湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2607号上诉人（原审第三人）：洪江区翰皇擦鞋店，住所地怀化市洪江区巫水北路（电力公司隔壁），统一社会信用代码92431200MA4MDM3F73。经营者：陈丽娥，女，1965年10月10日出生，汉族，住洪江区。上诉人（原审第三人）：鲁淞，女，1966年7月6日出生，汉族，住洪江区。上诉人（原审第三人）：洪江区惠民大药房，住所地怀化市洪江区，统一社会信用代码92431200ＭＡ4ＮＬ33Ｌ95。经营者：潘伟，男，1973年9月22日出生，汉族，住怀化市洪江区。上诉人（原审第三人）：江月，女，1983年8月5日出生，汉族，住怀化市洪江区，经营干洗店的个体工商户。上诉人（原审第三人）：禹长生，男，1960年11月26日出生，住洪江区，个体工商户。上诉人（原审第三人）：洪江区禹哥百货店，住所地怀化市洪江区，统一社会信用代码92431200ＭＡ4ＭＮＤＱＴ8Ｌ。经营者：戴端莲，女，1963年6月22日出生，汉族，住怀化市洪江区。上诉人（原审第三人）：陈菊英，女，1971年10月20日出生，汉族，住洪江区，个体工商户。上诉人共同委托诉讼代理人：吴彦林，湖南云天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司怀化市洪江区支行，住所地洪江区新民路（电力大楼壹楼），统一社会信用代码91431200763285673R。负责人：陈志勇，该行行长。委托诉讼代理人：张雄，男，该行副行长。委托诉讼代理人：谭文彪，男，该行工作人员。被上诉人（原审被告）：刘小玲，女，1968年6月20日出生，汉族，住会同县。原审第三人：洪江区班卡奴皮具店，住所地怀化市洪江区，统一社会信用代码92431200ＭＡ4ＬＱＸＱＭ07。经营者：何杰，男，1991年9月17日出生，汉族，住怀化市洪江区。委托诉讼代理人：刘兰贵，女，1970年5月19日出生，汉族，住湖南省洪江市，系何杰母亲。第三人：周冬梅，女，汉族，1965年12月1日出生，住湖南省。上诉人洪江区翰皇擦鞋店、鲁淞、洪江区惠民大药房、江月、禹长生、洪江区禹哥百货店、陈菊英与被上诉人中国银行股份有限公司怀化市洪江区支行（以下简称中国银行洪江区支行）、刘小玲，原审第三人洪江区班卡奴皮具店、周冬梅房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省洪江人民法院（2019）湘1291民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。洪江区翰皇擦鞋店、鲁淞、洪江区惠民大药房、江月、禹长生、洪江区禹哥百货店、陈菊英上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、判决由被上诉人共同对2017年以来多收取的房屋租金12.4万元予以返还；3、判决由被上诉人承担本案一切诉讼费用。事实和理由：一、一审未全面查明案件事实；二、被上诉人共同对2017年以来多收取的房屋租金应予返还。被上诉人中国银行洪江区支行辩称：中国银行洪江区支行和刘小玲是按合同的约定收取租金，如刘小玲多收取租金，上诉人可向其主张权利；一审查明事实清楚，证据充分，程序合法，处理正确，请予维持。原审第三人洪江区班卡奴皮具店述称：要求补偿租赁房屋的改装费。中国银行洪江区支行向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决解除原被告双方的不定期租赁房屋合同；2、判令被告和第三人将原告位于洪江区办公楼的一层11间门面腾退给原告；3、判令被告和第三人支付原告2019年4月1日起至实际交还租赁房屋时的逾期腾退房屋的占有使用费；4、由被告和第三承担本案全部诉讼费用。原判认定：中国银行洪江区支行与刘小玲于2011年签订了《房屋租赁协议》，合同中约定中国银行洪江区支行将位于巫水路3号办公楼的部分房屋，其中：一楼门面11间；二层、六层住房各1套；办公用房17间出租给刘小玲经营，租期5年，全年租金为128000元，租金支付方式为一年一付，即签订合同时承租人付清当年租金，以后年度的租金在当年度的第一个月付清，还对其他租赁事项均进行了明确的约定。此后，刘小玲将该合同中所约定的一楼门面11间先后转租给了本案的第三人。2016年12月31日租期届满后，刘小玲未向中国银行洪江区支行交还租赁门面，中国银行洪江区支行与刘小玲亦未再签订书面租赁合同，但双方一直按照2011年所签订的《房屋租赁协议》履行，形成了事实上的不定期租赁关系。2018年下半年，原告因经营所需，决定收回租赁房屋，先后通知了刘小玲及第三人自己要收回租赁房屋的情况，并于2018年10月21日通过洪江区公证处，采取送达行为保全的形式将《关于出租门面收回自用的函》送交了刘小玲及各本案中的第三人，中国银行洪江区支行此后还与刘小玲和各位第三人协商过，仍然无法收回门面。