贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0402民初4930号原告：吴隆琪，男，1993年7月26日生，汉族，现住江苏省海安县。委托诉讼代理人：李华，系原告吴隆琪之母。代理权限：一般授权。原告：李华，女，1970年11月6日生，汉族，住址同上。被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区南华路六号。统一社会信用代码：91520400670713157L。法定代表人：阳正威。委托诉讼代理人：甘敏，女，系该公司工作人员。代理权限：特别授权。原告吴隆琪、李华诉被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李华及原告吴隆琪的委托诉讼代理人李华，被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人甘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴隆琪、李华向本院提出诉讼请求：1.判令被告将原告购买的位于安顺市××××大街东段丰景华府B3-14-1商品房办理转移登记的有关文书交付原告。2.判令被告先按原告已付购房款总额496598元为期数，按日万分之一支付原告从2017年6月30日起至2019年6月30日，共计730天，逾期办证违约金36244.5元，支付剩余逾期办证违约金直至被告办理商品房转移登记证的有关文书交付给原告之日。事实与理由：原被告双方于2013年6月24日签订商品房买卖合同，原告所购买的商品房位于安顺市××××大街丰景华府B3栋14楼1号，所购房屋建筑面积143.36平方米，房屋总价496598元。现原告已足额交清房款给被告。该房交付时间为2014年6月30日，原、被告双方签订的商品房合同中约定被告应在2014年12月31日之前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付给原告。至今被告未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告的行为严重损害了原告的利益。为维护原告自身合法利益，特向人民法院提起诉讼。被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司辩称：原告陈述的事实属实，但认为因未办理现房备案尚不具备办理房屋产权证条件，被告正积极办理，原告要求支付的违约金超过诉讼时效的部分不应得到支持，另外，房屋已交付给原告使用，原告未能举证证实被告逾期办证造成其有损失及损失的金额，请求人民法院依法调整。经本院审理查明：2013年6月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺市××××大街丰景华府第B3幢2单元14层1号房屋，所购商品房建筑面积为144.36㎡，总房价款496598元。该《商品房买卖合同》第十一条约定出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。第二十二条约定，出卖人（即被告）承诺于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。超过约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时，双方还约定买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理相关手续的费用由出卖人与买受人据实结算。合同签订后，原告按合同约定将房款交付给被告。被告于2014年6月将房屋交付给原告。因被告未将所购房屋的产权证办理并交付给原告，原告曾于2017年8月9日向本院起诉，要求被告为其办理不动产登记证并支付逾期办证违约金，本院经审理于2017年10月9日作出贵州省安顺市西秀区人民法院（2017）黔0402民初2934号民事判决书，判决：一、由被告在本判决生效后五日内支付原告从2015年6月15日起至2017年8月9日止的逾期办证违约金39082元。二、驳回原告李华、吴隆琪的其他诉讼请求。本案在审理中，被告自认原告购买的上述商品房仍暂不具备办理不动产登记证书的条件。上述事实，有原、被告陈述及原告身份证及户口册复印件，商品房买卖合同，借款合同及借款借据，银行付款凭证，被告出具的收款收据，被告的营业执照、法定代表人身份证复印件、商品房预售许可证等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。因“丰景华府”项目的房屋尚未办理商品房现房备案，尚未达到办理不动产登记证书的条件，故原告现要求被告办理所购房屋的不动产登记证书的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可向被告另行主张。双方在《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人（即被告）应当于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。超过约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。因被告在约定日期内没有交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，故原告诉请要求被告支付违约金有理。本案中，因原告2017年8月9日前的逾期办理房屋转移登记的违约金已经得到支持，现原告要求被告自2017年8月10日起支付逾期办理房屋转移登记的违约金。在审理过程中，被告认为该违约金约定过高并要求调减。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续，有其主观原因也有客观原因所致，并且原告未举证证明因为被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额。故本院根据公平与诚实信用原则及上级法院相类似案件的判决精神、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况。酌情判决被告支付原告2017年8月10日至2019年9月9日的逾期办证违约金2777.78元。之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告吴隆琪、李华2017年8月10日至2019年9月9日的逾期办证违约金2777.78元。二、驳回原告吴隆琪、李华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费756元，减半收取378元，由原告吴隆琪、李华承担328元，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承担50元（该诉讼费原告已预交，被告承担的部分由其在本判决生效后五日内直接支付给原告，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  李净二〇一九年十一月二十日法官助理王刚书记员韩佶阳（代）