本溪市平山区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0502民初2608号原告：宿双林，男，1963年3月11日出生，汉族，辽宁省本溪市人，本溪市公安局处长，现住本溪市明山区。被告：本溪市通和房地产开发有限公司，住所地：本溪市经济开发区商业城四区一号。法定代表人：何静涛。被告：中国农业银行股份有限公司本溪分行，住所地本溪市平山区曙光路7号。法定代表人：黄志勇，系该行行长。委托诉讼代理人：马宁，该行工作人员。委托诉讼代理人：李国兴，该行工作人员。原告宿双林与被告本溪通和房地产开发有限公司、中国农业银行股份有限公司本溪分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宿双林，被告中国农业银行股份有限公司本溪分行（以下简称农行本溪分行）的委托诉讼代理人马宁、李国兴到庭参加诉讼。被告本溪通和房地产开发有限公司（以下简称通和房地产）经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本案现己审理终结。原告宿双林向本院提出诉讼请求：1、请法院确认原告与被告通和房地产签订的购房协议有效；2、判决坐落于平山区房屋归原告所有，被告协助原告办理房屋产权登记手续；3、本案诉讼费由被告农行本溪分行承担。事实与理由：1999年5月15日，原告与第一被告通和房地产签订房屋买卖合同，约定原告购买被告位于平山区房屋，建筑面积180.16平方米，价款22万元。原告于1999年5月15日将购房款全部交清（现有购房协议和结算清单等手续），此房从2002年至今一直在居住，一直没有办理房产证。原告从本溪市不动产登记中心得知通和房地产出售给原告的房屋抵押给被告农行本溪分行办理贷款，致使原告至今不能办理不动产登记手续。原告得知自1999年2月13日起，两被告先后签订十份金融借款合同，涉及金额1087.6万元。1999年5月17日，两被告签订《银企合作协议书》，该协议书签订后被告农行本溪分行开始保管被告通和房地产的相关印章，参与该房地产开发公司的销售工作。我们多次去办理房屋产权证，都被告知办不了，大房照在被告农行本溪分行手里，无法办理。综上所述，按照最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，二被告均应协助原告办理不动产手续，为了维护原告的合法权益，故诉至法院。被告农行本溪分行辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。1、原告与被告通和房地产签订了房屋买卖合同，对该涉案房屋按合同约定享有债权，原告应该另行起诉被告通和房地产要求其承担协助办理房屋产权证的义务；2、我行与被告通和房地产签订的房地产抵押合同有效，抵押合同是双方真实意思的表现，我行按房地产抵押合同办理的房屋抵押登记，对该房屋设定的抵押权合法有效，在办理抵押过程中也不存在过错，有权对该房屋优先受偿；3、我行不是适格的被告，对于原告办理不了房屋产权证没有任何过错，现在被告通和房地产不出面导致原告不能办理房产证，我们认为相关责任和诉讼费应由被告通和房地产承担。被告通和房地产未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于平山区的“通和公寓”是被告通和房地产负责开发建设的项目，被告通和房地产为开发该项目，从1999年2月13日起陆续向被告农行本溪分行申请银行借款，并用本溪市无线电五厂坐落地的土地使用权和通和公寓在建工程作抵押，之后分别于1999年3月20日和2000年1月27日办理了土地和在建工程抵押登记。2000年5月15日，原告与被告通和房地产签订《商品房买卖合同》，约定被告通和房地产将其开发建设的通和公寓2单元7层6号的商住楼（建筑面积180.16平方米）出售给原告，房屋出售价款为22万元。《商品房买卖合同》签订后，原告一次性将购房款支付给被告本溪通和房地产开发有限公司。诉争房屋现由原告居住，被告通和房地产一直没有为原告办理上述房屋的所有权证。本院认为，本案原告与被告通和房地产在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，该合同依法有效。原告与被告通和房地产之间的房屋买卖关系成立后，在原告交付了全部房款的情况下，被告通和房地产不仅负有向原告交付房屋的主要义务，还负有协助原告办理房屋所有权证的附随义务。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，上述内容虽未对一般债权人与商品房消费者的权利优先及对抗关系作出直接规定，但从逻辑上应推论出一般债权人的权利行使不能对抗商品房消费者所享有的权利。本案中，原告在与被告通和房地产签订商品房买卖合同后支付了全部购房款，现原告要求被告通和房地产为其办理房屋过户手续的权利优先于被告农行本溪分行的抵押权，故对原告要求被告通和房地产和被告农行本溪分行协助办理房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告宿双林与被告本溪通和房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、坐落于本溪市平山区房屋归原告宿双林所有，被告本溪通和房地产开发有限公司、中国农业银行股份有限公司本溪分行于本判决生效后10日内协助原告宿双林办理该房屋的所有权转移登记手续。案件受理费4600元（原告宿双林已预交），减半收取计2300元，由被告本溪通和房地产开发有限公司、被告中国农业银行股份有限公司本溪分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审判员  郭薇薇二〇一九年十一月十四日法官助理张铭芳书记员李卉玉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。告知执行事项：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。