湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0191民初2449号 原告：武汉农村商业银行股份有限公司经济技术开发区支行，营业场所武汉经济技术开发区2C1地块。 负责人：何红艳，该支行行长。 委托诉讼代理人：王桂荣，湖北千清秋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文静，湖北千清秋律师事务所律师。 被告：朱云阳，男，1969年10月25日出生，汉族，住湖北省洪湖市。 被告：张美桂，女，1971年10月11日出生，汉族，住湖北省洪湖市。 被告：武汉爱佳置业有限责任公司，住所地武汉经济技术开发区东风大道48号中环湖畔5#楼2501室。 法定代表人：石佳颖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜诚威，男，该公司员工。 原告武汉农村商业银行股份有限公司经济技术开发区支行（以下简称农商行经开支行）诉被告朱云阳、被告张美桂、被告武汉爱佳置业有限责任公司（以下简称爱佳置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告农商行经开支行的委托诉讼代理人王桂荣、被告爱佳置业的委托诉讼代理人杜诚威到庭参加了诉讼，被告朱云阳、被告张美桂经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农商行经开支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告朱云阳、被告张美桂共同偿还原告农商行经开支行借款本金282,811.57元以及利息（含罚息）76,446.18元（暂计算至2019年5月5日，其后的罚息按照合同约定标准计算至欠款清偿之日）；2.判令被告爱佳置业对上述款项承担连带清偿责任；3.确认原告农商行经开支行对被告朱云阳抵押的房屋享有抵押权，并有权就该房屋折价、拍卖或变卖后的所得价款优先受偿；4.本案全部诉讼费用由被告朱云阳、被告张美桂、被告爱佳置业共同承担。 事实和理由：2010年4月18日，原告农商行经开支行与被告朱云阳签订了《商业用房按揭借款合同》，合同约定了借款本金47.5万元、借款期限120个月以及利率、担保方式、逾期罚息、违约责任等。同时，被告朱云阳以其购买的房屋为主债权提供抵押担保，并办理了期房抵押手续。被告爱佳置业对上述贷款承担保证责任，保证方式为连带责任保证，合同同时约定了保证范围、违约责任等条款。另被告张美桂于2010年4月18日向原告农商行经开支行出具共同还款责任确认书，明确被告张美桂作为被告朱云阳的配偶，愿意承担共同还款的责任。2010年4月23日，原告农商行经开支行依约向被告朱云阳发放47.5万元贷款，现被告朱云阳未按时偿还到期贷款，经原告农商行经开支行多次催收，被告朱云阳仍欠借款本金282,811.57元以及利息（含罚息）76,446.18元（暂计算至2019年5月5日，其后的罚息按照合同约定标准计算至欠款清偿之日）。被告朱云阳的行为已属严重违约，现原告农商行经开支行依照合同约定及相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。 被告爱佳置业辩称，对原告农商行经开支行主张的欠款、事实和理由、要求答辩人承担连带责任均无异议。综上，请求法院依法裁判。 告朱云阳、被告张美桂均未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：原告农商行经开支行提交的证据一《商业用房按揭借款合同》、《借款凭证》，证据二银行流水，证据三《武汉市期房抵押证明》3份，证据四《共同还款责任确认书》、《结婚证》，证据五贷款催收通知书，证据六明细清单，其中《结婚证》为复印件，除《结婚证》外其他证据均为原件，前述证据的形式、来源合法，与本案有必要关联，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年4月18日，原告（贷款人、抵押权人、乙方）农商行经开支行与被告（借款人、抵押人、甲方）朱云阳、被告（房屋共有人）张美桂、被告（保证人、开发商、丙方）爱佳置业签订《商业用房按揭借款合同》，合同约定：被告朱云阳向原告农商行经开支行借款475,000元，用于购买位于武汉市经济开发区中环湖畔5-723、5-724、5-725的商业用房。本合同生效后，原告农商行经开支行将全部借款通过被告朱云阳账户全额划转到被告爱佳置业的售房款专户。借款期限120个月，从2010年4月23日起至2020年4月20日止。本合同项下的借款利率在基准利率基础上上浮10%，执行月利率5.45%。如遇中国人民银行调整借款利率并应适用于本合同项下借款时，借款期限在一年以内（含一年）的，执行本合同利率直至借款到期日；借款期限在一年以上的，自基准利率调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行利率，不另行通知甲方和丙方。借款利息自实际提款日起计算。甲方到期不偿还本合同项下借款本金的，乙方对逾期借款在本合同载明的利率水平上加收30%的罚息。甲方从支用借款的次月开始，每月20日为还款日，首期还款日为2010年5月20日，每月以等额本息的方式还款。自贷款发放之日起，甲方授权乙方按本合同约定的还本付息计划从甲方在乙方处开立的结算账户中予以扣收，直至借款本息清偿之日止。本合同项下的抵押物为甲方向丙方所购的房产，即本合同所述的房产。抵押担保的范围为本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、以及诉讼费、律师费等乙方实现债权的一切费用。本合同抵押物的共有人同意将本合同项下的抵押物作抵押，并同意受本合同约束。丙方自愿为甲方提供阶段性连带责任担保，自本合同签订之日起，至甲方取得权属证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交乙方收执之日止，为甲方的债务承担连带保证责任。