湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂12民终700号上诉人（原审原告）：湖北正基文化旅游建设有限公司，住所地湖北省崇阳县林业科学研究所。法定代表人：王爱维，该公司董事长。委托诉讼代理人：梅进白，湖北海舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周志敏，男，1985年11月18日出生，汉族，住湖北省崇阳县。被上诉人（原审被告）：崇阳县皇后娱乐会所，住所地湖北省崇阳县天城镇新建路星光天地商业街4号楼。投资人：王晓晗，该会所经理。委托诉讼代理人：周光华，湖北乾兴律师事务所律师。原审第三人：湖北岽泓地王广场经营管理有限公司。住所地湖北省崇阳县天城镇新建路27号。法定代表人：陈军，该公司总经理。上诉人湖北正基文化旅游建设有限公司（以下简称正基公司）因与被上诉人周志敏、崇阳县皇后娱乐会所（以下简称皇后会所）、原审第三人湖北岽泓地王广场经营管理有限公司（以下简称岽泓公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省崇阳县人民法院（2018）鄂1223民初1325号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。正基公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法判决支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.一审认定皇后会所与岽泓公司签订的《协议书》真实有效，并认定皇后会所已经向岽泓公司支付120万元租金，认定事实和适用法律错误。皇后会所与岽泓公司签订的《协议书》约定租金及物业费从2016年10月1日起至2021年3月21日止,将应缴纳数额从1520365元更改为1200000元，是虚假行为，侵害了上诉人的利益，协议书约定2017年12月1日前一次性缴纳1200000元，但皇后会所提前多次缴纳租金，不符合常理和交易规则，可以推定该协议是在上诉人已经向人民法院提起解除委托合同之诉后，恶意串通所签，应属于无效；2.一审对上诉人与岽泓公司签订的招商运营管理合作协议约定的“商业街全部物业交由乙方单独经营和管理，由乙方收取经营管理费用”，扩充解释为岽泓公司与皇后会所就商铺租金、物业费重新签订《协议书》是行使经营管理权的应有之义，是对《房屋租赁合同》的变更，明显错误；3.皇后会所违建行为客观存在，一审未经核实错误；4.上诉人诉请解除合同的条件成立，一审认定解除合同条件未成就，明显错误。请求二审查明事实，依法改判。皇后会所辩称，1.周志敏与上诉人签订的租赁合同一年已经期满，后周志敏将皇后会所的资产转让给了王晓晗，并不是将租赁合同及经济实体转让给王晓晗，王晓晗成立了新的经济实体，以独资企业的名义与岽泓公司签订的协议不是基于周志敏与上诉人的合同关系再跟岽泓公司签订协议的，而是基于自己的独立意思表示同岽泓公司签订的租赁合同，不管岽泓公司有没有管理权，皇后会所已交付租金，皇后会所只与岽泓公司存在合同关系，正基公司向皇后会所下的函也表明如果商户将租金交给了岽泓公司，他们将向岽泓公司追偿，故上诉人与周志敏签订的合同对皇后会所没有约束力；2.皇后会所基于与岽泓公司签订的协议向岽泓公司支付租金没有错；3.皇后会所没有违建行为，现存的建筑都是经过岽泓公司同意使用和租赁的。请求二审驳回上诉人的上诉请求。周志敏未提交答辩意见。岽泓公司述称，岽泓公司收取租金和物业费是基于同上诉人签订的合同，收取租金和物业费是岽泓公司正当的营业范围，与正基公司不发生关系。正基公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2015年6月13日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告在解除合同后立即腾退房屋并办理交接手续；3.