云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终2289号上诉人（原审被告，反诉原告）：云南素灵健康管理有限公司，住所昆明市滇池度假区西贡码头12幢A型1号。法定代表人：侯红玉，总经理。委托诉讼代理人：田一闳，云南瑞祥律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告，反诉被告）：梅灵，女，1964年8月1日生，汉族，居民身份证登记住址昆明市西山区。委托诉讼代理人：傅梁、董根莲，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。原审被告（反诉原告）：侯红玉，女，1973年9月29日生，汉族，户籍登记住址昆明市。委托诉讼代理人：田一闳，云南瑞祥律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南素灵健康管理有限公司（以下简称“素灵公司”）因与被上诉人梅灵、原审被告侯红玉房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初6606号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。经依法报请延长审理期限，本案现已审理终结。上诉人素灵公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的反诉请求，驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审案件受理费及鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。对于上诉人与被上诉人有十年租期约定，租赁房产存在严重质量问题上诉人要求维修，被上诉人收取租金后必须出具国家正式发票、上诉人一直向被上诉人主张、被上诉人对此亦予认可，上诉人投入巨额装修且向被上诉人交纳了3万元保证金的事实，一审认定上诉人没有提供任何证据证实错误。2.一审判决适用法律错误。被上诉人将其擅自加盖的建筑面积为602㎡的违法建筑出租给上诉人的行为无效，按照相关法律规定，被上诉人应向上诉人返还就违法建筑出租收取的租金，一审不仅要求上诉人单方承担被上诉人出租违法建筑的租金，还要求上诉人按超过市场价40%即年租金75万元承担违章建筑的租金错误。租赁合同履行过程中，开具发票是出租人的法定义务，依法不能免除，亦不存在双方当事人是否约定的问题。一审中上诉人对被上诉人出租房产存在严重质量问题提供了证据加以证实，被上诉人虽提出异议但未提交足以反驳的证据，一审以被上诉人不认可为由全部否认这些证据的证明力，否认租赁房产存在严重质量问题需要支付维修费用的事实错误。3.一审判决显失公平。对被上诉人违法或违约行为给上诉人造成的损害事实视而不见，将被上诉人违法或违约造成的所有不利后果均让上诉人全部承担，有意遗漏认定保证金的退还、鉴定费用的分担。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人梅灵辩称，因为上诉人提出要办理素灵公司的工商设立登记，只能就有合法产权的房屋面积签订租赁合同，故双方才于2010年3月5日重新签订了一份《房屋租赁合同》，但该租赁合同从来没有履行过，双方之间履行的是2009年12月3日签订的《房屋租赁协议》。上诉人主张双方之间存在十年租期的约定，一审中上诉人没有提出任何证据证明存在十年租期，所有协议上约定的均是五年租期。涉案房屋是整栋出租，不存在分层的问题，协议中明确约定了有产权部分和无产权部分，对此双方都是认可并清楚的，故双方签订的租赁协议真实合法有效。对于装修鉴定的问题，一审法院多次征求我方意见，我方在数次开庭时都明确表示不同意鉴定，认为是增加开支，故鉴定费应由申请人即上诉人承担，我方从来没有申请过。涉案房屋五年的租期早已届满，而来装去留是没有特殊约定情况下的一个法定原则，也符合市场规则，故对鉴定报告中关于装修价值的部分我方不予认可，与本案无关。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告侯红玉述称，请求支持上诉人的上诉请求。梅灵向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告侯红玉、素灵公司的不定期房屋租赁合同已于2016年4月11日解除；2.