广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0481民初1582号 原告：孔珍葵，女，1964年3月19日出生，汉族，住广西岑溪市。 委托诉讼代理人：李伟坚，广西骏能律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：梁建林，广西骏能律师事务所执业律师。 被告：岑溪市大成房地产开发有限公司，住所地岑溪市沿江一路。统一社会信用代码91450481773855043F。 法定代表人：冯家龙，总经理。 委托诉讼代理人：严汉成，岑溪市岑城镇法律服务所法律工作者。 原告孔珍葵与被告岑溪市大成房地产开发有限公司（以下简称“大成房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔珍葵委托诉讼代理人李伟坚、梁建林、被告大成房地产公司委托诉讼代理人严汉成到庭参加了诉讼。原告孔珍葵、被告大成房地产公司法定代表人冯家龙经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孔珍葵向本院提出诉讼请求：1.判决被告按商品房买卖合同约定恢复建设商品房，拆除X幢X单元12、13楼层；2.判决被告按原告所付购房款的18.25%支付违约金38721.94元；3.本案诉讼受理费由被告承担。事实与理由：2015年6月18日，原、被告达成购买学府千城X幢X单元XXX号商品房的约定，当日，原告交付定金30000元。2015年6月29日、2015年9月12日、2016年1月16日、2019年3月12日、2019年11月5日，原告向被告分别支付购房款35200元、976元、40000元、40000元、35000元，共计191175元。原告已按《商品房买卖合同》及其附件、补充协议约定支付购房款，但被告未按合同约定交付商品房给原告。具体表现为：1.被告提供的商品房不符合合同约定，存在严重的质量问题，从商品房的售前广告宣传和《商品房买卖合同》第三条约定，商品房的建筑层数为地上11层，没有地下层，而被告交付商品房的建筑层数为13层，增加的两层商品房属于违章建筑，严重影响商品房的采光、通风、体验，以及造成竣工验收不合格和产权登记证不能办理等，因此，开发商必需拆除违章建筑；2.交付竣工合格的商品房是开发商的法定义务，到起诉之日止，被告还没有证据证明商品房已经相关部门验收合格；3.《商品房买卖合同》附件五约定，因违反国家强制性规定，应认定无效或者撤销。原告基于上述问题多次找被告协商，要求被告按合同约定交付商品房，并完善小区的各项设施，至今未果。 原告孔珍葵为证明其主张向法庭提供出示下列证据： 1.居民身份证复印件，拟证明原告的主体资格； 2.《商品房买卖合同》及其附件、补充协议复印件，拟证明原、被告达成一致的商品房层数为地上11层，没有地下层，被告存在违章建筑行为，侵犯了原告的合法权益； 3.销售不动产统一发票复印件，拟证明原告已交足购房款； 4.学府千城楼盘现状照片，拟证明截止2019年5月10日止，商品房的层数为12层半，危及整幢楼房的安全、分摊土地面积，被告已构成严重违约； 5.自制表格1份，拟证明被告交付商品房的时间，原告领取商品房钥匙的时间为2017年6月30日，以及入住时间。 被告大成房地产公司辩称，2015年，被告在岑溪市文华中学及职教中心旁，取得面积19998.49平方米的城镇住宅用地，并获得岑溪市住房和城乡建设局批准的建设用地规划许可证。经过广西中泽建筑设计有限公司设计、广西壮族自治区住房和城乡建设厅监制、由一级注册建筑师刘XX设计的建筑立面、平面、剖面施工图和建筑设计总说明，学府千城X幢商品房为地上12层（自然层11层，屋顶凉亭架空层1层）。因此，被告建设学府千城项目中没有违章建筑行为。2016年12月12日，经勘测、设计、施工、监理、建设单位联合验收盖章确认工程质量合格，被告与原告签订了商品房质量保证书，多年来，原告没有对商品房质量提出异议。2016年12月12日，被告已在其售楼部门前张贴通知、同时用电话、手机发信息、发微信等方式通知原告接收商品房。2017年6月10日，原告才接收商品房，不是被告的过错，被告没有违约行为，不同意承担违约责任。