江苏省兴化市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1281民初4589号 原告（案外人）：孟杏宝，男，1965年12月26日生，汉族，住兴化市。 原告（案外人）：陆桂兰，女，1966年3月19日生，汉族，住兴化市。 两原告共同委托诉讼代理人：卞志忠（特别授权），兴化市钓鱼法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：陆长胜，男，1985年12月27日生，汉族，住兴化市。 委托诉讼代理人：朱瑞亮（特别授权）、钱兴宝（特别授权），江苏天庭律师事务所律师。 第三人（被执行人）：苏长喜，男，1964年9月6日生，汉族，住兴化市。 第三人（被执行人）：朱兰英，女，1967年9月26日生，汉族，住兴化市。 原告孟杏宝、陆桂兰与被告陆长胜案外人执行异议之诉一案,本院于2018年12月7日作出（2018）苏1281民初5910号民事判决。孟杏宝、陆桂兰不服本院判决，向泰州市中级人民法院提起上诉。泰州市中级人民法院于2019年3月19日作出（2019）苏12民终304号民事裁定，撤销本院（2018）苏1281民初5910号民事判决，将该案发回本院重审。发回重审后，本院依法另行组成合议庭进行了审理，并通知苏长喜、朱兰英作为本案第三人参加诉讼。本院依法公开开庭进行了审理。原告孟杏宝及两原告的共同委托诉讼代理人卞志忠、被告陆长胜的委托诉讼代理人朱瑞亮到庭参加诉讼，第三人苏长喜、朱兰英经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孟杏宝、陆桂兰共同向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销本院（2018）苏1281执异147号执行裁定，解除对原告所有的位于兴化市西侧房屋（原兴化市海南镇同喜饭店）的查封，并停止对该财产的执行；2.请求确认位于兴化市西侧房屋（原兴化市海南镇同喜饭店）为原告所有，该财产价值约为10万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与沈明同、章德巧、苏某、苏玉华、苏长喜、朱兰英等人于2017年2月24日签订了一份“海容浴室同喜饭店和固定资产买卖合同书”，后原告按照合同约定全面履行了给付房款及固定资产设备款项的义务，并已实际占有和使用了该房屋。为陆长胜与苏长喜、朱兰英民间借贷纠纷一案，2018年5月28日兴化市人民法院在前述房屋处张贴了（2017）苏1281执2474号公告，原告知悉相关情况后依法向法院提出执行异议，请求法院解除对房屋的查封，法院审查后于2018年7月2日作出（2018）苏1281执异147号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为对上述财产享有合法权利，并足以排除被告对该财产的执行，故诉至法院，请求判如所请。 陆长胜辩称，1.我方于2017年3月9日向兴化市人民法院提起查封苏长喜位于兴化市西侧（原兴化市海南镇同喜饭店）的房屋，同日，兴化市人民法院作出（2017）苏1281财保18号民事裁定书，查封了上述房屋。该房屋被许可建房的是苏长喜，证明该房屋为苏长喜所有。2.原告与第三人之间是否存在真实的买卖关系无法确认，双方是否实际交付存在疑问，即使存在买卖关系也不能对抗法院的查封。3.原告陈述在法院张贴执行公告时才知道，与事实不符。苏长喜并未收到房屋的出售款项。综上，请求驳回原告诉请。 本案争议焦点：1.对位于兴化市西侧房屋（原兴化市海南镇同喜饭店）（以下简称涉案房屋），原告是否享有足以排除强制执行的实体权利；2.原告要求确认对涉案房屋享有所有权是否有事实和法律依据。 