广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0310民初709号原告：陈定锋，男，汉族，1978年1月22日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区。原告：深圳市宝华机动车驾驶员培训有限公司（以下简称宝华驾驶员培训公司），住所地深圳市龙岗区平湖街道建南路28号（办公场所），统一社会信用代码：91440300568535462G。法定代表人：潘俊东，该公司总经理。两原告共同委托诉讼代理人：廖立人，广东海瀚律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：罗美卿，广东海瀚律师事务所律师。被告：罗华儒，男，汉族，1963年2月8日出生，户籍地址广东省深圳市福田区。被告：朱宇军，男，汉族，1975年1月19日出生，户籍地址湖南省临湘市。被告：深圳市坪山碧岭股份合作公司（以下简称碧岭股份公司），住所地：深圳市坪山区坪山碧岭社区居委会办公大楼，统一社会信用代码：91440300192470241U。法定代表人：侯锡康，该公司董事长。委托诉讼代理人冯祥国，广东翰泰律师事务所律师。委托诉讼代理人陶子明，广东翰泰律师事务所律师。上列原告诉被告土地使用权合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人廖立人、罗美卿，被告碧岭股份公司的委托诉讼代理人冯祥国到庭参加诉讼。被告罗华儒、朱宇军经本院依法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，法庭依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告罗华儒、朱宇军、碧岭股份公司赔偿两原告直接经济损失695.9018万元（人民币，下同）及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率自两原告付款之日起计至三被告向两原告偿还款项之日止）；2.三被告赔偿两原告预期利益损失826万元（预期利益损失按照涉案土地10000平方米，以每月每平方米2元出租可获得的租金计算，自被拆除之日2017年7月份起开始计算至2051年12月28日止)；上述第1-2项合计1521.9018万元；3、本案的诉讼费由被告罗华儒、朱宇军、碧岭股份公司承担。事实与理由：被告罗华儒、朱宇军与被告碧岭股份公司在1998年10月25日签订了一份《土地有偿使用合同》，该合同主要约定了如下内容：1.被告碧岭股份公司将位于碧岭村“大坪”的一幅土地（以下简称涉案土地），面积约1万平方米（南侧高压线下面之土地无偿提供给乙方作为绿化及堆料使用）的使用权有偿出让给被告罗华儒、朱宇军。2.被告碧岭股份公司保证被告罗华儒、朱宇军对涉案土地的有偿使用期限为53年，自1998年12月28日起至2051年12月28日止。3.被告罗华儒、朱宇军向被告碧岭股份公司支付土地使用费90万元及按月支付村民土地管理费。4.被告碧岭股份公司确保在签订合同时对涉案土地的处分权利……被告碧岭股份公司保证被告罗华儒、朱宇军在签订本合同后对涉案土地享用充分的使用权，被告碧岭股份公司保证任何第三方对涉案土地无任何权属（所有权、使用权）争议。否则，被告碧岭股份公司将承担全部违约责任。5.合同期内，被告罗华儒、朱宇军使用涉案土地和在涉案土地上所投资建设的建筑物、机械设备和其他附着物享有使用、收益、继承、转让、出租、抵押、作价入股、使用权赠予等完全的充分的支配权利和处分权。6.本合同签订后，双方应信守合同。任何一方违约均需向受损失一方负责赔偿违约所引起的一切直接经济损失和预期利益等主要内容。其后，两原告通过案外人王有保的介绍，获知被告罗华儒、朱宇军有意想要转让涉案土地剩余租期的使用权。