吉林省松原市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）吉07执异114号 案外人：黄庆云。 申请执行人：张殿杰。 被执行人：松原市瑞祥房地产开发有限责任公司。 法定代表人：刘蕊。 委托诉讼代理人：苏靖棋。 本院在审理申请执行人张殿杰与被执行人松原市瑞祥房地产开发有限责任公司（以下简称瑞祥公司）民间借贷纠纷一案时，经张殿杰申请，本院查封了被执行人所有的坐落于宁江区建设街瑞祥综合楼部分房屋。执行中，案外人黄庆云对其中326号、504号房屋提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开听证。案外人黄庆云、申请执行人张殿杰、被执行人的委托诉讼代理人苏靖棋到庭参加听证，本案现已审查终结。 案外人黄庆云称，案外人通过合法途径拥有坐落于繁华路和荣华路胡同交汇处金色时尚宾馆营业场所经营权（房主承诺如五年内房屋发生变故，例如政府占道拆迁等给予营业场所相应的补偿，应给付黄庆云）。2017年8月16日，瑞祥公司与案外人签订房屋租赁合同补偿协议，该协议约定“上述房屋交付瑞祥公司拆迁，实行回迁住宅公寓楼2个，504房间34多平方米，326房屋26多平方米”。近期案外人了解到，因该项目开发过程中股东发生纠纷，松原市中级人民法院已将确定回迁给案外人的房屋进行了查封并即将强制执行。案外人认为，案外人作为被拆迁人与瑞祥公司签订的《房屋租赁合同补偿协议》，在该合同中双方是以所有权调换形式确定的回迁等事宜，该协议应为合法且生效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。按照上述法律规定，案外人对本案涉及的回迁房屋享有优先取得权。本案申请执行人与被执行人之间存在的是普通债权，该普通债权不能与案外人对回迁房屋优先取得权进行对抗。《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干问题疑难问题的解答（一）》问题十一“金钱债权执行中，如果案外人是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定的被拆迁人，其与拆迁人按照所有权调换形式订立了真实、合法、有效的拆迁补偿安置协议，明确约定或以行为确定了拆迁人以位置、用途特定的房屋对其予以补偿安置，同时执行法院将该补偿安置房屋作为执行标的物的，该案外人请求排除执行的，人民法院应当支持”。虽然本案系执行异议，并非是执行异议之诉，但依据规定，案外人对本案涉及的回迁房屋享有排除查封、执行的权利。综上，请求法院依法对案涉504号、326号公寓的查封。 申请执行人张殿杰称，一、案外人黄庆云曾于2018年11月12日提出过《案外人异议申请书》，松原市中级人民法院作出（2018）吉执异122号执行裁定，驳回了黄庆云的异议请求。本次再提执行异议，属于重复诉讼，而且不符合法律规定。二、从2018年11月2日《案外人异议申请书》的内容及相关证据看，在此之前黄庆云只主张一套抵债房屋（且未明确位置），更无房屋销售合同。在本次提起的《保全异议申请书》中却提及两套房屋，位置明确、有房屋销售合同。与（2018）吉执异122号执行裁定内容、证据相比较，可以看出从诉讼请求、房屋销售合同都证实黄庆云、苏靖棋涉嫌虚假诉讼，意图非法侵占瑞祥公司财产，逃避对张殿杰债务的偿还。三、答辩人有证据证实在财产保全送达之前，瑞祥公司并未将瑞祥综合楼的任何一套对外出售、抵债、回迁。现在所出现的回迁协议、抵债协议、销售合同虽然有一些把签署日期提前到保全之前，但是答辩人可以举证证实合同虚假。根据吉林省高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》问题十九“不动产以物抵债受让人是否可以提起执行异议之诉”，只有以物抵债受让人提供的证据足以证明该以物抵债行为客观存在，且达成以物抵债协议并合法占有该不动产；以物抵债受让人提供的证据足以证明以物抵债的不动产价值与原债务数额合理对应，且经清算债务数额已经确定，但存在高额利息的，视为其未支付全部价款。结合上述法律执行的解释，黄庆云原享有的债权性质不明，数额不明、履行期限不明，证据虚假，未合法占有该房屋，黄庆云没有证据证实原始债务存在，且已经提起过执行异议，本次提起属程序违法。答辩人认为应依法驳回黄庆云的异议申请。 被执行人瑞祥公司称，案外人所述属实。 本院查明，本院在审理张殿杰与瑞祥公司民间借贷纠纷一案时，于2018年9月10日作出（2018）吉07财保5号民事裁定。内容如下：一、查封被申请人瑞祥房地产所有的坐落于宁江区建设街瑞祥综合楼（除地下面积）商业服务楼1-2层（面积2,149.26平方米），住宅楼3-5层（面积2,173.87平方米）。期限为三年。黄庆云以“法院查封的第五层35平方米的楼房是瑞祥房地产给黄庆云的顶账房”为由，请求本院解除查封。本院经审查，于2018年12月5日作出（2018）吉07执异122号执行裁定，认为双方没有签订商品房买卖合同，其提供的协议是基于租赁关系产生的补偿协议，不能视为以物权变动为内容的债权合同，不能对抗本案债权人，驳回其异议请求。执行中，黄庆云再次提出执行异议。明确了异议指向的标的物，即本院查封的326号、504号房屋。为证实自己的主张，黄庆云向本院提交如下证据：1、《房屋租赁合同》。张雪艳与黄庆云于2013年7月25日签订的，合同约定了承租期限为5年，如5年内房屋发生变故，例如政府占道拆迁等给予营业场所相应的补偿，应给付黄庆云。2、《房屋租赁合同补偿协议》。黄庆云与瑞祥公司于2017年8月16日签订，双方约定瑞祥公司在综合楼的第三层或第五层赔偿黄庆云三十五平方米至四十平方米楼房二套（此两套楼每套不低于三十五平方米），以抵顶瑞祥公司替张雪艳给付黄庆云的旅馆营业及相关等损失补偿款。合同空白处后填写备注：已开出一套黄皮合同，有一套没开合同，等网签一起开，326房间给黄庆云。3、《商品房买卖合同》两份。瑞祥公司与黄庆云分别于2018年8月1日、2018年8月12日签订。申请执行人张殿杰质证认为，黄庆云提交的证据虚假。证据2、证据3，在第一次提出执行异议时提交的该证据没有备注部分，也没有提供商品房买卖合同，该合同是在法院查封后补签的。 本院认为，一、本案符合执行异议受理条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十五条第二款规定，案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。本案中，案外人虽然提出过执行异议，但没有异议指向的具体标的物，本次案外人提出异议指向标的物明确，因此不属重复提出。二、案外人的主张不能阻却执行。所谓“征地拆迁补偿中的产权调换”是指拆迁人提供房屋对被拆除房屋的所有权人进行补偿，被拆迁人在接受补偿后将其原房屋交拆迁人拆除的法律行为”，从案外人提供的证据看，案外人没有提供拆迁补偿安置协议，不能证明其对被拆迁的房屋享有物权，其提供的协议是一种基于租赁关系而产生的补偿，是普通债权，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定。案外人提交的两份商品房买卖合同只能证明其与瑞祥房地产存在买卖合同关系，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定进行审查。根据黄庆云提供的现有证据，虽然其与瑞祥公司于本院查封之前签订了房屋买卖合同，但对该房屋并没有实际占有使用，亦没有提供瑞祥公司承诺给其的补偿款与案涉房款合理对应的相关证据，故黄庆云的主张不符合法定的排除执行的情形，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人黄庆云的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  张秋铧 人民陪审员  杨玉玲 人民陪审员  陆亚珍 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  曲 岩