四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川03民终1686号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国建设银行股份有限公司宜宾分行，住所地四川省宜宾市叙州区蜀南大道西段34号。负责人：杨端，行长。委托诉讼代理人：黄俊杰，四川康维律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卓，四川康维律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：魏祖洪，男，汉族，2000年11月14日出生，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：魏跃强(系魏祖洪父亲)，男，汉族，1975年11月18日出生，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：吴德俊，宜宾市翠屏区正大法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾鼎城置地有限责任公司，住所地四川省宜宾市临港区白沙组团地中海蓝湾营销中心。法定代表人：冉寅吾，总经理。委托诉讼代理人：夏强，男，宜宾鼎城置地有限责任公司工作人员。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼。法定代表人：王又民，总经理。委托诉讼代理人：夏强，男，宜宾鼎城置地有限责任公司工作人员。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾市寅吾投资集团有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸酒都中路59号8楼。法定代表人：王又民，总经理。委托诉讼代理人：夏强，男，宜宾鼎城置地有限责任公司工作人员。被上诉人（原审被告、被执行人）：冉寅吾，男，汉族，1958年3月22日出生，住四川省宜宾县。委托诉讼代理人：夏强，男，宜宾鼎城置地有限责任公司工作人员。被上诉人（原审被告、被执行人）：冉恒川，男，汉族，1985年4月19日出生，住四川省宜宾县。委托诉讼代理人：夏强，男，宜宾鼎城置地有限责任公司工作人员。上诉人中国建设银行股份有限公司宜宾分行（以下简称建行宜宾分行）因与被上诉人魏祖洪、宜宾鼎城置地有限责任公司（以下简称鼎城公司）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）、宜宾市寅吾投资集团有限公司（以下简称寅吾投资公司）、冉寅吾、冉恒川申请执行异议之诉一案，不服四川省自贡市大安区人民法院（2019）川0304民初1043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。上诉人建行宜宾分行的委托诉讼代理人黄俊杰，被上诉人魏祖洪的委托诉讼代理人魏跃强，被上诉人鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川的共同委托诉讼代理人夏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行宜宾分行上诉请求：依法撤销一审判决，并改判准许执行位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号7幢1单元11层2号房屋。事实和理由：一审判决对魏祖洪支付价款的时间、金额、方式等事实未查明的情况下，仅依据鼎城公司出具的收据以及物业公司出具的收据，认定其支付了案涉房屋价款且实际占有，属于事实认定错误。魏祖洪辩称，其所购房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形，依法享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决正确，请求予以维持。鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川辩称，收到款项后，开发商均是开具的收款收据，需要办理产权证的时候，才统一出具发票，故收款收据及物业费票据，能证明业主支付款项及实际占有情况，故请求驳回上诉，维持一审判决。建行宜宾分行向一审法院起诉请求：判令对位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号7幢1单元11层2号房屋继续执行。一审法院认定事实：因鼎城公司向建行宜宾分行贷款，2013年4月19日办理了鼎城公司名下，位于宜宾市南岸三江口片区B2地块土地使用权的他项权利证[证号为宜市翠他项（2013）第3号];2013年12月27日,办理了鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B2地块龙湾一号一期住宅及商业(2幢、3幢、5幢、B-G幢、地下室)的在建工程（编号：在建-91号）的他项权利证（证号为宜宾市房建翠屏区字第00000011号）；2013年12月27日,办理了鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B2地块龙湾一号二期住宅及商业(6幢、11幢、地下室)的在建工程（编号：在建-92号）的他项权利证（证号为宜宾市房建翠屏区字第00000012号）；2014年7月1日，办理了鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B2地块龙湾一号1幢、6幢等的在建工程（编号：在建-95号）的他项权利证（证号为宜宾市房建翠屏区字第00000015号）；2014年9月12日,办理了鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B2地块(7﹟、8﹟、9﹟地上、7-10﹟和幼儿园地下室)的在建工程（编号：在建-97号）的他项权利证（证号为宜宾市房建翠屏区字第00000017号）。2014年4月16日，建行宜宾分行向宜宾市房地产管理局出具《证明》一份，《证明》载明“我行同意宜宾鼎城置地有限责任公司预售龙湾一号7﹟楼、8﹟楼小区商品房，并负责收回贷款”。