河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫05民终4694号上诉人（原审原告）：郑海忠，男，1971年10月6日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：史俊宝，河南殷都律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王燕英，女，1981年3月27日出生，汉族，住内黄县。委托诉讼代理人：曹慧晶，河南骏腾律师事务所律师。上诉人郑海忠、上诉人王燕英因房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳县人民法院（2019）豫0522民初215号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑海忠上诉请求：请求二审法院撤销原判第三、四项，改判王燕英待房屋能办理房产证时协助其办理过户手续，改判王燕英支付其违约金18.6万元。理由：1、其已按照合同约定支付王燕英59万元，待办理产权过户后再支付3万元，其已按合同约定履行了全部义务，一审应当判令王燕英协助其办理过户手续，一审判决让其另行起诉侵犯了其合法权益，浪费司法资源，造成了诉累。2、一审判决王燕英支付违约金6.2万元不合理。由于王燕英的违约导致其在外租房产生额外费用，双方约定的违约金也未超过损失的30%，一审不予支持不当。一审法院判令其承担诉讼费2680元不合理。王燕英答辩称，第一，双方之间的合同属于无效合同，双方在交涉案涉房屋时，房屋状况为在建期房，而根据城市房地产管理法第37条第6项，该法律效力等级等同于合同法，已经明确没有权属证书的房地产当然包括期房是不允许在市场上买卖，该规定属于合同法52条强制性效力规定，违反该条应认定未无效合同，第二，其不应承担违约金责任，由于中介未尽到全面告知义务，导致双方针对房屋买卖合同没有达成一致理解，其不存在故意违约行为，判决其承担违约金无事实依据。郑海忠自发生纠纷后，从未陈述过其存在任何损失，一审酌定违约金过高；第三，不应支持协助过户义务，本案所涉房屋至今未办理产权登记，而该客观不能是开发商造成，郑海忠购买该房产时，已经知道该情况，对还未发生还不确定的纠纷，法院不应处理。王燕英上诉请求：请求二审法院撤销原判，改判驳回郑海忠的诉讼请求或发回重审。理由：1、一审判决适用法律错误，错误认定双方之间买卖合同为有效合同；2、由于房屋中介的过错使公共维修基金约定失误，我方不是有意违约，不应承担违约责任；3、一审判决违约金过高，明显超过了损失的30%。郑海忠答辩称，合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定为有效；本案应按照约定判决王支付郑违约金18.6万元，理由：第一，其从2017年6月原居住地方郑家村拆迁后，在外居住，现居住的新太原小区22号楼房屋月租金2200元，从本案的买卖合同签订日2017年8月份至双方买卖合同交付日2017年9月份起算至今有两年，由于王王燕英的故意违约行为，导致其两年的直接租金损失52800，此外，王燕英迟延交房两年，根据物价上涨情况，装修费用及建材个人工资两年差额7万元左右，这两年其本人多次往返中介、法院等导致的误工等损失1万元，延期交房两年2万元，第三，本案诉讼期间经过四次庭审，支付律师费共计12000元，本案诉讼费保全费直接损失12000元，以上总计16万元以上，结合本案约定的违约金数额不超过实际损失30%，所以本案违约金数额应按照18.6万元判决。关于是否应协助办理过户，王燕英作为卖方，根据事实和合同法规定，应协助办理。郑海忠向一审法院起诉请求：1、依法确认双方所签订的商品房买卖合同有效；2、判令王燕英继续履行交付房屋及相关手续等合同义务；3、请求依法判令王燕英待该房屋能办理房产证时协助原告办理过户手续；4、判令王燕英向郑海忠支付违约金186000元；5、本案诉讼费等一切费用由王燕英负担。一审法院认定：2015年12月14日，王燕英与河南省多伦多房地产开发有限公司签订了商品房预售合同（2015年12月16日安阳市房产管理局示范区办事处备案）一份，主要内容为：王燕英购买位于安阳市示范区××大道与××路交叉口西北多伦?公园里商住小区1#住宅楼1单元801号房屋，建筑面积125.42平方米，每平方米3263.12元，总金额409260元。王燕英首付164260元，在中国建设银行股份有限公司安阳分行贷款245000元。2017年8月11日，郑海忠、任燕民（乙方、买方）与王燕英（甲方、卖方）、安阳市广家房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订房屋买卖合同一份，主要内容为：甲方有位于多伦公园里1号楼1单元801号房屋壹套，该房权属面积为：125.42平方米，产权人：王燕英，该房屋现有手续：商品房预售合同，已备案商品房买卖合同编号：YS00153864。该房售价为人民币陆拾贰万元整，按套计算，包括公共维修金、房屋现有设施等所有费用，甲方不得再以任何形式追加。