济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初8145号原告：济南海尔绿城置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：赵凤存，董事长。委托诉讼代理人：赵鹏，山东金钥匙事务所律师。委托诉讼代理人：朱贞文，山东金钥匙律师事务所实习律师。原告:刘卫卫，女，1982年11月16日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：丁兴华，山东济西律师事务所律师。原告济南海尔绿城置业有限公司（以下简称海尔绿城公司）与被告刘卫卫商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海尔绿城公司委托诉讼代理人赵鹏、朱贞文、被告刘卫卫委托诉讼代理人丁兴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海尔绿城公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告海尔绿城公司、被告刘卫卫双方于2012年4月23日签订的关于房屋的《济南市商品房买卖合同》解除；2.请求依法确认原告海尔绿城公司、被告刘卫卫双方于2013年9月30日、2014年5月9日签订的关于车位的两份《车位使用权转让协议》解除；3.请求依法判令被告刘卫卫向原告海尔绿城公司支付违约金483886.5元（总房款3225910元*15%）；4.请求依法判令被告刘卫卫向原告海尔绿城公司赔偿律师费损失10万元；5.返还玉兰广场2号、3号办公2-407室房屋及相关车位；6.本案诉讼费、保全费、公告费等实现债权费用均由刘卫卫被告负担。事实和理由：2012年4月23日，原告海尔绿城公司与被告刘卫卫签订关于房屋的《济南市商品房买卖合同》（以下称“《购房合同》”）一份，约定：被告刘卫卫购买原告开发的玉兰广场2号、3号办公2-407室房屋一套，总价款为3225910元，该房款的支付方式为银行按揭贷款，由原告海尔绿城公司为其提供阶段性担保责任；如被告刘卫卫未按期偿还银行贷款，导致原告海尔绿城公司为其承担担保责任，原告海尔绿城公司在收到银行书面通知2年内均有权解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》、收回涉案房产并另行出售；原告海尔绿城公司解除《济南市商品房买卖合同》的，被告刘卫卫除应赔偿原告海尔绿城物业全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、差旅费等）外，还应按照合同总金额的15%向原告支付违约金。另外还约定，如房屋的《购房合同》解除后，关于车位的《车位转让协议》亦可以一并解除。2013年9月30日和2014年5月9日，原告海尔绿城公司、被告刘卫卫双方在签订《购房合同》基础下，签订两份《车位使用权转让协议》。2018年11月29日，原告海尔绿城公司收到中国银行历下支行（涉案房屋贷款银行）送达的《贷款垫款通知书》，被告知刘卫卫出现逾期偿还银行贷款及涉案房屋被查封等情况，要求原告海尔绿城公司履行相应的的担保责任；原告海尔绿城公司收到该通知书后，多次与刘卫卫联系未果。2018年12月7日，原告海尔绿城公司向刘卫卫签订合同时的预留收件地址寄发《通知函》一份，主要内容是：要求刘卫卫在收到该《通知书》之日起5日内消除因逾期偿还贷款及房屋被查封等因素而给原告海尔绿城公司造成承担担保责任的全部影响，如在上述期限内未能采取有效措施，双方签订的《济南市商品房买卖合同》于收到或者应当收到该《通知书》的第6日解除。后因刘卫卫并未对上述问题采取相应有效措施，原告海尔绿城公司于2019年3月28日代被告刘卫卫偿还了全部剩余贷款本息。原告海尔绿城公司认为，被告刘卫卫逾期偿还银行贷款本息的行为违反了合同约定，损害了原告海尔绿城公司的合法权益，原告海尔绿城公司根据《购房合同》约定解除合同、收回房屋并追究其违约责任合理合法。刘卫卫辩称，被告刘卫卫逾期还贷，没有主观恶意，被告刘卫卫因涉嫌敲诈勒索罪名下所有财产被办案机关查封，对原告海尔绿城公司的诉求被告刘卫卫同意和解，归还原告海尔绿城公司代为偿还的银行款项；中国银行济南历下支行将被告刘卫卫购房所需的货款支付给原告海尔绿城公司后，被告刘卫卫履行了支付购房款的合同约定，原告海尔绿城公司也交付了商品房，双方的房屋买卖合同履行完毕，被告刘卫卫逾期还贷仅仅是违反了贷款合同的约定，对中国银行构成违约，原告海尔绿城公司要求解除合同不应得到支持；涉案房屋设定了抵押，中国银行济南历下支行与本案有直接的利害关系，原告海尔绿城公司遗漏了必要的当事人；双方签订的房屋买卖合同是在2012年现时过7年后要求解除合同也显失公平，综上请依法驳回原告海尔绿城公司的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2012年4月23日，原告海尔绿城公司与被告刘卫卫签订《济南市商品房买卖合同》（以下称“《商品房合同》”）一份，约定：被告刘卫卫购买原告海尔绿城公司开发的位于本市历下区玉兰广场二期2、3号楼2单元407室房屋（以下称“涉案房屋”）一套，建筑面积264.61元，总价款为3225910元，该购房款的支付方式为银行按揭贷款，其中，首付款为1615910元，银行贷款161万元；同时《商品房合同》附件五第二条第一款约定：“如买受人采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供担保的，出卖人、买受人、银行之间签订的按揭合同（含担保合同）为本合同附件。