重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0242民初3938号原告：重庆君昊物业管理有限公司，住所地重庆市酉阳县桃花源镇桃花源中路133号。统一社会信用代码:91500242053242767D。法定代表人：严琼，公司总经理。委托诉讼代理人：冉胜，男，1982年12月7日生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：李翠芝，重庆市酉阳中心法律服务所法律工作者。被告：彭博，男，1986年10月8日生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。原告重庆君昊物业管理有限公司与被告彭博物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冉胜、李翠芝，被告彭博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆君昊物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业管理费6912.2元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：“XXXXX”小区是原告转接的物业服务小区，被告于2014年9月11日入住该小区，住房面积111.27平方米。被告在前期物业合同签字后入住装修，享受原告的物业服务，2015年7月1日起至2019年6月30日止，共计欠48个月物业管理费5340.96元，2015年7月1日至2016年12月31日欠公共能源费30元/月18个月＝540元，2017年1月1日至2019年6月31日欠公共能源费20元/月30个月＝600元，共计公共能源费114元，2015年7月至2016年8月底欠代收垃圾费112元，2015年5月至2019年6月底欠二次供水费319.24元，合计6912.2元。原告曾多次口头、书面向被告催收，被告均以种种理由拒付，原告为了保护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。被告彭博辩称，原告重庆君昊物业管理有限公司在阳坤·酉阳新都小区的物管主体资格不合法，无权向小区业主收取任何费用。原告在服务过程中，没有履行相关义务，我家楼上交的装修保证金，楼上业主喊我们自己去找物管协商拿回，但是物管未处理。催收函及邮寄单我未见到过。当事人为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了如下证据:原告的营业执照、酉阳土家族苗族自治县桃花源街道办事处证明及通知、《物业服务合同》、（2017）渝04民终970号民事判决书、未交纳费用明细，物业服务催缴函送达签收情况，以上证据，内容真实且与本案相关联，本院予以确认。根据以上所确认的证据，本院认定如下事实：2012年10月22日，重庆阳坤房地产开发有限公司（简称阳坤公司即甲方）与重庆君昊物业管理有限公司（简称君昊公司即乙方）签订了《物业管理服务合同》（以下简称《合同》）。阳坤公司将XXXXX小区物业委托君昊公司实行物业管理，物业服务期限为2年，即自2012年11月1日至2014年11月1日止，委托管理期满，本合同自然终止。《合同》第六条第一款约定，物业服务费收费方式为多层住宅的0.6元每月/每平方米、高层住宅的1.00元每月/每平方米、非住宅的1.2元每月/每平方米;第四款约定，公用的专项设备运行的能源消耗，独立核算，合理向业主分摊收取。《合同》第十三条约定，本合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时继续提供物业服务，一般不超过一个月；双方的权利义务继续按照本合同执行。2014年8月29日，阳坤公司（甲方）与君昊公司（乙方）签订了《物业管理服务补充合同》（以下简称《补充合同》），《补充合同》第一条约定，甲乙双方将2012年10月22日签订的《物业管理服务合同》中物业服务期限时间从2014年11月1日延长至2015年2月28日止，延长4个月。第十条约定，补充合同未涉及事项，按照甲乙双方2012年10月22日签订的《物业管理服务合同》履行。2015年7月1日，阳坤公司（甲方）与君昊公司（乙方）签订了《协议》，《协议》第一条约定，甲方在2015年7月至2016年6月期间，每月给乙方3000元的物业补助费，全年给予乙方36000元的物业补助费。第二条约定，甲方给以乙方3000元/月的物业补助费，每季度支付一次，即2015年10月、2016年1月、2016年4月、2016年7月各支付9000元。第四条约定，乙方应严格按照《重庆物业服务收费管理办法》中明确的等级标准收取物业服务费，并尽快做好XXXXX小区公共能源费用向最终用户的分摊和收取工作。