四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2690号 上诉人（原审第三人）：鲜爱国，男，1970年1月19日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：刘攀，四川助民律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安正权，男，1969年1月11日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人（特别授权）：明峰，四川果城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省南充市川北房地产开发有限公司。 法定代表人：曾兴超，董事长。 被上诉人（原审被告）：韩天浩，男，1968年1月19日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 上诉人鲜爱国因与被上诉人安正权、四川省南充市川北房地产开发有限公司（以下简称“川北房地产公司”）、韩天浩商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2018）川1303民初2299号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已依法审理终结。 鲜爱国上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回安正权的诉讼请求，并确认案涉房屋归鲜爱国所有；2.本案诉讼费用由安正权承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。一、一审判决认定事实错误，应予纠正。1.一审认定安正权已经支付了案涉房屋购房款错误。安正权与川北房产公司签订的购房合同没有实际履行，安正权在一审中提供的支付购房款的证据不充分，收据上虽有川北房地产公司项目部的印章和韩天浩的签章，但没有川北房地产公司的印章，对川北房地产公司不产生效力，不能证明川北房地产公司收到了购房款。因韩天浩修建案涉房屋欠安正权钢材款，是用所欠钢材款抵扣了应收的案涉房屋购房款。2.一审判决认定案涉房屋先交付给安正权、安正权先行占有案涉房屋错误。安正权签订商品房认购协议后，并没有实际入住，而鲜爱国已实际入住了三年多时间。一审判决认定安正权占有案涉房屋的理由有三点：一是拿到了钥匙；二是办了电卡；三是委托他人出售。安正权并未出示充分证据予以证实是否拿到钥匙，是否委托他人出售。虽然案涉房屋的电卡登记为安正权的名字，该电卡是川北房地产公司办理，直接交付到鲜爱国手中，一直由鲜爱国持有并使用。因此，不能认为案涉房屋已经交付给了安正权。案涉房屋水表、气表均是登记为鲜爱国的名字，故实际占有房屋的是鲜爱国，而不是安正权，一审判决认定先交付给安正权、安正权先行占有案涉房屋错误。3.一审判决以没有交付时间等条款为由认定川北房地产公司与鲜爱国签订的认购协议不是商品房买卖合同错误。事实上，川北房地产公司在与鲜爱国签订认购协议时是现房交付，不存在再约定交房时间的问题。4.一审判决认定鲜爱国因未交清购房款而不能主张案涉房屋的所有权错误。鲜爱国购房协议中约定的购房款是28万元，鲜爱国已付26万元，因房屋未办理登记，故川北房地产公司与鲜爱国口头约定在办理登记时才支付余款2万元，符合情理。川北房地产公司从未向鲜爱国主张过差欠房款事宜，一审判决以此认定鲜爱国丧失对案涉房屋主张所有权错误。5.一审判决认定鲜爱国知道川北房地产公司一房二卖的时间有误。鲜爱国在装修案涉房屋需要支付电费的时候，发现电卡登记的名字为安在权，而川北房地产公司和供电所的工作人员的回答均是登记错误，直至2017年安正权在找到自己之后才知道案涉房屋一房二卖。