重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初6487号原告（暨反诉被告）：重庆市公众城市一卡通有限责任公司，住所地重庆市北部新区高新园星光大道62号海王星科技大厦D区5层，统一社会信用代码9150000073396929XJ。法定代表人：刘发明，董事长。委托诉讼代理人：王晶，重庆启瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：康文炜，重庆启瑞律师事务所律师。被告（暨反诉原告）：刘文平，男，1958年4月15日出生，汉族，住重庆市秀山县。委托诉讼代理人：张华义，北京德恒（重庆）律师事务所律师。原告（暨反诉被告）重庆市公众城市一卡通有限责任公司（以下简称公众城市一卡通公司）诉被告（暨反诉原告）刘文平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（暨反诉被告）公众城市一卡通公司的委托诉讼代理人王晶、康文炜，被告（暨反诉原告）刘文平的委托诉讼代理人张华义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。公众城市一卡通公司向本院提出诉讼请求：一、判令刘文平向公众城市一卡通公司支付2017年7月1日至2018年2月5日止的房屋租金199479元及逾期支付租金的违约金56766.9元（以欠付租金为基数，从2017年7月1日起计算至2018年2月5日止，按照每日千分之二的标准计算违约金）；二、判令刘文平向公众城市一卡通公司支付资金占用损失（从2018年2月6日起计算至实际付清欠费之日止，以房屋租金199479元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算）；三、判令刘文平立即将租赁房屋腾空并交还公众城市一卡通公司。事实和理由：双方于2015年6月30日签订《房屋租赁合同》，约定公众城市一卡通公司将位于重庆市江北区江北嘴西大街X号金融中心X座X－X房屋租赁给刘文平使用，租赁期41个月，从2015年7月18日起至2019年1月17日止，并对房屋用途、租金标准、押金、违约金进行约定。合同签订后，公众城市一卡通公司依约履行了自己的义务，而刘文平未按照合同约定履行义务。鉴于刘文平拖欠公众城市一卡通公司租金等情况，双方于2018年2月6日签订了解除《房屋租赁合同》的协议，该协议确认刘文平欠公众城市一卡通公司租金199479元，刘文平应于2018年1月18日前将租赁房屋腾空交还给公众城市一卡通公司。但刘文平至今仍未履行。为维护自身合法权益，公众城市一卡通公司特向法院提起诉讼。刘文平答辩并反诉称：涉案房屋内的装修及设施设备的价值双方在签订补充协议时已经约定由双方协商后进行处理，但公众城市一卡通公司在未与刘文平协商的情况下，就将涉案房屋出租给了第三方，以获取利益，但并未向刘文平支付房屋内的装修及设施设备的折价款，刘文平委托第三方评估机构出具的评估报告显示租赁房屋的装修就设施设备的折价款在双方解除合同时折价款是451375元，而刘文平仅欠付公众城市一卡通公司199479元的租金，上述款项抵扣后，公众城市一卡通公司还有251896元未支付给刘文平，故刘文平不存在欠付公众城市一卡通公司租金的事实；公众城市一卡通公司主张的资金占用损失无法律及事实依据，不应得到支持；本案的租赁房屋于2018年2月6日在公众城市一卡通公司的见证下移交给了新的承租人，故刘文平不存在需腾空房屋并交付房屋的事实；另公众城市一卡通公司主张的违约金过高，请求法院予以调整，按中国人民银行同期贷款利率计算违约金。由于公众城市一卡通公司在合同解除后拒不与刘文平协商该房屋的装修及家具的折价事宜，刘文平提出反诉，请求：一、判令公众城市一卡通公司支付合同解除时的房屋装修及家具折价款45万元；二、判令公众城市一卡通公司向刘文平支付经济损失（以45万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年2月5日起计算至实际付清之日止）。公众城市一卡通公司辩称，刘文平要求支付房屋装修及家具的折价款、损失无事实及法律依据，且该折价款明显高于现价；对于房屋装修的部分公众城市一卡通公司愿意在合理的价格内进行折价，若该折价款金额过高，我方则要求刘文平拆除；根据双方签订的合同、补充协议及解除协议均未约定我方有义务受纳涉案房屋内的装修及家具，刘文平未将家具搬离，还对我方产生了侵权行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：位于重庆市江北区江北城西大街X号X－X房屋登记在公众城市一卡通公司名下。2015年6月30日，公众城市一卡通公司（甲方）与刘文平（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋、建筑面积386.56平方米出租给乙方，该物业以清水状态下租给乙方作为办公使用；租赁期从2015年7月18日起至2019年1月17日止，房屋交付时间2015年7月18日。