河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终5465号上诉人（原审被告）：保定市聚和房地产开发有限公司,住所地保定市徐水区东史端乡北营村。法定代表人：王猛，该公司董事长。委托诉讼代理人：张正阳，河北广容律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李伟，男，1983年10月15日出生，汉族，住保定市徐水区。委托诉讼代理人：唐秋艳，河北言复律师事务所律师。上诉人保定市聚和房地产开发有限公司（以下简称聚和公司）因与被上诉人李伟房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市徐水区人民法院（2019）冀0609民初689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聚和公司上诉请求：1、依法撤销河北省保定市徐水区人民法院（2019）冀0609民初689号民事判决；2、依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、原审判决认定事实不清。本案的事实为，王吉祥承包了上诉人公司的工程，在施工过程中，因资金紧张，经代某介绍向张同借款30万元，用上诉人所有的盛嘉绿苑小区2号楼单元1301室作为抵押物抵押，到期后王吉祥未能偿还张同借款，这样又经代某介绍王吉祥从被上诉人李伟处借款30万元用于偿还张同的借款，被上诉人也知道王吉祥借其款项用该房产抵押（代某与陈某的录音可证实2017年7月5日录音第12、19行），（一审答辩状写的是40万，经过开庭上诉人才明确知道是30万，）并继续用盛嘉绿苑小区2号楼单元1301室作为抵押物抵押。当时上诉人会计陈某在代某的欺骗下就用买卖房的形式签署了《内部认购协议》，因此该协议在签署时的真实目的，只是为王吉祥与被上诉人之间的债务进行抵押担保，并不是买卖。二、原审判决认定事实的证据即《内部认购协议》及收据存在不实之处。1、该协议第十一条约定：双方签字盖章后生效，但被上诉人并未在该协议上签字。协议及收据上出现的李伟字体均不是李伟本人所签。2、上诉人也未收到原告缴纳的购房款613961元，上诉人虽然开出了0004658号收据，但该收据与《内部认购协议》是一体、均属于抵押担保行为。3、作为买房这样重大的消费行为，《内部认购协议》上乙方签字不是李伟本人所签，收据上交款人处也不是李伟本人所签不符合普通人购买房产的日常行为规则，因此该行为是虚假的。4、被上诉人诉状中称被上诉人于当日足额交付购房款，购房款是613961元，而在一审中被上诉人又说给张同打款30万元，给代某10万元，给魏玉明5万元，但就是没给上诉人一分钱。5、《内部认购协议》及收据是证人代某通过欺骗上诉人的方法取得的，一审中，证人陈某出庭作证的证言可证实涉案房产属于抵押行为，虽然陈某是上诉人的员工，但陈某也是办理该房产手续的直接办理人员，其最清楚该房产是抵押还是买卖，并且陈某与代某的通话录音也能证实该房产属于抵押。6、证人代某说该房产是购买的张同的，但证人张同出庭作证时已明确说明该房产是抵押给了自己，后来债务人王吉祥归还了借款30万元后（通过被上诉人进行归还的），其便将该房产手续交给了代某，张同证实其和被上诉人之间不存在房屋买卖关系，张同只收到了30万元的款项，也未找过代某说要卖房。代某在《调查笔录》中说“当时李伟和我、魏玉明、张同、何某谈的价格等问题”但在张同、何某的证言及魏玉明的《调查笔录》中关于房产价格问题的说法均与之矛盾。在该房产手续变更后张同也未从代某处另行收取15万元的款项，因此综合代某、张同、何某、陈某、魏玉明的证人证言可知，上诉人是在受到代某欺骗的情况下，办理了该房产的手续。