湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终1980号上诉人（原审被告）：宋润桂，女，1968年7月12日出生，土家族，住湖南省芷江侗族自治县。委托诉讼代理人：吴世央，男，1963年3月3日出生，汉族，系宋润桂之夫，住湖南省怀化市鹤城区。上诉人（原审被告）：吴世央，男，1963年3月3日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：宋贻军，广东昂杨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：怀化市中天房地产开发有限公司，住所地辰溪县辰阳镇先锋路，统一社会信用代码91431223796855783U。法定代表人：朱洪文，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱世友，湖南维清律师事务所律师。原审第三人：谢秋月，女，1959年9月12日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：田宁，男，1982年12月28日出生，汉族，系谢秋月之子，住湖南省怀化市鹤城区。上诉人宋润桂、吴世央因与被上诉人怀化市中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）执行异议之诉一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初1137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宋润桂、吴世央共同上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.涉争商铺系借款抵押担保的事实缺乏证据，不能成立。2.被上诉人并未还清原审第三人谢秋月的全部借款。3.被上诉人与原审第三人之间涉案商铺的买卖合同关系真实存在，涉案商铺的权利人为原审第三人谢秋月。怀化市不动产登记中心的不动产查询单证明涉案房屋处于“预告”状态。根据《物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”从这条规定来看，预告登记制度设置的目的，是通过办理预告登记手续，保障以获得房屋所有权人为目的的购房人，将来实现所有权。预告登记实际具有了准物权效力。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”这一规定虽然是指受让人提出异议情况的处理规定，但也可以从该条看出，已进行了预告登记的不动产被赋予了物权变动的属性。4.2017年9月，怀化市中级人民法院向中天公司送达的（2015）怀中执字第85-2、117-2号《协助执行通知书》中要求中天公司协助“将被执行人谢秋月所有的位于怀化市鹤城区共计100个车位过户给申请人及债务人。”多个以谢秋月为被执行人的案件已据此《协助执行通知书》执行完毕，中天公司并未提出执行异议。这一生效司法行为表明贵院已经确认了网签备案的商品房买卖合同买受人谢秋月的物权，且中天公司及谢秋月也未提出异议。因此，未有借款担保合同存在的涉争12个商铺更进一步证明为谢秋月的财产。5.原审法院将“商铺未实际交付”作为排除商品房买卖关系的认定错误。中天公司开发的“金都景苑”的二楼及三楼的商铺因为中天公司的过错目前均未开业，因2015年3月怀化市鹤城区人民法院查封了涉案商铺，交付即已成为不可能。因此商铺并未实际交付，在本案中不能作为否认中天公司与谢秋月之间商品房买卖的理由。被上诉人中天公司辩称：1.一审认定事实正确。上诉人申请执行的涉案商铺是中天公司与谢秋月签订的名为买卖实为担保的协议，回购协议签订与否并不能影响该事实的认定。中天公司借谢秋月980万元已经还清。有几份证据材料是在鹤城区金都景苑协调工作组主持下达成的，这个协议的基础就谢秋月的账务如何清偿，在一审的时候已经举证质证，且三方协议达成之前，鹤城区人民法院的查封一直没有通知中天公司，中天公司与谢秋月达成的债务清偿并不影响查封。中天公司当时是向田宁借款，款项来源是田宁的高中同学。梁红华和黄芳都是以门面来抵债了。2.涉案的12个商铺不是真实的买卖，如果是买卖的话，谢秋月与中天公司的执行案件中应就执行款项抵扣。3.关于上诉人提到中天公司没有提执行异议是错误的，中天公司的执行异议是被驳回了，当时40个业主都起诉了后面由于没有交诉讼费，法院按撤诉处理了。4.商铺实际交付的问题，名为买卖实为借贷，不存在交付，谢秋月也没有向中天公司主张过要交付。5、即使存在预告登记，主债务已经履行完毕，预告登记失效。原审第三人谢秋月述称：谢秋月与中天公司的980万元借款已经还清。当时在协调小组法制办的协调下，一起签订了三方协议。中天公司在田宁处也贷了一笔钱，这笔争是田宁从同学处借来的，不属于谢秋月。中天公司向一审法院起诉请求：1.判决确认位于怀化市鹤城区等12个商铺归原告所有。2.判决怀化市鹤城区人民法院停止对前述12个商铺的执行。3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告宋润桂与被告吴世央系夫妻关系。