大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初5909号原告：大连万科物业服务有限公司，统一社会信用代码91210200242395981T，住所地辽宁省大连市沙河口区新生路万客园150号。法定代表人：张会，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张旭，系辽宁社和律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏巍，女，1987年7月22日生，汉族，户籍地辽宁省瓦房店市，系该公司职员。被告：王力波，男，汉族，1962年4月2日生，现住址大连市。原告大连万科物业管理有限公司与被告王力波物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告大连万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人张旭、魏巍，被告王力波出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付欠交的2017年1月至2019年3月期间的物业服务费22,232.75元；2013年1月至2019年3月期间的室内机动车管理服务费7,382.82元；2、请求判令被告按应付款项的日千分之三的标准向原告支付自物业服务费欠交日起至2019年3月10日的违约金19,328.71元；室内机动车管理服务费自欠交日起至于2019年3月10日的违约金20,160.19元。合计人民币69,104.47元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告所购买的大连市甘井子区红旗西路万科溪之谷柳溪园11号楼1单元104号房屋，已于2011年7月31日办理入住。该房屋系由原告负责物业管理。但被告未能按时向原告交纳2017年1月至2019年3月期间的物业费、2013年1月至2019年3月期间的室内机动车管理服务费，并依法应当给付违约金。虽经原告多次催要，但被告始终以各种理由加以拒绝，侵害了全体业主及原告的共同利益，故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，对房屋的坐落、入住的时间，没有交纳物业费的起止时间没有异议。室内机动车管理服务费欠费的起止时间需要核实。被告并没有不交纳物业费，只是暂缓交纳物业费，是原告不让其缴纳。被告认为原告没有权利收取机动车管理服务费。买房的时候车库是赠送的，后来是由于开发商的原因办成了两个证分别收费，所以不同意缴纳机动车管理服务费。对车库的面积有异议，如果不叫别墅的话，不应该收取每平方米3.80元的物业费。不同意缴纳物业费的理由是：第一，万科物业换经理非常频繁，不清楚找谁反映问题，换物业经理和管家应该向业主告知。第二，公共部分存在的问题：1、绿化问题，绿化率低，野草丛生，死树、枯树、树木生虫无人管理，遍地尽是黄泥。挖坑造景，毫无美观可言。2、鼠患问题严重，老鼠满院子跑。3、设施的问题，路灯损坏，常年无人维修，且路灯基础裸露在外，有安全隐患。健身设施少，达不到标椎。4、墙体问题，外墙是毛石砌的，外墙皮脱落，仅仅简单修复。6、卫生问题，清扫次数极少，垃圾也未及时处理，臭气熏天，苍蝇满院飞。7、会所问题，买房子后会所被物业租出去了，并不是为我们服务的。8、管理问题，被告家后院就是9号门岗，噪音非常大，车辆出入都是按喇叭叫门，院内车的鸣笛声音很大，后经交涉，现在的情况是通过对讲机喊话开门，被告认为给其造成了很大的噪音伤害。9、马路井盖塌陷、路面塌陷，致很多业主摔倒摔伤很多次。10、自家的问题：对讲机损坏一直没有维修好。屋顶水泥脱落、邻里之间的墙体下沉，基体裸露，造成车库漏雨。入户门的围栏生锈腐烂。家具、电线被老鼠啃咬损坏。野猫繁多，存在疾患。邻居家间隔的树生虫子，物业置之不理，落叶无人清扫。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据和事实，本院认定如下：被告系大连市甘井子区红旗西路万科溪之谷柳溪园11号楼1单元104号房屋及甘井子区柳溪园11号-库1的车库的业主。原、被告均认可该房屋面积218.36平方米。大连市房地产测绘中心于2010年12月21日作出的大房测（果）字[2010]第121060号《房屋面积测绘成果报告》显示，坐落于甘井子区年（溪之谷）D40号楼）（88-44-110）1单元-1层4号车库的建筑面积为130.55平方米。案涉房屋所在小区为万科溪之谷，开发商系大连万科城置业有限公司（以下简称“万科城置业公司”）。2007年10月25日，万科城置业公司与大连万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）签订《万科溪之谷前期物业服务合同》，约定：万科物业公司对案涉项目提供前期物业服务事宜，别墅物业费3.80元/平方米/月、车库0.65元/平方米/月，按季度当季交纳，业主应于每自然季度首月10日前交纳当期的物业费，每逾期一日应按欠款总额的3‰支付违约金。2011年2月1日，万科城置业公司向被告交付房屋，由被告签署《业主确认函》、《业主领取物品备忘》，内容载明：“买受人接受并遵守出卖人依约制定的《临时管理规约》以及出卖人与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，本《临时管理公约》为《商品房买卖合同》附件《补充协议》中第十七条所述之附件文件，一式贰份，买受人壹份，万科物业公司执壹份，具有同等法律效力，别墅物业费3.80元/平方米/月、车库0.65元/平方米/月”。被告对《临时管理规约》、《业主确认函》、《业主领取物品备忘》均没有异议。2019年2月22日，原告向被告发出《催缴函》，载明：“截止2019年3月31日，被告拖欠物业费、车库费共计29,615.57元，其中物业费自2017年1月1日至2019年3月31日，合计22,232.75元。车库费自2013年1月1日至2019年3月31日，合计7,382.82元”。本院认为，原告作为物业服务企业与万科城置业公司签订的《前期物业服务合同》是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，在本案被告欠缴物业费期间，万科物业公司依法为案涉小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应当按照合同约定的时间、价格标准交纳物业服务费。据此，被告应给付原告物业费22,403.74元（3.80元/月/平方米×218.36平方米×27个月）、室内机动车服务费7,382.60元（0.65元/月/平方米×130.55平方米×87个月）。现原告主张被告给付欠交物业费22,232.75元、室内机动车服务费7,382.82元，对于其中未超过合同约定标准的部分，本院予以支持。对于被告抗辩中提到的被告物业服务不到位、不作为，本院认为，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因为物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业质量的评判标准不一等原因，小区的物业服务本身具有一定的难度，而物业服务合同是持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结合作，共同努力，在履行过程中提出质疑，不断改进，才能更好的履行合同目的，创造和谐舒适的小区环境，这需要物业企业努力工作，不断提高服务能力，面对质疑及时解决问题，同时也离不开业主的理解与支持，这种理解与支持很重要的一项就是正常交纳物业费，以维持小区的正常运转和发展。故被告以原告服务不到位为由拒绝缴纳物业费的抗辩主张，本院不予支持。对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，但是，原告提供的物业服务并非无瑕疵，尚有需改进的地方，且创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼主张不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王立波自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连万科物业服务有限公司2017年1月至2019年3月的物业费22,232.75元、2013年1月至2019年3月的室内机动车管理服务费7,382.60元，合计人民币29,615.35元。二、驳回原告大连万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取764元（原告已预交），由原告负担437元，被告王立波负担327元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审判员  陈袁媛二〇一九年十一月二十日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。