苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初9245号原告：周晓欢，男，1989年2月18日生，汉族，住苏州市姑苏区。原告：陆晓英，女，1988年8月29日生，汉族，住苏州市吴中区委托诉讼代理人：周晓欢，男，系原告之夫。被告：王伟，男，1971年4月28日生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：李亚州，江苏姑苏律师事务所律师。被告：冯欢文，女，1969年11月19日生，汉族，住苏州市高新区。委托诉讼代理人：李亚州，江苏姑苏律师事务所律师。原告周晓欢、陆晓英诉被告王伟、冯欢文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，依法由审判员江福禄适用小额程序独任审理。本案于2019年9月26日公开开庭进行了审理，原告周晓欢亦被告陆晓英的委托诉讼代理人，被告王伟、冯欢文的委托诉讼代理人李亚州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周晓欢、陆晓英向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付房屋代收代缴费755.78元、房屋物业费2018.42元、锁芯更换费600元、房屋租金损失2596.67元、未缴水电费103.64元；2、判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年11月24日，原、被告签订《房屋买卖（居间）合同》，约定由原告购买被告位于苏州工业园区xx房屋，约定房屋交接时间为2019年5月31日，该房屋于2019年1月16日完成过户后，被告逾期未交付房屋，原告遂更换锁芯进入房屋，由此产生相关费用,且原告劝离原租户，造成原告租金损失，故原告诉至法院。被告王伟、冯欢文辩称：1、对房屋买卖合同无异议，双方于2019年1月16日已完成过户；2、合同签订时，被告已经将涉案房屋的所有费用结清，包括物业费、代缴代办费等费用，并将相关票据交给原告,原告出具亦出具收条，表明认可费用已结清，已交接房屋；5、关于锁芯更换的费用，不动产的产权变更以不动产登记为准，涉案房屋于2019年1月16日进行产权变更，原告即为该房屋的合法产权人，不需要更换锁芯，故原告自行更换锁芯的费用应由原告自行承担；5、关于房屋空置的租金损失，原告在接受房屋之后占有、处分、使用收益的权利已经归原告所有，故空置房屋造成的租金损失，也应由原告自行承担。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：2018年原告周晓欢（乙方/买受人）与被告王伟、马欢文（出售方/甲方），案外人苏州晨光房地产经纪有限公司（居间方/丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》（编号：xx）一份，合同约定：甲方向乙方出售其名下苏州工业园区xx，不动产权证号xx，所有权人王伟、冯欢文；双方确认房屋家电家具全留，成交价202万元；乙方于2018年11月24日前支付甲方定金10万元，乙方于办理资金托管当日将房款150万元存入资金托管银行账户，定金部分由甲方与乙方办理资金托管当日一并存入上述账户；甲乙双方于资金托管当日办理过户手续；甲乙双方于2018年12月31日前向丙方提供合法证件和资料，同时办理网签资金托管；甲方承诺于2019年5月31日交接该房屋，同时将该房屋钥匙交于乙方；其他约定事项中约定：“此房屋无户口并且学位未用，甲乙双方约定于2019年1月20日前把甲方银行贷款结清，甲方确认目前租约合同不超过两年，并于2019年5月31日完成租约交接，租金收益2019年5月31日以后归乙方，若甲方银行贷款无法结清，导致交易延迟，乙方无责，若有尾款于过户当天付清给甲方。”原告依约支付款项后，双方于2019年1月16日完成涉案房屋的过户手续，同日原告确认收到被告涉案房屋住宅使用说明书和住宅质量保证书。2019年6月1日，原告自新更换该房产大门锁芯并进入该房屋。另查明，原告周晓欢、陆晓英于2012年10月16日登记结婚。苏州工业园区xx于2019年1月16日变更所有权人为周晓欢、陆晓英。上述事实，有原告提供的房屋买卖人（居间）合同、结婚证、所有权证书，被告提供的微信聊天记录、收条，以及当事人当庭陈述予以证实，本院予以确认。本案的争议焦点：1、案涉房屋被告是否交接给原告，何时交接，交接前后的费用由何人承担；2、锁芯更换费用是否系合同履行过程当中的必要支出费用，应由何方负担；3、租金损失有无约定，应由何方负担。关于争议焦点1：原告认为，根据合同约定被告应于2019年5月31日向原告交接房屋，但被告未如期交接，故原告于2019年6月1自行更换锁芯进入房屋，故其取得房屋时间为2019年6月1日。因被告原因致使原租客中止租约，涉案房屋于2019年6月1日至2019年6月11日空置，故被告应支付截至2019年6月11日的代收代缴费、物业费、水电费和租金损失，且应支付锁芯更换费600元。原告提供的证据为：（1）物业费发票一张，证明原告支付2019年1月1日至2019年6月30日的物业费2149.80元。（2）代收代缴费收款收据一张，证明原告支付2018年10月1日至2018年12月31日的代收代缴费270.40元和2019年1月1月至2019年6月30日的代收代缴费516.97元。