广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0115民初3198号原告：广州越秀物业发展有限公司南沙分公司，住所地广东省广州市南沙区环市大道西海韵路24号403房，统一社会信用代码91440101MA59EP7Q6H。负责人：黄晓玲。委托诉讼代理人：王秀华，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼嘉乐，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：魏巍，女，1978年2月14日出生，满族，住北京市东城区。原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司与被告魏巍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司委托诉讼代理人王秀华、冼嘉乐到庭参加了诉讼，被告魏巍经本院合法传唤，无正当理由未依时到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2011年1月21日至2014年12月31日的物业服务费21295.2元；2.被告向原告支付逾期缴纳2011年1月21日至2014年12月31日物业服务费的违约金【违约金的计算方法为：（1）2011年1月21日至2011年3月31日：以当季度欠缴的物业服务费1045.2元为本金，按每日0.01%的标准，从2011年1月11日起计至被告实际缴清之日止；（2）2011年4月1日至2014年12月31日：分别以当季度欠缴的物业服务费1350元为本金，按每日0.01%的标准，从每季度首月11日起计至被告实际缴清之日止】；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系半岛大街××的业主，原告与被告签订物业管理服务合同，由原告为被告提供物业管理服务。双方约定，物业服务费标准为：1.8元/平方米/月。物业服务费以三个自然月为缴纳周期。被告应当在每周期首月10日前缴纳，每逾期一日，按应缴纳欠费总额的0.01%交纳滞纳金。因被告拖欠物业服务费，经原告多次催收，被告仍未支付拖欠的费用。根据原告与被告签订的物业管理服务合同，被告应当支付拖欠的物业服务费和相应的违约金。被告魏巍无答辩。经审理查明：2008年5月21日，广州城建开发南沙房地产有限公司（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》（编号：穗南国合字2007001310号）。约定由被告购买广州市南沙滨海花园三期滨海半岛第××幢××单元（自然层3、4、5）号房，合同约定建筑面积共249.99平方米。原告在庭审中提交《商品房交楼书》，载明：“魏巍购买的南沙区滨海花园三期半岛××单元，现予交付使用。请前往该小区的服务中心（管理处）办理接收房屋的手续，同时交付以下费用：管理费（预收三个月）1350元、水电运转基金400元、物业维修资金按《专项维修资金宣传单》收楼前缴交，合计1750元。合同约定交房期限：2009年5月1日前……”业主（或代理人）处有“陶秋宪”签名字样，发展商签章处有“广州城建开发南沙房地产有限公司”印章字样。原告在庭审中陈述涉案房屋物业服务费每月每平方米1.8元，按照合同约定建筑面积249.99平方米计算，每月物业服务费为450元，每季度物业服务费为1350元；被告于2010年1月3日办理收楼手续。根据广州市南沙区房地产交易中心于2019年5月7日出具的广州市不动产登记查册表显示广州市南沙区环市大道西海宁大街86号304房于2010年9月20日登记在被告名下，建筑面积为248.0996平方米。广州城建开发南沙房地产有限公司（甲方）与广州城建开发物业有限公司（乙方）于2007年11月1日签订《前期物业服务合同》。合同载明：“甲方选聘乙方对南沙滨海花园三期滨海半岛提供前期物业管理服务。物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。物业管理服务费由业主按专有部分的建筑面积预先交纳，具体标准为：住宅1.8元/月/平方米；别墅2.3元/月/平方米；H型商业：3元/月/平方米；J型商业：0.98元/月/平方米；K型商业：2元/月/平方米。业主应自房屋买卖合同中约定的收楼之日或者收楼时间期满之日起交纳物业管理服务费。