云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云08民终1077号上诉人(原审原告)：普洱市荣盛物业管理有限公司，住所地为云南省普洱市思茅区。法定代表人：李生明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张思麒，云南天溯律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：叶寒珍，女，1971年5月5日出生，住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：周雅琴，云南慧申律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人普洱市荣盛物业管理有限公司（以下简称“荣盛物业公司”）因与被上诉人叶寒珍租赁合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2018）云0802民初1221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。荣盛物业公司上诉请求：1.一审判决认定事实不清、适用法律不当，请求二审法院依法撤销一审判决，依法支持荣盛物业公司的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费均由叶寒珍负担。事实及理由：一、一审法院认定涉案商铺系建华公司向普洱军分区租赁属于认定事实不清，荣盛物业公司对涉案商铺具有管理、经营、出租的权利。2011年5月9日，原双流县华阳荣生服装商场、唐富春、王利共同（该商场系李生明个人经营，现已更名为天府新区成都片区华阳明荣服装经营部，唐富春、王利后退出）与普洱军分区签订《军队房地产租赁合同》，租用普洱军分区位于振兴路（现涉案商铺所在地）的13亩土地进行商贸活动，租期20年，从2011年8月1日起到2033年8月1日止（该13亩土地包含了普洱军分区从建华公司收回的现涉案商铺所占用的土地及涉案商铺，军分区提前收回土地、商铺的补偿款已由荣盛物业公司通过军分区的士兵许尹超支付给了建华公司，普洱军分区收回土地及房屋后又租给了荣盛物业公司，从此荣盛物业公司取得该13亩土地的使用权。2012年12月31日，李生明、王利与普洱军分区签订《协议》，对2011年5月9日签订的《军队房地产租赁合同》进行部分修改，将原合同中约定的“乙方每年向甲方交纳租金171万元，每4年递增5%的方式”变更为“按照新建房屋总建筑面积4-6进行分成，分区占40%的房屋，承租方占60%的房屋”，同时约定“乙方经营使用和管理房屋的时限自2012年12月31日至2033年12月31日止”。现涉案商铺处于协议约定的60%的（也就是普洱国培商务中心）范围内。2013年初双流县华阳荣生服装商场授权荣盛物业公司全权负责“国培商务中心”的房屋租赁工作及物业管理工作，从而使荣盛物业公司取得包括现涉案商铺在内的“国培商务中心”房屋的管理、经营、出租的权利。一审法院认定涉案商铺系建华公司向普洱军分区租赁所得属于认定事实错误。二、一审法院认为荣盛物业公司出租涉案商铺属于无权处分，并且该无权处分的行为没有得到权利人普洱军分区的授权及追认，并依照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定认定双方签订的《房屋租赁合同》无效，属于适用法律不当。根据上述所述，荣盛物业公司于2013年初起就实际取得包括涉案商铺在内的“国培商务中心”60%房屋的管理、经营、出租的权利，一审法院在没有查清事实的基础上就认定荣盛物业公司对涉案商铺没有处分权，属于认定事实错误。另外，荣盛物业公司出租争议商铺并收取租金的行为属于收益权而非处分权，一审法院以荣盛物业公司的行为属于无权处分并认定双方签订的房屋租赁合同无效属于适用法律不当。三、叶寒珍不能使用涉案商铺的责任不在荣盛物业公司，荣盛物业公司也不存在违约。造成叶寒珍不能使用涉案商铺的原因是由于普洱军分区依照2016年2月16日中国共产党中央军事委员会（通知）军发【2016】58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的通知，收回涉案的出租商铺所致，该原因属于双方在履行合同过程中出现的情势变更情形，而且该情形荣盛物业公司无权阻止，必须服从。