安徽省芜湖县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0221民初3948号 原告：芜湖皖丰商业管理有限公司，住所地：安徽省芜湖县湾沚镇快速通道以东南湖路以北皖江家居装饰大市场8幢，统一社会信用代码：91340221MA2P026664。 法定代表人：吴必锋，总经理。 委托诉讼代理人：刘磊，安徽振宏律师事务所律师。 被告：居鹏，男，汉族，1973年4月4日出生，安徽省芜湖县人，住安徽省芜湖县。 委托诉讼代理人：孙红兵，安徽卓人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周栋，安徽卓人律师事务所律师。 原告芜湖皖丰商业管理有限公司（以下简称皖丰商业公司）诉被告居鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘磊与被告居鹏、委托诉讼代理人孙红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的合同编号为13号的《皖江大市场8号楼租赁合同》；2.判令被告向原告支付租金219974元（截至2019年11月18日）；3.判令被告向原告支付电费14248元；4.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金99237元，以后租金损失按照此标准继续计算至租金支付完毕并腾空房屋之日止（按照月利率3%计算，具体详见违约金计算清单）；5.判令被告向原告支付的保证金2000元不予退还；6.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方签订合同编号为13号的《皖江大市场8号楼租赁合同》，被告租赁皖江大市场8号楼三层C1、C2、C21、C22、C23、C8、C39室的房屋用于经营。合同约定：“被告租金每半年支付一次，合同签订时，应支付第一个半年租金。以后每半年支付一次，从第二个半年起均提前30日支付租金。”合同约定，精品屋、敞开区的电费按电表计收，按月交纳，1.05元每度。公用电费按每月每平米0.5元计收，上述费用由被告统一向原告交付，由原告代收代缴。被告截止起诉日欠原告租金及公共电费未支付，已构成违约，依法应当按照合同第七条的约定自逾期之日起按每日欠租金总额的1%支付违约金，且甲方有权单方解除合同，并赔偿原告方因此所遭受的损失。现原告为维护自己的合法权益，特具状起诉。 被告辩称：1.原告所陈述租金并非是被告不支付，而是在被告被招商至皖江大市场内，在被告装修结束15日内将过道、杂物清理干净，否则承担被告的装修费用，而原告没有履行上述管理义务，也没有承担被告的任何装修费用。被告认为，双方的款项可以抵扣也是在行使合同履行的抗辩权；2.被告不存在违约情形，同时违约金也明显过高，超过借款金额的20%，也超过损失的30%，如果法院认为构成违约，被告请求法院依法进行调整；3.原告要求解除合同没有任何法律依据，被告装修费用高达60多万，而原告未能履行市场的管理义务致使被告的经营受到严重影响，是原告的违约行为所造成的，我们认为合同不应当进行解除；4.原告要求支付租金我们认为超过了诉讼时效，短期诉讼时效只有一年时间。 原告为支持自己的请求与主张向本院提交的证据为： 1.原告营业执照复印件、被告的身份证复印件，证明原被告诉讼主体资格适格； 2.皖江大市场8号楼租赁合同、房屋明细清单，证明双方对权利义务等内容的具体约定及被告拖欠租金等款项的情况； 3.律师函、快递回执单、妥投回执单，证明原告已向被告发出通知。 被告对原告所举证据质证意见为：1.无异议；2.真实性无异议，合同第三条约定电费由原告代收代缴，由实际产生的金额进行计算，我们认为合同约定的违约金过高；3.我们未收到律师函，对三性均有异议，签收单上是他人代收，被告并未收到。 被告为支持自己的辩词与主张向本院提交的证据为： 1.承诺书，证明原告在招商时向被告承诺在其装修完成15日内，将电梯、过道、走道的货物及装修材料清理干净，否则视为违约，承担被告的装修费用； 2.微信截图，证明原告的法定代表人在招商过程中履行的职务行为； 3.催款通知，证明原告向其他商户进行催款，通知上说要求商户在2019.11.30前将杂物、装修材料清理完毕，说明在此之前货物、杂物并未按照原告的承诺进行清理； 4.照片，证明商场过道、走道杂乱，均没有按照其约定进行清理； 5.