广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民终1373号 上诉人(原审被告)：广西玮力裕电子科技有限公司，住所地：桂平市长安工业区，统一社会信用代码：91450881MA5KC2R66U。 法定代表人：李月颖，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄金耀，广西桂力律师事务所律师。 上诉人(原审原告)：梁焕朝，男，1989年3月15日出生，汉族，住桂平市。 诉讼代理人：黄亮，广西诚济（桂平）律师事务所律师。 上诉人广西玮力裕电子科技有限公司（以下简称玮力裕公司）因与上诉人梁焕朝商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2019）桂0881民初668号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人玮力裕公司的上诉请求:一、撤销一审判决，改判上诉人玮力裕公司支付逾期交房违约17529元（以房款369036元为基数，按年利率6%，即月利率0.5%计算，从2017年4月13日计算至2018年2月1日，共计9.5个月，3690360.5%9.5=17529元）。二、诉讼费用由梁焕朝承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误。一、涉案商品房地处郊区，商品房价值35万元，《商品房买卖合同（预售）》上的日万分之三的违约金，即每日一百多元，每月三千多元，这超过了本地同类商品房的租金（精装房，月租一千），已经超过了被上诉人的经济损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十六条规定，请法院将每日万分之三的违约金调低为按年利率6%计算。由于政府审批等多方面因素的影响，桂平的大部分楼盘都存在逾期交房的情形，本案中，如果法院继续坚持开发商赔付高额的违约金，会形成不良的示范效应。二、一审中，双方当事人对这方面的举证责任分配认识不清楚，而一审法官没有释明，程序不当。被上诉人作为原告，应当先举证自己的实际损失，上诉人作为被告，再举证违约金过分高于实际损失。但一审法院既没有查明被上诉人的实际经济损失，也未要求上诉人举证违约金过分高于业主实际损失，也没有依法释明。三、一审中，被上诉人未能举证逾期交房给自己造成的实际损失，根据广西高院的内部会议精神，应按照年利率6%计算逾期交房期间的违约金。四、在2016年签约之前的桂平其他楼盘，《商品房买卖合同（预售）》中的交房条件都是“竣工验收合格”，而到本案楼盘交房条件变更为“取得建设工程竣工验收备案证明文件，取得房屋测绘报告”。涉案商品房经施工、勘察、设计、监理、建设五方验收合格后，就马上向政府相关部门提交备案文件。一直到2018年6月6日，政府才同意备案。由于政府相关部门却没有做好相关配套的工作，导致备案时间的延迟，这对于开发商不公平，对此，请求人民法院根据情势变更原则和公平原则，认定上诉人无须支付2018年2月1日以后的逾期交房违约金。四、涉案楼盘在市郊的西山镇长安村，梁焕朝为了获得非法利益，恶意至今不收房。2018年2月1日，上诉人玮力裕公司已经邮寄交房通知给梁焕朝，尽到了合同规定的通知义务，2018你那6月6日备案以后，也通过电话等各种方式通知梁焕朝。况且，交房通知不是交房的必要条件，（详见《房地产纠纷裁判思路与规范指引》【下】656、657页，奚晓明、韩延斌、王林清著，人民法院出版社）。《房地产纠纷裁判思路与规范指引》一书指出“我们认为，交付必须经书面通知，既不和法理，也不符合客观实际，指挥导致无谓纠纷增加”这种案件，主要买方起诉，卖方大都会陷于举证不能的困境这种情况鼓励了一些买受人恶意诉讼，谋求不当利益。”所以，一审认定逾期交房时间是从2016年12月1日起至2019年3月18日（庭审之日）止是不当的，应当更改为2016年12月1日起至2018年2月1日止。至今，还有些业主恶意不来领房，按照一审法院的判决，逾期交房时间可以一直计算，业主可以获取巨大的非法利益。 梁焕朝答辩称：一审中，玮力裕公司没有提过逾期付款问题，在二审当中提出不妥，应驳回玮力裕公司的上诉请求，支持梁焕朝的全部上诉请求。 