湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂民再268号抗诉机关：湖北省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：龚文辉，男，1988年9月7日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。委托诉讼代理人：沈志鹏，湖北博智律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人、被申请人）：张维，女，1989年4月20日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。委托诉讼代理人：马忠恒，荆州市沙市区楚天法律服务所法律工作者。原审第三人：湖北坤宝置业有限公司，住所地：湖北省荆州市沙市区塔桥北路74号（国税宿舍）1门6楼1号。法定代表人：熊永坚，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡明，湖北楚都律师事务所律师。原审被告：李梦颖，女，1992年5月28日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。申诉人龚文辉与被申诉人张维，原审第三人湖北坤宝置业有限公司（以下简称坤宝公司）、原审被告李梦颖房屋买卖合同纠纷一案，原由荆州市沙市区人民法院于2017年7月27日作出（2017）鄂1002民初1347号民事判决。龚文辉不服，提起上诉。湖北省荆州市中级人民法院（以下简称荆州中院）于2018年6月5日作出（2018）鄂10民终488号民事判决。判决生效后，龚文辉不服，向本院申请再审。本院于2018年10月9日作出（2018）鄂民申3076号民事裁定，驳回龚文辉的再审申请。龚文辉仍不服，向湖北省人民检察院申请抗诉，该院于2019年4月18日作出鄂检民（行）监[2019]42000000013号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2019年5月1日作出（2019）鄂民抗28号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年11月6日公开开庭审理了本案，龚文辉及其委托诉讼代理人沈志鹏，张维的委托诉讼代理人马忠恒，坤宝公司的委托诉讼代理人胡明到庭参加诉讼。原审被告李梦颖经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张维向一审法院提出诉讼请求：1.判令龚文辉、李梦颖履行房屋买卖合同义务，协助张维办理新天地9栋1单元1602号房屋不动产权变更登记手续；2.判令龚文辉、李梦颖承担违约金125800元（人民币，下同）；3.坤宝公司在龚文辉、李梦颖履行协助张维办理新天地9栋1单元1602号房屋不动产权变更登记义务时予以配合；4.本案诉讼费由龚文辉、李梦颖负担。荆州市沙市区人民法院一审认定事实：2016年6月21日，龚文辉、李梦颖与坤宝公司签订《商品房买卖合同》，约定：坤宝公司将其开发的新天地9栋1单元1602号房屋以每平方米4849.98元价格出售给龚文辉、李梦颖，总价款为59万元；付款方式为商业贷款，首付12万元，商业贷款47万元。2016年8月2日，双方在不动产登记中心办理了预告登记，登记的内容：权证号为鄂（2016）荆州市不动产证明第0019465号，权利人为龚文辉、李梦颖，不动产坐落为沙市区塔桥北××天地××单元××室，用途住宅，建筑面积为121.65平方米。张维在互联网获得龚文辉、李梦颖出售坐落于沙市区××天地××单元××号房屋信息，随即与龚文辉委托发布售房信息的华联信息部取得联系。在华联信息部的撮合下，龚文辉、李梦颖于2017年3月30日与张维签订《房屋买卖合同》，合同约定：一、甲方（龚文辉、李梦颖）征得其共有人同意后，自愿将坐落于沙市区新天地9栋1单元1602号房屋面积121.65平方，合同编号20160600866号出售给乙方（张维）。二、甲乙双方协商，上述房屋成交价格为陆拾贰万玖仟元整（629000元），此价格为房屋成交价，乙方另外支付合同更名费，不动产办证费，银行提前还贷违约金违约金叁仟元整（3000元）。