昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10863号原告：饶细辉，男，汉族，1979年8月20日出生，住云南省昆明市盘龙区。被告：昆明农投置业有限公司住所：云南省昆明市盘龙区园博路6号501室。法定代表人：吴昉，系该公司董事长。委托代理人：吴继华、赵龙兵，系云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。原告饶细辉与被告昆明农投置业有限公司（以下简称“农投公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月18日受理后，依法适用普通程序于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告饶细辉，被告农投公司的委托代理人赵龙兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金10000.7194元。事实与理由：根据原、被告签订的合同约定，被告应当于2018年9月30日交房，但因被告原因于2019年1月5日才交房，逾期97天，被告应当按日计算向原告支付全部房款万分之一的违约金，原告遂起诉至本院主张权利。被告农投公司答辩称：1、原告未履行交纳维修基金、契税等相关费用及交付办理资料的义务，合同约定交房时间内，被告不具有交房义务，承担逾期交房违约责任的条件未成就；2、被告已经于合同约定的交付时间内以书面形式通知原告来交接房屋，原告未按实际约定来办理交接手续，由此产生损失该由原告自行承担，交房通知书已经明确载明了接房时间，如果原告按照时间来接房实际是不会产生损失的，因此扩大的损失不该由被告承担；3、因为创文影响了房子交付时间，实际上不应该承担赔偿损失的责任；4、2018年10月24日已经完整取得了施工、竣工等验收文件，本案中涉案项目也在2018年11月21日就取得了竣工验收证明书，即便人民法院认为本案被告存在违约行为，也最多计算到11月21日，原告主张了过度的损失赔偿没有法律依据。请人民法院查明事实，驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的云南省住宅专项维修资金专用收据、接房的相关交费单据及被告提交的证据《山水白沙交房通知书》、山水白沙小区交房通知领取签收表、物业服务合同、业主身份登记表、装修申请、装修承诺、装修许可证、昆明市住房和城乡建设局《关于在创文期间暂停土石方施工的通知》昆建通[2017]375号、嵩明县人民政府网站网页截图、中国文明网网页截图、施工单位工程竣工报告、检测单位质量检测情况报告、勘查单位质量检查报告、设计单位质量检查报告、监理单位工程质量评估报告、竣工验收备案证明书（昆质安备FJ-2018-11-068号）、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《房屋建筑面积测量计算报告》，双方当事人对证据的真实性、合法性均表示认可，本院予以确认，至于证明目的是否认可，本院将结合全案综合论述。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2018年3月30日，原告饶细辉（买受人）与被告农投公司(出卖人)签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定由饶细辉购买农投公司开发的山水白沙小区住宅地块（一期A地块）10幢2单元4层401号房屋，建筑面积为93.75平方米，该商品房总价款为1031002元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；买受人应当于2018年3月30日前支付首期房价款人民币211002元，占全部房价款的20.47%，余款人民币820000元向建行公积金（贷款机构）申请贷款支付；该商品房交付时应当符合：1、取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、取得房屋测绘报告。出卖人应当于2018年9月30日前交付该商品房；商品房买卖合同所约定的交付日期，是以买受人足额支付商品房买卖合同及本协议所约定的相关款项为前提，否则，买受人无权要求出卖人交付房屋；相关款项，包括购房款（含按揭贷款）、公共维修资金、契税、印花税、权属证书工本费等；出卖人应当在交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；出卖人应当采用媒体公告的形式发出通知，媒体公告当日视为买受人已收到书面交付通知；出卖人未按照约定时间将商品房交付买受人的，逾期在30日内，自交付期限届满次日起至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。2018年4月8日，涉案房屋办理商品房买卖合同登记备案。合同签订后，原告于2018年6月21日付清全部购房款，被告于2018年12月11日开具发票确认原告缴纳购房款共计1031002元。2018年9月19日，被告作出《山水白沙交房通知书》，原告于12月11日领取该通知书。2018年12月12日，原告缴纳契税19638.13元。2018年12月14日，原告缴纳维修基金8437.5元。2019年1月5日，在原告办理完成相关手续后，被告向原告交付了涉案房屋。另查明，案涉项目山水白沙小区住宅地块（一期A地块）于2018年9月24日取得项目施工单位出具的《施工单位工程竣工报告》、于2018年10月15日取得项目检测单位出具的《检测单位质量检测情况报告》、于2018年10月15日取得项目监理单位出具的《监理单位工程质量评估报告》、于2018年10月20日取得项目勘察单位出具的《勘察单位质量检查报告》、于2018年10月20日取得项目设计单位出具的《设计单位质量检查报告》，于2018年11月21日取得建设工程竣工验收备案证明书。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。原告已经于合同约定的房屋交付时间前履行了向被告足额支付购房款的义务，被告应当按照合同约定于2018年9月30日前向原告交付“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”的涉案房屋。对于被告抗辩称其已经在合同约定交付时间前向原告发出《山水白沙交房通知书》，履行了交房义务，原告未按实际约定来办理交接手续，由此产生损失该由原告自行承担的主张，本院认为，被告发出上述通知时涉案房屋尚未完成竣工验收备案，不符合合同约定的交房条件，故发出该通知不能视为已经履行了交房义务。本院对被告该抗辩主张不予认可。对于被告抗辩称原告未按照《补充协议》约定履行交纳维修基金、契税等相关费用并且交付办理资料的义务，被告不具有在交房期间内交房的义务的主张，本院认为，《补充协议》的该约定系对双方办理房屋交接手续的具体流程的约定，因被告发出上述通知时案涉房屋尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，尚不具备交房条件，客观上就不具备办理交接手续的前提，故被告的该项主张不成立,本院不予认可。对于被告抗辩称涉案项目已经于2018年10月24日完整取得了施工、竣工等验收文件，并在2018年11月21日取得了竣工验收备案证明书，即便存在违约行为，也最多计算到2018年11月21日的主张，本院认为，《商品房买卖合同（预售）》约定案涉房屋达到交付条件后，被告应当在交付日期届满前15日书面通知原告，案涉房屋于2018年11月21日取得竣工验收备案证明书时才符合合同约定的交付条件，而原告自2018年12月11日领取交房通知书起有权在15日内，即2018年12月26日前办理房屋交接手续，故被告应当向原告支付自2018年10月1日起至2018年12月26日止的逾期交房违约金，因原告没有证据证明双方晚于2018年12月26日交房系被告的过错导致，故之后的逾期交房违约责任不因由被告承担。对于被告抗辩称因为创文影响了房子交付时间，实际上不应该承担赔偿损失的责任的主张，因昆明市住房和城乡建设局发文停止土石方等施工行为的时间为2017年6月16日，早于本案合同签订，并不会对本案合同的履行产生影响，故对被告的该抗辩主张，本院不予认可。综上，被告未能在合同约定的交房期限内交房，已经构成违约，应按照合同约定承担违约责任，合同约定按日以全部房款的万分之一的标准计算违约金并不存在过高的情形，故被告应当向原告支付自2018年10月1日起至2019年12月26日期间的违约金8969.7元（1031002元/10000×87天=8969.7元）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，第九十条之规定判决如下：一、被告昆明农投置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告饶细辉支付逾期交房违约金8969.7元；二、驳回原告饶细辉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由被告昆明农投置业有限公司承担45元，由原告饶细辉承担5元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 朱 原人民陪审员 杨 红人民陪审员 鄂文灿二〇一九年十一月十三日书 记 员 刘昕垚