河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0711民初1666号原告：张建闯，男，汉族，1977年8月17日生，住河南省封丘县。委托诉讼代理人：杨培，河南晋平律师事务所律师。被告：刘兰，女，汉族，1987年3月25日生，住新乡市。委托诉讼代理人：郭建华，河南宇华大众律师事务所律师。被告：新乡市励阳房地产经纪服务有限公司第二分公司，住所地新乡市荣校东路。法定代表人：赵立。被告：新乡市励阳房地产经纪服务有限公司，住所地新乡市开发区22号街坊。法定代表人：赵立。以上二被告共同委托诉讼代理人：郭永军，公司员工。原告张建闯诉被告刘兰、新乡市励阳房地产经纪服务有限公司第二分公司、新乡市励阳房地产经纪服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张建闯委托诉讼代理人杨培，被告刘兰委托诉讼代理人郭建华，被告新乡市励阳房地产经纪服务有限公司第二分公司（以下简称励阳房地产第二分公司）、新乡市励阳房地产经纪服务有限公司（以下简称励阳房地产公司）共同委托诉讼代理人郭永军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与第一、二被告签订的《房地产买卖合同》。2.判令诸被告双倍返还原告所支付购房定金40000元。3.判令第一被告支付违约金94333元。事实和理由：2018年3月31日，原告与第一、二被告签订《房地产买卖合同》，原告为买方，被告一为卖方，被告二为居间方。合同约定被告一将位于新乡市牧野区平原路华恩城某户以943330元出售给原告，原告于签订合同当日交付购房定金20000元，卖方保证对上述物业享有所有权，处理在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事项，如卖方在收取定金后不依合约条款将物业售予买方，则卖方须返还双倍定金给买方，另外赔偿买方成交价房款总额10%作为买方损失补偿。另约定“2018年4月7日前由买卖双方、中介方陪同共同办理改名手续，买方支付转让费和预售款”。2018年4月14日，因被告怠于履行上述合同义务与原告签订补充协议，约定“买卖双方中介费由卖方付款，其他不变”。2018年5月23日，原告得知被告刘兰并非案涉房屋所有权人，但刘兰坚持保证“现有牧野区平原路华恩城某户房屋名额一套”，让原告等待其履行合同义务。但至今被告未履行合同义务。因第一被告隐瞒房屋真实信息与原告签订购房合同，违反合同约定义务，侵害原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告刘兰辩称：1、刘兰与原告及励阳房地产第二分公司、励阳房地产公司签订的房地产买卖合同，实际上是房屋改名，即将团购的房屋在签订正式商品房买卖合同前，可以申请改名。该情况原告在签订合同时是明知的。但改名的交易方式是违法的民事行为，属于以合法形式掩盖非法目的的交易方式，具备合同无效的法定情形，属于无效的民事合同，对无效的合同依法不能行使合同解除权。2、原告主张解除合同的理由并非合同中约定的解除条款的内容。改名手续没有在2018年4月7日办理完毕的根本原因是华恩城因为环保政策原因逾期建房、长期逾期交房，直至2019年7月，刘兰收到案涉房屋可以签订正式商品房买卖合同的通知，具备了改名条件，故刘兰没有怠于履行合同义务。3、原告诉请要求双倍返还购房定金40000元及支付违约金94333元的诉请不能成立。刘兰没有违约行为，无需承担违约责任。刘兰第一时间通知了原告和中介方同意按照原约定的房价继续办理改名的意思，但原告明确不同意按照合同约定履行，故是原告存在单方根本违约行为。被告励阳房地产第二分公司、励阳房地产公司辩称：2018年3月31日在中介的居间下买卖双方签订了房地产买卖合同，当日张建闯交付购房定金20000元，合同中约定此定金优先转为本交易所发生的物业管理费、水费、电费、经纪方服务佣金等结算费用。中介公司只是代理人身份，定金保管在中介公司，虽然尚未转付卖方，但实际所有权已归卖方。2018年4月14日三方又签订了补充协议，买卖双方的中介费用18866元由卖方承担，购房定金根据合同及补充协议约定已转为中介费用支付给中介。合同中约定了买卖合同能够履行与否不影响本佣金的支付。中介方并无过错，应驳回原告对我公司的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合案情予以综合认定。