云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初10393号原告云南佳叶工贸有限公司。住所云南省昆明市官渡区银海领域小区。法定代表人陈青。委托代理人王智敏、陈晓燕，云南勤业律师事务所律师。特别授权代理。被告冯焱，男，汉族，1971年3月16日生，身份证登记住址湖北省荆州市沙市区。委托代理人沈军，云南华度律师事务所律师。特别授权代理。原告云南佳叶工贸有限公司诉被告冯焱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告云南佳叶工贸有限公司的特别授权代理人王智敏、陈晓燕，被告冯焱的特别授权代理人沈军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南佳叶工贸有限公司诉称：2019年1月22日，原、被告双方签订《厂房、仓库租赁合同》，约定被告向原告出租其位于昆明市某所机场轻轨下以东的仓库、办公室、住宿间以及空地，面积共计7507平方米。租赁期限为三年，即2019年2月1日至2022年2月1日；第一年租金总和为768,360元，垃圾清运费每年16,248元。合同签订后，原告向被告指定收款账户支付了第一年租金和垃圾清运费。2019年4月25日，云南省昆明空港经济区城市管理综合行政执法局作出《责令限期整改通知书》，原告得知涉案租赁厂房、仓库等建构筑物可能被拆除无法再使用，遂停止使用并及时向被告发送《函》件，通知被告中止合同履行并要求被告提供涉案租赁厂房、仓库等建构筑物合法建盖、无权利瑕疵的证明，但被告至今未提供。而云南省昆明空港经济区城市管理综合行政执法局又分别于2019年5月13日、2019年5月17日至租赁场地督促拆除涉案租赁厂房、仓库等建构筑物，原告无奈，于2019年5月31日前完全搬离租赁场地。并且原告于2019年6月3日向被告发送《函》件，通知被告解除《厂房、仓库租赁合同》，并赔偿原告损失。但被告至今未有答复。因被告原因，导致《厂房、仓库租赁合同》不能履行，合同目的无法实现，己具备合同解除之条件。且被告行为至今未提供涉案租赁厂房、仓库等建构筑物合法建盖的相关手续，也未对原告损失进行赔偿，故原告诉至法院诉请判令:一、确认原、被告双方于2019年1月22日签订的《厂房、仓库租赁合同》己解除；二、被告向原告退还租金606,190.29元，并支付以该退还租金为计算基数，自2019年4月25日起至实际退还之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费（暂计算至2019年6月30日为4907.62元）；三、被告向原告赔偿搬迁损失169,750元；四、被告向原告支付违约金153,672元；五、被告向原告支付因维护权利所产生的邮寄费80元、公证费2400元、律师费30,000元；六、被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、保全担保费、邮寄费、公告费等）。庭审中，原告变更第三项中搬迁损失费为167,950元；变更第五项中公证费为4800元。被告冯焱辩称：一、原、被告签订的《厂房、仓库租赁合同》为无效合同。合同约定的租赁土地使用权人为云南省某所，用途为划拨性质土地，因云南省某所（云南龙港综合加工厂有限公司）违法出租土地的行为致使本案租赁物被拆除，根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二、三条的规定，本案原、被告签订的《厂房、仓库租赁合同》为无效合同。本案中，被告从云南龙港综合加工厂有限公司承租租赁物，厂房和房屋也是经过土地使用权人的允许而修建的。政府的强拆行为并非被告的过错导致，对目前的建筑物现状，被告同样受到巨大损失。原告在明知该建筑物的实际用途及性质的情况下仍与被告签订合同，其应当预见该合同无法履行的法律风险，对此原告应当承担相应的不利后果。二、租金退还及相关费用承担问题。1、租金问题：2019年6月19日，建筑物被政府强制拆除后，被告便积极与原告协商退租事宜，其实际使用租赁物的时间为2019年2月1日至2019年6月18日，按照合同约定的租金其使用期间的租金、垃圾清运费为300,766元，应退费为467,594元。该费用被告早就同意退还，但被告不愿意接收，因此资金占用利息及相关的邮寄费、公证费及律师费不应当由被告承担。另外原告未支付4月至6月期间的水电费用，应当在租金中予以扣减。2、关于搬迁损失：搬离租赁场地时原告并未通知被告，是否产生相关费用也未告知被告，被告无法确认搬迁损失。3、关于违约金：因合同无效，合同约定的违约责任也当然无效。政府强制拆迁并非被告所能控制，被告不存在违约。应驳回原告的违约金诉请。三、本案因涉案建筑物被第三人强制拆除，且属于明显违法行为，被告欲提起行政诉讼，行政诉讼的结果可能影响本案的案件审理，请求中止本案审理。