江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0804民初7037号原告（反诉被告）：淮安市广通汽车销售服务有限公司，住所地淮安市淮阴区钱江路88号。法定代表人：管顺兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾殿彪，淮安市淮阴区方正法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：淮安市速翔汽车销售有限公司，住所地淮安市淮阴区钱江路88号。法定代表人：李小明，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱剑，江苏凯仕曼律师事务所律师。原告（反诉被告）淮安市广通汽车销售服务有限公司（以下简称广通公司）与淮安市速翔汽车销售有限公司（以下简称速翔公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月25日立案后，依法适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告广通公司法定代表人管顺兵及委托诉讼代理人顾殿彪、被告速翔公司法定代表人李小明及委托诉讼代理人朱剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广通公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告损失暂计80万元（后变更为1570961.67元）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年6月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于淮阴区的房屋从事汽车销售及售后维修。2018年11月26日，被告租赁使用的维修车间失火，造成原告出租给被告的租赁物及周边财产不同程度的毁损，给原告多方面造成损失。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请予支持。被告速翔公司辩称：本案中原告的诉请不应得到法院支持，理由如下：一、被告对火灾的发生不存在过错，火灾的发生和被告行为之间无因果关系。根据侵权责任法规定，行为因过错直接导致火灾发生或蔓延，行为人才应当承担侵权责任，即相应的赔偿责任。本案中，被告对火灾的发生并无过错，和火灾的发生也无因果关系。1、被告承租原告的房屋，根据双方租赁合同约定，被告承租的房屋由原告进行建设和改造，实际操作中，也均由原告自行对出租房屋进行了改造建设，电路由原告进行铺设，被告并未改动过起火区域的电路。2、本次火灾的起火点位于被告承租房屋的维修车间洗车区西南角靠近漆房处，当日，在工作区域被告虽然使用了电器干磨机和洗车机，但电器均已关闭，电器插排在火灾中表面基本完好，可以排除系被告使用电器导致火灾发生。3、根据淮阴区消防大队出具的火灾事故认定书，认定该次火灾起火原因为排除雷击，不排除电气线路故障引燃可燃物所致，被告承租的房屋线路系原告自行铺设，被告并未改动过线路。二、原告对火灾发生具有过错。原告作为房屋出租方，其应该履行相应的安全管理和注意义务，其作为房屋管理人和所有人，对起火房屋具有消除火灾隐患、保障房屋安全的管理责任，以避免造成人身及财产损害，而本案中原告并未尽到管理义务：1、原告出租给被告的房屋并未设立完备的消防设施和器材，原告将未经消防验收合格的房屋出租给承租人用于经营，原告未提供符合法律规定的租赁物给被告使用。2、原告自行改造和搭建的涉案房屋，使用材料简陋，用的全部是从其他地方拆卸下来的旧的彩钢瓦，这些材料并无防火功能，系易燃材料，耐火等级低，一旦起火，会导致火势蔓延迅速。3、原告违反建设工程规划，擅自在其建设用地内四处搭建房屋，将消防通道完全堵死，导致火灾发生时，消防车无法通过通道进行救援，只能由消防人员进入起火点，直接造成了被告财产损失80多万元。三、原告诉请过高，且原告并未提供证据证明其损失。原告诉讼请求里要求被告承担的赔偿责任为80余万元，原告此次火灾损失远远低于80万元，且原告对此并未提供任何证据，也未明确具体损失项目，故原告诉请并无证据证明。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。反诉原告速翔公司向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告赔偿反诉原告损失暂计823765.13元及利息（自2018年11月27日起至实际付清款项日止，以需要承担的赔偿款项为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、判决反诉被告支付公证证费2600元；3、判决反诉诉讼费、鉴定费用由反诉被告全部承担。