山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019）鲁01民终7473号上诉人（原审原告）：白莲训，女，1948年7月24日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：任金城（系白莲训之夫），住济南市。委托诉讼代理人：刘建强，山东睿扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南盛唐置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：邢晟昊，总经理。委托诉讼代理人：张海卫，男，该公司工作人员。上诉人白莲训因与被上诉人济南盛唐置业有限公司（以下简称济南盛唐公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初1797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白莲训上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持白莲训一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费均由济南盛唐公司承担。事实与理由：一、白莲训交纳定金、签订定金合同时即与济南盛唐公司就房屋价款达成一致。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”济南盛唐公司销售代表向白莲训出具的标明房屋位置及交易价格的置业方案书应视为要约，白莲训依约交纳定金并签订定金合同即为对此要约的承诺。白莲训因其承诺行为已与济南盛唐公司就房屋价格达成一致，房屋价格即济南盛唐公司记载于置业方案书上的价格，济南盛唐公司应遵守已成立的合同内容。二、白莲训与济南盛唐公司就《济南市商品房买卖合同》约定的2-1101室房屋价款达成一致。置业方案书中约定的1-1102室与合同中约定的2-1101为相邻房屋，其建筑面积、格局、布置完全一致、左右对称，济南盛唐公司销售代表告知白莲训，该两处房屋同等价格可随意选择，只是出于书写习惯，仅记载1-1102室。事实上白莲训在与济南盛唐公司签订定金合同时就选择了2-1101室，此时济南盛唐公司确定的房屋价格仍为置业方案书上记载价格，白莲训与济南盛唐公司针对2-1101室就置业方案书上记载的房屋价格达成一致。三、白莲训自始不认可其与济南盛唐公司签订的《济南市商品房买卖合同》关于房屋价格的约定。自济南盛唐公司告知白莲训更改房屋价格开始，白莲训一直不认可济南盛唐公司提高房屋价格的主张，多次与济南盛唐公司进行磋商但始终未能达成一致。白莲训认为合同部分条款的争议不影响合同整体效力，因此白莲训虽不认可《济南市商品房买卖合同》关于房屋价款的约定，但认可合同整体效力。综上，白莲训不认可济南盛唐公司单方变更房屋价格的行为，双方就案涉房屋成交价应为济南盛唐公司提供的置业方案书上记载价格。请人民法院依法改判，维护白莲训合法权益。济南盛唐公司辩称，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力，一审法院认定事实清楚适用法律正确，审理程序合法，请求依法维持。白莲训向一审法院起诉请求：1.判令被告返还房款46915元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月26日，济南盛唐公司作为甲方（卖方）与白莲训作为乙方（预购方）签署《定金合同》一份，约定：乙方向甲方预订位于济南市历城区韩仓河以东、飞跃大道以北的万科龙湖城市之光项目A4二期6号楼2单元6-2-1101室（以下简称该房屋），预测建筑面积144.36平方米，每平方米建筑面积售价为18201元，该房屋总售价为2627497元（该房屋如享受折扣，折后优惠价会在《济南市商品房买卖合同》中予以体现），乙方同意在签订本合同时向甲方支付定金30000元，作为甲乙双方签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议的担保，签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议后，乙方支付的定金转为房款。