辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终948号上诉人（原审原告）：王正东，男，1971年10月4日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：沈雁东，辽宁诚事律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘梦媛，女，1988年7月7日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：荆友霖，北京大成（大连）律师事务所律师。原审被告：大连安邦房地产开发有限公司,住所地大连市甘井子区盛景园15号1单元1层1号。法定代表人：张仕详，该公司董事长。上诉人王正东因与被上诉人刘梦媛、原审被告大连安邦房地产开发有限公司（以下简称安邦公司）案外人执行异议之诉一案，不服大连市中级人民法院（2018）辽02民初675号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，并于2019年10月15日组织各方当事人进行询问。王正东的委托诉讼代理人沈雁东，刘梦媛的委托诉讼代理人荆友林到庭参加诉讼，安邦公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。王正东上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判解除对位于大连市甘井子区房屋查封并停止执行；全部诉讼费用由刘梦媛承担。事实与理由：一审法院认定安邦公司与以房抵债方未最终决算，无法确定案涉房屋已被实际抵顶工程款，及案涉房屋的购房款已付清这节事实错误，致使法律适用错误，严重侵犯王正东作为案涉房屋实际占有人的合法权益。本案的客观事实是安邦公司欠案外人大连大龙装修有限公司（以下简称大龙公司）工程款，安邦公司通过以案涉房屋抵顶工程款的方式支付工程款。涉案工程大龙公司早在2011年11月3日就已与安邦公司进行了决算，并于当日签订《安邦地产红凌路31、32＃楼断桥铝门窗工程决算总表》，决算表王正东已在一审中提交给一审法院。该决算表中机打部分载明的各分项工程造价合计4,644,733.51元系大龙公司上报的决算价格。该决算表中手写部分系安邦公司负责人员经审核后填写的审核价格，经安邦公司最终核定，工程造价为4,579,589元，因双方决算金额差距较小大龙公司认可安邦公司最终审核的工程造价。决算表中，安邦公司对已付款情况以手写的方式进行备注说明，决算前安邦公司支付现款1,981,679.45元；顶房共三套（包括本案中97.49m房屋），其中82.39m房屋两套，单价9988元/m抵顶工程款1,645,822.64元，97.49m房屋一套（即案涉房屋）单价9500元/m2，抵顶工程款926,155元。截止2011年11月3日，安邦公司尚欠大龙公司工程款仅为25,932元。从决算表中完全看出，门窗安装工程安邦公司与大龙公司早在2011年11月3日决算完毕，安邦公司已将房屋抵顶成工程款算入安邦公司已付工程款中，且安邦公司根据大龙公司指示与王正东签订《商品房买卖合同》并向王正东开具926,155元收款收据足以佐证门窗安装工程已决算完毕，涉案房屋已被抵顶工程。诚然，王正东在一审中提交由安邦公司出具的“证明”，证明中载明“项目建设期间，因项目未竣工验收备案，故施工方（以房抵债方）与我司未最终决算，故我司不予给乙方（现房主）办理备案登记。但该证明系安邦公司为证明未办理过户的原因在安邦公司自身而向法院出具，包括王正东在内共有十余以房抵债方持有安邦公司向法院出具该份证明，并在各自执行异议诉讼中分别向法院提交。该证明所述“未结算”的事实并非安邦公司单独针对王正东所述而是针对其他以房抵债方所述，且证明中亦未单独列明证明向大龙公司出具或具体标注“施工方”是大龙公司。如前所述，大龙公司在证明出具前已与安邦公司决算，一审法院不顾王正东提交的“结算表”，反而单独采信“证明”显然认定事实错误，进而导致适用法律错误，最终错误驳回王正东的诉讼请求。刘梦媛二审辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由如下：其一，案涉房屋所有权人是安邦公司。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条之规定，案涉房屋的物权并未发生变动，王正东对案涉房屋不享有所有权。其二，在人民法院查封之前，王正东和原审被告安邦公司并未签订合法有效的书面买卖合同。王正东陈述案涉房屋系多次抵债后取得，案涉房屋系安邦公司抵债予安厦（大连）投资咨询有限公司（以下简称安厦公司）再抵债予大连永和涂装有限公司，并最终处分给王正东，故安邦公司与王正东并不存在真实的买卖合同关系，仅仅是以物抵债的客观形式。