广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终7753号上诉人（原审原告）：施伽菘，男，1982年1月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审原告）：林玉君，女，1984年9月25日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡，统一社会信用代码914420007783156010。法定代表人：孙通文，该公司总经理。委托诉讼代理人：王伟伟，女，该公司员工。上诉人施伽菘、林玉君与上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初3222号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。施伽菘、林玉君上诉请求：维持一审判决第一项，改判通大公司支付2014年4月21日至2015年3月22日、2017年1月30日至12月6日的逾期交楼违约金共计66053.768元。事实和理由：一、2015年10月10日开始，施伽菘、林玉君因同一标的将通大公司诉至一审法院，于2017年进入执行。施伽菘、林玉君一直没有停止对逾期交楼、逾期办证权利的主张，因此适用诉讼时效的中断。同时，该违约金的计算应为整体债权，因此2014年4月21日至2015年3月22日的债权没有超过诉讼时效。二、补充协议一第七条约定，以挂号回执的邮戳日期后7天视为送达，因此法院认定2017年1月30日为收楼日期也与合同约定不符。三、施伽菘、林玉君一直没有收到通大公司的收楼通知，且曾去通大公司处更改新的收件地址及新的联系方式，通大公司的收楼通知书已更改了收件人的新号码，却没有更改地址，将收楼通知书寄送到施伽菘、林玉君无法收到的地方，导致施伽菘、林玉君无法及时收到通知，在此情况下通大公司也没有履行积极联系施伽菘、林玉君的责任，明显系其怠于履行义务，出于报复而拖延交楼。通大公司辩称，一、施伽菘、林玉君的起诉违反一事不再理原则，应予驳回。二、按日累计计算违约金的，应分别计算诉讼时效期间。三、根据施伽菘、林玉君在另案中的诉状可知其于2015年9月28日之前已知道2014年4月28日达到交楼标准并与通大公司沟通交楼事宜，通大公司告知其可以收楼，但其故意不收楼。四、施伽菘、林玉君无证据证明其已向通大公司更改通讯地址，且系其自身原因未收到收楼通知，应承担不利后果。通大公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判。一、一审判决违反一事不再理原则，依法应驳回施伽菘、林玉君的诉讼请求。施伽菘、林玉君于2015年9月28日起诉主张2013年9月29日至2014年4月20日期间的逾期交房违约金，并经法院判决支持。在其主张上述逾期交房违约金时，2013年5月30日至9月29日期间的违约金以及2014年4月21日起至实际交楼之日止的违约金已实际产生，上述期间违约金均属整体债务，现施伽菘、林玉君将其割裂开来分别起诉，违反一事不再理原则，其起诉应予驳回。二、逾期交房违约金应计至法院判决认定的符合交付标准之日即2014年4月18日，最迟不能晚于第一次起诉之日即2015年9月28日。（一）施伽菘、林玉君在2015年9月28日的民事诉状中陈述，其于2014年4月多次询问收楼事宜、通大公司告知可以收楼，双方就交楼事宜进行过多次沟通，施伽菘、林玉君知悉涉案商品房已达交付标准，通大公司亦一直告知可以收楼。2014年4月，在双方均知悉涉案商品房达到交付标准、通大公司同意并告知的情况下，施伽菘、林玉君拒绝收楼，责任在其自身。即使法院认定逾期交房，违约金亦应仅计至2014年4月18日。（二）退一步讲，通大公司多次告知可以收楼，即使达不到交付标准，至第一次起诉之日即2015年9月28日，其也明确表示知晓涉案房屋于2014年4月18日达到标准可以交付，但直到其就逾期交楼违约金问题第二次起诉时仍未收楼，故涉案商品房未交付的责任在其自身，即使法院认定逾期交楼，违约金的截止时间不应晚于2015年9月28日。三、关于逾期交房违约金过高问题，如法院认定通大公司违约，按总房价款每日万分之二的标准计算逾期交楼违约金过高。（一）本案逾期交楼违约金已超过实际损失即租金标准，按房屋总价款每日万分之二的标准计算逾期交楼违约金为103.05元/天，远远高于每日租金标准56.95元。（二）施伽菘、林玉君在本案中存在过错。如上所述，其承认与通大公司就逾期交楼问题进行多次沟通，因此自双方约定的交楼期限届满之日起，其已知悉通大公司或许存在违约，在第一次起诉时应知晓可以收楼，但其一直拒绝收楼。在通大公司于2017年1月23日再次通知收楼的情况下仍拒绝收楼而是径行起诉，未采取合理措施避免损失扩大，甚至故意通过拖延收楼增加逾期违约金，存在过错。即使通大公司构成违约，请求法院调低违约金金额。