天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终5660号上诉人（原审原告）：天津中新滨城房地产开发有限公司，住所地天津市南开区南马路与城厢西路交口东北侧平祥大厦4-1-103号。法定代表人：田慧敏，经理。委托诉讼代理人：赵仁山，男，该公司职员。委托诉讼代理人：孙君，女，该公司职员。被上诉人（原审被告）：赵燕，女，1973年10月11日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：原伟（夫妻关系），1969年5月22日出生，汉族，住天津市南开区。上诉人天津中新滨城房地产开发有限公司（以下简称中新公司）因与被上诉人赵燕房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初5538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。中新公司上诉请求：撤销天津市南开区人民法院（2019）津0104民初5538号民事判决书，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；二、判令被上诉人承担本案两审诉讼费。事实和理由：首先，一审判决事实认定不清。一、被上诉人赵燕也未就房屋在此期间存在漏水现象进行举证，一审法院未查明事实，而是简单地大量引用一审法院此前作出的（2018）津0104民初135号判决的内容认定上诉人在本次诉讼中主张的欠付租金期限内存在漏水现象。房屋漏水的真实原因系被上诉人在装修过程中破坏了房屋二楼的地采暖设施导致供热用水大量跑冒所致，并非房屋固有质量问题导致漏水。二、一审法院关于房屋修缮的义务主体认定错误。依据租赁协议的约定，维修义务也应由被上诉人承担。三、一审法院驳回了上诉人关于被上诉人自2019年5月20日至被上诉人实际腾房日房屋占有使用费的主张系事实认定错误。一审审理过程中，上诉人多次向一审法院陈述被上诉人并未将房屋腾空，不具备交房条件，截至今日，涉诉房屋中仍留有被上诉人大量物品，属于被上诉人的广告牌匾至今未拆除。一审法院过度行使自由裁量权。一审法院在无任何证据证明上诉人主张的欠付租金期间存在漏水的情况下便以漏水和被上诉人没有实际使用涉诉房屋为由“酌定”被上诉人交纳50%的租金和物业费，属于过度行使自由裁量权。上诉人认为，在租赁协议合法有效存续期间，被上诉人搬离涉诉房屋，系其对承租期间个人权利的放弃，不能成为减免租金和物业费的理由。另外，一审法院一方面以房屋存在漏水为由，另一方面又以违约金约定过高为由酌定被上诉人向上诉人支付租赁协议中约定违约金的50%，构成了错误的重复评价，明显过度行使自由裁量权。赵燕辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉，维持原审法院判决。中新公司向一审法院起诉请求：1．判令解除原告与被告签订的《平祥大厦底商租赁协议》；2．判令被告赵燕向原告支付2018年6月1日至2019年4月30日期间的房屋租金779166.67元，并按照合同约定的租金标准支付至双方合同解除之日、违约金212500元整，并按照同期贷款利率向原告支付延期交付租金的利息（法院判决解除之日到被告实际履行之日，合同期内不主张利息）；3．判令被告赵燕将天津市南开区南城街863-857号房屋腾空并返还原告；4．判令被告赵燕支付房屋占有使用费至实际腾房之日，（2019年5月1日至2019年5月31日期间按照2328.77元/日的标准，若2019年6月1日被告赵燕仍未腾房，则自2019年6月1日起按照2465.75元/日的标准）；5．本案诉讼费由被告承担；6．判令被告向原告支付自2018年1月1日至实际腾房之日止的物业服务费，截止到2019年4月30日的物业服务费是39350.88元。（计算标准每月每平米3元，房屋面积819.81平米，每月物业服务费是2459.43元）。一审法院认定事实：2013年1月26日，原告中新公司与赵燕签订《平祥大厦底商租赁协议》，约定乙方（赵燕）租用甲方（中新公司）所有的坐落于天津市南开区房屋用于经营克丽缇娜项目，承租面积为818.17平方米；租赁期限为8年，自2013年6月1日至2021年5月31日；第一、二年租金为750000元／年，第三、四年为800000元／年，第五、六年为850000元／年，第七、八年为900000元／年，按半年预付，2017年11月15日前应交纳2017年12月1日至2018年5月31日期间的租金425000元，2018年5月15日前应支付2018年6月1日至2018年11月30日期间的租金425000元，2018年11月15日前应支付2018年12于1日至2019年5月31日期间的租金425000元……签订本协议10日内，乙方需一次性交纳保证金60000元，待合同期满无违约时，合同期满日后10日内甲方将乙方交纳的保证金一次性无息退还乙方。