河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫05民终4378号上诉人（原审原告）：王建明，男，1965年12月19日出生，汉族，住安阳市龙安区。上诉人（原审原告）：朱丽红，女，1973年12月14日出生，汉族，住安阳市龙安区。共同委托诉讼代理人：李海红，河南鼎维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司，住所地河南省安阳市安彩大道于家庄西头。法定代表人：高春叶，职位：董事长。委托诉讼代理人:张慧川，河南金太行律师事务所律师。委托诉讼代理人:张娟，河南金太行律师事务所律师。上诉人王建明、朱丽红与被上诉人安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司（以下简称鼎盛房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，河南省安阳市龙安区人民法院于2017年12月22日作出（2017）豫0506民初2011号民事判决，王建明、朱丽红不服，向本院提出上诉。本院于2018年3月27日作出（2018）豫05民终1280号民事判决。鼎盛房地产公司不服，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2018年11月23日作出（2018）豫民申6460号民事裁定，指令本院再审。本院于2019年3月20日作出（2019）豫05民再20号民事裁定：一、撤销本院（2018）豫05民终1280号民事判决及河南省安阳市龙安区人民法院（2017）豫0506民初2011号民事判决；二、本案发回河南省安阳市龙安区人民法院重审。河南省安阳市龙安区人民法院于2019年7月9日作出（2019）豫0506民初858号民事判决，王建明、朱丽红不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王建明、朱丽红上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持王建明、朱丽红的诉讼请求。事实与理由：1.鼎盛房地产公司应当协助王建明、朱丽红办理案涉房产的权属登记手续，一审判决鼎盛房地产公司在“具备法定的条件下”协助办理涉房产的权属登记手续明显错误。根据双方签订的商品房预售合同的约定，鼎盛房地产公司应当在交付房产后60日内，将办理权属登记所需资料报登记机关备案。鼎盛房地产公司于2013年8月将房产交付给王建明、朱丽红，但未按约履行向登记部门报送权属登记所需资料的义务，构成违约。鼎盛房地产公司以人民政府未向其交付净地，案涉土地上目前仍存在未拆迁的房产来对抗协助义务没有法律依据。一审法院也无权突破合同的相对性原则，片面将鼎盛房地产公司与第三方的纠纷来为鼎盛房地产公司免责。一审判决在“具备法定条件”下的协助义务是对鼎盛房地产公司违法行为的保护，该法定条件的内容也不明确、没有期限，不具有可执行力。2.王建明、朱丽红主张的逾期办证违约金合法有据，一审法院在鼎盛公司已构成违约的情况下，判决驳回王建明、朱丽红的该请求属于认定事实及适用法律错误。王建明、朱丽红将鼎盛公司因与建筑公司的纠纷、资金困难、消防设施未能通过验收、案涉小区土地抵押贷款等证据提交法院，用于证明逾期办证的原因及责任在鼎盛房地产公司，一审法院对该证据未进行认证及论理说明。一审法院将“居民拒不搬迁，政府未拆迁完毕”等情况认定为不可抗力，并以此免除鼎盛公司应当承担的违约责任，明显不具有法律依据，且与法律规定的不可抗力明显相悖。本案中，案涉房产与所谓的含有被拆迁户的房产，并非同期房产，且明显不具有关联性。3.王建明、朱丽红主张鼎盛公司返还暖气初装费并支付利息合法有据，应予支持。暖气初装费属于国家明令禁止的费用，鼎盛公司收取没有法律依据，且侵害了社会公共利益，应属无效。根据双方签订的商品房预售合同，明确约定包括暖气、天然气等配套设施。一审仅凭住建部门的回复，改变合同约定，实属错误。一审法院在没有事实依据的情况下，认定收取暖气初装费是双方平等、自愿协商后的结果，属主观臆断。鼎盛房地产公司答辩称：1.办证是房管部门的职责，鼎盛房地产公司只负责协助，鼎盛房地产公司不存在不协助的问题。对于迟延办证，主要有两个原因，政府在办证的条件上多次更改，政策法令不一，影响办证条件，在一审、原审、发回重审期间它的办证条件就进行了变更；在重审期间，根据房管部门出具的初始登记条件以及原审期间的初始登记条件均需要小区配套设施完工以后才办理产权登记，本案争议涉案小区由于政府未拆迁完毕，未拆迁土地上规划的城市公共配套设施无法建设，导致无法竣工验收，从而影响初始登记条件，该原因并不是鼎盛房地产公司造成的，拆迁行为属于行政行为，政策法令的不断变更等条件均属于不可抗力，所以鼎盛房地产公司不应当承担迟延办证的违约责任。关于暖气初装费，其实是暖气铺设费用，不包括室内，是室外的铺设费用，该小区在规划时，市政府的热力网并没有铺设到该小区，小区经过市政府协调会议后给该小区供暖。出售该房屋时，室外铺设费用并未计入房价，王建明、朱丽红缴纳的该费用是与鼎盛房地产公司协商一致达成共识，是双方真实意思表示，并没有违反法律规定及行政法规，合法有效，不应当予以退还。综上，一审法院判决事实认定清楚，适用法律正确，应当予以维持。王建明、朱丽红一审诉讼请求：1.