广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终21890号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭毓彬，男，汉族，1987年4月13日出生，户籍地址广东省揭阳市榕城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈秀韩，女，汉族，1974年10月10日出生，户籍地址广东省汕头市澄海区。委托诉讼代理人：王燕，广东华商（龙岗）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：秦永平，男，汉族，1970年5月17日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：彭晖，广东国晖律师事务所律师。上诉人郭毓彬、陈秀韩因与被上诉人秦永平房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市区人民法院(2018)粤0309民初4170号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人郭毓彬、陈秀韩上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判被上诉人退还上诉人剩余租金11000元，上诉人无需支付被上诉人2018年5月至2018年7月15日期间的租金44709.68元，被上诉人赔偿上诉人因停电造成的损失32179元，本案诉讼费用由被上诉人负担。其上诉理由是：上诉人所租房屋的租金系从当月16日计至下月15日，而非从每月1日开始计算。被上诉人在2018年6月28日对涉案房屋停水停电，当时双方正在就房屋租金进行沟通，停水停电造成房屋无法使用，租金仅应计算至2018年6月30日。上诉人交纳的38000元押金在扣减2018年5月16日至6月30日租金后，剩余款项11000元应由被上诉人返还上诉人。被上诉人擅自停水停电造成房屋内用电设备、食材及客户寄养的动物死亡、患病，上诉人存在过错，应赔偿上诉人损失32179元。被上诉人秦永平辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。秦永平向一审法院起诉请求判令：1、确认原告与两被告签订的《商铺租赁协议》自2018年7月15日解除；2、没收两被告租赁履约保证金38000元，并向原告支付拖欠2018年5、6月租金36000元，物业费276.03元，2018年5月15日至7月15日电费4212元，水费95.2元；3、被告支付2018年5月份逾期付款违约金5400元、6月份逾期付款违约金人民币2700元（逾期付款违约金以月租金为基数按照0.5%每日计算，暂计至2018年7月15日，并按此计算至两被告实际付清拖欠租金之日止）；4、本案全部诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告表示被告已缴纳了物业费、水电费，当庭撤回对物业费276.03元以及水电费的诉讼请求，明确其请求的租金系要求支付到2018年7月15日。郭毓彬、陈秀韩反诉请求判令：1、原告按约履行合同义务，提供房租的发票；2、原告返还两被告交纳的押金用以抵扣房租后的剩余部分11000(38000-27000)元；3、原告赔偿损失32179元（两个店面各分摊一半费用，暂计至起诉之日，后续损失将按实际追加请求）；4、反诉诉讼费用由原告承担。一审法院认定事实：原告系深圳市宝安区民治街道人民南路中航天逸花园B栋1058房的所有权人，产权证号为深房地字第××号。2017年1月16日，原告作为甲方即出租方与两被告作为乙方即承租方签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将“中航天逸1058号商铺”出租给乙方使用，面积53.88平方米，用作宠物交流咖啡馆经营，租赁期限为2017年1月17日至2022年3月16日，2017年1月17日至3月15日期间为免租期；第2条约定，首年租金每月19000元、第2年租金递增6%、之后每年递增8%，一个月支付一次租金，支付日期为每月16日之前打入甲方指定账户，甲方需提供租金收据；若超过10天未交付租金，按每天0.5%收取滞纳金，超过1个月未交租金视为乙方违约，甲方有权收回商铺并不退还押金，水费、电费、管理费、商铺物业费等费用由乙方承担；第3条约定，租赁押金38000元，租赁期满，装修和固定物及水电灯不得拆除，若乙方未造成该商铺任何违约和损坏，甲方需将押金38000元不计息如数退还乙方；同时约定了其他条款。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告缴纳租赁保证金38000元。原告主张两被告缴纳涉案房屋租金至2018年4月，自2018年5月开始就未能缴纳租金。两被告不予认可，主张租金缴纳至2018年5月15日，但未能提供相应证据予以证明。原告提供的被告认可的微信聊天记录，显示原告向两被告催收租金，要求两被告缴纳欠缴的租金等费用，否则要求解除涉案房屋租赁合同；显示原告于2017年7月9日向两被告发出微信，称由于两被告拖欠两个月租金已构成违约，要求解除涉案房屋租赁合同，要求两被告于2018年7月15日之前搬离并交清所欠付的租金、水电费及管理费。两被告于2018年7月10日微信回复原告，称同意解除合同。之后，被告于2018年7月15日搬离涉案商铺。原告主张涉案合同实际履行过程中，其按照18000元/月收取两被告租金，要求两被告缴纳2018年5月及6月租金共计36000元以及截至2018年7月15日的租金；主张两被告拖欠两个月租金，构成违约，要求没收租赁保证金38000元，要求两被告按照每日0.5%的标准支付2018年5月及6月租金逾期付款违约金。