文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初17180号原告：重庆佳乔物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区滩子口。法定代表人：徐华伟。委托诉讼代理人：吴凡，男，汉族，该公司员工，1986年11月9日生，住重庆市九龙坡区。被告：王永祥，男，汉族，1974年6月6日生，住重庆市九龙坡区陶家镇。被告：陈香，女，汉族，1980年7月10日生，住重庆市九龙坡区陶家镇。委托诉讼代理人：王永祥，男，汉族，1974年6月6日生，住重庆市九龙坡区。原告重庆佳乔物业服务有限公司诉被告王永祥、陈香物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王庆适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆佳乔物业服务有限公司的委托代理人吴凡，被告陈香的委托诉讼代理人同时亦为被告王永祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆佳乔物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告拖欠的物业服务费（2016年4月至2019年6月）人民币3583.02元（2016年4月至5月物管费97.28㎡*0.85/㎡/月*2个月+2016年6月至2019年6月物管费97.28㎡*0.95元/㎡/月*37个月），水电公摊费人民币5月，共计人民币3588.02元；2、请求法院判令被告以应交物管费千分之三的标准按日计算物业服务费违约金从欠费之日至付清日止，（暂计算至2019年6月30日止为人民币500元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告自2014年6月8日至今依照与重庆市九龙坡区晋愉锦都业主委员会签订的《晋愉锦都物业服务合同》对被告所在小区提供了合同约定的物业管理服务，积极主动的完成本职工作，认真履行物业合同约定的义务，被告也享受了原告提供的物业服务。但被告自2016年4月起至今无故拒交物管费等费用，原告多次催收未果。被告王永祥、陈香辩称：对于原告诉请的物管费应按照6折收取，同时本案诉讼费由原告承担。1、原告在物业服务期间出现脏乱差，墙面广告成群、公共设备损坏、小区北车辆乱停乱放，监控室废弃、小区保安无证上岗等一些列问题；2、原告所述的催收被告并不知道，被告于2019年6月24日才接到律师函，故对于原告诉请超过三年诉讼时效的不予同意；3、小区内车辆停在被告的窗外，导致被告无法入睡，同时堵塞了消防通道，存在安全隐患，且绿化带改为停车位严重损害了小区环境，致使被告房屋的价值降低。经审理查明：被告王永祥、陈香系位于重庆市九龙坡区西彭镇银燕路6号房屋的业主，房屋建筑面积为97.28平方米。2014年6月8日，原告重庆佳乔物业服务有限公司（乙方）与重庆市九龙坡区西彭镇晋愉锦都业主委员会（甲方）签订《晋愉锦都物业服务合同》，约定：甲方委托乙方为晋愉锦都小区提供物业管理服务，主要内容包括物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等养护与管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通秩序与车辆停放的管理，等等。合同第四条“中控室运行管理”约定中控室实行24小时值班制度、门禁系统完好正常使用；合同第九条“卫生保洁”约定及时清除小区道路积水，小区公共区域无乱挂、乱贴、乱画现象，每天进行楼道保洁巡查；合同第十条“绿化养护管理”约定花草树木要适时进行修剪、整形，保证长势良好。无枯枝、死树，发现枯枝、死树及时清除并补栽补种，草坪平整，生长良好，及时修剪，无杂草；合同第十四条“物业服务费用”约定住宅物管费（含电梯费）按月收取，按照建筑面积为1元/平方米/月，以上报价维持两年不变，第三年在原标准基础上增加10%后保持3年不变动；合同第十七条约定房屋及设施设备的大中修理费不计入物业管理成本，设施设备单件维修500元以下由乙方承担，超过500元则动用大修基金。合同第三十三条约定业主未能按时如数缴纳物业服务费的，应按当月缴费总额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同还对双方其他权利义务进行了约定。2014年6月14日开始，原告进场提供物业服务至今。2014年12月18日，原告佳乔公司向晋愉锦都业委会发函，告知原告在物业移交时即发现小区内消防设施设备损坏严重，存在消防安全隐患，建议启用共同维修基金进行恢复，并将该函件抄送给西彭镇银燕路社区居委会。2019年6月24日，原告佳乔公司委托重庆浩邦律师事务所向被告王永祥、陈香发函，催收拖欠的物业服务费（2016年4月至2019年6月）人民币3583.02元（2016年4月至5月物管费97.28㎡*0.85/㎡/月*2个月+2016年6月至2019年6月物管费97.28㎡*0.95元/㎡/月*37个月），水电公摊费人民币5月，共计人民币3588.02元，被告当庭述称同日未收到该函。审理中，原告出示了律师函、电梯维护保养合同、合同书、公示、关于已损坏消防设施的函、关于小区安防现状的报告、关于设施设备大修相关问题的紧急报告等证据，拟证明其全面履行了《晋愉锦都物业服务合同》所约定的义务，被告对上述证据不予认可，认为其所提供的物业服务水平并未达到《晋愉锦都物业服务合同》的约定。被告举示了照片若干，拟证明小区存在脏乱差、车辆乱停、人车混行、存在安全隐患、花草植被损坏不补种等状况，原告对该证据的真实性和证明目的均有异议。以上事实，有物业服务合同、电梯维护保养合同、合同书、公示、关于已损坏消防设施的函、关于小区安防现状的报告、关于设施设备大修相关问题的紧急报告、照片及当事人的陈述等证据在卷为凭，并经质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护。本案中原告与业主委员会签订的《晋愉锦都物业服务合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故本案被告应当受到上述物业服务合同的约束，按月履行缴费义务。关于被告辩称的原告诉请超过三年诉讼时效的部分物业费不予同意的意见，诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩,原告举示的2019年6月24日的律师函证明其向被告催收了物业费，但被告并未收到,故本案中被告人在书面答辩中提出超过三年诉讼时效物管费不予支持的抗辩事由符合法律规定，本院予以支持。关于被告抗辩物业服务质量未达到合同约定、应按六折收取物管费的抗辩意见，根据被告所举示的照片，原告的确存在物业服务瑕疵情况，如围墙栏杆严重锈蚀倒塌、草坪杂草未及时清除、树木枯死未清除和补栽等。但是，原告为小区提供基本的物业服务属实。本院根据瑕疵履行的情况及公平原则，酌情确定被告支付90%的物业服务费。原告2019年7月17日起诉，被告应承担2016年7月18日之后产生的物管费，该费用按九折计算金额为97.28㎡×0.95元/㎡/月×36个月×0.9=2994.28元。关于二次供水、水电公摊费，被告对欠费事实无异议，故对于原告要求被告支付水电、公摊费5元的讼请求，本院予以支持。被告关于其因原告服务不到位而不缴纳物管费、不存在违约行为的抗辩意见。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。然而，本案物业服务合同未约定业主享有相关抗辩权，故被告的上述辩论意见不能成立，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。被告未按约每月缴纳物业费，应当承担违约责任。原告主张的滞纳金本质就是被告未及时缴费的违约金，但该标准约定显然过高，本院酌情调减为100元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王永祥、陈香于本判决生效之日起十日内支付原告重庆佳乔物业服务有限公司2016年7月18日至2019年7月17日期间的物业服务费2994.28元及水电、公摊费5元，共计2999.28元；二、被告王永祥、陈香于本判决生效之日起十日内支付原告重庆佳乔物业服务有限公司违约金100元；三、驳回原告重庆佳乔物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告王永祥、陈香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。（此页无正文）审 判 员  王 庆二〇一九年十一月十九日法官助理  叶 磊书 记 员  胡小林