四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）川民初44号 原告：庄士发展（惠阳）房地产有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区淡水镇开城大道庄士花园15号。 法定代表人：CHINGENGCHIN，董事长。 委托诉讼代理人：苏毅，上海市方达（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖潇，上海市方达（广州）律师事务所律师。 原告：成都庄士投资咨询服务有限公司，住所地四川省成都市武侯区航空路1号国航世纪中心2栋11层4号。 法定代表人：李世慰，董事长。 委托诉讼代理人：苏毅，上海市方达（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖潇，上海市方达（广州）律师事务所律师。 原告：庄士发展（四川）有限公司，住所地香港特别行政区中环街遮打道18号25楼2501室。 法定代表人：李世慰，董事长。 委托诉讼代理人：苏毅，上海市方达（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖潇，上海市方达（广州）律师事务所律师。 被告：成都西部汽车城股份有限公司，住所地四川省成都市外南红牌楼。 法定代表人：胡先林，董事长。 委托诉讼代理人：徐意恒，北京中伦（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨思伟，北京中伦（成都）律师事务所律师。 被告：成都金宇控股集团有限公司，住所地四川省成都市红牌楼成都西部汽车城综合大楼8层。 法定代表人：胡先成，董事长。 委托诉讼代理人：徐意恒，北京中伦（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨思伟，北京中伦（成都）律师事务所律师。 被告：胡先成，男，1956年6月11日出生，汉族，商人，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：徐意恒，北京中伦（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨思伟，北京中伦（成都）律师事务所律师。 被告：王锡如，女，1960年11月20日出生，汉族，商人，胡先成之妻，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：徐意恒，北京中伦（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨思伟，北京中伦（成都）律师事务所律师。 原告庄士发展（惠阳）房地产有限公司（以下简称庄士房地产公司）、成都庄士投资咨询服务有限公司（以下简称庄士咨询公司）、庄士发展（四川）有限公司（以下简称庄士四川公司）诉被告成都西部汽车城股份有限公司（以下简称西部汽车城公司）、成都金宇控股集团有限公司（以下简称金宇公司）、胡先成、王锡如合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案后，依法适用普通程序，并于2018年6月27日、2019年3月26日公开开庭进行了审理。原告庄士房地产公司、庄士咨询公司、庄士四川公司的共同委托诉讼代理人苏毅、肖潇，被告西部汽车城公司、金宇公司、胡先成、王锡如的共同委托诉讼代理人徐意恒、杨思伟到庭参加诉讼。被告胡先成、王锡如于2016年7月25日向本院提出管辖权异议，本院裁定驳回胡先成、王锡如对本案管辖权提出的异议，胡先成、王锡如上诉至最高人民法院，最高人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。审理中，原告申请对案涉项目开发用地之市场价值进行评估，本院予以准许。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十三条“民事诉讼法第一百四十九条规定的审限，是指从立案之日起至裁判宣告、调解书送达之日止的期间，但公告期间、鉴定期间、双方当事人和解期间、审理当事人提出的管辖异议以及处理人民法院之间的管辖争议期间不应计算在内”之规定，鉴定期间和审理当事人提出的管辖异议以及处理人民法院之间的管辖争议期间不计入审限。本案现已审理终结。 原告庄士房地产公司、庄士咨询公司、庄士四川公司起诉请求：1.判令解除原告与被告之间的合作开发房地产合同关系，具体包括庄士房地产公司、庄士咨询公司、庄士四川公司分别或共同与西部汽车城公司签署的以下合同：签署于2007年9月17日的《成都西部汽车城香榭春天房地产项目合作开发合同》（以下简称《合作开发合同》）及分别签署于2007年9月和2008年5月9日两份补充合同，以及签署于2009年7月1日的《关于共同开发成都西部汽车城房地产项目的合同》（以下简称《四方协议》）、签署于2009年12月15日的《成都庄士房地产开发有限公司股东协议》（以下简称《股东协议》）；2.判令西部汽车城公司支付《关于共同开发成都西部汽车城房地产项目的合同》第六条所载明共同开发范围内的土地，即成国用（1996）字第181号国有土地使用权证项下土地及新整合土地415.2平方米范围内扣除车世界广场后的剩余全部项目开发用地之市场价值的51%所对应的价款（暂以2016年5月25日的评估价值645447100元计算，为329178021元）；3.判令西部汽车城公司支付自《合作开发合同》签署之日起至双方合作开发合同关系解除之日止的项目用地上盖物业租金收益及按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率计算的利息的51%，暂计至2016年5月31日对应的租金收益为47250713.88元、对应的利息为11809404.79元，合计为59060118.67元；4.判令被告西部汽车城公司偿还原告的借款为31311896.26元及按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率计付的资金占用成本，资金占用成本自原告实际付款之日起计至全额还款之日止，暂计至2016年5月31日为15767880.31元，借款本息合计为47079776.57元；以上第2-5项诉讼请求所涉金额合计为人民币435317916.24元；5.判令金宇公司、胡先成、王锡如对上述请求第2、3、4项债务承担连带清偿责任；6.判令本案财产保全费、诉讼费由被告承担。 事实和理由：一、原告与被告建立了合作开发房地产法律关系，为合作开发成都西部汽车城香榭春天房地产项目（即案涉项目）。2007年9月17日至2009年12月15日，原告与西部汽车城公司先后签订《合作开发合同》《成都西部汽车城香榭春天房地产项目合作开发合同补充合同》（以下简称《补充合同（一）》）及《成都西部汽车城香榭春天房地产项目〈合作开发合同〉补充合同》（以下简称《补充合同（二）》）、《四方协议》《关于合作拆迁西汽综合楼协议》（以下简称《综合楼拆迁协议》）及《股东协议》，主要约定： 1.项目用地范围：包括成国用（1996）字第181号国有土地使用证所载明的土地34316.17平方米及新整合土地415.2平方米范围内扣除车世界广场后的土地。2.出资方式：庄士房地产公司以现金出资11077万元，合计占出资总额的51%；西部汽车城公司以土地使用权出资，作价10642万元，占出资总额的49%。3.借款：庄士房地产公司向西部汽车城公司提供借款2005万元，其中1000万元由西部汽车城公司以土地使用权及金宇公司、胡先成提供连带保证；1005万元由金宇公司、胡先成提供连带保证。庄士房地产公司另向庄士咨询公司提供3000万元借款作项目开发之用，其中10931446.40元由西部汽车城公司的土地使用权及金宇公司、胡先成提供连带保证。4.土地解封、分割、变性、过户及拆迁安置：西部汽车城公司应于2009年7月12日前申请项目用地解封，于2009年7月19日前申请分割、变性，并将土地过户至庄士咨询公司名下。西部汽车城公司还应负责项目用地上建筑物的拆迁、安置、补偿及赔偿。5.利润分配：各方按在庄士咨询公司中所持有的股权比例进行分配。依据上述合同，原、被告双方分别将各自的资金、项目用地投入到案涉合作项目中，成为共享利益、共担风险的利益共同体。 二、原告依约履行合同，但被告严重违约且明确表示无法继续履行，合同目的已无法实现 前述合作合同签署后，原告依约全面履行出资及提供借款等义务，先后支付投资款及借款合计142081896.26元。但西部汽车城公司自《合作开发合同》签约起即屡次严重违约，至今未依约履行拆迁、房屋回购、土地分割及过户等合同主要义务。1.项目用地及上盖物业已全部用于租赁。原告虽已根据西部汽车城公司的申请提供150万元款项用于解决项目用地上租户退租事宜，但由于西部汽车城公司非但不积极协调解决退租问题，反而在租约期满后又擅自续租或与租户新签租赁合同，原本已经移交的小部分土地亦被再次出租，致使目前项目用地已全部被正常经营的商铺所占用。2.经原告查询获悉，项目用地上西部汽车城公司名下的部分房产在双方合作之前即被设定了抵押或被司法查封，直至合作期间仍未有效解决。甚至，在合作期间还新增了抵押或司法查封的情形。3.项目用地根本无法分割、过户。由于汽配一区、二区、综合楼及车世界广场存在大量第三方产权房屋，无法纳入国家征收范围，项目用地的分割和过户根本无法完成。综上，自《合作开发合同》签订起至今近十年的时间，项目用地至今无法交付及用于合作开发，项目长期处于停滞状态，虽经多次催告，被告至今未能履行分割、过户的主要义务，已经构成严重违约；同时，被告在2015年6月17日致原告的《回函》中明确表示由于第三方产权问题，其无法完成项目用地分割及过户等主要合同义务。至此，双方合作开发项目用地的合同目的已完全不能实现。由此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之相关规定，原告有权解除合同。 三、原告有权按照合同约定要求分配项目项下之权益 如前所述，原告已依约履行合同项下的全部义务，有权按照合同约定取得合作开发项下全部权益的51%。根据合作开发现状，项目项下之权益具体如下： 1.项目用地。根据合作合同的约定，项目用地系作为西部汽车城公司的出资，应当过户至项目公司名下，是项目项下合作开发的标的。《合作开发合同》签订后，原告以投资款及借款形式为解决项目用地的债务负担及解除司法查封提供资金支持，用地性质也得以由原来的“在建地”变更为市场价值更高的“住宅、商业用地”。根据2016年5月25日的评估，项目用地目前价值已达645447100元，按51%之权益计算应为329178021元。2.租金收益。自《合作开发合同》签订时起，项目用地的全部权益即应归属于项目项下，由双方按约定比例享有。根据被告提供的2009年期间的租赁合同计算，18亩空地、汽配一区、二区上物业月平均租金应为60.66元/平方米、40.22元/平方米及30.42元/平方米。因被告未能提供全部租赁合同，原告仅能初步按照年5%的增长率进行计算，暂计至2016年5月31日，项目用地上盖物业租金收益已达47250713.88元，相应利息为11809404.79元，合计为59060118.67元。 四、西部汽车城公司应向原告返还全部借款本息 截至2010年1月10日，根据合作合同约定及西部汽车城公司申请，原告分别于2007年11月22日提供借款2005万元，于2009年7月22日提供借款10931466.40元，后又陆续提供借款合计330429.86元。因合同无法继续履行，西部汽车城公司应返还前述全部借款及按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率计算的资金占用成本。暂计至2016年5月31日，该等资金占用成本合计15767880.31元，合计47079776.57元。 五、金宇公司、胡先成、王锡如应就前述债务依法承担连带赔偿责任 根据金宇公司、胡先成、王锡如出具《担保承诺函》《个人担保承诺函》《四方协议》的约定及《中华人民共和国担保法》第二十一条的规定，金宇公司、胡先成应对西部汽车城公司的债务承担连带清偿责任。