广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终1294号 上诉人（原审原告）：广西钦州市某某酒店管理有限公司，住所地：钦州市，统一社会信用代码：9145XX。 法定代表人：王某某，董事长。 委托诉讼代理人：李绍卫，广西桂信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：钦州市某1实业有限公司，住所地：钦州市永福，工商注册号：450700200009843。 法定代表人：许某某，执行董事。 委托诉讼代理人：赖斌，广西华宣律师事务所律师。 原审第三人：李某某，男，1970年4月10日出生，汉族，住河南省郏县。 上诉人广西钦州市某某酒店管理有限公司（以下简称某某公司）因与被上诉人钦州市某1实业有限公司（以下简称某1公司）、原审第三人李某某房屋租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院（2018）桂0703民初2336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。上诉人某某公司的委托诉讼代理人李绍卫，被上诉人某1公司的法定代表人许某某及委托诉讼代理人赖斌到庭参加诉讼，原审第三人李某某经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人某某公司上诉请求：1、撤销钦北区人民法院(2018)桂0703民初2336号民事判决；2、判令被上诉人返还房屋租赁保证金100000元给上诉人；3、判令被上诉人赔偿剩余租赁期内装饰装修现值损失3220787元给上诉人；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对于上诉人要求解除合同之诉请不予支持并将本案所涉合同解除的责任全部归责于上诉人错误的。造成涉案《房屋租赁合同》及相关协议解除的原因完全是因为被上诉人的违约行为所导致。1、在涉案合同履行过程中，被上诉人存在不完全履行之情形。上诉人的原法定代表人李某某于2014年12月28日与被上诉人签订涉案《房屋租赁合同》及《附加协议》，当时约定由被上诉人出租一幢坐落于钦州市永福西大街2号的房屋给上诉人开设宾馆专用，但在签约之前被上诉人故意隐瞒该房屋因供电线原因长期供电不正常的事实，导致在上述租赁房屋交付后，上诉人使用过程中长期因供电不正常而严重影响上诉人所开办的某某酒店的经营和声誉。因此，被上诉人之行为完全符合我国合同法所规定的不完全履行合同之情形。2、被上诉人公司作为屋主长期在上述所租赁的楼房内使用两间铺面办公，其对于该房屋供电不正常的情况应当完全知晓。且被上诉人的法定代表人许某某在之前双方就此房屋租赁合同纠纷的另一起案件的庭审中亦明确表态，被上诉人公司使用所租赁的楼房办公，而许某某的住宅亦在该楼房旁边，两楼房使用同一条供电线路，多年前已出现停电事故。3、上诉人在本案诉讼中亦提供了所租赁房屋四邻商家之证明，证明这一带房屋在2013年之前用电已出现不正常的情况，停电事故发生频繁。4、上诉人同时亦提供了供电部门所存的《停电事故报案汇总表》截屏以及钦州市供电局复函，证明涉案房屋经常出现停电事故，据上诉人财务统计自2015年6月某某酒店开始营业，至2016年9月止已累计停电15次，每次停电均要1至2天才能恢复供电。5、被上诉人作为一个经营单位，其对于停电事故对上诉人酒店经营的影响后果亦是应知晓的，但被上诉人在上诉人多次催促的情况下，仍未采取任何的补救措施。被上诉人长期经商，并且其在所租赁房屋的旁边亦自行开办经营了一家某某假日酒店，其对于停电事故对宾馆经营的影响后果应当知晓。且在上诉人租赁之前，被上诉人亦曾将上述房屋出租给他人经营过宾馆和餐馆，当时的经营者亦曾因频繁的停电事故多次与被上诉人交涉过，终因被上诉人的置之不理而被迫撤资。本案中，上诉人曾多次与被上诉人沟通，要求其作为屋主采取补救措施，但被上诉人均不予理睬，最终是由上诉人向多方部门求助，另行排线向另一个变压器接电才解决供电不正常的问题。