吉林省乾安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0723民初2242号 原告：乾安县西湖物业有限公司，住所地乾安县乾安镇鸣凤街学府家园1号综合楼1层17门。 法定代表人：王国富，总经理。 委托诉讼代理人：郭威，乾安县宇宙法律服务所法律工作者。 被告：杨琦，女，汉族，1968年10月12日出生，现住乾安县。 委托诉讼代理人：尹清国（与杨琦系夫妻关系），现住乾安县。 原告乾安县西湖物业有限公司与被告杨琦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，原告乾安县西湖物业有限公司委托诉讼代理人郭威与被告杨琦及其委托诉讼代理人尹清国到庭参加诉讼。因本案双方当事人争议较大，本院于2019年10月11日裁定本案转为普通程序，公开开庭审理了本案，原告乾安县西湖物业有限公司委托诉讼代理人郭威与被告杨琦及委托诉讼代理人尹清国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 乾安县西湖物业有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告给付物业费1269元，滞纳金300元。事实与理由：原告为被告提供物业服务，双方签有物业服务合同。可被告未缴纳2018年至2019年一年的物业费1269元，经原告多次催要下仍不交物业费用。根据物业服务合同约定，被告不缴纳物业费，从逾期之日起每日千分之三滞纳金。现双方无法协商解决，无奈诉至法院。 杨琦辩称，不同意交付物业费，理由有五条：1.原告不具备向被告收取物业费的主体资格。乾安县西湖物业有限公司（以下简称物业公司）虽然在工商部门依法办理登记，但并不是小区业主选聘的物业管理企业。依据《物业管理条例》第二条规定，原告无权向被告收取物业费。2.原、被告未重新签订物业合同。被告2016年12月16日入住时与原告签订《前期物业管理服务协议》，因为不签不给钥匙不让入住，前期的物业公司是原来的开发商聘请的，我们已经履行了签订的《前期物业管理服务协议》，现在我们入住三年了，小区的入住率已经达到60%以上，依据物业管理相关规定，交房后入住率达到30%或60%以上，且物业交付使用2年的，需要召开业主大会，成立业主委员会，由业主委员会代表选聘物业公司，只有经过这样的程序签订的物业合同才是有效的，现在我们已经入住三年了，入住率已经达到60%以上，但物业公司并没有与我们重新签订物业合同，2018年物业管理新规，出现8种情况业主可以拒交，其中第2种情况即物业公司没有与业主签订合同的情况。所以拒交有事实和法律依据。3.原告收取被告的不合理费用1420元应予退还。4.原告擅自提高物业服务收费标准。原告对小区的服务没有达到国家一级标准，业主有权拒绝每月每平方米收取1元的物业费。5.原告以长春市律信法律咨询有限公司名义，向业主发出《物业管理费催缴通知书》张贴业主门上，威胁恐吓业主，严重干扰和摧残业主正常生活，原告采用非法手段收取物业费，情理不容，法律不许，请求法庭追究原告出假证的法律责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经开庭审理，对本案的事实和证据，本院认定如下： 1、2015年10月15日，以乾安县乾福房地产开发有限公司为甲方、乾安县西湖物业有限公司为乙方，双方签订了乾安县西湖小镇前期物业管理合同，合同约定甲方以协议方式选聘乙方提供前期物业服务，并在合同中对物业基本情况、服务内容与质量、物业服务费、权利义务、合同解除与终止、违约责任等进行了约定，合同约定的内容之中包括住宅物业服务费按建筑面积每户每月每平方米1.20元，二次供水每户每年500元，二次供热每户每年500元，公共设施、公共照明用电费、养护费，按实际发生额由业主、使用人平均分摊，每户每年预交费50元。 2、2016年12月16日，以乾安县西湖物业有限公司为甲方、杨琦为乙方，双方签订了前期物业管理服务协议，协议中对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿使用费用和有偿服务费用、住房专项维修资金的管理与使用、保险、其他约定事项、违约责任等进行了约定，其中在物业管理服务费用条款之中约定：住宅按建筑面积每月每平方米1.2元，在违约责任条款之中约定：甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任。2016年12月14日，双方签订了楼房入住合同书，合同书内容包括：甲方将坐落于乾安县西湖小镇一套住宅楼每平方米3480元，框架结构，建筑面积71.58平方米，此楼位置2号楼4单元602室，总房款249098元，物业费每平方米每月1.2元，楼道感应灯预存电费每户每年50元，二次供水、二次供暖每户每年500元。 3、庭审中，杨琦为了证明自己的辩解主张成立，提供了网上下载的《吉林省物业服务收费管理实施细则》，2018年物业管理新规。物业管理费催缴通知书。 4、庭审中，乾安县西湖物业有限公司对其诉讼请求表述为：2016年至2017年被告的物业费已经交纳。2018年至2019年的物业费根据业主的入住情况，对原先约定的物业费每平方米1.2元减到每平方米1元，二次供水供暖由500元减到300元。原告主张给付1269元，已经低于原先约定的价格。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”故乾安县乾福房地产开发有限公司与乾安县西湖物业有限公司签订的乾安县西湖小镇前期物业管理合同对作为该小区业主的杨琦具有约束力，且杨琦与乾安县西湖物业有限公司签订了前期物业管理服务协议及楼房入住合同书，上述前期物业管理合同、前期物业管理服务协议及楼房入住合同书的约定均为当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，本院对其效力予以确认，杨琦应当按照前期物业管理合同、前期物业管理服务协议及楼房入住合同书的约定向乾安县西湖物业有限公司交付物业服务费等相关费用。乾安县西湖物业有限公司作为物业服务企业，应当严格按照前期物业管理合同及前期物业管理服务协议的约定履行相应的管理服务义务，并达到所约定的物业管理服务质量要求，根据杨琦主张乾安县西湖物业有限公司在物业管理服务上存在瑕疵，属于违约行为，应当承担相应的违约责任，现乾安县西湖物业有限公司已将物业服务费标准由原约定的每月每平方米1.2元降低为每月每平方米1元、二次供水供热费标准由原约定的每年500元降低为每年300元，说明乾安县西湖物业有限公司已通过自动降费的方式主动承担了相应的违约责任，故对于乾安县西湖物业有限公司的此项诉讼请求，本院予以支持。乾安县西湖物业有限公司在今后的物业管理服务中，应当改正管理服务中存在的瑕疵，提高管理服务质量，为广大业主提供符合质量要求的物业管理服务。滞纳金是行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，乾安县西湖物业有限公司作为物业服务企业，收取滞纳金无法律依据，故对于乾安县西湖物业有限公司提出的给付滞纳金300元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告杨琦于本判决生效之日向原告乾安县西湖物业有限公司交付2018年至2019年的物业服务费1269元。 二、驳回原告乾安县西湖物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（已收取25元）由被告杨琦负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于松原市中级人民法院。 审判长 吴桂香人民陪审员王亚文人民陪审员吴艳玲 二〇一九年十一月二十八日 书记员 刘        汝        昕