黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民终2814号上诉人（原审原告）：陈小军，男，1962年2月3日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：冯金玉，齐齐哈尔市法律服务中心法律工作者。上诉人（原审被告）：周立伟，男，1983年7月22日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市铁锋区。委托诉讼代理人：王拓，黑龙江天扩律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肖利，男，1980年7月4日出生，汉族，齐丰海洋医药公司职工，住齐齐哈尔市铁锋区。委托诉讼代理人：王拓，黑龙江天扩律师事务所律师。上诉人陈小军因与上诉人周立伟、肖利房屋租赁合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈小军上诉请求：1.撤销齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初491号民事判决，依法改判；2.上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：上诉人已向一审法院提交了《物业费收取通知》，内容明确，欠2018年-2019年12月份金额5,614.00元，物业费的计算标准十分清晰。但一审法院在判项中，只判被上诉人给付上诉人一年的供热费，应当判两年供热费，并且支持物业费。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。针对陈小军的上诉请求，周立伟、肖利辩称，物业费是周立伟、肖利与物业公司的物业服务合同，物业公司未履行物业服务，周立伟、肖利认为物业公司不应该向其收取物业服务费。陈小军向我方主张物业费主体不适格，一审法院对物业费的判决正确，物业费判项应予以维持。关于取暖费，首先周立伟、肖利不同意支付取暖费，因为双方的租赁合同中未对二楼取暖费进行约定，根据谁主张谁举证原则，陈小军应当承担举证责任，如未完成举证责任，应当承担不利后果，所以我们对一审判决我们承担一年的取暖费不认可。周立伟、肖利上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：原审判决第一项错误，陈小军2019年1月24日电话通知我方解除租赁合同，交回租赁房屋，我于2019年2月2日搬出房屋（有搬出时搬家公司票据为证），2019年2月3日给付陈小军所欠租金（有收条为证），我方搬离房屋后积极与陈小军联系并告知其已经完全搬离，此时双方合同已经实际解除，陈小军完全有理由对其房屋自行处分，2月2日后我方对房屋已不存在占有，所以陈小军主张我实际占用租赁房屋12天时间的房屋租金没有事实依据，故不应予以支持；2.原审判决第二项错误，因为保障房屋的正常使用是房主应尽到的义务，取暖费一般由出租方承担；双方在《房屋租赁合同》中对一楼的取暖费进行了约定，应由陈小军承担，说明双方对于取暖费的承担具有合意，房屋的一楼和二楼均是本合同所涉房屋的组成部分，取暖费应由出租方陈小军承担；陈小军交纳了2018年度的取暖费用，是对双方约定的履行行为，如其不同意交纳取暖费，则不会产生交纳行为，故应推断双方约定二楼取暖费由陈小军承担；本案所涉房屋租金在该位置临街门市中属于价格畸高，因为其房租价格远高于本位置其他门市房，我方才要求其交纳二楼取暖费，以便在冬季使用二楼，陈小军也同意并承担了取暖费。因此，陈小军要求我方给付取暖费的诉讼请求不应予以支持。针对周立伟、肖利的上诉请求，陈小军辩称，我们要求周立伟、肖利支付5,600.00元的物业费有事实依据。关于另外一年的取暖费,由于在2017年-2018年周立伟、肖利已经实际使用了租赁房屋的2层，并且周立伟向我方提供了其营业执照，我是按照营业执照向供暖公司支付供暖费用6,422.00元，交费之后应周立伟、肖利的要求，我将收据交给周立伟、肖利，他们说拿交费收据去单位走账，之后并未返还我供暖费收据，所以2017-2018年度的供暖费应该由周立伟、肖利负担;关于房屋租金问题，我同意一审判决。陈小军向一审法院起诉请求：要求被告给付所欠租金50,000.00元及逾期未付租金赔偿款8,333.00元，合计58,333.00元。一审法院认定事实：2015年1月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告（甲方）将坐落于龙沙区五福小区35号楼8号门市（一层、二层）租赁给被告（乙方）260㎡使用，租期5年，从2015年4月1日起至2020年4月1日收回。租金第一年7万元，第二年8万元，从第三年起每年10万元，每年租金必须提前三个月一次性交给甲方。房屋内水电费、物业费、卫生费等一切费用自乙方入住之日起至租约期满迁出之日均由乙方负担。甲方负责提供一楼的取暖费用，二楼暂不供热，若需供热双方另议。租赁期间双方均不得无故解除合同，但乙方因特殊情况需退房时，必须提前60天通知甲方，并支付1个月租金作为赔偿。甲方与乙方合同期未满若收回房屋，甲方赔偿乙方5年经营费用。若乙方租赁房屋未满5年同样赔偿甲方5年房租。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告在此开办医药公司。