内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内05民终2117号上诉人(原审被告)：韩冰，男，1976年9月21日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：高劲松，内蒙古铭真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李淑华，女，1957年2月1日出生，汉族，通辽发电总厂退休职工，现住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：付国江，内蒙古典鉴律师事务所律师。原审被告:刘科华，男，1980年2月8日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区。原审被告:于洋，女，1983年4月6日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区。上诉人韩冰因与被上诉人李淑华申请执行人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2019）内0502民初3731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案，并依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人韩冰上诉请求：一、请求二审法院撤销通辽市科尔沁区人民法院作出的(2019)内0502民初3731号民事判决并依法改判;二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：因涉案房屋仍有贷款未结清抵押权未解除,而刘科华的哥哥刘科宇暂时无其他住所,刘科华在与上诉人协商后,上诉人同意暂将该涉案房屋租由刘科宇使用。因此在2014年6月5日,上诉人与刘科华签定房屋买卖合同后又于2014年6月8日与刘科宇妻子李秀萍签定了为期五年的房屋租赁合同,租赁期限自2014年6月8日起至2019年6月8日止,租赁期内承租人可在上诉人同意的前提下进行转租。自2014年6月8日起上诉人即对涉案房屋产生了占有使用收益处分的权利。涉案房屋租赁期间,刘科宇、李秀萍于2016年4月8日将该房屋转租给闫旭,租期为1年。2016年10月11日,涉案房屋抵押权注销。2016年10月12日,上诉人与刘科华到房产局查档办理过户,被房产局工作人员告知,涉案房屋因纳入拆迁范围内已经封户,无法办理过户手续,因此上诉人办理过户登记未果。2018年5月7日,刘科宇、李秀萍又将涉案房屋转租给张晓峰、孙丹丹居住。综上,上诉人自2014年6月5日起享有对该房屋的支配权,且该房屋也一直处于上诉人的占有使用当中。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,涉案房屋非因买受人即上诉人自身原因未能办理过户登记,上诉人对涉案房屋的权利完全能够排除人民法院的执行。被上诉人李淑华答辩称，上诉人提交的证据仅能证实上诉人与原审被告刘科华存在涉案房屋买卖合同关系，不能证实在执行阶段查封时已经合法占有该房产。上诉人在原审所主张的将房屋租赁给他人的事实证据之间相互矛盾。原审被告刘科华陈述称，这个事实是存在的，合同是属实的。房屋当时过不了户，因为是在拆迁范围之内。原审被告于洋未到庭发表陈述意见。一审法院认定的事实：原告李淑华与被告刘科华、于洋民间借贷纠纷一案，我院于2018年8月18日作出（2018）内0502执1362号执行裁定书，裁定查封被告刘科华名下的坐落于通辽市科尔沁区东郊三委、产权证号：×××、建筑面积41.27平方米的房屋。被告刘科华、韩冰自认于2014年被告刘科华向被告韩冰借款50多万元，于2015年被告刘科华与被告韩冰协商用涉案房屋抵顶借款30万元。2014年6月5日被告韩冰为被告刘科华出示收据一枚，载明内容为：人民币叁拾万元整￥300000.00，上款系今刘科华收到韩冰购房款，同日，被告刘科华与被告韩冰签订买卖协议书一份，买卖协议书内容为：因刘科华需要资金周转，向韩冰出售房产权和使用权，韩冰负责办理所有过户手续，一切房产费用由刘科华承担，该房屋建筑面积共计为：41.27平方米，房屋坐落于：通辽市科尔沁区东郊办事处六委，规划用途为住宅，总层数为1层，所在层为1层，共计一套；交易款金额为人民币（大写）叁拾万元整（￥300000.00元），交易以现金形式支付，韩冰于2014年6月5日将购房款一次性付给刘科华，刘科华有义务配合韩冰办理本次所有房屋买卖手续。原告认可涉案房屋2014年初就处于封户期。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产符合如下情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。