黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终521号上诉人（一审原告、反诉被告）：哈尔滨市石化建筑材料公司，住所地哈尔滨南岗区文林街60号。法定代表人：赵国正，该公司经理。委托诉讼代理人：岳晓峰，北京岳成律师事务所黑龙江分所律师。委托诉讼代理人：党东月，北京岳成律师事务所黑龙江分所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：黑龙江华风房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区六顺街153号。法定代表人：胡滨，该公司总经理。委托诉讼代理人：周垚，黑龙江元辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙海艳，黑龙江元辰律师事务所律师。上诉人哈尔滨市石化建筑材料公司（以下简称石化公司）因与上诉人黑龙江华风房地产开发有限公司（以下简称华风公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，均不服哈尔滨市中级人民法院(2016)黑01民初366号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月8日立案后依法组成合议庭，以阅卷、询问的方式进行了审理。石化公司的委托诉讼代理人岳晓峰、党东月，华风公司的委托诉讼代理人周垚、耿成岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石化公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项及第三项；2.请求二审法院依法支持上诉人的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由华风公司负担。主要理由是：一审法院认定华风公司共计向石化公司支付840万元补偿款，认定华风公司多支付的438万元为补偿款，并直接以每平方米2000元标准冲抵房产面积，认定事实及适用法律均存在错误。一、石化公司仅收到250万元补偿款，一审法院认定共计收到840万元证据不足。关于430万元的支付情况，华风公司主张已经向石化公司支付430万元并提交了现金支票存根、记账凭证及往来资金结算票据予以证明，但上述证据证明不了石化公司已经实际收到430万元款项。1.三张2000年11月30日现金支票存根显示的金额分别为380万元、60万元及60万元，支票存根总金额为500万元，与华风公司主张的430万元不符。2.仅有支票存根，没有银行进账单。3.记账凭证上未体现任何与石化公司及本案有关的信息。且原审法院对石化公司提供的往来资金结算票据未予认可，对华风公司提供的往来资金结算票据同样也不应认可。关于华风公司按照《补充协议》约定向哈尔滨中海达商贸有限责任公司（以下简称中海达公司）支付了两笔80万元，合计160万元的款项，石化公司已经分别于2001年10月12日及2003年11月20日分两笔每笔80万元向华风公司予以返还，有加盖华风公司印章的往来资金结算票据为证，故一审法院认定该160万元应当计算在已付款中是错误的。综上，石化公司仅收到华风公司支付的补偿款250万元，协议书约定的补偿款是402万元，华风公司尚欠石化公司152万元。二、在双方未协商一致同意以补偿款冲抵房产面积的情况下，一审法院直接判决以补偿款冲抵房产面积，没有事实和法律依据。（一）因后签订的《协议书》已经对前《协议书》中每平方米2000元的约定予以变更，一审法院不能按照第一份《协议书》的条款按照每平方米2000元的标准冲抵房产面积。本案双方当事人并未就多支付的款项可以冲抵3120元平方米房产面积的事实协商一致，一审法院依职权直接予以认定无事实及法律依据。（二）即使一审法院认定华风公司实际向石化公司支付的款项是840万元，一审法院也无权直接认定438万元的款项性质为补偿款，仅能证明双方存在应履行给付的债权债务关系，对于多支付的438万元，华风公司可以债权人的身份另行向石化公司主张还款责任。故对于3120平方米的房产均应当按照目前市场价格1万元予以计算价值，华风公司应当按照3120万元的数额向石化公司履行协议义务。华风公司辩称，一、原审判决认定华风公司共计向石化公司支付840万元补偿款，证据确实充分，石化公司上诉事由不能成立。1.2000年12月15日，华风公司以现金支付石化公司430万元，石化公司出具了430万元收款票据，票据上加盖了现金收款印章，石化公司财务人员张淑敏签字。