天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0113民初8817号原告（反诉被告）：余卫杰，男，1982年10月11日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：强槟，北京惠诚（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告）：朱新富，男，1973年9月25日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：强槟，北京惠诚（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：曹乃忠，男，1962年10月17日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：赵红光，天津市北辰区北仓镇法律服务所法律工作者。第三人：曹乃森，男，1958年9月25日出生，汉族，住天津市北辰区。原告（反诉被告）余卫杰、原告（反诉被告）朱新富与被告（反诉原告）曹乃忠及第三人曹乃森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月8日作出（2018）津0113民初3776号民事判决。余卫杰、朱新富不服该判决，向天津市第一中级人民法院提起上诉。天津市第一中级人民法院于2018年9月18日作出（2016）津01民终7168号民事裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）余卫杰、原告（反诉被告）朱新富及其共同委托诉讼代理人强槟与被告（反诉原告）曹乃忠及其委托诉讼代理人赵红光到庭参加诉讼，第三人曹乃森经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。余卫杰、朱新富向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令解除双方签订的房屋租赁合同；2．判令曹乃忠赔偿原告各项经济损失270万元并退还押金2万元；3．案件受理费、鉴定费由曹乃忠负担。事实与理由：朱新富、余卫杰系浙江省农民，经多年打拼，在有所积蓄的情况下，另寻商机，拓展经营。余卫杰、朱新富看到曹乃忠发布的楼房招租告示后，与曹乃忠联系见面，当面向其说明了“租房是用于开宾馆”的目的，问曹乃忠出租的楼房是否符合条件，曹乃忠当时表示其房屋符合规定，可以开宾馆。嗣后，双方签订了《房屋租赁合同》，付清了合同约定的房租后，投入大量资金对该四层楼按宾馆装修，建成“百特印象商务酒店”并于2014年8月开始营业，营业状况良好，但开业不久，天津市公安局北辰分局治安科派人至酒店，告知该楼房没有相关消防安检手续不能经营，并将当时入住的旅客悉数清出。后双方多次交涉此事，要求曹乃忠尽快办理相关消防安检手续未果，给酒店经营造成巨大损失。2018年4月初，因其还未能兑现办理消防安检手续等承诺，双方交涉未果，曹乃忠反将酒店锁门，禁止朱新富、余卫杰进入，亦造成了损失，因此诉至法院。曹乃忠辩称，原告是看好原告房屋后，双方于2014年1月14日才签订的租赁合同。签订合同时，曹乃忠向其出示了房产证，并载明了宅基地及面积，对方认为可以经营酒店才签订的合同，且其民事起诉状中也提及经营良好，造成酒店不能经营是因2017年治理大气污染导致，同时在其经营期间存在聚众赌博和吸毒，被公安机关处理多次，故其损失不是曹乃忠造成的。曹乃忠也从未承诺过为其办证，此后双方亦协商过解除合同，但未达成一致，故于2018年5月1日将房门锁上，与余卫杰、朱新富不经营并无关系。因此，同意解除双方的房屋租赁合同，驳回朱新富、余卫杰的其他诉讼请求。第三人曹乃森未作述称。曹乃忠向本院提出反诉请求：1．依法判令解除双方签订的《租赁合同》；2．朱新富、余卫杰赔偿曹乃忠违约金11667元；3．朱新富、余卫杰将其承租的房屋恢复原状或支付恢复原状费用107000元；4．判令原告支付自2018年5月14日至2019年7月25日占用使用费187500元；5．要求原告立即腾空房屋交付被告；6．案件受理费、鉴定费由朱新富、余卫杰负担。事实与理由：本案双方当事人系房屋租赁关系，双方于2014年1月24日签订《房屋租赁合同》，并对房屋坐落、租赁期限及租金数额交付方式等内容作出了约定。合同签订后，双方依约履行各自义务，直至2018年4月份，朱新富、余卫杰并未依约支付承租房屋下年度租金。为此，曹乃忠及时向朱新富、余卫杰提出交涉。在双方进行交涉时，对方表示因经营困难主张终止合同，曹乃忠亦予以同意。然朱新富、余卫杰在承租房屋时，对该房屋进行大面积拆改，我方是在同意其承租十年的情况下予以认可，现该合同仅履行四年，上述行为致使我方造成了重大损失，且其在使用房屋过程中造成了房屋多处破损，并未修复。