陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民再152号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：王变花，女，1979年5月23日出生，汉族，自由职业，住西安市高新区。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：张亚庆，女，1963年9月13日出生，汉族，退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张乐明，男，1964年5月16日出生，汉族，公司职员，住北京市朝阳区。系张亚庆丈夫。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：张乐明，男，1964年5月16日出生，汉族，公司职员，住北京市朝阳区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：西安新乐房地产中介有限公司，住所地：西安市高新区高新路天地源枫林绿洲第42幢1单元1层10104室。法定代表人：牛春燕，系公司总经理。委托诉讼代理人：毛宣，男，1991年9月24日出生，汉族，住西安市高新区，系该公司员工。再审申请人王变花因与被申请人张亚庆、张乐明及西安新乐房地产中介有限公司（以下简称新乐公司）房屋买卖合合同纠纷一案，不服本院（2018）陕01民终7430号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2019年3月2日作出（2019）陕民申275号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王变花，被申请人张亚庆的委托诉讼代理人张乐明，被申请人张乐明，新乐公司的委托诉讼代理人毛宣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王变花申请再审称，1、原审判决认定王变花在房屋评估结果出来后想提高贷款额度要求重新评估、因首付比例问题产生迟疑，在房屋买卖三方合同约定的期限2017年6月25日界至时，只完成了网签和房贷手续，垫资和注销事宜未开始处理系事实认定错误。因张乐明、张亚庆被加入失信被执行人名单，加之恶意违约，导致垫资事宜整体延迟，产生违约金和滞纳金等费用128664元，同时产生贷款利息13750元，上述损失都是由于张乐明、张亚庆违约造成的，因此上述损失应当由张乐明、张亚庆承担；2、房款已按合同约定付清，申请人不存在违约行为，因此不应当承担贷款延期利息及超期部分违约金、滞纳金。同时，被申请人应当向王变花承担违约金47万元。合同约定网签、房贷、垫资、注销确保在6月25日前办妥全部手续。但张乐明、张亚庆于2017年6月25日前尚未办理完毕撤押手续，未取得不动产权证书，一、二审对此诉求漏判，请求予以支付王变花违约金18.15万元，根据合同第八条约定赔偿王变花2017年8月27日至2017年10月11日3天违约金共计2.475万元。3、原审认定10月20日，垫资公司从资金监管账户中扣除垫资费用及超期部分违约金及滞纳金共122364元，将剩余房款427636元退还给张亚庆系事实认定错误。4、张乐明、张亚庆应当赔偿王变花2017年10月25日至2018年10月24日房屋租金7.8万元，赔偿王变花2017年10月25日至2018年10月24日租赁费迟延支付违约金2.34万元。王变花已将房款按照合同付清，被申请人不按合同约定交房已违约，一、二审法院认定2017年7月26日，王变花出具的欠条上载明“欠款还清后办理房屋交付与接收”所以不交房，实际载明的是“还款时间为，房屋买卖交易完成，并交付房屋的当天。”“备注欠款还清后办理房屋交付与接收2017年10月25日交付日当日”备注为被申请人后加上去的，所有欠条只有“王变花”三个字由申请人签字。