四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12677号 上诉人（原审被告）：成都曙光现代物流投资有限公司。住所地：成都高新区天晖中街56号1幢26楼。 法定代表人：史伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张家荣，四川谷雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈文敏，四川谷雨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川省冕宁县方兴稀土有限公司。住所地：四川省凉山彝族自治州冕宁县稀土工业园区。 法定代表人：廖华，公司董事长。 委托诉讼代理人：石小川，四川邛都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑立，四川邛都律师事务所律师。 上诉人成都曙光现代物流投资有限公司（以下简称曙光物流公司）因与被上诉人四川省冕宁县方兴稀土有限公司（以下简称冕宁方兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初1203号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 曙光物流公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回冕宁方兴公司的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由冕宁方兴公司承担。事实与理由：一、曙光物流公司与冕宁方兴公司签订案涉租赁合同并非曙光物流公司真实意思表示，双方系为弥补曙光物流公司未按时办理房产证所签订。双方签订案涉租赁合同系对曙光物流公司未能办理房产证的补偿。二、根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，本案双方当事人合意实施虚假意思表示的行为，为无效法律行为。本案中，虽双方当事人实施了房屋租赁行为，但租赁系为了完成对《商品房买卖合同》补偿的虚伪表示，系隐藏于租赁行为的表意中。因此，双方事实的房屋租赁行为系无效法律行为，曙光物流公司不应向冕宁方兴公司支付所谓租金。 冕宁方兴公司答辩称，一、从双方签订《房屋租赁合同》来看，该合同有双方公司的盖章和法定代表人签字，系双方真实意思表示，不存在违反法律的情形，应当认定为有效。二、从曙光物流公司2018年7月31日出具的《关于解除成都曙光国际大厦19层1901-1919号房屋的的协议书》上，载明曙光物流公司系因资金出现问题，导致拖欠冕宁方兴公司房租，此应为曙光物流公司自认的事实。综上，本案双方租赁关系真实存在，并开始实际履行，正是由于曙光物流公司的问题导致其拖欠房屋租金。一审认定事实清楚，判决结果正确，请求二审法院驳回曙光物流公司上诉，维持一审判决。 冕宁方兴公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方当事人于2015年1月19日签订的《房屋租赁合同》；2、判令曙光物流公司支付拖欠冕宁方兴公司的房租并依照房租30%的约定标准支付违约金至房租、违约金清偿之日。（截止2018年11月19日拖欠冕宁方兴公司的房租为1440242.9元，依约曙光物流公司应承担的违约金为432072.87元，两项合计为1872315.77元）；3、判令曙光物流公司承担本案诉讼费用。一审庭审过程中，冕宁方兴公司当庭将第1、2项诉讼请求明确为：1、判令双方当事人于2015年1月19日签订的《房屋租赁合同》于曙光物流公司收到起诉状副本之日解除；2、判令曙光物流公司支付拖欠冕宁方兴公司的截止2018年11月19日的房租1440242.9元及违约金432072.87元。 