山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2642号上诉人（原审被告）：刘昌国，男，1954年3月29日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：张芙蓉，山东德平律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：刘海昌，男，1956年11月29日出生，汉族，住威海市文登区。上诉人（原审第三人）：刘昌荣，女，1946年3月28日出生，汉族，住威海市文登区。上诉人（原审第三人）：刘昌芝，女，1950年3月29日出生，汉族，住威海市文登区。被上诉人（原审原告）：刘新政，男，1952年3月21日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：王蕾蕾，山东昀明律师事务所律师。上诉人刘昌国、刘海昌、刘昌荣、刘昌芝因与被上诉人刘新政房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘昌国上诉请求：撤销一审判决，确认刘新政与刘昌国签订的《协议书》无效并驳回刘新政要求刘昌国协助办理案涉房屋产权转移登记手续的诉讼请求。事实和理由：1.《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。威海市文登区南廒村7××号房屋（以下简称“7××号房屋”）系由刘玉财与张锦芳于1940年建造，属于刘玉财与张锦芳所有，威海市文登区南廒村村民委员会（以下简称“南廒村村委会”）及村民也认可房屋系刘玉财、张锦芳所有。刘玉财去世后，张锦芳与其子女在房屋中居住，该房屋系张锦芳生前唯一住房。1977年，刘昌国因结婚另申请宅基地建房，刘海昌、刘昌荣、刘昌芝亦在成家后搬离7××号房屋，张锦芳在7××号房屋中居住至去世。1986年，7××号房屋办理房产证时因登记程序不规范登记在刘昌国名下，根据房屋土地证的登记情况及房屋建设、居住情况，应认定房屋的实际权利人系刘玉财、张锦芳，一审法院仅以房产证认定房屋属于刘昌国所有，属事实认定有误；2.第498号《小观镇建设新型社区协议》（以下简称“《498号协议》”）认定7××号房屋的被拆迁人是张锦芳，因张锦芳已经去世，刘昌国在南廒村居住，且为张锦芳长子，代张锦芳与南廒村村委会签订《498号协议》，而非以自己的名义签订，且南廒村村委会公布的抓阄人员名单亦载明《498号协议》的拆迁人系张锦芳，足以认定7××号房屋的实际权利人系张锦芳，拆迁利益应属于张锦芳所有；3.《协议书》系刘新政拟写，合同载明“押金为1万元，各方如有违约，应付给对方双倍压金数目的违约金。刘新政另付给刘昌国房屋补贴1万元……；在本村签订合同后，如政府有变动，不分配楼房。将不属于违约，刘昌国将全部现金付给刘新政。双方合同作废。”据此，可以看出双方是以现金方式进行交易，并由刘新政先行支付押金1万元，虽然刘新政交付1万元存单，但该存单并非双方约定的担保方式，刘新政在诉讼中亦认可并未告知刘昌国存单密码，该存单无法支取，客观上不具备担保效力，无法证实双方同意以存单方式进行交易，刘新政自2017年5月至本案诉讼时未向刘昌国另行交付1万元，刘新政构成违约，无权主张继续履行合同；4.7××号房屋已由刘海昌实际置换并装修使用，且刘海昌对7××号房屋房产证办理事宜及刘昌国与刘新政签订《协议书》等事宜均不知情，故无论《协议书》是否合法有效，均已不能履行；5.刘新政与刘昌国、刘海昌、刘昌荣、刘昌芝均系南廒村村民，且具有亲属关系，刘新政对刘昌国家庭情况及7××号房屋的居住使用情况非常了解，亦知晓刘昌国在南廒村另有住房，7××号房屋的真实权利人系张锦芳，同时，刘新政未向刘昌荣、刘昌芝确认7××号房屋的权属情况，存在过错；6.南海新区龙昊小区45号楼2单元803室（以下简称“803室房屋”）面积为90ｍ2，7××号房屋仅为70ｍ2，置换后的楼房面积已超出7××号房屋的面积，一审法院按照16万元价格确认803室房屋的价格有误。刘海昌、刘昌荣、刘昌芝上诉请求：撤销一审判决，依法确认刘新政与刘昌国之间的《协议书》无效并驳回刘新政要求刘昌国协助办理案涉房屋产权转移登记手续的诉讼请求。