云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终1022号上诉人（原审被告）：许文林，男，1963年6月16日生，汉族，住云南省红河哈尼族彝族自治州弥勒县。委托诉讼代理人：张潇尹，云南万捷律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：阳红，女，1966年2月15日生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：孙琪峰，云南建广律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王泽洲，云南建广律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审被告：邓勇军，男，1971年1月23日生，汉族，住云南省红河哈尼族彝族自治州开远市。委托诉讼代理人：杨时超，云南上义律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：昆明大润房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市度假区内滇池卫城A4区（二期）B区1-2层商铺6室。法定代表人：李慎，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏云波，该公司工作人员。代理权限：一般授权代理。上诉人许文林因与被上诉人阳红、原审被告邓勇军、原审第三人昆明大润房地产开发有限公司（以下简称“大润公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民初1372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日受理后，依法组成合议庭，于2019年11月13日进行了公开开庭审理。上诉人许文林的委托诉讼代理人张潇尹，被上诉人阳红的委托诉讼代理人孙琪峰、王泽州，原审被告邓勇军的委托诉讼代理人杨时超，原审第三人大润公司的委托诉讼代理人苏云波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。许文林上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回阳红的全部诉讼请求；2.本案一、二审所有诉讼费用由阳红承担。事实及理由：1.原审第三人大润公司无正当理由未到庭参加庭审，且未提交任何证据及书面答辩意见，庭审后，一审法院允许大润公司行使答辩、质证等诉讼权利，此举违反了民事诉讼法的相关规定，也变相剥夺了许文林的诉讼权利，故一审程序违法；2.一审法院认定事实错误，将大润公司列为被执行人，应予纠正；3.一审法院认定阳红向大润公司支付了18万元的车位款，系认定事实错误；4.一审判决认定大润公司于2015年6月4日向阳红交付了案涉车位，从而确认自该日起阳红已合法占有案涉车位，系认定事实错误；5.一审判决认定阳红对案涉车位未办理过户手续不存在过错，系适用法律错误；6.案涉车位备案登记在邓勇军名下，一审判决认定该登记仅属于行政管理的范畴，不具有准物权登记性质，系适用法律错误；被上诉人阳红辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，许文林的上诉请求无事实法律依据。原审被告邓勇军辩称：许文林的上诉请求有事实和法律依据，依法应予支持。原审第三人大润公司辩称：许文林的上诉请求应予支持。阳红向一审法院起诉请求：1.撤销昆明市中级人民法院（2018）云01执异133号《执行裁定书》，立即停止对荷香莲怡苑住宅小区I地下-1层第118号车位的执行，并解除查封（车位价值18万元）；2.确认阳红与大润公司签订的《商品房购销合同》合法有效，并判决优先履行；3.判决荷香莲怡苑住宅小区I地下-1层第118号车位归阳红所有，并判令邓勇军和大润公司协助阳红办理荷香莲怡苑住宅小区I地下-1层第118号车位的产权变更登记手续。4.诉讼费由许文林、邓勇军承担。一审法院经审理查明：2014年12月22日，阳红与大润公司签订《商品房购销合同》，约定：阳红向大润公司购买荷香莲怡苑住宅小区I地下-1层第118号停车位，总价款18万元，一次性付款，付款日期2014年12月22日，大润公司应于2014年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给阳红。同时，合同还对违约责任、交接、产权登记约定、争议处理方式等进行了约定。大润公司在合同上加盖印章并由法定代表人签字确认，阳红亦在合同上签字并捺印。2014年12月22日，大润公司向阳红开具《收据》，载明：“交款单位：阳红，收款事由：车位款，118号，人民币：壹拾捌万元正。”2015年6月4日，大润公司向阳红开具《收据》，载明：“兹收到阳红交来下列款项此据，房号：12-1-702、802，车位118号接房费，金额123740.61元。”2015年6月4日，阳红支付了车位物业管理费，云南浩洋物业服务有限公司作为滇池润园（荷香莲怡苑住宅小区）的物业管理公司（以下简称“物业管理公司”）开具了相应的《收据》。