施伽菘、林玉君辩称，2015年9月第一次起诉时并不知道涉案商品房符合收楼条件，其在2012年曾去办理收楼手续，因为不符合交付标准而未收楼，后来通大公司再未通知过收楼。施伽菘、林玉君曾到通大公司变更地址与电话，挂号信上的电话就是变更后的号码，但地址却是旧的联系方式。施伽菘、林玉君向一审法院起诉请求：1.通大公司向施伽菘、林玉君赔付2012年5月30日至2013年9月29日期间的逾期交楼违约金49463.04元（以购房总金额515240元为本金，按日万分之二计算）；2.通大公司向施伽菘、林玉君赔付自2014年4月21日起至实际交楼之日止期间的逾期交楼违约金（以购房总金额515240元为本金，按日万分之二计算，暂计至2017年1月21日为102017.52元）；3.通大公司立即向施伽菘、林玉君交付房屋；4.本案位于中山市*****XX幢XXXX房的物业管理费自通大公司向施伽菘、林玉君交付房屋且双方办理实际交付房屋及收取房屋之日起计算；5.本案诉讼费、财产保全费、执行费，包括但不限于为实现债权的所有费用，由通大公司承担。诉讼过程中，施伽菘、林玉君要求将第1项诉讼请求中的“2013年9月29日”变更为“2013年9月28日”，并申请撤回第4项诉讼请求。一审法院认定事实：2011年8月6日，施伽菘、林玉君与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定施伽菘、林玉君购买通大公司所有的位于中山市*****XX幢XXXX房，房价款为515240元；付款方式为银行按揭方式，其中现金155240元约定付款时间为2011年8月6日，商业贷款360000元约定付款时间为2011年9月6日。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2012年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二[该比率应不小于第（1项中的比例）]的违约金。”合同补充协议一第七条约定“买受人的通讯地址已记载在本合同中，出卖人或其代理人根据买受人的该通讯地址寄出的所有函件，则以挂号回执的邮戳日期后第七天视为该邮件已送达买受人的日期，如买受人的通讯地址发生变化，买受人应及时书面通知出卖人和按揭银行。否则，若因此而致使出卖人和按揭银行无法及时或不能通知买受人而是买受人未能及时履行合同的义务和行使权利等一切法律后果，概由买受人承担，由此给出卖人造成损失的，买受人应负责赔偿责任”。合同及补充协议签订后，施伽菘、林玉君向通大公司支付了购房款515240元（现金支付155240元、贷款支付360000元），通大公司向施伽菘、林玉君出具了购房发票。通大公司称其于2012年7月23日按合同约定的地址向施伽菘、林玉君发出《收楼通知书》，通知施伽菘、林玉君自2012年7月30日前往通大公司办理涉案商品房的收楼手续，施伽菘、林玉君确认收到该《收楼通知书》，但认为涉案商品房尚未符合交付标准为由拒绝收楼。双方至今未办理交付商品房手续。2015年9月28日，施伽菘、林玉君以通大公司逾期交楼及办证为由，诉至一审法院[案号：（2015）中二法黄民一初字第924号]，请求：1.通大公司向施伽菘、林玉君支付2013年9月29日至2014年4月20日期间的逾期交房违约金20918.7元；2.通大公司向施伽菘、林玉君支付逾期办证违约金；3.通大公司向施伽菘、林玉君赔偿误工费3122.6元。一审法院经审理后依法作出（2015）中二法黄民一初字第924号民事判决，支持施伽菘、林玉君要求通大公司支付2013年9月29日至2014年4月20日期间的逾期交房违约金20918.7元，以及逾期办证违约金（以51000元为限），驳回施伽菘、林玉君的其他诉讼请求。施伽菘、林玉君及通大公司对此不服均提出上诉。2016年11月30日，本院作出（2016）粤20民终2868号（民事判决），认为虽然双方签订的《中山市商品房买卖合同》第八条约定房屋的交付标准为房屋经建设工程质量验收自检合格，且通大公司提交的竣工验收备案表亦显示涉案商品房所在建设工程已于2012年7月20日经建设、勘查、设计、施工及监理单位办理竣工验收。但根据双方在合同第十三条的约定，通大公司向买受人交付使用之商品房，除应具备经验收合同的条件外，为保障买受人对该房屋之日常使用，与该商品房之使用有密切联系之供水、供电系统及电梯等设施亦应能够正常使用。现通大公司提供的证据显示涉案商品房所在之供水系统及电梯、消防设施的验收合格时间均在2012年7月20日之后，故即使涉案房屋在2012年7月20日即已经五方验收合格，且通大公司已于2012年7月30日书面通知买受人办理收楼手续，但因该房屋此时尚未满足基本的安全条件及居住要求，不能视为通大公司已履行交楼义务……此外，虽然涉案商品房所涉供水、供电系统及电梯、消防设施已于2014年4月18日全部开通并经相关部门验收合格，但因通大公司既未能举证证明其此后曾通知买受人再办理收楼手续，也未能举证证明买受人已实际接收了涉案房屋，故二审法院维持一审法院判令通大公司向施伽菘、林玉君支付2013年9月29日起至2014年4月20日期间的逾期交房违约金20918.7元的判决。