文书内容            审判长              合议庭成员              书记员                                                    湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11615号上诉人（原审被告）：武汉盈合鑫置业有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区五里界五山路27号，统一社会信用代码：91420115090801927W。法定代表人：雷超，总经理。委托诉讼代理人：胡建，男，1983年10月28日出生，汉族，该公司员工，住湖北省武汉市汉阳区百业路29号，公民身份号码420115198310287313。委托诉讼代理人：李小亮，湖北忠三律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：向文祥，男，1964年3月24日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，委托诉讼代理人：汤宏发，湖北高韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张承接，湖北高韬律师事务所律师。原审第三人：湖北大都地产集团有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区五里界锦绣北一号，统一社会信用代码91420115615557147E。法定代表人：易浩，董事长。上诉人武汉盈合鑫置业有限公司(以下简称盈合鑫公司)因与被上诉人向文祥及原审第三人湖北大都地产集团有限公司（以下简称大都公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初5625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月1日公开开庭审理了本案。上诉人盈合鑫公司的委托诉讼代理人胡建、李小亮，被上诉人向文祥的委托诉讼代理人汤宏发、张承接到庭参加了诉讼，原审第三人大都公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。盈合鑫公司上诉请求：将本案发回重审或改判，本案一切诉讼费用由被上诉人承担。主要的事实与理由是：1.原审判决认定事实错误。大都公司开具收据充分证明购房款支付给了大都公司，上诉人并未收到购房款。对于涉诉房屋，上诉人和大都公司之间不存在任何委托代理关系，大都公司行为的法律后果不应由上诉人承担。大都公司出具收据的时间是2013年12月16日，此时上诉人尚未设立，此事实足以证明双方之间不存在代理关系。被上诉人没有向上诉人支付全部购房款，上诉人有权顺延交房。2.因政府发布停工政策导致的停工21.5天，构成购房合同中顺延交付的事由，故不应计入逾期交付天数中。3.一审判决的违约金过高，应以银行同期贷款利率计算违约金。向文祥辩称，大都公司代上诉人收取购房款的事实，一审时已经提交了备案合同、收据等证据，事实已经查清。关于上诉人没有成立、没有收取房款的问题，这是上诉人的内部问题，跟谁来承担责任没有必然关系。违约金在格式合同中有约定，合同是上诉人拟定的，考虑了各种因素得出来的日万分之二的违约金标准，这是上诉人承诺的。关于政策问题导致的交房延迟，同意一审判决的理由，应该由上诉人负责。涉案小区类似案件有武汉市中级人民法院已生效判决支持了业主的诉讼请求。向文祥向一审法院起诉请求：1.判令盈合鑫公司支付以1376289元为基数自2016年10月1日起按每日万分之二计算至实际交房之日止的违约金；2.本案诉讼费用由盈合鑫公司承担。一审法院认定事实：2015年11月12日，大都公司以盈合鑫公司的名义并以盈合鑫公司作为出卖人与作为买受人的向文祥签订《武汉市商品房买卖合同》，合同双方约定：买受人所购买的商品房为位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区第40【幢】/单元1-3层2号房（以下简称案涉房屋）；该商品房【合同约定】建筑面积271.19平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5075元，总金额壹佰叁拾柒万陆仟贰佰捌拾玖元整；商品房正在新建商品房预售资金监管中，买受人应将全部商品房价款支付至甲方新建商品房预售资金监管账号：56×××84；分期付款的，乙方应于2015年12月31日前一次性存入商品房首付款100000元，2016年1月31日前一次性存入二次付款1106500元，2016年2月28日前一次性存入商品房尾款169789元；出卖人应当在2016年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2.