三、该房产最初是上诉人为张同与王吉祥之间的借款提供的担保，担保数额为30万元，因代某拿着该房的手续到上诉人会计陈某处办手续时，告知上诉人只是变更一下手续，该房产还是对王吉祥的30万元债务进行担保，只是将名字变更为被上诉人，所以陈某基于对代某的信任才为其办理了该房产于续。该房产当时价值613961元，按被上诉人只是给付了张同30万元，那么二者中间相差313961元的差价利益被上诉人无故占有，进而导致上诉人损失313961元的利益。四、原告的行为属于虚假诉讼，恶意诉讼。被上诉人明知该房产属于抵押担保行为，仍然以买卖合同纠纷要求上诉人交付房屋。上诉人认为本诉讼是被上诉人与代某恶意串通侵吞上诉人的财产，是通过诉讼，诈骗上诉人的财产，并且该欺骗行为是上诉人通过参加本次诉讼才明确知道的。李伟辩称，上诉人上诉理由不能成立，上诉理由部分不是事实且与本案被上诉人不具有关联性，本案基于委托代理行为，被上诉人购得上诉人房屋，被上诉人已向上诉人履行相关义务，上诉人向我方出具内部认购协议及收款收据，上诉人证据不能否定和反驳被上诉人书证，因此一审法院认定事实清楚，判决准确，请求驳回上诉，维持原判。李伟向一审法院起诉请求：请求法院判令被告履行原、被告之间于2016年5月15年签订《内部认购协议》约定的义务，向原告交付所购买的房屋，并协助原告办理所购房屋的产权登记手续。一审法院对当事人双方没有争议的事实确认如下：2017年5月28日，李伟委托代某与聚和公司之间就位于保定市徐水区房屋一套签订了《内部认购协议》，聚和公司向李伟出具了收据一份，载明购房款613961元。协议和收据落款时间均为2016年5月15日。李伟并非将房款直接交给聚和公司。盛嘉绿苑小区2号楼现已建成，现聚和公司已办理了房屋预售许可。对当事人双方有争议的事实认定如下：聚和公司主张与李伟之间是担保关系，而非买卖关系，提交证据如下：1.2017年6月20日年何某和代某出具的书面证明，记载：债务人王吉祥经代某介绍，向张同借款30万元，用嘉绿苑小区2号楼1单元1301室作为抵押物。由于王吉祥没有按时归还借款，又经代某介绍，向李伟借款40万元，用于偿还张同本金、利息及违约金，抵押房屋仍是嘉绿苑小区2号楼1单元1301室，房屋是聚和公司的，只是作为担保物，没有实际销售。2.陈某和代某之间的通话录音两段，陈某系聚和公司员工，代某在通话中称，“我为了借钱，拿这个房子是做的抵押，我没给他说清，我给他说的是，一个月不还钱，把房子卖给他。我尽快把钱还清”。3.证人张同出庭作证，当庭证言为：和双方都是朋友关系。我通过何某认识的代某，房子在我这属于借贷关系，是代某进行介绍的。当时王吉祥借了我30万，2017年5月28日王吉祥通过米旭光转账把钱还了，代某就全权代理就把抵押的购房合同都拿走了。我就证明这个房屋是抵押贷款的，王吉祥借款的时候用房子做抵押，以买卖合同代替了抵押合同。我没有权利买卖人家的购房合同，不管是谁把钱还清了，我就把合同给了人家。合同中买房人是我，卖房人是谁，我记不清了。手续是王吉祥给我开出来的。4.证人陈某出庭作证，当庭证言为：我是聚和公司的财务人员，与李伟没有任何关系。王吉祥在我们工地上承包什么小工程，没钱的时候，经代某介绍借点款。张同借给王吉祥30万，公司用盛嘉绿苑小区1301室房屋做抵押。合同名称是《内部认购协议》。合同是2016年张同签字，然后经王总的同意，加盖了公司合同章。2017年，代某来了好几次，说抵押合同到期了，最后一次代某拿着李伟的身份证，说从李伟那借了一笔钱，还给张同，不然张同要收这个房。因为当初张同的合同是2016年，李伟这次是同一回事，所以还是2016年，就是名字变了，其他的没变。“李伟”的字也是我签的，这就是签订的抵押合同，真正的买卖合同必须当事人到场签字捺印，正式的走程序。