天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民初228号原告（执行案外人）：贾玉忠，男，1965年3月31日出生，汉族，住山西省阳泉市城区。委托诉讼代理人：陈锋，山西华祝律师事务所律师。被告（申请执行人）：天津辰晔煤业有限公司，住所地天津市北辰区南仓朝阳路北头。法定代表人：鲍春超，总经理。委托诉讼代理人：董彦林，上海锦天城（天津）律师事务所律师。第三人（被执行人）：太原市陆通铸造有限公司，住所地山西省娄烦县盖家庄乡寺头村西。法定代表人：薛永安，执行董事兼总经理。第三人（被执行人）：薛永安，男，1963年6月28日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区，现羁押于平遥监狱。第三人（被执行人）：贾太平，女，1962年12月12日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区。原告贾玉忠因与被告天津辰晔煤业有限公司（以下简称辰晔公司）及第三人太原市陆通铸造有限公司（以下简称陆通公司）、薛永安、贾太平案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾玉忠的委托诉讼代理人陈锋、被告辰晔公司的委托诉讼代理人董彦林到庭参加诉讼。第三人陆通公司、薛永安、贾太平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾玉忠向本院提出诉讼请求：1．确认原告对涉案房屋（山西省xxxx小区35幢Ａ区1xx1、1xx2、1xx3、1××4号）享有承租权（从2009年8月6日至2039年8月5日止）；2．对涉案房屋停止执行。事实和理由：1．（2019）津01执异15号执行裁定书认定原告与第三人陆通公司签订的《租房合同》性质为抵偿借款是错误的。该认定没有考虑双方当事人签订合同的背景、达成新的一致意思表示、借款的性质已转变为租金及履行情况等关键因素，仅以在履行中租金是以借款的名义支付便认定不是租赁关系，是不客观的，也不符合实际。2009年4月，贾玉忠出借资金1100万元给陆通公司、薛永安，陆通公司和薛永安收到借款并出具4份借据。借款期限届满后，陆通公司、薛永安未能按期偿还，经与原告协商一致，以房屋抵顶借款本息出售给原告。但因房屋所占土地为划拨土地，不能对房产进行过户手续而放弃。2009年8月6日，陆通公司、薛永安提议将涉案房屋出租给原告使用，原告考虑后同意并与其签订《租房合同》。该协议约定：陆通公司将涉案房产出租给原告使用，租期30年，租金从借款本息中抵顶。协议签订后，薛永安将房屋钥匙及居住使用的相关证、卡等交付原告，原告居住使用至今。从以上事实可以看出，原告与第三人存在债权债务关系。但在债权债务到期后，双方基于该债权债务重新达成了租赁的一致意思表示，建立了新的租赁法律关系，之前的借贷法律关系已经终止，合意将借款的性质转变为租金，这一事实是清楚、明确的，且双方也按租赁关系履行近10年。2．涉案1xx1、1××2号房屋无证据证明系薛永安所有，（2019）津01执异15号裁定书认为陆通公司无权处分证据不足。结合涉案房屋在租房合同中全部予以出租的表述，陆通公司、薛永安又另行出具两份借据同意将涉案房屋全部出租给原告，能够印证涉案房屋全部出租的事实。首先，涉案1xx1、1××2号房产是否为薛永安所有，应有相关证据证明，目前仅有被告单方陈述，无证据支持。其次，涉案1xx1、1××2号房产即使为薛永安所有，在签订租房合同、出具借据及交付房屋使用的过程中，薛永安是同意将该两处房屋出租的，其本人当时是认可的，不存在无权处分的情形。陆通公司完全可以代表薛永安签署租房合同，且薛永安均实际履行租房合同。3．原告与第三人在涉案房屋被查封之前存在合法有效的债权债务关系，并实际居住至今。首先，债权债务关系是本案租赁关系的前提、基础，但不影响租赁关系的性质。其次，第三人出具的4份借据，虽无债权人名称，但原告持有原件，结合租房合同第一段的表述，可以印证借贷意思表示一致的真实性。再次，陆通公司出具的收据能够体现系原告借款，可以证明陆通公司收到借款。虽收据中体现其他公司名称，但这些公司也出具了证明，这也符合当时交易习惯。所以有借据、付款事实及当事人的认可的情况下，虽部分证据存在瑕疵，但能够证明当时借贷关系成立并生效。最后，涉案房屋的物业公司出具的证明及原告持有电卡、煤气卡及相关凭条可以证明原告在涉案房屋查封之前已接收房屋并租用至今的事实，（2019）津01执异15号裁定书在无其他证据证明的情况下，否认原告居住涉案房屋不符合客观事实。综上，原告对涉案房屋享有承租权，该实体权利足以排除法院的执行，原告的诉讼请求应予支持。辰晔公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。事实和理由：（2019）津01执异15号裁定书适用法律正确，裁判结果得当。贾玉忠与陆通公司的借款事实依据不足，1100万元的资金没有银行转账流水，绝大部分支付形式为现金，其并没有提供现金的合法来源。