贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0403民初2335号原告：贵州炫吉物业管理有限责任公司，住所：贵州省贵阳市云岩区宅吉路335号开磷宅吉花园A栋2层2号。统一社会信用代码：915201036754310283。法定代表人：廖富兰，职务：总经理。委托诉讼代理人：文建芳，女，1981年11月16日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区夏云镇界首村2组，系该公司员工。公民身份号码：522526198111160842。代理权限：一般授权。被告：陈先洲，男，1970年4月25日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区。原告贵州炫吉物业管理有限责任公司（以下简称炫吉物业公司）诉被告陈先洲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后,依法由审判员王晓云适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人文建芳、被告陈先洲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告炫吉物业公司向本院提出诉讼请求称：判令被告支付拖欠原告2015年1月1日至2016年12月31期间的物业服务费2901.6元，电梯使用费480元，共计3381.6元。事实及理由：2013年，原告与平坝区城市绿洲小区房开商签订《物业服务合同》，并对城市绿洲小区进行服务。被告系安顺市平坝区城市绿洲小区4栋1单元5楼5号住户。根据《物业服务合同》相关约定，原告对城市绿洲小区提供服务，被告应支付物业服务费等相关费用，但被告一直以其他理由推诿不予支付，一直不配合物业管理工作，不履行交纳物业管理费义务。综上，原告已履行《物业服务合同》约定的义务，提供物业管理服务，被告未按照合同约定交纳相关费用，已严重损害原告利益，为维护自身利益，基于上述事实，请求法院判决支持原告诉请。原告提供物业服务合同、贵州水投水务集团平坝有限公司客户服务部出具的《证明》、贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司出具的《证明》、催交物业费短信截屏各一份，用以支持其主张。被告陈先洲辩称，原告在提供物业服务期间我按期交纳了一年的物业费，但原告的服务太差，根本不履行他们的职责。由于16楼房屋着火，燃烧的东西堵在下水管没有及时疏通后堵塞主水管，导致我家的房屋墙面瓷粉脱落、地面被浸泡，发现有渗水之初，我多次找原告反映过问题，原告都没有给予及时处理，如果原告早处理，早发现问题，根本不会有从楼上漏水的情况。后来我只能自己找人对房屋重新进行了装修，这部分损失应当由原告来承担。被告陈先洲提供房屋照片4张，用以支持其主张。本院经审理查明事实如下：2013年9月4日，原告炫吉物业公司与贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司签订《物业服务管理合同》，约定：1、由原告为平坝城市绿洲小区提供物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、步梯房按每月每平方米0.5-1元收费、电梯房按每月每平方米1元收费；3、电梯使用费按每月每平方米10元。4、服务期限为2013年8月31日至2018年8月30日止服务期限为5年。被告系平坝区城市绿洲小区4栋1单元5楼5号房屋业主，房屋面积约为120.9平方米。被告自2015年1月1日起未再交纳物业费。被告称未再继续交纳物业费系原告提供的服务差，对其反映的水管堵塞问题不予处理，导致其房屋墙面瓷粉脱落、地面被浸泡等原因造成的。同时根据审理案涉小区系列案件查明，2013年9月1日到2015年1月1日该小区电梯房收费标准为每月每平方米0.8元。2015年1月1日至2016年12月31日电梯房收费标准为每月每平方米1元。另查明，案涉小区约有数百户业主因与原告方就物业服务产生纠纷拒绝交纳物业费，小区业主委员会也多次与原告方就物业服务进行协商处理相关纠纷事宜。2016年1月12日案涉小区业主委员会向原告方发出书面通知要求原告方对相关服务进行整改，事后双方未能达成一致意见，案涉小区业主委员会又向原告方发出告知函，告知原告从2017年1月1起不再由原告方对案涉小区进行物业服务，并要求解除合同移交相关物业设备等。2017年1月15日，原告也向案涉小区业主委员会进行回复，要求业主委员会成员与其办理交接手续以及办理相关事宜等。以上事实，有原告的陈述及其提供的物业服务合同等证据在卷佐证，以及本院审理案涉小区系列案件查明的事实，足以认定。本院认为，被告陈先洲作为案涉小区的业主，前期房屋开发商与原告签订的前期物业管理合同，对业主具有约束力，即案涉小区房屋开发商与原告签订的《物业服务合同》对被告陈先洲具有约束力，被告应该按照合同约定履行相应的义务。本院根据原告与该小区业主系列诉讼案件查明，原告在履行《物业服务合同》过程中，存在物业服务不到位、物业服务质量不符合合同约定等违约行为，且原告在业委会向其发出整改通知后也未能采取有效整改措施，妥善处理相关服务中存在的瑕疵问题。物业公司服务期间不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律规定相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，人民法院应予支持。原告方提供的物业服务存在瑕疵，应承担相应的责任，但也不能作为被告拒不支付物业服务费的抗辩理由。因此，对于原告要求被告支付物业服务费的请求，综合考虑案涉小区原告与该小区房开商签订的《物业服务合同》的约定，原、被告双方对纠纷发生的过错和责任以及原告实际提供的物业服务情况等因素，按照案涉《物业服务合同》的约定酌情支持50%。即被告陈先洲应向原告支付的物业服务费为：（120.9平方米×1.0元/平方米/月×24个月）×50%=1450.80元。被告陈先洲若认为原告在提供物业服务期间不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务，造成其财产损害的，可另行提起诉讼。对于原告主张的电梯使用费。原告方与涉案小区房开商签订的《物业服务合同》约定10元/平方米/月，该约定明显不合理，超出合理范畴。原告方于2016年12月31日撤离案涉小区，其在服务期间未就电梯使用费签订相关补充协议予以明确，该电梯使用费的具体约定标准本院无法核实，且原告方也未举证证明其在收取物业费之外另行收取电梯费的合理依据及其履行了维护电梯设备的相关证据，故对原告要求被告支付电梯使用费的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院〈关于关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第一条、第三条第一款之规定，判决如下：一、被告陈先洲于本判决生效之日起十日内，向原告贵州炫吉物业管理有限责任公司支付自2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费共计1450.80元。二、驳回原告贵州炫吉物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈先洲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉费50元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力，义务人不履行，权利人可在履行期限届满之日起2年内向本院或者本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  王晓云二〇一九年十一月八日法官助理黄雯书记员罗亚飞