重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0242民初3953号原告：重庆君昊物业管理有限公司。住所地：重庆市酉阳县桃花源镇桃花源中路133号。统一社会信用代码：91500242053242767D。法定代表人：严琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：李翠芝，重庆市酉阳县中心法律服务所法律工作者。被告:田伟,男，1986年02月23日生，住重庆市酉阳县。原告重庆君昊物业管理有限公司与被告田伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆君昊物业管理有限公司委托诉讼代理人李翠芝,被告田伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付尚欠原告的物业管理费4428.66元;2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由:“XXXXX”小区是原告从重庆阳坤房地产开发有限公司转接的物业服务小区，原告履行了相关服务义务。被告于2014年7月11日入住该小区，住房面积110.79平方米。被告共计欠2015年1月1日起至2019年6月30日止54个月的物业管理费5982.66元，2014年10月1日至2019年6月31日的公共能耗费6元/月×57个月=342元，2015年8月至2016年8月底欠代收垃圾费104元。合计6428.66元。因被告接房时缴纳了装修保证金2000元一直未办理结算手续，现冲抵为物业管理费后实际欠缴物业管理费为4428.66元。原告的小区物业管理员多次催收，该业主仍未缴费。为了维护正常的物业管理秩序，更好地服务于业主，保护原告的合法权益，原告特提起诉讼。被告辩称,我没交费的原因，是原告服务不好，部分物业费已过诉讼时效，且2016年7月30日后原告没有服务资格，强制服务。后来原告与大多数业主签订的物业合同，业主是受蒙蔽的。原告利用公共资源创收未公开。房屋顶楼上没有经过业主同意，安装信号塔，墙上钻孔，业主烧纸，导致被告房屋的墙漏水。本院经审理查明，2012年10月22日，重庆阳坤房地产开发有限公司（简称阳坤公司即甲方）与重庆君昊物业管理有限公司（简称君昊公司即乙方）签订了《物业管理服务合同》（以下简称《合同》）。阳坤公司将XXXXXX小区物业委托君昊公司实行物业管理，物业服务期限为2年，即自2012年11月1日至2014年11月1日止，委托管理期满，本合同自然终止。《合同》第三条第五款约定，垃圾处置费由乙方按月向业主收取。《合同》第六条第一款约定，物业服务费收费方式为多层住宅的0.6元每月/每平方米、高层住宅的1.00元每月/每平方米、非住宅的1.2元每月/每平方米;第四款约定，公用的专项设备运行的能源消耗，独立核算，合理向业主分摊收取。《合同》第十三条约定，本合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时继续提供物业服务，一般不超过一个月；双方的权利义务继续按照本合同执行。2014年8月29日，阳坤公司（甲方）与君昊公司（乙方）签订了《物业管理服务补充合同》（以下简称《补充合同》），《补充合同》第一条约定，甲乙双方将2012年10月22日签订的《物业管理服务合同》中物业服务期限时间从2014年11月1日延长至2015年2月28日止，延长4个月。第十条约定，补充合同未涉及事项，按照甲乙双方2012年10月22日签订的《物业管理服务合同》履行。2015年7月1日，阳坤公司（甲方）与君昊公司（乙方）签订了《协议》，《协议》第一条约定，甲方在2015年7月至2016年6月期间，每月给乙方3000元的物业补助费，全年给予乙方36000元的物业补助费。第二条约定，甲方给以乙方3000元/月的物业补助费，每季度支付一次，即2015年10月、2016年1月、2016年4月、2016年7月各支付9000元。第四条约定，乙方应严格按照《重庆物业服务收费管理办法》中明确的等级标准收取物业服务费，并尽快做好阳坤•酉阳新都小区公共能源费用向最终用户的分摊和收取工作。后因重庆阳坤房地产开发有限公司与重庆君昊物业管理有限公司发生物业服务纠纷，重庆阳坤房地产开发有限公司向本院起诉，重庆君昊物业管理有限公司同时提起反诉，本院于2017年6月5日作出（2016）渝0242民初4317号民事判决书，判决：重庆阳坤房地产开发有限公司与重庆君昊物业管理有限公司物业管理服务合同于2016年7月30日终止；重庆君昊物业管理有限公司在本判决生效后20日内搬出该服务小区；重庆阳坤房地产开发有限公司在本判决生效后20日内支付重庆君昊物业管理有限公司前期物业管理费、电梯物业补助费共计327000元。重庆君昊物业管理有限公司不服本院判决，提起上诉。2016年12月8日，虽然重庆阳坤房地产开发有限公司与重庆润捷物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，重庆润捷物业管理有限公司进入该小区，但重庆君昊物业管理有限公司未将该小区物业管理移交。重庆君昊物业管理有限公司继续从事该小区物业管理。2017年11月10日重庆市第四中级人民法院以（2017）渝04民终970号民事判决书作出驳回上诉，维持原判判决。君昊公司仍然没有退出，仍在原阳坤•酉阳新都小区继续进行物业管理服务、收取小区业主服务费至今。因该小区没有业主委员会，君昊公司通过上门征求意见方式于2017年11月17日与该小区70%以上业主签订《物业服务合同》（经酉阳县桃花源街道办事处、酉阳县桃花源社区居民委员会同意）。合同约定：第一条、物业类型住宅、商业；位置在桃花源大道中路133号，占地面积25600平方米，建筑面积99875.66平方米；东至街控制线，南至广电局职工房，西至原印刷厂，北至老干局。