甘肃省兰州市城关区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0102民初9344号 原告（反诉被告）：甘肃省有色金属材料总公司,住所地兰州市城关区旧大路232号。 法定代表人：童润熹。 委托诉讼代理人王冰，该公司副总经理。 委托诉讼代理人陈乾，甘肃正天合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：甘肃立东环境工程有限责任公司，住所地兰州市城关区皋兰路街道旧大路232号。 法定代表人：牛应利，该公司董事长。 委托诉讼代理人安勤，该公司员工。 委托诉讼代理人权威，甘肃姜学濂律师事务所律师。 原告（反诉被告）甘肃省有色金属材料总公司（以下简称：有色金属总公司）与被告（反诉原告）甘肃立东环境工程有限责任公司（以下简称：立东公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，立东公司以有色金属总公司擅自锁门给其公司造成损失为由提起反诉，本院依法受理后适用简易程序合并公开开庭进行了审理。有色金属总公司的委托诉讼代理人王冰、陈乾及立东公司的委托诉讼代理人安勤、权威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 有色金属总公司向本院提出诉讼请求：1、判令立东公司按月租金9583.3元支付2018年3月1日至实际腾交房屋之日的房屋占有使用费；2、判令立东公司支付2017年第二笔租金迟延支付的滞纳金20460元［86200元×3‰×80天（2017年5月15日至2017年8月3日）］、2018年3月1日至2018年7月31日未交租金的滞纳金43776元［95883元×3‰×152天（2017年3月1日至2017年7月31日）；3、判令立东公司立即腾退非法占用的坐落于甘南路360号办公楼四楼的整层房屋；4、判令立东公司支付2018年2月至实际返还房屋之日产生的水电费（暂计算至2018年7月为1052元）；5、判令立东公司支付2017年11月1日至2018年3月31日产生的取暖费7350元；6、本案诉讼费由立东公司承担。事实和理由：有色金属总公司与立东公司于2017年3月1日签订房屋租赁合同，约定有色金属总公司将位于兰州市城关区的整层房屋出租给立东公司，租期一年，自2017年3月1日起至2018年2月28日。租赁期间，立东公司多次拖欠房屋租赁费、暖气费等费用，严重影响了有色金属总公司正常的房屋租赁秩序，给有色金属总公司造成经济损失。2018年3月，合同到期后有色金属总公司决定不再与立东公司续签合同，并收回房屋，但自2018年3月1日至今，立东公司在未交纳租金的情况下一直非法占用租赁房屋。为此，有色金属总公司分别于2018年5月15日、2018年6月1日给立东公司发出通知，敦促立东公司腾退房屋并清交相关费用，但立东公司既不交纳所欠房屋租金，也不腾退房屋，还拖欠了2017年11月1日至2018年3月31日产生的取暖费及2018年2月以后产生的水电费。2018年8月3日，有色金属总公司在兰州晨报上刊登通知，要求立东公司自登报之日起15日内将房屋腾空，如若逾期，则立东公司在有色金属总公司的办公楼四楼上的所有物品将视为无主物品，由有色金属总公司进行清理，所产生的一切后果由立东公司自行承担。有色金属总公司登报通知后，立东公司依旧置之不理。为此，有色金属总公司诉至法院，望判如所请。 立东公司辩称，其公司自2008年就承租有色金属总公司位于兰州市城关区整层房屋用于办公，因立东公司属于建筑行业，双方多年来形成的合作模式是立东公司在每年的五月、六月收取工程款后向有色金属总公司缴纳当年度的租金。自2018年起，有色金属总公司急于收回房屋，故意在双方之前一直履行的房屋租赁合同中增加苛刻的条款，导致立东公司无法接受，双方再未签订新的租赁合同。