河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0824民初3988号 原告：刘泱，女，1976年7月15日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：迟杰，北京尚伦律师事务所执业律师。 被告：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店，统一社会信用代码，91130824319845793N。 法定代表人：苏为学，职务，总经理。 委托诉讼代理人：黄奕卿，系被告公司职员。 第三人：中国建设银行股份有限公司滦平支行，住所地，滦平县滦平镇北大街115号，统一社会信用代码，91130824109180228J。 负责人：宋永德，职务，行长。 委托诉讼代理人：张明军，河北骥腾律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：寇丽莎，河北骥腾律师事务所执业律师。 原告刘泱与被告承德大地营造房地产开发有限公司（以下简称大地营造公司）、第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行（以下简称建行滦平支行）房屋买卖合同、金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告刘泱的委托诉讼代理人迟杰，被告大地营造公司委托诉讼代理人黄奕卿、第三人建行滦平支行委托诉讼代理人张明军、寇丽莎到庭参加诉讼，原告刘泱，被告大地营造公司法定代表人苏为学，第三人建行滦平支行负责人宋永德未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘泱向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与大地营造公司于2016年11月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：00017279）及《合同补充协议》，于2017年9月10日《阳光房安装建设协议》，并由大地营造公司协助原告办理注销网签备案手续；2、请求依法判令解除原告与建行滦平支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：130687508-2012-20171900484）；3、请求依法判令大地营造公司退还原告已经支付的购房款1294330.00元；4、请求依法判令大地营造公司退还原告已经支付的阳光房建设费250000.00元；5、请求依法判令大地营造公司向原告支付违约金129433.00元；6、请求依法判令大地营造公司返还原告已经偿还建行滦平支行的按揭贷款本金及利息合计367582.59元；7、请求依法判令大地营造公司向建行滦平支行返还《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：130687508-2012-20171900484）项下的剩余贷款本金并支付贷款利息（贷款利息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算）；8、请求依法判令被告赔偿原告水电、燃气、物业、网络、泄水、能源、固定电话、有线电视等费16371.20元；9、请求依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告大地营造公司于2016年11月8日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：00017279）及《补充协议》（以下简称案涉合同），约定原告购买被告位于滦平县房屋一套（以下简称案涉房屋），房屋总价款3234330.00元。后原告与被告大地营造公司与2017年9月10日签订了《阳光房安装建设协议》，阳光房费用250000.00元。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款1294330.00元及阳光房建设费250000.00元。原告与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称按揭贷款合同），第三人已发放贷款，直接支付给被告大地营造公司。原告按时偿还第三人贷款，履行了合同约定的全部义务，依据《阳光房安装建设协议》约定，房屋交付时间为2018年6月30日。大地营造公司在房屋交付时未取得建设工程竣工验收报告以及《新建住宅与配套设施交付使用意见书》，房屋交付行为不符合法律规定。依据案涉合同关于“逾期超过90天后，买受人有权解除合同”之规定，原告有权要求解除案涉合同。2019年2月，案涉房屋的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房屋预售许可证》均被行政机关撤销，根据案涉合同约定，房屋交付后540日内应当办理产权登记备案，现原告购房及获得产权目的已经不能实现，故依法起诉，请求支持原告的诉讼请求。 大地营造公司辩称，一、由于本案与我司向法院提起的行政诉讼案件存在诸多关联性，我司申请中止审理。1、案涉长城脚下饮马川项目在获得“四证”（即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）后又被行政部门决定予以撤销，但项目现场仍保留部分建筑（包括案涉房屋），需待金山岭片区大环评及新的区域规划完成后重新补发证件。