于是，两原告于2016年7月6日就两原告共同出资受让涉案土地用于驾校训练场事宜签订了一份《合作协议书》，该协议主要约定了：1.以原告陈定锋的名义与被告罗华儒、朱宇军洽谈受让涉案土地事宜并签订相关的转让协议；2.涉案土地的转让价款约350万元，由原告陈定锋负责支付给被告罗华儒、朱宇军。原告宝华驾驶员培训公司负责投资建设驾校训练所用的场地平整、出入道路及建设水泥硬底化设施等相关设施的建设费用约350万元；3.原告陈定锋与原告宝华驾驶员培训公司之间按照各占50%的份额进行投资，分配收益及债务等内容。原告陈定锋于2016年7月16日与被告罗华儒、朱宇军签订了一份《土地有偿使用合同权益转让协议》，该协议主要约定：1.被告罗华儒、朱宇军将其与被告碧岭股份公司签订的《土地有偿使用合同》的权利义务转让给原告陈定锋，涉案土地使用年限为35年（从2016年7月5日起至2051年12月28日止）；2.转让价款为350万元，分两期支付，第一期200万元在2016年7月18日前支付，第二期150万元在2016年7月22日前全部付清。3.被告罗华儒、朱宇军应在签订本协议并收到原告陈定锋支付的第一期转让款后的三日内向原告陈定锋移交与土地有关的证照、文件、资料等（包括被告罗华儒、被告朱宇军与被告碧岭股份公司签订的《土地有偿使用合同》的原件）。两原告在签订上述协议后，按约定向被告罗华儒、朱宇军付清了转让款350万元（其中，原告按照约定将被告罗华儒、朱宇军拖欠被告碧岭股份公司2009年至2016年期间的管理费48万元直接付给了被告碧岭股份公司）。之后，两被告向原告陈定锋出具了一份《收条》，载明共计收到原告陈定锋支付的转让款350万元。两原告受让涉案土地后，开始出资建设驾校训练场地，并于2016年11月5日建设完成。至2016年11月29日止，原告宝华驾驶员培训公司共向建设方付清了建设费用共计3429018元。但训练场地建成并投入使用了7个月后，坪山土地监察大队以两原告建设的驾校训练场侵占了国有土地为由，要求两原告自行拆除涉案土地上所建设的道路、办公室、水泥硬化设施等，清理并腾退涉案土地。随后，两原告在涉案土地上所建设的道路、办公室、水泥硬化设施被执法队以占有国有土地为由强行拆除，为此，造成两原告各项损失共计695.9018万元。事后，坪山土地监察大队向两原告出示了关于涉案土地于2005年12月被征为国有土地的材料，说明涉案土地的实际权利人是深圳市龙岗区坪山街道碧岭社区安田居民小组，而非被告碧岭股份公司。原告认为，涉案土地实际权利人系安田居民小组，但被告碧岭股份公司却于1998年与被告罗华儒、朱宇军签订了《土地有偿使用合同》，且长期收取管理费，最后又导致原告陈定锋与被告罗华儒、朱宇军签订了《土地有偿使用合同权益转让协议》。在原告陈定锋与被告罗华儒、朱宇军签订该份转让协议时，被告碧岭股份公司还出具了证明，证明被告碧岭股份公司于1998年12月28日将一块空地使用权有偿转让给被告罗华儒、朱宇军使用，现在被告罗华儒、朱宇军于2016年7月16日将此块土地的使用权转让给原告陈定锋，使用权限至2051年12月28日，同时还说地上所建铁皮房，不属于违法建筑。而且当原告陈定锋替被告罗华儒、朱宇军支付其拖欠的土地管理费时，被告碧岭股份公司还照收不误。由于三被告故意隐瞒真相，导致协议无法履行。故依法应由三被告承担缔约过失责任，赔偿两原告因此产生的损失，按照合同约定，损失包括直接经济损失和预期利益，两原告产生的直接经济损失为695.9018万元，预期利益损失为人民币826万元。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请判如所请。被告罗华儒、朱宇军未到庭，亦未提交书面答辩状及证据材料。被告碧岭股份公司答辩称，第一，答辩人并非本案适格被告。