四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17410号 上诉人（原审被告）：深圳市百利玛建材发展有限公司。住所地：深圳市罗湖区笋岗街道宝安北路梨园路笋岗仓库2#楼六楼6038。 法定代表人：邓雨珠。 上诉人（原审被告）：深圳市百利玛建材发展有限公司成都分公司。住所地：成都市武侯区武科东二路2号1栋。 负责人：刘志容。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：郑杰、李柯宏，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄敏，男，1970年8月26日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：邱万兵，四川明炬律师事务所律师。 原审被告：成都友豪百利玛商场管理有限公司。住所地：成都市武侯区武科东二路2号。 法定代表人：雷体伏。 上诉人深圳市百利玛建材发展有限公司（以下简称百利玛公司）、深圳市百利玛建材发展有限公司成都分公司（以下简称百利玛成都分公司）因与被上诉人黄敏租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初5316号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 百利玛公司、百利玛成都分公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回黄敏的全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由黄敏承担。事实与理由：一、黄敏违反《租赁经营合同》约定，拖欠租金在先，是导致合同解除的唯一原因，一审法院认定事实有误。二、黄敏的租赁期限是2015年9月1日至2016年8月31日，第二次租赁期间并未进行装修，其装修原值已经抵折完毕。即使存在剩余装修残值，根据《租赁经营协议》的约定，也不得要求百利玛公司及百利玛成都分公司赔偿损失。 黄敏辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不应当支持上诉人百利玛公司及百利玛成都分公司的上诉请求，请求维持原判。 友豪商场管理公司称：对百利玛公司及百利玛成都分公司的上诉无意见。 黄敏向一审法院提出诉讼请求：1.撤销百利玛公司成都分公司、友豪商场管理公司与黄敏签订的《出租方主体变更协议书》；2.百利玛公司、百利玛公司成都分公司、友豪商场管理公司赔偿黄敏装修损失241176元、合同保证金15737元、水电押金1000元、其他损失248970元，合计506883元；3.百利玛公司、百利玛公司成都分公司、友豪商场管理公司承担本案诉讼费、律师费、鉴定费、评估费、保全费。 一审法院认定事实：2013年，成都友豪商场管理公司与黄敏签署合同编号为BLM-YH-201301035的《租赁经营合同》，约定将成都市武侯区武科东二路2号1号楼第一层1035号面积113平方米商铺出租给黄敏。租赁期间自2013年9月1日至2015年8月31日。 2015年6月5日，成都友邦豪生酒店管理有限公司与深圳市百利玛建材发展有限公司签订《商业用房租赁合同》，约定将成都市武侯区武科东二路2号1幢编号为1层1号、2层1号的房屋，即案涉商业用房出租给深圳市百利玛建材发展有限公司，租赁期为2015年7月1日至2023年6月30日。 2015年8月28日，百利玛成都分公司与黄敏签订合同编号为BLM-CD-201501035的《租赁经营合同》及《补充协议》，约定将成都市武侯区武科东二路2号1号楼第一层1035号面积113平方米商铺出租给黄敏。租赁期间约定为2015年9月1日至2016年8月31日。该期间内租金为10396元/月，管理费为3164元/月，共计13560元/月。合同签订后，黄敏缴纳保证金、水电费押金共计16737元。 关于黄敏支付案涉商铺租金至何时的问题，黄敏举示了2016年2月29日百利玛成都分公司出具的地税发票一张，载明付款单位是黄敏，项目内容是租金管理费，金额为33900元。庭审中双方均认可在黄敏缴纳截至2015年9月30日前的租金及管理费之后，黄敏另行向百利玛成都分公司支付了33900元用于抵扣租金及管理费。双方争议在于33900元支付的是何时间段的租金及管理费。黄敏主张2015年第四季度的租金管理费标准已降至100元/平米/月，故该33900元支付的应是2015年10月1日至2015年12月31日的租金及管理费。