湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7638号上诉人（原审被告）：渭南汇通混凝土有限公司，住所地：陕西省渭南市临渭区向阳办孟家北砖厂。法定代表人:赵杰，系该公司执行董事。委托诉讼代理人:董葵，男，汉族，1955年10月6日出生，住陕西省渭南市临渭区，系该公司法律顾问。上诉人（原审被告）：赵杰，男，1982年2月12日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。委托诉讼代理人:董葵，男，汉族，1955年10月6日出生，住陕西省渭南市临渭区。上诉人（原审被告）：何雨涛，男，1979年9月10日出生，汉族，住陕西省西安市碑林区。委托诉讼代理人:林丰光，陕西方规律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：三一汽车制造有限公司，住所地：湖南省长沙经济技术开发区三一工业城。法定代表人:彭光裕，系该公司总经理。委托诉讼代理人:龚江，湖南华夏方圆律师事务所律师。原审第三人:陕西瑞玉房地产开发有限公司，住所地：陕西省渭南市高新技术开发区东风大街北侧55号盛世明煌项目部。法定代表人:党磊，系该公司董事长。上诉人赵杰、渭南汇通混凝土有限公司（以下简称汇通公司）、何雨涛因与被上诉人三一汽车制造有限公司（以下简称三一汽车公司）、原审第三人陕西瑞玉房地产开发有限公司（以下简称瑞玉公司）买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2017）湘0121民初6279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵杰、汇通公司、何雨涛上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法发回重审或查清事实后依法判决；二、两审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决存在重大错误，应依法纠正。一审判决应解除上诉人与被上诉人的以房抵债协议，并由被上诉人协助上诉人办理房屋转移到上诉人的手续。二、一审判决认定瑞玉公司的过错，导致房产证办不下来，上诉人和被上诉人均是受害人，却判处上诉人承担责任，瑞玉公司从头至尾不承担任何责任，是错误的，应依法纠正。三、关于诉讼时效问题。2013年底三方明确了“以房抵债”协议，房屋网签及登记备案后所有权转移到了被上诉人名下。2014年1月被上诉人给上诉人致了一封证明函，证明除房产证未办好，其他手续已完善。而到2017年9月1日，时隔三年多，被上诉人突然起诉上诉人要求支付货款并承担违约金之诉，明显超过诉讼时效。被上诉人与第三人签订的《商品房买卖合同》补充协议，明确指出办理房产证的期限是180日，到期之日就应主张权利，而被上诉人怠于行使权利，也不与上诉人沟通，却拖延到2017年9月1日突然起诉上诉人，明显违背民事诉讼法关于时效的规定，依法应予驳回被上诉人的诉请。四、一审判决基于同一事实，作出不同的两种认定和两份相互矛盾的判决，应予纠正。2013年12月18日，上诉人与被上诉人及陕西豪润置业有限公司三方协议：上诉人将16套房屋抵押给被上诉人，折抵设备款9538949.16元，后也因开发商的过错未办房产证，引起诉讼。两起官司均在同一法院且同一法官审理，而判决的结果却大相径庭。综上，上诉人认为，一审判决违反客观事实，违背法律规定，恳请二审法院依法撤销一审判决发回重审或查明事实依法改判。三一汽车公司辩称，一、一审要求上诉人承担违约责任有理有据。赵杰、何雨涛于2012年向三一重工公司采购了价值2000多万元的工程机械设备，双方签订了多份《产品买卖合同》，合同真实、合法、有效，双方应依诚实信用原则全面履行自己的义务。