事实和理由：2015年11月10日，双方签订房屋租赁合同一份，约定反诉原告租赁反诉被告位于淮阴区的房屋，租赁时间从2015年12月1日至2020年11月30日止。2017年6月，因反诉被告自己原因需收回部分租赁房屋，经广通公司提议，速翔公司承租的原有房屋部分被广通公司收回改做他用，双方在2017年6月5日，重新签订了房屋租赁合同，合同中对原告租赁房屋范围进行了变更，广通公司自行替速翔公司加盖了违建的简易房屋供速翔公司承租使用。2018年11月26日，速翔公司承租的维修车间洗车区西南靠近漆房处着火，此次着火，给速翔公司造成了直接财产损失823765.13元。该场火灾经淮安市公安消防支队淮阴区大队出具的火灾事故认定书认定，起火原因排除雷击，不排除电气线路故障。速翔公司承租的房屋原始线路均是广通公司铺设，速翔公司并未改动过起火区域的电气线路。速翔公司认为，广通公司作为房屋出租人，擅自改造建设出租房屋，将未经消防验收合格的房屋出租给速翔公司使用，没有尽到房屋所有权人应有的安全管理义务，此次起火原因系广通公司造成，故速翔公司要求广通公司赔偿速翔公司因此造成的损失和支出的费用。综上，请求支持反诉请求。反诉被告广通公司辩称，根据火灾事故认定书及速翔公司举证的火灾事故认定说明可见，案涉火灾为速翔公司的火灾事故，并非其他单位或者个人的火灾事故，反诉原告并无证据推翻上述认定，也无证据证明该火灾的发生是他人造成的，所以火灾事故中任何一方损失均应由反诉原告承担。综上，请求驳回其反诉请求。本院经审理认定事实如下：被告速翔公司自2014年5月起，开始租用原告广通公司位于淮阴区的部分厂房用于经营汽车销售及售后等服务。后因租赁使用房屋范围调整，原、被告双方于2017年6月5日重新签订房屋租赁合同一份，约定广通公司将原租赁场地及速翔公司维修通道东侧至广通公司展厅隔断部分含二楼一并租于速翔公司使用，速翔公司将原配件房（含配件房）以南部分退还于广通公司使用，双方共用维修通道。合同第3.1条约定，广通公司对租赁房屋（含水、电）、场地按双方约定改造好交付：广通公司在北边维修车间西侧，由最南至最北侧建设2层并在南侧一楼建设一个维修接待室，广通公司按照速翔公司要求进行装修及改造，供速翔公司做客户休息室和配件仓库使用，改造费用由广通公司承担。新的接待室与楼上客户休息室铺地砖和吊顶及水电由速翔公司施工，中间通道改造为展厅，通道南侧及广通公司原四轮定位处改造为速翔公司钣金车间都由速翔公司自己改造。双方还对租金、租赁期限以及各自的权利义务等进行了约定。2018年11月26日23时左右，被告速翔公司租赁使用的维修车间起火，经公安消防部门认定，起火原因排除雷击、不排除电气线路故障。该起火灾给原、被告双方均造成较大财产损失，此后，双方就损失赔偿问题协商未果，原告遂于2018年12月25日诉至本院，被告速翔公司亦在法律规定期限内提起反诉。在本案审理过程中，为确定双方各自的损失数额，经双方当事人申请，本院依法委托有资质的鉴定机构对双方的财产损失进行司法鉴定。根据本院委托，南京东南建设工程安全鉴定有限公司于2019年5月21日就广通公司维修车间等房屋火灾受损程度及修复方案出具鉴定报告。据此，江苏华建工程项目管理咨询有限公司于2019年6月28日出具工作造价鉴定意见书，鉴定结果为：本项目含税工程造价为1019897.67元，本造价中不含因本次火灾导致的强弱电工程、给排水工程、消防工程、智能化工程等修复费用，上述项目为后续修复工程中必须发生的，修复方案暂不确定，但费用必不可少，根据目前市场水平估算在20万元至30万元之间。2019年8月13日，淮安新元资产评估事务所出具资产评估报告，评估结论为：广通公司因火灾造成的汽车配件等物品损失的评估价值为172464元。对上述鉴定意见，原告广通公司质证无异议。被告速翔公司质证意见为：对房屋修复方案的鉴定报告没有异议，但该鉴定报告中将广通公司的违建和扩建也列在修复方案，本次受损最严重的地也就是着火点处是后期扩建区域，不在合法规划范围内，维修车间及办公用房夹层没有建设许可证。对工程造价鉴定意见书形式上真实性没有异议，但对内容有异议：修复项目上，因广通公司夹层一至夹层四属于后期扩建区域，此部分不应进行修复，对轻钢扩建不应修复，对展示厅二层为后加盖，该部分不应修复，对办公楼及其他，不应予以修复；鉴定报告中规费和税金不应由我方承担，因此次火灾是一场事故，并不是我方引起的，我方也是受害者，对鉴定报告中提到的后续修复工程可能发生的费用，我方不予认可，费用预测数字没有经过专业的评定和评估，请求不予采纳。对于资产评估报告真实性予以认可，但我方认为评估价格高于市场价格，且配件有残余价值，鉴定报告中没有扣除残值。