本合同签订之日，乙方支付甲方购房定金贰万元，甲方将该房屋现有手续原件交于丙方。当事人双方同意按下列方式交付房款：1、分期付款：第一期房款贰拾肆万元整，于甲方办理银行解押当日乙方通过转账方式支付甲方，乙方向甲方建行银行账户，户名王燕英，账号：62×××66，转账贰拾肆万，银行转账凭证即为交易凭据。2、第二期房款叁拾叁万元整，于甲方办理完银行解押当日支付甲方。乙方向甲方建行银行账户，户名王燕英，账号：62×××66，转账叁拾叁万元，银行转账凭证即为交易凭据。上述房屋的占有、使用、收益、处分权即时起归乙方行使，其建筑范围内的土地使用权一并并入乙方使用，甲方与此房屋再无任何关系，甲方亲属也不再享有任何与此房屋相关的财产继承权。甲方应于当日将该房屋房产实物全部钥匙及所有购房资料原件、合同文书等权力凭证及房屋相关的资料和物品等正式交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本协议书的约定，甲方完成房屋交付。3、第三期尾款叁万元，于甲乙双方办理产权过户当日乙方以现金形式支付甲方。违约责任：1、如卖方没有如实陈述该房屋存在与第三人的争议等，致使买方无法按照协议取得房屋（办理产权变更登记手续入住）情况视为违约。2、签署合同后，除不可抗力外，甲乙双方应按照本合同所定条款约定执行，否则视为违约，违约方按照合同价款的30%向守约方支付违约金并承担居间服务费，守约方有权解除合同。王燕英、郑海忠在房屋买卖合同上签字，郑海忠代其妻子任燕民签字，经调查任燕民，任燕民表示不参加本案诉讼，同意由郑海忠主张权利。合同签订后，郑海忠于2017年8月11日给付王燕英购房定金20000元，2017年8月14日和8月17日，郑海忠分两次通过银行转账支付给王燕英房款290000元，2017年8月18日，郑海忠通过银行转账支付给王燕英房款280000元，王燕英给郑海忠出具三张收条，郑海忠向王燕英支付定金、前两期房款共计590000元。2017年8月18日，王燕英填写不动产登记申请表一份显示贷款结清。后领取房屋钥匙时，郑海忠、王燕英因交纳公共维修金问题出现争议，王燕英未按约定向郑海忠交付房屋。诉讼中，经郑海忠申请对所诉房屋进行财产保全。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，郑海忠与王燕英签订房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方签订的合同合法有效，予以确认；郑海忠与王燕英均应按照合同的约定继续履行合同义务，根据合同约定，郑海忠履行了前二期房款给付义务，但王燕英未按约定履行房屋交付，属违约行为，王燕英应按约定将房产、钥匙交付郑海忠；王燕英和开发商签订的商品房预售合同，尚未办理房产产权手续，待条件成熟后，王燕英应协助郑海忠办理房屋过户手续，郑海忠应按约定向王燕英支付剩余房款，如王燕英不配合，郑海忠可另行起诉；郑海忠要求王燕英按照合同约定支付合同价款30%的违约金即186000元的请求明显过高，酌情支持62000元。综上所述，郑海忠起诉的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、郑海忠与王燕英于2017年8月11日签订的商品房买卖合同为有效合同；二、王燕英将位于安阳市示范区××大道与××路交叉口西北多伦?公园里商住小区1#住宅楼1单元801号房屋一套及房屋钥匙交付郑海忠；三、王燕英支付郑海忠违约金62000元；四、驳回郑海忠的其他诉讼请求。二、三项于本判决生效后三十日内执行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4020元，由郑海忠负担2680元，由王燕英负担1340元；保全费3620元，由王燕英负担。本院经审理查明事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，王燕英依据与开发商签订的商品房买卖合同（已备案）取得了相应的合同债权，合同债权依法可以转让，且本案诉讼至今开发商未提出异议，故本案买卖合同应当有效。关于违约责任及数额问题，王燕英未按合同约定履行房屋交付义务，已构成违约，一审法院认定其违约事实清楚。因双方合同约定违约金数额偏高，一审法院结合案件情况酌情予以调整合法合理，本院予以确认。郑海忠请求赔偿迟延交房的损失，但提供证据不足，本院不予支持。郑海忠请求王燕英协助办理过户手续，但房屋是否符合办证条件不明，故待条件成熟，王燕英不予协助时可以再行诉讼，一审法院对该事项处理并无不当。关于一审诉讼费用分担，因郑海忠起诉请求的违约金未得到全部支持，故其依法应当承担未支持部分的诉讼费用，一审判决处理正确。综上，双方当事人上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决合法正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4020元，由上诉人郑海忠负担2680元，王燕英负担1340元。本判决为终审判决。审判长  崔素萍审判员  付文华审判员  朱志伟二〇一九年十一月二十二日书记员  李少芳