湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初13998号原告：谭健，男，1975年2月13日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：林宇虹，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑亚斌，湖南弘一律师事务所律师。被告：旷远集团（长沙）房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区洋湖街道潇湘南路一段509号旷远画境美苑营销中心。法定代表人：王建舞，经理。委托诉讼代理人：甘靖雯，湖南通程律师事务所律师。原告谭健诉被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司（以下简称“旷远公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林宇虹、被告的委托诉讼代理人甘靖雯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告谭健向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金19176元。（计算至2018年4月9日，共计282天，逾期交房违约金具体金额按照原告支付全部已付款万分之一日的标准，自2017年7月1日计算至实际交付之日止）；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：原告谭健与被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司签订合同编号为ＸＸ1600441005号《长沙市商品房买卖合同》及附件（以下简称“《合同》”），约定被告将开发的位于岳麓区销售给原告，合同总价款为680000元，《合同》第八条（一）约定：“出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房”。《合同》签订后，原告已按约支付首付款140000元，尾款以银行贷款方式支付完毕。但被告未按合同在约定期限进行交付。被告的行为已违反《合同》第八条的约定，应当按《合同》第十一条的约定，按已支付价款每日万分之一的标准向原告承担违约责任。根据《合同》的约定，被告迟延交房的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权利，现诉至贵院，请求判令被告按照每日万分之一的标准支付违约金。被告旷远公司辩称：一、被告延期交房是受不可抗力以及其他非出卖人因素的影响，交房时间应相应顺延78天。原告与被告双方签订了《长沙市商品房买卖合同》。原告所购买的房屋在项目施工过程中，由于2017年3月至2017年8月期间连续雨天天气较多，特别是6月底到7月初长沙遭受了60年未遇到的强降雨，发生水灾这一不可抗力，加上执行政府行政命令、项目配套安装单位的原因导致工程延期。水灾发生后被告积极采取有效措施，维修水灾造成的墙体粉刷、脱落，设备更换，2017年6月30日未能如期交工，被告积极与施工方协调，想尽办法抢时施工，尽最大可能提前交工日期。该逾期原因属于非出卖人原因。其中，连续暴雨天气延误工期50天；配合住房和城乡建设局关于重大活动以及文明创建工作暂停施工的通知导致二期项目施工暂停10天；项目砂石基地进行停业整改导致项目停工3天；配合高考、中考复习及考试停工15天，以上停工天数共计78天。按照双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第二十三条对于不可抗力的规定以及《补充协议》第一条的约定，应免除被告由以上原因造成延期交房的违约责任。二、房屋已经具备合同约定的交房条件，且被告已书面通知原告收房，因此违约金计算期限应截至原告收到被告的收房通知之日即2017年11月4日。原被告双方签订的《补充协议》第三条第2款明确约定《合同》第八条关于交付条件：买卖双方约定，该商品房交付时只要具备五方验收合格，质检验收完成时即可交付。竣工验收备案可交房后完成；《补充协议》第三条第3款约定了商品房交付的条件：“满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”是仅指满足《合同》第九条（一）城市基础设施约定的条件。被告画境美苑二期项目已于2017年9月20日消防验收合格，于2017年9月28日环保验收合格，于2017年9月13日达到水土保持设施竣工验收，于2017年10月30日竣工验收合格，于2017年11月3日达到设备安装工程检测合格，于2017年11月1日取得五方验收、质检验收，达到了合同约定的交房条件。并且被告在2017年11月1日通过信函邮寄的方式通知了全体业主集中办理交房手续，已依约履行了通知收房的义务。本案中原告已收房。因此，原告所述的被告迟迟不能交房是不符合事实的，违约金计算的期限应截止至原告收到被告的书面收房通知即2017年11月4日。三、原告已于2018年初与被告签订了补偿协议书，针对被告逾期交房，事宜达成了一致，由被告补偿原告一年的物管费，作为逾期交房补偿金，且被告已向物业公司支付以上补偿金，根据补偿协议的约定，原告不得再向被告主张其他形式的补偿金、违约金，以及其他索赔请求等，请求法院驳回原告的诉请。经审理查明：原告谭健与被告旷远公司签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，由原告购买被告位于岳麓区的住宅。合同约定，一、关于交付时间：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该房屋。二、关于交付条件：1、该商品房交付时应当符合承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，其中供电、供水、燃气约定为在2017年6月30日达到接通条件；上述设施如未在约定期限内竣工，买受人允许出卖人在三个月内免责整改；2、具备五方验收合格，质检验收完成。