河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1381民初4256号原告：河南万亿家房地产开发有限公司（原邓州市泰和房地产开发有限公司）。住所地：南阳市新华东路中奇花园。法定代表人：徐付荣，任董事长。委托代理人：田永勋，河南宛英律师事务所律师，特别授权。被告：田西元，男，汉族，生于1968年2月11日，住河南省淅川县。被告：张建荣，女，汉族，生于1966年9月11日，住河南省淅川县，系田西元妻子。委托代理人：田西珍，女，汉族，生于1962年5月2日，住淅川县，（与田西元系姐弟关系）。第三人：中国建设银行股份有限公司南阳分行。负责人：张中歌，任行长。委托代理人：陈如新，工作人员，特别授权。原告河南万亿家房地产开发有限公司与被告田西元、张建荣及第三人中国建设银行股份有限公司南阳分行为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南万亿家房地产开发有限公司的委托代理人田永勋到庭参加诉讼，被告田西元的委托代理人田西珍到庭参加诉讼，第三人中国建设银行股份有限公司南阳分行的委托代理人陈如新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南万亿家房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2011年6月24日签订的商品房买卖合同，由被告承担第三人扣划原告127924元保证金及利息，利息按同期同类银行贷款利率计算；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告田西元、张建荣于2011年6月24日与原告签订商品房买卖合同，购买原告开发的位于邓州市××路与××“××大厦”××室的房屋，该套房屋建筑面积为104.11平方米，单价为每平方米3421.44元，购房合同约定房屋总价款为356206元，付款方式为首付146202元，剩余房款210000元银行按揭贷款。被告田西元、张建荣购买房屋后，在其偿还银行按揭贷款过程中，因其未能按照《个人住房借款合同》的约定按期还款，造成第三人的贷款本息不能及时收回，致使第三人从原告的保证金账户中扣划了127924元用于偿还被告田西元、张建荣所欠的贷款本息。根据原、被告签订的商品房买卖合同规定，被告田西元、张建荣的行为构成根本违约，故原告认为，因被告田西元、张建荣的违约行为造成第三人扣划了原告的保证金，造成原告合法权益受损，被告应当承担违约责任，故起诉至邓州市人民法院，请求法院判如所请。原告河南万亿家房地产开发有限公司为证明诉称事实，向本院提交下列证据：证据1：原告河南万亿家房地产开发有限公司营业执照、法人证明，证明原告主体资格。证据2：商品房买卖合同，证明涉案房屋售房总价款和首付款、按揭贷款情况，及补充条款中约定的违约情况。证据3：中国建设银行股份有限公司南阳分行出具的扣划款项通知，证明因被告田西元、张建荣违约致使银行扣划了原告127924元保证金用于偿还被告田西元、张建荣按揭贷款的事实。被告田西元、张建荣辩称，我们没有涉案房屋的钥匙，钥匙在案外人孔令朝手中，因2013年左右田西元欠孔令朝借款，故后来把涉案房屋抵押给了孔令朝，当时说银行按揭款由孔令朝偿还。现在田西元患病，也没有钱偿还，现在我们积极卖房，偿还按揭贷款。如果解除商品房买卖合同，原告应当退还当初我们支付的款项，且现在房价上涨，也应当包住利息，不能解除合同后还让我们赔钱。当时首付房款缴纳14万元，后来又给了原告一部分钱，但票据在孔令朝处，具体多少钱不知道。被告田西元、张建荣未提交证据。第三人中国建设银行股份有限公司南阳分行辩称，当时被告田西元、张建荣与我方签订借款合同，贷款本金21万元，从2012年6月开始我方从原告处扣划保证金，共计扣款127924元，截止2016年6月份。截止2019年8月27日被告田西元、张建荣仍下欠贷款本息157951.87元。若被告田西元偿还完毕欠款本息，可以解除按揭合同。同意解除房屋买卖合同，到时房屋所有权在谁手中，谁承担偿还按揭贷款的责任。第三人中国建设银行股份有限公司南阳分行为证明其辩称事实，向本院提交如下证据：中国建设银行个人贷款对账单，证明截止2019年8月27日被告田西元仍欠第三人中国建设银行股份有限公司南阳分行按揭贷款本息合计157951.87元。被告田西元、张建荣对原告河南万亿家房地产开发有限公司提交证据无异议。第三人中国建设银行股份有限公司南阳分行对原告河南万亿家房地产开发有限公司提交证据无异议。被告田西元、张建荣对第三人中国建设银行股份有限公司南阳分行提交证据无异议。原告河南万亿家房地产开发有限公司对第三人中国建设银行股份有限公司南阳分行提交证据无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，原告河南万亿家房地产开发有限公司与被告田西元、张建荣及第三人中国建设银行股份有限公司南阳分行各方当事人对对方提交的证据均无异议，本院予以确认。结合原、被告各方陈述和经审查确认的有效证据，本院认定事实如下：2011年6月24日原告与被告田西元、张建荣签订商品房买卖合同，购买原告开发的位于邓州市××路与××“××大厦”××室的房屋，该套房屋单价为每平方米3421.44元，房屋总价款为356206元，付款方式为首付房款146202元，剩余房款210000元向银行申请按揭贷款。约定该房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。并在补充条款中约定，办理个人住房贷款的买受人，如果未向贷款银行还款，致使银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人可以依法对买受人所购房产进行处置。2011年9月8日被告田西元、张建荣与第三人签订个人住房（商业用房）借款合同，合同约定借款本金21万元，借款期限为2011年9月8日至2021年9月7日，偿还借款按照先还息后还本、息随本清的原则偿还，若借款人未能在约定还款日分前一日足额偿还应还款项的，贷款人有权自约定还款日开始计受逾期罚息和复息。