王锡如为胡先成的配偶，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，胡先成对原告所负债务属于夫妻共同债务，应由夫妻双方共同承担。 2018年4月26日，原告庄士房地产公司、庄士咨询公司、庄士四川公司提交增加诉讼请求申请书，载明增加后的诉讼请求如下：1.判令解除原告与被告之间的合作开发房地产合同关系，具体包括原告庄士房地产公司、庄士咨询公司、庄士四川公司分别或共同与被告西部汽车城公司签署的以下合同：签署于2007年9月17日的《合作开发合同》及分别签署于2007年9月和2008年5月9日两份补充合同，以及签署于2009年7月1日的《四方协议》、签署于2009年12月15日的《股东协议》；2.判令被告西部汽车城公司支付《关于共同开发成都西部汽车城房地产项目的合同》第六条所载明共同开发范围内的土地，即成国用（1996）字第181号国有土地使用权证项下土地及新整合土地415.2平方米范围内扣除车世界广场后的剩余全部项目开发用地之市场价值的51%所对应的价款（暂以2018年1月30日的评估价值843978200元计算，为430428882元）；3.判令被告西部汽车城公司支付自《合作开发合同》签署之日起至双方合作开发合同关系解除之日止的项目用地上盖物业租金收益及按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率计算的利息的51%，暂计至2018年4月30日止对应的租金收益为60582529.81元、对应的利息按年利率7%计算为18560244.52元，合计为79142774.33元；4.判令被告西部汽车城公司偿还原告的借款为31311896.26元及按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率计付的资金占用成本，资金占用成本自原告实际付款之日起计至全额还款之日止，暂计至2018年4月30日为18704327.34元，借款本息合计为50016223.60元；以上第2-5项诉讼请求所涉金额合计为人民币559587879.93元；5.判令被告金宇公司、胡先成、王锡如对上述请求第2、3、4项债务承担连带清偿责任；6.判令本案财产保全费、诉讼费由被告承担。（增加的诉讼请求金额为124269963.69元）。 2019年7月11日，原告提交关于诉讼请求的说明，主要载明：由于被告严重违约等原因，合同无法继续推进被迫解除，项目回款及收益分配严重迟延，原告可以按照“共担风险、共享收益”的原则分配项目收益。如合议庭认为原告按照各方合作比例分配项目收益理据不充分，则原告明确主张被告应承担违约责任，请合议庭对被告违约责任进行审查并作出认定。原告认为案涉土地的增值部分属于原告的预期可得利益损失，被告无权因其违约获得超额收益。 经本院释明，2019年9月30日，原告将诉讼请求第二项变更为“被告西部汽车城公司返还出资款11077万元以及出资款的投资成本损失（自出资款实际付款之日起，按中国人民银行发布的同期五年以上贷款基准利率的四倍计算投资成本损失至实际清偿之日止。暂计至2019年8月31日，投资成本损失为301704214.09元），合计为412474214.09元”。 被告西部汽车城公司、金宇公司、胡先成、王锡如辩称，一、原告无权单方解除案涉合同。第一，根据《四方协议》）的约定，各方的合作项目在之前未能完全按计划推进，对此各方表示谅解，并且不追究任何一方责任，因此原告无权依据2009年7月1日之前发生的事由主张解除合同。第二，根据《合作开发合同》约定，因不可抗力的原因导致本合同无法履行，本合同即可解除，双方均不承担责任。《四方协议》也约定，未经各方协商一致，本合同不得单方终止。如确需终止本合同，须经各方协商一致，作出终止协议，由各方代表签字盖章后方能生效。因此在2009年7月1日《四方协议》签署后，除因不可抗力外，原告无权单方解除《合作开发合同》及其补充协议以及《四方协议》等。二、退一步讲，即便要解除一系列合同，也是由于原告的原因或者政府政策不可抗力的原因造成的。根据一系列约定，成立西部汽车城股份有限公司成都分公司（以下简称西汽分公司）作为项目开发载体。实施项目开发建设。西汽分公司不具备法人主体资格，由庄士房地产公司和西部汽车城公司共同控制，财务上独立核算，西汽分公司从设立至今公章财务资料均由原告保管，西汽分公司共管账户上的资金也在庄士咨询公司成立后全部转到庄士咨询公司。因此西汽分公司一直由原告实际控制，未推进拆迁等合同约定内容的责任在于原告。再有，各方通过庄士咨询公司与相关部门沟通后发现约定的土地分割及过户，根据现有政策无法实施，始终未能形成有效可行的新方案。三、原告作为房地产开发企业，相较于从事机动车销售的西部汽车城公司，应当更加了解现有房地产政策是否允许案涉土地分割和过户。但原告未能在签署《四方协议》前提醒西部汽车城公司，导致该风险使《四方协议》约定的交易步骤停滞，应当承担相应的责任。四、原告未按照《四方协议》约定全额提供借款，也未能有效推进合作项目，存在违约行为。五、关于租金。西部汽车城公司已于2011年9月14日将合作项目所涉及的空地移交给了庄士咨询公司。此前产生的租金也已超过诉讼时效，此后空地已经移交给庄士咨询公司，原告无权要求西部汽车城公司给付租金。假设法院认为空地的租金需要由开发主体共享，西部汽车城公司为租户提供服务时产生了必要的成本，应当从租金收入中扣除该成本。六、案涉项目属于合作开发项目，应当由原被告双方利益共享，风险共担。合作开发并未完成，也未产生任何收益，原告要求按照合作比例分配不符合各方约定。七、关于担保责任。王锡如未签署任何担保文件，而且本案所涉及的担保债务并非夫妻共同债务，王锡如无需承担担保责任。对于金宇公司以及胡先成。其一，两者出具的担保承诺函中约定的主债权不明确，债权人不明确，因此担保合同关系未成立。其二，担保承诺函出具后，《合作开发合同》多次变更，还签订了《四方协议》。担保人金宇公司和胡先成并未书面同意前述主债权合同的变更，不应再承担担保责任。退一步讲，即便法院认为担保人金宇公司和胡先成需要承担担保责任。那么金宇公司和胡先成仍然有如下抗辩理由：担保责任应当以《四方协议》的约定为准。根据《四方协议》的约定，金宇公司和胡先成无需承担全部担保责任。 2019年6月18日，西部汽车城公司提交书面意见称同意与原告协商解除案涉系列合同。 原告于2019年9月30日变更第二项诉讼请求后，被告明确表示放弃再次开庭。被告书面答辩载明，案涉合同解除系政府原因，各方当事人均无违约行为，被告也不应当承担违约责任赔偿原告损失。案涉土地并非实际增值，扣除税费和投入成本后，项目土地价值仅有小幅度的上涨，原告所举示的案例与本案案情不同，不能参照适用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人无异议的证据，本院认定事实如下： 一、各方合同关系 2007年9月17日，庄士房地产公司与西部汽车城公司在四川省成都市签订《合作开发合同》，约定：“1.西部汽车城公司拥有位于成都市武侯区的国有土地使用权，《国有土地使用证》证号为“成国用××号”（见附件一），《国有土地使用证》载明土地面积34316.17平方米，土地用途为在建地，土地出让合同载明为汽车贸易、汽车配件服务中心（见附件二），该债务因西部汽车城公司债务事宜，已被法院查封。2.西部汽车城公司已向相关部门申报对上述土地进行房地产项目开发，政府相关部门审查通过了规划设计方案，核发了项目选址意见书和建设用地规划许可证（见附件三），目前正在进行初步设计，并为办理建设工程规划许可证作相关准备。3.项目规划总建筑面积161958.9平方米，其中：（1）已建成的‘车世界广场’和‘综合楼’两栋建筑面积约34200平方米。（2）项目开发新增建筑面积约127758.9平方米。4.双方约定，共同对新增的127758.9平方米工程进行合作开发（以下简称‘合作项目’）。合作项目的土地面积为前述《国有土地使用证》所列土地面积34316.17平方米扣除已建成的‘车世界广场’和‘综合楼’两栋建筑物所占土地面积后剩余的全部土地面积。第一条合作项目的现有规划设计概况：1.项目名称：成都香榭春天（暂定）；2.项目地址：成都市武侯区；3.新增建筑面积：约127758.9平方米。第二条合作方式：1.双方约定，合作项目所占土地不分割、不过户，以西部汽车城公司名义开发。2.庄士房地产公司、西部汽车城公司双方同意，以西汽分公司为合作项目开发载体。西汽分公司与西部汽车城公司目前经营的所有项目独立分离，包括与西部汽车城公司目前经营的所有项目的管理和财务等一切事项分离，单独建账进行核算，单独进行利润分配。西部汽车城公司经股东会及董事会同意，出具法律文件，全权授权西汽分公司负责对合作项目进行开发建设、经营和管理、销售和利润分配。3.双方约定对合作项目进行作价，作价金额的计算方式为：以现有规划建筑面积127758.9平方米为计算基数，每平方米按人民币1700元进行计算，双方确认作价总额为人民币21719万元。规划面积的增减，均不影响已确认的作价总额，双方仍按本合同约定的出资比例享有权利、承担义务。4.双方约定，以作价总额人民币21719万元双方的出资总额，共同对新增的127758.9平方米进行合作开发。双方按出资比例承担合作项目的开发责任，按出资比例分享合作项目的开发收益。（1）庄士房地产公司以现金人民币11077万元对合作项目进行出资，占出资总额的51%比例，享有合作项目开发51%的利润分配权。（2）西部汽车城公司以合作项目作价总额的人民币21719万元，扣减庄士房地产公司以现金出资的人民币11077万元后，余额人民币10642万元为西部汽车城公司的出资额（即未清偿附件五和附件六所列款项前的土地现状价值），占出资总额的49%比例，享有合作项目开发49%的利润分配权。5.庄士房地产公司以现金出资的人民币11077万元，分期划入双方共管账户（合同签订后5天内，庄士房地产公司以其名义，在成都开设银行账户，作为双方共管账户，留双方印鉴）。庄士房地产公司以现金出资的人民币11077万元，优先用于解决合作项目清偿西部汽车城公司诉讼债务及未诉讼债务、完成土地整合、拆迁安置等前期事项支出的款项（详见附件五和附件六），由庄士房地产公司审核后支付。第三条庄士房地产公司的出资与借款：1.根据本合同第2条第四款和第五款的约定。庄士房地产公司对合作项目出资现金人民币11077万元。本合同生效后10天内，庄士房地产公司第一次向共管账户汇入人民币3000万元。本合同生效后35日内，庄士房地产公司第二次向共管账户汇入人民币8077万元。2.庄士房地产公司同意在出资人民币11077万元之外，在本合同生效后50日内，提供第一笔借款人民币2005万元给西部汽车城公司，划入共管账户，西部汽车城公司按中国人民银行同期贷款利率，根据第七条第一款的约定向庄士房地产公司支付本息。3.庄士房地产公司投入的人民币11077万元出资款和第一笔人民币2005万元借款优先用于解决《附件五》和《附件六》所列事项的款项支付。4.上述出资款和庄士房地产公司提供的第一笔借款不足以支付《附件五》和《附件六》的款项，超过部分由西部汽车城公司自行解决，如有结余由西部汽车城公司自行支配使用。5.庄士房地产公司提供第二笔借款人民币3000万元人民币给西汽分公司，作为合作项目开发启动所需的流动资金，用于开工前的土地使用权证的办理，报建费、设计等费用的支付，西汽分公司按中国人民银行同期贷款利率，向庄士房地产公司支付利息。借款时间以不影响合作项目的报建和开发建设的需要确定。第五条西汽分公司的成立及架构：3.双方同意，必须共同完成本合作项目开发建设的全部工作，合作开发完成前，任何一方均不得提前退出。第七条归还借款和开发利润分成：1.庄士房地产公司提供的第一笔借款人民币2005万元，在不影响工程进度款的前提下，本金和利息在合作项目取得销售收入时，由西汽分公司优先预支给庄士房地产公司，该款在西部汽车城公司49%权益和应分配利润中扣除。2.庄士房地产公司提供的第二笔借款人民币3000万元，在不影响工程进度款的前提下，本金和利息在合作项目取得销售收入时，由西汽分公司优先归还给庄士房地产公司。3.双方约定，项目完工结算，按照本合同确定的投资比例进行项目开发税后利润分配，具体分配时间由西汽分公司经营班子书面确定。