原告云南佳叶工贸有限公司为证明自己的主张提交以下证据:一、《厂房、仓库租赁合同》、收条、云南农信网上银行电子回单，欲证明2019年1月22日，原、被告双方签订《厂房、仓库租赁合同》约定被告向原告出租其位于昆明市某所机场轻轨下以东的仓库、办公室、住宿间以及空地，面积7507平方米。租赁为2019年2月1日至2022年2月1日，第一年租金768,360元、垃圾清运费每年16,248元。合同签订后，原告按照合同约定向被告指定收款账户支付了第一年租金和垃圾清运费。二、责令限期整改通知书、函、（2019）云真元证字第4738号公证书，欲证明云南省昆明空港经济区城市管理综合行政执法局要求拆除涉案租赁厂房、仓库等建构筑物，给原告生产造成严重影响，原告遂停止经营及时告知被告，并通知被告中止合同履行并要求提供涉案租赁厂房、仓库等建构筑物合法建盖、无权利瑕疵的证明。三、函、（2019）云真元证字第5623号公证书，欲证明原告搬离租赁场地后，通知被告解除《厂房、仓库租赁合同》并要求被告赔偿原告损失。四、上海浦东发展银行网上银行电子回单、搬迁费用凭证，欲证明因被告违约，致使《厂房、仓库租赁合同》无法继续履行，原告搬离租赁场所所产生的搬迁费。五、租赁现场照片、租赁现场拆迁视频，欲证明《厂房、仓库租赁合同》所约定的涉案租赁厂房、仓库等建构筑物已经被拆除，《厂房、仓库租赁合同》已不具备履行条件。六、公证费、律师费发票、情况说明，欲证明原告因维权所支出的相关费用。被告冯焱质证认为：认可证据一至三、五的真实性，但不认可证明目的。不认可证据四，搬迁行为没有通知被告，转账金额为30万元，但发票只是10多万的。不认可证据六的真实性、关联性和合法性，情况说明属于证人证言，证人应当出庭作证。被告冯焱为证明其辩解向法庭提交以下证据：一、《厂房、仓库租赁合同》，欲证明原、被告签订的《厂房、仓库租赁合同》约定的内容，因该合同违反强制性法律规定，应认定为无效合同。二、限期改正通知书、催告书、证明，欲证明本案涉案土地使用权人为云南省某所（土地性质为划拨监教用地），该房屋被强制拆除导致原、被告双方的合同无法继续履行，其原因不在被告，被告也无法阻止，被告已准备相关材料准备向人民法院提起行政诉讼。三、说明、退租说明三份，欲证明本案涉案厂房被云南省昆明空港经济区城市管理综合行政局的实际拆除时间为2019年9月19日，拆除后被告积极与租户达成退租、退款协议，但原告拒不配合并提出各种不合理要求，导致双方未能达成一致意见，其诉讼的方式是自行扩大的损失，相关诉讼费、调查取证费、律师费等费用应由原告自行承担。原告云南佳叶工贸有限公司质证认为：认可证据一。认可证据二中的限期改正通知书、催告书，不认可证明。不认可证据三。原告提交的证据形式合法、内容印证本案案件事实，本院对其真实性予以确认。被告提交的证据一、二的真实性，本院予以确认。被告提交的证据三与本案不具有关联性，本院不予采纳。根据原、被告举证、质证及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：原告云南佳叶工贸有限公司与被告冯焱于2019年1月22日签订《厂房、仓库租赁合同》约定：被告将位于某所机场轻轨下以东的仓库出租给原告使用。仓库类型为轻钢结构，楼房为板房结构，厂房租赁物面积经原、被告双方确认为6770平方米。办公室、住宿间面积经原、被告确认为737平方米。本租赁物的功能为库房、厂房，租赁给原告使用，由原告自行管理。租赁期限为3年，自2019年2月1日起至2022年2月1日止。租赁物于2019年2月1日前交付给原告使用。厂房租金为每月每平方米8元，每年为649,920元；办公室、住宿间租金为每月每平方米10元，每年88,440元，空地租金为30,000元。注：厂房、办公室、住宿间租金第一年、第二年总和为768,360元；厂房、办公室、住宿间租金单价在第三年上涨20%。原告应于本合同签订前，向被告支付5万元为定金，于2019年1月31日前原告一次性付足半年租金40万元（定金于原告支付第一笔租金时转为租金）；剩余384,608元（含垃圾清运费）在2019年3月31日前付清。垃圾清运费每年16,248元。租赁期间使用该厂房、住宿、办公室所发生的水、电费用由原告承担，并在收到收据或发票后一周内付款，水费为8元/吨，电费为1.2元/度。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告共向被告支付了784,608元（包含一年租金768,360元、垃圾清运费16,248元）。2019年4月25日，云南省昆明空港经济区城市管理综合行政执法局发出《责令限期改正通知书》，载明：“在园艺场建盖彩钢瓦大棚，面积7800平方米㎡，未经规划行政主管部门审批违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定现责令你(单位)于2019年5月1日前自行拆除上述违法建筑”。