租金标准：第一年租金每月租金为36723.2元；从2017年1月18日起，每年在上一年租金基础上递增8%；租金以每三个月一期之方式交付甲方，每季租金110169.6元；第一期租金应于签订本合同当日支付，以后每期租金应在上期租金到期前15天交付甲方。乙方须支付押金36000元。租赁期间，乙方若将该物业分租或转租必须事先得到甲方的书面许可后才能实施，否则视为乙方违约。租赁期间，乙方如拖欠租金达五天或以上（按照第三条第4款的规定，乙方应在上期租金到期前15天交付下一期租金给甲方，甲方应提前五个工作日提示乙方支付租金）。乙方逾期支付租赁房屋租金超过15日或以上，或欠交该物业租赁期内每月的物管费等费用达两个月或以上视为乙方违约，甲方有权解除合同，自甲方书面解除通知到达乙方之日起本合同终止，乙方应当补交实际已使用天数的租金，押金不退还，如乙方造成甲方损失的，应承担赔偿责任；甲方如果不解除合同，乙方除应及时足额补交当期未缴租金外，从应缴之日起，每延迟一日按当期应付租金额的千分之二向甲方支付违约金。2017年3月17日，公众城市一卡通公司（甲方）与刘文平（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议书》，约定：自2016年11月1日起至2017年12月31日止，房屋租金调整为每平方米85元；截止2017年3月，乙方已欠缴甲方房屋租金212217元，乙方须在本协议签订之日起20日内将所欠甲方房租全部交于甲方，若乙方未在规定时间内向甲方支付全部房屋租金，甲方有权收回出租房屋并不予以退还押金。包括：2016年7月17日－2016年10月16日，欠房租30169元；2016年10月17日－2016年10月31日，欠房租17760元；2016年11月1日－2017年3月31日，欠房租164288元。2018年1月26日，公众城市一卡通公司向刘文平发送了催收函。同年2月6日，公众城市一卡通公司（甲方）与刘文平（乙方）签订解除《房屋租赁合同》的协议，约定双方就江北嘴西大街X号金融中心X座X－X房屋租赁合同的解除事宜达成一致意见：甲乙双方2015年6月30日签订的《房屋租赁合同》于2018年2月5日解除；截止2018年2月5日，乙方共拖欠甲方租金235479元。甲方抵扣乙方已向甲方支付的36000元押金后，乙方尚欠甲方租金199479元（冲抵押金后，甲乙双方押金事宜的权利、义务终结）；乙方应于2018年1月18日前将租赁房屋腾空交还给甲方，由甲方自行处置该租赁房屋。关于乙方欠缴租金199479元的支付事宜，甲乙双方另行友好解决。截止2018年2月5日前即乙方腾空交还租赁房屋前，乙方在承租房屋期间产生的电费、水费、通讯费、电话费、空调费等一切与乙方有关的公共费用以及物业管理费用等费用（包括滞纳金、违约金、罚金等），由乙方自行负责处理并向相关行政部门及单位缴纳后向甲方提供缴纳凭据，若因乙方拖欠上述费用给甲方造成损失或垫付的，甲方可向乙方追偿。2018年2月5日后即腾空交还租赁房屋后，租赁房屋的公共费用以及物业管理服务费用等费用与乙方无关。租赁房屋现有的装修及家具（具体详见清单）属乙方所有，双方另行协商租赁房屋内该装修及家具的处置事宜，在未达成一致意见前，甲方及租赁房屋使用方可暂时使用。重庆市江北区江北嘴西大街27号金融中心A座11-1室内物品清单：3+1+1皮沙发1套、3人皮沙发1个、2人皮沙发2个、单人皮沙发3个、单个布艺沙发6个、经理桌1张、大班椅1张、老板桌1张、老板椅1张、工字形椅25把、转椅14把、5开门柜1个、4开门柜1个、7开门柜1个、2开门柜6个、保险柜2个、电脑11台、机柜1个、木茶几6个、小方桌2个、微波炉1台、保温壶1个、饮水机4台(备注：实际清点为3个）、员工卡位27个（备注：实际清点15个，余下12个藏于大书橱后面，无法清点）、拖柜19个、电话机4台、主管桌2张、小会议条桌18张、小茶水柜5张、音箱2个、红色会议椅（含椅套）54把、主持人发言台1个、投影仪、投影幕布1套、插线板26个（备注：无法清点）、大门遥控钥匙1把。清单上手写内容：2018年2月6日出租方、移交方、新承租方三方共同确认！出租方（代表）邹静，并盖有公众城市一卡通公司公章，移交方刘文平，新承租方汤继成（代）。另在2017年12月29日，刘文平与案外人李丰友就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年1月5日至2019年1月17日，租金为每月32857.6元。刘文平称其转租公众城市一卡通公司是予以认可了的，且之后公众城市一卡通公司也重新将房屋进行了租赁，中止了刘文平的转租行为。