云南省通海县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0423民初1585号原告：昆明容商物业管理有限公司，住所昆明市五华区宝善街与护国路交叉口银德大厦10层1003室。统一社会信用代码：91530102688550659G。法定代表人：杨基正，任公司经理。委托诉讼代理人：杨霈璇，女，1972年4月1日生，汉族，公司财务，住昆明市西山区。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杜向娟，云南六贞律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：通海县丰和房地产开发有限公司，住所玉溪市通海县秀山街道湖滨路渔场。统一社会信用代码：915304235662005463。法定代表人：资毅。委托诉讼代理人：陈艳，女，1978年11月11日生，公司会计，住玉溪市通海县。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨元，云南阳源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告昆明容商物业管理有限公司与被告通海县丰和房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院2019年7月22日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告昆明容商物业管理有限公司委托诉讼代理人杨霈璇、杜向娟，被告通海县丰和房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈艳、杨元到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人同意继续适用简易程序，本院延长审限三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：一、判令被告支付原告660760.68元，并按年利率6.65%支付资金占用利息直至清偿之日止（2016年12月30日至2019年12月30日的利息65177元）；二、判令被告支付违约金60000元。事实及理由：2015年11月13日，被告聘请原告为通海杞麓湖壹号别墅项目物业提供前期物业管理服务，双方签订《前期物业服务合同》及《前期物业合同补充协议》，约定双方的权利及义务，因通海杞麓湖壹号楼盘尚未全部完工，物业公司前期接管一期部分，对一期未销售部分房屋由开发公司按物业公司管理成本补贴（即空置费），成本补贴按年结算，自交房之日起计算满一年后，原告报物业费收支明细表给被告审核，被告审核工作完成后15个工作日将成本补贴一次性支付原告。原告按约定从2015年11月开始按年将物业费收支明细表报给被告，但被告未按约定支付成本补贴。从2015年11月至2018年12月底，被告应当支付物业费成本补贴710760.68元。经原告多次催要，被告支付了50000元。双方多次协商未果，原告只能向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。诉讼中，原告明确其主张的660760.68元是2015年11月13日至2018年12月31日期间的物业成本补贴，包含两部分，一部分是支出减去收入，另一部分是被告承诺按实际收入的5%支付的利润。资金占用利息的性质是被告违约造成原告的损失。被告辩称，2015年11月13日，原、被告签订《前期物业服务合同》及补充协议，约定双方的权利及义务。由于楼盘尚未完工，物业公司前期接管一期部分，对一期未销售部分房屋由开发公司按物业公司管理成本补贴（即空置费），成本补贴按年结算，自交房之日起计算满一年后，报物业费收支明细表给开发公司审核，开发公司审核工作完成后15个工作日将成本补贴一次性支付物业公司。合同签订后，原告开始履行物业管理的相关工作，按约定向业主收取物业管理费，由于业主没有积极缴纳，原告也未采取必要措施收取，致使业主欠物业管理费。原告可通过适当方式及途径维护自身权益。原告提出的费用包括管理费用、办公费用、伙食费、差旅费、住宿费、服装费、绿化用品、员工福利等未得到被告的确认。原告提出截止2018年底开发商应付5%的利润、财务成本（利息）、违约金等要求，不符合合同约定及法律规定，未得到被告的确认，是双方产生矛盾的根本原因。被告已经积极配合原告履行物业管理职责，被告并未违约，原告的请求无事实和法律依据，法院应予驳回。诉讼中被告表明，如法院认定被告违约，原告主张的违约金过高，请求法院调整。