项目开发税后利润定义为合作项目的全部销售收入，扣减双方出资额、工程建设费、土地变性费用、报建费，以及其它费用（包括但不限于管理费用、营销费用、财务费用、各项税费等款）后的余额为税后利润。4.原西部汽车城的亏损部分，争取在税务机构计算企业所得税时冲抵西汽分公司利润，政策共享。5.在合作项目竣工后60日时，如出现商品房未销售完的情况，双方同意对合作项目进行结算，双方的出资款（庄士房地产公司人民币11077万元；西部汽车城公司人民币10642万元）按投资比例全部收回，或收回部分投资款。未销售完的物业，双方可决定继续销售，或按投资比例分配未销售的物业（分配的物业按销售价格计算价值，多退少补），双方的合作仍按第二条第六款规定严格执行。6.因出资、利润分配产生的税费按法律法规的规定各自承担。7.合作开发的结算方式、税赋承担与税收缴纳、利润分配方案等事宜由双方协商。8.双方约定，合作项目在取得销售收入时，在不影响工程进度款的前提下，经营班子可书面决定预先归还双方的部分出资款。第十条保证措施：3.乙方以合作项目49%的权益，包括49%的土地、项目开发应分配的利润，对甲方出资的11077万元、甲方第一笔借款2005万元和第二笔借款3000万元提供保证担保，担保期限直至甲方收回出资款和第一笔、第二笔借款后止。5.合作项目所占土地的抵押和查封完全解除后，西部汽车城公司将土地使用证交给西汽分公司共同管理，用于项目建设资金贷款。所贷款项进入双方共管的账户，所贷之款由西汽分公司负责归还。第十三条违约责任：1.双方应严格履行本合同约定，任何一方违反合同约定，导致合作项目合作失败或给对方造成损失的，应按国家的相关法律法规承担违约责任。2.合同生效以后，如果因乙方出现本合同及附件所列事项以外的司法查封（因庄士房地产公司款项未及时到位的原因除外），足以严重影响本合作项目开发，延误时间超过4个月（以庄士房地产公司第一笔3000万元出资款到位之日开始起算），并导致本合作项目开发无法继续进行，西部汽车城公司除退回庄士房地产公司全部出资款及全部借款的本金和相应利息，承担违约责任外，并赔偿违约金人民币1000万元。3.庄士房地产公司未按本合同约定支付的各类款项超过10天时，视为违约。庄士房地产公司承担违约责任，并赔偿违约金人民币1000万元。4.如因任何一方因不可抗力的原因导致本合同无法履行，本合同即可解除，双方均不承担违约责任。不可抗力包括但不限于国家土地政策因素、政府规划变更或政府决定项目终止、战争、自然灾害等”。 2007年9月28日，庄士房地产公司（甲方）与西部汽车城公司（乙方）在四川省成都市签订《补充合同一》约定“甲方已于2007年9月20日在中国农业银行蜀都支行开设了双方共管银行账户。甲方的第一笔出资款3000万元由甲方按原合同约定的附件五、六所列事项进行审核后支付；如乙方未按原合同约定的时间按期向甲方提供附件九、十的有效文件，乙方同意在5日内将双方共管账户中的全部剩余款项返还给甲方；共管账户中已拨付乙方使用的款项，乙方在30日内全额退还甲方，如不能如期退还，甲方有权申请法院执行《合作开发合同》第十条约定的担保条款”。 2008年5月9日，庄士房地产公司（甲方）与西部汽车城公司（乙方）签订《补充合同二》约定：“1.乙方承诺应于2008年5月31日前，解除该项目土地上所存在的司法查封行为，如到6月30日前仍不能解除全部查封，乙方按原合同第十三条第二款承担违约责任，并承担因此而给甲方造成的全部经济损失。2.乙方承诺：除原合同附件已列明乙方债务外，无其他直接或担保债务；自本补充合同签订后，发生因乙方新债务导致上述土地被查封，按乙方违约论处；本补充合同签订后，若非因乙方的直接或担保债务原因，导致上述土地被司法查封，乙方应在30个日历天内，解除土地的查封，否则西汽分公司的一切经济损失均由乙方负责，并按原合同第十三条第二款承担违约责任。3.乙方同意，新的国有土地使用证由甲方保管，并按原协议的约定，到银行办理抵押贷款，所贷款项进入双方的共管帐户，用于项目的开发建设。4.双方同意，土地变性和办理新国有土地使用证在土地查封解除后30天内完成。5.合同第六条明确拆迁工作由西汽分公司负责，拆迁费用由乙方支付。双方同意作如下完善：拆迁工作改由乙方负责，西汽分公司配合乙方完成项目的拆迁安置，甲方亦可推荐一至二家评估公司参与评估。6.拆迁工作应争取在2008年9月30日前完成，并将土地完整地交给西汽分公司用（完成拆迁工作的标准是拆迁范围内无地上附着物，场地平整）。如不能如期完成，从超期之日起，西汽分公司所有银行贷款产生利息的和罚息，以及非责任方按原合同第二条第四款所约定的出资额，比照超期当日时人民银行贷款的基准利率计算的利息，均由责任方承担”。 2008年（日期不详），庄士房地产公司（甲方）、西部汽车城公司（乙方）、庄士咨询公司（丙方）签订《关于成都西部汽车城香榭春天房地产项目合作开发合同主体变更协议》（以下简称《主体变更协议》）约定“经三方同意，现将《合作开发合同》及《补充合同一》中的一方主体由甲方变更为丙方，即甲方在《合作开发合同》及《补充合同一》中的所有合同权利和义务由丙方承接”。 2009年7月1日，庄士咨询公司（甲方）、西部汽车城公司（乙方）、庄士房地产公司、庄士四川公司在四川省成都市签订《四方协议》约定：“鉴于以前所签订的《补充合同一》《补充合同二》以及《主体变更协议》签订本协议。按照合作开发合同第二条第二款的约定，西汽分公司作为项目开发载体，实施项目开发建设。西汽分公司不具备法人资格，由庄士房地产公司和西部汽车城公司共同控制，并由后两者共同派员进行管理，财务上单独核算。西部汽车城公司共同控制，并由后两者共同派员进行管理，财务上单独核算。6.按照合作开发合同第三条的约定，庄士房地产公司向指定账户支付了出资款和对西部汽车城公司借款共计13082万元，其构成及性质如下：a）向西部汽车城公司支付了11077万元，其性质为合作开发合同第三条第一款所约定的“出资款”；b）向西部汽车城公司支付了2005万元，其性质为合作开发合同第三条第二款约定的向西部汽车城公司提供的借款。7.合作开发合同第三条第五款所约定的，应当由庄士房地产公司向西汽分公司提供的3000万元借款，庄士房地产公司至本合同签订之日尚未提供。8.为办理西部汽车城公司名下土地的变性手续，西部汽车城公司向西汽分公司提供借款1000万元，由西汽分公司向四川省成都市国土资源局交纳土地变性有关的费用。该笔1000万元款项已经全部交纳至成都市国土资源局指定账户。9.为推进项目的实施，各方均作了大量工作，取得了一些进展。但因四川5·12大地震、国际金融危机、房地产市场变化、合作项目本身复杂性等因素的影响，合作项目未能完全按合作开发合同的计划推进。对此，各方表示谅解，并不追究任何一方的责任。本着尊重历史和照顾现实的共识，根据诚实信用、平等互利的原则，经过友好协商，合同各方达成并签订以下合同，以资共同遵守。第二章本合同与《合作开发合同》的关系：第三条自本合同签订之日起，《主体变更协议》解除。《主体变更协议》中各方的权利和义务恢复到《合作开发合同》及两份补充合同签订后、《主体变更协议》签订前的状态。第四条自本合同签订之日起，《合作开发合同》及其附件内容与本合同相冲突的部分，以本合同为准；与本合同不冲突的部分，仍然有效，各方须继续履行。第三章共同开发范围：第五条共同开发的土地范围是：（一）包括西部汽车城公司名下土地，即成国用（1996）字第181号国有土地使用权证所登记载明的全部土地，面积34316.17平方米（约51.5亩）；（二）包括新整合土地，即通过西部汽车城公司努力，在原西部汽车城公司土地以外，经整合获得并可用于共同开发的土地415.2平方米（约0.62亩）；（三）但在前两款所述土地范围中，扣除车世界广场、综合楼分占的土地范围。第六条根据《土地变性合同》中“成国土武（1996）出让合同第2号《国有土地使用权出让合同》项下出让土地由34316.17平方米调整为32775.50平方米”之约定，共同开发的实际面积以该宗土地变性后四川省成都市国土资源局核算确定的面积为准。第四章共同开发的模式：第七条各方同意在庄士咨询公司的基础上，通过对庄士咨询公司进行增资扩股，和乙丙丁三方之间的股权转让，将庄士咨询公司由本合同签订时的外场独资企业变更为乙丙丁三方共同出资的中外合资经营企业。各方通过作为合资公司的庄士咨询公司，进行对西部汽车城公司名下土地的共同开发。第八条庄士咨询公司在变更为合资公司后，即成为项目开发的主体，行使各项权利、承担各项义务。第十一条在共同开发中，在西部汽车城公司名下土地上需要拆除的对象是：汽配一区、汽配二区的建筑物，构筑物及其他附着物。第十二条在共同开发中，在西部汽车城公司名下土地上予以保留的对象有：（一）车世界广场范围内的建筑物、构筑物及其他附着物；（二）综合楼范围内的建筑物、构筑物及其他附着物。第五章：第十八条各方同意将合资公司名称变更为庄士咨询公司。公司名称变更不影响其在本合同中的权利与义务。第十九条庄士咨询公司变更为合资公司后，作为庄士咨询公司股东，庄士房地产公司和庄士四川公司共同作为一方，西部汽车城公司单独作为另一方，双方采用对等委派管理人员的模式，组建庄士咨询公司的权力机构、决策机构和经营管理机构。第三十四条在本合同签订之日起十个工作日内，西部汽车城公司向有关法院提交解除对成国用（1996）字第181号国有土地使用权证项下土地查封的申请。第三十五条西部汽车城公司同意将本合同第五条所指的土地，按以下方式进行分割：（一）第一部分土地：在本合同签订时，已拆除地面建筑物和其他附着物后的空地，面积约为9619.77平方米。第三十九条西部汽车城公司同意：将本合同第三十五条所指的第一部分土地作价8036万元，作为其对庄士咨询公司的第一期实物出资，过户到庄士咨询公司名下，并相应取得庄士咨询公司51.647%的股权。第六十七条西部汽车城公司依照法律规定，将有关各项支出全部纳入土地总成本，冲抵土地增值税，各方予以配合。纳入土地成本的各项支出包括：（一）已建成的建筑物成本；（二）配套设施；（三）原土地出让金；（四）已发生的财务费用；（五）经营管理费用；（六）其他可以纳入土地总成本的支出。第六十八条本合同第八章和第十章约定的土地出资过户所发生的土地增值税，由西部汽车城公司负责交纳。第六十九条各方对土地变性费进入庄士咨询公司项目开发成本的有关问题做如下约定：（一）各方同意：庄士咨询公司缴纳的土地变性费进入庄士咨询公司项目开发成本；（二）西部汽车城公司同意争取以委托代付的名义，申请成都市国土资源局将有关该笔款项的发票开具给庄士咨询公司。（三）如上述土地变性费发票不能开具给庄士咨询公司，各方同意采用其他变通方法将变性费用纳入项目开发成本；（四）有关偿还因支付土地变性费所发生的借款问题，按本合同第六十二条第二款和第六十三条第二款的约定办理。第七十条共同开发中产生的其他税收和费用，均由作为合资公司的庄士咨询公司承担。第七十一条西部汽车城公司承诺在第一期增资完成前，按合作开发合同第十条之约定，由西部汽车城公司的土地、金宇公司和胡先成个人为庄士房地产公司的出资款人民币11077万元提供保证担保，承担连带担保责任继续有效。第七十二条庄士咨询公司第一期、第二期增资完成后，前述担保无条件解除。第七十三条庄士房地产公司已经借给西部汽车城公司的2005万元，其中1000万元改由合资公司的庄士咨询公司归还，剩余1005万元由金宇公司和胡先成个人提供保证担保，承担连带担保责任。第七十四条3000万借款中的1000万元由金宇公司和胡先成个人提供保证担保，承担连带担保责任，根据本合同第六十三条第一款第4项完成后，前述担保无条件解除。第七十六条庄士咨询公司增资扩股完成前，由西部汽车城公司的土地、金宇公司和胡先成个人为庄士房地产公司的提供的10931466.40元提供保证担保，承担连带担保责任。第七十八条项目开发所取得的利润，按各方在庄士咨询公司中所持有股权的比例分配，每年至少分配一次。有关分配的各项具体事宜，按照庄士咨询公司股东会决议执行。第七十九条各方有权按照相关法律和会计准则，将庄士咨询公司的财务报表与股东的财务报表合并；与自己存在股权关联关系的上市公司并购重组；并接受前述上市公司的定向增发，各方予以支持和配合。第八十条本合同签订后，任何一方违反本合同的约定，应向守约方支付100万元的违约金。第八十一条若一方因不可抗力原因而违反本合同，则该方无需承担前条所约定的违约责任。 