广东省广州市海珠区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0105执异364号 异议人（利害关系人）：深圳市峰雪易资产管理有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室。 法定代表人：钟三女，总经理。 委托代理人：曾映军，广东绅源律师事务所律师。 申请执行人：广州澳祥贸易有限公司，住所地广州市越秀区中山四路34号之二201房自编之二。 法定代表人：伍庆华，执行董事兼总经理。 委托代理人：邵海霞，广东永通律师事务所律师。 被执行人：广州正源都会酒店投资有限公司，住所地广州经济技术开发区开发大道368号第八层。 法定代表人：袁燕枝。 申请执行人广州澳祥贸易有限公司（以下简称澳祥公司）依据已经发生法律效力的（2018）粤0105民初17052号民事判决书申请执行被执行人广州正源都会酒店投资有限公司（以下简称正源公司）合同纠纷一案，本院已立案执行，案号为（2019）粤0105执1150号。执行过程中，本院已对正源公司名下的位于广州开发区开发大道368号第二层、第三层、第五层、第六层、第七层、第八层以及广州开发区开发大道368、370号第四层进行网络询价，并依法对上述房屋采取拍卖、以物抵债措施。现利害关系人深圳市峰雪易资产管理有限公司（以下简称峰雪易公司）向本院提出书面异议，请求：1、重新评估；2、暂缓对上述房屋拍卖；3、参与上述房屋以物抵债款项的分配。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了审查。本案现已审查终结。 异议人峰雪易公司认为：我司是正源公司的合法债权人，现已依法对正源公司名下的涉案房屋予以轮候查封并要求参与分配。通过京东拍卖网站了解，我司认为涉案房屋评估信息不准确，导致评估价格偏低，不符合市场规律，且拍卖程序存在不正当阻扰，才导致涉案房屋拍卖流拍，现要求法院暂缓拍卖程序，重新评估，理由如下：1.地铁五号线东延段已开工建设，涉案房屋属于地铁上盖物业，房产价值提升，周边亦已新建大型商场及住宅，消费潜力大增。《询价建议书》未有记载涉案房屋的最新交通状况，经查询广州开发区开发大道368号16-22层的评估报告，交通状况评价应该包括“目前该区域有正在施工建设中的广州地铁五号线东延段，估价对象临近地铁口，交通便捷度较优。”而与淘宝司法拍卖上的2017年1月16日粤国众联估字（2017）第13-01010号房地产估价报告相比较，两年时间过去了，除了没有提及的已经开建的地铁信息外，该《询价建议书》对于涉案房屋的价值比两年前的评估报告还低，这根本不符合房地产市场的实际情况。同时，随着地铁的兴建，周边的商业、住宅项目也不断建设落成，根据现场勘查，涉案房屋右侧有一新建住宅项目，后侧有一新建商场项目，两个项目均已建设完毕可以投入使用，这都将大大增加涉案房屋的商业及投资价值。结合地铁这一最便捷的交通因素做出的评估结果，应当比现有的评估价格高20%以上。综上所述，结合地铁兴建及周边商业、住宅项目的开发，涉案房屋必然是升值的，但是现在却因评估信息不准确，导致价格不符合市场规律和客观事实。因此，《询价建议书》完全不符合涉案房屋的实际情况，希望法院查明，重新评估。2.澳祥公司恶意张贴告示有意阻扰竞买人看样，直接导致涉案房屋流拍。（1）根据《询价建议书》的现场察看情况说明，澳祥公司故意在涉案房屋正门张贴告示，声称物业的公共电房、电梯、供水设施和消防设施等由其接管，目的是对竞买人产生阻吓，竞买人即便拍卖了涉案房屋，因全部的基础设施已由澳祥公司占有，竞买人根本无法正常使用，这导致竞买人认为有效拍卖并实现价值的可能性低，从而放弃拍卖。（2）澳祥公司故意阻扰竞买人看样，涉案房屋的派驻人员在竞买人看样时对其进行阻扰，声称无法看样，导致竞买人对涉案房屋的实际情况不了解，大幅度降低竞买的意向。澳祥公司的上述行为，均是不正当的阻碍执行行为，直接导致涉案房屋多次流拍，其他债权人的债权无法足额清偿，应当予以谴责。澳祥公司采取的不正当手段导致无人愿意参与竞买，继续进行拍卖程序只会危害其他债权人的合法权益，导致无法清偿的严重结果。所以希望法院暂缓拍卖程序。3.澳祥公司对正源公司名下的涉案房屋并无优先受偿权，也无抵押权。