二、一审判决认为因川北房地产公司对鲜爱国进行欺诈且损害安正权的合法权益，进而认定川北房地产公司与鲜爱国签订的认购协议无效系适用法律错误。根据合同法第52条的规定，欺诈导致国家利益受损的才无效，而损害第三人利益的，只有合同双方恶意串通的情况下才是无效合同。本案中，鲜爱国与川北房地产公司所签认购协议既没有损害国家利益，也没有恶意串通的情形，显然不符合无效合同的法定条件。鲜爱国与川北房地产公司签订的认购协议应属有效合同，依法应予保护。三、案涉房屋的所有权应归鲜爱国所有，安正权的诉讼请求依法应被驳回。本案中，川北房地产公司一房两卖，买受人安正权与买受人鲜爱国均未办理产权登记，鲜爱国已经实际入住案涉房屋三年多，鲜爱国是实际占有案涉房屋的买受人，且案涉房屋中居住着鲜爱国一家人，鲜爱国及其家人亦并无其他房产，应优先保护先行合法占有案涉房屋的买受人鲜爱国享有案涉房屋的所有权。安正权可另案起诉川北房地产公司主张违约责任。 安正权辩称，一、我在一审中提交的案涉购房款收据上是盖有公章，鲜爱国称我没有支付案涉房屋购房款以及只有一张收据为证，与事实不符。二、从安正权与川北房地产公司签订的“《江东新苑》商品房认购协议书”和鲜爱国与川北房地产公司签订的“《江东新苑》房屋认购协议”这两个案涉协议看，安正权所签的上述协议合法有效，应当得到保护，鲜爱国所签订的上述协议未成立或者无效。1.从签订的时间来看，安正权所签的协议是2008年2月份签订，而鲜爱国所签的上述协议是2011年2月份签订。2.从两份协议的内容看，我所签的上述协议具备了合同的基本条款，而鲜爱国所签的协议由于缺乏合同的履行期限及交付时间，该协议并未成立。3.鲜爱国所签的协议明确是认购协议，不是现房交易协议，我所签的协议有项目经理韩天浩的签字，鲜爱国的协议上面没有任何经办人的签字。4.我已经付清全部购房款，有缴款依据为证；鲜爱国还有2万元购房付款没有付清，按照该协议约定应在2011年5月31日前付清，并不是领到房产手续或者办证以后才付清。三、按照最高法院司法解释的规定，房屋占有是实际控制为认定标准，而不是以入住为标准。本案中，我在接受房屋之后委托他人进行了案涉房屋的销售，也对外进行了卖房公告，案涉房屋的电卡已经办理在了我的名下，案涉房屋已经由我合法占有。鲜爱国称自己是在案涉房屋装修两年之后才知道案涉房屋已经卖给了安正权不是事实。鲜爱国撬门进入案涉房屋进行装修入住而造成的损失应由鲜爱国承担。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 安正权向一审法院提出诉讼请求：1.确认“江东新苑”2幢4-501号房屋属安正权所有，川北房地产公司、韩天浩立即为安正权办理房屋权属证书；2.川北房地产公司、韩天浩承担逾期交房的违约责任，违约金按该房屋市场租金计付；3.诉讼费由川北房地产公司、韩天浩承担。 一审法院经审理查明：2008年2月27日，川北房地产公司（甲方）与（乙方）签订《江东新苑》商品房认购协议书一份，该协议书约定：1.认购房屋位于南充市。2.房屋建筑面积约为110.70平方米，双方均同意以南充市房管局产权产籍监理处核定的面积为准。3.房价为每平方米1513元，房款共计167489元。房款与代收水、电、气及房屋维修基金等费用共计174619元。4.协议签订之日乙方向甲方支付认购房款174619元。5.甲方已明确告知乙方，该房屋尚未取得商品房预售许可证，乙方已明确，并自愿签订本协议。在甲方取得商品房预售许可证七日后，甲、乙双方按本协议基本内容签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》订立后，本协议自动终止效力。若乙方未按约定与甲方订立《商品房买卖合同》，甲方有权解除本协议，定金不退。6.商品房交付时间预计为2008年8月30日，若甲方违约，违约责任以《商品房买卖合同》为准。安正权在上述认购协议乙方栏处签名；川北房地产公司下属江东新苑项目部在甲方栏处加盖了印章；韩天浩在甲方栏负责人处加盖了私章。