内蒙古自治区鄂托克旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0624民初1277号原告：高某，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张某，乌兰镇政和园社区推荐公民。被告：郑某，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王某1，内蒙古京蒙（鄂托克）律师事务所律师。第三人：郝某，公民身份号码×××。原告高某与被告郑某、第三人郝某案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月18日作出（2018）内0624民初1658号民事判决书，原告高某不服，向鄂尔多斯市中级人民法院提起上诉，中院于2019年4月20日作出（2019）内06民终271号民事裁定书，以一审判决事实不清为由发回本院重审。本院另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高某及其委托诉讼代理人张某，被告郑某及其委托诉讼代理人王某1到庭参加诉讼。第三人郝某经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高某向本院提出诉讼请求：1、立即停止对执行标的物位于鄂托克旗乌兰镇第二居委会107栋12号（房权证鄂乌字第XXXX号）房屋的执行，并解除案涉房屋（房权证鄂乌字第XXXX号）的查封。依法终止执行鄂托克旗人民法院作出的（2016）内0624执2150号执行裁定书；2、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、案涉房屋属于原告的合法财产，人民法院应当停止对该房屋的执行。1997年原告高某与第三人郝某协商一致，约定将郝某名下位于鄂托克旗乌兰镇第二居委会107栋12号房屋（房权证鄂乌字第XXX号）作价15000元出售给高某，高某将房款以现金方式全额交付给了郝某。之后该房屋由原告一直占有使用，根据《物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。故双方的买卖合同已经成立生效。此后，原告一直催促第三人将案涉房屋变更在高某名下，但是一直未能找到第三人，致使房屋一直登记在郝某名下，这属于不能归责于原告的原因未能办理房屋产权登记的情形。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、冻结”，以及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在第三人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。本案中，2013年高某已经向鄂托克旗房管局缴纳了该房屋的变更产权税，2013年6月21日由鄂托克旗房管局出具了《办理房屋土地产权完税证明通知书》。按照房屋交易习惯，受让人已经付清房款且占有使用该房屋，并在办理房屋变更手续过程中履行了自己的主要义务，但是由于转让人郝某的不出现致使涉案房屋产权未变更，该事实符合上述情形，故应停止对该房屋的执行。二、鄂托克旗人民法院作出的（2018）内0624执异41号执行裁定书中认定事实错误。第三人与原告之间对于买卖房屋并收取房款的事实无异议，原告虽未提供书面的买卖合同，但是不能否认双方之间存在买卖合同的事实，原告与第三人之间签订的书面合同因为原告没有妥善管理而丢失，但是第三人与原告之间是共同认可曾签订过书面买卖合同，现在也认可买卖房屋的事实，且原告已经将房款全部付清，对此第三人郝某亦认可。（2018）内0624执异41号执行裁定书机械化的认定只要原告没有提供书面的买卖合同即视为没有买卖事实的认定是错误的，如若原告与第三人之间不存在买卖的事实，第三人为何会在2018年6月15日向原告出具《证明》，证明与原告之间存在房屋买卖的事实以及未办理过户登记的前因后果，更何况原告已经占有该房屋长达二十年，已经履行了自己在办理房屋过户手续过程中主要义务，原告并不存在过错。