文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终24115-24117号24115号案件上诉人（原审被告）：罗京，女，汉族，1990年4月23日出生，住所地：湖北省荆门市东宝区。24116号案件上诉人（原审被告）：胡带东，男，汉族，1986年12月6日出生，住所地：广东省深圳市南山区。24117号案件上诉人（原审被告）：廖素君，女，汉族，1989年9月13日出生，住所地：湖南省桂阳县。三案上诉人共同委托诉讼代理人：杨兵兵，北京大成（深圳）律师事务所律师。三案上诉人共同委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雄伟房地产开发（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区福华路嘉汇新城汇商中心1509，统一社会信用代码：91440300769160222N。法定代表人：赵世曾。委托诉讼代理人：李婷婷，广东联建律师事务所律师。上诉人罗京、胡带东、廖素君因与被上诉人雄伟房地产开发（深圳）有限公司（以下简称雄伟公司）商品房预售合同纠纷三案，均不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初10796、10809、10805号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本三案现已审理终结。罗京、胡带东、廖素君上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回雄伟公司的全部诉讼请求；3.由雄伟公司承担本案一、二审全部诉讼费。上诉理由：一、一审法院无正当理由拒绝罗京、胡带东、廖素君将按揭银行追加为第三人的申请，未区分各银行不同放款前置条件，遗漏查明“按揭贷款发放迟延原因”这一关键事实。（一）“按揭贷款发放迟延原因”是本案的关键事实，因为该事实关系到买方是否存在迟延付款以及相应的迟延是否因为买方原因造成，而需要承担迟延付款的违约责任。按揭银行参加庭审活动对于前述案件争议事实的查明有重大利害关系。（二）中国xx银行股份有限公司深圳景苑支行（以下简称xx支行）放款前置程序较之其他银行不同，需要雄伟公司在个人放款凭证担保人处加盖公章并给到xx银行后，银行才能发放尾款。一审法院对于雄伟公司何时盖章确认并递交该资料给银行的重要事实未予查明。（三）根据xx银行回函及已有的资料显示：1.三案中罗京、胡带东、廖素君均在合同网签前向雄伟公司足额支付购房定金和首期款；罗京、胡带东、廖素君在与雄伟公司签订买卖合同时就已及时、全面向按揭银行提交了全部申请资料；在此之后，按揭银行及雄伟公司均未向买方发送过任何补充资料的通知，买方亦未另行补充过任何资料直至涉案贷款放款成功，买方已及时、全面履行了买方付款义务。雄伟公司也无证据证明买方存在导致银行审批或发放贷款迟延的过错行为。2.xx银行向业主发放按揭贷款前，需要雄伟公司提供与各业主签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》备案后的合同原件，且放款需要雄伟公司在个人贷款支付凭证上保证人处盖章确认。在雄伟公司递交、补充上述资料后，银行才能将审批通过的款项放款至雄伟公司指定收款账户。回函内容实际已明确了银行放款迟延的原因。二、关于迟延付款违约责任的认定，综合银行的复函内容及客观事实，买方不存在任何违约行为，不应承担相应的违约责任。(一）买方支付购房首期款及递交按揭贷款申请情况。根据庭审笔录可查，买方已经在合同约定的期限内交付了首付款，根据深圳市一手房的交易习惯，在支付首期款的同时就需要办理银行按揭贷款申请手续，所以在合同约定的期限内，买方已经及时、全面向按揭银行提交了申请资料。买方亦未另行补充过任何资料直至涉案贷款放款成功。(二）雄伟公司为阶段性连带责任担保人，在涉案按揭贷款申请中承担配合递交证件资料和手续的义务，相应的举证义务应由其承担。按揭款从申请至最终放款，需要买卖双方各自按照按揭银行的要求在《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的期限内提供相应的资料，合同第六条约定了雄伟公司有配合提供证件资料的义务，涉案房产预售按揭贷款，雄伟公司为各业主贷款提供保证担保，根据xx银行回函的内容，各案业主的审批和发放需要雄伟公司提供相关的证件资料如下：1.需要向按揭银行提供房地产项目额度材料，建立“xx雅苑”项目按揭贷款额度；2.单笔贷款放款还需要雄伟公司提供与买方签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》备案合同，且由雄伟公司为买方在个人贷款支付凭证保证人处盖章确认。雄伟公司需要单独另行向xx银行就罗京、胡带东、廖素君的按揭贷款提供一系列资料，相应的款项方可放至其收款账号。而需要雄伟公司盖章的文件，在一审庭审中均有证据予以证实。依据xx银行放款流程，雄伟公司将盖章后的个人贷款支付凭证交给xx银行后，银行才能进行放款。在涉案业主贷款放款确认中，雄伟公司提交盖章后确认的个人放款凭证已经晚于预售合同的放款时间。最终放款的时间根据雄伟公司提交前述资料时间的早晚来确定，而不由买方把控。