广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初1778号 原告：肖帆，男，1984年1月18日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区。 被告：李新明，男，1963年6月6日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：王小滔，广西剑化犁律师事务所律师。 第三人：桂林市亿丰房地产经纪有限公司，住所地桂林市秀峰区三多路13-19号榕荫里8-18号大楼西侧。 法定代表人：裴国峰。 委托诉讼代理人：伍郡元，男，1982年8月5日出生，汉族，住广西全州县，该公司员工。 原告肖帆诉被告李新明、第三人桂林市亿丰房地产经纪有限公司（以下简称亿丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告肖帆、被告李新明及其委托诉讼代理人王小滔、第三人亿丰公司的委托诉讼代理人伍郡元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖帆向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还原告购房定金20000元；二、判令被告支付原告违约金20000元；三、判令被告赔偿原告中介费12400元；四、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告（买方）通过第三人（中介方）介绍购买被告（卖方）位于桂林市秀峰区，并于2019年9月4日签订《房屋买卖合同》。签订《房屋买卖合同》当天，原告依合同约定支付给被告购房定金人民币20000元整，支付给第三人中介费人民币12400元整。《房屋买卖合同》签订后于2019年9月30日，被告以各种理由推脱不想出售此房，并不支付原告违约金。原告认为被告作为成年人在合法、平等、自愿、互信的基础上签订《房屋买卖合同》，理应根据合同的约定执行此合同，并退还原告购房定金、支付原告违约金及中介费。故原告向法院起诉，提出上述诉讼请求。 被告李新明辩称，1、三方签订的《房屋买卖合同》甲方为二人，仅有一人签字，还未成立；2、关于中介费，中介要办的事项为房屋过户的中介服务，中介现在并没有进行房屋交易过户的服务，不应收取中介费；3、被答辩人不是真正的购房人，是炒房客，违反相关政策、法律，属无效；4、本案漏列当事人，被告明确告知原告房屋为夫妻共同所有。 第三人亿丰公司陈述，按合同条约履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对本案无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，本院经审查，对其真实性亦予以认可。当事人的证据能否证明各方的诉辩主张，将在说理部分论述，此处不再赘述。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：通过第三人亿丰公司介绍，原告（乙方）、被告（甲方）及第三人（丙方）于2019年9月4日签订《房屋买卖合同》，合同约定被告自愿将坐落在桂林市秀峰区XXX房地产按现状出售给乙方。房地产成交总价款为620000元。乙方支付甲方购房款的方式为：定金20000元于合同签订当日支付，第二期购房款280000元于2019年10月10日前支付，第三期购房款320000元于2019年12月15日前支付。合同另约定乙方承担房屋交易过户的中介服务佣金12400元，此款于合同签订当日支付给丙方。合同第七条第2款约定：“甲方不按合同约定条款履行中途悔约，甲方应在悔约之日起三日内将定金退还给乙方，另赔付乙方与定金数额相等的违约金，由甲方支付丙方应收取的全部中介服务佣金……”。原、被告第三人在合同上签字按捺。合同签订当日，原告向被告支付房屋定金20000元，向第三人支付中介费12400元。 另查明，本案所涉房产为被告李新明与其妻子王XX共有，并未在《房屋买卖合同》上签字，该合同事后亦未得到王XX的追认。因王XX不同意，本案的合同无法继续履行。庭审中，原告在庭审中陈述其在签订合同时已知晓该房产为被告和王XX共有。被告在庭审中陈述在签订合同之前征求过王XX的意见，王XX原表示同意，之后因为价钱问题不同意卖房。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案被告处分的房屋系其与王XX的共有财产，为无权处分。根据庭审查明的事实，可确认原告在与被告签订购房合同时已经知晓该房产为被告与王XX共有，不能认定原告为善意第三人。该合同未得到共有权人王XX的签字，亦未得到其的追认，故《房屋买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”。本案原告基于对被告的信赖认为共有权人王XX亦同意卖房而签订《房屋买卖合同》，现合同无效，被告存在过错。被告应退还原告支付的购房定金20000元。原告为此支付了中介费12400元，被告应赔偿其损失。 关于原告要求被告支付违约金20000元的诉讼请求，因本案的合同无效，故合同中约定的违约责任亦不存在。原告因签订该合同而产生了资金损失，因合同无效不能主张违约金，但被告作为过错方仍应承担缔约过失责任，赔偿原告其资金占用期间的利息。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持……”的规定，现原告主张违约金，被告应从原告资金损失之日起按年利率6%支付原告资金占用期间的利息。对原告要求被告赔偿超过上述部分的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 1、被告李新明返还原告肖帆购房定金20000元； 2、被告李新明赔偿原告肖帆支付的中介费12400元； 3、被告李新明赔偿原告肖帆资金占用期间利息（利息计算：从2019年9月4日起，以本金32400元为基数，按年利率6%计算至资金实际给付完毕之日止)。 4、驳回原告肖帆的其他诉讼请求。 本案案件受理费1110元，简易程序减半收取555元，由原告肖帆负担211元，被告李新明负担344元。 上述应付款项，义务人应在判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者被执行的财产所在地的同级法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1110元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员  吴 奇 二〇一九年十一月二十七日 法官助理  陆颖贞 书 记 员  王曼珺 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。