广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2656号上诉人（一审原告、反诉被告）：祁冬冬，男，汉族。委托诉讼代理人：蒙日伟，北京德恒（珠海）律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：向光胜，男，汉族。委托诉讼代理人：谢丽珍，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴崇贤，北京天驰君泰（珠海）律师事务所实习律师。上诉人祁冬冬、向光胜房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初3446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人祁冬冬及其委托诉讼代理人蒙日伟，上诉人向光胜的委托诉讼代理人谢丽珍、吴崇贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祁冬冬上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项。二、改判向光胜双倍返还祁冬冬定金共计60万元。三、改判向光胜赔偿祁冬冬支付给珠海市大中房地产代理有限公司的1万元中介服务费。四、改判向光胜退还祁冬冬额外支付的购房款4,000元。五、本案诉讼费由向光胜承担。事实和理由：一、导致合同解除的过错方为向光胜，祁冬冬解除双方签订的《房地产买卖及居间服务合同》有事实和法律依据。首先，根据一审查明事实，向光胜与涂琨女士于1999年2月6日结婚，本案中的案涉房屋为向光胜于2011年购买，并于2014年1月3日取得该房屋的房产证，因此，该房屋虽然登记在向光胜一人名下，但实际上应当属于向光胜与涂琨女士的夫妻共同财产。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”之规定，祁冬冬与向光胜签订的《房地产买卖及居间服务合同》涉及到该房产的转让，实际上是处置夫妻共同财产，因此，向光胜在与祁冬冬签订买卖合同时，应当征得其妻子涂琨女士的同意。然而，在合同履行过程中，向光胜并未向祁冬冬说明该情况，也未通知涂琨女士参与签订《房地产买卖及居间服务合同》，更在合同履行过程中才告知祁冬冬，其与涂琨女士正在闹离婚，无法协助祁冬冬办理抵押贷款之事。根据《中华人民共和国物权法》第九十五条“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。?”、第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。……”之规定，及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。……”之规定，如履行合同中，不取得涂琨女士签署的同意函，则向光胜与祁冬冬签订合同、出售涉案房产之行为将涉嫌构成擅自处分共有财产，《房地产买卖及居间服务合同》则存在可能被认定无效的法律风险。因此，涂琨女士签署的同意函对本次交易安全而言，是必须且不可或缺的法定文件。其次，在履行过程中，向光胜曾多次暗示可以由其代涂琨女士签署同意函，或者使用虚假的离婚证来办理银行贷款及过户手续，在祁冬冬与向光胜的微信聊天记录中也可以佐证双方正在闹离婚。因此，祁冬冬有理由相信向光胜与祁冬冬签订的房屋买卖合同时并未征得其妻子涂琨女士同意，房屋买卖交易极有可能违背其配偶意愿。向光胜很有可能在私自转移财产，祁冬冬将面临房屋买卖合同无效的风险。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定，祁冬冬可以行使不安抗辩权，经祁冬冬催告后，向光胜仍无法解除上述风险，祁冬冬有解除合同的权利。同时，根据商业银行办理二手房按揭贷款的监管政策审慎要求，祁冬冬的贷款申请必须要配偶签署同意函，才能进入审批程序并且出具同贷书，由于向光胜明确告知祁冬冬其配偶无法配合签字，导致祁冬冬的按揭贷款无法落实，合同目的已然无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，祁冬冬有权解除合同。