判决被告向原告支付拖欠的租金暂计348000元（租金从2017年9月1日计算至2018年9月1日止）及约定滞纳金（见清单），后续占用期间的租金计算至腾退房屋之日止；4.判决被告向原告支付逾期支付租金的违约金45万元；5.判决被告向原告支付拖欠的物业费暂计50640元（2017年9月1日计算至2018年9月1日止）及约定滞纳金（见清单）；6.判决被告向原告支付4号楼302室占用费578880元及露台占用费163540.8元（自2015年9月1日起至2018年9月1日止），后续占用期间的租金计算至腾退房屋之日止；7.判决被告向原告支付4号楼302室及露台物业管理费45298元（自2015年9月1日起至2018年9月1日止）；8.判令被告拆除三楼违章建筑（面积294.14平方米），如被告拒不拆除，则原告自行拆除，拆除费用由被告承担；9.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月13日，原告正基公司（甲方）与被告周志敏（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为5年，自2015年9月1日始至2020年9月1日止；租赁楼层为星光天地4号楼106、107、108、109、110、111、201、202、203、205、206、207、208、209、210、211、212、213、215、216、301号商铺；租赁期年租金为人民币348000元，物业管理费按2元/平方米收取；按照先交租金后使用的原则；乙方一次性交付第一年房租，可享受第二年免一年租金的政策；在签订本合同时乙方系自然人的，则自乙方为法人代表的并注册在该场所的企业（以下简称该企业）在领取工商营业执照的十日内，由乙方负责会同该企业、乙方和甲方共同签订变更承租方的三方协议，并按以下方法办理相关事宜：①上述三方协议签订之后，如果该企业与甲方未重新签订新的《房屋租赁合同》，则本合同依然有效，而且，上述三方协议为本合同不可分割的组成部分。届时，该企业将取代乙方作为本合同新的承租方，享有本合同约定的承租方的一切权利，承担本合同约定的承租方的一切责任和义务，甲方、乙方和该企业之间的相互关系以及各自的责任、义务和权利等均由上述三方协议以及本合同予以界定。双方还就房屋的装修、装饰、拆除、改造、改建、扩建、增建、重建等、甲方的权利、责任和义务、乙方的权利、责任和义务、合同的变更和提前终止、违约责任等进行了约定。被告皇后会所于同日交纳了2015年9月1日至2016年8月31日的租金348000元。2015年7月8日，被告周志敏登记成立崇阳县皇后娱乐会所，企业类型为个体工商户。2016年1月3日，被告周志敏与王晓晗签订《转让协议》，约定将崇阳县新建路星光天地商业区4号楼（崇阳县皇后娱乐会所）所有资产及个体工商户的字号名称和印章转让给王晓晗，财产移交后，由转让方及时到工商机关办理注销登记，后由受让方到工商机关办理开业登记；本协议生效后，个体工商户的经营与相应的责任由受让方全权负责，与转让方无关；双方还就违约责任等事项进行了约定。2016年3月17日，被告周志敏到崇阳县工商行政管理局办理了崇阳县皇后娱乐会所（个体工商户）注销登记。2016年3月21日，王晓晗到崇阳县工商行政管理局注册成立本案被告皇后会所，类型为个人独资企业，投资人为王晓晗。2016年3月23日，原告正基公司与第三人岽泓公司签订《星光天地招商运营管理合作协议》约定，项目名称：星光天地文化商业步行街；委托内容：甲方（正基公司）委托乙方（岽泓公司）就星光天地文化商业步行街进行独家全程策划、租赁、招商、地产管理运营的代理工作，乙方根据当地市场情况向甲方提供项目策划整合推广代理服务；星光天地地产运营管理合作方式：1、由乙方进行代理商业策划、宣传和招商、租赁、经营管理等事宜；2、星光天地所有商铺地产（包括已售和未售）交由乙方招商、运营、租赁及管理。