根据上述有效证据及庭审调查，本院认定事实如下：2018年3月31日原告张建闯（买方）与被告刘兰（卖方）在被告励阳房地产第二分公司（居间方）的居间下签订编号为豫（售）房现买卖字（2017）第1700751号的《房地产买卖合同》，该合同主要内容为：一、买卖双方达成购买及出售新乡市牧野区平原路华恩某户，建筑面积142平方米……二、上述物业之转让成交价为人民币943320元……三、付款方式于签署本合约之同时，买方须立即支付人民币20000元作为购房定金，此定金买卖双方同意自动优先转为本次交易所发生的物业管理费，水费、电费，经纪方服务佣金等相关结算费用。……买卖双方协商一次性付款：买卖双方于2018年4月3日前签署新乡市《房屋买卖契约》，买方于签署该合同之前将剩余楼款全部付清。……五、交楼时间：买卖完成时，卖方负责将上述物业交予买方使用，买卖双方约定交楼日期为收到预付款和转让费。……九、居间服务费：基于经纪方已促成买卖，双方签署本合同，且均认可居间方的劳动成果，即产生中介佣金，买方自愿向经纪方支付房款1%，作为中介服务费，即人民币9433元。卖方自愿向经纪方支付房款的1%，作为中介服务费，即人民币9433元。该笔居间服务费于双方签订本合同时一次性付清。买卖双方不得以任何理由拒付居间服务费否则经纪方有权终止手续，且追究拒付方赔偿责任。（注：房地产买卖合同的履行与否不影响本佣金的支付。合同签订后居间方帮助买卖双方完成产权过户手续及贷款等手续）。……十、违反合约：2）如卖方在收取定金后不依合约条款将上述物业售予买方，则卖方须返还双倍定金（包含定金）给买方，另外赔偿买方成交价房款总额的10%作为买方损失补偿，唯买方不可要求进一步赔偿或迫使卖方履行此合约。……备注：本合同包括以下所列之条款：双方约定2018年4月7日前，由买卖双方、中介方陪同共同办理改名手续，买方支付转让费和预售款共计肆拾壹万元整小写：410000.00如2018年4月7日前因政策手续问题，不属于人为原因影响办理改名手续，此合同到期作废。合同签订当天原告张建闯向被告励阳房地产公司交付20000元定金并，被告励阳房地产公司出具收据。2018年4月14日，原告、被告及居间方达成补充协议，载明“基于原始合同，经协商：卖方：刘兰买方：张建闯以新乡市励阳房产地产经纪服务有限公司第二分公司《房地产买卖合同》豫（售）房现买卖为准。买卖双方中介费由卖方付款，其他不变”。本院认为，合同当事人的合法权益受法律保护，原告与被告签订房地产买卖合同，且原告已按照合同约定支付20000元定金，被告应依照合同约定履行相关义务。但被告刘兰未按照合同约定的时间向原告交付房屋，其迟延履行导致原、被告之间签订的编号为豫（售）房现买卖的《房地产买卖合同》的合同目的不能实现，被告刘兰应当承担相应的违约责任，应当双倍返还原告定金即返还原告40000元。被告励阳房地产公司收取原告交纳的20000元定金，系代被告刘兰保管的行为，励阳房地产公司与原被告之间产生的相关费用纠纷，不属于本案审理范围，被告励阳房地产公司公司可另案诉讼主张权利予以确认，而不应在本案中直接抵扣，故被告励阳房地产公司应将代为保管的定金20000元退回原告，被告刘兰仍需赔偿原告20000元。因双倍返还定金亦是违约补偿原告损失的方式，原告也未提供其他遭受较大损失的证据，故原告主张被告刘兰支付购房款10%的违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告张建闯与被告刘兰、被告新乡市励阳房地产经纪服务有限公司第二分公司签订的编号为豫（售）房现买卖字（2017）第1700751号的《房地产买卖合同》；二、被告新乡市励阳房地产经纪服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张建闯交纳的定金20000元；三、被告刘兰于本判决生效之日起十日内赔偿原告张建闯定金损失20000元；四、驳回原告张建闯其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2980元，由原告张建闯负担1490元,由被告刘兰负担1490元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判长 ：吴继伟审判员 ：李海云审判员 ：陈青青二〇一九年十一月十一日书记员 ：蔡晓旭