湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂12民终1453号上诉人（原审原告）：湖北正基文化旅游建设有限公司，住所地湖北省崇阳县林业科学研究所。法定代表人：王爱维，该公司董事长。委托诉讼代理人:梅进白，湖北海舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：崇阳县锦泰商务酒店，住所地湖北省崇阳县天城镇新建路（星光天地商业街10号）。经营者：徐浩，男，1987年11月15日出生，汉族，住湖北省崇阳县。委托诉讼代理人：庞再月，湖北立中律师事务所律师。原审第三人：湖北岽泓地王广场经营管理有限公司，住所地湖北省崇阳县天城镇新建路27号。法定代表人：陈军，该公司总经理。上诉人湖北正基文化旅游建设有限公司（以下简称正基公司）因与被上诉人崇阳县锦泰商务酒店（以下简称锦泰酒店）、原审第三人湖北岽泓地王广场经营管理有限公司（以下简称岽泓公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省崇阳县人民法院（2018）鄂1223民初1324号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。正基公司上诉请求：1.撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求，公正判决；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.一审认定被上诉人与第三人签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，事实完全错误。上诉人没有授权第三人与被上诉人就星光天地步行街10号楼第三、四层签订《协议书》，废除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》。《协议书》内容免除被上诉人自2017年5月25日至2021年5月25日期间的上百万租金不是上诉人的真实意思表示。上诉人与第三人签订的招商运营管理合作协议第三条第4点约定，第三人只对5号楼、6号楼、7号楼及地下一层（电影院除外）免费租用期五年，根本不含涉案租赁房屋。第三人对涉案租赁房屋没有收取、享有租金的权利。上诉人告知被上诉人委托第三人对涉案租赁商铺行使经营管理权，该权利仅限于第三人行使物业经营管理权，第三人无权收取涉案商铺租金及免除租金的权利。上诉人对该《协议书》的签订不知情，对《协议书》的真实性、合法性和关联性均有异议。被上诉人与第三人签订的《协议书》属恶意串通而无效。2.一审判决认定2018年5月25日经咸宁市中级人民法院（2018）鄂12民终628号判决作出时，第三人才丧失对涉案租赁房屋招商运营管理的权利，根本不符合法律规定，明显错误。关于合同解除的时点确定问题，根据最高人民法院民二庭第7次法官会议纪要意见，合同应从发出解除通知达到之日起解除，法院判决是在对方对合同是否解除有争议的情况下，对合同是否解除进行确认罢了。如果发出解除通知的一方确实享有合同解除权的，则合同从解除通知到达到另一方起解除。享有解除权的一方并未通过发送通知等方式解除合同，而直接提起诉讼，则从起诉状送达对方之日起解除。上诉人诉请解除与第三人的委托合同、行纪合同纠纷一案，业经崇阳县人民法院立案审理，崇阳县人民法院依法于2017年8月14日向第三人送达了《民事起诉状》及开庭传票，根据上述意见，上诉人于2017年8月14日已经与第三人解除了合同。2017年8月17日，上诉人以公开信的方式告知被上诉人，被上诉人此时应当明知第三人此后无权再收取租金及物业费。3.被上诉人于2018年1月3日向第三人缴纳自2018年1月1日至2021年物业管理费129900元，是虚假的，属恶意串通。根据解除合同的时点及上诉人公开信告知，第三人于2018年1月3日已经无权收取任何租金及物业管理费，被上诉人亦明知该客观事实。关于2018年1月3日物业费收据，不具有真实性，被上诉人没有提供转账凭证，现金支付及一次性缴纳三年物业费也不符合交易习惯，与上诉人和被上诉人签订的《商铺租赁合同》约定的一年一付相矛盾。