黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0602民初2534号原告（反诉被告）：大庆恒新房地产开发有限公司，住所地大庆市高新区。法定代表人：陈志华，职务总经理。委托诉讼代理人：杜雪鸽，黑龙江司洋律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁雪东，1984年5月6日出生，男，汉族，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：鲁兆洲，黑龙江中蓝律师事务所律师。原告（反诉被告）大庆恒新房地产开发有限公司（以下简称“恒新公司”）与被告（反诉原告）梁雪东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人杜雪鸽、被告（反诉原告）梁雪东及其委托诉讼代理人鲁兆洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒新公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付租金400000元及逾期违约金20480元（自2019年1月8日计算至2019年5月5月15日），共计420480元；2.本案诉讼费由被告承担。原告恒新公司主张的事实与理由：2017年11月1日，原告与被告签署了《房屋租赁合同》，原告将位于萨尔图区××村中××北侧××家园××号商服（建筑面积2462.84平方米）出租给被告使用，租期2年（自2018年1月1日起至2019年12月31日），约定年租金400000元，并应于每年1月7日前支付，逾期交付租金的，除应及时如数补交外，每延迟支付一日按所欠租金数额的0.4‰交纳违约金，但被告至今未支付2019年度租金，经原告多次催要被告拒绝支付，故诉讼至法院。被告梁雪东辩称，一、被告依法拒付2019年度400000房租，并不应承担逾期的违约责任，理由是双方签订涉案房屋后，被告根据合同约定按时交纳了2018年的房租400000元，合同履行期间，在2018年7月开始后租赁的房屋楼顶开始漏水渗水，被告通过原告对房屋进行维修，但原告只是派人来查看，之后每次下雨楼顶仍漏水，造成租赁房屋二楼的幼儿园及一楼的超市，电路短路棚顶脱落，办公室墙面脱皮，造成了严重的经济损失，在这种情况下原告仍未对房屋进行维修，并让被告自行维修并承诺垫付的维修费从下一年的房租中折减，被告为了不影响一楼超市和二楼幼儿园的营业自己找施工队，对由于楼顶漏水造成的损害进行维修，包括楼顶防水、电路改造、室内维修等，维修费及损失共计449199元，根据合同法第220条规定，因此本案被告对租赁房屋维修的费用及损失449199元应由原告承担，被告有权依法拒付违约金。二、关于被告垫付的维修款及损失共计449199元，依法应由原告承担，被告已依法提出反诉，综上请求法庭依法驳回原告诉请，并支持被告的反诉请求。反诉原告梁雪东向本院提出反诉请求：1.反诉被告恒新公司给付反诉原告梁雪东房屋装修维修款及损失共计449199元；2.由反诉被告恒新公司承担反诉费用。反诉原告梁雪东主张的事实与理由：2017年11月1日，反诉原告与反诉被告签订了一份《房屋租赁合同》，反诉被告将位于大庆市××村中××北侧××家园Ａ-11商服楼商服4号（建筑面积2462.84平方米）出租给反诉原告使用，租赁期限为2年（自2018年1月1日起至2019年12月31日），约定年租金400000元。合同签订后，反诉原告支付了2018年度租金，并接收房屋开始使用。但在2018年7月份开始，租赁房屋楼顶由于年久失修，防水老化，下雨开始漏水，反诉原告通报反诉被告进行维修，反诉被告派人前去查看情况，仅进行了简单的维修，每次下雨楼顶仍然渗水，无法解决问题。后反诉原告多次找到反诉被告要求彻底维修，反诉被告一直推诿不予处理，直至楼顶漏水至二楼幼儿园及××楼超市××电路短路，棚顶脱落，部分货物损毁，办公室墙面脱皮，造成严重的经济损失。这时反诉被告对租赁房屋仍不进行维修，并让反诉原告自己维修并垫付维修装修费用，承诺相关的维修装修费用以下一年度房屋租金中核减。反诉原告为了不影响一楼超市、二楼幼儿园的正常营业，找来施工队伍对由于楼顶漏水造成的房屋损坏进行了维修，包括楼顶防水、电路短路、室内维修等，维修装修费用及损失共计449199元。根据相关法律规定，出租人应履行租赁物的维修义务，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担，因此，反诉原告的反诉请求，请法院予以支持。