广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终1587号 上诉人（一审原告）：梁维南，男，1945年9月4日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 被上诉人（一审被告)：广东金诺物业管理股份有限公司广西分公司，住所地广西梧州市长洲区红岭路10号48幢一层102、103、104号。 负责人：叶伟雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗翠鸣，女，该公司法务主管。 上诉人梁维南因与被上诉人诉广东金诺物业管理服务有限公司广西分公司（以下简称金诺物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初1044号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月8日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 上诉人梁维南不服一审判决，上诉请求：一、撤销（2019）桂0405民初1044号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；二、一审和二审的全部费用由被上诉人承担；三、二审上诉资料打印费，墙体图片打印费共11元由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人依照上诉人与房地产开发商签订的《合同补充协议》第七条，坚持按2016年12月25日为收取物业服务费的时点是不公平与不实际的。理由如下:1.该条款属于格式条款，在签订时未在对应条款进行特别标识与提醒，工作人员亦未进行告知，违背了《合同法》第三十九条、第四十条与《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第六条、第九条对格式条款提示义务的要求，属于不公正的霸王条款，该条款应予无效。2.上诉人与房地产开发商签订的《合同补充协议》第七条不构成被上诉人确认交楼时间、收取物业服务费的合法依据，按照本案双方《前期物业服务书》第三条第四点:“乙方公司应从约定交楼之日起或视为房屋交付使用之日起缴交物业费”，上诉人于2017年4月25日进行二次验房并完成收房手续，应认定为实际交房日并开始计算物业服务费。二、一审判决认定上诉人在2016年12月15日已完成收房，故判定该日为物业服务费收取时点系认定事实错误。理由如下:1.上诉人于约定收房日2016年12月15日验房时发现房屋存在多处质量问题，违反了《建筑装饰装修工程质量验收标准》的相关规定导致无法使用，上诉人将房屋状况告知被上诉人后，被上诉人当日对问题进行了备案登记并承诺进行维修。开发商对上诉人验房时提出的房屋问题并无异议，且实际进行了修复，房屋自身问题造成未达到交付状态是双方都认可备案的，故上诉人不接收房屋符合常理。2.因开发商满足不了双方约定的交房条件直接导致上诉人无法收房并装修使用，直至2017年4月25日，才通知上诉人房屋已维修完毕。2017年4月25日上诉人二次验房完毕，于2017年4月25日签署《业主收楼确认书》、《收楼资料确认书》、《前期物业服务协议书》完成收房手续，当日领取房屋钥匙8条。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，房屋修复期间的相关物业费用应由建设单位即开发商承担。3.上诉人2017年4月25日才取得房屋钥匙，签署相关手续，根据《合同法》第一百三十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条,判定该日为房屋交付日于情于理都是合适的。 被上诉人金诺物业公司辩称，一、一审判决正确，请二审法院维持一审判决。二、上诉人梁维南在验收商品房存在质量问题时，上诉人可以向海骏达公司要求修补却不得借此拒绝收楼，即从2016年12月16日开始计收物业管理服务费并无违反合同约定，因此由于延期至2017年4月25日收楼的损失和责任由上诉人自行承担。上诉人认为依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条为交付给业主的情形并不适用于本案；三、根据上诉人与被上诉人于2017年4月25日签订的海骏达花园业主收楼确认书载明：确认书承诺从2016年12月16日起，于每月10日前按月度向管理处缴纳该单元的管理费及其他有关费用，逾期交费，愿意支付滞纳金（每日千分之五）。另根据双方签订的《梧州海骏达花园前期物业管理服务协议书及补充协议》约定：依据本协议甲方（被上诉人）向乙方（上诉人）收取物业管理费及其他应由乙方承担之款项。因双方签订的《梧州海骏达花园前期物业管理服务协议书及补充协议》《收房确认书》及承诺书均系双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务，故上诉人要求被上诉人退还2016年12月16日至2017年4月25日所缴的物业管理费及其他费用缺乏法律依据。 梁维南向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告金诺物业公司全额退回原告梁维南从2016年12月15日至2017年4月25日的物业管理费375.68元，电梯电费分摊费17.09元，电梯照明电费分摊费5.30元，公共照明电费分摊费0.58元，公共水费分摊费9.57元，电梯年检维修费39.14元，六项共计金额447.36元；2.判令被告金诺物业公司向原告支付复印诉讼有关资料费用4.50元、支付乘坐公共汽车每次4元4次来回费用共16元；3.判令本案诉讼费用由被告承担；4.判令被告金诺物业公司向原告支付误工费808.64元（202.16元/天×4天）；5.判令被告金诺物业公司向原告支付利息按银行活期存款利率0.0236计算，共计金额10.56元。以上费用合计金额1283.06元。 一审法院经审理查明，2015年5月19日，原告梁维南、案外人李淑琴作为买受方共同与作为出卖人的海骏达公司签订了一份《梧州市商品房买卖合同》，该合同主要载明：原告梁维南、案外人李淑琴购买海骏达公司开发建设的梧州市长洲区红岭路10号第27幢1503房，建筑面积为82.88㎡，单价为3700元/平方米，总价款为306656元等内容。 《梧州市商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》载明，对《合同》第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”的补充约定：该商品房按照设计的建筑图纸完成建筑工程并验收合格后，乙方应无条件收楼并办理交接手续。