因此，在合同无法继续履行的情况下，祁冬冬有解除合同的权利，且向光胜的过错是导致合同解除的根本原因。二、双方签订的《房地产买卖及居间服务合同》已经于2019年3月9日解除。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，该合同的解除经通知对方即生效。本案中，祁冬冬已于2019年3月6日向向光胜邮寄《解除合同通知书》，向光胜于2019年3月9日签收了该邮件，因此，《房地产买卖及居间服务合同》已于2019年3月9日解除。现一审法院认定《房地产买卖及居间服务合同》自该判决发生法律效力之日起解除实属认定事实错误和适用法律错误，二审法院应当对此予以改判。其次，根据一审查明事实，向光胜于一审开庭时才提交的向光胜配偶涂琨女士2019年3月18日在南京市公证处办理的委托公证书。但是，该公证书是在合同解除通知送达向光胜之后才办理，且办理完成后一直没有提供给祁冬冬，直至开庭时才拿出来。此时，对祁冬冬与向光胜签订的《房地产买卖及居间服务合同》及该合同的履行已经没有任何约束力，不应作为本案判令违约责任的依据。事实上，祁冬冬从2019年1月开始要求就向光胜提供配偶的同意函，但向光胜直到3月8号都没有明确是否能取得其配偶的同意函，而且直到开庭前都没有告知祁冬冬已经取得公证书。因此，一审法院对该公证书的采信亦属于认定事实和适用法律错误。请求二审法院予以纠正。三、向光胜应当双倍返还祁冬冬定金共计60万元，并赔偿祁冬冬支付给珠海市大中房地产代理有限公司的1万元中介服务费和退还祁冬冬额外支付的购房款4,000元。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定，一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求收回定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”之规定，由于祁冬冬在履行《房地产买卖及居间服务合同》时并不存在违约情形，导致该合同解除的原因实为向光胜隐瞒真相、擅自处分夫妻共同财产、导致合同无法继续履行，祁冬冬缔约的合同目的已无法实现。因此，祁冬冬请求向光胜双倍返还定金60万元有事实和法律依据。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，祁冬冬可以要求向光胜赔偿去经济损失，因此，祁冬冬要求向光胜赔偿祁冬冬支付给珠海市大中房地产代理有限公司的1万元中介服务费和退还祁冬冬额外支付的购房款4,000元有事实和法律依据。综上，祁冬冬认为，一审判决事实认定错误、法律适用不当，恳请二审法院依法查清案件事实，改判如上诉请求。向光胜辩称：一、涉案房屋产权只登记在向光胜名下，不管是实践还是法律依据，向光胜都有完全处分权。首先，根据公示公信力的原则，行使不动产处分权，仅需要不动产登记权利人做出意思表示即可。向光胜夫妻在婚姻关系存续期间购买涉案房产时就决定产权只登记在向光胜名下，双方都明确知道登记的公示公信力的法律后果，意味着向光胜的配偶允许向光胜处分涉案房产，也是为了日后方便行使处分权，仅需要产权登记人作出意思表示即可完成处分。更何况即使夫妻一方未经过另一方同意便出售共同共有的房屋，只要买方支付了合理的对价，并完成了过户手续，相关房产的交易即成为定局。相关法律依据见《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”至于向光胜配偶的权益是否受损害，不是祁冬冬应当考虑的问题，除非祁冬冬没有支付合理的对价。因为不管是“最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》的通知”第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”、还是《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条的规定，向光胜的配偶的权益都有法律保障，有救济途径。