山东省桓台县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁0321执异72号 案外人：刘银增，男，1964年10月21日生，汉族，住张店区。 委托代理人：马丽霞，山东建仑律师事务所律师。 申请执行人：王克齐，男，1981年6月19日出生，汉族，住山东省桓台县。 被执行人：王娜，女，1984年10月27日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 被执行人：刘昌铭，男，1983年9月26日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 在本院执行王克齐与王娜、刘昌铭民间借贷纠纷一案中，案外人刘银增于2019年11月12日对执行张店区金晶大道以西、淄博饭店以北、西二路以东华润中央公园3号公寓1单元209室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘银增称，法院在执行（2019）鲁0321民初1303号民事判决书时，依法对张店区金晶大道以西、淄博饭店以北、西二路以东华润中央公园3号公寓1单元209室（以下简称涉案房产）采取评估、拍卖措施。但在2018年9月2日，其与被执行人就涉案房产签订房产买卖合同一份，且于合同签订当日便将全部购房款支付给被执行人，被执行人随即将该房产交付其使用，虽未办理完房产过户手续，但并不是因为其个人原因，其对此并无过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。由于其与被执行人之间的商品房买卖合同关系远早于申请人与被执行人之间产生的民间借贷关系，其已通过合法的途径对涉案房屋产生的物权期待权，应优于申请执行人后来因民间借贷而产生的金钱给付之债的权利。请求中止对涉案房产的评估、拍卖及强制执行，解除查封。并提供商品房买卖合同、增值税发票、盛世行房产买卖合同、银行付款凭证、房屋租赁协议等证据。 本院查明，王克齐与王娜、刘昌铭民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月24日立案审理，经审理认定事实如下：王克齐与王娜、刘昌铭系朋友关系。2019年1月27日，王娜以店面资金周转为由向王克齐借款70000元，王克齐通过招商银行账户向王娜转账70000元，双方约定2019年4月26日一次性偿还。2019年2月9日，王娜以店面资金周转为由再次向王克齐借款60000元，王克齐通过招商银行账户向王娜转账60000元，双方约定2019年4月8日一次性偿还。2019年2月23日，王娜再次向王克齐借款70000元，王克齐通过招商银行账户向王娜转账70000元，双方约定借款日利率为0.066%，2019年3月4日还清，刘昌铭对上述债务承担连带责任保证。同日，为保证王娜、刘昌铭按时还款，王克齐与刘昌铭签订了店铺转让协议。2019年2月27日，王娜再次向王克齐借款70000元，王克齐通过招商银行账户向王娜转账73000元，双方约定借款日利率为0.066%，2019年3月26日还清。同日，为保证王娜、刘昌铭按时还款，王克齐与王娜、刘昌铭签订租赁合同一份。2019年2月9日，王娜偿还王克齐借款60000元；2019年2月26日，王娜偿还王克齐借款43000元；2019年3月15日，王娜偿还王克齐借款15000元；2019年3月27日，王娜偿还王克齐借款10000元。2019年4月15日，王娜因急用向王克齐借款2000元，王克齐向王娜微信转账交付2000元。 2019年6月17日，本院作出(2019)鲁0321民初1303号民事判决书，判决如下：一、王娜偿还王克齐借款147000元，于本判决生效后十日内付清；二、刘昌铭对第一项借款中的70000元承担连带清偿责任；三、刘昌铭对第一项借款中的70000元与王娜承担共同偿还责任；四、王娜支付王克齐利息5266元，于本判决生效后十日内付清；五、刘昌铭对第四项利息中的2633元承担连带清偿责任；六、刘昌铭对第四项利息中的2633元与王娜承担共同偿还责任；七、王娜支付王克齐利息(以借款本金140000元为基数，自2019年4月25日起至实际给付之日止，按日息0.066%计算)，于本判决生效后十日内付清；八、刘昌铭对第七项借款中70000元的利息承担连带清偿责任；九、刘昌铭对第七项借款中70000元的利息与王娜承担共同偿还责任；十、王娜、刘昌铭赔偿王克齐经济损失1370元，于本判决生效后十日内付清；十一、刘昌铭承担保证责任后享有向王娜追偿的权利；十二、驳回王克齐的其他诉讼请求。案件受理费1676元，王克齐负担167元，王娜、刘昌铭负担1509元。 2019年4月30日，本院以(2019)鲁0321民初1303号民事裁定书、协助执行通知书，预查封刘昌铭名下位于张店区金晶大道以西、淄博饭店以北、西二路以东华润中央公园三期3号公寓楼010209号房屋及土地，查封期限三年。 2019年8月2日，王克齐依据生效的判决书向本院申请执行，案号(2019)鲁0321执1185号。 2019年9月3日，本院作出(2019)鲁0321执1185号之二执行裁定书，裁定评估、拍卖刘昌铭名下所有的位于张店区金晶大道以西、淄博饭店以北、西二路以东华润中央公园3号公寓1单元209室。 后，案外人刘银增提出异议。 另，备案房产档案查档记载，张店区金晶大道以西、淄博饭店以北、西二路以东华润中央公园三期3号公寓楼010209号，预售证号Y01-1002306,合同编号20160612XH1B7F5RJ10I,备案人名称刘昌铭。 上述事实，有(2019)鲁0321民初1303号民事判决书、(2019)鲁0321民初1303号民事裁定书、协助执行通知书、(2019)鲁0321执1185号之二执行裁定书、备案房产档案查档证明等在案为证。 本院认为，本案焦点为涉案房产的权属及是否适用无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。 （一）关于权属问题。 异议中，案外人刘银增提交2018年9月2日通过中介公司签订的房产买卖合同，用来证明刘银增购买刘昌铭的涉案房产；并提供银行付款凭证，内容为：2018年8月13日、20日，刘银增支付王娜9.4万、7.9万，9月2日支付6.5万，3日支付8.5万和1万，2019年2月1日支付9万，共42.3万元。查封之前，已付清房款。 不动产物权以登记为生效要件，案外人刘银增与被执行人签订房产买卖合同，并支付价款，在未完成变更登记之前，案外人刘银增享有的仅是登记请求权，即基于债权，向对方要求办理登记过户的权利，并不当然地取得物权。 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。因房产登记未发生变更，涉案房产的所有权人仍为刘昌铭。故法院查封、处分涉案房产，符合法律规定。 （二）关于否适用无过错不动产买受人物权期待权的保护条件问题。 案外人称按约定支付全款后，其个人以及中介公司通过各种渠道、各种方法，一直联系不上卖方，其有交易中，作为善意第三人的买方，不存在过错。 但在房产买卖中未尽审慎义务，未及时办理登记，怠于行使权利，未寻求法律救济等，自身亦不能免责，不能完全地归咎于对方。故，本案不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用条件。在物权未发生变动的情况下，自然不能阻却后来人的查封、处分。 案外人就涉案房产与被执行人的之间关系，如有实质纷争，可另行寻求法律救济。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定，裁定如下： 驳回刘银增的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张中学 审判员  甘丽静 审判员  陈 强 二〇一九年十一月二十六日 书记员  巩曰英