四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019）川13民终4070号 上诉人（原审被告）：南充市碧桂园房地产开发有限公司，住所地南充嘉陵区兴盛街7号7层。 法定代表人：杨磊，执行董事。 委托诉讼代理人：周平，男，汉族，生于1987年6月3日，该公司员工，住四川省成都市双流区。 被上诉人（原审原告）：张江英，女，1969年8月30日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 被上诉人（原审原告）：任之良，男，1970年10月20日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：雷刚，四川张小友律师事务所律师。 上诉人南充市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人张江英、任之良商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2019）川1304民初1248号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销原判，改判驳回张江英、任之良的全部诉讼请求，并由张江英、任之良负担诉讼费用。事实及理由：本案诉讼时效期间应从张江英、任之良应当知道其权利受到侵害之日即其接房之日起算，应考量权利人是否应当知道的条件而从应当知道之日起算。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十七条规定，张江英、任之良应当在接收房屋时对房屋质量是否符合约定进行检验。案涉房屋于2015年3月30日办理了交接手续。张江英、任之良自述房屋层高是其购买案涉房屋的关键因素，其应在接房时对房屋层高进行查验，并在合理期间内提出异议，主张权利，但其未提出任何瑕疵请求而实际入住，应当视为房屋验收合格。张江英、任之良接房时具备知道层高不符合约定的条件和可能性，故本案应从2015年3月30日起算本案诉讼时效期间。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条关于“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，且本案不存在诉讼时效中止、中断或延长情形，故本案诉讼时效期间自2015年3月30日起至2017年3月30日止。一审法院未对诉争房屋层高的具体数值进行认定，其作出的一审判决明显缺乏事实依据，同时也未说明酌定的计算依据、计算方法，却酌定判决碧桂园公司承担35000元的违约损失赔偿责任不当。碧桂园公司交付的房屋二楼卧室的层高符合强制规范，加之相关合同约定的也暂测层高，实际层高应以最终测定为准，加之双方订立的补充协议，约定实际层高大于或等于2.2米，则张江英、任之良无异议并同意接受。该条以字体加粗明示，故补充协议第十二条第四款的约定合法有效。碧桂园公司在满足二楼主卧室使用需求的情况下，为利于二楼主卧室上方露天阳台的使用、排水，对该处层高作适当调整，符合合同目的，亦为强制规范所允许。碧桂园公司不应承担违约责任。 张江英、任之良答辩称，房屋交付是出卖人的主要义务，交付应根据行业惯例，对房屋面积、层高、防水和质量瑕疵进行说明，并根据商品房买卖合同的约定逐一对照后，再办理交房手续，但碧桂园公司变更房屋设计，仅凭交房通知告知买受人，违背行业惯例，也与合同约定不服。案涉房屋主卧室层高差距0.5米，应承担违约责任。张江英、任之良在启动装修时，经装修人员测量才知道层高差0.5米的事实，碧桂园公司应承担违约责任。一审判决的35000元系根据二审法院原同类案件的判决综合确定，并无不当。补充协议中的相关约定系格式条款，是碧桂园公司减轻或免除自己的义务，应依法确定无效。 张江英、任之良的一审诉讼请求：1、判令碧桂园公司向其赔偿因其所售房屋面积与约定不符的损失8万元；2、判令碧桂园公司代其支付因房屋质量问题导致未能按时接房所产生的物管费至碧桂园公司对房屋整改好为止；3、本案诉讼费由承担碧桂园公司。 一审法院认定事实：2014年1月14日，张江英、任之良（作为买受人）与碧桂园公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201401140586，约定“……第三条买受人所购商品房的基本情况该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土框架，建筑层数为3层，其中地上3层，地下0层。该商品房为第一条规定项目中的第15幢1单元1层102号。该商品房的用途为住宅；层高为首层3.6米、二层3.5米、三层3米……该商品房建筑面积250.23平方米，其中套内建筑面积235.146平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.08平方米。本条所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。……第五条计价方式与价款出卖人与买受人约定按照以下方式计算该商品房价款。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币11,388.73元，总价款2,678,015.00元。第六条付款方式及期限买受人采取以下方式付款。分期付款。……第十条逾期付款责任买受人未按照约定的时间付款的，按照以下方式处理：按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比例）的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金。……第十一条交付条件（一）出卖人应当在2015—3—30前向买受人交付该商品房。……第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期90日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之三的违约金（该比率应不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，（该日期应当与第一项中的日期相同）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房合同通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同履行的，自十一条约定的期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金。