苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0506民初10470号 原告：杜安宁，男，1984年6月16日出生，汉族，住江苏省睢宁县。 委托诉讼代理人：俞美丽，江苏道云律师事务所律师。 被告：王筛成，男，1976年3月7日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：陆晨霏，江苏赛杰律师事务所律师。 第三人：李建华，男，1963年11月1日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 第三人：许木基，男，1968年10月10日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。 第三人：徐守平，男，1987年6月12日出生，汉族，住福建省周宁县。 第三人：龙强，男，1976年1月18日出生，汉族，住广东省阳春市。 原告杜安宁与被告王筛成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案受理，审理中，本院依原告杜安宁申请依法追加李建华、许木基、徐守平、龙强为第三人参与本案诉讼。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杜安宁及其委托诉讼代理人俞美丽，被告王筛成及其委托诉讼代理人陆晨霏，第三人李建华、许木基、徐守平、龙强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜安宁向本院提出诉讼请求：1.确认其与被告所签订的《房屋租赁合同》于2018年12月6日解除。2.被告支付其房租及占有使用费合计253994元（包含2016年6月10日至2018年12月6日按每年10万元计算的租金以及2018年12月9日至2019年1月25日按每年10万元计算的占有使用费），并支付违约金（包含以第一年租金10万元为基数按照每日千分之一计算自2016年6月11日至2018年12月6日的违约金、以第二年租金10万元为基数按照每日千分之一计算自2017年6月11日至2018年12月6日的违约金以及以41666元为基数按照每日千分之一计算自2018年6月11日至2018年12月6日的违约金）。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：其承租苏州华夏五金机电城投资开发有限公司62幢6208、6209、6210、6211、6212、6213、6215、6216号房屋之后，将6208东半间出租给被告，年租金为25000元。其在合同上签过字之后，将合同给被告签字，被告私自将承租的房屋改为6208(通)另加上6209(东)、6210(东)，即将承租的1个半间私自改为4半间，并又未经其同意将该4个半间分别出租给他人。签订合同之后，被告从未支付租金，其多次催讨，被告一再推脱，直至被告拒接电话，无法联系。 被告王筛成辩称，1.不同意解除合同，原告解除合同无法定及合同依据。2.双方之间的第一年租金其通过向原告在华夏食堂冲饭卡的方式支付，后来由于原告同时租赁其位于华夏五金城的61幢房屋，原告提出将第二年租金与原告应当支付其的61幢房屋的租金部分抵消，因此其基于原告提出抵消的要求未支付第二年租金。3.由于原告应当支付其关于61幢房屋租金早于其支付原告第二年的涉案合同租金，因此原告违约在先，由于原告在租赁其61幢房屋后，一直提出租金相互抵消的问题，但是原告也没有支付其租金，所以其无法确认第二年租金具体是以何种方式支付，或者是否需要抵消，更无法确认其支付原告租金后，原告是否能支付拖欠其的租金，因此其不应当承担违约责任。即使法院认为其在本案中存在违约行为，应当承担违约责任，原告诉请的违约金过高，请求法院参照实际损失依法调整。4.原告称其私自添加房屋间数不是事实，房屋的隔断和装修均是原告自行负责的，原告将房屋隔断及装修后交付于其的次承租人承租房屋，此后其就未进行房屋装修装饰。5.其将房屋转租于次承租人，原告对此知情并认可。自其租赁房屋后即2016年6月10日就已经将房屋转租给次承租人，此前原告也从未提出过由于其转租房屋而要求解除租赁合同一事。 第三人李建华述称，其从2017年6月10日自被告处承租了本案所涉6207-6208东边各半间房屋，租金已经向被告支付至2019年6月10日，由法院依法判决，不要影响其继续租赁。 第三人许木基述称，其从2018年1月25日自被告处承租了本案所涉6207-6208西边各半间房屋，租金已经向被告支付至2019年1月25日，由法院依法判决，不要影响其继续租赁。 第三人徐守平述称，其与被告签订了租赁合同，承租了华夏五金城62幢6209东半间和6210东半间，但是2017年4月20日其签订租赁合同后一个月，就把上述租赁商铺交给龙强使用至今。