黑龙江省鸡东县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0321民初2413号原告(申请执行人）:黑龙江鸡东农村商业银行股份有限公司，住所地黑龙江省鸡东县鸡东镇中心大街31号。法定代表人：郭俊强，职务董事长。委托诉讼代理人：赵翠霞，该单位法律顾问。委托诉讼代理人：逢崇汀，该单位员工。被告（执行案外人）:程秀丽，女，1977年7月25日出生，朝鲜族，农民，住黑龙江鸡东县。委托诉讼代理人:徐英，黑龙江董长霞律师事务所律师。被告（被执行人）：朴哲万，男，1960年7月25日出生，朝鲜族，农民，住黑龙江省鸡东县。原告黑龙江鸡东农村商业银行股份有限公司（以下简称鸡东农村商业银行）与被告程秀丽、朴哲万申请人执行异议之诉一案，本院于2019年8月19日立案后，适用普通程序，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵翠霞、逢崇汀，被告程秀丽及其委托诉讼代理人徐英、朴哲万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸡东农村商业银行向本院提出诉讼请求：1.判令许可对朴哲万所有的位于鸡东县××街××蓝天××楼××单元××室的房屋，产权证号（2019）鸡东县不动产权第0000070号进行执行(申请执行标的为100000元）；2.要求被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由:程秀丽对登记在朴哲万名下的房屋提出执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不能排除执行。程秀丽提交的房屋买卖协议书的签订时间是2013年11月11日，该房屋是朴哲万的回迁房屋，签订房屋买卖协议书时，朴哲万没有取得不动产登记证书，此时的房屋是禁止转让的，因此二被告签订的房屋买卖协议书是不合法的，是无效的，程秀丽也没有到不动产登记中心办理预告登记等相关手续。程秀丽没有在人民法院查封前实际合法占有案涉房屋的证据。程秀丽没有交付全部购房款的证据，程秀丽提供的2013年11月11日收条不是收取案涉房屋购房款的收条，该收条内容、时间与房屋买卖协议书约定的内容没有任何关联，大额资金的支付依法应有转款凭证等相关证据证实，没有有效证据证实，收条无法体现实际交付了收条的款项，朴哲万在收条中的字迹与房屋买卖协议中的字迹与房屋买卖协议中的字迹不是同一人书写。程秀丽对房屋没有办理过户存在过错。蓝天名苑项目在鸡东县不动产登记中心办理产权登记业务时间是2017年9月14日，程秀丽在人民法院查封前近两年的时间没有办理过户事宜，是被告自身原因怠于行使权力，不构成买受人善意取得。故原告认为贵院的解除查封措施侵犯了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，诉至法院。程秀丽辩称：程秀丽于2013年11月11日与朴哲万签订购房合同，朴哲万将位于蓝天名苑25号楼2单元203室房屋卖给答辩人所有。之后程秀丽在当年装修房屋并实际入住，该房屋已经入住了数年之久，因案涉房屋系回迁房屋，需要朴哲万先将房照办理到自己名下才能办理过户手续，朴哲万在2019年1月才将房照办理到自己名下，之后程秀丽要求朴哲万将房照更名时，朴哲万在外地没能及时协助程秀丽办理更名手续。在朴哲万回家办理更名手续时房子已经被法院查封，无法办理更名手续。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。程秀丽在2013年取得钥匙办理入住的时候该房屋已经转移为程秀丽占有。程秀丽在签订买卖合同时一次性将全部购房款已经结算给朴哲万，收条系朴哲万的妻子徐淑子所写，朴哲万承认并认可该事实。查封前没有将房屋过户至答辩人名下是因为朴哲万办理房照后外出不在本地，程秀丽无法办理房屋更名手续。以上事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。