原告现居住的房屋是乌兰镇第二居委会113栋3号，而法院执行的房屋乌兰镇第二居委会107栋12号，上述房屋是否属于同一房屋尚未查清。此外，鄂托克旗人民法院（2017）内064民初3870号案件与本案属于雷同案件，一审作出与本案相同的判决，上诉后，二审法院作出（2018）内06民终1535号民事判决书予以改判，原告认为同一地区同一类型案件应当作出相同的判决。据此，人民法院应当支持原告的诉讼请求。被告郑某辩称，不同意原告的诉讼请求，原告不能提供证据证明其提出排除执行异议的房屋与被告在执行中申请法院查封的房屋是同一套房屋，二审法院以此为由将案件发回重审，原告对此应当承担举证证明责任，另外，即使是同一套房屋，但原告与第三人没有签订书面买卖合同，没有提供实际支付房款的凭证，且原告对房屋不能过户存在明显的过错，故应当依法驳回原告的诉讼请求。第三人郝某未到庭、应诉、答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院作如下认定：1、原告提交的电费单原件一份，水费单原件一份，证明涉案房屋原告实际使用。被告对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，因为票据上的房屋与本案争议房屋不是同一套房屋。2、原告提交的由郝某出具的证明一份，证明原告和第三人协商过办理过户的事宜。被告对该证据不予认可，一审时法院已经对该证据不予采信，理由是在此期间，郝某提供过身份证复印件给原告，两人不可能联系不上，这更进一步证明郝某做了虚假陈述，目的是为了将房屋不能过户的过错责任由原告转移到自己。3、原告提交的地税局税票原件两张、证明原件一份，证明原告已经缴纳过办理过户的相关税。被告对该证据的真实性认可无异议，对证明目的不认可，因为税票上的房屋和涉案房屋并不是同一套，且即使是办理税款缴纳，也需要郝某与原告共同办理，现郝某从未办理过税务手续，充分说明税票上房屋不是案涉房屋。4、原告提交的申请表原件一份，证明涉案房屋2015年就由原告使用。被告对该证据的真实性予以认可，对证明目的不认可，因为原告提供的证据上的房屋和涉案房屋并不是同一套房屋，另外水费、电费和污水处理费也可以由租房人缴纳后开具为租房人的名字。5、原告提交的执行裁定书复印件一份，证明原告不服法院的裁定提起了诉讼。被告对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，因为被告认为裁定书正确。6、原告提交的鄂托克旗人民法院执行局收条原件一张，证明涉案房屋的所有权人为原告；7、原告提交的房某复印件一份（原件当庭核对后退还原告），证明房某从1997年至今一直由原告占用。被告对原告提交的证据6和证据7的真实性认可，对证明目的不认可，证据6和证据7恰好可以说明1997年原告和第三人没有签订房屋买卖合同，否则第三人不可能于1997年将2000年办理的房某交给原告。假使两套房屋是同一套房屋，如果第三人于2000年能够办理产权证书，说明该房屋在2000年就可以过户给原告，但是原告直到2013年才开始着手办理变更登记显然有明显的过错，如果原告在2013年缴纳了案涉房屋过户的税费，那么原告应该知道需要和第三人签订书面的买卖合同，但按照原告的自认，其在明知1997年合同丢失的情况下，需要和第三人及时补签书面合同，但原告怠于履行，存在明显的过错。8、原告提交的测绘报告一份（与原件核对无异议的复印件），证明涉案房屋是原告要求房管局测绘的。被告对该证据不认可，因为是房屋面积的测绘报告，不能证明和涉案房屋是同一套房屋。9、原告提交的原告左右邻居的房屋产权登记证书复印件1组、房屋国有土地使用权复印件1份，证明由于房管局登记与现实门牌号不符合，房屋产权证书上的2居委××栋是同一套房屋。被告对上述证据中房屋国有土地使用证的真实性认可，对房屋产权证书真实性与证明目的均不认可，是否为同一套房屋应当由房管部门出具证明，现在房管部门出具的证明说不清楚，充分证明两套房屋不是同一套房屋。10、租房人的证言，证明原告为房屋所有权人。