济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初9114号原告：刘子枫，男，1992年5月19日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：张光明，山东里手律师事务所律师。委托诉讼代理人：张赟，山东里手律师事务所律师。被告：山东才高鑫源置业有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码913700006954218638。法定代表人：张海，总经理。委托诉讼代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。原告刘子枫与被告山东才高鑫源置业有限公司（以下简称才高公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘子枫的委托诉讼代理人张光明、张赟，被告才高公司的委托诉讼代理人黄梁林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘子枫向本院提出诉讼请求：1.判令被告才高公司协助原告刘子枫办理产权过户登记；2.判令被告才高公司支付逾期办证违约金（以原告刘子枫总房款1057229元为基数，自2016年4月19日起按日万分之一标准计算至起诉之日，共计131096.40元。）；3.判令被告才高公司支付原告刘子枫逾期办证违约金（以1057229元为基数，自起诉之日起按日万分之一标准计算至判决生效之日止）；4.本案诉讼费用、律师费等全部由被告才高公司承担。事实与理由：2013年初原告刘子枫与被告才高公司达成合意，约定原告刘子枫购买被告才高公司位于济南市历下区鑫源山庄7号楼2单元1002室房屋及地下室，房屋建筑面积144.62平方米，总价款964615元，储藏室建筑面积27.08平方米，总价款为92614元。原告刘子枫足额支付了全部购房款，被告才高公司并分别于2013年5月17日、2013年8月23日与原告刘子枫签订书面商品房买卖合同和补充协议，并向原告刘子枫出具了收款收据3张。于2014年4月18日交涉案房屋。双方签订的商品房买卖合同中第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”，该约定以原告刘子枫结清房款并缴纳办证资料及税、费作为被告才高公司履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，明显加重了原告刘子枫的责任，该商品房买卖合同属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式合同，上述条款的约定无效，被告才高公司于2014年4月18日交付涉案房屋，被告才高公司应当在房屋交付后的730日内，即2016年4月18日前将权属登记材料提交登记机关备案，然而被告才高公司截至2019年7月3日才办理了房地产综合验收备案证明，2019年9月末才通知原告刘子枫办证，已超过合同约定的期限，构成违约。被告才高公司应当自2016年4月19日起，按照原告刘子枫已付房款的日万分之一向原告刘子枫支付违约金。此外，双方签订的补充协议第13条明确约定败诉方承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费。原告刘子枫为实现涉案债权支出律师代理费5000元应由被告才高公司承担。被告才高公司辩称，一、被答辩人要求支付逾期办证违约金的诉讼请求，毫无事实和法律依据，与理不符，应依法驳回原告刘子枫诉讼请求。1.本案所涉及争议房产系答辩人主要为解决单位驻济职工住房困难的初衷而建设，是当时环境条件下关爱职工生活的一项具体措施。本案所涉争议亦系单位内部的单位与职工之间内部事项，2.由于房地产政策变化等众多客观因素影响，致使出现了延迟办理备案的情形。但是，答辩人自始至终也在积极办理相关备案手续中，被答辩人作为该房屋建设项目的受益者，也应当对此理解。3.目前，被答辩人已经办理完毕产权登记手续，若被答辩人仍不能理解答辩人之初衷，继续采取诉讼等方式，则可能会影响广大购房者和全体业主的权利，也必将损害被答辩人的利益。退一步讲，截至目前，尚不具备合同约定的应当支付违约金的条件，原告刘子枫的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回原告刘子枫的全部诉讼请求。根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形），并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税费后730日个工作日内答辩人将相关资料报产权登记机关备案。但是，截至目前，被答辩人尚未履行完毕结清房款、交清办证全部资料及税费的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，被答辩人系先履行义务一方，在其未履行时，答辩人有权拒绝履行。因此，被答辩人要求支付违约金的诉讼请求毫无事实和法律依据。二、再退一步讲，被答辩人主张按照日万分之一的标准支付违约金过高，应予调整。1.《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。2.截止目前，本案所涉房屋增值较大，被答辩人并未迟延办证而受到损失。同时，被答辩人亦无证据可以证明存在因迟延办证而致使其利益受损的情形。因此，被答辩人应对逾期办证产生的具体损失数额予以举证，否则应当承担举证不能的法律责任。再退一步讲，被答辩人主张按照日万分之一的标准支付违约金过高，应当予以调整。四、再退一万步讲，被答辩人主张逾期办证违约金责任的诉讼请求，没有任何的合同依据，且已经超诉讼时效。1.根据房屋买卖合同第十五条及补充协议第五条的约定，特别是关于“取得”的解释，该约定系具备备案条件的约定。即涉案房屋应当具备办理房产登记备案的条件，并不是指原告刘子枫领取房产权属证书。况且，该合同并无办理产权登记证书的约定。目前，本案所涉房屋已经具备办证条件，符合买卖合同第十五条约定的具备办理房产登记备案的条件。