广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终19703号上诉人（原审被告、反诉原告）：周武，男，汉族，1972年6月29日出生，身份证住址：四川省南充市嘉陵区，委托诉讼代理人：罗琳，广东商达（龙岗）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市鑫协旺科技有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区，统一社会信用代码：。法定代表人：何少飞，总经理。委托诉讼代理人：石开新，广东华程律师事务所律师。上诉人周武因与被上诉人深圳市鑫协旺科技有限公司（以下简称鑫协旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初3307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周武上诉请求：一、撤销一审判决的第三项，改判周武支付鑫协旺公司房屋占用使用费21000元；二、本案诉讼费用由鑫协旺公司承担。事实和理由：鑫协旺公司诉周武房屋租赁合同纠纷一案，一审判决认定事实错误，程序违法，依法应予撤销改判或者发回重审。关于程序违法。在一审法庭辩论终结前，鑫协旺公司的诉讼请求一直都是要求周武承担单方解除协议的违约金，即三个月租金的补偿款。鑫协旺公司从未提出要求周武支付租金或占用使用费的诉讼请求，直到法院释明，双方签订的协议属于无效协议，询问双方是否变更诉讼请求，鑫协旺公司在第二次开庭时仍然表示不需要变更诉讼请求，而后却在当天下午又反悔说要变更诉讼请求，才在法院作出判决的当天2019年5月13日提交申请变更诉讼请求为要求周武支付从2018年6月至2018年8月三个月的占用使用费，但是在其变更诉讼请求后，法院未给予周武新的举证期限，而是明知双方关于搬厂日期存在争议的情况下径直作出一审判决，导致周武丧失举证权利。因此周武认为一审程序违法。关于占有使用费标准的事实认定错误。周武与鑫协旺公司签订的《租赁厂房、宿舍协议书》中约定转租的范围包括厂房二楼一层1250平方、宿舍二楼9间500平方，并在第二条约定2018年6月10日至2020年5月31日期间厂房每月租金为30000元，宿舍每月租金为12000元，两项加起来才是42000元每月租金。而周武因厂房并未实际投入生产，从始至终从未占用使用过宿舍，没有产生任何宿舍水电费，根本不构成对宿舍的实际占有使用。假如鑫协旺公司主张已经将宿舍实际交付给周武使用，应该对此承担举证责任，而并非由周武证明其并无使用宿舍，因此在涉案协议认定无效的情况下，鑫协旺公司根本无权主张按照12000元每月标准由周武支付宿舍的占用使用费，一审法院认定按照每月42000元的标准支付占用使用费是错误的，最多是按照每月30000元的标准计算周武厂房的占用使用费。关于占用使用的具体日期的事实认定错误。鑫协旺公司在起诉状中原先写到八月份厂房已经转租给别人，而后开庭时认可周武七月中旬搬厂的主张，但是又称周武是陆续搬离，直到九月他们才将厂房转租给别人，前后陈述矛盾，完全不应采信。实际上在七月中旬搬离涉案厂房时双方早已达成解除协议的共识，鑫协旺公司才能给我们出具放行条，周武才能将设备等生产经营物品搬离厂房。因为厂房并未投入生产经营，实际东西不是特别多，所以是一次性搬完的，并不存在陆续搬厂的情况。关于具体搬厂日期的证据最直接一是厂区的视频监控，二是当初鑫协旺公司写给周武的放行条，这两份关键证据均掌握在鑫协旺公司手上。周武认为该举证责任在于鑫协旺公司，而非周武，由鑫协旺公司承担举证责任才是更加合理的。因此一审法院认定的占用使用日期是错误的，请求二审法院采信周武的主张。鑫协旺公司辩称，请求二审法院维持原判，周武的两个上诉请求不成立，应予驳回。鑫协旺公司认为一审法院审理程序合法，在认定事实方面，合同无效。在有关费用的计算上，中介费12000元的认定上没有支持鑫协旺公司的主张，周武认为鑫协公司已经提交了足够的证据予以证明这些花费的费用，因为周武的违约而损失，因此，应当由周武承担。关于一个月的装修费用，鑫协旺公司的主张也有一定的依据，请二审法院酌定。针对周武提出的每月使用费，厂房租金与住宿分开计算的问题，鑫协旺公司认为这是一个整体，不能分割。因为周武在使用厂房的同时，鑫协旺公司必须按照合同的约定将宿舍空置留给周武使用，虽然周武没有直接去居住，但是所产生的空置费用仍然应当由周武承担，因此这二者应当一同计算。