2009年2月22日，安正权向韩天浩交纳了房屋维修基金1660元，韩天浩给安正权出具了收据一张，该收据载明交款人为安正权，房屋编号为2幢4-501号，川北房地产公司江东新苑项目部在该收据上加盖了印章。2009年2月24日，安正权按约定向韩天浩交纳了购房款175499元（含代收水、电、气及有线电视费用），韩天浩给安正权出具了收据一张，该收据载明交款人为安正权，房屋编号为“江东新苑”2幢4-501号。川北房地产公司江东新苑项目部在该收据上加盖了印章。之后，川北房地产公司一直未与安正权签订《商品房买卖合同》。“江东新苑”项目竣工后，2009年9月22日，川北房地产公司下属江东新苑项目部的房屋销售人员将2幢4-501号房屋交付给安正权使用居住，房屋钥匙亦交予安正权，同时将该套房屋的电表户名办理在安正权名下。安正权接收案涉房屋及钥匙后，未进行装修，准备出卖。2012年4至5月份，安正权委托其好友肖某帮忙出卖案涉房屋，要求房款不低于30万元，并将房屋钥匙交予肖某。尔后，肖某便在“江东新苑”小区门口、墙上等地方张贴了销房小广告，并留下其联系电话。因房屋一直无人购买，安正权遂于2016年4至5月份左右，将案涉房屋钥匙从肖某处要回，准备装修居住。后安正权用钥匙打不开房门，便叫肖某一同查看，发现房门锁已经被换，经询问他人，方知道第三人鲜爱国已经住进案涉房屋。安正权便与肖某一起找到第三人鲜爱国的姐夫赵凤鸣，并通过赵凤鸣找到第三人鲜爱国。第三人鲜爱国对安正权称其系合法购买案涉房屋，并将购房协议出示给安正权，双方为此发生争吵，多次协商无果。 一审法院另查明：2011年2月25日，川北房地产公司（甲方）与第三人鲜爱国（乙方）签订《江东新苑》房屋认购协议一份，该协议约定：1.认购房屋位于南充市。2.房屋建筑面积110.07平方米，双方均同意以南充市房管局产权户籍监理处核定的面积为准。3.房价为每平方米2514.36元，房款共计278339.50元。维修基金1660.50元，房款与代收维修基金共计280000元。4.协议签订之日，乙方向甲方支付房款258339.50元、代收费用1660.50元，余款20000元于2011年5月31日前付清。5.乙方未按协议约定时间付清房款及代收费用，甲方有权另行出售房屋，定金不退还乙方。乙方已交款不计利息，在甲方出售房屋后退还乙方。6.在《商品房买卖合同》订立后，本协议自动终止效力。若乙方未按约定与甲方订立《商品房买卖合同》，甲方有权解除本协议，定金不退。川北房地产公司在上述认购协议中甲方栏处加盖了其下属江东新苑项目部印章；第三人鲜爱国在乙方栏处签名。同日，第三人鲜爱国向川北房地产公司交纳了购房款258339.50元、房屋维修基金1660.50元，川北房地产公司给第三人鲜爱国分别出具了收据二张，二张收据上载明的交款人均为鲜爱国，房屋编号均为“江东新苑”2-4-501号，且二张收据上均加盖有川北房地产公司下属江东新苑项目部印章。之后，第三人鲜爱国对上述房屋进行了装修，且现已入住上述房屋。一审庭审中，第三人鲜爱国承认其在对案涉房屋装修过程中购电时，发现购电卡的名字为安正权，方知一房二卖，其询问川北房地产公司江东新苑项目部工作人员，该部工作人员答复搞错了，因案涉房屋已经装修完成，遂搬入居住，案涉房屋的电表及购电卡至今仍然登记在安正权名下。 一审法院认为，安正权与川北房地产公司签订的商品房认购协议书，系双方的真实意思表示，协议书上加盖有川北房地产公司江东新苑项目部的公章及其负责人韩天浩的私章，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且安正权已经按照约定向川北房地产公司交清了全部购房款及房屋维修基金等费用，因此，依法应当认定该认购协议书是安正权与川北房地产公司签订的商品房买卖合同，该合同合法有效，具有法律的约束力，双方应严格遵照执行。案涉房屋竣工后，川北房地产公司于2009年9月将房屋的钥匙交予安正权，并将该房屋的电表及购电卡办理到安正权名下，之后，安正权又曾委托他人出售该房屋，故应当视为川北房地产公司已将案涉房屋交付给安正权，安正权已实际占有、居住使用案涉房屋。