广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民再3号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：钟维华，女，1983年7月15日出生，汉族，住广东省东莞市委托诉讼代理人：黄松，国信信扬(东莞)律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢露，国信信扬(东莞)律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：陈燕玉，女，1971年8月27日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：余韦，广东坤益律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷雯，广东坤益律师事务所辅助人员。二审被上诉人（一审被告）：潘何飞，男，1971年6月20日出生，汉族，住广东省信宜市团结七路41号，公民身份号码为440921197106200014。一审反诉第三人：东莞市健联房地产中介有限公司。住所地：广东省东莞市寮步镇香市路香市一号花园10栋09号商铺。法定代表人：李凤仪，总经理。委托诉讼代理人：梁艳爱，女，1984年10月22日出生，汉族，住广东省东莞市，再审申请人钟维华因与被申请人陈燕玉、二审被上诉人潘何飞、一审反诉第三人东莞市健联房地产中介有限公司（以下简称健联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）粤19民终8128号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月19日作出（2018）粤19民申97号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人钟维华及其委托诉讼代理人黄松、卢露，被申请人陈燕玉的委托诉讼代理人余韦，一审被告、二审被上诉人潘何飞，一审反诉第三人健联公司的委托诉讼代理人梁艳爱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。再审申请人钟维华申请再审称，请求判令：1.撤销（2017）粤19民终8128号民事判决，维持东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初13683号民事判决；2.本案二审诉讼费用由陈燕玉承担。主要理由有：1.一、二审法院没有将“先存款后审批是否属实”问题调查清楚。根据东莞农村商业银行东城支行（以下简称东莞农商行东城支行）在《2017粤19民终8128号协助调查函书面回复》(以下简称《书面回复》)中对于“问题三”的回复可见，提前还贷的流程中“申请、签订书面申请书及支行审批、同意”与“将资金存入还款账户”是并行的，也就是说可以先存款后审批，也可以先审批后存款，并没有强制性要求先审批后存款。因此，当时接待钟维华、陈燕玉的银行工作人员的操作回复至关重要。钟维华当时是与该工作人员就提前还贷赎楼事项进行沟通的，该工作人员的当场回复代表东莞农商行东城支行当时的回复。2.陈燕玉逾期支付首期款构成违约。东莞市大多数银行的行内操作惯例是先存款后审批，以防止审批后扣款不成功造成银行审批资源浪费。陈燕玉在一审时也提供证据证明东莞农商行东城支行因先存款后审批的操作曾被市民网上投诉，这更加说明，东莞农商行东城支行是存在先存款后审批的现象。在2017年11月9日二审法庭调查笔录第6页，陈燕玉亦承认了当时银行工作人员回复是先存款后审批的事实。