被告侯红玉向原告支付以代开税票的虚构理由欺骗原告而少付租金186558元；3.被告侯红玉向原告支付合同解除前欠付租金322352元；4.被告侯红玉向原告支付自解除合同后至实际腾房之日止的房屋使用费（按75万元一年计算）；5.被告侯红玉向原告支付欠付水电费、物管费、垃圾清运费；6.被告素灵公司对第2至5项诉请承担连带付款责任；7.两被告将昆明市滇池度假区西贡码头12幢A型1号房屋腾还原告；8.两被告承担本案诉讼费。侯红玉、素灵公司向一审法院反诉请求：1.原告赔偿违章建筑租赁给两被告造成的停业损失12万元、装修损失1068851.68元；2.原告赔偿两被告房屋维修费54.5万元、停业损失8万元；3.原告支付两被告装修补偿费1603277.52元；4.原告向两被告提供每年收取的25万元以外租金的正规发票；5.原告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、关于合同签订情况。位于昆明市西山区滇池路西贡码头第12幢A型1号房屋所有权人登记为原告梅灵。2009年12月3日，原告梅灵（甲方）与被告侯红玉（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将上述房屋出租给乙方使用，房屋设施：一至五楼1400平方米（一至三楼有产权证，面积798平方米；四、五楼为加盖增加面积，无产权证，面积为602平方米，带一部直达五楼电梯，外墙窗户、墙砖装饰完好）。租赁期限：五年，自2010年3月3日至2015年3月3日止。租金每年50万元。付款方式每半年支付一次，三个月装修期免租金，即2009年12月3日至2010年3月2日，承租日从2010年3月3日起两年内按500000元计算，自第三年起有10%的年递增。双方对付款金额及时间作出了明确约定。对于房屋维修义务，双方约定：“甲方负责屋顶防水工程安全可靠无漏水现象（备注：由于乙方装修，使用不当造成损坏由乙方负责维修）”、“甲方有义务保障乙方承租期内的房屋质量安全，如屋顶不漏水、外观墙体不损坏、窗子完好、电梯运行正常”。关于租赁期限届满约定：“租期届满时，甲方必须保障乙方的优先续租权，优先购买权，甲方不续租也必须提前三月告知乙方…乙方必须保障甲方的房屋财产不被恶意破坏，乙方不续租也必须提前三个月告知甲方。因甲方是业主，乙方必须尊重甲方意见，不强租强买，经双方协商后再续租或转让物业”。2010年3月23日，原告与被告侯红玉签订《房屋租赁协议附件（一）》，约定在原租房协议不改动的条件下，因装修拖延，对租房日期及付款期限作变更，变更为：租房期限自2010年3月25日至2015年3月25日止。2010年3月25日至2011年3月25日，500000元，2010年3月25日付250000元、9月26日付250000元；2011年3月26日至2012年3月25日，500000元，2011年3月25日付250000元、9月26日付250000元；2012年3月26日至2013年3月25日，550000元，2012年3月26日付275000元、9月25日付275000元；2013年3月26日至2014年3月25日，600000元，2013年3月25日付300000元、9月26日付300000元；2014年3月26日至2015年3月25日，650000元，2014年3月25日付325000元、9月26日付325000元。2010年3月5日，原告与被告侯红玉再次签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于昆明市滇池旅游度假区西贡码头12-1号房屋出租给乙方，面积798平方米，租赁期限自2010年3月25日至2015年3月25日止，租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方如续租，必须在租赁期满2个月之前书面通知甲方，经甲方同意，重新签订合同。租金自2010年3月25日开始计算，每年250000元，每半年支付一次。租赁期间，房屋、土地的产权税由甲方依法交纳。庭审中，原告与两被告一致确认，为办理被告素灵公司的工商设立登记，只能就有合法产权的房屋面积签订租赁合同，故双方才于2010年3月5日签订《房屋租赁合同》。