四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川06民终1062号 上诉人（原审被告）：什邡星屹商贸有限责任公司。住所地：四川省什邡市方亭雍城西路。统一社会信用代码915106825607189427。 法定代表人：黄波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李原亮，四川仁竞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马方平，四川仁竞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：余启江，男，1989年1月11日出生，汉族，住什邡市。 委托诉讼代理人：蒋华琼，四川宏剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖平波，四川宏剑律师事务所律师。 上诉人什邡星屹商贸有限责任公司（以下简称星屹商贸）与被上诉人余启江物权保护纠纷一案，不服四川省什邡市人民法院（2019）川0682民初967号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人星屹商贸上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原审法院认定事实不清，曾祥富系无权处分，被上诉人购买案涉房屋的买卖合同无效。2004年4月12日什邡市南泉信用社与什邡南洋建筑工程队签订了什邡交通机械厂住宅楼工程《结算协议》、2004年4月21什邡市南泉信用社与什邡南洋建筑队签订的《执行和解协议》，双方已经就剩余工程款的支付进行了约定，南泉信用社也按约支付了工程款。被上诉人与曾祥富签订合同的时间为2007年11月25日，此时工程款已经结清，曾祥富无权继续处分南泉信用社的房屋，上诉人有权拒绝过户。案涉售房协议系以房抵债协议，系流押条款，应当无效，原审法院未查明债务的真实性就认定合同有效没有事实依据。原审法院以《竞买须知》上载明的内容推论参与拍卖时上诉人已经知晓被上诉人居住在案涉房屋内，证据不足。原审法院认定黄光荣收取被上诉人办证费用时黄波在场证据不足。上诉人已经取得房屋的所有权，即使认定买卖合同有效，依照《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第15条的规定，被上诉人无权要求上诉人办理过户。1万元系黄光荣收取，黄光荣非上诉人的股东或员工，原审法院判令上诉人退还1万元无法律依据。 被上诉人余启江答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。曾祥富系有权处分，买卖合同是有效的，已经由1432号生效民事判决确认。我们是房屋的购买方，不是抵债。黄光荣收取了1万元的办证费，我们认为应当返还。 余启江向一审法院请求：一、判决星屹商贸将位于什邡市（原什邡公路机械厂住宅楼）4单元2楼1号的房屋不动产转移登记至余启江名下；二、判决星屹商贸退还余启江办证费用1万元；三、转移登记所需费用由余启江、星屹商贸依法承担。庭审中，余启江将第三项诉讼请求变更为转移登记所需费用由余启江自行承担。 一审法院认定事实如下：根据发生法律效力的（2016）川0682民初1432号民事判决书，四川省什邡交通机械厂（以下简称交通机械厂）于1998年2月28日将自有在建住宅楼4个单元、旧房2000平方米、红线外土地5亩及土地4622.30平方米折价355万元转让给什邡市南泉镇农村信用合作社（以下简称南泉信用社），用以抵偿1996年2月15日、1996年4月5日的两笔贷款共计本息134万元。品迭后，南泉信用社应付交通机械厂转让费221万元。南泉信用社接收上述资产后，对在建工程决定仍由什邡市继续修建。工程完工后，经决算南泉信用社尚欠南洋建筑队工程款71.8万元。经双方协商，南泉信用社于2001年2月26日向南洋建队曾祥富出具委托书，该委托书载明“现委托什邡市南洋建筑工程队曾祥富对机械厂剩余住宅进行处理出售（出售价格不得低于500元／平方米），处理后我什邡市南泉镇农村信用合作社协助办理相关房产手续，该房产出售款作为支付给什邡市南洋建筑工程队的工程款”。尔后，曾祥富从2001年3月5日至2007年11月先后处理出售该处住宅楼住房数套。案涉房屋系余启江于2001年3月5日与曾祥富签订售房协议所购买，建筑面积108平方米，总计房款为5.94万元，不含水、电、气及电视网络费用。2009年什邡市农村信用合作联社（以下简称信用联社）将该处的房地产作为一个资产包（包括11套住房和13间铺面，未单独计价，即德阳市长城拍卖有限责任公司2009年第28期“竞买须知”竞买注意事项中拍卖标的一，土地使用权证载面积7078平方米）委托德阳市长城拍卖有限责任公司（以下简称长城拍卖公司）拍卖。