浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0421民初2825号 原告（反诉被告）：熊道容，女，1987年5月13日出生，汉族，户籍地四川省南江县，现住上海市徐汇区。 委托诉讼代理人：吴青、散歆，北京大成（上海）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：嘉善天宸房地产开发有限公司。住所地浙江省嘉善县惠民街道东升路18号2号楼102室，统一社会信用代码91330421MA29HX28XF。 法定代表人：王朋朋。 委托诉讼代理人：高静，女，系该公司员工。 第三人：易居臣信房地产经纪（上海）有限公司。住所地上海市静安区汶水支路1号4幢403室，统一社会信用代码91310000551507078L。 法定代表人：左琼。 委托诉讼代理人：李玉琳，女，系该公司员工。 原告熊道容与被告嘉善天宸房地产开发有限公司（以下简称天宸房产公司）、第三人易居臣信房地产经纪（上海）有限公司（以下简称易居经纪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月14日公开开庭审理了本案。在案件审理过程中，被告天宸房产公司于2019年8月14日向本院提出反诉，本院依法受理并与本诉合并审理。因本案案情复杂，于2019年9月5日转为普通程序。本院依法组成合议庭，于2019年10月18日第二次公开开庭审理了本案。原告熊道容及其委托诉讼代理人吴青、散歆、被告天宸房产公司的委托诉讼代理人高静、第三人易居经纪公司的委托诉讼代理人李玉琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊道容向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》（编号：2018330421YS0182866)；2.被告返还原告己支付的首付款295954元、车位费65000元，共计360954元及从上述合同解除之日起算至被告实际清偿之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月27日，原告到被告位于嘉善县“金科旭辉·公元城市营销中心”看房，由被告销售人员刘顺利接待，在其引导要求下原告当天定房。由于营销中心只能刷卡，而原告当天并未打算定房所以未带足够现金，且平时消费均用支付宝，此时被告销售人员刘顺利要求原告先用支付宝转给营销中心经理然后由其代付帮忙定房，此代付方式是刘顺利主动推荐的，且也没有告知原告代付会影响之后的银行贷款问题。接着在其引导下，原告将定金30000元及团购车位费65000元共计95000元转给了刘顺利推荐的潘小丹，由其帮原告代付。事后，刘顺利多次打原告电话并发微信，要求原告付清首付，原告请朋友帮忙代付部分首付款，但刘顺利也没有告知原告代付会影响银行贷款。2018年12月4日原告到被告指定的中信银行嘉善支行办理网签手续，签订了《浙江省商品房买卖合同》（编号：2018330421YS0182866)。之后原告多次催问贷款情况，刘顺利只说在审批中。2019年3月5日，刘顺利告诉原告因为存在朋友代付问题，原告的贷款申请没有通过。之后原告让他提供解决方案，并且对车位协议和车位发票提出异议，潘小丹只是帮忙代付，但车位协议和发票却加上了潘小丹的名字，明显不符合事实，销售人员并没有对此事予以任何正面回应。3月11日销售人员告知原告公司正在协商把代刷的10万元退回重刷，后没有结果。原告通过微信明确告知，3月20日之前若不能解决代付问题，就要走退款流程。3月15日销售人员只说在跟邮储银行沟通，之后便无下文。原告认为本案所涉合同之所以无法履行，是因为被告及其销售人员要求原告代付导致贷款被拒所致，故原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定提起诉讼，恳请法院判如所请。 被告天宸房产公司答辩称：65000元是易居经纪公司的中介服务费。事实上原告可以通过退回、重刷购房款以及换一家银行办理贷款的方式继续履行合同，而原告却一直未积极处理贷款事宜，说明原告主观上就是想要退房，不想继续履行买卖合同，是原告存在违约行为，且根据买卖合同以及补充协议的约定，被告没有义务必须保证原告的贷款审批通过。 第三人易居经纪公司述称：原告向易居支付的65000元是服务费，不是车位费。第三人与原告签署《结算确认书》，约定为原告（购房者）与发展商洽谈独家优惠方案。在原告确认享受购房优惠后，原告同意将其预存在第三方支付平台的65000元预存款转为第三人的服务费。第三人在收到65000元服务费后，向原告开具了相应服务费发票。所以原告与第三人之间建立的是服务合同关系，《结算确认书》是双方的真实意思表示，未违反法律规定，双方应严格按照合同履行。项目发展商授权人“高慧”确认了原告购买的车位，原价为150000元，经第三人撮合，最终以0元出售给原告。至此，第三人在原告购得车位时已完成全部服务内容，服务合同已经履行完毕，故原告诉请第三人返还购房款没有依据，应当驳回。 被告（反诉原告）天宸房产公司向本院提出反诉请求：1.解除反诉人与被反诉人双方签订的《浙江省商品房买卖合同》（编号：2018330421YS0182866，被告于2019年10月18日当庭提出)；2.