吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉07民终1468号 上诉人（原审被告）：松原市星泰房地产开发有限公司，住所地吉林省松原经济技术开发区。 法定代表人：郭云川，该公司董事长。 委托代理人：赵成，吉林新锐律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：侯云轩，男，1994年5月11日出生，汉族，个体工商户，住吉林省松原市宁江区。 委托代理人：曲文学，松原市三江法律服务所法律工作者。 上诉人松原市星泰房地产开发有限公司（以下简称星泰房地产公司）因与被上诉人侯云轩房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初3781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人星泰房地产公司的委托诉讼代理人赵成，被上诉人侯云轩的委托诉讼代理人曲文学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 星泰房地产公司上诉请求：1.撤销松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初3781号民事判决,改判驳回侯云轩的诉讼请求或发回重审;2.上诉费由侯云轩承担。事实和理由：一、逾期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，星泰房地产公司无过错，根据双方合同约定不应承担违约责任。星泰房地产公司与侯云轩签订的《商品房买卖合同》已在不动产登记机关备案,系双方真实意思表示。该合同系由建设部门制定的合同文本，并不是星泰房地产公司自行制定反复使用的格式合同。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金;3.协商解决”。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”，上述法律规定及合同条款均明确,只有因星泰房地产公司自身原因导致侯云轩不能如期取得房屋产权证书的，星泰房地产公司才需承担延期办证的违约责任。第一，星泰房地产公司按照备案流程办理备案手续。根据星泰房地产公司所提交的松原市经济技术开发区于2019年5月20日作出《关于松原大禹·塞维利亚小区办理竣工验收备案证问题的情况说明》，该说明确认以下事实:1.大禹塞维利亚项目建设期间所需证照均按规定办理并取得;2.2012年6月至2014年4月，大禹塞维利亚一、二、三期陆续取得规划验收合格证;3.2012年至2014年建设局分别对一、二、三期工程进行了验收，但因施工单位正在申请消防验收，故建设局未发放备案证;4.2014年7月7日，星泰房地产公司取得消防备案证，因松原市2013年10月份新的审批要求（《研究人防结建联审联批问题》的会议精神)，大禹塞维利亚小区不满足竣工备案条件，建设局未出具竣工验收备案证;5.直至2017年7月13日，星泰房地产公司完善新审批要求后才取得备案证。第二，逾期办证是因部分业主违建造成的，星泰房地产公司没有过错，该责任不应由星泰房地产公司承担。根据松原市自然资源局的《国有建设用地验收审批会审表》“别墅区内合法建筑市规划局经济技术开发区分局已验收合格”和《建设用地联合验收单》“大禹塞维利亚小区内，别墅区存在较多私搭乱建违章建筑。考虑小区内违章建筑是业主个人所为,并非房地产开发企业违规建设，建议对小区整体土地使用权验收，出具整体验收手续,同时明确存在违章建筑房屋不予办理登记手续”，即星泰房地产公司取得竣工备案证后，积极向松原市自然资源局申请最终土地验收,因别墅区业主私搭乱建违章建筑，导致国土暂缓验收。第三,补缴土地出让金是政策原因导致，而非星泰房地产公司未缴足原出让金，补缴土地出让金的原因系由于吉林省人民政府2015年对地下空间规划管理重点工作任务要求，并根据松政函[2016]254号《松原市人民政府关于公布实施新一轮松原市城区及乡(镇)基准地价更新结果的通知》的文件，确定地下空间建设用地使用权征收土地出让金。星泰房地产公司根据国土部门测绘验收时确定补缴金额，已足额补缴土地出让金。补缴土地出让金并非星泰房地产公司欠缴、违规建设或违法占地而补缴。二、政府政策变化是导致逾期发放备案证的另一主要原因，星泰房地产公司不应承担责任。案涉小区工程已经于2008年取得规划许可证，案涉小区规划已经通过验收。2013年5月30日，星泰房地产公司根据当时政府实际政策实施情况,根据要求向松原经济技术开发区管理委员会会计核算中心交纳人防费10万元。星泰房地产公司承诺在其开发的其他楼盘建设人防工程。依据《研究人防结建联审联批问题》的会议精神,松原市自2013年10月份起未予备案的小区无人防工程的不予备案登记，星泰房地产公司无奈开始新建人防工程。人防工程建设完成后,2017年7月13日星泰房地产公司取得备案登记。但此前系因地下人防新政策(不可抗力）导致建设局逾期发放备案证。三、逾期备案并非星泰房地产公司原因导致，松原市人民政府已经予以认可。