保证期间为本合同约定的甲方债务履行期届满之日起二年。保证担保的范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金以及诉讼费、律师费等乙方实现债权的一切费用。如甲方连续五期（含五期）或累计八期未按期足额偿还借款本息和相关费用的，乙方有权宣布借款提前到期，有权依法处分抵押物，有权要求未解除阶段性保证责任的丙方承担连带保证责任等内容。原告农商行经开支行在贷款人、抵押权人（乙方）处加盖公章，被告朱云阳在借款人、抵押人（甲方）处签名并按捺手印，被告张美桂在房屋共有人处签名并按捺手印，被告爱佳置业在保证人、开发商（丙方）处加盖公章。 同日，被告张美桂向原告农商行经开支行出具了一份《共同还款责任确认书》，《共同还款责任确认书》上载明：“武汉农村商业银行经济技术开发区支行：兹有朱云阳（借款人）于2010年4月18日，在贵行办理了47.5万元，期限为10年的位于开发区19C26中环湖畔5栋一单元723、724、725室，面积为175.73平方米的按揭贷款业务。其中商业贷款47.5万元。作为借款人的家庭成员，我愿意在借款人无力偿还贵行贷款的情况下，继续承担还款责任，每月按时向贵行支付贷款。”被告张美桂在家庭成员处签名并按捺手印，在与借款人关系处写下夫妻并签名、按捺手印。 2010年4月22日，原告农商行经开支行与被告朱云阳就位于武汉经济技术开发区19C26地块中环湖畔·臻园5栋723、724、725号房屋办理了期房抵押手续（证号分别为：武房期经字第××号、武房期经字第××号、武房期经字第××号）。 2010年4月23日，原告农商行经开支行向被告爱佳置业的售房款专户中转入被告朱云阳的贷款475,000元。被告朱云阳从2015年5月起未按照合同约定履行还款义务，截止2019年5月5日，被告朱云阳拖欠原告农商行经开支行贷款本金282,811.57元，利息（含罚息）76,315.70元，共计359,127.27元。2019年1月8日，原告农商行经开支行向被告朱云阳催收贷款未果。现原告农商行经开支行诉至法院，请求依诉予判。 本案经合议庭评议如下： 一、本案所涉合同效力 本院认为，原告农商行经开支行与被告朱云阳、被告张美桂、被告爱佳置业签订的《商业用房按揭借款合同》，被告张美桂向原告农商行经开支行出具的《共同还款责任确认书》系当事人真实意思的表示，未违反国家法律、行政法规强制性规定，对当事人之间具有法律约束力。 二、被告朱云阳、被告张美桂是否应当偿还本案借款本金及利息 本院认为，原告农商行经开支行与被告朱云阳、被告张美桂、被告爱佳置业签订《商业用房按揭借款合同》后，依约履行了发放贷款的义务，但由于被告朱云阳未按照合同约定的时间、金额偿还贷款，已累计超过八期未还款，原告农商行经开支行可依约宣布贷款提前到期，要求被告朱云阳一次性偿还借款本金、利息、罚息。同时，本案所涉借款用于购买房产，被告张美桂在《商业用房按揭借款合同》上以房屋共有人的名义签字，亦向原告农商行经开支行出具了《共同还款责任确认书》，被告张美桂应对被告朱云阳本案所负债务共同向原告农商行承担还款责任。经本院核查，截止2019年5月5日，被告朱云阳拖欠原告农商行经开支行全部未清偿借款本金282,811.57元及利息、罚息76,315.70元，共计359,127.27元。被告朱云阳、被告张美桂应向原告农商行经开支行偿还全部未清偿借款本息共计359,127.27元，并从2019年5月6日起至款项付清之日止按照合同约定标准计算罚息。原告农商行经开支行主张的金额超过前述的部分，本院不予支持。 三、原告农商行经开支行是否有权对案涉房产折价、拍卖或变卖后的所得款优先受偿 本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”依照前述法律规定，本案中，原、被告之间办理的期房抵押登记为预告登记，是为权利人将来实现物权的一种排他性的制度安排，并非正式抵押登记，预告抵押登记权人仅享有请求办理抵押权正式登记的权利，并不享有现实的抵押权。据此，原告农商行经开支行不能就期房抵押标的物享有优先受偿权，对于原告农商行经开支行的该项诉讼请求，本院不予支持。 四、被告爱佳置业是否应当承担连带清偿责任 本院认为，《商业用房按揭借款合同》中约定，被告爱佳置业自愿为被告朱云阳提供阶段性连带责任担保。自本合同签订之日起，至被告朱云阳取得权属证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交原告农商行经开支行收执之日止。本案中原告农商行经开支行与被告朱云阳办理的《武汉市期房抵押证明》系抵押预告登记，原告农商行经开支行并未取得正式抵押登记证书，依合同约定，被告朱云阳本案所负债务仍在保证担保的期间和担保范围内，故被告爱佳置业应对被告朱云阳所负债务向原告农商行经开支行承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告朱云阳、被告张美桂于本判决生效之日起十日内向原告武汉农村商业银行股份有限公司经济技术开发区支行偿还截止2019年5月5日的借款本金、利息（罚息）共计359,127.27元，从2019年5月6日起至款项付清之日止的罚息按照合同约定的标准计算； 二、被告武汉爱佳置业有限责任公司对本判决第一项被告朱云阳、被告张美桂所负债务向原告武汉农村商业银行股份有限公司经济技术开发区支行承担连带清偿责任； 三、驳回原告武汉农村商业银行股份有限公司经济技术开发区支行的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6,689元，由被告朱云阳、被告张美桂、被告武汉爱佳置业有限责任公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审 判 长  管 理 人民陪审员  田世建 人民陪审员  周 刚 二〇一九年十一月六日 书 记 员  余 晓