甘肃省陇南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘12民终1016号上诉人（原审原告）：仲某怀，男，汉族，个体户，住甘肃省徽县。被上诉人（原审被告）：王某强，男，汉族，住甘肃省成县城关镇。上诉人仲某怀与被上诉人王某强房屋租赁合同纠纷一案，不服徽县人民法院（2019）甘1227民初569号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理完毕。上诉人仲某怀上诉请求：1、撤销（2019）甘1227民初569号判决书判决，并依法改判或发回重审。2、本案受理费由被上诉人承担。理由如下：一、本案一审法院认定事实不清。2015年11月10日，上诉人租赁被上诉人位于徽县某农贸市场一号楼XXX、XXX的两间毛坯房，用于上诉人经营品牌家电销售。被上诉人承诺给上诉人租赁期限不少于五年，被上诉人为了便于房租调整，要求租赁合同租期按一年签订，到期续租，并承诺房租价按当地市场价调整。尽管该房屋为毛坯房，上诉人基于对被上诉人的信任和被上诉人承诺的租赁期限，上诉人才同意与被上诉人签订了《租赁合同》并敢于花费大额费用对该房屋进行装修。第一年租赁合同期满后，双方又续签了一年租赁合同，待第二年合同届满前双方讨论续租时，被上诉人违反承诺将房屋租金涨至远远高于当地市场价。上诉人向被上诉人提出要求，如果双方不再续租，上诉人将拆除上诉人己装修的设施。被上诉人向上诉人承诺，如果双方不再续租，该装修补偿费用由新的承租人向上诉人补偿，新的承租人不补偿的，由被上诉人补偿或由上诉人自行拆除装修设施，上诉人表示同意。后来，被上诉人拟将上述房屋转租给新的承租人，但新的承租人拒绝向上诉人补偿，上诉人遂提出要拆除上诉人的装修设施，但被上诉人却出尔反尔拒绝上诉人拆除，也拒绝向上诉人补偿。为此，上诉人与被上诉人随后多次就拆除装修设施事宜发生争执，期间被上诉人及其儿子同意由上诉人拆除，但对拆除过程提出无理要求，导致上诉人无法正常拆除上诉人装修的设施。后来，被上诉人在未向上诉人告知的情况下，将房屋出租给第三人，并继续利用上诉人装修的设施至今。二、一审法院判决适用法律错误。一审法院依据《合同法》第八条、第六十条规定，认定装修费发生在租赁期内，符合双方约定，应当由上诉人全部承担明显适用法律错误。虽然上诉人与被上诉人签订的租赁合同第五条约定：“在租赁期间所发生的装修费、水费、电费、物业费、管理费、工商税务等一切费用由乙方自行承担”，但是该条仅仅约定了租赁期间装修费用由上诉人承担，并非是双方对合同届满或解除时约定的装饰装修物的处理方式。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：因出租人原因导致合同解除，出租人应当赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；因不可规则于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失由双方按照公平原则分担。租赁合同签订前，被上诉人承诺租赁期限不少于五年，上诉人是基于被上诉人承诺出租不少于五年的前提下，才花费4万余元对房屋进行装修，如果被上诉人不承诺出租5年以上，或者仅出租一年，上诉人是不可能租赁房屋并花费4万多元装修的。然而，被上诉人在续租两年后违反约定将房租涨至严重超过当地市场价，迫使上诉人无法续租，并在未告知上诉人的情况下将房屋出租给第三人，构成违约，应当赔偿上诉人剩余租赁期内装饰装修残值损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。在第二年租赁期限届满前，因被上诉人涨房租明显过高导致续租事宜暂未达成，被上诉人承诺该装修补偿费用由新的承租人向上诉人补偿，新的承租人不补偿的，由被上诉人补偿或由上诉人自行拆除装修设施。被上诉人前述承诺属于当事人另有约定的情形，被上诉人应当按约定向上诉人补偿。三、一审法院判决显失公平。基于前述事实，上诉人租赁被上诉人房屋系为了长期进行品牌家电销售经营，上述房屋是毛坯房，被上诉人承诺租赁给上诉人不低于五年，租赁合同签订一年仅为了便于房租调整，且房租按当地市场价进行调整。上诉人基于对被上诉人的信任租用被上诉人的毛坯房，租赁后按照用途花费4万余元进行装修。如果被上诉人仅出租一年，不保证以后是否给上诉人续租，上诉人不可能租赁该房屋，更不可能花费4万余元对房屋进行装修。