辽宁省辽河中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽74民终67号 上诉人（原审原告）：盘锦大洼县金德源小额借款有限公司，住所地：大洼区田家镇辽宁汇美建材交易中心三期。 法定代表人：赵庆峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王冰，辽宁鹤乡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：顾凤仁，男，1942年10月20日出生，汉族，辽河油田曙光医院退休医生，住盘锦市兴隆台区。 被上诉人（原审被告）：王淑芳，女，1943年8月1日出生，汉族，辽河油田曙光供电公司卫生所退休医生，住盘锦市兴隆台区。 原审第三人：盘锦市金辉房地产开发有限公司，住所地：盘锦市兴隆台区兴海街。 法定代表人：李铁军，该公司董事长。 上诉人盘锦大洼县金德源小额贷款有限公司（以下简称“金德源公司”）因与被上诉人顾凤仁、王淑芳，第三人盘锦市金辉房地产开发有限公司（以下简称“金辉公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服辽河人民法院（2018）辽7401民初2523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭，于2019年8月19日公开开庭审理了本案。上诉人金德源公司的委托诉讼代理人王冰、被上诉人顾凤仁、王淑芳到庭参加诉讼。金辉公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理完毕。 金德源公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求，被上诉人承担诉讼费。事实及理由：原审法院认定事实错误，适用法律不当。1.以李铁军及庞琼名义借款均用于金辉公司房产开发，上诉人其后与金辉公司达成的以房抵债协议是双方真实意思表示。2.造成涉案房屋无预售许可证，且未办理预告登记而无效的原因在金辉公司，与上诉人无关。3.上诉人一直在向金辉公司主张权利，且金辉公司已经向上诉人提供了抵押物。4.金辉公司送达地址清楚，一审判决认为在案涉房屋上张贴封条等同于公告无法律依据，一审法院未核查涉案房屋归属即直接采取查封措施存在过错，上诉人于2018年5月得知案涉房屋被查封一事后多次向一审法院催要查封裁定，2018年8月该裁定送达上诉人，一审法院将执行法官工作疏忽过错转加上诉人承担于法无据。5.李铁军肝癌晚期住院期间，上诉人与金辉公司协商，双方达成以房抵债协议，协议签订后，金辉公司将上述房产钥匙交付上诉人，上诉人已经取得四套房产所有权。 顾凤仁、王淑芳当庭辩称，李铁军不是金辉公司的法定代表人。李铁军签订的抵债协议是无效的。一审法院判决正确。张南是一个职工，现在曙光房地产别墅的房子四十万三十万出卖，为什么拿高价去买一个没交工的房子，买房的价不符合常理。买房没有任何手续。所以法院查封有理。法院是依法办事，没有错误，对于没有房产权的房子可以查封，政府部门有权没收并予以罚款。500万元贷款是假的。李铁军在去世之前有遗嘱，在遗嘱中没有提到相关案涉事项。庞琼的借款与公司无关。 金德源公司向一审法院起诉请求：1.依法撤销辽河人民法院（2018）辽7401执异16号执行裁定书，立即解除对金德源公司所有的位于盘锦市辽河油田曙光矿区产的查封等执行措施；2.判决确认2017年2月19日商品房认购协议合法有效，并确认位于盘锦市辽河油田曙光矿区产归金德源公司所有；3.案件受理费由顾凤仁、王淑芳承担。事实与理由：金辉公司因资金周转困难于2013年9月29日以法定代表人李铁军及其爱人的名义向金德源公司借款人民币伍佰万元，二人分别与金德源公司签订了借款合同，约定所借资金用于金辉公司企业流动资金，借期半年，月利率千分之十二，金德源公司依约向金辉公司发放了全部借款，为保证债务人按时履行债务，盘锦市金辉房地产开发有限公司曙光项目部（以下简称“金辉曙光项目部”）、盘锦辽河油田驿鑫实业有限公司（以下简称“驿鑫公司”）分别与贷款人签订了保证合同及抵押合同。后金辉公司于2014年9月2日偿还借款本金伍拾万元，余款一直无力偿还。在2017年2月，李铁军因肝癌晚期住院，经金德源公司与金辉公司协商，双方达成使用金辉公司开发的盘锦市辽河油田曙光矿区红滩绿墅湾四套房产抵顶欠款的协议，金德源公司委托本公司员工张南与金辉公司办理了上述四套房产的买卖手续，至此金辉公司与金德源公司之间的债务已全部清结完毕。