除非买卖合同双方恶意串通，损害第三人利益，合同才有可能被认定无效。其次，并不是所有的银行按揭都需要配偶签字，交通银行、汇丰银行等，只需要产权登记人到场签字即可完成按揭的卖方协助手续。根据微信沟通记录，祁冬冬于2019年1月5日要求延期到过年后再办理银行按揭（向光胜同意按揭可以延后，首付款时间不变），于2019年1月30日晚上通知向光胜年后需夫妻双方办理按揭手续。春节后买卖双方一直在沟通，包括祁冬冬提交的证据与中介李伟（证人）2019年2月17日的通话记录，李伟称交通银行按揭不需要配偶签字。向光胜了解的情况是汇丰银行按揭也不需要配偶签字。因此向光胜配偶不到珠海协助祁冬冬办理按揭手续不影响合同继续履行，因为祁冬冬如有诚意履行合同，完全可以选择交行以及其他不需要产权登记人的配偶签字的其他银行办理按揭手续。而且2019年3月12日晚上买卖双方及中介李伟见面沟通时，向光胜还答应给予祁冬冬10万的利息补贴，此种情况下，祁冬冬仍然不愿意继续履行合同。二、祁冬冬无权解除他与向光胜之间的房屋买卖合同。按照合同约定，过户是向光胜的合同义务，付款是祁冬冬的合同义务。只有在无法过户的情况下，祁冬冬才有权解除合同；而祁冬冬不按合同约定支付购房款的，则向光胜有权解除合同。本案不存在向光胜违反合同义务的事实。即本案不存在无法过户的情形，涉案房屋只登记在向光胜一人名下，且无抵押无查封等权利受限制情况，仅需要向光胜一人前往珠海市不动产登记中心即可办理过户手续，向光胜与祁冬冬的微信沟通记录多次表明他随时可以过来珠海。在向光胜随时能够履行房屋过户的合同义务的情况下，祁冬冬无权解除合同。祁冬冬自己提交的微信沟通记录中2019年3月9日向光胜告知祁冬冬，已经在努力办理委托公证。向光胜于2019年3月18日向祁冬冬发出的《关于催告祁冬冬履行合同的函》，该函中已经明确告知祁冬冬，向光胜已经于（2019年）3月14日在交通银行、中国银行办理完毕由卖方办理的按揭手续。2019年3月18日向光胜将相关公证书快递给李伟，李伟表示于次日收到委托公证书。在买卖双方以及各方都与中介密切沟通的情况下，祁冬冬应当知道委托公证书的存在，并非如其上诉所言的其是在一审开庭时才知道有委托公证书。三、根据合同约定，向光胜有权没收祁冬冬的定金。涉案房屋产权清晰，能够随时过户给祁冬冬。合同签订时向光胜即做了随时过户准备：将房产证原件及票据原件交付给中介，合同签订当日将房屋交付给祁冬冬，买卖双方微信记录向光胜多次表示急需用钱交学费、还贷款、还利息，希望祁冬冬按照合同约定付款，尽快履行合同，由此可见向光胜没有违约的动机。且在合同没有约定需要配偶协助办理按揭的情况下，向光胜也尽力满足了祁冬冬的要求，协助祁冬冬办理按揭。无论是过户的主合同义务还是办理按揭的协助义务，向光胜都能履行，并且履行完毕协助按揭手续，没有违约，祁冬冬无权解除合同。而祁冬冬向向光胜发出解除合同的通知已经是用自己的行为明确表示不继续履行合同，且经向光胜催告后仍然不履行合同，已经构成违约，向光胜有权解除合同，有权根据合同约定和法律规定没收定金。4000元是租金，一审已经查明。由于合同已经解除，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，因此祁冬冬再持有租金则属于不当得利，依法其应当将租金返还给房屋所有人向光胜。综上，涉案房屋能够随时过户，向光胜的主合同义务随时能够履行。虽然按揭手续是向光胜的协助义务，但只要祁冬冬选择交行或其他不需要配偶签字的银行，向光胜也能够随时配合祁冬冬办理；包括祁冬冬一定要选择中行按揭，在没有合同约定需要配偶签字的情况下，向光胜也完成了协助义务。付款是祁冬冬的主合同义务，选择适当的能够使其完成付款义务的银行办理按揭是他的责任，祁冬冬没有适当履行主合同义务，无权解除合同。祁冬冬不愿意继续履行合同，向光胜有权根据合同约定解除房屋买卖合同，有权没收定金。