星屹商贸的法定代表人黄波及其父亲黄光荣均以自然人身份于2009年12月10日提交了竞买申请参与竞买，次日长城拍卖公司与星屹公司签订成交确认书，成交价240万元。同月16日黄光荣即向曾祥富出具协议书，载明“南泉信用社抵偿机械厂住宅楼，现已由我黄光荣收购，原南洋建筑队余款、化粪池机械厂坝子等所有遗留问题认贰拾万元，由黄光荣支付；曾祥富处理的住宅九套，由黄光荣负责办理过户手续”。2011年12月8日在星屹商贸法定代表人知情并在场的情况下，黄光荣收取了余启江1万元的住宅办证费，并出具了相应的收据。2017年4月14日星屹商贸将案涉房屋登记在星屹商贸名下，权属证号为川（2017）什邡市不动产权第0004193号。 （2016）川0682民初1432号民事判决书另查明，1.星屹商贸的前身为什邡星屹投资有限公司，成立于2010年9月1日，均为自然人黄波与高朗投资的有限责任公司；2.黄光荣与星屹商贸法定代表人黄波系父子关系并且共同居住生活；3.长城拍卖公司2009年第28期“竞买须知”的竞买注意事项中第6条已经向竞买人告知“拍卖成交后，标的一中所包括的全部资产均由买受人接管（其中包括施工方占用的住房11套和门面13间，由买受人自行负责收回），施工方建设的化粪池的费用诉求从施工方私自处置的住房价款中抵扣，剩余价款由买受人与施工方自行了结”。 一审法院认为，本案当事人争议的焦点为：一是余启江是否合法取得案涉房屋；二是黄光荣、黄波是否认可曾祥富与余启江的购房行为。 关于余启江是否合法取得案涉房屋。首先，南泉信用社出具委托书委托曾祥富处理出售剩余房屋，并承诺由南泉信用社协助办理相关房产手续，出售款作为支付什邡市南洋建筑工程队的工程款，由此判断曾祥富有权处分案涉房屋。其次，余启江与曾祥富订立售房协议后，支付了相应的价款，并入住案涉房屋十余年。故余启江系合法取得案涉房屋。 关于黄光荣、黄波是否认可曾祥富与余启江的购房行为。第一，结合长城拍卖公司2009年第28期“竞买须知”中竞买注意事项第6条“其中包括施工方占用的住房11套和门面13间，由买受人自行负责收回”审查，黄波、黄光荣参与竞买时应当知道余启江已经居住在案涉房屋内。第二，黄波、黄光荣竞买的是余启江等居住的房屋和南洋建筑队占用的铺面，并非信用联社购房示意图中未划下划线的房屋。第三，再次结合长城拍卖公司2009年第28期“竞买须知”中竞买注意事项第6条“施工方建设的化粪池的费用诉求从施工方私自处置的住房价款中抵扣，剩余价款由买受人与施工方自行了结”以及成交后黄光荣承诺原南洋建筑队余款、化粪池机械厂坝子等所有遗留问题认贰拾万元，由黄光荣支付，曾祥富处理的住宅九套，由黄光荣负责办理过户手续并收取了余启江的办证费用审查，黄光荣、黄波与曾祥富已就化粪池等费用和剩余价款结清。第四，黄光荣、黄波父子以自然人参与竞买，但拍卖公司与星屹投资签订成交确认书时星屹投资未注册登记，黄光荣收取余启江办证费用时黄波在场，且收据上载明的手机号码与后来星屹投资注册登记法定代表人黄波的手机号码一致。由此判断，黄光荣、黄波认可曾祥富与余启江的购房行为。 星屹商贸未对黄光荣、黄波的行为性质进行抗辩，视为其放弃诉讼权利，应当协助余启江履行过户义务。余启江自愿承担过户费用，黄光荣、黄波收取的办证费用应由星屹商贸退还。 综上所述，被告星屹商贸主张曾祥富无权处分案涉房屋的辩解理由不能成立，不予支持。原告余启江的诉讼请求符合法律规定，予以支持。判决：一、被告什邡星屹商贸有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内协助原告余启江将川（2017）什邡市不动产权第0004193号过户至原告余启江名下（过户所需费用由原告余启江负担）；二、被告什邡星屹商贸有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内退还原告余启江现金10000元。 二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人提交如下证据：1．《执行和解协议》、什邡交通机械厂住宅楼工程结算协议，证明2004年4月21日南泉信用社与南洋建筑队达成执行和解协议，2004年4月12日签订结算协议，确定南洋建筑代为出售7套住宅及工程余款58万元；2．协议书，证明南泉信用社和南洋建筑队、什邡信用社于2004年11月27日对工程尾款进行了约定，南洋建筑无权继续出售房屋。3．关于支付南洋建筑队工程尾款的请示及发票，证明2005年10月10日南泉信用社欠南洋建筑工程款46.3万元，南泉信用社于2005年11月14日的发票写明工程款已经结清，南洋建筑队无权继续出售房屋。