广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初18766号原告：张苡铭，男，汉族，1979年2月23日出生，住址：广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：罗广军，广东宝源律师事务所律师。被告：曾炳辉，男，汉族，1989年8月18日出生，住址：广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：王潘锋，广东金唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李峰，广东金唐律师事务所实习律师。第三人：深圳市家之梦房地产经纪有限公司，地址：广东省深圳市宝安区西乡街道宝源路财富港大厦E105，统一社会信用代码：914403000703633411。法定代表人：张盛平。原告张苡铭诉被告曾炳辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加深圳市家之梦房地产经纪有限公司为第三人，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张苡铭的委托诉讼代理人罗广军，被告曾炳辉均到庭参加诉讼。第三人深圳市家之梦房地产经纪有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告张苡铭向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2018年5月15日签订的《二手房买卖合同》；2、被告立即向原告返还定金人民币30,000元；3、被告立即向原告支付违约金人民币488,000元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月15日，原告与被告签订了一份《二手房买卖合同》（编号：1300741）合同约定：买卖双方交易的房地产位于深圳市宝安区××铁仔路××Ａ-502的房产，建筑面积为51.83平方米，房地产证号为粤2016不动产权第0173724号，房产用途为住宅；转让成交价为人民币2,440,000元；买方同意在本合同生效之日起当日向卖方支付定金30,000元；买方在2018年7月25日前将首期房款以银行实际贷款为准交于第三方或银行托管，并办理按揭申请手续；被告在2018年6月10日前到公证处做全权委托公证并签署相关担保资料，买卖双方在合同履行过程中不得无故撤销公证委托，否则视为违约；赎楼方式为担保赎楼；合同还约定如卖方未按照合同约定的期限履行义务（包括但不限于交房及做委托公证等义务），……如卖方逾期义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任。原告按合同约定支付了购房定金30,000元。被告一直拒绝做公证授权赎楼，拒绝配合做资金监管。此后，经原告多次与中介公司交涉要求催促被告履行合同，被告仍拒绝配合，并明确表示房子不买了，导致交易无法继续。综上所述，原告与被告签订的《二手房买卖合同》是当事人双方真实的意思表示，内容合法，依法受法律保护。被告拒不履行合同义务，其行为已构成违约。原告有权依照合同约定解除合同，要求其返还定金并承担违约责任。原告为了维护自己的合法权益不受侵犯，按照相关的法律规定以及合同的约定，特诉至法院，请求判如所请。被告曾炳辉辩称，对原告的诉讼请求不予认可，被告并没有签署二手房买卖合同，也不认识买方，且被告并没有收到原告支付的定金30,000元，因此被告无须承担违约责任，所以原告主张的违约金也没有任何依据。根据原告提交的被告出具的委托书，被告并不认识委托书中的王礼新，也没有向其出具委托书，并没有进行相关的公证。根据原告的事实与理由的阐述，被告在2018年6月10日前到公证处做全权委托公证并签署相关担保资料与事实不符，被告并没有去公证处。第三人深圳市家之梦房地产经纪有限公司未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：涉案的位于深圳市宝安区××铁仔路××房的权利人为被告曾炳辉，产权份额100%。2018年4月1日，被告曾炳辉作为卖方，与作为代理方的第三人深圳市家之梦房地产经纪有限公司签署《二手房出售委托代理合同》，约定被告委托第三人代理出售涉案房产，委托方式为独家代理，即卖方仅委托代理费为其本次委托销售房屋的位于受托人，在委托期期内卖方不得将该房产信息委托其他房地产经纪机构代为销售，否则卖方必须向代理方全额支付本协议约定之代理服务费用，期限自2018年4月1日至2018年8月8日；该房产的意向售价为人民币2,440,000元，意向价格只在卖方的书面指示下方可更改，此意向价格不包含买卖双方须支付的税费；卖方在委托期满三个月内不得与代理方介绍过的客户及其他关系人自行成交，否则卖方须向代理方全额支付本协议约定之代理费服务费用。卖方与代理方推荐客户之间买卖该房地产关系成立，卖方应向代理方支付代理服务费用，标准按实际成交价1.5%或人民币40,000元；该物业成交价格在2,440,000元以上的全部作为代理方的代理服务费；签本约之时，代理方交付保证金人民币10,000元，该物业成交之日，卖方需返还保证金。双方另对服务内容、违约责任等事项进行了约定。该合同首页左上角印有“久天实业”字样。