铁岭市银州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1202民初8583号 原告：深圳市彩生活物业管理有限公司铁岭分公司，住所地铁岭市银州区柴河街南段82号。 负责人：孙艳丽，总经理。 委托诉讼代理人：聂丹、宋庚，职员。 被告：郭影，女，1964年11月20日生，汉族，住铁岭经济开发区。 委托诉讼代理人：王凤景，男，1965年3月3日生，汉族，住铁岭经济开发区。 委托诉讼代理人：单良，辽宁永盟律师事务所律师。 原告深圳市彩生活物业管理有限公司铁岭分公司（以下简称彩生活公司）与被告郭影物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彩生活公司的委托诉讼代理人聂丹、宋庚，被告郭影的委托诉讼代理人王凤景、单良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彩生活公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告给付拖欠的物业费38338.67元(2015.7.4-2018.11.30)及违约金5520.76元，共计43859.43元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月19日原告与铁岭天品房地产开发有限公司签订《御墅林峰物业服务合同》，从2017年5月9日起为御墅林峰小区提供物业服务。双方约定原告收取2017年5月1日前已进户业主所欠物业费，被告属于2017年5月1日前欠缴物业费的业主。被告于2013年7月4日入住御墅林峰小区A区12栋1室，房屋面积312.49平方米，物业费3元/月/m。入住时缴纳的物业费至2015年7月4日，从2015年7月5日至今未缴纳物业费，原告催要，被告拒不缴纳，拖欠物业费38338.67元及违约金5520.76元，共计43859.43元。 郭影辩称，1、对2015年7月4日至2017年5月9日期间的物业费。彩生活公司与铁岭天品房地产开发有限公司(以下简称天品公司)在2017年5月19日签订的《御墅林峰物业服务合同》约定的物业服务起始时间是2017年5月9日。(1)在该合同第四章物业管理服务资金的收取第五条中约定：天辰物业委托乙方（彩生活公司)负责收取合同签署接管之日前的业主欠费。对此一节从合同主体上讲，本合同是天品公司同彩生活公司签订的合同；从合同内容上讲，应当是在本合同中约定天品公司与彩生活公司之间的合同内容；而在本合同中却约定天辰物业委托彩生活公司负责收取合同签署接管之日前的业主欠费，在本合同中只有两方天品公司和彩生活公司，并未见第三方天辰物业的书面授权委托，因此该条的约定属于因无权代理实施的单方法律行为，无效；被告对此无代理权的代理行为不予认可。(2)在该合同第四章物业管理服务资金的收取第五条中约定：甲方(天品公司)负责协调天辰物业与乙方(彩生活公司)关于物业欠费债权转移事宜，并告知相关业主乙方(彩生活公司)为收费有权主体。本条约定的是债权转让事宜，按照有关债权转让的法律规定:“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”该一节中的法律主体债权人、让与人应该是天辰物业，而受让人是彩生活公司，债务人是本案被告。天品公司不是该法律关系的任一一方，且天品公司、天辰物业是两个独立的法人单位，既不是总、分公司，也不是母、子公司，更不是一家公司或关联公司，所以在本合同中天品公司无权对属于天辰物业的债权进行转让。又因为该债权的转让未通知债务人本案的被告，所以该债权转让对债务人本案被告不发生法律效力。(3)该合同已经处于解约状态，合同的权利义务已经终止。综上，彩生活公司无权依据《御墅林峰物业服务合同》向被告主张2015年7月4日至2017年5月9日期间的物业费收费权。2、对2017年5月9日至2018年10月期间的物业费。天辰物业、彩生活公司都是御墅林峰小区的前期物业服务企业，被告同天辰物业签有物业服务合同，而作为前期物业的彩生活公司却没有同业主签订任何物业服务合同。而且天品公司同天辰物业解除物业服务合同未通知业主，天品公司同彩生活公司签订物业服务合同也未通知业主，被告不知道彩生活公司在本园区的存在，更未感受到彩生活公司在本园区的物业服务。