甲方必须保证在签订协议时对星光天地所有商铺地产包括已售、未售享有招商运营、租赁和管理的绝对权利；3、星光天地所有商业地产由乙方整体布局、招租、经营管理，甲方不得异议，利润归乙方所有；……6、本协议约定的合作期限为八年，自2016年3月23日起至2024年3月23日止；甲方向乙方提供所有的商铺免费使用权指：自签订本协议之日以前，星光天地负一层整体面积（电影院除外）、5号楼、6号楼及7号楼已出售的商铺和未出售的商铺、及签订协议后在不动产权归甲方所有期间可免费使用，并包括签订协议后星光天地所有未出售的商铺；星光天地商业街全部物业交由乙方单独经营管理，由乙方收取经营管理费用。双方还就双方的权利义务、合同的变更和解除、违约责任等进行了约定。2016年5月20日，原告正基公司向被告皇后会所送达《关于星光天地商业运营管理方式之函告》，载明：因星光天地商业地产项目升级，为更好的提升项目商业价值，我司引进统一经营、统一管理、统一推广的先进商业管理模式，故经我司董事会研究决定，将星光天地商业街的经营管理权自2016年9月20日交由湖北岽泓地王广场经营管理有限公司。湖北岽泓地王广场经营管理有限公司将代为我司行使管理权，现函告于您，请知悉。2017年4月30日，第三人岽泓公司与被告皇后会所的投资人王晓晗签订《协议书》，约定：一、依据甲方（岽泓公司）与湖北正基文化旅游建设有限公司签订的招商运营合作协议（3.1条、3.2条、3.3条、3.4条、4.1条、4.3条），经双方协商，甲方自签订本协议起，甲方允许乙方（皇后会所）继续使用崇阳县新建路27号星光天地商业街4号楼106、107、108、109、110、111、201、202、203、205、206、207、208、209、210、211、212、213、215、216、301、302号商铺至2021年3月21日。二、经双方协商，乙方同意通过一次性向甲方缴纳2016年10月1日至2021年3月21日的租金及物业管理费，乙方一次性缴纳费用后期所租赁面积在2021年3月21日前不递增租赁租金价格。三、乙方向甲方缴纳2016年10月1日至2021年3月21日的租金及物业管理费合计本应缴纳的金额为人民币1520365元。经双方协商同意，更改应付缴纳总金额人民币1200000元。四、经双方协商，签订本协议之日乙方需向甲方缴纳100000元作为履约金。其余全部款项应在2017年12月1日前向甲方缴纳付清所有应付（1200000元）金额，否则人民币100000元作为乙方赔偿，甲方不予退还。五、如乙方需交付2015年6月13日湖北正基文化旅游建设有限公司与乙方签订的《房屋租赁合同》约定的2016年10月1日至2021年3月22日期间的租金，该缴纳租金与物业管理费的义务由甲方承担。乙方依据甲方与湖北正基文化旅游建设有限公司的合同不再承担原租金和物业管理费用，甲方对此无异议。被告皇后会所于2017年4月30日交纳履约保证金100000元，2017年5月29日交纳租金100000元，2017年6月30日交纳租金100000元，2017年7月28日交纳租金80000元，2017年9月3日交纳租金80000元，2017年10月1日交纳租金40000元，2017年11月20日交纳租金380000元，2017年11月27日交纳租金320000元。合计交纳履约保证金和商铺租金1200000元。2017年8月8日，原告正基公司向一审法院起诉，要求解除与第三人岽泓公司签订的《星光天地招商运营管理合作协议》，2018年1月25日，一审法院作出（2017）鄂1223民初1316号民事判决书判决解除该协议。第三人岽泓公司不服，向咸宁市中级人民法院提起上诉，2018年5月23日，咸宁市中级人民法院作出（2018）鄂12民终628号民事判决书维持原判。2017年8月17日，原告正基公司向被告皇后会所送达《致星光天地文化商业步行街商（租）户的公开信》，告知被告皇后会所，因原告正基公司已诉至崇阳县人民法院，请求解除与岽泓公司的所有委托合同，并告知其不要再与岽泓公司签订任何关于星光天地文化商业步行街地产的销售、招商、招租合同，已经签订合同的，涉及租金、物业管理费、水费、电费等，不要向岽泓公司缴纳，否则由此造成的后果和损失，与正基公司无关。