广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3323号上诉人（原审原告）：林耀胜，男，1965年10月11日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审原告）：汤桂欢，女，1967年10月5日出生，汉族，住广东省中山市。两上诉人的共同委托诉讼代理人：刘珍彬，广东昌联律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：梁国权，广东昌联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：区结梅，女，1976年10月1日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：冯耀兴，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张喻忻，广东盈进律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡健林，男，1972年4月15日出生，汉族，住广东省中山市。原审第三人：中山市天城置业发展有限公司，住所地广东省中山市横栏镇新天二路2号首层销售中心，统一社会信用代码91442000752864805T。法定代表人：张建宪。上诉人林耀胜、汤桂欢因与被上诉人区结梅、蔡健林，原审第三人中山市天城置业发展有限公司（以下简称天城公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初11946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。林耀胜、汤桂欢上诉请求：改判区结梅、蔡健林返还土地受让款1626320元及利息（以1626320元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2010年7月22日起计至区结梅、蔡健林返还全部款项之日止）。事实和理由：一、一审判决错误认定天城公司赔偿给林耀胜、汤桂欢的6612000元包括林耀胜、汤桂欢向区结梅、蔡健林支付的3683298元。（一）因合同无效导致林耀胜、汤桂欢遭受的本案土地基建投入及土地升值损失远高于天城公司退回的赔偿款。林耀胜、汤桂欢已完成填土、打桩、建筑模板搭建等基础工程施工内容，并已为施工人员购买社保并支付工资。因合同无效导致林耀胜、汤桂欢遭受的厂房建设投入及土地升值损失远远超过7000000元。现天城公司支付的赔偿款为6612000元，明显低于遭受的损失。（二）区结梅、蔡健林签名确认的保证书证实，区结梅、蔡健林同意本案争议款项由其退还给林耀胜、汤桂欢。（三）即使天城公司退款包含支付的土地转让款，亦仅包括购地合同中约定的首期款2056978元，并不涉及本案争议款项1626320元。虽然区结梅、蔡健林在一审中不确认保证书签名的真实性，但天城公司确认盖章的行为证实该保证书的内容为其真实意思表示。即天城公司在补偿林耀胜、汤桂欢之时，知道并明确其补偿给林耀胜、汤桂欢的款项不包括本案争议款项。二、林耀胜、汤桂欢与区结梅因合同无效产生的后续问题，一审判决没有予以处理。三、区结梅在本次交易中获益交易差价1626320元没有任何依据，一审判决对此没有说明。区结梅辩称：一、一审认定事实确有瑕疵，但不属于程序违法。区结梅与林耀胜、汤桂欢之间签订的土地受让权转让合同时间其与天城公司签订的购地合同概括转让给林耀胜、汤桂欢，天城公司亦同意概括转让，合同系双方真实意思表示，应认定为有效。二、尽管区结梅与天城公司之间的购地合同无效，但区结梅与林耀胜、汤桂欢之间签订的土地受让权转让合同有效。三、土地受让权转让合同有效，区结梅作为合同主体退出，林耀胜、汤桂欢取代区结梅获得合同权利义务。现林耀胜、汤桂欢按照退地协议约定获得了6612000元的损害赔偿款，无权要求区结梅返还所收取的款项。四、林耀胜、汤桂欢认为合同无效导致本案土地基建投入及土地升值损失远远高于退回的赔偿款，因涉案土地并未取得施工许可证，本不应赔偿。五、林耀胜、汤桂欢主张区结梅签署的保证书是复印件，无论是打印内容还是手写内容均为复印件，在没有原件与其核对的情况下，不能作为定案依据。蔡健林二审期间未向本院提交答辩意见。