广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1202民初2153号原告：周小英，女，1966年5月5日出生，汉族，身份证住址肇庆市端州区。委托诉讼代理人：梁凤娜，广东侨英律师事务所律师。被告：肇庆市经协房产开发公司，住所地肇庆市端州区文明路北14号祥福楼，统一社会信用代码91441200195280179E。法定代表人：梁文华。被告：李瑞群，女，1956年2月7日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：杨皓男、李韵莹，均系广东天量律师事务所律师。被告：谭碧文，男，1986年12月17日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：杨皓男、李韵莹，均系广东天量律师事务所律师。原告周小英诉被告肇庆市经协房产开发公司、李瑞群、谭碧文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法适用普通程序，于同年9月10日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人梁凤娜，被告李瑞群、谭碧文的委托诉讼代理人杨皓男、李韵莹到庭参加诉讼。被告肇庆市经协房产开发公司经本院公告传唤无正当理由拒不派员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.解除原告与被告肇庆市经协房产开发公司于2009年6月8日签订的《房屋转让协议书》；2.三被告向原告返还购房款105000元及利息损失（以购房款105000元为基数，从起诉之日起按中国人民银行贷款利率计算至款项付清之日止）；3.三被告赔偿原告105000元。4.本案的受理费和其他诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：被告李瑞群、谭碧文共同委托被告肇庆市经协房产开发公司将其已购买的位于肇庆市柑园南路东侧中原翠筑318号房屋（该房屋由肇庆市经协房产开发公司幵发，并已备案)出售给原告，遂原告与被告肇庆市经协房产开发公司于2009年6月8日签订《房屋转让协议书》，合同约定该房屋转让款为205000元，签订协议当日支付定金105000元，余款在被告办理退房手续及注销备案手续时，由原告支付给被告肇庆市经协房产开发公司，又约定因本协议履行发生纠纷由肇庆市经协房产开发公司的住所地人民法院诉讼。上述协议签订前即2009年6月5日，原告已向肇庆市经协房产开发公司支付了协议约定的房屋定金105000元。但协议签订后，各被告均未按协议的约定履行注销备案手续。后原告了解，因被告李瑞群、谭碧文于2005年向中国银行股份有限公司肇庆分行贷款，将该房屋抵押给该分行，肇庆市经协房产开发公司为该债务作连带保证，且因被告李瑞群、谭碧文拖欠借款，该分行于2019年3月向法院申请强制执行，要求拍卖上述房屋。原告认为，原告与肇庆市经协房产开发公司签订《房屋转让协议书》时，三被告故意隐瞒原告案涉房屋已抵押给第三人的事实，因房屋已办理抵押，导致无法办理房屋过户手续，原告的合同目的根本无法实现。根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，各被告应向原告返还房款105000元及利息，同时应赔偿原告一倍的购房款105000元。基于以上事实与理由，特向法院提起诉讼，望判如所请。诉讼中，原告周小英将诉讼2、3合并为：三被告向原告返还购房款105000元及赔偿定金41000元；同时，变更本案事实与理由为：被告李瑞群、谭碧文共同委托肇庆市经协房产开发公司将其已购买的位于肇庆市柑园南路东侧中原翠筑318号房屋（该房屋由肇庆市经协房产开发公司开发，并已备案）出售给原告，遂原告与肇庆市经协房产开发公司于2009年6月8日签订《房屋转让协议书》，合同约定房屋转让款为205000元，签订协议当日支付定金105000元，余款在被告办理退房手续及注销备案手续时，由原告支付给肇庆市经协房产开发公司约定因本协议履行发生纠纷由肇庆市经协房产开发公司的住所地人民法院诉讼。上述协议签订前即2009年6月5日，原告已向肇庆市经协房产开发公司支付了协议约定的房屋定金105000元。但协议签订后，各被告均未按协议的约定履行注销备案手续。后原告于2019年3月期间才知道被告李瑞群、谭碧文曾于2005年向中国银行股份有限公司肇庆分行（以下简称该分行）贷款，后该房屋办理了预告登记，且肇庆市经协房产开发公司为该债务作连带保证。