围绕争议焦点，原告向本院提交了以下证据： 1.2017年2月24日原告与沈明同等六人签订的海容浴室同喜饭店和固定资产买卖合同书一份，证明原告与沈明同等六人存在房屋买卖和固定资产买卖的事实； 2.2017年3月24日苏某出具的收条一份、银行账户打款流水记录单一份[2017年2月23日缴纳定金26万元打到苏长生即苏某的妻兄卡中；2017年3月9日缴纳10万元现金给苏长生（银行流水中没有）；2017年3月18日打卡29万元给苏某；2017年3月19日打卡28万元给苏某；2017年3月20日打卡29万元给苏某；2017年3月21日打卡7万元给韩新亮，同时为沈明同代付诉讼费1525元现金给韩新亮，这是替沈明同还款及给付诉讼费；2017年3月21日打卡22万元给苏某；2017年3月22日打卡18万元给苏某；2017年3月24日打卡23.8万元给苏某；另外电脑消费卡18000元；抵给苏长生20万元；代沈明同交电费2481元，合计215万元],证明原告支付了房款及出卖方收到房款的事实； 3.2017年2月26日苏长喜出具的收条一份，证明苏长喜已实际收到固定资产桌椅款50000元的事实； 4.苏长喜、朱兰英于2017年3月5日与沈明同等签订的解除书面合同一份及2017年3月6日苏长喜、朱兰英与沈明同自愿放弃优先购买权承诺书一份，证明该房屋所有权人是沈明同、章德巧、苏某、苏玉华，并非是苏长喜、朱兰英所有； 5.水电费发票三张，证明原告对讼争房屋实际占有和使用的事实； 6.2006年12月3日海南农机站与苏某签订的土地转让协议一份，证明该土地使用权人系苏某； 7.兴化市人民法院于2018年7月2日作出的（2018）苏1281执异147号执行裁定书一份，证明原告在兴化法院张贴查封的法律文书后，及时提出了执行异议，要求解除查封讼争房屋。 8.2017年3月9日兴化市海南法律服务所出具的合同见证费收据一份，证明2017年2月24日的合同是兴化市海南法律服务所见证的这一事实。 9.证人苏某出庭所作证言，苏某称：其与苏长喜是子舅关系，苏长喜与沈明同是亲家关系，2017年2月24日孟杏宝与沈明同等六人签订的海容浴室同喜饭店和固定资产买卖合同书一份是事实，海容浴室和同喜饭店房屋产权是沈明同的，合同上之所以写上苏长喜、朱兰英及我的名字，是孟杏宝购买的时候不放心，要认我们夫妻二人说话，当时沈明同与苏长喜在外负债较多；同喜饭店是苏长喜在经营，防止苏长喜不肯让出；所有出卖房屋的钱都是交给我处理，用于帮沈明同还债，苏长喜的5万元钱也是我经手的，用于帮苏长喜还债，收条是我出具，“苏长喜”三个字也是我代写的。浴室、饭店所在地方原来是废厂房，后来沈明同先建了浴室，后建了饭店，建房时的规划办理、找木工瓦工都是我一手经办的，浴室办的是沈荣（沈明同之子）的名字，饭店办的是苏长喜的名字，苏长喜与沈明同是亲家，当时办证时我存了私心，饭店就写的苏长喜的名字，是为了饭店拿营业执照拿苏长喜的名字，钱都是沈明同交的，建饭店也是沈明同出的钱，饭店大概是2007年建的，是先建后办证的。 经质证，被告称：证据1的真实性不予认可，根据合同约定，见证费是10000元由买方即原告承担，原告应当提交海南法服所出具的见证费的发票。该合同无论有无签署，只要双方没有及时到产权部门办理登记，都不影响被告查封的效力，对被告不具有对抗效力。证据2中的收条与原告提交的银行流水不相符，因为银行流水并未打给苏某，也与原告提交的买卖合同第6条约定的“2017年3月21日通过银行转账给苏某184万元”不符，说明原告提供的证据都是拼凑的。证据3与事实不符，因为2017年3月5日，双方又签署了解除租赁合同，上面才约定50000元，而原告于2017年2月26日就已经收到50000元，明显做假。证据4关于解除书面合同的证据不予认可，实际见证人没有进行见证；对承诺书不予认可，同喜饭店是苏长喜所有。证据5的水电费发票均在2017年3月9日后支付，与本案不具有关联性，不能证明缴纳的水电费就是争议的房屋，不能对抗法院的查封；证据6与本案不具有关联性，土地转让协议不予认可。对证据7的真实性无异议，说明法院已经对其执行异议进行了核查，驳回其异议。证据8，不予认可，合同中约定的是1万元，而收据是8000元，同时并非是正式税务发票。证据9，苏某明显在说谎，同喜饭店的营业执照是2016年9月12日领取的，海容浴室营业执照是2011年4月12日领取的。 围绕争议焦点，被告向本院提交了以下证据：1.（2017）苏1281民初2359号民事调解书，证明案外人苏长喜、朱兰英与陆长胜的借贷纠纷法院经审理双方达成了调解，保全费用由被告苏长喜承担。该案中，苏长喜委托海南镇法律服务所的张忠山代理，张忠山应知道房屋被查封的情况，说明苏长喜是知道房屋被查封，并没有提出任何异议。2.