如乙方对装饰和设备异议或商品房存在属于工程保修范围的质量问题，乙方有权要求修补，由甲方承担质量保修责任，但乙方不得借此拒绝收楼，否则，由此引起的逾期交楼的损失和责任由乙方承担。2016年12月15日，原告梁维南在收楼时签订了一份《房屋交接验收表》，该验收表主要载明，须返修内容：1.厕所回填太多，对这个防水问题需要物业给到合理的解释；2.墙面有少许空心等内容。同日，原告梁维南、案外人李淑琴向被告金诺物业公司交纳第27幢1503房2016年12月物业费42.78元，预交2017年1月至2017年3月物业费248.64元，共291.42元。2017年4月25日，原告梁维南与被告金诺物业公司签订了《前期物业服务协议》《的补充协议》《承诺书》《收楼资料确认书》《海骏达花园业主收楼确认书》，其中业主收楼确认书主要载明：1.梁维南确认已收到该单元全部钥匙共捌条，确认该单元内有关设备齐全完好，同意自即日起接收该单元；2.梁维南已收到海骏达花园《业主临时管理规约》《住户手册》《装修指南》《防火责任书》，同时理解、明白其内容及条文的情况下承诺遵守各项条文，并承诺从2016年12月16日起，于每月10日前按月度向管理处缴纳该单元的管理费及其他有关费用，逾期交费，愿意支付滞纳金（每日千分之五）。原告梁维南于2018年8月30日向被告金诺公司交纳了2017年电梯年检维保费用39.19元。同日，原告梁维南向被告金诺公司交纳了物业管理费、电梯电费公摊、公共电费公摊、梯灯照明电费公摊、公共水费公摊等费用共计582.25元。原告梁维南向法庭提交了一份《收据》，该收据主要载明时间为2019年5月18日，名称及规格为复印，金额为4.50元等内容。原告梁维南向法庭提交了盖有梧州珍宝巴士有限公司印章的广西壮族自治区国家税务局通用定额发票8张，发票每张的票面金额为2元。2019年8月13日，案外人李淑琴向该院提交一份书面说明材料，该材料主要载明案外人李淑琴自愿放弃对（2019）桂0405民初1044号案件的权利主张，一切权利义务由梁维南办理等内容。 一审法院认为，原告梁维南与被告金诺物业公司签订的《前期物业服务协议》《的补充协议》《承诺书》《收楼资料确认书》《海骏达花园业主收楼确认书》均系合同双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的规定，合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于原告梁维南要求被告金诺物业公司全额退回2016年12月15日至2017年4月25日的物业管理费375.68元，电梯电费分摊费17.09元，电梯照明电费分摊费5.30元，公共照明电费分摊费0.58元，公共水费分摊费9.57元，电梯年检维修费39.14元，六项共计金额447.36元的问题。该院认为根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原告梁维南的上述诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回，其理由具体如下：一、原告梁维南与海骏达公司签订的商品房买卖合同约定涉案商品房经验收合格后，原告方需无条件收楼并办理交接手续，否则由此引起的逾期交楼的损失和责任由原告方承担；二、海骏达公司在涉案房屋验收合格后于2016年12月15日向原告梁维南交付涉案1503房；三、原告梁维南在被告金诺物业公司签订的《海骏达花园业主收楼确认书》中已约定从2016年12月16日起，于每月10日前按月度向管理处缴纳该单元的管理费及其他有关费用，逾期交费，愿意支付滞纳金。关于原告梁维南要求被告金诺物业公司支付复印诉讼有关资料费用4.50元，支付乘坐公共汽车费用16元，支付误工费808.64元，支付银行利息10.56元的问题。本案审理的基础法律关系为物业服务合同纠纷，且本案被告金诺物业公司在履行物业服务合同过程中并无不当，故原告诉请上述费用没有事实和法律依据，该院依法予以驳回。综上所述，原告梁维南的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告梁维南的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告梁维南负担。 二审期间各方当事人没有向本院提供新的证据材料。 一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人金诺物业公司应否向上诉人梁维南退还从2016年12月15日至2017年4月25日的物业管理费、电梯电费分摊费、电梯照明电费分摊费、公共照明电费分摊费、公共水费分摊费、电梯年检维修费六项费用。 涉案房产开发商海骏达公司在涉案房屋验收合格后于2016年12月15日向梁维南交付涉案房屋，虽然上诉人提出房屋质量存在问题需要返修，但海骏达公司承担的是质量保修责任，上诉人不得借此拒绝收楼。上诉人梁维南与被上诉人金诺物业公司签订的《海骏达花园业主收楼确认书》中已约定从2016年12月16日起向被上诉人缴纳该单元的管理费及其他有关费用。上诉人梁维南自接收房屋之日起即享受到被上诉人金诺物业公司相关物业服务，且被上诉人金诺物业公司在履行物业服务合同过程中并无不当，上诉人梁维南理应履行支付管理费及其他有关费用的义务，故上诉人梁维南起诉请求被上诉人金诺物业公司退还已缴付的物业管理费用缺乏理据，另外，上诉人梁维南要求被上诉人金诺物业公司支付诉讼资料费用、交通费、误工费及银行利息与本案审理的基础法律关系无关，依法应不予支持。一审判决综合全案事实，驳回上诉人梁维南全部诉请并无不妥，本院予以确认。 上诉人梁维南主张二审中产生的上诉资料打印费11元，不在本案一审诉讼请求范围内，且与本案审理的基础法律关系没有直接联系，本院不予支持。 综上所述，上诉人梁维南的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费50元（上诉人梁维南已预交），由上诉人梁维南负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张光霖 审 判 员 萧 夏 审 判 员 李庆春 二〇一九年十一月二十八日 法官助理 韦钦仁 书 记 员 覃 烯 附法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； 原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。