吉林省辽源市龙山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0402民初1638号 原告：刘中文，男，汉族，1954年11月26日生，住辽源市龙山区。 委托代理人：刘中成，吉林恒太律师事务所律师。 被告：郝霖，男，汉族，1959年12月1日生，住辽源市龙山区。 被告：刘正斌，男，汉族，1960年11月8日生，住辽源市龙山区。 被告：关敏，女，汉族，1968年9月29日生，住哈尔滨市南岗区。 被告：孙会，女，汉族，1973年4月13日生，住辽源市龙山区。 被告：王鹏禹，男，汉族，1998年2月8日生，住辽源市西安区。 原告刘中文与被告郝霖、刘正斌、关敏、孙会、王鹏禹案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘中文及其委托代理人刘中成、被告郝霖、被告刘正斌到庭参加诉讼。被告关敏、孙会、王鹏禹经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 刘中文向本院提出诉讼请求：1、确认原告与王鹏禹（第三人）签订房屋买卖协议合法有效，判令阳光新城A12号楼109室和211室门市房屋归原告所有。2、解除对上述两处门市房屋的查封，停止对案涉房屋的执行。3被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由2017年12月7日，原告与王鹏禹（第三人）经充分协商签订了房屋买卖协议书，王鹏禹将自己所有的坐落于阳光新城的A12号楼109室（108.97平方米）和211室（108.78平方米）合计217.75平方米，两处门市房屋出售给原告，价款为1，300,000.00确元。因该门市房屋尚未取得房屋产权证，王鹏禹承诺领取产权证后负责过户到原告名下。孙会（第三人），王广海，胡万胜在协议书上签字为连带责任保证人。原告支付购房款后，王鹏禹交付房屋和《辽源市国有土地上房屋征收补偿协议书》、《西安区棚户区改造回迁安置合同》。因该门市房屋正出租给李胜经营饭店，根据“买卖不破租赁”的原则，原告继续履行租赁合同，从2017年12月份起，原告开始收取租金。至此，房屋买卖协议已履行完毕，只差房屋产权证过户到原告名下。《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。”根据该条规定，原告与王鹏禹（第三人）签订的房屋买卖协议是合法有效的。本案中被告强调王鹏禹（第三人）用两处门市房屋为借款提供担保，因未到房产部门办理抵押登记手续，未取得他项权利证，所以该担保是无效的。最后，请人民法院在查清事实的前提下，对本案作出公正判决，以彰显法律的公平与正义． 郝霖辩称：答辩人认为刘中文房屋买卖协议是虚假合同，无效的，没有签字时间，原因如下：1、从合同表面上看，130万元购买217.75平方米门市，实质是价格太低，含过户费用才5970.14元/平方米。经答辩人咨询，同地段的类似于本案的房屋价值每平方米1万多元，本案中双方所谓的交易金额明显低于市场价格，不符合交易常规，违反市场规律，不是善意取得。2、协议中胡万胜应举证证明60万元资金的来源、交付方式及王鹏禹是否实际收到了该款?凭什么代刘中文付60万元现金?刘中文提供转账记录70万元，为什么没提供70万元收条?请提供。70万元是借款2分利，60万元不是刘中文的（有电话录音证明）。3、协议中胡万胜为什么替刘中文收房租?4、协议中，胡万胜既代刘中文付60万元现金（是民间借贷1分利），又代替刘中文收房租，为什么又为王鹏禹在买卖协议上做担保人，向刘中文保证若王鹏禹违约由胡万胜、孙会、王广海承担连带赔偿责任，胡万胜又在以后租房中做中间人，胡万胜同王鹏禹什么关系和刘中文什么关系?胡万胜是干什么的?在此协议中明显是多面手，即是运动员又是裁判员。