四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3402号 上诉人（原审被告）：成都友豪置业有限公司，住所地四川省成都市武侯区武侯新城管委会武科东二路2号1栋5层1号。 法定代表人：罗丹，公司经理。 委托诉讼代理人：胥睿祺，西充县金龙法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：庞鑫，西充县金龙法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：张永明，男，1965年1月29日出生，汉族，住四川省西充县。 被上诉人（原审原告）：何金芳，女，1968年1月17日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：杜冲，四川源泉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜勇，四川源泉律师事务所律师。 上诉人成都友豪置业有限公司（以下简称友豪公司）因与被上诉人张永明、何金芳商品房销售合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2018）川1325民初2116号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人友豪公司上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判友豪公司仅支付张永明、何金芳违约金14560元。事实及理由：1、一审判决逾期办证违约金以购房款为基数，按照日万分之一计算明显过高，应依法调减。违约金是以补偿实际损失为主，以惩罚性为辅，被上诉人并未举证证明其实际损失，上诉人逾期办证也未给被上诉人造成实际损失，与被上诉人类似情况的业主达1000余户，如以购房款为基数，按照日万分之一计算违约金，上诉人因同一违约行为将承担近4000万元的惩罚性赔偿；2、一审认定违约行为延续到转移登记实际办理之日明显错误，案涉《商品房买卖合同》关于转移登记的约定是“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第二种方式处理，即按银行同期活期存款利率支付违约金”，被上诉人并未举证证明其未在约定期限内取得房屋所有权证书是因上诉人的责任所致，上诉人仅认可初始登记是上诉人未在合同约定期限内完成，转移登记未能在约定期限内完成并非是上诉人的责任，故一审认定违约行为延续至转移登记实际办理之日并以此期限计算违约金错误；3、一审认定计算迟延办理转移登记违约金的时间起点错误，《商品房买卖合同》关于转移登记的办理期限为商品房交付之日起365日内，一审查明的房屋交付时间为2015年10月3日，但在计算逾期办理转移登记违约金却以2016年7月1日作为违约起点，上诉人已承担逾期交房违约责任的情况下，再以该时间节点作为逾期办理转移登记违约起点明显不公平。4、对于超过诉讼时效的部分不应支持，且一审判决超出张永明、何金芳的诉讼请求。5、一审判决的逾期办理房屋产权转移登记的违约金超出被上诉人起诉金额。 被上诉人张永明、何金芳辩称，1、一审将多项违约行为视为一个整体，并按照日万分之一的标准计算违约金符合法律规定，且将多项违约金合并为一项计算有利于上诉人；2、一审以上诉人办结转移登记日为上诉人违约截止日期正确，上诉人办理转移登记最后期限是2016年6月30日，从次日计算违约天数至上诉人办结转移登记之日，就是上诉人实质违约天数，上诉人认为被上诉人应举证证明未按期办理转移登记是上诉人原因所致是本末倒置，应由上诉人举证证明；3、一审判决上诉人给付逾期交房违约金正确，一审认定上诉人逾期交房并按同地段租金计算违约金明显有利于上诉人；4、一审认定转移登记的违约时间从2016年7月1日起计算正确，虽合同约定从交房之日起365日内办理转移登记，但合同也明确约定交房时间应为2015年6月30日，由此可以推论，转移登记的最后期限就是2016年6月30日，无论上诉人迟延多久交房，均应从2016年7月1日其计算逾期办理转移登记的违约金。 张永明、何金芳一审起诉请求：1.判令友豪公司立即办理房屋产权转移登记；2.判令友豪公司支付逾期交房违约金3077.85元；3.判令友豪公司支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金20378.59元；4.判令友豪公司向张永明、何金芳支付逾期办理房屋产权转移登记的违约金4518元，从2019年4月1日起至转移登记办结之日止，每日支付逾期违约金4.5元；5.诉讼费由友豪公司承担。审理中将转移登记违约金计算标准增加至按日万分之一计算。事实和理由：2014年2月9日，张永明、何金芳（买受人）与友豪公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：张永明、何金芳购买友豪公司开发的西充县晋城镇环城大道四段友豪·领秀城1幢2单元第17层2-17-2号商品房一套，总价款323984元（张永明、何金芳分两次付清了房款）；商品房交付时间为2015年6月30日之前。逾期交房责任：逾期超过90日后......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之以的违约金；初始登记：出卖人应当在2016年6月30日前，取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方均同意按照下列第1种方式处理：1、......