其三，王正东不享有物权期待权。以物抵债首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，其与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性区别。其四，王正东的举证无法证明其已支付了全部房屋价款。尽管其提供了原审被告安邦公司出具的《收款收据》，但其本身不能直接证明购房款项已经支付的事实。相反，根据王正东举证及陈述，其应该将购房款支付大连永和涂装有限公司或提供其他关于抵债材料，其均未能举证，应当承担举证不能的法律后果。其五，根据王正东举证的《证明》及《物权法》第191条的规定，案涉房产不存在抵债的前提，且未经抵押权人的同意，转让抵押物的房屋买卖合同应属无效合同。其六，王正东的关于居住、占有的证据，房屋交接材料均无签字、盖章确认，费用凭证均发生在查封即2016年1月22日之后，故举证其不能证明其合法占有事实。综上所述，王正东提出的执行异议主张不能满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定的要件，其主张不能成立，请求法院予以驳回上诉。安邦公司二审未予答辩。王正东向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除对位于大连市甘井子区房屋的查封并停止执行；2.诉讼费由刘梦媛承担。事实和理由：王正东系大龙公司的经理，大龙公司与安邦公司于2010年8月6日签订了《铝合金隔热断桥铝门窗和幕墙制作安装合同》，该合同签订后，大龙公司完成了合同项下的全部义务并与安邦公司进行决算。因安邦公司无力现金支付工程款，欲将其开发的位于大连市甘井子区房屋卖给王正东，以购房款抵顶工程款，大龙公司同意后并授权王正东于2011年3月2日与安邦公司签订《商品房买卖合同》，安邦公司向大龙公司开具购房款收据，安邦公司亦将涉案房屋交付给王正东使用至今。王正东作为房屋的消费者符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求支持王正东的诉讼请求。一审法院认定事实：刘梦媛与大连万腾建设工程有限公司、大连东置苑房地产开发有限公司、安邦公司、大连汇鑫项目管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，刘梦媛在诉讼过程中申请财产保全，案涉房屋于2016年1月22日被查封。2016年12月23日一审法院作出（2016）辽02民初204号民事判决：一、解除《房屋转让协议》;二、大连万腾建设工程有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告刘梦媛房屋转让款人民币2000万元，并从2014年9月19日起至款项全部付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付利息;三、大连万腾建设工程有限公司于本判决生效之日起10日内支付刘梦媛违约金，以2000万元为基数，自2014年9月19日起至全部付清之日止，按日万分之六计算;四、大连东置苑房地产开发有限公司、安邦公司、大连汇鑫项目管理有限公司对第二项、第三项承担连带给付责任;五、安邦公司赔偿刘梦媛损失34万元;六、大连万腾建设工程有限公司、大连东置苑房地产开发有限公司、大连汇鑫项目管理有限公司对第五项承担连带给付责任等。因各被告未履行生效判决确定的义务，刘梦媛向一审法院申请强制执行。在执行过程中，一审法院已选定评估机构，拟对案涉房屋进行评估拍卖。案外人王正东对查封案涉房屋提出书面异议。一审法院于2018年6月25日作出（2018）辽02执异671号执行裁定书，裁定驳回案外人王正东的异议请求。王正东对该裁定不服，向一审法院提起本案案外人执行异议之诉。另查，2010年8月6日，安邦公司与大龙公司签订《铝合金隔热断桥铝门窗和幕墙制作安装合同》，约定大龙公司对安邦公司建设开发项目中的断桥铝门窗及玻璃幕墙工程进行施工。2010年12月18日，安邦公司与大龙公司签订《抵房事宜确认函》，载明以安邦公司案涉房屋抵顶欠付大龙公司的工程款。2011年2月27日，安邦公司、安厦公司出具《抵房确认函》，记载:我司因欠付工程款等原因，现将案涉房屋，面积97.49平方米，抵债单价9500元/平方米，抵债总房款926,155元，将此套房屋抵债施工单位大龙公司，现将此套房屋以客户王正东名义签署商品房买卖合同并且开具房屋发票。2011年3月2日，大龙公司出具“证明”，同意将案涉房屋落户在王正东名下。同日，王正东与安邦公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，总金额926,155元。