判令被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金20100元（按照累计应付款的3%）；3.判令被反诉人向反诉人支付违约金28978.62元（按购房总款的3%）；4.判令被反诉人协助反诉人办理《商品房买卖合同》（编号：2018330421YS0182866）的备案注销登记手续；5.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2018年12月4日，反诉人与被反诉人签订了《商品房买卖合同》（编号：2018330421YS0182866），约定：被反诉人向反诉人购买永丰花苑10幢1-202室商品房，建筑面积66.48平方米，总价款965954元；被反诉人已经支付了295954元首付款，余款670000元向银行申请贷款支付；2019年2月15日前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，被反诉人应在接到反诉人通知后15日内全额付清该商品房总价款；被反诉人房款逾期支付超过60日的，反诉人有权解除合同，反诉人解除合同的，被反诉人应向反诉人按照累计应付款的3%向反诉人支付违约金。补充协议约定，除非出现双方约定的合同解除条件或者具备法定解除条件外，任何一方不得单方面解除合同，否则违约方按购房总款的3%向对方支付违约金。2019年5月22日，反诉人向被反诉人发送《催款函》。至今被反诉人仍未向反诉人支付剩余房款670000元。被反诉人逾期付款的行为已经严重违反合同约定，为维护反诉人的合法权益，特诉至法院，请法院支持反诉人的诉请。 原告（反诉被告）熊道容答辩称：1.我方同意解除合同，但是解除合同的根本原因是反诉原告违约；2.我方不同意支付逾期付款违约金，因为反诉原告的原因，我方办理不了贷款；3.我方也不同意支付违约金，原因同第二点，且重复计算了；4.我方同意办理撤销登记手续；5.不同意承担诉讼费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提供的刷卡单、银行转账记录、发票、《浙江省商品房买卖合同》、原告与被告销售人员刘顺利的微信聊天记录《公证书》、工行流水单、工行补卡情况、张炜宇银行流水、结算协议书、永丰花苑车位使用权协议、被告天宸房产公司提供的《浙江省商品房买卖合同》、催款函及邮寄凭证、《浙江省商品房买卖合同》（初稿）、永丰花苑车位使用权协议、第三人易居经纪公司提供的结算确认书、代付款证明、刷卡凭单，本院予以确认并在卷佐证，至于证明的对象是否成立，本院在论理部分阐述。原告提供的录音资料，不能证明录音资料中的另一方即是银行工作人员，本院不予确认。第三人提供的付款确认书，原告提出该确认书上原告的名字不是其所签，本院不予确认。 本院经审理认定事实如下： 2018年4月27日，原告熊道容至被告天宸房产公司位于嘉善县“金科旭辉·公元城市”营销中心看房，原告欲购买被告开发的位于嘉善县永丰花苑的商品房，原告向被告支付购房定金30000元（该款由原告转给潘小丹，再由潘小丹代付），原告向第三人支付65000元（该款由原告转给潘小丹，再由潘小丹代付，第三人出具的发票中购买方为潘小丹、熊道容）。原告与第三人签订《结算确认书》，主要内容：“本人通过易居臣信房地产经纪（上海）有限公司，确认购买金科旭辉公元城市项目房及对应车位，并拟与发展商签订商品房销售合同。现确认使用订单编号为18042718010502855662的E金劵，用以享受购置车位优惠。本人同意第三方支付平台将本人在该平台账户中的65000元预存款转入相应的服务机构账户，作为向该服务机构支付的服务费”。原告与被告签订了《永丰花苑车位使用权协议》。2018年4月28日，原、被告拟定了《浙江省商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的房屋，总价款965954元，首付款295954元，剩余房款670000元由原告申请贷款支付。后原告分别于2018年4月30日、5月2日、5月8日向被告支付购房款50000元（由他人代付）、20000元（由他人代付）、195954元，被告分别于2018年5月8日、2018年6月16日向原告开具增值税发票，发票载明：房地产预收款永丰花苑（预售10-202房款），金额共计295954元。 2018年12月4日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（已备案，合同编号：2018330421YS0182866），合同约定：原告购买被告开发的位于嘉善县房屋，建筑面积66.48平方米，总价款965954元。买受人应当于2018年5月10日前支付首期房款295954元，剩余房款670000元由买受人申请贷款支付，买受人应当于2018年12月31日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续。2019年2月15日前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，按照下列约定处理：买受人应在接到出卖人通知后15日内全额付清该商品房总价款。合同第九条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款，双方同意按照下列方式处理：逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。