云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初10498号原告：云南四库企业管理有限公司，住所云南省昆明经开区昌宏路36号四库文创园A207-1室。法定代表人：黄业崧，总经理。委托诉讼代理人：邵宇、赵兴敏，云南四库企业管理有限公司员工，特别授权代理。被告:云南选胜科技有限公司,住所云南省昆明经开区昌宏路36号四库文创园A206。法定代表人：芮旺，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王润福，云南万成律师事务所律师，特别授权代理。原告云南四库企业管理有限公司诉云南选胜科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周瑞骁独任审理,于2019年10月9日在本院公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告按合同7.2.3条，解除原告与被告的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告2019年6月25日至今拖欠的7、8两月房租共12000元；3.判令被告按合同6.3条支付原告自2019年5月25日至2019年8月1日滞纳违约金，每日793.8元，共68日，即68×793.8=53978.4元；4.判令被告支付原告2019年6月25日至今所拖欠的7、8两月的物业费共1400元；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2018年10月16日签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于云南昆明经开区昌宏路36号四库文创园206号房，租期自2018年6月25日至2021年7月10日止，租金及物管费半年一付，到期日前一个月支付。按约定被告应于2019年5月25日支付原告第二期房租及物管费，原告已多次口头及纸面通知被告，但至起诉之日，被告仍未能向原告支付任何一笔费用，对我方正常经营活动造成了影响。原告特依此向法院提起诉讼。被告答辩称：被告向原告交付95060元的租金及相关费用，我方没有欠原告租金，且滞纳金高于没有收到租金产生的损失，法院应调整违约金的计算方法。针对其诉讼请求，原告向法庭提交如下证据材料：1.房屋租赁合同，欲证实被告在2018.6.15向原告租赁房屋，只支付了第一年的费用，第二年开始拖欠费用；2.被告所租赁的房屋照片，欲证实被告确实租赁原告206-1号房屋；3.物业管理协议2份，欲证明原告与物业公司代收代缴情况，物业费3.5元每月每平米；4.物业费明细单，欲证明物业费缴费方式及收费标准；5.银行电子回单7张、发票3张（第1、2、3、5、7、9页为原件，其余为复印件），欲证明原告已支付2018年6月份到2019年9月30日的物业费。经质证，被告对原告提交的证据1的三性认可，对证明目的不予认可；对证据2的三性认可；对证据3的三性不认可，两合同相互包含，不符合签合同的常理；对证据4三性不认可，不是物管公司盖章，是PE中心盖章；对证据5有原件真实性予以认可，没有原件的不认可，缴费数字与两千多平方米的面积不相符合，我方认为不能证明其目的，对关联性不认可。针对其答辩主张，被告向法庭提交如下证据材料：1.房屋租赁合同，欲证明合同成立，合法有效；2.银行汇款凭证，欲证明被告支付了租金等费用95060元；3.企业信用信息，欲证明合同在被告向原告租用房屋后才成立，第一笔款付给昆明树信文化传播有限公司是按照原告的指令交付的。经质证，原告对被告提交的证据1、2、3的三性均认可。对于当事人提交的证据材料，本院评判如下：原告提交的证据1、2形式合法、内容真实、与本案关联，本院予以采信；证据3、4、5涉及原告与案外人之间的关系，与本案无关，本院不予采信，原告向被告收取管理服务费应以双方合同约定为标准。对于被告提交的证据材料，因原告均无异议，本院亦予以采信。根据法庭调查和当事人陈述，本院依法确认本案如下法律事实：2018年10月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方承租位于昆明经开区昌宏路36号四库文创园206-1号，建筑面积约为200平方米；乙方承租房屋的用途为办公室；租赁期自2018年6月25日起至2021年7月10日止，共计36个月；乙方同意向甲方支付18000元作为租赁保证金，合同终止或解除时，甲、乙双方按本合同约定办理完毕房屋移交费用结算手续后，甲方将保证金余额无息退还乙方；租金标准为30元/月/平方米，从第二年起租金递增5%，第一年的月租金为6000元，第二年的月租金为6300元，第三年的月租金为6615元，租金支付方式为半年付，每次缴纳房租时间均为到期日前一个月，乙方应一次性足额缴纳该租金，否则甲方有权单方解除本合同，并有权另行处置该房屋；租赁期限内，该房屋的管理服务费由乙方承担，按半年支付，按3.5元/平米/月的计收标准向甲方支付（管理服务费包含物业费、公共设施使用费、电梯使用费、公共区域水电费、公共卫生清扫费）；乙方未按该合同约定向甲方支付租金的，则每逾期一日，乙方应向甲方支付最后一个计租年度年租金总额1%的违约金；乙方拖欠租金、物业服务费、水电费等任意一项费用累计超过三十天的，甲方有权单方解除本合同并收回租赁房屋，追究乙方的违约责任。