湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7230号上诉人（原审原告）：范希媛，女，1946年5月16日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人（原审原告）：龙赛，男，1977年6月30日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李桂梅，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：魏语珊，北京德和衡（长沙）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘利珍，女，1947年10月17日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被上诉人（原审被告）：童楚玲，女，1952年12月29日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：戴双庚，湖南人和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李自强，男，1954年7月17日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。上诉人范希媛、龙赛因与被上诉人刘利珍、童楚玲、李自强房屋买卖合同纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初4892号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范希媛、龙赛上诉请求：1、依法撤销长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初4892号民事判决；2、依法改判，支持上诉人一审的全部诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费用、保全费、鉴定费用等由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决认定在长沙市房地产交易管理所存档的《借款合同》和《长沙市房地产抵押合同》系属龙国兴、范希媛认可并由其提交存档，存在事实认定错误。2、原审判决对李自强作为龙国兴、范希媛代理人与刘利珍签订《房地产买卖合同》及房产成交价格的认定存在事实认定错误。3、原审判决对刘利珍要求龙国兴、范希媛交付房屋并于2012年5月1日书面致函龙国兴、范希媛但信件被退回的认定存在事实认定错误。4、李自强与范希媛、龙国兴之间无委托代理关系，原审判决适用《民法总则》地一百六十二条规定判决上诉人受涉案合同之约束，存在法律适用错误。5、本案系李自强、童楚玲利用“套路贷”之形式串通刘利珍等人变相取得龙国兴、范希媛的涉案房产，所签订的合同理应无效，无适用合同有效之条款的事实基础，原审法院适用合同有效等条款存在法律错误；6、本案遗漏了跟买卖关系相关联的借贷关系案外人熊月娥、周正斌、谢喜茹。刘利珍、童楚玲辩称：1、本案上诉方确实是受害人，但是应该向实际用款人主张权利，而不是向被上诉人提起诉讼。2、上诉方在一审的庭审笔录中已经认可且一审法庭调查也已查清，龙国兴、范希媛两人于借款当天到长沙市房产局办理了借款手续并签署了相关的法律文书，这些事实在一审的庭审笔录中均有记载。3、自始至终谢喜茹、龙国兴均未对借款事实提出异议，上诉人也一直认为用房产证做担保，谢喜茹是能够负责的。4、上诉人提出一审法院遗漏了当事人，但上诉人在一审中没有提出申请要求谢喜茹等三人参加诉讼。