广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1781民初2970号原告：冯绍婵，女，1985年11月10日出生，汉族，广东省阳春市人。委托诉讼代理人：莫纯洁，广东敬德律师事务所律师。被告：阳春市松源房地产开发有限公司，住所地：阳春市河西街道迎宾大道（逸夫小学南侧）逸锦园C、F幢商住楼102商铺。法定代表人：陈华念。原告冯绍婵与被告阳春市松源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告冯绍婵的委托诉讼代理人莫纯洁到庭参加诉讼，被告阳春市松源房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯绍婵向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期交房违约金（以全部房价款415373元为基数，从2018年5月2日起计至实际交付符合合同约定的商品房之日止，按日利率万分之一计算）；2.请求判令被告向原告支付逾期办证违约金（以全部房价款415373元为基数，从2018年10月28日起计至实际取得房屋所有权证书之日止，按日利率万分之一计算）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月5日,原、被告双方签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告坐落于阳春市松柏镇府南侧聚福家园1#6层601房，总价款415373元。原告已经依约支付全部房款及其他费用。按照《商品房买卖合同（预售）》第九、十、十一条的约定，被告应于2018年5月1日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告等符合合同约定的商品房交付给原告使用。按照《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期交楼超过90日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。但被告至今未获得竣工验收备案表等相关文件，商品房的相关配套设施均未完善，故被告迟延交房的行为已构成违约。因此，被告应向原告支付自合同约定交房日期的次日即2018年5月2日起计至符合合同约定的商品房交付条件之日止的逾期交房违约金。按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告不解除合同，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。按照合同约定，被告应在合同约定的交付之日即从2018年5月1日起180日内为原告办理房屋所有权证书，原告应在2018年10月27日前取得房屋所有权证书，但原告至今未取得。因此，被告应向原告支付从2018年10月28日起计至实际完成房屋所有权登记之日止的逾期办证违约金。截至起诉之日，原告仍未收到被告书面收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为，被告迟延交房及办证既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告阳春市松源房地产开发有限公司在法定期限内没有答辩，也没有提供证据。本院经审理认定事实如下：2018年1月5日，阳春市松源房地产开发有限公司作为出卖人与冯绍婵作为买受人签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018010567），主要约定阳春市松源房地产开发有限公司将其开发的位于阳春市松柏镇南侧聚福家园1#6层601房（预测建筑面积共121.10平方米，其中套内建筑面积101.01平方米，分摊共有建筑面积20.09平方米）以415373元的总价款预售给冯绍婵；付款方式为贷款方式付款等内容条款。该《商品房买卖合同（预售）》中的第九条约定：商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定：出卖人应当在2018年5月1日前向买受人交付商品房。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限，届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2018年1月4日，原告冯绍婵支付了首期款125373元给被告阳春市松源房地产开发有限公司。2018年1月8日，原告冯绍婵支付了办房产证费15000元给被告阳春市松源房地产开发有限公司。2018年5月18日，原告冯绍婵支付了余款290000元给被告阳春市松源房地产开发有限公司。庭审时，原告冯绍婵称涉案商品楼未取得建设工程竣工验收备案证明文件等文件，不具备合同约定的交付条件；被告阳春市松源房地产开发有限公司亦没有书面通知原告收楼，涉案商品房现状为毛坯房。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。阳春市松源房地产开发有限公司与冯绍婵于2018年1月5日签订《商品房买卖合同（预售）》，上述《商品房买卖合同（预售）》是阳春市松源房地产开发有限公司与冯绍婵的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”和第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，本院依法认定阳春市松源房地产开发有限公司与冯绍婵签订的《商品房买卖合同（预售）》成立有效，应受法律保护，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告冯绍婵已依约向被告阳春市松源房地产开发有限公司支付房价款后，被告阳春市松源房地产开发有限公司也应依约在2018年5月1日前向原告冯绍婵交付涉案商品房，并协助原告在2018年5月1日起180日内，即2018年10月27日前取得涉案商品房的房屋所有权证书。但被告阳春市松源房地产开发有限公司至今未能在合同约定的期限内向原告冯绍婵交付符合合同约定交付条件的房屋，致使原告冯绍婵亦未能在约定的期限内取得涉案商品楼房屋所有权证书，被告阳春市松源房地产开发有限公司的行为已经构成违约，依法应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，阳春市松源房地产开发有限公司应按《商品房买卖合同（预售）》第十二条及第二十条中约定的计算方法支付逾期交付商品楼和逾期办理房屋所有权证书的违约金给冯绍婵，即被告阳春市松源房地产开发有限公司应从合同约定的交付期限届满之次日（2018年5月2日）起至实际交付之日止，以房价款415373元为基数，按照日利率万分之一计算逾期交付商品楼的违约金；并应当从完成房屋所有权登记的期限届满之次日（2018年10月28日）至实际完成房屋所有权登记之日止，以房价款415373元为基数，按照日利率万分之一计算逾期办理房屋所有权证书的违约金给原告冯绍婵。被告阳春市松源房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自身抗辩权利的放弃，不影响本案审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告阳春市松源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房的违约金（以415373元为基数，自2018年5月2日起至实际交付之日止，按日利率万分之一计算）给原告冯绍婵；二、被告阳春市松源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金（以415373元为基数，自2018年10月28日起至实际完成房屋所有权登记之日止，按日利率万分之一计算）给原告冯绍婵；三、驳回原告冯绍婵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费604元，减半收取计302元，由被告阳春市松源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  吴勇强二〇一九年十一月六日书记员  郭朝霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。