因此协议不是买卖双方的真实表达，显然协议是无中生有，漏洞百出，是假的、无效的，用协议掩盖民间借贷70万元的事实真相（有录音为证）。5、2017年12月7日孙会、王广海代王鹏禹收刘中文60万元现金，明显是画蛇添足，因为胡万胜已经在协议中写明代刘中文付60万元现金，加上刘中文转款70万元房款已够130万元，没必要再打60万元现金的条，而且没有转帐70万元收条。胡万胜代付60万元现金购房款，无收条。答辩人与孙会的电话录音已证明2017年12月7日收刘中文60万元的条，是以前借款，是后补的条，当日并未收到，借款利息为1分。6、刘中文手中《辽源市国有土地上房征收补偿协议书》、《西安区棚户区改造回迁安置合同》是2017年12月1日以原件丢失的名义补办的，是无效的，而原件在2017年7月4日就抵押在郝霖手中并未丢失。7、此协议没有签订有效时间，是无效合同，是虚假合同。二、答辩人所拥有并提供给法院的证据真实合法有效1、吉林省辽源市龙山区人民法院（2018）吉0402民初1888号民事裁定书，时间2018年9月26日。2、吉林省辽源市龙山区人民法院（2018）吉0402民初1888号民事调解书，时间2018年11月13日。3、答辩人郝霖（甲方）与孙会、王鹏禹（乙方）在2017年7月4日所签的房屋抵押借款协议书一份。用房屋作抵押涉房的一切手续当然在郝霖手中。4、2017年7月4日王鹏禹、孙会提供租房协议复印件，说此门市正在出租经营饭店。并经甲乙双方实地验证，租期为2015年4月1日至2018年6月11日止。租房合同上孙会签的是王鹏禹的名字，和回迁协议上一样都不是王鹏禹签字，显然孙会才是此房的实际拥有和控制者。5、借条一份55万元，孙会、王鹏禹签字按手印，时间2017年7月4日。6、收条一份55万元，时间2017年7月4日，到此借款完成，抵押生效。7、孙会借条8万元，收条8万元，时间2017年8月8日。8、孙会借条5万元，收条5万元，时间2017年9月30日。9、王鹏禹为孙会欠郝霖人民币现金壹拾叁万元（￥130000．00元）出具担保书一份，时间2018年11月4日至此，王鹏禹对孙会欠郝霖两笔借款13万元承担连带保证责任。10、诉讼保全费票据一张，时间2018年9月26日。11-14、《辽源市国有土地上房征收补偿协议》一份，时间2014年12月20日（原件在郝霖手中）。15、《辽源市西安区棚户区改造回迁安置合同》一份，时间2014年12月22日（原件在郝霖手中）。16、2019年6月18日孙会在法院笔录说自己卖房并未说房已卖给刘中文，而是说自己卖房让法院给两三个月时间，卖房款交法院还欠款。2019年6月18日前涉案房屋没有出卖。17、吉林省辽源市龙山区人民法院执行裁定书（2019）吉0402执异57号证明刘中文执行异议不成立已被驳回。18、郝霖与王鹏禹、孙会在2018年11月5日后到现在多次通话录音均未说门市房已卖给刘中文（郝霖与王鹏禹、孙会通话录音光盘一张），证明王鹏禹、孙会与刘中文根本没有真实的房屋买卖关系。实质他们之间是民间借贷关系，电话录音证明70万元是民间借贷关系不是支付房款。综上所述，上述证据足以证明刘中文所提出的诉求是无中生有，提供的关键证据内容自相矛盾不合常理，漏洞百出，于法无据。事实是王鹏禹、孙会同刘中文演的一出闹剧，意在转移资产，郝霖的查封并依法执行合法有效，望法院依法明察秋毫驳回刘中文无理诉求，维护答辩人郝霖的合法权益。 刘正斌辩称：一、刘中文与王鹏禹之间的房屋买卖协议是无效的。1、异议人刘中文起诉说2017年12月7日从王鹏禹手中以130万元购得阳光新城A12号楼109室、211室门市，并提供购房协议及《辽源市国有土地上房征收补偿协议书》《西安区棚户区改造回迁安置合同》等证据，答辩人认为买卖协议是无效的，房屋手续是王鹏禹与孙会以欺骗性手段后补的，所以买卖协议是无效的。