沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初8576号原告：靳绍君，男，1955年6月7日出生，汉族，住址沈阳市大东区，现住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：戴锡镇、张颖，北京市炜恒（沈阳）律师事务所律师。被告：戴斌，男，1966年12月13日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：杨成志，辽宁永迪律师事务所律师。被告：曾铁，女，1969年6月15日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：杨成志，辽宁永迪律师事务所律师。被告：梁晨，女，1990年6月4日出生，汉族，住址沈阳市大东区。委托诉讼代理人：杨成志，辽宁永迪律师事务所律师。被告：李侠，女，1963年4月5日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：朱万庆，辽宁清河律师事务所律师。原告靳绍君与被告戴斌、曾铁、梁晨、李侠合同纠纷一案，本院于2018年6月4日受理后，依法适用普通程序，由本院审判员张宏力担任审判长，与人民陪审员史秋卓、王斐组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告靳绍君及其委托诉讼代理人戴锡镇、张颖，被告戴斌、曾铁、梁晨的委托诉讼代理人杨成志，被告李侠的委托诉讼代理人朱万庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告靳绍君向本院提出诉讼请求：一、依法确认被告戴斌、曾铁与被告梁晨之间形成的案涉房屋买卖合同无效，依法撤销被告梁晨与被告李侠之间形成的案涉房屋买卖合同（房屋地址：沈阳市沈河区南乐郊路161号4-4-1）；二、判令被告戴斌、曾铁协助原告办理房屋过户登记手续；三、全部诉讼费由被告承担。事实与理由，2000年2月，原告欲购买沈阳环宇房产开发有限公司建设“祥顺科技花园”一处商品房屋（地址：沈阳市沈河区南乐郊路161号4-4-1，建筑面积：113.303平方米），因自身不符合商业贷款条件，原告和被告戴斌协商一致，以被告戴斌、曾铁名义签订商品房买卖合同及抵押贷款合同。案涉房屋总房款393,456元全部由原告支付，其中，支付首付款39,345元，偿还开发企业借款78,691元，归还建设银行抵押贷款270,000元及利息。同时，办理房屋登记涉及的契税、维修基金等税费均由原告缴纳。自2000年开发企业交付房屋至今，案涉房屋一直由原告居住使用。2005年8月，原被告商定，采取房屋转让方式，将案涉房屋所有权变更登记至原告名下。故双方签订《房屋买卖合同》并共同申请办理银行转按揭手续。由于银行的按揭政策调整，案涉房屋未能办理过户登记手续。2015年11月，原告将银行抵押贷款及利息全部归还完毕，要求被告协助办理案涉房屋过户登记手续。但被告不予配合。2018年4月11日，被告李侠来到案涉房屋，找到原告靳绍君，称被告戴斌将房子卖给自己，要求原告腾房。原告拨打110报警，至此方得知被告戴斌将房屋转卖他人。后经查询，2018年1月16日，案涉房屋由被告戴斌、曾铁卖予被告梁晨，转让价格55万元；2018年3月5日，又由被告梁晨卖予被告李侠，转让价格77万元。但上述两手交易过程中，原告在案涉房屋持续居住竟毫不知情，二被告从未实地查看，了解房屋自然状况及使用状况，违背房屋交易程序及习惯。且据原告了解，被告梁晨极可能为被告戴斌、曾铁儿媳。原告认为，原告与被告戴斌、曾铁之间形成借名买房的合同法律关系，依法享有要求被告办理所有权转移登记的合同债权。但各被告之间的房屋转让行为，侵犯了原告的债权。根据《中华人民共和国合同法》等相关规定，原告请求贵院依法查明被告戴斌、曾铁与被告梁晨，以及被告梁晨与被告李侠之间形成的案涉房屋所有权转让的具体交易情况，撤销上述转让合同，并判令被告戴斌、曾铁协助原告办理房屋过户登记手续，以维护其合法权益。被告戴斌、曾铁、梁晨均辩称，戴斌、曾铁系夫妻关系，梁晨是戴斌、曾铁儿媳。对于原告诉请无异议，同意协助原告办理房屋过户登记手续，但是请求法庭查明涉案房屋实际买受人是谁，便于三被告协助办理房屋过户。关于原告事实与理由部分有出入，事实部分，首先被告戴斌与被告李侠的丈夫陆伟光是朋友关系。