江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0722民初8285号之一 原告：李广东，男，1974年9月25日出生，汉族，住东海县。 原告：刘利娟，女，1973年9月21日出生，汉族，住东海县。 被告:江苏省禧徕乐房地产开发有限公司,住所地连云港市东海县石榴镇万尚会家居生活广场。 法定代表人：王春文，总经理。 委托诉讼代理人：刘福刚，男，1979年5月2日出生，汉族，住东海县，系该公司员工。 被告:江苏万尚会经营管理有限公司,住所地连云港市东海县迎宾大道888号（245省道车庄北）。 法定代表人：王彪铸，总经理。 委托诉讼代理人：伏广杨，男，1987年8月23日出生，汉族，住东海县。 原告李广东、刘利娟与被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司（以下简称禧徕乐公司）、江苏万某会经营管理有限公司（以下简称万某会公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告及二被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李广东、刘利娟向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带支付原告万某会E1-123、E1-125号商铺2018年租金80061元及违约金（以80061元为本金，按中国人民银行规定的银行同期贷款利率计息，自2019年1月1日起计算至实际给付之日止）;2、二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：两原告于2013年与被告禧徕乐公司签订《商品房买卖合同》，约定两原告分别以360778元、399816元的价格购买被告禧徕乐公司开发的位于东海县商业营业用房，并于同日与被告万某会公司签订《统一经营管理合同》，约定原告将上述商铺委托被告万某会公司统一经营管理，期限5年，前3年为市场培育期，无需支付租金，第4年至第5年，每年支付一次租金80061元，租金支付日期为每年12月1日至12月31日，违约应按合同价款30%的标准支付违约金，被告万某会公司至今仍拒绝支付租金及违约金。被告万某会公司与原告签订委托经营合同时，被告禧徕乐公司作为开发商对于其与万某会公司系各自独立的主体没有向原告明确披露说明，致使原告对两公司系关联企业产生合理信赖，被告禧徕乐公司对于万某会公司的行为应当承担连带责任。原告于2018年12月提起诉讼，要求二被告支付原告两年租金及违约金，法院只判决二被告支付2017年租金80061元及违约金，对2018年租金及违约金未判涉。 被告禧徕乐公司辩称，原告所诉部分内容与事实不符。我公司与万某会公司均为独立的企业法人，不存在是同一个主体并共同承担责任之说。原告与万某会公司签订《统一经营管理合同》，根据合同相对性的原则，我公司没有向原告支付租金的合同义务。综上，原告要求我公司支付租金及违约金的主张没有事实和法律依据，依法不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。 被告万某会公司辩称，被告未能按约支付原告的租金实属事出有因。鉴于万某会国际家居生活广场处于市场培育初期，故商铺的出租率不甚理想，我公司为尽快招徕商户入驻，凝聚人气，给予了商户减租或部分免租的优惠政策，以致己经对外出租之商铺收取的租金也较低，我公司将收取商户的租金除用于必要的水电费用、物业管理等开支外，全部用于了市场的宣传推广及市场培育，以致我公司的经营实际一直处于亏损运营状态。也因此，我公司尚欠包括本案原告在内的600余户业主的2017、2018年度租金合计5000余万元而无力支付。虽然我公司欠付租金已属违约，但我公司认为，我公司为培育市场而付出了大量人力、物力、财力是非常值得的。经过五年多的市场培育，万某会国际家居生活广场得到了长足发展，市场管理己经逐渐步入正轨，各项工作稳步推进，市场逐渐凝聚了人气，商铺出租率逐年提高，租金收益也逐年增加，实现了购房业主对购买商铺保值增值的基本诉求。试问，如果万某会国际家居生活广场发生了像东海县某些商业项目那样烂尾或凋敝的情况，业主是首先追求商铺交付乃至市场红火、商铺保值增值，还是首先追求租金及违约金呢？答案应当是不言自明的。可以说，我公司为了培育市场不敢奢谈功劳，但总有苦劳的。原告主张的违约金明显过高，远远超过了因拖欠租金所能造成的利息损失，故原告要求我公司支付高额违约金的诉讼请求不能成立。鉴于我公司已无力支付到期租金，如再判令我公司支付违约金，则更不利于涉案纠纷的妥善解决。故我公司请求人民法院对原告主张的违约金不予支持。另，本案应以调解结案为宜。在本案之前，为妥善解决拖欠600余户业主共计5000余万元租金的给付问题，我公司积极与广大业主沟通协商，就拖欠租金问题取得了绝大部分业主的理解和谅解。目前，已有300余户业主与我公司签订了以房抵租协议，我公司用在建的万某会·尚城公馆商品房充抵应付租金。现在，仍有部分业主正在陆续与我公司签订以房抵租协议。从我公司提交的连云港市中级人民法院（2018)苏07民终3374号、3375号、4192号民事调解书看，此前一审法院判决我公司支付租金及违约金的案件，在二审中均已达成了调解协议，由我公司以万某会尚城公馆房产冲抵欠付租金，并且涉案原告均主动放弃了要求我公司支付逾期付款违约金的诉求，收到了案结事了的良好效果。 本院经审理认定事实如下：2013年7月3日，原告李广东、刘利娟与被告禧徕乐公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告李广东、刘利娟以360778元的价格购买被告禧徕乐公司开发的位于东海县商业营业用房。 