广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终2200号 上诉人（原审被告）：朱桂松，男，1948年12月21日出生，汉族，居民，住广西博白县。 被上诉人（原审原告）：广西美景物业服务有限公司博白分公司，住所地：广西博白县博白镇城东路4幢301号房。 法定代表人：朱国，总经理。 委托诉讼代理人：王小星，女，1984年1月16日出生，汉族，住广西博白县，系广西美景物业服务有限公司博白分公司员工。 委托诉讼代理人：周为日，男，1980年11月20日出生，汉族，住广西博白县，系广西美景物业服务有限公司博白分公司员工。 上诉人朱桂松因与被上诉人广西美景物业服务有限公司博白分公司物业服务合同纠纷一案，不服博白县人民法院（2019）桂0923民初884号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 朱桂松上诉请求：一、撤销博白县人民法院(2019)桂0923民初884号民事判决第二项；二、改判博白县人民法院(2019)桂0923民初884号民事判决第一项;三、判令被上诉人有严重违约违规行为，作为服务企业应接受业主监督并对存在余留问题进行整改和维修，严格履行合同约定的职责义务。事实和理由：一、(2019)桂0923民初884号民事判决判决上诉人违约应支付滞纳金给被上诉人并按年利率24%计算，没有法律依据，应当撤销；二、(2019)桂0923民初884号民事判决判决上诉人支付物业服务费7267.7元完全错误。2011年4月1日至2014年12月31日止，应按每月每平方米0.35元计算(149.06平方米×0.35元/平方米×45个月)应交物业服务费2347.695元;从2015年1月1日至2018年4月30日止按每月每平方米0.44计算(149.06平方米×0.44元/平方米×40个月)应交费2623.456元；车库从2011年4月1日至2019年2月28日止按每月每平方米0.2元计算应交437.76元；代收电费1045.9元，代收公摊水电费411.2元，共应交6866.011元，但一审判决认定上诉人应支付物业服务费等费用共为9025.8元，多收2195.789元。三、更换排污管公摊费286元、更换单元门主机公摊费15元属于协议没有约定分摊给业主负担的费用，强加给业主是违约的。法律面前双方是平等关系，该谁违约该谁负法律责任就该谁负，物业服务企业付出服务管理理应收取合理的物业服务费，但履行合同的义务是对等、公平的，相关约定的服务内容、职责义务，双方都应履行，不能单方实行，请求法院公平、公正作出判决。 广西美景物业服务有限公司博白分公司辩称，交付物业服务费是合同约定法律规定的，房屋有质量问题不属于物业公司的问题。一审判决认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 广西美景物业服务有限公司博白分公司向一审法院起诉请求：判令被告朱桂松支付物业服务费7267.7元、代收电费1045.9元、代收公摊水电费411.2元、更换排污管公摊费286元、更换单元主机公摊费15元、滞纳金19567.7元，合计28593.5元（计算至2019年2月28日，以后的另计）给原告。 一审法院认定事实：被告朱桂松系博白县博白镇锦绣东路金地嘉园A8栋209号商品房的业主，该房屋套间的建筑面积为149.06平方米、车库面积23.04平方米。2010年12月6日，原告广西美景物业服务有限公司博白分公司与被告朱桂松双方签订了《博白县“金地嘉园”商住小区前期物业服务协议》；被告同时还立写《承诺书》承诺遵守临时规约的约定。进一步确定了双方的权利义务，其中约定物业服务费由被告朱桂松按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：从2011年4月1日至2013年7月31日止住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.44元收取；从2013年8月1日至2019年2月30日止住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.5元收取；车库物业服务费从2011年4月1日至2019年2月28日按每月每平方米0.2元收取。公摊水电费、更换排污管公摊费、更换单元主机公摊费，以实际发生数额按住户建筑面积分摊收取。原告提供物业服务后，被告朱桂松自2011年4月1日至2019年2月28日止未交纳物业服务费7267.7元、代收电费1045.9元、代收公摊水电费411.2元、更换排污管公摊费286元、更换单元主机公摊费15元、滞纳金19567.7元，合计28593.5元。现原告向被告催收物业服务费及滞纳金未果，遂向法院提起诉讼，请求依法处理。另查明，原告广西美景物业服务有限公司博白分公司系办理有营业执照的经营物业服务的企业。 一审法院认为，原告广西美景物业服务有限公司博白分公司与被告朱桂松签订的《博白县“金地嘉园”商住小区前期物业服务协议》系原、被告双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。