济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初3322号 原告：孙金柱，男，1954年2月1日出生，汉族，胜利油田退休职工，住济南市。 委托诉讼代理人：王圣艳，山东泉狮律师事务所律师。 被告：山东省金志房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：高咏，董事长。 委托诉讼代理人：张继，山东高信律师事务所律师。 原告孙金柱与被告山东省金志房地产开发有限公司（以下简称金志公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告孙金柱及其委托诉讼代理人王圣艳，被告金志公司委托诉讼代理人张继均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙金柱向本院提出诉讼请求：1.判令金志公司立即交付孙金柱所购槐荫区“槐苑欣城”小区（槐荫街36号）住宅房，***室；2.诉讼费用由金志公司承担。诉讼中，孙金柱变更诉讼请求：1.请求判决孙金柱、金志公司签订的《订购住宅房协议书》和《建房协议书》无效；2.请求判决金志公司退还孙金柱购房款544452.00元及利息（2010年2月25日起至金志公司实际偿还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.请求判决金志公司赔偿孙金柱损失（房屋差价），并承担已付购房款一倍的赔偿责任；4.请求判决金志公司承担本案诉讼费用。庭审中，孙金柱明确表示放弃要求金志公司赔偿损失（房屋差价）的诉讼请求。事实与理由：2010年2月25日，孙金柱、金志公司签订《订购住宅房协议书》，双方约定：孙金柱向金志公司订购“槐苑欣城”小区住宅房一套，房屋单价为5900元每平方米，92.28平方米，总价544452.00元。协议签订后，孙金柱于2010年2月25日将购房款544452.00元全额支付给了金志公司。2016年10月1日，孙金柱、金志公司又签订《建房协议书》，合同约定：自签订本协议施工之日起12个月内交房。目前，孙金柱所购该房屋已经竣工，具备交付条件，而金志公司却以种种理由拒不履行合同约定的交付义务，实属违约行为。涉案房屋至今没有取得商品房预售许可证明，客观上造成原《订购住宅房协议书》和《建房协议书》无法继续履行。金志公司的行为已经严重侵害了孙金柱的合法权益，并给孙金柱造成了极大的经济损失。 金志公司辩称，孙金柱、金志公司之间没有签订过商品房买卖合同，孙金柱也未向金志公司支付过购房款。对孙金柱的诉讼请求，金志公司不予认可，涉案房屋已交付于第三人，并由第三人占有、使用、收益。由于涉案楼宇无预售许可证按照相关法律规定，孙金柱、金志公司签署的订购住宅房协议书应属无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.孙金柱提交《订购住宅房协议书》，证明双方签订涉案房产的买卖合同。金志公司对该协议书不予认可，但认可孙金柱提交的《建房协议书》，《建房协议书》中明确了孙金柱系涉案房产的购买人，也认可了仍执行原《订购住宅房协议书》中的购房价格，故可以认定金志公司在与孙金柱签订《建房协议书》时是明确对双方原签订的《订购住宅房协议书》持认可的态度，故对《订购住宅房协议书》，本院予以采纳。2.孙金柱提交收据，证明其向金志公司履行交付房款的义务。金志公司对收据不予认可，但认可孙金柱提交的《建房协议书》，同时认可收据中标注的边长贵子在2009年8月至9月在金志公司担任过出纳，本院认为，鉴于孙金柱方在《订购住宅房协议书》签订的同时取得了形式和内容均完整的房款收据，且收款人兼收据出具人系金志公司职工或原职工，故对收据，本院予以采纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年2月25日，孙金柱与金志公司签订《订购住宅房协议书》一份，约定：甲方山东省金志房地产开发有限公司，乙方孙金柱。第一条，乙方向甲方订购“槐苑欣城”小区即（槐荫街36号）住宅房，***室，建筑面积92.28㎡（最终以房管、规划等部门核准的建筑面积为准），每平方米按5900元订购，合计金额伍拾肆万肆仟肆佰伍拾贰元整（￥544452.00）。第二条，乙方同意向甲方预交全部购房款人民币伍拾肆万肆仟肆佰伍拾贰元整（￥544452.00），作为购房预付款。第三条，甲方必须严格按照工程设计要求，保质保量，按时交付房屋。第四条，甲乙双方同意交房时间为二零一一年六月底以前。第五条，由甲方负责按国家有关规定办理房产证和土地证，如因甲方原因无法办理房产证和土地证，乙方有权解除本合同并要求甲方赔偿相应的损失。第六条，如所购房屋未能达到济南市建筑工程质监部门规定的验收标准，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿损失。