宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0104民初11463号 原告：银川新华百货商业集团股份有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区新华东街97号。 法定代表人：曲奎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马楠，宁夏方和圆律师事务所律师。 被告：周发辉，女，1987年12月2日出生，汉族，无业，住四川省资中县。 原告银川新华百货商业集团股份有限公司与被告银川市兴庆区渔粉叔叔米粉现代城店、周发辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告银川新华百货商业集团股份有限公司的委托诉讼代理人马楠，被告银川市兴庆区渔粉叔叔米粉现代城店、周发辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼中，原告申请撤回对银川市兴庆区渔粉叔叔米粉现代城店的起诉，本院口头予以准许。 银川新华百货商业集团股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告原告租赁费及物业费共计61600元，违约金30800元，总计92400元；2.案件受理费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求：要求被告周发辉支付租赁费及物业费为52600元，违约金26300元，共计78900元。事实和理由：2017年9月6日，原告与被告签订《特业租赁合同》一份，被告租赁原告场地开设商户鱼粉叔叔，租期自2017年11月1日至2020年9月20日止，租赁面积为120㎡，租金单价为85元/㎡，物业费23元/㎡，月度租金为10200元，月度物业费为2760元。被告于2017年11月23日交纳履约保证金20000元，质量保证金10000元，装修押金5000元。后因被告经营不佳，截止2018年9月30日，被告共拖欠原告租金及物业费31720元。2018年11月10日，双方签订《补充协议》，约定自2018年12月1日至2019年5月31日止，被告每日交纳176.3元，合计交费6个月，以清上述前期欠款31720元；约定自2018年11月1日至2020年9月20日止，原告将被告每月租金减至5100元，每月物业费减至1380元，约定被告如超过7日不能按时支付前期欠款和后续约定租金、物业费，则原告有权解除《补充协议》，并要求被告按原合同承担责任。后被告仍因经营问题于2019年1月8日撤场，且未提前告知原告并征得原告同意，直至被告撤场，仍未向原告按时付清《补充协议》约定费用，故原告决定解除《补充协议》，依原告合同要求被告支付欠款，并承担私自解除合同的违约责任，因被告又于2018年10月28日支付原告租金5000元，物业费1000元，于2018年11月10日支付原告租金3000元，加之合同约定1个月免租期，故自2018年10月1日至2019年1月8日止，被告欠付原告租金及物业费29880元，加上2018年9月30日前，被告拖欠租金及物业费31720元，被告欠付共计61600元，另因违约金约定为租赁场地当年度一年租金过高，现原告要求被告支付未付款的50%作为违约金，即30800元，被告对原告欠款共计92400元，故原告诉至法院。 周发辉辩称，原告核算的租金有误，2018年被告共计欠付原告租金和物业费42593元，上述金额是按照原告2019年1月3日给被告出具的欠款明细计算的。被告交付给原告履约保证金20000元和质量保证金10000元，装修押金5000元，共计35000元，在2018年12月初被告最后一次告知原告要撤场。2019年1月8日被告进场搬走店内物品，原告不同意撤场，任何东西不让搬走。现原告已经将店面关门，把员工赶走，因此被告无法正常营业，导致被告被迫撤店。2019年1月7日，被告搬物品的时候告诉过原告，如果不让被告搬走物品，就将店内物品折算冲抵租金和物业费，同时被告交纳的保证金及押金35000元也应当冲抵租金和物业费。现在被告认为上述物品及押金、保证金足以折抵租金和物业费，因此被告不应支付租金和物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院审查核实，原告向法庭提交的《国家企业信用信息公示系统截图》、《特业租赁合同》、《补充协议》、银川晚报，被告提交的微信截图符合证据的客观形式，对上述证据真实性本院予以采信。 