乙方应按期向甲方交纳租金，如延期交付房租另需交纳滞纳金，滞纳金按每日赔偿逾期交纳款项的0.5%计算。如乙方拖欠租金超过30天，甲方有权终止本协议，收回房屋，全部扣除乙方保证金并按本协议第八条其他约定及第十一．1、第十二．2条执行。乙方应自行交纳水费、电费、采暖费、通讯费、物业费等因使用该房屋所发生的一切费用。另，约定承租房屋中除主体结构及固有设施，甲方不承担维修的义务，由乙方自行维修保养，并承担全部费用；如本协议终止或租赁期满后双方不再续约，乙方将带走由乙方购买的所有可移动、独立的设施、设备，已经附着于房屋本体不可分割的部分无偿留予甲方，且乙方不得在拆除需带走的设备时对该房屋的装修及外观造成破坏影响，否则乙方须完全拆除全部装修，将房屋恢复至交房时现状；如有对房屋本体结构作出变更的，将房屋结构恢复至租前状况归还甲方。另，在合同违约责任部分第十一条约定，乙方未按本合同约定交纳租金的，每逾期一天按照应付租金的0.5%向甲方支付违约金。逾期累计超过30天的，甲方有权解除合同，同时不退还保证金，乙方除向甲方支付违约金外，须无条件退出租赁房屋；乙方违反合同约定的乙方责任和义务时，须向甲方支付一季度租金的违约金，甲方有权从乙方质保金中扣除；甲方违反合同约定的甲方责任和义务时，须向乙方支付一季度租金的违约金。合同履行终止，因不可抗力或违约等情形及其他原因产生的合同终止，甲方按合同约定收回房屋，房屋内的一些不可移动的设备设施无偿属于甲方所有。上述合同签订后，原告将涉诉房屋交由被告使用。另查，原告曾于2018年1月4日在一审法院起诉被告及案外人天津市畅然商贸有限公司主张本案涉诉房屋的相关租金、物业费等，一审法院于2018年10月30日做出（2018）津0104民初135号民事判决书，判决：中新公司与赵燕签订的《平祥大厦底商租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应恪守合同约定，履行合同义务……关于中新公司主张租金、滞纳金、违约金、物业费、采暖费一节。赵燕作为承租人，应依约及时足额交纳房屋租金等各项费用，中新公司作为出租人，亦应保证交付房屋的完整性。本案中，赵燕自接收涉案房屋使用至今，涉案房屋多次发生屋顶漏雨、地采暖漏水等问题，中新公司一直未予解决。双方虽在合同中约定承租房屋中除主体结构及固有设施，中新公司不承担维修的义务，由赵燕自行维修保养，并承担全部费用。但因屋顶属于房屋主体结构，地采暖亦属于房屋固有设施，故中新公司应就上述问题承担维修义务。因上述漏雨、漏水问题，影响了赵燕对租赁物的正常使用，应当相应减少租金。另因上述问题，给赵燕造成用电量增大，多支出电费及赔偿其他商户等损失，中新公司亦应相应减少租金。综上，一审法院酌情确定赵燕应交纳2017年12月1日至2018年5月31日期间合同约定租金的50%，即212500元（425000元＊50%），及物业费的50%为宜。由于中新公司怠于履行合同义务，给赵燕造成损失，其主张滞纳金及违约金的诉讼请求，不予支持。故而判令被告给付原告天津中新滨城房地产开发有限公司自2017年12月1日至2018年5月31日的房屋租金的50%，即212500元；2014年6月11日至2017年12月31日物业费的50%，即52467.84元，并驳回了中新公司的其他诉讼请求。该案判决后，原告中新公司不服该判决提起上诉，经天津市第一中级人民法院依法审理，出具（2019）津01民终852号民事判决书，对一审查明的事实予以确认，并认为：关于中新公司主张租金、滞纳金、违约金、物业费、采暖费问题，赵燕作为承租人，应依约及时足额交纳房屋租金等各项费用。中新公司作为出租人，亦应保证交付房屋的完整性。本案中，赵燕自接收涉案房屋使用至今，涉案房屋多次发生屋顶漏水、地采暖漏水等问题，中新公司一直未予解决。双方虽在合同中约定承租房屋中除主体结构及固有设施，中新公司不承担维修的义务，由赵燕自行维修保养，并承担全部费用。但因屋顶属于房屋主体结构，地采暖亦属于房屋固有设施，故中新公司应就上述问题承担维修义务。