该笔款是华风公司分三次在银行取出的现金，根据道里建设银行2000年11月30日记帐凭证记载，有银行现金支票取款凭证，即380万元、60万元、60万元，注明用途为补偿款，华风公司将其中430万元交付给石化公司，在华风公司2000年12月1日记帐凭证记载430万元支付文林街补偿款，上述凭证与石化公司为华风公司出具的加盖有现金收款印章的430万元收款票据相互印证，充分证明华风公司支付石化公司430万元事实。2.2001年10月12日、2003年11月20日华风公司为石化公司出具的两张往来资金结算票据，并非华风公司真实收到石化公司退回的160万元。事实是双方于2001年10月10日签订一份补充协议，约定因案外人中海达公司要求石化公司支付其160万元补偿，由华风公司为石化公司垫付，华风公司依据约定向中海达公司支付此款时，石化公司认为该两笔款是其支付给案外人的补偿款，自己并未收到，不想在财务帐上体现该部分收入，商请华风公司转账支付两笔款时，让华风公司为其出具两份退还80万元补偿款收据，实际石化公司并未退还。石化公司所称的退还不符合其诉求及退款实际，一方面根据石化公司诉讼主张，认为华风公司尚未全部支付其补偿款，华风公司支付补偿款后石化公司不可能存在退还，退还诉称款项不符合常理；另一方面华风公司出具的收据加盖的是转讫收款印章，石化公司未能提供转账退还补偿款凭证。因此，石化公司诉称的退还款事实，未达到证明的高度盖然性。二、原审判决根据协议约定及实际履行情况认定华风公司以现金支付补偿款，未履行的以房屋面积折抵价款，未违反约定和法律规定。双方虽然签订2000年9月28日、2001年4月11日两份协议，但双方是依据2000年9月28日协议第五条约定：“如按现金分配，按建筑面积每平方米2000元计算”实际履行。如果双方履行的是2010年4月11日协议，华风公司不存在支付石化公司840万元，只能支付402万元。此节充分证明了双方实际履行的是2000年9月28日协议，并非2010年4月11日协议。因此，原判决认定同时适用两份协议，符合客观事实，石化公司的上诉理由不能成立。华风公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项，驳回石化公司的上诉请求，支持华风公司的反诉请求；2.依法确认双方于2000年9月28日、2001年4月11日签订的两份协议无效；3.判令石化公司向华风公司返还不当得利款项840万元及按银行同期贷款利率计算至实际给付之日止的利息损失；一、二审案件受理费由石化公司负担。主要理由是：一、石化公司没有证据证明其取得了土地使用权，亦没有举证证明其取得并提供给华风公司的土地面积及界址。一审法院对案涉土地使用权即转让标的这一关键事实没有查清，证据不足。一审中，华风公司举示了《国有土地使用权证》及附图，土地使用权面积23754.7平方米。根据该附图显示，加油站及房屋和周边场区占地均被市政道路所占用，与华风公司国有土地使用权证记载的面积无关，石化公司根本未向华风公司提供建设用地使用权。一审法院在没有查清上述事实的情况下，主观认定石化公司无偿划拨取得涉案国有土地使用权，是案涉土地的实际使用权人，以及转让土地用于华风公司开发建设，没有事实和法律依据。二、华风公司取得的案涉土地使用权与石化公司无关。双方所签订的《协议书》无效。两份协议均约定了由石化公司提供文林街开发建设用地，华风公司负责开发建设等内容。协议履行中，由于石化公司未按约定以合作开发的方式投入土地使用权，且在一审庭审前亦未将其无权占有的未登记国有土地登记在其名下。根据《中华人民共和国土地管理法》第三十八条第（六）项规定：“未依法登记取得权属证书的土地不得转让。”及法释【2005】第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权、起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”本案中，石化公司自始至终未取得土地使用权，未经转让批复。由于华风公司开发建设用地项目系与哈尔滨市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》依法出让取得，与石化公司无关。上述两份协议约定华风公司以实物分配其建筑面积3120平方米房屋，系建立在石化公司投入国有土地使用权作为合作开发条件的基础之上，由于石化公司根本不存在协议约定的国有土地，双方签订两份协议无效。据此，石化公司主张华风公司以实物分配其建筑面积3120平方米房屋或以同等价格予以补偿既无合同依据，亦无法律依据。石化公司诉称其在南岗区文林街向华风公司提供建设用地22000平方米，但石化公司在起诉前和判决后均未能举示国有土地使用权证，一审判决错误认定石化公司通过无偿划拨取得涉案土地使用权没有事实和法律依据。三、一审判决华风公司给付石化公司土地使用权对价930万元，属于认定事实和适用法律错误。