广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终4529号上诉人（原审被告、反诉原告）：缪政贤，男，1951年9月20日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：麻根生，广东福强律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳双权，北京市东卫律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：金多港实业有限公司。住所地：香港特别行政区新界荃湾青山道264-298号南丰中心23楼2301B1室。登记证号码：13388936。法定代表人:吴进贤。委托诉讼代理人：张冠勋，广东章禹律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐来军，广东君直律师事务所律师。上诉人缪政贤因与被上诉人金多港实业有限公司（以下简称“金多港公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院(2017)粤1972民初692号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。缪政贤向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第八项，改判驳回金多港公司要求支付房屋占有使用费的请求。2.判决金多港公司按照市场价赔偿缪政贤房屋升值损失人民币1396.9万元、土地升值损失人民145.5万元。事实与理由：一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的赔偿损失和已付款的一倍赔偿金并非仅能择其一，而是两者皆可。二、合同无效是金多港公司故意造成，其应当赔偿因房屋升值而造成的损失。一审法院确定的委托事项错误导致评估公司以不符合“评估合法性”原则为由拒绝评估。缪政贤已经提供了两家评估公司的评估报告和同地段市场上房屋成交价格，足以证明案涉房产的价格，一审法院以案涉房屋是违法建筑便不予采信是错误的。缪政贤是基于对金多港公司的信任，将案涉房屋当作具有合法手续的房屋的价格进行购买，故赔付也应按照具备合法手续的价格标准进行。三、金多港公司将案涉土地高价卖给政府，却不按市场价格赔偿缪政贤明显不公平。金多港公司擅自与松山湖管委会签订征收协议，获得了巨额的征收补偿。金多港公司隐瞒征收补偿数额，存在主观恶意和过错。四、一审法院不应判决缪政贤支付金多港公司房屋使用费。案涉房屋是违法建筑，金多港公司自始至终不享有物权，其不应享有物权项下的收益权。金多港公司书面答辩称：一、案涉合同无效，金多港公司不存在故意和恶意，金多港公司也是合同无效的受害者。案涉项目的房地产权证，应由合作方东莞市大岭山镇房地产开发公司办理，但该公司并未办理房地产权证才导致案涉项目无法实现合法开发。而在松山湖管委会成立后，因案涉项目所在土地属于松山湖管委会的划定范围，相关手续更难以推进办理，金多港公司迫于无奈与松山湖管委会签订了土地回收协议，仅获得微薄的补偿。二、金多港公司并非案涉项目的实际责任人。实际开发主体东莞金多港商品住宅发展有限公司已经被注销，没有任何财产责任能力。金多港公司主动承担责任，也一直依照松山湖管委会的要求给予案涉项目的受影响人合理补偿，不存在故意压价的行为。三、金多港公司提起一审诉讼，原因在于缪政贤以非法手段滋扰金多港公司。缪政贤因无法得到巨额赔偿，多次纠集社会闲杂人员在金多港公司办公场所和法定代表人住所进行滋扰，金多港公司为员工人身安全着想，才向法院提起诉讼。金多港公司基于尽快解决纠纷的原则，综合个案实际情况，才没有提起上诉。四、一审判决认定事实不清，适用法律有误。缪政贤在反诉状中自认，其是从第三人手中购得案涉房屋，仅是和金多港公司补签了买卖合同。缪政贤应当自主审查案涉房屋是否合法，一审判决把合同无效全部归责于金多港公司并不合理。五、缪政贤的上诉请求没有任何依据。案涉房产是不合法建筑，不存在物权，没有升值空间。一审法院已依法顶格判令金多港公司赔偿缪政贤已付款一倍金额。案涉房屋的买卖合同作为无效合同，应以双方返还进行处理，但案涉房屋无法进行返还，缪政贤应对金多港公司支付合理的使用费。而缪政贤早已知晓松山湖管委会与金多港公司签署了补偿协议及补偿金额，缪政贤要求金多港公司以2018年年底作为基准日进行赔偿是没有依据。