为证明其主张，黄敏举示了中国工商银行《业务回单》，《业务回单》载明2016年1月31日，黄敏经营的武侯区马可翰森厨柜经营部向百利玛成都分公司转账26100元，“客户备注”一栏载明“四季度房租：113×100×3-3800-4000=26100”。百利玛成都分公司则不认可，认为按照合同约定的租金及管理费标准，该33900元支付的应是2015年10月1日至2015年12月15日的租金及管理费。一审法院认为，黄敏举示的《业务回单》仅能证明其转账的事实，因“客户备注”一栏为付款人自行填写，故在黄敏未提交其他证据证明原被告之间对租金及管理费标准进行变更的情况下，一审法院采纳《租赁经营合同》及《补充协议》确定的标准，即13560元/月，故该33900元支付的应是2015年10月1日至2015年12月15日的租金及管理费。故，黄敏支付案涉商铺租金至2015年12月15日。 另查明，2015年10月至2016年5月期间，百利玛成都分公司多次向黄敏发出《关于催缴租金等费用的函》《关于提前终止合同及归还场地的通知》《关于再次要求归还场地的通知》。 2016年3月，百利玛成都分公司与包括黄敏在内的多家商户发生纠纷，多家商户在商场门口张贴《关于百利玛建材中心全体商户维权告知函》，称“由于百利玛建材中心在商场经营过程中未有效进行空位招商、商业氛围营造、市场宣传与推广等管理与运营工作，造成全体商户巨额亏损”。百利玛成都分公司发布《关于成都百利玛公司商户诉求事件的通告》，指出22家商户存在拖欠租金的严重违约行为，影响商场经营。后，百利玛成都分公司与包括黄敏在内的多家商户多次协商未果，百利玛公司及百利玛成都分公司将整个“友豪百利玛国际厨卫中心”商场停业。 关于商场停业的时间，百利玛成都分公司陈述为2016年4月25日，黄敏陈述为2016年2月29日。围绕该主张，百利玛成都分公司提交了以下证据：1.2016年5月25日出具的《关于深圳百利玛成都分公司商户闹事维权的情况说明》，其中载明：“2016年4月25日，以澜帝负责人余强、特能杰负责人王学文、千川负责人郭建军、格力负责人王林、欧普照明负责人肖三为首的商户召集社会闲杂人员近200人，聚集在商场严重扰乱商场正常经营活动。……深圳百利玛集团针对此事件在充分分析后，决定商场停止营业并放弃经营”；2.百利玛成都分公司驻商场员工2016年4月的《工资及社保、公积金发放台账》《记账凭证》《付款申请单》《业务回单》，拟证明2016年4月百利玛成都分公司仍在向驻商场员工发放工资，购买社保及公积金；3.百利玛成都分公司与成都尼彩图像有限公司、成都晟意天光文化传播有限公司等多家广告公司的《协议书》及2016年4月的《付款申请书》、税务发票、《业务回单》等付款凭证，拟证明2016年4月百利玛成都分公司仍在为商场购买广告服务。黄敏未提交证据，仅陈述从2016年1月起，百利玛成都分公司驻商场管理人员就已大量减少。百利玛成都分公司对黄敏的该陈述意见不予认可。故，对于商场停业的时间，一审法院对百利玛成都分公司提交的证据予以采信，认定为2016年4月25日。 庭审中，黄敏陈述百利玛成都分公司存在拒收租金的事实，但未提交相关证据，且百利玛成都分公司不予认可。故，对该陈述意见，一审法院不予采纳。 庭审中，黄敏为证明百利玛成都分公司存在经营管理不善足以使其不交租金的情形，举示了如下证据：1.2016年2月29日多家商户找百利玛成都分公司进行维权的视频；2.微信名“黄艳玲”关于商场无管理人员的聊天记录以及微信群名为“百利玛商户群”的微信群里关于聚会的聊天记录；3.多家商户在商场门口拉横幅的照片及商场内部照片；4.《关于深圳百利玛成都分公司商户闹事维权的情况说明》。百利玛成都分公司对1、2份证据的真实性关联性不予认可，认为视频及微信记录中人员身份无法核实；对3、4份证据的证明目的不予认可，认为仅能证明百利玛成都分公司正是因为商户的聚众闹事而停止营业。本院认为，第1份证据黄敏陈述其形成时间为2016年2月29日，故不能证明百利玛成都分公司在黄敏欠租之时起存在经营管理不善；第2份证据微信聊天记录中的人员身份无法确认，且黄敏陈述其为商户之间的聊天记录，故亦不能达到证明目的；第3、4份证据能证明多家商户的维权情况，但不足以达到黄敏的证明目的。故，对黄敏的该陈述意见，一审法院不予采纳。 纠纷发生后，黄敏委托四川龙华资产评估有限公司对案涉商铺的房屋室内装饰装修项目进行评估。2016年7月25日，四川龙华资产评估有限公司出具《资产评估报告[川龙华评报字（2016）第029号]》，评估价值原值为388680元（其中，可搬迁资产1860元），净值为241176元（其中，可搬迁资产1860元）。除可搬迁资产，装饰装修的时间为2013年8月。 