贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔04民终1246号 上诉人（原审原告）：安顺市恒伟房地产开发有限公司。住址：贵州省安顺市开发区南马大道凯旋花园二号楼一单元308-309号。统一社会信用代码证：915204907411022233。 法定代表人：吴华，系公司执行董事。 委托代理人：杨雨芹，贵州黔策律师事务所律师。委托代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：杜利萍，女，1969年11月25日生，汉族，住贵州省安顺市。 被上诉人（原审被告）：唐兴发，男，1962年4月10日生，汉族，住贵州省安顺市。 上诉人安顺市恒伟房地产开发有限公司（以下简称“恒伟房开”）与被上诉人杜利萍、唐兴发商品房预售合同纠纷一案，因不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初3894号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人恒伟房开向本院上诉诉请：1、撤销原审判决，发回重审或在查明事实的基础上依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示。在被上诉人违反合同约定的情况下，上诉人要求解除《商品房买卖合同》的诉请合法有据，一审法院在被上诉人违约的情况下适用公平原则驳回上诉人诉请无事实及法律依据。根据双方间《补充协议》约定在《房屋所有权证》办理完毕前，被上诉人未按期还贷或擅自终止贷款合同，导致上诉人承担保证责任的，出卖人享有单方解除合同收回商品房另行出卖的给他人的权利。上诉人与被上诉人签订《补充协议》不存在限制、加重被上诉人权利义务的情形，且协议内还特意将相关条款加粗、加黑予以明示，并专门向被上诉人进行说明。双方协商一致签订的，本案案涉房屋并未交房，解除合同不会影响已经形成的社会关系，使各方损失降低。2、一审法院在被上诉人违约的情况下适用公平原则驳回上诉人诉请无依据。3、被上诉人不能以能事后弥补为由抗辩合同约定的违约责任。一审法院无视合同约定，违背了公平原则和诚实信用原则。 被上诉人杜利萍、唐兴发未答辩。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 恒伟房开向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告于2014年4月5日签订的编号为2013-3-17-3的《商品房买卖合同》；2、判令二被告配合原告向安顺市房屋管理部门申请办理撤销尚东逸品3-17-3房屋的网签备案手续及安市房预西秀字第Y1405557号预购商品房预告登记；3、判令被告向原告支付违约金共计3920.66元；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理查明：2014年4月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定由买受人（即被告，下同）购买出卖人（即原告，下同）开发的位于安顺市××××路“尚东逸品”3-17-3号房屋，建筑面积100.77平方米，套内建筑面积79.64平方米，成交价392066元。买受人应当于合同签订之日支付首期房款122066元，余款270000元办理银行按揭手续。同时，《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》之约定：“（一）关于银行按揭付款方式的约定：3、在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或擅自终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除主合同和本补充协议，收回商品房，另行出卖给其他任何第三人，同时买受人必须在出卖人解除主合同和本补充协议后10天内，配合出卖人到房产管理部门办理有关解除合同的手续，因此产生的后果和责任由买受人自行承担。”。“4、如因买受人违反与贷款银行的约定，因此给出卖人造成的经济损失，由买受人全部承担，同时，买受人还应向出卖人支付购房总价款百分之一的违约金。”。合同签订后，被告向原告支付了购房办证费用，原告为被告办理完毕合同备案及预购商品房预告登记（安市房预西秀字第Y1405557号）。2014年7月9日，案外人中国农业银行股份有限公司安顺分行作为贷款人、被告杜利萍、唐兴发为借款人、原告恒伟公司为阶段性保证人，签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款人向贷款人借款270000元用于购买位于安顺市西秀区××小区××号住房（建筑面积100.77平方米、权属证未办妥），借款期限自2014年7月9日至2039年7月8日，实际借款期限以借款凭证记载为准，借款利率按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%，按借款凭证上的为准，如借款人逾期还款，应承担从逾期之日起、按执行利率上浮50%计收罚息，直至本息付清日止；还款方式为等额本息还款法、每月还款日对应放款日；如超过90日未足额还本付息，贷款人有权宣布合同解除，提前行使担保权，提前收回贷款，并要求赔偿相应损失；本合同借款担保方式为：阶段性保证担保+抵押，恒伟公司为阶段性保证人（保证方式为连带责任保证，保证范围为本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，保证期间为借款到期日起二年），前述所买房屋为借款抵押物（自本合同签订之日起60日内办妥抵押（预告）登记，本合同签订之日起1800日内办妥抵押登记），保证人自借款发放之日起，至借款人取得房屋不动产权证书、并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续、办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续、办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后之日止等内容。