同时，4,000元的租金由于是向光胜的财产产生的孳息，祁冬冬无理由收取。一审法院认定事实清楚，对于该部分的法律适用也正确。二审法院应当依法驳回祁冬冬的上诉请求。向光胜上诉请求：1、祁冬冬向向光胜返还房屋租赁费46,000元；2、一、二审诉讼费全部由祁冬冬负担。事实和理由：根据我国《合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”向光胜认为，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，合同解除后，祁冬冬再无理由拥有因房屋而产生的任何收益，并且房屋租金也属于向光胜的损失，合同解除后，向光胜有权要求返还。一审判决认为“涉案合同没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。”是适用法律错误，根据我国《合同法》第九十七条的规定，合同解除后应当恢复原状，向光胜有权要求祁冬冬将因合同取得的财产即房屋租金给予返还。一审法院不支持向光胜的该项诉讼请求是错误的，恳请二审法院依法给予纠正。祁冬冬辩称：答辩的理由与上诉状一致。祁冬冬认为向光胜的事实和理由没有依据，因祁冬冬已经在2018年4月28日向向光胜支付了4,000元的租金，而之后祁冬冬在2019年5月1日退还房屋是基于向光胜违约导致合同被解除所履行的返还义务，所以无需支付租金，因双方没有租赁合同关系。祁冬冬向一审法院起诉请求：1．解除祁冬冬与向光胜之间签署的房屋买卖合同；2．判令向光胜双倍返还定金共60万元；3．判令向光胜赔偿祁冬冬支付给珠海市大中房地产代理有限公司1万元中介服务费；4．判令向光胜退还祁冬冬额外支付给向光胜的购房款4,000元；5．本案诉讼费由向光胜承担。向光胜向一审法院反诉请求：1．解除向光胜与祁冬冬签订的房地产买卖合同；2．向光胜没收祁冬冬定金人民币300,000元；3．祁冬冬向向光胜返还房屋租赁费46,000元（自2018年5月起至2019年3月）；4．祁冬冬承担反诉诉讼费。一审法院认定事实：一审法院经审理查明，2018年4月26日，祁冬冬与向光胜以及案外人珠海市大中房地产代理有限公司（以下简称“大中代理公司”）签订《房地产买卖及居间服务合同》（以下简称案涉合同）。合同主要内容：1、祁冬冬向向光胜购买位于珠海市香××区××大道中××单元××房（以下简称案涉房屋），建筑面积为137.56平方米，权证号为0100228057，房价为3,800,000元。2、祁冬冬应于合同同签订后3日内向向光胜支付定金300,000元。3、祁冬冬、向光胜约定以按揭贷款方式支付购房款，祁冬冬应于2019年2月15日前付清首期款（含定金）余款以银行批准的贷款金额为依据确定，首期款也据此多退少补，办理银行按揭所需费用由祁冬冬自行承担。4、物业交付时间为2018年5月1日。5、向光胜应在收到祁冬冬定金300,000元时，将案涉房屋的不动产权证、房屋买卖合同、收据或发票原件交案外人大中代理公司保管并进行前期转让工作，向光胜须在接到大中代理公司通知之日起10日内配合大中代理公司办理案涉房屋的产权转让手续（包括交纳税费、协助祁冬冬办理银行按揭手续等）。6、祁冬冬、向光胜同意在案涉房屋满5年后办理交易过户手续，即2019年1月3日后一个月内办理。7、向光胜同意赠送案涉房屋内所带的家私电器给祁冬冬。祁冬冬于2018年4月27日向大中代理公司支付佣金10,000元，于2018年4月28日向向光胜分五笔合计支付定金300,000元。同日，祁冬冬以租金用途向向光胜支付4,000元。祁冬冬认为该款为向光胜多收取购房款。向光胜主张该款为向光胜提前交付房屋的租金，证人认为向光胜提前交付房屋的补偿金。祁冬冬于2018年5月15日起将案涉房屋出租，月租金为4,600元。2019年5月16日，祁冬冬将案涉房屋交还向光胜。2019年1月24日祁冬冬在微信上请向光胜带配偶一起到银行办理按揭合同手续。向光胜答复签合同时不知道卖房需要配偶签字，现在只有其可以随时来珠海。之后，2019年2月17日、19日、20日、24日、25日，祁冬冬、向光胜就向光胜配偶一起办理按揭手续问题协商。