河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终7089号上诉人（原审被告、反诉原告）:石家庄屈臣氏个人用品商店有限公司，住所地：河北省石家庄市塔南路169号A楼205室。统一社会信用代码：9113010055765057XX，法定代表人：倪文玲，该公司董事长。委托代理人：祁志勇，河北衡泰律师事务所律师。委托代理人：李成道，河北衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐山市丰南区通达商场有限公司，住所地：河北省唐山市丰南区文化路150号。统一社会信用代码：911302826975760689，法定代表人:秦淑娟，该公司经理。委托代理人：项贤国，河北佳诚信和律师事务所律师。上诉人石家庄屈臣氏个人用品商店有限公司（以下简称：屈臣氏公司）因与被上诉人唐山市丰南区通达商场有限公司（以下简称：通达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市丰南区人民法院(2019)冀0207民初2096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。石家庄屈臣氏个人用品商店有限公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，依法改判被上诉人继续履行双方于2015年7月14日签订的《场地租赁合同》；2、撤销原审判决第二项，依法改判被上诉人赔偿上诉人营业损失220078元（该判决少判金额195113元，不服金额为195113元）；3、撤销原审判决第三项，依法改判被上诉人赔偿强制关闭上诉人店铺导致的货物损失60148元，员工遣散费用29393元。4、本案一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：1、2015年7月14日，上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，鉴于以往的合作经历以及店铺的现状，上诉人认为该合同仍能继续履行。2、一审法院未支持因被上诉人强制关闭上诉人的店铺导致的货物损失60148元以及员工遣散费25592元是错误的。3、一审判决适用税后净利润计算上诉人的停业期间营业损失有失公允，应当按照上诉人主张的2019年3月份的营业毛利润93457.99元计算上诉人的营业损失。被上诉人唐山市丰南区通达商场有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。唐山市丰南区通达商场有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告于2015年7月14日签订的《场地租赁合同》。2、判令被告赔偿原告在其经营期间造成的损失100000元(大写壹拾万元整)。三、请求判令本案诉讼费用由被告承担。石家庄屈臣氏个人用品商店有限公司向一审法院提起的反诉请求：1、请求依法判令反诉被告继续履行双方于2015年7月14日签订的《场地租赁合同》，对反诉原告的店铺恢复原状并赔偿反诉原告各项损失共计305819元（具体计算方式以反诉明细为准）。2、本诉、反诉诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实，一、2015年7月14日，通达公司作为出租方（甲方）与屈臣氏公司作为承租方（乙方）签订了《场地租赁合同》一份。该《场地租赁合同》约定：第一章，场地使用。甲方将其所有位于河北省唐山市××区的建筑物首层的一部分235平方米出租给乙方用于开设商店……第二章，租赁期限及免租期……租赁期限为8年，自计租日即2015年10月11日起至乙方商店经营满8年止……第三章，租金及支付……1、乙方从计租日起按以下方式缴付租金：1.1乙方按商店的营业额的百分比抽成向甲方支付租金，具体比例为7.5%……1.2在乙方商店开业后二十四个月内，当日历月营业额低于365000元（含）时，则乙方按该月营业额的7%抽成向甲方支付租金，当月营业额低于319375元（含）时，乙方有权在书面通知甲方30天后提前终止合同，甲乙双方不相互追究责任……2、乙方按月向甲方支付租金，乙方在每月15日或之前提供上个月份的营业额报表，乙方在每月的第18日或之前将上月提成部分的租金直接汇入甲方账户……乙方保证前述营业额报表的真实性，并加盖公司财务章确认。