广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤03执复330号 复议申请人（异议人、利害关系人）：蔡秉权，男，汉族，1983年8月10日出生，住址广东省深圳市罗湖区。 申请执行人：江苏银行股份有限公司深圳分行，住所地广东省深圳市福田区深南路与益田路交汇处香港中旅大厦一、二、三、二十层，统一社会信用代码914403006875895359。 负责人：李敏。 委托诉讼代理人：许东虹，广东华商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈郑泽权，广东华商律师事务所律师助理。 被执行人：深圳市振邦鑫达科技有限公司，住所地广东省深圳市宝安区观澜街道兴花社区观光路桂花段1000380号厂房3楼，统一社会信用代码91440300571988665J。 法定代表人：潘伟。 被执行人：鸿圣基投资管理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区人民北路世濠大厦4-4-08室，统一社会信用代码914403007917302879。 法定代表人：杨鸣。 被执行人：深圳市莫顿投资有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区人民北路世濠大厦4-4（410），统一社会信用代码9144030067295662XL。 法定代表人：王慧。 被执行人：深圳市麦菱实业有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区人民北路2139号世濠大厦4-411，统一社会信用代码914403007586134174。 法定代表人：顾民。 被执行人：杨鸣，男，汉族，1956年10月21日出生，住址江苏省南京市鼓楼区。 复议申请人蔡秉权不服深圳市福田区人民法院（以下简称福田法院）作出的（2019）粤0304执异212号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 福田法院在执行申请执行人江苏银行股份有限公司深圳分行（以下简称江苏银行深圳分行）与被执行人深圳市振邦鑫达科技有限公司（以下简称振邦公司）、鸿圣基投资管理（深圳）有限公司（以下简称鸿圣基公司）、深圳市莫顿投资有限公司（以下简称莫顿公司）、深圳市麦菱实业有限公司（以下简称麦菱公司）、杨鸣借款合同纠纷一案[执行依据为福田法院（2016）粤0304民初6400号民事判决书，执行案号为（2017）粤0304执29906号]过程中，决定不带租约拍卖被执行人鸿圣基公司名下位于深圳市××××路房产（房产证号：深房地字第××号，以下简称涉案房产）。 异议人蔡秉权不服，向福田法院提出执行异议称，一、异议人提交的租赁资料合法有效，且一直占有使用租赁房屋。即使涉案房产拍卖，租赁合同应继续履行。2013年9月25日，被执行人鸿圣基公司与异议人签订《租赁合同》，将涉案房产出租给异议人，租期为2013年9月25日至2033年9月25日，租金总额为270万元。2013年9月26日，承租人委托钟秀华分两笔即分别为170万元、100万元转账租金给出租人委托的收款账户，银行转账亦注明“鸿圣基投资管理（深圳）有限公司租金”,出租方签署了相关的收取租金的收据。该房屋出租前，出租人已按照要求向抵押权人开出“同意出租函”，抵押权人江苏银行深圳分行明确同意出租。除此之外，出租人连同该房屋车位一同免费出租给承租人，出租手续均办理后，房屋移交给承租人使用至今。同时，双方办理了备案登记证书，登记期为2013年9月23日至2021年9月20日。二、租赁合同先于房屋的抵押、查封及拍卖，且本案的租赁关系已办理登记备案，法院在拍卖公告中应当披露20年租约并已付清租金。另，异议人为合法承租人，依法应当享有优先购买权，法院应当依法在拍卖公告中予以披露。综上，请求撤销（2017）粤0304执29906号《去除租赁拍卖通知书》。 福田法院查明，该院（2016）粤0304民初6400号民事判决书已发生法律效力。判决确定：一、被执行人振邦公司应在判决生效之日起十日内向申请执行人偿还本金1200万元及相应的利息、罚利、复利等；二、被执行人麦菱公司、杨鸣对上述债务承担连带清偿责任；三、申请执行人有权就依法处分被执行人鸿圣基公司名下位于深圳市××××路房产（房产证号：深房地字第××号）所得价款优先受偿；四、申请执行人有权就依法处分被告莫顿公司名下位于深圳市××××房产（房产证号：深房地字第××号）所得价款在本金3124960元及相应利息、罚息、复利的范围内优先受偿；五、申请执行人有权依法处分被执行人振邦公司对其持有的其与天津新宝车业有限公司等全部下游客户签订的销售合同或订单等项下自2013年8月8日起2年内存在的全部应收账款优先受偿。 