湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1021民初2728号原告：雷本勇，男，1984年12月21日生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县。原告：邓秀娥，女，1989年9月26日生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县。被告：刘能文，男，1962年4月24日生，汉族，湖南省涟源市人，住湖南省桂阳县。被告：桂阳县鼎弘房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县鹿峰街道上游街7巷1号。法定代表人：谭青文，系该公司董事长。两被告共同委托诉讼代理人：何良开，湖南志浩律师事务所律师，代理权限系特别授权。原告雷本勇、邓秀娥与被告刘能文、桂阳县鼎弘房地产开发有限公司（以下简称鼎弘房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月25日立案受理后，于2019年3月25日作出（2018）湘1021民初2700号民事裁定书，原告雷本勇对该裁定书不服，向郴州市中级人民法院提起上诉，郴州市中级人民法院作出（2019）湘10民终1916号民事裁定书，裁定撤销原裁定，指令桂阳县人民法院审理。本院于2019年10月10日重新立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告雷本勇、邓秀娥，被告刘能文、鼎弘房产的委托诉讼代理人何良开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷本勇、邓秀娥向本院提出诉讼请求：1．判决两被告支付因被告逾期未办理房产证需拿出保证金作为赔偿金给原告49350.6元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告在被告坤领秀峰售楼部购买了房产，针对购买的房产能否办理房产证一事，原、被告双方于2016年1月16日达成协议，协议约定：1、被告承诺原告在2016年9月30日前为原告办理商品房房地产权证（包括一、二栋各业主名下房产权证、契票），（产权证必须是各位业主签订合同时约定的名字），所办商品房的产权证必须与坤领秀峰3－13栋房地产权证性质一致。2、被告承诺在2016年4月30日前完成坤领秀峰一、二栋房子的主体综合验收报告。其中违约责任：如被告不能在2016年9月30日之前办理好原告的房屋产权证，被告立即拿出380万元作为保证金存入银行原、被告双方公共账户由原、被告双方共同监管，如2017年5月30日还未办理房产证，此监管资金作为1、2栋77户业主赔偿金。结合坤领秀峰1、2栋业主内部补充协议约定平均分配380万元赔偿金，共77户业主，故49350.6元／户。目前被告未按双方约定时间办理房产证，特提起诉讼，请依法判决。被告鼎弘房产、刘能文辩称：1．房产证未能办理，并不是由于被告的原因，而是由于相关职能部门没统一协调办理综合验收造成，因此，被告不应承担责任。被告鼎弘公司开发的坤领秀峰项目1、2栋建成后交付原告等人使用，3-10栋、12-13栋于2016年全部完工，被告鼎弘公司向桂阳县住宅和城乡规划局申请综合验收。由于11号栋用地地基土被他人挖走了一部分，造成了很大的安全隐患，致使11号栋无法建设，住建局领导提出要桂阳县领导召集相关单位召开调度会才能综合验收。2016年6月，被告鼎弘公司向桂阳县政府提交了《关于申请坤领秀峰项目综合验收的报告》，请求调度相关单位为坤领秀峰项目进行综合验收，并及时办理产权证。2017年4月20日，桂阳县政府副处级干部雷小林召集县住建规划局、县国土资源局、县房管局及被告鼎弘公司就坤领秀峰项目建设问题进行了专题研究，并形成了《坤领秀峰项目建设有关问题处理会议纪要》。鉴于11号栋存在严重地质灾害隐患，决定取消了该第11号栋住宅楼建设。因11号栋建设取消，需要做好以下几方面的工作：该栋住宅楼退出红线面积、国土部门核减相应面积、上报县政府领导批准、按土地摘牌成交的土地单价退还被告相应的土地出让价款、按程序应返还被告已交的11栋楼的相关报建费用、由于建筑总面积减少住建规划部门需要对容积率进行调整等。众所周知，办理房产登记是一项非常复杂而漫长的工作，综合验收需要各部门积极协调配合，需要走程序，环节多、耗时长。正常的房地产综合验收、办证都需要4年左右，因坤领秀峰项目11栋取消建设致项目的综合验收、办房产登记增加了更多的困难，耗费了更多的时间，以致到现在也没有办好。事实上，被告为了办好房产登记，无数次跑相关部门，多次向县领导汇报，按要求提交了材料，交纳了相关税费，房产证未办理确实不是被告的责任，被告不应承担赔偿责任。2．《坤领秀峰一、二栋业主与桂阳鼎弘房地产开发有限公司关于契税及房地产权证协议》（以下简称《协议》）是部分购房户胁迫签订的，《协议》提到的380万元保证金是为保证将来由于被告的原因不能办理房产证给《协议》另一方购房人造成损失的时候用于赔偿实际损失的金额，不能由77户平均分配。原告主张赔偿49350.6元，没有事实依据和法律依据。该《协议》是部分购房户胁迫被告签订的，部分购房户多次锁堵被告公司售楼部大门，严重影响公司正常经营，被告迫不得已才与部分购房户签订了该《协议》，协议内容不是被告的真实意思表示。