安徽省定远县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1125民初5339号 原告：齐德礼，男，1978年6月2日出生，汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：朱晴晴，安徽远泰律师事务所律师。 被告：孙水，男，1981年7月1日出生，汉族，住安徽省定远县。 原告齐德礼诉被告孙水房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。齐徳礼及其委托诉讼代理人朱晴晴到庭参加诉讼，孙水经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 齐德礼向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.判决孙水返还购房款21.8万元并支付利息（以21.8万为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年4月10日起计算至款清时止）；3.判决孙水支付违约金15万元；4.判决孙水承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年4月10日，原、被告签订房屋买卖合同，约定孙水将其所有的位于定远县东园康城5号楼506室房屋出卖于齐徳礼，双方就转让价为22.8万元以及违约责任等情况作出约定。合同签订后，齐徳礼按照合同约定向孙水支付了房款，并随即对房屋进行装潢。在使用该房屋过程中，另一自称也是购买该房屋的何国俊找到齐徳礼，齐徳礼才发现孙水存在一房多卖行为。2016年8月，齐徳礼起诉要求确认对房屋享有优先权，何国俊也向法院起诉，后经法院判决确认何国俊对案涉房屋享有优先使用权。何国俊申请法院执行后，齐徳礼无奈将房屋退还给何国俊。 孙水未作答辩。 齐徳礼为支持其诉讼请求，向本院提交以下二组证据： 证据一、身份证一份，证明：齐徳礼的诉讼主体资格适格。 证据二、《房屋买卖合同》、《收条》、（2016）皖1125民初3822号、（2017）皖11民终1889号、（2016）皖1125民初2575号民事判决书各一份，证明：1.齐徳礼与孙水签订房屋买卖合同，并向孙水支付购房款21.8万元；2.该涉案房屋经人民法院判决及执行，齐徳礼已经清退该房屋，现由何国俊占有该房屋，齐徳礼的合同目的不能实现。 因孙水经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证和质证等诉讼权利，本院对齐徳礼所举证据的证明效力均予以确认。 本院经审理认定事实如下：因安徽省定远县定城镇“东园”棚改项目拆迁，孙水与孙涛兄弟二人系获得位于东园康城小区5号楼506室的安置房一处。孙水、孙涛取得该房屋后，约定该房屋归孙水所有，孙水即对该房屋进行装潢。装修期间，孙水因缺乏资金，将房屋出卖给何国俊。为此，孙水、孙涛于2015年12月份与何国俊签订《协议》一份，就房屋买卖的相关事项进行了约定。何国俊于协议签订之日向孙水支付定金及购房款共计25万元，孙水亦将房屋钥匙交付何国俊，何国俊即开始介入房屋装修事宜。 2016年4月10日，经他人介绍，孙水又与齐徳礼签订《房屋买卖合同》一份，约定：1.孙水将涉案房屋出卖给齐德礼，价格为22.8万元（包括装修费用）；2.双方签字时，齐德礼向孙水支付购房款21.8万元（含草签协议时支付的2万元），余款1万元在交付房产证时付清；3.该合同双方签字生效后，必须严格履行，如一方违约，应向对方支付违约金15万元。协议签订当日，齐德礼即按照孙水指定将购房款19.8万元转入窦树林的银行账户，孙水亦将涉案房屋钥匙交付齐德礼，并就齐徳礼之前支付的定金2万元一并出具了《收条》，载明“今收到齐德礼购东园康城5#楼506室购房款218000元，此据，孙水，2016年4月10日”。之后，齐德礼将涉案房屋的门锁更换，并在安装了若干生活设施后入住该房屋。 另查明：因何国俊、齐徳礼均主张与孙水签订的房屋买卖合同有效并对涉案房屋享有优先权和使用权，先后向人民法院提起诉讼。本院于2017年5月3日作出（2016）皖1125民初2575号民事判决，确认何国俊与孙水、孙涛签订的房屋买卖合同有效，并对涉案房屋享有使用权；同日作出（2016）皖1125民初3822号民事判决，亦确认齐德礼与孙水签订的房屋买卖合同有效，但驳回了齐徳礼关于对涉案房屋享有居住权和所有权的诉讼请求。前述二份民事判决发生法律效力后，何国俊作为被侵权人，向本院提起诉讼，要求齐徳礼搬离涉案房屋。后本院于2017年12月25日作出（2017）皖1125民初5604号民事判决，责令齐德礼将涉案房屋腾空并交付给何国俊。该民事判决发生法律效力后，经本院执行，齐徳礼于2018年11月份腾退了该房屋，该房屋现由何国俊占有和使用。 本院认为，对于齐徳礼的诉讼请求，应当分项评判如下： 一、关于齐徳礼要求解除其与孙水签订的房屋买卖合同的诉讼请求。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。本案中，原、被告签订《房屋买卖合同》，就涉案房屋买卖的相关事项进行了约定，但经人民法院审判和执行，何国俊现合法占有、使用该房屋。孙水“一房二卖”的行为导致齐徳礼不能取得涉案房屋的所有权和使用权，已经构成违约。现齐徳礼因购买该房屋的合同目的无法实现，故有权请求人民法院解除其与孙水签订的《房屋买卖合同》。 二、关于齐徳礼要求孙水返还购房款的诉讼请求。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》，合同标的系支付购房款和交付房屋，齐徳礼已经按照约定向孙水支付购房款21.8万元。现因孙水违约导致该合同被依法解除，双方之间应当恢复至交易前的状态，故齐徳礼有权要求孙水返还购房款21.8万元。 三、关于齐徳礼要求孙水支付违约金以及利息的诉讼请求。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过高的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原、被告在《房屋买卖合同》中明确约定了违约责任，即“如一方违约，应向对方支付违约金15万元”，现因孙水的违约行为导致合同被依法解除，齐徳礼遭受损失，故齐徳礼有权要求孙水按照约定支付违约金。鉴于双方约定的违约金数额过高，结合本案实际情况，且孙水“一房二卖”的行为具有重大过错，酌定孙水按照约定的购房款22.8万元的30%标准向齐徳礼支付违约金，即支付违约金6.84万元（22.8万元×30%）。齐徳礼要求孙水额外支付利息，不符合双方约定，亦无明确的法律依据，依法不予支持。 综上所述，齐徳礼要求解除涉案房屋买卖合同，并要求孙水返还购房款21.8万元、支付违约金6.84万元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持；其提出的其他诉讼请求，因无法律依据，本院依法不予支持。孙水经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告齐徳礼与被告孙水签订的《房屋买卖合同》； 二、被告孙水于本判决发生法律效力之日起十日内向原告齐徳礼返还购房款218000元、支付违约金68400元，合计人民币286400元； 三、驳回原告齐徳礼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6820元，由被告孙水负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  刘 伟 人民陪审员  胡业霞 人民陪审员  徐友高 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  费满会 附1.本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附2.安徽省定远县人民法院账户 账号：20000543954910300000083 账户名：定远县人民法院 开户行：安徽定远农村商业银行股份有限公司