浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终1171号 上诉人（原审被告）：曹文英，女，1980年4月10日出生，汉族，住浙江省德清县。 被上诉人（原审原告）：陈华忠，男，1963年10月25日出生，汉族，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：沈水根，德清县武康法律服务所法律工作者。 原审被告：黄宝林，男，1942年11月7日出生，汉族，住浙江省德清县。 原审被告：孙月琴，女，1951年7月23日出生，汉族，住浙江省德清县。 原审被告：孙建华，男，1972年1月6日出生，汉族，住浙江省德清县。 原审被告：孙某，女，2001年7月11日出生，汉族，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：孙建华，男，1972年1月6日出生，汉族，住浙江省德清县，系孙某之父。 上诉人曹文英因与被上诉人陈华忠、原审被告黄宝林、孙月琴、孙建华、孙某房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省德清县人民法院（2017）浙0521民初4538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹文英上诉请求：一、依法撤销浙江省德清县人民法院（2017）浙0521民初4538号民事判决；二、在查清事实的基础上，依法改判驳回陈华忠的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由陈华忠承担。事实和理由：一、陈华忠与黄宝林、孙月琴、孙建华签订的房屋转让协议无效。房屋转让协议第5项约定：“本协议经甲、乙双方(包括乙方共有人）签字生效。”该协议上并没有曹文英的签字，因此并未符合协议的生效条件。根据合同法第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。民法通则第十八条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”即非为子女的利益，不得处分其财产，否则无效。民法总则第三十五条第一款规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”涉案房屋为家庭成员共有，房屋转让协议应为全体共有人在真实、自愿的前提下签字方为有效，协议签订时签约双方并未告知曹文英，更未经曹文英的同意。因陈华忠为同村人，在合同签订时有审慎审查合同的义务，陈华忠明知曹文英为涉案房屋共有人，且其后在房产交易中心过户时因未取得曹文英同意，交易中心拒绝陈华忠过户，足以证明曹文英为涉案房屋的共同产权人，未经其同意，房屋不能合法转让，故未经曹文英同意转让房屋的行为违法，且孙建华自行决定处分孙某的财产，并非为了子女的利益进行处分，进而证实了陈华忠与孙建华存在恶意串通的行为，侵害了曹文英的利益。且签订协议当时黄宝林、孙月琴、孙建华对于涉案房屋并未取得产权证，因此并非为涉案房屋的合格产权人，其无权签订房屋转让协议，故应认定本案房屋转让协议无效。二、曹文英得知陈文华与孙建华签订购房协议后，为了表明自己不同意出售，用邮局挂号方式向陈文华寄送告知书，明确表达了要求收回并与之处理的真实意思。该告知书系挂号信寄出，信封上明确写明了陈华忠收件地址和其本人电话号码及寄件地址。但一审法院将该证据认定为无效证据不予采信，显然有失公正。另外，一审认定陈华忠属于善意取得笫三人缺乏法律依据。根据法律规定，善意取得制度的前提必须是合同无效。