2017年1月11日，金多港公司一审诉讼请求：1.判令案涉《预定土地使用权转让契约书》、《预定房屋买卖契约书》无效；2.确认金多港公司向缪政贤返还已付的新台币595万元(折合人民币1250095元)和人民币250000元，并赔偿因合同无效造成的利息损失的百分之七十(以缪政贤已支付的款项为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率分段计算，自2001年11月16日起计算至金多港公司付清之日止)；3.缪政贤返还房屋使用费，房屋使用费参照大岭山镇同类型别墅的租金每月租金为人民币10000元，从2000年12月计算至实际搬离之日止。4.确认缪政贤对案涉C3土地及相邻土地不具有所有权，缪政贤亦向一审法院提出反诉请求如下：1.金多港公司按照市场价赔偿缪政贤购买的大岭山金多港别墅区C3别墅升值损失人民币1396.9万元;2.金多港公司按照市场价向缪政贤赔偿大岭山金多港别墅区土地的升值损失人民币145.5万元;3.金多港公司承担本案的受理费、保全费和评估费。缪政贤在庭审中明确其自行委托评估公司评估产生的评估费为人民币28000元，要求由金多港公司承担。一审法院查明及认定事实如下：一、双方订立的合同。案涉C3别墅原由金多港公司出售给案外人林翰。后2000年6月2日金多港公司与缪政贤签订《预定土地使用权转让契约书》，注明原约定出售给林翰的契约书无效，将案涉C3别墅出售给缪政贤。《预定土地使用权转让契约书》载明土地座落根据广东省东莞市大岭山镇政府所批准开发区域范围土地，受让土地位置编号为C3，受让土地面积为204坪，合673平方米。受让土地使用年限，自大岭山镇政府批准予使用期为期50年，缪政贤对于受让土地的使用权，不得有超过广东省东莞市大岭山镇政府与金多港所签订的土地使用权转让合同之权限。《预定土地使用权转让契约书》载明缪政贤应支付的土地价款包括使用费用新台币1326000元及土地改良费用新台币1734000元。对于土地的使用限制，《预定土地使用权转让契约书》载明，受让土地仅限使用于建造如《预定房屋买卖契约书》所载之房屋，并应由金多港公司统一建造。受让土地上的空地部分，缪政贤不得擅自搭建非原批准设计外之任何搭建物，或作任何有碍社区观瞻的使用。关于土地使用权利的移交与税费的规定。1.受让土地之使用权移交，需在双方签订《预定房屋买卖契约书》之后并由缪政贤结清房屋款后时再移交。移交时，由金多港公司签发“土地使用权同意书”给缪政贤做证明。与受让土地有关的一切法定税费包括土地税从“土地使用权同意书”生效之日起，即概由缪政贤负担。《预定土地使用权转让契约书》载明若因不可归责于金多港公司事由，例如政令限制或天灾人祸或不可抗力等因素，导致金多港公司无法履行本契约规定，双方同意暂时中止本契约。当此不可抗力因素结束后，本契约各项约定继续有效。但金多港公司可视不可抗力时期之长短，重新修定付款办法。本契约之规定不得违反当地政府有关法令的规定。金多港公司与缪政贤签订的《预定房屋买卖契约书》载明，金多港公司保证出让给缪政贤的C3土地没有逾越金多港公司与广东省东莞市大岭山镇政府所订合同之权限，可顺利建造建筑物，如有纠纷，由金多港公司负责解决。金多港公司应自开工之日起360个工作天内完工，双方同意以领到使用执照（房屋登记证）为完工日的依据。但如因政府法令变更或天灾人祸不可抗拒情事或其他不可归责于金多港公司的事由致延误工程进度者，金多港公司不负任何责任。房屋价款依照建筑物面积109坪计算给付，总额新台币3940000元整。该《预定房屋买卖契约书》亦载明原C3林翰契约书无效。《预定土地使用权转让契约书》和《预定房屋买卖契约书》均载明价款不含税，付款办法见附件二。付款办法载明工程自备款新台币3500000元，公司贷款新台币3500000元，自2000年12月起一次开出10张支票，每期一个月，每张金额新台币350000元，保留最后三期，待办妥房产证后一次兑现。另金多港商品住宅发展有限公司与缪政贤在2000年还签订了《土地使用权转让契约书》，约定缪政贤以人民币250000元的价格向金多港商品住宅发展有限公司受让一块为382.95平方米的土地用于建造别墅，但不得有超出金多港公司与广东省东莞市大岭山镇政府所订合同之权限，缪政贤须于2000年10月15日前付清，缪政贤受让该土地建造房屋所有手续由金多港公司负责，但相关费用由缪政贤支出。双方确认该382.95平方米的土地与C3别墅相邻。