后因重庆阳坤房地产开发有限公司与重庆君昊物业管理有限公司发生物业服务纠纷，重庆阳坤房地产开发有限公司向本院起诉，重庆君昊物业管理有限公司同时提起反诉，本院于2017年6月5日作出（2016）渝0242民初4317号民事判决书，判决：重庆阳坤房地产开发有限公司与重庆君昊物业管理有限公司物业管理服务合同于2016年7月30日终止；重庆君昊物业管理有限公司在本判决生效后20日内搬出该服务小区；重庆阳坤房地产开发有限公司在本判决生效后20日内支付重庆君昊物业管理有限公司前期物业管理费、电梯物业补助费共计327000元。判决作出后，君昊公司没有退出，仍然在原XXXXX小区继续进行物业管理服务、收取小区业主服务费至今。因该小区没有业主委员会，君昊公司才于2017年11月17日与该小区70%以上业主补签《物业服务合同》。合同约定：第一条、物业类型住宅、商业；位置在桃花源大道中路133号，占地面积25600平方米，建筑面积99875.66平方米；东至街控制线，南至广电局职工房，西至原印刷厂，北至老干局。第三条、甲方（业主）委托乙方（重庆君昊物业管理有限公司）提供物业服务的主要内容为：物业共用公共部分的日常维护、养护和管理，包括公共门厅、走廊、过道、楼梯间、垃圾、通道、污水、楼道灯、安全…清洁卫生、管道维修、绿地、花木、建筑小品等养护和管理。第六条、物业服务费收费实行包干制方式，住宅为每月1元/每平方米、商业为每月1.6元/每平方米。第八条、业主按月交纳服务费，并在每月前15日内履行义务。第四十一条、本合同自签字之日起生效。被告彭博在本院判决原告重庆君昊物业管理有限公司与重庆阳坤房地产开发有限公司物业管理服务合同于2016年7月30日终止前后，一直在接受原告重庆君昊物业管理有限公司的物业管理报务。另查明，被告彭博住XXXXX小区B4-11-5号房，其房屋面积为111.27平方米，自2015年7月1日起至2019年6月30日止共计48个月未交纳物业服务费5340.96元、公共能源费1140元、城市垃圾处置费112元、二次供水费319.26元。被告彭博没有与原告签订《物业服务合同》。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本案中，由于本地区物业管理是新生事物，物业管理的产生和发展是在渐渐完善过程中，因此，该XXXXX小区在该小区业主没有完全入住的情况下，就产生了最初由开发该小区的开发商重庆阳坤房地产开发有限公司与本案原告重庆君昊物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》的情况。当然，该合同的物业管理包括两方面的内容，一是管理开发商没有售出的地产以及其他相关事务，二是管理已经入住业主地产以及相关事务，此时的业主并没有与物管企业签订《物业管理服务合同》，在这期间，作为该小区的业主即本案的被告，确实在接受和享受原告的物业管理服务。2017年6月5日，本院作出（2016）渝0242民初4317号民事判决书，判决重庆阳坤房地产开发有限公司与重庆君昊物业管理有限公司物业管理服务合同于2016年7月30日终止，是指本案原告与重庆阳坤房地产开发有限公司的物业管理服务合同终止，并不当然的及与XXXXX小区的业主的物业管理服务合同终止，即重庆君昊物业管理有限公司在该小区绝大多数业主同意的情况下仍然可以继续在该小区从事物业管理服务。而事实上，原告从与重庆阳坤房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》起，一直在为该小区业主服务，包括本案被告。由于该小区没有业主委员会，2017年11月17日，原告与该小区70%以上的业主又签订了《物业管理服务合同》，虽然被告与原告没有签订此合同，但被告接受了原告的管理和服务，说明被告认同了该服务合同，当然的受该服务合同的约束，当事人应当按照该合同履行支付物业服务费的义务。《物业管理条例》第七条第（四）、第（五）项规定：业主在物业管理活动中，履行按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务；按时交纳物业服务费的义务。因此，原告要求被告交纳物业服务费5340.96元、公共能源费1140元、城市垃圾处置费112元、二次供水费319.26元的请求，本院予以支持。至于被告的辩称意见，认为原告未尽到物业服务责任，虽然原、被告未对物业服务瑕疵如何处理进行约定，按照一般习惯，业主可以要求物业公司限期整改，若物业公司在限定的期限内未整改给业主造成损失的，业主可以要求损害赔偿,另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（四）、第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告彭博在本判决生效后10日内支付原告重庆君昊物业管理有限公司物业服务费5340.96元，公共能源费1140元，城市垃圾处置费112元，二次供水费319.26元,共计6912.2元；二、驳回原告重庆君昊物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告彭博负担,被告彭博径行支付原告重庆君昊物业管理有限公司。余款25元退回原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  勾晓玲二〇一九年十一月二十五日书记员  余佳乐