四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初1565、1573号 原告：潘君治，男，1971年6月12日出生，汉族，住浙江省临海市。 原告：陈彩菊，女，1973年4月22日出生，汉族，住浙江省临海市。 二原告共同委托诉讼代理人：尤元昶，四川兴蓉律师事务所律师。 被告：成都交通枢纽场站建设管理有限公司。住所地：成都市高新区盛和路66号交投大厦16楼。 法定代表人：曾成志。 委托诉讼代理人：毛政文，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张龙刚，四川明炬律师事务所律师。 被告：成都新南时代房地产开发有限公司。住所地：成都高新区盛和一路88号1幢1单元8层805号。 法定代表人：周伟杰。 被告：成都金七浦投资管理有限公司。住所地：成都市金牛区二环路西三段181号11层22号。 法定代表人：周伟杰。 第三人：四川以太贸易有限责任公司。住所地：成都市锦江区南府街18号1栋25层3号。 法定代表人：高莉莉，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王蓓，女，1982年1月2日出生，汉族，住成都市武侯区，公司员工。 第三人：大连银行股份有限公司成都分行。营业场所：成都市锦江区滨江西路8号。 负责人：韩萍，该分行行长。 委托诉讼代理人：王晶晶，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马浩，四川恒和信律师事务所律师。 原告潘君治、陈彩菊与被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司（以下简称场站公司）、成都新南时代房地产开发有限公司（以下简称新南公司）、成都金七浦投资管理有限公司（以下简称金七浦公司）、第三人四川以太贸易有限责任公司（以下简称以太公司）、第三人大连银行股份有限公司成都分行（以下简称大连银行成都分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月17日受理后，由审判员林旭担任审判长，与人民陪审员吴建强、人民陪审员杨健组成合议庭，于2018年10月23日公开开庭审理，后因本院工作变动，由审判员林旭担任审判长，与人民陪审员吴建强、人民陪审员于振华组成合议庭，于2019年4月22日公开开庭审理，后因本院工作变动，由本院审判员林旭担任审判长，与人民陪审员马新民、人民陪审员张骏组成合议庭，于2019年11月14日、11月26日公开开庭审理。原告潘君治、陈彩菊的委托诉讼代理人尤元昶，被告场站公司的委托诉讼代理人毛政文、张龙刚，第三人大连银行成都分行的委托诉讼代理人马浩、王晶晶到庭参加诉讼，被告新南公司、被告金七浦公司、第三人以太公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。 潘君治、陈彩菊在1565号案中向本院提出诉讼请求：1、判令解除潘君治、陈彩菊与场站公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、判令解除潘君治、陈彩菊与大连银行成都分行签订的《个人一手房贷款借款合同》、《个人一手房贷款抵押合同》；3、判令解除潘君治、陈彩菊与新南公司签订的《商铺租赁合同》；4、判令解除潘君治、陈彩菊与金七浦公司签订的《商业管理合同》；5、判令场站公司返还潘君治、陈彩菊首付房款613634元、面积补差493元、代收费用34707元（契税29596元、产权登记费550元、国有土地使用证60元、权证印花税667元、国有土地印花税5元、代收维修资金550元、其他3454元）、资金占用利息（以首付款613634元为基数、按照中国人民银行同期贷款利率、从付款之日计算至付清之日）；6、判令场站公司将按揭房款370000元返还给大连银行成都分行；7、判令大连银行成都分行将截止2019年10月20日已收取潘君治、陈彩菊按揭款本金172440.53元返还潘君治、陈彩菊（已收取的按揭本金以判决生效之日前大连银行成都分行最终收取的金额为准）；8、判令场站公司赔偿潘君治、陈彩菊截止2019年10月20日潘君治、陈彩菊已支付大连银行成都分行的按揭贷款利息损失98193.22元（按揭贷款利息损失以判决生效之日前大连银行成都分行最终收取的金额为准）；9、诉讼费、保全费由场站公司承担。 潘君治、陈彩菊在1573号案中向本院提出诉讼请求：1、判令解除潘君治、陈彩菊与场站公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；同》、《个人一手房贷款抵押合同》；3、判令解除潘君治、陈彩菊与新南公司签订；3、判令解除潘君治、陈彩菊与金七浦公司签订的《商业管理合同》；5、判令场站公司返还潘君治、陈彩菊首付房款773634元、面积补差1276元、代收费用46871元（契税40047元、产权登记费550元、国有土地使用证60元、权证印花税667元、国有土地印花税5元、代收维修资金870元、其他4672元）、资金占用利息（以首付款613634元为基数、按照中国人民银行同期贷款利率、从付款之日计算至付清之日）；6、判令场站公司将按揭房款6000000元返还给大连银行成都分行；7、判令大连银行成都分行将截止2019年10月20日已收取潘君治、陈彩菊按揭款本金279633.29元返还潘君治、陈彩菊（已收取的按揭本金以判决生效之日前大连银行成都分行最终收取的金额为准）；8、判令场站公司赔偿潘君治、陈彩菊截止2019年10月20日潘君治、陈彩菊已支付大连银行成都分行的按揭贷款利息损失159232.24元（按揭贷款利息损失以判决生效之日前大连银行成都分行最终收取的金额为准）；9、诉讼费、保全费由场站公司承担。 