有色金属总公司要求立东公司在2018年6月20日前缴纳房屋租金，立东公司因客观原因于2018年6月28日向有色金属总公司交纳租金时，有色金属总公司拒绝收取，立东公司准备将房屋租金直接打入有色金属总公司的账户，但有色金属总公司称其公司账户已被查封，打入的房屋租金无法取出，对立东公司的打款行为将不予认可。因此，立东公司未交纳房屋租金是有色金属总公司导致的，立东公司不存在违约行为。2018年6月底，有色金属总公司强行将涉案房屋加锁，导致立东公司无法正常使用，且有色金属总公司擅自锁门时未将立东公司办公设备及文件材料搬出，立东公司多项工作项目被迫搁置，此时，立东公司已实际丧失了涉案房屋的使用权，不存在再向有色金属总公司腾退房屋的情形。故，立东公司自2018年3月起至有色金属总公司擅自锁门时对房屋的有效控制和使用时间仅为3个月，且立东公司无法向有色金属总公司交付租金是有色金属公司导致的，立东公司不存在违约行为，不应承担违约责任。关于采暖费的问题，因暖气热度不够，立东公司多次找有色金属总公司反映情况，但有色金属总公司均以供热系热力公司的原因为由推脱、敷衍，拒不履行出租人的协助义务，亦不配合改善。综上所述，有色金属总公司的诉请明显与事实不符，请求法院查明事实，采信立东公司答辩意见。 立东公司向本院提出反诉请求：1、判令有色金属总公司赔偿擅自锁门期间给立东公司造成的人员工资损失82,200元；2、反诉费由有色金属总公司承担。事实和理由：2018年6月底，有色金属总公司强行将涉案房屋加锁，导致立东公司无法正常使用涉案房屋，且有色金属总公司擅自锁门时未将立东公司办公设备及文件材料搬出，立东公司多项工作项目被迫搁置，无法正常经营创收，直到2018年10月初，立东公司才另行承租办公场所继续办公。立东公司属于建筑行业技术性公司，虽多名员工因锁门行为无法正常工作，但仍需为这些员工发放工资，2018年6月底至2018年10月初，立东公司共向员工发放工资82,200元，有色金属总公司应对上述损失承担赔偿责任。 有色金属总公司针对立东公司的反诉辩称，双方的租赁合同到期后，有色金属总公司多次通知立东公司腾房，但立东公司拒不缴纳租金、拒不腾房，其所谓损失是立东公司自身原因造成，不应当由有色金属总公司赔偿。合同约定，如立东公司续租，应在合同期满前两个月书面告知有色金属总公司，立东公司在同等条件下享有优先权，但房租应视市价双方协商另定，否则，有色金属总公司可在租赁期满后7日内将房屋出租，交付他人使用，立东公司无权提出异议或拒绝腾房，腾房所造成的一切费用和损失由立东公司承担；有色金属总公司要求立东公司腾房，立东公司应当在有色金属总公司通知之日起五日内腾房搬出，不腾房又无人清点室内物品时，视为立东公司授权有色金属总公司自行清点造册，并代为保管，保管费由立东公司支付，同时，有色金属总公司有权停止供电供水，所造成的一切损失均由立东公司承担。2018年5月15日有色金属总公司向立东公司发出通知，要求立东公司前来缴纳房租，逾期未交，将于2018年6月1日收回涉案房屋。立东公司收到通知后，仍未缴纳租金，也未腾房。2018年6月1日，有色金属总公司再次发出通知，要求立东公司于2018年6月8日前将房屋腾空，逾期有色金属总公司将对房屋内物品进行盘点清理，由此产生的一切费用由立东公司承担，同时，有色金属总公司还在涉案房屋门口张贴了该通知。2018年8月3日，有色金属总公司又在兰州晨报刊登公告，通知立东公司在15日内将涉案房屋腾空，逾期由立东公司承担一切后果。上述通知发出后，立东公司仍未腾房，有色金属总公司不得不在门口加了一把链锁，同时张贴通知声明腾房期间如需开锁，联系立东公司人员。起初，立东公司在有色金属总公司的积极配合下进入涉案房屋几次取用东西，但几天后立东公司即擅自切断了有色金属总公司的链锁。