一审法院经审理认定事实如下：2015年1月19日，冕宁方兴公司（出租方、甲方）与曙光物流公司（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：第一条第1、2、3款：甲方将其位于四川省成都市高新区的房屋出租给乙方，建筑面积共1211.07平方米，该房屋现有装修及设施、设备情况见与乙方购买房屋的合同附件；第二条第1款：该房屋租赁期共120个月，自2015年1月20日到2025年1月19日；第三条第1款：租金以建筑面积计算，每月租金为每平方米55元，每月租金总额为66608.85元；从2017年1月19日起，每年度租金在上年度租金的基础上增长5%；乙方装修房屋，甲方同意两个月时间不收租金，自2015年3月20日起计付租金；自2015年1月20日起物管等相关费用由乙方承担；第三条第2款：租金每一季度支付一次，每季度开始的前一个月内支付下一个季度的全额租金；第一次交付租金时，乙方应向甲方同时缴付两个月房租等额的租赁保证金；第四条：租赁期间乙方应按时缴纳自行负担的水、电、气、通讯等费用；第七条第3款第5项：房屋租赁期间，未经甲方书面同意，乙方拖欠房租费一个月的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；第九条第5款：乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按当年日租金的30%支付滞纳金。 《房屋租赁合同》签订当日，冕宁方兴公司将租赁房屋交付给曙光物流公司使用，办理了移交手续。为此，双方当事人签订了《房屋租赁交接清单》，双方确认：装饰和设备标准交接内容以双方当事人签订的《曙光科技大厦19楼1号-19号商品房买卖合同附件及补充协议》中的《附件六》为交接标准附件一，设施设备处于正常使用状态；水表读数：0，电表读数：0，附件一：《装饰和设备标准的约定》；交接方：四川省冕宁县方兴稀土有限公司，接收方：成都曙光现代物流投资有限公司，交接日期：2015年1月19日。 《房屋租赁合同》签订后，曙光物流公司缴纳了部分租金。2015年6月2日至2016年12月30日期间，曙光物流公司陆续向冕宁方兴公司支付了21个月（自2015年3月20日至2016年12月19日期间）的租金共计1398785.85元及押金133217.7元。但此后，截至本案一审法庭辩论终结时，本案曙光物流公司除2018年3月21日向冕宁方兴公司支付了200000元的租金外，未按约向冕宁方兴公司支付其他任何一笔租金。 2018年7月31日，曙光物流公司（乙方）单方向冕宁方兴公司（甲方）出具一份《关于解除成都曙光国际大厦19层1901-1919号房屋的的协议书》，协议上载明：乙方由于支付能力问题，无法履行甲乙双方于2015年1月19日签订的《房屋租赁合同》；乙方承诺于2018年10月31日前结清拖欠甲方的截至2018年3月19日的房屋租金85.28万元，如未结清，甲方按照双方于2015年1月19日签订的《房屋租赁合同》追究乙方的违约责任；本协议经甲乙双方签字盖章后生效。该协议书落款处仅有曙光物流公司签章，冕宁方兴公司未签章认可。 一审另查明，曙光物流公司为案涉租赁房屋的开发商，2011年7月1日，冕宁方兴公司（买受人）与曙光物流公司（出卖人）签订了19份《商品房买卖合同》，约定曙光物流公司将其所有的案涉19套租赁房屋出卖给冕宁方兴公司。2013年3月2日，曙光物流公司取得大产权证。2018年3月26日，曙光物流公司将该案涉19套租赁房屋办理过户登记至冕宁方兴公司名下。 以上事实，有双方当事人当庭陈述、冕宁方兴公司提交的双方当事人主体身份信息、双方当事人签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁交接清单》、附件六《装饰和设备标准的约定》、银行回单、记账凭证、发票、《关于解除成都曙光国际大厦19层1901-1919号房屋的的协议书》及曙光物流公司提交19份《商品房买卖合同》、产权证20张等证据材料予以佐证。上述证据能够相互印证，具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。至于曙光物流公司提交的照片、曙光物流公司与案外人四川雅丽豪酒店管理有限公司签订的《曙光国际大厦酒店租赁合同》，因与本案不具有关联性，无法达到其证明目的，故不予采信。曙光物流公司在第四次庭审过程中提交的《竣工验收申请报告》、《验收书》2张、网页截图2张，因超过举证期限，且该三份证据与本案不具有关联性，无法达到其证明目的，故不予采信。 一审法院认为，第一，关于《房屋租赁合同》的效力问题，曙光物流公司辩称该合同不是其真实意思表示，曙光物流公司作为所有权人不可能租赁自己的房屋，曙光物流公司也没有实际使用该房屋，该合同名为房屋租赁，实为对双方就房屋买卖合同延期办理房屋产权证而签订的补充协议，因此该《房屋租赁合同》为无效合同。