被上诉人根据合同约定按约向上诉人交付了产品，后因上诉人经营不善，无力还款，上诉人向被上诉人提出以瑞玉公司开发的期房抵偿债务，被上诉人为减轻上诉人的还债压力，同意以房抵债，双方签订了《抵房协议》，由于协议房产为开发商期房，系瑞玉公司抵账给上诉人，上诉人再将其抵账给被上诉人，被上诉人不了解房产真实状况，要求上诉人做出保证，上诉人为了促成交易，在《抵房协议》第二条、第六条、第七条，第九条分别做出保证，保证房产无质量问题，无经济纠纷，能按时竣工验收，能正常登记备案和取得房屋产权证，否则将承担违约责任；如因瑞玉公司的原因导致抵房不成功，上诉人承担违约责任，被上诉人有权退房，上诉人应在被上诉人提出双面通知后30天内按协议房产金额支付设备款。《抵房协议》签订后，由于协议房产因消防手续以及水、电、气问题尚未达到交房标准，无法交付。被上诉人迫不得已起诉至长沙县法院，要求上诉人支付设备款。同时，被上诉人也向瑞玉公司提出了退房请求，陕西瑞玉公司同意在上诉人支付完毕设备款后，将房产收回，被上诉人同意配合陕西瑞玉公司办理房产备案转移登记。故上诉人认为被上诉人既占有货款又占有房产的说法明显错误。在本案中，虽然协议房产登记备案在被上诉人名下，但房产备案是预售中的制度，房产登记备案不是房屋产权登记，房产登记备案在被上诉人名下不代表被上诉人已经是房屋的所有权人，上诉人故意混淆房产登记备案和房屋产权登记，单方面认为被上诉人已经是房屋的所有权人这一说法明显错误。在本案中，虽然是由于第三人瑞玉公司房产竣工验收的原因导致房产证办理不下来，但由于第三人瑞玉公司是上诉人选择的抵房公司，且上诉人在抵房协议中第二条、第六条、第七条均保证房产无质量问题，无经济纠纷，无竣工验收等问题，且上诉人在第九条承诺由于第三人瑞玉公司房产竣工验收问题影响交房和办证的，由上诉人承担违约责任，违约金按房产总金额每日万分之五计算。故一审根据抵房协议的约定判决上诉人承担责任有理有据。二、本案未超过诉讼时效。《抵房协议》第七条明确约定：甲方取得全部房屋所有权证和国有土地使用权证，乙方欠甲方与本协议金额相等的设备款方为结清。第九条明确约定：如发生竣工验收等问题，甲方有权退房，甲方提出书面通知后30天内乙方按本协议房产金额给甲方支付设备款。在本案中，抵房协议签订后，第三人瑞玉公司无法按照协议约定于2014年12月交房、办证，被上诉人通过电话催促上诉人支付设备款，上诉人分别于2015年1月19日，2016年12月27日，2017年2月20日向被上诉人出具《还款承诺书》，承诺按期还款。2017年8月15日，被上诉人向上诉人书面发函，要求退房并支付设备款，2017年9月15日，上诉人回函进行了答复和解释。上诉人回函的行为表明对房产证未办好的认可和对设备款未能结清的认可，2018年9月13日，第三人陕西瑞玉公司也通过书面发函形式确认了房产无法交付。故三一汽车公司于2017年11月17日向长沙县人民法院提起诉讼，未超过诉讼时效。三、关于陕西豪润公司不同的判决结果陕西豪润案与本案案情不同，在陕西豪润案中，房产开发商虽然延迟办理房产证，但房产证已经于2018年2月（法院判决前）办理好，抵房协议实际已经履行完毕，设备款已经结清，根据抵房协议，被上诉人无法再追究上诉人的责任，只能向法院主张追究房产开发商迟延办证的违约责任，被上诉人的这一主张已经得到长沙中院2018湘01民终8768号民事判决书的支持。故上诉人认为两项以房抵债协议基于同一事实得出不同结论的认识明显与事实不符。综上，被上诉人认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请法院维持原判。瑞玉公司未提交书面答辩意见。