黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0803民初1048号原告:朱有，男，1949年9月12日出生，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人:朱光宇，男，1978年3月10日出生，汉族，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：鄂善秋，黑龙江合林律师事务所律师。被告：黑龙江省天恒房地产开发有限公司，住所地：佳木斯市向阳区通江街。法定代表人：刘海林，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘汉虹，佳木斯市郊区大众法律服务所法律工作者。原告朱有与被告黑龙江省天恒房地产开发有限公司（以下简称天恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱有及其委托诉讼代理人朱光宇、鄂善秋、被告天恒公司的委托诉讼代理人刘汉虹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。朱有向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还多收取原告的购房款40687.95元及利息2701元；2.案件受理费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告返还多收取原告的购房款40717.75元及利息4702.9元（自2016年8月17日起至2019年8月17日止，以40717.75元为基数，利率按3.85%计算），合计45420.65元；事实和理由：2009年，佳木斯大学附属第一医院（以下简称佳大一附院）与被告合作开发位于佳木斯市××区××路的杏林公馆。原告与其签订了商品房买卖合同，约定购买杏林公馆B座1单元28楼1号的房屋，面积178.04平方米，单价为1980元/平方米。合同签订后，原告支付购房款315572.13元。此后，因被告单方面提高售房价格与佳大一附院发生诉讼。在诉讼期间，被告擅自决定按每平方米3150元的价格，要求原告补交购房款，否则不准入住。由于被告承诺与佳大一附院结算后，补交的购房款多退少补，原告为了能够尽早入住就按照被告要求于2014年6月24日补交购房款245224.07元，原告已交购房款合计560796.2元。2016年8月17日，最高人民法院作出（2016）最高法民终字344号民事判决书，确定了原告购买的房屋价款为2921.3元/平方米。据此，原告应付的总房款应为520108.25元，被告多收取原告购房款40687.95元。被告与佳大一附院依据（2016）最高法民终字344号民事判决进行了结算，但被告多收原告的购房款却至今拒不返还。故原告诉讼来院。天恒公司辩称，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，原告于2009年6月7日与佳大一附院，签订了《购房交款协议》，约定原告购买案涉房屋，并将购房款交给了佳大一附院。被告因与佳大一附院就开发杏林公馆事宜发生争议，双方进行诉讼，导致购房者无法入住。原告为了提前入住，自愿申请按3150元/平方米的单价计算房款，并出具了《先期入住申请及承诺书》，承诺书第三条约定：“本人同意在贵公司与佳大一附院结算完毕且佳大一附院将全部余款交予贵公司之日起三十个工作日内，在交还贵公司出具的余款收据原件前提下由贵公司向本人返还按本申请书第二条直接向贵公司支付的余款，返还余款时不计算利息”。被告与佳大一附院诉讼至今没有结案，佳大一附院至今仍欠被告部分工程款，按照原告出具的承诺书，返还余款条件尚未成熟。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告所出示的证据一、购房交款协议书（复印件）1份、购房款收据3份（佳木斯大学附属第一医院收取）、购房款收据1份（被告收取）、（2016）最高法民终344号民事判决书1份、（2017）黑执复64号执行裁定书1份、（2017）黑05执2号执行裁定书1份；被告出示的购房交款协议书及通知各1份、先期入户申请及承诺书1份、（2012）黑民初字第2号民事判决书1份、（2016）最高法民终344号民事判决书1份、（2017）最高法执监456号民事判决书1份、（2017）黑08民初1号民事判决书1份、预缴诉讼费用通知书1份。