湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初8121号原告:长沙市福凯物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区东风路福乐巷21号1栋302房。法定代表人：李红。委托诉讼代理人：陈树平，男，1955年9月4日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区，系公司员工。被告：祝文兵，男，1973年1月28日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。长沙市福凯物业管理有限公司（以下简称“福凯物业公司”）诉祝文兵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月14日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月30日公开开庭进行了审理。原告福凯物业公司的委托诉讼代理人陈树平，被告祝文兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福凯物业公司请求本院判令：1、祝文兵支付福凯物业公司物业服务费11357元；2、祝文兵支付福凯物业公司滞纳金1689元；3、祝文兵承担本案诉讼费。事实与理由：被告系湖南省长沙市天心区盛世康城小区××栋××房业主，原告与盛世康城小区业主委员会签订《物业管理合同》，依约向被告提供物业服务，被告尚欠自2009年7月起至2019年4月的物业服务费未付，产生滞纳金1689元。经原告多次催讨，被告拒不支付，故诉至法院。被告祝文兵辩称：1、福凯物业公司未尽到物业服务、管理的义务，不能按照合同向被告收取物业费。被告所在的盛世康城××栋××单元架空层大约在2009年左右由原盛世康城小区开发商出售给3位个人，3位买方私自将各自所购架空层部分全部改造成了住房，居住至今。改造工程中将部分地基土方掏空，被告作为直接受害人第一时间告知物业，但物业公司在明知的情况下仍不作为，被告担心房屋结构发生改变，存在安全隐患，搬出该房屋；2、物业费金额计算有误，自盛世康城小区建成交房之日起至盛世康城小区业委会与原告签订物业服务合同之前，物业费均为每平方米0.6元每月；3、根据答辩意见第一点，原告起诉的物业费及滞纳金均不存在。经审理查明：2011年6月18日，长沙市天心区盛世康城业主委员会（甲方）与长沙市福凯物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理合同》，合同有效期自2011年7月1日至2016年6月30日止，合同约定了当事人、物业基本情况、委托管理事项、委托物业管理服务形式、管理期限、双方权利义务、服务质量、物业服务费用及维修基金筹集办法、特别约定、违约责任等，其中委托管理事项包括交通与车辆停放秩序的收费管理。物业服务费住宅房屋乙方按建筑面积每月每平方米为0.8元向业主或者物业使用人收取。室外地面停车费为月卡（位）90元。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。2019年1月1日，长沙市天心区盛世康城业主委员会（甲方）与长沙市福凯物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理合同》，合同有效期自2019年1月1日至2022年12月31日止，合同约定了当事人、物业基本情况、委托管理事项、委托物业管理服务形式、管理期限、双方权利义务、服务质量、物业服务费用、附则等。其中委托管理事项包括交通与车辆停放秩序的收费管理。委托物业管理服务形式为承包经营。双方权利义务中约定，甲、乙双方考虑小区物业收入较低，同时参照往届业委会与物业合同惯例，甲方同意将公共区域停车位管理费收支的70%补贴给乙方。该补贴标准参照考核标准的年度考核分值将有5%的上下浮动。物业服务费多层住宅乙方每月每平方米收取物业服务费0.8元。露天停车位每辆每月收取90元。长沙市天心区新开铺街道桥头社区居民委员会与长沙市天心区盛世康城业主委员会共同发布《关于盛世康城小区暂聘原物业公司服务的公告》，其中载明：“盛世康城全体业主（实际物业使用人）：根据贵小区原业主委员会与长沙市福凯物业管理有限公司签订的物业服务合同的约定，2016年6月30日合同已到期。由于贵小区业委会现正处于重新选聘阶段，经原业主委员会、小区部分业主及社区协商一致决定，暂时续聘长沙市福凯物业管理有限公司为小区进行公共物业服务。续聘期间，物业公司继续履行原合同约定的义务，做好服务优化改进，受益业主依照合同约定，按时缴纳物业服务费。