山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初867号原告：青岛市城阳区流亭街道杨埠寨社区居民委员会，住所地青岛市城阳区流亭街道杨埠寨社区居民委员会。法定代表人：栾先文，该社区主任。委托诉讼代理人：牛旭光，山东润珠律师事务所律师。被告：孙采霞，女，汉族，1982年3月19日生，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：韩磊，山东运策律师事务所律师。原告青岛市城阳区流亭街道杨埠寨社区居民委员会（以下简称“杨埠寨社区”）与被告孙采霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨埠寨社区委托诉讼代理人牛旭光、被告孙采霞委托诉讼代理人韩磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨埠寨社区向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2014年3月29日签订的《租赁经营合同书》；2、依法判令被告向原告支付自合同解除之日起至腾退幼儿园之日止占用幼儿园期间的费用；3、依法判令被告立即支付所欠原告2014年度租赁费50万元，并承担自起诉之日起至判决生效之日止的银行同期贷款利率的利息；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月29日，原告与被告就杨埠寨社区所属的阳光幼儿园租赁经营一事签订了《租赁经营合同书》，约定由被告于2014年4月1日开始接手经营，租赁期限10年，年租金50万元。按照合同约定，被告应于2014年12月支付2014年度的租赁费，但被告至今拒不支付，已严重违反了合同的约定及合同的诚实信用原则，根据合同第四条第2款的约定，原告有权解除与被告的租赁合同。被告经营期间，园内发生虐童及园内老师多次骗取幼儿家长钱财，继而引发幼儿家长群体上访的恶性事件。根据合同第六条第1款的约定，原告可以随时要求解除合同。原告多次与被告协商解除租赁合同事宜，但双方未达成一致。针对被告经营租赁期间的各种违约情况，经原告社区两委会研究后决议一致通过，决定解除与被告的租赁经营合同。现原告依据租赁合同的约定及法律的规定，具状贵院，望判如所请。孙采霞辩称，其不认可原告诉求。原告所述与事实不符合，其要求继续履行双方之间于2014年3月29日签订的《租赁经营合同书》。被告并未拖欠原告2014年的房屋租赁费，并且每年都按时支付房屋租赁费，因此也就不需要承担相应的租赁费及利息。被告要求继续履行该合同并且一直按照合同约定在履行合同义务，因此也不需要向被告支付占用费，本案诉讼费不应由被告承担。原告在起诉之前从未向被告主张过2014年的房屋租赁费，根据民法总则关于三年诉讼时效的约定，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，其诉请不应当获得支持。同时被告也不存在原告所述的“被告至今拒不支付”的情况。相反，作为杨埠寨社区居民委员会的全资公司青岛瑞驰投资有限公司于2014年1月23日向被告经营的阳光幼儿园借款50万元，后与青岛瑞驰投资有限公司法定代表人、杨埠寨社区居民委员会时任主任栾钢先协商一致，将2014年1月22日借款50万元抵扣2014年的房屋租赁费。被告洽谈租赁事宜、签订租赁合同以及前期沟通事项均是同原告时任法定代表人及其全资公司青岛瑞驰投资有限公司的法定代表人栾钢先进行的，并且2014年1月23日的借款也是由栾钢先审批签字同意出借的。因此在被告承租经营幼儿园后，很多事情还是同栾钢先直接对接沟通的，因此在原告时任法定代表人与被告商定将2014年青岛瑞驰投资有限公司的50万借款抵扣2014年度的房租时，被告完全信任栾钢先，并认为该决定是原告做出的，因此在还款期限届满之时并未向原告及其全资公司主张过债权。如果因为原告现任法定代表人否认上述事实，势必导致被告的权利因诉讼时效届满而无法得到救济，即便诉讼时效未届满，那么也势必会增加双方的诉讼负担，浪费司法资源。如果原告坚持以此为由要求解除双方的合同，那么被告将提出反诉要求原告承担违约金并支付其全资公司向被告经营的幼儿园的90万元借款，以维护自身合法权益。最后，在被告承租经营期间，阳光幼儿园被山东省教育厅评为2017年-2022年山东省及示范幼儿园，由此可见，被告经营期间，幼儿园发展良好，获得了社会及教育厅的认可。如果解除合同对在园学生、学生家长以及流亭街道来说都会面临很多不安定的、无法预估的问题及社会影响。