被上诉人在与上诉人签订《房屋租赁合同》之前，为了使到的房屋能尽快租出，违背诚实信用的原则，有意隐瞒所出租房屋供电不正常的事实，在事后又不积极主动地采取补救措施，其行为应属于不完全履行合同的违约情形。二、被上诉人在涉案合同履行过程中还有恶意违约之行为。根据双方签订的附加协议约定，被上诉人同意将所租赁房屋北面的简易房屋交由上诉人作酒店停车场使用，而由上诉人支付4万元补偿款给被上诉人，上诉人根据该附加协议的约定支付了补偿款，并投入二十多万元资金拆除房屋，硬化地板做成停车场后，被上诉人因其在该停车场旁开办一家聚莲楼餐馆无停车位，客人因无法停车而拒绝入馆就餐，被上诉人为了招揽顾客，不顾上诉人的反对，自行在其餐馆及上诉人酒店的门前设立广告牌，指示其就餐顾客开车停放在上诉人某某酒店的停车场内，并将停车场与聚莲楼之间的隔墙打穿开设一门口，方便其顾客停车及取车，从而导致被上诉人的顾客长期抢占上诉人酒店车位停放车辆。上诉人酒店所建设的12个停车位绝大部分均被被上诉人的顾客占停，某某酒店因无正常的停车位而影响客人入住，严重影响了酒店的声誉及经营收入。此外，被上诉人为了招揽顾客，未经上诉人同意而在某某酒店的东墙占用整幅外墙墙体制作了聚莲楼餐馆的巨幅广告，并偷接上诉人酒店的电源作为广告牌的照明用电，这些亦是被上诉人违约行为的具体表现。这些违约行为最终造成上诉人所开办的某某酒店自开业以来一直无法正常经营，连年经营亏损，根本无法实现上诉人签定合同时的签约目的。三、本案所涉合同解除后，租赁房屋剩余租赁期内装饰装修物价值的损失理应由被上诉人赔偿给上诉人。一审判决全部驳回上诉人的该项诉请，违背了我国民事法律所规定的等价有偿、公平合理的原则。1、本案中上诉人租赁被上诉人的上述房屋的用途系开设宾馆专用，这在涉案协议上已有明确的表述。上诉人租赁上述房屋后为开办某某酒店的需要而投入巨额资金进行装修，装修时间为数月，而被上诉人一直在装修的楼层内办公，完全知晓装修的情况并且同意上诉人的装修行为和方案。2、本案是因为被上诉人的违约行为而导致上诉人的签约目的无法实现，最终导致合同解除。因此，被上诉人应对剩余租赁期内装修装饰物的价值损失承担赔偿责任。3、根据涉案合同的约定，上诉人的租赁期为10年，即从2015年2月1日起至2025年1月30日止，合同解除后，剩余的租赁期为5年零8个月。根据钦北区人民法院委托广西信达友邦资产土地房地产评估有限公司对某某酒店内的装修土建、设备设施、装修装饰和酒店经营物品进行评估，得出的结论为：1、已形成附合的装饰装物的原值为3902518元，净值为2566040元；2、未形成附合的装饰装修物原值为1133550元，净值为654747元。从此可以看出剩余租赁期的装饰装修物价值共为3220787元，且大部分为地板、吊设天花板、电梯、间墙、照明设施、消防设施、墙体装饰及空调设施等已形成附合的装饰装修物。3、根据本案的实际情况，为了实现这些装饰装修物的最大效用，避免各方财产的不必要损失，上述装饰装修物应由被上诉人有偿接收和利用，并给予上诉人相应价值的赔偿。首先，被上诉人现在在某某酒店的北面一直经营着一家某某假日酒店，有经营酒店的经验和经济能力。其次，被上诉人在涉及本案租赁房屋的另案起诉状及庭审中多次明确要求上诉人将合同项下所租赁房屋、场地等租赁物(包括装修及设施物品等)归还被上诉人，从此亦证明被上诉人系同意利用涉案租赁房屋的现装修装饰物的。因此，上述装饰装修应由被上诉人有偿接收和利用，才能充分体现我国民事法律所规定的公平性和合理性，一审法院的判决严重损害了外来投资者的合法权益，破坏了法律所保护和倡导的公平、合理的原则。三、一审判决驳回了上诉人要求被上诉人返还租赁保证金的诉请错误。根据上述第一点的陈述，本案所涉合同解除的原因主要是被上诉人严重违约在先，并事实上严重影响上诉人所经营的某某酒店的运营。因此，涉案合同解除后，上诉人在签订时所交付给被上诉人的租赁保证金10万元理应全额返还上诉人。四、一审判决适用法律错误。一审判决适用《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的内容，该条文仅是针对未形成附合的装饰装修物的处置进行规定，而针对本案所涉的已形成附合的装饰装修物的处理，应当适用的是该《司法解释》第十一条的规定，并适用民法所规定的等价有偿、公平合理的原则来处理。