吉林省四平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉03民终1469号 上诉人（原审被告、申请执行人）：四平铁东德丰村镇银行股份有限公司，住所地吉林省四平市。 法定代表人：万志方，董事长。 委托诉讼代理人：郑方博，男，该单位工作人员。 委托诉讼代理人：贺新，吉林公捷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：杨志永，男，1987年2月13日生，汉族，住吉林省梨树县。 委托诉讼代理人：邱宇，吉林辅民律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：四平市晟泰粮油批发市场有限公司，住所地吉林省四平市。 上诉人四平铁东德丰村镇银行股份有限公司（以下简称德丰银行）因与被上诉人杨志永、四平市晟泰粮油批发市场有限公司（以下简称晟泰公司）案外人执行异议之诉一案，不服四平市铁东区人民法院（2019）吉0303民初1454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人德丰银行的委托诉讼代理人郑方博、贺新，被上诉人杨志永及其委托诉讼代理人邱宇到庭参加诉讼。被上诉人晟泰公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德丰村镇银行上诉请求：1.依法撤销四平市铁东区人民法院（2019）吉0303民初1454号民事判决；2.判决驳回杨志永的全部诉讼请求。3.一二审诉讼费由杨志永、晟泰公司负担。事实和理由：一、案件基本事实。2014年8月11日晟泰公司与德丰银行签订抵押合同，以案涉土地为其所负债权设立抵押担保并办理抵押登记。其后，双方通过注销并重新办理抵押登记的方式延续抵押期限。自2014年至2017年间，德丰银行连续四次持续不断地对案涉土地办理抵押登记。二、原审判决认定杨志永为案涉房屋实际所有人，并认定房屋占用范围土地使用权同时转让错误，违反了《中华人民共和国物权法》第九条关于不动产物权登记生效的规定，属于适用法律错误。1.杨志永仅基于房屋买卖合同的效力享有合同债权，其并未办理房屋所有权变更登记，其未依法取得案涉房屋所有权。2.杨志永所购房屋占用范围内的土地并未同时转让。原审判决依据的《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条并不适用于本案。该法规定的房地产转让系指发生物权变动的情形，但本案中杨志永购买案涉土地上的房屋，尚未发生物权变动，案涉土地上所建房屋仍登记在晟泰公司名下，故杨志永购买的房屋占用范围内土地尚未同时转让。三、一审判决认定德丰银行未要求晟泰公司将地上房屋一并办理抵押登记不符合担保法和物权法的规定错误。德丰银行基于与晟泰公司签订的抵押合同办理抵押登记，该合同是双方意思自治的结果，德丰银行并无过错。同时，德丰银行依《中华人民共和国物权法》第一百八十二条第二款的规定，抵押登记的土地及地上房屋一并享有抵押权。四、杨志永以房屋所有权人身份提出执行异议的理由，没有事实和法律依据，依法不能成立。1.杨志永于2015年2月7日与晟泰公司签订房屋买卖合同时，德丰银行依据四他项（2014）第00194号他项权利证对案涉土地享有抵押权。根据物权公示的法律效力，杨志永当时即对案涉房屋及土地存在权利瑕疵和登记障碍应为明知。基于案涉房屋和土地存在权利瑕疵和登记障碍的事实，杨志永无权依房屋买卖合同提出执行异议。2.根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，晟泰公司在出售抵押财产时没有经过德丰银行同意，也未对德丰银行清偿债务，其对案涉房屋的处分不能发生物权效力，故杨志永无法取得房屋所有权，其提出执行异议的理由不能成立。3.杨志永与晟泰公司于2015年2月7日签订的合同不具有商品房买卖合同性质，杨志永没有提供购房款和占有使用房屋的证据，其所述多支付380余万元现金的情形不符合常理，且其自身对未办理过户登记存在明显过错，故提出的执行异议不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件。根据《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干问题疑难的解答》问题十八的答复意见，因杨志永购买的房屋及所占土地均为抵押财产，均存在登记障碍，故其自身对未办理过户登记存在过错，其请求不能成立。4.根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，因德丰银行对案涉执行标的享有担保物权，杨志永提出的执行异议依法应予驳回。 杨志永辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、2016年，晟泰公司已将案涉土地由工业用地变更为建设用地，土地使用权的性质已经发生了改变，德丰银行在2017年仍以工业用地的性质办理抵押登记，其主张的抵押事实不能成立。二、德丰银行办理抵押登记时，晟泰公司就案涉土地上所建房屋已经取得产权，德丰银行未遵循人民银行贷款规则的规定查明土地现状即办理抵押登记，其存在过错。三、杨志永对执行标的提出的异议符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对案涉土地享有的物权期待权足以排除享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。 杨志永向一审法院起诉请求：1.