两被告不予认可，主张涉案合同的解除系原告擅自停电造成。被告主张原告擅自停电的行为对其造成了损失，要求原告赔偿已预约而无法进行的服务的直接经济损失、空调损失、咖啡机损失、冰沙机损失、食材损失等共计32179元；被告主张其应承担2018年5月16日至6月29日租金27000元，故要求原告退还剩余租赁押金11000元。原告不予认可。被告要求原告开具发票。以上事实，有《商铺租赁合同》、房产证、催收函、微信聊天记录、设备采购合同、损坏设备的照片、宠物服务工单收据水电收据等证据及开庭笔录等为证。一审法院认为，原告与被告于2017年1月16日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，予以确认；双方应当依照约定和相应法律规定，全面妥善履行合同义务。根据法院查明的事实，两被告主张已缴纳2018年5月1日至5月15日期间的租金，但未能举证证明，依法应当承担举证不能的不利后果，被告该主张证据不足，不予采信。因此，截至2018年7月9日，被告未能及时按约支付2018年5月起的租金，原告于2018年7月9日通过微信方式告知被告要求解除《商铺租赁合同》，有事实和法律依据，予以确认。关于合同解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据上述查明的事实，被告于2018年7月10日微信回复原告关于解除涉案房屋租赁合同的微信通知，故据此可认定涉案《商铺租赁合同》的解除时间为2018年7月10日。原告主张两被告未能按约缴纳租金构成违约，故要求没收租赁押金38000元，有事实依据，予以支持。两被告要求退还租赁押金，不予支持。两被告于2018年7月15日搬离涉案商铺，未能缴纳2018年5月至2018年7月15日租金，故原告请求两被告缴纳上述租金，有事实依据，两被告应当向原告缴纳2018年5月至2018年7月15日租金共计44709.68元（18000元×2+18000元÷31天×15天）。由于法院已支持原告关于没收租赁押金的请求，故原告再行请求上述租金的滞纳金，缺乏事实和法律依据，不予支持。两被告要求原告赔偿损失共计32179元，提供的证据并不足以证明该主张，缺乏事实依据，不予支持。两被告要求原告开具增值税发票，不属于人民法院民事案件审理范围，不予审理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告秦永平与被告郭毓彬、陈秀韩于2017年1月16日签订的《商铺租赁合同》于2018年7月10日解除；二、原告秦永平没收被告郭毓彬、陈秀韩缴纳的租赁押金38000元；三、被告郭毓彬、陈秀韩应当于判决生效之日起十日内向原告秦永平支付2018年5月至2018年7月15日租金共计44709.68元；四、驳回原告秦永平的其他诉讼请求；五、驳回被告郭毓彬、陈秀韩的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费984元原告已预缴，由原告承担42元、两被告承担942元；反诉受理费440元两被告已预缴，由两被告承担。本院二审审理查明，两上诉人于2018年7月15日搬离涉案商铺，未缴纳2018年5月16日至2018年7月15日的房屋租金。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》合法有效，双方应依约履行。被上诉人在合同签订后已将涉案房屋租与上诉人，上诉人应按照合同约定履行支付租金的义务。上诉人自2018年5月16日开始未缴纳房屋租金，上诉人未按期交纳房屋租金，构成违约，被上诉人可要求解除合同。经查，被上诉人于2017年7月9日通过微信向上诉人发出信息，称由于上诉人拖欠两个月租金已构成违约，要求解除涉案房屋租赁合同，上诉人于2018年7月10日微信回复被上诉人，称同意解除合同，双方签订的房屋租赁合同已于2018年7月10日解除。上诉人于2018年7月15日搬离房屋，上诉人应支付2018年5月16日至7月15日的房屋租金（使用费）。根据上诉人与被上诉人的约定，房屋月租金为18000元，上诉人拖欠被上诉人房屋租金（使用费）36000元，上诉人应将上述房屋租金（使用费）支付被上诉人。上诉人向被上诉人支付的租房押金38000元系作为承租人全面履行合同的担保，因上诉人违约导致合同解除，被上诉人可根据合同约定不予退还上述押金。上诉人主张被上诉人对涉案房屋停电造成损失，上诉人提供的照片、收据等证据不能证明损失存在及系因被上诉人行为导致。上诉人的上述主张缺乏依据，应不予支持。综上，一审判决认定事实部分不清，实体处理部分不当，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市龙华区人民法院(2018)粤0309民初4170号民事判决第一、二、五项；二、撤销深圳市龙华区人民法院(2018)粤0309民初4170号民事判决第四项；三、变更深圳市龙华区人民法院(2018)粤0309民初4170号民事判决第三项为：上诉人郭毓彬、陈秀韩应于判决生效之日起十日内向被上诉人秦永平支付2018年5月16至2018年7月15日期间房屋租金（使用费）共计36000元；四、驳回被上诉人秦永平的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费984元，已由被上诉人秦永平预缴，由上诉人郭毓彬、陈秀韩负担942元，由被上诉人傅光负担42元，上诉人郭毓彬、陈秀韩应于本判决生效之日起十日内向被上诉人秦永平支付一审本诉受理费942元。反诉受理费440元，已由上诉人郭毓彬、陈秀韩预缴，由上诉人郭毓彬、陈秀韩负担。二审案件受理费1997.22元，已由上诉人郭毓彬、陈秀韩预缴，由上诉人郭毓彬、陈秀韩负担。本判决为终审判决。审判长 梁    媛审判员 刘  向  军审判员 叶    艳二〇一九年十一月二十五日书记员 刘振光（兼）