据此，2015年7月22日，宜宾市房地产管理局颁发（2014）房预售证第15号《商品房预售许可证》，该证载明“预售对象：单位、个人[龙湾一号(第7幢住房、商业，第8幢住房）]”。因魏祖洪向鼎城公司购买位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B2地块龙湾一号7幢1单元11层2号房屋，魏祖洪与鼎城公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：YW-GY-1617），约定了房屋位置、抵押情况等条款，还约定案涉总价款212467元。鼎城公司于2015年8月19日向魏祖洪出具收到购房款的收款收据。魏祖洪自2016年8月13日起向物业公司交纳了物业服务费，并与2016年8月15日向鼎城公司交纳了案涉房屋的契税、维修基金、办证费等费用。建行宜宾分行与鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川金融借款合同纠纷一案，因建行宜宾分行申请诉前财产保全，四川省高级人民法院于2017年3月13日作出（2017）川财保4号民事裁定书，并于2017年3月20日向宜宾市不动产登记中心发出（2017）川执保字第25-3号协助执行通知书，依法对鼎城公司位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B2地块的国有土地使用权及其开发的龙湾一号中尚未出售的房产予以查封[宜市翠国用（2012）第03377号]。在该案诉讼中，因当事人达成一致意见，四川省高级人民法院于2017年7月24日作出（2017）川民初39号民事调解书。在该调解书生效后，因鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川未履行还款义务，建行宜宾分行向四川省高级人民法院申请强制执行。四川省高级人民法院于2017年9月29日作出（2017）川执43号执行裁定书，裁定四川省高级人民法院（2017）川民初39号民事调解书由四川省自贡市中级人民法院执行。四川省自贡市中级人民法院于2017年12月8日作出（2017）川03执95号执行裁定书，裁定四川省高级人民法院（2017）川民初39号民事调解书由一审法院执行。一审法院于2018年1月16日立案执行，并于2018年2月5日作出（2018）川0304执106号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川银行存款450000000元或查封、扣押同等价值财产。2019年6月4日，魏祖洪对执行宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号7幢1单元11层2号房屋提出书面异议。2019年6月14日，一审法院作出（2019）川0304执异57号执行裁定书，裁定中止对坐落于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号7幢1单元11层2号房屋的执行。建行宜宾分行不服该裁定，遂于法定期限内向一审法院提起执行异议之诉。本案所涉宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号7幢1单元11层2号房屋于2017年3月20日被四川省高级人民法院予以查封，为首轮查封。一审法院认为，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。魏祖洪向鼎城公司缴纳了全部购房款、契税、维修基金，且已实际占有使用案涉房屋。建行宜宾分行出具了同意销售抵押房屋的证明，购买案涉房屋不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定。魏祖洪基于建行宜宾分行同意销售房屋行为而产生能够办理过户登记的合理信赖，并已尽到了充分的注意义务，故案涉房屋未办理产权转移登记并非魏祖洪自身原因造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。据此，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款、第二款，第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回中国建设银行股份有限公司宜宾分行的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：魏祖洪就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。（一）关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的问题。首先，魏祖洪在法院查封之前已经与鼎城公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。抵押权人建行宜宾分行出具了同意销售抵押房屋的证明，魏祖洪买受案涉房屋不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定。（二）关于魏祖洪是否已经支付价款的问题。根据魏祖洪与鼎城公司签订了《商品房买卖合同》，约定案涉房屋的总价款为212467元，鼎城公司出具了收据并予以认可，结合本案物业费等证据材料，能证明魏祖洪支付了全部价款。一审判决认定魏祖洪已经全额付清房屋款正确，建行宜宾分行主张一审判决认定其支付了案涉房屋价款错误的理由不能成立，本院不予支持。（三）关于是否非因魏祖洪自身原因未办理过户登记的问题。虽然案涉房屋上存在抵押权，但建行宜宾分行出具了同意销售抵押房屋的证明，买受人魏祖洪基于对建行宜宾分行同意销售抵押房屋行为而产生对能够办理过户登记的合理信赖，并已尽到了充分的注意义务，故案涉房屋未办理过户登记并非因魏祖洪自身原因。因此，魏祖洪所购案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，建行宜宾分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4487元，由中国建设银行股份有限公司宜宾分行负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈品强审 判 员 谢邑钦审 判 员 黄观海二〇一九年十一月二十八日法官助理 王敏迪书 记 员 杨玉玲