四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初3690号 原告：深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司。住所地：四川省成都市锦江区大川巷8号锦上花1单元。 负责人：陈俊文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李志明，四川府城律师事务所律师。 被告：李诗全，男，1973年11月18日出生，汉族，住四川省都江堰市。 被告：梁源，女，1976年3月17日出生，汉族，住四川省都江堰市。 原告深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司（以下简称彩生活公司）与被告李诗全、梁源物业服务合同纠纷一案，本院依法委托人民调解员廖磊进行诉前调解未果。本案于2019年9月12日受理后，依法适用小额诉讼程序。诉讼中，彩生活公司向本院申请追加梁源为本案的共同被告，本院审查后予以准许。本案由审判员王凌波独任审判，于2019年10月22日公开开庭进行审理，因被告李诗全、梁源不同意适用小额诉讼程序，当庭转为简易程序。彩生活公司的委托诉讼代理人李志明，李诗全、梁源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彩生活公司向本院提出诉讼请求：1、判令李诗全、梁源立即支付2011年6月1日至2018年12月31日的物业管理费8348.34元，后变更为：判令李诗全、梁源立即支付2011年6月1日至2018年12月31日的物业管理费4146元：2、本案诉讼费由李诗全、梁源承担。事实和理由：彩生活公司系都江堰市安金路140号“地博随园”（原都江堰市龙潭湾安顺村七、八组）的物业服务公司。李诗全、梁源系地博随园的业主，房屋面积27.64平方米。2008年1月31日彩生活公司与都江堰地博置业发展有限公司签订《前期物业管理服务合同》，该合同对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务标准、物业管理服务费用、违约责任等内容进行了详细的规定。合同中约定物业管理费按建筑面积1.5元/月·平方米计算。彩生活公司依约履行管理义务后，李诗全、梁源未依合同约定按时向彩生活公司缴纳物业管理服务费。经彩生活公司多次催告，李诗全、梁源扔拖欠2011年6月1日至2018年12月31日的物业费未缴费。彩生活公司为维护自身合法权益，故诉至法院。 李诗全、梁源辩称，1.彩生活公司与李诗全、梁源双方未建立物业服务合同关系，彩生活公司更未提供任何物业管理服务，且彩生活公司作为不具有独立法律主体资格的分公司，违反了物业管理条例第32条之规定，从事物业管理活动企业应当具有独立的法人资格，彩生活公司所谓的前期物业合同均不具有法律效力；2.彩生活公司的起诉已超过诉讼时效；3.前期物业管理服务协议是业主与深圳市花样年物业管理有限公司成都分公司（以下简称花样年公司）签订的，但本案的起诉主体是彩生活公司，主体不符；4.案涉房屋是商业性用房，已经出租他人，房主已口头告知过物业公司，涉及出租期内物业管理费的收取，由物业公司直接向承租方进行收取，2008年12月4日签订前期物业管理服务协议，至2011年6月1日的物业服务费都是按照房主与物业公司约定，由承租方认可物业服务后，直接缴纳物业服务费。因此彩生活公司提出的诉求，责任不在房主，在于物业公司没有及时进行催缴导致。同时，诉讼后通过现场调查、了解，物业公司在从事该小区的物业活动中，未严格履行对应的安保义务，致使商业用房价值急剧降低，2-1-1-4在承租期间多次被盗，承租方提出退租。目前，小区物业公共设施损坏严重，物业公司没有对小区的公共配套进行有效管理。综上所述，请求法院依法驳回彩生活公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：一、2008年1月31日，都江堰地博置业发展有限公司与花样年公司签订《前期物业管理服务合同》，协议约定的主要内容：第二条物业基本情况：物业名称：地博·随园；物业类型：多层电梯花园洋房，联排别墅；座落位置：都江堰市龙潭湾安顺村七、八组；建筑面积：23594.62平方米。第二十一条物业管理服务费：2.本物业管理公共服务费，住宅物业管理费按照产权面积每月每平方米1.2元收取，商业物业管理费按照产权面积每月每平方米1.5元收取；3.本物业管理服务费从《交房通知书》发出，房屋交付使用日之次日起开始计算，本物业管理公共服务费每季交纳一次，每次交纳费用时间为每季初10号。自合同签订起至今，彩生活公司在该小区提供物业服务。 二、李诗全、梁源系都江堰市商业房屋的所有权人，按份共有，份额各50%，建筑面积为27.64平方米，于2010年12月21日办理产权登记手续。 三、2008年12月4日，花样年公司（甲方）与李诗全、梁源（乙方）就位于都江堰市商业房屋签订《【地博·随园】前期物业服务协议》（以下简称协议），协议对双方的权利义务等进行了约定，其中第五条第二款02：商业用房按建筑面积每月每平方米1.50元收取；第三款：乙方出租物业的，物业服务费用由乙方交纳；第六款：每次交纳费用时间，本物业管理服务费从《交房通知书》发出，房屋交付使用日之次日起开始计算。