天城公司二审期间未向本院陈述意见。林耀胜、汤桂欢向一审法院提出诉讼请求：1.确认林耀胜与区结梅2010年7月22日签订的《土地受让权转让合同》无效；2.区结梅、蔡健林返还土地受让款1626320元及其利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从林耀胜、汤桂欢实际付款之日起计算至区结梅、蔡健林返还全部款项之日止，具体如下：本金1626320元从2010年7月22日起计算至返还全部款项之日止。一审法院认定事实：林耀胜与汤桂欢是夫妻关系，区结梅与蔡健林是夫妻关系。天城公司向横栏镇三沙村征收土地后开发中山市横栏镇茂辉工业区，天城公司在没有取得土地使用权之前将其中的11.64亩土地使用权转让给区结梅。2010年7月22日区结梅与林耀胜、汤桂欢签订《土地受让权转让合同》，由区结梅将其中的6.96亩转让给林耀胜、汤桂欢，约定转让价为464万元，首期3683298元，余款956702元在办理土地证时由林耀胜、汤桂欢一次性付清给天城公司。合同签订后，林耀胜、汤桂欢将首期款3683298元支付给了区结梅。同月，在区结梅的协助下，林耀胜、汤桂欢与天城公司签订了《购地合同书》，约定每亩为人民币433000元计算，即土地受让款为人民币3013680元，首期2056978元，该款项由区结梅付给天城公司。合同签订后，区结梅将2056978元支付给天城公司，天城公司向林耀胜、汤桂欢开具金额为2056978元的《收据》（编号0002147）。后林耀胜、汤桂欢在没有办理报建的情况下对涉案土地进行打桩及基础工程。后天城公司确认该地无法办证，天城公司在区结梅的参与下与林耀胜、汤桂欢于2016年12月1日签订《退地协议》，协议约定林耀胜、汤桂欢将涉案土地退回给天城公司，天城公司退回林耀胜、汤桂欢已交款项及在建基础建设补偿金，合共6612000元。天城公司已按约定将6612000元全部支付给林耀胜、汤桂欢。林耀胜、汤桂欢认为其与区结梅签订的《土地受让权转让合同》是无效合同，其支付给区结梅的土地转让款3683298元与区结梅支付给天城公司2056978元还有1626320元差额，为此向一审法院起诉要求确认其与区结梅签订的《土地受让权转让合同》是无效合同及要求区结梅、蔡健林返还土地受让款1626320元及其利息。林耀胜、汤桂欢为此提交一份2010年7月28日由区结梅出具的《保证书》，内容是对林耀胜、汤桂欢与区结梅所签订《土地受让权转让合同》，区结梅授权天城公司签订新的购地合同，就此事宜，区结梅向林耀胜、汤桂欢保证，如发生受让方退地，天城公司不负责按所签订的购地合同约定的条款退款，如转让方与受让方在交易过程中存在高于433万元/亩的交易差价及利息，由转让方退回受让方，与天城公司无关。但该《保证书》是打印复印件，另在此复印件下方空白处添加手写内容：“此地块因不可抗拒原因导致投资方投资项目失败，我公司对此已协商妥善做出退赔。至于中介方（保证人）理应对此给予退还已收费用。”（此添加部分也是复印件），天城公司在手写添加部分加盖公章，但无经手人及注明时间。一审庭审中，区结梅否认该证据的真实性，天城公司及林耀胜、汤桂欢未能提交证据原件。另在一审庭审期间，天城公司确认在天城公司与林耀胜、汤桂欢协商解除购地合同及签订退地协议时，区结梅均在现场，并确认天城公司赔偿给林耀胜、汤桂欢的6612000元是综合赔偿款项，其中已包括林耀胜、汤桂欢向区结梅支付的3683298元。上述事实，林耀胜、汤桂欢提交的《土地受让权转让合同》、《购地合同书》、退地协议、银行转账凭证、收据、保证书及林耀胜、汤桂欢与区结梅、天城公司陈述在案为证，一审法院予以确认。一审法院认为，本案为建设用地使用权合同纠纷。涉案土地的使用权人一直为横栏镇三沙村第八经联组。本案无论区结梅还是天城公司均未取得过涉案土地的使用权，更没有涉案土地的使用权证，根据《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第十七条的规定，无论区结梅与林耀胜、汤桂欢签订的《土地受让权转让合同》、还是天城公司与林耀胜、汤桂欢签订的《购地合同书》，均违反国家行政法规有关土地使用权转让的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该两份合同均无效。