湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终3722号上诉人（原审被告）：永州市华洋置业有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区。法定代表人：杨伟华，该公司总经理。上诉人（原审被告）：永州市金桥市场开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区。法定代表人：杨伟华，该公司总经理。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：苏琼，湖南人和人（永州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：匡婉，女，1982年11月30日出生，汉族，居民，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：唐军，湖南济人律师事务所律师。上诉人永州市华洋置业有限公司（以下简称华洋公司）、永州市金桥市场开发有限公司（以下简称金桥公司）因与被上诉人匡婉房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初2826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日受理后，依法组成合议庭，因本案事实清楚，本院通过阅卷、询问等方式进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华洋公司、金桥公司上诉请求：一、依法撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初2826号民事判决第一项，改判为“永州市华洋置业有限公司、永州市金桥市场开发有限公司在本判决生效后三十日内向匡婉交付永州市冷水滩区河东滨江华府一楼67.64平方米的门面，并自门面交付之日起两年内为匡婉办理不动产权证，相应费用由永州市华洋置业有限公司、永州市金桥市场开发有限公司承担，匡婉应予协助”；二、依法撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初2826号民事判决第二项；三、依法撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初2826号民事判决第三项，改判“永州市华洋置业有限公司、永州市金桥市场开发有限公司向匡婉支付延期交付的门面安置房67,200元（1600元/月*42月），2019年6月6日以后的安置房按1600元/月计算至实际交付之日止”；四、依法撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初2826号民事判决第四项，改判“永州市华洋置业有限公司向匡婉支付延期交付的安置费50,400元（1200元/月*42月），2019年6月6日以后的安置费1200元/月计算至实际交付之日止”；五、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、双方对商铺安置的地点具体明确，即在置换的第一层商铺之上,上诉人可以依约给被上诉人安置商铺，不存在安置住房；2、即使安置住房，也需要被上诉人补交房屋面积差款；3、根据《置换补偿协议》，上诉人是在交付涉案置换门面及商铺之日起两年内为被上诉人办理不动产权证；5、《置换补偿协议》约定的150%及200%安置费属于违约责任约定,一审法院判决上诉人按原安置费的150%及200%向被上诉人支付安置费错误。被上诉人匡婉答辩称，1、双方签订的《滨江华府VIP卡认购协议书》，应当视为双方已对商铺安置进行变更，变更内容不违法国家强制性规定及法律规定，应当予以支持；2、《滨江华府VIP卡认购协议书》是房屋置换协议的补充，应当与房屋置换协议具有同等效力；3、上诉人陈述被上诉人补交房款的问题，在一审并没有提起反诉，一审法院判决交付使用与交房款没有必要性联系，双方在办证后可以自行协商补交房屋面积差款。匡婉向一审法院起诉请求：1.依法判决两被告共同向原告交付由被告二开发的永州市冷水滩区河东滨江华府一楼67.64平方米的门面和67.64平方米的一楼门面夹层，并为原告办理不动产权证，相应费用由两被告承担2.依法判决两被告共同向原告交付由被告二开发的永州市冷水滩区河东滨江华府25楼2502房屋以及29楼2908房屋，并为原告办理不动产权证，相应费用由两被告承担；3.两被告连带支付延期交付的门面安置费124,800元（2015年12月12日南至2019年6月6日），安置费3200元/月计算至实际交付之日止；4、两被告连带支付延期交付的2502以及2908房屋的安置费172,800元（2015年12月12日至2019年6月6日），安置费4800元/月计算至实际交付之日止；5、本案诉讼费用由两被告承担。以上共计297,600元。