河南省舞钢市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0481民初2634号原告：杨某，女，1963年12月17日出生，汉族，住舞钢市。委托诉讼代理人：李某（杨某丈夫），男，1951年1月17日出生，汉族，住舞钢市。被告：某市某房地产开发有限责任公司，住所地舞钢市朱兰钢城路北段。统一社会信用代码914104817708501XXX。法定代表人：冯某，该公司经理。委托诉讼代理人：栗某，男，1960年7月1日出生，汉族，住舞钢市。原告杨某与被告某市某房地产开发有限责任公司（以下简称华谊房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案，依法适用简易程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告杨某及委托诉讼代理人李某、被告华谊房地产公司的委托诉讼代理人栗某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨某提出诉讼请求：1、依法判决被告协助原告办理糖烟酒公司住宅楼西单元5层西户房屋的产权登记；2、判决被告支付原告违约金262893.6元。事实与理由：2008年4月8日，我和被告签订了“商品房买卖合同”，被告将舞钢市朱兰大道东段路北正在建设中的“糖烟酒公司住宅楼”西单元五层西户的一套房屋预售给原告，合同约定房价为129600元。合同签订之日，我已将房款全部付清。按照有关规定及我们购房合同的约定，被告应将符合交付使用条件的商品房屋交付给我，使原告依法能够取得房屋所有权证。但时至今日，我仍无法取得房屋所有权证。根据我们的购房合同，合同第8条对交付期限有规定，被告合同签订时未提交合同规定的相关证明材料，没有取得商品房交付使用的批准文件，被告交付不合法，按照合同第8条算的违约时间，被告共违约4047天，合同第15条关于产权违约有规定，该违约金是648元。合同第9条的违约金和第15条的违约金两项加起来就是诉讼请求的违约金数，合计违约金262893.6元。华谊房地产公司辩称，1.该商品房自2006年开始施工，至2007年8月建好，后经舞钢市城建局验收合格，本案原告自2006年12月开始分四次以杨文君的名义缴纳了购房款129600元，最后一笔为2007年9月5日，当时原告在交最后一次房款时，现场负责销售的人员已将该套住房的钥匙交于原告。原告拿到钥匙后，对该房屋进行了装修并入住，原告的商品房买卖合同是原告入住后所签订的；2.对于原告所要求办理房屋产权证的问题，按照有关规定，被告有义务协助办理，但由于有关部门未将该楼盘纳入网络平台管理，导致至今没有办理，现有关部门及被告正在积极完善相关手续，有望在年底为各购房户办理不动产登记；3.对于原告所要求支付的违约金，按照合同约定，被告已在合同约定时间内交付房屋，因此不存在交付违约。同意支付逾期办证的违约金648元。综上，被告愿意协助原告办理不动产登记，对于原告要求的违约金，被告不同意支付。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。杨某提交的证据有:证据一：商品房买卖合同一份；证据二：销售不动产发票一份；两份证据拟证明原被告签订房屋买卖合同，房钱已经全部交付。证据三：9张照片，包括该楼七层住户室内照片七张，楼房室外结构照片2张，拟证明涉案楼房为七层。华谊房地产公司对原告提供证据的质证意见为:对以上证据的真实性无异议，对证明目的无异议。关于照片，原告所说七层是没有事实依据，该顶层并不是严格意义上的一层，按有关规定，楼层必须达到1.9米以上才称为一层。华谊房地产公司为证明其答辩主张提供了以下证据:证据一：舞钢市城建局颁发的建筑工程档案合格证，证明该楼已经验收合格；证据二：原告分四次所缴纳的购房款，且缴纳人为杨文君，证明了原告所缴纳购房款的时间；证据三：国有土地使用证（舞国用（2009）第2009070号）一份；证据四：建设用地规划许可证一份；证据五：建设用地规划许可证审批表一份；证据六：商品房预售许可证一份；证据七：建筑工程施工许可证一份；证据八：建设工程规划许可证一份；证据九：证人杨某出庭证言。证据十：2007年10月12日建设工程竣工验收记要复印件一份。杨某对被告提供以上证据的质证意见为:对证据一：该证与本案无关，档案合格只是一个档案的合格证，并不能说明现在建的楼合格。发证单位并不是相关验收部门，至于档案是否合格，与本案没有关系。关于证人证言，认为对于什么时间交款、分期交款与本案没有任何关系，给钥匙的早晚，与本案没有关系。对证据十，对复印件不予认可，没有原件。对被告提交的其他证据均无异议。本院依职权调取由舞钢市安平房产测绘有限公司出具的糖烟酒公司住宅楼房产幢平面图一份，原、被告对该证据均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析认定如下：原告提供的照片真实，但证明该楼的层数的效力无法对抗舞钢市安平房产测绘有限公司出具的糖烟酒公司住宅楼房产幢平面图的效力；被告提供的舞钢市城建局颁发建筑工程档案合格证，能与被告提供的其他证据相印证，但其不是证明该楼已经验收合格的有效证据。关于建设工程竣工验收记要，因系复印件，不符合证据的法定要件，且被告有异议，本院不予采信。关于证人证言，其所证明的交房款及交钥匙的事实，与其他证据相印证，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华谊房地产公司在舞钢市朱兰大道东段路北建设舞钢市糖烟酒公司住宅楼。开工时间：2006年10月，竣工时间：2007年8月。该楼属砖混结构，建筑层数地上6层。原告杨某的女儿杨文君分别于2006年12月26日、2007年1月19日、2007年9月5日向华谊房地产公司交纳购房款20000元、29600元、30000元。另一笔购房款50000元，收款收据未显示时间，但与其他收款收据的编号进行比较分析，该笔交款时间应早于2007年9月5日。2007年9月5日，被告公司在原告交纳最后一笔房款时，将本案所涉房屋钥匙交给原告方。