江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初9324号原告（反诉被告）：叶丽娟，女，1992年10月4日生，汉族，户籍地江苏省盱眙县，现住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：任祥磊（系叶丽娟的丈夫），男，1979年8月17日生，汉族，户籍地安徽省凤台县，现住江苏省无锡市新吴区。被告（反诉原告）：贾国振，男，1984年4月2日生，汉族，户籍地江苏省无锡市梁溪区，现住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：王中人、王昇，无锡市锡山区东湖塘法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）叶丽娟与被告（反诉原告）贾国振房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，于9月11日公开开庭进行了审理。原告叶丽娟及其委托代理人任祥磊，被告贾国振及其委托代理人王中人、王昇到庭参加诉讼。现已审理终结。叶丽娟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2019年3月10日签订的《租房合同协议书》。2.判令被告贾国振返还租金12600元、押金3000元合计15600元；3.判令被告赔偿房屋转让费用50000元、装修费78092元、水电费1600元、员工工资及补偿45000元、经营损失30000元，合计204692元。4.本案诉讼费等费用由被告承担。事实及理由：叶丽娟与贾国振于2019年3月10日签订了《租房合同协议书》，约定坐落于无锡市房屋由贾国振出租给叶丽娟，每月租金为2100元，合同期限为5年。合同签订后叶丽娟支付了半年租金12600元及押金3000元。案涉房屋在该协议签订之前是由陈富贵经营羊肉店生意，经贾国振同意后陈富贵将该房屋转让给叶丽娟，叶丽娟为此支付了陈富贵转让费50000元。叶丽娟承租该房屋后进行了翻新，安装门头，改造厨房、水电，并雇佣了厨师开始经营餐饮店。但2019年4月11日，梁溪城管上门通知叶丽娟案涉房屋系违建，不能用于经营也不能安装门头，于4月17日将房屋门头拆除，导致叶丽娟无法正常经营遭受重大损失。叶丽娟认为：1.案涉房屋系违建不能用于经营，城管已经在租房协议签订之前告知过贾国振，贾国振是知情的，但向叶丽娟隐瞒了该情况。贾国振在明知叶丽娟承租该房屋系用于经营餐饮店的情况下仍将房屋出租给叶丽娟，如提早如实告知，叶丽娟不会承租该房屋，更不会支付陈富贵转让费、对房屋进行装修、雇佣厨师等。2.租房合同中第六条约定：“本出租房为甲方所有，无其他关系人”，但实际上该房屋并不是贾国振所有，也没有办理相关产权证书。目前店铺从2019年6月1日关闭至今，错过了经营旺季，在房屋被城管封门后叶丽娟希望能将房屋转租，减少损失，但由于合同约定房屋转租需贾国振同意，双方多次沟通后，贾国振均不同意转租也不同意解除合同。叶丽娟认为，正是由于贾国振隐瞒了房屋真实情况将房屋租赁给其经营餐饮店，使得其遭受了重大经济损失，其签订该租房合同目的也已经无法实现，损失也在持续的扩大。现梁溪城管正式对案涉房屋封门。叶丽娟特提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。贾国振辩称，案涉房屋系无锡市铸造厂分配给其舅舅的福利分房。无锡市铸造厂将清名二村3号104室分给了两个人，一个是其舅舅袁宝宝，一个是徐宝林。袁宝宝分得清名二村3号104室房屋的一半，但未办理房屋产权转移至其舅舅名下的手续。袁宝宝没有此房屋的房产证，袁宝宝同意由其出租房屋。其认为，租赁合同依法成立有效，押金3000元、租金12600元其已收到，合同尚在履行期内，没有出现法定的解除情形，应当继续履行。叶丽娟提出的第二、第三项诉请，没有事实根据和法律依据，叶丽娟要求解除合同纯属自身要求，应当自己承担一切法律后果。叶丽娟陈述的起诉理由，与事实不符，双方签订租赁合同的目标是约定给叶丽娟使用（居住），在签订租赁合同过程中也告知过她没有房产证，更没有承诺可以开店经营，至于叶丽娟开店经营与其无关。叶丽娟从事经营活动应当进行办理相关的营业执照及风险评估，而她在没有办理任何手续的情况下就开展了自己的经营活动，该部分活动与其没有任何关联性，请求法院驳回叶丽娟的诉讼请求。