四、荣盛物业公司要求叶寒珍支付租金及利息的诉讼请求合法，依法应受到法律保护。由于荣盛物业公司与叶寒珍签订的《房屋租赁合同》系有效合同，叶寒珍就应当按照合同约定履行交付租金的义务，叶寒珍不完全履行交付租金的义务对荣盛物业公司构成违约，依法应承担不完全履行合同的违约责任。荣盛物业公司的诉讼请求于法有据，依法应得到支持。综上，荣盛物业公司租赁涉案商铺给叶寒珍使用的行为在原双流县华阳荣生服装商场授权履职的权限范围，荣盛物业公司的租赁行为无需普洱军分区授权及追认，荣盛物业公司与叶寒珍签订的《房屋租赁合同》合法有效，受法律保护。双方的租赁合同不能继续履行属于情势变更的情形，荣盛物业公司不存在违约行为。叶寒珍未提交书面答辩意见。荣盛物业公司向一审法院起诉请求：1.判令叶寒珍支付拖欠的房屋租赁金500840元，利息537377元，共计1038217元，及支付自2018年2月28日起至租金清偿之日止的利息，利息按合同约定的万分之五计算，利随本清；2.判令叶寒珍承担本案诉讼费。一审法院认定的事实，2013年6月1日荣盛物业公司与叶寒珍签订了《房屋租赁合同》，约定叶寒珍承租位于普洱军分区交汇处（孔明像）普洱市国培商务中心2幢1层113号商铺（备注：113号商铺为靠鱼水路的第1间），租赁期限为20年，即自2013年6月1日起至2033年5月31日止，租金共计1473840元，支付方式为：叶寒珍于2013年6月1日前一次性支付租金573840元，剩余租金90万元，采取银行按揭贷款支付，叶寒珍必须提供与贷款金额相对应的资产或收入证明以及其他相关贷款资料，于合同签订后五日内提交银行审核。由于叶寒珍过失或者自身贷款条件不符合银行要求，造成贷款不成功，前三个月租金荣盛物业公司不收取，荣盛物业公司退还叶寒珍剩余租金，不补偿叶寒珍装修及其他费用，荣盛物业公司有权收回租赁商铺。叶寒珍于2013年5月20日向荣盛物业公司交纳租金10万元，于2013年5月31日交纳租金473000元，合同签订后，于2014年1月19日交纳租金20万元、于2015年6月1日交纳租金10万元、于2015年11月1日交纳租金10万元，共计交纳租金973000元。叶寒珍于合同签订后，向原思茅区农村信用合作联社平原分社申请按揭贷款，但其承租的房屋不在按揭贷款范围内，不符合贷款条件，原思茅区农村信用合作联社平原分社未允许叶寒珍的按揭贷款申请。2016年7月25日普洱军分区发出《普洱军分区全面停止有偿服务活动通告》，告知普洱军分区各级未满租赁的项目务于2017年6月30日以前一律停止，请承租方尽快配合做好交回部队的相关准备工作。2018年7月11日普洱军分区向叶寒珍发出《关于关停收回出租房屋的通知》，通知叶寒珍承租的房屋系普洱军分区交由承租方思茅建华工程有限公司（以下简称建华公司）修建，现建华公司经营的鱼水路临街铺面已于2018年4月20日关停，普洱军分区与建华公司已于2018年5月20日解除租赁合同，建华公司已返还房屋土地。要求叶寒珍于2018年7月19日前停止营业并腾退搬离。2018年8月13日普洱军分区向叶寒珍收回了涉案房屋。另查明，叶寒珍承租房屋原系建华公司向普洱军分区租赁。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，本案涉案房屋原系建华公司向普洱军分区租赁，虽然荣盛物业公司主张该房屋系案外人普洱军分区营房科战士许尹超根据普洱军分区首长的授意由荣盛物业公司向建华公司进行补偿提前将该房屋从建华公司收回交由荣盛物业公司经营管理，但普洱军分区向叶寒珍发出的腾退搬离的理由为其与建华公司已解除租赁合同，建华公司已返还房屋土地以及普洱军分区向一审法院回函对叶寒珍租赁国培中心2幢1层113号商铺的相关事宜不知情，足以证实了普洱军分区对案外人许尹超、建华公司和荣盛物业公司进行的上述行为以及荣盛物业公司将该房屋向叶寒珍出租的行为未进行授权和追认，荣盛物业公司对该房屋不具有处分权，故此荣盛物业公司、叶寒珍双方于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》无效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，因荣盛物业公司未向一审法院提交有效证据证明其对涉案房屋具有处分权，应承担不利己的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。”