广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0721民初1739号 原告：胡祥生，男，1970年4月26日出生，汉族，广西钦州市钦南区居民，住钦南区。 原告：蒋美秀，女，1971年1月18日出生，汉族，广西灵山县居民，住钦南区。 上述两原告委托诉讼代理人：朱海宾，广西公润律师事务所律师。 上述两原告委托诉讼代理人：劳明秋，广西公润律师事务所实习律师。 被告：陈进华，男，1984年2月10日出生，汉族，江西省丰城市居民，住座山村鸦鹊窝组11号，现住广西灵山县。 委托诉讼代理人：周广强，广西灵诚律师事务所律师。被告：广西灵山县鲁班大宅装饰工程有限公司。住所地灵山县灵城街道六峰路商业步行街3号楼301号。统一社会代码：91450721MA5NK1K068。 法定代表人：李永华，总经理。 原告胡祥生、蒋美秀与被告陈进华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，2019年10月10日本院根据原告的申请依法追加广西灵山县鲁班大宅装饰工程有限公司（以下简称为鲁班大宅公司）为被告。于2019年9月18日、2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱海宾、劳明秋、被告陈进华及其委托诉讼代理人周广强到庭参加诉讼，被告鲁班大宅公司及其法定代表人李永华不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡祥生、蒋美秀向本院提出诉讼请求：1请求法院判决解除、终止原、被告间签订的《商铺租赁合同》;2、请求判决被告陈进华、广西灵山县鲁班大宅装饰工程有限公司立即搬离广西灵山县商铺；3、本案案件受理费、公告费等全部费用由二被告承担。事实与理由：两原告属夫妻关系，购置有位于广西灵山县商铺，面积1775.79平方米。2018年，原、被告签订了《商铺租赁合同》一份，约定由被告租用上述商铺使用，租期为6年，自2018年5月1日起至2023年4月31日止，租金为230000元/年，约定为每年4月1日一次性支付下年度的租金，被告逾期交付的，原告有权终止合同。合同签订后，原告按约定将商铺交付被告使用，但被告没有完全按约定支付租金，至今共欠原告租金人民币80000元。被告的行为己经构成违约，原告按约定依法享有解除、终止合同的权利。由于与本案处理有利害关系，请求法院追加鲁班大宅公司为被告，并判令其与被告陈进华立即搬离广西灵山县商铺。 被告陈进华辩称，一、被告有部分迟延支付租金的行为，但不构成根本性违约,被告不应承担违约责任。原、被告签订的合同金额是23万元，约定4月1日付，然后被告使用原告的铺面。2019年4月1日被告已付15万元租金给原告，原告也已交付场地给被告，被告已履行合同付款义务，原告履行了交铺面场地义务，被告交付的租金有将近8个月的屋租，后又于7月8日支付了剩余的屋租，被告已履行全部义务。依据《合同法》第94条之规定，只有当其迟延履行行为致使相对方合同的不能实现时，才可将之称为根本违约。原告的主要合同目的是收取租金，况且被告迟延履行的只是租金中的小部分，原告收到租金的合同目的已经达成，被告迟延履行的行为未达到根本违约，因此，被告不应承担解除合同的违约责任。二、原告请求解除合同及立即搬离六峰商业步行街3号楼301号商铺，没有事实及法律依据。虽然原告不认可收到被告支付的租金，但被告一直按照往年的交易习惯支付租金到原告的银行账户中，原告也已经接收，视为原告接受。1、原告既然已经在合同期间及时收到租金，原告只是损失剩下8万元在三个月期间的资金占用的利息，这小部分损失被告可以赔偿给原告，但是原告不能据此要求解除合同。2、如果原告要解除合同，依据《合同法》第九十四条、第九十五条，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案中，原告想解除合同，必须在被告支付迟延的部分租金前催告，原告一直没有催告，被告在原告催告解除合同前已经履行合同义务（付清剩余8万元租金），原告的解除权已经消灭。3、如果法院判决支持原告的诉讼请求，解除合同搬离步行街的商铺，那么根据公平原则，原告应赔偿被告已经投入的三十多万装修款。综上，从保护被告的合法利益和保护市场交易的稳定前提出发，请求法院驳回原告诉讼请求。 被告鲁班大宅公司不作答辩，没有提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告鲁班大宅公司经本院传票合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及对原告提交的证据进行质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。当事人对对方提出的证据无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 原告胡祥生、蒋美秀是夫妻关系，原告胡祥生购置有位于灵山县商铺（房产证：灵房字第××号），面积1775.79平方米。