2009年11月28日，庄士咨询公司与西部汽车城公司签订《综合楼拆迁协议》约定：“二、庄士咨询公司、西部汽车城公司组建的合资公司为综合楼的拆迁主体，合资公司的组建可用庄士咨询公司变更或双方共同另行组建的合资公司作为开发载体。综合楼的全体业主是被拆迁安置的对象。五、庄士咨询公司委托西部汽车城公司以自身的名义收购综合楼非属于西部汽车城公司产权的房屋，包括在房屋管理部门登记产权归属的房屋和业经法院生效判决确权给业主的部分。七、庄士咨询公司应向西部汽车城公司及时提供收购的资金。西部汽车城公司不因办理委托事务而向庄士咨询公司收取报酬。八、西部汽车城公司根据本协议，以其名义收购的综合楼的房屋及其权属，应归属于庄士咨询公司所有，用于双方设立的合资公司的共同开发项目。西部汽车城公司承诺在对外签订退房或回购协议的同时将所成功收购的产权转让给庄士咨询公司，双方同时签订商品房买卖合同。双方各自承担相应的税费。十六、双方签订本协议后，立即共同组建工作委员会，具体工作以西部汽车城公司为主，双方授权工作委员会研究、讨论、决定本协议执行中的各项具体事宜，庄士咨询公司派出人员有最终决定权”。 2013年5月20日，四川省成都市中级人民法院作出的（2012）成民初字第1257号民事判决载明：一、解除庄士咨询公司与西部汽车城公司签订的《综合楼拆迁协议》及三份《房屋买卖合同》；二、西部汽车城公司给付庄士咨询公司购房款7218394元；三、庄士咨询公司返还西部汽车城公司为其购买的房屋50套；四、西部汽车城公司给付庄士咨询公司违约金60万元；五、驳回庄士咨询公司的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。 2009年12月15日，庄士咨询公司与西部汽车城公司签订《股东协议》约定：改变原庄士咨询公司增资扩股合作方式，改由庄士房地产公司、西部汽车城公司成立的庄士咨询公司，继续对合作项目进行共同开发。 2007年9月13日，西部汽车城公司向庄士房地产公司出具《项目权益质押承诺函》，载明：以西部汽车城公司在案涉合作项目中拥有的49%的权益向庄士房地产公司提供质押担保，担保范围为庄士房地产公司的出资款11077万元、借款2005万元、借款3000万元、担保期限以《合作开发合同》第十条第三款约定的为准。同日，金宇公司向庄士房地产公司出具《担保承诺函》，载明：金宇公司自愿向庄士房地产公司提供连带保证担保，担保范围为庄士房地产公司的出资款11077万元、借款2005万元、借款3000万元、担保期限以《合作开发合同》第十条第三款约定的为准。同日，胡先成向庄士房地产公司《个人担保承诺函》，载明：胡先成自愿向庄士房地产公司提供连带保证担保，担保范围为庄士房地产公司的出资款11077万元、借款2005万元、借款3000万元、担保期限以《合作开发合同》第十条第三款约定的为准。 二、合同履行情况 2013年11月27日，西部汽车城名下的案涉国有土地使用权［原国有土地使用证号为：成国用××号，现国有土地使用证号为：成国用（2009）第××号］的限制登记信息为：四川省成都市中级人民法院作出的（2002）成执字第1017号文书，抵押登记信息为：2011年12月27日恒丰银行股份有限公司成都分行设立的抵押权，抵押金额为2500万元。2018年5月3日，该案涉国有土地使用权的限制登记信息为：四川省成都市中级人民法院作出的（2012）成民保字第190号文书及其对应的（2013）成执字第1112-2号文书，本院作出的（2016）川执保64-1号文书，无抵押登记信息。 2008年11月、12月，原告代表彭振杰和庄召绥分别发函给西部汽车城公司董事资源和胡先成，要求尽快解决“土地解封、土地变性、拆迁工作”三项主要工作，推动启动合作项目发展。 2009年10月22日，西部汽车城名下的案涉国有土地使用权换发新证，国有土地使用证号为：成国用（2009）第××号，土地性质由“在建地”变更为“住宅、商业用地”。 2010年6月1日，西部汽车城公司和庄士房地产公司、庄士咨询公司、庄士四川公司在西部汽车城公司办公室召开会议，会议纪要载明：庄士房地产公司、庄士咨询公司、庄士四川公司认为案涉土地上的空地权益属双方股东，经营应由双方股东研究决定，但庄士房地产公司、庄士咨询公司、庄士四川公司发现西部汽车城公司仍然在签订新的租赁合同。西部汽车城公司表示不清楚空地上有新的租约的事，如有，会将所收租金归合资公司所有。 2010年至2011年期间，庄士房地产公司、庄士咨询公司和西部汽车城公司多次函件往来协商合作项目相关事宜。 2015年6月10日，庄士房地产公司、庄士咨询公司、庄士四川公司委派律师向西部汽车城公司和胡先成发出《律师函》，载明：根据一系列协议的约定，西部汽车城就案涉项目应当承担的合同主要义务包括但不限于：对合作开发范围内的建筑物空地进行拆迁、安置、补偿，对合作开发范围的土地进行分割过户并交付土地用于合作开发等。协议签订后，庄士房地产公司、庄士咨询公司、庄士四川公司已向西部汽车城公司支付投资款、借款合计141751466.40元，以及三份《房屋买卖合同》所涉购房款7218394元。经多次催促，西部汽车城公司至今并未履行拆迁义务、房屋回购义务、土地分割义务和过户义务等主要合同义务，除交付了一小部分空地外，处于合作开发范围内的综合楼、汽配一区、汽配二区至今仍处于正常营业状态，绝大部分项目土地资金未交付，合作项目长期处于停滞状态。庄士房地产公司、庄士咨询公司、庄士四川公司要求西部汽车城公司：一、立即履行四川省成都市中级人民法院（2012）成民初字第1257号民事判决；二、通报西部汽车城公司与中国工商银行股份有限公司、中国信达资产管理股份有限公司等债权人债务重组进展情况，并确定债务重组的时间表；三、如不履行上述两项告知义务，庄士房地产公司、庄士咨询公司、庄士四川公司将提起民事诉讼。2015年6月17日，西部汽车城公司回函表示，合作项目至今不能实现实质性开发的主要原因是由于涉及到大量第三方产权，该问题比较复杂，加之国家相关拆迁安置政策变动，至今不能得到有效解决。西部汽车城公司认为开发范围之外的土地其有权出租经营。西部汽车城公司希望近期与庄士房地产公司、庄士咨询公司、庄士四川公司协商，尽快达成并签订有关协议。但各方并未再达成协议。 庄士房地产公司、庄士咨询公司、庄士四川公司对于支付投资款和借款的证据有：西汽分公司向原告请求付款的申请和原告的银行支付凭证。具体情况如下表：                            序号                                   付款日期                       付款统计表编号                       金额（元）                                                     l                       2007/10/23                       2007年l号                       3580000                                                     2                       2009/9／2l                       2009年37号                       638414.72                                                     3                       2009/10/27                       2009年39号                       51560.23                                                     4                       2007/10/26                       2007年2号                       9500000                                                     5                       2007/l0/30                       2007年3号                       3770000                                                     6                       2007/10/30                       2007年4号                       l890918.26                                                                 7                       2007/11/22                       2007年5号                       28000000                       2005万借款+795             万出资款                               8                       2007/11/21                       2007年6号                       1000000                                                     9                       2007/12/12                       2007年7号                       4640000                                                     10                       2008/1/4                       2007年11号                       5160000                                                     11                       2008/5/19                       2008年21号                       1825450.00                                                     12                       2007/12/17                       2007年8号                       258000.00                                                     13                       2007/12/17                       2007年9号                       14458107.55                                                     14                       2007/12/19                       2007年10号                       101127.28                                                     15                       2007/12/31                                             -5050.90                       退回多付款                               16                       2008/1/3                       2007年12号                       