湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初10557号原告：长沙市万科物业服务有限公司，住所地长沙市雨花区韶山中路489号万博汇名邸三期2003、2004号。法定代表人：王仕伟，系总经理。委托诉讼代理人：江群，女，汉族，1991年3月4日出生，住长沙市岳麓区，系公司员工。委托诉讼代理人：李芳，湖南金顺达律师事务所律师。被告：彭梦宇，女，汉族，1992年3月2日出生，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：文树梅，女，汉族，1967年1月13日出生，住长沙市天心区，系被告母亲。原告长沙市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）诉被告彭梦宇物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人江群和李芳，被告彭梦宇的委托诉讼代理人文树梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令被告交纳自2016年10月起至判决生效之日止的物业服务费暂计至2018年9月为8819.24元（其中2017年7月1日之前的物业服务费按2.38元／月㎡，之后按2.58元／月）；2、请求判令被告以欠缴物业服务费为基数，以每日应付物业服务费金额的万分之五为标准，支付自2016年10月起至本案判决生效之日止的违约金（暂计至2018年9月30日为1646.89元）；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。本案审理过程中，原告明确第一项诉请中物业服务费暂计至2019年10月为13730.12元，第二项诉请的违约金计算至2019年9月30日为3504.33元，共计17234.45元。事实与理由：原告系万科白鹭郡项目的物业公司，被告系原告所管理的万科白鹭郡的业主。被告与长沙市万科房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购得万科白鹭郡26栋1403房屋，建筑面积146.72㎡。根据《前期物业服务合同》第十一条及《长沙市商品房买卖合同》第二十条约定物业服务费标准，2017年7月1日前被告按建筑面积每平米每月2.38元，之后按2.58元的标准交纳物业服务费，如被告逾期付款，违约金的收取标准为从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计算。原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业服务费，原告对其书面及上门催缴均无效果。被告拒不交纳物业费的行为已严重侵犯了原告的合法权益，现原告向法院提起诉讼，恳请判如所请。被告彭梦宇辩称：一、被告不认可原告主张的物业费和滞纳金，原告履行物业服务义务有瑕疵；二、原告不是被告万科白鹭郡三期房屋的合法物业公司，原告主体不适格，被告没有接受原告物业服务。长沙市住建局信息公开回复件中被告中标的范围没有包括万科白鹭郡三期。原告于2015年12月29日中标，被告购房是2016年4月份，2016年6月30日交房，实际收房是2016年7月底。三、被告为充分了解和查询万科地产和原告提供服务的内容，曾多次要求前述两公司出具《前期物业服务合同》，但目前万科地产和原告只提供了一份无签字盖章不具备法律效力的《前期物业服务合同（草稿）》，原告不能以此为据向被告主张物业合同权利。四、原告未公开物业服务合同原件、每季度公共部分收益、预算、物业费等钱款、物业交接验收等资料。五、被告房屋存在质量问题。小区自来水验收、房屋漏水、房屋不隔音，虽然住宅已实际交付使用，但公共配套设施、市政基础设施全部没有通过验收。六、原告未履行物业服务约定义务。1、被告26-1403房主卧、次卧墙面渗水三年，为避免出现保修不及时跟进、修后推卸责任不赔偿的情况，被告要求原告先给维修计划和赔偿方案，遭到拒绝，原、被告双方至今仍未谈妥，导致被告一直居住在墙面渗水脱皮等的环境中，且无法安装家具。被告在2016年6月30日收房时因房屋质量问题无法收房，提交了房屋拒收函。2、被告曾多次向万科地产投诉房屋不隔音问题，万科地产回复表示该小区每户业主都是这样。3、被告亲属26-1201房购入小区车库车位，在车位未按时交付之前，原告收取业主160元的停车费，至今未退还。4、被告购买房屋属于老业主带新业主购房，符合万科“老带新”免两年物业费的活动优惠，但原告没有享受到该项福利。5、被告2016年7月收房后，小区只有联通宽带，没有电信宽带，被告维权长达六个月后，电信才入驻小区。