四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15637号 上诉人（原审原告）：成都鲁能置业有限公司，住址：四川省成都市成华区建材路39号2幢6层619号。 法定代表人：徐同德，总经理。 委托诉讼代理人：樊学锋，四川酒都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张兴文，四川酒都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张红梅，女，1981年10月26日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：向宸锋，四川卓宇律师事务所律师。 上诉人成都鲁能置业有限公司（以下简称鲁能公司）因与被上诉人张红梅商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都市成华区人民法院（2019）川0108民初1394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 鲁能公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持鲁能公司全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由张红梅承担。事实及理由：（一）一审判决认定事实错误，张红梅在履行合同过程中存在多次违约行为，符合双方约定的解除合同的条件，鲁能公司解除合同具有充分的事实依据和合同依据。张红梅先后违反合同附件四第三条第（四）项第一、二、三段的约定，鲁能公司分别于2017年2月4日、2017年8月16日、2018年1月5日向张红梅发出《关于催办按揭贷款手续的通知函》《关于补缴按揭贷款差额款项的通知函》《催缴房款通知》，张红梅均未能按时履行，已构成三次违约。2018年1月18日，鲁能公司向张红梅寄送《合同解除通知函》，该函于2018年1月23日被签收。双方签订的编号为CDLNC00002327的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议已解除。（二）一审判决适用法律错误。本案系“约定解除”，应适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，不应适用第九十四条法定解除的相关规定。（三）张红梅屡次违约的行为严重违背了诚实守信的民事活动基本准则，侵犯了市场主体的自主交易权利，一审判决不符合诚信、公平的民事活动基本准则。 张红梅答辩称，（一）解约函件中使用的解约理由并没有包含上诉请求中提到的第一、二次违约行为，因此该行为不能成为认证解约函的依据；（二）鲁能公司所援引的关于办理按揭手续的相关合同约定将办理按揭的全部责任归结于张红梅，属于加重对方责任的无效格式条款；（三）双方在2017年5月和10月先后两次共同向房管部门办理涉及按揭及按揭事项的变更备案手续，实际是以行动表明协商变更了原来的约定；（四）从合同约定的2016年12月到鲁能公司发函的2018年1月，已经超过法定最长除斥期间；（五）即便张红梅逾期支付尾款的行为存在，也没有超过合同约定的三十日期限，且鲁能公司的解约通知发生于张红梅主要合同义务履行完毕之后，依照省高院解除合同意见的相关规定，鲁能公司不能行使解约权；（六）本案合同签署之后，成都房价大涨，鲁能公司在双方已经达成新的付款合议的情况下妄图恶意侵占房价上涨的经济利益，强行要求解除合同，违背了诚实信用原则。 鲁能公司向一审法院起诉请求：1.确认鲁能公司与张红梅签订的编号为CDLNC00002327的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议已解除；2.张红梅于判决生效之日起5日内配合鲁能公司办理完毕注销CDLNC00002327《四川省商品房买卖合同（预售）》网签手续、预售合同登记备案手续、商品房预告登记手续；3.张红梅向鲁能公司支付违约金172154.2元及律师费5000元。 一审法院认定事实：2016年11月21日，鲁能公司与张红梅签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，张红梅购买鲁能公司开发的位于成都市成华区房屋。合同总价款860771元，首付款260771元，剩余购房款600000元向农业银行成都锦城支行按揭贷款方式支付。 合同签订后，张红梅支付了首付款260771元。2017年2月15日，案涉房屋进行了网签合同备案（房屋网签备案地址为成都市成华区槐树店一路300号7栋2单元18栋1804号）。网签备案表中载明的贷款银行为工商银行成都芷泉支行。2017年5月4日，因政策原因张红梅在农业银行成都锦城支行贷款未果，双方协商将贷款银行变更为工商银行成都芷泉支行，并提高首付款至350771元（张红梅当日向鲁能公司补交9万元购房款），余款510000元向银行贷款。在办理贷款中工商银行成都芷泉支行批准的贷款额仅为340000元。双方申请对合同备案信息进行变更。2017年8月16日，鲁能公司向张红梅发《关于补缴按揭贷款差额款项的通知函》，要求其在2017年8月23日前补缴首付款170000元，但张红梅接到该通知后并未履行。鲁能公司于2017年9月25日再次向张红梅发函要求其补缴差额170000元。2017年10月12日，张红梅向鲁能公司补交170000元购房款。双方协商申请对备案在房屋管理部门的合同信息进行变更。之后，因银行查询到张红梅新增2笔住房贷款，拒绝了张红梅的贷款申请。2018年1月5日，鲁能公司向张红梅发出《催缴房款通知》，要求其在2018年1月12日前付清340000元房屋尾款。2018年1月16日，张红梅向鲁能公司转账支付340000元购房款。次日，鲁能公司收到该款。 