江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏08民终4082号上诉人（原审原告）：王觉新。委托诉讼代理人：程秉义。被上诉人（原审被告）：淮安市金发置业有限公司。法定代表人：常剑英，职务董事长。委托诉讼代理人：程瑾，江苏律轩律师事务所律师。上诉人王觉新因与被上诉人家淮安市金发置业有限公司（以下简称金发置业）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2018）苏0812民初1127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王觉新上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人赔偿上诉人273.32万元；一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认可上诉人金发置业为了保证拆迁协议顺利签订及履行的情况下才作出承诺这一事实，可以说明承诺书是促使上诉人签订拆迁安置协议的必须条件，否则上诉人不可能在拆迁安置协议上签字；再者一审法院认为承诺书系依附于拆迁安置协议的，8月12日的拆迁协议中没有反映出给予门面房优惠的约定，那么同样，8月12日的拆迁协议中亦未明确载明3月4日的承诺书作废无效，因此，一审法院认定承诺书系依附于3月4日拆迁协议无事实及法律的依据。2、承诺书明确载明：“待金发豪苑小区项目门面房建成并具备销售条件后，上述门面房按人民币42.5万元出售给王觉新”，说明涉案房产需具备可以出售的条件后方可对外销售，而此义务应当是被上诉人的，被上诉人应当在涉案房产满足条件后通知上诉人，而非上诉人有意不按承诺书约定履行付款义务，一审法院认定上诉人无履行承诺书的意思表示错误。3、被谈话人张某和颜某系拆迁事宜主要参与者，在谈话时应当分别进行，且从他们的谈话中可以看出承诺书是真实存在的，也是被上诉人金瑞林直接参与的，被谈话人所陈述的内容无证据予以佐证，并不能真实的反映签订拆迁安置协议当时的情况。金发置业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。1、关于本案证人张某、颜某是涉案房屋的拆迁负责人，其证言是直接证据，且证言与金瑞林的陈述一致，证言真实可信。2、2011年3月4日承诺书仅是草稿，最终的承诺书应有街道办和双方当事人签名盖章，由于上诉人没有在7日内将房屋交付拆除，真正的承诺书并未形成，也没有交付到上诉人手中。3、2011年8月12日，上诉人与拆迁部门签订最终的拆迁补偿安置协议，拆迁部门给予上诉人的补偿款比2011年3月4日的拆迁协议多出了近40万元。4、被上诉人开发的小区在2015年12月中下旬已经全部交付完毕，此后上诉人从未与被上诉人联系要求购买门面房，直到2018年初才提起诉讼，不符常理。王觉新向一审法院起诉请求：被告赔偿原告273.32万元；被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：淮安市土地储备中心因九天居布匹市场地块储备用地项目建设需要，对包括原告王觉新位于繁荣路21号房屋在内的地块进行拆迁。2011年3月4日，被告金发置业的副总经理金瑞林出具承诺书一份，载明：我公司在淮安市开发建设的金发豪苑小区项目，其位于间门面房（具体位置以附件中双方共同签字确认的套型为准），面积约56平方米（最终面积以房屋测绘部门实际测量面积为准。若门面房最终大于60平方米部分的面积王觉新需向我公司补交差价；若门面房最终面积小于50平方米，则小于50平方米部分的面积我公司退还差价给王觉新）。待金发豪苑小区项目门面房建成并具备销售条件后，上述门面房按人民币42.5万元出售给王觉新。该承诺书后附图明确承诺书中所载门面房的位置为金发豪苑小区2号楼15－22号门面房，王觉新、金瑞林在该图上签名。同日，原告王觉新与淮安市土地中心、淮安市青河房屋拆迁安置有限公司签订过一份淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书，因该协议书未实际履行，相关部门亦未保存，故具体内容无法查实。2011年8月12日，原告王觉新（乙方）与淮安市土地储备中心（甲方）、淮安市青河房屋拆迁安置有限公司（丙方）签订淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书，协议约定：甲方对乙方位于繁荣路21号239.01平方米的房屋进行拆迁，给予房屋补偿款997184.06元、土地补偿款69958.2元、附属物等补偿款115150元、其他安置补助费用178499.2元；乙方选择产权调换安置方式，乙方506、507两套房面积均为79.07平方米；抵冲后乙方应得款718743.06元。原告王觉新母亲孔庆萍的253.29平方米房屋也位于繁荣路21号与王觉新房屋同时拆迁，孔庆萍也于2011年8月12日签订房屋拆迁补偿安置协议，其也选择了产权调换的安置方式选择了金发豪苑小区两套总面积为169.85平方米的房屋，抵冲后应得款为605318.2元。另查，位于金发豪苑小区2号楼15-22号门面房建筑面积为68.33平方米，被告金发置业于2017年1月26日以130万元的价格将该房出售给案外人郁峰、王艳红。原告王觉新一直没有向被告金发置业支付过42.5万元。原告王觉新最初的诉讼请求为要求被告交付2号楼15－22号门面房，后变更为要求被告安置同地段同面积的门面房，最后变更为要求被告赔偿273.32万元（68.33平方米×4万元/平方）。根据原告王觉新的申请，法院依法对被告金发置业名下价值43万元的财产采取保全措施。