辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽10民终1696号上诉人（原审原告）：姜丽玲，女，1977年12月6日出生，汉族，住辽阳市宏伟区。委托诉讼代理人：洪艳，辽宁华恩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王乃钢，男，1972年4月10日生，汉族，住辽阳市文圣区。原审第三人：刘慧，女，1992年11月3日出生，住辽阳市宏伟区。原审第三人：胡玉龙，男，1976年11月25日出生，住辽阳市宏伟区。上诉人姜丽玲因与被上诉人王乃钢及原审第三人刘慧、胡玉龙执行异议之诉一案，不服辽阳市文圣区人民法院（2019）辽1003民初322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姜丽玲委托诉讼代理人洪艳、被上诉人王乃钢、原审第三人刘慧到庭参加诉讼。原审第三人胡玉龙经本庭合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。姜丽玲上诉请求：一、在辽阳市文圣区人民法院查封涉案房屋之前上诉人与第三人已签订合法有效的书面买卖合同，并办理的交易手续和完成税费缴纳。2016年3月，上诉人姜丽玲以房屋抵押形式从交通银行贷款9万元，用于购买涉案房屋。因为涉案房屋出售人即本案第三人周转资金紧张和朋友感情关系，上诉人先分别于2016年3月17日、2016年3月22日、2016年3月23日和2016年3月25日分四笔支付第三人购房款合计9万元。二位第三人作为夫妻常处于不同时在辽阳状态，等2016年7月18日同时在辽阳市时，上诉人与二位第三人签订书面《买卖房协议》。确认：购房款9万元已付清（即2016年3月上诉人已付的9万购房款）。并约定：签订合同时无法办理更名过户手续，协商暂定2016年10月-11月期间二位第三人无条件配合上诉人办理更名过户手续。但二位上诉人违约未配合上诉人办理更名过户手续。2016年1月22日，二位第三人与上诉人做了房屋交易手续，次日，上诉人缴纳涉案房屋的契税，同日，二位第三人缴纳房屋交易税。2016年1月27日，上诉人缴纳了涉案房屋的维修基金（有发票为证）。2017年1月23日，辽阳市宏伟区地方税务局出具《房产交易申报单》。二、在辽阳市文圣区人民法院查封涉案房屋之前已合法占有该涉案房屋上诉人与二位第三人签订购房协议后，二位第三人腾空房屋交付给上诉人。上诉人因欠亲属借款而出借其居住使用，居住时间从2016年7月至今，由社区和邻居作证。三、上诉人已支付二位第三人全部购房款的来源由贷款合同作证，以转账方式（有转账凭证佐证）支付二位第三人购房款，并在《买卖房协议》确认已付购房款。居住期间，上诉人缴纳取暖费和水电费。四、非因上诉人（买受人）自身原因未办理过户登记。签订《买卖房协议》和办理相关税费后，上诉人无数次催促二位第三人配合过户，当时二位第三人一直未能同时配合，导致直到涉案房屋被查封时未能过户登记，确实属于二位第三人的原因。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》28条规定，上诉人的一审诉求合法合理，请予支持。可见，一审法院认定事实、适用法律错误，应发回重审或依法改判。王乃钢辩称，上诉人提交的买卖房屋的协议我认为是假的。刘慧述称，我和胡玉龙是夫妻关系，涉案房屋确实在2016年卖给上诉人了，胡玉龙和上诉人没有合伙关系，只是同学，没有其他经济往来。胡玉龙提交书面意见称，2016年因我急用钱，想把我的房子卖了，就把我辽化13区的房子卖了，我家的房子是辽化的老区房，两家共用一个卫生间的夫妻间，在之前卖给姜丽玲一个40多平的房子，由于姜丽玲怕我这个30多平米的房子卖给别人不方便居住，就要买这个。