三、付款方式：乙方于2017年3月30日支付购房定金贰万元整（20000元），2017年4月15日之前乙方支付甲方肆拾伍万玖仟元整（459000元）用于甲方提前还清该房银行贷款，2017年5月10日办理完合同更名手续后一次性支付剩余购房款壹拾伍万元整（150000元），交房期限定于甲方收到全款当天。四、甲方保证在交易时该房屋没有权属纠纷，有关按揭抵押债务，税费及水、电费等均在交房前交清，如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。五、中介费及房屋产权证过户费和土地证过户费由乙方承担，乙方支付壹万贰仟元整（12000元）。六、签订本合同时买卖双方必须相互核对对方有效身份证件及有效手续，甲方在收取定金后，为双方利益，该房屋证件由中介方负责保存。七、本协议自甲乙双方签字后生效，如任何一方不履行合同义务的，不配合办证与交款义务的，违约方向守约方支付总房款的20%作为违约金，违约金的30%作为中介方的辛劳费。合同签订当日，张维向龚文辉支付购房定金2万元；2017年4月17日，张维替龚文辉、李梦颖偿还银行购房贷款465613.39元，建设银行荆州分行出具了《个人贷款结清证明》《个人贷款还款凭证》，个人贷款结清证明记载，龚文辉个人贷款于2017年4月17日结清；个人贷款还款凭证记载还款明细为：利息1010.99元，本金464602.4元，合计465613.39元，没有提前还贷违约金3000元的记载。龚文辉于当日向张维出具《收条》，收条内容：“今收到张维还银行贷款465600元。”华联信息部舒国芳向张维出具《收条》，收条内容：“今收到张维建行还款违约金叁仟元整。”由于龚文辉在办理购房按揭贷款时还办理了信用卡贷款10万元，导致买卖房屋交易受阻；双方于2017年4月25日签订《补充协议》，约定：“甲方（龚文辉）银行信用卡贷款导致沙市区新天地9栋1单元1602号暂时无法正常交易，需补足10万元偿还信用卡贷款，三方协商之后，甲方出资5万元，乙方愿暂借丙方（镇武林）5万元共计10万元，用于甲方偿还信用卡贷款，待房产交割手续办完后，乙方先支付原应该给予甲方的购房尾款144400元转交给丙方，由丙方扣除5万元之后，甲乙双方在新天地开发商处签字当天乙方支付壹拾肆万肆仟肆佰元给丙方，签字后第二天丙方支付玖万肆仟肆佰元整给甲方。”2017年4月27日，龚文辉出具《收条》，收条内容：“今收到华联地产代张维支付房款大写：伍万元整”。截止2017年4月27日，张维向龚文辉支付购房款53.56万元。荆州市沙市区人民法院一审认为：一、张维与龚文辉、李梦颖签订的《房屋买卖合同》有效。理由：首先，龚文辉、李梦颖委托中介华联信息部出售房屋，华联信息部通过互联网发布售房信息，售房意思表示真实明确；张维获得龚文辉、李梦颖售房信息后，通过华联信息部与龚文辉、李梦颖取得联系，并在华联信息部的撮合下，协商达成《房屋买卖合同》，双方的意思表示自由、真实，没有违反法律以及行政法规的强制性规定；其次，《房屋买卖合同》第二条约定“乙方另外支付合同更名费，不动产办证费，银行提前还贷违约金违约金叁仟元整（3000元）。”从该约定中可以判断双方存在通过“合同更名”的方式进行房屋买卖交易的意思表示；“合同更名”与正常的房屋产权变更登记交易方式最大的区别是，售房人避免与房屋开发商办理房屋所有权变更登记，规避税费以及其他政策性支出；“合同更名”的意思表示损害国家利益，是无效的。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。”因此《房屋买卖合同》中“合同更名”的意思表示无效，并不影响其他意思表示的法律效力；三、《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”龚文辉、李梦颖与坤宝公司签订《商品房买卖合同》后，按照约定付清了房款，并办理了预告登记，虽然没有办理房屋所有权变更登记，享有的债权是确定的；龚文辉、李梦颖与张维签订的《房屋买卖合同》同样属于订立、变更、转让、和消灭不动产物权合同，合同中没有约定生效条件，同样适用物权与债权分离原则，没有通知开发商或者经过开发商同意并不影响该合同的成立与生效。龚文辉、李梦颖关于以签订《房屋买卖合同》没有经过开发商同意，约定合同更名损害国家利益为由主张合同无效，不符合诚实守信的合同原则，一审不予采纳。