反诉被告恒新公司辩称，一、双方签订的租赁合同，第八条约定房屋的维修、装饰装修、改扩建等事项需经恒新公司同意，费用由反诉原告自行承担，合同到期收回房屋时不予任何补偿；二、根据双方签订的合同，房屋在租赁期间，出现任何质量问题均由反诉原告通知恒新公司自行维修，恒新公司不承担房屋维修的责任和造成的损失；三、法律虽对房屋租赁有明确规定，但是双方对涉案房屋的维修有明确约定，在双方约定没有违反法律规定的情况下，应以双方的约定为准，所以反诉原告应当支付恒新公司房屋租赁款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方争议的证据本院认定如下：恒新公司提交的证据：房屋租赁费交款通知单、催缴通知书复印件，本院认为，房屋租赁费交款通知单虽然与房屋租赁合同能够相互作证，但未能证明向梁雪东送达的情况，故仅能证明梁雪东欠租金的事实，不能证明向梁雪东催缴过租金的事实，催缴通知书复印件，因系复印件且梁雪东不予认可，故本院不予确认。梁雪东提交的证据：1.申请函及漏水申请书各一份，本院认为，该证据系梁雪东自行制作，没有相关证据证明其向恒新公司送达的事宜，且恒新公司不予认可，故本院不予采信。2.视频光盘一张和照片27张，本院认为，结合梁雪东的陈述该证据能够证实案涉房屋在租赁期间漏水的情况，本院予以确认。3.房屋装修、维修合同一份（均系复印件与原件核对无异）、收据复印件三张，本院认为，房屋装修、维修合同结合梁雪东的陈述，能够证实案涉房屋在租赁期间漏水经梁雪东维修，本院对装修维修合同予以确认，但收据不属于正规发票，无法证实维修、装修费用，故本院对该证据不予确认。4.租赁合同一份、收据一份及民办学校许可证一份、民办非企业单位登记证书一份（均系复印件与原件核对无异）、情况说明一份，本院认为，租赁合同与民办学校许可证、民办非企业单位登记证书、情况说明能够相互作证，本院予以确认。5.租赁合同复印件一份（与原件核对无异）、情况说明、营业执照复印件一份，本院认为，该组证据能够互相佐证，本院予以确认。本院认定本案事实如下：2017年11月1日，恒新公司与梁雪东签订《房屋租赁合同》一份，合同约定恒新公司将位于大庆市××村中××北侧××家园Ａ-11商服楼商服4（建筑面积2462.84平方米）出租给梁雪东，租赁期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止，租金为400000元/年，租金不含物业管理费、采暖费，租金分期付款，租期每满年为一个结算周期，乙方（梁雪东）于期初7日内通过银行转账方式一次性结清本期租金，逾期交付租金的，除应及时如数补交外，每延迟支付1日按所欠租金数额的0.4‰交纳违约金。同时合同第8.1条约定，房屋维修、装饰装修、改扩建等事项须经甲方（恒新公司）同意后方可进行，费用由乙方（梁雪东）负担，合同到期收回房屋时不予任何补偿，如发现乙方擅自进行改造的，甲方可随时解除合同，由此造成的一切损失由乙方承担。另查明，1.梁雪东未向恒新公司交纳2019年房屋租金。2.案涉房屋在租赁期间存在漏水的情况，梁雪东将房屋进行了维修。现恒新公司诉讼至法院，请求梁雪东支付租金400000元及逾期违约金20480元（自2019年1月8日计算至2019年5月15日），共计420480元，并承担本案诉讼费。梁雪东反诉请求，恒新公司给付梁雪东房屋维修款及损失共计449199元，并承担诉讼费用。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。恒新公司与梁雪东签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同不违反相关法律的强制性规定，应属合法、有效，双方应按照合同的约定，行使权利、履行义务。双方签订的合同对租金数额、租金给付方式、违约责任作出了明确的约定，梁雪东应按照合同的约定在2019年1月7日内通过银行转账的方式向恒新公司给付2019年度相应的租金，但梁雪东未按照合同的约定履行给付义务，已构成违约，故梁雪东在承担给付租金400000元义务的同时，并承担相应的违约责任，结合原告的诉讼请求，即梁雪东应承担违约金20640元（以400000元为基数，自2019年1月8日计算至2019年5月15日，按照每日0.4‰的标准计算），故恒新公司主张租金400000元及违约金20480元的诉讼请求，本院予以支持。关于梁雪东主张房屋的维修装修费用及其他损失，经恒新公司同意抵顶租金的抗辩理由。本院认为，恒新公司不予认可梁雪东的抗辩理由，依据合同约定，房屋维修、装饰装修、改扩建等事项须经恒新公司同意后方可进行，费用由梁雪东负担，合同到期收回房屋时不予任何补偿。同时梁雪东未能够提供相应的证据证明该抗辩理由，应承担举证不能的责任及不利的后果，故本院对梁雪东的该抗辩理由不予采纳。因此，梁雪东的反诉请求，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告梁雪东于本判决生效后给付原告大庆恒新房地产开发有限公司房屋租金400000元及违约金20480元，合计420480元；二、驳回反诉原告梁雪东的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7607元，由被告梁雪东负担；反诉费4019元，由反诉原告梁雪东负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  臧同亮人民陪审员  王 岗人民陪审员  牛连杰二〇一九年十一月十一日书 记 员  陈 宇