北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初23521号原告：王希保，男，1951年9月11日出生，汉族，北京市顺义区村民,身份号码：×××。委托诉讼代理人：张俊建，男，1963年5月14日出生，汉族，北京市顺义区杨镇第二法律服务所法律工作者。被告：王希军，男，1964年9月16日出生，汉族，北京市海淀区居民，住北京市丰台区，身份号码：×××。被告：王希民，男，1967年9月12日出生，汉族，北京市海淀区居民，身份号码：×××。被告：王月英，女，1972年10月22日出生，汉族，北京市丰台区居民，身份号码：×××。三被告共同委托诉讼代理人：翟光明，北京璇玑律师事务所律师。原告王希保与被告王希军、王希民、王月英农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法使用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王希保及其委托诉讼代理人张俊建，被告王希民及被告王希军、王希民、王月英共同委托诉讼代理人翟光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王希保向本院提出诉讼请求：1．请求确认原告与三被告的父亲王木德于1994年达成的北京市顺义区×××镇×××村朝×××路×××号房屋买卖合同有效；2．案件受理费由被告承担。事实和理由：三被告系同胞兄妹关系。原告王希保与被告的父亲王木德(曾用名：王慕德）系叔、侄关系。1994年3月，原告家因家中人口众多，在村内住房困难，原告以八千元的价款购买了被告父亲王木德的房宅院一处．位于北京市顺义区×××镇×××村朝×××路×××号。该房宅院集体土地建设用地使用证顺-×××乡×××村集建(证)字第×××号登记的土地使用者姓名是王木德。原告购买后原告方一家人即开始入住。2002年2月18日，原告与王木德在证人王某1作证的情况下写下了房屋买卖契约，并且契约签定后，原告将购买的北房六间、西厢房三间及地上全部建筑物拆除，重建北房八间、西厢房四间及院墙等居住生活至今。2004年11月12日被告方父亲王木德死亡，2015年9月10日被告方母亲刘玉荣死亡．现在原告认为，原告是本村集体经济组织的成员，是农业户口，在本村又无其他房宅基地，双方达成的房屋买卖关系依法有效，现原告为了明确自己的产权利益，依法起诉，请求人民法院给予依法公正判决被告王希军、王希民、王月英共同辩称：不同意原告的诉讼请求,三被告之父与原告之间没有买卖合同，原告只是保管。理由如下：1、2002年的房屋买卖契约中的“王慕德”与三被告之父“王木德”的名字不同，契约内容及卖房人处的签字均不是三被告父亲王木德本人所签；2、证人王某1是原告亲姐夫，不适宜做证人；3、涉诉宅基地使用权及房屋所有权为王木德与其妻子刘玉荣共同所有。若共有人一方单方面处分房屋，并不能使房屋买卖合同有效；4、原告没有证据证明在2002年2月18日签订契约时和王木德是同一集体经济组织成员；5、《契约》没有经过村委会讨论和批准，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定。经审理查明：王木德与刘玉荣系夫妻关系，二人共育有被告王希军、王希民、王月英三名子女。王木德于2004年去世，刘玉荣于2015年去世，王木德、刘玉荣父母均先于王木德、刘玉荣去世。原告王希保与王木德系叔侄关系，其户口现为北京市顺义区×××镇×××村（以下简称×××村）×××路×××号农业户口，享有该村集体经济组织成员身份。位于北京市顺义区×××镇×××村朝×××路×××号宅院的集体土地使用证号为顺-×××乡×××村集建（证）字第×××号，该集体土地使用证登记在王木德名下，集体土地使用证原件现由原告王希保占有。1994年，该宅院有北正房六间、西厢房三间。同年，王木德将宅院移转给原告王希保占有。2002年，原告王希保将上述旧房拆除新建北正房八间、西厢房四间，三被告表示不知情故未进行阻拦。自1994年至今，三被告及其父王木德未曾向原告王希保主张返还涉诉宅院。原告王希保为证明其与王木德于1994年就涉诉宅院达成口头买卖合同的事实，其提交如下证据：1、《契约》一份，内容为：“原王慕德宅地一处，东至王思军、西至道、南至道，北至道。细情况以房产证尺寸为准，其中北房六间西房叁间，共计玖间，闲置无用，转卖给王希保，共折合人民币捌仟元正，一次交齐。以后一切权力归王希保、张志霞。空口无凭，立字为据。