湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初2798号原告：朱玉华，女，1966年3月15日出生，汉族，住武汉市武昌区，原告：赵丹，女，1988年12月25日出生，汉族，住武汉市武昌区，原告：赵婉芬，女，1992年6月24日出生，汉族，住武汉市武昌区，上述原告委托诉讼代理人：周也茯、鄂锐，湖北共合律师事务所律师。被告：吴继华，男，1978年11月19日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：邓军超，湖北武北律师事务所律师。被告：陈永明，男，1978年12月23日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：邓军超，湖北武北律师事务所律师。原告朱玉华、赵丹、赵婉芬与被告吴继华、陈永明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法由审判员滕玉军担任审判长和人民陪审员詹忠革、刘立新组成合议庭公开开庭进行审理。原告朱玉华、赵婉芬、赵丹共同委托诉讼代理人周也茯、鄂锐，原告赵丹，被告吴继华、陈永明共同委托诉讼代理人邓军超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱玉华、赵丹、赵婉芬向本院提交诉讼请求：一、判令二被告之间签订的房屋买卖合同无效；二、判令被告陈永明名下武昌区尚隆苑(地球村)1栋4单元4层2号房屋为原告所有；三、判令本案保全费、诉讼费等原告维护合法权益的必要支出由被告承担。事实和理由：被告吴继华利用原告不了解如何办理房产抵押手续，骗取原告的委托授权，并于2014年12月23日在原告不知情的情况下，被告吴继华与被告陈永明订立虚假房屋买卖合同并在房管局办理了过户手续，将原告名下的房屋转移至被告陈永明名下；在此期间原告一直居住在该房屋内，直至近期才得知二被告恶意串通已将自己房屋过户的事实，由于原告对于被告之间订立合同并将房产过户一事无从知晓，且也未收到过任何的房屋买卖款项，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”为此，原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。庭审中，原告朱玉华、赵丹、赵婉芬明确其诉讼请求第三项中含本案诉前财产保全费用5000元。被告吴继华辩称：一、吴继华系三原告的委托代理人，委托代理权限经过公证处公证，吴继华依据授权内容和陈永明签订的涉案房屋买卖合同，合法有效。二、涉案房屋已办理产权登记至陈永明名下，属陈永明合法拥有的财产。三、陈永明取得涉案房屋，其支付价款的方式系案外人刘某差欠陈永明借款，原告朱玉华差欠案外人刘某借款，以出售涉案房屋房款抵偿各方之间借款债务。陈永明取得涉案房屋支付了合法合理对价。综上，请求驳回三原告的全部诉讼请求。被告陈永明辩称：一、陈永明和吴继华签订涉案房屋买卖合同是三原告通过公证形式委托授权吴继华处理，涉案房屋买卖合同合法有效。二、陈永明系案外人刘某的债权人，刘某系三原告的债权人，三原告将涉案房屋抵偿给陈永明消除对刘某所负债务。三、陈永明已经取得涉案房屋所有权证，涉案房屋属陈永明合法所有。综上，请求驳回三原告的全部诉讼请求。经审理查明：2013年4月27日，赵某和朱玉华签订《合作协议》约定：双方合作山东乳山银滩龙悦银滩海景花苑A、B、C、4#楼。此项目除去广西二建山东分公司所占整个项目50%股份外，项目余下的50%股份由赵某、朱玉华各占50%股份。双方共同管理此项目，如项目或项目外所发生的的开支必须经双方同意或签字方可进入财务。