甘肃省山丹县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0725民初3005号 原告：张掖市山丹县永福小额贷款有限责任公司。 住所：甘肃省张掖市山丹县西大街南湖中央花苑。 法定代表人：李永福，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘玉红，山丹县居民。 委托诉讼代理人:王以茂,甘肃瑞雪律师事务所律师。 被告：申卫东，山丹县居民。 委托诉讼代理人：马新胜，山丹县东乐镇法律服务所法律工作者。 第三人：王学贤，山丹县居民。 委托诉讼代理人：王文君，山丹县居民，住山丹县。 第三人：何自红，山丹县居民，住山丹县。 原告张掖市山丹县永福小额贷款有限责任公司与被告申卫东、第三人王学贤案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。案件审理中，原告申请追加何自红作为案件当事人参加诉讼。经审查，本院追加何自红作为第三人参加诉讼，并再次开庭进行了审理。第一次开庭时，原告张掖市山丹县永福小额贷款有限责任公司的委托诉讼代理人刘玉红、被告申卫东的委托诉讼代理人马新胜、第三人王学贤的委托诉讼代理人王文君到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告张掖市山丹县永福小额贷款有限责任公司的委托诉讼代理人刘玉红、王以茂，被告申卫东及其委托诉讼代理人马新胜，第三人何自红到庭参加诉讼。第三人王学贤经本院传票传唤未到庭。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告张掖市山丹县永福小额贷款有限责任公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令解除对山丹县南大街16号残联家属楼2单元301室楼房的查封（价值270000元）。事实和理由：2017年1月，被执行人王学贤夫妇向原告借款600000元。因被执行人未按时偿付借款，原告于2018年3月20日起诉至山丹县人民法院。判决生效后，原告于2018年7月申请法院强制执行。2018年8月28日，经山丹县人民法院执行局协调，就被执行人王学贤及妻子邢秀琴所欠原告借款，双方达成以房抵债协议。被执行人自愿将位于山丹县南大街16号残联家属楼2单元301室楼房一套及室内财产以270000元的价格抵顶给原告，为此双方签订《房屋顶账协议书》一份。协议签订后，被执行人王学贤夫妇于2018年8月30日将房屋交付给原告。后山丹县人民法院执行局已将270000元的案件款从原告申请执行王学贤及邢秀琴借款合同一案中扣除。但2018年9月25日，原告与被执行人王学贤到山丹县不动产管理局办理过户手续时，被告知该房屋已于2018年9月21日由申请人申卫东申请山丹县人民法院予以保全。但保全事宜原告与被执行人王学贤均不知晓。随后原告就此向山丹县人民法院提起执行异议申请。原告认为，自己与被执行人王学贤夫妇于2018年8月30日达成的《房屋顶账协议书》是双方当事人的真实意思表示，该协议不违反国家有关法律、法规的强制性规定，该协议合法有效。王学贤及妻子邢秀琴也已将房屋交付原告。法院也在上一案中将该款项予以扣除。且2018年9月2日原告已将该房屋出售给何自红。根据《中华人民共和国物权法》第15条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第17条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，提起执行异议诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。若法院不支持原告的诉求，则原告申请恢复对被执行人王学贤、邢秀琴及担保人的强制执行。 被告申卫东辩称，原告起诉是因不服财产保全裁定书，原告应该申请撤销山丹县人民法院的保全裁定书。被告保全第三人的财产符合法律规定，当时没有达成以房抵债协议。