为此，请求二审法院在查清事实的基础上作出公正的判决。 被上诉人某1公司答辩称，关于上诉人主张被上诉人存在违约问题。被上诉人没有隐瞒租赁合同不正常的情况，首先，酒店停电是供电部门管理维护问题，不是被上诉人能够预见的，也不是被上诉人造成的。停电是供电部门对设备维修等，是正常的停电，不是被上诉人的原因造成。酒店招牌在租赁合同签订之前就有，关于停车场使用问题，在租赁合同签订前，双方达成口头协议，被上诉人可以使用停车场。本案双方是租赁合同关系，被上诉人的义务是交付租赁物给上诉人使用，合同签订后，被上诉人履行了租赁合同的义务，把租赁物交给上诉人使用。上诉人没有按合同约定交付租金，构成根本违约。被上诉人不存在违约过失，请求驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人李某某没有提交陈述意见。 某某公司向原审法院起诉请求：1、依法解除原告与被告所签订的《房屋租赁合同》、《附加协议》以及《房屋租赁合同补充协议》；2、被告返还房屋租赁保证金100000元给原告；3、被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失3250000元给原告。在诉讼中，原告将第3项请求金额变更为3220787元。 原审法院认定事实：2014年12月28日，某1公司（出租方、甲方）与李某某（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将其所有的坐落于钦州市永福西大街2号（即二桥头旁）的一栋综合楼房出租给乙方，计租面积为2300㎡。二、用途为开设宾馆专用。三、租赁期限10年，即自2015年2月1日至2025年1月30日止，租期按正规交租之日算起。四、年租金680000元，出租方允许承租方有120天的装修期（不计租金），租金从2015年6月1日起计算，按照每两年8%的标准递增，即第2017年6月1日至2019年5月30日租金为734，400元/年、2019年6月1日至2021年5月30日租金793，152元；按照先付费后使用的原则，承租方在第一、二年应于每三个月向出租方支付一次租金，第三年至第十年按每半年支付一次租金，每次需提前十天支付；逾期支付的，每逾期一日，则承租方每日需按拖欠租金的1‰支付违约金。五、合同签订时，承租方支付合同保证金10万元和三个月租金17万元；租赁关系终止时，出租方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由承租方承担的款项外，剩余部分无息归还承租方（不计利息）；六、租赁期间，承租方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因承租方使用不当、不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏发生故障的，承租方应及时负责维修，承租方拒不维修，出租方有权维修，维修费由承租方承担；承租方应自行负责房屋及外观装修或者增设附属设施和设备，承租方自行进行的装修或增设的附属设施和设备由承租方自行保证合法、安全并负责维修工作，承租方进行的该房屋外观及内部装修方案必须征得出租方书面同意后方可施工。七、除甲方同意续租外，乙方应在本合同期满当天返还房屋。返还时，房屋内外装修及固定设施不得拆除，出租方无需赔偿，属承租方可移动物品可搬迁；承租方在租赁期间内，不得将该房屋部分或全部转移转租给他人等内容。八、乙方租赁期内，不得将房屋部分或全部转让给他人。九、有下列情形之一，一方可通知另一方解除本合同。违约一方应向另一方按半年租金的3倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付房屋，经乙方催告后30日仍未交付的，或者甲方无正当理由妨害乙方使用房屋，经乙方提出后仍不排除妨害，消除影响的；（二）乙方未征得甲方书面同意改变或超越房屋约定使用用途；（三）乙方原因造成房屋主体结构损坏或侵犯该房屋相邻各方合法权益；（四）乙方擅自转租该房屋；（五）乙方逾期不支付租金，超过一个月；（六）乙方因违反法律、法规被吊销开业许可证，责令关闭或被法院查封；（七）乙方未征甲方同意，开业后因自身原因停业超过60天；（八）未按甲方图纸设计标准来设计装修方案进行装修，改建、加建。