既然石化公司不能举示证据证明其取得案涉土地使用权，属于标的不能，不存在华风公司支付对价的问题。对此二审法院应予纠正。四、华风公司已给付石化公司840万元，由于石化公司没有取得土地使用权，没有向华风公司提供项目建设用地使用权，且石化公司所占有土地及地上建筑物被规划为市政道路建设用地所占用，华风公司不存在赔偿石化公司损失的问题，已给付的840万元为不当得利应当全额返还。石化公司辩称，一、一审法院认定石化公司为案涉土地的合法使用权人，证据确实充分，适用法律准确。首先，在原审审理过程中，石化公司举示的工商备案登记档案及在房管部门调取的房屋产权登记档案，证明石化公司自1952年历史沿革即对案涉土地及房屋享有合法使用权及所有权。其次，在双方签订的两份协议的第一条均对土地的状态予以约定，在签约时华风公司就知晓案涉土地的实际合法权属主体是石化公司，并且知晓案涉土地石化公司没有办理土地使用权证，同时华风公司亦知晓土地地界不清的现状，故双方才在两份协议中约定由华风公司负责办理案涉土地的使用权证，所需材料由石化公司提供。第三，在华风公司完全知晓土地状态的情况下与石化公司签订了带有补偿性质的两份协议书，协议书中明确约定了补偿标准及补偿方式，在该种情况下华风公司即应当按照协议约定的内容向石化公司履行给付房产及补偿款的义务。综上，一审法院在石化公司提供充分证据证明土地权属的情况下，在双方已经明确约定土地状态的情况下，认定石化公司为案涉土地合法权属人，同时认定石化公司有权向华风公司主张权益，认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确。二、一审法院认定案涉协议为有效合同，并认定华风公司应当向石化公司支付对价有事实和法律依据。案涉合同的签订为双方真实意思表示，并不存在无效情形，应当认定为有效合同。即使案涉合同性质认定为土地使用权转让合同，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《土地使用权司法解释》）第十二条“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”之规定，在签订案涉合同后已经将土地相关手续交由华风公司，且华风公司已经实际上对案涉土地开发建设的情况下，本案双方之间签订的协议应当按照补偿性质的合同处理，华风公司理应向答辩人支付具有补偿性质的房产或者补偿款。三、一审法院认定华风公司已经向石化公司支付840万元的款项，认定数额存在错误，证据不足。应当以石化公司实际收到的250万元为准，在该种情况下一审法院还应判令华风公司向石化公司支付152万元补偿款及3120平方米房产或者对应的补偿款。石化公司向一审法院起诉请求：一、华风公司履行双方签订的协议书，给付哈尔滨市南岗区文林街开发的3120平方米房屋或给付等值资金3120万元；二、华风公司给付石化公司补偿款152万元及利息损失，自2001年4月11日至实际给付之日按银行同期贷款利率计算。华风公司反诉请求：一、确认双方2000年9月28日签订的《协议书》和2001年4月11日签订的《协议书》无效；二、石化公司返还华风公司不当得利款项840万元及按人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算自石化公司取得不当得利之日起至实际返还之日止的利息损失。一审法院认定事实：石化公司原系1952年成立的国营性质哈尔滨市煤业建筑器材公司石油商店，1984年11月1日企业登记地址变更至哈尔滨市南岗区，经多次更名，1988年5月7日经企业管理部门审批变更为石化公司。2013年7月18日，因石化公司自2009年起未按规定参加企业年检，哈尔滨市工商行政管理局南岗分局作出哈工商南监处字[2013]001号处罚决定书，吊销了石化公司的营业执照。石化公司原在南岗区有五处有证房产，其中包括：建筑面积960平米库房一处，建筑面积93.5米库房一处，建筑面积1205平米二层仓库一处，建筑面积19.43平方米收发室一处，建筑面积711.6平米二层办公房一处。2000年9月28日，甲方华风公司与乙方黑龙江石油化工销售总公司建材公司（即石化公司）签订《协议书》，约定：甲、乙双方就联合开发改造南岗区文林街地段，本着友好协商和互利互惠的原则，就有关事宜达成如下协议：一、由乙方提供的建筑用地，与铁路用地相邻，由于地界不清，乙方没有取得土地使用证，甲方负责为乙方办理土地使用证，办证需要的文件和资料由乙方负责提供。二、甲方负责办理该项目的规划立项和前期开发的全部手续，负责该项目工程施工、承担该项目的一切费用。三、该项目分两期施工，规划立项批准后，乙方按工期在一个月内搬迁完毕。房屋拆除由甲方负责。四、甲方办理前期手续和施工时间，按规定工作日内完成。