作为博白县博白镇锦绣东路金地嘉园A8栋209号商品房的业主的朱桂松，应当按照双方签订的《博白县“金地嘉园”商住小区前期物业服务协议》约定的义务，向原告物业公司交纳有关物业服务费。但被告朱桂松自2011年4月1日至2019年2月28日止拒不缴纳，属于违约，被告朱桂松应承担相应的违约责任。被告朱桂松辩称，原告诉请的物业服务费、代收公摊水、电费是乱收费，原告没有尽职履行物业服务协议确定的义务，物业服务不周，原告诉请的滞纳金没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求，被告的抗辩主张，未能提供充分的证据证明原告未尽管理义务，且与事实不符，没有事实和法律依据，被告拒交物业服务费的理由不成立，对被告的抗辩主张不予支持。被告辩称原告有叫人打人的侵权行为，且作为拒交物业服务费的理由，与本案物业服务合同纠纷不同一个法律关系，不是本案处理的范围，被告可通过另行途径处理。故原告主张被告支付物业服务费、公摊水电费、代收电费、更换排污管公摊费、更换单元主机公摊费的诉讼请求合理合法，予以支持。但原告请求被告按每日3‰交纳滞纳金的数额过高，滞纳金的计算应从欠交物业服务费逾期之日起至付清该笔欠款之日止按年利率24%计算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条第一款的规定，判决：一、被告朱桂松支付物业服务费7267.7元（住宅物业服务费按149.06平方米建筑面积从2011年4月1日至2014年12月31日止，每月每平方米0.35元计算；从2015年1月1日至2018年4月30日止按每月每平方米0.5元计算；车库物业服务费从2011年4月1日起至2019年2月28日止按每月每平方米0.2元计算）、代收电费1045.9元、代收公摊水电费411.2元、更换排污管公摊费286元、更换单元主机公摊费15元，共计9025.8元,给原告广西美景物业服务有限公司博白分公司；二、被告朱桂松应支付滞纳金给原告广西美景物业服务有限公司博白分公司[滞纳金的计算：以每月实际欠缴的物业服务费为基数，从每月欠款逾期之日起至付清该笔欠款之日止按年利率24%计算]；三、驳回原告广西美景物业服务有限公司博白分公司的其他诉讼请求。案件受理费516元，由被告朱桂松负担。 本院二审期间，被上诉人广西美景物业服务有限公司博白分公司提供公示2018年各项收支明细照片两张，拟证明被上诉人每年所收取的公摊费用都会上墙公示。上诉人对该证据有异议，认为2018年的各项收支明细图片是2018年9月份才补充的，2018年以前的每年各项收支明细没有公示。本院认为，被上诉人所提供的上述证据仅能证实其2018年度对各项收支明细进行了公示，不足以证实其每年所收取的各项公摊费用都已上墙公示，故对该证据不予采纳。 经审理查明：一审查明的事实，其中认定朱桂松交纳住宅物业服务费的具体标准有误，认定朱桂松未交纳的物业服务费及滞纳金数额有误，其他认定的事实属实，本院予以确认。 另查明：2009年7月29日，博白县金地嘉园房地产开发有限责任公司与朱桂松签订《商品房买卖合同》附件六合同补充协议约定，买受人在办理入住手续时，须预交三个月的物业服务费，物业服务费标准（暂定四年，按建筑面积计费，未含专项维修基金及县城环境卫生有偿服务费等）：住宅0.35元/㎡·月，从交房日期次日起计收。 朱桂松（甲方)与广西美景物业服务有限公司博白分公司(乙方）双方签订的《博白县“金地嘉园”商住小区前期物业服务协议》第四条第二缴费标准及时间约定，物业服务费由甲方按甲方拥有的建筑面积交纳，具体标准为住宅物业按建筑面积每月每平方米0.44元收取；甲方应于其购买的本物业交付之日起交纳物业服务费，甲方第一次预交三个月，以后按月缴纳，交费时间为每月五日前收取上月的物业服务费；在此之前甲方已经与开发商签订物业服务有关协议的，物业服务费收费标准按该协议执行，待该协议期满后，再按本协议约定的服务费收费标准执行，博白县物价局有收费标准核定文件的，则按文件规定执行。第六条约定，在收取专项维修资金之前，小区房屋共用部位、共用设备设施、属业主共用的公用设施、附属建筑物及设施除日常维修保养以外的大中修、更新、改造费用的开支所发生的费用按业主拥有建筑面积由相关业主分摊承担。朱桂松在签订上述协议并办理入住手续后，仅预交2011年1月1日至2011年3月31日止的住宅及车库物业服务费，从2011年4月1日起至2019年2月28日止未交纳住宅及车库物业服务费。 2013年7月24日，博白县物价局作出博价字[2013]28号《关于博白县“金地嘉园”商住小区物业服务收费标准的批复》,批复“金地嘉园”商住小区住宅物业服务收费标准：多层0.50元/㎡·月。 本院认为，上诉人朱桂松上诉主张金地嘉园商住小区房屋质量存在问题以及其在金地嘉园商住小区被人毒打，被上诉人广西美景物业服务有限公司博白分公司有严重违约违规行为。据此可知，朱桂松拒交物业服务费的理由是认为被上诉人在物业服务方面存在问题违反合同约定，但朱桂松所提供的证据不足以证明被上诉人在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者履行义务存在严重瑕疵处于一种常态。