根据本院确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2017年9月6日，原告（甲方）与被告（乙方）周发辉签订《特业租赁合同》一份，被告租赁原告现代城店铺第5层，租赁面积120平方米商铺开设商户鱼粉叔叔，租期自2017年11月1日至2020年9月20日止。免租期为2018年3月1日至2018年3月31日，2019年3月1日至2019年3月31日……被告开业时间为2017年11月1日，租金单价为85元/㎡，2017年11月1日至2018年10月31日，免租期1个月，租金为112200元，2018年11月1日至2019年10月31日，免租期1个月，租金为112200元，2019年11月1日至2020年9月20日，免租期2个月，租金为102000元。物业费23元/㎡，2017年10月1日至2018年10月31日，物业费为35880元，2018年11月1日至2019年10月31日，物业费为33120元，2019年11月1日至2020年9月20日，物业费33120元。合同签订之日乙方向甲方支付半年房租，合计金额61200元（合同签订之日缴纳31200元，2017年10月31日之前缴纳30000元），本合同项下的租金支付方式为，以季为交租期。乙方应当在每个交租期的20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金。本合同项下第一期租金应于计租日开始前20个工作日内支付，否则甲方可按合同年租金标准的千分之五每天向乙方收取违约金，计租日开始的第一天，乙方仍未缴纳第一期租金及相应违约金的，甲方可单方解除合同并不承担违约责任。甲方解除通知到达乙方三日内，乙方搬离租赁场地内所有有形资产，否则视为上述资产为遗弃物，甲方有权自行处理相关物资，由乙方承担甲方处置上述资产的相关费用并自担所有损失。乙方在合同签订后1个工作日内向甲方交纳履约保证金20000元，作为乙方履约合同的保证金，该保证金不足以弥补所有损失的，乙方须在扣除后3日内向甲方支付不足部分的补偿、违约金或赔偿，并补足履约保证金的差额。乙方在签订合同后1个工作日内向甲方交纳质量保证金10000元，此保证金作为乙方在合约期内对经营商品质量的保证。作为当乙方违反《产品质量法》和《消费者权益保护法》等有关规定，及对甲、乙双方签订的《租赁合同》条款和按合同规定时间进场、装修、陈列、开业，以及因产品质量问题而引起的顾客索赔、政府处罚的保证。在发生上述违约事由时，甲方有权直接扣除该保证金，该保证金不足以弥补所有损失的，乙方须在扣除后3日内向甲方支付不足部分的补偿、违约金或赔偿并补足质量保证金的差额。乙方在合同签订后1个工作日内向甲方交纳装修保证金5000元，此装修保证金作为乙方进场时间及施工质量的保证或对甲方公用设施造成损坏的赔偿金……开业三个月后，经验收无任何装修问题，可无息全额退还。合同到期3个月后，对于无违约行为，无顾客索赔、投诉等，并乙方上述违约事宜，由甲方全额无息退还保证金。如有责任问题发生时，甲方有权经书面通知乙方后，直接扣除上述保证金，有剩余部分的，甲方退还乙方，不足扣除的，乙方补偿或赔偿给甲方。乙方任何欠付款项（包括但不限于租金、水、电费等），甲方可以在两金中扣除，甲方扣除乙方欠付款项后，乙方应于接到甲方书面通知后3日内将扣除部分补足，每逾期一天，支付专项保证金差额的千分之五作为违约金，若乙方在甲方扣款后一个月内仍未补足的，甲方可从相应收款中直接扣除，并有权解除本合同。上述两金的扣除不影响甲方向乙方追索拖欠费用及要求其他赔偿的权利。合同终止及解除后三日内，乙方应按合同的规定及时搬出并移交租赁房屋，乙方未按本条约及时搬出的，甲方视为该租赁房屋的任何物品、设备为乙方遗弃物，甲方可自行或委托他人处置，由此造成的损失，乙方自行承担。有下列情形之一的，视为乙方根本违约，甲方有权解除本合同：乙方逾期支付租金及本合同约定的其他款项超过30日的或乙方超过本合同约定的时间一个月内未补足保证金扣款的；因乙方原因逾期开业超过15日以上的或者乙方连续15日或累计达20日未经营的；如乙方承租期内发生空挡经营情况，空挡面积超过20%影响甲方商业整体经营的，视为乙方违约，甲方有权终止双方的租赁关系，乙方应于甲方下达终止合同通知之日起30日内主动迁出，否则，甲方有权强行将乙方设施设备迁出，乙方应承担由此产生的全部费用及赔偿由此给甲方带来的全部经济损失；甲方依据上述情形单方解除合同的，应当提前30日书面通知乙方，甲方在解除合同的同时有权要求乙方支付合同解除前未付的租金、管理费或其他费用，甲方有权不退还质保金给乙方。