双方当事人对上述证据没有异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2007年9月16日，佳大一附院与被告为合作建设佳大一附院综合楼工程签订了《合作建房合同》。2009年2月10日，佳大一附院与被告签订《合作开发合同》，约定由佳大一附院委托被告负责对涉案工程的整体进行开发规划建设，直到整体竣工。同时合同约定，涉案工程竣工后，三、四层医疗用房及以上住宅整体移交佳大一附院，工程款结清后，本合同自行失效。2009年6月7日，原告与佳大一附院签订《购房交款协议》，约定原告购买佳大一附院新建职工住宅楼2号楼1单元28楼1号房屋（即案涉房屋），建筑面积167.23平方米，房屋价格暂按1980元/平方米计算，准确价格待工程结束后，经权威部门决算后确定。原告于2009年6月7日向佳大一附院交款173919.2元，于2009年8月22日交款104351.52元，于2010年4月30日交款37331.41元，其中包含开发商增加面积款37331.41元，增加面积后此房屋总面积为178.04平方米。另查明，2015年8月18日，原告为了提前入住，原告为被告出具了《先期入户申请及承诺书》，承诺书第二条约定：“本人自愿按3150元/平方米的单价先期入户，房屋总价款560826元，扣除本人已向佳大一附院交纳的房款315601.93元，按先期入户价计算尚欠余款245224.07元。”第三条约定：“本人同意在天恒公司与佳大一附院结算完毕且佳大一附院将全部余款交予天恒公司之日起三十个工作日内，在交还天恒公司出具的余款收据原件前提下由天恒公司向原告返还按本申请书第二条直接向天恒公司支付的余款，返还余款时不计算利息”。当日，原告向被告交纳了245224.07元余款，被告公司向原告出具了收据1份。至此，原告共交纳购房款560826.2元。再查明，被告与佳大一附院就合作开发房地产纠纷一案，经黑龙江省高级人民法院作出（2012）黑民初字第2号民事判决书及最高人民法院（2016）最高法民终344号民事判决书所确认，判决佳大一附院给付被告住宅部分即五至三十层的开发费用69242253.07元。佳大一附院现已履行完毕。佳大一附院就涉案房产三至四层医疗配套用房问题向佳木斯市中级人民法院提起诉讼，佳木斯市中级人民法院作出（2017）黑08民初1号民事判决书，判决佳大一附院给付被告三、四层开发费用8221202.40元，被告不服该判决，上诉至黑龙江省高级人民法院，现未生效。本院认为，佳大一附院与被告签订《合作开发合同》，佳大一附院委托被告负责对涉案工程的整体开发规划建设，原告与佳大一附院签订《购房交款协议》，原告与被告之间并未形成房屋买卖合同关系。因佳大一附院与被告就开发费用问题未能按时结算，在被告尚未向佳大一附院交付涉案房屋的情况下，原告为提前入住，给被告出具《先期入户申请及承诺书》，该承诺书系双方真实意思表示，对原、被告双方均具有约束力。原告主张该承诺书系在胁迫的情况下签订，但未提供证据予以证实，本院不予支持。现佳大一附院尚未结清被告开发费用的情况下，原告要求被告返还多缴纳的购房款40717.75元，未达到承诺书约定的返还条件；同时，如佳大一附院按承诺书约定结清尚欠被告的开发费用后，被告应返还原告缴纳的全部款项245224.07元，原告要求被告返还40717.75元，没有合同及法律依据。另外，在最高人民法院审理被告与佳大一附院合作开发房地产合同纠纷的庭审中，佳大一附院提出将原告及佳大一附院购房职工向被告缴纳的房款，从佳大一附院应付的开发费用中予以扣除，被告在庭审中明确表示同意待具体金额确定后在佳大一附院应付的开发费用中予以扣除，佳大一附院表示同意。佳大一附院已将原告缴纳的房款视为代其履行行为，原告如要求返还多缴纳的房款，亦应向佳大一附院提出。综上所述，原告主张被告收取购房款的行为构成不当得利，要求返还购房款40717.75元及给付利息的诉讼请求，没有法律及事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告朱有的诉讼请求。案件受理费442元，由原告朱有负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  吴明珠二〇一九年十一月二十七日法官助理王昊轩书记员吴静波