湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初4904号原告：武汉农村商业银行股份有限公司东西湖支行，住所地武汉市东西湖区吴家山梨花园小区特2号，统一社会信用代码91420100691893433U。负责人：黄承毅，行长。委托诉讼代理人：王婷，武汉农村商业银行股份有限公司东西湖支行员工。被告：陈培杰，男，1976年7月3日出生，户籍住址武汉市东西湖区。被告：张洋（系陈培杰之妻），女，1982年1月29日出生，户籍住址武汉市蔡甸区。被告：武汉运通置业有限公司，住所地东西湖区107国道东、南十支沟南信息交易中心栋0单元3层A3-036室（5），统一社会信用代码91420112574926603M。法定代表人：容敏，董事长。委托诉讼代理人：刘超，系武汉运通置业有限公司副总经理。原告武汉农村商业银行股份有限公司东西湖支行（以下简称农村商业银行东西湖支行）与被告陈培杰、张洋、武汉运通置业有限公司（以下简称运通公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理，依法适用简易程序，由审判员李蜀军独任审判，于2019年10月30日公开开庭进行了审理，原告农村商业银行东西湖支行的委托诉讼代理人王婷、被告运通公司的委托诉讼代理人刘超到庭参加了诉讼，被告陈培杰、张洋经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告农村商业银行东西湖支行向本院提起诉讼，请求：一、依法判令被告陈培杰向原告偿还借款本金62,444元以及本息清偿之日止的利息、罚息（暂计至2019年8月15日的利息566.42元、罚息20.65元，之后的利息、罚息以上述本金为基数，按合同约定利率计算至上述本息全部还清之日为止）；二、判令原告就第一项诉求有权对被告陈培杰、张洋提供抵押的位于武汉市东西湖区xxx国道x、xx支沟南武汉xx公路港信息交易中心栋x单元x层Ax-xx9室商品房折价、变卖、拍卖的价款享有优先受偿权；三、判令被告张洋、运通公司对被告陈培杰的上述债务向原告承担连带清偿责任；四、依法判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年4月2日，被告陈培杰（借款人/抵押人）、被告运通公司（保证人、开发商）与原告签订《商业用房按揭借款合同》，约定：被告陈培杰向原告借款人民币110,000元，借款期限120个月，利率7.205%，实际提款日和还款日以借款凭证为准（2014年4月8日至2024年4月1日），等额本息还款法，每月20日为还款日，逾期还款按合同约定利率水平上加收50%的罚息。被告陈培杰向被告运通公司购买了位于武汉市xx区xxx国道东、xx支沟南武汉xx公路港信息交易中心栋x单元x层Ax-xx9室商品房为上述借款提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、罚息、违约金、律师费以及为实现债权、抵押权的费用等，被告张洋签署“共有人申明”，知悉并同意借款人以该房产作为抵押物向原告借款，并同意对上述债务承担连带还款责任。2014年4月17日，双方为上述抵押办理了武房期东字第××号《武汉市期房抵押证明》。《商业用房按揭借款合同》第八条“贷款的保证担保”还约定，被告运通公司对被告陈培杰的上述借款向原告承担阶段性连带责任担保，自本合同签订之日起至被告陈培杰取得权属证书、办妥正式抵押登记并将有关抵押文件交被告收执为止，为被告陈培杰的债务承担连带保证责任，保证期间为本合同约定的甲方债务履行期届满之日二年。担保范围包括借款本金、利息、罚息、违约金、律师费以及实现债权、抵押权的费用等。2014年3月7日，被告陈培杰、张洋向原告出具《共同还款承诺书》，承诺对被告陈培杰的上述债务承担连带偿还责任。原告于2014年4月8日依约发放了贷款110,000元，现被告陈培杰已出现严重逾期情况，经原告多次催收，被告陈培杰拒绝履行还款义务，其余被告也拒绝承担连带清偿责任，原告根据《商业用房按揭借款合同》第13.6条的规定宣布借款提前到期并计收罚息。为维护原告的合法权益向法院提起诉讼，请求判如所请。被告陈培杰、张洋经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据材料。被告运通公司辩称，我们公司开发了xx港信息中心这个项目，和原告合作1412个商铺，被告陈培杰是我们1412个商铺业主个体其中之一，他是其中一个购房的个体，做贷款的户数差不多有700户。