的规定，荣盛物业公司未取得涉案房屋的处分权便处分普洱军分区的军产导致荣盛物业公司、叶寒珍双方签订的租赁合同无效负有主要责任，叶寒珍在签订租赁合同时未审查租赁房屋的产权状况导致合同无效负有一定的责任，为避免当事人再次起诉造成诉累、节约司法资源，根据上述法条的立法精神和原则，明确了法院对合同无效后法律后果可依职权进行处理，无需当事人另行提起诉讼，现涉案房屋已被所有权人普洱军分区收回，荣盛物业公司应返还叶寒珍交纳的租金，但应扣除叶寒珍实际占用房屋的使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，荣盛物业公司应扣除参照合同约定的租金标准计算的房屋占有使用费后，将剩余租金589600元（973000元－1473840元÷20年÷365天×1899天≈589600元）返还叶寒珍。对于荣盛物业公司提出如合同无效叶寒珍应当返还向案外人阳述富、罗定海转租收取的资金的主张，一审法院认为，荣盛物业公司与案外人阳述富、罗定海转租行为，系另一个法律关系，且叶寒珍向案外人阳述富、罗定海收取的租金不是因本案合同取得的财产，故此对荣盛物业公司的该项主张，一审法院不予支持。综上所述，荣盛物业公司、叶寒珍双方签订的租赁合同无效，荣盛物业公司应返还叶寒珍租金589600元。荣盛物业公司提出的诉讼请求，事实不清、证据不足，一审院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告普洱市荣盛物业管理有限公司与被告叶寒珍于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、由原告普洱市荣盛物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告叶寒珍租金589600元；三、驳回原告普洱市荣盛物业管理有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14144元，由普洱市荣盛物业管理有限公司负担。本院二审期间，荣盛物业公司围绕上诉请求依法提交证据三组。第一组证据:《军队房地产租赁合同》一份、付款明细表一份、《协议》一份、房屋分成示意图一份、授权书一份。欲证明：荣盛物业公司具有国培商务中心2幢1层1单元113号商铺出租的权利。荣盛物业公司的第二组证据：许尹超的身份证复印件一份、《情况说明》一份、中国农业银行云南省分行历史数据查询报告一份、荣盛物业公司《说明》一份、转账凭证4份、建华公司财务人员伍艳红、杜江丽的《情况说明》一份、杜江丽和伍艳红身份证复印件各一份、伍艳红的银行卡明细账一份。证明：建华公司的4件商铺被普洱军分区收回交由荣盛物业公司用于国培商务中心开发使用，因此需给予建华公司的补偿款由荣盛物业公司通过许尹超支付给了建华公司，普洱军分区收回房屋后又租给荣盛物业公司（叶寒珍在范围内），荣盛物业公司因此取得国培商务中心2幢1层1单元113号商铺使用权的事实叶寒珍质证认为，对第一组证据中的《军队房地产租赁合同》、付款明细表、唐富春用地示意图，《协议》及房屋分层示意图及第二组证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的不予认可。以上证据只能证明中国人民解放军云南省普洱军分区将振兴路13亩土地租赁给双流县华龙荣生服装商场。协议中约定的60%房屋并未包含本案的涉案商铺。协议是对房地产租赁合同的补充，房地产租赁合同已协议中的甲乙方是一致的，因此李生明和王利在协议中的乙方处签字代表的是荣升服装商场，而不是荣盛物业公司。对授权书的三性均不认可。该授权书是一份无效的授权书。首先，13亩土地上的房屋并不是双流县华龙荣升服装商场开发的，而是思茅建华工程有限公司开发，该授权书上没有期限，也没有落款日期无法知晓。该授权的期限是什么时候，最后该授权书上也没有荣盛物业公司的盖章。本院认为，当事人对证据的真实性、合法性予以认可，本院予以确认。以上证据证明了荣盛物业公司取得涉案房屋的租赁权的过程。