但一审认定合同有效，又判定陈华忠属于善意取得第三人，明显适用法律错误，有悖法律公平的初衷和原则。 陈华忠答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。 孙建华、孙某答辩称，一审认定《房屋转让协议》有效是错误的。一、协议第五条注明了本协议需经甲乙双方（乙方共有人）签字生效，实际情况是乙方共有人包括了曹文英、孙某。房屋作为不动产，按法律规定必须经房产共有人的同意才能生效。且出售房屋时孙建华的父亲、母亲年岁已高，当时是否具有民事行为能力值得怀疑，相关事宜均由孙建华一手操办，合同的合法性、有效性值得商榷。二、合同签订后曹文英得知相关情况对此坚决予以反对，要求解除合同、返还房屋并于2011年5月5日向陈华忠提出了收回房屋的要求，并特别用邮政挂号信的方式寄给了陈华忠本人，告知书明确表明曹文英不同意出售房屋的意见，一审未采信该证据显属不当。三、孙某作为孙建华与曹文英的婚生女儿，在合同签订时年龄尚小，当时孙建华没有征求过孙某的意见，不能因孙建华的个人签字剥夺孙某的合法权益。请求二审予以收回房屋或作价补偿。四、一审判决中关于孙建华家庭人员人数表述存在错误。孙建华家庭户实际为五人，其人员为黄宝林、孙月琴、孙建华、曹文英、孙某一共五人，但分配方案因孙某是独生子女可享受2个名额分配，故安置房子为六个人份额，其房屋产权为六个人共同共有。仅凭孙建华及其父母在合同上签字，没有征得其余产权人同意或授权就擅自把属于他人的房屋出售是不合法的。 黄宝林、孙月琴二审未作答辩。 陈华忠向一审法院起诉请求：1.判令黄宝林、孙月琴、孙建华、曹文英、孙某立即将位于德清县房屋过户给陈华忠；2.判令黄宝林、孙月琴、孙建华、曹文英、孙某承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2003年7月1日，德清县国土资源储备与交易中心与黄宝林签订征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议书，双方约定黄宝林被拆迁房屋建筑面积为283.4平方米；核定黄宝林家庭安置人口为6人；提供给黄宝林家庭1套联体房，建筑面积260平方米，1套公寓房，建筑面积50平方米；黄宝林家庭超标准建筑面积50平方米，应支付超面积购房款67500元。代表黄宝林在该协议书上签字的人是孙建华。拆迁户情况调查登记表载明，拆迁时，黄宝林家庭成员为黄宝林、孙月琴、孙建华、曹文英、孙某。离婚登记审查处理表显示，孙建华与曹文英于2005年2月23日离婚。孙建华与曹文英于离婚当日签订的离婚协议书约定双方的女儿孙某随孙建华生活，其生活费、教育费、医药费均由孙建华承担；夫妻现有住房建筑面积300平方米离婚后归孙建华所有，曹文英自行解决住房；孙建华给予一次性经济补助20000元。2006年7月24日，陈华忠与黄宝林签订房屋转让协议一份，双方约定陈华忠向黄宝林购买武康镇秋山五龙小区37幢3单元305室的房屋一套，转让房屋面积111.246平方米，另加该房屋底层车库；陈华忠支付黄宝林100平方米的房款140000元，于协议生效之日一次性付清，由黄宝林出具收款凭证，超面积11.246平方米和车库部分经镇政府核价后一次性付清（如车库不计款，则陈华忠不再支付车库款）；上述房屋转户由陈华忠办理，费用由陈华忠支付，黄宝林必须配合陈华忠办理完毕。黄宝林、孙月琴、孙建华在该协议书上签字。2006年7月24日，黄宝林、孙建华共同出具收条，确认收到陈华忠房屋转让款140000元。2006年8月14日，黄宝林、孙建华出具收条，确认收到陈华忠超平方面积和车库面积的房屋转让款25600元。