该协议是原告和第三人恶意串通，为了双方的利益虚拟了一个协议，隐瞒了案件事实。如果达成了协议就应该在法院执行局书写协议。该协议不具有法律效力，房产并没有过户，房屋还是属于第三人王学贤，被告是可以保全的。原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。 第三人王学贤述称，2018年8月28日原告和第三人王学贤在法院执行局进行过一次调解，当时已经协商好同意抵顶房子，但是价格上发生了一些分歧没有谈妥。2018年8月29日第三人王学贤通过电话和原告把价格说定，以270000元进行抵顶。王学贤夫妇从兰州赶回来和原告签订了协议，并且当时已经将房屋腾空。8月30日之后双方办理了房屋移交手续（房屋以及房门钥匙的移交），本来打算9月3日办理后续的一些手续，但是由于第三人王学贤女儿王文君的孩子生病了，王文君带着孩子去外地看病，有些手续就没有办理。对于原告的诉讼请求第三人无异议，第三人王学贤和原告协商将房屋抵顶给了原告，虽然没有过户，但是房屋已经抵顶，第三人王学贤同意原告的诉讼请求。 第三人何自红述称，涉案房屋是2018年9月第三人何自红在原告处购买的，该房屋属于第三人何自红。2018年8月第三人何自红看了房，9月份和原告签了协议，已交款180000元，还有20000元没有支付，当时说好等过户手续办完后再交。合同签完之后原告就将房屋交给了第三人何自红。房产证尚未办理，原告说房屋的手续办下来之后就将房产证给第三人何自红。购买时小贷公司说是顶账的房子，当时第三人何自红也没有问过房屋的登记人是谁。购买房屋时是经朋友介绍的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、关于原告张掖市山丹县永福小额贷款有限责任公司提交的证据。 1.房屋顶账协议书一份、房屋移交清单一份，证明原告与第三人王学贤及邢秀琴在2018年8月30日签订协议，第三人王学贤及邢秀琴自愿将涉案房屋（包括室内装修及家具家电）以270000元的价格抵顶给原告。签订协议后王学贤及邢秀琴将房屋交给了原告。 2.（2018）甘0725民初1114号民事判决书一份，证明原告诉王学贤、邢秀琴、王文波、陈江、欧阳春虎小额借款合同纠纷一案，经山丹县人民法院审理后判决王学贤、邢秀琴偿还原告借款本息654000元，王文波、陈江、欧阳春虎承担连带清偿责任。这是原告和第三人达成以房抵债协议的基础。 3.房屋买卖协议一份，证明2018年9月2日原告与何自红签订协议，已将涉案房屋出卖给了何自红，价款200000元，并将房屋交付给了何自红。 4.（2018）甘0725财保63号民事裁定书一份、（2018）甘0725执异17号执行裁定书一份，证明申卫东申请诉前财产保全，山丹县人民法院在2018年9月21日查封了涉案房屋。原告提出执行异议，请求停止对涉案房屋的强制执行，解除对该房屋的查封。经审查，山丹县人民法院驳回了原告的异议请求。 5.（2018）甘0725执1407号执行裁定书一份、房产证一本，证明原告与第三人王学贤达成房屋顶账协议后，双方又达成了执行和解协议，认定涉案房屋抵顶案款270000元，（2018）甘0725执1407号案件终结执行。房产证证明涉案房屋登记在王学贤名下，邢秀琴为共有人。 经质证，被告申卫东对房屋顶账协议书有异议，认为该协议是原告和第三人王学贤恶意串通达成的，既然山丹法院执行局调解的时候已经达成了协议，就应该在执行局办理手续，而不是在执行局达成协议之后的几天再签订协议，该协议是虚假的，没有生效；对房屋买卖协议，被告也认为是虚假的，如果原告真的将房屋出售给了何自红，原告应该提交何自红给原告打款的凭据等证据；对于（2018）甘0725民初1114号民事判决书，被告认为与本案没有关联性；对（2018）甘0725财保63号民事裁定书及（2018）甘0725执异17号执行裁定书无异议；对（2018）甘0725执1407号执行裁定书的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对房产证无异议。 经质证，第三人王学贤对以上原告提交的1-4项证据均无异议，第三人何自红对原告提交的上述所有证据均无异议。 