贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终6353号上诉人（原审被告）：贵州世纪汇金商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区蔡家街39号。法定代表人：周章勇，职务：经理。委托诉讼代理人：柴元盛，贵州瀛黔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹超，男，1970年4月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原审第三人：贵州黔贵房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路48-56号。法定代表人：吴昆，职务：执行董事。委托诉讼代理人：吴庆熙，贵州天筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：付紫兰，贵州天筑律师事务所律师。上诉人贵州世纪汇金商业管理有限公司（以下简称汇金公司）因与被上诉人邹超以及原审第三人贵州黔贵房地产开发有限公司（以下简称黔贵公司）不当得利纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初4524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汇金公司委托诉讼代理人柴元盛，被上诉人邹超，原审被告黔贵公司委托诉讼代理人吴庆熙、付紫兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇金公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2.判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、本案诉讼时效应当以按揭贷款放款之日起算，截止本案立案受理之日早已过诉讼时效，被上诉人丧失胜诉权。本案房款554299元，截止银行揭贷款放款之日，被上诉人共计支付710299元，以正常人理解，知道或者应当知道所谓不当得利事实的时间应为银行揭贷款放款之日计算，一审以办理完房产证书或上诉人明确告知购房定金与购房无关时起算时效错误。二、被上诉人收取定金实际用于商铺装修、宣传、拓展市场、运营等，该点在被上诉人购买商铺时双方已达成合意。上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》约定了上诉人负有对商铺设计、装修及对商场招商、推广、运营等义务，但整个租赁合同并未约定相应设计、装修、推广的对价，该定金实质是被上诉人支付的对价，否则上诉人不可能无偿进行设计、装修、推广等。当时由于工作人员法律意识淡薄，未明确定金的用途，之后发现该漏洞后，上诉人立即组织与一千余户中的四百余户业主签订了协议书，明确了业主所交定金转为商铺的设计、装修以及维护、广告等费用。邹超辩称：我是在2017年接收房屋装修的，没有超过诉讼时效。上诉人说收取款项用于装修没有证据证明，且本案涉及事实有生效判决认定。原审第三人述称，一审法院关于原审被告的事实认定及法律适用清楚、正确，对于上诉人上诉请求的事实及理由由二审法院进行查实并裁决。邹超向一审法院起诉请求：1、判令被告汇金公司退还原告定金15.6万元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年7月4日、7月11日被告向原告出具《收据》两张，分别写明收到原告定金（-1F60号房）6万元、9.6万元。2014年9月30日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定第三人将云岩区延安××路42号汇金国际广场一期负1层60号商业营业用房出售给原告，房屋总价款554299元，采用贷款方式付款，原告在合同签订之日支付首付款277299元，余款277000元以银行按揭方式支付。同日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于延安××路（世纪汇金广场）商场负一层60号商铺出租给被告用于统一招商经营，合同对租赁物业描述、商铺用途、租赁期限、租金及租赁期间费用、双方权利义务、违约责任等事项进行了约定，其中“租赁物业描述”第2条约定“甲方将该商铺出租给乙方用于统一招商经营，并对商场和该商铺进行统一设计、装修、设备维护，商业广告宣传和商业营运管理等工作，乙方享有该商铺招商及经营的全部收益；甲方保证对该商铺享有完全的所有权。”第4条约定“甲方同意将该商铺全部广告（包括但不限于商铺内部及外墙）的发布及收益权给予乙方，由乙方负责该商铺广告的制作并享有该商铺广告的全部收益。”2019年4月1日原告诉至法院，并请求如前。审理中，原告提交网络查询裁定书，以证明曾在2017年、2018年针对本案争议向法院起诉。经一审法院核实，原告曾在2017年7月14日、8月1日列黔贵公司及汇金公司为共同被告诉至法院，诉讼请求包括要求汇金公司和黔贵公司退还多支付的购房款156000元等。该两次起诉，均因原告未按规定缴纳诉讼费按撤诉处理。