第七条，乙方在甲方交付房屋之前，可在任何时候提出退房退款，甲方将及时退还乙方所支付的全部房款。第九条，违约责任：（1）甲方不能按时交房，每延期一月向乙方支付万分之二违约金，超过六十日乙方有权解除房屋订购合同。（2）如遇不可抗力及规划政策调整等因素不能按时竣工，按国家有关法律法规执行或双方另行协商。上述合同加盖金志公司公章。在上述合同签订当日，孙金柱向金志公司支付了购房款，并取得加盖有金志公司财务结算章的收据，边长贵子在出纳处签名。经查明，边长贵子系金志公司原出纳人员。 2016年10月1日，孙金柱与金志公司签订《建房协议书》，约定孙金柱购买济南市槐荫区营市36号“槐苑欣城”2号楼2单元1601室房屋，在政府政策变动情况下，双方就甲方（金志公司）、建筑商先期垫资组织施工、现场管理，乙方（孙金柱）自愿出资建房，购房款监督使用等事项达成协议：甲方按照现规划、图纸施工，待所建房屋达到有关要求时，甲方协助办理相关手续。购房价格仍执行原《订购住宅房协议书》中的购房价格，不涨价。不涨价的条件是乙方自愿放弃原《订购住宅房协议书》中甲方所有的违约责任和违约金。自签订本协议施工之日起12个月内金志公司将涉案房屋交付孙金柱，约定2号楼所购房业主按如下工程进度支付购房款：主体封顶后付清总房款80%；外墙粉完后付清总房款的90%，内粉、安装完工后付清总房款的95%（电梯、消防、保温窗即时结算）；房屋钥匙交付前总房款付清。根据工程进度及付款凭证由监管账户直接支付给建筑商或材料供应商，款项的用途由业主委员会全程监督使用。协议书还约定其它事项。 另查明，孙金柱、金志公司认可涉案房产已建设完成，但其所在16层未办理商品房预售许可证，亦未将涉案房产交付孙金柱。金志公司表示已将涉案房产交付第三人占有、使用、收益。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房买卖合同解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，孙金柱与金志公司签订了《订购住宅房协议书》及《建房协议书》，根据上述《商品房买卖合同解释》第五条规定，该《订购住宅房协议书》及《建房协议书》应认定为孙金柱与金志公司签订的涉案商品房买卖合同，又根据上述《商品房买卖合同解释》第二条规定，因涉案房产直至孙金柱起诉时仍未取得商品房预售许可证明，故应认定双方签订的涉案商品房买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，故金志公司因涉案房产取得的购房款544452.00元应返还孙金柱，同时，因涉案房产并未交付孙金柱，故孙金柱无须返还金志公司涉案房产。 关于孙金柱主张的利息请求及要求金志公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的请求，导致涉案商品房合同无效的原因为涉案商品房未取得预售许可证，在造成合同无效方面，双方均有过错，但金志公司作为涉案房产开发商、出卖人，其对该无效的买卖行为所造成的损失应承担主要责任，孙金柱作为买受人亦有一定过错，双方责任比例以9:1为宜。孙金柱主张的利息请求系因合同无效产生的实际损失，本院予以确认，并按上述比例判决金志公司支付孙金柱90%的利息损失；孙金柱主张的已付购房款一倍赔偿责任的请求，因其未提交证据证明造成合同无效有符合《商品房买卖合同解释》第九条之情形，故对孙金柱该项主张，本院不予支持。 孙金柱在本案中放弃要求金志公司赔偿损失（房屋差价）的诉讼请求，在其权利处置范围之内，故本院予以确认，孙金柱此后可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下: 一、确认原告孙金柱与被告山东省金志房地产开发有限公司签订的《订购住宅房协议书》、《建房协议书》无效； 二、被告山东省金志房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙金柱购房款544452.00元； 三、被告山东省金志房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙金柱购房款利息（以544452.00元为基数，自2010年2月25日起至实际给付之日止，按中国人民银行公布的同期流动资金贷款利率，以上述数额的90%计算）； 四、驳回原告孙金柱的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16941元，减半收取8470.5元，由被告山东省金志房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 李振花 二〇一九年十一月二十二日 法官助理 薛 原 书 记 员 董 恺