对此，本院认为，在认定具体损失时应当考虑的是火灾造成的直接损失，原告及鉴定机构根据案涉出租房屋原结构及现状作出修复方案及相应的造价评估并无不当，至于原房屋中是否存在违建及违法扩建，应由行政职能部门进行认定并作出处罚，因此，对于被告速翔公司的质证意见，本院不予采纳，上述鉴定意见应当作为确定广通公司损失的依据。另外，关于强弱电工程、给排水工程、消防工程、智能化工程等既然为后续修复工程中必须发生、费用必不可少的项目，且鉴定机构也根据当前市场水平作出了预估，为了减少诉累，也为了节约司法资源，对该部分损失在本案中应一并予以处理，本院根据鉴定意见，确定该部分费用为24万元。综上，原告广通公司在本次火灾中造成的财产损失为1432361.67元，连同审理中发生的鉴定费用78600元，合计为1510961.67元。2019年8月13日，淮安新元资产评估事务所出具淮新元资评字（2019）第54号资产评估报告，评估结论为：速翔公司申报的因火灾造成的财产损失评估价值为824694.28元。经质证，速翔公司对此无异议。广通公司质证认为：对该报告形式上的真实性无异议，但该报告的评估对象及范围中的部分与本案没有关联性，具体为：1、序号5，四轮定位仪本来就进水是坏的；序号6，空调柜机，是一台TCL柜机，而不是二台，外机是烧坏的，内机是好的；2、序号1-1464北汽幻速备件无法确定被火烧坏了多少；3、序号1465-1605油漆及辅料易燃品，有一部分被被告拿到名爵4S店，还有一部分还在现场，评估报告直接全评估无依据，何况这些物品是易燃品也不可能在二层与备件混放在一起，也不可能有那么多；4、序号1682-1692、1715、1734-1945，这些备件不是被告北汽幻速销售车辆的备件，与本案无关；5、序号1721-1733、1946-1978，这些工具已经被对方拿走，仅有小部分在现场。综上，上述报告中应扣除26万元。对此，本院认为，广通公司认为有些机器原来就是坏的，对此并未能提交相应证据，认为有部分物品已被速翔公司提前拿到其他4S店，也未举证予以证明，鉴定机构在进行造价鉴定期间与双方一起对现场进行了勘察，对于已被烧毁无法勘察的库存配件结合经过公证的财务电脑结存数量进行认定，广通公司质证中所主张的扣减项目均为推测，并无充分证据予以证明，故对于其质证意见本院不予采纳，根据鉴定意见，本院确认反诉原告速翔公司在本次火灾中的直接损失为824694.28元，连同鉴定费用29400元，合计854094.28元。本院认为：根据消防部门的事故认定书，火灾发生地点为速翔公司维修车间靠近烤漆房处，原因不排除电器线路故障引燃可燃物导致。根据两被告2017年6月5日签订的租赁合同约定，发生火灾地点的水电均由被告速翔公司负责改造，速翔公司作为汽车销售维修企业，理应对自己的厂区加强管理，同时对承租房屋的水电改造应符合消防规范，对可燃物的存放也应符合消防要求，尽可能消除消防隐患。因此，对于本次火灾，应由被告速翔公司承担主要责任。广通公司作为房屋所有人及出租方，虽然其出租房屋时房屋已取得消防验收及备案手续，在2014年将房屋出租给被告速翔公司时房屋是符合消防规范的。2017年双方签订新的租赁合同时，双方也明确约定了被告广通公司负责改造的范围，但双方存在共同使用区域，在双方对于租赁房屋进行改造进，广通公司作为业主方，也应对被告速翔公司的改造行为及时进行管理及监督，其未尽到管理义务，因此对本次火灾事故亦应当承担部分责任。根据双方在事故中的过错程度，本院酌定速翔公司对广通公司的损失承担85%的赔偿责任，赔偿数额为1510961.67×85%=1284317元；对于速翔公司的损失，广通公司承担15%的赔偿责任，赔偿数额为854094.28×15%=128114元。速翔公司要求广通公司承担公证费及就所赔偿损失承担利息无法律依据，本院对此不予支持。本案经调解未果。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安市速翔汽车销售有限公司赔偿原告淮安市广通汽车销售服务有限公司损失1284317元；二、反诉被告淮安市广通汽车销售服务有限公司赔偿反诉原告淮安市速翔汽车销售有限公司损失128114元；上述款项，于本判决生效后三十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18939元，由原告淮安市广通汽车销售服务有限公司负担2580元，被告淮安市速翔汽车销售有限公司负担16359元。反诉案件受理费6019元，由反诉被告淮安市广通汽车销售服务有限公司负担1431元，由反诉原告淮安市速翔汽车销售有限公司负担4588元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号分别为：淮安市广通汽车销售服务有限公司6232636100126006728；淮安市速翔汽车销售有限公司6232636100126006710）。审 判 长  龚正军人民陪审员  杜正平人民陪审员  韩晓飞二〇一九年十一月二十八日书 记 员  孙亚伟