甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2019）甘08民终714号上诉人（原审被告）:程某，住本区上县。委托诉讼代理人:吴某，住本区上县，系程某之夫。代理权限为特别代理。被上诉人（原审原告）:平凉市糖酒副食公司。诉讼代表人:崔某。委托诉论代理人:马省会，甘肃陇正律师事务所律师。代理权限为一般代理。原审被告:甘肃宇翔工贸有限公司。法定代表人:陈某1。委托诉讼代理人:张某。代理权限为特别代理。委托诉讼代理人:陈某2，崇信县法律援助中心法律援助律师。代理权限为一般代理。上诉人程某因与被上诉人平凉市糖酒副食公司（以下简称糖酒公司）、原审被告甘肃宇翔工贸有限公司（以下简称宇翔公司）返还原物纠纷一案，不服甘肃省平凉市崆峒区人民法院（2017）甘0802民初1423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问当事人对本案进行了审理。现已审理终结。程某上诉请求：撤销原判，改判驳回平凉市糖酒副食公司的诉讼请求，诉讼费用由糖酒公司承担。事实与理由：糖酒大厦1单元7楼701室是程某支付34万元价款后从宇翔公司合法购买所得，签订合同时糖酒公司法定代表人卫照升也在场。该房屋是糖酒公司顶账给陈某1的，买卖合同合法有效，程某属于善意取得，未办理产权登记不影响合同效力。程某居住至今，无任何人提出异议。在糖酒公司宣布破产后，程某也曾参加债权人会议，该房屋并未列入破产财产。一审法院认定宇翔公司无处分权，判定合同无效违背事实与法律。糖酒公司辩称，经破产清算组审核，糖酒公司向陈某1所借款项已全部清偿完毕。案涉房屋虽用于借款抵押，但未办理登记，抵押权未生效。双方之间不存在以物抵债的事实，宇翔公司对案涉房屋无处分权。程某虽与陈某1、宇翔公司签订买卖合同，支付34万元价款后占有房屋，但并未办理产权过户登记，故不构成善意取得，继续占有使用房屋无事实及法律根据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉、维持原判。宇翔公司述称，糖酒大厦1单元7楼701室是糖酒公司以物抵债交付给宇翔公司法定代表人陈某1的，宇翔公司已取得所有权，有合法处分权。程某与宇翔公司之间的买卖合同合法有效，应受法律保护。请求撤销原判，改判驳回糖酒公司的诉讼请求。糖酒公司向一审法院起诉请求：1.判令程某、宇翔公司停止侵权，立即搬出并交付位于平凉市××区住房一套;2.诉讼费由程某、宇翔公司承担。一审法院认定如下事实：2008年7月8日，糖酒公司因流动资金周转所需与甘肃宇翔投资有限公司（以下亦简称宇翔公司）法定代表人陈某1个人签订借款合同，约定向陈某1借款30万元，期限3个月，以糖酒公司所有的糖酒大厦1单元602室（建筑面积133.5平方米，估价12万元)和701室（建筑面积202.8平方米，估价18万元)作为抵押担保，并在平凉市公证处进行了公证，但未办理抵押登记。同年8月7日，双方又签订借款合同，约定糖酒公司向陈某1借款25万元，期限3个月，以糖酒大厦13号房屋（估价13万元)和14号房屋（估价12万元)作为抵押担保。同日，糖酒公司与陈某1又签订糖酒大厦商住楼职工住房协议，约定将上述抵押的13号、14号房屋作价25万元出售给陈某1。同年8月27日，双方又签订借款合同，约定糖酒公司向陈某1借款18万元，期限3个月，以糖酒大厦1楼012号门面房（建筑面积35平方米，估价18万元)作为抵押担保。同日，糖酒公司与陈某1又签订糖酒大厦商住楼职工住房协议，约定将糖酒大厦1楼012号门面房作价18万元出售给陈某1。2010年3月18日，糖酒公司原法定代表人卫照升作为乙方，陈某1作为甲方，双方签订协议书，约定：糖酒公司先后借陈某1人民币120.62万元，借款时以糖酒大厦1楼13、14、21、22、23号门面房，2楼20号门面房，住宅楼1单元602室作价共计120.653万元作为抵押担保。由于糖酒公司未偿还上述借款，上述房屋从2010年3月18日起全部归陈某1所有，乙方配合陈某1移交与抵押物有关的各项手续。该协议书上有陈士峰和卫照升的个人签名，但未加盖糖酒公司公章。2012年12月2日，陈某1及其所经营的宇翔公司作为甲方，程某作为乙方，双方签订房屋买卖协议（合同），约定：甲方将平凉市糖酒大厦1单元7楼（建筑面积202.80平方米）以34万元出售给乙方，并向乙方承诺该房产合法、权属清楚，有合法的土地使用权，若因甲方原因不能过户的，所产生的一切费用及法律后果由甲方承担，该房屋无任何担保抵押等。该合同上有甲方宇翔公司加盖的公章及陈某1的个人签名和私章以及乙方程某的签字。但该房产至今未办理房屋过户手续。2013年1月9日，糖酒公司以其不能清偿到期债务，并且已经资不抵债为由向崆峒区人民法院申请破产清算，崆峒区人民法院作出（2013）崆民破（预）字第1-1号民事裁定书，裁定受理申请人糖酒公司的破产清算申请。