山西省孝义市人民法院民事判决书（2019）晋1181民初2516号原告：李某，女，汉族，孝义市人，现住孝义市。被告：孝义市教育科技局住所地：山西省孝义市府前街279号党政办公大楼311室统一社会信用代码：×××。法定代表人：田某，职务：局长。委托诉讼代理人：延某，男，1964年2月16日生，汉族，孝义市阳泉曲镇柳湾煤矿居民，系教育局职工，身份证号：×××。被告：任某，男，汉族，孝义市人，现住孝义市。原告李某与被告孝义市教育科技局、任某买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某、被告孝义市教育科技局的委托诉讼代理人延某、被告任某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告2009年4月15日签订的《购房协议书》；2.判令被告返还原告预收的购房款7万元；3.判令被告依《协议》支付原告资金占用（2009年4月15日至2019年9月15日）按照月利息1％计算利息8.75万元及2019年9月15以后直至付清预付购房款之日止期间的利息；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年4月，被告为开发其所购桃园堡村土地、兴建孝义市教师安居工程而临时成立了孝义市教师安居工程筹建处。2009年4月被告设立的孝义市教师安居工程筹建处预收原告购房款7万元，完全用于被告购买桃园堡村土地事项，该筹建处对外行为代表被告的利益。被告在桃园堡村盖住房，由孝义市教师安居工程筹建处为原告出具了收据。时至今日，被告不但没有为原告提交住房，所交本金概没退还，其行为构成违约和侵权，所以，被告应退还原告预交购房款7万元，并承担资金占用利息。原告多次催要未果，无奈依法向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告孝义市教育科技局辩称，1.孝义市教师安居工程筹建处未经批准成立，公安局、工商局等相关部门亦无备案，且该未收到原告的预付购房款7万元，亦未实际占有该款，故以孝义市教师安居工程筹建处名义所产生的任何法律行为与该无关；2.原告是于2009年缴纳的购房预付款，至今已有十年之久，早已超过了诉讼时效，已经丧失了胜诉权。因此，请求依法驳回原告对被告的诉讼请求。被告任某辩称，该承认给原告出具了收据，但该只是经办人，出具收据系职务行为，本人不应当承担法律责任。原告李某围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.原告李某身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2.收据复印件1份，证明原告因购房给孝义市教师安居工程筹建处交纳7万元，该筹建处和财会主管即被告任某在收据上加盖公章；3.2009年4月15日原告李某与孝义市教师安居工程筹建处签订的《购房协议书》复印件1份，证明双方签订购房协议，原告支付预付款7万元,购买该筹建处在桃园堡村开发的居民住宅小区的房屋，该筹建处承诺于2010年11月1日前交付房屋；4.2015年2月5日《协议》复印件1份，证明因购房，孝义市教师安居工程筹建处作为甲方，原告作为乙方，双方约定：如乙方继续购买房屋，甲乙双方重新签订购房合同，如乙方选择退款，甲方无条件退还乙方购房款并给付补偿款。被告孝义市教育科技局对原告提交的证据1无异议，对证据2、3、4提出异议，认为被告未实际参与该事情的运作。被告任某对原告提交的证据真实性均不持异议，但表示该只是按照被告孝义市教育科技局的安排到孝义市教师安居工程筹建处记账，其他责任与其无关。被告孝义市教育科技局、任某未向本院提交证据。本院依法组织双方当事人进行质证。对双方当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷予以佐证。本院经审理认定如下事实：2009年4月15日，原告李某为购买房屋，与孝义市教师安居工程筹建处签订《购房协议书》，协议约定，“卖方（以下简称甲方）：孝义市教师安居工程筹建处购方（以下简称乙方）：李某经双方协商，达成协议如下：一、甲方在孝义市永盛路西紧贴张铁虎开发的住房以北（桃园堡村地界内）的区域开发居民住宅小区，并以每平米不超过1700（含1700）元的价格（框架结构）出售给乙方，城市增容费其他费用全部由甲方承担，层数及户型面积由乙方自选；二、乙方预付房款7万元，余款在按甲方工期要求支付。甲方于2010年11月1日之前施工完毕交付乙方。若逾期不能完工，甲方按房款总额的3％作为违约金赔偿乙方；三、……；四、房地产权证由甲方负责办理，正常手续费用由乙方承担；……”。该《购房协议书》加盖孝义市教师安居工程筹建处印章，原告李某签字捺印予以确认。同时，原告李某向孝义市教师安居工程筹建处预付购房款7万元，孝义市教师安居工程筹建处为原告出具收据一支，载明“交款单位：李某收款方式：现金人民币（大写）柒万元整￥70000收款事由：购房款（预交）经办人：任某”，收据加盖孝义市教师安居工程筹建处印章。2015年2月5日，孝义市教师安居工程筹建处与原告李某签订《协议》一份，协议载明了因桃园堡村委单方原因，致使至今无法开工。