四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15449号 上诉人（原审被告）：杜飞，男，1980年1月14日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：陈玫，四川华晨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张春桃，女，1990年12月18日出生，汉族，住四川省中江县。 上诉人杜飞因与被上诉人张春桃房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初1255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杜飞上诉请求：1、依法撤销成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初1255号民事判决书的第二项，依法改判驳回张春桃关于违约金的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由张春桃承担。事实和理由：1、杜飞出具的《承诺书》，是与张春桃协商一致后出具的，具有和解的法律性质，故杜飞应当仅按《承诺书》确定的8万元履行支付义务；2、根据杜飞与张春桃在合同签订后的协商内容，张春桃对合同约定的相关内容进行了变更，且张春桃事实上存在违约行为，故本案并非杜飞违约，而是双方违约。基于此，一审判决只追究杜飞的违约责任属事实认定错误。 张春桃辩称，1、杜飞于签署案涉转让合同时第一次违约，在出具《承诺书》后未在规定的时间内向张春桃支付8万元，构成第二次违约，因杜飞的违约给张春桃造成了损失，其在违约并给张春桃造成损失后要求履行《承诺书》是不合理的；2、诉讼费用是因杜飞违约造成的，故应由杜飞承担；3、因杜飞未按时履行《承诺书》，故名门虾将转让合同不存在解除情况，在《承诺书》中张春桃并未向杜飞承诺其退还8万元就不追究其违约责任，故张春桃追究杜飞的违约责任是合理合法的。 张春桃向一审法院起诉请求：1、判令杜飞向张春桃退还80000元及利息（利息计算方式：从2018年12月1日起按照年利率6%计算至本金还清时止），暂计算至2019年1月22日为693.33元；2、判令杜飞支付违约金50000元；3、本案诉讼费用由杜飞承担。 一审法院认定事实：2016年6月27日，杜飞（承租方，乙方）与成都瑞欧物业管理有限公司（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于成都市锦江区部分房屋（以下称该房屋）出租给乙方，建筑面积341㎡，结构：框架结构；该租赁合同的期限共5年，自2016年7月1日至2021年8月14日止，其中45天为甲方给予的乙方装修免租期（装修期内免租金，但物业费、水电费等由乙方承担），即自2016年8月15日起开始计算租金；乙方按每季度支付租金，于本合同签订之日起3日内支付租金。乙方以转账方式将租金付至甲方如下账户：账户名称：沈凤华，账号：62×××81，开户银行：成都银行抚琴支行。甲方收到以上租金后，向乙方提供收款收据，如乙方需要发票的，乙方应补齐税费并配合甲方代房屋所有权人开具发票；乙方非经甲方书面同意对该房屋不享有转租权，包括但不限于以入股、联运、合租等其他形式转租该房屋，否则甲方有权解除本合同拒绝追认转租行为或转让收益归甲方所有后由甲方追认转租行为。 2018年9月26日，张春桃（乙方）与杜飞（甲方）签订《名门虾将盐市口店使用权转让合同》，约定：甲方将名门虾将盐市口店交由乙方使用，使用费为2018年8月15日至2019年8月14日为22471元/月，2019年8月15日-2020年8月14日为23509元/月，2020年8月15日-2021年8月14日为24600元。2021年房租为其中乙方须向甲方缴纳2个月使用费40000元为铺面转让时间保证金。使用时间为（2018年9月23日-2021年8月14日）即甲方与房东的合同截止为止。如乙方经营需要延长经营时间，甲方需为乙方续签租房合同。如非甲方原因造成的不能续租，甲方不负任何责任；乙方在经营过程中甲方不得干扰乙方经营，合同期内不得以任何理由转让或收回使用权，而且必须保证乙方在合同期内的正常经营，如违约一次性赔偿乙方200000元；本店合同期内的转让权归甲方所有，如果乙方在合同期中想转让甲方店铺，转让费一次性付甲方250000元。甲方有权不转于乙方，但乙方具有同等价格转让费的优先转让权；乙方可提前交还店铺使用权给甲方，但须提前2个月告知，根据转让时间来退两个月转让时间保证金。如：一个月转出去就退一个月转让时间保证金。如两个月都没转出，甲方不退乙方转让时间保证金。但乙方不须承担没转出去造成的甲方损失。如甲方不转直接收回则甲方全额退给乙方转让时间保证金。 2018年9月21日，张春桃向杜飞支付60000元，2018年10月10日，张春桃向杜飞支付20000元。