德清县的建筑面积为124.38平方米，房权证号为武康镇3-052702，土地权证号为德清国用（2010）第00168860号。德清县武康镇五龙小区21幢102室的建筑面积为260.34平方米。陈华忠与黄宝林、孙月琴、孙建华、孙某共同确认，拆迁时购买超面积的房屋，购房款是直接在拆迁款里扣除的；涉案房屋的产权证系2010年办出的；在产权证办出后，孙建华一方曾陪同陈华忠去办理过户手续，但被办证中心工作人员告知协议书上缺少共有人曹文英的签字，且共有人孙某未成年，无法办理过户。黄宝林、孙月琴、孙建华陈述，陪同陈华忠去办理过户手续的时间是2016年8、9月份；拆迁办来家里谈拆迁方案时，曹文英不在家，孙建华没有跟曹文英说起过涉案房屋；当时感情不好，想离婚了，全家都不跟曹文英说这套房子，曹文英不知道有这套房子；签房屋转让协议书时，自己认为不需要曹文英签字的。陈华忠陈述，自己与孙建华一方同属于五龙小区，对于拆迁时孙建华家庭有几口人分到房屋的情况是知情的；签订房屋转让协议时，黄宝林、孙月琴、孙建华说曹文英已经离婚且没有房子的，所以才没让曹文英签字。 一审法院认为，双方当事人对于陈华忠向黄宝林家庭购买涉案房屋，已付清全部购房款，且涉案房屋现处于陈华忠控制之下的事实没有异议，故对上述事实进行确认。本案的争议焦点为涉案房屋的所有权状况、房屋转让协议的效力问题及本案诉讼时效问题。关于涉案房屋的所有权状况，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。故涉案房屋的所有权是以登记为准的。根据拆迁补偿安置协议书、产权证上登记的信息及双方去办证中心办理过户手续时的情况，涉案房屋系黄宝林、孙月琴、孙建华、孙某、曹文英共同所有。因涉案房屋尚未办理过户手续，故在本案判决之前，涉案房屋仍然是黄宝林、孙月琴、孙建华、孙某、曹文英共同所有。关于房屋转让协议的效力问题，双方的辩论集中在涉案房屋所有权中曹文英的份额部分及孙某的份额部分。对于其中曹文英的份额部分，陈华忠认为曹文英在离婚时放弃了自己在涉案房屋里的份额，房屋转让协议有效；黄宝林、孙月琴、孙建华认为曹文英不知道有涉案房屋的存在，所以曹文英没有放弃；曹文英认为孙建华刻意隐瞒了涉案房屋，自己没有放弃涉案房屋的份额，房屋转让协议无效。经查，德清县武康镇五龙小区21幢102室与涉案房屋（五龙小区37幢3单元305室）均为拆迁安置房，且超面积的购房款来源于家庭拆迁款，即购买超面积房屋的资金同样为家庭共同财产，故在孙建华、曹文英离婚前，两座房屋均为黄宝林、孙月琴、孙建华、曹文英、孙某共同所有，而不是孙建华与曹文英的夫妻共同财产。孙建华与曹文英的离婚协议书上对于房屋处置的条款里约定夫妻现有住房建筑面积300平方米离婚后归孙建华所有，曹文英自行解决住房。因曹文英与孙建华未举证除家庭所有的两套住房外，两人还有其他的夫妻共同所有的房屋，故离婚协议中的该条款应理解为曹文英将自己在家庭共同所有房屋中属于自己的份额处理给了孙建华。拆迁补偿安置协议书里载明黄宝林家安置人口为6人，而拆迁户情况调查登记表里载明黄宝林家为5人，因各方均未举证上述差异系拆迁人员笔误、孙某系独生子女可以分得两份还是其他原因，故曹文英在家庭共同财产中的份额可能为五分之一，也有可能为六分之一，两座房屋的总面积为380多平方米，故曹文英的份额应为76平方米或者63平方米。曹文英以夫妻共同财产名义处置300平方米的房屋，即其认为自己处置了其中150平方米的房屋产权，实际上曹文英处置的房屋面积远远大于自己应有的份额。因此，在曹文英知道涉案房屋的前提下，曹文英实际上已经把涉案房屋中自己所有的份额处理给了孙建华，房屋转让协议无需曹文英签字。