现甲方（即孝义市教师安居工程筹建处李兴胜）退还乙方（即原告李某等购房人）部分原交纳款外，还有182万元没有退还乙方，为确保乙方利益不受损害，甲乙双方达成如下协议：一、乙方继续购房，购房价格仍按照原协议价，地点为现电影公司（旧家家利超市），甲乙双方重新签订购房合同；二、乙方要求退款，甲方无条件退给乙方原交购房款和按月以原交房款本金的1％利息依照国家银行算法结算付给乙方补偿款；三、购房协议签订时间不迟于2015年4月30日；四、乙方不继续购房，按照上述第二项执行，甲方于2015年4月底前退乙方原交购房款本息；……。该协议由孝义市教师安居工程筹建处加盖印章，负责人李兴胜签字捺印，原告李某及其他房屋购买者作为乙方签字捺印予以确认。原告李某多次向李兴胜及被告任某主张退还购房款，购房款7万元至今未能退还。另，本院生效法律文书（2019）晋1181民初185号民事判决书已认定，原、被告签订的《购房协议书》、《协议》所载之地块属孝义市新义街道办事处桃园堡村土地，2007年被告孝义市教育科技局曾与孝义市新义街道办事处桃园堡村及孝义市楼西村任忠礼三方签订《关于土地转让合同书》，将上述土地一次性作价转让给孝义市教育科技局使用。2014年原桃园堡村民委员会主任陈贵明及孝义市楼西村任忠礼因犯非法转让、倒卖土地使用权罪被孝义市人民法院作出的（2014）孝刑初字第453号刑事判决书依法判处刑罚，现该判决书已发生法律效力。上述涉案土地因不具备开发条件，一直未进行开发建设。另查明，李兴胜与被告任某均系被告孝义市教育科技局职工。本院认为，原告李某与孝义市教师安居工程筹建处于2009年4月15日签订《购房协议书》，约定原告购买由孝义市教师安居工程筹建处开发建设的房屋，因拟开发之土地未办理相关审批手续，不具备开发建设条件，双方签订之协议违反了国家的强制性规定，属无效合同，现原告李某诉请解除双方签订之《购房协议书》，理由不能成立，本院不予支持。经过庭审可以确定，《购房协议书》载明的甲方即孝义市教师安居工程筹建处不具有主体资格，故本案的争议焦点为由谁承担合同无效的法律责任。结合庭审双方陈述，被告孝义市教育科技局否认孝义市教师安居工程筹建处系其设立的，然2007年被告孝义市教育科技局拟取得《购房协议书》、《协议》所载地块之使用权与孝义市新义街道办事处桃园堡村及孝义市楼西村任忠礼三方签订《关于土地转让合同书》，2009年孝义市教师安居工程筹建处为在此地块开发房地产与原告签订《购房协议书》，而作为孝义市教师安居工程筹建处负责人的李兴胜与经办人被告任某又同为被告孝义市教育科技局职工，上述事实均表明孝义市教师安居工程筹建处系被告孝义市教育科技局为开发其所购的桃园堡村土地兴建孝义市的桃园堡村土地兴建孝义市教师安居工程而成立的，由李兴胜与被告任某具体经办相关事宜。孝义市教师安居工程筹建处不具备主体资格，应由设立其的被告孝义市教育科技局依法承担合同无效的法律责任。依据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。被告孝义市教育科技局应返还原告李某因履行《购房协议书》而交付的购房款7万元。关于原告诉请被告支付从2009年4月15日起至付清之日止之资金占用期间的利息的请求，原、被告在《购房协议书》中约定“按房款总额的3％作为违约金赔偿乙方”，在《协议》中约定“按月以原交房款本金的1％利息”，属有关解决争议的方法的条款，因合同无效不影响有关解决争议方法条款的效力，故本院依法确认其效力。双方在《购房协议书》与《协议》中对原告的补偿或赔偿作出不同约定，然《协议》签订时间是在2015年2月5日，《购房协议书》签订时间在2009年4月15日，本院认定在后之《协议》视为对前之《购房协议书》的变更，且因《协议》约定之“月息1％”不违反法律规定，故本院支持原告按此约定支付利息之诉请。从2009年4月16日起至2019年9月15日，共计125个月，此期间，被告应支付原告利息87500元（7万元×1％×125个月），如前所述，筹建处不具备独立承担民事责任的能力，故支付利息之责任亦应由被告孝义市教育科技局承担。被告孝义市教育科技局应支付原告截止2019年9月15日止之利息8.75万元，并以本金7万元按约定之月息1％支付原告从2019年9月16日起至付清之日止之利息。被告任某系被告孝义市教育科技局职工，其收取原告购房款的行为属履行职务行为，依法不承担返还购房款及支付利息之责任。被告孝义市教育科技局辩称，原告起诉已超过诉讼时效，因原告李某一直向被告任某及李兴盛主张权利，故本院对被告孝义市教育科技局之辩解意见依法不予采信。综上所述，被告孝义市教育科技局返还原告购房款7万元，支付资金占用期间的利息87500元，并以本金7万元按约定之月息1％支付原告从2019年9月16日起至付清之日止之利息。依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款的规定，判决如下：被告孝义市教育科技局返还原告李某购房款70000元并支付利息87500元，合计157500元,于本判决书生效之日起十五日内付清;被告孝义市教育科技局支付原告李某购房款7万元的利息，从2019年9月16日起至付清之日止按月息1％计算；驳回原告李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3530元，由被告孝义市教育科技局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。审 判 员 王 芳 二〇一九年十一月二十九日法官助理 郭俊剑书 记 员 王珍珍