苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初15号 原告：王腾杰，男，汉族，1990年4月18日生，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：卢苏南，江苏大昶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴嘉然，江苏大昶律师事务所律师。 被告：吴江安富置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇小园弄18号。 法定代表人：史国新。 委托诉讼代理人：汪双春，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩国伟，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。 第三人：无锡新生活房地产开发有限公司，住所地江苏省无锡市盛岸路248号。 法定代表人：汪辉。 第三人：苏州易邦房产经纪有限公司，住所地江苏省苏州吴中经济开发区城南街道金君花园135幢C110号。 法定代表人：程修善。 第三人共同委托代理人：宋文舟，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。 原告王腾杰与被告吴江安富置业发展有限公司（以下简称安富公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序于2019年2月14日公开开庭进行了审理，原告王腾杰及其委托诉讼代理人卢苏南、吴嘉然、被告安富公司的委托诉讼代理人汪双春到庭参加诉讼。后本院依法通知第三人无锡新生活房地产开发有限公司（以下简称新生活公司）参加诉讼，依法组成合议庭，于2019年7月31日公开开庭进行了审理，原告王腾杰及其委托诉讼代理人卢苏南、被告安富公司的委托诉讼代理人韩国伟到庭参加诉讼，第三人新生活公司未到庭参加诉讼。后本院依法通知第三人苏州易邦房产经纪有限公司（以下简称易邦公司）参加诉讼，于2019年11月18日公开开庭进行了审理，原告王腾杰的委托诉讼代理人吴嘉然、被告安富公司的委托诉讼代理人韩国伟、第三人新生活公司及易邦公司共同委托诉讼代理人宋文舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王腾杰向本院提出的诉讼请求：1.解除王腾杰与安富公司签订的商品房买卖合同；2.安富公司返还购房款24万元；3.安富公司支付违约金24000元；4.诉讼费由安富公司承担。 事实和理由：2018年6月21日，王腾杰与安富公司达成房屋买卖合意，王腾杰购买安富公司坐落于苏州市吴江区房屋，该房屋售卖单价13508元/㎡，后王腾杰支付了5万元定金并与安富公司签订了《吴江市商品房买卖合同》。根据合同约定，安富公司应于2018年9月30日前交付该房屋，由于安富公司原因，该房屋至今无法交付，安富公司已构成严重违约，王腾杰有权解除合同，要求安富公司返还已收购房款并承担违约责任。 被告安富公司辩称：1.安富公司不同意解除合同，并未收到明确的合同解除函；即使收到了，王腾杰也应给予安富公司90天时间进行退款。2.即使合同解除，安富公司也仅退还王腾杰直接支付给安富公司的款项，不承担王腾杰支付给其他人的款项。3.王腾杰主张的违约金过高。 第三人新生活公司未作述称。 第三人易邦公司述称：一、王腾杰支付的购房款均由安富公司收取，法律责任应由安富公司承担。2018年6月20日，王腾杰与安富公司、易邦公司的置业顾问签订了《吴江香槟街项目认购协议书》，此协议清楚地写明购房款组成及支付方式，三方均知晓涉案房屋为安富公司出售，房屋买卖的责任应由安富公司承担。二、易邦公司仅收取销售佣金和溢价款，王腾杰的购房款仍是安富公司收取，易邦公司代为收取后再与安富公司进行结算，是行业惯例，且易邦公司与安富公司已经结算完毕。王腾杰的购房款由易邦公司代为收取后，易邦公司再与安富公司结算销售佣金及溢价款提成，此做法是房屋销售行业惯例，但不影响购房款的实际收取人是安富公司的事实。另外，易邦公司已经与安富公司结算完毕，所以，房屋买卖的责任应由安富公司独自承担。