四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4359号 上诉人（原审被告）：成都友豪置业有限公司，住所地四川省成都市武侯区武侯新城管委会武科东二路2号1栋5层1号。 法定代表人：罗丹，公司经理。 委托诉讼代理人：胥睿祺，西充县金龙法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：冯石磊，男，1988年10月25日出生，汉族，住四川省西充县。 被上诉人（原审原告）：陆莹丽，女，1986年2月2日出生，汉族，住四川省西充县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：何桂兰，女，汉族，生于1967年8月12日，住四川省西充县。冯石磊之母。 上诉人成都友豪置业有限公司（以下简称友豪公司）因与被上诉人冯石磊、陆莹丽商品房销售合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2019）川1325民初3003号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 友豪公司上诉请求：1，依法撤销原判；2，驳回冯石磊、陆莹丽的诉讼请求。事实与理由：1，一审法院超范围判决，超出合同约定违约金，侵犯了合同意思自治原则。根据法律规定，由合同约定就按约定履行。双方在合同中约定，出卖人逾期办理转移登记的，出卖人应当按同期银行存款利息承担违约责任。而一审法院错将转移登记违约金调整为日万分之一，明显超出合同约定的违约金。2，一审法院认定事实不清：对于被上诉人接房时间不同、办证资料交齐时间不同、业主自有违约行为存在等情形，一审法院未加以区分，而是简单地将转移登记违约金计算起止日为统一的：自2016年7月1日起至产权证办理之日止，未考虑到因买受人未履行自己应尽义务而导致的延迟办理，明显是事实不清且有失公平。 冯石磊、陆莹丽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。友豪公司认为日万分之一的违约金过高的理由不能成立，日万分之一的标准并不高，不但未体现惩罚的性质，连补偿的目的都没有达到；一审法院将违约行为认定至实际办理产权证之日止符合双方在商品房买卖合同中的约定；友豪公司办理初始登记后，被上诉人就积极办理了转移登记，业主无法办理转移登记的原因是开发商未办理初始登记。综上，请求二审法院依法驳回友豪公司的上诉，维持原判。 冯石磊、陆莹丽向一审法院起诉请求：1.判决友豪公司支付冯石磊、陆莹丽逾期取得房屋权属证明的违约金28192元；2.判决友豪公司支付冯石磊、陆莹丽因逾期办理房屋产权转移登记的违约金2761元；3.本案诉讼费用由友豪公司承担。 一审法院认定事实：2014年1月22日，冯石磊、陆莹丽作为买受人与友豪公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：“......冯石磊、陆莹丽购买友豪公司经批准修建的位于四川省西充县友豪.领秀城17幢2单元第6层2-6-2号房屋，商品房单价每平方米4518.93元。买受人采取贷款付款方式付款。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付商品房。初始登记：出卖人应当在2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意：......买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。转移登记：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意：按银行同期活期存款利率支付违约金”，协议签订后，冯石磊、陆莹丽支付购房款395969元。2018年6月12日，西充县国土资源局为冯石磊、陆莹丽颁发案涉房屋的不动产权证书。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力。本案争议焦点:初始登记及转移登记违约金。一审法院认为，先办理初始登记后才能办理转移登记，而本案双方约定的办理初始登记与转移登记的时间均为交房后的365日，相重叠，两项违约金的约定均应视为对逾期办理转移登记违约责任的约定，故应作为一个整体计算。关于违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本案中，冯石磊、陆莹丽未提交证据证明因友豪公司逾期办理转移登记的行为造成其实际损失的数额，因违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，综合考虑本案事实，酌情将逾期办理转移登记违约金调整为以购房款为基数，按照日万分之一计算（2016年7月1日至2018年6月12日），为395969元×0.0001%×711天=28153.4元。