乙方因违约被甲方通知解除租赁关系，乙方应自收到或视为收到解除通知之日七日内，自行将该房屋内可移动设施、物品迁出（房屋内外装修及固定设施不得拆除）。十、租赁期内乙方因违反本协议被甲方通知解除租赁关系的，乙方不得拆除装修及设施、物品等，亦不得要求赔偿。乙方还另需向甲方支付半年租金的违约金（保证金不予返还）。十一、待乙方在该房屋开办的店铺营业执照办理完毕后，应变更承租人合约主体为营业执照所载“名称”主体，乙方为租赁履行保证人。 合同签订当日，某1公司（甲方）法定代表人许某某与乙方李某某又签订《附加协议》一份，约定：某1公司同意把租赁房屋北面现有的简易大房在租赁期间归被告李某某使用，李某某一次性付清40000元给某1公司作为搬迁费用，甲方不再另行收租；该大房的拆除及修建均由李某某负责等内容。 2015年1月28日，某1公司（出租方、甲方）与某某公司（承租方、乙方）及被告李某某（保证人、丙方）三方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：某1公司与李某某于2014年12月28日就某1公司的综合楼签订的《房屋租赁合同》[简称《房屋租赁合同（一）]，某1公司将钦州市永福西大街X号综合楼出租给李某某用作经营酒店；现李某某投资的某某公司需办理工商营业执照，甲、乙、丙三方经协商一致达成如下协议：为办理工商营业执照，某1公司与李某某于2015年1月28日就对外办证所需签订《房屋租赁合同》[简称《房屋租赁合同（二）》]，《房屋租赁合同（二）》仅用于承租方办理工商营业执照用，不作其他用途；某某公司自愿承继李某某在《房屋租赁合同（一）》项下的全部权利和义务；李某某自愿对被告某某公司在《房屋租赁合同（一）》项下的义务和责任；某1公司、某某公司、李某某三方实际履行《房屋租赁合同（一）》，《房屋租赁合同（二）》对三方不具有法律约束力，该合同仅用于某某公司办理工商营业执照用；本协议是某1公司与某某公司、李某某三方的真实意思表示，任何一方都必须遵照执行；某某公司、李某某对本协议及本协议涉及的内容、信息承担保密义务，违反本条约定的义务给某1公司造成损失的负责赔偿等合同内容。 上述租赁合同、协议签订后，李某某按约定支付了保证金10万元、租金17万元以及简易大房搬迁费4万元给某1公司，某1公司也按约定将租赁房屋及简易大房交给李某某使用。李某某对租赁房屋按酒店经营模式进行了装修，拆除简易大房，硬化地面等，于2015年5月18日成立某某公司，注册资本400万元，出资人为赵尚正、李某某。2016年4月15日，公司的法定代表人由李某某变更为赵尚正，出资人变更为黄倍倍、赵尚正。 当事人在履行合同过程中发生纠纷，并进行了诉讼： 一、2017年1月3日，某某公司请求某1公司赔偿因缔约过失损失15万元、合同违约金87万元，返还垫付消防设施装修费13000元、赔偿电费损失1825元及电网改造费1600元，并拆除租赁物广告牌。2017年8月25日，一审法院判决支持某某公司的装修费、电网改造费、电费损失请求，驳回其他诉讼请求[（2017）桂0703民初40号]。某某公司提出上诉，本院判决驳回上诉，维持原判。 二、某1公司请求解除与某某公司签订的房屋租赁合同、补充协议，请求支付租金及利息、逾期付款等一案，一审法院于2017年8月25日判决：《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2017年11月30日解除；某某公司支付房屋租金607200元、逾期付款违约金(按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算)，并赔偿安装修复费用16500元给某1公司；李某某对上述债务承担连带清偿责任；驳回其他诉讼请求。 某某公司提出上诉，本院发回一审法院重审。一审法院重审过程中，某1公司撤回解除合同的诉讼请求，请求租金计至2018年5月30日，违约金按年利率24%分段计算。