2018年5月25日，原告正基公司又向被告皇后会所送达《致星光天地文化商业步行街商（租）户的公开信》，再次告知被告皇后会所，正基公司诉岽泓公司解除委托合同案，已经崇阳县人民法院（2017）鄂1223民初1316号、咸宁市中级人民法院（2018）鄂12民终628号判决解除，同时告知：1、商（租）户涉及租金、物业管理费、水费、电费等，不要向岽泓公司缴纳，否则由此造成的后果和损失，与正基公司无关；2、自收到本告知之日起2日内，商（租）户应向正基公司提交与岽泓公司签订的租赁协议原件，正基公司在核实商（租）户与岽泓公司协议的租期、租金内容后，在租期、租金符合市场前提下，正基公司重新与商（租）户签订租赁协议，商（租）户不要再与岽泓公司签订任何关于星光天地文化商业步行街地产的销售、招商、招租合同；3、商（租）户已交纳给岽泓公司的各项费用，归属于正基公司应得利益的，正基公司将依法追回，维护正基公司应有的权益。原告正基公司依《房屋租赁合同》，以被告皇后会所拖欠2017年9月1日后的租金和2016年9月1日后的物业管理费，及私自占用4号楼302室和露台，并私自在第三层违建为由，诉至一审法院，故而引发本案诉讼。一审法院认为，1、关于本案二被告的诉讼主体的问题。2015年6月13日，原告正基公司与被告周志敏签订的《房屋租赁合同》为有效合同，依该合同第八条第32款约定，被告周志敏注册成立崇阳县皇后娱乐会所（个体工商户）后，崇阳县皇后娱乐会所（个体工商户）取代被告周志敏成为新的承租方，享有该合同约定的承租方的一切权利，承担承租方的一切责任和义务。至此，被告周志敏已不是该《房屋租赁合同》的承租方，不是本案的适格被告，故原告正基公司对被告周志敏提出的诉求，无事实依据，依法不予支持。2016年1月3日，被告周志敏与王晓晗签订的《转让协议》为有效合同，被告周志敏将崇阳县皇后娱乐会所（个体工商户）所有资产及个体工商户的字号名称和印章转让给受让方，协议生效后，个体工商户的经营与相应的责任由受让方全权负责。被告王晓晗受让后，于同年3月21日注册成立了崇阳县皇后娱乐会所（个人独资企业），即本案被告，且其随后与当事人岽泓公司签订《协议书》并依约支付租金及物业管理费，表明其自愿承担相应的责任，原告正基公司于2016年5月20日向被告皇后会所送达《关于星光天地商业运营管理方式之函告》，告知被告皇后会所自2016年9月20日起由第三人岽泓公司代为行使管理权，表明其对被告皇后会所的承租资格予以认可，故被告皇后会所作为《房屋租赁合同》的承租方，其作为本案被告的主体资格适格。被告皇后会所提出的其诉讼主体不适格的抗辩理由，无事实依据，依法不予采纳。2、原告正基公司能否诉请解除《房屋租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《房屋租赁合同》第四条第6项约定：凡乙方逾期十日未付清房租，……届时，甲方有权单方提前终止本合同，如甲方行使该权利，则乙方应在指定期限内无条件退出该场所。2016年3月23日，原告正基公司与第三人岽泓公司签订《星光天地招商运营管理合作协议》，约定原告正基公司将星光天地所有商铺交由第三人岽泓公司整体布局、招租、经营管理，利润归第三人岽泓公司所有。原告正基公司于2016年5月20日向被告皇后会所送达《关于星光天地商业运营管理方式之函告》，通知被告皇后会所“星光天地商业街的经营管理权自2016年9月20日交由湖北岽泓地王广场经营管理有限公司。湖北岽泓地王广场经营管理有限公司将代为我司行使管理权”。原告正基公司将经营管理权委托第三人岽泓公司行使，是对《房屋租赁合同》的变更，其依约书面通知租赁合同的承租方皇后会所，被告皇后会所对此亦未提出异议，因此，第三人岽泓公司依约取得了《房屋租赁合同》出租方的权利。2018年5月23日，经咸宁市中级人民法院终审判决解除原告正基公司与第三人岽泓公司之间的《星光天地招商运营管理合作协议》，第三人岽泓公司至此才丧失代理原告正基公司对租赁物经营管理的权利。