同日，被告向案外人王礼新出具《委托书》，委托王礼新于2018年4月1日至2018年8月8日期间，以被告名义签署涉案房产的中介公司房地产买卖（居间）合同，签署涉案房产的中介公司定金托管收据及相关补充附件。《委托书》左上角印有“久天实业”字样。原告主张王礼新为第三人公司员工，被告表示不清楚，其不认识王礼新。2018年5月15日，王礼新作为被告（卖方）的代理人，与作为买方的原告张苡铭签订《二手房买卖合同》（编号：1300741），合同约定：买卖双方交易的房地产位于深圳市宝安区××铁仔路××Ａ-502的房产，建筑面积为51.83平方米，房地产证号为粤2016不动产权第0173724号，房产用途为住宅；转让成交价为人民币2,440,000元；买方同意在本合同生效之日起当日向卖方支付定金30,000元；第二部分楼款为2,410,000元，买方在2018年7月25日前将首期房款（以银行实际贷款为准）交于第三方或银行托管，并办理按揭申请手续；卖方在2018年6月10日前到公证处做全权委托公证并签署相关担保资料，买卖双方在合同履行过程中不得无故撤销公证委托，否则视为违约；赎楼方式为担保赎楼；如卖方未按照合同约定的期限履行义务（包括但不限于交房及做委托公证等义务），买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同签订后，原告向第三人支付了定金30,000元，王礼新出具了相应的收款收据。第三人工作人员于2018年6月26日通知被告办理资金监管，但被告认为其已于2018年5月15日前告知第三人其不出售涉案房产，因此未予办理。被告于庭审中承认其并未收回授权委托书，被告主张已通过微信告知第三人不出售涉案房产，但未保存相关的通知记录。原告主张其为履行涉案合同支付了30,000元定金，因被告不配合，无法办理公证赎楼，也没有办理资金监管，第三人在6月26日告知原告，被告不出售涉案房产，原告要求第三人退还定金遭拒绝，故而提起本案诉讼。被告主张其不同意办理资金监管手续，是因为当时不想出售涉案房产，且因第三人对其房屋进行强卖，故不想与第三人合作。另查，被告于庭审中承认涉案房产已以2,460,000元的价格出售给他人，于2018年8月28日过户至他人名下。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。被告为涉案房产的原权利人，其与第三人签署《二手房出售委托代理合同》，委托第三人代理出售涉案房产，并于同日向案外人王礼新出具《委托书》，委托其代为签署房地产买卖（居间）合同及定金托管收据等文件，其中载明的代理期限与《二手房出售委托代理合同》约定的履行期限一致，且两份文件均印有“久天实业”字样，表明二者之间存在关联。以上事实可以证明王礼新有权代理被告签署出售涉案房产的买卖合同及定金托管收据，故王礼新作为被告代理人与原告签署的《二手房买卖合同》系双方真实的意思表示，且没有违反国家强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应严格按照合同履行义务。上述合同签订后，原告已依约支付了定金30,000元，王礼新出具了定金收款收据，但被告未按照合同约定出具赎楼的公证委托书，亦以不想与第三人合作为由而不予配合办理首期款资金监管手续，其行为导致涉案合同无法继续履行，已构成根本违约。原告作为守约一方，有权要求解除合同，并要求被告承担违约责任。根据法律规定，当事人依法解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告提起本案诉讼要求判令解除涉案合同，故本院确认原被告签署之《二手房买卖合同》已于起诉状副本送达被告之日即2018年10月25日解除。合同解除后，购房定金应当退还原告。由于被告的代理人王礼新已开具《收款收据》确认收到原告支付的定金30,000元，视为被告已收讫定金，故应由被告负责返还。关于违约金的数额。依照合同约定，在卖方违约逾期履行超过五日的情况下，买方有权选择卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。鉴于涉案合同仅履行到支付定金的阶段，尚未办理完成首期款资金监管，综合考虑本案案情，合同约定的违约金过分高于实际造成的损失，本院酌情调整为被告向原告支付违约金人民币244,000元。对于原告诉讼请求超出本院认定部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张苡铭与被告曾炳辉签署的《二手房买卖合同》（编号：1300741）已于2018年10月25日解除；二、被告曾炳辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张苡铭返还定金人民币30,000元，支付违约金人民币244,000元；三、驳回原告张苡铭的其他诉讼请求。本案诉讼费人民币8,980元，均由被告负担。案件受理费及保全费原告均已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 陈  蕾  仰人民陪审员 王  丽  霞人民陪审员 夏  樟  秀二〇一九年十一月十二日书 记 员 李  玉  婷书 记 员 席俊奇（兼)附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。