江苏省海安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0621民初4759号 原告：蔡光亚，男，1970年2月15日生，户籍地河南省商城县，现住江苏省海安市。 委托诉讼代理人：曹兆平，海安市企业法制工作协会法律服务部法律工作者。 被告：南通市永川建设工程有限公司，住所地江苏省南通市市开发区中心路兴隆城内，统一社会信用代码91320691138377062Q。 法定代表人：杨加军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：钱玉文，江苏慧眼律师事务所律师。 被告：田德旺，男，1967年4月30日生，住江苏省海安市。 委托诉讼代理人：陈赛建，江苏伯策律师事务所律师。 原告蔡光亚诉被告南通市永川建设工程有限公司（以下简称永川公司）、田德旺建设工程分包合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2019年8月6日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为适用普通程序，并于2019年11月7日第二次公开开庭进行了审理。两次庭审中，原告蔡光亚的委托诉讼代理人曹兆平、被告永川公司的委托诉讼代理人钱玉文、被告田德旺及其委托诉讼代理人陈赛建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡光亚向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令两被告立即按工程结帐协议向原告履行交付海安凤凰新城4幢3单元202室商品房并协助办理不动产过户登记手续，相关契税由两被告承担；2、如两被告不能履行上述义务，则请求判令两被告立即给付工程款计人民币439000元并承担相应的利息损失（以439000元为基数，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率标准，从起诉之日起计算至实际给付之日止）。事实和理由：2013年，南通中拓房地产开发有限公司（以下简称中拓公司）将其开发的凤凰新城工程交给永川公司进行总承包。2014年10月，永川公司将案涉工程4#楼和7#楼分包给田德旺施工，田德旺又将工程交给蔡光亚实际施工。蔡光亚完成施工后，于2017年1月8日与田德旺签订了工程结账协议，双方对工程标段、实际施工人、工程量等进行了确认。结账协议签订当天，田德旺给付蔡光亚工程款16万元。但是，田德旺及永川公司至今未向蔡光亚交付结账协议约定的以房抵债的房屋。请求人民法院依法裁判。 被告永川公司辩称：永川公司将案涉工程的4#楼和7#楼内部承包给田德旺，永川公司不清楚蔡光亚与田德旺之间的关系。不清楚案涉工程款是否是4#楼和7#楼的工程款，永川公司不应当承担责任。 被告田德旺辩称：蔡光亚尚未完工交付案涉工程，且工程存在一系列质量问题。 经审理查明：2014年，中拓公司与永川公司签订建设工程施工合同一份，约定中拓公司将其开发的凤凰新城房地产开发一期工程1号楼、4号楼、7号楼土建、安装工程发包给永川公司总承包，计划开工时间为2014年3月23日，计划竣工时间为2015年7月16日；签约合同价为26441222.27元，付款方式为工程施工至正负零，基础验收合格后14日内付合同总价的20%，结构施工至4层后7日内付合同总价的10%，中间验收合格后7日内付合同总价的20%，工程竣工验收合格后14日内付至合同总价的80%，余款在审计完成后14日内（扣除保修金5%）付清。 2014年10月8日，永川公司与田德旺签订一份内部承包协议书，约定：永川公司将凤凰新城4#楼和7#楼的土建、水电安装及配套工程交由田德旺承包；工程造价约1000万元；田德旺向永川公司缴纳开票额2%的管理费，自负盈亏；付款方式按照永川公司与建设单位约定的工程款支付方式和时间，即（1）工程总价的30%（约），永川公司以房抵款的方式支付，即永川公司以建设单位抵算工程款给永川公司该小区内的4号楼三单元二至五层商品房（其中二层为一套，即三单元202室；三至五层各6套，共计7套，被手写改为5套，永川公司盖章确认）抵算给田德旺（多退少补），另70%以现金（转账）支付，以上房款在下面付款按以下付款比例同比例扣除；（2）全部工程竣工验收合格田德旺将工程所有合格资料（两套）交永川公司及城建档案馆备档28日内累计付至合同总价的50%，经审计部门审计决算后6个月后累计付至决算审计价的80%，工程竣工验收合格满二年后付至决算审计价的95%，其余5%为工程保修金，保修金在工程竣工验收合格满二年后14日内付决算审计价3.5%（扣除因质量缺陷发生的维修费用），工程竣工验收合格满五年后14日内付决算审计价的1.5%。 上述合同签订后，田德旺将4#楼和7#楼的瓦工部分（纯劳务）分包给蔡光亚。 2017年1月8日，田德旺以永川公司名义与蔡光亚签订工程结账协议一份，该协议载明甲方为永川公司（标段代表田德旺），乙方为蔡光亚（分包实际施工人），协议主要约定：关于甲方凤凰新城工程工地于2014年10月份发包给田德旺一个标段（4#楼和7#楼两幢），田德旺分包给乙方进行实际施工，现工程基本结束，双方对工程款事宜进行商谈达成如下结账协议：1、甲方分包代表田德旺将凤凰新城标段（4#楼和7#楼）总面积约10900平方分包给乙方施工，每平方价格按146元计算，总造价为1591400元（其中工程搭配1套商品房125.55平方，每平方按3500元计算为43.9万元），另外增加的贴面4万元，经共同协商按百分之五十付给乙方2万元（乙方不留回访费），合计总造价1611400元；2、总造价1611400元减去已付101万元减去搭配商品房4幢3单元202室房屋125.55平方米，单价为3500元，计43.9万元。