浙江省绍兴市上虞区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0604民初7841号原告：詹关千，男，1963年5月30日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。原告：余招花，女，1967年2月5日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。两原告委托诉讼代理人：刘球光，上海德禾翰通律师事务所律师。被告：上海房雀信息技术有限公司，住所地上海市杨浦区抚顺路360号，统一社会信用代码91310110MA1G8ANC9E。法定代表人：刘才元，执行董事。委托诉讼代理人：赵亮波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑钰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：中大房地产集团上虞有限公司，住所地浙江省绍兴市上虞区百官街道市民大道678号十层，统一社会信用代码913306040631647820。法定代表人：李志强，董事长。委托诉讼代理人：孙勇坚，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯兢，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告詹关千、余招花与被告上海房雀信息技术有限公司（以下简称房雀公司）、中大房地产集团上虞有限公司（以下简称中大公司）服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人刘球光，被告房雀公司委托诉讼代理人郑钰，被告中大公司委托诉讼代理人冯兢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告房雀公司退回原告服务费10万元，2.被告房雀公司支付原告孳息（以10万元为基数，按银行同期贷款利率为标准，自2017年10月16日起计算至结清之日止），3.被告中大公司对上述1、2项诉请承担连带责任，4.诉讼费由二被告负担。原告主张事实与理由：原告于2017年10月15日经人介绍，前往中大公司开发的上虞百官街道龙虎山路8号君悦龙山小区的销售楼区了解楼盘，根据与中大公司工作人员洽谈结果，与中大公司签署浙江省商品房买卖合同。合同约定原告购买中大公司开发的君悦龙山20幢2单元1707室房屋，总价款87万元，其中首付35万元，贷款52万元。合同签署后，中大公司告知还需支付10万元其他服务费用，并当场要求原告刷卡支付，支付后中大公司工作人员出具10万元收据（原告当时未查看收据落款单位，毕竟是在开发商财务处刷卡）。后续，原告发现收款盖章单位为房雀公司，故要求退回或折抵房款，未果。在合同履行过程中，原告未接受房雀公司提供的任何服务，均为与中大公司的工作人员办理相应的房屋交接等工作，该工作系中大公司的合同义务。基于房雀公司未提供实际服务，且原告了解部分业主并未交付10万元，以同样的价格办理完毕房屋交付等事宜，故原告要求房雀公司退回服务费10万元及赔偿孳息损失。另，本案合同的签署、款项交付、洽谈均为与中大公司工作人员进行交涉，原告基于对中大公司的信赖交付款项，并且也未查看相应文件、条款，房雀公司收款行为系代收取相应款项并提供所谓的服务，系中大公司指示或默许，某种意义构成了相应代理或表见代理之信赖，中大公司应承担连带责任。原告相应服务款已经或大部分由房雀公司交付给中大公司，中大公司系受益人。基于上述事实理由，原告为维护自身合法权益，诉至法院望判如所请。被告房雀公司辩称，不同意原告诉讼请求，房雀公司就原告购房向原告提供服务，双方并就服务内容及服务费金额、支付方式达成一致，签订了购房优惠服务及认购协议，正式建立合同关系，且合同已经履行完毕，具体表现为：房雀公司已按约提供服务，包括委托中介带看，提供购房优惠服务，原告支付10万元服务费获得13万元购房优惠，促成原告以优惠价格与中大公司签署商品房买卖合同；同时原告在获取服务后向房雀公司支付服务费10万元。房雀公司已履行完毕服务内容，原告主张退回服务费及孳息缺乏依据，请予驳回。被告中大公司辩称，不同意原告诉讼请求，本案系服务合同纠纷，原告就服务内容未与中大公司签订任何合同，原告要求中大公司承担连带责任缺乏依据；原告与中大公司仅有商品房买卖合同，若因购房合同发生争议，应当申请仲裁，非法院审理范围；根据房雀公司的答辩看，原告已经享受购房优惠，其主张返还服务费缺乏依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供证据材料：1、商品房买卖合同、增值税发票，付款凭证及服务费收据，拟证明原告向中大公司购买房屋，向房雀公司支付服务费10万元的事实；2、备案价格照片、《绍兴市住房和城乡建设局绍兴市国土资源局关于保持和促进房地产市场平稳运行的通知》、《绍兴市柯桥区住房和城乡建设局关于进一步加强商品房预售管理规范销售行为的若干意见》、《上虞房地产市场窗口指导意见》、《浙江省建设厅转发建设部关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知》、《国家发展改革委办公厅、住房城乡建设部办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知》、《浙江省住房和城乡建设厅关于在全省开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》的政策文件若干，拟证明原告拍摄取得部分房子备案价与成交价一致，印证所有房子备案价格和成交价格一致；以及政府规定商品房买卖必须明码标价，实际销售价格不得高于备案价格的事实；被告房雀公司提供证据材料：3、购房优惠服务及认购协议，商品房认购书（复印件），拟证明原告与房雀公司签订协议，约定服务费及服务内容，原告与中大公司签订购房合同时已享受购房优惠的事实；4、佣金结算表、打款凭证、中介服务费发票、经纪人确认单，拟证明房雀公司向分销机构支付分销中介费，原告确认由经纪人带看房的事实；被告中大公司提供证据材料：5、商品房认购书，商品房买卖合同，拟证明原告认购的房屋、房屋价款及正式签订房屋买卖合同时原告实际享有购房优惠及签约优惠的事实；6、售楼处照片一组，拟证明2017年6月26日，中大公司在售楼现场就房屋备案价格进行公示，原告签订认购书时对房屋备案价格明知或应知。