本物业管理公共服务费每季交纳一次，每次交纳费用时间为每季初10号。该商业房屋自2011年6月1日至2018年12月31日未向彩生活公司支付物业服务费。彩生活公司对于李诗全、梁源欠费期间是否催收，未提交证据。 四、花样年公司于2010年5月12日更名为彩生活公司。 上述事实，有彩生活公司提交的双方当事人的身份信息、《前期物业管理服务合同》、《【地博·随园】前期物业服务协议》、房屋信息查询记录、企业名称核准通知书；李诗全、梁源提交的《商铺租赁合同》等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点：一、原、被告的主体资格问题；二、彩生活公司的诉讼时效问题。三、彩生活主张的物业服务费计算标准及范围的问题。 关于原、被告主体资格的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百零二条规定：“非法人组织是不具有法人资格，但是能够依法以自己的名义从事民事活动的组织”。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条规定：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括……（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，彩生活公司虽不具有法人资格，其营业执照核准的经营范围有物业管理服务，因此根据上述法律规定，其以自己名义进行物业管理服务并主张权利，符合法律规定。同时，“地博.随园”项目的开发单位都江堰地博置业发展有限公司与花样年公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定由花样年公司对地博·随园小区提供物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，属合法有效合同。至于花样年公司更名为彩生活公司，系名称的变更而非主体变更，因此彩生活公司在本案中主体适格。对于李诗全、梁源主张的其所有的位于都江堰市商业房屋已出租给他人经营使用，已口头告知物业公司直接向承租人收缴物业服务费抗辩。本院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”。本案中，李诗全、梁源系该商业房屋的业主，即使本案有物业使用人，业主与物业使用人之间有交纳物业服务费的约定，彩生活公司依据法律规定和双方签订的协议，向业主李诗全、梁源主张物业服务费，应予支持。李诗全、梁源交纳物业服务费后，可以依其与物业使用人的约定另行主张权利。 关于本案的诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”本案中，彩生活公司抗辩本案为同一债务分期履行，诉讼时效期间从最后一期债务履行届满之日起算。本院认为，同一债务分期履行系某一债务发生后，当事人依照约定的时间分期履行，其债务在合同订立时即产生，并非在合同履行过程中产生，而物业服务费是在物业服务合同履行过程中不断产生的，双方各有权利义务，各期债务履行期限届满后，为独立债务即分期履行合同之债，而非同一债务分期履行之债。因此对彩生活公司的抗辩，本院不予支持。李诗全、梁源自2011年6月1日至2018年12月31日欠付物业服务费，根据双方协议约定的每季交纳一次，每次交纳费用时间为每季初10号，结合上述法律规定，彩生活公司于2019年9月向本院提起诉讼，李诗全、梁源于2016年10月1日之前欠缴的物业服务费已超过诉讼时效三年，彩生活公司没有提交催收物业服务费的证据，因此2011年6月1日至2016年9月30日期间的物业服务费，已超过诉讼时效，本院不予支持。2016年10月1日至2018年12月31日的物业服务费，应予支持。 关于彩生活公司主张的物业服务费计算标准及范围的问题。本案中，彩生活公司依约向李诗全、梁源提供物业服务，李诗全、梁源应当支付相应的物业服务费，结合双方协议约定的单价、欠费时间及房屋面积，本院对彩生活公司主张的物业服务费4146元，认定1119.42元（1.5元/月/平方米×27.64平方米×27个月），超出部分，本院不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百零二条、第一百八十八条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条、第九十条第二款之规定，判决如下： 一、李诗全、梁源于本判决生效之日起十日内向深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司一次性支付物业服务费1119.42元。 二、驳回深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由李诗全、梁源负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王凌波 二〇一九年十一月五日 书记员  杨谨荣