因此，2017年3月16日是钟维华履行《补充合同》第一条赎楼事宜沟通义务的完成之日，2017年3月16日至30日为陈燕玉首期赎楼款存款期间。2017年4月6日，审批通过，中介已多次电联告知陈燕玉履行付款义务，直至2017年4月11日，钟维华委托中介口头警告陈燕玉如再不履行付款义务，将解除合同。3.二审判决书第6页认定“还查明，钟维华、潘何飞在一审陈述2017年4月10日收到银行通知之后，没有再通知陈燕玉存款”错误。钟维华、潘何飞并无如此陈述。相反地，在一审判决书第7页“第三人陈述，在申请提前还贷后曾和陈燕玉一方多次沟通还贷事宜并多次要求其打入款项，但陈燕玉一方认为风险大拒绝支付。”陈燕玉再审答辩称：1.钟维华存在提前终止合同的违约行为。根据《补充合同》第一条约定钟维华自本协议签订之日起3日内负责与银行就赎楼事宜进行沟通，这里的沟通工作就是指钟维华应与银行协商提前还款的审批工作，待银行审批通过后，陈燕玉再出资还款给银行。这样就可以保证银行能马上扣款，陈燕玉的风险也会少。根据健联公司于2017年3月29日13:59发给陈燕玉的微信：“银行那边回复是坚持先存钱进去，再审批扣款”。这表明钟维华之前一直与银行处于沟通过程中，在3月29日银行回复了，此时钟维华的沟通工作在此时完成。根据《补充合同》的约定，陈燕玉应于2017年3月29日之后15天内存款赎楼。但2017年4月11日晚上21:40，健联公司发微信给陈燕玉称钟维华要解除合同的意思表示非常明确，并非钟维华所称的“口头警告”。本案依法应从银行审批日2017年4月6日计算陈燕玉的存款日，如果陈燕玉在4月21日之前未存款的，根据《房地产买卖及经纪合同》第九条的约定应给予宽限期才能解除合同。2.一审法院调查的《贷款信息变更申请书》正好说明银行是先审批、再存款，后扣款这个提前还款流程。《贷款信息变更申请书》内的“客户须知”一栏显示：客户在提前还款日之前，须在扣款帐户内存入足够资金。此申请书并未注明提前还款日是何时，说明陈燕玉在银行审批通过之前未存款不违约。《贷款信息变更申请书》内的“客户确认”一栏显示：本人已清楚贷款变更的规定，自愿申请办理贷款变更手续，相关申请内容经银行确认办理后生效。这说明此申请在钟维华提出时未生效，要银行确认后才生效。银行于2017年4月6日审批通过后，钟维华未通知陈燕玉及健联公司。3.根据陈燕玉与健联公司的微信记录，陈燕玉都是配合健联公司办理相关手续的，陈燕玉不存在违约行为。根据陈燕玉提供的银行流水可知，陈燕玉一直都准备了购买房屋充足的资金，随时准备支付购房款，不存在故意拖欠购房款之故意。钟维华要求解除合同的真实用意是楼价上涨了100万元。钟维华于2017年6月26日高价将案涉房产转让他人。钟维华与健联公司是朋友关系，健联公司的陈述不能作为认定事实的依据。潘何飞再审述称：钟维华是潘何飞的外甥女，从2016年8月12日陈燕玉与钟维华签订《房地产买卖及经纪合同》至2017年3月16日双方签订《补充合同》期间，钟维华一直催促陈燕玉履行合同，但陈燕玉一直以各种理由拖延办理。双方签订《补充合同》后，协商好一起去东莞农商行东城支行办理提前还贷手续，但陈燕玉后来又反悔，一直不愿意把钱存放还贷银行账户。潘何飞当时因生气，就打电话给健联公司，说陈燕玉签订合同后长期不履行合同义务，是没有诚意履行合同，所以要取消合同，但潘何飞该次打电话给健联公司事先并没有与钟维华商量。健联公司再审述称，2017年3月16日钟维华与陈燕玉签订《补充合同》后，健联公司本案的委托诉讼代理人梁艳爱带着买卖双方一起到东莞农商行东莞支行，钟维华当场签署了还款申请表，然后按照该银行工作人员蔡小姐的指引到一楼打印贷款尾款的明细单。蔡小姐通知须把尾款存至还贷的银行账户上，其再安排后台扣款，当时蔡小姐是不知道究竟是买方还是卖方存款至账户上的。梁艳爱也将钟维华的还款账号、名字、尾款金额全部发给陈燕玉的丈夫黄先生，黄先生后来打了一个电话认为这样有风险，所以没有存款入钟维华的还贷账户。