云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2601民初4079号原告：洪文博，男，汉族，1988年11月25日生，福建南安市人，现住文山市。被告：文山古德房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：91532600795179322D。法定代表人：杨昊天，董事长。地址：文山市普阳路延长线四季莱茵。委托诉讼代理人：尹利丹，女，朝鲜族，1962年10月30日生，户籍地文山市，文山古德房地产开发有限责任公司员工，特别授权）。原告洪文博与被告文山古德房地产开发有限责任公司（以下简称古德房地产公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月27立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪文博,被告古德房地产公司的委托诉讼代理人尹利丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪文博向本院提出诉讼请求：1.判令古德房地产公司支付洪文博利息损失及违约金85328元（其中利息67328元，违约金18000元）；2.判令古德房地产公司承担本案诉讼费。诉讼过程中，洪文博撤回办理相关产权登记证书的诉讼请求。事实和理由：原告于2012年11月1日与被告古德房地产公司签订合同，购买被告所开发位于文山市望华路延长线的古德水岸区，购房金额为341312元，并按合同约定履行付款义务。按合同第七条约定，被告应在2013年12月31日前，将经建设主管单位组织验收合格，并将符合合同约定的商品房交付给原告。合同签订后被告由于经营管理不善。所开发的项目进度就停滞不前。为此还引起多次至文山市政府门口聚集上访的群体事件，并于2015年1月7日在文山市住建局主持下，被告同意承担已付款部分的利息及违约期间银行按揭的贷款利息，并按原合同约定支付违约金。2017年10月25日，因被告不主动履行合同义务，原告方为使损失不扩大。经多次磋商与原施工方文山宏建建筑公司达成共识，原告方筹款2050000元续建自救，并于2018年底基本达到验收条件后入住。原告因被告不履行合同导致生活、经济、工作上产生了许多困难。为维护原告合法权益，请求法院依照《中华人民共和国合同法》，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题意见第七十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题解释》的相关规定，判令古德房地产公司履行合同义务，承担洪文博的所有经济损失。古德房地产公司辩称，一、《商品房购销合同》没有约定利息损失67328元，违约金18000元，洪文博的该项诉讼请求不应得到支持。1、根据双方签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，双方的权利义务应根据该合同而设定。因此，在《商品房购销合同》的履行过程中没有约定利息损失、房屋租金的条款，按合同不应承担没有条款的违约责任。2、2012年11月1日，原告与古德公司签订《商品房购销金同》古德水岸二期37栋1单元801号商品房一套，按合同条款约定古德公司的交房时间：2013年12月31日前交付原告，因古德水岸二期是整体规划，二期项目涉及小法古区旧城改造，是文山市政府进行征收的项目，项目由政府拆迁，古德公司建设，拆迁工作从2011年4月一2017年4月才完成，整过拆迁工作长达6年多时间，因拆迁工作周期长、成本高，而造成了资金链断裂，导致水岸二期项目建设受到很大影响。为二期项目建设，2015年由政府牵头，文山古德房地产开发有限责任公司、文山宏建建设工程有限公司、文山东阳建筑工程集团有限公司、文山佳园房地产开发有限责任公司四家公司签署了《合作协议》，签署协议后古德水岸二期工程由文山宏建建设工程有限公司、文山东阳建筑工程集团有限公司二家公司垫资建设，整过工程进行到2015年10月因诸多因素整过二期项目停止建设，而造成了逾期交房。