事实和理由：2013年7月12日，潘君治、陈彩菊与场站公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议，潘君治、陈彩菊向场站公司购买了位于成都市高新区成都火车南站枢纽城市综合体项目1幢负1层305号、295号商铺两套，潘君治、陈彩菊支付完毕购房款及契税款项。但场站公司委托的新南公司及金七浦公司至今无法完成案涉商铺负一层的统一打造管理及返租义务，该商铺至今无法开业正常经营。潘君治、陈彩菊的购房目的无法实现，按照合同法的规定，潘君治、陈彩菊有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议。《商品房买卖合同》解除后，《个人一手房贷款借款合同》以及《个人一手房贷款抵押合同》、《商铺租赁合同》、《商业管理合同》均无法单独履行，应当判令一并解除。 场站公司针对两案共同答辩称，1、场站公司与潘君治、陈彩菊签订商品房买卖合同及补充协议以后，已按协议全面履行合同义务，案涉房屋已实际交付，并办理房屋产权证书，合同已实际履行完毕，不具备合同法关于合同解除的前提条件。2、场站公司交付的房屋严格依照相关建设工程管理法律法规规定，经过相关法定部门验收合格，不存在基础及主体工程质量问题，不存在法定或合同约定的合同解除情形。3、案涉房屋交付后，潘君治、陈彩菊作为房屋所有权人，与新南公司签订了《商铺租赁合同》并收取了相应的收益，同时与金七浦公司签订《新南中心商业管理合同》，实际行使了所有权人对房屋的占有、使用、收益等权能。4、潘君治、陈彩菊诉请的事实及理由均不构成法定或约定的解除事由。5、《个人一手房贷款借款合同》中，场站公司仅负有阶段性担保责任，担保截止期限为办理完毕房屋抵押登记手续之日止，场站公司已经为潘君治、陈彩菊办理了房屋产权证并办妥了房屋抵押登记手续，阶段性担保责任已经解除，借款合同中违约责任等其他权利义务条款与场站公司无关。6、潘君治、陈彩菊主张其向大连银行成都分行已支付的贷款利息并非本案损失，不应由场站公司承担。 大连银行成都分行针对两案共同答辩称，1、潘君治、陈彩菊提出的第一、三、四、五项诉讼请求与我行并无利害关系，我行对此不发表意见；2、我行原则上同意潘君治、陈彩菊提出的第二项诉讼请求，但是认为借款合同及抵押合同解除导致我行贷款提前到期，即使场站公司向我行退还了由我行代潘君治、陈彩菊支付的购房款本金，但未结清当期应付利息，我行存在利息损失，导致借款合同及抵押合同解除的过错方并非我行，我行由此产生的利息损失应当由过错方承担，应由潘君治、陈彩菊及场站公司对我行相应的利息损失承担连带赔偿责任；3、同意潘君治、陈彩菊提出的第二、六、七、八、九项诉讼请求，并作如下补充：（1）针对潘君治、陈彩菊提出的第二项诉讼请求，如法院判令解除借款合同及抵押合同，我行同意在收到我行实际发放的贷款本金后，潘君治、陈彩菊自解除之日起不再向我行缴纳按揭款；（2）针对潘君治、陈彩菊提出的第六项诉讼请求，我行同意场站公司向我行退还，但潘君治、陈彩菊应对此承担连带责任；（3）针对潘君治、陈彩菊提出的第七项诉讼请求，如法院判令解除借款合同及抵押合同，并要求潘君治、陈彩菊与场站公司返还我行实际发放的全额贷款本金基础上，我行同意返还潘君治、陈彩菊已归还的贷款本金。 大连银行成都分行针对两案向本院提出诉讼请求：1、判令潘君治、陈彩菊与场站公司对《个人一手房贷款借款合同》、《个人一手房贷款抵押合同》解除后给大连银行成都分行造成的利息损失（利息损失计算方式为：以借款合同约定的本金为基数，按借款合同约定年利率7.5325%，自最近一期2019年10月20日正常付息日起计算至借款实际清偿完毕之日止，该损失暂计算至2019年11月14日为2026.75元，具体金额以银行系统数据为准）承担连带赔偿责任；2、判令《个人一手房贷款借款合同》、《个人一手房贷款抵押合同》解除后，潘君治、陈彩菊、场站公司支付全部借款本金及利息前，大连银行成都分行就《个人一手房贷款抵押合同》中所约定的抵押物拍卖、变卖、折价等处置所得的价款优先受偿；3、判令潘君治、陈彩菊与场站公司就场站公司分别向大连银行返还按揭房款970000元承担连带责任；4、判令潘君治、陈彩菊承担因解除《个人一手房贷款借款合同》、《个人一手房贷款抵押合同》给大连银行成都分行造成的律师费损失20000元，场站公司对前述损失承担连带责任；5、诉讼费由潘君治、陈彩菊、场站公司承担。 事实和理由：潘君治、陈彩菊因与场站公司签订房屋买卖合同，为此潘君治、陈彩菊与大连银行成都分行签订《个人一手房贷款借款合同》、《个人一手房贷款抵押合同》，并约定了借款本金、利息、还款方式及抵押条款。因潘君治、陈彩菊诉请解除其与场站公司签订的商品房买卖合同，大连银行成都分行对双方讼争合同所涉标的中的购房贷款本金及利息享有返还请求权，对标的房屋享有抵押权，上述标的如何处理必然影响大连银行成都分行的合法权利。又因潘君治、陈彩菊与场站公司解除合同，对大连银行成都分行合法权益造成损失，大连银行成都分行有权要求潘君治、陈彩菊、场站公司赔偿。 