广东省汕尾市城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1502民初911号原告黄良烨，曾用名黄良雪，男，1964年11月18日生，汉族，住广东省汕尾市城区，委托诉讼代理人：郭玉贤，广东善言律师事务所律师。被告广东省汕尾市城区东涌镇东涌村民委员会，住所地：广东省汕尾市城区东涌镇品清三路童之梦幼儿园西200米。统一社会信用代码544415027829657702。法定代表人：蔡昭义，该村主任。委托诉讼代理人林菁菁，广东商盾（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人邱忠田，广东商盾（深圳）律师事务所律师。原告黄良烨诉被告广东省汕尾市东涌镇东涌村民委员会（下称东涌村委会）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄良烨及其委托诉讼代理人郭玉贤、胡雪萍，被告委托诉讼代理人林菁菁、邱忠田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄良烨向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告租金损失人民币388800元；2、请求判令原告在同等条件下具有东涌市场的优先承包经营权；3、请求判令被告支付原告违约金人民币100000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告通过招投标的形式，于2013年10月26日与被告就东涌市场的承包经营权签订《承包东涌市场协议书》，双方约定由原告承包经营东涌村东涌市场，承包期为三年，自2013年11月15日起至2016年1月14日止，承包金额为人民币1020000元。其中协议书明确列明，东涌市场共一栋二层，市场一楼内设固定鱼菜肉档位135个（含市场四角的8个空档位），一楼雨棚下两边设移动档位约70个，二楼设独立铺面36间，市场一楼的鱼菜肉档位收费标准，每个档位每月不超于300元。市场一楼雨棚下两边的移动档位收费标准：每个档位每月不超于150元；市场二楼的独立铺面收费标准，每间每月不超于300元。双方签订协议后，原告一次性支付全部承包金额，履行了合同义务，而被告交付给原告使用的只有市场的一楼档位，二楼独立铺面36间至合同结束仍没有交付给使用，导致原告损失此独立铺面的租金人民币388800元，故被告请求原告支付因此造成的租金损失人民币388800元，另根据双方签订的《承包东涌市场协议书》第七条的规定，在同等条件下，原告对承包东涌市场经营权具有优先承包权，而被告在上述合同到期后，在同等条件下，将该市场交由他人承包经营，导致原告丧失了该优先承包权，被告的此种行为显然履行违约。根据合同法第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定，原告请求贵院判令被告继续履行合同义务即原告具有对东涌市场的优先承包权，并支付违约金人民币100000元。综上所述，被告将东涌市场发包给原告后，并有将约定的铺面付给原告经营，且在合同到期以后，没有让原告行使优先权，这严重违反了合同法的规定及双方的约定，被告存在重大违约，故特诉至法院，并提出上述诉讼请求。被告东涌村委会辩称，根据原告的诉求和理由，被告2013年10月通过招标形式将被告所属东涌市场给原告承包经营，自签订合同当天起，将该市场承包范围内的物业交由被告经营，事实从原告2013年11月15日经营到2016年11月14日届满止，长达三年时间，不但没有提出任何异议，且按合同规定缴纳租金，可以看出，原告要求赔偿租金，是没有事实根据的，违约金也是没有规定，都是没有根据的，要求法庭依法驳回。根据协议书第七条的约定，合同规定的优先承包权是有前提条件的，要符合多数人认为的管理良好，且在同等条件下，在原被告承包期届满后，被告将该市场通过公开招投标，并且在平台进行交易的，原告当时有报名参加该轮的招投标，由于原告提出的招投标条件不符合被告的要求，所以平台根据之前认定的条件，确定由他人中标，在此情况下，原告不具备同等条件，所以不具备优先承包权，要求法院依法驳回。原告为支持其主张，向本院提供如下证据：1、原告身份证，证明原告诉讼主体资格;2、承包东涌市场协议书、收款收据、东涌供水站水费收据、卫生费收据，证明原、被告双方就东涌市场的承包经营权签订协议及原告已完全履行合同义务，而被告违约没有交付二楼商铺导致原告经济损失的事实；3、汕尾市城区东涌镇东涌村经济联合社东涌市场竞投承包须知、竞投租赁资格确认书、承包东涌市场合同草案，证明违反合同约定剥夺了原告关于东涌市场优先承包权的事实。经质证，被告质证认为，对证据1三性无异议；对证据2的承包东涌市场协议书真实性无异议，证明目的有异议，协议书第七条明确规定原告优先承包权是在村民认为管理良好且在同等条件下才具备的。收款收据、东涌供水站水费收据、卫生费收据真实性无异议，证明目的有异议，这些证据不能证明被告没有交付二楼商铺的事实，一楼二楼商铺是整体的，被告当时是整体发包整体交付，不存在只交付一部分的事实，如果只交付一部分，原告在2013年就可以向被告主张，不需要等到届满后才主张；对证据3真实性无异议，证明目的有异议，不但证明了被告对东涌市场的招投标是依法进行的，也保证了竞投人的竞投资格，竞投书证明该次竞投，只是因为被告的竞投条件不符合被告的竞投要求，导致东涌管理服务中心确认被告不中标，该证据可以证明原告的条件并不符合同等条件，所以不具备优先承包权。被告提供如下证据：1、汕尾市城区东涌镇农村集体资产资源交易会决议（含附件）编号：（2016）第01号，证明被告在原告租赁期结束后按照法定程序决议通过农村集体资源交易平台确定东涌市场租赁承包人；2、东涌镇农村集体资源成交确认书，证明被告通过农村集体资源交易平台确定东涌市场租赁承包人的事实。