综上，立东公司所谓的人员工资损失，没有事实及法律依据，另，立东公司多次违约，逾期缴纳租金，恳请法院依法驳回立东公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及本院对当事人提供的证据进行审查，本院对本案诉争事实认定如下： 立东公司自2008年开始承租有色金属总公司位于兰州市城关区整层建筑面积210平方米的房屋（以下简称：案涉房屋）用于办公，合同一年一签。2017年3月1日，立东公司与有色金属总公司签订房屋租赁合同，约定立东公司继续租赁案涉房屋，租期一年，自2017年3月1日起至2018年2月28日，押金8000元，年租金115000元。租金的交纳期限：立东公司须在合同签订前3日内交清2017年3月至5月的租金28800元，2017年5月15日前交清2017年6月至2018年2月的租金86200元，逾期，有色金属总公司将于2017年6月1日收回房屋。合同第四条（八）项约定，如立东公司续租，应在合同期满前两个月书面告知有色金属总公司，立东公司在同等条件下享有优先权，但房租应视市价双方协商另定。否则，有色金属总公司可在租赁期满后7日内将房屋出租，交付他人使用，立东公司无权提出异议或拒绝腾房。腾房所造成的一切费用和损失由立东公司承担。合同第五条（二）项约定，立东公司逾期未交付租金，每逾一日按欠缴租金的千分之三向有色金属总公司支付滞纳金。合同第七条约定水、电费等由立东公司按实际用量在每月28日前交纳。暖气费（按国家收费标准）每个供暖期前一次性交纳。合同签订后，立东公司依约交清了第一笔租金28800元，但合同约定的应于2017年5月15日前交清的第二笔租金86200元于2017年8月3日才向有色金属总公司交纳。2018年3月1日该合同约定的租赁期限届满后，因双方未就新的租期内的租金标准达成一致意见，立东公司亦未向有色金属总公司提出续租申请，亦未预交房租金，故双方亦未续签租赁合同，但涉案房屋仍由立东公司实际使用。2018年5月15日，有色金属总公司向立东公司发出通知，内容为“立东环境工程有限公司：贵公司自2018年2月28日与我公司所签房屋租赁合同期满后，至今未能与我公司续签新的房屋租赁合同，经公司研究决定，限贵公司于2018年5月17日前一次性交清全额房租，逾期我公司将采取必要措施，于2018年6月1日收回房屋。特此通知”。因立东公司未按有色金属总公司的通知交纳房租，有色金属总公司又于2018年6月1日向立东公司发出通知，内容为“甘肃立东环境工程有限公司：我公司于2018年5月15日给贵公司下发通知一份，要求贵公司于2018年5月17日之前，一次性全额交清2018年3月1日至2019年2月28日房租壹拾壹万伍仟元整，逾期我公司将于2018年6月1日收回房屋，我公司已履行了提前告知义务，截至目前，贵公司仍未缴纳续租的房租。现我公司决定将四楼整层收回自用，请贵公司于2018年6月6日前将房屋腾空，逾期我公司将聘请有关人员对贵公司的物品进行盘点清理，由此产生的一切费用由贵公司自行承担。特此告知”。同日，立东公司向有色金属总公司做出承诺，承诺于2018年6月15日交清拖欠的2018年租金115000元，逾期，承担违约责任。2018年7月3日，甘肃第六建设集团股份有限公司第四分公司又向有色金属总公司做出情况说明，说明其公司拖欠陶东工程款，其公司会尽快支付，陶东在收到工程款后会马上向有色金属总公司支付。但上述承诺及情况说明做出后，立东公司仍未向有色金属总公司支付拖欠的房租。2018年7月4日，有色金属总公司又向立东公司发出如下通知：“甘肃立东环境工程有限公司：贵公司自2018年3月1日至今，在未交纳房租的情况下，一直非法占用我公司办公楼第四层，我公司于2018年5月15日和6月1日分别给贵公司下发通知两份。在约定期限内，贵公司既不交纳房租，又不腾房，给我公司造成一定的经济损失。现我公司决定将四楼整层收回自用，请贵公司于2018年7月20日前将房屋腾空，逾期四楼所有物品我公司将视为无主物品进行清理，由此产生的一切后果由贵公司自行承担。腾房期间如需开锁，请联系我公司相关人员电话：841×××1、841×××9特此通知”。