2017年5月31日，陈燕玉向东莞市第一人民法院起诉请求：1.解除案涉《房地产买卖及经纪合同》及《补充合同》；2.钟维华返还陈燕玉定金120000元；3.钟维华支付陈燕玉违约金968000元；4.钟维华赔偿陈燕玉居间服务费损失50000元；5.潘何飞对钟维华的上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用全部由钟维华、潘何飞承担。一审庭审过程中，陈燕玉将第4项诉讼请求变更为：要求钟维华赔偿陈燕玉居间服务费49000元。钟维华反诉请求：1.确认案涉《房地产买卖及经纪合同》及《补充合同》已经解除；2.陈燕玉向钟维华承担违约责任，支付违约金848000元（按照合同约定总转让款的10%-120000元）；3.陈燕玉承担本案所有诉讼费。一审法院查明：2016年8月12日，钟维华与陈燕玉、健联公司签订了一份《房地产买卖及经纪合同》，约定陈燕玉向钟维华购买位于东莞市松山湖科技产业园区红棉路3号锦绣山河商住区78栋101号房屋，转让总价968万元。付款方式为：1.定金12万元，在2016年8月12日前付清。2.第一笔楼款356万元，银行审批通过陈燕玉贷款时，由买方账户存入卖方180万元作为部分首期，其余176万元房管所过户当天结清。3.第二笔楼款600万元按揭付款。双方在合同中约定若因买方或卖方违反本合同约定或拒不配合提供交易所需资料或提供虚假资料或无正当理由逾期办理按揭等相关手续以及无正当理由逾期交付房产、逾期支付房款等义务，逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期；若违约方仍怠于履行义务的，则守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼款10%违约金。合同签订的当日，陈燕玉向钟维华交付了定金12万元。后钟维华、陈燕玉和潘何飞签订了一份《补充合同》，约定：1.钟维华自本协议签订之日起3日内负责与拥有标的房产抵押权银行就赎楼事宜进行沟通，并承担因赎楼产生的费用（包括但不限于提前还贷的利息、罚息）。2.自本条第1款沟通工作完成之日起15日内，陈燕玉负责以自有资金代钟维华偿还标的房产剩余房贷本金168万元，钟维华应提供协助。潘何飞为担保人，作为钟维华的亲戚，承诺本房产是钟维华唯一一套住房及对钟维华所欠陈燕玉代偿房贷款项（赎楼款）债务以及后期陈燕玉付给钟维华购房款等承担无限连带责任。同时潘何飞对陈燕玉本次交易可能产生的风险承担保证责任。钟维华、陈燕玉和健联公司均确认三方于2017年3月16日签订《补充合同》当日前往案涉房屋抵押银行办理提前还贷手续，银行要求先将提前还贷的款项打入银行账号后方可审批是否提前还贷。陈燕玉至今尚未支付168万元提前还贷款，根据一审法院调查取证的材料显示，钟维华于2017年3月16日申请了提前还贷，银行于4月6日审批。钟维华于4月27日存入200万元归还贷款，银行于5月2日扣除1818775.04元。钟维华陈述其在4月10日左右收到银行电话，要求其打入还贷款项，否则会影响其征信记录和下次申请提前还贷，其考虑多次与陈燕玉沟通无果，所以自行筹集款项还贷。健联公司陈述，在申请提前还贷后曾和陈燕玉一方多次沟通还贷事宜并多次要求其打入款项，但陈燕玉一方认为风险大拒绝支付。2017年4月21日，陈燕玉发律师函给钟维华要求继续履行合同，办理赎楼等事宜。4月28日、6月9日钟维华两次发律师函给陈燕玉陈述已经催促过陈燕玉按约支付第一笔购房款，但陈燕玉一再拖延，现要求解除案涉两份合同。一审法院认为：陈燕玉与钟维华、健联公司签订的《房地产买卖及经纪合同》，陈燕玉与钟维华、潘何飞签订的《补充合同》，是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，应为有效合同，陈燕玉、钟维华分别在本诉、反诉中主张解除上述两份合同，潘何飞及健联公司对此无异议。