浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7270号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州金铂利物联网科技有限公司，住所地：浙江省杭州市滨江区西兴街道滨康路105号2幢401室，统一社会信用代码：913301083281717199。 法定代表人：张鸿涛，总经理。 委托诉讼代理人：洪楠、严玮，浙江浙经律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州宸帆电子商务有限责任公司，住所地：杭州市滨江区长河街道秋溢路606号2号楼603室，统一社会信用代码：91330108MA27YUT099。 法定代表人：朱宸慧，董事长。 委托诉讼代理人：杨婷，北京市长安律师事务所律师。 上诉人杭州金铂利物联网科技有限公司（以下简称金铂利公司）因与被上诉人杭州宸帆电子商务有限责任公司（以下简称宸帆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州滨江区人民法院（2018）浙0108民初3021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2017年1月19日，宸帆公司（乙方）与金铂利公司（甲方）签订了一份《仓库租赁合同》，约定金铂利公司将滨江区滨康路105号仓库租赁给宸帆公司，用途为仓储发货，租赁期限为3年，自2017年3月1日至2020年3月1日。后双方就上述事宜又签订了一份补充合同《房屋租赁合同》，该合同约定：宸帆公司承租金铂利公司位于杭州市滨江区.07平方米的房屋及部分公共场地，合同期限为2017年3月1日至2020年2月29日，用途为仓储货物、物流及办公使用，2017年3月1日至2017年3月31日租金为每月每平方米（含物业费，不含税）18.5元，2017年8月1日至2018年7月31日租金为每平方米（含物业费，不含税）19.24元，第二年开始每一年租金均在前一年基础上递增4%，租金调整时间为每月8月1日；租金每三个月支付一次，第一期租金（2017年3月1日至2017年5月31日）617052.88元，第二期租金（2017年6月1日至2017年8月31日）为625280.25元，第三期（2017年9月1日至2018年2月28日）、第四期（2017年12月1日至2018年2月28日）和第五期（2018年3月1日至2018年5月31日）租金为641735元、第六期（2018年6月1日至2018年8月31日）租金为650291.46元；乙方应在每期租期届满前一天支付下一期租金及相应的税金；甲方在2017年3月1日之前将房屋交付给乙方使用；合同签订后乙方应在2017年3月1日之前向甲方支付617052.88元作为租赁第二层房屋押金；双方可以协商变更或终止合同，如需提前房屋或者退租的，提出方需提前三个月书面通知对方并得到对方的同意；甲方保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用的状态；乙方装修改造应自觉遵守国家房屋建筑、消防相关法律法规相关要求，并提供装修改造图纸，经消防相关部门备案后作为本合同附件，改造装修过程中所有相关责任由乙方承担；若甲方违反合同约定提前收回房屋的，应按时退还乙方未使用时段已交的租金并双倍返还租赁押金；因甲方违约，乙方为实现债权的费用（包括但不限于公证费、律师费、评估费、诉讼费）由乙方承担。 合同签订后，金铂利公司如约将房屋交付给宸帆公司，宸帆公司按约支付了房屋押金及至2018年2月28日的房屋租金。 2017年10月17日，杭州市公安消防支队滨江区大队案涉仓库进行了消防监督检查，发现案涉仓库未依法进行竣工验收备案，故发出了《责令限期改正通知书》，要求在2017年10月24日之前完成改正。