湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初12618号原告：长沙定王物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路388号颐美会现代城-101号。法定代表人：王军林，执行董事。委托诉讼代理人：文钰，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：周翠芳，湖南湘军麓和律师事务所律师。被告：蒋和俊，男，1988年5月29日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。原告长沙定王物业管理有限责任公司（以下简称原告）诉被告蒋和俊（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人周翠芳及被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费5639.5元；2、判令被告支付自2017年2月至实际清偿之日的违约金，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告自2008年1月1日入驻颐美园小区并提供物业服务至今。被告作为该小区业主，接受了原告的物业服务，但被告从2017年2月起拖欠物业费，原告多次催告并发函催收无果。根据合同约定，被告逾期交纳物业费，应按照中国人民银行同期贷款利率四倍支付违约金至实际支付之日止。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，望判如诉请。被告辩称：我没有拖欠电费，欠交物业费是事实，因为我交纳了物业费也没有享受到服务。小区的消防通道被车辆堵塞，自己所居住的3栋的架空层被用于开公司，门禁快掉下来，与原告反映后原告一直未处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系位于长沙市雨花区业主，房屋建筑面积为121.28平方米，原告系该小区物业服务单位，自2008年1月开始为该小区提供物业管理服务。2009年7月17日，原告（乙方）与颐美园小区业主委员会（甲方）就物业服务事项签订《颐美园小区物业委托服务合同》及《补充协议》，后又于2011年12月25日及2015年7月3日两次续签《颐美园小区物业委托服务合同》，续签后的合同约定的服务期限至2019年12月31日，合同主要内容如下：甲方委托乙方实行物业服务，坐落位置：长沙市雨花区人民中路29号王公塘内;物业类型：住宅、部分商业用房;乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任;服务期限为5年，自2015年1月1日至2019年12月31日；本物业的服务费，住宅房屋现按建筑面积每月每平方米1.50元向全体业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方现按建筑面积每月每平方米2.4元向业主或物业使用人收取，但属于颐美园小区有产权的临街门面由乙方现按建筑面积每月每平方米3.0元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人应于当月25日至下月25日付当月费用，业主和物业使用人逾期交纳物业相关费用的，从逾期之日起每天按欠费总额的同期银行贷款利率四倍支付违约金；本合同自签字或盖章之日起生效，鉴于颐美园小区第三届业主委员会任期满后未能及时完成换届，甲方对2014年1月1日至本合同签订前乙方已经提供的物业服务进行追认，同意乙方按原合同内容向业主收取物业服务费。另查明，因被告欠交物业费双方发生争议，原告向被告发出《欠费通知书》及《律师函》等文件进行催收，要求被告支付欠交的物业费未果，原告遂诉至本院。上述事实，有原告提交的营业执照、被告身份信息、《颐美园小区物业委托服务合同》及《补充协议》、不动产登记情况表、欠费通知书、颐美园催费记录表、律师函、授权委托书及邮寄证明文件，当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告与颐美园小区业主委员会于2015年7月3日签订的《颐美园小区物业委托服务合同》及《补充协议》均系双方真实意思是表示，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照约定全面履行各自的义务。被告作为颐美园小区业主，接受了原告的物业服务，应当按照约定向原告交纳相应的物业管理费。被告对拖欠物业费的事实无异议，故对原告主张被告支付自2017年2月至2019年8月期间的物业管理费5639.5元（121.28㎡×1.5元/㎡×31月）的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的违约金，因《颐美园小区物业委托服务合同》约定的违约金计算标准过高，原告也未提交证据证明损失具体情况，且被告拒交物业费系基于对原告的服务质量有异议，故本院基于公平原则并考虑利息损失的客观存在，确认原告可要求被告以欠费金额为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付自原告起诉之日即2019年11月5日起至实际清偿之日止的违约金，原告诉请的超过部分，本院不予支持。被告关于原告服务质量与合同约定标准不符、消防通道被堵等抗辩意见，本院认为虽然原告物业服务质量与被告的主观预期存在一定程度差距，但被告可通过业主委员会要求原告加强物业管理，提高服务质量，而不能以此为由拒交物业费，且拒付物业费亦将对其他众多已经交费的业主的合法权益造成损害，故本院对被告上述抗辩意见依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蒋和俊应于本判决生效之日起7日内支付原告长沙定王物业管理有限责任公司2017年9月至2019年8月期间的物业服务费5639.5元及支付逾期付款违约金（以欠付物业服务费5639.5元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，自2019年11月5日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告长沙定王物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告蒋和俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宁昊杰二〇一九年十一月二十七日书记员  吴叶佳附：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。