广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终18116号上诉人（原审原告）：周建梅，女，汉族，1962年6月18日出生，住所地：广东省深圳市宝安区，上诉人（原审原告）：彭震珊，女，汉族，1987年5月6日出生，住所地：广东省深圳市宝安区，上诉人（原审原告）：彭震粤，男，汉族，1985年9月24日出生，住所地：广东省深圳市宝安区，三上诉人共同委托诉讼代理人：冯世义，广东东深律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：刘宇宏，广东东深律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄佩亿，男，汉族，1966年1月16日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：潘希凡，广东深兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：章舣舟，广东深兴律师事务所实习律师。上诉人周建梅、彭震珊、彭震粤因与被上诉人黄佩亿房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初20897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周建梅、彭震珊、彭震粤上诉请求：1、撤销本案一审判决，改判确认周建梅、彭震珊、彭震粤与黄佩亿双方于2015年1月8日签订的《房屋买卖合同》无效，黄佩亿将位于深圳市宝安区××村××房屋××栋返还给周建梅、彭震珊、彭震粤，并向周建梅、彭震珊、彭震粤支付房屋占用费36000元（房屋占用费按指导租金从2005年1月13日暂计至2018年6月30日，并应计算至实际返还时为止）；2、判令黄佩亿承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。周建梅、彭震珊、彭震粤与黄佩亿签订《房屋买卖合同》的真实时间为2005年1月8日，而非2002年。为此，周建梅、彭震珊、彭震粤已向一审法院提交了双方于2005年1月8日签订的《房屋买卖合同》原件，黄佩亿第一次支付房款的时间为2005年，黄佩亿出具的收款收据及转账明细中均可以清楚的证明所有付款时间均为2005年之后，与双方2005年1月8日签订的《房屋买卖合同》约定付款时间相吻合，而黄佩亿没有任何证据证明于2002年向周建梅、彭震珊、彭震粤支付过任何房款，因此，黄佩亿提交的2002年7月10日签订的《房屋买卖合同》是虚假的。黄佩亿系通过虚假的《房屋买卖合同》欺骗国土部门，所提交的材料为虚假材料，理应不予以认定，予以撤销。二、一审法院对涉案房产土地性质认定不清。依据周建梅、彭震珊、彭震粤提交的《房屋所有权证》可知，涉案土地性质为集体土地，而非转为国有，涉案房产系周建梅、彭震珊、彭震粤自建的私宅，根据《土地管理法》第62条规定，农村集体经济组织成员可以依法取得并享有宅基地使用权，该宅基地使用权仅限于农村集体经济组织成员享有，而黄佩亿并非原村民，本案的房屋买卖行为违反了《土地管理法》第63条：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”的强制性规定，以及《城市房地产管理法》第37条第6项规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的强制性规定，这些都是法律的强制性规定，违反了该禁止性规定则转让合同应当自始无效。根据该规定，转让的房产必须是依法登记且具有完整权属证书的，而出卖的房屋是建立在农村集体所有的土地上，没有取得完整产权，根本无法进行登记领取权属证书，意味着该房屋不能进行转让。三、黄佩亿将涉案房产是否进行申请历史遗留违法私房与本案没有关联性，且该申请材料为虚假材料，不具有真实性，不能视为行政主管部门已对房屋建设的合法性进行确认。黄佩亿辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决，驳回周建梅、彭震珊、彭震粤的所有上诉请求。