河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民初1978号原告(执行案外人)：张山珊。委托诉讼代理人：史玉倩，河南中砥律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧慧，河南中砥律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：韩玉民。委托诉讼代理人：李贵修，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯阳，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被告（申请执行人）：崔新明。委托诉讼代理人：李贵修，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯阳，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。第三人（被执行人）：郑州伟明置业有限公司。法定代表人：周亚敏，董事长。委托诉讼代理人：张珂珂。第三人（被执行人）：周书燕。委托诉讼代理人：张珂珂。原告张山珊与被告韩玉民、崔新明、第三人郑州伟明置业有限公司、周书燕案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张山珊的委托诉讼代理人史玉倩、刘慧慧、被告韩玉民、崔新明共同的委托诉讼代理人冯阳、第三人郑州伟明置业有限公司、周书燕共同的委托诉讼代理人张珂珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张山珊向本院提出诉讼请求：不得执行登记在第三人郑州伟明置业有限公司名下的位于××县××城区××南、××路西东鑫国际中心××层××号（新房号××）房屋。事实和理由：2013年10月9日原告与第三人郑州伟明置业有限公司签订了《东鑫国际中心内部认购书》一份，约定原告购买第三人郑州伟明置业有限公司位于××县××与××处东鑫国际中心××层××号（新房号××）房屋，房屋面积45.33平方米，房价为314136元。认购书签订后原告按约定支付了超过50%的房款164136元。同日，原告与郑州东鑫铂爵酒店管理有限公司签订了《房屋租赁合同书》，将原告购买的6层17号房屋出租给该公司使用，该公司于2013年10月12日向原告支付了第一年的租金31413.6元；原告于2015年1月4日向郑州东鑫铂爵酒店管理有限公司交付装修费27198元。后原告得知因二被告与二第三人合同纠纷案件，河南省郑州市中级人民法院查封了原告购买的上述房屋，遂提出执行异议，但该异议被法院以（2019）豫01执异892号执行裁定予以驳回。综上，原告与第三人郑州伟明置业有限公司在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占用该不动产（将该不动产出租给他人收取房租），并已支付超过50%的房款且愿意将剩余房款交付执行，且非因原告原因未办理过户登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告请求不得执行涉案房产。韩玉民、崔新明共同辩称，一、原告与第三人郑州伟明置业有限公司未签订合法有效的商品房买卖合同。首先，不排除原告与第三人郑州伟明置业有限公司恶意伪造商品房认购协议的可能。其次，商品房认购协议不能等同于商品房买卖合同。1、认购协议是在第三人郑州伟明置业有限公司未取得商品房预售许可证的情况下签订的；2、该认购协议仅为买卖双方今后签订商品房买卖合同的意向；3、商品房认购协议并未约定付款时间、交付使用条件及日期、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任及解决争议的方法等重要事项，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，所以该认购协议并非商品房买卖合同。二、原告并未合法占有涉案商品房。首先，涉案商品房系烂尾楼，至今未交房，原告并未实际占有该房产。其次，虽然原告与案外人郑州东鑫铂爵酒店管理有限公司签订了《房屋租赁合同书》，但该合同书与认购协议同日签订，且案外人郑州东鑫铂爵酒店管理有限公司作为承租人在房屋未交付的情况下并未实际使用该房产。三、原告并未支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款。四、原告作为购房人对所购买的房屋是否取得商品房预售许可证这一重大事实未予审查，在涉案房产未取得商品房预售许可证的情况下与第三人郑州伟明置业有限公司签订认购协议，所以涉案商品房至今未办理过户登记与原告自身有关。五、原告购买涉案房产并非用于居住，且没有证据证明其名下无其他用于居住的房屋。综上，原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，对涉案房产不享有足以排除强制执行的权益。郑州伟明置业有限公司、周书燕共同述称，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原告、被告及第三人的诉请、答辩意见及各方举证、陈述，本院对本案事实确认如下：韩玉民、崔新明诉郑州伟明置业有限公司、周书燕合同纠纷一案，本院于2017年6月8日向房管部门送达了（2017）豫01执保131号执行裁定书、协助执行通知书，查封了第三人郑州伟明置业有限公司名下位于××县××城区××南、××路××东鑫大厦的部分房产。本院于2017年11月30日作出（2017）豫01民初3876号民事判决，判决：一、郑州伟明置业有限公司于判决生效后十日内支付韩玉民25050000元，并按年息6%支付自2013年1月20日至判决确定还款之日的利息，周书燕承担连带还款责任；二、郑州伟明置业有限公司于判决生效后十日内支付原告崔新明1700000元，并按年息6%支付自2013年1月20日至判决确定还款之日的利息，周书燕承担连带还款责任；三、驳回韩玉民、崔新明的其他诉讼请求。