在此期间的2017年4月30日，第三人岽泓公司与被告皇后会所签订《协议书》，双方就租赁标的物、租金、物业管理费等重新协商，并达成协议，是双方的真实意思表示，该合同依法成立，为有效合同。该《协议书》约定的内容是对《房屋租赁合同》的变更，且被告皇后会所已依约履行完毕，不具备“乙方逾期十日未付清房租”这一解除合同的条件，故原告正基公司以被告皇后会所拖欠租金和物业管理费为由，诉请解除《房屋租赁合同》无事实依据，依法不予支持。3、关于被告皇后会所是否占用4号楼302室和227.14平方米露台及私自在第三层违建的问题。依第三人岽泓公司与被告皇后会所签订的《协议书》，第三人岽泓公司将4号楼302室租赁给了被告皇后会所，该房屋属租赁标的物，原告正基公司认为被告皇后会所占用该室，与客观事实不符。关于被告皇后会所占用4号楼露台和私自在第三层违建的问题，原告正基公司未提交证据证明，应当承担举证不能的法律后果。故原告正基公司以“被告还私自占用了原告4号楼302室404平方米面积和露台227.14平方米面积，该部分面积被告应当向原告支付占用费；被告还私自在第三层违建，违建面积达294.14平方米”为由，诉请解除《房屋租赁合同》亦无事实依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第七十九条、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告湖北正基文化旅游建设有限公司的诉讼请求。案件受理费20027元，由原告湖北正基文化旅游建设有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2015年6月13日，正基公司与周志敏签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，周志敏注册皇后会所，进行个体经营，皇后会所成为新的承租主体，后该会所由周志敏转让给王晓晗经营，王晓晗注册成立个人独资企业，企业名称仍为皇后会所，至此，正基公司与周志敏之间的《房屋租赁合同》的权利义务由王晓晗投资的皇后会所享有和承担。2016年3月23日，正基公司与岽泓公司签订《星光天地招商运营管理合作协议》，约定：正基公司将星光天地所有商铺交由岽泓公司整体布局、招租、经营管理，利润归岽泓公司所有。星光天地商业街全部物业交由岽泓公司单独经营和管理，由岽泓公司收取经营管理费用。同年5月20日，正基公司向皇后会所送达《关于星光天地商业运营管理方式之函告》，通知皇后会所“星光天地商业街的经营管理权自2016年9月20日交由湖北岽泓地王广场经营管理有限公司。湖北岽泓地王广场经营管理有限公司将代为我司行使管理权”，皇后会所未提出异议，故岽泓公司依据与正基公司签订的合作协议取得商铺的经营管理及收益权，享有出租方的权利。其后，岽泓公司于2017年4月30日与皇后会所协商重新签订《协议书》，系双方真实意思表示，合法有效，对岽泓公司和皇后会所具有约束力。虽然正基公司于2017年8月8日起诉请求解除与岽泓公司之间的《星光天地招商运营管理合作协议》，并于2017年8月17日向皇后会所送达《致星光天地文化商业步行街商（租）户的公开信》，但皇后会所基于与岽泓公司签订的协议履行支付租金义务，并未违反合同约定。而正基公司基于与岽泓公司之间的合作合同纠纷，在双方合作协议未经法院判决解除，岽泓公司未丧失对涉案商铺的经营管理权的情况下要求皇后会所终止与岽泓公司之间的协议履行，无法律依据。一审判决并无不当。对于皇后会所是否存在违建事实，一审已作了充分阐述，本院继续予以认定。综上所述，正基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20027元，由湖北正基文化旅游建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 李 伟审判员 沈朝明二〇一九年十一月十八日书记员 陈 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；