湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2524号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：宜昌市夷陵区体育管理与指导中心，住所地宜昌市夷陵区小溪塔夷兴大道91号。法定代表人：秦代江，该中心主任。委托诉讼代理人：刘迪艳，湖北三立律师事务所律师。委托诉讼代理人：佘佩琦，湖北三立律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：宜昌市夷陵区阑泉红酒庄，住所地宜昌市夷陵区夷兴大道（体育馆门面）。登记经营者：白亚莉，该酒庄经营者。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：白亚莉，女，汉族，1973年9月29日出生，住宜昌市夷陵区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：冉彦国，湖北楚贤律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈智雄，系白亚莉丈夫。上诉人宜昌市夷陵区体育管理与指导中心（以下简称体育中心）与被上诉人宜昌市夷陵区阑泉红酒庄（以下简称阑泉红酒庄）、白亚莉房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2018）鄂0506民初1736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人体育中心的委托诉讼代理人刘迪艳、佘佩琦，被上诉人阑泉红酒庄、白亚莉的委托诉讼代理人冉彦国、陈智雄参加诉讼。本案现已审理终结。体育中心上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判为驳回被上诉人要求上诉人向其支付房屋装饰装修补偿、停产停业损失的诉讼请求。二、本案的一审、二审诉讼费用及其他费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定双方于2017年1月1日签订的合同不成立，属认定事实错误。双方2017年的租赁合同成立，真实、有效，对双方具有约束力，原审法院仅以不是被上诉人亲笔签名而认定该合同不成立，却对被上诉人之后实际履行合同义务的事实予以忽略，属认定事实错误。二、关于装修装饰损失的承担，无论是根据合同约定，还是依照法律规定，均不应由上诉人承担。1、原审法院依据2014年的租赁合同条款判令上诉人承担50%装修装饰费用，与合同约定不符。上诉人并非在该合同租期内“违反本合同约定提前收回房屋”，也并非在约定租赁内“因拆迁等外在因素需终止合同的”，即使按照原审法院认定为不定期租赁，上诉人也可以随时解除合同，无需进行装修补偿。上诉人并未违约，该违约责任条款中约定的支付违约金和补偿装修款的条件并不成就。2、关于原审法院认定2014年合同第六条约定与本合同中不予补偿的条款冲突，应作出对被告有利的解释不当。3、关于装修补偿的法律规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条、第十一条，均规定“承租人经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”。本案中2014年合同和2017年合同均无上诉人同意被上诉人装修的条款，被上诉人也从未将装修方案报经上诉人同意。因此上诉人也不应当对被上诉人进行装修补偿。4、2009年的五年期合同到期后，合同自动终止，装修费用按约由被上诉人自行承担。2014年合同约定租期为一年，而此后，被上诉人并未对房屋进行装修，即使进行装修，也不应当依照2014年的合同条款要求上诉人给予补偿。5、原审法院认定“原告方负责人承诺过被告方可以长期租赁经营（20至30年）”，该承诺即使存在，也属无效承诺。同时，2009年合同约定租期五年，2014年合同“租赁期限”明确约定“最高租赁年限不得超过5年，5年以上的报政府批准”，该承诺也因具体的合同条款而变更。因此不能以上诉人单位负责人口头承诺作为判令上诉人进行装修补偿的依据。综上，被上诉人租赁期满，上诉人有权解除合同不再续租，对装修部分不应当进行补偿，原判决认定事实错误，应予改判。阑泉红酒庄、白亚莉辩称，请求驳回上诉，维持原判。体育中心向一审法院起诉请求：1、依法判令阑泉红酒庄、白亚莉限期腾退其所占房屋，并归还钥匙。