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、成都友豪置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付冯石磊、陆莹丽违约金28153.4元；二、驳回冯石磊、陆莹丽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费287元，由成都友豪置业有限公司负担。 二审诉讼中，友豪公司提交落款时间为2018年2月7日的《关于友豪领秀城（一期）办理不动产权登记的情况说明》，其内容主要是告知业主根据西充县不动产登记中心的安排，项目区内的一期产权登记工作将于2018年5月1日前完成，西充县国土资源局、西充县不动产登记中心、西充县住房和城乡规划建设局均在该情况说明上加盖公章，拟证明友豪公司迟延办理初始登记及转移登记是政府相关部门实现国土使用权证及房产证双证合一产生的合理期限；友豪公司还提供落款时间为2017年3月22日的办不动产证资料告示及落款时间为2018年1月26日的温馨提示，主要内容为告知业主办理不动产权登记需要提供的资料，拟证明友豪公司尽到了通知业主办理不动产权证的告知义务。 二审查明其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：1．以买受人已付购房款为基数计算违约金是否适当；2．逾期办理房屋转移登记是否是因被上诉人所致，违约行为是否应认定延续至被上诉人实际取得不动产权证之日止；3．一审认定逾期办理房屋初始登记违约金、逾期办理房屋转移登记违约金的计算方式是否正确。 针对争议焦点一，友豪公司与冯石磊、陆莹丽于2014年1月22日签订了《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，应对双方均有约束力。在《商品房买卖合同》中，约定逾期办理初始登记违约金及逾期办理转移登记违约金的计算方式均是以买受人全部已付款为基数进行计算，故一审认定以购房款为基数计算违约金并无不当。 针对争议焦点二，友豪公司虽提供了西充县国土资源局等部门加盖印章的落款时间为2018年2月7日的《关于友豪领秀城（一期）办理不动产权登记的情况说明》，但该情况说明中的内容不能反映友豪公司办理初始登记迟延是因政府相关部门政策调整造成，不能达到其证明目的，友豪公司应当对其迟延办理初始登记承担违约责任。友豪公司与冯石磊、陆莹丽约定了不动产权登记由买受人委托出卖人办理，友豪公司主张冯石磊、陆莹丽未在约定期限内取得房屋所有权证书是因被上诉人委托友豪公司办理《不动产权证书》的时间、被上诉人未提供有效办证资料等原因造成，其提供友豪公司张贴的要求办不动产证资料告示、业主提交资料的温馨提示予以证明，但友豪公司取得初始登记的时间为2018年3月21日，在之前的时间内不可能办理转移登记，故友豪公司迟延办理转移登记并非是被上诉人未按时提交授权委托书等相关资料造成，故友豪公司应当承担迟延办理转移登记的违约责任。 针对争议焦点三，《商品房买卖合同》中约定了办理初始登记、办理转移登记的时间以及逾期违约金的计算方式。友豪公司与冯石磊、陆莹丽签订的《商品房买卖合同》中约定的办理初始登记和转移登记的最后时间均为2016年6月30日，迟延办理初始登记和迟延办理转移登记的时间部分重叠，对冯石磊、陆莹丽造成的损失是同一的，可以将迟延办理初始登记和迟延办理转移登记视为一个整体计算违约金。关于违约金的标准，《商品房买卖合同》中约定迟延办理初始登记违约金的计算标准为日万分之一，迟延办理转移登记违约金的计算标准为按银行同期活期存款利率支付违约金，现友豪公司认为违约金的计算标准过高，请求法院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中冯石磊、陆莹丽未提供因友豪公司迟延办理初始登记和转移登记产生损失的证据，本院酌定由友豪公司以购房款为基数按照每日0.06‰计算逾期办理初始登记、转移登记违约金至实际办理初始登记之日止，即395969元×0.00006×628天（2016年7月1日至2018年3月21日）=14920.11元，办理初始登记后未办理转移登记的期间即从2018年3月22日起至2018年6月12日。根据双方《商品房买卖合同》约定按照中国人民银行活期存款利率年利率0.35%计算迟延办理转移登记违约金，为395969元×（0.35%÷365天）×82天=311.35元。 综上，友豪公司的上诉理由部分成立，友豪公司应向冯石磊、陆莹丽支付违约金15231.46元（14920.11元+311.35元）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省西充县人民法院（2019）川1325民初3003号民事判决； 二、成都友豪置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付冯石磊、陆莹丽违约金15231.46元； 三、驳回冯石磊、陆莹丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费287元，由成都友豪置业有限公司负担；二审案件受理费574元，由上诉人成都友豪置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇一九年十一月二十七日 书记员 张 媛