周建梅、彭震珊、彭震粤向一审法院起诉请求：1、确认黄佩亿双方于2005年1月8日签订的《房屋买卖合同》无效；2、黄佩亿将位于深圳市宝安区××村××房屋××栋返还给周建梅、彭震珊、彭震粤，并向周建梅、彭震珊、彭震粤支付房屋占用费人民币36000元（房屋占用费按指导租金从2005年1月13日暂计至2018年6月30日，并继续计算至实际返还时为止）；3、黄佩亿承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：周建梅及其丈夫彭强作为转让方（甲方）与作为买方（乙方）的黄佩亿分别于2002年11月12日、2005年1月8日签订了《房屋买卖合同》，两份合同内容一致，主要约定如下：1、甲方将位于深圳市宝安区××村××房屋××栋转让给乙方，房屋基底面积97.28平方米，建筑面积150平方米，土地使用面积122平方米，房屋结构为混合二层，房屋所有权证“粤房字第××号”，房屋所有权由周建梅占全部份额；2、转让价款为人民币30万元，由乙方分三次支付给甲方：（1）于合同生效时支付10万元，同时甲方将原来的房屋所有权证书（正本）交给乙方；（2）甲方在合同生效后5天内将房屋腾出，乙方于房屋腾出当天支付10万元；（3）甲方在合同生效的15天内前往国土部门办理该房地产产权登记手续，并把该房屋所有权人变更为乙方，乙方确认国土部门已经受理该房地产权变更登记后，乙方付给甲方3万元，等拿到户名变更为乙方的房产证当天支付余款7万元，即支付完结。双方还对资料交付、过户费用承担、违约责任等进行了约定。上述《房屋买卖合同》经广东深兴律师事务所见证，见证书中附有涉案房产原《房屋所有权证》，注明的登记字号为“私2-XXXX号”。合同签订后，黄佩亿向周建梅支付了全部购房款30万元。其中，周建梅与黄佩亿于2006年7月25日签署了一份《付款明细》，确认黄佩亿已通过银行转账支付了第一期10万元及第二期10万元购房款，但未记载付款时间，并确认黄佩亿于2005年2月3日支付2万元，2005年3月26日支付1万元，2005年7月4日付款19000元，2005年12月19日付款5000元，2006年1月24日付款5000元，2006年6月8日付款3万元，2006年7月25日付款6000元。周建梅于2008年1月15日出具《结算》单，确认其与黄佩亿房屋转让合同款项全部结清。一审庭审中，黄佩亿对于对方提交的《房屋买卖合同》均不予认可。周建梅、彭震珊、彭震粤主张合同签署时间为2005年1月8日，并提交了包含该《房屋买卖合同》的《见证书》原件，且根据黄佩亿提交的付款收据可知，实际交易均在2005年之后，因此双方不可能在2002年即签署《房屋买卖合同》；黄佩亿则主张双方系于2002年签署《房屋买卖合同》，且房屋于当年即交付黄佩亿使用，并提交了其从深圳市规划国土资源委员会宝安管理局调取的合同以证其主张。黄佩亿的代理人确认《房屋买卖合同》系由其所在的广东深兴律师事务所见证，但见证书原件由见证律师胡国平个人保存，因其已离职十几年，现无法查询到原件。黄佩亿同时提交了其从深圳市规划国土资源委员会宝安管理局调取的《深圳市宝安区处理历史遗留违法私房申报表》、《权属声明》（落款时间为2006年6月28日）、《宝安区历史遗留违法私房规划审查意见表》等资料，证明其已于2002年12月12日就涉案房产进行历史遗留违法私房申报，申报编号为XXXXX，深圳市宝安区新安街道翻身村民委员会在申报表上签署“同意申报”意见，深圳市宝安区处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑领导小组办公室于2006年10月17日出具《宝安区历史遗留违法私房规划审查意见表》，对包含涉案房产在内等37栋私房，经规划审查准予通过。申报资料中包含一份《权属声明》，内容为：黄佩亿于2002年11月12日从周建梅处通过转让方式取得100%的产权，该宗地位于宝安区××街道××村××区××号，宗地号为XXXX号的私宅用地一块，周建梅（转让人）及黄佩亿均在《权属声明》上签名按手印确认。周建梅、彭震珊、彭震粤对黄佩亿提交的上述证据不予认可，主张双方签署《房屋买卖合同》的时间为2005年，而不是2002年，因此上述材料的真实性均存疑。对于法庭问及“周建梅有无配合黄佩亿办理申报手续”，周建梅、彭震珊、彭震粤回答“因时间过长，记不清楚”。