经质证，原告质证认为，对证据1真实性无异议，关联性合法性有异议，决议之前未经承租人的意见，并没有就原承租关系存在的二楼，没有经过消防验收安置水电的情况下决定第二轮发包，同时没有第二轮发包应理清与前任承租关系的情况下做出的决议，所以该决议的过程并没有在理讨原租赁关系的基础上做出的；对证据2真实性无异议，证明目的有异议，确认书在表面上证明了东涌经济社将东涌市场承包给第三人的事实，这种承包违背了原东涌村委与原告签订的合同，应该在同等条件下，该承包权应归原告所有，同等条件是指在经得承包价格的基础上的承包权，原告具备了良好的管理经验，被告至现没有提出相关证据证明原告丧失同等条件的情形，因此该成交确认书违背了原被告之间承包合同继续承包的优先承包权。经审理查明，2013年10月26日，原告（作为合同乙方）经招投标中标，与被告东涌村委会（作为合同甲方）签订《承包东涌市场协议书》，双方约定由原告承包东涌市场的收费及管理工作，承包期限：自2013年11月15日起至2016年11月14日止，共三年。被告应负责通电、通水、配备消防设施和市场的一切经营设施。承包范围:东涌市场占地面积约1000平方米，一栋二层，市场一楼内设固定鱼菜肉档位135个（含市场四角的8个空档位），一楼雨棚下两边设移动档位约70个，二楼设独立铺面36间。承包金额：经招投标以中标价人民币1020000元，一次性付清。档位及铺面的收费标准：原告将档位及铺面发租给商户时，应对现在从事市场（属东涌村籍）的商户优先，发租的收费标准：市场一楼的鱼菜肉档位收费标准，每个档位每月不超于300元；市场一楼雨棚下两边的移动档位收费标准每个档位每月不超于150元；市场二楼的独立铺面收费标准，每间每月不超于300元。对商户收取的租金一次性一般不超于一年。市场管理保证金：原告须交被告市场管理保证金100000元。第七条还约定承包期满，多数商户及村民认为原告管理良好，在同等条件下，由原告优先承包等。合同签订后，原、被告按合同的约定履行，被告将合同约定的承包范围交付原告经营、管理，原告一次性付清承包金额1020000元，并自2013年11月15日起经营管理市场至2016年11月14日承包期限届满止。在原、被告签订的《承包东涌市场协议书》的承包期限届满后，被告召开村委会议讨论研究，决定在东涌镇农村集体资金资产资源管理服务中心采取公开招标、投标的方式确定东涌市场的承包人。原告报名参加了2016年12月30日由汕尾市城区东涌镇农村集体资金资产资源管理服务中心组织的竞投标，由于原告的招投标条件达不到竞投要求，东涌市场的承包经营权由黄春良中标。此后，原告以被告将东涌市场发包给原告后，未将约定的铺面交付给原告经营，且在合同到期后，没有让原告行使优先权，严重违反了合同法的规定及双方的约定，被告存在重大违约为由诉至本院，提出如上诉求。庭审时原告提出市场二楼的消防没有通过验收，没有电，二楼完全是荒废的，原告有跟村委要求，村委表示消防和电要处理好，但合同期满后被告都没有处理到位。被告否认，认为不存在这个事实，因为原告经营不善，没有人愿意租赁原告的商铺，恰好证明被告将商铺全部交付给原告。案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，本案中原、被告于2013年10月26日签订的《承包东涌市场协议书》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照约定享有权利和履行义务。被告已按照合同的约定将市场承包范围交付原告经营、管理，原告也一次性付清承包金额1020000元，并按约正常开展经营、管理活动。现合同约定的承包期限已于2016年11月14日届满,合同已终止。现原告主张被告只交付市场的一楼档位，二楼独立铺面36间至合同结束仍没有交付给其使用，二楼的消防没有通过验收，没有电，二楼完全是荒废的，导致其损失此独立铺面的租金388800元，但原告在三年的经营期限内正常经营管理和按约缴纳租金，且原告没有提供证据证明被告交付的承包范围存在上述情形及原告就上述情形有向被告提出异议。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对原告要求被告赔偿其租金损失388800元的请求依法不予支持。对于原告主张在同等条件下具有东涌市场的优先承包经营权的问题，《承包东涌市场协议书》第七条约定“承包期满，多数商户及村民认为原告管理良好，在同等条件下，由原告优先承包”。据此，原告取得优先承包权须同时满足“多数商户及村民认为原告管理良好及在同等条件下”的先决条件，但原告没有提供相关证据证明其具备符合优先承包权的先决条件，同时原告参加了2016年12月30日由汕尾市城区东涌镇农村集体资金资产资源管理服务中心组织的竞投标，表明原告放弃了优先承包权，同意遵从竞投标的规则参与竞标，因原告的招投标条件达不到招标要求的条件才由他人中标，因此原告要求在同等条件下具有东涌市场的优先承包经营权的请求理由、依据不充分，依法亦不予支持。由于原、被告在《承包东涌市场协议书》中未有约定相关违约责任，且被告不存在违约的情形，故原告请求被告支付其违约金100000元缺乏事实和法律依据，依法不予采信。综上，为维护社会经济秩序，保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告黄良烨的诉讼请求。本案受理费人民币8632元，由原告黄良烨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汕尾市中级人民法院。审判长  许黛妮审判员  彭卫强审判员  陈文君二〇一九年十一月八日法官助理谢秋莹书记员翁舒华