安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终8264号上诉人(原审被告)：尹黄清，男，1988年6月25日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：顾强强，安徽安泰达律师事务所律师。被上诉人(原审原告):安徽圣之腾商贸有限公司，住所地安徽省合肥市高新技术产业开发区创新大道与皖水路东南角圣联时代广场北楼24层606室。法定代表人：陈光明，该公司董事长。委托诉讼代理人：桑永标，国浩律师（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟业，国浩律师（合肥）律师事务所实习律师。上诉人尹黄清因与被上诉人安徽圣之腾商贸有限公司（以下简称圣之腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初4995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尹黄清上诉请求：1.撤销一审判决第一项，维持一审判决第二项，改判尹黄清仅需向圣之腾公司支付租金共计321611.2元（应交租金期限为2018年10月22日-2019年5月18日，不服金额为497248.3元）；2.本案一、二审诉讼费用全部由圣之腾公司承担。事实和理由：1.案涉租金的起算时间应为2016年11月9日。案涉房屋的工程竣工日期为2014年12月12日，双方《房屋租赁合同》中约定的圣之腾公司承诺的交付时间显然不具备交付条件。圣之腾公司起诉主张的2015年5月19日前将案涉房屋交付给尹黄清，但未提供书面证据证明其确实办理了交付手续以及具体的交付时间。而圣之腾公司提供的NO.S6697036收据中明确备注：2015年11月19日-2016年11月18日为免租期，即案涉房屋的租金起算时间应为2016年11月19日。一审法院没有查明案涉合同约定时间圣之腾公司无法完成案涉房屋交付的事实，也没有继续要求圣之腾公司举证证明其确已完成交付手续以及具体的交付时间，仅凭圣之腾公司主观陈述即认定案涉房屋租金的起算时间为2016年5月19日，确属认定事实错误。实际上，因案涉房屋面积较大，圣之腾公司为尽快完成招商入场工作，在尚不具备交付条件时就通知尹黄清进场开始装修，尹黄清亦在装修过程中发现了房屋存在种种问题。正因如此，在双方办理案涉房屋租金交付事宜时，圣之腾公司在收据材料上直接备注“2015年11月19日-2016年11月18日为免租期”。2.圣之腾公司在一审过程中已经提供了尹黄清支付租金具体金额及对应租赁期间的收据材料。尹黄清已实际支付了2016年11月19日-2018年10月21日的租金。2017年3月19日-4月26日的租金，因房屋面积误差，经双方协商一致，直接从之前的租金中抵扣；2018年1月29日-2018年4月26日的租金，经双方协商约定2018年度减免2个月租金，因此该时间段租金金额经圣之腾公司工作人员核实后确定为61320元；2014年11月1日尹黄清预付的144600元租金一直未予抵扣，如尹黄清确有欠付租金，圣之腾公司应当优先抵扣该笔款项后，再就实际欠付金额向尹黄清依法追偿。圣之腾公司在一审时强调要完全按照合同约定计算租金，与事实不符，于法无据。案涉房屋的实际交付时间与案涉合同约定并不一致，合同履行过程中因客观原因给尹黄清减免2个月租金的事实也与合同约定不符。因此，在合同履行过程中，双方协商一致后，已对案涉合同的相关约定进行调整，只要经过圣之腾公司书面确认，就应当认定尹黄清已经足额支付完相应的全部租金。圣之腾公司提供的收据材料上的备注均为圣之腾公司的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，应当作为确认双方关于案涉房屋租金支付情况的最有效证据。因此，圣之腾公司无权再诉请尹黄清重复支付该时间段的租金。一审法院认定尹黄清对圣之腾公司主张的租金金额没有异议，确属认定事实错误。综上，尹黄清已经足额支付了截止2018年10月21日前的租金，截止2019年5月18日，尹黄清欠付的租金金额321611.2元。3.本案中，尹黄清已经按照与圣之腾公司的约定足额支付了相应租赁期间的租金，并未逾期。事实上，尹黄清支付案涉房屋租金都是与圣之腾公司招商部工作人员直接对接办理交付及相应手续，在招商部工作人员发生职务变动或拒绝办理时，尹黄清无法单方完成支付手续。2018年10月21日之后的租金，因为圣之腾公司招商部工作人员就租金支付事宜拒绝和尹黄清对接，因此，圣之腾公司无权要求尹黄清承担违约责任。综上，请求判如所请。圣之腾公司辩称，1.一审法院认定双方的租赁时间自2015年5月19日起算，事实清楚、证据确实充分。2.按照合同约定的租金计算标准，至2019年5月18日，尹黄清合计应支付租金2209380元，扣除其已经交纳的租金1464145元，还应支付租金745235元。3.圣之腾公司在一审中提供的收据中的收款事由载明期限可能有误差，但一审法院依据尹黄清应当支付的租金总额扣除已经支付的租金总额，据此得出的数额并无不当。综上，请求驳回尹黄清的上诉请求。圣之腾公司向一审法院起诉请求：1.判令尹黄清向圣之腾公司支付租金745235元，以及逾期付款的违约金196332元（以72815元为基数，按2%每月计息，自2017年5月19日起计算至2019年5月18日；以672420元为基数，按2%每月计息，自2018年5月19日起暂计算至2019年5月18日，最终计算至实际款清息止）；2.本案的诉讼费用由尹黄清承担。一审法院认定事实：合肥圣联置业有限公司是安徽省合肥市新站区淮海大道与梦溪路交口梦溪小城项目1、42、43、44、45、46、47、16、17号楼的权属人，该公司出具授权委托书给本案圣之腾公司，授权圣之腾公司对上述房屋进行出租、经营和管理。2014年10月23日，圣之腾公司与尹黄清签订了《房屋租赁合同》，约定尹黄清承租圣之腾公司的圣联梦溪小镇42#楼2-4层及107、108号区域，经营宾馆，租赁期限为12元/平方米/月，自第四年起递增5%，免租期为360天。