文书内容山东省淄博市淄川区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0302民初2609号原告（反诉被告）：陈媛媛，女，1983年8月14日出生，汉族，淄川区村民，现住淄川区。委托诉讼代理人：邵文波，山东旭冉律师事务所律师。被告（反诉原告）：山东明耀置业有限公司，住所地淄川经济开发区凤凰山路北段。法定代表人：罗涛，经理。委托诉讼代理人：邓鹏，山东康桥律师事务所律师。原告（反诉被告）陈媛媛与被告（反诉原告）山东明耀置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月16日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法转为普通程序，于2019年8月2日公开开庭进行了审理。原告陈媛媛及委托诉讼代理人邵文波、被告山东明耀置业有限公司的委托诉讼代理人邓鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈媛媛向本院提起诉讼请求：1.判令被告向原告返还购房款211221元（含定金50000元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月28日，原告通过被告的售楼部就被告开发的华煜中梁首府壹号楼盘中的2号楼2单元1501号房产与被告单位的置业顾问刘永签署了商品房认购书以及在置业顾问的引导下签署了一份合同书，但原告对合同的内容不详，被告也未将该合同书的副本交由原告。据置业顾问解释，该合同是草签的，是为了办理贷款所使用，待贷款办下来后再行签订正式的房屋买卖合同以及相关附件，购房认定书及原告草签的合同书均由被告持有。签订合同后，原告认为办理按揭贷款应签署正式的房屋买卖合同并备案后才可以办理贷款，因此就没有配合被告办理按揭贷款手续，2019年6月19日原告在浏览“今日头条”新闻时，得知该楼盘旁边架起110伏高压线塔，且根据电力部门发布的《关于中梁首府壹号楼盘东面高压杆塔建设情况说明》中提到该电力规划手续2016年批准的，而该楼盘是2018年获得审批手续，也就是说被告早就知道该楼盘附近要建高压线塔，却未能在销售时向原告告知说明，其故意隐瞒的事实严重影响到了原告的购房意愿，也就是说原告如果事先知道该楼盘旁要建设高压线塔是不会购房的，被告的该种隐瞒行为系欺诈行为，原告多次找被告协商无果。综上，原告特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。山东明耀置业有限公司辩称，一是原告自认双方已签署商品房买卖合同，原告没有配合被告办理按揭贷款手续，在商品房买卖过程中通常的流程是双方先签订认购书，在认购书约定的期限内双方签订商品房买卖合同，如需通过贷款方式支付房款，共同向贷款银行申请贷款手续，由贷款银行审核贷款金额后通知双方当事人，根据放款金额调整贷款比例，如放款金额低于购房人预期贷款金额，需购房人补足购房首付款后，双方签订网签合同，网签合同仅是商品房买卖合同行政备案手续，为了区别网签合同，通常会将第一次签订的商品房买卖合同称为草签合同，因商品房买卖合同需要根据首付款付款情况进行调整，因此草签合同通常由开发商保管。二是关于涉案房屋楼盘规划红线外需架设高压线塔事宜，该线塔符合环保要求，且被告在建设初未收到规划部门对该高压线塔的规划图，规划部门向被告提供的CAD图中并未显示该高压线塔，在高压线塔建设中即使供电部门已承诺建设符合规划的前提下，被告自愿承担线塔迁移费用，将该线塔东迁至红线外35米，线塔建设在红线外，对于涉案房屋并无影响，对于原告认为高压线塔影响其购房意愿从而毁约无法律依据，且根据原告自述其在未办理按揭贷款之后方认为高压线塔影响其购房意愿，可见原告违约在先，其后又以各种理由要求解除合同，有违诚实信用原则。山东明耀置业有限公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告陈媛媛继续履行双方签订的商品房买卖合同（预售），立即办理银行按揭贷款。如无法办理贷款则立即支付剩余的购房款470000元；2.判令反诉被告陈媛媛支付逾期付款违约金至购房款实际付清之日，暂计算至2019年7月16日违约金为31208元；3.判令反诉被告陈媛媛承担因本次诉讼反诉原告支付的律师费20000元；4.本案诉讼费由反诉被告陈媛媛承担。事实和理由：2018年12月28日，反诉原告与反诉被告签订商品房认购书，其后双方签订商品房买卖合同（预售），约定陈媛媛购买反诉原告开发的位于淄博市淄川区，张博路附线以西（华煜中梁首府）小区2号楼2单元1501室，总房款为681221元，陈媛媛应于2018年12月29日前支付首期房款211221元，余款470000元向银行（贷款机构中国银行）申请贷款支付。2018年12月29日陈媛媛按期付清首付款211221元，其后未能按约付清全部购房款。