苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0591民初5166号 原告：徐旭，男，1988年1月12日出生，汉族，住盐城市盐都区。 原告：王国秀，女，1988年1月9日出生，汉族，住苏州。 委托诉讼代理人：郭朝阳，江苏大昶律师事务所律师。 被告：周瑞，男，1984年12月3日出生，汉族，住苏州。 被告：孙桂芹，女，1983年11月23日出生，汉族，住苏州。 委托诉讼代理人：申李访，江苏仲梁禾律师事务所律师。 原告徐旭、王国秀与被告周瑞、孙桂芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告徐旭及其与原告王国秀的共同委托诉讼代理人郭朝阳，被告孙桂芹及其与被告周瑞的共同委托诉讼代理人申李访到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐旭、王国秀的诉讼请求为：1.确认双方2019年4月6日签订的《房屋买卖（居间）合同》于2019年4月23日解除；2.被告周瑞、孙桂芹双倍返还购房定金30万元，赔偿因房价上涨的损失30万元及律师费损失1万元；3.诉讼费被告周瑞、孙桂芹承担。诉讼中原告徐旭、王国秀变更第2项诉请为被告周瑞、孙桂芹双倍返还购房定金30万元。事实和理由：原告于2019年4月6日通过苏州丰正房产经纪有限公司（以下简称丰正公司）与被告签订《房屋买卖(居间)合同》，约定被告将自有的苏州工业园区唯观路78号景悦星湖花苑2幢201室出售给原告，合同总价款472万元，双方应于2019年6月28日前办理首付款资金托管手续。合同签订当日原告通过银行转账方式向被告交付购房定金150000元。合同签订后，园区房价出现一定上涨波动。被告单方提出要求将首付款资金托管时间提前至2019年5月20日前，原告表示可以再行磋商。但随后被告又提出出售房屋内涉及的租赁问题无法与承租人协商解决，并明确表示将不再履行《房屋买卖(居间)合同》，同意退还原告支付的定金，但不愿承担违约责任。2019年4月22日，原告向被告邮寄送达解除合同通知函，被告于次日签收。原告认为，双方签订的《房屋买卖(居间)合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，受法律保护，各方应当遵守诚实信用原则全面履行合同约定的己方义务。合同约定双方应于2019年6月28日前办理首付款资金托管手续的条款已经对双方产生约束力。被告作为出售方，对标的房屋不存在权利瑕疵应当承担保证责任。且在合同签订时被告已经承诺可以解决房屋的租赁问题，经协商原告在总房价470万的基础上又增加2万元作为被告解决房屋租赁的成本。现因被告已经明确表示不履行合同主要义务，导致合同目的已经无法实现。被告的真实目的是通过毁约将房屋卖出更高的价格，其行为已经构成违约，并严重侵害了原告的合法权益。 被告周瑞、孙桂芹辩称：1.请求驳回原告解除合同的诉讼请求，要求原告继续履行买卖合同。因被告需置换房产，希望能尽快走程序拿房款，签合同前，原告也说一定会尽快走程序。但签合同当天，合同上约定“甲乙双方须在2019年6月28日之前提供相应的原合法的(过户/贷款)证件并进行资金托管，否则视为违约。”关于此时间，双方在2019年4月11日沟通交流，被告希望可以提前，原告也同意可以在5月20日开始走流程。后被告就是希望能以补充协议形式将上述期限重新固定，但原告只是口头称可以做到，不与被告签订书面协议。关于此事，双方沟通数次。后原告发《关于解除的函》，被告收到后，立即回函说明沟通目的，未如原告所说，不履行合同义务，导致合同无法履行，要求与原告解除上述合同。2.被告无违约行为，无需向原告返还双倍定金30万元，也无需赔偿损失30万元，律师费也无合同明确约定，被告也无需支付。合同履行期限至今未到，被告履行义务尚未开始，且现被告随时可与原告办理资金托管手续，所以被告无任何违约行为。且现为原告要求解除该合同，根据合同约定，应由原告向被告支付违约金，而非由被告来承担，被告保留诉讼权利。3.诉讼费用由原告承担，被告无需承担。综上所述，请求驳回原告全部诉讼请求，且要求原告继续履行合同。 