（2017）苏1281财保18号保全裁定书，证明法院于2017年3月9日查封了涉案房屋。3.建设工程许可证复印件一份，证明涉案房屋是苏长喜的。 经质证，原告对被告所提供的证据1、2真实性无异议，但称不能证明苏长喜知道房屋被查封的事实；证据3，真实性亦无异议，但该建设工程许可证不能证明该房屋是苏长喜的。 诉讼中，本院依职权向海南镇村镇建设服务站了解涉案房屋的建设许可情况，该站时任经办人徐永才反映：该农机厂地块原来是苏某所购买，苏长喜的建设许可证是苏某具体代办的，费用也是苏某所交，苏长喜一直没有到场，村建站只认苏某说话，不认苏长喜，听说农机厂地块是苏某卖给苏长喜的，（房屋）具体是谁建的，不清楚。同日，本院调去了苏某尾号33739农商行银行卡号2017年2月4日至2018年2月4日之间的银行交易记录，通过查询得知，孟杏宝于2017年3月18日汇款29万元给苏某、2017年3月19日汇款28万元给苏某、2017年3月20日汇款29万元给苏某、2017年3月21日汇款22万元给苏某、2017年3月22日汇款18万元给苏某、2017年3月24日汇款23.8万元给苏某。上述款项汇给苏某后，除最后一笔汇款中有5万元借给孟杏宝之外，其他支出用途载明有“沈明同”“还款”或“沈荣还款”或“兴化海南支行”等备注，无再转汇给孟杏宝或苏长喜的情况。 对本院调取的证据，原告未提出异议，称该证据足以证明房屋并不是苏长喜的；被告无异议，但称，该证据证明房屋是苏长喜的，房屋出售人是沈明同，房款不应该汇给苏某。 后本院又向浴室、饭店所在村海南镇蔡高村副总支书沈杰，原海南镇司法所长唐广义调查了解情况，沈杰、唐广义均反映：海南镇海容浴室、同喜饭店均是沈明同投资建设，饭店是租给苏长喜经营。对沈杰、唐广义的证言，原告无异议；被告认为，法院不应主动调查，沈杰、唐广义反映的情况不是事实，争议房屋权属认定应以建设工程许可证为依据。 经审理查明，陆长胜与苏长喜、朱兰英民间借贷纠纷一案，本院于2017年4月28日作出（2017）苏1281民初2359号民事调解书，该调解书主文载明：一、苏长喜、朱兰英所欠陆长胜借款本金9.1万元及利息（从2017年1月30日起至实际给付之日止按年利率6%计算），苏长喜、朱兰英于2017年5月4日前一次性给付陆长胜9.1万元，后者放弃利息；二、苏长喜、朱兰英如不按期如数履行上述还款义务，则陆长胜有权按借款本金9.1万元及利息（从2017年1月30日起至实际给付之日止按年利率6%计算）的全部未履行部分一并向法院申请强制执行；三、案件受理费2076元减半收取1038元、保全费930元，合计1968元，由苏长喜、朱兰英于2017年5月4日前给付陆长胜。陆长胜起诉前于2017年3月9日向本院申请诉前财产保全，同日，本院作出（2017）苏1281财保18号民事裁定，即对以苏长喜名义领取建设许可证的位于兴化市海南镇集镇兴丝路路西（兴化市海南镇同喜饭店）房屋予以查封。后苏长喜、朱兰英未能履行义务，根据陆长胜申请，本院于2017年6月1日立案受理，执行案号为（2017）苏1281执2474号。在执行该案的过程中，本院于2017年6月27日向被执行人苏长喜、朱兰英发出执行通知书，2018年5月28日本院张贴（2017）苏1281执2474号执行公告，孟杏宝、陆桂兰知悉后遂向本院提出执行异议。本院经审查作出（2018）苏1281执异147号执行裁定书，驳回了孟杏宝、陆桂兰的异议请求。孟杏宝、陆桂兰遂向本院提起执行异议之诉。 另查明，2017年2月24日，出售方沈明同、章德巧、苏某、苏玉华、苏长喜、朱兰英与买受人孟杏宝、陆桂兰签订《海容浴室同喜饭店房产和固定资产买卖合同书》，主要约定：1、由买受人购买原海容浴室、同喜饭店房产天井（空地）土地使用权和固定资产及水、电、有线电视等设备，此房和土地面积东西长27米、南北宽60米，总价款210万元；2、买受人在2017年2月23日付定金26万元，下欠184万元在2017年3月21日通过银行转账给苏某184万元，由苏某偿还沈明同、章德巧的债务；3、沈明同、章德巧未办理房屋登记，若兴化市不动产有登记，由苏某作为连带担保责任与上述海容浴室、同喜饭店无关；4、买受人若经营浴室、饭店相关营业执照、特种作业许可证、锅炉使用等相关证照，出卖人必须配合买受人办理变更登记，由此产生的费用由买受人承担，沈明同、苏某与海南农技站签订三份文件，在交接房产时一并转交买受人。