湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2746号上诉人（原审原告）王昌炎，男，汉族，1958年12月30日出生，住湖南省常德市鼎城区。委托代理人卿小茹（特别授权），湖南宏峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）湖南世家房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区东环路（人防办旁）印象康栋6栋一楼，统一社会信用代码914312000771757228。法定代表人谢卫军。委托代理人王明飞（特别授权），湖南君见律师事务所律师。委托代理人任宇馨，湖南君见律师事务所律师。上诉人王昌炎因与被上诉人湖南世家房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初4097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王昌炎上诉请求为：1、维持原判第一项；2、撤销原判第二项，判决被上诉人继续履行合同，按认购合同价款与上诉人签订商品房买卖合同，办理不动产权证；3、一、二审诉讼费有被上诉人负担。事实与理由：被上诉人虽然与上诉人未签订正式的商品房买卖合同，但双方所签认购合同完全具备了商品房买卖合同的性质，后面双方又签订了《购房补充协议》，双方实际已经签订了房屋买卖合同，应该履行。原审判决明显错误。特提起上诉。湖南世家房地产开发有限公司二审答辩称：一审判决适用法律正确，认定事实清楚，程序合法，本案应维持一审判决，驳回上诉。王昌炎向一审法院所提诉讼请求为：1、确认原被告签订的505号商品房认购合同有效，并按认购合同价款签订商品房买卖合同；2、本案案件诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告系“印象康桥”项目的房地产开发商，并将该房地产开发项目发包给他人(建筑施工单位)建筑施工，原告出售建筑材料给“印象康桥”项目的建筑施工单位。因建筑施工单位欠付原告材料款，而被告欠付建筑施工单位的工程款，2017年7月26日，经协商，抵扣建筑施工单位所欠付原告的材料款20万元作为原告向被告购房的预付款，被告向原告出具了收取该项购房预付款的《收据》，同日，原、被告签订《印象康桥商品房认购预约合同》约定：“原告预约认购被告开发的“印象康桥”项目中第八幢三单元505号房，建筑面积约119平方米，单价为每平方米3480元，总房款约为414120元；原告在双方签订商品房买卖合同后，按商品房买卖合同的约定内容选择付款方式；被告取得商品房预售许可证后通知原告，原告在7日内与被告签订商品房买卖合同并付清商品房买卖合同规定的房款；原告在被告通知期限内未来签订商品房买卖合同的视为自动放弃认购权，所缴认购定金不退；被告单方违约不为原告保留所认购房屋或不通知原告签订商品房买卖合同而将该商品房另行出卖第三人的，应双倍退原告所缴纳的定金；本认购预约合同经双方签字或改正且原告交付认购预约定金即生效。”并签订了《购房补充协议》约定：“购房单价为每平方米3480元，被告负责办好不动产权证，水电开户费依法律规定承担，如办不好不动产权证，此房按每平方米1800元销售，此房按合同内扣房款，余款在工程验收结账后扣除工程款”。案涉房屋原为城市规划区划地村民安置区，2018年12月20日经怀化市人民政府同意，案涉土地使用权转让给被告，被告需补交纳土地出让价款约12048806元(2019年4月25日已实交纳6048806元)，2019年4月8日被告取得案涉土地之国有建设用地使用权不动产权证，2019年6月26日，被告取得案涉房屋的《商品房预售许可证》。原、被告签订《印象康桥商品房认购预约合同》后，2019年4月左右，原告未经被告同意，单方将案涉房屋装门上锁于自己管理控制至今。2019年7月4日，被告组织包括原告等预购房屋买受人开会协商签订本约《印象康桥商品房买卖合同》，因被告提高销售价格，双方不能取得一致意见，至今双方尚未签订本约《印象康桥商品房买卖合同》。一审法院认为：原、被告签订的《印象康桥商品房认购预约合同》系预约合同，是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，其效力本院予以认定。