河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终5104号上诉人（原审原告）：王昌凤，女，1988年10月1月生，汉族，住嵩县。委托诉讼代理人：崔神宝，河南大进律师事务所律师。委托诉讼代理人：王焕章，河南大进律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯保国，男，1971年8月4日生，汉族，住宜阳县。被上诉人（原审被告）：冯宝珠，女，1973年4月11日生，汉族，住洛阳市。委托诉讼代理人：杨传朝，河南洛浦律师事务所律师。上诉人王昌凤因与被上诉人冯保国、冯宝珠房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初6080号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年9月20日公开开庭审理了本案。上诉人王昌凤的委托诉讼代理人崔神宝，被上诉人冯保国、冯宝珠的共同委托诉讼代理人杨传朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王昌凤上诉请求：撤销原判，改判支持王昌凤一审诉讼请求，或发回重审。事实和理由：一审法院错误认定了冯宝珠对租赁房屋上锁、停水停电行为的性质，也错误认定了冯宝珠同意按照冯保国与王昌凤签订的租赁协议继续履行这一意思表示的性质。首先，冯宝珠对于冯保国出租涉案房屋给王昌凤的事实应属明知，但长时间没有表示异议，应视为追认，租赁合同合法有效，且冯宝珠的行为致使合同目的无法实现，租赁合同应予解除。冯宝珠因房租价格普遍上涨要求上调房租，采取上锁的方式阻止王昌凤继续租用房屋。庭审过程中，冯宝珠发现房租已经下降就又同意履行，其行为反复无常，有违诚实信用原则。一审法院仅因冯宝珠同意继续履行就认为该合同应当继续履行，完全忽视了王昌凤辛苦培养的商业信誉付之流水，客户资源完全丧失等因素。其次，即便法院认为现有证据无法支持王昌凤上述主张，那冯宝珠多次表示了拒绝追认，该租赁合同为无效合同，无法继续履行。2018年6月4日冯宝珠对涉案房屋上锁、停水停电就是明显表示对租赁合同的反对和拒绝，其在一审答辩时称该合同未经其许可属于无效合同，更是明确表示对租赁合同拒绝追认，一审庭审时其代理人也发问王昌凤何时能够从租赁房屋中搬出。即使其后来又表示同意按照租赁合同继续履行，也是在拒绝追认后表示同意，应视为新的要约，而王昌凤并没有表示承诺，因此新的租赁合同并没有成立。冯保国、冯宝珠共同辩称：王昌凤的上诉主张前后矛盾，其先认为冯宝珠没有表示异议视为追认，租赁合同合法有效，又认为冯宝珠多次拒绝追认该租赁合同为无效合同，其观点与诉讼请求相互矛盾。王昌凤认为系冯宝珠的行为导致房屋被锁门长达十个月之久，不符合事实。冯保国、冯宝珠并未要求停水停电，将租赁房屋上锁十个月之久的是王昌凤。一审驳回王昌凤的诉讼请求正确，应予维持。王昌凤向一审法院起诉请求：1.因冯宝珠强制收回房屋(换锁并锁门)，请求法院确认因其原因导致王昌凤与冯保国于2017年3月5号及2017年4月25号签订的租赁合同无法继续履行，请求法院确认双方合同解除；2.请求冯保国、冯宝珠返还房租共计53342.47元及利息195.59元，利息计算到实际履行之日(暂计算日期为6月4日至立案之日)；3.请求冯保国、冯宝珠赔偿王昌凤因装修店铺产生的费用共计42500元；4.请求冯保国、冯宝珠赔偿王昌凤营业损失5000元(暂计算一个月)。一审法院认定事实：2017年3月4日冯保国作为经办人以河南省上中音文化传播有限公司的名义就冯宝珠所有的中和花园3号收取王昌凤2017年3月5日至2018年3月5日房租48944元。2017年3月5日王昌凤作为承租方系乙方与冯保国作为出租方系甲方就冯宝珠所有的坐落于洛阳市××××（中和花园)门面房事宜签订《合同书》一份，约定：本合同租赁期为2017年3月5日起至2022年4月5日止，共计60个月；每年房屋租金总金额43944元，乙方应于本合同生效之日向甲方一次性支付全年的房屋租赁金；租金按一年期(十二个月)为一个结算周期，乙方于每个结算周期最后一个月的第一天一次性支付下一周期房屋租赁金给甲方，如不按时交付租金，甲方可立即与乙方终止合同，租金以转账存入方式根据甲方提供的银行账号一次性转入，合同生效后，乙方向甲方交付房屋押金大写伍仟元整，合同期届满，如乙方没有申请续租，甲方应于合同届满之日起10个工作日内退还乙方全部押金；2017年3月6日-2018年3月5日每月40元/㎡，2018年3月6日-2019年3月5日每月45元/㎡，2019年3月6日-2020年3月5日每月60元/㎡，2020年3月6日-2021年3月5日每月75元/㎡，2021年3月6日—2022年3月5日每月85元/㎡；在租赁期限内，有下列情形之一的，双方均可变更或解除合同：(1)甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同等等。