被告对租房人的证言不认可，证人未到庭不符合证人证言的证明规则，所有权人应当由房屋登记部门证明。第三人郝某对以上证据均未质证。为查明案件事实，本院依职权向鄂托克旗不动产登记中心对于案涉房屋产权登记情况进行了调查，鄂托克旗不动产登记中心对调查予以回函。原告质证认为回函并不明确，不能排除乌兰镇二居委107栋12号与2-113-2号的房屋不是同一房屋，被告质证认为回函真实，通过回函可知两套房并不是同一套房。同时本院向案外人王某2作了调查笔录，原告对该笔录认可，被告对该笔录的真实性认可，但认为无法证明丘地号为二居委107栋12号的房屋登记的产权人是本案第三人，案外人房某仅能起到证明自己是房屋权利人的作用，无法证明其左邻右舍房屋所有权人是谁，也无法证明原告所提出的异议的房屋与被告申请法院查封的房屋是同一套房屋。第三人对上述两份证据均未质证。本院认为，原告高某提供的第1、3、4、6号证据，相互结合，形成证据链条，可以证实高某与郝某买卖房屋的事实存在，且高某在本院查封前对案涉房屋占有、使用，本院对上述证据予以采信。第三人郝某未到庭，无法核对原告高某提供的第2号证据，对该证据本院不予采信。原告提供的第5号证据，仅可以证明高志平提起本案诉讼程序合法，本院予以采信。原告提供的第7、8、9号证据及本院向不动产登记中心调取的回函、向案外人王某2所作笔录相互结合，可以证实二居委107栋12号与丘地号为2-113-2号的房屋系同一房屋，上述证据真实、合法且与本案有关联性，本院予以采信。原告提供的10号证据，不符合证人作证规则，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1997年原告高某和第三人郝某签订房屋买卖合同，高某向郝某购买了位于××旗的案涉房屋（平房）。高某向郝某交付了购房款15000元后郝某向高某交付了房屋，由高某将案涉房屋占有使用至今。2000年6月21日郝某用涉案房屋作为抵押向鄂托克旗农村信用联社米兰分社贷款50000元并办理他项登记，该抵押于2000年11月14日注销。2003年5月25日高某用涉案房屋作为抵押以郝某的名义向农村信用社查布分社贷款8000元，因未按时偿还该笔贷款，2008年12月23日鄂托克旗农村信用合作联社将郝某和高某起诉至本院，本院主持双方达成调解协议，由高志平偿还贷款本息，无郝某无关。在上述调解协议中，郝某陈述在贷款前将房屋卖给了高某，贷款系高某借郝某名义所贷。后该案进入强制执行，2010年4月22日高志平偿还了贷款本金、利息以及评估费等，并于当日注销了案涉房屋的抵押登记。为办理房屋的产权变更登记，原告高某于2013年6月19日就涉案房屋进行了测绘评估，由内蒙古蒙达利房地产测绘有限责任公司出具了测绘报告，测绘住宅面积为54.7平方米，占在面积为142.64平方米。2013年6月21日高某向鄂托克旗地方税务局缴纳了54.7平方米的房屋买卖契税、个人所得税以及水利建设等（计税金额为54700元），由鄂托克旗地方税务局出具了《办理房屋土地产权完税证明通知书》，显示买卖双方系高某与郝某。至此高某再未办理其他产权变更相关手续，案涉房屋的产权登记人为郝某。另查明，对于案涉房屋原告高某持有的所有权登记证书系2000年4月份颁发，房权证号为鄂乌字第XXXX号，坐落地为二居委乌仁都西街西，丘地号为2-113-2。在被告郑某诉第三人郝某民间借贷纠纷案执行过程中，本院于2016年作出(2016)内0624执2150号执行裁定书依法在鄂托克旗不动产登记中心查封了登记在第三人郝某名下的房屋，依据的也是房屋产权登记，并未实际查勘案涉房屋的具体位置。2018年6月高志平作为案外人就案涉房屋向本院提出异议，6月25日本院作出（2018）内0624执异41号执行裁定驳回了高某的异议申请，高某不服提起本案诉讼。再查明，原告高某占有案涉房屋后均按照2居委107栋12号为房屋交纳了水电费、税费等，事实上该房屋并无此编号或门牌号。高某诉称的2居委107栋12号与高某持有的房权证号为鄂乌字第XXXX号，丘地号为2-113-2的房屋系同一套房屋。本院认为，本案系金钱债权执行中案外人高某对执行标的为不动产的执行异议之诉，高某的异议能否成立取决于其是否享有排除强制执行的民事权益。