其让被告找龙强重新签订租赁合同，后来他们有没有签合同其不知道了，租金也是龙强去交的。 第三人龙强述称，同意徐守平的意见。被告没有找其重新签合同，其找被告重新签合同，他说到时候再看。 经审理本院认定如下事实：2016年6月16日，原告杜安宁与苏州华夏五金机电城投资开发有限公司（以下简称华夏五金公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定杜安宁向华夏五金公司承租位于苏州市吴中区房屋，建筑面积约1646.15平方米，租赁期限自2016年9月16日至2021年9月15日，第一年至第三年的租金为50万元，第四年租金为525000元，第五年租金为551250元。2016年8月，原告杜安宁（甲方、出租人）与被告王筛成（乙方、承租人）签订落款时间为2016年6月10日共计三页的《房屋租赁合同》一份，约定甲方将“位于华夏五金城6208（通）6209（东）6210（东）号”房屋出租给乙方，租赁期限为2016年6月10日至2021年6月10日；第一年租金计25000元，于2016年6月10日之前一次性支付，此后各个合同年度租金应提前一个月以现金方式向甲方支付；乙方不能及时、足额支付以后各个年度租金，逾期在10天之内的，乙方应按欠付租金日千分之一的比例向甲方支付违约金，合同继续履行，乙方未能在前述期限之内付清欠付租金的，甲方有权解除本合同，甲方决定解除本合同的，应当向乙方发出解除通知，本合同自乙方收到解除通知之日起解除，乙方收到解除通知无法确定的，本合同自甲方发出解除通知之日起三日内视为乙方收到解除通知。本合同解除之后乙方应当向甲方支付自欠付租金之日起至收回房屋之日止按欠付租金日千分之二计算的违约金；如乙方将本合同约定的租赁房屋转租给任何第三方，需由乙方提出书面申请，征得甲方同意后，方可转租，如违反上述约定，甲方有权解除本合同；本合同一式两份，双方各执一份。针对上述合同，原告称，该合同第一页其签字的，但当时只写了租赁房屋为“华夏五金城6208”，其他手写内容都是空白的，具体谁写不知道，当时仅约定出租给被告6208东半间，半间的租金为25000元每年，其他合同的内容予以认可，当时仅有一份合同，签完后就给被告了；其于2016年7月底交付原告6208东半间，后被告称其朋友要开羊肉店与其协商，其于2016年8月10日左右又向被告交付了剩余的三个半间房屋，之后其要求被告就剩余的三个半间房屋签订书面合同，但是被告拖着不签。被告称，合同是一式两份，双方各有一份，签订合同时合同条款均已在合同上，房屋是一次性交付了合同约定的房屋，具体时间记不清，应该是签订合同当时就交付了；案涉租赁房屋仅为三层商铺的第一层。 2017年4月12日，被告王筛成与第三人徐守平签订《房屋租赁合同》，自2017年4月20日第三人徐守平自被告王筛成处承租华夏五金机电城6209东半间及6210东半间房屋。2017年5月20日，被告王筛成与第三人李建华签订《房屋租赁合同》，自2017年6月10日第三人李建华自被告王筛成处承租华夏五金机电城6207东半间及6208东半间房屋。2018年1月25日，被告王筛成与第三人许木基签订《华夏五金店面租赁合同》，自2018年1月25日第三人许木基自被告王筛成处承租华夏五金机电城6207西半间及6208西半间房屋。2018年11月12日，原告杜安宁向被告王筛成住址邮寄《通知函》一份，内容为“你私自将承租的房屋改成6208（通）、另加上6209（东）、6210（东），即将承租的1个半间私自改成4个半间，并又将该4个半间在未经我同意的情况下分别出租给他人。签订合同之后，你从未支付租金，经多次催讨，你仍然拖欠。根据双方签订的《房屋租赁合同》的有关约定，我现在通知你解除该合同，请于收到本通知函之日起3日内腾退以上房屋”。该邮件查询记录反映于2018年11月14日由他人收。 另查，2016年12月7日，被告王筛成与原告杜安宁、苏州嘉奕宏祥装饰工程有限公司（以下简称嘉奕公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定王筛成将位于华夏五金城61幢1-3层共14间房屋出租给杜安宁，租赁期限为2017年2月8日至2020年2月8日，房屋租金为140万元。2017年8月28日，王筛成向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁，要求解除其与被告杜安宁、嘉奕公司签订的上述房屋租赁合同，被告杜安宁、嘉奕公司承担本案律师费25000元及其他合理费用。在仲裁中，杜安宁、嘉奕公司称王筛成租赁其位于华夏五金城的商铺共计5.5万元租金未付。2017年12月18日，中国国际经济贸易仲裁委员会作出裁决书，裁决解除双方于2016年12月7日建立的房屋租赁合同关系。 