安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0422民初2715号原告:赵士麦，男，1967年5月19日出生，汉族，住安徽省寿县寿西湖花园Ｂ区。委托诉讼代理人：占波，上海汉联律师事务所律师，执业证号13101199910270785。委托诉讼代理人：吕合阵，上海汉联律师事务所律师，执业证号13101201110136581。被告:杨志明，男，1954年7月16日出生，汉族，住上海市松江区。被告:贺冬萍，女，1959年1月6日出生，汉族，住上海市松江区。以上两被告委托诉讼代理人：许永林，上海市诚至信律师事务所律师，执业证号13101199510301705。以上两被告委托诉讼代理人：刘纬，安徽繁星律师事务所律师，执业证号13404200310896644。被告：赵守利，男，1970年2月22日出生，汉族，户籍地安徽省寿县，现居住江苏省苏州市姑苏区。原告赵士麦诉被告杨志明、贺冬萍、赵守利执行异议之诉一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序于2019年8月12日公开开庭进行了审理，原告赵士麦的委托诉讼代理人占波、吕合阵，被告杨志明、贺冬萍的委托诉讼代理人许永林、刘纬到庭参加了诉讼，被告赵守利经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赵士麦向本院提出诉讼请求，请求判令：1、撤销安徽省寿县人民法院（2019）皖0422执异29号执行裁定书，对被告杨志明、贺冬萍提出的排除执行异议不予支持，恢复对安徽省寿县人民法院（2018）皖0422民初2522号民事裁定第一项的执行、即査封对被申请人赵守利所有的位于上海市松江区三新北路900弄115号房屋一套(房地产权证号2××7松字不动产第××号)；2、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：一、原告赵士麦与被告赵守利的民间借贷纠纷一案经过诉讼，并经调解，达成安徽省寿县人民法院(2018)皖0422民初2522号民事调解书。在该案诉讼过程中，原告赵士麦于2018年8月7日申请财产保全，8月13日贵院作出(2018)皖0422号民事裁定书，査封对被申请人赵守利所有的位于上海市松江区三新北路900弄115号房屋一套(房地产权证号2××7松字不动产第××号)，查封期限为三年。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第四条:“裁定采取保全措施的，应当在五日内开始执行。对情况紧急的，必须在四十八小时内作出裁定，裁定采取保全措施的，应当立即开始执行”。而本案却在2018年9月20日通过委托上海市松江区人民法院才完成对被申请人赵守利所有的位于上海市松江区三新北路900弄115号房屋进行轮候查封。原告赵士麦认为，贵院在办理财产保全工作中，存在工作失职，怠于行使职责，严重违反了最高院的上述规定，才使案外人杨志明、贺冬萍有提出执行异议的机会，其过错不在原告赵士麦，因此安徽省寿县人民法院（2019）皖0422执异29号执行裁定书存在错误。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，被告杨志明、贺冬萍不是上海市松江区三新北路90弄15号房屋的房屋权利人，其交易的时间、数额、过程存在种种疑点，其交易不真实、不合法，请查明事实，判如所请。理由如下：（一）根据安徽省寿县人民法院（2019）皖0422执异29号执行裁定书査明的事实，2018年8月21日签订《房地产买卖居间协议》，2018年8月24日网签《上海市房地产买卖合同》，当日，杨志明指定借款单位上海市松江电讯器材有限公司付款140万给上海爱裳家房产经纪事务所陈永花，2018年8月27日，杨志明指定上海市松江电讯器材有限公司付款1400万元给赵守利，2018年8月31日杨志明指定上海市松江电讯器材有限公司付款12990000元给赵守利的指定收款人吴道勇、吴道龙的账户，同日交房。