一审法院确认《房地产买卖及经纪合同》和《补充合同》已于钟维华提起反诉之日2017年6月25日解除。根据双方在《补充合同》中的约定，钟维华在2017年3月16日已经向房产抵押权银行申请提前还贷，其已完成了与银行协商的义务，陈燕玉应在15日内代为偿还168万元，但陈燕玉至今未向钟维华或向贷款银行打入该笔款项，陈燕玉的行为明显不符合合同的约定，实属违约。《补充合同》本为双方就解除案涉房产的抵押登记所做的特别约定，为了降低陈燕玉的风险，钟维华一方还提供了担保人潘何飞，陈燕玉在签订《补充合同》时应该综合考虑合同履行时的风险，在签订合同后，以履行风险过大为由拒绝履行义务明显不当。补充合同明确约定陈燕玉代为偿还贷款数额为168万元，至于剩余还贷数额，包括其他本金、利息、罚息等是钟维华的支付义务，陈燕玉主张其他还贷数额不明所以未支付，没有依据，一审不予采信。一审法院认为陈燕玉在合同的履行过程中存在违约行为，双方在合同中约定违约金可以适用定金责任或者楼价的10%，陈燕玉提出违约金过高予以调整，一审法院综合本案的实际情况，双方履行合同的情形以及目前案涉房屋楼价的增长，酌情认定钟维华收取的定金12万元无需退还给陈燕玉。对于双方主张的其他违约金和居间服务费损失，一审不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院作出（2017）粤1971民初13683号民事判决：一、确认陈燕玉、钟维华及健联公司于2016年8月12日签订的《房地产买卖及经纪合同》及陈燕玉、钟维华、潘何飞签订的《补充合同》已经于2017年6月25日解除；二、驳回陈燕玉的其他诉讼请求；三、驳回钟维华的其他反诉请求。一审本诉受理费7521元（陈燕玉已预交），反诉费6140元（钟维华已预交），均由陈燕玉负担。陈燕玉不服一审判决，上诉请求判令：1.撤销一审判决第二项，改判钟维华、潘何飞应支付陈燕玉定金120000元、违约金968000元、居间服务费损失49000元，合计1137000元。2.本案所有诉讼费用均由钟维华、潘何飞承担。本院二审经审理对一审查明事实予以确认。本院二审另查明，为查清提前赎楼流程及钟维华、潘何飞与案涉房屋抵押权人沟通情况，本院二审去函东莞农商行东城支行了解相关案件情况。东莞农商行东城支行复函称：1.提前还贷自申请至支行审批结束及之后，客户均可将资金存入还款账户，然后进行提前还款交易操作。2.东莞农商行东城支行无法证实钟维华、潘何飞及健联公司在本案中所陈述的该行工作人员说明需先存钱入银行，然后银行再审批的事实。3.东莞农商行东城支行并未反映钟维华、潘何飞在2017年3月16日之后有与银行沟通。陈燕玉质证认为：银行的复函证实了是可以先审批，再存款进银行账户供扣款；2017年3月16日，钟维华、潘何飞并未与银行沟通。钟维华、潘何飞质证认为：2017年3月16日，各方到银行申请提前还贷，银行工作人员告知三方，需要提前存款。钟维华、潘何飞确认《补充协议》所约定的沟通义务，即为2017年3月16日三方在现场与银行工作人员沟通。还查明，钟维华、潘何飞在一审中陈述2017年4月10日收到银行通知之后，没有再通知陈燕玉存款。再查明，《房地产买卖及经纪合同》第五条约定，卖方提前还贷资金不足，买方同意先预付楼款中人民币1800000元给卖方，此款只能转入卖方的还贷账号中且仅限于还款用途，卖方不得挪作他用，否则视为违约。第十一条第三款约定，在合同履行期间，任何一方不履行合同的或因一方因素而导致合同无法履行的，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费。