山东省兰陵县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1324民初6056号原告：张原菖，男，1986年3月10日出生，汉族，居民，住兰陵县。委托诉讼代理人：庄涛，山东盛强律师事务所律师。被告：于涛，男，1967年12月27日出生，汉族，居民，住兰陵县。被告：曾宪红，女，1966年7月12日出生，汉族，居民，住住兰陵县。二被告委托诉讼代理人：张永，山东一品律师事务所律师。原告张原菖与被告于涛、曾宪红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张原菖及其委托诉讼代理人庄涛、二被告委托诉讼代理人张永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张原菖向本院提出诉讼请求：1、解除原告和二被告签订的《房屋买卖合同书》；2、判令二被告向原告退还已付房款40万元，并支付违约金8万元。事实和理由：2019年8月13日，原被告通过山东中庸房产营销策划有限公司兰陵分公司签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将位于兰陵县城区清水湾嘉园5号楼1单元201室及配房等配套设施以70万元的总价出售给原告。约定付款方式为：签订合同支付40万元，剩余30万元房款以公积金贷款的方式支付。原告按约定向于涛账户支付了40万元。2019年8月20日，原告在办理公积金贷款手续时，被告知案涉房屋建设使用的土地未登记，无法办理房屋贷款。被告明知案涉房屋的产权因土地未登记存在重大的产权瑕疵，未履行如实告知义务，明显违约，应按照约定退还已付房款并支付违约金。于涛和曾宪红辩称，不同意张原菖的诉讼请求，双方签订的合同合法有效。二被告没有违约行为，更没有恶意隐瞒的情形，张原菖的起诉不符合合同法第94条的规定，请求驳回张原菖的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，于涛和曾宪红对张原菖提供的《房屋买卖合同书》、中国银行交易流水明细清单及收到条均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：张原菖提供如下证据：一、被告房源在互联网发布的信息。证明二被告房屋在互联网平台发布的信息包括“五证齐全”、“七十年产权”的内容，对张原菖构成虚假宣传，恶意隐瞒。二、张原菖的个人信用报告一份，证明张原菖不存在申请办理公积金贷款的个人征信障碍。三、证人许某1出庭作证，证明被告没有如实告知张原菖所售房屋无土地手续，不能办理贷款。四、证人许某2出庭作证，证明在协助办理不动产过户登记手续及咨询公积金贷款手续过程中，因被告的房屋产权的重大瑕疵，无法办理公积金贷款。五、兰陵县不动产登记中心出具的《情况说明》一份，证明被告出售的房屋无土地登记手续。于涛和曾宪红的质证意见是：对证据一有异议，被告没有在互联网上发布信息。对证据二的真实性和合法性均有异议，该证据没有加盖公章，不具有证据的效力。对证据三有异议，证人陈述土地有问题，仅是其个人陈述，没有有效的证据予以证明。对证据四有异议，证人陈述土地有问题，做不了公积金贷款仅是其个人陈述，没有有效的证据予以证明。对证据五的合法性有异议，该证明中没有法定代表人或者负责人的签字，也没有经办人的签字，不能采信。兰陵县不动产登记中心不具备出具涉案土地是否具有土地证的法定职责。本院对张原菖提供的证据认证如下：对证据一，被告不认可，且该证据上也未标注系涉案房屋，对该证据不予采信。对证据二，该证据无出具单位的公章，本院不予采信。对证据三、四的真实性予以认定。对证据五，虽然《情况说明》中没有单位负责人及制作人的签名，但该证据属原件、来源合法，与本案纠纷存在关联，且被告无相反证据予以推翻，故本院对该证据予以采信。于涛提供房屋所有权证（复印件）一份，证明对涉案房产拥有合法的产权。张原菖的质证意见是：对该证据的真实性无异议，但该证据正文部分关于土地的部分复印的不完整。本院对于涛提供的房屋所有权证（复印件）予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：于涛和曾宪红共同共有房屋一处，房屋坐落在兰陵县城区顺河路东段北侧清水湾嘉园5#3层1-201、1层1-车库03，登记时间为2015年12月30日，房屋所有权证号为：兰房权证城区字第××号和兰房权证城区字第××号。2019年8月13日，于涛和曾宪红作为甲方（出售方），张原菖作为乙方（买受方），山东中庸房产营销策划有限公司兰陵分公司作为丙方（见证方），三方签订一份《房屋买卖合同书》，内容是：甲方同意将所拥有的兰陵县清水湾小区5号楼1单元201户房产出售给乙方，成交价为70万元，乙方在签订合同当日支付甲方房款40万元，剩余房款30万元乙方以公积金贷款的方式支付给甲方，具体放款时间以银行放款时间为准。其中第二条约定：“甲方承诺和保证出售的房产产权清楚，无抵押、担保、查封、出售出租等影响乙方实现产权变更登记的情形，无任何产权权属或经济纠纷，权属证无任何瑕疵；……。”第八条约定：“本合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则即属违约。若出现违约，违约方应承担违约责任并支付佣金费用；若甲方违约双倍返还给乙方购房定金，并按照总房价的20%向乙方支付违约金，应在支付佣金和赔付乙方双倍定金及违约金后，返还其产权权属证明。若乙方违约，应向甲方赔付相当于所交定金数额的违约金，佣金费从已交定金中优先扣除，不足以赔付甲方的部分，由乙方另行支付。”2019年8月13日和14日，张原菖先后4次向于涛银行转账共计40万元，2019年8月14日，于涛给张原菖出具《收到条》一份。2019年9月25日，兰陵县不动产登记中心出具一份《情况说明》，内容是：“情况说明经查档，清水湾嘉园5幢1-201室及1-车库03建在小区用地范围之外，实际占用的土地无登记记录。特此说明。”另查明，庭审中，于涛和曾宪红认可在签订《房屋买卖合同书》时，没有将涉案房屋是否有土地使用手续的情况告知张原菖。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据以上规定，张原菖和于涛、曾宪红签订的《房屋买卖合同书》成立并生效。兰陵县不动产登记中心2019年9月25日出具的《情况说明》，可以证明涉案房屋无土地使用手续，庭审中，于涛和曾宪红主张涉案房屋有土地使用手续，但未提供相应的证据，故对其主张不予认可。正常交易的房屋一般应已取得土地使用手续，如未取得土地使用手续将对受让方的利益造成重大影响。于涛和曾宪红在签订合同书时，未将涉案房屋无土地使用手续的情况告知张原菖，违反了涉案《房屋买卖合同书》第二条“权属证无任何瑕疵”的约定，致使不能实现合同目的。载有解除请求的起诉状送达于涛和曾宪红时，即发生合同解除的效力。综上，张原菖要求解除和于涛、曾宪红签订的《房屋买卖合同书》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。根据以上规定，张原菖要求于涛和曾宪红支付违约金的诉求，本院不予支持。但于涛和曾宪红应返还张原菖已支付的房款40万元，并支付资金占用期前的利息。综上所述，于涛和曾宪红返还张原菖房款40万元及利息（自2019年8月14日起至付清之日止，按年利率6％计算）。张原菖的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告于涛和曾宪红返还原告张原菖房款400000元及利息（以400000元为基数，自2019年8月14日起至付清之日止，按年利率6％计算），于本判决生效后10日内履行。二、驳回原告张原菖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元，减半收取4250元，原告张原菖负担708元，被告于涛和曾宪红负担3542元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  季长春二〇一九年十一月十八日书记员  张 宁