合同还对交付时间、不动产登记等方面作了约定。附件十三补充协议第十五条约定：买卖双方在合同履行过程中，除非出现双方约定的合同解除条件或者具备法定解除条件外，任何一方不得单方面解除合同，否则违约方按购房总款的3%向对方支付违约金，并承担由此造成的损失。原告提供了办理银行按揭贷款的相关资料，2019年3月银行回复不能办理银行按揭贷款。2019年5月22日，被告向原告发送《催款函》，主要内容：“熊道容你与我司于2018年12月4日就嘉兴市嘉善县《永丰花苑》项目10幢202室房屋（下称“该房屋”）买卖事宜订立的《浙江省商品房买卖合同》（下称“该合同”）的约定，你应于2019年2月15日向我司支付房款670000元。但至今你已逾期95日未足额履行合同付款义务。现我司正式通知你，请你在接到本函之日起7日内（即2019年5月28日）前履行合同约定的付款义务，向我司缴纳房款670000元、违约金19095元，合计689095元。违约金具体金额按买卖合同第九条规定处理。如你未于2019年5月28日前支付相关房款和违约金，我司将按该合同约定进一步追究你的违约责任。2019年5月22日起的逾期违约金将继续计算，亦不排除我司通过法律途径维护自身合法权益”。《催款函》于2019年5月24日签收。庭审中，原、被告双方认可原告在支付房屋首付款时存在他人代刷银行卡帮助支付的情形致使银行贷款未能办理；原、被告同意解除《浙江省商品房买卖合同》的同时解除《永丰花苑车位使用权协议》；第三人同意在原、被告解除《浙江省商品房买卖合同》时将65000元返还给原告。 本院认为，熊道容与天宸房产公司签订的《浙江省商品房买卖合同》依法成立并生效，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，熊道容与天宸房产公司签订的《浙江省商品房买卖合同》约定2019年2月15日前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，买受人应在接到出卖人通知后15日内全额付清该商品房总价款。根据该约定，买受人无论何种原因不能取得贷款或贷款额度不够，应自行筹措资金补齐房款。在银行回复不能办理银行按揭贷款的情况下，天宸房产公司于2019年5月22日向熊道容发送《催款函》，催告熊道容缴纳房款和违约金，按照合同约定，熊道容应在接到天宸房产公司通知后15日内全额付清商品房总价款，即在2019年6月9日前付清该商品房余款670000元，熊道容未按合同约定付款已经构成违约。本案中熊道容未能贷款的原因不属于纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的情形，不能认定为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定中“因不可归责于当事人双方的事由”，故熊道容请求解除合同的理由不能成立，本院不予支持。根据合同约定，买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，买受人按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。天宸房产公司2019年10月18日要求解除《浙江省商品房买卖合同》及按照累计应付款的3%支付违约金20100元的请求于法有据，本院予以支持。天宸房产公司请求按购房总款3%支付违约金系重复计算，本院不予支持。综上，天宸公司应返还熊道容购房款295954元，扣除熊道容应支付的违约金20100元，尚应返还购房余款275854元。熊道容与天宸房产公司同意在解除《浙江省商品房买卖合同》的同时一并解除《永丰花苑车位使用权协议》以及第三人同意在解除《浙江省商品房买卖合同》时将65000元返还给熊道容的意见，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认被告(反诉原告)嘉善天宸房地产开发有限公司与原告（反诉被告）熊道容2018年12月4日签订的《浙江省商品房买卖合同》、2018年4月27日签订的《永丰花苑车位使用权协议》于2019年10月18日解除； 二、被告(反诉原告)嘉善天宸房地产开发有限公司返还原告（反诉被告）熊道容购房款295954元，扣除熊道容应支付的违约金20100元，余款275854元于本判决生效之日起十日内支付； 三、原告（反诉被告）熊道容于被告(反诉原告)嘉善天宸房地产开发有限公司履行上述第二项判决的同时协助嘉善天宸房地产开发有限公司办理《浙江省商品房买卖合同》的备案登记注销手续； 四、第三人易居臣信房地产经纪（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）熊道容65000元； 五、驳回原告（反诉被告）熊道容其他诉讼请求； 六、驳回被告(反诉原告)嘉善天宸房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6714元，由熊道容负担；反诉案件受理费1027元，由能道容负担420元，嘉善天宸房地产开发有限公司负担607元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  陆平华 审 判 员  范璐璐 人民陪审员  朱伯庭 二〇一九年十一月十八日 书 记 员  徐春燕