第三条、甲方（业主）委托乙方（重庆君昊物业管理有限公司）提供物业服务的主要内容为：物业共用公共部分的日常维护、养护和管理，包括公共门厅、走廊、过道、楼梯间、垃圾、通道、污水、楼道灯、安全…清洁卫生、管道维修、绿地、花木、建筑小品等养护和管理。装修管理。业主室内供水管道、墙体渗漏等如需维修服务，由业主承担其材料、维修费用。第六条、物业服务费收费实行包干制方式，住宅为每月1元/每平方米、商业为每月1.6元/每平方米。第八条、业主按月交纳服务费，并在每月前15日内履行义务。第十条约定，业主应于签合同之日起交纳物业服务费或物业服务资金。第二十三条约定，合同期限为三年，自2017年11月17日起至2020年11月16日止。第四十一条、本合同自签字之日起生效。被告在法院判决原告重庆君昊物业管理有限公司与重庆阳坤房地产开发有限公司物业管理服务合同于2016年7月30日终止前后，原告重庆君昊物业管理有限公司仍在管理该小区物业。另查明，被告住阳坤•酉阳新都小区XXX号房屋，其房屋面积为110.79平方米，自2015年1月1日起至2019年6月30日止未交纳物业服务费5982.66元、公共能源费342元（每月每户6元）、城市垃圾处理费104元（每月每户8元）。被告没有与原告签订《物业服务合同》。2018年2月7日，重庆阳坤房地产开发有限公司向酉阳县法院申请强制执行重庆君昊物业管理有限公司限期撤出小区并移交物业管理业务及各类管理档案资料。本院还在执行过程中。另查明，原告在从事物业服务过程中，小区有业主占用消防通道堆放物品，楼顶种植花草、过节烧纸放火炮现象，相关部门安装更换信号塔设施现象，业主私自在天台、平台上搭建建筑物，有商铺经营人占用人行通道经营等问题。原告制止，部分问题未得到解决，原告已向相关部门报告。再查明，被告房屋装修（2015年）后发现顶楼天花板与墙体间有漏水浸湿现象。2018年1月，原告通过邮政特快送达物业服务催缴函，被告拒收。被告向原告交装修保证金2000元至今未退。上述事实，有原告的陈述、原告的营业执照、酉阳土家族苗族自治县桃花源街道办事处证明及通知、《物业服务合同》、（2016）渝0242民初4317号民事判决书，（2017）渝04民终970号民事判决书、（2018）渝0242民初5332号民事判决书，被告未交纳费用明细等证据，证据间能相互印证，足以认定。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本案中，由于本地区物业管理是新生事物，物业管理的产生和发展是在渐渐完善过程中，因此，该阳坤•酉阳新都小区在该小区业主没有完全入住的情况下，就产生了最初由开发该小区的开发商重庆阳坤房地产开发有限公司与本案原告重庆君昊物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》的情况。当然，该合同的物业管理包括两方面的内容，一是管理开发商没有售出的地产以及其他相关事务，二是管理已经入住业主地产以及相关事务，此时的业主并没有与物管企业签订《物业管理服务合同》，在这期间，作为该小区的业主即本案的被告，确实在接受和享受原告的物业管理服务。2017年6月5日，本院作出（2016）渝0242民初4317号民事判决书，判决重庆阳坤房地产开发有限公司与重庆君昊物业管理有限公司物业管理服务合同于2016年7月30日终止，是指本案原告与重庆阳坤房地产开发有限公司的物业管理服务合同终止，并不当然的及与XXXXXXX小区的业主的物业管理服务合同终止，即重庆君昊物业管理有限公司在该小区绝大多数业主同意的情况下仍然可以继续在该小区从事物业管理服务。而事实上，原告从与重庆阳坤房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》起，一直在为该小区业主服务，包括本案被告。由于该小区没有业主委员会，2017年11月17日，原告与该小区70%以上的业主又签订了《物业管理服务合同》，虽然被告与原告没有签订此合同，但被告接受了原告的管理和服务，说明被告认同了该服务合同，当然得受该服务合同的约束，当事人应当按照该合同履行支付物业服务费的义务。《物业管理条例》第七条第（四）、第（五）项规定：业主在物业管理活动中，履行按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务；按时交纳物业服务费的义务。原告在履行物业服务合同过程中、确实存在物业服务瑕疵，但尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由。本案关于物业费诉讼时效问题，因物业服务是一种持续性行为，现物业服务继续存在，且原告已催收。故期间尚欠费用，没有超过诉讼时效。因此，被告仍应按照约定交纳物业服务费用。被告房屋漏水责任问题，应另行主张。因此，原告要求被告交纳物业服务费5982.66元、公共能源费342元、城市垃圾处理费104元的请求，本院予以支持。综上所述，为了保护当事人合法的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条、《中华人民共和国合同法》第十条、第八条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（四）、第（五）项的规定，经本院审判委员会决定，判决如下：由被告在本判决生效后3日内支付原告重庆君昊物业管理有限公司物业管理服务费物业服务费5982.66元、公共能源费342元、城市垃圾处理费104元，共计6428.66元（抵扣装修保证金2000元，还应支付4428.66元）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担，由被告径行支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员 喻 梅二〇一九年十一月二十六日书记员 何娅琼