十天之内完成2800万元的大宗商品买卖，不符合交易习惯和交易流程。其一、该房屋本身是有抵押的，在有抵押的情形下，一般买家先行付部分款给卖家，卖家先行注销抵押权，等抵押权注销后，买家核实后才予以分批付款，在交房同时或前后，把尾款付掉，而本案没有。其二、借款单位上海市松江电讯器材有限公司把2800万元巨款出借给其公司董事长、股东杨志明，并且出借之前召开了董事会会议和股东会决议，对于该公司的出借行为原告赵士麦存有异议，从证据显示该公司仅是注册资金100万元的公司，该公司通过董事会和股东会决议决定资金出借他人，应是自有资金，那么一个注册资金100万元的公司怎么可能有2800万元的巨额资金借给他人？原告赵士麦认为杨志明购房资金来源并非真实。（二）被告提供的证人余某，蒋岚、卓镇的证人证言，并非本案房产中介的经办人，不能起到证明的作用，根据被告之间的《上海市房地产买卖合同》第14页记载的房产中介单位为“上海阳阳房产经纪事务所”，执业房产经纪承办人为“任阳俊”，而非“卓镇”。（三）吴道明也是系诉争房屋共同权利人，与赵守利为共同共有，从交易过程中看，2018年9月25日的房款收款确认文件以及2018年8月31日房屋交接书中均无吴道明的签字，也无授权给赵守利的授权委托书，贵院在执行听证过程中，没有通知吴道明参与听证，也未查明事实，存在错误。综上，为维护原告的合法权益，请求支持原告诉求。杨志明、贺冬萍辩称，杨志明、贺冬萍夫妇对案涉房屋享有排除执行的所有权，请求驳回赵士麦的诉请。第一、在贵院对涉案房屋查封之前，杨志明、贺冬萍夫妇已经与被告赵守利签订房屋买卖合同，支付了2800万元房款，办理房屋的交接。从（2019）皖0422执异29号执行裁定书查明的事实可以认定贵院对房屋查封时间是2018年9月20日，杨志明、贺冬萍夫妇与被告赵守利网签时间是2018年8月24日，在查封之前杨志明夫妇已经向赵守利支付了2800万元全部房款，其中2018年8月24日支付100万元、8月27日支付1400万元、8月31日支付12993000元，扣除物业管理费7000元，由于法院查封原因未办理过户手续，不存在杨志明、贺冬萍夫妇自身原因未办理过户手续。根据最高院关于办理执行异议案件第二十八条规定，被告杨志明、贺冬萍夫妇对房屋享有排除执行的所有权。第二，原告赵士麦提出的异议理由不能成立。1、杨志明、贺冬萍夫妇考虑到房屋交易涉及的金额巨大，为了避免交易风险，尽快办理过户手续，杨志明通过向自己持股的公司借款，付清了购房款；赵士麦认为涉案交易时间、支付房款的资金全部来源于借款违反常理，与在案事实和证据不符。2、被告赵守利在2018年8月27日收到杨志明、贺冬萍夫妇的1400万元购房款，加上之前在2018年8月24日收到的100万元，共1500万元，后于当天支付给房屋抵押权人“上海浦东新区张江科技小额贷款股份有限公司”，以消除房屋的抵押，各方在2018年8月30日向房产交易中心递交消除抵押登记申请，在办理过户手续之前该房屋的抵押权已经消除，房屋的交易过程符合规定。3、在杨志明夫妇与赵守利网签房屋买卖合同的时候，由于中介方爱裳家事务所密钥不能使用，所以经买卖双方确认由“上海阳阳房产经纪事务所”以其名义使用其密钥签订房地产买卖合同，对此在执行异议申请听证过程中被告以及证人已经向法院作出了解释。4、赵守利与吴道明是夫妻关系，是房屋的共同所有人，赵守利办理房屋交接手续，其行为代表了其妻子吴道明。综上，请法庭驳回赵士麦的诉讼请求。赵守利辩称，不同意赵士麦提出的诉讼请求；其经爱裳家事务所居间介绍其与杨志明、贺冬萍网签了《上海市房地产买卖合同》，双方就涉案房屋交易真实合法，其确认是申请过户前已经收到全部房款2800万元（其中扣除7000元物业费），其委托吴道勇、吴道龙收取房款1299.3万元，吴道勇、吴道龙是其妻吴道明的兄弟；其对杨志明、贺冬萍在执行异议申请审查过程中提交的证据材料无异议，且认可证据中其本人的签名真实。