五、甲、乙双方分配比例以规划建筑面积为准，甲方按建筑面积的24%分配给乙方，如按现金分配，按建筑面积每平方米2000元计算。六、乙方优先按立体选择房屋位置（含一层门市和加油站办公室）。七、甲方负责与规划部门沟通，规划立项时，为乙方考虑加油站迁移的适当位置。八、乙方销售商品房时，甲方提供售房发票、代缴税金。九、规划立项批准后，甲方按规划批准面积应分配给乙方建筑面积24%中的50%资金付给乙方（按建筑面积每平方米2000元计算），用于解决职工生活补贴等费用。待工程竣工后，从乙方商品房销售款中扣除。十、违约责任，由违约方负责经济赔偿。十一、本协议未尽事宜，双方协商解决。十二、本协议一式肆份，甲、乙双方各贰份，双方签字盖章后生效。十三、本协议在2001年5月31日前有效。华风公司、石化公司分别在甲、乙方落款处签字、盖章。2001年4月11日，甲方华风公司与乙方石化公司签订《协议书》，约定：甲、乙双方就联合开发改造南岗区文林街地段，本着友好协商和互利、互惠的原则，就有关事宜达成如下协议：一、由乙方提供的建筑用地，与铁路用地相邻，由于地界不清，乙方没有取得土地使用证，甲方负责为乙方办理土地使用证，办证需要的文件和资料由乙方负责提供。二、甲方负责办理该项目的规划立项和前期开发的全部手续，负责该项目工程施工、承担该项目的一切费用。三、规划立项批准后，乙方按工期在一个月内搬迁完毕。房屋拆除由甲方负责。四、甲、乙双方分配比例。根据建筑用地实际情况，经甲、乙双方共同测算确定：甲方一次性补偿给乙方现金总额402万元，工程竣工后以实物形式分配给乙方建筑面积3120平方米。五、乙方优先在原位置按民宅立体选择房屋（含一层门市和石化公司办公室）。六、甲方负责与规划部门沟通，为乙方解决加油站迁移的相应适当位置。七、乙方销售商品房时，甲方提供售房发票、由乙方缴纳税金。八、甲方办理前期手续时间和施工时间，按规定工作日内完成。九、违约责任，由违约方负责经济赔偿。十、本协议未尽事宜，双方协商解决。十一、本协议一式肆份，甲、乙双方各两份。十二、本协议自盖章签字后生效。华风公司、石化公司分别在甲、乙双方落款处盖章、签字。2001年10月10日，甲方华风公司与乙方黑龙江石油化工销售总公司、建材公司签订《补充协议》，约定：甲、乙双方自2001年4月11日签订联合开发改造南岗文林街地段协议之后，前期规划、用地及拆迁等审批手续已陆续办理完毕。目前，该地段按照城市房屋拆迁管理办公室颁发的拆许字（2001）第074号房屋拆迁许可证规定的拆迁期限，截止日期为2001年9月24日，但乙方（房屋所有人）租给建材大市场的房屋至今没有收回，主要原因是房屋使用人要求给予160万元人民币的经济补偿。为此，甲、乙双方经过研究，此款先由甲方垫付，以保证该项目能按计划实施。未尽事宜，另行商议。本协议一式肆份，甲、乙双方各执贰份，签字盖章后与原协议具有同等法律效力。华风公司、石化公司分别在甲乙双方处盖章、签字。2000年11月12日，经华风公司申请，哈尔滨市房屋安全鉴定办公室对南岗区的石化公司所有的建筑面积分别为93.5平方米、960平方米、1205平方米、711.6平方米的四处房屋进行鉴定，并作出《哈尔滨市房屋安全鉴定书》（鉴定编号2000-248）。2001年1月11日，哈尔滨市土地管理局地籍处作出哈尔滨市土地管理局土地权属审查确认书（2001年第2号），主要内容为：黑龙江华风房地产开发公司，你单位申请审查确认的南岗区的土地使用权，经我处审查为未登记土地，特此确认。2001年4月，华风公司取得哈国用（2001）字第31458号国有土地使用权证，主要内容为：坐落：哈尔滨市南岗区文林街与海城街西南角，使用权类型：出让，使用权面积：14834.7平方米。2001年8月20日，哈尔滨市城市房屋拆迁管理办公室为华风公司出具拆许字（2001）第074号《房屋拆迁许可证》，拆迁范围为南岗区南起文林街、北至铁道线，东起文明街，西至电力花园小区（具体详见拆迁范围图），拆迁面积非住宅8388.64平方米，占地面积35620平方米，拆迁实施单位为自行拆迁，拆迁期限为2001年8月24日至2001年9月24日。华风公司向石化公司于2000年10月26日支付动迁补偿款100万元，于2000年12月15日分别支付两笔补偿费430万元、50万元，于2001年5月11日支付100万元。华风公司向案外人中海达公司于2001年10月12日、2003年11月20日分两次各支付80万元，合计160万元。石化公司举示的2000年12月15日、2001年10月12日、2003年11月20日的《黑龙江省单位往来资金结算票据》记载，石化公司向华风公司分别退补偿款330元万、80万元、80万元。2016年4月7日，石化公司向华风公司邮寄《律师函》，要求华风公司向石化公司交付3120平方米房产或支付等价对应的现金。