广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终14072号上诉人（原审原告）：李文良，男，汉族，1945年10月27日出生，住所地：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：何芳莉，广东启仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷怀英，诉讼委托代表。上诉人（原审被告）：深圳市零七物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市福田区华强北路1050号现代之窗大厦A座25层，统一社会信用代码91440300732068246T。法定代表人：郑志文，总经理。委托诉讼代理人：许仁顺，系该公司员工。委托诉讼代理人：邓龙，系该公司员工。上诉人李文良因与上诉人深圳市零七物业管理有限公司（以下简称零七物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院作出的（2018）粤0304民初490号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人李文良上诉请求：一、撤销(2018)粤0304民初490号民事判决第二、三项，维持第一、四项；二、判决上诉人零七物业公司按照法定图纸恢复现代之窗大厦裙楼1-4楼商场的公共通道，拆除商场各处加建的铺位和设施，恢复商场各铺位的原状，以保证上诉人李文良所有的现代之窗大厦裙楼3A68号铺位具备正常经营条件；三、判决上诉人零七物业公司从2018年8月23日起继续赔偿上诉人李文良铺位空置损失至铺位符合正常经营条件止；四、判决上诉人零七物业公司支付上诉人李文良2014年9月16日至2015年9月16日期间的铺位空置费7434元；五、驳回上诉人零七物业公司的反诉请求；六、本案的诉讼费用由上诉人零七物业公司承担。上诉人零七物业公司上诉请求：一、撤销(2018)粤0304民初490号判决第一项，改判驳回上诉人李文良全部诉讼请求；二、撤销（2018)粤0304民初490号判决第二、四项，改判支持上诉人零七物业公司全部反诉请求；三、判决本案一、二审案件受理费由上诉人李文良承担。上诉人李文良在一审起诉请求：1、上诉人零七物业公司按照法定图纸恢复现代之窗大厦裙楼1-4楼商场的消防设施和公共通道，拆除商场各处加建的铺位和设施，拆除商场不符合消防规定的装饰装修，恢复商场各铺位的原状，以保证上诉人李文良所有的现代之窗大厦铺位具备正常经营条件；2、上诉人零七物业公司赔偿上诉人李文良铺位无法使用期间的空置损失（起算时间及金额详见一审判决书附表1），均按照指导租金标准计算至各铺位具备正常经营条件时止；3、本案诉讼费用由上诉人零七物业公司承担。上诉人零七物业公司在一审的反诉请求：1、上诉人李文良支付物业管理费、空调费、专项维修基金（起算时间、截止时间、金额详见一审判决书附表1）；2、上诉人李文良支付滞纳金，标准为每逾期一日按千分之三的标准计算；3、上诉人李文良承担本案的所有诉讼费用。一审法院判决：一、上诉人零七物业公司于判决生效之日起十日内向上诉人李文良赔偿商铺空置损失（计算方式为商铺的面积×当年同地段房屋租赁指导租金标准，其中2014年9月16日至2015年12月31日的标准为每月每平方米88元、2016年1月1日至2016年12月31日的标准为每月每平方米100元、2017年1月1日之后的标准为每月每平方米120元，起算时间、商铺面积、空置损失数额详见一审判决书附表2）；二、上诉人李文良于判决生效之日起十日内向上诉人零七物业公司支付物业管理费、本体维修基金、空调费（其中物业管理费的计算标准为每月每平方米17元、空调费的计算标准为每月每平方米12元、本体维修基金的计算标准为每月每平方米0.35元，拖欠时间段，拖欠的金额详见一审判决书附表2）；三、驳回上诉人李文良的其它诉讼请求；四、驳回上诉人零七物业公司的其他反诉请求。原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1、零七物业公司是否应支付铺位空置费及具体计算期间；2、零七物业公司是否应按照图纸恢复公共通道、拆除加建铺位和设施、恢复铺位原状；3、李文良是否应支付物业管理费、空调费、本体维修基金及起算时间；4、李文良是否应支付逾期付款滞纳金。关于第一个争议焦点。