云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2019）云0181民初1237号原告：安宁博欣房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市安宁市太平街道政府办公楼。法定代表人：周明华，执行董事。委托诉讼代理人：王海娇，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：高升国，云南澜湄律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：张勇，男，1980年8月2日生，汉族，身份证住址：四川省资中县，现住址：云南省昆明市西山区。被告：张某，女，2009年6月24日生，汉族，身份证住址：云南省宣威市。法定代理人：张勇，系张某父亲。被告：刘光华，男，1954年11月16日生，汉族，住云南省宣威市。被告：俞次香，女，1961年9月11日生，汉族，住云南省宣威市。原告安宁博欣房地产开发有限公司（以下简称:博欣公司）与被告张勇、刘亚平商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，因刘亚平已于2017年12月29日死亡，本院根据博欣公司申请追加刘亚平的法定继承人张某、刘光华、俞次香作为本案的共同被告参加诉讼。本院依法适用普通程序于2019年11月18日公开开庭进行审理。原告博欣公司委托诉讼代理人王海娇、高升国，被告俞次香到庭参加诉讼，被告张勇、张某、刘光华经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告博欣公司向本院提出诉讼请求:1、判令解除原告与被告于2014年11月7日签订的《商品房购销合同》（合同编号：35-1905）及《合同补充协议》；2、判令被告承担违约金35028.7元（计算方式：合同总价款350287元×10%=35028.7）；3、判令被告赔偿原告代被告向交通银行股份有限公司昆明安宁支行偿还的款项237149.85元、执行费3294元等损失合计240443.85元及自2018年10月30日起至实际清偿之日止按同期银行贷款利率计算的利息（暂计算至2019年2月28日为3515.49元，240443.85元×121天×4.35%=3515.49元）；4、判令被告返还天籁郡小区·揽翠庭（I期）第35幢1905号房屋，协同原告办理解除商品房购销合同登记备案手续，并承担由此发生的各项费用；5、判令被告承担原告为实现债权而支出的律师费14000元；6、判令本案诉讼费、保全费、邮寄费、公告费等实现债权的费用由被告承担；以上6项涉及费用暂计算292988.04元；7、判令确认原告有权用被告实际支付的购房款直接抵消前6项诉讼请求的款项。事实和理由：2014年11月7日，原告与被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定被告购买原告开发的“天籁郡小区·揽翠庭（I期）”第35幢第19层1905号房。合同总价款为350287元，支付方式为被告首期支付总房款的31.48%及贷款尾数110287元，其余价款240000元向交通银行贷款支付。合同签订后，被告实际未足额支付首付款。2015年1月19日，原告、被告与交通银行股份有限公司昆明安宁支行（以下简称“交通银行”）签订《个人房产抵押贷款合同》，合同约定被告向交通银行借款240000元，用于购买商品房，借款期限自2015年2月4日至2030年2月4日。原告为被告上述借款提供阶段性连带责任保证。交通银行按照约定支付了借款。此后，由于被告未按《个人房产抵押贷款合同》的约定向交通银行偿还贷款，交通银行提起诉讼。云南省安宁市人民法院于2017年10月31日作出（2017）云0181民初2091号《民事判决书》，判令安宁博欣房地产开发有限公司对被告的上述债务承担连带清偿责任。安宁博欣房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告追偿。经交通银行申请执行，原告为被告向交通银行代偿了237149.85元及执行费3294元。根据原告与被告签订的《合同补充协议》第五条第（二）款第4项及第二十一条的约定，被告未按时向银行偿还贷款导致原告承担了保证责任，原告有权向被告追偿，有权单方解除合同要求被告承担商品房价款10%的违约金，并有权就被告所支付的购房款扣除前述款项，故原告诉至法院。被告俞次香辩称:博欣公司未按时交房，加上我女儿刘亚平生病，所以张勇和刘亚平才停止还房贷，刘亚平生病从住院到死亡花费了50多万，故没有钱还房贷。当时他们总共付了11万，如果博欣公司要收回房子就应当归还房款，房款会留给刘亚平的女儿张某。被告张勇、张某、刘光华未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告张勇、张某、刘光华未到庭视为其自动放弃质证的权利。对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月7日，博欣公司（甲方）与张勇、刘亚平（乙方）签订《商品房购销合同》（合同编号：35-1905）及《合同补充协议》，约定由张勇、刘亚平向博欣公司购买位于天籁郡小区·揽翠庭（I期）第35幢第19层1905号房（合同登记号：AN2014112707839），房屋总价款为350287元，采用贷款方式付款，首付110287元，剩余240000元由其向交通银行昆明安宁支行贷款支付。合同约定交房时间为2015年12月31日。合同第九条约定：“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房……一、自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后……2、甲方按乙方已付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。