湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)湘07民终1903号上诉人（原审原告）：彭元华，女，1970年11月20日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：周悦平，系彭元华丈夫，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：汤久平，湖北思扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：澧县瑞峰房地产开发有限责任公司，住所地湖南省澧县澧阳街道办事处万寿宫居委会翊武路。法定代表人：李春秋，董事长。委托诉讼代理人：孙战武，湖南城头山律师事务所律师。上诉人彭元华因与被上诉人澧县瑞峰房地产开发有限责任公司（以下简称瑞峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省澧县人民法院（2018）湘0723民初2164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人彭元华及其委托诉讼代理人汤久平、周悦平，被上诉人瑞峰公司的委托诉讼代理人孙战武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭元华上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审，或依法改判由彭元华将未纳入不动产登记的19.51㎡的房屋（上诉状中的B部分）退回瑞峰公司，由瑞峰公司向彭元华返还产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款18808元（2.4654㎡×7628.86元/㎡）和绝对值超出3%部分17.0446㎡按房价双倍返还的价款260062元（17.0446㎡×7628.86元/㎡×2），共计278870元；2、被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：1、一审判决认定事实部分错误；2、一审未围绕彭元华在原审庭审过程中明确的诉讼主张进行审理；3、原审在判决书中将“……将办理权属登记需有出卖人提供的资料是否报产权登记备案”的举证责任划分给彭元华，没有法律依据；4、从瑞峰公司在签订合同、履行合同的全过程来看，处处存在着欺诈行为；5、澧县国土资源测绘队应当对房屋进行实地现场测绘，并通知彭元华到场。瑞峰公司辩称，1、彭元华主张19.51平米要求退回被上诉人的上诉请求系新请求，不宜二审审理；2、彭元华的上诉理由没有事实依据及法律依据，均不能成立；3、一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，请求二审维持原判。彭元华向一审法院起诉请求：1、判令瑞峰公司返还产权登记面积小于合同面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分（2.4654㎡×7628.86元/㎡）的房价款18808元和误差比绝对值超出3%部分(17.0446㎡)按房价双倍返还260062元；2、判令瑞峰公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2011年8月13日，彭元华与瑞峰公司签订《商品房买卖合同》，该房屋属于预售商品房，预售许可证号为澧房售许字（2011）第0038号，该合同载明：“……第三条……第4、7【幢】1【层】105号房……该商品房……层高为4.5米……该商品房【合同约定】……建筑面积共82.18平方米，其中，套内建筑面积79.92平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.26平方米……第四条……1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米7628.86元，总金额陆拾贰万陆仟玖佰肆拾元整……第五条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理……2……（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房……产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在小区商品房综合验收合格后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”该合同后所附的澧县房地产测量事务所出具的《房屋分户平面图》上显示“……套内建筑面积79.92平方米，共有分摊面积2.26平方米，建筑面积共82.18平方米……”2013年7月，瑞峰公司将建筑面积共82.18㎡的房屋交付给彭元华，该房屋已进行了装修，且已出租给他人使用。2014年8月14日，瑞峰公司给彭元华出具的《销售不动产统一发票》上注明“……建筑面积62.67㎡……合计金额……627940元……”同年9月15日，彭元华缴纳了契税，《中华人民共和国税收缴款书》上载明“……计税金额627940……面积62.67……”。2016年3月5日，澧县国土资源局测绘队对彭元华购买的房屋进行了分户测绘，经测绘，该房屋建筑面积为62.67㎡，其中专有建筑面积为60.84㎡，分摊建筑面积为1.83㎡；合同约定的、已实际交付的建筑面积为19.51㎡的房屋未在测绘范围内，且该部分房屋的层高未达到合同约定的4.5m。2018年9月18日，彭元华、瑞峰公司共同向产权登记部门申请办理涉案的房屋的不动产权转移登记（申请转移登记的面积为62.67㎡），产权登记部门对彭元华、瑞峰公司进行了询问，后给彭元华颁发了（湘2018）澧县不动产权第0009904号不动产权证书，该证书上载明建筑面积为62.67㎡，其中专有建筑面积为60.84㎡，分摊建筑面积为1.83㎡。另查明，彭元华在庭审中明确表示要求瑞峰公司承担违约责任并非基于瑞峰公司交付的房屋层高不符合约定，而是基于产权登记建筑面积与合同约定建筑面积不符。