广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终717号 上诉人（一审原告）：广西中恒兴投资发展有限公司，住所地：钦州市人民路翰林福第17栋2楼，统一社会信用代码：914507007943397424。 法定代表人：张树忠，该公司董事。 委托诉讼代理人：符锦芳，广西金湾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈维，广西金湾律师事务所实习律师。 被上诉人（一审被告）：陈文会，男，1985年10月9日出生，现住钦州市。 上诉人广西中恒兴投资发展有限公司与被上诉人陈文会商品房销售合同纠纷一案，钦南区人民法院作出（2018）桂0702民初1937号民事判决。宣判后，一审原告广西中恒兴投资发展有限公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人广西中恒兴投资发展有限公司的委托诉讼代理人符锦芳到庭参加诉讼,被上诉人陈文会经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广西中恒兴投资发展有限公司一审诉称：2013年8月19日对方购买由我方开发的“翰林福第”的楼盘的一套房产，该房产位于第25号楼602室，建筑面积约151.49平方米，约定单价为人民币3198元/平方米，总金额为484465元。双方签订了《商品房买卖合同》，并约定对方先交首付款145465元，余款339000元由对方向银行贷款以按揭方式来支付。双方签订合同后，按照规定，我方作为保证人向兴业银行有限公司钦州支行为对方办理了银行按揭贷款手续，对方也与银行签订借款合同。刚开始对方按规定缴纳贷款本息，但从2017年6月开始至今，停止向银行归还贷款木息，兴业银行钦州支行及我方工作人员多次向其催缴，但对方置之不理，我方也多次向其催缴，但对方拒绝还款，由于对方没有按时归还贷款的本息，并经银行的多次催款也不归还，兴业银行要求我方承担担保责任，对方拖欠的贷款本息30787.76元向我方所设立的专户扣收代偿。由于对方严重拖欠银行贷款本息的行为严重违反了《合同法》的有关规定及双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》《担保合同》的规定，并以实际行为表示不再履行合同义务，对方的违约行为给我方造成了重大损失。请求：1、请求法院判决陈文会支付违约金145339.5元违约金给广西中恒兴投资发展有限公司；2、请求法院判决解除广西中恒兴投资发展有限公司与陈文会于2013年8月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号13080891)，并裁决陈文会协助广西中恒兴投资发展有限公司办理撤销《商品房买卖合同》的备案手续；3、本案的律师代理费及诉讼费由陈文会承担。 陈文会一审未作答辩，亦未提交相关的证据。 钦南区人民法院审理查明：2013年8月19日，广西中恒兴投资发展有限公司与陈文会签订《商品房买卖合同》（合同编号：13080891），陈文会向广西中恒兴投资发展有限公司购买由广西中恒兴投资发展有限公司开发的“翰林福第”楼盘第25号楼602号商品房，该房屋合计总价款484465元。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过360日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房工程竣工验收备案后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条第三款约定，买受人在签署合同时交纳首付款145465元，剩余房款339000元由买受人向银行申请按揭贷款或住房公积金按揭贷款。买受人承诺按期偿还贷款，在出卖人承担连带保证责任期间，若有任何导致银行追究出卖人承担责任的行为，则视为买受人违反本合同，买受人应在出卖人履行担保责任之日起7日内偿还出卖人因履行保证义务而支出的一切费用，由买受人按日向出卖人支付房价款万分之十的违约金，如买受人超过三个月未偿还贷款的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并要求买受人承担房产总价款30%的违约金，如买受人的违约行为还给出卖人造成经济损失的，买受人应承担赔偿责任。《商品房买卖合同》签订后，陈文会依约支付了首付款145465元。2014年10月18日，陈文会与兴业银行股份有限公司钦州支行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，向兴业银行股份有限公司钦州支行借款339000元，广西中恒兴投资发展有限公司作为该借款的保证人，承担阶段性连带保证责任，保证期间方式为阶段性担保：保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。如果债务人已经办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。借款合同签订后，银行根据《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定将339000元转账支付给了广西中恒兴投资发展有限公司，陈文会通过银行贷款支付尚欠的购房款。 另查明，陈文会自2017年6月开始不偿还银行贷款本息，至2018年11月1日，广西中恒兴投资发展有限公司为陈文会垫付银行贷款本息30787.76元。广西中恒兴投资发展有限公司已将房屋交付陈文会使用，但陈文会至今没有取得房地产权属证，银行也没有提前收回贷款。 