安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终8499号上诉人（原审原告）：朱超群，男，1989年10月11日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。被上诉人（原审被告）：淮矿万振置业有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区太湖东路与铜陵路交口万振逍遥苑四期16栋301室。法定代表人：陈磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：俞宝喜，北京德恒（合肥）律师事务所律师。上诉人朱超群因与被上诉人淮矿万振置业有限责任公司（以下简称万振公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初6333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱超群上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持朱超群一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由万振公司承担。事实和理由：1.根据双方合同约定，万振公司应当自2018年5月28日之日起60日内向不动产登记机关提供办理权属的资料。一审法院认定起算日期是2018年6月16日，即从实际交付之日起计算60日，缺乏法律依据。一审法院认为万振公司存在逾期交房的行为时，仅需承担逾期交房违约责任，而不用承担逾期办证的违约责任，明显与合同本意及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定明显相悖，也与最高院指导性案例中法律适用不一致。一审法院的判决实际是认可了房地产开发企业在逾期交房的前提下，可以免除其逾期办证的违约责任。2.朱超群、万振公司之间系依约定进行房屋交易，转让房屋所有权。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，万振公司作为房地产开发企业应当为朱超群办理房屋权属登记提供所需的各项资料，但一审法院判决所依据的证据材料中，并无证据证明万振公司依照合同约定提供了规定中的各项资料。根据朱超群提供的《代收产权登记费收据》也可以看出，案涉房屋的契税、公共维修资金、产权登记费也是万振公司代为提交的义务范围。但本案中并无任何证据显示万振公司在约定期限内向不动产登记机关提供了上述项目的缴纳凭证。一审法院在没有此类证据的基础上认定万振公司履行了合同约定的提交义务，显然缺乏事实依据。同时，万振公司一审提交的《权籍调查成果审核证明》不能作为定案依据。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十四条规定可以看出，该证明仅是房地产开发企业办理建设用地使用权初始登记所需的材料之一。同时，也无证据显示万振公司提供了其他类似土地权属来源、宗地图及宗地界址点坐标、土地出让价款、土地租金、相关税费缴纳凭证等必要材料，一审法院判决的事实依据显然不存在。并且，万振公司办理建设用地使用权的初始登记仅是为自身办理初始登记，与朱超群无关。一审法院在万振公司没有取得建设用地使用权的初始登记，也没有取得不动产初始登记，更没有提供已经提交办证资料证据的情况下，认定万振公司已经提交了办理房屋权属证书的资料，显然没有事实依据。3.本案中，万振公司在自身都未取得案涉小区建设用地初始登记的情况下，一审法院就认定其已经尽到办理权属证书的义务，让人无法信服。该认定会带来更多开发商的效仿，将会带来严重社会后果，严重影响房地产市场的健康发展。综上，请求支持朱超群的上诉请求。万振公司辩称，1.万振公司在2018年6月18日向朱超群交付了房屋，并且支付了延迟交房违约金6942元。2018年7月26日，万振公司申请权籍调查，合肥市不动产登记中心于2018年8月14日出具了《权籍调查成果审核证明》。2019年3月28日，朱超群已经领取了不动产权属证书。以上事实可以证明万振公司已经依约在交付房屋后60日内，将办理房屋权属登记所需资料提交给产权登记机关备案，履行了合同约定的义务。2.2018年8月15日，万振公司提交了办理业主房屋所有权登记所需资料，合肥市不动产登记中心对资料审核合格后，万振公司在2018年9月12日预约缴纳了登记费用。因办理业主的产权证涉及万振公司持有的大土地证的分割，万振公司于2018年9月12日将土地证原件交给合肥市不动产登记中心，该中心出具《土地证原件收取凭证》一张。因此，结合合肥市不动产登记中心在2018年8月14日出具的《权籍调查成果审核证明》，到2018年9月12日，足以证明万振公司在权籍证明之后的30日内为每一位业主办理不动产权证的行为。2018年9月19日，合肥市不动产登记中心出具《房屋所有权登记证明》，完成了房屋的初始登记。3.2015年3月1日《不动产登记暂行条例》开始实施，新政实施后不再发放房产证，而是发放不动产权证。在原有的基础上，增加了国有建设用地使用权转移登记，增加了一项办理流程，相应的办理时间也成倍增加。不动产权证的办理流程本来就复杂，其中一项出现问题，整个办理流程就顺延。4.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因才承担违约责任。万振公司没有违反合同约定，且该解释自2003年6月1日起实施，期间没有任何修改，已经不适应时代发展。综上，请求驳回朱超群的事实请求。朱超群向一审法院起诉请求：1.判令万振公司立即为朱超群办理房屋权属证书，并赔偿逾期未为朱超群办理房屋权属证书的违约金30781.92元（暂自2018年7月29日计算至2019年3月29日，共计243天，以1885317元为基数，按日万分之一为标准计算违约金，以后计至万振公司完成办理权属证书义务时止）；2.本案诉讼费由万振公司承担。