台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1004民初5460号原告：黄荷娟，女，1968年5月19日出生，汉族，住浙江省临海市。委托代理人：陆加勤，浙江晓法律师事务所律师。被告：阮吉刚，男，1966年11月8日出生，汉族，住台州市路桥区。被告：丁妙英，女，1967年9月15日出生，汉族，住台州市路桥区。原告黄荷娟与被告阮吉刚、丁妙英合同纠纷一案,原告于2019年4月16日向本院提起诉讼，本院依法受理后适用简易程序，于2019年6月5日作出（2019）浙1004民初2351号民事判决书，原告黄荷娟因不服该案判决，向台州市中级人民法院提起上诉，台州市中级人民法院经审理作出（2019）浙10民终1608号民事裁定书，裁定该案发回本院重审。本院于2019年8月1日重新立案后，依法组成合议庭，于2019年10月9日公开开庭审理，原告黄荷娟及其委托代理人陆加勤、被告阮吉刚到庭参加诉讼，被告丁妙英经本院合法传唤无正当理由均拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告黄荷娟向本院提出诉讼请求（变更后）：一、确认被告阮吉刚与胡土梅2009年4月7日签订的《集体房屋转让协议书》无效；二、判令被告对原告所有的坐落于路桥区高桥章村部东边数来第七间房屋二、三楼房停止侵害，腾退房屋，恢复原状；三、赔偿租金10万元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年8月19日，原告通过拍卖购买得到桐屿街道高桥章村村委会集体所有的五层立地房屋两间，即本幢由东数入西的第七、八间。其中第八间属于黄利娟所有。2008年7月21日，原告与胡土梅离婚时，明确该房屋归原告所有。2009年4月7日，被告阮吉刚胁迫胡土梅将原告所有的房屋以45万元价格进行买卖（实际没有交付房款），之后恶意占有原告房屋并且出租二、三楼给被告丁妙英。被告阮吉刚答辩称：原告的房子买入的时间在2006年8月19日公开拍卖的，拍卖的时候属于夫妻共同财产，原告与胡土梅离婚不影响第三人的权利，房子仍然有胡土梅的一半。胡土梅因为欠我钱，自己说将房子抵给我，高桥章村的村委会上程平作证的，胡土梅跟我合伙做过生意。要求驳回原告的诉讼请求。被告丁妙英未作答辩。本院经审理查明，2006年8月19日，原告黄荷娟与案外人胡土梅与桐屿街道高桥章村村委会签订高桥章村集体房屋转让协议，约定坐落在路桥区立地房由东数入西的第七、八间五层立地楼房两间转让给原告黄荷娟与案外人胡土梅，转让价格为690000元，其中第八间系黄利娟以黄荷娟名义购买。2008年7月21日，原告黄荷娟与案外人胡土梅签订离婚协议书并约定夫妻共同财产坐落在路桥区立地房壹间归原告所有。2009年4月7日，案外人胡土梅与被告阮吉刚签订《集体房屋转让协议书》一份，约定将案涉房屋转让给被告阮吉刚，转让价款为45万元，同日，胡土梅出具收条一份，载明已收到被告阮吉刚房屋转让款45万元，但实际上没有交付款项。现该房屋的二、三层由被告阮吉刚出租给被告丁妙英使用。上述事实，有原告提供的高桥章村集体房屋转让协议书、离婚协议书、台州市公安局路桥分局的询问笔录、证明、胡土梅的律师调查笔录、被告提供的收条、集体房屋转让协议书以及原、被告的陈述等证据在卷证实。本院认为，本案的争议焦点可以归纳为以下三点:一、案外人胡土梅在2009年4月7日和被告阮吉刚签订的《集体房屋转让协议书》是否无效；二、被告是否应赔偿原告租金以及赔偿金额。一、对于案涉的坐落在路桥区立地房由东数入西的第七间五层立地楼房，原告黄荷娟与案外人胡土梅在2008年7月21日离婚时已经协议该房屋由原告黄荷娟所有，案外人胡土梅在2009年4月7日将该房屋转让给被告阮吉刚并与阮吉刚签订了《集体房屋转让协议书》系无权处分该房屋。被告阮吉刚辩称该房屋系案外人胡土梅因尚欠其借款45万元，故将该房屋作价45万元抵债，且该借款应为原告黄荷娟与胡土梅的夫妻共同债务。