云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云O111民初11039号原告昆明鸿溪机电有限公司。法定代表人李群，执行董事兼总经理。住所昆明市官渡区新机场路十里铺放马桥1号。委托代理人张雪，云南睿信律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人赵希，云南睿信律师事务所实习律师。特别授权代理。被告李作兵，男，汉族，1972年1月4日生，身份证住址四川省资阳市安岳县。委托代理人文怀海、阙金波，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。被告昆明市官渡区金马街道办事处大桥村股份合作社。负责人曹邓伟。地址昆明市官渡区。委托代理人曹荣昆，男，汉族，1971年10月19日生，昆明市官渡区金马街道办事处大桥村股份合作社工作人员，住昆明市官渡区。特别授权代理。委托代理人马现苍，男，回族，1983年3月6日生，昆明市官渡区金马街道办事处大桥村股份合作社工作人员，住昆明市官渡区。特别授权代理。第三人曹生，男，汉族，1958年11月1日生，身份证住址昆明市官渡区。委托代理人李建勋，东华法律服务所法律工作者。特别授权代理。原告昆明鸿溪机电有限公司（以下简称“鸿溪公司”）诉被告李作兵、昆明市官渡区金马街道办事处大桥村股份合作社（以下简称“大桥村合作社”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，第三人曹生请求参加诉讼，本院依法准许，依法组成合议庭，于2019年11月5日、11月11日公开开庭进行了审理。原告鸿溪公司的特别授权委托代理人、被告大桥村合作社的委托代理人、被告李作兵及委托代理人、第三人曹生及委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿溪公司诉称：2014年3月1日，原告与被告李作兵签订了《租赁合同》，约定：被告李作兵同意将官渡区仓库2000平方米、办公场地300平方米出租给原告使用，租期十年，年租金为300,000元；原告在租用期间有权将部分房屋租给第三方经营使用，若因被告李作兵原因导致合同无法继续履行的，视为被告李作兵违约，被告李作兵须在违约之日起15日内支付原告年租金价款的30%作为违约金，并且承担给原告造成的经济损失。若场地被征用，原告享有被告李作兵全部赔偿金的30%作为补偿。2019年5月28日，被告大桥村合作社在案涉房屋贴出《通告》，称“经金马街道办事处调查，你租用大桥村股份合作社荒山建盖养殖场，占用林地，属于违章建筑，大桥村居民小组接到金马街道办事处通知，要求限期整改拆迁。大桥村股份合作社现要求你在2019年7月15日前自行拆除，逾期后果自负。”原告要求被告大桥村合作社出示政府拆迁文件，确认违章建筑文件，被告大桥村合作社拒绝出示，却派人催促原告搬迁，并采取断水、断电、堵门等措施逼迫原告搬离。原告无法在短时间内找到合适的厂房，无奈只得以低价处理大部分机械设备和办公家具，原告五十个有效期为五年的农业推广证书全部废止，搬迁地址后必须重新审核资料，再次支付检测费用，原告分租给他人的场地因租期未到，同样被迫搬迁，原告向分租的承租人承担了违约责任。两被告未出示任何政府部门的正式文件，违法、违约要求原告搬离并强制拆迁强行收回租赁房屋的行为给原告造成巨大的财产损失。诉请判令：1、解除原告与被告李作兵签订的《租赁合同》；2、被告向原告赔付违约金90,000元；3、两被告共同向原告赔偿损失1,125,468元。