因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在接到银行的该等书面通知后2年内均有权随时解除与买受人签订的本合同，收回所卖房产另行出售；出卖人解除合同的，买受人出应赔偿出卖人的全部损失（包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用）外，还应按本合同总金额的15%向出卖人支付惩罚性违约金”；该条第四款还约定：“任何一方解除《商品房买卖合同》的，出卖人与买受人签署的本补充协议以及与车位、车库、储藏室及其他具有独立利用价值的空间或设施等有关的转让、租赁、使用、附赠等全部协议一并解除”。该《商品房合同》签订后，被告刘卫卫按约支付了首付款，并于2012年9月4日在原告海尔绿城公司提供担保的情况下与中国银行历下支行签订《个人商业用房贷款合同》（以下称“《贷款合同》”一份，申请贷款161万元交纳了剩余购房款。2013年9月30日和2014年4月9日，被告刘卫卫又与被告海尔绿城公司签订两份《车位使用权转让协议》，约定：鉴于原告海尔绿城公司、被告刘卫卫双方已签订海尔绿城全运村玉兰广场二期2、3号楼2-407《济南市商品房买卖合同》及其补充协议，原告海尔绿城公司同意被告刘卫卫购买玉兰广场二期-1层1420号和1421号车位两个，价款分别为15万元。2018年11月29日，原告海尔绿城公司收到中国银行历下支行送达的《贷款垫款通知书》，被告知刘卫卫已涉案，（贷款）偿还本息能力受到影响，截至2018年11月28日，两笔贷款分别出现逾期，经多次催收无果，根据《贷款合同》约定，要求海尔绿城公司自收到本通知之日起10日内，偿还（刘卫卫）剩余的贷款本金及利息。2018年12月7日，原告海尔绿城公司向被告刘卫卫寄发《通知函》一份，主要内容为：因中国银行历下支行发函告知贷款人出现逾期偿还贷款情况，要求公司承担相应的担保责任，因《商品房合同》中预留的电话多次联系未果，特发函告知：1.限刘卫卫自收到或应当收到本通知之日起5日内，消除因逾期偿还贷款本息以及房屋被查封等因素而给公司可能造成承担担保责任的全部影响（消除影响的手段包括但不限于偿还全部银行贷款、经贷款银行及公司认可的反担保等）；2.如刘卫卫未在上述期限内采取避免公司承担担保责任的有效方式，双方签订的《商品房合同》自收到或应当收到本通知的第6日解除。2019年3月28日，原告海尔绿城公司在被告刘卫卫一直拖欠银行贷款的情况下，代其向贷款银行偿还了全部贷款本息1378557.12元（两套房屋，涉案房屋剩余贷款本息数额为791426.79元）。另查明，涉案房屋于2012年7月27日取得《商品房预售许可证》，原告海尔绿城公司为本案诉讼支付律师费10万元。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告海尔绿城公司与被告刘卫卫签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，双方均应按约全面履行合同义务。本案中，被告刘卫卫逾期偿还银行贷款本息，经催告后仍未消除原告海尔绿城公司为其贷款承担的担保责任，导致原告海尔绿城公司为其支付了全部剩余银行贷款本息，属于严重违约行为，双方约定的解除条件已成就，因此，原告海尔绿城公司有权解除合同、收回房屋。对于车位使用权转让协议解除的问题，本院认为，被告刘卫卫购买车位的前提条件是基于签订《商品房买卖合同》，因此，在《商品房买卖合同》解除的情况下，原告海尔绿城公司有权按照合同约定解除车位使用转让协议，收回车位，故原告海尔绿城公司要求解除两份《车位使用权转让协议》、收回车位的请求，理由正当，应予支持。对于原告海尔绿城公司主张483886.5元违约金的请求，本院认为，《商品房合同》约定按照合同总金额15%计算违约金的方式，在涉案房屋已存在升值的情况下，应远高于原告海尔绿城公司代其偿还全部贷款而造成的经济损失，因此，违约金数额以合同总金额为基数，自原告海尔绿城公司代偿之日起按同期银行贷款利率计算为宜。对于原告海尔绿城公司主张的律师费损失问题，本院认为，双方签订的《商品房合同》对于被告刘卫卫违约后的费用（包含律师费）的承担已做出了明确约定，在原告海尔绿城公司已实际支付的情况下，该项损失应当予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告济南海尔绿城置业有限公司与被告刘卫卫2012年4月23日签订的《济南市商品房买卖合同》；二、解除原告济南海尔绿城置业有限公司与刘卫卫2013年9月30日和2014年5月9日签订的两份《车位使用权转让协议》；三、被告刘卫卫于本判决生效之日起10日向原告济南海尔绿城置业有限公司返还玉兰广场二期2、3号楼2-407室房屋；四、被告刘卫卫于本判决生效之日起10日向原告济南海尔绿城置业有限公司返还玉兰广场二期2、3号楼-1层1420和1421号车位；五、被告刘卫卫于本判决生效之日起10日向原告济南海尔绿城置业有限公司支付违约金（以3225910元为基数，自2019年3月28日起，按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算至本判决生效之日止）；六、被告刘卫卫于本判决生效之日起10日内赔偿原告济南海尔绿城置业有限公司律师费损失10万元；七、驳回原告济南海尔绿城置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9640元，减半收取4820元，由被告刘卫卫承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张兴欣二〇一九年十一月十四日书记员  罗文静