河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0702民初321号原告（反诉被告）：朱博文，男，汉族，1993年6月17日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：库帅召、牛红江，河南中原法汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：新乡市升华房地产开发有限责任公司，住所地：新乡市开发区27号街坊。法定代表人：张木兰，执行董事。委托诉讼代理人：赵延辉、孙媛媛，河南九格律师事务所律师。原告朱博文诉被告新乡市升华房地产开发有限责任公司（以下简称“升华房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月23日作出（2017）豫0702民初1532号民事判决，被告升华房地产公司不服，提出上诉。新乡市中级人民法院于2017年12月13日作出（2017）豫07民终4670号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院重新立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱博文及其委托诉讼代理人库帅召，被告升华房地产公司的委托诉讼代理人赵延辉、孙媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）朱博文向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付房屋；2、判令被告退还标配费48192.2元；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金81010元（至起诉之日暂定为81010元，要求支付至房屋交付完毕之日止）。4、诉讼费等费用由被告承担。后增加两项诉讼请求：1、要求被告支付水电未达到使用条件的违约金，从2012年6月24日起支付至达到使用条件之日止，按已付房款日万分之一计算；2、要求支付逾期办理房产证的违约金，从2013年1月1日起按照已付房款的万分之一支付违约金。事实与理由：2011年9月29日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的开发区27号街坊温泉花园1幢1单元10层11017号房屋，房屋总价为250100元（合同第三条、第四条）；被告应在2012年6月24日前向原告交付经综合验收合格并符合合同约定的商品房（合同第八条）；被告逾期交房的，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金（合同第九条）；被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，原告可以要求被告无条件以温泉假日公馆精装修样板间的标准为交房标准（合同第十三条）。合同签订后，原告按照合同的约定支付了价款250100元，履行了合同义务。在房屋经过综合验收合格后，被告不对房屋装饰装修，恶意拖延，至今未向原告交付房屋。其间，原告多次找被告协商，被告借故推脱或者拒不答复。原告认为：原被告双方签订的合同是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规禁止性规定，系合法有效合同，当事人必须严格履行。被告拒不向原告交付房屋的行为已经构成了违约，依法应负法律责任。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告（反诉原告）升华房地产公司辩称：一、朱博文诉请退还标配费用没有事实依据。第一、朱博文与升华房地产公司签订《商品房买卖合同》的背景，是升华房地产公司欠付新乡市第三建筑安装工程有限公司（以下简称“三建公司”）工程款，而三建公司欠付宏泰混凝土货款，三方经口头协商进行账目抵消，升华房地产公司用案涉房产抵消债务并备案到朱博文名下。因此，朱博文并未实际支付购房款以及标配费用，故其诉请没有事实基础。第二，朱博文提交证据《温泉假日公馆客户购房付款清单》，仅为案外人贾雷支付标配费用的依据，而非朱博文支付标配费用的依据，并且该证据为复印件，因此，朱博文主张退还标配费用没有事实依据。二、朱博文主张的逾期交房违约金没有事实和法律依据。第一，升华房地产公司与朱博文之间不存在商品房买卖合同关系，仅为以物抵债情形。升华房地产公司以房屋现有状态进行折抵，并签订案涉所谓的《商品房买卖合同》，因此，朱博文与升华房地产公司之间不是通常意义上的商品房买卖关系，而是以物抵债的一种关系。第二，升华房地产公司因安装供暖设施产生的必要延迟时间应当予以扣除。随后升华房地产公司就向朱博文多次表示交付房屋的意愿，但朱博文均表示欲解除合同，不接收房屋，故升华房地产公司不存在迟延交付房屋的情形。退一步讲，即便存在逾期交付的情形，那么根据案涉《商品房买卖合同》约定，本案违约金是按日计算的，此时的违约金属于一种继续性债权。继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上应将其分为若干个“个体债权”，每个“个体债权”在法律上具有相对独立性。随着时间的推移，债权人享有的一个个“个体债权”相继至清偿期，所以应当就每日单独发生的违约金这一“个体债权”分别适用诉讼时效。判断是否超过诉讼时效，应当从权利人主张权利之日倒退两年来看，在该两年之内的违约金未超过诉讼时效，应予以保护，故本案中朱博文的诉求逾期交房违约金的起算点没有法律依据，依法应当予以驳回。对于增加的诉讼请求，针对第一项，案涉房产水电赔偿是交房以后，而本案升华房地产公司通知原告朱博文交付房屋，但是交接手续未能办理成功，所以该项诉请不能成立，且如需要赔偿，诉讼时效也已经超过，依法应当驳回。针对第二项，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后180天办理，本案中房屋未能交付成功，此外诉讼时效已经超过。