云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2601民初4049号原告：陆某某，女，1978年12月29日生，壮族，住文山市。被告：文山古德房地产开发有限责任公司，住所地云南省文山壮族苗族自治州文山市普阳路延长线水岸四季莱茵，统一社会信用代码91532600795179322D。法定代表人：杨昊天，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹利丹，女，朝鲜族，1962年10月30日生，户籍地文山市，该公司员工,特别授权）。原告陆某某与被告文山古德房地产开发有限责任公司（以下简称古德房地产公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆某某、被告古德房地产公司的委托诉讼代理人尹利丹，证人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆某某向本院提出诉讼请求：1.判令古德房地产公司支付陆某某利息损失66269.00元、违约金20000.00元，共计86269.00元；2.判令古德房地产公司立即办理陆某某相关产权登记证书；3.判令古德房地产公司承担本案诉讼费。开庭审理过程中陆某某撤回办理相关产权登记证书的诉讼请求。事实和理由：陆某某于2012年8月6日与古德房地产公司签订合同，以345076.00元的金额购买古德房地产公司所开发位于文山市，陆某某按合同约定履行付款义务，按合同第七条约定，古德房地产公司应在2013年12月30日前将经建设主管单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给陆某某。合同签订后因古德房地产公司经营管理不善，开发项目进度停滞不前，引起多次到文山市政府门口聚集上访的群体事件，并于2015年元月7日在文山市住建局主持下古德房地产公司同意承担已付款部分的利息及违约期间银行按揭的贷款利息、按原合同的约定支付违约金。2017年10月25日因古德房地产公司不主动履行合同义务，陆某某等为使损失不扩大，经多次与原施工方文山宏建建筑公司（以下简称宏建公司）磋商达成共识，陆某某等筹款2050000.00元续建自救，2018年底基本达到验收条件后入住。古德房地产公司严重违反合同法的诚实信用原则，陆某某因古德房地产公司不履行合同导致生活、经济、工作上产生了许多困难，为维护陆某某合法权益，请求法院依照《中华人民共和国合同法》，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题意见第七十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题解释》的相关规定，判令古德房地产公司履行合同义务，承担陆某某的所有经济损失。古德房地产公司辩称：一、《商品房购销合同》没有约定利息损失66269.00元、违约金20000.00元，陆某某的该项诉讼请求不应得到支持。双方签订《商品房购销合同》是双方真实意思表示，双方的权利义务应根据合同设定，在履行《商品房购销合同》过程中没有约定利息损失、房屋租金条款，不应承担没有条款的违约责任；2012年9月5日陆某某与古德房地产公司签订《商品房购销合同》购买古德水岸二期37栋3单元1001号商品房，按照合同约定交房时间为2013年12月31日前交付陆某某，古德水岸二期是整体规划，涉及小法古区旧城改造，是文山市政府进行征收的项目，项目由政府拆迁，古德房地产公司建设，拆迁工作从2011年4月-2017年4月才完成，拆迁工作周期长、成本高，造成资金链断裂，水岸二期项目建设受到很大影响，2015年由政府牵头，古德房地产公司、宏建公司、文山东阳建筑工程集团有限公司（以下简称东阳建筑公司）、文山佳园房地产开发有限责任公司（以下简称佳园房地产公司）签署《合作协议》，签署协议后古德水岸二期工程由宏建公司、东阳建筑公司垫资建设，进行到2015年10月因诸多因素整个二期工程停止建设，造成逾期交房；陆某某为了房屋建设要求37栋尽快复工，在复工前业主委员会代表多次与宏建公司、佳园房地产公司、古德房地产公司、政府相关部门协商达成共识，同意在不追究古德房地产公司延期交房的经济及法律责任的前提下完善后续建设工程，陆某某等同意不追究，采用自救方案的方式筹资部分自救款（未交房款的30%作为启动资金，所交启动资金冲抵房款），交由宏建公司进行后续设施建设，剩余未交的房款办理银行按揭，先期工程款由垫资方垫资建设。