……”。合同签订后，张江英、任之良按照合同约定向碧桂园公司支付了购房款。 同日，张江英、任之良与碧桂园公司签订了《补充协议》，协议约定“第十二条其他事项（四）《商品房买卖合同》第三条第（三）款约定的层高为该商品房的暂测层高，该商品房的实际层高以最终测定为准，该商品房交付时的实际层高，或可计产权面积的每层的实际层高若大于或等于2.2米的，买受人对此无异议，并同意接受。”碧桂园公司在出卖人处签章，张江英、任之良在买受人处签字并捺印。 2015年4月21日，碧桂园公司向张江英、任之良出具《收楼通知书》，内容为“张江英、任之良，阁下于2014年1月14日向我司购买南充碧桂园一区15号楼1-102商品房，该商品房可按《商品房买卖合同》于2015年3月30日交付阁下，阁下的物业费从2015年4月1日起计收。”张江英、任之良在业主签字确认栏签字和捺印。 2018年8月20日,案外人谢国伟出具说明书一份,内容为谢国伟于2018年6月份承包了案涉房屋的装饰装修工程，在2018年7月份对案涉房屋进行实地测量，发现二楼主卧室的层高为3米，与合同约定的交付条件不符，故张江英、任之良起诉，提出上述诉讼请求，并当庭撤回要求碧桂园公司支付因房屋质量问题导致其未能按时接房所产生的物管费的诉请。 一审法院认为，2014年1月14日，张江英、任之良与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201401140586），系双方真实意思表示，未违反法律规定，为有效合同，双方均应按照《商品房买卖合同》约定履行自己的义务。张江英、任之良购买的房屋为别墅，其价格高于普通商品房，以上能够看出二人对于住宅环境及居住品质均有一定的要求。首先，案涉《商品房买卖合同》明确载明主卧层高为3.5米，但经庭审查明，实际的层高低于合同约定，势必会对张江英、任之良的居住品质造成一定的影响，碧桂园公司因此亦获得了利益。虽双方在购房合同《补充协议》中有条款约定购房合同的层高为暂测层高，只要层高大于2.2米，买受人对此就无异议。但该《补充协议》为碧桂园公司提交的格式合同，且该条款内容具有减轻和免除被告碧桂园公司责任的含义，在碧桂园公司未举证证明其尽到了明确提示说明义务的情况下，该条款不应对张江英、任之良产生法律效力。本案中结合碧桂园公司的违约程度、造成的后果，即房屋层高不足的多少、不足部分对应房屋面积的大小以及房屋功能的影响等因素，根据南充市中级人民法院对同类案件最新的生效判决，酌定由碧桂园公司赔偿张江英、任之良损失35,000.00元。 关于诉讼时效的问题。张江英、任之良提交的案外人谢国伟的说明予以证明其是在2018年7月对案涉房屋装修测绘时才知晓二楼主卧层高不够的事实，对该说明书的真实性予以确认。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，本案中张江英、任之良知道或应当知道其权利受到侵害的时间为2018年7月份，故本案未过诉讼时效，碧桂园公司的辩称意见不成立。张江英、任之良自愿撤回要求碧桂园公司支付因房屋质量问题导致其未能按时接房所产生的物管费的诉请，系其在法律规定的范围内处分自己的权利，予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决：一、南充市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向张江英、任之良赔偿损失人民币35,000.00元；二、驳回张江英、任之良的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取900.00元，由张江英、任之良承担562.50元，由南充市碧桂园房地产开发有限公司承担337.50元。 本案二审审理中，碧桂园公司和张江英、任之良均未提交新证据。二审中，经本院审判人员现场勘查，案涉房屋二层主卧室（已装修）实测层高为2.855米。碧桂园公司对本院勘查实测数据无异议。一审庭审中，张江英、任之良变更诉讼请求为主张层高不符合约定的损失80000元。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：1、张江英、任之良的起诉是否已过诉讼时效问题。2、损失赔偿问题。 张江英、任之良起诉是否已过诉讼时效期间问题。起诉是否已过诉讼时效期间，取决于诉讼时效期间的起算点。对诉讼时效期间的起算点，张江英、任之良主张其是在2018年7月启动装修时才知晓案涉房屋部分存在层高不符合约定的问题，并在一审中提供了相应证据。碧桂园公司主张从接房之日起计算。一般而言，层高不足的直观性不强，普通老百姓难以发现层高不足的问题。并且，在司法实践关于房屋交付不符合合同约定的问题中，层高不足不属于突出问题，普通老百姓一般不会作为查验项目。因此，如接房时业主就应当知道层高是否符合约定，加重了业主方的责任，显失公平，故一审从2018年7月起开始计算诉讼时效期间，认定张江英、任之良提起诉讼，未过诉讼时效期间正确，本院予以维持。 关于损失赔偿问题。张江英、任之良购买的房屋为别墅，其价格高于普通商品房，由此对于所购房屋的居住环境及居住品质均有较高的要求。一、碧桂园房产公司在与张江英、任之良的商品房买卖合同中，明确载明主卧层高为3.5米。但案涉房屋二楼主卧室部分装修后的层高仅2.85米，未达到合同约定高度，差距应在0.5米左右，势必会对张江英、任之良的居住品质造成一定影响，碧桂园房产公司因此亦获得了利益。虽双方在购房合同《补充协议》中有条款约定购房合同的层高为暂测层高，只要层高大于2.2米，买受人对此就无异议。但该《补充协议》为碧桂园房产公司提交的格式合同，且该条款内容具有减轻和免除碧桂园房产公司责任的含义，在碧桂园房产公司未举证证明其尽到了明确提示说明义务的情况下，该条款不应对张江英、任之良产生法律效力。碧桂园公司向张江英、任之良交付的房屋应符合合同关于层高的约定。张江英、任之良所购房屋约定建筑面积250.23平方米。一审法院按本院已经发生法律效力的碧桂园小区相同面积别墅的同类案件确定赔偿数额,酌定由碧桂园房产公司赔偿张江英、任之良损失35,000元正确，本院予以维持。碧桂园公司的上诉理由不能成立，本院不予采信。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由南充市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 东 审判员 程 鹰 审判员 朱苏川 二〇一九年十一月七日 书记员 王思宇