广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0821民初2857号 原告：南宁名宇物业服务有限公司平南分公司，地址：平南县平南镇月亮湾城市花园豪苑三区19号，统一社会信用代码：914508213225803863。 法定代表人：何育强，总经理。 委托诉讼代理人：何振波，南宁名宇物业服务有限公司平南分公司员工。 被告：张禄荣，男，1986年4月12日出生，汉族，居民，住平南县。 被告：梁桂贤，女，1987年8月4日出生，汉族，居民，住平南县。 原告南宁名宇物业服务有限公司平南分公司（以下简称名宇公司）与被告张禄荣、梁桂贤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告名宇公司委托诉讼代理人何振波、被告梁桂贤到庭参加诉讼，被告张禄荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告名宇公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同支付费用共计1459.48元（费用包括：2018年7月1日至2019年3月31日期间的物业服务费1015.65元；2018年8月1日至2019年3月31日期间的代收水费397.6元；2018年8月14日至2019年3月31日电梯公摊电费46.23元；2、请求判令被告向原告支付滞纳金共计631.08元（以逾期应付费用为基数，自2018年10月1日起按每日3‰的标准计算，暂计至2019年6月25日，后续滞纳金计算至费用清偿之日止）。事实和理由：原告自始负责大安·南河城的物业管理服务，一直按照《前期物业服务协议》（以下简称协议）的约定履行合同义务。被告是大安·南河城031105号房的业主的。自被告接收该物业以来，一直接受原告为其提供物业管理服务。但自从2018年7月至2019年3月，被告已累计拖欠各项费用（包括物业服务费、电梯公摊电费等）共2090.56元。就前述拖欠的费用，原告曾多次向被告催付，但被告均拒绝支付。原告认为，原、被告之间存在合法的物业服务合同关系，原告已经依约履行了协议约定的义务，被告依约应当履行支付相关费用的义务。被告拒绝支付上述费用，已经构成严重违约。根据协议第十一条第四款的约定，被告除应支付上述费用外，还应按拖欠费用每日按3‰的标准向原告支付滞纳金。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院依法予以支持原告的全部诉讼请求。 被告梁桂贤辩称，首先是原告没有依约履行合同义务、提供服务，违约在先，违背了诚实信用原则。请求人民法院支持被告按照原告实际提供服务质量合理支付违约服务费；其次，原告没有按照物业合同和国务院《物业管理条例》有关规定的物业管理服务事项尽到管理义务：1、原告未对公共设施、设备尽到维护保养义务，地下车库的七个排污泵坏了没有维修；空中花园凉亭木板腐烂不去维修；消防水带残缺，随地摆放；电梯坏了，没有委派维保公司检修。2、对公共秩序和环境卫生未尽到维护义务。小区每幢入门前车辆乱停乱放现象经常发生，消防通道堆放杂物，严重堵塞消防通道，影响业主出入；根据物业管理标准本小区应聘请4名清洁工，但原告长期以来只聘请1名，导致小区环境脏乱差，二楼空中花园道路施工挖土坑坑洼洼长达1年多，业主多次投诉，原告均不处理；空中花园、楼道灯地方垃圾和杂物长期不清理，严重影响业主出入，妨碍业主身心健康。2019年2月3日准备过新年时业主才迫不得已自发打扫卫生；地下停车场自收房以来一直垃圾成堆，原告没有安排人员及时清理。小区绿化不达标、不够量，原告也不护理，花草树木枯黄病死现象严重，大面积黄土裸露，垃圾到处可见。3、安全防范工作未尽到义务，没有保安巡逻小区主出入口，24小时无人看守管理，外来人员以及身份不明的人员都可以在单元出入，原告竟然将此事置之不理，并声称监控摄像损坏无法追查。4、对物业综合管理规则未尽到义务，楼内各层部分墙面损坏、楼道内部分窗户玻璃爆裂，原告都没有进行维修维护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。综上所述，被告迟延交纳物业费是因为原告首先没有履行合同约定，明显未提供符合行业标准的服务，所有责任应该由原告承担，不应有滞纳金一说。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告张禄荣没有提出答辩，也没有到庭参加诉讼。 经审理查明，原告是大安镇大安·南河城小区的物业服务企业；被告张禄荣是大安镇大安·南河城031105号业主，该房计费面积（含公摊面积）140.69㎡。被告张禄荣于2017年4月25日与原告订立《前期物业服务协议》，约定：住宅物业服务费按照0.8元/㎡/月标准计收；乙方违反协议，不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠费用，暂停对乙方的部分物业管理服务，并从逾期之日起每天按3‰交纳滞纳金。被告张禄荣接受房产后缴纳了部分费用之后，以原告不履行或者不完全履行《前期物业服务协议》约定的提供服务、维护公共设施、设备、公共秩序安全防范管理和维护、环境卫生清洁管理义务为由，欠交2018年7月1日至2019年3月31日期间的物业服务费1015.65元、2018年8月1日至2019年3月31日期间的代收水费397.6元、2018年8月14日至2019年3月31日期间的电梯公摊电费46.23元。