重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝04民终1559号上诉人（原审被告）：重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司，住所地重庆市黔江区正阳街道办事处团结居委（火车站旁城投大厦907号）。法定代表人：朱雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：王影，女，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：祖维泽，男，汉族，1992年7月27日出生，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：李德平，重庆光界律师事务所律师。上诉人重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司（以下简称黔江碧桂园公司）因与被上诉人祖维泽商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院(2019)渝0114民初4676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月14日对上诉人黔江碧桂园公司的委托诉讼代理人王影，被上诉人祖维泽的委托诉讼代理人李德平进行了询问。本案现已审理终结。黔江碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回祖维泽的一审诉讼请求。事实和理由：1.案涉房屋属于“黔江碧桂园四期A部分工程”，黔江碧桂园公司在合同约定的交房日期前已取得“黔江碧桂园四期A部分工程”的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。一审法院以黔江碧桂园公司未提供“黔江碧桂园四期B部分工程”的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》原件为由支持祖维泽的诉讼请求缺乏事实依据。2.黔江碧桂园公司在交房期限届满之日前书面通知了祖维泽接房，祖维泽在交房期限届满后才到黔江碧桂园公司处办理接房手续，根据双方合同第八条第2款及附件五第四条第（二）款约定和相关法律法规规定，祖维泽无正当理由拒绝接房的，应自接房期限届满之日视为已将房屋交付给祖维泽，黔江碧桂园公司不存在逾期交房的问题。而且根据最终的鉴定报告显示，案涉房屋地基下沉符合相关质量标准、规范，祖维泽所称房屋主体结构质量问题属于一般的质量瑕疵，属于工程保修范围内的质量问题，不能作为其拒绝接房的理由。黔江碧桂园公司不应承担逾期交房的违约责任。3.因鉴定需要，黔江碧桂园公司无法立即展开维修，待2018年12月出具最终鉴定报告后，立即告知了祖维泽拟采取的该类问题通常维修的方式，祖维泽却多次要求黔江碧桂园公司必须对案涉房屋做加固处理。基于案涉房屋系别墅产品、祖维泽为重点维护的高端客户等综合考虑，黔江碧桂园公司作出妥协同意对案涉房屋进行额外加固处理，并于2019年1月14日修复、加固完毕。因此，黔江碧桂园公司已经履行了维修义务。祖维泽辩称，1.黔江碧桂园公司提出案涉房屋达到法定、约定交房条件的理由不能成立。祖维泽按合同约定期限前去接房，在验房过程中，发现案涉房屋存在严重的房屋基础和主体结构质量问题，要求黔江碧桂园公司整改合格后再交房。同时在查看黔江碧桂园公司出示的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《重庆市新建商品房使用说明书》、《重庆市新建商品房质量保证书》时发现，黔江碧桂园公司提交的时间为2016年9月18日的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》是“黔江碧桂园四期A部分工程”，而《重庆市新建商品房使用说明书》显示案涉房屋属于“黔江碧桂园四期B部分工程”。黔江碧桂园公司未出示“黔江碧桂园四期B部分工程”的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，因此案涉房屋不符合合同第七条约定的交房条件，祖维泽有权拒绝接房。2.黔江碧桂园公司提出祖维泽以质量瑕疵为由拒绝接房的理由错误。案涉房屋的基础出现断裂、主体出现裂缝是客观事实。黔江碧桂园公司也委托了测量机构鉴定，认为案涉房屋沉降速率大于沉降稳定标准值。事后，黔江碧桂园公司对案涉房屋基础四周及房屋内打桩数十根并深达5米的事实足以说明案涉房屋出现的基础断裂、主体裂缝不是质量瑕疵而是主体结构质量问题。因黔江碧桂园公司交付的房屋存在主体结构质量问题，祖维泽有权拒绝接房，延迟交房的责任在于黔江碧桂园公司。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。祖维泽向一审法院起诉请求：1.判令黔江碧桂园公司立即支付逾期交房违约金398322.1元；2.判令诉讼费由黔江碧桂园公司承担。一审法院认定事实：祖维泽（乙方）为购买黔江碧桂园公司建设的位于重庆市黔江区正阳街道正阳大道黔江碧桂园xxx幢xxx号的商品房，于2015年6月29日与黔江碧桂园公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》。