根据商品房买卖合同（预售）附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条、第四条、第五条约定，附件十一《补充协议》第三条、第十六条约定，反诉被告未按照约定履行合同，至今仍未付清全部购房款，其为商品房买卖合同（预售）的违约方，不具有解除合同的权利。虽反诉被告逾期支付购房款已经超过90日，反诉原告仍有权根据合同约定要求其继续履行商品房买卖合同（预售），付清全部购房款并要求其承担逾期付款违约责任及因反诉被告诉讼导致反诉原告支出的诉讼费、律师费。为此，特诉至贵院要求判如所请。陈媛媛对山东明耀置业有限公司的反诉辩称，反诉原告诉求无事实依据，理由如下：一是双方于2018年12月28日签署了草签合同，根据反诉原告的陈述该合同存在众多不确定因素，无法确定双方的权利义务；其次根据反诉原告于2019年6月1日向反诉被告邮寄的解约确认函，该函中反诉原告明确说明了定金不予退还，房屋另行销售的意思表示，说明该房屋买卖合同已经解除，因此反诉原告的反诉请求无事实依据；第三反诉被告不存在违约，反诉被告已根据合同附件四第四条在合同签署后七日内提交了办理银行贷款的所有手续并与反诉原告的工作人员一同到中国银行申请贷款。至于后期反诉被告在2019年5月15日收到催缴材料通知书后没有根据该通知书要求配合反诉原告办理相关的贷款手续，因此在起诉状中反诉被告陈述的未配合办理手续是指2019年5月15日之后的事。反诉被告确认合同有效，但在收到解约确认函后，合同已经解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的收款收据一份、信用卡刷卡签购单两份、通知函一份、催缴资料通知书一份、解约确认函一份、个人信用报告一份，被告提交的认购书复印件、合同签订审核单一份、商品房买卖合同（预售）一份、收款收据一份、签购单两份、商品房预售许可证一份、建设用地规划许可证一份、山东省环境保护厅批复一份、山东电力工程咨询有限公司说明一份、国网淄博供电公司项目管理中心答复两份、被告关于东侧高压线相关事宜的回复及淄川经济发开发管理委员会通告各一份、原告与被告销售人员刘同金的聊天记录一宗，双方当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。除上述证据外，原告提交的建设用地规划图及照片不能证明电力部门高压线塔在被告用地范围内，对其效力本院不予确认；被告提交的中国银行不予办理贷款业务说明一份，无银行盖章，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月17日，陈媛媛（乙方）与山东明耀置业有限公司（甲方）签订商品房认购书一份，约定陈媛媛购买位于淄川区，张博附线以西（华煜中梁首府壹号）小区2号楼2单元1501室房屋一套，房屋单价6437.55元，总房款711221元；付款方式为商业贷款付款，首期房款不低于总房款的30%，为人民币211221元，乙方应于2018年12月30日前支付；乙方应当与签订购房合同提供真实完整贷款资料，若贷款申请未获贷款银行批准，或银行所批准的贷款金额或银行实际放款的金额不足于付清乙方拟通过贷款支付的款额的，乙方应在约定付款日截止后10日内补足全部购房款；乙方应于本认购书签订之日交付购房定金50000元，在双方签署商品房买卖合同之日，该定金自动转为所购商品房的房款；双方确认，本认购书主要内容作为购房合同的主要条款；乙方若未按照本认购书所约定的时间与甲方完成购房合同及补充协议、附件等相关文件的签署，或未于约定期限付清相应购房价款的，或未于预定期限提供所需全部相关购房或按揭资料、文件的，或因乙方限购限贷导致甲乙双方无法签署购房合同以及补充协议、附件等相关文件的，乙方承担全部违约责任，本认购书自动解除，甲方有权将本认购书项下之物业收回或转售他人，而无须另行通知乙方，同时甲方有权没收乙方已经支付的定金。该认购书签订后，原告向被告支付定金50000元。2018年12月29日，原、被告双方签订商品房买卖合同（预售）一份，约定原告购买被告建设的华煜中梁首府壹号2幢2单元1501号商品房一套，总价款为681221元，签订本合同前已支付定金50000元，原告应于2018年12月29日前支付首期房价款人民币211221元，剩余房款470000元向中国银行申请贷款支付。合同第八条对于逾期付款的违约责任，双方约定：逾期在90日之日的，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定中，双方约定：如果由于买受人原因，银行贷款三十日内不能办理完毕，出卖人将视买受人为逾期付款，按照本合同第八条逾期付款执行；买受人及共有产权人须在本合同签署七日内，按照银行要求提供办理“个人住房贷款”所需要的齐全有效的全部资料、费用并办理相关手续（包括签署贷款合同、担保合同等）。买受人逾期办理贷款手续，视为逾期付款，按照本合同第八条执行。合同附件十一补充协议，双方对实际付款日期约定：买受人以贷款方式支付房款的，贷款到达出卖人账户之日为实际付款日。