广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1303民初4597号原告：谭海云，女，1972年6月12日出生，汉族，住址：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：张玲悦，广东广健律师事务所律师。委托诉讼代理人：方映天，广东广健律师事务所律师。被告：惠州首明投资有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水新桥片区中信新城花园B区10幢1层01号商业3楼。法定代表人：孙晓东。原告谭海云诉被告惠州首明投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理，原告谭海云的委托诉讼代理人方映天到庭参加诉讼，被告惠州首明投资有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即向产权登记机关提交办理惠州市××区淡水××桥××区××新城花园××区××房房产权属登记所需的全部资料，为原告办理上述涉案物业的不动产权证。2、判令被告向原告支付逾期办理房地产权证的违约金至出证之日止，暂计94832元（违约金以已付房款总额1445614元为基数，从2017年11月14日起，按每日万分之一计算，暂计至起诉之日即2019年8月31日有656天）3、本案的全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月9日，原、被告双方就买卖位于惠州市××区淡水××桥××区××新城花园××区××房签署了《广东省商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”）。该房建筑面积172.86平方米，成交总价为人民币1445614元。买卖合同第15条约定，被告应在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，同时根据双方签署的《补充协议》第11条第3款约定：出卖人没有在该商品房交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。被告于2015年11月25日将物业交付原告。合同签订后，原告依约支付了全部购房款项并缴纳了契税、专项维修基金等，同时还缴纳了办理房屋转移登记、权籍调查的费用，并向被告提交了办理权属登记所需的资料。至此原告已依合同约定履行完自身的全部义务，然自房产交付至今，被告却没有提供办理权属登记所需资料，未为原告办理涉案物业的房地产权属登记证书。原告认为：被告的行为已违反了买卖合同及《补充协议》的相关约定，应按约定履行不动产权证的办理义务以及按购房款万分之一每日支付违约金直至办证之日。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告对其陈述的事实提供如下证据：1、《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、发票联、税收缴款书、住宅专项维修资金专用收据、办证费收据；3、物业交接表。被告没有提出答辩意见，亦没有提交证据。本院经审理查明，2015年7月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买坐落于惠州市××区淡水××桥××区××新城花园××区××房，房款总价为1445614元，原告已将房款总价付清。被告应当在2015年12月8日前，将具备经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格，并出具竣工验收报告条件的商品房交付给原告使用。合同第十二条约定被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任。合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同附件四《补充协议》第十一条关于产权登记约定的方式处理。原、被告签订《补充协议》第十一条关于产权登记的约定（对原合同第十五条的补充）“1.540日是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付早于合同约定的，以合同约定的期间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）。2.如因下列原因致使买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书，出卖人无须承担责任：……（4）政府相关部门的原因造成的……3.由于出卖人的原因，导致出卖人没有在该商品房在交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”。原告在买受人（签章）处签名确认，被告在出卖人（签章）处盖章确认。合同签订后，原告已付清涉案房屋全部购房款，被告已于合同约定期限内将涉案房屋交付给原告使用。另查，2018年8月15日，惠州市国土资源局惠阳区分局出具惠阳国土资〔2018〕966号《关于区人民法院来函[（2018）粤1303民初2383号等案]的回复意见》，载明“……中信新城项目建设需办理延长土地使用年限手续，首明公司向我区政府申请先预交地价款。经我区政府同意，首明公司于2015年4月前分4次预缴地价款共1500万元至我区财政账户。因用地存在其他纠纷，项目跨宗地建设等问题，至2015年11月前首明公司仍未按预缴时的承诺向我局申请办理整体延长土地使用期限业务……我局按程序选取评估公司对首明公司需补交的地价款进行评估，该公司认为评估选取的评估基准日不合理，要求按当时房屋销售均价进行评估补缴地价款。截止目前，该公司仍未完善该用地手续，故无法办理不动产登记发证……2、该项目需完善延长年限业务手续且缴清相关地价款、税费后可申请办理不动产登记发证……”。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当严格遵守并执行。本案中，据国土部门的复函可知，涉案房屋至今未能办理不动产登记发证的原因是：被告开发的涉案商品房所涉用地存在其他纠纷、项目跨宗地建设等问题，需整体办理延长土地年限及缴清相关地价款、税费后方可申请办理不动产登记发证。被告作为专业性开发房地产企业，对其取得的出让土地情况应当十分清楚。被告至今未缴清相关地价款导致无法延长土地使用年限，原告至今不能取得房屋权属证书，明显违反合同约定，依法应承担违约责任。综上，原告请求被告向产权登记机关提交办理案涉房屋不动产权证所必备资料，有事实和法律依据，应予支持。关于办证违约金应如何计算的问题。原被告通过《补充协议》第十一条对《商品房买卖合同》第十五条进行补充变更约定，是双方意愿，不违反法律规定，本院予以尊重，故关于产权登记的约定按《补充协议》第十一条进行认定。《补充协议》第十一条明确约定如因被告原因未能办理产权登记备案的，违约起算时间为在涉案商品房交付之日起720日后，每逾期一日，被告按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。据此，涉案房屋在合同约定期限内已交付原告使用，至2017年11月27日前被告即应将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，故被告应向原告支付逾期办证违约金（以1445614元为基数，按日万分之一从2017年11月27日起计至被告向房产管理部门申请办理权属登记备案之日止）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠州首明投资有限公司在本判决生效之日起60日内提交涉案房屋办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。（包括完善延长土地使用年限所需要缴纳的税、费等，以土地及房管行政主管部门的要求为准）。二、被告惠州首明投资有限公司在本判决生效之日起60日内向原告谭海云支付逾期办证违约金（以已交房款1445614元为基数，按日万分之一从2017年11月27日起计至被告惠州首明投资有限公司向房产管理部门申请办理权属登记备案之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1085元，由被告惠州首明投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员     审判员  冯文娟二〇一九年十一月三十日书记员  苏庭玮