4.2009年12月30日什邡市农村信用合作联社资产移交清单。证明案涉房屋出售未经南泉信用社许可。 被上诉人质证认为，对上述证据的真实性无异议，但达不到上诉人的证明目的，同时印证了我方是实际购买人，不是以物抵债。 被上诉人向本院提交了如下证据：1．落款分别为曾祥富、陈艳的情况说明一份，2．曾祥富与陈艳的结婚证复印件一份，证明曾祥富收取了出售房屋的款项，上诉人收取了办证费。上诉人质证认为，情况说明系利害关系人出具的，对其内容的真实性不予认可，对结婚证复印件，请法院依法认定。 本院审查认为，对上诉人提交的证据，被上诉人对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信，但对其证明力，应结合全案证据予以认定；对被上诉人提交的情况说明及结婚证复印件，当事人存有争议，应结合全案证据予以认定。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，二审案件应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合各方当事人意见，本案二审争议焦点为：一、案涉售房协议是否合法、有效；二、星屹商贸应否协助被上诉人办理案涉房屋的过户登记手续；三、星屹商贸应否返还被上诉人办理案涉房屋的过户登记手续的费用10000元。 争议焦点一：关于案涉售房协议是否合法、有效的问题。 星屹商贸认为，2001年3月5日，曾祥富对案涉房屋无权处分，其签订的售房协议应为无效；且按照协议内容，系以抵押的案涉房屋抵偿债务，违反了禁止流质的规定，亦应无效。本院对此评判如下： 首先，本案中，当事人对在2001年3月5日签订售房协议时南洋建筑队曾祥富是否对案涉房屋有处分权存有争议。但是依据本案现有证据查明的事实，南洋建筑队承建了案涉房屋在内的房地产项目，因工程款的支付问题，南泉信用社曾委托作为施工方的南洋建筑队曾祥富将该项目剩余住宅进行出售处理，出售后由南泉信用社协助办理相关房产手续，出售款作为支付给南洋建筑队的工程款；2009年信用联社将包含案涉房屋在内的房地产作为一个资产包委托长城拍卖公司拍卖时，南洋建筑队承建前述房地产项目后的化粪池、坝子等余款尚未结清，尚有遗留问题未予解决；该次拍卖的“竞买须知”的竞买注意事项中已经向竞买人告知“拍卖成交后，标的一中所包括的全部资产均由买受人接管（其中包括施工方占用的住房11套和门面13间，由买受人自行负责收回），施工方建设的化粪池的费用诉求从施工方私自处置的住房价款中抵扣，剩余价款由买受人与施工方自行了结”，由此可知，包含案涉房屋在内的部分房产，在拍卖时已经由施工方南洋建筑队及其代表曾祥富予以处置，且信用联社、长城拍卖公司将该信息在拍卖时予以了披露，星屹商贸的法定代表人黄波及其父亲黄光荣以自然人身份参与竞买，对该情况应为知晓；结合竞买成功后，2009年12月16日黄光荣出具的协议书上载明的“南泉信用社抵偿机械厂住宅楼，现已由我黄光荣收购，原南洋建筑队余款、化粪池机械厂坝子等所有遗留问题认贰拾万元，由黄光荣支付；曾祥富处理的住宅九套，由黄光荣负责办理过户手续”之内容，以及2011年12月8日在星屹商贸法定代表人黄波知情并在场的情况下，黄光荣收取被上诉人办证费用，且该收取办证费用的收据上载明的手机号码系星屹投资注册登记的法定代表人黄波的手机号码的情况，可以认定黄光荣及黄波知道、接受并认可施工方南洋建筑队及其代表曾祥富处置案涉房屋的行为，且同意按拍卖须知载明之内容，对尚欠南洋建筑队余款、化粪池机械厂坝子等所有遗留问题承担20万元之义务，即售房协议约定之协助办理房产过户登记手续的义务转移至黄光荣、黄波承担。由此，无论南洋建筑队及其代表曾祥富处置案涉房屋时对该房屋是否具有处分权，其处置行为均得到了当时通过拍卖竞买而对案涉房屋具有处置权的黄光荣、黄波的追认，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，本案售房协议合法、有效。 其次，本案当事人对购房款支付方式存在争议，进而对协议效力产生争议。星屹商贸认为，案涉房屋系材料款之抵押财产，以材料款抵偿房屋，违反了禁止流质之规定，合同应为无效；被上诉人认为，虽然协议中载明是材料款，但当时是实际支付了购房款，协议合法有效。本院认为，被上诉人提交了购房款收据，证明其支付了购房款，星屹商贸并不认可，但即使按星屹商贸的主张，售房协议仍为合法有效。