河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终5092号上诉人（原审被告）：周桃品，男，汉族，1982年6月24日生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：李文宁，河南明洛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小恩，河南明洛律师事务所律师。上诉人（原审原告）：彭剑雄，男，汉族，1979年4月12日生，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人:李磊，河南惠人律师事务所律师。原审第三人：洛阳懿皇房产经纪有限公司。住所地河南省洛阳市西工区行署路8号院9号楼4门101室。法定代表人：白松朝，总经理。委托诉讼代理人：王宏华，女，公司员工。上诉人彭剑雄因与上诉人周桃品、原审第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初756号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周桃品及其委托诉讼代理人李文宁、王小恩，上诉人彭剑雄及其委托诉讼代理人李磊，原审第三人懿皇公司的委托诉讼代理人王宏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周桃品上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判。2.一、二审诉讼费用由彭剑雄承担。事实与理由：1.周桃品并未违约，周桃品在合同签订后，通过银行贷款及借款方式还清诉争房屋房贷并办妥抵押注销手续，并及时办理、领取房产证，能如约办理过户、履行合同。约定的违约金过分高于实际损失，按照实际损失向彭剑雄支付违约金，即损失的30%来算，也远远低于约定的违约金，请求法院对约定的违约金酌情予以降低。2.第三人懿皇公司存在过错，是造成合同未能顺利完成的原因之一，因此不应收取居间服务费。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。周桃品与懿皇公司达成经纪服务合同时，第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司明知周桃品不具有房屋权属证书，房地产经纪机构应当拒绝接《房屋买卖〔居间）合同》。彭剑雄辩称，原审判决正确，请求驳回周桃品上诉请求。懿皇公司辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，驳回周桃品上诉请求。彭剑雄上诉请求：1.依法支持律师费4.5万元及彭剑雄损失10万元由周桃品承担；2.二审诉讼费用由周桃品承担。事实与理由：三方合同约定了若一方违约，律师费由违约方承担。本案由于周桃品违约给彭剑雄造成损失10万多元。周桃品辩称，周桃品在合同签订后，通过银行贷款及借款方式还清诉争房屋房贷并办妥抵押注销手续，并及时办理、领取房产证，能如约办理过户、履行合同。周桃品并未违约，不应当承担违约责任。彭剑雄向一审法院起诉请求：1.依法解除房屋买卖（居间）合同；2.判令周桃品赔偿彭剑雄违约金274000元、居间服务费27000元，房屋增值部分的损失100000元；3.判令第三人懿皇公司返还居间服务费27000元，托管房款10000元；4.本案诉讼费、律师费等费用由周桃品承担。一审法院认定事实：2018年3月25日，周桃品（卖方、甲方）与彭剑雄（买方、乙方）、懿皇公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，合同约定：甲方将位于洛阳新区王城大道西滨河路南半岛明珠二期5幢1单元1-1703号房屋出卖给乙方，建筑面积为128.36㎡，该房屋商品房预售合同编号为YS0166292，甲方房屋现处于抵押状态，甲方于2018年8月1日前向抵押银行申请提前还贷、注销抵押，30日内还清贷款，办妥抵押注销登记手续。房屋买卖成交价格为137万元。房屋买卖交易过户时所需支付的税、费，经甲乙双方协商由乙方承担，该房屋配套设施的更名费用由乙方承担。甲乙双方一致选择贷款方式履行本合同，乙方于2018年9月1日前交付人民币96万元与银行方作为首付款，经丙方代为托管的房屋房款（预留尾款）10000元。甲乙双方需积极配合丙方于房屋过户完毕后三个工作日内交接有关房屋之杂费。