买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金......；转移登记：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：按照银行同期活期存款利率支付违约金。友豪公司于2015年10月3日才向张永明、何金芳交房，延迟95天，逾期交房违约金3077.85元；友豪公司2018年3月21日才办理初始登记，逾期629天，违约金20378.59元；友豪公司至今未办理转移登记。 原审法院认定事实如下：2014年2月9日，张永明、何金芳作为买受人与友豪公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：“......张永明、何金芳购买友豪公司经批准修建的友豪·领秀城1幢2单元第17层2-17-2号房屋，商品房单价每平方米4132.98元。买受人采取银行贷款方式付款。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付商品房。逾期交房责任：逾期超过90日后......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。初始登记：出卖人应当在2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意：......买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。转移登记：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意：按银行同期活期存款利率支付违约金”，协议签订后，张永明、何金芳支付购房款323984元。2015年10月3日，张永明、何金芳与四川民众物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》，友豪公司遂交付案涉房屋。2018年3月21日，西充县不动产登记中心对张永明、何金芳购买房屋所在楼栋进行了初始登记公示。 原审认为，张永明、何金芳与友豪公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力。本案争议焦点一：逾期交房违约金。友豪公司对逾期交房事实认可，虽辩称已经通过减免物业管理费的方式进行了补偿，但未能提交证据证明，故应当承担逾期交房的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款：“逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，对购房人无其他证据证实违约损失的情况下，应按同地段同类型同期房租确定，结合本案事实，友豪公司迟延交付房屋3个月，原审法院参照案涉房屋同地段的同期（2015年）住房租金，确定友豪公司支付张永明、何金芳逾期交房违约金2500元。争议焦点二：初始登记违约金及转移登记违约金。友豪公司认为合同约定的初始登记违约金过高，应调低，张永明、何金芳认为合同约定的转移登记的违约金过低，应调高。原审法院认为，先办理初始登记后才能办理转移登记，而本案张永明、何金芳与友豪公司约定的办理初始登记与转移登记的时间均为交房后的365日，相重叠，两项违约金的约定均应视为对逾期办理转移登记违约责任的约定，故应作为一个整体计算违约金。关于违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本案中，张永明、何金芳未提交证据证明因友豪公司逾期办理转移登记的行为造成其实际损失的数额，因违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，综合考虑本案案事实，原审法院酌情将逾期办理转移登记违约金调整为以购房款为基数，按照日万分之一自2016年7月1日计算至实际办理办理转移登记之日止。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、友豪公司于判决发生法律效力之日起六十日内协助张永明、何金芳办理四川省西充县晋城镇环城大道四段189号领秀城1幢2单元17层2-17-2号房屋的转移登记，并自2016年7月1日起至转移登记实际办理之日止，以323984元为基数、按日万分之一计算支付逾期办理转移登记的违约金；二、友豪公司于判决发生法律效力之日起十日内支付张永明、何金芳逾期交房违约金2500元；三、驳回张永明、何金芳其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由友豪公司负担。 本院二审查明：对案涉房屋的转移登记，双方当事人约定买受人委托出卖人代为办理。 一审庭审中，张永明、何金芳请求变更逾期办理转移登记违约金金额为32524.19元。 二审诉讼中，友豪公司提交落款时间为2018年2月7日的《关于友豪领秀城（一期）办理不动产权登记的情况说明》，其内容主要是告知业主根据西充县不动产登记中心的安排，项目区内的一期产权登记工作将于2018年5月1日前完成，西充县国土资源局、西充县不动产登记中心、西充县住房和城乡规划建设局均在该情况说明上加盖公章，拟证明友豪公司迟延办理初始登记及转移登记是政府相关部门实现国土使用权证及房产证双证合一产生的合理期限；友豪公司还提供落款时间为2017年3月22日的办不动产证资料告示及落款时间为2018年1月26日的温馨提示，主要内容为告知业主办理不动产权登记需要提供的资料，拟证明友豪公司尽到了通知业主办理不动产权证的告知义务。 