共同配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3.供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；如出卖人不能按照合同规定期限交房，买受人同意给予出卖人3个月（即至2016年9月30日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自合同规定的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生本合同之外的双方协商一致的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任；出卖人超过约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后6个月（即至2017年3月31日，含该日）交房的，自约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。出卖人超过约定的宽展期届满日6个月（即2017年3月31日）后交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之二的违约金。买受人应确保截止房屋交付通知书确定的房屋交付日之首日，未存在任何违反本合同、补充协议及按揭贷款合同等所有与购买、交付该商品房有关的协议所约定条款的行为，并应于出卖人发出的交房书面通知中确定的房屋交付日之首日前向出卖人付清该商品房所有应付房款及由出卖人代收代缴费用[包括但不限于：该商品房所有应付房款（包括面积补差款）、违约金和/或赔偿金、税（契税、印花税等）应由买受人承担的费用]，否则出卖人有权拒绝交付该商品房或履行合同约定的其他义务（同样适用于买受人逾期支付按揭贷款的情形），且不承担任何逾期交付的责任，但该商品房涉及的费用、奉献、责任等自出卖人向买受人发出交房书面通知中所确定的房屋交付日之首日起由买受人承担。关于首期住宅专项维修资金交存的约定：所购商品房为住宅（含住宅小区内的非住宅或者结构与之相连的非住宅）的，买受人在办理房屋交付使用手续前，应当持《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》到指定的维修资金交存窗口或专户管理银行所属营业网点进行交存，凭已交付首期住宅专项维修资金的专用票据办理房屋交付使用手续。上述合同签订后，盈合鑫公司于2016年4月8日向向文祥出具款项性质为预收购房款、票面金额为1376289元的《销售不动产统一网络发票》一张。合同当事人并向相关管理机关办理了上述合同的备案手续，合同备案号（编号）为夏150023642，备案的出卖人为盈合鑫公司，买受人为向文祥。2017年12月21日，因孙艳起诉本案盈合鑫公司、大都公司（以下简称该案为前案），一审法院作出（2017）鄂0115民初4730号民事判决书，认定：盈合鑫公司于2014年1月15日经批准成立，股东为大都公司和案外人武汉山绿农业基地开发有限公司。盈合鑫公司成立后，进行了位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房的开发建设。2015年1月，大都公司和案外人武汉山绿农业基地开发有限公司将其持有的盈合鑫公司的股权全部转让给了案外人武汉九立投资集团有限公司，股权转让后，案外人武汉九立投资集团有限公司持有盈合鑫公司的全部股权，盈合鑫公司的类型变更为非自然人或控股的法人独资有限责任公司。上述股权转让时，大都公司与案外人武汉九立投资集团有限公司达成了由大都公司以被告盈合鑫公司的名义继续进行位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房的开发建设以及销售的口头协议，盈合鑫公司亦确认该口头协议。此后，大都公司以盈合鑫公司的名义开发建设位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房，并进行销售。盈合鑫公司不服该判决，上诉至武汉市中级人民法院，2018年6月4日，武汉市中级人民法院作出（2018）鄂01民终3368号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决已经发生法律效力。2016年11月15日后，武汉市生态环境局针对空气污染以及中高考发布通知，要求各建筑工地短暂停止施工或停止夜间施工。2018年5月18日，盈合鑫公司的股东变更登记为河南鑫苑广晟置业有限公司。