石化公司举示的特快专递邮单上记明，邮寄的是关于涉案协议的律师函。华风公司已签收该邮件。石化公司提交哈尔滨市各小区房价汇总情况，其中，华风公司开发建设的涉案工程华风海城湾项目，房屋均价为每平方米12,857元。石化公司申请对华风公司开发建设的涉案华风海城湾项目的房屋平均市场价格进行评估。华风公司表示，不同意对石化公司的此节主张进行市场价格鉴定。石化公司述称：石化公司在1952年设立后历史上实际占有涉案土地。石化公司占有涉案土地时间较长，没有办理土地使用权证书，只办理了部分房屋权属证书，有5处房产是有权属证书的。石化公司没有取得涉案土地使用权证书。对华风公司具有二级开发资质，处于有效状态，没有异议。在签订2000年9月28日《协议书》时，涉案土地没有权属证书。涉案土地是石化公司合法占有使用，在签订《协议书》石化公司同意联合开发房地产后，华风公司才得以以自己的名义向政府提出申请，才由规划部门作出规划，取得了用地批复，缴纳土地出让金才取得了土地使用权证书。签订协议后，凭协议才能向政府提出申请。提出申请后，直接从二手转让变成了出让。协议中的总额包括加油站。华风公司还有未出售的房屋。华风公司述称：认可石化公司现在的企业名称，石化公司是涉案合同相对人。《协议书》不包括加油站。当时，加油站没有合法的占地手续。华风公司以自己的名义取得了建设用地许可证、规划许可证，不需要凭双方的协议报建。2009年取得预售许可证。案涉工程于2010年末竣工，于2011年1月份交付进户使用，全部房屋已按商品房销售完毕，没有向石化公司交付房屋。华风公司已交付石化公司840万元。一审法院判决认为，本案的焦点是：1.如何认定双方当事人签订的两份《协议书》及《补充协议》的性质和效力。2.如何认定双方款项往来的实际数额。3.石化公司主张权利是否超过诉讼时效期间。4.本案应当如何处理。一、关于双方当事人签订的两份《协议书》及《补充协议》的性质和效力1.涉案土地的性质。涉案土地是国有土地。石化公司于1952年成立，企业性质为国营企业，1984年11月1日企业登记地址变更至涉案土地所在的哈尔滨市南岗区。石化公司无偿划拨取得涉案国有土地使用权，是涉案土地的实际使用权人。2.双方签订的2000年9月28日《协议书》与2001年4月11日《协议书》的关系。双方对两份协议书的真实性及自愿性没有异议。根据两份协议书的内容，在后的2001年4月11日《协议书》是对在前的2000年9月28日《协议书》的补充和变更，对两份协议书相同部分和不一致且冲突部分，以在后的2001年4月11日《协议书》为准；对2000年9月28日《协议书》与2001年4月11日《协议书》不一致且不冲突部分，应当均予适用。两份协议书均属主合同。3.2001年10月10日《补充协议》与两份协议书的关系。2001年10月10日《补充协议》是对此前两份协议书的补充，是从合同，应予适用。4.本案适用的法律。《土地使用权司法解释》第二十八条规定：“本解释自2005年8月1日起施行；施行后受理的第一审案件适用本解释。本解释施行前最高人民法院发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。”双方当事人签订涉案协议虽然是在《土地使用权司法解释》施行之前，但本案是《土地使用权司法解释》施行后受理的第一审案件，故应当适用《土地使用权司法解释》等法律。双方当事人亦均引用《土地使用权司法解释》作为法律根据。5.双方合同关系的性质。《土地使用权司法解释》第七条规定：“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议”；第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。2000年9月28日的《协议书》约定：一、由石化公司提供建筑用地；石化公司没有取得土地使用证，华风公司负责为石化公司办理土地使用证。二、华风公司负责办理该项目的规划立项和前期开发的全部手续，负责该项目工程施工、承担该项目的一切费用。三、房屋拆除由华风公司负责。五、双方分配比例以规划建筑面积为准，华风公司按建筑面积的24%分配给石化公司，如按现金分配，按建筑面积每平方米2000元计算。六、石化公司优先按立体选择房屋（含一层门市和石化公司办公室）。七、华风公司负责与规划部门沟通，规划立项时，为石化公司考虑加油站迁移的适当位置。2001年4月11日的《协议书》约定：一、由石化公司提供建筑用地；石化公司没有取得土地使用证，华风公司负责为石化公司办理土地使用证。二、华风公司负责办理该项目的规划立项和前期开发的全部手续，负责该项目工程施工、承担该项目的一切费用。三、房屋拆除由华风公司负责。