大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初5742号原告大连泰达新城建设发展有限公司，统一社会信用代码91210200550633371A，住所地大连市甘井子区营城子街道金龙寺沟村。法定代表人郁晓耕，系该公司总经理。委托代理人孟繁旭，系该公司员工。被告帮惠科技（大连）有限公司，统一社会信用代码9121020434118977X4，住所地大连高新技术产业园区火炬路1号A座四层406室。法定代表人张世元，系该公司总经理。原告大连泰达新城建设发展有限公司与被告帮惠科技（大连）有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连泰达新城建设发展有限公司的委托代理人孟繁旭、被告帮惠科技（大连）有限公司的法定代表人张世元到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告大连泰达新城建设发展有限公司诉称，原、被告双方于2016年签订《商品房以租代售协议书》，约定被告承租原告房屋，租赁期限自2016年10月1日至2021年9月30日，每年租金526,714.8元，管理服务费0.3元/平方米/天，保证金10万元。上述协议签订后，被告支付了首年的租金、管理服务费及保证金，欠付2017年10月1日至2019年1月22日的租金691,222.5元及管理服务费61,039.34元，共计752,261.84元，扣除保证金后尚欠652,261.84元。经原告多次催告，被告一直未能支付上述欠付费用。原告诉至法院，请求确认原、被告双方签订的《商品房以租代售协议书》解除；被告向原告支付租金及管理服务费共计652,261.84元；被告支付违约金29,498.58元；被告已交纳的保证金不予返还。被告帮惠科技（大连）有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。案涉合同的签订是在我们公司与原告公司有业务合作的前提下签订的，它不是独立的事件，是关联事件。我们作为乙方为原告公司提供网络推广服务，原告公司要求我们帮助完成年度销售业绩，要求跟他们签订以租代售协议。在签订协议后，我们并没有使用该房屋。所以这是在原告要求下为了配合他们完成业绩才形成了这份合同，并不是我们的主观意愿。在合作过程中，原告是甲方，我们是乙方，在商业环境中我们处于弱势地位，所以才违背主观意愿签订了此合同。即便合同具备真实性，也不能单一从一份合同来判定本案的责任。经审理查明，原、被告于2016年签订《商品房以租代售协议书》，约定：原告将开发建设的位于大连市甘井子区，楼号MOCO48#楼，建筑面积424.77平方米商务独栋1套出租给被告，被告同意承租该物业，用于行政办公。租赁期限五年，自2016年10月1日至2021年9月30日。每年租金526,714.80元，五年租金总额累计2,633,574元。被告应于本协议签订同时向原告支付第一年租金526,714.80元，第二、三、四、五年租金应分别于上一租赁年度届满前三十日内一次性足额支付下一租赁年度租金。被告应于本协议签订同时向原告支付保证金10万元。若被告欠付相关款项，该保证金则用于相应等值冲抵，冲抵后不足部分被告负有支付义务，冲抵后若有剩余，剩余部分原告无息返还被告。被告每年支付租金同时，需向原告支付园区管理服务费，收费标准为0.3元/平方米/天。该物业以租代售总房款5,267,148元，双方同意以该价格作为该物业出售价格。本协议租金支付作为购房总价款支付组成部分。租赁期限届满时，已支付的租金作为首付款抵扣相应等值购房款。被告未按约定支付租金，每逾期一日，应当按未付租金部分的日万分之一向原告支付违约金，逾期超过30日，被告未支付租金，则原告有权终止本协议，本协议终止自原告书面通知送达被告之日起生效。同时，被告应向原告支付所拖欠的全部租金及其他应支付费用并按上述约定支付违约金及按中国人民银行同期贷款利率支付相应利息。被告未按约定逾期支付相关费用，每逾期一日，应当按未付费用部分的日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告将案涉房屋交给付被告，被告支付了第一年度房租526,714.80元、保证金10万元、物业费46,513元，预存了水电费800元。后被告未再支付原告房租及物业费。被告于2018年1月8日出具了《关于MOCO的租金结算说明》，内容为“目前，由于市场淡季及客户拖欠款等因素，我司资金周转困难没有得到缓解，按照双方合同约定第二年的租金526,714.80元及物业费46,513元尚未支付。我司本着一贯崇尚诚信务实的态度，就目前状况予以说明并给发出付款建议：2018年2月1日前付物业费46,513元，3月31日付第二年期房租526,714.80元”。2018年11月8日，被告出具《关于申请延期交纳租金的函》，内容为“根据双方签订的《商品房以租代售协议书》，我公司通过以租代售方式购买泰达MOCO48#楼，根据协议，我公司每年需支付租金526,714.80元，截至目前，我司已支付674,027.80元（包括保证金、水电费、物业费、租金等）。截至目前，我公司欠缴2017年至2018年度租金、2018年至2019年度租金共计1,053,429.60元，欠缴2017年至2018年度、2018年至2019年度管理服务费93,026元。