江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初4804号 原告：陈瑜。 委托诉讼代理人：魏学琴，江苏德瀚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杭欣，江苏德瀚律师事务所律师。 被告：张义。 委托诉讼代理人：张莉霞，江苏狮山律师事务所律师。 原告陈瑜与被告张义转让合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序进行审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告陈瑜的委托诉讼代理人魏雪琴和被告张义的委托诉讼代理人张莉霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈瑜向本院提出诉讼请求：判令被告张义退还转让款382800元并承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告系好友。经协商，被告将位于苏州市姑苏区的“时光里•1912”民宿转让给原告，双方于2019年2月12日签署了《转让协议》，明确了转让费用、合同解除等内容。协议签署后，原告支付了383800元的转让费。原告于2019年3月接手后，发现该民宿无任何经营证照无法实现经营。协议约定转让标的包含了房屋经营使用权，双方明确知晓房屋租赁是为了经营所用，2019年4月6日，苏州市姑苏区住房和建设委员会已发函明确该房屋不得用于经营。鉴于不能按照《转让协议》的约定实现经营的合同目的，原告于2019年5月20日向被告发函解除《转让协议》，要求退还383800元的转让款，并多次催促被告办理交接手续，被告不予理睬。 被告张义辩称，1.根据《转让协议》的约定，被告转让给原告的是资产，包括房屋剩余的租金、设备设施、预定平台的账号，而非民宿，民宿的经营并不在转让协议约定的转让范围内。原告要经营民宿，应自行办理相应的证照手续。就本《转让协议》，被告已经完全履行完毕，反而是原告至今未支付完毕所有的款项；2.原告以不能实现合同目的为由要求解除转让协议，无法律依据和合同依据，合同法规定一方违约导致另一方无法实现合同目的的前提下，守约方方能要求解除合同，而被告已经履行完毕全部合同义务，并无任何违约行为。同时，转让协议也约定，因政府指令性政策导致无法正常经营的，与被告无关。3.被告仅收到原告支付的转让费37万元，13800元系房东收取的租房押金。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院对以下事实作出认定： 1.苏州市西中市×××（面积40.47平方米）系曹慧芬承租的直管公房，西中市×××（面积115.94平方米）系钟建新承租的直管公房，用途均为住宅。张义自2016年起分别向曹慧芬、钟建新承租上述房屋，与曹慧芬的租期至2021年12月19日止，保证金3800元，与钟建新的租期至2021年11月9日止，保证金1万元。张义对承租房屋进行了整体装修，将房屋划分为9个房间和公共区域，为每个房间配置了家具、电器等设施，取名“时光里•1912”民宿进行经营，并在网络平台接受订单，未办理营业执照。 2.2019年2月12日，张义（甲方）与陈瑜（乙方）签订《转让协议》，约定甲方将苏州市西中市×××的房屋租赁使用权、相关设施设备、相关网站预订平台（时光里•1912）所有权转让给乙方，转让费总计30万元，此费用包含前期装修装饰及电器、家具费用，另含协议签订之日起至2019年5月31日前的房租。协议的主要内容还包括:乙方同意继续履行甲方与出租人签订的租赁合同，按时交纳租金及各项费用，合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金；乙方于签订协议后2日内支付20万元作为定金，2019年2月28日前支付转让费20万元和押金13800元；第二次转让费交付当日，乙方正式接收“时光里•1912”的经营权，此后所有收益归乙方所有；转让协议生效后，房屋内的一切活动及行为与甲方无关，如因包含但不限于自然灾害、政府指令性政策、政府拆迁等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关；协议签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在3个工作日内，将乙方的已付款返还乙方，但定金归甲方所有；协议一式两份，经双方签字后生效。