河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0702民初539号原告:刘荣荣，女，汉族，1963年4月2日出生，住河南省。委托诉讼代理人：郭德战、段纪磊，河南师大方正律师事务所律师。被告：新乡市盛润房地产开发有限公司，住所地：河南省新乡市和平北路31号。法定代表人：王蓬。委托诉讼代理人：李艳霞，河南龙健律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢凤仙，公司员工。原告刘荣荣诉被告新乡市盛润房地产开发有限公司（以下简称“盛润公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘荣荣的委托诉讼代理人段纪磊，被告盛润公司的委托诉讼代理人李艳霞、邢凤仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘荣荣向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被、告于2005年6月18日签订的《商品房买卖合同》和《房屋租赁合同》；2、依法判令被告返还原告购房款230826元及利息32893元（以购房款230826元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，自2016年1月1日计算至2018年1月1日），剩余利息自2018年1月2日计算至实际付清之日止；3、依法判令被告赔偿原告房屋增值损失（具体数额待鉴定意见另行变更）；4、依法判令被告承担赔偿原告已付房款1倍的赔偿责任，赔偿原告230826元；5、依法判令被告承担赔偿原告房屋差额租金8053.2元（差额租金447.4元/月，自2014年7月起计算至2015年12月），全额租金36744元（租金1731元/月，自2016年1月计算至2018年1月），剩余租金，按1731元/月计算，自2018年2月计算至合同解除之日止。6、本案诉讼费、保全费及鉴定费由被告承担。后当庭撤回了第3项诉讼请求。事实与理由：2005年5月20日，原告向被告支付购房意向金10000元，被告出具相应收据。2005年6月13日，原被告签订认购协议，认购盛润城市印象裙楼四层D017号房屋，首付115826元，贷款115000元，原告支付商铺定金19000元，被告出具相应收据。2005年6月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的盛润城市印象裙楼四层D017号房屋，建筑面积41.4平方米，每平方米5575.5元，房屋总价款230826元，2006年3月31日前交付房屋，合同自签字之日起生效，合同生效后30日内由被告向产权处申请登记备案；当日，原告支付86826元购房款，被告出具相应收据，首付115826元已付清，贷款115000元，贷款期限10年，原告每月月供1283.6元。2005年6月18日商铺买卖合同签订当日，按被告的商铺销售政策，原告与被告签订房屋租赁合同，约定租期20年，自2006年1月1日起至2026年1月1日止，2016年1月1日前十年租金每月1731元，冲抵原告贷款月供1283.6元，差额447.4元由被告按月支付原告。房屋租赁合同履行十年后，2016年1月1日原告已付清购房款115000元。房屋租赁合同签订后，被告未能按照合同支付租金；房屋买卖合同签订后，被告未按约定办理备案登记，私自将原告购买的房屋抵押给银行，在房管局办理了抵押登记。原告认为，被告构成根本违约，致使原告购买房屋的合同目的无法实现，严重侵害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望依法支持。被告盛润公司辩称，1、原告仅支付购房款115826元，并非230826元，未按约支付房款，属违约，被告享有履行抗辩权。2、依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，该约定系双方真实意思表示，要求解除《商品房买卖合同》没有依据。3、《房屋租赁合同》不是与被告盛润公司签订的，原告起诉主体错误。原告请求被告盛润公司租金无事实依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2005年6月18日，刘荣荣与盛润公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：刘荣荣购买盛润公司开发的盛润城市印象裙楼4层D017号房，该商品房的用途为商用，面积为41.4平方米；房款为230826元；付款方式为：于2005年6月18日首付房款115826元，贷款115000元；交付期限为2006年3月31日前；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由盛润公司向产权处申请登记备案；盛润公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因盛润公司的责任，刘荣荣不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：刘荣荣不退房，盛润公司按已付房价款的0.1%向刘荣荣支付违约金。该合同还补充约定：盛润公司负责、刘荣荣配合办理银行按揭贷款，刘荣荣负责把此房作为抵押，贷款额115000元，贷款年限10年，每月月供：还本付息1283.6元。合同签订后，刘荣荣支付了115836元首付款。在签订《商品房买卖合同》的同日，甲方刘荣荣与乙方新乡市盛润经营管理有限公司（以下简称“盛润经营公司”）签订盛润广场商铺租赁合同一份，主要约定：甲方将位于新乡市人民路223号的盛润广场4层D017号商铺出租给乙方租赁经营使用；租赁期限共计20年，自2006年1月1日至2016年1月1日；前10年年均租赁回报率为9%，后10年随市值租金回报而定；租赁费：2016年1月1日之前月均租金为1731元，2016年1月1日之前的租金合计为207720元，本租赁合同（银行贷款的）月租金1731元，月供1283.6元，差额447.4元；第一个月租金（月差额）在下月5日前支付，乙方均应在每月5日支付给甲方上月租金差价447.4元。合同签订后，每月在扣除房款月供1283.6元后，向刘荣荣支付租金差额，刘荣荣自认已支付至2014年6月。另查明，案涉商铺所在的四层（所有权证号：2008-08761）已经被抵押、查封，在执行程序之中。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，刘荣荣与盛润公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，依法成立、有效，双方均应按照合同履行其义务。刘荣荣按照合同约定向盛润公司支付首付款，其余房款按照约定从案涉房屋所收租金中支付，至2016年1月1日，刘荣荣的房款230826元应当认定为已经还清。在刘荣荣按照约定支付房款的情况下，盛润公司应当按照约定为刘荣荣办理备案、产权登记手续。本案中，案涉房屋已经交付长达10年之久，尚未办理备案、产权登记手续，且案涉房屋所在四层已经被抵押、查封，在执行程序之中，故被告行为已构成违约，且致使原告购买房屋合同目的无法实现，故本院对于刘荣荣要求解除合同并返还购房款230826元的诉讼请求，予以支持。但因刘荣荣在签订合同、支付部分房款之后，已经就案涉商铺开始享受租金收益，故利息的起算，应自主张之日起计算，且对要求赔偿230826元，本院不予支持。刘荣荣还要求解除房屋租赁合同并支付自2014年7月起的租金，因案涉商铺租赁合同系刘荣荣与盛润经营公司签订，故刘荣荣向盛润公司主张，依据不足，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除刘荣荣与新乡市盛润房地产开发有限公司于2005年6月18日签订的《商品房买卖合同》；二、新乡市盛润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还刘荣荣房款230826元及利息（以230826元为基数，自2018年1月24日起至还清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回刘荣荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9193元，由刘荣荣负担5260元，由新乡市盛润房地产开发有限公司负担3933元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  张敬美代理审判员  高 飞人民陪审员  王 琦二〇一九年十一月二十日书 记 员  王 慈