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，一审法院判决朱桂松支付被上诉人物业服务费，并无不当。朱桂松上诉请求判令被上诉人作为服务企业应接受业主监督并对存在余留问题进行整改和维修，严格履行合同约定的职责义务，不属本案二审审理范围，本院对此不予审理。朱桂松（甲方)与广西美景物业服务有限公司博白分公司(乙方）签订的《博白县“金地嘉园”商住小区前期物业服务协议》第六条明确约定，在收取专项维修资金之前，小区房屋共用部位、共用设备设施、属业主共用的公用设施、附属建筑物及设施除日常维修保养以外的大中修、更新、改造费用的开支所发生的费用按业主拥有建筑面积由相关业主分摊承担。因朱桂松未能向本院提供其已交纳专项维修资金的相关证明，故一审法院认定朱桂松应按上述约定承担更换排污管公摊费286元、更换单元主机公摊费15元并无不当。上述《博白县“金地嘉园”商住小区前期物业服务协议》第四条约定，物业服务费由甲方按甲方拥有的建筑面积交纳，具体标准为住宅物业按建筑面积每月每平方米0.44元收取。在此之前甲方已经与开发商签订物业服务有关协议的，物业服务费收费标准按该协议执行，待该协议期满后，再按本协议约定的服务费收费标准执行，博白县物价局有收费标准核定文件的，则按文件规定执行。因此，朱桂松住宅及车库物业服务费收费具体标准及所欠交的物业服务费为：从2011年4月1日至2014年12月31日止，依据上述《商品房买卖合同》附件六合同补充协议约定，住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.35元收取，所欠交物业服务费为149.06㎡×0.35元/㎡·月×45月=2347.695元；从2015年1月1日至2019年2月28日止，依据博白县物价局批复收费标准，住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.5元收取，所欠交物业服务费为149.06㎡×0.5元/㎡·月×50月=3726.5元；车库物业服务费从2011年4月1日至2019年2月28日按每月每平方米0.2元收取，所欠交物业服务费为23.04㎡×0.2元/㎡·月×95月=437.76元。综上所述，朱桂松自2011年4月1日至2019年2月28日止未向被上诉人交纳物业服务费6511.96元（2347.695元＋3726.5元＋437.76元）、代收电费1045.9元、代收公摊水电费411.2元、更换排污管公摊费286元、更换单元主机公摊费15元，以上合计8270.06元。上述《博白县“金地嘉园”商住小区前期物业服务协议》第八条约定，业主违反协议，不按相关规定交纳物业服务费等费用的，从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。被上诉人据此约定诉请上诉人交纳滞纳金符合法律规定。一审法院根据本案的实际情况认为上述滞纳金约定过高，予以调整为从每月欠款逾期之日起至付清该笔欠款之日止按年利率24%计算并无不当。上诉人朱桂松的上诉请求部分成立，本院予以支持，上诉人上诉请求部分不成立，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下： 一、维持博白县人民法院（2019）桂0923民初884号民事判决第三项； 二、变更博白县人民法院（2019）桂0923民初884号民事判决第一项为：上诉人朱桂松支付被上诉人广西美景物业服务有限公司博白分公司物业服务费6511.96元、代收电费1045.9元、代收公摊水电费411.2元、更换排污管公摊费286元、更换单元主机公摊费15元，合计8270.06元； 三、变更博白县人民法院（2019）桂0923民初884号民事判决第二项为：上诉人朱桂松支付滞纳金给被上诉人广西美景物业服务有限公司博白分公司[滞纳金的计算：从2011年4月1日至2014年12月31日止共计45个月，以每月欠交的住宅物业服务费52.17元为基数，从每月欠款逾期之日起（即每月的下一月6日起）至付清该笔欠款之日止按年利率24%计算；从2015年1月1日至2019年2月28日止共50个月，以每月欠交的住宅物业服务费74.53元为基数，从每月欠款逾期之日起（即每月的下一月6日起）至付清该笔欠款之日止按年利率24%计算；从2011年4月1日至2019年2月28日共计95个月，以每月欠交的车库物业服务费4.608元为基数，从每月欠款逾期之日起（即每月的下一月6日起）至付清该笔欠款之日止按年利率24%计算]。 一审案件受理费516元，由上诉人朱桂松负担258元，被上诉人广西美景物业服务有限公司博白分公司负担258元。二审案件受理费50元，由上诉人朱桂松负担，上诉人朱桂松多预交的466元，由本院予以退回。 本判决为终审判决。 审 判 长 张业忠 审 判 员 钟 荣 审 判 员 梁 冰 二〇一九年十一月二十八日 法官助理 李永丽 书 记 员 陈海梅