湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民终740号上诉人（本诉原告、反诉被告）：谭君义，男，汉族，1965年2月19日，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：王平辉，湖南君卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王三槐，湖南银联律师事务所律师。被上诉人（本诉被告、反诉原告）：湖南亿斐房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区南托街道中意二路0501026第二层。法定代理人：崔祺，总经理。委托诉讼代理人：严进，上海锦天城（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭梅林，湖南金州律师事务所律师。谭君义诉湖南亿斐房地产开发有限公司（以下简称“亿斐公司”）土地租赁合同纠纷一案，湖南省长沙市中级人民法院2019年5月7日作出（2018）湘01民初616号民事判决，双方均提起上诉。本院于2019年8月20日立案受理后，依法组成合议庭于10月11日进行了公开开庭审理。双方委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭君义诉请：1、依法解除原、被告双方签订的两份《土地租赁合同》；2、被告退还原告保证金15万元；3、被告赔偿原告相关损失48500000元。一审查明：2010年8月18日，原告谭君义（乙方）与中意公司（甲方）签订《土地租赁合同》，约定由谭君义承租中意公司位于长沙县两侧长沙市华良中意电器厂场内土地，租赁面积约50亩（以实际丈量为准）；期限自2010年9月1日起至2023年3月1日止；篮球场东边土地的租赁单价为1.08万元／亩／年（含8%税金），篮球场西边土地的租赁单价为1.296万元／亩／年（含8%税金）；租金每半年付一次，乙方须提前一个月支付下次租金；土地使用税、房屋使用税由乙方负责；履约保证金10万元租赁期满后返还；乙方如有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回出租的土地，10万元的履约保证金不予返还，并追究其违约责任：Ａ、乙方厂房、场地转租，须要到甲方备案登记，转租期间所发生的一切行为，均由乙方负责，甲方不承担任何责任；Ｂ、利用所租土地存放危险物品或进行违法活动的；Ｃ、逾期20天未交纳约定的土地租金及其它费用的。2011年8月18日，谭君义（乙方）与中意公司（甲方）签订另一《土地租赁合同》，乙方承租甲方另13亩土地，租赁期限自2011年9月1日起至2023年3月1日止；租赁单价1万元/亩/年（不含税），每12个月支付一次，乙方必须在每12个月期满前一个月内支付下次租金；履约保证金5万元，承租期满后返还。合同对于土地上的房屋及其他建筑物的报建、承建，土地流转、合同的解除及终止、争议解决等约定同前述合同。2012年11月30日，湖南省人民代表大会常务委员会颁布《湖南省长株潭城市群生态绿心地区保护条例》（下称绿心政策，2013年3月1日起施行），规定“在控制建设区内，禁止工业和其他可能造成环境污染的建设项目，逐步退出现有工业项目。”2017年4月21日，长沙市天心区人民政府办公室下发《关于印发〈天心区绿心保护工业逐步退出工作实施方案〉的通知》（天政办发[2017]29号），确立“逐步淘汰一批高能耗、高污染、低附加值的工业企业，引导其他工业企业安全、有序、稳妥地逐步退出绿心保护区，全力推进地理信息、电子商务等产业发展，加快实现制造业向服务业的转型和融合。”的指导思想。同时明确“对于污染严重、环保不合格、手续不完备、有重大安全隐患、超能耗等工业企业，要坚决实行关停……重点包括：混凝土生产企业、建筑材料企业、食品加工企业、工程机械企业等。”“引导片区内一些市场前景好、技术工艺水平高、安全环保压力小的工业企业向飞地园区转移。”“对于产品前景好、科技含量高、环境影响小的一些高新技术企业和智能制造企业，积极推动其向科技研发等方向进行升级转型。”2017年5月26日，中意公司被福晟集团整体收购，变更为亿斐公司。2017年9月25日，亿斐公司向谭君义发出《解除〈土地租赁合同〉的通知》，以谭君义在未按合同约定经公司备案登记和同意擅自转租，欠付2017年3月后的电费209326元、下半年租金29.8万元为由，要求解除合同并腾退土地。