不得执行晟泰公司抵押给德丰银行的位于四平市铁东区平东街东大街1660号，面积为20940.20平方米的工业用地【土地证号：四国用（2013）第08-XXX18号，地号为8-48-XX】中杨志永名下的四平市房权证四字第XXX241、XXX243、XXX256、XXX262、XXX263号等五套商网在整栋商网房屋所占2870平方米土地中每户商网所分摊土地的具体面积。2.确认上述五套房屋所对应的分摊土地的面积所有权更名至杨志永名下。3.诉讼费由杨志永、晟泰公司承担。 一审法院认定事实：杨志永因该院受理德丰银行申请执行晟泰公司、吉林省金泰农业高新技术开发有限公司、孟香平等17人金融借款合同纠纷（2018）吉0303民初37号一案件时，对四平市铁东区平东街平东大街1660号面积20940.20平方米工业用地，该院于2018年9月17日作出（2018）吉0303执70-2号执行裁定书，对该土地使用权予以评估、拍卖。2019年4月20日发布第一次网上拍卖公告，2019年6月27日发布第二次网上拍卖公告。因土地是杨志永商网坐落下的土地，其向该院提出异议，该院于2019年7月12日作出（2019）吉0303执异34号执行裁定，驳回杨志永的异议申请，杨志永于2019年8月2日向该院提出执行异议之诉的告诉。另查明，2015年2月7日，杨志永与晟泰公司签订购房合同，购买该公司开发的位于四平市铁东区平东街平东大街1660号第114号、116号、117号、120号、121号五户商网房屋，2018年11月5日该院作出（2018）吉0303民初2571号民事判决：一、杨志永与晟泰公司之间于2015年2月7日签订的五份《商品房买卖合同》有效；二、晟泰公司于本判决生效后10日内协助杨志永办理坐落于铁东区平东大街1660号晟泰公司五套房屋产权更名过户手续（五套房屋幢号、室号所有权证号分别为：27/773幢，114号，四平市房权证四字第XXX241号；27/773幢，116号，四平市房权证四字第XXX242号；27/773幢，117号，四平市房权证四字第XXX256号；27/773幢，120号，四平市房权证四字第XXX262号；27/773幢，121号，四平市房权证四字第XXX263号），将上述五套房屋产权更名至杨志永名下。晟泰公司位于四平市铁东区平东街平东大街1660号，面积为20940.2平方米的工业用地【土地证号：四国用（2013）第08-XXX18号，地号为8-48-XX】的抵押德丰银行的日期是2017年9月28日。再查，晟泰公司开发建设的坐落于铁东区平东大街1660号（地址平东大街南侧、现状中业热工设备制造有限公司南侧、现状天龙机械制造有限公司北侧）粮油物流仓储中心综合楼已取得建设用地许可证（地字第12014-015)和中华人民共和国建设工程施工许可证，总用地面积0.2858公顷。建设规模4947.75平方米。杨志永所购买的坐落于铁东区平东大街1660号五套房屋经四平国土调查规划设计有限公司房产测绘成果报告书（四国测2019土测字第004号），测绘杨志永所有的五套房屋的面积均为140.75平方米，土地面积均为2858平方米，土地分摊面积均为82.51平方米。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，杨志永在晟泰公司于2017年9月28日抵押给德丰银行位于四平市铁东区平东街平东大街1660号，面积为20940.2平方米的工业用地【土地证号：四国用（2013）第08-XXX18号，地号为8-48-XX】之前即2015年2月7日已与晟泰公司签订了商品房买卖合同，并以实际占有使用，其已支付了合同约定的购房款，且已经该院确认房屋买卖合同有效。应认定房屋实际所有人为杨志永。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，抵押人未依照前款规定一并抵押的未抵押的财产视为一并抵押。本案中，晟泰公司在2016年12月16日就已经取得出售给杨志永五套房屋的所有权证，即德丰银行于2017年9月28日办理土地抵押登记时，该抵押土地上建筑物已经办理了晟泰公司的产权证，且与土地使用权证一致，德丰银行没有要求抵押人（晟泰公司）将该抵押土地上的房屋一并办理抵押登记，不符合担保法和物权法的规定。德丰银行未按照物权法及不动产抵押登记的相关法律的规定，应承担相应的过错，其过错行为不能及于本案杨志永。晟泰公司于2015年4月23日已取得建设用地规划许可证，已将工业用地0.2858公顷转为建设用地，并于2016年12月16日就已经取得房屋的所有权证，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”杨志永于2015年2月7日所购买的房屋，房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此杨志永拥有的房屋所占用范围内的土地使用权符合法律规定，能够对抗德丰银行未办理抵押登记房屋所占土地面积，德丰银行不能视为将杨志永房屋所占用土地一并抵押。《中国人民银行贷款规则》第二十七条贷款调查：贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。晟泰公司于2017年9月28日向德丰银行办理土地抵押登记时，晟泰公司就已在抵押登记的土地上建设了房屋，并取得了该房屋所有权证，德丰银行违规操作，未对抵押物进行调查，没有核实其抵押物的土地上建筑物已获得产权证的情况，违反担保法和物权法关于房地一并抵押法律规定，也违反了《中国人民银行贷款规则》的规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条：执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产的调查笔录或者收集其他有关资料。