事实和理由：1.7××号房屋（5间正房）建于建国前，其中3间由刘玉财、张锦芳居住使用，另外2间由刘玉山夫妻居住使用，5间房屋共用一院落，中间没有隔墙但有两个南门。刘玉财去世后，刘昌国与刘海昌陆续成家，房屋由张锦芳居住至去世，南廒村村委会及村民均知晓房屋属于刘玉财、张锦芳所有。刘玉财、张锦芳从未许诺将7××号房屋分配给刘昌国，且7××号房屋土地证办理及《498号协议》的签订均是以张锦芳的名义，张锦芳去世后，该房屋作为遗产应由刘昌国、刘海昌、刘昌荣、刘昌芝继承，非刘昌国个人所有，且该房屋另外3间（东侧）系登记在刘玉山名下；2.《中华人共和国物权法》第九十七条规定，共同共有人处分共有的不动产应当经全体共有人同意。继承人尚未对房屋进行遗产分割的，该房屋应属继承人共同共有。刘昌国在未经其他继承人同意的情况下，擅自与刘新政签订《协议书》构成无权处分，刘海昌、刘昌荣、刘昌芝对此未予追认，且刘新政与刘海昌、刘昌荣、刘昌芝具有亲属关系，应知晓案涉房屋权属状况，在未征求刘海昌、刘昌荣、刘昌芝同意的情形下与刘昌国签订《协议书》具有主观恶意，不构成善意取得；3.7××号房屋中2间房屋的拆迁安置补偿面积仅为60ｍ2，而803室房屋实际测量面积为100ｍ2多，故803室房屋并非由7××号房屋直接置换而来，而是由刘海昌承担对价及7××号房屋的拆迁利益共同置换，据此，803室房屋非刘国昌与刘新政签订的《协议书》中所指向的房屋，803室房屋已经由刘海昌出资装修并占有使用，应属刘海昌所有，刘昌国与刘新政之间的买卖行为属于债权行为，刘新政不能依据该买卖行为直接取得7××号房屋的产权，亦不能依据该行为取得803室房屋的产权，一审法院判令刘昌国、刘海昌、刘昌荣、刘昌芝协助办理803室房屋的过户手续无事实及法律依据。刘新政答辩称，1.7××号房屋的产权证自1986年起即办理在刘昌国名下，当时张锦芳及刘海昌、刘昌荣、刘昌芝均在南廒村居住，对该登记知晓并认可，故该登记具有法律效力。2014年，刘昌国作为7××号房屋的所有权人与威海市文登区小观镇政府、南廒村签订《498号协议》，刘昌国选择以货币补偿方式获得安置，后刘昌国与刘新政协商将房屋出售给刘新政，双方签订《协议书》，现安置的803室（90ｍ2）是刘新政作为买受人与南廒村村委会协商并经过小观镇政府拆迁安置办同意取得，刘海昌、刘昌荣、刘昌芝对刘昌国将7××号房屋出售给刘新政并未提出异议，刘昌国与刘新政签订的《协议书》应合法有效；2.《协议书》对押金支付形式、时间未作出明确约定，在实际履行过程中，刘新政以1万元存单作为押金交付给刘昌国，刘昌国亦予以接受并持有至今，《协议书》约定刘新政应在刘昌国交付房屋后支付房款，故刘新政不存在违约行为；3.刘海昌不存在取得803室房屋的事实和法律基础，无论刘海昌是否实际占有使用803室房屋，其在明知766号房屋系刘昌国所有且已出售给刘新政的情况下仍恶意占有803室房屋，属于违法。803室房屋系拆迁安置房，安置时即已具备入住条件，不存在刘海昌所主张的投资装修情形，刘海昌也未支付766号房屋与安置房屋的差价款，《协议书》签订时，南廒村村委会已告知由刘新政在政府统筹安排时向集体交付差价款3万元；4.刘海昌、刘昌荣、刘昌芝与刘昌国系兄弟姐妹，三人对案涉房屋的权属及出售事实均知情，现又以对房屋登记行为及房屋出售行为不知情为由主张权利，明显系刘昌国、刘海昌、刘昌荣、刘昌芝基于利益关系相互串通的恶意行为。刘新政向一审法院起诉请求：确认刘新政与刘昌国签订的《协议书》有效、803室房屋所有权归刘新政所有，刘昌国协助刘新政办理房屋产权转移登记手续。在诉讼过程中，一审法院依据刘海昌、刘昌荣、刘昌芝的申请依法追加其为第三人参加诉讼。一审法院认定事实：刘玉财与张锦芳系夫妻，二人育有子女四人，即刘昌国、刘海昌、刘昌荣、刘昌芝。刘玉财、张锦芳分别于1958年、2001年去世。刘昌国在南廒村7××号有正房2间，房产证号为文房产证字第××号，登记在刘昌国名下，建筑时间为1940年。该房屋集体土地使用证登记在张锦芳（曾用名张锦访）名下，集体土地使用证号为文集用（2009）第14××79号。2014年，刘昌国以张锦芳名义与小观镇政府、南廒村村委会签订《498号协议》，约定：张锦芳坐落于南廒村2.5间房屋（土地证号14××79号、房产证号01××86号），选择以货币方式获得安置。