三一汽车公司向一审法院起诉请求：一、赵杰、何雨涛、汇通公司向三一汽车公司支付抵房设备款2272816元；二、赵杰、何雨涛、汇通公司向三一汽车公司支付违约金1142090元；三、赵杰、何雨涛、汇通公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实，一、双方当事人无争议的事实1、2012年3月28日，三一重工股份有限公司(以下简称“三一重工”)与买受人赵杰签订一份《产品买卖合同》（合同编号是BRW0005939），赵杰从三一重工处购买价值350万元的搅拌站2套。2012年4月17日，三一重工与买受人赵杰签订一份《产品买卖合同》（合同编号是BRW0005342），赵杰从三一重工处购买价值985万元的泵车、车载泵、搅拌车。2012年12月21日，三一重工与买受人何雨涛签订一份《产品买卖合同》（合同编号是BRW0007905），何雨涛从三一重工处购买价值848万元的泵车、车载泵、搅拌车。2、2012年9月8日的《设备验收交接单》1份，2014年4月20日至2012年12月26日的《产品出门证》13份，三一重工已经将上述《产品买卖合同》项下的工程机械设备交付给赵杰、何雨涛。3、2013年11月18日，三一汽车公司（甲方），赵杰、何雨涛、汇通公司作为乙方，签订一份《抵房协议》，该《抵房协议》载明“2012年3月至2012年12月，三一重工与乙方分别签订ＢＲＷ0005939、ＢＲＷ0005342、ＢＲＷ0007905号《产品买卖合同》，乙方购三一重工混凝土泵送设备，设备总金额2044.5万元。因三一重工混凝土泵送设备经营主体变更为甲方，ＢＲＷ0005939、ＢＲＷ0005342、ＢＲＷ0007905号《产品买卖合同》产生的债权及债权的从属权利，已全部转让给甲方。经甲、乙双方友好协商，就以房产抵款有关事项达成如下协议：一、房产情况和抵款金额。位于陕西省渭南市盛世明煌的房产8套，建筑面积共计874.16平方米，抵设备款2272816元。二、产权状况。1、本协议抵账房产是房产开发商瑞玉公司开发的，瑞玉公司将上述房产抵账给乙方，乙方将房产转抵设备款给甲方。乙方与瑞玉公司之间的权利义务关系由乙方自行处理，不影响本协议执行。2、乙方保证所抵房产，瑞玉公司没有在房管局给他人作备案，没有被法院查封，没有作抵押，没有产权纠纷和其他经济纠纷，不受他人合法追诉，可以正常办理房产过户手续。三、签订《商品房买卖合同》1、因房产开发商未共同签订本《抵房协议》，乙方承诺负责与房产开发商联系，由甲方与房产开发商签订《商品房买卖合同》，《抵房协议》与《商品房买卖合同》同时签订，同时生效。3、乙方确保房产开发商出具的《商品房买卖合同》明确房产交付日期和房屋产权登记备案日期，并与本协议约定的日期一致。七、产权转让过户1、乙方保证房产开发商不附加任何条件给甲方办理房产过户登记，包括不受乙方与房产开发商之间经济结算影响。2、乙方保证房产开发商在房产交付使用后180天内（即2014年12月1日前）办理房屋产权登记备案，给甲方办妥产权证。3、乙方积极配合给甲方办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。甲方取得全部《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，乙方欠甲方与本协议金额相等的设备款方为结清。九、违约责任1、本协议所抵房产如因抵押、查封、产权纠纷、经济纠纷、竣工验收、房产已给他人备案等原因，影响给甲方办理房屋产权登记备案、影响交房和办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，由乙方承担违约责任，违约金按房产总金额每日万分之五计算。如给甲方造成经济损失，由乙方承担赔偿责任。