湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6289号上诉人（原审原告）：龙海沙，男，1986年5月13日出生，汉族，住湖南省保靖县。委托诉讼代理人：王留榜，湖南芙蓉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：舒安宇，男，汉族，1959年1月7日出生，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：王永贵，湖南万和联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴泽西，湖南万和联合律师事务所律师。上诉人龙海沙与被上诉人舒安宇因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2018）湘0102民初11157号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。龙海沙上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持龙海沙一审全部诉讼请求；二、舒安宇承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定发生了全体业主决定集体整层出租等无法预见的重大变化，舒安宇有权依据该理由解除合同的行为，属于事实认定不清，适用法律错误，有意偏袒舒安宇的行为。根据双方签订的合同可知，本合同是双方协商在平等自愿的基础上签订的，且双方对合同履行的期限、租金、违约责任具有相关明确的约定。龙海沙租下舒安宇的门面后即进行了相关装修、宣传工作，投入了大量精力，而舒安宇为了更高租金将在合同有效期内的店铺转让给第三人，严重损害了龙海沙的合法权益，打乱了龙海沙的经营规划，而一审判决认为舒安宇的行为属于无法预见的商业行为，一审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，全体业主决定集体整层出租的行为并不存在也不合法，该商铺所属社区居委会曾多次向龙海沙表示该区域无合法有效的业委会，也未进行相关的选举工作。第二，业主整体决定转租的行为并不属于法律规定的可以违约的情形，也不属于合同签订后发生了重大形势变更行为，继续履行合同对舒安宇明显不公或者合同目的不能实现的行为。舒安宇依据上述理由解除双方有效合法的合同，不合理也不合法；二、本案立案之初，龙海沙向一审法院申请紧急制止舒安宇施工的申请书，一审法院未能履行法律赋予的职能。并且自始至终双方合同都是可以继续履行的，而一审判决并未支持龙海沙的诉求。龙海沙一审立案时就提交了“紧急制止施工申请书”，当时该商铺并未拆除，庭审中，商铺已被拆除，无法恢复。该商铺被拆除并非自身原因造成的，并且一审判决也存在一些消极不作为的情形。一审法院理应支持龙海沙的正当合法的要求，即要求舒安宇继续履行合同；三、如二审法院判决该合同无法继续履行，根据民法通则、合同法及相关司法解释，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，也包括合同履行后可以获得的利益，而一审判决未从以上角度出发，支持舒安宇的违约行为给龙海沙造成的营业损失。根据民法通则、合同法及相关司法解释，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，也包括合同履行后可以获得的利益，由于舒安宇的违约行为导致龙海沙停止经营了数月，导致龙海沙的收入受到了极大损失，并且老客源损失严重。前期龙海沙租下该商铺进行的装修、宣传及相关专业获奖奖牌等具有纪念价值的产品毁于一旦，也严重影响了龙海沙的职业规划，假使舒安宇不履行合同约定，那么龙海沙就需要大量的时间、精力寻找新的商铺，进行装修、宣传等等，造成了极大损失。损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，也包括合同履行后可以获得的利益，龙海沙向一审法院提供了近一年的收入流失，用于证明因舒安宇的违约行为导致龙海沙数月的业绩损失，但该赔偿也并不能弥补给龙海沙造成的影响。而一审判决并未支持龙海沙的任何营业损失，明显对龙海沙不公平。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，且该商铺不存在灭失被政府征收不能继续履行的情形，也不符合法律规定的其他不能履行的情形，且恢复该商铺成本不高，龙海沙也愿意自行恢复并承担相关费用。针对龙海沙的上诉，舒安宇辩称：一审判决认定事实清楚，法律适用准确清晰，依法应予维持。龙海沙的上诉事实和理由不能成立。一审诉讼期间，本案诉争门面已经被拆除，不能恢复，龙海沙要求一审法院紧急制止施工，属于典型的期望利用法律来获得不当利益的行为，龙海沙的上诉理由和事实完全不成立，请求依法驳回龙海沙的全部诉讼请求。龙海沙向一审法院起诉请求：一、舒安宇排除妨害、恢复租赁门面原状，继续履行双方的租赁合同；二、舒安宇赔偿因强制拆除租赁门面导致龙海沙的损失27600元，后续损失至实际判决履行之日止。