广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初5767号原告：广州越秀物业发展有限公司南沙分公司，住所地广州市南沙区环市大道西海韵路24号403房（仅限办公用途），统一社会信用代码91440101MA59EP7Q6H。负责人：黄晓玲。委托诉讼代理人：王秀华、杜伟华，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：陈永鸿，男，汉族，1985年8月23日出生，住广州市南沙区。被告：冼桂珍，女，汉族，1986年5月19日出生，住广州市南沙区。原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（以下简称越秀物业南沙分公司）与被告陈永鸿、冼桂珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告越秀物业南沙分公司的委托诉讼代理人杜伟华、被告陈永鸿到庭参加诉讼，被告冼桂珍经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。越秀物业南沙分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理服务费9556元（按2.10元每平方每月的标准计算，从2015年12月1日至2019年3月31日，共计40个月）2.被告向原告支付物业管理服务费违约金6047.03元（违约金的计算方法为分别以每季度欠缴的物业管理服务费为本金，按每日1‰的标准，从欠缴之日起计至被告实际缴清之日止，暂计至2019年4月20日以上两项合计15603.03元）。3.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系滨海×××房（广州市南沙区×××房）的业主。原告与被告签订物业管理服务合同，由原告为被告提供物业管理服务。双方约定，物业管理服务费标准为：2.10元／㎡／月。物业管理服务费以1个季度为缴纳周期，被告应当在每季度首月10日前缴纳，每逾期一日，按应缴纳欠费总额的1%交纳滞纳金。因被告拖欠物业管理服务费，经原告多次催收，被告仍未支付拖欠的费用。根据原告与被告签订物业管理服务合同，被告应当支付拖欠的物业管理服务费和相应的违约金。被告陈永鸿辩称：请求法院驳回原告全部诉讼请求，理由如下：1．原告隐瞒商品房未完成交付的事实。被告于2014年9月购买的滨海×××房，至今仍未完成交房手续，小区出入卡、门禁卡及大门钥匙等均未办理移交。被告自2016年3月3日走出903房后，至今未能进门一次。2．原告上级单位广州城建开发南沙房地产有限公司违约在先，未能在合同规定的时间内（2015年11月30日）将验收合格的商品房交付给被告。2015年10月31日，被告收到广州城建开发兴业房地产中介有限公司于2015年10月30日发出的收楼通知，要求被告2015年11月1目前去收房，被告验房过程中发现×××房存在大量问题而拒绝收房，并在住宅收楼验收表写下问题及整改意见；此后，被告多次接到物业电话通知前去验房，被告分别于2015年11月14日、2015年12月6日、2016年1月1日、2016年1月23日前去验房（均在电话通知的3个工作日内），结果，因为维修组不重视、整改流于形式，问题依旧存在。期间，被告接到广州城建开发南沙房地产有限公司发出的收房催告通知书，于是特地致电越秀地产投诉房子问题，并表示房子问题不解决将不收房。2016年3月2日，被告再次接到电话通知，说×××房的问题已整改完成，并于次日（3月3日）前去验房签字。同时，被告口头表示将保留对逾期交房的违约申请。综上，广州城建开发南沙房地产有限公司违约在先，未能在合同规定的时间内（2015年11月30日）将验收合格的商品房交付给被告。3.被告多次提交违约申请，但均未得到回复，甚至拒收。被告于2016年提交了《关于滨海×××房逾期交房的违约申请》未收到回复；被告2017年2月20日提交了《关于物业服务费催缴函的回函》，并由当时珺城前台签收，未收到回复；被告2019年3月28日到滨海珺城物管中心提交《关于滨海×××房减免物业管理费的申请》，遭到拒收，理由是“谁签收谁要负责”；被告2019年8月6日通过中国邮政寄出了《关于滨海×××房减免物业服务费的再次申请》，未收到回复。4．由于广州城建开发南沙房地产有限公司违约在先，未能在合同规定的时间内（2015年11月30日）将验收合格的商品房交付给被告，致使被告无法在预期时间装修入住，更无法享受到物业服务，因此，原告不应要求被告缴纳一切物业服费以及由此产生的违约金。经审理查明，2014年2月28日，广州城建开发南沙房地产有限公司（甲方）与广州城建开发物业有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对南沙滨海珺城四期滨海珺城提供前期物业管理。物业服务费由业主按专有部分的建筑面积预先交纳，具体标准为：住宅：2.1元/月/平方米。业主应自房屋买卖合同中约定的收楼之日或收楼时间期满之日起交纳物业服务费。房屋已具备交付条件，业主无正当理由拒绝办理房屋交付手续的，应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业费。