张乐明、张亚庆以122364元为由拒绝交房，直到二审判决下来，2018年9月28日付清136465元时才肯交房，且有恶意不交房的嫌疑，终结协商多次，且被申请人列入失信人名单，其账户被控，硬是迫使申请人拿现金交付。申请人并未违约，张乐明、张亚庆应赔偿原告租金。再审请求：1、撤销一、二审判决，坚持一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被申请人承担。张亚庆、张乐明辩称，1、申请人称其在房屋评估结果出来后及时签订了《西安市存量房屋买卖合同》，被申请人未能及时提供房产证原件、办理垫资和注销事宜是合同实际履行时间延后的根本原因，因此认定被申请人违约造成的，与客观事实严重不符；2、张乐明、张亚庆2017年7月27日将定金10万元存入资金监管账户，是依照《房屋买卖三方合同执行备忘录》的约定日期办理，不存在违约。另5万元定金由中介保管及办理，其延期办理的后果不应由张乐明、张亚庆承担；3、由于王变花逾期办理垫资赎楼，导致张乐明、张亚庆产生的贷款利息，依法依约应由王变花承担；4、王变花要求张乐明、张亚庆承担违约金共计36.3万元，赔偿申请人违约金共计10.725万元，赔偿其房屋租金共计7.8万元，与事实严重不符，缺乏法律依据；5、王变花主张因张乐明、张亚庆的失信记录导致产权证未能按约定的2017年6月25日办完撤押手续的根本原因，存在违约行为，是颠倒黑白，混淆是非；6、王变花自始至终没有向张乐明、张亚庆如数全额支付购房款项的真实意愿和想法，故而一直以各种方式和理由加以搪塞推诿，企图逃避其履行《房屋买卖三方合同》《房屋买卖三方合同执行备忘录》规定的付款义务和责任；7、高院再审裁定书认定并未足额收到165万元房款事实缺乏证据的认定是片面和错误的，与事实不符。对张乐明、张亚庆反映仅收到购房款152.7636万元，并未足额收到165万元房款的客观事实，认为是张乐明、张亚庆将其购房款通过公证的《委托书》委托给张慧琳、马利侠，故认定受托人张慧琳收取房款的行为就应是被申请人委托的行为，张乐明、张亚庆提交的两份电子回单仅能证明被委托人向其支付的购房款为152.7636万元，并不能否定受委托人代其收到165万元房款事实的结论是错误的，与事实真相不符。对垫资公司扣减12.2364万元垫资费用的认定是片面的；8、张乐明、张亚庆本应在2017年8月28日前收到购房全款却因被申请人一再违约导致延期一年多后的2018年9月28日才得以收回，期间西安本市的房价陡涨了70%，因此而造成的利益损失，张乐明、张亚庆保留追究赔偿的权利。《房屋买卖合同三方执行备忘录》记载了整个过程。我不存在任何违约，法律后果不应由我承担。因王变花原因导致垫资拖延产生利息13750元，应由王变花承担。新乐公司辩称，整个案件中，中介处于督促各方办理手续，双方都具有时间不等的拖延行为。按约定4万元中介费，协商到3万7千余元。双方说的都对，都有拖延的行为，过错我不发表辩论意见。因张亚庆失信问题，王变花户口问题、满五唯一问题导致垫资延后，导致后续都迟延。王变花向一审法院起诉请求：1、张亚庆、张乐明和新乐公司连带赔偿王变花2017年7月14日至2017年8月4日违约金共计36.3万元；2、王变花签订的13250元欠条无效；3、原约定的由王变花支付的各项税费先由张亚庆、张乐明支付，约10万元，其余补偿金从房屋卖价中扣除；4、张亚庆、张乐明赔偿王变花2017年9月27日至2017年10月11日13天违约金共计10.725万元；5、张亚庆、张乐明赔偿王变花2017年10月25日至2018年10月24日租赁费迟延支付违约金2.34万元；6、张亚庆、张乐明赔偿王变花2017年10月25日至2018年10月24日房屋租金7.8万元；7、张亚庆、张乐明立即腾退西安高新路玫瑰大楼11号楼707室，责令其立即作出房产移交；8、张亚庆、张乐明承担诉讼费。