上诉人梁焕朝的上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判玮力裕公司支付逾期交房违约金（违约金计算方式：以全部房款369.36万元为基数，按日万分之三，从2016年12月1日其计算至玮力裕公司正式向上诉人梁焕朝交付涉案商品房之日止，现暂计算至2019年7月24日，为106835.92元）给玮力裕公司；二、诉讼费用由玮力裕公司负担。事实和理由：一、一审法院认定“原告在庭审当日即2019年3月18日给予玮力裕公司的举证，已知晓涉案商品房已于2018年6月6日进行工程竣工验收备案，此后原告没有收房，属明知达到条件而不作为”是错误的，与事实不符。（一）上诉人梁焕朝之所以没有收房，是因为梁焕朝不能收房，无法收房。向梁焕朝交付商品房是玮力裕公司的责任，但是玮力裕公司却将商品房的钥匙至于小区物业，并以梁焕朝必须同意交纳自2018年2月1日起小区的物业费为领取钥匙涉案商品房钥匙的前提条件，梁焕朝拒绝接受上述无理要求，因此导致梁焕朝无法领取钥匙收房。（二）梁焕朝在一审时向法院提交了2张视频光盘，以证明“未收房的业主代表曾于2018年12月18日到售楼部要求领取钥匙收房，玮力裕公司不履行向业主交付商品房钥匙的义务，导致业主无法收房”以及“梁焕朝与2019年2月2日到售楼部要求领取钥匙收房，玮力裕公司不履行向业主交付涉案商品房钥匙的义务，导致梁焕朝无法收房”，一审法院仍然认定“原告没有收房，属于明知达到交付条件而不作为”是明显错误。（三）本案一审中，涉案小区的另外未收房的6户业主与玮力裕公司的商品房预售合同纠纷案仍处于二审审理过中，截止至二审法院对于上述6案件作出终审判决，上述业主也未能顺利领取涉案商品房钥匙进行收房，这一事实说明本案梁焕朝并非故意不收房，而是想收房却不能收房。（四）未收房的6户业主在终审判决于2019年5月10日发生法律效力，上述业主凭借判决书顺利于2019年5月16日领取了其涉案商品房的钥匙并完成收房手续，但是本案梁焕朝联系小区物业打算收房，物业的答复是“除非有判决书，否则就必须从2018年2月开始交纳物业费才可以收房”，梁焕朝因此拒绝收房。二、一审法院认定“逾期交房期间自2016年12月1日起至2019年3年18日止”是错误的。（一）梁焕朝之所以没有收房，是因为玮力裕公司不履行交房义务导致梁焕朝无法收房，因此，逾期交房期间应自2016年12月1日起至玮力裕公司向梁焕朝证实交付商品房之日止。（二）二审法院在审理涉案小区的另外未收房的6户业主与玮力裕公司商品房预售合同纠纷案的过程当中，已经查明上述业主不收房的愿意系“被告履行商品房交付义务，以缴纳物业费作为交付房屋钥匙的前提”，并依法判决“广西玮力裕电子科技有限公司应支付逾期交房违约金给上述6户业主，并且违约金应计至广西玮力裕电子科技有限公司向上述6户业主正是交付商品房之日止。”同理，本案梁焕朝因同样的原因未能顺利收房，玮力裕公司应当继续承担逾期交房的责任，其逾期交房违约金也应计算至玮力裕公司向梁焕朝正式交付商品房之日止。 玮力裕公司答辩称：本案梁焕朝是恶意不收房，并非是玮力裕公司不给其收房，请求法院支持玮力裕公司的上诉请求，并驳回梁焕朝的全部上诉请求。 梁焕朝向一审法院起诉请求：判令玮力裕公司支付逾期交房违约金（以房价款369036元为基数，从2016年12月1日起至被告向原告交付达到合同约定的房屋交付条件的房屋之日止,按日万分之三计付，暂计算至2019年2月1日为87682.95元）给梁焕朝。 一审法院认定，2016年6月9日，原、被告签订商品房买卖合同（预售），约定：原告购买被告开发建设的商品房，总价款369036元；其中第九条约定：被告交付的商品房应符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的条件，并需向原告提供住宅使用说明书、住宅质量保证书以及住宅工程分户验收表；第十一条约定：被告应在2016年11月30日前向原告交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定交付条件后，被告应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。原告未收到交付通知书的，以本合同约定交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收,由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理……查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于原告原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）原告在接到被告电话通知或邮寄入住通知书之日起30日内与被告办妥房屋交接手续。