《重庆市商品房买卖合同》第四条约定：本商品房为清水房，总成交金额为2064915元。第五条约定：乙方在签订商品房买卖合同时总房价款的30.02%（619915元）给甲方，在2015年7月29日前付总房价款的69.98%（1445000元）给甲方。第七条约定：甲方应当在2017年5月10日前依照国家及地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条约定：1.甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2.如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费由乙方承担。第九条约定：甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。《合同补充协议》第四条约定：甲乙双方一致同意，《重庆市商品房买卖合同》第八条第1项约定的“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备”变更为“甲方在《重庆市商品房买卖合同》约定的交付日期之前交付该商品房给乙方的，甲方应当书面通知乙方办理交付手续”，除此之外，乙方应按《重庆市商品房买卖合同》约定的交付期限届满之日自行到甲方销售中心联系并办理交接房使用手续。甲乙双方一致同意，《重庆市商品房买卖合同》第八条第2项约定的“自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付”变更为“自《重庆市商品房买卖合同》第七条约定的交付期限届满之日起视为已交付”。该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，乙方有权要求保修，甲方按约定承担保修责任，乙方不得籍词拒绝收楼。乙方以商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由乙方自行承担。在任何阶段，不管任何原因导致甲方应承担保修、修补责任，且甲方在履行保修、修补责任过程中，需要乙方配合、协助的，乙方应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求。若乙方不进行配合、协助而导致甲方无法履行保修、修补责任的一切法律后果，甲方不承担。2015年7月6日，祖维泽向黔江碧桂园公司支付首付款619915元；2015年9月21日，中国工商银行股份有限公司重庆黔江分行将按揭贷款1445000元支付至黔江碧桂园公司账户。2018年5月20日至2018年7月10日期间，重庆信柱测绘技术咨询有限公司（以下简称信柱公司）对案涉房屋进行沉降观测，并出具《黔江碧桂园xxx幢沉降观测报告》，载明：“根据建筑物沉降观测成果表的分析，我们认为建筑物的累计沉降量、沉降速率、差异沉降量等符合《建筑变形测量规程》及重庆地区等相关要求，但沉降速率略大于沉降稳定的标准值，且还有一定的发展可能性，需依据监测方案继续进行监测。”祖维泽因案涉商品房存在结构质量问题，要求黔江碧桂园公司整改合格交房而与黔江碧桂园公司发生纠纷，于2018年8月口头向重庆市黔江区建设工程质量监督站投诉。该站接到投诉后，指派工作人员张友维前往查看。张友维要求黔江碧桂园公司委托信柱公司继续对该幢建筑物进行沉降观测，待沉降趋于稳定后，黔江碧桂园公司组织实施整改，整改方案应经原设计单位或有相应资质的设计单位认可。2018年12月，信柱公司出具《重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司沉降观测报告》，载明：“从目前的观测结果（累计沉降量、沉降速率、差异沉降量）等均符合《建筑变形测量规程》及重庆地区等相关要求，建筑物已进入相对沉降稳定阶段，因此，建议可不需对建筑物的沉降继续进行监测。”之后，黔江碧桂园公司对案涉商品房进行了维修，并于2019年2月13日将案涉商品房实际交付给祖维泽，并向祖维泽交付了《重庆市新建商品房屋使用说明书》（该说明书上载明工程名称为“黔江碧桂园四期B部分工程”）及《重庆市新建商品房质量保证书》（该保证书附有《建设工程竣工验收意见书（二）》及《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》复印件）。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。祖维泽已按约定支付了购房款，被告亦应按约定交付房屋。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条约定的交付时间为2017年5月10日，交付条件为已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。