张亚庆、张乐明向一审法院反诉请求：1、王变花支付张亚庆、张乐明剩余房款122364元及逾期付款违约金，违约金应从2017年10月23日计算至实际支付之日，现暂计算至反诉之日为17620元；2、王变花退还垫付的撤押注销加急费3000元；3、王变花归还垫付的贷款利息13750元；4、王变花承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年6月10日，王变花、张亚庆、张乐明及新乐公司签订《房屋买卖三方合同》，由王变花购买张亚庆、张乐明共同所有的房屋一套，合同中约定：1、该房成交价为165万元；2、网签、房贷、垫资、注销确保在6月25日前办妥所有手续；3、此房交易过程中产生的所有费用（税费）均由买方承担，且本合同签署后如遇政府及相关部门调整税、费，由买方支付增加部分；4、买方应向中介公司支付促成本交易的居间报酬3.7万元，同时应出具收款凭证；5、过户手续完成后，卖方8个工作日内收到全部房款，签订本合同时，买方支付定金15万元整，其中付卖方10万元，居间方代为保管5万元，签署资金监管协议时卖方和中介公司需将所收定金存入资金监管账户作为买方付款；6、违约责任：（1）除不可抗力外，卖方未按约定的期限和条件将该房产交付买方的，逾期超过七日（不含本数）后，买方有权要求退房，买方退房的，卖方应当自退房通知送达之日起七日内退还全部已付款，同时按照买方全部已交款的0.3%向买方支付违约金；（2）除不可抗力外，买方未按约定时间付款的，逾期超过七日（不含本数）后，卖方有权解除合同，卖方解除合同的，买方应当自解除合同通知送达之日起七日内按照累计的逾期时间，每日按逾期应付款的0.3%向卖方支付违约金，同时由卖方退还买方全部已付款等。（3）买方或者卖方不按时支付中介费的，每逾期一日，应按未付费用的3%向中介公司加付违约金。由于张亚庆、张乐明于2017年4月7日将该房屋已抵押给贷款机构，并在签订房屋买卖合同之前如实告知王变花，6月19日王变花、张亚庆、张乐明和西安蚂蚁金服实业有限公司（以下称垫资公司）就垫资赎房业务签订《委托担保合同》，合同中约定由王变花承担垫资事宜所产生的垫资利息3.3万元（按一个月计算）和加急手续费5000元。房屋买卖三方合同签订后，各方开始履行合同，由于王变花在房屋评估结果出来后想提高贷款额度要求重新评估、因首付比例问题产生迟疑，在房屋买卖三方合同约定的期限2017年6月25日届至时，只完成了网签和房贷的手续办理，垫资和注销事项未开始处理。2017年7月14日，资金监管办理成功，王变花存入68万元首付款。2017年7月26日，王变花、张亚庆、张乐明和新乐公司签订房屋买卖三方合同执行备忘录。王变花于同日向张亚庆、张乐明出具了一张13750元的欠条，并约定欠款还清后办理房屋交付与接收。7月27日，张亚庆、张乐明向资金监管账户中存入10万元，8月4日中介公司存入5万元。同日，垫资公司向张亚庆转账110万元，该垫资款开始计算利息。由于王变花申请的北京银行没有额度近期无法放款，垫资公司和中介公司劝说王变花换银行，其不同意，北京银行直到9月27日放款。从9月28日起，由于王变花主张张亚庆、张乐明违约履行合同的违约金、不愿就后续事项与其他各方（卖方、中介方、垫资方）商谈、要求张亚庆、张乐明为其办理“满五唯一”手续等原因，房屋交易无法继续进行。10月11日，完成过户。10月20日，垫资公司从资金监管账户中扣除垫资费用及超期部分违约金和滞纳金共122364元、委托公证费3300元、撤押注销加急费3000元，以上款项共计128664元，将剩余房款427636元退还给张亚庆。至此，张亚庆、张乐明实收房款1527636元（1100000元+427636元），因未收到足额房款，张亚庆、张乐明未交付房屋。一审法院判决：一、原告（反诉被告）王变花于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张亚庆、张乐明返还其代为垫付的贷款利息13750元；二、原告（反诉被告）王变花于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张亚庆、张乐明支付尚欠的房款122364元；三、被告（反诉原告）张亚庆、张乐明在原告（反诉被告）王变花补足房款后一周内向原告（反诉被告）王变花交付西安高新路玫瑰大楼11号楼707室房屋；四、驳回原告（反诉被告）王变花其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张亚庆、张乐明其余反诉请求。