浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0481民初3777号 原告：童国良。 委托诉讼代理人：胡美玉，浙江丰国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王圆，浙江丰国律师事务所律师。 被告：上海房多多网络科技有限公司。 法定代表人：金治国，执行董事。 委托诉讼代理人：孙晓明，浙江紫薇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷林杰，浙江紫薇律师事务所律师。 原告童国良与被告上海房多多网络科技有限公司（以下简称上海房多多公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月20日、8月1日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年11月6日第三次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王圆、被告委托诉讼代理人殷林杰到庭参加诉讼。原告童国良及委托诉讼代理人胡美玉到庭参加第一次庭审活动，被告委托诉讼代理人孙晓明到庭参加第一、二次庭审活动。本案审理期间，原、被告共同申请给予1个月的庭外和解期间，本院依法予以准许。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告支付的会员增值服务费100000元；2.判令被告支付原告自2017年8月26日起至款项实际支付完毕之日止按银行同期贷款利率计算的资金占用利息。庭审中，原告增加1项诉讼请求为：判令解除原、被告之间签订的《房多多会员增值服务协议书》（以下简称《服务协议书》）。事实和理由：2017年8月25日，原告在海宁市购买了浙江盈盛置业有限公司（以下简称盈盛公司）开发的江悦城商业用房一套，原告在盈盛公司工作人员的引导下，在POS机上刷卡支付购房款，后盈盛公司开具一张加盖有被告财务专用章的收据，金额为100000元，原告此时才得知被告收取了原告款项100000元。后盈盛公司要求原告与被告签订会员服务协议，原告迫于无奈与被告签订了协议。原告认为，被告以上述方式收取会员服务费违反国家政策规定，被告在上海和嘉兴均未办理房产经纪备案登记，被告在签约收费过程中有多处行为违反了《商品房销售管理办法》和《房地产经纪管理办法》，其收取会员服务费是违法的。原告虽与被告签订了会员服务协议，但从未与被告接触过，也未享受过任何中介服务，更未享受过一套房屋的优惠服务。综上，原告提起本案诉讼，望判如所请。 被告上海房多多公司辩称，原、被告签订的《服务协议书》系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，被告已按约提供居间服务，原告亦自愿支付会员服务费100000元，双方居间合同关系合法有效且已履行完毕；被告从未以胁迫、欺骗等方式要求原告签订协议或支付会员服务费，原告在签订案涉房屋的买卖合同及办理房屋交接手续时，也未对房屋的价格和案涉会员服务费提出过异议。故原告的主张缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《浙江省商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）、浙江省增值税普通发票、支付宝转账记录截图（打印件）、收据、《服务协议书》各1份，被告对真实性均无异议，但认为上述证据不能证明被告未向原告提供居间服务的事实。经审查，本院对上述证据的真实性予以认定。原告提交的政府相关文件8份，被告对真实性无异议，但认为上述文件并非法律规定，不能以此否认原、被告之间签订的服务协议。经审查，本院对上述文件的真实性予以认定。原告提交的《江悦城认购协议书》（复印件）5份，被告对真实性、关联性均有异议。经审查，该组协议书均系复印件，无法核对原件，且与本案待证事实不具有直接关联性，故本院不予认定。被告提交的《商品房交接书》、支付宝案涉款项转账记录截图（打印件）、《江悦城认购协议书》（复印件）各1份，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。