就合同签订主体，原告提交的证据显示2011年8月24日，被告素灵公司出具一“说明”，内容为“侯红玉于2010年3月5日与梅灵签订了租房合同，此栋房屋坐落于昆明市度假区西贡码头12幢A型1号，此房用于经营。因当时公司注册还未审批下来，特此是与个人名字签订合同。云南素灵健康管理有限公司于2010年5月5日正式工商登记注册下来。特此说明，请有关部门给予办理相关业务”。被告素灵公司系于2010年5月5日登记成立。二、关于合同履行情况。上述合同签订后，原告将房屋交由被告，被告对诉争房屋进行装修，并在房屋内新建盐屋、电气石蒸房。2010年3月25日起至2015年3月25日止，诉争房屋应付租金2800000元，被告实际支付2625231元。自2015年3月26日起，被告支付的租金金额为408333元。2011年9月28日，被告素灵公司出具“回复”，明确原告收款后应当提供给被告正规房租发票，同时谈到“根据甲、乙方双方当时协商结果，乙方已经只要求甲方开具全年房租一半金额的发票，另外一半由乙方负责，乙方已经承担了房租的一半金额税金。”庭审中，原告及两被告共同陈述：2010年-2011年税费55743.15元由原告缴纳；2011年-2012年税费55493.15元由原告缴纳；2012年-2013年税费55743.15元由被告缴纳；2013年-2014年税费55743.15元由被告缴纳；2014年-2015年税费30000元由被告缴纳。另外，被告还缴纳了合同外税费30000元。以上税费均是按照每年租金250000元的标准缴纳。2016年3月18日，原告以五年租金共计2800000元（上述原告已付500000元租金税费，另行补缴2300000元租金税费）的标准补缴了五年租金税费276000元。2016年4月11日，原告梅灵向被告邮寄《不续约及腾房通知书》，函告被告双方合同已于2015年3月25日到期，不再续签合同，要求被告腾房并支付欠付租金。被告于2016年5月4日回函原告，认为原告违约，要求在终止租赁合同以前，将相关赔偿问题解决。2016年7月13日，原告向被告发出《关于解除无固定期限租赁合同及限期搬离的通知书》，再次要求被告腾房、支付租金并赔偿损失。被告于2016年7月25日回复双方赔偿问题没有得到解决，不同意搬离。至本案庭审结束，被告仍占有使用房屋。另，庭审中，原告明确表示撤回第5项诉请，不再主张被告支付欠付水电费、物管费及垃圾清运费。三、关于房屋装修及漏水问题。依照被告申请，一审法院依法委托云南鼎丰司法鉴定中心就“1、房屋装修时投入价值及现有价值；2、房屋加盖层（第四层、第五层）装修投入价值及现有价值；3、房屋防水状况（是否进行了防水工程、房屋漏水原因、因漏水造成的损失价值）”进行鉴定，2018年4月8日，云南鼎丰司法鉴定中心作出（2017）鉴司字第1510号司法鉴定意见书，鉴定意见：“1、昆明市西贡码头12幢A型1号房屋装修工程投入价值为1917396.75元，现价值为639260.07元；2、昆明市西贡码头12幢A型1号房屋加盖层装修投入价值为710317.35元，现价值为236819.80元；3、被鉴定房屋屋面部分做了防水层，但不符合规范要求。整幢房屋漏水原因详见鉴定分析。因漏水造成的损失价值105138.87元”。对于被鉴定房屋出现屋面防水层开裂，外墙体渗漏的主要原因，鉴定分析如下：“1、屋面部分。屋面找坡不准，排水不畅。屋面部分虽做了二布五涂防水层，但未做防水保护层（即20毫米厚的水泥砂浆保护层）或未铺设屋面砖；或未铺设屋面隔热板。在长期风吹日晒及温差的影响下则出现防水层老化情况，致使屋面防水层呈现不规则裂缝若干条。屋面积水则易沿缝隙而渗透散布到屋面板结构层内，从而易于造成钢筋混凝土屋面板的渗漏。现场勘验五层顶棚，因皆做了吊顶装饰，故现场未发现水痕。2、墙体部分。整幢房屋的外墙内面皆有渗水印痕，呈潮湿状，尤以窗下墙为严重。致使双飞粉墙面霉变、起壳、剥落、粉化等情况，导致贴墙纸部分基层霉变、潮湿，墙纸翘边，局部脱离墙面及露底。其原因分析如下：（1）铝合金窗窗台渗漏。被鉴定房屋外墙体全部窗上沿皆未做滴水，遇雨水流顺墙而下，直接淋淌至窗框周边及窗台上，积水沿窗框周边缝隙处及窗台裂缝处渗透到窗下墙体中。积水通过砖墙毛细作用逐渐渗透，导致墙体内的储水浸透到内墙面，致使双飞粉层受潮粉化，贴墙纸墙面发霉、泛黑、墙纸剥落、翘边、透底。