湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初6715号 原告：长沙南山物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道黄狮岭社区金星大道399号。 法定代表人：任千里。 委托诉讼代理人：许笑，湖南湘军麓和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李瑞杰，男，系公司员工。 被告：蒋真，女，1983年6月28日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：赵井化，系蒋真的丈夫。 原告长沙南山物业管理有限公司（以下简称“南山物业公司”）与被告蒋真物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告南山物业公司的委托诉讼代理人许笑、李瑞杰及被告蒋真的委托诉讼代理人赵井化到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南山物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理服务费12243元；2、判令被告向原告支付逾期交纳物业管理服务费违约金（滞纳金）7150.60元；3、判令本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：被告蒋真系望城区南山?苏迪亚诺小区的业主，房屋建筑面积为118.29平方米。2009年4月16日，原、被告签订了《南山?苏迪亚诺小区前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务；物业费按房屋建筑面积1.2元/平方米每月进行计算；逾期缴纳物业费的自逾期之日起每日加收应交金额千分之三的滞纳金。协议签订后，原告依约向被告提供物业服务，但被告自2011年10月1日起一直未交纳物业管理费，原告多次催交未果。截至2019年10月30日止，被告尚欠原告物业管理费共计12243元。为维护原告合法权益，请求判如所请。 被告蒋真辩称，1、自2009年8月30日收房后，发现房屋存在多处质量问题，主要体现在客厅、阳台渗水严重，墙皮开裂等。开发商委托原告协助跟进解决，但原告一直未积极处理。2011年6月，因急需入住，多次找原告进行协商沟通，达成处理方案：免去2009年9月1日起至2011年6月30日止共计22个月的物业管理费；开发商委托原告加快对房屋质量问题进行维修处理。但此后原告仍未积极处理解决问题，最终不得不自费进行维修；2、原告接受开发商委托，在业主入住后，负有对住宅质量的来信、来访或投诉及时给与书面答复或者妥善处理的责任与义务，但原告以拖延的方式对待业主，甚至涉嫌欺诈业主，未能解决业主所反映的房屋渗水问题，导致业主失去维护自身权益的最佳时间，给业主带来损失；3、原告未按合同约定有效履行义务，其物业服务质量未达标，具体体现在公用设施维修养护、门禁维修管理、保洁服务等方面。同时，原告合同即将到期，在未确认后续是否续约的情况下，原告违规提前收取2020年的物业费。综上，希望法院公正处理，根据实际情况赔偿业主损失，并给与合理的物业费减免。 经审理查明：望城区南山?苏迪亚诺小区的房屋由蒋真所有并居住。该房屋系洋房，建筑面积为118.29平方米。2009年4月16日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务；洋房按房屋建筑面积1.2元/平方米进行计算；业主应于每个月的上旬缴纳物业管理费，超过1个月不缴纳物业管理服务费的，原告可从逾期之日起按应交金额的千分之三向业主加收逾期违约金。2011年6月22日，涉案房屋进行交接，蒋真办理了入伙手续。2017年2月16日，原告与涉案小区业主委员会签订《南山苏迪亚诺小区物业管理服务合同》，约定由原告为涉案小区提供物业服务；合同期限为3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止；花园洋房物业费按建筑面积1.1元/平方米/月收取。 诉讼过程中，原告主张自2011年10月1日起至2014年5月30日止的物业费按1元/平方米/月收取；2014年6月1日起至2019年10月30日止的物业费按1.1元/平方米/月收取，被告总计欠费12243元。原告多次催缴，但被告一直未支付上述费用。 另查明，原告在涉案小区包括公共设施管理、环境卫生维护等方面存在服务瑕疵。 上述事实有原告提交的房产证、前期物业管理服务协议、物业管理服务合同、入伙流程单、律师函、邮寄单、欠费明细表、被告提交的照片及双方的当庭陈述等予以证实，本院予以确认，并在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。故原告与涉案小区业主委员会签订的《南山?苏迪亚诺小区物业管理服务合同》以及原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，对原、被告均具有约束力，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告提供的物业服务的确存在瑕疵，但并非被告拒绝交纳物业管理费用的正当事由。物业管理费用是物业公司提供服务的经济基础，也是物业公司与业主签订物业服务合同的原始动力，业主拒绝交纳物业管理费用，将导致整个小区的物业管理陷于瘫痪或停滞，也不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康运转。业主认为物业公司提供的服务不符合约定的，可以通过另行选择物业服务机构或进行其他合理方式的沟通，要求物业公司提高物业服务水平与质量或减少物业管理费用的收取比例等，而并非可以拒绝交纳物业管理费用。业主认为房屋质量存在问题的，在与物业公司进行沟通协商处理的同时，也应通过合法合理途径向责任负担主体及时主张权利。 综上，原告要求被告支付物业管理费用的主张成立，原告将合同中约定收费标准降低收取物业费用系对其自身权利的合法行使，本院予以支持。但是，原告提供的物业服务存在瑕疵，相应的物业管理费用收取标准还应进行调整，故本院将原告主张的物业服务费收费标准酌情核减10%，确定按照其主张标准的90%计算物业服务费，被告应向原告支付自2011年10月1日起至2019年10月30日止的物业服务费11018.7元。被告未予交纳物业费系与物业公司因房屋修缮问题未能协商达成一致，虽被告以拒交物业费的方式进行抗辩并不妥当，但并非恶意拖欠，故本院对原告要求被告支付逾期付款违约金的请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《物业管理条例》第六条、第七条之规定，判决如下： 一、被告蒋真于本判决生效后十日内向原告长沙南山物业管理有限公司支付自2011年10月1日起至2019年10月30日止的物业管理费11018.70元； 二、驳回原告长沙南山物业管理有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费284元，因适用简易程序减半收取142元，由原告长沙南山物业管理有限公司负担61元，由被告蒋真负担81元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  杨恋 二〇一九年十一月二十五日 代理书记员  肖娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。