安邦公司于2011年6月7日向王正东出具《专用收款收据》，载明金额926,155元，收款事由为抵门窗款和幕墙工程款。王正东于2015年6月2日办理入住手续。2018年9月14日，大龙公司出具“弃权声明”，表示该公司已将案涉房屋的权利转让给王正东，其放弃对案涉房屋再向安邦公司主张权利。2018年7月10日，安邦公司出具一份“证明”，载明“亚联·翡翠春城A*（现行政街号：**号）、A*（现行政街号：*号），是安厦（大连）投资咨询管理有限公司全额投资我司（大连安邦房地产开发有限公司）联建的合作项目（详见‘投资联建协议书’）。至今部分现房主未能在房地产交易市场办理网签备案登记，责任在我们公司，具体如下：一、项目建设期间，因项目未竣工验收备案，故施工方（以房抵债方）与我司未最终决算，故我司不予给乙方（现房主）办理备案登记。二、期间‘大连安邦房地产开发有限公司’法人董事长张忠忱向‘大连瑞祥房地产开发有限公司’实际所有人于强借款2000万元，将未售房源抵押备案给‘翰滢洗浴’，故抵押期间不能给现房主办理网签备案登记。三、待张忠忱向于强还清借款后，现又被‘刘梦媛’起诉我司（大连安邦房地产开发有限公司），查封（诉讼保全）至今，故现房又不能办理网签。”一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，王正东要求根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定解除对案涉房屋的查封并停止执行。对此，应审查王正东的情形是否符合上述法律的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四个条件缺一不可。具体到本案，从查明的事实可见，案涉房屋系通过安邦公司和安厦公司向大龙公司抵顶工程款的方式进行的转让，而本案的王正东系从大龙公司处通过债权转让的方式取得的案涉房屋。而从安邦公司于2018年7月10日出具的“证明”所载明的内容显示，其未协助办理案涉房屋的备案登记，系由于其与大龙公司未最终决算，可见，即使安邦公司曾出具了“抵房确认函”，但以房抵债系用以消灭原有的债权债务，在安邦公司与以房抵债方未最终决算的情况下，无法确定案涉房屋已被实际抵顶工程款，即案涉房屋的购房款已付清。综上可见，王正东的情形不符合上述二十八条第三项的条件，故对王正东要求停止执行、解除查封的请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回王正东的诉讼请求。案件受理费13,062元，由王正东负担。二审除确认一审查明事实外，另查明：2010年8月6日，安邦公司与大龙公司签订的《铝合金隔热断桥铝门窗和幕墙制作安装合同》第五条第2项约定：“自本合同签订后三日内预付款月20%，余款80%待乙方承揽工程全部安装就位、密封完毕，并全部通过竣工验收两周内确定竣工结算总额后，先扣除50%左右抵房款（抵房事宜详见“抵房协议”）后再扣除5%质保金，余款双方一次性互清”。本院认为，本案争议焦点为王正东对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，王正东就其对案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益负有举证责任。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋系通过安邦公司与大龙公司抵顶工程款的方式向王正东进行转让，王正东提供的《安邦房地产红凌路31、32#楼玻璃幕墙决算总表》仅有大龙公司单方盖章，且与安邦公司于2018年7月10出具的《证明》相矛盾，本院不予认定。在此情况下，本院无法认定工程已决算，亦无法认定案涉房屋已实际抵顶工程款,即无法认定案涉房屋已支付全部价款。而且，安邦公司与大龙公司在签订《铝合金隔热断桥铝门窗和幕墙制作安装合同》时就已约定了以房抵债，且以房抵债行为发生在王正东主张的决算时间之前，属在债务履行期届满前约定以房抵债。该行为违反《中华人民共和国物权法》关于禁止流押的规定，且因未办理相应的登记手续，不属于让与担保的情形。因此，本院对该以物抵债约定的效力不予确认。综上，一审法院认定王正东的情形不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的条件，对其诉讼请求未予支持，并无不当。综上，王正东的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,062元，由王正东负担。本判决为终审判决。审判长  于德江审判员  张秀军审判员  蒋 策二〇一九年十一月十三日法官助理白曦书记员张博涵