首先，本院于2018年1月22日作出的（2017）粤03民终16491-16504号生效民事判决已经认定：零七物业公司超合同范围委托沃丰公司统一管理，并在业主未同意物业和商业管理捆绑的情况下停止供水电，构成违约，在零七物业公司未提供相反证据推翻上述认定的情况下，本院对上述事实予以确认，零七物业公司主张其不存在违约情形，与事实不符，本院不予采信，其应当向李文良承担相应的违约责任，至于零七物业公司所称（2017）粤03民终19185号民事判决对其责任的不同认定，系针对案外人与杰沃丰公司解约后铺位空置费的相关认定，本案不存在此种情形，与本案无关。其次，根据原审查明的事实，李文良于2017年10月1日至2018年9月30日期间将铺位对外出租，表明涉案商铺实际上可以使用并已经给其带来商业价值，故对于2017年10月开始的空置损失，不应予以支持；再次，李文良主张其一直委托业主代表主张权利，但并未提交充分证据予以证明，根据现有证据显示，其最早向零七物业公司主张权利系2017年9月15日，原审未支持早于2015年9月16日的空置损失并无不当，本院予以维持。关于第二个争议焦点。李文良主张原审判决遗漏其关于零七物业公司是否应按照图纸恢复公共通道、拆除加建铺位和设施、恢复铺位原状的诉请，经本院核实，原审判决中已对李文良的上述请求予以论述，不存在遗漏诉请的情形，至于李文良的上述请求是否成立，本院认为，鉴于李文良未提交证据证明其所述“改变公共通道、加建铺位和设置以及改变商场铺位原状”的侵权行为人为零七物业，故原审判令其无权直接要求作为物业管理单位的零七物业公司进行拆除并恢复原状并无不当，本院予以维持。关于第三个争议焦点。首先，李文良主张零七物业公司未按照合同约定履行基本义务，故其无需支付管理费、空调费、本体维修基金，对此，本院认为，物业管理服务涉及全体业主的公共利益，具有公共性的特点，原审认为有必要对双方的抗辩权进行必要的限制并无不当，业主如认为物业管理公司未按照合同约定履行合同义务，可以召开业主大会依法解聘物业管理公司或者要求物业管理公司对因此造成的损失进行赔偿等，因此李文良据此主张无需支付物业管理费等理由不成立，本院不予采信；其次，本体维修基金涉及公共安全，使用诉讼时效必然损害全体业主的利益，故对本体维修基金诉讼时效的抗辩，不予支持；再次，根据现有证据显示，零七物业公司最早于2018年8月14日提出支付管理费、空调费的主张，因2015年8月-9月的该部分请求的诉讼时效在2017年9月30日已届满两年，义务人已经确定取得不履行义务的诉讼时效抗辩权，故对该部分请求，本院不予支持，2015年10月及之后的请求，因在2017年10月1日前尚未届满两年诉讼时效，该部分请求的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，按照三年期限计算，该部分请求未超过三年的诉讼时效，应当依法予以支持，原审对此认定有误，本院予以纠正，经核算，李文良应当向零七物业公司支付2015年10月-2017年9月管理费、空调费金额为4593.6元【（12元+17元）×6.6平方米×24个月】。关于第四个争议焦点。如前所述,零七物业公司在双方合同履行期间存在违约的情形，李文良拒付物业管理费等事出有因，在已经判令李文良补足物业管理费等的情况下，不再支持零七物业公司关于滞纳金的请求。综上，上诉人零七物业公司部分上诉请求成立、李文良的上诉请求不能成立，原审查明事实清楚，但适用法律错误，导致实体处理部分有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、维持（2018）粤0304民初490号民事判决第一项、第三项；二、撤销（2018）粤0304民初490号民事判决第四项；三、变更（2018）粤0304民初490号民事判决第二项为：上诉人李文良应于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市零七物业管理有限公司支付2015年10月至2017年9月管理费、空调费共4593.6元、2015年8月至2017年9月本体维修基金59.8元；四、驳回上诉人深圳市零七物业管理有限公司其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费421元，由李文良承担132元、深圳市零七物业管理有限公司承担289元；一审反诉案件受理费92元，由上诉人李文良承担28元、上诉人深圳市零七物业管理有限公司承担64元；李文良上诉之二审案件受理费54元，由李文良承担，李文良多预交367元，由本院予以退回；深圳市零七物业管理有限公司上诉之二审案件受理费92元，由李文良承担20元，深圳市零七物业管理有限公司承担72元。本判决为终审判决。审判长 彭    琛审判员 庄  齐  明审判员 周    洁二〇一九年十一月三十日书记员 蒋璐璐（兼）