2、本案中被执行人王鹏禹、孙会在2017年12月1日到辽源市西安区政府房屋征收办公室，谎称房屋手续丢失，后补了一套手续并用后补的手续，在2017年12月7日同刘中文签订的买卖协议是无效的，王鹏禹手续是用欺骗政府的手段补来的，是无效买卖合同。3、据查，此门市房及手续早在2017年7月4日就抵押给郝霖借款人民币55万元（原件并未丢失，至今仍抵押在郝霖手中）。4、现在房子在王鹏禹名下，没有过户，所以不存在买卖事实。二、答辩人刘正斌有如下证据证明答辩人债权合法，应受法律依法保护。1、吉林省辽源市龙山区人民法院民事裁定书（2018）吉0402民初1889号（2018年11月5日）。2、吉林省辽源市龙山区法院民事调解书（2018）吉0402民初1889号（2018年11月13日）。3、借条、收条各一份，金额人民币10万元，借款及收款日期为2018年2月13日，证明人孙会欠款成立。4、王鹏禹为孙会欠刘正斌10万元，出具担保书一份，日期2018年11月4日证明王鹏禹承担连带责任。5、吉林省辽源市龙山区人民法院执行裁定（2019）吉0402执异57号，证明刘中文执行异议不成立已被驳回。综上所述，答辩人的证据真实有效，刘中文的证据是无效的，请求法院驳回刘中文的异议诉求，保护答辩人的合法债权。 孙会、王鹏禹辨称：答辩人王鹏禹的房屋系答辩人孙会之子，王鹏禹所有的坐落于阳光新城A12号楼109和211室门市房系其祖父房屋被政府征收补偿所得，面积217．75平方米，现市场价每平方米一万元以上。现说明一下该房屋与原告刘中文和被告郝霖的法律关系：（一）该房屋与郝霖的法律关系答辩人孙会因生产经营的需要向郝霖借款68万元，将该房屋抵押，未办理抵押登记费。（二）该房屋与刘中文的法律关系因该房屋面积为217．75平方米，当时的价格应在200万左右，因此，答辩人又用该房屋作抵押向刘中文借款130万元，签协议时刘中文要求签订房屋买卖协议，因孙会急于用钱，王鹏禹便与刘中文签订了“名为买卖，实为抵押借款的合同”，并由孙会、王广海、胡万胜在协议书上签字为连带责任保证人，因房屋买卖不用连带责任保证，一手交钱，一手交房即可，由此看出该房屋与刘中文是抵押关系，又因为该房屋没有房照，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。退一万步讲，基于以上规定即使王鹏禹将该房屋出卖给刘中文，因违反国家强制性规定，那也是无效的房屋买卖。二、答辩人请求调解解决此案争议房屋217．75平方米，现市场价200万元以上，由答辩人负责联系出卖，出卖款首先清偿借款本金，所欠利息由答辩人打欠据，综上所述，欠债还钱天经地义，答辩人争取尽快出卖房屋还债，不足部分宁可卖血也要偿还。 经审理查明：本院在审理郝霖诉孙会、王鹏禹民间借贷一案中，郝霖向本院提出诉讼财产保全的申请，本院于2018年9月26日作出（2018）吉0402民初1888号民事裁定书，裁定查封了王鹏禹名下坐落于阳光新城A12号楼109室、211室门市的房屋房籍，该查封系首次查封。本院在审理刘正斌诉孙会、王鹏禹民间借贷一案中，刘正斌向本院提出诉讼财产保全的申请，本院于2018年11月5日作出（2018）吉0402民初1889号民事裁定书，裁定查封了王鹏禹名下坐落于阳光新城A12号楼109室、211室门市的房屋房籍，该查封系第二个查封。本院在执行关敏与诉孙会、王鹏禹民间借贷一案中，于2019年5月16日作出（2019）吉0402执271号执行裁定书，将王鹏禹名下坐落于阳光新城A12号楼109室、211室门市的房屋房籍查封，上述三个案件进入执行程序后，案外人刘中文向本院执行局提出异议，异议请求解除对王鹏禹名下坐落于阳光新城A12号楼109室、211室门市的房屋房籍的查封。本院于2019年7月22日作出（2019）吉0402执异57号执行裁定书，裁定驳回刘中文的异议请求。 另查明，2017年7月4日，郝霖与孙会、王鹏禹签订房屋抵押借款协议，孙会、王鹏禹用案涉房屋作抵押，向郝霖借款55万元，并将案涉房屋的《辽源市国有土地上房屋征收补偿协议书（非住宅房屋）》、《西安区棚户区改造回迁安置合同》、结算单交给郝霖。