王吉祥、张同或者李伟，任何一个人没有向公司支付过该套房的购房款。2017年6月20日，我把何某、代某叫过去给我出了一份书面证明，借李伟的40万元钱是用公司的房屋做的担保而不是买卖，且2017年7月5日我和代某曾通话并录音，通话中，代某称为了借钱用房子做抵押，不是卖出去的。5.证人何某出庭作证，当庭证言为：我是在盛嘉绿苑小区工地上做消防工程的。在工地上认识的代某，他让给王吉祥借30万。经我介绍，代某向我姨夫张同借款30万，2016年5月15日借的，代某用盛嘉绿苑2号楼1301号房屋做的抵押，有一个售楼的合同，买卖双方是谁，我不清楚。张同是债权人，房子不是代某的，为什么代某用这房子作抵押，我不清楚。这笔款是2017年5月28日通过工行转账归还的，是谁转的我不知道。还款那天我跟着去张同的公司了，当时代某、李伟、魏玉明也去了。钱还了之后，代某拿着原来给张同开的那个抵押合同去了聚和公司。2017年6月20日我出具了证明，证明上边是我的签字，是否是代某的签字我不清楚。我只能证明，债务人王吉祥经代某介绍向张同借款30万，涉案房屋作为抵押物。证明后边的部分内容我不清楚，那40万中多出的10万是怎么回事，我不清楚。当时是我先签字的，代某还没有签字。签的时候我还说，我承认这30万，那个40万我不知道。李伟质证意见如下：1.2017年6月20日的书面证明，与本案李伟不具有任何关联性，该证明中未载明该材料的保管人是谁，证人何某签字和出证之间没有直接关系，也不能证实为哪笔借款提供担保。该证明材料内容不真实，与本案不具有关联性，更不具备合法性。2.关于陈某和代某的两份录音节选，与李伟不具有关联性，李伟是经代某介绍购买张同的房屋，同时委托代某到聚和公司签署相关手续，且聚和公司也向李伟出具了《内部认购协议》和收款收据。至于陈某和代某之间涉及的公司其他问题，不能对李伟产生约束力，所以我方认为录音不具有证明效力。3.三个证人在借款人、抵押合同、购房合同以及抵押人等重要事实内容陈述相互矛盾，张同陈述是王吉祥用涉案房屋做的抵押，陈某陈述是公司用涉案房屋做的抵押，陈某是公司的工作人员，从事财务工作十几年，也承认内部认购协议有三份，由聚和公司保管，即便是李伟与聚和公司认购协议书形成时间2017年5月28日，聚和公司也完全可以通过撤销之诉撤销与李伟的《内部认购协议》以及相关收据，而不能按照证人自己定性哪份为买卖合同，哪份为抵押协议。三个证人对案件事实陈述相矛盾，不能作为被告抗辩的证据。法院依法对代某进行调查，代某陈述如下：我小名代老五，我和崔建立、徐浩忠合伙承包聚和工地住宅楼建造工程，我曾给李伟出具书面证言，李伟是购买的盛嘉绿苑小区2-1-1301号房屋，开发商有一次免费更名机会，我帮着李伟办理的更名手续，从张同更名为李伟。聚和公司持有的我签字的书面证言，不属实，让我签字的时候是一张白纸，那天我喝多了。当时张同找我说有一套房要卖，我通过魏玉明找的李伟，45万元卖给李伟了。张同拿着售楼合同。当时李伟和我、魏玉明、张同、何某谈的价格等问题。我不认识张同，是张同找的何某，何某找的我，何某和我就是见面说话的关系。李伟从张同手里买房子，他们之间没有协议，当时我和何某帮助他们在售楼处办的更名过户。李伟付清了张同的房款，一共给张同45万元，30万转账给张同，张同把大票拿出来，更名过户之后又给了15万元现金，15万现金经我手给了张同。张同没有给我出手续。张同买房时的手续是一个收据和一个售楼合同，给钱之后，张同亲自把收据、售楼合同给李伟，我拿着李伟的身份证去售楼部把收据和售楼合同改为李伟的名字。我认识王吉祥，知道王吉祥向张同借款30万，已还清了，听说王吉祥向张同借款时有担保，我也记不清了，不知道是什么担保，也不知道是怎么还清的。我和聚和公司在承建的工程合同中没有纠纷。