陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)陕01民再196号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：马欢，男，1983年4月27日出生，汉族，司机，住西安市雁塔区。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：陕西宏泰源建设工程有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区太乙路5号秋林苑1幢4层10403室。法定代表人：白珊珊，系该公司总经理。委托诉讼代理人：付山林，陕西畅洋律师事务所律师。再审申请人马欢因与被申请人陕西宏泰源建设工程有限公司返还原物纠纷一案，不服本院（2018）陕01民终12397号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2019年6月24日作出（2019）陕民申779号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。现本案已审理终结。马欢再审请求：1、撤销一、二审判决，改判为申请人支付被申请人租金8920元；2、案件诉讼费由被申请人承担。事实与理由：马欢与宏泰源公司在2017年4月1日签订《房租租赁合同》及在2017年10月28日签订《合同终止协议》。马欢在签订《房屋租赁合同》时，约定房屋租期五年，租金每月21960元，按月支付（租金从2017年5月10日开始计算）。同时马欢向宏泰源公司交纳了房屋押金21960元。截止到2017年10月9日，马欢陆续共向宏泰源公司交纳房租78920元，剩余30880元未交。宏泰源公司在未通知马欢的情况下，私自给马欢房屋断电，导致马欢储存物品毁损。在2017年10月10日，宏泰源公司又再未通知马欢的情况下，强行锁了马欢营业场所的大门，禁止马欢再进入。马欢已向宏泰源公司交纳了房屋押金21960元，如果作为房屋租金扣除，马欢再支付宏泰源公司租金8920元即可。宏泰源公司辩称，1、原审判决结果正确，对一、二审法院认为马欢将8月份之前的租金已经缴纳完有异议，6月份租金还剩5960元未交；2、马欢并无证据证明已经缴纳房屋押金，原审认定未缴纳押金的事实是正确的，马欢的再审请求无依据，应予驳回。马欢向一审法院提出诉讼请求：1.判令宏泰源公司立即返还马欢财物（价值12万元，详见清单）、损失2万元（因多次索要能用物品遭拒绝后另外补买物品损失）；2.本案诉讼费由宏泰源公司负担。宏泰源公司向一审法院提出反诉请求：1.马欢向其支付2017年5月10日至2017年10月28日扣除已付房款后的租金72708元，并按照年利率2%承担逾期利息；2.马欢向其支付2017年10月28日至2018年4月1日的预期利益租金损失65880元；3.马欢负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年4月1日，马欢（承租方、乙方）与宏泰源公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于房屋出租给乙方，租赁期限自2017年5月10日至2022年5月10日止，共计60月，装修期40天，面积为183平方米，每平米20元，合计每月21960元，每一月支付一次，必须提前十天付，2018年一季度支付，2019-2022年半年支付一次；乙方必须预交1个月押金为21960元作为保证金；在租赁期间如乙方逾期10天不交房租，甲方有权打开房门，收回房屋，所留置物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权随意处置，保证金不退，所造成的损失由乙方自行承担；乙方未按约定支付租金及其他费用，逾期每日承担应付费用的5%违约金，超过7天的，甲方有权终止合同,不退任何前期所交费用。马欢提供宏泰源公司开具的收据三份：1.时间为2017年7月31日，金额为16000元，交款事由载明“6月份部分房租（2017年6月10日—2017年7月10日）”；2.时间为2017年8月7日，金额为5000元，交款事由载明“部分房租”；3.时间为2017年9月11日，金额为3万元，交款事由载明“7月份剩余16960元＋8月份部分租金13040元＝30000元”，并在票据下方备注：8月份剩余8920元未交。