一审法院认定的事实：2012年12月12日，原告与被告华洋公司签订一份《永州财富国际广场旧城改造居民房屋置换补偿协议书》（以下简称置换协议），约定：“一、置换对象房屋面积乙方（原告）位于冷水滩区河东兴旺街，房屋产权证号为永房权证冷水滩字第XXXXXXXXX号；土地使用权证号：永国用（19XX）字第0XXX号；第一层临街门面：67.34m2（加0.3m2），第二层：145m2，空地补房19.73m2，另加贰点柒平方米（2.700m2）。二、乙方同意选择产权置换方式进行房屋拆迁补偿就地置换。1、临街门面房：（1）第一层按原门面面积67.34m2（加0.3m2）1:1置换临街门面，不足原门面房面积或超过原门面面积均按24,800元/m2补现金给对方。第二层按原房屋第二层1:1等面积145m2置换在第一层之上。此面积不包括室外公摊面积，甲方（被告华洋公司）必须准确保证套内建筑面积不小于以上面积。三、置换房的质量及基本标准；5、甲方负责在交房后，二年内办理好房屋产权证、土地使用证、水、电开户等证件，并承担一切税、费开支。四、拆迁安置补偿1、房屋装修补偿：按双方共同认可的并一致确定的具有评估资质的评估公司价值，必须和乙方充分协商，最终经甲方确定，给予乙方货币补偿96,980元；2、临时安置过渡费：（1）过渡期限：以甲方书面通知乙方搬迁之日起计算，期限暂定36个月；（2）过渡期间由乙方自行安排周转房，甲方补助乙方周转房房租费：36个月，每大套（一层）每月1200元，计壹套；门面每间每月1600元。若甲方提前将房屋交清给乙方，乙方则按提前的月份如数将过渡费退还给甲方。3、搬家补偿：搬出搬进每套1600元；4、新房装修期间补贴费：装修期3个月，每月900元/套。5、以上过渡安置补偿费用（附表）共：2,063,800元；超过过渡期限36个月的约定后，超过过渡期限在十二个月以内的，增付50%临时安置费，超过过渡期限在十二个月以上的，增付100%临时安置费。但不得高于同地段同时期的最高租金水平。”2016年7月10日，被告华洋公司法定代表人杨伟华在《置换协议》上手写注明：“如商铺不够安置，导致无法安置商铺，则按商铺145m2置换成壹佰捌拾捌点伍平方米住房”。2012年12月12日，原告领取永州财富国际广场旧城改造拆迁过渡安置补偿金：门面按1600元/月补偿36月计57,600元；住房大套（每层）按1200元/月补偿36月计43,200元；搬家出、进补偿按1600元/月补偿2月计3200元；新房装修期补偿按每套900元/月补偿3个月计5400元，房屋装修补偿96,980元，合计206,380元。2015年5月1日，原告将土地证、房屋产权证（永房权证冷水滩字第XXXXXXXXX号）、土地使用权证[永国用（19XX）字第0XXX号]交付给被告金桥公司。2016年6月7日，原告与被告金桥公司签订《滨江华府VIP卡认购协议书》两份，其中一份认购协议上中约定：“乙方（原告）意向预选的房号为：2单元2908号房（建筑面积106.78m2，专有建筑面积85.68m2），同意在此套房源正式定购当日与甲方（被告金桥公司）签订《滨江华府定购书》及缴付相关定金……”。2016年6月12日，被告金桥公司法定代表人杨伟华在该认购协议书上手写注明：“同意按安置协议安置，如VIP客户弃购，则可换给该安置户商铺置换成住房”。另一份认购协议书上约定房号为1单元2502号房（建筑面积134.85m2，专有建筑面积110.40m2），同样2016年6月12日，杨伟华在该认购协议书上手写注明：“商铺置换住房，同意按安置合同安置，如VIP客户弃购，则可换给该安置户”。另查明，被告金桥公司成立于2005年1月，被告华洋公司成立于2010年11月，股东同为杨伟华和潘云珠，二公司的法定代表人均为杨伟华。涉案两套房屋现登记于被告金桥公司名下，未出售给他人。被告金桥公司未按约将该二套房屋交付原告匡婉，也未办理该二套房屋的不动产证。庭审中法院限在2019年8月1日前，原、被告确认安置商铺具体的安置地点，不能达成一致，认为被告不能安置。被告金桥公司自愿为被告华洋公司承担民事责任。一审法院认为，原告与被告华洋公司签订的《永州财富国际广场旧城改造居民房屋置换补偿协议书》及原告与被告金桥公司两份《滨江华府VIP卡认购协议书》均系各方的真实意思表示，内容合法有效，系有效合同。置换协议中约定的过渡期为36个月，即从2012年12月12日至2015年12月12日，至今被告华洋公司未将涉案门面交付给原告属于违约，被告华洋公司应当承担门面交付及办理不动产权证的义务，原告的该项主张法院予以支持。2019年8月1日前，原、被告双方未就商铺具体位置进行确认，法院认定被告不能安置，被告的行为属于违约行为，应当按照双方的约定被告不能安置商铺则按商铺145m2置换成壹佰捌拾捌点伍平方米住房给原告。根据双方在《滨江华府VIP卡认购协议书》中已明确原告匡婉选房为滨江华府一单元2502号、二单元2908号房屋，且被告没有提供证据证明该二套房屋已出售，因此，原告主张被告交付滨江华府一单元2502号、二单元2908号房屋的诉请符合法律的规定，法院予以支持。被告金桥公司应按约定承担为原告匡婉办理位于永州市冷水滩区河东滨江华府一单元2502号、二单元2908号房屋交付手续并办理不动产权证的民事责任。