根据胡土梅的陈述，其在签订该房屋转让协议书的时候并没有欠被告阮吉刚借款，是被胁迫签下的转让协议书，对于被告阮吉刚所称的45万元借款的真实性以及在签订《集体房屋转让协议书》时是否存在胁迫的事实，在本案中因证据不足无法查清；但即便在当时，胡土梅尚欠被告阮吉刚借款45万元，根据被告阮吉刚的庭审陈述，其跟胡土梅之间有合伙放贷的关系，其借款给胡土梅是被胡土梅拿去借给别人的，并没有用于被告胡土梅与原告黄荷娟的夫妻共同生活，不属于原告黄荷娟与胡土梅的夫妻共同债务，原告黄荷娟没有偿还的义务。综上，案外人胡土梅与被告阮吉刚在2009年4月7日签订的《集体房屋转让协议书》上转让人处仅有胡土梅的签字和胡土梅代为书写的的“代黄荷娟”的字样，但胡土梅对于该协议书中的所涉房屋并没有处分权，且权利人即本案原告黄荷娟事后也没有进行追认，该协议书的签订侵害了原告黄荷娟的利益；另胡土梅也表示该协议书违背了其真实的意思表示，在签订协议书时已经明确告知被告阮吉刚其对房屋没有处分权，从其书写“代黄荷娟”的字样也能印证该事实，被告阮吉刚仍然与胡土梅签订协议书，事后也没有实际交付房屋转让款，故此，原告要求确认该协议书无效的诉讼请求，本院予以支持。合同被认定无效后，自始无效，故被告阮吉刚无权占有案涉房屋，应将该房屋交还给原告黄荷娟占有使用。被告丁妙英基于与被告阮吉刚之间的租赁合同关系在案涉房屋中租住，据被告丁妙英陈述，其与被告阮吉刚之间并没有约定租赁期，为不定期租赁，且因本案诉讼的发生，被告丁妙英的租金实际只支付到2019年6月28日，此后的租金尚未支付，原告黄荷娟作为房屋的权利人，有权随时要求被告丁妙英迁出该房屋，但应给与被告丁妙英一定的合理期限。二、对于原告要求被告赔偿租金的诉讼请求，本院认为被告丁妙英基于与被告阮吉刚之间的租赁合同关系占有使用案涉房屋，其已将租金支付给被告阮吉刚，故原告要求被告丁妙英赔偿租金没有依据，本院不予支持；对于原告要求被告阮吉刚赔偿租金的诉讼请求，因原告在本案诉讼之前一直以为案涉房屋系案外人章高建经得其本人同意而借住，故即使没有被告阮吉刚无权占有的事实，原告本身也不会因案涉房屋而获取租金，但被告阮吉刚因出租案涉房屋所得的租金利益应当返还给原告黄荷娟。对于被告阮吉刚应返还租金利益的金额，原告应负举证责任。对于案外人章高建住在案涉房屋的原因，原、被告双方陈述不一致，对于其是否与被告阮吉刚之间存在房屋租赁合同关系，尚无法确定，因原告认可章高建是经得其本人同意而借住，若原告再向被告阮吉刚主张章高建所付租金部分，系前后矛盾。根据被告阮吉刚、丁妙英在公安机关所做的询问笔录以及被告阮吉刚的自认和丁妙英在本案中的陈述，本院确定被告阮吉刚因案涉房屋获取租金的金额为28000元，其中2012年开始按每年租金4000元出租给“何日希”两年，2015年开始按每年租金5000元出租给被告丁妙英至2019年6月28日共四年，故被告阮吉刚应返还给原告黄荷娟租金利益28000元。综上，原告诉讼请求合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告阮吉刚与胡土梅在2009年4月7日签订的《集体房屋转让协议书》无效；二、被告阮吉刚于本判决发生法律效力之日起十日内对原告黄荷娟占有使用的坐落在路桥区立地房由东数入西的第七间五层立地楼房停止侵害，将该房屋交还给原告黄荷娟；三、被告丁妙英于本判决发生法律效力之日起三十日内迁出被告黄荷娟占有使用的坐落在路桥区立地房由东数入西的第七间五层立地楼房；四、被告阮吉刚于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告黄荷娟租金利益28000元；五、驳回原告黄荷娟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告黄荷娟负担1800元，由被告阮吉刚负担500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长  陈 媛人民陪审员  朱秀君人民陪审员  杨圣荣二〇一九年十一月十一日代书 记员  徐 盼本判决所依据的相关法律和法条《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。