贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2274号上诉人（一审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅四楼。法定代表人：方加民，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李发林，男，1991年5月28日生，住贵州省黄平县，系黔东南州恒丰房地产有限责任公司员工。被上诉人（一审原告）：龙安洲，男，1979年6月5日出生，苗族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审原告）：杨存英，女，1990年3月3日出生，侗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：陆淼，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称恒丰公司）与被上诉人龙安洲、杨存英商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初2849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。恒丰公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.本案已经超过诉讼时效。2.上诉人未能及时办理房屋所有权证是由于凯里市人民政府作出的不合情、不合理、不合法的内部文件导致，并非上诉人的过错造成，应认定属于情势变更。凯里市人民政府制定的砂石税文件没有向企业公开，且该文件不符合法律规定，上诉人多次与相关政府部门沟通和协商，该文件也在2016年撤销，砂石税文件在产权办理中具有不可抗力的性质。3.原告主张逾期办证的事实不能成立。被上诉人龙安洲、杨存英未作书面答辩。龙安洲、杨存英向一审法院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期办证违约金73807元（从2014年1月1日计算至2017年9月25日）。一审法院认定事实：2012年9月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：1.原告向被告购买被告开发的“金泉国际新城”第17幢14层14-2号房；2.出卖人承诺于2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方同时签订了《补充协议》，约定：“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》，买受人给予必要配合”、“本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准”。合同签订后，龙安洲、杨存英根据房屋实际面积向恒丰房地产公司支付了购房款541112元，恒丰房地产公司亦出具了《销售不动产统一发票》。2013年11月10日，恒丰房地产公司将该商品房买卖合同所涉房屋交付给了龙安洲、杨存英。2016年12月10日，龙安洲、杨存英到被告处领取了案涉房屋初始登记证。2017年9月26日，恒丰房产公司采取登报的方式公告告知凯里市金泉国际新城1#-13#楼、17#-22#楼的业主办理房屋产权手续。2018年6月14日，龙安洲、杨存英向原审法院起诉请求被告支付案涉房屋逾期办理商品房所有权初始登记以及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，后在二审阶段又撤回了起诉。本案庭审中，因双方意见分歧较大，案经调解未果。另查明，2010年12月1日，凯里市人民政府印发《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发（2010）48号），黔东南州温州商会对该文件即征收“砂石税”提出异议。2016年7月18日，凯里市人民政府办公室印发凯府办发[2016]36号文件，对《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发（2010）48号）予以废止。一审法院认为：涉案合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。合同虽然约定被告应当于2013年12月31日之前取得该商品房所有权初始登记并交付给原告，但双方签订的《补充协议》又约定“本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，基于涉案房屋于2013年11月10日实际交付使用的客观事实，确认涉案房屋于2014年2月8日前为本案办理房屋权属证书的期间。被告直至2016年12月10日才向原告交付案涉房屋初始登记证，必然使原告不能及时享有预期的物权并行使处分权，其逾期的行为已构成违约，其违约时间应为2014年2月9日至2016年12月9日。关于诉讼时效问题，对2017年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分的违约金不应得到支持。2015年10月1日及以后的违约金并没有超过诉讼时效，应得到支持。结合涉案房屋的交付时间、涉案房屋初始登记证的交付时间及原告于2018年6月14日曾主张过权利的事实，故本院仅支持逾期办证违约金的时间为从2015年10月1日计算至2016年12月9日，共计435天。对违约金是否进行调整的问题，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，考虑到外部宏观履约环境的风险，以及征缴“砂石税”文件存在至废止期间、由办理房产证变更为不动产证等给办证行为所带来的迟延，依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。一审法院支持原告2015年10月1日至2016年12月9日的逾期办证违约金为11769.19元（541112元×435天×0.00005）。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为：本案争议焦点一是龙安洲、杨存英的起诉是否已经超过诉讼时效；二是恒丰房地产公司上诉所称因“砂石税”文件的出台、取消等导致延期办证等事项是否属于情势变更从而减免上诉人逾期责任。三是逾期办证的事实能否成立。关于焦点一，龙安洲、杨存英向人民法院提起诉讼之时，《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日生效并施行。本案中，因逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，违约事实呈现不中断的持续状态，一审法院对《中华人民共和国民法总则》实施前即2017年9月30日以前，适用《中华人民共和国民法通则》已超过两年即2015年9月30日前超过诉讼时效的部分不予支持，在时效范围内的违约金部分予以认定，适用法律并无不当。关于焦点二，涉案合同签订于2012年，且合同是双方当事人在平等基础上自愿签订，恒丰房地产公司既然约定2013年12月31日前办理完毕初始登记，在签订合同时就应该了解法律及政策规定，充分判断是否在合同约定时间内能顺利完成商品房初始登记，而凯里市人民政府作出的《凯府发（2010）48号》文件即征收“砂石税”文件是于2010年12月1日便出台，该文件即使未向各房开企业进行发放，但恒丰房地产公司就应该先行向办理产权登记有关部门咨询，就约定事项能否实现作出预见，“砂石税”文件的出台完全在恒丰房地产公司签订合同时的可预见范围内。因此，市政府征收“砂石税”的行为不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”所规定的情形，对上诉人提出的市政府征收“砂石税”的行为属于情势变更的理由，本院不予采纳。关于焦点三，上诉人诉称已经通过短信通知的方式通知龙安洲、杨存英办证，但根据民事诉讼证据规则，上诉人提供的证据确实不能达到其证明目的，故上诉人逾期办证的事实客观存在，该上诉理由本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1646元，由上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王家良审判员冉定飞审判员 陈   生   燕二〇一九年十一月十二日法官助理梁红云书记员蒋诚宵