黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黑08民终641号上诉人（一审原告、案外人）：纪艳忞，女，1985年9月17日出生，汉族，住黑龙江省。委托诉讼代理人：刘汉虹，佳木斯市郊区大众法律服务所法律服务工作者。被上诉人（一审被告、申请执行人）：苏秀华，女，1973年3月18日出生，汉族，住佳木斯市郊区。一审被告（被执行人）：宋金伟，男，汉族，1976年11月26日出生，住佳木斯市。委托诉讼代理人：宋思文（宋金伟姐姐），女，汉族，1973年11月13日出生，住佳木斯市向阳区。上诉人纪艳忞因与被上诉人苏秀华、一审被告宋金伟案外人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省佳木斯市前进区人民法院（2018）黑0804民初92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人纪艳忞上诉请求：1.撤销一审判决，改判排除对黑龙江省前哨农场金福茗苑小区2号楼5单元602室房屋的强制执行。2.诉讼费用由被上诉人苏秀华承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审已经认定2015年1月13日，宋金伟（宋思文）与黑龙江农垦坤鹏房地产开发有限公司（以下简称坤鹏公司）签订的金福茗苑认购协议书有效，就证明宋思文有代理权，那么宋思文于当天代表宋金伟与纪艳忞签订的卖房协议书也应当是有效的。一审认定纪艳忞与宋思文签订的卖房协议书对宋金伟不发生法律效力是错误的。2015年1月13日纪艳忞与宋思文签订卖房协议书后，宋思文将与坤鹏公司签订的认购协议书和收据一并交给了纪艳忞，纪艳忞当天拿到钥匙并装修入住。纪艳忞与宋思文的卖房协议书是在法院查封之前签订的。纪艳忞已经支付了全部购房款。纪艳忞从2015年1月13日起一直占有并居住在案涉房屋内。因开发商原因，案涉小区都没有办理产权登记手续，不是纪艳忞的过错。依据《最高人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，纪艳忞对案涉房屋的权利能够排除强制执行。被上诉人苏秀华辩称，纪艳忞与宋金伟提供的证据不能证明宋思文有权处理案涉房屋。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一审被告宋金伟述称，同意纪艳忞的意见。房屋买卖真实存在。宋金伟授权宋思文处理案涉房屋所有事宜。宋思文卖前哨农场房屋是替宋金伟和苏秀华偿还二人在前哨农场的债务。纪艳忞向一审法院起诉请求：1.排除对黑龙江省前哨农场金福茗苑小区2号楼5单元602室房屋的强制执行;2.依法确认纪艳忞与宋思文、宋金伟签订的卖房协议书合法有效，确认房屋归纪艳忞所有；3.诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实，2015年1月13日，被告宋金伟（宋思文）与坤鹏公司签订金福茗苑认购协议书一份，约定坤鹏公司开发建设的位于前哨农场金福茗苑小区2号楼5单元602室，建筑面积为113.24平方米，以单价2480元/平方米，总房价款280835元的价格出售给被告宋金伟（宋思文）。当日，坤鹏公司出具0000577号收据，收据显示：交款单位宋金伟（宋思文）、人民币280835元、收款事由：2号楼5单元602室。实际坤鹏公司用该房屋与宋金伟结算。当日，宋思文作为甲方（卖方）与原告纪艳忞作为乙方（买方）签订卖房协议书，约定甲方自愿将坐落在前哨金府（福）名（茗）苑小区，建筑面积为113.24平方米的私有房屋出售给乙方，并将与所出售房产相关的土地使用权同时出卖给乙方；双方议定上述房地产及附属建筑物总价款200000元；乙方在签订本协议时，先给付30000元；乙方先给付30000元购房款后，每年向甲方给付50000元，截止至2018年1月13日把剩余购房款即人民币70000元全部付清；办理房产证手续所产生的一切费用由乙方自行承担，乙方给付首付30000元后，甲方积极配合乙方办理相关房产过户手续（在乙方未付清甲方全部购房款时，乙方无权转售该房屋，所产生一切后果由乙方承担）。