在2016年的一月份就先交纳了相关的房屋买卖交易费用，因姜丽玲当时手里没钱，答应做二手房房贷9万元，等贷款发放后给我钱。2016年3月贷款发放后，姜丽玲给我打了9万元，之后我因有事不在家，姜丽玲多次找我过户，因我不在家没办上，后来在2016年7月份找到我后，我们签订了买卖协议，并且答应将房屋倒出，当天下午签完协议后，我和姜丽玲一起去交易所办理过户，工作人员下班了，去晚了，之后我因为有事出门没办上，我告诉姜丽玲等我忙完再去办，同学关系差不了。2018年姜丽玲找到我的时候，因为我有病住院没办上，等我出院恢复好身体后，姜丽玲找到我后，去交易所办理过户期间，才知道房子已经被查封了。姜丽玲向一审法院起诉请求：辽阳市文圣区人民法院在执行被告与第三人民间借贷一案中，查封了辽阳市宏伟区1313栋二单元五层18号面积为30.15平方米的房屋一处。该房屋于2016年1月22日由第三人以9万元的价格卖给了原告。现诉至法院，请求依法停止对该房屋的执行，解除查封，确认原告与第三人签订的房屋买卖协议有效，第三人配合原告办理更名过户手续，诉讼费由被告承担。原告为证明其主张提供如下证据：1、（2019）辽1003执异1号执行裁定书，证明原告异议申请被法院驳回；2、房屋买卖协议，证明涉案房屋卖给了原告及买卖时间和房款数额；3、房屋产权证、房屋买卖协议、房屋交易申请表、辽阳市住宅专项维修资金过户凭证、房屋所得税凭证二张、辽阳市房地产登记审批表、转让手续费、收款对账单，证明涉案房屋合法权利人为原告，原告与第三人办理了过户手续，缴纳了相关交易费用；4、护照，证明原告于2016年出国。王乃钢一审辩称：不同意原告的诉讼请求。法院执行合法。被告借给第三人钱款的时间在卖房之前，原告与第三人系合伙关系，双方是虚假的买卖。被告为证明其主张提供证据如下：1、协议书，证明第三人用其车抵顶了30万借款。2、取款凭证，证明被告于2015年8月26日借给第三人50万元。胡玉龙一审未到庭且未答辩。刘慧一审辩称，房屋卖给了原告。一审法院认定事实：2017年本案被告王乃刚作为原告将第三人胡玉龙诉至法院，要求其偿还其欠款。本院于2018年4月10日作出（2017）辽1003民初795号民事判决书，判决第三人胡玉龙偿还被告王乃刚欠款21.6万元。该判决发生法律效力后，被告申请执行，本院于2018年11月14日查封了第三人胡玉龙名下的座落于宏伟区1313栋2单元5层18号、面积为30.15平方米、房产证号为辽市房权证辽市字第××号的住宅一处。原告不服，主张该房屋已于2016年1月22日由其购买，并向文圣区人民法院提出执行异议，本院于2019年3月28日作出（2019）辽1003执异1号裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告于2019年4月11日诉至本院，请求停止对该房屋的执行，解除查封，确认原告与第三人签订的房屋买卖协议有效，第三人配合原告办理更名过户手续。另查，涉案房屋尚在第三人胡玉龙名下，未更名过户到原告名下。原告当庭称房款系签订买卖协议时交付的现金，但未能提供房款的来源及取款的凭证，未提供第三人交付房屋的相关证据。上述事实，有原、被告及第三人的陈述、（2019）辽1003执异1号执行裁定书、房产证、房屋买卖协议等证据在卷证明。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张其已购买了涉案房屋，但未提供交付房款的证据，亦未提供房屋已交付给其使用的证据，房屋购买了三年之久亦未办理更名过户手续，交易过程有悖常理，故对于原告的诉讼请求本院不予支持。经调解无效，依照参照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回原告姜丽玲的诉讼请求。