文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0117民初7694号原告：何培莲，女，1964年10月14日出生，住重庆市合川区。原告：刘锡金，男，1990年9月10日出生，住重庆市合川区。二原告共同委托诉讼代理人：彭小华，重庆市合川区云门法律服务所法律服务工作者。被告：李达均，男，1936年11月19日出生，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：蒋艾岚，重庆智权律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗杰，重庆智权律师事务所律师。被告：李洪梅，女，1965年4月26日出生，住重庆市合川区。被告：李洪群，女，1968年1月24日出生，住重庆市合川区。被告：李洪分，女，1970年8月15日出生，住重庆市合川区。被告：李洪贵，女，1963年8月17日出生，住重庆市合川区。原告何培莲、刘锡金与被告李达均、李洪梅、李洪群、李洪分、李洪贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日受理后，依法由审判员曹娜适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告何培莲、刘锡金与委托诉讼代理人彭小华，被告李达均的委托诉讼代理人罗杰、蒋艾岚，被告李洪梅、李洪群、李洪分、李洪贵到庭参加诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。原告何培莲、刘锡金向本院提出诉讼请求：1.判令确认刘亨华与李洪刚于1998年12月17日签订的位于合川区的房屋买卖合同有效;2、判令被告协助原告办理位于合川区的房屋不动产权登记证书;3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：刘亨华与李洪刚系朋友关系，1998年12月17日刘亨华与接受李洪刚委托的李达均就合川区房屋买卖事宜达成合意，并订立口头协议，约定:一、李洪刚所有的位于合川区的房屋出卖给刘亨华，二、刘亨华支付购房款29500元，三、李洪刚收款时将钥匙、房屋的所有权证、土地使用权证交给刘亨华，四、未尽事宜另行协商……。同日刘亨华按约定将购房款29500元支付给李达均，李达均出具收条二张，一张载明今收到刘亨华房无转让款玖仟伍佰元，另一张载明今收到刘亨华房屋转让款贰万元正，并把涉案房屋的所有权证、土地使用权证、钥匙交给刘亨华。后李洪刚按约将涉案房屋交付给刘亨华占有支配至今，并于2001年1月1日将涉案房屋的居民用电转到刘亨华名下。原告何培莲系刘亨华的配偶，原告刘偶金系刘亨华的婚生子，刘亨华已于2017年3月20日去世，刘亨华的合法继承人只有二原告。李洪刚在与刘亨华签订房屋买卖合同后，已去世多年，被告李达均系李洪刚的父亲，因客观原因，二原告无法收集李洪刚的所有合法继承人信息，请求法院依职权追加李洪刚的所有合法继承人为共同被告。刘亨华与李洪刚于1998年12月17日签订的房屋买卖合同合法有效，但李洪刚未履行全部合同义务，现李洪刚已经去世，其合法继承人应代李洪刚履行相应的义务，但被告以各种推脱，为维护原告的合法权益，只得起诉至贵院，请求依法判决，支持原告的诉讼请求。被告李达均的委托诉讼代理人答辩称，1、刘亨华与李洪刚从未签订过房屋买卖合同，所以没有合同有效问题，也不存在办理产权证书，请求依法驳回原告的全部诉请。2、被告从未受过李洪刚的委托出售房屋，也未收过任何购房款，涉案房屋产权证等也未交付给刘亨华，至于为何房屋被原告方占有使用，是因为之前存在亲戚关系，把房子借给他们住，是借用关系，不存在买卖关系。3、即使原告诉称的收房款行为属实，但被告李达均与李洪刚均未达成书面及口头的买卖合同，本案的房屋权利人是李洪刚，对于李达均处置房屋交付房屋是无权代理，未经权利人追认是无效行为，同时本案的情形也不属于表见代理。4、本案的主体问题，因原告在本次陈述事实理由中仍然坚持被告李达均是李洪刚的唯一继承人，现本案的房屋具有继承权的还有本案的其他几位被告，所以原告的诉讼请求没有事实依据，被告李达均无需配合原告进行过户义务。