2017年12月1日，王鹏禹到西安区征收经办中心补办上述拆迁手续，上述手续上加盖“原件丢失，查档补办”章，并由西安区征收经办中心经办人签字。2017年12月7日，王鹏禹（甲方）和刘中文（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定：经甲乙双方充分协商，甲方将自己所有的门市房屋出售给乙方，双方就相关事宜达成如下协议：一、门市房屋所处位置和面积阳光新城A12楼109和211室。性质：门市，建筑面积分别为108.97平方米和108.78平方米，合计217.75平方米。二、门市房屋出售价款：大写壹佰叁拾万元，小写￥1300000.00元。三、价款给付方式：1、由胡万胜代付现金陆拾万元（￥600000.00元）。2、乙方银行汇款柒拾万元（￥700000.00元）。四、该门市尚未取得房屋产权证，待办证时甲方取得产权证后，必须将产权证过户到乙方名下。五、现该门市房出租给李胜经营饭店，本协议不影响租赁合同的效力。本协议生效后，从次月开始胡万胜代乙方向李胜收取租金。六、如甲方违约，应赔偿乙方因此造成的经济损失。并由保证人胡万胜、王广海、孙会承担连带赔偿责任。七、该门市房的《辽源市国有土地上房屋征收补偿协议书（非住宅房屋）》、《西安区棚户区改造回迁安置合同》甲方已交给乙方保存。此协议双方签字按指印生效，此协议一式五份，甲乙双方及保证人各一份。当日，孙会出具收条，载明“今收到刘中文购王鹏禹位于阳光新城A12号楼109室、211室营业用房款陆拾万整，￥600000.00元人民币现金，经王鹏禹同意，父母代收此款”。经查明上述60万元并非当日给付现金，系2014年孙会向刘中文所借借款。当日刘中文通过中国银行辽源市分行向王鹏禹转账汇款70万元，附言为购房款。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。本案中，关于《房屋买卖协议书》的性质问题，刘中文主张是房屋卖合同法律关系，王鹏禹、孙会予以否认，称该协议系“名为买卖，实为抵押借款的合同”，根据查明事实，130万元房款中有60万元系借款，刘中文在汇款70万元时在附言为购房款，附言为汇款人汇款时填写，仅能证明汇款人单方意思表示，不能证明收款人的意思表示，结合证人胡某因为借款利息加上进户费用才将房屋价款定为130万元，故双方签订的《房屋买卖协议书》应认定为以买卖合同形式为民间借贷合同提供担保，并非真正的买卖合同法律关系。另，《房屋买卖协议书》签订时，刘中文已经明知案涉房屋系拆迁安置房屋，存在登记障碍，其对未能办理过户登记存在过错，应认定因其自身原因未办理过户登记。刘中文提供的证据不足以证实其满足上述排除执行的全部条件。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的转让经登记发生效力。案涉房屋仍系拆迁安置房屋，安置协议仍登记在王鹏禹名下，案涉房屋尚未发生物权转移，故刘中文不享有所有权。综上所述，原告的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。因涉及刘正斌、关敏的查封并非首次查封，系轮候查封，尚未产生查封效力，故刘中文对刘正斌、关敏的起诉，本案不予处理。 依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回刘中文的诉讼请求。 案件受理费16500.00元，由刘中文负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽源市中级人民法院。 审 判 长  王宏伟 人民陪审员  王 冰 人民陪审员  郭永杰 二〇一九年十一月十九日 书 记 员  谭敬文