湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0503民初321号原告（反诉被告）：姜向红，男，1961年5月28日出生，汉族，住湖北省秭归县，委托诉讼代理人：肖大保，湖北真武律师事务所律师。被告（反诉原告）：宜昌长楹置业有限公司，住所地宜昌市西陵区东山大道109号B栋1904、1905号，统一社会信用代码91420500585454349P。法定代表人：江妍萱，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邹金华，湖北楚贤（点军）律师事务所律师。原告（反诉被告）姜向红与被告（反诉原告）宜昌长楹置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姜向红的委托诉讼代理人肖大宝，被告（反诉原告）宜昌长楹置业有限公司（以下简称长楹置业公司）的委托诉讼代理人邹金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜向红向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照买卖房屋合同约定的条件向原告履行交房和办证义务；2、判令被告向原告支付逾期交房的违约金71343元（该违约金系从2016年4月1日起，按已付购房款666761元的日万分之一暂计算至2018年11月30日所得的数额，从2018年12月1日起继续计算逾期交房的违约金至达到符合交房的条件之日止）；3、判令被告向原告支付逾期办证的违约金67元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2014年11月11日签订《宜昌市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发位于中南路延伸段长楹观邸第5号楼1单元20层012001号房屋，建筑面积为136.94平方米，单价为4869元/平方米，房屋总金额为666761元，原告一次性付款。合同第九条约定，被告应于2016年3月31日交付房屋。合同第十条约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定，被告应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。合同签订后，原告已按约向被告全额支付了购房款，但被告未按合同约定履行交房和办证义务。原告故诉至法院，望判如所请。长楹置业公司辩称，第一，关于原告第一个诉讼请求，因为被告不能达到合同约定的交房条件而无法履行交房义务的原因系第三人所致，即建筑公司拒不配合综合验收以及部分业主违规搭建导致不能通过消防验收，故无法取得竣工验收备案登记证，因此实际继续履行不能。第二，关于原告请求的违约金问题，涉诉房屋是在政府指定之下，为解决职工住房困难产生的，长楹公司并没有主动权，而且事后一系列矛盾的产生源于原告所在团购单位有大量的团购人员退房扰乱了被告的销售计划和资金安排计划。团购房的房价由土地出让金加建筑开发总价组合而成，即成本价，但实际成本远远高于约定时的价格。团购房的目的是解决职工住房困难，并不是供业主用于经营等其他用途，目前房子已实际达到可入住条件，也有几百户业主已经入住，而且经过被告与前期物业公司的积极协调，该团购房的业主小孩就近入学也不受影响，合同目的已完全实现，业主的实际利益并未受到损害。按照被告与团购单位签订的意向协议约定购买团购房的资格为团购单位在职在编在岗人员，原告并非团购单位在职在编人员不具备购买团购房的资格，而以团购人员身份与被告签订商品房买卖合同不符合协议，对被告进行欺诈。根据民法总则规定被告有权请求撤销合同并且已提起反诉，因此被告不应向原告承担违约金。长楹置业公司向本院提出反诉请求：撤销反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议。事实与理由：长楹置业公司于2011年10月至12月分别与宜昌市公安局消防支队、宜昌市房屋拆迁安置处、宜昌市环保局、湖北三峡职业技术学院工会委员会签订了《团购意向协议》，约定前述四单位在编、在职、在岗人员向长楹置业公司，团体购买拟开发的位于城东大道中南路的房屋，约定房屋价格“由土地出让金+建筑开发总价组合而成”（即开发成本价）。协议签订后，长楹置业公司在前述地块开发了“长楹观邸”小区，长楹置业小区按照团购单位提供的团购人员名册与姜向红签订了《宜昌市商品房买卖合同》。姜向红因长楹置业公司逾期交房起诉长楹置业公司，长楹置业公司在应诉过程中发现姜向红并非团购单位在职、在岗人员，不符合团购资格。