因被告李瑞群、谭碧文拖欠上该借款，该分行于2019年3月向你院申请强制执行，要求拍卖上述房屋。原告认为，原告与肇庆市经协房产开发公司签订《房屋转让协议书》时，三被告故意隐瞒原告案涉房屋为第三人（即中国银行股份有限公司肇庆分行）办理了预告登记（见证据4判决书)，且该第三人的该笔贷款债权均未消灭，该预告登记未失效。原告认为，三被告未按《房屋转让协议书》的约定办理注销备案手续或且已为第三人设立预告登记，在此情形下，三被告将该房屋出售给原告，导致无法办理房屋过户手续，原告的合同目的根本无法实现，根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，三被告应向原告返还房款105000元及利息，同时应赔偿原告一倍的购房款105000元。基于以上事实与理由，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告肇庆市经协房产开发公司经本院公告传唤无正当理由拒不派员到庭参加诉讼，亦没有交书面答辩意见。被告李瑞群、谭碧文辩称，一、本案是商品房销售合同纠纷，谭碧文与肇庆市经协房产开发公司不存在委托代理关系，故谭碧文不是《房屋转让协议书》（下称“案涉合同”）的合同主体，根据《中华人民共和国合同法》第八条，不应承担合同责任。(一）谭碧文与肇庆市经协房产开发公司不存在委托代理关系，谭碧文不是案涉合同的合同主体。首先，原告不能证明谭碧文与肇庆市经协房产开发公司存在委托代理关系,其主张谭碧文与肇庆市经协房产开发公司存在委托代理关系的证据是案涉合同。案涉合同虽然记载“现有李瑞群、谭碧文全权委托甲方转让”，但只是由原告单方出具，没有谭碧文的签章确认，不能证明委托代理关系的存在。同时，原告也没有提交谭碧文出具的授权委托手续、介绍信等证明委托代理关系的证据，仅凭案涉房屋预告登记在谭碧文名下（而且也是事后得知，在签订合同时未有核实），不能证明原告有理由相信肇庆市经协房产开发公司有代理权。其次，谭碧文也没有委托肇庆市经协房产开发公司出售案涉房屋。本案的客观事实是：谭碧文与肇庆市经协房产开发公司于2005年6月订立了房屋买卖合同关系，由肇庆市经协房产开发公司向谭碧文销售案涉房屋。2008年4月，谭碧文因涉嫌在高要市活道镇洚上猪场任职期间犯职务侵占罪被羁押，并被判处八年有期徒刑，同时向猪场退赔犯罪所得,而猪场与肇庆市经协房产开发公司实为同一实际控制人梁文华和案外人张旖旎。由于谭碧文无力退赔，肇庆市经协房产开发公司于2009年2月向谭碧文李瑞群出具《退房协议书》，双方达成退房协议，约定由肇庆市经协房产开发公司回购案涉房屋，实质上是以物抵债，房屋权属归肇庆市经协房产开发公司，并自2009年2月起由肇庆市经协房产开发公司自行清偿购房贷款。协议达成后，谭碧文于2009年2月向肇庆市经协房产开发公司交付了房屋和谭碧文名下用于清偿贷款的存折，肇庆市经协房产开发公司自始自行清偿购房贷款。谭碧文向肇庆市经协房产开发公司交付房屋后，房屋由肇庆市经协房产开发公司自行处分，谭碧文自此没有再过问。因此，谭碧文与肇庆市经协房产开发公司达成了以物抵债的意思表示，而不是作出委托转让案涉房屋的意思表示，双方也已经履行了退房协议的大部分义务。(二）本案是商品房销售合同纠纷，根据《合同法》第八条“合同相对性”原则，谭碧文不应当承担合同责任。本案是商品房销售合同纠纷，且原告主张的是合同目的无法实现解除合同的违约责任。如上述，谭碧文既没有签订案涉合同，也没有与肇庆市经协房产开发公司订立委托代理关系，因此谭碧文不是案涉合同的合同主体。根据《合同法》第八条“合同相对性”原则，谭碧文不应当承担合同责任。综上，无论原告诉讼请求主张何种合同责任，因谭碧文不是案涉合同主体，均与谭碧文无关。但是，谭碧文对原告提出的诉讼请求提出如下答辩意见，以供法庭参考：二、原告未依法履行通知义务，其解除合同的意思表示未发生解除合同的效力，故原告诉讼请求二主张的利息起算日期缺乏事实依据。根据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，不论是否存在解除情形，原告未证明已经将解除合同的意思表示通知对方，其解除行为未发生效力。而案涉合同在发生解除效力前仍处于履行状态。解除行为效力未定的，依法由裁判机构确认解除合同的效力。因此，即使案涉合同符合解除情形，其解除行为生效之日也应当为裁判文书确定的解除之日。故此，原告主张以起诉之日起算利息缺乏事实依据，而应以裁判文书生效之日为解除之日即其次日为利息起算日。三、原告主张的105000元赔偿缺乏事实和法律依据。