肇东市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1282民初3273号原告：余又梅，女，1963年9月30日出生，汉族，现住肇东市。诉讼委托代理人：胡志明，黑龙江君昌律师事务所律师。被告：张恒，男，1979年12月19日出生，汉族，现住肇东市。诉讼委托代理人：郭文福，黑龙江肇东市肇东镇法律服务所法律工作者。被告：李春艳，女，1981年5月7日出生，汉族，现住肇东市。被告：代波，男，1981年6月8日出生，汉族，现住肇东市。被告：代洪君，男，1954年1月18日出生，汉族，现住肇东市。原告余又梅与被告张恒、李春艳、代波、代洪君买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后,依法适用普通程序,于2019年11月20日公开开庭进行了审理,原告余又梅及其诉讼委托代理人胡志明,被告张恒及其诉讼委托代理人郭文福，被告代洪君到庭参加诉讼,被告李春艳、代波经合法传唤无正当理由缺席，本案现已审理终结。原告余又梅向本院提出诉讼请求：1.要求被告张恒、李春艳、代波给付购楼款205，000.00元，从2019年1月1日开始按照年利率6%计算利息至给付止，被告代洪君承担连带给付责任。2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告张恒和李春艳系夫妻关系。2018年3月11日，原告将自己所有的肇东市华庭盛景小区7号楼1单元402室卖给被告张恒和李春艳，价格255，000.00元，购楼时给付50，000.00元，尚有205，000.00元没有给付。联系人代波给原告出具的欠条，约定在2018年6月末给付50，000.00元，2018年末给付155，000.00元，到期后没有给付。2019年3月6日，被告代洪君又给原告出具担保书，自愿为代波承担保证责任。被告张恒、李春艳作为购楼人，对所欠购楼款应该承担给付责任。被告代波给原告出具欠据属于其自愿承担给付责任，应该与张恒、李春艳共同承担给付责任。被告代洪君为代波提供连带责任担保，应该与代波承担连带给付责任。张恒辩称，原告诉状所称的事实不符合事实真相,是错误的,被告张恒、李春艳夫妇所购买的楼房是与肇东市东庆房地产开发公司购买,与原告余又梅没有事实上的法律关系和法律上的因果关系,被告张恒、李春艳于2016年2017年委托代波购买楼房,先后给代波拿出290，000.00余元,代波于2018年3月11日领张恒去东庆房地产开发公司办理的购楼协议,并取得购楼收据,原告起诉被告张恒李春艳没有事实依据和法律依据,根据合同相对性原则原告无权向被告张恒、李春艳主张购楼款,被告张恒、李春艳也不欠原告的购楼款,张恒、李春艳不应成为本案被告的诉讼主体资格,应依法驳回原告要求对张恒、李春艳主张购楼款的诉讼请求;原告的诉讼请求其事实不清、证据不足;被告张恒、李春艳取得肇东市华庭盛景小区7号楼1单元402室的楼房属于善意取得;张恒、李春艳对该楼进行了装修、管理、实际占有和使用至今;张恒、李春艳与东庆公司签订的购楼协议和收据是通过合法程序取得,其协议合法有效应予以保护;原告主张被告张恒、李春艳给付其购楼款的诉求没有任何证据证明张恒、李春艳拖欠原告的购楼款,张恒、李春艳在购楼过程中已付的全款,并且在开发公司办理的手续,与原告无关。二被告张恒、李春艳与代波之间即不存在担保的事实,至于原告和代波及东庆公司之间是什么关系,与被告张恒、李春艳无关。代洪君辩称，被告怎么买的楼我不清楚,我没有在场,我也没有参与过,公司在什么地点我都不知道,担保我给签字了。被告李春艳、代波缺席未答辩，也未提交任何证据。视为放弃自己的诉讼权利。经审理查明，2016年9月1日，肇东市东庆房地产开发有限公司因拖欠原告工程款将肇东市华庭盛景小区7号楼1单元402室以292,083.00元价款抵顶给原告余又梅，双方签订了协议（内部），开具了收据。2018年3月11日，经被告代波介绍，原告将该楼出卖给被告张恒和李春艳，价格255，000.00元。