陕西省三原县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0422民初2617号 原告：陕西荣安机动车驾驶员培训有限公司三原分公司。 负责人：屈建利，该公司经理。 委托诉讼代理人：李少帅，该公司员工。 委托诉讼代理人：曹健，陕西博纳新律师事务所律师。 被告：陕西三飞房地产开发有限公司。 法定代表人：刘学，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张建平，陕西渭民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚立建，该公司总经理。 第三人：童鹏。 原告陕西荣安机动车驾驶员培训有限公司三原分公司与被告陕西三飞房地产开发有限公司、第三人童鹏租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陕西荣安机动车驾驶员培训有限公司三原分公司之委托诉讼代理人李少帅、曹健，被告陕西三飞房地产开发有限公司之委托诉讼代理人张建平、姚立建以及第三人童鹏均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陕西荣安机动车驾驶员培训有限公司三原分公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除2019年7月23日童鹏与被告签订的租赁合同；2、请求法院判令被告支付原告房产价值261.34万元、房产评估费用8000元，总计262.14万元；3、请求法院判令被告支付原告房屋拆除费用10万元；4、请求法院判令被告返还原告租金15万元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月24日，第三人童鹏与被告签订了《驾校场地租赁合同》，约定由被告将位于三原县城南环路东段南侧工业园内30亩土地出租给第三人用于开办驾校，租赁期自2017年6月24日起至2022年9月23日止，且前三个月为免租期，年租金30万元，同时约定若第三人在该租赁场地开办的驾校注册登记成立后本合同中的承租人自动转移给新成立的驾校。2017年7月27日，原告注册成立并依约定成为合同主体履行该承租合同。2019年3月23日，三原县土地监察大队向原告送达了《责令改正违法行为通知书》，称原告所称租的土地占用了三原县渠岸乡兴隆村高李组集体土地，责令原告拆除所建设施，恢复土地原貌。原告多次向被告反映并寻求解决办法，但被告消极对待不予解决，导致原告自2019年3月23日起便停止营业。后原告无奈，在委托评估机构对原告房产进行评估后便依照三原县土地监察大队的要求雇佣施工队拆除了房产。在租赁合同中，被告明确承诺对原告所承租的场地享有合法有效的使用权，不存在任何权属纠纷或其他任何可能影响原告正常租赁的经济纠纷，承诺租赁场地符合政府部门规划要求，但实际上被告对所出租于原告的土地却无合法使用权，导致原告前期的投入付之东流，对原告造成了巨大的损失。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼。 被告辩称，1、本案的《驾校场地租赁合同》违法法律强制性规定，属无效合同，合同无效，自始无效，不存在解除合同。2、原、被告间不存在租赁合同法律关系。涉案《驾校场地租赁合同》的签订人是第三人并非原告；被告两次收取的租金均为第三人支付；第三人并非原告的开办人；《驾校场地租赁合同》第五条关于合同权利义务转移的约定因合同无效而无效。3、《驾校场地租赁合同》系无效合同，原告不能依据无效合同的约定主张被告承担违约责任。4、原告和第三人存在明显过错。在签订《驾校场地租赁合同》时第三人明知该宗土地尚未通过法定形式转换为国有建设用地；在建设场地和活动板房时，原告和第三人没有按照城乡规划法的要求办理规划许可手续和施工许可手续。5、原告主张的损失不实。原告的损失不能只看其建造的板房和铺设的水泥地面等失去使用价值的损失，应当结合其经营利润，综合认定其履行无效合同是否有损失；仅就原告建造的板房和铺设的地面等损失，也应当结合合同的约定计算，合同约定的租赁期限为五年，故该部分建筑物的折损期限应当为五年，每年的折损率为20%，原告实际使用一年零十个月，折损率为37%，同时，对原告建造的板房和铺设的地面等价值的计算不应以2019年7月23日为时点，而应当在2017年7月23日之前选择时点。6、返还租金15万元的诉请没有事实依据。原告使用租赁场地的期限最少在一年零十个月，即使退还租金也只能退还两个月的租金，共计五万元。