根据上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》第3、4条款约定，该房四层可享受免两年物业费，与所谓2018年1月3日物业费收据收取时间矛盾，不合常理。请求二审法院查明事实，依法改判。锦泰酒店辩称，1.上诉人与被上诉人签订租赁合同之后，上诉人又与第三人签订了运营合作协议，协议约定星光天地所有的商铺地产全部委托第三人全权负责，享有绝对的权利，所有租金也归第三人所有，协议的内容吸收了上诉人与被上诉人签订的租赁合同的全部权利义务，上诉人与被上诉人之间的权利义务转移，上诉人也以函告的方式函告被上诉人，被上诉人与第三人发生权利义务关系，其后上诉人又向被上诉人送达工作联系函，确定租赁物业管理也由第三人代为全权行使，至此，上诉人与被上诉人签订的租赁合同的全部权利义务转移到了被上诉人与第三人，被上诉人不再向上诉人履行义务，而是向第三人履行义务。权利义务转移的范围包括所有的已售和未售商铺和地产，上诉人说的第三人没有管理权是没有依据的，第三人收取租金和物业费都是合法合理的。被上诉人与第三人签订的协议背景是第三人另外开了一家酒店，影响了被上诉人的合法权益，所以第三人才免除了被上诉人2017至2021年的租金；2.上诉人所有的权利义务转移给第三人，所以第三人完全有权免除被上诉人的租金，被上诉人与第三人签订的协议符合事实，是双方真实意思表示，依法应认定为有效；3.上诉人已函告被上诉人向第三人缴纳物业费，被上诉人向第三人缴纳物业费是有效的，尽管上诉人与第三人的诉讼正在进行，但是不影响被上诉人向第三人交付租金，因为合同尚未解除，被上诉人至今未收到解除合同的通知；4.被上诉人一直用现金交付租金，不存在虚假诉讼及串通。请求二审法院驳回上诉，维持原判。岽泓公司述称，1.岽泓公司免除被上诉人的租金是因为上诉人曾经承诺被上诉人只开一家宾馆，但是岽泓公司承包后对其他商铺进行招商时又引入了其他宾馆，当岽泓公司知道上诉人曾经的承诺与上诉人协商无果后，为避免公司的损失，才对被上诉人免去了租金；2.收取租金及物业费是上诉人与岽泓公司签订的招商协议明确规定的岽泓公司享有的权利，与上诉人毫无关系，故是否收取也与上诉人毫无关系；3.收取物业费的方式有转账也有现金，如果上诉人认为收取方式不合法，应提供证据证明；4.在法院未认定岽泓公司与上诉人之间的合同解除时，岽泓公司有继续依据协议行使收取租金及物业费的权利。请求二审法院驳回上诉，维持原判。正基公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年5月22日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告在解除合同后立即腾退房屋并办理交接手续；3.判令被告向原告支付拖欠的租金暂计251623.2元（租金从2017年5月25日计算至2018年7月25日止共14个月）及约定滞纳金（见清单）；4.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金45万元；5.判令被告向原告支付拖欠的物业费暂计35308元（从2017年5月25日计算至2018年7月25日止）及约定滞纳金（见清单）；6.由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年5月22日，正基公司作为甲方与乙方徐浩签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其位于湖北省崇阳县××路星光天地文化商业步行街××楼××、××层商铺出租给乙方使用。租赁期限为6年，自2015年5月25日至2021年5月25日止。第一、二年租金213240元，第三年到第四年逐年开始递增，每年8%的递增，物业管理费按2元一平米收取。按先交租金后使用的原则，乙方保证于2015年5月25日前向甲方付清本租赁期的全部租金213240元。乙方一次性交付第一年（即2015年5月25日至2016年5月25日）房租213240元，可享受第二年（即2016年5月25日至2017年5月25日）免租的政策。