贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6911号上诉人（原审被告）：贵州复晟房地产开发有限公司，住所地贵州省清镇市青龙办市场路3栋3单元。法定代表人：张健,该公司董事长。委托诉讼代理人：李青扬，男，1994年9月24日出生，汉族，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：饶俊杰，男，1991年7月16日出生，土家族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：饶井泉，男，1966年7月6日出生，土家族，系饶俊杰之父。上诉人贵州复晟房地产开发有限公司因与被上诉人饶俊杰商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院(2019)黔0181民初3599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人贵州复晟房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原判；2.驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：原判事实不清。合同约定的购房款为391072元，首付192179元，余款198893元于2014年5月23日前付清。截止2014年5月23日，被上诉人仅支付388563元，尚有2509元被上诉人未支付，被上诉人称系上诉人同意减免，但未提交相应证据。根据《商品房买卖合同》附件十二补充协议第2.1.2条的约定，被上诉人未付清合同约定之内全部应付款项或者有其他违约行为的，上诉人有权拒绝交房直至被上诉人付清欠款为止，故上诉人不应承担违约责任。综上，《商品房买卖合同》合法有效，被上诉人逾期付款存在明显的违约过错行为，极大损害上诉人的合法权益，请二审法院依法改判。被上诉人饶俊杰二审答辩称，被上诉人不存在逾期付款的违约行为。对于上诉人主张的2509元购房款系上诉人同意减免的，上诉人一审中也予以认可，且2014年5月27日至今上诉人也从未向被上诉人主张该购房款。综上，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。饶俊杰向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2015年8月31日至2018年8月10日期间的逾期交房违约金138283.1元，以及2016年9月1日至2019年6月14日期间未在规定期限内交付办理商品房转移登记的相关文书的违约金39732.9元；2、判令被告从2019年6月15日起以391072元为基数，按照每日万分之一支付原告违约金直至其交付办理商品房转移登记的相关文书之日止；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2014年2月23日，饶俊杰（买受人）与被告复晟房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的坐落于贵州省××镇市××花社区东门桥棚户区（城××）改造项目A1-2地块1栋3单元17层4号商品住房一套，该套商品房约定建筑面积129.58平方米，套内建筑面积107.91平方米，按照套内建筑面积每平方米3624.06元计算房屋总价款为391072元，付款方式为买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款192179元，余款198893元于2014年5月23日前付清。其中合同第十一条约定“出卖人应当在2015年8月30日前向买受人交付该商品房”。合同第十三条对逾期交房责任约定为“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理1、按照逾期时间，分别处理……（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”。合同第二十二条对房屋登记约定为“三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年8月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理1、约定日期起90日内，出卖人交付房屋办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按以下第(2)项处理(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。······（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记。2、买受人同意委托贵州复晟房地产开发有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”。2014年3月16日，上述买卖合同在清镇市住房和城乡规划建设局办理了备案登记（预售合同登记号Y0448847）。合同签订后，原告于2014年2月23日向被告支付购房款192179元、房屋维修基金7821元，2014年5月27日向被告支付购房款196384元。2016年3月23日，被告复晟房开作出书面承诺，其开发的近水楼台1栋1、2、3单元等在2016年9月15日前交付。2016年4月15日，被告复晟房开对清镇市东门桥棚户区（城中村）改造项目A1-2地块、A1-3地块全体购房客户作如下承诺1.如果不动工，客户集体退房，必须在三个工作日内全额退还购房客户的已付房款及违约金；2.要求政府帮助百姓解决问题，首先公安局对于合法游行进行备案登记；3.若房屋未经相关单位验收合格，客户有权拒绝收房；4.《房产证》在交房后一年内办理到购房客户名下，若逾期，需重新签署《补充协议》或《和解协议》；5.