2018年12月37栋完工，陆某某在办理接房手续后违反承诺；佳园房地产公司及宏建公司提供的五份证据已证明在交房前陆某某已同意不再追究古德房地产公司延期交房违约责任的事实；违约金的问题，古德房地产公司因政府拆迁和历史遗留问题造成逾期交房，古德房地产公司根据实际情况理应承担违约责任，陆某某主张的违约金过分高于实际损失，根据合同法第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少”，陆某某计算的违约金已远远超出法定标准，陆某某合同交易价2702.00元，当下参照同期同地段相同房屋的市场标准房价可达4200.00元至5500.00元/㎡左右，房屋延后交易，给陆某某带来的是很高的利益而不是损失，陆某某提出的经济损失不存在，陆某某主张的利息及违约金不予承担；办理产权证，古德房地产公司向法院申请破产重组，待重组方清算债务后，交由重组方按规定办理。二、陆某某请求超过2年诉讼时效，其诉求依法不应得到支持。根据《中华人民共和国民法通则》第135条的规定，向人民法院申请保护民事权利的诉讼时效期间为2年，陆某某于2013年12月31日实际交房之日起至今超过5年多的时间，陆某某未向古德房地产公司及法院主张过违约金请求权，到陆某某起诉已超过2年，丧失胜诉权，不受法律保护，请求法院驳回陆某某诉讼请求。三、本案诉讼费由陆某某承担。综上所述，陆某某主张利息、违约金的理由不能成立，驳回其诉讼请求，诉讼费陆某某承担。陆某某围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据：1.《商品房购销合同》（复印件），证明陆某某、古德房地产公司于2012年9月5日订立合同产生权利义务，陆某某按约定支付房款，古德房地产公司不按约定时间交房即违约；2.《关于水岸二期延期交房的处理意见》（复印件），证明古德房地产公司逾期交房经购房户多次要求，古德房地产公司同意每天支付违约金10元、承担违约期间的利息；3.《交房通知》（复印件），证明昆明福邻物业公司是古德水岸二期物业的实际管理方，该公司通知交房的时间视为古德房地产公司交房时间，即为逾期交房终止时间；4.《个人购房（抵押）担保借款合同》（复印件），证明陆某某按约定办理银行按揭贷款支付古德房地产公司，正在承担利息；5.《付款收据》（复印件），证明陆某某已履行付款义务；6.《银行还款记录》，证明陆某某每月承担利息。本院组织古德房地产公司对陆某某提交的证据进行质证，古德房地产公司对《商品房购销合同》《关于水岸二期延期交房的处理意见》《个人购房（抵押）担保借款合同》《付款收据》《银行还款记录》无异议，不承认陆某某证明观点，古德房地产公司认为违约金的约定经过各方协商不再追究公司违约责任、处理意见是因业务受阻考虑到社会影响作出、《商品房购销合同》未约定按揭利息、陆某某办理的按揭利息由陆某某承担；《交房通知》不予认可，交房程序是移交给开发商非直接移交物管公司。本院认为，陆某某提交的证据能够反映案件真实情况、与案件待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以采信。古德房地产公司为支持其辩解依法向本院提交《会议纪要》（复印件）两份、《致37栋购房者书》《倡议书》《会议记录》，证明2017年12月7日、2018年2月8日商讨水岸二期事宜、37栋业主同意不再追究古德房地产公司延期交房的经济及法律责任。本院组织陆某某对古德房地产公司提交的证据进行质证，陆某某认为不真实不予认可。本院认为，古德房地产公司提交的证据能够反映案件真实情况、与案件待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以采信。