理由如下： 第一、该售房协议并未约定案涉房屋系材料款之抵押物，以及抵押担保债权的范围、抵押债务清偿的时间、实现抵押权的方式等抵押权相关内容，非抵押合同； 第二、从该协议载明的“因甲方（南洋建筑队、曾祥富）在修建什邡交通机械厂住宅楼期间，赊欠乙方（被上诉人）建筑材料，因无资金支付乙方，现向乙方提出用住宅楼一套抵付材料款，双方在自愿协商一致的基础上，达成如下协议：一、甲方自愿将座落在什邡市公路机械厂住宅楼四单元二层左边一套，根据实际计算该住宅楼建筑面积为108平方米折价抵押过户给乙方……”之内容可知，该协议虽然载明“折价抵押过户给乙方”，但双方实际协商的意思表示是以案涉房屋作价抵偿给被上诉人，以清偿南洋建筑队、曾祥富欠被上诉人之材料款； 第三、从协议内容看，协议双方对南洋建筑队、曾祥富欠被上诉人材料款之事实均无争议，而双方约定以房屋作价抵偿材料款，当时房屋已经建成，依照日常生活经验法则可知，南洋建筑队、曾祥富所欠材料款在签订协议时已届清偿期，同时，本案现有证据亦不能证明签订该协议时材料款未届清偿期，星屹商贸应就此承担举证不力之不利法律后果。在此情况下，即使双方曾经约定案涉房屋系材料款的抵押物，但因材料款已届清偿期，双方约定以房屋作价抵偿，亦不违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”之规定，符合《中华人民共和国担保法》第五十三条第一款“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”及《中华人民共和国物权法》第一百九十五条“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿……”之规定，不存在流质抵押的问题，该售房协议亦为合法、有效。 争议焦点二：关于星屹商贸应否协助被上诉人办理案涉房屋的过户登记手续的问题。 星屹商贸主张，其已经取得房屋的所有权，即使案涉售房协议有效，被上诉人也无权要求其协助办理过户登记手续。本院认为，按售房协议约定，南洋建筑队、曾祥富协助被上诉人办理房屋产权过户登记手续；但如前所述，2009年12月16日黄光荣出具协议书后，协助办理房产过户登记手续的义务，转移至黄光荣、黄波承担；被上诉人在黄波在场的情况下交付办理房产过户登记手续的费用，收据上载明黄光荣的名字及黄波的电话号码，表明被上诉人对前述协助办理房产过户登记手续义务之债务转移应为同意，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”之规定，前述债务转移应为合法有效，被上诉人有权向黄光荣、黄波主张协助办理案涉房屋的过户登记手续。 星屹商贸变更名称前为什邡星屹投资有限公司，成立于2010年9月1日，成立时股东为黄波与高朗，黄波系该公司法定代表人，黄光荣与黄波系父子关系且共同居住生活；案涉房屋系黄光荣与黄波均以自然人身份申请参与拍卖后竞买所得，但以什邡星屹投资有限公司（即星屹商贸）的名义与长城拍卖公司签订成交确认书、并与该公司名义与信用联社签订《房地产买卖协议》，且黄光荣、黄波拍卖所得包括案涉房屋在内的房产亦登记在星屹商贸名下，即星屹商贸实际享有合同权利。依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”、第三条“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”之规定，什邡星屹投资有限公司（即星屹商贸）签订的成交确认书及前述《房地产买卖协议》应为合法有效，相关权利义务应由星屹商贸承担；同时黄波系什邡星屹投资有限公司（即星屹商贸）的发起人、股东及法定代表人，黄波与南洋建筑队、曾祥富处理案涉房屋的行为之权利义务亦应由星屹商贸承担。因此，被上诉人主张星屹商贸协助办理房产过户登记手续，于法有据，应予支持。 争议焦点三：关于星屹商贸应否返还被上诉人办理案涉房屋过户登记手续的费用10000元的问题。 星屹商贸主张，办理案涉房屋过户登记手续的费用10000元系黄光荣收取，黄光荣非其股东或员工，不应由其返还该10000元。本院认为，黄光荣收取该费用时黄波在场，且收据上记载黄波的电话号码，黄光荣、黄波的行为实系星屹商贸在该公司成立前其发起人、股东及其法定代表人之行为，相关权利义务应由星屹商贸承担。星屹商贸应履行协助办理房屋过户登记手续之义务，而其未予履行，鉴于被上诉人明确办理过户登记手续相关费用均由其自行承担，故一审判决星屹商贸返还被上诉人10000元，并无不当；星屹商贸此项上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，星屹商贸的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人什邡星屹商贸有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄晓宇 审判员  贾华荣 审判员  罗德东 二〇一九年十一月十九日 书记员  郑 琪