广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初20770号原告：中山市富大房地产开发有限公司，住所地广东省中山市大涌镇南村村“祠前”,统一社会信用代码91442000560867665A。法定代表人：伍月溪，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄鸿健，广东金丰华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小美，广东金丰华律师事务所律师。被告：叶芳，女，1994年5月26日出生，汉族，住江西省萍乡市上栗县，委托诉讼代理人：肖琴，湖南金浯律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司中山大涌支行，住所地广东省中山市大涌镇旗山路，统一社会信用代码91442000898094612J。负责人：朱剑峰。原告中山市富大房地产开发有限公司（以下简称富大公司）诉被告叶芳、第三人中国工商银行股份有限公司中山大涌支行（以下简称工商银行中山大涌支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告富大公司的委托诉讼代理人李小美，被告叶芳的委托诉讼代理人肖琴均到庭参加了诉讼，第三人工商银行中山大涌支行经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富大公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金79433.8元。事实和理由：被告于2017年6月18日向原告购买中山市大涌镇育才街1号富卓华庭1栋1504房，双方于2017年8月28日签订《中山市商品房买卖合同》，根据双方所签合同第六条第3款规定，原告以银行按揭方式支付房款，并于2017年8月28日支付238338元，2017年9月28日支付商业贷款556000元，原告于2018年1月5日才支付商业贷款556000元，被告逾期支付，已构成违约，应向原告支付违约金。2019年1月9日，被告起诉原告请求解除合同、退还全部房款以及支付逾期交楼违约金等，中山市第一人民法院于2019年7月3日作出（2019）粤2071民初1103号民事判决书，判决原被告解除合同，原告向被告退还房款以及支付违约金等。根据合同第七条第2款规定，逾期在60日之内，自合同规定的应付期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买卖受人按日向出卖人计付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价款的10%向出卖人支付违约金。为维护自身权益，原告特向法院起诉。原告富大公司围绕其诉求，向本院提交以下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.收据；3.（2019）粤2071民初1103号民事判决书。被告叶芳辩称，一、《商品房买卖合同》第六条第三点银行按揭方式和违约金，是格式条款，富大公司在变更付款时间没有履行提示及明确说明义务，明显加重叶芳的责任，该付款时间和违约责任应为无效条款。叶芳与富大公司在2017年6月18日签订《富卓华庭认购书》，约定于2017年10月30日前支付首期款和办理银行按揭并提供贷款所需资料，在《商品房买卖合同》中却将银行按揭贷款付款时间变成2017年9月28日。而《商品房买卖合同》是格式合同，由叶芳制作并提供，叶芳在变更付款时间后，没有向叶芳做出提示及明确说明，且富大公司在明知道涉涉案房产尚未办理商品房备案登记，也明知道未办理商品房备案登记就无法办理申请银行按揭贷款，也明知道在签订合同后银行在一个月内无法支付银行按揭款的情况，仍然要求叶芳在2017年9月28日支付银行按揭款，富大公司明显是加重叶芳的责任。《商品房买卖合同》增加叶芳的违约责任，富大公司也没有向叶芳做出提示及明确说明，合同中叶芳的付款违约责任为总房价款的10%，《补充协议》富大公司的违约责任却只有总房价款的1%,合同明显是增加了叶芳的责任。故《商品房买卖合同》中约定的付款时间和违约责任，是属于格式条款，是无效的。二、《商品房买卖合同》约定是银行按揭方式支付，说明富大公司是同意具体付款时间以银行放款时间为准。《商品房买卖合同》约定是叶芳支付方式是银行按揭方式，富大公司同意叶芳以银行按揭方式将商品房预收款直接存入商品房项目预售款专用账户。换而言之，富大公司同意叶芳以银行按揭方式支付房款，也就同意具体付款时间以银行放款时间为准，也就同意将银行放款时间作为本合同付款时间的补充。银行已经将叶芳的银行按揭款支付给富大公司，故叶芳不存在违约的情形。三、叶芳、富大公司与工商银行中山大涌支行签订《个人购房借款/担保合同》，富大公司作为担保人，视为富大公司同意付款时间变更。2017年12月18日，叶芳、富大公司与工商银行中山大涌支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定富大公司作为保证人，为叶芳的银行按揭代款提供担保，说明富大公司自始至终都掌握并知道银行按揭的流程及时间，且所有的资料提交都是由富大公司提交，叶芳并不知道提交资料的时间。