四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)川17民终1183号上诉人（原审被告）：四川金世纪房产开发有限公司，住所地：四川省达州市通川区小北街61号。法定代表人：熊亭喜，总经理。委托诉讼代理人：石得均，达州市通川区东城法律服务所法律工作者。上诉人（原审第三人）：达州市弘盛房地产开发有限公司，住所地：四川省达州市通川区黄泥街51号（世纪苑D2栋二层）。法定代表人：胡昌斌，董事长。委托诉讼代理人：唐云富，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张尊胜，男，1984年5月3日出生，汉族，初中文化，个体经商，住四川省达州市达川区。委托诉讼代理人：秦俊涛，四川法之缘律师事务所律师。上诉人四川金世纪房产开发有限公司（以下简称金世纪房产公司）、达州市弘盛房地产开发有限责任公司（以下简称弘盛房产公司）因与被上诉人张尊胜商品房销售合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院(2019)川1702民初2403号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金世纪房产公司上诉请求：1.撤销一审判决，并裁定发回重审；2.一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审审理严重违反法定程序。1.案涉20万元借款人民法院判决认定为覃文龙与被上诉人的经济行为，金世纪房产公司申请将覃文龙作为本案当事人，但一审法院未追加其参加诉讼，属于严重违反法定程序。2.本案被上诉人以买卖合同纠纷起诉至法院，但诉讼中提出以民间借贷纠纷为案由进行诉讼，并当庭变更了诉讼请求，一审法院未给予上诉人重新答辩和时间，审理程序违法。二、原审法院基本事实不清，所认定的事实是错误的。案涉20万元已经生效法律文书确认为覃文龙与被上诉人的之间的借款，上诉人与被上诉人签订《达州市商品房买卖合同》及委托书、肖红梅转款则是为了借款安全及借款保证。但一审法院却认定上诉人为实际借款人，违背了已经生效法律文书所确认的事实，应发回。三、原审判决适用法律错误。被上诉人与覃文龙之剑的借款未约定借款利息，根据法律规定出借人可主张借款人逾期还款之日起按年利率6%支付资金占用利息，故一审法院24%计算利息错误。弘盛房产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项中的资金占用利息和第二项第三人弘盛房产公司对判决第一项承担连带清偿责任；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：被上诉人既未与其签订合同又未将借款交予其，其并不知情，且该款项的流向与其无关和关联。其是一个独立法人单位，独立核算，自负盈亏。2014年其与金世纪房产公司签订的《房地产开发建设项目管理责任书》约定未办好房屋预售许可证之前不得销售房屋，故被上诉人购房造成的经济损失与其无关，且2017年6月15日签订的房地产开发建设项目转让合同中第三条明确了甲方所签订一切合同作废失效，人民法院也认定了被上诉人售房合同为无效合同，故一审认定弘盛房产公司对该借款承担连带责任错误。人民法院认定售房合同无效，应按合同无效处理，但却判决按年息24%支付利息错误。张尊胜辩称，1.原先的判决只是判决了跟覃文龙的关系，与本案无关。金世纪公司内部承诺书明确了自己组织的经济行为由它自己负责。2.原审判决买卖合同无效原审法院应当行使释明权。3.案由的问题是基于法院的职权和案件性质进行确定的。张尊胜起诉书中没有对诉讼请求进行变更。4.案涉款项是张尊胜按照熊亭喜写书的授权委托书所指明的转入肖红梅账户。5.对于法律的适用的问题，确定合同无效后，根据过程大小承担责任。即使合同无效，张尊胜没有取走20万中任何钱。违约行为只能按照超出的30%和实际损失来进行评判，过于繁琐。因此在司法实践中24%是最好操作的。6.宏盛公司举证的证据中与金世纪公司是挂靠，覃文龙与陈小润共同组织资金进行项目施工，签订合同。原审原告张尊胜向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告金世纪房产公司、第三人弘盛房产公司共同偿还原告张尊胜借款20万元及资金利息（利息从2015年12月21日起按年利率24%计算至债务清偿完毕之日止）；2、判令原告张尊胜对第三人弘盛房产公司开发的“弘盛花园”第1栋第1单元11楼1号和12楼2号的售房款、销售款、变卖款享有优先受偿权；3、本案案件受理费、保全费由被告金世纪房产公司和第三人弘盛房产公司共同负担。