一审法院于2018年3月13日判决：某某公司支付房屋租金974400元（计至2018年5月30日）及逾期付款违约金110952元（按月利率2%计至2017年12月31日，此后另计至债务清偿之日），赔偿损失修复费16500元给某1公司；李某某对上述租金、违约金债务承担连带清偿责任[（2018）桂0703民初137号]。 某某公司提起上诉，本院经审理认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，于2018年7月12日判决：驳回上诉，维持原判[2018桂07民终564号]。 某某公司不服本院民事判决，提出再审申请，广西高级人民法院于2018年12月25日裁定驳回某某公司公司的再审申请。 因某某公司尚未履行判决义务，上述（2018）桂0703民初137号民事判决已进入执行程序，但某1公司的债权未能实现。自2018年6月1日至2018年12月31日的租金367200元，以及2019年1月1日至今的租金，某某公司均没有给付。 另查明，某某公司为酒店运营进行一系列装修及投入，包括建车棚、拆原厂房、铺地坪、建外楼卫生间、化粪池、外墙装饰、改造大堂、建卫生间、电梯井、办公室、拆各个楼层原隔墙、原窗、原卫生间，补侧墙、装房装窗、改造内墙面、建客房隔墙和通道墙，安装水电、消防系统、弱电安装、监控安装，建铁硼，卫生间铺地砖、墙砖、加装防滑石、房门脚石，房间内德尔地板，批腻子，贴墙纸、刷漆，安装吊顶，安装各种灯管、灯带等。某某公司申请对酒店内土建、设施设备、装修装修、酒店经营物品进行评估，广西信达友邦资产土地房地产评估有限公司接受委托后依法进行评估，并形成桂信评报字（2019）第75号资产评估报告，评估基准日2019年2月23日，总评估价值人民币3220787元，其中已形成附合的装饰装修物净值2566040元（原值3902518元，具体名称、价值等内容详见评估明细表），未形成附合的装饰装修物654747元（原值1133550元，具体名称、价值等内容详见评估明细表）。某1公司虽对鉴定报告及结论有异议，但并未提出证据证实其主张，一审法院认为，该评估报告系评估公司到达房屋现场，在本院工作人员及当事人的代表在场的情况下进行的勘验、核实，结合某某公司提交的装修材料及现场勘验情况所作出，依据充分，程序合法，应予认定。经一审法院询问，对于未形成附合的装修装修物，某1公司表示其不同意利用，不愿意折价补偿。一审法院经主持当事人进行调解，因当事人意见分歧过大无法达成一致协议。 原审法院认为，本案争议焦点：当事人在履行合同过程是否存在过错及构成违约，某1公司应否及如何赔偿某某公司的装修损失；被告应否返还原告租赁保证金100，000元。评判如下： （一）关于租赁物内装饰装修物的补偿问题 1、未形成附合的装饰装修物部分，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”原、被告签订的《房屋租赁合同》第九条（9-3）约定：“乙方因违约被甲方通知解除租赁关系的，乙方应自收到或视为收到解除通知之日起7日内，自行将该房屋内的可移动设施、物品搬出（房屋内外装修及固定设施不得拆除）”，经原审法院询问，对于可以移动的未形成附合的装饰装修物，某1公司表示其不同意利用，不愿意折价补偿给某某公司，按照合同约定和法律规定，某某公司可以将未形成附合的装饰装修物拆除搬离。故某某公司请求赔偿全部的装修物残值价值没有事实和法律依据，不予支持。 2、已形成附合装饰装修部分，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”从该条规定来看，合同解除后对于已形成附合的装饰装修物残值损失处理应尊重合同双方当事人的约定，本案某某公司的装修经过某1公司同意，双方对于因违约致使合同解除后装饰装修物的处理进行了约定，即《房屋租赁合同》第十条（10-3）约定：“租赁期内乙方因违反本协议被甲方通知解除租赁关系的，乙方不得拆除装修及设施、物品等，亦不得要求赔偿。”从合同的约定来看，对于租赁物的装饰装修设施、物品即已形成附合的装饰装修物，作为承租方的某某公司不能拆除，作为出租方的某1公司无需赔偿。