广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初7433号 原告：李秋贵，男，1975年8月2日出生，汉族，住广西横县。 委托诉讼代理人:周江风，广西东方意远律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王孔芳，广西东方意远律师事务所实习律师。 被告:广西正浩置业投资有限公司，住所地南宁市青秀区东葛路66号2栋1单元3号，统一社会信用代码914501003158121426。 法定代表人：袁永贵。 委托诉讼代理人:覃富泉，广西泰盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜志村，广西泰盛律师事务所实习律师。 原告李秋贵与被告广西正浩置业投资有限公司合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年11月1日、2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告李秋贵的委托诉讼代理人周江风、王孔芳，被告广西正浩置业投资有限公司的委托诉讼代理人覃富泉、颜志村，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李秋贵向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《合作建房合同》，合同总价920000元；2.判令被告返还已缴房款、双倍返还定金共计920000元（双倍定金368000+552000房款）；3.被告承担本案诉讼费、保全费、担保费等。事实与理由：2017年9月2号原告与被告达成《合作建房》的意向，约定被告负责建设铺面，原告出资购买，项目地址：南宁市江南区，名称【洪福花园】大食代美食广场，被告在项目地址上建设成铺面后将铺面卖给原告，并约定好铺面的价格为920000元，2018年12月31日前交付铺面；当日被告要求原告支付定金30000元，原告当即支付；2017年9月16日，被告要求原告支付定金288000元，原告当即支付；2017年9月24日，被告又要求原告支付定金50000元，原告当即支付；双方于2018年4月24日签订《合作建房合同》，合同约定被告将1号楼1层04号铺建设好并于2018年12月31日交付；合同约定签订合同之日原告缴纳60%的首付款，原告当日即补缴纳184000元；2018年6月22日原告又按照合同约定缴纳184000元。原告已经按照约定履行义务，但自2018年12月31日起，被告一直以各种理由拖延交付铺面，即使原告于2019年8月6日向被告发出律师函，要求被告5日内出具复函并说明延迟交房的原因，如果被告不出具或者出具的原因不符合合同的约定，请被告立即办理退房手续，但被告2019年8月7日收到律师函后仍然置之不理。以上事实清楚、证据确实充分，按照合同第八条第二项约定，原告认为，被告违反合同的约定已经侵犯原告的权益。 案件审理过程中，原告李秋贵变更第1、2项诉讼请求：1.判令双方签订的《合作建房合同》无效，合同总价920000元；2.判令被告返还已缴房款736000元、并按照银行年利率6%上浮50%即9%计算资金占用费，直至判决书生效（资金占用费暂算至2019年9月2日为110625元）。事实与理由：被告没有《房屋预售许可证》、明知原告没有合作建房资格的情况下与其约定合作建房，先后三次要求其缴纳368000元定金，并且在所有交款736000元的收据中都约定房款不能退回；原告也因为被告的各种宣传造势、提供的各种政策文件、合同等深信被告具备售房资格，才与其签订《合作建房合同》，最后导致原告蒙受损失。被告通过倒签格式合同的方式：1.免除其定金赔偿责任，更改为用银行1.5倍利息承担利息责任；2.额外增加原告违约责任(总房款的40%)；3.排除原告获得定金赔偿权利的权益，其行为性质恶劣。尽管原告已经按照约定履行义务，但被告一直以各种理由拖延交付铺面，即使原告向被告发出律师函，要求被告5日内出具复函并说明延迟交房的原因，如果被告不出具或出具的原因不符合合同的约定，请被告立即办理退房手续，但被告收到律师函后仍置之不理。 被告广西正浩置业投资有限公司辩称：1.被告同意原告退出合作建房一事，但原告诉状及其变更诉讼申请书上的陈述有部分是与事实不符。对涉案的商铺，被告与原告及南宁市金凯街道办事处黄茅坪村三组是三方合作关系，在被告与原告签订合同时，对涉案的商铺的性质被告已跟原告作了充分的释明，由南宁市江南区金凯街道办事处黄茅坪村三组提供土地，原告出资，由被告承建，这体现共同出资。三方协定涉案商铺交付后所产生的利润归原告享有，这体现共享利润。在双方签订的合同中第一条的条款已充分体现出来。在合同的第十五条，原告亲笔确认其对合同条款充分了解。因此，被告并不存在有原告所陈述的“被告的各种宣传造势。最后导致原告蒙受损失”。如原告确实想退出合作，被告为双方和气生财及大家利益着想，被告同意原告退出；2.被告同意按原告所缴纳的合作款本金退回，但对原告所请求的资金占用利息不予认可，因原告所支付的合作建房款是用于该项目的专项建设，没有挪作其他使用。因该项目的西面有一小山坡属政府工程，山高约30米，被告在施工过程中已进行了防护措施，但由于2016年至2017年降雨量特别多，西面山坡出现了多次滑体形成大塌方，对被告在建的项目“洪福花园”建设、施工等方面造成了很大的阻碍，每次清理塌方的时间都需要1至3个月。为此工程拖延了11个月，具体山体滑坡有资料为证。另有一山坡在1号楼04号铺面（即原告所签位置）正对，属政府工程，目前政府还没有挖掘整平，严重影响商铺使用，因为以上的灾害造成了工程延期，这是由于客观因素所导致的。因此，被告不存在过错或过失迟延交房的原因，原告诉请的资金占用利息是于法无据的；3.被告与原告签订的合作建房合同是合法有效的，是基于双方合法自愿、并且是充分了解之后签订的，在签订之后原告也多次交纳了合作建房款，在每一次交纳合作建房款的票据上都标注有不予退款，证明原告是充分了解合作建房的风险的。如原告要求解除合同，被告不予退回原告所缴纳的款项，包括合作建房款及原告诉请的资金占用费，并且现在已产生物业费，被告有权利向原告追偿。 