重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初5791号原告：重庆成大置业有限公司，住所地重庆市江北区桂花街支路10号，统一社会信用代码91500105798011613H。法定代表人：吴钊，执行董事。委托诉讼代理人：张美荣，女，重庆成大置业有限公司员工。被告：重庆瑶梦文化发展有限公司，住所地重庆市江北区桂花街支路10号13-8，统一社会信用代码91500105MA5URH9E94。法定代表人：卢金英，职务不详。原告重庆成大置业有限公司（以下简称成大公司）与被告重庆瑶梦文化发展有限公司（以下简称瑶梦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告成大公司的委托诉讼代理人张美荣到庭参加诉讼。被告瑶梦公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告成大公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告拖欠2017年11月22日至2019年3月4日的租金共计1260448.99元；2.请求判令被告支付原告违约金1234826.63元。事实及理由：2017年5月22日，原告与重庆瑶钰文化艺术有限公司（以下简称瑶钰公司）签订《物业租赁合同》，约定：原告将自有坐落于重庆市江北区桂花支路10号成大锦嘉国际大厦的13层06、07、08号办公室租给被告使用，建筑面积为1158.06平方米，租赁期限为2017年5月22日至2022年5月21日。经原告与瑶钰公司同意，将前述房屋转租给被告使用，同时，原、被告、瑶钰公司于2017年9月4日签订《关于13楼06、07、08号的物业租赁合同的补充协议》（以下简称《补充协议》），约定余下租期（2017年11月22日至2022年5月21日）由被告按照原合同相关条款和支付方式向原告支付余下每期租金和物管费。合同签订后，瑶钰公司按约向原告支付了2017年5月22日至2017年11月21日的租金、物业管理费、水电费。《补充协议》签订后，原告将物业转交给被告使用，但被告一直未按照合同约定及时向原告支付租金。2019年2月24日，在租赁合同未解除的情况下，被告偷偷搬离，被物业公司发现，原告于2019年2月25日向被告发出了解除租赁合同函。根据合同约定，解除合同函寄出后第七日视为送达，故截至合同解除日2019年3月4日止，被告应向原告支付2017年11月22日至2019年3月4日租金1690574.59元。经原告催款，被告累计支付原告租金430125.6元，仍欠租金1260448.99元未付。被告的行为已构成违约，原告遂诉至法院，望判如所请。被告瑶梦公司未到庭答辩。本院经审理认定事实如下：成大公司系重庆市江北区桂花街支路10号房屋权利人。2017年5月22日，甲方（出租方）成大公司与乙方（承租方）瑶钰公司签订《物业租赁合同》，约定：乙方承租成大锦嘉国际大厦办公楼第13层06、07、08号办公楼单元及其设施；承租面积为1158.06平方米。承租期自2017年5月22日至2022年5月21日止；免租期为2018年5月22日至2018年6月21日，2019年5月22日至2019年6月21日，2020年5月22日至2020年6月21日；2017年5月22日至2020年5月21日，承租费单价95元，每月承租费110015.7元，承租费每三个月为一期；乙方须在合同签订之日起5个工作日之内向甲方缴纳首期承租费（若非整月，则按实际天数计算）；以后每期承租费须于上期末月25日（遇节假日提前）前足额缴纳；乙方向甲方缴纳租约履约保证金为3个月承租费，即330047.1元；非甲方原因，乙方逾期15个工作日仍未能足额缴纳当期承租费的，则甲方有权书面通知乙方单方面解除合同，并收回承租单元；甲乙双方因履行本合同所发出的通知或其他函件均须采用书面形式，按照甲乙双方在本合同中列明的通讯地址或传真号码为正式传送地址；若采取挂号信件或经登记的信件邮寄送达的，自寄出后的第七天视为送达；若在合同有效期内，如因乙方责任造成提前终止本合同，甲方不退还已收取的履约保证金，同时，乙方需按未履行的租期承租费总额的30%向甲方支付违约金。2017年9月4日，成大公司（甲方）、瑶钰公司（乙方）、瑶梦公司（丙方）签订《补充协议》，约定：同意乙方将承租甲方位于重庆市江北区桂花街支路10号成大锦嘉国际大厦13层06、07、08号的办公单元及设施，转租给丙方使用，并由丙方支付余下每期租金，且丙方不得再次对外转租。在余下租期（2017年11月22日至2022年5月21日止），丙方应按原合同相关条款和支付方式向甲方支付余下每期租金。