乙方应于3日内到万科城市会客中心与甲方签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议，并按合同约定支付房款，如乙方未按本合同约定的时间与甲方签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议，则按乙方违约处理，甲方有权解除本合同，不再另行通知乙方，并有权将该房屋另行出售，且按照本定金合同约定不予返还乙方所支付的定金。在乙方未按本合同约定履行义务的情况下，如甲方拒绝与乙方签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议，则视为甲方违约，乙方有权解除本合同并依法要求甲方双倍返还定金。落款处济南盛唐公司在甲方处加盖销售合同专用章，白莲训在乙方处签名捺印。2018年6月27日，白莲训向济南盛唐公司转账支付定金3万元，济南盛唐公司向其出具加盖济南盛唐公司财务专用章的《收款回执》一份，载明：购房人：白莲训，收款方式：转账，收款时间：2018年6月27日，款项性质：定金，收款内容：济南万科龙湖城市之光A4一期-二期-6号楼-2单元-1101，金额：30000元（叁万元整）。2018年6月30日，白莲训向济南盛唐公司支付房款2427142元，济南盛唐公司向其出具加盖济南盛唐公司财务专用章的《收款回执》一份，载明：购房人：白莲训，收款方式：POS-借记卡，收款时间：2018年6月30日，款项性质：楼款，收款内容：济南万科龙湖城市之光A4一期-二期-6号楼-2单元-1101，金额：2427142元（贰佰肆拾贰万柒仟壹佰肆拾贰元整），白莲训。支付上述房款后，2018年7月8日，白莲训（买受人）与济南盛唐公司（出卖人）签署《济南市商品房买卖合同》一份，合同第一条对项目建设依据进行了说明：出卖人以出卖方式取得位于历城区飞跃大道以北，韩仓河以东的地块的土地使用权；土地使用权证号为鲁（2016）济南市不动产权第0122298号，该地块土地面积为336851平方米，规划用途为其他普通商品住房用地，土地使用年限自2016-9-27至2086-9-18；建设工程规划许可证号为建字第370112201700056号，施工许可证号为370100201802061101（2018032）。合同约定白莲训购买济南盛唐公司开发的万科龙湖城市之光项目A4二期6号楼2单元6-2-1101室房屋，建筑面积共144.36平方米，……第四条、计价方式与价款出卖人与买受人约定按建筑面积计算，单价为每平方米8820.93元，金额1273389元，该商品房为装修房，上述价格不含房屋装修、品牌价值、技术、设计、服务理念等，该商品房最终综合价格（含装修等）为2457142元（贰佰肆拾伍万柒仟壹佰肆拾贰元整）；第六条、付款方式及期限买受人在签约当日付清全部房价款，即实际付款额为贰佰肆拾伍万柒仟壹佰肆拾贰元整（其中包含定金）；……附件五补充协议第七条、关于合同第四条补充约定买受人完全知悉并接受，出卖人所售房屋为装修房，买受人购买该房屋的总额和价格为每平方米房屋建筑面积单价（包括房屋装修等）为人民币17020.93元，建筑面积144.36平方米，买受人购买该房屋的总房价款（包含房屋装修等）为人民币2457142.00元（贰佰肆拾伍万柒仟壹佰肆拾贰元整），上述价格为该房屋含装修、品牌价值、技术、设计、服务理念等在内的综合单价和总价，该价格无法拆分为毛坯价和装修价，买受人不能单独要求解除装修部分的买卖关系，买受人同意该此价格购买本合同项下房屋，白莲训在此处单独签名捺印。合同落款处济南盛唐公司在出卖人处加盖销售合同专用章，白莲训在买受人处签名捺印。关于涉案商品房买卖合同签署经过。白莲训述称，2018年6月25日，其与置业顾问赵婷洽谈后，赵婷向其出具房屋总价款为2410227元的置业方案书，载明：“房号6栋1单元1102室，建筑面积144.36㎡，单价18151元/㎡，总价2620279元，折后单价16695.9元/㎡，折后总价2410227元+2.82万元，共计2438427元。”白莲训认为该置业方案应视为要约，且其也依据该价格交纳了定金并签署了定金合同，应当视为双方就价格已经达成了一致，虽交纳了2457142元也签订了合同，但因购房需要，且开发商是万科，是比较大的公司，当时认为此款能退回来，故按照赵婷要求交纳了除定金之外的2427142元。白莲训认可在签署涉案商品房买卖合同时已注意到涉案房屋总价款为2457142元，与置业方案书中约定价格2410227元不一致，但鉴于房屋买卖市场交易中销售商的优势地位，考虑到签订合同将给其带来定金上的损失，故不得以签了涉案商品房买卖合同，但一直未放弃就房屋价格问题与被告进行交涉。