贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔02民终1700号上诉人（原审原告）：李毕贵，男，1987年3月4日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。一般授权委托诉讼代理人：惠天艺，系贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202201710329530。被上诉人（原审被告）：六盘水万兴物业服务有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区中路33号704室，统一社会信用代码：91520200750182229R。法定代表人：廉娟，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：王洪历，系贵州景沛律师事务所律师，执业证号：15202200810749211。原审第三人：六盘水嘉和房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区中路33号，统一社会信用代码：915202007221835588。法定代表人：邓本虎，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：王洪历，系贵州景沛律师事务所律师，执业证号：15202200810749211。上诉人李毕贵因与被上诉人六盘水万兴物业服务有限公司及原审第三人六盘水嘉和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2018）黔0201民初4282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李毕贵上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清。一审判决认定上诉人交给被上诉人和原审第三人的水安装费、电表费、煤气开户费、闭路电视费共计9896元是双方真实意思表示是错误的。上诉人与原审第三人签订的《商品房买卖合同》第三章第七条约定，商品房价格已经包含水、电建设费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用。故被上诉人收取水安装费、电表费、煤气开户费、闭路电视费是违反合同约定的。2、《商品房费用清单》属于《商品房买卖合同》的组成部分且为补充协议，该协议改变了购房合同的约定。一审中，被上诉人的代理人已经自认上诉人与第三人签订的《商品房费用清单》是对《商品房买卖合同》的变更与补充。《商品房买卖合同》第二十九条约定，如果补充协议有不合理加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，则应以主合同约定为主。一审法院以原审第三人已经履行了义务且上诉人缴纳争议费用是双方真实意思表示为由，认定被上诉人及原审第三人不存在违约行为是错误的。3、一审法院对证据认定错误。一审法院认为上诉人无证据证明上诉人在与原审第三人签订《商品房费用清单》过程中存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形是错误的。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定及《商品房买卖合同》的约定，商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。《商品房买卖合同》第二十九条对补充协议内容作了限制性约定，即如果补充协议有不合理的加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，则以主合同约定为主。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》和《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等文件均明确规定商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。因此，即使上述文件不能作为认定被上诉人及原审第三人违规独立收取的费用的禁止性法律规定，也应可以认定该《商品房费用清单》存在不合理加重买受人责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款的一方或者免除一方责任，加重对方责任的……该条款无效。六盘水万兴物业服务有限公司、六盘水嘉和房地产开发有限公司在二审中未向本院提交书面意见。李毕贵向一审法院起诉请求：1、请求法院判决被告及第三人承担连带责任，向原告退还已收取的水安装费、电表费、煤气开户费、闭路电视安装费、可视智能系统费共计9896元；2、请求法院判决被告按照年利率6%向原告支付上述费用自2015年11月28日（至起诉之日共计9896+1731.8=11627.8元）至实际付清之日止期间的资金占用损失；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告李毕贵于2015年6月6日与第三人六盘水嘉和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，由原告李毕贵向第三人六盘水嘉和房地产开发有限公司购买位于六盘水市钟山区凤凰大道与川心南路交汇处东南侧嘉和逸园1号楼1407室商品房一套（合同编号：1506060030，建筑面积111.69平方米）。合同第七条约定，商品房单价每平方米4235.91元，总价404318元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。同日，原告李毕贵与第三人六盘水嘉和房地产开发有限公司签定《购买商品房费用清单》，双方对水安装费、电一户一表费、煤气开户费、闭路电视安装费、可视智能系统费重新进行约定，原告李毕贵在《购买商品房费用清单》签字按手印予以确认。