大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初8544号原告：大连怡合物业服务有限公司，统一社会信用代码9121020466921473X0，住所地大连市沙河口区香华街52号2单元6层2号。法定代表人：陈军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨永斌，男，1956年4月20日生，汉族，系该单位职员，住址大连市中山区。委托诉讼代理人：刘亚滨，系辽宁瑞石律师事务所律师。被告：李凤涛，男，1982年7月22日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连怡合物业服务有限公司与被告李凤涛物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连怡合物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘亚滨，被告李凤涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连怡合物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告立即支付拖欠物业费8,939.7元、滞纳金500元，两项合计共9,439.7元；2、请求诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年5月1日，大连市甘井子区加州洋房小区业主委员会（以下简称甲方）与大连怡合物业服务有限公司（以下简称乙方）签订《物业服务合同》一份，约定甲方委托乙方对坐落于大连市甘井子区加州洋房小区实行物业管理，管理服务费按双方协商的标准每季度10日前向业主收取，即按建筑面积每月每平方米1.2元，业主逾期不交纳物业服务费的按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。被告李凤涛系原告提供物业服务的小区业主，被告的房屋位于大连市甘井子区，建筑面积99.33平方米。但被告自2013年1月1日起至2019年3月31日止未交纳物业服务费。综上，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法判决如诉。被告李凤涛辩称，不同意原告诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，对拖欠物业费的期间、房屋面积、物业费的计算数额及计算方式没有异议。从2010年开始，被告住房的两个卧室漏雨，墙体、地板每年都在渗漏，之前也找原告聊过解决问题，但原告没有给确切的方法，2016年只处理了一半就不再处理了，两个卧室渗水的问题一直没有解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：1.2012年5月1日，大连市甘井子区加州洋房小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方委托给乙方对加州洋房小区实行物业管理，委托管理期限为五年，自2012年5月1日起至2017年4月30日止；管理服务费按双方协商的标准每季度10日前向物业产权人、使用人收取，即高层住宅每月每平方米1.2元（该价格含电梯费及二次水泵水费用）；业主逾期不交纳物业管理费的，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳滞纳金。2.2018年12月7日，大连市甘井子区中华路街道办事处出具证明，载明：“大连市甘井子区加州洋房小区业主委员会与大连怡和物业有限公司于2012年5月1日双方签订的物业委托管理合同（合同期限自2012年5月1日起至2017年4月30日止）已经届满，因加州洋房小区业主委员会也已到届，为了确保加州洋房小区广大业主生活秩序不受影响，大连怡合物业服务有限公司继续为加州洋房小区广大业主提供物业管理服务。”3．被告李凤涛系原告提供物业服务小区的业主，被告的房屋位于大连市甘井子区，房屋建筑面积为99.33平方米。被告自2013年1月1日起至2019年3月31日止没有交纳物业费，拖欠物业费合计8,939.7元（1.2元/月/平×99.33平×75个月）。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，大连市甘井子区加州洋房业主委员会与原告签订的《物业服务合同》合法有效，虽然《物业服务合同》到期后因没有业主委员会导致没有续签，但原告依旧按照《物业服务合同》约定的内容继续为案涉小区提供物业服务合同，原告与小区业主之间形成了事实上的物业服务合同法律关系。原告为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。自2013年1月1日起至2019年3月31日止被告依约应交纳的物业服务费为8,939.7元，借故拖欠无理。故，本院对于原告要求被告给付拖欠的物业费8,939.7元的诉讼请求予以支持。关于原告主张滞纳金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。关于被告辩称房屋漏雨未维修好，不应交纳物业费的意见。本院认为，房屋漏雨主要是房屋质量存在问题，并非原告的物业服务直接造成，且在庭审中原告也承诺将启动维修基金对被告房屋进行维修。现被告以房屋漏雨拒交物业费，没有依据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李凤涛自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连怡合物业服务有限公司物业费8,939.7元（自2013年1月1日起至2019年3月31日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回原告大连怡合物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（原告已预交，简易程序已减半收取），由被告李凤涛负担。被告李凤涛负担部分，于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  李晓男二〇一九年十一月二十八日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。