2000年陆伟光找到戴斌，要求以戴斌名购买商品房，理由是要给他女朋友购买，经过代理人询问戴斌，陆伟光说的女朋友是原告的女儿靳冬梅，陆伟光不想让妻子知道购买房屋的事实因此要求以戴斌名义购买，戴斌答应了。其后陆伟光给戴斌10万元首付款，戴斌向开发商交付首付款签订购房合同，同时办理抵押贷款手续，在2005年8月18日本案原告与戴斌签订一份协议，协议的签署戴斌是在陆伟光授意下签订的，戴斌并不知晓实际购买人是谁，因此在陆伟光授权下戴斌与原告签订一份协议。在2014年戴斌去银行办理贷款发现其名下有房贷的按揭，因此才知道涉案房屋还在戴斌名下。2017年因为戴斌有一起民事诉讼案件，债权人告诉戴斌要申请对该涉案房屋进行保全，为了不使涉案房屋产生不必要纠纷，所以其将该房转移梁晨名下。2018年初经过陆伟光的确认许可，其要求把房屋过户其妻子名下（李侠），因此戴斌将房屋过户到李侠名下。以上几次的过户均没有实际对价产生，本案三被告请求法院查明房屋实际购买人便于过户。被告李侠辩称，李侠的丈夫是陆伟光，原告起诉事实与案件事实不符，原告是虚假诉讼。1、原告起诉事实与客观事实不符，原告捏造事提起虚假诉讼应驳回起诉并移交公安机关。原告在起诉书中捏造自己不符合商业贷款条件。捏造与戴斌协商一致，捏造买房全部房款由原告支出的虚假事实。如果原告向诉状说的那样，原告没有说明与戴斌是什么关系。2、李侠跟陆伟光是夫妻关系，是陆伟光出钱在夫妻关系存续期间背着李侠买的房子，曾借给靳冬梅住，不是以戴斌名义买房。现在房屋备案是李侠的名字，个人所有。1986年10月30日李侠与陆伟光结婚，1997年6月24日离婚，1997年8月22日复婚，2005年8月23日离婚。原告靳绍君诉称，靳冬梅是我的女儿，我一直在该房屋居住，后来我女儿在2002年左右在法国成家，买完这个房子我女儿就走了。2018年4月份李侠找过我要房子，说是戴斌卖给她的，我从开发商手里买的房子。我女儿认识陆伟光，拖陆伟光找的戴斌。戴斌给我写过手续。房屋首付款是我拿的，我2015年还完贷款。当事人围绕诉讼请求依法提交了《房屋所有权证》、《土地使用权证》、房屋首付款收款收据6张、沈河区人民法院民事判决书（[2002]沈河民初字第3416号）、《契证》、《契税完税证明》、《关于个贷购房抵押备案登记转为房地产抵押登记的批复》、《沈阳市房地产抵押贷款登记申请审批书》、《中国建设银行贷款转存凭证》、《中国建设银行乙类转账支票》、历月银行还贷凭证、个人活期明细信息、《协议书》、办理入住时各项交费凭证6张、办理抵押贷款各项费用凭证4张、交纳物业费、水电煤气、供暖、有线电视等费用收款收据16张、《房屋买卖合同》、《工作协调函》、《沈阳市房地产抵押人（个人）变更登记发证申请审批书》、《报警情况登记表》、《手机通话详单》、案涉房屋产权登记及转让申请审批材料、《房地产买卖合同》2份、《房屋电子登记（簿）查询证明》、结婚登记、离婚登记、复婚登记等证据，经庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告戴斌、曾铁系夫妻关系，被告梁晨系被告戴斌、曾铁的儿媳。2000年被告李侠的前夫陆伟光找到被告戴斌，要求以戴斌名义为其女朋友即本案原告靳绍君女儿购买商品房。其后原告靳绍君以被告戴斌之名向开发商交付首付款39345.6元，同时签订商品房购销合同、购房补充协议及还款计划表，合同约定被告戴斌购买位于沈河区商品房，建筑面积113.303平方米，总房款393456元，总房款的10%被告戴斌已付清，总房款的20%由沈阳环宇房产开发有限公司为被告戴斌垫付，总房款的70%由银行贷款,贷款期限十五年，自2000年5月8日起至2015年11月7日止。贷款本金27万元及利息均由原告按月清偿完毕，先为原告到贷款银行现金交纳，后至2007年2月起变为自原告银行卡转账还款。2002年沈阳环宇房产开发有限公司因被告戴斌未及时偿还垫付购房款诉至本院，本院于2012年11月12日判决被告戴斌给付沈阳环宇房产开发有限公司购房款68195元。原告靳绍君于2013年1月17日以被告戴斌名义向沈阳环宇房产开发有限公司清偿了所欠全部购房款。2005年8月18日，原告靳绍君与被告戴斌签订一份《房屋买卖合同》，合同约定被告戴斌自愿将坐落于沈阳市沈河区南乐郊路161号C栋4单元4层1间号，建筑面积113.3平方米的房屋出售给原告靳绍君。