一审法院仅从合同约定内容简单考虑，未深层次查明案件事实的情况下作出判决，显失公平。被上诉人采取明显过高的房租价格迫使其与被上诉人就房屋续租无法达成一致，后期协商期间承诺上诉人装修补偿费用由新的承租人向上诉人补偿，新的承租人不补偿的，由被上诉人补偿或由上诉人自行拆除装修设施。然而，被上诉人再一次违背自己的承诺，继续利用上诉人装修设施的情况下却拒绝向上诉人补偿装修设施费。因此，被上诉人违反诚实信用原则，多次违反自己的承诺，出尔反尔，按照《民法总则》及《合同法》关于诚实信用原则、公平原则，被上诉人应当按照约定及承诺补偿上诉人装修损失。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决显失公平。上诉人请求二审法院撤销一审判决，并依法改判或发回重审。被上诉人王某强辩称:一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，体现了法律的公正性，法律的严肃性，依法应予以维持。1.被答辩人提出第二年合同届满前双方讨论续租时答辩人违反承诺将房屋租金涨到远远高于当地市场价等理由，这完全是无中生有，凭空编造。第二年合同到期前至少有6个月，合同到期后15天前，被答辩人一次都没有找过答辩人，也没有打过一次电话来谈论房屋续租一事，因此根本谈不上涨租金一事（可从双方通话记录中查证）。合同到期后第15天，答辩人主动打电话向被答辩人询问房屋续租一事，被答辩人在电话中说不租了，生意不行。答辩人告诉被答辩人不租应该早些打招呼说一下，另外超出租期的租金怎么办，被答辩人说按天算，算多少付多少。答辩人以为被答辩人在开玩笑，只好说第二天在泥阳铺面说。第二天上午答辩人到了泥阳铺面，被答辩人说不租了，生意不行，正准备整理货物装车。答辩人确实看到被答辩人正在整理货物准备装车，看到这个情景答辩人告诉被答辩人，把所有能搬走的能拆卸的东西全部搬走，搬完后通知过来取钥匙，答辩人离开泥阳铺面回了城。第二天下午被答辩人打电话说房内全部搬完，约定次日早上在泥阳铺面见面交钥匙。第三天早上答辩人到了泥阳铺面，看到铺面已空，被答辩人向答辩人移交了钥匙水卡本等，并说占用了十几天的房把账算一下给多少钱，答辩人回答说不算了钱不要了。在移交完后被答辩人提出铺面屋顶上有一块广告牌要拆，拆了后没有方便的车拉走，想暂时放在铺面里，等有车拉走后把钥匙给答辩人送来，答辩人同意把钥匙交给了被答辩人后离开了泥阳。过了几天后的下午被答辩人把钥匙送到了答辩人住的地方（家属院大门口），答辩人收到钥匙，双方和言而散。2.答辩人与被答辩人签订的两份《铺面租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律规定，故该两份合同合法有效。根据该两份合同，租期明确为一年，并未有关于租赁五年的约定，而且该两份合同第五条均约定“在租赁期间所发生的装修费……等一切费用由乙方（被答辩人）自行负担”，故被答辩人在租期届满，租赁关系结束后要求答辩人承担装修费于法无据。3.被答辩人并未按照《铺面租赁合同》（2016年签订）第四条的约定，于租赁期满二个月前通知答辩人续租，而是在明确表示不续租后自愿搬离了铺面。故答辩人不存在违约情形，在租赁关系结束后，答辩人有权将铺面出租给他人。4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条仅是适用于“双﻿方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定”且“租赁合同是因一方违约或其他原因而解除”的情形。本案答辩人与被答辩人就相关问题已有明确约定，而且租赁合同也是因租期届满，被答辩人未续租而正常终止。因此该条解释不适用于本案。另根据该解释第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，故答辩人完全没有义务承担被答辩人的装修费用。二、一审判决公平公正，依法应予维持。被答辩人作为具有完全民事行为能力的成年人，应当对其签订的合同的法律效果具有清楚认识。其不能用一年的房屋租赁合同要求答辩人承担五年的出租义务，相应的，答辩人也不可能在被答辩人经营亏损、停止营业的情况下，用一年的房屋租赁合同要求其承担五年的承租义务。本案租赁合同的解除系双方自愿达成，不存在被答辩人违约的情形，被答辩人不遵守合同约定无理的向答辩人索要赔偿才是违反了诚实信用原则。综上所述，本案事实清楚，一审判决适用法律正确，依法应当予以维持。