一审法院认为，首先，双方当事人的种种行为足以证明双方当事人具有租赁房屋的真实意思表示，理由如下：其一，该《房屋租赁合同》系双方当事人自愿签订，具备租赁合同的内容；其二，冕宁方兴公司已按约履行了交付房屋的义务，曙光物流公司也已按约支付了部分租金，且曙光物流公司在之前的履行过程中并未对合同的效力提出任何异议；其三，曙光物流公司在其发出的《关于解除成都曙光国际大厦19层1901-1919号房屋的的协议书》中表达出了曙光物流公司是由于支付能力问题才无法继续履行《房屋租赁合同》且承诺愿意结清拖欠的租金的意思表示，协议上载明的截止2018年3月19日曙光物流公司拖欠租金金额与按照《房屋租赁合同》的约定及曙光物流公司履行情况计算出的金额相互吻合，可见曙光物流公司当时也认可合同的效力。其次，曙光物流公司已于2011年将其所有的案涉19套租赁房屋出卖给冕宁方兴公司，冕宁方兴公司业已取得房屋使用权，故在《房屋租赁合同》签订时租赁房屋尚未从曙光物流公司过户登记到冕宁方兴公司名下并不影响租赁合同的效力，此种返租形式并不违反法律、行政法规的强制性规定，也不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的任何一种合同无效的情形。再次，在冕宁方兴公司将房屋交付给曙光物流公司后，曙光物流公司是否使用以及如何使用是曙光物流公司自己的选择，曙光物流公司未实际使用房屋也并不能否认交易的真实性。最后，虽然曙光物流公司称《房屋租赁合同》实为因房屋买卖合同延期办证而签订的补充协议，但并未举示充分的证据予以证明，曙光物流公司应承担举证不能的责任。综上，曙光物流公司的抗辩不具有事实和法律依据，不能成立。双方当事人签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对签约双方具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 第二，关于冕宁方兴公司是否按约履行交付义务的问题，曙光物流公司辩称即使按照冕宁方兴公司假戏真做的路径来讲，租房的条件是不具备的，冕宁方兴公司提供的房屋是不能使用的。一审法院认为，双方当事人在办理移交手续时，签订了《房屋租赁交接清单》，对装饰和设备标准进行了确认，并确认了设施设备处于正常使用状态。可见，曙光物流公司在接收该租赁房屋时对房屋的使用状态是认可的。故曙光物流公司的抗辩不成立，冕宁方兴公司向曙光物流公司按约履行了交付房屋的义务。 第三，关于合同解除的问题，曙光物流公司拖欠租金超过1个月，构成违约，根据《房屋租赁合同》第七条第3款第5项的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，冕宁方兴公司有权单方解除合同，故一审法院对冕宁方兴公司请求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持，合同解除时间为曙光物流公司收到本案起诉状副本之日，即2019年1月7日。 第四，关于支付拖欠租金的问题，冕宁方兴公司依约将租赁房屋交付给了曙光物流公司使用，根据《房屋租赁合同》第三条第1、2款的约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，曙光物流公司理应向冕宁方兴公司支付拖欠的租金。经审理查明曙光物流公司拖欠的租金情况为：拖欠2016年12月20日至2017年1月19日期间的租金66608.85元（66608.85元/月×1个月）；拖欠2017年1月20日至2018年1月19日期间的租金为839271.51元（66608.85元/月×105%×12个月）；拖欠2018年1月20日至2018年11月19日期间的租金为734362.75元（66608.85元/月×105%²×10个月）；以上合计金额扣减掉曙光物流公司已支付的200000元后共计欠付1440242.9元。故冕宁方兴公司请求曙光物流公司支付拖欠租金1440242.9元的请求具有事实和法律依据，一审法院予以支持。 第五，关于支付违约金的问题，如前所述，曙光物流公司拖欠租金的行为构成违约，曙光物流公司应当承担违约责任。