黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8960号上诉人（原审原告）：迟本毅，男，1965年8月14日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：符丽丽，女，1981年10月2日出生，汉族，哈尔滨市道外区恒远法律服务所法律工作者，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：王述利，男，1976年6月3日出生，汉族，哈尔滨市道外区恒远法律服务所法律工作者，住哈尔滨市道外区。被上诉人（原审被告）：刘晓曼，女，1993年11月3日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。上诉人迟本毅因与被上诉人刘晓曼房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初5175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。迟本毅上诉请求：撤销一审判决，改判支持迟本毅一审诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足，程序违法。1.迟本毅与刘晓曼签订的租赁合同中约定刘晓曼于2018年7月18日将租金及履约保证金共22万元支付给迟本毅，但刘晓曼在2018年7月18日前仅支付了12万元的房屋租金和5万元的保证金，截止今日仍然欠付5万元房屋租金，一审认定刘晓曼支付的17万元为房屋租金是错误的。迟本毅一直向刘晓曼索要5万元租金，但其一直未支付，刘晓曼未履行支付房屋租金的主要义务，存在根本违约的行为，迟本毅要求解除租赁合同的请求依法应得到支持。2.一审认定刘晓曼未改变房屋结构错误。迟本毅一审提交了刘晓曼在装修时改变房屋结构的照片，同时还提交了证言，迟本毅有充分的证据证实刘晓曼在房屋使用期间存在改变房屋结构的根本违约行为。3.迟本毅在一审庭审时要求追加刘国志为被告，一审对此置之不理系违反法定程序。本案应将刘晓曼的父亲刘国志追加为本案被告，一审也同意迟本毅在指定的期限内提交追加被告申请，迟本毅按一审法院指定的期限提交了追加被告的申请，但被告知一审判决已作出并邮寄送达，迟本毅有微信记录证实一审法院存在程序错误。4.一审要求迟本毅提交录音光盘，在未提交证据的情况下就作出判决是错误的。刘晓曼辩称，不同意解除案涉租赁合同，刘晓曼要求继续履行合同。刘晓曼已按照合同约定交纳了17万元房租，有转账记录和录音可以证明转账的17万元为房租。关于5万元保证金，双方合同约定在双方对房屋现场状况确认后，刘晓曼交纳保证金5万元，刘晓曼一直在与迟本毅沟通，要求进行现场确认，但其一直拒绝。此外，刘晓曼的租赁期限为2018年9月18日至2024年9月18日，刘晓曼于2018年9月18日接手直接经营案涉宾馆，不存在迟本毅所述的装修行为。迟本毅向一审法院起诉请求：1.判令解除迟本毅与刘晓曼的租赁合同，判令刘晓曼停止侵害，恢复原状，赔偿损失；2.判令刘晓曼立即迁出该房屋。一审法院认定事实：2016年5月2日，迟本毅（甲方）、刘晓曼（乙方）签订房屋租赁合同，主要约定：一.1.甲方将其拥有的坐落于道里区经纬街34号1层（现宾馆占有使用部分）和4层同时出租给乙方使用。2.乙方向甲方承诺租赁该房屋作为旅店业项目进行经营。三.1.租赁期限自2018年9月18日起至2024年9月18日止。3.乙方有下列情况之一的，甲方有权终止合同，收回房屋。（1）乙方利用出租房进行非法活动，损害公共利益的；（2）如遇不可抗力或政府动迁，整体楼规划改造时，乙方在接到通知后，乙方无条件在两个月内搬出，甲方只需退回剩余房租，其不动产归甲方所有，甲方不承担乙方因此产生的任何直接及间接损失。政府动迁的装修补偿以及营业损失补偿款归乙方所有，甲方协助处理；（3）乙方擅自改变用途的。5.甲方无权干涉乙方经营，和同意冰城快捷宾馆外墙脸改造和牌匾悬挂。6.此合同自上份合同于2011年5月18日起至2018年9月18日止；双方协商续租六年房租（2018年9月18日起至2024年9月18日止）自上份合同期满后履行此合同。四.租金及支付方式房屋年租金17万元整（壹拾柒万）元整，一次付清，即自2018年7月19日前一次付清一年租金，此后房租到期前二个月付清下一年房租，以此类推。乙方逾期拖欠房屋租金15日，甲方有权终止租赁合同、收回房屋。由此产生的损失由乙方负责。八、乙方的义务1.未经甲方同意，乙方不能改变租赁房屋的结构装修，如因乙方的过失或者过错使房屋设施受到损坏，乙方应负责赔偿。