8l35028.46                                                     17                       2008/1/30                       2007年14号                       35221.79                                                     18                       2008/1/30                       2007年15号                       37560.90                                                     19                       2008/1/30                       2007年13号                       l316736                                                     20                       2008/4/1                       2008年16号                       500000                                                     2l                       2008/5/14                       2008年17号                       6387821.80                                                     22                       2008/5/19                       2008年22号                       103392.78                                                     23                       2008/5/12                       2008年18号                       13500000                                                                 24                       2008/5/14                       2008年19号                       907934                                                     25                       2008/5/8                       2008年20号                       500000                                                     26                       2008/7/4                       2008年23号                       l0000000                                                     27                       2008/9/27                       2008年24号                       l0000000                                                     28                       2008/10/27                       2008年25号                       210000                                                     29                       2008/12/3                       2008年26号                       120000                                                     30                       2008/12/17                       2008年27号                       l50000                                                     3l                       2009/1/13                       2009年28号                       75000                                                     32                       2009/3/18                       2009年29号                       59518.99                                                     33                       2009/5/5                       2009年30号                       63000                                                     34                       2009/5/27                       2009年3l号                       68000                                                     35                       2009/6/29                       2009年32号                       50000                                                     36                       2009/7/22                                             10931466.40                       借款                               37                       2009/7/27                       2009年33号                       501300                                                     38                       2009/7/24                       2009年34号                       1500000                                                     39                       2009/8/21                       2009年35号                       73000                                                     40                       2009/8/17                       2009年36号                       1800000                                                     4l                       2009/9/22                       2009年38号                       109000                                                     42                       2009/10/21                       2009年38号(1)                       123000                                                     43                       2009/10/9                       2009年39号(1)                       160000                                                     44                       2009/12/2                       2009年42号                       55388                                                     45                       2009/12/29                       2010年43号                       53000                                                     46                       20lO/1/18                       2010年44号                       l39000                                                     合计                       142081896.26                                      被告确认原告出资款11077万元和借款10931466.40元属实，对2005万借款有异议。被告认为，庄士房地产公司、庄士咨询公司、庄士四川公司于2015年6月10日向西部汽车城公司和胡先成发出《律师函》，载明已向西部汽车城公司支付投资款、借款合计141751466.40元，现在提供的证据金额与该函件金额不符，但并未举示证据予以反驳。 2010年11月4日，庄士咨询公司与西部汽车城公司签订《场地移交书》，载明：西部汽车城公司将空地部分E临区移交给庄士咨询公司。 2011年9月14日，庄士咨询公司与西部汽车城公司签订《场地移交书》，载明：西部汽车城公司将约18亩空地全部移交给庄士咨询公司。 关于租金问题。原告提供了2009年及2010年的数份18亩的空地租赁合同和汽配一区、汽配二区的租赁合同复印件，主张西部汽车城公司违约未将上述土地交合资公司开发，反而自行出租，所得租金按照市场惯例应逐年递增。原告应收取51%的租金。西部汽车城公司抗辩称：1.空地的租金，2011年9月14日各方移交空地之前的租金已过诉讼时效；2011年9月14日之后该空地已由原告管理，无权要求西部汽车城公司交付租金。2.汽配一区、汽配二区的租金。合同并未约定该部分租金应由原告分享或合资公司分享。原告认为，2010年移交的空地只限于E区，且只履行了文件移交手续，未实质交付给合资公司，还是由西部汽车城公司实际控制；汽配一区、汽配二区不应出租，按合同约定应由原告分享租金收益。经本院释明，被告提交了2011年至2018年的数份租赁合同。