赵某、朱玉华共同募资所需资金（朱玉华拿出自己地球村房产一套作抵押，借款80万元，赵某同样筹资80万元做项目所用）如另筹资金由赵某筹借，朱玉华必须配合，所有借款利息及发生的费用由两人共同承担。2013年5月3日，朱玉华、赵丹、赵婉芬（委托人）向吴继华（受托人）出具《委托书》载明：我们朱玉华、赵丹、赵婉芬决定出售座落于武昌区尚隆苑(地球村)1栋4单元4层2号，建筑面积147.35平方米的一套房屋。《房屋所有权证》编号：武房权证昌字第2011005837-1、2011005837-2、2011005837-××号，《国有土地使用证》编号：武昌国用(商2011)第6248号。现我们全权委托吴继华为我们的代理人，代理我们办理下列事宜：1、代理我们出售上述房屋，签订房屋买卖合同(协议，契约)，并代收售房款。2、代理我们办理上述房产的交易和过户等相关手续。3、代理我们办理无婚姻登记记录证明。受托人无转委托权。受托人吴继华在授权范围内所签署的相关文件，我们均予承认并承担相应法律责任。委托期限：自公证之日起至上述委托事项办完为止。2013年5月4日，借款人朱玉华、赵丹、赵婉芬出具《借条》载明：今借到刘某现金70万元；收款账号：工行银行6222081607002058400谢鸿倡；建设银行4340622870856947朱玉华。2013年5月4日，刘某（账户62×××70）向谢鸿倡工商银行账户转账50万元；同日，刘某（账户43×××48）向朱玉华建设银行账户转账16.5万元。庭审中，朱玉华、赵丹、赵婉芬主张2013年5月4日《借条》的实际出借金额系66.5万元，且出借人为武汉瑞信银通投资管理有限公司而非刘某个人。吴继华、陈永明辩称实际出借人系刘某，实际出借金额66.5万元，第一期利息3.5万元已经先行扣除。2013年5月4日，田鑫华签名出具《客户资料收件单》载明：收到借款人朱玉华、赵丹、赵婉芬身份证复印件3，借款人户口簿复印件1，借款人婚姻状况证明原件3，房屋所有权证共有证原件3，土地使用权证原件1，银行对账单或存折原件1。该《收件单》尾页打印有武汉瑞信银通投资管理有限公司字样，但并未加盖该公司公章。2013年5月7日湖北省武汉市黄鹤公证处出具《公证书》[（2013）鄂黄鹤内证字第2350号]载明：兹证明朱玉华、赵丹、赵婉芬于2013年5月3日来到本处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、按指印。同日，湖北省武汉市黄鹤公证处出具《公证书》[（2013）鄂黄鹤内证字第2351号]载明：兹证明前面的影印本与朱玉华、赵丹、赵婉芬出示给本公证员的《居民身份证》的原本相符。同日，湖北省武汉市黄鹤公证处出具《公证书》[（2013）鄂黄鹤内证字第2352号]载明：兹证明前面的影印本与朱玉华、赵丹、赵婉芬出示给本公证员的《居民户口簿》的原本相符。经质证，朱玉华、赵丹、赵婉芬主张因项目合作需要委托武汉瑞信银通投资管理有限公司以涉案房屋向银行办理抵押借款，并向代表武汉瑞信银通投资管理有限公司的吴继华签署委托书并办理公证事宜，委托书委托事项中并不包括房屋价格决定权；武汉瑞信银通投资管理有限公司未代朱玉华、赵丹、赵婉芬向银行办理抵押借款，而是由该公司直接出借款项给朱玉华、赵丹、赵婉芬；为保证该公司借款债权的实现，吴继华利用本应用作办理银行抵押贷款的涉案委托书及公证书，实施无权代理行为和陈永明签订涉案房屋买卖合同。吴继华、陈永明对委托书真实性和内容均无异议，辩称朱玉华、赵丹、赵婉芬出具委托并办理公证是其真实意思表示，朱玉华、赵丹、赵婉芬理解出具委托书的法律后果,吴继华取得代理朱玉华、赵丹、赵婉芬出售涉案房屋的权限。2014年7月4日，朱玉华、赵某出具《借条》载明：今借到刘某现金40.5万元。