2017年12月21日，金铂利公司向宸帆公司发送了一份工作联系函，内容为“……现我司需要对二楼进行整体消防整改，要求贵司于2018年1月6日搬离，并且会对二楼整体进行断电措施……”。2018年1月3日，宸帆公司向金铂利公司发了一份消防回函，内容为：“……保证在2018年1月20日搬走所有货物……”。2018年1月22日，金铂利公司微信联系宸帆公司的员工：“黄总，你们派人最后收拾一下啊，到处都是垃圾”，宸帆公司员工则回应：“好的，我这边安排人员去打扫一下”。此后，宸帆公司向金铂利公司发送企业询证函，要求其双倍返还租赁保证金共1234105.76元和未使用时段租金303616.55元，但双方并未达成一致意见，宸帆公司遂向本院提起诉讼。 原审法院另查明，宸帆公司与金铂利公司均确认双方房屋租赁合同中虽约定了“乙方装修改造消防备案相关图纸及批复文件”作为合同附件，但实际上合同附件中并无该文件。 另，金铂利公司提交的（滨）公消验（2007）第0220号《建筑工程消防意见书》载明：“……你单位申报的位于滨江区图示位置钢家具生产线三期7#车间（丁戊类厂房），地上5层，高23.9米，建筑面积58025.08平方米，消防验收资料收悉……我大队派员于2007年10月9日对该工程进行消防验收，经审查竣工资料并进行现场检查，认为该工程基本符合国家消防技术标准要求，在消防方面基本具备使用条件，但应做到：……3.应按规范要求配置灭火器材、应急照明及疏散指示标志……6.本意见书仅对当日验收所涉及的消防设置负责，已经验收工程，如有改（扩）建、改变使用性质、二次装修等，应重新申报消防审核手续”。现宸帆公司起诉至原审法院，请求：1、判令金铂利公司向宸帆公司返还租赁保证金1234105.76元；2、判令金铂利公司向宸帆公司退还2018年1月19日至2018年2月28日期间租金的303616.55元；3、案件诉讼费由金铂利公司承担。金铂利公司提出反诉，请求：1、判令继续履行合同；2、宸帆公司支付2018年3月至2018年8月31日的租金1292026.46元；3、案件诉讼费用由宸帆公司承担。 原审法院认为：宸帆公司与金铂利公司之间的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反相关法律的规定，应当认定为合法有效，双方都应按照诚实信用的原则履行合同约定的义务。 该案的争议焦点在于双方的合同是否已经解除，如已解除，解除所造成的损失应如何承担。 关于双方的合同是否已经解除。根据双方提供的证据，金铂利公司在2017年12月21日发函给宸帆公司要求其于2018年1月6日前搬离，而宸帆公司也在2018年1月3日回函称其保证在2018年1月20日搬离。双方的致函中使用的是“搬离”、“搬走”等措辞，但均未提及搬离后宸帆公司是否还需搬回、合同是否继续履行等事宜。根据常理，如果之后合同需继续履行，双方会在搬离之前做相关的协商和约定，但该案中并无此类证据。故双方事实上默认了宸帆公司搬离案涉房屋的行为即代表了合同的提前解除，即双方的租赁合同已在宸帆公司搬离案涉房屋时协商解除。宸帆公司主张其在2018年1月18日已搬离案涉房屋，但其提供的证据仅能证明在2018年1月23日时其已从案涉房屋中搬离。故宸帆公司搬离案涉房屋的时间即双方合同解除的时间为2018年1月23日。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，金铂利公司应将租赁保证金617052.88元及2018年1月24日起至2018年2月28日的房屋租金249564元（641735÷90×35）退还给宸帆公司。对于金铂利公司的反诉请求，因认定双方的合同已经提前解除，故对其主张继续履行合同并支付2018年3月1日至2018年8月31日租金的请求不予支持。 另，关于宸帆公司要求金铂利公司支付另一倍租赁保证金617052.88元的请求。