根据原告起诉的事实和理由，本案涉及四个法律关系，一是答辩人与被告罗华儒、朱宇军于1998年10月25日签订《土地有偿使用合同》形成的土地使用权出让关系，二是原告陈定锋与原告宝华驾驶员培训公司于2016年7月6日签订的《合作协议书》形成的合伙关系，三是被告罗华儒、朱宇军与原告陈定锋于2016年7月16日签订《土地有偿使用合同权益转让协议》形成的土地使用权转让关系，四是原告诉请的所建设的道路、办公室、水泥硬化设施于2017年7月被规划土地监察部门强行拆除形成的行政拆除关系。本案是在原告陈定锋与被告罗华儒、朱宇军履行《土地有偿使用合同权益转让协议》过程中，因原告诉请所建设的道路、办公室水泥硬化设施被行政执法强行拆除而导致合同履行不能，原告应当根据合同法第一百二十一条的规定向合同相对人被告罗华儒、朱宇军主张权利，答辩人并非原告与被告罗华儒、朱宇军合同关系的当事人，与原告没有权利义务法律关系。根据合同相对性原则，答辩人不是本案适格被告。原告将答辩人列为共同被告并要求答辩人承担缔约过失责任，缺乏事实和法律依据。第二，本案不属于缔约过失责任的法定情形，不符合缔约过失责任的法律特征和构成要件。原告与被告罗华儒、朱宇军于2016年7月16日签订的《土地有偿使用合同权益转让协议》已实际履行，原告已向罗华儒、朱宇军支付转让价款，罗华儒、朱宇军已向原告交付土地。据此，本案并非合同未成立、合同成立但已被宣告无效或被撤销的情形，不符合缔约过失责任的法律特征和构成要件。第三，原告与被告罗华儒、朱宇军之间的合同效力争议以及拆除行为的合法性问题是审理本案的先决条件。根据原告在本案中提出的诉讼请求，归纳起来，实际上就是返还财产和赔偿损失，上述诉讼请求涉及合同无效或被撤销、合同有效但依法解除或者继续履行，行政拆除行为违法赔偿情形，其中合同无效或被撤销、合同有效但依法解除属于合同效力争议，行政拆除行为违法涉及行政赔偿，因此合同效力和行政拆除行为的合法性问题是审理本案的先决条件。原告在本案中既未请求确认合同效力，亦无解除合同的意思表示，且未就行政拆除行为合法性申请行政复议或提起行政诉讼情况下，直接诉请返还财产和赔偿损失，缺乏事实依据。第四，原告诉请所建设的道路、办公室、水泥硬化设施被规划土地监察部门强行拆除，以及拆除原因是侵占国有土地抑或违法建设，原告并未提供行政拆除法律的文书予以证明。不排除原告系因未依法办理报批报建手续，违法进行建设导致拆除，如果是原告违法建设行为导致拆除，完全系原告自身原因造成，原告应当自行承担违法建设的法律责任和法律后果，并自行承担由此造成的一切经济损失。综上所述，原告对答辩人提出的各项诉讼请求均不能成立，答辩人恳请法院查明事实，依法予以驳回。经审理查明，1998年10月25日被告罗华儒、朱宇军（乙方）与被告碧岭股份公司（甲方）签订了一份《土地有偿使用合同》，该合同主要约定了以下内容：1.甲方将位于碧岭村“大坪”一幅土地，面积约1万平方米（南侧高压线下面之土地无偿提供给乙方作为绿化及堆料使用）的使用权有偿出让给乙方。2.甲方保证乙方对涉案土地的有偿使用期限为53年，自1998年12月28日起至2051年12月28日止。3.乙方向甲方支付土地使用补偿费90万元及按月支付村民土地管理费。4.甲方应协助乙方办理国土转让手续，而产生的费用由乙方支付。5.甲方确保在签订合同时对涉案土地的处分权利，保证被告罗华儒、朱宇军在签订本合同后对涉案土地享用充分的使用权，保证任何第三方对涉案土地无任何权属（所有权、使用权）争议。否则，甲方将承担全部违约责任。6.合同期内，乙方使用涉案土地和在涉案土地上所投资建设的建筑物、机械设备和其他附着物享有使用、收益、继承、转让、出租、抵押、作价入股、使用权赠予等完全的充分的支配权利和处分权。7.甲方应协助乙方在办理开发、投资立项、报建、道路与水电通达、生产、经营或乙方自主行使第六条规定的处分权过程中的一切证明文件与手续。乙方在开发、投资使用该土地过程中，如需办理土地登记、建筑物及附属物的产权登记，甲方有义务协助乙方办理相关手续。8.