江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民终3006号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵宏生。委托诉讼代理人：赵建顺。被上诉人（原审被告、反诉原告）：淮安创美地产经纪有限公司。法定代表人：颜海艳，该公司经理。委托诉讼代理人：董光。原审被告：胡海涛。原审被告：李兆庆。上诉人赵宏生因与被上诉人淮安创美地产经纪有限公司（以下简称创美地产）、原审被告胡海涛、李兆庆房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市洪泽区人民法院(2019)苏0813民初665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵宏生上诉请求：１、撤销一审法院判决，依法改判；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，对上诉人买房的主体资格没有查清，依据上诉人在合同中的签名及其子与被上诉人在微信聊天记录，证明涉案房屋是上诉人所买，由其子做房贷。一审法院对上诉人其子在农商行贷款利率不愿接受没有查清。一审法院对《房屋买卖合同》是否约定贷款服务费事实没有查清。一审法院对该由谁承担更改银行贷款的责任事实没有查清。一审法院认为淮安创美地产经纪有限公司要求5000元贷款服务费，并不足以导致原告拒绝购买涉案房屋没有法律依据。创美地产辩称：本案事实清楚，针对出售方与上诉人签订的房屋买卖合同是否违约及哪一方违约，在一审庭审过程中已作出明确的判定。1、针对买房主体问题，根据法律规定签订方视为房屋买卖的实际主体；2、关于银行利率问题，利率属于国家调控，各银行受央行调整，不受任何人左右，作为被上诉人中介公司在进行中介服务过程中我们也是希望能给所有的买房者提供优质服务包括选择利率低的银行做按揭贷款，但是在实际的贷款过程中因买受人自身条件限制有可能不符合相关银行贷款条件；3、关于贷款服务费的问题，房屋买卖合同第八条约定，事实上上诉人并没有与被上诉人签订贷款委托手续，被上诉人也没有向上诉人收取办理贷款费用；4、房屋买卖是被上诉人签订，所以购房主体是被上诉人，与被上诉人儿子没有任何关系，被上诉人以其儿子名义不购买房屋，视为上诉人根本违约。违约责任是上诉人承担；5、被上诉人作为中介公司为出售方和购买方提供房屋买卖中介服务，在这过程中我中介公司并没有收取上诉人的贷款服务费，上诉人预交到中介公司的五千元保证金，被上诉人也予以返还，在此笔交易中被上诉人没有因出售方与购买方房屋买卖收获任何利益，根据相关法律规定，在房屋买卖合同任何一方违约的情况下，均因又违约方向中介公司给付中介服务费用，但我方并没有追究该笔服务费用，上诉人提起上诉要求中介公司承担损失于法无据，请求中院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告胡海涛、李兆庆经传票传唤未到庭答辩。赵宏生（一审反诉被告）提起一审诉讼，请求：1、请求法院判令三被告返还购房定金2万元；2、撤销原被告签订的《房屋买卖合同》；3、三被告承担本案诉讼费。创美地产（反诉原告）一审提出反诉，请求：1、判令原告（反诉被告）支付中介服务费5800元，律师费2000元，合计7800元；2、反诉诉讼费由原告（反诉被告）承担。一审认定事实为，2019年9月14日，原告赵宏生（反诉被告）与被告淮安创美地产经纪有限公司（反诉原告）、胡海涛、李兆庆签订《房屋买卖合同》，原告赵宏生（反诉被告）是购买方，被告胡海涛、李兆庆是出售方，被告淮安创美地产经纪有限公司（反诉原告）是中介服务公司。约定原告赵宏生（反诉被告）购买被告胡海涛、李兆庆所有的坐落于淮安市洪泽区房屋，总价款为58万元；原告赵宏生（反诉被告）需于2018年9月14日前预付2万元购房款作为定金给被告胡海涛、李兆庆，首付21万元在2018年10月20日给付，余款35万元于过户后贷款发放时结清；本合同签订时，出售方、购买方应给付给被告淮安创美地产经纪有限公司（反诉原告）中介服务费5800元。出售方和购买方应认真履行协议，如任一方发生违约，其需负责中介服务费及此房屋交易过程中所产生的相关费用，另出售方违约，需双倍返还定金。购买方违约，定金不退。当时原告赵宏生（反诉被告）向被告胡海涛、李兆庆给付了2万元定金，被告胡海涛、李兆庆出具了收条。合同签订后，在贷款时原告赵宏生（反诉被告）提出以其儿子的名义向银行贷款，将房子过户到儿子名下。因原告赵宏生（反诉被告）儿子名下有房贷，导致银行利率由5%上升至5.36%。