以上情况说明该项目客观上具备合法的建设依据，就项目“四证”是否应被撤销而引发的争议（即项目是否存在部分违法建设的事实以及拆除部分是否均属于违法建设等问题），我司已提起行政诉讼。故在行政诉讼审结前，行政决定书所认定的事实不应直接作为民事案件审判时的事实依据。2、案涉房屋已经竣工验收合格，且已交付给原告实际占有使用。案涉房屋交付行为是否符合法律规定以及合同是否应解除、解除的理由、解除后各方责任的承担、实际侵权人的确定、是否构成不可抗力或者是否属于适用情势变更原则。均需要依据行政诉讼判决书所认定的事实作为依据，故我司申请中止审理；二、我司不同意解除案涉合同，案涉房屋为“五证”（即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）齐全的合法建筑，已经竣工且经验收合格并已交付给原告实际占有使用，案涉合同已经基本履行完毕，原告要求解除案涉合同于法无据，不应支持；三、原告要求解除《阳光房安装建设协议》及退还建设费。因该协议与本案不属于同一法律关系，不应在本案中处理，且委托加建工程已经完成并交付使用。我方作为受托人，已经完成协议约定的义务，不应承担加建阳光房所导致的相关责任；四、案涉房屋已经竣工验收合格且交付给原告实际占有使用，我方不存在违约的情况，不同意返还购房款，亦不应承担违约责任。如法院认定我司构成违约，则应充分考量不可抗力或情势变更事由，以此认定我方无责或由双方当事人分担异常损害所造成的风险，才符合法律的公平原则。违约金的计算均应从构成违约之日起算，即本案中合同约定的交付日后第二天。在任何一例商品房预售合同中，购房人支付房款到约定交付日期间，均属于合理占用资金期间，属于通行的交易习惯，故原告方就违约金的计算应参考实际损失，原告方未举证实际损失，应按照银行同期贷款利率计算；五、原告已支付的银行按揭款本息为原告与第三人之间的法律关系，与我司无关，不应由我司返还，原告方诉求由我司向第三人直接承担按揭贷款的还款责任，是我司与第三人间的保证责任法律关系，与本案无关；六、原告要求退还的水电、燃气、物业、网络、泄水、能源、固定电话、有线电视费等费用非我方收取，且与本案不是同一法律关系，不应在本案中处理。 第三人建行滦平支行向本院提出诉讼请求：1、判令原告偿还按揭贷款合同项下剩余贷款本金及利息，并判令其将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿上项债务；2、判令被告大地营造公司对原告偿还案涉按揭贷款合同项下剩余贷款本金及利息承担连带清偿责任（已另行起诉）；3、由原告、被告大地营造公司承担本案全部诉讼费用。第三人诉称，2016年11月8日，原告与被告签订案涉合同，被告为出卖人，原告为买受人。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于滦平县，房屋总价款为3234330.00元。买受人在签订案涉合同时支付首付款1294330.00元，剩余房款1940000.00元由买受人用银行按揭款项支付。2017年4月5日原告与第三人签订按揭贷款合同，原告为借款人，第三人为贷款人。合同约定：借款人向贷款人借款1940000.00元，用于向被告支付涉案房屋的二期购房款。担保方式为抵押加最高额保证，原告为抵押人，第三人为抵押权人，抵押物为涉案房屋。合同签订后，第三人向原告发放了全部1940000.00元贷款，原告只偿还了部分贷款本息。 2016年6月17日，第三人与被告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：2016003）（以下简称最高额保证合同），第三人为债权人（乙方），被告为保证人（甲方）。合同约定被告大地营造公司为2016年6月17日至2020年6月17日期间购置座落于巴克什营旅游文化产业园起步区项目所属住房或商业用房而与第三人建行滦平支行发生借贷关系的全部债务人（包括本案原告）提供最高额保证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，第三人建行滦平支行亦有权要求被告大地营造公司返还购房款本金及利息。现因涉案房屋并未拆除，原告仍占有使用涉案房屋，不具备解除案涉合同以及按揭贷款合同的条件，因此，原告的诉讼请求不应得到支持，同时，仍应按照按揭贷款合同的约定向第三人建行滦平支行承担偿还贷款本息的义务。 就第三人的诉讼请求，原告刘泱辩称，不同意由原告偿还按揭贷款合同项下的剩余贷款及利息。贷款是由第三人直接支付给被告，是由于被告的违法行为导致合同不能履行，因此应由被告偿还第三人；被告和第三人之间有最高额保证合同，应由被告偿还第三人贷款本金及利息。房屋是否被拆除不是合同解除的唯一理由，按揭贷款合同解除后不应由原告偿还剩余贷款本金及利息。 就第三人建行滦平支行的诉讼请求，被告大地营造公司辩称，第三人与原告签订的按揭贷款合同，并不具备解除的条件，即原告在该按揭贷款合同项下不存在违约的情形，我司作为最高额保证合同的保证人无需承担连带责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告及第三人对对方提供的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 为证明自己的观点，原告向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房预售合同》及补充协议（合同编号00017279），用以证明原告与被告大地营造公司签订案涉合同的基础事实。 