双方签订的所谓租房合同是陆通公司与贾玉忠签订的，注明日期是2009年8月6日，其中约定租期30年，并未约定月租金、年租金，不符合常理。且涉案房屋中1xx1、1××2号并非陆通公司所有，贾玉忠提供的交纳用电及煤气的支付凭证中付款人均不是贾玉忠，天津市第一中级人民法院执行人员及被告工作人员一同前往涉案房屋，被告亦提供公证书证实贾玉忠未使用该房屋，而是由他人占用，综上原告主张借款事实依据不足，承租关系没有证据支持。（2019）津01执异15号裁定书认定双方名为租赁实为以借款抵偿债务，有充分的法律依据。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。陆通公司、薛永安提交书面意见述称，陆通公司借贾玉忠1100万元及陆通公司出租涉案1xx1、1xx2、1xx3、1××4号房屋抵顶上述借款均是事实，贾玉忠实际入住涉案房屋，并在辰晔公司起诉陆通公司之前入住。涉案1xx1、1xx2、1xx3、1××4号房屋出租给贾玉忠使用占用30年，抵顶借款1100万元本金及利息。上述房屋所有权证应恢复至原权利人。辰晔公司可以申请查封该房屋，如到2038年8月5日前陆通公司未还清欠款，可再执行拍卖上述房屋偿还欠款。贾太平提交书面意见述称，有关陆通公司的一切事宜一直是薛永安在操作运行经营，贾太平一直在外工作，只知道涉案房屋一直由“贾总”使用，请求根据事实，公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据相关法律文书及当事人陈述，能够认定的事实如下：辰晔公司起诉陆通公司、薛永安、贾太平买卖合同纠纷一案，辰晔公司向本院提出财产保全申请，请求对陆通公司、薛永安、贾太平的财产进行诉讼保全。本院于2011年5月16日作出（2011）一中民三初字第13号民事裁定书，冻结陆通公司、薛永安、贾太平的银行存款47682510元或查封、扣押其同等价值的财产。2011年5月18日，本院向太原市房地产管理局发出协助执行通知书，查封了陆通公司名下坐落于山西省太原市xx小区35幢Ａ区1xx3号、1××4号房地产（产权证号：00××61、00××60）及薛永安名下坐落于山西省太原市xx小区35幢Ａ区1xx1号、1××2号房地产（产权证号：00××20），查封期限均自2011年5月18日至2013年5月18日。2011年9月22日，本院作出（2011）一中民三初字第13号民事判决书，判决：“一、被告太原市陆通铸造有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告天津辰晔实业有限公司预付货款47682510.01元；二、被告薛永安、被告贾太平对上述款项承担连带给付责任。如果三被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280212元、财产保全费5000元，合计285212元由被告太原市陆通铸造有限公司、被告薛永安、被告贾太平连带负担”。判决生效后，陆通公司、薛永安、贾太平未履行生效判决确定的给付义务，辰晔公司向本院申请执行。本院以（2012）一中执字第2号立案执行。在执行过程中，本院作出（2012）一中执字第2号民事裁定，查封被执行人陆通公司名下坐落于山西省太原市xx小区35幢Ａ区1xx3号、1××4号房地产（产权证号：00××61、00××60）及薛永安名下坐落于山西省太原市迎泽园小区35幢Ａ区1xx1号、1××2号房地产（产权证号：00××20）。2018年5月29日，本院作出（2017）津01执恢145号执行裁定书，裁定：“一、将被执行人太原市陆通铸造有限公司名下坐落于山西省太原市xxx小区35幢Ａ区1xx3号、1××4号房地产（产权证号：00××61、00××60）及薛永安名下坐落于山西省太原市迎泽园小区35幢Ａ区1501号、1××2号房地产（产权证号：00××20）作价6884800元，交付申请执行人天津辰晔煤业有限公司抵偿欠款6884800元；上述房地产所有权及相应权利自本裁定送达申请执行人天津辰晔煤业有限公司时起转移。二、解除本院（2012）一中执字第2号民事裁定对被执行人太原市陆通铸造有限公司名下坐落于山西省太原市xx小区35幢Ａ区1xx3号、1××4号房地产（产权证号：00××61、00××60）及薛永安名下坐落于山西省太原市xx小区35幢Ａ区1xx1号、1××2号房地产（产权证号：00××20）的查封。三、申请执行人天津辰晔煤业有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。”2018年10月22日，辰晔公司取得涉案山西省太原市迎泽园小区35幢Ａ区1501、1502、1503、1××4号房屋的不动产产权证书。贾玉忠于2018年12月15日向本院提出书面异议，请求：1．中止对涉案房屋（山西省太原市xx小区35幢Ａ区1xx1、1xx2、1xx3、1××4号）的执行，停止贾玉忠向辰晔公司移交房屋；2．撤销拍卖、变卖、以物抵债的相关裁定书。本院于2019年3月19日作出（2019）津01执异15号执行裁定书裁决：“驳回案外人贾玉忠异议请求。”