本案在审理过程中，法院依法询问金瑞林、张某、颜某，1、金瑞林陈述：“2011年3月4日，承诺书是街道办根据我的意见修改过的，是基于王觉新与拆迁办签订拆迁协议，我看后并补充两句，最终的承诺书有公司盖章，鉴证人处有淮海街办盖章，该承诺书应当保存在淮海街道办事处；王觉新当时承诺七天内搬家我才签的，他这份是草稿，他说拿去看的；当时还签了拆迁安置协议的，但没履行；王觉新一直拖，多要了80多万元，即使在8月份又签了协议也没有立即搬走，还是拖到第二年三、四月才搬走的”；2、张某陈述：“我当时是府前街办人大工委主任，被拆地块属繁荣村，我是该项目现场负责人。王觉新家的房屋是住改非，并不是营业用房，像这种情况比较普遍，按规定不能安置门面房。其他家都接受按住改非进行拆迁安置，王觉新是最后一家，他要求安置门面房，还找了很多人，我们不同意安置门面房。到2011年3月份时，在街道办七楼会议室，我们按规定要求签协议，王觉新不同意，我后来就走了，当时拆迁办主任等其他人继续与他协商。后来我听说是按住改非签协议后开发商同意另外给其安置门面房，同时要求王觉新限期交房拆除。但王觉新又反悔，协议没有履行房屋也没交，具体协议的内容我没有看到”；3、颜某陈述：“我当时是繁荣村书记，涉案项目是我招商引资的项目，王觉新多次找人希望拆迁利益最大化，多次达成协议并签字，签字后又反悔。最后就剩他一家，导致开发商耽误工期好几个月。2011年3月签协议我在场，双方也谈好了，金发置业给王觉新安置门面房，但他必须在七天内交房拆除。承诺书上有金发置业盖章、我的签字和王觉新、金瑞林的签字。双方说好交房拆除后承诺书原件由我交给王觉新，结果王觉新未履行，我就将承诺书撕掉。当时承诺书打了三、四份，你们这份上面没有我签字，也没有金发置业盖章，是草稿，应当以最后的拆迁协议为准”。对上述三人的陈述，原告王觉新质证称：关于金瑞林的陈述，承诺书是打好后，拆迁办相关人员都在场，他们协调好的是金瑞林先签字的，我看后同意。金瑞林说公司章没有带，当时签了五、六份，都保存在拆迁办，我是2011年11月份才从陈惠处拿到该承诺书，上面没有盖章，陈惠说我的就没有盖章；关于张某、颜某的陈述，不认可，也不是事实。在我签订承诺书的时候张某在场，其也是知道承诺书内容的，安置门面房的事情张某也在场。颜某所述不是事实，签订承诺书时没有给我限时七天之内交房拆除，我家也不是最后一家，承诺书上没有盖章，颜某也未签字，承诺书大概签了五份左右，都是放在拆迁办的陈慧处保管的，承诺书未盖章的原因是当时金瑞林说公章没有带，而且当天时间太晚了。也没有口头约定一星期内清空房屋拆除，到目前为止也没有任何人把盖过章的承诺书给我。被告金发置业对于上述三人的陈述三性均无异议。一审法院认为：被告金发置业虽然不是房屋拆迁安置协议的相对人，根据双方当事人及证人的陈述表明，在2011年3月4日原告王觉新与淮安市土地储备中心、淮安市青河房屋拆迁安置有限公司曾达成过房屋拆迁安置协议，同日金瑞林出具承诺书是被告金发置业作为涉案房地产的开发商基于房屋拆迁而作出的承诺，该承诺是附属于房屋拆迁安置协议的。房屋拆迁安置协议已经对王觉新所有的房地产进行了补偿，作为开发商的金发置业为了保证拆迁协议的顺利签订及履行而作出承诺，给予作为被拆迁人王觉新的优惠措施。综上，承诺书系依附于2011年3月4日的房屋拆迁安置协议的。由于2011年3月4日的房屋拆迁安置协议已经被2011年8月12日重新签订的房屋拆迁安置协议所吸收、替代；8月12日的房屋拆迁安置协议时间远迟于3月4日的承诺书，如果承诺书的内容继续履行，则应当在该房屋拆迁安置协议中反映出来，但8月2日的房屋拆迁安置协议中并没有给予门面房优惠的约定。结合原告王觉新一直没有向被告金发置业支付42.5万元购房款的事实，表明原告王觉新亦无履行承诺书的意思表示。现原告王觉新依据承诺书要求被告金发置业赔偿其损失273.32万元，依据不足，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告王觉新的诉讼请求。本案案件受理费28640元，保全费2670元，合计31310元，由原告王觉新负担。二审中，被上诉人金发置业提交了2019年2月23日金瑞林、颜某、陈慧谈话录音。陈慧证明，上诉人王觉新手中的承诺书是其退休几年后在家整理东西时发现给王觉新的。王觉新质证认为，承诺书是从陈慧处拿过来的，录音中陈慧讲给我承诺书原件是真的，其他人的谈话内容是个人的主观想法。经审查，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人王觉新手中的承诺书形成于2011年3月4日，且是在陈慧退休几年之后从陈慧处取得，之后于2018年1月向法院提起诉讼。王觉新的承诺书既不是金发置业给的，也不是街道办拆迁部门授权陈慧给予的，因此该承诺书没有有效送达至王觉新，该承诺书在金发置业和王觉新之间不发生法律效力。根据金瑞林和颜某的证言，正式的承诺书应有承诺单位金发置业盖章、经办人签名、街道办盖章见证，但该承诺书上仅有金发置业副总经理金瑞林个人签名，并无相关单位盖章、有关人员签名。且承诺书形成之后的2011年8月12日，王觉新与淮安市土地储备中心签订了拆迁安置协议并已实际履行完毕。在时隔6年多之后，王觉新依据该承诺书要求金发置业赔偿损失无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人王觉新的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28640元，由上诉人王觉新负担。本判决为终审判决。审判长  陈加雷审判员  丁 然审判员  蒋其举二〇一九年十一月二十五日书记员  徐 海