河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0329民初3795号原告:河南省博时置业有限公司（下称：博时公司），住所：洛阳市伊川县城关镇文化路北段，统一社会信用代码：91410329788085010P。法定代表人：晋建坡,该公司总经理。委托诉讼代理人：李红杰、冯丹，河南绿洲律师事务所律师，特别授权。被告：李晓阁，女，汉族，1985年9月16日出生，户籍所在地伊川县，现住伊川县。原告河南省博时置业有限公司诉被告李晓阁商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告河南省博时置业有限公司的委托诉讼代理人李红杰，被告李晓阁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告未付清的首付款111000元；2、依法判令被告支付原告违约金12500元；3、依法判令被告支付原告代还房贷26243.92元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2014年3月3日签订零首付协议，原告作为出卖人将其建设的商品房荆山名邸二期2-2301号房屋出售给被告，该房屋首付款136000元整。协议约定，因被告签订零首付活动，首付款136000元应于2015年3月3日前分期付清。协议签订后，被告已支付首付款25000元，至今尚欠首付款111000元。原被告签订的首付款分期付款协议，系双方真实意思表示，其内容未违反法律、法规，应视为有效合同，双方应履行协议约定的义务，现被告未在约定的时间内付清首付款，已构成违约，应向原告承担违约责任。根据协议中买受人逾期付款违约责任第3条之规定，逾期在30日之内的，买受人须向出卖人支付已付款50%的违约金，即25000*50%=12500元，因此，被告作为买受人须向原告支付12500元的违约金。2019年10月14日原告以被告李晓阁未按照约定偿还贷款致使中国银行伊川县支行扣除了原告的保证金共计26243.92元用来偿还被告的贷款，要求增加诉讼请求，要求被告偿还原告代为被告偿还的房屋贷款共计26243.92元。根据法律规定，原告依法提起诉讼向被告行使追偿权。综上，请依法支持原告的诉讼请求。被告李晓阁辩称，购买房屋应当偿还贷款，但答辩人已将该房转卖给第三人张玉辉，房款应当由张玉辉偿还。因为房屋尚有贷款不能办理过户手续，所以房屋还登记在答辩人名下，但实际是张玉辉在房子居住生活。原告为证明其事实主张向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》复印件一份，证明2014年4月8日，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规，该合同成立且生效，合同双方应全面履行自己的义务。2、双方签订的《补充协议》（首付款分期协议）复印件一份，证明2014年3月3日原被告双方在补充协议上签字盖章，表示愿意接受协议条款约束，被告未按约定支付首付款，系违约行为，应当根据协议的违约条款承担违约责任，向原告支付违约金12500元。3、首付款收据复印件4张，证明被告于2015年8月15日、9月26日、10月31日、12月1日被告支付原告首付款共计25000元，尚欠111000元未支付。4、中国银行股份有限公司存款交易明细对账单复印件13份。证明截止2019年2月28日原告因被告未支付贷款而被中国银行扣除的保证金为被告所垫付的贷款26243.92元。被告李晓阁对原告提交的证据均无异议。被告李晓阁无证据提交。根据原告陈述、被告答辩，庭审举证、质证及调查情况，本院认定本案以下事实：2014年3月3日,被告李晓阁与原告博时公司签订零首付活动《补充协议》，约定：被告李晓阁参加零首付活动，购买原告博时公司开发的位于伊川县城××山路北侧××山××楼××室房屋，总房款426000元整，首付款136000元，贷款29万元。首付款136000元采取分期付款方式支付，被告李晓阁应于2015年3月3日前分期付清。买受人逾期付款的违约责任：1、逾期在10日之内，自本协议规定的应付款期限之第二天起至本期实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款百分之十的违约金，协议继续履行；2、逾期在20日之内，自本协议规定的应付款期限之第二天起至本期实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款百分之30的违约金，协议继续履行；3、逾期在30日之内，在出卖人多次通知下，买受人仍不按期支付款项及违约金，出卖人有权收回已售房屋，另行出售，买受人须向出卖人支付已付款百分之五十的违约金，协议自动终止。2014年4月8日被告李晓阁与原告博时公司签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171J-143），原告博时公司将其开发的位于伊川县城八一路东荆山路北侧荆山名邸二期2号楼2301号房屋出售给被告李晓阁，房屋总价款426000元。合同第六条付款方式及期限约定“总房款426000元，支付首付款136000元整，余款290000元整办理按揭。”2014年5月5日原告博时公司作为保证人与被告李晓阁及贷款人中国农业银行股份有限公司伊川县支行签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额29万元，贷款期限为360个月，担保方式为李晓阁以所购伊川县荆山路北侧荆山名邸二期2号楼2301室房屋提供抵押担保。保证人（博时公司）提供阶段性连带责任保证。借款人未按期归还贷款本息等约定的，贷款人有权要求保证人承担保证责任，包括将保证人在贷款人处或中国农业银行股份有限公司其他机构开立的账户内的款项扣划以清偿保证人对贷款人所负的全部或部分债务。合同签订后，被告李晓阁分别于2015年8月15日支付10000元、2015年9月26日支付5000元、2015年10月31日支付5000元、2015年12月1日支付5000元，共计向原告博时公司支付首付款25000元，尚欠111000元未支付。后因被告李晓阁未按约定偿还月供，中国农业银行伊川县支行自2017年5月31日开始扣划原告博时公司的保证金，截止2019年10月14日共计扣划26243.92元。2019年9月3日原告博时公司认为被告李晓阁已经构成违约，诉至法院要求支持其诉求。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告李晓阁自愿参加博时公司组织实施的零首付购房活动，并与博时公司签订购房《补充协议》及《商品房买卖合同》，合同及协议系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，当事人应当按约履行合同义务。博时公司按照约定交付房屋，被告李晓阁应当按照合同约定履行支付房款义务。其在支付25000元首付款后未按照约定继续支付首付款，构成违约，现原告要求被告李晓阁支付下欠首付款111000元并承担违约责任，理由正当，本院予以支持。关于违约金，原告要求12500元，不超出实际损失111000元的30%，本院予以支持。被告辩称该房屋已私下转让给第三人，应由第三人支付上述款项，因其未进行房屋转移登记，不具有对外效力，根据合同相对性，被告应当支付房款。至于被告与第三人之间的纠纷，可另行解决；原告请求的代偿款，根据原、被告与中国农业银行伊川县支行签订的《个人住房贷款合同》约定，因被告未按期偿还贷款，致使原告博时公司承担保证责任，其账户被中国农业银行伊川县支行扣划保证金26243.92元，被告应予支付。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、被告李晓阁于本判决生效后十日内支付原告河南省博时置业有限公司111000元。二、被告李晓阁于判决生效后十日内支付原告河南省博时置业有限公司违约金12500元。三、被告李晓阁于判决生效后十日内支付原告河南省博时置业有限公司垫付的房屋贷款26243.92元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1648元，由被告李晓阁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审  判  员  李伟平二〇一九年十一月二十八日（兼）书记员  王会显