二、张维应适当承担龚文辉、李梦颖坤宝公司办理房屋所有权变更登记的费用；理由：《房屋买卖合同》第二条约定：“甲乙双方协商，上述房屋成交价格为陆拾贰万玖仟元整（629000元），此价格为房屋成交价，乙方另外支付合同更名费，不动产办证费，银行提前还贷违约金违约金叁仟元整（3000元）。”该条款属于房屋价款及相关费用承担的约定，是双方当事人的真实意思表示；该约定从文意上可以理解为：张维同意承担买卖房屋所有权变更登记的所有费用。虽然双方的“合同更名”意思表示无效，但张维不能因为该意思表示无效而获得减少支出的利益。之所以张维不全部承担该费用，是由于“合同更名”是龚文辉、李梦颖为了逃避房屋所有权变更登记税费及其他政策性费用与张维恶意磋商后达成的意思表示，该意思表示无效，双方均存在缔约过失责任。并且张维在与龚文辉、李梦颖办理房屋所有权变更登记时，相关的税费也会大幅增加，故张维应当酌情承担龚文辉、李梦颖与坤宝公司办理房屋所有权变更登记费用的三分之二。三、龚文辉拒绝按照房屋所有权变更登记正常程序将买卖房屋变更登记到张维名下构成违约，应承担违约责任。理由：房屋买卖合同是出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”当“合同更名”交易方式不能实现《房屋买卖合同》目的时，龚文辉作为享有买卖房屋债权人，应当积极的向坤宝公司主张办理房屋所有权变更登记，为履行向张维交付并转移房屋所有权义务采取必要的补救措施。但龚文辉怠于向坤宝公司主张办理房屋所有权变更登记，拒绝按照产权变更登记方式交付房屋并转移所有权于张维，构成违约，应按照《房屋买卖合同》第七条约定承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案属于非金钱债务，不存在法律规定不能履行的三种情形，原告张维依法可以要求龚文辉、李梦颖履行。被告龚文辉以按照房屋所有权变更登记程序向张维转移买卖房屋所有权，会给其造成巨大损失为由拒绝配合张维办理买卖房屋所有权变更登记，不符合诚实守信原则。龚文辉依法应当承担继续履行、支付违约金的民事责任；李梦颖一直同意协助张维办理房屋所有权变更登记，对违约事实发生没有过错，除应该承担继续履行民事责任外，不承担支付违约金的民事责任。三、坤宝公司是否是本案适格的第三人。坤宝公司不是《房屋买卖合同》当事人，龚文辉、李梦颖购买坤宝公司开发的住宅房屋未办理房屋所有权登记，也不是坤宝公司的过错。但是，本案龚文辉、李梦颖享有对坤宝公司办理新天地9栋1单元1602号房屋所有权转移变更登记债权，由于龚文辉、李梦颖怠于行使该债权，使案涉房屋的物权处于原始状态，张维向龚文辉、李梦颖主张履行交付房屋并转移所有权需以坤宝公司转移房屋所有权于龚文辉、李梦颖为前提。虽然法院也可以通过要求坤宝公司协助执行的方式完成买卖房屋物权的变更登记，但其所产生的法律强制力会大打折扣，不利于保护市场交易的安全、稳定。所以，一审法院认为坤宝公司与本案具有法律上的关联性，是无独立请求权的第三人。综上所述，一审法院认为，张维与李梦颖签订的《房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同约定中除“合同更名”的意思表示无效外，其他约定符合法律规定，应受法律保护。龚文辉拒绝按照房屋所有权变更登记程序交付并转移房屋所有权，构成违约，应承担违约责任。张维请求判令龚文辉履行房屋买卖合同义务，协助办理新天地9栋1单元1602号房屋所有权变更登记手续，判令龚文辉承担违约金12.58万元的主张符合法律规定，应予以支持。李梦颖一直同意履行房屋买卖合同，对违约事实的发生没有过错，除应承担继续履行合同民事责任外，不应承担支付违约金的民事责任，对张维请求判令李梦颖支付违约金的主张，一审法院不予支持。张维已经向龚文辉、李梦颖支付购房款53.56万元，欠龚文辉、李梦颖购房款9.34万元，虽然龚文辉、李梦颖未向张维提出办理房屋所有权变更登记后，立即支付剩余房款的请求，为了减轻当事人诉累，一审予以一并处理。《房屋买卖合同》虽然是通过华联信息部撮合后签订的，华联信息部的工作人员在合同上签字，但华联信息部及其工作人员并非房屋买卖当事人，合同中约定的华联信息部及其工作人员的权利义务，与房屋买卖不属于同一法律关系，不适用合并审理的法律规定，所以龚文辉关于其违约是中介的原因，要求追加华联信息部作为被告参加诉讼的意见一审不予采纳。