湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终4034号上诉人（原审被告）：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区暮云街道北塘路8号。法定代表人：张波，董事长。委托诉讼代理人：陈龙，男，1988年9月30日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，系该公司职员。被上诉人（原审原告）：徐跃刚，男，1958年10月31日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。被上诉人（原审原告）：毛建华，女，1962年3月9日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：张洋菁，湖南湘达律师事务所律师。上诉人湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）与被上诉人徐跃刚、毛建华因商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初4211号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。橘郡公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、判决本案一、二审诉讼费用由徐跃刚、毛建华承担。事实与理由：一审判决橘郡公司向徐跃刚、毛建华支付逾期办理不动产权属登记的违约金没有事实和法律依据。一、橘郡公司和徐跃刚、毛建华签订的《商品房买卖合同》第十八条“关于产权登记的约定”明确约定，出卖人应在商品房交付使用后365天内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证。徐跃刚、毛建华于2011年9月1日实际收房，橘郡公司应于2013年3月办妥房屋所有权证。但徐跃刚、毛建华于2018年5月31日才向人民法院主张该权利，已过诉讼时效；二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”。涉案房屋早已实际交付给徐跃刚、毛建华使用，而未办理房屋产权证书客观上不影响徐跃刚、毛建华居住和使用，不会对徐跃刚、毛建华造成损失。即便需要支付违约金，虽然合同没有明确约定违约金，但可参照该涉案小区同期其它合同违约金标准按房屋总价的1%予以计算，即橘郡公司向徐跃刚、毛建华支付逾期办证违约金为11800元，一审判决橘郡公司向徐跃刚、毛建华支付违约金金额过高，远大于徐跃刚、毛建华的实际损失，一审判决橘郡公司以已付购房款总额1180000元为基数，按万分之一每日的标准自2012年6月28日开始计算违约金，每日违约金额达118元。针对橘郡公司的上诉，徐跃刚、毛建华辩称：涉案房屋2011年9月完成形式上的交付，并不具备实际的居住和使用条件，且徐跃刚、毛建华一直在主张权利，要求橘郡公司履行办证义务，根据《中华人民共和国合同法》的规定，只有在约定的违约金过分高于造成损失的，当事人才有权请求法院酌情适当减少，本案中，双方对于逾期办证的违约金并未进行约定，结合合同中关于买受人逾期付款承担5%的违约金的约定，以及本案中已逾期多年办证的事实，橘郡公司请求按照房屋总价1%的标准承担违约金严重违背公平公正原则，且橘郡公司作为市场的商业主体，违背诚信原则，逾期办证而承担过低的违约成本会引发不良社会价值导向，且橘郡公司称逾期办证并不影响居住和使用严重与社会常识和客观事实背离，是一种缺乏诚信、推卸责任的说法，相关司法解释有明确规定，因出卖人原因导致买受人逾期未取得房屋权属证书的合同没有约定违约金的可按已付购房款的总额参照银行逾期贷款利息计算违约金，橘郡公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。徐跃刚、毛建华对于一审判决按照日万分之一的标准计算违约金不服，但因为考虑到尽快申请强制执行而未上诉，并非认可一审判决的违约金计算标准。徐跃刚、毛建华向一审法院起诉请求：一、请求判令橘郡公司立即为徐跃刚、毛建华办理不动产权登记证书；二、请求判令橘郡公司支付逾期办理不动产权登记证的违约金235410元（违约金参照中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准计算，暂计算至2018年7月13日，后续违约金计算至实际办证之日）；三、请求判令橘郡公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2010年8月14日，橘郡公司（出卖人）与徐跃刚、毛建华（买受人）签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：08036018106）及附件。约定：由买受人购买橘郡公司开发的位于长沙市天心区暮云街道（原长沙县橘郡项目第55ａ幢106号房，建筑面积共181.88平方米，总金额1180000元。买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人支付首期房款710000元，剩余房款470000元向银行申请贷款。买卖合同第七条规定，出卖人应当在2010年12月31日前，将验收合格的商品房交付使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收），出卖人在交付房屋时还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。买卖合同第十条规定，由于出卖人原因逾期交房的，逾期在180日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付房屋之日止，出卖人按日计算向买受人支付己交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的千分之三向买受人支付违约金。出卖人逾期交房超过360日的，买受人选择不退房的，可以与出卖人协商继续履行本商品房买卖合同，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买卖合同第十八条规定，买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向长沙县房屋登记机构办理合同备案。