辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽10民终1331号上诉人（原审被告）：辽宁中南置地有限公司。住所地辽阳市白塔区新华街道民主路南段。法定代表人：史建忠，该单位董事长。委托诉讼代理人：施晓娇，辽宁法云律师事务所律师。委托诉讼代理人：王枢，辽宁法云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘剑波，男，1988年8月7日出生，汉族，太子河税务局职工，现住辽阳市宏伟区。上诉人辽宁中南置地有限公司因与被上诉人刘剑波房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2018）辽1002民初1046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人辽宁中南置地有限公司的委托诉讼代理人施晓娇、王枢，被上诉人刘剑波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁中南置地有限公司上诉请求：一、请求二审法院撤销辽阳市白塔区人民法院作出的（2018)辽1002民初1046号民事判决书。二、判决上诉人不予支付逾期办理房屋所有权证书的违约金及面积差异款中双倍赔偿的部分。三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，理由如下：一、上诉人在房屋所有权证书办理过程中存在不可抗力因素。房屋竣工后，上诉人就在积极办理相关手续，但本案存在不可抗力的情况，因此上诉人不应承担逾期办证的违约责任。在2016年7月，上诉人与国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司签订《新建住宅供电工程建设协议》，按照协议约定供电公司应在具备进场施工条件60个工作日内完成工程建设，但由于当年天气突然降温导致电缆铺设困难，为了保证工程质量，施工期间采取了必要的安全技术措施，该工程供电公司于2017年8月25日才出具验收意见单。同时，因送电时间较晚及天气原因，水温过低顺不了水，造成本项目消防验收及其他专项验收时间节点相应顺延，导致上诉人2017年12月11日才取得竣工验收备案书。由此可见，天气原因是造成相关工程无法施工的主要原因，而天气原因是上诉人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素，因此上诉人不应承担逾期办证的违约责任。二、上诉人不应承担面积差异惩罚性的双倍赔偿责任。房屋合同预测面积为108.34平方米，实测面积为103.55平方米，差为4.79平方米。对于超出3%部分被上诉人要求双倍返还，上诉人不能认可。因为这是房产测绘部门因提供错误数据所造成的，预测时上诉人向房产测绘部门提供的图纸与实测面积是相符的，造成初测结果错误非上诉人责任所致，且上诉人在交房前核查时先于测绘部门发现的错误，并及时要求测绘部门予以更正，这才出现了面积差异的问题。由此可见，造成面积差异完全是因为房屋测绘部门的错误造成，而并非上诉人恶意所为，上诉人在此事件中自始至终都没有任何过错，故不应承担惩罚性的双倍赔偿责任。现上诉人依法提出上诉，恳请二审法院在查明事实后，撤销一审判决，并依法改判。刘剑波辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人称在房屋所有权证书办理过程中存在不可抗力因素，认为降温等天气原因是造成工程无法施工进而导致验收时间节点、竣工验收备案书延误的主要原因，主张天气原因是上诉人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗因素，要求免于承担逾期办证责任。答辩人认为上诉人所述天气情况不属于不可抗力，不能构成不可抗力的免责因素。首先，上诉人所述天气情况不属于不可抗力，上诉人所述降温天气属于常见天气状况，并非极端恶劣天气也不属于洪水、地震等自然灾害性质的不可抗力，不属于不可抗力法定范畴，开发商应该根据当地的气象情况和历史记录，合理计算建筑工期，诚信谨慎地约定交房日期与办证时效，双倍返还买受入的违约责任。上诉人称面积差异由房屋测绘部门的错误导致，强调自身无过错行为，答辩人认为上诉人说法无法自证属实，且诉求与本案违约责任认定无关。产生面积差异原因多种，包括设计方面问题、技术方面问题、开发商实际施工擅自变更设计等等，上诉人无充分证据证明在此过程中自身无过错，也无法证明面积差确由房屋测绘数据错误导致，况且测绘过错认定更与本案违约责任认定无关，本案合同主体为买受人与出卖人，根据合同条款，应由双方履行各自义务、承担各自责任，合同条款中不存在第三方责任约定，出现面积差异，违约认定及责任赔偿应根据事实由出卖人即上诉人全部承担，上诉人不能以面积差异自身无过错为理由转嫁和逃避违约责任。基于以上的事实与理由，答辩人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故上诉人的上诉理由不能成立，答辩人恳请二审法院在审理后，驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。