与业主代表签署监管协议，由业主代表监督工程进度；6.公示工程进度计划及工程实际施工进度；7.公示建设资金流向，由住建局监管，专款专用；8.若2016年9月15日未交付房屋，逾期交房违约金由现在的每天万分之二调整为每天万分之四，并从2016年10月15日起由贵州复晟房地产开发有限公司按月支付给每位业主。该承诺书上加盖了监督方清镇市住房和城乡规划建设局公章。2018年8月7日，被告复晟房开在贵阳晚报刊登《交房公告》，公告称其建设的A1-2地块1栋1、2、3单元于2018年8月10日开始交房。审理中，原告认可案涉房屋交房时间为2018年8月10日，被告认可原告应支付购房款391072元，实际支付购房款388563元，购房款差额2509元系被告同意减免，故原告未支付。被告称已办理商品房所有权初始登记，但未提供相应证据。上述事实，有当事人的陈述，以及原告提交的《商品房买卖合同》《承诺书》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、购房款收据、代收维修基金收据，被告提交的贵阳晚报报纸等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以认定。一审法院认为，本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同签订后，原告依约向被告足额支付了购房款，但被告未按约定于2015年8月30日向原告交房，已构成违约，依法应承担逾期交房违约责任。关于逾期交房的违约金计算标准，原、被告双方在《商品房买卖合同》中对逾期交房的违约金已进行了约定，后被告作出《承诺书》承诺在2016年9月15日未交付房屋的，逾期违约金由每日的万分之二调整为每日万分之四，被告在庭审中对每日万分之四的违约金提出异议，称按照每日万分之四计算高于清镇市平均租房水平，现请求法院降低违约金为按每日万分之二计算。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，逾期交房违约责任的承担是对于房屋买受人因出卖人的违约行为导致其延迟受领、使用房屋而产生的相应迟延利益损失进行的合理填补。本案中，原告并未举证证明以万分之二的标准所计算的违约金不足以对其损失进行弥补，再根据双方在《商品房买卖合同》关于逾期交房违约责任按照每日万分之二标准予以计算的约定，万分之二的标准已经足够弥补买受人的损失，故一审法院酌情调整为按每日万分之二计算。关于违约金的计算基数，双方在合同中约定的购房款为391072元，但原告实际支付的购房款为388563元，审理中被告认可未支付的2509元系其同意减免，视为双方对合同价款已作出了变更约定，故违约金应以已交付房款388563元为基数，违约期间从2015年8月31日起计算至交房前一日即2018年8月9日止，为1075日，因此被告应支付的逾期交房违约金为388563元×0.02％×1075日=83541.05元。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，根据双方的约定，被告应于2016年8月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理案涉房屋的转移登记相关文书交付给原告，现被告并未举证证明其已履行相应义务，故应承担相应违约责任。被告逾期已超过90日，因此应按约定以购房款388563元为基数，自2016年9月1日起按每日万分之一的标准计算违约金至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决：一、贵州复晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付饶俊杰逾期交房违约金83541.05元；二、贵州复晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付饶俊杰逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以388563元为基数，自2016年9月1日起，以每日万分之一的标准计算至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止，其中2016年9月1日至2019年6月14日期间的违约金为39516.86元）；三、驳回饶俊杰的其他诉讼请求。案件受理费3822元，减半收取1911元，由饶俊杰负担531元，由贵州复晟房地产开发有限公司负担1380元。二审期间，双方当事人均未提交证据。二审经审理查明的事实与原判一致，本院予以确认。本院认为，诚实信用原则要求所有民事主体从事任何民事活动，包括行使民事权利、履行民事义务、承担民事责任时，都应该秉持诚实、善意，信守承诺。本案二审的争议焦点在于被上诉人是否存在逾期付款违约行为。关于焦点，双方《商品房买卖合同》约定的购房款为391072元，被上诉人支付的购房款为388563元，其差额为2509元。按照上诉人一审中的陈述，该2509元系上诉人给予被上诉人的优惠减免，则被上诉人已经完全履行付款义务。现上诉人称被上诉人逾期付款，该主张与其一审的陈述不符，其亦未提交充足证据推翻其一审的陈述。退一步来说，假设被上诉人未足额支付房款，上诉人自2014年5月27日收到被上诉人支付的购房款后出具收据且至今未向被上诉人主张该差额部分款项，也明显不符合常理。故对上诉人该主张，没有事实及法律的依据，本院不予采纳。上诉人逾期交房构成违约，原判根据本案案情，酌情判令上诉人支付被上诉人违约金83541.05元并无不当，本院予以维持。综上所述，贵州复晟房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2761元，由上诉人贵州复晟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 珑审判员 唐有临审判员 邓禹雨二〇一九年十一月二十七日书记员 杨 欢