我们因为经营的问题现在在借债度日，公司经营较为困难，现在信息交易中心基本处于关停状态，1412个商户包括我们公司都没有什么收入，为了维持项目的发展，寄希望于将来地铁或者城市化的过程，我们的信息交易中心能够转型成功，扭亏为盈，向我们的集团公司借款度日，我们的借款都有合同和出入凭证。我们同意原告关于向被告陈培杰偿还债务的要求，同意被告陈培杰、张洋提供抵押的房产拍卖后优先受偿权的要求。我们不承担连带清偿责任，我们愿意积极配合原告与被告陈培杰联系，请被告陈培杰及时办理相关证件偿还原告的款项。我们找过被告陈培杰，据说是被告陈培杰出了一个交通事故，在等对方赔偿款到位之后再来偿还借款。经审理查明，陈培杰与张洋系夫妻关系，两人为购买运通公司开发的武汉市xx区xxx国道x、xx支沟南武汉xx公路港信息交易中心栋x单元x层Ax-xx9室商业用房（建筑面积52.37平方米，总价236,455元），向农村商业银行东西湖支行申请借款110,000元。2014年4月2日，农村商业银行东西湖支行与陈培杰、运通公司签订了一份《商品房按揭借款合同》，约定：合同项下借款金额为人民币110,000元，借款期限120个月，自2014年4月2日起至2024年4月1日止，实际借款与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分与本合同具有同等法律效力；借款利率在基准利率基础上上浮10%，执行年利率7.205%，还款方式为等额本息；本合同项下的抵押物为陈培杰向运通公司购买的房产；抵押担保的范围为主合同项下全部借款本息、罚息、复利、违约金、赔偿金、实现债权、抵押权的费用和所有其他应付费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、评估费、拍卖费、执行费、过户费、代理费等）；农村商业银行东西湖支行与运通公司确认，因不可归责于农村商业银行东西湖支行的原因使农村商业银行东西湖支行不能取得合法抵押权的，陈培杰与运通公司均负连带责任，并负责赔偿农村商业银行东西湖支行因此遭受的所有损失；运通公司自愿为陈培杰提供阶段性连带责任担保，保证期间为合同约定的陈培杰债务履行期届满之日起二年；保证担保的范围为主合同项下全部借款本息、罚息、复利、违约金、赔偿金、实现债权、抵押权的费用和所有其他应付费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、评估费、拍卖费、执行费、过户费、代理费等）；陈培杰到期不偿还本合同项下借款本金的，农村商业银行东西湖支行对逾期借款在本合同载明的利率水平上加收50%罚息；对应付未付利息（含罚息）依据中国人民银行的规定计收复利；陈培杰如存在连续五期或累计八期未按期足额偿还借款本息和相关费用、或未按期归还贷款本息，自农村商业银行东西湖支行发出催收通知书之日起30日内仍未清偿等等情形之一，农村商业银行东西湖支行有权宣布借款提前到期，有权依法处分抵押物，有权要求未解除阶段性保证责任的运通公司承担连带保证责任；张洋作为抵押物共有人声明，已认真阅读并确认本合同的所有条款，知悉并同意借款人以该房产人为抵押物向农村商业银行东西湖支行借款，同意对上述债务承担连带还款责任。2014年3月7日，陈培杰、张洋向农村商业银行东西湖支行出具了一份《共同还款承诺书》，载明陈培杰、张洋作为共同还款人，愿意为陈培杰购买的前述房产的按揭贷款110,000元承担连带责任。农村商业银行东西湖支行于2014年4月11日向陈培杰发放贷款110,000元。2014年4月17日，陈培杰的房产在武汉市东西湖区住房保障和房屋管理局办理了《武汉市期房抵押证明》（武房期东字第××号），抵押权人为农村商业银行东西湖支行，权利价值110,000元。由于运通公司的原因导致陈培杰所购房产至今未能办理房屋所有权证。陈培杰自2019年5月20日起未能按期足额偿还借款本息，自2019年6月起未再支付任何本息，在此之前也曾出现多次逾期还款的情形。农村商业银行东西湖支行向其索款无果后向本院提起诉讼，要求如诉称。在审理过程中陈培杰偿还了截止至2019年10月21日之前的积欠本金及利息，尚欠本金57,592.21元未予偿还。上述事实，有原告农村商业银行东西湖支行提供的《商业用房按揭借款合同》、共同还款承诺书、借款凭证、武汉市期房抵押证明、本金、利息清单、催收通知单，以及原告与被告运通公司在庭上的陈述在卷证实。本院认为，原告农村商业银行东西湖支行与被告陈培杰、张洋签订的《商业用房按揭借款合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的禁止性规定，被告在举证期限内均未对合同的真实性提出异议，故本院认定上述合同合法有效，依法应予以保护。