2017年11月1日，亿斐公司再次发出《关于解除房屋租赁合同的催告函》，催告谭君义提供转租备案的证据，与公司财务核对确认是否拖欠租金，并于2017年11月15日前解决转租户的清退等工作并将厂房交还。2017年11月2日，亿斐公司向本案所涉厂区租户发布通告，以与谭君义的租赁合同已解除收回租赁土地为由，要求分租户在11月15日前搬离，逾期则将强制收回场地及房屋。11月6日，谭君义向亿斐公司致《回复函》，主张其不存在擅自转租、欠缴租金和电费的违约行为，不同意解除合同。12月20日，谭君义提起诉讼请求确认亿斐公司发出的《解除的通知》无效。因谭君义在规定期限内未预交诉讼费，2018年2月23日，被裁定按撤诉处理。2017年11月8日，亿斐公司在中意冰箱厂北大门处进行售楼部施工，造成谭君义、案外人易应华等所属工业厂房停水、停电，交通受阻，引发矛盾冲突。长沙市天心区南托街道人民调解委员会对此进行了调解，主要调解意见如下：1、亿斐公司在北厂道路处施工，对谭君义等生产经营造成事实上的一定影响，初步认定此处属于争议范围，应当立即停止施工，保持现状，防止事态恶化；2、责成亿斐公司立即采取措施，于8日24时前修复已破坏的水管、电路，修复道路，确保谭君义方所属厂房内大型货车能正常通行。2018年3月23日，长沙市天心区南托街道办事处向亿斐公司出具《回复函》明确，截止2017年7月，谭君义处仍有转租户7家，其余不符合环保要求和长株潭绿心建设规划要求，已在环保督查和绿心建设工作中退出。谭君义历年分租转租情况如下：2011年5月20日至2017年5月19日，谭君义分租给湖南成工华河机械有限公司仓库，半年租金173210元，两年后逐年递增10%。2011年6月3日至2017年6月2日，谭君义分租给刘志奇的仓库，半年租金1251792元，两年后逐年递增4%。2011年9月20日至2017年5月19日，谭君义分租工业园B区2栋仓库给湖南成工华河机械有限公司，半年租金134800元，两年后逐年递增10%。2011年11月1日至2017年10月30日，谭君义分租给长沙中轻机械有限公司的C区1栋仓库，半年租金67800元，租金每两年累计递增10%。2012年2月1日至2017年1月31日，谭君义分租给湖南中南国际会展有限公司的D区2栋1276㎡仓库，半年租金116640元，租金每两年累计递增10%。2012年6月1日至2022年5月30日，谭君义分租工业园内扩A区1-4栋仓库给湖南盛林建材科技有限公司，半年租金721860元，租金每两年累计递增10%。2012年11月1日至2022年10月30日，谭君义分租给文毅的空坪2900㎡，年租金168000元，租金每两年累计递增10%。2013年5月10日至2019年5月9日，谭君义分租给湖南省多元新材料科技有限公司的D区1栋仓库，半年租金132000元，租金每两年累计递增10%。2013年5月10日至2019年5月9日，谭君义分租给邓国军的E区3栋仓库，半年租金60000元，租金每两年累计递增10%。2013年6月16日至2019年6月15日，谭君义分租给湖南同谊表面技术有限公司的1040㎡仓库，年租金174720元，每两年递增10%。2013年6月26日至2023年3月4日，谭君义分租给湖南靓的劳务有限公司的D区1栋仓库，半年租金457300元，租金每两年累计递增10%。2014年1月10日至2017年1月9日，谭君义分租给湖南三耳重工科技发展有限公司的仓库，半年租金138000元，租金每叁年累计递增10%。2014年11月4日至2016年11月3日，谭君义分租给众一石材厂的C区8栋仓库，半年租金88800元。2014年12月28日至2018年12月27日，谭君义分租给黄学文的仓库，半年租金169680元，租金每两年累计递增10%。2015年8月10日至2017年8月9日，谭君义分租给长沙中轻机械有限公司的仓库，半年租金74000元。2015年6月18日至2017年1月9日，谭君义分租给湖南省蓝光建筑工程装饰有限公司的仓库，半年租金183100。2015年9月1日至2019年8月30，谭君义分租工业园C区5栋给吴祥德的仓库，年租金104000元，每两年累计递增10%。2015年9月20日至2019年9月19日，谭君义分租给李才德仓库工业园C区6栋，半年租金120000元，每两年累计递增10%。2015年6月25日至2017年6月24日，谭君义分租给谭春生的仓库工业园C区7栋，半年租金86000元。2015年5月15日至2020年5月14日，谭君义分租工业园B区1栋仓库给长沙市鹏宇玻璃有限公司，半年租金144200元，每两年累计递增10%。