而且本案是买卖合同纠纷，龙国兴与他人之间的借款法律关系与本案没有关联性。5、一审中，为确保提供的证据的真实性，答辩方特意到长沙市房产局调取了借款合同和抵押合同的内档，而且上诉人认可其真实性，也没有对范希媛、龙国兴的签名提出异议。在借款合同中约定了李自强全权代表范希媛、龙国兴办理房屋过户手续。邮件被退回的情况是真实的。范希媛、龙赛向一审法院起诉请求：1、确认李自强以范希媛、龙国兴名义与刘利珍签订的编号为KF1007130023的《长沙市二手房买卖合同》无效；2、确认刘利珍与童楚玲就坐落于王公塘025号半边山1-17栋302号房屋所签订的《房屋买卖合同》无效；3、确认坐落于王公塘025号半边山1-17栋302号房屋的产权归范希媛和龙赛所有；4、判令刘利珍、李自强、童楚玲配合范希媛、龙赛办理王公塘025号半边山1-17栋302号房屋的过户手续及事宜；5、判令刘利珍、李自强、童楚玲承担范希媛、龙赛因办理王公塘025号半边山1-17栋302号房屋产权过户事宜所产生的损失；6、本案的案件受理费及保全申请费由刘利珍、李自强、童楚玲承担。一审法院认定事实：范希媛与龙国兴于1975年5月1日登记结婚，均系初婚，婚后生育独子龙赛。1996年9月25日，龙国兴按照当时的房改政策购得位于原东区王公塘25号半边山1-17栋302的房产1套（长房权东私房改017211号）。2007年5月22日，担保人“周振斌”、“谢喜茹”，借证借款人“熊月娥”出具承诺1份，内容为“由周正斌、谢喜茹夫妻担保借到长沙市雨花区人民路9号长钢社区半边山二栋302房龙国兴的房产证、国土证各一份，承诺如下：1.盛月娥持有龙国兴的产权证抵押给董小明办理贷款，担保人周正斌、谢喜茹承担责任；2.在办理贷款手续时先由熊月娥写了一张壹拾肆万元的借条给龙国兴，然后龙国兴又写了一张收条壹拾肆万元的条子给董小明，龙国兴、范希媛夫妻二人在贷款协议书上签名，这都是办理贷款手续的程序，由借款人熊月娥担保人承担责任；3.董小明将现金壹拾肆万元直接交给熊月娥，龙国兴并未经手，按月还本付息由熊月娥负责。”同日，龙国兴、范希媛至长沙市房地产交易管理所办妥了涉案房屋的抵押登记手续并提交存档《借款合同》和《长沙市房地产抵押合同》各1份，其中龙国兴为借款人、抵押人，童楚玲为贷款人、抵押权人，李自强（董小明配偶，后离异）为中间人，各方约定：龙国兴向童楚玲借款14万元周转，借款期限为2007年5月22日至2007年11月21日止，借款利率为月息2%，龙国兴提供涉案房屋作为抵押担保；为保障童楚玲贷款债权的实现，龙国兴保证在2007年11月21日前还清贷款本息，如到期未能还清所欠款项，龙国兴决定将上述抵押房地产出售清偿债务，借贷双方均同意委托李自强代为办理上述抵押房地产出售及收款相关事宜。此后涉案房屋的产权证、国土证一直由童楚玲保管。2009年1月22日，“周正斌”“谢喜茹”书面承诺“关于熊月娥借龙国兴房产证贷款，由谢喜茹、周正斌夫妇担保古历正月底将房产证还给龙国兴”；同日，李自强取得经湖南省长沙县公证处公证的《委托书》1份，内容为龙国兴、范希媛全权委托李自强前往房地产有关部门代为办理涉案房屋的抵押借款还款本息、注销抵押登记、解除他项权证、领取房产权证和之后的出售、收款、产权交易过户的签订买卖合同、文件、退件、立契、盖章及抵押贷款等一切相关手续。借款到期后,童楚玲要求实现债权并介绍刘利珍购买涉案房屋。2010年7月12日，李自强作为龙国兴、范希媛的代理人与刘利珍签订《房地产买卖合同》，约定龙国兴、范希媛将涉案房屋出售给刘利珍，成交总价为19万元整，合同签订后3日内办理房屋过户手续；同日，童楚玲为涉案房屋注销抵押登记，原因为“借款已还，同意注销”。