我与陈某没有那样的通话内容，我当时就让陈某改名。她可以随意找人录音。李伟的房款收据是61万余元，与张同45万元，中间的差额是怎么处理的，我不清楚。法院依法对魏玉明进行调查，魏玉明陈述如下：我与李伟是一个村的。我在盛嘉绿苑小区项目工程干活的时候认识的代某。代某是搞建筑，包工程的。我曾给李伟出具书面证明，内容属实。代某曾问我，谁要这个45万的顶账房，有一百多平，谁要还了45万元，就把房子给谁，并且一个月领钥匙。我就找到我们村的李伟，李伟就同意要这套房子，李伟把钱交付后，就把合同变更到李伟名下，当时给钱的时候我跟着，合同变更的时候是代某代办的。李伟转款30万给了张同，现金15万给了代某，我不知道为什么给代某15万的现金。李伟给我5万元，是因为领钥匙时要给售楼处五万元，李伟说不去了，让我转交一下，我给了代某，代某什么都没说，也没有给我打手续。我跟着李伟到张同那里转完30万元后，代某就要回张同的合同，我看到的是一个售楼合同，买方是张同，卖方的是谁不知道，合同上有个红章，好像是盛嘉绿苑小区，具体房屋位置记不清了。我也见过李伟的购房合同，上面有哪号楼，多少平米，多少钱。手续是售楼合同，不是抵押合同，当时代某说卖给李伟，并不是借贷。法院根据双方当事人的陈述、提供的证据及对代某、魏玉明的调查认为，聚和公司主张本案涉诉房屋不是买卖，仅是抵押物，其提交的代某签字的书面证明及与录音，与法院对代某进行的调查内容相矛盾，且代某对书面证明及录音否认；张同仅认可本案涉诉房屋是他作为债权人时的抵押物，现钱已还清，涉诉房屋后续如何，张同不清楚，张同的证言中未涉及李伟；何某的证言中亦未提及李伟，只知道债务人王吉祥经代某介绍向张同借款30万，涉诉房屋是抵押物，何某对其他情况不了解；陈某作为聚和公司的财务人员与聚和公司有利害关系，其证言证明力较小，且张同、何某、聚和公司均陈述借款人是王吉祥，缺少王吉祥的借款证据，其证据不能形成完整链条，故对聚和公司的上述主张，本案不予认定。一审法院认为，虽然李伟将购房款交给了张同，但持有被告出具的《内部认购协议》及加盖有财务专用公章的收款收据，应视为被告公司认可与李伟之间存在房屋买卖合同，被告应履行合同义务。聚和公司虽持有异议，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第一项“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相关证据的，人民法院应当确认其证明力”的规定，聚和公司提交的何某、代某的书面证言、录音及张同、陈某、何某的证人证言，均无法足以反驳聚和公司向李伟出具的书证，即《内部认购协议》及收据。聚和公司作为房地产开发公司主张房屋是抵押物，证据不足。另，聚和公司主张给原告出具《内部认购协议》及收款收据的行为是工作失误，存在重大误解，依据法律规定，聚和公司行使撤销权的期限已过。故对聚和公司的抗辩意见，本案不予采纳。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定判决：被告保定市聚和房地产开发有限公司于本判决生效三十日内向原告李伟交付位于保定市徐水区房屋，并按照有关规定为原告李伟办理房产登记手续。案件受理费80元，减半收取计40元，由保定市聚和房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。李伟诉状称，“原告购买被告……房屋一套，……房屋总价款为613961元。合同签订后，原告于当日足额交付购房款，被告为原告打下收据一张。”庭审中，李伟陈述内部认购协议约定的房款613961元，有45万元是通过代某交给原房屋购买方张同，剩余价款交到聚和公司，聚和公司向李伟出具收款收据。