2、如发生上述情况，甲方有权退房，甲方提出书面通知后30天内乙方按本协议房产金额给甲方支付设备款；如因退房导致乙方和开发商产生经济损失，由乙方负责，甲方不负任何责任。十一、其他约定2、房产开发商拟定的《商品房买卖合同》条款如与本协议相冲突，以本协议约定为准。三一汽车公司在甲方处盖章，赵杰、何雨涛、汇通公司在乙方处签名、盖章。4、2014年1月7日，三一汽车公司向赵杰、何雨涛、汇通公司出具一份《证明函》，载明“贵司于2013年11月18日与我司签订《抵房协议》，以陕西省瑞玉房地产开发有限公司开发的位于陕西省渭南市冲抵所欠我司设备款，总金额2272816元。上述房产我司已与开发商签订《商品房买卖合同》，开发商已给我司开具房款收据，房产已备案至我司名下，待办理产权证。按照协议约定，该8套房产《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》办理至我司名下后，我司将及时按照抵款金额冲抵贵司货款。”5、2017年8月15日，三一汽车公司向赵杰、何雨涛、汇通公司发出一份《函》，载明“你方与我公司于2012年签订了合同编号为BRW0005939、BRW0005342、BRW0007905号《产品买卖合同》，你方从我公司采购混凝土泵送设备，合同签订后，我公司按约履行了设备交付义务，但你方一直拖欠货款。期间我公司曾多次向你方催付，你方提出以房抵债，我公司同意并与你方于2013年12月25日签订了《抵房协议》，但由于陕西省瑞玉房地产公司经营问题，无法办理房屋权属证书及过户登记等相关手续，《抵房协议》实际无法履行，现我方要求退房，请你方按协议房产金额向我公司支付设备款。特此致函。”6、2017年9月15日，汇通公司向三一汽车公司出具一份《回复函》，载明“我公司已收到贵公司关于要求退房并支付设备款的函件，现就实际情况给予回复：1、此次抵房行为是经双方同意并实施的，并非我方提出，且抵房数额远远超出应付款项，给我公司在成了严重的资金短缺。2、抵房协议签订并实施至今贵方未曾因为房屋相关手续问题与我方交涉。3、经我方了解陕西瑞玉房地产公司所开发的盛世明煌小区现已有多户入住。对于贵公司函件所述内容我公司无法履行，房屋产权证书等相关手续我公司积极配合协助贵公司办理。”7、本案在审理过程中，经一审法院多次电话调解、组织到庭调解，未调解成功。二、双方当事人有争议的事实1、三一汽车公司的起诉是否已过诉讼时效的问题。赵杰、何雨涛、汇通公司在适用简易程序开庭时，提出三一汽车公司于2017年8月15日才告知赵杰、何雨涛、汇通公司不能办证，超过了约定的除斥期间，也超过了诉讼时效。经审查，一审法院认为，2013年11月18日，三一汽车公司与赵杰、何雨涛、汇通公司达成了《抵房协议》，赵杰、何雨涛、汇通公司用第三人瑞玉公司开发的8套房产抵账，抵偿设备款2272816元。《抵房协议》第七条产权转让过户约定“甲方取得全部《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，乙方欠甲方与本协议金额相等的设备款方为结清。”从以上约定可以看出，房产证办理到三一汽车公司名下，抵房产行为才算完成，设备欠款才能结清，而事实上，至今房产证仍未办理到三一汽车公司名下。2017年8月15日，三一汽车公司向赵杰、何雨涛、汇通公司发出一份《函》，告知因为第三人瑞玉公司的经营问题，无法办理房产证及过户登记手续，要求退房，由赵杰、何雨涛、汇通公司支付设备款。2017年9月15日，汇通公司针对三一汽车公司的函件，出具一份《回复函》，进行了答复及解释。综上，赵杰、何雨涛、汇通公司关于超过约定的除斥期间的辩解意见不能成立，房产证办理下来，抵房行为才完成，2017年9月15日，汇通公司给予回复，三一汽车公司在2017年11月17日向一审法院提起诉讼，未超过诉讼时效，赵杰、何雨涛、汇通公司关于本案超过诉讼时效的辩解意见，一审法院不予采信。