湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12231号上诉人（原审被告）：柳家科，女，1976年3月11日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：唐茜，湖南正方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖玉珍，女，1980年7月14日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：何纪恩，湖南中楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：田志平，湖南中楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖丰军，男，1978年3月12日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：何纪恩，湖南中楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：田志平，湖南中楚律师事务所律师。上诉人柳家科因与被上诉人廖玉珍、廖丰军房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初262号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人柳家科向本院提出上诉请求：1.依法撤销（2019）湘0111民初262号民事判决书，并判决驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在两份不同的判决书中，对同一事实作出前后矛盾的认定，并以此逃避应履行的义务。1.被上诉人作为原告提起的诉讼为判决上诉人向其支付已收取的涉案房屋房租8480元。被上诉人提供的证据是许璐欢的租金支付截图，证明上诉人收取了房租至2018年8月30日，但被上诉人庭审中表示房屋已经办理了过户手续，被上诉人已经合法成为房屋所有人，即认为被上诉人有权收取房租。2.2018年9月20日，柳家科向雨花区法院起诉廖玉珍、廖丰军，案号为（2018）湘0111民初8515号（简称8515号案）。该案的争议焦点是廖玉珍、廖丰军未向柳家科支付购房款1018000元，柳家科选择起诉。2019年6月21日该案庭审，8515号案判决书确认了房屋买卖合同签订时并存了租赁合同，2018年5月16日，原柳家科名下的房屋过户至廖玉珍、廖丰军名下，2018年10月承租人搬离房屋，该房屋由廖玉珍和廖丰军占有。法院判决廖玉珍、廖丰军限期向柳家科支付购房尾款18000元以及违约金。被上诉人不服该判决，并在上诉状中称至本案一审辩论前，柳家科和廖玉珍、廖丰军双方并未完成涉案房屋的交付，2018年10月案外人许璐欢办理涉案房屋的这一行为不能视为涉案房屋交付，一审判决理由不成立。廖玉珍和廖丰军基于自身利益在8515号案中认定柳家科没有完成交付，进而拒绝支付18000元尾款，而在本案中又认为自己是房屋所有人，索要8240元租金。同一事实，两被上诉人在不同案件中认定不一致。二、上诉人并非恶意侵占租金8240元，而是积极了解该租金的处理方式，因租赁合同是承租人与原产权人签订的，原产权人收取房租是合理合法的，接受租金也是在履行租赁合同中作为出租人的权利。三、一审判决以侵权认定上诉人承担有关责任，上诉人没有理由承担被上诉人的律师费用。尽管双方买卖合同约定了违约方支付律师费，但本案认定为侵权责任，不应当由上诉人支付该项费用。被上诉人廖丰军、廖玉珍共同辩称，1.柳家科混淆了房子过户与交付，涉案房产是2018年5月16日过户至廖丰军、廖玉珍名下，只是房屋所有权的转移，并未交付。房子过户之后，收取房租是两人的正当权利，也符合合同约定。2.柳家科至今未依约与廖玉珍和廖丰军交接剩余租金，还违反义务收取房屋租金拒绝支付。3.本案是房屋买卖合同纠纷，被上诉人以合同为基础起诉，要求柳家科支付租金并承担违约责任是合法权利，应得到法律支持。廖玉珍、廖丰军向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令柳家科向廖玉珍、廖丰军支付其已收取的中城丽景香山28栋103房房租2018年5月18日至8月31日的房租8480元（80元/天×106天）；2.柳家科向廖玉珍、廖丰军支付其从许璐处收取的中城丽景香山28栋103房租押金2000元；3.