山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终7972号上诉人（原审被告）：中铁十局集团物业发展有限公司(原中铁十局集团物业管理有限公司，以下简称中铁十局物业公司)，住所地济南市。法定代表人：孙作训，董事长。委托诉讼代理人：徐青，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乃一，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庄海岩，男，1966年6月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张洪财，山东鲁法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王子强，男，1977年9月3日出生，汉族，住山东省定陶县。委托诉讼代理人：高静，山东博翰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙海洲，山东博翰源律师事务所律师。上诉人中铁十局集团物业发展有限公司因与被上诉人庄海岩、王子强财产损害赔偿纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中铁十局物业公司上诉请求：1.请求撤销（2019）鲁0191民初360号民事判决书，依法改判或发回重审。2.改判庄海岩承担一审及二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定中铁十局物业公司未发表答辩意见及未提交相关证据属认定错误。本案前历经四次法庭调查，在庭审中中铁十局物业公司到庭发表了答辩意见并提交了相关证据，且对庄海岩提交的证据及《价格评估报告》发表了质证意见，因此，一审法院认定中铁十局物业公司未发表答辩意见及未提交相关证据属认定错误。二、中铁十局物业公司不应当向庄海岩承担赔偿责任，一审判决认定事实存在错误。（一）在案涉争议发生之时涉案房屋庄海岩并未与开发商及中铁十局物业公司办理房屋交接手续，房屋尚未交付未完成转移占有，房屋所有权未发生转移，中铁十局物业公司未侵害庄海岩的财产权益；因庄海岩从未与中铁十局物业公司办理房屋交付手续，且从未向中铁十局物业公司缴纳过物业费用，中铁十局物业公司并不清楚该房屋的所有权人。因此中铁十局物业公司未侵害庄海岩的财产权益，中铁十局物业公司不应向庄海岩承担赔偿责任。（二）王子强实际使用了涉案房屋，应由王子强承担赔偿责任。王子强使用涉案房屋系因其自身需要，使用涉案房屋做仓储之用，其为实际使用人及受益者，应由其承担赔偿责任。三、庄海岩的损失的数额不应以经营性租金来计算，鉴定报告所鉴定的租金数额不能作为赔偿依据，一审判决认定事实存在错误。首先，存在租金损失的前提是因侵权人的行为延误了房屋出租，但在庄海岩知道房屋被占用之时，庄海岩并未对外出租，王子强占用房屋的行为并未延误涉案房屋出租，且并未做对外经营使用，王子强的行为并未造成庄海岩的租金损失。即便应对使用进行补偿，也应按占用人的实际用途和占用面积来支付房屋占用费。结合本案，王子强占用房屋之用途为仓储而并非对外出租，且仅占用了房屋一层的部分面积，租金数额应按仓储的使用用途及实际使用的面积认定。其次，《价格评估报告》不能作为认定案件事实的依据。本案中《价格评估报告》的鉴定对象为涉案房屋全部出租的租金损失，但价格评估应仅针对租金数额进行鉴定，而不应直接将该数额定性为损失，是否属于损失应由人民法院依法裁判，另外承前所述，该评估报告所鉴定的内容不符合涉案房屋被占用的实际用途与面积，其鉴定结论与实施不顾事实不符，因此该评估报告不应作为认定案件事实的依据。综上所述，中铁十局物业公司认为一审法院认定事实不清，请求依法改判。庄海岩辩称，一、中铁十局物业公司在受领一审法院开庭传票后，未按时开庭，庭审开始后，法官当庭电话通知代理人，无人接听电话。中铁十局物业公司在庭审结束后，也未提交书面答辩意见及证据。一审法院在正式开庭之前组织过调解，因调解不成，转为正式立案程序，调解期间的答辩及证据不应当做证据使用。因此，一审法院认定中铁十局物业公司未发表答辩意见及未提交相关证据，符合事实。二、庄海岩在2016年5月20日与济南中铁置业有限公司签订《济南市商品房买卖合同》，购买涉案商铺，当日支付1790224元购房款，同日签订《中铁逸都国际城临时管理规约》，规约对物业管理等事宜有详细约定，因此不存在中铁十局物业公司所述的房屋所有权未发生转移及未交房的情形。庄海岩在房屋内放置了办公桌及电脑，对外出租，为方便看房，庄海岩将钥匙寄放在物业，方便随时取用，也不存在中铁十局物业公司辩称的不清楚房屋所有人（一审中提交的舜华路派出所接到报警后对上述事实予以查明，并出具的关于证明庄海岩报警的函能够证实该情况）。中铁十局物业公司既不认可侵害庄海岩合法权益，也不认可房屋属于庄海岩所有，但又承认王子强占用涉案商铺，侵害庄海岩的合法权益，由王子强承担赔偿责任，自身意见相互矛盾，即承认房屋为庄海岩合法所有以及私自占用商铺的侵权行为。三、庄海岩购买的是商铺，在出租过程中庄海岩借给王子强私自占用，房屋为经营或出租性质的用途，故一审法院按经营性租金计算损失合理，合法。侵权人私自占有商铺，不应当以其使用用途（仓储）来计算损失，应当按使用商铺实际应承担的费用（市场租金价格）计算损失。本案当事人共同委托法院选取鉴定机构，程序合法，鉴定机构作出的《价格评估报告》符合事实和相关法律规定，客观公正，是认定本案损失的主要依据。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，请求依法驳回中铁十局物业公司的上诉请求。王子强辩称，一审判决驳回原告庄海岩对被告王子强的诉讼请求，王子强不承担赔偿责任的判决结果正确，应当予以维持。庄海岩向一审法院起诉请求：1.判令王子强、中铁十局物业公司共同赔偿侵占原告商铺经济损失5.53万元；2.本案诉讼费、鉴定费由王子强、中铁十局物业公司承担。