2012年1月至2013年期间，第三人谢秋月陆续向两被告借款共计130万元，因第三人谢秋月未依约向两被告偿还借款本息，被告宋润桂、吴世央于2015年2月11日向本院提起了民间借贷纠纷之诉，该案在审理过程中，宋润桂、吴世央向本院提出了财产保全申请，要求查封谢秋月名下的怀化市中天房地产开发有限公司开发的位于怀化市13个铺面（2-230、2-534、2-535、2-536、2-537、2-538、2-539、2-540、2-541、2-542、2-543、2-544、2-545），吴世央以其在怀化市鹤城区和中方生态城桃花源1栋的房产为保全提供担保，本院经审查后予以准许，并于2015年2月25日作出了（2015）怀鹤民二初字第114-1号民事裁定书，对谢秋月名下的怀化市中天房地产开发有限公司开发的位于怀化市13个铺面（2-230、2-534、2-535、2-536、2-537、2-538、2-539、2-540、2-541、2-542、2-543、2-544、2-545）予以查封，同时对吴世央提供的担保财产怀化市鹤城区锦溪北路152号（房产证号:怀房权证字第××号）和中方生态城桃花源1栋（房产证号:中房权证生态城字第××号）房屋2套予以查封，上述财产查封期限均为三年。2015年6月11日，宋润桂、吴世央与谢秋月民间借贷纠纷一案经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，本院作出了（2015）怀鹤民二初字第114号民事调解书，由谢秋月于2015年6月23日前偿还被告宋润桂、吴世央的借款本金1249243元及利息。民事调解书生效后，因第三人谢秋月未及时履行还款义务，被告宋润桂、吴世央向本院申请对谢秋月进行强制执行，2018年2月13日，本院作出了（2015）怀鹤执字第862-1号执行裁定书，对登记在谢秋月名下的在怀化市中天房地产开发有限公司金都景苑二楼序号为2-230、2-535、2-536、2-537、2-538、2-539、2-540、2-541、2-542、2-543、2-544、2-545号商铺12间予以继续查封，期限三年，并作出了（2018）湘1202执恢503-1号执行裁定书裁定予以拍卖。该案执行过程中，原告中天公司向本院提出了书面执行异议，请求停止对位于怀化市金海路金都景苑二楼序号为2-230、2-535、2-536、2-537、2-538、2-539、2-540、2-541、2-542、2-543、2-544、2-545号12间商铺的查封拍卖并主张所有权，2018年12月21日，本院作出了（2018）湘1202执异50号执行裁定书，驳回了原告中天公司的异议请求，并于2019年1月9日将（2018）湘1202执异50号执行裁定书送达给了原告中天公司，原告中天公司不服，于2019年1月22日向本院递交材料，提出案外人执行异议之诉。另查明，原告中天公司2010年1月25日取得怀国用（2010）第出91号土地使用权证，土地坐落于怀化市城东新区，使用权面积为15085.32平方米，同年6月取得建筑工程施工许可证，2012年间取得了建设工程规划许可证，原告中天公司用此地开发金都景苑项目。2012年8月，中天公司取得商品房预售许可证。原告中天公司在金都景苑项目施工过程中，因资金紧缺于2013年4月份起，先后向谢秋月、田宁等人借款2120万元,原告中天公司分别于2014年3月19日、2014年3月24日将2-230、2-535、2-536、2-537、2-538、2-539、2-540、2-541、2-542、2-543、2-544、2-545号商铺和负一楼的100个车库网签至第三人谢秋月名下。2014年3月20日，中天公司金都景苑项目部、中天公司金都景苑项目部投资人朱武建、朱洪文等与谢秋月、田宁等借款人达成了借款清偿协议，三方就具体还款方式作出约定，但此后中天公司金都景苑项目部及中天公司金都景苑项目部投资人并未按协议约定偿还借款本息。2014年8月28日，谢秋月、田宁等人将中天公司及中天公司金都景苑项目部投资人朱武建、朱洪文等诉至法院，要求偿还借款，2015年2月8日，怀化市中级人民法院作出了（2014）怀中民二初字第248号民事判决书，判决中天公司、朱武建、朱洪文等人共同偿还谢秋月、田宁等人借款本金2120万元及利息［其中谢秋月处的借款为980万元（含洪江市兴泰小额贷款有限责任公司的贷款330万元）］。判决生效后，谢秋月、田宁等人向怀化市中级人民法院申请强制执行。2014年3月，因部分购房户多次到市区两级政府上访反映开发商将部分未办网签但已签约销售的房屋再向第三方进行销售（抵押）贷款，并在房产部门办理网签登记，损害购房户的合法权益，怀化市鹤城区人民政府成立了“金都景苑”项目遗留问题协调处理工作组，并函告市房产局凡涉及该项目房屋销售的网签及改签事宜的，先与鹤城区协调处理工作组联系确认后再行办理相关手续。因中天公司金都景苑项目资金链断裂，项目大部分股东不愿出面面对，2015年3月15日，在鹤城区“金都景苑”项目遗留问题协调处理工作组的主持下，中天公司金都景苑项目部与谢秋月达成了《补充协议》，协议约定：“一、同意支付谢秋月10万元的生活费，由金都景苑项目部根据实际资金情况分次支付（抵扣借款本金）。二、由金都景苑项目部替谢秋月按月归还工行、建行及中国银行信用卡88万元（抵扣借款本金）。三、乙方同意甲方根据实际资金情况分次归还借款本金人民币:玖佰捌拾万元整（9800000元），不再要求支付利息。四、乙方同意在甲方还清借款人民币:玖佰捌拾万元整（9800000元）本金后，无条件退还100个车位的抵押物，并配合甲方到房产局办理撤销网签手续。…”。