彩生活公司在本案起诉之前，未对被告进行电话、书面任何形式的催缴的法定程序，依据法律规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”根据此条，彩生活公司要经过书面催缴，被告无正当理由拒绝交纳且在合理期限内仍未交纳，彩生活公司用尽上述程序，人民法院才应对其支持。综上，彩生活公司对2017年5月9日至2018年10月期间的物业费因无合同、无服务、且不符合法定程序，其无权主张权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 彩生活公司提供如下证据： 1、业主手册，证明物业服务的内容和认可的标准。郭影对服务内容没有异议，但认为该证据证明了是天辰物业同被告签订的服务合同，属于前期物业合同，原告也属于前期的物业，但未能提供与被告签订的物业服务合同，不能证明原告为被告提供了物业服务。经审查，证据来源、形式合法，对证据的真实性予以确认。 2、御墅林峰服务合同，证明规定了房屋的坐落位置、房屋面积和收费标准以及2015年7月4日至2017年5月9日天辰物业未收取的费用数额，同时授权原告公司对欠缴的物业费进行追缴。郭影对证明房屋面积、位置、标准没有异议，但对2015年7月4日至2017年5月9日天辰物业欠缴的物业费进行追缴有异议，是天品公司对天辰物业、彩生活公司进行的授权，为债权转让的法律关系，债权让与人应当是天辰物业，受让人是彩生活公司，债务人是被告，而天品公司不是该法律关系三方中的任何一方，其不具有债权转让的主体资格，并且天辰物业并未对天品公司进行有效的委托，天品公司属于无权代理，根据法律规定，只要被告对此该无权代理实施法律行为不予认可，天品公司的代理行为属于无效代理，不发生法律效力。经审查，证据来源、形式合法，对证据的真实性予以确认；天品公司无权将属于天辰物业的债权转让给彩生活公司，被告的异议成立。 郭影提供如下证据： 1、二份企业信息，证明天品公司和天辰物业公司是二家独立的法人单位，不是一家公司，更不是关联公司，天品公司无权对天辰物业公司的债权进行转让。彩生活公司对天品公司和天辰物业公司是二家独立的法人单位无异议，认为前期物业由开发公司聘用，开发公司有权对其进行监管。经审查，被告的证明目的成立，证据予以采纳。 2、照片5张，证明物业疏于管理，被告家的顶棚漏水、长毛，找过物业公司，但一直没有解决。彩生活公司对证据真实性无异议，但认为房屋漏水、长毛属质量问题，5年之内开发商质保，5年后向相关部门申请维修基金，对房屋进行维修，物业公司不负责维修，对产生的费用不赔偿。经审查，原告的异议成立。 3、照片2张，证明被告家的住宅已由恒大物业公司进行物业管理。彩生活公司没有异议，认为原告公司于2018年11月30日与恒大物业公司进行交接，交接前产生的服务费由原告公司根据相关规定收取。经审查，对证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郭影为原御墅林峰小区别墅业主，房屋面积为312.49平方米。开发公司天品公司委托天辰物业公司对小区进行物业管理至2017年5月8日。2017年5月9日至2018年11月30日间，天品公司委托彩生活公司对小区进行物业管理，其中别墅物业费每月每平方米3元。郭影在彩生活公司管理期间，未缴纳物业费。 本院认为，天品公司在小区未成立业主委员会的情况下，有权委托物业公司对小区进行物业管理；彩生活公司依据天品公司的委托，对原御墅林峰小区进行物业管理，业主应缴纳相应物业费。但彩生活公司未取得原物业公司天辰公司的授权，无权收取天辰物业公司管理期间的物业费。彩生活公司未与被告郭影签订书面物业服务合同，未约定逾期支付物业费的违约责任，原告违约金的主张不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条之规定，判决如下： 郭影给付深圳市彩生活物业管理有限公司铁岭分公司2017年5月9日至2018年11月30日间物业费17570元（312.49平×3元/月/平×18个月+312.49平×3元/月/平÷31天×23天），于本判决发生法律效力后十日内履行完毕。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件诉讼费896元，由郭影负担119.5元，由深圳市彩生活物业管理有限公司铁岭分公司负担657元，退还原告119.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 审判员  郭鸿雁 二〇一九年十一月二十五日 书记员  王 丹