广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初24642号原告：王保和，男，汉族，1948年6月30日出生，住址：江苏省如皋市，委托诉讼代理人：马飞，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。被告：深圳恒安房地产开发有限公司，地址：广东省深圳市罗湖区笋岗东路1002号宝安广场B座21楼K，统一社会信用代码：914403006188428169。法定代表人：陈泰泉，董事长。委托诉讼代理人：徐龙生，男，住址：安徽省合肥市庐阳区，系该公司员工。第三人：深圳市流塘股份合作公司，地址：广东省深圳市宝安区西乡街道流塘社区前进二路21号流塘商务大厦3栋A座2101，统一社会信用代码：91440300192473223M。法定代表人：刘思均，董事长。委托诉讼代理人：林荣，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：温芷晴，广东宝城律师事务所实习律师。原告王保和与被告深圳恒安房地产开发有限公司，第三人深圳市流塘股份合作公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王保和及其委托诉讼代理人马飞，被告深圳恒安房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐龙生，第三人深圳市流塘股份合作公司的委托诉讼代理人林荣、温芷晴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王保和向本院提出诉讼请求：1、被告协助办理将位于深圳市××××房产过户登记至原告名下的相关手续；第三人在办理上述相关手续中予以配合提供相关资料并出具同意该项目办理房地产登记历史遗留问题的意见书；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与深圳市恒基房地产开发公司于1993年12月10日签订了《商品房买卖合同》，原告购买位于深圳市××××房，建筑面积为85.9平方米，售价为2400元每平方米。根据深圳市恒基房地产开发公司的指示，原告依约将购房款一次性支付给被告，被告收取购房款后于1996年3月22日向原告出具了“广东省深圳市转让（销售）房地产收入发票”，上述所涉房产也于1993年竣工后交付原告使用至今。根据原告搜集查证及相关部门出具的证据资料（1、“深规土宝函【2017】1251号”；2、（2013）深宝法西民初字第1763号、（2015）深宝法民三初字第226号民事判决书；3、深圳市工商登记信息）可以证明，虽深圳市恒基房地产开发公司已注销登记，但被告深圳恒安房地产开发有限公司与深圳市恒基房地产开发公司具有关联关系，深圳市恒基房地产开发公司的权利义务由被告承担，被告也同时承继了《商品房买卖合同》的权利义务。原告及宝民花园业主长年多次与被告协商催促其协助办理相关房地产登记手续，然而涉案房产至今被告仍未配合办理相关手续。经原告将相关情况上访反映至深圳市人民政府信访局后，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局作出“深规土宝函【2017】1251号”详细的答复意见。经宝安国土局核查显示，宝民花园项目（以下简称“该项目”）由原新安镇流塘村委（现为第三人深圳市流塘股份合作公司）与恒基房地产开发公司合作兴建，由恒基房地产开发公司办理了报建及验收手续，于1991年6月28日取得91-306号《建设用地规划许可证》，于1992年1月23日取得《建设工程项目开工许可证》，于1993年6月10日取得《竣工验收证明》。其后该项目用地已由宝安国土局、第三人及被告签订了深规土宝协字【1995】第392号《协议书》。答复意见第三条“处理意见”中详细提出，第一，根据《深府【2010】66号文》该项目属于该文处理范围，根据相关文件规定，我局在办理房地产登记历史遗留问题时需核对相关文件，建议原告到深圳市档案局进一步查询，我局也积极查找相关资料。第二，待原告进一步理清深圳市恒基房地产开发公司与被告的关系后，建议第三人配合提供相关资料并出具同意该项目办理房地产登记历史遗留问题的意见书后，由相应的单位申请办理。第三，后续的相关办理流程手续亦作了详细的指引和答复。根据宝安国土局的建议，目前原告已在深圳市档案局把所需资料查出并作为证据提交，待法院理清深圳市恒基房地产开发公司与被告的关系后，涉案房产完全具备办证条件，被告应当履行办理房地产证的合同随附义务。