本案本诉案件受理费10649元，由王变花承担10000元，张亚庆、张乐明承担649元；反诉案件受理费1717元，由王变花承担1000元，张亚庆、张乐明承担717元。王变花不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判王变花不支付贷款利息及房款。2、撤销一审判决第三项，依法改判张亚庆、张乐明限期向王变花交付西安市高新路玫瑰大楼11号707室房屋。3、撤销一审判决第四项，依法改判张乐明、张亚庆、新乐公司承担王变花2017年7月14日至2017年8月4日违约金共计36.3万元；张乐明、张亚庆赔偿王变花2017年10月11日13天违约金共计10.725万元；张亚庆、张乐明赔偿王变花2017年10月25日至2018年10月24日房屋租金7.8万元。4、一、二审诉讼费用由张亚庆、张乐明、新乐公司承担。二审审理中，王变花提交以下七组证据（均为复印件），第一组：《西安市存量房买卖合同》、《房屋买卖三方合同执行备忘录》、西安市住房保障和房屋管理局网页查询截屏，证明：1、王变花在房屋评估后及时与张亚庆、张乐明签订了存量房合同，以实际行动表明对房屋评估价格无异议。2、由于张亚庆2017年6月25日前尚未取得涉案房屋之不动产权证书原件，无法办理二手房资金监管业务，致使合同约定履行期限届至时只完成网签和贷款事宜。3、张亚庆、张乐明逾期办理撤押手续，应以合同约定支付18万元违约金。4、王变花仅承担房屋交易过程中的中介费及税费，不承担其他费用。第二组：《信用咨询及管理服务协议》、法院被执行人查询网页截屏、微信聊天截屏，证明：1、王变花仅对垫资费用之3.8万元承担支付责任，并非对整个垫资费用承担支付责任。2、垫资事宜整体后移是因张亚庆、张乐明涉及法院案件所致，非因王变花违约所致，因此产生的违约金和滞纳金等费用应由张亚庆、张乐明自行承担，并向王变花承担违约责任。第三组：委托书、公证书、《西安市二手房交易结算资金监管协议》、西安市二手房交易结算资金划转通知书、特种转账借方传票、购房发票，证明：1、张亚庆、张乐明将房款收取事项委托张慧琳、马利侠，房款结算账户为张慧琳账户，张慧琳收到房款即证明张亚庆、张乐明收到房款。2、2017年10月17日，西安置诚资产管理有限公司将全额房款划转至张慧琳账户，至此王变花已向张亚庆、张乐明足额支付案涉房款，不存在尚欠张亚庆、张乐明房款122364元的事实。第四组：短信聊天截屏，证明王变花将其应存的首付款68万元存入资金监管账户后，张亚庆、张乐明、新乐公司迟延履行将定金作为首付款存入资金监管账户，导致房屋交易完成时间整体后移，张亚庆、张乐明、新乐公司在履行合同过程中存在违约事实，应承担违约金18万元。第五组：58同城租房查询截屏，证明：1、王变花系案涉房屋的合法所有权人，在王变花支付全额房款后，张亚庆、张乐明拒不交房的行为已构成严重违约。2、张亚庆、张乐明在王变花缴清房款并依法取得不动产权证书后，依然占有使用该房屋，系无权占有，应向王变花支付占有使用费即租金78000元。第六组：微信聊天截图，证明张亚庆、张乐明应承担逾期办理过户手续之违约金107250元。第七组：微信聊天截图，证明垫资费用122364元无理无据，不应由王变花承担该费用。张亚庆、张乐明对王变花提交的证据发表质证意见：1、对第一组三份证据的真实性认可，对证明目的不认可。2、对第二组证据的信用咨询及管理服务协议的真实性无异议。对被执行人查询网页截屏及微信聊天截屏的真实性不认可，对该组证据的证明目的也不认可，因为违约不是张亚庆、张乐明的责任，而是王变花自己造成的。3、对第三组四份证据的真实性认可，对证明目的有异议，垫资是王变花委托的，张亚庆、张乐明只是配合协助，垫资方对于账户中的资金负有监管权利，有权收回垫资款项。