2016年8月1日至2018年8月1日，谭君义分租仓库给湖南瑞升环保科技有限公司，半年租金77800元，每两年累计递增8%。2016年3月9日至2021年3月8日，谭君义分租工业园A区4栋给湖南龙美达石材有限公司，半年租金176880元，每两年累计递增10%2016年4月20日至2017年4月20日，谭君义分租工业园A区5栋给湖南省伍铁钢构有限责任公司，面积为438960㎡，年租金438960元。2016年5月10日至2017年5月10日，谭君义分租工业园A区6栋仓库给湖南省伍铁钢构有限责任公司，面积为1792㎡，年租金397824元。2016年7月5日至2020年7月4日，谭君义分租给深圳中箱置业有限公司的A区1-3栋仓库、空坪，半年租金617000元，租金每两年累计递增6%。2016年8月18日至2021年8月17日，谭君义分租给湖南哈达铝业有限公司的B区2栋仓库，半年租金133000元，租金每两年累计递增10%。2016年9月1日至2020年8月30日，谭君义分租给湖南永尔丰环保设备有限公司的仓库，位置工业园B区3栋，半年租金131800元。2016年9月1日至2020年8月30日，谭君义分租给湖南永尔丰环保设备有限公司的B区3栋仓库，半年租金131800元，租金每两年累计递增10%。2016年9月1日至2020年8月30日，谭君义分租给长沙雷普建筑工程有限公司的B区4-5栋仓库、办公室，半年租金280000元，租金每两年累计递增10%。2017年1月1日至2023年3月1日，谭君义分租给董武昌德的仓库，月租金21000元，年租金252000元，住房7间半年租金4000元，租金每三年累计递增8%。2017年1月5日至2018年1月4日，谭君义分租给湖南中南国际会展有限公司的南区2栋仓库，年租金63000元。2017年1月9日至2020年1月9日，谭君义分租给周某的仓库，半年租金144900元，租金每叁年累计递增10%。2017年3月1日至2018年2月28日，谭君义分租给湖南省蓝光建筑工程装饰有限公司的房间2间，半年租金3120元。2017年7月15日至2018年7月14日，谭君义分租给衡电电缆的北厂区1栋仓库，年租金338640元，每两年累计递增10%。分租给衡电电缆一区三门栋仓库，年租金338640元。一审判决认为，案涉两份《土地租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对本案争议的《土地租赁合同》是否应予解除和解除后各方应当如何承担违约责任，一审判决评析如下：一、案涉《土地租赁合同》已解除。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，根据现场勘查所了解的情况，结合2017年11月8日长沙市天心区南拖街道人民调解委员会出具的《关于亿斐房地产公司与谭君义、易应华之间的矛盾纠纷协调会议纪要》，可知亿斐公司在谭君义所承租的北厂的道路处施工，造成谭君义所承租的土地断水、断电，影响了分租户车辆进出承租场地，对谭君义分租户的生产经营事实上构成了一定的影响，妨碍了本案中两份《土地租赁合同》的完全履行。亿斐公司的上述行为，构成违约行为，不仅导致谭君义所承租土地上未受《天心区绿心保护区工业逐步退出工作实施方案》影响的分租户的提前退出，而且对谭君义后续的招租行为亦产生了一定的不良影响。因亿斐公司的上述违约行为，导致谭君义租赁亿斐公司土地的目的已经难以实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。综上所述，谭君义主张解除《土地租赁合同》，具有事实和法律依据。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因谭君义并未举证证明其在提起本案诉讼之前曾向亿斐公司发出过解除合同的通知，故结合送达回证上记载的日期，认定本案《土地租赁合同》自起诉状副本送达亿斐公司之日（即2018年4月23日）起解除。因涉案合同已解除，故谭君义要求亿斐公司返还15万元保证金于法有据，应予支持。二、关于违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述规定，案涉《土地租赁合同》解除后，亿斐公司应当对其违约行为给谭君义造成的损失进行赔偿。至于赔偿数额，谭君义主张其因亿斐公司违约导致《土地租赁合同》无法继续履行的损失为4850万元，即13亩土地上共计9份分租合同和52亩土地上共计26份分租合同若全部如约履行时，谭君义可以获得的分租利润损失。