该通知发出后，有色金属总公司在涉案房屋门上加锁了一把链锁。2018年8月3日，有色金属总公司又在兰州晨报刊登如下通知：“甘肃立东环境工程有限公司：你公司房屋租赁合同到期已数月，截至目前一直非法占用。现我公司决定将四楼整层收回自用，请贵公司于登报起15日内将房屋腾空，逾期你公司在我单位四楼的所有物品将视为无主物品进行清理，由此产生的一切后果由你公司自行承担。特此声明”。该通知发出后，立东公司仍未向有色金属总公司交纳租金，亦未腾退涉案房屋。2018年10月10日，有色金属总公司将立东公司诉至本院，要求立东公司腾交房屋，支付房租及水电费、暖气费。2018年10月底，立东公司另行租赁房屋后，将有色金属总公司锁在涉案房门上的链锁剪断后搬走了其公司的物品，但并未向有色金属总公司移交涉案房屋。 另，本院开庭审理本案后，根据本案实际情况要求有色金属总公司与立东公司尽快交接涉案房屋，有色金属总公司于2019年1月25日接收了涉案房屋。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。承租人应当按照约定的期限支付租金。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，出租人有色金属总公司与承租人立东公司就涉案房屋于2017年3月1日续订租赁合同，约定租赁期限一年，自2017年3月1日至2018年2月28日，该合同约定的租赁期限届满后，双方因故未能签订续租合同，立东公司理应向有色金属总公司返还房屋。但在立东公司实际未腾退而继续使用涉案房屋期间，有色金属总公司通知要求立东公司在指定期限内一次性交清全额房租，立东公司在收到通知后书面承诺在一定期限内交清全年全额房租。根据双方交易习惯及合同实际履行情况，双方的上述行为应当视为续签（订立）一年期合同的要约和承诺，故双方已达成续签合同的合意并实际履行，但立东公司未依约履行交纳房屋租金的义务构成根本性违约，有色金属总公司依约行使合同解除权引发纠纷并提起本案诉讼，立东公司应承担相应的违约责任。 关于有色金属总公司要求立东公司腾退涉案房屋的诉讼请求，因立东公司的违约行为及有色金属总公司行使合同解除权，双方签订的合同已实际解除，双方已于2019年1月25日将涉案房屋交接手续办理完毕，故本院对有色金属总公司要求立东公司腾退涉案房屋的诉讼请求不再处理。 关于有色金属总公司要求立东公司支付2017年第二笔租金迟延支付的滞纳金20460元的诉讼请求。本案中，有色金属总公司与立东公司在租赁合同中约定立东公司应于2017年5月15日前交清2017年6月至2018年2月的租金86200元，而立东公司于2017年8月3日才向有色金属总公司支付，根据双方合同约定，立东公司应向有色金属总公司支付此期间内的滞纳金，但在合同履行过程中，有色金属总公司对立东公司的迟延履行行为并未提出异议亦未要求承担违约责任，根据本案实际情况，应视为有色金属总公司对立东公司的迟延履行行为表示不予追究违约责任，故对有色金属总公司的该项诉求，本院不予支持。同时，关于有色金属总公司诉请的2018年3月1日至2018年7月31日未交租金的滞纳金43776元的诉讼请求，因在合同履行过程中，经有色金属总公司催告，立东公司承诺于2018年6月5日交清，逾期承担违约责任，但立东公司在承诺的期限届满后未予交纳，其行为明显违约，而有色金属总公司在履行合理的通知义务后行使合同解除权并于2018年7月4日对涉案房屋采取锁门处理，现有色金属总公司要求立东公司按照约定承担截止2018年7月31日的延期付款违约责任，本院予以支持，但根据本案实际情况，双方约定的违约金过分高于造成的损失，故对有色金属总公司的该项诉求，本院酌定支持10000元。 关于有色金属总公司要求立东公司按月租金9583.3元支付2018年3月1日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费的诉讼请求。