2、《商品房买卖合同》补充协议的效力及《商品房买卖合同》补充协议与《抵房协议》的关系问题。在审理中，赵杰、何雨涛、汇通公司提供一份第三人瑞玉公司与三一汽车公司签订的《商品房买卖合同》补充协议，用以证明在签订抵房协议以后，三一汽车公司与开发商（瑞玉公司）签订了一份补充协议，实际上是三方签订的以房抵债协议，补充协议就办证事宜做了补充约定。三一汽车公司质证认为，真实性无法核实，对关联性有异议，这是三一汽车公司与开发商签订的，这个条款并不能免除汇通公司配合办证的义务。一审法院审查认为，《商品房买卖合同》补充协议是复印件，无原件，三一汽车公司又不认可，真实性无法核实，一审法院不予确认其效力。且《抵房协议》第十一条其他约定“2、房产开发商拟定的《商品房买卖合同》条款如与本协议相冲突，以本协议约定为准。”即不管是三一汽车公司与第三人瑞玉公司签订的《商品房买卖合同》还是补充协议，如果条款内容与《抵房协议》相冲突，则以《抵房协议》约定为准。从以上表述也可以看出《抵房协议》的效力优先，故三一汽车公司与赵杰、何雨涛、汇通公司之间关于办理房产证及违约责任等问题，适用《抵房协议》中的约定。3、本案抵房产的8套房屋办理不了房产证的原因及导致的后果。三一汽车公司与赵杰、何雨涛、汇通公司通过签订《抵房协议》的方式，计划用房产抵偿货款，但是在履行《抵房协议》的过程中，截止目前，该8套房产已经网签、备案登记在三一汽车公司名下，房产证至今未未办理到三一汽车公司名下，导致本案诉讼的产生。三一汽车公司认为，房产已经备案至三一汽车公司名下了，三一汽车公司起诉赵杰、何雨涛、汇通公司是因为办不了房产证，办证是赵杰、何雨涛、汇通公司和开发商的义务。赵杰、何雨涛、汇通公司认为，8套房于2014年已经网签至三一汽车公司名下，因三一汽车公司和房产的开发商瑞玉公司有个补充协议，瑞玉公司到现在还没有办下预售证，所以房管部门不给这8套房办房产证。据了解，瑞玉公司现在经营困难，无法补齐相关费用，导致迟迟办理不了预售证。在审理阶段，经一审法院做工作，第三人瑞玉公司向一审法院邮寄一份《房产未达到交付标准证明》，一审法院已经将该材料邮寄给汇通公司，征求其质证意见。对于未能办理房产证的原因，第三人瑞玉公司表述为“位于陕西省渭南市盛世明煌小区由我公司负责开发。截止目前虽五证齐全但由于消防手续以及水、电、气问题尚未达到交房标准，暂无法进行交付，具体交付时间有待确定。陕西省瑞玉房地产开发有限公司，2018年9月13日。”一审法院审查认为，根据《抵房协议》第二条产权状况“2乙方保证所抵房产……可以正常办理房产过户手续。第七条产权转让过户约定“甲方取得全部《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，乙方欠甲方与本协议金额相等的设备款方为结清。第九条违约责任“2、如发生上述情况，甲方有权退房，甲方提出书面通知后30天内乙方按本协议房产金额给甲方支付设备款；”从以上约定分析，抵偿货款的8套房屋能够办理房产证至关重要，如果办理不了房产证和房产过户手续，则用房产抵偿货款的行为无法完成。经一审法院查明，该8套房产至今未办妥相应产权过户手续，房产证未能办理到三一汽车公司名下，在无证据证实上述8套房产的产权手续未办妥系因三一汽车公司的原因所致的情况下，《抵房协议》约定的抵账未生效。赵杰、何雨涛、汇通公司主张已经用8套房产抵偿货款2272816元的主张不能成立，一审法院不予采信。4、抵货款的8套房产的处理问题。三一汽车公司与赵杰、何雨涛、汇通公司虽然签订了《抵房协议》，但是因为房产证不能办理，导致《抵房协议》无法履行，三一汽车公司选择了支付货款的方式，则8套房产应该予以退还给赵杰、何雨涛、汇通公司。至于退房的方式，三一汽车公司与赵杰、何雨涛、汇通公司、第三人瑞玉公司协商解决，协商不了，另行通过诉讼途径解决。