2001年11月6日，“署名金多港吴沧杰”一份材料显示“C3别墅剩余工程路面水泥及车库修改在10天内完成，如10天后屋主自行施工工程款由尾款扣除”。盖有“东莞金多港商品住宅发展有限公司”章落款日期为2001年11月16日的“结算证明书”载明如下内容：“有关缪政贤先生所购买C3栋别墅新台币700万元及增购土地款人民币25万元，除尚保留新台币105万元待房产证办妥后一次付清外，其余款项皆已结算清楚，特此证明。”二、案涉房屋及土地情况。为查明案涉土地相关情况，一审法院向东莞市城乡规划局、东莞市国土资源局发函调查。一审法院向东莞市城乡规划局发函调查的内容为：1.位于东莞市大岭山镇金多港综合开发区荔园区C2栋别墅和C3栋别墅所附属的土地及C3栋别墅相邻地块的土地用途如何；是否办理了相关的土地使用权的审批手续，如办理了审批手续，请提供相关的审批文件；上述土地是否被征收，如被征收，请提供相关征收政策的文件。2.位于东莞市大岭山镇金多港综合开发区荔园区C2栋别墅和C3栋别墅是否办理了相关的建设工程规划许可证或其他经主管部门批准建设的手续。东莞市城乡规划局复函称:一、位于东莞市大岭山镇金多港综合开发区荔园区C2栋别墅和C3栋别墅所附属的土地及C3栋别墅相邻地块的土地在松山湖园区总体规划和片区控规中均为二类居住用地。二、办理土地使用权的审批手续和土地征收手续建议向国土局和松山湖管委会核实。三、位于东莞市大岭山镇金多港综合开发区荔园区C2栋别墅和C3栋别墅于2012年10月在松山湖管委会办理了该建筑所在地块的建设用地规划批准书。一审法院向东莞市国土资源局的调查内容为：位于东莞市大岭山镇金多港综合开发区荔园区C2栋别墅和C3栋别墅所附属的土地及C3栋别墅相邻地块的土地性质如何；是否办理了相关的土地使用权的审批手续，如办理了审批手续，请提供相关的审批文件；上述土地是否被征收，如被征收，请提供相关征收政策的文件。东莞市国土资源局复函称，因来函未提供具体红线，该局无法提供具体别墅的用地情况。经沟通，现提供金多港整体地块情况。来函提及C2/C3别墅位于东府国用（1992）字第19001500001号《国有土地使用证》范围内。该土地证已办理注销登记，原征收文件详见附件《关于东莞市国土局向香港金多港实业有限公司出让土地使用权的批复》（粤地政[1992]010号）和《关于香港金多港实业有限公司受让土地建设工业厂房的批复》（东国土征[1992]01号）。《关于东莞市国土局向香港金多港实业有限公司出让土地使用权的批复》（粤地政[1992]010号）系广东省国土厅向东莞市国土局下发，主要内容为：一、同意东莞市国土局征用东莞市大岭山镇大塘、杨屋两个管理区土地128.8299万平方米，并将其使用权出让给香港金多港实业有限公司，用于兴建工业厂房及相应的配套设施。土地使用权为五十年。土地使用期满，土地使用权连同地上建筑物、附着物等不动产一并由政府无偿收回。征用集体土地的补偿以及土地使用权出受让双方的权利义务关系，分别按《征用土地协议》及《土地使用权出让合同书》办理。三、被征耕地原负担的农业税及粮食任务的减免，由东莞市自行解决。该批复落款日期为1992年2月12日。《关于香港金多港实业有限公司受让土地建设工业厂房的批复》（东国土征[1992]01号）载明，东莞市国土局同意香港金多港实业有限公司受让位于东莞市××南部地块编号为1号、2号面积共128.8299万平方米的土地使用权。土地所有权属东莞市人民政府，地下资源、埋藏物等属中华人民共和国国家。土地用途为工业厂房及相应的供水、供电、环境保护、道路等设施。土地使用年限为五十年（即从1991年3月31日起至2041年3月30日止）。期满后，东莞市人民政府无偿收回土地使用权，地上建筑物、附着物等不动产归东莞市人民政府所有。三、香港金多港实业有限公司与东莞市国土局于1991年10月12日签定的《土地使用权出让合同书》和《开发区外部设施补偿合同》正式生效。自本批复下发之日起三十天内，到东莞市国土局办理土地使用登记手续。该批复还载明了地块的地界坐标。2015年4月24日，东莞市城市综合管理局松山湖分局发布《通告》载明内容如下，经核查，松山湖金多港高尔夫球场内所有建筑物未办理相关规划手续，属于违法建筑，近期将依法拆除。缪政贤在庭审中确认C3别墅中至今仍由其使用。另，金多港公司提交了一份落款日期为1990年8月23日《关于举办外商独资经营企业“东莞市金多港工业厂房发展有限公司”的协作合同》，载明金多港公司与案外人东莞市大岭山镇经济发展公司签订《关于举办外商独资经营企业“东莞市金多港工业厂房发展有限公司”的协作合同》，约定由案外人东莞市大岭山镇经济发展公司负责提供土地，由金多港公司独资开发建设和经营占地1900亩的工业厂房，开发地点:范围定于大岭山镇内南部地区的低矮山坡丘陵地，经营范围为营建并出租外资引进项目之用的厂房及库房。