四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16321号 上诉人（原审被告）：邓雪，女，1989年12月23日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：熊祚良，男，1958年12月30日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区，系邓雪之父。 委托诉讼代理人：冯伟，四川诰通律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都居信投资有限公司。住所地：四川省成都市成华区二环路东一段29号。 法定代表人：杨磊，执行董事。 委托诉讼代理人：彭勃，男，1993年6月15日出生，汉族，住四川省成都市天府新区，系公司员工。 上诉人邓雪因与被上诉人成都居信投资有限公司（以下简称居信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初3760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 邓雪上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回居信公司要求邓雪支付违约金的诉讼请求，并判决居信公司向邓雪退还已付购房款584421元及支付资金占用利息，本案一、二审诉讼费均由居信公司承担。 事实和理由：一、一审认定事实错误，具体表现在：1.邓雪严格按约履行了作为买受人的义务，但居信公司未按约履行作为出卖人的义务。2.《商品房买卖合同（预售）》第十条约定，因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同；解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或定金；不解除合同的，双方达成新的房价款支付协议，合同继续履行。案涉双方实际履行合同的情况，符合该条约定。3.居信公司在销售案涉房屋时，存在重大过错，构成根本违约。根据合同第三十三条关于销售承诺第四款的约定，即“出卖人在商品房销售现场清晰明示商品房预售方案，并在销售现场及时准确的公示房源的可售、认（定）购、签订合同、合同登记备案、限售、抵押、查封等状态信息。”该条约定表明，房屋的预售责任应归责于居信公司，而邓雪作为买受人，对商品房预售不存在任何责任。4.合同附录四《委托办理权属登记协议书》第一条约定，“若买受人选择按揭贷款方式支付房屋价款的，基于出卖人须为买受人的按揭购房款承担保证责任。故买受人自愿同意：如买受人（及配偶）未能在约定时间或出卖人通知的时间内办妥上述事宜的，由此造成的按揭款项迟延发放、权属登记逾期或无法办理等不利后果均由买受人自行承担；同时自出卖人通知的期限届满之次日起，买受人应按20元/日向出卖人支付违约金，直到完成上述应尽义务之日止。”退一步讲，即使邓雪应承担逾期付款的违约责任，也应按该条款计算违约金。5.《商品房买卖合同（预售）》是居信公司为重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与邓雪协商的条款，全部内容均属于格式条款。对合同中有争议的条款，应作出对居信公司不利的解释。6.居信公司作为出卖方，在销售案涉房屋时，应当清楚购房人是否符合办理房屋按揭贷款的条件。因此，对于无法办理银行按揭贷款手续的情况，应属居信公司的过错，居信公司应向邓雪退还已付的购房款，双方均未有损失发生。居信公司不应在按揭贷款手续无法办理的情况发生后一年之后，才以向法院提起诉讼的方式，通过选择对其最有利的约定条款主张权利。居信公司的此举属于故意损害邓雪的合法权益。二、一审适用法律错误，具体表现在：1.一审法院作出的（2017）川0107民初5834号民事判决，同样是商品房预售合同纠纷的案由，不同之处在于是开发商违约，对开发商明显故意的违约行为，一审法院并未严格适用合同约定的违约金计算标准予以判决，而是调低为按约定的20%计算支付。但本案中却按照约定的100%认定违约金，明显不当。2.案涉合同中，对违约金的计算标准有多处约定，但一审却选择了对开发商最有利的约定条款足额支持违约金，明显错误。 居信公司辩称，邓雪所称按20元/日支付违约金的标准，是双方在附件《委托办理权属登记协议书》中约定的，与案涉商品房预售合同关系，属于不同的两个法律关系，不能作为邓雪在逾期付款违约事实下承担违约金的合同依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 居信公司向一审法院起诉请求：1.判令解除邓雪、居信公司于2018年6月29日签订的合同编号为CDZHH-2D-1613的《商品房买卖合同（预售）》及其附件；2.判令邓雪按合同总价的10%向居信公司支付违约金115442.10元，由居信公司直接在邓雪已交房款中直接扣除。 一审法院认定事实：2018年6月29日，居信公司（出卖人）与邓雪（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同自编号：ＣＤＺＨＨ-2Ｄ-1613）及附件，约定邓雪购买居信公司开发建设的位于成都市成华区创客星座2号楼16层1613号的房屋一套，总价款为1154421元；买受人采取贷款方式付款，于2018年6月30日前支付首期房价款584421元，占全部房价款的50.62%，余款570000元向中信银行股份有限公司成都分行（贷款机构）申请贷款支付，期限10年，须在2018年7月30日前支付。合同及附件还对房屋买卖的价款、房屋交付、房屋质量、争议解决等予以了具体约定。另，合同“附件十三”约定，若买受人逾期付款超过90日后，则出卖人有权解除合同，买受人按合同约定总房价款的10%向出卖人支付违约金。合同签订后，邓雪于2018年6月2日、29日、30日分批向居信公司支付了购房首付款共计584421元。后因邓雪经银行审核不符合贷款条件，导致其无法向银行办理按揭贷款。居信公司向邓雪催收剩余570000元购房款未果，遂诉至法院。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同（预售）》及附件、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》、POS机刷卡单、碧桂园集团通用机打收据、已到期应缴款通知书、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，邓雪、居信公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件系合同签订双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合同真实有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，邓雪应于2018年6月30日前支付房屋首付款584421元，余款于2018年7月30日前向居信公司支付。