正是因为雄伟公司递交按揭贷款额度资料申请迟延（一审已查明）、备案迟延（一审已查明）及个人放款支付凭证盖章不及时（一审遗漏重大事实）等综合因素，导致涉案房产按揭贷款发放迟延。(三）按揭贷款银行是作为开发商的雄伟公司所联系并指定，购房者申请贷款的资格最终由经办银行审核确定，故买卖双方显然均清楚买方办理贷款申请手续后还需要经过按揭贷款银行的审核，亦明知银行何时审核通过贷款申请、何时发放贷款均不属买方所能预见或控制的事项。同时，贷款的发放需要雄伟公司提供一系列资料，应认定为双方签约时的真实意思表示是要求买方在买卖合同签订之日起60日内完成按揭贷款申请手续，而非要求买方承诺银行贷款在60日内发放给卖方。《深圳市房地产买卖合同（预售）》合同第七条约定买受人如无正当理由未按本合同第六条约定的期限付款才需要承担违约责任，而根据合同第六条的约定，买方是办理按揭贷款，相关的款项并非是由买方支付，买方支付的只是合同约定应支付的首付款，按揭款项是由银行进行支付，所以雄伟公司并不能据此追究买方违约责任。三、如果是因为第三方按揭银行原因导致放款存在迟延，那么因所有按揭银行均是由雄伟公司指定，买方也不应承担迟延付款的责任。如果是因为雄伟公司指定的银行放款迟延，雄伟公司应负有指定责任，相关银行的迟延放款行为也应由雄伟公司承担责任。四、即便最终二审法院查明按揭贷款迟延发放的原因可归责于买方，雄伟公司明知按揭贷款发放迟延，仍于2016年10月底向罗京、胡带东、廖素君发出《入伙通知书》，系雄伟公司对于自己权利的处分，视为对罗京、胡带东、廖素君付款行为的认可和接受，且迟延放款情形未给雄伟公司造成实质不利影响，罗京、胡带东、廖素君不需要承担违约责任。雄伟公司辩称：一、关于合同第六条出卖人提供证件资料的理解，证件资料不包括备案合同及保证书。二、依据预售合同的约定，买方应当在60日内支付完毕剩余购房款项，否则应当自行承担违约责任。三、贷款合同与购房合同系不同的法律关系，雄伟公司已分别履行了两个合同约定的义务，不存在违约的情况。四、银行是否放款主要审批买方的贷款资质，且银行内部审批也需要相应的时间，不能排除系因买方自身的原因导致银行放款时间超过了买方应当向雄伟公司支付尾款的时间。因此，一审判决认定事实清楚，请求维持原判。雄伟公司向一审法院提出诉讼请求：1.罗京、胡带东、廖素君分别向雄伟公司支付延期付款违约金（延期付款违约金以罗京、胡带东、廖素君逾期应付款为基数，按每日万分之四的标准从应付款期限届满之次日起起计算至实际全额支付应付款之日止）；2.罗京、胡带东、廖素君分别承担各案诉讼费。一审法院认定的事实：罗京、胡带东、廖素君作为买受人分别与作为出卖人的雄伟公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定罗京、胡带东、廖素君购买雄伟公司开发的位于深圳市xx区xx街道××路北侧的“xx雅苑”商品房，用途为住宅（具体房号、总价款详见附表）。合同第六条约定，买受人采取按揭方式付款，签订合同之日起0日内支付购房总价款30%，签订合同之日起60日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款，双方采取买受人自行办理按揭贷款手续的方式办理按揭贷款，出卖人应在签订合同之日起3日内将申请银行按揭贷款需由出卖人提供的证件资料交付买受人或买受人指定的第三人。合同第二十六条约定，出卖人应当于本合同生效之日起15日内向深圳市房地产权登记机关作备案登记。如出卖人未履行此义务，造成买受人损失的，应当承担赔偿责任。买受人有义务督促出卖人履行备案义务。合同附件五约定，买受人未按合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理：1.逾期90日之内（含90日），自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日的，出卖人有权单方解除合同，买受人按总房款百分之十支付违约金，出卖人扣除违约金及解除合同发生的费用后，无息返还买受人已付的购房余款，双方同意继续履行合同的，买受人自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之四的违约金。上述合同签订后，罗京、胡带东、廖素君依约支付了首期购房款，之后，罗京、胡带东、廖素君向银行申请贷款支付剩余购房款，各案银行向雄伟公司支付剩余购房款（购房尾款数额、实际发放时间详见附表）。关于当事人需要向按揭银行提交哪些贷款资料和双方资料提交齐全的时间等问题，一审法院向xx支行发函查询。xx支行于2018年5月28日回函称，贷款申请人何时交齐贷款资料该行未作登记；该行贷款审批均按正常流程办理，不存在审批缓慢的问题；在贷款审批放款前，贷款申请人需给该行补足按揭贷款审批所需一切资料，同时雄伟公司还需在该行向业主发放按揭贷款前提供经登记机关备案的《房地产买卖合同》、保证书及个人贷款支付凭证（盖章），该行需在相关房产完成备案并收妥前述资料后方可为业主审批、发放按揭贷款，贷款申请人及雄伟公司资料提供齐全时间该行未作登记。xx支行又于2018年7月9日回函称，该行向各业主发放贷款前，雄伟公司需向该行提供项目额度申报材料以建立该项目按揭贷款额度，雄伟公司按要求交齐材料的具体日期，目前无可供查询的登记记录；该行向各业主发放单笔贷款前，需要雄伟公司提供与各业主签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》备案后的合同原件，雄伟公司作为担保人不需在该行与业主签订的个人房产抵押合同中盖章，仅需提供阶段性担保证书（即从借款合同生效之日起至办妥房产抵押登记之日止，为各业主在该行的债务提供连带责任保证），以及在个人贷款支付凭证上盖章。