湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终3308号上诉人（原审原告）：裴文军，男，1973年6月15日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：龚学文，湖南秉言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南英豪房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区湘府东路二段517号红星大厦1栋1728房。法定代表人：徐建忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：李峰，湖南威朗律师事务所律师。原审第三人：陈海萍，女，1964年8月13日出生，汉族，住浙江省兰溪市。上诉人裴文军因与被上诉人湖南英豪房地产开发有限公司（以下简称英豪房地产公司）及原审第三人陈海萍所有权确认纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初9721号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。裴文军上诉请求：撤销一审判决，依法改判，由英豪房地产公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：裴文军在购买案涉房屋时，该房屋网签备案至陈海萍名下，并没有被查封冻结，因此裴文军与英豪房地产公司、陈海萍签订的《房屋买卖三方协议》是当事人的真实意思表示，并没有违反法律的强制性规定，理当合法有效。裴文军已经全部支付了该房屋的全部房款，英豪房地产公司也已经将该房屋交付给了裴文军，裴文军有取得该房屋所有权的权力。一审判决中所涉及的湖南省直建筑安装工程有限公司与湖南省京湘电力开发有限公司的工程款项合计还不到10000000元，且该两家公司的优先权形成前案涉房屋早已网签备案至陈海萍名下，一直没有撤销，工程款的优先权没有涉及到该房屋。英泰汇景豪庭3、4、5、6栋的房屋尚有上百套房屋没有出售交付，承包人的优先权依法可以得到实现，并没有受到损害。英豪房地产公司辩称，裴文军与英豪房地产公司及陈海萍签订的《房屋买卖三方协议》属实，当时签订协议时英豪房地产公司对案涉房屋有处分权，房屋没有被查封冻结，目前该房屋已经交付给裴文军，英豪房地产公司对该事实没有异议。本案与湖南省直建筑安装工程有限公司与湖南省京湘电力开发有限公司的债权没有必然关联，是属于两种不同的法律关系。请求二审法院依法判决。裴文军向一审法院起诉请求：1.确认裴文军对位于长沙市雨花区房屋享有所有权；2.判令英豪房地产公司协助裴文军办理上述房屋的不动产权登记手续；3.本案的诉讼费用由英豪房地产公司承担。一审法院认定事实：位于长沙市雨花区的英泰汇景豪庭项目系英豪房地产公司开发建设。2017年7月21日，英豪房地产公司与陈海萍签订《以房抵债协议书》，载明如下内容：1.根据（2015）和民二初字第00898号民事判决书内容，陈海萍对英豪房地产公司股东徐氏控股有限公司享有6205196元债权及相应利息，2015年5月17日和2015年10月12日，英豪房地产公司股东兼法定代表人徐建忠向陈海萍出具承诺函，对上述债务中5170000元债务进行担保；2.基于陈海萍对英豪房地产公司仅有的两个股东均享有到期债权且未能实现，英豪房地产公司自愿对上述债权中的800000元对陈海萍承担还款责任，双方一致同意以英豪房地产公司名下的3004房以物抵债的形式抵给陈海萍，折抵800000元债务；3.虽然双方原签订的编号为201500043004号《长沙市商品房买卖合同》被认定无效，但该房屋网签备案仍在陈海萍名下，双方依然认可该份合同内容，该房屋所有权人仍视为陈海萍，双方不再另签《商品房买卖合同》，也不办理任何撤销网上签约手续；4.因英泰汇景豪庭项目属于烂尾楼项目，情况特殊，如陈海萍急需变现，要对上述房屋进行出售，英豪房地产公司应当协助陈海萍办理相应出售的手续，包括但不限于以英豪房地产公司名义进行出售，如陈海萍要对上述房屋进行所有权确认，英豪房地产公司应当提供协助义务。