逾期不来办理，则视为被告已将该房屋正式交付原告，该房屋的权利、义务及损毁、火失等风险，也随即转移给原告承担…。；第十二条约定：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意按照下列第1种方式处理：……逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分）,并自原告付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的3%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之叁[该比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]的违约金。 原告签订合同后以按揭贷款的形式支付完购房款369036元给被告玮力裕公司。2017年11月14日，桂平市房地产交易中心对涉案商品房出具房产测绘成果报告。涉案商品房于2018年1月26日经施工、勘察、设计、监理、建设五方验收合格。2018年6月5日，被告玮力裕公司将涉案商品房的工程竣工验收备案文件提交原桂平市住房和城乡规划建设局备案，该局于同年6月6日同意备案。至本案开庭时止，被告玮力裕公司未将上述商品房交付给原告。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同（预售），属当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规等强制性规定的情形，合同合法、有效。合同双方均应当按照合同的约定全面履行自已的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人对商品房交付有明确约定的，交付条件应按照当事人约定来认定。合同没有约定或约定不明的，房屋完成竣工验收并取得建设行政管理部门的工程竣工验收备案证明的，可认定房屋已具备交付条件。本案合同中，对于涉案商品房交付条件已经作出了明确约定即该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，且该约定也符合法律的强制性规定，对该合同约定的交付条件予以确认。涉案合同约定交付时间为2016年11月30日前，那么被告玮力裕公司应在此期限前将符合交付条件的商品房交付给原告。根据庭审查实的法律事实，被告玮力裕公司只是在涉案商品房未取得建设工程竣工验收备案证明前，于2018年2月1日邮寄书面的交房通知给原告。被告玮力裕公司没有提供充足证据证实，涉案商品房取得工程竣工验收备案证明后再次书面通知原告，则视为被告玮力裕公司没有依约履行合同的通知义务。原告在庭审当日即2019年3月18日基于被告玮力裕公司的举证，已知晓涉案商品房已于2018年6月6日进行工程竣工验收备案，此后原告没有收房，则属明知达到交付条件而不作为，故逾期交房期间自2016年12月1日起至2019年3月18日（庭审之日）止。被告辩称其公司取得涉案商品房工程竣工验收备案证明后，已将相关文件在小区予以公示，但被告未能提供充足证据证实公示的时间、地点及方式，故对其辩解意见不予采纳。按照涉案合同约定，被告逾期交房的，应按日向原告支付全部房价款万分之叁的违约金。因此被告应以房价款369036元为基数，从2016年12月1日起至2019年3月18日止，按日万分之三计付违约金给原告。当事人未按照合同约定履行构成违约的，应当按照合同约定的违约金数额或者损失赔偿数额的计算方法，承担违约责任。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同（预售）第十二条明确约定被告逾期超过60日后交付商品房，原告要求继续履行合同，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。双方所签订的合同系由被告一方所提供，双方当事人在签订合同时预先约定违约金的计算方式，并未以具体损害范围计算为限。