根据《建筑装饰装修工程质量验收规范》中5.3.8:“金属门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满，并采用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直，无裂纹。”现场勘验铝合金窗框未按规范要求工艺施工，而仅采用防水玻纤布做局部封闭，其表面也未做防水保护层或铺设瓷砖，并出现若干条裂缝，形成积水沿缝浸入墙体内。（2）墙体砌筑影响。墙体砌筑中砌筑砂浆标号较低或墙体砌筑中灰缝厚薄不一，不顺直。局部出现瞎缝或砂浆不饱满，砂浆与砖粘结不良；局部出现无砂浆、透缝，或组砌混乱，或墙体留槎形式不符合要求，接槎不严等等皆易造成墙体渗透。墙体与钢柱、钢梁交接处未做处理，或灰浆层较厚。由于两种材质的线膨胀系数不同，该部位则出现水平及竖向裂缝，水流则沿该缝隙而浸入墙体。综合上述情况，屋面及墙体渗漏的原因皆系在施工主体工程及装饰工程（指主体施工阶段的装饰工程）施工中未严格按设计规范及施工质量验收规范要求施工所致。”针对鉴定意见，鉴定人员当庭陈述：1、盐屋及汗蒸房装修价值未列入本次评估；2、漏水损失系根据房屋现状确定的修复费用，不含前期已支付的修复费用。被告为此支付鉴定费用170000元。一审法院认为：一、关于本案权利义务及合同主体的确定。就诉争房屋租赁，原告与被告侯红玉分别于2009年12月3日签订了《房屋租赁协议》、于2010年3月23日签订了《房屋租赁协议附件（一）》，于2010年3月5日再次签订了《房屋租赁合同》。庭审中，原、被告一致确认2010年3月5日的《房屋租赁合同》是应有关部门要求，为被告素灵公司办理工商设立登记而签订。双方在实际履行过程中，也没有将房屋一至三层和四、五层（加层）分割开来各自履行，而是按照整体一至五层房屋面积交付并使用。另一方面，从2010年3月23日《房屋租赁协议附件（一）》的主要内容来看，双方仅是针对2009年12月3日《房屋租赁协议》当中的租赁期限及租金交付进行了部分变更，其余内容仍以原《房屋租赁协议》为准，故原、被告房屋租赁合同权利义务的确定，应以2009年12月3日《房屋租赁协议》及2010年3月23日《房屋租赁协议附件（一）》为准。至于合同主体，《中华人民共和国民法总则》第七十五条第一款规定：“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”诉争《房屋租赁协议》及《房屋租赁协议附件（一）》均系原告与被告侯红玉签订，被告侯红玉作为被告素灵公司设立人，系为设立公司为目的而订立租赁协议，后素灵公司也依法成立，并以承租房屋所在地作为工商登记住所地以及实际经营地，原告自己提交的证据也显示，被告素灵公司对该事实也进行了确认，故本案承担责任及享有权利的主体，依法应当是原告梅灵及被告素灵公司。二、关于合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。诉争《房屋租赁协议》及《房屋租赁协议附件（一）》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律的强制性、禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按约全面履行合同义务。虽然诉争租赁物四至五层系加盖，没有取得合法产权证明，但考虑到四五两层加盖后已经与一至三层形成一个整体，不可分割，被告在实际使用中也将其作为整体统一装修使用。在合同履行过程中，被告也未提交确凿、充分证据证实因四五层系加盖而影响了其对租赁物的正常使用及收益，故认定租赁合同整体有效。三、关于租赁期限及合同解除。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。原告与被告于2009年12月3日建立的房屋租赁合同关系已于2015年3月25日届满，届满后直至原告向被告寄送《不续约及腾房通知书》的2016年4月11日止，原告没有对合同履行提出异议，故原、被告原租赁合同继续有效，但建立的是不定期租赁合同关系。又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”以及第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，在原、被告建立的是不定期租赁合同关系的前提下，原告作为出租人有权随时解除合同并要求被告素灵公司腾还承租房屋。