重庆市南川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0119民初5923号 原告：重庆山水都市酒店管理有限公司，住所地：重庆市南川区南城街道办事处三汇村四社。统一社会信用代码：91500119686221886R。 法定代表人:李立松。 委托代理人：向龙、王若瑄，重庆金状律师事务所律师。 被告：重庆英泽房地产开发有限公司，住所地：重庆市南川区南城街道办事处三汇村九社炮木林。统一社会信用代码:91500119091218231W。 法定代表人:王洪光。 委托代理人：邓伟，重庆丽达律师事务所律师。 原告重庆山水都市酒店管理有限公司与被告重庆英泽房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法由审判员程小飞适用简易程序，于2019年11月1公开开庭进行了审理。原告的委托代理人向龙、被告的委托代理人邓伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆山水都市酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付拖欠的租金269280元，并从应付之日起按每日千分之三的标准支付违约金至付清时止；2、判决被告支付物业费18965元、水费234.5元、电费21578元、公摊电费4380元、垃圾处理费2635元，并从应付之日起按每日千分之五的标准支付违约金至付清时止；3、判决被告支付从2019年5月4日至2019年9月3日的房屋占用损失63360元；4、判令被告立即归还房屋、恢复原状；5、诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求：1、鉴于被告已经归还房屋，原告放弃要求被告归还房屋、恢复原状的诉讼请求；2、判决被告支付租期内的租金253440元，并按每日千分之三的标准支付违约金至付清时止（其中63360元从2017年10月21日起计算，95040元从2018年4月20日起计算，95040元从2018年10月21日起计算）；3、判决被告支付租期内的物业费、水费、电费、公摊电费、垃圾处理费44494.91元，并按每日千分之五的标准支付违约金至付清时止（其中35271.91元从2019年1月1日起计算，9223元从2019年5月4日起计算）；4、判决被告支付2019年5月4日至9月21日的房屋占用损失72336元、物业费5301.9元、水费3.5元、电费434.64元、公摊电费53.9元、垃圾处理费707元、共计78836.94元；5、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2014年5月4日，原被告签订《B5-1-1商铺租赁合同》，约定原告将位于重庆市南川区天星小镇B5-1-1负一楼、一楼、二楼房屋出租给被告使用，被告按约定向原告支付租金、物业费、水费、电费、公摊电费、垃圾处理费，租赁期限为2014年5月4日至2019年5月3日。合同签订后，原告向被告交付了租赁物并提供相关服务，但被告从2018年1月起开始拖欠租金、物业费、水费、电费、公摊电费、垃圾处理费。原告催收未果，遂诉至法院。 被告重庆英泽房地产开发有限公司辩称，1、被告从2018年1月4日起至2019年5月3日没有缴纳租金、物业费、水费、电费、公摊电费、垃圾处理费属实，对下欠租金253440元、物业费17802元、水费234.5元、电费19888.8元、公摊电费4093.01元、垃圾处理费2476.6元没有异议，但原告主张的违约金标准过高，要求按照银行同期贷款利率计算。2、按照合同约定，应当由原告先出具发票后被告缴纳租金，因原告没有出具发票，被告不承担逾期付款的违约责任，要求从起诉之日起计算违约金。3、同意2018年欠付的物业费、水费、电费、公摊电费、垃圾处理费从2019年1月1日起计算违约金，2019年5月3日之前欠付的从2019年5月4日起计算违约金,但原告主张的违约金标准过高，要求按照同期贷款利率计算。4、根据合同约定，合同终止后被告应在五日内将房屋退还并办理退还手续，如未在五日内退还原告有权自行采取适当措施收回并处置出租房屋，如被告逾期10日未退还房屋则出租房屋内的物品视为被告的遗弃物，原告可以任意处置，因此房屋占用损失、物业费、水费、电费、公摊电费、垃圾处理费被告只认可从2019年5月4日起计算10天；超出10日后的损失属于扩大损失，应由原告承担。5、原告已交纳履约保证金10000元，应在违约金中予以抵扣。 经审理查明，2014年5月4日，原被告签订《B5-1-1商铺租赁合同》，约定由原告将位于重庆市南川区天星小镇B5-1-1负一楼、一楼、二楼房屋出租给被告使用，租赁期限为2014年5月4日至2019年5月3日。合同第三条约定，第一、二、三年租金为11610元/月，第四、五年租金为15840元/月；租金每六个月交一次，应提前15日付清该期租金费用，并于合同签订之日缴纳首期租金58050元；原告收取租金时，应向被告出具相应发票，如原告不能出具相应发票，被告有权延期付款，并不承担逾期付款的违约责任；被告在承租期间，还应向原告缴纳水电气费及公摊水电费。第四条约定，签署合同时，被告应向原告缴纳履约保证金10000元。第十一条约定,被告应在合同终止之日五日内将房屋退还原告并办理退还手续；如被告未在五日内退还房屋，原告有权自行采取适当措施收回并处置出租房屋；合同终止时被告未退还房屋的，其缴纳的履约保证金归原告所有，其逾期一日，原告按每日租金标准收取场地占用费，逾期10日未退还房屋，则出租房屋内的物品视为被告的遗弃物，原告可以任意处置。第十二条约定，被告如未按时足额缴纳租金，应按当期应交租金额按每日千分之三支付滞纳金。 2014年7月23日，原被告签订《重庆南川天星小镇商业街经营管理协议》，协议约定，被告租赁的重庆市南川区天星小镇B5-1-1负一楼、一楼、二楼房屋应按1元/平方米每月缴纳管理费，标准每年按0.5元/平方米递增，增至3元/平方米每月截止；被告还应缴纳水、电、气费，公摊水电费、垃圾处理费等费用；如被告欠付前述费用，原告将按每日千分之五向被告加收滞纳金。 