一审法院认定事实：2016年5月20日，庄海岩（买受人）与济南中铁置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买位于济南高新区中铁逸都国际南区二区5号楼1单元104室商铺，同日，庄海岩与中铁十局物业公司签订《前期物业管理服务协议》。另查明，2018年1月31日王子强从中铁十局物业公司处拿走涉案商铺的钥匙，2018年4月12日王子强将涉案商铺钥匙归还。2018年7月3日，济南市公安局高新技术产业开发区分局舜华路派出所出具《关于证明庄海岩报警的函》，该涵载明：2018年4月9日，庄海岩向济南市公安局高新技术产业开发区分局舜华路派出所报警，其购买的涉案商铺在其不知情的情况下被中铁十局物业公司私自借给王子强使用，中铁十局物业公司及王子强均认可上述情况。庭审中，王子强称不清楚涉案商铺由庄海岩所有，涉案事件的起因是中铁十局物业公司私自搭建房屋给王子强采光权造成损害，由此中铁十局物业公司同意给相应的补偿。另查明，2018年9月26日，庄海岩提出了委托法院对涉案商铺在2018年1月31日至2018年4月12日期间租金损失进行评估的申请，法院委托山东国润资产评估有限公司对涉案商铺进行了评估，山东国润资产评估有限公司于2018年11月22日出具价值评估报告，该报告载明涉案商铺在2018年1月31日至2018年4月12日之间的租金损失为5.53万元。一审法院认为，庄海岩与中铁十局物业公司之间存在物业服务合同关系。中铁十局物业公司在未经庄海岩同意的情况下，私自将庄海岩所有的商铺借给王子强使用，主观上存在过错，经评估，涉案商铺在2018年1月31日至2018年4月12日期间的租金损失为5.53万元，故对于庄海岩要求中铁十局物业公司赔偿其侵占商铺经济损失5.53万元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。王子强作为本案的被告之一，其主观上不存在故意的过错，对于涉案商铺的所有权人其不知情，属于善意第三人，且王子强在得知涉案商铺系庄海岩所有之后，于2018年4月12日进行了腾房，已停止侵权行为，故对于庄海岩要求王子强赔偿其侵占商铺经济损失的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。中铁十局物业公司经一审法院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状和相关证据，应承担放弃抗辩和举证不能的法律后果。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、被告中铁十局集团物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿侵占原告庄海岩商铺的经济损失5.53万元；二、驳回原告庄海岩对被告王子强的起诉；三、驳回原告庄海岩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1183元，减半收取591.5元，由被告中铁十局集团物业管理有限公司负担。经审查，一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明,2019年2月21日，一审法院对本案进行正式开庭审理。2019年1月15日，中铁十局物业公司委托代理人签收了开庭传票等法律文书。2019年2月21日开庭时，中铁十局物业公司及其委托代理人并未到庭参加诉讼，一审法院进行了缺席审理。2019年2月21日庭审中，一审法院对包括山东国润资产评估有限公司2018年11月22日出具的价值评估报告等证据进行了质证，另经审查，该评估报告评估方法为市场法。再查明，2019年3月28日,中铁十局物业公司更名为中铁十局集团物业发展有限公司。本院认为，一审中庄海岩提供的其与济南中铁置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及其与中铁十局物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，能够证实庄海岩对涉案房屋具有合法权利。且，根据2016年5月20日中铁十局物业公司与庄海岩签订的《前期物业管理服务协议》可知，中铁十局物业公司应当知道庄海岩系涉案房屋的合法权利人和业主。2018年1月31日，中铁十局物业公司在未经涉案房屋合法权利人庄海岩的授权许可下，将涉案房屋的钥匙交给王子强，并准许王子强占有使用涉案房屋，侵犯了涉案房屋权利人庄海岩的合法权利，因此，一审法院判令中铁十局物业公司承担赔偿责任，并无不当。鉴于涉案房屋属于商铺性质，具有可租赁经营的商业价值，一审法院根据当事人的申请，对涉案商铺自2018年1月31日至2018年4月12日期间的租金损失，委托评估机构山东国润资产评估有限公司进行了评估，该评估报告对涉案房屋采取了市场法进行评估，符合涉案房屋系商铺可经营租赁的性质，该评估报告一审时已经过庭审质证，故一审法院采信该评估报告结果，判令中铁十局物业公司赔偿庄海岩涉案房屋被占用期间的租金损失，并无不当。另，2019年3月28日,中铁十局物业公司更名为中铁十局集团物业发展有限公司，本案中原中铁十局物业公司的债务，依法应由上诉人中铁十局集团物业发展有限公司承继。再，2019年2月21日，一审法院对本案进行正式开庭审理前已依法向中铁十局物业公司送达了开庭传票等法律文书，开庭当日中铁十局物业公司未到庭参加诉讼，亦未向法院说明未能到庭的正当理由，故一审法院对本案缺席审理，并认定中铁十局物业公司未发表答辩意见及未提交相关证据，具有事实依据。综上所述，上诉人上诉请求依法不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1183元，由上诉人中铁十局集团物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘继英审判员  刘彦亭审判员  赵 雯二〇一九年十一月十八日书记员  韩 笑