如甲方对乙方营业额报表有异议，须在收到数据信息后一个月内以书面形式提出，乙方应在收到甲方书面函件后一个月内给予回复。若甲乙双方无法就该异议达成共识，则甲方经与乙方协商同意后可聘请双方认可的有合法资质的会计师事务所对该营业额进行专项审计，若审计结果与乙方提供的数据相同或在5‰的合理误差范围内，则审计费用由甲方全部承担，乙方并应补足差额部分租金（如有的话）；若审计结果与乙方提供的数据有差异且超出5‰的合理误差范围，则审计费用由乙方全部承担，营业额误差产生的租金差额，按实多退少补。乙方按以下甲方指定的账户将租金等款由乙方账户汇出时视为乙方已完成付款义务：单位名称唐山市丰南区通达商场有限公司、开户行工行唐山丰南支行、账号×××。甲方如变更收款账号，则甲方应在乙方付款日提前30天书面通知乙方，否则乙方有权顺延支付，因账号变更引起的责任和损失由甲方承担。若合同约定的乙方付款到期日恰逢法定节假日，则到期日可延至法定节假日结束后的第一个工作日；如合同约定的乙方报表提供到期日恰逢法定节假日，则到期日可延至法定节假日结束后的第一个工作日……4、除法律法规或当地政府规定及本合同约定应由乙方支付的租金和费用外，其他任何与本场地有关的费用由甲方承担，乙方无须向甲方或任何第三方支付此等费用（包括物业管理费、中央空调的电费及使用费、取暖费、建筑物公用能源费等）……第四章，场地交付。1、甲方于完成本合同附件四中“场地接收标准”约定的应由其完成的事项后，最迟须于2015年8月1日向乙方发出进场的书面通知，将符合“场地接收标准”的场地交付乙方使用。在乙方接到甲方的书面通知后五个工作日内，双方共同对场地进行检查，并按附件四模板记录检查情况及结果，双方应在该记录文件上签字盖章……第五章，甲方保证及责任……14、甲方应保证场地于合同期内供乙方依约依法使用。倘若因甲方违约或过失而造成本租赁合同提前终止，甲方应于收回场地后七天内退还乙方履约保证金及预先缴付之费用，并赔偿乙方损失……第六章，乙方保证及责任……8、甲方提供乙方插卡式电表，乙方自行向甲方物业部门购电使用，购电单价为1.03元/度（含30.38%电损）。甲方在收取电费时须向乙方提供电力局发票的复印件和符合法律规定的收据。经乙方书面要求，甲方应在5个工作日内提供电费的具体计算方式及相关依据。若甲方在合同期内提出调整电费标准，应向乙方提供相应的书面材料，包括但不限于当地电力部门的调价通知、电费核算单及甲方已按新标准向公共事业部门支付电费的发票复印件。若甲方未能及时提供符合本条款约定的电力局发票复印件、电费收据及上述应提供的材料，或者甲方提供的相关单据存在计算错误、信息不完整等情况，乙方有权在后续租金里扣除预购电费直至甲方进行补充或更正，由此造成的责任由甲方承担……12、如乙方有合理理由认为甲方依据法律或本合同需向乙方支付违约金或损失赔偿金，则乙方有权在向甲方发出书面通知后，从后期租金中将相当于乙方合理判断的违约金或损失赔偿金数额的部分先予暂缓支付，待违约金或损失赔偿金数额得到最终确定后从应付租金中直接抵扣，抵扣后的余额（如有）与后期租金一起支付……第七章，不可抗力。第八章，特约条款……4、乙方应向声誉良好并有偿付能力的保险公司购买并持有房产内乙方重置部分及自有设备的财产一切保险，保险金及投保额由乙方自定自付。如发生损失与毁坏，保险赔偿金应全额偿付给乙方，与甲方无关……第九章，合同提前终止。1、在本合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可提前终止本合同……3、有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失：3.1在甲方无任何违约的情况下，乙方接到甲方书面催缴通知后逾期60天仍未足额支付租金的；3.2未经甲方同意，乙方擅自改变房产用途的；3.3乙方改变房产用途进行非法活动，损害公共利益的。4、甲方在违反本合同的规定致使乙方不能正常营业或权益受实际损害时，乙方有权提前终止合同，甲方须赔偿乙方因此造成的损失。若因甲方或甲方的雇员、供应商、承包单位或授权之任何第三方及物业管理公司的行为或过失给乙方造成损失或损害（包括直接或间接造成的损害），甲方应向乙方承担责任。5、若发生不可抗力事件持续三个月以上，合同无法继续履行且双方不能协商一致的，任何一方有权书面通知另一方立即提前终止本租赁合同……7、若发生以下事件之一，守约方有权书面通知违约方立即提前终止本租赁合同，同时违约方须赔偿守约方因此造成的所有损失：7.1一方严重违反本租赁合同相关条款的；7.2一方（即违约方）不能支付其到期债务、或破产、或停业清算、或委任财产接管人接管其所有或其任何部分资产、或因债务而采取或经历任何其它类似措施、或丧失履约能力、或停止开展业务、或控制权发生变动而可能严重影响其偿债能力。