(一）原告不能证明肇庆市经协房产开发公司隐瞒了房屋抵押的事实，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于一倍购房款的规定。原告主张105000元赔偿的理由是肇庆市经协房产开发公司隐瞒案涉房屋已抵押而导致合同目的无法实现，适用《商品房买卖合同解释》第九条。但是，原告无法证明肇庆市经协房产开发公司在签订合同时对案涉房屋不存在抵押权作出任何明示。首先，（2018)粵1202民初772号《民事判决书》认定，案涉房屋的抵押权预告登记不是物权法规定的抵押权登记，贷款银行不享有案涉房屋的抵押权（见谭碧文证据4第4页），故案涉房屋不存在已经抵押的事实。其次，除非合同明确载有“案涉房屋不存在抵押权”或意思相同的表述，否则不能证明肇庆市经协房产开发公司隐瞒房屋抵押的事实，该举证责任完成的标准应当是有证据直接证明肇庆市经协房产开发公司作出“案涉房屋不存在抵押权”的积极明示，故原告关于“隐瞒抵押权”的举证责任还没有完成。举证责任未完成的，原告存在知道有抵押、但是相信肇庆市经协房产开发公司可以解决抵押事宜并办理过户而签订合同的可能性。再次，案涉房屋已抵押不必然导致合同目的无法实现。原告与肇庆市经协房产开发公司签订合同已逾十年，完全可以通过提前清偿贷款等方式涤除抵押权，除非抵押权人不同意交易，否则不能证明肇庆市经协房产开发公司有隐瞒抵押的必要，也不能证明抵押本身是合同目的实现的障碍。综上，即使法庭认定案涉合同目的无法实现，也不是因为原告存在隐瞒抵押且抵押权人不同意交易，而是肇庆市经协房产开发公司不能依约转移房屋权属而导致房屋因原权利人其他纠纷被拍卖。故本案不适用《商品房买卖合同解释》第九条。(二）案涉合同反映，原告已经支付的105000元购房款的性质为定金，如果原告主张适用定金罚则，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条，“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”，本案合同标的额是205000元，其定金不得超过41000元，则已经支付的105000元组成为购房款64000元+定金41000元，则应当返还的购房款为64000元，双倍返还定金的金额为82000元，共计146000元。四、案涉合同解除的，原告存在一定过错。(一）原告签订合同时未尽注意义务。首先，原告与肇庆市经协房产开发公司签订案涉合同时没有要求肇庆市经协房产开发公司提供有权代为转让案涉房屋的代理权证明。其次，案涉房屋是否存在抵押权可以在行政主管部门查询，但是原告订立合同时没有要求肇庆市经协房产开发公司提供案涉房屋的查册结果。(二）原告怠于行使权利。1.原告怠于行使催告肇庆市经协房产开发公司履行合同主要义务的债权。原告于2009年6月8日订立案涉合同，同年肇庆市经协房产开发公司向其交付了案涉房屋，至今已逾十年。在长达十年的时间里，没有证据证明肇庆市经协房产开发公司在原告迟延履行合同主要义务时积极催告。2.原告怠于行使救济权利。在端州区人民法院对案涉房屋发出《评估、拍卖预告》后，原告没有在指定的期间内向人民法院申报相关权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，原告本可以依法提出执行异议，在其已支付大部分房款并占有使用案涉房屋的情形下，依法争取案涉房屋权属，这是原告在合理范围内可以采取的救济渠道，而且也只可以由原告提出。因此，如果案涉房屋最终被拍卖而导致合同目的无法实现，原告存在怠于行使救济权利的情形，是合同目的无法实现的原因力之一。综上所述，谭碧文与肇庆市经协房产开发公司不存在委托代理关系，谭碧文不是案涉合同的合同主体，不应承担合同责任；原告的诉讼请求部分缺乏事实和法律依据；原告对案涉合同的签订、履行和解除均存在一定程度的过错。本院经审理认定事实如下：2009年6月8日，原告(乙方)与被告肇庆市经协房产开发公司(甲方)签订了一份《房屋转让协议书》，约定肇庆市经协房产开发公司根据李瑞群、谭碧文的全权委托将位于肇庆市柑园南路东侧中原翠筑318号房屋以205000元转让给原告。其中合同第三条约定，签订本协议当日，乙方向甲方支付协议定金105000元，余款10万元在甲方为李瑞群、谭碧文办理退房及注销备案手续时乙方在二天内支付给甲方，如乙方未履行支付的每天按总房款1%作为违约金支付给甲方。合同第四条约定，甲方收到乙方105000元后三天内交付房屋给乙方使用，注销退房登记后双方半年内签证买卖合同。