湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0503民初323号原告（反诉被告）：刘艳，女，1966年5月30日出生，汉族，住兴山县，委托诉讼代理人：汤行健，湖北前锋律师事务所律师。被告（反诉原告）：宜昌长楹置业有限公司，住所地宜昌市西陵区东山大道109号B栋1904、1905号，统一社会信用代码91420500585454349P。法定代表人：江妍萱，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邹金华，湖北楚贤（点军）律师事务所律师。原告（反诉被告）刘艳与被告（反诉原告）宜昌长楹置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘艳的委托诉讼代理人汤行健，被告（反诉原告）宜昌长楹置业有限公司（以下简称长楹置业公司）的委托诉讼代理人邹金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘艳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告履行商品房买卖合同，向原告交付位于宜昌市××路长楹观邸1号楼1单元7楼010702号房屋；2、判令被告支付违约金38878元（自2016年4月1日起，违约金按已付购房款411845.4元的日万分之一暂计算至2018年10月31日；自2018年11月1日起，违约金按已付购房款411845.4元的日万分之一计算至被告交付房屋之日止）；3、本案案件受理费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2014年10月13日签订《宜昌市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发位于中南路延伸段长楹观邸第1号楼1单元7层010702号房屋，建筑面积为93.9平方米，房屋总金额为411845.4元，原告一次性付款。合同第九条约定，被告应于2016年3月31日交付房屋。合同第十条约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定，被告应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。合同签订前，原告已向被告全额支付了购房款，但被告未按合同约定履行交房和办证义务。原告故诉至法院，望判如所请。长楹置业公司辩称：1、被告延期交房有天气的因素，主要是由于第三方江苏建筑集团有限公司违约导致被告不能进行竣工备案登记，但截至2019年1月23日该楼盘已经经过了全面的验收，达到了法定的交房条件，仅未达到约定的交房条件。因该楼盘为团购房，系成本价销售，公司为获取利益，如果因第三方的违约行为导致被告无限期的承担违约责任，违约责任过高，也会导致被告后期履约能力出现问题，最终会损害业主的利益，因此即使承担违约责任，也应该是只能计算到2019年1月23日。2、原告的房屋是经过团购单位打招呼购买的，是以团购价购买的房屋，按被告与团购单位签订的团购意向协议的约定，只有团购单位在职在编在岗人员才有购买团购的资格，因此原告不具备购买团购房的资格。双方所签的商品房买卖合同及补充协议应予撤销，被告不应该承担违约责任。长楹置业公司向本院提出反诉请求：撤销反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议。事实与理由：长楹置业公司于2011年10月至12月分别与宜昌市公安局消防支队、宜昌市房屋拆迁安置处、宜昌市拆迁处、湖北三峡职业技术学院工会委员会签订了《团购意向协议》，约定前述四单位在编、在职、在岗人员向长楹置业公司，团体购买拟开发的位于城东大道中南路的房屋，约定房屋价格“由土地出让金+建筑开发总价组合而成”（即开发成本价）。协议签订后，长楹置业公司在前述地块开发了“长楹观邸”小区，长楹置业小区按照团购单位提供的团购人员名册与刘艳签订了《宜昌市商品房买卖合同》。刘艳因长楹置业公司逾期交房起诉长楹置业公司，长楹置业公司在应诉过程中发现刘艳并非团购单位在职、在岗人员，不符合团购资格。长楹置业公司认为刘艳采取欺诈的方式，在无团购资格的情况下以团购人员身份与长楹置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，以低于市场价的团购价格购买了长楹置业公司建设的房屋，违反了长楹置业公司的真实意愿，使长楹置业公司丧失了应获得的商业利益，损害了长楹置业公司的权益。因此，长楹置业公司请求法院依照《民法总则》第一百四十八条及《合同法》第五十四条的规定，撤销双方所签订的《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议。刘艳针对长楹置业公司的反诉辩称，1、被告的反诉是不成立的，原告不是团购房的身份购买的房屋，因为在团购名单里面没有原告的名字。2、被告行使撤销权的期限已过，根据合同法第54条之规定，被告无权撤销该买卖合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月30日，宜昌市房屋拆迁安置处（以下简称市拆迁处）与长楹置业公司签订《团购意向协议》，约定市拆迁处为解决职工住房问题，意向购买长楹置业公司开发的位于城东大道中××区房屋××套，上述房屋供本单位在职、在编、在岗职工购买使用。2014年10月16日，市拆迁处出具《宜昌市安置房建设管理处团购房抽签情况表》一份，刘艳的姓名未在上述《宜昌市安置房建设管理处团购房抽签情况表》名单中。审理中，刘艳表示其并非市拆迁处的在职、在编、在岗职工，长楹置业公司亦不认可刘艳的团购身份。2014年10月13日，买受人刘艳与出卖人长楹置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定刘艳向出卖人购买其开发的位于宜昌市××路××段长楹观邸1号楼1单元7层010702号房屋一套（产籍号为02-0017-0430-010702），建筑面积为93.9平方米，总价为411845.4元。