依据（松解遗办发[2019]54号）《关于“无籍房”申报和涉及的开发企业限期整改的通知》，自2016年松原市解决“无籍房”问题启动以来，共受理了80个小区的“无籍房”申报，松原市政府将49个开发企业列入失信名单，星泰房地产公司不在该名单之内。星泰房地产公司虽然没有为案涉小区办理备案登记，但星泰房地产公司自始没有欠缴土地出让金、税费，也不存在自身的瑕疵问题需要完善验收手续。未能办证的原因并不在星泰房地产公司，对此政府是予以认可的，此点一审法院未予认可。四、即使支付违约金，违约金应按已付房款的0.5%支付，违约金截止日也应为星泰房地产公司提供的资料报产权登记机关备案之日。星泰房地产公司提出了时效抗辩，侯云轩没有证据证明存在存在时效中止或中断的情形，星泰房地产公司的时效抗辩应予支持。违约金的计算应按照双方所签订已经备案的《商品房买卖合同》第十五条计算，一审法院未采信该合同，以未约定为由适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款明显错误。另外，星泰房地产公司的义务为360日内将办理权属登记需由星泰房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。在星泰房地产公司完成办理初始登记义务后,若因产权登记部门的原因或侯云轩怠于办理转移登记而导致办证迟延，星泰房地产公司不应承担责任。故星泰房地产公司即使支付违约金也应截止到将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案为宜而不是至办理产权证止。星泰房地产公司于2015年5月14日取得不动产登记回执，证明星泰房地产公司已将全部资料报产权登记机关备案，即使支付利息期限应当截止到2019年5月14日。 侯云轩辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回星泰房地产公司的上诉请求，维持原判。一、侯云轩与星泰房地产公司于2013年7月2日签订商品房买卖合同，2013年11月4日交付该房屋使用至今，并全款交付。该合同是双方真实意思表示，合法有效。星泰房地产公司应协助侯云轩办理转移标的物房屋所有权于买受人侯云轩，协助买受人侯文轩办理房屋所有权义务，这不仅是出卖人的义务，也是法定义务。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项规定，星泰房地产公司未在法定的时间内办理，属于逾期办证，应当承担相应的违约责任。当事人逾期办证协商处理的约定，经过多次协商没有达成一致意见，侯云轩不能因此丧失法定固有的权利，应视为没有约定违约责任，损失金额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。星泰房地产公司逾期没有办理产权转移登记，承担占有购房款期间的利息，符合公平原则。三、大禹塞维利亚小区不能办理产权证，完全在于星泰房地产公司，而不在于政府，并且侯云轩没有阳光房，没有违章建筑。四、星泰房地产公司提供的松原经济技术开发建设局出具的情况说明，证实星泰房地产公司新建防空地下室未达到防护标准，民用建筑人防专项验收不合格。五、根据《人民防空工程建设管理规定》第四十八条、第五十条的规定，星泰房地产公司不应以松原市出台新规定造成办证时间延误作为免责的理由，星泰房地产公司也无法证明逾期办证非自身原因所致。 侯云轩向一审法院起诉请求：要求星泰房地产公司以购房款495,958元为本金，自2013年2月4日至办理产权之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期办证违约金。 一审法院认定事实：2013年7月2日，侯云轩与星泰房地产公司签订商品房买卖合同及合同补充协议，星泰房地产公司将其开发建设第41幢4单元407号房面积为145.87平方米以495,958元的价格出售给侯云轩。商品房买卖合同第十五条约定出卖人应当在商品交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人的损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3.协商解决。2013年11月4日涉案房屋交付使用。另查明：2008年6月29日星泰房地产公司取得建设用地规划许可证，2008年11月18日星泰房地产公司取得建设工程规划许可证，2010年7月22日星泰房地产公司取得涉案小区部分建筑物的建筑工程施工许可证，2011年星泰房地产公司取得涉案小区土地使用证，2011年4月7日星泰房地产公司取得商品房预售许可证，2017年7月13日涉案小区部分建筑物取得建筑工程竣工工程备案证，该备案证记载涉案小区部分建筑物竣工时间为2011年11月15日。2019年5月20日松原经济技术开发区建设局出具关于松原大禹赛维利亚小区办理竣工验收备案证问题的情况说明。2019年4月星泰房地产公司建设用地进行联合验收。