湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0506民初3032号原告：张荣海，男，1957年9月20日出生汉族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：陈利，夷陵区夷陵法律服务所法律工作者，特别授权。被告：三峡植物园管理处，统一社会信用代码124205006917531157，住所地宜昌市夷陵区土门金银岗。法定代表人：宋正江，该单位负责人。委托诉讼代理人：何昌林、占顺达，湖北得伟君尚（湖北自贸区宜昌片区）律师事务所律师，特别授权。原告张荣海与被告三峡植物园管理处租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，于2019年11月15日依法由审判员王婴适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张荣海及其委托诉讼代理人陈利，被告三峡植物园管理处委托诉讼代理人何昌林、占顺达到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张荣海向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即退还原告租金36600元，并按银行同期货款年利息支付原告利息35136元；2、请求判令原被告解除合同，被告补偿原告经营损失142832元，装修损失70000元；3、由被告承担本案诉讼费。事实理由：2002年10月18日，原被告达成一份房屋租赁合同。2018年11月5日，三峡植物园管理处因租赁年限超法定规定上限向贵院提起租赁合同纠纷之诉。2018年12月28日，宜昌市夷陵区人民法院（2018）鄂0506民初2621号民事判决书判决，三峡植物园管理处与张荣海于2002年10月18日签订的《房屋租赁合同》中租赁期限超过二十年部分无效。现原被告就退还租金与解除合同多次协商未能达成一致意见，原告遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，诉至法院，望判如所请。被告三峡植物园管理处答辩称：1、原告请求判令立即退还租金36600元以及支付利息35136元没有法律依据和事实依据。（1）夷陵区法院于2018年12月28日出具（2018）鄂0506民初2621号民事判决，判决确认被告三峡植物园管理处与原告张荣海于2002年10月18日签订的《房屋租赁合同》中租赁期限超过二十年部分无效；确认租赁期限为20年，即自2002年10月18日至2022年10月17日，但双方均在《房屋租赁合同》上签字，双方均存在过错，均应承担部分责任，故《房屋租赁合同》中租赁期限超过二十年的部分的租金不应当全部返还；（2）被告仅收取了30年的房屋租金，双方并不是民间借贷关系，双方也没有在《房屋租赁合同》约定利息，故原告张荣海要求被告支付租金利息没有合法依据。2、原告请求判令被告补偿经营损失142832元和装修损失70000元没有法律依据和事实依据。（1）原告张荣海将本案所涉房屋转让给第三人张微莉经营未经宜昌市林业科学研究所和本案原告的同意，根据《房屋租赁合同》第二条的约定，其行为构成违约，原告张荣海违约在先，其要求被告补偿经营损失没有法律依据和合同依据。（2）根据被告的证据显示，自2016年开始，原告张荣海租赁的本案所涉房屋没有经营了，更没有产生用水、用电，也就是从2016年开始，原告不存在经营损失。（3）被告与原告张荣海并没有在《房屋租赁合同》中约定被告应当对其装饰装修进行补偿或者赔偿，同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条和第十一条的规定，对于未形成附合的装饰装修物的处理，由原告自行拆除，不应当由被告负责赔偿或者赔偿，对于已形成附合的装饰装修物的处理，因原告张荣海违约在先，故该部分装饰装修也不应当由被告赔偿或者补偿，故原告张荣海主张装修损失没有法律依据和事实依据。综上，为维护被告的合法权利，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼主张，提供了如下证据：1、原告身份证、被告事业单位法人证书复印件，证明原被告的主体身份。2、《房屋租赁合同》，证明原被告之间存在租赁关系。3、（2018）鄂0506民初2621号民事判决书，证明被告通过诉讼对租赁关系进行变更。4、夷陵区龙泉海森酒楼营业执照、经营者张微莉身份证、身份关系证明复印件，证明原告主张的买断经营补偿标准。被告对原告提交证据的真实性无异议，但对证据的关联性有异议，前述证据无法达到原告的证明目的，《房屋租赁合同》第二条规定，房屋转让需要经过被告同意，原告擅自转让，违约在先，合同中没有对装饰装修补偿进行约定。合同总价款是11万元，但原告没有提供证据证明其完全履行了合同付款义务。原告提交的营业执照也无法证明其存在经营损失，原告租赁被告的房屋早已停止经营了。