乙方如有合理理由认为甲方存在本款所述情形可能导致本合同不能继续履行，在通知甲方后可立即停止支付租金，直至甲方提出证据证明其不存在以上情形并经乙方书面认可为止。若确属上述情形，履约保证金则自动转为乙方应付租金。8、若出现法定的合同解除情形，如甲方以书面通知形式明确要求解除合同的，乙方有权在异议期内提出异议，双方同意，异议可以书面形式或其他法定形式提出，异议期为六个月（自乙方收到解除合同之书面通知日之次日起算）；但若前述法定解除情形系因甲方违约造成，惟乙方方可行使解除权。第十章，文书送达……第十一章，争议的解决……第十二章，唯一合同……第十三章，其它条款……第十四章，合同生效……甲乙双方均在合同上签字盖章。二、合同签订后，通达公司依约定期限将符合场地接收标准的案涉场地交付屈臣氏公司。三、2018年5月22日，通达公司向屈臣氏公司出具《唐山通达商场委托收款函》，通知自2018年5月对租金收款账户进行变更，变更后账户信息为唐山市丰南区德成物业服务有限公司，账号×××，开户行沧州银行丰南支行。四、屈臣氏公司已将截止2019年3月的租金支付通达公司。五、2019年1月6日，通达公司向屈臣氏公司发出《关于终止的通知函》，该通知函载明“……自《场地租赁合同》签订后，贵公司始终没有及时、足额向我公司支付租金。根据《场地租赁合同》第九章第7.1条乙方严重违反本租赁合同相关条款的，我公司有权书面通知贵公司提前终止该合同。现我公司通知贵公司立即终止《场地租赁合同》，贵公司在接到本通知函之日起3个自然日内，与我公司办理合同终止事宜。否则，我公司将保留采取一切法律手段和措施维护自身合法权益”。屈臣氏公司在收到上述通知函后，于2019年1月9日向甲方通达公司回函，称“……1、我公司不认可贵司提前终止合同的理由且不接受贵司提出的提前终止合同的提议。2、我司店铺自开业以来，一直严格遵守合同第三章的约定按时、足额的向贵司支付租金，从未出现过任何的拖欠情况，且期间贵司也没有提出过任何异议。如贵司对我司租金的支付时间和金额有任何异议，请提供相关的书面证据，以便我司进行核查……请贵司从双方长期合作的角度出发，保障我司店铺的正常经营”。2019年1月11日，通达公司向屈臣氏公司发出《关于解除的通知函》，该通知函载明“……我公司严重亏损，不能实现《场地租赁合同》的根本目的。根据《场地租赁合同》第九章第5条和第8条的约定，现我公司通知贵公司立即解除《场地租赁合同》，贵公司应在接到本通知函之日起10个自然日内搬出我公司的场地，逾期不搬造成的一切损失由贵公司承担。否则，我公司将采取一切法律手段和措施维护自身合法权益”。屈臣氏公司在收到上述通知函后，于2019年1月15日向甲方通达公司回函，称“……1、贵司亏损的情况并非合同约定的不可抗力事件，也非法定解除的情形，我司不认可贵司提前解除合同的理由且不接受贵司提出的提前解除合同及搬离场地的要求。2、贵司两次来函的要求均缺乏依据，请贵司遵守诚实信用的基本原则，兼顾双方利益，严格按照合同约定继续履行。3、如贵司执意违反合同约定影响我司的正常经营的，我司将采取一切法律手段和措施维护自身的合法权益”。2019年1月14日，通达公司向屈臣氏公司发出《关于解除的通知函》，该通知函载明“贵公司严重违反《场地租赁合同》第三章第2条乙方在每月15日或之前提供上个月份的营业额报表之约定，并未在每月15日前提供于我公司，致贵公司未足额向我公司支付租金，进而使我公司产生严重亏损，不能实现《场地租赁合同》的合同目的，已无继续履行的可能。故现通知贵公司如下：1、贵公司自接到本通知函之日，双方签订的《场地租赁合同》解除；2、贵公司应在接到本通知函之日起10个自然日内搬出我公司的场地，逾期不搬造成的一切损失由贵公司承担。3、本通知函的目的系解除《场地租赁合同》，并不涉及贵公司在合同应履行的义务和我公司享有的各项权利”。屈臣氏公司在收到上述通知函后，于2019年1月17日向通达公司回函，称“……1、我司严格遵守合同约定在每月15日或之前提供上个月份的营业额报表，且不存在未足额向贵公司支付租金的情况。贵司的来函并无事实依据，我司不同意提前解除合同，也不同意搬离场地。2、我司将继续经营，请贵司遵守诚实信用的基本原则，严格按照合同约定继续履行，保障我司店铺的正常经营。3、如贵司执意违反合同约定影响我司的正常经营的，我司将采取一切法律手段和措施维护自身的合法权益。