林耀胜、汤桂欢起诉要求确认林耀胜与区结梅2010年7月22日签订的《土地受让权转让合同》无效，一审法院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案争议的焦点是天城公司与林耀胜、汤桂欢签订退地协议时，天城公司赔偿给林耀胜、汤桂欢的6612000元是综合赔偿款项，其中是否已包括林耀胜、汤桂欢向区结梅支付的3683298元。林耀胜、汤桂欢提交的2010年7月28日由区结梅出具的《保证书》中除天城公司的公章外均为复印件，区结梅作为保证人对保证书的真实性不予确认，林耀胜、汤桂欢及天城公司未能提交该证据的原件，其证据效力对区结梅没有约束力，一审法院对《保证书》的证明效力不予确认。天城公司作为与林耀胜、汤桂欢签订退地协议的当事方，区结梅作为天城公司与林耀胜、汤桂欢签订退地协议的参与方，在林耀胜、汤桂欢与区结梅对退地协议内容有不同理解时，天城公司的意见对退地协议内容的理解应更可信，而从本案的事实看，林耀胜、汤桂欢支付的土地转让款总价为3683298元，天城公司退回给林耀胜、汤桂欢的赔偿款为6612000元，中间差价为2928702元，其差价足以补偿林耀胜、汤桂欢对涉案土地基建投入及因解除合同对林耀胜、汤桂欢造成的实际损失。故一审法院认为，天城公司赔偿给林耀胜、汤桂欢的6612000元是综合赔偿款项，已包括林耀胜、汤桂欢向区结梅支付的3683298元。林耀胜、汤桂欢要求区结梅、蔡健林返还土地受让款1626320元及其利息，证据不足，一审法院不予支持。蔡健林未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。综上，依照《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，缺席判决：一、确认林耀胜与区结梅2010年7月22日签订的《土地受让权转让合同》无效；二、驳回林耀胜、汤桂欢的其他诉讼请求。一审案件受理费26163元，诉讼保全费5000元，共31163元，由林耀胜、汤桂欢负担。本院二审期间，林耀胜、汤桂欢向本院提交以下证据：1.电表报装收据、委托报装电表回执；2.工程施工费用收据8张；3.工程施工损失统计表3张；4.管桩购置及运费发票4张；5.行政处罚决定书。以上证据拟证明林耀胜、汤桂欢拿到土地后进行了建设投入，支出的费用合计2183916元。区结梅向本院提交证据：蔡炎强出具的证明，拟证明区结梅有权代蔡炎强处置案涉土地。本院组织当事人进行了质证，区结梅不确认林耀胜、汤桂欢提交的证据1、证据2、证据3、证据5的真实性、合法性及关联性，确认证据4的真实性，不确认关联性、合法性。林耀胜、汤桂欢对蔡炎强出具证明的真实性、关联性、合法性部分认可，部分无法确认。认为该证据证明区结梅在转让案涉土地使用权之前与天城公司已经签署了合同。本院对一审查明的除“天城公司与林耀胜、汤桂欢协商解除购地合同及签订退地协议时，区结梅均在现场”以外的其他事实予以确认。本院另查明，2014年11月8日，横栏镇东晟电气公司出具收据确认收到林耀胜支付的电表安装费用10000元。2013至2014年间，中山市东升运输有限公司出具增值税发票，确认收到林耀胜支付的运输费75835元，广东三和管桩有限公司出具增值税发票，确认收到林耀胜支付货款873075元。二审诉讼中林耀胜、汤桂欢及区结梅均确认涉案11.64亩土地系农民集体所有的土地。区结梅陈述案涉土地在林耀胜、汤桂欢与天城公司解除购地合同的时候还没办证。退地后案涉土地已经取得建设用地使用权证【粤（2018）中山市不动产证0003231号】属于集体所有的建设用地，是属于横栏镇三家村民委员会所有。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案系建设用地使用权转让合同纠纷，一审判决确认区结梅与林耀胜、汤桂欢签订的土地受让权转让合同因违反法律强制性规定而无效，双方均未对此判项提出上诉请求，本院予以维持。故本案二审争议焦点为：区结梅、蔡健林是否赔偿林耀胜、汤桂欢1626320元。对此，本院作如下分析：本案中林耀胜、汤桂欢除已向区结梅、天城公司支付购地款外，还进行了填土、打桩、建筑模板搭建等基础工程施工，上述施工投入亦属于林耀胜、汤桂欢的损失。基于此，天城公司已向林耀胜、汤桂欢支付的赔偿款数额虽高于林耀胜、汤桂欢已向区结梅支付的购地款数额，但不能据此认定天城公司向林耀胜、汤桂欢支付的赔偿款包含林耀胜、汤桂欢向区结梅支付的全部购地款。