之后，大润公司向阳红告交付了住宅车位使用说明书和住宅车位质量保证书。2015年3月30日，邓勇军与大润公司签订《商品房购销合同》，约定：邓勇军向大润公司购买位于昆明市滇池国家旅游度假区荷香莲怡苑住宅小区I地下车库地下1层118号车位，总价款195500元。同日，双方办理了商品房买卖合同登记备案（合同登记号：KM2015033020610）。大润公司向邓勇军发出支付指令，邓勇军于2015年4月14日向大润公司平安银行昆明欣龙支行（账号：11×××01）支付房款19891685元。2015年3月26日，大润公司开具《收款收据》给邓勇军，载明收到车位（118＃）14万元。邓勇军委托云南炜瑞实业（集团）有限公司对118号车位安装了地锁。许文林因与邓勇军民间借贷纠纷一案，经一审法院作出（2017）云01民初315号民事调解书。依据该生效调解书，许文林向一审法院申请强制执行。一审法院于2017年9月15日作出（2017）云01执1257号执行裁定书，裁定：“冻结、划拨被执行人邓勇军存款16147093元及利息，或对被执行人邓勇军价值16147093元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。”2017年4月28日，一审法院向昆明市房屋交易产权管理处发出（2017）云01执保181-183号协助执行通知书，载明：“1.对被申请人田发友所有的‘荷香莲怡苑住宅小区I’61套房产（车位、住宅）予以预查封（详见清单）；2.对被申请人白红石所有的‘荷香莲怡苑住宅小区I’58套房产（车位、住宅）予以预查封（详见清单）；3.对被申请人邓勇军所有的‘荷香莲怡苑住宅小区I’63套房产（车位、住宅）予以预查封（详见清单）；4.查封期限2017年4月28日至2020年4月27日。”本案诉争车位在查封范围内。2018年4月2日，阳红以其对执行标的享有合法权益为由提出书面异议。2018年5月10日，一审法院作出（2018）云01执异133号执行裁定书，驳回阳红的异议请求。据此，阳红告提起本案案外人执行异议之诉。一审法院经审理认为：根据双方的诉辩主张，本案争议焦点在于：阳红对案涉车位享有何种权利，该权利是否能够足以排除本院强制执行，阳红关于执行异议的诉请能否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益，根据民事诉讼法等法律规定，结合人民法院执行工作实际而制作的司法解释。本案属于案外人提出的执行异议之诉，应当适用该规定审理本案。现阳红和许文林、邓勇军针对本案应当适用该规定的第二十八条还是第二十九条之规定产生争议。一审法院认为，第二十八条与第二十九条相同之处为申请执行的债权都是金钱债权，均要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。不同之处在于，第二十八条是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，而第二十九条则针对的是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议。应当说，第二十九条的规定是第二十八条规定的特殊情形，即专指房地产开发企业商品房出售的情形。而根据本案查明的事实，案涉车位系房地产经营者大润公司所开发，阳红系向房地产开发企业大润公司购买车位，诉争的被执行车位即是登记于房地产开发企业名下的车位，故本案依据阳红诉讼主张的权利基础，应适用第二十九条之规定。本案适用法律明确之后，一审审查的重点确定为阳红提出执行异议的诉讼请求是否符合第二十九条规定的三个条件，是否可以据此排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，阳红与大润公司于2014年12月22日签订了《商品房购销合同》，约定阳红向大润公司购买荷香莲怡苑住宅小区I地下-1层第118号停车位，总价款18万元。阳红已经向大润公司付清全部车位款，大润公司向阳红交付了涉案车位，双方就买卖涉案车位签订的购销合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。大润公司陈述涉案车位在出卖给阳红之前，已经网签备案给案外人，不能办理过户登记，故未能及时办理产权过户登记的原因在于大润公司，阳红对于未办理过户登记手续没有过错。此后，大润公司就本案诉争车位又与邓勇军签订了《商品房购销合同》，尽管大润公司主张其与邓勇军之间法律关系为民间借贷，买卖合同只是对借款的担保，并非真实的房屋买卖关系，但其并未提交相应证据予以证实，故对其主张，一审法院不予采信。一审法院认为：在两份合同均为有效的情况下，应当按照如下顺序履行：（一）已经办理房屋所有权转移的；（二）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（三）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，综合考虑各买受人实际付款数额、合同成立先后、是否备案等因素合理确定。大润公司通过向阳红交付车位使用说明书和质量保证书的方式，于2015年6月4日起将涉案车位交付其使用，并且物业管理公司向阳红收取了车位管理费，该行为可以认定即日起阳红已合法占有涉案车位，且其与大润公司签订的《商品房购销合同》在前。