经审理，本院对以下事实予以确认：一、引起本案诉讼的基本情况赵士麦以民间借贷为由于2018年7月17日向本院提起诉讼，要求赵守利偿还其借款本金433万元及利息，后经本院审理，双方当事人达成了协议，本院于2018年10月26日制发了（2018）皖0422民初2522号民事调解书。该案在诉讼期间，即2018年8月7日赵士麦向本院申请财产保全，要求对涉案房屋予以查封，本院于2018年8月13日作出（2018）皖0422民初2522号民事裁定书，裁定查封被申请人赵守利所有的位于上海市松江区三新北路900弄115号房屋一套，查封期限为三年。因涉案房屋位于上海市松江区，2018年8月15日本院委托上海市松江区人民法院办理相关查封事宜。2018年9月5日苏州市虎丘区人民法院依据（2018）苏0505民初4288号法律文书查封了涉案房屋，查封期限为三年；9月20日上海市松江区人民法院到上海市松江区不动产登记事务中心办理了轮候查封手续。案外人杨志明、贺冬萍对本院轮候查封提出异议，认为其是涉案房屋的所有权人，享有足以排除执行的权益，请求解除对涉案房屋的查封，本院经审理认为杨志明、贺冬萍的异议理由成立，于2019年5月23日作出（2019）皖0422执异29号裁定书，裁定中止对被申请人赵守利所有的位于上海市松江区三新北路900弄115号房屋查封的执行。赵士麦对此不服，于2019年6月11日向本院提起执行异议之诉，要求恢复对赵守利所有的位于上海市松江区三新北路900弄115号一套房屋的查封。二、涉案房产的权属变动、抵押等情况赵守利、吴道明通过拍卖取得涉案房产，并在2××7年10月16日进行了产权登记，办理了沪（2××7）松字不动产权第××号房地产权证。2××7年12月22日借款人赵守利与案外人上海浦东新区张江科技小额贷款股份有限公司签订了《借款合同》，约定赵守利向该公司借款1500万元并用涉案房产为其借款提供抵押担保。赵守利于2018年8月27日归还本金1500万元、本息结清。2018年8月30日上海市不动产登记局受理了涉案房产抵押权注销的申请。2018年8月31日杨志明、贺冬萍申请办理涉案不动产存量房地产买卖登记，2018年9月6日上海市不动产登记局向杨志明、贺冬萍发出不予登记的原因是该房屋被法院查封。上海市不动产登记信息记载2018年9月5日苏州市虎丘区人民法院对涉案房屋进行了查封（基于案外人徐仁明的申请），查封期限为三年。为此，杨志明、贺冬萍于2018年9月6日向苏州市虎丘区人民法院提出执行异议，虎丘区人民法院驳回了杨志明、贺冬萍的异议请求；杨志明、贺冬萍不服执行异议裁定提出执行异议之诉，2019年2月22日案外人徐仁明向虎丘区人民法院申请解除查封，2019年3月19日松江区不动产登记事务中心注销了虎丘区人民法院的查封，后杨志明、贺冬萍于2019年4月3日申请撤回了起诉。三、涉案房屋的买卖合同订立情况1、2018年5月10日委托人赵守利（甲方）与居间人上海爱裳家房产经纪事务所（乙方、以下简称爱裳家事务所）签订了《房地产独家出售居间协议》，协议约定甲方将坐落于上海市松江区三新北路900弄房产委托乙方出售，该房屋的权利人赵守利、吴道明；委托房屋出售价款为2800万元，同时协议还记载该房屋抵押权人为“上海浦东新区张江科技小额贷款股份有限公司”，贷款余额约1500万元。独家委托期限自2018年5月10日至2018年12月31日。协议下方委托方“赵守利”签名、居间人处加盖“爱裳家事务所”公章及“桌镇”签名。2、2018年8月21日出售人（甲方）赵守利与买受人（乙方）杨志明、贺冬萍，居间方（丙方）爱裳家事务所签订了《房地产买卖居间协议》，该协议记载了房屋的位置及价款（同上）；该协议约定乙方为表示对该房地产购买诚意，向丙方支付100万元意向金……，同时约定乙方付丙方中介佣金40万元。