金多港公司主张其是依照该合同取得案涉土地使用权。三、有关评估测绘。金多港公司申请对C3别墅占用土地及相邻土地进行测绘以确定建筑面积。后一审法院委托广东省地质测绘院进行测绘，该测绘院出具测绘报告结论载明，C3别墅建筑面积为517.38平方米，其所附土地面积为811平方米；C3别墅相邻地块面积为171.23平方米。双方对于C3别墅建筑面积为517.38平方米无异议，但均确认C3别墅占用地块面积为673平方米，C3别墅相邻地块面积为382.95平方米。缪政贤主张金多港公司应按照案涉C3别墅所在地块可正常交易的具有合法产权的同类房屋进行赔偿。缪政贤向一审法院申请假定在案涉别墅及土地均合法的前提下对案涉别墅进行市场价值评估，而金多港公司申请对C3别墅的现存价值进行评估。一审法院接受双方申请后，将缪政贤和金多港公司的鉴定申请对外委托，但入选东莞市中级人民法院司法委托专业机构的均不予受理本案委托事项，一审法院就此已书面告知缪政贤和金多港公司。缪政贤自行委托了深圳市遂兴房地产评估有限公司分别于2017年2月22日和2018年3月8日出具了两份评估报告。其中落款日期为2017年2月22日的深圳市遂兴房地产评估有限公司的报告名称为《房地产估价报告》，该《房地产估价报告》载明C3别墅物业用途为别墅，评估用途为别墅，使用年限为50年，C3别墅相邻地块土地用途为别墅用地，评估用途为别墅用地。估价目的为委托方了解房地产市场价值提供参考依据。该报告载明C3别墅占地面积673平方米，建筑面积360平方米，评估单价为人民币24900元/平方米，评估总值为8964000元；C3别墅相邻地块382.95平方米评估单价为人民币6800元/平方米，评估总值为人民币2604060元。落款日期为2018年3月8日的深圳市遂兴房地产评估有限公司的报告名称为《房地产价值咨询报告》，该报告载明咨询对象的咨询价值是基于以下假设条件，1.自愿销售的卖主。2.有一段合理的洽谈交易的时间，可以通盘考虑咨询对象性质和市场行情，进行议价。3.咨询对象可以公开市场上转让。4.未考虑该咨询对象所欠负的抵押、担保等他项权利可能影响其价值的因素限制。5.不考虑特殊买家的额外出价。另该咨询报告还载明，本次房地产咨询对象产权是在假设已合法取得土地证及房产证并能正常交易的前提下、在同等区位条件下的市场交易价格。该咨询报告载明C3别墅物业用途为别墅，咨询用途为别墅；建筑面积为517.38平方米，土地面积为811平方米，评估单价为人民币27000元/平方米，评估总值为人民币13969260元；C3别墅相邻地块171.23平方米，土地用途为别墅用地，评估用途为别墅用地评估单价为人民币8500元/平方米，评估总值为人民币1455455元。缪政贤还自行委托了深圳市国浩土地房地产评估经纪有限公司于2018年3月9日出具一份《房地产价值咨询报告》。该《房地产价值咨询报告》亦载明假设条件，1.自愿交易的买卖双方。2.有一段合理的洽谈交易的时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价。3.咨询对象可以公开市场上自由转让，买卖双方之间无任何利害关系。4.在此期间房地产市场基本保持稳定。5.不考虑特殊买家的额外出价。另该咨询报告还载明，本次房地产咨询对象产权是在假设已合法取得土地证及房产证并能正常交易的前提下、在同等区位条件下的市场交易价格。金多港公司对缪政贤提交的两份评估报告真实性、合法性及关联性均不予确认，理由为上述报告的前提是假设土地和房屋均为合法的情形作出，与本案事实不符，没有参考价值。缪政贤申请深圳市遂兴房地产评估有限公司的房地产估价师卢小波出庭作证。卢小波在庭审中称，首先，对于不合法的房地产，遵循房地产合法性原则，的确不能进行法定性的评估；但在评估业内，评估咨询有两类服务，一类是法定性的评估，该评估必须对产权的合法性确认，还有一类是咨询顾问类的服务，包括纯价值咨询类的服务，可以假定物业在特定条件下的价值咨询，可以不对物业产权进行确认，可以根据委托方的要求确认，假定权属用途合法的前提下，但对价值出具意见报告。另卢小波对于金多港公司代理人的发问“你提到的两类评估具体分类的依据是什么”回答称，“法定评估有相关的依据，但咨询类的评估行业内有依据，但法律依据没有。咨询类的评估效力低一些。”