落款处由刘昌国签字捺印，并代签“张锦芳”。2017年，刘新政与刘昌国签订《协议书》，约定：由于本村整体搬迁至南海埠子场小区，以民房正房每间30㎡，为2000元／ｍ2计算，刘昌国以2.5间正房换回70㎡楼房在埠子场小区，转让刘新政，在刘新政接收楼后，把全部现金15万元付给刘昌国，刘昌国在刘新政接收后积极配合刘新政过户等工作；押金为1万元，各方如有违约，应付给对方双倍押金数目的违约金，刘新政另外付给刘昌国房屋补贴1万元；在本村签订合同后，如政府有变动，不分配楼房，将不属于违约，刘昌国将全部现金付给刘新政，双方合同作废。在落款处签有刘昌国、刘新政及证人刘某的名字。协议签订后，刘新政向刘昌国交付尾号为0365、金额为1万元的存单，刘昌国予以收取。后南廒村对拆迁安置第二轮抓阄人员名单进行公示，公示显示：协议编号498，姓名：张锦访，两证收缴情况：土地证140140079复印件，房产证01××86刘昌国，申报户型：90高，协议签订人：张锦访，土地证所有人：张锦访。南廒村提供《证明》，载明：兹证明本村村民刘昌国，男，原民房2.5间，已置换90㎡楼房一栋，坐落在45号楼803房，该房协议标号498号，房产证号：01××86.2018年8月9日，小观镇镇村建设服务中心出具《分房证明》证实：南廒村鞠传玲（刘海昌之妻），协议号498，为803室的所有人，负责房屋钥匙领取事宜。后该房屋由刘海昌管理、使用。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，出卖人应当履行向买受人交付标的物并移转标的物所有权的义务。本案中，南廒村7××号的房权证自1986年即登记在刘昌国名下，该房屋在2014年的《498号协议》也系刘昌国签字，后刘昌国也以自己的名下与刘新政签订房屋买卖合同，刘昌国均未提出异议，故7××号房屋应以房权证载明的房主刘昌国为房屋所有权人。该房屋由刘昌国母亲张锦芳使用，由于历史原因，集体土地使用证均登记在房屋使用者名下，房屋使用者与房屋所有权人往往存在不一致的情形，故房屋集体土地使用证虽然载明土地使用权人为张锦芳，但无法改变房屋所有权的权属，刘昌国与刘海昌、刘昌荣、刘昌芝主张诉争房屋系张锦芳的遗产，不予认定。刘昌国作为房屋所有权人与刘新政签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律与法规的强制性规定，内容合法有效，故刘新政要求确认《协议书》有效，应予以支持。《协议书》约定刘新政交付1万元押金作为履行合同的担保，后刘新政交付金额为1万元的存单，刘昌国亦予以接收，应当认定双方对押金交付方式进行了变更，刘昌国辩称刘新政违约在先，不予采信。刘昌国、刘新政应按照诚实信用原则继续履行合同，刘新政要求刘昌国、刘海昌、刘昌荣、刘昌芝协助办理产权转移登记手续，应予以支持，刘新政应按照合同约定向刘昌国支付房款。履行完产权变更登记手续后诉争房屋即归刘新政所有，在未履行手续前刘新政要求确认房屋所有权归其所有，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年8月24日判决：一、刘新政与刘昌国达成的位于威海市文登区房屋[房产证号：文房产证字第××号，集体土地使用证号：文集用（2009）第14××79号]的房屋买卖合同有效；二、刘昌国、刘昌荣、刘海昌、刘昌芝于判决生效后十日内协助刘新政办理威海市南海新区龙昊社区45号2单元803室的产权变更登记手续；三、刘新政于判决生效后十日内支付刘昌国房款16万元；四、驳回刘新政的其他诉讼请求。案件受理费3500元，由刘昌国负担。本院二审期间，双方当事人提交了新证据，本院组织双方当事人进行了质证。刘新政提交南廒村村委会出具的证明，拟证实7××号房屋系由刘昌国作为所有权人签订的拆迁安置协议，后刘昌国将该房屋出售给刘新政，刘新政购买7××号房屋后与南廒村村委会及小观镇政府安置办协商置换了90ｍ2的楼房及应由刘新政补交差价款的事实。经质证，刘昌国对证据的真实性及待证事实均不予认可，主张证据系刘新政为本次诉讼要求南廒村村委会出具，所载明的内容与《498号协议》记录的户主姓名（张锦芳）不一致；南廒村村委会也无权对刘新政与刘昌国之间的房屋买卖行为进行证明，出具的证明无证明效力；803室房屋是由刘海昌在南廒村村委会统一安排下进行的抓阄置换，房屋亦交付给刘海昌，即便需要交纳差价款，也应由刘海昌交纳。