合同第六条约定，买受人采取一次性付款方式，具体付款方式及期限的约定见附件六；合同第九条约定出卖人应当在2016年3月31日前将商品房交付买受人使用，出卖人交付的商品房应取得商品房项目竣工交付使用备案证，因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人；合同第十条约定若出卖人未按照合同约定的期限交付房屋给买受人使用，则按逾期时间分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书，因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01％向买受人支付违约金。刘艳于2012年6月7日、2013年3月31日、2014年10月8日、2014年10月15日分四次通过其个人账户转账以及现金支付的方式向长楹置业公司支付购房款共计411845.4元人民币。截止至庭审当日，长楹置业公司未向刘艳交付案涉房屋。2014年8月27日，长楹置业公司委托代理人田尚玉向宜昌市西陵区公证处申请，对2014年8月30日在宜昌市××路长楹观邸售楼部的团购房选房摇号活动进行现场监督，宜昌市西陵区公证处于2014年8月30日对选房摇号活动实施了现场监督，并于2014年9月19日出具（2014）鄂西陵证字第1351号《公证书》一份，载明该选房摇号活动的各方当事人均具有合法的民事主体资格，选房活动程序符合选房规则要求，结果真实、有效。另查明，长楹观邸小区已于2016年6月27日通过广播电视传输覆盖网工程验收，该小区1至8号楼、10号楼已于2016年7月8日取得《建设工程竣工验收规划条件核实证明》，该小区于2016年11月8日取得《工程建设项目绿地面积核准意见书》，于2016年12月2日完成燃气管道安装，于2016年12月27日完成水表安装并进行了用水备案，于2017年2月6日通过环境保护验收，于2017年7月20日完成电表安装，于2018年11月22日通过消防验收，于2019年1月23日取得竣工验收报告。2018年10月12日，宜昌市住房和城乡建设委员会发布《宜昌市住房和城乡建设委员会关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》（宜市住建文[2018]69号），该通知载明：“为贯彻落实国务院令第698号精神，深入推进‘放管服’改革工作，经我委研究，决定取消‘房地产开发项目竣工交付使用备案事项’，取消后，房地产开发项目依照《建设工程质量管理条例》的规定验收，验收合格后方可交付使用，建议单位凭竣工验收备案表等资料办理不动产登记等其他有关手续。”2019年2月15日，宜昌市住房和城乡建设局在政府公开网站上的“宜昌市工程质量竣工验收信息公开栏”中发布了长楹观邸1#-8#楼竣工验收信息。2019年7月9日，长楹置业公司发出《交房公告》一份，通知长楹观邸业主于2019年7月15日至2019年8月15日交房。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点：一是刘艳是否构成欺诈？二是刘艳与长楹置业公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》是否应当撤销？三是长楹置业公司是否应当履行交付房屋、办理产权证的义务以及是否应当承担违约责任？一.对于争议焦点一及争议焦点二。本案中，刘艳的姓名并未出现在《宜昌市安置房建设管理处团购房抽签情况表》的名单中，同时，其是以个人账户转账以及现金支付的方式向长楹置业公司支付购房款，而非通过团购单位支付购房款，因此，刘艳并非以团购单位名义购买房屋，而系以个人名义购买房屋，其并未实施欺诈行为，依法不构成欺诈。因刘艳不构成欺诈，故长楹置业公司要求撤销合同于法无据，本院不予支持。二.对于争议焦点三。1.2018年10月15日，宜昌市住房和城乡建设委员会发布了《关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》，取消了“房地产开发项目竣工交付使用备案”事项，取消后，房地产开发项目依照《建设工程质量管理条例》的规定验收。2019年2月15日，宜昌市住房和城乡建设局在政府公开网站上的“宜昌市工程质量竣工验收信息公开栏”中发布了长楹观邸1#-8#楼竣工验收信息。涉案房屋已具备交付条件，长楹置业公司应当及时交房。2.合同第九条约定：被告应于2016年3月31日前交付房屋。合同第十条约定：被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。故被告长楹置业公司自2016年4月1日起，应当以411845.4元购房款为基数，按照日万分之一的标准向刘艳支付违约金。因长楹置业公司已发出《交房公告》，通知2019年8月15日前交房，因此，违约金的计算时间截止到2019年8月15日止。刘艳虽然提出其办理收房手续时长楹置业公司未予以准许，应持续计算违约金，但其并未举证证明其在收到交房通知后去现场办理了收房手续，故本院对刘艳的这一主张不予支持。经计算，长楹置业公司应向刘艳支付违约金50698.17元（411845.4元×万分之一/日×1231天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第九条、第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告宜昌长楹置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘艳交付位于宜昌市中南路延伸段长楹观邸1号楼1单元7层010702号房屋；二、被告宜昌长楹置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘艳支付违约金50698.17元;三、驳回原告刘艳的其他诉讼请求;四、驳回反诉原告宜昌长楹置业有限公司的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费386元（已减半收取），反诉受理费200元，由被告及反诉原告宜昌长楹置业有限公司负担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  冯昊二〇一九年十一月二十七日书记员  吴鹏