5、赵杰、何雨涛、汇通公司是否应承担违约责任及违约金的认定问题。根据《抵房协议》第九条违约责任的约定“1、本协议所抵房产如因抵押、查封、产权纠纷、经济纠纷、竣工验收、房产已给他人备案等原因，影响给甲方办理房屋产权登记备案、影响交房和办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，由乙方承担违约责任，违约金按房产总金额每日万分之五计算。如给甲方造成经济损失，由乙方承担赔偿责任。”从以上约定分析，所抵房产如因各种原因，影响给三一汽车公司办理房产证的，即由赵杰、何雨涛、汇通公司承担违约责任，赵杰、何雨涛、汇通公司主观上没有违约的故意，造成不能办理房产证系因第三人瑞玉公司的原因造成，但是赵杰、何雨涛、汇通公司选择用第三人瑞玉公司的8套房产抵偿货款，《抵房协议》第二条产权状况约定“2乙方保证所抵房产……可以正常办理房产过户手续”，8套房产至今未能办理房产证到三一汽车公司名下，事实上造成了违约的后果，应承担违约责任。关于违约金的认定问题，三一汽车公司主张按照欠款2272816元为计算基数，每日万分之五，从应当办理房产证之日计算至起诉之日，违约金为1142090元。一审法院认为，此案的发生，三一汽车公司和赵杰、何雨涛、汇通公司都是受害者，三一汽车公司因货款未及时收回，造成可见利益损失，且抵偿货款的房产不能办证，则无法交易。赵杰、何雨涛、汇通公司在抵偿房产时，也可能无法预见房产不能办证的问题，主观上没有拖欠货款的恶意。违约金应“以补偿为主、以惩罚为辅”，三一汽车公司没有提交其因赵杰、何雨涛、汇通公司未付清货款造成重大经济损失的证据，三一汽车公司主张的违约金明显过高，根据公平原则和诚实信用原则，也考虑到退房以后，房价上涨因素可以抵消部分违约金损失，故一审法院酌情认定赵杰、何雨涛、汇通公司支付三一汽车公司违约金600000元。一审法院认为，一、依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2013年11月18日，三一汽车公司与赵杰、何雨涛、汇通公司签订的《抵房协议》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。在争议焦点部分已经分析，抵房的8套房屋无法办理房产证，导致《抵房协议》无法履行，根据《抵房协议》第九条违约责任2的约定，三一汽车公司有权退房，并要求赵杰、何雨涛、汇通公司按照协议房产金额支付设备款，即三一汽车公司退房，赵杰、何雨涛、汇通公司支付设备款。故三一汽车公司要求赵杰、何雨涛、汇通公司支付设备款2272816元的诉讼请求，一审法院予以支持。二、关于三一汽车公司要求赵杰、何雨涛、汇通公司支付违约金1142090元的诉讼请求，如上文所述，一审法院酌情予以支持600000元违约金，超过部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、赵杰、何雨涛、汇通公司于本判决生效之日起十日内支付三一汽车公司设备款2272816元；二、赵杰、何雨涛、汇通公司于判决生效之日起十日内支付三一汽车制造有限公司违约金600000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34119元，财产保全费5000元，合计39119元，由三一汽车公司负担6210元；由赵杰、何雨涛共同负担32909元。二审期间,三一汽车公司提交以下证据：承诺、还款承诺书，拟证明赵杰、何雨涛、汇通公司出具了还款承诺书，故不存在诉讼时效的问题。汇通公司、赵杰质证如下：对承诺的真实性无异议，但与本案不具有任何关联性，承诺是另外的诉讼关系。何雨涛质证如下：同意汇通公司、赵杰的意见。本院对证据认证如下：将结合本案其他证据予以认定。