河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终5110号上诉人（原审被告）：袁志展，男，1987年1月16日生，汉族，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：赵飞虎，河南博同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉火安，男，1939年6月5日生，汉族，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：王鹏，河南航星律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘畅，河南航星律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：吉永立，男，1974年1月23日生，汉族，住洛阳市洛龙区。被上诉人（原审被告）：李培红，男，1977年5月23日生，汉族，住洛阳市洛龙区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：曹建华，洛阳法律研究会成员。上诉人袁志展因与被上诉人吉火安、吉永立、李培红房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初2699号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人袁志展及其委托诉讼代理人赵飞虎，被上诉人吉火安委托诉讼代理人王鹏、刘畅，被上诉人李培红和吉永立的共同委托诉讼代理人曹建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁志展上诉请求：1．撤销一审判决，依法发回重审或改判，驳回吉火安的诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由吉火安、吉永立、李培红承担。事实与理由：1．吉火安、吉永立、李培红对涉案房屋的买卖知情，并且配合办理业主登记变更手续。按照袁志展的要求，吉火安在吉庆嘉苑小区物业将业主变更登记为吉永立，又由吉永立将业主变更为袁志展，办理变更手续时吉火安、吉永立均向戴维斯物业公司出具变更证明，上述事实可由签订《购房合同》时的见证人唐某予以证明。此后物业费、水电费等费用均由袁志展支付，房屋也由袁志展占有、使用。根据《合同法》第四十九条，结合上述事实及证据一审法院以吉永立适用无权处分和无权代理的法律规定是错误的。2．涉案房屋已在洛龙区人民法院按照吉永立的个人财产予以查封，本案又将已查封的涉案房屋认定为吉火安的个人财产，对于该事实系认定错误。根据案外人刘建欣与本案吉永立、李培红借款合同纠纷中，洛龙区人民法院所作（2019）豫033执284号执行公告显示，吉火安的房产拟被拍卖。一方面一审法院在执行案件中将涉案房屋系吉火安所有，另一方面一审法院在执行案件中将涉案房屋又作为吉永立的财产予以执行，造成同一房产在同一人民法院出现不同所有权认定。吉火安辩称，1．一审法院认定事实清楚，适用法律准确，应当依法予以维持。一审法院认定涉案房屋的权利人为吉火安，吉永立无权对吉火安所有的房产进行处分。吉永立在签订涉案房屋购房合同及协议时，并未征得吉火安本人同意，在签订合同之后也未征得吉火安本人追认。直到2019年3月发生他人强占被上诉人房屋时，才得知涉案房屋买卖合同的存在，就即刻启动本案诉讼程序，以维护自己的权利。关于袁志展所提其有理由相信行为人有代理权，根据目前其向法庭提交证据不足以认定其认为有理由相信吉永立有代理吉火安处置涉案房屋的权利，并且根据其一审向法庭出示的证据可以证实其在签订合同时明知房屋的所有权人为吉火安，但并没有获得吉火安的确认。2．关于袁志展上诉状中所提到了洛龙区人民法院对涉案房屋的执行查封问题。关于该执行查封吉火安在得知后已经向洛龙区人民法院执行局提出了执行异议，执行局也正在对该案的执行异议程序进行审查。法院的执行保全查封程序并不是所谓的确权程序，否则民事诉讼法所设定的执行异议之诉即无存在的必要。因此认为本案中吉永立在吉火安不知情的情况下擅自处分吉火安名下房产对吉火安已经构成侵权。本案袁志展在明知的情况下仍然与吉永立进行串通，应当对其签订涉案无效的房屋买卖合同承担不利的法律后果。吉永立、李培红共同辩称，一审法院的判决事实清楚，适用法律准确。1．由于被拆房屋归吉火安所有。按照拆迁安置政策该房款由吉火安拆迁安置房抵扣和缴纳，而且该房屋实际由吉火安居住，因此涉案房屋应归吉火安所有。2．该涉案房屋买卖协议无效。理由如下：第一、袁志展非涉案的村集体组织成员，不具备买卖农村房屋的资格，因此，与吉永立、李培红签订的房屋买卖协议无效。第二，吉永立和袁志展签订的协议，代理行为是无效代理、无权代理行为。虽然该拆迁安置协议、挑房单注明了吉永立为户主，但实质上是由于吉火安年迈，由其子即吉永立代为办理安置手续。吉永立对该房没有所有权，擅自代理吉火安买卖房屋不构成表见代理。对该买卖房屋协议，吉火安不知情、不同意也没有追认。根据合同法的规定，无权代理所签合同，违背所有人追认，该合同是无效合同。第三，该纠纷性质实质为借贷纠纷。