潘君治、陈彩菊针对大连银行成都分行的诉讼请求答辩称，1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定，商品房买卖合同被解除、借款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金利息分别返还给担保权人和买受人，大连银行成都分行应收未收的利息并不明确，其也未能证明应收未收利息损失的产生，同时大连银行成都分行也未能提供潘君治、陈彩菊与场站公司承担连带赔偿责任的法律依据，因此，潘君治、陈彩菊对大连银行成都分行的借款本金、利息以及应收未收的利息损失均不承担赔偿责任。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条，商品房买卖合同解除后，导致借款合同目的无法实现的，当事人有权请求解除借款合同和抵押合同，现潘君治、陈彩菊主张解除与大连银行成都分行签订的抵押合同，大连银行成都分行无权就抵押合同约定的抵押物行使优先受偿权。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定，潘君治、陈彩菊对大连银行成都分行的借款本金和利息均不承担返还义务，同时大连银行也未能提供潘君治、陈彩菊和场站公司承担连带赔偿责任的法律依据。4、潘君治、陈彩菊认为，是场站公司的根本违约导致借款合同、抵押合同解除，潘君治、陈彩菊不应对大连银行成都分行支出的律师费承担赔偿责任，其次，借款合同、抵押合同均没有明确约定律师费的赔偿责任，大连银行成都分行主张律师费的赔偿责任无事实和法律依据。5、大连银行成都分行诉讼请求主张的诉讼费，应由场站公司承担。 场站公司针对大连银行成都分行的诉讼请求答辩称，1、场站公司仅是潘君治、陈彩菊与大连银行成都分行签订的贷款借款合同的阶段性担保义务人，并非还本付息的直接义务人，而且场站公司已办妥房屋抵押登记手续，阶段性担保责任已解除，大连银行成都分行主张场站公司对其应收未收的利息按照合同约定的利率计算至实际付清之日止的损失承担连带责任，无合同及法律依据；2、大连银行成都分行支出的律师费与本案没有直接因果关系，不构成本案的损失，大连银行成都分行主张由场站公司对律师费承担连带责任，无合同和法律依据。 新南公司、金七浦公司、以太公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。 经审理查明，2010年5月28日，场站公司以出让方式取得成都高新区原桂溪乡和平村2组、红光村2组地块的国有土地使用权，土地用途为商业用地、住宅用地。2010年3月至2013年4月，场站公司取得房地产开发企业三级资质证书，并就火车南站交通枢纽城市综合体项目取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。案涉工程2014年3月经消防验收合格，2014年5月20日取得《建设工程规划合格证》，2014年5月29日进行了竣工验收。 2013年2月6日，场站公司与新南公司签订《火车南站枢纽城市综合体项目商业裙楼合作协议》（以下简称《合作协议》），主要约定：新南公司整体购买火车南站枢纽城市综合体项目物业面积的70%，剩余的30%由新南公司指定第三方拆零购买。新南公司负责拆零物业的营销、代理招商和经营管理，无论新南公司能否寻找零购第三方购买拆零物业，新南公司均按期向场站公司付款；场站公司授权新南公司以场站公司名义对外拆零出售物业面积的30%并以场站公司名义对零购第三方进行代收款和催款工作，新南公司须以带租约的销售模式进行销售，最终保障商场的统一经营管理权利；拆零物业的销售总价不能超过6亿元。 2013年6月21日，场站公司取得火车南站枢纽城市综合体项目的《商品房预售许可证》，房屋用途为住宅、商业。 2013年6月21日，场站公司与新南公司签订《的补充协议》（以下简称《补充协议一》），主要约定：场站公司授权新南公司以场站公司的名义对外拆零出售20177.856平方米物业，具体区位以最终申报房管局方案为准；拆零物业及300个产权车位销售价格预计5.95亿元。 随后，新南公司就拆零物业的营销开展广告宣传，寻找拆零物业的购房人。新南公司制作的广告宣传册中宣称“作为投资商的成都新南时代房地产开发有限公司将自持‘新南中心’超过70%的物业，仅对外销售30%，项目未来会引进10-20家主力店，提升项目品质和后期商业存活率”、“统一经营、统一管理、租金收益稳定持续增长”、“三年养铺基金、8%年投资回报率”，是“继春熙路-盐市口商圈后成都第二个百亿商圈”。同时，宣传册载明-1楼的业态规划包括品牌服饰、饰品、西式餐点、休闲广场、数码电讯、化妆护肤、个人用品、面包咖啡、美食广场九种业态，并标识了各业态规划的范围，宣传册同时载明意向入驻品牌主力店包括屈臣氏、万宁、巴菲盛宴、麦当劳等。 2013年7月12日，潘君治、陈彩菊与场站公司签订2份《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，潘君治、陈彩菊购买场站公司开发的火车南站枢纽城市综合体项目一幢负一层295号、305号房屋。 《商品房买卖合同》与本案有关的约定如下：潘君治、陈彩菊以首付款加按揭贷款付款方式购买火车南站枢纽城市综合体项目一幢负一层295号、305号房屋，用途为商业，其中295号房建筑面积31.59平方米、套内建筑面积12.45平方米、单价42216.97元/平方米、总价1333634元，305号房建筑面积19.99平方米、套内建筑面积7.88平方米、单价49327.16元/平方米，总价986050元；场站公司应当在2014年2月15日前向潘君治、陈彩菊交付商品房，商品房交付时应取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告；潘君治、陈彩菊同意委托场站公司代交专项维修基金、契税、办理房屋产权证、他项权证所需缴纳的手续费、登记费、共有人登记费、书证费、契税、印花税等费用、办理分户国土使用证的办证费用、其他办理权证所需的税费。 