被告淮安创美地产经纪有限公司（反诉原告）又向原告赵宏生（反诉被告）提出增加5000元中介费。后原告赵宏生（反诉被告）认为利率过高且不应增加中介费，拒绝购买房屋，要求退还定金，诉至法院。一审法院认为，本案争议焦点为：（一）《房屋买卖合同》能否被撤销；（二）2万元定金是否应当返还；（三）原告赵宏生（反诉被告）应否支付中介费5800元及律师费2000元。（一）关于《房屋买卖合同》能否被撤销问题。原告赵宏生（反诉被告）提出被告淮安创美地产经纪有限公司（反诉原告）之前提供的银行贷款利率是5%，后调整为5.36%，导致房屋买卖合同不能被履行。根据《中华人民共和国合同法》规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院撤销。银行贷款利率是行业标准，公开透明的，并非被告淮安创美地产经纪有限公司（反诉原告）能规定。因为原告赵宏生（反诉被告）在签订后同后要求以其儿子的名义购买房屋，导致银行贷款利率变动，不存在欺诈、胁迫或者乘人之危的情况。原告赵宏生（反诉被告）要求撤销《房屋买卖合同》，不符合法律规定，不予支持。（二）关于2万元定金是否应当返还问题。《房屋买卖合同》是原告赵宏生（反诉被告）与被告胡海涛、李兆庆的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当全面履行自己的义务。在《房屋买卖合同》中约定，购买方违约，定金不退。现原告赵宏生（反诉被告）拒绝继续购买房屋，按照合同约定，2万元定金不应返还。原告赵宏生（反诉被告）认为被告淮安创美地产经纪有限公司提出收取5000元贷款服务费导致原告拒绝购买房屋，淮安创美地产经纪有限公司应当承担原告赵宏生（反诉被告）20000元定金损失。一审法院认为，原告赵宏生（反诉被告）与被告李招庆、胡海涛的房屋买卖合同已经成立生效，淮安创美地产经纪有限公司要求5000元贷款服务费并不足以导致原告拒绝购买涉案房屋，而且在审理过程中，淮安创美地产经纪有限公司一直表示虽然提出贷款服务费，但是如果原告不同意支付，淮安创美地产经纪有限公司可以不要，所以原告要求淮安创美地产经纪有限公司承担20000元的定金损失无事实依据，不予支持。（三）关于原告赵宏生（反诉被告）应否支付中介费5800元及律师费2000元的问题。一审法院认为被告淮安创美地产经纪有限公司（反诉原告）未能最终促成房屋买卖成立，其主张中介费5800元，无事实依据和法律依据，不应予以支持。因合同中并未规定律师代理费事项，故被告淮安创美地产经纪有限公司（反诉原告）要求原告赵宏生（反诉被告）支付2000元代理费，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百一十五条之规定，判决：一、驳回原告赵宏生（反诉被告）的诉讼请求；二、驳回被告淮安创美地产经纪有限公司（反诉原告）的反诉请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告赵宏生（反诉被告）负担。反诉费50元，减半收取25元，由被告淮安创美地产经纪有限公司（反诉原告）负担。二审中，上诉人赵宏生为证明其上诉请求提交下列证据：1、洪泽县农商行证明一份，证明农商行2018年5月1起二套房按揭贷款利率是5.635%，远低于农行的6.125%，同时证明上诉人在农商行二套房可以贷款，而被上诉人隐瞒了这一事实；2、洪泽县农商行证明一份，证明上诉人购房贷款年龄受限，没有能力偿还的情况下，只能由其儿子在农商行做二套房贷款。创美地产质证称：第一份证据只能证明2019年7月22日以前农商行的贷款利率，并不能证明上诉人的证明目的，因为房屋的贷款按揭是由多个条件组成，包括购房人的经济状况、个人信誉、年龄等各个因素综合由贷款银行审核，是否给予贷款的决定权也来源于发放贷款银行；第二份证据真实性没有异议，但是不能证明上诉人的证明目的，由此可以看到违约方是上诉人，上诉人签订房屋买卖合同之后，没有能力，不符合条件继续履行该份房屋买卖合同，上诉人属于违约方。庭审中，被上诉人陈述涉案房屋至今尚未交易，房屋买卖合同可以继续履行。其早就同意不收上诉人的贷款服务费，预留的押金也予以退还，如果上诉人与出售人继续履行涉案合同，被上诉人不再向上诉人要求支付中介费用。上诉人陈述，其已购买其他房屋，不再购买涉案房屋。