一审法院认为，其一、彭元华与瑞峰公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，彭元华按约定支付了购房款，瑞峰公司应当按合同约定交付房屋并协助彭元华办理产权登记，瑞峰公司交付给彭元华的房屋有建筑面积为62.67㎡的部分符合合同的约定，且已办理了产权登记，另有建筑面积为19.51㎡的部分不符合合同的约定（层高未达到合同约定的4.5m）,瑞峰公司已违约，但本案中，彭元华明确表示要求瑞峰公司承担违约责任并非基于瑞峰公司交付的房屋层高不符合约定，而是基于产权登记建筑面积与合同约定建筑面积不符，因此，对瑞峰公司交付的部分房屋层高不符合约定的问题，本案不予评价；其二、本案涉及到合同约定建筑面积、交付使用的房屋的建筑面积、产权登记建筑面积三个不同的概念，合同约定建筑面积为82.18㎡、交付使用的房屋的建筑面积82.18㎡（其中有建筑面积为19.51㎡的部分层高未达到合同约定的4.5m）、产权登记建筑面积为62.67㎡，彭元华所持的该19.51㎡部分的交付使用，不是瑞峰公司履行合同的行为的主张，从彭元华接受该部分房屋、装修、出租并收取租金的行为来看，该主张不应予以认可；其三、关于产权登记的问题，《商品房买卖合同》中明确约定“……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在小区商品房综合验收合格后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”瑞峰公司交付给彭元华使用的房屋的建筑面积为82.18㎡，其中除建筑面积为19.51㎡的部分层高未达到合同约定的4.5m外，其余符合合同的约定，从彭元华提交的《中华人民共和国税收缴款书》以及《不动产登记申请表》、《澧县不动产登记询问笔录》来看，彭元华申请办理产权登记的建筑面积为62.67㎡，对未办理产权登记的19.51㎡，彭元华并未向产权登记机关提出申请，亦未提供证据证实瑞峰公司未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（或者产权登记机关认为该19.51㎡不符合办理产权登记法定条件、且系瑞峰公司的违约导致的证据），现彭元华以产权登记建筑面积与合同约定建筑面积不符要求瑞峰公司承担违约责任，明显证据不足，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回彭元华的诉讼请求。案件受理费5480元，减半收取2740元，由彭元华负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：瑞峰公司是否应向彭元华退还房屋面积绝对差3%之内的购房款18808元和绝对值超出3%部分的双倍购房款260062元，共计278870元。彭元华与瑞峰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法应认定该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》第三条约定：“…………第4、7【幢】1【层】105号房……层高为4.5米……建筑面积共82.18平方米……”第四条约定：“1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米7628.86元，总金额陆拾贰万陆仟玖佰肆拾元整……”第五条约定：“面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理……2……（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房……产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人……”现根据（湘2018）澧县不动产权第0009904号不动产权证书载明本案诉争的第4、7【幢】1【层】105号房建筑面积仅为62.67㎡。《商品房买卖合同》约定的建筑面积与不动产权证书载明的建筑面积相差19.51㎡。鉴于双方签订的《商品房买卖合同》约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，因此当产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；即出卖人瑞峰公司应返还产权登记面积小于合同面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分（2.4654㎡×7628.86元/㎡）的房价款18808元和误差比绝对值超出3%部分(17.0446㎡)按房价双倍返还260062元给买受人彭元华。彭元华的上诉请求成立依法应予支持。综上所述，彭元华的上诉请求成立，予以支持。一审法院虽然认定事实正确，但适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省澧县人民法院（2018）湘0723民初2164号民事判决；二、澧县瑞峰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还产权登记面积小于合同面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款18808元给彭元华，误差比绝对值超出3%部分按房价双倍返还房价款260062元给彭元华。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2740元，二审案件受理费5480元，合计8220元，由澧县瑞峰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  于前军审判员  李 冲审判员  孙 晖二〇一九年十一月二十五日书记员  赵丹丹附法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；