广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民终1370号 上诉人(原审被告):广西玮力裕电子科技有限公司，住所地：桂平市长安工业区，统一社会信用代码：91450881MA5KC2R66U。 法定代表人：李月颖，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄金耀，广西桂力律师事务所律师。 被上诉人(原审原告):何延北，男，1981年6月1日出生，汉族，住桂平市。 被上诉人(原审原告):杨春娜，女，1990年5月22日出生，汉族，住桂平市。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄亮，广西诚济（桂平）律师事务所律师。 上诉人广西玮力裕电子科技有限公司(以下简称玮力裕公司)因与被上诉人何延北、杨春娜商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2019）桂0881民初665号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人玮力裕公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判上诉人支付逾期交房违约金17971元（以房款378347元为基数，按照年利率6%计算，即月利率0.5%计算，从2017年4月12日计至2018年2月1日，共计9.5个月，3783470.5%9.5=17971元）给被上诉人何延北、杨春娜。二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误。一、涉案商品房地处郊区，商品房价值35万元，《商品房买卖合同（预售）》上的日万分之三的违约金，即每日一百多元，每月三千多元，这超过了本地同类商品房的租金（精装房，月租一千），已经超过了被上诉人的经济损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十六条规定，请法院将每日万分之三的违约金调低为按年利率6%计算。由于政府审批等多方面因素的影响，桂平的大部分楼盘都存在逾期交房的情形，本案中，如果法院继续坚持开发商赔付高额的违约金，会形成不良的示范效应。二、一审中，双方当事人对这方面的举证责任分配认识不清楚，而一审法官没有释明，程序不当。被上诉人作为原告，应当先举证自己的实际损失，上诉人作为被告，再举证违约金过分高于实际损失。但一审法院既没有查明被上诉人的实际经济损失，也未要求上诉人举证违约金过分高于业主实际损失，也没有依法释明。三、一审中，被上诉人未能举证逾期交房给自己造成的实际损失，根据广西高院的内部会议精神，应按照年利率6%计算逾期交房期间的违约金。四、在2016年签约之前的桂平其他楼盘，《商品房买卖合同（预售）》中的交房条件都是“竣工验收合格”，而到本案楼盘交房条件变更为“取得建设工程竣工验收备案证明文件，取得房屋测绘报告”。涉案商品房经施工、勘察、设计、监理、建设五方验收合格后，就马上向政府相关部门提交备案文件。一直到2018年6月6日，政府才同意备案。由于政府相关部门却没有做好相关配套的工作，导致备案时间的延迟，这对于开发商不公平，对此，请求人民法院根据情势变更原则和公平原则，认定上诉人无须支付2018年2月1日以后的逾期交房违约金。四、被上诉人在一审中主张违约金为65654.26元，一审法院在第六页也认为以被告主张的62654.26元为限，但却判决上诉人支付逾期交房违约金82800元给被上诉人。一审法院超越原告诉讼请求判决，是违法的。 被上诉人何延北、杨春娜答辩称：应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 何延北、杨春娜向一审法院起诉请求：判令玮力裕公司支付逾期交房违约金82800元（以房价款501712元为基数，从2016年12月1日起至2018年6月6日止,按日万分之三计付）给何延北、杨春娜。 一审法院认定的事实：2016年5月13日，原、被告签订商品房买卖合同（预售），约定：原告购买被告开发建设的商品房，总价款501712元；其中第九条约定：被告交付的商品房应符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的条件，并需向原告提供住宅使用说明书、住宅质量保证书以及住宅工程分户验收表；第十一条约定：被告应在2016年11月30日前向原告交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定交付条件后，被告应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。原告未收到交付通知书的，以本合同约定交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收,由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理……查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于原告原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）原告在接到被告电话通知或邮寄入住通知书之日起30日内与被告办妥房屋交接手续。逾期不来办理，则视为被告已将该房屋正式交付原告，该房屋的权利、义务及损毁、火失等风险，也随即转移给原告承担…。；第十二条约定：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意按照下列第1种方式处理：……逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分）,并自原告付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的3%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之叁[该比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]的违约金。 