文书内容江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初5187号原告：赵怀付，男，1965年1月20日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：张祥，东海县青湖法律服务所法律工作者。被告：刘敬攀，男，1978年1月16日出生，汉族，住东海县。第三人：李鹏，男，1987年6月16日出生，汉族，住东海县。原告赵怀付与被告刘敬攀、第三人李鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵怀付的委托诉讼代理人张祥到庭参加诉讼，被告刘敬攀经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，第三人李鹏未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵怀付向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告的租赁合同，被告及第三人立即支付原告商铺租金127338元（自签订合同之日起第九年的租金）；2、判令被告及第三人返还所租赁的房屋；3、诉讼费用由被告及第三人承担。事实与理由：2010年9月16日，原告与被告签订租赁合同，合同约定原告将其所有的位于东海县晶城大院11号楼106户的一楼商铺出租给被告使用。房屋租期15年，自2010年10月20日起至2025年10月20日止，房屋租金前五年每年为110000万元，从第六年起房屋租金为每年按上一年房租的百分之五递增。合同第一条约定承租方有下列情形之一的（承租方拖欠租金超过两个月），出租方可以终止合同，收回房屋。合同第二条第一款明确约定承租方以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为每年支付一次，并提前一个月时间交至出租方；合同第二条第二款约定承租方必须按照约定时间向甲方(出租方）缴纳租金。合同第五条第二款约定租赁期间，乙方如因转让或者其他原因将房屋转租给第三方使用，取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有乙方的权利，承担原乙方的义务。合同签订后，被告按时缴纳了2018年10月20日之前的商铺租金。但自2018年10月20日起至今被告及第三人未缴纳其应缴纳的租金（后了解到被告将该商铺出租给第三人）原告多次找被告及第三人协商，均以种种理由拒付。据此，他们的行为已违反了双方所签合同的约定。为此，为了维护原告的合法权益不受侵犯，特向贵院提起诉讼，请求依法予以判决。被告刘敬攀未答辩。第三人李鹏庭前提交意见为：1、原告起诉第三人，没有事实依据和法律依据。根据原被告2010年9月16日租赁合同第五条规定的权利与义务，第三人从被告处转租前及转租后均取得原告的同意。第三人将承租费用交给原告，原告明确表示叫交给被告，有被告交给原告。2、原告依据和被告之间的租赁合同权利与义务，第三人已全部履行，没有违约。第三人与被告之间的合同第三人已经全部履行，在规定内交纳租金。3、原告的承租存在严重的质量问题，商铺存在严重的漏水，下水道往里面进水，把第三人的货物进水浸泡，墙上壁纸被漏水浸泡，变色脱落（附几张照片），造成第三人的经营商品损失，原告应当承担赔偿责任。4、因被告没有及时向原告交纳租金是被告方违约，和第三人没有关系。第三人转租的商铺是经过原告和被告完全同意的合法的转租合同。第三人的合法权益应当得到法律的保护，请求人民法院驳回原告对第三人的不实诉讼。本院经审理认定的事实如下：2010年9月16日，甲方赵怀付与乙方刘敬攀签订《租赁合同》一份，内容为：“甲方出租的商铺坐落于晶城大院11号楼106户的一楼，建筑面积约145平方米。双方约定房屋租期为15年，自2010年10月20日起至2025年10月20日止。前5年的房租为110000元每年，大写壹拾壹万元。从第六年起房租为每年按上一年房租的5%递增。一、承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：1、承租方利用承租房屋进行违法及犯罪活动的。2、承租方拖欠租金超二个月。二、租金及交纳方式：1、承租方以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为每年支付一次,并提前一个月时间交至出租方。另承租方第四年和第五年房租，在第四年时一起付予出租方。2、承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金。3、房屋乙方使用前的各项欠费等与乙方无关。三、租赁期间房屋修缮：出租方确保水电畅通后交于承租方，承租方的装修费用，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关。四、各项费用的缴纳：1、物业管理费：乙方自行向物业管理公司交纳。2、水电费：由乙方自行缴纳。3、使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳，（其中包括乙方自已申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用）。五、出租方与承租方的变更：1、如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。2、租赁期间，乙方如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。3、如乙方需扩大经营，在不损坏房屋主体安全的前提下，可自主开墙扩大经营面积。合同期满后，如乙方不再续租，需将打开的墙壁复原。4、合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方在同等市价等条件下享有优先权。六、免责条件：若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方。