另查，1、深圳市宝安区西乡街道麻布社区居民委员会及深圳市宝安区西乡街道麻布社区工作站共同出具一份《关系证明》，内容为：周建梅与彭强原为夫妻关系，婚后生育两名子女，即本案彭震粤、彭震珊。彭强于2017年12月17日去世，彭强的父母亲均先于其去世。彭强无给别人收养，亦无收养任何子女。2、周建梅、彭震珊、彭震粤主张其于2005年将涉案房产交付黄佩亿；黄佩亿主张房产系于2002年交付。但黄佩亿均确认涉案房产自交付后一直由黄佩亿使用至今，且房屋现状与交付时一致，未被拆除。3、2017年4月27日，黄佩亿作为乙方（被搬迁人）与作为甲方（搬迁人）的深圳市西乡佳兆业房地产开发有限公司签署《深圳市西乡河东城市更新项目搬迁补偿安置协议》，就涉案房产的搬迁及补偿等问题进行了约定。4、涉案房产不动产权资料电脑查询结果表显示，涉案房产所在土地的所有权来源为国有。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。综合黄佩亿双方的诉辩意见，可知双方对于《房屋买卖合同》的签署时间及合同效力问题均存在争议。对此，一审法院分析如下：首先，涉案房产虽系私宅，但从周建梅、彭震珊、彭震粤提交的不动产查询信息表可知，涉案房产所在土地性质已为国有,且宝安区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有；其次，该房产已以黄佩亿名义申报历史遗留违法私房，并经规划审查准予通过，应当视为行政主管部门已对房屋建设的合法性予以确认；再次，周建梅、彭震珊、彭震粤与黄佩亿虽对于《房屋买卖合同》的签署时间存在争议，但对于双方就涉案房产存在房屋买卖合同关系均不持异议。合同签订后，黄佩亿已向周建梅、彭震珊、彭震粤付清了全部购房款30万元，房屋已交付黄佩亿使用十余年，且周建梅在黄佩亿申报了历史遗留违法私房时，也配合办理了申报手续，说明双方已实际履行了房屋买卖合同中的义务。综上，黄佩亿就涉案房产成立的房屋买卖合同关系为双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在周建梅、彭震珊、彭震粤主张的合同无效事由，该合同合法有效，双方均应当诚信履约。周建梅、彭震珊、彭震粤诉请确认双方之间的房屋买卖合同关系无效，并据此要求黄佩亿支付房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据，且有违诚信，一审法院对其主张均不予支持。一审法院判决：驳回周建梅、彭震珊、彭震粤的全部诉讼请求。本案受理费人民币1410元由周建梅、彭震珊、彭震粤承担。受理费周建梅、彭震珊、彭震粤已预交。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点，周建梅与黄佩亿签订落款时间为2005年1月8日的《房屋买卖合同》是否归于无效。周建梅确认该合同是其本人签订且系真实意思表示。根据不动产权资料查询结果表显示，涉案房产所在土地所有权来源为国有，三上诉人并未提交证据证明该土地仍属于集体土地性质。另，《城市房地产管理法》第三十八条关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，并非效力性强制规定。故，三上诉人主张合同因违反法律强制性规定导致无效的理由均不能成立。此外，三上诉人主张落款时间为2002年11月12日的《房屋买卖合同》是为了进行涉案房产历史遗留违法私房申报而签订的虚假合同，对此周建梅并未对该合同中周建梅签字的真实性申请进行笔迹鉴定，其主张合同并非本人签署，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，周建梅、彭震珊、彭震粤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1410元，由上诉人周建梅、彭震珊、彭震粤负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一九年十一月二十七日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。