山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终6196号上诉人（原审原告）：山西广播电视设备厂,住所地太原市小店区平阳路34号。法定代表人:朱庆,该厂厂长。委托诉讼代理人:叶晋玲,山西飞翼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:闫云梅,女,1970年2月26日出生,汉族,住太原市。委托诉讼代理人:王瑞红,山西黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人:韩丹英,山西黄河律师事务所律师。上诉人山西广播电视设备厂因与被上诉人闫云梅房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2018）晋0105民初7210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人山西广播电视设备厂的法定代表人朱庆及其委托诉讼代理人叶晋玲与被上诉人闫云梅及其委托诉讼代理人王瑞红、韩丹英，到庭接受了询问。本案现已审理终结。山西广播电视设备厂上诉请求：1.请求撤销小店区人民法院(2018)晋0105民初7210号民事判决;2.依法改判支持上诉人原审时提出的全部诉讼请求或发还重审;3.本案的全部诉讼费用由被上诉人闫云梅负担。事实和理由：1.原审判决错误认定上诉人2014年租金诉求已超过诉讼时效,导致国有资产收益损失25万元以上(未计利息),应予改判。2.原审判决认定《房屋租赁合同》系附解除条件的合同是错误的,进而以解除条件未成就认定上诉人解除通知不发生效力,属于适用法律错误,判决结果明显不公,应予改判。3.原审判决严重违反法定程序。闫云梅辩称，1.上诉人对于2014年欠付租金的主张已过诉讼时效。2.案涉房屋租赁合同系附解除条件的合同，解除条件尚未成就，合同合法有效，应当继续履行,根据涉案房屋租赁合同第三条，因城市规划及上级主管部门统一改造临近合同期无法确定，从2014年1月1日起至租赁物及场地整体改造时止。3.一审程序合法。请求维持原判。山西广播电视设备厂向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的2014年剩余房屋租金37万元及其给原告造成的利息损失68180．22元（自2015年1月1日起至实际付清之日止，暂计算至起诉之日即2018年9月17日止）共计438180．22元；2、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；3、被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：鉴于双方2006年开始所签订的有关合同条款已不适应经济发展需要，双方共同协商制定如下协议；甲方将原合同中平阳路6号由乙方经营管理的租赁物中，除去老葛商店（中国福利彩票），鞋店（欧仕丰）及二楼棋牌室（四号建筑物）之外的房屋及场地继续租赁给乙方经营管理（详见设备厂平面图）；该租赁物为商业用途；因城市规划及上级主管部门统一改造临近，合同期无法确定，从2014年1月1日起至租赁物及场地整体改造时止，合同自行终止，原合同履行顺延至2013年12月31日；合同租金每月25日前乙方支付甲方10万元，年租金120万元（原合同租金履行情况，待双方确认后长退短补或顺延合同时间折补，再商定）；因租赁期无法确定，如合同履行满二年，可根据市场情况做调整（房租双方协商）；甲方因统一改造在限，对租赁物所产生的一切维修与养护均有乙方承担，如出现重大安全隐患及院内场地、房屋改造，乙方需书面取得甲方授权方可处置，费用由乙方负担；乙方应合理使用租赁物，对房屋进行装修，场地进行改造，费用自理；乙方可采取自营、招商、联营等多种灵活的经营方式；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任；甲方因统一规划或改造场地及租赁物时，因乙方经营的特殊性，甲方需提前3-6个月书面通知乙方，乙方保证积极配合甲方统一规划改造，乙方投资的设施、设备及装潢等，由乙方自行处理，不得以任何理由延误甲方统一改造等。上述合同签订后，原告分别于2014年3月25日、4月24日、5月26日、6月27日、7月29日、9月10日、9月15日、11月3日、12月24日实际收取被告支付的2014年度1-10月份租金合计95万元（10月份租金只收取了5万元）并开具了相应收据，其中2014年3月25日的收据中写明收取的是2014年1月-3月房租30万元（扣除稻草人租金抵顶12万元后实收现金18万元）。2015年1月至2019年6月份每月10万元的租金被告正常向原告交纳。2018年1月12日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同的通知》，内容为“为规范国有资产出租出借行为，鉴于你与山西广播电视设备厂于2014年3月17日就位于平阳路6号的设备厂房屋签订的从2014年1月1日起的《房屋租赁合同》存在问题，必须整改，根据上级部门要求，依据《合同法》的相关规定，我方解除与你的上述房屋租赁合同。望你接到通知后2个月内，做好准备工作，将房屋交回我方”。被告于2018年2月6日向原告发出《不予解除房屋租赁合同的通知》，认为自己没有看到原告所发解除通知中提及的“上级有关要求”，解除合同没有合法依据，故不同意解除。