现冕宁方兴公司在《房屋租赁合同》第九条第5款的约定的基础上，自愿将请求的违约金调低至拖欠房租的30%，即432072.87元。一审法院认为，冕宁方兴公司调减后请求的违约金金额仍然过高，为了防止对作为违约方的曙光物流公司惩罚过重，在综合考虑冕宁方兴公司遭受的损失情况、合同履行情况、当事人过错程度等因素后，参照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，对冕宁方兴公司要求曙光物流公司支付违约金的诉请，一审法院酌定调减至以欠付租金1440242.9元为基数，从该租金数额确定的次日即2018年11月20日起按年利率6%计算至付清之日止，但违约金总金额不超过432072.87元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认冕宁方兴公司和曙光物流公司于2015年1月19日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月7日解除；二、曙光物流公司于判决生效之日起十日内向冕宁方兴公司支付拖欠的房租1440242.9元（截止时间为2018年11月19日）及相应的违约金（违约金的支付标准：以1440242.9元为基数，从2018年11月20日按年利率6%计算至付清之日止，但违约金总金额不超过432072.87元）；三、驳回冕宁方兴公司的其他诉讼请求。如果曙光物流公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取15656元，由曙光物流公司负担。 二审中，对一审查明的事实部分，冕宁方兴公司无异议、无补充。曙光物流公司对一审查明的事实部分有以下异议：一审遗漏了曙光物流公司从未实际使用租赁的案涉房屋。对没有再支付租金，系因为到2018年3月份曙光物流公司已经把案涉房屋的产权证全部办完，双方协商把假的租赁合同终止，同时曙光物流公司再补偿85万元，双方的事情就此了结。然冕宁方兴公司要求曙光物流公司先支付85万元，因当时曙光物流公司没有钱就没有支付，所以冕宁方兴公司也没有签字。本院对双方当事人无异议的事实予以确认。 二审中，冕宁方兴公司无新证据提交。曙光物流公司提交以下新证据：成都曙光现代物流投资有限公司用印审批记录单、关于敦促办理产权、完善装修的函、对《关于敦促办理产权、完善装修的函》的回复、关于解决违约损失赔偿的函、再次敦促履行购房合同的函、曙光国际大厦酒店租赁合同。拟证明：曙光物流公司与冕宁方兴公司签订的《房屋租赁合同》不是双方真实意思表示，是虚假的。 冕宁方兴公司提交书面质证意见称，一、对成都曙光现代物流投资有限公司用印审批记录单：由于该证据系曙光物流公司单方制作。对该证据三性均不予认可。二、对关于敦促办理产权、完善装修的函、对《关于敦促办理产权、完善装修的函》的回复、关于解决违约损失赔偿的函、再次敦促履行购房合同的函、曙光国际大厦酒店租赁合同：首先，办理产权和装修本是曙光物流公司的义务，而非冕宁方兴公司的义务。应由曙光物流公司在承租房屋后自行完成装修并使用，且办理产权和装修与案涉租赁关系无任何抵触和冲突。故无法得到曙光物流公司未完成房屋装修就推断双方签订租赁合同为虚假合同的结论，该证据无法到达曙光物流公司的证明目的。其次，从对《关于敦促办理产权、完善装修的函》的回复显示，双方在产生租赁关系前，曾就案涉房屋的回购问题进行过洽谈，并约定若洽谈不成，为避免冕宁方兴公司房屋空置损失，双方签订租赁协议，因此才出现双方因回购问题未达成一致，双方签订案涉租赁合同，该证据反而证明案涉租赁合同的真实性。三、对曙光国际大厦酒店租赁合同，该证据系曙光物流公司和第三方四川雅丽豪酒店管理公司签订的租赁合同，和本案无关联性。 对上述证据，本院认为上述证据仅能够证明曙光物流公司确实存在迟延办理房产证的情形，然这并无法证明双方签订案涉租赁合同非基于真实意思表示。故本院对上述证据依法不予采信。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉《房屋租赁合同》效力的认定；二、曙光物流公司是否存在违约行为；三、对案涉《房屋租赁合同》是否符合解除要件。现将上述争议焦点阐述如下： 对案涉《房屋租赁合同》效力的认定，曙光物流公司称，其和冕宁方兴公司签订案涉租赁合同并非基于其真实意思表示，而是双方为掩盖事实而建立的虚假租赁关系。