黑龙江省伊春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑07民终270号上诉人（原审被告）：伊春市仁达建筑工程公司，住所地黑龙江省伊春市伊春区治安街14号。法定代表人：魏进龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝柏林，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：伊春市诚信经贸有限公司，住所地黑龙江省伊春市伊春区前进办农林社区黎明小区6号楼5单元。负责人：徐秋莉，该公司经理。委托诉讼代理人：蹇秀艳，黑龙江圣玉律师事务所律师。上诉人伊春市仁达建筑工程公司（以下简称仁达公司）因与被上诉人伊春市诚信经贸有限公司（以下简称诚信公司）确认合同效力纠纷一案，不服伊春区人民法院（2018）黑0702民初237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人仁达公司的法定代表人魏进龙及其委托诉讼代理人郝柏林、被上诉人诚信公司的委托诉讼代理人蹇秀艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仁达公司上诉请求：1.依法撤销伊春区人民法院(2018)黑0702民初237号民事判决，驳回诚信公司的起诉；2.由诚信公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院未经深入实际调查，查清双方之间所签订房屋买卖合同的真实性、关联性及合法性，判决房屋买卖合同有效，仁达公司为诚信公司办理房屋过户手续，属于认定事实不清、适用法律错误。关于案中五份合同的真实情况。1.2002年5月10日双方签订的房屋买卖合同，实际签订时间并非2002年5月10日，是2005年诚信公司与伊春农村商业银行股份有限公司建设支行（以下简称农商行建设支行）在仁达公司不知情的情况下所签订，仁达公司公章及法人章因其它贷款事项抵押在银行期间办理的。合同约定300000元购买3072平方米的楼房，不具有合理性。2.2006年1月4日，双方签订房屋买卖借款协议书，该协议书签订是双方当时真实意见表示，但是协议书乙方诚信公司未对约定借给甲方仁达公司240000元进行履行，伊春红松信用社抵押贷款是仁达公司进行结算的，有伊春区人民法院（2000）伊经执字第3号执行裁定书认定。该房屋买卖借款协议是一份未进入实际履行的作废协议。3.2006年1月18日，双方签订的房屋买卖合同是一份约定事项不明的合同。只有房屋出售事项没有确定房屋价值，是一份买卖关系无法实现的合同，不应认定为有效。4.2006年1月8日双方签订的房屋买卖合同，约定500000元购买案涉房屋，也是诚信公司未履行给付购房款的合同，没有实际履行合同约定事项，该合同不应认定为有效。5.2006年2月10日的房地产买卖契约，双方约定事项是尚未实际履行的约定，约定中第九条“本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效”。双方当事人没有去房地产主管机关进行审查批准，该契约并没有发生法律效力。诚信公司辩称：双方签订的房屋买卖合同合法有效并早已履行完毕。1.2002年5月10日，仁达公司为诚信公同出具了300000元收据，收据上有魏进龙亲笔签名，这是原始书证，魏进龙在多次开庭审理时也承认收据是他出具的，足以证明诚信公司按合同约定交付300000元购房款的事实。虽然诚信公司是2003年办理的工商注册登记，但是派出所出具的证明证实，诚信公司是政府招商引资企业，在2001年未办理公司登记之前已经建立并启用公章从事相关业务。2.2006年1月的合同有魏进龙本人亲笔名，魏进龙也认可，但认为合同未履行，合同签订后诚信公司于2006年1月16日向伊春红松信用社交款本息200000元，有交款收据为证，魏进龙认为合同没履行是虚假陈述。3.魏进龙否认2006年1月8日和2006年1月18日签订的两份房屋买卖合同实际履行的事实。但生效的法律文书已经确认仁达公司与诚信公司签订的房屋买卖合同有效，法院已经判决诚信公司代仁达公司偿还农商行建设支行贷款本息845211.33元。4.2006年2月10日买卖契约书是双方在房地产交易部门办理过户时在行政机关盖章确认的，足以证明买卖合同的真实性。仁达公司因此案先后三次将诚信公司起诉到伊春区人民法院，每次开庭魏进龙都承认300000元收据是真实的，有他本人签名的合同是真实的，但都找一些理由否认证据。且仁达公司前两次起诉都以撤诉告终。如果仁达公司有理有证据，就不能先后两次撤诉。而且本案一审诉讼时，仁达公司同时对诚信公司提起认定房屋买卖合同无效的起诉。