正源公司已经拖欠我司高达2800万多元执行款，故我司强烈申请参与分配上述房屋的以物抵债款项的分配。4.我司在2019年10月已向广州市黄埔区人民法院申请查封正源公司名下的涉案房屋。澳祥公司请求法院以物抵债没有事实和法律依据，以物抵债必将严重损害我司的合法权益。2019年11月4日，我司已经再次向广州市黄埔区人民法院提交参与分配申请书、恢复执行申请书。 申请执行人澳祥公司辩称：峰雪易公司提出的异议不符合事实及法律规定，法院对正源公司名下的涉案房屋进行处置，评估准确、拍卖程序合法，不存在暂缓拍卖，更不存在需重新评估的情形。峰雪易公司故意滥用执行异议程序拖延时间，严重损害我司权益，法院应予以驳回。理由如下：1.峰雪易公司是正源公司的债权人，其对正源公司名下的位于广州开发区开发大道368号第二十四层和第二十五层房产享有抵押权，对第二层至第八层无抵押权。根据峰雪易公司提交的证据，峰雪易公司是自刘嘉毅处受让（2017）粤0112民初535号民事判决书确定的债权及对广州开发区开发大道368号二十四层和第二十五层房产的抵押权。经广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112执异154号执行裁定书变更为（2017）粤0112执2414号案申请执行人后，并未向广州市黄埔区人民法院申请恢复执行二十四层和第二十五层房产，其案件一直处于终本状态。现在反而对其无抵押权的涉案房产拍卖程序提出异议，其维权逻辑实在奇特。2017年10月至2018年1月，峰雪易公司享有抵押权的二十四层和第二十五层房产在淘宝网进行了第一次、第二次司法拍卖和变卖，结果均流拍。变卖流拍时的价格为5992元/平方米，当时地铁公司已经公示修建地铁的环评报告书，我方也未接管现场物业管理工作，为何当时价格与本次涉案房产拍卖流拍单价5597元/平方米相差无几？峰雪易公司当时是否向广州市黄埔区人民法院申请了评估异议？在无“人为设置障碍阻拦现场看房”的情况下，峰雪易公司是否查明其抵押权的房产为何流拍？2.正源公司位于开发大道368号十六层至二十二层房产另案在佛山市禅城区人民法院执行，2019年7月30日司法评估单价9914元/平方米，比本次法院拍卖评估单价9994元/平方米还低。峰雪易公司提交的出具日期为2017年01月16日编号为粤国众联估字[2017]第13-01010号《房地产评估报告》有效期为1年，至2018年1月15日已过期，我方对该证据不认可。法院对涉案房屋评估报告出具时间为2019年5月15日，评估单价为9994元/平方米。佛山市禅城区人民法院另案处置的正源公司第十六层至第二十层房产评估报告出具日期是2019年7月30日，评估单价为9914元/平方米，后者评估日期比前者评估日期晚，但评估单价还低。可以说明本次评估价格并不违反市场规律，是客观、正确地反映了房产的实际价值。3.申请暂缓拍卖程序和重新评估无任何法律根据。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，目前评估报告出具已快半年，评估人员资质、评估程序均依法进行，因为市场波动即重新进行评估，于法于理我方都不能接受。4.峰雪易公司对法院依法委托的评估报告内容有异议，应按照法定程序，在法定期限内提出由评估机构进行专业的答复，而不是在拍卖结束后才提。资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。如像峰雪易公司认为的评估价值偏低，应在拍卖时能吸引更多的竞买人参与竞拍，通过拍卖程序出价竞争，最终实现房屋的市场价值。5.我司并未恶意张贴告示及有意阻扰竞买人看样，直接导致正源公司的房屋多次流拍更是无稽之谈。因我司持有正源公司较多债权，强制执行抵押房产时拍卖均流拍，无法实现资金回笼的情况下，只能接受以物抵债以减少损失。正源公司已经拖欠很长时间的水电费，违约金和滞纳金已经累计较大金额。考虑到拖欠的水电费、违约金及滞纳金最终会由房产买受人承担，我司为避免损失扩大，故与正源公司协商过户水电系统，缴清了拖欠的水电费。因正源公司无力清偿其债务，导致其他债权人及被拖欠工资的员工会出入大楼进行破坏，正源公司只留一个保安员在现场值班，无法控制局面。我方接受第九层至第十五层以物抵债后，为避免物业受到破坏，故聘请保安员到现场值班，张贴告示也是为了警告闹事者。