根据一般社会常理及本案的案情，逾期交付商品房必然给原告造成一定的经济损失。逾期交房系被告单方原因造成，其要求调减违约金，既违背公平原则和诚实信用原则，损害原告作为业主的合法权益，也会危害正常的市场经济秩序。被告请求将违约金计算标准调减至日万分之一，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，依据“谁主张谁举证”的原则，被告对约定的违约金过分高于实际损失负有举证责任，但其未能提供充足证据证实，也应承担举证不能的不利后果。综上，被告辩称合同约定以房价款的日万分之三计付违约金有违客观事实，且原告没有因逾期收房造成实际经济损失，请求调整违约金按日万分之一计付，于法无据，不予支持。判决：一、被告广西玮力裕电子科技有限公司应支付逾期交房违约金92664.9元给原告梁焕朝；二、驳回原告梁焕朝其他诉讼请求。本案受理费996元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告广西玮力裕电子科技有限公司负担。 本院二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2018年2月1日，玮力裕公司向梁焕超邮寄了收房通知书。2018年12月18日，尚未收房的业主代表到售楼部协商收房事宜时，小区物业提出，业主必须交纳自2018年2月1日起的物业费后才能领取房屋钥匙，业主代表则认为应当从2018年7月10日起开始计算物业费，双方协商不成。2019年2月2日梁焕朝到售楼部要求领取钥匙，也未能领取到钥匙。二审中，梁焕朝提供光盘证据证明，其于2019年7月29日分别去物业处以及售楼处收房，物业提出，梁焕朝须交纳自2018年6月6日起的物业费才能领取房屋钥匙。直至本案二审审理阶段，梁焕朝仍未能领取房屋钥匙。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，关于违约金计算标准问题，涉案合同约定违约金计算标准为日万分之三，该约定对双方均有法律约束力，玮力裕公司认为违约金过高请求适当减少却没有提供相应的证据证实，一审法院认定玮力裕公司应对违约金过高举证不能应承担不利后果并按合同约定的日万分之三计算违约金是正确的，本院予以维持。玮力裕公司主张一审法院存在举证责任分配错误的情形、违约金按年利率6%标准计算，依据不足，本院不予支持。对于违约金计算起点时间问题，玮力裕公司认为违约金计算起点时间应为梁焕朝按揭贷款到账时间即2017年4月13日的上诉主张，既与合同约定不相符，亦缺乏法律依据，本院不予支持。一审法院根据合同约定的交付时间认定逾期交房的违约金计算时间从2016年12月1日起算是正确的，应予维持。对于违约金计算终点时间问题，涉案合同已明确约定商品房交付条件为“取得建设工程竣工验收备案证明文件”，玮力裕公司于2018年6月6日才完成备案登记，上诉人主张违约金计算终点时间是商品房交付时间即2018年2月1日，依据不足，本院不予支持。直至本案二审审理阶段，梁焕朝仍未能领取房屋钥匙，故梁焕朝上诉主张逾期交房违约金计算至玮力裕公司正式交付涉案商品房之日止，有理有据，本院予以支持。 综上所述，上诉人玮力裕公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。上诉人梁焕朝的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销桂平市人民法院（2019）桂0881民初668号民事判决第二项； 二、变更桂平市人民法院（2019）桂0881民初668号民事判决第一项为：上诉人广西玮力裕电子科技有限公司应支付逾期交房违约金给上诉人梁焕朝（违约金计算方法：以369036元为基数，按日万分之三计付，从2016年12月1日起计至上诉人广西玮力裕电子科技有限公司向上诉人梁焕朝交付涉案商品房之日止）。 本案一审案件受理费996元，由上诉人广西玮力裕电子科技有限公司负担。二审案件受理费1222元（上诉人广西玮力裕电子科技有限公司已预交），由上诉人广西玮力裕电子科技有限公司负担。二审案件受理费154元（上诉人梁焕朝已预交），由上诉人广西玮力裕电子科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈历南 审 判 员 吴福汉 审 判 员 梁小宁 二〇一九年十一月二十一日 法官助理 韦 英 书 记 员 方发清