广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初6649号原告(反诉被告):段鹏，男，1989年9月18日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：符丽，广东法丞汇俊律师事务所律师。被告（反诉原告）:黄新新，女，1981年6月11日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：朱小明，广东南滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：张乐伟，广东南滨律师事务所律师。原告（反诉被告）段鹏与被告（反诉原告）黄新新房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。段鹏及其委托诉讼代理人符丽、黄新新委托诉讼代理人朱小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段鹏诉称：2016年8月26日，黄新新向广州市丰拓房地产开发有限公司认购了位于广州市南沙区金隆路与双山大道交界处东北侧时代云图花园1至6负一层车位（车位编号为负一层xxxx号车位，面积约12.5平方米）。2018年8月11日，双方经协商签订了《认购协议》一份，黄新新以148800元的价格向其出售前述车位。其于当日向黄新新交付了20000元定金。根据该协议第四条约定，黄新新须在365日内协助其与广州市丰拓房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及办理网签后，其须在3日内将尾款支付给黄新新。然而，黄新新在未能协助其与开发商签订《商品房买卖合同》及办理网签的情况下，多次要求其先支付尾款，并且以此为由拒不履行合同义务，构成重大违约，给其造成了严重损失。故诉至本院，请求判令：1、解除段鹏与黄新新在2018年8月11日签订的《认购协议》；2、判令黄新新向其双倍返还定金40000元；3、诉讼费用由黄新新承担。被告黄新新辩称：不同意段鹏诉请。1、段鹏在诉状中称其违约与事实不符，其与段鹏签订《认购协议》后，积极履行合同义务，真心诚意将车位出售给段鹏，根本不存在违约行为。2016年8月份，其向开发商广州市丰拓房地产开发有限公司认购了广州市南沙区的楼盘时代云图花园5栋xxxx号商品房一套和地下室负一层xxxx号车位一个。2016年9月7日，其与开发商签订了购买1405号商品房的《商品房预售合同》并办理网签，经公证后银行按揭，付清了房款。2016年8月26日，其与开发商签订了《时代云图花园认购书》购买了地下室负一层xxxx号车位，价款130000元，已于2016年10月14日前付清全款；由于该车位开发商尚未办理初始登记，当时无法签订该车位的《商品房预售合同》，所以《认购书》约定待开发商取得了初始登记后，再签《商品房预售合同》和办理网签。该房是其的首套房，由于还款压力大加上经验不足，2018年7月份，其决定出售该房屋和车位。刚好，段鹏也是该楼盘的业主，要买车位，双方达成初步意向后，其便将与开发商的认购书拍摄后通过微信发给段鹏，以证明其有权出售该车位。段鹏以此认购书为版本起草了《认购协议》。2018年8月11日，双方签订《认购协议》。至2018年9月份，其因资金紧张，通过微信与段鹏商量能否将车位款提前支付一些，其则通过律师写协议或公证的方式确保车位产权归段鹏，但段鹏不同意。到2018年12月份，其收了车位并将该车位一并出租给租客，段鹏提出要提前用车位，其便另行出资给租客租了一个车位，将案涉车位提前交付给段鹏使用。不久其又与段鹏商量，既然车位已交付，能否提前支付部分车位款以解其燃眉之急，但仍遭到段鹏的拒绝。以此同时，其向开发商咨询，得知车位内部转名要收取3000-4000元的手续费，而且开发商建议房屋与车位要一起转，其将该情况反馈给段鹏。由于在签订《认购协议》前，其已明确车位款144800元是裸价，所以，其提出手续费应由段鹏承担。但段鹏以签订协议时，其讲过没有中介费为由一口拒绝；甚至提出要其退还定金，或者到2019年8月份协议到期再说。面对段鹏的如此毫不通情达理的做法，其只得尽快将房屋卖出去，以免365天合同到期，不能给段鹏办理开发商内部转名和网签而违约。至2019年7月份，其终于将房屋转让出去并通知段鹏可以与房屋一起办理内部转名手续，并要求段鹏准备内部转名的手续费。但段鹏仍然固执己见的认为手续费与他无关，拒不协商。2019年8月8日，其与开发商及房屋买方签订了内部转名的三方协议。但段鹏仍然不予以配合办理车位的内部转名手续。并在2019年8月30日向法院起诉要求解除合同，双倍返还定金。2、段鹏以不承担中介费为由拒不支付开发商收取的内部转名费，不配合其到开发商处办理内部转名手续是故意不履行合同义务的违约行为，是造成合同未能如期履行的唯一原因；段鹏起诉要求解除合同的行为已构成根本性违约，是合同的毁约方，故定金依法依约应当被没收，段鹏无权要求返还；其自始至终无违约，故段鹏要求双倍返还定金的诉讼请求依法不予以支持。首先，段鹏起草的《认购协议》遗漏内部转名手续费承担问题，属双方未能预料的情况；但在签订协议时，其己明确车位款144800元是裸价，段鹏予以接受的情况下，裸价之外的费用理应由段鹏承担。其次，手续费不等于中介费，段鹏以其讲过没有中介费为借口，推断为不用承担手续费在逻辑上行不通。再次，每个车位收取3000元的内部转名手续费，是时代地产的统一收费标准。不交纳手续费，开发商就不办理内部转名，故交纳手续费是确保协议履行的必要条件。