2017年10月28日，马欢与宏泰源公司签订《合同终止协议》，解除所签订的租赁合同，并注明“现马欢同意我公司帮其转让此商铺，商铺内所有物品（除马欢能用物品外）归陕西宏泰源置业有限公司处理”。马欢提供自制《店内物品清单》一份，要求宏泰源公司返还25类店内物品，宏泰源公司当庭承认除编号1、2、4、6、12、13、14、22、23、24、25的物品外，其他都有。宏泰源公司认为马欢2017年5月10日至2017年6月9日的租金21960元未交，7月份租金已经交付完毕，8月份剩余8920元租金未付。马欢称8月之前租金已经交清，其他票据可能遗失，现无法提供；宏泰源公司认为所交款项没有充抵之前所欠租金可能因财务原因，没有搞清之前的事情。后经双方现场查看，马欢遗留物品包括：1.桌子12张、凳子30张；2.财神1套；3.八宝箱1个；4.菜架10个；5.香油瓶2个；6.空调2台；7.收银柜全套1组；8.视频头6个；9.雨棚一组；10.音响一组；11.料台一组；12.灭蝇灯2个；13.吊灯8盏；14.礼品钟一个；15.节能炉两个；16.大料桶不锈钢1个；17.料桌三个；18.冰柜1台；19.排气一组；20.洗碗池1组；21.摆菜架2个；22.卫生间全套两组（镜子一面、洗手盆2个、洗手架1个、烘手机1个）。2018年4月，宏泰源公司已将涉案房屋另行出租他人。一审法院判决:一、被告陕西宏泰源建设工程有限公司于本判决生效后十日内向原告马欢返还以下物品：1.桌子12张、凳子30张；2.财神1套；3.八宝箱1个；4.菜架10个；5.香油瓶2个；6.空调2台；7.收银柜全套1组；8.视频头6个；9.雨棚一组；10.音响一组；11.料台一组；12.灭蝇灯2个；13.吊灯8盏；14.礼品钟一个；15.节能炉两个；16.大料桶不锈钢1个；17.料桌三个；18.冰柜1台；19.排气一组；20.洗碗池1组；21.摆菜架2个；22.卫生间全套两组（镜子一面、洗手盆2个、洗手架1个、烘手机1个）；二、原告马欢于本判决生效后十日内向被告陕西宏泰源建设工程有限公司支付房屋租金50715元，并按照中国人民银行同期贷款利率承担自2017年10月28日至实际清偿之日止的违约金；三、驳回原告其余诉讼请求；四、驳回被告其余反诉请求。本案案件受理费3100元，由马欢负担1500元，陕西宏泰源建设工程有限公司负担1600元；由于马欢已预交，陕西宏泰源建设工程有限公司于本判决生效后十日内将1600元支付马欢。反诉费1711元，由陕西宏泰源建设工程有限公司负担711元，马欢负担1000元；由于陕西宏泰源建设工程有限公司已预交，马欢于本判决生效后十日内将1000元支付陕西宏泰源建设工程有限公司。马欢不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为马欢支付宏泰源公司租金8920元或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由宏泰源公司负担。本院二审经审理查明，一审中，宏泰源公司开具的关于租金支付情况的三份收据，系由宏泰源公司提交。一审法院认定其余事实属实，予以确认。本院二审认为，马欢与宏泰源公司签订的《房屋租赁合同》及《合同终止协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照上述约定全面履行合同义务。双方于2017年10月28日协商一致解除租赁合同，故一审认定租期为2017年5月10日至2017年10月28日，于法有据，本院依法予以确认。现宏泰源公司主张马欢支付剩余租金，并提交其出具的三份收据。一审根据收据记载内容及租期，确认马欢尚欠租金50715元，并无不妥。马欢上诉称，租金周期计算错误，无事实依据，本院依法不予采信。因马欢未按月支付租金，宏泰源公司主张违约金，符合合同约定与法律规定，但双方约定违约金过高，一审酌定按照中国人民银行同期贷款利率计算，本院依法予以维持。关于预期利息租金损失，因双方系协议解除租赁合同，该损失不应得到支持。另，马欢要求宏泰源公司返还其清单上的物品，宏泰源公司认可清单中部分物品，经一审主持双方现场核实后，清单中现有物品，宏泰源公司应当予以返还；对宏泰源公司认可但原物无法找到的，可另行处理；对宏泰源公司不予认可的物品，马欢亦未提交证据证明其主张，依法不予支持。