我国宪法规定保护公民的合法财产不受侵害，程秀丽购买的该住房系唯一住房，符合相关法律规定。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。朴哲万辩称，2013年11月11日，案涉房屋卖给千东民，千东民和程秀丽是夫妻，签订合同的时候程秀丽在家，书写合同的时候我妻子徐淑子和程秀丽去街里签订的，买房是一次性付清的，我给程秀丽写的收条，我妻子和程秀丽打字写的合同，写合同的时候是写“千东民”的名字，我妻子写的是我的名字，房款是徐淑子和程秀丽去银行直接存的，房款是140000元，其中70000元存入银行，40000元还贷款了，剩余30000元放在家里。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人当庭进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：鸡东农村商业银行提供的证据如下：2.鸡东县不动产登记中心2019年8月9日说明、黑（2019）鸡东县不动产权第0000070号不动产证书。证明：蓝天名苑项目办理产权登记的起始时间是2017年9月14日，产权证取得时间是2019年1月份。也就是签订买卖协议的时候没有取得产权证，房屋不得转让。程秀丽认为，该证据不能证明签订买卖合同没有取得产权证书房屋不能转让，更不能证明转让合同不合法，另外，产权登记的起始时间是2017年9月14日，并不意味着朴哲万知道该时间，也不意味着该时间朴哲万就可以办理不动产权登记证书，程秀丽多次督促朴哲万办理产权变更登记，朴哲万最终确认可以办理不动产权登记证书的时间是2018年末，根据交易惯例，在房照办理完毕后，需要等候一至两周才能将房照发放到权利人手中，2019年1月21日，朴哲万办理完房照之后去外地了，无法协助程秀丽办理，没有办理房照是客观情况不允许。朴哲万对该证据无异议。本院认为，该证据可以证实，蓝天名苑项目办理产权登记时间为2017年9月14日，予以采信，但案涉房屋在出卖时已取得预售许可证，故对案涉房屋没有取得产权，不得转让的证明目的，不予采信。3.房屋买卖协议书、收条，证明收取大额资金需要有相关转账凭证，予以证实，仅以收条不能证实收到了收条当中的款项。而且收条与买卖协议甲方朴哲万的签字非本人所签，两者的字体明显不是一人所签。朴哲万未办理产权过户有过错，如果房屋买卖协议是真实的，此时还没有办理产权登记，回迁房屋的安置协议的原件应该在程秀丽手里，在朴哲万办理产权登记时，程秀丽应该清楚由程秀丽提供，并监督产权登记和过户，因此程秀丽没有办理产权过户有过错。程秀丽认为，程秀丽与千东民是夫妻关系，该财产是夫妻共同财产所有，至于签上千东民的名字，是因为千东民是户主，所以写千东民的名字，也证明了夫妻之间应有的尊重关系，至于朴哲万的名字是其妻子徐淑子代写，该房屋系朴哲万和徐淑子的夫妻共同财产，朴哲万对徐淑子的签字予以认可，达成了事实上的代理关系，该房屋买卖合同是双方真实意思表示，应予以认定，收条显示收到卖房款140000元，与房屋买卖合同约定的是一致的，能够证明该收条收付的价款系房屋买卖合同价款，并且签订日期是同一天，给付金额也是同一天，可以认定真实性。朴哲万对该证据无异议。本院认为，通过庭审查明，可以证实程秀丽购买案涉房屋的事实及交付房款的过程，对原告的证明目的，不予采信。程秀丽提供证据如下：1.购房合同一份，证明在2013年11月11日，朴哲万与程秀丽签订购房合同，朴哲万将位于蓝天名苑25号楼2单元203室房屋卖给千东民，千东民、程秀丽在2008年7月10日登记结婚，该房屋系千东民、程秀丽夫妻共同所有。鸡东农村商业银行认为，因本案的购买方是千东民，因此该份合同未出庭的情况无法确认其真伪，而且既然是千东民作为买售方，程秀丽不具有提出执行异议及诉讼的主体资格，且朴哲万的签字也非本人签字，另外签订房屋买卖合同的时间是2013年11月11日，而此时没有取得房屋产权证，没有取得产权证的房屋是禁止转让的，买卖合同不合法。朴哲万对该证据无异议。2.收条一张，证明朴哲万于2013年11月11日收到千东民、程秀丽购房款140000元人民币。