门面及住房的过渡安置补偿费用系双方的真实意思约定，符合法律的规定，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决:一、被告永州市华洋置业有限公司、被告永州市金桥市场开发有限公司在本判决生效后三十日内向原告匡婉交付永州市冷水滩区河东滨江华府一楼67.64平方米的门面，并为原告办理不动产权证，相应费用由被告永州市华洋置业有限公司、被告永州市金桥市场开发有限公司承担，原告匡婉应予协助；二、被告永州市华洋置业有限公司、被告永州市金桥市场开发有限公司在本判决生效后三十日内向原告匡婉交付由被告开发的永州市冷水滩区河东滨江华府一单元2502号、二单元2908号房屋，并为原告匡婉办理不动产权证，相应费用由被告永州市华洋置业有限公司、被告永州市金桥市场开发有限公司承担，原告匡婉应予协助；三、被告永州市华洋置业有限公司、被告永州市金桥市场开发有限公司在本判决生效后十日内向原告匡婉支付延期交付的门面安置费124,800元（从2015年12月12日至2019年6月6日1600元/月*150%*12月＋1600元/月*200%*30月），2019年6月6日以后的安置费按3200元/月计算至实际交付之日止；四、被告永州市华洋置业有限公司在本判决生效后十日内向原告匡婉支付延期交付安置费93,600元（从2015年12月12日至2019年6月6日，1200元/月*150%*12月+1200元/月*200%*30月）2019年6月6日以后的安置费2400/月计算至实际交付之日止；五、驳回原告匡婉的其他诉讼请求。本案受理费6064元，减半收取3032元，财产保全费5000元，由被告永州市华洋置业有限公司、被告永州市金桥市场开发有限公司在负担。二审期间，上诉人华洋公司、金桥公司向本院提交了一份证据，新桂园（一期）现滨江华府一层平面图，拟证明可安置给被上诉人的二层商铺的位置。被上诉人匡婉质证称，该证据不属于新证据，不能达到证明目的，与本案无关联。一审法院也确认双方在约定的时间，对方未能交付商铺。被上诉人匡婉在一审法院提交的证据一，可证明双方对合同必要内容的变更予以签字。本院对上诉人提交的证据认证认为，该证据不能达到其欲证明的目的，对该证据本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。双方签订的《永州财富国际广场旧城改造居民房屋置换补偿协议书》（以下简称置换协议）及两份《滨江华府VIP卡认购协议书》均系当事人真实意思的表示，不违反法律规定，是合法有效的合同，双方当事人应当依约全面履行自己的义务。现上诉人华洋公司已超过置换协议约定的置换期交付涉案门面给匡婉，已构成违约，华洋公司应当继续履行交付门面及办理不动产权证的义务及承担相应违约责任。二审双方争议的主要焦点即：一、匡婉二层拆迁房屋的补偿安置房如何确定；二、延期交付的门面、房屋的安置费如何确定。一、关于匡婉二层拆迁房屋的补偿安置房如何确定的问题。2012年双方签订的《永州财富国际广场旧城改造居民房屋置换补偿协议书》第四项拆迁安置补偿约定：第二层按原房屋第二层1:1等面积145m2置换在第一层之上。2016年双方签订的《滨江华府VIP卡认购协议书》，匡婉选定的房屋为滨江华府一单元2502号、二单元2908号房屋，上诉人的法定代表人杨伟华在该认购协议书上手写注明：“同意按安置协议安置，如VIP客户弃购，则可换给该安置户商铺置换成住房”。上述协议及上诉人法定代表人杨伟华的签字，视为双方对安置房屋的从新约定和具体明确，现涉案房屋并没有其他人认购，故一审法院判决被告金桥公司应按约定承担为原告匡婉办理位于永州市冷水滩区河东滨江华府一单元2502号、二单元2908号房屋交付手续并办理不动产权证的民事责任并无不当，本院予以支持。上诉人称应当安置商铺不应当安置住房的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于延期交付的门面、房屋的安置费如何确定的问题。双方签订的《永州财富国际广场旧城改造居民房屋置换补偿协议书》约定，“超过过渡期限36个月的约定后，超过过渡期限在十二个月以内的，增付50%临时安置费，超过过渡期限在十二个月以上的，增付100%临时安置费。但不得高于同地段同时期的最高租金水平”。该约定系双方当事人对延期交房给拆迁户造成损失的补偿，是双方真实意思的表示，并不违反法律规定，一审法院依据上述约定计算延期交付的门面、房屋的安置费并无不当，予以支持。上诉人称该约定违反违约金的相关规定的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人永州市华洋置业有限公司、永州市金桥市场开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6064元，由上诉人永州市华洋置业有限公司、永州市金桥市场开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  王臣波审判员  陈久余二〇一九年十一月二十八日书记员  吴亚妮附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。