当日原告余又梅和被告张恒、代波一同到东庆房地产开发有限公司，将2016年9月1日的楼房收据（2016年9月1日，DQA：0003730）和协议书（DQ.A：0001402号协议）交回，变更登记成张恒的楼房收据（2018年3月11日，DQA：0000179）和协议书（DQA：0002040），仍载明原价款292,083.00元。被告张恒交给原告余又梅首付房款50，000.00元，尚有205，000.00元没有给付。因原告和被告张恒不熟悉，被告代波出具了欠据一张。被告代波给原告出具的欠据载明：“余又梅现有坐落在肇东市××盛景小区××楼××单元××楼西门，建筑面积83平方米左右卖给购买人张恒所有，先期张恒付给余又梅伍万元，还欠购房款贰拾万零伍仟元。因张恒与余又梅不相识，因此，余又梅要求代波以自己名义给余又梅出具欠条。这样余又梅和代波协商，剩余的贰拾万伍仟元还款日期为2018年6月末还伍万元，2018年末还款壹拾伍万元。另外，在张恒向余又梅交纳第一笔购房款伍万元时，已将余又梅房票子改为张恒。特此说明”被告代波在欠据上签名，按印。原告认为没有写全商议的内容，又在主文最后补上“如余款未付清，不允许进户，十二月末付清”字样。张恒在场默认，但没有签名。2019年3月6日，被告代洪君又给原告出具担保书，自愿为代波承担保证责任。上述事实，有原告举出的楼房收据（2016年9月1日，DQA：0003730）和协议书（DQ.A：0001402号协议）、代波出具的欠条（原件）、肇东市东庆房地产开发有限公司证明1份、代洪君为代波担保的担保书1份、余又梅和张恒的通话录音1份、余又梅与代洪君通话录音1份，被告张恒举出的楼房收据（2018年3月11日，DQA：0000179号）和协议书（DQA：0002040号）（经核对在被告张恒手的原本）及其当事人当庭陈述证实并记录在卷，足以采信。本院认为，被告张恒、李春艳与原告余又梅房屋买卖合同关系成立.原告余又梅与被告张恒、李春梅之间的房屋买卖是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效；合法的债务应受法律保护。房屋已经交付、使用，剩余房款应当支付。原告将房屋于2018年3月11日以255，000.00元人民币出售给被告张恒和李春艳，当日张恒向原告支付50，000.00元人民币，在肇东市东庆房地产开发有限公司办理了投楼收据替换手续，开发公司收回余又梅原始收据，将购房人原告余又梅变更为购房人张恒，并开具了收据。对此，被告张恒均无异议，并承认房屋价款经口头协商确定为255，000.00元人民币。被告张恒虽然辩称给付50，000.00元人民币的行为属于给付房屋尾款及其另外支付了200，000.00元给被告代波，违背常理，且无证据证实，本院不予采信。对此，被告张恒可另案以不当得利向代波主张权利。综合分析被告代波出具欠据的行为，实质是作为张恒、李春艳购房行为的保证人，承担余款的保证责任。故其担保方式未约定或约定不明，应认定为承担连带责任保证人，代波对剩余购房款应承担连带给付责任。2019年3月6日由被告代洪君出具的担保书，应认定为被告代洪君为被告代波履行保证人义务而承担担保责任，被告代洪君也应对剩余房款承担连带给付责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第十六条（二）项、第十八条、第十九条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张恒、李春艳于本判决生效后七日内一次性给付原告余又梅购房款人民币205，000.00元，并支付违约金11，070.00元（年利率6%，2019年1月1日至2019年11月20日），合计216，070.00元人民币；被告代波、代洪君对上述款项承担连带给付责任。二、如逾期仍以205，000.00元为基数，年利率6%计算违约金，自2019年11月21日至其全部资金清偿完毕时止；被告代波、代洪君对上述款项承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,541.00元，由被告张恒、李春艳负担；被告代波、代洪君承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判长  李景春审判员  刘向东审判员  郭春山二〇一九年十一月二十日书记员  姚 威