待小区业主委员会改选完成，正式成立，再签订物业服务合同，决定是续聘或选聘其他物业公司。特此公告。”2011年7月1日，案外人长沙璟宏物业管理有限公司发布《公告》，载明：“盛世康城各位业主（物业使用人）：为了维护盛世康城小区广大业主和物业使用人的利益，根据我公司和盛世康城业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》内容以及我公司与长沙市福凯物业管理有限公司签订的《盛世康城物业服务管理公司交接协议书》的条款，凡是我公司在2009年1月1日至2011年6月30日，在盛世康城从事物业管理和服务期间，所有债权、债务和物业管理方面的遗留问题，全权委托长沙市福凯物业管理有限公司负责处理。”福凯物业公司（盛世康城）于2011年7月28日及2014年10月27日取得长沙市物价局颁发的《湖南省服务价格登记证》。2013年6月3日，福凯物业公司安排工作人员上门催收物业费并张贴《催款通知》。2015年9月10日，福凯物业公司安排工作人员上门催收物业费并张贴《公共物业服务费催款通知》。2017年3月6日，福凯物业公司向祝文兵通过挂号信的方式邮寄《盛世康城公共物业服务催款通知书》。2017年10月12日，福凯物业公司安排工作人员上门催收物业费并张贴《长沙市福凯物业管理有限公司物业费催款通知书》。2018年10月14日，福凯物业公司安排工作人员上门催收物业费并张贴《盛世康城物业缴费通知单》。2019年1月4日，福凯物业公司安排工作人员上门催收物业费并张贴《盛世康城物业缴费通知单》。2019年4月9日，福凯物业公司向祝文兵发送短信催收物业费。庭审中，法庭询问祝文兵对原告福凯物业公司起诉主张自2009年7月起至2019年4月的物业费11357元是否有异议，祝文兵回复称无异议。另查明，祝文兵系湖南省长沙市天心区盛世康城小区A2栋501房业主，房屋面积为120.31平方米。祝文兵提出所居住房屋一楼架空层存在被开发商销售，并被改造成住房的问题。以上事实，有《物业管理合同》、《关于盛世康城小区暂聘原物业公司服务的公告》、长沙璟宏物业管理有限公司发布的《公告》、《湖南省服务价格登记证》、《催款通知》、《公共物业服务费催款通知》、短信截图等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。福凯物业公司与长沙市天心区盛世康城业主委员会签订的《物业管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对业主祝文兵具有约束力。2016年7月1日至2019年1月1日期间，福凯物业公司虽未与盛世康城业主委员会签订书面物业服务合同，但福凯物业公司仍然对物业进行管理,对业主进行了服务,业主也接受其管理和服务的,可认定原物业管理服务合同继续有效,但服务期限为不定期。且小区业委会与居委会共同出具的公告中已经决定暂时续聘福凯物业公司。福凯物业公司依约提供物业服务后，有权收取物业服务费。如物业服务公司提供的物业服务不符合合同约定，应通过合法途径主张权利，而非简单拒交物业服务费。祝文兵作为业主在享受物业服务的同时，负有依约缴纳物业服务费之义务。祝文兵辩称2011年之前的物业服务费均为每平方米0.6元，未举证证明，且已在庭审中认可了原告起诉主张的物业费金额，对被告该项辩称意见，本院不予采纳。祝文兵辩称福凯物业公司未对小区架空层改变用途的行为进行制止、未及时上报给相关部门处理，存在服务瑕疵，福凯物业公司未对此进行回应，被告该项辩称意见本院予以采纳。福凯物业公司诉求房屋面积按120.31平方米计算，欠缴时间自2009年7月1日起计算至2019年4月30日止，本院酌情认定自2009年7月1日起计算至2019年4月30日止物业服务费为9085.81元（120.31㎡×0.8元×118个月×80%）。原告福凯物业公司物业服务存在瑕疵，原告主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告祝文兵于本判决生效之日起十日内支付原告长沙市福凯物业管理有限公司2009年7月1日至2019年4月30日的物业服务费9085.81元；二、驳回原告长沙市福凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费126元，减半收取63元，系原告长沙市福凯物业管理有限公司预缴，由被告祝文兵承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  文彩二〇一九年十一月十二日法官助理李磊代理书记员  田也附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。