湖南省资兴市人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘1081执异33号异议人（利害关系人）：欧万红，男，1965年4月16日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。异议人（利害关系人）：刘启郁，女，1980年9月16日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。申请执行人：刘庆新，男，1975年12月13日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：周文新，湖南展翼律师事务所律师。被执行人：郴州市宇顺房地产开发有限责任公司，住所地湖南省资兴市建材大市场天曌运达商业广场。法定代表人：李元辉,该公司董事长。委托诉讼代理人：陈芳，女，1982年12月20日出生，汉族，该公司销售总监，住湖南省资兴市。在本院执行申请执行人刘庆新与被执行人郴州市宇顺房地产开发有限责任公司（以下简称宇顺公司）合同纠纷一案中，异议人欧万红、刘启郁对本院查封位于商业广场××房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人称，请求中止对异议人共有的位于商业广场××房产的查封，将该房产归还异议人。事实与理由：2019年6月18日，异议人与被执行人签订了《资兴市商品房买卖合同》，被执行人将其位于商业广场××房产出售给异议人。现异议人已向被执行人付清全部房款100万元，被执行人也将上述房产钥匙交给异议人，且异议人已将该房产出租给他人使用。2019年8月5日，资兴市自然资源局将案涉房产向异议人发放了湘（2019）资兴市不动产证明第ｘｘ号不动产登记证明。综上，根据《最高人民法院关于法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，资兴市人民法院将异议人的财产进行查封明显错误，请法院对案涉房产予以解除查封，切实维护异议人的合法权益。申请执行人称:1、异议人曾借款给李元辉，李元辉未如约偿还，在没有办法的情况下，异议人才把门面买下来；2、名为买卖，实则为民间借贷款项提供担保，这种性质的房产买卖是无效合同，不应受到法律保护；3、案涉房产在2019年4月1日已被资兴市人民法院查封，查封期限三年；4、被执行人在负有债务且案涉房产已被查封的情况下，还将案涉房子卖给异议人，属转移财产逃避执行，被执行人与异议人有串通嫌疑。综上，请求依法驳回异议人的申请。被执行人称:1、2018年10月31日，异议人分两笔转账100万元至李元辉名下，双方约定了借款利息及还款日期,同时约定若到期未归还借款，借款转为购房款，并签订了购房合同;2、案涉房产被冻结时，被执行人并不知情，是事后得知的。被执行人告诉异议人后，异议人认为案涉房产仅办理了网签无法保障物权，要求办理房屋预告登记。本院经查明，异议人欧万红与刘启郁系夫妻关系。2018年6月19日，因被执行人未支付申请执行人代理销售房产的佣金，申请执行人将被执行人诉至法院。该案经法院调解，双方达成了调解协议，本院作出（2018）湘1081民初858号民事调解书，确认被执行人于2018年10月10日前支付申请执行人税后销售代理佣金、违约金等260万元……。2018年10月31日，被执行人的法定代表人李元辉因资金周转困难向异议人借款，异议人于当日通过银行转账的方式，向李元辉的个人账户汇入100万元。双方口头约定月息2分，借款期限一个月，若李元辉不能按时归还借款，借款抵作购房款用于购买案涉房产。为此，李元辉向异议人出具了一份收款收据，载明：“兹收到欧万红交来10栋101号门面款”，并附有被执行人财务专用章。双方于当日又签订了一份《资兴市商品房买卖合同》，约定被执行人将位于商业广场××房产出售给异议人，出售价格为100万元。2019年1月14日，因被执行人未能按期履行（2018）湘1081民初858号民事调解书所确定的内容，申请执行人向本院申请执行。同年2月1日，本院作出（2019）湘1081执27号执行裁定书，裁定冻结或者划拨被执行人的银行存款2650414.5元至湖南省资兴市人民法院；或扣留、提取被执行人的存款2650414.5元至湖南省资兴市人民法院；或查封、扣押被执行人的其他价值相当财产。2019年4月16日，本院向资兴市自然资源局送达（2019）湘1081执27号协助执行通知书，得知被执行人名下所有房产于2018年已被江西省于都县人民法院查封，本院轮候查封了被执行人所有的已取得商品房预售许可证的八十三套房产（其中包括案涉房产），查封期限为三年。2019年6月1日，异议人作为产权人、被执行人作为出租方与承租方谢超签订了一份协议书，约定：“鉴于欧万红购买宇顺公司开发的商铺时，双方在商铺管理过渡期间签订了《商铺委托租赁协议》及《商铺委托租赁协议补充协议》，现考虑过渡期已基本完结，正式移交商铺条件已成熟。决定由宇顺公司将欧万红所购置的商铺移交欧万红自行管理，并取得了商铺承租人谢超的同意，现达成如下协议：一、移交商铺位于广场××号。该商铺产权人为欧万红，现由谢超从2019年6月1日租赁至2022年9月30日。二、本协议签订后，欧万红与宇顺公司之间签订的《商铺委托租赁协议》及《商铺委托租赁协议补充协议》即行解除。对双方不再具有约束力……”。同日，异议人作为出租方与承租方谢超又签订了一份《商铺租赁合同》，约定将位于广场××号商铺出租给谢超使用。2019年5月期间，江西省于都县人民法院对被执行人名下全部房产予以解封，本院对被执行人名下房产的查封顺位成为了首次查封。考虑到超标的查封问题，2019年6月4日，本院向资兴市自然资源局送达（2019）湘1081执27号之一协助执行通知书，保留查封了被执行人所有的已取得商品房预售许可证的天曌运达广场1栋车库ｘｘ栋商品房ｘｘ等八套房产，对其余七十五套房产予以解封（其中包括案涉房产）。2019年6月18日，被执行人与异议人欧万红又重新签订了一份《资兴市商品房买卖合同》，约定被执行人将位于商业广场××房产出售给异议人，出售价格为100万元，并用该合同办理了网签手续。2019年7月7月，异议人为案涉房产缴纳了物业专项维修资金3949元；2019年7月19日，缴纳了房产契税36947.24元。2019年8月5日，资兴市自然资源局向异议人发放湘（2019）资兴市不动产证明第ｘｘ号不动产登记证明，登记人为异议人。2019年9月3日，申请执行人向本院提交了《关于执行拍卖被执行人不动产的补充申请书》，称法院保留查封的八套房产难以变现，请求重点查封案涉房产。为此，本院于2019年9月24日向资兴市自然资源局再次送达（2019）湘1081执27号协助执行通知书，对案涉房产进行了再次查封。2019年11月5日，异议人以涉案房产系异议人共同所有为由，向本院提出案外人异议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”。由此可见，执行标的为不动产时，有登记的，应当按照不动产登记簿记载。在本院执行（2019）湘1081执27号申请执行人刘庆新与被执行人宇顺公司合同纠纷一案时，本院曾于2018年4月16日对登记在被执行人名下的案涉房产予以查封。之后，本院又于2019年6月4日对案涉房产进行了解封。在解封期间，异议人依法定程序为案涉房产办理了不动产登记证明，案涉房产已登记在异议人名下，可以认定异议人系案涉房产的权利人，异议人所主张的实体权利能够排除执行，故对异议人的异议请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，裁定如下：中止对商业广场××房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  许译匀人民陪审员  伍清华人民陪审员  袁彬梅二〇一九年十一月十九日法官助理唐明菲书记员吴丹