综上，应依法驳回原告的起诉，或依法驳回原告的1、2、3、5项请求，部分支持其第4项请求。 第三人述称，同意原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据有：1、《驾校场地租赁合同》、《征地协议书》各一份，证明第三人租赁原告场地用于开办驾校；被告与第三人一致确认第三人开办的驾校培训机构注册登记成立之后该租赁合同中的承租人自动转移给新成立的驾校；被告承诺对合同所涉的租赁场地享有合法有效的土地使用权，否则应当赔偿原告所有损失；原告、第三人均有充足理由确信被告拥有该案所涉的租赁场地的合法使用权，在合同签订过程中不存在过错。2、营业执照、第三人情况说明各一份，证明原告享有合同约定的权利义务，拥有诉讼主体资格。3、陕西三飞房地产公司委托书一份、收条两份，证明原告已按照合同约定向被告支付2017年9月24日至2019年9月24日间的租赁费共计60万，被告在收条中认可收到原告支付的租赁费。4、责令改正违法行为通知书、强制拆除通知书各一份，证明原告没有办理相关手续侵占集体土地，导致原告无法正常运营。5、解除合同通知书、微信图片，证明原告向被告送达合同解除通知书，正式解除了租赁合同。6、房地产评估报告、收据各一份，证明原告所建建筑及地面附着物价值261.34万元，评估费8000元。7、板房拆除工程施工合同、收条、现场照片，证明原告已按照三原县土地监察大队的要求拆除所建驾校地上建筑物及地面附着物，拆除费用10万元。8、驾校场地建设施工合同一份、收据4张、转账记录4张，证明当时建设驾校时共花费230.47万元，评估报告也具有客观性。上述证据被告质证认为，证据1，真实性无异议，但对在签订合同中原告及第三人没有过错这一证明目的有异议。合同第4条第三款约定，甲方（被告）承诺租赁场地内地上建筑物拆迁赔偿工作及青苗补偿工作已经全部落实到位，并未告知乙方（第三人）甲方已取得国有土地使用权，乙方在承租时，明知土地性质没有转换，还继续签订合同，故乙方有过错。证据2，真实性无法证明，关联性有异议，第三人童鹏不是驾校开办人，不能适用合同约定的主体转移的条款。证据3，真实性无异议，证明目的有异议，租赁费是第三人个人支付给被告委托代理人姚立建个人的，2018年9月21日的收条是后补的，补收条时第三人要求写成收取“荣安考场租赁费”。证据4，真实性无异议，证明目的有异议,据被告了解，原告7月份之前一直正常运营。证据5，真实性无异议，证明目的有异议，无效合同不涉及解除问题。证据6，不予认可，报告中估价对象，按照2015年《房地产估价规范》的规定，不能作为估价对象；估价报告的估价目的，决定了该报告不能作为本案的证据；报告采用的成本法是错误的；估计依据不客观。证据7，客观性不发表意见，证明目的不认可，拆除队有无拆除资质不能确定、收款收据不是财务结算票据，不能证明最终结算价款是10万元。证据8，客观性有异议，收款收据不是财务结算票据，不能证明最终结算价款是230.47万元，该证据也不能证明评估报告的客观性。第三人童鹏对上述证据的真实性及证明目的均予以认可。本院审查认为，上述证据客观真实，本院予以认定。被告当庭未提供证据。第三人童鹏庭后提供了一份股东会决议，证明其代表陕西荣安机动车驾驶员培训有限公司前来三原洽谈租赁场地开办陕西荣安机动车驾驶员培训有限公司三原分公司事宜。原告对该证据不持异议。被告对该证据的客观性有异议，认为童鹏代表荣安公司应提交荣安公司的授权委托书。本院审查认为，该证据来源合法，内容真实，予以认定。 本院经审理认定事实如下： 2010年11月8日被告与三原县渠岸乡兴隆村高李组签订《征地协议书》一份，约定被告以每亩壹拾叁万元的价格征用高李组位于南环路东段，西铜铁路北侧土地85.80亩。该协议签订后，被告依据协议履行了相关义务。 2017年6月24日，被告将上述土地中的30亩租赁给第三人童鹏，并与童鹏签订了《驾校场地租赁合同》，约定童鹏（乙方）租赁该场地用于汽车驾驶员培训；租赁期限为五年，自2017年6月24日起至2022年9月23日止，前三个月为免租期，年租金30万元；被告承诺对本合同所涉的租赁场地享有合法有效的土地使用权，拥有签署合同的主体资格，所出租场地不存在任何权属纠纷或其他任何可能影响乙方正常租赁的经济纠纷，否则，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿所有损失，如本合同被认定为无效，甲方需最大限度赔偿乙方损失；双方一致确认并同意乙方在租赁场地开办的驾校培训机构注册登记成立后，本合同中的承租人自动由乙方转移给新成立的驾校，由驾校作为承租人行使或履行本合同项下的权利义务，乙方自动退出原合同主体……。