2018年10月23日，裴文军、英豪房地产公司及陈海萍签订《房屋买卖三方协议》，约定根据英豪房地产公司与陈海萍签订的《以房抵债协议书》，英豪房地产公司及陈海萍一致同意以英豪房地产公司名义，将3004房出售给裴文军，裴文军将购房款支付给陈海萍以冲抵英豪房地产公司所欠陈海萍的债务；该商品房合同约定建筑面积为123.92㎡，按6500/㎡价格计价，总房价为805480元，裴文军在本协议签订当天一次性支付给陈海萍指定账户；英豪房地产公司应当在2019年6月30日前将经验收合格的商品房交付给裴文军使用；该商品房为预售商品房，自合同签订之日起，英豪房地产公司应于7个工作日内配合向长沙市不动产登记机构申请办理预告登记，在交付使用后365个工作日内，办理裴文军的不动产权属证书，如因英豪房地产公司的责任，致使裴文军不能在商品房交付后365个工作日内取得不动产权属证书的，英豪房地产公司向裴文军支付房价款万分之零点五每天的违约金；该协议对房屋交接及违约责任、房屋保修责任等均进行了约定。2018年10月26日，裴文军通过中国银行向陈海萍指定账户转款805480元，英豪房地产公司同日出具收取裴文军5-3004房款805480元收据一份。2018年10月30日，裴文军、英豪房地产公司签订《房屋交付确认书》，载明英豪房地产公司于当日向裴文军交付3004房，裴文军收到该房门钥匙一套。另查明：1.2015年2月10日，英豪房地产公司与陈海萍签订了两份《长沙市商品房买卖合同》（编号分别为201500042904以及201500043004），约定陈海萍购买英豪房地产公司开发的位于湖南省长沙市雨花区房屋，房屋总价款均为805480元。上述合同签订后，双方办理了网签手续，但陈海萍未按照两份合同约定支付购房款，2015年8月28日，英豪房地产公司发出《律师函》，通知陈海萍解除双方于2015年2月10日签订的两份《长沙市商品房买卖合同》，并要求陈海萍7日内与英豪房地产公司共同前往相关行政主管部门办理撤销网上签约手续，因陈海萍未予协助，英豪房地产公司诉至一审法院。该案庭审中，英豪房地产公司陈述与陈海萍签订《长沙市商品房买卖合同》的目的系为了套取银行贷款，但最终未获得审批。2016年5月4日，一审法院作出（2015）雨民初字第05817号民事判决，认定英豪房地产公司为套取银行贷款而与陈海萍虚假签订合同的行为违反了商品房市场交易秩序及金融监管秩序，属于以合法形式掩盖获取银行贷款的非法目的的情形，应认定为无效，判决英豪房地产公司与陈海萍签订的合同编号为201500042904号以及201500043004号的《长沙市商品房买卖合同》无效，陈海萍应于该判决生效之日起10日内协助英豪房地产公司办理撤销网上签约手续。该判决已生效，但英豪房地产公司及陈海萍未就3004房办理网签登记撤销手续。2．在英泰汇景豪庭项目建设过程中，英豪房地产公司欠付部分承包人建设工程款，部分承包人陆续向一审法院提起民事诉讼并申请强制执行。2018年5月24日，一审法院作出（2018）湘0111民初618号民事判决书，判决英豪房地产公司支付湖南高尔园林绿化工程有限公司工程款12350000元及逾期利息，并确认湖南高尔园林绿化工程有限公司在工程款12350000元及逾期利息的范围内对英豪房地产公司所有的位于长沙市英泰汇景豪庭项目3号栋、4号栋、5号栋、6号栋建设工程的折价、变卖或者拍卖价款享有优先受偿权。该判决生效后，湖南高尔园林绿化工程有限公司向一审法院申请强制执行，一审法院执行受理案号为（2018）湘0111执2443号，尚未执行完毕。2018年5月28日，一审法院作出（2018）湘0111民初1237号、1238号民事判决书，分别判决英豪房地产公司支付湖南省直建筑安装工程有限公司工程款5250000元及逾期利息、支付湖南省京湘电力开发有限公司工程款4621800元及逾期利息，并确认湖南省直建筑安装工程有限公司在工程款5250000元及其逾期利息的范围内、湖南省京湘电力开发有限公司在工程款4621800元及其逾期利息的范围内均对英豪房地产公司所有的位于长沙市英泰汇景豪庭项目地下一、二层、地上3号栋、4号栋、5号栋、6号栋建设工程的折价、变卖或者拍卖价款享有优先受偿权。上述判决生效后，湖南省直建筑安装工程有限公司、湖南省京湘电力开发有限公司分别向一审法院申请强制执行，一审法院执行受理案号分别为（2018）湘0111执2444号、（2018）湘0111执2445号，均尚未执行完毕。3.本案审理过程中，英豪房地产公司向一审法院提交加盖“湖南高尔园林绿化工程有限公司”印章的《声明》一份，载明该公司放弃3004房的优先受偿权。一审法院认为，以房抵债属代物清偿，为实践性法律行为，在未办理物权变动手续前，清偿行为尚不成立。英豪房地产公司与陈海萍虽于2017年7月21日签订了《以房抵债协议书》，但双方并未办理3004房的过户登记手续，故该份协议未实际履行，陈海萍不得依据该协议主张3004房所有权或予以处分。