该协议以电器、家具清单为附件，协议列明9个房间及公共区域内共有5台空调、9台电视机、4台热水器、9个电吹风、10张床、9个床头柜、5张沙发、12个凳子、3个茶几等主要设施。2月13日，陈瑜向张义支付29万元，张义出具收条予以确认。2月28日，陈瑜向张义支付93800元，张义出具收条确认收到客栈转让费93800元。收到上述费用后，张义即将西中市125号承租房屋及房屋内的全部物品、设施交付给陈瑜使用，陈瑜自2019年3月起继续以“时光里•1912”的名义继续在租赁房屋内经营民宿，双方也在网络预订平台进行了更名。陈瑜分别与曹慧芬和钟建新重新签订了房屋租赁合同，其中与曹慧芬的合同期限与原张义签订的合同一致，与钟建新的合同签订于2019年3月1日，期限自2019年6月1日起至2024年5月31日止，两份合同的保证金总额仍为13800元，出租人未向张义返还，陈瑜也未另行支付。 3.2019年4月6日，苏州市姑苏区住房和建设委员会向曹慧芬和钟建新发出整改通知书，内容为“你租赁的房屋为直管公房居住房，根据市、区消防、安全工作要求，公房开业手续到期后全部不再办理。现要求你户停止经营行为，在规定的期限内恢复居住，保证房屋的使用安全”。陈瑜收到通知后即停止了民宿的经营。2019年5月20日，陈瑜委托律师向张义邮寄“关于转让协议解除及房屋接收事宜”的律师函，认为因“时光里•1912”无经营证照，不存在所谓经营权，陈瑜无法实现经营管理和收益，且租赁房屋不得用于经营，陈瑜不能实现合同约定的经营目的，通知张义解除《转让协议》，并要求张义在三日内返还转让款37万元并办理交接手续，接收西中市125号房屋。张义于5月21日签收函件后，未按陈瑜要求付款并接收房屋，陈瑜遂提起本案诉讼。 本院认为，张义与陈瑜签订的《转让协议》系双方真实意思表示，房屋出租人均未提出异议，应属合法有效，双方均应当遵照执行。《转让协议》明确约定了转让标的为苏州市西中市×××的房屋租赁使用权、相关设施设备、相关网站预订平台（时光里•1912）所有权，张义在收取了陈瑜支付的383800元后，依约将店铺内的设施、物品及房屋使用权（租金支付至2019年5月31日）交付给陈瑜，并将转让情况告知了房屋出租人，房屋出租人分别与陈瑜重新签订了租赁合同，应当认定张义已经履行了《转让协议》约定的相关义务。张义将自行经营的民宿取名“时光里•1912”，并未办理营业执照等经营许可，陈瑜在签订协议时应当进行审查并知晓，双方在协议中并未约定由张义来保障陈瑜在租赁期内的经营收益，陈瑜在解除通知中所指出的张义“无经营证照，不存在所谓经营权”不应认定为张义违反《转让协议》的行为。陈瑜受让租赁房屋内设施、物品及租赁使用权的目的确实是进行民宿经营，其因为承租房屋系住宅性质的直管公房，无法用于营业而停止经营，该状态并非张义的违约行为造成，不符合合同法规定的当事人可以解除合同的情形，陈瑜据此发出的解除通知不发生合同解除的效力，现其以合同已解除为由要求张义返还已收款项的诉讼请求，本院不予支持。张义与出租人的原租赁合同已经解除，陈瑜和出租人之间重新签订了租赁合同确定权利义务，出租人并无任意选择承租人的权利，因租赁房屋所产生的争议，应由陈瑜和出租人根据双方之间的租赁合同来解决，张义无需也无权从陈瑜处收回租赁房屋。至于陈瑜在庭审中提出其可根据合同中“协议签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在3个工作日内，将乙方的已付款返还乙方，但定金归甲方所有”的条款行使合同解除权的观点，本院审查后认为，协议中明确约定了在第二次转让费支付后，甲方将房屋交付给乙方，房屋内的一切活动与甲方无关，故该条款的规定应适用于付款履行期限届满之前，陈瑜并不因未按时足额支付约定转让费而获得任意解除合同的权利，故对其提出可依该条款解除合同而获得退款的观点，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下： 驳回原告陈瑜全部诉讼请求。 案件受理费7057元，由原告陈瑜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  潘宇容 审 判 员  衡晓晴 人民陪审员  时福良 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  邓 琴