合同签订后，被告按约交纳履约保证金20000元，质量保证金10000元，装修押金5000元。2018年10月28日，被告交纳租金5000元，物业费1000元，2018年11月10日，被告交纳租金300元。同日，双方签订《补充协议》，载明因被告经营不善等因素，截止2018年9月30日，被告欠原告租金及物业费等费用合计31720元。双方约定：1.自2018年12月1日至2019年5月31日起，被告每日交纳176.3元，合计交费6个月，交纳费用作为前期房租及物业费欠款抵扣，合计清欠前期欠款31720元；2.自2018年11月1日至2020年9月20日止起，每月租金为5100元，物业费1380元，每月25日前缴纳，缴纳费用作为当月房租及物业费；3.甲方向乙方按每日供电100元，如乙方每日不能向甲方支付本协议第2条约定支付租金、物业费等费用的，甲方有权拒绝乙方售电，乙方因此无法正常经营或造成损失，与甲方无关，一切后果由乙方自行承担，乙方累计超过7日不能向甲方按日支付本协议1、2条的约定，甲方有权解除合同，并要求乙方承担原合同规定合约责任；5.对于乙方2018年9月30日前拖欠租金、物业费等费用合计31720元，由乙方周发辉承担清偿责任。2019年3月19日，原告在银川晚报登报向被告发出解除合同通知：周发辉及银川市兴庆区渔粉叔叔米粉现代城店，1.根据贵我双方2017年9月6日签订的《租赁合同》，贵方在经营过程中长期拖欠我方房租及物业费，已构成严重违约。2.贵方于2019年4月10日将租赁场地交还我公司，逾期不交还，遗留在租赁场地物品我司将按合同约定自行处置。3.合同解除后我方保留以法律程序追缴贵方拖欠我方房租、物业费、水电费等相关费用的权利，2019年3月18日。后被告于2019年1月8日撤场。被告未按约支付房租及物业费，故原告诉至法院。诉讼中，原告称5000元装修押金已退还被告，被告亦予以认可。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，依法成立并生效，本院予以确认。被告租赁原告房屋，应依约缴纳房屋租金及各项费用。根据双方2018年11月10日签订《补充协议》，被告欠付原告租金及物业费31720元的事实双方在该协议中予以确认，被告应予以支付。对于原告要求被告支付自2018年11月1日至2019年3月18日期间的租金及物业费20808元，被告辩称其已于2019年1月8日搬离涉案房屋，但其并未解除与原告之间的租赁合关系，故在2019年3月18日原告通知被告解除合同之前所产生的房租及物业费，被告应予以承担。被告向原告交纳的20000元履约保证金应在租金予以扣减，故本院支持被告向原告支付租金及物业费32528元。对于原告主张的违约金，合同中约定原告在解除合同的同时有权要求被告支付合同解除前未付的租金、管理费或其他费用，原告有权不退还质保金给被告。该约定实质上系双方对违约责任的约定，质保金作为违约金已抵扣，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告周发辉于本判决生效之日起七日内支付原告银川新华百货商业集团股份有限公司租金及物业费32528元； 二、驳回原告银川新华百货商业集团股份有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1055元，由原告银川新华百货商业集团股份有限公司负担620元，由被告周发辉负担435元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 员  汪 婷 二〇一九年十月三十日 法官助理  马聪聪 书 记 员  张 华 附：适用相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。 1扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2将被执行人纳入失信人员名单； 3对被执行人限制高消费、限制出入境。 4采取罚款、搜查、拘留等强制措施。 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。