山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终7740号上诉人（原审被告）：纪双强，男，1988年5月6日出生，汉族，山东汇客电子商务有限公司员工，住山东省章丘市。委托诉讼代理人：王正，山东誉实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东北城庆合置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：李金勇，总经理。委托诉讼代理人：张敏，女，该公司员工。上诉人纪双强因与被上诉人山东北城庆合置业有限公司（以下简称北城庆合置业）商品房销售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。纪双强上诉请求：1.撤销一审判决,改判驳回北城庆合置业的全部诉讼请求；2.一审及二审诉讼费由北城庆合置业负担。事实和理由：一、一审判决认定纪双强存在拒不付款的违约行为是错误的。纪双强按照合同约定向北城庆合置业指定的银行申请贷款，并提交了所有材料。纪双强的贷款申请已被银行批准，但由于北城庆合置业不协助纪双强办理贷款手续，拒绝配合银行签订接收贷款、办理抵押登记等材料，所以银行至今未发放贷款。退一步讲，即使纪双强的贷款未被银行批准或足额批准，但纪双强当庭或庭前也多次向北城庆合置业明确表示愿意按照合同约定补足剩余房款。因此，一审判决认定纪双强存在拒不付款的违约行为是错误的。二、一审判决认定北城庆合置业有权解除涉案合同是错误的。在等待银行审批结果的过程中，北城庆合置业在未告知纪双强银行贷款的审批情况，也没有要求纪双强补足剩余房款的情况下，直接提起了诉讼要求解除涉案合同，并要求纪双强承担违约责任。在庭审中，北城庆合置业未提供任何证据证明纪双强存在拒不付款的违约责任，也没有提供任何证据证明其取得了法定或约定的解除权。同时，在纪双强明确表示愿意继续履行合同，补足剩余房款的情况下，北城庆合置业的合同目的完全可以实现。北城庆合置业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2017年9月29日，双方签订《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》。依据合同第六条第三款、附件五第一条第三款的约定，纪双强首付款272337元，剩余购房款260000元应由纪双强向北城庆合置业指定的银行申请按揭贷款并委托银行一次性于合同签订后30日内支付给北城庆合置业。但纪双强未按合同约定办理完毕剩余房款的按揭贷款，也未在期限届满之日10日内以现金或通过银行转账方式一次性将剩余房款向北城庆合置业补足。依据合同第七条第一款第二项：“逾期超过10日的，出卖人有权解除合同……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行”。现北城庆合置业享有约定解除权，有权要求解除合同。依据附件五第七条第二款“如买受人原因导致买卖合同及本补充协议解除或终止的，买受人应向出卖人支付不低于总房款2%的违约赔偿金，并赔偿因此给出卖人造成的损失”。因此，北城庆合置业主张总房款2%的违约金符合合同约定。北城庆合置业向一审法院起诉请求：1.判令解除北城庆合置业与纪双强签订的合同编号为销售（字）2017****7503的《商品房买卖合同》；2.判令纪双强支付违约金10646.74元；3.纪双强承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月29日，出卖人北城庆合置业与买受人纪双强签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）2017****7503）一份，合同约定：纪双强购买北城庆合置业开发的位于凤凰路以西，中林路以北的凤凰国际广场项目2号楼1单元1220室房屋，房屋总价款为532337元。合同第六条约定的付款方式为银行按揭付款：（1）买受人应于本合同签订之日起7日内（即2017年10月6日前）向出卖人付清首付款272337元（即不少于合同总价款的50%，其中包含已付定金）。（2）剩余房款260000元由买受人向出卖人指定的银行申请按揭贷款并委托银行一次性于本合同签订后30日内支付给出卖人。第七条关于买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理：1.逾期在10日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；2.逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。合同附件五《合同补充协议》中第1条关于银行按揭付款方式购房的约定为：……2、办理银行按揭贷款是选择按揭方式购房的买受人所负的付款义务，买受人应于本合同签订之日起7日内按照银行的要求和流程提交办理按揭贷款所需的全部真实有效的资料，并自行办理贷款，买受人应在银行审批贷款流程规定的期限内自行到银行查询贷款是否审批通过，并于银行审批通过后2日内到银行签字、交费等手续。3、如出现因国家相关法规、政策变化，或因买受人原因，或因其他任何原因导致出现在本合同签订后30日内买受人的贷款申请银行不予批准或不予足额批准的，或贷款银行未能在上述期限内将按揭款项足额打入出卖人的账户，买受人承诺在上述期限届满之日10日内以现金或通过银行转账方式一次性将剩余房款向出卖人补足。第2.1.5约定：买受人与出卖人办理房屋交割手续当日或之前，应按买卖合同约定交清全部应付房款（含按揭款、差价款）、违约（如有）、到期贷款、出卖人代为偿还的按揭贷款及利息、罚息（如有）等其他应由买受人承担的费用。否则，出卖人有权拒绝交付房屋直至买受人缴清上述费用，出卖人不承担延期交房的违约责任并有权追究买受人相应的违约责任。第7.2条约定为：如买受人原因导致买卖合同及本补充协议解除或终止的，买受人应向出卖支付不低于总房款2%的违约赔偿金，并赔偿因此给出卖人造成的损失。