合同签订后至2017年3月24日期间，孟杏宝通过现金及银行转账等方式先后交付苏某210万元。合同签订后、房款付清之前，房屋即交付给孟杏宝使用至今。 再查明，2017年3月5日，沈明同、章德巧、苏某、苏玉华、苏长喜、朱兰英签订解除租赁合同书，主要载明：苏长喜、朱兰英于2009年10月共同租赁沈明同、章德巧、苏某、苏玉华营业用房用于经营同喜饭店，因经营不善，自愿解除饭店租赁关系，苏长喜、朱兰英于2017年3月10日前腾空让房，孟杏宝和陆桂兰给付苏长喜、朱兰英5万元，此款作附属设施。此前的2017年2月26日苏某向孟杏宝出具收条，载明收到孟杏宝桌椅款5万元。 2017年3月6日，苏长喜、朱兰英签署放弃购买饭店优先购买权承诺书一份，载明：苏长喜、朱兰英2009年10月共同租赁沈明同、章德巧、苏某、苏玉华共有产权房屋经营同喜饭店，现沈明同、苏某准备出售此房，苏长喜、朱兰英放弃购买饭店优先购买权，由产权人向自然人或法人公开出售。 又查明，涉案房屋范围内的土地原系苏某从兴化市海南农业机械管理服务站处受让所得，后苏某再次转让与沈明同。涉案房屋的建设许可证是以苏长喜名义，由苏某具体经办并缴费，苏某称，房屋实际是沈明同所建设，许可证办证费用及房屋建设均是由沈明同出资。 上述事实，有原、被告提供的证据、本院调取的证据及本院庭审笔录、调查笔录、质证笔录等为证。 本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。基于合同关系产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人符合下列情形，才能排除执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 关于争议焦点一，本院认为，结合本院调查的涉案房屋建设许可证的经办人徐永才反映的情况、证人苏某证言、原告提供的固定资产买卖合同书、房款交付收条、解除租赁合同、放弃优先购买权承诺书及本院调取的苏某银行交易记录来看，涉案房屋从办理建设许可证及后来的对外交易、接受款项，均是苏某实际经手办理。涉案房屋土地使用权是苏某从兴化市海南农业机械管理服务站处受让取得，后苏某再次转让与沈明同，建设许可证虽是以苏长喜的名义办理，但实施投资建设者是沈明同，涉案房屋原权利人是沈明同，这与买卖合同上载明的“沈明同、章德巧没有办理房屋登记”的内容也相一致。2017年2月24日孟杏宝、陆桂兰通过买卖及后来的房屋交付行为，事实上已取得涉案房屋的实体权利。综合分析全案证据，从证据的高度盖然性来看，涉案房屋（同喜饭店）原权利人是沈明同，原告提供的证据足以证明其已支付全部购房款并取得涉案房屋，房屋之所以未能办理过户登记是因为涉案房屋尚未办理初始登记，非因孟杏宝、陆桂兰自身原因所导致，原告提供的证据证明其享有足以排除强制执行的实体权利，故对孟杏宝、陆桂兰所提出的对涉案房屋排除强制执行的诉讼请求，本院予以支持。 关于争议焦点二，因涉案房屋未进行初始房屋产权登记，孟杏宝、陆桂兰要求本院确认其对涉案房屋享有所有权，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第五项、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下： 一、不得执行位于兴化市西侧房屋（原兴化市海南镇同喜饭店）。 二、驳回原告孟杏宝、陆桂兰的其他诉讼请求。 案件受理费4600元，由原告孟杏宝、陆桂兰与被告陆长胜各负担2300元。两原告应负担的部分已缴纳，被告陆长胜应负担的部分，于本判决生效后三日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，并预交案件上诉费4600元（户名：江苏省泰州市中级人民法院；开户行：中国银行泰州分行营业部；账号：47×××53；行号：104312800123）。 审 判 长  徐开勇 人民陪审员  何秀珍 人民陪审员  王先井 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  王楚涵