本院依职权通知证人王某某出庭作证，王某某的证言内容：王某某是37栋楼栋长、37栋楼3单元801室业主、代表业主与佳园房地产公司协调、前期王某某与政府沟通、37栋楼宏建公司承建、宏建公司是佳园房地产公司下的建筑公司、佳园房地产公司的会基本上都参加过，经常保持沟通每半个月就要沟通一次、参加2017年12月7日和2018年3月4日佳园房地产公司主持召开关于37栋楼动工及相关事宜的专题会议、有会议纪要（王某某认为其无权代表业主放弃违约金）、2018年12月25日佳园房地产公司发出倡议书、2018年12月底接房、佳园房地产公司要回笼资金业主不办贷款做了致购房者书。陆某某对王某某的证言无异议；古德房地产公司对王某某的证言有异议，认为会议纪要是真实的，不追究古德房地产公司逾期交房的经济及法律责任经过业主代表多次与佳园房地产公司、宏建公司、古德房地产公司及政府部门多次商议不追究违约责任是复工的前提；本院认为证人作证是证人将其亲身经历和感知的事实进行客观陈述的过程，王某某认为其无权代表业主放弃违约金非客观陈述，本院不予采信，其他证言反映案件真实情况、与案件待证事实相关联，本院予以采信。庭审中陆某某陈述的内容：37栋业主有微信群，自救金是佳园房地产公司未交的购房款、全款支付的交10000元借给佳园房地产公司作为自救金、打到共管账户，已入住、2018年12月底接房，文山市住建局的张某1、业主、佳园房地产公司、古德房地产公司四方商量成立由佳园房地产公司管理的共管账户，佳园房地产公司与古德房地产公司是合作关系，对古德房地产公司答辩状中四家公司签署的合作协议因是政府牵头的没有异议，37栋楼分四个单元、栋长王某某、财务陆某某、1单元的单元长杨某某、2单元的单元长孟某某、3单元的单元长张某某、4单元的单元长朱某某，业主代表与四家公司（佳园房地产公司、宏建公司、古德房地产公司、东阳建筑公司）进行协商、沟通，陆某某认为虽然她是业主代表不能代表所有业主、要追究古德房地产公司的责任。古德房地产公司认为如果没有同意不再追究其公司责任、业主不放弃追究其违约责任，古德房地产公司与政府、其他三家公司不会同意复工。本院认为陆某某就案件事实做陈述，陆某某认为不能代表所有业主的陈述非案件事实，本院不予采信，其他陈述结合其他证据及陆某某的陈述能够反映案件真实情况、与案件待证事实相关联，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月21日古德房地产公司收到陆某某37-3-1001房款215076.00元，2012年9月5日古德房地产公司、陆某某签订《商品房购销合同》，合同约定“乙方购买的商品房……第37幢第3单元第10层1001号房，……该商品房总价款为叁拾肆万伍千零柒拾陆元整。2012年8月21日支付购房总价款的60%计人民币贰拾壹万伍千零柒拾陆元整，余款人民币13万元……向甲方指定银行申请办理按揭贷款手续……。甲方应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。……甲方如未按本合同第七条约定的时间交房按……一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天壹拾元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按【3】种约定承担违约责任……3.乙方有权决定是否解除合同，如解除合同，则甲方向乙方支付总房款2%的违约金。甲方向乙方退还已付房款，已发生的……税费甲方承担，甲方不再承担逾期90天内的责任……；甲方每逾期一天按壹拾元向乙方支付违约金……”等内容。2012年12月15日陆某某向中国工商银行股份有限公司文山分行借款壹拾叁万元,支付古德房地产公司购房款。2013年12月31日前古德房地产公司未交房。2015年1月7日古德房地产公司作出处理决定“……四、继续保留房源的客户，我司按不同栋号分别约定交房时间，补签购房协议，除承诺按原合同赔偿违约金外，同时按照已付款的银行同期利率计算，计算时间从原合同交房日起至实际交房日止；五、继续保留房源的客户，已经在银行办理银行按揭的，我司承担从原合同约定交房时间当月起至实际交房月期间的银行按揭贷款利息；七、我公司承诺……37栋……在2015年12月31日前交房”等内容。