山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终5503号上诉人（原审原告）：太原婉君法律咨询有限公司，住所地太原市万柏林区漪汾街68号（惠泽苑小区）17幢1-2层1014号。法定代表人:杨仁东，总经理。被上诉人（原审被告）：太原市小店区小店街道办事处小店社区居民委员会，住所地太原市小店区小店村凤凰北路真武庙旁。法定代表人：周真福，主任。委托诉讼代理人：刘永峰，男，1977年9月21日出生，汉族，本社区居委会成员。上诉人太原婉君法律咨询有限公司因与被上诉人太原市小店区小店街道小店居委会房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初3617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人太原婉君法律咨询有限公司的法定代表人杨仁东、被上诉人太原市小店区小店街道小店居委会委托的委托诉讼代理人刘永峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原婉君法律咨询有限公司上诉请求：1.撤销太原市小店区人民法院作出的(2019)晋0105民初3617号民事判决书第二项、第三项、第四项，维持第一项并依法改判；2.判令被上诉人返还上诉人租金30000元；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审诉讼程序严重违法，判决实体错误。上诉人在一审起诉状只提了三个诉讼请求,即诉讼请求一、请求法院依法确认2018年11月20日原告与被告签订的《租房协议》无效；二、请求法院判令被告返还原告租金3万元；三、本案诉讼费、代理费由被告承担。被上诉人在一审诉讼过程中既未交纳反诉状,也未交纳反诉费,一审判决擅自变成了五项判决内容。二、双方签署的《房屋租赁合同》依法属于无效合同,自始无效,被上诉人因该合同取得的财产,应当予以返还上诉人3万元全部租金。本案的涉案房屋属于违章建筑，屋内至今没有下水道与消防设施，不符合安全、消防、防灾等工程建设强制性标准的,依法不得出租。上诉人有证人证明涉案是违章建筑且被上诉人的委托代理人在庭审过程中亲口承认收取了上诉人3万元房租现金,也承认本案涉案的租赁的简易铁皮房屋没有房产证等合法房产手续,也没有经过有关部门按照建设工程规划许可证的规定建设,承认临时住所使用证明就是他们出具的不合法的证明材料，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条诉讼过程中,当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的己方不利的事实和认可的证据人民法院应当予以确认。三、一审法院适用法律错误，涉案房屋违章建筑的租赁依法属于无效合同。1.根据《商品房屋管理办法》第六条有下列情形之一的房屋不得出租:(一)属于违法建筑的;(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;(三)违反规定改变房屋使用性质的;(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条有下列情形之一的房屋不得出租:(一)未依法取得房屋所有权证的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)权属有争议的;(五)属于违法建筑的;(六)不符合安全标准的;(七)已抵押,未经抵押权人同意的;(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。3.根据《合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。4.本案合同的诉讼主体不适格。合同上没有加盖小店区小店街办小店村居民委员会的公章,也没有小店居委会主任的签字,也没有小店村民委员会的授权委托书,小店村民委员会在签订合同一个月内也未追认本合同的效力,第四小组只是小店村民委员会的下属机关，不具有单独的相应的民事行为能力,不具有合法的民事主体地位,这样的所谓的合同不具有任何法律效力。四、本案涉案合同不仅是无效合同而且是一个格式合同,在签订过程中双方没有协商的余地,上诉人只是在被上诉人事先拟好的合同上签了个名字。根据法律规定,提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。格式条款与普通条款相比,具有不可比拟的优势,比如它可以降低交易成本、提高交易效率,可以明确分配风险、增进交易安全,便于国家宏观调控等等,但同时其自身也存在不可忽视的缺陷,比如限制了合同自由原则,导致合同的风险分配不同理,因当事人缔约地位不平等而损害弱势相对人的利益等等。为充分发挥其优势,抑制其消极影响。《合同法》对格式条款进行了全面的立法规制,其第39条、第40条、第41条分别规定了格式条款的订立、效力、解释规则。1.《合同法》第39条第1款规定:采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。该条款通过为格式条款制定方设定义务的方式,从积极和消极两个方面规定了格式条款的订立规则,即提供格式条款的一方没有尽到提示义务或者拒绝说明的,该条款视为未订立:该条款不公平的,也视为未订立。2.《合同法》第40条规定:格式条款具有本法第52条和53条情况的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。3.对格式条款解释的规制:《合同法》第41条的规定,对格式条款进行解释应当遵循以下原则:第一、按照通常理解予以解释。也就是说,应当以可能订约者的平均的、合理的理解对格式条款进行解释。第二、对条款制作人作不利的解释。此项解释原则来源于罗马法上“有疑义者就为表义者不利之解释”原则,后来被法学界广泛接受。第三、非格式条款优先于格式条款。如果在一个合同中,既有格式条款,又有非格式条款，并且两种条款的内容不一致,那么采用不同条款,会对双方当事人的利益产生重大、不同的影响。在这种情况下,根据该原则应当采用非格式条款,这也是充分尊重双方当事人的意思,并且在一般情况下也更有利于保护广大消费者。五、被上诉人依法应全部返还上诉人3万元租金。本案涉案的房屋属于违章建筑,租金属于被上诉人的非法收入,依法不受法律保护,法院不应该保护被上诉人的违法行为。根据常规,租房合同无效的话,是可以要回全部租金的。如果出租人不退还租金,租房者可以向法院起诉要求返还。根据《合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的,不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。六、一审法院诉讼程序违法方面,一审法院不仅应下达民事判决书还应该下达书面司法建议书，建议小店区委区政府、供水、土地、规划、供电、工商、城建、消防等有关部门联合执法，政府强制拆除将这几十间违章建筑铲为平地。