在曹文英不知道涉案房屋的前提下，陈华忠作为孙建华家庭同小区的拆迁户，知道家庭有几人分到房屋，故大体上可以推测出曹文英所有的份额，离婚协议书上的内容能使陈华忠认为曹文英放弃了自己的份额；陈华忠不可能知道黄宝林、孙月琴、孙建华向曹文英隐瞒涉案房屋的事实；在孙建华都认为房屋转让协议不需要曹文英签字的情况下，陈华忠更不可能知道房屋转让协议需要曹文英签字。故在曹文英的份额方面，陈华忠尽了注意义务，属于善意第三人。对于孙某的份额部分，陈华忠认为孙建华系孙某的监护人，能代表孙某签字；孙建华认为监护人应为未成年人利益处置财产，否则该处置行为无效。经查，孙建华与曹文英离婚时约定，孙某与孙建华一起生活，故孙建华系孙某的监护人，且房屋转让协议上并非是孙建华一人签字，还有黄宝林、孙月琴（孙某的爷爷奶奶）的签字，故实际上处置孙某财产的是与其同住的家人，因离婚协议书上，孙某的所有抚养费用均由孙建华及其家人承担，故陈华忠有理由相信孙建华及其家人卖掉房子是为了家庭生活（包括孙某的学习和生活）。故在孙某的份额部分，陈华忠也是善意第三人。涉案房屋转让协议系在孙建华、曹文英签订离婚协议之后签署的，在签署该协议时，涉案房屋的房产证还未办出，也未发生陈华忠与黄宝林、孙月琴、孙建华恶意串通等情形，陈华忠履行了全部付款义务、占有使用涉案房屋且黄宝林、孙月琴、孙建华陪同陈华忠去办理过户手续的行为，也证明陈华忠、黄宝林、孙月琴、孙建华均认为该房屋转让协议是有效的。现在双方对房屋转让协议效力产生了争议，但该房屋转让协议的瑕疵均不是由陈华忠造成的，而是由黄宝林、孙月琴、孙建华造成的。同时，德清县武康镇的房价，在2006年至2016年期间变动极大，宣告房屋转让协议无效会让造成瑕疵一方受益，违反公平原则。故有权向法院主张本案房屋转让协议无效的一方应为无过错一方，而不能是造成房屋转让协议无效且会因协议无效受益的一方。故黄宝林、孙月琴、孙建华认为房屋转让协议无效的答辩意见不予采纳。无论涉案房屋转让协议是否有效，其条款内容均对签字双方产生约束力，在陈华忠选择继续履行合同条款的前提下，黄宝林、孙月琴、孙建华需履行将涉案房屋过户给陈华忠的义务。黄宝林、孙月琴、孙建华确认了自己向曹文英隐瞒了涉案房屋的事实，即曹文英在不知道涉案房屋的前提下与孙建华进行了财产分割，故离婚协议书上的该条款有可能是曹文英被欺诈或者因重大误解而订立的，但因离婚协议书的条款效力不属于本案审理范围，故对其法律效力不予评价，曹文英可按照相关法律规定另行向黄宝林、孙月琴、孙建华主张相应损失。孙某如认为孙建华处置自己财产的行为侵害了自己的利益，应根据相关法律规定另行向孙建华主张相应损失。但曹文英、孙某不能跳过黄宝林、孙月琴、孙建华，直接向善意第三人主张权利，故曹文英、孙某需配合陈华忠办理过户手续。房屋转让协议里约定，过户产生的费用由陈华忠支付，故涉案房屋过户的费用由陈华忠承担。关于本案诉讼时效问题，黄宝林、孙月琴、孙建华、孙某认为涉案房屋系2010年办出产权证的，陈华忠于2017年起诉超过了诉讼时效；曹文英认为2011年5月5日曾向陈华忠发出收回房屋的告知书，陈华忠于2017年起诉超过了诉讼时效；陈华忠认为自己没有收到过告知书，且双方在2016年8、9月份一起去办理过户手续，故本案未超过诉讼时效。经查，告知书及邮政凭证等证据不能证明陈华忠收到过该告知书；房屋转让协议上并未写明办理过户的时间；黄宝林、孙月琴、孙建华陈述曾经在2016年8、9月份与陈华忠一起去办理过户手续，该行为构成了诉讼时效的中断。因此，陈华忠起诉时，本案尚未超过诉讼时效。