综合双方诉辩主张，本案争议焦点系：1.原告主张的成本补贴如何计算；2.被告是否违约。原告针对争议焦点，举证如下：一、营业执照、法定代表人身份证明、居民身份证复印件各1份，证明原告主体信息；二、《前期物业服务合同》1份，证明原、被告成立物业服务合同关系，双方约定物业服务中产生的支出项目；三、《前期物业服务合同补充协议》1份，证明双方约定由被告以成本补贴的方式按年向原告支付费用，成本补贴由被告审核后支付；四、成本支出明细结算表1份，证明原、被告就成本补贴进行结算，被告应支付原告710760.678元；原告上报后，被告审核完毕并经经办人员签字的事实；原告每年向被告负责人上报成本结算表并得到签字认可的事实；五、物业公司工资统计表1份，证明原告在履行物业合同期间工资支出为869708元，该事实由被告工作人员签字审核；六、工作函2份，证明原告未能收取相应物业费的主要原因是被告未完成相应的设施；七、钥匙移交记录、消防器材移交清单、钥匙移交单、电动车库移交清单复印件各1份，证明2016年2月2日，原告收到被告移交的一期80套别墅的装修钥匙；2016年5月4日，原告收到一期部分消防器材；2016年10月11日，收到一期20套商铺钥匙；2016年4月27日，一期电动车库车门出售厂家在被告的要求下将车库门摇杆等交给原告；八、杞麓湖壹号一期房屋户型及面积汇总表1份，证明一期房屋户型、面积及一期房屋总建筑面积；九、房屋实际交付时间表及未交付房屋产生的物业管理费用总汇表1份，证明一期房屋实际交付时间及未交付期间产生的物业管理费用。被告质证认为，对证据一至三的真实性、合法性与关联性无异议，但对原告的证明目的有异议，被告没有享有原告盈余和承担亏损的权利和义务，双方约定空置费补偿就是成本补贴，由于原告单方主张，未得到被告确认，补贴未实际计算，也未补贴，应当按合同及补充协议进行确认；证据四、五系常太冬、陈艳、崔东华因工作原因收到，陈艳仅是对表格上1至8项的费用进行了核算，签字并不表示被告同意按原告报的数字补贴，原告的支出与被告无关；证据六与被告无关，并非原告不能收取物业费的原因；证据七、八无异议；证据九有异议，接房时间为2016年5月1日，而原告计算了一年的空置费，将已售未接房和未售房屋全部视为空置房不符合空置房的定义，未售房屋不需要管理，不应计算空置费。被告针对争议焦点，举证如下：一、营业执照、法定代表人身份证明、居民身份证复印件各1份，证明被告主体身份情况；二、前期物业服务合同1份，证明原、被告签订前期物业服务合同，明确双方的权利义务；三、前期物业服务合同补充协议1份，证明原、被告针对前期物业服务合同签署补充协议，对部分权利义务进行约定；四、杞麓湖壹号开发商应补物业公司结算表（截止2018年底）1份，证明原告向被告报送要求补偿费用的资料未得到被告认可；五、容商物业部2016年5月-2018年12月收款明细1份（以下简称《收款明细》），证明原告收取物业费及向被告报送的相关信息；六、通海丰和交房明细表1份，证明被告交房的情况；七、公告1份，证明被告为配合原告工作，发出公告，督促业主缴纳物业费；八、钥匙移交单1份，证明被告向原告移交房屋钥匙的情况；九、收条1份，证明2018年4月18日“开远行行行门业有限责任公司”向原告移交入户钥匙的数量及时间；十、玫瑰湾温泉度假村杞麓湖壹号项目消防器材移交清单1份，证明2016年5月4日，原、被告交接消防器材的情况；十一、关于申请物管公司配备用房申请1份，证明原告向被告申请配备物业用房的情况；十二、工作对接函2份，证明原告使用房屋及租金的计算方式。原告质证认为，对证据一至五，九至十二的真实性、合法性与关联性无异议，但证据二、三以原告的证明目的为准；证据四记载的应收物业费、支出费用、盈亏与被告核对数字一致，说明被告清楚原告收支；证据九至十二反证原告按约定履行合同，被告未支付成本补贴属违约，补充说明被告并未提供物业服务用房。证据六至八均有异议，与本案争议事实无关联，其中交房明细来源不明，无经办人签字。为查明本案事实，本院向与本案有关的被告的工作人员调查如下：一、向崔东华询问，形成询问笔录1份，并向崔东华提取关于常太冬离职的通告1份；二、向常太冬电话询问，形成通话录音1份，并向常太冬提取其居民身份证1份；三、向资毅电话询问，形成通话录音1份；四、向沈儒权询问，形成询问笔录1份。原告质证认为，对证据一至三无异议，对沈儒权的陈述有异议。被告质证认为，崔东华关于被告人事安排、人员变动的陈述无异议，但是双方的权利、义务应按合同确认，不认可与合同不一致的地方；常太冬与被告有矛盾，之前还起诉被告，其陈述不真实，不是有效证据；对资毅的通话录音和沈儒权的笔录无异议。上述证据，本院分析认证如下：一、原、被告主体资格及合同成立的证据。