广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终12929号上诉人（原审被告）：深圳市美好幸福生活安全系统有限公司，住所地深圳市南山区科技园金融基地1栋11楼A2。法定代表人：郑金瑞，总经理。委托诉讼代理人：马丽秋，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：深圳市博瑞梦想科技有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前海一路1号A栋201室(入驻深圳市前海商务秘书有限公司)。法定代表人：张汇芳，总经理。委托诉讼代理人：刘为忠，广东利人律师事务所律师。上诉人深圳市美好幸福生活安全系统有限公司因与被上诉人深圳市博瑞梦想科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院(2018)粤0305民初15544号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人深圳市美好幸福生活安全系统有限公司上诉请求：被上诉人租赁的房屋不符合约定的条件且未尽到修缮义务，已经严重影响使用。故上诉人有权解除合同且被上诉人应退还上诉人的保证金406368元。事实与理由：被上诉人与上诉人签订的房屋租赁合同中第五条第一款：“租赁期内，甲方（深圳市博瑞梦想科技有限公司）应保证房屋及其附属设施的安全，并符合有关法律、法规、及技术规范要求。”第二款：“乙方（深圳市美好幸福生活安全系统有限公司）在房屋使用过程中，发现房屋及内部设施（乙方改造或安装的除外）出现或发生影响安全、正常使用的损坏或故障时，应及时通知甲方并采取有效措施；甲方应于接到通知后在3天内进行修复，装修如不属于乙方造成的费用由甲方承担。”但甲方租给乙方的房屋多次出现空调不能使用的情况，这严重影响了乙方的使用。由于乙方是国家高新技术企业，且是有几十项发明授权专利的黑科技公司，经常有各级政府、银行、投资人、客户到乙方洽谈，但洽谈期间，多次出现空调故障，空调无法制冷，导致乙方的贵客经常在闷热难耐的房间中开会。这不仅严重了公司的形象，更破坏了投资人和客户对乙方的信心，对乙方望而却步，造成不可估量的损失。其房屋租赁合同中第八条第二款规定，甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用。2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的。被上诉人租赁的房屋不符合约定的条件且未尽到修缮义务，已经严重影响使用。故上诉人有权解除合同且被上诉人应退还乙方的保证金。被上诉人深圳市博瑞梦想科技有限公司答辩称：一、上诉人上诉请求所陈述的事实与理由部分不符合事实情况，因此上诉人无权要求主张解除合同，也无权要求被上诉人退还保证金。二、上诉人与被上诉人在《房屋租赁合同》中已进行约定，上诉人应当于每月五日前支付本月租金及管理费用，保证金不能用于抵扣租金或其他费用。但是上诉人并未按照约定支付2018年7月份的房租、物业管理费及6月份和7月份的水电费，经被上诉人多次催收，上诉人仍未支付，因此被上诉人于2018年7月19日向上诉人发出违约通知。由于上诉人严重违约，按照双方的《房屋租赁合同》约定，拖欠房租5天以上，被上诉人有权解除合同，同时有权没收租赁保证金。因此，上诉人无权要求被上诉人退还保证金。三、上诉人恶意拖欠被上诉人7月份租金、物业管理费及6月份和7月份的水电费，至今仍未支付。四、由于上诉人的违约行为，导致被上诉人涉案房屋一直空置，因此也导致被上诉人产生巨大的经济损失。深圳市博瑞梦想科技有限公司向一审法院起诉请求：1、原、被告签订的房屋租赁合同于2018年7月27日解除；2、被告向原告支付2018年7月份房租、物业管理费及6月份水电费222520.74元及违约金,违约金每日按所欠费用总额的千分之五计算，自2018年7月6日起计算至付清费用为止，暂计至2018年7月31日，暂计28927.6元；3、被告向原告支付2018年7月份水电费4876.5元；4、被告向原告支付2018年4月、6月应付违约金41048.12元；5、原告没收被告的租赁保证金（押金）406368元；6、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月30日，原告（甲方，出租人）与被告（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作为办公使用，双方确认租赁建筑面积为1411平方米；租期为2017年11月13日起至2019年11月12日；租金为每月每平方米18.84元，月租金188650.7元；乙方应于合同签订当日支付租赁押金355572元和管理费押金50796元；乙方应于每月5日前支付本月租金管理费用；保证金不能用于兑换乙方的租金或其他费用，因履行合同产生的违约金、赔偿金，甲方有权在租赁保证金中扣除；租赁期间，乙方应承担的管理费、空调运行维护费、本体维修基金、及水电费由乙方直接向甲方管理人员缴纳，费用详见收费单；乙方如在合同未到期，违约退租的情况下，甲方不予退还租赁保证金，并要求乙方恢复甲方出租前的装修状态；拖欠房租累计5天以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋；若因乙方原因导致合同提前解除的，甲方有权扣除租赁保证金；乙方未按约定时间支付租金及其它费用的，乙方应按照应付租金及其它相关费用总额的千分之五/天向甲方支付违约金;乙方未按合同约定时间支付租金及其它费用达十日或租赁期内累积达五次的，视乙方为严重违约,甲方将有权解除合同并扣除乙方支付的租赁保证金和将该房屋另行出租;以及其他条款。