经审理查明，2019年4月6日，周瑞、孙桂芹（甲方、售房人），徐旭、王国秀（乙方、购房人），与丰正公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：甲方将其共同共有的苏州工业园区唯观路78号景悦星湖花苑2幢201室房屋出售给乙方，建筑面积147.06平方米，甲方出售房屋已征得房屋共有人(承租人)的同意，并为此承担相应的法律责任。实际成交价格为472万元，其中定金15万元，乙方于签订合同当天支付甲方。乙方付款方式为现金加贷款，乙方于首付款托管当日将首付款打入托管账户，当日办理贷款。贷款下放后五个工作日内双方办理过户手续。甲乙双方须在2019年6月28日前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。甲方承诺款清交房。在签订本合同之前，该房屋若已经抵押他人，甲方需于2019年7月15日之前解除该房屋所有抵押，并注销他项权证。租赁问题，租赁期由房东及时告之承租方，并在签字过户前取得相应手续。第六条第5款约定：甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付合同第二条确定的该房屋成交价格的15%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应另据实赔偿。合同还就其他事宜作了约定。当天，徐旭账户向孙桂芹账户转账支付15万元，孙桂芹出具《定金收条》，言明收到购房定金15万元，并注：“该定金适用定金法则：如若卖方违约，则双倍返还定金给买方；如若买方违约，则卖方没收定金。” 2019年4月11日，孙桂芹及其朋友与徐旭通电话就交易进行沟通。孙桂芹表示，6月份要拿到钱，拿不到钱赶不上上园湾的第二次开盘。徐旭表示，应该可以的，合同约定的6月28日资金托管是安全时间，愿意在5月20日办理资金托管。孙桂芹朋友表示，想要将合同上的资金托管日期改为5月底之前。徐旭表示，咨询一下中介。当天的微信反映，徐旭发送了一张流程示意图，反映预计5/20-27日办理资金托管。 2019年4月18日，孙桂芹与王国秀在丰正公司沟通交易事宜。王国秀拒绝签署更改网签和资金托管时间为5月20日的补充协议。孙桂芹表示，其无法履行被误导签订的买卖合同，其不再履行合同，定金退给王国秀。当天，徐旭发短信给周瑞表示，如开始所说，5月底开始资金托管，对方6月底领款。 2019年4月19日，徐旭发短信给孙桂芹表示，如开始所说，5月底开始资金托管，对方6月底领款。 2019年4月21日，周瑞、孙桂芹与徐旭、王国秀就交易进行沟通。周瑞表示现在这种行情换房很难了，打算换的九龙仓的房屋已经600多万元。徐旭表示现在都是在换房。周瑞称，现在有两个问题，一是其要求5月20日（资金托管），徐旭、王国秀不愿意；二是其房屋的“二房东”要求交易后继续租两年。徐旭表示不同意继续租两年，让周瑞、孙桂芹解决租赁障碍问题。周瑞表示“二房东”不见面。徐旭表示，签补充协议可以，就定5月30日（资金托管）。周瑞、孙桂芹表示，“二房东”的租赁障碍问题其解决不了，另外资金托管时家坚持5月20日。徐旭表示续租只能到年底。孙桂芹表示，之前要求5月20日（资金托管），王国秀不同意，其即已说明交易无法进行，其看好了别人房子，别人也有期限要求，否则不卖了，所以现在房子不卖给徐旭、王国秀了，买家多的是。……孙桂芹表示，自己的权益没法保障，与徐旭、王国秀的协议不好履行了，违约的多了去了，定金尽量退给徐旭、王国秀，让徐旭、王国秀去看其他房子。徐旭表示，合同约定的托管时间是留余地的，可以提前的。周瑞表示，余地是给徐旭、王国秀留的，但与其预期完全不同。周瑞表示，其实托管时间问题5月30日其也接受。孙桂芹表示，其不同意5月30日，（补充协议）不签就不签了，其看了合同，上面没有涉及租赁问题。徐旭表示，“二房东”问题周瑞、孙桂芹从一开始就承诺过会解决的。周瑞认可，并表示其当时预期是理想的。徐旭表示，“二房东”问题周瑞、孙桂芹一开始表示预期花5万元解决，所以其在房价中也加了2万元。周瑞认可，但表示现在解决不了。王国秀称，这是周瑞、孙桂芹的事。孙桂芹表示，两个问题，解决不了，不再交易。王国秀称，那就算违约了。孙桂芹认可，表示没事。