双方合同中约定了“若甲方违反合同约定提前收回房屋的，应按时退还乙方未使用时段已交的租金并双倍返还租赁押金”及“因甲方违约，乙方为实现债权的费用（包括但不限于公证费、律师费、评估费、诉讼费）由乙方承担”，条款的适用前提均是金铂利公司存在提前收回房屋等违约行为。现双方合同的提前解除系因案涉房屋未通过消防竣工验收消防备案而需进行整改，宸帆公司称系因金铂利公司未按规范要求配置灭火器材、通过消防竣工验收消防备案而导致需消防整改，而根据金铂利公司提供的证据，案涉房屋已于2007年10月消防验收合格。根据公安部《仓库防火安全管理规则》，丁戊类库房必需设办公室时，可以贴邻库房一角设置无孔洞的一、二级耐火等级的建筑，其门窗直通库外，具体实施应当征得当地公安消防监督机构的同意。因此，双方签订的《房屋租赁合同》中约定了租赁房屋的用途从之前的“仓储发货”变更为“仓储货物、物流及办公”时，双方就应当对案涉房屋的进行相应的消防配置和整改，以达到相应的消防要求。从双方签订的《房屋租赁合同》中“乙方装修改造应自觉遵守国家房屋建筑、消防相关法律法规相关要求，并提供装修改造图纸，经消防相关部门备案后作为本合同附件，改造装修过程中所有相关责任由乙方承担”的约定来看，双方都意识到了该问题，但之后宸帆公司并未进行相应的消防改造，而金铂利公司也未及时跟进消防改造及备案等以确保合同的正常履行，故双方对于合同最终因不符合消防要求而解除均存在过错，应各自承担相应的损失。由此，宸帆公司产生的搬迁损失由其自行承担，宸帆公司要求金铂利公司按照合同约定支付租金保证金的请求不予支持；若金铂利公司认为合同解除还存在租金等损失，也应当由其自行承担。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年7月3日判决：一、金铂利公司于判决生效之日起七日内退还宸帆公司房屋租金249564元；二、金铂利公司于判决生效之日起七日内退还宸帆公司租赁保证金617052.88元；三、驳回宸帆公司的其他诉讼请求；四、驳回金铂利公司的全部反诉诉讼请求。如金铂利公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18640元，减半收取9320元，由宸帆公司负担4068元，金铂利公司负担5252元；反诉案件受理费16428元，减半收取8214元，由金铂利公司负担。 宣判后，金铂利公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，证据不足。一审判决认定金铂利公司与宸帆公司之间往来致函中使用的是“搬离”“搬走”等措辞，因而认定金铂利公司与宸帆公司之间已就合同提前解除协商达成一致，同时金铂利公司未能及时跟进消防改造及备案的认定有误，与客观事实不符。在案涉合同履行过程中，宸帆公司因未能按约履行合同导致消防隐患。宸帆公司未进行消防验收备案，在安全通道处堆放杂物，违规用电，违规堆放易燃易爆物品，已多次被案涉房屋的物业公司杭州海威物业管理有限公司出面要求整改。金铂利公司在发现宸帆公司有上述情况后多次要求宸帆公司进行整改，但宸帆公司始终置之不理，最终导致2017年10月杭州市公安消防支队滨江区大队要求对案涉房屋进行责令整改。因此，金铂利公司并非不及时跟进消防改造及备案，恰恰相反是宸帆公司存在违约行为过错在先，不听从金铂利公司及物业公司的整改意见在后，才导致案涉房屋不符合消防验收的情形出现。而金铂利公司在合同明确约定消防验收备案等均系宸帆公司的合同义务的前提下仍然主动耗费巨资进行整改，其目的是为了案涉合同能继续履行，减少合同双方的损失。虽双方致函中适用“搬离”、“搬走”等措辞，但金铂利公司的行为始终是为合同继续履行而准备。因此，金铂利公司认为，双方并未以默示的形式对合同提前解除达成一致，且也并未以实际行为表示不再履行合同。另外，金铂利公司已于2018年7月5日完成消防验收备案，案涉房屋早已达到继续履行的条件。二、一审判决认定合同协商解除无法律依据。