合同第六条第三项约定，如尹黄清逾期超过7日，按照每日千分之四支付违约金。合同签订后，圣之腾公司于约定时间将上述租赁场地交付给了尹黄清，尹黄清进行了装修、经营。尹黄清开始能按照约定支付租金，但后来开始拖欠，截至2019年5月18日拖欠租金745235元。一审法院认为，圣之腾公司、尹黄清签订的合同系双方自愿，不违反法律规定，合法有效，尹黄清应按照约定支付租金。对圣之腾公司主张的租金数额，尹黄清没有异议，故一审法院予以确认。关于圣之腾公司主张的违约金的计算标准，圣之腾公司主张按照年24%计算，一审法院认为过高,应予以调整，可按照同期银行贷款的1.5倍即年利率9%予以计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、尹黄清于判决生效之日起十日内支付安徽圣之腾商贸有限公司745235元并支付违约金73624.5元（已计算至2019年5月18日，此后的违约金按照本金745235元和年利率9%，从2019年5月19日计算至付清时止）；二、驳回圣之腾公司其他诉讼请求。案件受理费人民币13220元，减半收取6610元，由尹黄清负担。二审期间，圣之腾公司提交如下证据：证据一建设工程消防设计备案凭证复印件、合肥新站区蓝庭酒店工商登记打印信息一份，证明尹黄清是合肥市新站区的经营者，其在2014年12月11日，就该酒店的装修工程向消防部门报送了消防设计方案，由此可以确定尹黄清在2014年12月11日之前就已经接收了涉案租赁场地并进行室内装修等设计，该酒店就位于涉案租赁场地；企业信息也显示酒店注册时间是2015年8月20日，结合建设工程消防设计备案凭证可以确定尹黄清在2014年12月11日之前已经接收涉案租赁场地。证据二《申请》复印件一份，证明尹黄清自认案涉房屋交付时间是2015年5月19日，租金应当自该日起算。尹黄清质证意见如下：对证据一中建设工程消防设计备案凭证的真实性无法核实，对其关联性不予认可，认为该凭证并不能达到双方办理过房屋交接手续的证明目的；对企业信用信息真实性无异议，且两份材料的时间先后顺序也不符合常理，该份证据显示的注册时间2015年8月20日，不可能在2014年12月11日以该酒店为主体进行申报，案涉房屋的竣工日期是2014年12月12日，尹黄清也不可能在房屋竣工之前办理消防登记备案。对证据二，认为不属于新证据，且对该证据的真实性不予认可，签名不是尹黄清所签，该《申请》内容与2017年3月20日双方就免租期达成的一致意见亦有冲突，按照时间顺序应当以后面的时间作为计算租金的依据。二审期间，本院经审理查明：尹黄清与圣之腾公司均认可尹黄清已付租金数额为1464200元。对一审法院查明的其他案件事实，本院予以确认。本院认为，尹黄清与圣之腾公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据双方合同约定，圣之腾公司承诺在2014年11月18日前将案涉房屋交付给尹黄清（若不具备交付条件以实际交付时期为准），免租期为房屋交付之日起的360天（1年）。本案中，根据尹黄清的上诉主张，圣之腾公司在尚不具备交付条件时就通知尹黄清进场装修，尹黄清也实际进场装修。也即圣之腾公司在案涉房屋不具备交付条件时已经将案涉房屋交付给尹黄清，但因案涉房屋所在工程在2014年12月12日方通过竣工验收，故在此之前的交付不能视为已经交付。圣之腾公司自认以2015年5月19日作为免租期起算日期。此时，案涉房屋已经通过竣工验收备案并取得了所有权证书，圣之腾公司也已经实际交付案涉房屋。故根据双方合同约定的自交付之日起计算免租期，圣之腾公司以该日作为免租期起算日期具有相应的事实和合同依据。尹黄清主张双方在2017年3月20日就免租期已经重新达成一致，但双方合同约定的免租期为360日（1年），在圣之腾公司主张的免租期起算日期时，案涉房屋已经交付给尹黄清，故尹黄清仅凭圣之腾公司在2017年3月20日向尹黄清出具的《收据》中的备注，不足以反推出其主张的租金起算日期。据此，尹黄清应当自2016年5月19日起向圣之腾公司支付租金。现圣之腾公司向尹黄清主张2016年5月19日至2019年5月18日期间的欠付租金，根据双方合同约定，并扣除双方均认可的额外免除的2个月租金，尹黄清应向圣之腾公司支付的租金总额为2209380元，双方均认可尹黄清已支付租金数额为1464200元，故尹黄清仍欠付圣之腾公司租金745180元。因案涉房屋仍由尹黄清使用，双方合同仍在履行，故尹黄清主张支付的履约保证金应优先抵扣租金缺乏合同依据，一审法院关于欠付租金数额核算与实际略有出入，本院依法予以纠正。因尹黄清未能按约支付租金，其主张的欠付租金理由亦无充分证据予以支持，故尹黄清应当承担相应的违约责任。一审法院以年利率9%作为违约金计算标准不高于法律规定的标准，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初4995号民事判决第二项；二、变更安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初4995号民事判决第一项为：尹黄清于本判决生效之日起十日内支付安徽圣之腾商贸有限公司745180元并支付违约金73614.6元（已计算至2019年5月18日，此后的违约金按照本金745180元和年利率9%，从2019年5月19日计算至付清时止）；三、驳回安徽圣之腾商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币13220元，减半收取6610元，由尹黄清负担。二审案件受理费8760元，由尹黄清负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇一九年十一月二十二日法官助理胡梦云书记员曹丽梅附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。