《商品房买卖合同补充协议》与本案有关的约定如下：295号房潘君治、陈彩菊于合同签订当日支付首付款673634元，余款660000元由潘君治、陈彩菊以向银行申请按揭贷款的方式支付；305号房潘君治、陈彩菊于合同签订当日支付首付款496050元，余款490000元由潘君治、陈彩菊以向银行申请按揭贷款的方式支付；潘君治、陈彩菊同意并认可，由场站公司引入一家商业管理公司对该房屋所在商业项目进行统一的商业管理，并收取相应的商业管理费用，具体约定详见商业管理公司与潘君治、陈彩菊签订的《新南中心商业管理合同》，潘君治、陈彩菊同意并确认，该房屋所在商业项目由场站公司委托的商业管理公司统一规划、统一经营管理、统一打造、统一营销推广；交付时的商品房为清水房，未进行物理隔离（仅以界址钉的方式以示房屋四至），商品房能否进行物理隔断以及物理隔断方式必须遵守物业公司或商业管理公司的统一规定、符合《业主临时管理规约》的规定；如出现法定或约定的潘君治、陈彩菊有权解除本合同及补充协议的事由，场站公司自该事由发生之日起30日内未收到潘君治、陈彩菊解除合同的书面通知，视为潘君治、陈彩菊放弃本合同及补充协议的解除权，双方继续履行合同；场站公司给潘君治、陈彩菊的所有通知（包括但不限于发送《交房通知书》、《解除合同通知书》等）可用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递、在当地媒体报纸上发布公告等方式送达，……以挂号邮寄、特快专递发出的，寄出后7日为送达日，以报纸公告发出的，公告发布当日为送达日……。 当日，潘君治、陈彩菊就其购买的两套房屋还与新南公司、金七浦公司分别签订《商铺租赁合同》与《新南中心商业管理合同》（以下简称《商业管理合同》）。 《商铺租赁合同》主要约定：潘君治、陈彩菊自愿委托新南公司对火车南站枢纽城市综合体项目（以下简称新南中心）进行统一规划、整体营运管理并自愿将商铺出租给新南公司，新南公司自愿承租并可以自主经营、与他人联营、对外招租等多种方式经营；租赁期限从交房之日起至负一楼商场整体开业后三年，若开发商实际交房日迟延的，则租赁期限相应顺延，租赁期满后新南公司具有优先承租权；租赁期限内，新南公司按照295号房月租金8891元的标准、305号房按照6574元的标准向潘君治、陈彩菊支付租金，租金从交房次日开始计算，若因潘君治、陈彩菊原因导致开发商拒绝交付房屋的，租金从开发商实际交房之日起开始计算；租金按季度支付，新南公司在每季度首月10日前将季度税后租金汇入新南公司为潘君治、陈彩菊开设的账户；整个租赁期间，该商铺实际产生的水、电、物业商管费等由新南公司负责缴纳；合同生效后，新南公司有权对新南中心整个物业进行统一规划、统一招商、统一经营管理、统一营销推广，商铺达到交付条件后由新南公司凭租赁合同代潘君治、陈彩菊与场站公司办理交房手续，开发商向新南公司交付房屋的行为视为潘君治、陈彩菊向新南公司交付租赁商铺；新南公司成为新南中心物业的首届营运管理机构，负责对物业进行定位策划、商业推广、业态管理和营业管理并负责对物业公共部位、公共设施设备统一规划利用、负责整体商业运营管理。 2014年6月27日至2016年2月5日，潘君治、陈彩菊就295号房、305号房分别以租金形式收取195542.72元、 144383.5元。此后，潘君治、陈彩菊未再收到任何款项。 《商业管理合同》主要约定：由金七浦公司作为新南中心管理方对新南中心实行专业化、品牌化的整体运营和管理，潘君治、陈彩菊同意并接受金七浦公司对新南中心的整体运营管理；金七浦公司对新南中心的整体运营管理期限为10年，从2014年2月15日交房之日起计算，合同期限届满前任何一方未提出书面异议本合同自动续约10年；潘君治、陈彩菊应向金七浦公司交纳物业商管费，从2014年2月15日交房之日起计算，每月35元/平方米，按季度交付，首期物业商管费于开发商交付物业之日支付，以后每期物业商管费须于下期开始30日前支付；物业商管费已包含潘君治、陈彩菊应交纳的物业服务费（每月12元/平方米），物业服务费调整的，物业商管费相应调整。 前述合同签订后，潘君治、陈彩菊向场站公司支付295号房首付款673634元，向新南公司支付295号首付款180000元，场站公司、新南公司分别出具收据。同时，潘君治、陈彩菊还向场站公司支付305号房首付款496050元。 2014年5月16日，潘君治、陈彩菊作为借款人与贷款人大连银行成都分行、保证人场站公司签订《个人一手房贷款借款合同》（以下简称《借款合同》），主要约定：大连银行成都分行同意向潘君治、陈彩菊发放住房贷款970000元用于潘君治、陈彩菊购买潘君治、陈彩菊与场站公司签订的《商品房买卖合同》项下的商品房；贷款期限自2014年5月16日起至2024年5月15日止，贷款基准年利率6.55%、执行年利率为7.5325%、贷款利息自大连银行成都分行划拨贷款之日起计算，按月结息、按积数计息、结息日按中国人民银行规定执行；贷款支付方式为受托支付，潘君治、陈彩菊授权大连银行成都分行在合同生效后以潘君治、陈彩菊购房款名义将贷款一次性划入场站公司指定账户；潘君治、陈彩菊采用等额本息方式还本付息；对借款合同项下的全部债务（包括借款本息及相关费用）由潘君治、陈彩菊以借款合同项下其所购房产提供抵押担保，并由潘君治、陈彩菊与大连银行成都分行签订《个人一手房住房抵押合同》作为借款合同的从合同；场站公司自愿为借款合同项下的所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及潘君治、陈彩菊应付的其他款项承担连带保证责任，保证期间为自合同签订之日起至抵押房产办妥抵押登记之日止；与借款合同有关的费用及实际支出，其中包括（但不限于）法律手续费、公证费、房产过户手续费及其他相关税费，全部由潘君治、陈彩菊负责支付；潘君治、陈彩菊如不依合同约定付足应付的任何款项，使大连银行成都分行决定以任何途径或方式追索，一切由此而引起的费用由潘君治、陈彩菊负责，大连银行成都分行为保障自身利益现行垫付的费用，其有权随时向潘君治、陈彩菊追讨，并从潘君治、陈彩菊实际支付之日起计算活期存款利息。 