同月，肇庆市经协房产开发公司出具收据收到原告105000元，并在收据中备注“代收李瑞群、谭碧文房款”。此后，由于被告肇庆市经协房产开发公司一直未办妥案涉房屋的注销备案等手续致房屋无法办理过户，原告遂诉至本院。诉讼中，原告确认以下事实：1.在签订案涉的《房屋转让协议书》前后，没有见过谭碧文、李瑞群，亦没有见过谭碧文、李瑞群提供的授权委托书，在买卖案涉房屋过程中均只与肇庆市经协房产开发公司联系、沟通；2.在签订案涉的《房屋转让协议书》前肇庆市经协房产开发公司已告知其案涉房屋已出售给谭碧文、李瑞群,且已网签。又查明,根据本院已经发生法律效力的(2018)粤1202民初772号[中国银行股份有限公司肇庆分行诉李瑞群、谭碧文、肇庆市经协房产开发公司金融借款合同纠纷一案]民事判决查明的事实：2005年7月4日，谭碧文、李瑞群以购买房屋为由向中国银行股份有限公司肇庆分行申请贷款。2005年7月28日，中国银行股份有限公司肇庆分行与谭碧文、李瑞群、肇庆市经协房产开发公司签订了一份《房屋抵押贷款合同》（编号：2005年肇中银住贷字302号），约定中国银行股份有限公司肇庆分行向被告提供贷款108000元，贷款期限为共240个月。被告提供以案涉贷款所购买的坐落在柑园南路东侧中原翠筑1幢318房为该借款设定抵押担保。合同签订后，中国银行股份有限公司肇庆分行按约发放贷款108000元给被告,双方于2005年8月17日办理了抵押权预告登记。由于上述被告未按照本院已经发生法律效力的(2018)粤1202民初772号民事判决履行义务，中国银行股份有限公司肇庆分行向本院申请执行，本院立案受理后[(2019)粤1202执245号]，于2019年3月4日发出《评估、拍卖预告》，拟处置谭碧文、李瑞群共有的上述案涉房屋。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。虽然案涉房屋为李瑞群、谭碧文所有，但李瑞群、谭碧文在本案诉讼中明确表示案涉房屋已实际抵偿给肇庆市经协房产开发公司。因此，原告与被告肇庆市经协房产开发公司于2009年6月8日签订的《房屋转让协议书》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。双方均应依约全面履行。由于案涉的房屋因涉及其他案件的债务将被人民法院依法处置，致使原告不能实现合同目的，肇庆市经协房产开发公司对此构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四第(四)项的规定，原告有权解除合同，故对其要求解除合同的请求本院予以支持。如上所述，由于肇庆市经协房产开发公司在履行合同中构成违约，致使原告不能实现合同目的，故原告在本案主张返还购房款105000元及赔偿定金41000元符合合同的约定和法律的规定，本院亦予支持。根据本案现有证据，由于并没有足够证据证明肇庆市经协房产开发公司与李瑞群、谭碧文就案涉房屋的买卖存在委托、居间等关系，且李瑞群、谭碧文在本案诉讼中明确表示案涉房屋已实际抵偿给肇庆市经协房产开发公司，故《房屋转让协议书》的合同主体应为周小英与肇庆市经协房产开发公司。因此，原告在本案要求被告李瑞群、谭碧文承担合同责任的请求理据不足，本院不予支持。被告李瑞群、谭碧文对此所提之抗辩，理由成立，本院予以采纳。被告肇庆市经协房产开发公司经本院传票传唤无正当理由拒不派员到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四第(四)项、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告周小英与被告肇庆市经协房产开发公司于2009年6月8日签订的《房屋转让协议书》。二、被告肇庆市经协房产开发公司应在本判决发生法律效力之日起七日内返还购房款105000元给原告周小英。三、被告肇庆市经协房产开发公司应在本判决发生法律效力之日起七日内赔付定金41000元给原告周小英。四、驳回原告周小英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3220元、财产保全申请费1570元(原告已预交财产保全申请费)，二项合共4790元，原告负担50元，被告肇庆市经协房产开发公司负担4740元。被告肇庆市经协房产开发公司负担之诉讼费用应在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁凯文审 判 员  黄卓贤人民陪审员  程艳连二〇一九年十一月五日法官助理钟敏书记员卢诗瀚