天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终5198号上诉人（原审被告）：天津森岛鸿盈置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白街道宝白公路东侧锦绣香江花园。法定代表人：翟栋梁，总经理。委托诉讼代理人：李贵芝，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：朱洪波，女，1978年11月6日出生，汉族，居民，住北京市昌平区。被上诉人（原审原告）：唐迅，男，1975年8月21日出生，汉族，居民，住北京市昌平区。上诉人天津森岛鸿盈置业投资有限公司（以下简称森岛公司）因与被上诉人朱洪波、唐迅商品房销售合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2019）津0115民初2478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人森岛公司的委托诉讼代理人李贵芝，被上诉人朱洪波、唐迅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。森岛公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人于2016年11月13日签订了关于芙蓉湾花园14-3-201的《天津市商品房买卖合同》，约定房屋交付时间为2017年10月31日，如遇不可抗力，不能履行合同，按变更合同处理，且第五条约定，如遇不可抗力，发生逾期交付商品房的无需承担违约责任。2017年8月25日天津市市委办公厅下发了《天津市2017年-2018年秋冬季大气污染防综合治理攻坚方案》，要求全市城建区内2017年10月1日至2018年3月31日停止所有土方石作业。该停工令发生在上诉人与被上诉人合同约定的交付时间2017年10月31日之前，上诉人虽进行了五方验收，但仍有部分园区绿化和车位工程未完工，存在土方石工程未完工，导致“准入证”逾期，上诉人认为根据双方合同约定应给予扣除。天津市行政许可办公室于2018年9月3日已经下文正式取消了《准入证》的办理，该证已经不作为天津市商品房开发商的房屋交付标准和条件了，另外“准入证”仅是天津市地方政府法律的规定，且仅仅是行政管理方面的要求，没有“准入证”并不影响商品房的实际使用功能和质量标准。根据相关法律规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超高造成的损失30%为标准适当减少。本案中，被上诉人对于所购房屋没有“准入证”给其造成的损失并未提供证据予以证实，被上诉人应对举证不能承担不利后果。综上，上诉人请求二审法院撤销原审判决，并发回原审法院重审或依法改判。朱洪波、唐迅辩称，不同意上诉人上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。一审时，上诉人没有跟我们说过有不可抗力，如果有不可抗力，双方应该变更合同。单纯的政府通知，不能证明芙蓉湾存在停工。违约金计算是根据合同约定的。合同约定都是开发商自己起草的，是真实有效的。违约金是惩罚性违约金，上诉人所说的是赔偿性违约金，与法律精神不符，不存在过高一说。朱洪波、唐迅向一审法院起诉请求：1．判令森岛公司支付逾期交房利息40,591元（暂计至2018年12月31日）；2．判令森岛公司支付逾期交房违约金36,404元（暂计至2018年12月31日）；3．本案诉讼费由森岛公司承担。一审法院认定事实：2016年11月13日，朱洪波、唐迅（乙方）与森岛公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》。合同约定，商品房坐落于宝坻区，建筑面积为121.67平方米，总价款854555元。合同第三条约定，“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。……”。合同第五条约定，“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金。……”。《天津市商品房买卖合同》附件六“补充协议”第5.1条约定，“《商品房买卖合同》第三条中‘经验收合格’是指该房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收”。第5.3条约定，“《商品房买卖合同》第三条约定的交付日期为商品房的最后交付期限，商品房在该日期之前达到合同约定的交付条件的，出卖人有权书面通知买受人交房，买受人应按通知办理商品房交付事宜，除此之外，出卖人无需向买受人发出书面《收楼通知》，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处领取《入伙通知书》办理交付手续，签署商品房交接单等文件。……”。涉诉房屋于2017年9月30日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位以及建设单位五方竣工验收。森岛公司于2017年10月31日前未取得《准许交付使用证》，亦未向原告交付涉诉房屋。原告于2019年3月19日办理了收房手续。庭审中，森岛公司称其在约定交房日期之前已经通知原告收房，但原告因自身原因没有到森岛公司处办理收房手续。对此，原告予以否认，称森岛公司并未在约定交房日期之前通知收房，森岛公司的工作人员在2019年1月7日才电话通知收房。庭审中，森岛公司称涉诉房屋至法庭辩论终结前尚未取得《准许交付使用证》；森岛公司于2017年已经开始办理《准许交付使用证》，但因政府发布停工令没有办理，停工期内政府部门办件手续也受到了影响；等到重新开始办理《准许交付使用证》的时候，政府部门取消了《准许交付使用证》的办理。庭审中，经一审法院询问，原告陈述其主张逾期交房利息计算方式为涉诉房屋总价款乘以年利率4.75%，虽然主张至2018年12月31日，但实际只计算了一年；现原告要求森岛公司支付逾期交房利息数额就按照40,591元主张。一审法院认为，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与森岛公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。双方当事人应当依照合同约定履行各自的义务。森岛公司未能于2017年10月31日前，将经竣工验收合格并取得《准许交付使用证》的涉诉房屋交付原告，应当按照合同第五条约定承担违约责任。