一审认为，亿斐公司应当承担的违约赔偿数额，应当综合考量如下要素予以认定：其一，应当符合客观的商业规律。谭君义所主张的上述4850万元转租损失，系以各个分租、转租合同到期后均能即刻续租或转租为前提。但实际上，这仅仅是最为理想的状况，现实商业活动中很难完全实现。在谭君义所提交的《关于谭君义预期可得利益的情况说明》中，亦承认“因双方的租赁合同到期搬离及等待新的租户入场，少部分场地在中间空置一段时间属于正常现象。”因此，旧租户到期搬离及新租户入场之间部分场地空置所带来的损失，应当作为谭君义正常的商业风险，由谭君义自行承担，亿斐公司无需赔偿这部分损失。其二，应当与亿斐公司的违约行为之间具有因果关系，即亿斐公司仅需就其违约行为给谭君义造成的损失负责，因其他因素导致分租户提前退出所造成的损失部分，不应由亿斐公司承担。本案中，谭君义的分租户提前退出，其中很重要的原因之一是因为绿心政策的实施，此从2018年3月23日长沙市天心区南托街道办事处向亿斐公司出具的《回复函》中亦可得到印证。因此，对因绿心政策的实施所导致的分租户提前退出而给谭君义造成的损失部分，亿斐公司无需承担赔偿责任。其三，因谭君义个人的过错所导致的损失，应由谭君义个人负责，不应由亿斐公司承担。本案中，部分分租户的提前退出，与亿斐公司与谭君义之间长期对租金、水电费、税费的支付问题所产生的争执有关，而结合《土地租赁合同》（52亩），对于2017年下半年的租金，谭君义本应于2017年8月1日前支付，但根据谭君义提交的《农村商业银行结算业务申请书》《谭君义2017年度缴纳租金和电费明细表》，谭君义直到2017年9月4日才支付《土地租赁合同》（52亩）下半年的租金，可见谭君义在履行合同的过程中，确实存在迟延支付租金的情况，对亿斐公司与谭君义之间长期就相关租金税费进行争议进而导致部分分租户提前退出，谭君义本身亦具有一定的过错。因此，对与谭君义的过错相应的损失部分，应予以扣减。综上所述，谭君义将其所承租的13亩土地上共计9份分租合同和52亩土地上共计26份分租合同无法继续履行所造成的损失，均归于亿斐公司，与客观的商业规律、实施绿心政策的客观情况以及谭君义对部分分租户的提前退出亦具有一定的过错的事实不符。谭君义在诉讼请求中虽主张4850万元转租损失，但考虑本案合同履行过程中客观的商业规律、实施绿心政策、当事人的过错程度等因素，酌定亿斐公司应当赔偿谭君义的损失数额为1300万元。在本案庭审过程中，谭君义自认其欠付亿斐公司12万元税金，对此予以确认。三、关于亿斐公司反诉的半年租金。本案中，因涉案合同自2018年4月23日即已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定可知，谭君义所负支付租金的义务应当自合同解除之日起终止履行。基于此，谭君义无需再支付合同解除之日起以后的租金，而仅需支付《土地租赁合同》（52亩）项下从2018年3月1日-2018年4月23日的租金94764元（含8%税金），以及支付《土地租赁合同》（13亩）项下从2018年3月1日-2018年4月23日的租金19138元。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百一十六条规定，判决：一、确认谭君义与湖南亿斐房地产开发有限公司之间签订的涉案两份《土地租赁合同》于2018年4月23日解除；二、湖南亿斐房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿谭君义违约损失1300万元；三、湖南亿斐房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还谭君义保证金15万元；四、谭君义于本判决生效之日起十日内向湖南亿斐房地产开发有限公司支付所欠税金12万元；五、谭君义于本判决生效之日起十日内向湖南亿斐房地产开发有限公司支付《土地租赁合同》（52亩）项下从2018年3月1日-2018年4月23日的租金94764元（含8%税金）；六、谭君义于本判决生效之日起十日内向湖南亿斐房地产开发有限公司支付《土地租赁合同》（13亩）项下从2018年3月1日-2018年4月23日的租金19138元；七、驳回原告谭君义的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告湖南亿斐房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费285050元，财产保全费5000元，共计290050元，由原告谭君义负担212305元，被告湖南亿斐房地产开发有限公司负担77745元。