天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终5610号上诉人（原审被告）：王路，男，1980年2月18日出生，汉族，天津禄广路通有限公司董事长，住天津市河西区。被上诉人（原审原告）：天津大树物业管理有限公司，住所地天津市和平区贵阳路吉利花园B区1-4号401-1室。法定代表人：马秀兰，总经理。委托诉讼代理人：张伟，天津时夏律师事务所律师。原审第三人：佟芳，女，1972年6月15日出生，汉族，住天津市东丽区。原审第三人：天津市和平区吉利世联物业服务中心，住所地天津市和平区贵阳路27号甲区二层店20号。经营者：马秀兰，女，1949年7月12日出生，回族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：张伟，天津时夏律师事务所律师。上诉人王路因与被上诉人天津大树物业管理有限公司及原审第三人佟芳、天津市和平区吉利世联物业服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2019）津0101民初130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王路上诉请求：1．撤销一审判决，改判双方继续履行合同，由王路继续使用商铺；2．天津大树物业管理有限公司给付王路装修补偿款50000元；3．由天津大树物业管理有限公司承担本案诉讼费。经本院释明，王路变更其上诉请求为：1．撤销一审判决，改判驳回天津大树物业管理有限公司的诉讼请求；2．由天津大树物业管理有限公司承担本案诉讼费。事实和理由：天津大树物业管理有限公司未将变更产权人情况告知王路，也未将xxxx前号商铺是违建告知王路。产权人的委托协议未到期，因此王路请求继续履行合同，并由天津大树物业管理有限公司支付装修补偿款。天津大树物业管理有限公司辩称，不同意王路的上诉请求。天津大树物业管理有限公司同意一审判决。佟芳经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未发表意见。天津市和平区吉利世联物业服务中心述称，不同意王路的上诉请求。其主要答辩意见是：天津市和平区吉利世联物业服务中心同意一审判决。天津大树物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1．判令王路立刻腾空其占用的和平区xxxx号及xxxx前号商铺返还天津大树物业管理有限公司；2．判令王路支付自2017年5月1日至2018年12月31日的房屋占用使用费90000元；3．判令王路承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：佟芳是天津市和平区xxxx2层商甲xxx产权登记人，登记日期为2015年3月4日。2014年12月1日，佟芳（作为甲方）与天津市和平区吉利世联物业服务中心（作为乙方）签订《委托租赁协议》，协议约定佟芳委托天津市和平区吉利世联物业服务中心代其招租。商铺位于xxxxxx号商铺，共1间，套内面积共12.51㎡，建筑面积共27.45㎡。委托期限为五年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止。甲方委托乙方按商铺号定价收取租金，上述商铺月租金为2000元。2014年1月30日，天津大树物业管理有限公司与王路签订两份《吉利花园商场商铺租赁服务合同》，合同约定天津大树物业管理有限公司向王路提供xxxx号和xxxx前号商铺，建筑面积分别为27.45平方米和8.58平方米，租期均为2014年1月1日至2014年12月31日止。每月应交费用为2800元和3200元，包括商铺使用费、物业费、服务费等，每半年交纳上述费用，本期缴费月末的25日前缴纳下期各项费用，逾期交纳，则每超过一日，乙方向甲方支付所拖欠款项1%的滞纳金，拖欠超过15日则甲方有权单方解除合同。两份合同第六条租赁期间的管理部分，第3点均约定“未经甲方书面同意乙方不得擅自对所用的设施拆装、改动和损坏。……如因经营需要，确需改造和装修的，需事先提出书面申请，经甲方批准后，由乙方自行投资改造并向甲方交纳2000元-20000元不等的装修保证金、甲方进行监理施工，并经甲方验收确认符合要求后方可使用。”第十四条第三点规定：“商户对租用商铺进行装修前需向甲方交纳2000-3000元装修保证金（根据面积而定），待装修结束后，在未有任何遗留问题的情况下，凭收据此款无息如数退还。”上述合同签订后，天津大树物业管理有限公司及佟芳、天津市和平区吉利世联物业服务中心均未再与王路签订房屋租赁协议。2014年1月29日，天津大树物业管理有限公司向王路出具往来收据，载明收到王路xxxx、xxxx前保证金6000元。双方表示该6000元为房租押金。同时，王路表示在承租涉案两处商铺时，是经过天津大树物业管理有限公司同意的，虽然没有书面证据，但是经过天津大树物业管理有限公司验收的，否则防火不能通过，天津大树物业管理有限公司表示王路装修无需经其同意，是王路经营需要自主装修。2016年6月16日，天津市和平区吉利世联物业服务中心以王路未支付商铺租金为由向一审法院提起诉讼，最终双方及佟芳以（2016）津0101民初3627号民事调解书达成调解，确认王路向天津市和平区吉利世联物业服务中心支付自2015年10月1日至2016年12月31日期间xxxx号、xxxx增1号商铺欠付的租金65000元。一审诉讼后王路又向天津大树物业管理有限公司支付了2017年1至4月份2043号、2043前号费用18000元。本案一审庭审中双方均表示，每月费用为4500元，其中xxxx号收费2000元，xxxx前号收费2500元。天津大树物业管理有限公司要求王路支付2017年5月至2018年12月的房屋占用使用费系以每月4500元标准计算。此外，在本案一审辩论终结前，天津大树物业管理有限公司未能向一审法院提交关于涉诉xxxx前号批准建设的相关证据。