天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0102民初5992号原告：胡西乐，男，1993年8月13日出生，汉族，无职业，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：张亮亮，天津万钧律师事务所律师。被告：天津欣瑞市场服务有限公司，住所地天津市河东区成林道与泰兴南路交口星期八商业广场一层。法定代表人：李然，董事长。委托诉讼代理人：王月，天津旭正律师事务所律师。原告胡西乐与被告天津欣瑞市场服务有限公司（以下简称欣瑞市场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡西乐及其委托诉讼代理人张亮亮，被告欣瑞市场的委托诉讼代理人王月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡西乐向本院提出诉讼请求：1.解除胡西乐与欣瑞市场之间租赁合同关系；2.欣瑞市场返还胡西乐押金9600元,租金28800元,赔偿损失5000元；3.本案诉讼费用由欣瑞市场承担。事实及理由：胡西乐与欣瑞市场系房屋租赁合同关系。2018年11月月底，胡西乐看到邻里街菜市场招商，于是到邻里街菜市场招商部找到欣瑞市场负责招商的工作人员林彬，林彬向胡西乐出示了邻里街菜市场招商示意图后，胡西乐表示愿意承租菜市场铺位，胡西乐按照林彬的指示向刘洋转账支付定金6500元，林彬称刘洋是欣瑞市场的副总经理。双方原定胡西乐承租邻里街菜市场31号铺位，后改为28号铺位，双方于2018年12月签订了租赁合同。2019年1月3日，刘洋多次通知胡西乐缴纳租金，2019年1月7日，胡西乐再次来到邻里街菜市场招商部向林彬缴纳押金和租金合计38400元。2019年2月1日开业后，胡西乐发现菜市场尚未装修完毕，仅有将约20个商户。胡西乐多次向林彬反映邻里街菜市场存在的问题，林彬刚开始承诺解决。后因为邻里街菜市场一直未整改。欣瑞市场承诺免租期到2019年6月1日。现胡西乐发现欣瑞市场一直未履行承诺，为保障自己的合法权益，特此诉至法院，望判如所请。欣瑞市场辩称，不同意胡西乐诉请，请法院驳回。欣瑞市场未和胡西乐签订房屋租赁合同。欣瑞市场于2019年1月10日与案外人刘洋就诉争商铺签订了租赁合同、商铺运营管理合同。租赁期限自21019年2月1日至2020年1月31日。全年租金为25200元。管理费为16800元。押金为7000元。支付方式2019年1月1日交付半年租金管理费。欣瑞市场至今实际收取刘洋租金管理费押金共计28000元。根据合同相对性原则，且胡西乐称将租金转账给刘洋，欣瑞市场认为胡西乐主体不适格，合同约定禁止擅自转租。本案中刘洋未经欣瑞市场同意擅自转租，欣瑞市场不认可转租行为，在此提出异议，胡西乐在本案中属于无权占有，综上胡西乐诉请无事实法律依据，请法院驳回。胡西乐提交以下证据。1.与林彬微信聊天记录截图15页；2.胡西乐在邻里街菜市场微信群众聊天记录截图47页；3.宣传单、通知、解决方案、补充协议、公告、林彬所作声明复印件各一份；上述证据证明胡西乐与欣瑞市场实际履行了租赁合同义务，胡西乐依约履行了付款义务。林彬自认是欣瑞市场员工，代表公司认可胡西乐承租诉争商铺，胡西乐接受林彬管理。邻里街市场尚在装修期，存在主体搭建围挡、装修噪音、配套设施未完善、招商不足。林彬多次代表欣瑞市场向胡西乐送达了通知、解决方案等，认可欣瑞市场内部问题，承诺给商户免租到2019年6月1日。4.押金条复印件、往来收据复印件各一张；5.证明一组，拟证明林彬和刘洋一起在邻里街菜市场办公室招商，胡西乐按照林彬指示向刘洋缴纳押金、租金合计38400元；6.光盘1张及文字材料7页；7.声明、微信转账记录截图一组；上述证据证明欣瑞市场承认林彬是其员工。林彬收取商户钱款并负责退还。邻里菜市场装修。8.证人陈某、车卫国出庭作证称，二证人自述为涉诉菜市场租户，与欣瑞市场之间有租赁合同。证言中均称，其租赁合同由林彬与证人签订，签订地点为欣瑞市场在菜市场内建的板房内，证人将租金等费用交给林彬，交款时见到过刘洋，在菜市场内见到过刘洋，刘洋应是欣瑞市场的工作人员。欣瑞市场提交以下证据：1.商铺租赁合同和商铺运营管理合同，证明欣瑞市场与案外人是房屋租赁合同关系，合同约定不得转租，案外人已经构成违约且与胡西乐之间的合同关系无效。胡西乐无权占有欣瑞市场商铺。2.天津市不动产登记簿查询证明，恒盛阳光鑫地投资有限公司与天津威达企业管理服务有限公司签订《房屋委托租赁合同》，李然与天津威达公司租赁合同补充协议有关邻里街菜市场商铺租赁合同的补充协议，董勘、刘永健、刘善长、冯妍、朱黎、李乔、杨庆国、王东的授权委托书，以及于威达公司，恒盛公司签订的房屋委托租赁合同，证明欣瑞市场依法租赁菜市场并依法租赁商铺。3.物业服务外包合同，林彬的劳动合同，证明林彬系天津泰诚物业管理有限公司员工而不是欣瑞市场员工，与欣瑞市场无关。本院经审理认定事实如下：坐落天津市河东区成林道与泰兴的各房屋，由其所有权人委托案外人天津薇达企业管理服务有限公司（以下简称薇达公司）代为租赁、经营及管理，并以薇达公司名义对外签订《星期8广场商铺租赁合同》、《星期8广场商业运营管理合同》等。2018年11月6日，薇达公司与欣瑞市场法定代表人李然签订《租赁合同》，李然租赁星期8商业广场一层1421.41平方米用于经营“邻里街”。