又查明，2019年初，案涉商铺已被收回，截至庭审之日，黄敏并未实际占有该商铺，商铺装修已被破坏，无法进行鉴定。 一审法院认为：成都友豪商场管理公司与黄敏所签订的《租赁经营合同》以及百利玛成都分公司与黄敏所签订的《租赁经营合同》《补充协议》是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。黄敏与友豪商场管理公司、百利玛成都分公司并未签订《出租方主体变更协议书》，故一审法院对黄敏要求撤销《出租方主体变更协议书》的诉讼请求不予支持。 关于合同的履行、解除及解除的原因问题，百利玛公司及百利玛成都分公司认为在合同履行过程中，包括黄敏在内的多家商户违反合同约定拖欠租金，出现严重的违约行为，故百利玛成都分公司行使解除权，于2016年3月31日向黄敏发函并张贴《关于提前终止合同及归还场地的通知》之时，合同即解除。黄敏则认为长期以来，百利玛成都分公司对商场经营管理不善，尤其是从2015年底起，公司对商场管理人员进行了大规模裁员，运营出现较大问题，且自行停止商场营业，导致合同无法继续履行，黄敏不缴纳租金是行使不安抗辩权，百利玛成都分公司不能因此追究黄敏责任。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”及双方当事人之间租赁合同的约定，黄敏应履行按期支付租金的义务。黄敏提出百利玛成都分公司存在拒收租金及经营管理不善的理由，但未提交相关证据或证据并未达到其证明目的，且合同中未约定少交、不交租金的情形，故，对于黄敏陈述的不交租金的理由，一审法院不予采纳。黄敏未按期向百利玛成都分公司支付租金构成违约。另一方面，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，百利玛成都分公司作为出租人应提供符合商场内商户经营条件的场地。本案中，百利玛成都分公司出租的是商场内部的商铺，与普通的房屋租赁相比具有特殊性，因此，百利玛成都分公司除负有提供房产的义务外，还应负有维护商场正常经营秩序以及对商场进行统一管理的义务。百利玛成都分公司在仅有部分商户欠租的情况下，在合同约定的租赁期届满前自行决定将整个商场停业，损害了商场内部承租人的权益，亦构成违约。故，一审法院对于百利玛成都分公司认为2016年3月31日其行使单方解除权之时合同解除的意见不予采纳，一审法院认为，2016年4月25日商场停止营业，商铺已失去实际效用，合同已实际解除。关于合同解除的原因，一审法院认为，原告未按期支付租金的违约行为以及百利玛公司、百利玛成都分公司自行将整个商场停业的违约行为共同导致合同解除。在这其中，自2016年起，双方方当事人之间就商场经营问题多次协商并发生冲突，黄敏未支付租金具有一定客观原因，其未按期支付租金的违约行为是合同解除的次要原因，而百利玛公司及百利玛成都分公司自行将整个商场停业的违约行为应是合同解除的主要原因。 对于黄敏要求被告返还保证金、押金的诉讼请求，一审法院认为，合同解除后，黄敏缴纳的保证金、水电费押金共计16737元应予以返还。关于返还的主体问题，因黄敏与百利玛成都分公司存在合同关系，应由百利玛成都分公司负责返还，依照《中华人民共和国公司法》第十四条“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”之规定，故一审法院确定返还义务主体为深圳市百利玛建材发展有限公司、深圳市百利玛建材发展有限公司成都分公司，对黄敏要求友豪商场管理公司承担返还义务的诉讼请求不予支持。 对于黄敏要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，一审法院认为，涉案商场作为经营家装厨卫用品的专业商场，承租商户必然存在装修需求，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”、第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任……”之规定，对于未形成附合的装饰装修物，即可搬迁资产，由黄敏拆除；对于剩余租赁期内已形成附合的装饰装修残值损失，友豪商场管理公司不承担责任，又因百利玛成都分公司系百利玛公司的分公司，故剩余租赁期内的装饰装修残值损失应由黄敏、百利玛公司、百利玛成都分公司根据各自的过错承担。 关于装饰装修残值的计算依据及方法问题，黄敏认为应以其委托四川龙华资产评估有限公司出具的《资产评估报告》中的净值作为装饰装修残值。百利玛公司、百利玛成都分公司则认为该委托评估是黄敏单方委托的，且评估方法不正确，对评估报告不予认可。