合同尾部手写部分如下：在2018年7月18日交纳保证金5万元，退租时保持现有设施完好交于甲方，甲方给予乙方5万元保证金租（足）额退回（不包括经营设施）。经查明，刘晓曼已交纳2018年9月18日至2019年9月18日期间租金17万元，但未向迟本毅交纳5万元保证金。一审法院认为，本案争议焦点有二，一是刘晓曼是否改变租赁房屋结构,是否能导致租赁合同解除；二是刘晓曼未交纳5万元保证金是否为合同主要义务，是否必然导致合同解除。针对焦点一，当事人有责任对自己提出的诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明。但迟本毅并未提供充分证据证明刘晓曼对租赁房屋的改动情况，庭审过程中，因迟本毅未举证证明房屋主体结构发生改变，一审法院要求其在庭后7日内提交鉴定申请，迟本毅未在指定期限内提交。迟本毅未能履行举证证明责任，故其依据刘晓曼改变房屋结构要求解除租赁合同，停止侵害、恢复原状、赔偿损失、迁出房屋的诉讼请求不能成立。针对焦点二，从合同约定的“在2018年7月18日交纳保证金5万元，退租时保持现有设施完好交于甲方，甲方给予乙方5万元保证金租（足）额退回（不包括经营设施）”来看，刘晓曼应当于2018年7月18日前交纳5万元保证金，刘晓曼辩称应当进行现场确认后再履行此项合同约定义务的意见不能成立，不予认可。故进行现场确认不是交纳保证金5万元的必要条件。刘晓曼未交纳保证金系双方对交纳保证金的条件存在理解差异，且根据诚实信用原则，刘晓曼应当及时将保证金交纳给迟本毅。但刘晓曼已履行合同主要义务，即交纳2018年至2019年度租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同法定解除的规定，只有不履行合同主要义务，足以导致合同目的不能实现，构成根本性违约的，当事人的法定解除权才能成立。刘晓曼并未违反合同主要义务，且其未交纳保证金不是双方房屋租赁合同约定的合同解除条件，故对迟本毅认为刘晓曼未履行给付保证金5万元导致合同解除的理由不能成立，不予支持。综上，迟本毅要求解除租赁合同无法定或者约定理由，对迟本毅请求解除双方签订的租赁合同及停止侵害、恢复原状、赔偿损失、迁出房屋的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：驳回迟本毅的全部诉讼请求。二审中，刘晓曼举示了银行转账记录及录音。拟证明：刘晓曼交付的17万元为房租。迟本毅质证认为，对银行转账的真实性无异议，对录音的真实性有异议，刘晓曼举示的证据不能证明17万元为房租。本院认证意见：因迟本毅对银行转账记录的真实性没有异议，本院对此证据的真实性予以确认；对于录音的证明问题将结合案件相关事实进行评判。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，迟本毅与刘晓曼签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。关于案涉租赁合同应否解除问题。迟本毅二审主张刘晓曼已支付的17万元为12万元租金和5万元保证金，故刘晓曼未依约给付租金，尚欠5万元租金，应解除合同。因迟本毅一审中认可刘晓曼已支付的17万元为房租，双方争议的5万元为保证金，根据民事诉讼禁反言及诚实信用原则的要求，迟本毅该主张不能成立。刘晓曼虽自认其未给付5万元保证金，但该事由并不是双方约定解除合同的事由，且刘晓曼坚持在双方现场确认后给付该保证金，迟本毅据此要求解除合同的依据不足。关于案涉房屋是否存在刘晓曼改变房屋结构的问题。迟本毅一审中称系刘晓曼的父亲刘国志在装修时改变了房屋结构，但其并未举示充分证据证实案涉房屋系在刘晓曼承租期间改变房屋结构，且一审法院释明其是否对案涉房屋结构进行鉴定，其并未申请鉴定，故一审未支持其该项主张并无不当。综上，迟本毅与刘晓曼的房屋租赁合同不存在法定或者约定的解除条件，对迟本毅要求解除合同的诉讼请求不予支持。此外，案涉租赁合同约定的租金缴纳期限到期后，刘晓曼主张其已经继续向迟本毅支付了下一年度房租17万元，迟本毅对此亦未提供证据予以反驳。关于迟本毅主张其申请追加刘国志为本案被告等问题，其并未举示相应证据证实一审法院存在程序问题，且案涉房屋租赁合同系其与刘晓曼所签订，与刘国志无关，根据合同相对性，其该主张无法律依据。综上所述，迟本毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘国志负担。本判决为终审判决。审判长  李妮娜审判员  王晓东审判员  孟朋卓二〇一九年十一月八日书记员  周小倩