裴文军、英豪房地产公司及陈海萍后虽于2018年10月23日另行签订《房屋买卖三方协议》重新约定了以房抵债事宜，但根据一审法院已生效的（2018）湘0111民初618号、1237号、1238号民事判决书，3004房所在楼栋在涉案三方协议签订前即已由案外公司享有建设工程价款优先受偿权，而根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条之规定，建筑工程的承包人的优先权优于其他债权，故英豪房地产公司在清偿相应工程款之前，不得因其他债务擅自处分所涉楼栋房屋。即使英豪房地产公司向一审法院提交的加盖“湖南高尔园林绿化工程有限公司”印章的《声明》属实，但除该公司外，仍有其他案外公司对涉案楼栋享有优先受偿权且尚未执行完毕，故案涉三方协议在法律上尚不能实际履行。当事人主张3004房一直网签登记在陈海萍名下，且时间早于案外人的优先受偿权取得时间，故陈海萍有权处分该房屋，对此，一审法院认定如下：英豪房地产公司与陈海萍虽就3004房办理了网签备案手续，但该网签所依据的《长沙市商品房买卖合同》已经生效判决认定为无效，该网签手续应依法予以撤销，且商品房网签备案不同于房屋预告登记，陈海萍并不因此对3004房具有物权期待权并得以处分。裴文军另主张根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，因裴文军已交付购买3004房的所有款项，承包人就3004房享有的工程价款优先权不得对抗买受人，对此，一审法院认定如下：案外承包人享有的优先受偿权于2018年5月即已取得，而裴文军与英豪房地产公司的买卖合同关系于2018年10月才形成，购房款的支付亦在该月，故本案情形不适用上述规定，裴文军主张一审法院不予采纳。此外，根据物权公示原则，3004房的所有权人应以不动产登记机构登记为准，裴文军要求确认其享有该房所有权，没有法律依据。综上，裴文军本案请求没有事实及法律依据，应予驳回，当事人之间的相关权利义务，可根据基础法律关系另行协商或诉讼解决。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百八十六条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项之规定，判决如下：驳回裴文军的诉讼请求。本案受理费11855元，因适用简易程序减半收取5927.5元，由裴文军负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据安徽省和县人民法院（2015）和民二初字第00898号民事判决书载明的内容，徐氏控股股份有限公司对浙江中建置业有限公司应向陈海萍偿还的借款本金6205196元及利息承担连带清偿责任。2017年7月21日，陈海萍与英豪房地产公司签订《以房抵债协议书》，协议约定因陈海萍对英豪房地产公司的仅有的两个股东徐氏控股股份有限公司和徐建忠均享有到期债权至今未能实现，英豪房地产公司自愿对陈海萍承担上述债权中800000元的还款责任，双方一致同意以英豪房地产公司名下的3004房以物抵债的形式抵给陈海萍，折抵800000元债务。陈海萍对英豪房地产公司并不享有债权，而英豪房地产公司在项目烂尾、自身债务缠身的情况下自愿承担其股东名下的债务800000元，英豪房地产公司该行为的合理性存疑，该债务的真实性、合法性不宜认定。且以房抵债协议性质上属于实践性合同，其以物权的转移为法律生效要件，案涉房屋虽网签备案登记在陈海萍下，但合同网签备案属于债权公示性质，不具有物权转移效力，故该《以房抵债协议书》亦未生效。案涉《房屋买卖三方协议》系裴文军在认可英豪房地产公司和陈海萍之间以房抵债行为的基础上三方签订的房屋买卖协议，故《以房抵债协议书》系主合同，《房屋买卖三方协议》系从合同，裴文军有义务审查英豪房地产公司和陈海萍之间的以房抵债行为的有效性，该《房屋买卖三方协议》的效力受到《以房抵债协议书》效力的约束。现该《以房抵债协议书》尚未生效，裴文军依据《房屋买卖三方协议》要求确认案涉房屋归其所有，并办理案涉房屋的不动产权登记，缺乏事实和法律依据，原审判决驳回其诉讼请求正确，应予维持。综上所述，裴文军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11855元，由上诉人裴文军负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 何 芳审判员 金新贵二〇一九年十一月十三日书记员 姚沐宏