同日，潘君治、陈彩菊作为抵押人与大连银行成都分行签订《个人一手房贷款抵押合同》（以下简称《抵押合同》），主要约定：潘君治、陈彩菊愿意以其财产作为其向大连银行成都分行借款的抵押物，大连银行成都分行经审查同意接受潘君治、陈彩菊提供的高新区都会路55号1幢-1层295号、305号房屋作为借款抵押物；潘君治、陈彩菊保证以抵押财产作为大连银行成都分行基于借款合同所发生的全部债务提供全额担保，潘君治、陈彩菊无论何种原因未按借款合同履行到期应付债务，大连银行成都分行有权以抵押财产优先受偿；抵押担保的期限自抵押登记完成之日起至担保的债权全部清偿之日止；债务是指潘君治、陈彩菊根据借款合同应当向大连银行成都分行偿还、支付的全部款项，包括但不限于贷款本金、利息、费用、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括律师费用）等款项。 2014年5月19日，大连银行成都分行向潘君治、陈彩菊发放贷款970000元，并按约将该笔款项直接转入场站公司账户。 2014年6月12日，潘君治、陈彩菊向新南公司分别支付295号、305号房屋面积补差款1267元、493元。 2015年2月16日，295号、305号房屋办理抵押登记。 2014年2月15日，场站公司、新南公司签署《商品房交接完成确认书》，由新南公司代表负一层商铺产权人对新南中心负一层2号商铺至676号商铺收房完毕。 2014年6月12日，潘君治、陈彩菊向场站公司支付295号房办理房屋产权证代收费46871元。场站公司代收费后，向成都市地税局缴纳房屋买卖契税、权证印花税、产权转移印花税合计40719.48元，向成都市房屋产权交易所缴纳房地产转让手续费4672.2元，向成都市房管局设立的新南中心项目专项维修资金账户缴纳房屋专项维修资金869.55元，向成都市房屋产权登记中心缴纳产权登记费560元。 同日，潘君治、陈彩菊向场站公司支付305号房办理房屋产权证代收费34707元。场站公司代收费后，向成都市地税局缴纳房屋买卖契税、权证印花税、产权转移印花税合计30094.56元，向成都市房屋产权交易所缴纳房地产转让手续费3452.9元，向成都市房管局设立的新南中心项目专项维修资金账户缴纳房屋专项维修资金550元，向成都市房屋产权登记中心缴纳产权登记费560元。 2015年6月12日，潘君治、陈彩菊取得案涉房屋的房屋产权证（成房权证监证字第××、44××19、44××06、44××07号） 另查明，新南中心负一楼商业建筑面积为17206.33平方米，被拆零为675个室内产权式商铺，最大套内使用面积为26.76平方米、最小套内使用面积1.8平方米。截止本案法庭辩论终结之日，案涉房屋为清水房，未进行过装修及经营。 再查明，2014年4月2日、2014年8月30日，场站公司与新南公司在已签订《合作协议》、《补充协议一》基础上，分别签订《火车南站枢纽城市综合体项目商业裙楼补充协议（二）》（以下简称《补充协议二》）、《关于火车南站枢纽城市综合体商业裙楼项目补充协议三》（以下简称《补充协议三》），对新南公司的付款期限、违约责任进行了补充约定。《补充协议三》签订后，新南公司因资金紧张无法在约定时间内付清房款，故寻找到第三方以太公司将其与场站公司签订的《合作协议》及相关补充协议中的权利义务进行整体转让。 2014年12月29日，场站公司、新南公司和以太公司三方签订《权利义务转让协议书》，主要约定：以太公司自愿概括继承新南公司与场站公司签订的合作协议及后续补充协议项下的新南公司的全部权利和义务；以太公司概括受让《合作协议》及《补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议三》项下新南公司的全部权利义务，新南公司不再作为《合作协议》及后续补充协议的一方当事人，除了继续处理遗留问题（详见特别约定条款）外，以太公司继续履行《合作协议》及后续补充协议项下新南公司的全部权利义务。2014年12月，新南公司、金七浦公司和以太公司三方签订《权利义务转让协议》，主要约定：以太公司自愿概括承担新南公司、金七浦公司与新南中心-1楼拆零销售商铺业主签订《商铺租赁合同》项下承租人的全部权利和义务，按照约定新南公司、金七浦公司按季应向业主支付的租金由以太公司支付；以太公司自愿概括承担金七浦公司与新南中心-1楼拆零销售商铺业主签订《商业管理合同》项下金七浦公司的全部权利和义务，协议生效后，由以太公司负责在《商业管理合同》期限内对新南中心进行统一运营管理。 庭审中，潘君治、陈彩菊认为场站公司、新南公司、金七浦公司转让相关权利义务未通知业主，两份权利义务转让协议对其没有约束力。 2018年5月18日，本院向场站公司送达两案载有解除《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》诉讼请求的民事起诉状。2019年11月14日，本院向大连银行成都分行送达两案载有解除《借款合同》、《抵押合同》诉讼请求的民事起诉状。 