广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初1629号原告：清远市狮子湖房地产开发有限公司，住所：清远市狮子湖大道1号行政大楼三层。法定代表人：刘乃娥。委托诉讼代理人：刘嘉玲，广东易之堃律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑广强，广东易之堃律师事务所律师。被告：李雁翎，女，1972年6月12日出生，汉族，住长春市南关区，委托诉讼代理人：刘超韦，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧志鹏，广东红棉律师事务所律师。原告清远市狮子湖房地产开发有限公司（以下简称狮子湖房地产公司）诉被告李雁翎房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告狮子湖房地产公司的委托诉讼代理人郑广强，被告李雁翎的委托诉讼代理人刘超韦、欧志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告狮子湖房地产公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付剩余购房款57731.10元及违约金（以应付款为基数按照日万分之二自逾期之日起开始计算至付清之日止，其中8214元自2015年8月1日起计算，暂计至2019年2月28日为2147.14元；49517.1元自2015年9月1日起计算，暂计至2019年2月28日为12636.76元）；2、被告向原告支付契税217691.9元及利息（以217691.9元为基数自2015年5月23日起按照中国银行同期贷款利率计至付清之日止，利息暂计至2019年2月28日为39982.75元）；3、被告向原告支付办证费用85元及（利息以85元为基数自2015年8月5日起按照中国银行同期贷款利率计算至付清之日止，暂计至2019年2月28日为14.68元）；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告将位于清远市狮子湖大道××号狮子湖公馆135号的商品房以人民币14027380元的价款出卖给被告。双方于2015年7月31日签订了《商品房买卖合同》，约定购房款支付时间为2015年7月31日支付4208214元，2015年8月31日前支付9819166元。合同签订后，被告分别于2015年7月31日支付4200000元，于2015年8月10日支付9769648.90元，共支付购房款13969648.90元，至今尚欠购房款57731.10元未支付。此外，被告还拖欠契税217691.90元及代办证费用85元。原告分别于2017年5月2日、2017年6月23日、2018年11月8日向被告出《催款函》，催促被告向原告支付拖欠的购房款、违约金以及代缴费用。依《商品房买卖合同》的约定，买受人未按合同时间支付购房款，逾期超过120日的，出卖人若选择继续履行合同，可以主张要求买受人支付剩余费用及支付相应违约金，违约金按照日万分之二自合同规定的应付款期限之次日起计至实际全额支付应付款之日止。原告认为，依据《中华人民共和国合同法》，原被告双方签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，原告已按照约定向被告交付房屋，被告应当按照约定全面履行自己的义务，现被告拖欠购房款的行为已构成违约，应依法承担违约责任。为维护自身的合法财产权益，原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定，向贵院提起诉讼。被告李雁翎辩称：一、答辩人已足额向狮子湖公司交付涉案房屋的购房款以及税款、登记费。首先，根据狮子湖公司提交的证据5银行凭证所载，滕万军为狮子湖公司的工作人员，负责处理涉案房屋的交易事宜。其次，在2015年7月31日答辩人与狮子湖公司签订涉案房屋买卖合同后，答辩人与其前夫于雷于2015年8月6日与兴业银行广州分行分别签订了《个人购房借款合同》以及《零售借款抵押合同》，通过向银行贷款1800万元的方式向狮子湖公司支付购房款以及相关税费、杂费。兴业银行于2015年8月7日向狮子湖公司工作人员滕万军划付购房贷款1800万元。答辩人向滕万军支付购房款即视为向狮子湖公司支付购房款，且狮子湖公司通过滕万军收取的购房贷款足以覆盖答辩人应付购房款14027380元、契税420821.4元、房屋所有权登记费80元以及税款5元。二、购房款发票以及税费发票视同款项结清凭证，狮子湖公司将购房款发票以及契税发票原件交付答辩人即视为答辩人已向狮子湖公司结清应付购房款以及契税款。三、法院应当将于雷追加为本案的被告以便审理查明答辩人已支付购房款、税费以及登记费金额以及确定该等费用的承担主体。首先，通过答辩人提交的《个人购房借款合同》以及《零售借款抵押合同》可知，涉案房屋在答辩人与于雷夫妻关系存续期间购买，如狮子湖公司主张的款项成立，那么因购买涉案房屋而产生的应付购房款、税费以及登记费应属于夫妻共同债务，应当由答辩人以及于雷共同承担。其次，涉案房屋的购房款以及相关税、费的支付相对复杂，有别于一般房屋交易的支付方式，而于雷为涉案房屋交易中答辩人一方的具体经办人，其最为清楚答辩人应付购房款以及税、费的流转途径。