同年9月10日，崆峒区人民法院作出（2013）崆民破字第1-1号民事决定书，指定成立糖酒公司破产清算组担任该公司破产管理人。清算组在清算过程中清理原企业房屋销售情况时，于2013年12月6日在《平凉日报》发出公告，要求包括程某在内的所有住户于同月26日前到糖酒公司进行登记，并提交本人身份证明、购房合同、交款收据及所有相关资料，程某在规定期限内提交了全部手续。经过糖酒公司核查，程某提供的手续不能证明其取得701室房屋的合法性，也未发现该房屋的任何销售手续。糖酒公司多次要求程某搬出并交付上述房屋，但程某以该房屋是从宇翔公司购买为由，不愿搬离。另查明：一、2015年7月30日，糖酒公司清算组作出债权审查确认书（14），认为陈某1于2013年9月23日向清算组申报的破产债权122.153万元，经破产组审查，陈某1给糖酒公司三次借款73万元，借款时预先从本金中扣除利息12.99万元，实际借款本金应为60.01万元，原企业和企业负责人已归还74.37万元，陈某1的借款本金及利息已全部还清。因此对陈某1申报的无财产担保的普通破产债权122.153万元不予确认。二、宇翔公司和陈某1给程某出售的房屋名为“平凉市糖酒大厦701室”，实际上该房产是糖酒公司在糖酒大厦6楼的顶层修建的一户单独房屋。一审法院认为，宇翔公司法定代表人陈某1与糖酒公司的债务，经该公司破产清算组确认，已否定陈某1对糖酒公司享有破产债权，现双方均未提供陈某1收到该债权确认书后，因对清算组确认的事实有异议，向清算组提出过复核申请，也没有提供陈某1向人民法院起诉确认其破产债权的相关法律文书，以证明陈某1对糖酒公司享有破产债权，因此该债权确认书已发生法律效力。即使糖酒公司曾将涉案房屋处分给陈某1，但陈某1作为宇翔公司的法定代表人出庭参加诉讼时，也没有提供涉案财产属于自己的权属证明。故陈某1从原糖酒公司以物抵债取得的“平凉市糖酒大厦701室”房产，既无事实依据，也无法律依据。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中所争议的房屋属于不动产，程某虽然实际占有该房屋，也支付了相应的对价，但至今未办理不动产登记手续，不符合善意取得的法定条件，故程某提出的善意取得抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上，陈某1以及其经营的宇翔公司与程某所签订的房屋买卖合同无效，涉案房屋应属于破产企业糖酒公司的财产，程某基于无效合同所取得的涉案房屋属于无权占有，权利人糖酒公司有权请求无权占有不动产的程某返还原物。程某返还涉案房屋后因此造成的损失，程某可与给其造成损失的责任人协商解决纠纷，也可向人民法院提起诉讼主张其权利。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九条一款、第三十四条、第三十五条、第一百零六条之规定，判决：一、限被告程某于本判决书生效后60日内向原告平凉市糖酒副食公司交回崆峒区西大街号平凉市××室住房一套。二、驳回原告平凉市糖酒副食公司的其他诉讼请求。案件受理费500元，减半收取250元，由被告程某承担。二审中，糖酒公司补充提交平规建（2004）070号建设工程规划许可证（副本）及糖酒大厦南立面图复印件（平凉市自然资源局加盖公章），用以证明糖酒大厦商住楼701室属合法建造的房屋。程某、宇翔公司均无异议。程某补充提交借条1份、借款承诺书1份、商品房买卖合同1份、协议书1份（均为复印件），用以证明卫照升以糖酒公司名义向陈某1借款30万元并以包括案涉701室在内的房屋作为抵押，后以701室抵顶部分债务。糖酒公司对借条和借款承诺书的真实性无异议，对协议书和商品房买卖合同提出异议，认为糖酒公司与陈某1之间的债务已经清偿完毕，抵顶债务没有基础，商品房买卖合同也不能证明程某对701室构成善意取得。宇翔公司对程某提交的证据无异议，认为陈某1与糖酒公司之间为借款担保关系，签订买卖合同也属于担保性质，最后双方协商用701室抵顶部分债务。经本院审查，以上证据具有真实性、合法性，且与本案待证事实之间具有关联性，确认为有效证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。另查明：1.糖酒公司于2004年6月2日取得平凉市糖酒大厦建设工程规划许可证，本案争议的701室在规划许可范围之内。2.2010年3月18日，糖酒公司原法定代表人卫照升与陈某1签订协议以糖酒公司房屋抵顶债务时，约定抵顶的房屋包括本案诉争的糖酒大厦商住楼701室。一审判决未予认定，本院予以纠正。3.2012年3月28日，卫照升向程某丈夫吴某出具《承诺书》，载明：“借吴某现金8万元，若在2012年4月6日之前归还不上，七楼办公室由吴某处理，公司和陈世峰（应为陈某1）做好协调工作，由此产生法律纠纷由公司承担。”