昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10462号原告：何红英，女，1971年6月14日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：袁红，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。原告：石云博，男，1968年4月16日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：袁红，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：张琼华，女，1971年10月8日出生，汉族，云南省人，住云南省大理白族自治州大理市。第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所：云南省昆明市西山区日新中路中段广福城A11-3幢11b号。法定代表人：李云波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王娟，女，1994年2月10日出生，汉族，云南省曲靖市人，住云南省曲靖市沾益县，系昆明尊园房地产经纪有限公司法务，特别授权代理。原告何红英、石云博与被告张琼华以及第三人昆明尊园房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告何红英、石云博及其代理人袁红、被告张琼华、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人王娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何红英、石云博向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告继续履行合同，立即为原告办理房屋过户手续（房屋总价值为1074000元）；2、请求法院判令被告按日以房屋成交价的万分之四向原告支付违约金（现暂计算至2019年9月2日为8592元）；3、本案诉讼费、保全费、保全担保费、律师费由被告承担。事实和理由：原告两夫妻于2018年8月30日通过第三人昆明尊园房地产经纪有限公司向被告张琼华购买位于昆明市盘龙区虹桥立交桥西北侧领东山语城（A4地块）湖山名苑3幢16层1605号房屋。同时，原告两夫妻与被告及第三人签订了《房屋买卖暨居间合同》，约定被告将房屋以1074000元的价格出售给原告，原告支付首付款524000元用于协助被告还贷赎证，被告应于2019年5月1日前还贷赎证完毕，并且在拿到不动产权证后30个工作日内协助原告办理过户手续。若买卖一方未按合同约定的期限履行义务时，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同。合同签订后，双方一起到昆明市明信公证处做了《房屋转让预约合同》公证。后原告按约将首付款524000元支付完毕，被告将房屋交付给原告，原告花费20余万元重新装修了该房屋。但被告并未将该款用于还贷赎证。且该房屋的不动产权证已经于2019年7月12日取得，但被告仍然迟迟不将房屋过户给原告，原告及第三人多次与被告协商未果。原告认为，被告的行为已严重违反合同约定，给原告造成了损失。根据合同法的相关规定，特诉至本院。被告张琼华辩称，一、对于原告的第一项诉讼请求：1、被告一直积极履行合同内容，收到原告首期预付款当日，就将房屋移交给原告装修和居住，至今已十四个月多；且被告多次向开发商索取房屋产权证书，同时让原告配合催促，并得到开发商下证通知的第一时间通知原告，协商房屋过户事宜；2、造成未能及时办理产权过户手续的原因系被告的父亲于八月初去世，处理老人的后事用了近两个月的时间，在此期间也电话通知了中介，并转告原告；3、2018年8月销售该房屋的目的是给被告父亲治病，房屋中介告知：购买方前期付的费用可以解决，到房产证下来，他们公司可以垫付赎证，但房屋的房产证在2019年7月下来，被告支付给中介公司28000元费用办理垫款赎证及与原告的产权过户手续，把协议履行了，但被告知不能垫款赎证；4、中介告知该房屋的房产证可能在2018年底就能下来，结果拖到2019年中旬，才接到房产证下来的通知。在房屋移交给原告使用后，至今已十四个月多，是被告一直支付利息，该利息应该由房屋实际使用人原告承担；5、该房屋销售当前的市场价为11000元/平方米，108平方估值为1188000元，我是按总价1074000元低价销售给原告。二、对于原告诉讼请求的第二条，被告认为未能及时完成产权过户手续的原因，不是被告单方面的原因和责任造成，被告不应该承担违约金。三、对于原告诉讼请求的第三条，被告认为该纠纷一直在协商和解决中，原告的行为既浪费人民的公共资源，也有悖于中华民族的论理道德，因此造成的诉讼费、保全费、保全担保费、律师费，被告不应承担。