乙方一次性交付第一年（即2015年5月25日至2016年5月25日）物业费42648元，可享受第二年（即2016年5月25日至2017年5月25日）免租的政策。该房第四层可享受免二年（即2016年5月25日至2018年5月25日）物业费的政策。本合同所约定的任何一方应付给对方的任何款项，如有拖欠，即为违约，违约方拖欠时间超过10天，守约方有权单方提前终止合同。合同还对双方其他的权利与义务进行了约定。2015年10月9日，锦泰酒店在崇阳县工商行政管理局注册成立，类型为个体工商户，经营者为徐浩。2016年3月23日，正基公司作为甲方与乙方地王广场签订一份《星光天地招商运营管理合作协议》，约定：甲方委托乙方就星光天地文化商业步行街进行独家全程策划、租赁、招商、地产管理运营的代理工作，乙方根据当地市场情况向甲方提供项目整合推广代理服务。由乙方进行代理商业策划、宣传和招商、租赁、经营管理等事宜。星光天地所有商铺地产（包括已售和未售）交由乙方招商，运营、租赁及管理。星光天地所有商业地产由乙方整体布局、招租、经营管理、甲方不得异议。利润归乙方所有。合作期限为8年，自2016年3月23日起至2024年3月23日止。合同还对双方的其他权利与义务进行了约定。2016年5月20日，正基公司向锦泰酒店送达《关于星光天地商业运营管理方式之函告》，内容为：因星光天地商业地产升级，正基公司将星光天地商业街的经营管理权自2016年9月20日交由地王广场。地王广场将代为正基公司行使管理权。2016年6月20日，正基公司向锦泰酒店送达《工作联系函》，内容为：正基公司从2016年6月1日起正式将物业委托给地王广场统一管理，由地王广场代正基公司行使约定的管理权、履行约定的管理义务。2016年6月13日，锦泰酒店因涉案房屋租赁发生纠纷，向崇阳县公安局天城派出所报案，崇阳县公安局天城派出所告知正基公司、锦泰酒店、岽泓公司三方协商处理。2016年6月20日，徐浩作为甲方与乙方地王广场签订《协议书》，约定：甲方同意乙方在甲方租赁物业之二楼另开宾馆一家，因同业竞争之原因，给甲方正在和即将造成的直接和间接经济损失；乙方同意通过免除租金的方式对甲方的损失进行弥补，乙方决定免除2015年5月22日正基公司与甲方签订的《房屋租赁合同》约定的2017年5月25日至2021年5月25日期间的租金，合同还对双方的其他权利与义务进行了约定。2017年8月16日，正基公司向锦泰酒店发公开信，告知锦泰酒店应向正基公司缴纳租金、物业费。同时，地王广场也向锦泰酒店告知，要求锦泰酒店向地王广场缴纳物业费。2018年1月3日，锦泰酒店已向地王广场交物业费127900元（从2018年1月1日至2021年1月1日止）。2018年5月25日，经咸宁市中级人民法院终审判决[案号：（2018）鄂12民终628号]解除正基公司与地王广场之间的《星光天地招商运营管理合作协议》。地王广场申请再审，2019年6月13日，咸宁市中级人民法院作出（2019）鄂12民再1号维持（2018）鄂12民终628号民事判决。一审法院认为，2015年5月22日，正基公司与徐浩签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2016年3月23日，正基公司与第三人地王广场订立的《星光天地招商运营管理合作协议》，已经生效判决确认合法有效。合同约定：正基公司将星光天地所有商铺地产（包括已售和未售）交由第三人地王广场招商，运营、租赁及管理。星光天地所有商业地产由第三人地王广场整体布局、招租、经营管理，正基公司不得异议。利润归第三人所有。合作期限为8年，自2016年3月23日起至2024年3月23日止。2016年5月20日，正基公司向锦泰酒店送达《关于星光天地商业运营管理方式之函告》，告知锦泰酒店“星光天地商业街的经营管理权自2016年9月20日正基公司交由地王广场，地王广场代正基公司行使管理权”。2016年6月20日，正基公司向锦泰酒店送达《工作联系函》，告知锦泰酒店“从2016年6月1日起正基公司正式将物业委托给地王广场统一管理，履行管理义务”。锦泰酒店对此均未持异议，由此可见，正基公司将经营管理权委托第三人地王广场行使，地王广场已取得了涉案《房屋租赁合同》出租方的权利与义务。