2010年7月13日，李自强作为龙国兴、范希媛代理人与刘利珍至房地产交易管理部门办理涉案房屋产权过户手续并提交存档《长沙市二手房买卖合同》1份（合同约定涉案房屋的成交总价款为9.25万元）。2010年7月14日，刘利珍成为涉案房屋的房权证登记所有权人（长房权证雨花字第××号）。此后，刘利珍要求龙国兴、范希媛交付房屋并于2012年5月1日书面致函龙国兴、范希媛但信件被退回，涉案房屋继续由龙国兴、范希媛居住使用。2013年11月26日，龙国兴至长沙市公安局雨花分局左家塘派出所报案称涉案房屋在其不知情的情况下于2010年7月13日被过户至刘利珍名下。2015年7月1日,刘利珍与童楚玲签订《房屋买卖合同》1份，约定刘利珍将涉案房屋以36.8万元的价格出售给童楚玲，双方办理了产权过户手续，童楚玲于2015年7月6日成为涉案房屋的房权证登记所有人。2017年1月6日，龙国兴去世，涉案房屋由范希媛居住使用至今。另查明，在本案审理过程中，经龙赛、范希媛申请，法院委托湖南大学司法鉴定中心对经湖南省长沙县公证处公证的《委托书》及公证存档材料中“龙国兴”“范希媛”的签名进行鉴定,湖南大学司法鉴定中心出具司法鉴定意见书认为2009年1月22日《委托书》及相关公证存档材料中“龙国兴”“范希媛”签名与作为比对样本的银行取款凭单上的“龙国兴”“范希媛”签名分别并非同一人所写。另范希媛、龙赛在庭审过程中提交署名为“谢喜茹”、“周正斌”、“熊月娥”的书面承诺数份，承诺将还清借款归还龙国兴房产证，落款日期分别为2007年5月20日、2007年5月22日、2009年1月22日、2009年5月20日、2010年4月20日、2010年8月31日、2011年5月22日、2011年10月15日、2012年9月12日、2013年11月29日、2017年1月6日。一审法院认为，一、关于李自强是否有权代理龙国兴、范希媛处分涉案房屋的问题。法院委托湖南大学司法鉴定中心进行司法鉴定，该机构出具司法鉴定意见书认为“龙国兴”“范希媛”签名与作为比对样本的银行取款凭单上的“龙国兴”“范希媛”签名分别并非同一人所写，刘利珍、童楚玲对比对样本的真实性提出质疑，法院经审理认为，该鉴定意见的对比样本系由法院依法定程序委托的鉴定机构至金融机构提取，具有较高的可信性，故对李自强在签订合同时持有的经公证的《委托书》的真实性不予认可，但本案中李自强代理权并非仅来源于公证委托书。在本案庭审过程中，龙赛、范希媛明确表示龙国兴为履行向“熊月娥”出借房产证的承诺，于2007年5月22日至房地产登记管理部门配合办理涉案房屋的抵押登记手续。无论房地产登记管理部门存档的相应借款合同和抵押合同中龙国兴的签名是否系其本人所签，其在现场并未提出异议而是配合完成抵押登记手续，可见其以实际行为认可了借款行为及借款合同和抵押合同的效力。根据《借款合同》约定，龙国兴承诺若其未能在2007年11月21日还清借款即决定将抵押房产出售并同意由李自强代为办理抵押房产的出售及收款相关事宜。可见，龙国兴在2007年11月21日已授权李自强在借款到期而未能偿还时代为出售房产以偿还债务。龙赛、范希媛提出借款人系“熊月娥”，其不认可龙国兴、范希媛曾向童楚玲借款并陈述其从未也不应当承担还款责任，也未提交证据证明“熊月娥”已偿还借款，故李自强有权依《借款合同》中的相关约定出售涉案房屋，即使其后取得的《委托书》签名真实性存疑亦不应据此否定《借款合同》的授权条款的效力。龙赛、范希媛主张实际借款人系“熊月娥”，龙国兴不应承担还款责任，一审法院认为,即使其提交的“周正斌”“谢喜茹”“熊月娥”的承诺真实，但《借款合同》系以龙国兴名义签订，其作为完全民事行为能力人作出出借房产证的决定应预见到相应的法律后果且其从其提交的“周正斌”“谢喜茹”“熊月娥”承诺来看，其已然对出借房产证的后果有明确预知并同意由“周正斌”“谢喜茹”承担损失；同时龙国兴在2013年报警时已经知道涉案房屋过户在刘利珍名下但其并未向刘利珍主张权利而是继续要求“周正斌”“谢喜茹”予以解决，而龙赛、范希媛直至龙国兴去世后才主张向刘利珍等主张涉案房屋的所有权，有悖于常理。