同时约定违约责任。签订当日，原告给付宋思文100000元。之后，宋思文分别于2015年8月2日、2016年5月30日各收到原告给付的购房款50000元。原告自称于2015年1月13日入住此房居住至今。而其提供该住房最早期交纳电费时间为2015年3月7日、交纳自来水费2015年4月3日。原告在该房居住至今，交纳了居住期间的各项费用。另查明，2011年5月份，被告宋金伟与苏秀华共同合伙开发黑龙江省前哨农场金福茗苑住宅楼项目，2012年末，宋金伟将该项目以人民币4000000元价格转让给坤鹏公司，约定该公司先行给付现金1100000元，余款2900000元待金福茗苑楼盘建设竣工后给付。2014年末，该建设项目完工，该公司给付宋金伟金福茗苑四套住宅房屋、一个车库抵偿全部欠款，债权债务全部结清。2015年1月13日，宋金伟与坤鹏公司签订房屋认购书一份。2015年2月2日，法院作出（2015）佳前立民保字第9号民事裁定书，依法查封了涉案房屋。又查明，2017年4月25日，苏秀华与宋金伟合伙纠纷一案，法院在执行过程中，案外人纪艳忞对涉案房屋提出执行异议，法院作出（2017）黑0804执字第17号执行裁定书，驳回案外人纪艳忞的异议请求。之后，原告纪艳忞向法院提出执行异议之诉。一审法院认为，本案的争议焦点如下：一、原告与案外人宋思文签订的卖房协议是否合法有效。本案中，宋思文与原告签订的卖房协议书，是基于坤鹏公司给付宋金伟金福茗苑住宅房屋抵偿欠款，2015年1月13日，宋金伟与坤鹏公司签订房屋认购书一份。该认购书上认购人为宋金伟，虽在认购人宋金伟之后括上（宋思文），但宋思文与宋金伟不是一人，宋思文是否有权代理宋金伟将案涉房屋出售原告，须有宋金伟的授权及确认，且原告在诉讼中未举出宋金伟确认宋思文有权处分房屋的权利，为此，原告与宋思文于2015年1月13日签订的卖房协议书对合同相对方有效，对宋金伟不发生效力，故原告与宋思文的房屋买卖关系不属本案执行异议之诉审理范畴，不予合并审理。二、原告是否在人民法院查封前合法占有该房产。法院于2015年2月2日查封争议房屋。原告称自2015年1月13日签订卖房协议书之日就入住房屋。鉴于原告未举出在2015年1月13日入住的证据，而相关的电费、水费收据体现在2015年2月2日之后，故对原告提出在法院查封前合法占有房屋的主张，不予采信。三、原告是否向被告宋金伟支付了全部的价款。本案中，原告与宋思文签订卖房协议书，原告分三次共向宋思文给付房款200000元，有宋思文收条为凭。未体现被告宋金伟收到全部房款，原告未举出宋金伟收到房款的证据，故对原告提出的被告宋金伟收到全部房款的主张，不予采信。四、房产未过户是否是因为执行案外人原告的原因。原告明知宋金伟与坤鹏公司于2015年1月13日签订房屋认购书一份，开发商坤鹏公司与宋金伟未签订正式的商品房买卖协议书及出具销售不动产统一发票，办理不了房屋为宋金伟所有的初始登记。原告与宋思文签订的卖房协议书未在开发商处备案及认可，亦未在不动产部门办理预告登记，原告是有过错的。对原告提出未办理该房屋产权证的原因是小区开发商手续不全的主张，因原告未举出有效的证据证实，故不予采信。综上，本案争议房屋属不动产，不动产物权变动采登记生效主义，未经登记物权不发生变动。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，不动产转让应办理登记。在案涉房屋并未办理转让登记的情况下，不能认定原告取得争议房屋所有权。故原告纪艳忞就其对执行标的享有足以排除执行标的实体权利承担举证证明责任，因其举证不能，故对原告纪艳忞请求停止对前哨农场金福茗苑小区2号楼5单元602室的房屋的强制执行，确认卖房协议有效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。判决：驳回原告纪艳忞的诉讼请求。案件受理费100元，由原告纪艳忞负担。