广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民初27号原告：张华，男，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：王新英，广东竹石律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志勇，广东竹石律师事务所律师。被告：谢金远，男，汉族，住英德市。委托诉讼代理人：杨金样，广东新北江律师事务所律师。被告：英德市鸿运房地产开发有限公司。住所地：英德市东华镇英东公路南。法定代表人：黄敏基，执行董事。委托诉讼代理人：谢晋长，公司监事。原告张华诉被告谢金远、英德市鸿运房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉，本院于2019年7月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月23日公开开庭审理本案。原告张华的委托诉讼代理人王新英、被告谢金远的委托诉讼代理人杨金样、英德市鸿运房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谢晋长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张华向本院提出诉讼请求：1、准许执行英德市**镇大镇墟镇中街**大镇商业步行街C1单元902号房屋。2、案件诉讼费由被告负担。事实和理由：原告张华因与英德市鸿运房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，原告张华于2018年4月9日向深圳仲裁委员会提起仲裁，深圳仲裁委员会以（2018）深仲受字第726号立案受理后，原告张华于2018年4月19日向英德市人民法院申请财产保全，请求查封英德市鸿运房地产开发有限公司名下的位于英德市××镇大镇墟镇××（××镇××政府院内）××商业步行街××单元××、××单元××、××单元××、××单元××号，A2单元1105号、B单元602号、C1单元1001号、C1单元1002号、C1单元601号、C1单元902号房屋、首层5号、6号、8号（上述房屋及商铺的预售许可证号为:英房预售字第2013039号）。2018年4月19日英德市人民法院作出（2018）粤1881财保44号《民事裁定书》，裁定查封上述房屋及商铺。2018年9月10日深圳市仲裁委员会作出（2018）深仲裁字第726号《裁决书》，作出的《裁决书》已发生法律效力，因英德市鸿运房地产开发有限公司、黄敏基拒不履行上述生效裁决书确定的还款义务，原告张华于2018年10月24日向本院申请强制执行上述房屋及商铺，案号为（2018）粤18执350号。在执行过程中，被告谢金远以英德市**镇大镇墟镇中街**大镇商业步行街C1单元902号房屋为其购买所得，法院查封上述房产损害其合法权益为由提出向贵院提出执行异议，贵院于2019年6月19日作出（2019）粤18执异35号《执行裁定书》，裁定中止对英德市**镇大镇墟镇中街**大镇商业步行街C1单元902号房屋的执行。原告张华认为，被告谢金远在法院查封之前未签订正式的商品房买卖合同，且法院查封之前并未合法占有该不动产，亦未支付全部价款，本案被告谢金远就执行标的英德市**镇大镇墟镇中街**大镇商业步行街C1单元902号不享有足以排除强制执行的民事权益，不能够排除执行，上述中止裁定不当。被告谢金远答辩称，请求法院维持（2019）粤18执异35号执行裁定，判决驳回原告的诉讼请求。事实和理由：在一审法院查封涉案房屋前，答辩人已经和英德市鸿运房地产开发有限公司签订了合法有效的合同，答辩人已经支付了全部购房款，并且合法占有、使用涉案房屋多年，涉案房屋不能办理产权证并不属于答辩人自身原因。被告英德市鸿运房地产开发有限公司无答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人有争议的证据和事实如下：1、《认购书》，被告谢金远据此主张已经与被告英德市鸿运房地产开发有限公司签订了合法有效的合同。原告张华认为该认购书属于预售合同，被告谢金远与被告英德市鸿运房地产开发有限公司未签订正式买卖合同。2、《收据》，被告谢金远据此主张已经交齐房款。原告张华认为该收据仅有被告英德市鸿运房地产开发有限公司盖章，未提供银行转账凭证佐证，对其真实性不认可。3、照片、水电入户费收据、水电费收据，被告谢金远据此主张其已经装修入住涉案房屋。