刘剑波向一审法院起诉请求：请求法院判令被告支付逾期交付及逾期办理房屋所有权证的违约金、退赔面积差异价款合计80,632.00元，砌筑剪力墙，并承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2016年9月25日，原告与被告辽宁中南置地有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，原告购买被告辽宁中南置地有限公司开发建设的位于辽阳市太子河区房屋一处。该房屋经房产测绘机构预测，其建筑面积共108.34平方米，单价为每平方米4,185.24元，总价款453,429.00元；后经实测，面积为103.55平方米。《商品房买卖合同（预售）》第十三条约定：房屋实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十一条约定：出卖人应当在2016年11月15日前向买受人交付该商品房屋。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方按照下列第1种方式处理：（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之X的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项的比率）。第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。本案房屋于2018年8月3日取得不动产权属登记证书，权利人登记为房屋开发商即被告辽宁中南置地有限公司。2018年12月5日，原告刘剑波撤回“判令被告按设计图纸为原告房屋砌筑剪力墙”的诉讼请求。一审法院认为，原告与被告辽宁中南置地有限公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》一份，事实清楚、合法有效，一审法院予以确认，故合同双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务、承担各自的责任。房屋买卖合同中记载该房屋的预测建筑面积为108.34平方米，而实测建筑面积为103.55平方米，面积差为4.79平方米，故被告中南置地有限公司应按合同约定承担返还房屋建筑面积差异款的违约责任，即绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。故被告辽宁中南置地有限公司应给付原告人民币26,491.73元[(108.34平方米*3%*4,185.24元平方米）+（4.79平方米-108.34平方米*3%）*4,185.24元/平方米*2]。依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，本案房屋应在交付后180日内取得房屋所有权证书，但未在约定的时间内办理，且其提供的供电公司的相关证据不足以证明阻却该办理所有权登记的行为，故被告辽宁中南置地有限公司应承担违约责任。但本案房屋于2018年8月3日已经取得不动产登记证据，原告作为房屋买受人应积极妥善处理办理房屋所有权登记事宜，而非放任该损失的扩大发生，故该部分损失应当自完成房屋所有权登记的期限届满之前一日即2017年6月4日计算至2018年8月2日止，违约金为人民币19,270.73元（453,429.00元*0.01%*425天）。本案中《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交付时间为2016年11月15日前，依据被告辽宁中南置地有限公司提供的证据，该房屋已竣工验收，且于2016年12月6日交付房屋，未逾期90日，双方未约定违约金，故原告要求给付延迟交付房屋违约金的诉讼请求，没有事实与法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、被告中南置地有限公司向原告刘剑波支付房屋逾期办理房屋所有权证书的违约金人民币19,270.73元；二、被告中南置地有限公司给付原告刘剑波房屋面积差异款人民币26,491.73元；三、驳回原告刘剑波的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，上诉人辽宁中南置地有限公司与被上诉人刘剑波签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，为有效合同。双方应按照合同约定的内容履行各自的义务。案涉《商品房买卖合同（预售）》约定，房屋应在交付后180日内取得房屋所有权证书，但上诉人未在约定的时间内为被上诉人办理房屋所有权证书，故上诉人应当承担违约责任。上诉人上诉主张是不可抗力的原因导致延迟办理所有权证书，依据不足，本院不予采信。综上所述，上诉人辽宁中南置地有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,816.00元，由上诉人辽宁中南置地有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 都 伟审判员 胡 玲审判员 徐莲凤二〇一九年十一月二十七日法官助理郝丽鑫书记员孔莹