贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0321民初7431号原告：张某某，女，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区。原告：谭某某，男，汉族，贵州省遵义市播州区人，住址同上,系原告张某某之丈夫。二原告共同委托代理人：廖乾锋，贵州新长征律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：贵州安创房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区桂花社区安创美域中央2号楼1-10号营业房。统一社会信用代码：915203006801751960。法定代表人：赵方雨，该公司董事长。委托代理人：陈桂斌，贵州上善律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托代理人：黄金华，贵州上善律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告张某某、谭某某诉被告贵州安创房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张某某、谭某某及其委托代理人廖乾锋，被告贵州安创房地产开发有限公司的委托代理人黄金华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张某某、谭某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将办理商品房转移登记的有关文书(包括但不限于初始登记大产权证复印件)交付给原告，并协助原告办理产权转移登记。二、判令被告从2016年9月30日起以购房款总额为基数按照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准(年利率为7.125%)向原告支付违约金至将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告并协助原告取得房屋权属证书之日止。（暂定2万元)。三、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年2月17日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买由被告开发的遵义市播州区龙坑镇桂花社区安创美域中央二期第20幢2单元23层2-23-6号房，建筑面积84.51平方米，总房款人民币218,036.00元。合同第二十二条第三款约定“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。原告认为，被告的行为已经违反《商品房买卖合同》的约定，构成违约，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，被告应当按照逾期贷款利息的标准向原告承担违约责任。根据《关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75%，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30%-50%，加收50%，为年7.125%。为此，原告特提起诉讼，请求支持其诉请。原告在庭审中，以被告已办理了房屋产权手续，放弃第一项诉讼请求。被告贵州安创房地产开发有限公司辩称：本案应为拆迁安置合同纠纷，播州区政府作为征收主体，征收了原告的房屋，双方约定采取产权置换的方式进行安置。为此，政府与被告签订协议书，集中向被告购买住宅数百套，用于被征收人的安置还房。由于政府未采取自建还房进行安置的方式，在住建部门办理产权登记时其拆迁安置协议不能作为办理产权的依据。为此，被告为了履行与政府的买卖协议，协助原告办理产权登记，才与原告签订买卖合同关系，双方并未履行该商品房买卖合同。被告仅是政府进行征收安置的履行辅助人。基于此，被告在本案中主体并不适格。同时，在原告的拆迁补偿协议等文书中，均约定由征收人为其办理产权登记，故原告主张逾期办理产权，应向征收人提出，并应以其征收安置补偿协议为依据。本院经审理认定事实如下：原告张某某系遵义市播州区播南街道白龙社区大元组居民，因棚户区改造项目与遵义市播州区南白镇人民政府于2016年3月4日签订了南白镇白龙片区城市改造项目房屋征收补偿安置协议。协议签订后，为了推动项目进程，南白镇人民政府按照播州区委会议纪要精神，由指挥部（代表政府）团购被告开发建设的“美域中央”二期住房作为安置还房。2016年5月24日，原告张某某与遵义县南白镇人民政府签订了南白镇白龙片区城市棚户区改造项目安置房选房确认书（补充协议），约定原告张某某选择被告开发建设的“美域中央”二期商住房20号楼2单元23-6号房，建筑面积84.51㎡，套内面积66.33㎡，其中第二条约定：“1、美域中央二期商住房目前对外销售价格2,880.00元/㎡起价”，为让利南拓项目拆迁安置户，贵州安创房地产开发有限公司按成本价让利300元/㎡（即2,580.00元/㎡），销售给县城南拓指挥部转为南拓项目安置还房。2、本项目物业收费标准：按房屋建筑面积计算，步梯楼0.5元/㎡、电梯楼1.0元/㎡。对南拓项目被拆迁安置户实行物业管理费减半征收2年的优惠（自交房之日起暂收2年），同时免收水电开户费。安置户接房办理装修手续时，进场装修的垃圾清运费、装修管理费及装修保证金、燃气开户费按物业公司相关要求进行收取。3、产权证办理所需费用由贵州安创房地产开发有限公司承担。4、房屋建筑公摊面积由贵州安创房地产开发有限公司与县南拓指挥部另行结算。5、房屋维修基金费（60元/㎡）由贵州安创房地产开发有限公司承担。6、房屋质量达到相关行业部门合格标准，水电路“三通”，入户大门、窗完好；室内门、装修、有线电视、电话等由被拆迁人自行负责。补充协议签订后，遵义市播州区南部新城开发建设指挥部于2016年10月27日与被告签订了“集团购买商品房转安置房协议书”，约定由被告提供房源作为安置还房。2017年2月，被告按照与指挥部的协议约定进行了交房，并根据指挥部出具的“团购房交付通知单”交付房屋钥匙等，在办理房产登记手续时，不动产登记部门以拆迁协议无法办理登记为由，要求每户须签订商品房买卖合同，用于办理不动产登记。2017年2月17日，被告与二原告按照拆迁安置协议约定的还房签订了《商品房买卖合同》，由于被告提供的系格式文本合同，其中第二十二条第三款第一项“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。承诺时间与签订合同时间存在倒签情况。另查，二原告在起诉后领取了不动产登记权属证书，其证书说明案涉房屋系“拆迁还房，于2016年3月4日签订拆迁协议”。庭审中，因房产权属证书已办理，二原告已领取，故二原告放弃第一项诉讼请求。上述事实，有双方当事人陈述、房屋征收补偿安置协议、选房补充协议、不动产登记证书、商品房买卖合同等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为：二原告依据《商品房买卖合同》的约定主张被告存在逾期办证的违约情形，要求支付逾期办证违约金的请求不成立，本院不予支持。理由如下：1、从本案民事法律关系的设立、产生来看，其产生法律关系的基础是原告张某某与政府之间的征收补偿安置协议，系政府征收了原告张某某住房的还房，其与被告并非直接的商品房买卖纠纷；2、从履行安置协议的内容来看，由于政府未实施安置房修建，通过询价采购的方式，采取集中购房地产开发公司修建住房作为拆迁户的房源，供拆迁户自由选择，且拆迁户在选择还房时，涉及房款及面积价差均由拆迁户与政府之间进行结算，被告并不直接与二原告之间发生房款支付等行为。被告仅按照与指挥部（代表政府）之间的团购房协议履行相关义务，与二原告之间不存在商品房交易行为的合意；3、从履行合同的形式要件来看，被告交房均是按照指挥部的通知予以履行。4、从办理不动产登记手续来看，被告安创公司是按照不动产登记中心的要求，与二原告补签商品房买卖合同，且合同承诺办理有关文书时间与签订时间存在不一致，签订合同后就存在违反约定，具有不合理性。其真实目的是便于办理权属证书，且权属证书明确载明案涉房屋系拆迁还房。综上，二原告与被告之间没有商品房买卖的合意，其商品房买卖合同不成立，对二原告和被告没有法律拘束力。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张某某、谭某某的诉讼请求。案件受理费150元，（已减半收取），由原告张某某、谭某某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  陈载林二〇一九年十一月二十二日法官助理王成素书记员高艺