广东省高级人民法院民 事 裁 定 书(2019)粤民申9521号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：王保库，男，1980年7月12日出生，汉族，住山东省冠县。委托诉讼代理人：肖利兰，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖明星，广东广信君达律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：广州市荔湾区吉维富建材经营部。住所地：广东省广州市荔湾区南岸路河柳街23号综合办公楼三楼原自编321室。经营者：杨吉平，男，1957年4月20日生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：龙伟文，广东大润律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧舞静，广东大润律师事务所律师。再审申请人王保库因与被申请人广州市荔湾区吉维富建材经营部（下称吉维富经营部）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民终6617号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。王保库再审申请称，（一）二审法院关于2017年3月28日至2018年5月9日之间占有使用费标准的问题存在事实认定不清。二审法院忽略了吉维富经营部已经对该阶段的租金进行减半收取的事实，王保库也已经提供充分的证据予以证实：1.2017年3月l7日、4月13日、5月11日，租赁客户所在的“金属仓景晟干果营销中心”群中吉维富经营部负责人与租赁客户的微信聊天记录。3月17日的微信聊天中吉维富经营部业务负责人李辅强在群中称，“对于在2017年3月26日前缴清二月份、三月份租金及管理费、水电费的租户，公司承诺其租金享受五折优惠，从2017年4月起，直到金属仓与我方之间的平房拆除为止。”因此，吉维富经营部已经承诺从2017年4月起对出租物业的租金进行减半。因租赁的物业未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，王保库暂未支付2017年2、3月份的租金具有合法理由，不构成享受租金减免的障碍。2.“广州市禅龙置业投资有限公司”实际是指“广州市禅龙置业发展有限公司”，该公司与吉维富经营部为关联企业，受杨吉平实际控制代出租人吉维富经营部收取租金。因此，广州市禅龙置业发展有限公司作出的意思表示对被申请人吉维富经营部产生法律效力。广州市禅龙置业发展有限公司以发送2017年4、5月份收费通知的方式再次向租户表明了租金减半收取的意思表示。该意思表示在吉维富经营部的经营者杨吉平发出的2018年9月份的缴费通知单中得到再次印证。由此可见，二审法院认定的“王保库二审提交的收费通知单，2018年9月的收费通知单并非针对涉案商铺，其他通知单出具人并非吉维富经营部”，从而认定该证据“不足以认定被申请人自认对涉案商铺租金减半收取”明显与事实不符。3.其他租户张某、方某、林某的证人证言，证实杨吉平以及广州市禅龙置业发展有限公司与租户接触洽谈租赁事宜，李辅强为招商人员，吉维富经营部确有承诺市场与金属仓之间的围墙商铺拆除之前，2017年4月以后全部按照合同租金的50％收取。综上所述，王保库在一、二审中，先后提供了多份直接证据，并由证人出庭作证，反复证明2017年3月28日之后的承租物业租金减半收取的事实，以上证据足己证明吉维富经营部承诺王保库2017年3月28日之后的租金减半收取。（二）租赁物业的实际面积仅有合同约定面积的一半，吉维富经营部违约在先，王保库有权要求相应减少租金。《租赁合同》第一条约定，租赁物的面积为80平方米，出租人应当向承租人交付面积为80平方米的租赁物业。但王保库承租的物业实际面积为41.74平方米。《租赁合同》约定的月租金标准为6500元，这一租金的标准的前提是出租人提供符合约定的租赁物。出租人未能提供与租赁合同约定的面积相符的租赁物，出租人违约在先，承租人可以拒不支付面积不足部分相应的租金。至于二审法院认为《租赁合同》对于涉案商铺是按照其整体约定固定的租金金额，并非按照具体面积标准约定租金金额显然与常识不符，租赁物的租赁价格与其面积明显具有直接、重大关联，面积是价格的重要影响因素，这是不证自明的商业惯例。（三）合同无效系由吉维富经营部原因所致，应当赔偿王保库装修损失31000元。本案中，吉维富经营部默认同意王保库的装修事宜，现因为吉维富经营部的原因导致合同无效，应当向王保库赔偿装修损失。综上所述，二审法院在上述事实认定和法律适用方面存在错误，王保库申请再审并请求：1.撤销二审判决；2.发回重审或依法改判2017年3月28日至2018年5月9日的房租使用费减半收取即3250元／每月；3.发回重审或依法改判吉维富经营部向王保库返还装修损失31000元；4.一审、二审、再审费用由吉维富经营部承担。吉维富经营部提交意见称，（一）二审判决认定2017年3月28日至2018年5月9日期间的租金标准为6500元／月正确，王保库的申请再审理由不能成立。1.2017年3月17日、4月13日、5月11日的微信聊天记录不能证明王保库有权减半交租。生效裁判(2019)粤01民终1610号民事判决书已对2017年3月17日的微信聊天记录的真实性不予认定。