如果叶丽娟要求解除合同，其同意解除，但是要求叶丽娟在9月26日前将东西搬完，并要求她支付自9月11日至搬出之日止的房租（按合同标准计算），并依据合同已付押金3000元不予退还。反诉原告贾国振向本院提出反诉请求：判令叶丽娟另外支付搬出之后三个月的房租作为违约金。事实与理由：叶丽娟提前解约，构成违约，其他同其本诉答辩意见。反诉被告叶丽娟辩称：贾国振出租给其的时候房屋是商铺，之前也是商铺，现在才跟其说是居住用房。其不同意另外支付3个月租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并记录在卷。根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院认定事实如下：无锡市房屋于2003年登记在无锡市铸造厂名下，该房屋系国有产权性质，建筑面积60.61平方米。该房屋中，有户名为袁宝宝、地址为清名二村3-104-2的用水账户，另有户名为袁宝宝、地址为清名二村3-104-1的用电账户。2019年3月10日，叶丽娟与贾国振签订了《租房合同协议书》，约定坐落于无锡市房屋由被告出租给叶丽娟，每月租金为2100元，合同期限为5年。合同签订后叶丽娟支付了半年租金12600元及押金3000元。案涉房屋在该协议签订之前是由陈富贵经营羊肉店生意，经贾国振同意后陈富贵将该店面转让给叶丽娟，叶丽娟为此支付陈富贵转让费50000元。2019年4月10日，无锡市梁溪区综合行政执法局向叶丽娟（盱眙龙虾店）出具责令改正通知书，载明：经查，你（单位）于2019年4月10日在清名二村3号104室房屋进行设备户外广告不符合规定、破墙开门的行为，已违反《江苏省城市环境卫生管理条例》第二十条第二款的规定，现责令你（单位）自收到本通知书起立即按下列要求改正：1.立即停止上述行为。2.限期三日内（2019年4月14日前）自行拆除不符合规定的门头店招并对破墙开门自行整改。逾期未改正的，本机关将依法作出相应行政处罚决定。2019年5月7日，叶丽娟因房屋租赁合同纠纷起诉贾国振至本院，即（2019）苏0213民初5430号案件。该案于2019年5月31日进行了庭前会议，叶丽娟、贾国振到庭参加诉讼，并进行了有关证据的举证、质证。该案中，叶丽娟向本院提出的诉讼请求为：1.判令原被告签署的租房协议书为无效合同。2.判令被告返还原告租金12600元，押金3000元并赔偿原告因此造成的损失共计270559元（房屋转让费50000元，装修费143959元，水电费1600元，员工工资及补偿45000元，经营损失30000元）；3.本案诉讼费由被告承担。该案中，贾国振提交了袁宝宝出具的情况说明一份，拟证明袁宝宝同意贾国振使用、占用和出租房屋，叶丽娟对此证据无异议。叶丽娟于2019年7月12日就该案向本院提出撤诉申请，本院于同日裁定准予撤诉。2019年8月20日，叶丽娟再次诉至本院成讼。9月19日，叶丽娟向本院提供了收条一张，载明：“今日收到清名二村3号104室钥匙，实际17号已可交还，因房东没有空，移至18号交还（里面东西已清完）水电燃已清。贾国振2019.9.18”。另查明，案涉房屋出租给叶丽娟之前，由陈富贵租赁使用并用于经营羊肉店。2019年1月7日，陈富贵通过微信向贾国振发送信息“老板你好！我托我朋友办营业执照，要用以房产证，和我们两个人的合同。谢谢！”贾国振回复“不是跟你说了，没有房产证吗？”陈富贵回复“哦！”“办营业执照人说，要房东担保，你可以去当保吗？”贾国振回复“担保？担保什么？都没听说过。要担保的”。陈富贵回复“就是证明这个房子是你的。”贾国振回复“口头还是书面”。陈富贵回复“肯定是书面啦”。贾国振回复“需要书面条款？”“需要什么条款”“好像搞的很麻烦”。本院认为，叶丽娟与贾国振之间签订了《租房合同协议书》，并在此后实际占有、使用了租赁房屋，现双方的争议焦点在于：一、租赁合同是否有效；二、叶丽娟是否享有合同解除权，即租赁合同何时解除、双方有无违约；三、叶丽娟、贾国振分别提出的诉请应否支持、如何处理。关于第一个争议焦点。案涉房屋系登记在无锡市铸造厂名下，但该房屋上的水、电、燃气中均有户名为袁宝宝的相应账户，故贾国振所称该房屋系袁宝宝的福利分房的意见具有一定合理性，且在(2019)苏0213民初5430号案件中叶丽娟对于袁宝宝出具的同意贾国振出租房屋的情况说明并无异议，故《租房合同协议书》应属有效。关于第二个争议焦点。