原告鸿溪公司针对其诉讼主张向本院提交如下证据材料：1、《房屋场地租赁合同》，欲证实2014年1月14日，原告与被告大桥村合作社签订合同，被告大桥村合作社将位于官渡区房屋约3200平方米全部租给原告，租期十年，并约定了租金、水电等事宜，任何一方不得违约，违约方需承担守约方相应的经济损失；2、《租赁合同》，欲证实2014年3月1日，原告与被告李作兵签订《租赁合同》，约定被告李作兵同意将官渡区仓库2000平方米、办公场地300平方米出租给原告使用，租期十年，年租金为300,000元，以及原告有权转租及违约金条款；3、通告，欲证实被告大桥村合作社于2019年5月28日以张贴通告的方式要求原告搬迁；4、销货清单、证明、收款明细等，欲证实两被告催促原告搬离并开始拆迁，原告无法在短时间内找到合适的厂房，无奈只得低价处理水泵，原有水泵原价699,000元，以138,000元处理给案外人，损失561,000元；5、货物运输合同、运费发票、收据，欲证实原告此次搬迁产生搬迁费用92,500元；6、旗杆收据及证明，欲证实原告租用案涉房屋安装3套旗杆，无法搬走，损失8800元；7、销售清单、证明，欲证实原告租用案涉房屋后安装监控全套设备，无法搬走，损失61,354元；8、收款收据、证明，欲证实原告租用案涉房屋后搭建了仓库阁楼，损失30,000元；9、厂房租赁合同书三份，收据三份，欲证实原告将场地分租给林正方、林正于、许庶明，因被告原因致使原告向林正方、林正于、许庶明赔偿租金及违约金198,000元；10、检验检测费发票、缴款书复印件，欲证实原告五十个农业推广证书全部废止，搬迁地址后必须重新审核资料，再次支付检测费用165,414元；11、案涉现场视频光盘，欲证实被告大桥村合作社未向原告出示任何政府的拆迁文件，并强制拆除部分房屋，锁住大门，更换遥控锁。被告李作兵答辩并质证称：被告李作兵系向第三人曹生承租涉案场地后转租给原告鸿溪公司，被告李作兵在履行与第三人曹生的租赁合同及与原告鸿溪公司的租赁合同过程中均无违约，不认可原告鸿溪公司对其损失主张提出证据的真实性、合法性、关联性。本案系被告大桥村合作社违约导致原告与被告李作兵之间的租赁合同不能继续履行，但原告与被告李作兵签订的《租赁合同》违约金标准过高，应当予以调整。请求依法判决。被告李作兵针对其答辩及质证意见向本院提交如下证据材料：《房屋场地租赁合同》、《补充协议》、收条、银行转款凭证、产权证明、《租赁合同》，欲证实被告李作兵与原告鸿溪公司、第三人曹生订立租赁合同以及履行情况。被告大桥村合作社质证并答辩称：原告鸿溪公司与被告大桥村合作社之间于2014年1月14日签订的《房屋场地租赁合同》并未实际履行，与原告鸿溪公司无合同关系，系原告鸿溪公司为了办理营业执照所需，被告大桥村合作社应原告的要求加盖了被告大桥村合作社的印章，被告大桥村合作社也从未收取过原告支付的租金。被告大桥村合作社系将涉案场地出租给第三人曹生，并向第三人曹生收取租金，因承租人无审批手续在承租场地上建盖房屋，系经城市管理综合行政执法局作出处罚决定并予以强制拆除，与被告大桥村合作社并无关系。请求驳回原告的诉讼请求。被告大桥村合作社针对其答辩及质证意见向本院提交如下证据材料：昆明市官渡区城市管理综合行政执法局的询问调查通知书及责令限期改正通知书各一份，欲证实被告大桥村合作社并非本案所涉违章建筑的行政执法机关。第三人曹生质证并答辩称：涉案场地系由第三人曹生向被告大桥村合作社承租后建盖了房屋出租给被告李作兵的，现被告李作兵未经第三人曹生同意擅自转租给原告鸿溪公司，应由被告李作兵承担转租的法律后果。第三人曹生针对其答辩及质证意见向本院提交如下证据材料：1、房屋场地租赁合同，欲证实第三人曹生只与被告李作兵存在租赁合同关系，且第三人曹生并未同意被告李作兵可以转租租赁物；2、违法违规建筑物专项治理工作通知及明细表，欲证实本案所涉场地属机场高速路域两侧违法违规建筑的范围。原告对昆明市官渡区城市管理综合行政执法局的询问调查通知书及责令限期改正通知书、违法违规建筑物专项治理工作通知及明细表提出异议，质证称不能证实涉案土地是否在专项治理的范围之内，且在询问调查通知书及责令限期改正通知书上签字的“林立锋”的身份及签字真实性及关联性无法核对。本院认为，本案审理的对象是因原告鸿溪公司承租的官渡区房屋的租赁合同关系的订立、履行及是否存在违约、应否解除合同，至于原告对被告和第三人提交的上述证据材料所提异议与本案并无直接关联，故对原告的质证意见不予认证。本案经公开开庭审理，听取了三方当事人的陈述，对三方当事人提交的证据进行了质证、认证，查明如下法律事实：被告大桥村合作社是涉案官渡区场地的所有权人，由被告大桥村合作社出租给第三人曹生，第三人曹生投资建盖了房屋后转租给被告李作兵。