2019年7月3日，本案所涉房屋已经办理完毕项目综合验收备案，即具备了合同要求的办理房产登记备案的条件。故，自2019年7月3日，答辩人已经完成了买卖合同第十五条约定的义务，被答辩人主张2019年7月3日之后的违约金，没有任何的事实和法律依据。2.根据2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第一款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。本案中，原告刘子枫于2019年7月18日向法院提起诉讼，并主张2016年4月17日之后的逾期办证违约金的诉讼请求，已经超过3年，故，原告刘子枫的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，应当依法判决驳回原告刘子枫的诉讼请求。综上所述，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法驳回，且已经超过诉讼时效。退一步讲，被答辩人并无证据证明其利益受有损失，故，应当支持答辩人不支付或少支付违约金的诉求。另，法律之外，尚存人情。人，亦应当存有感恩之心。答辩人认为，即使双方合同之中存在违约责任的相关约定，购房职工亦应本着友善、感恩、积极配合的态度处理该问题，避免出现矛盾。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月17日，原告刘子枫（买受人）与才高公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定原告刘子枫购买位于济南市历下区鑫源山庄小区3区7号楼2单元1002室房屋及地下室，房屋建筑面积144.62平方米，价款为964615元，地下室建筑面积27.08平方米，价款为92614元，两项价款合计1057229元。其中，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。同日，原告刘子枫与才高公司签订《补充协议》，《补充协议》第五条第三款约定，对于买卖合同第十五条“取得”的理解：此处的“取得”是指具备了办理房产登记备案的条件，并不是指买受人领取房产权属证书。关于合同履行过程中的争议解决，双方约定：若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用。2013年8月23日，被告才高公司为原告刘子枫出具收据三份，原告刘子枫已交清全部房款。2014年4月18日，被告才高公司交付涉案房屋。截至本案开庭审理之时，被告才高公司已于2019年7月3日已取得项目竣工综合验收备案证明。2019年8月5日办理完成房屋所有权登记。本院认为，涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。本案的争议焦点问题：被告才高公司应否支付逾期办证违约金，以及违约金是否过高。一、关于才高公司应否支付逾期办证违约金。本院认为，商品房买卖合同系买受人支付购房款，出卖人交付房屋并协助买受人办理房产转移登记的合同，因此协助办理房产转移登记系出卖人应尽的主要义务。买受人缴纳税、费及提交办证资料，系买受人为办理房产转移登记应向相关行政部门履行的义务，而不是买受人应当向出卖人履行的商品房屋买卖合同义务，出卖人向产权登记机关提交办理权属登记备案资料，不以买受人是否提交办证资料为前提。本案中，原告刘子枫与被告才高公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该约定以原告刘子枫结清房款并交纳办证资料及税、费作为被告才高公司履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，明显加重了原告刘子枫的责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重五对方责任，排除对方主要权利的，该约定无效。”涉案《商品房买卖合同》系才高公司提供的格式合同，上述约定无效。被告才高公司依据该条款主张享有先履行抗辩权，不能成立。才高公司于2014年4月18日将涉案房屋交付原告刘子枫，应当在房屋交付后的730日内，即2016年4月18日之前将权属登记资料提交登记机关备案，但被告才高公司直至2019年7月3日才取得综合验收备案证明，本院认为被告才高公司未在合同约定的办理期限内完成房屋初始备案登记，构成违约。因此，原告刘子枫有权要求被告才高公司支付违约金。原告刘子枫认可被告才高公司主张的涉案房屋已于2019年7月3日取得登记条件，才高公司提交竣工验收备案证明予以佐证。本院认为被告才高公司承担违约责任的截止日期为2019年7月3日。二、关于违约金是否过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，原告刘子枫有权根据合同约定要求才高公司按照日万分之一的标准支付逾期付款违约金，才高公司关于违约金过高的主张不能成立。本院以1057229元为基数，自2016年4月19日起计算至2019年7月3日止，共计1170天，按照日万分之一的标准计算，违约金共计123695.79元。刘子枫主张律师费5000元，并提交委托代理合同及律师费花费证明予以佐证，符合合同及法律规定，本院予以支持。被告才高公司辩称原告刘子枫所主张的请求已过诉讼时效，经审理该抗辩理由不符合法律规定，本院不予采信。综上，原告刘子枫的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘子枫逾期办证违约金123695.79元；二、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘子枫律师费5000元；三、驳回原告刘子枫的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2920元，减半收取1460元，由山东才高鑫源置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  张兴欣二〇一九年十一月二十七日书记员  罗文静