叶丽娟要求解除合同的理由是案涉房屋系违建、不能用于经营，贾国振在租房协议签订之前已知情，但隐瞒了该情况未告知其，且贾国振明知叶丽娟承租该房屋系用于经营餐饮店。对此，贾国振予以否认，表示在出租之前已经告知房屋无产权证情况，并提供了其与叶丽娟的前任承租人陈富贵的微信聊天记录，可以证明其已经告知陈富贵其没有房产证。贾国振称已经口头告知叶丽娟没有房产证，但叶丽娟未予认可，本院不予采信。虽然叶丽娟称贾国振明知其承租该房屋系用于经营餐饮店，贾国振对此也未予认可，但在叶丽娟承租房屋前，该房屋系由陈富贵经营羊肉店生意，叶丽娟接收租赁房屋时，除需要向贾国振支付房租外，另向陈富贵支付了转让费，贾国振同意陈富贵进行转让，可以认定贾国振应当知晓叶丽娟租赁房屋系用于经营。根据2019年11月在58同城网上查询得知，清明二村小区内1室1厅1卫、建筑面积47至50平方米的房屋每月租金为1200元至1600元不等，有一套2室1厅1卫、建筑面积47至50平方米的房屋每月租金为1800元。叶丽娟在庭审中陈述其租赁房屋的使用面积有六十多平方米，在9月19日又表示实地测量后大约45平方米，即使按照45平方米计算，其每月租金2100元的标准仅仅略高于一般居民住宅的租金标准，依生活常识判断该租金标准明显低于商业用房租金标准。现《租房合同协议书》中对于叶丽娟租房后的用途未有明确约定，也未约定贾国振负有配合办理营业执照的义务，据此，双方对于叶丽娟租赁房屋后的具体用途并无明确约定，则叶丽娟在租赁房屋后是否用于经营、是否需要办理营业执照等，均由叶丽娟决定，贾国振对此不负合同义务，不承担法律责任。贾国振在签订租赁合同后，按约将租赁房屋交付叶丽娟使用，现租赁房屋并不存在租赁物危及承租人的安全或者健康的情况，也没有因第三人主张权利等致使承租人不能对租赁物使用、收益的情形，故本院判定租赁房屋符合租赁合同的约定，符合使用要求，即贾国振不存在违约情形。叶丽娟在租赁合同签订前系自陈富贵处转让店面，再与贾国振重新签订租赁合同，其对租赁房屋的现状应当知晓并认可。虽然叶丽娟称其在使用房屋时进行了重新装修，梁溪区综合行政执法局曾发出责令改正通知书致其不能营业，但通知书的内容是要求叶丽娟自行拆除不符合规定的门头店招并对破墙开门自行整改，且叶丽娟提供的整改后的房屋照片显示仅是将房屋临街大门封上一部分，并非完全封闭，尚未达到不能出入、无法使用房屋的程度。据此，叶丽娟在租赁期限届满前即提出解除合同，而其不享有合同解除权，已构成违约。贾国振在2019年9月11日庭审中同意解除合同，故本院确认双方之间的租赁合同于该日解除。关于第三个争议焦点。《租房合同协议书》于2019年9月11日解除，在此之前叶丽娟应当按约支付租金，故其要求退还已付租金12600元、水电费1600元，本院不予支持。关于房屋转让费用50000元，系叶丽娟向陈富贵支付，其要求贾国振赔偿，于法无据，本院不予支持。因叶丽娟违约导致合同解除，则叶丽娟要求贾国振赔偿其装修费78092元、员工工资及补偿45000元、经营损失30000元等，无法律依据，本院均不予支持。关于押金3000元，具有合同履行保证金的性质，且合同中约定在合同到期后押金应予退还，但贾国振要求叶丽娟支付自2019年9月11日至房屋交还期间的租金，符合法律规定，该部分租金可在押金中扣除。关于房屋交还时间，根据贾国振出具的收条，其虽在9月18日接收房屋，但17日已可交还，故本院确定房屋交还时间应为9月17日。在此期间租金应为490元，剩余押金2510元贾国振应予退还。关于贾国振提出的要求叶丽娟赔偿其三个月租金作为违约金的反诉请求，因《租房合同协议书》中对此并无约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、叶丽娟与贾国振签订的《租房合同协议书》于2019年9月11日解除。二、贾国振于本判决发生法律效力之日起十日内退还叶丽娟押金2510元。三、驳回叶丽娟的其他诉讼请求。四、驳回贾国振的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4604元，减半收取计2302元，由叶丽娟负担。反诉费25元，由贾国振负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 方玉宝二〇一九年十一月十三日法官助理 江 来书 记 员 丁 薇本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。