七、本合同如出现争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉。八、本合同如有未尽事宜，甲、乙双方应在法律的基础上共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。九、本合同双方签字后生效，本合同1式2份，甲、乙双方各执1份。双方互提供身份证复印件一份。”2018年7月9日，甲方刘敬攀与乙方李鹏签订《房屋租赁合同》一份，内容为：“一、甲方将位于东海县和平路3-5晶城大院西侧第一间门面房的楼下部分出租给乙方使用。二、租赁期限1、租赁期限共贰年，即自2018年9月16日至2020年9月15日止。（租赁期内乙方无违约情况发生，甲方不得收回房屋使用权）2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为销售日用品生活用品使用，若改为其他则事先需与甲方协商（需甲方书面同意方为有效）3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应按期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。租赁期满后若甲方继续出租该房屋，则乙方享有优先续租权。三、租金及支付方式1、该房屋租金为第一年15.5万元，大写壹拾伍万伍仟元，每年按5%在上年的房租基础上递增，作为下一年的房租。支付方式：第一年房租在2018年8月15日前交清，以现金收据或者银行转账体现，下一年的房租提前一个月即每年8月15日前交清。若不按时交清房租则甲方可无条件收回房屋。（注：每年8月15日前，如乙方不能向甲方交清房租，则视为乙方自动放弃本合同，甲方可重新对外出租，乙方交于甲方的保证金归甲方所有不再返还乙方。）四、房屋租赁合同生效后，乙方应向甲方交付2万元保证金（不计利息），合同期满后若无经济纠纷保证金退回。五、房屋租赁期满后，房屋及装修需保持原样，归还甲方。（房屋内吸顶空调、基础装修及门都属于甲方）六、租赁期间房屋如因不可抗拒的自然灾害导致损毁，本合同则自然终止。七、租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋租给第三人，或改变用途。（若违约，甲方有无条件收回房屋的权利。）租赁期满或解除合同时，乙方需按时归还房屋给甲方，如需续租，需提前三个月与甲方协商。八、甲方在租赁期前让半个月给乙方装修，不算房租。如乙方不能正常履行租期，则在保证金中扣除这半个月房租。九、本合同在履行中发生纠纷，应通过双方协商解决，协商不成，可诉请人民法院处理。十、租赁期间乙方应合法经营，其经营产生的问题与甲方无关。租赁期此房屋的水、电及物业费由乙方自行负责。”2018年8月18日，刘敬攀向李鹏出具了收条：“收条今收到李鹏人民币壹拾叁万元整（￥130000）此为晶城大院西（最西一间）门面房的一部分租金（2018年9.15至2019年9月14日），加上以前所付，第一年租金已付清。收款人：刘敬攀2018.8.18”原告陈述，被告刘敬攀将涉案商铺转租给第三人刘某未经过其同意，是当时因有一户其他商铺漏水，去处理漏水才知道涉案商铺转租给第三人。被告刘敬攀租金交至2018年10月19日，后续房租未缴纳。现涉案商铺第三人李鹏在使用，原告赵怀付与第三人李鹏达成协议，原告赵怀付与被告刘敬攀合同解除后，原告赵怀付与李鹏签订房屋租赁合同，租金从2019年9月15日起付。原告撤回关于被告及第三人返还所租赁房屋的诉讼请求。以上事实有原告的当庭申述及原告举证的《租赁合同》、《房屋租赁合同》，第三人提交的收条等证据予以证实。本院认为，原告赵怀付与被告刘敬攀签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，该合同不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。原被告约定“租金暂定为每年支付一次,并提前一个月时间交至出租方”，被告刘敬攀租金交至2018年10月19日，后续房租未按约定缴纳，违反合同约定，符合双方关于出租方终止合同的条件。但合同约定被告刘敬攀可将房屋转租给第三方使用，现被告将房屋转租给第三人，合同尚未到期。现原告与第三人就继续租赁涉案商铺已达成协议，故原告主张解除其与被告刘敬攀的租赁合同，本院予以支持。关于原告主张的租金，被告刘敬攀应向原告支付从2018年10月20日起至2019年9月14之日间的租金122563（11万元×÷12月×11月）。因第三人已向被告履行了合同约定的支付房租义务，原告向次承租人李鹏主张租金，本院不予支持。被告刘敬攀及第三人李鹏经本院传票传唤，未出庭应诉，视为其放弃答辩、陈述、质证和辩论的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九七条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵怀付与被告刘敬攀签订的《租赁合同》，被告刘敬攀在本判决生效后十日内向原告赵怀付支付租金122563元；二、驳回原告赵怀付的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用收取2846元，由被告刘敬攀负担（已由原告垫付，被告于本判决生效后十日内与上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向本院预交上诉案件受理费人民币2846元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，帐号：10×××94。0100依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  李 梅审 判 员  侯书宇人民陪审员  魏忠田二〇一九年十一月十三日法官 助理  朱 琪书 记 员  宋紫阳上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。