钦南区人民法院认为，广西中恒兴投资发展有限公司与陈文会签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容没有违反法律规定，该合同合法有效，双方应按合同约定履行义务。合同签订后，陈文会依约全面履行了支付购房款的义务，已经尽了买受人支付价款的义务，广西中恒兴投资发展有限公司也将房屋交付陈文会使用，根据合同的约定，广西中恒兴投资发展有限公司应当在2014年12月30日前将商品房交付给陈文会使用，在商品房工程竣工验收备案后720日内，将办理权属登记需由广西中恒兴投资发展有限公司提供的资料报产权登记机关备案。如因广西中恒兴投资发展有限公司的责任，陈文会不能在规定期限内取得房地产权属证书的，广西中恒兴投资发展有限公司按已付房价款的0.5%向陈文会支付违约金。但陈文会至今没有取得房地产权属证书，远远超过720日的时间。广西中恒兴投资发展有限公司向银行提供的是阶段性担保，如果能及时办理房地产权属证书，广西中恒兴投资发展有限公司的保证责任就会解除，不存在为陈文会垫付贷款本息的义务。同时，陈文会不按时偿还银行贷款，导致广西中恒兴投资发展有限公司至今为止垫付了30787.76元贷款本息，陈文会的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，但陈文会的行为并不构成根本违约，因此，广西中恒兴投资发展有限公司请求解除与陈文会于2013年8月19日签订的《商品房买卖合同》，于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中，因陈文会未偿还银行按揭贷款，导致广西中恒兴投资发展有限公司为陈文会垫付贷款30787.76元，现请求陈文会支付145339.5元违约金明显过高，且未能提供证据证实其的实际损失，因此，对违约金调整为以陈文会已付房价款484465元为本金，按日万分之二从2017年6月1日开始计算至《商品房买卖合同》解除之日或广西中恒兴投资发展有限公司付清广西中恒兴投资发展有限公司为其垫付的贷款本息之日止。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、被告陈文会向原告广西中恒兴投资发展有限公司支付违约金（违约金计算方法：以484465元为本金，自2018年6月1日起至《商品房买卖合同》解除之日或原告付清原告为其垫付的贷款本息之日止,按日万分之二计算）；二、驳回原告广西中恒兴投资发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1654元，公告费700元，合计2354元，由原告广西中恒兴投资发展有限公司负担1051元，由被告陈文会负担1303元。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定承担迟延履行的法律责任。权利人可在本案发生法律效力规定的履行期限最后一日起二年内向钦南区人民法院申请执行。 钦南区人民法院作出上述一审判决后，一审原告广西中恒兴投资发展有限公司不服，向本院提起上诉，上诉理由：1、依照双方合同约定，被上诉人超过三全月未偿还银行贷款，上诉人有权解除双方签订的购房合同，一审判决不当；2、未能办理房产证是对方原因造成，与上诉人无关；3、一审判决对违约金的计算标准没有依据。请求：1、撤销一审判决。2、改判解除广西中恒兴投资发展有限公司与陈文会于2013年8月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号13080891)。3、判令陈文会协助广西中恒兴投资发展有限公司办理撤销《商品房买卖合同》的备案手续；将房产交还上诉人。4、陈文会向广西中恒兴投资发展有限公司支付违约金145339.52元。一、二审案件受理费由被上诉人负担。 被上诉人陈文会没有出庭参加诉讼，没有作出书面答辩意见。 该案在本院审理期间，上诉人广西中恒兴投资发展有限公司当庭举出：商品房权属证明书、代偿清单各一份，证明：被上诉人所在的25号楼，广西中恒兴投资发展有限公司已取得权属证明书，由于陈文会自身的原因才没有办理房产证及上诉人广西中恒兴投资发展有限公司替代陈文会归还欠兴业银行贷款的事实。 被上诉人陈文会没有提交新证据。 针对上述证据，上诉人广西中恒兴投资发展有限公司质证认为，证据内容真实客观，由相关金融部门和行政职权部门出具，应采信。 被上诉人陈文会没有出庭参加诉讼，没有发表质证意见。 本院认为，上述证据由相关金融部门和行政职权部门出具，来源合法，依法予以采信。 一审判决认定事实清楚，证据充分，二审依法予以确认。 本院查明事实与一审判决认定事实相一致。 另查明，陈文会已支付购房首付款145465元，按揭贷款（2013年12月至2017年5月）本金：6671.6元、利息：22079.35元，合计：28750.95元。 本院认为，本案属于商品房销售合同纠纷，因广西中恒兴投资发展有限公司认为，其与陈文会构成商品房买卖关系，陈文会严重违反双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》《担保合同》的约定，拖欠银行贷款本息给其公司造成了重大损失。请求解除广西中恒兴投资发展有限公司与陈文会于2013年8月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号13080891)，陈文会协助广西中恒兴投资发展有限公司办理撤销《商品房买卖合同》的备案手续，支付违约金145339.5元而引起。该案在本院审理期间，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点：1、上诉人广西中恒兴投资发展有限公司请求解除双方签订的商品房买卖合同是否有法律依据？