广东省东莞市第三人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤1973执异333号 异议人（被申请人）广东宝力实业投资有限公司，住所地为广东省东莞市常平镇上坑村环常北路8号。 法定代表人沈欧力。 委托代理人彭天娇，广东君言律师事务所律师。 申请人东莞市威武实业投资有限公司，住所地为广东省东莞市常平镇还珠沥村太和山工业区6号一楼。 法定代表人张铎辉。 委托代理人段燕山、卢冠发，广东凯略律师事务所律师。 关于申请人东莞市威武实业投资有限公司（以下简称“威武公司”）与被申请人广东宝力实业投资有限公司（以下简称“宝力公司”）财产保全一案【案号为（2019）粤1973民初11654号】，异议人宝力公司于2019年8月23日提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并已公开举行听证，本案现已审查终结。 异议人宝力公司提出以下请求：1．解除在东莞农村商业银行常平支行开设的22×××75银行账户（以下简称“案涉7975账户”）的冻结，2．解除位于东莞市××××号土地使用权【土地使用权证号为东府国用（2016）第特102号】的轮候查封，3．解除位于东莞市××××村常平珠宝文化产业中心21号厂房楼【商品房预售许可证号为东莞商房预证字第201900005（产）号】的查封。事实与理由：一、法院已查封异议人名下的厂房楼及冻结银行存款17933337.33元，所保全价值足以确保判决执行。二、案涉银行账户是住建局为履行职责，对异议人作为开发商在支付工程款等方面的监管专用账户。三、案涉土地使用权作为东莞市××××村常平珠宝文化产业园的唯一用地，是常平珠宝文化产业园项目的共用土地。根据相关规定，该土地不属于查封地上建筑物应溯及的范畴。目前一期业主在办理产权证件，但该土地被法院查封，直接影响到业主的办证及企业生产经营。 异议人为证明其主张，提供民事裁定书、查封（扣押）财产清单、国有土地使用权证、国有土地出让合同、预售合同备案信息、预售许可证、《资产评估报告书》《商品房预售款监管协议书》《预测报告书》《认购协议书》等证据材料予以佐证。 申请人威武公司述称异议人的主张缺乏事实和法律依据，不应获得支持。理由如下：一、案涉土地使用权为轮候查封，未产生正式查封的效力，法院不应予以受理。且宝力公司已对其他当事人的查封提出执行异议，若法院对于本案异议受理，将造成重复异议。另外，轮候查封不应计入查封财产价值总额，冻结存款金额远不足申请保全金额，故不存在超标的查封的情形。二、案涉21号厂房楼为预查封，未产生正式查封效力，不存在超额查封。且21号厂房楼为案涉争议标的，为了避免产生新争议，理应作锁定处理。三、查封土地使用权及地上建筑物的效力互为溯及，且本案中土地与21号厂房楼为不可分物，异议人又无其他可供查封的财产。四、案涉账号的查封为零冻结查封，不构成查封总价值的增加。该账户也无款项可对外支付，不存在异议人所说的实质影响。五、案涉17号厂房楼并非申请人申请查封，与异议人申请查封没有关系。因此，请求法院驳回异议人的全部异议请求。 申请人为证明其主张，提供通知函、说明、常平珠宝文化产业中心厂房预定协议书等证据材料予以佐证。 经审查查明，案涉土地使用权位于广东省××××村，证号为东府国用（2016）第特102号，用途为工业，使用权面积为135087.15平方米，该土地使用权上建有多个建筑物，包括位于东莞市××××村常平珠宝文化产业中心二期的21号厂房楼【商品房预售许可证号为东莞商房预证字第201900005（产）号】及17号厂房楼【商品房预售许可证号为东莞商房预证字第201900001（产）号】。 再查明，本院受理的原告威武公司与被告宝力公司商品房预售合同纠纷一案【案号为（2019）粤1973民初11654号】，原告威武公司向本院请求：1．请求判令解除原告与被告于2017年9月26日就买卖案涉21号厂房楼而签订的《认购协议书》；2．请求判令被告向原告返还双倍定金22656424元、已收取的款项11328212元及利息、迟延交付物业的违约金4531284.8元；等等。在审理过程中，威武公司向本院申请财产保全，本院依法作出（2019）粤1973民初11654号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押被申请人宝力公司价值30000000元的财产。 2019年7月22日，本院对宝力公司名下案涉21号厂房楼进行预查封。同日，本院对其名下案涉土地使用权进行轮候查封，后因首先查封案件解除对该土地使用权的查封，本案的轮候查封已于2019年11月16日转为正式查封。