从未故意阻扰竞买人看样，并且现场看样为法院组织同一时间进行，我方每次都是尽力协助，从无阻碍执行。综上所述，峰雪易公司提交的异议申请既无事实根据，也无法律根据，其不申请法院执行自己享有抵押权的房屋，而是无故向我司的执行程序提交异议，其目的就是为了拖延我司的执行程序，给我司带来更多损失，给我司施加压力购买其债权并抬高价格。故请求法院驳回其无理异议，维护我司合法权利。 被执行人正源公司辩称：我司同意峰雪易公司提出的异议请求。本案的评估价格确实过低，不能如实反映标的物的市场价值，随着地铁的开工建设及周边配套设施完善，标的物的市场价值应当是大幅提升的，而评估价格越来越低确实不符合实际市场规律。且评估价格过低必将导致拍卖价格过低，损害的是实际是申请执行人的合法权益。我司作为被执行人，除涉案标的物外，已无其他财产可供执行，且我司所涉执行案件众多，为切实保障和平衡各申请执行人的利益，应当穷尽一切方法提高标的物的最终成交价格，这既能满足各申请执行人的需要，也能节省司法资源。因此峰雪易公司提出的上述异议合理有效。 经审查查明：2018年12月17日，关于澳祥公司诉正源公司合同纠纷一案，本院作出（2018）粤0105民初17052号民事判决书判决：一、正源公司应向澳祥公司清偿欠款本金27200000元、利息5781169.97元、违约金4992906.15元。二、如正源公司不能清偿上述债务，澳祥公司有权在（2015）穗黄法民二初字第962号民事判决确定的债务清偿完毕后，以正源公司名下设定抵押的广州开发区开发大道368号第二层、第三层、第五层、第六层、第七层、第八层以及广州开发区开发大道368、370号第四层房产折价或拍卖、变卖的所得价款优先受偿。该判决于2019年1月5日发生法律效力。 2019年1月10日，澳祥公司依据上述判决向本院申请强制执行，本院以（2019）粤0105执1150号立案执行。执行过程中，本院依法查封了正源公司名下的位于广州开发区开发大道368号第二层、第三层、第五层、第六层、第七层、第八层以及广州开发区开发大道368、370号第四层房屋。同年4月1日，本院前往上述房屋进行调查，发现该房屋原均用作经营酒店使用，但该酒店已停业，并且多处被广州市黄埔区人民法院贴上了封条，楼内断水断电等，酒店正门处有澳祥公司张贴的公告，内容为“正源公司的本栋物业经法院拍卖处置，我司已通过司法拍卖程序取得本栋物业地下室、首层和大部分楼层产权，并已按照有关部门的要求，对该栋物业公共电房、电梯、供水设施和消防设施进行了彻底检修缴清了原业主所欠水电费及滞纳金，目前该物业公共配电房已过户到我司名下，我司与原业主已经交接物业管理工作”，且该栋物业现由澳祥公司与正源公司共同派人管理看护，且本院已责令澳祥公司保护现场。 为核实上述房屋的价格，本院依法委托京东大数据评估平台对上述房屋进行网络询价，该平台出具的《询价建议书》显示该房屋在价值时点为2019年5月15日的市场价值共79412766元。此后，本院已对上述房屋以起拍价55588937元进行网络拍卖，但经两次拍卖后均流拍，而澳祥公司申请以第二次拍卖保留价44471150元进行以物抵债，在抵偿欠款本金27200000元、利息5781169.97元、违约金4992906.15元、财产保全费5000元及迟延履行期间的债务利息1814211.49元后，该公司已于2019年10月30日将抵债差额4677862.39元交付本院。同年11月4日，本院据此作出（2019）粤0105执1150号之三执行裁定书裁定将上述房屋交付澳祥公司抵偿债务。 另查，2017年3月8日，广州市黄埔区人民法院对刘嘉毅与正源公司民间借贷纠纷案件作出（2017）粤0112民初535号民事判决书判决：正源公司向刘嘉毅偿还借款本金12000000元及利息、违约金、律师费；如正源公司不履行上述债务，依法处理其名下的所抵押的位于广州开发区开发大道368号第二十四、第二十五层房产，所得价款由刘嘉毅在债权范围内优先受偿；等。该判决生效后，刘嘉毅向该院申请强制执行，该院以（2017）粤0112执2414号立案执行。2018年7月30日，峰雪易公司以受让该案债权为由向该院申请变更申请执行人，该院于同年8月7日裁定变更峰雪易公司为该案的申请执行人。 