6、辖区安保存在问题，业主丢东西找不到，监控形同虚设；出入门口保安经常帮没带门禁卡的人刷卡进入，有些人不是业主；小区出现高空坠物、抛物，未安装高空摄像头；被告家不止一次曾出现凌晨有人敲门的情况；小区三期防盗网生锈损坏；小区多次出现业主家被盗现象。7、小区水电燃气供给方面，被告交房时承诺供水工程已竣工验收合格，达到交付使用标准，但经核实，小区的生活用水至今仍是工业、建设用水；原告预售装修水电费至今未开具收费发票也未与被告结算；被告从自来水公司了解到，物业外包中信公司承建供水设施，该公司没有二次供水合格证，自来水公司至今未验收、未接管；小区经常因各种原因停水停电停气，停电频率过高导致被告家冰箱损坏。8、小区应急安全存在问题，灭火箱未配备到位、用户私自牵电线物业劝告制止不到位、19栋车库发生火灾、防火门损坏未及时修好、消防通道堆放杂物。9、万科地产收取业主600元办证服务费不开具发票。10、小区绿化不到位，树木花草经常枯死或长虫，三期绿化比不上一、二期绿化等。11、小区保洁不到位，垃圾清运不及时，垃圾站经常进水故障、臭气熏天，被告所在房屋内都闻得到，成天必须关闭窗户；节假日及双休日无人保洁，垃圾堆放楼下、走廊无人打扫。12、小区车辆及车位管理不到位，小区内幼儿园门口正处于小区出入口，经常拥堵；业主的车在车库被刮坏，物业不予调解；入户大堂门口经常停放许多电动摩托车、业主车辆经常无序停放在人车必经之路上。13、物业开展公益性业主娱乐活动时，有商家做商业促销。14、物业人员缺乏专业素养，被告不对员工进行管理和培训。15、26栋物业用房不具备开厨房的设计功能，被告将该物业用房作为物业食堂，给业主带来蚊虫、臭气、油烟污染等不良影响。16、小区商业街商家乱摆摊位、占用公共通道，物业管理和整改不到位。17、被告不配合，导致小区业委会至今未成立。18、湘府路快速化改造工程中，业主悬挂“吵”字横幅，被告请人从楼房外墙破窗而入清理，导致业主家阳台窗户被损坏等。19、万科地产和原告承诺的小区配套学校未到位。20、物业费收取有违规，原告无法提供收费标准和依据，物业费使用未公开公示。综上，原告要求缴纳物业费及滞纳金和损失费没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。经审理查明：2016年3月12日，被告彭梦宇（买受人）与案外人长沙市万科房地产开发有限公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》购买位于长沙市岳麓区房屋，房屋建筑面积为146.72平方米。该合同第二十条约定：“出卖人已在项目销售前与前期物业服务企业签订了《前期物业服务合同》，买方已阅读、理解并承诺遵守《前期物业服务合同》中的相关权利义务。该合同的主要内容摘要如下：一、前期物业服务企业和委托期限，万科白鹭郡项目的前期物业服务企业为长沙市万科物业服务有限公司，合同期限自2013年3月1日起，至小区成立业委会，并签订新的物业服务合同时止，但是合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与前期物业服务企业或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止……四、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：……高层住宅2.58元／月／平方米，2017年6月30日前暂按2.38元／月每平方米收费，2017年7月1日起按2.58元／月每平方米收费……物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月首月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金”等。被告彭梦宇于2016年7月收房。涉案房屋产权证登记的面积为146.41平方米。因垃圾站存在异味、房屋维修等问题，被告认为原告未尽到物业服务义务，从2016年9月30日后未向原告交纳物业管理费。原告万科物业公司向被告催缴物业费未果，遂诉至本院。另查明：1、长沙市万科房地产开发有限公司（甲方）与被告万科物业公司（乙方）签订《万科.白鹭郡（三期）前期物业服务合同》，该合同约定由原告为万科.