广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初816号原告（反诉被告）黄曼君，女，1958年2月21日生，香港居民，委托代理人黄睿，广东华铮律师事务所律师。被告（反诉原告）夏雄，男，汉族，1974年11月3日生，身份证住址湖南省益阳市赫山区，上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。一、案件的基本事实2017年6月1日黄曼君、夏雄签订《租房协议》一份，载明“……黄曼君在深圳市××××栋租给夏雄使用，……一、黄曼君与夏雄确立租约时间为壹年。经双方经协商每季月租为每季收费叁万玖仟元整。按季缴纳，先交后用。押金为肆万元整，押金在夏雄租赁期间不作房费抵扣。……七、租房协议于2017年6月1日至2018年5月31日。八、双方合作愉快，租约期满如黄曼君的房产未被拆迁征收无作它用，夏雄需继续租赁，黄曼君按本年时价优先夏雄使用。夏雄本次使用进行外墙和内卫改造、投资计壹拾万元整，三年内拆迁双方共同承担，以上费用一年按3.34万元计算，三年分摊完毕，……”黄曼君在《租房协议》尾部“甲方”处签名并手写加注身份证件号码，夏雄在《租房协议》尾部“乙方”处签名并手写加注身份证号码、电话号码，双方均予以确认。2018年7月9日夏雄、黄曼君签署《承诺书》一份，载明“我和黄曼君签定的深圳龙华景乐南50栋住房，因万科万村综合改造，迁出。因个人有困难和身体原因和迁出的调节需在2018年12月31日将该房屋无条件交还给业主黄曼君。”夏雄、黄曼君均在《承诺书》下部“承诺人”处签名确认。二、其他情况黄曼君于庭审中提交宝安县龙华镇村镇建设办公室加盖公章的《中华人民共和国建设用地规划许可证》原件一份，《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》原件一份、《宝安县建设项目报建表》原件一份，《村镇住宅建筑许可证》原件一份，对用地位置的表述基本为景乐15号地，占有权人为黄曼君。深圳市××××栋无有权机关出具的建设工程规划许可证。黄曼君、夏雄均认可夏雄现仍未从深圳市××××栋房屋搬离。夏雄未能提交充分证据证实其已向黄曼君支付2019年1月1日起的房屋占有使用费。夏雄未能提交充分证据证实黄曼君曾承诺其租赁深圳市××××栋房屋三年。夏雄未能提交充分证据证实其存在转让费365000元之损失。夏雄于庭审中申请对深圳市××××栋房屋装修损失进行评估。本院经摇珠确定深圳市银通联资产评估有限公司为本案评估事项的评估机构。此后本院委托深圳市银通联资产评估有限公司对深圳市××××栋房屋装修损失进行评估。2019年11月7日深圳市银通联资产评估有限公司出具深银专评报字[2019]第112号《深圳市龙华区人民法院委托的龙华新区景乐村50栋房屋二次装修资产评估报告书》，载明“……十、评估结论截止评估基准日2019年09月27日，经评定估算，委托评估的上述房屋装修资产在评估基准日的评估值为￥28773.00元……”。2019年11月12日夏雄向深圳市银通联资产评估有限公司交纳评估费8000元。三、诉讼请求黄曼君诉至本院，请求判令解除双方签订的《租房协议》，并责令夏雄立即将位于深圳市××××栋房屋腾空返还黄曼君；判令夏雄立即支付拖欠的房屋租金45000元，租金计算从2019年1月1日起计算，且要求租金计算并支付至实际退出房屋之日止；判令黄曼君对夏雄所交押金40000元做违约金收取，不予返还；由夏雄承担本案全部诉讼费用。夏雄于本案审理过程中提起反诉，请求判令黄曼君按原合同三年做满，黄曼君支付转让费365000元、装修费100000元，并承担本案诉讼费。四、本院裁判意见本院认为，（一）关于本诉诉讼请求中的解除双方签订的《租房协议》。宝安县龙华镇村镇建设办公室并非出具建设工程规划许可证的有权机关。深圳市××××栋无有权机关出具的建设工程规划许可证。故2017年6月1日黄曼君、夏雄签订之《租房协议》无效。（二）关于本诉诉讼请求中的责令夏雄立即将位于深圳市××××栋房屋腾空返还黄曼君。鉴于2017年6月1日《租房协议》无效，黄曼君要求夏雄腾空返还深圳市××××栋租赁房屋之诉讼请求合理合法，本院予以支持。