合同签订后，2014年8月19日，中国农业银行股份有限公司安顺分行按合同约定向恒伟房开转入贷款270000元。上述座落于西秀区××号的房屋已办理预告抵押登记，登记证号为：安市房预西秀字第Y1406082号，义务人为杜利萍、唐兴发。因被告杜利萍、唐兴发在合同履行期间未按合同约定履行还本付息超过90日，截止2018年3月23日，被告杜利萍、唐兴发欠本金253153.56元、利息4601.51元。自2016年5月起，由于杜利萍、唐兴发未依约向按揭银行偿还贷款，按揭银行中国农业银行股份有限公司安顺分行直接扣划了原告担保账户中保证金48680.14元并作为原告，以杜利萍、唐兴发、恒伟房开作为被告向法院提起诉讼。 一审法院认为：原、被告签订《商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，该合同不违反法律规定，合法有效。签订合同后，双方应该按合同的约定全面的行使自己的权利及履行各自的义务。对于《商品房买卖合同》及其附件能否解除的问题。恒伟房开与被告杜利萍、唐兴发存在商品房预售合同关系以及与案外人银行之间的贷款担保保证合同关系。商品房预售合同中，恒伟房开作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而被告杜利萍、唐兴发作为购房人的合同义务是支付购房款。被告杜利萍、唐兴发已经依约支付了全部购房款，恒伟房开作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现。恒伟房开也已经将案涉房屋实际交付给被告杜利萍、唐兴发使用，解除合同将严重影响已经形成稳定的社会关系。而案涉房屋产权过户及不动产权证的办理，属于被告杜利萍、唐兴发享有的合同权利并非合同义务，被告不需对此承担违约责任。由于恒伟房开与杜利萍、唐兴发之间的房屋买卖合同主合同义务已经实际履行，恒伟房开亦已收齐讼争房屋的全部购房款，因此，恒伟房开不能以杜利萍、唐兴发没有履行《个人购房担保借款合同》中的还款义务的事实理由，再以买卖合同的卖方的主体地位来主张解除房屋买卖合同。至于违约金的问题。由于恒伟房开已经依约收取了讼争房屋的全部购房款，故其主张杜利萍、唐兴发承担违约金，缺乏事实依据，亦不予采信。因此，该公司在被告已经履行完毕合同义务的情况下要求解除合同，有违公平及诚实信用原则，缺乏事实和法律依据，不能成立，同理，恒伟房开基于合同解除而提起的其他诉讼请求亦丧失合法基础，均不予支持。至于被告未按期偿还银行贷款致使恒伟房开依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于恒伟房开原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向债务人被告杜利萍、唐兴发进行追偿的权利。被告杜利萍、唐兴发经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃诉讼权利，不影响人民法院对案件的审理。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：驳回原告安顺市恒伟房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费人民币150元，由原告安顺市恒伟房地产开发有限公司承担。 二审经审理，确认一审查明事实。另查明，附件十二《补充协议》上出卖人处加盖安顺市恒伟房地产开发有限公司公章及其法定代表人吴华印章，买受人处无人签字。 争议焦点：上诉人恒伟房开能否依据补充协议主张解除与被上诉人杜利萍、唐兴发签订的商品房买卖合同;杜利萍、唐兴发是否应向恒伟房开支付违约金。 本院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,且并不违反相关法律法规的规定,为有效合同。现上诉人要求依据补充协议的内容，主张解除与二被上诉人杜利萍、唐兴发之间签订的《商品房买卖合同》。但该补充协议上没有二被上诉人签字，且未追认，故该补充协议未成立。上诉人不能举证证明其已与二被上诉人对单方解除的条件协商一致，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，其应承担举证不能的法律后果，故在二被上诉人逾期归还银行贷款的情况下，双方未约定上诉人享有合同约定的单方解除权，也未约定二被上诉人应支付违约金。同时，二被上诉人已支付了首付款，并通过银行按揭的方式支付了尾款270000元，已履行了付款义务，即双方之间既不存在法定解除合同的情形也不存在违约的情形。因此上诉人以其承担保证责任主张解除买卖合同既无法定也无约定，故对其主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费150元、二审案件受理费150元，共计300元，由上诉人安顺市恒伟房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  李德江 审判员  辜贤莉 审判员  黎福伟 二〇一九年十一月二十九日 法官助理张婕 书记员曹佳慧(代)