2、依法判令阑泉红酒庄、白亚莉向体育中心支付截止到2018年7月5日的房屋占用费13108.33元，并自2018年7月6日起至腾退房屋之日止按日41.67元的标准支付后期房屋占用费。3、依法判令阑泉红酒庄、白亚莉自2018年1月3日起至房屋腾退之日止每日以日租金的20%（8.33元）为标准向体育中心支付违约金，截止到2018年7月5日的违约金为人民币1524.39元（8.33元/天×183天）。截止到2018年7月5日2、3项合计14632.72元。4、由阑泉红酒庄、白亚莉承担全部诉讼费用。阑泉红酒庄向一审法院提出反诉请求：1、体育中心向阑泉红酒庄支付违约金3000元；2、体育中心向阑泉红酒庄支付房屋装饰装修补偿、停产停业损失共计565600.2元；3、鉴定费、本案诉讼费用由体育中心承担。一审法院认定事实：体育中心原为宜昌市夷陵区体育开发中心。阑泉红酒庄，为个体工商户，经营者为白亚莉，组成形式为个人经营。2009年，体育中心将夷陵区体育馆后侧部分房屋对外招租，白亚莉因经营红酒庄需要长期租赁房屋，在得到体育中心时任负责人口头承诺可长期使用房屋后（20至30年），白亚莉从拖欠租金的前期经营台球室的租户卢建波手中接手夷陵区体育馆后侧部分房屋，并支付转让费48000元。双方于2009年12月18日签订租赁合同一份，体育中心将其部分房屋租赁给白亚莉开办阑泉红酒庄，租赁期限为5年。合同签订后，白亚莉投入资金对房屋进行了装修改造。2014年3月9日，体育中心与阑泉红酒庄签订房屋租赁合同，白亚莉在法定代表人、经办人处签字，由阑泉红酒庄承租原告门面，租期从2014年12月18日至2015年12月18日止（租赁期限1年，可以续签，但最高租赁年限不得超过5年，5年以上的报政府批准），租金一年11000元，合同第六条第（一）款第2项约定“违反本合同约定提前收回房屋的或因拆迁等外在因素，需终止合同的，应按照本合同年度租金的20%向乙方支付违约金。并对一方装修部分按有资质的评估机构的评估价予以补偿”第六条第（二）款第5项约定“租赁期满，乙方可以申请续约，双方重新确定租金和合同内容，若甲方对资产另有他用，乙方应无条件撤出，且甲方对乙方无任何补偿。乙方逾期归还房屋的，则每逾期一日应向甲方支付原日租金5倍的违约金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。”第七条第6款约定“租赁期满合同自然终止”第六条第3款约定“租赁期满，本合同自然终止，甲方无条件收回租赁房屋，重新对外招租，乙方不得要求继续租赁。”第七条第3款约定“租赁期满，乙方逾期归还房屋的，甲方已收取的押金不予退还，且由乙方按日向甲方支付原日租金5倍的逾期违约金。”合同到期后，双方没有签订新的合同，阑泉红酒庄继续使用房屋，但是从2017年起，租金调整为每年15000元，2017年租金阑泉红酒庄已实际缴纳。2018年1月10日，体育中心向阑泉红酒庄发出关于体育馆门面不再续租的函，限期各租户于2018年3月30日前自行对门面进行清理、退出，此期间不收门面租金，只收取水电费。2018年5月29日，湖北百思特律师事务所向阑泉红酒庄发出律师函，告知阑泉红酒庄在收到本函后十个工作日内清空房屋并归还钥匙，逾期履行，将向人民法院提起诉讼。阑泉红酒庄收到相关函件后，没有交还房屋。2018年7月5日，体育中心诉至一审法院，请求判如所请。另查明，体育中心提供的2017年1月1日与阑泉红酒庄签订的合同，第二条约定“租赁期限：壹年，从2017年1月1日至2017年12月31日止。”第三条约定“面积70㎡，每平方租金21元/月，月租金1250元，年租金为人民币15000元。”第四条第4款约定“租赁期满或提前终止本合同后，乙方将租赁房屋完整退还给甲方。”第五条第4款约定“租赁期间，乙方不得改变房屋的结构，否则甲方可要求乙方恢复原状或赔偿损失；乙方因经营需要对房屋进行的装修、装璜，费用自行负责，租赁期满或提前终止合同，乙方应保持装修、装璜完好，不得拆除，甲方不予补偿。”第八条第2款约定“因国家政策、政府建设需要拆除或出售租赁房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。因政府对体育馆维修改造，造成不便及损失甲方概不承担责任。”该合同未加盖阑泉红酒庄印章，白亚莉认为合同上“白亚莉”签名非其本人签字，并向一审法院提出笔迹鉴定申请，一审法院予以准许，并选定中南财经政法大学司法鉴定中心对合同签名“白亚莉”是否为白亚莉本人书写进行鉴定，中南财经政法大学司法鉴定中心于2018年12月10日出具编号为“中南大司法鉴定中心[2018]文鉴字第24号”文书司法鉴定意见书，该意见书显示合同上白亚莉签名与白亚莉本人书写签名不一致。