2008年4月8日，原、被告双方签订一份商品房买卖合同，合同约定杨某购买华谊房地产公司开发建设的舞钢市糖烟酒公司住宅楼西单元五层西户一套，建筑面积102.87平方米，每平方米1259.84元，合计房款为129600元。同日，被告公司向原告出具销售不动产统一发票。该合同相关条款约定如下：该合同说明第3条：为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。第4条：本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。第6条：在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。合同第八条关于交付期限：出卖人应当在2008年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.取得相关单位出具的合格说明材料。（该项系手写）合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条关于交接：商品房到达交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项目处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。舞钢市糖烟酒公司住宅楼的商品房预售许可证显示，该楼房预售总建筑面积为3640.62平方米。舞钢市安平房产测绘有限公司2019年10月12日出具的该楼房产幢平面图中实测建筑面积为3886.63平方米。据被告方陈述，目前华谊房地产公司正在办理该楼房的房屋产权证，但因容积率问题，该楼盘未被纳入网络平台管理，目前无法办理房屋产权登记。至法庭辩论终结时止,原告所购商品房未能取得房地产权证,被告也没有提供证据证明其已将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在查明以上事实情况下，经本庭向原告释明，原告不变更诉讼请求，坚持要求被告协助办理本案所涉房屋的产权登记。针对原告起诉要求的逾期提供资料报产权登记机关备案的违约金，应支付的已付房价款的0.5%，即648元，被告同意支付。本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点有两个：1.原告要求被告协助办理本案所涉房屋的产权登记的诉讼请求应否得到支持；2.被告应否向原告支付逾期交付房屋的违约金。杨某与华谊房地产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按合同约定履行自己的义务。在合同签订前，杨某已交清所有房款，华谊房地产公司也在杨某交纳最后一笔房款时将房屋钥匙交付对方。合同是双方补签的。关于原告要求被告协助办理本案所涉房屋的产权登记的诉讼请求应否得到支持的问题。本院查明，该楼盘实测建筑面积超出了预售许可证上的建筑面积，因楼房的容积率问题没有解决，被告公司至今没法办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告公司从客观上无法协助办理，经本庭释明，原告不予变更该项诉讼请求，因此，本案中对于原告的诉讼请求，本院不予支持。原告可以申请解除合同或等合同约定的条件具备时再申请被告协助办理房屋的产权登记。关于被告应否向原告支付逾期交付房屋的违约金的问题。杨某诉称，被告合同签订时未提交合同规定的相关证明材料，没有取得商品房交付使用的批准文件，被告交付不合法，被告就应当承担延期交付房屋的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百四十条规定，标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。首先，华谊房地产公司早于合同签订之日前将房屋钥匙交付给杨某，房屋已转移占有，该房屋已交付给杨某使用。合同生效的时间就是该房屋的交付时间；其次，《中华人民共和国合同法》第一百四十七条规定，出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。本案中被告在交付房屋时未按约定交付合同约定的相关合格证明材料的，不影响房屋的交付效力；第三，该合同说明第6条规定，在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。原告在已交清房款和收到房屋钥匙的情况下，补签该合同前，可以依合同条款要求华谊房地产公司提供有关证书、证明文件。但其在被告未提供有关证书、证明文件的情况下，依然签订了该合同，视为放弃此项权利。综上，被告不存在延期交付房屋的行为，对于原告要求被告支付延期交付房屋的违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请逾期提供资料报产权登记机关备案的违约金648元(129600元×0.5%)，被告同意支付，于法有据,本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百四十条、第一百四十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定,判决如下:一、某市某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内向杨某支付违约金648元；二、驳回杨某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5344元，减半收取2672元，由杨某负担2665元，由某市某房地产开发有限责任公司负担7元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  张冬仙二〇一九年十一月二十五日书记员  苗 萌附相关法律规定：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百四十条标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。第一百四十七条出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。