受经济下行影响，我公司资金暂时周转困难，根据协议所欠2017年至2018年度租金526,714.80元，以及2017年至2018年度管理服务费46,513元，我公司申请延期至2018年12月30日前交纳，如逾期未能交纳，贵公司可以保留法律追究的权利，请贵公司给予支持”。2019年1月2日，原告给被告发出《通知书》，内容为“根据双方2016年签订的《商品房以租代售协议书》以及2018年11月8日贵司发函至我公司的《关于申请延期交纳租金的函》，截至2018年12月31日贵司仍未支付所欠费用。基于以上情况我公司通知如下：一、解除双方2016年签订的《商品房以租代售协议书》。二、请贵司接到本通知书5日内将房屋钥匙交还我公司。三、我公司有权根据协议条款追究你公司相关违约责任”。被告的法定代表人于2019年1月22日签收了该通知书，并表示2019年3月31日前解决此事。本院所确认的上述事实，有商品房以租代售协议书、关于MOCO的租金结算说明、关于申请延期交纳租金的额函、通知书在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原、被告签订的《商品房以租代售协议书》是双方当事人的真实意思表示，双方应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告仅向原告交付了第一年度的租金、保证金、物业费、预交的水电费，之后的租金及物业费一直未予交付。双方合同约定，被告逾期支付租金超过30日，原告有权终止协议。原告依据双方的约定向被告发出通知书，解除双方签订的《商品房以租代售协议书》，被告于2019年1月22日签收了通知书。依据法律规定，双方签订的《商品房以租代售协议书》自原告解除合同通知到达被告时解除，即双方签订的《商品房以租代售协议书》于2019年1月22日解除。关于原告主张被告给付欠付的租金和管理服务费652,261.84元一节，双方签订的合同约定租期自2016年10月1日至2021年9月30日，每年租金526,714.80元，第二、三、四、五年租金分别于上一租赁年度届满前三十日内一次性支付下一租赁年度租金，管理费的支付时间与租金支付时间相同。被告交付了第一年度的租金和管理费，按照约定，其应于2017年9月1日至9月30日间支付2017年10月1日至2018年9月30日的租金、管理服务费，于2018年9月1日至9月30日间支付2018年10月1日至2019年9月30日的租金、管理服务费，双方的《商品房以租代售协议书》已于2019年1月22日解除，2017年10月1日至2019年1月22日的租金为691,223元（526,714.80元+526,714.80元÷365天×114天）、2017年10月1日至2019年1月22日的管理服务费为61,039.45元（424.77平方米×0.3元/天×479天），被告欠付的租金及管理服务费合计752,262.45元，原告主张上述金额为752,261.84元，本院予以照准。原告在签订合同时交付了保证金10万元、预交水电费800元（未实际使用），根据合同约定，若被告欠付相关款项，该保证金则用于相应等值冲抵。被告欠付的租金、管理服务费扣减保证金及预交的水电费后剩余651,461.84元，故对原告的该节主张，本院予以支持。关于原告主张被告给付违约金29,498.58元一节，双方约定，被告未按约定逾期支付租金、管理服务费，每逾期一日，应当按未付租金、管理服务费部分的日万分之一向原告支付违约金。原告主张被告欠付的2017年10月1日至2018年9月30日的租金、管理服务费的违约金自2017年10月1日起按照日万分之一计算至2019年1月22日，欠付的2018年10月1日至2019年1月22日的租金、管理服务费的违约金自2018年10月1日起按照日万分之一计算至2019年1月22日，原告的主张符合双方的约定，不违反法律规定，本院予以支持。经计算，违约金数额为29,498.58元。关于原告主张被告已交纳的保证金不予返还一节，双方在合同中约定，若被告欠付相关款项，该保证金则用于相应等值冲抵。本案中，原告已用被告交纳的保证金冲抵了被告欠付的租金、管理服务费。本院已按照原告的主张，用被告交纳的保证金进行了冲抵，原告的该节主张已无实际意义，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告大连泰达新城建设发展有限公司与被告帮惠科技（大连）有限公司签订的《商品房以租代售协议书》于2019年1月22日解除；二、被告帮惠科技（大连）有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告大连泰达新城建设发展有限公司租金、管理服务费合计652,261.84元；三、被告帮惠科技（大连）有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告大连泰达新城建设发展有限公司违约金29,498.58元；四、驳回原告大连泰达新城建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,618元，公告费300元，合计10,918元（原告已预交），由被告负担，于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审 判 长 于 伟人民陪审员 阎 华人民陪审员 王春红二〇一九年十一月十五日书 记 员 石 艺本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。