同时查明，诉讼期间，阑泉红酒庄委托宜昌红峡资产评估有限公司对阑泉红酒庄的装饰装修、家具家电及停产停业的损失进行评估，该公司出具的编号为：宜峡评报字[2018]第123号评估报告显示：阑泉红酒庄装饰装修的价值为297258.55元、家具家电170841.65元、停产停业损失49500元。阑泉红酒庄支付鉴定费8000元。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：一、本案两份租赁合同是否对双方具有约束力？二、体育中心是否有权解除与阑泉红酒庄的合同关系？三、双方解除租赁合同关系后，体育中心应否对阑泉红酒庄的损失予以补偿？针对上述问题，分别评述如下：一、本案两份合同是否对双方具有约束力问题。一审法院认为2014年签订的租赁合同及2017年的租赁合同现今对双方均不具有约束力。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采取书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，2017年的租赁合同无阑泉红酒庄的印章，合同经办人处白亚莉的签名亦不是白亚莉的本人签字，因此该合同对于阑泉红酒庄并未成立，故对其不产生约束力。《中华人民共和国合同法》第四十六条规定“附终止期限的合同，自期限届满时失效。”2014年的租赁合同约定的租赁期限为2014年12月18日至2015年12月18日止，显然该合同于2015年12月18日即告终止。二、体育中心是否有权解除与阑泉酒庄的租赁关系问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，在2014年、2017年两份租赁合同均不能适用于本案的情况下，体育中心与阑泉红酒庄之间的房屋租赁应当认定为不定期租赁，体育中心可随时解除合同，故体育中心有权解除与被告阑泉红酒庄之间的租赁合同关系。体育中心请求阑泉酒庄腾退所占房屋，归还钥匙是其行使解除权的表现，因此对于体育中心要求阑泉酒庄腾退房屋返还钥匙的诉讼请求，予以支持。体育中心与阑泉红酒庄虽构成的是不定期租赁合同关系，但通过庭审查明阑泉红酒庄2017年度支付的租金为15000元即每日41.10元，因此体育中心要求阑泉红酒庄支付房屋占用费至房屋腾退之日止的诉讼请求，理由亦能够成立，予以支持。三、双方解除租赁合同关系后，体育中心应否对阑泉红酒庄的损失予以补偿的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附属装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，双方签订的最后一份合同为2014年3月9日的合同，合同到期后，双方虽没有续签合同，但双方的租赁关系一直存在，前已述及，双方构成不定期租赁关系。后期的租赁关系中，除租金涨到每年15000元外，其他租赁条款均未变更，故双方于2014年签订的合同，相关条款仍可视为后期租赁期间的约定，该合同第六条第（一）款第2项约定“违反本合同约定提前收回房屋的或因拆迁等外在因素，需终止合同的，应按照本合同年度租金的20%向乙方支付违约金。并对一方装修部分按有资质的评估机构的评估价予以补偿”，该条款应视为双方当事人的特别约定，合同中虽然也有不予补偿的条款，但约定与本条冲突，应作出对被告有利的解释，且本案中，阑泉红酒庄因经营红酒庄投入的装修资金比较巨大，体育中心门面招租时的负责人也承诺过阑泉红酒庄可以长期经营，故阑泉红酒庄的装修损失，体育中心应该予以适当补偿。阑泉红酒庄的装修损失经鉴定为297258.55元，根据本案的实际情况，酌情确定由体育中心补偿50%即148629.28元；对于阑泉红酒庄主张的家具家电的损失170841.56元，一审法院认为家具家电属于可移动财产，阑泉红酒庄可将财产进行安全转移利用，而且体育中心已经提前通知阑泉红酒庄解除合同收回房屋，阑泉红酒庄有充足的时间进行处置。体育中心收回房屋不必然导致该部分财产的损失，因此对于阑泉红酒庄要求体育中心支付家具家电损失的反诉讼请求不予支持。对于阑泉红酒庄要求体育中心补偿其停产停业的损失49500元及违约金3000元，一审法院认为体育中心有权利行使解除权，其行使权利也符合法律规定，因此体育中心解除合同是其行使权利的表现，并非违约，而且已经提前充分告知阑泉红酒庄不再续租事宜，阑泉红酒庄有充足时间转换经营场所。故对于阑泉红酒庄要求体育中心支付违约金及停产停业损失的反诉讼请求不予支持。