且该两部分违约金也已经包含在原诉请逾期交房的违约金当中，不应当另行计算。综上，朱博文的诉请没有事实和法律依据，请求人民法院驳回其诉请。并提起反诉：一、判令朱博文支付管道铺设费用8826.16元。二、判令朱博文承担本案诉讼费用。原告（反诉被告）朱博文辩称：1、升华房地产公司所诉的内容不属于我国民法规定的反诉，其起诉的是商品房买卖合同，升华房地产公司起诉的是供暖安装，和本案没有合同关系；2、升华房地产公司未向其通知供暖安装事项，在未通知的情况下就起诉，没有事实和依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2011年9月29日，朱博文与升华房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：xxxxx），主要约定：朱博文购买升华房地产公司开发的位于新乡市开发区27号街坊温泉假日公馆（温泉花园）1幢1单元10层11017号房屋，房屋建筑面积50.20平方米，总价款250100元，付款方式为一次性付款；升华房地产公司应当于2012年6月24日前将经综合验收合格并符合合同约定的房屋交付朱博文使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，升华房地产公司按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；升华房地产公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，升华房地产公司无条件以温泉假日公馆精装修样板间的标准为交房标准；升华房地产公司承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：2012年6月24日前水、电达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：若交房后90日仍未达到使用条件按已付房款的日万分之一赔偿；升华房地产公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因升华房地产公司责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，升华房地产公司按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该《商品房买卖合同》未见有《附件三》内容。2011年6月24日升华房地产公司出具收据，载明收到朱博文购房款250100元。该房屋标配费用为48192元。2011年12月1日，朱博文缴纳了契税。该房屋已备案至朱博文名下。后升华房地产公司未按合同约定交付房屋，朱博文诉至法院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。朱博文与升华房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院予以确认。升华房地产公司所称的合同签订系以物抵债的背景，不影响案涉合同的效力。根据该合同约定，升华房地产公司应于2012年6月24日前交付房屋，逾期超过90日后，朱博文要求继续履行合同的，升华房地产公司应当按日向朱博文支付已交付房价款万分之二的违约金至房屋实际交付之日，而房屋至今未交付，升华房地产公司明显已构成违约，故本院对朱博文要求升华房地产公司交付房屋并支付违约金的诉讼请求予以支持。朱博文还要求升华房地产公司退还标配费用48192元，从本案现已查明的事实来看，尽管案涉《商品房买卖合同》中未见有附件三内容，但合同中关于交房标准上涉及装饰、设备内容，且在本院原审中升华房地产公司对48192元标配费用并无异议，故本院对48192元标配费用予以认定，在升华房地产公司超出约定的房屋交付日期长达几年的时间里未向朱博文交付案涉房屋，导致其装修房屋的目的已经无法及时实现的情况下，本院对朱博文要求升华房地产公司退还其48192元标配费用的诉讼请求也予以支持。升华房地产公司辩称涉案房屋因增加集中供暖设施而未能在合同约定期限内交付，责任不在公司，但上述情形并未被列入案涉商品房买卖合同中延期交付房屋的具体原因，且合同中关于房屋交付时间的约定是双方当事人的合意结果，只有在双方当事人协商一致的情况下才可变更，而升华房地产公司未能提供双方对房屋交付时间达成一致变更意见的证据，应由其承担举证不能的法律后果，本院对其上述意见不予支持。原告朱博文还要求被告支付水电未达到使用条件的违约金及支付逾期办理房产证的违约金，根据合同约定，该两项违约金计付前提是交房之后，故在本案房屋尚未交付，原告已主张逾期交房违约金的情况下，再主张该两项违约金，不符合合同约定，本院不予支持。被告升华房地产公司提出的反诉请求，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、新乡市升华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内将位于新乡市开发区27号街坊温泉假日公馆（温泉花园）1幢1单元10层11017号房屋（商品房买卖合同编号：xxxxxx）交付朱博文并支付违约金（违约金计算方法：自2012年6月25日起至房屋实际交付之日止每日按250100元的万分之二计算）；二、新乡市升华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还朱博文48192元；三、驳回朱博文的其他诉讼请求；四、驳回新乡市升华房地产开发有限责任公司的反诉。如果新乡市升华房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6267元，由新乡市升华房地产开发有限责任公司负担；反诉费25元，退还新乡市升华房地产开发有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  张敬美审 判 员  王 峰代理审判员  高 飞二〇一九年十一月二十六日书 记 员  王 慈