3、2018年8月24日出卖人（甲方）赵守利、吴道明与买受人（乙方）杨志明、贺冬萍网签了《上海市房地产买卖合同》，第一条甲乙双方通过上海阳阳房地产经纪事务所居间介绍（房地产执业经纪人任阳俊），由乙方受让甲方自有房屋（房地产权证号【2××7】松字不动产权第××号、坐落于上海市松江区三新北路900弄115号）……；第二条甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价为2800万元，付款期限为乙方于2018年8月29日前给付甲方1500万元（含100万元定金）、9月10日前过户当日给付甲方剩余款1300万元；……第四条甲乙双方同意甲方于2018年9月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知书之日起7日内对房屋进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付乙方为房屋转移占有的标志。第六条甲乙双方确认在2018年9月10日之前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。附件五记载抵押情况：有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记簿。……合同尾部有甲方、乙方、丙方的签名或盖章。上述事实，由（2018）皖0422民初2522号民事调解书、（2019）皖0422执异29号裁定书、《房地产独家出售居间协议》、《上海市房地产买卖合同》，不动产登记簿等证据在卷佐证，足以认定。本案的争议焦点是杨志明、贺冬萍是否享有足以排除强制执行的民事权益。赵士麦认为杨志明、贺冬萍不是案涉房屋的所有权人，其房屋交易的时间、交易数额、交易过程存在疑点，交易不真实、不合法。赵士麦为支持其请求，向本院提交了以下证据：1、上海市房地产买卖合同1份、爱裳家事务所与上海阳阳房地产经纪事务所企业信息，用于证明买卖合同上记载的中介机构为“上海阳阳房产经纪事务所”，经办人为“任阳俊”，而不是“爱裳家事务所”；两公司都是依法成立具有独立民事行为能力的企业，不存在借用密钥的情况。2、营业执照及董事会、股东会决议，用于证明案外人上海市松江电讯器材有限公司（以下简称松江电讯公司）注册资本仅为100.1万元，其通过董事会、股东会决议出借2800万元给杨志明，借款时间长达1年零70天，该公司的出借行为不符常理。3、江苏省苏州市虎丘区人民法院（2018）苏0505执异53号执行裁定书，证明该份裁定书认定涉案房款支付情况与常理不符，故对杨志明、贺冬萍夫妇的对该案提出的执行异议不予支持。杨志明、贺冬萍对上述证据的真实性无异议，不同意其证明目的，其认为（1）上海阳阳房产经纪事务所授权爱裳家事务所使用其秘钥进行办理的网签《上海市房地产买卖合同》；（2）上海市松江电讯器材有限公司成立1981年，当时注册资金100万元不等于现在公司只有100万元；（3）（2018）苏0505执异53号执行裁定书是一份失效的裁定书。本院对证据1、2、3的真实性予以认定。杨志明、贺冬萍则认为其已在人民法院查封前支付了购房款且实际占有涉案房屋，享有排除执行的所有权，杨志明、贺冬萍为支持其抗辩观点，向本院提交了客户收付款入账通知三份、定金收据、农业银行扣款客户回单，房款收据、农业银行扣款客户回单两份、房款收据及收款证明、民生银行个人账户对账单，房款收款确认文件，用于证明杨志明、贺冬萍夫妇已经向赵守利、吴道明付清购房款。经查，（1）2018年8月24日中国农业银行的客户收付款入账通知记载：付款方为“松江电讯公司”、收款方户名为“陈永花”、付款金额分别为50万元、50万元、40万元，附言“货款”。陈永花系爱裳家事务所的法定代表人。（2）定金收据记载收到杨志明购买涉案房屋定金100万元、收款人赵守利、2018年8月24日。（3）2018年8月27日的农业银行扣款客户回单记载：付款人“松江电讯公司”、收款人“赵守利”、金额1400万元；房款收据记载：今收到杨志明购买涉案房屋款1400万元、收款人赵守利、2018年8月27日。（4）2018年8月31日的农业银行扣款客户回单记载：付款人“松江电讯公司”、收款人“吴道龙”、金额600万元，收款人“吴道勇”、金额699.3万元，附言“借款”；房款收据记载：今收到杨志明购买涉案房屋款1300万元、收款人赵守利、2018年8月31日。