河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终7971号上诉人（原审被告）：郭剑侠，女，1978年2月15日出生，汉族，农民，住遵化市。委托诉讼代理人：武茂征，男，1979年7月26日出生，汉族，居民，现住遵化市。被上诉人（原审原告）：刘立超，男，1983年11月18日出生，汉族,农民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：李瑞松，天津郭俊海律师事务所律师。原审被告：赵亚军，女，1970年7月10日出生，汉族，农民。上诉人郭剑侠因与被上诉人刘立超、原审被告赵亚军确认合同无效纠纷一案，不服河北省遵化市人民法院（2019）冀0281民初2912号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭剑侠上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判或发回重审。2、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：上诉人与原审被告赵亚军就遵化市遵化镇田园社区11号楼1单元1403室所签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表达，并通过合理对价完成交易。上诉人已将所售房产转交赵亚军，其为诉争房产的实际所有人和管理人。因该交易楼房系小产权房，不能办理过户手续，也没有产权证，属国家政策限制，不能归责于买卖双方，否则的话房屋实际所有人赵亚军早已办理了产权证。被上诉人以诉争房产26万元的转让价格不合理，并且转让后仍由上诉人对外出租为依据，认为上诉人与一审被告赵亚军恶意串通，侵犯他人权益，属断章取义。首先26万元的转让价格系买卖双方（即上诉人与一审被告赵亚军）根据房屋性质，经反复讨价还价而达成的心理价位，属于合理对价。本案诉争房产的房屋性质不等同于市场流通的商品房，26万元左右的转让价格系合理价位。还有就是诉争房产转让后，仍由上诉人对外出租，是因为两点原因：1、一审被告赵亚军没有按照协议约定支付购房款，故上诉人保留楼房的支配权。2、承租人看到楼房的相关票据显示出资人为上诉人，故而要求和上诉人签订出租协议。综上所述，上诉人与一审被告赵亚军因房产交易而签订的《房屋买卖协议》理应合法有效。刘立超答辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。1、协议发生的时间是在双方分居后，且在离婚期间，被上诉人对此完全不知情。2、涉案房屋总成本大约是40万元，且根据近几年房价一直在上涨，上诉人26万元出售房屋有悖常理。3、上诉人与赵亚军关于买房陈述内容相矛盾，不足采信。4、通过租赁合同显示，2018年11月30日还在租赁房屋，一审中赵亚军的陈述与上诉人的陈述完全相矛盾。刘立超向一审法院起诉请求：原告刘立超向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告签订的房屋买卖协议无效；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告刘立超与被告郭剑侠原系夫妻关系，双方于2006年1月4日登记结婚，于2019年6月10日经天津市蓟州区人民法院（2019）津0119民初1872号民事判决书判决双方离婚。双方在离婚诉讼中，对原、被告婚姻存续期间购买的登记在郭剑侠名下位于遵化市××区房屋，因郭剑侠在庭审中主张已于2016年1月15日将该房屋以26万元的价格出售给赵亚军，并提供了与赵亚军签订的《房屋买卖协议》、付款收条、银行转账凭证等证据，故在离婚判决书中对该房屋未进行处理。现原告以二被告在房屋买卖过程中存在恶意串通行为起诉要求确认二被告于2016年1月15日签订的《房屋买卖协议》无效。另查明：2017年11月30日，被告郭剑侠作为出租方与案外人陈国俊签订房屋租赁协议一份，将本案涉案房屋进行了出租，租期从2017年12月1日至2018年11月30日，并收取了租金。一审法院认为，本案争议焦点为：二被告于2016年1月15日签订的《房屋买卖协议》是否存在恶意串通行为，是否为无效合同。