2018年2月2日，四川合立达房地产评估事务的有限责任公司受刘文平的委托，就涉案房屋的装饰装修及办公设施设备等市场价值进行评估，该公司出具了房地产咨询报告，评估房屋装饰装修及其他构筑物评估价值303635元，设施设备搬迁及损耗147740元，合计451375元。同年3月15日，刘文平向公众城市一卡通公司邮寄了《关于要求支付房屋装修折价款的函》，要求公众城市一卡通公司支付涉案房屋的装修和家具折价款45万余元。公众城市一卡通公司认为评估报告系刘文平单方委托进行的，评估价格明显高于现有的装修，故不予认可，且其要求刘文平搬离物品，故不存在装修及物品的折价款事宜；函件是收到了，但不认可其内容。审理中，双方均陈述公众城市一卡通公司于2018年2月6日收回了房屋，刘文平已将涉案房屋的钥匙交还，但房屋内的物品其未腾空。公众城市一卡通公司陈述之前有个刘文平介绍的承租人在使用涉案房屋，但只租了不到2个月就走了，后续房屋一直空着，移交清单上的物品仍在租赁房屋内。刘文平陈述根据双方签订的协议清单上的物品已经移交给了公众城市一卡通公司，其应折价补偿给刘文平。审理中，刘文平就涉案房屋的装饰装修及办公设施设备在2018年2月的市场价值申请司法评估，因其无法提供相关依据，评估机构无法进行评估工作。本院认为，公众城市一卡通公司与刘文平签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。双方在之后签订的解除租赁合同协议亦是合法有效的，故双方均应按照合同约定享有权利并承担义务。本诉部分。刘文平在租赁期内未足额向公众城市一卡通公司支付租金，其应承担继续履行的义务，对公众城市一卡通公司要求刘文平支付2017年7月1日至2018年2月5日期间的房屋租金199479元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金问题。双方合同约定刘文平逾期支付租赁房屋租金超过15日或以上，公众城市一卡通公司有权解除合同，自公众城市一卡通公司书面解除通知到达刘文平之日起本合同终止，刘文平应当补交实际已使用天数的租金，押金不退还，如刘文平造成公众城市一卡通公司损失的，应承担赔偿责任；公众城市一卡通公司如果不解除合同，刘文平除应及时足额补交当期未缴租金外，从应缴之日起，每延迟一日按当期应付租金额的千分之二向公众城市一卡通公司支付违约金。本案中，公众城市一卡通公司与刘文平已经协商解除了合同，其再主张逾期支付租金的违约金与约定不符，本院不予主张。关于利息问题。由于双方在解除房屋租赁合同的协议中约定对刘文平欠缴租金的支付事宜，另行友好解决，并未约定具体的支付时间，现双方以诉讼的方式解决纠纷，并不能表明刘文平逾期支付，故公众城市一卡通公司要求刘文平从2018年2月6日起支付资金占用损失无依据，本院不予支持。由于双方在解除协议中约定租赁房屋内的装修及家具属于刘文平所有，双方另行协商租赁房屋内该装修及家具的处置事宜，在未达成一致意见前，公众城市一卡通公司及租赁房屋使用方可暂时使用。现涉案房屋未再出租，公众城市一卡通公司与刘文平之间亦就家具等物品的处置未另外达成意见，合同解除后，承租人负有腾空交还房屋的义务，涉案房屋刘文平已交还，故刘文平还需要将涉案房屋腾空。刘文平辩称双方已约定将家具等物品移交给了公众城市一卡通公司无依据，本院不予采信。反诉部分。双方在解除协议中约定租赁房屋现有的装修属刘文平所有，对于未形成附合的装饰装修，现公众城市一卡通公司未表示同意利用，故刘文平对此部分装饰装修可拆除。对于已形成附合的装饰装修，现公众城市一卡通公司未同意利用，如刘文平进行拆除，势必对涉案房屋造成损坏，本院认为，根据公平原则双方应对此损失进行分担为宜。但现刘文平就其此部分的损失仅举示了房地产咨询报告，该报告系其自行委托出具，且无其他证据印证，公众城市一卡通公司亦不予以认可，本院对该证据不予采信。对此刘文平要求公众城市一卡通公司支付装修及家具折价款及损失因无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告（暨反诉原告）刘文平于本判决生效之日起十日内向原告（暨反诉被告）：重庆市公众城市一卡通有限责任公司支付租金199479元。二、驳回原告（暨反诉被告）重庆市公众城市一卡通有限责任公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（暨反诉原告）刘文平的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5218.68元，由原告（暨反诉被告）重庆市公众城市一卡通有限责任公司负担1233.68元，被告（暨反诉原告）刘文平负担3985元；反诉受理费4175元，由被告（暨反诉原告）刘文平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 黄 静人民陪审员 李 蓉人民陪审员 杜 娟二〇一九年十一月十一日法官 助理 刘成林书 记 员 卢俊玲