2018年7月19日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知》，载明因被告迟延支付4月和6月的各项费用且未支付7月的各项费用，已违约要求解除合同等。该通知于20日送达被告。庭审中，被告表示其于20日连夜撤离涉案房屋，原告称被告仍有部分物品在涉案房屋内，直到27日才全部搬离。2018年7月20日，原告向被告发出《停电通知》。原告提交了两张收款回单，以证明被告于2018年4月21日支付4月份费用，6月28日支付6月份费用，分别迟延16天和23天。原告还提交了被告4月-7月的费用明细单，以证明被告未2018年7月份房租、物业管理费及6月份水电费222520.74元和2018年7月份水电费4876.5元；被告提交了订货合同、发票、购销协议、销售合同、微信聊天记录等，以证明被告搬离时，被告不同意被告将实验室设备搬离不同意向被告返还，导致被告损失，且在租赁期内，原告因租金较低故意要被告搬走。对于上述证据，被告均不予认可并认为与本案无关。一审法院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。被告未按照合同约定支付2018年7月的租金及管理费等费用，构成违约，应承担相应的法律责任。本案中，被告已于2018年7月20日收到原告的解除合同通知书，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原审法院确认原、被告之间的租赁合同于该日解除。合同解除后应当恢复原状、赔偿损失等，本案中被告称其于2018年7月20日搬离，但其答辩中又称有部分设备未搬离，且被告在收到解除合同通知且停电后一日内搬离全部物品不符合生活常理，故原审法院采信原告的主张即被告于2018年7月27日搬离，鉴于被告已认可其未交纳2018年7月的租金等费用和6月的水电费，故被告应向原告支付2018年7月份房租、物业管理费187461.84元〔（188650.7＋26583.27）÷31×27〕和6月份水电费7286.8元以及2018年7月份水电费4876.5元。关于原告主张的迟延付款违约金，原告主张的标准过高，原审法院调整为每日万分之五的标准，故被告应分别向原告支付2018年4月、6月、7月租金等费用的逾期付款违约金，分别以220136.44元、223098.44元、194748.64元为基数并分别从2018年4月6日、6月6日、7月6日起分别计至2018年4月21日、6月28日以及原审法院确定给付之日止。原告诉求没收被告的租赁保证金（押金）406368元，符合合同第九条第3项的约定，原审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告深圳市博瑞梦想科技有限公司与被告深圳市美好幸福生活安全系统有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年7月20日解除；二、被告深圳市美好幸福生活安全系统有限公司于判决生效之日起十日内向原告深圳市博瑞梦想科技有限公司支付2018年7月份房租、物业管理费187461.84元和6月份水电费7286.8元以及2018年7月份水电费4876.5元；三、被告深圳市美好幸福生活安全系统有限公司于判决生效之日起十日内向原告深圳市博瑞梦想科技有限公司支付2018年4月、6月、7月租金等费用的逾期付款违约金，分别以220136.44元、223098.44元、194748.64元为基数并分别从2018年4月6日、6月6日、7月6日起分别计至2018年4月21日、6月28日以及原审法院确定给付之日止；四、原告深圳市博瑞梦想科技有限公司不予返还被告深圳市美好幸福生活安全系统有限公司租赁保证金（押金）406368元；五、驳回原告深圳市博瑞梦想科技有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10836.6元，由被告负担；本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审期间的争议焦点为被上诉人是否应退还上诉人租赁保证金。根据查明的事实，上诉人存在未按合同约定时间支付租金超过十日的情形，根据双方合同的约定，被上诉人有权没收上诉人的租赁保证金（押金）。上诉人在原审提交的微信聊天记录即使属实，亦仅能证明双方曾就修空调事宜进行过沟通，并不足以证明被上诉人出租的房屋不符合约定条件或未尽房屋修缮义务，严重影响该房屋的使用，且上诉人在租赁期间亦从未向被上诉人提出过解除合同的要求，现上诉人以此为由主张其有权解除合同并要求被上诉人退回租赁保证金，既无事实依据，亦无法律依据，本院不予支持。综上所述,深圳市美好幸福生活安全系统有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费7395.52元,由上诉人深圳市美好幸福生活安全系统有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 梁 媛审判员 刘向军审判员 叶 艳二〇一九年十一月十二日书记员 赖启彤附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。