贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔04民终1183号上诉人（原审原告）：黄国志，男，1953年4月14日生，布依族，住贵州省紫云苗族布依族自治县。被上诉人（原审被告）：谢孙祥，男，1982年7月9日生，布依族，住贵州省安顺市西秀区。上诉人黄国志因与被上诉人谢孙祥租赁合同纠纷一案，不服贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院（2019）黔0425民初907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。黄国志上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者在查明案件事实的基础上直接改判。事实及理由：1、一审判决不以事实为依据、偏听偏信。上诉人没有将被上诉人赶出门面，被上诉人也没有举证证明被赶出，而一审判决就认定上诉人将被上诉人赶出门面。所欠租金计算至2019年3月36日毫无事实依据。没有任何证据能够证实被上诉人租赁铺面仅到2019年3月26日，一审法院仅凭被上诉人在一审中的陈述进行认定，显然是偏听偏信。被上诉人在一审“辩称”中都认为欠租金28666元，但判决只认定23753元错误。2、判决书内容前后矛盾，证据认定部分称“后半年的租金至迟应于2019年4月22日前支付”，说理部分又称“第一年下半年租金的支付时间为2018年11月31日至2019年5月31日”。3、一审对被上诉人的违约事实视而不见。租赁合同已经明确约定了上诉人与被上诉人之间的违约责任，一审判决未支持违约金和代理费，属于认定事实错误。二审被上诉人谢孙祥未答辩。原审原告黄国志一审起诉请求：1、依法判决被告支付原告56000元租金；2、依法判决被告恢复拆走的三道玻璃门；3依法判决被告支付违约金115188元（3年×30%）；4、本案诉讼费用、委托代理人代理费由被告承担。一审经查明：2018年，被告谢孙祥因经营所需，向原告黄国志租赁其位于紫云县皂角树安置区5—6号的一楼门面，用于经营车辆销售。双方（黄国志为甲方，谢孙祥为乙方）于2018年3月22日签订门面租赁合同，合同约定：1.租赁门面坐落于紫云县皂角树安置区5—6号的一楼门面，面积约200平方米，门面内附属毛坯；2.租赁期为五年，自2018年5月31日起至2023年5月31日止；3.签订日开始租金为每年116000元，第一次需支付半年租金60000元，后半年支付租金56000元。第二年租金需在到期前一个月一次性按年支付，从第二年开始，在上一年的基础上租金递增10%；4.权利义务，乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，保证消防验收前提下甲方不得干涉。租赁期满，乙方未续租的，甲方收回房屋，乙方添置的用于经营的可独立使用的设施归乙方所有，固定的，相互联系的，如门窗、地砖及用电等设施归甲方所有；5.一方违约，需要向另一方承担违约责任，违约金为三年租金总价的30%。发生争议，双方协商解决，一方可向紫云县人民法院起诉，由此产生的诉讼费、律师费等费用由违约方承担；6.在租赁期内，可以转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，但第三人须与出租方签订续租合同，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失；7.双方还约定其他权利义务。合同签订后，被告谢孙祥于次日（2018年3月23日）通两次过银行转款共计60000元至原告黄国志账户。被告谢孙祥将租赁的门面装修之后投入使用并经营，被告在经营期间又支付10000元租金给原告，被告在使用期间共支付原告租金70000元。此后被告因与他人合作，被告将自己装修安放于原告黄国志门面的三道玻璃门拆除用于相隔原告房屋9米左右的另一家房屋，原告于2019年3月26日以被告违约将被告赶出并收回租赁的门面，后原告将门面租给他人使用。原告以被告违约为由诉至法院，诉请如前。在审理中调解双方无法达成协议。一审法院认为：原、被告所签订的门面租赁合同系双方真实意思表示，不违反国家法律法规，不损害国家、集体及他人利益，合法有效，对双方具有约束力。