对于双方当事人争议的相关问题，一审法院评判如下：一、森岛公司未能按约交房是否受到政府停工令影响。庭审中，森岛公司提出了2017年10月份至2018年3月份期间存在6个月的停工期属于不可抗力的主张，但涉诉房屋已经于2017年9月30日完成了五方竣工验收，政府停工令则要求“全市建成区一律停止土石方施工作业”，森岛公司并未提交证据证实竣工验收后的后续工作会受到政府停工令要求的直接影响，故一审法院对森岛公司上述主张不予采信。森岛公司虽然主张停工令也影响到了《准许交付使用证》的办理，但并未提交证据予以证实，一审法院不予采信。二、逾期交房利息及违约金计算起止时间。因一审法院对森岛公司提出的停工令影响按约交房的主张不予采信，所以森岛公司依照合同约定向原告支付逾期交房利息的起算时间应为2017年11月1日。依据合同中对逾期交房超过90日“……甲方还应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金……”的约定，森岛公司向原告支付违约金的起算时间应为2018年1月29日。《天津市商品房买卖合同》附件六“补充协议”第5.3条虽然对森岛公司如何履行通知交房义务作出了相关约定，但该条款适用的前提是森岛公司能够按约交房，即在2017年10月31日前涉诉房屋符合合同约定交付条件的情况下，森岛公司“无需向买受人发出书面《收楼通知》，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处”办理收房手续。本案中，涉诉房屋在2017年10月31日前尚不符合交付条件，房屋未能按约交付的过错方在森岛公司。涉诉房屋如果在该日之后符合交付条件，原告作为买受人是无法及时知道的，在此情形下免除森岛公司通知交付义务，对买受人有失公允，所以森岛公司有义务在涉诉房屋符合交付条件时及时通知原告接收房屋，否则应承担相应的不利后果。诉讼中，对涉诉房屋何时符合交付条件及是否及时履行通知交房义务，森岛公司均未提交证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。原告于2019年3月19日实际接收房屋，其主张逾期交房利息及违约金计算期间截至2018年12月31日，一审法院予以支持。三、合同约定的逾期交房利息及违约金是否应当予以调整。庭审中，森岛公司主张合同约定的逾期交房利息及违约金过高，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，按照同地段同类房屋租金标准确定。对此一审法院认为，在商品房买卖合同没有约定逾期交房违约金数额的情形下，才能按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案涉诉商品房买卖合同中对逾期交房利息和违约金有明确约定，合同双方均应遵守。本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定。森岛公司并未提交证据证实合同约定逾期交房利息及违约金过分高于造成的损失，对其主张一审法院不予支持。综上所述，森岛公司逾期交房期限已经超过一年，原告主张按照中国人民银行一至五年贷款基准利率4.75%计算并无不当，一审法院予以支持。2017年11月1日至2018年12月31日共计425天，一审法院核算该期间内逾期交房利息为47,920.36元。现告主张40,591元，不高于一审法院核算数额，一审法院予以支持。逾期交房违约金计算期间为2018年1月29日至2018年12月31日共计336天，一审法院核算该期间内逾期交房违约金为28,713.05元。原告主张数额为36,404元，高于一审法院核算部分，不予支持。一审法院判决：“一、天津森岛鸿盈置业投资有限公司于判决生效后十日内支付朱洪波、唐迅逾期交房利息40,591元；二、天津森岛鸿盈置业投资有限公司于判决生效后十日内支付朱洪波、唐迅逾期交房违约金28,713.05元；三、驳回朱洪波、唐迅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,724元，减半收取计862元（原告已预交），由天津森岛鸿盈置业投资有限公司负担，交纳时间同上”。二审期间，当事人向本院提交了新证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，当事人提交的证据未能推翻一审查明的事实，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，争议焦点为上诉人是否应给付二被上诉人逾期交房利息及逾期交房违约金。关于上诉人是否应给付二被上诉人逾期交房利息及逾期交房违约金的问题。首先，涉案天津市商品房买卖合同系双方真实意思表示，应属合法有效，上诉人未依约交付涉诉房屋，该行为已构成违约，应承担支付违约金的民事责任；其次，上诉人提供的证据不能证明其逾期交房系受政府停工令的影响；第三，涉案合同约定的逾期交房利息和逾期交房违约金均属于违约金性质的合同条款，上诉人主张违约金过高，被上诉人未提供证据证明其实际损失，故本院结合与涉案房屋同地段同类房屋租金标准及上诉人的违约情节，酌情确定违约金标准为年利率4.75%，计算期间为2017年11月1日至2018年12月31日，共计47,920.36元。据此，上诉人应给付二被上诉人违约金47,920.36元。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院应予支持。一审判决处理欠妥，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百五十三条之规定，判决如下：一、撤销天津市宝坻区人民法院（2019）津0115民初2478号民事判决；二、天津森岛鸿盈置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付朱洪波、唐迅违约金47,920.36元；三、驳回朱洪波、唐迅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费862元，由上诉人天津森岛鸿盈置业投资有限公司负担700元，由被上诉人朱洪波、唐迅负担162元；二审案件受理费1,500元，由上诉人天津森岛鸿盈置业投资有限公司负担1,200元，由被上诉人朱洪波、唐迅负担300元。本判决为终审判决。审判长 张 炜审判员 张玉明审判员 王 路二〇一九年十一月四日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。