河南省郑州市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）豫01行终848号上诉人(原审原告)朱飞，男，1985年11月22日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托代理人赵家和，男，1957年10月26日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被上诉人(原审被告)郑州市自然资源和规划局，住所地河南省郑州市中原区淮河西路22号。法定代表人孙建功，局长。委托代理人范鑫，工作人员。委托代理人郭江燕，河南荟智源策律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)河南天鹅城置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）榆林北路19号B座4层。法定代表人高丽红，经理。委托代理人张建明，北京市两高（郑州）律师事务所律师。上诉人朱飞因其诉被上诉人郑州市自然资源和规划局（以下简称市资源规划局）、原审第三人河南天鹅城置业有限公司（以下简称天鹅城公司）要求履行法定职责一案，不服河南省中牟县人民法院（2019）豫0122行初57号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审审理查明：2014年10月10日原告朱飞为买受人，第三人天鹅城公司为出卖人，双方签订商品房买卖合同两份，约定第三人将位于郑州市郑东新区商鼎路北、康平路东A座6层601号、1层107号两套房屋出卖给朱飞，2014年10月18日，涉案房屋交付原告，2016年9月13日上述两份合同在郑州市住房与房地产管理局（以下简称郑州市房管局）完成备案。2016年12月22日、2017年6月7日朱飞向原房屋登记行政机关郑州市房管局申请对位于郑州市郑东新区商鼎路北、康平路东A座6层601号、1层107号的房屋进行产权登记，并递交了申请材料，郑州市房管局为此出具《受理凭证（领取确认单）》予以确认，并以《受理凭证（领取确认单）》告知原告朱飞领取日期：即日交费，7个工作日之后领取。郑州市房管局分别于2016年12月30日、2017年6月15日就上述两套房屋出具《郑州市房屋交易和产权状况确认单》。2018年6月29日，原告朱飞持上述两份《郑州市房屋交易和产权状况确认单》和其他申请材料到郑州市不动产登记中心办理案涉两套房屋的不动产转移登记。不动产登记中心经审核，于2018年7月9日向原告送达《不动产登记材料补正通知书》，要求原告补正以下材料：1．不动产登记申请审批表原件；2．开发商营业执照复印件；3．（开发公司）授权委托书原件；4．委托人身份证复印件。原告认为其递交的申请材料中已经包含了不动产登记中心要求补正的材料，且递交的申请登记材料符合法律规定的要件，不动产登记中心要求原告补正材料，属重复提交，故向法院提起诉讼，要求被告履行为原告办理不动产登记并颁发不动产登记证书的法定职责。第三人天鹅城公司则主张其与朱飞之间名为房屋买卖合同关系实为民间借贷的担保，天鹅城公司系以案涉房屋作为抵押物，为案外人邱丰锦向朱贵生借款而提供的担保，在邱丰锦已经陆续还款的情况下，不同意被告为朱飞办理不动产登记，但未能提供相应的借款协议及担保协议等证据材料。原审另查明，因机构改革，原郑州市国土资源局的职权现由郑州市自然资源和规划局行使。原审法院认为：《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。第十六条第一款规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；……；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。本案中，朱飞案涉房屋因买卖获得，属于本条例规定的应当由当事人双方共同申请不动产登记的情形。被告作为行使不动产登记职权的行政机关，经审核，发现原告缺失不动产登记申请审批表等申请材料，要求原告补正的处理，符合法定程序，并无不当。纵观案情，导致原告无法取得案涉房屋不动产权证的直接原因在于本案第三人即案涉房屋的出卖人拒不履行协助过户的义务，对于第三人的行为，原告可另行通过民事诉讼途径救济，现原告径行提起行政诉讼，要求行政机关在原告与第三人的合同纠纷尚未解决的情况下，为案涉房屋进行不动产登记，于法无据。原告坚持认为在房屋交易和产权状况确认单办理过程中，第三人已经配合提供过全部申请材料，已经履行了产权登记的协助义务，现在申请不动产登记不应再重复提交材料。因不动产登记系依申请的行政行为，在原告无法提供原告与第三人共同签章的《不动产登记申请审批表》的情况下，由被告依职权启动不动产登记程序，与依法行政原则相悖。