双方申报房屋成交总价款为30万元整，因该房购买当初是以戴斌名义购买，所以每次还贷款由实际购买人靳绍君还贷款，由于实际购买人靳绍君已经还贷陆万柒仟元（不包括利息）所以此房的交易价格为贷款余额即203000元。2018年1月16日，被告戴斌、曾铁与被告梁晨签订《房地产买卖合同》，约定将涉案房屋以55万元的价格出卖给被告梁晨，并办理了房屋所有权转让登记手续，但并未实际支付交易对价。2018年3月5日，被告梁晨与被告李侠签订《房地产买卖合同》，约定将涉案房屋以77万元的价格出卖给被告李侠，同日办理了房屋所有权转让登记手续，亦未实际支出交易对价。2018年4月11日，因被告李侠来到涉案房屋处要求原告靳绍君腾房，原告报警协商未果，起诉来院。另查明，原告靳绍君入住后，以其个人名义连续交纳了2000年-2004年的供暖费，2002年、2003年的物业费，以其女儿的名义交纳了2004、2005年的有线电视费。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。房屋所有权证为判断房屋所有权归属的要件，但并非唯一标准。当事人有证据证明自己是房屋真实的购买人和所有人的，其合法物权应受到法律保护，亦有权针对物权被侵犯的行为提起诉讼。法律法规并未禁止借名购房，名义购房人与实际购房人之间达成的借名购房协议本质上属于委托合同关系，因而当事人之间的合同关系应认定为有效。本案原告靳绍君与被告戴斌签订的《房屋买卖合同》明确约定靳绍君以戴斌名义购买涉案房屋，房屋的首付款及按揭款均由实际购买人靳绍君支付。此外，有充分证据证明讼争房产的首付款、按揭款以及其他相关款项等实际上由原告靳绍君支付，因此讼争房产登记于被告戴斌名下属于代持有性质有事实依据。故本案原告靳绍君应为讼争房产的实际购买人。关于被告戴斌、曾铁与梁晨签订的房屋买卖合同，庭审中三被告陈述，被告戴斌、曾铁系因涉及诉讼案件，为避免涉案房屋被牵连执行，方将房屋过户给被告梁晨，且未支付任何对价价款。其恶意串通无偿转让房屋行为损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，被告戴斌、被告曾铁与被告梁晨签订的《房屋买卖合同》无效。关于被告梁晨与被告李侠签订的房屋买卖合同，根据庭审中被告戴斌、曾铁、梁晨陈述，将房屋过户到李侠名下的行为，系经过陆伟光的授意，被告李侠亦未实际支付房屋交易对价价款，且被告李侠取得不动产所有权的行为并不属于《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得，亦违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，故被告梁晨与被告李侠签订的《房屋买卖合同》无效。关于原告靳绍君要求被告协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告戴斌、被告曾铁与被告梁晨签订的《房屋买卖合同》与被告梁晨与被告李侠签订的《房屋买卖合同》经本院确认无效后，本案讼争房屋的所有权人系被告戴斌，根据原告靳绍君与被告戴斌签订的《房屋买卖合同》，原告靳绍君将讼争房屋的按揭款清偿完毕后，被告戴斌应配合原告靳绍君办理房屋过户登记。因原告主张合同之诉，且诉争房产登记在被告李侠名下。故本院判令被告戴斌，被告曾铁，被告梁晨，被告李侠共同协助原告靳绍君办理房屋过户登记手续。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第五十九条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：一、被告戴斌、被告曾铁与被告梁晨签订的《房屋买卖合同》无效，被告梁晨与被告李侠签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告戴斌，被告曾铁，被告梁晨，被告李侠共同协助原告靳绍君办理房屋过户登记手续（房屋地址：沈阳市沈河区南乐郊路161号4-4-1）。案件受理费人民币11500元，保全费5000元，由被告戴斌、被告曾铁、被告梁晨、被告李侠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张宏力人民陪审员  史秋卓人民陪审员  王 斐二〇一九年十一月二十八日书 记 员  王昕莫本案判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。