江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终2664号上诉人（原审原告）向于，男，1990年11月8日出生，汉族，住九江市。上诉人（原审原告）祝玲洁，女，1990年6月6日出生，汉族，住九江市。两上诉人共同委托诉讼代理人：郭斗清，江西顺合律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：向清泉，男，汉族，身份证号：360427196406191216。被上诉人（原审被告）九江远洲物业服务有限责任公司，住所地：濂溪区浔南大道188号远洲九悦廷商业街（B124-B125），统一社会信用代码：91360402584015053E。法定代表人：郑先清，总经理。委托诉讼代理人：刘小雪，该公司职员。委托诉讼代理人：魏玲，该公司职员。上诉人向于、祝玲洁诉被上诉人九江远洲物业服务有限责任公司（以下简称远洲物业）物业服务合同纠纷一案，不服江西省九江市濂溪区人民法院（2019）赣0402民初1744号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人向于、祝玲洁上诉请求:判令撤销原审法院判决，改判被上诉人赔偿因渗水导致的各项损失合计25998.92元，并返还上诉人所交的物业费2099元；本案一、二审费用由被上诉人承担。主要理由：根据物业管理条例以及物业服务合同约定，公共排水管属于物业日常管理服务范围，被上诉人应对公共排水管尽到定期维护、检查的义务。但被上诉人事实上没有履行该项义务，导致公共排污管堵塞，造成反水。因此，被上诉人并未对公共排污管道进行检查及疏通。故因此造成反水倒灌进上诉人家中造成的损失应承担赔偿责任。被上诉人远洲物业答辩称，被上诉人有按照协议约定履行了疏通义务，并非上诉人主观臆断的未维护公共排污管。堵塞的部位系业主共用排污管部分，并且是由于楼上业主水龙头忘记关，才导致上诉人损失。被上诉人发现上诉人家门口有积水，即积极查找原因，同时联系上诉人，并第一时间关闭该楼栋水表总阀门，防止污水从泄水口排出，第一时间阻止了上诉人家中损失进一步扩大，事后派人为上诉人家中清理积水及通知专业人员上门疏通上诉人家中污水管。而上诉人在接收通知后未即使赶到现场，拖延了第一时间处理突发事件的时机。被上诉人按前期物业服务协议与污水管维护约定，物业公司依约已进行了疏通检查工作，而上诉人单方要求经检查过的污水管不能发生堵塞突发事件的发生，显然不合理不合法，况且物业公司只是对公共排污管疏通检查义务，并非业主共用的排污管，故请求二审依法驳回上诉人的诉求，维持一审判决。向于、祝玲洁向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告赔偿各项损失合计25998.92元（详见赔偿清单）；2、判令被告向原告返还所交的物业费2099元；3、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。原审查明并确认的事实认定如下：两原告是远洲九悦廷悦丽廷E2栋一单元202室的业主，被告是远洲九悦廷小区的物业服务公司。2019年5月9日下午4时许，被告工作人员发现原告家中有污水流出，水已流到楼道电梯口。被告的工作人员立即联系原告，说明情况，并检查了全楼层的水表，关闭了水流异常的702室的水表。下午5时许，原告向于的父亲知情后赶回家中，发现厨房废水出水口处渗出很多油、菜汤、菜渣子等污水，房屋内电路出现开关箱跳闸、地插座受潮污染受损，地面普遍浸水，墙面贴的墙布、墙纸受潮污染受损，木质墙面、门套、罗马柱、家具、榻榻米受潮污染受损，主卧和次卧的木质地板浸水污染受损。当天晚上，被告的工作人员将102室（空置房）污水管道检查口打开，将污水释放排出，原告家中不再返水。次日，被告工作人员对原告家中的污水、废水、污物进行了清理并请专业疏通人员对排水管道进行了疏通、清理，原告父亲支付了疏通费280元。原告父亲对相关活动家具、用具、用品进行了搬运、移位，对浸水木地板进行了拆除。2019年6月10日，原告委托江西九江司法鉴定中心对房屋渗水成因分析并进行损失鉴定，支付鉴定费4000元。2019年6月25日，江西九江司法鉴定中心出具鉴定报告，认为，废水倒灌的唯一原因是承担E2栋第2层及2层以上的废水系统的管道在室外埋地范围内的弯头处及水平管段内出现大量堵塞物，严重缩小了排水管道有效通行截面，堵塞了单元楼各楼层的厨房废水向检查井排泄的共用排水管道。原告房屋因漏水造成的损失21698.92元。原、被告之间就损失承担问题发生争议，协调无果，故原告诉至法院，请求判令如请。原审认为，首先，被告提交的《公共雨、污水管道检查、疏通记录表》虽系单方制作，真实性存疑，但从实际履行检查、疏通工作过程来讲，要求被告检查、疏通时都保留证据也是不现实的，被告已穷尽举证能力。从该《记录表》所记载的内容来看，有的记载了住户厨房返水，有的记载树叶、石子堵塞、有的记载井盖打不开，与现实情况能够契合。