2019年3月9日向光胜在微信上告诉祁冬冬正在努力去做委托公证。2019年2月21日，祁冬冬向向光胜书面发出《催告函》，要求向光胜在接函后10日内与配偶一起前往珠海签署买卖合同。2019年3月8日祁冬冬向向光胜发出《解除合同通知书》，称截止2019年3月8日，向光胜并未取得配偶的签字确认，造成祁冬冬无法办理过户手续，此外也未与祁冬冬进行其他形式的有效沟通。因此，祁冬冬宣告解除《房地产买卖及居间服务合同》，并依法追究向光胜的违约责任。2019年3月18日向光胜向祁冬冬发出《关于催告祁冬冬履行合同的函》，该函件主要内容：祁冬冬应在2019年2月15日前付首付款，截止2019年3月15日向光胜仍未收到祁冬冬的首付款，根据合同第七条第二款的约定，祁冬冬已构成违约。2019年3月12日向光胜应大中代理公司以及祁冬冬的要求至珠海与祁冬冬沟通，未果。为此，向光胜认为祁冬冬在双方保持微信密切联系期间，祁冬冬违约情况下，单方解除合同没有事实和法律依据。向光胜限祁冬冬在收到函件10日内履行合同义务，支付首期款，协助办理过户手续。逾期，向光胜将解除合同并追究祁冬冬违约责任。2019年3月18日，向光胜配偶涂琨在南京市南京公证处办理委托书公证向光胜为代理人代理出售案涉房屋及代为签署买卖合同等手续。庭审中，一审法院询问祁冬冬是否愿意继续履行案涉房屋买卖合同。祁冬冬表示由于在原约定时间内没有办理相关手续，其将买房资金投入股市，现在没有资金买房。祁冬冬未向向光胜支付首期款。证人称祁冬冬选定的按揭银行为中国银行，该行需要配偶协助办理按揭手续，也有银行如交通银行不需要配偶协助。一审法院认为，本案争议焦点问题是案涉房屋买卖合同解除的责任认定。一审法院围绕争议焦点，按先本诉后反诉的顺序进行分析与认定。一、关于本诉。（一）关于案涉合同解除的责任认定。1、祁冬冬未能办理按揭贷款的原因及责任。案涉合同第三条第二项约定祁冬冬以按揭贷款付款。祁冬冬主张是由于向光胜配偶未能来珠海到按揭银行签署相关文件，导致按揭未能办理，合同解除的责任在于向光胜，向光胜应承担违约责任。向光胜主张案涉房屋为向光胜一人名下，且合同未约定其配偶签署合同。尽管如此，向光胜尽力配合在2019年3月18日办理委托公证。向光胜因此认为祁冬冬未按约定支付首期款，因祁冬冬违约导致合同解除。一审法院认为案涉房屋办理按揭过程中，按揭银行要求向光胜配偶签署相关文件，该要求在合同中未约定，且此作法并非银行通例，即使选定的按揭银行有此要求，祁冬冬亦应当给予向光胜配偶合理的期限来完成协助办理按揭贷款。然而，祁冬冬在2月17日、19日、20日协商后即于21日发出催告函，限期只有10日时间，未考虑向光胜身处相距甚远的江苏省南京市，及向光胜配偶可能遇到的实际困难。期满后，祁冬冬在2019年3月8日向向光胜发出解除合同通知书的当日向一审法院起诉。次日即3月9日向光胜在微信上告诉祁冬冬正在努力办理委托公证。祁冬冬对此不予考虑。可见，祁冬冬不是希望通过协商解决按揭贷款的问题，而是急于解除案涉合同。事实上，3月18日向光胜已经完成了委托公证，可以继续协助祁冬冬办理按揭贷款。该时间距离2月15日只是一个月零三天。一审法院认为，由于合同中未对向光胜配偶的协助予以约定，该时间可视为向光胜完成协助义务的合理期间。庭审中，向光胜表示愿意继续履行协助祁冬冬办理按揭贷款。由此，一审法院认为办理按揭贷款的主要责任人是祁冬冬，在得知其他银行不需要配偶协助的情况下祁冬冬坚持在中国银行办理，向光胜仍然努力完成协助的义务。一审法院认为向光胜已履行协助祁冬冬办理按揭贷款的义务，祁冬冬以向光胜未能协助办理按揭贷款为由主张向光胜违约理由不成立。2、祁冬冬未于2019年2月15日支付首期款是否构成违约。一审法院认为祁冬冬与向光胜未约定首期款金额，从案涉合同第三条第二项约定看双方结合按揭贷款发放情况来确定首期款。由此，一审法院认定祁冬冬主张因按揭贷款未发放而未支付的抗辩理由成立，3、案涉合同未能履行的原因。2019年3月18日向光胜向祁冬冬发函告知祁冬冬已办理委托公证，敦促祁冬冬继续履行合同。