仁达公司的起诉已经由伊春区人民法院（2018）黑0702民初304号判决书驳回，驳回理由是房屋买卖合同无效理由不成立。仁达公司没有上诉，证明认可判决结果，现已经生效，确认房屋买卖合同有效。现仁达公司在认可房屋买卖合同有效的情况下提出上诉违背事实。本案事实清楚，双方签订的房屋买卖合同真实有效，诚信公司已经履行了交款义务。一审法院认定事实清楚，证据充分。请求驳回上诉，维持一审判决。诚信公司向一审法院起诉请求：要求认定诚信公司与仁达公司签订的房屋买卖合同有效，判令仁达公司协助诚信公司办理伊春××××街3072平方米房屋过户手续。一审法院认定事实：仁达公司因案外人刘永昌欠其工程款本息897600元，在伊春区人民法院执行过程中，刘永昌用仁达公司给其在伊春××××乡建筑的3072平方米养鸡楼抵偿欠款，并要求仁达公司代为刘永昌偿还其在伊春红松信用社借款164464.53元，及诉讼费12551.4元，合计1074615.9元。仁达公司为刘永昌偿还了伊春红松信用社借款本金后，该楼归仁达公司所有。2001年6月6日，仁达公司以该楼抵押在农商行建设支行贷款500000元。又于2001年7月13日在农商行建设支行贷款100000元。2006年1月8日，仁达公司以500000元价格将该房屋出售给诚信公司。仁达公司又与诚信公司签订房屋买卖合同一份，约定仁达公司经（2000）伊经执字第3号民事裁定书判还给其所有的房屋在伊春红松信用社抵押贷款本息计240000元，由诚信公司借款给仁达公司240000元，支付解除伊春红松信用社的该房屋抵押贷款。仁达公司将该房屋作价240000元卖给诚信公司，诚信公司用以上借给仁达公司的240000元的方式购买该房屋。2006年1月16日，诚信公司法定代表人赵东义向伊春红松信用社还款200000元。农商行建设支行得知诚信公司与仁达公司存在房屋买卖合同后，向诚信公司及仁达公司主张抵押权。诚信公司与农商行建设支行达成协议，仁达公司在农商行建设支行借款的600000元，抵押物东升乡3072平方米养鸡大楼由诚信公司购买，仁达公司贷款本息均由诚信公司偿还。后因诚信公司未履行，农商行建设支行诉至伊春市中级人民法院，经（2013）伊中商初字第5号民事判决书判决，由诚信公司偿还农商行建设支行借款本金600000元及利息245211.33元。现诚信公司诉至本院要求认定双方签订的房屋买卖合同有效，判令仁达公司协助诚信公司办理伊春××××街3072平方米房屋过户手续。一审法院认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的协议受法律保护。诚信公司与仁达公司签订的房屋买卖协议，符合法律规定。仁达公司辩称2006年2月10日、2006年1月8日及2002年5月10日签订的房屋买卖合同，是伊春市建设信用社擅自与诚信公司签订的，未收到卖房款。因为自2003年2月26日起仁达公司公章、财务章、法人章就由伊春市建设信用社保管，经过诉讼才将公章、财务章、法人章收回，但伊春市建设信用社保管仁达公司公章等是因为仁达公司将20户房子交由其出售，用于卖房子使用的，不能证明仁达公司在此期间不能使用公章从事其他民事活动，其答辩意见不予采信。诚信公司举示的由仁达公司法定代表人魏进龙签字的两份房屋买卖合同，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。诚信公司与仁达公司之间签订的房屋买卖合同成立。仁达公司称由其签字的两份合同诚信公司未履行，未收到房款，但其中一份合同中载明由仁达公司经（2000）伊经执字第3号民事裁定书判还的房屋在伊春红松信用社抵押贷款本息计240000元，由诚信公司借款给仁达公司240000元，支付解除伊春红松信用社的该房屋抵押贷款。仁达公司将该房屋作价240000元卖给诚信公司，诚信公司用以上借给仁达公司的240000元的方式购买该房屋。2006年1月16日，诚信公司法定代表人赵东义向伊春红松信用社还款200000元履行了该约定。另外，根据伊春市中级人民法院（2013）伊中商初字第5号民事判决书认定，仁达公司在农商行建设支行贷款600000元，并用争议房屋抵押，但仁达公司一直未偿还，农商行建设支行在得知2006年1月8日仁达公司将该房屋出售给诚信公司后，向诚信公司与仁达公司主张了抵押权，并与诚信公司达成协议，养鸡大楼由诚信公司购买，但仁达公司贷款本息由诚信公司偿还，判决诚信公司偿还农商行建设支行借款本金600000元及利息245211.33元。该债务转移应视为诚信公司履行了给付义务，仁达公司未收到房款的答辩意见不予采信。仁达公司应履行房屋买卖合同的义务，协助诚信公司办理房屋过户手续。