签订合同时被告将其与渠岸乡兴隆村高李组签订的《征地协议书》交予乙方童鹏。 2017年7月27日，原告注册成立并在租赁场地经营驾驶员培训。2017年9月24日至2019年9月24日的租赁费60万元童鹏从其个人账户汇至被告委托代理人姚立建的个人账户，姚立建并向童鹏出具了两份收据，一份为：2017年收到荣安考场租用场地租金叁拾万元整，一份为：今收到童鹏交来2018年租地款叁拾万元整。 2019年3月23日，三原县土地监察大队向原告送达了《责令改正违法行为通知书》，称原告所承租的土地占用了三原县渠岸乡兴隆村高李组集体土地，责令原告拆除所建设施，恢复土地原貌。原告多次向被告反映并寻求解决办法均无果，原告便于2019年3月底停止营业，并委托评估机构对原告房产进行评估，后便依照三原县土地监察大队的要求雇佣施工队拆除了房产并诉讼来院。 另查，2017年6月10日，陕西荣安机动车驾驶员培训有限公司决定开设三原分公司，经公司股东研究，指派童鹏前往三原县进行选址、租赁场地等前期工作，待前期工作准备就绪后正式成立三原分公司。 审理中，被告变更答辩意见，要求驳回原告的起诉或全部诉讼请求。 本院认为，本案争议的焦点为：1、被告与第三人签订的《驾校场地租赁合同》是否有效；2原、被告间是否存在租赁合同关系；3、原告履行合同过程中损失的确定；4、若合同无效，责任如何划分。 针对争议焦点1，被告虽与三原县渠岸乡兴隆村高李组签订《征地协议书》并履行了相关义务，但集体用地转为国有建设用地的手续未经审批，该宗土地的性质至今仍为集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。该规定属于法律强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该租赁合同为无效合同。 针对争议焦点2，《驾校场地租赁合同》虽然系被告与第三人所签，但签订合同时被告已经知晓第三人签订合同的目的是开办驾校，并同意开办的驾校培训机构注册登记成立后，本合同中的承租人自动由第三人童鹏转移给新成立的驾校，由驾校作为承租人行使或履行本合同项下的权利义务，况且被告在收取租赁费的收据中载明了“2017年收到荣安考场租用场地租金叁拾万元整”，据此，自陕西荣安机动车驾驶员培训有限公司三原分公司成立之日，即2017年7月27日《驾校场地租赁合同》中乙方的实际履行人为原告，原、被告间存在租赁合同法律关系。 针对争议焦点3，审理中，原告就其损失提供了相关证据，被告对原告证据虽有异议，但没有足以反驳的相反证据，故对原告的损失证据本院予以采信。依据原告的证据，原告的损失有：房产价值261.34万元、房产评估费用8000元、房屋拆除费用10万元、剩余6个月的租赁费15万元，共计287.14万元。 针对争议焦点4，首先，被告明知自己未取得国有建设用地审批手续而与第三人签订《驾校场地租赁合同》，有明显过错，应对原告的损失承担主要责任。其次，第三人童鹏在没有核实被告是否取得国有土地使用证的情况下即与被告签订《驾校场地租赁合同》，也存在一定过错，应对原告的损失承担次要责任，由于童鹏系陕西荣安机动车驾驶员培训有限公司员工，其接受陕西荣安机动车驾驶员培训有限公司的指派与被告签订合同，成立陕西荣安机动车驾驶员培训有限公司三原分公司，依据法律规定，该部分损失应由陕西荣安机动车驾驶员培训有限公司三原分公司承担。再次，原告的损失中大部分为房产损失，原告明知合同约定的履行期限仅有5年，却投资巨大的资金建设房产用于长期的经营活动，对此，原告应承担相应责任。综上，对原告的损失本院酌定为：原告承担40%，即114.856万元，被告承担60%，即172.284万元。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《民法总则》第七十五条之规定，判决如下： 一、2019年7月23日第三人童鹏与被告陕西三飞房地产开发有限公司签订的《驾校场地租赁合同》无效； 二、限判决生效后30日内被告陕西三飞房地产开发有限公司向原告赔偿损失172.284万元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的利息。 诉讼费29770元，原告负担11908元，被告负担17862元。 如不服本判决可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。 审 判 长  缑培强 审 判 员  李晓丽 人民陪审员  陈登奎 二〇一九年十一月十三日 书 记 员  赵 婷