原告于2019年6月5日发出通知，要求被告在2019年6月20日前交清上述欠费。原告在服务、管理过程中存在对被告所在小区通道内乱停乱放杂物、空中花园环境脏差、电梯故障不及时处置、消防器材、设施管理有漏洞等服务欠缺的情况，具体为：2019年2月3日，小区A座门前公共场地脏乱差、绿化区域、空中花园垃圾随处可见，原告没有清理；2018年4月至5月8日，小区消防通道、车库通道堵塞，车辆乱停无人管理，消防管带残缺、随地摆放、多台排污泵损坏没有维修，小区公共绿化区域绿被发黄干枯缺乏护理，建筑废弃砖块碎屑没有清理；2018年5月20日至5月24日、9月6日至2019年3月，电梯故障没有及时维修；2018年12月16日13时至20时39分，小区消防监控中心无人值守，等等。 本案争议焦点是：被告应否向原告支付物业服务费1015.65元、代收水费397.6元、电梯公摊电费46.23元、滞纳金（以逾期应付费用为基数，自2018年10月1日起至清偿之日止按每日3‰的标准计算）。 本院认为，名宇公司与张禄荣签订的《前期物业服务协议》合法有效，双方当事人应当全面履行。两被告是大安镇大安·南河城031105号业主，接受原告提供的物业管理服务，但逾期不交纳物业服务费、代收水费、电梯公摊电费，违反了《前期物业服务协议》第一条第二款第4项约定的义务，依法应当承担违约责任，继续履行缴费义务，支付对应水费、电梯公摊电费的违约金（即滞纳金）。关于水、电费问题，被告尚未支付2018年8月1日至2019年3月31日期间的代收水费397.6元、2018年8月14日至2019年3月31日期间的电梯公摊电费46.23元，事实清楚，证据确凿充分，符合法律规定，被告应予缴纳。关于原告主张的2018年7月1日至2019年3月31日期间的物业服务费1015.65元问题，被告不按时支付物业服务费，已经违反《前期物业服务协议》的约定，依法应当承担违约责任，继续履行支付物业服务费的义务。但原告在履行《前期物业服务协议》过程中存在对通道内乱停乱放杂物、空中花园环境脏差情况不及时处置、消防器材设施管理不到位、电梯故障不及时处置等情况，未尽约定的维修、养护、管理和维护义务，违反了《前期物业服务协议》第一条第一款第一项、第二条第四款第2项、第三条第三款第1项、第四款、第五款、第六款、第九款的约定，已构成部分实质性违约，依法也应当承担相应的违约责任。根据合同法第一百一十一条规定“质量不符合约定的，约定按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”根据原告非长期持续性但服务不到位、不达标的情况较多的实际考虑，原告应承担相当于涉案物业服务费20%的违约责任，且基于涉案部分物业服务费而产生的滞纳金不能收取。从而相应免除被告应付物业服务费的20%，被告应当支付物业服务费812.52元。关于代收水费、电梯公摊电费的滞纳金问题，首先，水、电费是水、电使用人按照实际使用情况应支付给供水、供电企业的费用。原告代收代支，其相应资金被占用，从而造成相应损失，被告应当承担原告这部分的损失，承担损失责任的方式有支付滞纳金等，原告主张被告支付水、电费的滞纳金，依法应予支持。其次，虽然《前期物业服务协议》约定“乙方违反协议，不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，应从逾期之日起每天按3‰交纳滞纳金”，但该约定标准过高，应当将滞纳金标准予以调整为中国人民银行同期同类贷款利率标准。关于滞纳金的起算日，因各项费用欠费时间不一致，故应以原告通知被告缴费的期限届满之日即2019年6月21日起算。被告张禄荣、梁桂贤是大安镇大安·南河城031105号房的业主，接受原告提供的物业管理服务，依法应当承担支付物业服务费用的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条的规定，判决如下： 一、被告张禄荣、梁桂贤支付物业服务费812.52元给原告南宁名宇物业服务有限公司平南分公司； 二、被告张禄荣、梁桂贤支付代收水费397.6元、电梯公摊电费46.23元，共443.83元，并以此为基数，自2019年6月21日起至清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算支付滞纳金给原告南宁名宇物业服务有限公司平南分公司； 三、驳回原告南宁名宇物业服务有限公司平南分公司其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，减半后收取25元，由被告张禄荣、梁桂贤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元，款汇至账户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：中国农业银行贵港分行；账号为：20×××16。逾期不交也不提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 甘德昌 二〇一九年十一月十日 法官助理 覃晓军 书 记 员 苏胜月