四、华风公司一次性补偿给石化公司现金总额402万元，工程竣工后以实物形式分配给石化公司建筑面积3120平方米。五、石化公司优先在原位置按民宅立体选择房屋（含一层门市和石化公司办公室）。六、华风公司负责与规划部门沟通，为石化公司解决加油站迁移的相应适当位置。按照双方两份《协议书》约定，石化公司不承担经营风险，只收取固定利益，其作为土地使用权人将出让土地使用权转让于受让方华风公司，华风公司向石化公司支付价款。双方《协议书》符合《土地使用权司法解释》第七条和第二十四条的规定，应当认定为土地使用权转让合同。6.双方合同的效力。石化公司是涉案国有土地的实际使用权人。石化公司没有办理涉案土地使用权登记。石化公司与华风公司没有办理涉案土地使用权变更登记手续。华风公司于2001年8月20日取得《房屋拆迁许可证》，于2001年4月取得涉案国有土地使用证，使用权类型为出让。依照《土地使用权司法解释》第八条关于“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”的规定，华风公司关于双方之间未办理土地使用权变更登记手续，2000年9月28日和2001年4月11日的《协议书》无效的主张不成立。《土地使用权司法解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”；第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”；第十二条规定：“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理”。本案，涉案土地使用权人石化公司与华风公司签订2000年9月28日和2001年4月11日的《协议书》，转让涉案土地使用权，经有批准权的人民政府同意转让，并由华风公司办理土地使用权出让手续，故2000年9月28日和2001年4月11日的《协议书》按照补偿性质的合同处理。华风公司与石化公司签订的2000年9月28日《协议书》、2001年4月11日《协议书》、2001年10月10日《补充协议》，意思表示真实，不违反法律效力性强制性规定，不具有法律规定合同无效的情形，应当认定为有效合同。二、关于双方款项往来的实际数额华风公司举示的记账凭证、转账支票存根、石化公司往来资金结算票据、银行财务凭证等证据确实、充分，足以证明其向石化公司于2000年10月26日给付100万元，于2000年12月15日给付50万元，于2000年12月15日给付430万元，于2001年5月25日给付100万元；向中海达公司于2001年10月12日给付80万元、2003年11月20日给付80万元，合计840万元。2001年10月10日《补充协议》约定：石化公司（房屋所有人）租给建材大市场的房屋至今没有收回，主要原因是房屋使用人要求给予160万元的经济补偿。为此，华风公司、石化公司经过研究，此款先由华风公司垫付。华风公司于2001年10月12日、2003年11月20日向中海达公司分别支付两笔80万元，合计160万元款项，符合2001年10月10日《补充协议》的约定，是华风公司为石化公司垫付的款项，是为石化公司向中海达公司清偿的债务，应当计为华风公司向石化公司支付的补偿款。华风公司关于该款应当作为其向石化公司给付的合同价款的主张成立。石化公司关于应当由华风公司承担给付该款义务的主张，与2001年10月10日《补充协议》的约定相悖，不成立。据此，华风公司关于已向石化公司给付840万元合同价款的主张成立。应当认定，华风公司已向石化公司给付补偿款840万元。石化公司举示的2000年12月15日、2001年10月12日、2003年11月20日的《黑龙江省单位往来资金结算票据》，没有记账凭证、转账凭证、银行财务凭证等实际付款的相应证据证明，不能认定该结算票据记载的款项已经实际支付。华风公司的相关抗辩主张有理，应予采纳和支持。石化公司关于向华风公司分别退补偿款330元万、80万元、80万元的主张，证据不足，不予认定和支持。华风公司的此项抗辩主张成立，予以采纳。三、关于石化公司主张权利是否超过诉讼时效期间2016年4月7日，石化公司向华风公司邮寄《律师函》，要求华风公司向石化公司交付3120平方米房产或支付等价对应的现金。华风公司已收到该邮件。华风公司关于没有收到该律师函的主张，不能否定其签收了该律师函邮件的事实。双方合同没有约定华风公司向石化公司履行合同义务、给付合同价款的期限。石化公司在向华风公司主张权利之前，不存在诉讼时效障碍。石化公司自2016年4月7日向华风公司邮寄《律师函》主张权利，至提起本案诉讼，没有超过诉讼时效期间。华风公司关于石化公司主张权利已超过诉讼时效期间的主张不成立。