保证金的目的，是为了确保合同履行，在一方不履行合同或者履行合同不符合约定给对方造成损失的赔偿金额。民事责任构成的要件之一就是要有损失事实存在，有损害才有赔偿。原告没有证据证明损失49350.6元，其赔偿主张缺乏事实依据和法律依据。3．原告没有与被告签订分配380万元的《协议》，该分配《协议》对双方没有约束力。4．被告刘能文只是公司股东，不是房屋买卖合同当事人，不是适格的被告，不应对本案承担责任。综上，被告为办理房产证，已尽了自己最大的努力，原告购买的房屋没有取得房产证，并不是被告原因造成，原告要求赔偿没有事实和法律依据，请法院驳回其诉讼请求，同时，也请原告体谅被告的难处，被告愿意继续全力做好房产登记事宜，争取早日将房产证办好给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，案件事实，本院认定如下：1．原告提交的《坤领秀峰一、二栋业主与桂阳鼎弘房地产开发有限公司关于契税及房屋产权证的协议》具有真实性，该《协议》设定的权利义务是针对一、二栋全体77户业主的，但协议乙方仅有15户业主签名，且原告未提供证据证明签名的15人系全体业主的代表或授权，不能视为全体业主的意志。因此，一、二栋业主与被告方就办证违约损失赔偿的《协议》实际还未生效。2．原告提交的《关于“坤领秀峰一、二栋业主与桂阳鼎弘房地产开发有限公司关于契税及房屋产权证协议”的内部补充协议》，是50多个业主之间的内部约定，对被告没有约束力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月14日，雷本勇作为买受人、邓秀娥作为共有人与鼎弘公司签订《桂阳坤领秀峰商品房定购合同》，购买鼎弘公司开发的坤领秀峰项目中的第1栋1单元201号房，约定鼎弘公司于2014年8月30日前将商品房交付给原告使用。交房之日起365日内出卖方应向房产局办理合同备案，24个月内完成该幢商品房的初始登记。交房后，鼎弘公司未依据《桂阳坤领秀峰商品房定购合同》约定，在规定时间内向房产局进行备案并办理不动产权证。由于鼎弘公司开发的坤领秀峰一、二栋商品房均未在规定时间内向房产局进行备案并办理不动产权证，雷本勇等业主与鼎弘公司之间发生纠纷，2016年1月16日，龙海霞等15名业主与鼎弘公司签订《坤领秀峰一、二栋业主与桂阳鼎弘房地产开发有限公司关于契税及房屋产权证的协议》，该协议甲方为鼎弘公司，乙方为桂阳坤领秀峰一、二栋住户业主，协议第二条规定“甲方承诺乙方在2016年9月30日前为乙方办理商品房房地产权证（包括一、二栋各业主名下房产证、契票；房产证必须是各位业主签订合同时约定的名字），所办商品房地产权证必须与坤领秀峰3-13栋房地产权证性质一致”。在违约条款中约定“如甲方不能在2016年9月30日之前办好乙方的房屋产权证，甲方立即拿出380万元作为保证金存入银行甲乙双方公共账户由甲乙双方共同监管。如2017年5月30日还未办理房产证，此监管资金作为1、2栋业主赔偿金”。同日，坤领秀峰一、二栋54户业主签订了《关于“坤领秀峰一、二栋业主与桂阳鼎弘房地产开发有限公司关于契税及房屋产权证协议”的内部补充协议》，约定：坤领秀峰一、二栋77户业主针对被告鼎弘公司违约，后期保证金380万元作为77户业主的赔偿金，自愿约定采取平均分配方案，即每户4.93506万元。因鼎弘公司至今未为原告所购买的房屋办理房屋产权证，原告依据上述两协议起诉至本院要求被告支付赔偿金4.93506万元。另查明，坤领秀峰是鼎弘公司开发的楼盘，已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，规划建设11栋，其中1、2栋于2015年交付使用，第11栋在办理好相关报建手续并申请住建规划部门进行现场施工放线时，发现该栋楼规划放线位置的侧面与金瓯足浴城楼房后面坡高差约20米，且没有采取砌筑挡土墙等防护措施，存在严重的地质灾害隐患，政府决定取消建设，其他几栋于2016年完工，影响了坤领秀峰项目综合验收和1、2栋产权证的及时办理。本院认为，本案系因房屋买卖合同而产生的违约赔偿纠纷。本案的争议焦点是：原告能否依据《协议》和《内部补充协议》，要求被告支付因逾期未办理房产证的赔偿金4.93506万元。庭审时，原、被告均认可双方未开立共用账户，鼎弘公司未将《协议》中约定的保证金实际存入双方共用账户，也就是说协议并未生效也未实际履行，而《内部补充协议》对鼎弘公司没有约束力，故原告要求被告支付赔偿金4.93506万元，没有事实和法律依据，本院不予支持。另外，被告刘能文原系被告鼎弘公司的法定代表人，其在《协议》上签名是履行职务行为，因此，刘能文不是本案适格被告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告雷本勇、邓秀娥的诉讼请求。案件受理费1034元，由原告雷本勇、邓秀娥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。审 判 长  刘艳华人民陪审员  张 政人民陪审员  彭华雅二〇一九年十一月二十八日法官助理张婷婷书记员欧阳珍附本案法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。