乙方在本合同土地使用权限内，如遇国家及有关部门征用该土地时，甲方有义务协助乙方办理有关补偿手续，所有征用费用、安置费用及其他各种补偿费归乙方所有，甲方应予协助乙方获得应得的补偿。9.乙方使用期满，该土地上的建筑物、附着物归甲方所有；其动产归乙方处理，期满后一个月内处理完毕。如一方需继续使用，乙方有对该土地的优先承租权并按当时价格降低20%租给乙方使用。10.本合同签订后，任何一方违约均需向受损失一方负责赔偿违约所引起的一切直接经济损失和预期利益等主要内容。2016年7月16日原告陈定锋与被告罗华儒、朱宇军签订了一份《土地有偿使用合同权益转让协议》，该协议主要约定：1.被告罗华儒、朱宇军将其与被告碧岭股份公司签订的《土地有偿使用合同》的权利义务转让给原告陈定锋，涉案土地使用年限为35年（从2016年7月5日起至2051年12月28日止）；2.转让价款为350万元，分两期支付，第一期200万元在2016年7月18日前支付，第二期150万元在2016年7月22日前全部付清。3.被告罗华儒、朱宇军应在签订本协议并收到原告陈定锋支付的第一期转让款后的三日内向原告陈定锋移交与土地有关的证照、文件、资料等（包括被告罗华儒、被告朱宇军与被告碧岭股份公司签订的《土地有偿使用合同》的原件）。后原告陈定锋于2016年7月18日支付给被告罗华儒140万元；委托杨雪云分别于2016年6月23日向碧岭股份公司转账48万元、于2016年8月26日向被告罗华儒转账支付95万元；委托廖锦辉分别于2016年6月24日向被告罗华儒转账10万元，于2016年8月8日向被告罗华儒指定的收款人钟思思的账户转账50万元。以上款项合计共343万元。原告提交的由介绍人王有保于2016年8月8日出具的《收据》记载：“兹收到深圳市坪山碧岭钓鱼场大坪地中介费7万元”。至此，原告依约履行了支付的义务。被告罗华儒也分别于2016年8月8日出具《收条》记载已收50万元的定金，被告罗华儒、被告朱宇军2016年8月26日出具《收条》证实已收到转让款350万元。后，因变更水电缴费账户的需要，深圳市坪山新区坪山办事处碧岭社区工作站出具《证明》，该份《证明》内容记载：“兹证明碧岭社区大坪（现超群路15号对面）一块空地使用权，由本社区于1998年12月28日有偿转让给罗华儒、朱宇军使用。现罗华儒、朱宇军于2016年7月16日将此块地使用权转让给陈定锋使用至2051年12月28日，地上所建铁皮房，不属于违法建筑，因管理需要，现申请将用水、用电账户变更为陈定锋。”2016年7月6日，原告陈定锋与原告宝华驾驶员培训公司订立了一份《合作协议书》，约定以陈定锋名义受让涉案土地取得土地的剩余年限使用权后，双方共同投资（各自占50%，转让价款350万元由陈定锋支付，建设驾校费用约350万元由宝华驾驶员培训公司承担，后续经营所需的其他投资由双方各承担50%）建设用于驾校训练场的场所。原告提交《施工合同》、《结算清单》、付款申请书和收据，主张两原告共计投入资金3429018元用于建设驾校培训场。但经核实，原告向法庭提交的付款申请书及网上银行电子回单、收条总数为850000元，法庭责令被告限期提交其他部分款项的支付凭证，但截至裁判时止，均未能提交。且上述850000元中，仅有540000元付款申请书与网上银行电子回单能一一对应，其他部分，付款申请书中虽同样载明系“转账付讫”，但并未经银行转账，而是由案外施工人出具收条，此举相互矛盾，与常理相悖，经法庭责令补充提交仍未果，故对该部分款项不予以采信，本院仅采信540000元。另，原告称训练场建成投入使用7个月后，坪山土地监察大队以建设的驾校训练场侵占了国有土地为由，要求两原告自行拆除涉案土地上所建设的道路、办公室、水泥硬化设施等，清理并腾退。对此，原告提供了三份现场照片对停车场被拆除状况予以证明。