综上所述，被告没有拖欠原告的房租，也不存在违反合同约定的行为，更不存在其他违法行为，被告要求继续履行双方签订的租赁经营合同，以维护自身合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认定如下：一、杨埠寨社区向本院提交租赁经营合同书一份，证明原被告双方于2014年3月29日签订了《租赁经营合同书》一份，由被告租赁经营原告举办的城阳区阳光幼儿园，根据合同第四条第二款约定，被告应按时交纳租赁费，逾期三个月，原告有权解除合同，第六条第1款约定，若被告出现虐童事件或其他恶性事件，原告可以随时要求解除合同。孙采霞质证称，对该证据真实性及证明事项均无异议。二、杨埠寨社区向本院提交阳光幼儿园缴费明细一份，证明被告一直拖欠原告2014年当年租赁费，至今未付。孙采霞质证称，对该证据的真实性及证明事项均不认可，该缴费明细系社区单方制作，并且有遗漏，被告不仅缴纳了缴费明细上所述的三笔费用并且也缴纳了2018、2019年的房租，关于2014年的房租经社区时任主任青岛瑞驰投资有限公司法定代表人栾刚先与被告协商一致用2014年1月23日青岛瑞驰投资有限公司向阳光幼儿园所借的50万相抵扣。三、杨埠寨社区向本院提交山东立德会计师事务所审计报告一份，证明经城阳区流亭街道办事处委托，立德会计师事务所对阳光幼儿园的财务收支情况进行审计发现，（审计报告第二部分第二款第3项），被告分别于2015年12月30日、2017年1月19日、2017年7月11日共支付原告租赁费1500000元，欠原告2014年度租赁费500000元未付。孙采霞质证称，该报告并不能证明被告拖欠房屋的事实，审计是指由专门机关依照法律对国家各级金融机构及事业组织的重大项目和财务收支进行事前和事后审查的独立性经济监督活动，而审计报告则是用专门的方法对被审计单位财政财务收支及相关资料的真实性、合规性、合法性、效益性进行审查和监督，见证经济业务，改善经营管理，提高经济效益的经济监督活动，因此只是从书面凭证来监督公司的经营活动而并非参与公司的经营管理，并不了解公司经营中出现的具体而负责经营管理状况，因此该报告并不能证明被告拖欠原告房租的事实。四、杨埠寨社区向本院提交杨埠寨居民委员会会议记录一份，证明原告于2018年9月20日社区居民会会议指出与孙采霞签订的租赁经营合同书，经查实，并没有经原告社区两委会党员代表大会通过，并被告拖欠租赁费，经两委会于2018年11月19日开会决议通过，解除与被告签订的租赁合同，且经原告查证与被告孙采霞签订的租赁合同无社区两委会记录和党员代表大会的通过，因此与被告签订的租赁经营合同应予解除。孙采霞质证称，对该证据真实性以及证明事项均不认可。该会议记录系原告单方制作，内容具有随意性，被告与原告签订的租赁合同有原告的公章，有原告时任法定代表人签字，完全符合合同法约定的对外的法律效力，至于其内部程序是否合规，被告并不知晓，也不应当承担相应的责任，更不可能因为原告内部程序问题就直接否认该合同的法律效力及合法性。五、杨埠寨社区向本院提交青岛市城阳区人民政府于2017年9月18日《关于印发城阳区学前教育行动计划（2017-2020年）》的通知中第三条第2项中明确规定，对已出租、出售的社区幼儿园，应依法收回。证明，阳光幼儿园现已不符合对外出租的条件，不仅因被告拖欠租赁费及不合规经营原告有权解除租赁经营合同，根据该文件的规定，原告亦应当收回租赁经营权，原告的起诉既有事实依据，也有法律有据，并且符合政府政策。孙采霞质证称，对该证据的真实性无异议，从该证据第三条第二款的“各街道不得借转制之名停止或减少对公办幼儿园的投入，不得出租出售公办幼儿园，2020年前，对已出租、出售的社区幼儿园，由所在地街道办事处负责依法收回”规定可以看出，该规定针对的是公办幼儿园，并且依法收回的主体为街道办事处，而被告经营的阳光幼儿园为非公办的幼儿园，不在此规定之内，另外，该权利主体为街道办事处而并非原告杨埠寨社区委员会，因此，原告不能依据该规定要求与被告解除租赁合同，同时根据法律的位阶，地方政府规章制度的效力不得高于法律的效力，因此，原、被告之间依据合同法签订的租赁合同的效力应当高于政府规章的效力。并且，该政府规章尚未进入实际履行阶段，也未说明生效及实施时间。六、孙采霞向本院提交杨埠寨社区收据四张、青岛银行结算业务申请书、支付业务汇款凭证，证明：城阳区阳光幼儿园支付了2015年至2019年的房屋租赁费。杨埠寨社区质证称，对2015年12月30日、2017年1月19日、2017年7月11日共支付原告租赁费1500000元，原告无异议，予以认可，对2018年1月31日50万元、2019年2月11日52.5万元这两笔款项原告需庭后落实，被告所提交上述款项凭证恰巧印证了被告未向原告支付2014年租赁费。