3、原告为了房屋建设要求37栋尽快复工，在复工前业主委员会代表多次与文山宏建有限责任公司、文山佳园房地产公司、古德公司、政府相关部门协商而达成共识，同意在不追究古德公司延期交房的经济及法律责任的前提下完善后续建设工程，原告方同意不追究，采用自救方案的方式筹资部分自救款(未交房款的30%作为启动资金，所交启动资金作为冲抵房款)，交由宏建公司进行后续的设施建设，剩余未交的房款办理银行按揭，先期工程款由垫资方垫资建设。2018年12月37栋完工开发建设，原告在办理接房手续后违反了承诺。4、文山佳园房地产公司及文山宏建建设工程有限公司提供的五证据：2018年12月25日“致37栋购房者书”、三份“会议纪要”、“倡议书”已证明在交房前原告已同意不再追究古德公司延期交房违约责任，此证据已说明原告已同意不再追究古德公司延期交房违约责任的真实情况。5、违约金问题：开发商因政府拆迁和历史遗留问题造成逾期交房，被告根据实际情况理应承担违约责任，原告主张的违约全过分高于实际损失时，根据合同法第一百一十四条第二款规定的“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人法院以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少”。原告计算的违约金已远远超出法定标准，原告合同交易价：2810.99元，在房价看涨的当下，参照同期同地段相同房屋的市场标准房价可达4800元至5500/m’左右，房屋价值增值很高，房屋延后交易，给原告带来的是很高的利益而不是损失，原告提出的经济损失并不存在，所以原告主张的利息及违约金都不予承担。6、办理产权证：古德水岸二期是整体规划，因为历史遗留问题，项目土地证公司用于融资加快拆迁建设，现公司向法院申请破产重组，待重组方进入古德公司进行破产重组清算债务后，交由重组方按规定办理。二、原告请求已超过2年诉讼时效，其诉求依法不应得到支持。根据《中华人民共和国民法通则》第135条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。原告于2012年6月9日实际交房之日起至今已经超过6年多的时间，原告一直未向古德公司及法院主张过违约金请求权，到原告起诉时止，该违约金请求权已超过2年的诉讼时效，按照法律的规定已经超过诉讼时效，就丧失胜诉权，不受法律保护，要求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。三、本案诉讼费由洪文博承担。综上所述，洪文博主张利息、违约金的理由不能成立，驳回其诉讼请求，诉讼费由洪文博承担。洪文博对其主张，向本院提出如下证据：1.《商品房购销合同》，证明原被告双方通过订立合同后双方就产生权利义务关系，原告按约定支付房款，被告就应按约定时间交房。被告不按约定时间交房即为违约行为；2.《水岸二期延期交房处理意见》，证明被告逾期交房后经我们购房户们多次要求应赔偿违约期间银行利息，被告于2015年1月7日公布了处理意见报住建局监督执行，并张贴在公司售楼部门口，此证据证明被告人也认同在每天赔偿10元违约金不足以赔偿原告损失。所以自觉、自愿承担违约期间银行利息；3.《交房通知》，证明昆明福邻物业公司文山水岸二区管理处是与被告方合作的物业管理公司，也是古德水岸二期物业的实际管理方，该公司通知交房时间视为被告通知交房时间，通知日期即为逾期交房终止时间；4.《贷款合同》，证明原告已依照约定去银行办理按揭贷款支付房款给被告，并正在承担银行利息；5.《付款收据》，证明原告已履行付款义务，而被告恶意拒绝履行义务；6.《通知》，证明再次对2015年1月7日延期交房处理意见的确认。经质证，古德房地产公司的质证意见是：第1组证据商品房购销合同是真实的，对于每天10元违约金有异议，不予认可；因37栋在复工前经以政府有关部门人员、佳园公司、宏建公司、古德公司、业主委员会代表多方多次商议已达成共识，已不再追究古德公司逾期交房的经济及违约责任前提下才同意复工，此提议是复工前工作重点，如果业主不同意不在追究古德公司逾期交房的经济及违约责任，古德公司是不会同复工并完成后续建设工程。第2组证据关于水岸二期延期交房的处理意见不予认定。