2016年6月20日，第三人地王广场与被告签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《协议书》约定：免除2015年5月22日正基公司与徐浩签订的《房屋租赁合同》约定的2017年5月25日至2021年5月25日期间的租金。故锦泰公司并未违约。2018年5月25日，经咸宁市中级人民法院终审判决解除正基公司与地王广场之间的《星光天地招商运营管理合作协议》，地王广场才丧失代理正基公司对涉案租赁房屋经营管理的权利，正基公司主张的物业费，2018年1月3日，锦泰公司已向地王广场交纳。综上所述，正基公司的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:驳回原告湖北正基文化旅游建设有限公司的诉讼请求。案件受理费11169元，由原告湖北正基文化旅游建设有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、2016年3月23日，正基公司（甲方）与岽泓公司（乙方）签订的《星光天地招商运营管理合作协议》系双方真实意思表示，合法有效。协议约定：星光天地所有商铺地产交由岽泓公司整体布局、招租、经营管理，甲方不得异议，利润归乙方所有。星光天地商业街全部物业交由乙方单独经营和管理，由乙方收取经营管理费用。合作期限8年，自2016年3月23日起至2024年3月23日止。同年5月20日、6月20日，正基公司分别向锦泰酒店送达《关于星光天地商业运营管理方式之函告》《工作联系函》，内容为“星光天地商业街的经营管理权自2016年9月20日交由湖北岽泓地王广场经营管理有限公司，湖北岽泓地王广场经营管理有限公司将代为我司行使管理权”“正基公司从2016年6月1日起将物业委托给地王广场统一管理，由地王广场代表我司行使与您约定的管理权力，履行与您约定的管理义务”，锦泰酒店未提出异议，故岽泓公司依据与正基公司签订的合作协议取得星光天地所有地产商铺及全部物业的经营管理及收益权，享有出租方的权利。后岽泓公司决定在锦泰酒店承租的正基公司位于星光天地10号楼三、四层商铺二楼另开宾馆经营，因同业竞争原因，岽泓公司与锦泰酒店经营者徐浩重新签订《协议书》，免除徐浩与正基公司签订的《房屋租赁合同》租赁期内的租金，系行使自己所享有的经营管理权利，该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽正基公司与岽泓公司签订的合作协议约定“岽泓公司只对5号楼、6号楼、7号楼及地下一层免费租用”，但该约定仅是对岽泓公司免费使用星光天地商铺的约定，与涉案租赁商铺无关，不能约束岽泓公司基于与正基公司合作协议约定，对承租商铺行使的经营管理权和收益权。二、正基公司虽然于2017年8月8日起诉请求解除与岽泓公司之间的《星光天地招商运营管理合作协议》，并于2017年8月17日向锦泰酒店送达《致星光天地文化商业步行街商（租）户的公开函》，告知锦泰酒店应向正基公司缴纳租金、物业费，但同时岽泓公司亦要求锦泰酒店缴纳物业费。在正基公司与岽泓公司之间的合作合同纠纷未经法院判决，解除双方合作协议前，岽泓公司并未丧失对涉案商铺的经营管理权，锦泰酒店依据与岽泓公司签订的协议，向岽泓公司履行缴纳物业管理费的义务并无不当。至于正基公司与岽泓公司之间的纠纷，应按照合同解除后，双方应各自承担的责任进行主张；三、锦泰酒店已向岽泓公司缴纳2018年1月3日至2021年物业管理费，岽泓公司出具收据，并加盖公章，如前所述，岽泓公司有权向徐浩收取物业管理费，至于付款方式、期限，由岽泓公司自主行使，正基公司并非协议相对方，无权提出主张。综上所述，正基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11169元，由湖北正基文化旅游建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 李 伟审判员 沈朝明二〇一九年十一月二十五日书记员 陈 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；