黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终7860号上诉人(原审原告)：哈尔滨市温馨岛物业管理有限公司，住所地哈尔滨市道里区前进路正阳花园小区14-15栋1-2层39号。法定代表人：祖艳玲，职务经理。委托诉讼代理人：刘开君，黑龙江博润律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕丹，黑龙江博润律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：哈尔滨市南岗区七政街道办事处，住所地哈尔滨市南岗区汉广街67号院10号门市。法定代表人：王秉南，职务主任。委托诉讼代理人：王浦祥，男，1962年12月25日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：郭锡江，黑龙江畅顺达律师事务所律师。上诉人哈尔滨市温馨岛物业管理有限公司(以下简称温馨岛物业公司)因与被上诉人哈尔滨市南岗区七政街道办事处（以下简称七政街道办）合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初9190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。温馨岛物业公司上诉请求：1.撤销（2019)黑0103民初9190号民事判决,将案件发回重审或依法改判,支持温馨岛物业公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费用由七政街道办承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.温馨岛物业公司系七政街道办实际的物业服务单位。首先,在一审判决认定温馨岛物业公司系七政街道办的物业服务单位,负责该小区的物业管理服务。故温馨岛物业公司有权向七政街道办收取物业费。其次,温馨岛物业公司接管物业时,当时该小区没有业主委员会，至今也没有成立业主委员会。温馨岛物业公司实际上为七政街道办提供了事实上的物业服务,七政街道办也享受了温馨岛物业公司提供的物业服务,故其理应向温馨岛物业公司交纳物业费。2.温馨岛物业公司收取租金及物业费具有事实及法律依据。首先“拆迁协议书”中开发公司是黑龙江金世纪房地产开发有限责任公司（以下简称金世纪公司）,且温馨岛物业公司已经向原审法院提供公产房涉案房屋产权单位主体金世纪公司,将2006年9月1日之后按照政府文件向七政街道办收取房屋租金等费用的权利移交给温馨岛物业公司及公产房明细一份(七政街道办公产房面积98.16房屋在公产房明细之中)。前期金世纪物业的台账移交给温馨岛物业公司,在台账上登记的是七政街道办房屋公产面积为98.16,私产面积15.94,故温馨岛物业公司有权按照政府文件向七政街道办收取2008年1月1日之后的房屋租金等相关费。其次,七政街道办未提供相关证据证明涉案房屋所有权属证明,故七政街道办主张的房屋为自有房屋不成立,温馨岛物业公司系七政街道办的物业服务单位,有权向其收取租金及物业费。最后,公产房租金以及物业费的标准收取是依据哈房发[1996]65号文件、哈房发[1996]9号文件、《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》等法律规定。3.温馨岛物业公司已向原审法院提交相应证据,证明七政街道办于2007年向温馨岛物业公司交过租金以及包烧费,所交费的“记账凭证”一联保存在温馨岛物业公司已经装订成本的财务传票中。而非如七政街道办在一审所述应在七政街道办那里，七政街道办那里应是票据中“交款凭证”一联。如果认为在温馨岛物业公司提交给法院装订成本传票中,七政街道办交款的“记账凭证”票据有任何问题，可以通过相关部门进行鉴定。温馨岛物业公司的收费标准与法律文件规定标准一致,形成事实上的物业服务关系,温馨岛物业公司多次向七政街道办索要租金、物业费,在一审时温馨岛物业公司有证人出庭,还有温馨岛物业公司向七政街道办催缴物业费及房屋租金的录音光盘在一审也提交给了法院,而且七政街道办将该房屋十多年一直出租给别人开饭店使用，七政街道办一直享受温馨岛物业公司的服务，如供水二次加压,化粪池清掏，公共设施设备的维修维护等，温馨岛物业公司因此有权要求七政街道办理应给付2008年1月1日至2018年12月31日的租金及物业费。二、原审法院适用法律错误。原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据”认定温馨岛物业公司未提供七政街道办房屋所有权属证明,从而认定温馨岛物业公司证据不足，不予支持错误。首先，温馨岛物业公司已经向法院提供其有索要租金及物业费相关证明，已经完全履行证明责任。其次,根据公平原则的相关规定，举证责任的划分，应当综合考虑当事人的举证能力,由于温馨岛物业公司并不是涉案房屋的所有权人,原审法院让温馨岛物业公司提供房屋所有权属证明,明显加重了温馨岛物业公司的证明责任,违反了诚实信用原则。最后,七政街道办一直主张涉案房屋所有权归其所有,任何人无权收取任何公产租赁费。温馨岛物业公司已经向法院提交收取租金及物业费的证据,七政街道办主张其房屋为自有房屋,那么房屋所有权属证明及不缴纳租金的证明责任应当由七政街道办承担,否则应承担举证不能的法律后果。