房屋已经具备交付条件，业主无正当理由拒绝办理房屋交付手续的，应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。业主或物业使用人应缴的物业服务费应以季度为缴纳周期，并于每月10日前以银行划账方式缴纳当期费用。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2007年12月31日起至业主委员会成立并选聘出新的物业管理企业之日为止。”原告为证明双方之间存在物业服务合同关系、物业服务费收费标准、滞纳金标准及被告拖欠原告物业服务费，在庭审中向本院提交了《滨海·半岛物业管理服务合同》。其中载明：“甲方（业主）为被告、乙方（物业管理公司）为广州城建开发物业有限公司。本物业名称：滨海·半岛，物业类型：住宅，建筑面积：249.99平方米。物业管理服务费指提供房屋共用部位和共用设施维护、公共绿化养护、公共环境卫生、安全防范、档案资料管理等服务收取的服务费。双方约定本物业的物业管理服务费标准为：别墅2.30元/平方米/月，公寓（包括G型）1.80元/平方米/月。以物价部门最终批复为准，甲方按其所购商品房建筑面积计算物业管理服务费……业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交服务费的千分之一交纳滞纳金……甲方须按本合同规定交纳物业服务费。每延期一天，物业服务费按拖欠款项金额的千分之一支付滞纳金，水费则按拖欠款项金额的千分之五支付滞纳金；对于超过三个月不交纳物业服务费用的，乙方可向人民法院起诉要求限期交纳，并可申请禁止甲方转让和抵押该物业单元直到所欠款项已从拍卖款项中得以清偿。”甲方签章处有“魏巍”签名字样，签约代表人处有“陶秋宪”签名字样，乙方签章处有“广州城建开发物业有限公司”盖章印样。原告在庭审中陈述甲方签章处的“魏巍”系被告委托代理人陶秋宪代为签署的。原告为证明被告曾委托陶秋宪办理涉案房屋收楼手续、缴交物业维修基金、签订相关文件的事实，在庭审中向本院提交了（2008）南公证内字第10755号《公证书》复印件。载明：“兹证明魏巍（女，一九七八年二月十四日出生）于二○○八年五月二十二日来到我处，在我的面前，在前面的《委托书》上签名。上述行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。”尾部有“广东省广州市南方公证处”盖章印样，日期载明为2008年5月23日。《委托书》载明：“委托人：魏巍，女，一九七八年二月十四日出生，身份证号码：。受委托人：陶秋宪，男，一九五四年九月七日出生，身份证号码：。我，魏巍，是座落在广州番禺南沙经济技术开发区南沙滨海花园三期滨海半岛×型×栋××单元购买人。现我委托陶秋宪为我的合法代理人，代表我执行和处理有关上述房屋的下列事项：一、代我签署商品房买卖合同及办理相关手续；二、代我领取商品房买卖合同及相关文件；三、代我领取上述房屋的发票及相关票据；四、代我向有关部门办理上述房屋的收楼手续；五、代我向房管部门办理上述房屋的登记、领取房地产证手续；六、对上述房屋进行管理、使用；七、与有关单位就上述房屋的修缮、收建签订协议；八、与有关单位就上述房屋的征用拆迁签订补偿、安置协议；九、缴纳上述房屋有关的税款、房款和支付一切必要的费用；十、订立租赁合约，收取租金，并出具有效的收据；十一、如上述房屋涉及诉讼，有权代我向人民法院起诉或应诉、承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉；十二、申请执行已发生法律效力的判决书、调解书、裁定书及仲裁书，并在执行过程中代为承认、放弃或者变更执行请求，进行和解；十三、代我办理上述房屋因面积差异需多退少补的相关手续，签定相关文件；十四、代我办理缴交上述房屋的物业维修资金手续，签定相关文件。受委托人在办理上述事项的过程中，依法所签署的一切有关文件，我均予以承认。受委托人有转委托权。此委托书有效期至上述事项办完时止。”尾部委托人处有“魏巍”字样及捺印，日期载明为2008年5月22日。广州城建开发物业有限公司于2017年6月22日将公司名称变更为广州越秀物业发展有限公司，广州城建开发物业有限公司南沙分公司于2017年7月21日将公司名称变更为原告。