案件受理费2050元，由原告姜丽玲承担。本院二审期间，上诉人姜丽玲提交六份新证据。证据一，姜丽玲的房屋所有权证，证明涉案房屋和上诉人房屋是夫妻间。证据二，1、2019年8月8日天井园社区出具的证明，证明上诉人姐姐姜丽霞自2016年7月至今一直在涉案房屋居住。2、2019年10月22日宏伟区曙光镇杜家村委会证明，证明姜丽霞和上诉人是姐妹。3、发票复印件及建设银行收据及增值税发票四张，证明涉案房屋2016年10月上诉人交的取暖费。证据三，1、个人借款合同三份，证明上诉人交付房款的来源是从交通银行贷款。2、交通银行个人客户交易清单两张，证明涉案房款已经给了胡玉龙。以上证据可以证明涉案房屋在人民法院查封前上诉人已使用，上诉人已支付了全部房屋价款9万元。证据四，姜丽霞身份证复印件、宏伟区天井园社区出具的证明复印件，证明天井园社区长征路小区27栋2组17号与案件争议房屋27栋2组18号是两家一个总门，两家共用一个卫生间的户型，即一户。由姜丽霞2016年7月至今居住。证据五，姜丽霞儿子孙永旭出生证、户口簿及身份证复印件，证明孙永旭与姜丽霞系母子关系。证据六，姜丽霞儿子孙永旭2019年10月18日交付取暖费取发票视频以及姜丽霞儿子自己录得视频（光盘）、辽宁农村信用社卡折分户账（对账单），证明姜丽霞2016年、2017年、2018年、2019年交付取暖费取款记录。上述证据均已经过庭审质证。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，根据天井园社区出具的证明材料，本案涉案房屋与姜丽玲自有房屋（房屋所有权证号为辽市房权证第××号）虽为两个房照，为两家共用一个总门、共有一个卫生间的辽化生活区住房，此两户房屋由姜丽玲的姐姐姜丽霞自2016年7月居住至今。2016年2月4日姜丽玲与交通银行签订个人借款合同，姜丽玲贷款九万元，贷款目的为购房，支付方式为委托贷款人在贷款发放后将贷款资金从放款账户支付至胡玉龙账户。2016年3月分几笔将九万元转入胡玉龙账户。姜丽玲与胡玉龙、刘慧于2016年7月18日签订买卖房协议，协议约定房款九万元，且已付清。2016年1月22日，胡玉龙、刘慧与姜丽玲向辽阳市房地产交易市场管理委员会提交了房地产交易登记申请，并经审批。2016年1月27日，姜丽玲与胡玉龙办理了住宅专项维修资金过户。2017年1月23日，姜丽玲与胡玉龙向辽阳市宏伟区地方税务局申报了房产交易税，并于同日缴纳税款。本院认为，本案审查的焦点为姜丽玲对本案涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，姜丽玲提交了其与胡玉龙、刘慧于2016年7月签订的房屋买卖协议，且该房屋所在的社区证实能够证明从2016年7月，姜丽玲的姐姐姜丽霞即在该房屋居住。姜丽玲提交的其在交通银行贷款合同及交易清单，能够证明其九万房款已付清。姜丽玲一审提交了该房屋交易登记审批表、缴纳契税等的相关材料，能够说明其已经办理了房屋过户登记的相关手续，其二审庭审中提出由于胡玉龙经常不在家，导致房屋过户登记未完成的说法，本院予以采纳。本案符合上述规定，应当认定姜丽玲对涉案房屋具有排除强制执行的权利。综上所述，姜丽玲的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽阳市文圣区人民法院（2019）辽1003民初322号民事判决；二、对辽市房权证辽市字第××号房屋停止执行。三、驳回姜丽玲的其他诉讼请求。一审案件受理费2050元，由原审第三人胡玉龙、刘慧负担。二审案件受理费2050.00元，由原审第三人胡玉龙、刘慧负担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  曹丽娜审判员  王 娜二〇一九年十一月二十八日法官助理李雪书记员徐智源