2018年4月27日原告与被告陈进华签订了《商铺租赁合同》一份，合同约定的主要内容为：由被告陈进华租用上述原告的商铺使用，租期为6年，自2018年5月1日至2023年4月31日，每年租金为230000元（包涵物业管理费），被告陈进华（乙方）以现金形式向原告蒋美秀（甲方）支付租金，租金为一年一次性付清，在每年4月1日交清下一年度的租金；乙方付甲方保证金10000元，乙方没租满合同期的甲方有权不退保证金；乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方有权终止合同；乙方的装修及修缮，甲方概不负责，租期结束或中途双方协商解除合同，乙方不得破坏已装修部分及房屋结构；租赁合同期内，乙方有权租赁给第三方，但不能租赁给做饮食和违法犯罪行为等内容。原告蒋美秀（甲方）、被告陈进华（乙方）在合同上签名捺印。合同签订后，被告陈进华按合同约定履行当年支付租金及保证金的义务，原告按约定将商铺交付被告陈进华使用；被告陈进华取得该商铺的使用权后部分面积用于其个人经营“时伐家具城”店铺买卖家具，该商铺的其余部分面积由被告陈进华和李永华作为股东投资装饰装修后、共同经营“广西灵山县鲁班大宅装饰工程有限公司”（以下简称“鲁班大宅公司”。至2019年4月1日被告陈进华向原告缴交商铺下一年度的租金150000元，尚欠原告租金80000元未付；原告于2019年7月9日向本院提交诉状，本院于2019年7月23日立案受理，其间被告陈进华于2019年7月16日通过银行转帐的方式付款80000元到原告胡祥生的收款帐号62×××96。另查明，“鲁班大宅公司”是自然人投资的有限责任公司，该公司信息公示中被告陈进华为监事，李永华是法定代表人、执行董事兼总经理，庭审中被告陈进华自认其于2019年5月退出“鲁班大宅公司”。至庭审结束时止，被告陈进华经营的“时伐家具城”及李永华经营的“鲁班大宅公司”均在正常经营中。原告以被告陈进华的行为己经构成违约为由，向本院提出上述诉讼请求；庭审中经释明，原告表示在本案中不要求被告赔偿经济损失。 本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规禁止性规定，属有效合同。合同签订后，原告已依约将商铺交给被告陈进华装修使用，根据合同的约定，被告陈进华应在每年4月1日以现金形式一次性交清下一年度的租金230000元，如无故拖欠，原告有权终止合同。被告陈进华在2019年4月1日仅如期向原告缴交商铺下一年度的租金150000元，原告于2019年7月9日向本院提交本案诉状，在本院7月23日立案之前，被告陈进华于2019年7月16日通过银行转帐的方式付款80000元到原告胡祥生帐户。被告陈进华无正当理由迟延履行缴交租金80000元，被告陈进华的行为构成违约，依法应当承担相应的责任。 关于本案《商铺租赁合同》是否应当解除、终止履行的问题。本院认为，本案双方签订合同约定，被告陈进华必须按约定时间缴纳租金，如无故拖欠的，原告有权终止合同，原告以被告拖欠租金80000元为由向本院提交诉状要求解除、终止合同等，但是在本院7月23日立案前，被告陈进华于2019年7月16日通过银行转帐支付租金尾款80000元给原告，原告没有拒绝收取该款行为表示，直至庭审没有主动退回给被告陈进华，应视为实际收取，本案没有证据证明起诉前原告曾经向被告陈进华催收欠款、通知对方解除、终止合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，综合本案情况分析，被告陈进华在约定付款的2019年4月1日期限内已按合同约定支付大部分租金150000元，迟延履行的80000元租金在本案立案前于2019年7月16日已经付清，被告陈进华付清租金之前原告没有依法通知对方解除合同，再考虑到该租金为预先支付下一年度的租金，即先付租金后使用商铺，本案中被告陈进华已依约按时履行支付大部分租金义务，其迟延履行支付部分租金的行为并不会导致合同目的无法实现，虽合同上有终止合同约定，但原告在被告陈进华履行全部义务前没有及时行使权利，原告对被告陈进华履行支付逾期租金的义务也没有明确拒绝，因此，根据本案的实际情况，在被告已经按合同约定全部履行支付租金的义务后，原告主张解除、终止合同不当；此外两被告承租后直至庭审结束时仍在进行正常经营中，为了保护双方的合法权益、有利于实现合同目的、维护市场交易稳定，当前不适宜解除、终止合同。综上，本案中原告请求解除、终止本案《商铺租赁合同》并判令两被告立即搬出原告的301号商铺，没有充分的事实和依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告胡祥生、蒋美秀的诉讼请求。 案件受理费75元（已减半收费，原告预交），由原告胡祥生、蒋美秀负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于钦州市中级人民法院。 审 判 员  曾 勇 二〇一九年十一月十五日 法官助理  黄龙宝 书 记 员  祝珍梅 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条【缺席审判】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 广西壮族自治区灵山县人民法院 地址：钦州市灵山县江南路4号 电话：0777-6428890 邮政编码：535400