经审查本院认为，以上原告提交的（2018）甘0725民初1114号民事判决书、房屋顶账协议书、房屋移交清单、房屋买卖协议等证据可相互印证，证明原告诉王学贤、邢秀琴等小额借款合同纠纷一案，经山丹县人民法院审理后判决王学贤、邢秀琴偿还原告借款本息654000元。后原告申请强制执行，在执行过程中，2018年8月30日原告与第三人王学贤及邢秀琴私下达成以房抵债的协议，双方约定第三人王学贤及邢秀琴自愿将涉案房屋以270000元的价格抵顶给原告，并将房屋交付原告。2018年9月2日原告与第三人何自红签订协议，约定原告将涉案房屋以200000元的价格出卖给何自红。对原告提交的以上证据，本院予以认定。对原告提交的（2018）甘0725财保63号民事裁定书、（2018）甘0725执异17号执行裁定书、（2018）甘0725执1407号执行裁定书及房产证，本院均予以认定。对被告主张的原告与第三人王学贤恶意串通达成虚假协议等辩解意见，因未提交证据证明，故不予采纳。 关于被告申卫东提交的证据。 （2018）甘0725民初2727号民事判决书一份、（2019）甘 0725执1738号受理案件通知书一份，证明被告诉王学贤民间借贷纠纷一案经山丹县人民法院审理后判决王学贤偿还被告借款本息259000元。2019年9月20日被告申请强制执行。 经质证，原告对被告提交的民事判决书及受理案件通知书的关联性有异议，认为涉案房屋属王学贤和邢秀琴共有，不能得到执行。第三人何自红对以上证据无异议。 经审查，本院对被告提交的以上证据予以认定。 关于第三人王学贤提交的证据。 视频资料一份，由王学贤在2019年1月20日通过网络传 输给王文君，视频中王学贤陈述抵顶房屋的情况是自愿真实的。 2.火车票十张，兰州大学第二医院就诊卡基本信息录入单一 张、收费回执一张，整形外科医院处方笺一张，空军总医院医疗门诊收费票据四张、门诊明细清单一张，证明当时王文君本打算跟原告办手续，但是由于孩子生病耽误了办理手续。 经质证，原告及第三人何自红对上述证据均无异议。被告认为王文君和王学贤有利害关系，对视频资料不发表意见，与案件无关联性。其他证据涉及的是第三人女儿带孩子看病的情况，与本案也无关联性。 经本院审查，以上第三人王学贤提交的视频资料可证明对于 与原告签订房屋顶账协议，约定以房屋抵顶债务，是第三人王学贤的真实意思表示。对该份视频资料本院予以认定。对火车票、兰州大学第二医院就诊卡基本信息录入单等证据，本院亦予以认定。 关于第三人何自红提交的证据。 张掖市山丹县永福小额贷款有限责任公司（原告）在2018年9月2日出具的收款收据一张，证明第三人交纳购房款180000元的事实。 经质证，原告对该收款收据无异议。被告认为该份证据存在虚假。 经审查，本院对该收款收据予以认定。对被告主张的该份证据存在虚假的意见，因被告未提交证据证明，故不予采纳。 五、关于本院调取的证据。 本院在（2018）甘0725执1407号案卷中调取了2018年8月28日执行笔录一份、2018年10月30日听证笔录一份、2018年11月15日执行笔录一份，并当庭出示。 经质证，原告对上述笔录均无异议。认为2018年8月28日的笔录中王学贤的代理人也明确表示了该房屋用于抵顶案款。另一份笔录中载明王学贤以该房屋抵顶案款270000元。经质证，被告对2018年8月28日的笔录有异议，认为该份笔录中少了第三人王学贤，委托人和王学贤有利害关系。笔录上说房屋是否用于抵顶案款需要向公司领导汇报，当时并没有达成协议；对2018年11月15日的笔录无异议，当时已经提出了执行异议；对听证笔录没有异议。第三人何自红对上述笔录均无异议。 经审查，本院对以上执行笔录及听证笔录予以认定。在2018年8月28日的执行笔录中，原告与第三人王学贤均明确表示了以房抵债的意向，只是未在价格上达成一致意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月22日，第三人王学贤向原告借款600000元，双 方签订借款合同，约定借款期限为3个月，由王文波、陈江、欧阳春虎进行担保，邢秀琴出具夫妻共同债务连带责任保证担保书。