古德公司不认可这份处理意见，这份处理意见是在2014年底至2015年3月之间，是因该项目土地征用、房屋征收工作受阻，致使水岸二期项目无法推进，无法按期交房，甚至发展到有部分业主对古德公司售楼部、办公大楼(打砸抢等恶劣行为)曾多次出现过激行为，为稳定业主情绪，公司考虑到社会稳定问题，在这种情况下而给出的处理意见，而并非古德公司的本义，所以古德公司不应承担责任，此证据不予认可；注：（公司给出的“处理意见”，是因拆迁工作在受阻的情况下，水岸二期的业主多次到政府上访，同时到古德公司售楼部多次闹事，并对公司的办公设备全部损毁，烧毁办公资料，能用的物品全部搬走，办公电脑也搬走了大部分，导致整过公司的经营停业了三个多月公司才恢复上班，而是在这种特殊的情况下而给出的意见书。被告认为，任何一家企业都不会无缘无故拿出几千万元的资金来解决问题，请法官充分考虑在这种特殊情况下给出的处理意见是否作为赔偿依据）。第3组证据文山福邻物业管理服务中心的交房通知，房屋接交工作，按流程应由建设施工方完工后，交由开发商，由开发商交由物业管理公司。但建设施工方完成建设后，没有移交给古德公司，所以不具备交房事实，不予认可；第4组证据贷款合同给予认可，按揭银行贷款利息不予认可。原告购买房屋办理按揭贷款，本身就应含有银行利息，这是原告应支付承担的银行利息，原告主张被告支付银行利息，在商品房购销合同条款中并没有约定，该项诉求不予认可；第5组证据收款收据给予认可。第六组证据通知是对一次性退房的客户，与本案无关，不予认可。本院认为，洪文博提交的证据能够反映案件真实情况，与案件待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，本院予以采信。古德房地产公司对其主张，向法院提交如下证据：1.《会议纪要》,证明2017年12月7日、2018年2月8日关于商讨对水岸二期相关事宜，及37栋业主已同意不再追究古德公司延期交房的经济及法律责任证据；2.《会议纪要》，证明2018年3月4日关于佳园地产37栋专题会议，37栋业主己同意不再追究古德公司延期交房的经济及法律责任证据；3.《致37栋购房者书》，证明37栋业主己同意不再追究古德公司延期交房的经济及法律责任证据；4.《倡议书》，证明37栋业主己同意不再追究古德公司延期交房的经济及法律责任证据；5.《会议记录》，证明37栋业主己同意不再追究古德公司延期交房的经济及法律责任证据；6.《会议记录》，证明37栋复工的相关事宜，按倡议书要求执行。经质证，洪文博的质证意见是，1.原告没有参与所有会议，不知情；2.所有会议记录均无原告及业主代表签字，不认可；3.对倡议书和致购房屋者书原告不知情，或许里面的内容仅仅是被告方及其合作方的想法，对原告不构成约束力。1至6组证据不客观真实，无关联性，无证明能力。本院认为，古德房地产公司提交的证据能够反映案件真实情况、与案件待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以采信。根据当事人提供的证据，经审理，本院查明的法律事实如下：2012年11月1日，古德房地产公司（甲方）与洪文博（乙方）签订《商品房购销合同》，合同约定“乙方购买甲方开发建设的水岸二期第37幢第1单元第8层801号商品房，该商品房总价款为341312元。甲方应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，乙方有权决定是否解除合同，如解除合同，则甲方向乙方支付总房款2%的违约金，甲方向乙方退还已付房款，已发生的交易相关税费甲方承担，甲方不再承担逾期90天内的责任；如继续履行合同，甲方每逾期一天按10元向乙方支付违约金”等内容。合同签订后，洪文博按约定支付了37-1-801号房屋首付款111312元，2012年12月19日，洪文博向富滇银行办理按揭贷款支付古德房地产公司购房余款230000元，洪文博现已将230000元贷款全部还清。2013年12月31日前古德房地产公司未交房。