江西省抚州市东乡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1029民初2036号原告：江西乐康居物业管理有限公司，住所地江西省抚州市东乡区正德路129号，统一社会信用代码91361029792820671W。法定代表人：乐辉龙，董事长。委托诉讼代理人：杨小平，江西书童律师事务所律师，特别授权代理。被告：孙平太，男，1963年12月26日出生，汉族，住江西省抚州市。原告江西乐康居物业管理有限公司与被告孙平太物业服务合同纠纷，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨小平，被告孙平太均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西乐康居物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2017年1月1日至2019年6月31日拖欠的物业费1629元及每月按2%的比例支付违约金488元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告江西乐康居物业管理有限公司是管理抚州市东乡区东红新城小区的物业公司，被告孙平太是该小区1栋3单元301室的业主。被告孙平太从2017年1月1日至2019年6月31日共拖欠物业费1629元及违约金488元。原告向被告催交物业费，被告拒付，特具文书起诉。被告孙平太辩称：自2017年开始，我的房屋就出现了阳台与厨房漏水的情况，我多次找原告解决此事，但原告均置之不理。原告并没有对房屋进行修缮，也没有尽到相应管理的义务，致使我的房屋出现漏水长达三年之久，造成我的财产损失严重。原告什么时候解决漏水问题，我什么时候缴纳物业管理费。因原告的管理存在严重过错，我拒绝缴纳物业管理费，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告江西乐康居物业管理有限公司为其主张在举证期限内提供如下证据：1、提供原告江西乐康居物业管理有限公司营业执照、公司变更通知书、法定代表人身份证明，被告孙平太常住人口信息复印件，拟用来证明诉讼主体正确，原告名称变更的情况。2、提供物业管理服务协议，拟用来证明被告购买了东红新城小区1栋3单元301室房屋，面积130.9平方米，且约定每月28日缴纳物业费，缴费标准按政府标准每月0.3／㎡收取，并约定了违约金。3、提供入户通知单、确认书，拟用来证明被告于2011年7月15日办理了交房手续。4、提供东乡县物价局文件（东价价字[2014]1号），拟用来证明物业费从2014年7月1日起调整为每月0.4元/㎡。5、提供国家发改委2755号文件，拟用来证明国家从2015年1月起放开物业管理服务价格，不再需要审批。6、提供关于调整东红新城物业管理服务收费标准的通告，拟用来证明被告所有的房屋物业费自2018年10月1日开始调价成每月0.45元/㎡，并已经向小区业主公示。被告孙平太质证认为，对原告提供的证据均没有异议，但是房屋面积应以房产证上的为准；对物业价格无异议，欠物业费也是事实，但是房子出现漏水，原告并没有找楼上的业主解决这件事情。由于这个事情，我从2016年下半年开始就没有在该房屋里居住了。被告孙平太为其辩称向本院提供证据如下：1、提供照片一组，拟用来证明该套房屋出现漏水的情况，四楼业主装修并没有经过被告的同意，原告没有去协调解决漏水的问题。2、提供房产证复印件，拟用来证明被告购买的东红新城1栋3单元301室的房屋面积是130.12㎡。原告质证认为，对于被告提供的证据1真实性没有异议，但是关联性有异议，被告房屋漏水是四楼业主的问题，上下层之间不属于公共部分，所以原告对于这个事情也只能起协调作用，被告认为四楼业主损害了他的权益，他可以另行起诉，这并不能成为被告不缴纳物业管理费的理由。对于被告提供的证据2三性均无异议。经审查，本院认为，原告提供的6组证据，被告均无异议，且符合证据三性，本院予以采纳。被告提供的两组证据，原告对被告提供的证据2没有异议，且符合证据三性，本院予以采纳；对于被告提供的证据1，因该组证据与本案无关联性，故本院对被告提供的证据1不予采纳。经审理查明：2011年07月15日，被告孙平太与东乡县安居物业管理有限公司签订了《物业管理服务协议》，其主要内容是：被告所购房屋位置为东红新城1栋3单元301室，住户缴纳费用时间为每月28日以前，缴费标准按每月0.3元／㎡收取，逾期缴纳物业费的自逾期之内起按每天3‰交纳违约金等。当日，被告办理了入户手续。2014年6月23日，东乡县物价局对原告物业管理服务费收费标准作了批复，决定从2014年7月1日起多层建筑物业费调整为每月0.4元/㎡。2018年7月8日，原告向东红新城的业主公示了关于调整东红新城物业管理服务收费标准的通告，决定物业费从2018年10月1日起楼梯房调整为每月0.45元/㎡。原告按照约定为该小区提供了物业服务，但被告未按约定缴纳从2017年1月1日至2019年6月31日的物业服务费及相应的违约金。另查明，2012年1月12日，经东乡县房地产管理局核准东乡县东红新城小区1栋3单元301室房屋建筑面积为130.12平方米。因东乡县撤县设区，2017年5月3日，东乡县安居物业管理有限公司经抚州市东乡区市场和质量监督管理局变更登记，更名为抚州市东乡区安居物业管理有限公司。2018年3月12日，抚州市东乡区安居物业管理有限公司经抚州市东乡区市场和质量监督管理局变更登记，更名为江西乐康居物业管理有限公司。本院认为，东乡县安居物业管理有限公司最后更名为江西乐康居物业管理有限公司，更名后的公司依法享有更名前的公司权利，承担更名前的公司义务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原、被告形成物业服务合同关系后，被告应当按期交纳物业服务费。根据物业合同规定，物业服务主要承担物业共用部位的维修、管理，共用设施和配套设施的维修、养护、管理，公共场所环境卫生管理等事项，物业服务费用主要用于上述事项的开支。被告孙平太成为东红新城小区的业主，有义务承担物业服务费用。根据2011年原、被告签订的《物业管理服务协议》第十一条违约责任“从逾期之日起按每天3‰交纳违约金”，其违约金月利率高达9%，不符合法律规定，现原告要求被告按照月利率2%计收逾期缴费违约金，本院予以支持。被告孙平太自2017年1月1日至2019年6月30日的物业管理费一直未缴纳，被告孙平太尚欠原告物业管理费1619.99元【2017年1月1日至2018年9月30日计1093元（0.4元*130.12m2*21个月），2018年10月1日至2019年6月30日计526.99元（0.45元*130.12m2*9个月）】以及逾期缴费违约金293.16元【0.4*130.12*0.02*（1+2+3+4+5+……+17+18+19+20+21）+0.45*130.12*0.02*（1+2+3+……+8+9）】。现原告要求被告支付物业管理费1629元以及逾期违约金488元，本院对于物业管理费1619.99元以及逾期违约金293.16元的请求予以支持，对于原告超出部分的请求不予以支持。关于被告孙平太辩称原告存在严重过错及失职，因其证据不足，本院不予支持。关于被告孙平太辩称房屋漏水的问题，属于其他法律关系，被告可以另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条，判决如下：一、被告孙平太于本判决书生效后三十日向原告江西乐康居物业管理有限公司支付自2017年1月1日至2019年6月30日的物业管理费1619.99元及违约金293.16元；二、驳回原告江西乐康居物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告孙平太承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳相应的上诉案件受理费（户名：江西省抚州市中级人民法院，账号：14×××29，开户行：中国农业银行抚州抚河支行），上诉于江西省抚州市中级人民法院，并将上诉案件受理费交款单复印件递交给本院，如在上诉后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  嵇玉琴二〇一九年十一月十二日书记员  于 丽