综上，原告要求被告履行为其办理不动产登记并颁发不动产登记证书的法定职责的诉讼请求不成立，依法不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告朱飞的诉讼请求。上诉人朱飞不服，上诉称：请求撤销河南省中牟县人民法院（2019）豫0122行初57号行政判决，改判支持上诉的原审诉讼请求。事实和理由如下：原审判决违反民事诉讼法关于审判监督程序的规定，拒绝执行上级人民法院的裁定意见，且事实上推翻了上级人民法院的裁定意见。该裁定意见河南省高级人民法院（2019）豫行再83号明确指出：“不动产登记机构，以河南天鹅城置业有限公司没有在其重新制作的登记申请表上的出卖方栏盖章，出卖人没有履行协助义务为由，认定办理登记的材料不齐全而不予登记，原审判令其履行义务，处理是适当的。”根据这一裁定意见明确的表示，只是影响上级人民法院终审裁定的原因，是因为第三人出现了，第三人提出本案不属于商品房买卖关系，而且民间借贷关系的异议申请，本案交易属何种法律关系会对本案最终结果产生影响，故而发回重审进一步查明。而且就本案而言，原审法院已经查明第三人天鹅城置业有限公司提出的涉案房屋属民间借贷担保关系的异议并不能成立。一、天鹅城置业有限公司主张是民间借贷担保关系，但却未能够举证任何证据证明，其应当承担举证不能的法律后果。二、天鹅城置业公司主张从未收到过上诉人的房款，从未给上诉人开具过商品房的销售发票，但被上诉人举证的转账和商品房销售发票等证据证明，其事实上是在撒谎。三、天鹅城置业公司主张上诉人支付的房款是借款，但是却被自己制作的综合计算表直接推翻。因为该综合计算表丝毫没有显示有支付利息计算方法和记录，违背借贷关系的基本常识，足见其在无法自圆其说的情况下，努力试图掩盖客观真相。四、天鹅城置业公司主张上诉人邱丰锦不存在租赁关系，但是却又被自己举证的银行对账单上的转账说明的用途直接证明是撒谎，因为银行对账单上清楚显示，无论是其员工刘丹的转账，或是邱丰锦的转账，或是邱丰锦委托他人转账，其转账用途清楚的表示为是交纳房租。尽管天鹅城置业公司隐瞒了相当部分用途为交纳房租的银行对账单，但是这并不足以掩盖客观事实。五、无论是天鹅城置业公司或邱丰锦本人，均与上诉人的父亲朱贵生存在有另案的借贷关系，天鹅城置业公司是在利用这些借贷关系来混淆本案的是非，以达到其利用这一时机毁信弃约的目的。综上事实，足以证明本案涉案房产是商品房买卖法律关系，而非民间借贷担保的法律关系，第三人的异议不能成立，上级人民法院要求查明的事实已经查清，上级人民法院的裁定意见对原审法院具有约束力，故而请求人民法院撤销原审判决。被上诉人市资源规划局辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请依法维持原判，驳回其诉请。事实和理由如下：一、不动产登记是依申请的行政行为。依据《不动产登记暂行条例》第十四条第一款、第十六条第一款的规定，应当由买卖双方共同申请，并提交符合法定形式法定要求的材料。根据国土资规[2016]6号文件精神，不动产登记应确保不动产登记职责的完整性。答辩人已向其出具《不动产登记材料补正通知书》并书面告知其补正的内容，被答辩人仍未提交符合法定形式的补正申请材料，答辩人无法为其颁发不动产权证书，故不存在不履行法定职责的情形。二、被答辩人认为在房屋交易和产权状况确认单办理过程中，第三人已配合其提供全部申请材料，现申请不动产登记不应再重复提供材料是错误的。不动产登记与交易属于两个行政行为，两者之间的衔接管理问题并不能免除申请人的申请义务。根据《郑州市人民政府关于优化房产过户办理不动产登记流程备忘录》及同期办理的案卷材料证明仍应提交不动产登记申请审批表，被答辩人提交的交易凭证（交易确认单）只是确认交易结算完结的凭证，并不能当然启动登记程序。在被答辩人无法提供其与第三人共同盖章的不动产登记申请审批表的情况下，无法为其颁发不动产权证书。三、关于省高院作出的朱贵生案裁定：“原审判令其履行义务处理是适当的”该句表述不够明确，原审判决存在一审判决和二审判决，一审判决是驳回朱贵生的诉讼请求，且朱贵生案已发回中牟县人民法院重新审理，目前并没有生效判决，故不能作为本案的参考意见。被上诉人天鹅城公司辩称，答辩人认为被答辩人朱飞的诉讼请求没有事实依据与法律依据，应当依法驳回被答辩人朱飞的全部诉讼请求。事实和理由如下：一、郑州市自然资源和规划局不予办理登记的行政行为是依法行政原则的体现。因被答辩人朱飞未能提交其与涉诉房屋开发商共同签章的《不动产登记审批表》、未能提交涉诉房屋开发商出具的授权委托书原件等不动产登记行政审批材料，郑州市自然资源和规划局依法不对被答辩人朱飞进行不动产登记或颁发不动产登记证书的行政行为合理合法，是依法行政原则的体现。况且被答辩人朱飞所主张的房屋实际上是朱贵生（朱飞的父亲）与答辩人之间民间借贷的抵押物，名为买卖实为担保的法律关系，被答辩人朱飞并未实际支付过购房款。依据《不动产登记暂行条例》第十四条之规定，被答辩人朱飞与答辩人的商品房买卖合同法律关系并不真实，只要一方当事人不到场申请办理，不动产登记机构均不得为当事人办理不动产登记。