该《承诺书》上加盖有糖酒公司印章。4.甘肃宇翔投资有限公司于2018年5月23日变更名称为甘肃宇翔工贸有限公司。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十一条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力；处分该类物权时，应当办理登记，未经登记，不发生物权效力。本案中，案涉房屋糖酒大厦商住楼701室由糖酒公司根据行政规划许可范围建造，应当认定糖酒公司通过原始取得而享有该房屋所有权。宇翔公司主张其以先抵押后抵债的方式取得701室的所有权，但因其与糖酒公司签订以房抵债协议后未办理登记，该房屋所有权并未发生转移。因此，宇翔公司与程某签订买卖合同将该房屋转让给程某，属于无权处分。本案需要重点审查的是程某是否构成善意取得以及无权处分买卖合同的效力。分述如下：一、程某是否构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条的规定，不动产善意取得中的“善意”，是指受让人不知道转让人无处分权，且无重大过失，也就是受让人从权利外观上认为转让人有处分权，并且就物权登记情况尽到审慎注意义务。本案中，程某在宇翔公司未提供证据证明其对案涉房屋享有合法所有权的情况下，未前往不动产登记部门查阅、核实案涉房屋物权登记情况，而仅凭宇翔公司作出的“房屋权属清楚、合法、无任何抵押担保”的承诺，即与宇翔公司签订合同受让房屋。据此可以认定，程某受让房屋时对转让人无处分权的事实是明知的，不符合“善意”之法定条件。再者，在交付约定价款并占有房屋后，程某至今仍未办理房屋产权登记。因此，程某受让案涉房屋不具备善意取得的法定条件，其对701室不构成善意取得。二、无权处分买卖合同的效力。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该条所规定的无权处分与《物权法》第一百零六条所规定的无权处分，在性质上是不同的。不动产善意取得中的无权处分，是由于登记权利人与实际权利人不一致而导致的无权处分，从表象上看是有权处分。而《合同法》第五十一条所规定的是处分他人之物，受让人对处分人没有处分权是明知的，本案正属此种情形。从糖酒公司原法定代表人卫照升向程某丈夫吴某出具的承诺书内容来看，糖酒公司对吴某后来针对案涉房屋作出的处理，也就是由其妻程某与宇翔公司签订房屋买卖合同受让房屋的行为，事先知晓且已作出了意向性意思表示。但是，该承诺书尚未就案涉房屋（即承诺书中所称的7楼办公室）形成明确具体的合同条款，并且该房屋被卫照升与陈某1先后约定为抵押物和抵债物，该房屋以何种方式处理或者以多少价款在宇翔公司与程某之间形成买卖合同关系，均会对糖酒公司的民事权益产生直接影响，故不可据此认定糖酒公司认可案涉房屋买卖，也不可认定承诺书具有《合同法》第五十一条所规定的追认的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据以上司法解释以及《物权法》第十五条关于物权效力与合同效力区分原则的规定，在权利人未予追认或者无处分权人订立合同后仍未取得处分权的情况下，无权处分合同并不当然为无效合同，未办理物权登记亦不影响合同效力。对于合同效力的认定，仍应根据《合同法》第五十二条的规定审查认定。从一、二审查明事实来看，本案诉争的房屋买卖合同并不存在《合同法》第五十二条所规定的无效情形，故应认定为有效合同。基于该有效买卖合同，程某对案涉房屋构成有权占有。当然，该合同能否继续履行，能否转移房屋所有权，则取决于无处分权人宇翔公司和陈某1，程某可根据合同履行情况主张相应权利。综上所述，程某对案涉房屋虽不构成善意取得，但属于有权占有。糖酒公司认为程某构成侵权并要求程某返还房屋的请求不能成立，本院不予支持。程某的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定基本事实清楚，判定程某不构成善意取得，适用法律正确，但援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项关于违反法律、行政法规强制性规定的合同属于无效合同的规定，认定案涉房屋买卖合同无效并判决程某返还房屋，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销甘肃省平凉市崆峒区人民法院（2017）甘0802民初1423号民事判决；二、驳回平凉市糖酒副食公司的诉讼请求。一审案件受理费500元，减半收取250元，二审案件受理费500元，均由平凉市糖酒副食公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王晓良审 判 员 穆 雯审 判 员 岳学敏 二〇一九年十一月六日法官助理 闫丽红书 记 员 刘 晶