2019年7月23日，本院冻结宝力公司在东莞农村商业银行开设的案涉7975账户（实际冻结金额为0元）及22×××24账户（实际冻结金额为8930373.85元）；冻结宝力公司在中国建设银行开设的44×××80账户（实际冻结金额为8626070.91元）；冻结宝力公司在东莞银行开设的58×××82账户（实际冻结金额为94398.81元）。 2019年7月30日，宝力公司向本院提交《变更保全标的物申请书》，请求法院解除对案涉7975账户的冻结，并主动提供案涉17号厂房楼让法院查封。2019年8月13日，本院对案涉17号厂房楼进行预查封。在本案审查过程中，双方对案涉17号厂房楼的预查封意见如下：宝力公司主张，提交《变更保全标的物申请书》主要目的是将17号厂房用作案件的补充查封物，并非申请置换；威武公司主张，本案申请保全价值为30000000元，在尚未预查封17号厂房楼前，法院冻结银行存款仅一千七百多万，对案涉土地使用权系轮候查封，对案涉21号厂房楼系预查封，在此情况下，申请人认为是不足额保全。 另查明，在（2019）粤1973执异334号案的审查过程中，宝力公司申请对案涉土地使用权进行评估。本院依法委托深圳市国策房地产土地估价有限公司予以评估。经评估，该土地使用权价值人民币148595865元。 在本案审查过程中，宝力公司提供以下证据佐证案涉不动产的价值及案涉7975账户的用途： 1．广东大邦建设有限公司出具的《预测报告书》，显示案涉21号厂房楼总建筑面积为12209.59平方米。该报告书系宝力公司自行委托广东大邦建设有限公司出具。 2．威武公司作为预定方与宝力公司作为出售方于2017年9月26日签订《认购协议书》，双方主要约定：案涉21号厂房楼共八层，建筑面积为11559.40平方米，单价为4900元/平方米，购房总价为56641060元；等等。 3．东莞市华联资产房地产土地评估事务所（普通合伙）出具的《资产评估报告书》显示，案涉17号厂房楼评估价值为198977341.50元。该报告书系宝力公司自行委托东莞市华联资产房地产土地评估事务所（普通合伙）出具，报告有效期至2020年7月22日。 4．《商品房预售款监管协议书》显示，东莞市常平镇人民政府住房规划建设局作为甲方（监管单位）、东莞农村商业银行股份有限公司常平支行作为乙方（银行机构）与宝力公司作为丙方（房地产开发企业）共同签订该协议书，主要约定对位于东莞市××××村地段、项目名称为常平珠宝文化产业中心、幢号为17-27号厂房楼的预售款监管事宜。主要内容：丙方在乙方开设监管账户，户名为广东宝力实业投资有限公司，账号为案涉7975账户。监管账户内的款项，在监督项目竣工之前，只能用于购买监管项目和相关配套设施建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。丙方申请使用监管账户内的预售款时，应根据相关规定，向甲方提供相关证明材料。未经甲方同意拨付的，一律不准使用，等等。 上述事实，有民事裁定书、查封（扣押）财产清单、国有土地使用权证、国有土地出让合同、预售合同备案信息、预售许可证、《资产评估报告书》、《商品房预售款监管协议书》《预测报告书》《认购协议书》、执行笔录、东莞市土地登记资料查询结果表、《变更保全标的物申请书》、询问笔录、听证笔录等证据材料予以佐证。 本院认为，异议人作为被保全人，以本案存在超标的额保全为由请求解除部分财产的查封，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条的规定，申请保全人、被保全人、利害关系人认为保全裁定实施过程中的执行行为违反法律规定提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定适用执行行为异议进行审查。针对本案，本院分析如下： 第一，关于案涉土地使用权及两栋厂房楼的查封问题。首先，本案对不动产保全措施的效力。一是关于案涉土地使用权的效力。本案中，因首先查封案件解除对案涉土地使用权的查封，本案对该土地使用权已转为正式查封。二是关于案涉两栋厂房楼的效力。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条及十八条的规定，作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋，人民法院可以进行预查封，预查封的效力等同于正式查封，因此，本院对案涉两栋厂房楼的预查封效力等同于正式查封。 其次，本案是否应继续对案涉土地使用权及案涉两栋厂房楼采取保全措施。本院经评估认定案涉土地使用权的价值为148595865元；宝力公司提供《认购协议书》证明案涉21号厂房楼的价值为56641060元，该协议书是本案双方当事人就买卖该厂房楼进行的交易价款约定；宝力公司提供《评估报告书》证明案涉17号厂房楼的价值为198977341.50元。