原告张华认为该照片未显示拍照日期，无法证明所拍地点是涉案房屋，也不能证明是涉案房屋在查封之前被告谢金远已居住在此，也不能证明是被告谢金远缴纳的涉案房屋的水电费。对双方当事人没有争议的事实，本院认定如下：张华与英德市鸿运房地产开发有限公司、黄敏基民间借贷纠纷一案，深圳仲裁委员会于2018年9月10日作出（2018）深仲裁字第726号仲裁裁决书，裁决：一、英德市鸿运房地产开发有限公司向张华偿还《协议书》项下截至2018年3月31日借款本金人民币4000000元，违约金人民币1354520元，合计人民币5354520元，自2018年4月1日起的违约金按照年利率24%的标准计至上述借款本金还清之日；二、英德市鸿运房地产开发有限公司补偿张华因本案支出的律师费人民币214181元；三、黄敏基对英德市鸿运房地产开发有限公司的上述义务承担连带清偿责任；四、本案仲裁费人民币71587元由英德市鸿运房地产开发有限公司和黄敏基承担，该费用张华已预交，由英德市鸿运房地产开发有限公司和黄敏基径付张华。英德市鸿运房地产开发有限公司和黄敏基未自觉履行前述生效裁决确定的义务，张华向本院申请强制执行，本院于2019年3月27日立案执行。2018年4月19日，英德市人民法院以（2018）粤1881财保44号民事裁定书，查封了被执行人英德市鸿运房地产开发有限公司位于英德市××镇大镇墟镇××（××镇××政府院内）××商业步行街××、××、××商铺以及××单元××、××单元××、××单元××、××单元××、××单元××、××单元××号房屋。本院于2019年1月9日作出（2018）粤18执350号之一执行裁定书，裁定拍卖上述商铺和房屋。对双方当事人有争议的证据和事实，结合本院（2019）粤18执异35号《执行裁定书》的查明事实，本院认定如下：谢金远于2016年5月向英德市鸿运房地产开发公司认购了英德市**镇大镇墟镇中街大镇商业步行街C1单元902号房屋，并签订认购书。认购书约定涉案房屋总价款为380000元。2016年5月至2018年9月期间，谢金远通过转账及现金支付的方式多次向英德市鸿运房地产开发有限公司共支付购房款350000元，尚有尾款30000元未支付。英德市鸿运房地产开发有限公司开出了3张收据，总金额350000元，且英德市鸿运房地产开发有限公司当庭确认已将涉案房屋卖给谢金远，并已收取购房款350000元。谢金远亦实际占有、使用涉案房屋。英德市鸿运房地产开发有限公司表示因整个楼盘容积率超标问题未解决，所以未能办理房地产权证。谢金远表示尾款30000元未支付是因为一直没有办下来房产证，并当庭表示同意将尾款支付到法院指定账户。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。根据原告诉讼请求和被告的答辩意见，本案的争议焦点为谢金远是否就涉案执行标的英德市**镇大镇墟镇中街**大镇商业步行街C1单元902号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，谢金远在涉案房屋被查封前已与英德市鸿运房地产开发有限公司签订合法有效的认购书，该认购书虽然约定了在2017年1月8日前签订正式买卖合同，但该认购书已约定了房屋的所在位置、具体房号、面积、总价款，付款时间等房屋买卖合同的主要条款，且谢金远已实际支付了绝大部分购房款，该协议应当认定为房屋买卖合同，谢金远亦同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。现谢金远实际占有使用了涉案房屋，至于房屋尚未过户登记方面，因容积率问题未能解决，涉案的整个楼盘均没有办理房地产权证，涉案房屋尚未过户并非单独情况，涉案房产尚未过户存在客观原因，不能办理过户并非谢金远的过错导致。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“有关金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，且符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，谢金远就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告张华主张继续执行涉案房屋的依据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：驳回原告张华的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  苏永术审判员  钟莹莹审判员  成振平二〇一九年十一月十八日法官助理周嘉俊书记员张丽萍