4、对第四组证据短信的真假难以辨认，对证明目的也有异议。张亚庆、张乐明按照三方执行备忘录的约定第一时间将定金存入资金监管账户。5、对第五组证据真实性、证明目的均有异议。6、对第六组证据的真实性、证明目的均不认可。办理过户手续张亚庆、张乐明没有违约。7、对第七组证据的真实性、证明目的都不认可。新乐公司对王变花提交的证据发表质证意见如下：1、对第一组证据真实性无异议。对证明目的1有异议，涉案房屋确实做了两次评估。对证明目的2有异议，张亚庆一方没有房屋不动产权证书是因为房屋在抵押状态，需要办理垫资撤押手续才可以，涉案房屋存在贷款的情形之前告知了王变花，王变花是知情的。第三个证明目的不清楚。第四个证明目有异议，房屋买卖三方合同第五条第1项、第十二条第2项约定交易过程所有税费由王变花承担。2、第二组证据的真实性不能确定，微信聊天截屏不清楚。信息查询不清楚，服务协议的真实性亦无法确定。对证明目的无法确定。3、第三组证据的真实性都认可，不认可证明目的，张亚庆、张乐明并未足额收到房款，张慧琳收到款项的行为不能代表张亚庆、张乐明收到了房款。4、第四组证据的真实性不清楚，对证明目的无法表态。5、第五组证据截图的真实性认可，对证明目的不能确认，在具体交房过程中基于什么原因无法确定。6、第六、七组证据的真实性不能确定，证明目的也无法确定。张亚庆、张乐明提交证据如下：2017年8月4日收条一份，证明办理垫资赎楼过程中撤押注销的加急费用3000元。王变花对该证据质证意见为：对收条的真实性、证明目的均不认可，该收条不知道是谁打的，也不知道这3000元当时是如何给付的。新乐公司质证意见为：对收条的真实性、证明目的不能确认。新乐公司未提交新证据。二审审理期间，王变花申请本院调取：1、张亚庆与徐峰刚在西安市莲湖区公证处公证的借款协议，该借款协议中对于违约金、逾期利息有约定，对于垫资公司扣除的违约金及滞纳金共122364元，王变花持有异议，不清楚该费用是如何计算。2、调取张慧琳中国银行西大街支行最近一年的银行流水，从张慧琳的银行流水可以查清122364元是否实际被垫资人扣除。本案系房屋买卖合同纠纷，系王变花与张亚庆、张乐明之间关于案涉房屋的买卖合同纠纷案件，对于垫资公司如何扣款及扣款依据等与本案无关，故对王变花的申请不予准许。结合双方当事人一、二审的举证情况及法庭调查，二审法院认定事实如下：一审判决查明事实属实。另查明，2017年7月26日，张亚庆（甲方）、王变花（乙方）及新乐公司（丙方）签订《房屋买卖三方合同执行备忘录》，该备忘录第一条合同签订及约定事项中记载，甲、乙、丙三方就上述现状房屋的买卖交易进行了充分的协调，并作出相应的安排，于2017年6月10日签署了《房屋买卖三方合同》，合同成交净价为壹佰陆拾伍万元，该房屋交易过程上产生的所有费用（包括佣金、税费）均由买受方承担，约定6月25日办妥网签、批贷、垫资、注销等相关手续，三方商定由丙方负责联系垫资方筹措资金先期归还该房屋的借款便于注销、撤押，垫资所需费用均由乙方承担。该条第2项约定上述房屋买卖交易过程中产生的所有费用（包括佣金、税费）全部由乙方承担并缴纳支付，甲方概不承担。该备忘录第二条合同的履行及目前进程第1项记载，根据丙方安排于2017年6月13日对该房屋进行评估，因为评估值太低，丙方协调后重做了评估值。第3项记载，2017年6月19日，根据丙方的协调，在香米园的莲湖区公证处分机构办公室内，安排甲方配合乙方与垫资方签订并办理归还该房屋的借款并进行注销、撤押所需垫资的三方垫资担保合同及公证手续。第三条后期工作的进程安排及监督履行第1项约定，于2017年7月28日前按合同约定将首付款及定金存入房屋交易资金监管账户。第2项约定，乙方确认保证垫资方于2017年__月__日前提供资金并一次性还清该房屋贷款机构的抵押借款本金，因延期还款所产生的所有利息均由乙方承担支付。