故曹乃忠诉至法院。朱新富、余卫杰对曹乃忠反诉辩称，同意解除双方签订的房屋租赁合同。因曹乃忠属于根本违约，不同意支付违约金和恢复原状或赔偿相应损失。因涉案房屋系在合同有效期内，曹乃忠私自反锁大门掌控房屋，不让我方进入，致使朱新富、余卫杰失去对房屋的掌控权，我方为此向法院提起诉讼，不存在房屋被占用的事实，并且我方为经营酒店，在该段时间内未经营，未获取利益，反而造成巨大损失。对于腾房问题，请求依法判决，不同意曹乃忠第六项反诉请求。第三人曹乃森就曹乃忠提出的反诉请求未作述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证与质证，现本院就当事人提交的证据进行分析如下：关于当事人提交的《房屋租赁合同》、《天津市北辰区青光镇居民、村民建房用地使用证》、《天津市公安局北辰分局行政处罚决定书》及《解除拘留证明书》、收条、证据交换笔录、光盘、《合伙经营协议》与照片等证据，本院对其真实性予以确认；关于原告提交票据、装饰内容及增项表等证据，因部分票据无法核实真实性，应以评估意见书认定为依据；经双方当事人申请，本院委托中特价格评估（天津）有限公司所作的两份评估报告，对其合法性、真实性、关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朱新富、余卫杰主张其系合伙关系。2014年1月24日，曹乃忠与余卫杰签订了《房屋租赁合同》一份，其中甲方（出租方）为曹乃忠，乙方（承租方）为余卫杰，该合同约定，甲方将其拥有的坐落在天津市北辰区长胜道21号。物业出租给乙方作为洗浴和快捷酒店使用；租房面积：本住宅共肆层，342平方米／层。一到三层租给乙方；该房屋租赁期共壹拾年。自2014年5月15日起至2024年5月14日止；该房屋从2014年至2019年租金为140000（壹拾肆万元整）,2019年至2024年租金为150000（壹拾伍万元整）租金一年一交，并且提前一月缴纳下年租金。该房屋租金支付方式为现金支付；该物业押金人民币贰万元（小写：20000元），押金与合同期满后，如数无息退还乙方。房屋租赁押金可抵扣应由乙方支付的费用后，剩余部分应如数无息退还乙方；在租赁期内，乙方应合理使用其所租赁的房屋及其附属设计。如因乙方使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或给予经济补偿；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，欲对房屋装修装饰前，其规模、范围、工艺、用料等方案需事先征得甲方书面同意后方可施工。租赁期满后，依附于房屋的装修装饰归甲方所有，甲方对乙方的装修装饰部分不负有修缮的义务；租赁期满后，乙方应在期满后15天内将承租的房屋及设施在正常的情况下交换甲方，如有留置的任何物品，均视为甲方处置，乙方绝无异议；甲方未按合同约定规定的时间，交付房屋供乙方使用的、逾期七天，则视甲方不履行本合同，乙方有权终止履行该合同。甲方应按房屋一个月的租金向乙方支付违约金外，还应对违约金以外的实际经济损失进行赔偿；在租赁期内，甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，甲方应按房屋一个月的租金向乙方支付违约金，若支付违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应负责赔偿；在租赁期内，未经甲方书面同意，乙方由下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋。1．擅自拆改房屋结构，损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正、修复的，擅自改变租赁用途，买卖、拖欠房租累计十五天以上的。或进行非法活动。乙方发生上述情况之一的，乙方应按一个月的月租金向甲方赔付违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的乙方应负责赔偿。2．在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自逾期归还，乙方应按房屋一个月的月租金向甲方支付违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿。3．租赁期满，乙方应如期交换该房屋，如乙方逾期归还，则每逾期一天向甲方支付原日租金的两倍违约金；房屋因不可抗力的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲、乙双方互不承担责任；租赁期满后（或未满时）或遇国家、集体占地等不可抗力等情况发生时，本合同自动解除，乙方应承租的场地、房屋、设施在正常的情况下交换甲方，如乙方在租赁期内与该场地内加盖房屋、增添设施、装修设施等不动产情况均视为放弃，任凭甲方处置，占地赔偿、地上物补偿及拆迁安置款项均由甲方所有，乙方绝无异议；因上述原因而终止合同的，租金按使用时间（天）计算，多退少补；乙方生意不好允许转租等内容。