广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1103民初1513号 原告：邹瑞芳，女，1955年9月29日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：邱文博，广西灵丰律师事务所律师。 被告：贺州市金泰实业有限公司。住所地：广西贺州市龙山路2号。 法定代表人：黄滨，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘坚，该公司员工。 原告邹瑞芳与被告贺州市金泰实业有限公司（以下简称金泰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序于2019年9月24日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人邱文博、被告委托诉讼代理人刘坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹瑞芳向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告之间的商品房预约合同关系；2、判决被告向原告退还已收购房意向金人民币200000元及相应利息（利息：以200000元为基数，按年利率6%，从2009年12月19日起计算至人民法院生效判决确定的履行期限最后一日止，暂计至2019年7月18日利息为115000元）；3、判决原告对被告开发建设的贺州市金泰物流市场项目依法处置所得价款享有优先受偿权；四、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2009年12月19日，原告与广西贺州市金泰农副产品贸易有限公司就购买其拟开发建设的贺州市金泰物流市场项目47号商铺达成了购买意向，并于同日向广西贺州市金泰农副产品贸易有限公司缴纳了物流生活区商铺意向金人民币200000元整。另，广西贺州市金泰农副产品贸易有限公司于2009年12月24日变更登记为贺州市金泰实业有限公司。 原告在交纳商铺意向金后，一直等待被告通知，期待在被告公司取得正式的商品房预售许可证后签订正式《商品房买卖合同》，但时至今日，原告仍未接到被告公司的相关通知，被告公司至今都没有动工建设，更未取得涉案小区的商品房预售许可证，原告向被告公司支付购房意向金认购物流小区项目商铺的合同目的根本无法实现。起诉前，原告多次与被告公司沟通，但该公司均以种种理由拒绝退还已收的购房意向金，对于何时能动工建设、签订正式商品房买卖合同和交房也无法做明确的答复。 原告认为因被告公司原因，导致无法实现原告购买涉案商品房的合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条以及第一百零七条的规定，原告依法可以请求解除双方之间的商品房预约合同关系，并要求被告公司退还已收的购房意向金和赔偿相应利息损失。 原告作为购房户，与开发商、承建商、银行比较，处于相对弱势的地位。基于我国法律体现民生本位的立法考虑，同时也为维护众多购房户的合法权益，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。2014年7月18日，最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案的请示，以（2014）执他字第23、24号《关于购房款能否优先于工程款、抵押权受偿问题的批复》作了进一步的明晰答复。按照《批复》意见的第一条、第二条，原告认为，如果对被告所有的贺州市金泰物流市场项目进行依法处置，对处置所得，原告的购房款返还请求权应当优先于工程价款及该项目上的其他债权。 综上所述，为了维护原告的合法权益，原告特诉至法院。 原告为其诉讼请求向本院提交的证据有：企业信用信息公示报告、收款收据。 被告金泰公司辩称，同意解除原、被告双方的商品房预约合同关系，被告确实收了原告交纳的200000元意向金，但双方未约定利息，至于原告主张优先受偿权的诉请，由法院依法判决。 被告为其辩称未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2009年12月19日，原告与广西贺州市金泰农副产品贸易有限公司（以下简称金泰农副产品公司）就购买该公司拟开发建设的贺州市金泰物流市场项目47号商铺达成了购买意向，并向金泰农副产品公司交纳了商铺意向金人民币200000元整。同日，金泰农副产品公司向原告出具了编号为№13981724的收款收据，确认其收到了原告交纳的商铺意向金200000元。金泰农副产品公司在收到原告的意向金后，只取得了相应的土地使用权证，至今未取得金泰物流市场（物流小区）项目的商品房预售许可证，也未能与原告签订正式《商品房买卖合同》。 另查明，2009年11月24日，金泰农副产品公司经贺州市工商行政管理局核准，将企业名称变更为贺州市金泰实业有限公司。原告预购的商铺建筑面积约600平方米，1-2层按照商铺价格销售，3-6层按照普通商品房价格销售。 本院认为，贺州市金泰实业有限公司系由广西贺州市金泰农副产品贸易有限公司因企业名称变更而来的企业法人，是原广西贺州市金泰农副产品贸易有限公司权利义务的继受者，故金泰公司应对变更前的广西贺州市金泰农副产品贸易有限公司的债务承担责任。原告为购买被告金泰公司开发的金泰物流市场（物流小区）项目向被告交纳购房意向金，双方虽未签订书面合同，但事实上形成了商品房预约合同关系。该预约合同关系没有违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。 关于合同的解除和款项的返还。本案中，由于金泰物流市场（物流小区）项目至今仍未动工建设，导致双方不能订立商品房买卖本约合同，被告已构成根本违约；原告购买商品房的合同目的不能实现，原告诉请解除与被告之间的商品房预约合同关系，被告也同意解除双方的合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，原告要求解除与被告之间的商品房预约合同关系的诉请，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告退还购房意向金并按年利率6%赔偿利息损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于利息的起算时间，本院认为从交款次日开始计算较为适宜。 关于原告对涉案物流小区的依法处置价款是否享有优先受偿权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，本案中，首先，原告在诉讼中陈述其预购的商铺总的建筑面积约600平方米，认购的商铺1-2层按照商铺价格销售，3-6层按商品房价格销售，按照贺州市同一地段商铺价格，原告已经支付的200000元未超过预定商铺价格的50%，即已经交付的款项未达到购买商品房的全部或大部分款项。其次，对于《批复》第二条所称“消费者”，应为消费者权益保护法所规定的消费者，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；。”从《批复》第二条的立法目的看，是针对消费者的一种特殊保护，适用的前提应当是消费者所购商品房系作为自身生活消费时，其权益才优先于就该商品房享有的工程款优先受偿权，本案中，原告购买的商品房系商铺，其购买行为是一种典型的投资行为，并非作为自身生活消费，不应当适用上述规定。综上，原告主张其对涉案物流小区的依法处置价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，判决如下： 一、解除原告邹瑞芳与被告贺州市金泰实业有限公司之间的商品房预约合同关系； 二、被告贺州市金泰实业有限公司应退还原告邹瑞芳购房意向金200000元及利息（利息以200000元为基数，从2009年12月20日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止按年利率6%计付）； 三、驳回原告邹瑞芳的其他诉讼请求。 案件受理费6025元，减半收取3013元（原告已预交），由被告贺州市金泰实业有限公司负担。 上述应付款项，债务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员 陈新群 二〇一九年十一月七日 法官助理 陈月群 书 记 员 陈 秀