截至本案辩论终结时，案涉房屋尚不具备合同约定的交付条件。一审法院认为：本案为商品房销售合同纠纷。案涉房屋由盈合鑫公司开发建设，盈合鑫公司作为出卖人与作为买受人的向文祥签订的《武汉市商品房买卖合同》系合同双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定及公序良俗，依法成立、生效，合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。案涉合同签订后，盈合鑫公司于2016年4月8日向向文祥出具款项性质为预收购房款、票面金额为1376289元的《销售不动产统一网络发票》一张。应认定为向文祥按照该合同的约定向盈合鑫公司支付了案涉合同项下的购房款1376289元，盈合鑫公司应履行合同约定的按时交付案涉房屋的义务。到庭当事人均当庭确认案涉房屋尚不具备合同约定的交付条件，盈合鑫公司逾期交房的行为违约，应承担违约责任。截止本案辩论终结时，距离合同约定的交房宽展期已超过了6个月，且向文祥要求继续履行合同，故盈合鑫公司应按案涉《武汉市商品房买卖合同》中“出卖人超过约定的宽展期届满日6个月（即2017年3月31日）后交房的，出卖人应于约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之二的违约金”的约定计算并支付违约金。故向文祥主张盈合鑫公司支付以已付房价款1376289元为基数按每日万分之二计算自合同约定的交房宽展期届满的次日起至实际交房之日止的违约金，有理合法，一审法院予以支持。盈合鑫公司辩称与大都公司之间就案涉房屋不存在任何委托代理关系，亦未委托大都公司代理销售、代收购房款，其他类似案件庭审中所认定的代理关系，不能适用于本案。由于在前案的审理过程中，盈合鑫公司、大都公司当庭确认两公司达成了由大都公司以盈合鑫公司的名义代理开发建设、销售位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房的的口头协议，该口头协议是当事人真实意思的表示，不违法法律强制性规定及公序良俗，一审法院作出判决对此予以确认，该判决已发生法律效力，现盈合鑫公司在其股东登记变更后否认其之前作出的民事法律行为，于法无据，故对盈合鑫公司的该辩称意见，一审法院不予采信。盈合鑫公司辩称未收到向文祥的购房款，由于向文祥提交了盈合鑫公司于2016年4月8日向向文祥出具款项性质为预收购房款、票面金额为1376289元的《销售不动产统一网络发票》一张，证明了向文祥按约定支付了购房款1376289元，故对该辩称意见，无事实依据，一审法院不予采信。盈合鑫公司提交武汉市生态环境局官网发布的5份文件，辩称因政策原因导致停工21.5天属于不可抗力因素，该停工时间不应计算至逾期交付天数中。由于盈合鑫公司提交的5份文件证明的停工时间均发生在合同约定的交房宽展期后，且政府部门要求停工时间短暂，盈合鑫公司在超过了合同约定的交房日两年多的本案辩论终结时仍不能交付符合合同约定条件的案涉房屋，证明盈合鑫公司不能按约交房并非政策原因导致，故盈合鑫公司的该辩称意见，于法无据，一审法院不予采信。盈合鑫公司辩称向文祥未予交纳购房契税、住房维修资金，构成违约，盈合鑫公司可以按照合同约定不予交房。由于当事人在《武汉市商品房买卖合同》中约定“买受人应确保截止房屋交付通知书确定的房屋交付日之首日，未存在任何违反本合同、补充协议及按揭贷款合同等所有与购买、交付该商品房有关的协议所约定条款的行为，并应于出卖人发出的交房书面通知中确定的房屋交付日之首日前向出卖人付清该商品房所有应付房款及由出卖人代收代缴费用[包括但不限于：该商品房所有应付房款（包括面积补差款）、违约金和/或赔偿金、税（契税、印花税等）应由买受人承担的费用]，否则出卖人有权拒绝交付该商品房或履行合同约定的其他义务（同样适用于买受人逾期支付按揭贷款的情形），且不承担任何逾期交付的责任，但该商品房涉及的费用、奉献、责任等自出卖人向买受人发出交房书面通知中所确定的房屋交付日之首日起由买受人承担”“关于首期住宅专项维修资金交存的约定：所购商品房为住宅（含住宅小区内的非住宅或者结构与之相连的非住宅）的，买受人在办理房屋交付使用手续前，应当持《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》到指定的维修资金交存窗口或专户管理银行所属营业网点进行交存，凭已交付首期住宅专项维修资金的专用票据办理房屋交付使用手续。”且盈合鑫公司未予举证证明曾向向文祥出具过《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》、《房屋交付通知书》，因此向文祥缴纳首期住宅专项维修资金及契税的条件尚未成就，向文祥尚未缴纳该两项费用并不构成违约，故盈合鑫公司的该辩称意见，不符合合同约定，一审法院不予采信。