现邓雪经银行审核无法申请贷款，经居信公司催告后，邓雪亦未向居信公司支付剩余购房款，已然构成违约，居信公司有权按照合同约定解除其与邓雪签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，并依照合同约定要求邓雪按照购房总价款的10%支付违约金115442.10元。故对居信公司请求解除其与邓雪签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，并要求邓雪向其支付违约金115442.10元之诉讼请求，一审法院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、解除居信公司与邓雪签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号CDZHH-2D-1613）及附件；二、邓雪于判决生效之日起十日内向居信公司支付违约金115442.10元。一审案件受理费2609元，减半收取计1304.50元，由邓雪负担。 二审中，邓雪提交了一审法院于2017年7月24日作出的（2017）川0107民初5834号民事判决书，拟证明：该案与本案同属于商品房预售合同纠纷，对于违约金的调整比例应保持一致性；本案中即使邓雪应承担违约责任，一审认定的违约金数额也应调低。经质证，居信公司对该证据的真实性、合法性不持异议，但不认可其关联性及证明力。本院审查认为，（2017）川0107民初5834号案件，系购房人向成都市浩林实业发展公司主张办理房屋权属登记以及逾期办证违约金，该案与本案涉及的争议标的并非属于同一楼盘亦或同一开发商，所涉的诉请违约金性质亦不相同，故，该案的判决结果与本案的处理之间不具有关联性，亦不属于“同案同判”的适用范围，不能达到邓雪的举证目的，本院对此不予采信。 双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：案涉《商品房买卖合同（预售）》及其附件解除原因的认定，进而一审认定邓雪应向居信公司承担逾期付款的违约责任是否正确，以及一审认定的违约金数额是否恰当。现评判如下： 根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，除首付款外，其余57万元购房款由邓雪向银行申请贷款方式支付，且须在2018年7月30日前支付。双方签订的《银行按揭及公积金付款方式补充协议》第四条还约定：“无论乙方（即邓雪）选择本协议第一条约定的何种付款方式，如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的，则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给甲方（即居信公司）。若乙方逾期支付该差额款项的，乙方按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给甲方。逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款15%的违约金。”而庭审已查明，合同在实际履行中，经银行审核，邓雪不符合贷款条件，其无法通过按揭贷款方式支付57万元；因邓雪未按约支付该57万元，居信公司于2018年9月12日向邓雪发出《已到期应缴款通知书》，催告邓雪在2018年9月19日前支付该笔房款及相应违约金，但邓雪未按照该通知书的要求付款。该57万元房款至今仍未支付。本院认为，根据上述事实，邓雪逾期未支付案涉剩余购房款57万元的事实客观存在，此情形符合双方在《补充协议》第四条中约定的“购房人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同”的约定，居信公司行使约定解除权主张解除案涉合同，具有合同依据和法律依据，一审支持居信公司要求解除案涉合同的主张，并无不当，本院予以确认。邓雪虽抗辩主张其在签订合同前已向居信公司明确告知自己配偶的征信问题可能影响贷款申办，而居信公司仍承诺其可通过贷款方式支付，但对该主张邓雪无任何有效证据予以佐证，在此情况下，邓雪上诉主张“居信公司在签订合同时存在欺诈行为，邓雪不应对贷款无法办理承担责任，且在双方无法对该57万元购房款的支付另行达成合意的情况下，合同不能继续履行不可归责于双方”的意见，缺乏事实依据，本院不予采信。 我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，虽然居信公司未举出邓雪逾期付款给其造成实际损失的证据，但邓雪至今仍未支付剩余购房款57万元并由此导致案涉合同解除的事实客观存在，违约的情节较为恶劣，故根据公平原则和诚信原则，一审法院结合邓雪的过错程度、合同实际履行情况，按照双方约定的违约金计算标准确定其应承担的违约金数额并无不当，本院予以维持。 关于邓雪上诉认为应按20元/日的标准计算逾期付款违约金的主张，经查，其依据是《委托办理权属登记协议书》第一条中关于“若买受人选择按揭贷款方式支付房屋价款的，基于出卖人须为买受人的按揭购房款承担保证责任。故买受人自愿同意：如买受人（及配偶）未能在约定时间或出卖人通知的时间内办妥上述事宜的，由此造成的按揭款项迟延发放、权属登记逾期或无法办理等不利后果均由买受人自行承担；同时自出卖人通知的期限届满之次日起，买受人应按20元/日向出卖人支付违约金，直到完成上述应尽义务之日止。”的约定，本院认为，该条款应系针对买受人存在违约事实但出卖人仍同意继续履行合同的情形，而居信公司在本案中主张的是合同解除违约金，故，邓雪认为一审认定违约金计算标准错误的主张不成立，本院不予支持。 二审中，邓雪要求居信公司基于合同解除而退还已付首付款584421元，居信公司基于合同解除要求邓雪协助办理案涉房屋的合同备案撤销手续，上述主张在一审中双方均未提出，但对于对方在二审中新增加的诉请，明确同意由二审法院一并审理。故，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，本院将邓雪、居信公司各自在二审中新增的诉请纳入审理范围，并根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，对邓雪要求居信公司退还584421元，对居信公司要求邓雪协助办理撤销案涉房屋合同备案手续的主张，予以支持。 综上，邓雪的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因双方在二审中分别提出新的诉请，并同意由二审法院一审审理，本院据此对一审判决结果予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条之规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2019）川0108民初3760号民事判决第一、二项； 二、成都居信投资有限公司于本判决生效之日起十日内向邓雪退还584421元； 三、邓雪于本判决生效之日起十日内协助成都居信投资有限公司办理撤销房屋（即：位于四川省成都市成华区的房屋）上的合同备案手续。 如当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费2609元，由上诉人邓雪负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇一九年十一月四日 书记员 王朝阳