后孙桂芹又表示其没有违约，不是要违约，在履行中都可以提条件，如果不能达成一致，其不能保证及时配合，比如其拿不到房子，就没法卖，这是“二房东”的原因。周瑞表示，“二房东”的问题其真的处理不了。孙桂芹表示，如果条件达不到，其退定金，徐旭、王国秀再去看其他房子。徐旭表示，周瑞、孙桂芹的意思是否要商定违约责任。孙桂芹表示，其就是要解除合同，且不承担违约责任。徐旭表示，如果对方坚持5月20日托管资金，就没法谈了。孙桂芹称，除了这个问题，还有“二房东”的事情，其房子真的收不回来。徐旭表示，续租的事情责任在对方。孙桂芹称，谈不成也没关系，耽误徐旭、王国秀的时间。徐旭、王国秀表示，那就走法律途径。 2019年4月22日，徐旭、王国秀向周瑞、孙桂芹发送《关于解除的函》,内容为：“周瑞、孙桂芹：我方于2019年4月6日通过苏州丰正房产经纪有限公司与你方签订《房屋买卖(居间)合同》(NO.8801181)一份，合同约定你方将自有的坐落于苏州工业园区唯观路78号景悦星湖花苑2幢201室出售给我方，合同总价款4720000元整，同时合同第五条第二款约定双方应于2019年6月28日前办理首付款资金托管手续。合同签订当日我方即通过银行转账方式向你方交付了购房定金150000元整。合同签订后，园区房价出现一定上涨波动。你方又单方提出要求将首付款资金托管时间提前至2019年5月20日前，我方表示可以再行磋商。但随后你方又提出出售房屋内涉及的租赁问题无法与承租人协商解决，并明确表示你方将不再履行《房屋买卖(居间)合同》，虽同意退还我方支付的定金，但不愿意承担违约责任。我方认为，双方签订的《房屋买卖(居间)合同》(NO.8801181)系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，受法律保护。各方应当遵守诚实信用原则全面履行合同约定的己方义务，合同约定的双方应于2019年6月28日前办理首付款资金托管手续的条款已经对双方产生约束力。你方作为出售方，对标的房屋不存在权利瑕疵应当承担保证责任。且在合同签订时你方已经承诺可以解决房屋的租赁问题，经协商我方在总房价470万的基础上又增加2万元作为你方解决房屋租赁的成本。现因你方已经明确表示不履行合同主要义务，导致合同目的已经无法实现。你方的行为已经构成违约，严重侵害了我方的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第93条、94条之规定，我方郑重通知你方：1.双方于2019年4月6日签订的《房屋买卖(居间)合同》(NO.8801181)于你方收到本函之日解除。2.我方将通过诉讼途径追究你方的违约责任。望你方谨慎考虑，避免不必要的诉累。”该函周瑞、孙桂芹于2019年4月23日收到。 2019年4月24日，周瑞、孙桂芹向徐旭、王国秀发送《关于你方发你们解除函的回函》,内容为：“徐旭、王国秀：我方于2019年4月6日通过苏州丰正房产经济有限公司与你方签订《房屋买卖(居间)合同》(NO.8801181)一份。合同约定我方将自有的坐落于工业园区唯观路78号景悦星湖花苑2幢201室出售给你方，合同总价为4720000元。当时我方是去工业园区中海上园湾看房回来，我方预卖掉景悦星湖花苑的房屋去置换中海上园湾，你方和苏州丰正房产经济有限公司对上述情况都知悉，所以我方希望尽早拿到该房的房款。你方和中介均表示在6月可以让我方拿到上述房款，所以我方才同意签订合同。但是合同里约定的却是在6月28日是开始资金托管的时间，而非能拿到房款的时间，关于这点后来我方在4月11号发现合同的问题的之后都有及时电话联系你方和中介询问和说明，通话当日你也提供了一份大致的过户时间表，提及可以在5月20号到27号可以和我们开始进行资金托管。所以我方希望将此时间添加到补充协议中，如果没有收款时间保证，我们就没有办法去交付定金置换房屋，对我方造成极大的损失!我们沟通的主要目的就是希望能保证我们合理的利益，房屋买卖可以尽早进行，望知悉!如果后续你方不愿意购买此房，继续希望解除合同，我方愿意配合并退还定金。”该函徐旭、王国秀于2019年4月25日收到。 以上事实，由不动产权证书、房屋买卖（居间）合同、银行交易明细、定金收条、对话录音、录像视频、微信聊天记录、关于解除《房屋买卖(居间)合同》的函、邮寄凭证、短信记录截图、关于你方发你们解除函的回函等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。 