本案争议的焦点是：一、原告高某诉称的××镇房屋与高某持有的房权证号为鄂乌字第XXXX号，丘地号为2-113-2的房屋是否系同一套房屋；二、高某与郝某是否存在先于法院执行查封的房屋买卖事实；三、高某是否对未办理产权过户登记存在过错。关于焦点一，原告提供的案涉房屋的1995年国有土地使用证显示，案涉房屋东至王翠翠家，西至郝永平家，南北均为空地。原告提供的2000年颁发的房权证号为鄂乌字第XXXX号，丘地号为2-113-2的房屋产权证显示，房屋东至宋和平家，西至郝永平家。本院向不动产登记中心的调查回函可知，登记在郝某名下丘地号为2-113-2的房屋西侧邻居为郝永平，郝永平家的房屋产权丘地号为2-113-1。原告提供的王某2家房屋产权证书（产权丘地号为2-107-12）显示，王某2西侧邻居为郝某。经本院与王某2调查核实，王某2系2003年1月26日从其叔伯姐组王翠翠及姐夫郝永平手中购买，并登记在王某2及配偶李永发名下。故根据上述土地及房屋产权证登记可知，郝永平、郝某、王某2三户系位于乌兰镇二居委同一排平房的邻居，郝某的房屋在中间，郝永平位于西侧，王某2位于东侧，郝永平的产权丘地号为2-113-1，郝某的丘地号为2-113-2，而王某2的产权丘地号为2-107-12。高志平诉称的2居委107栋11号系根据东侧邻居王某2家丘地号自行得出的房屋编号，与其持有的产权证中丘地号为2-113-2的房屋系同一房屋。关于焦点二，1997年高某以15000元价格向郝某购买了案涉房屋，郝某对此予以认可。尽管原告高某未能提供出与郝某签订的买卖房屋书面合同，但根据本院在2010年处理的银行与高某、郝某的贷款案件中双方的陈述，再结合高某在案涉房屋未被法院查封前交纳水电、税费等事实，可以认定高某与郝某存在真实、合法的买卖,高某支付了价款并将房屋占有使用。关于焦点三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行，除具备前三项所规定的条件外，还应符合第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”。“买受人自身原因”主要是指不动产已办理了抵押登记、因购房政策限制不能办理过户登记和买受人故意不办理过户登记三种情形。本案中，原告高某陈述其在2000年左右即收到了郝某交付的房屋产权证，其也在2013年为办理过户登记缴纳了税费，但未能办理至其名下，故对于未办理房屋产权变更登记事宜，高某确实存在怠于行使权利的情形，但并没有证据证明高某存在故意不办过户登记的情形。被告郝秀梅辩称高某怠于履行即为过错，系对该条款的错误解读，故该抗辩理由不能成立。综上所述，高某与郝某买卖案涉房屋、支付了价款，在本院查封前已合法占有、使用，高某对郝某享有请求办理产权变更登记的债权请求权。郝某欠郑某借款，郑某对郝某也享有请求偿还欠款的债权请求权。二者均系普通债权，具有平等性，但高某的债权先于郑某的债权，应优先保护。高某要求停止对位于××旗(产权证号为02958)房屋的执行，经本院释明，原告确认2居委会107栋12号即指房权证号为鄂乌字第XXXX号，丘地号为2-113-2的房屋，故对该项诉讼请求本院应予支持，但房屋的编号应以权属登记部门为准。原告高某请求解除对案涉房屋的查封，依法终止执行鄂托克旗人民法院作出的（2016）内0624执2150号执行裁定书，不属于执行异议之诉审查的范围，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对登记在郝某名下位于鄂托克旗乌兰镇第二居委会房权证号为鄂乌字第XXXX号、丘XXXX号为2-113-2房屋的执行；二、驳回原告高某的其他诉讼请求。案件受理费550元，由被告郑某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长  刘海荣审 判 员  翟宇东人民陪审员  李金祥二〇一九年十一月二十五日书 记 员  苏 欢附：适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。