关于欠租金金额，被告自2018年5月31日至2019年3月26日租金为93753元（116000/365天X295天），扣除被告已支付租金70000元，截止2019年3月26日被告实际使用期间尚欠原告租金23753元。作为被告拆走的三道玻璃门是否恢复，该玻璃门系被告租赁房屋后出资安装，系装修的一部份，玻璃门拆除并不影响原告房屋的主体结构，依据双方约定“乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，保证消防验收前提下甲方不得干涉”，被告拆除玻璃门符合双方约定，且原告收回租赁的门面后已转租给他人使用，故原告请求被告恢复三道玻璃门的请求不予支持。被告是否承担违约责任，双方在合同中对第一年下半年的租金56000元未约定支付时间，依照双方对租金及支付方式“租赁期为五年，自2018年5月31日起至2023年5月31日止；3.签订日开始租金为每年116000元，第一次需支付半年租金60000元，后半年支付租金56000元。第二年租金需在到期前一个月一次性按年支付，从第二年开始，在上一年的基础上租金递增10%”的约定，第二年租金的支付时间为2019年4月31日至5月31日，结合原、被告成立合同的初衷（原告租赁给被告的门面系毛坯房，被告需出资对门面进行装修，因此合同未约定第一年下半年租金的支付时间），由此可以推定第一年下半年租金的支付时间为2018年11月31日至2019年5月31日，超过该期限被告未支付租金才能视为被告违约，该期限未满原告将被告赶出并收回门面，被告拆走玻璃门后告知原告系与他人合伙，被告也未明确告知原告不继续租赁，原告将被告赶走的行为不符合双方约定。原告未提供充分依据证明被告在使用期间有违反合同约定的情形，应承担举证不能的法律后果，因此，原告请求被告违约并支付违约金及承担诉讼费用、代理费不予支持，对被告辩解没有违约不存在违约金予以采纳，本案诉讼费依照法律规定进行处理。原告请求被告支付原告收回房屋后至2019年5月31日的房屋租金不符合双方约定不予支持，应以被告实际使用的期间计算。审理中被告愿意支付租金28666元，但调解双方无法达成协议，以本案事实为准计算。庭审中被告对装修支出费用提出反诉，但未提出具体请求，被告按照法律规定主张后另案处理。原告在起诉状中认可扣押被告的一辆北京现代轿车系另一法律关系。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十六条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：1、被告谢孙祥于判决生效之日起十日内支付原告黄国志房屋租赁费23753元。2、驳回原告黄国志的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取1862元，由原告黄国志负担1665元，由被告谢孙祥负担197元。二审中上诉人向本院提交以下证据：1、拍摄照片，证明被上诉人谢孙祥租赁及搬走前后的铺面状况，以及被上诉人将玻璃门拆走的现状。被上诉人认为，有“得浩泽”门头的铺面是我现在租赁用的。上诉人黄国志的铺面已经被黄国志转租给别人了，且原来铺面里的装修是我出资的，在我租赁期间因为存在消防隐患，在不破坏主体结构的情况下，我有权进行整改。本院认为，上诉人黄国志提交的该组照片系在被上诉人谢孙祥搬走之后拍摄，且铺面现已经租赁给其他案外人，仅能看出该铺面的现状，不能看出铺面结构主体是否受损，与本案需查明的事实无必要联系，该组证据不予采纳。2、《调查笔录》三份，证明目的：三份笔录分别是律师向附近租户郑德保、高林、詹学芬进行调查所做，均用来证明一审认定上诉人黄国志将被上诉人谢孙祥赶出铺面毫无事实依据。被上诉人认为，该组证据是上诉人黄国志单方所做的调查笔录，我不认可。且我跟郑德保、高林、詹学芬均不认识，上诉人黄国志在与我协商时，根本没有其他人在场。我的租赁期没有到，我只是把车子移动到另一个地方，并不是我要搬走，而是我在移车的时候，上诉人黄国志强行把我赶走。本院认为，该组证据系上诉人黄国志的代理律师单方向其他案外人所做，不能凭这组《调查笔录》确认郑德保等三人系案涉商铺的邻铺经营户，亦不能证明上诉人黄国志与被上诉人谢孙祥在就案涉铺面商讨时郑德保等三人在场，故对该组证据本院不予采信。3、上诉人黄国志与案外人王猛于2019年6月7日签订的《门面租赁合同》。证明被上诉人谢孙祥搬出门面后明确不再经营，在此情况下，上诉人黄国志才将门面重新出租。