四、关于本案应当如何处理依照《土地使用权司法解释》第十二条的规定，华风公司已办理涉案土地使用权出让手续，双方2000年9月28日和2001年4月11日《协议书》应当按照补偿性质的合同处理。华风公司应当按照《协议书》约定向石化公司给付补偿对价，其关于石化公司无权取得合同价款的主张不成立。2000年9月28日《协议书》约定：五、双方分配比例以规划建筑面积为准，华风公司按建筑面积的24%分配给石化公司，如按现金分配，按建筑面积每平方米2000元计算。六、石化公司优先按立体选择房屋位置（含一层门市和加油站办公室）。九、规划立项批准后，华风公司按规划批准面积应分配给石化公司建筑面积24%中的50%资金付给石化公司（按建筑面积每平方米2000元计算），用于解决职工生活补贴等费用。待工程竣工后，从石化公司商品房销售款中扣除。2001年4月11日《协议书》约定：四、双方分配比例。根据建筑用地实际情况，经双方共同测算确定：华风公司一次性补偿给石化公司现金总额402万元，工程竣工后以实物形式分配给石化公司建筑面积3120平方米。五、石化公司优先在原位置按民宅立体选择房屋（含一层门市和办公室）。六、华风公司负责与规划部门沟通，为石化公司解决加油站迁移的相应适当位置。九、违约责任，由违约方负责经济赔偿。按照2001年4月11日《协议书》约定，华风公司应当向石化公司给付402万元的补偿款，给付3120平方米建筑面积的房屋。华风公司共向石化公司给付840万元补偿款。华风公司承认，案涉工程于2010年末竣工，于2011年1月份交付进户，全部房屋已按商品房销售完毕，未向石化公司交付房屋。华风公司向石化公司实际给付补偿款840万元，减去按照2001年4月11日《协议书》约定应当向石化公司给付的补偿款402万元，余438万元。按照当时双方在2000年9月28日《协议书》确定的建筑面积价格每平方米2000元计算，华风公司多付的438万元款项可以折抵应当向石化公司给付的建筑面积2190平方米，按照2001年4月11日《协议书》关于分配给石化公司建筑面积3120平方米的约定，华风公司尚应当向石化公司给付930平方米的建筑面积。石化公司关于华风公司还有未出售的房屋的主张，没有证据证明，不能认定。石化公司关于参照同区域平均房价进行测算，建筑面积每平方米1万元的主张合理，没有超过市场价格。华风公司没有举证否定石化公司的此项主张。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款规定：“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”石化公司申请对华风公司开发建设的涉案华风海城湾项目的房屋平均市场价格进行评估鉴定，对证明待证事实已无意义，为节省当事人不必要的诉讼支出和诉讼期间，不应准许。根据石化公司关于按照每平方米建筑面积折合市场价1万元计算的诉讼主张，以及石化公司提出的华风公司给付等值资金的诉讼请求，判定华风公司向石化公司给付930万元。华风公司的反诉请求不成立，不应支持。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”；第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。华风公司没有按照约定向石化公司给付房屋，存在过错。同时，石化公司关于向华风公司退补偿款490万元的主张不成立，其以不能成立的理由向华风公司主张不存在的权利，意图造成华风公司巨额损失，致使双方不能结算，争议不能解决，石化公司亦存在一定过错。故对石化公司主张的判决生效前的利息损失不应支持。在判决生效后，如华风公司不履行生效判决，则应当向石化公司按照银行同期贷款利率给付利息损失。综上所述，石化公司的诉讼请求部分成立，对成立部分予以支持。华风公司的抗辩主张部分成立，对成立部分予以采纳。华风公司的反诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第八条、第九条、第十一条、第十二条、第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款的规定，判决：一、华风公司向石化公司给付930万元，于判决生效之日起十日内付清；二、华风公司如逾期不履行判决第一项，则向石化公司按照中国人民银行公布的同期贷款利率给付利息；三、驳回石化公司的其他本诉请求；四、驳回华风公司的反诉请求。本诉案件受理费205,400元，由石化公司负担128,500元，由华风公司负担76,900元；反诉案件受理费35,300元，由华风公司负担。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，根据双方当事人诉辩主张及庭审询问情况，本案应解决以下焦点问题：关于石化公司是否为案涉土地使用权人的问题。