经质证，吴继华、陈永明主张2013年5月4日，刘某出借给朱玉华70万元，朱玉华归还部分借款后,至2014年7月4日经双方核算,朱玉华仍差欠刘某借款40.5万元。朱玉华、赵丹、赵婉芬对该借条真实性无异议，对证明目的有异议，主张借款40.5万元并未实际发生，且无计息标准和计息时间，借款人系赵某而非朱玉华。2014年12月10日，武汉市武昌区民政局婚姻登记机关出具《无婚姻登记记录查询证明》三份，主要载明：经查询该婚姻登记机关从2008年4月8日至2014年12月9日的婚姻登记档案，未发现朱玉华有丧偶后再婚登记记录。经查询该婚姻登记机关从2012年6月24日至2014年12月9日的婚姻登记档案，未发现赵婉芬有结婚登记记录。经查询该婚姻登记机关从2008年12月25日至2014年12月9日的婚姻登记档案，未发现赵丹有结婚登记记录。此三份证明仅限用于售房使用。2014年12月23日，吴继华代理朱玉华、赵丹、赵婉芬（卖方即合同甲方）和陈永明（买方即合同乙方）签订《武汉市存量房买卖合同》（武房字[06]第14488700号）约定：甲方所有房屋坐落于武汉市武昌区尚隆苑（地球村）1栋4单元4层2号；上述房屋买卖成交价格120万元；付款方式为过户当日一次付清；甲方应在收到乙方全部房款10日内将房屋交付给乙方。该合同还对甲乙双方违约责任、房地产转移过户手续等事项作出约定。庭审中，朱玉华、赵丹、赵婉芬主张吴继华无权决定出售涉案房屋价格的权限，陈永明明知吴继华无权代理仍与其签订房屋买卖合同属恶意串通，吴继华和陈永明从未将房款支付给朱玉华、赵丹、赵婉芬，且上述房屋买卖合同系以合法形式掩盖非法目的，即武汉瑞信银通投资管理有限公司直接对作为借款抵押物的涉案房屋实现直接占有，并且在涉案房屋转让登记给陈永明后仍收取超出法定利息范围的利息。吴继华、陈永明认可未向朱玉华、赵丹、赵婉芬支付购房款，但因刘某差欠陈永明借款，原告朱玉华差欠案外人刘某借款，签订房屋买卖合同后以出售房屋的价款抵偿各方之间借款。2014年12月23日，吴继华作为朱玉华、赵丹、赵婉芬代理人向武昌区房产管理局提交《房屋登记申请书（所有权转移登记）》。2014年12月26日，涉案房屋产权人由朱玉华、赵丹、赵婉芬变更为陈永明。朱玉华、赵丹、赵婉芬现仍居住在涉案房屋内，并主张陈永明作为购房人取得涉案房屋产权后从未向朱玉华、赵丹、赵婉芬主张涉案房屋占有、使用、处分等权利。吴继华、陈永明辩称取得房屋产权后多次向朱玉华、赵丹、赵婉芬要求腾退，但均被朱玉华、赵丹、赵婉芬以存有纠纷为由予以拒绝。2017年2月24日，张伟出具《收条》载明收到朱玉华2万元；2017年4月15日，张伟出具《收条》载明收到朱玉华2万元。庭审中，朱玉华、赵丹、赵婉芬主张张伟系武汉瑞信银通投资管理有限公司员工，通过张伟向武汉瑞信银通投资管理有限公司归还借款，武汉瑞信银通投资管理有限公司在涉案房屋转让登记给陈永明后仍收取超出法定利息范围的利息，并非如吴继华、陈永明所述涉案房屋转让登记后，朱玉华和武汉瑞信银通投资管理有限公司之间的债务结清。原告朱玉华、赵丹、赵婉芬为证明本案并无真实的房屋买卖合同关系，提交赵丹和武汉瑞信银通投资管理有限公司员工刘某录音、赵某证人证言为证。赵丹与刘某录音摘要：赵丹：就是说您呀差的是陈永明的钱对对吧。所以你把房子就过户给他了，是这个意思对不对，就是这个钱我如果还给你，你就会还给陈永明是这个意思吧，然后这个房子就给到我们。刘某：那肯定就是这个意思。……。赵丹：五分的息算的200多万？刘某：对。赵丹：我们当时借的是多少钱？刘某：七十。经质证，吴继华、陈永明认可朱玉华差欠刘某借款，但称即使双方约定利息高于国家规定利率标准，自借款之日2013年5月4日至涉案房屋2014年12月23日转移到陈永明名下止，按月息3%计算的合理利息应受到保护。经出庭证人刘某当庭质证，刘某认可该录音的真实性。