原、被告的证据一，系原、被告主体资格的证据，原告的证据二、三与被告的证据二、三系同组证据，系双方签订合同，约定各自权利、义务的书证。上述证据来源合法、内容真实，当事人质证无异议，本院予以采信。二、原告的其余证据。证据四、五系原告提出本案请求的依据，在书证上签字的常太冬、崔东华、陈艳的身份经本人和被告法定代表人资毅、被告实际负责人沈儒权确认，本院确认证据四、五的真实性。其中，证据五是崔东华核对原告2015年11月至2018年12月的工资统计，统计数据属于证据四中的员工工资，金额一致；其余费用含管理费用、办公费用、伙食费、差旅费、住宿费、服装费、绿化用品、员工福利8项。被告先提出异议，后经本院要求双方核对原始凭证时，又明确不再核对，且认可成本支出表、结算表中1至8项的费用，本院确认上述数据的真实性、合法性与关联性，据此认定：原告2015年11月至2016年12月成本支出274873.3元；2017年1月至2017年12月成本支出294446.4元；2018年1月至2018年12月成本支出419538.7元。至于成本补贴的计算方法及利润是否成立，结合原告举证及合同约定在下文作综合认证；证据六系双方部分工作交接形成的材料，不能直接证明原告未能收取物业费的唯一原因在被告，且与本案无直接关联，其证明目的不成立；证据七、八，被告无异议，本院予以采信；证据九系原告单方计算的空置费，其中房号、姓名、面积、接房时间对照双方无异议的《收款明细》，相符的部分，本院予以采信。三、被告的其余证据。证据四系原告单方制作，且原告补充说明统计数据截止2019年4月，已经超出本案请求的范围，除与《收款明细》一致的数据外，本院不予采信；证据五即《收款明细》来源于原告，双方均无异议，本院认定证据的真实性、合法性与关联性，证据具有证明力；证据六虽系被告单方制作，但与证据五相符的部分，本院予以采信；据七系被告与业主之间的关系，与本案无直接关联，对本案无证明力；证据八至十二系双方部分工作交接形成的材料，同样与本案无直接关联，对本案无证明力。四、本院调取的证据。常太冬、崔东华、陈艳、沈儒权在被告公司的身份得到被告的确认，至于原告成本补贴的计算方法及利润主张是否成立，本院在下文作综合分析。关于本案争议事实，分析认定如下：一、原告计算的成本补贴及利润是否成立。原告计算成本补贴及利润的依据是常太冬、陈艳签字的《成本支出及结算表》，计算的款项中包括成本、收入、亏损和收入5%的利润，但该表系原告制作，常太冬仅是注明“收到”，陈艳注明“1至8项数据已核”，在无证据证明此前双方有关于利润支付的补充约定及被告授权签字人与原告补充、变更合同内容的情况下，常太冬、陈艳签字的行为不能证明该结算表的证明目的成立，本院对原告据该表主张的利润及计算方式均不予认定。二、关于计算成本补贴的物业范围及面积。（一）庭审中双方确认《前期物业合同补充协议》第一条约定的“一期”指已经竣工的“一、二期”，包括一期84套房屋及二期的20套商铺，共104套；再结合双方无异议的《杞麓湖壹号一期房屋户型及面积汇总表》确认本案物业管理范围如下：A户型14套（每套300.55㎡）、B户型6套（每套366.94㎡）、D户型16套（每套263.04㎡）、E户型10套（每套239.65㎡）、F户型42套（143.59㎡）、G户型16套（181.76㎡），共计104套，总面积21953.42平方米。（二）在合同履行中，上述范围内计算成本补贴的房屋面积因销售交房时间的变化而变化。《前期物业合同补充协议》第一条载明：“因该楼盘（通海杞麓湖壹号）尚未全部完工。物业公司前期接管一期部分，对一期未销售部分房屋由开发公司按物业公司管理成本补贴（即空置费）……”本案中，双方争议的根源在于对“未销售房屋”的理解发生分歧。诉讼中，双方一致陈述，由被告开具接房单，业主持接房单到原告处办理接房手续，领取钥匙，之后原告开始向业主收取物业费，被告至今未向原告送达交房明细。依上述履行行为，原告只有在接房之后才知房屋销售情况，而被告并未举证证明其已向原告告知房屋销售情况，由此产生的不利后果，由被告自行承担。本院综合上文认定的证据及双方陈述，对2015年11月13日至2018年12月31日产生成本补贴的房屋分析认定如下：1.关于《收款明细》所涉的89套房屋应于何时作为补贴的截止日。其中：⑴明细尾部无备注的房屋，共计62套，此类房屋详细载明交房日期、业主姓名、房号、是否收付款等内容，其内容直接表明房屋已交付，并且上述房屋的交房时间均发生于上述补贴期间，本院以交房时间作为计算成本补贴的截止时间；⑵明细尾部备注“X年接房，按接房通知收取业主物业费”和“特殊情况接房”的房屋，共计18套，其备注内容表明已交房。同理，本院以交房时间作为计算成本补贴的截止时间；⑶明细中备注“未办接房手续”或“未接房”的房屋，共计6套，该备注的文字直接表明未交房。