3、自本合同约定的交房时间限届满后的次日起90天后，乙方有权解除本合同。乙方解除本合同的，甲方应当向乙方支付商品房价款10%的违约金（甲方不再承担本条1、2项所涉的违约责任），合同所涉房屋由甲方另行处置，乙方有义务负责解除该合同的登记备案记录。”，《合同补充协议》第五条第四款约定：“乙方应当及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋另行处置，相关损失（如装修损失等）由乙方自行承担。乙方除应承担《商品房购销合同》约定的违约责任（按商品房价款10%支付违约金）和银行索赔外，还承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用……”。2015年1月19日，张勇、刘亚平与交通银行昆明安宁支行签订抵押贷款合同，博欣公司作为保证人在合同上盖章。交通银行昆明安宁支行根据合同向代收账户博欣公司发放贷款240000元，另查明博欣公司收到张勇、刘亚平交纳首付款110287元。合同约定期满，博欣公司未依约交房，张勇、刘亚平亦未向交通银行昆明安宁支行支付贷款，交通银行昆明安宁支行诉至法院，安宁市人民法院经审理于2017年10月31日判决解除双方签订的抵押贷款合同，由张勇、刘亚平归还交通银行昆明安宁支行借款本金、利息及罚息复利等，博欣公司承担连带清偿责任。后该案由昆明市中级人民法院提级执行，由博欣公司缴纳执行案款237149.85元及执行费3294元。博欣公司至今未向张勇、刘亚平办理接房手续，现博欣公司为实现债权支出律师代理费14000元。经查，刘亚平于2017年12月29日死亡，其法定继承人为：其女张某、其父刘光华系、其母俞次香、配偶张勇。本院认为，《商品房购销合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性禁止规定，合同应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，根据《合同补充协议》第五条第四款约定，张勇、刘亚平未及时履行担保贷款合同义务致博欣公司承担连带责任，博欣公司有权解除《商品房购销合同》，故对博欣公司主张要求解除合同及补充协议的诉请予以支持。其次，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。博欣公司作为保证人，代张勇、刘亚平向交通银行昆明安宁支行偿还借款本金及其他费用240443.85元，张勇及刘亚平应当偿还给博欣公司。对于合同解除后费用返还问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后双方互负返还义务，博欣公司代张勇、刘亚平缴纳的执行案款237149.85元及执行费3294元共计240443.85元，张勇、刘亚平支付的首付款及贷款共计350287元，相互抵扣后博欣公司还应支付张勇及刘亚平109843.15元。另外《商品房购销合同》及《合同补充协议》解除后，张勇及刘亚平还应当配合博欣公司办理商品房买卖合同登记备案撤销手续。对博欣公司要求张勇及刘亚平支付违约金及代偿款项利息等费用问题。本案中张勇、刘亚平未按约支付银行贷款，但博欣公司亦未按约交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，考虑到博欣公司确因张勇、刘亚平违约行为支付律师费14000元，故对博欣公司要求张勇及刘亚平支付律师费的诉请本院予以支持。因博欣公司违约行为致使房屋未能按约交付，故对博欣公司要求张勇、刘亚平支付代偿款项利息的诉请本院不再支持。而博欣公司要求支付违约金的诉请，考虑到张勇、刘亚平亦存在违约行为给博欣公司造成一定的经济损失，本院酌情调整违约金为5000元。对于本案中刘亚平死亡后债权债务承担问题，根据《中华人民共和国继承法》三十三条：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。”，故在刘亚平死亡后，其法定继承人张某、刘光华、俞次香、张勇应当在遗产范围内对上述债务进行清偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条,《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十二、第一百四十四条、第一百五十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条之规定，判决如下：一、解除安宁博欣房地产开发有限公司与张勇、刘亚平于2014年11月7日签订的《商品房购销合同》（合同编号：35-1905）及后续签订的《合同补充协议》；二、由张勇、张某、刘光华、俞次香于本判决生效后十日内配合安宁博欣房地产开发有限公司办理天籁郡小区·揽翠庭（I期）第35幢第19层1905号房商品房买卖合同登记备案撤销手续（合同登记号：AN2014112707839）；三、由安宁博欣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向张勇、张某、刘光华、俞次香支付合同解除后抵扣的剩余款项109843.15元；四、由张勇于本判决生效后十日内向安宁博欣房地产开发有限公司支付违约金5000元；五、由张勇于本判决生效后十日内向安宁博欣房地产开发有限公司支付律师费14000元；六、由张勇、张某、刘光华、俞次香在刘亚平遗产范围内对上述第四项、第五项判决确定的义务承担赔偿责任；七、驳回安宁博欣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5695元，由安宁博欣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  道永升人民陪审员  周 锴人民陪审员  吴 彦二〇一九年十一月二十八日书 记 员  侯 蕊