2019年4月5日，通达公司将屈臣氏公司物品搬出案涉租赁场地。2019年4月8日，屈臣氏公司向通达公司发出《关于贵司对我司店铺实施强行拆除，我公司要求贵司严格按照合同继续履行的函件》，该函件载明“……2019年4月5日，贵司在未与我司进行任何沟通的情况下，对我司店铺实施了强行拆除，并且拉走了我司店铺的全部货品。我司的2名工作人员在阻止强拆的过程中被贵司人员打伤。贵司的强行拆除、阻止我司店铺正常经营的行为已构成严重违约，为此特函告贵司：1、请贵司严格按照合同约定继续履行，让我司重新回到租赁场地并保障我司店铺正常经营；2、贵司应赔偿我司因贵司强行拆除而导致的损失，包括但不仅限于恢复场地正常使用的费用、不能正常经营的营业额损失、资产损失、货品损失及人身损害赔偿……”2019年4月12日，通达公司在屈臣氏公司店铺门口张贴了《搬迁通知》。该《搬迁通知》载明“……因贵公司多次违反《场地租赁合同》的约定，2019年1月14日我公司通知贵公司解除《场地租赁合同》，然，贵公司执意违反合同约定，拒不搬离我公司所属房屋，给我公司造成了严重的经济损失。现，我公司通知贵公司在2019年4月13日前将贵公司承租我公司的房屋内的全部物品搬离，逾期不搬物品视为贵公司抛弃物品，我公司有权单方清理，由此造成的一切法律后果由贵公司承担。我公司将保留追究贵公司违约行为给我公司造成的损失的权利”。2019年5月6日，屈臣氏公司向通达公司发出《关于我司要求继续履行租赁合同及回复贵司的函件》。该函件，载明“……1、我司从开业至今均严格按照合同约定履行，不存在任何违约行为，贵司多次主张的提前解除合同并无依据。我司要求贵司严格按照合同约定继续履行，让我司重新回到租赁场地并保障我司店铺正常经营；2、贵司应赔偿我司因贵司强行拆除而导致的损失，包括但不仅限于恢复场地正常使用的费用、不能正常经营的营业额损失、资产损失、货品损失及人身损害赔偿。为免损失的进一步扩大，请贵司尽快纠正上述的违约行为，让我司重回租赁场地经营”。六、2019年5月5日，通达公司向本院提起诉讼；2019年6月14日，屈臣氏公司提起反诉。庭审中，屈臣氏公司提交其委托广州市新东越会计师事务所有限公司出具的新东越审字（2019）第279号《石家庄屈臣氏个人用品商店有限公司唐山丰南分公司专项审计报告》一份。该专项审计报告显示石家庄屈臣氏个人用品商店有限公司唐山丰南分公司2018年4月至2019年3月税前利润为173568.39元、税后净利润为130176.29元；2019年3月销售毛利润为93457.99元。一审法院认为，通达公司与屈臣氏公司签订的《场地租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。在该《场地租赁合同》履行过程中，通达公司分别于2019年1月6日、1月11日、1月14日书面通知屈臣氏公司终止、解除合同，但屈臣氏公司均在合同约定的异议期限内书面回函提出异议。2019年4月5日，通达公司在未与屈臣氏公司协商一致的情况下，单方将屈臣氏公司自案涉租赁场地清离，虽然通达公司主张其单方清离屈臣氏公司系因合同显失公平，屈臣氏公司逾期提交营业额报表、逾期且未足额支付租金、逾期支付水电费导致其公司严重亏损，不能实现合同目的，但通达公司所提供的证据并不足以佐证其主张，故通达公司单方清离屈臣氏公司收回案涉租赁场地的行为已经构成违约。2019年5月5日，通达公司诉至法院明确要求解除与屈臣氏公司之间的《场地租赁合同》，诉讼中屈臣氏公司于2019年6月14日反诉要求继续履行合同、恢复店铺原状，至此屈臣氏公司已经被清离案涉租赁场地数月，双方已因合同纠纷产生激烈冲突，考虑通达公司已经明确表示且以行为表明拒绝继续向屈臣氏公司出租案涉场地，本院认定通达公司与屈臣氏公司于2015年7月14日签订的《场地租赁合同》于2019年6月14日解除。关于屈臣氏公司所诉损失。自2019年4月5日通达公司将屈臣氏公司单方清离案涉租赁场地之日起至2019年6月14日合同解除之日止，因通达公司违约应赔偿屈臣氏公司停业期间的营业损失，该损失数额本院参照屈臣氏公司提供的新东越审字（2019）第279号《石家庄屈臣氏个人用品商店有限公司唐山丰南分公司专项审计报告》中石家庄屈臣氏个人用品商店有限公司唐山丰南分公司2018年4月至2019年3月税后净利润，以人民币24965元为限予以支持[130176.29元/年÷365天×70天（结合屈臣氏公司诉请及反诉损失明细）]。屈臣氏公司所诉通达公司强制关闭导致的货物损失、员工遣散费用理据不足，本院不予支持。