请求法院支持原告的诉求，依法维护原告的合法权益。被告深圳恒安房地产开发有限公司辩称，本案属于历史遗留问题，不属于人民法院受理案件的范围，依法应裁定驳回起诉。具体理由如下：根据原告提供的证据《市规划国土委宝安管理局宝民花园某住房未办理房产证信访事项的答复意见》，处理意见中第三点已明确该项目属于历史遗留问题，且已说明“待完成项目资料收集以及开发单位与收款单位的关系理清以后，我局将根据深府（2010）66号文的规定，启动该项目的规划、确认等研究论证工作，并按规定办理该项目的房地产登记历史遗留问题，核发深圳市房地产登记历史遗留问题处理规划确认书及深圳市房地产登记历史遗留问题处理土地权属证明书，申请单位可根据我局核发的确认书和权属证明书到相关部门完善消防、质检、房地产初始登记等手续。待完善手续后，可由购房者到深圳市不动产登记中心宝安登记处申请核发不动产登记证。”从上述答复意见看，该房产属于历史遗留问题，且未办理初始登记，土地亦存在权属上的争议，不能在未经行政机关处理前办理房产证。第三人深圳市流塘股份合作公司述称，第一，涉案房屋用地已转为国有，现第三人并非该地块的权利人，出具相关意见书具体内容及形式应具有法律依据。涉案房屋系由原新安镇流流塘村委（现深圳市宝安区流塘股份合作公司）与深圳市恒基房地产开发公司于1993年合作兴建。1995年8月15日，深圳市规划国土宝安分局、西乡镇流塘村、被告恒安公司三方签订深规土宝协字（1995）第392号《协议书》，涉案房屋所涉土地已经转为国有。根据原告提供的商品房买卖合同）及《宝安县建设局答复意见》均证明被告深圳市恒基房地产开发公司承担房地产买卖的买方主体责任及统一办理相关事宜。第三人并非原被告双方买卖合同当事人，其相关事宜与第三人无关。原告根据深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局关于《市规划国土委宝安管理局宝民花园某住房未办理房产证信访事项的答复意见》要求第三人出具相关意见书，我们认为超出第三人的权利范围，第三人属于无权处理的无法履行。管理局的答复意见中反映存在的三个问题（资料缺失、申请主体、用地冲突问题），均与第三人无关，并非第三人的原因导致。若如答复意见所述，需要第三人出具“同意该项目办理房地产登记历史遗留问题的意见书”，第三人认为出具的意见书的内容及形式应有明确法律或政策依据，并不得损害第三人及股民合法权益。第二，原、被告双方作为房屋买卖合同的主体，按照合同约定履行双方权利义务。1993年12月10日，原告作为购买方与出售方深圳市恒基房地产开发公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》。根据合同相对性原则，合同约定及为实现房屋买卖合同目的的权利义务由双方按合同约定及法律规定依法承担和享有。出售方主体变更的依法由继承单位承担。第三，若有关部门在相关调查中需要第三人帮助，第三人根据事实情况予以积极。综上所述，为维护第三人的合法权益，恳请法院充分考虑第三人的答辩意见，依法裁判。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：涉案的深圳市宝安区宝民花园项目由案外人深圳市恒基房地产开发公司（以下简称恒基公司）与原宝安县新安镇流塘村民委员会（即现第三人深圳市流塘股份合作公司）合作开发。1991年6月23日，恒基公司作为甲方，与作为乙方的宝安县新安镇流塘村民委员会签署《补充合同》，主要约定如下：将原合同第二部分改为乙方负责一切成本和当地政府收取的款项，甲方销售一平方米收取乙方人民币40元作为甲方应收利润分成部分。甲方负责楼房的销售及办理房产证，但乙方应提供有关基建资料。甲方负责收集购房款项，除扣除甲方应得部分和应交税金外，其余部分在十五天内汇入乙方账号。1993年12月10日，原告王保和作为购买方（乙方），与作为出售方（甲方）的恒基公司，签署《商品房产买卖合同》，主要约定如下：甲方将位于深圳市××县××村××区××楼××房出售给乙方，建筑面积85.9平方米，售价为2400元/平方米，总价人民币206160元。双方对付款方式、双方责任等进行了约定。1996年3月22日，被告恒安公司向原告开具了金额为206160元的《广东省深圳市转让（销售）房地产收入发票》。1995年8月15日，深圳市规划国土局宝安分局作为甲方，西乡镇流塘村作为乙方，与作为丙方的被告恒安公司签署编号为“深规土宝协字[1995]第92号”的《协议书》，约定乙方同意甲方征用位于新城79区地段的土地公6.4亩，该宗土地从协议签订之日起转为国有。