2018年1月18日，向张红梅寄送《合同解除通知函》，以张红梅申请贷款机构未最终审批同意，且至今未支付全部剩余购房款为由通知张红梅解除双方签订的商品房买卖合同及附件、补充协议，已支付的购房款扣除违约金后退款。2018年2月9日，张红梅向鲁能公司复函，认为鲁能公司收购房尾款在前，发出解除合同通知函在后，要求继续履行合同，《合同解除通知函》无效。 一审另查明，鲁能公司提供的《四川省商品房买卖合同（预售）》中第九条第二款第3项关于付款方式与2016年11月21日签订合同时载明的内容不一致。当初内容为“首付款260771元，剩余购房款600000元以向农业银行成都锦城支行按揭贷款方式支付”。双方在履行合同中，由于首付金额、贷款金额及贷款银行发生变化，鲁能公司将其更改为“首付款520771元，剩余购房款340000元以向工商银行成都芷泉支行按揭贷款方式支付”。 一审审理中，经询问鲁能公司其主张违约金的依据何在。鲁能公司述称，按合同约定解除合同按房款总额的20%支付违约金。 一审认定上述事实，采信了双方当事人陈述，及《四川省商品房买卖合同（预售）》、网签合同备案表、付款收据、转账凭证、微信聊天记录、《关于补缴按揭贷款差额款项的通知函》《催缴房款通知》《合同解除通知函》及其复函、商品房合同备案变更申请书、信息变更表等证据。 一审法院认为，张红梅在向银行申请贷款中，因政策或银行资信审查等原因，致张红梅未能取得银行贷款，但鲁能公司均要求张红梅以提高首付、或现金支付房屋尾款方式付清购房款，双方并对此形成合意。虽在付款中，根据鲁能公司通知要求，张红梅存在迟延付款的情形，但并未影响合同目的实现。2017年10月12日，张红梅向鲁能公司迟延补交170000元购房款，鲁能公司并未提出异议，双方而是选择继续履行合同。在贷款被拒后，2018年1月5日鲁能公司又向张红梅发出《催缴房款通知》，要求其在2018年1月12日前付清340000元房屋尾款。张红梅虽然未在通知的时间内付清。但在2018年1月16日付清了340000元购房款，应当认定其在合理期限内履行了主要债务。张红梅的行为不构成根本违约。鲁能公司在收到张红梅的全部购房款的次日又以“张红梅申请未获贷款机构最终审批同意，且至今未支付全部剩余购房款”为由，要求与张红梅解除双方签订的商品房买卖合同，其解除合同的理由明显不当，且张红梅在收到解除合同通知函后，在合理期限内就对该解除通知提出异议，并要求鲁能公司继续履行合同。综上理由，鲁能公司解除合同的理由不符合合同法第九十四条规定的法定解除条件，其主张确认鲁能置业公司与张红梅签订的编号为CDLNC00002327《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议已解除的诉讼请求，一审法院不予支持。因其他诉讼请求均是以张红梅违约导致合同解除为理由而主张的民事责任，因其请求权基础不成立，故对其他诉讼请求均不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决：驳回成都鲁能置业有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费3843元，减半收取1921.5元，由鲁能公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交证据材料。二审经审理查明的事实与一审一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，归纳各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：案涉合同是否解除。对于前述争议焦点，本院评述如下： 二审中，鲁能公司主张其依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定行使解除权。从本案双方履行合同的情况来看，在张红梅办理按揭贷款、补缴按揭贷款差额款存在延迟履约的情形下，鲁能公司多次通过通知函的方式催促张红梅履行合同义务。直至2017年10月12日，张红梅在向鲁能公司补缴了17万元贷款差额款后，双方协商申请对房屋管理部门的备案合同信息进行变更。该行为表示鲁能公司和张红梅对继续履行案涉合同存在共识，并且双方在积极履行合同的相关权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。基于此，鲁能公司以张红梅逾期办理按揭贷款、逾期补缴按揭贷款差额款为由解除案涉合同，本院不予支持。 关于《合同解除通知函》的效力问题。结合《商品房买卖合同补充协议》附件四：关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第三条第（四）项第三段的约定，以及鲁能公司发出的《催缴房款通知》（落款时间2018年1月5日）的内容，张红梅应在书面通知之日起七日内（即2018年1月12日）前付清尾款，逾期30日鲁能公司有权解除案涉合同。而本案中，张红梅于2018年1月16日向鲁能公司转账支付34万元购房尾款，鲁能公司于次日收到该笔转账款。张红梅并未逾期超过30日，不符合合同约定的出卖人有权选择单方面解除合同的情形。因此，双方约定的出卖人解除合同的条件并未成就，《合同解除通知函》不直接发生解除案涉合同的效力。在张红梅对《合同解除通知函》提出异议的情况下，鲁能公司要求确认案涉合同已解除的诉讼请求缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。 综上，鲁能公司的上诉请求不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3843元，由成都鲁能置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郝廷婷 审判员  王 乐 审判员  郑小茂 二〇一九年十一月二十日 书记员  张鑫颖