被告于2018年6月12日向原告支付订金5820元，于2018年6月27日向原告支付57660元，于2019年1月14日向原告支付37400元。现因原告向被告催要租金等费用无果，故诉至本院。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。对于被告向原告支付的100880元属于什么款项的问题，原告当庭称其中包含2018年6月25日至2019年6月24日一年的租金72000元、物业费8400元、会员费1280元、保证金18000元、预收租金1200元，被告则认为100880元都是租金，本院认为，原告所称2018年6月25日至2019年6月24日一年的租金72000元、保证金18000元，均有相应的合同依据，本院予以确认，对于物业费8400元，原、被告在合同中约定管理服务费收费标准为3.5元/平米/月，管理服务费包含物业费、公共设施使用费、电梯使用费、公共区域水电费、公共卫生清扫费，故8400元应为管理服务费而非物业费，原告收取会员费1280元和预收租金1200元没有相应的合同依据，本院不予确认，会员费1280元和预收租金1200元应冲抵相应租金和管理服务费。对于原告要求解除合同的诉请，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，根据原、被告的合同约定，被告应于2019年6月24日前一个月向原告一次性足额缴纳2019年下半年的租金，被告已拖欠支付租金超过三十天，符合原告单方解除合同的条件，故本院对该诉请予以支持，并确认合同解除时间为2019年9月10日（起诉状送达被告之日）。对于原告要求被告支付2019年6月25日至2019年8月24日的租金12000元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持，对于原告要求被告支付2019年6月25日至2019年8月24日的物业费1400元的诉请，本院认为，原告主张的该笔费用系按照合同中管理服务费的标准计算，而管理服务费中包含物业费、公共设施使用费、电梯使用费、公共区域水电费、公共卫生清扫费，故本院认为原告主张的该笔费用应为管理服务费，本院予以支持。对于原告主张由被告支付2019年5月25日至2019年8月1日的滞纳违约金53978.40元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原、被告合同约定的违约金计算方式为每逾期一日支付最后一个计租年度年租金总额1%的违约金，即每逾期一日支付793.8元，该计算标准已明显超出原告因被告迟延支付租金造成的损失，本院酌情调整为由被告支付原告以37800元（被告应于2019年5月25日支付原告的租金数额）为基数自2019年5月25日至2019年8月1日按年利率6%计算的滞纳违约金422.53元（37800元×6%÷365天×68天）。综上，被告应支付原告租金12000元、管理服务费1400元和滞纳违约金422.53元，共计13822.53元。原告先前收取的会员费1280元和预收租金1200元依次抵销滞纳违约金、管理服务费、租金后，被告尚欠原告租金11342.53元。对于原告收取的保证金18000元，原、被告未就该笔款项的抵销达成一致意见，亦不符合法定抵销的条件，故本院不作处理，当事人可就该笔款项另行主张权利。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告云南四库企业管理有限公司、被告云南选胜科技有限公司于2018年10月16日签订的房屋租赁合同于2019年9月10日解除；二、被告云南选胜科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告云南四库企业管理有限公司租金11342.53元；三、驳回原告云南四库企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1485元，减半收取742.50元，由原告云南四库企业管理有限公司承担617.50元，由被告云南选胜科技有限公司承担125元，剩余742.50元退还原告云南四库企业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。本案申请强制执行的期限为两年。审判员  周瑞骁二〇一九年十一月四日书记员  廖财志