一审法院认定的事实：2017年10月30日，舒安宇（甲方）与龙海沙（乙方）签订《租赁合同》，合同约定甲方将其位于春天百货国际商城87号商铺给乙方经营，乙方每月按1600元支付房租。同时约定，经营期间，商铺经营权属于乙方所有，甲方不得以任何借口加以干涉或者中途转让、涨价、终止协议等违约行为，否则造成的经济损失由甲方负责。甲方按每月1500元，共计48个月房租赔偿乙方损失。乙方的租赁期限为2017年11月2日至2021年11月2日。双方同时补充约定，经甲乙双方协商确定第三年起每月涨租金100元，第四年在第三年租金基础上再加涨100元。2018年7月10日，舒安宇向龙海沙发出《告知函》，称龙海沙租赁的87号门面，因其所在的春天百货负一楼整体转租，需要解除租赁合同，通知龙海沙于2018年8月4日前搬离门面。2018年9月7日，龙海沙所租赁的门面被舒安宇强制拆除，龙海沙自述有5600元的激光仪器、6700元的古董菩萨、1500元的纹身色料一次性消毒液六瓶、300元的纹身书籍、500元的门头喷绘广告、1800元的门面外电子广告牌等损失，以及其他会员牌匾等损坏。一审法院认为：舒安宇与龙海沙签订的《合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律与行政法规的强制性规定，合法、有效，双方应当遵照履行。《合同》签订后，在合同履行期内，舒安宇辩称其租赁给龙海沙的门面，经全体业主决策整层出租，其系执行决策将商铺拆除。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条关于合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除的规定，因舒安宇在履行上述租赁合同的过程中，发生了全体业主决定集体整层出租的无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，舒安宇可以要求解除合同，但是应当承担相应的民事责任。故对龙海沙要求舒安宇排除妨害、恢复租赁门面原状，继续履行双方的租赁合同的诉讼请求，一审法院依法不予支持。对龙海沙要求舒安宇赔偿对其相关财产的毁损，经查有5600元的激光仪器、6700元的古董菩萨、1500元的纹身色料一次性消毒液六瓶、300元的纹身书籍、500元的门头喷绘广告、1800元的门面外电子广告牌等，上述损失均应当由舒安宇负责赔偿。对于龙海沙要求舒安宇赔偿营业损失，一审法院依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条的规定，遂判决：一、舒安宇赔偿龙海沙损失16400元；二、驳回龙海沙的其他诉讼请求。上述判决确定的义务，限舒安宇于本判决发生法律效力之日起三日内履行完毕。逾期未付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费490元，由舒安宇负担。本案二审双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：舒安宇与龙海沙签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。涉案《租赁合同》约定的租赁期为2017年11月2日至2021年11月2日，在租期尚未届满的情况下，舒安宇于2018年7月10日向龙海沙发出《告知函》，称龙海沙租赁的87号门面因其所在的春天百货负一楼整体转租，需要解除租赁合同，通知龙海沙于2018年8月4日前搬离门面，后舒安宇强制拆除涉案门面并另租他人，舒安宇的上述行为已经明确表示其不继续履行《租赁合同》的主要义务，属违约行为，考虑到涉案门面另租他人经营，该行为已经导致涉案合同目的不能实现，也确实不宜继续履行，合同已经事实解除，故对龙海沙要求排除妨害、恢复租赁门面原状，继续履行双方《租赁合同》的上诉请求，本院不予支持。对龙海沙要求舒安宇赔偿对其相关财产的毁损，经查有5600元的激光仪器、6700元的古董菩萨、1500元的纹身色料一次性消毒液六瓶、300元的纹身书籍、500元的门头喷绘广告、1800元的门面外电子广告牌等，上述损失均应当由舒安宇负责赔偿。对于龙海沙要求舒安宇赔偿营业损失的问题，虽然龙海沙并未提供充分证据证明其营业损失的具体数额，但考虑到双方租赁合同约定龙海沙租赁涉案商铺为期四年，因舒安宇的违约行为导致龙海沙实际经营期限不满一年，涉案合同已无履行可能，龙海沙需另寻门面经营，本院综合全案情况，酌情以六个月租金9600元（1600元×6个月）为标准作为龙海沙的营业损失。综上所述，上诉人龙海沙的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2018）湘0102民初11157号民事判决；二、限舒安宇于本判决生效后十日内赔偿龙海沙损失26000元；三、驳回龙海沙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费490元，由舒安宇负担；本案二审案件受理费490元，由舒安宇负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十一月十三日法官助理冷子剑书记员侯也附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。