关于上述证据材料，证据1、证据5的商品房买卖合同，当事人对证据三性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证据2的备案价格照片，两被告提出异议认为无原始来源，真实性无法确认，因中大公司认可备案价格和成交价格基本一致（相差无几），本院对中大公司以上自认事实予以认定，对备案价格照片不作认定；证据2的政策文件，两被告对真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，本院对政策文件的真实性予以认定，是否能达到原告目的将结合案情综合论述；证据3的购房优惠服务及认购协议，原告对签字真实性无异议，对落款时间和内容不认可，协议主文非原告填写，签署时系空白文件，因原告认可签字属实，也未举证推翻协议内容和落款时间，本院对其异议不予采纳，对购房优惠服务及认购协议真实性予以认定；证据3的商品房认购书，原告提出异议认为系复印件，对真实性提出异议，结合证据5的商品房认购书，原告对签字真实性无异议，本院对证据5的商品房认购书真实性予以认定；因证据3商品房认购书复印件与证据5一致，对证据3中的商品房认购书真实性亦予以认定；证据4，原告提出异议认为经纪人确认单属第二联，相当于复印件，对真实性、关联性不予认可，其余材料系房雀公司与案外人的中介费往来，原告不知情，与本案无关。本院认为原告未对经纪人确认单签字真实提出异议，对真实性予以认定，其余材料来自房雀公司原始财务凭证记载，本院对其形式真实性予以认定，能否达到房雀公司目的将结合案情综合论证；证据6，原告提出异议认为现场照片无公示的房屋价格，有价格的照片没有时间标注，说明是后拍的，无法证明中大公司进行了公示。本院认为原告异议成立，证据6的照片尚不足以证明中大公司现场公示情况。根据原、被告庭审陈述及经审查确认的证据，本院对案件基本事实认定如下：2017年10月5日，原告詹关千与房雀公司签订购房优惠服务及认购协议，协议载明，房雀公司依托其信用资源，为原告从开发商处争取到优惠条件购买阳光城君悦龙山项目，詹关千愿意接受房雀公司提供的本次购房优惠服务，并就购房优惠服务相关事宜约定如下，原告支付居间优惠服务费10万元，于2017年10月15日签约当日一次性付清（服务费不计入签约合同价），选择房屋为君悦龙山小区20幢2单元1707室，优惠金额13万元，合同总价为89万元（该套房源已参加现场所有优惠）。同日，两原告与中大公司签署商品房认购书，商品房认购书载明原告购买的房屋认购总价102万元。2017年10月15日，原告与中大公司签订商品房买卖合同，合同载明原告购买房屋成交房价87万元。当日，原告转账房雀公司10万元，房雀公司开具10万元收据。另，中大公司自认其报政府备案价格与成交价格基本一致（或相差无几）。本院认为，根据庭审原、被告诉辩确认，本案争议的是原告与房雀公司之间签订的购房优惠服务及认购协议（以下简称协议）的效力及履行问题。关于协议的效力认定。协议系原告与房雀公司之间为购买君悦龙山小区房屋提供居间及优惠服务签订，系双方真实意思表示，经审查不存在法定无效之事由，应认定协议合法有效。原告主张协议系中大公司为规避房屋销售价格不得高于备案价格，与房雀公司恶意串通以服务费的方式变相提高房屋售价，两被告的行为明显违反相关部门或单位的规章规定，属于对房产交易市场秩序的严重破坏，应认定为无效。首先，根据原告提供的政策文件，原告主张的关于“商品房买卖必须明码标价，商品房实际销售价格不得高于备案价格”规定均来自政策性文件，不能作为法院认定合同无效的依据。其次，原告与中大公司系房屋买卖合同关系，与房雀公司系服务合同关系，即使上述政策性文件涉及合同效力认定，调整的对象是商品房买卖合同法律关系，不能否定本案服务合同的效力。再次，根据房雀公司提供的分销中介费用支付凭证，可认定其将获取的服务报酬近半都分配给分销中介，庭审中也未发现房雀公司向中大公司输送款项、双方恶意串通以服务费变相提高房屋售价的情形，原告以此为由否定协议的效力，依据不足，本院不予采信。关于协议的履行认定。协议约定的内容为房雀公司为原告提供购房优惠服务，因服务内容与普通买卖合同不同，具有非实物性、不可储存性及生产与消费同时性的特征，故当原告与房雀公司就有无提供看房购房居间服务及优惠服务等事实发生争议时，应根据书面协议并结合履行情况进行判断。认购价系原告与中大公司对购买涉案房屋的合意价格，后原告与中大公司签订商品房买卖合同，成交价比合意的认购价优惠15万元，房雀公司已按约提供居间优惠服务，再结合原告签署的经纪人确认单，并全额支付服务费的事实，可认定原告实际接受房雀公司的服务内容，原告再提出无看房购房居间服务的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。原告提出认购价高于备案价违反规章无效，实际未享受到优惠，优惠服务未履行，本院认为，对作为服务机构的房雀公司而言，原告已在认购价基础上享受优惠，且中大公司亦认可房雀公司客户享有该优惠金额，故从服务合同角度而言，房雀公司已经实际履行优惠服务。至于商品房价格备案属于政府行政部门的监管措施，中大公司提高认购价是否违反备案价规定问题，原告可寻求相关行政管理部门要求解决。因房雀公司已经按约履行服务内容，原告诉请房雀公司返还服务费、支付孳息及中大公司承担连带责任的主张于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回詹关千、余招花的诉讼请求。案件受理费2320元，减半收取计1160元，由詹关千、余招花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  张剑波二〇一九年十一月三十日书记员  谢宛苡附：本案有关的法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……