综上所述，原告诉请没有事实和法律依据，请求判决驳回原告的诉讼请求。 被告大成房地产公司为证明其辩解向法庭提供出示下列证据： 1.营业执照、法定代表人的居民身份证复印件，拟证明被告的诉讼主体资格； 2.岑国用（2015）第XXX号土地使用证复印件，拟证明被告开发建设涉案土地面积为19998.49平方米； 3.岑溪市住房和城乡建设局建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、广西中泽建筑设计有限公司设计、广西壮族自治区住房和城乡建设厅监制、一级注册建筑师刘XX设计的建筑立面、平面、剖面施工图和建筑设计总说明、设计图纸复印件，拟证明被告建设施工合法、除了11层自然层之外，还有12层、13层是架空层； 4.预售商品房许可证复印件，拟证明被告预售商品房合法； 5.单位工程质量竣工验收记录汇总表，拟证明涉案商品房竣工验收合格； 6.学府千城交房通知书、交房业主签名登记表、岑溪市爱佳物业管理有限公司营业执照、业主缴交装修上料费等收款单据复印件，拟证明被告于2016年12月12日通过在其售楼部门前张贴通知、用电话、手机发信息、发微信的方式通知业主接收商品房，业主收房时已签名、缴交装修上料费，被告没有违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对原告提供上述的证据1，以及被告提供上述的证据1、2、4，双方当事人均表示没有异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，认定如下：1.原告提供上述的证据2，被告对该证据的真实性没有异议，但认为2号楼的12、13层是顶层架空层，有图纸设计载明，并经报建，以及公示，与原告无关，没有必要在合同告知原告，本院认为，该证据符合证据认定的真实性、合法性和关联性，本院予以确认，但对原告需要证明的目的，以及被告主张已报建，因目前没有证据证明，本院不予认定；2.原告提供上述的证据3，被告认为，原告支付购房款，应以被告账户收到为准，本院认为，该证据符合证据认定的真实性、合法性和关联性，本院予以确认；3.原告提供上述的证据4，被告认为，被告按照建筑规范建设，没有违反合同约定，本院认为，结合本案情况，本院对12层房屋现状予以确认，但对原告需要证明的目的，以及被告主张没有违反合同约定，因目前没有证据证明，本院不予认定；4.原告提供上述的证据5，被告不认可，应以被告提供原告签名的表格为准，本院认为，结合本案情况，与本案查明事实一致的，本院予以确认，与本案查明事实不一致的，本院不予认定；5.被告提供上述的证据3，原告对该证据的真实性无异议，认为被告存在恶意隐瞒事实的行为，本院认为，该证据符合证据认定的真实性、合法性和关联性，结合本案情况，本院予以确认，但对被告主张12层、13层是架空层，建筑施工合法，因目前没有证据证明，本院不予认定；6.被告提供上述的证据5，原告对该证据的真实性不予认可，认为只有两方签字，有三方没有签字，且个别签字没有落款日期，本院认为，涉案工程已经过商品房设计、施工、监理、勘察、建设单位联合验收，并盖公章确认，符合证据认定的真实性、合法性和关联性，结合本案情况，本院予以确认；7.被告提供上述的证据6，原告认为，拿到商品房钥匙是事实，但没有看见被告的交房通知，涉案商品房没有经过有关部门验收合格，不是交房，本院认为，涉案商品房已依双方约定经过有关部门加盖公章确认验收合格，原告同一幢楼的其他部分商品房业主已装修入住，结合本案情况，本院予以确认。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月，被告大成房地产公司委托广西中泽建筑设计有限公司对学府千城住宅用地进行设计，其中X号楼，地下0层、地上12层（自然层11层，屋顶凉亭架空层算1层）、建筑高度43.69米（室外地坪至屋面层的高度为35.69米），并经广西中核审图有限公司盖章确认。2015年7月17日，被告在岑溪市文华中学及职教中心旁，取得岑国用（2015）第XXX号土地使用证，用途是城镇住宅用地、使用权面积19998.49平方米。