赵某证人证言：“2013年4月份我和朱玉华（项目合作人）找银行借款，具体情况不清楚，通过朋友找到一个公司，公司名字都记不清了，2013年4月底，朱玉华电话给我讲借款的事情已经办理的差不多了，要办他项权证和公证，2013年5月4日急用钱，但是朱玉华说没有那么快，经过商量，代办公司说可以垫付这笔钱，5月4日分两笔支付，借款过程都是听说，没有直接参与，还款过程我参与过，大概2013年6月份向刘某还款2万元，还了5万元和一个2.5万元共计9.5万元”。朱玉华、赵丹、赵婉芬对证人赵某陈述无异议。吴继华、陈永明对还款部分陈述有异议，辩称应提供银行流水，对其他陈述无异议。陈永明主张陈永明系刘某的债权人，刘某是朱玉华、赵丹、赵婉芬的债权人，因朱玉华、赵丹、赵婉芬未向刘某偿还借款，因此朱玉华、赵丹、赵婉芬通过公证委托的形式将涉案房屋转让给陈永明，以抵偿对刘某所负债务。陈永明并提交刘某工商银行流水、建设银行流水、陈永明建设银行流水、刘某证人证言为证。刘某工商银行流水、建设银行流水、陈永明建设银行流水显示：2011年10月18日，陈永明向刘某转账7万元；2011年12月17日，陈永明向刘某转账40万元；2012年1月13日，陈永明向刘某转账7万元；2012年7月17日，陈永明向刘某转账10万元；2012年8月7日，陈永明向刘某分别转账10万元、10万元；2013年2月8日，陈永明向刘某转账5万元。前述借款合计89万元。2013年9月12日，陈永明向刘某转账5万元；2013年9月25日，陈永明向刘某转账10万元；2013年11月22日，陈永明向刘某分别转账15万元、10万元；2013年12月30日，陈永明向刘某转账5万元。前述借款合计45万元。经庭审质证，朱玉华、赵丹、赵婉芬对刘某工商银行流水、建设银行流水、陈永明建设银行流水真实性无异议，对陈永明的证明目的有异议，辩称陈永明和刘某彼此之间互有转账往来，无法证明陈永明对刘某享有134万元的债权。证人刘某证言：“之前2013年5月份，朱玉华找我借了70万元，一直没有还我，2014年12月份朱玉华拿房子抵债”，“朱玉华找我个人借款”，“朱玉华的家人知晓”，“本金未还，利息约定是月息5分，一个月3.5万元，利息还了不超过10万元”，“没有收到赵某的还款”，“因为拖了一年多，朱玉华就将房屋抵债”，“陈永明购房的时候知道我们之间的债务关系”，“是我指示吴继华办理过户”，“房屋过户的时候70万元债务已清”，“吴继华办理公证的时候知晓我们之间的债务情况”。经庭审质证，朱玉华、赵丹、赵婉芬称和武汉瑞信银通投资管理有限公司间70万元债务没有结清，应由朱玉华、赵丹、赵婉芬继续向武汉瑞信银通投资管理有限公司履行还款义务，还款完毕后涉案房屋归还给朱玉华、赵丹、赵婉芬。吴继华、陈永明称知晓刘某和朱玉华、赵丹、赵婉芬之间的债务关系，本案并非房屋买卖关系，实际上系以房抵债便于朱玉华、赵丹、赵婉芬对刘某债务的履行及刘某对陈永明债务的履行。另查明：2010年5月25日，武汉瑞信银通投资管理有限公司登记设立，自然人股东分别为吴继华、刘某、田鑫华。2018年武汉瑞信银通投资管理有限公司名称变更登记为武汉银汇信通企业管理有限公司。上述事实，原告朱玉华、赵丹、赵婉芬提交武汉市存量房买卖合同、产权查询单、委托书、公证书、水电费缴费记录、收条、证人证言、工商登记信息、合作协议、客户资料收件单、转账凭证、名片、录音；被告陈永明提交借条、银行流水、证人证言及各方当事人当庭陈述予以证明。本院认为：结合本案查明的事实即2013年5月3日，朱玉华、赵丹、赵婉芬向吴继华出具委托书；2013年5月4日，朱玉华、赵丹、赵婉芬向刘某出具借条；2013年5月4日，刘某向借条指定收款人谢鸿倡及朱玉华支付借款；2013年5月7日办理涉案委托书公证。