综上所述，体育中心要求阑泉红酒庄限期腾退其所占房屋，并归还钥匙、支付截止到2018年7月5日的房屋占用费并自2018年7月6日起至腾退房屋之日止按日41.67元的标准支付后期房屋占用费的诉讼请求，理由成立，予以支持，但体育中心计算有误，据实调整为每日41.10元。对其他诉讼请求，不予支持。阑泉红酒庄要求体育中心补偿装修损失565600.2元的反诉请求，酌情支持148629.28元。经主持调解，双方当事人不能达成一致意见。依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国民法通则》第四十四条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决：一、宜昌市夷陵区阑泉红酒庄、白亚莉于判决生效后立即向宜昌市夷陵区体育管理与指导中心返还承租的房屋。二、宜昌市夷陵区阑泉红酒庄、白亚莉于判决生效后十日内向宜昌市夷陵区体育管理与指导中心支付房屋占用费7603.50元（截止到2018年7月5日），并自2018年7月6日起至返还房屋之日止按日41.10元的标准支付房屋占用费。三、宜昌市夷陵区体育管理与指导中心于判决生效后十日内补偿宜昌市夷陵区阑泉红酒庄、白亚莉房屋装修损失148629.28元。四、驳回宜昌市夷陵区体育管理与指导中心的其他诉讼请求。五、驳回宜昌市夷陵区阑泉红酒庄、白亚莉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费83元（已减半），由宜昌市夷陵区阑泉红酒庄、白亚莉负担，该费用宜昌市夷陵区体育管理与指导中心已预交，由宜昌市夷陵区阑泉红酒庄、白亚莉在履行判决时一并支付给宜昌市夷陵区体育管理与指导中心。反诉案件受理费4728元（已减半），由宜昌市夷陵区阑泉红酒庄、白亚莉负担3000元、宜昌市夷陵区体育管理与指导中心负担1728元，该费用宜昌市夷陵区阑泉红酒庄、白亚莉已预交，应由宜昌市夷陵区体育管理与指导中心负担而已由夷陵区阑泉红酒庄、白亚莉预交的部分，由宜昌市夷陵区体育管理与指导中心在履行判决时一并支付给夷陵区阑泉红酒庄、白亚莉。二审中，当事人未提交新证据，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案2017年的租赁合同无阑泉红酒庄的印章，合同经办人处白亚莉的签名经鉴定亦不是白亚莉的本人签字，因此该合同对于阑泉红酒庄不产生约束力。体育中心与阑泉红酒庄签订的最后一份合同为2014年3月9日的合同，合同到期后，双方虽没有续签合同，但双方的租赁关系一直存在，双方构成不定期租赁关系，后期的租赁关系中，除租金涨到每年15000元外，其他均未变更，且体育中心门面招租时的负责人也承诺过阑泉红酒庄可以长期经营，结合具体案情和交易习惯，双方租赁关系的权利义务仍可参照适用2014年签订的合同相关条款约定，该合同第六条第（一）款第2项约定“违反本合同约定提前收回房屋的或因拆迁等外在因素，需终止合同的，应按照本合同年度租金的20%向乙方支付违约金。并对一方装修部分按有资质的评估机构的评估价予以补偿”，该条款应视为双方当事人的特别约定，合同中虽然也有不予补偿的条款，但约定与本条冲突，应作出对阑泉红酒庄作为原审被告有利的解释，本案双方装修补偿纠纷处理应适用该条款的约定进行。双方虽在2015年之后存在不定期租赁关系，但体育中心门面招租时的负责人曾承诺过阑泉红酒庄可以长期经营，双方已存在长期租赁的预期，后体育中心发出不再续租的通知系因拆迁等外在因素造成，且阑泉红酒庄因经营红酒庄投入的装修资金巨大，阑泉红酒庄的装修投入与其存在长期经营的预期有关，体育中心虽主张其未同意过阑泉红酒庄进行装修，但该主张与本案案情及常理不符。体育中心已向阑泉红酒庄发出不再续租的函并要求腾退房屋等，故双方解除房屋租赁关系之后，阑泉红酒庄腾退房屋时对形成添附的装修投入部分存在损失，体育中心应依照2004年租赁合同第六条第（一）款第2项约定给予阑泉红酒庄补偿。阑泉红酒庄的装修损失经鉴定为297258.55元，按照折旧等商业惯例，按利益衡平规则，结合本案具体案情，一审法院酌情确定由体育中心补偿装修损失的50%即148629.28元符合本案实际情况。综上所述，上诉人体育中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3273元，由宜昌市夷陵区体育管理与指导中心负担。本判决为终审判决。审判长  张士勇审判员  唐兆勇审判员  王瑞菊二〇一九年十一月二十六日法官助理张宽红书记员彭先悦