被告为原告出具收条一张，载明今收余卫杰租房订金贰万元。另收房租费十四万元正。上述合同签订后，朱新富、余卫杰即在涉案房屋进行装饰装修，于2014年8月开始营业，至今仍未取得经营酒店的消防检查合格意见书及特种行业等相关手续。因原告方在未获得公安相关许可的情况下擅自经营酒店，2017年10月28日公安北辰分局给予相应的行政处罚对其经营的商务酒店予以取缔。后原告进行停业整顿并在承租房屋门内上锁。2018年4月28日原被告商谈均同意解除租赁合同，但对房屋恢复原状事宜未能达成一致意见，2018年5月1日被告发现原告从出租房屋往外拉物品，被告从出租房屋门外上锁，原告未能将其物品拉走，原告占用被告房屋至今。审理中，朱新富、余卫杰称其二人投入装修费用270多万元。但被告称，无法确定原告提供票据的真伪，也无法确定其用途，对其真实性不认可。朱新富、余卫杰与曹乃忠均对于截至2018年5月15日双方房屋租赁费用已经结清的事实不持异议。原被告均向本院提出评估申请，遂本院委托中特价格评估（天津）有限公司进行评估，后中特价格评估（天津）有限公司对原告的申请出具了中特价字（2019）第0034号结论报告书，载明了根据国家有关规定营业场所装修、设备使用寿命年限为6年等内容，最终价格评估结论为：对于原告使用的电器、装修、装饰及营业用品贬值损失39090元，对于原告2017年11月21日至2018年5月14日期间的停业损失（计175天）在评估基准日的价格为111998元，合计151088元。中特价格评估（天津）有限公司对被告的申请出具了中特价字（2019）第0035号结论报告书，结论为房屋恢复原告费用在评估基准日的价格为107750元。另查，2005年6月5日，涉及诉争房屋的《天津市北辰区青光镇居民、村民建房用地使用证》载明了建房户名“曹乃森”，施工地点“长胜胡同21号”，四邻“东张建国，西京福路，南道，北白地”，项目“北房”，结构“砖混”，间数“壹拾贰间”，东西“21.70米”，南北“15.80米”，建筑面积“300平方米”，占地面积“342.86平方米”等内容。再查，在审理（2018）津0113民初3776号民事案件中，本院于2018年5月24日组织双方进行证据交换，第三人曹乃森就朱新富、余卫杰与曹乃忠之间的租赁行为予以认可，并提出因其与曹乃忠系兄弟关系，分家时该房屋就已经归曹乃忠所有等主张。后被告将该房屋进行翻建，翻建四层楼房。至本案法庭辩论终结前，被告未向本院提供建设工程规划许可证。本院认为，本案的争议焦点为：1．本案诉争合同是否有效；2．朱新富、余卫杰及曹乃忠对各自诉请的经济损失如何承担。对此，本院分析如下：针对焦点1，朱新富、余卫杰与曹乃忠之间的房屋租赁合同中明确约定经营用途为洗浴和快捷酒店，租赁面积为三层，每层342平方米。该房屋的《天津市北辰区青光镇居民、村民建房用地使用证》证载房屋12间，建筑面积为300平方米，房屋的持证人即第三人曹乃森虽对朱新富、余卫杰与曹乃忠之间的房屋租赁合同不持异议，然合同约定的面积已经超过了建房用地使用证的面积，被告在未报审批的情况下自行翻建，将房屋改建成为四层楼房。被告就未取得建设工程规划许可证的房屋，与原告订立的房屋租赁合同，违反了国家法律和行政法规强制性规定，应属无效合同。针对焦点2，依照相关法律规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，应予支持。对于余卫杰、朱新富主张被告赔偿装修损失一节，根据相关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，被告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给原告，对于合同无效的后果被告应负相应的责任。而原告租赁房屋系用于经营商务酒店，其应当知悉经营商务酒店所应必备的相应证照及办理相应证照所应具备的条件。在2014年1月24日签订合同时，其未尽到必要、审慎的核查义务，即开始盲目进行装饰装修购买电器等，其在不具备齐全的合法证照情况下于2014年8月又擅自营业，直至2017年10月受到公安机关相关行政处罚并对酒店予以取缔，其对合同无效的后果也应承担相应的责任。基于相关法律规定及上述分析，再结合原告申请所作的评估报告中载明根据国家有关规定营业场所装修、设备使用寿命年限为6年等内容，考虑原告已营业并使用装饰装修物、电器等物品多年，并参考双方合同约定期满后依附于房屋的装饰装修归被告所有的等约定内容，对于原告未形成附合的装饰装修物及电器，归原告所有，可由原告拉走。对已形成附合的装饰装修物不宜拆除，归被告所有。