云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终1924号上诉人(原审原告，反诉被告）：黄云芳，女，汉族，1983年4月12日生，大学本科文化，教师，富源县人，住曲靖市富源县。上诉人(原审原告，反诉被告）：李兴强，男，汉族，1982年7月29日生，大学文化，教师，富源县人，住曲靖市富源县。二上诉人委托诉讼代理人：朱磊，云南鸣威律师事务所律师，特别授权委托代理。被上诉人(原审被告，反诉原告）：云南华升房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市官渡区关兴路239号901-904。法定代表人：高绍华，总经理。被上诉人(原审被告，反诉原告）：云南华升房地产开发有限公司师宗分公司，住所地师宗县漾月街道贯冲坡（林雨轩小区）。负责人：朱冲礼。二被上诉人委托诉讼代理人：龚爱民，云南柏源律师事务所律师，特别授权委托代理。上诉人黄云芳、李兴强因与被上诉人云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司合同纠纷一案，不服云南省师宗县人民法院（2019）云0323民初150号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月21日立案后依法组成合议庭，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。上诉人黄云芳、李兴强的委托诉讼代理人朱磊、被上诉人云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的委托诉讼代理人龚爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄云芳、李兴强上诉请求：1、撤销(2019)云0323民初l50号民事判决书第一项；2、改判支付上诉人一审主张的违约金数额41587元；3、本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定被上诉人于2017年2月1日完成房屋交付的事实严重错误。1、原审中，上诉人只是表述在2017年的2月份拿了钥匙进场装修，但是并未办理交接房手续。被上诉人在原审过程中的陈述同样表明，至今双方都未办理交接房手续，那么，原审法院认定的事实中，2017年2月1日完成房屋交付的事实从何而来?2、上诉人于2017年2月份领取了钥匙进行装修，但是领取钥匙的时候房屋没有达到交付使用的条件。首先，配套设施设备不可用，比如电梯，装修的材料都是上诉人爬楼梯一砖一桶人力运上去的。3、按照双方签订的《商品房购销合同》第七条、第十条之规定，交付房屋的前提是商品房经建设单位组织验收合格后，方可交付。而信合怡苑小区商品房的初验是于2017年7月14日结束的，故被上诉人首次以公告形式通知接房是在2017年7月29日。因此，被上诉人将不符合合同约定的商品房的钥匙交给上诉人的行为，不能单纯的理解为给钥匙就代表交房。按照《合同法》第60条的规定，当事人应当全面履行合同义务。所以，瑕疵履行不符合合同约定，同样属于违约，相应的仍应承担违约责任。被上诉人云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司辩称，1、被上诉人未逾期交房；2、上诉人撬门入住侵害了被上诉人的利益；3、双方在合同上的约定损害了被上诉人的权益；4、一审不应不支持被上诉人的反诉请求；5、被上诉人未上诉是因为无过多精力耗在本案诉讼中。黄云芳、李兴强向一审法院起诉：请求判令被告向原告承担逾期交付信合怡苑4-3-902号住房的逾期交房违约金41587元；案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月20日，本诉原告（反诉被告）黄云芳、李兴强与本诉被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司签订合同编号为信合怡苑住4-3-902号《商品房购销合同》，合同约定购房款总额为319911元。本诉原告（反诉被告）黄云芳、李兴强于2015年7月22日支付首付款99911元，剩余220000元通过银行按揭方式支付。后银行按揭贷款获批后，2015年9月28日银行将全部房款支付给了本诉被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司，本诉原告（反诉被告）黄云芳、李兴强按照借款合同约定向银行分期偿还。2015年9月11日，本诉原告（反诉被告）黄云芳、李兴强与本诉被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司在师宗县城镇房地产交易管理所办理商品房买卖合同登记备案，合同登记号为SZ201501354。同时，合同约定：“房屋交付时间为2016年8月31日，甲方逾期交房的违约责任为：合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，甲方按每天乙方已交付房款0.02%元向乙方支付违约金，逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金。”