判令被告履行合同义务，协助原告办理安阳市龙安区××大道与××路交叉口向东××鼎盛××堤××楼××单元××室的房地产权属登记证书；2.判令被告自2013年8月28日起至原告取得权属登记证书之日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告逾期办理权属登记证书违约金（其中截止2017年6月27日为112488.45元）；3.判令被告返还原告暖气初装费（管网费）16116元，并自2013年8月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付原告利息损失；4.判令本案诉讼费由被告负担。一审法院查明，2012年5月14日，原告王建明、朱丽红（××）与被告鼎盛房地产公司（出卖人）签署《商品房预售合同》，主要内容为：原告购买被告开发的位于堤××商品房××楼××单元××室房屋，建筑面积153.49平方米，房屋总价款349343元；合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付××使用；第十四条出卖人关于基础设施、公共配套设施正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日起达到使用条件：3.天然气、暖气有关费用，由××自理；4.天然气、集中供暖按相关部门通气、通暖时间执行；如果在规定日起内未达到使用条件，双方协商处理；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但是如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按何种方式处理，双方未进行约定。2012年6月1日原告向被告交纳总房款349343元，2012年6月6日原告向安阳市地方税务局契税税务分局交纳契税13973.72元，2013年9月25日原告向安阳市房产管理局房屋维修资金管理中心交纳住房专项维修资金9209元。另查明，2013年9月3日，安阳市住房和城乡建设局回复意见中表明：帕堤欧小区是由鼎盛房地产公司开发建设的项目，小区在2011年开发时，由市规划局召开的市政管网论证会上，就明确了该小区市政暖气管网尚未配套到位，公司未考虑小区供暖，未将该费用纳入建设成本，并告知了购房人。2012年市政府对文昌堤××商品房××楼××单元××室西段进行了加宽扩容及相应管网铺设，市政热力主管网铺设至文昌大道与××交叉口，在鼎盛公司多次与益和热力协商后，益和热力公司同意给该小区供暖，经供暖建设单位测算，该工程小区室外暖气管网建设费为每平方米105元，且此费用开发商在销售商品房时已告知购房户，暖气管网建设费应另行收取。现公司同意，如购房户不愿缴纳此项费用，可到公司签订取消供暖同意书，同意取消的业主达到70%以上，开发公司将取消暖气管网工程的建设。原告于2013年8月28日向被告交纳了管网费16116元，被告向原告出具了收据。又查明，2001年4月16日，国家计委、财政部下发计价格（2001）585号《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》，在该通知中规定：取消与城市基础设施配套重复收取的水、电、气、热、道堤××商品房××楼××单元××室以及其他各种名目的专项配套费。2008年11月2日，安阳市人民政府制定安政（2008）65号《安阳市城市基础设施配套费征收管理办法》，该办法规定：在本市规划区内办理《建设工程规划许可证》的单位和个人，均应按照本办法缴纳城市配套费；城市配套费的征收标准按建设项目的建筑面积计征，每平方米征收120元。其中新建、扩建和改建的各类建设项目，按建筑面积征收；按本办法开征城市配套费用后，原城市绿化费及暖气、天然气入网费（初装费）停止征收；本办法自2008年10月1日起实施。一审法院认为，原告王建明、朱丽红与被告鼎盛房地产公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，法院予以确认，双方均应受该合同的约束，按照约定全面履行自己的义务。现原告王建明、朱丽红已履行交付房款义务，而被告鼎盛房地产公司未按照《商品房预售合同》的约定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，致原告王建明、朱丽红至今未能取得房地产权属证书，构成违约。故原告王建明、朱丽红要求被告协助办理安阳市龙安区××大道与××路交叉口向东××鼎盛××堤××楼××单元××室的房地产权属登记证书的诉讼请求，法院予以支持。关于原告要求被告自2013年8月28日起至原告取得权属登记证书之日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告逾期办理权属登记证书违约金（其中截止2017年6月27日为112488.45元）的诉讼请求，法院认为，虽被告鼎盛房地产公司未按照《商品房预售合同》的约定在商品房交付使用后60日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，致原告王建明、朱丽红至今未能取得房地产权属证书的行为构成违约，但该违约行为系该小区居民拒不搬迁、政府未拆迁完毕等不可抗力的外在因素造成的，并非被告自身原因，且双方当事人在《商品房预售合同》对违约金并未约定，故原告主张违约金，无事实根据，法院依法不予支持。