被告为证明其抗辩理由，提供了如下证据：1、《房屋租赁合同》，证明原告要转租必须征求被告同意，原告未经被告同意，将房屋转让第三人陈军经营，构成违约，要求补偿经营损失没有依据；2、《总分类账》、原告租赁房屋现状照片，证明原告没有进行经营活动，原告主张装修损失没有依据；3、《情况说明》，证明原告租赁的房屋自2019年4月开始就没有发生任何用水、用电，案涉房屋没有经营，原告不存在经营损失。4、收款收据、（2018）鄂0506民初2621号民事判决书，证明原告只支付了10.32万元租金，还欠付6800元租金。双方对于合同无效部分均存在过错，均应当承担责任，对于超过20年部分的租金不应当全部返还，即便返还也应当扣除欠付的6800元租金，原告要求支付利息没有依据。原告对被告提交证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为原告没有对租赁房屋进行转让，张荣海与张微莉是父女关系，是共同经营，虽然原告2019年4月停止经营，但是原告请求的是未来10年的损失。6800元未付是当时一楼大厅的地砖没有铺，出租方口头给予的减免费用，且时隔16年也早已超过诉讼时效。合同签订双方均无过错，合同签订在前，法律规定在后，属于不可抗力，被告应当依法退还租金及占用租金的损失。本案对原被告双方所举证据评定如下：原告向本院提交的证据1、2、3、4，被告向本院提交的证据1、2、3、4经双方举证质证，本院认定上诉证据均真实、合法，与本案有关联，对本案事实具有证明力，结合原被告双方的庭审陈述和证据，本院认定事实如下：2012年10月18日，宜昌市林业科学研究所（甲方，2017年2月已与宜昌市国有金银岗试验林场管理处合并为被告三峡植物园管理处）与原告张荣海（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：1、甲方将现汉宜路边宜昌市林科所大门商业楼租赁给乙方从事第三产业；2、乙方买断该商业楼30年经营权（从2002年10月18日至2032年12月22日）在此经营年限内，乙方有经营自主权，也可以转让他人，但必须经甲方同意；3、买断30年经营权价款总额11万元，签订合同时交订金40%，交接房屋钥匙时将余款全部付清；合同还对供水供电、违约责任等进行了约定。合同签订后双方均按合同约定履行。被告将房屋交付张荣海，张荣海对房屋进行装修后从事餐馆经营。2018年8月20日，宜昌市财政局对被告下发督办整改通知，要求被告按国有资产管理相关规定及时整改，确保国有资产出租出售符合相关法律法规。2018年11月5日，被告就前述合同的租赁期限问题向夷陵区法院提起诉讼，经法院审理后判决确认原被告之间签订的《房屋租赁合同》租赁期限为20年（自2002年10月18日至2022年10月17日），并同时向张荣海释明因合同部分无效涉及的租金返还、违约金及损失问题，由张荣海另案起诉解决。原告张荣海遂于2019年9月17日起诉要求退还租金及支付利息、解除合同及补偿经营损失和装修损失。本院认为，合同的签订应当遵循公平原则，原被告双方原《房屋租赁合同》总金额11万元对应的经营期限为30年，平均每年租金为3667元，因原《房屋租赁合同》超过20年的部分已被人民法院判决确认为无效，被告应当就收取超过20年无效部分的10年租金共计36667元返还给原告，被告主张扣减欠付6800元租金的抗辩因超过诉讼时效本院不予支持，因此，对于原告退还10年租金36600元的请求本院予以支持。因原被告双方对《房屋租赁合同》超过20年部分经营期限的无效约定均存在过错，原告张荣海要求请求支付利息没有事实和法律依据，本院不予支持。因原告提交的证据不足以证明当前存在原告可以单方面解除《房屋租赁合同》的情形，双方也没有协商一致解除合同，在租赁合同存续期内，原告没有证据证明被告存在应当补偿原告经营损失和装修损失的过错，且《房屋租赁合同》中明确约定经营期满，承租人所建商业楼归属出租方所有，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，对于未形成附合的装饰装修物的处理，原告亦可自行拆除。综上，原告请求解除合同，要求被告补偿原告经营损失和装修损失没有事实法律依据，本院不予支持。本案经本院主持调解，双方当事人不能达成协议，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告三峡植物园管理处在本判决生效后立即退还原告张荣海租金36600元；二、驳回原告张荣海其他诉讼请求。若未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2785元（已减半），原告张荣海负担2485元，被告三峡植物园管理处负担300元。该费用原告已预交，应由被告负担而原告已经预交部分，由被告在履行本判决时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宜昌市中级人民法院。审判员  王婴二〇一九年十一月二十九日书记员  姜静