第三人昆明尊园房地产经纪有限公司辩称：1、认可原告的诉讼请求及理由；2、本案中造成的违约是因为被告违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告提交的死亡医学证明，与本案无关，本院不予采信；2、被告提交的微信聊天记录、转账记录，与本案无关，本院不予采信；3、被告提交的房屋销售合同，与本案无关，本院不予采信；4、原、被告提交的房产买卖居间合同，本院认可其真实性、合法性，至于双方的证明目的及内容，本院待后综合评述。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2018年8月30日，原、被告及第三人签订《房产买卖暨居间合同》约定被告将坐落于昆明市盘龙区虹桥立交桥西北侧领东山语城·湖山名苑(A4地块)3幢16层1605号房屋出售给原告，房屋面积108.64平方米，房屋总价款1074000元。被告应于2019年5月1日前自筹资金还贷赎证完毕，原告同意在过户前出资524000元协助被告还贷赎证。签订本合同时原告支付购房定金30000元，由第三人保管。在公证机关签订二手房买卖合同时，剩余房款由原告贷款支付。同时约定：1、原、被告约定交房时间为被告收到524000元后三日内；2、原告承诺于2018年9月30日前将524000元支付给被告。2018年9月21日原告张琼华与被告签订《房屋转让预约合同》，约定被告将坐落于昆明市盘龙区虹桥立交桥西北侧领东山语城·湖山名苑(A4地块)3幢16层1605号房屋转让给原告，房屋价款1074000元，本协议签订之日原告向被告支付购房预付款524000元，被告应在房屋取得《不动产权证书》后，在满足房屋交易政策前提下，1个月内与原告签订正式的买卖合同。云南省昆明市明信公证处就该《房屋转让预约合同》进行公证。经审查，原告于2018年8月31日向第三人支付30000元定金。原告分别于2018年9月4日、2018年9月21日向被告支付250000元、244000元。被告于2018年9月21日向原告出具《首付款收条》。再查，被告购买的房屋是以“按揭付款”方式购买的，目前房屋贷款尚未偿清。涉案房屋于2019年5月30日进行不动产权登记，被告于2019年7月12日取得不动产权证。涉案房屋于2018年9月5日交付原告使用，原告于2018年10月入住后居住至今。原告就本案纠纷支付了保全费5000元、保全担保费3222元、律师费9000元。另查，被告未将原告支付的524000元用于赎证，双方未在取得不动产权证后1个月内签订正式的买卖合同。本院认为，双方争议的焦点为：本案中的违约主体是谁？应承担的违约责任是什么？针对该争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原、被告及第三人签订的《房产买卖暨居间合同》内容真实，合法有效，各方应当恪守履行。合同中约定，原告同意在过户前出资524000元协助被告还贷赎证，原告已按照约定时间向被告支付524000元，但被告未将该款项用于垫资赎证，导致涉案交易房屋不能处于无抵押无查封的状态，影响房屋正常交易，被告的行为应当构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告作为履约方，有权要求违约方被告继续履行合同，庭审中原告明确继续履行的合同为《房产买卖暨居间合同》，故原告与被告及第三人签订的《房产买卖暨居间合同》继续履行，同时本院注意到，涉案房屋目前处于抵押状态，故对于原告主张立即办理过户手续的诉讼，因有阻碍事由，本院不予支持，原告可在阻碍事由消灭后另行提起诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因被告的违约行为导致涉案房屋不能正常交易，同时在2019年7月12日取得不动产权证后一个月内未正式签订房屋买卖合同及房屋过户，故被告应当承担相应的违约责任，原告在本案中的损失为已经支付价款的资金占用费，合同约定的违约金比例为日万分之四，故本院予以支持原告实际支付款项524000元为本金，从2019年8月12日起至实际过户之日止按照日万分之四利率计算的违约金。此外，对于原告主张的担保费，本院认为属于原告基于诉讼产生的必要费用，本院予以支持。对于原告主张的律师费，未有合同约定，本院不予支持。被告辩称的观点与本院查明事实与前述不符合，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、原告何红英、石云博与被告张琼华及第三人昆明尊园房地产经纪有限公司签订的《房产买卖暨居间合同》继续履行；二、被告张琼华于本判决生效之日起十日内向原告何红英、石云博支付以524000元为本金，从2019年8月12日起至实际过户之日止按照日万分之四利率计算的违约金；三、被告张琼华于本判决生效之日起十日内向原告何红英、石云博支付担保费3222元；四、驳回原告何红英、石云博的其他诉讼请求。案件受理费14543元，因适用简易程序减半收取计7271.5元，保全费5000元，共计12271.5元由被告张琼华负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 欧阳俊杰二〇一九年十一月二十九日书记员 金 玉 洁