后通大公司于2017年1月23日按施伽菘、林玉君确认的《中山市商品房买卖合同》上的地址，通过挂号信向施伽菘、林玉君寄送《催收楼通知书》，该邮件因逾期无人领取、没联系等方式被退回。通大公司认为，施伽菘、林玉君至今未到通大公司处办理收楼手续，施伽菘、林玉君对此存在过错及责任，通大公司已履行交楼义务。施伽菘、林玉君否认收到上述通知书，并认为涉案商品房尚未符合交付标准，以及一直未交付，与通大公司协商，但未果。为此，施伽菘、林玉君诉至一审法院，主张前述请求。一审法院认为，施伽菘、林玉君与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。本案争议焦点为：一、本案是否违反一事不再理原则；二、涉案商品房是否符合交楼标准；三、涉案商品房是否已交付；四、逾期交楼违约金的截止时间？五、合同约定的逾期交楼违约金标准日万分之二是否应予调整？六、本案是否已过诉讼时效？七、物业管理费应否在本案中处理？关于焦点一。施伽菘、林玉君于2015年9月28日向一审法院起诉[案号为：（2015）中二法黄民一初字第924号]要求通大公司支付2013年9月29日起至2014年4月20日期间的逾期交房违约金20918.7元，而本案诉求为要求通大公司支付2012年5月30日至2013年9月28日期间的逾期交楼违约金及从2014年4月21日起至实际交楼之日止期间的逾期交楼违约金，虽两案均为主张逾期交楼违约金，但其分属不同期间，故施伽菘、林玉君提起本案诉讼并未违反一事不再理原则。关于焦点二。根据本院（2016）粤20民终2868号生效民事判决可知，涉案房屋已于2014年4月18日符合双方合同约定的交付标准，故施伽菘、林玉君收到通大公司发出的收楼通知后，应依约及时办理收楼手续。关于焦点三。涉案房屋于2014年4月18日已符合双方约定的交付标准，通大公司应举证证实其已通知施伽菘、林玉君收楼，否则应承担举证不能的不利后果。通大公司认为施伽菘、林玉君于2015年9月28日第一次起诉时，已经知道涉案房屋符合交楼标准，但拒绝收楼，现提交（2015）中二法黄民一初字第924号的民事起诉状，也不足以证实其已通知施伽菘、林玉君收楼。但通大公司于2017年1月23日按施伽菘、林玉君于《中山市商品房买卖合同》中确认的地址邮寄《催收楼通知书》，因逾期无人领取退回，故根据双方于合同补充协议一第七条之约定，一审法院认为通大公司已于2017年1月30日向施伽菘、林玉君交付涉案商品房。施伽菘、林玉君以未收到《催收楼通知书》，且通大公司未提供房屋符合交楼标准不办理收楼手续的意见，一审法院不予支持。施伽菘、林玉君起诉要求通大公司交付房屋，一审法院不予支持。关于焦点四。因合同中已明确约定涉案商品房的交付时间即2012年5月30日，故逾期交楼违约金的起算时间为2012年5月31日。施伽菘、林玉君要求从2012年5月30日起计算错误，一审法院不予支持，起算时间按上述认定。又因施伽菘、林玉君已起诉要求通大公司支付2013年9月29日起至2014年4月20日期间的逾期交楼违约金20918.7元，故通大公司应向施伽菘、林玉君支付逾期交楼违约金的期间为2012年5月31日至2013年9月28日及从2014年4月21日至2017年1月30日。关于焦点五。因通大公司逾期交房的违约行为，买受人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分、使用受到限制。双方在合同中已对逾期交楼违约金的计算标准作出明确约定，在通大公司没有证据证明约定的违约金计算标准明显过高的情况下，应按双方约定的每日万分之二计算逾期交楼违约金。通大公司认为违约金过高，以及施伽菘、林玉君拒绝收楼存在过错及责任为由要求调整违约金，理据不足，一审法院不予支持。关于焦点六。如上所述，通大公司逾期交楼的时间应从2012年5月31日起计算至通大公司交房之日止即2017年1月30日。双方约定了逾期交楼违约金的计算标准，在此期限内逾期交楼违约金可按日计算。由于每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，应按每日违约金单独计算诉讼时效期间。施伽菘、林玉君于2017年3月21日诉至法院，且未提供证据证实诉讼时效中止或者中断的情形，故根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，一审法院支持施伽菘、林玉君自2015年3月22日起至通大公司交房之日止即2017年1月30日（共681天）的违约金主张，2015年3月22日之前发生的，施伽菘、林玉君主张的涉案违约金已超过诉讼时效期间，一审法院不予保护。关于焦点七。物业管理费的支付属开发商（通大公司）、业主（施伽菘、林玉君）与物业管理公司之间的法律关系，施伽菘、林玉君应另案处理，现施伽菘、林玉君撤回该项诉讼请求，一审法院予以准许。