七、孙采霞向本院提交青岛瑞驰投资有限公司收款收据一张，国家企业信用信息公示系统公示报告一份、证明：2014年1月23日杨埠寨社区全资公司收取被告经营的阳光幼儿园50万元借款。后该款项经青岛瑞驰投资有限公司法定代表人、时任杨埠寨社区居民委员会主任栾钢先同意抵扣2014年房屋租赁费。杨埠寨社区质证称，对该证据的真实性无法确认，原告认为被告提交的青岛瑞驰投资有限公司提供的收据与本案原告所主张的租赁费不是一回事，且通过被告提交的国家企业信用信息公示系统公示报告可以看出青岛瑞驰投资有限公司是公司法人，根据我国民事相关法律的规定，青岛瑞驰投资有限公司作为一个具有独立资格的法人，其对外所做的意思表示或所付债务所产生的法律责任应由其自行承担，与本案原告无关。八、孙采霞向本院提交傅文英同志的聘书、山东省教育厅鲁教基字[2017]12号发布的关于公布2017年认定通过的山东省省级示范性幼儿园、省级十佳幼儿园名单的通知，证明：被告自2014年4月1日起聘请傅文英同志担任城阳区阳光幼儿园顾问，负责幼儿园策划、社会活动及财务管理工作。经营期间阳光幼儿园被评为省级示范性幼儿园，不存在任何违法违规行为，经营良好，获得了社会和教育部门的认可，如果原告执意要违法解除合同，将会给被告造成不可估量的巨大的损失，同时也会造成无法预估的社会影响。杨埠寨社区质证称，对该证据真实性无法确认，且证明事项与原告所诉的诉求没有联系。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2014年3月29日，杨埠寨社区（甲方）与孙采霞（乙方）签订《租赁经营合同书》，该合同第二条约定：租赁经营期限共十年，自2014年4月1日起至2024年3月31日止，如乙方要续签合同，应于合同期满前三个月向甲方提出在同等条件下乙方有优先承租权。合同第三条约定：前五年租金为每年50万元，自第六年起租赁费递增5%，每年的租金由乙方在每个租赁年度的年底前支付。二、青岛瑞驰投资有限公司系杨埠寨社区于2006年12月1日投资设立的有限责任公司，杨埠寨社区是其唯一股东，其法定代表人为栾钢先。2014年1月23日，杨埠寨社区向孙采霞经营的阳光幼儿园借款50万元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点是孙采霞是否构成违约，原、被告签订的《租赁经营合同书》是否应当解除。本案中，原、被告签订的《租赁经营合同书》是当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。杨埠寨社区依约将城阳区阳光幼儿园交由孙采霞租赁经营，孙采霞应按合同约定支付租金。根据杨埠寨社区出具的青岛瑞驰投资有限公司收款收据可以证实，2014年1月23日，青岛瑞驰投资有限公司向孙采霞租赁经营的城阳区阳光幼儿园借款50万元。据此，孙采霞享有对青岛瑞驰投资有限公司50万元的债权。根据《租赁经营合同书》所约，孙采霞应于2004年年底向杨埠寨社区支付2004年的租金50万元，孙采霞未支付，故其对杨埠寨社区负债50万元。青岛瑞驰投资有限公司系杨埠寨社区投资设立的公司，杨埠寨社区以社团法人的身份持有该公司100%的股权，法定代表人系栾钢先。2014年，栾钢先兼任社区主任。房屋租赁期间，对于杨埠寨社区诉请的50万元租赁费，此前，未有证据表明向孙采霞主张过权利，而除该笔租赁费之外的后续几笔租赁费，孙采霞均如期给付。结合孙采霞所称：曾与栾钢先协商，经栾钢先同意，杨埠寨社区对孙采霞享有的50万元债权与青岛瑞驰投资有限公司对孙采霞负有的50万元的债务相互抵销。本院认为，孙采霞的讲法合乎逻辑。也与其此后正常履约的行为以及社区未主张租金的客观相一致。本院对孙采霞的上述辩解意见，予以采信。且孙采霞对青岛瑞驰投资有限公司享有的50万元债权与欠付杨埠寨社区租金之间相抵消并不矛盾，50万元租金或欠款的性质，实际上应当评价为杨埠寨社区与杨埠寨社区独资经营的公司之间的利益冲突。综合上述分析，孙采霞并未欠付杨埠寨社区租金，杨埠寨社区未提交有效证据证实孙采霞违法合同约定，故对杨埠寨社区要求解除与孙采霞的租赁合同、要求支付欠付租金等的诉请，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告青岛市城阳区流亭街道杨埠寨社区居民委员会的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告青岛市城阳区流亭街道杨埠寨社区居民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘晓东人民陪审员  李 芹人民陪审员  刘新玲二〇一九年十一月二十八日书 记 员  牛少凡