守约方已经支付的，经纪方不予退还，该居间服务费作为买卖一方损失由违约方直接赔偿守约方。本院二审认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案二审争议焦点：钟维华是否违约。根据《房地产买卖及经纪合同》第五条的约定，钟维华负责提前还贷义务，本案要解决的问题在于陈燕玉应于何时预付1680000元给钟维华提前还贷。《房地产买卖及经纪合同》中并未约定该付款日期，陈燕玉、钟维华、潘何飞于2017年3月16日签订《补充协议》约定钟维华自2017年3月16日起3日内负责与银行就赎楼事宜进行沟通，沟通工作完成之日15日内，陈燕玉负责以自有资金代钟维华偿还标的房产剩余房贷1680000元，钟维华予以协助。钟维华主张银行要求陈燕玉应在提交赎楼申请后银行审批前交付1680000元至偿还房贷的账户，否则银行不审批赎楼申请，但是根据银行的复函以及银行审批结果可见，钟维华该主张不是事实。根据《补充协议》的约定，钟维华有义务与银行沟通，以确认陈燕玉预存1680000元的时间，而现有证据并未能证明钟维华履行该义务，更无证据证明钟维华在2017年3月16日之后告知陈燕玉沟通结果，陈燕玉预存款项的条件尚未成就。根据陈燕玉与健联公司工作人员的微信记录可见，健联公司工作人员于2017年3月29日告知陈燕玉银行坚持需先预存款项才会审批赎楼申请，但健联公司工作人员又于2017年4月11日告知陈燕玉钟维华坚持取消合同，此时钟维华已经违反了《补充协议》的约定。退一步讲，即使健联公司工作人员不能代表钟维华转述其意思，钟维华在收到银行审批结果后，其有义务告知陈燕玉预存款项，但钟维华未通知陈燕玉预存1680000元，而是自筹资金赎楼，并自行解除合同，属于违约。一审认定陈燕玉违约，存在错误，二审予以纠正。关于钟维华、潘何飞的违约责任。陈燕玉主张钟维华返还定金120000元又主张钟维华支付违约金968000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，陈燕玉只能选择其一，故二审对陈燕玉要求返还定金的诉求不予支持，钟维华应支付陈燕玉违约金968000元。陈燕玉诉请已支付的中介服务费49000元，属于实际损失，且有合同依据，二审予以支持。至于潘何飞的责任，潘何飞为《补充协议》的丙方，其作为担保人，对陈燕玉代钟维华偿还房贷以及后期陈燕玉付给钟维华的购房款偿还连带责任，本案中钟维华的违约责任，并不属于潘何飞的担保责任范围，陈燕玉诉请潘何飞承担责任，缺乏依据，二审不予支持。综上所述，陈燕玉上诉请求成立部分，应予支持；一审判决认定事实不清，对钟维华的违约行为认定不当，导致判决结果错误，二审予以纠正。依照上述援引法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初13683号民事判决第一项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初13683号民事判决第二、三项；三、限钟维华于判决发生效力之日起十日内向陈燕玉支付违约金968000元、中介服务费49000元；四、驳回陈燕玉的其他诉讼请求；五、驳回钟维华的其他反诉请求。本案一审本诉受理费7521元（陈燕玉已预交），由陈燕玉负担521元，钟维华负担7000元；一审反诉受理费6140元（钟维华已预交），由钟维华负担。二审案件受理费15033元（陈燕玉已预交），由陈燕玉负担1033元，钟维华负担14000元，基于陈燕玉同意，由钟维华直接向陈燕玉支付二审案件受理费14000元。本院再审经审查，对一、二审已查明的事实予以认可。再审另查明，在本院再审审查期间，东莞农商行东城支行工作人员蔡爱姗在再审审查听证中出庭作证称，其负责接待以及引导前来申请提前还贷的客户，其银行对客户的提前还款申请给予扣款处理需要满足两个条件，一是纸质上的申请，二是还贷账户存入足够的贷款余额，所以其会通知客户尽快在扣款账户存入足够资金。