一、从二被告房屋买卖是否支付合理对价上分析：二被告《房屋买卖协议》签订时间为2016年1月15日，约定的房屋转让价格为26万元，而在2012年原告刘立超与被告郭剑侠婚姻存续期间购买该房屋时的价格即为268819元，当时购买的是毛坯房，购买后对房屋进行了装修，装修后的楼房价格应当有一定的增值；同时根据从2012年到2016年遵化市田园社区的楼房价格走势上看，亦为上升趋势，按照常理，二被告的交易价格应远高于购买时的价格才符合常理。二、从二被告签订《房屋买卖协议》后交付房款上分析：二被告在《房屋买卖协议》第二条约定：“该楼房转让价格为26万元，该协议签订后，乙方首付18万元，剩余8万元30日内付清，甲方每次收款后需为乙方出具收据”；第五条约定：“违约责任：如乙方在约定日期内不能将购房款全部付清，该协议自动终止，甲方有权收回房屋，并且返还乙方所交付的首付款16万元，扣留的2万元用于弥补甲方因此造成的损失，乙方自愿服从”。按照协议约定，被告赵亚军应在2016年2月15日前付清房款，而从被告郭剑侠提供的为被告赵亚军出具的18万收款条日期为2017年1月15日，赵亚军为郭剑侠转账8万元日期为2017年2月13日，实际付款时间与约定付款时间相差1年时间，且与被告郭剑侠在庭审中陈述“被告赵亚军系分期付款”及证人崔云生出庭作证陈述“首付16万元，剩余尾款两三个月付清”前后自相矛盾，故二被告是否实际交付房款，本院无法认定。三、从二被告签订《房屋买卖协议》后房屋交付时间上分析：二被告在签订的《房屋买卖协议》中虽未约定房屋交付时间，但按照房屋买卖的交易习惯，应在购房者交付首付或付清全部房款后，出售方即应将出售房屋交付购房人，而本案二被告在庭审中认可的房屋交付时间为2018年11月30日之后，明显不符合常理。同时，被告郭剑侠认可被告赵亚军在2017年2月13日将尾款8万元以转账的方式付清，但直到2017年11月30日，被告郭剑侠仍作为出租人将该房屋出租给他人，并收取房屋租赁费，更有悖常理。综上所述，本院认定二被告之间在签订《房屋买卖协议》时存在恶意串通行为，二被告的恶意串通行为，损害了原告的合法权益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。故本院应依法确认二被告签订的《房屋买卖协议》无效。遂判决：确认被告郭剑侠与被告赵亚军于2016年1月15日签订的《房屋买卖协议》无效。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告郭剑侠、赵亚军负担。二审查明，2019年6月10日天津市蓟州区人民法院作出的（2019）津0119民初1872号民事判决书认定，2006年1月4日上诉人郭剑侠与被上诉人刘立超登记结婚，婚后双方经常因琐事发生矛盾，2014年6月份双方开始分居。刘立超于2017年分两次起诉郭剑侠要求离婚，后撤诉。二审查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，关于上诉人郭剑侠与原审被告赵亚军签订的《房屋买卖协议》时是否存在恶意串通问题，上诉人郭剑侠出售涉案房产时其与被上诉人刘立超处于分居期间，涉案房产的购买价格是268819元，购买后对房屋进行了装修，房产的出售价格是26万元，且涉案小区房产价格处于上升趋势，故上诉人郭剑侠与原审被告赵亚军二人的交易价格不符合常理。上诉人郭剑侠将房产出售给原审被告赵亚军后仍然由上诉人郭剑侠对外出租房屋并收取租金。另，赵亚军按照协议约定应在2016年2月15日前付清房款，郭剑侠提供的为赵亚军出具的18万收款条日期为2017年1月15日，赵亚军为郭剑侠转账8万元日期为2017年2月13日，实际付款时间与约定付款时间相差1年时间，郭剑侠在庭审中陈述“赵亚军系分期付款”，而证人崔云生出庭作证陈述“首付16万元，剩余尾款两三个月付清”，郭剑侠的陈述与证人证言存在矛盾，所以涉案房款是否实际交付无法认定。综上，一审法院认定上诉人郭剑侠与原审被告赵亚军签订《房屋买卖协议》时存在恶意串通，《房屋买卖协议》无效并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.0元，由上诉人郭剑侠负担。本判决为终审判决。审判长 徐万启审判员 沈 军审判员 毕雪维 二〇一九年十一月二十五日书记员 房善忠