本院认为，原告虽只提交了租赁合同复印件，但由于租赁合同本由被告持有，被告无正当理由未提供2009年及2010年的租赁合同原件，应根据民事诉讼证据规则推定2009年及2010年的租赁合同反映的事实存在，故对原告提交的租赁合同复印件予以采信，对被告提交的租赁合同原件亦予以采信。 另查明，2010年1月8日，各方约定的合资公司：庄士咨询公司注册成立并获颁营业执照。 还查明，2011年7月29日，庄士咨询公司向四川省成都市武侯区红牌楼街道办事处发出《关于请求红牌楼街办支持解决西部汽车城第三方权益的报告》载明：“在解决第三方权益这个关键问题上，请求贵办在政策上和具体工作上给予指导和帮助，争取将项目土地纳入征收范围，尽快找到妥善的、时间和成本上可操作的解决方案。我们也将积极开展工作，为解决第三方权益创造有利条件，一旦项目土地纳入征收范围，我们将全力配合政府进行拆迁安置工作，并立即进行项目的开发建设，使项目早日建成”。 2011年8月2日四川省成都市武侯区红牌楼街道办事处向四川省成都市武侯区人民政府发出《关于将西部汽车城项目土地纳入征收尽快予以启动的请示》载明：“恳请区政府就该项目及早纳入征收范围，安排相关职能部门，本着可操作的原则，尽快予以启动”。 2009年1月13日，庄士咨询公司、西部汽车城公司向四川省成都市武侯区人民政府发出《关于成立合资公司的请示》载明：“恳请武侯区政府在以下具体问题上给予支持：1.同意对该地块进行整体合作、整体开发，重新统一规划，分步实施；2.在规划条件上，给予支持和帮助，重点是在项目容积率上协调武侯区规划分局，给予容积率7的规划条件；3.在办理西部汽车城公司原国有土地使用证的分割和成都庄士投资咨询服务有限公司加名事宜上给予支持；4.在庄士咨询公司与西部汽车城公司成立合资公司，办理政府有关方面各种手续上，给予支持和帮助；5.希望政府能将该项目列入市、区重点开发项目，给予我们市、区两级有关的优惠政策”。 2010年6月2日，四川省成都市武侯区红牌楼商圈规划建设推进办公室整理的《西部汽车城项目协调会备忘录》载明：“1.西部汽车城公司与香港庄士集团要在摸清情况、确保稳妥的基础上，采用收购等方式，由企业全面解决项目实施涉及的第三方权益；2.西部汽车城公司牵头，香港庄士集团共同参与，并邀请第三方权益相关代表参加，尽快采取公开方式确定拆迁评估机构，对所涉及的拆迁基本情况进行评估，并对评估结果进行公证；4.对西部汽车城项目范围内已到期的租赁合同，西部汽车城公司须终止合同并保证不再有新的租赁行为产生”。 2011年1月11日，庄士咨询公司向其股东发出《关于尽快将西汽项目纳入旧城改造的紧急报告》载明：“针对项目的现状，建议股东尽快落实以下事项：1.股东双方就车世界广场纳入拆迁范围后的合作达成一致。2.区拆迁中心将启动模拟拆迁，政府模拟拆迁所需的涉及产权方面的各类资料，包括产权统计、办理情况、产权涉及的债权债务等，股东应及时、一次性、完整的提供，否则会影响拆迁进程。3.按政府有关部门的要求准备各种申报资料。4.在办理申请一级土地整理时，需要提供资金证明。5.建议股东加强与政府部门的联系、沟通，特别是作为主办单位的武侯区危房改造领导小组等机构。6.拆迁资金应尽早到位，要求至少达到解决他项产权所需资金的80%，否则会影响拆迁进程”。 成国用（1996）字第181号《国有土地使用证》载明土地面积34316.17㎡。新整合土地415.2平方米后成国用（2009）字第825号《国有土地使用证》载明土地面积32755.5㎡。其中商业用地面积分摊18421.07㎡，住宅用地面积分摊14334.43㎡《合作开发合同》附件四《规划总平面图》载明，现状建筑面积34200平方米，包括商业建筑面积17800平方米，办公建筑面积16400平方米。“车世界广场”和“综合楼”《房屋信息摘要》载明建筑物用地规划用途“商业”。 三、司法鉴定情况 审理中，原告提交了四川恒通房地产土地资产评估有限公司于2018年1月30日出具的《土地价值咨询函》载明“西部汽车城公司所有的位于四川省成都市武侯区的成国用（2009）字第825号国有土地使用权证项下土地使用权价值84397.82万元。设定的评估条件包括：1.宗地规划容积率2.5；2.开发程度：宗地外‘六通’、宗地内‘场平’，未考虑地上已存在的建筑物对咨询土地价值的影响”。由于该函设定的评估条件于土地现状不符，本院不予采信。后原告提交鉴定申请，申请对成国用（1996）字第181号国有土地使用权证项下土地及新整合土地415.2平方米范围内扣除车世界广场后的剩余全部项目开发用地之市场价值进行司法鉴定，本院予以准许。经各方当事人选择，本院依法委托四川华衡房地产地价评估有限公司（以下简称华衡公司）对案涉土地使用权价值进行评估。由于原被告对评估土地面积有分歧，华衡公司分别按照两种计算方法计算出的评估土地面积于2019年2月13日出具川华衡房评报［2019］02-1《土地司法鉴定评估报告》（以下简称《评估报告1》）和川华衡房评报［2019］02-2《土地司法鉴定评估报告》（以下简称《评估报告2》）。《评估报告1》载明，证载土地总面积32755.5ｍ2，评估土地面积27070.41ｍ2，单位面积平均地价28970元／ｍ2，评估土地总地价人民币78422.98万元。《评估报告2》载明，证载土地总面积32755.5ｍ2，评估土地面积17855.5ｍ2，单位面积平均地价29860元／ｍ2，评估土地总地价人民币53316.52万元。 原告主张评估土地面积为27070.41m2。计算方法为：《合作开发合同》约定的合作项目建筑面积161958.9㎡÷成国用（1996）字第181号《国有土地使用证》载明土地面积34316.17㎡=容积率4.72倍，已修建的“车世界广场”和“综合楼”确认的建筑面积34200㎡÷4.72=建筑占地面积7245.76㎡。则评估土地面积为27070.41㎡（34316.17㎡-7245.76㎡）。 被告主张评估土地面积为17855.5㎡。计算方法为：成国用（2009）字第825号《国有土地使用证》载明土地面积32755.5㎡，其中商业用地面积分摊18421.07㎡，住宅用地面积分摊14334.43㎡；已修建的“车世界广场”和“综合楼”两栋建筑为商业性建筑，其中已修建房屋面积37250㎡，已修建商业分摊面积14900㎡。故剩余商业可用面积为3521.07㎡（18421.07㎡-14900㎡），则评估土地总面积为17855.5㎡（14334.43㎡+3521.07㎡）。 2019年3月26日，本院组织原告和被告对鉴定人进行开庭质询，原告对两份鉴定报告的质证意见是：《评估报告1》鉴定程序合法、鉴定依据准确、鉴定标准符合市场行情，对其三性予以确认；《评估报告2》采用的土地面积严重违背各方的合作基础和历史，导致鉴定结论明显错误及不公，不应采纳。被告的质证意见是：两份评估报告均未考虑现实条件的限制并且所估单价过高，未考虑成都市中心城区的限价政策，也未考虑拆除费用、司法限制等情况对于估价的影响。两份报告认定土地面积大于实际可开发的面积，两份报告评估的结果仅仅是案涉土地的市场价值，如果法院在本案中基于合作开发房地产的协议解除，进而对申请人进行分配收益的话，应当先扣除税费等费用。被告对两份报告不予认可。 本院认为，本案争议焦点为：1.2007年9月17日的《合作开发合同》、2007年9月28日和2008年5月9日两份补充合同，以及2009年7月1日的《四方协议》、2009年12月15日的《股东协议》应否解除以及归责；2.如合同解除，应否支持原告关于合同解除后果的相关诉求；3.金宇公司、胡先成、王锡如应否就上述债务承担连带清偿责任。对上述争议焦点分述如下： 一、2007年9月17日的《合作开发合同》、2007年9月28日和2008年5月9日两份补充合同，以及2009年7月1日的《四方协议》、2009年12月15日的《股东协议》应否解除以及归责 案涉系列合同约定各方对案涉项目共同开发、共担风险、共享收益，形成利益共同体，符合合资、合作开发房地产合同的构成要件，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 案涉系列合同约定关于案涉项目开发的准备工作主要包括“解除土地司法查封、土地变性、土地拆迁、土地分宗及过户”，目前各方确认“解除土地司法查封、土地变性”两项工作已经完成，但“土地拆迁、土地分宗及过户”并未完成，成为合同不能继续履行的客观障碍，即“土地拆迁、土地分割及过户”未完成是合同不能继续履行的根本原因。据现有证据，无论庄士咨询公司还是西部汽车城公司均多次向政府报告申请土地拆迁、土地分宗及过户，积极推动合同继续履行，但终不能成，案涉合同事实上无法继续履行。《合作开发合同》以及两份补充合同、《四方协议》《股东协议》这一系列合同客观上符合解除的条件，且西部汽车城公司同意协商解除案涉系列合同。各方对于合同解除没有根本性违约责任。对原告该项诉讼请求本院予以支持。 二、如合同解除，应否支持原告关于合同解除后果的相关诉求 （一）原告主张西部汽车城公司返还出资款11077万元以及出资款的投资成本损失的诉讼请求应否支持 第一，案涉合同事项至今未取得实质性推进，仅进行了基于合同核心目的——房地产开发的前期准备工作，现合同因法律及事实原因已履行不能，双方当事人均同意解除合同，而原告诉请系按照合同完成形态来主张预期利益并分配被告西部汽车城前期出资合作资产，于合同履行状态不符，也不符合合同解除的清结原则，缺乏事实基础和法律依据；第二，案涉土地上没有合同签订后的各方共同添附物，并非不可分之物，原告主张因项目前期运作（即资金投入）相互结合，已物化为案涉项目的价值的理由不符合客观事实，原告主张分配案涉土地之价值的依据不足；第三，合同未能继续履行，被告就土地分宗、拆迁事项具有违约行为，应负违约责任，但鉴于被告并非恶意违约，而系因客观情况不能履行合同，且案涉土地本身存在的风险性为原告签约时所明知，原告也应当承担相应的商业风险和未能及时止损的责任；第四，《四方协议》约定“原告向西部汽车城公司支付了11077万元，其性质为合作开发合同第三条第一款所约定的出资款”，可见《四方协议》签订时（2009年7月1日）原告已经支付了11077万元出资款。第五，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，可返还原告出资款11077万元，并赔偿原告的损失（以11077万元为基数，酌情以中国人民银行同期贷款利率2倍为标准，自2009年7月1日起计算原告的资金占用利息至西部汽车城公司支付完毕本金之日止）。 （二）关于应否分配全部项目开发用地上盖物业租金收益及按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率计算的利息的51%的价款问题 关于空地租金。2010年6月1日，西部汽车城公司和原告在西部汽车城公司召开会议，会议纪要载明：原告认为案涉土地上的空地权益属双方股东，但原告发现西部汽车城公司仍然在签订新的租赁合同。西部汽车城公司表示不清楚空地上有新的租约的事，如有，会将所收租金归合资公司所有。诉讼中西部汽车城公司也表示空地租金属合资公司所有，故空地租金应为各方组成的利益共同体享有并且分配。 2007年9月17日的《合作开发合同》为双方合作开始，虽2009年7月1日《四方协议》约定各方对互相之前的违约责任均不追究，但案涉项目租金显然不是违约金，不包括在内。2011年9月14日《场地移交书》载明：西部汽车城公司将约18亩空地全部移交给庄士咨询公司。则合资公司庄士咨询公司应享有2007年9月18日至2011年9月14日期间的空地租金，由于现有证据仅有2009年及之后的租赁合同，则据实计算2009年至2011年9月14日期间的空地租金。被告抗辩各方移交空地之前的租金已过诉讼时效，因案涉合同一直持续履行、并未终止，该抗辩理由无法律依据，本院不予支持。 关于汽配一区、汽配二区的租金。因《四方协议》约定在西部汽车城公司名下土地上需要拆除的对象是：汽配一区、汽配二区的建筑物、构筑物及其他附着物，则汽配一区、汽配二区的构筑物及其他附着物在合作开发范围之内，在未实际拆除之前其上产生的租金应属于合作开发的收益可供分配，则计算汽配一区、汽配二区租金的期间为2007年9月18日起算至今，由于现有证据仅有2009年及之后的租赁合同，则据实计算2009年及之后的汽配一区、汽配二区租金。 