再查明，潘君治、陈彩菊每月还款日为20号，2019年10月21日至2019年11月14日，潘君治、陈彩菊贷款产生的利息为2026.75元。截止2019年11月20日（潘君治、陈彩菊最近一期还款日），潘君治、陈彩菊已还款本金460348.89元、利息259857.55元、欠付本金509651.11元。大连银行成都分行因委托四川恒和信律师事务所律师代理两案支付律师代理费20000元。 以上事实，有成高国用（2010）第×号国有土地使用权证、建字第510107201139218号《建设工程规划许可证》、CGGJ（2012）_Ｊ002《建设工程施工许可证》、高新公消验[2014]第0031号《建设工程消防验收合格意见书》、验字第510107201459034号《建设工程规划合格证》、《房屋建筑面积测绘成果报告》、《火车南站枢纽城市综合体项目商业裙楼合作协议》、《的补充协议》、《火车南站枢纽城市综合体项目商业裙楼合作协议补充协议（二）》、《关于火车南站枢纽城市综合体商业裙楼项目补充协议三》、《权利义务转让协议》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《商铺租赁合同》、《新南中心商业管理合同》、《个人一手房贷款借款合同》、《个人一手房贷款抵押合同》、大连银行成都分行出具的贷款明细表、房款及税费支付凭证、广告宣传册等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为： 一、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是否应当解除。 （一）潘君治、陈彩菊是否享有合同解除权。潘君治、陈彩菊与场站公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》等一系列合同后，按约向场站公司支付了全部购房款，履行了购房人的合同义务。但场站公司自2014年交房至今长达5年的时间内，未按约定对案涉房屋所在商业项目进行统一规划、经营管理、统一打造、营销推广，案涉房屋至今不具备商业物业的基本用途和经营条件，不符合场站公司在合同中承诺的商业物业的状态，不能满足潘君治、陈彩菊购买商业物业应当实现的经济效益和合同目的，场站公司的行为已经构成根本违约，潘君治、陈彩菊作为合同守约方享有合同法定解除权。 对于场站公司主张案涉房屋已经取得房产证，不具备合同解除的前提条件的答辩主张。本院认为，物权登记只是物权的公示方式，案涉房屋买卖合同是潘君治、陈彩菊取得物权登记的原因和基础，当房屋买卖合同被依法解除后，物权登记也应相应予以撤销。因此，场站公司的答辩主张不成立，本院不予采信。 （二）潘君治、陈彩菊是否在约定时间内行使合同解除权。根据潘君治、陈彩菊与场站公司对解除权行使期间的约定，潘君治、陈彩菊有权在解除事由发生之日起30日内解除合同。本案中潘君治、陈彩菊以场站公司未履行统一规划、经营管理、统一打造、营销推广合同义务构成违约主张合同解除，虽然《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》未约定场站公司完成打造的具体时间，但场站公司自2014年2月15日交房至今未进行任何打造，早已超过打造的合理期限，场站公司至今处于持续违约的状态，潘君治、陈彩菊有权在场站公司履行打造义务之前主张解除合同。 （三）合同解除时间的认定。本院认为，依照法律规定，合同自解除通知到达对方时解除。本院认为，解除合同的通知可以通过诉讼的方式行使，提起诉讼是解除权人意思表示的一种合法方式，因此载有解除请求的起诉状送达场站公司时，发生合同解除的效力。潘君治、陈彩菊通过诉讼的方式向场站公司发出了解除通知，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》自起诉状送达场站公司之日即2018年5月18日解除。 二、《商业管理合同》、《商铺租赁合同》是否应与《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》一并解除。 本院认为，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《商铺租赁合同》、《商业管理合同》虽然从形式上分别签订、相互独立，但前述合同系同一时间、同一地点、依序同步签订，合同内容互为条件、相互关联，数份合同之间紧密联系、不可分割。各方当事人通过数份联立的合同，旨在共同实现开发商完成楼盘销售、购房人购房并依托开发商整体商业打造，实现房屋最终价值的合同目的。因此，数份合同因互为条件、相互依存而无法单独履行，系联立合同，应当一并履行或一并解除。《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》解除后，《商铺租赁合同》、《商业管理合同》已彻底丧失单独继续履行的基础和条件，应当与《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》一并解除。 三、《借款合同》、《抵押合同》是否应与《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》一并解除。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，潘君治、陈彩菊请求解除《借款合同》、《抵押合同》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照法律规定，合同自解除通知到达对方时解除，大连银行成都分行于2019年11月14日收到潘君治、陈彩菊请求解除《借款合同》、《抵押合同》的起诉状，因此《借款合同》、《抵押合同》于2019年11月14日解除。 