双方均可以依据《房屋买卖合同》、《补充协议》中的居间或者委托条款，向居间人或者受托人主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：一、龚文辉、李梦颖于判决生效后十五日内协助将位于沙市区××天地××单元××号房屋（预登记权证号：鄂2016荆州市不动产证明第0019465号）所有权变更登记到张维名下；坤宝公司按照有关规定予以配合。二、龚文辉于判决生效后十五日内向张维支付违约金125800元。三、张维在龚文辉、李梦颖履行协助办理买卖房屋所有权变更登记义务后，支付购房尾款93400元。四、龚文辉、李梦颖与坤宝公司办理房屋所有权转移登记所需费用，由张维负担三分之二，龚文辉、李梦颖负担三分之一；张维拒绝支付该费用，可从龚文辉应支付的违约金中冲抵；龚文辉、李梦颖拒绝支付该费用，可从应支付购房尾款中冲抵。五、驳回张维其他诉讼请求。案件受理费10958元、财产保全费4020元，合计14978元（张维已预交），由龚文辉、李梦颖负担。龚文辉不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、由张维承担诉讼费用。事实和理由：一、《房屋买卖合同》双方恶意串通规避国家税务，损害国家利益，以合法形式掩盖非法目的，属于无效合同；二、《房屋买卖合同》中介方承诺办理更名手续，龚文辉一直愿意配合办理过户手续，是中介方违约，龚文辉没有违约行为，本案应当追加中介方沙市区华联房屋信息咨询服务部为被告参加诉讼；三、原审判令龚文辉承担三分之一的过户登记费，超过了当事人的诉讼请求范围。张维辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。坤宝公司辨称，一、对于本案中龚文辉与张维之间权利义务关系，坤宝公司不清楚，请求法院依法判决；二、一审判决坤宝公司履行协助义务不当，将本案追加第三人没有合同依据和法律依据。三、要求坤宝公司履行配合义务不明。超出了当事人的申请范围，应当撤销一审判决中对坤宝公司的判项。荆州中院二审查明的事实与一审认定的事实一致。荆州中院二审认为，《房屋买卖合同》的主要目的为房屋交易，该交易没有损害国家利益或者以违法形式掩盖非法目的的情形，双方为规避税费的无效行为并不导致房屋买卖行为的无效，该《房屋买卖合同》有效，因规避税费损害国家利益的部分无效。《房屋买卖合同》的交易双方为张维和龚文辉、李梦颖，过户的权利义务人为张维和龚文辉、李梦颖，中介方沙市区华联房屋信息咨询服务部在合同上签名承诺办理合同更名手续，是提供的中介服务，不能因此视为合同当事人，其未能完成中介服务的，应当向张维和龚文辉、李梦颖承担居间合同或者行纪合同的违约责任，房屋买卖的违约责任仍应由当事人承担，本案为房屋买卖合同纠纷，中介方不是合同相对人，不应参与诉讼。双方在《房屋买卖合同》约定的规避税费的行为无效，房屋交易必然产生税费，因双方未能达成补充协议，一审法院酌定税费的分担并无不妥，否则判决过户无法执行，损害当事人的利益和法院判决的公信力。综上，龚文辉的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10958元，由龚文辉负担。判决生效后，龚文辉不服，向本院申请再审。本院审查后裁定驳回龚文辉的再审申请。湖北省人民检察院抗诉认为，湖北省荆州市中级人民法院（2018）鄂10民终488号民事判决认定“龚文辉迨于向坤宝公司主张办理房屋所有权变更登记，拒绝按照产权变更登记方式交付房屋并转移所有权于张维，构成违约”的基本事实，缺乏证据证明。其一，既然原审判决认定双方约定“合同更名”的交易方式将两次过户变成了一次过户偷逃了国家税费而使合同部分无效，这就必然导致合同原来约定的交易条件、交易时间、两次过户费用如何承担等，均需重新补充约定。本案中，当事人双方由于自身的原因未能预料到“合同更名”条款无效的情形，也没有约定合同无效后的补救办法，根据《合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，当事人双方应积极协商，达成一致的补充意见，这是继续履行合同的前提。有鉴于此，合同原约定的“2017年5月10日办理完合同更名手续后一次性支付剩余购房款人民币壹拾伍万元整，交房期限定于甲方龚文辉、李梦颖收到全款当天”，显然已经不能作为龚文辉交房时间及判断其违约的合同依据。