本案反诉案件受理费4763元，由反诉原告湖南亿斐房地产开发有限公司负担2818元，反诉被告谭君义负担1945元。谭君义上诉请求：1.撤销原审判决第二、四、七项，2.依法改判，3.亿斐公司承担一、二审诉讼费。理由：1.原审以最理想状态难以实现和空置期属于正常商业风险为由，酌定赔偿损失1300万元没有事实和法律依据。上诉人主张4850万元转租收益损失并非参照原租赁合同的最理想及租金最高的状态，而是取平均收益。上诉人的所有门面近三年基本全部对外分租，不存在空置。本案系亿斐公司刻意违约导致老租户不再续约，新的租户不愿入场，从而产生空置期，不属于正常商业风险，不应由上诉人承担该部分损失。2.原审认定合同不能履行系绿心政策实施而非被上诉人违约所致与事实相悖。绿心政策只针对工业企业，分租户中并不全部是工业企业，工业企业撤离后也可以出租给其他类型企业使用；被上诉人反诉中也说租赁合同可以继续履行，证明绿心政策只涉及工业企业撤离；大量证据证明合同不能继续履行是因为亿斐公司为了尽快开发利用土地，采取封门围挡、断水断电等强制租户撤离所致。3.一审认定上诉人对相关租金和税费产生争议导致租户提前退出具有一定过错，没有事实依据。上诉人的租金已预交到2018年2月份，被上诉人2017年9月25日发出解除合同通知时不欠租金和水电费。4.一审判决认定上诉人庭审中自认欠付亿斐公司12万元税金错误。一审庭审中上诉人对亿斐公司关于税金的诉请明确表示不予认可，亿斐公司没有权利向上诉人收取税金，也没有提供证据证明其已代缴12万元税金。亿斐公司答辩认为谭君义的上诉理由不能成立，应予驳回。亿斐公司上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、三、五、六、七、八项，改判驳回谭君义的一审诉求，支持上诉人全部诉求；2.本案受理费由被上诉人承担。理由：1.一审法院认定上诉人拆除北大门，搭建售楼部导致停水、停电，影响通行构成根本违约，判决合同解除，属于事实认定错误。上诉人在租赁场地之外进行施工，并没有影响货运车辆正常进出，水电当日即已修复，售楼部已移址另建。2.谭君义是以上诉人变更为房地产公司,试图收回土地进行房地产开发为由请求解除合同，一审法院以上诉人的施工导致合同目的不能实现判决解除合同，违背了“不告不理原则”，有违程序的公正性。3.绿心政策出台后谭君义的租户不断流失，转租业务就已难以为继，其提起本案诉讼属于恶意诉讼。2017年11月8日双方发生纠纷之前，大量的租户已到期未续租，有的租户因不符合绿心政策而退租，也没有新租户，一审没有对退租的数量、原因等实质性问题进行查明。谭君义主张4850万元预期损失的几十份转租合同的真实性无法确认，没有其他证据证明这些合同是否实际履行、退租或未续租的真实原因。4.上诉人收取的年租金仅77万，而谭君义的主张的转租年租金高达1000多万，一审法院酌定后也达到每年260万以上，投资回报过高、不真实，明显有悖于《合同法》对预期利益的“可预见性”规定。谭君义答辩认为亿斐公司的上诉理由不成立，应予驳回。二审中，根据谭君义一方在庭审中陈述租赁土地上厂房6栋，建筑面积5万多㎡，其中报建面积4万多㎡，未报建面积1万㎡左右。亿斐公司庭后提供案涉厂房产权（谭君义质证认可）可以证明，谭君义的合法报建面积36171.49㎡。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”根据双方上诉请求，本案二审的争议焦点是：一、合同是否应当解除，二是合同解除后谭君义的损失如何赔偿，三是谭君义是否欠付租金、税费12万元。对此，本院评析如下：一、案涉租赁合同应当解除谭君义主张亿斐公司违约发出解除合同通知、通告租户撤离、拆除大门、建设售楼部影响通行、断水断电，意图收回出租土地进行房地产开发，导致租户停止经营，致使合同目的不能实现，构成根本违约，合同应当解除。亿斐公司主张拆除大门、建设售楼部不影响谭君义的经营，停水停电是临时性的，且已恢复，不存在根本违约行为，谭君义是因绿心政策实施自身经营困难而恶意主张解除合同。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。根据现有证据，谭君义主张因亿斐公司的违约行为导致合同不能履行的证据，较亿斐公司主张因绿心政策实施导致谭君义经营困难合同不能履行的证据更具有优势，谭君义主张亿斐公司采取种种影响租赁经营的不正当手段，意图收回土地进行开发，构成根本违约的事实具有高度盖然性，应当予以认定。理由如下：1.亿斐公司两次发出解除合同通知并不符合合同约定和法定解除条件。