广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0111民初30452号 原告（反诉被告）：中国人民武装警察部队警官学院训练基地，住所地广州市白云区文盛庄路120号。 法定代表人：包晓勇，主任。 委托诉讼代理人：王飞、梅松，四川蜀鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）：潘国瑛，男，1968年12月17日出生，身份证住址广州市白云区， 委托诉讼代理人：廖明浥，广东南国德赛律师事务所律师。 原告（反诉被告）中国人民武装警察部队警官学院训练基地（简称警官学院，以下统称原告）与被告（反诉原告）潘国瑛（以下统称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告警官学院的委托诉讼代理人梅松，被告潘国瑛的委托诉讼代理人廖明浥到庭参加诉讼。本案已审理终结。 警官学院提出以下诉讼请求：1、判令被告交纳拖欠占用使用费175200元，欠缴水电费43092.2元，共计218292.2元；2、被告承担诉讼费用。事实及理由：原告于2015年9月15日至2016年5月30日将广州市白云区黄石东路天云街42-44号房产（坐落号：武总粤字第××号）出租给被告使用，合同到期（合同期限2012年9月15日起至2015年9月14日）后，被告经营至2016年5月30日，但被告未交纳2015年11月中下旬至2016年5月30日的占用使用费，共计175200元以及欠缴水电费43092.2元，共计218292.2元。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法裁定。 潘国瑛辩称：我方认为被告并不是本案适格的被告，房产租赁合同在2015年9月14日已到期，租赁期满之后场地的实际租赁人已经把涉案场地的租金直接交给了原告，场地的实际租赁人与原告直接产生租赁关系，与被告无关，原告主张的租金也超出了法律规定的诉讼时效一年，所以我方要求驳回起诉。 潘国瑛提出反诉请求：一、判令警官学院在判决生效之日起三日内向被告返还租赁保证金66000元；二、本案本诉、反诉受理费由警官学院负担。事实和理由如下：1、本案本诉原告为武警警官学院训练基地，并非涉案合同中记载的出租人武警广州指挥学院（以下简称指挥学院），本诉原告是否为权利义务的承受人，在目前本诉原告向法院提交的证据中无法判断，如果本诉原告提起诉讼的主体不适格，应当裁定驳回起诉；二、潘国瑛与指挥学院签订涉案合同后，依约交纳租金至合同期满；潘国瑛与九个次承租人就涉案场地分别签订了租赁合同，租赁期与涉案合同期限一致，合同期满后，潘国瑛和各次承租人办理了交接手续并通知他们合同期满向指挥学院交纳租赁租金和水电费，指挥学院自2015年9月14日后开始向次承租人行使收取租金的权利，视为潘国瑛将涉案租赁房屋返还及出租人指挥学院的验收认可。但指挥学院并未按合同约定退还房屋租赁保证金，故提起反诉请求。 警官学院答辩称：对于潘国瑛缴纳保证金66000元属实，可以根据本案的本诉和反诉结果进行处理、抵偿，关于被告将涉案场地转租给他人，与本案所涉及的租赁关系没有利害关系，我方只能向被告主张。 经审理查明：涉案房屋位于广州市白云区黄石东路天云街42-44号（坐落号：武总粤字第××号），系原中国人民武装警察部队广州指挥学院（以下简称指挥学院）建设，未取得建设工程规划许可证。 2012年10月8日，指挥学院与被告潘国瑛签订《武警部队房地产租赁合同》，约定：指挥学院将涉案房屋出租给潘国瑛经营商品零售、五金交电、复印、洗衣等；房屋面积600平方米；租赁期限自2012年9月15日起至2015年9月14日止；年租金为330000元，按月结算，潘国瑛于每月前10日内交付指挥学院；潘国瑛向指挥学院交纳押金66000元；潘国瑛不得将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违反本合同约定的前提下，经指挥学院书面同意，签订转租合同，并报武警部队基建营房部门审核备案后实施；……。 2012年10月9日，潘国瑛分别与案外人许尾秀、周平尚、罗秋生、曾青、李文雷、孙莉、何强伟、佟长城、牛永伟签订《武警部队房地产租赁合同》，将涉案房屋转租给上述案外人，面积不等，租赁期为三年，自2012年9月15日起至2015年9月14日。 2016年3月18日，指挥学院向被告发出《关于停止商铺租赁的通知》，内容为：根据武警总部2016年2月29日《转发中央军委》要求，务必于2016年5月31日前将商铺交还我院，并交清房租和水电费。 