河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终5335号上诉人（原审被告）：王越超，女，1975年3月16日出生，汉族，现住廊坊市广阳区。被上诉人（原审原告）：幸福基业物业服务有限公司(原廊坊市华夏物业管理有限公司），住所地：廊坊市新世纪步行街第五大街画家村2栋2F-205。法定代表人：孟惊，总裁。委托诉讼代理人：李玉祥，河北律清律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚玲玲，河北律清律师事务所律师。上诉人王越超因与被上诉人幸福基业物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2019）冀1003民初1821号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人王越超上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人上诉请求。事实和理由：上诉人房屋阳台漏水，反复维修两年才修好，被上诉人怠于履行维修义务。上诉人2013年6月购买的车库，被上诉人未按时交付，而是推迟了五年才交付，给上诉人造成了损失。被上诉人至今未退还上诉人2000元装修押金。被上诉人未履行上述义务，上诉人有权拒付物业费，一审判决认为上述情节与本案不属于同一法律关系，不能成立；被上诉人于2019年起诉主张2012年1月1日至2017年12月31日期间的物业费，已超诉讼时效。上诉人因物业服务纠纷，已另案起诉被上诉人，应与本案一并处理。幸福基业物业服务有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持一审判决。幸福基业物业服务有限公司起诉请求，1、依法判令被告支付2012年1月1日至2017年12月31日所欠物业服务费12319.76元；2、依法判令被告按欠费总额日千分之三的标准支付违约金，至实际给付之日；3、本案一切诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告王越超系廊坊市华夏新城·水晶城小区7号楼1单元0601室业主，2009年3月18日，原、被告签订《华夏新城·水晶城前期物业管理服务协议》，被告同意华夏幸福基业股份有限公司选聘的廊坊市华夏物业管理有限公司全权负责本物业的物业管理服务。协议中约定，被告依据本协议向原告交纳物业管理服务费用及其他费用。物业管理服务费计费面积为109.44平方米，收费标准第一年为每平方米每月1.0元，第二年（2010年）起收费标准为每平米每月1.2元，被告交纳费用的时间为首次入住时交纳从物业管理服务费起算日期至2009年6月30日的物业管理服务费，以后每年6月15日前交纳该年度7月1日至下一年度6月30日的物业管理服务费用。物业管理服务费用标准按政府有关部门备案的标准调整。协议还约定，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。2014年4月4日，原告申请调整华夏水晶城的物业服务费收费标准，后廊坊市物价局将原告的《物业服务收费备案表》进行备案，同意该小区高层物业服务费收费标准自2014年1月1日起由原执行的每平方米每月1.2元，调整为每平方米每月1.8元。原、被告签订《华夏新城·水晶城前期物业管理服务协议》后，被告王越超未按协议约定向原告交纳自2012年1月1日至2017年12月31日的物业管理服务费。审理中原告明确，2012年1月1日至2014年4月4日物业管理服务费收费标准仍按每平方米每月1.2元计算，自2014年4月5日起按物价局备案的新标准每平方米每月1.8元计算，故被告王越超于2012年1月1日至2012年12月31日拖欠物业管理服务费1575.96元；2013年1月1日至2013年12月31日拖欠物业服务管理费1575.96元；2014年1月1日至2014年12月31日欠物业管理服务费2158.14元；2015年1月1日至2015年12月31日拖欠物业管理服务费2363.88元；2016年1月1日至2016年12月31日拖欠物业管理服务费2363.88元；2017年1月1日至2017年12月31日拖欠物业管理服务费2363.88元；共计2012年1月1日至2017年12月31日拖欠物业管理服务费12401.70元,因原告请求被告支付该期间所欠物业管理服务费为12319.76元，所以原告放弃的81.94元部分，在2017年1月1日至2017年12月31日所拖欠的物业管理服务费中扣除，故2012年1月1日至2017年12月31日被告应支付原告所拖欠的物业管理服务费总额为12319.76元。对以上当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。审理中查明，2009年1月7日廊坊市华夏物业管理有限公司变更名称为廊坊市幸福基业物业服务有限公司，2015年6月9日，廊坊市幸福基业物业服务有限公司名称又变更为幸福基业物业服务有限公司。被告王越超提出阳台漏水两年后才修好；购买车库5年后才拿到车库钥匙并且车库门是坏的，要求原告承担责任并赔偿租金损失及维修费，以及退还装修押金等主张，并提交验收单、谈判记录、车库门维修费收据及光盘录音（一张）作为证据。原告对被告所提交证据的真实性、关联性不认可，认为被告阳台漏水及车库存在的问题均系被告与建设单位房屋及车库买卖合同关系调整，装修押金未退是被告怠于去原告处履行退押金的相关手续，不能作为拒交物业费的理由。因被告所提交的证据无法判定阳台漏水以及车库未能使用的责任主体及损失数额，故本院对被告主张的事实不予认可。一审法院认为，原、被告签订的《华夏新城·水晶城前期物业管理服务协议》，是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。原告依协议约定向被告提供了物业服务，被告应根据协议约定交纳物业管理服务费，逾期交纳，应承担违约责任，但协议约定的违约金（滞纳金）过高，应予以调整。被告提出的阳台漏水、车库未能使用及维修，应由原告承担责任、赔偿损失的主张，因与本案并非同一法律关系，且被告所提交证据无法判定责任主体及损失数额，被告可通过法律程序另行解决。被告退还装修押金可随时到原告处办理相关手续，亦可通过法律程序另行解决。综上所述，原告请求被告支付拖欠的物业管理服务费及违约金的主张，本院予以支持，但违约金（滞纳金）的支付标准，本院酌定按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。被告抗辩的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告王越超于本判决生效之日起十日内支付原告幸福基业物业服务有限公司2012年1月1日至2017年12月31日物业管理服务费12319.76元，并按中国人民银行同期贷款利率的标准支付所欠物业管理服务费的违约金。二、驳回原告幸福基业物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费107元，减半收取计54元，由被告王越超负担。本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，上诉人与被上诉人签订《华夏新城·水晶城前期物业管理服务协议》，被上诉人履行了物业服务合同义务，上诉人应按约定给付物业费。上诉人主张的房屋阳台漏水未及时维修问题、车库未及时交付问题，与本案不是同一法律关系，且上诉人已另案起诉主张权利，本案中不予处理。上诉人的物业费债务连续发生，债务总额连续变化，其诉讼时效在债务总额发生变化时中断，上诉人主张被上诉人起诉已超诉讼时效，本院不予支持。上诉人主张的退还装修押金问题，一审判决已予明确，上诉人以此为由拒付物业费，不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费107元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 李成佳审判员 史纪红二〇一九年十一月二十五日法官助理叶振平书记员于盟佳