张维仍依据原约定要求龚文辉配合办理所有权变更登记程序，缺乏事实基础。二审判决忽视了“合同更名”条款无效给合同继续履行产生的实际影响和双方需要补充协商的事实，认定“合同约定中除‘合同更名’的意思表示无效外，其他约定符合法律规定，应受法律保护。现双方不能以合同更名方式完成房产交易，而张维已经向龚文辉、李梦颖支付大部分购房款，履行了合同主要义务，且双方均未提出解除合同的明确意思表示，故为实现《房屋买卖合同》的合同目的，双方应按照合法的产权变更登记方式办理房屋交付及所有权转移事宜”，缺乏事实依据。其二，原审判决认定龚文辉迨于向坤宝公司主张办理房屋所有权变更登记，缺乏证据证明。双方签订合同之时，张维就十分清楚双方交易的并非现房，即便双方不需要补充约定，也需依赖坤宝公司办理诉争房屋的产权登记。原审中，张维没有提出龚文辉能够办证却“迨于向坤宝公司主张办理房屋所有权变更登记”的证据。事实上，直到诉讼中，龚文辉也依然表示愿意继续履行合同。龚文辉向湖北省高级人民法院申请再审时提交了坤宝公司出具的《通知书》，载明“李梦颖/龚文辉，于2018年6月6日通知你们购买的位于沙市区××天地××1602房屋现已具备办证条件，请尽快到新天地售楼部来办理相关手续”；湖北省高级人民法院组织双方对该《通知书》进行了质证，认定了其真实性、合法性和关联性。由此可知，直到2018年6月5日即本案二审判决之前，龚文辉也无法配合张维办理产权变更登记，这充分证明龚文辉不能按时完成房屋所有权变更登记，并非其主观原因，不存在违约情形。其三，根据“2017年5月10日办理完‘合同更名’手续后一次性支付剩余购房款人民币壹拾伍万元整，交房期限限定于甲方龚文辉、李梦颖收到全款当天”的约定，本案双方有先后履行顺序，即张维支付全部房款义务在先、龚文辉履行交房义务在后。虽然“合同更名”条款无效，但是其中约定的先后履行顺序仍然有效，只不过双方应当就履行时间重新约定。但是直到诉讼中，张维也未履行支付全部房款的义务，其反而主张龚文辉迟延交房构成违约，与合同约定及履行的实际不符。因此，本案争议的实质在于，合同条款部分无效导致合同履行需当事人继续协议补充达成一致，但是协议补充未及形成，纠纷应当如何处置的问题。张维没有按照合同原约定的履行顺序先行支付全部房款，龚文辉也没有办理房屋产权过户，且双方对合同无法更名均有过错，因而合同履行迟延不能仅归咎于龚文辉一方。二审判决认定“龚文辉迨于向坤宝公司主张办理房屋所有权变更登记，拒绝按照产权变更登记方式交付房屋并转移所有权于张维，构成违约”，缺乏证据证明，进而判决龚文辉承担支付违约金责任及单方采取补救措施，实体判决确有不公。综上，湖北省荆州市中级人民法院（2018）鄂10民终488号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，实体处理不当。龚文辉申诉称，同意检察机关的抗诉意见，请求支持申诉人的全部诉讼请求。1.龚文辉不存在违约情形。龚文辉履约的前提是已经取得不动产登记证书，但本案所涉不动产预售登记已被张维申请查封，龚文辉在2018年6月6日才收到开发商发来的办证通知书，只有办理不动产初始登记后，具备转让条件，要求龚文辉在规定期限内办理过户手续属于强人所难。既然《房屋买卖合同》关于合同更名方式的条款无效，办理过户登记的时间也应无效。2.龚文辉一直同意继续交易，没有迨于办理房屋所有权变更登记，合同存在无效条款导致交易时间延后的责任不应仅由龚文辉承担，原审认定龚文辉违背诚实信用原则而违约明显不当。3.增值税应由开发商缴纳，不应由其承担；对其个人所得税等契税，认可一审判决中关于税务的承担。张维辩称，1.原一、二审判决在认定事实、采信证据、适用法律、审判程序等方面均正确合法；2.关于违约金的依据，来自申诉人与被申诉人之间房屋买卖合同的约定，属于自治原则，只要一方构成违约就应承担责任。3.本案一审法院基本执行完毕，案涉房屋已经过户变更到张维名下，请求维持原判。坤宝公司答辩称，1.坤宝公司不是涉案当事人，将坤宝公司纳为第三人，增加坤宝公司诉累。2.坤宝公司已经将办理产权变更登记的相关资料交给了申诉人，坤宝公司没有任何其他义务，不应当作为第三人参加诉讼。本院再审期间，双方当事人均未提交新证据，本院再审查明的事实与原判决查明的基本一致。