由原告为被告田西元、张建荣的借款提供连带责任保证，保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。被告田西元、张建荣并以购买原告的“和谐大夏”32层B室房屋作为抵押物提供抵押担保。被告田西元、张建荣与原告签订商品房买卖合同后即支付了首付款146202元，剩余房款21万元，被告田西元、张建荣与第三人签订个人住房（商业用房）借款合同后，即按月向第三人偿还按揭贷款，但被告田西元、张建荣仅偿还部分按揭贷款，从2012年起被告田西元、张建荣即不向第三人偿还按揭贷款，第三人为了收回按揭贷款即向原告出具扣划款项通知，并从原告的保证金账户扣划资金用于偿还被告田西元、张建荣的按揭贷款本息，即原告为被告田西元、张建荣的按揭贷款承担了连带保证责任，至今第三人已从原告保证金账户共计扣划127924元用于偿还被告田西元、张建荣的按揭贷款，现被告田西元、张建荣仍有本金129697.73元本金及相应利息、罚息未能向第三人进行偿付。综上，原告认为被告田西元、张建荣的违约行为造成第三人扣划了原告的保证金，造成原告合法权益受损，被告田西元、张建荣行为构成根本违约应当承担违约责任，故起诉至邓州市人民法院，请求法院判如所请。被告田西元、张建荣购买房屋后，在其偿还银行按揭贷款过程中，因其未能按照《个人住房借款合同》的约定按期还款，造成第三人的贷款本息不能及时收回，致使第三人从原告的保证金账户中扣划了127924元用于偿还被告田西元、张建荣所欠的贷款本息。根据原、被告签订的商品房买卖合同规定，被告田西元、张建荣的行为构成根本违约，故原告认为，因被告田西元、张建荣的违约行为造成第三人扣划了原告的保证金，造成原告合法权益受损，被告应当称违约责任，故起诉至邓州市人民法院，请求法院判如所请。本院认为,原告与被告田西元、张建荣2011年6月24日签订的商品房买卖合同，第三人与被告田西元、张建荣2011年9月8日签订的个人住房（商业用房）借款合同，系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面善意地履行各自的合同义务。被告田西元、张建荣与原告签订的商品房买卖合同后，被告田西元、张建荣又基于上述商品房买卖合同又与第三人签订个人住房（商业用房）借款合同，原告为该借款合同提供担保。被告田西元、张建荣与第三人签订借款合同后，长年不向第三人偿还按揭贷款，致使第三人扣划了原告的保证金用于偿还被告田西元、张建荣的按揭贷款，违反了被告田西元、张建荣与原告签订的商品房买卖合同，造成违约，且被告田西元、张建荣亦称可以解除该商品房买卖合同，故原告要求判令解除原告与被告田西元、张建荣2011年6月24日签订的商品房买卖合同的主张本院予以确认，即涉案房屋退还给原告。因被告田西元、张建荣与第三人签订的个人住房（商业用房）借款合同是基于被告田西元、张建荣与原告签订的商品房买卖合同而签订的商品房担保贷款合同，且被告田西元、张建荣长年不履行该借款合同，即现在被告田西元、张建荣已无能力履行该借款合同，原告与被告田西元、张建荣之间的商品房买卖合同亦依法解除，故被告田西元、张建荣与第三人签订的个人住房（商业用房）借款合同的目的已经无法实现，失去了实际意义，故本院认为应当依法解除被告田西元、张建荣与第三人签订的个人住房（商业用房）借款合同。被告田西元、张建荣与原告、第三人签订的商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同均依法解除，故各方当事人之间尚未履行的义务现依法终止履行，已经履行的义务，法庭根据案件实际情况依法处理。被告田西元、张建荣向原告支付的146202元首付房款，原告依法应当予以返还；剩余的21万元房款，系第三人向被告田西元、张建荣出借款项，故原告应当将该21万元返还给第三人，第三人扣划原告的127924元保证金，第三人依法返还给原告，即原告向第三人返还82076元（210000元-127924元）即可。关于被告田西元、张建荣向第三人借款的21万元本金产生的利息、罚息。被告田西元、张建荣与原告签订商品房买卖合同后，即支付了146202元首付房款，并办理了按揭贷款手续，结合案件事实，本院认为被告田西元、张建荣向第三人借款的21万元本金产生的利息、罚息，原告与被告田西元、张建荣各承担一半责任。因被告田西元、张建荣与第三人签订借款合同后，被告田西元、张建荣偿还了部分借款，故被告田西元、张建荣向第三人支付21万元本金产生的利息、罚息时，应当扣除该部分款项。综上所述，为了维护各方当事人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定,判决如下:一、解除被告田西元、张建荣与原告河南万亿家房地产开发有限公司2011年6月24日签订的商品房买卖合同；被告田西元、张建荣于本判决生效之日起十日内将涉案房屋退还给原告河南万亿家房地产开发有限公司。二、解除被告田西元、张建荣与第三人中国建设银行股份有限公司南阳分行2011年9月8日签订的个人住房（商业用房）借款合同。三、原告河南万亿家房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性返还被告田西元、张建荣首付房款146202元。四、原告河南万亿家房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性返还第三人中国建设银行股份有限公司南阳分行款项82076元。五、被告田西元、张建荣向第三人中国建设银行股份有限公司南阳分行借款21万元本金产生的利息、罚息（具体数额，根据借款合同计算），被告田西元、张建荣与原告河南万亿家房地产开发有限公司各承担一半，均于本判决生效后十日内支付（执行时，扣除被告田西元、张建荣已向第三人中国建设银行股份有限公司南阳分行偿还的借款本息）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2858元，由被告田西元、张建荣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  闻群英人民陪审员  李德伟人民陪审员  丁保国二〇一九年十一月二十一日书 记 员  鲁 丰