同日，原告李广东、刘利娟与被告禧徕乐公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告李广东、刘利娟以399816元的价格购买被告禧徕乐公司开发的位于东海县商业营业用房。 2013年7月3日，原告李广东、刘利娟与被告万某会公司（乙方）签订《统一经营管理合同》（合同编号：LYGSPF2013337652），约定：甲方将其购买的位于东海县商铺委托乙方统一经营管理，期限5年，自市场开业之日起计算，最迟不晚于2013年12月31日；市场开业后的前3年为市场培育期，甲方同意自市场培育期内乙方无需支付该商铺的租金，在市场开业后第4年至第5年，每年支付一次租金37976元，租金支付日期为每年12月1日至12月31日；任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该《商品房买卖合同》价款30%的标准向对方支付违约金并继续履行本合同（本合同另有违约责任约定的除外）。 同日，原告李广东、刘利娟与被告万某会公司（乙方）签订《统一经营管理合同》（合同编号：LYGSPF2013337655），约定：甲方将其购买的位于东海县商铺委托乙方统一经营管理，期限5年，自市场开业之日起计算，最迟不晚于2013年12月31日；市场开业后的前3年为市场培育期，甲方同意自市场培育期内乙方无需支付该商铺的租金，在市场开业后第4年至第5年，每年支付一次租金42085元，租金支付日期为每年12月1日至12月31日；任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该《商品房买卖合同》价款30%的标准向对方支付违约金并继续履行本合同（本合同另有违约责任约定的除外）。 另查明，合同签订后，原告依约将商铺交付被告经营管理，被告未依约向原告支付第4年、第5年租金。原告于2018年12月6日就第4年、第5年租金向本院提出诉讼，因第5年租金支付的条件尚未成就，本院仅对原告第4年的租金请求予以支持，于2018年12月22日作出(2018)苏0722民初10191号判决书。被告不服上述判决，上诉于连云港市中级人民法院，后被告撤回上诉，该案原审判决已生效。 上述事实，有双方当庭陈述、《统一经营管理合同》、《商品房买卖合同》、(2018)苏0722民初10191号判决书、（2019）苏07民终1611号裁定书等证据予以证实。 本院认为，《统一经营管理合同》是原告和被告万某会公司签订的，系双方真实意思的表示，该合同不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。根据《统一经营管理合同》的约定，被告万某会公司未在约定期限内支付租金的行为构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告万某会公司支付商铺第5年的租金的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金，原告主张按照中国人民银行规定的银行同期贷款利率计算利息，符合法律规定，本院予以支持。 关于被告禧徕乐公司是否承担责任，被告禧徕乐公司虽然并未在《统一经营管理合同》上签字，但也没有向原告披露说明其与被告万某会公司是两个各自独立的主体，开发商与业主签订商品房买卖合同的同时，经营管理公司与业主签订委托经营合同，开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明的，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理信赖的，开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。故原告请求禧徕乐公司承担连带责任，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告江苏万尚会经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李广东、刘利娟支付租金80061元及违约金（以80061元为本金，按中国人民银行规定的银行同期贷款利率计息,自2019年1月1日起计算至实际给付之日止）; 二、被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任; 三、驳回原告李广东、刘利娟其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费1898元，减半收取949元，由被告江苏万尚会经营管理有限公司、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司连带负担949元（已由原告垫付，被告江苏万尚会经营管理有限公司、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内与上述款项一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向本院预交代收二审上诉案件受理费1898元。收款人：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，帐号：10×××94，也可到农行东海县支行营业厅缴纳。先到本院立案庭开具交款票据，然后到上述指定银行交款，交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 员  吴 鹏 二〇一九年十一月十一日 法官助理  马 跃 书 记 员  刁晨露 上诉须知： 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。