本院二审期间,被上诉人苏秀华未提供新证据。上诉人纪艳忞、一审被告宋金伟围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：纪艳忞提供证据一国网黑龙江省建三江电业局有限公司前哨供电所（以下简称前哨供电所）证明一份，证明2015年1月13日纪艳忞因要装修，到前哨供电所申请电费缴费开户，前哨供电所告知其年后办理，纪艳忞是接用邻居家的电进行装修的。苏秀华质证，对证据的真实性没有异议，但是真实的交费时间是2015年3月7日，而且当时查封的时候是2015年2月2日，开发商明确告知案涉房屋是闲置的。宋金伟对该证据没有异议。本院经审查，对该证据真实性予以确认。证据二黑龙江省农垦建三江管理局房地产管理处（前哨）房屋信息查询回执一份，证明纪艳忞在前哨农场现存房产档案中无房产信息登记。苏秀华与宋金伟对该证据无异议。经审查，对该证据的真实性予以认可。宋金伟提供证据公证书和授权委托书各一份，证明宋金伟授权委托宋思文处理前哨农场金福茗苑所有的债权债务，并进行了公证。纪艳忞对该证据无异议。苏秀华对证据的真实性无异议，但认为该证据只能证明宋思文代表宋金伟处理金福茗苑后期的所有债权债务问题，并没有权利处理案涉房屋。本院经审查，对该证据真实性予以确认。本院经审理查明，黑龙江省佳木斯市佳木斯公证处出具的(2019)黑佳证内民字第5733号公证书，公证内容为宋金伟委托宋思文全权处理前哨农场金福茗苑小区开发建设当中发生的所有债务事宜，代理人在代理以上事务中所签署的有关材料，宋金伟均予承认。另查明，2015年1月13日，纪艳忞与宋思文签订了卖房协议书后占有案涉房屋，装修后入住至今。经审理，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为纪艳忞对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。二审审理过程中，宋金伟提交了黑龙江省佳木斯市佳木斯公证处出具的(2019)黑佳证内民字第5733号公证书，公证内容为宋金伟委托宋思文全权处理前哨农场金福茗苑小区开发建设当中发生的所有债务事宜，代理人在代理以上事务中所签署的有关材料，宋金伟均予承认。由此公证书内容，能够证明宋金伟对宋思文处分案涉房屋的行为进行追认，故宋思文代理宋金伟签订的卖房协议和宋思文签字的购房款收据均可视为宋金伟的真实意思表示。可以认定在人民法院查封之前宋金伟与纪艳忞已签订合法有效的书面买卖合同，且纪艳忞已向宋金伟支付全部购房款。二审审理过程中，纪艳忞提供前哨供电所证明一份，证明2015年1月13日纪艳忞因要装修，到前哨供电所申请电费缴费开户。前哨供电所告知年后办理，纪艳忞是接用邻居家的电进行装修的。结合本院查明的事实，可认定案涉房屋在人民法院查封之前已经由纪艳忞占有使用。宋金伟与坤鹏公司于2015年1月13日签订房屋认购书时，坤鹏房公司与宋金伟未签订正式的商品房买卖协议书，也未出具销售不动产统一发票。宋金伟未办理房屋所有人为宋金伟的初始登记，导致纪艳忞也办理不了案涉房屋的产权登记。且2015年2月3日案涉房屋就被查封，不能认定未办理产权证是纪艳忞的过错。综上所述，上诉人纪艳忞对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应当支持其停止执行黑龙江省前哨农场金福茗苑小区2号楼5单元602室房屋的上诉请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销黑龙江省佳木斯市前进区人民法院（2018）黑0804民初92号民事判决；二、不得对黑龙江省前哨农场金福茗苑小区2号楼5单元602室房屋进行执行。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由苏秀华负担。黑龙江省佳木斯市前进区人民法院（2017）黑0804执异17号执行裁定书于本判决生效时自动失效。本判决为终审判决。审判长  王雪洁审判员  王春霞审判员  彭景丰二〇一九年十一月十日书记员  徐米多