（三）关于本诉诉讼请求中的立即支付拖欠的房屋租金45000元，租金计算从2019年1月1日起计算，且要求租金计算并支付至实际退出房屋之日止。黄曼君、夏雄均认可夏雄现仍未从深圳市××××栋房屋搬离。夏雄占有使用深圳市××××栋房屋，应向黄曼君支付房屋占有使用费。夏雄未能提交充分证据证实其已向黄曼君支付2019年1月1日起的房屋占有使用费。依照2017年6月1日《租房协议》，房屋占有使用费为39000÷3=13000元。自2019年1月1日至今已11个月，2019年1月1日至2019年4月14日房屋占有使用费13000×3+13000÷30×14=39000+433.33×14=39000+6066.62=45066.62元，黄曼君要求夏雄支付2019年1月1日至2019年4月14日房屋占有使用费45000元之诉讼请求合理合法，本院予以支持。（四）关于本诉诉讼请求中的判令黄曼君对夏雄所交押金40000元做违约金收取，不予返还。鉴于2017年6月1日《租房协议》无效，黄曼君要求以租赁押金40000元抵做违约金之诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院对黄曼君此项诉讼请求不予支持。（五）关于反诉诉讼请求中的判令黄曼君按原合同三年做满。夏雄未能提交充分证据证实黄曼君曾承诺其租赁深圳市××××栋房屋三年。夏雄此项反诉请求缺乏事实及法律依据，本院对夏雄此项反诉请求不予支持。（六）关于反诉诉讼请求中的支付转让费365000元。夏雄未能提交充分证据证实其存在转让费365000元之损失。夏雄此项反诉请求缺乏事实及法律依据，本院对夏雄此项反诉请求不予支持。（七）关于反诉诉讼请求中的支付装修费100000元。2019年11月7日深圳市银通联资产评估有限公司出具深银专评报字[2019]第112号《深圳市龙华区人民法院委托的龙华新区景乐村50栋房屋二次装修资产评估报告书》，载明“……十、评估结论截止评估基准日2019年09月27日，经评定估算，委托评估的上述房屋装修资产在评估基准日的评估值为￥28773.00元……”。鉴于2017年6月1日《租房协议》无效，夏雄要求黄曼君赔偿装修损失28773元之反诉请求合理合法，本院予以支持。鉴于评估结论支持夏雄的诉讼主张，即夏雄确实存在装修损失，故本案评估费8000元由黄曼君负担。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）黄曼君、被告（反诉原告）夏雄2017年6月1日所签订之《租房协议》无效；二、被告（反诉原告）夏雄于本判决生效之日起七日内将租赁房屋深圳市龙华新区景乐村50栋房屋腾空返还原告黄曼君；三、被告（反诉原告）夏雄于本判决生效之日起三日内给付原告（反诉被告）黄曼君2019年1月1日至2019年4月14日房屋占有使用费45000元；四、原告（反诉被告）黄曼君于本判决生效之日起三日内赔偿被告（反诉原告）夏雄装修损失28773元；五、驳回原告（反诉被告）黄曼君其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）夏雄其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1925元，已由原告（反诉被告）黄曼君预交，此款由被告（反诉原告）夏雄负担1019元，余款由原告（反诉被告）黄曼君自行负担。本案反诉案件受理费8275元，已由被告（反诉原告）夏雄预交，此款由原告（反诉被告）黄曼君负担512元，余款由被告（反诉原告）夏雄自行负担。本案评估费8000元，已由被告（反诉原告）夏雄预交，此款由原告（反诉被告）黄曼君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 刘    媛人民陪审员 戴  绿  燕人民陪审员 于  国  军二〇一九年十一月二十日书 记 员 陈燕妮(兼)书 记 员 林  倍  芳附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。