判后，郑州伟明置业有限公司、周书燕不服向河南省高级人民法院提出上诉，河南省高级人民法院经审理于2018年9月27日作出（2018）豫民终427号民事判决，判决：一、维持河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民初3876号民事判决第三项；二、变更河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民初3876号民事判决第一项为郑州伟明置业有限公司于判决生效后十日内偿还韩玉民借款本金12067500元及利息（按年息6%，自2013年1月20日起至判决确定的履行期限届满之日止），周书燕承担连带清偿责任；三、变更河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民初3876号民事判决第二项为郑州伟明置业有限公司于判决生效后十日内偿还崔新明借款本金1088000元及利息（按年息6%，自2013年1月20日起至判决确定的履行期限届满之日止），周书燕承担连带清偿责任。上述案件进入执行程序，执行案号为（2018）豫01执1464号。2019年1月18日，中牟县房管局出具《情况说明》一份，载明：该局于2017年6月8日收到本院（2017）豫01执保131号执行裁定书、协助执行通知书，该局确认东鑫大厦（权利人：郑州伟明置业有限公司，预售证号ZM××0）所涉上述案件首次查封的房产如下：808-815、817、904、1004、1009、1017、1018、1102-1109、1115-1117、1202、1203、1206、1208、1209、1215-1218、1301-1303、1305、1306、1310、1311、1315-1318、1403、1405、1409、1503-1505、1510、1512、1513、1516、1604-1606、1609、1611、1613-1615、106、604、607、610、611、613-615、701-704、706、709-714、716-718、802、804-806。执行异议审查中，第三人郑州伟明置业有限公司确认原告异议所涉东鑫国际中心××层××号在房管局登记的对应房号为××；业主方提交的原告签字确认的《情况说明书》载明原告异议所涉的东鑫国际中心××层××号对应的新房号为××。就原告提出的执行异议，本院于2019年8月30日作出（2019）豫01执异892号执行裁定，裁定：驳回案外人张山珊的异议请求。原告与第三人郑州伟明置业有限公司于2013年10月9日签订《东鑫国际中心内部认购书》，载明：认购房屋位于中××与××处东鑫国际中心××层××号（房屋预估建筑面积45.33平方米），认购价为314136元；签订认购书时，原告向郑州伟明置业有限公司支付50%购房款164136元。原告提交《售楼部销售房价审批单》记载：客户姓名为“张山珊”，签约日期为2013年10月8日；购买单元“1号楼6层17室”，建筑面积为45.33平方米；成交价为314136元，首付款为164136元；备注“已交款20000元，未交余款144136元，客户未交余款确保在2013年10月9日前补齐，逾期取消特别优惠并另选房源。原告提交收据一份显示，2013年10月9日原告交款164136元，收款事由为“1-6-17室定金”，该收据加盖了“郑州伟明置业有限公司财务专用章”字样的印章；原告提交中国农业银行银行卡交易明细清单显示2013年10月9日“消费”144136元。原告与郑州东鑫铂爵酒店管理有限公司于2013年10月9日签订《房屋租赁合同书》一份（合同编号为DXBJ-0055），约定由该公司租赁原告坐落于中××与××处东鑫国际中心6层17号房屋（建筑面积45.33平方米，最终面积以中牟房屋产权管理局核定的产权面积为准），租赁期限10年，每年租金为31413.6元。同日，第三人郑州伟明置业有限公司作为担保人与郑州东鑫铂爵酒店管理有限公司作为承租人共同签订《履约担保书》，载明：郑州伟明置业有限公司与郑州东鑫铂爵酒店管理有限公司向原告共同承担支付租金的责任，均受该担保书的约束；鉴于承租人与出租人已于2013年10月9日签署合同编号为DXBJ-0055的《房屋租赁合同书》，若承租人按期履行《房屋租赁合同书》，则该担保书的责任失效；若出租人提出承租人违约且出租人履行了自己的责任，则担保人将迅速弥补违约的损失或迅速根据合同要求完成合同或双方认可的协商条件或付给出租人按合同约定条件所需支付的金额（但不超过该担保书的限额）。2013年10月11日，原告名下中国银行账户入账31413.6元。原告主张其购买涉案房屋后向承租人支付了装修费用，并提交收据一份，收据载明2015年1月4日原告交装修款27198元（1-6-17），加盖了“郑州东鑫铂爵酒店管理有限公司财务专用章”字样的印章。第三人郑州伟明置业有限公司当庭称，涉案房屋尚未竣工验收，故未交付且郑州东鑫铂爵酒店管理有限公司至今尚未开业经营；已取得包括涉案房屋在内建设项目的预售许可证，但目前未找到该许可证，故无法向法庭提交。原告认可郑州东鑫铂爵酒店管理有限公司租赁涉案房屋系用于经营酒店。本院认为，一、涉案房产系商业用房，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。首先，本案原告与第三人郑州伟明置业有限公司签订《东鑫国际中心内部认购书》时，第三人郑州伟明置业有限公司对涉案房产未取得预售许可。其次，该认购书缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的上述第五项至第十三项主要内容，而商品房买受人支付价款、出售方交付房产继而将房屋过户至买受人名下是商品房买卖合同的基本合同目的，本案所涉认购书缺乏商品房买卖合同成立的基本要件。再者，从购房款的交纳方式上看，相关款项未打入监管账户，相关款项仅开具收据，未开具交纳房款发票等，均有异于普通的商品房买卖方式，从侧面印证原告与第三人郑州伟明置业有限公司之间不是一般意义上的商品房买卖法律关系。所以，涉案《东鑫国际中心内部认购书》不具备商品房买卖合同的核心条款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。三、原告主张租赁给郑州东鑫铂爵酒店管理有限公司开办酒店，但至今酒店并未进行装修也未开业经营，且原告仅在租赁合同签订后收取了第一年的租金，此后未再收到租金；涉案房屋尚未竣工验收，亦未交付使用。所以，原告对该房产至今尚未占有使用，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。综上，原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告的诉请不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告张山珊的诉讼请求。案件受理费6012元，由原告张山珊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  范亚玲审判员  朱长勇审判员  张 晔二〇一九年十一月二十六日书记员  胡文路