根据黔江碧桂园公司向祖维泽交付的《重庆市新建商品房屋使用说明书》的记载，案涉商品房的工程名称为“黔江碧桂园四期B部分工程”，而祖维泽主张黔江碧桂园公司向其交付的《重庆市新建商品房质量保证书》所附的案涉商品房的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》复印件系虚假的，一审法院责令黔江碧桂园公司限期举示该证据原件，但黔江碧桂园公司逾期未提交，应自行承担举证不力的后果，故一审法院认定黔江碧桂园公司逾期交付房屋，应当按照合同约定向祖维泽支付违约金。双方约定的交房时间为2017年5月10日，黔江碧桂园公司实际交付房屋的时间为2019年2月13日，故违约时间为643天。根据双方合同约定的违约金标准，黔江碧桂园公司应当支付的违约金为398322.1元（2064915×0.0003×643天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、黔江碧桂园公司于本判决生效之日起十日内支付祖维泽违约金398322.1元；二、驳回祖维泽的其他诉讼请求。案件受理费7275元，减半收取计3637.5元，由黔江碧桂园公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，即案涉房屋属于“黔江碧桂园四期A部分工程”还是“黔江碧桂园四期B部分工程”，本院认定如下：黔江碧桂园公司与祖维泽签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，祖维泽购买的房屋为黔江碧桂园xxx幢xxx号。虽然黔江碧桂园公司提供给祖维泽的《重庆市新建商品房屋使用说明书》记载案涉商品房的工程名称为“黔江碧桂园四期B部分工程”，但黔江碧桂园公司二审提交的《重庆市商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》及其附页均载明，黔江碧桂园xxx幢属于“黔江碧桂园四期A部分工程”，因此，案涉房屋应当属于“黔江碧桂园四期A部分工程”，本院予以确认。同时，黔江碧桂园公司二审提交的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》证实“黔江碧桂园四期A部分工程”已于2016年9月18日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。由此，案涉房屋于2016年9月18日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。另查明，一审承办法官对证人张友维进行了询问。张友维证实，其是黔江区建设工程质量监督站副站长，在接到祖维泽口头投诉后到现场进行处理，要求黔江碧桂园公司继续对案涉房屋进行沉降观测，整改要在沉降稳定后才能进行。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案二审争议的焦点为：黔江碧桂园公司是否存在逾期交房违约行为，应否承担逾期交房违约责任。现就此评述如下：在商品房买卖合同中，房屋质量合格交付是出卖人依据法律规定或当事人约定交付标的物的主要义务，该义务是法定义务。案涉房屋虽经竣工验收合格，在合同约定的交房日前取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，但在购房人祖维泽实际接房验房时发现案涉房屋地基存在问题，要求黔江碧桂园公司进行处理。黔江碧桂园公司为此委托了信柱公司进行沉降观测。2018年5月20日至2018年7月10日，信柱公司经观测，虽认为案涉房屋累计沉降量、沉降速率、差异沉降量等符合《建筑变形测量规程》及重庆地区等相关要求，但也明确指出沉降速率大于沉降稳定的标准值，且还有一定的发展可能性，需继续进行观测。直到2018年12月，信柱公司才经观测认为案涉房屋已进入相对沉降稳定阶段，不需继续进行监测。之后，黔江碧桂园公司对案涉房屋地基进行了打桩加固整改修复。根据黔江区建设工程质量监督站工作人员张友维的证实，案涉房屋存在地基沉降问题，必须进行整改，而整改必须在沉降稳定后才能进行。因此，综合信柱公司的观测结果、黔江碧桂园公司事后的整改措施以及证人张友维的证言来看，可以认定案涉房屋的地基基础存在质量问题。而建筑物的地基基础是建筑工程的重要基础，如果一项建筑工程在地基基础出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个建筑工程质量。因此，在案涉房屋存在地基基础质量问题的情况下，黔江碧桂园公司在地基基础整改修复合格前所交付的房屋均是质量不合格的房屋，未达到房屋交付使用的法定条件，均不构成有效交付。本案中，根据双方合同约定，黔江碧桂园公司应在2017年5月10日前交付质量合格的房屋，而实际上黔江碧桂园公司在对案涉房屋地基整改修复后，于2019年2月13日才将质量合格房屋交付给祖维泽，黔江碧桂园公司已构成违约逾期交房，应承担相应逾期交房违约责任。一审判决黔江碧桂园公司承担逾期交房责任的理由虽有不当，但认定黔江碧桂园公司应承担的逾期交房违约金金额符合合同约定，本院予以确认。综上所述，黔江碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7275元，由重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭中宜审 判 员 王 宏审 判 员 万永福二〇一九年十一月二十五日法官助理 翟维玲书 记 员 聂 潇