昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初11282号原告：王海娜，女，汉族，1988年7月7日出生，身份证住址：宁夏同心县。被告：云南正林实业集团有限公司。统一社会信用代码：91530000790281352A。住所：云南省昆明市西山区兴苑路与益宁路交叉路口。法定代表人：卢圣敬，系该公司董事长。原告王海娜与被告云南正林实业集团有限公司（以下简称正林公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日受理后，依法适用普通程序，于2019年11月18日公开开庭进行审理。原告王海娜到庭参加了诉讼，被告正林公司经本院依法送达应诉材料及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告王海娜向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告向原告支付其在《马街摩尔城业主协议书》及《云南正林实业集团有限公司》《逾期交房违约金结算单》中承诺的自2016年4月1日起至2018年6月30日止的违约金224349元；2.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月23日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买山海城邦马街摩尔城17幢19层1903号房屋，房屋总价689206元，被告应于2014年12月31日前交房，若被告自约定的交房期限届满后90天宽展期内仍无法交付房屋，则自宽限期届满之日次日起至实际交房之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。2016年8月15日原告与被告签订《商品房购销合同》补充协议，约定被告逾期交房一年，新产生的违约金按照原告支付房款总额每日万分之四标准计算。《商品房购销合同》签订后，原告支付了首付款309206元，剩余380000元通过商业贷款方式支付。原告履行了合同义务，被告在约定的交房日期及宽展期届满后仍未能向原告交房并支付违约金。据此被告2016年4月1日至2018年5月31日应向原告支付违约金共计340135.608元。其中2016年4月1日至2017年6月30日违约金131997元，2017年7月1日至2018年5月30日日的违约金46176元，奖励金46176元，2018年6月1日至2019年8月应支付115786.608元的违约金。2018年8月6日被告电话告知原告可以预交房，但不能提供《商品房质量保证书》，没有任何正式交房的手续，只是拿钥匙，没有履行合同交房条款，2018年6月1日至2019年8月理应支付115786.608元违约金，且没有签订任何书面的违约金结算单等，鉴于被告违反合同约定，不能按期正式交付房屋并支付违约金，据此原告为维护自身合法权益，诉至本院。被告正林公司经本院依法送达应诉材料及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。被告正林公司提交书面答辩意见辩称：1.原被告双方于《补充协议》中约定违约金过高，请求法庭调整减少被告支付的违约金。原告围绕诉讼请求依法提交了证据材料，被告正林公司无正当理由未到庭参与诉讼，视为其放弃举证、质证的诉讼权利，对本案证据，本院认定如下：原告提交的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》、《违约金结算单1张》《个人住房（商业用房）借款合同》、《马街摩尔城业主协议书》、《关于延期交房问题的公示（一）》、《个人贷款支付凭证2张》《云南省昆明市明诚公证处公证费发票1张》，符合证据的形式要件，与本案具有关联性，本院予以采信。据此，本院确认以下法律事实：2013年8月23日，原告与被告签订《商品房购销合同》及补充协议，约定：原告王海娜向被告正林公司购买山海城邦一期A2-2地块的商品房第17幢第19层第1903号房，单价9748.31元/平方米，按套内建筑面积70.7平方米计价，总金额为689206元；原告首期支付购房总价款的44.86%，金额309206元，付款日期2013年8月23日，其余价款380000元，向中国建设银行贷款支付；被告应于2014年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告；若被告自合同约定的交房期限届满后90天宽展期内仍无法交付该商品房，则自宽展期届满之次日起至实际交房之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，宽展期内，被告无需向原告承担任何违约或赔偿责任。”上述合同在房管部门进行了商品房买卖合同登记备案。同日，原告王海娜（借款人、抵押人）与中国建设银行股份有限公司云南省分行（贷款人）、被告正林公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：原告王海娜向中国建设银行股份有限公司云南省分行贷款380000元用于购买被告正林公司出售的坐落于昆明市山海城邦17幢1903号商品房……。2013年10月22日，云南省昆明市明诚公证处出具（2013）云昆明诚证字第15577号《公证书》，载明：原告向中国建设银行股份有限公司云南省分行借款380000元用于向正林公司购买位于昆明市西山区益宁路与兴苑路交叉口山海城邦17幢1903号房屋，原告自愿用上述房屋向中国建设银行股份有限公司云南省分行设定抵押，并委托中国建设银行股份有限公司云南省分行办理上述房屋抵押登记手续及注销抵押登记手续。原告于2013年8月23日向被告支付购房款309206元，2013年9月4日向被告支付购房款380000元，共计为689206元。2015年4月12日，被告出具《关于延期交房问题的公示（一）》，载明：就部分购买我公司开发的马街摩尔城（一期）住宅较早的业主，《商品房购销合同》约定于2014年12月31日交房，因项目受西山区第一人民医院、云安集团总公司搬迁滞后，以及地下三层软基坑施工困难等因素影响，导致不能按期交房。经与业主代表多次沟通后，达成以下几点共识，现予公示：一、我公司将严格执行合同关于延期交房的违约责任，按合同约定的已付款项每日万分之二之标准承担违约金，违约金自2015年4月1日起计算，并在此之后每三个月向所涉及延期交房业主以现金方式支付违约金，直至交房；二、上述物业根据工程计划，拟于2015年年底交房，如届时仍不具备交房条件，业主可以选择退房或继续执行违金责任条款，之后新产生的违约金将按每日万分之四计算，并支付给业主。2016年8月15日，双方签订《马街摩尔城业主协议书》，约定：被告不能如期交房依约向原告支付自2016年4月1日起至2017年6月30日止的违约金125711元，原告同意接受原告将以上违约金按5%加计为6286元，合计131997元，折成记名式债权凭证。被告于2017年10月7日向原告出具逾期交房违约金结算单，违约金计算时间为2016年8月15日起至2018年5月31日止为46176元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按约定履行各自的义务。原告依约向被告支付了购房款，被告亦应依约履行义务，被告正林公司未能按《商品房购销合同》约定于2014年12月31日前向原告王海娜交付房屋，在该期限届满后90天宽限期内仍未向原告交付房屋，被告已构成违约应当支付违约金。关于违约金的计算标准，《商品房购销合同》约定被告每日按购房款的万分之二的标准支付违约金，后又出具公告调整违约金计算标准为每日万分之四，现被告认为按该约定计算的违约金过分高于被告违约给原告造成的实际损失，申请法院予以调整，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本案中，原告未能提供充分、有效的证据证实其损失情况，被告逾期交付的房屋套内建筑面积70.7㎡，总价为689206元，而按上述约定计算的违约金约为月8270.47元，该违约金过高，本院酌情调整为按购房款日万分之二计算。故计算2016年4月1日起至2018年6月30日的违约金为689206元×0.0002×820天＝113029.78元。另根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本案中，被告云南正林实业集团有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，可以依法缺席判决。综上，被告正林公司经本院依法送达起诉状副本及开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，但鉴于本案事实清楚、证据充分，依法可作缺席判决据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告云南正林实业集团有限公司于判决生效十日内支付原告王海娜自2016年4月1日起至2018年6月30日止的逾期交房违约金人民币113029.78元；二、驳回原告王海娜的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币6402元（原告王海娜已预交），由被告云南正林实业集团有限公司负担人民币2560元。由原告王海娜负担人民币3842元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  曾志强人民陪审员  李海鹰人民陪审员  郭一入二〇一九年十一月二十五日书 记 员  杨 乐