安正权要求确认案涉房屋属其所有，川北房地产公司立即为其办理房屋权属证书的诉讼请求符合法律的规定，一审法院予以支持。因安正权与川北房地产公司未明确约定房屋权属证书的办理时间，根据实际情况，一审法院酌定川北房地产公司应在本判决生效后六十日内为安正权办理案涉房屋的权属证书。安正权的其他诉讼请求无事实依据，一审法院不予支持。虽然第三人鲜爱国与川北房地产公司亦签订了案涉房屋的认购协议，约定买卖案涉房屋，但该认购协议签订的时间是在安正权与川北房地产公司签订认购协议书之后，此时安正权已经实际占有、使用案涉房屋；其次，该认购协议没有房屋交付时间等条款，缺乏《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同；再次，第三人鲜爱国至今未交清购房款，因此，无论从认购协议的签订时间、内容，还是从购房款的交付及房屋的实际占有等方面来看，第三人鲜爱国主张案涉房屋的产权属其所有的抗辩理由不能成立，一审法院不予采信。第三人鲜爱国与川北房地产公司签订的认购协议，因川北房地产公司对第三人鲜爱国进行欺诈，且损害了安正权的合法权益，依法应当认定无效。认购协议无效后，第三人鲜爱国依法可另案要求川北房地产公司退还购房款并赔偿相应的损失。综上，判决：1.位于南充市高坪区房屋的产权属安正权所有，限四川省南充川北房产开发有限公司在本判决生效后六十日内为安正权办理该房屋的权属证书。2.驳回安正权的其他诉讼请求。案件诉讼费3810元，由四川省南充川北房地产开发有限公司承担。 二审查明，本院依职权向南充市房地产管理局高坪办事处调取的案涉“江东新苑”小区项目编号为“（南高）房预售第20080258号《商品房预售许可证》所涉项目名称为“江东新苑2幢”、（南高）房预售第20080259号”《商品房预售许可证》所涉项目名称为“江东新苑1幢”。上述两份《商品房预售许可证》同时载明以下信息：“售房单位：四川省南充川北房地产开发有限公司；房屋坐落地点：高坪区江东北路四段81号；房屋用途性质：商住；预售对象：自然人，法人和其他组织；建设用地规划许可证号：南规地（2003）344号市国用（2004）第00122号；建设工程规划许可证号：南市规工（2007）高坪字031号；发证机关：南充市房管局；2008年12月29日”。经本院对“江东新苑”小区现场查看，结合鲜爱国、安正权对该小区的陈述，查明案涉“江东新苑”小区共有两栋建筑，《商品房预售许可证》上载明的“1幢、2幢”分别为现在的“Ａ幢，Ｂ幢”，Ａ幢、Ｂ幢各5个单元，案涉房屋（案涉“《江东新苑》商品房认购协议书”和“《江东新苑》房屋认购协议”中约定的案涉房屋地址为：四川省南充市高坪区住房）的所在单元由4单元变更为3单元，案涉房屋现地址为：四川省南充市高坪区。经组织本案双方当事人质证，安正权、鲜爱国双方对上述案涉两份《商品房预售许可证》的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对上述案涉两份《商品房预售许可证》予以采信，对上述事实予以确认。 鲜爱国向本院提交新证据如下：1.南充市高坪区人民政府小龙镇街道办事处孙家坪社区居民委员会出具的《房屋居住情况证明》一份，拟证明鲜爱国及其家人在案涉房屋装修之后一直居住在案涉房屋之中。2.电卡、水卡各一张，拟证明鲜爱国一直在使用上述电卡、水卡。3.韩天浩所写的《关于安正权、鲜爱国购房的情况说明》一份，拟证明川北房地产公司和韩天浩从来没有将案涉房屋出售给安正权，也没有收安正权的购房款，所谓的购房手续仅仅只是为抵扣安正权的货款作担保，以及川北房地产公司和韩天浩从来没有向安正权交付过案涉房屋和房门钥匙。4.盖有南充市房地产档案馆档案查阅专用章的《房屋信息查询结果单》和盖有南充市不动产登记中心档案查询专用章的《不动产登记资料查询结果》各一份，拟证明鲜爱国及其家人除可居住在案涉房屋之外其名下没有其他房产。