四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3808号 上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司南充分行，住所地四川省南充市顺庆区科苑街50号，统一社会信用代码91511300909450644N。 负责人：王苍，该行行长。 委托诉讼代理人：李知疾，四川李知疾律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邢永利，男，汉族，1968年9月20日出生，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：侯明弟，四川纪明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阆中市合声演艺器材有限公司。住所地阆中市书院街11号。 法定代表人：杨正合。 被上诉人（原审被告）：杨正合，男，汉族，1969年11月2日出生，住四川省阆中市。 被上诉人（原审被告）：张全珍，女，汉族，1970年5月10日出生，住四川省阆中市。 上诉人中国建设银行股份有限公司南充分行（以下简称建行南充分行）因与被上诉人邢永利、阆中市合声演艺器材有限公司、杨正合、张全珍申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省阆中市人民法院（2018）川1381民初5438号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 建行南充分行上诉请求：1．撤销原判，改判继续执行位于阆中（房屋产权证号20××10）的房屋；2案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人申请执行的行为是为了实现自己的担保物权，并非执行金钱之债，故依法不应支持被上诉人提出的排除执行异议。2、一审关于邢永利入住时间问题认定错误。评估公司2013年5月24日到达房产现场进行评估，并拍照留存。从照片上看，该房屋并无居住生活的痕迹，比如床仅仅是空床没有被褥等用具。因此，足以证明该房屋的移交入住时间是2013年5月24日之后。而根据邢永利提交的购房合同中明确的房屋交付时间及物品移交清单，可以证明房屋移交时间为2014年8月8日。3、一审将《售房协议》签订日期，当做“已签订合法有效的书面合同”日期错误，这只是一个意向性的协议。4、从保护法益的价值取向上看，上诉人依法成立的抵押权更值得法律保护。5、案涉房屋未办理过户登记，被上诉人邢永利存在过错。 邢永利辩称：1、案涉房屋在2013年有签房屋认购协议，2014年又签了房屋买卖合同，第一个合同签了后，邢永利交了定金，也交付了房屋，第二个合同是对第一个合同的完善，将房屋的共有人加了进来，故房屋买卖合同是合法有效的，是通过合法程序取得的，希望维持一审判决。2、邢永利与杨正合签订的第一个合同是在2013年3月11日，是在杨正合与上诉人的抵押合同之前，是先买卖后抵押。杨正合有可能存在欺诈，而且上诉人当时的审查不全面，责任不在邢永利。3、本案查封是在2017年5月19日，但在这4年之前，邢永利就买了此房屋并居住且交付了全部价款（在2015年春节就付清了的）。由于杨正合将房屋卖给邢永利后，又进行了抵押贷款，然后就外出躲债，下落不明，故没有办证的责任不在邢永利。 建行南充分行向一审法院起诉请求：1、依法判令撤销阆中市人民法院作出的（2018）川1381执异110号裁定书；2、依法判令继续执行位于阆中市张飞北路龙熙顺景小区2号2单元601号房屋；3、本案诉讼费由邢永利、阆中市合声演艺器材有限公司、杨正合、张全珍承担。 一审法院认定事实：建行南充分行与阆中市合声演艺器材有限公司、杨正合、张全珍金融借款合同纠纷一案，经四川省南充市顺庆区人民法院于2016年12月17日作出（2016）川1302民初5008号民事判决，一、阆中市合声演艺器材有限公司在判决生效后十日内偿还在建行南充分行的借款本金2108643.47元及利息和罚息37830.03元，并从2016年9月13日起按照合同约定计算利息至款清息止。