对此，济南盛唐公司辩称，赵婷系济南盛唐公司对外委托的销售中介的员工，并非其公司职员，公司从未向白莲训表达过若不签合同或不交房款，将不返还定金的问题，也未承诺过可以退款，涉案商品房买卖合同系白莲训自愿签署，即使置业方案书的内容为要约，根据置业方案书的内容记载，也应当视为对1102室房屋做出的要约，与涉案房屋1101室无关。对此，白莲训述称，在选房时赵婷称1101、1102室两套房屋是完全一样的，只是在不同单元。济南盛唐公司辩称，公司针对每个房屋位置不同，都会单独定价，因此，不存在两个房屋完全一样的情况。庭审中，白莲训述称其系先交的房屋全款（2018年6月26日交纳定金3万元，2018年6月30日交纳房款2427142元），后补签的商品房买卖合同。对商品房买卖合同的效力没有意见，系有效合同。涉案房屋现已办理完网签备案手续，尚未交付。济南盛唐公司当庭对以上事实予以认可。本案立案时确定的案由是房屋买卖合同纠纷，经审理查明，本案系白莲训依据商品房买卖合同针对开发商济南盛唐公司提出的诉讼，要求济南盛唐公司返还房款46915元，故一审法院依法将案由变更为商品房销售合同纠纷。一审法院认为，白莲训与济南盛唐公司于2018年7月8日所签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。理由如下：一、白莲训当庭认可与济南盛唐公司签订的《济南市商品房买卖合同》签名均系其本人所签，对合同效力无异议；二、白莲训认可签署合同时已注意到了合同中载明房屋价款2457142元与置业书中原约定房屋价款2410227元不一致，但仍旧在合同房屋价款2457142元部分单独签名捺印予以确认，并按该价款交纳了房款，应视为其对房屋价款2457142元的认可；三、置业方案书中约定房屋为1102室，而涉案房屋为1101室，与白莲训所主张房屋不一致，故对白莲训主张置业方案中约定价款应视为要约的主张不予采信；四、合同签署过程中，白莲训未要求退房或退还定金，济南盛唐公司也未向白莲训表达过若不签合同或不交房款将不返还定金，关于其辩称定金合同的存在给其造成心理上的压力不得以签订合同的主张也无证据予以证实。综上，一审法院认定白莲训与济南盛唐公司所签署《济南市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，无胁迫、欺诈情形，对白莲训辩称其对合同中约定房屋价款并非其真实意思表示的辩解不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按合同约定履行义务，按照双方所签商品房买卖合同约定，支付房款2457142元系白莲训依法应当履行的义务，其要求济南盛唐公司返还房款46915元的主张，无事实及法律依据，一审法院不予支持。判决：驳回原告白莲训的诉讼请求。案件受理费972元，减半收取计486元，由被告济南盛唐置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，白莲训与济南盛唐公司于2018年7月8日签订房屋买卖合同，明确约定涉案房屋价款为2457142元，白莲训称其签订合同时注意到了该房屋价款的约定内容，而且，白莲训亦按照该约定价款予以实际履行。故上述房屋价款的约定应认定为双方的真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。白莲训所称的置业方案所载房屋与本案房屋并不一致，上面所载价格并不能当然适用于本案房屋，且即使一致，但在双方之后签署的上述房屋买卖合同约定的房屋价款与置业方案所载价款不一致的情况下，亦应以该房屋买卖合同约定为准。白莲训述称其自始不认可房屋买卖合同约定价款，该主张与其签署合同及按照房屋买卖合同约定价款缴纳房款的行为相互矛盾，亦无事实依据，本院对此不予采信。在双方对房屋价款存有明确约定且已实际履行的情况下，白莲训起诉欲推翻该约定价款，明显不能成立。故其要求济南盛唐公司返还房款46915元的诉讼主张，并无事实和法律依据，一审不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，白莲训的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费972元，由上诉人白莲训负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄宏伟审 判 员 李莎莎审 判 员 焦玉兴二〇一九年十一月一日法官助理 乔 馨书 记 员 李在利