蔡爱珊又称，提前还款流程上需要行长审批，但其未听说不审批的，客户填写《贷款信息变更申请书》后，一般情况下10个工作日内行长会审批完成，当行长审批通过后，她会查询客户的余额，如果客户资金不足扣款，她会通知客户尽快存钱，如果客户资金足够扣款，就直接交营业部扣款，不再通知客户。又查明，2016年8月12日，钟维华、陈燕玉、健联公司签订案涉《房地产买卖及经纪合同》。其中，第四条、第十四条约定，陈燕玉提前支付部分购房首期款1800000元，只供钟维华还供楼贷款之用途，不得挪作他用，此款由担保公司监管，需向担保公司支付费用由陈燕玉承担。《房地产买卖及经纪合同》签订时钟维华尚未为案涉房屋办理房产证，案涉房屋的房产证于2016年11月8日由房产登记部门颁发。其后，陈燕玉向广发银行股份有限公司东莞松山湖支行（以下简称广发银行东莞松山湖支行）申请二手房买卖贷款以支付《房地产买卖及经纪合同》约定的第二笔楼款。根据广发银行东莞松山湖支行对本院的复函，该银行审批同意陈燕玉贷款的时间在2017年1月10日，审批通过后客户经理以电话形式告知陈燕玉。对于陈燕玉未办理《房地产买卖及经纪合同》第十四条约定由担保公司监管首期款手续的原因，各方存在不同主张。陈燕玉称，其一直没有收到健联公司关于办理担保公司监管手续的通知，其有与钟维华约时间找广发银行推荐的担保公司，但因钟维华腿受伤不能配合办理手续。钟维华则称，其腿受伤的时间是在签订《房地产买卖及经纪合同》的时候，此后，其完全可以配合担保公司办理手续。潘何飞称，2016年年底陈燕玉的丈夫黄锡农有带其去找担保公司，但黄锡农与担保公司对担保费用没有达成一致意见，故一直未办理。又查明，对陈燕玉、钟维华履行本案合同的过程，健联公司陈述，钟维华有通过健联公司催促陈燕玉支付合同约定的首期款，其也一直在积极推进合同的履行，而陈燕玉反映，其担心将约定的1800000元打入钟维华的银行账户，存在钟维华挪作他用的风险，故一直没有存入首期款，后来陈燕玉请律师起草了《补充合同》，但签订《补充合同》约定到银行办手续当天，陈燕玉又担心有风险，故没有向钟维华支付首期款；此后银行催促钟维华还款，陈燕玉认为风险太高称要找担保公司垫资赎楼，但对担保公司提出费用双方又无法达成一致意见。陈燕玉主张健联公司的委托诉讼代理人梁艳爱是钟维华方的朋友，故对健联公司的相关陈述应不予采信。健联公司对此回应，实际上是陈燕玉丈夫黄锡农通过东莞市松山湖的中介公司了解到案涉房源，先与健联公司接洽后，健联公司才联系上钟维华促成双方签订案涉合同的。又查明，健联公司委托诉讼代理人梁艳爱与钟维华、陈燕玉丈夫黄锡农分别有使用微信对本案合同的履行进行沟通。其中，钟维华于2017年2月16日、2017年2月22日、2017年3月3日均通过微信要求梁艳爱催促陈燕玉尽快履行合同。陈燕玉丈夫黄锡农在2017年2月22日答应梁艳爱会尽快安排履行合同。2017年3月29日，梁艳爱通过微信对黄锡农说，银行的回复坚持先存款进去，再审批扣款。2017年4月5日，梁艳爱通过微信发给黄锡农一张担保公司的名片。2017年4月11日，梁艳爱通过微信跟黄锡农说，潘何飞坚持要取消合同。再查明，陈燕玉为证明其于2017年3月16日有足额资金履行支付《补充合同》约定的1680000元，其提供了其丈夫黄锡农在广发银行的客户对账单，该对账单显示2017年3月16日该账户有理财还款2014827.4元，余额为2015327.45元，后于2017年3月17日有理财扣款2000000元，余额为15327.45元，在2017年5月18日有理财还款2014389元，余额为2014633.64元。陈燕玉称，其不止这张银行卡，如需要扣款，其随时有其他足额资金存入钟维华的账户。