卖房人：王慕德买房人：王希保证人：王某12002年2月18日；2、证人王某1的证言，证明2002年2月18日王希保与王木德签订《契约》的事实；3、证人王某2的证言，证明1994年王希保以8000元价格从王木德处购买涉诉宅院的事实；4、证人段某1、赵某、段某2的证言，证明作为邻居听说王木德将房屋卖给王希保及王希保搬入涉诉宅院的事实；5、2019年4月25日×××村村委会出具的证明一份，证明：“王希保于1994年自王木德处购买了北京市顺义区×××镇×××村朝×××路×××号房宅院，2002年王希保与王木德签订了买房契约，后王希保一直在该宅院内居住生活至今。针对以上证据，三被告发表质证意见如下：1、《契约》中“王慕德”与被告之父“王木德”名字不同，也并非曾用名。《契约》内容中“王慕德”与卖房人签字处的“王慕德”写法不同，《契约》内容与卖房人签字均不是被告之父王木德所写；2、证人王某1证言对于《契约》签署细节前后矛盾，不予认可；3、证人王某2与原告是亲兄弟，且王某2腿不好还去取钱不符合常理，且被告并未收到过8000元；4、证人段某1、赵某、段某2证言证明买房价款的情况与王木德老伴和亲儿女都不知道买房情况的事实矛盾，不合常理；5、村委会证明不认可，被告提交了×××村村委会2019年4月26日出具的情况说明一份，证明村委会根本不知道王木德买卖房屋一事。三被告提交证据如下：1、王木德户口本、身份证，证明王木德的木是木头的木，并非羡慕的慕；2、王木德宅基地登记卡，证明宅基地为家庭人口二人所有；3、王某2宅基地登记卡，王某2为原告亲兄弟，而原告本人没有宅基地，证明原告和王木德并非同一集体经济组织成员。原告王希保对以上证据真实性认可，不认可证明目的，以上证据能证明王木德是出售房屋的合法主体。另，本院去×××村村委会核实两份证明情况，村委会表示因未经过村委会，村委会不清楚是否有买卖存在。4月25日的证明是为了证明王希保一直居住在涉诉宅院至今。上述事实，有庭审笔录、询问笔录、双方当事人陈述、证人证言、《契约》、《集体土地建设用地使用证》、户口本等证据在案佐证，可以作为认定事实的依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同”。由此可见，是否签订书面合同并非判断当事人之间是否形成合同法律关系的绝对标准，应当结合当事人实施行为时的意思表示以及纠纷发生后当事人对相关事实的认知等因素进行综合判断。本案中，虽然就涉诉宅院王希保与王木德未签署书面的农村房屋买卖合同关系，但结合王木德于1994年搬离涉诉宅院，原告王希保自1994年起占有该宅院并持续居住至今，王木德及本案的被告均未曾向原告主张返还以及2002年时原告王希保将房屋翻建，王木德及本案的被告当时及之后均未表示反对且涉诉宅院集体土地建设用地使用证由原告王希保占有。综上，本案中王希保提交的证据与客观事实之间能够相互印证，可以认定原告王希保与被告王木德存在房屋买卖合同关系。被告王希军、王希民、王月英辩解原告王希保只是保管涉诉房屋，但其提交的证据不足以证明其主张，本院不予采信。由于双方之间形成的房屋买卖合同的标的物为农村房屋，在“房地一体”的原则下，必然涉及到对宅基地使用权的处分、转让问题。鉴于宅基地使用权系农村集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员享有，具有较强的身份性，本集体经济组织成员对宅基地仅享有使用权，法律不允许随意转让给本集体经济组织以外的成员，否则会损害本集体经济组织的利益。本案中，原告王希保现为北京市顺义区×××镇×××村集体经济组织成员，其取得涉诉宅院宅基地使用权并不违反相关法律、行政法规的强制性规定。被告王希军、王希民、王月英主张即使房屋买卖合同存在，但被告之父王木德处分了其妻子刘玉荣的共同财产且双方房屋买卖合同未经过村民委员会的同意和批准，故并不能使双方房屋买卖合同有效。但房屋买卖合同为债权合同，合同一方当事人的处分权并不影响合同效力。《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定并非效力性强制性规定，故房屋买卖合同未经过村委会批准同意并不影响合同的效力。故对于被告的答辩意见，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条之规定，判决如下：王希保与王木德于一九九四年关于北京市顺义区×××镇×××村朝×××路×××号宅院内房屋所达成的买卖合同有效。案件受理费二十五元，由被告王希军、王希民、王月英负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 谢衍明二〇一九年十一月十五日法官助理 刘文丹书 记 员 花晓璐