被告李洪梅辩称，当时因为我在外地，是否有买卖不知情，我听说是借给原告住，不同意协助原告办理产权证书。被告李洪群辩称，我在外地打工不知情，不同意协助原告办理产权证书。被告李洪分辩称，我也不知情，只说是借住，不同意协助原告办理产权证书。被告李洪贵辩称，我不知道买卖房屋的事情，不同意协助原告办理产权证书。本院经审理认定事实如下：1998年12月17日，刘亨华与李达均达成口头协议，约定将李洪刚所有的位于重庆市合川区的房屋以29500元的价格转让给刘亨华。同日，被告李达均出具两张收条，分别载明收到刘亨华转让款20000元和9500元。同日，李达均将载有李洪刚为产权人的乡村房屋所有权证和土地使用证原件交付给刘亨华。同时，将涉案房屋交付给刘亨华及其家人居住使用。李达均卖房时，李洪刚在广东打工，且事后一直未回重庆合川，直至其去世。另查明，原告何培莲系刘亨华妻子，原告刘锡金系刘亨华独生子，2017年3月20日刘亨华去世。2017年12月25日，经重庆市合川公证处核实，刘亨华的继承人有刘亨荣、刘超群、刘亨富、何培莲、刘锡金。现刘亨荣、刘超群、刘亨富均放弃继承刘亨华的涉案遗产。还查明，被告李达均系李洪刚父亲，被告李洪梅、李洪群、李洪分、李洪贵、李洪平系其姐妹。李洪刚于2002年10月10日去世，李洪刚去世时未婚、无子女。李洪刚去世时其母亲陈茂秀健在，陈茂秀于2011年6月15日去世，另李洪平放弃继承涉案房屋的所有权利。因原告要求被告协助其过户未果，故原告起诉来院，诉请如前。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的收条、乡村房屋所有权证、国有土地使用证、水电气闭路缴费单据、死亡注销户口证明、公证书，被告提交的房屋产权证明、（2019）渝0117民初4545号庭审笔录，本院调取的死亡注销户口证明、常住人口登记表、死亡注销户口证明、调查笔录等证据证明，并经当庭质证，足以认定，本院予以确认。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。虽本案李达均与刘亨华未签订书面房屋买卖合同，但李达均出具有购房款收条及交付产权证等一系列行为，故双方形成了事实上的房屋买卖关系。关于李达均的卖房行为是否形成表见代理的问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案涉案房屋产权人李洪刚常年在外打工，涉案房屋由其父亲李达均居住使用，且其房屋产权证等有效证件由其父亲保管，李达均收取该房屋出资款，并将乡村房屋产权证交付刘亨华等行为，使刘亨华有理由相信系李洪刚委托其父亲代为出售房屋，之后房屋出售并交付使用后直至李洪刚去世，李洪刚从未提出过异议，故本院认为被告李达均在本案中代理李洪刚出售房屋的行为系表见代理行为，其行为后果应由李洪刚来承担，因刘亨华已按约支付购房款，虽双方无书面合同约定，但按房屋买卖合同交易惯例，出卖方应履行相应的过户手续。现因刘亨华已去世，应由其继承人刘锡金、何培莲主张相应权利，因李洪刚也已去世，其继承人中除李洪平放弃继承外，由其他继承人即本案五被告配合履行房屋买卖中的过户义务。故二原告要求五被告协助原告办理涉案房屋的不动产权登记证书的请求，有事实依据和法律依据，本院依法予以支持。因刘亨华并未与李洪刚签订书面房屋买卖合同，故原告要求确认刘亨华与李洪刚于1998年12月17日签订的位于合川区的房屋买卖合同有效的请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十九条、第六十一条，《中华人民共和国继承法》第十条之规定，判决如下:一、由被告李达均、李洪梅、李洪群、李洪分、李洪贵在本判决书生效后十日内协助原告何培莲、刘锡金办理位于重庆市合川区房屋的不动产权登记证书；二、驳回原告何培莲、刘锡金的其他诉讼请求。案件受理费537.5元，减半收取268.75元，由被告李达均、李洪梅、李洪群、李洪分、李洪贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 曹 娜二〇一九年十一月二十一日书记员 李梦灵书记员 唐蜜蜜