微信通知，证明原告在2019.8.27又叫商户进行杂物清理，说明原告一直未清理。 原告对被告所举证据的质证意见为：1.由于是被告当庭提交证据原告代理人无法与原告进行核实，真实性无法确认，即使此承诺书是真实的，法定代表人也没有公司的明确授权，即使法庭认为法定代表人是履行的职务行为，其作出承诺的时间的2017.6.10，此承诺书本身也无法证明原告在15日内未按承诺履行；2.无法核实其真实性，由于被告当庭提交证据，代理人须跟原告进行核实；3.与本案无关，催款通知书写明的是明确要求由商户自己承担相应的清理义务，清理的位置也是由其他商户的承租范围外的场地，与本案无关联性，也无法说明要求其他商户清理的是后续产生的杂物还是在2017年就产生的杂物；4.从照片中无法看出其拍摄的场地是原告方承租的场地还是其他商户承租的场地，在拍摄照片完成后，是否已经完成了清理工作均无法看出，换句话说，照片只是拍下来了当时的状况，并不能达到被告所证明的目的；5.无法核实真实性，即使是真实的，恰恰能够证明原告在积极的履行相应的清理杂物的工作，其原告方也在群里告知清理杂物的义务均是在于商户，即使商场内过道处由杂物堆乱的现象也是由各商户拒不履行其应当履行的相应义务所导致的，不能证明原告方未履行相应管理义务，其证明目的未达到。 本院对双方无异议的证据予以确认，对有异议的证据证据将结合全案予以综合分析认定。 本院查明的事实为：2017年5月18日，原被告双方签订合同编号为13号的《皖江大市场8号楼租赁合同》，被告租赁皖江大市场8号楼三层C1、C2、C21、C22、C23、C8、C39室面积为1336平方米的房屋用于经营家具，租金为8元每平方米，以后租金按前一年的10%递增。该合同第三条第2款约定：“被告租金每半年支付一次，合同签订时，应支付第一个半年租金。以后每半年支付一次，从第二个半年起均提前30日支付租金。”该合同第三条第三款约定，精品屋、敞开区的电费按电表计收，按月交纳，1.05元每度。公用电费按每月每平米0.5元计收，上述费用由被告统一向原告交付，由原告代收代缴。被告如违约，依法应当按照合同第七条的约定自逾期之日起按每日欠租金总额的1%支付违约金，且甲方有权单方解除合同，并赔偿原告方因此所遭受的损失。原告同时向被告承诺，被告装修结束后十五日内将电梯、走道、过道的货物及装修材料清理干净，否则视为违约。至2018年10月原告仍未完成上述杂物清理。被告2017年9月装修结束，9月底营业，花去装修费用数十万元。截止2019年11月18日，被告尚欠租金219974元，电费14248元经原告催告，被告仍未履行，遂成讼。 本院认为，原被告双方订立的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。双方在合同履行过程中，因原告未按承诺清理公共过道的杂物，给被告经营带来不便，已构成违约，被告未按约定交纳租金也同时违约，双方应各自承担相应的违约责任，故原告要求被告给付违约金请求不予支持。关于公用电费问题：双方合同订立按相应标准交纳公用电费，现被告认为电费过高理由不足。因被告租赁原告较大面积房屋用于经营家具业务，必然进行相应的设计和装潢，投入较大，被告虽未付租金，但并不影响合同目的的实现，且双方均存在违约的行为，故原告要求解除合同的请求不予支持。综上，原告要求给付房租租金的请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十二条之规定，判决如下： 一、被告居鹏于判决生效后十五日内给付原告芜湖皖丰商业管理有限公司租金219974元； 一、被告居鹏于判决生效后十五日内给付原告芜湖皖丰商业管理有限公司电费款14248元； 三、驳回原告芜湖皖丰商业管理有限公司其余诉请。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3856元，原告负担1856元，被告负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。当事人应在递交上诉状之日起七日内向本院交纳上诉费或提交上诉费缓、减、免申请。如在七日内既不交纳上诉费，也不提交诉讼费缓、减、免申请的，本院按当事人不上诉处理。 审判员  张先东 二〇一九年十一月二十九日 书记员  傅鸣柳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。