辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽03民终3386号上诉人(原审被告)：林光正，男，1948年3月4日出生，汉族。现住址：鞍山市立山区。上诉人(原审被告)：刘玉珍，女，1950年9月30日出生，汉族。现住址：鞍山市立山区。被上诉人(原审原告)：广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司。住所地：鞍山市立山区鞍千路161号。主要负责人：张冰，该公司总监。委托诉讼代理人：战宇，该公司员工。上诉人林光正、刘玉珍因与被上诉人广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称颐和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院(2019)辽0304民初2150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林光正、刘玉珍上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判，驳回颐和物业公司的诉讼请求，本案一审、二审诉讼费100元由颐和物业公司承担。事实和理由：1、《前期物业服务合同》显失公平，涉嫌欺诈，应为无效合同。《前期物业服务合同》应该是双向规约合同，但是合同中只有针对业主不履约的处罚条款，没有对颐和物业公司不履约的处罚条款。2.物业服务收费方式为酬金制，颐和物业公司财务不按合同进行审计，不按期公示，违反前期物业合同。3.颐和物业公司未经业主委员会授权在小区公共部位违法布放广告、出租车位，广告收入、车位出租收入去向不明，违反物业管理条例。4、《前期物业服务合同》约定颐和物业公司提供地上机动车停车场1000平方米，但颐和物业公司未提供。5、颐和物业公司提供的服务与承诺相差甚远，物业服务没有做到同质、同价。6、前期物业服务五年，自2012年3月1日至2017年2月28日，现颐和物业公司没续聘，也未签订新的物业服务合同。7、颐和物业公司未提供物业费催缴单原件，不应作为认定事实的依据。颐和物业公司辩称，同意一审判决。颐和物业公司向一审法院起诉请求：一、判令林光正、刘玉珍支付拖欠物业费16226元，违约金2910元，合计19136元；二、本案诉讼费用由林光正、刘玉珍承担。一审法院认定事实：颐和物业公司为鞍山市立山区颐和城1.1期的物业服务公司，林光正、刘玉珍系该小区的28号楼1单元10层1号业主，该房屋的建筑面积为141.24平方米。自入住之日起，颐和物业公司与林光正、刘玉珍签订《前期物业服务合同》，协议主要约定：颐和物业公司为颐和城1.1期小区提供物业服务，物业服务费标准为每平方米1.6元/月，物业服务期限自商品房交付使用之日起5年。自合同签订起，颐和物业公司对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务，林光正、刘玉珍自2014年3月31日至2019年4月30日止未向颐和物业公司交纳过物业费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。颐和物业公司自商品房交付使用之日起为颐和城1.1期小区业主提供物业服务，与林光正、刘玉珍签订的前期物业服务合同合法有效，且已实际履行。颐和物业公司履行了服务义务后，林光正、刘玉珍却未按约定交纳物业管理费，故该院对林光正、刘玉珍欠缴物业服务费的事实予以确认，对颐和物业公司主张林光正、刘玉珍给付其自2014年3月31日至2019年4月30日的物业费及电梯费16225元（1.6元/月·平×141.24平×61个月+40元/月×61个月=16225.02元）的诉讼请求予以支持，对过高部分不予支持。关于颐和物业公司主张林光正、刘玉珍支付其违约金一节，该院认为，颐和物业公司、林光正、刘玉珍约定的标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。林光正、刘玉珍应自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算违约金为宜。关于林光正、刘玉珍辩称地热、墙体、窗户、进户门存在房屋质量问题，进户收房时水电未通、至今未能办理房产证、售房承诺未实现等一节，该院认为林光正、刘玉珍验收房屋时，如发现不符合验收条件，可依据房屋买卖合同向开发商主张拒绝验收。房屋质量的问题及办理产权事宜问题均应由林光正、刘玉珍与开发商之间的房屋买卖合同关系来调整，林光正、刘玉珍可另行起诉主张权利。