同时，原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定主张违约金也明显不当，系其对该条款规定的错误理解。法院认为，该条是关于由于出卖人的原因，导致××未能取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任的规定；其中第二款:合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,规定的是当事人在合同中未约定违约金或者损失数额难以确定的情况下，××的损失计算标准问题，并非指当事人在合同没有约定违约金的情况下，可以据该条款向出卖人主张违约金。换言之，该条款适用于××要求出卖人赔偿损失的违约责任形式。因此原告基于该条款规定要求被告支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于原告要求被告返还原告暖气初装费（管网费）16116元，并自2013年8月28日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付原告利息损失的诉讼请求，法院认为，从安阳市住房和城乡建设局的回复中可以看到，帕堤欧小区是由鼎盛房地产公司开发建设的项目，该小区在2011年开发时市政暖气管网尚未配套到位，公司未考虑到小区供暖，未将该费用纳入建设成本，并告知了购房人。被告收取该管网费是为了原告的利益，提高原告在购买住房中的生活质量，且经与原告等购房人在平等、自愿的基础上协商达成的协议，合法有效，并未违反法律、行政法规的强制性规定。另，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中，原告诉称主张所根据的《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》、《安阳市城市基础设施配套费征收管理办法》均非法律或者行政法规。因此，即使被告的行为违反该通知和办法规定，也不属于违反法律规定，并不必然导致被告的行为无效。故原告要求被告返还原告暖气初装费（管网费）16116元，并自2013年8月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付原告利息损失的诉讼请求，无事实和法律依据，法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司协助原告王建明、朱丽红在具备法定条件下办理位于安阳市龙安区××大道与××路交叉口向东××鼎盛××堤××楼××单元××室的房地产权属登记证书；二、驳回原告王建明、朱丽红的其他诉讼请求。案件受理费2872元，由原告王建明、朱丽红共同负担。本院查明，鼎盛房地产公司开发的帕堤欧小区的土地上仍有部分房屋未拆迁。其他事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，关于逾期办理房产证问题。根据双方签订的商品房预售合同第十五条中关于产权登记的约定，支付违约金的前提是因出卖人的责任导致××不能在规定的期限内取得房地产权属证书，办理不动产权属证书是指有关职能部门根据××申请将房屋所有权或土地使用权由出卖人转移至××名下的过程，这是出卖人、××和登记机关相互协作、互相衔接的过程，上述证件的办理涉及到行政审批事项，并非鼎盛房地产公司单方努力可以完成的。由于政府交付给鼎盛房地产公司的案涉土地上的建筑未拆迁完毕，而小区配套设施建设在该部分土地上，导致公共配套设施无法建设。根据《安阳市人民政府关于进一步加强城区公共配套设施建设管理的意见》(安政[2010]55号)及《安阳市人民政府办公室关于印发安阳市城区公共配套服务设施建设管理细则的通知》（安政办[2010]223号）的规定，建设单位履行公共配套设施建设项目建设义务的，相关部门方可为其办理工程竣工备案、房屋权属登记等相关手续。故造成实际上履行不能的责任不在鼎盛房地产公司，鼎盛房地产公司不存在根本性违约，王建明、朱丽红以鼎盛房地产公司违约要求鼎盛公司支付逾期办证违约金的请求不具合理性，一审法院未支持并无不当。鼎盛房地产公司仍然应当遵循诚实信用原则,根据客观情况变化,继续履行办理房地产权属首次登记及协助王建明、朱丽红办理不动产权属证书的义务,以期实现双方合同目的，一审判决在符合法定办理条件下，鼎盛公司履行协助办理义务并无不当。关于暖气初装费问题。由于案涉房屋所在小区在2011年开发时市政暖气管网尚未配套到位，公司未考虑到小区供暖，未将该费用纳入建设成本，鼎盛房地产公司将该情况告知了购房人，并且双方签订的合同中明确约定暖气的费用由购房人自理，鼎盛房地产公司为了购房人的利益，提高购房人的生活质量，代为收取了该部分费用，王建明、朱丽红也未提供证据证明其交纳该费用鼎盛房地产公司采取了欺诈、强迫或者乘人之危的手段，故一审法院认定是双方平等自愿的基础上经过协商达成的一致意见并无不当，一审法院对王建明、朱丽红的该主张不予支持正确。综上所述，王建明、朱丽红的上诉请求应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2872元，由王建明、朱丽红负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇一九年十一月六日书记员  王 力