本院认为，周瑞、孙桂芹与徐旭、王国秀签订的《房屋买卖（居间）合同》，系买卖双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，双方均应诚信履行。合同明确约定双方在2019年6月28日前进行资金托管，此约定对双方具有法律约束力，双方无权强行更改。2019年4月11日孙桂芹与徐旭协商将办理资金托管的期限提前至5月20日，徐旭虽然口头上表示应该可以，也曾发送流程示意图，反映预计5月20日至27日办理资金托管，但此为徐旭应孙桂芹需要而表示出的努力配合实现孙桂芹需要的态度，不能以此约束出于善意的徐旭，且孙桂芹朋友表示想要将合同上的资金托管日期改为5月底之前，徐旭已表示咨询一下中介，并未决定允诺孙桂芹，更表明孙桂芹的需要其仅能努力配合实现。2019年4月18日王国秀拒绝签署更改网签和资金托管时间为5月20日的补充协议，再次表明徐旭、王国秀的态度，但孙桂芹却以买卖合同系被误导签订为由，明确表示不再履行合同，定金退还。当天及次日，徐旭反复发短信给周瑞、孙桂芹，明确表示愿意5月底开始资金托管。而在此情况下，周瑞、孙桂芹2019年4月21日坚持更改资金托管时间为5月20日缺乏依据。不仅如此，周瑞、孙桂芹还首次提出一个影响交易进行的新障碍，即“二房东”要求继续租两年，否则不愿意配合交易。对此，徐旭、王国秀表示可续租至年底已属妥协。此外，合同明确约定，租赁问题，租赁期由房东及时告之承租方，并在签字过户前取得相应手续，因此，“二房东”的租赁问题应由周瑞、孙桂芹解决，否则承担责任，而周瑞、孙桂芹坚持自己的态度，且明确表示如果两个问题解决不了，拒绝履行合同，缺乏依据。鉴于此，徐旭、王国秀2019年4月22日向周瑞、孙桂芹发送《关于解除的函》，言明解除合同之意，于法有据。因该函周瑞、孙桂芹于2019年4月23日收到，现徐旭、王国秀诉请确认双方2019年4月6日签订的《房屋买卖（居间）合同》于2019年4月23日解除，有事实和法律依据，本院予以支持。合同既已解除，此后周瑞、孙桂芹向徐旭、王国秀发送《关于你方发你们解除函的回函》，要求继续履行，失去合同基础。合同的解除系因周瑞、孙桂芹明确表示违约所致，徐旭、王国秀诉请周瑞、孙桂芹双倍返还购房定金30万元，亦有事实和法律依据，本院亦予支持。 综上所述，徐旭、王国秀的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原告徐旭、王国秀与被告周瑞、孙桂芹之间的《房屋买卖（居间）合同》于2019年4月23日解除； 二、被告周瑞、孙桂芹于本判决生效之日起七日内向原告徐旭、王国秀返还30万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取22280元，由被告周瑞、孙桂芹负担。该款原告徐旭、王国秀已预交，本院予以退还，由被告周瑞、孙桂芹于本判决生效之日起七日内向本院交纳22280元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定预交上诉案件受理费至如下账户：户名，江苏省苏州市中级人民法院；开户行，中国农业银行苏州苏福路支行；账号，10555301040017676。 审判员  刘洋 二〇一九年十一月八日 书记员  姚俊 拒不履行生效法律文书风险提示如下： 一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。 1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。 2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。 3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。 二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。 三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。