收款证明记载：……本人作为涉案房屋的业主要求购买方将房款打入以下账户：账号……吴道勇、吴道龙，开户行……。该房屋在交易过程中，购买方将剩余房款1300万元转入以上两个人账号本人予以认可，特此说明。赵守利、吴道明，2018年8月31日。（5）2018年9月25日的房款收款确认文件除与上述收款证明内容基本一致外，还记载了……因物业费未结清，本人同意剩余房款扣除7000元由杨志明直接向物业公司支付，剩余房款扣除7000元为1299.3万元，本人指定杨志明将699.3万元付至吴道勇账户、700万元付至吴道龙账户。2018年8月31日吴道勇、吴道龙收到“松江电讯公司”的上述汇款。本人确认已经收到杨志明的全部房款。赵守利。杨志明、贺冬萍为进一步证明其购房款支付及交易的真实性，还向本院提交了以下证据：1、松江电讯公司的股东会决议、公司章程、营业执照、松江电讯公司于2018年9月25日出具的情况说明及借款协议、证明杨志明向松江电讯公司借款，其公司依据杨志明指示打款，其公司与赵守利、吴道勇、吴道龙、陈永花无业务往来、无货物买卖或借款关系。2、2018年9月24日爱裳家事务所出具的情况说明，证明（1）爱裳家事务所或陈永花与松江电讯公司之间没有货物买卖关系，松江电讯公司汇入陈永花账户140万元是购房定金和居间服务报酬；（2）2018年5月赵守利委托其事务所出售涉案房屋。3、2018年9月25日赵守利出具的情况说明，用于证明赵守利确认已经收到杨志明、贺冬萍的全部购房款，双方于8月31日办理了房屋交接手续。4、2018年1月1日的授权委托书，证明上海阳阳房产经纪事务所授权爱裳家事务所使用其公司“房地产经纪机构存量房网签管理密钥”办理网签事宜，委托期限至2018年11月30日，因此网签合同显示的居间方为“上海阳阳房产经纪事务所”。5、2018年8月31日的房屋交接书，用于证明2018年8月31日双方办理了房屋交接手续，交接时赵守利欠交物业费7000元。赵士麦质证认为2018年8月24日农业银行的付款入账通知三份，付款附言上面备注的是“货款”，款项性质不是购房款；对定金收据的真实性有异议；对2018年8月27日农行客户回单，要求提供相应的银行流水；对于2018年8月31日上海市松江电讯器材公司打款给吴道龙的600万元、打款给吴道勇的6993000元款项附言均是“借款”不是购房款，与本案购房款之间没有关联性。对房款收据、收款证明及情况说明均不予认可，其认为是被告方事后补写的；对授权委托书及交接书的真实性不予认可。本院认为，杨志明、贺冬萍所举的上述证据能够形成完整的证据链证明涉案房屋交易的真实性，赵士麦质证认为上述证据不具有真实性，但其没有提交证据支持其观点，对其质证意见不予采纳。另查明，贺冬萍于2018年11月11日交纳了涉案房屋2018年度的物业费。综上，本院认为，双方订立的《上海市房地产买卖合同》合法有效。杨志明、贺冬萍基于该买卖合同于2018年8月31日合法占有了涉案房屋并付清了全部购房款，且其交易在人民法院查封前，杨志明、贺冬萍享有的权利能够排除执行，赵士麦的诉讼请求缺乏证据，本院不予支持。对赵士麦诉称人民法院在办理财产保全工作中，存在工作失职，怠于行使职责，违反了最高人民法院有关执行的规定的意见，因其不属执行异议之诉审查的范围，对此本案不予理涉。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（二）、（四）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款规定，判决如下：驳回赵士麦的诉讼请求。案件受理费41440元,由赵士麦负担.如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  高道田审 判 员  余益辉人民陪审员  汪 瑜二〇一九年十一月十三日书 记 员  陶 红附本案相关法律条文:《最高人民法院的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。