二、建行南充分行对阆中市（房屋产权证号为20××69）的房屋和阆中市（房屋产权证号为20××10）的房屋享有优先受偿权。2017年1月9日，四川省南充市顺庆区人民法院作出（2016）川1302民初5008号民事裁定，将第一项判决原为“阆中市合声演艺器材有限公司在本判决生效后十日内偿还在建行南充分行处的借款本金2108643.47元及利息和罚息37830.03元，并从2016年9月13日起按照合同约定计算利息至款清息止”补正为“阆中市合声演艺器材有限公司在本判决生效后十日内偿还在建行南充分行处的借款本金2108643.47元及利息和罚息37830.03元，并从2016年9月13日起按照合同约定计算利息至款清息止；杨正合、张全珍对上述债务承担连带清偿责任”。判决生效后，阆中市合声演艺器材有限公司、杨正合、张全珍均未履行，建行南充分行向一审法院申请执行。执行过程中，一审法院于2017年5月19日作出（2017）川1381执825号执行裁定，一、对杨正合所有的位于阆中市的房屋（房屋所有权证号：20××69）予以查封。查封期限为三年。二、对杨正合所有的位于阆中市的房屋（房屋所有权证号：20××10）予以查封。查封期限为三年。邢永利对此提出执行异议，2018年10月15日一审法院作出（2018）川1381执异110号执行裁定书，中止对位于阆中市的房屋（房屋所有权证号：20××10）的执行。 同时查明，2013年5月29日，杨正合、张全珍与建行南充分行签订《最高额抵押合同》，为阆中市合声演艺器材有限公司在建行的贷款提供最高额保证，最高额限额为240万元，保证方式为连带保证。同时，杨正合、张全珍以自己所有的位于阆中市（房屋产权证号为20××10）和阆中市（房屋产权证号为20××69）的房屋作为抵押担保。 另查明，2013年3月11日，杨正合与邢永利签订《售房协议》，杨正合意向将阆中市龙熙顺景小区6楼本人房产出售给邢永利，房屋总价55万元，鉴于邢永利已交该房屋定金6万元，杨正合不另出售，邢永利可以进入上述房屋内生活，但需快速筹备余款。当天，杨正合向邢永利出具了收取定金6万元的收条一张。2013年8月12日，杨正合收取邢永利3万元，2014年1月18日，杨正合收取邢永利28万元，以上三笔由杨正合向邢永利书立收条共计收取购房款37万元。2014年8月8日，邢永利付款10万元，当天，杨正合夫妇与邢永利夫妇签署正式房屋买卖合同，载明：住房面积146.9平方米，住房坐落于龙熙顺景小区2号楼2单元601（阆中市汽车站对面）。同时约定上述房屋成交价格为人民币550000元，当天支付470000元，余款在该房屋产权证等所有手续给邢永利办理完毕时付清；杨正合在2014年8月8日将上述房屋交付给邢永利，归邢永利所有；杨正合应于2014年底前办完过户手续等内容。2014年9月20日，邢永利向杨正合支付购房款20000元。2014年1月30日、2016年1月30日，杨正合向邢永利出具借条，分别借款30000元，共计60000元。杨正合出售给邢永利的位于阆中市房屋与杨正合、张全珍夫妇抵押给建行南充分行的位于阆中市（房屋产权证号20××10）的房屋为同一处房屋。 庭审中，邢永利主张于2013年3月11日与杨正合签订《售房协议》后，即入住该房屋，对此提交了王邦珍等人的书面证明，证实邢永利于2013年3月至今在龙熙顺景小区2号楼2单元601号房屋内居住生活。同时还提交了阆中市保宁街道办事处观音寺社区居委会及普贤街社区居委会的证明，亦证明邢永利于2013年3月起居住在龙熙顺景小区2号楼2单元601号房屋内。建行南充分行为反驳邢永利主张的事实，当庭提交了由阆中市合声演艺器材有限公司委托四川中兴智业房地产评估咨询有限公司于2013年5月24日对讼争房屋的估价报告书及入户估价现场照片，证实在2013年5月24日，评估人员到房屋现场进行查勘时，是由杨正合打开房门进入室内。 