柳家科向廖玉珍、廖丰军中城丽景香山28栋103房租金损失4800元（2018年9月份、10月份）及廖玉珍、廖丰军给许璐欢的补偿款8000元；4.柳家科向廖玉珍、廖丰军支付违约金16700元（按100元/天，从2018年5月18日起计算至廖玉珍、廖丰军交付剩余租金8480元和押金2000元之日止，暂计算至2018年11月6日）；5.柳家科向廖玉珍、廖丰军支付廖玉珍、廖丰军因本案支出的律师代理费20000元；6.廖玉珍、廖丰军承担本案的诉讼费；7.柳家科向廖玉珍、廖丰军支付房屋维修款6893元。一审法院认定事实：1.2018年3月12日，廖玉珍（乙方）与柳家科（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将其名下房屋坐落于长沙市雨花区万家丽二段239号中成丽景香山园28栋103房（权证号：71××61）出卖给乙方；售出价格为1618000元；产权过户后进窗后支付首付款550000元；剩余房款通过银行按揭支付。2018年3月12日，乙方支付给甲方定金50000元；2018年5月，廖丰军、廖玉珍与柳家科办理了涉案房屋过户手续；2018年5月9日，廖丰军、廖玉珍共同向原告支付550000元，柳家科出具收条载明：“今收到廖玉珍、廖丰军购买本人房屋，产权证号71××61，已收定金50000元，首付款人民币550000元，欠剩余房款（银行贷款）1000000元未付，待长沙农商银行贷款房款至本人账户后，视为全部房款收齐。另有房屋尾款18000元未付，待双方交房时结清。”2.2017年7月，柳家科与案外人签订房屋租赁合同，约定柳家科将案涉房屋出租给案外人许璐欢，租期为2017年9月1日至2019年8月31日止；租金按月计算，2017年9月1日至2018年8月31止，每月租金2400元整；2018年9月1日至2019年8月31日，每月租金为2600元；乙方按季度将租金交给甲方。案外人许璐欢将2018年6月至8月的房租转给柳家科，共7200元。3.2018年10月11日，廖丰军（甲方）与案外人许璐欢（乙方）签订《协议书》约定，廖丰军补偿许璐欢8000元，许璐欢配合银行于2018年10月12日在提供廖丰军购买的中城丽景香山28栋103房房贷流程中签字，廖丰军应在许璐欢签字之日起三日内支付前述补偿款。许璐欢收到前述补偿款之日，中城丽景香山28栋103的房屋租赁合同自行解除，乙方应于该日起五日内搬离。若许璐欢在前述日期内搬离，甲方放弃乙方未支付的2018年9月、10月的租金。2018年10月12日，廖丰军支付8000元。同日，许璐欢出具收据给廖丰军。4.2018年10月22日，银行实际放贷给廖丰军、廖玉珍，廖丰军、廖玉珍支付1000000元给被告。5.柳家科提供案外人许璐欢出具给柳家科的《收条》一份，载明今收到柳家科退还的中城丽景香山28栋103房原租房押金2000元，日期为2018年10月19日。6.涉案房屋已过户给廖丰军、廖玉珍，柳家科提供的《不动产登记情况表》显示过户登记时间为2018年5月16日。7.2019年5月20日，廖丰军（甲方）与案外人长沙市金吉防水工程有限公司（乙方）签订《防水施工合同》，约定项目地址为长沙市雨花区中城丽景香山28栋103房，渗水状况：厨房及卫生间四周墙面起皮、脱落、渗水明显，有少量水顺着墙面往下流。双方还对承包方式、质量标准、承包价格等做了约定。8.原告廖玉珍、廖丰军系夫妻关系。一审法院认为，柳家科与廖玉珍签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方具有法律约束力，双方当事人应当全面履行约定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。案涉《房屋买卖合同》虽为廖玉珍一人签订，但与廖丰军系夫妻关系，且涉案房屋现已过户为两人共同共有，两人共同主张相应权利符合法律规定。1.廖玉珍、廖丰军主张由柳家科返还涉案房屋房租押金2000元，该2000元押金系案外人许璐欢支付给柳家科的押金，柳家科在庭审中提供收条载明已将该笔押金退还给案外人许璐欢，且案外人许璐欢并未找廖玉珍、廖丰军要求退还该部分押金，廖玉珍、廖丰军主张由柳家科将该部分押金退还给廖玉珍、廖丰军没有法律依据，该院不予支持。2.廖玉珍、廖丰军主张因涉案房屋系带租约房屋，银行放款必须案外人许璐欢签字才能放款，同时柳家科故意阻止案外人许璐欢配合办理银行放款手续，致使廖玉珍、廖丰军向案外人许璐欢支付8000元及免除了案外人许璐欢两个月房租4800元。