江西省九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0403民初1782号原告：中国工商银行股份有限公司九江浔中支行，住所地江西省九江市浔阳区浔阳路85号，统一社会信用代码91360400859321181H。主要负责人：陈瑞浔，行长。委托诉讼代理人：陈章杰，男，员工。委托诉讼代理人：张锦，男，员工。被告：九江市春天故事餐饮有限公司，住所地江西省九江市开发区柴桑春天二区（新湖中路）51栋，注册号360406210010035。法定代表人：石松，总经理。原告中国工商银行股份有限公司九江浔中支行（以下简称工行浔中支行）与被告九江市春天故事餐饮有限公司（以下简称春天故事餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行浔中支行的委托诉讼代理人陈章杰和张锦到庭参加诉讼，被告春天故事餐饮公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告工行浔中支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告一次性支付给原告截至2019年3月20日止的房屋租金1207928.97元（庭审中明确此为自2018年3月21日起至2019年3月20日止的租金）及按照合同约定的违约费用（庭审中明确违约费为一年租金的50%即603964元）；2、判令解除原告与被告的租赁合同，同时对被告在原告房屋内的财产进行清场（庭审明确为返还租赁房屋）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年2月16日，被告与九江市凯达钢铁物资有限公司（以下简称凯达钢铁物资公司）签订《租赁合同》，合同约定：被告承租位于滨江路250号浔阳江畔20号楼一楼部分店面(114单元和部分115单位场地)场地面积120平方米，二楼201单元场地2151.05平方米，202单元场地面积1484，68平方米，面积总计3755.73平方米用于经营九江市春天故事海鲜城。后由于凯达钢铁物资公司欠原告贷款无法清偿，将该抵押物抵偿给原告用于归还所欠贷款，原告在2014年3月13日办理完该房产的所有权过户登记手续，至此该房产权属过户登记至原告名下。2016年1月25日九江市中级人民法院的(2015)九中民一终字第52号《民事判决书》判决原告与被告继续以《租赁合同》约定的合同关系调整双方的权利和义务，合同约定租赁期限为2012年2月16日至2020年11月15日，期间双方不得提前解除合同，租金半年一付，次期的租金在第一期租金到期的前一个月内缴纳。按照约定，被告应当在2017年11月15日前个月内向原告缴纳2017年11月16日至2018年11月15日的租金费用，但至今原告仍未收到被告任何租金费用，被告己严重违约。时至今日，原告上述3755.73平方米的房屋一直被被告占用，且没向原告支付任何费用，经原告数次催收后，仍没有交纳租金及归还原告房屋的意思表示。故原告依法向法院提出上述诉请，请依法裁判。原告工行浔中支行为支持其诉请，向法庭提交了如下证据：证据一，原告的营业执照、负责人身份证明、负责人身份证复印件、被告的企业信息各一份，以证明原、被告的主体身份。证据二，《租赁合同》一份，以证明被告与凯达钢铁物资公司之间存在房屋租赁关系。证据三、九江市中级人民法院（2015）九终民一终字第522号《民事判决书》一份、房产证复印件四份，以证明原告合法取得案涉房屋的所有权，继受原租赁合同的权利和义务。证据四，《租金催收函》、《租期提前到期函》各一份及上门张贴的照片一组，以证明被告逾期支付租金，原告进行了催讨，并已通知解除合同，要求被告返还房屋。被告春天故事餐饮公司未作答辩，未向法庭提交证据。经审理查明：2012年2月16日，被告与案外人九江市凯达钢铁物资有限公司签订《租赁合同》，约定：凯达钢铁物资公司将位于滨江路250号浔阳江畔20号楼1楼114和部分115及二楼201、202房屋（总面积3755.73平方米）出租给被告；租赁期限自2012年2月16日起至2020年11月15日止，年租金901375.2元，自第二年起租金逐年递增5%，租金半年一付，免租期9个月（即2012年2月16日至2012年11月15日）；次年租金在第一年租期到期（租期到期日为每年11月16日）的前一个月缴纳；每延期一天按剩余年租金的千分之二缴纳违约金，延期超过30天，则视为违约，合同取消，并赔偿一年租金作为违约金。2012年3月22日，凯达钢铁物资公司因贷款需要将上述租赁房屋抵押给原告。后因凯达钢铁物资公司未能及时归还贷款，原告向法院申请实现担保物权。后经执行程序，法院裁定将上述房屋作价抵偿给原告，但上述租赁房屋仍在被告租赁使用中。2014年3月13日，原告取得上述114、115、201、202号房屋所有权证，证号分别为九房权证浔字第××、10××10、10××08、10××07号。后原告向浔阳区人民法院提起诉讼，要求被告搬离房屋并支付占有使用费，浔阳区人民法院作出（2014）浔民二初字211号《民事判决书》，判决驳回原告的诉讼请求。原告对该判决不服，提出上诉，九江市中级人民法院于2016年1月25日作出（2015）九中民一终字第522号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。因被告一直未向原告支付租金，原告催收未果，故诉至本院。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案中，案涉房屋在租赁期间发生物权变动，所有权人变更为原告，被告仍继续使用租赁房屋，原、被告在本案中对原租赁合同的效力均未提出异议，根据上述法律、司法解释规定，该物权变动不影响原租赁合同的效力，原租赁合同对原、被告具有法律约束力。经审查，租赁房屋发生物权变动后，原告已通过诉讼方式告知被告租赁房屋发生物权变动的事实，并进行了租金催收，故被告应当按照合同约定向原告履行支付租金的义务。对于原告要求被告支付自2018年3月21日起至2019年3月20日止租金1207928.97元的诉请，本院予以支持。另，《租赁合同》约定：“租金延期超过30天，则视为违约，合同取消，并赔偿一年租金作为违约金。”因被告一直未向原告履行支付租金的义务，故原告有权依约解除租赁合同并要求被告返还租赁房屋及支付违约金。为此，本院对原告解除租赁合同及要求被告返还房屋、支付违约金603964元的诉请亦予以支持。被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提供证据予以反驳，视为自愿放弃其举证、质证等诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百二十九条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司九江浔中支行与被告九江市春天故事餐饮有限公司之间的租赁合同（即九江市凯达钢铁物资有限公司与被告九江市春天故事餐饮有限公司于2012年2月16日签订的《租赁合同》），被告九江市春天故事餐饮有限公司于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司九江浔中支行返还位于九江市滨江路250号浔阳江畔20号楼1楼114和部分115及二楼201、202房屋（租赁面积共3755.73平方米）。二、被告九江市春天故事餐饮有限公司于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司九江浔中支行支付自2018年3月21日起至2019年3月20日止租金1207928.97元，并支付违约金603964元。如被告未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28482元，由被告九江市春天故事餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长  陈新娟审判员  何 凡审判员  王苏平二〇一九年十一月十四日书记员  沈 洋