四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3679号 上诉人（原审被告）：成都友豪置业有限公司，住所地四川省成都市武侯区武侯新城管委会武科东二路2号1栋5层1号。 法定代表人：罗丹，公司经理。 委托诉讼代理人：胥睿祺，西充县金龙法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：席彬，男，汉族，生于1988年8月15日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：阳厢聿，四川罡正律师事务所律师。 上诉人成都友豪置业有限公司（以下简称友豪公司）因与被上诉人席彬商品房销售合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2019）川1325民初177号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 友豪公司上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判友豪公司仅支付被上诉人违约金10,000元。事实与理由：一、一审判决逾期办证违约金以购房款为基数，按照日万分之一计算明显过高，应依法调减。违约金是以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅，本案中被上诉人并未举证证明其存在实际损失，事实上逾期办证也未给被上诉人造成实际损失，因此本案违约金主要体现惩罚性。与被上诉人类似情况的业主达1000余户，如以购房款为基数按照日万分之一计算违约金，友豪公司的同一违约行为将被惩罚近4000万元，这明显过高。二、一审将友豪公司的违约行为认定延续到2018年5月20日止错误。案涉《商品房买卖合同》关于转移登记的约定是“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理，即按银行同期活期存款利率支付违约金。”被上诉人并未举证证明其未在约定期限内取得房屋所有权证书是因友豪公司的责任所致，友豪公司仅认可初始登记未能在合同约定期限内完成是友豪公司的责任，转移登记未能在约定期限内完成并非友豪公司所致。一审将友豪公司的违约行为认定延续到2018年5月20日，并将违约金计算至该日止错误。 席彬辩称，请求驳回友豪公司的上诉请求，维持原判。一审法院认定事实正确，适用法律正确，友豪公司如果认为是被上诉人的原因导致违约，其应当提交证据予以证明。 席彬向一审法院起诉请求：1.判决友豪公司向席彬赔偿逾期办理转移登记违约金20,991元；2.判决友豪公司向席彬赔偿初始登记逾期违约金19,831元；3.诉讼费用由友豪公司承担。 一审法院认定事实：席彬、友豪公司于2013年9月9日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013003884），合同约定：房屋总价款319,379元，于2015年6月30日前交房，友豪公司于2016年6月30日前取得该房屋所在楼栋的权属证明，如未能取得，席彬不退房的情况下，合同继续履行，自友豪公司应当取得该房屋所在楼栋权属证明期限届满之次日其起至实际取得权属证明之日止，友豪公司应按日计算向席彬支付全部已付款万分之一的违约金，并于友豪公司实际取得权属证明之日起30日内支付，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属登记，如因友豪公司责任，席彬未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，友豪公司应按银行同期存款利率支付违约金。后友豪公司按合同约定向席彬交付了房屋，席彬支付了房款合计323,002元，友豪公司于2018年3月4日取得了案涉房屋所在楼栋的权属证明，席彬经友豪公司催告于2019年1月29日向友豪公司交齐办理产权转移登记的资料，于2019年5月20日取得了案涉房屋不动产权利证书。 一审法院认为，案涉合同系双方真实意思表示，合法有效，所约定的各条款对双方具有约束力，双方应按照约定履行各自的义务。双方在合同中既约定了初始登记时间和转移登记时间，并分别约定了违约责任，但两个约定的时间一致，该两项违约责任应作为一个整体，视为双方就逾期转移登记违约责任的约定。友豪公司于2018年3月4日才取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，完成初始登记，远超过了合同约定的期限，已构成违约，应承担违约责任，而在此之后未办理转移登记系因席彬未交付办证资料，故友豪公司的违约期间应认定为2016年7月1日起至2018年3月4日（共计612天）。双方约定的以席彬已付房款按日万分之一的标准计付违约金，该违约金计付标准不违反法律规定，也不存在约定过高情形，而席彬起诉主张以313,781元为基数计算，系其对自身民事权利的处分，不违反法律规定，故案涉违约金应计算为313,781元×612天×0.0001=19,203.4元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限友豪公司于判决生效后十日内向席彬支付违约金19,203.4元；二、驳回席彬的其他诉讼请求。如未按判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。案件受理费370元，减半收取185元，由席彬负担25元，友豪公司负担160元。 二审诉讼中，友豪公司提交落款时间为2018年2月7日的《关于友豪领秀城（一期）办理不动产权登记的情况说明》，其内容主要是告知业主根据西充县不动产登记中心的安排，项目区内的一期产权登记工作将于2018年5月1日前完成，西充县国土资源局、西充县不动产登记中心、西充县住房和城乡规划建设局均在该情况说明上加盖公章，拟证明友豪公司迟延办理初始登记及转移登记是政府相关部门实现国土使用权证及房产证双证合一产生的合理期限；友豪公司还提供落款时间为2017年3月22日的办不动产证资料告示及落款时间为2018年1月26日的温馨提示，主要内容为告知业主办理不动产权登记需要提供的资料，拟证明友豪公司尽到了通知业主办理不动产权证的告知义务。 二审查明其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：1．以买受人已付购房款为基数计算违约金是否适当；2．一审认定逾期办理房屋初始登记违约金的计算方式是否正确。 针对争议焦点一，友豪公司与席彬于2013年9月9日签订了《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，应对双方均有约束力。在《商品房买卖合同》中，约定逾期办理初始登记违约金违约金的计算方式是以买受人全部已付款为基数进行计算，故一审认定以席彬主张的购房款为基数计算违约金并无不当。 针对争议焦点二，《商品房买卖合同》中约定了办理初始登记以及逾期违约金的计算方式。关于违约金的标准，《商品房买卖合同》中约定迟延办理初始登记违约金的计算标准为日万分之一，现友豪公司认为违约金的计算标准过高，请求法院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中席彬未提供因友豪公司迟延办理初始登记产生损失的证据，本院酌定由友豪公司以席彬主张的购房款为基数按照每日0.06‰计算逾期办理初始登记违约金至实际办理初始登记之日止，即313781元×0.00006×611天（2016年7月1日至2018年3月4日）=11503元。 综上，友豪公司的上诉理由部分成立，友豪公司应向席彬支付违约金11503元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省西充县人民法院（2019）川1325民初177号民事判决； 二、成都友豪置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付席彬违约金11503元； 三、驳回席彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费185元，二审案件受理费368元，均由成都友豪置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 苟 豪 审判员 唐晓兰 审判员 刘 苗 二〇一九年十一月二十八日 书记员 许岱杉