通达公司所诉要求屈臣氏公司赔偿其经营期间损失100000元理据不足，本院不予支持。遂判决：一、原告（反诉被告）唐山市丰南区通达商场有限公司与被告（反诉原告）石家庄屈臣氏个人用品商店有限公司2015年7月14日签订的《场地租赁合同》于2019年6月14日解除。二、原告（反诉被告）唐山市丰南区通达商场有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）石家庄屈臣氏个人用品商店有限公司营业损失人民币24965元。三、驳回原告（反诉被告）唐山市丰南区通达商场有限公司其他本诉请求。四、驳回被告（反诉原告）石家庄屈臣氏个人用品商店有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2300元，由原告（反诉被告）唐山市丰南区通达商场有限公司负担人民币1150元，由被告（反诉原告）石家庄屈臣氏个人用品商店有限公司负担人民币1150元；反诉案件受理费人民币5887.28元，由原告（反诉被告）唐山市丰南区通达商场有限公司负担人民币2945元，由被告（反诉原告）石家庄屈臣氏个人用品商店有限公司负担人民币2943元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审法院认定事实相同。本院认为，2015年7月14日，被上诉人通达公司作为出租方（甲方）与上诉人屈臣氏公司作为承租方（乙方）签订的《场地租赁合同》，是当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。上述合同签订以后，双方当事人均应当按照合同的约定履行相应的权利与义务，否则应当承担相应的法律责任。因在履行合同的过程中，双方当事人因合同纠纷产生了冲突，且2019年4月5日被上诉人在未与上诉人充分协商的情况下，将上诉人清离涉案的租赁场地，随后在本案的审理过程中，虽然被上诉人要求解除与上诉人签订的《场地租赁合同》，上诉人亦要求与被上诉人继续履行合同，恢复店铺原状，但是上诉人已经搬离涉案的租赁场地数月，而被上诉人明确表示不再将涉案的场地出租给上诉人使用。故一审法院依据本案的实际情况、当事人所提交的证据，认定上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》于2019年6月14日解除，并无不妥。上诉人主张“2015年7月14日，上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，鉴于以往的合作经历以及店铺的现状，上诉人认为该合同仍能继续履行”的上诉理由不能成立，本院不予支持。因在一、二审诉讼中，虽然上诉人提供了被上诉人强制关闭涉案的场地导致货物损失以及员工遣散费的证据，予以证明其受到的相应经济损失，但是在双方当事人未对该部分损失的合理性予以确认的情况下，一审法院未判决被上诉人给付上诉人相应的货物损失以及员工遣散费，并无不妥。故上诉人主张一审法院未支持因被上诉人强制关闭上诉人的店铺导致的货物损失60148元以及员工遣散费25592元是错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审诉讼中，上诉人提交了其委托广州市新东越会计师事务所有限公司出具的新东越审字（2019）第279号《石家庄屈臣氏个人用品商店有限公司唐山丰南分公司专项审计报告》一份。该专项审计报告显示石家庄屈臣氏个人用品商店有限公司唐山丰南分公司2018年4月至2019年3月税前利润为173568.39元、税后净利润为130176.29元；2019年3月销售毛利润为93457.99元。关于上诉人从2019年4月5日至2019年6月14日期间停业的营业损失的问题，一审法院依据本案的实际情况、当事人所提交的证据，采信审计报告中的税后净利润计算上诉人停业期间的营业损失，亦并无不妥。故上诉人主张“一审判决适用税后净利润计算上诉人的停业期间营业损失有失公允，应当按照上诉人主张的2019年3月份的营业毛利润93457.99元计算上诉人的营业损失”的上诉理由亦不能成立，本院亦不予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5570元，由上诉人石家庄屈臣氏个人用品商店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 军审判员 毕雪维审判员 许永委 二○一九年十一月十四日书记员 郑 悦