业主或物业使用人应缴的物业服务费应以季度为缴纳周期，并于每月10日前以银行划账方式缴纳当期费用。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费的，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准向乙方支付违约金。合同期限自2014年5月4日起至业主委员会成立并选聘出新的物业管理企业之日为止。2014年9月14日，两被告（乙方）与广州城建开发南沙房地产有限公司（甲方）签订《商品房预售合同》，双方约定：乙方向甲方购买位于广州市南沙区南沙×××房（登记地址为南沙区×××房，以下简称涉案房屋），该商品房建筑面积113.76平方米。甲方按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州城建开发物业有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。物业服务费为每月每平方米建筑面积2.1元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。甲方应当在2015年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。甲乙双方进行房屋交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。2016年11月29日,涉案房屋办理产权登记至两被告名下，登记建筑面积为114.6744平方米。庭审中，被告陈永鸿否认涉案房屋已收楼。原告为证明涉案房屋于2015年11月1日通知被告收楼前已符合买卖合同约定的交付条件，向本院提交了广州市南沙开发区建设和管理局于2015年9月28日出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、签订日期为2015年4月21日的《报装用水委托建设合同》及验收日期为2015年6月18日的《用水报装工程竣工验收鉴定书》、《管道燃气开户合同》、验收日期为2015年6月15日的《客户受电工程竣工检验意见书》、《通邮申报表》以及出具日期均为2015年10月30日的《房屋交付使用通知书》与《房屋交付温馨提示》。此外，为证明开发商已按照《商品房预售合同》的约定通知两被告收楼，原告向本院提交了《交付使用催告通知书》及快递寄件单。被告陈永鸿对原告提交的上述证据真实性均予以确认，并表示已于2015年10月31日收到被告发出的收楼通知书，但对证明的内容有异议，称该证据只能证明原告通知被告收楼，并不能证明原告已经收楼，且其在2015年11月1日前去验收房屋时，发现涉案房屋实际并未达到交付条件，涉案房屋存在质量问题是被告没有收楼的原因，所以房屋质量与本案有直接关系。被告陈永鸿在庭审中称其曾多次前往物业公司协商处理物业服务费事宜，但遭到拒绝。为此向本院提交了四份《住宅收楼验收表》（落款时间分别为2015年11月2日、2015年11月15日、2015年12月6日、2016年1月1日），以及《关于滨海×××房逾期交房的违约申请》《关于的回函》《关于滨海×××房减免物业管理费的申请》《关于滨海×××房减免物业服务费的再次申请》各一份。原告对上述证据质证后称，确认《住宅收楼验收表》《关于的回函》的真实性、合法性，但不认可关联性，称房屋质量问题与本案追缴物业服务费无关，且《关于的回函》证明被告在2017年收到原告的催缴函。对于被告陈永鸿提交的其他证据三性均不予确认，认为物业服务费减免申请系被告单方作出，原告并未作出减免被告物业服务费的承诺。另查明，广州城建开发物业有限公司于2017年6月22日变更名称为广州越秀物业发展有限公司（以下简称越秀物业公司），2017年7月21日，广州城建开发物业有限公司南沙分公司变更名称为越秀物业南沙分公司。2018年4月2日，越秀物业公司作出声明，确认越秀物业南沙分公司实际负责案涉小区的物业管理，并确认上述小区债权归原告所有。两被告至今未办理涉案房屋的收楼手续，涉案房屋所在小区至今未成立业主委员会。本院认为：广州城建开发南沙房地产有限公司与广州城建开发物业有限公司签订的《前期物业服务合同》及两被告与广州城建开发南沙房地产有限公司签订的《商品房预售合同》，均是合同双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当切实履行。因涉案小区未成立业主委员会，亦未选聘出新的物业管理企业，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，广州城建开发南沙房地产有限公司与广州城建开发物业有限公司签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力。越秀物业公司已将相关物业费和违约金债权转让给原告享有，原告有权主张涉案债权。在本案中，双方争议的焦点是售楼方是否已按约定的时间将符合交楼条件的房屋建好并通知被告收楼；被告是否应在收楼通知书中确定的收楼日期届满之次日起支付物业服务费。关于被告收楼时间的确认问题，根据《商品房预售合同》的约定，两被告前往收楼时，开发商应向其出具有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。