由此，原告李毕贵于2015年11月28日向被告六盘水万兴物业服务有限公司缴纳水安装费、电表费、煤气开户费、闭路电视安装费、可视智能系统费共计9896元。后原告及其他嘉和逸园业主向六盘水市发展和改革委员会、六盘水市住房和城乡建设局反映房地产销售企业收取不合理费用，六盘水市发展和改革委员会、六盘水市住房和城乡建设局于2018年7月30日作出回复：鉴于对企业违反《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条行为没有进行行政处罚的依据，建议房开企业和业主协商解决，如双方协商达不成一致意见，为维护消费者的合法权益，消费者可以按照合同约定司法途径解决。后原告以被告收取的上述费用违反法律规定为由诉至法院。另查明，原告李毕贵于2017年4月1日收到所购房屋，该房屋已通水、电、煤气、闭路电视、可视智能系统。被告六盘水万兴物业服务有限公司与第三人六盘水嘉和房地产开发有限公司于2013年3月2日签订《委托协议》，由第三人六盘水嘉和房地产开发有限公司委托被告六盘水万兴物业服务有限公司代办购房业主五通等购房费用。被告六盘水万兴物业服务有限公司收取原告李毕贵的水、电、煤气、闭路电视、可视智能系统费用后，由第三人六盘水嘉和房地产开发有限公司交到水、电、煤气、闭路电视、可视智能系统安装部门并已将水、电、煤气、闭路电视、可视智能系统安装完毕投入使用。一审法院认为，本案争议内容系商品房买卖过程中就购房附属设施费用的争议，故立案案由物业服务合同纠纷应当变更为商品房销售合同纠纷。本案各方当事人的争议焦点为：1、原告所诉事项是否有法律及事实依据；2、被告及第三人是否应当退还原告缴纳的水安装费、电表费、煤气开户费、闭路电视安装费、可视智能系统费。原告与第三人签订的《商品房买卖合同》及《购买商品房费用清单》，后者系对前者约定的变更与补充,双方对标的、价款、违约责任等内容作了具体约定，系当事人真实意思表示,不违反有关法律和行政法规的强制性规定，二者皆为有效合同。本案，在合同履行过程中，原告李毕贵按合同及《购买商品房费用清单》约定，自愿足额支付购房款及水安装费、电表费、煤气开户费、闭路电视安装费、可视智能系统费，第三人六盘水嘉和房地产开发有限公司委托被告六盘水万兴物业服务有限公司代办购房业主五通等购房费用。被告六盘水万兴物业服务有限公司收取原告李毕贵的水、电、煤气、闭路电视、可视智能系统费用后，由第三人六盘水嘉和房地产开发有限公司交到水、电、煤气、闭路电视、可视智能系统安装部门并已将水、电、煤气、闭路电视、可视智能系统安装完毕并已交由原告投入使用，履行了合同约定的义务，不存在违约行为。原告向被告缴纳争议费用，是其真实意思的表示。原告无证据证明其在签订《购买商品房费用清单》过程中存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，按当事人意思自治原则，其诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十一条的规定，判决：驳回原告李毕贵的诉讼请求。案件受理费90元，由原告李毕贵自行负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：上诉人李毕贵的诉讼请求应否得到支持。经查，2015年6月6日，上诉人与原审第三人签订的《商品房买卖合同》第七条约定“……前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”同日，上诉人还与原审第三人签订了《购买商品房费用清单》，该《购买商品房费用清单》载明“测绘费（1.2元/㎡）134.02元；印花税（总房款5‰）202.15元；水安装费（2000元/户）2000元；电一户一表费，800元/户（预交100元电费）900元；煤气开户费（3496元/户）3496元；闭路电视安装费1500元（不包含领取机顶盒及收视费）1500元；可视智能系统2000元/户（具体功能见说明）2000元；阳台大玻璃铝合金封闭，设平开窗（380元/㎡）6520.80元；合计：16753元”。受原审第三人的委托，被上诉人于2015年11月28日收取了上诉人交纳的该《购买商品房费用清单》载明的16753元款项，现上诉人主张被上诉人及原审第三人连带退还其中的水安装费、电表费、煤气开户费、闭路电视安装费、可视智能系统费共计9896元及资金占用损失。本案中，涉案2015年6月6日《商品房买卖合同》第七条已经明确约定商品房价格已包括水、电建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用，但上诉人仍与原审第三人签订上述《购买商品房费用清单》，约定了水、电建设安装费用及测绘费、印花税、煤气开户费、闭路电视安装费、可视智能系统、阳台大玻璃铝合金封闭等费用由上诉人承担，上诉人在签订上述《购买商品房费用清单》5个多月之后的2015年11月28日向被上诉人交付了该《购买商品房费用清单》上所载明的全部款项，现上诉人仅是主张退还其中的部分款项与该《购买商品房费用清单》的约定不符，故上诉人与原审第三人签订该《购买商品房费用清单》并在此后继续履行该《购买商品房费用清单》所载明全部款项的行为应当视为对涉案《商品房买卖合同》中相关条款的变更和补充。上诉人、被上诉人及原审第三人在本案中作出的上述行为并未违反法律法规的强制性规定，上诉人认为该《购买商品房费用清单》无效及主张退还该《购买商品房费用清单》中所载明的水安装费、电表费、煤气开户费、闭路电视安装费、可视智能系统费共计9896元及资金占用损失缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人李毕贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90元，由上诉人李毕贵负担。本判决为终审判决。审判长  张德权审判员  龙 婷审判员  罗 敏二〇一九年十一月五日法官助理黄佑玲书记员王婷