云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云31民终506号上诉人（原审被告）：盈江佳业房地产开发有限公司，住所地盈江县平原镇永胜路。法定代表人：付晓明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭矛盾，云南宏鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈定宇，云南宏鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盈江县平原镇永胜社区中央皓城小区业主委员会，地址盈江县平原镇永胜社区中央皓城小区。负责人：赵双龙，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：郑加伟，盈江县法律援助中心法律工作者。上诉人盈江佳业房地产开发有限公司（以下简称：盈江佳业公司）因与被上诉人盈江县平原镇永胜社区中央皓城小区业主委员会（以下简称：中央皓城业主委员会）车位纠纷一案，不服云南省盈江县人民法院（2019）云3123民初549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人盈江佳业公司上诉请求：1.撤销盈江县人民法院（2019）云3123民初549号民事判决，并判决驳回中央皓城业主委员会在一审的诉讼请求。2.本案诉讼费用由中央皓城业主委员会承担。事实和理由：一、中央皓城项目的开发情况。中央皓城项目是经盈江县人民政府批准的房地产开发项目，由盈江佳业公司开发建设，该项目规划批准的经济技术指标为总用地面积68392.65平方米(102.59亩);总建筑面积146265.5平方米（其中商业建筑面积14278平方米、住宅建筑面积127262.4平方米、地上停车库4072.1平方米、市政公用设施653平方米），机动车停车位701个（其中室外停车位503个、室内停车位198个），项目分三期开发建设:一期“中央皓城—风情雅苑”已于2012年3月竣工并交付使用，二期“中央皓城—一期”已交付使用，三期正准备开工建设。中央皓城项目是一个整体规划、分步建设的项目，项目的规划属于整体规划，建设行政主管部门批准的是项目整体规划方案，需要三期建设完成后方可进行项目规划验收。规划验收是检验项目各项经济技术指标是否合格、合法的唯一标准，当事人诉争的露天车位位于项目二期，项目二期《规划设计方案》标示的室外停车位数为128个，但因项目《规划设计方案》标示的项目总室外停车位数为439个，少于《规范设计方案》批准配置的503个，故在项目二期标示的室外停车位范围内进行调整，增设室外停车位17个，项目二期实际室外停车位数为145个，均属于按规划要求配置的规划车位，规划车位根据法律规定建设单位有权处分。二、一审法院对证据的采信违反法律规定。（一）本案发回重审后一审法院开庭时间为2019年5月21日下午，开庭前法庭已经向双方当事人送达了《举证通知书》，《举证通知书》第一条确定请于收到此通知书次日15日内向法院提出支持自己诉讼主张的全部证据，但在2019年7月18日下午第二次开庭过程中，中央皓城业主委员会当庭提交了《中央皓城小区业主大会意见表》（即中央皓城业主委员会在一审提交的证据5），该份证据已经超过了法院规定的举证期限。针对该份证据，盈江佳业公司提出以下质证意见：1.该证据超过举证期限，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条第一款的规定，一审法院采纳该证据违法；2.根据住建部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条第二款、第三十条的规定，该证据没有依法将征求意见书送交每一位业主，表决意见中有许多不是业主本人签名，也没有业主委员会作出的书面记录并存档，更没有以书面形式在物业管理区域内及时公告，该证据不具有合法性；3.业主岳某某当庭提出其不同意起诉，但该证据记录的意见为同意起诉，且其签名为赵双龙代签，明显违背业主的真实意思表示，有多达26个代签的业主姓名及多处空白意见，该证据不具有真实性，但一审法院却对证据的真实性予以部分采信，对证明内容予以采信。（二）根据《物业管理条例》第十六条的规定，业主委员会的依法成立需经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，而中央皓城业主委员会仅提供了永胜社区的证明和中央皓成业主委员会公章，用于证明中央皓城业主委员会依法成立，已经在住建部门登记备案，是合法的诉讼主体。永胜社区既不是区、县人民政府房地产行政主管部门，也不是街道办事处、乡镇人民政府，其在本案中开具的证明不符合法律规定的主体要件、形式要件，一审法院采信该证据违法。（三）中央皓城业主委员会在一审提交了小区竣工平面图，用于证明小区竣工后的现状，诉争所有车位均位于小区公共面积，按平面图小区绿地不足近2亩多。