一审法院认定事实：2017年6月5日，万振公司（出卖人）与朱超群（买受人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买位于合肥市包河区祁门路与徽山路以东东祥府小区6幢703室，该商品房的用途为住宅，建筑面积88.13平方米，单价为每平方米14376.41元，总金额为1266993元。合同第八条约定：出卖人应在2018年5月28日前取得建设工程规划许可证正本并交付房屋。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或3项处理：⒈买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。⒊买受人不退房，出卖人按日支付已付房价款万分之一的违约金。签订合同后，朱超群支付首付款506993元，余款760000元办理按揭贷款。但，万振公司未在2018年5月28日前交付房屋。2018年6月18日，万振公司向朱超群交付房屋，并于2019年3月28日办理了房地产权属证书。因延期交付房屋，万振公司已向朱超群支付违约金6842元。另查明：合肥市不动产登记中心权籍调查科于2018年8月14日出具一份《权籍调查成果审核证明》，确认万振公司提供的权籍调查资料符合要求。一审法院认为，朱超群与万振公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。关于商品房交付使用时间的确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中，商品房交付使用的时间应为2018年6月18日。关于万振公司提交资料报产权登记机关备案是否逾期的问题。按照《商品房买卖合同》约定，万振公司向产权登记机关提供资料备案的时间是自商品房交付使用后60日内，即万振公司应在2018年8月17日前提供资料备案。本案中，万振公司是在2018年8月14日前向合肥市不动产登记中心提供资料备案，已按约定履行了合同义务，不构成违约；此后，万振公司只是按照产权登记机关要求协助办理房地产权属证书；另外，在本案诉讼之前，万振公司已为朱超群办理了房地产权属证书；综上，朱超群主张万振公司立即办理房屋权属证书，并赔偿逾期办证违约金的诉请，无事实和法律依据，一审法院不予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回朱超群的诉讼请求。案件受理费570元，减半收取285元，由朱超群负担。二审期间，万振公司提交土地证原件收取凭条复印件一份，证明2018年9月12日，万振公司已经向合肥市不动产登记中心提交了土地证。朱超群对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。对一审法院查明双方无争议的案件事实，本院予以确认。二审另查明，2018年6月15日，朱超群将公共维修基金、产权登记费及契税等交至万振公司。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或3项处理：⒈买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。…⒊买受人不退房，出卖人按日支付已付房价款万分之一的违约金。合同该项条款系双方关于产权登记的约定。万振公司在二审审理过程中自认该条约定的权属登记指的是登记至朱超群名下。根据万振公司陈述，双方约定的产权登记指的是《不动产登记暂行条例实施细则》规定的不动产转移登记，而非初次登记。因此，根据双方约定，万振公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理房屋权属转移登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十四条规定，申请国有建设用地使用权首次登记，应当提交下列材料：……（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标……。万振公司提交的《权籍调查成果审核证明》，仅能证明其办理国有建设用地使用权首次登记，并不能证明万振公司提交办理转移登记应提供的资料。且万振公司于2018年6月15日即收取朱超群契税、公共维修基金、产权登记费等税费，但万振公司并未提交证据证明其按照合同约定将办理转移登记需由其提供的资料报产权登记机关，故万振公司抗辩主张不存在违约行为，与本院查明事实不符，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。案涉房屋于2018年6月18日交付，至2019年3月28日办理权属登记，万振公司的违约期间为2018年9月17日至2019年3月28日，共逾期192天。双方合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日支付已付房价款万分之一的违约金。案涉房屋价款1266993元，故万振公司应承担违约金24326.3元（1266993元×0.0001×192天）。万振公司已为朱超群办理不动产权属证书，朱超群主张万振公司立即办理权属证书，本院不予支持。综上，朱超群的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初6333号民事判决；二、淮矿万振置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付朱超群违约金24326.3元；三、驳回朱超群的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费570元，减半收取285元，由朱超群负担60元，淮矿万振置业有限责任公司负担225元；二审案件受理费570元，由朱超群负担120元，淮矿万振置业有限责任公司负担450元。本判决为终审判决。审判长 沈 静审判员 陆建群审判员 王 莉二〇一九年十一月十八日法官助理胡梦云书记员曹丽梅附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。