另查明，西充县国土资源局为张永明、何金芳颁发案涉房屋的不动产权证书。 二审查明事实与一审查明其他事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：1、以买受人已付购房款为基数计算违约金是否适当；2、逾期办理房屋转移登记是否是因被上诉人所致，违约行为是否应认定延续至被上诉人实际取得不动产权证之日止；3、一审认定逾期交付房屋、逾期办理房屋初始登记违约金、逾期办理房屋转移登记违约金的计算方式是否正确。 针对争议焦点一，友豪公司与张永明、何金芳于2014年2月9日签订了《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，应对双方均有约束力。在《商品房买卖合同》中，约定逾期交房违约金、逾期办理初始登记违约金及逾期办理转移登记违约金的计算方式均是以买受人全部已付款为基数进行计算，故一审认定以购房款为基数计算违约金并无不当。一审庭审中，张永明、何金芳请求变更逾期办理转移登记违约金金额为32524.19元，一审判决并未超出张永明、何金芳的诉讼请求。 针对争议焦点二，友豪公司虽提供了西充县国土资源局等部门加盖印章的落款时间为2018年2月7日的《关于友豪领秀城（一期）办理不动产权登记的情况说明》，但该情况说明中的内容不能反映友豪公司办理初始登记迟延是因政府相关部门政策调整造成，不能达到其证明目的，友豪公司应当对其迟延办理初始登记承担违约责任。友豪公司与张永明、何金芳约定了不动产权登记由买受人委托出卖人办理，友豪公司主张张永明、何金芳未在约定期限内取得房屋所有权证书是因被上诉人委托友豪公司办理《不动产权证书》的时间是2019年2月11日，导致友豪公司办理转移登记时间迟延，同时提供友豪公司张贴的要求办不动产证资料告示、业主提交资料的温馨提示予以证明，但友豪公司取得初始登记的时间为2018年3月21日，在之前的时间内不可能办理转移登记，故友豪公司迟延办理转移登记并非是张永明、何金芳未按时提交授权委托书等相关资料造成，故友豪公司应当承担迟延办理转移登记的违约责任。 针对争议焦点三，《商品房买卖合同》中约定了交房、办理初始登记、办理转移登记的时间以及逾期违约金的计算方式。按照合同约定逾期交房违约金应按照日万分之一标准计算，但一审参照当地房屋同地段的同期住房租金计算违约金对友豪公司更有利，张永明、何金芳也未对此提出上诉，故一审认定友豪公司应向张永明、何金芳支付逾期交房违约金2500元并无不当；友豪公司与张永明、何金芳签订的《商品房买卖合同》中约定的办理初始登记和转移登记的最后时间均为2016年6月30日，迟延办理初始登记和迟延办理转移登记的时间部分重叠，对张永明、何金芳造成的损失是同一的，可以将迟延办理初始登记和迟延办理转移登记视为一个整体计算违约金。关于违约金的标准，《商品房买卖合同》中约定迟延办理初始登记违约金的计算标准为日万分之一，迟延办理转移登记违约金的计算标准为按银行同期活期存款利率支付违约金，现友豪公司认为违约金的计算标准过高，请求法院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中张永明、何金芳未提供因友豪公司迟延办理初始登记和转移登记产生损失的证据，本院酌定由友豪公司以购房款为基数按照每日0.06‰计算逾期办理初始登记、转移登记违约金至实际办理初始登记之日止，即323984元×0.00006×628天（2016年7月1日至2018年3月21日）=12208元，办理初始登记后未办理转移登记的期间即从2018年3月22日起至2019年5月20日，根据双方《商品房买卖合同》约定按照中国人民银行活期存款利率年利率0.35%计算迟延办理转移登记违约金，为323984元×（0.35%÷360天）×424天=1336元。 针对争议焦点四，因友豪公司在一审中并未提出已过诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，对友豪公司二审中提起的已过诉讼时效抗辩不予支持。 综上，友豪公司的上诉理由部分成立，友豪公司应向张永明、何金芳支付违约金16044元（2500元+12208元+1336元）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省西充县人民法院（2018）川1325民初2116号民事判决； 二、成都友豪置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付张永明、何金芳逾期交房违约金2500元； 三、成都友豪置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付张永明、何金芳逾期办理初始登记违约金和逾期办理转移登记违约金合计13544元； 四、驳回张永明、何金芳的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费350元，由成都友豪置业有限公司负担；二审案件受理费700元，由成都友豪置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇一九年十一月二十六日 书记员 李 俊