xx支行又于2018年10月16日回函称，预售合同备案完成后由雄伟公司移交该行完成备案（时间详见附表）；雄伟公司为购买xx雅苑的业主提供担保，应在业主向该行申请贷款后，将加盖公司印章的保证书交予该行，但该公司盖章的具体日期该行并不知悉，该项资料向该行提交的时间为该行向上级机构提交贷款资料之日（详见附表）的前一周左右；根据该行业务要求，须在雄伟公司将备案后的预售合同交予该行并提供保证书后，该行向上级机构申请贷款审批，并在贷款审批通过后方可完成贷款发放，上级机构进行贷款审批期间，可能存在个别贷款申请人需要补充、整改资料的情形。该行所附的列表显示，涉案各预售合同完成备案后，雄伟公司才将加盖公司印章的保证书交予该行。在一审期间，罗京、胡带东、廖素君申请追加按揭银行为第三人参加诉讼，一审法院认为案件的处理结果与按揭银行没有法律上的利害关系，故对罗京、胡带东、廖素君的申请不予准许。一审法院认为：雄伟公司与罗京、胡带东、廖素君签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应认定为合法有效，双方应当依约履行。三案的争议焦点为：罗京、胡带东、廖素君是否应对雄伟公司延迟收到剩余房款承担违约责任。根据双方合同第六条约定，雄伟公司应当在签订合同之日起3日内，向按揭银行提交备案合同及保证书。根据xx支行的复函，银行在收到雄伟公司移交的经备案的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及已在保证人处签字盖章的借款合同后，一般会在一周左右内提交资料进入贷款审批发放环节，在雄伟公司未能提交证据证明其向按揭银行提交上述资料时间的情况下，一审法院采信按揭银行出具的复函，认定雄伟公司向按揭银行提交资料的时间为银行进入审批发放环节的7日前。结合雄伟公司实际收到剩余房款的时间，罗京、胡带东、廖素君延迟付款的时间均多于雄伟公司迟延提交资料的时间，一审法院认定双方延迟的天数相抵后，即为买方逾期付款的天数（具体天数详见附表）。买方逾期付款的天数均在90天内，故买方应按日万分之三的标准向雄伟公司支付迟延付款违约金。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、罗京、胡带东、廖素君应于判决生效之日起十日内支付雄伟公司迟延付款违约金（迟延付款违约金的具体数额详见附表）。二、驳回雄伟公司的其他诉讼请求。一审案件受理费由雄伟公司与罗京、胡带东、廖素君分担（具体数额详见附表）。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。在二审期间，罗京、胡带东、廖素君提交了一份xx支行2019年9月4日给北京大成（深圳）律师事务所的复函，该函内容为：“根据我行贷款流程，我行在审批贷款后发放贷款前，需要由雄伟房地产（深圳）有限公司预先提交其盖章的《个人贷款支付凭证》，提交时间一般为我行放款日（详见附表）前十日左右。”该函所附罗京、胡带东、廖素君的贷款实际放款日期分别为：2016年8月19日、2016年9月9日和2016年6月24日。本院认为：本三案为商品房预售合同纠纷案件。三案所涉房屋预售合同均系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强行性规定，一审法院认定上述合同有效，认定正确。根据双方二审的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：三案上诉人是否存在迟延支付剩余房款的违约行为，一审判决所认定的迟延付款违约金数额是否正确。房屋预售合同第六条约定，买方应在签订合同之日起60日内办理银行贷款并向卖方支付剩余价款，双方采取由买方自行办理按揭贷款手续的方式办理按揭贷款，卖方应在签订合同之日起3日内将申请银行按揭贷款需由出卖人提供的证件资料交付买方或买方指定的第三人。按照上述约定，按揭贷款手续系由买方自行办理，买方有义务在60日内办理按揭贷款并向卖方支付余款，而卖方仅负有配合提供证件资料的协助义务。罗京、胡带东、廖素君在本案中主张其仅负有在合同签订合同之日起60日内提交贷款申请的义务，对剩余房款的迟延支付不应承担违约责任。上述主张与合同约定不符，本院不予采纳。在本三案中，双方均未举证证明雄伟公司提交贷款所需证件资料的时间，以及雄伟公司迟延提交上述资料的时间。一审法院根据xx支行的复函，认定雄伟公司向xx支行提交资料的时间为银行进入审批发放环节的7日前，进而认定雄伟公司迟延履行配合提交贷款所需证件资料的迟延天数，并无不当。在此基础上，一审法院将卖方迟延履行协助义务的时间从买方迟延支付剩余房款的时间中扣除，以相抵后的天数按日万分之三计算迟延付款违约金，符合合同约定和法律规定。罗京、胡带东、廖素君二审提交的xx支行的复函的内容即使属实，也仅能证明雄伟公司是在银行放款日前十日左右向银行提交《个人贷款支付凭证》，不能证明雄伟公司是在上述时间提交备案合同、保证书等其他证据资料。而根据上述复函，按照xx支行的贷款流程，《个人贷款支付凭证》在审批贷款后发放贷款前提交即可，该行贷款流程并未要求卖方应在贷款审批前提交《个人贷款支付凭证》。