为了审理查明答辩人对涉案房屋的已付款金额，法院应当追加于雷作为本案的当事人。综上所述，答辩人已向狮子湖公司足额支付购房款以及相关税、费，请求法院驳回狮子湖公司的诉请。本院经审理认定事实如下：2015年7月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告将位于清远市狮子湖大道××号狮子湖公馆135号商品房出售给被告，房款总金额为人民币14027380元，分期付款，签订本合同之日支付4208214元，2015年8月31日前支付9819166元。原告称合同签订后，被告分别于2015年7月31日支付4200000元，于2015年8月10日支付9769648.90元，共支付购房款13969648.90元，至今尚欠购房款57731.10元未支付。另外，被告还拖欠契税217691.90元及代办证费用85元。原告向被告催讨未果，向本院起诉并提出上述诉讼请求。诉讼中，被告以涉案商品房系与于雷夫妻关系存续期间购买为由，要求追加案外人于雷参加诉讼。本院经审查认为本案是房屋买卖合同纠纷，根据合同的相对性，案外人于雷并非本案合同相对人，被告的理由不能成立，本院不予追加，不在另行制作民事裁定书。另查明，2015年7月31日，被告支付原告购房款4200000元。2015年8月4日，原告将涉案商品房过户登记到被告李雁翎名下，2015年8月6日，被告李雁翎与案外人于雷与兴业银行股份有限公司广州分行签订《零售借款抵押合同》、《个人购房借款合同》，将涉案商品房抵押给兴业银行股份有限公司广州分行借款（《个人购房借款合同》明确该借款为购房款或用于偿还因购房而产生的债务）18000000元，《个人购房借款合同》明确约定收款人为滕万军（原告确认系其工作人员），2015年8月7日，以李雁翎为付款人将18000000元支付给滕万军，备注是购房。原告称对上述18000000元贷款的事情不清楚，是基于对被告的信任及为促进商品房交易，将涉案房屋在仅缴纳30%首付款的情况下过户给被告。原告未提供证据证明被告为涉案房屋尾款（9827380元）的缴纳提供担保，原告未提供证据证明除涉案商品房外，被告在原告处有购买其他商品房。被告称支付了首期款4200000元，尾款及相关费用是通过（兴业）银行的贷款进行支付，为了防止风险，原告表示把款项打到原告指定的员工名下。被告李雁翎确认通过其个人账户共支付给被告13969648.90元，分别是2015年7月31日支付4200000元，2015年8月10日支付9769648.90元。被告称第二笔的9769648.90元是来源自上述的18000000元贷款，由滕万军支付给被告，被告再支付给原告。原告确认已将涉案商品房房产证原件、购房发票第一联（原件）、税收完税证明第一联（原件）交给被告李雁翎。再查明，本次交易的契税共420821.40元，由案外人孙继武代李雁翎支付203129.50元，由原告员工滕万军向原告公司借款240000元，为被告李雁翎缴纳。本院认为，结合原告诉求即本院查明的事实，原告主张被告尚有购房款57731.10元未支付，依据是原、被告之间的资金往来。但被告抗辩是通过向银行贷款18000000元的方式向原告支付购房款（第二笔9769648.90元即来源自上述的18000000元贷款）以及相关税费、杂费。经查，在本案交易中，被告履行义务的方式不仅是从个人账户划款给原告这一唯一方式，尚有他人代付等情况。本院亦注意到本案的商品房交易并非普通的商品房买卖，涉案商品房在仅支付首付款的情况下即过户给被告，并由被告抵押给兴业银行股份有限公司广州分行用于办理个人购房贷款，贷款金额18000000元，该款明确注明是购房并指定支付到被告员工滕万军名下。原告未提供证据证明除涉案商品房外，被告在原告处有购买其他商品房。原告亦未提供证据证明被告为保障涉案商品房尾款（9827380元）的缴纳提供担保。据此，上述贷款应属用于支付本案商品房买卖尾款及相关费用。原告称对上述贷款不清楚及将商品房过户给被告是基于对被告的信任和促成交易的意见，有悖于企业追求商业利益并防范商业风险的根本，与常理不符，本院不予采信。被告称支付了首期款4200000元，尾款及相关费用是通过（兴业）银行的贷款进行支付，为了防止风险，原告表示把款项打到原告指定的员工名下，与事实相符，本院予以采信。被告所贷18000000元可以足额覆盖涉案商品房全部房款及相关费用，本院确认被告已履行全部义务。另外，原告已将涉案商品房房产证原件、购房发票第一联（原件）、税收完税证明第一联（原件）交给被告李雁翎，亦可印证被告已完全履行了涉案《商品房买卖合同》中的全部义务。据此，原告要求被告支付房屋余款、契税及承担违约金的请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告清远市狮子湖房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费3127元，由原告清远市狮子湖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  刘 鑫人民陪审员  张婉清人民陪审员  沈 倩二〇一九年十一月十五日书 记 员  郭彦芳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。