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地的建筑物、构筑物及其附属设施。”人民法院强制拍卖建设用地使用权时，应当严格遵循该条规定。本案该院在拍卖上述土地使用权时，未将土地上建筑物一并拍卖处分，该执行行为违反了法律规定。综上，杨志永取得的房屋属于合法建筑，该房屋所占用的土地附着于土地上的建筑物，使用权应属于杨志永，故杨志永请求依法判令不得执行晟泰公司抵押给德丰银行的位于四平市铁东区平东街平东大街1660号，面积为20940.2平方米的工业用地【土地证号：四国用（2013）第08-XXX18号，地号为8-48-XX】中杨志永所有的四平市房权证四字第XXX241、XXX243、XXX256、XXX262、XXX263号等以上五套商网每套房屋在整栋商网房屋所占2858平方米土地中每户商网所分摊土地的面积82.51平方米，符合法律规定，该院应予支持。关于杨志永请求确认位于四平市铁东区平东街平东大街1660号的五户商网：四平市房权证四字第XXX241、XXX243、XXX256、XXX262、XXX263号以上五户商网所对应分摊土地的面积82.51平方米所有权更名至杨志永名下，没有法律依据，该院不予支持。判决：一、不得执行晟泰公司抵押给德丰银行位于四平市铁东区平东街平东大街1660号，面积为20940.2平方米的工业用地【土地证号：四国用（2013）第08-XXX18号，地号为8-48-XX】中杨志永所有的四平市房权证四字第XXX241号（114号商铺）、四平市房权证四字第XXX243号（116号商铺）、四平市房权证四字第XXX256号（117号商铺）、四平市房权证四字第XXX262号（120号商铺）、四平市房权证四字第XXX263号（121号商铺）以上五套商网每套房屋在整栋商网房屋所占2858平方米土地中每户商网所分摊土地的面积82.51平方米；二、驳回杨志永的其他诉讼请求。 本院二审期间，杨志永为证明其主张的事实，向本院提交（2018）京0108民初56789号民事判决书、（2018）最高法民终490号民事判决书，证明金钱债权执行中，买受人的物权期待权高于金钱债务的物权期待权，可以排除担保物权的优先受偿权。德丰银行质证称，上述证据不是一审判决后产生的新证据，不符合二审提交新证据的条件。该两份判决书不是最高人民法院的指导性案例，与本案无关。该两份判决适用的法律不符本案事实，杨志永买受的房屋不是商品房，晟泰公司也不是具有商品房开发资质的企业，案涉房屋所占土地仍然登记为工业用地，故案涉房屋不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》关于商品房的认定条件，故不适用于本案。本院认为，上述两份判决与本案争议的事实无关，故本院不予确认。 本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，一、关于杨志永是否对案涉房屋所占范围内土地享有足以排除强制执行的民事权益的问题。2018年11月5日，四平市铁东区人民法院对杨志永与晟泰公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2018）吉0303民初2571号民事判决，确认杨志永与晟泰公司签订房屋买卖合同有效，并判令晟泰公司协助杨志永办理房屋过户手续。并且杨志永在人民法院查封案涉房屋之前即已合法占有案涉房屋，故其虽尚未取得案涉房屋所有权，但其对案涉房屋享有物权期待权，根据我国“房地一体”的原则，该物权期待权及于案涉房屋所占范围内的国有土地使用权。杨志永与晟泰公司签订房屋买卖合同的时间为2015年2月7日，在德丰银行与晟泰公司最后一次即2017年9月29日办理抵押登记之前，故杨志永对案涉房屋所占范围内土地享有足以排除强制执行的民事权益。二、关于德丰银行对案涉房屋所占范围内的国有土地使用权是否享有抵押权的问题。四平市规划局、四平市住房和城乡建设局分别于2014年4月23日及2015年6月11日就案涉房屋所占范围内土地为晟泰公司颁发了规划许可证、施工许可证，该房屋所占范围内土地性质已经由工业用地转为物流仓储用地。德丰银行于2017年7月27日涂销先前对案涉土地的抵押权登记，并于2017年9月29日再次对案涉土地办理抵押权登记时，该土地上已经由晟泰公司建设房屋并交付使用，德丰银行未对案涉土地性质、已建成房屋及实际占有使用状态等事实情况进行审查，仍然按照工业用地的土地性质办理抵押权登记，致抵押权登记与抵押物实际状态不符，故德丰银行对于已经改变用地性质的案涉房屋所占范围内的土地抵押权未设立，其对案涉房屋所占范围内的土地不享有抵押权，其亦不能基于《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定一并取得案涉房屋的抵押权。 综上所述，杨志永对案涉房屋享有物权期待权，足以排除人民法院对案涉房屋所占范围内土地的强制执行。德丰银行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决裁判理由虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院二审纠正后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由四平铁东德丰村镇银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 贺庆华 审 判 员 刘晓东 审 判 员 刘玉霞 二〇一九年十一月二十九日 法官助理 苗人升 书 记 员 兴琪典