威武公司并未提供证据推翻前述价值，故本院采信上述价值。结合本案的申请保全价值为30000000元及已实际冻结银行存款17650843.57元可看出，本案对其中一个不动产采取保全措施就能够实现保全目的。至于案涉两栋厂房楼及土地使用权应否解封，具体分析如下：对于案涉21号厂房楼，因申请人在诉讼案件中的请求为要求解除双方签订的关于21号厂房楼的《认购协议书》，该诉讼案件正在审理中，故该厂房楼与诉讼案件更为密切。此外，司法变价处置过程中涉及债权数额的增加、房地产市场的价格风险以及法定降价幅度等多种不确定因素，又因该厂房楼为不可分的不动产。综合考虑，为保证本案债权的实现，本院不予解封21号厂房楼。对于案涉土地使用权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被申请人与他人的除外”之规定，本院查封案涉21号厂房楼的效力已及于该厂房楼使用范围内的土地使用权。并且案涉土地使用权的价值亦高达一个多亿元，继续查封亦属于明显超标的额，故应解除查封。对于案涉17号厂房楼，其并非威武公司申请查封，亦非本院主动查封，而是宝力公司为了申请解除案涉7975账户冻结的同时确保案件能足额保全，主动提供给法院查封。结合本案的申请保全金额、已冻结存款金额及查封的21号厂房楼已能够实现保全目的，案涉17号厂房楼的价值高达一个多亿元，继续查封属于明显超标的额，故应解除查封。 第二，关于案涉7975账户的冻结问题。承上，已冻结存款金额及查封的21号厂房楼已能够实现保全目的。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条的规定，被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全。本案中，根据宝力公司提供的证据，案涉7975账户属于监管账户，只能用于购买监管项目和相关配套设施建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费。因此，冻结该账户对被保全人生产经营活动影响较大。况且，本院对该账户的冻结金额为0元，并未实际冻结该账户的存款。故，宝力公司提出的解除该账户冻结的请求合理有据，本院予以支持。 综上所述，异议人的异议部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条的规定，裁定如下： 一、解除对广东宝力实业投资有限公司在东莞农村商业银行常平支行开设的22×××75银行账户的冻结； 二、解除对广东宝力实业投资有限公司名下位于东莞市常平镇上坑村常平珠宝文化产业中心二期17号厂房楼【商品房预售许可证号为东莞商房预证字第201900001（产）号】的查封； 三、解除对广东宝力实业投资有限公司名下位于东莞市常平镇上坑村土地使用权【土地使用权证号为东府国用（2016）第特102号】的查封； 四、驳回异议人广东宝力实业投资有限公司的其他异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省东莞市中级人民法院申请复议。 （本页无正文） 审判长 梁 晨 审判员 刘先军 审判员 莫芷维 二〇一九年十一月二十七日 书记员 钟汝祥 附相关法律条文： 1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围： （十一）其他需要裁定解决的事项。 2．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 3．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查： （一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施； （二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序； （三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。 被申请人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。 除本规定第十九条规定的情形外，被申请人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决。 4．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。