雄伟公司在放款日前十日左右提交《个人贷款支付凭证》，符合贷款流程的要求，并不存在迟延。综上，罗京、胡带东、廖素君的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。三案二审案件受理费（金额详见附表），由罗京、胡带东、廖素君分别负担。本判决为终审判决。审判长 马 龙审判员 路德虎审判员 周 敏二〇一九年十一月二十八日书记员 庄曼青附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。            （2018）粤0306民初10796、10805、10809号判决书附表                                                序号              案号              被告              身份证号              房号              购房尾款（、万元）              合同签订时间              合同约定的购房尾款最晚支付时间              合同实际备案时间                                            雄伟公司提交材料时间              提交资料比合同约定延迟时间              提交贷款审批日期              购房款实际付清时间                    付款比合同约定延迟时间                                逾期付款天数                                违约金（日万分之三）                                诉讼费                                诉讼费被告负担（元）              诉讼费原告负担（元）                                二审案件受理费（元）                  1              （2018）粤0306民初10796号              罗京              420802199004230328              2栋A单元16B房              341              2016.2.29              2016.4.29              2016.4.1                          2016.4.28                    56              2016.5.5              2016.8.19                    112                    56                    57288              3355                    1258              2097                    1232.2                        2              （2018）粤0306民初10805号              廖素君              431021198909133980              2栋A单元13D房              241              2016.2.25              2016.4.25              2016.3.28                    2016.3.15              16              2016.3.22              2016.6.24                    60                    44                    31812              885                    649              236                    595.3                  3              （2018）粤0306民初10809号              胡带东              421125198612060011              2栋B单元17B              332              2016.3.9              2016.5.8              2016.4.13                          2016.6.17              97              2016.6.24              2016.9.9                    124                    27                    26892              3593                          587              3006                          472.3