征地拆迁等补偿问题已由乙方和丙方协商解决，乙方同意甲方不作任何补偿。2017年8月23日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局向原告作出《市规划国土委宝安管理局宝民花园某住房未办理房产证信访事项的答复意见》（深规土宝函[2017]1251号，以下简称《答复意见》），内容如下：一、项目基本情况：（一）报建情况：该项目由原新安镇流塘村委与恒基公司合作兴建。于1991年6月28日取得91-306号《建设用地规划许证》，证上记载用地单位为恒基公司，项目名称为商住楼，用地位置为县城79区，用地面积3080平方米。于1992年1月23日取得《建设工程项目开工许可证》，记载工程名称商住楼，工程地点为县城79区，建筑面积8410平方米。于1993年6月10日取得《竣工验收证明》，记载竣工时间为1993年3月，建筑面积为8410平方米。（二）用地情况：经查地籍信息系统及档案系统，均未查到相关用地批复。经查证转地总图，该项目于1995年8月15日由深圳市规划国土局宝安分局、西乡镇流塘村及深圳恒安房地产开发有限公司签订深规土宝协字[1995]第392号《协议书》，项目用地转为国有。（三）目前规划情况：经核查《深圳市土地利用总体规划（2006-2020年）(2015年6月批准)》，该项目用地面积为2408.26平方米，全部为建设用地，全部为允许建设区。在《深圳市城市总体规划(2010-2020)》中，涉及居住用地1516.83平方米，道路用地891.43平方米。经核[西乡老城地区]法定图则（已批），项目用地涉及二类居住用地1516.83平方米，道路用地891.43平方米。二、存在问题：（一）关于资料缺失问题。根据1992年6月4日宝安县建设局核发的简复件，该项目于1991年6月28日已办理了报建手续，故该项目当时应该已取得县政府核发的《用地批复》及宝安县建设局核发《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》等资料。而您所提供的资料仅有《建设用地规划许可证》及《竣工验收证明》等资料，尚缺少《用地批复》及《建设工程规划许可证》。（二）关于项目申请主体问题。该项目由原新安镇流塘村委（现为深圳市流塘股份合作公司）与恒基公司合作兴建，后由恒基公司办理了报建及竣工验收手续。经查深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息，恒基公司目前已注销。该项目用地已由深圳市规划国土局宝安分局（甲方）、西乡镇流塘村（乙方）及被告恒安公司（丙方）签订深规土宝协字(1995)第392号《协议书》，转为国有。经查深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息，被告恒安公司为恒丰国际投资有限公司和中国宝安集团股份有限公司合资经营企业。报建单位与征地单位不一致；另，根据您所提供的购房发票，发票上盖章单位为被告恒安公司，与该项目开发建设单位恒基公司不一致。需进一步核查恒基公司与被告恒安公司的关系。（三）该项目用地与规划道路冲突891.43平方米，径深约8.5米，需进一步研究该项目对规划道路交通的影响及规划保留等问题。三、处理意见：鉴于该项目存在上述问题，我局提出以下建议：（一）如所提供的《建设用地规划许可证》、《建设工程项目开工许可证》及《竣工验收证明》等资料属实，根据《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府[2010]66号）（以下简称《深府[2010]66号文》）第二条规定，该项目应属《深府[2010]66号文》处理范围。但在我局档案系统中，仅查询到深规土宝协字[1995]第392号《协议书》，尚未查询到相关《建设用地规划许可证》等资料。根据相关文件规定，我局在办理房地产登记历史遗留问题时，需核对来文所提供的文件的原件，或加盖档案部门查档章的复印件。建议您到深圳市档案局进一步查找相关资料。（二）因报建单位与项目开发建设单位与收款单位不一致。建议您进一步理清恒基公司及被告恒安公司的关系。另因深圳市规划国土局宝安分局、西乡镇流塘村及被告恒安公司已签订深规土宝协字[1995]第392号《协议书》，待理清恒基公司及被告恒安公司的关系后，建议深圳市流塘股份合作公司配合提供相关资料并出具同意该项目办理房地产登记历史遗留问题的意见书后，由相应的单位申请办理房地产登记历史遗留问题。