因此，从高度盖然性方面考虑，采信被告所提交的该组证据，认定被告已履行了检查、疏通义务。其次，对于原告家中返水的原因，江西九江司法鉴定中心分析认为，是因为厨房排废水系统的管道在室外埋地范围内的弯头处及水平管段内出现大量堵塞物（主要是油污、菜渣子等），严重缩小了排水管道有效通行截面，堵塞了单元楼各楼层的厨房废水向检查井排泄的共用排水管道。原、被告对此不持异议。说明原告的损失是由原告及楼上业主不当使用排水管道且排水管道的铺设本身有瑕疵所致，符合原、被告所签订的物业服务协议中约定的免责事由。综上所述，原告的诉请缺乏事实及法律依据，依法不予支持。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：驳回原告向于、祝玲洁的全部诉讼请求。案件受理费502元，减半收取251元，由原告向于、祝玲洁承担。二审审理过程中，上诉人提交证据一：涉案公共排污管示意图、涉案房屋内公共管道照片4张、楼上业主房屋内公共管道照片3张、楼下业主房屋内公共管道照片3张、涉案污水井照片3张（2张为新提供、1张在鉴定报告第29页）、涉案房屋外景照片5张，证明堵塞是从一楼的拐角处一直到污水井处，说明物业公司没有尽到定期检查维护的义务，包括事后也没有对公共排污管进行检查，可以从楼上业主的污水管处看出。证据二：录音记录两份，对方电话为134××××7311，时间为2019年5月9日，证明当天晚上五六点时我们要求物业公司来处理漏水的事，还谈及对管道进行疏通的事情，物业均以下班为由以及是我们自己的事情为由推卸责任。被上诉人质证认为，证据一真实性无异议，关联性有异议，公共排污管示意图手工绘画的是有简略的，每一楼层是有分管道进到自己家里的，我们疏通的是02户型的公共排水管，公共排污管，在建筑内的排水管我们无法疏通，是因为其分管堵了并不是公共排水管堵了，跟司法鉴定报告一致。录音的内容是真实的，我们是在4点发现问题后及时将反水的问题解决了，录音里面我们的工作人员没有推卸责任，一直在叫对方疏通，避免损失扩大化，工作人员在一楼把泄水口打开致使水源从一楼空置房流出，才致使二楼上诉人家中没有再次反水，避免了损失的扩大。二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，根据江西九江司法鉴定中心出具的《鉴定意见书》中表述的涉案房屋漏水成因调查分析：（1）排水管道系统由室内各楼层的竖向管道、各楼层厨房的水池、餐厅地漏等排水点和室外的水平管道及废水检查井组成。（2）排水通道堵塞是202室废水倒灌唯一原因：事发时的照片显示，由于承担E2栋第2层及2层以上的废水系统的管道在室外埋地范围内的弯头处及水平管段内出现大量堵塞物，严重缩小了排水管道有效通行截面，堵塞了单元楼各楼层的厨房废水向检查井排泄的共用排水通道，……。通过上述原因综合分析，202室浸（漏）水与排污主管道堵塞而引起的废水倒灌因素相关联。该鉴定报告中明确指明堵塞点是室外埋地范围内排污管道弯头处及水平管段内出现大量堵塞物导致的，而该部分就是被上诉人答辩所称的由其需要养护的建筑物外的主排污管道。虽然被上诉人抗辩认为其已定期做了疏通的协议义务，但依照协议被上诉人并未履行好主排污管道随时保持畅通状态的协议义务，该两项协议义务依法并存，且随时保持主排污管道畅通才是被上诉人最关键，也是最重要的协议义务。现因此造成上诉人家里出现反水造成财产损失，虽然被上诉人及时关闭水表总阀门，避免了损失的进一步扩大，但对因此已造成的上诉人家里的财产损失仍应承担赔偿责任。至于被上诉人认为另一原因是E2-702家中水龙头忘记关而导致大量水源流下，最终促成事故的发生。被上诉人可在赔偿上诉人损失之后，向其主张权利。被上诉人在平常的物业管理中亦依约履行了一定的物业管理义务，只是未履行到位，且在上诉人家中受损的过程中亦积极采取了相应的积极措施避免损失的扩大，故对上诉人要求返还已缴纳的物业费的请求依法不予支持。根据江西九江司法鉴定中心出具的损失报告结论，房屋因漏水造成202室的损失为21698.92元，鉴定费4000元及上诉人自行疏通管道费300元，共计25998.92元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销江西省九江市濂溪区人民法院（2019）赣0402民初1744号民事判决。二、被上诉人九江远洲物业服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内向上诉人向于、祝玲洁赔偿各项损失共计25998.92元。三、驳回上诉人向于、祝玲洁其他上诉请求。一审案件受理费251元；二审案件受理费503元，共计754元。由上诉向于、祝玲洁负担54元，由被上诉人九江远洲物业服务有限责任公司负担700元。本判决为终审判决。审判长  罗柳军审判员  单伶俐审判员  张洪清二〇一九年十一月二十二日书记员  陈 昕