湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘12民终1904号上诉人（原审被告）：邓新，男，1990年2月16日出生，侗族，住湖南省芷江侗族自治县。上诉人（原审被告）：刘梦瑶，女，1993年2月18日出生，侗族，住湖南省芷江侗族自治县。被上诉人（原审原告）：怀化市天衡物业管理服务有限责任公司（以下简称天衡物业公司），住所地湖南省怀化市鹤城区北环路88号澳海澜庭1栋202号。法定代表人:郑田华，该公司经理。委托诉讼代理人：杨梅，湖南天地人（怀化）律师事务所律师。上诉人邓新、刘梦瑶因与被上诉人天衡物业公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院做出的（2019）湘1202民初1850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、撤销原判第一项，改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。上诉理由：被上诉人应起诉金宸房地产开发有限公司而不应起诉上诉人；开发商所销售的车库存在欺诈行为；开发商用多种恶劣手段侵害上诉人的权益；开发商收取的物业服务费用过高；涉案车位、车库存在漏水的情况。被上诉人因不及时处理，致使上诉人造成损失。被上诉人对上诉人所收取的服务费与服务质量不符。被上诉人辩称：一审法院认定事实正确。一是被上诉人是怀化金宸房地产开发有限公司通过公开招标方式选取的物业服务企业，双方签订的《前期物业服务合同》未违反法律法规的强制性规定，合法有效；二是涉案仓库已交付给上诉人使用。上诉人享受了被上诉人的物业服务，应当及时缴纳物业费。一审法院适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人向一审法院起诉请求：1.判令邓新、刘梦瑶给付天衡物业公司2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理费2378元;2.判令邓新支付天衡物业公司2018年9月1日至2018年12月31日的物业管理费3788元；3、诉讼费用由邓新、刘梦瑶承担。原审法院认定事实：涉案物业位于经开区舞阳大道与环城西路西侧金口岸物流城6栋（即天衡物业公司所指的2栋）地下室-1103号，建筑面积305.35平方米，系案外人怀化市金宸房地产开发有限公司开发。2016年5月16日，邓新、刘梦瑶购买该物业；涉案地下室-1104号、-1105号，建筑面积570.83平方米，系案外人周异琛购买该物业，并于2016年11月6日出租给邓新，租期5年，租赁期间由邓新承担物业费、水电费等等。邓新在使用该物业，并交纳了2017年8月1日至2017年12月31日期间物业管理费2200元。2017年8月1日，天衡物业公司(乙方)与怀化市金宸房地产开发有限公司(甲方)签订《前期物业服务合同》一份，约定：天衡物业公司对金口岸物流量贩城项目实施物业管理与服务，获取物业经营收益，2017年8月1日以后，业方应交纳的物业费归乙方所有；物业基本情况为：金口岸物流量贩城一、二期2#楼、3#楼、4#楼、5#楼、6#楼、7#楼、8#楼、12#楼、地下停车位，合计约10万平方米。2#楼、3#楼、4#楼及该三栋楼位置所对应的地下停车位物业为甲乙方双方约定的意向性提供服务的物业，甲方应全力以赴与怀化经开区舞水国有资产管理有限公司就物业服务事宜进行沟通；物业费按1元/㎡/月计收，计收时间从业主收房或已实际使用之日起计算；服务期限2017年8月至2021年7月止。2017年9月13日，天衡物业公司张贴《收费公告》，该公告载明：收费标准按《湖南省物业管理条例》湘价服[2010]76号文件执行，一楼门店、商铺按1元/㎡/月，地下仓储每平方米0.8元/月等。2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费，邓新、刘梦瑶未向天衡物业公司交纳。天衡物业公司催告后，邓新、刘梦瑶仍未缴纳。原审法院认为：天衡物业公司与案外人怀化市金宸房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方自愿签订，内容真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。天衡物业公司依据该合同进驻金口岸物流量贩城，并自2017年8月1日起一直为该小区提供物业服务。天衡物业公司已经按照合同约定提供了物业服务，业主是否及时向天衡物业公司缴纳物费，决定小区物业服务的顺利进行和服务质量，也涉及到绝大部分已交费业主的合法权益，邓新、刘梦瑶作为物业的使用人在享受天衡物业公司提供的物业服务后，应向天衡物业公司适时交纳物业费。邓新辩称其使用的物业有漏水，天衡物业公司应负责解决，本院认为，邓新应向相应的责任主体主张权利。《前期物业服务合同》的甲乙双方对该物业作出了意向性提供服务的约定，天衡物业公司之后为邓新、刘梦瑶提供了事实上的物业服务，双方存在事实上的物业服务合同关系，故对邓新的该辩解理由亦不予采纳。综上，根据《前期物业服务合同》约定的物业服务收费标准，结合同地段其他物业的收费标准，天衡物业公司请求物业费按0.65元/平方米/月的收费标准过高，本院予以调整为0.4元。邓新、刘梦瑶应向天衡物业公司缴纳2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费共计为4201元（875.18平方米×0.4元/平方米/月×12个月）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、邓新、刘梦瑶于本判决生效之日起十日内支付怀化市天衡物业管理服务有限责任公司物业管理费4201元；二、驳回怀化市天衡物业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由邓新、刘梦瑶负担。经审理查明：原审法院认定的事实属实。本院二审查明的事实与原审判决所认定的事实相一致。二审中，双方当事人均未提供新的证据。上述事实，有原判决所列证据及二审询问笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：本案天衡物业公司与案外人怀化市金宸房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。天衡物业公司也依据该合同进驻金口岸物流量贩城，并自2017年8月1日起一直为该小区提供物业服务。天衡物业公司虽未直接与邓新、刘梦瑶签订物业服务合同，但《前期物业服务合同》的甲乙双方对该物业作出了意向性提供服务的约定，天衡物业公司之后为邓新、刘梦瑶提供了事实上的物业服务，双方存在事实上的物业服务合同关系。邓新、刘梦瑶作为物业的使用人在享受天衡物业公司提供的物业服务后，应向天衡物业公司适时交纳物业费。邓新所称房屋销售欺诈及使用的物业有漏水的抗辩理由，因天衡物业公司不是开发商，邓新、刘梦瑶应向相应的责任主体主张权利。故该理由不能成立。根据《前期物业服务合同》约定的物业服务收费标准，结合同地段其他物业的收费标准，天衡物业公司请求物业费按0.65元/平方米/月的收费标准过高，原审法院已进行了调整。原审法院判决邓新、刘梦瑶应向天衡物业公司缴纳2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费共计为4201元并无不当。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邓新、刘梦瑶负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  彭湘平审 判 员  欧晓林二〇一九年十一月五日代理书记员  唐 菁附件：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。……