贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终1463号上诉人（原审原告）：王广碧，女。被上诉人（原审被告）：安顺山城房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区西水路岚桥花园D幢107号。统一社会信用代码：915204007143950402。法定代表人：郭成勇。被上诉人（原审第三人）：安顺汇资商业投资发展有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区东二环廉租房1-1号。统一社会信用代码：91520402MA6DJ4RM67。法定代表人：白伟。上诉人王广碧因与被上诉人安顺山城房地产开发有限公司（以下简称“山城公司”）、安顺汇资商业投资发展有限公司（以下简称“汇资公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初3412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理，现已审理终结。王广碧上诉请求：请求二审依法查明和正确认定事实，正确适用法律，撤销原判，依法改判为支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：原判认定案涉房屋的登记状态为拆迁安置房、合同目的在目前状态下已不能实现，认定事实错误，判决结果对上诉人极为不公。上诉人与被上诉人山城公司签订的《商品房买卖合同》有效，现该房屋现场可见已全部竣工完善，具备使用条件。上诉人签约在先、履约在先，并在汇资公司交易前已经全部履行付款义务。二被上诉人的交易在后，且并无合法充分和清晰的证据表明被上诉人汇资公司履行该房屋的付款义务，依理依法应当优先保护上诉人在先存在的合法权利。根据查询结果，该房屋不存在任何等级，原判认定“锁定”或“登记”为拆迁安置房没有任何合法依据以及合法、充分的证据支持。相关部门出具的《证明》不是行政公文，不符合单位证明作为证据必须加盖单位公章和由法定代表人、经办人签名的证据资格条件，更不是法律规定的依法登记行为。因此，不存在案涉房屋的登记状态为拆迁安置房、合同目的在目前状态下已不能实现的事实。被上诉人山城公司、汇资公司二审均未作答辩。原审原告王广碧向一审法院起诉请求：1.判令被告履行合同交付位于安顺市××区体育路××单元××房给原告，并为原告办理该房的网签、备案、预告登记、转移登记手续。2.判令被告支付违约金；以275576元为基数，从2016年12月31日起每日支付万分之一直至交房办证时止。计24750元。3.本案诉讼费由被告承担。一审认定的事实：2014年10月，原告与被告签订了《“紫鑫名苑”F栋住房自愿认购书》，约定原告于2014年10月23日向被告交付认筹金275576元，认筹户型为A户型，楼层为19层，建筑面积约90.65平方米；一次性付款（该付款方式享受总房价优惠72520元整）。2014年10月23日，原告将上述房屋认筹金275576元支付给被告，被告向原告出具了收款收据。2016年3月14日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于安顺市××区体育路××单元××号房屋，该商品房建筑面积91.12平方米，该房屋按照套（单元）计算，该商品房总价款为275576元。原、被告在合同中约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，并约定逾期交房超过60日的违约责任为“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”；双方还在合同中约定了出卖人承诺于“2014年4月30日”前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，并约定逾期办理转移登记在360日内的违约责任为“约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任”。另外，双方还在合同中对前期物业管理、不可抗力、争议解决的方式等问题进行了约定。合同约定的交房时间届满后，被告未按约向原告交付涉案房屋。被告开发的位于安顺市西秀区体育路紫鑫名苑二期F栋于2015年10月23日取得商品房屋预售许可证。同时查明，安顺市西秀区城镇投资发展有限公司经向安顺市西秀区人民政府请示并经安顺市西秀区人民政府同意，收购安顺山城房地产开发有限公司开发的“紫鑫名苑”小区的部分商品房作为棚户区改造安置房，协议收购价为3650元/m2。本案第三人安顺汇资商业投资发展有限公司系安顺市西秀区城镇投资发展有限公司的全资子公司。第三人安顺汇资商业投资发展有限公司与被告安顺山城房地产开发有限公司于2016年8月29日签订《商品房买卖合同》，约定第三人安顺汇资商业投资发展有限公司购买被告安顺山城房地产开发有限公司开发的“紫鑫名苑”二期项目F幢的建筑面积为10216.4平方米的房屋，单价为每平方米3650元，总价款为37289860元。2016年8月29日，第三人安顺汇资商业投资发展有限公司支付被告安顺山城房地产开发有限公司购房款6894930元；2016年9月9日，第三人安顺汇资商业投资发展有限公司支付被告安顺山城房地产开发有限公司购房款700000元；第三人安顺汇资商业投资发展有限公司受被告安顺山城房地产开发有限公司的委托于2017年1月22日分别向紫鑫名苑F栋施工单位武汉建安集团有限公司项目负责人罗云支付10842265.1元、向安顺市住房和城乡建设局支付城市基础设施配套费515374.9元、向安顺市中级人民法院支付其向被告所购买的107套房屋中的26套被法院查封的房屋欠款（4000000元）和执行费用（48350元）共计4048350元；前述款项总计为人民币23000920元。