一审法院却对该证据的真实性、合法性予以采信，认为能证实诉争所有车位位于小区公共区域，对其证明内容予以采信。小区竣工平面图何以证明小区绿地不足近2亩多，具体是多少面积。室外停车位182个也与一审法院确定的145个明显不符。三、一审法院认定事实错误。一审法院认定：“按照规划要求，盈江佳业公司应在二期“中央皓城”小区建设露天植草砖停车位128个，其中每个车位三分之一用地计入小区绿地面积，盈江佳业公司实际按照规划建设露天植草砖停车位62个，将规划内的露天植草砖停车位违规改建为露天硬化停车位66个，占用项目规划绿地新增露天植草砖停车位17个，共计建设露天停车位145个”。一审法院认定的该事实存在以下错误：1.盈江县城乡规划管理局于2014年1月2日出具的《关于对盈江中央皓城二期项目竣工情况说明》中明确说明：由于项目尚未全部开发完毕，现无法平衡整个项目的经济技术指标，待剩余的全部工程完工后，才能进行最终的规划验收。绿地率、车位等均是项目规划的经济技术指标之一，在建设行政主管部门进行规划验收前认定每个车位三分之一用地计入小区绿地面积，不具有客观性、合法性，用司法审查代替行政验收不符合民事诉讼“先行政后民事”的司法原则。2.即使按照一审法院认定的每个车位三分之一用地计入小区绿地面积，那也能明确每个车位的其他三分之二没有计入小区绿地面积，且128个露天植草砖停车位是实际按照规划建设露天植草砖停车位62个，将规划内的露天植草砖停车位违规改建为露天硬化停车位66个，128个露天植草砖车位范围并没有超出规划用于停放汽车的车位之外。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，128个露天植草砖停车位的其他三分之二并没有占用业主共有道路或者其他场所，不是业主共有的车位。3.盈江佳业公司没有占用项目规划绿地新增露天植草砖停车位17个，而是在原规划的停车位范围内进行微调尽量使室外停车位满足项目规划要求配置的503个。四、一审法院适用法律错误。1.一审法院认定中央皓城业主委员会具有合法的主体资格违法。根据《物业管理条例》第九条“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办由省、自治区、直辖市制定”及《云南省物业管理规定》第四条第二款“按照城市规划建设的住宅小区，一个小区划分为一个物业管理区域；但建筑面积在50万平方米以上分多期开发的住宅小区，可以划分为两个以上物业管理区域”的规定，中央皓城项目属于建筑面积低于50万平方米分多期开发的住宅小区，中央皓城项目依法属于一个物业管理区域，只应成立一个业主大会。一审法院认为中央皓城项目一期和中央皓城项目二期为两个不同的物业管理区域违法。2.一审法院认定145个露天停车位属于业主共有违法。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，一审法院应查明争议的车位是属于按照配置比例建设的车位还是属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。如果属于按照配置比例建设的车位则建设单位有权以出售、附赠或者出租等方式处分给业主；如果属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位则属于业主共有。本案虽经过一审、二审发回重审，但中央皓城业主委员会至今没有提交争议的露天车位占用了业主共有的道路或者其他场地的证据，根据“谁主张、谁举证”的民事诉讼举证原则，依法应作出中央皓城业主委员会的主张不能成立的判定。五、争议车位的权属已有合同约定，属于盈江佳业公司。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，盈江佳业公司与中央皓城一期的购买人签订了《商品房购销合同》、《合同补充协议》、《中央皓城车库、露天车位补充协议》，明确约定了中央皓城一期的车库、露天车位属于盈江佳业公司，购买人如需要使用车库、露天车位需另行购买或者租赁。双方签订的合同符合法律的规定，意思表示真实，应视为合法、有效。六、住宅小区露天车位争议影响较大，恳请二审法院严格审查双方当事人提交的证据，对涉及专业问题的邀请相关专业人员提供专业意见作为审判参考。综上，请二审法院支持盈江佳业公司的上诉请求。被上诉人中央皓城业主委员会辩称，一、中央皓城小区是一个独立的物业小区。中央皓城小区已经取得了地域名称，有自己独立的管理区域，成立了合法的业主委员会，聘请了自己的物业，是一个完整而且独立的小区。二、诉争的145个露天车位属于小区全体业主共有。盈江县住房和城乡规划建设局出具的《函》已明确诉争的145个露天车位属于中央皓城小区全体业主共有，盈江佳业公司无权处分，盈江县住房和城乡规划建设局是小区物业和房屋开发建设的管理单位，其认定也是最具有法律效力的。