依据原告申请所作的评估报告，本院确认投入使用的电器、装修、装饰及营业用品贬值损失39090元，为原告实际损失。对该损失，双方均有过错，本院酌定被告赔偿原告2万元为宜，其余部分由原告自行承担。对于余卫杰、朱新富主张营业损失一节，本案合同无效，自始无效，不产生违约责任。因原告未获得公安机关相关许可证照，擅自经营商务酒店，受到行政处罚并对其经营的酒店予以取缔，其营业不符合法律规定，故其要求被告支付自2017年11月21日至2018年5月14日计175天的营业损失，也不符合法律规定，本院不予支持。对于曹乃忠主张恢复原状或支付恢复原状费用一节，双方签订的房屋租赁合同已明确约定原告租赁房屋用于经营洗浴和快捷酒店，同时也确定了装修装饰等相关内容。原告租赁房屋系用于商业经营，对房屋装饰装修以便开展经营，原告装饰装修应认定经被告同意。双方签订的房屋租赁合同对恢复原状未有相关约定，因诉争房屋未有审批手续，故不宜迳行判决恢复原状。但原告承租被告房屋后，对房屋进行了大面积的改建，确实给被告造成一定经济损失。对于该损失，因双方均有过错，基于上述分析并参考评估机关对被告申请事项所作的鉴定意见，本院酌定原告赔偿被告经济损失2万元为宜，剩余损失由被告自行承担。对于曹乃忠主张余卫杰、朱新富支付2018年5月14日至2019年7月25日占用使用费187500元一节，因公安机关对原告经营的酒店予以取缔，双方于2018年4月28日商谈均同意租赁合同，但对房屋恢复原状未能达成一致意见，2018年5月1日被告发现原告从出租房屋往外拉物品，自行从出租房屋门外上锁至今。此时，原告已将租金交至2018年5月15日，被告锁门的时间是在原告已交纳租金的租期内。因被告未采取合理合法方式，自行将出租房屋门上锁至今，使得原告未及时将物品拉走，也未能将房屋交付被告，失去对房屋控制，致使原告占用房屋至今，因此被告主张原告支付2018年5月14日至2019年7月25日占用使用费187500元，系被告自行扩大的损失，对此本院不予支持。关于双方诉请解除合同及支付违约金一节，因双方签订的合同为无效合同，且自始无效，而非违约责任，故双方签订房屋租赁合同无须解除，各自主张的违约金也不予支持。关于余卫杰、朱新富诉请返还押金2万元及曹乃忠诉请要求腾空房屋一节，对于原告支付的订金2万元，本院结合被告为原告出具的收条及双方签订的租赁合同关于押金的约定，可以确认该订金实为押金，因双方合同无效，故此款被告应予返还。同时原告也应按照本院以上分析将承租的房屋腾空交付被告，被告予以协助配合。关于双方申请所交纳的鉴定费负担一节，因双方均过错程度，对于原告申请鉴定所支付的鉴定费7554元，本院酌定被告承担3777元，剩余费用由原告自行负担；对于被告申请鉴定所支付的鉴定费5500元，本院酌定原告承担1100元，剩余费用由被告自行负担。对于原被告其他请求，无事实法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）曹乃忠于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）朱新富、余卫杰经济损失2万元；二、被告（反诉原告）曹乃忠于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）朱新富、余卫杰押金2万元；三、被告（反诉原告）曹乃忠于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）朱新富、余卫杰鉴定费损失3777元；四、原告（反诉被告）余卫杰、朱新富于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）曹乃忠经济损失2万元；五、原告（反诉被告）余卫杰、朱新富于本判决生效后十日内赔偿被告曹乃忠（反诉原告）鉴定费损失1100元；六、原告（反诉被告）余卫杰、朱新富于本判决生效后三十日内将承租房屋予以腾空，被告（反诉原告）曹乃忠予以协助配合；七、驳回原告（反诉被告）朱新富、余卫杰的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）曹乃忠其他的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费28400元，由朱新富、余卫杰负担27506元，曹乃忠负担894元；反诉案件受理费2987元，由朱新富、余卫杰负担163元，曹乃忠负担2824元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  孙延忠审 判 员  刘 阳人民陪审员  赵维柱二〇一九年十一月五日书 记 员  杨益斌附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文:《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。