本诉原告（反诉被告）黄云芳、李兴强如约履行了合同，而本诉被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司未如约交付房屋，自2016年9月1日起至本诉被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司交房屋钥匙之日2017年2月1日止，共逾期153天。另查明，本诉被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司是被告云南华升房地产开发有限公司依法成立的分公司，本诉原告（反诉被告）黄云芳、李兴强与本诉被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于2015年7月20日所签订的信合怡苑4-3-902《商品房购销合同》是经被告云南华升房地产开发有限公司授权。一审法院认为：本诉原告（反诉被告）黄云芳、李兴强与本诉被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于2015年7月20日所签订的信合怡苑4-3-902《商品房购销合同》是经被告云南华升房地产开发有限公司授权签订，该《商品房购销合同》系双方在自愿、平等的基础上达成的，合法有效，对双方具有约束力，依法成立的合同应受法律保护。本案中，本诉被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司系被告云南华升房地产开发有限公司依法成立的分公司，根据《公司法》第十四条之规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”本诉被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司不具有法人资格，且本诉原告（反诉被告）黄云芳、李兴强与本诉被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司签订的信合怡苑4-3-902《商品房购销合同》的行为，系被告云南华升房地产开发有限公司授权本诉被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的行为，该行为应视为被告云南华升房地产开发有限公司的行为，故本诉被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司不具备对外承担民事责任的条件，应由被告云南华升房地产开发有限公司云承担。在本案中，信合怡苑4-3-902商品房按合同约定应于2016年8月31日前交房，2017年2月，该商品房黄云芳、李兴强已经接受房屋钥匙进行装修，并于2017年8月实际入住。本诉被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司在反诉中要求解除双方签订的信合怡苑4-3-902《商品房购销合同》的主张，因本诉原告（反诉被告）黄云芳、李兴强已全额支付房款并入住，不存在解除合同的情形，反诉原告的主张不能成立。按照商品房购销合同约定：逾期交房的违约责任为：逾期30天以内按原告实际交房款的0.02%支付违约金，逾期30天以上为0.04%；本案本诉被告（反诉原告）逾期交房153天，本案本诉被告（反诉原告）已构成违约，本诉被告（反诉原告）在抗辩中认为违约金过高应按当地租房的租金计收，因双方在合同中对违约金的计算方式和标准已明确约定，且该约定并不违反法律法规强制性规定，本诉被告（反诉原告）应当按照合同约定支付逾期交房违约金。故本诉原告（反诉被告）黄云芳、李兴强要求被告支付违约金的诉讼请求，其符合法律规定及合理的部分，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决：1、由被告云南华升房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付本诉原告（反诉被告）黄云芳、李兴强违约金17659.08元（319911元×0.02％×30天+319911元×0.04％×123天）;2、驳回本诉原告（反诉被告）黄云芳、李兴强对本诉被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的诉讼请求；3、驳回本诉被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的反诉请求；4、本诉案件受理费820元，反诉案件受理费100元，合计920元，由被告云南华升房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人提交《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》各一份，证明上诉人购买的房屋竣工验收是2017年7月4日，交房日期是2017年7月29日。经质证，被上诉人认为，不认可这份证据，实际竣工是2016年8月30日以前竣工的。具体质证意见与原来一致。被上诉人向本院提交以下证据。