2018年1月4日，王筛成与杜安宁就华夏61幢租房进行对账结算，形成由杜安宁签字确认的书证一份，内容为：①杜总已给付107.5万元（已付房租含押金15万）②房租合计140万③押金15万（已支付房租）④应付140万-107.5万=32.5万-4.8万=27.7万⑤2017年3月-2018年3月1日（租房期限）截至。以上为2017-2018年3月1日前支付房租情况说明，杜安宁同意解除以上合同，并将商铺租赁协议，如租户不同意，王筛成可以收回该房租，私改房屋结构直接解除合同。针对该书证，原告称，因为仲裁下来合同解除，为了不让被告将租户赶走，其才与被告进行初步对账，107.5万元中有2.5万元是在核对银行转账记录时计算错误，其无法明确为何会写这个金额；4.8万元是当天其转账支付给被告的租金；当时其也提出过将本案租金予以折抵，但是被告不同意，因为其要求本案所涉4个半间房屋按10万元计算租金，被告只认可5万元，双方存在差异，所以没有抵扣。被告称，杜总已给付107.5万元包括两部分，一部分是杜安宁之前已经通过转账方式支付的105万元，第二部分2.5万元就是本案所涉第二年房租2.5万元，杜安宁提出抵扣，其也同意，因此才会结算已付107.5万元；后面扣除的4.8万元是出具该书证当日，杜安宁通过银行转账方式支付给其4.8万元，故在之后的诉讼中法院认定已付款为109.8万元均为杜安宁转账支付给其的房租。 2018年6月7日，王筛成诉讼至本院，要求杜安宁、嘉奕公司支付房屋占有使用费378712元，本院于2018年7月10日作出（2018）苏0506民初4835号民事判决书，判决确认杜安宁、嘉奕公司应支付王筛成2017年2月8日至2018年3月1日期间的房屋（房屋占有使用费）1476712元，扣除王筛成已支付的1098000元，杜安宁、嘉奕公司还应支付王筛成378712元。该民事判决已发生法律效力。 再查，被告王筛成于2018年12月6日收到本案起诉状副本。案涉租赁房屋每间包括三层，每层面积一样。 审理中，被告向本院提供如下证据：1.华夏五金公司于2019年1月22日出具的《情况说明》一份，主要内容为：其与杜安宁于2016年6月16日签订《房屋租赁合同》，系经王筛成介绍，故其参照与王筛成的租赁价给予优惠价。2.2016年3月15日，王筛成、王娟与华夏五金公司签订的《房屋租赁合同》一份，内容为王筛成、王娟向华夏五金公司承租华夏五金机电城62幢6201-6207号商铺，租赁期限为2016年7月1日至2021年6月30日，第一至第三年租金为40万元，第四年租金为42万元，第五年租金为441000元。原告称，证据1不认可，其承租案涉房屋系通过骆守权介绍的，和被告无关；证据2真实性认可。 审理中，赵某向本院反映，2016年王娟开设华夏食府饭店，其在饭店中做账，杜安宁和王筛成经常去吃饭，所以其认识了杜安宁和王筛成。杜安宁和王筛成于2016年夏天在华夏食府边上的羊肉店内签过个合同，合同的内容是其填好后由杜安宁和王筛成签字的，当时合同是王筛成拿出来的，他们两个人要求其帮忙写一下，具体租赁是哪几间记不清了，就是合同上写的内容。 王娟向本院反映，2016年4月开始其在华夏五金城租了一层商铺用来经营华夏食府饭店，在2017年2月开始无法继续经营，其就把房子委托王筛成管理了；杜安宁有在华夏食府饭店充值饭卡，充值金额是3万元，用来支付6208房屋的租金，系其要王筛成从杜安宁处承租6208房屋用于经营华夏食府，租金其直接通过充饭卡的方式给付杜安宁，杜安宁是同意的。2017年1月19日做账的时候统计杜安宁的充值卡还有16000元没用完，其无法提供充值卡的交易记录和开户信息。 骆守权向本院反映，杜安宁自华夏五金公司承租的华夏五金城62幢的房屋系其介绍的，价格比较优惠。2016年8月4日之前其自王筛成处承租了位于华夏五金城6209东半间及6210东半间房屋，杜安宁知晓其从王筛成处租赁了上述房屋，因为一开始其介绍杜安宁承租了华夏五金城八个大间房屋，当时其就提出要把四个半间（6208一间、6209及6210东边各半间）出租给王筛成作为华夏食府的配套，其承租的6209东半间及6210东半间是经营羊肉店，也是作为华夏食府的配套，所以当时王筛成与杜安宁签订过针对四个半间的租赁合同，当时约定好租金是25000元。四个半间第一年的租金是以华夏食府30000元的充值卡交付给杜安宁的，当时是其交给杜安宁的，这个30000元包括了25000元的租金和做活动充值送的20%的钱。 审理中，杜安宁向本院表示，其不要求第三人李建华、许木基、徐守平、龙强迁出案涉租赁房屋。其知晓王筛成将案涉6208号房屋转租给王娟作为华夏食府的储备间，将案涉6209-6210号房屋转租给骆守权开羊肉店，其自2017年4月发现被告又将案涉房屋转租给他人，2018年5月左右其发现本案第三人在使用案涉房屋。案涉租赁房屋系第一层可以作为门面房出租，市场价是3.5万元一年，第二层和第三层只能作为办公和住宿，每半间每月租金600元。 