贾玉忠遂提起本案诉讼。对有争议的证据和事实，本院认定如下：陆通公司出具收据如下：1．交款人为山西润甫物流有限公司的收据共计八份，金额均为100万元，共计800万元。山西润甫物流有限公司出具证明证实上述款项实际所有人为贾玉忠，系贾玉忠出借给陆通公司，该款与山西润甫物流有限公司无关。2．交款人为贾玉忠的收据共计四份，金额分别为170万元、10万元、120万元、369500元，以上共计3369500元。贾玉忠主张其中369500元系预付的利息，实际该款并未支付贾玉忠。陆通公司及薛永安对上述借款借据真实性不持异议。薛永安及陆通公司均出具借据，分别载明已收到出借款1100万元，借款期限为一年。到期不能归还，愿将名下位于太原市迎泽大街130号锦盛大厦15层全部房产租赁给出借人30年，以租金抵偿全部借款及利息。贾玉忠主张上述借款系同一笔借款共计1100万元，借款人系陆通公司和薛永安。薛永安认可借款1100万元的事实，但主张借款人为陆通公司。2009年8月6日，贾玉忠（承租方）与陆通公司（出租方）签订《租房合同》约定：因陆通公司未能按期归还贾玉忠借款1100万元本金及孳生利息，陆通公司将太原市迎泽大街130号锦盛大厦15层整层租赁给贾玉忠。租期自2009年8月6日起至2039年8月5日，共计30年。房屋租金以陆通公司向贾玉忠借款1100万元本金及孳生利息抵偿。陆通公司不得在租赁期内向贾玉忠收取房租及其他费用。贾玉忠提供太原祥河物业管理有限公司出具的证明载明，xxx小区15层1xx1、1xx2、1xx3、1××4号房屋，从2009年至今一直由贾玉忠及其家人居住使用，该房物业费已交至2014年，水、电、燃气费用正常结算。但预付费电量收费收据载明电费的缴款单位为山西新联泰冶金有限公司。辰晔公司对上述贾玉忠提供的借据、借款事实、租赁合同及贾玉忠实际使用涉案房屋的事实均不予认可。本院认为，本案的争议焦点为：1．贾玉忠与陆通公司、薛永安之间是否存在合法有效的房屋租赁合同关系；2．贾玉忠有无排除执行的实体权利，是否应移交涉案房屋。依据规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。因此，承租人请求在租赁期内阻止移交占有被执行的不动产的，应当以其与被执行人在法院采取保全或执行措施之前即建立合法有效的租赁关系为前提，而合法有效的租赁关系应当以存在真实的租赁合同、按约支付租金和占有使用不动产为条件。本案中，贾玉忠虽然提供了租赁合同，租赁合同显示的落款时间也早于本院查封涉案房屋的时间，但仅凭租赁合同外观不能证明双方在法院查封前即存在合法有效的租赁关系，还应结合租赁合同履行情况等进行综合审查判断。首先，从合同内容来看，签订合同的主体为陆通公司和贾玉忠，而涉案1xx1号、1××2号房屋所有权人为薛永安，在薛永安未出具授权的情况下，陆通公司并无出租涉案1xx1号、1××2号房屋的权利；涉案合同约定的租赁期限共计30年，已超出法律规定的期限；合同约定房屋租金以借款1100万元本金及孳生利息抵偿，但双方并未约定利息的具体数额；贾玉忠主张以借款及利息抵付租金，但对抵扣数量、抵扣时间等均未予明确，亦未提交交纳租金或已实际抵扣的相关凭证。其次，从合同的履行情况来看，贾玉忠主张其已实际占有使用涉案房屋，并提供物业公司出具的证明，证明其有缴纳物业费，但并未提供其自2009年签订租赁合同至今缴纳物业费的票据。本院曾于2017年7月6日在涉案房屋张贴查封公告，要求与上述房屋有利害关系的案外人，如承租、居住、借用等情况，请于20日内将有关材料交至本院，逾期本院将依法对上述房地产进行处置。在指定期限内，贾玉忠未向本院进行申报。综合以上事实，贾玉忠提供的证据不能证明其在法院采取查封措施之前即实际占有使用涉案房屋。对贾玉忠提出的阻止移交占有的请求，不予支持。即便贾玉忠与陆通公司存在借贷关系，依据双方签订的租赁合同约定的条款，系陆通公司将涉案房屋交付贾玉忠使用，将应得使用权益偿还所欠债务。实际是约定债务人以其房屋使用权抵偿借款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，该合同性质应为债权债务合同，并非房屋租赁合同。因此，贾玉忠只能依据借贷关系主张债权，而不享有物权期待权，亦不享有排除强制执行的实体权利。综上所述，对贾玉忠提出的阻止移交占有的请求，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回贾玉忠的诉讼请求。案件受理费80元，由贾玉忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。审判长  苏庆松审判员  王 路审判员  姜纪超二〇一九年十一月十一日法官助理梁菁菁书记员陈瑾附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3．《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。4．《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。