原告陈述其于2016年3月发出的关于停止商铺租赁的通知中明确说明“对没有交清房租和水电费的，我单位将依法向白云区人民法院进行起诉，后果自负”，并先后于2017年5月、2018年6月组织人员分别向承租方进行催收过，直至2019年8月30日，其再次向法院提起诉讼，期间并无得到回应。 庭审中，原告称被告于2016年5月30日交房涉案场地，实际租赁期限为2012年9月15日至2016年5月30日，已缴纳占用使用费1034800元，拖欠175200元，欠缴水电费43092.2元，并提交了《南部战区审计原广州指挥学院空余房地产租赁项目租金、水电费统计表》、列表予以证实，被告对《南部战区审计原广州指挥学院空余房地产租赁项目租金、水电费统计表》不予认可，确认列表中2016年所交纳的钱款为抵扣之前拖欠的租金。被告称涉案房屋租赁合同期满后，被告向原告交还了涉案场地，原告已向其收取了全部房屋租金，被告也已缴清了全部水电费并提交了《武警部队房地产租赁合同》、手机银行客户回单、银行流水、往来票据收据、出院通知书及出院小结等证据证实，原告认为被告提交的上述证据不能达到被告的证明目的，无论基于什么原因，被告应该严格按照合同约定向原告交还房屋。 另查明，原中国人民武装警察部队广州指挥学院已更名为中国人民武装警察部队警官学院训练基地。 上述事实，有《武警部队房地产租赁合同》、《关于停止商铺租赁的通知》、《南部战区审计原广州指挥学院空余房地产租赁项目租金、水电费统计表》、手机银行客户回单、银行流水、往来票据收据、出院通知书及出院小结及当事人陈述等证据证实。 本院认为：原中国人民武装警察部队广州指挥学院已更名为中国人民武装警察部队警官学院训练基地，故原告有权提起本案诉讼。指挥学院与被告潘国瑛就未取得建设工程规划许可证的房屋签订的《武警部队房地产租赁合同》违反了法律的强制性规定，应认定为无效合同。 关于占用使用费17.52万元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效的，出租人有权要求承租人按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。现涉案合同为无效合同，原告请求被告支付房屋占用使用费，占用使用费标准参照合同约定租金标准。原告称被告于2016年5月30日交还涉案场地，被告并未提交证据证实其在合同期满后交还涉案场地，故本院对原告的陈述予以采信，确认涉案场地由被告于2016年5月30日交还原告。根据原告提交的列表，确认被告已交清合同期内的占用使用费，但未举证证实交纳了合同期满后2015年9月15日至2016年5月30日期间的占用使用费，故原告主张被告支付该期间占用使用费17.52万元，未超过23.375万元（330000元/年÷12个月×8.5个月），视为原告放弃自身权利，本院予以支持。关于水电费43092.2元，原告提交了《南部战区审计原广州指挥学院空余房地产租赁项目租金、水电费统计表》，被告未提交相应的证据证实其已交纳相应的水电费，应承担举证不能的后果，故对原告主张被告支付拖欠水电费43092.2元的诉讼请求，本院予以支持。至于被告抗辩称原告的主张的超过法定诉讼时效，原告提出其于2017年5月、2018年6月向被告催收过拖欠的租金及水电费，故原告的上述主张并未超过诉讼时效，对被告的上述辩称本院不予采纳。 关于租赁保证金66000元。现涉案合同无效，原告应向被告返还。原告称其中2万元已充抵2013年上半年的租金，但原告仅提交了列表，并未提交其他证据予以证实，故对原告的上述陈述本院不予采信，原告应向被告返还租赁保证金66000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下： 潘国瑛于本判决生效之日起15日内向中国人民武装警察部队警官学院训练基地支付拖欠的房屋占有使用费175200元及水电费43092.2元； 中国人民武装警察部队警官学院训练基地于本判决生效之日起15日内向潘国瑛返还租赁保证金66000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费2287元，由被告潘国瑛负担并于本判决生效之日起15日内直接向中国人民武装警察部队警官学院训练基地支付；反诉受理费725元，由中国人民武装警察部队警官学院训练基地负担并于本判决生效之日起15日内直接向潘国瑛支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员  陶向军 二〇一九年十一月二十日 书记员  郑萍军