聚和公司陈述，我方未收到过钱，出具收据是应债权人张同的要求，当时要用房担保，需要房屋买卖协议和收据，在此情况下出具的认购协议和收据，到后期代某找到我公司会计陈某说倒一下手续，原来的债权转移到李伟身上，我方基于上次的担保模式开具的收据。二审查明事实与一审查明一致。本院认为，本案中，李伟以其持有的购房协议及交款收据主张买卖合同权利，聚和公司抗辩主张王吉祥以聚和公司所有的盛嘉绿苑小区2号楼单元1301室房屋作为抵押经代某介绍向张同借款30万元，之后王吉祥又经代某介绍向李伟借款30万元用于偿还张同，代某欺骗聚和公司向李伟出具《内部认购协议》及收款收据作为借款抵押担保，该协议并非房屋买卖，李伟对抵押房产亦为明知。各方均认可王吉祥向张同借款时以该房产作为抵押担保，但在代某经手代王吉祥偿还张同借款、收回张同的房产抵押手续、之后代李伟与聚和公司订立《内部认购协议》的过程中，李伟支付的45万元款项是购房款还是向王吉祥出借的借款，各方当事人存在争议。因聚和公司与张同、王吉祥之间的借款担保法律关系在款项清偿完毕后已经终结，聚和公司与李伟就原抵押房产订立本案所涉《内部认购协议》时双方设立了新的法律关系，故聚和公司以前一法律关系中其提供抵押担保的事实推定新的法律关系中仍为担保，缺乏事实依据。因聚和公司与李伟订立的是《内部认购协议》，该协议及收据反映的是房屋买卖合同内容，并无相关借贷抵押的表述，因此，对于订立协议时李伟是否明确知晓并认可聚和公司的真实意思表示仍为提供担保而非转让房产的待证事实，应由聚和公司承担举证证明责任，聚和公司在本案中中未提交相关充分证据，且其所辩以自有房产提供担保却不订立担保合同有悖常情，故聚和公司的抗辩主张不能成立。聚和公司对于《内部认购协议》中乙方签字及收据交款人签字提出异议，该签字行为虽非李伟本人实施，但其对代某的代理行为予以认可，聚和公司以此为由主张协议虚假，无事实和法律依据，不能成立。在聚和公司提交的会计陈某与代某的通话录音中，陈某问“（合同改名字）通过王总没用？那这套房子是王总的么？是你的？”代某答“不是我的，王吉祥给售楼部打着欠条呢。”对于聚和公司与王吉祥关于案涉房产处分权的约定内容，聚和公司并未提交任何证据加以证实；故根据以上通话内容以及王吉祥（或代某受其委托）以房产向张同提供担保、与李伟订立认购协议等事实分析，王吉祥向公司出具“欠条”后取得对房产的处分权利，结合代某笔录中“当时张同找我有一套房要卖，我通过魏玉明找的李伟，卖给李伟了”、魏玉明笔录中“我只知道代某问我有要这个房子是45万的顶账房，有一百多平，谁要还了45万元就把房子给谁……”的陈述内容，通过内部约定（如“欠条”等），聚和公司已将房产处分权利让渡给王吉祥，在王吉祥清偿张同借款后，王吉祥有权再次处分该房产权利，故李伟经代某受让房产并支付对价，该买卖合同关系成立。据此，聚和公司在本案中向李伟提出未收款项的抗辩，不能成立，但其可依据与王吉祥的约定另行向其主张权利。综上，聚和公司提交的根据不足以证实李伟明知案涉房产买卖合同仅用于抵押担保，一审法院认定聚和公司与李伟之间存在房屋买卖合同并判决聚和公司履行合同义务，并无不当。对于聚和公司主张的其出具《内部认购协议》及收款收据是工作失误、存在重大误解或受到欺诈的抗辩意见，一审法院认定其行使撤销权的期限已过，亦符合法律规定。故李伟依据《内部认购协议》及收款收据请求判令聚和公司履行交付房屋并协助办理产权登记手续等合同义务，理据充分，应予支持。综上所述，保定市聚和房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由保定市聚和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  霍丽芳审判员  庞 茜审判员  张峰先二〇一九年十一月二十日法官助理周超楠书记员张佳伟