综上所述，陈华忠有权要求涉案房屋的全部共有人将涉案房屋过户给自己，对于陈华忠的诉讼请求，予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、六十条、第一百零七条之规定，判决：黄宝林、孙月琴、孙建华、孙某、曹文英于判决生效后一个月内将坐落于德清县的房屋[房权证号武康镇3-052702，土地权证号德清国用（2010）第00168860号]过户给陈华忠（过户中产生的费用由陈华忠负担）。一审案件受理费减半收取40元，由黄宝林、孙月琴、孙建华负担。限于判决生效后七日内缴纳。 二审中，孙建华、孙某向本院提交证明一份，以证明孙某系独生子女，在拆迁时享受两个人的份额。曹文英和陈华忠对该证据均未提出异议，黄宝林、孙月琴未发表质证意见。 本院经审查认为，其他当事人对该证据未提出异议，本院对证据的真实性、合法性、关联性予以认定，该证据可以证明孙某系独生子女，享受2个人的拆迁安置面积，故黄宝林家庭安置人口为6人。 曹文英、陈华忠、黄宝林、孙月琴均未向本院提交新的证据。 本院二审另查明，孙某系独生子女，在2003年拆迁中享受2个人的拆迁安置面积，故黄宝林家庭安置人口为6人。本院查明的其他事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：房屋转让协议的效力应如何认定，进而曹文英及孙建华一方应否将案涉房屋过户给陈华忠。黄宝林、孙月琴、孙建华与陈华忠对五龙小区37幢3单元305室住房的买卖达成一致意见，并签订了房屋转让协议，就房屋价款、面积、付款方式、过户费用承担等都做了明确具体的约定。房屋转让协议是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定的内容履行各自的义务。曹文英主张，其和孙某对该房屋亦享有份额，孙建华一方未经其的同意处分该房屋，侵犯了其和孙某的权益，协议当属无效。本院认为，在陈华忠购买案涉房屋之前，曹文英已经与孙建华离婚。从二人离婚协议的内容看，曹文英和孙建华约定坐落于五龙300平方米的住房归孙建华所有，曹文英自行解决住房问题；从孙建华、陈华忠的陈述来看，孙建华在售房时告知陈华忠，孙建华与曹文英已离婚，曹文英对房屋不享有权益。因此，陈华忠对房屋的权属已经尽到了注意义务。陈华忠和孙建华均认为协议约定的转让价格是参照当时一般市场交易价格确定，曹文英也未能证明该价格存在明显过低、损害其权益的情形。另外，案涉房屋已经交付给陈华忠占有使用十余年。曹文英、孙建华一方也未提供充分的证据证明在过去的时间里对陈华忠的购房行为提出过异议，仅凭挂号信收据不能证明陈华忠收到了该信件。孙建华一方在2016年还曾配合陈华忠办理过过户手续。至于孙某当时确系未成年人，孙建华作为其的监护人，本身需要承担孙某的生活费、教育费、医药费等费用，孙建华以正常的价格出售孙某享有份额的房屋，亦未损害孙某的利益。且孙建华一方另有一处260平方米的房屋供孙某居住生活。结合上述情况，陈忠华推断孙建华为孙某的利益出售房产亦属合理。综上，陈华忠在本次交易中不存在过错。孙建华一方以曹文英、孙某不知情为由进行抗辩要求不履行合同义务，违反了诚实信用原则。况且双方签订房屋转让协议后至今，当地房屋价格多次上涨，孙建华一方不应从自己的不诚信行为中受益。综上，从维护交易安全、遵守诚实信用原则等角度出发，一审认定曹文英、孙建华一方应配合陈华忠办理过户手续并无不当。至于曹文英、孙某如认为孙建华一方出售房屋损害了二人的合法权益，其可另行向孙建华一方进行主张。 综上所述，曹文英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由曹文英负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 烨 审判员 赵哨兵 审判员 周辰晨 二〇一九年十一月十九日 书记员 周进方