被告提交的房源信息网页（打印件）5页，原告对真实性、合法性及关联性均有异议。经审查，该证据系网页打印件，无原件予以核实，且即便网页所载内容真实，也仅反映了其他楼盘在相近时间段的房源信息、价格，因待售楼盘的价格会受到小区定位、基础配置设施、物业管理服务等的影响，故不具有明显的可比性，与本案待证事实亦不具有直接关联性，本院在本案中不予认定。被告提交的劳动合同书（复印件）、案外人王莉身份证（复印件）、支付宝工资转账记录截图（打印件）各1份，原告对真实性有异议，且认为该组证据无法证明王莉系被告工作人员的事实。经审查，本院认为，该组证据涉及案外人身份关系的确认，本院将结合本案其他证据综合予以认定。被告提交的证明、情况说明、发票（打印件）、中国银行电子回单（打印件）各1份，原告对证据的三性均有异议。经审查，证明及情况说明实质系案外人杭州红瑞房地产经纪有限公司的证人证言，因证人的法定代表人或工作人员未出庭作证，也未向本院提交其向原告提供服务的相应依据，故本院对上述证据在本案中不予认定；发票、中国银行电子回单均系打印件，无法核实其真实性，且证据载明的内容系被告与案外人之间的资金往来，与本案待证事实不具有直接关联性，本院在本案中亦不予认定。 经原告申请，本院向海宁市房地产管理处调取江悦城10号楼商品房预售方案1份，同时海宁市房地产管理处向本院出具证明1份，经质证，原告无异议；被告对真实性无异议，但认为该组证据不能证明原告在购买案涉房屋时未享受被告提供的优惠房源和信息服务。经审查，该组证据系本院向房地产管理部门依法调取，内容真实、来源合法，且与本案待证事实具有关联性，本院予以认定。 为查明本案事实，本院依职权向王莉作询问笔录1份，王莉同时向本院提交身份证（复印件）、劳动合同书、社保参保证明、历年参保证明、社保公积金代缴证明各1份，其陈述：被告系联系开发商和房产经纪人之间的平台，我系被告公司工作人员，于2014年入职，在2017年江悦城项目销售过程中担任项目助理，负责在售楼中心与业主签订《服务协议书》和收取服务费，原告童国良系由与被告合作的房产经纪公司工作人员带到售楼中心的，童国良当场签订了《服务协议书》，并将会员服务费100000元转至我的支付宝账户，我在收据的经手人一栏签字确认；我公司与客户签订协议后，主要为客户提供优先选房、“一口价”优惠房源等会员服务；我公司都会告诉欲购房的客户，“一口价”优惠房源系开发商为被告公司专门提供的，只有缴纳了会员服务费成为会员，才能享受江悦城房源的优惠；事实上，一般客户在签订《服务协议书》前已确认其所选房源可以享受的优惠价格，客户是在认可该价格的基础上才同意支付会员服务费的。经质证，原告对形式真实性无异议，但对王莉的陈述内容有异议，认为王莉并非被告公司工作人员，且即便其是工作人员，也仅是收取会员服务费的经手人，原告是否就案涉房源享受了“一口价”优惠，王莉并不清楚；被告无异议。经审查，本院认为，王莉关于其系被告工作人员，在被告以会员服务费的形式向原告收取案涉100000元款项的过程中其系经办人的陈述，与其向本院提交的劳动合同书、社保参保证明、历年参保证明、社保公积金代缴证明等材料，原告提交的收据、《服务协议书》、支付宝转账记录截图（打印件）等证据以及当事人在庭审中的陈述等能够相互印证，本院对该部分陈述予以认定，至于原告在购买案涉房屋时是否享受了王莉所述的优惠房价，系本案争议焦点，本院在说理部分一并阐释。同时，被告提交的前述王莉的劳动合同书（复印件）、身份证（复印件）、支付宝工资转账记录截图（打印件）等证据，也与王莉向我院出示的原件一一对应，本院对真实性一并予以认定。综上，对上述当事人无异议和本院认定的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合上述认定的证据和双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实： 2017年8月25日，童国良（客户）与上海房多多公司签订《服务协议书》1份，约定：项目名称为盈都江悦城，客户意向房源为10-1404；客户有意成为房多多的会员并享有房多多为客户提供的增值服务，同意自《服务协议书》签署之时，成为房多多的会员……；第1条会员增值服务费的支付：本协议签订时，客户须通过房多多指定的第三方支付平台支付100000元作为会员增值服务费，每一笔会员增值服务费仅可享受房多多提供的一套房屋的优惠，会员增值服务费不构成房价款的一部分；客户在支付会员增值服务费后未成功认购任何房产，在提出申请并提交房多多指定的退款所需资料后，由房多多在五个工作日内完成审核并发起退款；在客户成功认购（即签订房屋认购协议书或商品房买卖合同）后，由于自身原因导致退房的，则会员增值服务费概不退还；第2条会员服务内容：除上述会员优惠外，还可享受房多多提供的其他增值服务，包括：通过房多多网络平台了解最新的房地产市场动态，登录房多多的网站，查询相关房源信息，通过房多多网络客户端接收专业项目信息解读和房源推荐；房多多将不定期组织活动，包括但不限于：网络信息、楼盘信息、购房回馈、业主联谊活动、二手房推荐等。