浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0483民初4644号 原告（反诉被告）：桐乡卓盛房地产发展有限公司，住所地：浙江省桐乡市梧桐街道振兴东路振东大厦803-805室，统一社会信用代码913304003363960025。 法定代表人：梁志诚，公司执行董事。 委托诉讼代理人：邓力，公司职员。 委托诉讼代理人：高晓莉，公司职员。 被告（反诉原告）：张振，男，1970年3月7日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区（送达地址：上海市普陀区古浪路378号上海德济医院检验科）。 被告（反诉原告）：谢新澄，女，1970年8月3日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。 张振、谢新澄共同委托诉讼代理人：沈亮，浙江海翔律师事务所律师（委托期间为2019年7月26日至2019年8月8日）。 张振、谢新澄共同委托诉讼代理人：陈晓曼，北京市京师（上海）律师事务所律师。 张振、谢新澄共同委托诉讼代理人：刘渊东，北京市京师（上海）律师事务所律师。 第三人：浙江桐新网络科技有限公司，住所地：浙江省桐乡市梧桐街道发展大道288号2幢106室，统一社会信用代码91330483MA28A9EG78。 法定代表人：费征宇。 第三人：莫建芬，女，1967年8月25日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 原告桐乡卓盛房地产发展有限公司（反诉被告）与被告张振（反诉原告）、谢新澄（反诉原告）、第三人浙江桐新网络科技有限公司、莫建芬商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员滕忠元适用简易程序，于2019年8月5日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人邓力，被告张振及谢新澄委托诉讼代理人沈亮到庭参加诉讼。后因本案案情复杂，故转换为普通程序，由审判员滕忠元担任审判长，与人民陪审员郭群、姚际杰组成合议庭，于2019年10月31日第二次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓力、高晓莉，被告张振及谢新澄委托诉讼代理人刘渊东，第三人法定代表人费征宇，第三人莫建芬到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告桐乡卓盛房地产发展有限公司起诉称，请求判令：一、解除原告与被告签订的商品房买卖合同，原告自判决生效之日起有权另行出售房屋；二、被告向原告支付违约金223065.40元（房屋合同总价1115327元的20%）；三、被告向原告归还合同、发票等材料，协助办理商品房买卖合同的备案注销手续并支付相应费用；四、被告承担本案的诉讼费用。 被告张振、谢新澄辩称，答辩意见与反诉状一致。 被告张振、谢新澄反诉称，请求判令：一、解除双方签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2017预0012436）；二、原告立即返还被告价款142万元，并支付违约金11.15327万元；三、反诉诉讼费用由原告承担。事实和理由：被告为购买上述房屋，在原告的售楼处以刷卡和现金方式向原告支付房款142万元。2017年12月16日，双方签订《浙江省商品房买卖合同》，约定房屋总价1115327元，原告应于2017年12月31日前交付房屋，但原告至今未按上述合同约定书面通知被告并向被告交付质量合格且能正常使用的房屋，原告已经严重违约，故被告反诉要求解除合同。同时，原告在签订合同前存在多处不实宣传，且向被告多收取房款304673元至今未退还。另从其他购房者和媒体报道了解到该楼盘建成以来至今一直存在严重漏水等质量问题，导致房屋实际无法正常使用。 针对被告的反诉，原告答辩称，不同意被告的反诉请求，如果法院认定对方已付清款项，合同就没有解除的基础。本案被告没有付清房款，原告坚持本诉的诉讼请求。 第三人浙江桐新网络科技有限公司述称，POS机上刷的钱是支付给莫建芬的。 第三人莫建芬述称，POS机绑定的是本人的卡，机器的户名也是本人的卡。其只是借用浙江桐新网络科技有限公司的名义办了POS机。 原告为证明其主张，向本院提交如下证据： 证据一，《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2017预0012436）1份、增值税发票2份，证明房款拖欠事实、解除权及违约金诉请依据；被告只按合同约定支付部分房款。 证据二，商品房认购协议书（莫建芬）、变更申请表（复印件）各1份，证明案件所涉房屋原是莫建芬所购买，后莫建芬将本套房源转给本案被告。 被告质证意见：证据一，对合同真实性无异议。对发票真实性无异议，但是从未收到过发票原件，其实被告真正交付的是142万元，只是部分金额未开具发票，因此对原告的证明内容不予认可。证据二中的变更申请表与被告无关，莫建芬与被告并非亲戚关系，且变更申请表并没有被告签字，因此对此不予认可。对商品房认购协议书的真实性没有异议。 被告（即反诉原告）为证明其主张，向本院提交如下证据： 证据一，《浙江省商品房买卖合同》及补充协议1份（复印件），证明签订商品房买卖合同的相关事实及房屋价款等相关约定。 证据二，增值税发票（复印件）2份，证明原告收取房款及开具发票的事实，已支付房款142万元，开具部分金额的发票。 