北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初9816号原告：北京夏都红雨物业管理有限公司，住所地北京市延庆区延庆镇新兴小区（工商银行储蓄所东侧），统一社会信用代码911102297501078193。法定代表人：赵红雨，经理。委托诉讼代理人：郎少微，男，北京夏都红雨物业管理有限公司职员。被告：卢子华，男，1957年1月2日出生，住北京市延庆区。原告北京夏都红雨物业管理有限公司（以下简称红雨物业公司）与被告卢子华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红雨物业公司的委托诉讼代理人郎少微与被告卢子华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红雨物业公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令卢子华交纳2013年9月1日至2018年8月31日期间的物业管理费6194元。诉讼中，红雨物业公司将诉讼请求变更为：请求法院判令卢子华交纳2013年9月1日至2018年8月31日期间的物业管理费6184.62元。事实和理由：卢子华是延庆区××小区的业主，其房屋面积为114.53平方米，每年应交纳物业费1236.92元。红雨物业公司受延庆区××小区业主委员会聘用，进入该小区提供物业服务。红雨物业公司依法依规为卢子华提供物业服务，但卢子华未交纳2013年9月1日至2018年8月31日期间的物业费6184.62元，红雨物业公司多次向卢子华催要物业费未果，故红雨物业公司诉至法院。卢子华辩称，红雨物业公司起诉的物业费，应包括卫生费、绿化费和保安费。卢子华的房屋（××小区×号底商）门前有三包责任区，这个三包责任区内的卫生、绿化、保安，都是卢子华做的。另外，卢子华的上述房屋已经于2014年11月出租，且已经收到了承租人给付的物业费。还有，卢子华的上述房屋是2004年的回迁房。上述房屋虽在××小区，但红雨物业公司没有为卢子华提供物业服务，卢子华不应当交纳物业费。综上，卢子华不同意红雨物业公司的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：自2013年9月1日开始，红雨物业公司进驻××小区，为该小区提供物业服务，直至2013年12月31日。2014年1月1日，北京市延庆县××小区业主委员会（甲方）与红雨物业公司（乙方）签订了《北京市物业服务合同》，该合同约定，红雨物业公司为北京市延庆区××小区提供物业服务；物业服务期限自2014年1月1日至2014年12月31日；乙方提供的物业服务的主要内容为：负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；负责共有绿地、景观的养护和管理；负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为商业物业每平方米每月收费0.9元；该合同还约定，回迁房自2004年10月至2014年9月免物业费。2015年1月1日，北京市延庆县××小区业主委员会（甲方）与红雨物业公司（乙方）又签订了《北京市物业服务合同》，该合同约定，红雨物业公司为北京市延庆区××小区提供物业服务；物业服务期限自2015年1月1日至2017年12月31日；乙方提供的物业服务的主要内容和物业服务费收费标准与北京市延庆县××小区业主委员会（甲方）与红雨物业公司（乙方）2014年1月1日所签订的合同一致。2018年，北京市延庆县××小区业主委员会更名为北京市延庆区××小区业主委员会。2018年1月1日，北京市延庆区××小区业主委员会（甲方）与红雨物业公司（乙方）签订了《北京市物业服务合同》，该合同约定，红雨物业公司为北京市延庆区××小区提供物业服务；物业服务期限为三年，自2018年1月1日至2020年12月31日；乙方提供的物业服务的主要内容为：负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；负责共有绿地、景观的养护和管理；负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为商业物业每平方米每月收费0.9元。另外，合同双方还在上述三份合同中约定了其他事项。卢子华是××小区××号底商、××号底商房屋的业主，其房屋建筑面积为114.53平方米，该房屋系回迁房。红雨物业公司按照上述合同约定提供了物业服务，卢子华未交纳物业管理费。2019年8月22日，红雨物业公司诉至本院，请求法院判令卢子华交纳2013年9月1日至2018年8月31日期间的物业管理费6184.62元。审理中，红雨物业公司称2013年9月1日至2013年12月31日期间在××小区提供了事实上的物业管理服务，服务内容及物业管理费的收费标准与上述《北京市物业服务合同》中约定的服务内容及物业管理费的收费标准一致，红雨物业公司坚持要求卢子华支付物业费6184.62元。庭审中，卢子华提供了其上述房屋的门市房出租合同、北京市市容环境卫生责任区告知书，坚持以辩称理由认为红雨物业公司没有给其提供物业服务，不同意红雨物业公司的诉讼请求。双方各持己见，未能协商解决。上述事实，有当事人陈述、北京市延庆区××街道××社区居民委员会出具的证明、《北京市物业服务合同》、门市房出租合同、北京市市容环境卫生责任区告知书、房屋所有权证等在案佐证。本院认为，2013年9月1日至2013年12月31日期间，红雨物业公司进驻××小区，为该小区提供了事实上的物业管理服务，对此本院予以确认。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。北京市延庆县××小区业主委员会与红雨物业公司签订的《北京市物业服务合同》及北京市延庆区××小区业主委员会与红雨物业公司签订的《北京市物业服务合同》，合法有效，对红雨物业公司和业主均具有约束力，红雨物业公司应按照合同约定进行相应的物业管理服务，业主也应按照物业服务合同约定交纳相应的物业管理费。红雨物业公司作为物业服务企业，为卢子华提供了物业管理服务，卢子华应当按照合同约定的收费标准交纳物业管理费。因卢子华的房屋系回迁房，依据北京市延庆县××小区业主委员会与红雨物业公司于2014年1月1日签订的《北京市物业服务合同》中关于回迁房自2004年10月至2014年9月免物业费的约定，卢子华该时间段的物业管理费应免收，故红雨物业公司要求卢子华给付2013年9月1日至2014年9月期间的物业管理费的请求，缺乏依据，本院不予支持。红雨物业公司要求卢子华给付2014年10月1日至2018年8月31日期间的物业管理费，合法有据，本院予以支持。卢子华以其的房屋前系“三包”责任区，红雨物业公司没有给其提供物业服务，其不应给付红雨物业公司物业管理费的答辩理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、卢子华给付北京夏都红雨物业管理有限公司2014年10月1日至2018年8月31日期间的物业管理费4844.64元（于判决生效后七日内履行）；二、驳回北京夏都红雨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由卢子华负担（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 朱和平二〇一九年十一月六日法官助理 王竟百书 记 员 张 欣