安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初10533号 原告：合肥新运物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区琥珀山庄东村117幢103室，统一社会信用代码91340100771103227W（1-1）。 法定代表人：胡运凤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王俊，安徽皖和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李新，安徽皖和律师事务所律师。 被告：李翠宏，女，1973年6月29日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业服务费3995.20元及违约金1000元；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告接受合肥恒兴房地产开发有限公司（以下简称恒兴公司）选聘，为合肥市庐阳区金都华庭小区提供物业管理服务，双方签订了物业管理服务合同。原告按约为小区提供了物业服务，被告作为小区业主应按约支付物业服务费。被告拖欠2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费3995.20元，原告多次催要未果，故诉至法院。 被告辩称，1.双方于2006年5月26日签订《前期物业管理服务协议》，但原告发证时间为2016年12月12日，原告此前有无运营资格，是否有能力承担合同责任；2.原告严重违反协议约定，违约在先，被告迟交物业费在后，原告应赔偿被告损失。 本院查明：原告系从事物业管理的企业。2007年12月9日，金都华庭小区的建设单位恒兴公司委托原告对金都华庭一、二期提供前期物业管理服务，双方签订的《前期物业服务合同》约定，物业管理服务内容包括物业共用部位、共用设施设备及公共绿化的维护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，车辆停放、公共秩序、安全防范、装饰装修及物业档案资料的管理；多层住宅物业服务费标准为0.58元/平方米/月，服务费标准按物价部门核定标准为依据，但不得高于本合同承诺报价；业主应于收到入伙通知书之日起交纳物业费，每季度前10日交纳；原告的管理服务达不到约定的内容和标准，恒兴公司有权要求原告限期整改，逾期未整改造成恒兴公司损失的，原告应予以经济赔偿；恒兴公司、业主未按约足额交纳物业费，原告可从逾期之日起每日按应交费用0.3%加收滞纳金。 上述合同签订后至今，原告为金都华庭小区提供物业服务。原告向被告催收2015年1月1日之后的物业费未果，诉至本院。 本院在审理中现场勘查金都华庭小区，发现小区存在进出人员无登记、消防通道被堵塞、消防设施被损毁、楼道及墙角堆放垃圾、墙面大量张贴广告、车辆乱停乱放、道路损毁未修复、电线胡乱接拉等情形。本院走访小区所在社居委，该委反映接受该小区业主投诉较多，处理物业纠纷较多，对小区公共设施设备的设立和维护投入较多。在庭审中，原告确认金都华庭小区在其服务过程中存在车辆乱停放、环境脏乱差、业主私拉电线等情况；被告确认自己是案涉房屋金都华庭一期XXX室（多层，建筑面积128.05平方米）的业主，并已与原告签有物业服务协议，且未交纳2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费。 另查明：2011年8月1日起施行的《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》（合价房[2011]41号文）规定，住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费，纳入物业综合服务费，不得另行分摊收取。 2012年11月，合肥市庐阳区物价局依据合价房[2011]41号文、合庐价物备[2012]44号文的规定，核准原告对金都华庭小区此后的综合服务费执行一费制，无电梯住宅标准为0.65元/平方米/月。 本院认为：原、被告之间存在物业服务合同关系，双方均应按照物业合同的约定全面履行自己的义务。原告为金都华庭小区提供了物业服务，被告作为业主应当依据国务院物业管理条例的规定及物业服务合同的约定，及时主动向原告交纳物业服务费。物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应物业费，客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。被告自2015年1月1日起未交物业费，其应对未交物业费理由的正当性、合理性承担举证责任。被告抗辩其拒交物业费的理由是原告违约在先，但其未提交充分有效的证据证明原告存在根本违约的情形，原告持续不断地为金都华庭小区提供物业服务，基本保障了小区的正常运转，且即使原告存在不完全履行物业服务义务的行为，被告可以另案请求原告承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能拒交物业费。 2012年11月之前，原告对金都华庭小区收取的物业服务费不包含公共设施设备运行费。此后，物价部门按照《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》的规定，将该小区公共设施设备运行费纳入物业综合服务费，核准原告按照一费制收取综合服务费，且原告与同期其他业主签订的物业服务合同约定物业费按物价部门核定标准调整，故被告应按物价部门核准的0.65元/平方米/月标准向原告支付此后的物业费。本院通过入户送达、勘验走访并综合审查系列案件各业主的抗辩理由及证据，确定原告在共用部位共用设施设备的维护、环境卫生、绿化养护、车辆停放、安全防范等方面，存在管理不到位的情形，属于瑕疵履行。对此，原告应当加强与业主沟通，努力提升服务质量，争取多数业主满意。但经本院多次调解和通知，原告始终未能与业主达成合意，且原告对业主反映的问题，最终未能提供整改方案或施行整改措施。因此，为了引导物业公司提升服务水平、促使业主与物业公司关系转向良性发展，本院酌情核减被告应付物业费至80%，并驳回原告关于违约金的诉请，即被告应向原告支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费3196.13元（0.65元/平方米/月×128.05平方米×48月×80%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、李翠宏于本判决生效之日起十日内向合肥新运物业管理有限公司支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费3196.13元； 二、驳回合肥新运物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为25元，由李翠宏负担。 本判决为终审判决。 审判员  刘晓莉 二〇一九年十一月二十五日 书记员  程垠苏 附：本案适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。