证据三，交易凭证及银行账户明细1组，证明被告因购房向原告支付142万元房款。 证据四，通知函及邮寄凭证各1份，证明原告一直未通知被告交房及办理手续，因此被告发函通知原告解除合同。 原告质证意见：证据一，合同以原件为准。证据二，发票有且仅有2张，金额与原告提供的一致。证据三，交易凭证看不清楚，银行账户明细是复印件，三性均无法认定；刷卡金额总额是1409000元，与总价款不符合，付款对方户名是浙江桐新网络科技有限公司，与原告无关。证据四，邮递结果显示他人收，原告并未收到，并且与本案无关。 第三人浙江桐新网络科技有限公司为证明其主张，向本院提交中国农业银行个人交易明细各1份，证明被告支付的款项是支付给莫建芬的，刷卡付款1409000元，另有现金11000元，退回5万元，实际收到137万元。每笔扣除20元是支付手续费的。 原告质证意见：真实性没有异议，说明被告的钱是支付给莫建芬的。 被告质证意见：对真实性没有异议，钱是支付给莫建芬的也没有异议。 第三人莫建芬质证意见：没有异议。 第三人莫建芬为证明其主张，向本院提交商品房认购转让协议、商品房认购协议书（复印件）、变更申请表（复印件）各1份，增值税专用发票（复印件）、POS机刷卡凭证各2份，POS机签购单7份，证明涉案房屋是第三人莫建芬通过更名方式卖给被告的，被告的钱都是支付给莫建芬的。 原告质证意见：没有异议。 被告质证意见：商品房认购转让协议真实性无异议，其他的是复印件，不予质证。钱是支付给莫建芬的没有异议。 第三人浙江桐新网络科技有限公司质证意见：没有异议。 本院认证意见：原告提供的证据一、二和被告提供的证据一、二能够相互印证，均予以认定。原告提供的证据二与莫建芬提供的证据能够相互印证，均予以认定。被告提供的证据三，能够与第三人提供的证据相互印证，真实性予以认定，但该证据并不能证明被告将142万元购房款支付给了原告。被告提供的证据四，真实性予以认定，但无法充分证明原告已经收到该通知。第三人提供的证据均系原件或者相对方认可的复印件，均予以认定。 经审理查明，2017年4月26日和5月23日，第三人莫建芬分别通过刷卡支付原告100000元和465327元，共计565327元。5月24日，莫建芬与原告签订《商品房认购协议》，认购位于桐乡市振东新区的房屋。 同年10月15日，被告谢新澄通过POS机支付100000元（交易地点显示为浙江桐新网络科技有限公司）；10月16日，莫建芬的兴业银行卡入账339900元（其中包含上述100000元扣除20元手续费）。同年10月28日，原告与被告谢新澄签订《商品房认购转让协议》，房屋坐落于桐乡市振东新区，优惠后购房贷为550000元；两被告通过POS机分别支付549000元、127700元、15800元、32700元、210000元和373800元（共计1309000元，交易地点或对方账户名均为浙江桐新网络科技有限公司），另支付现金11000元，共计132万元；10月30日，莫建芬的兴业银行卡入账1308880元（系1309000元扣除六笔手续费计120元）。同年10月29日，第三人向原告提交《变更申请表》，要求将上述房屋的买方更名为两被告，成交明细中载明签约总价为1115327元。 后原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（含附件八补充协议，合同编号为2017预0012436，合同落款日期为2017年12月11日，被告称是同年12月16日原告将合同邮寄至上海后由被告签字的），合同约定：两被告向原告购买位于桐乡市振东新区的商品房，总价款为1115327元。被告应于合同签订当日支付50.68%购房款565327元（含已付定金100000元），其余购房款550000元向贷款机构申请按揭贷款支付。原告应在签订合同之日起7日内提供按揭贷款所需全部资料，并与银行（公积金中心）办妥按揭贷款相关手续，按揭贷款应在合同项下商品房所在楼栋结顶之日起30日内到达原告账户。若被告逾期未办理或未办妥按揭贷款手续，或拒绝提供按揭办理所需资料，或买受人提交资料不合格、资信不满足银行要求导致按揭未获批准，或按揭贷款未在约定期限内到达原告账户，则被告应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任，并应直接一次性付清所有剩余购房款。被告如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，原告有权解除合同，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金。原告应当在2017年12月31日前，将符合条件的商品房交付被告使用。原告逾期交房超过60日的后，被告有权解除合同。本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件八）。合同附件与本合同具有同等法律效力。 附件八补充协议第四条第（三）款第（6）项约定：若买受人未能付清全部房价款，出卖人有权拒绝交付房屋且不承担延期交房的违约责任。出卖人有权在买受人付清全部房价款之日起三十个工作日内交付房屋。买受人在签署本合同当日除须足额支付出卖人要求的首付款外，且无论付款方式如何须在签署本合同后三十个自然日内结清余款。协议第七条第（一）款约定，被告若未按期付款，须向原告支付按逾期未付款数额的日万分之五计算的违约金，逾期超过30天的，原告有权解除合同并收取合同总价款20%的违约金。合同另有约定的除外。 另查明，因原告已收到购房款565327元，故开具了购买方为两被告的增值税发票（发票号分别为12571397、12571398）。 2018年6月29日，第三人莫建芬退还被告谢新澄50000元。 