本院二审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王变花、张亚庆、张乐明及新乐公司签订的《房屋买卖三方合同》、《房屋买卖三方合同执行备忘录》系各方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照约定享受权利、履行义务。《房屋买卖三方合同》中约定网签、房贷、垫资、注销确保在2017年6月25日前办妥所有手续，但截至2017年6月25日，只完成了网签和房贷手续的办理。后三方签署《房屋买卖三方合同执行备忘录》，对案涉房屋买卖合同的签订及约定事项、合同的履行及目前进程、后期工作的进程安排及监督履行予以明确并确认。结合该备忘录第三条第2项的约定以及王变花签署该备忘录当天出具的13750元的欠条，能够确认双方对延期归还贷款产生的利息进行过协商，并约定由王变花承担。故一审法院判令王变花向张亚庆、张乐明返还垫付的贷款利息13750元，并无不当。《房屋买卖三方合同执行备忘录》中明确房屋买卖交易价款1650000元为张亚庆、张乐明所得净价，不包括房屋交易过程中产生的任何费用。垫资公司在扣除相关费用后，将剩余款项返还给张亚庆、张乐明，至此张亚庆、张乐明仅收到1527636元房款，并未足额收到1650000元房款。因《房屋买卖三方合同执行备忘录》中明确了垫资所需费用均由王变花承担，故王变花应向张亚庆、张乐明补齐案涉购房款。至于王变花与垫资公司之间关于垫资费用的问题，与本案并非同一法律关系，本案不予处理，王变花可另案主张。故一审法院判令王变花向张亚庆、张乐明支付尚欠房款122364元，并无不妥。《房屋买卖三方合同》中第七条第5项约定，房产的交付张亚庆、张乐明应当在其收到全额房款后一周内将房屋交付给王变花占有、使用。2017年7月26日，王变花出具的欠条上亦载明“欠款还清后办理房屋交付与接收”。现王变花尚欠张亚庆、张乐明房款以及贷款利息未付清，故不符合双方约定的房屋交付条件，故王变花上诉关于张亚庆、张乐明限期交房的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。关于王变花所主张的2017年7月14日至2017年8月4日违约金36.3万元以及2017年9月27日至2017年10月11日13天违约金10.725万元的问题，《房屋买卖三方合同执行备忘录》中明确了于2017年7月28日前按合同约定将首付款及定金存入房屋交易资金监管账户，张亚庆、张乐明于2017年7月27日将收取的定金100000元存入了资金监管账户，并未违反上述约定的期限。另，2017年9月27日北京银行放款，至2017年10月11日完成过户期间，王变花并未举证证明张亚庆、张乐明存在违约事实。相反，王变花在此期间新提出了张亚庆、张乐明为其办理“满五唯一”手续的要求，双方此前并未有过这方面约定。后经协商，张亚庆、张乐明配合王变花办理了“满五唯一”手续，至此房屋过户完成。显然，过户延迟的责任不在张亚庆、张乐明一方。故王变花并未提交证据证明张亚庆、张乐明存在违约事实，其主张张亚庆、张乐明支付2017年7月14日至2017年8月4日违约金36.3万元以及2017年9月27日至2017年10月11日违约金10.725万元，该主张缺乏事实依据，本院亦不予支持。至于王变花主张之2017年10月25日至2018年10月24日房屋租金7.8万元一节，因王变花未付清房款及贷款利息，案涉房屋的交付条件未成就，王变花无权主张张亚庆、张乐明向其交付案涉房屋，其主张的房屋租金缺乏请求权基础，一审法院未支持王变花该主张，判处正确。王变花的上诉理由不能成立。二审判决：驳回上诉、维持原判。二审案件审理费10649元，由王变花承担。再审中，申请人王变花提供如下证据：中介通知、陕西省税收证明、与中介公司王建的聊天记录2页，证明目的：证明对方迟延过户，导致违约三天。被申请人张亚庆、张乐明质证称：1、聊天是与中介王建之间的聊天，证明目的不认可；2、发票只能证明办了产权过户；3、申请人要求我为其办理“满五唯一”，才过户，申请人恶意拖延产权过户。新乐公司质证认为：证明目的看不出来有任何关联。