本案开庭期间，向光胜仍表示可以继续履行合同，祁冬冬则表示不愿意继续履行合同。综上，一审法院认为案涉合同具备履行条件时，祁冬冬仍然坚持解除合同，因此认定祁冬冬解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条元规定构成违约。本案审理过程由于祁冬冬、向光胜均请求解除合同，一审法院准许解除案涉合同，案涉合同自本案判决发生法律效力之日起解除。（二）关于双倍返还定金600,000元以及中介服务费的认定。如前所述，由于祁冬冬违约其请求向光胜双倍返还定金600,000元以及赔偿10,000元中介服务费，理据不充分，一审法院予以驳回。（三）关于4,000元的定性。祁冬冬主张2018年4月27日即合同签订当日向向光胜支付的4,000元为购房款。向光胜对此不予认可。从祁冬冬向向光胜支付4,000元的银行流水看祁冬冬转账时备注为租金。由此，一审法院认定该款为祁冬冬、向光胜在案涉合同之外自行约定向光胜提前交付房屋，祁冬冬向向光胜支付的租金。故此，祁冬冬以多付购房款为由，请求向光胜返还，理由不充分，应予驳回。二、关于反诉。（一）关于第一、二项反诉请求。向光胜反诉第一项请求是解除案涉合同，第二项反诉请求是没收祁冬冬定金300,000元。如前所述一审法院准予祁冬冬、向光胜解除案涉合同。由于祁冬冬违约，因此，向光胜没收祁冬冬定金300,000元，理由充分，一审法院予以支持。（二）关于房屋租赁费46,000元。一审法院认为案涉合同没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。案涉合同未解除前，当事人均应按合同履行。案涉合同自本案判决发生法律效力之日解除，故此，向光胜反诉请求祁冬冬支付2018年5月至2019年3月期间的租金，理由不充分，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十五条规定，一审判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起解除《房地产买卖及居间服务合同》其中案涉房屋买卖合同部分。二、确认反诉祁冬冬向光胜自本判决发生法律效力之日有权没收反诉向光胜祁冬冬交付的定金300,000元。三、驳回本诉祁冬冬其他诉讼请求。四、驳回反诉祁冬冬向光胜其他诉讼请求。一审案件受理费19,856元，反诉费19,984元，合计39,840元，由祁冬冬负担30,000元，由向光胜负担9,840元。一审期间，祁冬冬提交了与向光胜的聊天记录：1、时间：2019年1月24日祁：“向大哥，我已经联系好银行了，这边我也跟李伟说了，银行这边也是要求业主要面签合同资料，还有配偶到场，你看你那边早点安排一下呗。”2、时间：2019年1月30日祁：“向大哥，银行这边我已经沟通好了，给我优惠利率，你这边要和你太太本人提供夫妻身份证原件，结婚证原件，户口本原件到银行来跟我签署合同，你看年后尽快安排吧。”向：“现在目前只有我这边可以过来，以前根本没有说还要家里人过来的，所以还在想办法。”3、时间：2019年2月17日祁：“向大哥，我听李伟说你那边你老婆不愿意过来签署合同，也没法估公证？我也咨询了好几家中介和银行，二手房我要按揭，你的配偶一定要面签合同。”向：“她在美国”、“我以前都不知道房产证以外的人签字”、“我当时买房时也没有配偶签字。”……祁：“但是我也是学法律出身，这个情况下，没有你老婆的同意，合同存在瑕疵，最好是她同意。”向：“真的没办法了。”祁：“那她在美国，也可以微信或其他的方式，对买卖合同进行确认。”向：“不太可能。”……祁：“我们买房都是为了做确定的事情，所以我才说过户。”向：“那你看怎么办呢？”祁：“我觉得你和你老婆商量，最好让她微信确认。”向：“真的确认不了。”祁：“那你俩现在啥情况？”向：“分居好多年了。”4、时间：2019年3月9日向：“刚才开车的，为了卖房这个事，我们正在协议离婚，还在请律师协商阶段。另外，我也正努力去做委托公证。多次找派出所把户口也搞定了，所以我一直在努力和李伟保持密切沟通的。