原告诉请确认双方不定期房屋租赁合同已于2016年4月11日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力，而本案并不符合合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，故原、被告不定期租赁合同关系的解除，应当以法院确定的为准。合同解除后，被告素灵公司应当将承租房屋及时腾还原告，并按照《房屋租赁协议》约定的计算标准向原告支付房屋租金，支付时，扣除被告已付部分：2010年3月25日起至2015年3月25日止，诉争房屋应付租金2800000元，被告实际支付2625231元，还应支付174769元；2015年3月26日至2016年3月25日，按年租金700000元标准支付；2016年3月26日至2017年3月25日，按年租金750000元标准支付。原告诉请中主张的最高标准即为年750000元，故自2017年3月26日后，均按照该标准支付。支付时，需扣除被告已支付的408333元。被告在庭审中抗辩称双方租赁期限为十年，但就此并未提交有效证据证实，不予采纳。四、关于税费及发票。原告主张被告支付以代开税票的虚构理由欺骗原告而少付租金186558元，被告反诉要求原告提供每年收取的250000元以外租金的正规发票。根据2011年9月28日被告素灵公司出具“回复”主要内容（乙方已经只要求甲方开具全年房租一半金额的发票，另外一半由乙方负责，乙方已经承担了房租的一半金额税金）来看，原告的约定义务是开具全年房租一半金额的发票，相对应的，原告应承担的是对等金额的税费，在已对原、被告租赁期限内应缴租金、欠付租金金额明确的情况下，原告就其主张的被告应退还少付租金186558元没有提交确凿、充分证据证实，不予支持。双方已明确约定原告仅承担全年房租一半金额的发票开具义务，被告现反诉要求原告开具全年房租另外一半金额的发票没有事实及法律依据，不予支持。五、关于房屋质量问题，装修及停业损失。被告反诉请求原告赔偿违章建筑租赁导致的停业损失120000元以及房屋漏水导致的停业损失80000元。首先，被告未举证证明确因原告违约行为导致其停业，其次，被告也没有证实其停业期间具体损失金额，举证不利后果由被告自行承担，对上述两项反诉请求，不予支持。被告反诉请求原告赔偿违章建筑租赁导致的装修损失以及支付装修补偿问题，1.诉争房屋加盖层在被告使用过程中并未实际被拆除，被告也没有提交证据证实在其承租房屋过程中，加盖层的存在影响了正常经营，现被告反诉主张原告赔偿加盖层租赁的装修损失缺乏事实及法律依据，不予支持；2.装修补偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案被告装饰装修房屋经过了原告同意，现租赁期限届满，原告合法行使合同解除权，在双方没有另行约定的情况下，对装饰装修费用依法不应补偿，对被告该项反诉请求，不予支持。被告反诉请求原告赔偿维修费545000元，经鉴定机构鉴定，原告交付被告的房屋确存在防水方面的质量问题，且修复现存质量问题所需费用为105138.87元，但被告在本案中所主张的是前期已经实际支付的费用，就该费用的支付情况，被告负有举证责任，但被告就此并未提交有效证据证实。另一方面，合同解除后，被告依法需要向原告返还租赁物，对于鉴定确认的房屋漏水修复费用由谁支付，现在暂无法确定，故对该笔费用，在本案中不作处理。对被告本项反诉请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）梅灵与被告（反诉原告）云南素灵健康管理有限公司建立的不定期房屋租赁合同关系；二、被告（反诉原告）云南素灵健康管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）梅灵2010年3月25日至2015年3月25日欠付租金174769元，以及自2015年3月26日起至实际腾房之日止的房屋租金（2015年3月26日至2016年3月25日，按年租金700000元标准支付；2016年3月26日后，按年租金750000元标准支付。