贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初11373号 原告：周光福，男，汉族，1969年7月22日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：杨颖（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙善朋（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 被告：毕节创美房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区，统一社会信用代码：9152050259418407XN。 法定代表人：张明会,系该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵文媛（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵波（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 原告周光福与被告毕节创美房地产开发有限公司（以下简称：创美房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年9月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人杨颖，被告创美房开公司之委托诉讼代理人赵文媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告创美房开公司支付因逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，以总房款321,715.00元为基数按《商品房买卖合同》约定按日万分之一从2017年6月30日起计算至2018年6月5日止，违约金暂计为10,000.00元；二、本案的诉讼费用由被告承担。庭审时，原告将诉请请求一中的购房款金额明确为：321,653.00元。 事实和理由：2014年3月14日，原告与被告就商品房买卖达成协议，双方签署了合同编号：CM01-Z527《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于七星关××××大道旁创美世纪城第5幢1单元第18层3号，房号为5-1-18-3。《商品房买卖合同》对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告已经按合同约定向被告支付了321,715.00元的购房款，履行完毕付款义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定“房屋登记第三款转移登记中约定（一）出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1……、2约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。同日在被告与原告签订合同编号为CM01-Z535《商品房买卖合同补充协议》项下，原告将房产证工本费、国土地证工本费、契税、产权交易手续费、维修基金等费用均交付给被告，后在合同约定办证期限（2015年6月30日），到期后原告多次到被告处要求办证，被告一直迟迟未履行其办证义务，直至2018年6月5日被告才将办理好的《不动产权证书》交付给原告，并配合原告办理了相应的抵押手续。综上事实，原告依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，本案中，原告履行了合同义务，被告应自2015年6月30日前为原告办理涉案商品房不动产权证书，但被告直至2018年6月5日才将不动产权证书交付给原告，被告的行为已经构成违约。原告据相关法律之规定同，向法院提起诉讼，请求支持。 被告创美房开公司答辩称，一、涉案《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定的办理“商品房转移登记”是指《房屋登记办法》规定的单独“房屋所有权证”，并非现行政策法律下的“不动产权属证书”。《商品房买卖合同》及补充协议签订时，无论是合同中约定由创美公司取得的初始登记还是需要交付原告的有关文书，都属于按照《房屋登记办法》上规定的单独房屋所有权初始登记证及办理单独房屋所有权转移登记所需的材料。而在涉案合同约定未满的履行期限内,2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式施行，直接改变了原有商品房所有权初始登记和转移登记证书单独办理的办证模式，规定必需将同一房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记在一个不动产权利证书上，不再按照合同签订时法律规定的单独办理商品房所有权登记及土地使用权登记，这一法律变更的不可抗力因素，等同于直接否决了按照涉案合同约定单独办理房屋所有权初始登记和转移登记的履行方式，采用新的履行模式即房屋所有权与土地使用权一并粘连登记来代替。正因如此，涉案《商品房买卖合同》及补充协议签订时约定由被告创美公司按照原《房屋登记办法》规定取得单独的房屋所有权初始登记及“交付有关文书”在事实上已经履行不能。在此情况下，被告创美公司只得采用新法规定的履行方式，同时履行房屋所有权和土地使用权的初始登记及转移登记义务。而按照双方《商品房买卖合同》补充协议第九条第三款：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院【1998】第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内”出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证”之约定，分户国有土地使用证的办理时间在房屋分户产权证办理后两年内办理，据此约定，即使被告按照合同约定时间完成房屋初始登记，并将合同约定的“有关文书”识别为原告所主张的房屋所有权证书，但办理分户国有土地使用证的时间最早也要在2017年6月30日才届满。现两证合并办理，被告亦应基于房屋所有权和土地使用权的粘连登记获得相应的两年履行期限，即在2017年6月30日前履行房屋和土地的转移登记义务。在该期限内未履行义务的才需按照合同约定承担违约责任。而原告曲解合同约定意思，将“2015年6月30日取得初始登记并将办理转移登记的有关文书交付买受人”这一约定曲解为被告必需在2015年6月30日前将房屋所有权证书交付原告否则自该日起便需要承担违约责任。