第3条其他：双方一致同意，对于所认购房屋的任何相关信息均以开发商在项目现场公示及商品房买卖合同为准，任何其他单位及个人均无权承诺项目信息、销售价格、装修标准、交房时间等各项内容；房多多就本协议项下条款已向客户进行充分解释和详细说明，客户亦确认已详细了解并阅读以上条款，自愿签署本协议，并自愿向房多多交纳会员增值服务费。同日，童国良通过支付宝转账方式向案外人王莉支付款项100000元，上海房多多公司向童国良开具相应收据并加盖财物专用章，载明“今收到童国良房多多会员服务费100000元，经手人王莉”。同日，童国良与盈盛公司签订《江悦城认购协议书》1份，确认认购标的为江悦城10幢1单元1404室，房屋建筑面积109.43平方米，付款方式为商业按揭，签约成交价格为13710元/平方米，总价为1500285元；同时约定，双方于2017年9月11日前签订江悦城《商品房买卖（预售）合同》，并按照本认购协议书约定的签约成交价格和付款方式支付应付购房款和办理有关手续（含贷款手续）；本认购协议书所认购商品房如在签约时付款方式发生变更，或者未在约定时间内签约的，则开发商单方面有权对优惠折扣做相应调整。2017年8月26日，童国良向盈盛公司转账支付款项50000元。 2017年9月11日，童国良与案外人朱桢桢作为共同买受人，与作为出卖人的盈盛公司签订《买卖合同》（合同编号：1709110063号）1份，约定由童国良、朱桢桢购买位于海宁市江悦城10幢1404室的房屋；该房屋系预售商品房，预售许可证号为海售许字（2017）第0087号；合同约定建筑面积共109.43平方米，其中，套内建筑面积82.38平方米，应分摊的共有建筑面积27.05平方米，单价为每平方米13709.75元，总金额1500258元；付款方式为银行按揭贷款购房，买受人须于2017年9月11日前支付给出卖人第一笔首付款750285元，剩余750000元整办理银行按揭贷款，并于2017年9月11日前办理好所有按揭手续等。庭审中，童国良确认购房首付款已支付（含2017年8月26日转账至盈盛公司账户的款项50000元），按揭贷款已办理，但案涉100000元款项不包含在《买卖合同》载明的购房款中。2019年3月18日，童国良、朱桢桢与盈盛公司签订《商品房交接书》1份，确认案涉房屋建筑面积超出预测面积0.09平方米，按单价13709.75元/平方米计，应补差价1234元，结算总价为1501492元；同时确认案涉房屋已于2018年10月31日交付给童国良、朱桢桢。 另查明，海宁市房地产管理处于2019年6月17日向本院出具证明1份，载明：“经查，长安镇（高新区）江悦城10幢501室商品房，其申报价格为12900元/㎡；10幢1404室商品房，其申报价格为13710元/㎡；10幢2902室商品房，其申报价格为18036元/㎡。申报价格不作为商品房销售价格依据。” 本院认为，本案系居间合同纠纷，原告童国良与被告上海房多多公司之间签订的《服务协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效。 本案的争议焦点系原告在购买案涉房屋时是否享受到了《服务协议书》中约定的服务，主要系“一套房屋的优惠”。 原告童国良认为，原告购买案涉房屋时未经被告上海房多多公司居间介绍，原告以为100000元款项是交给开发商盈盛公司的款项，且协议签订后被告上海房多多公司也未提供任何服务，因此，原告有权要求解除协议并要求返还相应费用。 被告上海房多多公司认为，原告根据双方签订的《服务协议书》向被告支付会员服务费100000元后，通过被告居间介绍，得以以“一口价”优惠价格购买案涉房屋，即被告已经履行《服务协议书》项下的义务，原告无权要求退回会员服务费。 