河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终7407号上诉人（原审原告、反诉被告）：南阳市东鑫置业有限公司。住所南阳市宛城区汉冶路东鑫中央公园。法定代表人：党东鑫，任该公司执行董事。委托诉讼代理人：李松花，河南豫宛律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：金士骐，男，汉族，1991年5月20日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：刘倩，河南怡和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵苒彤，女，1995年3月12日出生，住南阳市宛城区。系金士骐妻子。委托诉讼代理人：刘倩，河南怡和律师事务所律师。上诉人南阳市东鑫置业有限公司（以下简称东鑫公司）因与被上诉人金士骐、赵苒彤房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1302民初2970号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。东鑫公司上诉请求：1.撤销（2019）豫1302民初2970号民事判决，依法发回重审或改判东鑫公司解除1801010938号《商品房买卖合同》有效，同时判令金士骐、赵苒彤承担违约责任。二、本案一、二审诉讼费用由金士骐、赵苒彤承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审认定《商品房买卖合同》附件四的补充协议中，“买受人逾期付款的，出卖人给予20日的宽限期。如在宽限期内，买受人未完成付款义务的，出卖人有权单方解除合同，房屋另行出售”的约定条款，系催告条款期间约定并非解除权的成就条件是错误的。该补充协议是双方协商一致所形成的解除合同的条件，并未违背法律和社会公共道德。上诉人在约定的解除合同条件成就时，以短信方式通知被上诉人是行使约定的合同解除权，符合合同规定的解除合同条件。双方合同约定，合同签订15个工作日内办理完按揭，而合同签订时间为2018年3月5日，加上15个工作日，即2018年3月26日，被上诉人因个人征信问题未办理完善按揭手续，也未支付剩余购房款。被上诉人自2018年3月份已经知道自己不符合办理按揭贷款手续，不按合同约定履行义务，已构成违约，就应当承担违约责任。一审法院却错误的认定宽限期为3日这明显是错误的。2、微信聊天记录、证人证言真实性没有核实，一审法院采信该证据错误。3、解除合同无需履行必要的催告程序。本案合同为约定解除条件，不适用合同法第94条及商品房司法解释第15条的规定。二、短信通知双方解除合同应视为有效通知。依据《合同法》之规定，采用短信形式通知不违反法律规定，且被上诉人已认可收到该通知，应视为有效通知。三、金士骐、赵苒彤系夫妻关系，而且合同中仅留存金士骐一人电话，通知合同约定的买受人金士骐，视为通知共有人赵苒彤。四、原审适用法律错误。本案约定了解除合同的条件，应适用《合同法》第九十三条，而不能适用《合同法》第九十四条，故更不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条。请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。金士骐、赵苒彤辩称，一、根据双方签订的商品房买卖合同补充协议相关规定，宽限期仅仅是时间长短的约定，并没有约定起始日期，因此应当经催告后才开始生效。上诉人短信通知要求金士骐三日内补齐剩余房款，也不符合合同约定法律规定，且该主张并不合理的。上诉人不能因此单方解除合同，合同仍然有效，应当继续履行。二、退一步来说，即使当初约定宽限期起算日期，或者双方经过催告，那么上诉人只是享有单方解除权，上诉人如要行使解除权还要经过法定的解除程序，根据《合同法》第九十六条的规定，解除合同的通知应当是明确的，但本案中的短信通知内容并不确定，是对未来可能行使解除权的一种告知，并非解除合同的通知。如果东鑫公司需要解除合同，应当发一个解除合同的通知。三、赵苒彤作为合同相对人，没有收到任何通知，并且赵苒彤也不存在合同中所规定的无法告知的情形，所以对于赵苒彤来说，解除合同无从谈起。四、根据双方签订的补充协议，出卖人没有解除合同前买受人可以一次性交纳所有房款，合同继续履行。金士骐、赵苒彤已经明确表示可以交齐全部房款，并且支付违约金，那么合同就应该按照约定履行。五、对于上诉人所说的微信聊天记录，证人证言没有核实的问题，这些与上诉人的陈述能够完全相互印证，上诉人没有提供相反证据予以反驳。请求二审法院驳回上诉，维持原判。东鑫公司向一审法院起诉请求：一、请求确认东鑫公司解除1801010938号《商品房买卖合同》有效。二、责令金士骐、赵苒彤承担违约金61001.7元。三、责令金士骐、赵苒彤承担本案诉讼费用。金士骐、赵苒彤向一审法院提起反诉请求：1、判决东鑫公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议；2、东鑫公司承担本案诉讼费及反诉费。一审法院认定事实：2018年8月5日，东鑫公司与金士骐签订1801010938号《商品房买卖合同》一份，赵苒彤为共有人，东鑫公司将其开发建设的位于宛城区汉治街道办事处老庄社区居民委员会2号楼1单元18层1801号商品房出卖给金士骐、赵苒彤，房屋建筑面积129.57平方米，价款47.339万元。合同约定：2018年8月5日付款现金20.3339万元，缴纳比例42.96％；剩余房款27万元，采用商业银行贷款。合同附件四：合同补充协议第2条约定“按揭贷款应在合同签订15个工作日内携带办理银行按揭贷款所需的资料到出卖人指定的银行办理完成按揭手续。若买受人因个人原因导致按揭贷款无法正常办理的，视为买受人逾期付款；买受人逾期付款，出卖人给予20日宽限期，如在宽限期内，买受人仍未完成付款义务的，出卖人有权单方解除合同，房屋另行出售，买受人应按已交房款的30％向出卖人支付违约金，合同终止。出卖人未解除合同之前，买受人可一次性交纳全部房款，合同继续履行，但应按逾期付款的天数，按未付部分的日万分之三向出卖人支付逾期付款”。2018年8月5日签订合同当日，金士骐、赵苒彤支付房款20.3339万元，2018年9月18日交存维修基金10041.70元。剩余房款未能成功办理按揭贷款手续。