本院以成本补贴的截止日作为计算成本补贴的截止日；⑷明细中备注“未交费，已领钥匙”的房屋共计3套，此类房屋虽然未交费，但业主领取钥匙后，已实际控制管理房屋，故本院仍以载明的交房时间作为计算成本补贴的截止时间。此类房屋中，涉及“沈媛媛”户，双方均记载交房时间为2019年3月27日，本院以成本补贴的截止日作为计算成本补贴的截止日。另被告认可负担部分物业费用（详见：《2015年11月-2016年12月成本支出表》“由开发商支付物业费：B1（2016年12月1个月）、B3（2016年7-12月6个月）、B5（2016年8月-12月5个月），（200㎡*2.8+166.94*1.82）=864元/月，2016年B1、B3、B5的代付款为864*12=10368元。”）。2.关于上述明细未涉及的15套房屋，被告未举证证明是否已交房，本院比照《收款明细》与《杞麓湖壹号一期房屋户型及面积汇总表》，剔除上述89套房屋外，剩余户型如下：A户型6户、B户型2户、D户型3户、F户型2户、G户型2户，共计15户。上述房屋计算成本补贴的期间自2015年11月13日至2018年12月31日。三、关于成本补贴的计算单价和总额。如上所述，原告的计算方法不成立，而被告认为按《前期物业合同补充协议》住宅别墅1.8元/㎡/月计算补贴，该条适用于前期入住业主，不适用本案，原告亦有异议。本院依合同文义计算，以每天、每平方米实际产生的成本作为成本单价：成本单价=实际成本÷成本支出期间（天）÷物业面积；再按发生成本补贴的实际天数、面积计算补贴金额即：成本单价×空置天数×空置面积。由此，历年的成本单价如下：2015年11月13日至2016年12月31日的成本单价为0.03元/天/平方米；2017年1月1日至2017年12月31日的成本单价为0.037元/天/平方米；2018年1月1日至2018年12月31日的成本单价为0.052元/天/平方米。依上述单价计算，上述《收款明细》所涉的成本补贴共计254826.8元（含被告自愿补B1、B3、B5的部分物业费10368元）；《收款明细》外所涉15套房屋的成本补贴共计178587.19元（计费期间自2015年11月13日至2018年12月31日）。上述两项成本补贴共计433413.99元（含被告自愿补B1、B3、B5的部分物业费10368元）。综上所述，本院认定本案法律事实如下：原告系从事物业管理服务的有限责任公司。被告系从事房地产开发经营的有限责任公司。2015年11月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业服务合同》一份，合同主要约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，双方在自愿协商的基础上，甲方选聘乙方对通海杞麓湖壹号别墅项目物业提供前期物业管理服务事宜。一、物业基本情况。物业名称：通海杞麓湖壹号别墅，物业类型：商住物业，坐落位置：通海县秀山镇湖滨路渔场，建筑面积：52308.97平方米。二、服务内容与质量。物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；其他与物业管理有关的工作。前期物业管理服务标准为中国物业管理协会普通住宅小区一级服务标准。三、服务费用。采用包干制。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，住宅：2.8元/月·建筑平方米，商铺：3.8元/月·建筑平方米，生活垃圾处理服务费：10元/月/户（由物业公司代收代缴）如政府相关规定收费标准变动，生活垃圾处理服务费也随变动。业主应于本物业交付之日起全额交纳物业管理综合服务费，物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应于每年物业管理综合服务费到期前30日内按一年期一次性向乙方交纳，逾期缴纳物业综合服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为滞纳金。四、物业的经营与管理。五、物业的承接验收。六、物业的使用与维护。甲方按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。七、专项维修资金。八、违约责任。九、其他事项。本合同期限自2015年11月13日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。