2017年4月25日王昌凤作为承租方系乙方与冯保国作为出租方系甲方再次就该房签订《合同书》一份，约定：甲方将其合法拥有坐落于洛阳市洛龙区古城路39号3幢一层2号门面房，出租给乙方用于商业经营；乙方租赁门面作为商业门面使用；本合同租赁期为2018年3月15日起至2020年3月14日止，共计24个月；租赁期内两年房屋租金总计金额60000元，乙方应于本合同生效之日向甲方一次性支付两年的房屋租赁金；租金按一年期(十二个月)为一个结算周期，乙方于每个结算周期最后一个月的第一天一次性支付下一周期房屋租赁金给甲方，如不按时交付租金，甲方可立即与乙方终止合同，租金以转账存入方式根据甲方提供的银行账号一次性转入；2020年3月15日-2021年3月14日每月75元/㎡，2021年3月15日—2022年3月14日每月85元/㎡；甲方应在乙方支付全部租金和押金之日将上述门面钥匙交付乙方；甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营，不得将乙方租用的门面转租(卖)给任何第三方，或在租赁期内不按协议规定将房租加价，在租赁期间，甲方应保证所出租门面权属清楚，无使用之纠纷，在甲方将门面交付给乙方使用之前，应负责将所租赁门面与隔壁门面房隔开，以及配备水电等基本设施等，其所有权归甲方所有；乙方按照本合同约定使用门面，不承担门面自然损耗的赔偿责任；乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述门面进行装修，甲方不得干涉；在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、债务等由乙方自行承担；在租赁期间，乙方无权转租、转让和交换该门面房的使用权；除甲方同意乙方续租外，乙方应在租赁期满后的三日内返还该门面，未经甲方同意逾期返还门面的，每逾期一日，乙方应按之前月租价格的1.5倍向甲方支付该门面的占有使用费，乙方按本合同约定返还该门面时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续；在租赁期限内，有下列情形之一的，双方均可变更或解除合同：(1)甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同；(2)因不可抗力因素致使门面及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的；十二、其他条款：1.在租赁期间，乙方所产生的水费、电费、卫生费、物业管理费等一切费用，由乙方支付承担。2.甲、乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，待双方同意后，方可办理手续若甲方违约，退还给乙方相应期限内所剩余的房租金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还房租金等等。2017年4月26日冯保国就中和花园3-102房门面收取王昌凤两年房租60000元。此后，王昌凤进行装修，并搬入设备，从事洗染服务经营。2018年6月4日冯宝珠以房屋所有人的身份，对门面房上锁并要求王昌凤搬离。双方发生纠纷后，王昌凤以防其存放设备丢失为由亦对双方争议的门面房上锁，致使双方处于僵持状态。2018年12月19日在庭审中，冯宝珠代理人通知王昌凤能否在庭审后三日内将机器设备搬走，王昌凤要求待判决书下来之后再撤走并交付房屋。同时王昌凤向法庭表示其不同意与冯保国就冯宝珠所有的房屋签订的租赁协议继续履行；冯宝珠向法庭表示同意按照冯保国与王昌凤签订的租赁协议继续履行。