三、易邦公司仅为受托负责现场接待和受托收取款项，易邦公司收取的款项也全部转交安富公司，应由安富公司承担法律后果。根据安富公司与新生活公司签订的《销售代理合同》，以及安富公司、新生活公司共同授权易邦公司进行现场接待和代为收取款项，可以看出易邦公司仅是接受安富公司的委托代为收取款项，房屋买卖的法律后果仍由安抚公司承担。四、王腾杰也认可购房款实际由安富公司收取，所以退款责任也应由安富公司承担。根据王腾杰与安富公司签订《吴江市商品房买卖合同》，能够认定王腾杰和安富公司之间存在房屋买卖关系，安富公司已收取购房款，安富公司至今不能交房的责任应当由安富公司承担。王腾杰无权要求易邦公司退款，退款责任应当由安富公司承担。综上，易邦公司已经完成了房屋委托销售工作，房屋交付及购房款退还等责任应由安富公司承担。 经审理查明：2018年6月9日，安富公司（甲方）与新生活公司（乙方）签订《销售代理合同》一份。合同约定，安富公司作为房地产开发企业，新生活公司作为专业的代理销售公司，新生活公司代理销售安富公司开发的吴江香槟街商业广场项目的部分商铺房源。合同约定，乙方在保证不低于甲方制定签约底价的前提下，向客户收取装修费、咨询服务费等费用，并向客户开具装潢费发票，作为乙方的销售佣金。乙方的销售佣金由基础佣金和超额佣金组成，基础佣金在客户签约时由乙方直接收取；超额佣金至每月底结算后由甲方支付给乙方。关于价款收取，合同第3.1条约定，客户签约时，先由甲方收取房款，再由乙方收取基础销售佣金；超额佣金和溢价每月结算，月底由双方项目负责人结算溢价。结算完毕后，甲乙双方各自收取应得部分款项。合同第5.1.2条约定，客户与甲方签订《商品房买卖合同草签合同》且该客户按约定向甲方支付购房款首付款后，即视为乙方销售成功。合同第9.4条约定，涉及房屋交付等方面的争议，由甲方负责处理，承担由此发生的一切费用。同日，安富公司、新生活公司共同出具《吴江香槟街授权书》，内容为：安富公司和新生活公司一致同意，由易邦公司负责香槟街项目案场接待、渠道资源整合。2018年6月3日，新生活公司出具《授权书》一份，内容为：新生活公司授权易邦公司进行香槟街项目溢价款收取。 2018年6月20日，王腾杰认购了吴江香槟街商业广场A-3071号商铺，认购总价为368000元。 2018年6月24日，安富公司（出卖人）与王腾杰（买受人）签订《吴江市商品房买卖合同》一份。合同约定，王腾杰购买安富公司开发的芗槟商业广场A幢3071号房，合同中载明房屋价款为256652元。 关于付款方式，房屋买卖合同补充协议中约定：（1）首付款128652元、按揭贷款128000元，买受人应于本合同签订的同时办理按揭贷款手续，并于5日内补齐所有手续，否则视为买受人逾期付款；（2）由于买受人原因（包括但不限于对贷款的额度不能提供完整的收入证明、财产证明或所提供的证明不能被银行认可等）或其他原因，导致买受人首付款比例调整、申请贷款不足或银行贷款发放额不足的，买受人应在银行放款之日后的7天内补足差额部分，否则视为买受人逾期付款；（3）按揭贷款过程中产生的一切费用由买受人承担，贷款手续审批及贷款额度、贷款利率由银行决定，与出卖人无关。 关于房屋交付期限，合同第八条约定，出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过15日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款10%向买受人支付违约金。 合同签订前后，王腾杰累计支付了240000元。2018年6月24日，江苏安富置业无锡有限公司向王腾杰开具金额为128652元收据一张，安富公司确认收到该购房款；同日，易邦公司向王腾杰开具金额为111348元的收据，收款事由为A-3071装修款。 另查明：涉案房屋至今未取得《商品房交付使用通知书》，不具备房屋交付条件。 还查明：2018年10月31日，王腾杰委托江苏大昶律师事务所向安富公司发送律师函，提出安富公司未按合同约定时间交房，要求安富公司收到函件后七日内全额返还购房款及利息、双倍定金差额与违约金。该律师函于2018年11月1日到达安富公司。 以上事实，有销售代理合同、授权书、吴江香槟街项目认购协议书、吴江市商品房买卖合同、付款凭证、收据、律师函、EMS快递单及查询单以及当事人的陈述等证据予以证实。 