在协议签订后，金辉公司将上述房屋的钥匙交付金德源公司。金德源公司与金辉公司签订的商品房认购协议系基于真实合法的债权债务关系而产生，应认定为合法有效。综上，金德源公司依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条的规定，提起诉讼。 一审法院认定事实：2016年12月6日辽河人民法院作出（2016）辽7401民初1243号民事判决，判决金辉公司于该判决生效之日起十日内返还顾凤仁、王淑芳购房款1022200元；金辉公司于该判决生效之日起十日内赔偿顾凤仁、王淑芳408880元。该判决于2016年12月22日生效，顾凤仁、王淑芳于2017年1月23日向辽河人民法院申请执行。该院于2017年12月28日作出（2017）辽7401执79号执行裁定书，裁定内容为：查封金辉曙光项目部的位于盘锦市辽河油田曙光矿区产，查封期限为三年。2018年12月3日，金德源公司对该执行措施提出书面执行异议，该院于2018年12月11日以（2018）辽7401执异16号执行裁定书，驳回了金德源公司的执行异议请求。 一审法院认为，金德源公司主张其取得案涉房屋所有权是被执行人以物抵债。由于李铁军与庞琼是以个人名义向金德源公司借款，金德源公司无证据证明二人所借款项用于金辉公司的公司经营。而且金德源公司提交的还款记录显示是庞琼个人还款，而不是李铁军还款。故金德源公司主张的其与金辉公司的以物抵债行为是否真实有效无法确定。由于案涉房屋无商品房预售许可证，金德源公司的员工张南与金辉公司签订的买卖合同也没有办理预告登记，显然是无效的。在金辉公司与金德源公司签订借款合同时，驿鑫公司已为其提供保证担保，金德源公司在明知金辉公司开发的房屋无商品房预售许可证等法定审批手续的情况下却不向担保人主张权利，其行为不符合常理。在一审法院向金辉公司送达（2017）辽7401执79号执行裁定书时，由于金辉公司的法定代表人已死亡，其办公地点又无其他工作人员，所以当时无法向被执行人送达。一审法院查封时已在案涉房屋门口张贴封条，封条上加盖公章，张贴封条的作用与公告的作用相近。由于案涉房屋无商品房预售许可证等法定审批手续等原因，对案涉房屋暂时无法实施拍卖、变卖等执行措施，一审法院在查封后终结执行程序并无不当。因此，金德源公司对一审法院查封的房屋不享有足以排除执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回案外人盘锦大洼县金德源小额贷款有限公司的诉讼请求。案件受理费13343元，由金德源公司负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，确定上诉人金德源公司对本案涉案房产是否具有排他性权益是本案关键。上诉人金德源公司主张，涉案房屋为其所有来源于金辉公司与其签订的以房抵债协议，但其在一、二审均未提交相关证据。金德源公司主张金辉公司法定代表人李铁军及其妻子庞琼的借款500万元为公司行为，但两份借款合同均无金辉公司相关印鉴。金德源公司提供的保证合同及抵押合同，担保人署名及印章为“盘锦市金辉房地产开发有限公司曙光项目部”，《中华人民共和国担保法》第十条规定：“企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人。企业法人的分支机构有法人书面授权的，可以在授权范围内提供保证…”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十七条规定：“企业法人的分支机构未经法人书面授权提供保证的，保证合同无效…”，盘锦市金辉房地产开发有限公司曙光项目部系金辉公司分公司，本案并无相关证据证明其得到金辉公司授权，故应认定金德源公司与盘锦市金辉房地产开发有限公司曙光项目部签订的《保证合同》无效。关于本案涉诉房屋问题，金德源公司提交的《商品房认购协议》中标明“乙方（买受人、产权人）：张南”，金德源公司并未提供直接证据证明其与张南之间的关系，即使如金德源公司所述，张南系代理行为，金德源公司与盘锦市金辉房地产开发有限公司曙光项目部之间认购协议因该房地产开发公司缺少商品房预售资格而归于无效。综上所述，金德源公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13343元，由盘锦大洼县金德源小额借款有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  兰颖 审判员  肖波 审判员  张原 二〇一九年十一月十四日 书记员  蔡跃