再查明，星泰房地产公司与侯云轩又签订一份商品房买卖合同并在房产部门进行登记备案，该商品房买卖合同中第十五条关于产权登记的约定，1.出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人的损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3.协商解决。星泰房地产公司主张以该份合同约定为准。认定上述事实的证据有：双方当事人陈述、商品房买卖合同及合同补充协议、发票、收据、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、土地使用证、预售许可证、备案证、情况说明、验收单。 一审法院认为，侯云轩与星泰房地产公司于2013年7月2日签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效应受法律保护。星泰房地产公司作为商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应协助转移标的物房屋的所有权于买受人侯云轩，协助买受人侯云轩办理房屋所有权证书的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条约定，星泰房地产公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，侯云轩于2013年11月4日办理入住手续，因星泰房地产公司未在商品房买卖约定的时间内办理，属于逾期办证，应当承担相应的违约责任。关于如何承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。”本案中双方当事人签订的合同中约定逾期办证处理方式为“协商处理”，但经双方当事人多次协商没有达成一致意见，买受人不能因此丧失了法定固有的权利，应视为没有约定违约责任，且损失数额难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故星泰房地产公司应自2015年4月22日起至办理产权证为止，按中国人民银行同期贷款利率支付给侯云轩房屋逾期办证的违约金。关于星泰房地产公司主张应当按房产备案合同约定的办理产权证为准，因该合同系星泰房地产公司提供的格式合同，且双方均未有该份合同的原件，格式合同中的格式条款应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故星泰房地产公司此点主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：松原市星泰房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付侯云轩房屋逾期办证违约金，自2015年4月22日起至办理产权证止，以购房款495,958元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付利息。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由星泰房地产公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法递交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明事实与一审认定事实一致。另查明，2019年5月20日，松原经济技术开发区建设局出具一份《关于松原大禹塞维利亚小区办理竣工验收备案证问题的情况说明》，载明：塞维利亚小区自2010年开工建设，总共分三期工程，占地面积10万平方米，竣工面积为137,363.14平方米，在该项目期间所需证照均按规定办理并取得，工程建设至2012年10月一期别墅及二期高层正式完工交付使用，于2012年6月12日取得松原市规划局经济技术开发区分局核发的一期验收合格证，2013年11月4日取得二期高层验收合格证，2014年4月23日取得松原市规划局经济技术开发区分局核发三期验收合格证。我局根据塞维利亚工程合同及工程量完成的情况，在建设单位提出验收申请后，于2012年5月至2014年10月份分别对1、2、3期工程进行了验收，施工单位已提交施工技术资料，因当时施工单位正在申请消防验收，而《建设工程竣工验收消防备案凭证》系办理竣工验收备案的必要条件，故当时我局未出具竣工验收备案证。此后在2014年7月7日，建设单位取得《建设工程竣工验收消防备案证》后，根据松原市2013年10月份《研究人防结建联审联批问题》的会议精神要求：“建设部门核发建设工程许可证时，建设单位必须持有人防部门出具的《防空地下室施工防护设计审查批准书》或《防空地下室易地建设缴费审批表》。对于新建防空地下室未达到防护标准或人防专项验收不合格的民用建筑，不予办理竣工验收手续和预售许可”，应新的审批要求，塞维利亚小区不满足竣工备案条件，故此时我局未出具竣工验收备案证，直至2017年7月在塞维利亚小区将人防相关手续办理完毕后，我局才给予出证。 