缪政贤为其自行委托的评估产生评估费用人民币28000元。缪政贤另提交了一份《东莞市新建商品房销售价格备案表》载明，松山湖的晓月湖花园新建同类型商品房单价在每平米人民币30000元以上，金多港公司认为该价格与本案无关。另缪政贤还主张其当初购买案涉C3别墅时就是参照合法手续的房屋支付的价格。缪政贤提交了一份落款日期为1995年5月30日的东莞日报，该报纸载明“东莞财源山庄独立别墅每平方米仅3960元起”，还有一份日期为1994年2月5日周末版载明，“江城别墅仅为3000元/平方米起”，另有一份落款日期为2000年11月1日载明，“光大金湖苑六层洋房一梯二户，仅售1880元/平方米（一次性付款）”，金多港公司对上述报纸的证明内容不予确认。四、其他。一审法院要求金多港公司在庭后7日内提交政府征收及补偿的材料，并告知如其未提交视为其已经取得了相关的补偿，补偿金额由一审法院依法认定。但金多港公司未能提交有关征收及补偿的材料。金多港公司称政府是以征收的名义收回土地，价钱很低，并没有落实到每栋别墅补偿多少，是就整个金多港地块打包补偿。另金多港公司代理人否认与松山湖管委会签署过征收补偿协议和补充协议。另，金多港提交了一份截图，主张系58同城网上载明的同类型别墅价格，单价为人民币15000元/月。缪政贤对此不予确认，主张缪政贤居住的是自己的房产，房产所依附的土地是依据合同取得，不存在租金损失的问题。另，金多港公司代理人在回答缪政贤代理人的问题：“金多港公司，土地转让契约书的出让方是金多港商品住宅发展公司，结算证明、两张收据也是金多港商品住宅发展公司，但结算证明中载明了C3和土地的数额，所以，金多港公司与金多港商品住宅发展公司是共同承担合同的权利义务吗？”金多港代理人回答称，“金多港公司就本案的诉讼请求同意与金多港商品住宅发展公司承担，金多港商品住宅发展公司现在是吊销状态，就特定本案。”另经网上查询，2000年至2001年期间，人民币对新台币汇率，约为1新台币兑0.23元至0.26元人民币之间，平均约为1新台币兑0.245元人民币。故当时7000000元新台币折合人民币为1715000元，缪政贤已支付的新台币5950000元折合人民币为1457750元。一审法院认为：案件涉及房屋与土地使用权的转让，金多港公司与缪政贤分别系我国香港特别行政区公司及我国香港特别行政区居民，故为涉港合同纠纷。尚无证据显示双方曾就案涉争议约定法律适用，参照《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款的规定，本案应适用与合同有最密切联系地的法律。现案涉合同履行地及案涉争议房地均在内地，内地是与合同有最密切联系地，故本案应适用内地的法律。金多港公司诉请要求确认缪政贤对案涉C3土地及相邻土地不具有所有权，该诉请所涉及的事项为消极事实的陈述，不属于民事诉讼的范畴，一审法院不予处理。本案的争议焦点为：一、案涉《预定房屋买卖契约书》、《预定土地使用权转让契约书》及《土地使用权转让契约书》是否有效；二、金多港的赔偿金额如何确定；三、金多港公司要求缪政贤支付房屋占有使用费有无依据。焦点一、首先，综观《预定房屋买卖契约书》、《预定土地使用权转让契约书》两份契约书系缪政贤为向金多港公司购买房屋而分别签订的土地使用权及房屋买卖契约。该两份契约应一并考虑认定为缪政贤与金多港公司就案涉C3房屋买卖签订的合同。而《土地使用权转让契约书》亦约定案涉土地用于建别墅，而所有建房手续由金多港公司负责，费用由缪政贤支出，故该《土地使用权转让契约书》亦应视为缪政贤为购买居住房屋向金多港公司签订的土地使用权转让契约。其次，根据东莞市国土局的复函，案涉土地使用权是金多港公司以建设工业厂房名义于1992年获批，土地用途为工业厂房及相应的供水、供电、环境保护、道路等设施。土地使用年限为五十年（即从1991年3月31日起至2041年3月30日止）。而金多港公司与缪政贤在2000年签订的《预定房屋买卖契约书》、《预定土地使用权转让契约书》、《土地使用权转让契约书》将案涉土地用于建造别墅，将案涉土地的用途由工业用途改变成别墅的居住用途，违反《中华人民共和国土地管理法》第四条规定的土地用途管制的法律规定。再次，案涉别墅项目建设并未取得任何用地规划许可，并未取得任何建设工程规划许可、预售许可和竣工验收等商品房合法报批手续，故《预定房屋买卖契约书》亦应无效。焦点二、依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，金多港公司应将收取的缪政贤的购房、购地款应予以返还。