同时，适用《中华人民共和国物权法》第七十四条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定的前提是必须符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条才能成为盈江佳业公司有权处分的物权，但在一审中已经查明，盈江佳业公司没有对诉争车位进行单独报建，没有单独出资建设案涉车位，建设成本均已包含在建房成本中，不能单独办理产权随房屋的出售，其使用权一并转移为业主共有。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持一审判决。中央皓城业主委员会向一审法院起诉请求：1．判决确认盈江县平原镇永胜社区中央皓城小区{土地证号：盈国用（2010）第808号、盈国用（2010）第809号、盈国用（2010）第810号、盈国用（2010）第811号}土地范围内露天停车位145个的占有、使用、收益和处分权属于盈江县平原镇永胜社区中央皓城小区全体业主共有（所有）。2．本案诉讼费由盈江佳业公司承担。一审法院认定事实：盈江佳业公司系盈江“中央皓城项目”的开发商，该公司按照“盈江—中央皓城规划设计方案”在四个地块上分三期开发商业住宅小区，其中在两地块上同步开发了一期“风情雅苑”小区，该小区已建成并移交业主使用；之后开发了二期“中央皓城”小区；三期尚未开发。按照规划要求，盈江佳业公司应在二期“中央皓城”小区建设露天植草砖停车位128个，其中每个车位三分之一用地计入小区绿地面积，盈江佳业公司实际按照规划建设露天植草砖停车位62个，将规划内的露天植草砖停车位改建为露天硬化停车位66个，占用项目规划绿地新增停车位17个，共计建设露天停车位145个，在《建设工程规划许可证》中未计入建筑面积，均不能办理产权登记手续。盈江佳业公司与本案业主分别签订了《商品房购销合同》、《合同补充协议》及其《中央皓城车库、露天停车位补充协议》，并与部分业主签订了《车位租赁合同》，将小区内的部分露天停车位出租给业主。一审法院认为，本案系车位纠纷案件。一、关于中央皓城业主委员会主体是否适格的问题。首先，盈江佳业公司开发的一期风情雅苑小区及二期中央皓城小区分别处于不同的地理位置，有各自的设施设备，并各自成立了业主委员会，聘请了不同的物业管理公司，两个小区属于不同的物业管理区域。其次，中央皓城业主委员会已经政府部门备案登记，符合国务院《物业管理条例》相关规定，且中央皓城业主委员会起诉盈江佳业公司已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意，故其具备原告主体资格，有权代表中央皓城小区全体业主行使诉讼权利。盈江佳业公司的此项答辩意见，不予采纳。二、关于涉案中央皓城小区145个露天停车位的权属问题。开发商在向业主出售商品房，能否单独保有车位所有权，关键是该车位能否认定为物权法所称的建筑物专有部分，从而可以成为特定业主区分所有权的客体。综合全案证据，从盈江县政府颁发的盈国用（2015）第000426号《国有土地使用权证》、盈江县城乡规划管理局颁发的《建设工程规划许可证》、盈江县发展和改革局《投资项目备案证》以及规划设计方案、竣工平面图中可以看出，规划中的128个露天植草砖停车位及新增17个停车位的面积不计算容积率，也就是说，建成的145个露天停车位面积没有独立的土地使用权面积份额，该土地使用权面积只能依附于计算容积率的住房、商铺和车库等建筑物的建筑面积中。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”的规定，涉案145个露天停车位，并无建筑物，不能办理产权登记，其本质上属于土地使用权，现盈江佳业公司将所开发商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属中央皓城业主委员会。因此145个露天停车位的权益应当归属于全体业主共同享有。盈江佳业公司按照规划建设的植草砖停车位属于开发商建设的附属设施，该附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。涉案145个露天停车位未计入建筑面积，也未纳入容积率计算，其不属于能够办理产权登记手续和能够通过登记成为特定业主所有权的客体范畴。其次，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，即使盈江佳业公司在建造中央皓城小区支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成后，随着小区房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归全体业主共有。