5.案涉房屋更换下来的锁及钥匙一套，拟证明鲜爱国更换过案涉房屋的锁和钥匙。6.电力公司的截屏打印件一份，拟证明2018年1月1日案涉房屋的用电户头办理在了安正权的名下。 鲜爱国申请的证人韩某出庭作证陈述“1.我不是川北房地产公司的工作人员，因与韩天浩是远房亲戚，韩天浩雇请我销售房屋。我在2011年去“江东新苑”楼盘销售房屋的时候，案涉“江东新苑”小区已经修好，当时还有几十套房屋没有卖。鲜爱国是韩天浩的朋友介绍来看房的，韩天浩说这套案涉房屋没有卖，鲜爱国基于信任就这套和我签了购房协议。鲜爱国支付房款之后我就转给了韩天浩，一共付了两笔。2.小区至今都没有办理竣工验收，案涉小区是2011年的时候安装的电。在我到售房部以后且在卖给鲜爱国案涉房屋之前，就已给供电局提供了已售房屋的名单。供电局按照我们提供的已售房屋名单予以核实之后开户，但并没有将电卡交给我们，是房屋买受人自己办理和领取的电卡。因此，我当时告诉鲜爱国自己拿购房协议去办理。2.报送已售房屋名单的时没有安正权的资料，我也不认识安正权，也不清楚安正权在2008年1月1号的时候就已在供电所立户。3.我办理鲜爱国所签的认购协议的时候交付了钥匙，在将案涉房屋交给鲜爱国之前，案涉房屋没有更换过门锁。现无法辨认安正权提供的钥匙与鲜爱国提供的钥匙是否是同一个锁的钥匙“，拟证明钥匙只交给了鲜爱国，没有交付给其他人。案涉小区多起房屋抵押给了其他人，但并非卖出。 韩天浩在二审中接受本院询问，韩天浩陈述“1.安正权做钢材生意，因为自己差安正权钢材款，用案涉房屋抵付所欠钢材款；2.记不清楚案涉小区的水电气是何时安装的，也记不清楚自己与安正权于2008年2月27日签订了案涉“《江东新苑》商品房认购协议书”以及安正权的电卡开户时间为什么是2008年1月1日；3.在鲜爱国购买案涉房屋的时候，我给鲜爱国说了案涉房屋是抵给了别人的，要我把钱还完以后才把案涉房屋的户头转到鲜爱国的名下；4.钢材款抵付房款后，我一直未再向安在权支付过款项“。 安正权质证认为，1.鲜爱国是拆迁还房户，名下还有其他的财产和房屋。案涉房屋虽经简单装修，鲜爱国并未长期居住在其中，社区居委会的证明与客观事实不相符，不予认可。2.水卡上没有鲜爱国的名字，不能证明水卡的开户人是鲜爱国。3.案涉房屋的用电手续的户头在2008年1月1日就已办在了我的名下，韩天浩书写的《关于安正权、鲜爱国购房的情况说明》内容虚假，对该份说明不予认可。4.《房屋信息查询结果单》和《不动产登记资料查询结果》不能达到证明目的，与本案无关。5.对该电力公司截屏的真实性予以认可，恰好能够印证我提交的电力公司证明的真实性。6.韩天浩当庭接受二审法院电话询问的陈述内容，与韩天浩在案涉“《江东新苑》商品房认购协议书”上签的是买卖房屋，并非是抵押房屋，对其真实性不予认可。7.对韩某的证人证言无异议。 安正权向本院提交新证据如下：1.安正权提交的在“58同城”上广告栏中的信息截图一份，拟证明安正权于2014年9月9日将案涉房屋挂在“58同城”上进行售卖、对案涉房屋享有所有权。2.安正权提交的国网四川省电力公司南充市高坪供电分公司的证明一份，拟证明2008年1月1日案涉房屋的用电户头办在了安正权的名下。3.申请证人肖某出庭作证，肖某陈述“1.我和安正权的妻子王春梅是好朋友，大概是2011年上半年的时候王春梅将一把案涉房屋的钥匙交给了我，案涉房屋所属小区就在十一中的对面，就让我帮忙出售。2.我张贴的广告，预留的是我的电话号码。2013年、2014年都有人陆续来看过房。大概是2015年上半年，我又带人去看房的时候，发现已装修防护栏，打不开门，我就给安正权说了这个情况，也告诉了居住在这个小区的赵凤鸣。赵凤鸣说案涉房屋是他姨妹买的，我就带安正权、王春梅去找了赵凤鸣了解情况。3.安正权委托的代理律师明峰于2019年1月14向我做的一份调查笔录是我本人签的字，我记不清案涉房屋是否是抵扣的安正权的钢材款，我在该调查笔录上的陈述是属实的“，拟证明案涉房屋的钥匙已交付给安正权，安正权委托肖某代为销售，帮忙开门、带人看房，肖某陈述的已交付案涉房屋钥匙给安正权以及是由川北房地产公司办电卡的事实能相互印证。 