原告认为被告故意隐匿合同，应以上述区域的建筑面积作为计算租金标准，但原告并未提交证据证明出租面积为上述区域的全部建筑面积，不予采纳。本院认为原告应得租金计算的依据为原被告分别提供的租赁合同载明的金额之和，为3515313.59元（6892771.75元×51%），具体计算公式详见附表。 （三）原告主张借款31311896.26元及利息的诉讼请求应否支持 其一，《合作开发合同》约定，庄士房地产公司提供第一笔借款人民币2005万元给西部汽车城公司，西部汽车城公司按中国人民银行同期贷款利率的标准向庄士房地产公司支付利息。庄士房地产公司提供第二笔借款人民币3000万元人民币给西汽分公司，西汽分公司按中国人民银行同期贷款利率的标准向庄士房地产公司支付利息。除《四方协议》变更约定“2005万元其中1000万元改由合资公司的庄士咨询公司归还，剩余1005万元由金宇公司和胡先成个人提供保证担保，承担连带担保责任”之外其余约定在《四方协议》中再次重申。其二，原告提交西部汽车城公司的请款申请报告和相关银行凭证证明其于2007年11月22日出借2005万元借款用于代西部汽车城公司向案外人退款以解除相关投资合同、于2009年7月22日出借10931466.40元用于支付共同开发土地相关费用。故原告请求西部汽车城公司返还1005万元借款及利息应予支持。至于1000万元借款的归还主体为庄士咨询公司，庄士咨询公司系双方约定共同出资，共担风险的项目开发主体，故西部汽车城公司按照出资比例49%对1000万元本息之49%的部分向原告承担偿还责任。原告出借10931466.40元的本息按约应由西汽分公司偿还，由于西汽分公司系双方共同出资，共担风险的项目开发主体，故西部汽车城公司按照出资比例49%对10931466.40元本息之49%的部分向原告承担偿还责任。以上借款利息的计算方式为：以1005万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2007年11月23日起计算至本金支付完毕之日止；以1000万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2007年11月23日起计算至本金支付完毕之日止；以10931466.40元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2009年7月23日起计算至本金支付完毕之日止。 四、金宇公司、胡先成、王锡如应否就上述债务承担连带清偿责任 《合作开发合同》第十条第三款约定，西部汽车城公司以合作项目49%的权益，包括49%的土地、项目开发应分配的利润，对原告出资的11077万元、原告第一笔借款2005万元和第二笔借款3000万元提供保证担保，担保期限直至原告收回出资款和第一笔、第二笔借款后止。2007年9月13日，西部汽车城公司向庄士房地产公司出具《项目权益质押承诺函》，载明：以西部汽车城公司在案涉合作项目中拥有的49%的权益向庄士房地产公司提供质押担保，担保范围为庄士房地产公司的出资款11077万元、借款2005万元、借款3000万元、担保期限以《合作开发合同》第十条第三款约定的为准。同日，金宇公司向庄士房地产公司出具《担保承诺函》，载明：金宇公司自愿向庄士房地产公司提供连带保证担保，担保范围为庄士房地产公司的出资款11077万元、借款2005万元、借款3000万元、担保期限以《合作开发合同》第十条第三款约定的为准。同日，胡先成向庄士房地产公司《个人担保承诺函》，载明：胡先成自愿向庄士房地产公司提供连带保证担保，担保范围为庄士房地产公司的出资款11077万元、借款2005万元、借款3000万元、担保期限以《合作开发合同》第十条第三款约定的为准。除《四方协议》变更约定“2005万元其中1000万元改由合资公司的庄士咨询公司归还，剩余1005万元由金宇公司和胡先成个人提供保证担保，承担连带担保责任”之外其余约定在《四方协议》中再次重申，所谓担保解除的条件诸如拆迁安置补偿工作和庄士咨询公司增资扩股工作均未完成。因此，金宇公司和胡先成均应对原告出资款11077万元、借款1005万元及利息、借款1000万元本息之49%的部分、借款10931466.40元本息之49%的部分之和的债务承担连带清偿责任。 因案涉债务已超出一般家事代理权范围，其法律效力并不因王锡如的配偶胡先成的签字认可而当然及于王锡如，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”之规定，原告主张王锡如应承担承担连带清偿责任但并未举证证明该债务基于夫妻共同意思表示形成或用于夫妻共同经营、共同生活，王锡如也未追认案涉债务，故原告主张王锡如应就案涉债务承担承担连带清偿责任的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，庄士房地产公司、庄士咨询公司、庄士四川公司的诉讼请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、解除下列合同：庄士发展（惠阳）房地产有限公司与成都西部汽车城股份有限公司于2007年9月17日签订的《成都西部汽车城香榭春天房地产项目合作开发合同》，庄士发展（惠阳）房地产有限公司与成都西部汽车城股份有限公司于2007年9月28日签订的《成都西部汽车城香榭春天房地产项目合作开发合同补充合同》，庄士发展（惠阳）房地产有限公司与成都西部汽车城股份有限公司于2008年5月9日签订的《成都西部汽车城香榭春天房地产项目〈合作开发合同〉补充合同》，庄士发展（惠阳）房地产有限公司、成都庄士投资咨询服务有限公司、庄士发展（四川）有限公司与成都西部汽车城股份有限公司于2009年7月1日签订的《关于共同开发成都西部汽车城房地产项目的合同》，成都庄士投资咨询服务有限公司与成都西部汽车城股份有限公司于2009年12月15日签订的《成都庄士房地产开发有限公司股东协议》； 二、成都西部汽车城股份有限公司于本判决生效之日起三十日内向庄士发展（惠阳）房地产有限公司、成都庄士投资咨询服务有限公司、庄士发展（四川）有限公司返还出资款11077万元及资金占用利息（以11077万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率2倍的标准，自2009年7月1日起计算至本金支付完毕之日止）； 三、成都西部汽车城股份有限公司于本判决生效之日起三十日内向庄士发展（惠阳）房地产有限公司、成都庄士投资咨询服务有限公司、庄士发展（四川）有限公司支付租金3515309.80元； 四、成都西部汽车城股份有限公司于本判决生效之日起三十日内返还庄士发展（惠阳）房地产有限公司、成都庄士投资咨询服务有限公司、庄士发展（四川）有限公司借款1005万元及利息（利息计算方式：以1005万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2007年11月23日起计算至本金支付完毕之日止）； 五、成都西部汽车城股份有限公司于本判决生效之日起三十日内返还庄士发展（惠阳）房地产有限公司、成都庄士投资咨询服务有限公司、庄士发展（四川）有限公司借款1000万元及其利息之和的49%部分（利息计算方式：以1000万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2007年11月22日起计算至本金支付完毕之日止）； 六、成都西部汽车城股份有限公司于本判决生效之日起三十日内返还庄士发展（惠阳）房地产有限公司、成都庄士投资咨询服务有限公司、庄士发展（四川）有限公司借款10931466.40元及其利息之和的49%部分（利息计算方式：以10931466.40元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2009年7月23日起计算至本金支付完毕之日止）； 七、成都金宇控股集团有限公司和胡先成对出资款11077万元、借款1005万元及利息（利息计算方式：以1005万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2007年11月23日起计算至本金支付完毕之日止）、借款1000万元及其利息之和的49%部分（利息计算方式：以1000万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2007年11月23日起计算至本金支付完毕之日止）、借款10931466.40元及其利息之和的49%部分（利息计算方式：以10931466.40元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2009年7月23日起计算至本金支付完毕之日止）之和的债务承担连带清偿责任； 八、驳回庄士发展（惠阳）房地产有限公司、成都庄士投资咨询服务有限公司、庄士发展（四川）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2724643.89元，保全费5000元，共计2729643.89元，由庄士发展（惠阳）房地产有限公司、成都庄士投资咨询服务有限公司、庄士发展（四川）有限公司负担1091857.56元，成都西部汽车城股份有限公司、成都金宇控股集团有限公司、胡先成负担1637786.33元。鉴定费399000元，由庄士发展（惠阳）房地产有限公司、成都庄士投资咨询服务有限公司、庄士发展（四川）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审判长  辜小惠 审判员  刘 文 审判员  李永晴 二〇一九年十一月二十八日 书记员  朱英栋 附表：原告应得租金计算公式 2009年： 空地：（5760元+1680元+8640元）×12月+6300元×6月=192960元+37800元=230760元 汽配一区： 一层：（3237元+8405.31元+1600元+5479.80元+720元+891元+3360元+4890元）×12月=28583.11元×12月=342997.32元 二层：（1172.5元+988.65元）×12月=25933.80元 汽配二区： 一层：（1320元+7040元+3910.38元）×12月=12270.38元×12月=147244.56元 二层：（595.20元+1150元+690元+700元+690元）×12月+（2805.30元+3450元）×6月=3825.20元×12月+6255.30元×6月=45902.40元+37531.80元=83434.20元 三层：1725元×12月=20700元 2010年： 空地：（7200元+10800元+3000元+25200元+7200元+3000元+7200元+4800元+8700元）×12月=77100元×12月=925200元 汽配一区： 一层：（944元+1013元+1173元+731.84元+11841.50元+677.44元）×12月+7560元×3=16380.78元×12月+7560元×3=196569.36元+22680元=219249.36元 二层：3096元×3+（1464元+1321.75元+626.45元）×12月=9288元+3412.20元×12月=9288元+40946.40元=50234.40元 汽配二区： 一层：（4509元+5175元+3000元+1073.75元+6521.25元+1118元+1000元+375元+756元+4398.75元）×12月=27926.75元×12月=335121元 二层：595元×12月=7140元 三层：（363.96元+3125.20元）×12月=3489.16元×12月=41869.92元 2011年： 空地：无 汽配一区： 一层：（732元+677.44元+352元+7560元+2915.25元）×12月+732元=12236.69元×12月+732元=146840.28元+732元=147572.28元 二层：（1290元+988.65元+1321.75元+1172.50元+627.45元）×12月+1463元×6月=5400.35元×12月+1463元×6月=64804.20元+8778元=73582.20元 汽配二区： 一层：4509元×12月=54108元 