广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1102民初2030号 原告：郭慧霞，女，1978年8月10日出生，汉族，大专文化，住河南省洛阳市老城区公元巷10号，现住河南省洛阳市涧西区（确认为法律文书的送达地址）。 委托诉讼代理人：符红军，河南丹诺律师事务所律师。 被告：王旭文，男，1978年10月22日出生，汉族，住黑龙江省铁力市。 被告：刘锦柳，女，1954年5月15日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：潘明超，广西桂东律师事务所律师。 原告郭慧霞与被告王旭文、刘锦柳合同纠纷一案，本院于2019年8月2日受理后，依法由审判员邓秀娟适用简易程序，于2019年9月11日公开开庭审理。原告郭慧霞的委托诉讼代理人符红军，被告刘锦柳的委托诉讼代理人潘明超到庭参加诉讼，被告王旭文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭慧霞向本院提出诉讼请求：1、确认被告王旭文、刘锦柳于2019年3月8日签订的《贺州市二手房买卖合同》无效。依法确认王旭文与刘锦柳于2019年3月21日前后在广西贺州市不动产登记部门所进行的有关“贺州市八步区”的不动产过户登记系无效行为。2、要求刘锦柳于法院判决生效后15日内将上述房产向王旭文重新过户回去，依法确认郭慧霞对上述标的房产拥有60%的所有权。3、本案的诉讼费用由被告王旭文和刘锦柳承担。事实和理由：被告王旭文与原告于2006年10月10日结婚，二人在婚姻关系存续期间，共同购买了位于贺州市八步区的房产，该房产属于王旭文与原告夫妻双方的共同财产。但是在2019年3月被告王旭文在未征得原告同意的情况下，私自将该房产卖给了本案的被告刘锦柳，被告王旭文和刘锦柳的行为严重侵犯了本案原告郭慧霞的财产权益。为此，原告向法院起诉。 被告王旭文辩称：王旭文与原告于2006年10月10日登记结婚。2010年初，王旭文的父亲王彦彬、母亲苏庆莲多方借款和王旭文的微弱工资在洛阳首付买了一套住房，贷款280000元分20年偿还，每月2200元由王旭文分期付款，王旭文当时工资仅2800元，原告郭慧霞工资收入更低，每月只有800多元，王旭文生活压力较大。为了妻子郭慧霞和孩子有好的物质生活，2011年8月王旭文背井离乡赴广西富川县工作，工资5000元左右。2012年公司福利分房，因王旭文刚买洛阳房产每月还贷、给原告郭慧霞生活费、孩子的学费共计约4000余元，每月入不敷出且己无积蓄。2013年5月王旭文父亲从家中亲属处筹款250000元现金，并将此笔钱亲自给王旭文送来作为福利分房的购房款。在原告郭慧霞明确不来广西和王旭文生活后，在签订购房合同没多久就将此房转让，因贺州市房管局房产证在2019年2月底制作出来通知领取，所以在今年3月买卖双方才完善了房产过户手续，此房的所有信息原告至始至终都是知道的。2015年11月份王旭文发现原告婚内出轨，在原告一再保证下王旭文选择了原谅。2016年10月1日王旭文再次发现原告与他人外出约会，在王旭文询问时一口否认，当王旭文把细节说出时才承认。在原告提出离婚时，王旭文不同意离婚的情况下，原告又提起离婚诉讼，河南省洛阳市法院经过了4次审理，考虑再三，王旭文愿意成全原告同意离婚，于2018年10月18日最终判决离婚。因为婚姻问题，王旭文母亲苏庆莲大病一场经过一年的长期治疗病情才得以好转，王旭文也因为离婚问题在开庭前重病住院15天，现在还需要药物维持，离婚案开庭也因此延后约一个月。在未离婚前，原告郭慧霞就将位于洛阳市产136平米房门锁全部更换并将其父母接来居住，洛阳房产贷款现在还是由王旭文分期偿还。 被告刘锦柳辩称：被告刘锦柳与被告王旭文2017年6月10日签订的《贺州市绿洲家园房屋转让协议》及2019年3月8日签订的《贺州市二手房买卖合同》合法有效，刘锦柳对涉案房产已经构成善意取得，应当依法驳回原告的诉讼请求。1、我国《物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人转让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让;(三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”2、最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释一）第十八条：“物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。第十九条：物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。”3、按照双方签订的《贺州市绿洲家园房屋转让协议》，刘锦柳向王旭文支付了购房款共计490000元(3600元/平方米），鉴于刘锦柳与王旭文签订《贺州市绿洲家园房屋转让协议》时该房尚未取得不动产权登记证，该交易价款符合涉案房屋转让时贺州市绿洲家园楼盘的市场价格，属于合理的价格。涉案房屋在起诉前，双方按照协议约定到贺州市不动产登记部门办理了房屋过户手续，目前涉案房屋已经过户登记到刘锦柳名下，刘锦柳已经合法取得涉案房屋的所有权和使用权。4、涉案房屋交易过程中，被告王旭文向刘锦柳出示了身份证、房地产交易确认书、绿洲家园房款结算单、资料领取清单、钥匙领用登记表、楼宇交接书、房屋查询证明、增值税普通发票、维修基金专用收据、不动产登记费专用收据、不动产证代办费收据等涉案房屋合法取得的相关文件、资料、票据。