湖北省远安县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0525民初1212号原告：中国工商银行股份有限公司远安支行。负责人：陈沛华，系该支行行长。委托诉讼代理人：吴卫华，系该支行副行长。一般授权代理。委托诉讼代理人：杜全红，系该支行职员。一般授权代理。被告：汤万兵，男，汉族。被告：薛利平，女，汉族。被告：湖北森源农业发展有限公司。法定代表人：吴青山，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈洁，系该公司职员。特别授权代理。委托诉讼代理人：李秀锋，系该公司职员。特别授权代理。原告中国工商银行股份有限公司远安支行（以下简称“工商银行远安支行”）与被告汤万兵、薛利平、湖北森源农业发展有限公司（以下简称“森源公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法由审判员王莉娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工商银行远安支行委托诉讼代理人吴卫华、杜全红、被告汤万兵、被告森源公司委托诉讼代理人陈洁、李秀锋到庭参加诉讼，被告薛利平经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告工商银行远安支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告汤万兵、薛利平立即偿还所欠原告贷款本金92072.28元及至2019年10月3日的利息2650.85元（此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计付至还清贷款本息之日止）；2.请求判令原告对本案贷款的抵押物享有优先受偿权，以处置抵押物的价款优先受偿本案贷款本息及原告实现债权的费用；3.请求判令被告森源公司对上述债务承担连带保证责任；4.请求判令上列被告承担本案诉讼费、保全费等全部实现债权的费用。事实及理由：2014年1月20日，原告与被告汤万兵、薛利平签订《个人购房借款/担保合同》（编号：2014年018号），借款合同约定贷款金额为11万元，贷款期限20年，双方约定了利率，贷款用于购买远安县茅坪场镇“茅坪场香菇文化村”3-1-101号的住房，并由被告森源公司为该笔贷款提供连带责任保证。2014年1月24日，原告与被告汤万兵、薛利平以上述贷款所购房屋为该借款合同约定债权设定了合法的商品房预售抵押预告登记，证号为远安县房预茅坪场镇字第××号。自2014年4月始，被告汤万兵、薛利平在合同履行中出现多次违约，截止2019年10月3日，被告尚欠原告贷款本金人民币92072.28元及至2019年10月3日的利息2650.85元。经原告催收，被告汤万兵、薛利平仍未予以偿还，故原告诉至法院。诉讼中，原告向本院申请财产保全，请求依法冻结汤万兵、薛利平、森源公司的银行存款11万元，或者查封、扣押同等价值的其他财产，本院已于2019年11月1日作出裁定，对汤万兵、薛利平位于远安县××集镇“茅坪场香菇文化村”3幢1单元1楼101室房屋一套予以查封。被告汤万兵辩称，欠原告贷款本息属实，被告现在家庭较困难，无法一次性偿还，可在三年内将贷款连本带息还清。被告薛利平未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告森源公司辩称，对原告起诉的借款事实和担保事实无异议，被告作为担保方，按照法律规定承担担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2014年1月20日，被告汤万兵、薛利平、森源公司与原告工商银行远安支行签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：汤万兵、薛利平向工商银行远安支行借款11万元；借款期限为20年；借款用途为购买森源公司开发的位于远安县××集镇“茅坪场香菇文化村”3幢1单元101号房屋；贷款基准利率为6.55%，基准利率如遇调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率执行新的利率；支付类型为受托支付，借款人汤万兵、薛利平授权贷款人工商银行远安支行将贷款一次性划入森源公司帐户；借款人按照按等额本息偿还贷款本息，自2014年4月3日起，于每月3日还款；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人可宣布借款合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；借款担保方式为抵押，抵押物为远安县茅坪场镇香菇文化村3幢1单元101号房屋，建筑面积106.48㎡；森源公司对上述汤万兵、薛利平债务承担阶段性保证责任：保证人对借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和所有其他应付费用承担连带保证责任，贷款人收到正式抵押房屋他项权证书时保证责任免除。2014年1月24日，原告与被告汤万兵、薛利平以上述贷款所购房屋为该借款合同约定债权设定了合法的商品房预售抵押预告登记，证号为远安县房预茅坪场镇字第××号，预告登记权利人为工商银行远安支行，此后因该房屋尚未取得房地产权利证书而未办理抵押权登记。2014年3月3日，原告工商银行远安支行按照合同约定的受托支付方式向森源公司一次性发放了贷款11万元。自2014年4月起，被告汤万兵、薛利平未按照约定的期限足额向原告偿还贷款的本金和利息，多次构成违约。截止2019年10月3日，被告汤万兵、薛利平尚欠原告借款本金92072.28元及至2019年10月3日的利息2650.85元，故引起本案诉讼。本院认为：一、原告工商银行远安支行与被告汤万兵、薛利平签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中原告工商银行远安支行已经按照合同约定，履行了贷款发放义务，被告汤万兵、薛利平应当按照合同约定的还款期限和数额还款。二被告未按约定还款，经原告催收，仍未履行。根据《个人购房借款/担保合同》约定，“原告有权宣布合同项下的借款提前到期”，要求汤万兵、薛利平立即偿还全部借款本息，故原告有权依照合同约定解除合同并提前收回所欠借款。二、被告森源公司为该笔借款提供阶段性担保，对原告至今未取得有关抵押的他项权证应承担连带保证责任。三、《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定:“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记只产生一种将来发生抵押权变动的请求权，并不具有物权效力，不产生优先受偿的权利。原告依据合同约定于2014年1月24日对被告汤万兵、薛利平贷款所购房屋设定预抵押，此后并未办理抵押权登记，故对房屋不享有优先受偿权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除被告汤万兵、薛利平、湖北森源农业发展有限公司与原告中国工商银行股份有限公司远安支行2014年1月20日为购买远安县茅坪场集镇“茅坪场香菇文化村”3幢1单元101号房屋签订的《个人购房借款/担保合同》；被告汤万兵、薛利平于本判决生效之日起十五日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司远安支行的借款本金92072.28元、利息2650.85元（截至2019年10月3日止），并自2019年10月4日起按照合同约定计算利息、罚息及复利至清偿之日止；三、被告湖北森源农业发展有限公司对被告汤万兵、薛利平的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司远安支行其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1084元、案件保全费1070元（原告中国工商银行股份有限公司远安支行已预交），合计2154元，由被告汤万兵、薛利平、湖北森源农业发展有限公司共同负担，在履行上述判决时一并清结。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  王莉娟二〇一九年十一月二十七日书记员  胡 源