第12条关于诉讼及赔偿的相关事宜约定：因买受人过错引起的纠纷，给出卖人造成损失的，相关损失（包括但不限于违约金、直接损失、间接损失及出卖人向买受人实现债权所产生的律师费等相关费用）由买受人承担；以诉讼方式解决的，由买受人承担所产生的律师费及其他因诉讼产生的费用。双方均在合同及补充协议上加盖公章，签字并按捺手印。上述合同签订后，纪双强按照合同约定支付了购房首付款272337元。北城庆合置业主张纪双强未按照合同约定办理按揭贷款，亦未向其要求以现金或通过银行转账方式一次性将剩余房款补足，已构成违约，故涉案房屋未交付给纪双强。庭审中，纪双强主张其已经按照合同约定向北城庆合置业指定的威海市商业银行股份有限公司济南解放路支行提交了贷款申请材料，且银行亦同意其贷款审批。贷款至今未发放，系因北城庆合置业拒绝协助签署涉及接收贷款、办理抵押登记手续等事宜的材料，但纪双强并未提交有效证据证明。一审法院认为，北城庆合置业与纪双强于2017年9月29日签订的《济南市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。上述合同签订后，纪双强支付了涉案房屋的购房首付款272337元，剩余的购房款260000元按照合同约定应由纪双强向北城庆合置业指定的银行申请按揭贷款并委托银行一次性于合同签订后的30日内支付给北城庆合置业，但纪双强未按合同约定办理完毕剩余房款的按揭贷款，亦未提交证据证明其曾向北城庆合置业要求以现金或通过银行转账方式一次性将剩余房款补足，已构成违约，应承担相应的违约责任。依据纪双强与北城庆合置业签订的《济南市商品房买卖合同》第七条约定：“逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金”，故北城庆合置业要求解除双方签订的上述合同的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。另，北城庆合置业要求按照涉案总房款2%计算违约金，共计10646.74元的诉讼请求，因该违约金数额明显低于以未付房款260000元为基数，时间自逾期之日至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的数额，故该主张合情合理，且符合合同约定，一审法院予以支持。关于购房首付款272337元的返还，北城庆合置业和纪双强可待合同解除后另行处理。纪双强抗辩主张其已按照合同约定向银行申请办理贷款，且银行已批准，其不存在违约，但并未提交有效证据证明，故对该抗辩主张，一审法院不予支持。关于纪双强辩称北城庆合置业未履行合同约定的协助办理贷款义务，导致贷款未能发放的主张，纪双强亦未提交证据证明，故一审法院不予采纳。判决：一、解除山东北城庆合置业有限公司与纪双强于2017年9月29日签订的《济南市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》（合同编号：销售（字）2017****7503）;二、纪双强于判决生效之日起十日内支付山东北城庆合置业有限公司违约金10646.74元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66元，减半收取33元，由纪双强负担。二审中，当事人没有提交新证据。纪双强于二审提交调取证据申请，申请法院调取威海银行济南解放路支行对纪双强提交贷款申请并获批准的记录。本院依当事人申请，依法向当时办理此笔业务的客户经理金艺询问具体办理贷款事宜，并制作调查笔录。纪双强质证称，对该证据的真实性无异议，但对内容陈述的事实有异议。威海市商业银行解放路支行给纪双强反馈的审批意见一直是北城庆合置业不配合递交材料和盖章，致贷款手续无法继续进行，从未告知纪双强的资质不符合审批条件，贷款未被审批。按照房屋买卖合同的约定，在得知贷款未被审批后纪双强有权通过其他方式补足剩余房款，但是银行从未告知其贷款未被审批，而是一直在催促北城庆合置业配合递交材料和盖章。北城庆合置业质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。同时证明纪双强贷款手续至今未办理成功是因纪双强征信不符合条件、主体审查未通过的原因导致，与北城庆合置业无关，同时也证明了纪双强去银行办理贷款手续，公司未陪同去办理。以上事实由二审调查笔录在案为凭。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，北城庆合置业与纪双强签订的《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思，不违反效力性强制性规定，对双方均具有约束力。本案争议焦点为北城庆合置业要求解除涉案房屋买卖合同的主张是否成立。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因纪双强未能在合同约定的期限内办理完毕剩余购房款的按揭贷款，亦未向开发商以现金或通过银行转账方式一次性补足剩余房款，致使合同之约定解除权条件成就，北城庆合置业要求解除合同，符合合同约定，亦于法有据。纪双强主张未能顺利办理贷款系因北城庆合置业不配合所致，并非自身违约。本院依法至威海市商业银行解放路支行进行调查，并制作了调查笔录。该银行客户经理金艺称,“（办理贷款）客户自己选择，不用指定”，“（办理贷款）可以自己来，不是必须要开发商陪同”。当询问当时贷款手续未审批通过的原因时，金艺称系因“业主（纪双强）不符合条件，征信不好”，“先进行主体审查，主体条件不符合，后续也不再进行了”。因此，纪双强主张因北城庆合置业未履行合同约定的协助办理贷款业务，导致贷款未能发放的主张不成立，一审法院未予支持，并无不当，本院予以确认。综上所述，纪双强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66元，由上诉人纪双强负担。本判决为终审判决。审 判 长  褚 飞审 判 员  黄宏伟审 判 员  李莎莎二〇一九年十一月二日法官助理  梁 栋书 记 员  李春月