二、按照涉案合同约定，逾期向被答辩人交付有关文书的，超期在180日内，系按照已交总房款的万分之一支付被答辩人；超期180日外，才按照日万分之一支付违约金。而本案中，答辩人已于2018年4月23日向不动产大厅申请办理其不动产权属证书，答辩人也将其领取。因此，按照合同约定即使答辩人构成违约，其违约状态应当在向不动产登记部门提交相关资料后即行终止，故被答辩人诉请违约金计算至不动产权证书交付之日缺乏合理性、合法性。综上所述，被答辩人提起诉讼于法无据，请求人民法院依法判决驳回其诉讼请求，维护答辩人创美公司合法权益为谢! 本院经审查确认以下事实：2014年3月14日，原告周光福作为买受人与被告创美房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号:CM01-Z527，约定：“买受人购买出卖人修建的位于七星关××××大道旁创美·世纪城第5幢1单元18层3号房，房号为5-1-18-3；商品房总价款为321,715.00元；出卖人承诺于2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。第二十九条：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”同日，原、被告双方又签订《补充协议》，该补充协议第九条约定：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。”第十八条约定：“本补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，经双方签字、出卖人盖章生效，凡补充协议与《商品房买卖合同》不一致或有抵触之处，均以补充协议为准。”合同签订后，原告因面积补差实际交付的房款为321,653.00元。被告于2016年11月1日取得涉案商品的所有权初始登记，2018年4月23日，原、被告共同签订了不动产登记申请书。 另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，2015年6月29日国土资源部第3次部务会议通过的《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”第六条规定：“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。” 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举的证据，上述证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应当依照合同约定履行其义务。 关于原告要求被告支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金问题。虽然原、被告签订《商品房买卖合同》约定被告创美公司应当在2015年6月30日前取得商品房登记初始证书，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告，且约定了违约责任。但是双方于同日签订的《商品房买卖合同》补充协议第九条又约定：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。”因此，被告将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告的时间应当在2015年6月30日之后的二年内，即2017年6月30日之前。理由为：因《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行后，土地使用权证与房屋所有权证合并为统一的不动产权证，实行“二证合一”。因此，本案《商品房买卖合同》约定于2015年6月30日前取得的“商品房所有权初始登记”以及“交付办理商品房产权转移登记的有关文书”的内容已随房地产登记政策的改变而发生变化，即《商品房买卖合同》约定的“商品房所有权初始登记”仅指房屋所有权初始登记，“办理商品房产权转移登记的有关文书”也仅指办理房屋所有权证需交付的相关文书，而基于《不动产登记暂行条例》的实施，现行初始登记包含了房屋所有权登记与土地使用权登记，即实行“二证合一”的不动产权证，被告需向原告交付的“办理商品房产权转移登记的有关文书”也包含了办理土地权属所需的相关资料。又因双方对办理土地使用证的期限约定为办理完商品房分户产权证后二年内，加之被告根据《不动产登记暂行条例》的规定提交的办理商品房产权转移登记的有关文书事实上已包含了向原告履行办理土地使用证的义务，因此，应认定被告取得“商品房所有权初始登记”以及“交付办理商品房产权转移登记的有关文书”的时间为自《商品房买卖合同》约定的2015年6月30日往后推迟两年，即2017年6月30日前，故本案被告承担逾期交付办理涉案房屋转移登记的有关文书违约责任的时间应从2017年7月1日起算。因《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，应当截止被告取得办证所需有关文书并通知原告之日止。2018年4月23日，在被告已经具备办证条件的情形下，原、被告双方共同签订了不动产登记申请书，足以证明被告已于当日履行了通知义务。综上所述，被告应当承担逾期交付办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为2017年7月1日至2018年4月23日，共计296日，依照合同约定被告应当支付给原告的违约金为9,520.93元（321,653.00元×0.01%×296天=9,520.93元）。故对原告主张被告支付逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金的诉请，本院予以支持9,520.93元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节创美房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周光福逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金9,520.93元； 二、驳回原告周光福的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25.00元，由被告毕节创美房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇一九年十一月二十六日 书记员  高立