亿斐公司2017年9月25日、11月1日两次发出解除合同通知，理由是谭君义未按合同约定经出租方备案同意擅自转租和欠付租金费用。关于转租备案，两份租赁合同确实约定承租方转租厂房、场地需经出租方备案登记，未经登记备案，出租方有权收回土地。但合同签订后，谭君义在租赁土地上经出租方原中意公司同意建设厂房出租，至2017年9月已长达7年多，原中意公司并未提出异议，且一直收取租金。即使谭君义没有直接证据证明转租已经原中意公司备案同意，上述原中意公司同意谭君义在厂区内建房出租并收取租金的事实，也可以证明或推定原中意公司知道或应当知道谭君义转租。原中意公司明知谭君义转租，依法或依合同享有解除权而未行使，期间长达七八年，亿斐公司收购原中意公司后即以此为由要求解除合同，显然有违诚实信用原则。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”据此，亿斐公司以谭君义分租经营未经其备案同意为由解除合同之主张不能成立。关于欠付租金、费用。亿斐公司在2017年9月25日通知解除合同的理由之一就是谭君义欠2017年7月31日产生的当期租金29.8万元，欠2017年3月以后的电费209326元，合计507326元。本院认为，首先，虽然案涉租赁合同约定承租方逾期20天未缴纳土地租金及其他费用，出租方有权解除合同，但出租方根据该约定行使解除权，应当符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据该条规定，出租人在行使解除权前，应当依法履行催告义务。亿斐公司在9月25日发出解除通知前并未依法履行催告义务，向谭君义催缴租金并给予合理期限。其次，根据诉讼中双方的举证，现有证据尚不足以证明在9月25日发出解除通知前谭君义欠付507326元租金、电费。一是亿斐公司在发出解除通知前没有与谭君义进行对账，直至2018年2月25日双方才进行对账。二是从双方签字的对账单（亿斐公司举证）来看，双方对截止对账时的应付款和已付款是存在争议的，争议额为460544.03元。亿斐公司主张的应付租金、电费、税金总额为1528220.73元（包含本案之外已协商解除的南厂区），其中有争议的南厂区租金168854.99元、税费4432.5元，本案所涉北厂区部分有争议的税金101088元，未通知缴纳的电费45440元；谭君义主张已付款1133085.24元（含押金9万元），其中有争议的140161.04元。诉讼中，谭君义提供银行付款凭证证明其在2017年3月20日-9月28日付款1966774.84元，其中解除通知发出前付款1883640.96元。亿斐公司对谭君义的举证真实性、合法性无异议，但其并未举证证明2017年9月28日前谭君义的应付款金额超出了已付款金额。三是解除通知上所述欠付的租金298000元，对账中亿斐公司也认可该笔转账，诉讼中谭君义提供的转账凭证证明其在9月4日已支付40万元，付款用途为“租金及电费”。四是对账单中谭君义对北厂区应付电费数额289176.4元，其中9月份以后的79850.4元。谭君义主张亿斐公司在2018年1月26日才发出交费通知，并在一审中提供4张电费缴款通知（9月、10月、11月）予以证明，亿斐公司对此质证无异议。该4张通知上均载明“送出时间2018.元.26”。因电费的计量计价是由亿斐公司控制，由此可见，亿斐公司在两次发出解除通知前上述9-11月份的北厂区电费尚未发生或未通知谭君义缴纳，谭君义即使未缴纳也不构成违约，更不能成为亿斐公司在9月25日解除合同的理由。五是亿斐公司主张除去对账中的争议部分，谭君义至少欠付税金、电费12万元。但，对账单无争议部分的“北厂税金138667.36元”旁注明“未发函”，亿斐公司在诉讼中也没有举证证明其在发函解除合同前已通知谭君义缴纳该笔税金，因此，谭君义未接到亿斐公司通知前没有支付义务。六是虽然9月28日谭君义向亿斐公司支付了8万余元电费，这说明谭君义确实存在应付款的事实。但正如前所述，双方对账既包含南厂区，又包含北厂区；既包含租金，又包含电费、税金，且税金、电费是以亿斐公司通知为前提，而亿斐公司并没有提供证据证明该8万余元是在其通知之后谭君义故意拖欠的北厂区电费，因此，谭君义支付8余万余元的行为不能认定是对北厂区租赁合同的违约行为。综上，亿斐公司在9月25日、11月1日的解除通知中主张谭君义欠付租金298000元、欠电费209326元构成违约的理由不能成立。2.绿心政策自2013年3月1日起实施，至2017年7月，谭君义的转租户中虽有不符合绿心政策要求应当退出的，谭君义的租赁业务客观上会受到一定影响。