再者，其一次性投资130000元，三年才收取148800元（还另行租车位给租客的损失），连正常的银行利息却未收取，手续费由其承担不公平。最后，其己将房屋在合同期内卖出，满足了开发商要求房屋、车位一起转的条件，其对不能履行内部转名手续没有任何过错，也不存在违约行为。据此，黄新新在诉讼中提起反诉，请求判令：1、段鹏向其支付赔偿金40000元；2、本案反诉费用由段鹏承担。反诉被告段鹏辩称：1、其认为本案合同之所以不能履行的原因是黄新新要求其先付清全部的购房余款所导致。是黄新新违约在先。根据合同第3条及第4.1条约定，对于双方的合同义务及合同履行的先后顺序有明确的约定。关于黄新新陈述其义务只是配合，其的主要义务是到开发商处办理转名手续，也是明显与合同约定不相符。对于其而言，主要的合同义务是支付定金及余款，因黄新新是在开发商处购买了房产和车位，只有在黄新新的全力配合下，其才能与开发商签订合同并办理网签。因此黄新新的主要义务就是协助其与开发商签订合同及办理网签。2、对黄新新反诉所称其以不支付中介费为由，故意不履行合同与客观事实不符。3、其要求解除合同是基于在双方约定的期限内没有如约实现合同目的，依法行使合同解除权。经审理查明：2016年8月26日，黄新新（认购方）与广州市丰拓房地产开发有限公司（出售方）签订《时代云图花园认购书》，约定黄新新认购位于广州市南沙区金隆路与双山大道交界处东北侧时代云图花园1至6负一层车位栋地下室负xxxx号车位，建筑面积约12.5平方米，车位总价为130000元等。2018年8月11日，黄新新（出售方，甲方）与段鹏（认购方，乙方）就转让上述车位签订《认购协议》，约定：“二、车价及定金。1、因乙方本次认购的车位是甲方从广州市丰拓房地产开发有限公司所购买，所以乙方有权在签订该协议前要求甲方在广州市丰拓房地产开发有限公司处查册并出具书面函确认该车位为甲方所拥有。2、乙方认购该车位总价为148800元，无优惠折扣。3、该车位按套出售和计价，成交总价不因面积差异而退补。4、乙方须在签订本认购协议的同时向甲方付清定金20000元，该定金将于该车位的《商品房买卖合同》签订后转化为车位款，甲方收到乙方定金时开具收款收据。三、付款方式。签订商品房买卖合同后，乙方须支付剩余尾款128800元给甲方。四、双方的权利及义务。1、甲方须在365日内协助乙方与广州市丰拓房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（车位买卖合同）及办理网签后，乙方在3日内将尾款支付给甲方。2、若因一方出现包括但不限于以下违约情况，违约方需赔偿对方两倍定金40000元：（1）甲方后悔出售该车位；（2）甲方将该车位出售给非乙方；（3）乙方在签订买卖合同后未在规定时间内将车位尾款支付给甲方；（4）乙方拒绝购买该车位；3、除因不可抗拒因素（自然灾害，政府调控措施导致甲方不能继续出售车位或政府调控措施乙方不能继续认购车位、战争）外，双方均必须遵守本认购协议，否则按照本协议中第四点第二条中的违约情况进行处理。”段鹏、黄新新确认双方在签订该认购书时均是时代云图花园的业主。黄新新确认尚未取得涉案车位的产权证书，也未与开发商签订网签合同。签约当日，段鹏向黄新新转账支付了20000元，黄新新出具收据确认收到该车位定金20000元。2018年9月14日，黄新新以资金紧张、转名的事一时半会也转不了为由，要求与段鹏进行公证并支付剩余款项。后双方就剩余车位款、手续费问题多次进行沟通，但均未能达成一致。2019年7月1日，黄新新向段鹏发出微信“我房子已经卖了，当初收了你两万车位定金，原因开发商需要房子与车位一起转名，现在我房子在办转名手续，如果你还需车位要把剩下的余款按照我们之间签订协议给到我，可以办理转名的手续，手续费可能要花三、四千块，如果不想购买需写放弃购买意愿。一切法律后果自负。”段鹏回复“手续费我不会出，签合同的之前我已经说明清楚了。”黄新新提交的证据《广州市商品房买卖合同》《协议书》，证明其向广州市丰拓房地产开发有限公司购买了时代云图花园自编5#1405房，并通过内部转名的三方协议将房屋售出，以此证明其没有违约，段鹏不配合办理内部转名手续。段鹏对上述证据不予确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案的《认购协议》是段鹏与黄新新的真实意思表示，但因黄新新仅向开发商认购了涉案的车位，并未取得涉案车位的权属证书，结合双方约定“甲方须在365日内协助乙方与广州市丰拓房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（车位买卖合同）及办理网签后”，所约定的转名交易方式违反了商品房买卖的相关管理性规定，不具有可履行性，双方合同目的无法实现，双方均有权随时要求解除合同，段鹏要求解除《认购协议》合理有据，本院予以支持。段鹏、黄新新明知双方交易不具有可履行性，仍签订上述《认购协议》，导致协议解除，双方对此均存在过错，且过错程度相当，应对各自损失负责，故该协议解除后，黄新新理应将收取的定金20000元返还给段鹏，双方所主张的赔偿请求据理不足，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、黄新新应于本判决发生法律效力之日起十日内向段鹏返还定金20000元；二、驳回段鹏的其他诉讼请求；三、驳回黄新新的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费500元，由段鹏承担250元、黄新新承担250元；反诉受理费400元，由黄新新承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇一九年十一月二十九日书记员  梁凤茵