本院再审查明，2017年7月26日，王变花向张乐明出具欠条，载明欠款13750元，欠条上另注明：欠款还清后办理房屋交付与接收。该部分文字为张乐明书写，王变花否认欠条所注明的上述文字系双方的合意。张乐明与蚂蚁金服签订委托书及办理相应房款事项的公证书，张乐明夫妇将房款收取等事项全权委托于张慧琳、马利侠，并明确指定收取房款人为张慧琳。蚂蚁金服从控制的张慧琳账户内直接划走前期解押垫资款110万元、委托公证费3300元、紧急注销费等费用共计1122364元。剩余款项427636元返还给张乐明。原一、二审查明其余事实属实，再审予以确认。本院再审认为，再审双方争议的焦点是：王变花主张张亚庆、张乐明及新乐公司存在违约行为和要求承担违约责任之理由是否成立的问题。关于张乐明、张亚庆和新乐公司是否应向王变花赔偿36.3万元违约金的问题。《房屋买卖三方合同执行备忘录》中约定张亚庆、张乐明应于2017年7月28日前将首付款及定金存入房屋交易资金监管账户，张亚庆、张乐明于2017年7月27日将定金10万元存入该账户，未超过约定期限。王变花的证据不能证明张乐明、张亚庆存在违约行为。张亚庆、张乐明在配合王变花办理“满五唯一”手续，致使房屋过户延迟并非张乐明、张亚庆单方责任。故王变花要求张亚庆、张乐明支付2017年7月14日至8月4日期间的违约金36.3万元以及2017年9月27日至10月11日违约金10.725万元缺乏事实依据，再审不予支持。关于赔偿2017年10月25日至2018年10月24日的租赁费迟延支付违约金和房屋租金问题。双方签订的《房屋买卖三方合同》中明确约定，卖方应在收到全额房款后一周内将该房产交付给买方占有、使用。合同亦约定房屋买卖交易过程中产生的所有费用（包括佣金、税费）全部由王变花承担并缴纳支付。依据《房屋买卖三方合同执行备忘录》约定，涉案房屋交易价款165万元系张乐明应得的净价，不包括房屋交易过程中产生的任何费用。因王变花未及时支付垫资手续费用，导致垫资公司蚂蚁金服从165万元房款中扣除相关垫资费用后，方将余款返还张乐明。张乐明仅收到110万元+427636元的房款，尚欠122364元的房款。张乐明未收到全额房款，即未达到合同约定交付房产的条件。故张乐明推迟交房符合合同约定，王变花要求张亚庆、张乐明赔偿租赁费迟延支付违约金2.34万元，以及该期间的房屋租金7.8万元的理由不成立。关于王变花是否应补足122364元购房款差额的问题。王变花向资金监管账户转款为165万元，虽是全部房款，但因王变花未及时履行支付垫资费用的义务，蚂蚁金服从165万元房款中直接扣除相关垫资费用，造成张乐明实际收到110万元+427636元的房款，尚欠122364元房款。王变花应向张亚庆、张乐明补足122364元房款。对蚂蚁金服扣除122364元垫资费用是否合理的问题，系王变花、张亚庆、张乐明与蚂蚁金服三方之间的另一法律关系，本案不予涉及，王变花可另行主张权利。关于王变花出具13750元欠条的效力问题。依据《房屋买卖三方合同》约定，办理各项手续的期限为2017年6月25日前。因双方均有迟延行为，导致涉案房屋未能按期完成网签和房贷手续。双方就张乐明的贷款产生新的利息13750元形成合意，王变花于2017年7月26日自愿向张亚庆、张乐明出具一张13750元的欠条，系有效民事行为。王变花主张该欠条系违背自己真实意思表示，但缺乏事实依据，不足以否定该欠条的有效性。根据本案事实，在双方的房屋买卖交易过程中，王变花、张乐明双方均有迟延履行义务的行为，影响交易未能按合同约定完成。鉴于王变花因涉案房屋买卖交易已经获取巨大的收益，综合本案的实际情况，再审对王变花的再审请求不予支持。据此，原二审判决正确，再审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2018）陕01民终7430号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 晏永娟审 判 员 齐 放审 判 员 王笑天二〇一九年十一月十四日法官助理 张 磊书 记 员 岳 珊