富大公司在签订该合同前和签订时，对按揭贷款的时间都没有提出任何异议，说明富大公司是知道表同意银行按揭贷款时间的顺延。故，叶芳与富大公司已经达成新的银行按揭贷款时间，富大公司并没有违约。四、虽然《商品房买卖合同》已经解除，但并非富大公司的合同解除，且富大公司享有的合同解除权已经丧失，无权要求叶芳支付违约金。富大公司称《商品房买卖合同》已经解除，叶芳违约，要求叶芳按总房价的10%支付违约金。《商品房买卖合同》解除是因为富大公司违约，叶芳要求解除的，而非叶芳违约富大公司享有合同解除权。《商品房买卖合同》约定的是叶芳逾期付款超过60日，富大公司随时有权解除合同，并要求叶芳支付总房价10%的违约金。富大公司要求叶芳支付违约金的前提是富大公司解除合同，而涉案《商品房买卖合同》不是富大公司解除的，故富大公司要求叶芳支付违约金没有事实依据。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，解除权应该在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。富大公司在2019年8月14日要求解除，支付违约金，富大公司的合同解除权早已消灭，要求富大公司支付违约金没有法律依据。五、叶芳没有违约，2018年1月5日支付按揭款，是不可归责于叶芳的原因导致。富大公司在2017年10月13日才办理商品房备案登记，众所周知，只有办理了商品房备案登记才能办理按揭贷款，叶芳在2017年10月13日之根本不可能申请银行按揭贷款的。富大公司都没有办理商品房备案登记，就要求叶芳支付按揭贷款，是没有事实依据的。申请银行按揭贷款相关资料及提交都是富大公司完成，叶芳不知道操作流程和提交时间，银行按揭贷款的发放与富大公司提交的时间息息相关，富大公司不能将其自身的过错归于叶芳。银行放款时间跟银行内部流程、政策等都有关。银行何时放款叶芳不能控制。答辩有在2018年1月5日支付按揭款，完全是因为富大公司没有及时办理商品房备案登记，没有及时提交贷款资料，且银行放款时间是银行自行决定的，上述原因都是不可归责于叶芳的原因导致，所以叶芳没有构成违约。综上，叶芳没有构成违约，富大公司要求叶芳支付违约金，没有事实和法律依据，请法院予以驳回。被告叶芳为支持其辩解，向本院提交以下证据：1.中山市不动产登记资料查询结果；2.富卓华庭认购书；3.个人购房借款/担保合同。第三人工商银行中山大涌支行未作陈述，亦未向本院提交书面证据。对于当事人提交的上述证据，本院依法组织了质证，并与开庭笔录附卷存查、佐证。结合当事人提交的上述证据及其法庭陈述，本院认定本案事实如下：1.2017年6月18日，被告叶芳（认购人、乙方）与原告富大公司（出售方、甲方）签订《富卓华庭认购书》一份，约定由甲方将位于大涌镇育才街1号富卓华庭1幢1504房物业出售给乙方，总价款为794338元，乙方以银行按揭方式支付购房款，即定金50000元现已付，首付购房款556000元须于2017年10月30日前办理银行按揭并提供贷款所需资料。其中119338元须于2017年6月25日前付清（含定金），另119000元须于2017年10月30日付清；2.2017年8月28日，被告叶芳（买受人）与原告富大公司（出卖人）签订编号为1701058982的《中山市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同）及其补充协议。商品房买卖合同及其补充协议约定：由买受人向出卖人购买位于大涌镇育才街1号富卓华庭1幢1504房，建筑面积93.49平方米，套内建筑面积75.78平方米；总价款为794338元；付款方式为银行按揭，于2017年8月28日现金支付238338元，剩余的556000元于2017年9月28日以商业贷款方式支付；买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品项目预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据；逾期在60日之内，自合同规定的应付期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人计付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价款的10%向出卖人支付违约金；出卖人同意继续发行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人计付逾期应付款万分之三的违约金；出卖人应当在2018年5月1日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的，以及属于不可归责于出卖人的原因导致出卖人未能按期交付商品房的其他情形。出卖人如未能按约交房，则自约定的交房期限届满后的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；若逾期超过180日以上仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人所承担的违约金累计总额不超过该商品房总价的1%为限。