租赁期限120个月，租赁起止时间为薇达公司官宣的统一开业日为起租日，至该起租日的第十年的前一日为止。关于免租期约定:经双方协商，为配合星期8广场一层先期营业的运营策略，李然配合薇达公司与公共区域的装修一同进场施工，李然对外营业期间，薇达公司一层应完成施工（包括且不限于商场用地红线外的围挡拆除、供暖设备正常起用、未完装修区域做好防尘降噪处理等），在甲方官宣开业日前，此期间为免租期。李然在保证合同约定租金的前提下拥有对该店铺转让的权利，包括但不限于继承。后欣瑞市场及李然作为乙方，与薇达公司签订《补充协议》，约定将租赁合同乙方变更为欣瑞市场。2019年3月7日，薇达公司与欣瑞市场又签订《补充协议》，对租赁区域面积进行了诠释，对租赁期内对商铺再次装修的约定进行了变更，并明确允许欣瑞市场对外出租柜台。欣瑞市场对阳光星期8商业广场一层的装修工程进行了消防备案，并于2019年2月21日取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全监测合格证》。本案诉争商铺为“邻里街”市场内28号商铺。2019年1月27日，胡西乐添加“商场招商林彬”微信，2019年2月11日，市场招商林”邀请胡西乐加入“邻里街菜市场”聊天群。2019年1月7日，案外人天津阳阳广告传媒有限公司向胡西乐出具收据，记载：“今收到28#摊位押金（9600），半年租金共计28800元，包含半年清洁费。交费方式为现金，共计38400元”。诉讼期间，刘洋到庭述称，其曾协助欣瑞市场招商，收取胡西乐上述押金、租金及清洁费。在扣除欣瑞市场应给付其佣金后，将剩余部分交付欣瑞市场。对于其与欣瑞市场之间就诉争房屋签订的租赁合同，系应欣瑞市场要求而签订的。对于以上事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于能否认定胡西乐与欣瑞市场之间就诉争商铺建立租赁合同关系。对此本院分析认为，根据胡西乐提交的与案外人林彬微信聊天记录等证据，能够反映其实际使用了诉争商铺且受到案外人林彬的管理。对于林彬，欣瑞市场虽否认为其单位员工，但在本案与其他案件中各商户均向本院提交了林彬作为群主的“邻里街菜市场”微信群聊天记录及林彬出具的情况说明，各业主与林彬在该聊天群就菜市场日常存在的问题进行交流，而欣瑞市场未能提供其对商户们日常管理的相关证据。根据现有证据，足以认定商户们有理由相信林彬代表欣瑞市场负责市场的日常运作管理。故即使林彬不是欣瑞市场的员工，也构成了表见代理，故原告接受林彬管理，即视为接受欣瑞市场的管理。对于涉诉商铺的租金，胡西乐提交的定金付款凭证上收款人栏标注“刘”字，案外人刘洋认可其即为该收款人。胡西乐提交的支付租金、押金往来收据，其收款人盖章显示为“天津阳阳广告传媒有限公司”，刘洋亦认可该款由其收取。欣瑞市场虽否认案外人刘洋为其单位员工，但根据证人证言，刘洋频繁出现于欣瑞市场设立于菜市场内的办公地点，且参与市场管理及纠纷解决，则即便刘洋实际不是欣瑞市场职员，也构成了表见代理。胡西乐将租金、定金等款交给了刘洋，则应视为将该款交付欣瑞市场。综合上述要件，对于胡西乐与欣瑞市场就诉争商铺存在租赁合同关系，本院予以认定。对于胡西乐主张市场内存在装修噪音、粉尘、配套设施不完善等问题，根据其提交的证据及相关商户其他案件查明的事实，能够认定上述情况存在。欣瑞市场作为“邻里街菜市场”的出租人，特别是其在租金之外还向商户收取运营管理服务费，则其负有保证其出租的商铺符合商户们经营需要的责任，因市场存在装修噪音、粉尘及配套设施不完善的情况并足以影响商户的经营，胡西乐为此提出解除合同申请，符合法律规定，本院依法照准，合同应于诉讼副本送达欣瑞市场之日即2019年7月18日解除。欣瑞市场收取的胡西乐押金9600元，应向胡西乐返还。对于欣瑞市场收取的租金及清洁费等，则应当予以酌减，但考虑到胡西乐已经实际占有使用案涉商铺并进行过经营，故其要求全部退还租金及运营管理服务费的请求本院不予支持。关于胡西乐主张的欣瑞市场所作承诺，其承诺是基于合同继续履行的情形下给出的解决方案，故不适用于本案。根据本案情况，本院酌情确定胡西乐应按合同约定50%的比例给付，故欣瑞市场应退还其已交的房屋租金及清洁费14400元。胡西乐要求欣瑞市场退还全部租金及运营管理服务费的诉讼请求本院不予支持。关于胡西乐要求的损失赔偿，胡西乐未能就其实际损失举证证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条规定，判决如下：一、胡西乐与天津欣瑞市场管理服务有限公司就坐落天津市河东区成林道与泰兴“邻里街”智能街区31号商铺的租赁合同于2019年7月18日解除；二、天津欣瑞市场管理服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向胡西乐返还押金9600元、房屋租金及清洁费14400元，共计24000元；三、驳回胡西乐其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费855元，由胡西乐负担473元，由天津欣瑞市场管理服务有限公司负担382元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  张 楠审 判 员  吴晓飞人民陪审员  殷春玲二〇一九年十一月二十九日书 记 员  陈 硕本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。