一审判决依据常理认为“双方事实上默认了宸帆公司搬离案涉房屋的行为即代表了合同的提前解除，即双方的租赁合同已在宸帆公司搬离案涉房屋时协商解除”，无法律依据。即使判令合同解除，也是由于宸帆公司之过错导致，其应当承担相应的违约责任。(1)一审判决认为案涉合同系双方当事人协商一致于2018年1月23日解除无任何法律依据。在一审判决已确认案涉合同真实有效，系当事人之间真实意思表示的前提下，法院在认定合同是否已解除时应当充分考虑合同约定及当事人双方意思表示。一审判决简单地认为协议双方未对后续履行事项进行约定，就认为双方已就合同解除的意思表示达成一致，没有考虑到金铂利公司在合同履行期间为案涉合同能够继续履行所支付的巨大成本。金铂利公司在2017年10月消防大队责令整改前已多次要求宸帆公司进行整改，甚至在消防大队要求整改后主动进行整改的行为都不应当视为同意解除合同的意思表示。(2)按照一审判决的思路，即使认定案涉房屋未通过消防竣工验收消防备案，也不能以此认定案涉合同经双方协商一致解除。结合本案事实，案涉合同系被宸帆公司单方面违约解除。就一审判决认定，金铂利公司在合同履行中实际无违约行为，不应承担违约责任；反观宸帆公司存在未进行相应消防改造及消防备案，承租房屋时不当使用等种种违约行为。宸帆公司作为违约方，又违约提前解除合同，应当按照合同承担相应违约责任，金铂利公司有权没收保证金，已收取租金也不予退回。(3)在一审判决中，已认定合同中载明“乙方(即宸帆公司)装修改造应自觉遵守国家房屋建筑、消防相关法律法规相关要求，并提供装修改造图纸，经消防相关部门备案后作为本合同附件，改造装修过程中所有相关责任由乙方承担”，结合宸帆公司提供的证据《责令限期整改通知书》可见在案涉合同履行过程中，金铂利公司在向宸帆公司按约提供了房屋，而宸帆公司在使用房屋过程中，擅自装修改造，变更房屋用途导、在安全通道处堆放杂物，违规用电，违规堆放易燃易爆物品致消防部门要求进行消防整改。按合同约定，整改产生的费用和相应责任均应当由宸帆公司承担。宸帆公司在合同履行过程中多次出现违约行为，即使法院判定合同已解除，过错方也应当为宸帆公司。若以一审判决之逻辑，只要违约事由出现且在合同解除时仍未解决的，守约方也要视为存在一定过错的，反而直接保护违约方利益，明显不符合合同法的立法精神及诚实信用等原则。另外，金铂利公司为尽快解决消防隐患，继续履行案涉合同，减少合同双方的损失，因此才先行替宸帆公司进行消防整改。金铂利公司为此整改共花费100余万元，金铂利公司也将另案起诉宸帆公司要求支付。综上，请求：1、依法撤销(2018)浙0108民初3021号民事判决书，改判驳回宸帆公司诉讼请求，支持金铂利公司反诉请求。2、本案上诉费用由宸帆公司承担。 针对金铂利公司的上诉，宸帆公司答辩称：一、根据一审证据以及查明的事实，金铂利公司因为需要消防整改，限期要求宸帆公司搬离，宸帆公司同意搬离并已实际搬离。从双方致函的意思表示、搬离过程中双方沟通的内容及实际行为来看，双方均已确认合同提前解除。二、金铂利公司确无继续履行合同的意思表示。1、金铂利公司自2017年10月17日接到杭州消防支队滨江区大队的限改通知书之后在消防整改过程中、要求搬离的过程中、搬离后、一审起诉前诉讼过程中至今均未表示希望继续履行合同。2、金铂利公司在上诉状中陈述已于2018年7月5日完成消防验收备案，但是金铂利公司从未告知，而且完成时间是在一审开庭前，其没有进行举证，也没在一审过程中进行陈述。3、金铂利公司因消防整改通知书进行消防整改，是金铂利公司配合消防部门消除安全隐患，也是作为出租人提供合法出租物应尽的法律和合同义务，配合消防整改是无法体现金铂利公司为继续履行合同做准备的。4、宸帆公司在金铂利公司通知搬离之后已经找到新的库房，已经实际搬离并且跟金铂利公司完成了交接，新库房都已经完成货物上架，并已实际使用，所以租赁合同事实上已经不存在继续履行的可能。三、宸帆公司从未向金铂利公司单方提出过解除合同，也不是因为宸帆公司单方违约而导致解除的，所以一审法院对于合同解除的事实认定正确。