授权书虽没有填写日期，但从合同的相对性而言，合同双方未提出异议且在合同履行过程中，叶寒珍向荣盛物业公司支付租金后，实际使用租赁物直至被军队收回止。故，本院对以上证据予以采信。荣盛物业公司提供的第三组证据:《普洱市中级人民法院（2019）云08民终248号民事判决书一份》。欲证明1.根据已经生效的中级人民法院的民事判决，荣盛物业公司对涉案商铺具有出租、经营、管理权力，荣盛物业公司与叶寒珍签订涉案商铺的租赁合同属有效合同；2.叶寒珍不能继续使用涉案商铺属于履行合同过程中被军队收回。本院认为，该组证据系生效法律文书，不属于当事人质证的范围。本院将根据生效判决书内容与本案的关联性，进行综合考虑。经审理查明，本院认定的事实与一审认定的事实基本一致。另查明，2011年5月9日普洱军分区与原双流县华阳荣星服装商场签订《房地产租赁合同》，合同约定普洱军分区将振兴路13亩土地出租给原双流县华阳荣星服装商场。李生明作为原双流县华阳荣星服装商场的法定代表人签字。后原双流县华阳荣星服装商场向荣盛物业公司出具委托书，授权荣盛物业公司对13亩土地上所开发的“普洱国培商贸中心”房屋租赁及物业的管理工作负责。本院认为，关于《房屋租赁合同》的效力问题。荣盛物业公司认为自己是有权转租，并提供了相关证据予以证明。在合同履行过程中，叶寒珍以支付租金为对价，实际获得房屋的使用权。本院认为，荣盛物业公司提供的证据足以证明自己有租赁房屋的权利。退一步说，即使荣盛物业公司无权转租房屋，亦不会导致合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”简言之，即无权处分不会导致合同无效。承租人转租的行为是负担行为，并非处分行为，举重以明轻，无权处分房屋尚不会导致合同无效，无权转租房屋亦不会导致合同无效。故，本院认为，荣盛物业公司与叶寒珍签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规禁止性规定，合同有效。一审法院认为本案所涉《房屋租赁合同》无效不当，本院予以纠正。关于荣盛物业公司要求叶寒珍支付租金及利息的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第八条:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，从《房屋租赁合同》第十二条免责条件第(二)：“市政建设或国家政策需要拆迁或改造已租赁的房屋，甲乙双方按实际使用情况按月计算，所剩余部分租金甲方退还乙方。”及第九条特别约定:“由于乙方过失或自身贷款条件不符合银行要求,造成贷款不成功,前三个月的租金甲方不收取,甲方退还乙方剩余租金,不补偿乙方装修及其它费用,甲方有权收回该商铺。”上看，双方已经对免责事由及未能足额支付租金的处理进行了约定。涉案房屋自2018年8月13日被军队收回，属于双方约定的免责条款，至此双方实际租赁时间为5年2月12天。按月应支付的租金为6141元(1473840÷20年÷12个月)。本案中，叶寒珍一共已经支付租金973000元，租金支付金额已经超过实际租赁时间。故，对荣盛物业公司要求叶寒珍支付剩余租金500840元，本院不予支持。对于利息部分。根据双方合同约定如因叶寒珍自身原因导致贷款不成功的，合同赋予荣盛物业公司为收回房屋的权利，荣盛物业公司不行使，与叶寒珍继续履行租赁合同的行为，视为权利的放弃。且本案中导致农村信用合作联社不能提供贷款的原因是荣盛物业公司的房屋不在按揭贷款范围内，不符合贷款条件。故，荣盛物业公司要求叶寒珍支付未足额支付款项的利息部分，无事实及法律依据，本院不予支持。另，一审法院判决荣盛物业公司向未在该案中提起反诉的叶寒珍支付租金不当，本院予以纠正。综上所述，普洱市荣盛物业管理有限公司的上诉请求，不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2018）云0802民初1221号民事判决；二、驳回普洱市荣盛物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费14144元，二审案件受理费14144元，均由普洱市荣盛物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 坤审判员 张劲松审判员 田 田二〇一九年十一月十八日书记员 杨 小