马欢要求宏泰源公司支付其补买物品的2万元损失，证据不足，亦不予支持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费845元，由马欢负担。再审中，马欢提交微信转账记录截图2张和樊超个人微信收款截图1张作为新证据，证明目的：马欢先后于2017年3月26日和4月1日向房屋租赁合同签订人樊超转账21960元，其已将涉案房屋租赁合同的押金交付完毕。宏泰源公司质证认为：证据来源真实，樊超是公司的人。但经向樊超核查，这笔钱是马欢支付的第一个月租金，即2017年5月10日至6月9日的租金。双方计算欠付租金是从次月开始起算，故原审判决马欢支付5万余元租金正确。再审经审理查明，宏泰源公司于2017年10月9日对涉案房屋停电，2017年10月10日将该房屋锁门并收回。原审法院查明的其余事实属实。本院认为，本案再审争议的焦点是：1、房屋租赁合同的解除时间和租期截止时间的问题；2、马欢是否已交纳第一个月租金和租房押金的问题；3、马欢实际应付租金数额的问题。关于合同解除时间和租期截止时间的问题。马欢与宏泰源公司所签《房屋租赁合同》及《合同终止协议》均合法有效。《房屋租赁合同》约定，如马欢未按约定支付租金及其他费用超过7天，宏泰源公司有权终止合同，逾期10天，宏泰源公司有权收回房屋。2017年9月11日宏泰源出具的租金收据系马欢向宏泰源公司最后一次支付租金的凭证，该收据备注：“马欢2017年8月拖欠房租8920元”，此后马欢再未支付房租，达到《房屋租赁合同》所约定的合同解除条件，故宏泰源公司有权解除合同并收回房屋。宏泰源公司于2017年10月10日对涉案房屋锁门并收回房屋，视为解除合同行为。再审认定《房屋租赁合同》应自2017年10月10日已解除。双方于2017年10月28日签订《合同终止协议》，仅是双方以书面形式对已解除事实的确认。马欢实际租赁期应截止到2017年10月10日止。关于马欢是否已交纳第一个月租金和租房押金的问题。宏泰源公司在一、二审均称，马欢未交第一个月的租金和租房押金。再审中马欢举证证明其以微信转账方式已支付租房押金21960元，宏泰源公司又承认其已收到该款，认为是马欢支付的第一个月租房租金。结合宏泰源公司2017年9月11日出具的《收据》载明“8月份剩余8920元未交”，可以证明马欢已清偿8月之前的全部租金。故宏泰源公司称马欢未交第一个月的租金和租房押金系虚假陈述，再审不予采信。《房屋租赁合同》第三条约定，马欢必须预交一个月押金21960元，该押金作为保证金。依据双方的合同约定、交易习惯和生活经验，再审认定，马欢已按合同约定将第一个月的租金和租房押金各21960元向宏泰源公司交付完毕。关于马欢实际应付租金数额的问题。马欢拖欠宏泰源公司8月份租金8920元和9月份租金（9月11日至10月10日止）21960元，共计30880元。扣除马欢已交的租房押金21960元，马欢实际应支付泰源公司租金8920元，并应按人民银行同期贷款利率承担自2017年10月10日起至实际清偿之日止的违约金。综上所述，再审对马欢的再审请求予以支持。原一审判决第一、三、四项正确，应予维持；原一、二审判决对马欢应付租金的数额认定不当，依法应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2018）陕01民终12397号民事判决；二、维持西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初8602号民事判决第一、三、四项；三、变更西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初8602号民事判决第二项为：马欢于本判决生效后十日内向陕西宏泰源建设工程有限公司支付房屋租金8920元，并按照中国人民银行同期贷款利率承担自2017年10月10日起至实际清偿之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3100元，由马欢负担1500元，陕西宏泰源建设工程有限公司负担1600元；反诉费1711元，由陕西宏泰源建设工程有限公司负担1400元，马欢负担311元；二审案件受理费845元，由陕西宏泰源建设工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 晏永娟审 判 员 齐 放审 判 员 王笑天二〇一九年十一月十四日法官助理 张 磊书 记 员 岳 珊