因被执行人未履行生效判决确定的给付义务，申请执行人申请强制执行，该院立案受理，案号为（2017）粤0304执字第29906号。执行过程中，该院依法查封并决定处分被执行人鸿圣基公司名下的涉案房产，并发出（2017）粤0304执29906号《公告》，责令被执行人及居住在涉案房产内的人员在公告张贴之日起十五日内自行迁出，逾期不迁出的，该院将强制搬迁。异议人向福田法院提交《房屋租赁合同》等证据材料，显示其与被执行人鸿圣基公司于2013年9月25日签订《房屋租赁合同》。该院经审查后作出（2017）粤0304执29906号《去除租赁拍卖通知书》，决定对异议人提交的租赁合同不予认可，并对涉案房产不带租约拍卖。 异议人提交的《房屋租赁合同》等证据材料显示，异议人与被执行人鸿圣基公司于2013年9月25日签订《房屋租赁合同》，租赁期共240个月，自2013年9月25日起至2033年9月25日止；租金总额为270万元；租金由异议人转账到被执行人鸿圣基公司银行卡。该租赁合同于2013年9月23日办理租赁登记备案手续，租赁期限自2013年9月23日至2021年9月20日。异议人提交银行流水显示，钟秀华于2013年9月26日分两笔转账至杨鸣名下的银行账户共计270万元，且转账附言“鸿圣基投资管理（深圳）有限公司租金”。 另查，涉案房产于2011年6月23日经核准登记至被执行人鸿圣基公司名下，并于2013年8月16日设立抵押权，抵押权人为申请执行人。 福田法院认为，首先，执行过程中对拟处分房产是否附有真实的租赁关系的审查，需以审慎的标准进行审查，以排除恶意阻碍执行的情形。本案中，异议人主张与被执行人鸿圣基公司一次性签订长达20年的租赁合同，且一次性支付租金总额270万元，明显有悖于生活常理，且严重损害抵押权人的合法权益。其次，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，申请执行人对涉案房产享有抵押权，并于2013年8月16日办理抵押登记。异议人提交的房屋租赁凭证显示的租赁备案登记时间系2013年9月24日，晚于申请执行人设定抵押权的时间。依照上述法律规定，即使该租赁关系真实，亦对处分抵押物后的受让人没有约束力。遂作出（2019）粤0304执异212号执行裁定书，裁定驳回异议人蔡秉权的执行异议。 复议申请人蔡秉权不服上述异议裁定，向本院申请复议，请求撤销福田法院（2019）粤0304执异212号执行裁定书，其复议理由与异议理由相同。 本院经审查，福田法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，2013年9月20日，申请执行人江苏银行深圳分行出具《同意出租函》一份，内容为该行同意被执行人鸿圣基公司出租涉案房产。 本院认为，本案的审查焦点为，对涉案房产应否附带租约拍卖？ 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，首先，复议申请人蔡秉权承租涉案房产发生在涉案房产抵押权设立之后，抵押权人同意函中仅简单表述同意被执行人出租涉案房产，不能据此视为抵押权人充分考虑并认可租赁关系的存在对其抵押权的实现不构成影响。涉案租约期限长达20年，且复议申请人一次性支付20年全部租金，该行为不符合生活实践中所广泛认知的交易习惯，租赁关系的真实性存疑。其次，即便该租赁合同真实，租期长达20年且一次性支付全部租金的租赁合同，该租赁权的存在显然对在先的抵押权的实现产生重大影响，人民法院在执行中，亦应当依照上述司法解释的规定，将该租约去除后进行拍卖，以保障抵押权人（同时亦是本案申请执行人）的合法权益。综上，就复议申请人的复议请求，本院不予支持。福田法院异议裁定正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人蔡秉权的复议请求，维持深圳市福田区人民法院（2019）粤0304执异212号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审判长 曹 勇 审判员 田 磊 审判员 张文佳 二〇一九年十一月二十六日 书记员 李 慧