山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2294号上诉人（原审原告）：鞠传玲，女，1962年3月19日出生，汉族，户籍地威海市环翠区，现住威海临港经济技术开发区。委托诉讼代理人：许建亭（系鞠传玲之夫），户籍地威海市环翠区，现住威海临港经济技术开发区。上诉人（原审原告）：鞠传芬，女，1964年5月22日出生，汉族，户籍地威海市文登区，现住威海临港经济技术开发区。委托诉讼代理人：鞠传玲（系鞠传芬之姐），户籍地威海市环翠区，现住威海临港经济技术开发区。被上诉人（原审被告）：韩玉会，女，1940年2月7日出生，汉族，住威海临港经济技术开发区。被上诉人（原审被告）：鞠洪春，女，1967年5月15日出生，汉族，住威海市文登区。被上诉人（原审被告）：鞠洪卿，女，1968年12月7日出生，汉族，住威海临港经济技术开发区。委托诉讼代理人：于富言，男，由威海临港经济技术开发区汪疃镇东梁格村村民委员会推荐。上述三被上诉人之共同委托诉讼代理人：彭淑华，山东东方未来律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鞠庆祝，男，1971年9月30日出生，汉族，住威海市环翠区。上诉人鞠传玲、鞠传芬因与被上诉人韩玉会、鞠洪春、鞠洪卿、鞠庆祝农村房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2019）鲁1002民初2559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。鞠传玲、鞠传芬上诉请求：撤销一审判决，依法改判，支持鞠传玲、鞠传芬一审的诉讼请求。事实和理由：1.案涉房屋系鞠传玲、鞠传芬、鞠庆祝之父母的遗产，鞠庆祝在叔父鞠洪清的建议下将该房屋出卖给鞠远礼，并签订了房屋买卖协议。该协议违背继承权男女平等的原则，在鞠传玲、鞠传芬作为共有人不同意出售的情况下，房屋买卖协议应为无效。同时，鞠远礼在签订协议时口头承诺，鞠远礼去世后，房屋归还鞠庆祝。该承诺同样具有法律效力，与房屋买卖协议构成协议的完整内容，一审对此未予认定，有失公平。现鞠远礼已去世，韩玉会生活不能自理，常年住在女儿家，房屋理应归还；2.在母亲去世后，鞠传玲、鞠传芬、鞠庆祝将母亲用过的物品按各自的需要搬回家，将房屋腾出是准备对外出租，房屋钥匙由叔父鞠洪清保管，鞠传玲、鞠传芬并不知房屋出卖之事；3.每年清明节，鞠庆祝带着鞠传芬回村祭拜父母，但因鞠传芬身体有病、精神状态欠佳，十几年没有回到村里，对房屋出售之事不知情，在2019年清明前才知此事；4.证人王某、张某1的证言不应采信。王某在鞠传玲提交的视频资料中明确表示鞠传玲、鞠传芬对鞠庆祝卖房之事不知情，而张某1与鞠洪春、鞠洪卿系姨表兄妹关系，其证言不可信，鞠传玲虽认可到张某1家吃过一次饭，但系于2019年清明节前，此外多年并无联系；5.法律规定的诉讼时效期间为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算，但自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼。鞠传玲、鞠传芬的起诉没有超过二十年的期限，不能认定鞠传玲、鞠传芬对鞠庆祝转让房屋的行为予以追认；6.出售房屋系在鞠传玲、鞠传芬、鞠庆祝母亲去世不到一年内，鞠传玲、鞠传芬姐弟正处于悲伤、不理智的守孝期，鞠庆祝受众人安排、轻易作出决定，有乘人之危之嫌。韩玉会、鞠洪春、鞠洪卿辩称，1.鞠传玲、鞠传芬所谓的口头协议不属实，也明显违背常理，双方买卖案涉房屋的价格是当时的市场价，鞠传玲、鞠传芬该主张不应予以采信；2.鞠远礼买房的本意是为解决家庭居住问题，鞠远礼虽没有儿子，但有两个女儿，还有残疾的妻子。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。鞠庆祝辩称，是鞠庆祝和叔父鞠洪清商议将房屋出卖给鞠远礼，当时因法律意识淡薄，没有考虑鞠传玲、鞠传芬的利益。鞠传玲、鞠传芬向一审法院起诉请求：确认鞠远礼（病故）与鞠庆祝签订的房屋买卖协议无效。一审法院认定事实：鞠洪泽、王桂英、鞠远礼（韩玉会之夫，鞠洪春、鞠洪卿之父）原系威海临港经济技术开发区汪疃镇拔草夼村（以下简称“拔草夼村”）村民。鞠洪泽、王桂英系夫妻关系，二人共育有三名子女：长女鞠传玲、次女鞠传芬、儿子鞠庆祝。