鲜爱国的质证认为，1.对安正权提交的在“58同城”上广告栏中信息截图这份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。该份证据发布、删除时间均是2014年9月9日，实际上并没有在网上进行销售，不能证实安正权进行了销售。2.安正权在网上或现实中销售房屋并不能证实其对案涉房屋实际占有和控制。3.安正权至今没有对案涉房屋进行相关登记，其销售房屋的行为在法律上属于无权处理的无效行为。4.安正权于2008年2月27日就已与川北房地产公司签订的案涉“《江东新苑》商品房认购协议书”，而安正权提供的房款收据证实是2009年2月才办理的房款结算，故案涉房屋用电户头的真实开户时间不是2008年1月1日，四川省电力公司南充市高坪区供电份公司的证明内容不真实。5.肖某不是房屋中介人员，交付她出售不符合常理，且肖某与安正权的妻子是好朋友，不能证明安正权对房屋进行了实际控制。安正权知道案涉房屋装修的时间是2016年4月份，不是2015年，证人证言在时间和事实上前后有出入。 本院认证意见将结合本案案件事实及其他证据予以综合阐述。 二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本案二审围绕鲜爱国的上诉请求进行审理。根据双方当事人的诉、辩意见，本院对本案争议的焦点作如下评判。 本案的争议焦点为：一、安正权与川北房地产公司签订的案涉“《江东新苑》商品房认购协议书”及鲜爱国与川北房地产公司签订案涉“《江东新苑》房屋认购协议”的效力问题？二、川北房地产公司将案涉房屋先交付给安正权还是鲜爱国，安正权和鲜爱国谁先占有案涉房屋？三、安正权和鲜爱国分别要求确认案涉房屋归其所有以及安正权要求川北房地产公司、韩天浩立即为其办理房屋权属证书的诉讼请求能否到支持。 一、关于安正权与川北房地产公司签订的案涉“《江东新苑》商品房认购协议书”及鲜爱国与川北房地产公司签订的案涉“《江东新苑》房屋认购协议”的效力如何的问题。在本案中，安正权与川北房地产公司于2008年2月27日签订了案涉“《江东新苑》商品房认购协议书”。二审中，韩天浩与安正权均陈述在案涉“《江东新苑》商品房认购协议书”签订之前韩天浩欠安正权钢材款，韩天浩与安正权双方对上述钢材款已进行结算，并由川北房地产公司与安正权签订案涉“《江东新苑》商品房认购协议书”以案涉房屋抵钢材款。鲜爱国亦陈述案涉“《江东新苑》商品房认购协议书”系因韩天浩向安正权抵扣所欠钢材款，由川北房地产公司、韩天浩与安正权所签订。因上述当事人的陈述一致，且与本案相关证据能够相互印证，故本院对上述事实予以认定。故，案涉“《江东新苑》商品房认购协议书”应当认定系川北房地产公司与安正权之间形成了新的商品房认购合意，并以该新的商品房认购合意签订了案涉“《江东新苑》商品房认购协议书”。另，案涉“江东新苑”小区项目于2008年12月29日取得《商品房预售许可证》，鲜爱国与川北房地产公司于2011年2月15日签订了案涉“《江东新苑》房屋认购协议”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”、第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”以及《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”的规定，前述案涉“《江东新苑》商品房认购协议书”、“《江东新苑》房屋认购协议”的内容均符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人川北房地产公司均已分别按照约定收受了购房款，故安正权与川北房地产公司签订的案涉“《江东新苑》商品房认购协议书”、鲜爱国与川北房地产公司签订的案涉“《江东新苑》房屋认购协议”均属于商品房买卖合同。