山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3684号上诉人（原审被告）：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地枣庄市市中区振兴北路400号。法定代表人：王绥金，总经理。委托诉讼代理人：殷昭际，男，该公司员工。委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘瑞荣，女，1965年1月1日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：王昌伟、高非非，上海申伦律师事务所律师。上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司因与被上诉人刘瑞荣商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初1771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。枣庄中汇住宅开发有限公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.请求上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，本案已过诉讼时效，被上诉人的诉求不再受法律保护，一审法院应依法判决驳回被上诉人的诉讼请求。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，被上诉人在该条中的“民事权利”应当是指其“办理不动产权属证书的请求权”，这是被上诉人的主权利，只有被上诉人行使了该权利才能“知道或者应当知道”该权利是否“受到损害”，诉讼时效应当从被上诉人行使该权利之日起计算，而被上诉人在一审中未提供任何证据证明其曾经向不动产登记机关或上诉人主张了该权利。而“逾期办证违约金的追偿权”是基于“办理不动产权属证书的请求权”而产生的从权利，从权利是在主权利未实现的情况下产生的，或者说主权利系从权利的前提和条件。被上诉人等大量业主以不取得不动产权属证书而追求高额违约金为目的，集体提起诉讼，一审判决既违背了签订合同的宗旨，又违反了诉讼时效制度的规定，也不符合指导建立完好公序良俗及社会公德的司法精神。2.上诉人无过错、没有违约，不应承担违约责任。上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，被上诉人上房后，枣庄市人民政府办公室颁布的《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》及山东省住房与城乡建设厅于2015年5月9日颁发的《山东省住宅专项维修资金管理办法》开始实施。按照该办法及通知的规定，凡未足额交存首期住宅专项维修资金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案，不予受理产权登记申请。因此，足额交存首期住宅专项维修资金是被上诉人应当履行的合同附随义务。上诉人虽没有通知交纳义务，但上诉人于2018年1月18日通知后，包括被上诉人的小区业主拒不交纳，上诉人在被大量起诉的情况下，无奈协调代为交纳，方于2019年4月17日办理完不动产登记备案手续。刘瑞荣未答辩。刘瑞荣向一审法院起诉请求：1.依法判令被告自2016年12月22日起至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止以购房款总额（605,284元）为基数按照每日万分之一向原告支付违约金；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告枣庄中汇住宅开发有限公司投资开发“东湖明珠”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2016年8月1日，原告（××）与枣庄市市中区住宅建设开发公司（××）签订《商品房买卖合同》，原告以605284元的价格购买××开发的东湖明珠2号楼1单元17A01室房屋。该合同第十条关于交付时间和条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××有权解除合同。××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。上述合同签订后，被告于2016年9月21日将涉案房屋交付给原告。原告已按约支付给被告购房款605284元。被告至今未办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。2015年2月28日，山东省住房和城乡建设厅、山东省财政厅、山东省民政厅、山东省机关事务管理局联合下发的《山东省住宅专项维修基金管理办法》第十一条规定：“商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金。”第十二条：“未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。”枣庄市人民政府办公室《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》（枣政办字【2016】82号）载明：凡未足额交存首期住宅专项维修资金、新建物业治理保修金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案。被告曾于2018年1月18日将上述文件张贴于东湖明珠小区电梯及花园内。另查明，2018年3月枣庄市市中区住宅建设开发公司变更名为枣庄中汇住宅开发有限公司。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。原告向被告交清购房款后，被告将房屋交付原告居住使用，但被告在商品房交付使用后九十日内，并未在合同约定的期限内将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约。被告主张是由于原告未缴纳住宅专项维修资金导致不能办理房屋所有权证，因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，被告有义务通知原告本人缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在原告知晓上述规定前，被告仍应承担违约责任。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案《商品房买卖合同》约定“××按日计算向××支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。涉案房屋的实际交付时间为2016年9月21日，被告应在交付时间后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此被告的违约行为自其后90日起一直延续至今，即2016年12月21日计算违约金，而原告于2019年4月16日诉至该院，且被告已提出时效抗辩，故违约金应从2016年12月21日起开始计算至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，因2018年1月18日被告履行了向全体业主通知办理房屋权属登记需要交纳专项住宅维修资金的义务，但原告至今没有交纳专项住宅维修资金，因而该院支持自2016年12月21日至2018年1月18日期间的违约金。原、被告约定违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，该院予以确认。综上所述，原告的部分诉求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内给付原告刘瑞荣违约金24166元（以616470元为基数，按日万分之一计算自2016年12月21日起计算至2018年1月18日期间的违约金）；二、驳回原告刘瑞荣的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1055元，减半收取527.5元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，依据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，上诉人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，上诉人有义务通知被上诉人需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在被上诉人知晓上述规定前，上诉人仍应当承担违约责任。被上诉人交纳维修基金后，已经完成了其法定义务，上诉人在未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案前，仍应当承担该阶段的违约责任。关于被上诉人的诉请是否已经超过诉讼时效期间的问题，本院认定如下：根据涉案《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当在涉案房屋实际交付后90日内办理备案，因其未能按照约定履行上述义务，故上诉人从上述时间开始违约，且在办理备案之前为持续违约状态。一审法院从涉案房屋实际交付后90日开始计算违约金符合法律规定，本院予以确认，故对上诉人主张本案已经超过诉讼时效期间不予支持。综上所述，枣庄中汇住宅开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1055元，由上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张洪光审判员  李政远审判员  单 伟二〇一九年十一月二十五日书记员  史安伟