四、租金的性质及场站公司返还购房款时是否应当扣除。 本院认为，租金是因租赁物的使用而产生的经济收益。本案所涉房屋自交房之日起至今既没有呈现出租物业当有的形态和基础条件，也没有因物业的实际租赁使用而产生任何经济效益，潘君治、陈彩菊就两套房屋分别以租金形式收取195542.72元、144383.5元的费用，并非物业实际租赁所得，而是新南公司代场站公司收取房款后，在未实际出租物业的情况下，以租金之名退还的购房款，实质是房款退还的一部分，本质是新南公司为完成物业销售，采取的营销方式和手段。因此，当房屋买卖合同解除后，场站公司在返还潘君治、陈彩菊购房款时当应扣除该项费用。 五、房屋买卖合同、担保借款合同解除后场站公司如何返还购房款。 本院认为，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。案涉房屋买卖合同、担保借款合同解除后，潘君治、陈彩菊向场站公司支付的295号房全部购房款1334901元，以租金形式收取195542.72元，剩余1139358.28元场站公司应当予以返还，潘君治、陈彩菊向场站公司支付的305号房屋全部购房款986543元，以租金形式收取144383.5元，剩余842159.5元，场站公司应当予以返还。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，场站公司应当向潘君治、陈彩菊返还295号房剩余首付款659358.28元，向大连银行成都分行返还购房贷款480000元，场站公司应当向潘君治、陈彩菊返还305号房剩余首付款352159.5元，向大连银行成都分行返还购房贷款490000元， 六、场站公司是否应当赔偿损失。 本院认为，房屋买卖合同因场站公司违约导致解除，潘君治、陈彩菊有权要求场站公司赔偿损失。场站公司占用潘君治、陈彩菊支付的两套房屋的首付款，给潘君治、陈彩菊造成了资金占用的利息损失，场站公司应当赔偿，资金占用利息损失的计算标准为：以1011517.78元（659358.28+352159.5）为基数、按照中国人民银行同期贷款利率、自2018年5月19日起计算至实际退清之日止。同时，《借款合同》、《抵押合同》因房屋买卖合同解除而一并解除，潘君治、陈彩菊已向大连银行成都分行偿还的利息259857.55元，系其因房屋买卖合同解除遭受的实际损失，场站公司应当一并赔偿。 七、场站公司是否应当退还税费。 本院认为，房屋交易过程产生的税费由税务机关依法予以收取。场站公司代收潘君治、陈彩菊两套房屋契税、权证印花税、产权转移印花税合计70814.04元后，已按照相关规定代潘君治、陈彩菊向税务机关实际缴交，潘君治、陈彩菊要求场站公司退还税费的请求因场站公司不是税费的收取人，其主张事实依据不足，本院不予支持。潘君治、陈彩菊因购买案涉房屋缴纳税费，由于房屋买卖合同已依法解除，其所诉退税问题应依法依规向税务机关提出。 八、场站公司是否应当退还产权登记费、房屋转让手续费、房屋专项维修资金、其他费用。 场站公司代收潘君治、陈彩菊两套房屋产权登记费1120元、房屋转让手续费8125.1元、房屋专项维修资金1419.55 元后，已依照相关规定向有关行政机关缴交，有关行政机关已经完成了相应工作、办理了相关手续并收取了办理手续的费用。由于房屋买卖合同已依法解除，对潘君治、陈彩菊而言，其缴纳的产权登记费、房屋转让手续费、房屋专项维修资金系其因案涉房屋买卖合同解除遭受的实际损失，因此潘君治、陈彩菊要求场站公司赔偿该部分损失的请求成立，本院予以支持。 另，场站公司代收潘君治、陈彩菊办证费用还剩余99.31元，场站公司应当一并予以退还。 九、大连银行成都分行是否应当返还潘君治、陈彩菊已还贷款本金。 本院认为，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。《借款合同》解除后，潘君治、陈彩菊已经向大连银行成都分行归还的贷款本金，大连银行成都分行应当予以返还。因此，潘君治、陈彩菊诉请大连银行成都分行返还已还贷本金的请求成立，本院予以支持。 十、潘君治、陈彩菊是否应向大连银行成都分行支付《借款合同》解除前尚欠利息2026.75元，场站公司是否应承担连带责任。 本院认为，《借款合同》解除前，潘君治、陈彩菊应按约向大连银行成都分行支付利息，2019年10月21日至2019年11月14日，潘君治、陈彩菊的贷款产生利息2026.75元，潘君治、陈彩菊应当支付。2019年11月20日（潘君治、陈彩菊最近一期还款日），其已向大连银行成都分行归还当期的贷款本金利息，其中即包括了前述利息，大连银行成都分行的该项诉讼请求因潘君治、陈彩菊已实际履行，本院不予支持。 十一、《借款合同》解除后，潘君治、陈彩菊是否应赔偿大连银行成都分行预期利息损失。 本院认为，大连银行成都分行要求潘君治、陈彩菊赔偿自合同解除之日至借款实际清偿完毕之日止的借款利息，其实质为要求潘君治、陈彩菊赔偿合同正常履行情况下的预期利益损失。本院认为，依照法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，一方当事人要求对方赔偿损失应以对方违约为前提，本案潘君治、陈彩菊对《借款合同》的解除并不存在过错，潘君治、陈彩菊不应赔偿大连银行成都分行预期利息损失。 十二、关于大连银行成都分行要求确认《抵押合同》解除后贷款清偿前其仍享有《抵押合同》约定的优先受偿权问题。 