因上述漏雨、漏水问题，影响了赵燕对租赁物的正常使用，应当相应减少租金。另因上述问题，给赵燕造成用电量增大，多支出电费及赔偿其他商户等损失，中新公司亦应相应减少租金。综上，一审法院酌情确定赵燕相应租金及物业费并无不妥，判决驳回上诉、维持原判。上述民事判决书现已生效。再查，庭审中，被告赵燕表示自2017年12月份开始就未再继续使用涉诉房屋，理由是房屋之前的漏水问题影响了其使用，且因为房屋地暖问题一直没有得到维修，导致被告无法在涉诉房屋内再继续经营，被告表示曾向原告处的法务要求过解除合同，但就此未提交相关证据证明，被告认可在2017年12月份之后未与原告协商过交房事宜。另，本案在2019年5月13日第一次开庭时，被告当庭表示同意解除双方之间的房屋租赁合同，并表示可在一周内腾房。原告表示如房屋符合交接条件，原告可以在具备交接条件的次日不再主张之后的租金和房屋占有使用费，但因原告对涉诉房屋的漏水原因存在异议故不会自被告处接收房屋。后，在2019年5月22日一审法院第二次开庭时，被告表示已经腾空涉诉房屋，原告表示拒绝收房。庭后，原告再次向一审法院提交书面补充意见称涉诉房屋内仍存有被告的物品家具，涉诉房屋仍为被告事实占有，故要求被告给付事实占有期间的房屋占有使用费。又查，原告为证明其诉请主张第六项的物业服务费，向一审法院提交了天津市普惠物业管理有限公司为其开具的天津增值税普通发票，证明原告已交纳2018年1月1日至2019年4月30日期间涉诉房屋的物业费39350.88元、2019年5月1日至2019年6月30日期间涉诉房屋的物业费4918.85元。被告认可原告主张的物业费标准，也认可该段期间物业费未交纳，但认为自己并未使用涉诉房屋，也未委托原告代交，故不应向原告支付物业费，另被告在庭审中表示曾向原告交纳了60000元质保金，经原告庭后核实确认收取了被告租赁保证金60000元，但认为依据租赁合同约定该租赁合同保证金应当冲抵违约金。一审法院认为，关于原告诉请主张的解除双方租赁合同一节，因被告当庭表示同意解除，故对双方租赁合同解除予以确认，原、被告之间签订的《平祥大厦底商租赁协议》于2019年5月13日解除。关于原告主张的涉诉房屋2018年6月1日至双方合同解除之日的租金及利息，一审法院认为，虽然被告表示其自2017年12月25日即停止使用涉诉房屋进行经营，但亦自认在2017年12月份之后没有向原告提出过交房，即自2018年6月1日至2019年5月13日双方租赁合同解除前，涉诉房屋仍由被告实际占有控制，原告有权向被告主张该段期间的租金。关于被告应给付的租金标准，鉴于原被告之间就涉诉房屋之前的租金问题经过民事诉讼且有生效判决，生效的民事判决中已确认了因涉诉房屋的漏雨漏水问题及造成的相关后果影响了被告对涉诉房屋正常经营使用的事实，本案对上述事实亦予以确认，基于公平原则原告主张的自2018年6月1日至双方租赁合同解除之前的租金亦酌定减半收取。被告应支付原告2018年6月1日至2019年5月13日期间房屋租金404435元（808870＊50%）。关于逾期交付租金的利息，原告明确不主张合同期内的利息，只主张法院判决解除之日至被告实际履行之日的利息，上述主张不违反相应法律规定，予以支持，被告应当以404435元房屋租金为本金，按照同期中国人民银行贷款利率向原告支付自2019年5月14日至实际履行之日的利息。关于原告主张的腾房及房屋占有使用费之主张，一审法院在2019年5月13日第一次庭审时即要求被告明确腾房意见，被告表示同意腾房且随时可以腾房，一审法院为其限定了一周时间，但原告随后明确表示因对涉诉房屋的漏水原因存在异议故不同意接收涉诉房屋，拒绝办理交接手续。在2019年5月22日第二次开庭时被告再次向法庭明确已经腾空涉诉房屋，具备交房条件，但原告再次当庭表示不同意接收涉诉房屋并随后提交书面补充意见，认为涉诉房屋内还存有被告的物品、家具等，被告的原招牌也尚未拆除，不认可被告已经腾空涉诉房屋。对此，一审法院认为，被告对涉诉房屋进行装饰装修进行经营是经过原告同意的，双方租赁关系解除后被告应当按照合同约定带走其购买的所有可移动、独立的设施、设备，已经附着于房屋本体不可分割的部分无偿留予原告。现被告于2019年5月22日明确表示涉诉房屋已经腾空，即便涉诉房屋内还放置有被告的可移动、独立的物品，应视为被告已放弃对上述物品的所有权和处置权，原告可在收回房屋后自行处置，如产生了相应的拆除和搬离费用，亦可另行向被告主张权利。对涉诉房屋内已形成附和的装修装饰物，无偿归于原告。