白鹭郡三期提供物业服务，建筑面积为90333.65平方米，该合同第六条约定“本合同期限，至本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他服务企业签订新的物业服务合同时生效”；第十六条约定“本物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益按以下第二十七条约定分配的基础上，业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费（备注：物业服务费收费标准在测算的时候需要计入税金成本）：高层住宅2.58元/月每平方米（2017年6月30日前暂按2.38元/月每平方米收费，2017年7月1日起按2.58元/月每平方米收费）”；第十八条约定“物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交月份的15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金”。该合同附件四《前期物业服务质量标准》就乙方应提供的物业服务标准进行了约定。合同签订后，原告万科物业公司依约向万科白鹭郡三期提供了物业服务。2、被告提交的长沙市住房和城乡建设局出具的《建设单位申请招标资料备案情况》记载，2015年12月原告万科物业公司通过招投标成为万科白鹭郡小区高层住宅的物业管理企业，本次招标面积为90333.65平方米，物业用房规划面积为1023.76平方米（分布在18、26栋），项目南至白鹭郡二期，东至靳江河，北至靳江河坪塘大道，西至坪塘大道。3、2019年7月，原告万科物业公司发出《关于垃圾站维修保养及安装卷闸门围合的温馨提示》，该提示载明因周边有关建筑单位施工以及暴雨期间流水不畅导致小区垃圾站返水设备多次被泡等内容。上述事实，有原、被告的当庭陈述，以及原、被告提交并经庭审质证的物业承接查验表、《万科.白鹭郡（三期）前期物业服务合同》、回复诉求函告、物业用房油烟机定期清洗报告、长沙市商品房买卖合同、二次供水统建统管及户表改造工作管理规定、保洁签到记录、游泳卡、泳池用馆申请、安全巡查签到表、洋湖站保修、保养服务计划表、电梯年检标识、白鹭郡幼儿园上下学站高峰排班表、湖南湘江新区管理会员住建环保局信息公开告知书、长沙市开发企业物业管理用房申请确认表、《关于垃圾站维修保养及安装卷闸门围合的温馨提示》照片、微信截图、《建设单位申请招标资料备案情况》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告万科物业公司与案外人长沙市万科房地产开发有限公司签订的《万科.白鹭郡（三期）前期物业服务合同》以及长沙市万科房地产开发有限公司与被告彭梦宇之间签订的《长沙市商品房买卖合同》，系各方真实意思表示，不违反法律强制性禁止性规定，合法有效，各方应当按照协议约定全面履行自己的义务。原告万科物业公司为被告提供了物业服务，被告接受了原告提供的物业服务，应当依约缴纳物业费。被告辩称“原告主体不适格，长沙市住建局信息公开回复件中被告中标的范围没有包括万科白鹭郡三期”，因根据被告提交的《建设单位申请招标资料备案情况》记载原告万科物业公司系万科白鹭郡三期前期物业的中标单位，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。被告辩称“未享受‘老带新’免两年物业费的活动”，因被告未提供证据证明是否存在该优惠政策以及被告是否符合该优惠政策，对被告该抗辩意见，本院不予采纳。被告辩称“原告未履行物业服务约定义务”，因原告提供证据证明其尽到了基本的物业服务管理，对被告该抗辩意见，本院不予采纳。被告作为涉案物业的业主享受原告提供的服务后依法应当交纳相应的物业服务费。根据《前期物业服务合同》约定的物业费收费标准及涉案房屋的面积，2016年10月1日起至2019年10月30日止的物业服务费为13729.76元，故对于原告主张被告支付自2016年10月1日起至2019年10月30日止的物业管理服务费13730.12元的诉请，本院部分予以支持。对于原告主张被告支付逾期交纳物业服务费违约金的诉请，因被告彭梦宇拖欠物业服务费非主观恶意，故对原告的违约金诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决如下：一、被告彭梦宇在本判决生效之日起十日内向原告长沙市万科物业服务有限公司支付2016年10月1日至2019年10月30日止的物业服务费13712.76元；二、驳回原告长沙市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告长沙市万科物业服务有限公司负担5元，被告彭梦宇负担20元。此款项原告已垫付，被告在支付本判决的款项时一并将该款项支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  颜宇二〇一九年十一月十五日法官助理王洋洋书记员张浩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。