合同签订后，原告按约定向被告交付了租赁房屋，提供了相关服务，并代被告缴纳了水费、电费等相关费用。被告接收了租赁房屋，缴纳了相关租赁费用以及履约保证金10000元，但从2018年1月起一直拖欠相关租赁费用，截至2019年5月3日，共计下欠原告租金253440元；物业费、水费、电费、公摊电费、垃圾处理费共计44494.91元。 合同到期后，被告未及时向原告退还租赁房屋，直到2019年9月21日才搬出租赁房屋并将租赁房屋退还给原告。期间被告共计下欠原告房屋占用费72336元、物业费5301.9元、水费3.5元、电费434.64元、公摊电费53.9元、垃圾处理费707元，共计78836.94元。 上述事实，有原告提交的《B5-1-1商铺租赁合同》、《重庆南川天星小镇商业街经营管理协议》、商铺离场证明书及搬离视频资料、银行交易流水、记账凭证、用电抄录表、缴纳电费发票、催款通知书、费用明细表等，以及原被告在庭审中的陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原被告对被告下欠原告租赁期内的租金253440元，物业费、水费、电费、公摊电费、垃圾处理费共计44494.91元均无异议，本院依法予以确认。本案的焦点是：一、被告未缴纳租期内的租金、物业费、水费、电费、公摊电费、垃圾处理费的违约金如何计算以及被告缴纳的履约保证金10000元如何处理的问题。二、租赁期满后，被告占用租赁房屋的时间如何计算的问题。 关于焦点一，《B5-1-1商铺租赁合同》约定，被告应每六个月交一次租金并提前15日付清，如未按时足额缴纳，应以当期应交租金额按每日千分之三支付滞纳金。被告从2018年1月起未付租金，应当承担逾期交纳租金的违约责任。合同约定的违约金标准过高，本院依法降至以当期应缴租金为基数按年利率24%计算。关于起算时间，应当按约定的缴纳租金时间提前15日计算，即下欠租金中63360元从2017年10月21日起计算，95040元从2018年4月20日起计算，95040元从2018年10月21日起计算。 关于被告辩称原告不能开具租金发票，被告不承担逾期付款的违约金的辩解意见，根据日常交易习惯，应当先由承租方先缴纳租金，再由出租方开具发票；被告也没有提供证据证明原告不能开具发票，本院对该辩解意见不予采纳。 关于原告主张不予退还被告已交纳的履约保证金10000元的意见，该履约保证金也属于违约金性质。鉴于本院已经要求被告以当期应缴租金为基数，从应缴纳租金之日按年利率24%计算违约金，故原告再要求被告承担违约金10000元过高，因此，被告承担的逾期支付租金的违约金中应当扣除已交纳的履约保证金10000元。 关于被告逾期支付物业费、水费、电费、公摊电费、垃圾处理费的违约金。原被告均认可2019年1月1日之前欠付的前述费用35271.91元从2019年1月1日起计算违约金，2019年1月1日至5月3日欠付的前述费用9223元从2019年5月4日起计算违约金，但《重庆南川天星小镇商业街经营管理协议》约定的每日千分之五的标准过高，本院依法降至按年利率24%计算。 关于焦点二，《B5-1-1商铺租赁合同》约定，合同到期后，被告应在五日内退还房屋并办理退还手续，如未在五日内退还房屋，原告有权自行采取适当措施收回并处置出租房屋；逾期一日，原告按每日租金标准收取场地占用费，逾期10日未退还房屋，则出租房屋内的物品视为被告的遗弃物，原告可以任意处置。《B5-1-1商铺租赁合同》于2019年5月3日到期后，被告继续实际占用租赁房屋，直到2019年9月21日才搬出并将租赁房屋退还给原告，被告逾期占用租赁房屋的的时间应计算至2019年9月21日，故被告应承担该期间的房屋占用费、物业费、水费、电费、公摊电费、垃圾处理费，共计78836.94元。 关于被告提出租赁合同到期后的10日后原告未收回租赁房屋属于原告造成的扩大损失的辩解意见，虽然合同约定如被告未在五日内退还房屋，原告有权自行采取适当措施收回并处置出租房屋，逾期10日未退还房屋，则出租房屋内的物品视为被告的遗弃物，原告可以任意处置；但是被告于2019年9月21日搬出并将租赁房屋退还给原告，该行为表明2019年5月3日至9月21日期间被告仍然占用该租赁房屋；同时，租赁期限届满后，被告未按合同约定及时办理退房手续，原告将房屋占用时间计算至被告实际办理退房手续时为止，符合房屋租赁行业的交易习惯，因此，本院对被告的辩解意见不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告重庆英泽房地产开发有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆山水都市酒店管理有限公司租金253440元，并按年利率24%计算违约金至付清该款之日止（其中63360元从2017年10月21日起计算，95040元从2018年4月20日起计算，95040元从2018年10月21日起计算；被告重庆英泽房地产开发有限公司支付的前述违约金中应扣除已交纳的履约保证金10000元）。 二、由被告重庆英泽房地产开发有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆山水都市酒店管理有限公司租期内的物业费、水费、电费、公摊电费、垃圾处理费，共计44494.91元，并按年利率24%计算违约金至付清该款之日止（其中35271.91元从2019年1月1日起计算，9223元从2019年5月3日计算）。 三、由被告重庆英泽房地产开发有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆山水都市酒店管理有限公司房屋占用费以及占用期间的物业费、水费、电费、公摊电费、垃圾处理费，共计78836.94元。 四、驳回原告重庆山水都市酒店管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理7010元，减半收取3505元，保全费3070元，共计6575元（原告已预交），由被告重庆英泽房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审判员  程小飞 二〇一九年十一月二十八日 书记员  周 雄