而原告因自身原因不同意与被告办理交接手续，其无权向被告主张其后的房屋占有使用费。故关于原告的腾房主张，不予支持。被告还应向原告支付2019年5月14日至2019年5月20日期间房屋占有使用费16301元，对原告主张的之后的房屋占有使用费，不予支持。关于原告诉请主张的违约金，一审法院认为，虽然涉诉房屋确有漏水漏雨影响了被告对涉诉房屋的正常经营使用，前案和本案也据此对被告应支付的房屋租金予以了减免，但被告既然自述于2017年12月底就不再在涉诉房屋内继续经营故而拒绝支付其后的房租，却一直占用涉诉房屋未与原告就解除合同及腾房事宜予以沟通，导致原告的预期租金损失，被告应当就此承担一定的违约责任。关于违约金数额，被告对此亦提出异议，认为原告主张的一季度租金的违约金过高，一审法院将违约金金额酌定降至1.5个月租金损失106249.5元。另，由于原被告双方均认可原告收取了被告60000元质保金，根据合同约定可从质保金中予以扣除优先折抵违约金，故，被告交纳的60000元质保金冲抵违约金后，需另支付原告违约金46249.5元。关于原告诉请主张的物业费，虽然被告并未委托原告代交，但双方租赁合同中约定了被告租赁房屋期间物业费由被告承担，且原告已提交相应发票证明了原告已全额向涉诉房屋的物业服务公司交纳了2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业费，故原告有权向被告主张2018年1月1日至被告腾房之日的物业费。关于被告应给付的物业费标准，鉴于原被告之间就涉诉房屋之前的物业费问题已有生效判决进行了确认，判决中一并确认了因涉诉房屋的漏雨漏水问题及造成的相关后果影响了被告对涉诉房屋的正常经营使用的事实，本案对上述事实亦予以确认，原告主张的自2018年1月1日至被告腾房之日的物业费亦酌定减半收取。被告应支付原告2018年1月1日至2019年5月20日期间物业费计20468元（3元/月/平方米＊819.81平方米＊16个月＊50%＋3元/月/平方米＊819.81平方米/31日＊20日＊50%）。一审法院判决：“一、确认原告中新滨城房地产开发有限公司与被告赵燕签订的《平祥大厦底商租赁协议》（合同编号：中新滨城-九州国际-销售-20130114-01）于2019年5月13日解除；二、本判决生效后十五日内，被告赵燕给付原告天津中新滨城房地产开发有限公司自2018年6月1日至2019年5月13日的房屋租金404435元，并以404435元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率给付原告天津中新滨城房地产开发有限公司自2019年5月14日至实际履行之日的利息；三、本判决生效后十五日内，被告赵燕给付原告天津中新滨城房地产开发有限公司2019年5月14日至2019年5月20日期间房屋占有使用费16301元；四、本判决生效后十五日内，被告赵燕给付原告天津中新滨城房地产开发有限公司违约金46249.5元；五、本判决生效后十五日内，被告赵燕给付原告天津中新滨城房地产开发有限公司2018年1月1日至2019年5月20日期间物业费20468元；六、驳回原告天津中新滨城房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7056.5元，由被告赵燕负担”。二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，现有生效的判决书确认上诉人对租赁物漏水问题应承担相应责任，上诉人没有证据证明已对涉案房屋进行了维修或证明系被上诉人的原因导致漏水，一审法院基于生效判决确认相关款项的支付比例，并无不当。被上诉人已于2019年5月22日明确表示涉诉房屋已经腾空，即便涉诉房屋内还放置有被上诉人物品，上诉人应予以处置或清理后向被上诉人另行主张清理费用，上诉人以此为由拒绝接受房屋，理由不能成立，一审法院不支持被上诉人此期间的租赁费是正确的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9236元，由天津中新滨城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张玉明审判员  王 路审判员  张 炜二〇一九年十一月七日法官助理杨纪雷书记员王梦雨附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……