由于涉案车位不能办理产权登记，不能成为享有专有权的专有部分，故中央皓城小区145个露天停车位应归中央皓城小区全体业主共有，中央皓城小区业主委员会的诉请于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：盈江县平原镇永胜社区中央皓城小区业主委员会的全体业主共同享有盈江县平原镇中央皓城小区（中央皓城项目二期）的145个露天停车位的使用权。案件受理费100元，由盈江佳业房地产开发有限公司负担（未付）。本院二审期间，上诉人盈江佳业公司、被上诉人中央皓城业主委员会均没有提交新证据。对一审确认的事实，上诉人盈江佳业公司对“按照规划要求，盈江佳业公司应在二期“中央皓城”小区建设露天植草砖停车位128个，其中每个车位三分之一用地计入小区绿地面积，盈江佳业公司实际按照规划建设露天植草砖停车位62个，将规划内的露天植草砖停车位改建为露天硬化停车位66个，占用项目规划绿地新增停车位17个，共计建设露天停车位145个”有异议。被上诉人中央皓城业主委员会对一审确认的事实无异议。二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系车位纠纷。根据当事人的上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：一、被上诉人中央皓城业主委员会的诉讼主体是否适格。二、案涉车位的归属问题。关于焦点一，业主委员会是由一个物业管理区域内全体业主代表组成，在行政主管部门备案，代表全体业主共同利益，向社会各方反映业主集中的意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的组织。对涉及业主共同利益的事项，业主委员会应当代表全体业主进行处理。小区地面停车位的权利归属是关系到全体业主共同利益的重大事项。本案中，上诉人盈江佳业公司主张被上诉人中央皓城业主委员会代表业主向法院提起诉讼明显违背业主的真实意思表示，并于2019年10月17日向本院提交了鉴定申请书，要求对被上诉人中央皓城业主委员会提交的《中央皓城小区业主大会意见表》中的所有业主签名的真实性进行鉴定，经本院向177户中央皓城小区业主核实，同意被上诉人中央皓城业主委员会代表业主提起诉讼的有172户业主，已达专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意，双方当事人对此均无异议，上诉人盈江佳业公司于2019年11月20日向本院撤回了笔迹鉴定申请。同时，被上诉人中央皓城业主委员会的成立，已履行了相关的手续，符合《物业管理条例》的相关规定。故被上诉人中央皓城业主委员会有权代表中央皓城小区全体业主对地面停车位提出权利主张，上诉人盈江佳业公司关于被上诉人中央皓城业主委员会的诉讼主体不适格的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二，开发商在向业主出售商品房,能否单独保有车位所有权,关键是该车位能否认定为物权法所称的建筑物专有部分,从而可以成为特定业主区分所有权的客体。首先，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，但法律与行政法规并未对原始规划建设的、不能办理产权登记的地面停车位的归属作出具体的规定。其次，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”的规定，案涉停车位是地面停车位，并无建筑物，其不属于能够办理产权登记手续和能够通过登记成为特定业主所有权的客体范畴，其本质上属于土地使用权。地面停车位属于业主行使土地使用权的形式之一。上诉人盈江佳业公司将所开发商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主，案涉地面停车位的权益应当归属于全体业主共同享有。再次，开发商按照规划建设的地面停车位属于开发商建设的附属设施。规划从行政要求的角度确定了开发商的建设义务，开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商所有。因此，本案地面停车位是由开发商依照行政规划建设的附属设施，属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益也应归属于全体业主共同享有。综上，一审判决确认盈江县平原镇中央皓城小区（中央皓城项目二期）的145个露天停车位由中央皓城小区业主共同享有并无不当，故上诉人盈江佳业公司的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人盈江佳业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人盈江佳业公司负担。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向盈江县人民法院申请强制执行。审判长  王赶红审判员  孙 媛审判员  杨蓉蓉二〇一九年十一月二十七日书记员  黄 丹