安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初6611号 原告：安徽居家物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖区孔雀街16号光明大厦511等14套房，统一社会信用代码91340100688111744D（1-1）。 法定代表人：周卉菱，总经理。 委托诉讼代理人：朱蓓蓓，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘兴敏，该公司员工。 被告：刘旋文，男，1990年11月8日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市怀宁县，现住安徽省合肥经开区。 被告：夏校云，女，1989年10月22日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市怀宁县，现住安徽省合肥经开区。 原告安徽居家物业管理有限公司（以下简称居家物业公司）与被告刘旋文、夏校云物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告居家物业公司的委托诉讼代理人朱蓓蓓、刘兴敏，被告刘旋文、夏校云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 居家物业公司向本院提出诉讼请求:1、判令刘旋文、夏校云支付2015年11月1日至2019年12月31日间物业管理费5651元；2、判令刘旋文、夏校云支付自逾期之日起至交清物业管理费之日止的逾期付款违约金4349元；3、判令刘旋文、夏校云承担本案全部诉讼费用。事实与理由：刘旋文、夏校云系观澜华庭10幢605室的业主，房屋建筑面积94.3㎡。按照居家物业公司与刘旋文、夏校云签订的《前期物业管理服务协议》，由居家物业公司为刘旋文、夏校云的房产提供物业服务，物业管理费的交纳采用预交制，每平方米1.2元／月，延期一日须交纳每日千分之二的违约金。协议生效后，居家物业公司依约为刘旋文、夏校云提供了物业管理服务，但刘旋文、夏校云未按协议约定交纳物业管理费。经多次催交无果后，为维护自身合法权益，居家物业公司诉至法院，请求判如所请。 刘旋文、夏校云辩称，我们对欠交物业费的区间是认可的，对欠交物业费的数额，我们没有核算。我们认可自2015年11月1日起至今49个月没交物业费，但我们不认可物业费是预交的，这在合同中没有约定。我们对物业费收取标准没有异议，对房屋面积也无异议。我们认为物业公司没有公布物业费收支情况，物业年度计划也从未告知业主，物业合同中约定居家物业公司有对公共设施进行修缮的义务，居家物业公司并没有维修我家空调外机的护栏。居家物业公司承诺保持交通秩序、机动车整齐停放等都没有做到。小区还存在消防隐患，小区内电梯里的广告是与物业合作的，是有收益的。我家在装修时曾交给物业公司1000元押金，后在退还押金时物业公司不予退回，称可以抵扣物业费。 本院经审理认定事实如下：刘旋文、夏校云系合肥经开区紫云路与清潭路交口观澜华庭小区10幢605室房屋（建筑面积94.3㎡）业主。 2013年1月1日，合肥光明置业有限公司（甲方、开发建设单位）与居家物业公司（乙方、物业服务企业）签订了《物业服务合同》。约定甲方选聘乙方对观澜华庭提供前期物业服务事宜；乙方提供的前期物业服务标准不得低于物业所在地物业管理主管部门公布的相应等级服务标准，物业服务等级标准为二级；物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准约定为高层住宅1.2元/月.平方米,商业物业3.0元/月.平方米，其他物业3.0元/月.平方米；物业服务费按半年交纳，业主应在每半年的第5日前履行交纳义务。逾期交纳，自逾期之日起按欠交费用的每日千分之三收取滞纳金，物业服务费可以预收，但预收期限不得超过6个月。合同期限自2013年1月1日起至业主委员会成立之日止。 2014年11月2日，居家物业公司（甲方）与刘旋文、夏校云（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定甲方为乙方提供物业服务，对房屋公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；管理费用，住宅按建筑面积每月每平米1.2元收取，商业按建筑面积每月每平米3元收取；物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应按时向物业管理处交纳，超过一日收取千分之二滞纳金；协议自签字之日起生效，到业主委员会与物业管理企业重新签订物业管理合同生效时本合同自动终止。 2016年8月11日，经合肥经济技术开发区经贸局核准，2016年8月至2019年8月间，观澜华庭物业公共服务费（有电梯）为1.2元/月.平方米。 合同签订后，居家物业公司按约向刘旋文、夏校云房屋所在的观澜华庭小区提供物业服务。2015年11月1日至2019年12月31日间，刘旋文、夏校云共欠居家物业公司物业费5658元（94.3㎡×1.2元/月/㎡×50个月），居家物业公司通过张贴催费通知的方式向刘旋文、夏校云催要物业费，但无果，遂诉至本院。 以上事实，有居家物业公司提供的物业服务合同、前期物业服务协议、服务价格登记证、催费通知单、登报公告、律师函、业主入伙登记信息、照片等证据及当事人陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为，合肥光明置业有限公司与居家物业公司签订的《物业服务合同》及居家物业公司与刘旋文、夏校云签订的《前期物业服务协议》，均系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、法规强制性规定，均为有效合同。合同签订后，居家物业公司向包括刘旋文、夏校云在内的业主提供了物业服务，刘旋文、夏校云理应承担支付物业费的责任。居家物业公司自2013年1月1日起开始为观澜华庭小区提供物业服务，其与刘旋文、夏校云签订的物业服务合同约定半年支付一次物业费。而是否应当预交物业费，本院认为，居家物业公司在与合肥光明置业有限公司签订物业服务合同时，约定半年预交一次物业费，按此交易习惯，并兼顾公平原则，本院确定“每半年的第5日前交纳物业服务费”，故居家物业公司诉称的2015年11月1日至2019年12月31日间的物业服务费5658元（94.3㎡×1.2元/月/㎡×50个月），本院予以支持。关于刘旋文、夏校云辩称未退还的装修押金可以抵扣物业费，由于案涉协议中无相关约定，且无证据证明居家物业公司已同意以抵扣的方式交纳物业服务费，故对于该项辩称，本院不予采纳。由于刘旋文、夏校云未证明空调外机护栏变形非人为原因造成，属物业公司维修范围，故其该项辩称，本院不予采纳。刘旋文、夏校云辩称居家物业公司物业管理服务不到位，由于居家物业公司所提供的证据不足以证明其提供的物业服务达到了约定的相应物业服务等级标准，同时结合双方庭审陈述情况，可以认定居家物业公司在观澜华庭小区内已履行了己方从事物业服务的主要义务，但在小区日常管理、设备维护以及与业主及时沟通等方面存在一定瑕疵，故本院酌情减免部分物业费，刘旋文、夏校云须向居家物业公司支付物业费4526.4元（5658元×80%）。由于居家物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故其诉请的逾期付款违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘旋文、夏校云应于本判决生效之日起十日内向原告安徽居家物业管理有限公司支付物业费4526.4元； 二、驳回原告安徽居家物业管理有限公司的其他诉讼请求。 若给付义务人未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘旋文、夏校云负担。 本判决为终审判决。 审判员  陶磊 二〇一九年十一月二十日 法官助理倪伟 书记员杜隆 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。