当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2018年4月24日，原告与被告签订一份《洪福花园大食代美食广场合作建房合同》（合同编号：1号楼1层04号铺），合同主要约定：1.被告以筹集、出资合作建房的模式取得坐落于南宁市江南区回建地综合楼用地的建设资格，该地块总占地面积为14865平方米，土地用途为商住用地,项目地址为南宁市江南区,项目名称为【洪福花园】大食代美食广场；2.原告参加合作建房之商铺是【洪福花园】所属【大食代美食广场】项目的商铺，位于项目1号楼1层04号铺，建筑面积46平方米（含公摊），建筑结构为框剪结构；3.原告对其出资合作建房之商铺自交付之日起享有使用权，即自2018年12月31日起至2068年12月31日止；4.原告按其商铺的建筑面积承担合作建房款，该商铺的合作建房款单价为20000元/㎡，总金额为920000元；原告按分期付款方式按期向被告付款，原告于本合同签订之时交纳首付款552000元（含定金30000元），原告于项目主体建设封顶后3天内交纳第二期款184000元，原告于项目交付后3天内交纳第三期款184000元；在原告按期支付合作建房款的情况下，被告应于2018年12月31日前完成合作建房任务，并将原告之商铺交付使用；原告逾期支付合作建房款的，应承担相应的违约责任；被告逾期交房的，应承担相应的违约责任。 上述合同签订前，原告向被告分别支付了定金30000元、288000元、50000元。被告分别于2017年9月2日、2017年9月16日、2017年9月24日向原告出具3份《洪福花园收款收据》，确认收到原告支付的合作定金30000元、288000元、50000元。上述合同签订后，原告向被告分别支付了合作建房款184000元、184000元，被告分别于2018年4月24日、2018年6月22日向原告出具2份《洪福花园收款收据》，确认收到原告支付的合作建房款184000元、184000元。综上，原告向被告支付的款项共计736000元。 另查明：被告未取得涉案项目的商品房预售许可证明，且原告与被告签订《洪福花园大食代美食广场合作建房合同》时，涉案项目尚未建成。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 关于涉案《洪福花园大食代美食广场合作建房合同》的性质及效力问题。原告与被告签订的合同虽冠以“合作建房合同”的名义，但从合同约定的内容进行分析，该合同约定了商铺的基本情况，原告向被告付款的时间、方式，被告向原告交付商铺的期限、逾期交付商铺的违约责任等内容，符合房屋买卖的特征，且该合同并未约定原告须要承担合作建房项目的经营风险，不符合合作开发房地产合同中关于各方当事人共同投资、共享利润、共担风险的特点，反而是原告在合作建房中以出资形式最终获得一间46平方米的商铺，符合房屋买卖合同的性质。结合涉案商铺在双方签订合同时尚未建成的实际情况，应当认定原告与被告之间成立商品房预售合同关系。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，由《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，明文解释。截至本案第二次开庭之日，被告尚未取得商品房预售许可证明，原告要求确认双方签订的《洪福花园大食代美食广场合作建房合同》为无效合同，符合上述司法解释的规定，本院予以支持。 关于原告诉请被告返还款项的问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，由《中华人民共和国合同法》第五十八条，明文规定。涉案《洪福花园大食代美食广场合作建房合同》为无效合同，被告因该合同取得原告的736000元款项应予以返还，故原告要求被告返还736000元，符合上述法律的规定，本院予以支持。 关于原告诉请被告支付资金占用费的问题。原告作为完全民事行为能力人，其在与被告签订合同时，未清晰了解项目土地性质、商铺性质、合同性质等情况，便与被告签订合同，其自身亦存在过错，应承担相应的责任，故原告要求被告支付资金占用费的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告诉请被告承担担保费的问题。原告与被告在涉案合同中并未对担保费的负担问题进行明确约定，故原告主张被告支付担保费的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。 原告在法庭调查终结前变更第1、2项诉讼请求，系原告行使处分权，本院予以准许。根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条：“当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费依照下列规定处理：（二）当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还”之规定，原告减少诉讼请求的数额为73375元，本案受理费6500元应相应降低为6133元，应向原告退回367元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告李秋贵与被告广西正浩置业投资有限公司于2018年4月24日签订的《洪福花园大食代美食广场合作建房合同》（合同编号：1号楼1层04号铺）无效； 二、被告广西正浩置业投资有限公司向原告李秋贵返还736000元； 三、驳回原告李秋贵的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费6133元，保全费5000元，合计11133元，由原告李秋贵负担1455元，由被告广西正浩置业投资有限公司负担9678元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 黄友双 二〇一九年十一月二十七日 法官助理 赖雪妮 书 记 员 马子惠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 ——