上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、收据、通知函、邮寄回单及查询记录，被告提供的情况说明、裁决书、生效证明、民事判决书、结算单、房屋租赁合同、情况说明，以及本院开庭笔录、调查笔录在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且与法不悖，应属合法有效，双方均应按约履行合同义务。关于案涉合同所约定的房屋内容及租金标准，首先，根据合同第一页载明的合同内容包括华夏五金城6208（通）、6209（东）、6210（东）房屋，并约定第一年租金为25000元，而原告杜安宁亦认可其在第一页的签字系其本人所签，应当可以确认杜安宁认可上述租赁标的物及租金的约定；其次，根据证人赵某的陈述，上述合同中合同标的物及租金的手写内容系其书写，且在其书写后杜安宁签字确认，与被告关于上述合同的形成过程的陈述基本吻合，进一步印证上述合同所约定的租赁房屋应当为华夏五金城6208（通）、6209（东）、6210（东）房屋，以及年租金为25000元的事实；再次，根据合同约定“本合同一式两份，双方各执一份”的内容，上述合同应当由杜安宁执有一份，而杜安宁表示该合同仅此一份，其无法提供，其陈述内容与合同约定不一致，杜安宁亦未提供相反证据证明合同约定的合同标的物存在事后添加的情形，故本院对杜安宁认为双方签订的租赁合同仅约定6208东半间房屋的年租金为25000元的意见不予采纳。综上，本院确认双方所签订租赁合同约定的租赁物包括华夏五金城6208房屋、6209东半间房屋、6210东半间房屋以及上述房屋的租金为每年25000元。 关于案涉租赁合同是否解除及租金的支付？根据合同约定，被告应分别于2016年6月10日前、2017年5月10日前支付原告第一年房租25000元、第二年房租25000元，被告不能及时足额支付租金，逾期在10天之内的，应按欠付租金日千分之一的比例向原告支付违约金，合同继续履行，被告未能在前述期限之内付清欠付租金的，原告有权解除合同，原告决定解除本合同的，应当向被告发出解除通知，合同自被告收到解除通知之日起解除，被告收到解除通知无法确定的，合同自原告发出解除通知之日起三日内视为被告收到解除通知。虽被告认为第一年租金已以华夏食府充值卡的方式支付，原告对此未予认可，现仅有骆守权、王娟的陈述，并无其他证据予以佐证，本院碍难确认第一年租金已支付的事实。虽被告认为第二年租金已向原告提出以原告结欠其的租金予以折抵，原告对此未予认可，且被告在起诉原告结欠租金的诉讼中亦未将案涉第二年租金予以抵扣，故被告实际未能履行按时支付租金的义务。现原告以被告未支付租金为由于2018年11月12日向被告住址寄送解除合同的通知函，该函件签收记录亦显示于2018年11月14日签收，虽被告否认实际收到该函件，但依据合同关于被告收到解除通知无法确定时自原告发出解除通知之日起三日内视为被告收到解除通知的约定，本院确认双方签订的案涉房屋租赁合同于2018年11月14日解除，根据原告诉讼请求主张的租金及房屋使用费的期限，本院确认被告应支付原告自2016年6月10日至2018年12月6日以及2018年12月9日至2019年1月25日的租金及占有使用费共计65555元。因原告不要求现房屋的实际使用人第三人李建华、许木基、徐守平、龙强返还案涉房屋，故本院对合同解除后案涉房屋的返还未予理涉。 关于违约金，根据合同约定，合同在原告以被告未支付租金为由解除之后被告应当向原告支付自欠付租金之日起至收回房屋之日止按欠付租金日千分之二计算的违约金，原告据此主张就欠付租金按日千分之一计算2016年6月11日至2018年12月6日期间的违约金，现被告认为上述违约金约定过高，要求参照实际损失依法调整，但双方均未提供证据证明因被告未按约支付租金导致原告的实际损失内容，本院综合考量合同的履行情况、被告的过错程度以及预期利益等因素，酌情确认被告应支付原告违约金15000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告杜安宁与被告王筛成之间签订的落款时间为2016年6月10日的《房屋租赁合同》于2018年11月14日解除。 二、被告王筛成于本判决生效之日起十日内支付原告杜安宁截止2019年1月25日的租金及使用费人民币65555元。 三、被告王筛成于本判决生效之日起十日内支付原告杜安宁违约金人民币15000元。 案件受理费人民币7401元，由原告杜安宁负担5935元，由被告王筛成负担1466元。被告应负担的案件受理费已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的案件受理费本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 （此页无正文） 审 判 长  谢 丰 人民陪审员  顾夏琴 人民陪审员  肖艳华 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  陆晓文 钟晓婷