上述两份案涉协议的签订并无违反国家法律、法规的情形，均是双方当事人的真实意思表示，故安正权与川北房地产公司签订的案涉“《江东新苑》商品房认购协议书”及鲜爱国与川北房地产公司签订的案涉“《江东新苑》房屋认购协议”合法有效。因在本案中并无证据证明在签订案涉“《江东新苑》房屋认购协议”过程中存在川北房地产公司对鲜爱国以欺诈等手段订立合同且损害国家利益的情形或鲜爱国与川北房产公司恶意串通且损害安正权利益的情形，故一审判决认定“鲜爱国与川北房地产公司签订的案涉“《江东新苑》房屋认购协议”因川北房地产公司对鲜爱国进行欺诈且损害了安正权的合法权益而无效”系认定错误，本院予以纠正。 二、关于川北房地产公司将案涉房屋先交付给安正权还是鲜爱国，安正权和鲜爱国谁先占有案涉房屋的问题。 因安正权与川北房地产公司签订的案涉“《江东新苑》商品房认购协议书”合同有效，有川北房地产公司向安正权出具的案涉房屋房款收据及维修基金收据在卷予以佐证，认购协议的签订、案涉房款以及维修基金的交纳时间均早于鲜爱国，且案涉房屋电卡用户名已于2008年1月1日由国网四川省电力公司南充市高坪供电分公司登记为安正权，证人肖某的证人证言能够与上述证据相印证，故对肖某的证人证言应予认定，而鲜爱国所提供的其他证据及证人证言不能反驳安正权所提供的证据，鲜爱国应自行承担举证不能的法律后果，故原审认定川北房地产公司将案涉房屋先行交付给安正权、安正权先行占有案涉房屋的事实正确，本院予以维持。本案系川北房地产公司先后对安正权、鲜爱国一房二卖，鲜爱国可以根据相关法律另案寻求救济，本院二审不在此赘述。 三、关于安正权和鲜爱国分别要求确认案涉房屋归其所有以及安正权要求川北房地产公司、韩天浩立即为其办理房屋权属证书的诉讼请求能否到支持的问题。 本案所涉商品房销售合同纠纷发生之后，一方向人民法院诉请的应是要求另一方履行合同之债的给付之诉，其性质并非是确认物权的确认之诉。安正权在本案中因签订案涉商品房购买协议而享有要求川北房地产公司交付案涉房屋及协助办理过户登记手续的请求权，本案中川北房地产公司已将案涉房屋交付给安正权，对于鲜爱国的占有行为可另行主张权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋目前未登记在安正权名下，安正权也无法律另有规定取得案涉房屋物权的其他情形，故安正权要求确认案涉房屋即南充市高坪区江东新苑2幢4-501号房屋归其所有的诉讼请求于法无据，本院不予支持。原审法院判决案涉房屋归安正权所有错误，本院予以纠正。因办理物权过户登记手续是发生不动产物权转移的要件，安正权可待条件具备后要求川北房地产公司办理案涉房屋所有权过户登记手续，川北房地产公司应当对此予以协助。一审判决川北房地产公司在判决生效后六十日内向安正权办理案涉房屋权属证书不当，本院予以纠正。 综上，鲜爱国的上诉请求及上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决案涉房屋归安正权所有错误，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市高坪区人民法院（2018）川1303民初2299号民事判决； 二、限四川省南充川北房地产开发有限公司在案涉房屋具备办理权属转移登记之日起六十日内协助安正权办理案涉房屋四川省南充市高坪区（案涉“《江东新苑》商品房认购协议书”和“《江东新苑》房屋认购协议”中约定的四川省南充市高坪区住房）的权属证书； 三、驳回安正权的其他诉讼请求。 一审案件受理费3,810元，由四川省南充川北房地产开发有限公司承担；二审案件受理费3,810元，由鲜爱国承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谭世蓉 审 判 员 田 娟 审 判 员 鲜代秋 二〇一九年十一月二十五日 法官助理 谢 赟 书 记 员 陈昱灿