本院(2019)云2601民初4049号案件查明，2015年1月7日，古德房地产公司作出处理决定“……四、继续保留房源的客户，我司按不同栋号分别约定交房时间，补签购房协议，除承诺按原合同赔偿违约金外，同时按照已付款的银行同期利率计算，计算时间从原合同交房日起至实际交房日止；五、继续保留房源的客户，已经在银行办理银行按揭的，我司承担从原合同约定交房时间当月起至实际交房月期间的银行按揭贷款利息；七、我公司承诺……37栋……在2015年12月31日前交房”等内容。2015年12月31日，古德房地产公司未交房。2017年12月7日，佳园房地产公司董事长黄文生组织古德水岸二期37栋业主代表栋长王金刚、1单元的单元长杨连顺、2单元的单元长孟金莲、3单元的单元长张登豪、4单元的单元长朱良芬及相关人员商讨37栋楼动工及相关事宜，形成会议纪要，参会人员黄文生、马志国、杨显奎、王金刚、杨顺（实为杨连顺）、孟金莲、张豪（实为张登豪）、朱良芬一致同意：购房户先交欠房款的50%作为启动资金，存入政府的监管账户，其余房款在完工后交清，购房户不再追究古德公司延期交房违约金及相关责任，也不能以违约金事项作为理由不来交付房款，在规定的时间不来交款的购房户，古德公司将把房子出售，待出售后返还以前业主交的首付款，不计利息。2018年2月8日，2017年12月7日参会的人员再次召开会议确认：争取在2018年3月10日前再次确定动工时间，完善共管账户。2018年3月4日，张兴武、黄文生、马志国、罗荣华、胡云春、张文迪、37栋业主代表王金刚、张登豪等及部分业主参加佳园房地产公司37栋专题会议确认：1、3月6日开工三个月完成，6月30日完成全部工程消防工程，楼层对讲系统；2、专款专用政府监督，37栋古德公司交房违约金问题，由于古德公司已经无力进行赔偿，业主同意不再追究古德公司经济赔偿及违约责任；3、启动资金2018年3月25日为期，业主资金进入专管账户，其余资金暂由佳园垫资。2018年3月16日，垫资建设方佳园房地产公司发出内容为“……五、所有购房者一致同意按所签购房协议执行，不再追究古德水岸延期交房产生的利息及相关违约责任……”等的倡议书，王金刚把倡议书发在37栋业主微信群。2018年12月20日文山福邻物业管理服务中心通知37栋业主接房，洪文博接房。2018年12月25日，佳园房地产公司发出致37栋购房者书，内容为“根据业主自救委员会的承诺，即不以任何借口和理由追究古德公司延期交房的经济及法律责任……，必须在12月31日下午5点30分前持不追究古德公司违约责任的承诺书，并将所涉及房款及相关费用交纳票据到佳园公司办公室办理手续……”等。经双方当事人确认本案争议焦点为：古德房地产公司是否赔偿洪文博利息损失67328元，支付洪文博违约金18000元。本院认为，洪文博、古德房地产公司签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，水岸二期37栋业主代表王金刚、杨连顺、孟金莲、张登豪、朱良芬代表37栋业主与垫资建设方佳园房地产公司等协商形成会议纪要同意和确认购房户不再追究古德房地产公司延期交房的经济赔偿及违约责任亦系真实意思表示，内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，签订《商品房购销合同》、形成《会议纪要》时具有相应的民事行为能力，《商品房购销合同》《会议纪要》有效，各方应当按《商品房购销合同》《会议纪要》诚实履行各自的义务。37栋业主代表与相关各方协商一致可以变更合同全部或部分约定，洪文博作为37栋1单元801号业主应遵守合同变更后不再追究古德房地产公司延期交房的经济赔偿及违约责任的约定，洪文博提交的证据未能证明古德房地产公司在合同约定部分变更后应承担延期交房的经济赔偿及违约责任，洪文博要求古德房地产公司赔偿利息损失67328元、支付违约金18000元，本院不予支持。因合同约定发生变更对洪文博的诉讼请求不予支持，古德房地产公司抗辩违约金过高、超过2年诉讼时效期间不再作评述。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回洪文博的诉讼请求。案件受理费1930元，减半收取计965元，由洪文博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  周宏浴二〇一九年十一月二十五日书记员  程子芮