本院认为，抵押合同的解除与抵押权的消灭是完全不同的法律性质和法律关系，抵押合同解除后，并不必然导致抵押权的消灭，只有当债权消灭后，抵押权人与抵押人依法办理注销抵押登记或以其他法定形式注销抵押登记后，抵押权才归于消灭。大连银行成都分行在同意解除《抵押合同》的情况下即提出对抵押物享有优先受偿的权利，与目前抵押权事实上仍处于存续状态相重合，其诉请并无通过法院裁判另行予以确认的必要，因此对其该项诉讼请求，本院不予支持。 十三、潘君治、陈彩菊是否应就场站公司向大连银行成都分行返还购房贷款970000元承担连带责任。 本院认为，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，本院已依法将返还购房贷款的责任确定由场站公司承担，大连银行成都分行要求潘君治、陈彩菊对此承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。 十四、潘君治、陈彩菊与场站公司是否应连带赔偿大连银行成都分行律师费损失。 本院认为，聘请律师是当事人的权利，但律师费并不是必然发生的费用，对大连银行成都分行的该项请求，本院不予支持。 十五、合同解除后案涉房屋不动产权是否应当恢复登记至场站公司名下。 本院认为，房屋买卖合同解除后案涉房屋的不动产权应当恢复登记至场站公司名下，案涉房屋目前办理了抵押登记，大连银行成都分行、潘君治、陈彩菊应当在场站公司支付完毕前述款项后协助场站公司将案涉房屋的不动产权属恢复登记至场站公司名下。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告潘君治、陈彩菊2013年7月12日与被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，与被告成都新南时代房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》、与被告成都金七浦投资管理有限公司签订的《新南中心商业管理合同》于2018年5月18日解除； 二、原告潘君治、陈彩菊与第三人大连银行股份有限公司成都分行于2014年5月16日签订的《个人一手房贷款借款合同》、《个人一手房贷款抵押合同》于2019年11月14日解除； 三、被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告潘君治、陈彩菊295号、305号房屋剩余首付款1011517.78元并赔偿资金占用利息损失，资金占用利息损失的计算标准为：以1011517.78元为基数、按照中国人民银行同期贷款利率、自2018年5月19日起计算至实际付清之日止； 四、被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告潘君治、陈彩菊已实际向第三人大连银行股份有限公司成都分行归还的贷款利息259857.55元； 五、被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告潘君治、陈彩菊支付的产权登记费1120元、房屋转让手续费8125.1元、房屋专项维修资金1419.55元，以上合计10664.65元； 六、被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告潘君治、陈彩菊剩余办理房屋所有权证代收费99.31元； 七、被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司于本判决生效之日起三十日内返还第三人大连银行股份有限公司成都分行购房贷款970000元； 八、第三人大连银行股份有限公司成都分行于本判决生效之日起三十日内返还原告潘君治、陈彩菊已实际归还的贷款本金460348.89元； 九、被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司付清前述款项后，原告潘君治、陈彩菊、第三人大连银行股份有限公司成都分行于三十日内协助被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司将位于成都市高新区房屋的不动产权属恢复登记至被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司名下； 十、驳回原告潘君治、陈彩菊的其他诉讼请求； 十一、驳回第三人大连银行股份有限公司成都分行的全部诉讼请求。 如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 1565号案潘君治、陈彩菊请求标的案件受理费7893元，保全费5000元，合计13893元，由被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司承担，1573号案潘君治、陈彩菊请求标的案件受理费7737元，保全费5000元，合计12737元，由被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司承担；两案第三人大连银行股份有限公司成都分行请求标的案件受理费100元，由第三人大连银行股份有限公司成都分行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  林 旭 人民陪审员  马新民 人民陪审员  张 骏 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  王炼石