天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终5817号上诉人（原审原告）：刘占元，男，1952年8月26日生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：刘卫静（父女关系），女，1979年6月19日出生，汉族，住北京市昌平区。上诉人（原审原告）：刘明明，男，1984年8月17日生，汉族，基本情况同上。委托诉讼代理人：张晓燕，天津得安律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕文倩，天津得安律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈锋，男，1964年3月26日生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：石广涛，天津津孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈宝贵，男，1949年10月1日生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：石广涛，天津津孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈淑英，女，1947年4月30日生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：石广涛，天津津孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈书云，女，1952年9月9日生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：石广涛，天津津孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈淑芬，女，1954年9月14日生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：石广涛，天津津孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈淑华，女，1957年8月6日生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：石广涛，天津津孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈淑梅，女，1969年3月22日生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：石广涛，天津津孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘辉，男，1983年11月20日生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：石广涛，天津津孚律师事务所律师。上诉人刘占元、刘明明因与被上诉人陈锋、陈宝贵、陈淑英、陈书云、陈淑芬、陈淑华、陈淑梅、刘辉房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2018）津0114民初7572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘占元、刘明明上诉请求：1．撤销一审民事判决；2．依法改判确认上诉人与陈广田于2003年2月12日签订的住房转卖协议合法有效；3．依法改判村2区27号院内正房五间归上诉人所有；4．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、刘明明具有田辛庄村的户籍，依法取得田辛庄村的村民资格，一审法院仅依据村主任、村书记的陈述即认定刘明明未取得村民资格属于认定事实错误。田辛庄村村主任、村党支部书记陈述“刘明明在田辛庄村不享受村民待遇，没分过地，不享有分配宅基地资格，不具有村集体经济组织成员资格。陈玉宏户籍登记在田辛庄村，是非农业户口，村里分地也没有她的。”因村主任、村书记不具作出该陈述的主体资格，且陈述事实违反法律法规的规定，依法不应当采纳。刘明明所持户口本明确载明住址为天津市武清区，户别为家庭户，且刘明明自1997庄村生活，而自2003年一直在案涉房屋内居住至今。刘明明自1997起，分别就读于田辛庄小学，南陈庄小学，南商村中学，定福庄中学。后中专毕业后一直在田辛庄村务农。其子女亦一直在学习。综上，刘明明不仅有田辛庄村的户籍，且一直在该村居住、生活，因此应当认定其具有田辛庄村的村民资格。一审法院仅依据田辛庄村主任、村支书的陈述即认定刘明明不具有村民资格，属于事实认定错误。二、上诉人及家人一直在案涉房屋内居住，并在案涉房屋所在院内新建了几间房屋。