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：一、伊春市诚信经贸有限公司与伊春市仁达建筑工程公司签订的房屋买卖合同合法有效；二、伊春市仁达建筑工程公司于判决生效之日起十日内协助伊春市诚信经贸有限公司办理位于伊春××××街3072平方米楼房过户手续。案件受理费50元，由伊春市仁达建筑工程公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：1.仁达公司提交的证据一、（2019）黑07民终357号民事裁定书一份，经审查，此次审理并未对房屋买卖事实进行实体审理、判决，无法证明待证事实，本院不予采信；证据二、（2010）伊中法执字第4号执行裁定书一份，经审查，该证据仅是依据本院（2011）伊民再字第13号民事判决书裁定终结执行，并未对事实进行认定，现再审法院已经作出实体判决，即（2013）伊中商初字第5号民事判决书，该判决已经发生法律效力，故该证据无法证明待证事实，本院不予采信；证据三、伊春市房地产产权管理处公告一份，经审查，诚信公司对该证据的真实性未提出异议，且证据内容与一审中诚信公司提交的报纸公告内容一致，故对于此份证据的真实性本院予以确认，因该证据与本案具有关联性，本院予以采信。2.诚信公司提交的证据（2018）黑0702民初304号民事判决书一份，经审查，该判决已经发生法律效力，故对于其真实性本院予以认可。但因该案于2018年2月28日立案，立案时间晚于本案立案时间，无法证明待证事实，争议五份房屋买卖合同是否有效，本院将依法审理确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2006年2月10日，诚信公司与仁达公司就争议房屋签订房地产买卖契约一份，该房地产买卖契约留存于伊春市房地产产权市场管理处。房屋过户至诚信公司名下后，由诚信公司管理使用案涉房屋。2015年10月26日，伊春市房地产产权管理处进行公告，根据（2000）伊执字第3号民事裁定书，案涉房屋已被法院执行给仁达公司，请案涉房屋所有权的持有人诚信公司在公告之日起15日内将房屋所有权证交回，公告期满后依法作废。后双方发生争议，诚信公司诉至法院，要求确认双方之间签订的五份房屋买卖合同有效，仁达公司协助其办理案涉房屋过户手续。另查明，诚信公司与仁达公司还曾签订房屋买卖合同一份，约定将案涉房屋出售给诚信公司，房屋价款300000元，于合同签订后一次性付清，落款时间2002年5月10日。同日，仁达公司为诚信公司出具收据显示收现金300000元，该收据由魏进龙本人签字并加盖其名章及仁达公司财务专用章。农商行建设支行原名伊春市建设信用社。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点问题如下：一、关于案涉五份房屋买卖合同的效力问题。经审查，双方就案涉房屋先后签订五份买卖合同，其中签署落款时间为2002年5月10日、2006年2月10日、2006年1月8日的三份房屋买卖合同已加盖仁达公司公章及其法定代表人名章，虽仁达公司认为公章系他人加盖，但未提交充分证据予以证实；其他二份房屋买卖合同虽未加盖仁达公司公章，但有其法定代表人魏进龙签字确认，且庭审中仁达公司认可上述二份合同的真实性，仅认为合同未实际履行，但合同是否实际履行不影响合同成立及其有效性。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故本院认为，双方争议的五份房屋买卖合同均是双方当事人真实意思表示，无法定无效情形，依法成立并有效，一审法院判决确认上述合同有效并无不当，本院予以支持。二、关于仁达公司应否协助诚信公司办理房屋过户手续的问题。本院认为，仁达公司作为房屋买卖合同的出卖人，协助买受人办理房屋过户手续、转移房屋所有权是其应尽的合同义务。虽仁达公司主张双方合同并未实际履行，诚信公司未向其支付购房款，但经审查，诚信公司依法提交仁达公司出具的300000元收据，及代偿伊春红松信用社200000元存款单证实其履行了付款义务。且（2013）伊中商初字第5号民事判决已认定仁达公司欠付农商行建设支行的贷款本息845211.33元，由诚信公司清偿。诚信公司是基于与仁达公司的房屋买卖合同关系，而与农商行建设支行达成的债务承担协议，债务承担属于履行付款义务的一种方式。故双方当事人之间的房屋买卖合同关系成立，合法有效。诚信公司已提交充分证据证实其履行了付款义务，且对案涉房屋实际占有使用多年，仁达公司应当依法履行协助诚信公司办理房屋过户手续的义务。综上所述，仁达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由伊春市仁达建筑工程公司负担。本判决为终审判决。审判长  代红光审判员  张秋妍审判员  杨 洋二〇一九年十一月十四日法官助理邵丽丽书记员郭昱彤