如认为供暖温度不足，应向供热部门申请测温，查明不足原因后另行主张权利。故对林光正、刘玉珍该项辩称不予采信。关于林光正、刘玉珍辩称物业服务不到位、收费标准1.6元违法一节，该院认为该小区自业主入住签订《前期物业服务合同》起，即为每平米每月1.6元标准，如业主认为物业公司服务存在瑕疵问题，收费标准过高，可通过召开业主大会或成立业主委员会重新签订合同，实施管理权利。同时，颐和物业公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。颐和物业公司应在庭后对林光正、刘玉珍反映的问题予以核实并及时修缮，现林光正、刘玉珍以不交纳物业费来对抗颐和物业公司提供的服务，显系不妥。故该院对林光正、刘玉珍该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决：一、林光正、刘玉珍于判决发生法律效力后十日内给付颐和物业公司自2014年3月31日至2019年4月30日止的物业费及电梯费共计16225元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付）；二、驳回颐和物业公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取140元，由林光正、刘玉珍共同承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受到法律保护，当事人应当按照合同约定履行。颐和物业公司为颐和城1.1期小区提供物业服务，林光正、刘玉珍作为小区业主接受了颐和物业公司的服务，应当交纳相应的物业费及电梯费。关于林光正、刘玉珍上诉称《前期物业服务合同》显失公平，涉嫌欺诈，应为无效合同一节。林光正、刘玉珍对其此项主张并未提供证据证明，其此项主张亦不符合法律规定的合同无效的法定情形。故对林光正、刘玉珍提出的此项上诉理由，本院不予支持。关于林光正、刘玉珍上诉称前期物业服务五年，自2012年3月1日至2017年2月28日，现颐和物业公司没续聘，也未签订新的物业服务合同一节。现案涉小区并未成立业主委员会，亦未与其他物业服务企业签订新的物业服务合同，根据《前期物业服务合同》的约定，《前期物业服务合同》继续有效。故对林光正、刘玉珍提出的此项上诉理由，本院不予支持。关于林光正、刘玉珍上诉称颐和物业公司财务不按合同进行审计，不按期公示；颐和物业公司未经业主委员会授权在小区公共部位违法布放广告、出租车位，广告收入、车位出租收入去向不明；前期物业服务合同约定颐和物业公司提供地上机动车停车场1000平方米，但颐和物业公司未提供；颐和物业公司提供的服务与承诺相差甚远，物业服务没有做到同质、同价一节。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。本案中，颐和物业公司的服务虽然在某些方面不能达到全体业主满意的程度，但颐和物业公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本履行了《前期物业服务合同》约定的义务。林光正、刘玉珍未提供充分有效的证据证明颐和物业公司未履行物业服务合同，或履行合同存在重大瑕疵。根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，颐和物业公司对林光正、刘玉珍居住小区履行了物业服务义务，林光正、刘玉珍作为该小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向颐和物业公司交纳尚欠的物业服务费和电梯费。如对颐和物业公司的服务不满意，可以通过成立业主委员会行使权利，更换其他物业公司。林光正、刘玉珍拒绝交纳物业费的行为，违反了《前期物业服务合同》的约定，对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故对林光正、刘玉珍提出的此项上诉主张，本院不予支持。关于林光正、刘玉珍上诉称颐和物业公司未提供物业费催缴单原件，不应作为认定事实的依据一节。根据本案一审笔录记载，颐和物业公司在一审中提供了催费通知单照片，林光正、刘玉珍认可收到过催费通知单，并未提出异议。二审中，林光正、刘玉珍虽提出对于催费通知单不予认可，但并未提供足以推翻一审陈述的相反证据。故对林光正、刘玉珍提出的此项上诉理由，本院不予支持。综上所述，林光正、刘玉珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人林光正、刘玉珍负担。本判决为终审判决。审判长  李继军审判员  王延军审判员  许爱军二〇一九年十一月二十九日书记员  王 娇