原告当庭述称，对2014年所欠的租金没有向被告正式下过催交通知。被告当庭辩称，自己从2006年开始实际租赁涉案房屋场地进行经营，不欠原告37万元租金，通过抵顶，原告反而应返还被告2014年之前的租金34万元。一审法院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，现无证据证明存在法定的无效情形，本院确认该合同的效力。根据合同约定，租金应于当月25日前支付，而原告当庭自认没有就2014年欠付的租金向被告正式下过催交通知，由此，原告关于索要2014年欠付租金的诉请超过了法定的诉讼时效期限，且不能证明存在诉讼时效中止、中断情形，故本院对原告的该项诉请依法予以驳回。原告还提出涉案《房屋租赁合同》为不定期租赁合同，故其在履行了通知义务后，有权随时解除该合同。对此，根据涉案《房屋租赁合同》第三条“因城市规划及上级主管部门统一改造临近，合同期无法确定，从2014年1月1日起至租赁物及场地整体改造时止，合同自行终止”的约定，该合同系附解除条件的合同，现原告未举证证明合同约定的解除条件成就，故原告向被告发出的解除合同通知不发生效力。综上，原告要求解除涉案《房屋租赁合同》的依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第四十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告山西广播电视设备厂的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2017年7月，山西广播电视无线管理中心收到巡视组作出的《山西广播电视设备厂财务有关情况》；2018年7月22日，山西广播电视无线管理中心收到闫云梅于2018年7月18日向巡视组反映的《关于2013年房租超收抵顶情况说明》，该《说明》明确，经山西广播电视无线管理中心领导贾炳华协调处理，所收定金及承包费不予退现，在上交的房租款中抵顶扣除，并签字确认。但是2014年度设备厂仅抵顶24万元，尚余48.2万元不给抵顶。闫云梅多次以微信、短信、书面等形式汇报设备厂领导以及中心领导寻求解决，设备厂领导以及中心领导不但没有解决反而以短信方式告知闫云梅还欠款13万元。望巡视组彻查，就提出的问题给予解决。二审中，闫云梅与山西广播电视设备厂认可2014年闫云梅欠租金25万元。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，闫云梅与山西广播电视设备厂签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表求，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格按照合同的约定，履行各自的义务。关于闫云梅欠缴租金25万元是否应支付的问题。本案中，闫云梅认可欠缴2014年租金25万元，在其2018年7月18日《关于2013年房租超收抵顶情况说明》中，明确多次通过不同方式要求山西广播电视设备厂对于双方之间的债权债务进行抵顶，且双方对该纠纷一直在协商处理过程中。闫云梅与山西广播电视设备厂之间的民事行为构成了新的债权债务关系，新的债权债务未过诉讼时效，闫云梅应当向山西广播电视设备厂支付租金25万元，山西广播电视设备厂主张租金利息无事实依据，本院不予支持。如闫云梅对山西广播电视设备厂享有债权，可以另行处理。关于山西广播电视设备厂是否有权随时解除合同的问题。《合同法》规定，附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，该租赁合同虽然没有约定一个不变的租赁期限，但其所附解除条件成就的时间点是明确的。对《合同法》规定的租赁期限，只要是“限”的条件约定明确，是合同订立时未发生的客观的事实，非基于合同当事人的违约行为，不违反法律等导致无效条件，该合同就不属于租赁期限不明。《房屋租赁合同》中，双方已合意对租赁合同解除作出了限制，以保持租赁物利用的持续性、稳定性，以维护市场正常、可预期的运行，且涉案合同实际租赁期限未超过二十年，解除条件不成就，故山西广播电视设备厂无权随时解除合同。综上所述，山西广播电视设备厂的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十四条、第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第六十一条、第二百一十二第、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销太原市小店区人民法院（2018）晋0105民初7210号民事判决；二、被上诉人闫云梅于本判决生效之日起三十日内支付上诉人山西广播电视设备厂租金25万元；三、驳回上诉人山西广播电视设备厂的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3986元，二审案件受理费3986元，共计7972元，由上诉人山西广播电视设备厂负担3337元，由被上诉人闫云梅负担4635元。本判决为终审判决。审 判 长 米青山审 判 员 牛晓斌审 判 员 关文静 二O一九年十一月二十五日法官助理 孙 斐书 记 员 骆 丹