一审法院认为，2017年3月5日和2017年4月25日，王昌凤作为承租方与冯保国作为出租方两次就冯宝珠所有的坐落于洛阳市××××（中和花园)门面房事宜签订《合同书》，明显系作为无处分权的冯保国处分了冯宝珠所有的房屋的占有、使用和收益权。该《合同书》应系效力待定合同。冯宝珠在对上述合同未予以追认的情形下，对自己所有的房屋上锁，本身不存在过错。双方本应积极协商，可发生纠纷后王昌凤亦对该房屋上锁，致使双方处于僵持状态。在庭审中，冯宝珠代理人向法庭表示同意按照冯保国与王昌凤签订的租赁协议继续履行。该意思表示，应视为冯宝珠对2017年3月5日和2017年4月25日王昌凤与冯保国签订的《合同书》的追认。该《合同书》没有违反法律法规的强制性规定，应为有效协议。双方应按合同享有权利和履行义务。王昌凤未向法庭提交符合法定或约定解除条件的相应证据，该合同应当继续履行。综上所述，王昌凤诉求确认合同无法履行并确认双方合同解除及要求返还房租、赔偿装修费用和营业损失，证据不充分，理由不足，应不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条和第六十条之规定，判决：驳回王昌凤的诉讼请求。一审案件受理费2321元，减半收取1161元，由王昌凤负担。本院经审理查明的事实与原审认定一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中冯保国未经冯宝珠授权，擅自以出租方的名义将冯宝珠所有的房产出租给王昌凤，是对冯宝珠财产的无权处分。冯宝珠于2018年6月4日以权利人名义将该房产上锁并要求王昌凤搬离，其行为表明了拒绝追认的意思表示，因冯宝珠拒绝追认致使王昌凤无法实现合同目的，王昌凤有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，解除合同应当通知对方当事人，合同自通知到达对方时解除。双方发生纠纷后，王昌凤已向一审法院起诉要求确认租赁合同无法继续履行并要求确认合同解除，该意思表示自王昌凤的诉状经法院送达冯保国时，即发生合同解除的效力。冯宝珠的委托诉讼代理人于2018年12月19日开庭时表示同意继续履行冯保国与王昌凤所签协议，已不再产生追认的法律效果。一审法院认为冯宝珠的委托诉讼代理人庭审时同意继续履行冯保国与王昌凤所签协议是对冯保国无权处分行为的追认，适用法律错误，本院依法予以纠正。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案房屋租赁合同被解除后，王昌凤应当返还房产，冯保国收取的租金中2018年6月4日之前的部分应由冯保国直接支付给冯宝珠作为补偿。冯保国收取的租金中超出以上数额部分，冯保国应返还给王昌凤。冯保国已收取王昌凤2018年3月15日至2020年3月14日租金6万元，对王昌凤要求冯保国返还租赁费53342.47元的诉讼请求本院予以支持，王昌凤主张的租赁费利息没有法律依据，本院不予支持。关于王昌凤主张的装修损失，依法应根据各方过错承担责任。关于本案中合同被解除的责任承担，冯保国未经权利人冯宝珠授权擅自处分本案房产，应承担主要过错责任，王昌凤对冯保国是否具有房产处分权审查不严，亦应承担次要过错责任。参考王昌凤与冯保国所签合同约定的租期及王昌凤所举证其装修损失，本院酌定由冯保国赔偿王昌凤2万元装修损失，超出部分由王昌凤自行承担。王昌凤主张的营业损失，因其自身亦有过错，本院不予支持。综上所述，王昌凤的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：撤销洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初6080号民事判决；确认王昌凤与冯保国于2017年3月5号及2017年4月25号签订的租赁合同已解除；冯保国于本判决生效之日起十日内返还王昌凤租赁费53342.47元；冯保国于本判决生效之日起十日内赔偿王昌凤装修损失2万元；驳回王昌凤其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2321元，减半收取1161元，由冯保国负担800元，由王昌凤负担361元。二审案件受理费2321元，由冯保国负担1600元，由王昌凤负担721元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇一九年十一月二十二日书记员  高会茹