一审法院查明，2015年12月21日，原告张尊胜及委托代理人廖开达与被告金世纪房产公司及其委托代理人覃文龙签订《达州市商品房买卖合同》，双方约定原告张尊胜购买位于达州市通川区复兴镇“弘盛花园”一期一单元第11层1号、2号，建筑面积各为102.8平方米的房屋两套，单价为每平方米1000元，总价为205600元，原告张尊胜一次性付购房款20万元。该合同第六条约定：原告应当按时如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号上（已竣工项目买受人可将房价款直接支付给出卖人）。第八条约定：被告应当在2016年12月30日前交付房屋。原告张尊胜及委托代理人廖开达签名，被告金世纪房产公司的法定代表人熊亭喜及委托代理人覃文龙签名，公司加盖公章。当日，被告金世纪房产公司出具《授权委托书》，该委托书载明：请张尊胜同志将购房款200000元（大写贰拾万元正）转我公司财务科长肖红梅个人账户，开户行工商银行达州市分行，账号：6222022317000000758，此款属于购买复兴镇弘盛花园住宅房两套。被告金世纪房产公司加盖了公章，法定代表人熊亭喜签名。次日，原告张尊胜即以其母廖开琼的名义，通过中国工商银行股份有限公司达州达川支行给被告单位财务科长兼会计肖红梅转款20万元。2015年12月22日，廖开达（案外人，系原告案涉合同的委托代理人）向覃文龙（案外人，系被告案涉合同的委托代理人）出具收条，覃文龙将肖红梅转款20万元中的11.8万元元交给廖开达。同时查明，2014年1月22日，被告金世纪房产公司作为甲方与通川区复兴镇弘盛花园项目部作为乙方的负责人陈小润、覃文龙签订《房地产开发建设项目管理责任书》，该责任书主要约定：乙方必须在甲方的指导下从事开发建设项目的实施，由乙方全额自筹资金，实行独立核算，自负盈亏，独立承担经济责任和民事责任。房屋销售的价格由乙方确定，不得低于市场行情，未办理好房屋预售许可证前，不得销售房屋。销售房屋的合同必须由乙方签字，再经公司审查加盖公章，报房管局备案后方能生效，否则无效。乙方与甲方协商同意房产开发项目在银行开户，乙方盖章，甲方监管，按揭款和房款归乙方享有，甲方不得占用。乙方开发面积约16000平方米，向甲方交管理费15万元。另查明，案涉的“弘盛花园”项目于2017年2月15日取得商品房预售许可证，售房单位为第三人弘盛房产公司。2017年6月15日，被告金世纪房产公司作为甲方与第三人达州市弘盛房产公司作为乙方签订《房地产开发建设项目转让合同书》，该合同主要约定，甲方将开发建设达州市通川区复兴镇弘盛花园项目的全部手续转给乙方；甲方所担保签订的一切合同转由乙方并由乙方承担全部责任。甲方原与陈小润、覃文龙签订的《房地产开发建设项目管理责任书》在本转让合同生效后终止，废除。原、被告未签订借款合同，也未出具书面借条。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、银行转账明细、四川省达州市通川区人民法院（2017）川1702民初1446号民事裁定书及（2018）川1702民初3228号民事判决书，四川省达州市中级人民法院（2019）川17民终237号民事判决书，被告提供的《房地产开发建设项目转让合同书》、《授权委托书》、中国工商银行股份有限公司达州达川支行凭证、《商品房买卖合同》、《收条》、《房地产开发建设项目转让合同书》、《营业执照》、调查笔录、四川省达州市通川区人民法院（2018）川1702民初3228号民事判决书、四川省达州市中级人民法院（2019）川17民终237号民事判决书及原、被告庭审中的陈述等在案佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，虽然原告张尊胜与被告金世纪房产公司签订了《达州市商品房买卖合同》，并支付购房款20万元，但是根据已经发生法律效力的该院（2018）川1702民初3228号民事判决和四川省达州市中级人民法院（2019）川17民终237号民事判决认定，原、被告之间不是真实的房屋买卖关系，原告张尊胜与被告金世纪房产公司签订的《达州市商品房买卖合同》是无效的，现原告张尊胜主张已支付购房款为借款的理由成立，予以采纳。同时，根据原、被告签订的《达州市商品房买卖合同》、被告金世纪房产公司出具的《授权委托书》及原告支付20万元的转账凭证，可以证实原告是按被告的要求将20万元汇入被告指定账户，被告收取该20万元并对这20万元拥有支配权，由此应当认定被告金世纪房产公司系原告张尊胜主张的借款合同中的借款人，即案涉的《达州市商品房买卖合同》应当认定是为民间借贷合同设定担保。原告张尊胜与被告金世纪房产公司之间的基础法律关系是民间借贷，故原告张尊胜要求被告金世纪房产公司归还借款及利息的诉讼请求，予以支持。第三人弘盛房产公司虽不是买卖合同的实际出卖人，但案涉“弘盛花园”项目系其从被告金世纪房产公司转让而来，且被告与第三人签订的《房地产开发建设项目转让合同书》中明确约定了被告金世纪房产公司（甲方）所担保签订的一切合同转由第三人弘盛房产公司（乙方）承担全部责任，故本案第三人弘盛房产公司应当承担连带清偿责任。