被告韩冰作为买受人对登记在被告刘科华名下的不动产能够排除执行的情形必须具备在人民法院查封之前合法占有涉案房屋，由于被告韩冰未提交有效证据证明其在人民法院查封之前实际占有使用涉案房屋，不能排除人民法院对涉案房屋的强制执行，因此，原告李淑华提出的撤销科尔沁区人民法院（2019）内0502执异22号执行裁定书，许可原告李淑华对刘科华名下的坐落于通辽市科尔沁区东郊三委、产权证号：×××，建筑面积41.27平方米的房屋予以强制执行的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条一款的规定，判决如下：撤销科尔沁区人民法院（2019）内0502执异22号执行裁定书。许可原告李淑华对被告刘科华名下的坐落于通辽市科尔沁区东郊三委、产权证号：×××，建筑面积41.27平方米的房屋予以强制执行。案件受理费减半收取100.00元，由被告刘科华、于洋、韩冰负担。二审审理期间，双方当事人提交了以下新证据，本院组织双方当事人进行了质证，上诉人提交:第一组，1、上诉人与李秀萍签订的房屋租赁合同附件三页；2、房租收据，证明涉案房屋出租给刘科宇，刘科宇缴纳五年的房屋。证明刘科宇与李秀萍系夫妻关系。该房屋自2014年6月8日由证人李秀萍承租，租赁期为5年。第二组,租房合同一份。证明自2016年4月8日至2017年6月8日证人刘科宇在经过同意的情况下将房屋转租给案外人闫旭。第三组：1、上诉人韩冰与案外人孙丹丹的房屋租赁合同一份。2、东郊街道曙光社区证明一份。3、微信及银行转账记录三页。证明直至2019年8月30日该房屋由上诉人出租给案外人孙丹丹居住，自2014年6月8日以来涉案房屋一直由上诉人实际有权占有。截止到2018年8月18日人民法院查封该房产之前上诉人已就该房屋合法受让并实际占有。第四组：1、银行明细帐一份，证明韩冰向刘科华转账借款475000元，另现金35000元，共计出借给刘科华510000元。2、公司财务帐四页，证明刘科华向我借款510000元，其中500000元是公司的钱，另外10000元是我个人的钱。被上诉人质证认为，对于证据的三性均有异议。首先韩冰与李秀萍签署的房屋租赁合同，不是韩冰本人签字，其次在原审庭审质证中上诉人提交的合同不包含本次提交的附件，不能排除为了上诉而后来签订。对刘科宇转租给闫旭的合同有异议。闫旭的身份信息不完整，不能证明是合同载明的身份信息。孙丹丹的合同与本案没有关联性。社区证明仅有公章并无具体经办人签字证明不符合证据规则。对第四组证据，真实性无异议，关联性有异议，按照上诉人描述从2014年4月6日借给刘科华500000元，从明细中反映475000元，数额不符，不排除收取砍头利息的行为。公司财务账系上诉人自行书写的证据，没有经过会计师事务所审核。原审被告刘科华质证认为，对上诉人证据没有意见。本案经审查认为，第一组与第二组证据，能够证明上诉人于2014年6月8日至2019年6月8日将房屋出租给刘科宇与李秀萍夫妻的事实；第三组证据结合上诉人一审提交的证据能够证明上诉人将房屋出租给案外人孙丹丹使用，且承租人孙丹丹依照租房合同向上诉人通过微信支付的方式转账房租3700元，支付房租的时间与签订租房合同的时间符合日常的交易习惯，另与通辽市科尔沁区东郊办事处曙光社区居民委员会开具的证明相吻合。第四组真实性及和合法性及与本案的关联性予以认可。以上四组证明能够形成完整的证据链条，证明案件事实，本院予以采信。本案二审期间经审理查明，原审被告刘科华向上诉人韩冰借款51万元，2014年6月5日原审被告刘科华与上诉人韩冰签订房屋买卖协议书，约定韩冰以300000元取得原审被告刘科华所有的涉案房屋的所有权。即上诉人韩冰于2014年6月5日取得该房屋所有权。房屋所有权人韩冰于2014年6月8日将房屋出租给案外人刘科宇与李秀萍夫妻使用，又于2019年5月7日将房屋出租给案外人孙丹丹使用。2016年10月11日,涉案房屋抵押权注销。2016年10月12日，上诉人与刘科华到房产局办理过户被告知，因涉案房屋因纳入拆迁范围内已经封户,无法办理过户手续,因此上诉人办理过户登记至今未果。其他经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。六、解决纠纷的意见和理由本院认为，上诉人韩冰于人民法院查封之前即2018年8月18日前已经与涉案房屋前所有人刘科华签订合法有效的书面买卖合同，且已经支付全部价款，并实际占有使用该涉案房屋。另因涉案房屋因纳入拆迁范围内已经封户,故无法办理过户手续，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产符合如下情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。故上诉人韩冰作为买受人对登记在刘科华名下的不动产享有足以排除强制执行的民事权益，本院对上诉人的主张予以支持。综上，上诉人的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2019）内0502民初3731号民事判决；二、驳回被上诉人李淑华的诉讼请求。一审案件受理费减半收取100元、二审案件受理费100元，均有被上诉人李淑华负担。本判决为终审判决。审 判 长 师国亮审 判 员 韦青青审 判 员 张 雷二〇一九年十一月十九日法官助理 张 振书 记 员 王 楠