本案经一审法院现场勘验，涉诉xxxx号和xxxx前后商铺室内均有装饰装修，天津大树物业管理有限公司与王路确认均为王路自行装修。上述事实有当事人一审当庭陈述和提交证据在案佐证。一审法院认为，天津市和平区吉利世联物业服务中心受佟芳委托经营管理xxxx号商铺，后天津市和平区吉利世联物业服务中心将该商场商铺的经营管理委托本案天津大树物业管理有限公司负责，故天津大树物业管理有限公司有权与王路签订xxxx号商铺的租赁服务合同，该合同是本案当事人双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应确认合法有效。本案中天津大树物业管理有限公司与王路在2014年签订合同后，未再签订书面合同，对该商铺的租赁期限又无明确约定。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。王路自2017年5月份开始未再支付房屋租赁费用，故天津大树物业管理有限公司有权要求其返回xxxx号商铺，及自2017年5月1日至2018年12月31日房屋租赁费用。同时，应当从应付房屋租赁费用中，扣除已付房屋租金押金6000元。关于2043号商铺租金支付标准问题。双方在2014年1月30日签订的两份合同，分别约定了月租金xxxx号为2800元、2043前号为3200元，之后未再签订书面合同。后天津市和平区吉利世联物业服务中心与王路就房屋租金达成调解，每月共支付4500元。但其中并未明确如何区分两商铺租金金额。一审庭审中，双方确认2043号商铺月租金为2000元，xxxx前号商铺为2500元，一审法院认为应当以此作为支付房屋租金标准。xxxx号商铺自2017年5月1日起至2018年12月31日的房屋租金为，20个月×2000元＝40000元。扣除6000元押金后，王路应向天津大树物业管理有限公司支付2043号房屋租金34000元。关于xxxx前号商铺租赁服务合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中天津大树物业管理有限公司在一审辩论前未能提交批准建设的相关手续，因此双方签订的xxxx前号商铺租赁合同应属无效。王路在没有取得xxxx前号商铺合法使用权的情况下，亦应当将该商铺予以返还。对于天津大树物业管理有限公司要求王路支付涉诉xxxx前商铺房屋使用费一节，因天津大树物业管理有限公司并未取到该商铺的合法有效手续，为规范房屋租赁市场秩序，保护社会公平正义，该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于王路提出房屋装修损失一节。《解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成符合的装饰装修物可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，王路未按期支付房租，天津大树物业管理有限公司要求其腾空并返还涉案房屋，是对解除双方房屋租赁合同关系的明确表示，至此双方房屋租赁关系应当予以解除。在xxxx号商铺租赁合同中，双方未就装饰物的处理作出明确约定，依据《解释》第十条款规定，因王路确认装修时已通过天津大树物业管理有限公司同意，xxxx号商铺内的装饰装修物则应当由王路拆除。同时，因拆除造成房屋毁损的，王路应当恢复原状。《解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。xxxx前号商铺房屋租赁合同如前所述，属无效合同。现天津大树物业管理有限公司表示不同意利用，王路应当予以拆除。因拆除造成房屋毁损的，王路应当恢复原状。一审法院判决：“一、本判决生效后十日内，被告王路将和平区xxxx号及xxxx前号房屋腾空并返还原告天津大树物业管理有限公司；二、本判决生效后十日内，被告王路将和平区xxxx号及xxxx前号房屋内的装饰装修物予以拆除，因拆除造成房屋毁损的，被告王路应当恢复原状；三、本判决生效后十日内，被告王路向原告天津大树物业管理有限公司支付2043号房屋，自2017年5月1日起至2018年12月31日的房屋租金共计34000元（按每月2000元计算）；四、驳回原告天津大树物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，原告天津大树物业管理有限公司负担1276元，被告王路774元负担（上述费用于本判决生效后十日内直接给付原告天津大树物业管理有限公司）”。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是王路是否应腾空返还和平区xxxx号及xxxx前号房屋并恢复原状，以及王路是否应当支付xxxx号房屋租金。天津大树物业管理有限公司与王路就xxxx号房屋形成了不定期租赁关系。天津大树物业管理有限公司有权随时解除合同，但应当在合理期限通知王路。王路应当自2017年5月起支付欠付期间的租金。双方2014年签订的合同到期后未再签订书面合同，王路主张双方继续履行合同，不腾交房屋，缺乏法律依据，本院不予支持。因当事人未提交xxxx前号房屋的批准建设手续，双方就xxxx前号房屋签订的合同无效，但王路以此主张不腾交房屋缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于房屋装修恢复原状一节，一审判决定性准确，本院予以确认。综上，王路的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由王路负担。本判决为终审判决。审判长 康 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇一九年十一月十三日法官助理梁菁菁书记员张思附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……