本院再审认定以上事实的证据有：《房地产买卖及经纪合同》、《补充合同》、一、二审、再审庭审笔录、询问调查笔录、广发银行东莞松山湖支行的复函、微信记录、广发银行的客户对账单等。本院再审认为，再审申请人钟维华因与被申请人陈燕玉、二审被上诉人潘何飞、一审反诉第三人健联公司房屋买卖合同纠纷一案，发生法律效力的判决是二审判决，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款的规定，应按照第二审程序审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理”的规定，结合钟维华申请再审的请求，本案的争议焦点为：本案是出卖人还是买受人构成违约；如存在违约行为，应如何认定相应的违约责任。首先，案涉《房地产买卖及经纪合同》以及《补充合同》是本案各方当事人真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法有效，本案各方当事人按前述合同约定享受相应的权利，并应按前述合同约定履行各自的义务。因各方当事人对一审判决主文第一项关于确认案涉《房地产买卖及经纪合同》以及《补充合同》已经于2017年6月25日解除的判项未提起上诉或申请再审，本院再审对该判项依法予以维持。陈燕玉在本案中提出健联公司委托诉讼代理人梁艳爱与钟维华方在案涉交易之前是朋友，从而主张健联公司本案的陈述意见均不足采信，但健联公司对此不予认可，陈燕玉亦未提供证据证明其该项主张，故本院再审对此依法不予采纳，本院再审依法综合本案证据以及各方陈述认定本案事实，并对相关权利义务进行判定。其次，按案涉《房地产买卖及经纪合同》第三条、第五条约定，银行审批通过陈燕玉贷款时，由陈燕玉账户存入钟维华账户第一笔楼款中的1800000元，该1800000元限于钟维华提前还贷用途，不得挪作他用，否则视为违约。前述约定“银行审批通过陈燕玉贷款”是指陈燕玉通过向银行申请支付合同约定第二笔楼款的贷款，由此可见，陈燕玉、钟维华在案涉《房地产买卖及经纪合同》中虽然没有载明陈燕玉支付钟维华该1800000元首期款的具体日期，但对付款时间是有进行约定的。经本院调查情况反映，陈燕玉因购买案涉房屋向广发银行东莞松山湖支行申请贷款审批通过的时间是2017年1月10日，即陈燕玉按合同约定应在此时间向钟维华支付1800000元首期款。陈燕玉主张，由于当时未办理由担保公司监管该款项的手续，故尚未具备支付该款项的条件。对此，由于按《房地产买卖及经纪合同》第四条、第十四条约定，由担保公司监管的是陈燕玉支付的款项，相应担保费用亦由陈燕玉承担，但陈燕玉未能举证证明未办理该手续的原因在于钟维华未予协助配合，因此，应认定陈燕玉未按《房地产买卖及经纪合同》约定的时间即在2017年1月10日银行审批贷款时向钟维华支付第一笔首期款中的1800000元，并且已超过十个工作日。另据钟维华与健联公司委托诉讼代理人梁艳爱的微信记录、陈燕玉丈夫黄锡农与健联公司委托诉讼代理人梁艳爱的微信记录证明，在2017年2月至2017年3月16日签订《补充合同》之前的期间，钟维华多次催促陈燕玉履行《房地产买卖及经纪合同》。陈燕玉、钟维华、潘何飞于2017年3月16日签订《补充合同》，陈燕玉、钟维华、潘何飞均确认该合同是由陈燕玉方起草的。对比《房地产买卖及经纪合同》与《补充合同》的约定内容，赎楼款项由原来约定的1800000元变更为1680000元，并增加了潘何飞作为钟维华收取相关款项的保证人，在支付期限方面对陈燕玉在原《房地产买卖及经纪合同》约定的履行时间也进行了放宽，即约定钟维华自该协议签订之日3日内负责与拥有标的房产抵押权银行就赎楼事宜进行沟通，陈燕玉负责自沟通工作完成之日起15日内以自有资金代钟维华偿还标的房贷本金1680000元。