鞠洪泽、王桂英分别于1995年9月19日、2001年10月16日去世，二人生前共有位于拔草夼村的房屋（房产证号：文房产证字第××号）。2002年8月28日，鞠庆祝与鞠远礼签订房屋买卖协议，协议载明“立卖契人鞠庆祝愿将自己正房四间、东厢三间、西平房三间，门窗院墙俱全，卖于鞠远礼居住为业，同众言明，卖时价人民币壹仟伍佰元整，当交不欠，自卖以后永不反悔，恐以后无凭立字为证。计开四至：东贴山、西有山头、南至院墙外基北至滴水檐，四至以内并无留出。代笔人：鞠远江；中介人：梁建亭；证明人：鞠远胜、鞠洪清”。“立买契人鞠远礼将鞠庆祝正房四间、东厢三间、西平房三间，门窗院墙俱全，自愿买下居住为业，同众言明，买时价人民币壹仟伍佰元整，当交不欠，自买以后永不反悔，恐以后无凭立字为证。计开四至：东贴山、西有山头、南至院墙外基北至滴水檐，四至以内并无留出。代笔人：鞠远江；中介人：梁建亭；证明人：鞠远胜、鞠洪清。公元二〇〇二年八月二十八同众立”。鞠远江时任村会计，梁建亭时任村党支部书记，鞠洪清系鞠传玲、鞠传芬、鞠庆祝之叔叔，鞠远胜系鞠远礼之兄。房屋买卖协议签订后，鞠远礼实际占有使用案涉房屋，并对房屋进行了修缮。2012年鞠远礼去世后，房屋由其法定继承人韩玉会、鞠洪春、鞠洪卿管理使用。庭审中，鞠传玲、鞠传芬主张案涉房屋成交价明显低于当时市场价，但未提供相关证据予以证实，对此一审法院不予认定。关于鞠传玲、鞠传芬对房屋买卖是否知情。韩玉会、鞠洪春、鞠洪卿主张鞠传玲、鞠传芬在房屋被卖时知晓并认可，且二人曾在交付前回房屋搬过家。鞠传玲、鞠传芬主张房屋买卖是鞠洪清包办，二人并不知情，直至2013年才发现房屋被卖，搬家是准备对外出租，并非是卖房后去收拾东西。韩玉会、鞠洪春、鞠洪卿提交拔草夼村村民王某、张某2的书面证明，拟证明鞠传玲、鞠传芬每年在清明节回村祭拜父母，不定时回村串门，包括去鞠洪清家，二人对房屋买卖情况知情并认可。经质证，鞠传玲、鞠传芬对证明的真实性有异议，主张证人应当出庭作证，两证人在同一份证明上签字，既不符合法律规定也有串通的可能，证明是由他人书写好后两位证人签字，并非证人的真实意思表示。经韩玉会、鞠洪春、鞠洪卿申请，一审法院对王某、张某1进行了调查，王某证实：卖房时，鞠传玲搬走很多东西，认可韩玉会、鞠洪春、鞠洪卿提交的书面证明的内容。张某1证实：鞠传玲、鞠传芬对房屋买卖情况知情，在房屋买卖后回过村，还到张某1家吃过饭，鞠传玲在房屋买卖后曾到房屋收拾东西。经质证，鞠传玲认可到张某1家吃过饭，但主张没有表达过想要房子的想法；张某1与鞠洪春有亲戚关系，张某1的证言无效。鞠传玲、鞠传芬同时提交其于2019年6月6日制作的与张某2、王某等四人谈话的视频资料一份,拟证明证人等多年未见到鞠传玲。视频中张某2证实：买卖房屋的内情张某2不知道，张某2和鞠传玲、鞠传芬这些年没见面。王某证实：“今年我看见你（鞠传玲）回来，以前你回来我没在乎看见不看见，你不是经常到张某1家里么，我看你经常到张某1那里去，你们是亲戚你上他那去我不见外。”经质证，韩玉会、鞠洪春、鞠洪卿主张，王某并未说这些年没看到鞠传玲，而是说鞠传玲、鞠传芬和张某1家是亲戚，而且走动过几趟，在该几段录音中鞠传玲表示其母亲去世后较伤心，房子卖了更伤心，因此没有回来，这也能证明鞠传玲、鞠传芬在卖房之初便知情；鞠传玲在视频中也表示房屋卖了心情不好，头几年回来了，让鞠庆祝收房，表明鞠传玲对卖房事宜早已知情。结合上述证人证言、鞠传玲、鞠传芬、鞠传祝的陈述及正常理性的房屋所有人对房屋应有的关注程度，一审法院确定鞠传玲、鞠传芬对案涉房屋买卖知情。一审法院认为，案涉房屋原系鞠洪泽、王桂英所有，二人去世后，房屋应由二人的法定继承人鞠传玲、鞠传芬、鞠庆祝共同共有。鞠庆祝作为共有人之一且系家中唯一成年男子，在村会计鞠远江代笔、村书记梁建亭中介、鞠庆祝叔叔鞠洪清和鞠远礼哥哥鞠远胜的见证下转让房屋，鞠远礼有理由相信鞠庆祝对案涉房屋有处分权。同在威海居住的鞠传玲、鞠传芬明知转让行为而在近17年期间内未主张权利，可认定鞠传玲、鞠传芬对鞠庆祝转让房屋行为予以追认。协议约定的房屋价款符合当时的市场价格，鞠远礼按约定完成了支付，并在嗣后占有居住了房屋，购房动因并非恶意；鞠远礼系房屋所在集体经济组织成员，上述买卖行为并未导致宅基地使用权流转至集体经济组织外，故房屋买卖协议不违反法律法规的强制性规定，不存在无效事由。