庭审中，刘某出庭作证陈述：其系朱玉华、赵丹、赵婉芬的实际借款债权人，吴继华受其指派与朱玉华、赵丹、赵婉芬办理委托书及公证（涉案房屋转让事宜）；朱玉华、赵丹、赵婉芬逾期不偿还欠付刘某的借款，将以出售的涉案房款抵偿朱玉华、赵丹、赵婉芬对刘某的欠款以及刘某对陈永明的借贷款项。庭审中，朱玉华、赵丹、赵婉芬认可与刘某存在民间借贷法律关系，该借贷款项尚未实际清偿。吴继华、陈永明对证人刘某陈述予以认可。依据《最高人民法院法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条规定，本院对双方当事人确认的事实予以认定并作为认定案件事实的依据。依据《最高人民法院法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定，结合庭审中各方当事人及证人陈述的内容，本院认为朱玉华、赵丹、赵婉芬将案涉房屋公证办理委托给吴继华的行为，实质构成朱玉华等人对刘某借贷款项的“担保性”委托书，案涉房产实际系对刘某借贷事项的担保物或抵押物。本案中吴继华依据“担保性”委托书约定的全权代理权限，在未与朱玉华、赵丹、赵婉芬协商房屋出让事宜的前提下，出卖房产并将房款直接清偿朱玉华、赵丹、赵婉芬欠付刘某的借款款项，吴继华的上述行为名为履行委托事务，实则构成了民间借贷合同的“流质条款”。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”的规定，朱玉华、赵丹、赵婉芬与吴继华签订《委托合同》应属无效。吴继华在明知所持有的委托书仅是担保性文件的情况下违背朱玉华、赵丹、赵婉芬的真实意愿与陈永明交易涉案房屋；陈永明在房屋交易时知晓朱玉华、赵丹、赵婉芬对刘某负有债务情形下，未向朱玉华、赵丹、赵婉芬支付购房款，直接以购房款抵偿刘某对其欠付的借贷款项；陈永明未提交证据显示其在购房时实际审慎查看了房屋情况、亦未实际控制并使用涉案房屋。综合以上因素，本院有理由认为陈永明并非真实意思购房，而是与吴继华通过上述虚构交易事实，达到以房抵债目的并由此获取不正当利益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定，吴继华代理朱玉华、赵丹、赵婉芬与陈永明签订的房屋买卖合同无效，本院对朱玉华、赵丹、赵婉芬该项诉请予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，涉诉房屋所有权经登记机关登记才发生物权变动的效力，在登记机关未将涉诉房屋的所有权转移登记至朱玉华、赵丹、赵婉芬名下之前，朱玉华、赵丹、赵婉芬尚未享有涉案房屋的所有权，本院对朱玉华、赵丹、赵婉芬主张陈永明名下武昌区尚隆苑(地球村)1栋4单元4层2号房屋为其所有的诉讼请求不予支持。刘某与朱玉华、赵丹、赵婉芬民间借贷及陈永明与刘某民间借贷系另一法律关系，权利人应另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条，《最高人民法院法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认被告吴继华代理朱玉华、赵丹、赵婉芬与被告陈永明于2014年12月23日签订的位于武汉市武昌区尚隆苑(地球村)1栋4单元4层2号房屋的《武汉市存量房买卖合同》（武房字[06]第14488700号）无效；二、驳回原告朱玉华、赵丹、赵婉芬的其他诉讼请求。本案案件受理费15600元，保全费5000元，由被告吴继华、被告陈永明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  滕玉军人民陪审员  詹忠革人民陪审员  刘立新二〇一九年十一月二十八日书 记 员  胡飞杨