辽宁省抚顺市东洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0403民初1187号原告：抚顺市东洲区东富商场（个人独资企业），住所：抚顺市东洲区绥化路木兰街13号。投资人：周菊萍，系商场总经理。委托诉讼代理人：陈杰，抚顺市东洲区老虎台法律服务所法律工作者。被告：宋湧，女，1969年12月3日出生，汉族，住抚顺市东洲区。原告抚顺市东洲区东富商场（以下简称：东富商场）与被告宋湧物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东富商场委托诉讼代理人陈杰到庭参加了诉讼，被告宋湧经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2014-2019年度物业费5600元、卫生费745元、冬季采暖费4760元，共计11105元；；2、判令被告按照每日千分之三支付逾期缴费的滞纳金直至结清全部所欠费用为止（时间为2017年11月21日至开庭前一日止；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求判令被告给付2019-2020年度物业费1120元、卫生费149元、采暖费952元，计2221元。六年度总计13326元。事实和理由：原告东富商场是经抚顺天宇永久房地产有限公司授权周菊萍，由其个人投资的大型综合性商场，被告是原告东富商场熟食加工区250号档口业主，被告于2011年10月进入东富商场经营熟食加工生意至2014年度，期间被告每年都向原告东富商场缴纳物业费、卫生费、采暖费。2014年起被告终止了缴费，原告催要未果。2017年11月9日原告在商场内张贴通知函公告催款，被告对催款仍置之不理。根据东富商场的管理规定及物业管理条例规定，被告档口面积为15.55平方米，物业费每平方米6元，卫生费每平方米0.8元，冬季采暖费每平方米61.2元。另外，原告属大型综合性商场，商铺物业管理收费不同于住宅物业收费，本商场的收费标准是由双方（原告及业主）协商定价，经集体商户民主协商决定，并沿用至今。冬季采暖费收费标准也是辽能（抚顺）热能有限公司定价并授权原告代收代缴采暖费用。在被告欠费期间，原告对商场的安全、清洁、冬季供暖及维护等进行了一系列的物业管理工作。因被告无故拖欠诉请费用，特提起诉讼，请求法院判令被告立即支付该费用，以维护原告的正常管理职能和保障物业管理工作有序进行。被告宋湧未到庭应诉。原告为证明自己的诉讼主张提交了证据，一、授权委托书、原告营业执照、抚顺市爱嘉物业有限责任公司营业执照，证明原告具备收费主体资格。二、东富商场经营管理合同，证明原告与被告是管理与被管理的关系。三、东富商场收费标准及管理办法、2013-2014年度被告交纳物业费、卫生费、采暖费收据，证明被告对原告的收费标准无异议，并已实际履行。四、通知函、张贴照片，证明原告已实际履行追缴程序。证明一份，证明被告欠费年份及数额。六、2013年-2017年度抚顺市能港人热力有限公司供暖发票29张、房屋面积明细表、2013年-2017年度抚顺市东洲区东富商场取暖费情况缴费统计表，证明原告已向供暖公司缴纳了东富商场整体面积的供暖费，其中包含了被告的摊位面积15.55平方米。七、没有经营业主的缴费收据，证明原告所收的相关费用，无论是经营者还是不经营者完全予以认可。八、抚顺市城乡建设委员会文件，证明收取冬季采暖费超高费用是有依据的。九、抚顺市生活垃圾处理费缴纳通知书，证明原告收缴的卫生费属于代收代缴。实际欠款交付给抚顺市东洲区环境卫生管理处。十、商铺委托代理人对外出租协议一张、关于抚顺市东洲区东富商场物业管理交接事宜协议一张，证明原告具备收费资格。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告东富商场是2013年6月3日登记成立的个人独资企业，商场总建筑面积为8148.58平方米。2013年6月16日原告与原物业管理单位沈阳中和物业开发有限公司签订了《关于东富商场物业管理交接事宜协议》并提供物业管理服务。被告宋湧是东洲区木兰街13号楼非住宅负一层250号（建筑面积15.55平方米）的所有权人即原告东富商场熟食加工区负一层250号档口业主，2013年至2014年间被告在商场经营熟食生意期间都向原告缴纳物业管理费、卫生费、冬季采暖费。2014年起至今，被告停止了在熟食加工区负一层250号档口的经营活动并终止了物业费、卫生费、冬季采暖费的缴费，原告催要未果。根据东富商场物业管理费收费标准及收费管理办法规定，物业费根据各业主档口的面积，每平方米收费6元；卫生费以档口面积按每平方米0.8元收费；冬季采暖费按辽能（抚顺）热电有限公司的收费标准执行，以商场的建筑面积均摊，由业主按档口面积计算，由物业代收代缴。根据原、被告2013年至2014年度订立的《东富商场经营管理合同》约定乙方（宋湧）承担的费用标准及缴纳办法，被告每年应缴物业费数额为1120元、卫生费149元、采暖费952元。在被告欠费期间，原告对商场提供了物业管理服务工作，并代收代缴了一定数量的卫生费、冬季采暖费。被告共计欠原告6年的物业费6720元、卫生费894元、冬季采暖费5712元，合计13326元。本院所确认的上述事实，有原告陈述、营业执照、东富商场经营管理合同、东富商场收费标准及管理办法、缴费收据、通知函、照片、证明一份、供暖费发票、房屋面积明细表、没有经营业主的缴费收据、抚顺市城乡建设委员会文件、抚顺市生活垃圾处理费缴费通知书、商铺委托代理对外出租协议书等证据材料在卷为凭，足以认定。本院认为：物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。根据《物权法》第71条、第72条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。根据《物权法》第80条、第81条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。本案原告属大型综合性商场，其建筑面积涵盖被告所有档口部分的建筑面积，属整体与部分的关系。被告在2014年至2019年期间内，虽未在其所有的档口进行经营活动，但原告提供的物业服务包含被告所有的建筑物部分及其附属设施，原告与被告形成了事实上的物业服务合同关系，且原告已为被告的经营场地提供了卫生保洁及冬季供暖等服务项目，并为被告实际垫付了卫生费、冬季采暖费等费用。故本院对原告诉请的物业管理费、卫生费、冬季采暖费共计13326元的诉求，本院应予支持。对原告要求被告按照每日千分之三支付逾期缴费的滞纳金从2017年11月21日-2019年11月25日止的诉求，因缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十二条、第八十条、第八十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宋湧于本判决发生法律效力之日起十日内，给付原告东富商场2014-2020年度的物业费6720元、卫生费894元、冬季采暖费5712元，合计13326元；二、驳回原告东富商场的其他诉求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告已预交，由被告宋湧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审  判  长 胡善福人民 陪 审员 许 玲人民 陪 审员 陈海兰二〇一九年十一月二十七日（代）书记员 孙 宁