综上,请求二审法院依法重新审理本案，作出公平公正的判决。七政街道办辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。温馨岛物业公司向一审法院起诉请求：1.七政街道办立即给付2008年1月1日至2018年12月31日止的私产房物业费1578.06元和公产房租金110005.94元、每年三率费用（环境率77004.18元、震动率27501.54元、腐蚀率27501.54元）132007.26元、卫生费971.74元、二次加压费1943.59元，共计246506.59元及相应的违约金70253元，合计316759.59元；2.案件受理费由七政街道办承担。一审法院认定事实：七政街道办系哈尔滨××××号院10号门市的实际使用权人。温馨岛物业公司系该小区物业服务单位，负责该小区的物业管理服务。现温馨岛物业公司以七政街道办自2008年1月1日起一直未交纳物业费及租金为由，要求七政街道办交纳相关费用及违约金。七政街道办不同意温馨岛物业公司的诉讼请求。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”温馨岛物业公司起诉七政街道办，要求七政街道办给付98.16平方米公产房租金，温馨岛物业公司应当提供相应的证据，即七政街道办使用房屋的所有权属证明，以确定七政街道办使用的房屋是承租的公产房还是七政街道办具有所有权，现温馨岛物业公司提供的证据拆迁协议书，虽然能够证明七政街道办原有的两处房屋被拆迁，开发公司同意为七政街道办安置同等面积的房屋，但没有证据证明该拆迁协议的履行情况，即开发公司为七政街道办安置房屋的具体地址、面积、产权性质等，仅凭该拆迁协议无法认定七政街道办是其使用房屋的公产承租人还是所有权人，温馨岛物业公司依据该拆迁协议中约定安置七政街道办的面积计算公产房租金、三率费、卫生费及二次加压费并要求七政街道办按此给付，所举证据不足，本院不予支持。温馨岛物业公司要求七政街道办给付15.94平方米私产房物业费，但未提供七政街道办房屋所有权属的证明，经一审法院在房管部门院查询，七政街道办名下没有其所有的登记房产，温馨岛物业公司该项请求，证据不足，对此本院不予支持。判决:驳回温馨岛物业公司的诉讼请求。案件受理费6051元，减半收取3025.5元，由温馨岛物业公司负担。本院二审期间，温馨岛物业公司提供了陈志民证人证言、张美玉的书面证言和《房屋拆迁许可证》、《联建协议书》，拟证明案涉房屋当年系无照房屋拆迁,是金世纪公司的公产房，而七政街道办仅是该房屋的承租使用人，七政街道办支付2007年的租金的由张美玉收取。经质证，七政街道办认为：温馨岛物业公司提供张美玉的证言材料，因本人未到庭，该证言材料不能作为证据使用；《房屋拆迁许可证》、《联建协议书》系复印件，并且不属新证据。陈志民的证言恰恰证明被拆迁房屋七政街道办具有所有权，并不是无照房屋。本院认为，温馨岛物业公司在二审期间提供证据不属新证据，本院不予采信。二审中，七政街道办没有提供新证据。一审法院根据当事人的诉辩认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点有二，一是本案争议房屋权属的性质如何认定，七政街道办是否应向温馨岛物业公司支付租金；二是双方当事人是否存在物业服务合同关系，七政公司是否应向温馨岛物业公司支付物业服务费。诉讼当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一、关于争议房屋的性质问题。本案中，七政街道办、金世纪公司于1998年签订的《拆迁协议书》载明，七政街道办原有单位房产由金世纪公司实施拆迁，回迁面积与本案争议房屋面积一致，说明在签订拆迁协议书，该房产的性质即不明确，协议中也没有对七政街道办取回迁安置的现有房产系承租权还是所有权加以注明，本案现有证据只能证明争议房产由七政街道办占有使用，双方均未能举示有效证据证明谁为争议房产的权利人，故温馨岛物业公司要求七政街道办给付租金的诉讼主张证据不足，本院不予支持。关于物业费问题，2006年8月31日，温馨岛物业公司、金世纪公司签订的《物业管理移交合同》约定，金世纪公司将南岗区汉广街小区57至77号住宅楼移交给温馨岛物业公司管理，而本案七政街道办占有使用的房产位于哈尔滨××××号“院”10号门市，温馨岛物业公司提供的证据不足以证明该房产坐落属于金世纪公司向温馨岛物业公司移交的物业管理服务范围，亦不能证明温馨岛物业公司与七政街道办形成物业服务合同关系提供了物业服务，因此温馨岛物业公司诉请判令七政街道办给付2008年至2018年物业费依据不足，一审法院以证据不足判决驳回温馨岛物业公司的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，哈尔滨市温馨岛物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6051元，由哈尔滨市温馨岛物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 董茂建审判员毛保森审判员王爱军二〇一九年十一月二十六日法官助理刘向坤书记员刘晶