故合同解除后某某公司请求某1公司赔偿对承租房屋已经形成附合的装饰装修物进行赔偿没有合同依据和法律依据，不予支持。 （二）关于保证金100000元，《房屋租赁合同》第五条（5-1）约定：合同签订时，承租方支付合同保证金10万元和三个月租金17万元；租赁关系终止时，出租方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由承租方承担的款项外，剩余部分无息归还承租方。第十条（10-3）约定：乙方违反协议被通知解除租赁关系的，乙方还另需支付半年违约金（保证金不予返还）。因某某公司无正当理由未支付租金构成根本违约，某1公司作为守约一方提出解除合同，依据合同前述约定，该保证金不予返还，故某某公司的该项诉讼请求没有事实依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百一十五条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：驳回原告广西钦州市某某酒店管理有限公司的诉讼请求。案件受理费33600元，由原告广西钦州市某某酒店管理有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、本案违约责任应如何认定，上诉人请求解除其与被上诉人签订的《房屋租赁合同》、《附加协议》以及《房屋租赁合同补充协议》是否成立；二、上诉人请求被上诉人返还租赁保证金100000元是否成立；三、上诉人剩余租赁期装饰装修损失应如何认定，上诉人请求被上诉人赔偿损失是否有依据。 一、关于违约责任及合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原审法院（2017）桂0703民初40号生效判决，支持上诉人请求被上诉人赔偿的装修费、电网改造费、电费损失证实，租赁房屋供电不正常及被上诉人占用租赁房屋外墙墙体制作广告的情况。上诉人提供的证据证实，被上诉人占用上诉人酒店停车场位停放车辆。原审法院（2018）桂0703民初137号生效判决，判决上诉人支付被上诉人房屋租金974400元及逾期付款违约金110952元，证实上诉人在租赁期间，没有按合同的约定支付租金。因此，被上诉人在租赁期间未保持租赁物符合约定的用途，虽然没有构成根本违约，但应承担相应的违约责任。上诉人没有依据合同的约定支付租金，应承担主要责任。 《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，上诉人拖欠被上诉人租金，经生效判决确认，上诉人没有履行。在本案中上诉人明确请求解除双方签订的《房屋租赁合同》、《附加协议》以及《房屋租赁合同补充协议》，同时，被上诉人在另一案中也请求解除合同。在双方均请求解除合同的情况下，继续履行合同已不可能，因此，合同应予解除。鉴于原审法院（2019）桂0703民初476号民事判决已判决解除，本案不再作出判决。 二、关于保证金问题。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》为有效合同，具有法律约束力，双方应严格按合同的约定执行。合同约定，上诉人作为承租方应支付给被上诉人合同保证金100000元。租赁关系终止时，保证金用以抵充合同约定由承租方承担的款项外，剩余部分无息归还承租方。合同同时约定，承租方违反协议被通知解除租赁关系的，保证金不予返还。本案中，租赁合同没有履行终止，经生效判决确认，造成合同无法履行并解除的主要原因是由于上诉人未按合同的约定支付租金，构成合同的根本违约。因此，依据合同约定，保证金不予返还。上诉人请求被上诉人返还租赁保证金没有理由，不予支持。 三、关于剩余租赁期损失应如何认定问题。本案是因承租方违约导致房屋租赁合同解除后就出租人对涉案房屋的装饰装修部分损失如何赔偿引发的纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”该项规定确定了装饰装修损失的负担原则，因承租人违约导致合同解除，承租人装饰装修费用尚未摊销完毕，承租人不能利用剩余租赁期间内的装饰装修价值，是由于合同解除导致的，该价值作为合同解除的损失，由导致合同解除的违约方负担。