被告因建设南路、凤东路的建设在2015年8月31日至2016年5月5日期间向安顺市西秀区城镇投资发展有限公司借款11750000元，第三人于2016年10月13日代被告向安顺市西秀区城镇投资发展有限公司偿还了借款11750000元，该款在第三人应向被告支付的购房款中予以抵扣。故第三人支出的款项包含该11750000元在内，合计为人民币34750920元。另查明，第三人安顺汇资商业投资发展有限公司就向被告安顺山城房地产开发有限公司购买的紫鑫名苑”二期项目F栋楼的房屋分别于2017年1月19日、1月20日与被告重新签订了“紫鑫名苑”二期项目F栋楼81套、26套的《商品房认购协议》及《商品房买卖合同》，双方于2016年8月29日签订的《商品房买卖合同》作废，双方在重新签订的《商品房买卖合同》中约定：第三人安顺汇资商业投资发展有限公司购买被告安顺山城房地产开发有限公司开发的“紫鑫名苑”二期项目F栋楼107套房作为棚户区改造拆迁安置房，该107套房屋建筑面积共计11901平方米，单价为每平方米人民币3650元，按照建筑面积计算总价款为人民币43438650元。双方在《商品房认购协议》中约定：出卖人在上述商品房办理完成本次交易网签、备案、预告登记（买受人不要求的除外），并将相关资料移交买受人后，买受人扣除已付房款，再按照所购房源实际面积扣除总房款20%金额作为本次所购商品房质量保修金后，将剩余房款全额支付给出卖人。出卖人办理完成本次所购商品房产权，并将办理完产权手续交接买受人，同时经双方确保所购商品房无质量问题后，买受人退还出卖人质量保修金。再查明，原告向被告购买的安顺市西秀区体育路紫鑫名苑第F栋1单元19层5号房屋在第三人向被告回购作为拆迁安置房的房源中，该房屋已锁定为拆迁安置房，该房号无法办理网签及备案。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。第三人与被告签订的《商品房认购协议》和《商品房买卖合同》也是双方的真实意思表示，亦合法有效。被告向原告出售的其开发的位于安顺市××区体育路××单元××号房屋包含在第三人向被告购买的安顺市西秀区体育路紫鑫名苑第F栋的107套房屋中，在“一房二卖”的情形下，被告对原告及第三人均未交付房屋，亦均未办理房屋登记备案手续。现案涉争议的紫鑫名苑F栋1单元19层5号房屋并不具备交付使用条件，且该房屋登记状态为拆迁安置房，而拆迁安置房不能对原告办理转移登记。故原、被告签订的《商品房买卖合同》的合同目的在目前状态下已不能实现。故原告要求被告继续履行原合同并要求被告依照原合同交付房屋、办理转移登记，并承担逾期交房及逾期办证的违约责任的诉讼请求依法不能得到支持。综上，原告的诉讼请求，本院不予支持。被告安顺山城房地产开发有限公司不到庭参加诉讼，自动放弃权利，不影响人民法院对案件的审理。依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第九十三条之规定，判决：驳回原告王广碧的诉讼请求。本案受理费468元，减半收取234元，由原告王广碧承担。二审中各方当事人均未提交新的证据。二审对一审认定的事实予以确认。本院认为：本案二审争议焦点归纳为：上诉人诉请被上诉人继续履行《商品房买卖合同》及承担逾期交房、逾期办证违约责任能否得到支持。本院认为：首先，根据一审在卷经庭审质证确认的证据可以证明，被上诉人汇商公司于2016年8月29日、9月9日、10月13日、2017年1月22日通过多种方式支付了购房款，并扣除总房款20%金额作为所购商品房质量保修金。第二，安顺市住房和城乡建设局2017年1月22日出具的《查询情况》以及安顺市房屋产权管理处产籍管理科2019年7月26日出具的《查询情况》和安顺市自然资源局2019年7月25日出具的《不动产登记资料查询结果证明》载明，现案涉争议的紫鑫名苑F栋1单元19层5号房屋为拆迁安置房，需要被上诉人汇商公司出具解锁申请及情况说明方可解除锁定、提供安置，现该商品房现房处于无备案状态，王广碧与山城公司关于该房的商品房买卖合同未有备案登记信息。因此，现案涉争议的紫鑫名苑F栋1单元19层5号房屋已经不属于山城公司所有，其在房屋登记行政主管部门的登记状态为拆迁安置房并已锁定，且不能办理网签和备案。上诉人王广碧与被上诉人山城公司签订《商品房买卖合同》的合同目的是山城公司获得价款的同时王广碧取得案涉房屋的所有权。现因案涉争议房屋已被住建部门锁定为拆迁安置房，并明确不能办理网签和备案，故前述《商品房买卖合同》的合同目的在目前状态下已经不能实现。在合同目的不能实现的情况下，经人民法院释明，上诉人仍然坚持要求继续履行原合同并要求被上诉人山城公司依照原合同承担违约责任，其诉讼请求依法不能得到支持。另外，前述相关行政机关出具的证明等证据材料虽然没有法定代表人、经办人的签名，但是这仅是证据形式上的瑕疵，其真实性可以确定，不影响其证据效力。综上，一审判决驳回上诉人王广碧的诉讼请求的判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费468元，由上诉人王广碧负担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 李德江审判员 辜贤莉二〇一九年十一月十四日法官助理李欣书记员杨华（代）