恳请贵院依法驳回上诉，维护答辩人的合法权益。仲某怀向一审法院起诉请求：1．判令王某强赔偿双方《租赁合同》期间仲某怀装修房屋支出的装修费用共计18122.4元；2．本案诉讼费由王某强承担。一审法院认定事实：2015年11月10日，仲某怀、王某强签订《铺面租赁协议》，协议约定王某强将自己位于甘肃省徽县某农贸市场一号楼XXX、XXX的两间铺面租赁给仲某怀，租期为一年，从2015年11月20日至2016年11月19日。该协议第五条载明“在租赁期间所发生的装修费、水费、电费、物业费、管理费、工商税务等一切费用由乙方自行负担”，乙方即原告仲某怀。2016年l1月19日，仲某怀续租，再次与王某强签订了一份《铺面租赁协议》，约定租赁期限为一年，从2016年11月20日至2017年11月19日，租赁期满后双方未再续租，租赁合同终止。仲某怀、王某强于2016年签订的《铺面租赁协议》第四条载明“租赁期满，甲方有权利收回出租的房屋，乙方应如期归还。乙方要求续租，则必须在租赁期满二个月前通知甲方”，第五条载明“在租赁期间所发生的装修费、水费、电费、物业费、管理费、工商税务等一切费用由乙方自行负担”。仲某怀提交的装修租赁房屋的各种花费发生在2016年11月10日、2016年11月12日、2016年11月13日，即仲某怀的装修花费发生2015年签订的《铺面租赁协议》的租赁期限内。2019年7月3日，仲某怀以王某强拒不赔偿铺面装修费用的行为侵害了其合法权益为由诉至本院。一审法院认为，当事人在自愿平等的基础上依法订立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案仲某怀承租被告的铺面后，双方就铺面装修花费进行了明确的约定，约定由仲某怀承担租赁期间所发生的装修费，仲某怀的装修花费发生在租赁期内，应当按照双方约定履行，故仲某怀要求王某强赔偿租赁期间18122.4元装修费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定，判决驳回仲某怀的诉讼请求。本案受理费404元，减半收取202元，由原告仲某怀承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为，根据仲某怀的上诉请求，本案二审争议焦点是：一、关于一审法院对租赁合同期间装修费用承担判处是否适当的问题；二、关于仲某怀上诉理由如何审查的问题。一、关于一审法院对租赁合同期间装修费用承担判处是否适当的问题。房屋租赁合同作为合同的一种，在处理合同权利义务关系时，同样应当贯彻意思自治原则，从而使当事人对依其自我意志作出的选择负责。意思自治在房屋租赁合同中，不仅体现在可以自主选择合同相对方、协商确定租赁期限、租金及交付方式、违约责任等，还体现在对装饰装修费用的承担上。本案中，仲某怀在2016年11月19日续租铺面时，与王某强签订的《铺面租赁协议》第五条载明：“租赁期间所发生的装修费、水费等一切费用由乙方自行负担”。双方对租赁期间装修费用的承担约定明确、具体，仲某怀要求王某强赔偿其租赁合同期间装修费用的请求无事实及法律依据，应不予支持。仲某怀上诉认为上述合同条款仅仅约定租赁期间装修费用由其承担，并非是双方对合同届满或解除时装饰装修物处理的约定，但其在起诉时并未对合同解除后装饰装修物处理提出请求，故其认为一审法院适用法律错误的上诉理由不能成立。二、关于仲某怀上诉理由如何审查的问题。仲某怀上诉认为王某强向其承诺，如果双方不再续租，装修补偿费用由新的承租人补偿，新的承租人不补偿的，由王某强补偿或由其自行拆除装修设施。同时认为被上诉人前述承诺属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定的当事人另有约定的情形，被上诉人应当按约定向上诉人补偿。仲某怀未依据上述上诉理由在一、二审期间对租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用提出独立的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，对该上诉理由本院在二审期间不予审查。如有相关事实依据，其可就前述主张另行提起诉讼。综上，仲某怀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费404元由上诉人仲某怀负担。本判决为终审判决。审判长  李海涛审判员  王彩霞审判员  安武民二〇一九年十一月十八日书记员  邓 玲