2、未能办理房产证是谁的责任？3、何方违约？一审判决对违约金的计算标准是否正确？ 该案在本院庭审当中，上诉人广西中恒兴投资发展有限公司持与上诉状相同的辩论意见。 被上诉人陈文会没有出庭参加诉讼，没有发表辩论意见。 本院评判如下：《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿，诚信信用的原则。”广西中恒兴投资发展有限公司与陈文会于2013年8月19日签订的《商品房买卖合同》，由广西中恒兴投资发展有限公司将其开发位于钦州市商品房，以总价款484465元出售给陈文会，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容没有违反法律规定，该合同合法有效。 《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”广西中恒兴投资发展有限公司与陈文会签订《商品房买卖合同》后，陈文会交纳首付款145465元，余款339000元进行按揭。2013年8月19日陈文会与广西中恒兴投资发展有限公司在《商品房买卖合同》基础上，签订《合同补充协议》，该协议第四条约定：“买受人承诺按期偿还贷款，在出卖人承担连带担保责任期间，若有任何导致银行追究出卖人承担责任的行为，则视为买受人违反本合同，买受人应在出卖人履行担保责任之日7日内偿还出卖人因履行保证义务而支出的一切费用，由买受人按日向出卖人支付房价款万分之十的违约金，如买受人超过三个月未偿还贷款的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并要求买受人承担房产总价款30%的违约金，如买受人的违约行为还给出卖人造成经济损失的，买受人应承担赔偿责任。”2013年10月18日，陈文会用钦州市商品房作抵押，与兴业银行股份有限公司钦州支行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，向兴业银行股份有限公司钦州支行借款339000元，广西中恒兴投资发展有限公司作为该借款的保证人，承担阶段性连带保证责任。《个人购房抵押（保证）借款合同》签订后，由兴业银行股份有限公司钦州支行将借款339000元汇入广西中恒兴投资发展有限公司帐户，陈文会按约定每期归还借款，自2017年6月开始不偿还银行贷款本息，自2017年7月至2018年11月1日，广西中恒兴投资发展有限公司为陈文会垫付银行贷款本息30787.76元。远远超过双方对“超过三个月未偿还贷款的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》”的期限。由于陈文会违约，上诉人广西中恒兴投资发展有限公司有权依照双方签订的《合同补充协议》的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，解除双方签订的《商品房买卖合同》，一审判决对广西中恒兴投资发展有限公司解除合同的诉请不予支持不当，二审依法应予纠正，本院确认：陈文会与广西中恒兴投资发展有限公司的《商品房买卖合同》从广西中恒兴投资发展有限公司起诉要求解除合同之日即2018年6月20日起解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，双方在《商品房买卖合同》的《合同补充协议》第四条约定“——由买受人按日向出卖人支付房价款万分之十的违约金，”该违约金的约定过高，但因陈文会未偿还银行按揭贷款，导致广西中恒兴投资发展有限公司为陈文会垫付贷款，一审判决对违约金调整为以陈文会已付房价款484465元为本金，按日万分之二从2017年6月1日开始计算合理，但计算的天数应至2018年6月20日止。 陈文会已支付购房首付款145465元，按揭贷款（2013年12月至2017年5月）本金：6671.6元、利息：22079.35元，合计：28750.95元，合同解除后，陈文会将位于钦州市中恒兴投资发展有限公司，广西中恒兴投资发展有限公司退回陈文会已支付的购房款145465+28750.95=174216元，同时，陈文会应支付广西中恒兴投资发展有限公司违约金484465元*384天（从2017年6月1日计至2018年6月20日，共384天）*0.002=37207元，二者折抵后，广西中恒兴投资发展有限公司尚须退回陈文会购房款137009元。综上所述，一审判决认定事实清楚，但判决欠妥，二审依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销钦南区人民法院（2018）桂0702民初1937号民事判决书之判决； 二。解除广西中恒兴投资发展有限公司与陈文会于2013年8月19日签订的《商品房买卖合同》，陈文会于收到本判决书之次日起十日内将位于钦州市中恒兴投资发展有限公司；陈文会协助广西中恒兴投资发展有限公司办理撤销《商品房买卖合同》的备案手续。 三、广西中恒兴投资发展有限公司退回陈文会购房款137009元，限收到本判决书之次日起十日内一次付清。 四、驳回广西中恒兴投资发展有限公司其它诉讼请求。 义务人收到本判决书之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向钦南区人民法院申请执行，或向该院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费1654元，公告费700元，合计2354元，上诉案件受理费人民币1654元，公告费350元，由陈文会负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄载文 审判员  陈明华 审判员  王英佑 二〇一九年十一月十一日 书记员  刘 蔚