2019年3月17日，东鑫公司向手机号为135××××2229的移动号码发送短信通知，要求金士骐于2019年3月20日前补齐剩余房款，逾期不办理公司将单方面解除《商品房买卖合同》。金士骐确认该手机号为本人手机号。另查明，金士骐个人信用报告显示，本人贷记卡逾期账户为3。逾期次数14次，单月最高逾期总额1035元。对外担保1笔，担保金额为25万元。一审法院认为，商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，合同双方当事人应受生效合同的约束。依据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形的，当事人可以解除合同（一）……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，当事人一方要解除合同，需履行必要的催告程序，催告后的履行期间当事人可以约定。本案中，双方签订的1801010938号号《商品房买卖合同》附件四的补充协议中“买受人逾期付款的，出卖人给予20日的宽限期。如在宽限期内，买受人未完成付款义务的，出卖人有权单方解除合同，房屋另行出售”的约定条款，系催告条款期间约定，并非解除权的成就条件。故东鑫公司单方发送的短信解除通知中限定宽限期为3日，不论是否认定东鑫公司向金士骐、赵苒彤做出了催告行为，因该催告不符合前述催告条款约定期间，故该催告3日的履行期间，对金士骐、赵苒彤不产生催告效果。即便东鑫公司的前述催告行为成立，东鑫公司请求一审法院确认在提起本案诉讼之前已向金士骐、赵苒彤行使了合同解除权，但并未举证证明东鑫公司自2019年3月17日起至本案诉讼之前已向金士骐、赵苒彤行使了合同解除权的具体行为，故一审法院不能确认东鑫公司在此期间已向金士骐、赵苒彤行使了合同解除权。同时，在诉讼期间，金士骐、赵苒彤仍坚持维持合同效力，积极补足购房款，并愿意承担因逾期付款应承担的合同责任。依据《合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，《合同法》第九十六条：“当事人一方主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”的规定，依据双方签订的1801010938号《商品房买卖合同》附件四的补充协议，“出卖人未解除合同之前，买受人可一次性交纳全部房款，合同继续履行，但应按照逾期付款的天数、按未付部分的日万分之三向出卖人支付逾期付款违约金”，本案合同双方签订的商品房买卖合同及补充协议应继续履行。故其要求确认合同于2019年3月20日解除并要求金士骐、赵苒彤承担61001.7元违约金的诉讼请求，不应获得支持。金士骐、赵苒彤的反诉请求成立。金士骐、赵苒彤应按未付部分的日万分之三向东鑫公司支付其一次性将剩余房款支付完毕前的违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决：一、被告金士骐、赵苒彤应于本判决生效之日起三十日内一次性向原告南阳市东鑫置业有限公司支付全部房款。二、被告金士骐、赵苒彤应于本判决生效之日起至全款房款付清之日止按照未付部分的日万分之三向出卖人支付逾期付款违约金。三、驳回原告南阳市东鑫置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费662.51元，反诉费100元，合计762.51元，由南阳市东鑫置业有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。本案中，东鑫公司与金士骐、赵苒彤签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当按照约定全面积极地履行自己的义务。案涉《商品房买卖合同》及其附件系东鑫公司提供的制式条款,合同约定买受人逾期付款，出卖人给予20日宽限期。而东鑫公司单方发送的短信解除通知中限定宽限期为3日，与合同约定不符。金士骐在2019年3月17日收到东鑫公司单方发送的短信后积极与东鑫公司工作人员协商，并在20日内基本筹集够房款。金士骐、赵苒彤在一审中也明确表示愿意立即交付剩余房款，并愿意依约承担违约金。金士骐、赵苒彤继续履约的意思表示真实、明显。同时,东鑫公司并未提交案涉房屋已经按照合同约定符合交付条件的相关证据。一审法院依据双方当事人举证结合案情并基于维护合同的稳定性及交易的公平性,对东鑫公司的诉讼请求不予支持，并支持金士骐、赵苒彤的反诉请求，确认双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议应当继续履行并无不当。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但裁判结果有瑕疵，本院对此予以纠正和明确。金士骐、赵苒彤应当向南阳市东鑫置业有限公司支付剩余购房款270000元及违约金，违约金应自2019年4月7日起按照日万分之三的标准支付至房款付清之日。综上所述，南阳市东鑫置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；但一审裁判结果有瑕疵，对此予以纠正本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初2970号民事判决第三项；二、变更河南省南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初2970号民事判决第一项为：金士骐、赵苒彤于本判决生效之日起十日内一次性向南阳市东鑫置业有限公司支付剩余购房款270000元；三、变更河南省南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初2970号民事判决第二项为：金士骐、赵苒彤于本判决生效之日起十日内向南阳市东鑫置业有限公司支付违约金，违约金以270000元为基数，自2019年4月7日起按照日万分之三的标准支付至房款付清之日止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费662.51元，由金士骐、赵苒彤负担。一审案件反诉费100元，由南阳市东鑫置业有限公司负担。二审案件受理费1325元，由南阳市东鑫置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王干祥审判员  牛永权审判员  孙小刚二〇一九年十一月二十八日法官助理邢志斌书记员裴绍颖