四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终13877号 上诉人（原审被告）邱文佳，男，1987年6月20日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被上诉人（原审原告）成都交大智能物业管理有限公司。住所地：四川省成都市金牛区九里堤交桂路99号。 法定代表人李立新，董事。 委托代理人黄小珊，四川达民律师事务所律师。 委托代理人钟怡雯，四川达民律师事务所律师。 上诉人邱文佳因与被上诉人成都交大智能物业管理有限公司（以下简称交大智能公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初2422号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，成都××有限责任公司（甲方）与交大智能公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定交大智能公司在案涉小区提供物业服务，合同期限自2013年9月28日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。高层住宅按2.4元/平方米/月的标准，从合同生效之日起按季交纳，甲方、业主于每个缴纳周期起始日起5日内交纳物业服务费，逾期未交纳的，乙方以通知书、手机短信等形式催告甲方、业主，经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任。甲方、业主未按时足额交纳物业服务费，承担违约期间未付金额每日0.5%的违约金。物业服务标准按照《四川省住宅物业服务等级划分》五级标准中的五级物业服务标准，详见附件五。其中附件中对于公共区域的环境卫生维护中有如下约定：生活收集容器内的垃圾不超过其容量的三分之二，周边无散落垃圾。生活垃圾应清运至指定的垃圾中转站，清运频次不低于每日五次。对安全防范系统中有如下约定：保持消防通道畅通。其他服务事项综合服务中有如下约定：公示有物业服务企业营业执照、资质证书（复印件）或者其他管理人名录证书（复印件）、项目主要服务人员姓名、照片、岗位信息。……项目物业服务中心配备有客户经理，每人管理户数应不高于100户。物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告中约定：业主、使用人在使用物业中，除应当遵守法律、法规政策的规定外，不得从事下列危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为：……占用或者损坏楼梯、通道、走廊、……以及属于业主共有的停车场（库）等共有部分。 另查明，邱文佳系案涉小区房屋业主，房屋面积84.39平方米。邱文佳于2016年8月31日办理了入住手续。邱文佳欠费后，交大智能公司曾多次催收。 拍摄于2018年9月27日的照片显示，案涉小区内的垃圾容器塞满垃圾，周围亦散落有垃圾。拍摄于2019年3月12日的照片显示，案涉小区一栋楼内存在通道被各种物品占用的情况。拍摄于2019年3月22日的照片显示，案涉小区楼梯口的安全出口标识存在损坏待修理的情况。邱文佳提交证据显示物管区域公示的物业服务人员为7人，其中有项目经理及副经理、客服主管、工程主管、秩序主管、保洁主管、装修监理。 2016年5月以来，案涉小区部分业主与开发商以及交大智能公司就小区相关问题多次召开协调会。 以上事实，有前期物业服务合同、催费单、欠费明细表、照片、入住手续、受案回执、情况说明、庭审笔录等证据在案予以证实。 原审判决认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”成都××有限责任公司与交大智能公司签订的《前期物业服务合同》，依法成立，合法有效，对业主具有约束力，双方应当诚实履行。交大智能公司在案涉小区提供了物业服务，业主应当支付相应的物业服务费用。原审判决认为，物管费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。邱文佳主张交大智能公司服务质量存在严重瑕疵、增设收费项目、未公示维修资金使用情况、安保义务不到位等问题，应循上述程序予以解决，直接拒交或者直接要求减少物管费无法律依据，其请求原审判决不予支持，邱文佳可另案予以主张。关于违约金。根据审理查明的事实和本案的情况，基于公平因素考虑，原审判决酌情确定按照欠费金额的6%收取违约金，调整为292元。 综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决，一、邱文佳应于判决生效之日起十日内向交大智能公司支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费4860.96元；二、邱文佳应于判决生效之日起十日内向交大智能公司支付因欠缴2017年1月1日至2018年12月31日期间物业管理费产生的违约金292元；三、驳回交大智能公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序审理并结案减半收取25元，由邱文佳承担。 宣判后，邱文佳不服一审判决，向本院提起上诉称，双方一直就缴费金额、方式有异议，但一直保持协商，且上诉方从未拒缴物业管理费用，一审中有关滞纳金的判决事实不清、证据不足，请求不予支持；一审未对上诉方提供的被上诉方物业服务不达标的证据进行调查和解释，因此二审法院应先对上诉方提供的相关证据查明后再进行审理。请求撤销原审判决，依法改判上诉人补缴部分物业费用，不缴纳滞纳金；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人交大智能公司辩称一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，成都××有限责任公司与交大智能公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故对该小区所有业主具有约束力。邱文佳应当按照合同规定积极履行义务。若业主发现物业公司存在提供的服务质量标准不达标、服务有严重瑕疵等情形，可通过及时告知、督促改正甚至提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映积极改正、优化物业服务内容，但业主据此拒绝缴纳物业费无法律依据。根据本案查明的事实可知，被上诉人在履行物业管理义务时亦存有疏漏，且当事人双方就服务与缴费问题也一直在沟通和交涉，有鉴于此，本院认为不宜再追究上诉人逾期缴费的违约责任，原审判处上诉人承担违约责任不当，本院予以纠正。综上，上诉人邱文佳的部分上诉理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初2422号民事判决第一项“邱文佳应于判决生效之日起十日内向成都交大智能物业管理有限公司支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费4860.96元”、第三项“驳回成都交大智能物业管理有限公司的其他诉讼请求”。 二、撤销四川省成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初2422号民事判决第二项“邱文佳应于判决生效之日起十日内向成都交大智能物业管理有限公司支付因欠缴2017年1月1日至2018年12月31日期间物业管理费产生的违约金292元”； 本案一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费50元，由上诉人邱文佳负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年十一月一日 书记员  陈 悦