也和你说过了，去年我们签协议时都是我一个人签的，实在不知道现在要两人来签。”……经审理，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，上诉人向光胜上诉主张合同解除后，上诉人祁冬冬应返还租金46,000元；上诉人祁冬冬上诉主张因上诉人向光胜的原因而导致合同解除，向光胜应向祁冬冬双倍返还定金并赔偿支付给中介费的损失。因此，本案的焦点为合同解除的责任认定及相应的法律后果。关于合同解除的责任认定问题。本院认为，双方当事人及案外人珠海市大中房地产代理有限公司签订的《房地产买卖及居间服务合同》是当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同成立生效之初，双方当事人均能恪守合同约定，积极履行合同义务。祁冬冬按合同约定向向光胜支付了定金30万元并向中介机构支付了相应佣金，向光胜亦依约向祁冬冬交付了涉案房产。因合同约定祁冬冬付款方式为银行按揭付款，因此，向光胜负有配合祁冬冬在银行按揭贷款时提供相应资料并签署相关合同的义务。同时，按照按揭银行规定，向光胜必须向按揭银行提供夫妻身份证原件、结婚证原件、户口本原件及其向光胜配偶必须到银行配合签署相关文件，但是，如本院二审查明事实所示，双方在从2019年1月24日一直到同年2月25日的多次聊天记录中，向光胜均表示其配偶不能亲自来银行配合签署相关文件，使得祁冬冬对继续履行合同丧失信心。而如上所述，向光胜到银行配合办理按揭手续既是合同约定的义务，也是合同附随义务，向光胜配偶不配合办理银行按揭手续，责任自然由向光胜承担，因此，向光胜对合同解除有过错。另一方面，祁冬冬在2019年2月17日、19日、20日协商后就急于在21日发出催告函，并只给予向光胜十天时间，尤其是向光胜在微信中明确表示正在努力办理委托公证时，祁冬冬不是采取努力协商的态度，也未给予向光胜合理期限，而是急于解除合同，因此，祁冬冬对合同解除也有过错。鉴于一审中，双方当事人均同意解除合同，本院认定双方对合同解除负有同等责任。一审法院对合同解除责任认定错误，本院予以纠正。关于合同解除后的法律后果问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。如上所述，祁冬冬和向光胜对合同解除负有同等责任，因此，向光胜应向祁冬冬返还定金30万元。因租金46,000元是涉案房产产生的孳息，而向光胜为涉案房产所有权人，因此，合同解除后，祁冬冬应将该46,000元返还给向光胜。同理，向光胜应向祁冬冬返还4,000元支付的租金。至于祁冬冬支付给中介10,000元的佣金损失，因双方对合同解除都有过错，故本院认定双方各承担一半损失。综上所述，向光胜上诉请求有事实及法律依据，本院予以支持；祁冬冬部分上诉请求有事实及法律依据，对其有理之诉求，本院予以支持。一审判决对合同解除责任认定错误，导致部分结果处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初3446号民事判决第一项；二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初3446号民事判决第二项、第三项、第四项；三、向光胜自本判决发生法律效力之日起七日内向祁冬冬返还定金人民币300,000元；四、向光胜自本判决发生法律效力之日起七日内向祁冬冬返还支付的租金4,000元；五、向光胜自本判决发生法律效力之日起七日内向祁冬冬返还支付给中介的佣金损失5,000元；六、祁冬冬自本判决发生法律效力之日起七日内向向光胜返还租金46,000元；七、驳回向光胜其他诉讼请求；八、驳回祁冬冬其他诉讼请求及上诉请求。一审案件受理费人民币19,856元，反诉费19,984元，由祁冬冬负担19,920元，由向光胜负担19,920元；二审案件受理费人民币11,840元，由祁冬冬负担5,920元，由向光胜负担5,920元。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年十一月二十五日书记员 苏婉婷