审中，针对上诉人提出的上述两项事宜，本院均已告知其通过法定途径寻求解决，上诉人亦可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于上诉人提出的《承诺书》、《华润凯旋门物业物业委托合同》被上诉人庭审中均没有提交、没有由上诉人进行质证、属于违反法律程序的问题。经审查，一审卷宗和庭审笔录中均有记载，上诉人已经在一审庭审中进行了质证，发表了质证意见，故上诉人该上诉理由不能成立。鉴于被上诉人提起本案诉讼所主张的物业费数额，依照其起诉状载明的物业费计费时间和标准，其物业费本金数额为3382.10元，而不是一审诉状中数额，双方当事人均对此认可，故本院就物业费数额及违约金作出纠正。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、变更淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初1941号民事判决第一项为：上诉人黄忠明于判决生效之日起十日内支付原告华润置地(北京)物业管理有限责任公司淄博分公司自2017年2月1日起至2017年12月31日止的物业服务费3382.10元； 二、变更淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初1941号民事判决第二项为：上诉人黄忠明于判决生效之日起十日内支付原告华润置地(北京)物业管理有限责任公司淄博分公司违约金1014.63元。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取计25元，二审案件受理费50元，共计75元，由上诉人黄忠明负担。 本判决为终审判决。 审判长  张玉杰 审判员  刘 宁 审判员  徐连宏 二〇一九年十一月十四日 书记员  周京京