在前述《补充合同》签订后，当日，钟维华即向东莞农商行东城支行申请提前还贷。钟维华、陈燕玉、健联公司在一审庭审中均确认，三方前往银行办理提前还贷业务时，东莞农商行东城支行对钟维华提前还款申请的处理是要求在审批前就要存入还款金额，之后再履行审批手续，因此，在本案中，钟维华在2017年3月16日提交了提前还贷申请，东莞农商行东城支行予以受理并在当天已给予明确回复的事实应依法予以认定，钟维华主张其已按《补充合同》约定在2017年3月16日履行了与还贷银行的沟通手续的理由成立，陈燕玉应在2017年3月16日起15日内即2017年3月31日前履行《补充合同》约定的存款义务。而陈燕玉其后仍认为存入款项有被钟维华挪作他用的风险，而未按《补充合同》的约定代钟维华偿还案涉房屋贷款金额1680000元，在2017年3月29日健联公司再次将前述东莞农商行东城支行坚持先存款的要求告知陈燕玉丈夫黄锡农后，陈燕玉亦未在2017年3月31日前履行代钟维华偿还案涉房屋贷款金额1680000元的合同义务，已违反了《补充合同》的约定。房屋买卖双方在签订合同时应综合考虑并预见合同履行时存在的风险，陈燕玉在签订《房地产买卖及经纪合同》后逾期不支付约定的第一笔楼款1800000元，在与钟维华签订《补充合同》约定对其支付款项、履行期限进行放宽后，又以支付该1680000元有被钟维华挪作他用的风险为由拒绝支付该约定款项，违反了双方的约定，也不具有相应的合法依据。依照《房地产买卖及经纪合同》第九条规定，买方无正当理由逾期支付房款的，逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，若违约方仍怠于履行义务的，守约方有权解除合同。钟维华在陈燕玉未按《房地产买卖及经纪合同》约定逾期超过十个工作日未支付第一笔楼款中的1800000元的情况下，经钟维华方催促其履行合同，双方通过《补充合同》对履行期限给予以合理的放宽，但陈燕玉仍未支付《补充合同》约定的1680000元，钟维华主张陈燕玉已构成违约的理由成立，钟维华有权解除《房地产买卖及经纪合同》及《补充合同》。最后，钟维华诉请陈燕玉按合同第九条约定按楼价的10%支付违约金，陈燕玉提出违约金过高请求予以调整，一审法院综合本案的事实、双方履约情况以及当时当地楼价的增长情况，酌情认定钟维华收取的定金12万元无需退还给陈燕玉，并对陈燕玉以及钟维华的其他诉讼请求予以驳回，于法有据。本案一审判决结果正确，二审判决认定钟维华构成违约从而对一审判决予以改判的依据不足，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十八条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2017）粤19民终8128号民事判决；二、维持广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初13683号民事判决；三、驳回陈燕玉的上诉请求。本案一审本诉受理费7521元（陈燕玉已预交），反诉费6140元（钟维华已预交），均由陈燕玉负担。本案二审案件受理费15033元（陈燕玉已预交），由陈燕玉负担。本判决为终审判决。审判长  赵五宝审判员  何 飞审判员  叶俏珠二〇一九年十一月二十五日书记员  叶肖萍附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十八条人民法院按照第二审程序审理再审案件，发现原判决认定事实错误或者认定事实不清的，应当在查清事实后改判。但原审人民法院便于查清事实，化解纠纷的，可以裁定撤销原判决，发回重审；原审程序遗漏必须参加诉讼的当事人且无法达成调解协议，以及其他违反法定程序不宜在再审程序中直接作出实体处理的，应当裁定撤销原判决，发回重审。