刘海昌、刘昌荣、刘昌芝对该证据亦不予认可，主张证明中的2.5间房屋仅在《498号协议》中出现，并未在7××号房屋房产证上出现，且《498号协议》户主姓名为张锦芳，落款为刘昌国代张锦芳所签，可以证实7××号房屋系张锦芳所有；7××号房屋拆迁安置时，刘昌国选择的是货币补偿，但南廒村村委会后期出具政策可更换为置换楼房，置换房屋面积由70ｍ2变为90ｍ2并非刘新政个人所为，刘海昌、刘昌荣、刘昌芝亦未被告知需交纳房屋差价款。刘海昌提交803室房屋电费缴纳单据及余额明细查询，拟证实刘海昌自2018年8月开始入住803室房屋并交纳了电费。经质证，刘新政对电费缴纳单据的真实性没有异议，但主张不清楚刘海昌是否在803室房屋居住。经本院审理查明，7××号房屋房产证载明该房屋房间数为2间，与其相连的另3间房屋登记在刘昌国叔叔刘玉山名下，在拆迁过程中，刘昌国、刘海昌、刘昌荣、刘昌芝与刘玉山的子女协商同意两家各分得2.5间房屋，刘昌国认可其与刘新政签订的《协议书》中所约定的2.5间即为上述两家协商所约定的2.5间房屋。另，803室房屋暂不具备办证条件，现无法办理房屋产权转移登记手续。同时，刘昌荣、刘昌芝认可在南廒村均有房屋纳入本次拆迁范围。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，刘昌国与刘新政签订的《协议书》约定刘昌国将其名下的7××号房屋的2.5间正房置换而得的70ｍ2房屋转让给刘新政，实际上是刘昌国将7××号房屋的拆迁补偿利益出卖给刘新政，此后通过房屋置换的方式将拆迁补偿利益特定化。7××号房屋的土地证使用权虽登记在张锦芳名下，但基于房屋所有权登记在刘昌国名下、刘昌国代张锦芳与南廒村村委会签订《498号协议》、双方均系同村村民、刘昌荣及刘昌芝均有房屋属于本次拆迁范围等事实，刘新政有理由相信刘昌国具有代理权处分7××号房屋的拆迁补偿利益。据此，刘新政与刘昌国签订的《协议书》合法有效。至于7××号房屋是否为刘玉财、张锦芳遗产，刘海昌、刘昌荣、刘昌芝是否明确授权刘昌国处分拆迁补偿利益及《协议书》签订后刘海昌是否占有使用803室房屋，对《协议书》的效力及履行并无影响，刘昌国、刘海昌、刘昌荣、刘昌芝之间的内部纠纷应另行处理。《协议书》签订后，刘新政给付刘昌国1万元存单作为押金，刘昌国予以接收并未提出异议，表明刘昌国认可刘新政以存单的方式支付押金，刘昌国现以刘新政应向其支付现金为由主张刘新政构成违约的理由不当，本院不予支持。另，803室房屋暂不具备办证条件，现无法办理产权转移登记手续，一审法院判令刘昌国、刘海昌、刘昌荣、刘昌芝协助刘新政办理803室房屋的产权转移登记手续有误，本院予以纠正。刘新政可待条件具备时另行处理房屋产权转移登记事宜。综上所述，刘昌国、刘海昌、刘昌荣、刘昌芝的上诉主张理由不当，本院不予支持。一审判决不妥之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初992号民事判决第一、三、四项，即（一）刘新政与刘昌国达成的位于威海市文登区房屋[房产证号：文房产证字第××号，集体土地使用证号：文集用（2009）第14××79号]的房屋买卖合同有效；（三）刘新政于判决生效后十日内支付刘昌国房款16万元；（四）驳回刘新政的其他诉讼请求。二、撤销威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初992号民事判决第二项，即（二）刘昌国、刘昌荣、刘海昌、刘昌芝于判决生效后十日内协助刘新政办理威海市南海新区龙昊社区45号2单元803室的产权变更登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3500元，由刘昌国负担；二审案件受理费7000元，由刘昌国负担3500元，刘海昌、刘昌荣、刘昌芝负担3500元。本判决为终审判决。｀审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  蒋 涛二〇一九年十一月三十日法官助理孟佳宁书记员江嘉鑫