“有证合法,无证违法”是行政机关认定违章建筑的通常做法,依据是《中华人民共和国城市规划法》第40条的规定:“在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设,严重影响城市规划的,由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设、限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施;影响城市规划，尚可采取改正措施的,由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。”七、本案案发几年无单位监管及政府强制拆除,小店区委区政府、小店街办、供水、土地、规划、供电、工商、城建、消防、法院等有关部门知法犯法执法犯法都已构成违章建筑的保护伞,依法应追究有关部门责任人法律责任。综上所述,请求二审法院依法裁判,支持上诉人的诉讼请求。太原市小店区小店街道办事处小店社区居民委员会辩称，上诉人说的与本案无关，上诉人也没有把钥匙交回来，我就不可能给他退房租，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。太原婉君法律咨询有限公司向一审法院起诉请求：1．请求法院依法确认2018年11月20日原告与被告签订的《租房协议》无效；2．请求依法判令被告返还原告租金3万元；3．本案诉讼费、代理费由被告承担。一审法院认定事实：被告称，原太原市小店区小店街道办事处小店村民委员会经改制为太原市小店区小店街道办事处小店社区居民委员会。2018年11月20日，原告（承租方，乙方），与太原市小店区小店街道办事处小店村民委员会下属的第四村民小组（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），主要约定甲方将坐落于昌盛东街康家坟门面房33、34号房屋出租给乙方使用；租赁期1年，自2018年11月20日至2019年11月20日；年租金为30000元，乙方一次性付清甲方租金；未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租、转借、抵押；并约定乙方租赁期内增设的设备，到期后无条件拆走，甲方概不接受等内容。合同甲方处加盖太原市小店区小店街道小店村委会第四村民小组印章并由刘二小在负责人处签字，乙方处加盖原告公章并由法定代表人杨仁东签字。合同签订当日，原告将租金30000元交付刘二小，并收取房屋。原告收房后对房屋进行简单装修。租赁合同签订后，太原市小店区小店街道办事处小店社区居民委员会和太原市小店区小店街道小店村委会第四村民小组共同出具一份临时住所使用证明，主要内容为经该社区居委会核实，已征得房屋有利害关系的居民同意，房屋属商业用房，房屋建设符合国家政策，属合法建筑房屋，但证明中关于房屋位置、面积、房屋使用期限等内容均为空白，也未标注出具证明日期。原告称，该证明是在签订合同一个月后出具的，其持该证明到工商部门办理相关登记时，因房屋无产权证且无建设规划许可证导致无法办理工商登记，遂向被告提出退房，但被告一直不退还租金，故未将房屋钥匙交付被告。被告代理人称，2019年3月曾听刘二小告知原告要求退房。一审法院认为，本案的争议焦点在于租赁合同的效力，以及被告是否应退还原告租金。本案争议的房屋虽在村集体所有的土地上建设，但未取得建设工程规划许可证或其他任何建房手续，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，租赁合同当属无效。根据上述司法解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案所涉租赁合同无效后，鉴于原告现仍持有涉案房屋钥匙，故原告应将涉案房屋返还被告，被告扣除原告实际占用期间的费用后将剩余租金返还原告（计算方式为：30000元-实际占有使用费为30000元÷365天×2018年11月20日至原告实际返还房屋之日的天数）。判决如下：一、确认原告太原婉君法律咨询有限公司与太原市小店区小店街道办事处小店村委会第四村民小组于2018年11月20日签订的《房屋租赁合同》无效；二、原告太原婉君法律咨询有限公司于本判决生效后三日内将坐落于昌盛东街康家坟门面房33、34号房屋返还被告太原市小店区小店街道办事处小店社区居民委员会；三、被告太原市小店区小店街道办事处小店社区居民委员会于本判决生效后三日内返还原告太原婉君法律咨询有限公司剩余租金（剩余租金计算方式为：30000元-实际占有使用费30000元÷365天×2018年11月20日至原告实际返还房屋之日的天数）；四、驳回原告太原婉君法律咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费减半收取325元（原告已预交），由被告太原市小店区小店街道办事处小店社区居民委员会负担。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，于2018年11月20日，上诉人与太原市小店区小店街道办事处小店村民委员会下属的第四村民小组签订《房屋租赁合同》，虽是第四村民小组为签约一方，但在诉讼中被上诉人对该签约合同予以认可，故双方所签订租赁合同系双方真实意思表示。但被上诉人并未提供证据证明该出租房屋是经有关规划部门审批而建成，该房屋应视为未取得建设工程规划许可证或其他任何建房手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案所涉租赁合同应当认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”。本案中所涉租赁合同被认定无效后，上诉人应腾出所租房屋，将房屋钥匙交付给被上诉人，被上诉人应将所收租金返还给上诉人，但又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，一审判决认定被上诉人扣除上诉人实际占用期间的费用后将剩余租金（计算方式为：30000元-实际占有使用费为30000元÷365天×2018年11月20日至上诉人实际返还房屋之日的天数）返还上诉人，符合法律规定，并无不当，上诉人主张全部返还租金30000元的诉讼请求，理由不足，本院亦不予支持。对于上诉人诉称本案案发几年无单位监管及政府强制拆除,小店区委区政府、小店街办、供水、土地、规划、供电、工商、城建、消防、法院等有关部门不履职,依法应追究有关部门责任人法律责任，不属于本案民事审理的范畴，应通过其他途径予以解决。综上所述，太原婉君法律咨询有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人太原婉君法律咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘平则审判员 孙云英审判员 张璟芳 二〇一九年十一月六日书记员 寇 凌