重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初14818号原告：张旺，男，1964年12月15日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告：王渝，男，1980年11月7日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告：文艺，女，1981年5月17日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。以上三原告委托诉讼代理人：陈李，重庆博冠律师事务所律师。被告：重庆凯川地产集团有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞秦家院290号1幢2-9，统一社会信用代码91500113699262302W。法定代表人：周伦，董事长。第三人：彭传芬，女，1969年2月3日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告张旺、王渝、文艺与被告重庆凯川地产集团有限公司（以下简称凯川地产公司）、第三人彭传芬房屋买卖纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，由审判员丁希来独任审判，本院于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告张旺以及原告张旺、王渝、文艺共同委托诉讼代理人陈李到庭参加诉讼，被告凯川房产公司、第三人彭传芬经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告张旺、王渝、文艺向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告凯川房产公司、第三人彭传芬签订的《定制协议》及补充协议；2.判决被告凯川房产公司返还原告购房定金300000元；3.判决被告凯川房产公司支付原告按成交总价的30%计算的违约金450000元；4.判决被告凯川房产公司赔偿原告损失200000元。事实和理由：2015年2月5日，原告及第三人彭传芬与被告凯川房产公司《定制协议》（以下简称定制协议），约定原告及第三人购买被告凯川房产公司所有的坐落于重庆市巴南区鱼洞秦家院子290号2栋1-32号商业门面（以下简称涉案房屋），总房款150万元；同时约定付款时间及金额，违约责任等。合同签订后，原告及第三人彭传芬支付涉案合同定金30万元。同年8月25日，原告及第三人与被告凯川房产公司就付款期限签订补充协议。现涉案房屋被司法拍卖并成交，导致双方签订定制协议及补充协议的合同目的不能实现。原告遂诉请如上。被告凯川房产公司未作辩称。第三人彭传芬未作陈述。本院经审理认定事实如下：2015年2月15日，原告张旺、王渝、文艺以及第三人彭传芬（作为乙方）与被告凯川房产公司（作为甲方）签订定制协议，约定：鉴于乙方在甲方如实告知乙方所定制商业门面的产权状况，预期交房时间、预期办理产权证时间等情况后，乙方同意甲方在未办理产权证之前利用该商业门面用于抵押贷款或其他融资用途，但甲方必须保证于2015年12月31日前向乙方交付所定制的商业门面，2015年8月31日前甲乙双方签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件，并按《重庆市商品房买卖合同》中相关条款约定的时间为乙方办理所定制的商业门面的产权证。现甲、乙遵循自愿、公平和诚实信用原则，就乙方定制涉案房屋事宜订立本协议：第一条、乙方定制房要求：涉案房屋建筑面积179.02平方米；第二条、定制房建筑面积单价8378.95元/平方米，总价款为150万元等；第三条、付款方式及特别约定：1.定制定金及购房款的支付时限：（1）在签订本协议时，乙方向甲方支付30万元作为定制定金。作为乙方与甲方订立《重庆市商品房买卖合同》及其所有附件的担保。（2）乙方应于2015年8月31日前向甲方支付70万元。（3）乙方应于2015年12月30日前向甲方支付50万元。……第九条，违约责任：3.甲、乙双方签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件前，因甲方原因造成司法机关、行政机关依法限制本商品房权利转让的，甲方应当将乙方支付房款全额返还给乙方，同时应赔偿乙方所定制门面的总房款金额30%的违约金等。合同签订后，原告张旺通过银行账户转账支付30万元。2015年8月25日，原告张旺、王渝、文艺以及第三人彭传芬（作为乙方）与被告凯川房产公司（作为甲方）就涉案商铺签订了补充协议，约定：一、付款方式变更：1、乙方于2016年5月2日前支付甲方本商业用房70万元；乙方必须于2016年5月2日前收到甲方通知后到售房部签订《商品房买卖合同》及其所有附件，并缴纳契税、印花税等；2.