甲方于物业交接交付房屋与乙方使用。该房屋全部手续办理完毕后，甲方双方在《房屋物业交接单》、《房屋结件单》签字完毕，预留尾款红联收据作废，由丙方代乙方将甲方支付该房屋预留尾款。乙方向公积金中心申请公积金贷款，购买房屋，预计40万元支付甲方第二部分房款。甲乙双方应积极配合于2018年9月1日前备齐银行贷款所需相关有效资料、证件并到现场办理相关手续。如甲乙双方任何一方延误，均由延误方按该房屋成交价格每日万分之十向对方支付违约金。基于丙方已提供该房屋居间服务，并促成本合同的有效成立，甲乙双方在签订本合同时，由乙方向丙方支付居间服务费27000元。本合同有效成立后，非因丙方的原因导致本合同被撤销、解除或未能实际履行的，丙方收取的居间服务费一律不予退还。违约责任：本合同签订成立后，甲方如违反本合同约定，应按照该房屋成交价每日万分之十向乙方支付违约金，逾期30日，甲方应退还乙方已交付的所有款项，乙方有权解除本合同不再购买该房屋并有权向甲方追究该房屋成交价格20%违约金的责任。甲方因其他原因而不予将该房屋出售给乙方的，乙方有权解除本合同并有权向甲方追究该房屋成交价格20%违约金的责任。本合同签订成立后，乙方未按合同约定支付房款，违反本合同其他约定或由于乙方的原因而不予买受该房屋的，应按该房屋成交价格每日万分之十向甲方支付违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同另行出售该房屋并有权向乙方追究该房屋成立价格20%违约金的责任。特别约定：经甲乙双方友好协商约定该成交价137万元整，包含室内固定装修、三台挂机空调、一台柜机空调、一台燃气热水器。甲乙双方约定，若2018年8月1日前乙方名下现有房产若因政策原因无法正常交易，双方互不承担任何违约责任。甲方承诺于2018年3月26日前将该房屋预售合同原件留存于丙方。合同签订后，彭剑雄向懿皇公司交纳了居间服务费27000元、预付房款10000元。2018年7月28日，彭剑雄、周桃品及懿皇公司就该合同的履行问题进行了沟通，彭剑雄明确表示坚持购买涉案房屋，并表示按合同履行。周桃品以其妻子不同意等原因要求与彭剑雄协商解决房屋纠纷，后又明确表示不愿意出卖涉案房屋，并在与懿皇公司的工作人员沟通中提出共有人补偿，懿皇公司亦明确回复周桃品，彭剑雄不同意其提出的方案。2018年10月11日周桃品结清涉案房屋个人贷款。周桃品提交的不动产权证书显示：位于河南省××路××号房屋系被告单独所有，房产证号为豫（2018）洛阳市不动产权第10639996号，该房产证发证日期为2018年9月18日，该不动产证于2018年9月18日抵押，于2018年10月16日抵押注销。后因双方发生纠纷，彭剑雄诉讼来院。另查明，周桃品另案起诉彭剑雄、懿皇公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理，案号为：（2019）豫0311民初1002号。一审法院认为，2018年3月25日，彭剑雄、周桃品与懿皇公司签订的《房屋买卖（居间）合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法、有效，对各方当事人均具有法律约束力。本案中，彭剑雄主张解除三方于2018年3月25日签订的《房屋买卖（居间）合同》，周桃品及懿皇公司均表示同意解除该合同，故对彭剑雄该诉求本院予以支持。2018年7月28日，彭剑雄、周桃品及懿皇公司三方洽谈时，周桃品明确表示不愿意出卖涉案房屋，且周桃品未按合同约定日期于2018年8月31日前办妥抵押注销登记手续，亦未于2018年9月1日前取得涉案房屋房产证，致使彭剑雄也不能按合同约定日前于2018年9月1日前将首付款96万元交付银行方监管。综上，周桃品违约在先致使彭剑雄合同目的不能实现。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据彭剑雄、周桃品及懿皇公司签订的《房屋买卖（居间）合同》约定，甲方如违反本合同约定或因其他原因而不予将该房屋出售给乙方的，乙方有权解除本合同不再购买该房屋并有权向甲方追究该房屋成交价格20%违约金的责任。周桃品应按房屋成交价的137万×20%=274000元向彭剑雄支付违约金。关于彭剑雄主张懿皇公司返还居间服务费27000元，因合同约定在合同有效成立后，非因丙方的原因导致本合同被撤销、解除或未能实际履行的，丙方收取的居间服务费一律不予退还。现合同解除并非由于懿皇公司的原因，故对彭剑雄该项诉求本院不予支持。