2018年9月底，杜飞将涉案商铺交付张春桃使用。 2018年10月30日，成都瑞欧物业管理有限公司收回涉案商铺。 2018年11月26日，杜飞在成都市人民东路派出所向张春桃出具《承诺书》，内容有：本人杜飞与张春桃关于大业路39号2楼名门虾将店铺使用所产生的纠纷，涉及金额80000元。张春桃2018年9月20日支付我现金30000元。2018年9月分两次转账，共计30000元。2018年10月10日转账20000元。本人已收到上诉金额。2018年11月26日本人与张春桃在人民东路派出所协商，定于2018年11月30日由我本人归还张春桃80000元。 一审法院认为，张春桃与杜飞签订的《名门虾将盐市口店使用权转让合同》及杜飞向张春桃出具的《承诺书》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。一审庭审中，杜飞称《承诺书》系在公安工作人员的胁迫下出具的，但其未提供任何证据予以证明，对杜飞的上述抗辩理由，一审法院不予采纳。故杜飞应当按照该《承诺书》的内容向张春桃返还80000元。 关于利息。双方未约定逾期返还80000元的利息，故对张春桃要求杜飞向张春桃支付逾期返还80000元利息的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于违约金。根据双方《名门虾将盐市口店使用权转让合同》中“乙方在经营过程中甲方不得干扰乙方经营，合同期内不得以任何理由转让或收回使用权，而且必须保证乙方在合同期内的正常经营，如违约一次性赔偿乙方200000元”的约定，该约定系对杜飞违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。因本案由于杜飞的违约行为导致《名门虾将盐市口店使用权转让合同》提前解除，约定的三年租赁期限不能完全实现。一审庭审中，杜飞对违约金的标准认为太高，不予认可。综合考虑双方合同的履行情况及约定，对张春桃主张的违约金标准予以裁减，合并确定为第一年的一个月房屋租金22471元作为违约金，以赔偿张春桃的损失。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、杜飞应于判决发生法律效力之日起十日内向张春桃返还80000元；二、杜飞应于判决发生法律效力之日起十日内向张春桃支付违约金22471元；三、驳回张春桃的其他诉讼请求。一审案件受理费2914元，由张春桃负担629元，杜飞负担2285元。 二审中，杜飞和张春桃对一审查明的事实无异议，无补充。本院对双方当事人无异议的事实予以确认。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杜飞提交一份微信聊天记录截图5页（2018年9月21日至2018年9月29日），拟证明杜飞与张春桃约定，合同若涉及到解除问题，张春桃仅取回租金，不追究违约责任。张春桃质证称：认可证据的真实性，但其仅取回租金的前提系杜飞按约履行了合同，而案涉房屋因杜飞的原因被收回，杜飞并未按约履行合同，因此该证据不能达到杜飞的证明目的。本院认为，根据张春桃于2018年9月29日微信中对杜飞的陈述“那个店我拿一个月房租来赌，如果说我一个月快到了我还没搞定，那我提前十天给你说，到时候一个月房租我给你以后，我拿回剩下的钱就可以了”来看，张春桃系在其违约的情况下，作出“愿以一个月房租作为违约金”的单方意思表示，并未如杜飞所称如若合同解除，张春桃承诺仅收回租金，因此该证据与本案纠纷无关联性，对该证据本院不予采信。 本院认为，《名门虾将盐市口店使用权转让合同》系杜飞与张春桃真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应受合同约束。根据双方的辩诉意见，本案的争议焦点为：杜飞是否应向张春桃支付违约金22471元。现将争议焦点问题阐述如下： 根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，杜飞作为出租人，在张春桃已交付租金的情况下，负有令张春桃持续占有案涉房屋之义务，现案涉房屋被成都瑞欧物业管理有限公司收回，且杜飞又无证据证明房屋被收回系张春桃之过错，因此杜飞未履行保持租赁物在租赁期间持续被张春桃占有之义务，其存在违约行为，应支付违约金。杜飞出具《承诺书》仅系其承诺还款时间和金额，并未对张春桃放弃追究违约责任进行约定。故一审法院结合考虑合同履行情况及合同约定，认定杜飞应向张春桃支付违约金22471元并无不当，应予维持。 综上所述，杜飞的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2914元由杜飞负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 袁晟翔 二〇一九年十一月十一日 书记员 丁昱凡