二、关于李自强与刘利珍是否存在恶意串通损害龙国兴合法权益的行为的问题。龙赛、范希媛主张刘利珍并未实地看房不符合二手房交易习惯，一审法院为查明事实，传唤刘利珍本人到庭但其以健康状况不允许为由未到庭，经当庭电话询问，其表示曾经实地看房但因时间久远已不记得具体样貌只记得房屋老旧有2室1厅1厨1卫并陈述房屋居住人表示可以腾房，鉴于龙赛、范希媛及刘利珍关于是否实地看房的主张均无足够证据支持，故结合刘利珍的购房意愿及对价支付等其他因素进行认定。李自强所持的《委托书》虽在本案审理过程中经鉴定认为并非龙国兴、范希媛签名，但该《委托书》经过公证且涉案房屋设立抵押后一直由童楚玲持有房屋产权证书，而刘利珍系经童楚玲介绍而购买涉案房屋，对涉案房屋系龙国兴所有并为童楚玲设立抵押权的情况具有基本了解，其有理由相信龙国兴、范希媛已授权李自强出售涉案房屋以偿还对童楚玲所负债务。刘利珍辩称其实际购房价格为19万元，现虽无证据证明其实际支付了该笔款项，但自抵押权成立至注销之日期间的借款本息共计已达24万元，而童楚玲在李自强代理龙国兴、范希媛与刘利珍签订房屋买卖合同后注销抵押权，实际已认可将该笔债权消灭。李自强与刘利珍在房地产管理部门存档的合同编号为KF1007130023的《长沙市二手房买卖合同》中涉案房屋的价格为9.25万元，实践中虽有房屋买卖双方为避税等原因而在办理过户手续过程中报低房屋成交价格的情形即所谓“阴阳合同”，但“阳合同”的报价一般不会低于评估价格，故一审法院认为涉案房屋成交时的价格并未过分低于市场价格。龙国兴、范希媛通过李自强出售涉案房产的行为消灭了对童楚玲所负债务，其合法权益并未受到损害。另外，刘利珍在无法实际居住使用涉案房屋的情况下要求曾经的介绍人同时亦是要求实现债权的抵押权人童楚玲购买房屋亦未明显悖于常理，而刘利珍与童楚玲之间是否存在真实的交易关系系二人之间的处分行为，并未实际影响龙国兴的合法权益。李自强与刘利珍签订的房屋买卖合同及刘利珍与童楚玲签订的房屋买卖合同并不存在无权处分或恶意串通损害龙国兴、范希媛利益的情形，对龙赛、范希媛的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第一百零七条之规定,判决：驳回龙赛、范希媛的诉讼请求。一审案件受理费5350元、保全费3020元，由龙赛、范希媛承担。二审审理过程中，范希媛、龙赛提供以下证据：《借据》复印件，以证明范希媛、龙国兴未向童楚玲借款。刘利珍、童楚玲质证意见认为：对证据的三性均不予认可，与本案没有关联。本院经审理认为，该份证据并无其他证据佐证其证明目的，故本院对该份证据不予认定。本院审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：一、涉案《借款合同》、《长沙市房地产抵押合同》的效力及其设立抵押行为的效力；二、涉案两份《房屋买卖合同》的效力；三、涉案房屋的权属；四、本案是否遗漏诉讼当事人。针对上述争议焦点，本院评析如下：一、关于涉案《借款合同》、《长沙市房地产抵押合同》的效力及其设立抵押行为的效力问题。上诉人认为，龙国兴、范希媛对涉案《借款合同》、《长沙市房地产抵押合同》均不知情，一审事实认定错误。本院经审理认为，范希媛、龙赛在诉讼过程中对童楚玲提供的《借条》的真实性没有提出异议，且范希媛、龙赛提供的《承诺书》、《借据》等证据及法庭陈述足以证明龙国兴用自己名下坐落于原东区王公塘25号半边山1-17栋302室房屋的所有权证书为熊月娥向童楚玲借款，而龙国兴、范希媛为履行该借款义务在2007年5月22日前往不动产登记部门办理了房产抵押借款相关手续。