鸡东农村商业银行认为，140000元购房款属于大额资金，须有银行流水等有效证据予以证实，仅凭该收条而没有银行任何款项痕迹，证明不了实际收到了140000元款项，既然收条与房屋买卖合同的时间是一致的，那么应由朴哲万本人签署，因此对该收条的真实性存疑。朴哲万对该证据无异议。3.物业缴费凭证10份、户口信息一份，证明程秀丽实际入住房屋并在入住后缴纳水费、电费等。鸡东农村商业银行认为，该组证据体现的交款人均是千东民而不是程秀丽，说明程秀丽不具有提出执行异议和诉讼主体资格。朴哲万无异议。5.房照一份、黑龙江省鸡东县人民法院查封公告一份，证明房照在2019年1月21日由朴哲万办理，在程秀丽知道可以办理房照更名手续的时候朴哲万没有在家里，等回到家里就协助办理房屋产权过户登记事宜。2019年5月21日房屋被查封，在办理完毕房照到房屋被查封期间朴哲万一直没能回家协助办理房屋产权过户登记事宜。鸡东农村商业银行认为，原告提供的证据3充分证实了办理产权证的起始时间是2017年9月14日至2019年1月21日初始登记，两年多的时间，程秀丽在法院的询问笔录中自认2019年1月份之间没有主张过产权过户事宜，因此程秀丽主观上怠于行使自己的权利，并且从2019年1月，取得产权证至2019年5月，房屋被查封5个月的时间里，程秀丽也没有积极主动主张过权利，朴哲万夫妻外出并非是不能办理产权过户的客观原因，因此对于产权没有过户程秀丽有过错。朴哲万无异议。8.证人证言，证人陪同程秀丽一起将购房款140000元交付给朴哲万的过程。鸡东农村商业银行认为，证人与程秀丽系是亲属关系，是利害关系人，不可以作为证人。朴哲万无异议。本院认为证据1.2.3.4.5.6.8.可以证实程秀丽购买案涉房屋与朴哲万签订合法有效的房屋买卖合同、交付案涉房款履行情况、案涉房屋物业费用缴纳情况及程秀丽已在案涉房屋入住情况，且案涉房屋系程秀丽和千东民共同财产，故对上述证据及程秀丽的证明目的，予以采信。朴哲万提供证据如下：1.购房合同，证明在2013年11月11日，朴哲万与千东民签订购房合同，朴哲万将位于蓝天名苑25号楼2单元203室房屋卖给千东民。鸡东农村商业银行的质证意见同程秀丽的证据1的质证意见一致。程秀丽没有异议。2.接受房款记录（银行流水）2张、朴哲万家人的户口信息3张、女儿在延边大学在学证明。证明2013年11月11日将接受的购房款140000元中的70000元存入户名：徐淑子，账号中国工商银行鸡东支行09×××88的账号里。余款用于女儿朴凤华学费及生活费、归还贷款。鸡东农村商业银行认为，朴凤华出生日期是1993年5月12日，银行流水交易时是已经年满18岁是完全行为能力人，其他质证意见与程秀丽的证据2银行流水的质证意见一致，不能证明朴哲万的证明目的。程秀丽没有异议。3.房照一份，证明房照在2019年1月21日才办理完毕，房照办理完毕后还需得等一至两周才能取得房照。鸡东农村商业银行认为，对该证据的真实性没有异议，但取得产权证后立即可以办理转移登记，二被告没有办理有过错。程秀丽没有异议。4.去广东珠海的往返车票2张，朴凤华的出生时间证明，证明朴哲万及家人徐淑子2019年2月3日从牡丹江飞往深圳机票至2019年7月10日从深圳返回，证明这期间朴哲万因为在广东珠海照顾哺乳期女儿未能回来为程秀丽办理房产更名事宜。鸡东农村商业银行认为，朴哲万取得产权证的时间是2019年1月21日，取得产权证后完全可以办理转移登记，外出不是不予办理产权证的理由，朴哲万没有办理过户程秀丽有过错，应要求朴哲万及时办理过户，假定朴哲万不配合可以通过诉讼及其他渠道主张权利，而程秀丽没有任何的证据。程秀丽对该证据无异议。恰恰证明了朴哲万所陈述属实，朴哲万陈述房照下来的时候已经去南方了，要求程秀丽等朴哲万从南方回来之后，办理房照，程秀丽对没有办理房屋变更登记的事情没有任何过错。本院认为，证据1.2.3.4，可以证实朴哲万作为案涉房屋的出卖人与买受人签订合法有效的买卖合同、程秀丽交付房款的履行情况、案涉房屋办理房屋产权登记时间及未能及时为程秀丽办理产权变更登记系由于朴哲万外出的原因，故对上述证据及朴哲万的证实明目的，予以采信。