二、答辩人与被答辩人及其父亲朱贵生之间是借贷与担保的法律关系，《商品房买卖合同》仅是借贷关系的担保方式，虚假的买卖意思应为无效。（一）答辩人与被答辩人及其父亲朱贵生之间是长期的借贷关系，被答辩人一直在履行归还借款本息的义务。本案答辩人因公司经营需要向被答辩人的父亲朱贵生借款：2014年9月15日借款1500万元，2014年10月10日借款1300万元，2014年10月22日借款200万元，以上借款共计3000万元，约定月息3分，以房屋回购的形式提供担保，基于此，答辩人与朱贵生以明显低于市场价的价格先后签订D140××××4852（房号107，朱贵生以被答辩人的名义签订）、D140××××1066（房号303）、D140018124845（房号601，以被答辩人的名义签订）《商品房买卖合同》，作为对上述借款的担保。2015年5月19日，答辩人向朱贵生归还借款本金800万元，2015年5月25日归还借款本金700万元。2015年5月28日，答辩人向朱贵生借款1000万元，2015年6月5日借款200万元。以上借款，答辩人一直按照约定支付利息，截止2019年4月25日，已陆续向朱贵生支付上述借款的利息累计3500多万元（以最终双方对账数字为准）。（二）答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》仅仅是双方之间借贷关系的担保方式，单价明显低于第三人与案外人约定的价格，双方虚假的买卖意思应为无效。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》的单价明显低于答辩人与案外人约定的价格。从答辩人提交的于2014年9月与案外人中国农业银行签订的《商品房买卖合同》看，双方约定的恒天国际大厦101号商铺单价为每平方米38000元，而与被答辩人签订的恒天国际大厦107号商铺单价为每平方米14700元；与案外人胡洁签订的恒天国际大厦301房屋单价为每平方米19500元，而与朱贵生签订恒天国际大厦303房屋单价却为每平方米9500元；与案外人张占伟签订的恒天国际大厦801房屋的单价为每平方米12000元，而与被答辩人签订的恒天国际大厦601房屋单价为8500元。答辩人与被答辩人之间虽然签订了《商品房买卖合同》，但被答辩人并未实际支付过购房款，双方签订《商品房买卖合同》的真实目的是为了给上述借款提供担保，并非为了房屋买卖，并无真正转移涉案房产所有权的意思。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，答辩人与被答辩人所签《商品房购销合同》名为房屋买卖实为借款担保，双方之间系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系。《商品房买卖合同》仅是民间借贷的一种担保形式，应为无效。三、被答辩人无权向不动产登记部门要求办理不动产登记，该行为涉嫌欺诈。从答辩人提交的银行转账凭证可以看出，答辩人与被答辩人及其父亲朱贵生之间存在长期的民间借贷关系，答辩人一直按照约定支付利息，截止2019年4月25日，已陆续向朱贵生支付上述借款的利息累计3500多万元（以最终双方对账数字为准）。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》仅仅是作为双方借贷关系的一种担保方式，双方并没有转移房屋所有权的真实意思表示，被答辩人向答辩人主张借款本息债权的同时，还妄图欺骗郑州市自然资源和规划局，侵占答辩人作为担保的房屋的行为，涉嫌欺诈。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：本案系因不动产登记而引起的行政纠纷。首先，依照上述《不动产登记暂行条例》的相关规定，因买卖而申请不动产变更登记的，应当由当事人双方共同申请。具体到本案，被上诉人市资源规划局经审核发现上诉人缺失不动产登记申请审批表等申请材料，要求原告补正的处理，符合法定程序，并无不当。其次，上述法律之所以规定“应当由当事人双方共同申请”，其立法目的就在于确切保证登记机关将要作出的登记行为所依据的基础法律关系真实有效，即变更登记的启动系基于当事人不动产物权发生变动的真实意思表示。而在本案中，案涉登记行为所依据的基础法律事实系上诉人与被上诉人天鹅城公司之间的房屋买卖，但针对涉案房屋究竟是上诉人所称的买卖关系中的买卖标的物，还是被上诉人天鹅城公司所称的借贷关系中的担保，双方各执一词，因此，在相关当事人对登记行为所依据的基础法律事实上尚存在纠纷、且被上诉人天鹅城公司拒绝协助登记的前提下，上诉人要求被上诉人市资源规划局迳行为其办理相关登记，于法无据。综上，上诉人的上诉理由依据不足，不能成立；对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱飞负担。本判决为终审判决。审判长 李 岩审判员 张志立审判员 赵晓涵二〇一九年十一月二十日书记员 方超楠