至于缪政贤要求金多港公司赔偿损失的主张，一审法院分析如下：首先，金多港公司作为房产及土地使用权出售方，其明知自己受让的土地使用权为工业用地，却以别墅用途出售给缪政贤，并与缪政贤签订出售别墅的房屋契约；其次，从金多港公司与缪政贤在2000年签订的合同内容来看，合同约定金多港公司需为案涉房产办理房产证，金多港公司是按照具备合法手续的房屋对外出售。但金多港公司并未取得商品房预售许可证，案涉房屋也未取得建设工程规划许可证等合法建设手续，且案涉房屋现已被明确认定违法建筑。综上，金多港公司隐瞒案涉用地为工业用途的事实，在未取得商品房预售许可证的情况下对外销售案涉房屋，应对合同无效承担全部过错，金多港公司应赔偿缪政贤由此导致的损失。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”之规定，一审法院认定金多港公司在应退回缪政贤全部已付购房购地款外，还应按照年利率6%支付已付款的利息，并应赔偿缪政贤已付购房购地款一倍的赔偿款。因此，金多港公司应退还缪政贤购房款人民币1457750元，购地款人民币250000元，并以6%年利率自金多港公司出具结算证明书之日起2001年11月16日计付利息，其中人民币1457750元的利息暂计至2018年11月15日，为1457750元×17年×6%=1486905元，人民币250000元的利息计至2018年11月15日，为250000元×17年×6%=255000元。至于缪政贤提交的评估报告，系其单方委托作出，况且其申请出庭作证的评估师也称，缪政贤提交的评估报告是咨询性评估报告，而该咨询性评估报告作出的前提是案涉房屋为假设已合法取得土地证及房产证并能正常交易的前提下、在同等区位条件下的市场交易价格。而案涉房屋为违法建筑，显然该评估报告并不适用本案情况，故一审法院对缪政贤提交的评估报告不予采信。焦点三、因合同无效，缪政贤因《预定房屋买卖契约书》无效，缪政贤无权依据该《预定房屋买卖契约书》使用该房屋，故金多港公司要求缪政贤支付房屋占有使用费，一审法院予以支持。至于房屋占有使用费的起算时间，一审法院结合金多港公司的关联公司东莞金多港商品住宅发展有限公司向缪政贤出具《结算证明书》为2001年11月16日的时间及金多港公司在起诉状中的陈述缪政贤已于2002年年底自行入住了建好的房屋，认定缪政贤需自2002年1月开始支付房屋占有使用费，金多港公司要求自2000年开始计算，一审法院不予支持。至于房屋占有使用费的标准，因案涉房屋并非合法建筑，金多港公司主张以58同城上同地段别墅租金价格作为计价标准，没有事实依据，一审法院不予采信。根据双方签订的《预定房屋买卖契约书》中“受让土地使用年限，自大岭山镇政府批准予使用期为期50年”的约定，缪政贤当初支付7000000元新台币（折合成人民币1715000元）可至少使用50年。因此，一审法院认定缪政贤应向金多港公司支付每年的使用费的标准为：人民币34300元（1715000元÷50年），折合每月为人民币2858.33元（1715000元÷50年÷12个月）。故一审法院认定缪政贤需按照每年34300元的标准向金多港公司支付房屋占有使用费，故暂计至2018年10月，缪政贤需支付的房屋占有使用费为人民币574524.97元（34300元×16年+2858.33元×9个月）。自2018年11月起，按照每月人民币2858.33元支付至搬离之日止。一审法院依据第《中华人民共和国合同法》五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认金多港实业有限公司与缪政贤签订的《预定土地使用权转让契约书》、《预定房屋买卖契约书》无效；二、限金多港实业有限公司于判决生效之日起三日内向缪政贤返还缪政贤依照《预定土地使用权转让契约书》和《预定房屋买卖契约书》支付的合同款项人民币1457750元；三、限金多港实业有限公司于判决生效之日起三日内向缪政贤支付相当于缪政贤依照《预定土地使用权转让契约书》和《预定房屋买卖契约书》合同款项金额一倍的赔偿款人民币1457750元；四、限金多港实业有限公司于判决生效之日起三日内向缪政贤返还缪政贤依照《土地使用权转让契约书》支付的合同款项人民币250000元；五、限金多港实业有限公司于判决生效之日起三日内向缪政贤支付相当于缪政贤依照《土地使用权转让契约书》支付的合同款项金额一倍的赔偿款人民币250000元；六、限金多港实业有限公司于判决生效之日起三日内向缪政贤赔