涉案房屋买卖协议实质上视为其借贷抵押担保协议。吉永立由于生意的原因，曾向袁志展借款4万元。袁志展为了促使吉永立偿还借款，再借给吉永立一万元并且用涉案房屋签订房屋买卖协议作为借款担保。吉永立在袁志展的劝说下，签订了所谓的房屋买卖协议。该协议的第三段载明2018年7月25日至2019年2月25日期间该房屋由吉永立家人居住，到期如果吉永立未能如约还款，家人办理放弃房屋所有权、购买权，说明了该房屋买卖协议属于借贷的担保协议。协议中未能如约还款，家人搬离放弃房屋所有权，属于抵押流质条款根据法律规定是无效的。因此该涉案的房屋买卖协议是无效的。综上所述一审法院判决事实清楚，适用法律准确。吉火安向一审法院起诉请求：一、依法判令袁志展、吉永立、李培红2018年7月25日签订的协议及购房合同无效；二、本案的诉讼费由袁志展、吉永立、李培红共同承担。一审法院认定事实：2018年7月25日，吉永立与袁志展签订《购房合同》，约定吉永立于2018年7月25日将位于洛阳市伊滨区吉庆嘉苑一组团九号楼一单1402房卖于袁志展，房屋面积67.16平方米，卖房价格贰拾万元整。袁志展所购买吉永立房屋款贰拾万元整一次性付清，由吉永立、李培红、袁志展三方共同签字摁印。同日，吉永立于袁志展签订协议一份，协议约定吉永立于2018年7月25日将位于洛阳市伊滨区吉庆嘉苑一组团九号楼一单1402房卖于袁志展，房款贰拾万元整。双方约定从2018年7月25日至2019年2月25日，吉永立将贰拾万元整人民币还于袁志展，所买房屋由袁志展再过户给吉永立。2018年7月25日至2019年2月25日期间该房屋由吉永立家人暂住该房屋，到期如果吉永立未能如约还款，则家人搬离，放弃房屋所有购买权。此期间，吉永立于每月25日前付给袁志展利息6000元，由吉永立和袁志展在协议上签字摁印。另查明，位于李村乡××××村上的宅基属于原告吉火安。2019年3月18日，洛阳伊滨区李村镇人民政府和洛阳伊滨区李村镇东白塔村社区居民委员会共同出具证明一份，内容为：伊滨区李村镇东白塔社区第二居民组居民吉火安，男，身份证号：，因伊滨区开发建设，东白塔社区属于整村拆迁项目，于2016年12月房屋已经拆除，本人于2016年12月申报安置房面积40平方米，自愿挑选安置房为伊滨区吉庆嘉苑（2号小区）九号楼一单元1402房，面积67.16平方米。40平方米为安置价570元每平方计22800元，安置房超出部分27.16平方米，按照政策成本价2020元每平方结算，计54863.2元，以上合计77663.2元，为整村拆迁安置房。该房款已结清，政府拆迁安置办于2016年12月已经交付吉火安使用。同日，洛阳伊滨区李村镇东白塔村社区居民委员会出具证明一份，证明吉永立与李培红是吉火安的儿子及儿媳。一审法院认为，效力待定的合同被拒绝追认的，自始无效。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不产生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。本案中，吉永立、李培红与袁志展签订合同，将自己父亲房子出售给袁志展，其行为没有经过其父亲吉火安的授权，属于无权处分行为，双方签订的合同属于效力待定的合同。现其父亲即本案吉火安拒绝追认，并且提起诉讼，要求确认无效，因此吉火安要求确认三原审被告2018年7月25日签订协议及购房合同无效的诉讼请求，依法予以支持。因双方购房合同及协议无效，吉永立与李培红应当将收取的购房款返还给被告袁志展。依据《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、吉永立、李培红与袁志展2018年7月25日签订的购房合同无效；二、吉永立与袁志展2018年7月25日签订的关于房屋买卖的协议无效。案件诉讼费300元，由三被告各自承担100元。本院二审期间，本院组织双方当事人进行举证质证。经二审审理查明的事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为，案涉房屋买卖合同是吉永立以自己名义（非以吉火安名义）与袁志展签订，根本不存在代理问题，无权代理或表见代理也就无从谈起。一审以无权代理，未经被代理人追认为由确认该合同无效没有事实依据，其理由不能成立。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。其法理基础为物权效力与债权效力区分原则，即合同本身效力与物权变动效力区分原则。一审判决对该法理认识不清，物权效力与债权效力不分，以无权处分确认案涉合同无效不符合法律规定，属适用法律错误。综上，袁志展的上诉请求成立，应予支持；吉火安一审诉讼请求不论是依据无权代理还是无权处分，其理由均不能成立，应判决予以驳回。一审判决确认合同无效无事实根据和法律依据，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初2699号民事判决；二、驳回吉火安的诉讼请求。一审案件受理费300元，二审案件受理费100元，均由吉火安负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  董 鹏二〇一九年十一月十九日书记员  周 青