江苏省泰州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏12执复92号 复议申请人：尹桂平，女，汉族。 申请执行人：谢润南，男，汉族。 被执行人：靖江市饮食服务有限公司，住所地靖江市。 法定代表人：陆金明，系该公司董事长。 被执行人：陆绍平，男，汉族。 被执行人：陆金明，男，汉族。 复议申请人尹桂平不服靖江市人民法院（以下简称靖江法院）（2019）苏1282执异71号执行裁定，向本院申请复议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 靖江法院查明，2015年12月15日，靖江法院对谢润南诉陆绍平、陆金明、靖江市饮食服务有限公司（以下简称饮服公司）为民间借贷纠纷一案作出（2015）泰靖生民初字第687号民事判决：陆绍平于判决生效后十日内归还谢润南借款本金1200万元，承担利息（按年利率24%计算至实际还款之日，其中280万元从2014年8月2日起计算，420万元从8月13日起计算，400万元从9月12日起计算，100万元从9月25日起计算），承担律师费42万元；谢润南对登记在饮服公司名下的位于靖江市江××路××号房屋、靖江市人民南路XX房屋折价或拍卖、变卖后的价款，在1500万元范围内享有优先受偿权；陆金明、饮服公司对陆绍平上述债务中本金1200万元、利息（按银行同期贷款利率四倍计算至实际还款之日，其中280万元从2014年8月2日起计算，420万元从8月13日起计算，400万元从9月12日起计算，100万元从9月25日起计算）及律师费42万元承担连带保证责任；如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费及保全费合计70730元，由陆绍平、陆金明、饮服公司负担。 根据谢润南的申请，靖江法院于2016年5月13日立案强制执行，案号为（2016）苏1282执1132号。在本案执行过程中，靖江法院于2016年7月28日查封了被执行人饮服公司名下的位于靖江市江××路××号的房地产（房屋所有权证号：XX号）、于2017年10月24日作出（2016）苏1282执1132号执行裁定，裁定拍卖饮服公司名下的位于靖江市江××路××号的房地产（房屋所有权证号：XX号）及附属设施，于2017年10月25日委托泰州市恒业房地产评估咨询有限公司（以下简称恒业评估公司）对饮服公司所有的位于靖江市江××路××号房屋（房屋所有权证号XX）、附属设施和该房屋占用土地使用权进行评估，于2017年12月27日裁定终结本次执行程序。恒业评估公司于2018年1月14日作出泰恒房估字（2018）第01-05号房地产估价报告书（以下简称01-05号报告），估价结果为价值时点2017年11月30日，饮服公司所有的位于靖江市江××路××房屋及附属设施市场价值××、××江××路××号土地使用权市场价值3025000元，并提示该宗房地产房屋所有权和土地使用权处于分离状态，假设土地用途为商业，土地使用类型为出让。 2018年10月24日，靖江法院根据谢润南的申请恢复该案执行，案号为（2018）苏1282执恢447号。执行过程中，该院在淘宝网司法拍卖网络平台××江××路××房屋及附属设施，拍品公告中对拍卖标的调查情况及介绍为：房屋占用的土地未办理出让手续，土地性质：无。利害关系人尹桂平以199万元的最高价竞得，并已支付了全部款项。靖江法院于2018年12月12日作出（2018）苏1282执恢447号执行裁定：一、解除对靖江市江××路××号房屋的全部查封和抵押；二、靖江市江××路××号房屋及附属设施和相应其他权利归尹桂平所有，财产所有权自本裁定送达买受人尹桂平时起转移；三、买受人尹桂平可持本裁定书到登记机关办理相关产权过户登记手续。 饮服公司针对上述执行行为提出异议称，我公司于2003年改制时，根据市政府“三置换一保障”文件精神向上级主管部门缴纳了五宗土地经评估后应缴纳的土地出让金790232元，该资金被上级主管部门用于解决国有空壳企业职工身份置换及遗留问题，我司主管部门多次提请政府予以协调，后因涉及机构合并改革等原因，致使我司至今未能办到国有土地使用权证，房屋契税获减免后由我司直接办理了过户，故我司根据文件精神已实际取得了靖江市江××路××号的房屋所有权和国有土地使用权，现法院将房地两权分离进行拍卖，侵害了我司利益，请求撤销拍卖成交裁定，重新对房地一起拍卖。 申请执行人谢润南辩称，在执行过程中，法院多次督促饮服公司提供与土地使用权有关的材料，饮服公司一直不予配合，对饮服公司所提的异议，请求法院依法处理。 利害关系人尹桂平答辩称，法院拍卖公告中明确拍卖对象无土地使用权证，拍卖为现状拍卖，不含土地价格，我通过靖江法院淘宝网司法拍卖平台竞价取得原登记于饮服公司名下的位于靖江市江××路××房屋及附属设施的所有权，又对房屋内部进行装潢改造，现不同意异议人的请求。 另查明，饮服公司原为市属集体企业，2003年经批准进行“三置换一保障”改革，所涉改制文件同意该公司的土地使用权按协议办理出让，出让价按评估价的40%缴纳。改制完成后，饮服公司办理了靖江市江××路××号房屋的所有权登记手续，领取了房屋所有权证（证号：XX号，建筑面积476.58平方米）。靖江市国土资源局于2017年12月1日函复靖江法院：江平路254号不动产没有找到相关的土地权源材料；根据不动产登记相关规定，申请转移登记的不动产，必须取得国有土地出让批准手续，办理国有土地使用权登记，且房地主体一致。 靖江法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。根据我国法律规定，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权应同时处分，应当遵循“房随地走、地随房走”的原则，房、地不得分离处分，房产所有权与土地使用权应当一并处置。本案中，在靖江市江××路××号房屋所占用土地性质、土地使用权属来源未能确定时，本院未考虑该房屋占用范围内的土地使用权而单独拍卖登记于被执行人饮服公司名下的房屋，该执行行为不符合法律规定，故相关拍卖成交裁定等依法应予驳回。据此，饮服公司所持异议成立，应当予以支持。遂裁定：一、撤销本院于2018年12月12日作出的（2018）苏1282执恢447号执行裁定；二、撤销本院于2018年12月12日向靖江市不动产登记中心作出的（2018）苏1282执恢447号协助执行通知书。 复议申请人不服上述执行裁定，向本院申请复议称，1、靖江市饮食服务有限公司并非案涉土地的土地使用权人，其无权就案涉土地提出执行异议；2、单独对案涉房屋进行拍卖并未违反法律禁止性规定；3、复议申请人将会依法申请并自愿缴纳相应费用后取得案涉土地使用权，也符合“房随地走、地随房走”的原则；4、复议申请人已是案涉房屋的合法所有权人，且无过错，已投入大量资金对房屋进行了装修，且已对外出租，如支持饮服公司的请求将给复议申请人带来巨大损失。请求撤销原裁定，驳回饮服公司的异议请求。 本院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权应同时处分，即“房随地走、地随房走”。如果在拍卖土地时漏拍其上的房屋或者在拍卖房屋时漏拍其占用范围内的土地的，应当撤销拍卖。原审法院在拍卖该案涉房产时，没有将土地使用权与房屋所有权一起拍卖，造成了拍卖标的物的严重减损，损害了被执行人靖江市饮食服务有限公司的权益。原审据此裁定撤销拍卖行为，并无不当。复议申请人的申请复议理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人尹桂平的复议申请，维持靖江市人民法院（2019）苏1282执异71号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 孙金录 审 判 员 陈海涛 审 判 员 潘贻杰 二〇一九年十一月十八日 法官助理 宋静婷 书 记 员 缪雯青