偿缪政贤依照《预定土地使用权转让契约书》和《预定房屋买卖契约书》支付的合同款项人民币1457750元的利息损失：其中暂计至2018年11月15日为人民币1486905元，自2018年11月16日起，以年利率6%计算至合同款项人民币1457750元偿清之日止；七、限金多港实业有限公司于判决生效之日起三日内向缪政贤赔偿缪政贤依照《土地使用权转让契约书》支付的合同款项人民币250000元的利息损失：其中暂计至2018年11月15日为人民币255000元，自2018年11月16日起，以年利率6%计算至合同款项人民币250000元偿清之日止；八、限缪政贤于判决生效之日起三日内向金多港实业有限公司支付房屋占有使用费：其中暂计至2018年10月为人民币574524.97元，自2018年11月1日起，按照每月人民币2858.33元支付至缪政贤搬离案涉房屋之日止;九、驳回金多港实业有限公司的其他诉讼请求；十、驳回缪政贤的其他反诉请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币41008元、检测费人民币8795.2元（金多港实业有限公司已预交），反诉受理费用人民币57256元，合计人民币107059.2元，由金多港实业有限公司承担人民币48589.7元，缪政贤承担人民币58469.5元。二审期间，金多港公司向本院提交以下证据：1.《东莞市人民政府关于东莞金多港高尔夫球场的退出通知》（东府函[2015]34号），证明金多港公司退出案涉土地是迫不得已，不存在故意或者恶意；2.视频及视频截图，证明缪政贤存在非法滋扰行为。缪政贤发表以下质证意见：1.对通知的真实性、合法性认可，关联性不认可；2.对视频及视频截图的真实性认可，关联性、合法性不认可，且该证据不符合证据规则，不应作为定案依据。缪政贤在二审法庭调查后向本院提交了以下证据：1.《建设工程规划许可证》，证明金多港公司在1993年3月11日时已取得建设工程规划许可证，案涉房屋不能被视为违法建筑，2015年4月24日东莞市城市综合管理局松山湖分局认定案涉房屋属于违法建筑是错误的；2.《广东省乡村建设许可证》，证明1993年3月12日，金多港公司取得了该证，其建设行为合法；3.《22亿征收金多港土地松山湖要打三大攻坚战》（房讯网2019-2-18），证明松山湖高新区安排人民币220160万元，用于金多港公司172亩商住用地土地征收，解决园区征地拆迁历史遗留问题，积极整合土地资源，金多港已获得巨额赔偿；4.《补充协议书》，证明松山湖管委会于2002年8月29日与金多港公司签订关于将案涉房屋及土地征收的《补偿协议书》，松山湖管委会已经扣除了补办手续、办理房产证的费用，金多港公司仅需补办手续就可以为缪政贤办理房产证，但金多港公司却没有补办，存在重大过错。金多港公司质证认为上述证据均不属于新证据，且超过举证期限，上述证据均无原件，而且都是节录和网上摘抄，证据来源不明确，故对缪政贤提交的全部证据的真实性、合法性及关联性均不认可。缪政贤向本院申请对案涉C3别墅及C3别墅相邻土地（假设为合法的状态下）的价值进行评估，本院予以准许。本院依法摇珠选定广东正量土地房地产资产评估有限公司、东莞市均安土地房地产资产评估有限公司分别对案涉C3别墅及C3别墅相邻土地进行评估。由于案涉C3别墅及相邻地块均为无证状态，无法进行法定性评估，遂本院要求评估机构假定案涉C3别墅及相邻土地为合法的状态下进行评估，以案涉C3别墅被认定为违章建筑之日即2015年4月24日为评估基准日期。广东均安土地房地产评估有限公司于2019年10月15日就案涉C3别墅相邻地块的价值出具一份《土地估价咨询报告》[土地估价报告编号：均安评（2019）估字053号]。根据上述咨询报告显示，假定案涉C3别墅相邻土地为合法的状态下，总地价为人民币2527500元，估价期设定为2015年4月24日。广东正量土地房地产资产评估有限公司于2019年10月12日就案涉C3别墅的价值出具《房地产咨询报告》[估价报告编号：粤正量房咨询（2019）0030号]。根据上述咨询报告显示，假定案涉C3别墅为合法的状态下，案涉C3别墅评估价值为人民币7088100元，估价的价值时点确定为2015年4月24日。缪政贤对上述两份评估报告发表以下质证意见：对房屋评估报告及土地评估报告的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，主要是对评估基准日有异议，评估损失数额的时间点应当为评估之日，即2019年9月27日评估工作人员入场的时间。