经审查，有色金属总公司主张的该费用的标准与合同约定的租金标准一致，同时，立东公司占用房屋确给有色金属总公司造成了房屋占有使用费之经济损失，有色金属总公司的该诉求并无不当，亦符合本案实际情况，本院予以支持，但根据本案实际情况，有色金属总公司于2018年7月4日采取锁门的方式要求立东公司腾房，该方式亦有不妥，导致立东公司不能正常占有使用涉案房屋，故2018年7月1日至2019年1月25日实际腾退期间的占有使用费本院酌定立东公司按月租金的50%向有色金属总公司支付租金。另，虽然立东公司于2018年10月底腾空了涉案房屋，但其怠于向有色金属总公司移交涉案房屋，造成涉案房屋空置，实际仍然给有色金属总公司造成了房屋占有使用经济损失，为此，不能免除立东公司承担房屋占有使用费的责任。综上，立东公司应向有色金属总公司支付房屋占用费为71875元[9583.3元×4个月（2018年3月1日至2018年6月30日）+9583.3元×7个月（2018年7月1日至2019年1月25日）×50%]。 关于有色金属总公司要求立东公司支付2018年2月至实际返还房屋之日的水电费的诉讼请求。因2018年2月至2019年1月25日，立东公司未向有色金属总公司交付房屋，立东公司亦认可在此期间的水电费未交，故立东公司应向有色金属总公司支付2018年2月至实际返还房屋之日的水电费，但如前所述，2018年7月有色金属总公司在涉案房屋加锁导致立东公司并未正常占有使用房屋，且有色金属总公司向本院提交的水电费明细亦为2018年2月至2018年7月的水费20元及电费1032元，故对有色金属总公司的该项诉请本院予以部分支持，即立东公司向有色金属总公司支付2018年2月至2018年6月的水费为16.6元（20元÷6个月×5个月），电费为843.3元（1012元÷6个月×5个月）。 关于有色金属总公司要求立东公司支付2017年11月1日至2018年3月31日的取暖费7350元的诉讼请求。因立东公司认可此期间的取暖费未交，且有色金属总公司提交的交纳取暖费的发票证明其公司已垫付了该费用，故本院对有色金属总公司要求立东公司支付取暖费7350元的诉讼请求予以支持。 关于立东公司反诉要求有色金属总公司赔偿因有色金属总公司擅自锁门期间给其公司造成的人员工资损失82200元的诉讼请求。本案所涉纠纷由立东公司的违约行为引发，而有色金属总公司在行使合同解除权过程中的锁门行为虽然欠妥，但有色金属总公司并未阻碍立东公司取用涉案房屋内存放的物品，其行为并未直接导致立东公司停业。另，立东公司对其该项诉求仅提供了人员工资发放表，该证据与其主张的事实之间缺乏关联性，同时，如前所述，本院已判令有色金属总公司就其擅自锁门造成的涉案房屋占有使用经济损失自负部分。综上，本院对立东公司的反诉请求不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、甘肃立东环境工程有限责任公司于判决生效后15日内向甘肃省有色金属材料总公司支付房屋占用使用费71875元； 二、甘肃立东环境工程有限责任公司于判决生效后15日内向甘肃省有色金属材料总公司支付迟延支付租金的滞纳金10000元； 三、甘肃立东环境工程有限责任公司于判决生效后15日内向甘肃省有色金属材料总公司支付水费16.6元、电费843.3元、取暖费7350元； 四、驳回甘肃省有色金属材料总公司的其他诉讼请求。 五、驳回甘肃立东环境工程有限责任公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1830元，甘肃省有色金属材料总公司承担830元，甘肃立东环境工程有限责任公司承担1000元。反诉费928元，由甘肃立东环境工程有限责任公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  毛世祥 二〇一九年十一月二十一日 书记员  陈丽萍