2015年12月31日古德房地产公司未交房。2017年12月7日由佳园房地产公司董事长黄某某组织古德水岸二期37栋业主代表栋长王某某、1单元的单元长杨某某、2单元的单元长孟某某、3单元的单元长张某某、4单元的单元长朱某某及相关人员商讨37栋楼动工及相关事宜，形成会议纪要，参会人员黄某某、马某某、杨某1、王某某、杨顺（实为杨某某）、孟某某、张豪（实为张某某）、朱某某一致同意：购房户先交欠房款的50%作为启动资金，存入政府的监管账户，其余房款在完工后交清，购房户不再追究古德公司延期交房违约金及相关责任，也不能以违约金事项作为理由不来交付房款，在规定的时间不来交款的购房户，古德公司将把房子出售，待出售后返还以前业主交的首付款，不计利息。2018年2月8日，2017年12月7日参会的人员再次召开会议确认：争取在2018年3月10日前再次确定动工时间，完善共管账户。2018年3月4日张某1、黄某某、马某某、罗荣华、胡云春、张文迪、37栋业主代表王某某、张某某等及部分业主参加佳园房地产公司37栋专题会议确认：1、3月6日开工三个月完成，6月30日完成全部工程消防工程，楼层对讲系统；2、专款专用政府监督，37栋古德公司交房违约金问题，由于古德公司已经无力进行赔偿，业主同意不再追究古德公司经济赔偿及违约责任；3、启动资金2018年3月25日为期，业主资金进入专管账户，其余资金暂由佳园垫资。2018年3月16日垫资建设方佳园房地产公司发出内容为“……五、所有购房者一致同意按所签购房协议执行，不再追究古德水岸延期交房产生的利息及相关违约责任……”等的倡议书，王某某把倡议书发在37栋业主微信群。2018年12月20日文山福邻物业管理服务中心通知37栋业主接房，陆某某接房。25日佳园房地产公司发出致37栋购房者书，内容为“根据业主自救委员会的承诺，即不以任何借口和理由追究古德公司延期交房的经济及法律责任……，必须在12月31日下午5点30分前持不追究古德公司违约责任的承诺书，并将所涉及房款及相关费用交纳票据到佳园公司办公室办理手续……”等。另查明水岸二期37栋为合同约定的37栋，业主代表陆某某为财务。经双方当事人确认本案争议焦点为：古德房地产公司是否赔偿陆某某利息损失66269.00元、支付陆某某违约金20000.00元。本院认为，陆某某、古德房地产公司签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，水岸二期37栋业主代表王某某、杨某某、孟某某、张某某、朱某某代表37栋业主与垫资建设方佳园房地产公司等协商形成会议纪要同意和确认购房户不再追究古德房地产公司延期交房的经济赔偿及违约责任亦系真实意思表示，内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，签订《商品房购销合同》、形成《会议纪要》时具有相应的民事行为能力，《商品房购销合同》《会议纪要》有效，各方应当按《商品房购销合同》《会议纪要》诚实履行各自的义务。37栋业主代表与相关各方协商一致可以变更合同全部或部分约定，陆某某作为37栋3单元1001号业主应遵守合同变更后不再追究古德房地产公司延期交房的经济赔偿及违约责任的约定，陆某某提交的证据未能证明古德房地产公司在合同约定部分变更后应承担延期交房的经济赔偿及违约责任，陆某某要求古德房地产公司赔偿利息损失66269.00元、支付违约金20000.00元，本院不予支持。因合同约定发生变更对陆某某的诉讼请求不予支持，古德房地产公司抗辩违约金过高、诉讼时效不再作评述。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回陆某某的诉讼请求。案件受理费1960.00元，减半收取计980.00元，由陆某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  何文丽二〇一九年十一月十八日法官助理张娅萍书记员侯金美