本案的争议焦点：本案所涉房屋的价款问题；本案所涉房屋买卖合同解除的问题；合同解除后财产返还及违约责任问题。 首先，关于本案所涉房屋的价款问题。本院认为，根据安富公司与新生活公司签订的《销售代理合同》，新生活公司代理销售香槟街商业广场的部分商铺，后安富公司、新生活公司又共同授权易邦公司负责案场接待、渠道整合，新生活公司授权易邦公司收取溢价款。王腾杰购买涉案商铺，是通过易邦公司销售人员的介绍、引导，签订房屋认购协议、买卖合同，并支付价款。在上述交易过程中，无论是新生活公司还是易邦公司与王腾杰之间均未形成合同关系，王腾杰没有向新生活公司、易邦公司支付对价的义务。按照安富公司与新生活公司代理合同约定，新生活公司向安富公司提供销售代理服务，安富公司向新生活公司支付销售佣金，即安富公司系销售代理合同中支付佣金的履约主体。易邦公司直接向购房人收取款项，系基于新生活公司与安富公司之间的合同约定以及授权，不改变安富公司履约主体身份。易邦公司向购房人王腾杰收取的款项，其中一部分已支付给安富公司，另外一部分属于安富公司向新生活公司支付的销售佣金，应当认定为安富公司向王腾杰收取了相应款项，属于购房价款的组成部分。王腾杰签署的认购协议书，印证了涉案房屋的价款为368000元。综上，王腾杰支付的款项24万元，均属于购房价款，涉案房屋价款应当为368000元。 其次，关于涉案房屋买卖合同解除的问题。本院认为，房屋买卖合同第八条约定，交房日期为2018年9月30日；合同第九条的约定，出卖人交房逾期超过15日后，买受人有权解除合同。安富公司至今未取得涉案房屋的交付使用通知书，逾期交房已超过15日，王腾杰有权解除房屋买卖合同。王腾杰通过江苏大昶律师事务所向安富公司发送的律师函，明确指出安富公司存在逾期交房的违约行为，并要求安富公司全额返还购房款并承担违约责任，系主张安富公司承担合同解除后的法律后果，应当认定为王腾杰主张解除涉案房屋买卖合同。该律师函以邮政特快专递方式寄往安富公司的住所地，投递结果为投递并签收，签收时间为2018年11月1日，故涉案房屋买卖合同于2018年11月1日解除。购房合同约定，剩余购房款，由王腾杰通过按揭贷款的方式支付，王腾杰至今未通过按揭贷款的方式支付剩余购房款，但并无证据证明是王腾杰的个人原因导致未能办理按揭贷款，且即使王腾杰支付了全部价款，安富公司目前亦无法按约定的条件向王腾杰交付房屋，故王腾杰至今未支付剩余购房款，不影响其依法行使解除权。 最后，关于合同解除后财产返还及违约责任问题。涉案购房合同于2018年11月1日解除，被告安富公司应当返还王腾杰已支付的购房款24万元。购房合同约定，买受人解除合同的，出卖人自解除通知到达之日起90天内退还全部已付款。现合同解除日期已满90天，故安富公司应返还购房款24万元。王腾杰主张安富公司支付违约金24000元，符合双方合同约定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告王腾杰与被告吴江安富置业发展有限公司于2018年6月24日签订的《吴江市商品房买卖合同》已解除。 二、被告吴江安富置业发展有限公司返还原告王腾杰购房款24万元，于本判决生效后十日内履行。 三、被告吴江安富置业发展有限公司支付原告王腾杰违约金24000元，于本判决生效后十日内履行。 当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5260元，由被告吴江安富置业发展有限公司负担5260元，于本判决生效之日起十日内交至法院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××61）。原告王腾杰预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。 审 判 长  陆菊文 人民陪审员  张芹芳 人民陪审员  戴秀英 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  万 珍 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。