湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0121民初9820号原告:湖南第一物业服务有限公司星沙分公司，住所地：湖南省长沙县星沙街道星城社区C16栋137号。负责人：刘培庆，总经理。委托诉讼代理人李正，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人向荣，男，1984年9月20日出生，汉族，住湖南省韶山市，系公司工作人员。被告：长沙乐悠游儿童游乐设备有限公司，住所地：湖南省长沙市雨花区万家丽中路三段36号喜盈门商业广场4、5、7栋2032房。法定代表人：吕梦辉，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人赵亮，男，1981年7月18日出生，汉族，住长沙县，系公司加盟商。原告湖南第一物业服务有限公司星沙分公司与被告长沙乐悠游儿童游乐设备有限公司（以下简称乐悠游公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人李正、向荣、被告委托代理人赵亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖南第一物业服务有限公司星沙分公司请求本院判令：1、被告立即向原告支付2019年1月1日至2019年4月25日的物业服务费15847.46元；2、被告立即向原告支付2018年4月12日至2019年4月25日的新风费110911.03元；3、被告立即向原告支付因拖欠上述物业服务费、新风费所产生的滞纳金共计136497.1元（因拖欠物业服务费产生的滞纳金按每日千分之三的标准暂计算至2019年9月20日为12361.02元，实际计算至拖欠的物业服务费付清之日止；因拖欠新风费产生的滞纳金按每日千分之三的标准暂计算至2019年9月20日为124136.08元，实际计算至拖欠的新风费付清之日止）；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告乐悠游公司答辩要点：原告物业费计费标准有误，被告已付费用记录物业没有登记；被告就物业服务瑕疵与物业公司沟通，一直未解决；原告关于能源费的收费标准与其服务有差别。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实：1、2017年6月9日，被告长沙乐悠游儿童游乐设备有限公司与湖南当代摩码置业有限公司签订《MOMABABY购物乐园18-313商铺租赁合同》，合同约定长沙乐悠游儿童游乐设备有限公司承租长沙县MOMA当代广场18-313号商铺，租用建筑面积为930.89平方米。租赁期限自2017年9月1日至2022年8月31日，该合同于2019年4月25日解除。2、2017年9月12日，原告与被告乐悠游公司签订《长沙MOMA当代广场18-313号商铺物业服务合同》。合同约定：原告为被告的经营单位18-313号商铺提供物业服务，服务期限自2017年9月1日到2022年8月31日。物业服务费收费标准为建筑面积每月每平方米4.48元人民币，支付时间按一年预付；能源费：物业服务期限内新风费总额为107052.35元/年，支付时间按季度预付。合同签订之日起乙方（本案被告）预付第一季度能源费，其后于每付费周期结束前10日向甲方（本案原告）全额支付下一周期新风费；合同约定了滞纳金标准为：每逾期一天，应向甲方即本案原告支付欠付金额3‰的滞纳金；合同还约定了其他权利和义务。3、被告乐悠游公司于2017年8月28日预付一年物业费50044.68元（计算期间为2017年9月1日至2018年8月31日），2017年9月15日预付一季度新风费26763.09元（计算期间为2018年1月1日至2018年3月31日）。并于2018年12月4日通过手机银行转账20000元给物业公司，备注为能源费。4、原告于2019年上半年向被告长沙乐悠游儿童游乐设备有限公司上门送达催缴物业费通知书，被告乐悠游公司表示已经收到。二、双方当事人有争议的事实。1、被告分别于2018年12月20日、2018年12月20日转账支付5004.46元、20000元如何认定的问题。原告认为，被告于2018年12月20日向物业公司支付20000元，已经抵扣物业费及新风费，5004.46元系被告转账给当代地产，原告并未收到该笔费用，其资金往来与原告无关，不应抵扣物业费；被告认为，其转账5004.46元、20000元已通过手机分别备注为物业费、能源费，原告公司应分别予以抵扣物业费、能源费；本院认为，被告转账给地产公司的5004.46元，仅有被告的转账记录，系被告与地产之间的资金往来，被告主张该笔费用系转交给原告公司的物业费，没有其他证据予佐证，本院不予认可，另外20000元转账记录，原告表示认可，并向法院出具发票存根，该发票存根载明物业费16681.56元，缴费期间为2018年9月1日至2018年12月31日，新风费3318.44元，缴费期间为2018年4月1日至2018年4月11日，原告要求按照该发票存根抵扣物业费及能源费的主张本院予以确认。2、原告提供的物业服务是否符合合同约定。原告认为其作为被告的物业服务管理单位，在物业服务收费期间的物业服务已经达到合同第三条的约定，在持续的物业服务期间提供了符合要求的物业服务，并提供优质的能源新风；被告认为不完全符合，作为儿童为主的购物中心，原告物业管理范围内多处存在安全隐患且不及时整改，造成恶劣影响，新风系统自运行以来故障频发，被告为证明自己的主张提交了照片及微信聊天记录，证明被告因为公共区域安全隐患及新风系统的问题多次找到物业工作人员投诉，一直未能得到妥善解决。本院审查认为，被告提交的证据可以证明原告提供的物业服务不到位，新风服务存在瑕疵，未达到物业服务合同约定的条件。判决的理由与结果本院认为，一、原、被告签订的《长沙MOMA当代广场18-313号商铺物业服务合同》真实合法有效，对原告及被告均有约束力，原告应提供符合合同约定的物业服务，被告应按时交纳物业服务费及能源费。二、被告经营儿童游乐中心，需要向受众提供舒适、干净的环境。由于原告未及时且保证质量地提供《物业服务合同》约定的物业服务及新风服务，致使案涉商铺遭受漏水、公用设施破损及新风系统故障频发等问题，违反了合同约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。据此，被告要求减少物业服务费及新风费有事实和法律依据，本院予以支持。被告拖欠原告2019年1月1日至2019年4月25日的物业服务费15847.46元，2018年4月12日至2019年4月25日的新风费110911.03元，本院酌情认定被告应向原告支付物业服务费12678元，新风费88728.8元。三、原告未完全按照物业服务合同约定履行维修、养护、管理和维护义务，故对原告要求被告支付滞纳金（违约金）的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、限被告长沙乐悠游儿童游乐设备有限公司在本判决生效后十日内向原告湖南第一物业服务有限公司星沙分公司支付物业服务费12678元，新风费88728.8元；二、驳回原告湖南第一物业服务有限公司星沙分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5249元，减半收取2624.5元，由原告湖南第一物业服务有限公司星沙分公司624.5元，由被告长沙乐悠游儿童游乐设备有限公司负担2000元。如不服本判决，可判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  胡玲玲二〇一九年十一月二十日书记员  李超奇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。