盈合鑫公司辩称案涉《武汉市商品房买卖合同》上记载的预售证号与其实际持有的预售证号不符，案涉《武汉市商品房买卖合同》上记载的预售证号无法在房屋相关管理部门查询到，向文祥的交款行为发生在我公司取得预售证之前甚至我公司成立前，我公司不可能在取得预售证之前或成立前委托大都公司代为收款，在此情况下大都公司的收款不是收取的购房款。由于案涉《武汉市商品房买卖合同》系由盈合鑫公司提供的格式合同，盈合鑫公司在与向文祥缔约时错误记载预售证号，其法律后果不应由向文祥承担；大都公司在取得案涉房屋预售许可证前乃至在盈合鑫公司成立前即收取了向文祥的部分购房款，并不影响盈合鑫公司与大都公司在其后达成由大都公司以盈合鑫公司的名义代理开发建设、销售位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房口头协议的效力，大都公司依据该口头协议将之前收取的款项转为案涉《武汉市商品房买卖合同》项下的购房款，不违反民事法律规定。故盈合鑫公司的该辩称意见，于法无据，一审法院不予采信。盈合鑫公司在法庭辩论中辩称，按照已生效判决的记载，我公司与大都公司之间达成了委托代理的口头协议，但在案涉房屋一期销售过程中大都公司在没有任何书面协议仅有口头协议的情况下即收款高达1.8亿元，属于不合理，我公司不予认可，且在该生效判决中我公司的委托诉讼代理人是王艺，但王艺在后续所有案件中均作为大都公司的委托诉讼代理人，对王艺的代理身份存疑，亦证实两公司间未有委托代理关系。关于盈合鑫公司与大都公司就案涉房屋开发、销售达成了委托代理口头协议的认定，上文已作论述，不再赘述。关于大都公司委托诉讼代理人王艺的身份问题。经检索，在以前类案的审理中，盈合鑫公司与大都公司当庭陈述两公司就案涉房屋开发、销售达成了委托代理口头协议，王艺均非盈合鑫公司在上述类案中的委托诉讼代理人。故盈合鑫公司的该辩称意见，与事实不符，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，一审判决：武汉盈合鑫置业有限公司于本判决生效后五日内支付向文祥以1376289元为基数自2016年10月1日起按每日万分之二的标准计算至武汉盈合鑫置业有限公司交付具备案涉《武汉市商品房买卖合同》约定交付条件的案涉房屋之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费5222元，减半收取为2611元，由武汉盈合鑫置业有限公司负担。二审时，被上诉人提交了河南鑫苑广晟置业有限公司派驻的人员吴某代表上诉人与业主的聊天记录，拟证明上诉人曾向业主承诺交付房屋及赔偿违约金，因此上诉人称没有收到房款是不可能的。上诉人对此发表质证意见称这个聊天记录不能证明上诉人收到了购房款，吴某的说法看出公司是想向业主交房，也在往这个方向努力，但是公司有之前很多亏空，导致现在没有办法交房，吴某的说法只是为了稳定业主情绪。对于原审认定的事实，上诉人认为一审法院对大都公司与案外人武汉九立投资集团有限公司达成口头协议的认定并不属实，对其他事实没有提出异议。原审查明的事实属实，本院予以确认。上诉人的上诉请求是否有理是本案争议的焦点。上诉人的第一项上诉理由，涉及到本案应当承担责任的主体。本院认为，本案双方据以发生纠纷的基本合同是《商品房买卖合同》，该合同的签订双方是上诉人与被上诉人，关于购房款的具体收款单位，虽然上诉人称房款系大都公司所收，自己与大都公司没有委托关系，不应承担相应的责任，但众多的购房者将房款付向了合同以外的当事人而上诉人未及时予以纠正，这不符合常理。故本院认为，本案收款方是谁不影响双方所签合同的事实与效力。上诉人与大都公司之间有无纠纷，不影响上诉人作为合同一方应当承担的合同责任，况且，上诉人与大都公司具有委托关系已由本院此前生效的民事判决所确认。关于上诉人所说的21.5天因政府政策原因停工应免责的上诉理由，本院认为，从现有的证据看，上诉人没有足够的证据证明政府的有关通知是合同明确约定的免责事由，也没有足够的证据证明该通知在时间与地域上与上诉人项目的实施时间及施工地域相重合。故对上诉人的该项上诉理由，本院不予支持。关于违约金过高的上诉理由，本院认为，违约金的调整系根据上诉人的请求、被上诉人的损失及其他情况综合确定的，双方当事人约定的日万分之二的违约金支付标准，就本案具体情况而言，并不属于过高，故对该项请求本院亦不予以支持。综上所述，盈合鑫公司的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5222元，由上诉人武汉盈合鑫置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 童 新审判员 张海鹏审判员 龚治国二〇一九年十一月十五日书记员 宋 飞