乙方应于2016年5月2日前支付甲方本商业用房50万元等。二、关于交房及办理产权的问题：乙方已于2015年3月1日接房并装修投入使用。在双方具备签订《重庆市商品房买卖合同》时，双方再约定办理产权及其事宜。三、甲方必须在2016年5月1日前解除该门面限制小时，否则乙方有权拒绝上述时间付款。如甲方提前办理，需提前2个月书面形式通知乙方。2019年8月14日，涉案商铺被司法拍卖成交，成交价为1464000元。原告张旺、王渝、文艺遂提起本案诉讼。庭审中，原告张旺、王渝、文艺庭审中陈述，其基于涉案房屋定制协议约定使用涉案房屋后仅支付定金30万元，未支付涉案房屋使用期间的占有使用费。原告张旺、王渝、文艺降低诉讼请求即要求被告凯川房产公司按总价款的20%支付违约金30万元，并撤回被告凯川房产公司赔偿损失20万元的诉讼请求。另查明，2016年10月14日，原告张旺与第三人彭传芬登记离婚，离婚协议约定涉案门面由原告张旺分得。以上事实，有原告张旺、王渝、文艺当庭陈述及提交的下列证据在卷为凭，并经庭审审查，本院予以采信。原告张旺、王渝、文艺提交：定制协议及补充协议，银行账户流水，离婚协议，照片、网络竞价成交确认书。本院认为，原告张旺、王渝、文艺及其第三人彭传芬与被告凯川房产公司签订的定制协议对涉案商铺面积、价款及支付方式和违约责任均进行约定，符合商品房买卖合同必备条款，双方建立了商品房买卖合同法律关系。该合同系各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应严格按照约定全面履行各自义务。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条第五项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形”。本案中，被告凯川房产公司在原告张旺、王渝、文艺及第三人彭传芬就案涉房屋签订合同后，涉案房屋被司法拍卖，导致双方就涉案房屋签订的买卖合同目的不能实现，故原告张旺、王渝、文艺诉请解除其与被告凯川房产公司签订的定制协议及补充协议，符合法律规定，本院予以支持。根据合同法第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，被告凯川房产公司应当遵循诚实信用原则履行合同约定之义务，其与原告张旺、王渝、文艺及第三人彭传芬就涉案商铺签订合同后未解除买卖限制，导致涉案商铺被司法拍卖，导致合同履行不能。原告张旺、王渝、文艺诉请被告凯川房产公司退还定金30万元，符合合同约定，本院予以支持。又据合同中关于“因甲方原因造成司法机关、行政机关依法限制本商品房权利转让的，甲方应当将乙方支付房款全额返还给乙方，同时应赔偿乙方所定制门面的总房款金额30%的违约金”的约定。同上所述，被告凯川房产公司原因导致涉案商铺被司法拍卖，已构成违约，理应按约定之标准承担违约责任。鉴于原告张旺、王渝、文艺支付定金30万元后自2015年3月1日起使用涉案商铺的实际情况，其自愿降低违约金标准即要求被告凯川房产公司按总价款的20%支付违约金30万元（房屋成交总价150万元×20%），符合法律规定，本院予以支持。原告张旺、王渝、文艺撤回被告凯川房产公司赔偿损失20万元，符合法律规定，本院予以准许。被告凯川房产公司及第三人彭传芬经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担拒不到庭的法律责任，不影响本院依法裁判。综上，原告张旺、王渝、文艺的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告张旺、王渝、文艺与被告重庆凯川地产集团有限公司于2015年2月5日、8月25日签订的《定制协议》及补充协议自本判决发生法律效力之日起解除；二、被告重庆凯川地产集团有限公司返还原告张旺、王渝、文艺定金30万元；三、被告重庆凯川地产集团有限公司支付原告张旺、王渝、文艺违约金30万元。上述第二、三项，限被告重庆凯川地产集团有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内履行完毕，若逾期履行则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，减半收取4900元，诉讼保全费5000元，共计9900元，由被告重庆凯川地产集团有限公司负担。此款已由原告张旺、王渝、文艺垫付，限被告凯川房产公司于本判决发生法律效力之日起10日内径付原告张旺、王渝、文艺，本院预收的案件受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  丁希来二〇一九年十一月二十七日书记员  廖荣鹏