一审法院认为，庭审中，黄敏、百利玛公司、百利玛成都分公司均认可案涉商铺的装修已无法进行再次评估，且双方均不申请鉴定机构人员出庭，故，对于装饰装修的原值，一审法院采纳《资产评估报告》的数据；对于装饰装修残值的计算方法，评估公司采用的成新率折算的方法不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，故对于装饰装修的残值，一审法院对《资产评估报告》的净值数据不予采纳，应按照租赁期来折算剩余租赁期内的装饰装修残值损失。虽然《租赁经营合同》约定的租赁期间为2015年9月1日至2016年8月31日，但基于百利玛公司向成都友邦豪生酒店管理有限公司承租案涉商场的租赁期至2023年6月30日的事实以及一般而言商场的经营时间是一个较长期间的常理，加之包括黄敏在内的商户中也有多户在该《租赁经营合同》签订之前就已承租案涉商铺的情形，且《租赁经营合同》中亦有关于继续租赁使用经营场地的约定，可以推断，包括黄敏在内的多家商户承租案涉商铺，投资数十上百万元进行装修，是基于约定租赁期届满后继续承租的预期，且对于商铺出租方而言也并不排除此种预期，因此，若以《租赁经营合同》约定的租赁期间来计算剩余租赁期以此折算剩余租赁期内的装饰装修残值损失显然有失公平，也不符合双方当事人的预期。故一审法院认为，以《资产评估报告》中扣除可搬迁资产的装饰装修评估价值原值为基数，以黄敏的装修时间至百利玛公司向成都友邦豪生酒店管理有限公司承租案涉商场的租赁期届满时间即2023年6月30日为租赁期间，以合同解除次月至2023年6月30日即86个月为剩余租赁期，以此方法计算剩余租赁期内的装饰装修残值损失较为适宜。本案黄敏的装修时间为2013年8月，故租赁期间为119个月，剩余租赁期内的装饰装修残值损失的具体数额为：（388680-1860）÷119个月×86个月=279550.59元。关于分担比例问题，一审法院认为，对于合同解除，黄敏及百利玛公司、百利玛成都分公司均有责任，且百利玛公司、百利玛成都分公司的违约行为是合同解除的主要原因，故本院酌定百利玛公司、百利玛成都分公司赔偿原告租赁期内的装饰装修残值损失为195685元。 对于黄敏要求被告赔偿工人工资、营业利润的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：深圳市百利玛建材发展有限公司、深圳市百利玛建材发展有限公司成都分公司于判决生效之日起五日内向黄敏返还保证金、水电费押金共计16737元；深圳市百利玛建材发展有限公司、深圳市百利玛建材发展有限公司成都分公司于判决生效之日起五日内向黄敏赔偿装修损失195685元；案件受理费8869元，由黄敏负担5152元，深圳市百利玛建材发展有限公司、深圳市百利玛建材发展有限公司成都分公司负担3717元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人百利玛成都分公司、百利玛公司的上诉请求与被上诉人黄敏的答辩意见，本案二审争议焦点为：百利玛成都分公司、百利玛公司是否应向黄敏赔偿损失，一审法院对损失金额的认定是否恰当。现就上述争议焦点论述如下： 关于上诉人提出其不应当赔偿黄敏损失的问题。本院经审查认为：虽上诉人与黄敏解除了《租赁经营合同》，但根据本案查明的事实，系因百利玛成都分公司商铺所在商场停业，导致黄敏无法再经营。在此情况下，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，百利玛公司、百利玛成都分公司应当承担黄敏的损失。原审法院对此认定正确，本院予以确认。 关于上诉人提出一审法院确定的装饰装修残值的计算依据及方法错误问题。本院经审查认为：一审法院以黄敏支付的装修款为基数，以黄敏装修时间至百利玛公司向成都友邦豪生酒店管理有限公司承租案涉商场的租赁期届满时间为租赁期间，以合同解除次月至约定租赁期限届满之日，以此方法计算剩余租赁期内的装饰装修残值损失符合契约精神、客观实际以及法律规定，对残值金额的认定正确，本院予以确认。一审法院已就该计算方式的理由进行了详细阐述，本院不再就此进行赘述。综上，一审法院对残值金额的认定正确，本院予以确认。 综上，上诉人百利玛公司、百利玛成都分公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4214元，由深圳市百利玛建材发展有限公司、深圳市百利玛建材发展有限公司成都分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 赵 锋 审判员 廖 方 二〇一九年十一月四日 书记员 龙春光