长楹置业公司认为姜向红采取欺诈的方式，在无团购资格的情况下以团购人员身份与长楹置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，以低于市场价的团购价格购买了长楹置业公司建设的房屋，违反了长楹置业公司的真实意愿，使长楹置业公司丧失了应获得的商业利益，损害了长楹置业公司的权益。因此，长楹置业公司请求法院依照《民法总则》第一百四十八条及《合同法》第五十四条的规定，撤销双方所签订的《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议。姜向红针对长楹置业公司的反诉辩称，要求法院驳回被告的反诉请求。被告是房地产开发商非承担慈善事业部门，开发的商品房以团购方式对外出售是其采取的营销策略，为了快速回笼资金但不能改变其出售的标的物是商品房的性质。原、被告之间签订的是《商品房买卖合同》，不是政府主导的经济适用房、安置房等所以其反诉主张商品房买卖合同不是市场主体之间的单纯交易行为，而是在政府指令下为解决教职工的政策性行为，该行为极大限制了被告通过市场的盈利空间的理由没有事实与法律依据，更与法律法规相违背。我国自1995年起国企单位不再享受福利分房待遇，除了经济适用房、安置房、廉租房类不存在政府指令开发商解决企事业单位员工住房困难的情况。被告公司存在的目的就是获取利益。原告认为若确属被告诉状所称情形，被告签订合同时就应进行核实，巨大让利行为在签约时不进行审核不合常理。同时被告所说在2017年诉讼中就查阅了宜昌财政编制网页，知晓购房人哪些是在职在编人员，哪些不是，依照合同法54条规定，一方以欺诈胁迫手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损方有权请求法院变更或撤销。第55条规定具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。被告在2017年查阅编制网后应在2018年行使撤销权，除斥期间为1年，被告在2019年3月18日提起反诉行使撤销权已过除斥期间，撤销权已消灭。本人代理3起案件，以现查明的事实看，被告与四家团购单位是团购任务而非福利，4家单位均未完成任务，在编人员因为房屋价格过高请求退房退款，开发商不愿意退款遂与团购单位协商允许其他人员购买房屋，合同变更允许其他人员购买房屋。按照城市房地产管理法第44条规定商品房预售应符合5个条件，开发商取得商品房预售许可证后才能签订房屋买卖合同，收取房款，但被告在未取得预售许可证时就开始收取房款，为获取无成本开发资金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月16日，湖北三峡职业技术学院工会委员会（以下简称三峡职院工委会）与长楹置业公司签订《团购意向协议》，约定三峡职院工委会为解决职工住房问题，意向购买长楹置业公司开发的位于城东大道中××区房屋××套，上述房屋供本单位在职、在编、在岗职工购买使用。2014年10月16日，三峡职院工委会向长楹置业公司提供《三峡职院（长楹观邸）团购房信息公布表》，载明该单位共计239个职工购房，其中姜向红在该信息公布表之中。审理中，姜向红明确其并非三峡职院的在职、在编、在岗职工，长楹置业公司亦不认可姜向红的团购身份。2014年11月11日，买受人姜向红与出卖人长楹置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定姜向红向出卖人购买其开发的位于宜昌市××路××段长楹观邸5号楼1单元20层012001号房屋一套（产籍号为02-0017-0425-012001），建筑面积为136.94平方米，总价为666761元。合同第六条约定，买受人采取一次性付款方式，具体付款方式及期限的约定见附件六；合同第九条约定出卖人应当在2016年3月31日前将商品房交付买受人使用，出卖人交付的商品房应取得商品房项目竣工交付使用备案证，因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人；合同第十条约定若出卖人未按照合同约定的期限交付房屋给买受人使用，则按逾期时间分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书，因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01％向买受人支付违约金。合同签订后，姜向红于2014年11月20日、2015年3月11日向长楹置业公司付清购房款共计666761元人民币。截止至庭审当日，长楹置业公司未向姜向红交付案涉房屋。2014年8月27日，长楹置业公司委托代理人田尚玉向宜昌市西陵区公证处申请，对2014年8月30日在宜昌市中南路长楹观邸售楼部的团购房选房摇号活动进行现场监督，宜昌市西陵区公证处于2014年8月30日对选房摇号活动实施了现场监督，并于2014年9月19日出具（2014）鄂西陵证字第1351号《公证书》一份，载明该选房摇号活动的各方当事人均具有合法的民事主体资格，选房活动程序符合选房规则要求，结果真实、有效。