2017年11月6日，被告以年租金50,000.00元的价格将该房屋的一部分转租给赵成才使用一年，被告与赵成才共用该房屋。2018年1月2日，原、被告签订一份《房屋租赁合同补充规定》，约定：甲方同意乙方在5年租赁合同期内转租或转借他人使用，所产生的房租归乙方所有，用于给付甲方房租金，2018年1月5日乙方给付甲方租金50,000.00元，剩余50,000.00元租金在2018年5月1日之前给付，甲方2018年5月1日之前自用或转租房屋，乙方无条件退出，甲方将乙方多付剩余月份房租如数退还乙方。2018年1月6日，被告给付原告2018年-2019年房租金50,000.00元，尚欠50,000.00元未能给付。2018年度冬季取暖，被告要求租赁房屋的二楼供暖，原告于2018年10月12日，向供热公司交纳了该租赁房屋一楼的供热费6,422.32元，又以被告的名义交纳了二楼的供热费6,422.33元，供热单位为该房屋供了热。2019年1月24日，原告电话通知被告解除租赁合同，交回租赁房屋。被告于2019年2月3日给付原告房租金33,333.30元，2019年2月13日，被告将租赁房屋及门钥匙交回给原告，原告又张贴出对外出租房屋的广告。另查明，被告自称交纳过该房屋的物业费。原告向本院提交了一张《物业费收取通知》，内容为：欠物业费2016年-2019年12月金额5,614.00元。但未向本院提供物业费的计费标准以及被告所欠物业费的数额。一审法院认为，依法成立的合同，合同双方应共同遵守，按合同约定的内容完整的履行各方的权利义务。原告因被告未按约定的期限给付房租金而通知被告退回房屋，被告同意退房并将房屋交还给原告，双方至此租赁合同解除。双方解除合同虽发生在诉讼过程中，但属于双方合意行为，没有就合同解除问题设定附加条件，本案中，原告变更后的诉讼请求，祛除了向被告主张逾期未付租金的违约责任内容，故原告再行主张被告给付20,000.00元房租金没有合同依据，但被告于2019年2月13日将房屋交还给原告，其实际占用租赁房屋12天时间的房租金应予给付，即100,000.00元/年÷365天＝273.97元×12天＝3,287.64元。双方租赁合同约定原告负责提供一楼的取暖费用，若二楼供热需双方另议。2018年冬季二楼供暖，是原告应被告的需求交纳了相应的取暖费用，因双方就此问题没有形成书面协议，本案诉讼过程中双方对此说法不一，本院无法核实哪一方叙述的真实性，故本院依据谁享热谁付费的原则予以认定，即2018年-2019年度租赁房屋二楼的取暖费由被告承担。原告主张的物业费，因原告未提供计费标准以及被告所租赁房屋面积应缴纳物业费的具体数额，本院无法确认被告所欠物业费的准确数额，故其诉讼请求本院不予支持，原告可对此讼问题另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决：一、被告周立伟、肖利给付原告陈小军房租金3,287.64元；二、被告周立伟、肖利给付原告陈小军供热费6,422.33元；三、被告原告陈小军的其他诉讼请求。上述一、二项合计9,709.97元，于本判决生效后即履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费629.00元，由被告承担50.00元，原告承担579.00元。本院经二审审理，对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，陈小军与周立伟、肖利于2015年1月21日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定行使权力履行义务。在合同履行过程中，周立伟、肖利未按约定交纳房租，陈小军要求解除合同，周立伟、肖利表示同意，该合同已实际解除。在一审审理期间，双方均认可合同解除时，周立伟、肖利欠陈小军4个月的房租，该房租已于2019年2月3日给付完毕。虽然周立伟、肖利给付房租的日期为2019年2月3日，但由于双方合同中约定的租赁期限为2015年4月1日至2020年4月1日，所以2月3日给付的房租应是2月1日之前的。然而在周立伟、肖利给付完所欠房租后，于2019年2月13日才将房屋钥匙交给陈小军，其又实际占用该房屋12天，故一审判决周立伟、肖利给付陈小军12天房租正确。关于周立伟、肖利是否应给付陈小军案涉房屋二楼取暖费的问题，由于双方合同中约定一楼的取暖费由陈小军交纳，二楼取暖费双方另议。现双方均认可陈小军交纳了案涉房屋二楼2017-2018年度及2018-2019年度的取暖费，对于该取暖费应由谁交纳双方各执一词，在合同中亦没有明确约定，本院认为，依据公平原则，双方应各负担一年的取暖费，故一审法院对此判项亦并无不当。关于周立伟、肖利是否应给付陈小军物业费的问题，由于物业公司只是给陈小军下达物业费收取通知，陈小军并未实际缴纳，无法认定物业费的实际数额，故一审判决释明陈小军对此诉讼请求可另行主张权利并无不当。综上所述，陈小军、周立伟、肖利的上诉请求均没有事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,408.00元，由陈小军负担1,308.00元；由周立伟、肖利各负担50.00元。本判决为终审判决。审判长 于 丹审判员 李宏艳审判员 刘 颖二〇一九年十一月十九日书记员 刘 东