但谭君义自身的房屋出租业务并不是绿心政策强制退出或限制发展的范围，谭君义的出租业务一直在进行，并没有完全停止。亿斐公司在2017年11月2日发布通告要求分租户在11月15日前搬离，即可证明这一点。亿斐公司所举证据南托街道办事处的《回复函》也证明至少有7户符合绿心政策的租户在经营。即使不符合绿心政策的老租户被清退，谭君义也完全可以招租新租户。3.从案卷中地理位置图来看，谭君义租赁区域的货运通道北大门与亿斐公司开发的南厂区相距较远（二审庭审中谭君义方陈述1公里左右，亿斐公司未否认）。亿斐公司主张其开发的是南厂区，对北厂区并无开发计划。如此，则售楼部建在南厂区更具有现实合理性，拆除北大门，在北厂区大门口正中央搭建售楼部，显然缺乏合理性、正当性和必要性。此后售楼部改建在南厂区也足以说明这一点。南托街道办协调双方矛盾纠纷的会议纪要记载，亿斐公司的施工还造成谭君义的厂房停水停电，交通受阻；调解意见是责令亿斐公司修复已破坏的水管、电路、道路。亿斐公司也没有证据证明该行为是过失而非故意所为。亿斐公司上诉提出在11月24日已修复，但并没有提供证据证明。一审庭审中，法庭询问：“是不是一直保持停水停电状态？”亿斐公司回答：“是的。但停水不是我方的原因，是自来水公司停的；电大部分是对方自行增容，与我方无关。”法庭询问：“11月份以后是否恢复了水电供应？”亿斐公司回答：“没有。”截止2018年2月25日对账时，亿斐公司向谭君义发出的电费缴款通知最后日期是2017年11月23日，也可以间接证明11月24日之后并没有发生电费的客观事实。由此可见，案涉租赁区域在2017年11月8日亿斐公司施工导致的断水断电、道路受阻状态一直延续，至2018年5月28日本案一审开庭前未恢复。亿斐公司辩称断水系“自来水公司停的”“电大部分是对方自行增容，与我方无关”没有证据证明，与合同中电源、水源由出租方即原中意公司提供的约定和亿斐公司向谭君义发出的电费缴纳通知不符，本院不予采纳。4.亿斐公司向谭君义发出解除合同通知后，谭君义提出异议。但亿斐公司在没有通过法定途径解决双方争议的情况下，即发布通告要求分租户撤离，逾期则强制收回租赁物。该行为无疑会影响分租户继续履行合同的意愿和潜在新租户的进驻。5.案涉两份租赁合同自2010年8月、2011年8月签订并开始履行，直至2017年5月福晟公司收购案涉土地后将原中意公司变更为亿斐公司，合同得到正常履行，双方没有发生争议。本案争议发生在中意公司变更为亿斐公司，对原中意公司的土地开始进行房地产开发以后。综合以上证据所证明的事实，本院确信亿斐公司两次不正当地发出解除合同通知，公告租户强制撤离，拆除北大门、搭建售楼部及施工导致停水停电、道路受阻等系列行为，是一种故意行为，并足以导致租户撤离或影响租户进驻，尤其是长时间的停水停电、道路受阻无容置疑地影响租户的正常经营。虽然政府绿心政策的实施对谭君义的房屋出租经营会产生一定影响是客观事实，但没有证据表明这一政策因素影响对谭君义的房屋出租经营是长期性的、不可恢复的。相反，良好的市场环境对市场发展具有重要甚至决定性的影响，亿斐公司上述种种破坏市场经营环境的故意毁约行为不应受到鼓励，应当给予制裁。在断水断电、道路受阻一直持续，谭君义的分租户在2017年11月份退出后，亿斐公司主张案涉土地租赁合同可以继续履行显然不具有现实性，谭君义据此请求解除合同具有合理性。对上述亿斐公司种种违约行为，谭君义一审中提出了相应事实主张并提供证据证明，亿斐公司上诉认为其不构成违约，一审违反不告不理原则的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”。亿斐公司上述违约行为符合合同法第九十四条第二、四项规定的法定解除情形，谭君义主张解除案涉租赁合同应予支持。二、亿斐公司应当部分赔偿谭君义的预期利益损失谭君义按合同约定在所租土地上投资建设钢结构厂房进行租赁经营，两份租赁合同租期分别为11年6个月和12年6个月，至2017年9月底亿斐公司通知解除合同，租期尚余5年5个月；至2017年11月底租户全部撤离，租期尚余5年3个月；至本案起诉时尚余5年零22天。谭君义主张剩余租期可获得租赁经营利益5500万元，实际主张4850万元。诉讼中，谭君义提供了35份转租合同证明其转租经营年纯利润950余万元。亿斐公司对这些合同的真实性提出异议，就该反驳主张其有义务提出反驳证据予以证明。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第二款规定：“对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”因亿斐公司未提出反驳证据证明其反驳主张，因此，本院对其反驳主张不予支持。