再查明，星泰房地产公司于2019年5月14日至2019年6月10日分6次取得《松原市不动产登记回执》，松原市不动产登记中心要求星泰房地产公司18个工作日内办理产权证照。 本院认为，本案争议焦点为：侯云轩未能取得房产证是否因星泰房地产公司存在违约行为所致。侯云轩与星泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》内容不违反法律强制性规定，双方在平等、自愿基础上协商确定，系合法有效的，合同缔约双方应各自行使权利并应承担义务。依据《商品房买卖合同》约定，星泰房地产公司应将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，目的之一是为了买受人及时取得物权登记证书。截至目前，侯云轩未能如期取得《房屋所有权证书》的事实存在，星泰房地产公司上诉认为，并非其自身原因导致，且松原经济技术开发区建设局于2019年5月20日出具的《关于松原大禹塞维利亚小区办理竣工验收备案证问题的情况说明》，可以证明其履约中无违约行为。但从该情况说明载明内容理解其文意，意思表示应为“星泰房地产公司未及时办理审批手续的原因，系开发企业新建防空地下室未达到防护标准或民用建筑人防专项验收不合格……导致2017年7月份后才将人防工程相关手续办理完毕，松原经济技术开发区建设局给予出证”，无论2013年本市是否下发新的政策性规定，依据《人民防空工程建设管理规定》第四十八条规定：“按照规定应修建防空地下室的民用建筑，因地质、地形等原因不宜修建的，或者规定应建面积小于民用建筑面积首层建筑面积的，经人民防空主管部门批准，可以不修建，但必须按照应修建防空地下室面积所需造价缴纳易地建设费，由人民防空主管部门统一就近易地修建。防空地下室易地建设费的收取标准，由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同财政、人民防空主管部门按照当地防空地下室的造价制定”，《人民防空工程建设管理规定》第五十条规定：“任何部门和个人无权批准减免应建防空地下室建筑面积和易地建设费，或者降低防空地下室防护标准”可知，星泰房地产公司作为开发企业，无论建设防空地下室亦或缴纳易地建设费，均为其法定义务，不能因政府的政策性文件改变工程质量或缴费时间节点等，如本市新规定出台之时星泰房地产公司各项工程均达标，即不会造成因出台新规导致迟延办证的后果。因此，星泰房地产公司不应以松原市出台新规定造成办证时间延误作为免除责任的理由。星泰房地产公司无法证明逾期办证非自身原因所致，应承担逾期办理房屋产权登记的违约责任。 关于星泰房地产公司提出以房产备案的房屋买卖合同中有关办理产权证的约定为准。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”因房产备案的房屋买卖合同系为了重复使用而预先拟定，其中有关办理产权证的条款系格式条款，与星泰房地产公司与侯云轩于2013年7月2日签订的房屋买卖合同不一致，应当采用后者的有关条款。且侯云轩与星泰房地产公司已备案的《商品房买卖合同》第十五条并未约定违约金的计算方法。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，判决星泰房地产公司以购房款495,958元为基数，以银行同期同类贷款利息标准确定违约金并无不妥，但利息计算截止日应确定到开发企业取得初始登记可进行产权分割，买受人具备办理房屋所有权登记条件之日止。 关于星泰房地产公司提出侯云轩的起诉超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因侯云轩未能取得房产证是星泰房地产公司存在违约行为所致，且违约行为一直持续。侯云轩房屋逾期办证应自2015年4月22日起知道自己权利被侵害，侯云轩于2019年5月31日向法院提出诉讼请求，2015年4月22日至2016年5月31日期间的逾期办证违约金因超过诉讼时效，不予保护。自2016年6月1日起未超过法律规定的诉讼时效期间，应从此时间起点予以支持。故一审法院关于逾期办证违约金的起始时间计算不当，本院应予调整。 综上所述，星泰房地产公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销松原市宁江区人民法院作出的（2019）吉0702民初3781号民事判决； 二、松原市星泰房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付侯云轩房屋逾期办证违约金，自2016年6月1日起至办理产权证止，以购房款495,958元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付利息。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费1,300元，由松原市星泰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  于福桐 审判员  邰伟莉 审判员  王丽丽 二〇一九年十一月二十八日 书记员  邹仕尧