湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初14407号原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望岳街道含光路660号卓越蔚蓝海岸二期31栋203房。负责人彭英。委托诉讼代理人谭思敏，湖南一星律师事务所律师。委托诉讼代理人曹璐，湖南一星律师事务所实习律师。被告赵跃明，男，1983年9月29日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司与被告赵跃明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司的委托诉讼代理人谭思敏、曹璐，被告赵跃明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付长沙市岳麓区卓越蔚蓝海岸二期27栋206房2013.2.1-2019.3.31物业管理费13387.71元；2、被告立即支付因拖欠上述物业管理费而产生的违约金4518.35元（即45183.52×10%），上述两项总计17906.06元；3、被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：被告为长沙市岳麓区卓越蔚蓝海岸二期27栋206房业主，房屋面积为120.61平方米。2012年6月19日，原告与被告签订前期物业管理服务协议。服务期间，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，自2013年2月1日至2019年3月31日，被告一直未缴纳物业管理费，截至2019年3月31日，被告共欠缴74个月的物管费13387.71元，应当承担违约金45183.52元。但原告自愿将违约金核减为4518.35元，物业费及违约金总计17906.06元。原告多次催缴未果，故诉至法院。被告赵跃明辩称，一、原告没有按约履行合同。1、合同第1页第一条第2项甲方权利义务中明确写明“根据本协议对房屋共用部位、共用设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”，合同第3页第二条对共用部位和共用设施做了解释，包括户外墙面，水井和上下管道。而被告所居住的卓越蔚蓝海岸小区二期27栋2单元206房，旧台墙面开裂、渗水，导致墙面起皮脱落，书柜泡水发霉，电脑、打印机由于湿气太重导致电路发霉损坏，常年多次和物业反应，也填写整改记录表，但问题一直没有解决。物业与开发商都不履行合同义务，相互推脱。其次，被告所居住的27栋以及相邻楼栋外墙装饰条工程质量极差，一直有脱落的情况，存在严重的安全隐患并砸坏业主多台车辆。业主年多次与物业反应未果，到现在也只拆除部分装饰条，且施工简单粗暴，导致小区绿化损坏，雨棚砸烂，拆除也不彻底，仍然有松动的水泥块残留，存在极大安全隐患。2、合同第3页第三条第1项原告有义务履行“公共配套设施完好，无随意改变用途”的职责，但事实是原告将被告居住的27栋地下停车位违规砌墙隔出房间，租与他人经营麻将房，楼梯间卫生状况极差，严重损害业主利益，干扰业主生活。3、合同第3页第三条第3项原告有义务履行“排水排污管道畅通”的职责，但事实是被告居住的27栋前坪遇到下雨天气积水严重，给业主造成出行不便，严重干扰业主生活。平时，原告没有做好排水排污管道疏通工作，被告居住的27栋1单元201房业主遭遇过家里大水漫灌的情况，导致底板家具全被水泡，损失严重。4、合同第3页第三条第7项原告有义务履行“房屋共用部位、共用设施设备维修”的职责，但事实是被告居住的27栋外墙渗水是普遍的问题，且在质保期内就一直存在，但原告一直不作为，等过了质保期，原告就启动业主的维修基金。5、合同第4页第四条第5项原告有义务履行“电梯按规定时间维护保养，保证设施齐全，无安全事故，有及时的应急处理方案，电梯报警后5分钟内赶到现场”的职责，但事实是电梯经常出问题，出现故障后要等很长时间。有业主要求原告监督平时的保养维护工作，原告虽口头同意，但一直没有履行约定。6、合同第4页第九条第3项原告有义务履行“按《湖南省住宅小区公共性物业服务收费指导标准》收取相关费用”的职责，但原告没有按照物价局的标准收取停车费，之前地面停车位收费标准是90元／月，现在原告按300元／月收取，属于乱调价。7、合同第1页第一条第8项原告有义务履行“每三个月向业主公布物业维修，更新费用的收支账以及公共收益”的职责，但原告从来没有公布相关的账目及收益，业主多次要求监督、查证，都被拒绝。业主多次要求成立业委会，但都没有得到社区支持、物业配合。以上事实表明，原告没有按约履行合同在先，而不是原告按约履行了合同，被告却没有按合同约定给付相关费用。二、原告并非起诉状所述“经催缴未果”，原告仅在起诉前以在入户门上张贴律师函的方式催缴物业管理费。业主不只有交钱的义务，也有享受服务的权利；物业公司不只有收费的权利，也有按合同履行服务的义务。经审理查明：原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司系长沙卓越蔚蓝海岸小区的物业服务企业。2012年6月19日，原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司（甲方）与被告赵跃明（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议对双方的权利义务、物业管理服务内容及质量标准、物业管理服务费用以及违约责任等内容作了明确约定。其中第四条物业管理服务费用约定：一、缴费时段界定：自售房单位发出《房屋入伙通知单》之日的次月起至本合同终止之日所发生的物业管理服务费用；三、乙方缴纳费用的时间：交房之日开始预交3个月的物业管理服务费，以后每月5日前交纳当月管理费，亦可提前交纳。四、服务收费依据与标准（一）、物业管理费：高层住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.5元；第五条违约责任：四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方补交所欠管理费用并从逾期之日起交纳以所欠费用为基数的每天千分之三的滞纳金。被告赵跃明系涉案物业小区长沙卓越蔚蓝海岸二期27栋206号房的业主，该房屋属于高层住宅，建筑面积为124.06平方米。被告赵跃明于2012年6月19日收房。上述物业服务协议签订后，原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司为被告赵跃明所住的卓越蔚蓝海岸小区提供了物业管理服务，但在提供物业服务过程中，被告赵跃明房屋存在渗水情况。而被告赵跃明从2013年2月1日开始就未按协议的约定按时交纳物业管理服务费，2013年2月1日起至2019年3月31日止拖欠原告物业管理服务费共计13387.71元。原告催索无果，酿成纠纷。上述事实，有前期物业管理服务协议、收楼声明书、律师函、书面催收函件照片、照片、项目整改记录表及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司与被告赵跃明签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且无法定无效情形，合法有效，双方均应严格按照此协议的约定履行义务。原告为被告提供了物业管理服务，但被告自2013年2月1日起一直未交纳物业管理服务费，依照双方上述协议的约定，原告主张被告应交纳自2013年2月1日起至2019年3月31日止的物业管理服务费13387.71元（120.61平方米×1.5元/月/平方米×74个月=13387.71元）。但原告在提供物业服务过程中存在一定的服务瑕疵，被告房屋存在渗水情况，一定程度影响被告生活，故对原告主张被告支付物业管理服务费13387.71元的诉讼请求，本院予以部分支持，酌情认定被告向原告支付物业管理费10710元。对原告主张被告承担违约金4518.35元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告赵跃明在本判决生效之日起五日内向原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司支付2013年2月1日起至2019年3月31日的物业管理服务费10710元；二、驳回原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费248元，减半收取124元，由原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司负担50元，被告赵跃明负担74元。本判决为终审判决。审判员 吕 鸣二〇一九年十一月十九日书记员 宋子琳