苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初6939号 原告：徐娟,女,1985年11月1日出生，汉族,住苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：梅秋娟，江苏天辩律师事务所律师。 被告：苏州普世投资管理有限责任公司,统一社会信用代码91320594066241499P,住所地苏州工业园区苏虹中路399号。 法定代表人：夏镇南，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王飞,上海段和段(苏州)律师事务所律师。 原告徐娟与被告苏州普世投资管理有限责任公司（以下简称普世公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法由审判员杨柳适用简易程序进行审理。被告普世公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议。经审查，本院裁定驳回被告普世公司对本案管辖权提出的异议，被告普世公司在管辖权异议裁定上诉期内上诉至江苏省苏州市中级人民法院，江苏省苏州市中级人民法院经审查，裁定驳回上诉，维持原裁定。后因案件审理需要，本院于2019年8月12日作出裁定将本案转为普通程序，并组成合议庭于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告徐娟的委托诉讼代理人梅秋娟，被告普世公司的委托诉讼代理人王飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐娟向本院提出诉讼请求：1、被告普世公司立即支付原告徐娟租金129544元及滞纳金暂计8000元(以64772元为基数，按照日万分之二计算自2018年1月15日起至实际清偿日的滞纳金；以64772元为基数，按照日万分之二计算自2019年1月15日起至实际清偿日的滞纳金)；2、被告普世公司承担本案的诉讼费用（原告预交的诉讼费用胜诉后要求法院予以退回）。庭审中，徐娟确认委托经营管理协议期间的起算点应为2015年5月30日，故变更诉请1中为被告普世公司立即支付原告徐娟租金64772元及滞纳金(以64772元为基数，按照日万分之二算自2019年1月15日起至实际清偿日的滞纳金) 事实和理由：根据原告徐娟与被告普世公司签订的《汾湖新天地委托经营管理协议》，约定原告徐娟将其购买的位于汾湖南京路369号《汾湖新天地》x幢x室商铺委托给被告普世公司管理，被告普世公司支付原告徐娟固定回报租金。双方约定的委托期限为2014年2月27日起至2020年2月26日，被告普世公司按照约定时间向开发商办理了拿房手续，并进行了出租。但是被告普世公司未按照合同约定期限向原告徐娟支付回报租金。综上，原告徐娟认为被告普世公司的行为已经严重损害其合法权益，故向法院提起诉讼。 普世公司辩称，徐娟的各项诉讼请求均没有事实和法律依据，应予驳回。理由如下：第一，本案当中应查明的一个基本的事实是向徐娟交付房屋的起算点，普世公司认为应当是从2018年9月26日起算，该房屋的租赁费用的计算应该是从2018年9月26日之后的第五年收取租金，所以根据双方的合同约定，徐娟还没有到获取租金的时间起算点；第二，普世公司认为在之前的相关案件的审理过程当中徐娟已经明确同意将交房时间和租赁时间作相应的顺延，相关的法律文书当中有明确的记载；第三，普世公司认为在之前的相关案件中徐娟已经获得了逾期交付房屋的违约金，而违约金的计算正是根据徐娟的实际损失为基本参考进行了损失的填补以及相应的惩罚，那么在此就不应该获得双重利益，双重利益就是指已经被包含在了违约金当中的租金利益。综上，应驳回徐娟的全部诉讼请求。2018年9月26日，苏州国华房地产开发有限公司（以下简称国华公司）取得了吴江区商品房交付使用通知书，之前的判决认为，从这一日开始国华公司方获取了合法的交付条件，完成了交付义务，徐娟在之前的诉讼当中已经以此为理由要求国华公司支付其逾期交房违约金并得到了法院生效文书的支持。所以合法的交付时间应当是2018年9月26日，而租金是来源于租赁，租赁只有在合法交付之后才可能出现。同时在之前的判决书当中也明确记载徐娟同意将交付的时间和租赁的时间起算点进行相应的顺延，故应顺延至2018年9月26日开始计算。（2018）苏05民终9586号民事判决书的第六页明确记载，“案件审理中，徐娟陈述涉案房屋虽已交付给承租人邱志强使用，但普世公司不应该私自将不符合交付条件的商铺出租。国华公司逾期交房,委托经营管理协议约定的委托经营管理期限可以顺延。”由此可见，徐娟事实上并不认可普世公司的出租行为，故徐娟不应当获得此期间的租金利益。经生效判决书确认，徐娟已经获得了逾期交房违约金，其损失获得了填补，故不存在其他的实际损失，再以此要求租金是不公平的。 本院经审理认定事实如下：2014年1月27日，国华公司作为出卖人与徐娟作为买受人签订了《商品房买卖合同》一份，约定：徐娟向国华公司购买位于吴江汾湖开发区南侧商业用房x幢x号房，店面单价每平方米25182.07元，房屋总价款为990411元；出卖人在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之七的违约金。2014年12月5日，国华公司与徐娟签订《协议》一份，约定双方于2014年1月27日签订的商品房买卖合同，徐娟购买国华公司开发的汾湖南京路南侧商业用房3幢120号房产，现双方经友好协商，就合同有关内容作如下补充：一、原合同约定的该套商业房屋单价调整为每平方米20860元，总价为820424元。徐娟的付款方式调整为一次性全款付清。三、原合同约定国华公司应在2014年10月31日前取得《商品房交付使用通知书》，现因国华公司钢结构施工困难等原因，需要延期到2015年5月30日交付使用，对此徐娟无任何异议。若国华公司再次延期交付，双方可按原合同相关条款执行。上述合同及协议签订后，徐娟依约支付了全部购房款820424元。 