因此，一审法院认定龙国兴、范希媛以实际行动认可了借款行为及借款合同和抵押合同的效力并无不当。二、关于涉案两份《房屋买卖合同》的效力问题。上诉人认为，龙国兴、范希媛对房屋过户给刘利珍以及《房屋买卖合同》均不知情，李自强并不是龙国兴、范希媛的代理人，要求确认涉案李自强作为龙国兴、范希媛代理人与刘利珍签订的编号为KF1007130023的《长沙市二手房买卖合同》无效。本院经审理认为，鉴于龙国兴、范希媛于2007年5月22日在《借款合同》第九条中已经确认授权给李自强代为办理抵押房产的出售、收款等相关事宜，且范希媛、龙赛并未提供证据证实在《借款合同》之后龙国兴、范希媛终止了对李自强代为办理抵押房产的出售、收款等相关事宜的授权，后续的《委托书》签名瑕疵问题并不能排除前期的授权。因此，一审法院认定李自强的代理权并非仅来源于公证委托书并无不当。现范希媛、龙赛提供的证据不足证实2010年7月13日的《长沙市二手房买卖合同》存在法律规定的无效情形，一审法院据此驳回上诉人要求确认李自强以范希媛、龙国兴名义与刘利珍签订的编号为KF1007130023的《长沙市二手房买卖合同》无效的诉讼请求，并无不当。2015年7月份，已经取得涉案房产所有权的刘利珍与童楚玲之间签订《房屋买卖合同》并办理涉案房产所有权变更登记手续，一审法院认定系二人之间的处分行为并无不当。三、关于涉案房屋的权属问题。上诉人认为，涉案《借款合同》、《长沙市房地产抵押合同》以及两份《房屋买卖合同》龙国兴、范希媛均不知情，且李自强并无授权，涉案房屋权属实系李自强、童楚玲、刘利珍等人串通变相取得，要求法院确认坐落于王公塘025号半边山1-17栋302号房屋的产权归范希媛和龙赛所有。本院经审理认为，龙国兴按照其与熊月娥、谢喜茹、周正斌之间的约定用自己的房产作抵押向童楚玲借款给熊月娥，虽然在龙国兴一方看来自己是替熊月娥借款而非自己借款使用，但是实际操作过程中却是由熊月娥出具借条给龙国兴、由龙国兴出具借条给童楚玲，则龙国兴与童楚玲之间存在法律意义上的借贷关系，且龙国兴为担保债务的履行提供了涉案房产作为担保，债务到期后龙国兴并未履行债务，按照约定童楚玲有权行使抵押权，由有龙国兴、范希媛授权代办房屋出售、收款等相关事宜的李自强与刘利珍买卖了涉案房屋，并将所得款项用于抵偿所欠童楚玲债务。刘利珍取得涉案房屋的所有权后，在无法实际居住使用涉案房屋的情况下要求曾经的介绍人同时亦是要求实现债权的抵押权人童楚玲购买房屋亦未明显悖于常理，而刘利珍与童楚玲之间的处分行为并未实际影响龙国兴的合法权益。一审法院认定李自强与刘利珍签订的房屋买卖合同及刘利珍与童楚玲签订的房屋买卖合同并不存在无权处分或恶意串通损害龙国兴、范希媛利益的情形并据此驳回范希媛、龙赛的诉讼请求，并无不当。四、关于本案是否遗漏诉讼当事人的问题。上诉人认为，本案遗漏了跟买卖关系相关联的借贷关系案外人熊月娥、周正斌、谢喜茹。本院经审理认为，本案一审诉讼过程中，范希媛、龙赛向法院申请追加童楚玲为诉讼当事人，但并未向法院申请追加案外人熊月娥、周正斌、谢喜茹参加诉讼，是其诉讼权利行使的选择；且案外人熊月娥、周正斌、谢喜茹并非法律规定必须参加诉讼的当事人，一审法院未追加案外人熊月娥、周正斌、谢喜茹参加诉讼，并无不当。综上所述，范希媛、龙赛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人范希媛、龙赛负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十一月二十一日书记员  黄 佳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……