金铂利公司主张应该没收租赁保证金以及未使用阶段的租金，没有事实跟法律依据。一审认定金铂利公司在合同解除原因上存在过错是正确的。主要理由有以下这几点：1、金铂利公司作为出租人提供的租赁物是不符合法律规定的，不符合消防安全，不符合合同约定的承租用途，是属于违约行为，本身存在过错。金铂利公司进行消防整改以及为消防整改支付相应的费用是其应尽的义务，该费用与宸帆公司无关。即使主张要另诉，宸帆公司不同意支付。2、在合同履行过程中，不存在合同约定的金铂利公司有权没收租赁保证金及未使用阶段已交租金的行为。宸帆公司未对租赁物进行装修改造、无义务进行装修改造、消防备案，无义务提供装修改造图纸，也没有义务获取相应的批复文件。金铂利公司主张存在宸帆公司在安全通道处堆放杂物违规用电违规堆放易燃易爆等物品的行为以及其要求多次整改的事实，但其未举证证明。关于消防整改的原因，一审证据显示是因为金铂利公司未依法进行竣工验收消防备案。金铂利公司在一审提供的2007年10月18日的消防工程建筑工程消防验收意见书里显示，厂房只能作丁类的厂房使用，改变用途应该重新申请消防审核手续，金铂利公司将房屋从厂房作改造成库房办公竣工时，就应该对库房进行竣工验收的消防备案，但没有及时的备案。而且金铂利公司在签约的时候，就已经知道承租房屋是作为仓储物流办公使用，也应该在租赁的时候及时进行竣工验收消防备案。因此，消防整改的原因是金铂利公司未及时进行竣工验收消防备案所导致的，与宸帆公司没有关系。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，金铂利公司向本院提交：证据1、2017年6月24日整改通知书。证据2、2017年11月20日整改通知书。证据3、消防安全检查通知书。拟共同证明：宸帆公司在租赁期间多次违规堆放物品、违规用电等情况，金铂利公司及物业公司多次要求其整改的事实。证据4、建筑工程消防验收意见书。拟证明：金铂利公司已代替宸帆公司完成消防竣工验收备案的事实。宸帆公司未向本院提交新的证据。 针对金铂利公司提交的证据，宸帆公司认为，上述证据不属于二审新证据，在保留上述意见的前提下，对证据1-3的真实性和证明目的存在异议。对证据4的真实性认可，但对证明目的有异议。本院认为，证据1-3无法达到金铂利公司的证明目的，本院不予采纳。宸帆公司对证据4的真实性没有异议，本院予以确认。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：宸帆公司与金铂利公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现宸帆公司以双方合同已经解除为由要求返还租金及租赁保证金，而金铂利公司则认为双方应继续履行合同，且要求支付后续租金，对此，本院认为，首先，双方在来往函件中均使用了“搬离”、“搬走”等措辞，且均未提及何时搬回以及合同履行问题，且在宸帆公司搬离后，双方亦未就合同如何继续履行进行过磋商，故原审法院认定案涉合同在宸帆公司搬离房屋时已经协商一致解除并判令金铂利公司退还剩余租金并无不当。其次，关于租赁保证金的退还，因《责令限期改正通知书》系发送给金铂利公司，而根据金铂利公司二审提交的证据及陈述，其亦根据该通知书进行了整改，故现有证据无法证明案涉房屋存在消防备案问题并提前解除合同系由宸帆公司单方原因所致，故金铂利公司要求没收租赁保证金没有依据。据此，金铂利公司的上诉理由均不能成立。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12466元，由杭州金铂利物联网科技有限公司负担。（杭州金铂利物联网科技有限公司于本判决生效之日起十五日内办理退费手续） 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一九年十一月二十六日 法官助理丁晔 书记员刘婧函