但一审法院无视客观事实，仍然认定案涉房屋的宅基地使用权未变更，属于认定事实错误。三、一审法院认定上诉人无权购买案涉房屋，上诉人与陈广田所签订的《住房转卖协议》无效，属于适用法律错误。一审法院作出的刘明明不具有田辛庄村村民资格的认定本身是错误的，而在错误认定基础上适用法律必然导致适用法律错误的结果。综上，因一审判决既存在认定事实错误、也存在适用法律错误的情形。陈锋、陈宝贵、陈淑英、陈书云、陈淑芬、陈淑华、陈淑梅、刘辉辩称，一审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。首先，上诉人起诉并没有提供合法有效的证据证明其主张，上诉人在一审时提供了住房转卖协议，但该协议上诉人一方多处修改，添加相应的人名，而该协议并没有陈广田本人签字，也没有本人按手印，并不能确定买卖协议真实存在，而其提供的录音是在陈锋和陈淑芬不知情的情况下偷录，取得手段不合法，而且录音内容并不能反映出实际卖房，而单一以一个录音证明卖房的事实是不能成立的，故上诉人无法证明房屋买卖事实的存在。第二，上诉人一方并没有田辛庄村集体经济组织成员资格，上诉人刘占元并非该村村民，刘明明虽然在2017年9月迁入该村，但其迁入并没有经过村民代表会议两委会议讨论决定，而且田辛庄因撤村建居于2016年6月28日将户籍冻结，故刘明明即使将户口迁入该村也没有取得集体经济组织成员资格，一审时法庭出具了法院调取的刘明明办理户籍档案，上诉人一方在档案中明确表示将户口迁入该村后不享有村民资格，故刘明明并没有取得田辛庄村村民资格，即使存在买卖，该买卖也是无效的。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。刘占元、刘明明向一审法院起诉请求：1．依法确认原告与陈广田于2003年2月12日签订的《住房转卖协议》合法有效；2．判令村2区27号院内正房五间归原告所有；3．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告刘占元、刘明明为父子关系，刘占元身份证载明住址为天津市武清区。1997年12月刘明明户口登记在天津市武清区，与户主张书芬的关系为表弟。2008年10月20日，无棣县公安局对刘明明户籍进行补录，身份证载明住址为山东省无棣县。2017年6月9日，刘明明以“本人或携带子女投配偶”原因向天津市公安局武清分局申报户口，申报常住人口报批表载明被投靠人姓名陈玉宏，关系配偶，性别女，出生日期1979年7月4日，工作单位及职业天津市武清区东蒲洼街亨通花园、待业，被投靠人户口所在地天津市武清区。刘明明、陈玉宏于2017年6月9日给公安机关出具申请一份，载明：“本人刘明明，男，汉族，生于1984年08月17日，身份证号3723241984××××××××，家庭户口所在地山东省无棣县，现随妻居住于天津市武清区。我爱人陈玉宏，女，汉族，生于1979年07月04日，身份证号1202221979××××××××，家庭户口，户口所在地天津市武清区，因落户需要田辛庄大队开具户口接受信，村干部不给出示。现本人要求公安机关为我解决户口问题，以后村内一切待遇问题自行与村内协商，与公安机关无关。我所提交的材料及信息情况属实，如有提供虚假材料和信息，本人愿承担相关一切法律责任”。2017年9月21日，刘明明户口迁入天津市武清区。田辛庄村原村民陈广田、陈玉兰为夫妻关系，生育二子、六女，长子陈宝贵、次子陈锋，长女陈淑英、次女陈书云、三女陈淑芬、四女陈淑华、五女陈淑林、六女陈淑梅。陈玉兰于2005年2月10日去世，陈广田于2012年7月20日去世。陈淑林于2000年6月20日去世，育有一子刘辉。登记在陈广田名下有平房一所，位于天津市武清区，正房五间，东邻胡同、南邻田福树、西邻陈铁忠、北邻陈广香，院内原有东厢房两间。原告提交《住房转卖协议》，载明：“卖方：陈廣田，买方：刘占元、刘明。协议如下：陈广田愿将位于村东头老房（正房五间、东房两间）及全部房基地转卖刘占元、刘明名下，双方议定价钱为柒仟元整，当面一次性付清。所有权归刘占元、刘明。其后一切事宜由刘占元、刘明负债。双方认定，立字为证，及生效。（院中大树归陈广田所有）。卖方：陳广田，买方：刘占元、刘明，中介人：刘振敏。2003年1月12日立。此协议一式两份。”协议卖方署名后面加盖陈广田印章，买方刘明后添加一个“明”字。协议右下方书写“邻居：陈玉琳、陈广香、许广苓”，并在名字上按捺指印。原告主张协议是2003年2月12日在陈广田位于村西的家中签订，协议中陈广田的签名都是刘占元代签，代签原因记不清了，原告付清7000元房款后陈广田拿出他的印章盖的章。当时在场人有陈广田、陈玉兰、陈淑芬及其丈夫田福来，还有中间人刘振敏。协议中的刘明是刘明明的小名，为了跟身份证一致，后来刘占元在协议上补写了一个“明”字，刘明明与协议上的刘明为同一人。刘振敏是本村村民，当时与原告不存在亲属关系。协议右下方“邻居：陈玉琳、陈广香、许广苓”签名及指印是后来添加的，因为现在田辛庄村面临拆迁，以陈锋为首的被告想反悔，原告由于知识欠缺，让邻居在原协议上签名，以证明涉案房屋早已由原告购买。