在原告农村商业银行东西湖支行依约足额向指定收款账户放款后，被告陈培杰作为借款人、被告张洋作为共同借款人应依约履行偿还义务。由于被告陈培杰、张洋连续5期未能依约还款，其行为已构成其与原告农村商业银行东西湖支行签订的借款/担保合同中约定的“连续五期（含五期）或累计八次未按期足额偿还借款本息和相关费用的”违约行为，原告农村商业银行东西湖支行有权依照合同约定宣布全部贷款提前到期并要求被告陈培杰、张洋共同偿还全部借款本息及复利、罚息，原告农村商业银行东西湖支行的该项诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条的规定以及合同约定，本院予以支持。庭审中，被告陈培杰、张洋已偿还截止至2019年10月21日之前积欠的借款本息，故被告陈培杰、张洋还应向原告农村商业银行东西湖支行偿还贷款本金57,592.21元及2019年10月21日之后的利息、罚息。关于要求被告陈培杰支付相应贷款利息的诉讼请求。被告陈培杰、张洋确实存在多期未按合同约定足额及时偿还贷款本息的情形，根据《商业用房按揭借款合同》的约定，原告农村商业银行东西湖支行有权在实际执行利率的基础上对其加收50%的罚息。截至2019年10月21日，被告陈培杰、张洋已向原告农村商业银行东西湖支行偿还积欠本金和利息，则应自2019年10月21日起，按《商业用房按揭借款合同》约定的利率支付利息、罚息至全部债务清偿时止。关于优先受偿权的诉讼请求。被告陈培杰、张洋以其贷款购买的位于武汉市东西湖区107国道东、南十支沟南武汉汇通公路港信息交易中心栋0单元3层A3-039室的房产设定抵押，原告农村商业银行东西湖支行依法取得抵押登记证书，被告陈培杰、张洋未能履行还款义务，原告农村商业银行东西湖支行有权对上述抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。原告农村商业银行东西湖支行与被告陈培杰、张洋、运通公司在《商业用房按揭借款合同》中约定，被告运通公司自合同签订之日起至陈培杰取得权属证书，办妥正式抵押登记并将有关抵押文件交与农村商业银行东西湖支行收执之日期间为被告运通公司的债务承担连带保证责任，被告张洋作为共同还款人承担连带责任保证，由于被告陈培杰至今未能办理房屋所有权属证书，故被告运通公司的连带保证责任未能免除，对于原告农村商业银行东西湖支行要求被告运通公司、张洋承担连带保证责任的诉讼请求本院予以支持。但是，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款规定“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”。本案中提供物的担保的是本案债务人，双方对物保和人保同时存在的情形下如何实现债权未进行约定，故依照上述规定，保证人运通公司和张洋对物的担保之外的债权承担保证责任。保证人在承担保证责任后有权向债务人追偿。被告陈培杰、张洋经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理，可依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告陈培杰向原告武汉农村商业银行股份有限公司东西湖支行偿还借款人民币57,592.21元及利息罚息（自2019年10月21日起，按实际未清偿本金、2014年4月2日《商业用房按揭借款合同》约定的利率支付利息、罚息至全部债务清偿时止），于本判决生效后十日内履行；二、如被告陈培杰未能履行上述还款义务，则原告武汉农村商业银行股份有限公司东西湖支行有权在110,000元范围内对其设定的抵押物（位于武汉市xx区xxx国道x、xx支沟南武汉xx公路港信息交易中心栋x单元x层Ax-xx9室房屋）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；三、被告张洋在原告武汉农村商业银行股份有限公司东西湖支行就物的担保实现债权后不足部分承担连带保证责任，被告张洋承担保证责任后，有权向被告陈培杰追偿；四、被告武汉运通置业有限公司在原告武汉农村商业银行股份有限公司东西湖支行就物的担保实现债权后不足部分承担连带保证责任，被告武汉运通置业有限公司承担保证责任后，有权向被告陈培杰追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费688元、财产保全费660元，合计1,328元，由被告陈培杰、张洋、武汉运通置业有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李蜀军二〇一九年十一月十三日书记员  高云杨