即使2017年3月17日的微信聊天记录为真，因王保库并未在2017年3月26日前结清二月份、三月份租金及管理费、水电费，故也不符合享受租金五折优惠的条件。吉维富经营部己举证证明双方租赁合同解除前，王保库持续占有、使用、收益案涉房屋，依法王保库应支付房屋占有使用费。王保库辩称其未结清费用是履行先履行抗辩权的说法不能成立。2.《2017年4月收费通知单》、《2017年5月收费通知单》、《2018年9月收费通知单》及微信聊天记录不能证明王保库有权减半交租。3份收费通知书均不是吉维富经营部开具的，吉维富经营部仅确认其确实有名为钟子贤的员工，但一审时明确对该组微信聊天记录的证据三性不予确认，也无法确认微信账号持有人身份。3.证人证言不能证明王保库有权要求减半交租。证人张某、林某均未出庭接受法庭及各方当事人质询，无法确认书面证人证言确实是其书写的，证人方某当时与吉维富经营部也正在打官司，其与吉维富经营部存在重大利害关系，其出具的证言不应被采纳。同时，从吉维富经营部向方某的发问过程可知，其陈述是仅仅是基于其个人推测。（二）王保库并未举证证明案涉房屋面积仅为合同约定面积的一半，同时，结合双方签订的《物业租赁合同》及经验常识可知，双方是以商铺整体确定租金标准的，而不是按面积计付租金的，王保库的该点申请再审理由不能成立。1.王保库提交的证据不能证明案涉房屋面积仅为合同约定面积的一半。王保库并未聘请有资质的机构对案涉商铺即自编号为C32的实际面积进行测算，其提交的《测量报告》并非案涉商铺的，而是自编号为C30、C31的商铺。2.对《物业租赁合同》进行文义理解可知，双方是以商铺整体确定租金为6500元／月的。如双方合意按面积确定租金标准，则在合同中会明确约定xx元／㎡／每月的租金数额。3.王保库在承租案涉商铺前实地查看过商铺、清楚知悉商铺结构、面积等状况，整个租赁过程中其也并未对商铺面积提出过任何异议，可见其完全认可按6500元／月的标准承租涉案商铺。4.现实中，承租房屋时(包括商铺、住房等)，大量情况是双方按房屋作为整体确定租金标准，而不是按面积大小计算租金。（三）王保库并未举证其对案涉商铺做过装饰装修，退一万步讲，即使其主张为真，其也并未举证证明装饰装修有经过出租人同意。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，装饰装修或者扩建发生的费用也应由承租人负担。本院审查认为，根据王保库的申请再审理由及吉维富经营部的答辩意见，本案再审审查的争议焦点是：1.2017年3月28日至2018年5月9日期间的占有使用费是否应按约定租金减半收取的问题；2.吉维富经营部是否应当赔偿王保库的装修费用的问题。（一）关于2017年3月28日至2018年5月9日期间的占有使用费是否应按约定租金减半收取的问题。王保库对案涉合同被认定为无效合同后，该期间的占有使用费应比照合同约定的租金标准收取占有使用费无异议，但主张本案应当在原约定基础上减半收取，理由一是吉维富经营部已承诺减半收取，二是租赁房屋面积仅为合同约定的一半。对此，本院分析如下：首先关于吉维富经营部已承诺减半收取的问题，王保库所主张的事实为吉维富经营部员工李辅强在微信群中称“对于在2017年3月26日前缴清二月份、三月份租金及管理费、水电费的租户，公司承诺其租金享受五折优惠，从2017年4月起……”。即使上述承诺确为吉维富经营部真实的意思表示，但也是附条件的，即租户必须在2017年3月26日前缴清二月份、三月份的租金等费用，才可以享受五折优惠。当时合同并未被认定为无效，而且即使被认定为无效，亦并不免除承租人支付有关费用的义务，王保库以合同在本案中被一、二审法院认定无效，而主张当时未按时支付租金等费用具有合法理由而可以与其他已经按出租人要求的时间支付租金的租户同样享受租金五折优惠，理由不成立。其次，关于王保库所租赁商铺面积的问题。案涉合同约定，杨吉平将位于如意坊路自编18号内自编号为C32的物业租赁给王保库使用，“租赁物面积经甲乙双方认可确定为80平方米”，租赁期限2016年6月28日至2019年6月27日，月租金额6500元。从合同中面积经“双方认可确定为80平方米”的措辞看，双方对租赁物C32商铺应有直观的了解，而且租金约定为6500元，并未明确每平方米租金价格。二审认定案涉商铺是按整体约定固定租金而非按照具体面积约定计算租金并无不当，王保库主张案涉商铺面积未达到合同注明的面积而应减半收取租金的理由亦不成立。（二）关于吉维富经营部是否应当赔偿王保库的装修费用的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”案涉合同约定，承租人“若自费对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，经甲方书面同意”。王保库未能举证证明吉维富经营部书面同意其装修，铺内的装修设施难以确定是原有的还是王保库承租后添加，且经一审法院释明，王保库也表示不申请对商铺的装修价值进行评估，吉维富经营部否认王保库有进行装修，并称交付的商铺是带阁楼的，不确认装修损失。故一、二审判决对其请求吉维富经营部赔偿31000元装修费不予支持，并无不当。综上所述，王保库的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回王保库的再审申请。审判长 赵 虹审判员 赖尚斌审判员 王 凯二〇一九年十一月六日法官助理蒋晓莉书记员陈欣