同时因该居间费用是彭剑雄向懿皇公司交纳的，根据合同相对性原则，其向周桃品主张该费用无法律依据，本院不予支持。关于彭剑雄向周桃品主张房屋增值部分损失100000元，因其没有提交相关证据证明，本院对该诉求不予支持。关于彭剑雄向懿皇公司主张的托管房款10000元，因涉案房屋托管行为尚未实际发生，庭审中懿皇公司也明确表示同意返还，故对彭剑雄该项诉求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除彭剑雄与周桃品、第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司于2018年3月25日签订的《房屋买卖（居间）合同》。二、周桃品于本判决生效之日起十日内支付彭剑雄违约金274000元；三、第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还彭剑雄托管房款10000元；四、驳回彭剑雄的其他诉讼请求。案件受理费7970元，减半收取3985元，由彭剑雄负担1492元，由周桃品负担2493元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审认定事实基本一致。本院认为，关于周桃品违约责任问题的问题。2018年3月25日，彭剑雄、周桃品与懿皇公司签订的《房屋买卖（居间）合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法、有效，对各方当事人均具有法律约束力。2018年7月28日，彭剑雄、周桃品及懿皇公司三方洽谈时，周桃品表示不愿意出卖涉案房屋。彭剑雄于2018年11月6日以周桃品违约致使彭剑雄合同目的不能实现为由起诉，要求解除双方合同，支付违约金。涉案《房屋买卖（居间）合同》约定，甲方如违反本合同约定或因其他原因而不予将该房屋出售给乙方的，乙方有权解除本合同不再购买该房屋并有权向甲方追究该房屋成交价格20%违约金的责任。周桃品上诉主张约定的违约金过分高于实际损失，请求法院依法予以减少。根据《合同法》第114条之规定，约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求人民法院予以适当减少。双方2018年3月25日签订房屋买卖合同，2018年7月28日周桃品表示不再出卖涉案房产，违约时间为四个多月，时间较短。2019年9月17日周桃品与懿皇公司店长王应道沟通时又表示办证并同意出卖涉案房产，并于2018年9月18日办理了房产证，并于2018年10月16日抵押注销。彭剑雄与周桃品又通过懿皇公司多次协商，双方要求解除涉案《房屋买卖（居间）合同》，且彭剑雄得知周桃品不愿意出卖涉案房屋后，也未再筹款将96万元交付银行方监管，只交给懿皇公司托管房屋房款（预留尾款）10000元，避免了损失进一步扩大。综合双方整个履行合同过程，周桃品履行合同确实存在违约，但结合给彭剑雄造成了的损失，双方合同约定的违约金比例过高，本院予以酌减，即周桃品支付彭剑雄违约金200000元。关于周桃品是否应当承担彭剑雄律师费的问题。彭剑雄没有提供律师费发票，并且其损失已在违约金得到补偿，其律师费不再支持。关于彭剑雄向周桃品主张房屋增值部分损失100000元，已在违约金中一并考虑，本院对该上诉诉求不予支持。关于第三人懿皇公司是否存在过错的问题。周桃品上诉懿皇公司服务不当，不应收取居间服务费。周桃品没有提供证明懿皇公司的服务违反法律规定，懿皇公司并不存在过错。综上所述，周桃品的上诉请求部分成立，一审判决部分不当本院予以纠正；彭剑雄上诉理由，无相应证据予以证实，本院依法驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初756号民事判决第一、三项；二、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初756号民事判决第四项；三、变更河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初756号民事判决第二项：周桃品于本判决生效之日起十日内支付彭剑雄违约金200000元；四、驳回彭剑雄的上诉请求及其他诉讼请求。一审案件受理费维持原判。二审案件受理费8610元，由彭剑雄负担5610元，由周桃品负担3000元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇一九年十一月二十五日书记员  张丽梅