支付时，扣除被告已支付的408333元）；三、被告（反诉原告）云南素灵健康管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）梅灵腾还位于昆明市西山区滇池路西贡码头第12幢A型1号共五层房屋；四、驳回原告（反诉被告）梅灵的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）侯红玉、被告（反诉原告）云南素灵健康管理有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费17871元（原告已预交），由被告（反诉原告）云南素灵健康管理有限公司承担。反诉案件受理费17069元（被告已预交），由被告（反诉原告）侯红玉、被告（反诉原告）云南素灵健康管理有限公司自行承担。对于一审查明的案件事实，双方当事人均无异议。同时，上诉人、原审被告要求补充确认：双方约定租期为十年，先签订五年合同，剩下的五年待合同到期后，在原合同基础上对租金按照市场价格进行调整后再续签。对此，被上诉人不认可。本院认为，上诉人、原审被告在本案中提举的有效证据并不能证明其要求补充确认的事实，被上诉人又不认可，不予确认。二审中，被上诉人提交：西贡码头物业管理费、水电费通知单及代收水电垃圾清运费单六份，欲证明上诉人至今还在使用诉争房屋，被上诉人要求腾房，被上诉人的损失一直持续存在。经质证，上诉人、原审被告对该组证据的三性认可，证明目的不认可。本院认为，该组证据与本案审理并无直接关联，不予采信。综上，本院对一审查明的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人的上诉请求是否有事实和法律依据。本院认为，双方当事人对一审判决解除被上诉人与上诉人之间建立的不定期房屋租赁合同关系以及上诉人向被上诉人腾还涉案房屋均无异议，本院予以维持。对于上诉人的上诉请求是否有事实和法律依据的问题，被上诉人分别于2009年12月3日、2010年3月23日与原审被告签订《房屋租赁协议》《房屋租赁协议附件（一）》约定，将位于昆明市西山区滇池路西贡码头第12幢A型1号房屋（一至五楼）租赁给原审被告使用，但被上诉人出租的上述房屋中，仅一至三楼有合法权属证明，故该租赁协议应认定为部分无效。鉴于在签订租赁协议时原审被告对四、五楼无合法权属证明是明知的，且在租赁期间承租人按照约定使用了租赁物，现租赁协议约定的履行期限已届满，可不作无效处理。对于被上诉人要求上诉人、原审被告向其支付欠付租金及房屋使用费的问题，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，本案涉诉租赁协议于2015年3月25日到期，但被上诉人对上诉人继续使用涉案房屋未提出异议，并继续收取了上诉人的租金，故在双方未重新订立租赁协议的前提下，原租赁协议继续有效，当事人应严格遵照履行。该协议明确约定，租金每年50万元，承租日从2010年3月3日起两年内按50万元计算，自第三年起有10%的年递增，一审据此依照查明的案件事实判决上诉人支付被上诉人2010年3月25日至2015年3月25日欠付租金174769元及2015年3月26日起至实际腾房之日止的租金（2015年3月26日至2016年3月25日按年租金70万元标准支付，2016年3月26日后按年租金75万元标准支付。支付时，扣除上诉人已支付的408333元）并无不当，本院予以维持。对于上诉人要求被上诉人赔偿违章建筑租赁给其造成的停业损失、装修损失的问题，涉诉房屋四、五楼虽无合法权属证明，但在上诉人使用过程中并未被拆除，同时上诉人亦未提交有效证据证明在其租赁期间，因四、五楼的存在影响了其正常使用和经营的情形，故上诉人的该诉请无事实和法律依据，本院不予支持。对于上诉人要求被上诉人赔偿其房屋维修费、停业损失的问题，从上诉人在本案中提举的有效证据看，并不能充分证明因房屋积水上诉人实际支出了房屋维修费及造成了停业损失，被上诉人又不认可，上诉人应承担举证不能的不利后果，对上诉人的该诉请本院不予支持。对于上诉人要求被上诉人支付装修补偿费的问题，上诉人二审中明确该装修补偿费是指腾房后上诉人另外找地方装修产生的费用，因无合同依据和法律根据，本院不予支持。对于上诉人要求被上诉人提供每年收取的25万元以外租金的正规发票的问题，一审对此所作认定及处理正确，本院予以维持，在此不再赘述。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34940元，由上诉人云南素灵健康管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 蕊审判员 徐 斌审判员 薛 艳二〇一九年十一月四日书记员 桂小涵