买受人应在合同签订后30日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因（包括但不限于买受人未按照贷款银行要求备齐相关贷款资料、买受人为配合办理预抵押手续、买受人不具备贷款银行所要求的条件，或银行的原因，或因法律法规政策管理的原因等）导致贷款的房价款未能在本合同签订后30日内全部到达出卖人银行账户或银行明确不予发放贷款的，则买受人同意以自有资金或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项，同时视为买受人逾期付款，买受人应自该日起按合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任。合同签订后，原告支付购房款161221元。2019年5月15日，被告向原告发出催缴资料通知书，要求原告7日内向被告补交贷款所需资料。2019年6月1日，被告出具解约确认函一份，通知原告：双方签订的认购书已经解除，原告已支付的定金不予退还，房屋被告将另行销售。2019年6月4日，被告再次通知原告，因客户征信问题无法贷款且不积极配合，双方签署的认购书自动解除，被告有权将房屋另行出售，且不退还定金。另查明，淄博南苏220千伏变电站110千伏配出线路工程符合环保要求，且不在被告项目用地范围。本院认为，原、被告签订认购书、商品房买卖合同(预售)及附件，是双方意思表示真实,不违反法律、行政法规的强制性规定,上述合同依法成立并有效。被告于2019年6月1日、2019年6月4日向原告出具解约确认函及通知书，均有解除双方认购书、房屋另行销售、定金不予退还的意思表示，原告已收到上述通知且并未提出异议，表明就涉案房屋的买卖合同不再继续履行双方已经达成一致意见，涉案房屋的买卖合同已经解除。被告庭审中辩称，认购书已经履行完毕、不存在解除，被告并无解除房屋买卖合同的意思表示，虽然被告是给原告发送的解除认购书的通知书或者确认函，但在通知书和解约确认函中被告均告知原告房屋将另行销售，双方买卖合同所涉标的已经通过解约确认函及通知书的形式确定被告有权另行作出处置，双方签订的商品房买卖合同已无继续履行的可能，合同已经实际解除，对被告的该项主张本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，被告应退还原告已支付的房款。在双方合同履行过程中，原告未按合同约定支付剩余房款，已经构成违约，应当承担逾期付款的违约责任。原告辩称，被告未在销售时向原告说明涉案楼盘附近要建设高压线塔，被告故意隐瞒影响到原告的购买意愿，被告行为系欺诈无事实及法律依据，本院不予支持。对于原告应承担的违约责任，双方既约定违约金，又约定定金，被告在解除合同时，已选择适用定金条款，本院予以支持。扣除不予退还的定金50000元，被告应退还原告剩余房款161221元。综上所述，对于原告要求退还房款的诉讼请求，本院予以部分支持。对于被告要求继续履行合同、支付剩余房款470000元及违约金、律师费的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条规定，判决如下：一、山东明耀置业有限公司于本判决生效后十日内退还陈媛媛购房款161221元；二、驳回陈媛媛的其他诉讼请求。三、驳回山东明耀置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4468元，陈媛媛负担944元，山东明耀置业有限公司负担3524元；反诉案件受理费4506元，由山东明耀置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  王光寅审 判 员  谭爱努人民陪审员  胡立顺二〇一九年十一月五日代理书记员  张 莹淄博市淄川区人民法院法律文书发文稿                  签              发              审判长：            审判员：            人民陪审员：              主审法官核稿：                                                                  主办单位：双杨审判团队                                        事  由：民事判决书              拟稿              主审法官：                                                            法官助理：                                发送机关：双方当事人及律师、附卷、存档                                打字、排版：张莹                 文字、格式校对：                                发文：（2019）鲁0302民初2609号          2019年11月5日发