为此，缪政贤向本院提交了《补充评估内容申请书》，申请以2019年9月27日为评估基准日对案涉C3别墅及C3别墅相邻土地进行评估。金多港公司发表以下质证意见：1.对案涉两份评估报告的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。2.上述两份报告性质属于咨询性评估，并非法定性评估。咨询性前提为假设，即两份评估报告是假设案涉房屋为合法建筑的情况下进行评估。只有在取得合法产权后进行法定性评估对本案才有参考意义。3.上述评估报告产权证号和产权人均为不确定，所以案涉两份评估报告不能作为缪政贤要求作为案涉房屋升值的定案依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷的指引》的规定适用的是商品房买卖纠纷，案涉房屋并非商品房，是建立在工业用地上的违法建筑，故上述依据均不适用本案，应当适用《中华人民共和国合同法》第五十八的规定。综上，金多港公司认为案涉两份评估报告不能作为支持缪政贤主张房屋升值部分损失的依据。本院经审理，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。金多港公司为香港特别行政区注册的公司，缪政贤为香港特别行政区居民，故本案为涉港房屋买卖合同纠纷。一审法院依法对本案行使管辖权及适用内地法律作为本案准据法依法有据，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕上诉人缪政贤上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：一、缪政贤主张案涉C3别墅及相邻土地的升值损失应否支持。二、缪政贤主张无须支付房屋占有使用费有无依据。关于争议焦点一。首先，双方签订的《预定房屋买卖契约书》、《预定土地使用权转让契约书》、《土地使用权转让契约书》因违反法律强制性规定属无效合同，一审法院对此认定合法正确，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”一审法院判令金多港公司应返还缪政贤已付购房款及购地款及相应的利息给缪政贤依法有据。关于缪政贤主张案涉C3别墅及相邻土地的升值损失的问题，该升值损失实质上是因信赖合同有效可获取房屋而实际并未取得房屋所致的价格差额部分的损失，即合同履行后可以获得的利益，而根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力。无效合同不应履行，故当事人预期通过履行合同可以获得的利益，为非法利益，不受法律保护。因此，缪政贤请求的案涉C3别墅及相邻土地的升值损失不属于合同无效后所造成的损失，故本院依法不予支持。鉴于缪政贤主张的升值损失不属于合同无效后所造成的损失，故缪政贤二审申请本院委托评估机构出具的两份咨询报告不能作为认定缪政贤损失的依据。由于本院对缪政贤主张的案涉C3别墅及相邻土地的升值损失不予支持，故缪政贤二审提交的拟证明案涉C3别墅及相邻土地的升值损失的证据，本院均不予采纳。一审法院判令金多港公司赔偿已付购房购地款一倍的赔偿款给缪政贤已经弥补了缪政贤因合同无效后所造成的损失，故一审法院关于合同无效的处理结果合法有据，本院予以维持。关于争议焦点二。双方签订的《预定土地使用权转让契约书》和《预定房屋买卖契约书》被依法认定为无效。合同无效，因合同取得的财产应当相互返还，缪政贤作为买受人，亦应当返还根据无效合同所取得的财产，这种财产的范围包括有形的财产即房屋，也应当包括买受人实际占有房屋期间在事实上所获得的利益。由于买受人基于占有房屋所获得的利益并非有形财产，无法现实返还，只有以折价方式进行补偿。因此，缪政贤实际使用案涉房屋，获得相应的利益，故应当支付相应的房屋占有使用费给金多港公司。缪政贤主张无须支付房屋占有使用费依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人缪政贤上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费117791元、评估费28000元，合计145791元，均由上诉人缪政贤负担（已预交）。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  萧稚娟审判员  李丽莉审判员  廖志明二〇一九年十一月二十七日书记员  赵志鹏