此协议作为物业租赁合同附件，除承租方单位变更以外，其他条款均按原租赁合同执行。合同附件为瑶梦公司营业执照复印件，载明住所为重庆市江北区桂花街支路10号13-8。2019年2月25日，成大公司通过邮寄方式向瑶梦公司送达《解除的函》，载明因瑶梦公司未按时缴纳租金，其行为已严重违反了租赁合同的约定，其有权解除合同，并收回承租单元。现正式通知瑶梦公司，原租赁合同自本函送达之日解除，同时成大公司将收回承租单元，瑶梦公司缴纳的履约保证金将作为违约金不予退还。邮寄地址为重庆市江北区桂花街支路10号13层8号。庭审中，成大公司陈述，瑶梦公司应按照未履行租期的承租总额30%计算违约金。另查明，瑶梦公司于2019年3月4日向成大公司支付租金430125.6元。上述事实，有《物业租赁合同》、《补充协议》、不动产权证书、《解除的函》、EMS全球特快专递邮单、银行凭证及原告的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与瑶钰公司签订的《物业租赁合同》及原告与瑶钰公司、被告签订的《补充协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。《物业租赁合同》约定“非甲方原因，乙方逾期15个工作日仍未能足额缴纳当期承租费的，则甲方有权书面通知乙方单方面解除合同，并收回承租单元”，《补充协议》约定“在余下租期（2017年11月22日至2022年5月21日止），丙方应按原合同相关条款和支付方式向甲方支付余下每期租金。此协议作为物业租赁合同附件，除承租方单位变更以外，其他条款均按原租赁合同执行”，被告作为承租人，应按约支付租金，逾期15个工作日未支付的，原告有权解除合同，现原告已于2019年2月25日向被告寄出了《解除的函》，根据《物业租赁合同》约定，视为被告于2019年3月4日收到该通知，《物业租赁合同》及《补充协议》于该日解除。因被告未支付2017年11月22日至2019年3月4日的租金，故其应当向原告支付租金为2017年11月22日至2019年2月21日为110015.7元/月×15个月=1650235.5元、2019年2月22日至2019年3月4日为110015.7元/月÷30天×11天=40339.09元，合计1690574.59，因原告确认被告已向其支付租金430125.6元，被告还应向原告支付租金1260448.99元，故对于原告要求被告支付拖欠的2017年11月22日至2019年3月4日的租金1260448.99元的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金的问题，《物业租赁合同》约定“若在合同有效期内，如因乙方责任造成提前终止本合同，甲方不退换已收取的履约保证金，同时，乙方需按未履行的租期承租费总额的30%向甲方支付违约金”，因《物业租赁合同》及《补充协议》于2019年3月4日解除，被告应按未履行的租期承租费总额的30%向甲方支付违约金，2019年3月5日至2020年5月4日期间的租金为110015.7元/月×14个月=1540219.8元、2020年5月5日至2020年5月21日期间的租金为110015.7元/月÷30天×17天=62342.23元、2020年5月22日至2022年5月21日期间的租金为（115516.49元/月+121295.2元/月）×12个月=2841740.28元，合计4444302.31元，按30%计应为4444302.31元×30%=1333290.69元，现原告主张被告应支付违约金1234826.63元，系其处分自身诉讼权利的行为，本院予以确认。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆瑶梦文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆成大置业有限公司支付拖欠的2017年11月22日至2019年3月4日的租金1260448.99元；二、被告重庆瑶梦文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆成大置业有限公司支付违约金1234826.63元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26762.2元，由被告重庆瑶梦文化发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王大伟人民陪审员  郭 敏人民陪审员  刘 双二〇一九年十一月二十五日法官 助理  张 畅书 记 员  马燕群