被告李作兵对原有房屋亦有投入改建后与原告鸿溪公司于2014年3月1日签订《租赁合同》，约定被告李作兵将官渡区仓库2000平方米、办公场地300平方米出租给原告使用，租期十年，年租金为300,000元。合同约定：在租赁期限内，甲方（被告李作兵）不得擅自收回房屋和场地，若因甲方原因导致合同无法继续履行的，视为甲方违约，甲方必须在违约之日起15日内支付乙方年租金价款的30%作为违约金，并且承担给乙方造成的所有实际经济损失。2019年5月28日，被告大桥村合作社在涉案原告鸿溪公司承租的场地张贴通告，其内容为：“毕琼仙（第三人曹生的妻子）同志：经金马街道办事处调查，你租用大桥村股份合作社荒山建盖养殖场，占用林地，属于违章建筑，大桥村居民小组接到金马街道办事处通知，要求限期整改拆迁。大桥村股份合作社现要求你在2019年7月15日前自行拆除，逾期后果自负。”现原告鸿溪公司已搬离上述场地，地上建筑物被强制拆除。现原告鸿溪公司以被迫提前搬离给己方造成损失为由诉至本院，主张前述请求。审理中查明，涉案房屋因系违章建筑未给予被告大桥村合作社及第三人补偿。本案三方当事人争议的焦点为：1、本案与原告鸿溪公司订立租赁合同的出租人为何以及作为定案及裁判依据的租赁合同为何；2、原告主张提前搬离的经济损失如何认定，应否赔偿，由哪一方当事人承担。针对争议焦点一，本院认为，原告虽提交了原告鸿溪公司与两被告分别签订了租期重叠的租赁合同，但实际履行的是与被告李作兵签订的租赁合同，也由原告鸿溪公司向被告李作兵支付租金。据此本院认定被告李作兵是涉案租赁合同纠纷的适格出租人。针对争议焦点二，本院认为，原告鸿溪公司向被告李作兵承租的官渡区仓库2000平方米、办公场地300平方米因地上建筑物为违章建筑，违反强制性法律规定，此合同为无效合同，被告李作兵作为出租人，应承担缔约过失责任，并应赔偿原告鸿溪公司因此受到的损失。但原告鸿溪公司主张因低价出售资产造成的损失、另行选址需重新办理农业推广证书的费用并非合同无效所产生的直接经济损失，原告鸿溪公司主张的搭建阁楼、安装旗杆等与履行合同亦无关联，均非订立合同时可预见或应当预见到的损失，搬迁费用属于正常经营支出，因此本院均不予支持。原告鸿溪公司将场地另行转租他人，现转租合同不能履行，原告鸿溪公司亦存在缔约过失，因此造成的损失应由原告鸿溪公司自行承担，故对原告鸿溪公司主张的损失，本院均不予支持。但原告鸿溪公司主张的违约金有合同依据，且未超出法律规定的上限，故对此部分主张，本院予以支持。综上所述，本院认为，原告鸿溪公司的诉讼请求将租赁合同违约之诉与财产损害赔偿混同，但经庭审查明的事实，被告大桥村合作社与原告鸿溪公司之间不存在租赁合同关系，亦非原告所诉财产损害赔偿的侵权人，原告鸿溪公司要求被告大桥村合作社承担违约或侵权责任的诉讼主张不能成立，本院不予支持。被告李作兵将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给原告鸿溪公司，双方签订的租赁合同无效，被告李作兵作为出租人应当承担导致合同无效的缔约过失责任。至于涉案房屋在被告李作兵与第三人曹生之间的权利义务关系，因属另一法律关系，不在本案中裁判处理。第三人曹生并非共同出租人，在本案中亦不承担出租人的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十三条、第一百二十一条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告李作兵于本判决生效之日起十日内一次性支付原告昆明鸿溪机电有限公司违约金90,000元；二、原告昆明鸿溪机电有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,739元,由原告昆明鸿溪机电有限公司承担12,000元，由被告李作兵承担3739元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期间为本判决生效后两年内。审 判 长  朱 蓉人民陪审员  吴兰珍人民陪审员  周蓓蕾二〇一九年十一月二十五日书 记 员  于 晶