三、关于逾期交房的约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间和条件将该商品房交付给买受人的，逾期超过三十天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30天内向买受人支付违约金。四、关于可予延期交房的约定：因遭遇自然灾害（包括非出卖人管理不善造成的火灾、地震、洪灾、瘟疫、台风、龙卷风、连续暴雨、地面突然下陷等）和其他不可抗力（包括战争、军事行动、罢工、动乱、空中飞行物坠落、连续停水停电等）、执行政府法规、规章等强制性文件及行政禁令和命令、非出卖人原因，而因政府或市政有关部门配套安装单位原因，导致验收滞后或者工程延期的（以相关单位的文件为准）、项目施工期间发生暂停户外工作及以上级别的灾害性天气，或其他导致工程停工的灾害性天气等原因可以据实予以延期。在附件的补充协议中第三条双方约定，关于合同约定的交付条件，该商品房交付时只要具备五方验收合格，质检验收完成时即可交付，竣工验收备案可交房后完成。在《长沙市商品房买卖合同》和补充协议签订以后，原告依约向被告支付全部购房款680000元。2017年11月1日，涉案工程通过五方验收，同日被告通过信函邮寄的方式通知原告等全体业主集中办理交房手续。2018年1月2日，原、被告就因延迟交付共同签订《补偿协议书》，该协议书约定：“因综合原因导致被告延期交房，以致交房时间不得不延期至2017年11月。由此被告一次性补偿原告一年的物业管理费（2017年11月7日至2018年11月6日）作为逾期交房补偿金，合计2685元，该补偿金额是针对逾期交房事宜的一次性、终局性的补偿，除此之外，原告不得再向被告主张其他任何形式的补偿金、违约金、赔偿金以及提出其他索赔要求”等内容。2018年8月30日，湖南湘江新区建设工程质量安全监督站出具《关于旷远楚天画境竣工验收时间的回函》答复旷远楚天画境项目于2018年4月9日经各方责任主体竣工验收，具备交付使用条件。原告现已收房。本案审理中，被告认可《补偿协议书》系被告拟定及提供，就涉案项目已与多户业主就逾期交房签订《补偿协议书》。上述事实有原、被告的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的长沙市商品房买卖合同及其附件、购房款发票、湖南省物业专项维修资金专用收据、工程质量竣工验收记录、收房通知邮单、《关于旷远楚天画境竣工验收时间的回函》、补偿协议书等证据予以证实，本院予以认定。本院认为：本案的争议焦点为：一、被告是否构成逾期交房；二、涉案《补偿协议书》签订后原告能否再向被告主张逾期交房违约金。针对焦点一，本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，真实、合法、有效，双方应按合同约定各自履行自己的义务。被告应当按合同约定在2017年6月30日前向原告交付房屋。被告辩称因不可抗力因素导致工程进程受阻，逾期中有78天应当予以扣除。本院认为，被告列举的连续暴雨、配合住房和城乡建设局通知暂停施工等理由均不属于合同约定不可抗力或不能预见、不能避免、不能克服的因素，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。涉案合同约定的交房条件为“具备五方验收合格、质检验收完成”，被告认为涉案房屋已经在2017年11月1日达到合同约定交付条件之一“五方验收合格”，但根据湖南湘江新区建设工程质量安全监督站出具的《关于旷远楚天画境竣工验收时间的回函》答复，旷远楚天画境项目于2018年4月9日经各方责任主体竣工验收，具备交付使用条件，故本院认为涉案房屋于2018年4月9日才达到约定的交付使用条件，被告已构成逾期交房，应按合同约定承担相应的违约责任。针对焦点二，原告主张“协议书系被告误导原告签署”，被告辩称“原、被告双方对逾期交房违约金已签订了《补偿协议书》，且约定了偿金额是针对逾期交房事宜的一次性、终局性的补偿”，本院认为，《补偿协议书》中虽约定“补偿金额是针对逾期交房事宜的一次性、终局性的补偿”，但《补偿协议书》首部亦明确约定了“因综合原因导致被告延期交房，以致交房时间不得不延期至2017年11月”，故涉案《补偿协议书》应视为原、被告双方对2017年11月之前的逾期交房违约金的终局性补偿。结合争议焦点三，涉案直到2018年4月9日才达到了约定的交付使用的条件，故对2017年11月之后的逾期交房违约金原告仍有权向被告主张。关于逾期交房违约金的起算点，《补偿协议书》中仅约定“交房时间不得不延期至2017年11月”，属于约定不明。结合被告答辩中陈述的“涉案房屋于2017年11月1日达到交房条件，并于2017年11月1日被告以邮寄的收房通知书的形式通知原告收房”，且涉案《补偿协议书》系被告提供，在约定不明时，应对合同提供方做不利解释，故本院认定原、被告双方在《补偿协议书》中约定的延期时间截止至2017年11月1日，被告仍应向原告支付逾期交房违约金的期间为2017年11月2日至2018年4月9日。关于逾期交房违约金的标准，涉案合同中约定被告逾期交房应按日计算向原告支付全部已付款的万分之三的违约金，原告诉请中将违约金标准调整为按日以全部已付房款的万分之一计算，本院综合考虑原告因被告违约行为可能造成的损失，对原告诉请的违约金标准予以支持。从2017年11月2日至2018年4月9日涉案房屋达到交房条件共计逾期158天，故被告应向原告支付逾期交房违约金为10744元（680000元×0.1‰×158天）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司自本判决书生效之日起十日内向原告谭健支付逾期交房违约金10744元；二、驳回原告谭健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费280元，因简易程序减半收取140元，由原告谭健负担62元，由被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司负担78元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  颜宇二〇一九年十一月二十七日法官助理王洋洋书记员张浩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定的违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。