2019年10月30日，峰雪易公司以其系正源公司的债权人为由曾向本院申请参与分配，要求分配本院处置涉案房屋后得款。 峰雪易公司为证明其主张，另提交了广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司于2017年1月16日出具的《房地产估价报告》（粤国众联估字[2017]第13-01010号），该报告显示：广州开发区开发大道368号第二层、第三层、第五层、第六层、第七层、第八层以及广州开发区开发大道368、370号第四层房屋在价值时点为2016年12月9日的市场价值共79027170元，应用有效期至2018年1月15日。 本院认为，峰雪易公司作为正源公司的其他债权人，其已向本院表示要求分配处置正源公司名下财产后得款，故本院在处置正源公司名下财产的程序是否适当，与其有法律上的利害关系，故峰雪易公司有权提出本案执行异议。本院在处置正源公司名下房屋过程中，依法委托京东大数据评估平台对该房屋进行网络询价，该行为符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第七条第一款关于“实施网络司法拍卖的，人民法院可以将下列拍卖辅助工作委托社会机构或者组织承担：（一）制作拍卖财产的文字说明及视频或者照片等资料；（二）展示拍卖财产，接受咨询，引领查看，封存样品等；（三）拍卖财产的鉴定、检验、评估、审计、仓储、保管、运输等；（四）其他可以委托的拍卖辅助工作。”的规定，现峰雪易公司以该平台所出具的《询价建议书》关于询价结果偏低为由主张重新评估，但由于《询价建议书》并非本院作出的执行行为，关于询价结果偏低的问题，本不应通过执行异议程序解决。退一步讲，即便根据峰雪易公司提供的评估报告显示，涉案房屋在价值时点2016年12月9日的市场价值共79027170元，与《询价建议书》的询价结果相比低了385596元，故关于峰雪易公司提到的《询价建议书》比两年前的评估价值还低的意见，亦缺乏事实依据。据此，如没有证据证明本院在询价过程中有程序违法的情形，不应对涉案房屋进行重新评估，故对于峰雪易公司提出的该请求，本院不予支持。 关于峰雪易公司提出的澳祥公司恶意张贴告示有意阻扰竞买人看样，直接导致涉案房屋流拍的问题。本案中，虽然涉案房屋经过两次网络司法拍卖均流拍，但该结果并不足以证明系澳祥公司曾张贴告示告知其已接管涉案房屋的基础设施所导致的。换言之，虽然本院在查看现场过程中，发现涉案房屋现由澳祥公司与正源公司共同派人管理看护，但这并不代表澳祥公司在拍卖过程中有阻挠或阻吓竞买人看样的情形，也不能证明该看管行为与涉案房屋流拍存在因果关系，故峰雪易公司提出的该意见，纯属主观臆断，本院不予采纳。况且，涉案房屋在流拍之后已进入以物抵债程序，并不存在暂缓拍卖的事实基础，故峰雪易公司据此主张暂缓拍卖，并无实质意义。 关于峰雪易公司认为澳祥公司对涉案房屋并无优先受偿权，也无抵押权，该公司请求以物抵债没有事实和法律依据的问题。对此，本院认为，由于生效判决已明确认定澳祥公司对涉案房屋享有抵押优先受偿权，故峰雪易公司提出的该意见明显与生效判决相冲突，本院不予采纳。此外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条关于“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。”的规定，澳祥公司作为受偿顺位在先的债权人，在涉案房屋流拍后申请以物抵债，并未损害其他债权人的利益，而且其也按照本院要求补齐差价，故本院将涉案房屋交付其抵偿债务具有相应的事实与法律依据。 至于峰雪易公司要求参与涉案房屋以物抵债款项的分配的问题，该主张可直接向执行实施部门提出，并由该部门审查认定其是否具有参与分配的资格与条件，如峰雪易公司对认定结果不服的，再主张相应的权利，故本案对此不予审查。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人深圳市峰雪易资产管理有限公司提出的执行异议。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。 审判长  张法能 审判员  贾 岚 审判员  林少宁 二〇一九年十一月二十六日 书记员  叶均兰