另查明，长楹观邸小区已于2016年6月27日通过广播电视传输覆盖网工程验收，该小区1至8号楼、10号楼已于2016年7月8日取得《建设工程竣工验收规划条件核实证明》，该小区于2016年11月8日取得《工程建设项目绿地面积核准意见书》，于2016年12月2日完成燃气管道安装，于2016年12月27日完成水表安装并进行了用水备案，于2017年2月6日通过环境保护验收，于2017年7月20日完成电表安装，于2018年11月22日通过消防验收，于2019年1月23日取得竣工验收报告。2018年10月12日，宜昌市住房和城乡建设委员会发布《宜昌市住房和城乡建设委员会关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》（宜市住建文[2018]69号），该通知载明：“为贯彻落实国务院令第698号精神，深入推进‘放管服’改革工作，经我委研究，决定取消‘房地产开发项目竣工交付使用备案事项’，取消后，房地产开发项目依照《建设工程质量管理条例》的规定验收，验收合格后方可交付使用，建议单位凭竣工验收备案表等资料办理不动产登记等其他有关手续。”2019年2月15日，宜昌市住房和城乡建设局在政府公开网站上的“宜昌市工程质量竣工验收信息公开栏”中发布了长楹观邸1#-8#楼竣工验收信息。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点：一是姜向红是否构成欺诈？二是姜向红与长楹置业公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》是否应当撤销？三是长楹置业公司是否应当履行交付房屋、办理产权证的义务以及是否应当承担违约责任？一.对于争议焦点一。《团购意向协议》系三峡职院代表其单位职工签订，效力及于团购职工。姜向红并非三峡职院职工，却以三峡职院职工名义参加团购，存在欺诈的故意，实施了欺诈的行为。长楹置业公司基于对三峡职院提供的团购人员名单的信任，与姜向红签订了《宜昌市商品房买卖合同》，是守约行为，不能苛求长楹置业公司在签订合同时去重新核实姜向红的团购身份是否真实。因此，姜向红的行为构成欺诈。二.对于争议焦点二。长楹置业公司与姜向红签订的《宜昌市商品房买卖合同》虽因存在欺诈可以撤销，但考虑双方签订合同已有数年，姜向红在签订合同后已按照约定付清全部购房款项，履行了合同的主要义务，长楹置业公司亦积极组织施工建造房屋，房屋已具备交付条件，撤销合同不利于交易的稳定和纠纷的解决，故对于长楹置业公司要求撤销合同的反诉请求，本院不予支持。三.对于争议焦点三。1.2018年10月15日，宜昌市住房和城乡建设委员会发布了《关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》，取消了“房地产开发项目竣工交付使用备案”事项，取消后，房地产开发项目依照《建设工程质量管理条例》的规定验收。2019年2月15日，宜昌市住房和城乡建设局在政府公开网站上的“宜昌市工程质量竣工验收信息公开栏”中发布了长楹观邸1#-8#楼竣工验收信息。涉案房屋已具备交付条件，长楹置业公司应当及时交房并按约定配合办理房屋权属证书。2.长楹置业公司虽存在逾期交房及逾期办证的违约行为，按照合同约定应当支付逾期交房及逾期办证违约金，但姜向红并非三峡职院职工，却以三峡职院职工名义参加团购，本身存在欺诈行为，且已享受了团购价与市场价之间差额所带来的利益，其再要求长楹置业公司支付逾期交房及逾期办证违约金显失公平，违背法理。故对姜向红要求长楹置业公司支付逾期交房及逾期办证违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第九条、第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告宜昌长楹置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姜向红交付位于宜昌市中南路延伸段长楹观邸5号楼1单元20层012001号房屋，并在交付上述房屋后60日内协助原告姜向红办理房屋权属证书；二、驳回原告姜向红的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告宜昌长楹置业有限公司的反诉请求。案件本诉受理费793元（已减半收取），由原告姜向红负担，反诉受理费200元，由反诉原告宜昌长楹置业有限公司负担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  冯昊二〇一九年十一月二十五日书记员  吴鹏