虽然石化公司未取得土地使用权证，但双方签订的两份协议及补充协议，约定由华风公司负责办理案涉土地使用权证，表明华风公司对石化公司作为合法权利主体是明知并认可的，且已履行了部分支付补偿款的义务。由于石化公司同意对该部分土地使用权的让渡，使得华风公司经过哈尔滨市人民政府审批同意，通过出让方式取得土地使用权，一审法院认定石化公司为案涉土地原实际使用权人并无不当，华风公司主张其与国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》出让取得案涉土地与石化公司无关，与双方合同约定及实际履行情况不符。对华风公司主张其取得土地使用权与石化公司无关，已支付的补偿款属于不当得利，石化公司应予返还的诉讼主张不予支持。关于案涉两份协议书及补充协议的效力问题。根据《土地使用权司法解释》第十二条“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理”之规定，石化公司虽因历史及地界不清等原因未取得案涉土地的土地使用权证书，但石化公司同意将实际占有的土地让渡给华风公司，是双方的真实意思表示，两份协议书及补充协议均合法有效，对华风公司要求确认合同无效的诉讼主张，本院不予支持。关于华风公司已付补偿款数额问题。首先，关于430万元补偿款之认定。华风公司举示了现金支票存根三张、中国建设银行现金支票三张（均注明补偿费），可证明华风公司于2000年11月30日在建设银行分三笔提取现金共计500万元，与石化公司2000年12月15日收到华风公司补偿款430万元的结算票据相互印证，能够形成完整的证据链条，证明石化公司具备完成给付的时间条件和能力条件，并完成给付行为。而一审法院对华风公司收到石化公司330万元退款的资金结算票据未予认定，系因石化公司未能举示相关付款凭证等证据以充分证实存在真实退款行为，且石化公司亦未能对在收到补偿款后又于当日进行退款的行为作出合理解释，一审法院认定符合证据采信规则，并无不当。现石化公司上诉主张未实际收到430万元，不能对抗华风公司举示的付款证据，亦与石化公司曾主张的对华风公司存在330万元退款行为相矛盾，本院不予支持。其次，关于垫付经济补偿款160万元之认定。如前所述，石化公司未能举示付款凭证等支持实际给付行为的证据，仅凭华风公司收到160万元退款的资金结算票据不能充分证实石化公司存在真实退款行为。且由华风公司垫付该160万元经济补偿款系双方在2001年10月10日《补充协议》约定，华风公司于2001年10月12日、2003年11月20日替石化公司分别垫付各80万元给中海达商贸有限责任公司，而石化公司举示的其退款的资金结算票据日期均为华风公司垫付资金当日。如石化公司有能力于付款当日即退还垫付款，则《补充协议》中无需约定由华风公司垫付，对石化公司已退还160万元垫付款的主张，本院不予支持。综上，一审法院认定华风公司给付石化公司补偿款840万元证据充分，本院予以维持。关于是否应以补偿款冲抵房屋面积的问题。对双方2001年4月11日签订的协议书与2000年9月28日签订协议书相比较，资金的分配及给付方式约定发生变化，第二份协议系对第一份协议的细化和补充，而非完全的变更与替代。其一，第二份协议签订时第一份协议仍在合同约定的有效期内，且双方并未约定第一份协议自签订第二份协议起失效。其二，在第二份合同签订时，华风公司已给付石化公司补偿款580万元，已经超过第二份协议约定的补偿款总额402万元，而华风公司并未主张或举证证明其向石化公司要求返还多支付的补偿款，应视为双方仍同意按第一份协议中2000元每平方米的现金分配方式履行，故多支付的补偿款自然折抵应给付的建筑面积。而在2001年5月31日第一份协议约定的协议失效日期前，华风公司向石化公司共支付680万元补偿款，多支付补偿款按2000元每平方米折抵建筑面积符合双方合同约定。对于华风公司按照补充协议约定垫付的经济补偿款160万元，考虑到双方并未约定垫付资金的返还方式及返还期限，石化公司接收该款十余年来亦一直未予返还，将该垫付款视为华风公司已支付的补偿款，并按双方当时曾同意的现金支付方式折抵建筑面积，符合公平原则，一审判决将该款以2000元每平方米折抵建筑面积并无不当，本院予以维持。综上，石化公司对不应以补偿款冲抵建筑面积的上诉请求不成立，本院不予支持。综上，石化公司及华风公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。华风公司预交的二审案件受理费112,200元由华风公司负担，石化公司预交的二审案件受理128，500元由石化公司负担。本判决为终审判决。审判长  李维东审判员  李艳梅审判员  安学思二〇一九年十一月二十日书记员  孙思宇