后因未能按时还款，原告在2018年3月20日向本院提起诉讼。本院在2018年5月15日作出（2018）甘0725民初1114号民事判决书，判决王学贤、邢秀琴偿还原告借款本息654000元，王文波、陈江、欧阳春虎承担连带清偿责任。因王学贤、邢秀琴未履行判决书确定的义务，2018年8月14日原告向本院申请强制执行。案件执行过程中，2018年8月28日双方在本院所作的执行笔录中表示了以房抵债的意向，但未在价格上达成一致意见。2018年8月30日，原告与第三人王学贤及邢秀琴私下达成以房抵债协议，双方约定第三人王学贤及邢秀琴自愿将涉案的山丹县南大街16号残联家属楼2单元301室楼房（登记所有人为王学贤，邢秀琴为共有人）以270000元的价格抵顶给原告，并将房屋交付原告。但达成协议后原告及第三人王学贤未将该协议交给本院执行局备案，亦未办理房产过户登记。2018年9月19日被告向本院申请诉前财产保全，本院在2018年9月21日作出（2018）甘0725财保63号民事裁定书，裁定查封了涉案房屋。原告提出执行异议，请求停止对涉案房屋的强制执行、解除对该房屋的查封。经审查，本院作出（2018）甘0725执异17号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。原告遂提起执行异议之诉。2018年11月15日，原告与第三人王学贤在本院执行局达成执行和解协议，其中第三条为以涉案房屋抵顶案款270000元，本院执行局在2018年11月21日作出（2018）甘0725执1407号执行裁定书，裁定该案终结执行，并载明若原告提起的执行异议之诉案件原告败诉，则原告可就该270000元的案款申请恢复执行。另查明，被告申请财产保全后，在2018年10月12日对第三人王学贤提起诉讼。本院在2019年4月16日作出（2018）甘0725民初2727号民事判决书，判决王学贤偿还其借款本息259000元。因王学贤未履行判决书确定的义务，被告在2019年9月20日向本院申请强制执行。现该案正在执行中。 本院认为，本案中原、被告争议的焦点问题在于原告对涉案 的山丹县南大街16号残联家属楼2单元301室楼房是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告与第三人王学贤及邢秀琴签订的房屋顶账协议书合法有效，系双方的真实意思表示，应予认定。双方虽未及时办理物权变更登记，但并不影响合同的效力。作为房屋的登记所有人王学贤，亦明确认可该合同的效力，且该房屋已完成交付，合同的主要内容已得到履行。另外，在被告申请财产保全之前，原告与第三人王学贤及邢秀琴之间的债权债务关系已得到生效法律文书的确认，且已进入执行程序，而且2018年8月28日双方在本院所作的执行笔录中已表明了以房抵债的意向。故虽然在本院采取保全措施前原告及第三人王学贤未将该协议交给本院执行局备案，但并不能以此为由否定双方所签的以房抵债协议的效力。被告在庭审中主张原告和第三人王学贤恶意串通达成虚假协议，因被告对此并未提交证据证明，故不予采信。综上，原告对涉案的山丹县南大街16号残联家属楼2单元301室楼房享有足以排除强制执行的民事权益。（2018）甘0725财保63号民事裁定书裁定查封涉案房屋，不符合法律规定。因该房屋现尚登记在第三人王学贤名下，对于原告与第三人何自红之间房屋买卖协议的履行问题，应由双方另行协商或诉讼解决。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（一）项之规定，判决如下： 不得查封第三人王学贤名下的位于山丹县南大街16号残联家属楼2单元301室楼房。 案件受理费5350元，由被告申卫东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审判长 陈多文审判员毛炬人民陪审员张有韬 二〇一九年十一月二十八日 书记员 赵        格        肖 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。