意识自治和契约自由是民事法律行为的基本原则，任何人均有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利,被告因原告不愿接受其提高后的房屋销售价格而拒绝与原告签订本约《印象康桥商品房买卖合同》，是其民事法律行为的意识自治和契约自由，人民法院可以对物、行为予以强制，但是无法对人的意志进行强制，因此，原告要求强制缔结本约《印象康桥商品房买卖合同》的诉讼请求存在着事实上的履行不能，更没有法律依据予以支持，同时，本院在本案庭审之前向原告释明了关于预约合同违约的法律责任后果，而原告仍然坚持强制缔结本约的诉讼请求，故原告要求强制缔结本约的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百三十条、第一百四十三条,《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条,《最高人民法院》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告王昌炎与被告湖南世家房地产开发有限公司于2017年7月26日签订的《印象康桥商品房认购预约合同》及《购房补充协议》有效；二、驳回原告王昌炎的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3756元,由原告王昌炎承担1878元，被告湖南世家房地产开发有限公司承担1878元。二审期间，各方当事人均未提交新证据，原审对证据的采信和对事实的认定正确，本院二审予以确认。另外，二审期间，王昌炎一方陈述购房户需要跟开发商签订商品房买卖合同后，房管局才能办理网签，网签后才能办理过户。湖南世家房地产开发有限公司一方陈述由买卖双方签订正式的买卖合同，双方履行合同义务后才能办房产证。本院认为：王昌炎因与湖南世家房地产开发有限公司签订的《印象康桥商品房认购预约合同》及《购房补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制禁止性规定，合法有效。在《印象康桥商品房认购预约合同》合同中，双方达成的是由王昌炎认购湖南世家房地产开发有限公司开发的“印象康桥”项目中第八幢三单元505号房的合意，双方还在上述认购预约合同中确定认购房屋的建筑面积约119平方米，单价为每平方米3480元，总房款约为414120元等，双方对认购房屋的栋号及购买价款具体明确，能够履行交易。虽然在上述认购预约合同中约定有“（具体以《印象康桥商品房买卖合同》确定的房屋价款为准）”，但在上述《购房补充协议》中，双方确定乙方即王昌炎“购买”甲方即湖南世家房地产开发有限公司“购房单价为每平方米3480元，甲方负责办好不动产权证”等，未再约定“具体以《印象康桥商品房买卖合同》确定的房屋价款为准”，《购房补充协议》是双方对前面《印象康桥商品房认购预约合同》的补充和明确，亦即双方从原来的“认购”变成后面“购买”，双方房屋买卖合同关系已经成立，双方应履行房屋买卖协议。王昌炎以政府部门办理房屋产权证时需要提供商品房买卖合同为由，要求湖南世家房地产开发有限公司与购房人按照双方在《印象康桥商品房认购预约合同》和《购房补充协议》中确定的购买房屋及价格签订商品房买卖合同，并非强制要求湖南世家房地产开发有限公司与购房人缔结房屋买卖之约，而是要求湖南世家房地产开发有限公司履行双方在上述《印象康桥商品房认购预约合同》、《购房补充协议》中已经达成的房屋买卖法律关系中的协助配合义务，根据合同双方应诚信为本、相互协作配合的原则，湖南世家房地产开发有限公司对此应予协助配合。原审认定王昌炎要求湖南世家房地产开发有限公司与购买房人签订商品房买卖合同属于强制缔结房屋买卖合同，与双方已在上述《购房补充协议》中达成房屋买卖协议的事实不符，明显不当。但因王昌炎在一审中并未提出办证的诉请，王昌炎现上诉提出要求湖南世家房地产开发有限公司办理房屋产权证，未能与湖南世家房地产开发有限公司就此达成调解，故不予支持，王昌炎可另行依法妥当解决。综上，王昌炎的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初4097号民事判决第一项；二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初4097号民事判决第二项及案件受理费承担部分；三、限湖南世家房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内与王昌炎签订商品房买卖合同。一审案件受理费3756元，由湖南世家房地产开发有限公司负担；二审案件受理费7512元，由湖南世家房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇一九年十一月二十二日书记员  戴蚁玲