关于租金计算的时间问题，一审法院在判决书中已经计算明确，请二审法院维持原判。虽然一审法院并没有完全支持鑫协旺公司的一审起诉请求，但考虑本案的实际，请二审法院在某些问题进行适当的调整，支持鑫协旺公司的一审观点。鑫协旺公司向一审法院起诉请求：1、确认周武终止租赁合同违约，押金不予退还。租赁合同终止时间为2018年8月30日；2、周武支付三个月占用厂房使用费126000元。3、周武支付中介损失费12000元；4、把装修期一个月的占用使用费用于抵扣押金；5、本案诉讼费用由周武承担。周武向一审法院反诉请求：一、确认双方签订的协议书无效，鑫协旺公司返还周武租赁合同押金84000元；二、本案诉讼费用由鑫协旺公司承担。一审法院认定事实：2018年6月5日，鑫协旺公司（甲方）与周武（乙方）签订一份《租赁厂房、宿舍协议书》，约定甲方将位于辅城坳社区风X区X栋二楼一层1250平方、宿舍二楼9间500平方给乙方使用。合同第二条约定，2018年6月10日至2020年5月31日期间厂房每月租金为30000元，宿舍每月租金为12000元；2020年6月1日至2021年7月31日期间厂房每月租金为33000元，宿舍每月租金为13200元。合同第四条约定，租赁期为3年，开始计租由2018年6月10日至2021年7月31日止。第五条约定，双方签约后在使用期间之租金，要在每月5日前交清当月租金，如超过半个月不交租金，甲方有权收回厂房，合同作废并追回所欠租金，押金不退还作为赔偿甲方损失。第八条约定，在租赁期间，如果乙方因特殊情况需搬厂，乙方无条件补偿3个月租金给甲方弥补损失，并且要提前2个月通知甲方。合同第九条约定、为了表达双方诚意，双方签约时需交两押一租，乙方需交押金84000元，预先交一个月租金42000元，如甲方交付厂房使用之时，乙方违约不租，甲方不退还押金。鑫协旺公司与辅城坳邝屋经济合作社签订有一份《租赁厂房、宿舍协议书》，租赁期为四年，自2014年8月1日至2018年7月31日止，租赁物为位于辅城坳社区X区X号一栋（四层）、宿舍一栋（四层）。针对上述租赁物鑫协旺公司与深圳市辅城坳股份合作公司岐岭路六村分公司另签订有一份《租赁厂房协议书》，租赁期为三年，自2018年8月1日至2021年7月31日止。鑫协旺公司与周武确认涉案房屋于2018年5月15日由鑫协旺公司交付给周武。鑫协旺公司确认周武向其交纳了100000元，其中两个月押金84000元及部分租金16000元。周武陈述其向鑫协旺公司交纳了100500元，其中84000元为押金，剩余部分为2018年6月10日至2018年6月30日的租金，双方约定了2018年6月10日之前为免租期。周武陈述其在2018年7月中旬就已经搬走。另陈述，在合同签订之初，其多次要求鑫协旺公司及时安装货梯，以满足周武的生产需求，但鑫协旺公司均未予以行动。2018年7月中旬该电梯才告知安装好，周武前往现场查看发现该电梯载重仅限0.45吨，并且禁止载人，根本无法满足周武生产的需求，致使合同目的无法实现，所以提出解除租赁合同。鑫协旺公司同意并通知周武尽快搬厂。鑫协旺公司确认其已收回房屋，主张周武于2018年8月才搬走，使用涉案房屋至2018年8月31日。并陈述，周武搬厂时没有明确说明原因，搬厂时是陆陆续续搬走的，也没有明确说要解除合同，直到八月中旬鑫协旺公司多次向周武催缴租金，周武才说不承租。鑫协旺公司直到2018年9月才将涉案房屋另行出租给他人。另查明，本案涉案房屋未办理房屋所有权证，未取得建设规划许可证，进行了农村城市化历史遗留违法建筑的申报。诉讼中，一审法院向鑫协旺公司与周武释明，由于鑫协旺公司与周武双方签订的合同系无效合同，法院应对合同无效的后果全面处理。释明后，鑫协旺公司将其诉请的三个月补偿金变更为三个月的占有使用费，并主张把装修期一个月的占用使用费抵扣押金；周武变更其诉讼请求为确认双方签订的协议无效，鑫协旺公司返还押金84000元。一审法院认为，因涉案房屋没有办理房屋所有权证，也没有取得建设工程规划许可证等合法报建手续，因此鑫协旺公司与周武签订的《租赁厂房、宿舍协议书》是无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。根据上述规定，周武应当依法返还涉案房屋给鑫协旺公司，鑫协旺公司确认已收回房屋。因鑫协旺公司与周武签订的房屋租赁合同无效，故鑫协旺公司收取周武的押金84000元应退还给周武。鑫协旺公司关于以装修期一个月的占用使用费抵扣押金的主张，依据不足，一审法院不予支持。