在庭审中，原告提交了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《报装用水委托建设合同》《用水报装工程竣工验收鉴定书》《管道燃气开户合同》《客户受电工程竣工检验意见书》《通邮申报表》以及《房屋交付使用通知书》《房屋交付温馨提示》。原告所提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，经查，其中已包括《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，以及人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》等文件所需涉及的验收证明材料。原告所提交的上述文件，其足以证明涉案房屋在交付被告前已经具备合同约定的交付条件。虽然原告没有提交《临时管理规约》或《管理规约》，但其不足以影响涉案房屋的交付使用。鉴于原告已举证证明开发商在具备合同约定的房屋交付使用条件下，已于2015年10月31日将《房屋交付使用通知书》送达给被告，而被告对此亦表示确认,因而，在原告已依约提供物业服务的情况下，即使被告以房屋存在质量问题为由，拒绝收楼，亦应依据前述的《前期物业服务合同》的约定，自通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业管理费。在本案中，根据上述两合同的约定，被告收楼时间为物业管理费缴纳的起算节点时间。被告依约应前往原告处收楼时间为2015年11月30日前，被告系涉案房屋的业主，在已享受物业公司提供的物业服务的情况下，应当按照《前期物业服务合同》的约定，从2015年12月1日起按期支付相应的物业服务费，逾期未交纳的，应依约支付相应违约金。《前期物业服务合同》虽约定了物业费的交纳时间，但由于该约定存在歧义，本院综合合同文意及物业服务行业习惯认为，《前期物业服务合同》虽对被告有约束力，但由于合同约定以季度为缴纳周期相对较长，对于未实际参与合同订立的业主而言，如要求其在享受当季度物业服务前即预交3个月物业费，且逾期未预交还需支付违约金，显然有失公平，故本院在平衡双方利益的基础上，认为应理解为“以季度为缴纳周期，于次季度首月10日前缴纳本季度物业费”为宜。至于被告陈永鸿提出的因涉案房屋存在质量问题，其有理由拒绝缴纳物业服务费的主张，本院认为，涉案房屋质量问题系被告与开发商之间房屋买卖合同纠纷，本案为物业服务合同纠纷，分属两种不同的法律关系，故本院对该抗辩理由不予接纳。被告若认为涉案房屋因存在质量问题从而造成损失，其可另循法律途径解决。综上，涉案房屋登记建筑面积为114.6744平方米，原告主张按照《商品房预售合同》约定面积113.76平方米计算物业费，是其对自身权利的处分，本院予以照准。根据《前期物业服务合同》约定，涉案房屋每月应交纳物业费238.9元（2.1元/月·平方米×113.76平方米），每季度应交纳物业费716.7元。经核算，被告应向原告支付自2015年12月1日起至2019年3月31日止欠缴的物业服务费共计9556元（40个月×238.9／月）。被告未按时交纳物业费，已构成违约，应当依约支付违约金。根据《前期物业服务合同》之约定，业主未能按时足额缴纳物业服务费的，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准支付违约金，故违约金计算方法为：2015年12月1日起至2015年12月31日止的物业服务费违约金以238.9元为本金，按照每日万分之四的标准，从2016年1月11日起计算至两被告实际缴清之日止，违约金总额以本金238.9元为限；2016年1月1日起至2019年3月31日止的违约金，各以每季度应交物业服务费716.7元为本金，按照每日万分之四的标准，分别从欠付物业服务费之季度的次季度首月11日起计算至实际缴清之日止，每季度物业服务费的违约金总额以当季度物业服务费本金716.7元为限。原告主张按照每日千分之一的标准给付违约金，理据不足，本院不予支持。被告冼桂珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告陈永鸿、冼桂珍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司支付自2015年12月1日起至2019年3月31日止的物业服务费9556元及违约金（违约金的计算方法：2015年12月1日起至2015年12月31日止的物业服务费违约金以238.9元为本金，按照每日万分之四的标准，从2016年1月11日起计算至两被告实际缴清之日止，违约金总额以本金238.9元为限；2016年1月1日起至2019年3月31日止的违约金，各以每季度应交物业服务费716.7元为本金，按照每日万分之四的标准，分别从欠付物业服务费之季度的次季度首月11日起计算至实际缴清之日止，每季度物业服务费的违约金总额以当季度物业服务费本金716.7元为限）。二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费95元，由原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司负担28元，由被告陈永鸿、冼桂珍负担67元。本判决为终审判决。审判员  徐广钧二〇一九年十一月七日法官助理徐丽民书记员梁凤茵