二审另查明，赵宏生儿子儿媳在办理贷款前六个月的银行流水金额为：2018年3月，上诉人赵宏生儿子发了两次工资分别为11640元、10934.84元，儿媳工资4093.17元，合计26668.01元；2018年4月，上诉人赵宏生儿子工资11160.44元，儿媳发了两次工资分别为4307.54元、6790元，合计22257.98元；2018年5月，上诉人赵宏生儿子工资11279元，儿媳工资4644.24元，合计15923.24元；2018年6月，上诉人赵宏生儿子工资23653.37元，儿媳工资3870.08元，合计27523.45元；2018年7月，上诉人赵宏生儿子工资10934.84元，儿媳工资4491.84元，合计15426.68元；2018年8月，上诉人赵宏生儿子工资11237.24元，儿媳工资4022.02元，合计15259.26元。在本案审理过程中，本院依职权到洪泽农商行咨询二套房的贷款条件。洪泽农商行的按揭贷款经理人段思洋接受我们的咨询并陈述称，对于名下负债较多的客户，我们的审查比较严格。一般要求客户提供的前六个月的银行流水是其月供的两倍，包括一套房的月供和将要办理贷款的月供。对于银行流水我们也要审核是否是净收入，如果银行流水没有达到月供两倍，我们一般不往上提交审核。本院经审查，原审认定的事实正确。本院认为，关于买房主体，上诉人声称其只是代其子签订房屋买卖合同，但上诉人并未提供委托手续等相关证据证明其主张，《房屋买卖合同》购买方处的签名后也没标注代理字样，故一审法院根据《房屋买卖合同》购买方处的签名来认定房屋购买主体并无不当，本院予以确认。上诉人声称在签订《房屋买卖合同》时就如实告知创美地产由其儿子办理贷款以及其儿子在北京有房贷的事实，创美地产不予认可。根据2018年9月18日下午17:56上诉人儿子与创美地产工作人员的微信聊天记录可以看出，上诉人有跟创美地产的工作人员说由其儿子办理抵押贷款，但上诉人并没有说明其儿子在北京贷过款以及贷款的数额。2018年9月18日当天创美地产工作人员就回复说鉴于上诉人儿子已有165万房贷的情况需要重新咨询贷款利率。2018年9月22日，创美地产的工作人员回复说可以在农商行贷款，利率为5.39%。同时创美地产的工作人员向上诉人的儿子索要5000元的贷款服务费。上诉人的儿子并没有拒绝支付贷款服务费，只是要求少一点，创美地产的工作人员也同意跟领导申请打折。2018年9月23日下午，创美地产的工作人员告知上诉人儿子“贷款数额太大，农商行做不下来。只能到农行做。”并要求上诉人儿子同时准备农商行和农行的银行卡。上诉人的儿子也答应办理两张银行卡。上诉人的儿子在农行办理抵押贷款的过程中与创美地产工作人员产生争执并报警处理。随后上诉人赵宏生及其儿子明确表明不再购买涉案房屋。从微信聊天记录可以看出上诉人的儿子并不是因为创美地产索要5000元的贷款服务费而不愿意继续履行涉案房屋买卖合同，而是因为农行的贷款利率超出其接受范围。上诉人主张由于创美地产公司故意将其带到贷款利率较高的银行贷款以及额外索要5000元贷款服务费导致其不能履行涉案《房屋买卖合同》，创美地产应该承担合同不能履行给其造成的损失，即两万元定金损失。根据《房地产经纪管理办法》第十九条的规定，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定的标准的，不得收取佣金。本案中上诉人赵宏生没有与创美地产订立书面的贷款委托合同，对办理贷款的具体事项以及相应的违约责任都没有明确的约定。关于上诉人赵宏生的儿子是否符合农商行的贷款条件，根据洪泽农商行的贷款条件，赵宏生儿子一套房月供8300元左右，再贷35万，按贷款期限30年计算的话，赵宏生儿子提供的银行流水至少要在20000元以上，上诉人提供的其儿子与儿媳的银行流水可以看出上诉人儿子和儿媳2018年5月、7月、8月的银行流水没有达到月供的两倍以上。即便创美地产在提供中介服务的过程中真的存在提供虚假信息、隐瞒信息等违约情形，上诉人赵宏生的2万元定金损失与创美地产的违约行为也没有因果关系。因为上诉人赵宏生可以自行或者另行委托其他中介公司前往其认为合适的银行办理贷款，从而继续履行涉案房屋买卖合同。中介的违约行为并不必然导致涉案房屋买卖合同无法履行。创美地产在本案买卖合同履行过程中并没有收取上诉人赵宏生任何佣金，故上诉人赵宏生要求创美地产赔偿其两万元定金损失没有法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由无充分证据佐证，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人赵宏生负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙晓明审 判 员 张桂林审 判 员 孙 艳二〇一九年十一月二十八日法官助理 骆康璐书 记 员 徐 丹