2019年5月30日，原告向本院起诉要求解除合同；同年6月11日，被告向原告发函要求解除合同，并于7月25日提起反诉。被告至今未支付原告剩余房款55万元。 本院认为，对于原告的诉讼请求。首先，关于被告是否构成违约的问题。被告作为买方理应按照合同约定时间办妥贷款并支付剩余款项，但其未在约定时间内办妥贷款以支付剩余购房款，也未自行付清剩余购房款，故被告的上述行为已构成逾期付款。被告抗辩称其已付清购房款，但根据查明的事实，本案所涉房屋原系第三人莫建芬向原告所购买，后莫建芬在原告的协助下将该房屋通过所谓的更名方式转卖给两被告，莫建芬收取了两被告142万元房款后（后退还了5万元，实际收款137万元），两被告与原告签订了商品房买卖合同，莫建芬已支付原告的565327元购房款也随之计算在两被告名下；根据合同约定，两被告另需支付原告购房款55万元。所以，被告已经刷卡支付的购房款系支付莫建芬的购房款，并非支付给原告，被告也没有证据证明其已将剩余的55万元购房款支付给原告，故其答辩意见，本院不予采纳。 其次，原告是否存在违约行为可作为被告逾期付款的正当理由。第一，被告主张商铺存在质量问题，但并没有客观证据证明，不予采信。第二，被告认为原告没有按照约定时间交付房屋，本院认为，补充协议第四条第（三）款第（6）项约定：若买受人未能付清全部房价款，出卖人有权拒绝交付房屋且不承担延期交房的违约责任。据此，在两被告未付清全部房款的情况下，原告有权延期交房，故原告并没有违约。综上，本院认为，并不存在被告可逾期付款的正当理由。 再次，原告是否有权解除合同。被告上述行为已构成逾期付款，且逾期时间已超60天。无论是根据合同第八条的约定，还是根据附件八补充协议第七条第（一）款的约定，原告均有权解除合同。原告主张的其有权另行出售房屋系合同解除后应有的权利，但该权利并非特定针对被告，本院认为不宜也无需在本案判决主文中确认。 最后，关于违约金的计算问题。合同正文第八条和补充协议第七条对违约责任尤其是违约金计算标准的约定不一致。关于违约金的计算应如何适用的问题，本院认为，双方合同正文中约定“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件八）”，但补充协议第七条关于违约金计算的具体约定并非未尽事宜，正文条款中已有约定；补充协议第七条末尾又注明“合同另有约定的除外”。从合同目的的角度来解释，制作补充协议的目的应当是对合同正文未尽事宜作出补充约定；在补充协议就相同的内容作出与合同正文不一致的约定，并以“合同另有约定的除外”结尾的情况下，此处的“合同”应当解释为合同正文较为合适；此时，补充协议中“补充条款与正文条款不相一致的，以补充条款为准”的约定并不适用。基于上述理由，并综合考虑原告在合同签订中更为专业的地位、原告损失、资金占用时间等因素，本院认为，违约金的计算应适用合同正文第八条的约定，故支持违约金为累计应付购房款55万元的10%即55000元，原告主张的其余违约金，不予支持。同时，合同解除后，被告应向原告归还合同并协助办理《商品房买卖合同》的备案注销登记手续，办理该手续的相关费用由被告承担；至于增值税发票，被告称并未收到原件，原告也无证据证明已将原件交付被告，故原告要求被告返还增值税发票的诉讼请求，不予支持。 对于被告（反诉原告）的诉讼请求，其要求解除合同的请求予以支持。合同解除后，反诉被告理应退还反诉原告已支付的购房款，但合同解除系反诉原告违约所致，且反诉被告并不存在违约行为，故反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。另外，在反诉原告违约导致合同解除的情况下，反诉原告尚未履行自身应承担的义务且反诉被告也未明确拒绝退还已付购房款，其便要求反诉被告退还并承担因此支出的诉讼费，并不合理，故反诉原告因反诉支出的诉讼费应由其自行负担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告桐乡卓盛房地产发展有限公司与被告张振、谢新澄之间《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2017预0012436号）； 二、被告张振、谢新澄于本判决生效之日起十日内支付原告桐乡卓盛房地产发展有限公司违约金55000元； 三、被告张振、谢新澄于本判决生效之日起十日内协助原告桐乡卓盛房地产发展有限公司办理《浙江省商品房买卖合同》的备案注销登记手续，相关费用由被告张振、谢新澄负担，并返还其所持有的《浙江省商品房买卖合同》； 四、驳回原告桐乡卓盛房地产发展有限公司其余诉讼请求； 五、反诉被告桐乡卓盛房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还反诉原告张振、谢新澄购房款565327元； 六、驳回反诉原告张振、谢新澄其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费4646元，由本诉原告桐乡卓盛房地产发展有限公司负担3500元（已预交），由本诉被告张振、谢新澄负担1146元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，账号为：62×××60，逾期缴纳将移送执行）；反诉受理费18584元，减半收取9292元，由反诉原告张振、谢新澄负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 长  滕忠元 人民陪审员  郭 群 人民陪审员  姚际杰 二〇一九年十一月二十八日 书 记 员  邱晓琴