青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2019）青0103民初2991号   原告：青海利宁物业管理有限公司，统一社会信用代码：91630103757432016H。   法定代表人：徐丹。   委托诉讼代理人：闫艳、祁晓倩，青海乾润律师事务所律师。   被告：赵保，公民身份证号码：×××，住址：青海省西宁市。   原告青海利宁物业管理有限公司（以下简称：利宁物业）诉被告赵保物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利宁物业的委托诉讼代理人闫艳、祁晓倩，被告赵保到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告利宁物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费282元、采暖费2,977元、违约金214元，共计3,473元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年，原告与青海华盛实业有限公司签订《物业托管合同》，约定原告为西宁城中区2号华盛怡沁园小区提供物业管理服务。被告系该小区6号楼1单元421室的业主，其房屋建筑面积为107.53平方米，该小区物业费按每月每平米0.35元收取，采暖费按政府规定收取。被告入住享受物业服务后并未如约履行缴费义务，现尚欠付原告物业管理费282元、采暖费2,977元，已产生违约金214元，以上共计3,473元。原告多次催讨未果，为维护原告合法权益，故诉至法院。   被告赵保辩称：1、被告作为华盛怡沁园小区6号楼421室业主，没有与青海利宁物业管理有限公司签订过物业服务合同，也没有享受到该物业公司提供的应有的服务内容，因此拒绝缴纳原告所指的物业管理费；2、被告欠交采暖费是因为没有享受到应有的供暖温度和供暖天数，为了改变供暖不足的不良状况，通过少交取暖费的办法来促进该物业做好供暖，被告被迫购买电暖器等改善过冬条件。综上所述，被告不应当交纳物业服务费和补交采暖费。   原告利宁物业为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：   证据一、物业托管合同。证明原告与被告所居住的青海××园开发商青海华盛实业有限公司签订物业托管合同，约定原告自2018年5月15日起为该小区提供物业管理服务。被告赵保质证认为：对证据不认可，我认为这个托管合同是假的，因为我本人没有和本案的原告签订过任何的合同。   证据二、房屋产权审查表。证明被告所有的××区房屋建筑面积为107.53平方。被告赵保质证认为：没有异议，认可。   证据三、两份收据。证明该小区物业费按照每平米0.35元计算，取暖费计价面积以被告房屋套内面积96.4平方米计算。被告赵保质证认为：没有异议，认可。   证据四、天然气计价标准。证明2018年11月30日，西宁市发展和改革委员会确定自2018年12月1日起，西宁市居民天然气供暖价格由每月4.93元调整为5.22元。被告赵保质证认为：没有异议，认可。   被告赵保为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据：   证据一、关于华盛怡沁园小区业委会成立的批复和换届成立文件，证明原告在签订托管合同时，业主委员会已经成立，所以在这份合同上应该有业委会的章子。原告利宁物业质证认为：对真实性认可，对证明方向不认可，因为在托管合同上是否有业主委员会的盖章对于合同的效力没有影响，而且之前被告一直在缴纳相关的物业费用。   证据二、物业托管合同，证明虽然原告一直在小区服务，但是签订合同时业主委员会已经成立，所以在这份合同上应该有业委会的签字，但是这份合同上没有业委会的签字也没有原告法定代表人的签字。原告利宁物业质证认为：对真实性认可，对证明方向有异议，因为该合同签订的时间是2018年4月10日，双方约定托管期限自2018年5月15日至2028年5月15日，合同签订后，被告接受了原告的物业管理，一直在向原告支付物业管理费，所以被告应该对这份合同知情且认可。   证据三、华盛怡沁园小区业委会关于小区物业服务现状的报告，证明本案原告在服务期间服务不到位的事实。原告利宁物业质证认为：对该证据不认可，与本案无关。   证据四、32张照片，证明以前小区环境脏乱的事实以及业主委员会成立后对小区的卫生进行了彻底打扫的事实。原告利宁物业质证认为：对该证据不认可，没有载明拍摄时间和地点。   证据五、四份缴纳费用的收据，证明被告之前一直在缴纳相关的物业费用，没有拖欠现象。原告利宁物业质证认为：对真实性无异议。   证据六、2018年1月3日的收据。证明原告供暖不足后，被告为了供暖，购买价值1,700元的电暖炉改善过冬条件的事实。原告利宁物业质证认为：对该证据不认可，与本案无关。   本院依据双方当事人的举证、质证、认证如下：   对原告提交的证据二、三、四，被告无异议，本院予以采信；对被告提交的证据一、五，原告对其真实性无异议，本院予以采信；对原告提交的证据一、被告提交的证据二，被告虽对该合同有异议，但根据被告前期交纳物业费的行为可以认定被告认可该合同，本院予以采信；对被告提交的证据三、四，原告虽不认可，但未提交反驳证据，该证据能证明涉案小区因原告的物业服务不到位，业主与物业公司之间存在矛盾，导致被告拒绝缴纳相关费用，本院予以采信；被告提交的证据六因无其他证据予以佐证，本院不予采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：   2018年4月10日，利宁物业与青海华盛事业有限公司签订《物业托管合同》，约定华盛公司将小区委托给利宁物业实行物业管理，委托管理的物业构成为，西宁市城中区城南华盛怡沁园小区，包括已建成的11栋，利宁物业提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，双方在合同中还对其他内容进行了约定。被告赵保系华盛怡沁园小区6号楼1单元421室的业主。自2019年1月1日起至2019年8月15日，原告欠缴此期间的物业服务费282元，拖欠2018年10月15日至2019年4月15日期间的暖气费2,977元。   本院认为，原告利宁物业自2018年10月至2019年8月15日向被告赵保提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务关系，本案中原告为被告提供了物业服务，被告理应缴纳相应的物业费，被告在庭审中对欠交的物业费数额282元无异议，但抗辩原告的物业服务不到位，对此提交了相关证据，原告虽不认可但未提交反驳证据，因涉案华盛怡沁园小区业主与原告利宁物业之间的矛盾较为突出，根据被告提交的证据，可以看出原告提供的物业服务确实存在瑕疵，故被告的抗辩理由成立，对物业费应酌情予以核减30%以198元为宜；关于原告主张的暖气费，被告抗辩原告在供暖期供暖温度不达标、供暖天数不足，对此被告提交的证据不足以证实其证明方向，故对被告的该抗辩理由，本院不予采信，对欠付暖气费2977元，应由被告向原告承担给付责任；关于原告的主张违约金，因双方没有约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   被告赵保于本判决生效后十日内给付原告青海利宁物业管理有限公司物业管理费198元、暖气费2977元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵保承担（此款随上述款项一并给付原告）。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审 判 员 才让加     二〇一九年十一月十九日   法官助理 王 雯   书 记 员 鸟泽婷     附：《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。