关于房屋占有使用费问题，因周武未能举证证明其将涉案房屋返还给鑫协旺公司的具体时间及其已向鑫协旺公司交纳的租金金额，应承担举证不能的不利后果，故一审法院对鑫协旺公司关于周武使用涉案房屋至2018年8月31日及交纳租金16000元的事实予以采信。周武应当参照双方合同约定的租金标准及起算时间向鑫协旺公司支付2018年6月10日至2018年8月31日期间的房屋占有使用费共计112000元，扣除周武已交纳的16000元，周武还应向鑫协旺公司支付房屋占有使用费96000元。鑫协旺公司诉请超出一审法院上述认定的部分，缺乏事实及法律依据，一审法院不予以支持。鑫协旺公司诉请的中介损失费12000元，依据不足，一审法院不予支持。一审法院判决：一、确认鑫协旺公司与周武签订的《租赁厂房、宿舍协议书》无效。二、鑫协旺公司应于本判决生效之日起三日内向周武返还押金84000元。三、周武应于本判决生效之日起三日内向鑫协旺公司支付房屋占有使用费96000元。四、驳回鑫协旺公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1530元（鑫协旺公司已预交），由鑫协旺公司负担930元，由周武负担600元。反诉费950元（周武已预交），由鑫协旺公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另，二审法庭调查询问程序中，鑫协旺公司称，周武完全搬离涉案房产的时间为2018年8月上旬左右。本院认为，鑫协旺公司于一审开庭后提交变更诉讼请求申请书，系将原诉讼请求的租金变更为占有使用费损失。一审法院即将该申请书送达周武一方。本院认为，一审庭审过程中已对周武实际占有涉案房产的事实进行了法庭调查，周武亦就该问题进行答辩，一审程序虽然存在瑕疵，但未实际剥夺周武进行答辩的权利，不属于严重违反法定程序的情形，故本案不予发回重审。鑫协旺公司与周武签订的《租赁厂房、宿舍协议书》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。一审判决周武向鑫协旺公司支付房屋占有期间的占有使用费，适用法律正确。双方争议的焦点在于如何确定房屋占有使用期间及支付标准。双方在一审开庭程序中确认涉案房屋于2018年5月15日交付，而合同约定租金起算日为2018年6月10日。由于合同无效，对上述期间的占有使用费，本院根据双方约定的剩余租期与全部租期的比例，并鉴于鑫协旺公司作为出租方应当对合同无效承担主要过错的因素，酌情认定周武向鑫协旺公司支付2018年5月15日至2018年6月9日装修免租期内的占有使用费金额为16000元。此后的使用费，周武上诉主张未实际使用宿舍部分房产，但其在接收后并未将宿舍返还鑫协旺公司，故仍应当参照合同约定的租金标准计付使用费。关于搬离时间，鑫协旺公司确认周武于2018年8月上旬左右完全搬离，本院采纳鑫协旺公司自认的事实予以认定。据此计算周武应当向鑫协旺公司支付2018年6月10日至2018年8月10日期间的房屋占有使用费计84000元。上述2018年5月15日至2018年8月10日房屋占有期间的占有使用费合计100000元，扣除已交纳的16000元，周武还应向鑫协旺公司支付84000元。鑫协旺公司虽然对一审判决结果未提起上诉，但对使用费计算标准提出异议，本院经重新计算后认定周武应付费用未超过一审判决结果，故对一审判决予以纠正。综上所述，周武的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初3307号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初3307号民事判决第四项；三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初3307号民事判决第三项为：周武应于本判决生效之日起三日内向深圳市鑫协旺科技有限公司支付房屋占有使用费84000元。四、驳回深圳市鑫协旺科技有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1530元,由深圳市鑫协旺科技有限公司负担930元,由周武负担600元。反诉费950元，由深圳市鑫协旺科技有限公司负担。深圳市鑫协旺科技有限公司应于本判决生效之日起三日内迳付周武350元；二审案件受理费325元，由周武负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一九年十一月二十七日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。