（三）待完成上述两项工作后，我局将根据《深府[2010]66号文》有关规定，启动该项目的规划确认的研究论证工作，并按规定办理该项目的房地产登记历史遗留问题，核发《深圳市房地产登记历史遗留问题处理规划确认书》及《深圳市房地产登记历史遗留问题处理土地权属证明书》。申请单位可根据我局核发的《深圳市房地产登记历史遗留问题处理规划确认书》及《深圳市房地产登记历史遗留问题处理土地权属证明书》到相关部门完善消防、质检、房地产初始登记等手续。待完善手续后，可由购房者到深圳市不动产登记中心宝安登记所申请核发、动产证。原告主张：1、涉案房产自1993年交付原告使用至今；2、关于《答复意见》中的处理意见部分，目前只完成了第一项查找资料；对于第二项，具体有待本案查明；尚未进展到第三项规划确认的研究论证阶段。现在涉案房产已符合历史遗留问题的办理条件，但需要被告作为主体进行申报，这中间的相关费用原告愿意自行承担。现在涉案房产已符合历史遗留问题的办理条件，但需要被告作为主体进行申报，这中间的相关费用原告愿意自行承担。又查，恒基公司现已注销，原股东为深圳市宝安投资（集团）股份有限公司，持股比例100%。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与恒基公司签署的《商品房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告在签署合同后已付清了购房款，房屋亦已交付原告使用，出卖方应当履行其相应的合同义务。从本案查明的事实可知，涉案房产所在地块已由深圳市规划国土局宝安分局、西乡镇流塘村及被告恒安公司签订深规土宝协字(1995)第392号《协议书》，转为国有，而被告恒安公司此后亦在1996年3月22日就收取涉案房产房款向原告开具了金额为206160元的《广东省深圳市转让（销售）房地产收入发票》，以上事实表明被告恒安公司已承继了恒基公司作为涉案房产出卖人的权利义务，恒基公司与原告之原有约定对被告恒安公司同样具有法律约束力，其应当履行为原告办理房产证的合同附随义务。需要说明的是，涉案房地产项目未能办理房地产证，关系到包括原告在内的众多购房者的利益，恒安公司作为承继了恒基公司在涉案房地产项目中的权利义务的主体，应当遵循诚实信用这一基本原则，积极履行法律规定及合同约定的义务，亦应尽到其作为占据市场主导地位的商事主体的社会责任，尽快依照行政主管部门的要求办理包括申请办理房地产登记历史遗留问题等手续，第三人深圳市流塘股份合作公司亦应当配合提供相关资料并出具同意该项目办理房地产登记历史遗留问题的意见书，以进一步推进办证进度，积极促进合同履行。另关于《答复意见》中提及的资料缺失问题，相应资料本应由涉案项目的出卖人负责办理，而非原告作为购房人所应掌握，因此，即便存在项目资料缺失的问题，也应由被告补充提供。关于合同继续履行的问题。深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局向原告作出的《答复意见》认为，在理清被告与深圳市恒基房地产开发公司的关系后，涉案房产如欲办理房产证，仍需解决资料缺失、项目用地与规划道路冲突等问题，建议原告到深圳市档案局进一步查找相关资料，深圳市流塘股份合作公司配合提供相关资料并出具同意该项目办理房地产登记历史遗留问题的意见书后，由相应的单位申请办理房地产登记历史遗留问题，待完成上述两项工作后，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局将根据《深府[2010]66号文》有关规定，启动该项目的规划确认的研究论证工作等后续手续。由此可知，办理涉案房产的房产证，仍须经行政主管部门办理一系列手续方可完成，鉴于涉案房产目前尚不具备由法院裁判过户登记至原告名下的客观条件，对于原告的诉讼请求，本院暂予以驳回，原告可待条件成就后再行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王保和的全部诉讼请求。本案受理费人民币2196元，由被告负担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈蕾仰人民陪审员  覃 静人民陪审员  周立芳二〇一九年十一月二十八日书记 员代  盼 盼书 记 员  席俊奇附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。