从廖玉珍、廖丰军提供的《协议书》、《收据》等证据虽能认定其实际支出了该部分费用，但未提供证据充分证明该部分支出系必须支出的合理费用，双方在《房屋买卖合同》中对该部分费用并未进行约定，同时廖玉珍、廖丰军未能提供充分证据证实柳家科故意阻止案外人许璐欢配合办理银行放款手续等情形，对此廖玉珍、廖丰军应承担举证不能的法律后果，该部分损失原审法院不予支持。3.2018年5月16日，柳家科已将涉案房屋过户给廖玉珍、廖丰军，该房屋所有权已发生转移，相应的房租收益应归廖玉珍、廖丰军。廖玉珍、廖丰军主张柳家科向廖玉珍、廖丰军返还涉案房屋2018年5月18日至2018年8月31日的房租，该院予以确认。计算为8240元（2400元/月÷30天×103天）。4.柳家科在将房屋过户给廖玉珍、廖丰军的情况下，仍收取案外人许璐欢房租8240元，已构成侵权，应承担侵权责任。廖玉珍、廖丰军主张按按100元/天计算。结合本案具体案情，综合考量，该院依法酌情进行调整，认定由柳家科向廖玉珍、廖丰军支付资金占用期间利息（以8240元为基数，自2018年9月1日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。5.本案中，廖玉珍、廖丰军提供了委托代理合同以及2000元律师费的发票，该院依法予以支持廖玉珍、廖丰军请求柳家科支付20000元律师费的诉讼请求。6.《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，双方均应依约履行各自的合同义务。柳家科应向廖玉珍、廖丰军交付符合质量要求的房屋。双方签订的《房屋买卖合同》并未对是否漏水进行约定或告知，廖玉珍、廖丰军仅提供防水施工合同、现场施工照片等证据，无法认定渗水原因，同时廖玉珍、廖丰军也未就渗水原因进行因果关系鉴定，廖玉珍、廖丰军应承担举证不能的法律后果。该对廖玉珍、廖丰军的该项诉求不予支持，廖玉珍、廖丰军提交新的证据足以证明其主张时，仍可向法院起诉。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决如下：一、被柳家科于本判决生效之日起5日内向廖玉珍、廖丰军返还中城丽景香山28栋103房租金8240元；二、柳家科于本判决生效之日起5日内向廖玉珍、廖丰军支付中城丽景香山28栋103房租金占用利息（以8240元为基数，自2018年9月1日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、柳家科于本判决生效之日起5日内向廖玉珍、廖丰军支付律师费20000元；四、驳回廖玉珍、廖丰军的其他诉讼请求。本案一审受理费1300元，因适用简易程序减半收650元，由廖玉珍、廖丰军负担300元，柳家科负担350元。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人的上诉请求、相应的上诉理由、被上诉人的答辩意见及本案的庭审情况，本院认为，上诉人柳家科与被上诉人廖玉珍和廖丰军签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应依约定履行义务。2018年5月16日，房屋被过户至被上诉人廖玉珍和廖丰军名下，房屋所有权属于两被上诉人，两被上诉人有权收取租房产生的租金，经计算房租为8240元，双方未对此数额提出异议，本院对此予以确认。《房屋买卖合同》约定上诉人柳家科有义务在两被上诉人支付房款后负责清退租户，再交房给两被上诉人，但上诉人柳家科在房屋产权过户之后，不仅未及时交房，还继续收取的案外人许璐欢8240元房租，且未将房租款项归还廖玉珍和廖丰军。因此，柳家科违反了合同约定，应将房租归还两被上诉人，还应根据约定支付资金占用期间的利息，一审法院酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算并无不妥，本院予以支持。此外，本案的纠纷源于上诉人柳家科违反了《房屋买卖合同》，未将房屋及时交付并收取不属于自己的房租，应当根据约定支付20000元的律师费，一审判决的认定并无不妥，本院亦予以支持。因此，上诉人柳家科的上述上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费1300元，由上诉人柳家科承担。本判决为终审判决。审判长 何 鑫审判员 戴 静审判员 叶子龙二〇一九年十一月二十五日法官助理马光祥书记员龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。