本院经审理认定事实如下:2018年11月6日，本院作出（2018）黑0321民初1339号民事判决书，判决：吴万天、金彩淑给付鸡东农村商业银行本金860000元，利息213960.83元；朴哲万等十一人对上述债务承担连带清偿责任。2019年5月21日，本院作出（2019）黑0321执1165号执行裁定书，裁定：查封蓝天名苑25号楼2单元203室的房屋。2019年8月5日，本院作出（2019）黑0321执异82号执行裁定书，裁定：中止对蓝天名苑25号楼2单元203室房屋的执行。鸡东农村商业银行不服该裁定，在法定期限内，向本院提起本诉。2011年，朴哲万名下的房屋被拆迁，2012年末，朴哲万通过拆迁房屋置换取得案涉房屋，2013年11月11日，程秀丽与朴哲万签订了《房屋买卖合同》，约定：房屋总价款为140000元，一次性付清。程秀丽按照《房屋买卖合同》约定：于当日一次性付清购房款，朴哲万当日将房屋交付给程秀丽。程秀丽在案涉房屋已居住6年。程秀丽一直催促朴哲万办理产权变更登记。此前，蓝天名苑小区因证件不全，无法办理房屋产权登记。朴哲万于2019年1月21日，办理了案涉房屋的产权登记，未通知程秀丽案涉房屋可以办理过户转移登记。朴哲万于2019年2月3日，外出至深圳伺候女儿，2019年7月10日返回鸡西市鸡东县，2019年5月21日，鸡东县人民法院查封案涉房屋。另查明，鸡东镇前进街蓝天名苑，于2013年8月6日取得商品房预售许可证，于2017年9月14日，开始办理产权登记业务。本院认为：房屋买卖合同中买方虽然是“千东民”，但千东民与程秀丽系夫妻关系，“千东民”三个字也是由其妻子程秀丽书写，且该房屋用于家庭居住，系夫妻共同财产，故程秀丽系案涉房屋权利关系人，具备诉讼主体资格。申请人执行异议之诉是原告请求对执行标的的许可执行。本案执行标的即案涉房屋系朴哲万通过房屋拆迁而置换取得，且登记在朴哲万名下，朴哲万在案涉房屋查封前，已将其出卖给程秀丽，双方签订合法有效的书面房屋买卖合同，程秀丽已支付全部购房款，并对案涉房屋居住六年之久，朴哲万在办理案涉房屋产权登记后，外出深圳，直至案涉房屋被查封后仍未能配合程秀丽办理房屋产权变更登记，程秀丽作为案涉房屋买受人并非由于自身原因未办理过户登记。程秀丽作为申请人执行异议之诉的案外人，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》中第二十八条规定的情形，享有足以排除强制执行的民事权益的问题，该规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护。在人民法院查封案涉房屋之前，程秀丽对案涉房屋已享有准物权，鸡东农村商业银行对被执行人朴哲万享有的是普通债权，其效力不及于程秀丽的准物权，故程秀丽享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，案涉房屋具备法律规定的“人民法院不得查封、扣押、冻结”的条件。鸡东农村商业银行的证据不足以证明其所要主张的事实，故鸡东农村商业银行的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告黑龙江鸡东农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费2300元，由黑龙江鸡东农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  高宏伟人民陪审员  于晓秋人民陪审员  于 萍二〇一九年十一月二十一日法官助理詹冀尧书记员姜凯文所附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（1）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（1）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。