亿斐公司上诉提出其收取的年租金仅77万，而谭君义主张的转租年租金高达1000多万，投资回报过高、不真实。本院认为，原中意公司出租的是土地，谭君义出租的是其投入大额资金建设的厂房，两者完全不能等同，亿斐公司以土地租金标准来否定房屋租金标准，没有事实依据。亿斐公司也没有提供证据证明谭君义提供的租赁合同上的租赁价格明显高于当地市场价。因此，亿斐公司否认这些租赁合同的真实性的理由，本院不予采纳。谭君义根据这些租赁合同主张年租金收益950万元以上，具有可信性。谭君义在所租土地上建设厂房出租经营符合案涉土地租赁合同的约定用途，因此谭君义主张的厂房租赁经营收益符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于预期利益的“可预见性”要求。但，根据合同约定，谭君义在租赁土地上建设厂房仓库必须经原中意公司同意并以中意公司名义报建。二审中，谭君义一方自述出租厂房“总面积5万多㎡，其中报建面积4万多㎡，未报建面积1万㎡左右”，庭后亿斐公司提供的房屋产权证可以证明谭君义合法报建面积为36171.49㎡，未报建的租赁面积不符合合同约定，因此，谭君义要求赔偿全部预期利益的主张不能成力。当然，案涉租赁土地处于绿心政策实施区域，绿心政策对谭君义的租赁经营产生一定的影响是客观事实，不符合绿心政策要求的租户退出后，新的租户是否能完全恢复到之前的水平具有市场不确定性。原审判决根据绿心政策和市场因素，以及谭君义确有部分租金、税费诉讼前未付的事实，对谭君义主张的预期利益予以调整具有合理性，符合本案实际。但其调整结果即酌情认定谭君义损失1300万元仅占谭君义主张且已证实的预期利益的约27%，明显与本案亿斐公司故意违约解除租赁合同的违约过错程度不相符。且本案中，谭君义仅主张预期利益损失，而未主张建设厂房等投资的直接损失，其系通过租金收益即其主张的预期利益来回收固定资产投资成本。因此，原判预期损失1300万元除弥补谭君义投资损失外，不足以体现对亿斐公司故意违约行为的惩罚。故，本院对原判的预期利益损失酌情调整为1600万元。三、谭君义主张不欠12万元税金的上诉理由不成立根据双方签字的对账单来看，无争议项目“北厂税金138667.36元”旁注明“未发函”，可见，谭君义对此金额是没有异议，其异议是亿斐公司未履行通知义务，即“未发函”。争议部分列明“电费中未发函：2017.10.8-11.2332204+18236”，可见谭君义对“32204+18236”金额是没有异议的，其异议仍然是亿斐公司未履行通知义务，即“未发函”。诉讼中，亿斐公司根据该对账单主张，无争议的应付款额与谭君义的已付款（含争议部分）相抵，谭君义至少还欠12万元税金、电费。在2018年5月28日一审庭审中，谭君义方在回答审判人员的“你们是否欠付了租金？”询问时，明确回答“双方确认的12万元是税金。有争议的部分40多万元我们不认可。并不是水电费。”一审判决认定“在本案庭审过程中，谭君义自认其欠付亿斐公司12万元税金”，有一审庭审笔录为证。谭君义在上诉中否认其一审庭审中的自认陈述，且没有提供证据予以推翻其自认，明显违反诉讼诚信义务，应当不予支持。综上所述，谭君义上诉理由部分成立，亿斐公司上诉理由不成立，原审判决认定事实和适用法律部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民初616号民事判决第一、三、四、五、六、八项；二、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民初616号民事判决第二、七项；三、湖南亿斐房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿谭君义违约损失1600万元；四、驳回原告谭君义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费285050元，财产保全费5000元，共计290050元，由原告谭君义负担116020元，被告湖南亿斐房地产开发有限公司负担174030元。本案反诉案件受理费4763元，由湖南亿斐房地产开发有限公司负担2818元，谭君义负担1945元。本案二审受理费225639元，由原告谭君义负担135380元，被告湖南亿斐房地产开发有限公司负担90259元。本判决为终审判决。审判长  谭智崇审判员  李金霞审判员  陈梦群二〇一九年十一月七日法官助理梁昕昕书记员申书琴