邓勇军主张与大润公司签订的《商品房购销合同》虽在后，但已经备案从而享有准物权，对此一审法院认为，《商品房购销合同》的登记备案属于行政机关的行政管理范畴，本身不具备物权或者准物权性质，故对邓勇军的抗辩主张，不予支持。其次，车位买受人阳红所购车位系用于车辆停放且已合法占有使用。虽然邓勇军对涉案车位安装了地锁，但该方式不能证明其已合法占有车位，大润公司对该行为也不予认可。第三，根据合同约定及大润公司给阳红出具的收据等证据，案涉车位的价格为18万元，阳红已全额缴付。许文林、邓勇军虽对阳红是否交付车位款有异议，但未提供相关证据证明，故对其主张不予采信。综上，本案情形符合上述第二十九条规定的条件，阳红与大润公司签订了《商品房购销合同》并缴纳了车位款，其享有对涉案车位的物权期待权，据此也享有足以排除执行的民事权益，其要求立即停止对涉案车位的执行并解除查封的诉讼请求成立，一审法院予以支持。关于阳红是否为涉案车位所有权人的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”阳红依照《商品房购销合同》享有的是要求大润公司办理车位过户登记，协助完成产权变更登记的合同权利，并不能对于涉案车位享有所有权，故请求确认其为车位所有权人以及邓勇军、大润公司协助其办理涉案车位产权变更登记手续的主张没有事实和法律依据，不予支持。如前所述，因阳红对涉案车位不享有所有权，不能限制车位所有权的物权变动，故其关于撤销一审法院（2018）云01执异133号执行裁定的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条规定，判决：“一、停止执行荷香莲怡苑住宅小区I地下-1层第118号车位，并解除对该车位的查封；二、驳回阳红的其他诉讼请求。案件受理费3900元，由阳红负担1000元，许文林、邓勇军负担2900元。”二审法庭调查中，经征询各方当事人对于一审判决认定事实的意见，原审被告邓勇军提出两项异议：1.一审法院认定2015年6月4日，阳红支付了车位物业管理费，物业管理公司开具了相应的《收据》，存在认定事实错误；2.一审法院认定大润公司向阳红交付了住宅车位使用说明书和住宅车位质量保证书，而事实上大润公司并未加盖公章，故此处系认定事实错误；上诉人许文林、被上诉人阳红、原审第三人大润公司对一审判决认定的事实无异议。对于原审被告人邓勇军提出的两项异议，本院认为，1.对于大润公司委托物业管理公司就案涉项目提供物业管理服务，有经各方当事人举证质证的《“荷香莲怡”项目物业服务委托合同》在卷证实，且一审法院根据2015年6月4日，物业管理公司收到阳红缴纳的车位物业管理费后出具的《收据》，客观引述该事实并无不当，对其该项异议不予支持；2.一审法院根据大润公司向阳红交付的《滇池润园（荷香莲怡苑住宅小区）商品房、车位质量保证书》及《滇池润园（荷香莲怡苑住宅小区）商品房、车位使用说明书》书证内容，客观引述，且该事实结合在案其他证据，亦能确认大润公司实际向阳红交付了案涉车位及商品房，故对其该项异议不予支持。本院对一审认定事实予以确认。综合各方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：阳红对于涉案车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，阳红及邓勇军就案涉车位，先后与大润公司签订了《商品房购销合同》，该购销合同均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。其中，阳红于2014年12月22日签订合同当日，向大润公司支付了全部车位款18万元，大润公司对收到该购车款项予以确认。2015年6月4日，大润公司向阳红实际交付了案涉车位，并由阳红占有使用该车位至今。大润公司将案涉车位“一物二卖”，对于阳红及邓勇军均签订合法有效的购销合同，本院认为原则上应当按照如下顺序履行：（一）已经办理房屋所有权转移的；（二）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（三）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，综合考虑买受人实际付款数额、合同成立先后、是否备案等因素合理确定。本案中，阳红及邓勇军就案涉车位均未办理所有权转移登记手续，但大润公司向阳红交付使用案涉车位在先，依法应优先获得履行利益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”之规定，阳红对案涉房屋依法享有排除强制执行的民事权益。邓勇军主张其与大润公司签订的《商品房购销合同》虽在后，但已经备案从而享有准物权，一审法院认为，《商品房购销合同》的登记备案属于行政机关的行政管理范畴，本身不具备物权或者准物权性质，故对邓勇军的抗辩主张不予支持，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人许文林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由许文林负担。本判决为终审判决。审判长 王 颖审判员 周惠琼审判员 刘亚东二〇一九年十一月二十二日书记员 王应娇