吉林省松原市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）吉07执异113号 案外人：刘春山。 案外人：张雪艳。 二案外人委托诉讼代理人：张雷。 申请执行人：张殿杰。 被执行人：松原市瑞祥房地产开发有限责任公司。 法定代表人：刘蕊。 委托诉讼代理人：苏靖棋。 本院在审理申请执行人张殿杰与被执行人松原市瑞祥房地产开发有限责任公司（以下简称瑞祥公司）民间借贷纠纷一案时，经申请人张殿杰申请，查封了登记在被执行人名下的坐落于宁江区建设街瑞祥综合楼部分房屋。执行中，案外人刘春山、张雪艳针对其中105号商企，325号、305号房屋提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证。二案外人的委托诉讼代理人张雷，申请执行人张殿杰，被执行人瑞祥公司的委托诉讼代理人苏靖棋等到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人刘春山、张雪艳称，二人系夫妻关系，二人通过合法途径拥有坐落于繁华路和荣华胡同交汇处220平方米的房屋及26平方米门卫室的所有权。2017年6月21日，瑞祥公司与案外人签订了《房屋拆迁补偿协议书》。协议约定“上述房屋交付瑞祥公司拆迁，实行拆一还一原位置安置，拆迁房屋建筑面积即为补偿房建筑面积，回迁房屋一楼面积146.66平方米，二楼146.66平方米，公寓26平方米”。案外人认为案外人作为被拆迁人与瑞祥公司签订的《房屋拆迁补偿协议》合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”按照上述法律规定，案外人对本案涉及的回迁房屋享有优先取得权。本案申请执行人与被执行人之间存在普通债权，该普通债权不能与案外人对回迁房屋优先取得权进行对抗。《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干问题疑难问题的解答（一）》问题十一“金钱债权执行中，如果案外人是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定的被拆迁人，其与拆迁人按照所有权调换形式订立了真实、合法、有效的拆迁补偿安置协议，明确约定或以行为确定了拆迁人以位置、用途特定的房屋对其予以补偿安置，同时执行法院将该补偿安置房屋作为执行标的物的，该案外人请求排除执行的，人民法院应当支持”。虽然本案系执行异议审查，并非执行异议之诉，但依据文件案外人对本案涉及的回迁房屋享有排除查封、执行的权利。综上，请求松原市中级人民法院依法对（2018）吉07财保5号民事裁定查封的105号商企房屋（1-2层）、325号、305号房屋予以解除查封，维护案外人的权利。 申请执行人张殿杰称，一、案外人没有证据证明其在瑞祥公司拆迁范围内拥有合法的被拆迁的地上物，其提供《房屋拆迁补偿协议上没有具体位置，甲方代理人“王玉娥”并非本人书写，协议虚假。二、案外人主张的“325号”房屋，在瑞祥公司给法院提交的楼盘表中标注为“空白”，由此能证实该房用于回迁是虚假的。三、案外人主张的“305号”房屋，其与瑞祥房地产签订的《商品房买卖合同》时间是2018年9月5日，无论该合同是否有效，其签署时间是在法院查封之后，都不能排除对305号房屋的强制执行。且305号公寓在2018年9月10日已经被瑞祥公司抵债给施工单位，足见合同虚假。综上，在本次纠纷中，被答辩人刘春山、张雪艳被拆迁身份不明确，被拆迁的标的物没有描述和证据，拆迁安置补偿协议虚假、无效，325号、305号房屋用于回迁虚假，从上述证据能够证实此次回迁标的物存在相互串通，损害债权人的利益，应予驳回。 被执行人称，案外人所述属实。 本院查明，本院在审理张殿杰与瑞祥公司民间借贷纠纷一案过程中，于2018年9月10日作出（2018）吉07财保5号民事裁定。内容如下：一、查封被申请人瑞祥公司所有的坐落于宁江区建设街瑞祥综合楼（除地下面积）商业服务楼1-2层（面积2,149.26平方米），住宅楼3-5层（面积2,173.87平方米），期限为三年。执行中，案外人针对其中的105号商企、325号、305号房屋提出执行异议。为证实自己的主张，案外人向本院提交如下证据：1、案外人与瑞祥公司于2017年6月21日签订的《房屋拆迁补偿协议书》。协议约定，被拆迁人的拆迁房屋坐落于繁华路和荣华胡同交汇处，房屋建筑面积220平方米，门卫室面积26平方米，实行拆一还一原位置安置的原则，拆迁房建筑面积即为补偿房建筑面积。回迁房屋一楼面积146.66平方米，二楼146.66平方米，公寓26平方米。2、案外人与瑞祥公司于2018年7月1日签订的《商品房买卖合同》两份。证明瑞祥公司为案外人提供两套回迁房屋即105号商企、325号住宅。3、案外人与瑞祥公司于2019年9月5日签订的《商品房买卖合同》，《协议书》。证实105号商企面积只有263.77平方米，与拆迁协议约定的293.32平方米相差29.55平方米，双方又签订了《协议书》，双方约定所差面积补偿305号房屋，并按实际价值用货币互相找差，305号房屋法院解封后归张雪艳所有。4、建筑图纸一份。证实瑞祥公司为案外人提供的安置房屋即105号商企，图纸上已经标注。申请执行人张殿杰质证认为案外人上述证据虚假：1、《房屋拆迁补偿协议》上“王玉娥”的签名不是本人书写；2、325号房屋在瑞祥公司给法院提供的楼盘表中没有标注是回迁安置房；3、305号房屋已经给施工人抵顶工程款，并且双方签订的商品房买卖合同是在法院查封之后，不具有法律效力。申请执行人张殿杰向本院提交了瑞祥公司给本院执行法官提供的《瑞祥综合楼明细表》，《瑞祥综合楼工程款抵账协议》，以及瑞祥公司的股东王玉娥出庭作证的证言。 本院认为，一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，案外人与被执行人签订的《房屋拆迁补偿安置协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应视为合法有效。虽然拆迁协议中没有明确回迁房屋的位置，但在建筑图纸上标注了回迁的具体位置即105号商企，《商品房买卖合同》中也进一步明确了回迁的楼号，故应认定该房系案外人通过产权调换形式取得的，其要求排除执行，应予支持。案外人提出合同虚假，协议书中的“王玉娥”签字不是本人书写，涉及被执行人公司管理问题，不能对抗公司行为。二、按照拆迁补偿协议约定，实行拆一还一原则，案外人被拆迁面积是246平方米（220平方米26平方米），105号商企面积263.77平方米，超出实际拆迁面积，并且瑞祥公司向本院提交《瑞祥综合楼明细表》中标注的回迁房屋楼号仅有105号商企，案外人提交的建筑图纸中亦标注回迁房屋为105号商企，故本院对案外人主张325号、305号房屋属回迁安置房屋，本院不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》应视为双方存在买卖关系，325号房屋虽然签订于本院查封之前，但没有实际占有使用，且没有提交交付房款的凭证，案外人主张排除执行不符合相关法律规定，本院不予支持。至于案外人与瑞祥公司于2019年9月5日签订的《商品房买卖合同》（305号公寓），签订时间是在本院查封后，其行为不具有法律效力。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 一、中止对坐落于宁江区建设街瑞祥综合楼105号商企的执行。 二、驳回案外人刘春山、张雪艳的其它异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  张秋铧 人民陪审员  杨玉玲 人民陪审员  陆亚珍 二〇一九年十一月二十日 本件与原本核对无异 书 记 员  曲 岩