同日，双方签订《前期物业合同补充协议》一份，主要内容为：因该楼盘（通海杞麓湖壹号）尚未全部完工，物业公司前期接管一期部分，对一期未销售部分房屋由开发公司按物业公司管理成本补贴（即空置费），成本补贴按年结算，自交房之日起计算满一年后，乙方报物业费收支明细表给甲方审核，甲方审核工作完成后15个工作日甲方将成本补贴一次性支付给乙方。双方任何一方违反合同的任一约定，均应向对方支付60000元的违约金，并承担由此给对方造成的一切损失。该期间物业公司对前期入住业主的物业收费标准暂定为：住宅别墅1.8元/㎡/月，商业（商铺）2.8元/㎡/月，待二期完工交付使用后，收费标准以前期物业合同定价为准，最终收费标准按发改委批复指导价格执行。待二期完工整体验收交付使用后该协议自动失效，执行甲乙双方签订的前期物业服务合同。合同签订后，原告开始为杞麓湖壹号提供物业服务，杞麓湖壹号一期（实际的一期、二期）工程完工，尚未成立业主委员会。原告按年向被告报送成本支出和结算表，其中2015年11月至2016年12月成本支出274873.3元、2017年1月至2017年12月成本支出294446.4元、2018年1月至2018年12月成本支出419538.7元。自2015年11月13日起至2018年12月31日止，被告应补贴原告成本补贴（即空置费）433413.99元（含被告自愿补B1、B3、B5的部分物业费10368元）。双方确认被告支付了50000元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原、被告签订《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》，系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合同合法、有效，应当履行。如上分析认定，2015年11月13日起至2018年12月31日止，被告应补贴原告成本补贴（即空置费）总计433413.99元（含被告自愿补B1、B3、B5的部分物业费10368元），扣除被告支付的50000元，尚欠383413.99元，原告要求被告支付383413.99元，有事实和法律依据，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。被告认为未销售房屋不应计算空置费，与合同约定不符，本院不予采纳。关于被告是否违约，如违约如何承担责任。《前期物业合同补充协议》约定成本补贴按年结算，被告审核工作完成后15个工作日将成本补贴一次性支付给原告，被告至今仅支付50000元的行为属违约行为，应当承担违约责任。原告同时主张赔偿损失和违约金。赔偿损失，是违约方不履行或不按合同约定履行时，以金钱或实物弥补被违约方损失的责任。违约金是合同当事人预定的，一方不履行合同或履行合同不符合约定条件时，应给付另一方当事人一定数额的货币，如约定违约金低于或高于损失时，当事人均可主张调整。二者的功能在于补偿守约方损失，其中损失以补偿为原则，以实际损失为依据；违约金以约定为适用前提，具有补偿性和惩罚性，可适当高于实际损失。二者选择其一，守约方的损失均可得以补偿。因此，二者不可并用。按照约定优先的原则，本院对原告的违约金主张予以支持，对其损失主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告提出违约金调整的请求，被告迟延支付造成的最低损失相当于银行同期贷款的罚息，本院参照该最低损失将违约金调整为40000元，超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十六条第一款第（二）项、第一百零五条之规定，判决如下：一、被告通海县丰和房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告昆明容商物业管理有限公司成本补贴（含B1、B3、B5的部分物业费10368元）人民币383413.99元；二、被告通海县丰和房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告昆明容商物业管理有限公司违约金人民币40000元；三、驳回原告昆明容商物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11660元，减半收取5830元，由原告昆明容商物业管理有限公司负担2004元，被告通海县丰和房地产开发有限公司负担3826元；保全费4150元，由原告昆明容商物业管理有限公司负担1000元，被告通海县丰和房地产开发有限公司负担3150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期限为两年。审判员 李 燕二〇一九年十一月二十日书记员 王靖雯