黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9034号上诉人（一审被告）：杨春辉，男，1977年8月5日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。上诉人（一审被告）：孟彩艳，女，1984年7月19日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。二上诉人共同委托诉讼代理人：徐绘，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杨红卫，女，1967年3月18日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王洋，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。上诉人杨春辉、孟彩艳因与被上诉人杨红卫房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初5551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。杨春辉、孟彩艳上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回杨红卫一审诉讼请求，继续履行合同。事实和理由：1.一审判决对购房款的付款时间认定错误。《房屋转让协议》第三条第二款约定：“甲方的总房款人民币柒拾万元整，过户时最好一次付清，如有困难银行贷款还上，贷款必须打在甲方的银行卡上。”双方约定为房屋过户时支付房款，合同的履行方式为房产变更登记时付款，而且如有困难，时间还可以再宽限。由于杨红卫尚未与杨春辉、孟彩艳办理产权证过户登记，协议的付款条件还未成就。杨红卫向杨春辉、孟彩艳送达《解除合同通知书》，是在先合同义务未予履行的情况下，要求杨春辉、孟彩艳提前支付购房款，属于杨红卫单方改变合同约定，是违约行为，杨春辉、孟彩艳有权拒绝。一审法院认定杨春辉、孟彩艳迟延履行，属事实认定错误。需要注意的是，本协议的付款时间约定的十分宽容甚至有些不明确，那是因为本案交易双方是堂姐弟关系，在房产市场不好，房产难以出售的情况下，签订本协议，如果不是杨红卫明知杨春辉、孟彩艳筹集房款困难，并自愿在付款时间上给予照顾，杨春辉、孟彩艳也不会同意购买该套房产。所以说，房款的交付时间是双方可以达成协议的前提，由此更证明双方不可能改变付款时间及付款方式；2.杨春辉、孟彩艳于2017年7月10日出具的欠条中所写剩余30万元于“下房照前还清”中的“房照”指的是合同中写明的，变更为杨春辉、孟彩艳名下的房照，而非一审法院所认定的杨红卫取得房产证。此意思表示也与《房屋转让协议》第三条第二款的“过户时最好一次付清”相一致，先过户再付款，也符合事物的发展进程，是为杨春辉、孟彩艳的本意表达。假如杨红卫认为“房照”指的是房主的房照，该欠条也不能视为是对《房屋转让协议》的变更，而仅仅是双方对债权数额的一种确认。欠条是对以往双方经济往来的一种结算，表明自欠条形成之日起双方之间形成的一种新的纯粹的债权债务关系。欠条的形成以以往的经济往来为基础，但其本身并不能代表以往的合同关系。因为欠条本身只是债权人催要债权的证明，该债权或事先已约定履行期限或虽未约定履行期限却已经债权人主张过权利，其只是证明债权存在的证据。也就是说杨春辉、孟彩艳出具的欠条证明杨红卫向杨春辉、孟彩艳主张了权利，是双方对债权的重新确认。此为欠条的功能和作用。双方权利的行使和义务的履行仍应按照原合同的约定，杨红卫履行过户登记义务，杨春辉、孟彩艳履行支付价款义务，杨春辉、孟彩艳付款条件尚未成就，更谈不上迟延履行主要债务。更何况本案不存在变更付款时间的情况及可能，如前所述，双方达成买卖协议的前提条件是杨红卫同意合同约定的付款方式及付款时间。一审法院认定杨春辉、孟彩艳迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍不履行，依据《合同法》第九十四条第一款第三项判决解除合同属于适用法律错误，杨春辉、孟彩艳不存在迟延履行的情况。此案不具备合同解除的法定情形，应当适用《合同法》第六十七条规定，杨春辉、孟彩艳有权行使先履行抗辩权。而且本案杨红卫涉嫌因房价大幅上涨，恶意解除房屋转让协议。一审法院判决解除合同，将会使得杨红卫因违约行为而大额获利。在如今房地产市场房价上涨的情况下，将会有大量卖家效仿，进而故意阻止付款条件成就，恶意解约。一审判决违背促成交易、诚实守信的裁判原则，恳请支持杨春辉、孟彩艳的上诉请求。杨红卫辩称：杨春辉、孟彩艳在上诉状中陈述的基本事实与一审当中的自认完全相反，推翻了原一审判决当中其自认的相关事实。根据诚实信用原则及“禁反言”原则，杨红卫有足够充分的证据能够推翻上诉状中的上诉请求。