被告对《住房转卖协议》、协议上陈广田的印章及刘明明与刘明系同一人不认可，主张签订协议时陈淑芬、田福来不在场，中间人刘振敏是刘明明的岳母，与原告有利害关系。认为协议通常情况下应通过一支笔书写，原告提交协议上出现三种颜色笔迹，且出现“陈廣田”、“陈广田”、“陳广田”三种书写方式，“刘明”签名后添加了一个“明”字，又出现“邻居：陈玉琳、陈广香、许广苓”签名，与原告陈述签协议时只有刘振敏、陈玉兰、陈淑芬、田福来在场不符，按照证据规则规定，协议存在多处疑点，不符合常理，不应作为证据使用。按照谁主张谁举证的原则，原告主张印章是陈广田的应举证证明。现涉案房屋由原告占有，期间原告将院内两间东厢房拆除，在院内另建造了一所房屋。原告提供刘振敏与陈锋通话录音，主张陈锋及其兄弟姐妹均知晓2003年房屋买卖的事情。陈锋在通话录音中认可房屋已出售，同意由陈玉宏在评估涉案房屋时签字，但对《住房转卖协议》不认可。原告提供刘振敏与陈淑芬谈话录音，主张2003年买卖涉案房屋时陈淑芬及田福来均在场且当场将卖房款拿走，《住房转卖协议》一式两份，陈广田持有一份，原告刘明明与刘明系同一人。陈淑芬在谈话录音中认可陈广田卖房时其与田福来均在场，并亲自接收了房款，《住房转卖协议》一式两份，陈广田持有的协议后来被他烧了。录音中刘振敏称刘明明为刘明、小明，要求由陈玉宏在评估涉案房屋时签字，陈淑芬在谈话时未提出疑义。被告对两份录音不认可，认为该录音为偷录，没有经过当事人同意，证据取得不合法，且录音不完整，与本案无关，不应当采纳。一审法院根据被告申请到村民委员会调查刘明明集体经济组织成员资格事宜，村主任、村党支部书记答：“村委会对刘明明户籍迁入田辛庄村不知情，他迁户口时村里没给出具过任何证明，2016年6月28日因撤村建居南蔡村镇人民政府通知我村户口冻结。刘明明在田辛庄村不享受村民待遇，没分过地，不享有分配宅基地资格，不具有村集体经济组织成员资格。陈玉宏户籍登记在田辛庄村，是非农业户口，村里分地也没有她的”。一审法院认为，二原告自认提供的《住房转卖协议》上刘明后面的“明”字及“邻居：陈玉琳、陈广香、许广苓”签名及指印是后来添加的，一审法院对该协议添加部分不予认定。协议上陈广田签名虽系刘占元代签，且所签署的名字有“陈廣田”、“陈广田”、“陳广田”三种书写方式，但通过刘振敏与陈淑芬的谈话录音，可以认定签署协议时陈淑芬、田福来在场并接收了购房款，能够认定协议客观存在，故一审法院对《住房转卖协议》中添加文字以外部分的真实性予以确认。该协议由二原告持有，原告提供的两份录音中被告陈锋、陈淑芬同意陈玉宏在评估涉案房屋时签字，陈淑芬对刘振敏陈述的刘明、小明未提出疑义，且刘明明与陈玉宏系夫妻，故对原告主张的刘明明与刘明系同一人予以采信。涉案房屋属农村房屋，房屋买卖必然涉及宅基地使用权，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告刘占元非田辛庄村村民，原告刘明明户籍现虽登记在田辛庄村，但未取得该村集体经济组织成员资格，故二原告与陈广田签订的《住房转卖协议》违反了土地管理法规定，应认定无效。诉争房屋宅基地登记在陈广田名下，在宅基地使用权未变更情况下，二原告要求确认房屋归其所有的请求不予支持。陈广田已去世，其法定继承人对陈广田生前签订协议效力及房屋归属有直接利害关系，原告将其列为被告提起诉讼符合法律规定，被告关于主体不适格抗辩理由不成立，不予采纳。涉案房屋因面临拆迁，在此期间原、被告发生争议，原告起诉未超过诉讼时效，对被告抗辩超过诉讼时效主张亦不予采纳。一审法院判决：“驳回原告刘占元、刘明明的诉讼请求。案件受理费565元，由原告刘占元、刘明明承担”。二审中，上诉人提交1．微信群聊天记录；2．王颖证言；3．李彬证言；4．武清区南蔡村镇初级中学出具的证明；5．南蔡村镇南陈庄小学合影留念；6．南商村中学九九校园歌声合唱团合影留念；7．南商村中学九九镇运动会体操表演队合影留念；8．陈玉琳证言；9．田某证言；10．出生医学证明；11．独生子女证明；12．天津市儿童预防接种证；13．南蔡村镇畔水庭院小学二零一九届师生合影留念；14．公告、转账记录；15．户口变动通知单等证据及证人田某、陈某上诉人出庭作证。欲证明刘明明具有田辛庄村的村民资格；武清区南蔡村镇人民政府认可刘明明系涉案房屋产权人。被上诉人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。刘占元非田辛庄村村民，刘明明户籍现虽登记在田辛庄村，但未取得该村集体经济组织成员资格，故刘占元、刘明明与陈广田签订的《住房转卖协议》系购买陈广田宅基地上的房屋，违反法律规定，应认定该房屋买卖协议无效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1130元，由刘占元、刘明明负担。本判决为终审判决。审判长  张玉明审判员  王 路审判员  张 炜二〇一九年十一月七日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……