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点：一、三一汽车公司主张支付货款的诉讼请求是否超过诉讼时效。二、赵杰、何雨涛、汇通公司是否应支付设备款及违约金。三、瑞玉公司是否应承担相应责任。关于焦点一，法律设立诉讼时效制度的目的在于禁止权利的滥用，以保障义务人基于时间的经过而享有的认为权利人不再行使权利的合理信赖利益，避免权利义务关系长期处于不稳定的状态。本案中，三一汽车公司作为债权人与债务人赵杰、何雨涛、汇通公司达成以房抵债协议，议定以新债务替代旧债务的履行，其本意指在通过协商确定双方均能接受的债务履行方式，使自身的债权尽快得以实现。《抵房协议》签订后，三一汽车公司亦积极与开发商联系办理相应的权属变更登记等事宜，并办理了备案登记等手续，其自身不存在怠于行使权利的主观故意。在知晓瑞玉公司因经营问题，无法办理房产证及过户手续的情况下，于2017年8月15日发函告知赵杰、何雨涛、汇通公司，要求退房。从赵杰、何雨涛、汇通公司的《回复函》来看，赵杰、何雨涛、汇通公司亦愿意继续配合履行《抵房协议》中约定的义务。因此，三一汽车公司在2017年11月17日提起诉讼未超过诉讼时效，赵杰、何雨涛、汇通公司关于本案超过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。关于焦点二，本案中，三一汽车公司与赵杰、何雨涛、汇通公司达成以房抵债协议，议定以新债务替代旧债务的履行，在以房抵债协议不能履行的情况下，即当事人签订的以物抵债协议的目的不能得到实现时，债权人有权请求债务人履行旧债务。本案中《抵房协议》确认三一汽车接受以房抵债形式来实现债权，赵杰、何雨涛、汇通公司的债务在三一汽车公司取得全部《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》后结清，但因涉案房屋消防手续以及水电气等问题尚未达到交房标准，具体时间亦无法确定，抵债房屋一直未能办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》，虽然抵债房屋已备案至三一汽车公司名下，但赵杰、何雨涛、汇通公司并没有完全履行《抵房协议》中约定的义务，现瑞玉公司作为涉案房屋的开发商出具证明证实房屋未达到交房标准，亦无法确认交付时间，因此，三一汽车公司以房抵债的合同目的已无法实际，债权未得到清偿，其主张赵杰、何雨涛、汇通公司继续履行《产品买卖合同》中支付的设备款的义务，符合法律规定，应予支持。同时，一审法院考虑房屋无法办理权属登记均不是三一汽车公司和赵杰、何雨涛、汇通公司的原因造成，双方也不能预见房产不能办证的问题，酌定违约金60万元并无不当，亦无畸重情节，本院予以维持。关于焦点三，因《抵房协议》系由赵杰、何雨涛、汇通公司与三一汽车公司签订，瑞玉公司并非合同相对方，现《抵房协议》无法履行，以房抵债的目的无法实现，根据合同相对性原则，应由赵杰、何雨涛、汇通公司承担合同约定义务。其主张瑞玉公司承担相应的法律后果没有事实和法律依据，本院不予支持。另，三一汽车公司即选择了支付货款的方式来清偿设备款，则8套房产应该予以退还给赵杰、何雨涛、汇通公司，至于退房的方式，三一汽车公司与赵杰、何雨涛、汇通公司、瑞玉公司协商解决，协商不了，可另行通过合法途径解决。综上，赵杰、何雨涛、汇通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29783元，由赵杰、渭南汇通混凝土有限公司、何雨涛负担。本判决为终审判决。审判长  黄学里审判员  姜 文审判员  张文欢二〇一九年十一月二十二日书记员  陈 聪附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。