江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0191民初2178号原告：南昌中电投高新置业有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术产业开发区艾溪湖北路88号恒大名都综合楼，统一社会信用代码913601065736305952。法定代表人：石富昌，公司总经理。委托诉讼代理人：车良岐，男，公司员工。被告：徐惠花，女，汉族，1961年3月2日出生，住江西省南昌市南昌县。委托诉讼代理人：简康平，江西国商律师事务所律师。原告南昌中电投高新置业有限公司（以下简称南昌中电投高新公司）与被告徐惠花商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南昌中电投高新公司的委托诉讼代理人车良岐与被告徐惠花的委托诉讼代理人简康平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南昌中电投高新公司向本院提出诉讼请求：1.解除其与徐惠花于2018年1月23日签订的《南昌市商品房买卖合同》；2.解除其与徐惠花于2018年1月23日签订的《室内装修委托合同》；3.徐惠花向其支付违约金182669元；4.徐惠花承担本案诉讼费。事实和理由：2018年1月23日，南昌中电投高新公司与徐惠花签订《南昌市商品房买卖合同》和《室内装修委托合同》，并约定，徐惠花购买南昌中电投高新公司开发的恒大御澜府小区7号楼1单元1601号房，房屋总价为1631205元，南昌中电投高新公司委托有资质的装修施工单位全权负责房屋的装修事宜，委托服务总包干价为804375元；徐惠花应分期支付前述款项，逾期180天支付房款的，南昌中电投高新公司有权单方解除合同，徐惠花按已付款的50%支付违约金。合同签订后，徐惠花未按期支付购房款，南昌中电投高新公司多次催促无果后，诉至法院。徐惠花辩称，其同意解除合同，但违约金过高，购房合同是格式合同，其当时并未领取合同，南昌中电投高新公司未向徐惠花对50%违约金的提款进行解释和说明。房子未给南昌中电投高新公司造成实际损失，过高的违约金不现实，对其也不公平。其本意上签订该合同是想购买，但后期因资金跟不上，无法履行付款义务，其不清楚房屋是否经过房管部门备案所以未履行付款义务，其愿意承担10%以内的补偿。根据经审查确认的证据及到庭当事人陈述，本院审理查明事实如下：1.2018年1月14日，南昌中电投高新公司与徐惠花签订《南昌恒大御澜府商品房认购书》并约定，徐惠花向南昌中电投高新公司认购御澜府7幢1601室，房屋总价款为1664235元，徐惠花在签订认购书是支付2万元作为定金，房屋款从2018年1月16日至2020年1月14日期间分5期付清，徐惠花必须在约定的付款方式和期限内签订商品房买卖合同，否则视为徐惠花放弃购买1601房，所付款项不予退还。同日，案外人恒大地产集团有限公司向徐惠花出具《无理由退房承诺书》，其上记载：如徐惠花履行认购书、商品房买卖合同的各项义务，并且无任何违约行为，可从签订商品房买卖合同及无理由退房协议书之日其至办理入住手续前的任何时间内无理由退房。2.2018年1月23日，南昌中电投高新公司与徐惠花签订《南昌市商品房买卖合同》，双方就徐惠花购买南昌中电投高新公司建设的位于南昌市高新开发区火炬七路1号御澜府7栋楼1单元1601号房（以下简称1601房）作了详细约定，其中，房屋总价款为1631205元，徐惠花分期按期支付房款，于2018年1月23日前支付首付款81560元，于2018年7月14日前支付163121元，于2019年1月14日前支付244681元，于2019年7月14日前支付489362元，2020年1月14日前支付余款652481元；徐惠花逾期180日支付房款的，南昌中电投高新公司有权解除合同，徐惠花应按累计应付款的1%支付违约金。前述《南昌市商品房买卖合同》含有附件，其中附件四合同补充协议第四条第2款约定，徐惠花必须严格按照约定的期限支付每期房屋款，否则，每逾期一天，应按未付款总额的万分之一向南昌中电投高新公司支付违约金，逾期180天仍未按约定全额支付的，南昌中电投高新公司有权单方解除合同，徐惠花按已付款的50%支付违约金。3.2018年1月23日，南昌中电投高新公司与徐惠花签订《室内装修委托合同》并约定，徐惠花自愿委托南昌中电投高新公司对房屋装修，委托服务总包干价为804375元，徐惠花分期支付前述款项，于2018年1月23日前支付40219元，于2018年7月14日前支付80438元，于2019年1月14日前支付120656元，于2019年7月14日前支付241313元，于2020年1月14日支付321749元；徐惠花未在规定时间付款的，每逾期一天，应按未付款总额的万分之一向南昌中电投高新公司支付违约金，逾期180仍未按约定全额支付，南昌中电投高新公司选择解除合同的，徐惠花按已付款的50%支付违约金，同时解除双方签订的《南昌市商品房买卖合同》及补充协议。4.前述合同签订后，徐惠花于2018年1月23日向南昌中电投高新公司支付含定金20000元在内的购房款81560元、委托服务款40219元，于2018年8月15日支付购房款163121元、委托服务款80439元，前述款项共计365339元。此后，徐惠花未再向南昌中电投高新公司支付过房款和委托服务款。2019年5月，南昌中电投高新公司委托律师向徐惠花出具律师函，函上记载：依据徐惠花与南昌中电投高新公司签订的《南昌市商品房买卖合同》的约定，徐惠花应于2019年1月14日支付房款365336元，经多次电话、短信及函件通知函催告后，至今未履行义务，构成违约，徐惠花按照合同须按日计付逾期应付款万分之一的违约金，请在收到该函后与函中指定人员联系，并严格依照合同履行义务，逾期既不履行也不联系指定人员的，南昌中电投高新公司保留通过诉讼追究违约责任的权利。本院认为，南昌中电投高新公司与徐惠花签订的《南昌市商品房买卖合同》和《室内装修委托合同》是双方真实意思表示，成立并生效，双方均应依约履行合同义务。南昌中电投高新公司要求解除案涉商品房买卖合同和室内装修委托合同，经查，合同载明徐惠花分期支付房款和委托服务款，南昌中电投高新公司和徐惠花提交的证据均显示，徐惠花从2018年9月之后未再依约支付合同款项，2019年1月14日和2019年7月14日应支付的2笔房款和2笔委托服务款至今未付，且本应于2019年1月14日支付款项的逾期天数，截止开庭之日即2019年10月29日已超过180天，故徐惠花的行为明显违约，其违约行为满足南昌中电投高新公司单方解除合同的条件，故南昌中电投高新公司的前述主张，有事实和法律依据，予以支持。南昌中电投高新公司以徐惠花逾期支付合同款为由要求其支付违约金182669元，经查该金额是按徐惠花已支付合同款365339元的50%计算，徐惠花认为该违约金过高；《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”；据此，对徐惠花的主张予以采纳，结合案涉房屋为预期销售、徐惠花逾期180天以上支付合同款的事实，本院酌定违约金按照徐惠花已支付合同款的30%计算即109602元（365339元×30%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、解除南昌中电投高新置业有限公司与徐惠花于2018年1月23日签订的《南昌市商品房买卖合同》。二、解除南昌中电投高新置业有限公司与徐惠花于2018年1月23日签订的《室内装修委托合同》。三、徐惠花于本判决生效之日起十五日内向南昌中电投高新置业有限公司支付违约金109602元。四、驳回南昌中电投高新置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27746元减半收取计13873元，由徐惠花负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  孟李玲二〇一九年十一月二十二日法官助理杜雅琴书记员罗春