证据二：《个人住房（商业用房）借款合同》，用以证明原告与第三人签订按揭贷款合同的基础事实。 证据三：阳光房安装建设协议，用以证明原告阳光房建设费250000.00元。 证据四：长城脚下饮马川移交业主资料清单，证明被告交付房屋时未提供竣工验收备案报告，被告是在房屋不具备交付条件的前提下违法交付房屋。 证据五：滦平县行政审批局撤销行政许可决定书； 证据六：滦平县自然资源和规划局撤销行政许可决定书； 原告提供证据五、证据六用以证明案涉房屋的行政许可被撤销，原告购房房屋的目的已经无法实现。 证据七：收据，用以证明原告已向被告大地营造公司支付首付款和阳光房建设的费用。 证据八：银行贷款还款明细，用以证明原告已经向第三人偿还银行贷款本金422039.27元和利息246055.99元； 证据九：物业费收据八张，用以证明原告安装水电、燃气、固定电话等各项费用支出数额。 对原告提供的证据，被告大地营造公司质证认为：对证据一、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七的真实性、合法性、关联性无异议，对证据三至证据七的证明目的不予认可，长城脚下饮马川移交业主资料清单上没有标注竣工验收备案报告并不能说明不具备验收报告和不具备交付条件；滦平县行政审批局及滦平县自然资源和规划局撤销行政许可决定书无法证明原告购房目的无法实现；对证据七中的阳光房费用收据的证明目的不认可；证据二、证据八因被告不是当事人，应由第三人核实；证据九不是我司收取的费用。 对原告提供的证据，第三人建行滦平支行质证认为：对证据一、证据二的真实性、合法性、关联性无异议，可以证明案涉合同合法有效，第三人履行了发放贷款的义务，原告应按合同约定履行还款责任；对证据三、证据四因第三人并非两份协议的主体，对事实情况并不知情，该两份证据与第三人无关；对证据五、证据六的真实性没有异议，但无法达到原告的证明目的，原告应按照双方签订的按揭贷款合同的约定履行还款责任；证据七中的款项并非支付给第三人，第三人对其真实性无法核实；对证据八真实性、合法性、关联性无异议，同时可以证明原告始终依约偿还贷款本息，仍应按约定继续承担偿还贷款的义务；证据九与本案无关，达不到原告的证明目的。 为证明自己的观点，被告大地营造公司向法庭提供如下证据： 证据一：国有土地使用权证（证号：滦国用（2016）第00006号）； 证据二：《建设用地规划许可证》（证号：地字第130824201600006号）； 证据三：《建设工程规划许可证》（证号:建字第130824201600006号）； 证据四：《建筑工程施工许可证》（证号：130824201607060101）； 证据五：《商品房预售许可证》（证号：（滦）房预售证第20160020号）； 被告提供的证据一至证据五用以证明案涉房屋“五证”齐全。 证据六：建设工程竣工验收报告，用以证明案涉房屋已经符合法律规定的交付条件。 证据七：交付文件，用以证明双方已经完成房屋交付手续，原告方已实际占用使用。 证据八：政府会议纪要，用以证明案涉项目因政府于2018年10月2日起采取行政措施停止办理案涉房屋有关的行政审批手续。 证据九：《撤销行政许可决定书》四份，用以证明案涉房屋“四证”的行政许可被撤销，是具体行政行为导致无法施工，无法交付，我司因此提起行政诉讼。 对被告大地营造公司提供的证据，原告质证认为：对证据一至证据五的真实性认可，证明目的不认可；对证据六真实性不认可，证明目的不认可，房屋交付时被告没有出具竣工验收报告；对证据七的真实性认可，对证明目的不认可，因交付时没有竣工验收报告，不能认定被告完成交付；对证据八的证据真实性和证明目的不认可；九号证据真实性认可，证明目的不认可，能够证明原告购房并获得房屋产权的目的无法实现。 对被告大地营造公司提供的证据，第三人质证认为：对证据一至证据六的真实性、合法性、关联性认可，也是第三人与被告签订最高额保证合同的客观基础，双方签订最高额保证合同时被告具备合法资质；对证据七的真实性无法核实；对证据八、证据九的真实性、合法性、关联性予以认可，依据第三人与原告签订的按揭贷款合同和被告与第三人签订的最高额保证合同，无论涉案房屋现状如何，被告均应履行最高额保证合同的义务，原告均应履行还款义务。 为证明自己的观点，第三人建行滦平支行向法庭提供如下证据： 证据一：《个人住房（商业用房）借款合同》； 证据二：发放贷款支付凭证； 第三人提供证据一、证据二用以证明原告与第三人签订的按揭贷款合同真实合法有效，并且第三人已经履行了全额支付贷款的义务，原告应按合同约定履行偿还贷款义务。 证据三：《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，用以证明在案涉按揭贷款合同无法正常履行时应由被告向第三人承担连带还款责任，还款期间在合同约定的保证期间内。 证据四：按揭贷款合同项下的对账单，用以证明原告偿还贷款、履行按揭贷款合同的事实，原告应继续按照合同履行还款义务。 证据五：河北省承德市中级人民法院（2019）冀08民初字10号《受理案件通知书》用以证明第三人诉被告大地营造公司保证合同纠纷一案已由承德市中级人民法院受理。同时为节约诉讼资源，公平审理，本案有可能会与该案合并审理。 