首先，本案的案件事实之一，双方签约时间是2017年6月15日，在此之后2017年7月10日杨春辉、孟彩艳出具欠条，该欠条将协议中约定含糊的履行时间明确为分两部分履行，2017年12月30日支付10万元，下房照前支付30万元，而真正的房照下发时间是2018年7月2日。自欠条出具时起至应当给付时止，杨春辉、孟彩艳准备资金的时间长达一年时间；案件事实之二，在约定的给付时间即2018年7月2日之后杨红卫于2019年2月27日正式向对方发出解约通知，该时间距约定的给付时间又延长了八个月；案件事实之三，解约通知书中杨红卫又给了杨春辉、孟彩艳七天的准备时间，杨春辉、孟彩艳仍未履行；案件事实之四，房屋交付时间及杨春辉、孟彩艳入住时间是2017年4月份，签约之前就入住了，而距发出解约通知时，已经将近两年了。也就是说，房子已经住了两年了，房款还没付清；案件事实之五，2019年5月份一审开庭的时候，法官询问杨春辉、孟彩艳什么时候能给钱，杨春辉、孟彩艳的答复是再给半年时间，也就是说杨春辉、孟彩艳对于付款时间一延再延。综上，上述事实能够证明杨春辉、孟彩艳根本没有给付款项的诚意，因此根据合同法第94条第三款之规定，对于对方延期履行主要债务，经催告仍拒绝履行的，杨红卫享有法定的解除权；最后，杨春辉、孟彩艳自2017年4月份入住案涉房屋开始，到2017年年末房价一路飙升，杨红卫并没有提出过解约，只是催促尽快付款，而直到2019年2月才提出解约，没有见房价上涨而解约的情形。综上，请求二审法院维持原判。杨红卫向一审法院起诉请求：1.请求判决解除杨红卫与杨春辉、孟彩艳于2017年6月15日签订的《房屋转让协议》；2.请求判决杨春辉、孟彩艳立即从涉案房屋迁出；3.请求判决杨春辉、孟彩艳向杨红卫支付逾期利息损失8526元（以28万元为本金，从2018年7月3日暂计算至起诉日，具体数额以实际给付为准）。一审法院认定事实：杨红卫与杨春辉系堂姐弟关系，杨春辉与孟彩艳系夫妻关系。2017年6月15日，杨红卫（甲方）与杨春辉、孟彩艳（乙方）签订《房屋转让协议》，协议约定：甲方将坐落于哈西中海雍景熙岸的房屋出售给乙方，房屋建筑面积88.91平方米；成交价格为70万元；当可以领取产权证时，甲方配合乙方去领产权证，领证时产生的费用全部由乙方承担，甲方不承担一切费用；过户产生的费用由乙方承担，总房款70万元，过户时最后一次性付清，如有困难银行贷款还上，贷款必须打在甲方银行卡上；甲方产权证出来后，必须2天以内去办理过户手续；甲方要求2017年12月30日前归还现金10万元，余款等过户银行贷款打入甲方账户。乙方在2017年3月28日已经付给甲方30万元。2017年7月10日，杨春辉、孟彩艳出具欠条，写明：杨春辉、孟彩艳欠杨红卫中海雍景熙岸小区12栋2单元701室购房款40万元整，于2017年12月30日前还款10万元，剩余30万元于下房照前还清。2018年7月2日，涉案房产办理房权证照，权利人为杨红卫。办理房权证照的税费6728.48元由杨春辉交纳，专项维修基金2845.12元及工本费80元由杨红卫交纳。2019年2月27日，杨红卫以快递形式向杨春辉、孟彩艳送达《解除合同通知书》，正式通知杨春辉、孟彩艳：1.请予7日内，将尚未支付的购房款及杨红卫垫付的获得不动产权证书税费共计28.292万元及自2018年7月3日起计算至实际付款日止的利息（按同期银行贷款利率计算）一次性支付给杨红卫；2.如杨春辉、孟彩艳在7日内未将款项支付给杨红卫，从第8日起，杨红卫正式与杨春辉、孟彩艳解除《房屋转让协议》。并附指定付款银行账户的开户行及账号。庭审过程中，杨红卫同意在杨春辉、孟彩艳从涉案房屋迁出时将已付购房款42万元及税费6728.48元一次性返还给杨春辉、孟彩艳。另查明，杨红卫将涉案房产于2017年4月份交付杨春辉、孟彩艳，现杨春辉、孟彩艳及孩子在涉案房屋居住使用。一审法院认为，民事合同系当事人订立权利义务关系的自有意思表示，依法成立的合同关系受法律保护，合同相对人均应按照合同享有权利、履行义务，未能履行合同规定义务的，依法承担违约责任。本案中，杨红卫与杨春辉、孟彩艳签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同自双方签字后即成立生效。双方对于付款方式的约定真实有效，杨春辉、孟彩艳应当按照双方约定向杨红卫支付购房款。杨春辉、孟彩艳没有按照双方约定的期限支付购房款，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。房屋买卖合同中，杨红卫的主要义务是交付房屋，杨春辉、孟彩艳的主要义务是支付购房款。根据双方的约定，杨春辉、孟彩艳应当于房照下发前支付全部购房款，但杨春辉、孟彩艳未如期履行该义务。杨红卫通过书面形式告知杨春辉、孟彩艳履行交付购房款的最后期限和方式，否则即解除合同，杨春辉、孟彩艳收到通知后未按期给付购房款，且未在合同解除的异议期限内向法院提起诉讼。