另查明，2018年6月6日，坤宝公司向李梦颖、龚文辉发出《通知书》，告知案涉房屋已具备办证条件。2018年6月27日，张维向一审法院申请强制执行，之后案涉房屋交付给张维。2019年4月15日，案涉房屋过户至张维名下。本院认为，结合检察机关的抗诉意见、龚文辉的申诉意见和张维的答辩意见，归纳本案的争议焦点为，龚文辉未按产权变更登记方式交付房屋并转移所有权给张维，是否构成违约，应否承担125800元违约金。一、龚文辉的行为是否构成违约2017年3月30日，张维与龚文辉、李梦颖签订《房屋买卖合同》，约定张维于合同签订当日支付购房定金2万元，2017年4月15日之前支付459000元用于龚文辉、李梦颖提前还清该房银行贷款，2017年5月10日办理完合同更名手续后一次性支付剩余购房款150000元，交房期限定于甲方收到全款当天。该《房屋买卖合同》除合同更名部分因损害国家利益而无效外，其他条款是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方约定，办理完合同更名手续后一次性支付剩余房款150000元，实质上包含了产权变更方式为合同更名，以及先变更房屋产权，后支付剩余房款的双重含义。检察机关认为张维支付全部房款义务在先，龚文辉履行交房义务在后的主张，与合同约定不符，缺乏事实依据。本案中，张维已依约支付了购房定金2万元，还清案涉房屋银行购房贷款465613.39元，后因龚文辉办理的信用卡贷款导致房屋买卖交易受阻，又额外支付了5万元购房款以促进房屋买卖交易顺利进行。截止2017年4月27日，张维向龚文辉共支付购房款53.56万元，已超过合同约定的金额，足可见张维已尽最大交易诚意。在合同更名无法实现的情况下，双方应通过合法的产权变更登记方式办理房屋交付及过户手续，张维有权要求龚文辉配合办理房屋产权过户手续。经核查原审庭审笔录，一审中，审判员询问龚文辉“是否同意办理房屋过户”，龚文辉回答称“如果是合同更名，同意办理房屋过户”。二审中，审判员询问龚文辉“为什么不办房产证给被上诉人过户”，龚文辉称“合同约定的是合同更名方式来过户，而不是正常的过户手续。”张维提出“开发商已经通知上诉人（龚文辉）去办证，但上诉人（龚文辉）不办证”，龚文辉称“我们认为房屋买卖合同约定的合同更名方式，我们如果办证了就违反了我与被上诉人（张维）之间的合同约定。而且合同更名的过户方式比正常过户的费用要少。”据此可知，龚文辉明知合同更名无法实现，仍坚持以合同更名方式办理房屋过户，实际上是拒绝履行房屋过户义务。原审据此认定龚文辉拒不履行房屋过户义务，其行为构成违约，符合本案事实，并无不当。此外，龚文辉对二审中张维提出“开发商已通知龚文辉去办证，龚文辉拒不办证”的主张，没有予以反驳，也没有举证证明其无法办证的原因在于坤宝公司。坤宝公司2018年6月6日的《通知书》并不足以证明案涉房屋在此前无法办理产权登记，检察机关关于龚文辉愿意继续履行合同、龚文辉不能按时完成房屋所有权变更登记并非其主观原因，不存在违约情形的主张，缺乏事实依据，不能成立。二、龚文辉应否承担125800元违约金《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求对方承担违约责任”。本案中，龚文辉拒绝履行房屋过户手续，张维要求其承担违约责任，符合双方签订的《房屋买卖合同》第七条“本协议自甲乙双方签字后生效，如任何一方不履行合同义务的，不配合办证与交款义务的或中途拒绝履行合同的，违约方向守约方支付总房款20%作为违约金”之约定。原审对张维要求龚文辉支付违约金125800元的主张予以支持，符合合同和法律约定，合法正确。张维主张违约金系基于龚文辉拒不履行房屋过户手续构成违约，而非迟延履行构成违约，检察机关关于合同履行迟延不能仅归咎于龚文辉一方的主张不能成立，不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，检察机关的抗诉理由和龚文辉的申诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款规定，判决如下：维持湖北省荆州市中级人民法院（2018）鄂10民终488号民事判决。本判决为终审判决。审判长  李玉高审判员  张 婷审判员  周 杏二〇一九年十一月二十九日法官助理张阳书记员左亚男