原告于2019年5月10日向被告邮寄函，载明：“2019年4月25日我司收到云南省昆明空港经济区城市管理综合行政执法局发来的《责令限期改正通知书》要求拆除我司责令您出租的厂房，该情况的发生导致我司有充足理由相信您出租给我司的厂房为违章建筑，您无法继续履行您与我司于2019年1月22日签订的《厂房、仓库租赁合同》。在此情况下，我司依法中止履行该合同，并要求贵单位在2019年5月17日前提供您租赁给我司的厂房为合法建盖，无权利瑕疵，以及您有权合法租赁给我司使用的证明材料并暂时退还我司已交付未使用的全部租金。否则我司有权依法解除合同，并要求您赔偿给我司造成的一切损失。”2019年6月3日，原告再次向被告邮寄函要求解除《厂房、仓库租赁合同》并要求被告接收厂房并退还相关租金，承担损失。2019年5月6日至2019年5月31日期间，原告陆续搬离租赁场地，产生搬运费共计167,950元。上述租赁物于2019年6月19日被强制拆除。原告产生损失，故原告诉至法院诉请如上。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案中，被告出租给原告的仓库属于轻钢大棚，已被行政部门确定为违法违规建筑，现仓库已被强制拆除，原告作为承租人不能继续使用租赁物，被告提供的租赁物不符合约定使用条件。根据上述法律规定，原、被告签订的《仓房、仓库租赁合同》为无效合同。无效合同，自始无效。本院根据法律规定确定合同无效，原告主张解除合同，本院不予支持。原告已向被告缴纳的一年租金、垃圾清运费应扣除原告已使用租期内的费用后退还，即2019年2月1日至4月25日期间原告使用租赁物产生的租金、垃圾清运费扣除后剩余费用退还原告，原告主张被告退还606,790.29元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于资金占用利息、搬迁损失，本院认为本案租赁物为违法违规建筑，原告在签订《厂房、仓库租赁合同》时未尽到审查注意义务，原告自身存在一定过错，但被告提供的租赁物为违法违章建筑且本案证据不能反映被告在签订合同时已向原告明示该事实，被告的行为是造成本案合同无法履行的根本原因，被告负有主要责任，承担主要过错责任。原告主张资金占用费，本院根据案件情况及原告损失情况予以支持资金占用费部分；对于违约金，因为合同无效，故对违约金的主张不予支持。原告主张的搬迁损失167,950元确为原告实际支出，但根据过错责任划分，以及原告租期届满也将发生搬迁费的客观事实，判令由原告自行承担50%的部分，被告承担50%部分，即83,975元。原告为实现债权产生的邮寄费80元、公证费4800元、律师费30,000元，以上共计34,880元，本院予以支持。被告辩称租赁物系其从案外人处租得，合同具有相对性，案外人与被告之间的租赁关系、过错责任应由被告另案起诉处理。被告作为本案租赁合同关系的出租人，违反了出租人义务，应承担本案合同责任。被告辩称被告实际使用时间应计算至2019年6月18日，但从本案房屋有效使用的情况及原告提交的证据证实，原告在《责令限期改正通知书》发出后便着手搬离，其有效租赁物的时间应计算至下发通知之日。被告辩称应扣除4至6月的水电费，但对该项费用，被告未举证证明该笔费用的金额及发生时间，本院不予采纳被告抗辩意见，被告有新证据的可另案主张。被告辩称已准备提起行政诉讼，申请中止审理本案，本院认为被告所述行政案件不影响本案审理，被告申请亦未在法律规定的时间内主张，时至今日也未见被告已经提起行政诉讼的相关材料，故本院不予采纳被告程序抗辩要求中止本案审理的意见。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告云南佳叶工贸有限公司与被告冯焱于2019年1月22日签订《厂房、仓库租赁合同》为无效合同；二、被告冯焱于本判决生效之日起三日向原告云南佳叶工贸有限公司退还人民币606,190.29元，并支付该款自2019年4月25日起至实际退还之日止按年利率4.35%计算的资金占用利息；三、被告冯焱于本判决生效之日起三日向原告云南佳叶工贸有限公司赔偿搬迁损失人民币83,975元；四、被告冯焱于本判决生效之日起三日向原告云南佳叶工贸有限公司支付邮寄费、公证费、律师费共计34,880元；五、原告云南佳叶工贸有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,470元，由被告冯焱承担11,035元，由原告云南佳叶工贸有限公司承担2435元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期限为本判决生效后两年内。审 判 长  林胜华人民陪审员  周蓓蕾人民陪审员  吴兰珍二〇一九年十一月二十一日书 记 员  李彦霈