另查，根据2005年12月20日深圳市龙岗区城市化转地领导小组文件﹝2005﹞G393号《关于坪山街道办事处补偿方案的批复》和2005年12月31日《深圳市龙岗区城市化转地适当补偿协议书》[深龙（坪山）转补协字（2005）第0078号]载明：位于深圳市龙岗区碧岭（地段），地块编号GPS11-005,面积为79.521亩（53014平方米）城市化转为国有土地。被补偿人为深圳市龙岗区坪山街道碧岭社区安田居民小组，合计补偿1337727元。2006年，安田居民小组的承继主体安田经济合作社与坪山街道碧岭社区居委会订立协议书，载明：城市化转地过程中，碧岭范围地块005号，面积79.512亩。转地补偿款126.1577万元。转地补偿款已转入安田经济合作社账户，因历史遗留原因，005块地实属居委会所有，经协商一致，同意将到账转地款划归碧岭居委会。两原告主张涉案土地处于该块宗地范围内。本院认为，被告罗华儒、朱宇军拒不到庭应诉，应视为放弃其相应的诉讼权利，本院依法缺席判决。现有证据已查明，包括涉案土地在内的地块编号GPS11-005范围内的土地已于2005年12月征转为国家所有，并对土地的权利人进行了补偿。被告罗华儒、朱宇军在与被告碧岭股份公司签订《土地有偿使用合同》时即明知涉案土地应办理相关手续，且约定碧岭股份公司应协助办理国土转让手续，但直到与本案原告签订涉案《土地有偿使用合同权益转让协议》时止，仍未取得相关土地使用权证。根据法律规定，我国实行土地属权的法定登记制度，使用土地、转让、出租土地使用权必须进行登记。土地使用权证是用地者取得土地使用权的唯一合法凭证，取得土地使用权证的土地使用权人才享有将其使用权进行转让、出租等权利。涉案土地因已被政府征转为国有，在未经有批准权的人民政府批准，亦未办理出让手续的情况下，被告罗华儒、朱宇军仍与原告签订涉案合同，向原告收取土地转让款，违反了法律的强制性规定。根据《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告有权要求被告罗华儒、朱宇军返还已付款项并要求赔偿损失。考虑到合同期限较长和原告自认驾校建成后已实际使用7个月的事实，本院酌定被告罗华儒、朱宇军返还348万元已付款。合同无效，被告罗华儒、朱宇军具有重大过错。但在合同订立过程中，原告自身也疏于对涉案土地的性质及权属进行审查，没有尽到谨慎的注意义务，存在一定的过错。因本案，原告现有证据证实投资兴建驾校训练场支出540000元，因被政府土地监察执法部门依法强制拆除清理而导致合同目的不能实现，造成损失，因训练场已被拆除、清理，评估鉴定亦丧失条件，且原告亦未对建设成本及损失提出评估鉴定申请。本院综合考虑双方的过错程度及利益的平衡，也为维护社会诚信，酌定由被告罗华儒、朱宇军承担80%的过错责任，即432000元，由二原告自行承担20%的过错责任即108000元。原告主张预期利益损失826万元于法无据，本院不予支持。因不予支持此项诉请，故无对预期收益进行评估鉴定的必要。原告主张被告碧岭股份公司承担连带赔偿责任，根据合同的相对性，其主张无事实根据和法律依据，本院不予支持。原告向被告碧岭股份公司支付48万元的管理费仅为代被告罗华儒、朱宇军履行缴付义务，并不因此而与原告建立直接合同关系。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗华儒、朱宇军于本判决生效之日起十日内返还原告已付款项3480000元；二、被告罗华儒、朱宇军于本判决生效之日起十日内赔偿原告损失432000元；三、驳回原告陈定锋、深圳市宝华机动车驾驶员培训有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费113114元，由被告罗华儒、朱宇军承担29075元，原告承担84039元。公告费450元，由被告罗华儒、朱宇军承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  阳云其人民陪审员  潘名汉人民陪审员  杨超勋二〇一九年十一月十三日书 记 员  刘容峥