2015年7月6日、2015年7月24日、2015年7月30日，被告分别取得岑溪市住房和城乡建设局颁发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。然后，被告对涉案工程进行施工。2015年8月14日，被告取得岑溪市房地产管理局颁发的预售商品房许可证。2015年9月12日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号：XXXX），约定由原告购买学府千城X幢X单元6层XXX号房，层高为3米，建筑层数地上11层，地下0层，建筑面积84.87平方米（以具体建筑面积为准），单价为每平方米2500元，总金额212175元，被告于2016年12月31日前需经商品房设计、施工、监理、勘察、建设五方联合验收合格交付给原告使用。2016年12月12日，经贺州市勘察测绘研究院有限公司、广西中泽建筑设计有限公司、岑溪市立信建筑工程有限公司、广西八桂工程监理咨询有限公司、大成房地产公司联合对涉案房屋工程质量竣工验收合格，并加盖公章确认。之后，被告已在其售楼部门前张贴书面通知，同时用电话、手机发信息等方式通知原告接收商品房。原告至今未签名确认收到涉案商品房。 另查明，涉案的X幢商品房设计一层建筑面积1204.56平方米，每层12套商品房，12层是3套复式商品房。与原告同为X幢商品房的其他业主韦XX、梁XX等多人于2017年1月1日接收了商品房。 本院认为，依法成立的合同，对各方当事人具有法律的约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务，本案原、被告双方签订的合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同。对被告超过双方在合同约定的建筑商品房楼层建设的房屋是否属违章建筑，根据国家有关法律规定，应由当地政府的有关职能部门作出具体认定。假如被告开发建设涉案商品房属于违章建筑，亦应由当地政府的行政职能部门依法进行查处。因此，原告起诉请求拆除涉案商品房第X幢X单元的12、13楼层，不属本案的审理范围，本案不作处理。被告开发的涉案商品房施工不但经过了有关部门的规划和设计，而且工程施工和商品房预售都取得了许可证，同时涉案商品房工程竣工后，也依合同约定经过贺州市勘察测绘研究院有限公司、广西中泽建筑设计有限公司、岑溪市立信建筑工程有限公司、广西八桂工程监理咨询有限公司、大成房地产公司联合进行验收，并确认合格，原告认为被告建设存在严重质量问题，依据不足，本院不予采信。被告在合同约定期限内通知原告接收商品房，而原告自行延误接收商品房，不是被告的过错，但是被告没有按合同约定11层楼层进行建设，且目前对超出合同约定建设的楼层没有提供合法的报批手续，由此可认定被告的行为存在违约，应当承担相应的违约责任。鉴于被告的违约建设行为如何处理，在双方签订合同条款中没有具体约定，原告也没有证据证明其造成损失数额具体是多少，结合本案情况，只能以涉案商品房买卖价款来作为参考，酌定按购房款的1%计算，由被告支付违约金2122元给原告。原告要求以商品房总款按18.25%计算违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告岑溪市大成房地产开发有限公司应向原告孔珍葵支付违约金2122元； 二、驳回原告孔珍葵的其他诉讼请求。 本案诉讼受理费768元（原告已预交），由原告孔珍葵负担726元，被告岑溪市大成房地产开发有限公司负担42元。 上述被告岑溪市大成房地产开发有限公司应给付之款，义务人应于本判决生效后十日内交付或汇至本院（款汇户名：岑溪市人民法院，开户行：中国工商银行岑溪市支行，账号：21×××15），由本院转给权利人。 义务人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案权利人向本院申请执行的期限为本判决确定的履行期限届满之日起二年内。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  陈纪鄂 审 判 员  张金华 人民陪审员  李月文 二〇一九年十一月二十五日 法官 助理  覃显芸 书 记 员  叶秀明 书 记 员  韦泳妮