故一审法院认为杨红卫与杨春辉、孟彩艳之间的房屋买卖合同在2019年3月6日已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。杨红卫应当向杨春辉、孟彩艳返还已经收取的42万元房款及6728.48元税费，杨春辉、孟彩艳应当向杨红卫返还房屋。杨春辉、孟彩艳已经对房屋进行了装修、添附部分的价值当事人可另行主张权利。为节约当事人诉累，在本案中一并处理购房款的返还问题。关于逾期利息损失，杨春辉、孟彩艳虽在履行过程中未完全履行合同义务，但结合案件情况，杨春辉、孟彩艳不符合买卖合同中约定的给付违约金条款，故对杨红卫的该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认杨红卫与杨春辉、孟彩艳签订的《房屋转让协议》于2019年3月6日解除；二、杨春辉、孟彩艳于判决生效之日起三十日内向杨红卫返还位于哈尔滨市南岗区××大街××号××岸××单元××室的房屋；三、杨红卫于返还房屋当日一次性向杨春辉、孟彩艳返还购房款42万元及税费6728.48元；四、驳回杨红卫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为：案涉房屋交易价格为70万元，因双方系亲属关系，在房屋转让协议签订前，房屋买受人杨春辉、孟彩艳即交纳30万元购房款，房屋出卖人杨红卫亦将房屋交给杨春辉、孟彩艳使用。就购房剩余款项40万元，双方在2017年6月15日签订的房屋转让协议中约定于2017年12月30日前交付现金10万元，余款30万元通过银行贷款打入杨红卫账户；此后即2017年7月10日，杨春辉、孟彩艳为杨卫红出具的欠条中对约定的10万元给付时间没有变化，对余款30万元的给付时间表述为“下房照前还清”。该欠条内容系对剩余房款给付时间的确定，与房屋转让行为紧密相连、不可分割，因该欠条是双方真实意思表示且形成于房屋转让协议之后，因此就余款30万元的给付时间应以该欠条记载内容为准。欠条中记载余款30万元的给付时间为“下房照前”，就“下房照前”具体如何界定双方存在分歧，房屋买受人杨春辉、孟彩艳认为“下房照前”是指房屋产权证从杨红卫名下过户到杨春辉、孟彩艳名下时；房屋出卖人杨红卫则认为“下房照前”是指开发商向其颁发产权证照前。对何种解释系双方真实意思表示，应结合本案其他事实综合评判。对此，本院认为：对“下房照前”如何确定，涉及余款30万元给付时间、合同义务履行顺序以及违约事实的认定，对处理本案至关重要。综合本案其他事实情况，本院认为“下房照前”应解读为开发商向杨红卫下发产权证照前比较合适，具体理由为：1.在杨红卫出售案涉房屋时，该房屋产权证照并未取得。在此情况下，双方当事人签订案涉房屋转让协议，在协议中就杨红卫对产权证表述为“领证”，而就双方房产变更登记则表述为“过户”，因此，就房产证照的领取与下发问题，指向杨红卫具有高度盖然性；2.在一审庭审中，当法官问及杨春辉收到杨红卫发出的解除通知书后为何未按照期限给付房屋余款，杨春辉回答因为其不确定解除通知书上写明的银行账号是杨红卫本人的，此种答复表明杨春辉认可其接到解除通知书时已经负有支付房屋余款的义务，而此时房屋产权证并未过户到杨春辉、孟彩艳名下，杨春辉、孟彩艳对“下房照前”的解释与其此处答复所蕴含的内容相矛盾，对其作出的解释不应采纳。综上，杨春辉、孟彩艳应在开发商向杨红卫下发产权证照前付清购房余款，而其并未依约支付，构成违约。退一步讲，从双方所签房屋转让协议内容看，“甲方产权证出来后，必须2天以内去办理过户手续”，如果依约履行，从杨红卫2018年7月2日领到房产证到房屋产权变更登记至杨春辉、孟彩艳，不需要花费太多时间。即便按照杨春辉、孟彩艳对“下房照前”的解释，杨春辉、孟彩艳在杨红卫2018年7月2日领到房产证时到杨红卫2019年2月27日向其发出解除通知书长达7个月时间里，也应早已办理完毕房屋变更登记手续并支付完毕剩余房款，而杨春辉、孟彩艳并未举示证据证明其在此间要求办理房产变更登记手续并主动支付购房余款，反倒是杨红卫2019年2月27日向其发出解除通知要求支付购房余款，而杨春辉、孟彩艳在解除通知所给付的付款宽限期内亦未支付购房余款，违约事实明显，符合法定解除要件，一审对案涉房屋转让协议予以解除并判令退房返款无不当之处。此外，案涉房屋所在哈西地区房价自2017年春节后开始持续上涨，双方当事人在2017年6月15日进行涉案房产交易，杨红卫直至2019年2月27日才发出解约通知，而且解约通知中尚给杨春辉、孟彩艳支付购房余款7日宽限期，此过程表明杨红卫并不存在杨春辉、孟彩艳所称的恶意解约的情形。综上所述，杨春辉、孟彩艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨春辉、孟彩艳负担。本判决为终审判决。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉二〇一九年十一月二十二日书记员  周小倩