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”，双方所签订案涉租赁合同应属无效。对此本院认为，要满足《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定的合同无效条件，需曙光物流公司和冕宁方兴公司在签订案涉租赁合同时均非基于其真实意思表示。本案中，首先，双方均对案涉租赁合同系其签署不持异议。在此基础上，根据双方签订的《房屋租赁交接清单》，双方在合同签订当日即办理了房屋移交手续。曙光物流公司在2018年3月21日前一直按约向冕宁方兴公司支付租金。而根据曙光物流公司2018年7月31日单方向冕宁方兴公司出具的《关于解除成都曙光国际大厦19层1901-1919号房屋的的协议书》，曙光物流公司无法履行案涉租赁合同系基于其支付能力问题。同时曙光物流公司在该协议书中承诺于2018年10月31日前结清拖欠冕宁方兴公司的截至2018年3月19日的房屋租金。综上，冕宁方兴公司向曙光物流公司交付房屋，曙光物流公司向冕宁方兴公司支付租金，满足租赁关系的成立要件。且曙光物流公司在合同履行过程中也并未对双方之间成立租赁关系提出异议。其次，对曙光物流公司称其并未实际使用案涉房屋。本院认为，租赁合同签订后，承租人即享有对案涉房屋承租权，其得基于承租权的获取对案涉房屋进行占有、使用、收益。然其在合同履行中是否具体行使了承租权，即其是否实际对案涉房屋进行使用以及如何使用均不影响其承租人地位。最后，曙光物流公司无充分证据证明其和冕宁方兴公司签订案涉租赁合同系基于对曙光物流公司未及时按照《商品房买卖合同》约定办理房产证而做的补偿。同时，无论本案双方当事人签订案涉租赁合同的动机是否系基于对曙光物流公司未及时按照《商品房买卖合同》约定办理房产证而做的补偿，购房返租行为并未为法律所禁止。 综上，曙光物流公司的上述主张缺乏事实及法律依据，本案不存在《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定的无效情形。且因曙光物流公司无证据证明案涉合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，本院对其主张案涉合同无效不予支持。案涉《房屋租赁合同》系本案双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行该合同。 对曙光物流公司是否存在违约行为，本案中，在冕宁方兴公司未出现阻碍租赁行为的情况下，曙光物流公司应当依约支付租金。二审中，因曙光物流公司认可一审认定其截止2018年11月19日欠付租金数额1440242.9元，故对冕宁方兴要求其支付拖欠该笔房屋租金，本院予以支持。因曙光物流公司未按合同约定支付租金，构成违约，应当承担违约责任。在曙光物流公司申请对违约金进行调减的情况下，虽冕宁方兴公司在《房屋租赁合同》第九条第五款的约定的基础上，自愿将请求的违约金调低至拖欠房租的30%，即432072.87元。然根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”一审法院在综合考虑冕宁方兴公司遭受的损失情况、合同履行情况、当事人过错程度等因素后，认定曙光物流公司以欠付租金1440242.9元为基数，从该租金数额确定的次日即2018年11月20日起按年利率6%计算至付清之日止，但违约金总金额不超过432072.87元并不过高，本院予以维持。 对案涉《房屋租赁合同》是否符合解除要件，根据案涉租赁合同第七条第三款约定，房屋租赁期间，未经冕宁方兴公司同意，曙光物流公司有下列行为之一的，冕宁方兴公司有权解除合同，收回出租房屋：（5）拖欠房租费一个月。根据该项约定，冕宁方兴公司享有案涉合同解除权。故对冕宁方兴公司主张案涉租赁合同自曙光物流公司收到本案起诉状副本之日即2019年1月7日解除，本院予以支持。 综上所述，曙光物流公司的上诉请求不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费17762元，由成都曙光现代物流投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  张卫敏 审 判 员  何广智 二〇一九年十一月十一日 法官助理  郑 帅 书 记 员  丁昱凡