本院认为，首先，结合《服务协议书》、收据、《江悦城认购协议书》、《买卖合同》等证据来看，《服务协议书》和《江悦城认购协议书》是原告在同一日内签订的，上述协议书对于会员服务费系100000元、定金系50000元均作了明确表述，其中款项100000元转入的是被告工作人员王莉的账户，出具收据的也是被告，《服务协议书》亦中明确载明：“每一笔会员增值服务费仅可享受房多多提供的一套房屋的优惠，会员增值服务费不构成房价款的一部分”，而2017年9月11日原告在签订《买卖合同》及支付首付款、办理按揭贷款时，仅将支付至盈盛公司的50000元定金计入《买卖合同》中，案涉100000元款项并未计入。通过原告的上述一系列行为，可以合理推定，原告对案涉100000元款项系由被告收取，并非属于《买卖合同》购房款一部分的事实应当是知晓的。退一步来说，假设依据原告所述，其应盈盛公司要求，事先支付100000元款项，方能签订《买卖合同》购买案涉房屋，但房屋买卖属于大额不动产交易，对于具有一般日常生活经验的买受人来说，即便未在合同中载明真实价款，也应当通过收据、说明等其他形式对未计入买卖合同的100000元款项另行注明，防止引发事后纷争，但诉讼中原告并未向本院提交任何证据证明曾与盈盛公司就100000元款项另行达成约定，也未提交其他证据证明盈盛公司与被告存在恶意串通等情形，导致原告误将100000元款项支付给被告的情形，故原告关于其在购房前误认为100000元款项系交付给盈盛公司的主张，与其应有的认知判断能力不相符，本院不予采信。其次，《江悦城认购协议书》中明确约定，今后正式的商品房买卖合同的购房价按签约成交价确定，该认购协议书与原告向被告交付案涉100000元发生在同一天，如认购协议书中约定的签约成交价是优惠前的价格，原告还愿意支付100000元并签订这样的认购协议书显然不具有合理性；同时，认购协议书亦明确约定，所认购商品房如在签约时付款方式发生变更，或者未在约定时间内签约的，则开发商单方面有权对优惠折扣做相应调整，可见优惠折扣调整是开发商对购房者可能存在的违约行为的约束，如原告签订《买卖合同》时仍按照认购协议书约定的方式、时间付款，则原告已享有的优惠价格不作调整。再次，100000元的会员服务费是不小的一笔款项，原告作为心智健全的成年人，之所以愿意支付上述100000元款项，其主要目的就在于享受由此带来的购房优惠，在该情形下，原告作出是否签订《服务协议书》并为此支付100000元对价的决定，实际是其以何种价格购房与付出100000元会员服务费之间利益权衡的结果，故其理应对是否能够就此享受优惠以及优惠的幅度是否值得其为此花费100000元服务费有一个相对充分的认识和比较；换言之，原告在签订《买卖合同》及支付购房款时，如案涉房屋的成交价并非《江悦城认购协议书》中确认的优惠签约成交价格，理应不会购房或者理应就此提出异议，但庭审中原告并未提交相应证据予以证明；事实上，原告与盈盛公司签订《买卖合同》，并按照合同约定支付购房款及办理按揭贷款手续，即表示其对需要支付100000元会员服务费予以了接受和认可。现原告与盈盛公司之间已完成案涉房屋的交易，原告已实际取得房屋，可以认定被告已按约完成了居间服务。此外，本院认为，房地产管理部门对预售商品房进行预售价格备案，实质是为了规范房地产交易市场，防止开发商哄抬价格，影响市场交易秩序，但并非对商品房的明确定价，海宁市房地产管理处出具的证明亦确认“申报价格不作为商品房销售价格依据”，故原告仅以其购买的案涉房屋价格与盈盛公司在相关部门申报的预售价格基本一致为由，主张其未享受任何购房优惠，依据不足，本院不予采纳。综上，原告诉请解除合同并要求被告返还100000元款项及支付相应利息损失的主张，证据不足，理由不充分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告童国良的全部诉讼请求。 案件受理费2300元，由原告童国良负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  金逸 人民陪审员  周平 人民陪审员  叶慧 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  张鹯 ? 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。