从标的房屋交付使用后365日内，出卖人向房产主管部门申请初始产权登记；自办妥房屋初始登记后180日内，买受人与出卖人共同配合到房产主管机关申请办理房屋产权分户登记手续，自房屋产权分户登记（即买受人个人的房产证）办妥之后365日内，出卖人与买受人共同配合到土地主管机关办理业主个人的国有土地使用证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意如下处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。徐跃刚、毛建华、橘郡公司签订买卖合同后，徐跃刚、毛建华依约履行义务。根据买卖合同约定，橘郡公司应当在2010年12月31日前将验收合格的商品房交付给徐跃刚、毛建华使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收）。其次，根据买卖合同约定，橘郡公司应当于2012年6月28之前，为徐跃刚、毛建华办理个人房屋产权登记。一审法院认为：《长沙县商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。徐跃刚、毛建华依约支付购房款和税费等相应款项后，橘郡公司应依约交付房屋、申请办理房屋不动产权属登记，否则应承担违约责任。其一，依据双方合同约定，橘郡公司应于2010年12月31日之前交付房屋。橘郡公司提交证据证明房屋已经符合国家规定以及合同约定的交付条件并已经通知徐跃刚、毛建华收房，对于徐跃刚、毛建华的诉讼请求，一审法院不予支持。其二，依据合同约定，橘郡公司从标的房屋交付使用后365日内，向房产主管部门申请初始产权登记；自办妥房屋初始产权登记后180日内，双方共同配合到房产主管机关申请办理房屋产权分户登记手续，自房屋产权分户登记（即买受人个人的房屋产权证）办妥之后365日内，双方共同配合到土地主管机关办理买受人个人的国有土地使用证。其三，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，房屋产权证、国有土地使用证双证合一为不动产登记簿。橘郡公司应依法依约为徐跃刚、毛建华向不动产登记主管部门申请办理不动产登记簿，申请办理时间以双方约定的房屋产权证办理时间为宜。其四，根据合同约定，橘郡公司应当于2012年6月28日前向不动产登记主管部门申请办理不动产登记簿。橘郡公司仍未履行该义务，其行为构成违约，应继续履行申请办理不动产登记簿之义务，并赔偿给徐跃刚、毛建华造成的损失。其五，违约损失以填补损失为原则。双方约定逾期交房违约金按已付房款从逾期之日至实际履行之日按日万分之一计算违约损失，该约定不高于国家规定标准，合法有效；双方约定逾期办理不动产权属登记违约金按已付房款万分之一每日计算，该约定合乎法律规定，一审法院予以支持，橘郡公司应向徐跃刚、毛建华支付以已付购房款总额1180000元为基数，按万分之一每日的标准计算自2012年6月28日至橘郡公司向不动产登记主管部门申请办理不动产登记簿之日的违约金。一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，遂判决：一、橘郡公司于本判决生效后十日内为徐跃刚、毛建华办理位于橘郡项目第55a幢106号房的房屋所有权证；二、限橘郡公司在本判决生效后十日内向徐跃刚、毛建华支付违约金（违约金按已付房款1180000元为基数，按日利率万分之一标准，从2012年6月28日算至橘郡公司办妥不动产登记簿之日止）；三、驳回徐跃刚、毛建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4832元，减半收取2416元，由橘郡公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致：本院二审查明双方签订的《长沙县商品房买卖合同》第十条规定，出卖人应当在2010年12月31日前，将验收合格的商品房交付使用，第十三条约定出卖人在交付房屋时还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。徐跃刚、毛建华、橘郡公司签订买卖合同后，徐跃刚、毛建华依约履行义务。根据买卖合同约定，橘郡公司应当在2010年12月31日前将验收合格的商品房交付给徐跃刚、毛建华使用。《长沙县商品房买卖合同》第十八条规定，出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记；初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证。一审判决查明的双方买卖合同第十条和第十八条的约定有误，本院予以纠正。本院认为：徐跃刚、毛建华与橘郡公司签订的《长沙县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效。徐跃刚、毛建华于2011年9月1日收房，但橘郡公司至今未为徐跃刚、毛建华办妥不动产权属登记，构成违约，应当承担相应违约责任。徐跃刚、毛建华请求从2015年7月12日起算逾期办理不动产权属登记违约金，本院认为对于逾期办证违约金诉讼时效为三年，本案一审起诉及立案时间为2018年7月13日，从该日倒推三年计算诉讼时效，应从2015年7月13日起算。一审判决对于违约金起算时间认定错误，本院予以纠正。双方并未对逾期办证违约金作出约定，橘郡公司认为一审判定的逾期办证违约金标准过高，请求予以调整，本院综合本案合同履行情况、违约情况、违约原因、过错程度，结合当事人的实际损失，根据公平合理原则，酌定橘郡公司以已付房款为基数，按每日万分之零点四的标准向徐跃刚、毛建华支付自2015年7月13日起至不动产权属登记办妥之日止的违约金。综上，橘郡公司的上诉理由部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初4211号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初4211号民事判决第二项、第三项；三、限湖南橘郡城镇置业有限公司于本判决生效之日起十日内向徐跃刚、毛建华支付违约金（按已付房款1180000元为基数，按日万分之零点四的标准从2015年7月13日计算至办妥不动产登记簿之日止）；四、驳回徐跃刚、毛建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4832元，减半收取2416元，本案二审案件受理费4832元，均由湖南橘郡城镇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十一月二十一日法官助理冷子剑书记员侯也附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。