一审法院认为，本案焦点问题是邢永利对位于阆中市的房屋（即龙熙顺景小区2号楼2单元601号，房屋所有权证号：20××10）是否享有排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋的抵押权于2013年5月29日成立，而杨正合与邢永利签订《售房协议》是2013年3月11日，其买卖房屋在先、抵押在后。建行南充分行主张2014年8月8日，杨正合夫妇与邢永利夫妇签订的房屋买卖合同系双方的正式合同，杨正合与邢永利于2013年3月11日签订《售房协议》不具有真实性。本案中，现有证据尚不能证明2013年3月11日的《售房协议》是虚假的，且该协议的内容符合房屋买卖合同的要件形式，其双方达成房屋买卖的合意应为2013年3月11日，2014年8月8日签订的房屋买卖合同应是对售房协议的补充。现邢永利已经实际占有并居住在该房屋内，且已按协议支付了购房款，因杨正合将该房屋出售给邢永利后又将该房屋作为贷款担保抵押给建行南充分行，导致不能办理该房屋过户手续，邢永利对此并没有过错。 综上，邢永利对位于阆中市（即阆中市龙熙顺景小区2号2单元601号、所有权证号20××10）的房屋享有排除强制执行的民事权益。建行南充分行请求撤销一审法院作出的（2018）川1381执异110号执行裁定书以及继续执行的诉讼请求，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回建行南充分行的诉讼请求。本案案件受理费9300元，由建行南充分行负担。 二审中，邢永利提交了2013年4月8日、2014、2018年交物管费的凭据，拟证明：2013年邢永利就已经在此房屋居住。 建行南充分行质证认为：对该份证据的真实性不认可，不是正式的票据，而且2013年和2014年收据上王邦珍的签名不一致。 对此，邢永利解释称：小区不是物业公司管理，是由选出来的德高望重的业主委员会来收的费，王邦珍负责管理和签字，老小区都是这样的，2013年的票据是王邦珍写的，2014年的票据是由王邦珍的老公代她收费并书写的，收据上邢永利的名字他也没有写对。2015年又换人收费了。邢永利的上述解释符合情理，结合邢永利一审提交的其他证据的佐证，对该项证据的真实性本院予以确认。 二审查明的其他案件事实与一审一致。 本院认为，本案焦点问题是邢永利对位于阆中市的房屋是否享有排除强制执行的民事权益。 根据邢永利一、二审提交的相关的证据。邢永利2013年3月11日与杨正合签订的《售房协议》约定了交纳定金后，邢永利可以进入上述房屋生活。从邢永利二审提交的物管票据来看，其至少在2013年4月已接收该房屋并实际缴纳了物管费用。虽评估公司由杨正合带领于2013年5月24日对讼争房屋进行拍照评估，但因杨正合系房屋原房主，不排除杨正合保留有房屋钥匙的可能，也不能据此否认邢永利占有房屋的事实，更不能据此认定《售房协议》虚假。本案中，建行南充分行在办理抵押贷款时，尽到了审慎义务，其享有案涉房屋的优先受偿权已经生效判决确认。但同时，邢永利基于房屋买卖对案涉房屋亦享有物权期待权。邢永利在签订房屋买卖合同后已实际合法占有该房屋，并支付了全部价款，未办理产权过户亦并非邢永利的原因。邢永利系作为一般消费者购买案涉房屋居住，体现的是生存居住权利，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受权不得对抗买受人”的司法理论，可得知生存居住权利可以对抗建设工程价款优先受偿权，而建设工程价款优先受权可以对抗抵押权。本案中，建行南充分行基于一般债权而对案涉房屋实现抵押权，该抵押权不能对抗邢永利的生存居住权利，邢永利因买卖合同产生的生存居住权利应该得优先保护。如上所述，对建行南充分行的上诉请求，本院不予支持。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9，300.00元，由上诉人中国建设银行股份有限公司南充分行负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 张梓欣 二〇一九年十一月八日 书记员 张 佳