综上，通大公司应向施伽菘、林玉君支付商品房逾期交楼违约金70175.69元（515240元×0.0002×681天）。施伽菘、林玉君要求通大公司支付该款，一审法院依法予以支持；超出上述部分，一审法院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、通大公司向施伽菘、林玉君支付逾期交楼违约金70175.69元；二、驳回施伽菘、林玉君超出上述判项的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3330元，减半收取1665元，由施伽菘、林玉君负担888元，由通大公司负担777元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，施伽菘、林玉君二审期间确认其已于2017年12月6日收楼。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案系商品房预售合同纠纷，二审争议焦点为：一、施伽菘、林玉君是否构成重复起诉；二、施伽菘、林玉君关于2015年3月22日之前的违约金诉求是否超过诉讼时效；三、涉案逾期交房违约金的截止时间应如何认定及违约金数额应否予以调低的问题。关于焦点一。施伽菘、林玉君曾于2015年9月28日向一审法院起诉要求通大公司支付2013年9月29日至2014年4月20日期间的逾期交房违约金[案号为：（2015）中二法黄民一初字第924号]，而其在本案中则是诉求2012年5月30日至2013年9月28日期间的逾期交房违约金，本案诉求与前案诉求所指向的违约金分属不同的期间，诉讼请求并不相同，不符合民事诉讼法关于重复起诉的构成要件，故一审法院认定施伽菘、林玉君提起本案诉讼不违反一事不再理原则，并无不当。关于焦点二，即关于2015年3月22日之前的违约金诉求是否超过诉讼时效的问题。如前所述，施伽菘、林玉君在前案中虽就逾期交楼问题向通大公司主张权利，但并未涉及本案所涉期间的违约金债权，其亦无充分证据证明曾就该部分债权向通大公司主张过权利，通大公司对其所称的口头催收亦不予确认，故施伽菘、林玉君应承担举证不能的不利后果。根据当时的法律规定，该部分违约金应适用两年的诉讼时效期间，故一审法院认定2015年3月22日之前的违约金债权至本案起诉之日（2017年3月21日）已超过诉讼时效，且无诉讼时效中止或中断情形，对此不予保护，亦无不妥。关于焦点三。通大公司未在合同约定的交付期限履行交房义务已构成违约，理应承担违约责任。根据本院已生效的（2016）粤20民终2868号民事判决的认定内容，涉案房屋于2014年4月18日才符合双方约定的交付标准，而通大公司迟至2017年1月23日才通知施伽菘、林玉君办理收楼手续。虽然通大公司依据施伽菘、林玉君另案民事诉状的内容认为，逾期交房违约金应计至2014年4月18日，最迟不能晚于第一次起诉之日即2015年9月28日，但该民事诉状仅显示双方曾于2014年4月就交房事宜进行过沟通，而未载明具体的沟通日期，无法反映双方是在房屋符合交付条件之前还是之后进行过沟通，也不足以证明通大公司曾于此期间通知过施伽菘、林玉君收楼而其拒不收楼的事实，而且即便施伽菘、林玉君知悉房屋已符合交付条件，也不能据此免除通大公司应负的通知业主办理收楼手续的合同义务，因此，通大公司上述主张缺乏依据，本院不予采纳。而关于施伽菘、林玉君认为其未收到通大公司于2017年1月23日寄出的收楼通知的问题。涉案合同载明，双方通讯地址以约定为准，如有变化应及时书面通知，否则应承担相应后果。通大公司于2017年1月23日向施伽菘、林玉君在合同中确认的地址邮寄了收楼通知书。施伽菘、林玉君称其已通知通大公司变更联系地址，但无充分证据予以佐证，通大公司对此不予确认，而施伽菘、林玉君预留联系电话的变更存在多种可能，并不必然代表联系地址一并变更，故施伽菘、林玉君应承担该收楼通知书逾期无人领取而退回的后果，一审法院根据双方合同补充协议一第七条约定，视为通大公司已于2017年1月30日交付涉案商品房，并对施伽菘、林玉君关于2017年1月30日之后的违约金主张不予支持，处理结果正确，本院予以维持。关于违约金是否调整的问题，通大公司没有提交充分证据证明合同约定的逾期交楼违约金标准明显过高，其以买受人存在过错等为由主张调低违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，施伽菘、林玉君与通大公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3007元（施伽菘、林玉君已预交1452元，中山市通大房地产有限公司已预交3330元），由施伽菘、林玉君负担1452元，由中山市通大房地产有限公司负担1555元。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年十一月二十八日书记员  杨俊彦