一审法院认为，原告与被告汇金公司签订的《商铺租赁合同》并未约定原告对被告汇金公司有任何付款义务，被告汇金公司辩称双方曾经达成合意，以定金支付原告出租商铺的装修、宣传、拓展市场、运营费用，并未提供证据，不予采纳。审理中，被告汇金公司针对原告诉讼请求提出时效抗辩，一审法院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条规定：“返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。”原告与黔贵公司签订的《商品房买卖合同》虽然约定了房屋总价，但被告汇金公司开具给原告的定金及诚意金收据上备注有房屋具体楼层位置，原告买房先是与汇金公司交涉，而在普通人的认知范围，交纳购房定金、签订房屋买卖合同、办理房屋权属证书，退还多交费用，均属于商品房买卖交易的内容，原告作为一名普通购房者，在汇金公司或黔贵公司未明确原告交纳的定金及诚意金与购房无关之前，或者至少在房屋权属证书办理完毕之前，要求原告对于其交纳的定金作出汇金公司构成不当得利之事实的判断过于苛刻，故一审法院对汇金公司关于原告在2014年购房之时即已知道或应当知道不当得利事实及对方当事人的意见不予采纳。综上，被告汇金公司与原告之间只有房屋租赁合同关系，并无房屋买卖合同关系，汇金公司并未提供可以收取原告定金及诚意金的合法依据，汇金公司时效抗辩理由不能成立，对原告要求汇金公司返还定金及诚意金15.6万元的诉讼请求予以支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、贵州世纪汇金商业管理有限公司在本判决生效之日起十五日内退还邹超定金及诚意金共计人民币156000元；二、驳回邹超的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3420元，减半收取1710元，由贵州世纪汇金商业管理有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，上诉人认可案涉一系列合同均是其办理，2017年年底上诉人曾在微信上通知业主办理产权证。此外，二审查明的其余事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1、双方是否在购买商铺时达成合意将案涉定金转化为被上诉人对案涉商铺进行装修、宣传、拓展市场、运营等费用的投入；2、本案诉请是否已过诉讼时效。关于第一个焦点，汇金公司出具的收据明确载明系收到负1层60号房定金，从收据出具的性质来看，该定金为购房定金。在签订《商品房买卖合同》的同时，汇金公司与被上诉人签订《商铺租赁合同》，该租赁合同明确约定被上诉人将商铺出租给汇金公司，由汇金公司统一对商铺进行设计、装修、广告和运营管理等工作，汇金公司享有该商铺的全部收益，汇金公司承租案涉商铺时已经获得了相应的对价（全部收益），且租赁合同并未约定将案涉定金转化为被上诉人对商铺装修、设计、广告及运营等费用的投入，汇金公司虽主张事后其与一千余户业主中的四百余户业主签订协议书，明确定金转为为装修等投入，但其他业主与汇金公司签订的协议对本案被上诉人并不具有约束力，汇金公司并无证据证明其与被上诉人达成了转化定金的合意，故本院对汇金公司关于定金已转化为装修等费用的上诉理由不予采信。关于诉讼时效问题。汇金公司上诉主张应从银行揭贷款放款之日起算，至本案立案之日（2019年5月14日），早已超过诉讼时效。对此，本案购房定金系汇金公司收取，被上诉人与黔贵公司签订的《商品房买卖合同》也系汇金公司一手操办，包括通知办理产权证书也系汇金公司在微信上对被上诉人进行通知，故以上事实足以让被上诉人有理由相信汇金公司收取定金系用于购房，但被上诉人在交纳购房款时，汇金公司并未通知将定金抵作购房款，且在办理产权证书之前，仍未通知将定金抵作购房款，而交纳购房定金、签订房屋买卖合同、办理房屋权属证书，退还多交费用，均属于商品房买卖交易的内容。故在产权证书办理完毕之前，被上诉人并不知晓汇金公司是否将定金用于购房，因此一审以在汇金公司或黔贵公司未明确原告交纳的定金与购房无关之前，或者至少在房屋权属证书办理完毕之前认定被上诉人不知晓构成不当得利的事实并无不当。案涉房屋产权证书办理完毕之日，被上诉人才最后知晓定金并未用于购房，汇金公司收取该定金已无合法依据。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条“返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算”的规定，本案的诉讼时效起算点应为办理完毕产权证书之日（2018年7月16日），被上诉人于2019年4月1日提起本案诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效。因此，本院对汇金公司关于本案已过诉讼时效的上诉理由不予采信。综上所述，汇金公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3420元，由贵州世纪汇金商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李云鹤二〇一九年十一月二十一日书记员 王凤霞