只有在出租人同意利用装饰装修的前提下，才能确定出租人对承租人的补偿责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定，被上诉人将房屋出租给上诉人，用途为开设宾馆专用，并按被上诉人图纸设计标准来设计装修方案进行装修、改建、加建。合同签订后，上诉人为酒店经营，对原为毛坯房的房屋进行一系列新建及扩建，包括拆原厂房建车棚、铺地坪、加建外楼卫生间、化粪池、建卫生间、电梯井、装电梯、安装水电、消防系统、弱电安装、监控安装、建铁硼等。上诉人同时对房屋进行装饰装修，包括改造大堂、办公室、拆各个楼层原隔墙、原窗、原卫生间，补侧墙、外墙装饰、装房装窗、改造内墙面、建客房隔墙和通道墙、安装各种灯管、灯带，卫生间铺地砖、墙砖、加装防滑石、房门脚石，房间内德尔地板，批腻子，贴墙纸、刷漆，安装吊顶等。上述项目的新建及扩建，均经被上诉人同意，并经相关部门办理合法建设手续。在此基础上，上诉人申请成立某某洒店，并合法经营至今。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”依据本案查明的事实，上诉人租赁被上诉人的房屋，并不是在原有房屋的基础上进行装饰装修。上诉人依据合同约定投入资金，按被上诉人提供的图纸设计标准、设计装修方案进行装修，改建、加建。依据上述法律规定，双方签订的租赁合同对扩建费用如何处理没有约定，上诉人对租赁房屋的改建、加建，办理了合法建设手续，改建、扩建的造价费用应由被上诉人负担。因此，被上诉人虽然在答辩及庭审中不同意利用装饰装修，但鉴于恢复原状已不可能且无必要的情况下，被上诉人提出不同意利用装饰装修理由不成立。 根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定：“租赁期内乙方因违反本协议被甲方通知解除租赁关系的，乙方不得拆除装修及设施、物品等，亦不得要求赔偿。”该“不得要求赔偿”的约定不符合上述法律规定。本案中，上诉人没有按合同约定交纳租金，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因上诉人履行合同义务不符合约定，造成被上诉人的损失主要是租金损失，所欠的租金及利息、违约金在另一案中已作出判决。因此，本案中，对剩余租赁期装饰装修、改建、加建的损失，被上诉人应依据公平原则进行补偿。根据原审法院委托广西信达友邦资产土地房地产评估有限公司评估，作出的桂信评报字（2019）第75号资产评估报告，总评估现价值为人民币3220787元，其中已形成附合的装饰装修物净值2566040元，未形成附合的装饰装修物654747元。鉴于本案合同的解除，上诉人承担主要责任，同时考虑租赁期至2025年1月30日，租赁期剩余时间未过半的事实，本院酌情由被上诉人按已形成附合的装饰装修物净值30%补偿给上诉人，即2566040元×30%=769812元。未形成附合的装饰装修物部分，因被上诉人不同意利用，由上诉人另行处理。 综上所述，上诉人上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销钦州市钦北区人民法院（2018）桂0703民初2336号民事判决； 二、被上诉人钦州市某1实业有限公司按已形成附合的装饰装修物净值补偿给上诉人广西钦州市某某酒店管理有限公司769812元； 三、未形成附合的装饰装修物部分，由上诉人广西钦州市某某酒店管理有限公司自行处理。 四、驳回上诉人广西钦州市某某酒店管理有限公司其他诉讼请求。 一审案件受理费33600元，由上诉人广西钦州市某某公司管理有限公司负担20160元，被上诉人钦州市某1实业有限公司负担13440元；二审案件受理费33600元，由上诉人广西钦州市某某公司管理有限公司负担20160元，被上诉人钦州市某1实业有限公司负担13440元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄应锐 审 判 员 阮 真 审 判 员 何 海 二〇一九年十一月二十七日 法官助理 杨雯民 书 记 员 陆瑞丽