对第三人提供的证据，原告质证认为：对证据一、证据二的真实性认可，对证明目的不予认可，应由被告偿还第三人按揭贷款；对证据三、证据四的真实性认可，证明目的不予认可，对账单中少一个月的还款记录；对证据五的真实性认可，应由被告向第三人偿还按揭贷款。 对第三人提供的证据，被告大地营造公司质证认为：对证据一、证据二、证据四、证据五的真实性由法院核实，对证据三的真实性认可，对证明目的不认可，原告未违约，被告不应承担连带责任。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告刘泱与被告大地营造公司于2016年11月8日签订了合同编号为00017279《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告大地营造公司将滦平县商品房销售给原告刘泱，房屋总价款3234330.00元，大地营造公司应在2017年12月31日前向原告交付经竣工验收合格的商品房。2016年9月27日，原告向被告支付房屋首付款1294330.00元。2017年4月5日，原告与第三人建行滦平支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，原告向第三人建行滦平支行借款1940000.00元，用于向被告大地营造公司支付二期购房款，2017年8月24日第三人一次性发放全部贷款支付给被告大地营造公司。 2017年9月10日，原告刘泱与被告大地营造公司签订《阳光房安装协议》，原告刘泱委托被告大地营造公司对原告购买的案涉房屋加建阳光房，加建阳光房的费用为250000.00元，同时，双方约定案涉房屋的交付时间延期至2018年6月30日。2017年9月10日原告刘泱向被告大地营造公司支付加建阳光房费用250000.00元。2018年6月30日，被告大地营造公司向原告刘泱交付案涉房屋，同时向原告提供了住宅使用说明书、住宅质量保证书等，但未向原告提供竣工验收备案表等相关的文件。现滦平县住房和城乡建设局已对案涉房屋所在项目实行了“五停”措施，案涉房屋所在项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》也已被政府相关部门予以撤销。 另查明，截至2019年11月18日，原告刘泱已偿还第三人按揭贷款本息共计353968.42元，尚有1805173.95元贷款本金及相应的利息未清偿。 本院认为，原、被告于2016年11月8日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋，被告大地营造公司出售的房屋已经竣工，滦平县人民政府相关部门对案涉房屋所在项目实行“五停”，“四证”被撤销，但案涉房屋现未被拆除，案涉合同的基础尚未丧失、合同目的亦能在政府“五停”解除后实现。原、被告双方并未丧失对价基础，合同有继续履行的可能，为维护交易安全和稳定，并结合本案的实际情况，对原告要求解除与被告大地营造公司签订的《商品房买卖合同》的请求，本院不予支持。对于被告大地营造公司延期交付房屋给原告造成的经济损失可待原告的损失确定后另案处理。因《商品房买卖合同》未予解除，原告与第三人建行滦平支行签订的按揭贷款也不应解除，应继续履行，故对于原告起诉要求解除其与第三人建行滦平支行签订的按揭贷款合同的诉讼请求，本院不予支持。同理，第三人关于请求判令原告偿还按揭贷款合同项下剩余贷款本金及利息，并判令其将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿上项债务的诉讼请求亦不应支持；第三人起诉请求判令被告大地营造公司对原告偿还案涉按揭贷款合同项下剩余贷款本金及利息承担连带清偿责任已另案起诉，应另案解决。本案系商品房买卖合同纠纷，原告起诉要求判令被告大地营造公司退还其支付的阳光房建设费250000.00元及水电、燃气、网络、泄水、能源、固定电话、有线电视费等物业费用与本案不是同一法律关系，不在本案审理范围，本案不予处理。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下： 一、驳回原告刘泱的诉讼请求。 二、驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的诉讼请求。 案件受理费38510.00元，由原告刘泱负担19255.00元，第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行负担19255.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 长  关志新 人民陪审员  郝 佳 人民陪审员  刘稀宇 二〇一九年十一月二十八日 书 记 员  刘晓亮 民事判决书附页 一、判决主文引用的相关的法律条款： 1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房买卖担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的同购房贷款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人应在收到上诉费交纳通知书七日内向承德市中级人民法院预交二审上诉费，如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。