上述相关文件、资料、票据均显示涉案房屋登记在被告王旭文一人名下，双方签订的《贺州市绿洲家园房屋转让协议》明确约定，协议签订后7日内提供房屋共有人的授权委托书，随后王旭文提供了一份有原告郭慧霞签名的《个人委托书》。刘锦柳在房屋买卖过程中尽到了适当的审慎义务，有理由相信转让房屋是被告王旭文与原告郭慧霞夫妻共同的意思表示。刘锦柳按照双方的协议、合同约定支付了合理价款且该房已履行完过户手续，依据物权公示原则应确认该房屋转让的协议、合同有效，刘锦柳就涉案房产已经构成善意取得。综上，根据我国《物权法》第一百零六条及最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）第十八条、十九条等法律法规的规定，对夫妻共同共有的财产进行处分，应由夫妻双方一致同意，若一方未经对方同意擅自处分，原则上应属无效合同。但是，如果第三人是善意有偿取得，应依照物权法中善意取得的原则，确认该买卖合同有效，以便同时兼顾保护善意第三人的合法权益。本案中，刘锦柳与被告王旭文签订的《贺州市绿洲家园房屋转让协议》及《贺州市二手房买卖合同》合法有效，刘锦柳就涉案房屋支付了合理的市场对价，涉案房产已经办理完成过户登记手续，刘锦柳构成善意取得。被告王旭文故意隐瞒实情，完成了法律上认可的房屋交付行为，导致郭慧霞合法的权益受到损害，郭慧霞可另行起诉向王旭文主张经济损失，因此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告郭慧霞与被告王旭文于2006年10月10日结婚，经河南省洛阳市涧西区人民法院作出（2017）豫0305民初2656号民事判决准予解除婚姻关系；河南省洛阳市中级人民法院于2018年10月18日作出（2018）年豫03民终4410号民事判决，维持原判。郭慧霞长期在河南省洛阳市生活，被告王旭文是华润电力（贺州）有限公司职工。2013年，王旭文以个人名义参与公司团购贺州市平安东路399号绿洲家园小区A2-12幢1单元10层1004号房，2016年12月8日领取钥匙。2017年6月10日，王旭文（甲方）与刘锦柳、黄健雯（乙方，母女关系）签订《贺州市绿洲家园房屋转让协议》，约定乙方以490000元价格向甲方购买绿洲家园小区A2-12幢1单元10层1004号房，分期付款，合同签订当日支付定金100000元，甲方应于合同签订后的7日内向乙方提供房屋共有人的授权委托书，乙方收到授权委托书后2日内向甲方支付购房款350000元，余下房款40000元待房屋产权过户后3天内支付给甲方。甲方以其自己的名义向开发商交纳购房款并保证交清全部房款；该房转让交易发生的各项费用，包括过户费、改名费、税费等均由乙方按照有关规定全部承担，甲方不承担任何费用。如该房非甲方名下第一套房产，办理过户手续相关费用则由甲、乙两方各承担50%。本协议签订一日内，甲方需将该房屋的房款交纳收据原件、购房合同原件、契税发票、维修基金发票等相关文件证明移交乙方，待该房屋具备换名、改名或过户条件后，甲方须在90日内与乙方办理相关手续，所产生的费用由乙方承担，逾期未办理视为甲方违约，乙方有权解除合同并要求甲方退回全部房款并赔偿损失；甲方保证该房产转让事宜已得到其他共有人（夫妻、子女等）同意并授权甲方办理有关更名、过户手续，因产生共有人纠纷影响到乙方利益的，属于甲方违约，甲方须承担违约责任。因甲方违约造成该房屋无法正常交付乙方使用或甲方领取房屋产权证书后90日内未协助乙方办理房屋更名、过户手续的，甲方需返还乙方已付购房款、房屋转让费，并向乙方支付500000元的违约金。转让协议签订当日，刘锦柳、黄健雯向王旭文支付了订金100000元，王旭文将购房相关的全部合同、票据原件交付给刘锦柳、黄健雯；之后，王旭文向刘锦柳、黄健雯交付了署名为郭慧霞的个人委托书，2017年6月15日，刘锦柳、黄健雯向王旭文支付了购房款350000元，王旭文将该房屋实际交付给刘锦柳、黄健雯使用。2019年1月31日，王旭文办理了该房屋的不动产权证【桂（2019）贺州市不动产第0001420号，王旭文单独所有】。2019年3月8日，王旭文与刘锦柳签订了《贺州市二手房买卖合同》，将该房屋过户到刘锦柳名下，刘锦柳按约支付了房屋尾款40000元，并于2019年3月21日取得不动产证【桂（2019）贺州市不动产第0004330号，刘锦柳单独所有】。原告认为王旭文私自处分了有原告份额的夫妻共同财产，诉至本院。 本院认为，被告王旭文购买贺州市平安东路399号绿洲家园小区A2-12幢1单元10层1004号房的合同、资料、交款票据等均显示登记在被告王旭文一人名下，被告刘锦柳与被告王旭文2017年6月10日签订的《贺州市绿洲家园房屋转让协议》及2019年3月8日签订的《贺州市二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，刘锦柳在房屋买卖过程中尽到了适当的审慎义务，要求王旭文出具了委托书，支付了全部价款，房屋已经实际交付并过户到刘锦柳名下，合同应属合法有效。原告请求确认合同无效，并要求刘锦柳将房屋过户给王旭文，确认郭慧霞对涉案房产拥有60%的所有权，本院不予支持。涉案房屋是否属于原告郭慧霞和被告王旭文的夫妻共同财产，不是本案的审理范围，本案不予处理。不动产的过户登记属于行政行为，原告请求确认有关涉案房屋的不动产过户登记行为无效，不是本案的审理范围，本案不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告郭慧霞的诉讼请求。 案件受理费100元（原告已预交），由原告郭慧霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员 邓秀娟 二〇一九年十一月一日 法官助理 徐秀云 书 记 员 雷雨熹