天城公司对林耀胜、汤桂欢一审期间提交的2010年7月28日保证书复印件上天城公司加盖的公章真实性不持异议，可以推定天城公司对该保证书上加盖公章所覆盖的内容予以确认。该部分内容为手写的“此地块因不可抗拒原因导致投资方投资项目失败，我司对此已协商妥善做出退赔，中介方（保证人）理应对此给予退还已收费用”内容，而天城公司与林耀胜、汤桂欢签订的退地协议中亦载明“甲方退回乙方已交款项及在建基础建设补偿金”，以上均未提及天城公司代区结梅返还其自行收取的1626320元差额款项的处理问题，反而能够从上述文字表述中推导出区结梅应自行返还其收取款项的结论。由此可知，天城公司赔偿林耀胜、汤桂欢的6612000元，仅包括该公司收取的2056978购地款以及林耀胜、汤桂欢施工投入的损失，不包括区结梅自行收取的1626320元款项。即林耀胜、汤桂欢在天城公司向其支付赔偿款后，仍有1626320元损失未获赔偿。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。如前所述，区结梅与林耀胜、汤桂欢签订土地受让权转让合同已被认定为无效合同，结合前述分析，本院认定天城公司并无代区结梅承担返还区结梅自行收取的差额款项1626320元的意思表示，故其向林耀胜、汤桂欢支付6612000元赔偿款的行为不能免除区结梅所应承担的返还责任，林耀胜、汤桂欢诉请区结梅返还该款项，于理有据。退一步讲，即便是区结梅与林耀胜、汤桂欢签订土地受让权转让合同系有效合同。因区结梅与天城公司签订的购地合同所转让标的系农村集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定，该合同依法应属无效。区结梅与林耀胜、汤桂欢签订合同，将前述不能履行的合同权利转让给林耀胜、汤桂欢。虽然林耀胜、汤桂欢基于债权受让而得向天城公司主张返还财产请求权，但区结梅亦应当向林耀胜、汤桂欢负担瑕疵履行的违约责任。唯出于公平及损失填补原则，上述财产返还责任及违约责任的任意履行均可使本案全体债务人的债务归于消灭。如前所述，在天城公司向林耀胜、汤桂欢赔偿后，林耀胜、汤桂欢仍有1626320元损失未获赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，林耀胜、汤桂欢亦有权请求区结梅赔偿该1626320元。但林耀胜、汤桂欢作为完全民事行为能力人，受让无效合同债权，自身亦有过错，综合考虑本案具体情况，本院认定林耀胜、汤桂欢应自行承担该部分款项被占用期间的利息损失。另，林耀胜、汤桂欢没有证据证明区结梅的涉案债务属于《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定的“用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示”之情形，其主张蔡健林承担连带返还责任的理据不足，本院对其该部分主张不予支持。综上，林耀胜、汤桂欢的上诉合理部分，本院予以支持，无理部分予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、八十一条、第八十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初11946号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初11946号民事判决第二项；三、被上诉人区结梅于本判决生效之日起七日内向上诉人林耀胜、汤桂欢返还土地受让款1626320元；四、驳回上诉人林耀胜、汤桂欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26163元（林耀胜、汤桂欢已预交），由区结梅负担19622元，林耀胜、汤桂欢负担6541元；一审诉讼保全费5000元（林耀胜、汤桂欢已预交），由区结梅负担；二审案件受理费26191元（林耀胜、汤桂欢已预交），由区结梅负担19643元，林耀胜、汤桂欢负担6548元。以上区结梅应负担部分均于本判决生效之日起七日内径付林耀胜、汤桂欢，一审法院及本院均不另行收退。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 马燕清审判员 刘 通二〇一九年十一月一日书记员 郭燕婷