被上诉人对该份合同的真实性、关联性及证明目的均不认可，因不认识案外人王猛，这份合同也与本案无关。本院认为，上诉人黄国志在一、二审过程中均认可已将案涉铺面出租给其他人，故对于该《门面租赁合同》三性，本院予以采信。4、发票两张。证明一审代理费8000元，二审代理费6000元。被上诉人认为，两张发票是否真实产生如数的代理费，我并不知情，且也与我无关，我不认可该证据。本院认为，发票系贵州省增值税普通发票，对该组证据的真实性予以认可，但被上诉人是否承担违约金要根据双方合同约定及是否存在违约行为进行认定，对该组证据不予采信。二审经审理查明：被上诉人谢孙祥一审庭审答辩时称，2019年3月26日起其就被上诉人赶出场，由此推算租金应为28666元。案涉租赁合同第一年租赁期限：上半年为2018年5月31日至2018年11月30日，下半年为2018年12月1日至2019年5月31日。故下半年租金的支付时间为2018年12月1日至2019年5月31日。一审证据认定与说理部分关于租赁期限的表述均有不当，本院予以纠正。二审确认一审查明的事实。本案二审争议焦点归纳为：1、被上诉人谢孙祥应当向上诉人黄国志支付门面租金到何时；2、被上诉人谢孙祥是否存在违约行为及是否应承担违约金及代理费。针对争议焦点一。上诉人黄国志在一审起诉时，就已在《民事起诉状》中明确表示“被告只履行合同租至2019年3月22日”，这里的“被告”所指就是本案的被上诉人谢孙祥。被上诉人谢孙祥一审庭审答辩时称因其2019年3月26日就未再使用案涉房屋，其应支付的租金为28666元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认”的规定，上诉人黄国志在起诉状中已经认可被上诉人谢孙祥只租赁至2019年3月22日，后被上诉人谢孙祥称其于2019年3月26日搬出铺面，属于被上诉人作出对其不利的自认。因此，一审关于双方租赁关系存续时间为2018年5月31日至2019年3月26日的认定并无不当。故被上诉人谢孙祥应当支付租金截止至2019年3月26日，扣除被上诉人已支付的70000元，自2018年6月1日起至2019年3月26日的租金为25024元（116000/365天×299天）。但被上诉人一审答辩时称其应支付租金为28666元，该辩称同样是不利于其的自认，故被上诉人应支付租金为28666元。一审认定租金错误，本院予以纠正。针对争议焦点二。上诉人黄国志与被上诉人谢孙祥签订的《门面租赁合同》并没有对下半年租金支付时间作出明确约定。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。案涉合同没有明确约定下半年租金的支付时间，即下半年租金可在2018年12月1日至2019年5月31日期间内支付。上诉人于2019年5月22日向一审法院提起诉讼，此时被上诉人支付下半年租金的期间未届满，故不能视为被上诉人谢孙祥逾期支付租金，存在违约行为。对上诉人黄国志认为被上诉人谢孙祥违约，并要求其支付违约金及承担代理费的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实错误，上诉人部分上诉理由成立，本院依法改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院（2019）黔0425民初907号判决第二项，即“驳回原告黄国志的其他诉讼请求”。二、撤销贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院（2019）黔0425民初907号判决第一项，即“被告谢孙祥于判决生效之日起十日内支付原告黄国志房屋租赁费23753元。”，改判为被上诉人谢孙祥于本判决生效之日起十日内向上诉人黄国志支付房屋租赁费28666元。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费3724元，减半收取1862元，由上诉人黄国志负担1550元，被上诉人谢孙祥负担312元；二审案件受理费3724元，由上诉人黄国志负担3100元，被上诉人谢孙祥负担624元。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 黄光美审判员 宋 颂二〇一九年十一月十五日法官助理朱俊蓉书记员郭敏附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。