原告签订合同后以按揭贷款的形式支付完购房款501712元给被告玮力裕公司。2017年11月14日，桂平市房地产交易中心对涉案商品房出具房产测绘成果报告。涉案商品房于2018年1月26日经施工、勘察、设计、监理、建设五方验收合格。被告玮力裕公司亦于2018年2月11日将上述商品房交付给原告。2018年6月5日，被告玮力裕公司将涉案商品房的工程竣工验收备案文件提交原桂平市住房和城乡规划建设局备案，该局于同年6月6日同意备案。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同（预售），属当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规等强制性规定的情形，合同合法、有效。合同双方均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人对商品房交付有明确约定的，交付条件应按照当事人约定来认定。合同没有约定或约定不明的，房屋完成竣工验收并取得建设行政管理部门的工程竣工验收备案证明的，可认定房屋已具备交付条件。本案合同中，对于涉案商品房交付条件已经作出了明确约定即该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，且该约定也符合法律的强制性规定，对该合同约定的交付条件予以确认。涉案合同约定交付时间为2016年11月30日前，那么被告玮力裕公司应在此期限前将符合交付条件的商品房交付给原告。被告虽已于2018年2月11日将涉案商品房交付给原告，但涉案商品房于2018年6月6日才进行工程竣工验收备案。由此可见，被告玮力裕公司未能依合同约定按时将符合交付条件的商品房交付给原告，构成了逾期交房的违约行为，应承担违约责任。被告玮力裕公司发出收房通知时明知其所交付的商品房尚未符合合同约定的交付条件，也没有明确告知原告相关事宜，属隐瞒商品房尚未具备交付条件，原告虽接收了商品房，但可以向玮力裕公司主张自合同约定的交付期限之次日起至商品房实际达到交付条件之日即自2016年12月1日起至2018年6月6日止的逾期交房违约责任。按照涉案合同约定，被告逾期交房的，应按日向原告支付全部房价款万分之叁的违约金。因此被告应以房价款501712元为基数，从2016年12月1日起至2018年6月6日止，按日万分之三计付违约金给原告,违约金计算为83083.5元，原告现只主张支付82800元，属原告对其实体权利的合法处分，符合法律规定，故予以照准。当事人未按照合同约定履行构成违约的，应当按照合同约定的违约金数额或者损失赔偿数额的计算方法，承担违约责任。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同（预售）第十二条明确约定被告逾期超过60日后交付商品房，原告要求继续履行合同，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。双方所签订的合同系由被告一方所提供，双方当事人在签订合同时预先约定违约金的计算方式，并未以具体损害范围计算为限。根据一般社会常理及本案的案情，逾期交付商品房必然给原告造成一定的经济损失。逾期交房系被告单方原因造成，其要求调减违约金，既违背公平原则和诚实信用原则，损害原告作为业主的合法权益，也会危害正常的市场经济秩序。被告请求将违约金计算标准调减至日万分之一，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，依据“谁主张谁举证”的原则，被告对约定的违约金过分高于实际损失负有举证责任，但其未能提供充足证据证实，也应承担举证不能的不利后果。综上，被告辩称合同约定以房价款的日万分之三计付违约金有违客观事实，且原告没有因逾期收房造成实际经济损失，请求调整违约金按日万分之一计付，于法无据，故不予支持。判决：被告广西玮力裕电子科技有限公司应支付逾期交房违约金82800元给原告何延北、杨春娜。本案受理费935元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告广西玮力裕电子科技有限公司负担。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于违约金计算标准问题，涉案合同约定违约金计算标准为日万分之三，该约定对双方均有法律约束力，上诉人认为违约金过高请求适当减少却没有提供相应的证据证实，一审法院认定上诉人应对违约金过高举证不能应承担不利后果并按合同约定的日万分之三计算违约金是正确的，本院予以维持。上诉人主张一审法院存在举证责任分配错误的情形、违约金按年利率6%标准计算，依据不足，本院不予支持。关于违约金计算终点时间问题，涉案合同已明确约定商品房交付条件为“取得建设工程竣工验收备案证明文件”，上诉人于2018年6月6日完成备案登记，则一审法院认定上诉人逾期交房违约责任应计至2018年6月6日是正确的，应予维持。上诉人主张违约金计算终点时间是商品房交付时间即2018年2月1日，依据不足，本院不予支持。上诉人认为违约金计算起点时间应为被上诉人按揭贷款到账时间即2017年4月12日的上诉主张，既与合同约定不相符，亦缺乏法律依据，本院不予支持。一审法院根据合同约定的交付时间认定逾期交房的违约金计算时间从2016年12月1日起算是正确的，应予维持。经核实，被上诉人在一审中诉请违约金为82800元，一审判决并不存在超出诉讼请求范围的情形，上诉人该项主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人玮力裕公司的上诉主张均不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1207元（上诉人广西玮力裕电子科技有限公司已预交），由上诉人广西玮力裕电子科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈历南 审 判 员 吴福汉 审 判 员 梁小宁 二〇一九年十一月二十一日 法官助理 韦 英 书 记 员 方发清