二层：（862.50元+862.50元+862.50元+862.50元+1725元+1725元+1725元+862.50元+1050.15元+1050.15元+1050元）×3+（595元+863元+690元+862.50元）×12月+862.50元×6月=12637.80元×3+3010.50元×12月+862.50元×6月=37913.40元+36126元+5175元=79214.40元 三层：364元×12月+（1380元+1131元+1131元）×6月=4368元+21852元=26220元 2012年： 空地：无 汽配一区： 一层：无 二层：（578元+578元+578元+578元）×3+1322元×12月+627.45元×6月=2312元×3+15864元+3764.70元=6936元+15864元+3764.70元=26564.70元 汽配二区： 一层：5761.50元×12月=69138元 二层：（633.96元+799.56元+1035元+1035元+1035元+1035元+714.24元）×12月+（714.24元+714.20元+1955元+1035元+1035元+1035元+1035元+1035元+1447元+1446.70元）×6月+（1955元+1955元+1955元+1035元+1035元+1035元+1260.18元+1260.18元+1260.18元+1260元）×3=6287.76元×12月+11452.14元×6月+14010.54元×3=75453.12元+68712.84元+42031.62元=186197.58元 三层：（862.50元+1725元+455元）×12月+862.50元×5+（1414.50元+1414.50元+1414.50元）×3=3042.50元×12月+4312.50元+4243.50元×3=36510元+4312.50元+12730.50元=53553元 2013年： 空地：无 汽配一区：无 汽配二区： 一层：无 二层：（633.96元+714.24元+799.56元+848.70元+848.70元+848.70元+1035元+1035元+1035元+1035元+1035元+1531.80元+545.94元）×12月+（2070元+2070元+1260.18元+1260.18元+1531.80元+714.24元）×6月+1035元×3=11946.60元×12月+8906.40元×6月+1035元×3=143359.20元+53438.40元+3105元=199902.60元 三层：（860.50元+860.50元+1035元+1035元+1725元+454.95元+638.25元）×12月+（1414.50元+1414.50元）×6月=6609.20元×12月+2829元×6月=79310.40元+16974元=96284.40元 2014年： 空地：无 汽配一区： 一层：无 二层：（666.30元+1290元）×12月=1956.30元×12月=23475.60元 汽配二区： 一层：（4509元+4509元+5948.64元）×12月=14966.64元×12月=179599.68元 二层：（633.96元+714.24元+799.56元+848.70元+1035元+862.50元+1035元+1035元+1531.80元+545.94元）×12月+（1260.18元+714.24元）×6月=9041.70元×12月+1974.42元×6月=108500.40元+11846.52元=120346.92元 三层： （1789.80元+862.50元+862.50元+862.50元+862.50元+1725元+454.95元+638.25元+595.20元）×12月+638.25元×3=8653.20元×12月+638.25元×3=103838.40元+1914.75元=105753.15元 2015年： 空地：无 汽配一区： 一层：(823元+422.10元+762.12元+7560元+769.50元+856.80元)×12元=11193.52元×12月=134322.24元 二层：（615元+578元+718.05元+630.75元+1290元+1035元+651.15元+327元+771.90元+2201.55元+627.45元+492.90元+492.90元）×12月+780.60元×6月=10431.65元×12月+780.60元×6月=125179.80元+4683.60元=129863.40元 汽配二区： 一层：无 二层：（545.94元+1035元+799.56元+848.70元+848.70元+848.70元+1035元+1035元+1035元+1035元+1035元+633.96元+714.24元+848.70元+1531.80元）×12月+（1260.18元+714.24元+2070元+714.24元）×6月=13830.30元×12月+4758.66元×6月=165963.60元+28551.96元=194515.56元 三层：（638.25元+1725元+1123.50元+862.50元+862.50元+848.70元+848.70元+595.20元+666.30元+454.95元）×12月+（862.50元+862.50元）×6月=8625.60元×12月+1725元×6月=103507.20元+10350元=113857.20元 2016年： 空地：无 汽配一区： 一层：（856.80元+1872元+823元+422.10元+762.12元+769.50元）×12月+（1279.80元+3915.65元+4405.10元）×6月=5505.52元×12月+9600.55元×6月=66066.24元+57603.30元=123669.54元 二层：（630.75元+771.90元+718.05元+1322元+780.60元+651.15元+327元+2201.55元+666.30元+614.55元+1290元+627.45元+578元）×12月+780.60元×6月=11179.30元×12月+780.60元×6月=134151.60元+4683.6月=138835.20元 汽配二区： 一层：（5948.64元+4509元）×12月=10457.64元×12月=125491.68元 二层：（2070元+2070元+714.24元+1260.18元+1260.18元）×6月+（545.94元+1035元+1035元+799.56元+848.70元+1035元+1035元+1035元+848.70元+848.70元+633.96元+714.24元+848.70元+1035元+1035元+1035元）×12月=7374.60元×6月+14368.50元×12月=44247.60元+172422元=216669.60元 三层：（707.25元+707.25元+1123.50元+666.30元+2587.50元+862.50元+454.95元+862.50元+1725元+595.20元+862.50元+454.95元+638.25元+862.50元+862.50元）×12月=13972.65元×12月=167671.80元 2017年： 空地：无 汽配一区： 一层：（3915.64元+3915.65元+1279.80元+1872元）×6月+（823元+422.10元+6804元+762.12元+769.50元+1512元+3000元+856.80元）×12月=10983.09元×6月+14949.52元×12月=65898.54元+179394.24元=245292.78元 二层：（578元+651.15元+1290元+2201.55元+339元+666.30元+492.90元+627.45元+1322元+780.60元+327元+630.75元+614.55元+771.90元+718.05元）×12月=12011.20元×12月=144134.40元 汽配二区： 一层：（4509元+4758.91元+800元+583.33元）×12月=10651.24元×12月=127814.88元 二层：（1431元+1035元+545.94元+1035元+1035元+1260.18元+799.56元+765.80元+848.70元+1035元+1035元+1035元+848.70元+3000元+848.70元+633.96元+714.24元+1035元+848.70元+714.24元）×12月+（1260.18元+2070元+714.24元+1035元+2070元）×6月=20504.72元×12月+7149.42元×6月=246056.64元+42896.52元=288953.16元 三层：（1123.50元+666.30元+707.25元+707.25元+862.50元+862.50元+862.50元+862.50元+862.50元+862.50元+1725元+454.95元+454.95元+595.20元）×12月+（2587.50元+862.50元+638.25元）×6月=11609.4元×12月+4088.25元×6月=139312.80元+24529.50元=163842.30元 2018年 空地：无 汽配一区： 一层：（1872元+3915.65元+3910.75元+6804元+1279.80元+4200元）×6月+（762.1元+422.10元+823元）×12月=21982.20元×6月+2007.2元×12月=131893.20元+24086.4元=155979.6元 二层：（1290元+792.05元+539.55元）×14月+（771.90元+666.30元+614.55元+339元+327元+718.05元+492.90元）×12月+（2201.55元+630.75元）×6月=2621.60元×14月+3929.70元×12月+2832.30元×6月=36702.40元+47156.40元+16993.80元=100852.60元 汽配二区： 一层：4509元×6月+（756元+4398.75元）×12月=27054元+5154.75元×12月=27054元+61857元=88911元 二层：（799.56元+848.70元+1035元+765.90元+1431元+1035元+1035元+545.94元+1035元+1035元+848.70元+765.90元+1035元+1035元+1035元）×12月+（1035元+848.70元+2070元+633.96元+714.24元）×6月=14285.70元×12月+5301.90元×6月=171428.40元+31811.40元=203239.80元 三层：（862.50元+1035元+638.25元+2587.50元）×6月+（707.25元+707.25元+454.95元+862.50元+862.50元+1725元+862.50元+862.50元+862.50元+862.50元+1123.50元+666.30元）×12月=5123.25元×6月+10559.25元×12月=30739.50元+126711元=157450.50元 原告应得租金为：（230760元+342997.32元+25933.8元+147244.56元+83434.20元+20700元+925200元+219249.36元+50234.40元+335121元+7140元+41869.92元+147572.28元+73582.20元+54108元+79214.40元+26220元+26564.70元+69138元+186197.58元+53553元+199902.60元+96284.40元+23475.60元+179599.68元+120346.92元+105753.15元+134322.24元+129863.40元+194515.56元+113857.20元+123669.54元+138835.20元+125491.68元+216669.60元+167671.80元+245292.78元+144134.40元+127814.88元+288953.16元+163842.30元+155979.6元+100852.60元+88911元+203239.80元+157450.50元）×51%=6892764.31元×51%=3515309.80元