因此鞠传玲、鞠传芬要求确认鞠远礼与鞠庆祝签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十二条之规定，于2019年7月8日判决：驳回鞠传玲、鞠传芬的诉讼请求。案件受理费50元，由鞠传玲、鞠传芬负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。鞠传玲、鞠传芬提供证据如下：证据一、提交张连山等人出具的5份书面证言，拟证实王桂英去世过完三周年后，没见过鞠传玲回村；证人听他人讲鞠远礼口头承诺房屋不住了归还鞠庆祝。证据二、鞠传玲与鞠庆祝的微信聊天记录截图，拟证实鞠庆祝于2019年4月26日将卖房契约发给鞠传玲，鞠传玲才知晓房屋被卖之事。经质证，韩玉会、鞠洪春、鞠洪卿对证据一不予认可，认为证人没有出庭作证，不能认定是否是证人所书写；即使是证人所书写，但三位证人均表示关于口头协议是听说的，属于传来证据，不能证实鞠传玲、鞠传芬的主张；对证据二的真实性没有异议，但对证明内容有异议，不能证明鞠传玲、鞠传芬于2019年4月26日才得知房屋买卖之事。鞠庆祝表示对证人证言是否属实不清楚，对证据二的真实性予以认可，是鞠传玲与鞠庆祝的聊天记录。因韩玉会、鞠洪春、鞠洪卿对上述证据一的真实性不予认可，本院也无法确定其真实性，故向鞠传玲、鞠传芬释明，该证据不能作为证据使用，仅能作为证据线索，鞠传玲、鞠传芬能否申请证人出庭作证。鞠传玲、鞠传芬明确表示，无法让证人出庭作证，申请法院进行调查，因韩玉会、鞠洪春、鞠洪卿于一审中亦提供了证人出具的证言，但一审法院进行了调查。经本院审理查明，一审中，韩玉会、鞠洪春、鞠洪卿以因客观原因无法调取相关证据为由申请法院对证人张某1等进行调查，对此解释该客观原因是：证人王某（71岁）与张某2（60多岁）是因年龄、身体原因不方便出庭，张某1因与双方均系亲属关系没有出庭。对此，鞠传玲、鞠传芬主张王某、张某2身体良好，经常上山干活。鞠传玲、鞠传芬之委托诉讼代理人在一审陈述，房屋买卖合同是鞠洪清包办的，鞠传玲、鞠传芬并不知情，鞠洪清晚年时（2013年），鞠传玲、鞠传芬发现案涉房屋被卖，要求鞠庆祝、鞠洪清收回房屋，鞠洪清不同意，鞠洪清去世后，鞠传玲、鞠传芬又要求鞠庆祝收回房屋，韩玉会、鞠洪春、鞠洪卿不同意返还房屋，2019年清明节，鞠传玲、鞠传芬与鞠庆祝为收回房屋产生纠纷，才提起诉讼。对此，鞠传玲、鞠传芬解释为该陈述是其代理人所讲，鞠传玲、鞠传芬在笔录上签字时并没有看内容；同时，鞠传玲、鞠传芬主张，案涉房屋一直由鞠庆祝管理，具体是由谁使用不清楚。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，案涉房屋虽系鞠洪泽、王桂英的遗产，由鞠传玲、鞠传芬、鞠庆祝共同共有，但鞠庆祝作为共有人之一与鞠远礼签订了房屋买卖协议，同时由时任村会计鞠远江代笔、村党支部书记梁建亭以及鞠传玲、鞠传芬、鞠庆祝之叔父鞠洪清等人见证，鞠远礼亦按约支付了对价并占有使用了房屋，鞠庆祝之行为构成表见代理，鞠远礼有理由相信鞠庆祝对案涉房屋具有处分权。同时，房屋买卖协议签订后，鞠远礼、韩玉会等家人占有使用房屋近17年，鞠传玲、鞠传芬居住地离房屋并不远，亦自认其母亲去世后回房屋收拾过东西、每年清明节回村祭拜父母，但对此从未提出异议，亦未向韩玉会、鞠洪春、鞠洪卿（或鞠远礼）主张权利，现主张对房屋买卖之事不知情，亦与常理不符，本院不予采信。鞠远礼亦系房屋所在集体经济组织的成员，房屋买卖协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，鞠传玲、鞠传芬要求确认鞠远礼与鞠庆祝签订的房屋买卖协议无效的理由不当，本院不予支持。至于，鞠传玲、鞠传芬申请本院对张连山等人进行调查，该申请调取的证据不符合法律规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，故对该申请本院不予准许。即使鞠远礼在签订房屋买卖协议时曾经有过房屋不住了归还鞠庆祝的意思，仅是表达一种意向，双方对该事宜并未进一步协商，尚未达成解除合同的合意，合同并未解除。综上所述，鞠传玲、鞠传芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由鞠传玲、鞠传芬负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一九年十一月三十日法官助理孟佳宁书记员江嘉鑫