2019年3月12日，中国银行洪江区支行向刘小玲送交了《解除租赁合同通知书》，刘小玲在该通知书上注明：本人刘小玲不再收取房租，合同已解除，刘小玲将租金按12.8万元/年标准向中国银行洪江区支行已支付至2019年3月31日。原判认为，中国银行洪江区支行与刘小玲于2011年签订了《房屋租赁协议》，形成了房屋租赁合同关系。租期届满后，中国银行洪江区支行与刘小玲未再签订书面租赁合同，双方一直按照2011年所签订的《房屋租赁协议》履行，形成了事实上的不定期租赁合同关系，根据法律规定，当事人可以随时解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，2019年3月12日，中国银行洪江区支行向刘小玲送达了《解除租赁合同通知书》，刘小玲也收到了该通知书，双方的不定期租赁合同关系予以解除，租赁合同关系解除后，刘小玲丧失了继续使用承租房屋的权利，中国银行洪江区支行要求刘小玲及各位第三人及时腾退涉诉房屋并支付2019年4月1日起至实际交还租赁房屋时的逾期腾房占有使用费的诉讼请求合法有据，本院予以支持。承租人刘小玲与各位第三人之间的房屋租赁关系系转租，各位第三人系次承租人，次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。中国银行洪江区支行与刘小玲解除《房屋租赁协议》，对于各位第三人要求中国银行洪江区支行赔偿损失，给予搬迁补偿的要求，本院不予支持，应该由各位第三人向承租人刘小玲主张权利，不属于本案处理范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条第一款、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认中国银行股份有限公司怀化市洪江区支行与刘小玲关于位于洪江区办公楼的部分房屋的房屋租赁合同于2019年3月12日解除；二、洪江区翰皇擦鞋店、洪江区班卡奴皮具店、鲁淞、洪江区惠民大药房、江月、禹长生、洪江区禹哥百货店、陈菊英于本判决生效后十五日内从位于巫水路3号办公楼的一楼门面11间内搬出，并将房屋返还给中国银行股份有限公司怀化市洪江区支行；三、洪江区翰皇擦鞋店、洪江区班卡奴皮具店、鲁淞、洪江区惠民大药房、江月、禹长生、洪江区禹哥百货店、陈菊英、周冬梅按各自所占的租金比例（共计12.8万元／年）向中国银行股份有限公司怀化市洪江区支行支付2019年4月1日起至实际交还租赁房屋时的逾期腾房占有使用费。案件受理费80元，由刘小玲负担。本案在二审过程中，上诉人证据二份：1、《收据》，拟证实上诉人交纳房屋租金的情况及门面年租金为19万；2、部分房屋漏水的照片和视频。被上诉人质证意见：上诉人与刘小玲形成租赁关系，应找其解决，与本案无关联。本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致，本院予以确认。本院认为：被上诉人中国银行洪江区支行与被上诉人刘小玲于2011年签订《房屋租赁协议》，双方形成房屋租赁合同关系。租期届满后，中国银行洪江区支行与刘小玲未再签订书面租赁合同，双方一直按原协履行，已形成事实上的不定期租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，被上诉人中国银行洪江区支行可以随时解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，2019年3月12日，被上诉人中国银行洪江区支行向刘小玲送达了《解除租赁合同通知书》，刘小玲也已收到该通知书，双方的不定期租赁合同关系业已解除。在涉案房屋租赁合同关系解除后，刘小玲已丧失继续使用承租房屋的权利，中国银行洪江区支行要求刘小玲及各第三人及时腾退涉诉房屋并支付2019年4月1日起至实际交还租赁房屋时的逾期腾房占有使用费的诉讼请求，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条规定，原审法院予以支持，符合法律规定和本案实际。故上诉人提出”撤销原判，依法改判或发回重审“的上诉请求不能成立，本院不予支持。上诉人在本案一、二审中，均未提供被上诉人自2017年以来多收取房屋租金12.4万元的证据，或应予返还的法律或事实依据，应承担举证不能的不利后果，故上诉人的该上诉请求不能成立，本院不予支持。上诉人与被上诉人刘小玲的房屋租赁关系属转租，上诉人系次承租人，次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿，上诉人向被上诉人刘小玲主张权利的部分，则不属于本案审理范围。综上所述，上诉人的上诉请求和理由均不能成立，本院依法不予支持。原判决程序合法，认定事实清楚，处理正确，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2780元,由上诉人洪江区翰皇擦鞋店、鲁淞、洪江区惠民大药房、江月、禹长生、洪江区禹哥百货店、陈菊英负担。本判决为终审判决。审 判 长  欧晓林审 判 员  周 晓审 判 员  彭湘平二〇一九年十一月十五日代理书记员  米玉巍