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条第二款“自然人之间借贷对利息约定不明，出借人主张支付利息的，人民法院不予支持。除自然人之间借贷的外，借贷双方对借贷利息约定不明，出借人主张利息的，人民法院应当结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因数确定利息”之规定，因本案借贷双方对借贷利息约定不明，结合本地的交易方式、交易习惯、市场利率等因素，综合确定利息为年利率24%，至债务清偿完毕时止。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”。但根据《中华人民共和国物权法》第五条规定，物权的种类和内容必须由法律明确规定。《物权法》上规定的具有优先受偿性的担保物权仅为抵押权、质权和留置权，故以买卖合同为民间借贷提供担保并不能设立担保物权，也就无法对买卖标的物行使优先受偿权。虽然原告对案涉《商品房买卖合同》中涉及的标的物不享有优先受偿权，但根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款之规定，原告可在本判决生效后，在被告及第三人不履行生效判决确定的金钱债务的情况下，申请拍卖该《商品房买卖合同》中的标的物，以清偿其债务。综上，原告的部分诉讼请求成立。被告及第三人提出的辩解理由不能成立，不予支持。据此，为维护正常的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第二款，判决：一、被告四川金世纪房产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告张尊胜借款20万元并支付资金占用利息（以20万元为基数，自2015年12月21日起至付清之日止，按照年利率24%计付）；二、第三人达州市弘盛房地产开发有限责任公司对本判决第一项承担连带清偿责任；三、驳回原告张尊胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告四川金世纪房产开发有限公司负担。二审中，上诉人弘盛房产公司向本院提交了覃文龙书写的《承诺书》一份，拟证明案涉债务与其无关。经质证，张尊胜认为该证据系复印件对其真实性不认可。金世纪房产公司认为该证据与其无关。本院认证认为该证据真实性及证明内容无法确认，不予采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，本案张尊胜虽然以商品房买卖销售合同向一审法院起诉，但根据已经发生法律效力的（2018）川1702民初3228号民事判决和（2019）川17民终237号民事判决认定张尊胜与金世纪房产公司签订的《达州市商品房买卖合同》无效，实际为借款担保，故本案一审法院按照民间借贷法律关系进行审理并适用法律正确，程序合法。关于本案借款主体的问题。金世纪房产公司上诉称覃文龙挂靠其公司，并实际投资开发建设案涉项目，且（2018）川1702民初3228号民事判决已经认定其与张尊胜签订的商品房买卖合同系对覃文龙与张尊胜经济行为的一种保证，故覃文龙才是本案实际借款人，应追加其为被告承担责任。本院认为，张尊胜与金世纪房产公司签订房屋买卖合同，并根据金世纪公司出具的《授权委托书》，将20万元转入金世纪公司财务科肖红梅个人账户，故一审认定金世纪房产公司为借款人，并承担偿还借款本息的责任正确，本院予以确认。关于弘盛房产公司责任承担问题。弘盛房产公司上诉称其并未与张尊胜签订合同和收取案涉20万元，故其与本案无关，不应当承担责任。本院认为，弘盛房产公司虽然未与张尊胜签订买卖合同，但其与金世纪房产公司签订的《房地产开发建设项目转让合同书》约定金世纪房产公司将案涉“弘盛花园”项目转让给弘盛房产公司，金世纪房产公司所担保签订的一切合同转由弘盛房产公司承担全部责任，故弘盛房产公司对20万元借款承担连带清偿责任。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款：“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的规定，张尊胜可在本判决生效后，金世纪房产公司及弘盛房产公司不履行生效判决确定的金钱债务的情况下，申请拍卖商品房买卖合同所涉标的物以清偿债务。综上所述，上诉人金世纪房产公司、弘盛房产公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元,由上诉人四川金世纪房产开发有限公司负担2150元，由上诉人达州市弘盛房地产开发有限责任公司负担2150元。本判决为终审判决。审判长  杜谨审判员  古霞审判员  钟伟二〇一九年十一月十五日书记员  王清