1、《师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同》，证明2014年3月27日师宗县农村信用合作联社与云南华升房地产开发有限公司师宗分公司签订了师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同，但由于师宗县联社违约至今二期工程不能动工，导致本案一期工程完工后不能按期作规划验收，理论上不能再交房后办理业主的物权证。2、师宗县发展和改革局师发改投资备案[2014]04号投资项目备案证，证明2014年4月23日华升公司将其有开发使用权的51.09亩土地在师宗县信用联社的要求下，命名为“师宗信合怡苑项目”，分为一二期建设，计划于2016年8月竣工。3、师宗信合怡苑二期工程项目规划设计方案，证明师宗县信合怡苑二期工程完工后的全景效果图，信合怡苑一二期工程呈一个完整统一的整体工程。4、现在的现场照片4张，证明师宗县信合怡苑二期工程至今信用社未同意开工建设，二期工程现场仍为一片荒芜闲置的地块。5、师宗信合怡苑一期主体结构工程验收记录，前期物业公司办理接房手续统计表，赵建红、王芳、陈劲松、李仙光等29户业主接房所交押金、加压费、垃圾处理费、物业管理费单据，李仙光、张郁东、陈檐志、王芳等29户接房业主办理接房手续接房证明书，证明信合怡苑一期工程2016年8月31日前已经完工验收，华升公司已经按时通知各业主按时接房，从2016年9月3日至2016年12月14日期间已有赵建红、王芳、陈劲松、李仙光、陈檐志、张郁东等29户业主接房，并办理了相关的手续，签订了“接房证明书”“装修管理协议”“师宗信合怡苑装修管理规定”“业主临时公约”“物业管理协议”等文书，交房日期2016年9月3日，信合怡苑一期工程是按时交房的事实。6、交房公告，证明信合怡苑一期工程完工验收后，经华升公司电话催告业主接房，从2016年9月3日至2016年12月14日有29户业主接房外，其他多数业主未接房；华升公司于2017年7月20日、21日分别在信合怡苑小区，曲靖日报第八版公告交房，再次书面催告交房，但不是交房日，也证实业主们消极接房的事实。7、信合怡苑商品房购销合同，证明华升公司师宗分公司与原告签订了商品房购销合同，确定了房屋价款，交房期限，合同第九条对逾期交房应承担违约金作了规定。30天为0.02%，超过30天后从31天至90天（60天）为每0.04%，超过90田甲方乙方均可解除合同，合同第十条约定乙方超过一年未接房的，甲方有权随时解除本合同，甲方以此约定反诉解除合同，依法成立，华升公司没有逾期交房。8、云南华升房地产开发有限公司营业执照，法定代表人证明，法定代表人身份证，华升公司师宗分公司营业执照，法定代表人证明，法定代表人身份证，证明云南华升房地产开发有限公司及师宗分公司的基本情况，华升公司是一家依法成立的法人公司，是一家依法经营，有资质的房地产开发公司，是师宗信合怡苑一二期工程合法的开发商。经质证，上诉人认为，对提交的第一组四份证据的关联性有异议，同时我们认为第一组四份证据都不是新的证据，这些证据在一审就能获取的。对第二组五份证据我们认为都不属于新证据，且无法证明信合怡苑在16年8月31日前已经完工验收，验收记录仅仅是主体的验收记录，不包括公共设施、绿化、道路的验收。其次对于29户业主入住也无法达到被上诉人的证明目的，即便是有业主入住也无法证明达到交房条件，关于公告，我们认为具体的交房时间应以公告的时间为准。本院认证，本院认为上诉人与被上诉人所提交的证据与本案无关联性，具体理由在本院认为中阐述。经二审审理查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确定。本院认为，本案的争议焦点在于：上诉人黄云芳、李兴强要求被上诉人云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司承担逾期交房违约金的截止时间是什么时间？即，应以2017年2月1日还是以2017年7月29日为逾期交房违约金的截止时间？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，上诉人在2017年2月1日对所购商品房进行了装修，并于2017年8月入住，上诉人对其所购的商品房进行了实际占有，视为商品房的交付使用，被上诉人在2017年2月1日时已完成了交付义务，不应再继续承担违约责任，上诉人主张逾期交房违约金应计算至2017年7月29日的理由不能成立，本院不予支持。上诉人提交的《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》上载明的交房时间是2017年7月29日，但上诉人已经提前占有并实际使用了本案所涉的商品房，不能以《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》确定交房时间。上诉人认为的被上诉人系瑕疵交房的主张，因本案已实际交房，不能以要求支持逾期交房违约金为由主张权利，上诉人的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人黄云芳、李兴强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费820元，由上诉人黄云芳、李兴强承担。本判决为终审判决。审判长  时劲松审判员  敖显外审判员  余 瑾二〇一九年十一月十五日书记员  阮靖涵