2014年，徐娟作为委托方（甲方）与普世公司作为受托方（乙方）签订《汾湖新天地委托经营管理协议》一份，约定：甲方将其购买的吴江汾湖南京路369号汾湖新天地商业项目x幢x号房产房屋委托乙方代为办理房屋交付手续，并按照该商业项目的统一规划、进行统一招商和统一商业经营管理。甲方授权乙方办理房屋的商品房交付手续，由甲方委托乙方直接与开发商交接，并由乙方与开发商办理房地产的交接手续，但涉及到的全部税费均由甲方承担。委托经营管理期限为六年，自该房屋2014年2月27日按照《商品房买卖合同》规定付清全部款项起算至2020年2月26日止；在委托经营管理期限内，甲乙双方约定第一至第四年乙方无需再向甲方支付租金，自第五年起由乙方向甲方支付租金，第五年至第六年总计二年的固定回报总租金合计129544元，其中第五年租金为64772元，第六年租金为64772元（此租金为该房屋预测面积的总价回报，最终租金以该房屋产权证面积为准），此阶段甲方不再承担委托经营期内房屋的招商费用、装修费用、水电费、物业管理费，其他税费由甲方承担；在本协议约定的第五年起，乙方向甲方支付租金，由乙方在每年首月的15日向甲方支付全年租金。甲方自愿委托乙方对房屋进行统一经营管理，包括但不限于出租、自营、承包等形式。 2015年5月15日，国华公司向普世公司发送了其自制的《商品房交付使用通知书》，告知徐娟所购的房屋经相关部门验收合格，已准予交付使用，通知其携带相应材料办理商品交付手续。2015年5月30日，普世公司在《商铺交付验收书》上盖章，确认对位于汾湖新天地3幢120号的商铺进行验收交接，该商铺已达到符合《商品房买卖合同》约定的交付条件和交付标准，同意接收。2015年5月30日，普世公司在《商铺交付确认书》上盖章，确认对位于汾湖新天地3幢120号的商铺进行了交接验收，经双方核实确认，移交的商铺符合《商品房买卖合同》的约定，自本确认书签署之日起，正式将商铺移交买受人使用，买受人接受且无异议。 2016年8月28日，普世公司将汾湖新天地商业广场3幢120室的商铺出租给邱志强使用，租赁期为自交付之日起25个月。 国华公司于2018年9月26日取得了吴江区住建局颁发的涉案房屋的《商品房交付使用通知书》。 因国华公司逾期交付房屋，徐娟于2018年3月20日起诉国华公司支付逾期交房违约金，本院于2018年8月21日作出（2018）苏0509民初3143号民事判决书，判决国华公司向徐娟支付自2015年6月1日至法庭辩论终结之日即2018年7月10日（截至判决之日涉案房屋尚不具备交付条件）的逾期交房违约金（按照已付房款的每日万分之三的标准计算）。后徐娟、国华公司均不服上述判决，并上诉至苏州市中级人民法院，二审审理过程中，国华公司于2018年9月26日取得了商品房交付使用通知书，徐娟主张违约金应计算至2018年9月26日，苏州市中级人民法院作出（2018）苏05民终9586号民事判决书，判决国华公司向徐娟支付自2015年6月1日至2018年9月26日的逾期交房违约金（按照已付房款的每日万分之三的标准计算）299044.55元。在以上案件审理中，徐娟曾陈述涉案房屋虽已交付给承租人邱志强使用，但普世公司不应该私自将不符合交付条件的商铺出租，至今徐娟也未收到过普世公司支付的租金，第一至四年的租金确实用于抵了部分购房款；国华公司逾期交房，委托经营管理协议约定的委托经营管理期限可以顺延，但徐娟保留追究普世公司交付标的物的瑕疵责任。 普世公司在庭审中陈述，其知情且认可（2018）苏0509民初3143号案件中徐娟和国华公司提出的案涉委托经营管理协议中有部分租金用来抵扣相应房款的情形。 以上事实，有徐娟提供的《汾湖新天地委托经营管理协议》原件、商品房交付使用通知书复印件、商铺交付验收书复印件，普世公司提供的（2018）苏05民终9586号民事判决书复印件，以及双方当事人的到庭陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的《汾湖新天地委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反国家有关法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于双方约定的六年委托经营管理期限，尽管被告普世公司实际于2015年5月30日直接向国华公司接收了涉案商铺，但此时该商铺并不具备原告徐娟与国华公司之间《商品房买卖合同》约定的交付条件，该事实上的交付行为不能认定国华公司已完成了合同约定的交房义务，且原告徐娟在已生效判决中亦不认可该交付行为的效力，并认为国华公司逾期交房，委托经营管理协议约定的委托经营管理期限可以顺延。另已生效判决已确认原告徐娟应取得的逾期交房违约金，其因国华公司逾期交房造成的损失已得到弥补，再另行计算该期间的租金缺乏事实和法律依据，故本院认定委托经营管理期限应顺延自符合合同约定交房条件的2018年9月26日起计算。根据《汾湖新天地委托经营管理协议》约定，第一至第四年被告普世公司无需再向原告徐娟支付租金，于第五年首月的15日支付租金64772元……，截至本案法庭辩论终结之日及本判决出具之日，均未至协议约定的租金支付期限，故本院对原告徐娟要求被告普世公司支付租金的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告徐娟的全部诉讼请求。 案件受理费1419元，由原告徐娟负担。原告徐娟因变更诉讼请求多交的诉讼费用1631元，本院于本判决生效之日起十五日退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院,同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 长  杨 柳 人民陪审员  管凤兰 人民陪审员  刘俊兵 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  肖晨纯 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中国人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。