（3）耶鲁售后服务跟踪单和支付凭证一份，证实2019年6月1日原告为更换涉案房屋的锁芯支付费用600元。（4）账单详情一份，证明2019年6月9日原告支付电费90元、水费13.64元，合计106.64元。（5）房屋网站同类房屋租金截图一份，证明同类房屋租金价格，证明空置期间的租金损失。被告认为，原告于2019年1月16日在房地产交易中心书写收条一张，说明被告已于当日向原告交付房屋。对于原告举证的票据的真实均无异议，但认为上述费用均应由原告自行承担，而且锁芯更换并非履行合同的必要支出，租客是否续租是租客的意愿和权利，房屋空置与被告无关，不应由被告承担该损失。被告提供的证据：（1）双方聊天记录以及被告与中介的聊天记录，证明涉案房屋以202万成交，原告同意将2019年5月31日前的租金收入归被告所有，因此该阶段的费用支出应由原告自行承担。（2）交接收条一份，证明原告于2019年1月16日签收住宅使用说明书和住宅质量保证书，被告已完成交接，且被告已结清所有费用。经查证，合同约定的房屋交接时间为2019年5月31日，从聊天记录看原告未同意变更房屋的交接时间，故双方未达成变更房屋交接时间的合意，应按合同约定的时间进行房屋交接。聊天记录表明如被告逾期不履行交接义务，原告将自行更换锁芯进入房屋，与其后原告更换锁芯的行为相印证。关于原告在2019年1月16日向被告出具的收条，仅能证实原告收取住宅使用说明书和住宅质量保证书的行为，不能证明被告结清费用交付房屋。故涉案房屋的交付时间应以原告更换锁芯进入房屋并实际掌握房屋为准，即2019年6月1日，故之前的费用应由被告负担，之后的费用应由原告负担。经本院核算2019年6月1日前被告应支付代收代缴费701.21元、物业费1791.5元。关于水电费部分，原告主张的103.64元缴费时间为2019年6月9日，但水电费缴付时间为单月23日至次月2日，且原告陈述6月1日原租户已退租，故该103.64元均应由被告负担。关于争议焦点2：原告认为被告未按合同约定办理房屋交接，致使其更换锁芯进入涉案房屋，由此产生的费用属于履行合同支出的必要费用，应由被告负担。被告认为在2019年5月31日前被告即要求房屋交接，但原告不同意，故该费用不属于履行合同支出的必要费用，应由原告自行负担。经查证，被告确于2019年5月31日前表明要求提前交接房屋，但原告未表明同意，故仍应按合同约定的时间进行房屋交接。被告未提供证据证实其在2019年5月31日以意思表示或实际行为表明要求与原告进行房屋交接，故原告于次日自行更换锁芯进入房屋，系原告为履行合同的自力救济行为，支出的费用应由违约方负担。在双方的聊天记录里，原告表示如被告不交接房屋，其将更换锁芯自行进行入。原告于2019年6月1日支付锁芯费用600元，耶鲁售后服务跟踪单载明客户姓名周晓欢，地址紫金东方，处理方式更换钥匙，维修金额600元，该费用数额不大，无进行价格鉴定必要，且与当前实际支付水平相当，本院酌定该部分损失数额为600元，该费用由被告负担。关于争议焦点3：原告认为其虽于2019年6月1日掌握涉案房屋，但因被告原因致使原租客中止租约，使该房屋于2019年6月1日至2019年6月11日空置，按照同类房屋的租金收入此期间产生的租金损失应由被告负担。被告认为租客是否续租是其自由意志和权利，租客退租与被告无关，空置期间的租金损失应由原告自行承担。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现原告无证据证明因被告行为造成原租客中止租约。故原告的该主张，无证据支持，该损失应由原告自行承担。综上，本院认为,依法成立的合同关系受法律保护。原、被告间就苏州工业园区xx的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人真实意思表示,上述合同并无违反法律、行政法规强制性规定的情形,应被认定有效。依法成立的合同对双方当事人都具有约束力,双方当事人均应诚信履行合同义务。合同约定房屋交接时间为2019年5月31日，且双方未达成变更交接时间的合意，故被告应于当日向原告交接房屋，被告未按约履行该义务，构成违约，原告有权自力救济更换锁芯从而实际掌握房屋，故在2019年6月1日之前房屋使用期间发生的费用均应由被告承担，原告有权要求被告支付代收代缴费701.21元、物业费1791.5元、水电费103.64元，合计2596.35元。原告更换锁芯支出的费用系履行合同的必要支出，亦应由违约方负担，故原告有权要求被告支付锁芯更换费用600元。关于原告要求被告支付房屋空置期间的租金损失，无合同依据，亦无证据支持，本院碍难支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、被告王伟、冯欢文应于本判决生效之日起十日内支付原告周晓欢、陆晓英代收代缴费701.21元、物业费1791.5元、水电费103.64元、锁芯更换费600元，合计3196.35元；二、驳回原告周晓欢、陆晓英的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告周晓欢、陆晓英负担13元，由被告王伟、冯欢文负担12元（被告应负担之款项已由原告预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付原告）。本判决为终审判决。审 判 员 江福禄二〇一九年十一月十五日法官助理 费美娟书 记 员 杨钰婷