田德旺尚欠蔡光亚工程款16万元。以上条款经甲、乙双方一致认可通过，乙方不得以任何借口和理由向甲方公司提出疑议，一次性终结。 诉讼中，为证明案涉工程已具备交付条件，原告蔡光亚向本院提交了一份本院（2018）苏0621民初2373号民事判决书，该判决主要内容为：任红叶因向中拓公司购买凤凰新城1-3-702室房屋后，中拓公司未按约在2018年1月10日前交付验收合格的房屋，遂诉至本院要求解除商品房买卖合同，该案中，中拓公司辩称案涉房屋已经具备交付条件，不同意解除商品房销售合同。另，永川公司向本院提交中拓公司的情况说明一份，内容为：我司开发的海安市墩头镇凤凰新城商品房建设工程由永川公司承建，我司与永川公司约定部分工程款以房抵款，包括贵院受理的蔡光亚与田德旺、永川公司建设工程分包合同纠纷争议的凤凰新城4幢3单元202室面积125.55平方米的商品房，永川公司对抵算工程款的商品房有完全的处分权，我司按照永川公司的要求协助办理商品房买卖手续。 以上事实，有原告蔡光亚提供的工程结账协议、欠条、本院（2018）苏0621民初2373号民事判决书，及被告永川公司提供的建设工程施工合同、内部承包协议书、情况说明，当事人的当庭陈述等予以佐证，本院予以认定。 本院认为：被告永川公司承接中拓公司案涉凤凰新城工程后，与被告田德旺签订内部承包协议，约定由田德旺以包工包料的方式承包凤凰新城4#楼、7#楼，田德旺自负盈亏，永川公司收取2%的管理费等。从永川公司与中拓公司签订的建设工程施工合同来看，田德旺并未在合同中签名，且永川公司、田德旺均称田德旺未参与该合同的谈判和招投标事宜，故应当认定永川公司系在承包案涉工程后将4#楼、7#楼违法转包给田德旺（永川公司未实际施工）。田德旺将4#楼、7#楼的瓦工劳务部分以包工不包料的方式分包给缺乏施工资质的自然人蔡光亚，双方所达成的口头分包协议因违反法律法规强制性规定，依法无效。但是，蔡光亚完成相应劳务后，与田德旺达成的结账协议系双方真实意思表示，蔡光亚有权依据结账协议主张其权利。 根据结账协议的约定，田德旺以凤凰新城4幢3单元202室的房屋抵算工程款43.9万元，但田德旺至今未能向蔡光亚交付该房屋。虽然被告永川公司及田德旺在庭审中辩称案涉房屋尚不具备交付条件，但在2019年9月12日的质证笔录中，永川公司自认案涉房屋已经具备交付条件。被告田德旺辩称原告所施工的工程存在墙体裂缝、空鼓等质量问题，并提供了中拓公司发给田德旺等人的函及相关收条、录音等证据。对此，本院认为，田德旺提供的函为复印件，且该案并未载明案涉4#楼、7#楼存在的质量问题具体包括哪些问题，不能证明与蔡光亚存在关联。田德旺提供的收条等单据系案外人所出具，其真实性及关联性均难以认定。田德旺提供的通话录音，系形成于原告提起本案诉讼之后，且录音中蔡光亚称：“我搞了几个月没有要一分钱，那一年天气冷，人家不浇，杨总叫我们浇，那不都冻掉了吗？”因此，结合蔡光亚系以包工不包料的方式承包案涉瓦工工程，双方于2017年1月8日已经达成结账协议，且田德旺未能举证其与蔡光亚就相关施工工艺、方法进行约定的情况下，田德旺关于质量问题的抗辩意见，本院难以采纳，其司法鉴定申请，本院不予准许。 综上，永川公司与中拓公司签订建设工程施工合同后，将案涉工程违法转包给田德旺，田德旺又将瓦工部分以包工不包料的方式分包给原告蔡光亚。田德旺以永川公司的名义与蔡光亚签订了结账协议，蔡光亚有权要求田德旺履行该协议约定的交付房屋的义务，永川公司违法转包应当对田德旺的义务承担连带责任。如果被告不能履行交付房屋的义务，则原告有权主张相应的工程款及利息。但是，双方对办理过户登记所需的相关契税负担并未进行约定，且相关费用亦未能确定，现故原告蔡光亚要求被告负担该费用缺乏依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告田德旺、南通市永川建设工程有限公司于本判决发生法律效力后三十日内向原告蔡光亚交付海安凤凰新城4幢3单元202室的商品房，并协助原告蔡光亚办理不动产过户登记手续。 二、如果被告田德旺、南通市永川建设工程有限公司未能按期履行上述第一项义务，则被告田德旺、南通市永川建设工程有限公司应于本判决生效后三十五日内给付原告蔡光亚工程款439000元及相应利息（以439000元为基数，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率标准，自2019年7月15日起算至实际给付之日止）。 三、驳回原告蔡光亚的其他诉讼请求。 案件受理费7885元，由被告田德旺、南通市永川建设工程有限公司承担，被告田德旺、南通市永川建设工程有限公司于本判决发生法律效力后十日内缴至本院（户名：海安市人民法院，开户行：中国建设银行江苏海安支行营业部，银行账户32×××16）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费7885元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。 审 判 长  刘昌海 人民陪审员  吴达华 人民陪审员  陆朝模 二〇一九年十一月十三日 法官 助理  莫亚敏 书 记 员  崔静怡