原告向本院提交了广州越秀物业发展有限公司于2018年11月12日出具的《声明书》，上载“我司是广州市南沙区滨海花园、滨海水晶湾、滨海半岛、滨海珺城、滨海悦城、滨海隽城、滨海御城等小区（以下统称‘物业小区’）的物业管理单位，我司原名为广州城建开发物业有限公司、现更名为广州越秀物业发展有限公司，广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（以下统称‘南沙分公司’）系我公司的分公司，自2016年9月5日起实际负责上述物业小区的物业管理。现我司声明上述物业小区自2008年1月1日起至2019年12月31日的物业服务管理费及相应违约金的债权均由南沙分公司享有，由南沙分公司行使债权人的权利。”原告在庭审中陈述被告欠缴2011年1月21日至2014年12月31日的物业服务费，涉案房屋所在小区至今未成立业主委员会。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《商品房交楼书》、《前期物业服务合同》、《滨海·半岛物业管理服务合同》、《公证书》、《声明书》及原告陈述予以佐证。本院认为：广州城建开发南沙房地产有限公司与广州城建开发物业有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。因广州城建开发物业有限公司依法更名为广州越秀物业发展有限公司，广州越秀物业发展有限公司又将其对被告所拥有的物业服务费及相应违约金的债权转让给原告，现原告要求被告支付物业服务费以及相应的违约金，合法有据，本院予以支持。原告主张被告委托陶秋宪签署《滨海·半岛物业管理服务合同》，但根据原告提交的《公证书》中的《委托书》并未明确授权陶秋宪签署《滨海·半岛物业管理服务合同》，原告亦未提交其他证据证实其上述主张，本院不予采信。原告主张依据《滨海·半岛物业管理服务合同》向被告主张权利，理据不足，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。根据涉案《前期物业服务合同》中约定的物业服务费标准及逾期付款违约金标准以及原告陈述，涉案房屋的每月物业服务费为450元。原告主张被告欠缴2011年1月21日至2014年12月31日的物业服务费，被告无正当理由拒不到庭抗辩，且未提出相反证据予以反驳，本院予以采信。被告应当支付上述期间物业服务费合计21309.68元。原告主张被告支付2011年1月21日至2014年12月31日的物业服务费21295.2元，是其对自身权利的处分，本院予以支持。关于逾期支付物业服务费违约金的计算标准问题。被告未能按时支付物业服务费，构成违约，应当承担相应的违约责任。《前期物业服务合同》约定逾期交纳物业服务费，每日按欠费总额万分之四的标准支付违约金，原告主张逾期交纳物业服务费违约金按每日0.01%的标准计算，是其在《前期物业服务合同》约定范围内对自身权利的处分，本院予以准照。原告主张2011年1月21日至2011年3月31日的逾期付款违约金以当季度欠缴的物业服务费1045.2元为本金，从2011年1月11日起计至实际缴清之日止；2011年4月1日至2014年12月31日的逾期付款违约金分别以当季度欠缴的物业服务费1350元为本金，从每季度首月11日起计至实际缴清之日止，理据充分，本院予以支持，但各阶段违约金均应以本金为限。被告经本院合法送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告魏巍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司支付2011年1月21日至2014年12月31日的物业服务费21295.2元；二、被告魏巍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司支付逾期支付2011年1月21日至2014年12月31日物业服务费的违约金【违约金的计算方法为：（1）2011年1月21日至2011年3月31日：以当季度欠缴的物业服务费1045.2元为本金，从2011年1月11日起计至实际缴清之日止；（2）2011年4月1日至2014年12月31日：分别以当季度欠缴的物业服务费1350元为本金，从每季度首月11日起计至实际缴清之日止，均按每日0.01%的标准计算，各阶段违约金均以本金为限】。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费454元，由被告魏巍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  梁少梅人民陪审员  郭顺潮二〇一九年十一月二十日法官助理徐丽民书记员陈洁莹