商品房买卖合同及合同补充协议还约定了其他事项；3.叶芳于2017年6月18日向富大公司支付定金5万元，后又分别于2017N年6月25日、8月27日向富大公司支付首期款69338元、119000元。以上共计238338元；4.叶芳（借款人）、富大公司（保证人）与工商银行中山大涌支行（贷款人）签订了《个人购房借款/担保合同》，约定：叶芳向工商银行中山大涌支行按揭贷款556000元用于购买涉案商品房，贷款期限30年，按月等额本息还款，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定；借款人同意如在约定的贷款合同期间内申请提前还款的，则按如下标准向贷款人一次性支付提前还款补偿金：提前还款补偿金=提前还款金额×贷款执行月利率×一个月。每笔贷款最高收取的提前还款补偿金不超过本合同项下六个月贷款利息。2018年1月5日，工商银行中山大涌支行向叶芳发放贷款556000元，并汇入指定的富大公司账户；5.根据中山市自然资源局于2019年8月19日出具的不动产登记资料查询结果记载，位于大涌镇育才街1号富卓华庭1幢1504房的登记权利人为叶芳，备案合同号为HTN2017059086，备案时间为2017年10月13日；6.2019年1月9日，叶芳认为富大公司逾期交付商品房构成违约，遂诉至本院，主张判令解除双方于2017年8月28日签订的《中山市商品房买卖合同》等。本院以（2019）粤2071民初1103号案立案受理。本院审理该案后于2019年7月3日作出一审判决，认为叶芳已足额支付购房款，但富大公司未按商品房买卖合同约定于2018年5月1日前，办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，至今仍未将符合合同约定的商品房交付叶芳使用。因此，富大公司未在合同约定的期限内交付商品房的行为构成违约，应承担相应的违约责任。叶芳主张解除商品房买卖合同的诉讼请求，现富大公司逾期交房的时间已超过180日，合同约定买方解除合同的条件已成就，故叶芳有权要求解除合同，本院予以支持。故判决解除叶芳与富大公司于2017年8月28日签订的《中山市商品房买卖合同》（编号为1701058982）；7.2019年8月14日，富大公司以叶芳为被告诉至本院，主张实体权利如上。叶芳应诉，并提出答辩意见如上。庭审中，富大公司确认本案涉案商品房买卖合同是其提供的。本院认为，本案为买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”根据上述法律条文，民事合同格式条款无效的前提为：1.提供格式条款一方未遵循公平原则确定双方当事人之间的权利和义务；2.所涉条款是提供格式条款一方免除自己责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，或者所涉条款为免除或限制自己责任的条款，提供格式条款一方没有采取合理的方式提请对方注意。本案商品房买卖合同约定：“剩余的556000元于2017年9月28日以商业贷款方式支付。”从该条款可知，买卖双方约定的付款方式为按揭贷款支付方式。但按揭贷款支付方式的特点是，按揭贷款部分的金额由银行贷款提供，买卖双方是否能够必然取得，何时取得，在签订商品房买卖合同时是双方无法直接确定的。本案富大公司提供格式条款时，直接确定按揭贷款的付款时间，明显加重了叶芳的责任，该约定显然无效。退而言之，买卖双方不但签订了本案商品房买卖合同，而且也都是本案个人购房借款/担保合同的当事人之一。富大公司完全知悉叶芳通过银行按揭贷款支付556000元，也确认实际支付时间上的约定，但仍然作出担保，其认可银行实际放款时间才是该556000元的购房款支付时间。从履行合同的整体性解释，叶芳及富大公司在本案商品房买卖合同实际履行过程对该556000元的支付时间进行了变更，即只要银行放贷付款，作为房屋买方的叶芳即按时履行了该款的付款义务。又退而言之，本案商品房买卖合同约定：“逾期超过60日后，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价款的10%向出卖人支付违约金”。即富大公司要求叶芳承担支付总房价款10%责任的前提是在其认为叶芳违约后先行解除合同。而《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”即富大公司要求解除本案合同，应当依法先行解除合同，且应当通知叶芳。在另案判决解除本案商品房买卖合同前，富大公司并未行使解除权，其要求叶芳按该约定支付违约金的前提条件不成就。综上，富大公司的本案诉讼请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十五条、第九十六条的规定，判决如下：驳回原告中山市富大房地产开发有限公司本案诉讼请求。案件受理费1786元，减半收取计893元（原告中山市富大房地产开发有限公司已预交），由原告中山市富大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  叶迟玖二〇一九年十一月十四日书记员  罗丹薇刘衍燊