协议签订后，原告中天公司分别于2016年12月30日、2017年1月20日、2017年5月30日、2017年7月30日向第三人谢秋月支付了4.85万元、5万元、88万元、1.85万元用于偿还借款本金；2017年2月27日，中天公司金都景苑项目部与谢秋月、谌洪回签订了《三方协议书》，谢秋月将在中天公司处享有的980万元债权中的575万元转让给谌洪回;2017年4月6日，中天公司金都景苑项目部、谢秋月和刘淑华签订《三方协议书》，谢秋月将在中天公司处享有的980万元债权中的255万元转让给刘淑华;2017年4月至5月间，谢秋月和梁红华协议以谢秋月享有在中天公司处享有的980万元债权中的505336元抵偿梁红华妻子黄芳购买原告第1栋1-74、2-291、2-444、2-507号商业商铺（该4个商铺分别于2017年4月27日和5月27日办理了网签，网签买受人为黄芳）的《商品房买卖合同》的购房款。再查明，怀化市中级人民法院在执行申请执行人戴永华与被执行人谢秋月，申请执行人梁红华与被执行人谢秋月、谢阳福民间借贷纠纷二案中，债权人舒均、刘仁国、康碧海、康碧霞申请参入分配，怀化市中级人民法院对谢秋月名下的位于怀化市鹤城区共计100个车库（已网签）进行了评估、拍卖。在两次流拍后，申请执行人及债权人向怀化市中级人民法院申请按第二次拍卖保留价556.07万元抵偿债务，达成了分配方案，怀化市中级人民法院对分配方案进行了确认，车库具体分配如下：梁红华受偿52个车库（车库号码22××3）;戴永华受偿30个车库（车库号码74-××3）；舒均受偿2个车库（车库号码104×××5）；刘仁国受偿3个车库（车库号码106×××8）;康碧海受偿11个车库（车库号码109×××9）；康碧霞受偿2个车库（车库号码120×××1）。怀化市中级人民法院在执行申请执行人谢秋月、田宁、谌燕、王新浦与被执行人怀化市中天房地产开发有限公司、朱武建、朱泽、朱洪文、杨湖北、杨福求民间借贷纠纷一案中，申请执行人谢秋月、田宁、谌燕与王新浦根据生效的(2014)怀中民二初字第248号民事判决确认申请执行人谢秋月享有债权980万元，其余债权1140万元由田宁、谌燕与王新浦享有。2017年7月30日被执行人怀化市中天房地产开发有限公司与申请执行人谢秋月通过债权转让以及财产抵债的方式，将申请执行人谢秋月享有的债权980万元清偿完毕。2018年6月19日，申请执行人谢秋月向怀化市中级人民法院申请撤销该案的执行，2018年6月20日，怀化市中级人民法院作出了（2017）湘12执恢8号之二执行裁定书，终结怀化市中级人民法院(2014)怀中民二初字第248号民事判决中申请执行人谢秋月对被执行人怀化市中天房地产开发有限公司、朱武建、朱泽、朱洪文、杨湖北、杨福求的执行。一审法院认为：不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记的，不发生效力。位于怀化市鹤城区的“金都景苑”项目由原告中天公司依法开发，涉案“金都景苑”项目中二楼序号为2-230、2-535、2-536、537、538、539、540、541、542、543、544、545的12个商铺虽网签登记在第三人谢秋月名下，但作为合同当事人的原告及第三人谢秋月均明确认可该些网签商铺名为买卖实则是为借款提供担保，商铺并未实际交付，非真正的商品房买卖合同关系，且原告与第三人之间的借款关系已清偿完毕。商品房网签登记只是为了规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，并不直接产生不动产物权设立或变动的效力，不具有物权变动性质，涉案的12个商铺并未办理相关不动产登记手续至谢秋月名下，因此，不能仅以网签在第三人谢秋月名下就认定涉案商铺归第三人谢秋月所有；涉案的12个商铺由原告中天公司合法建造，属以事实行为设立物权的范畴，该事实行为完成之日起不动产物权即产生法律效力，无须先进行登记，因此，涉案12个商铺的实际所有权人仍为作为开发商的原告，故对原告请求确认“金都景苑”项目中二楼序号为2-230、2-535、2-536、537、538、539、540、541、542、543、544、545的12个商铺归原告所有的诉讼请求法院予以支持。因涉案的12个商铺所有权仍属于原告，并不属于第三人谢秋月，故原告对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，因此应当停止对上述12个涉案商铺的强制执行。原告2019年1月9日收到法院的（2018）湘1202执异50号执行裁定书后于2019年1月22日向法院递交材料，提出案外人执行异议之诉，尚未超过法定期间，对被告主张原告已明显超过诉讼时效的主张法院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条、第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认位于怀化市鹤城区的12个商铺归原告怀化市中天房地产开发有限公司所有；二、停止对位于怀化市鹤城区的12个商铺的执行。本判决生效后应依法解除对上述执行标的的查封。本院（2018）湘1202执异50号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费11000元，由原告怀化市中天房地产开发有限公司负担5500元；被告宋润桂、吴世央共同负担5500元。二审中，上诉人提交了六组证据：第一组证据，《借款协议》、《抵押回购合同》、《关于还清谢秋月债务的说明》，拟证明中天公司与谢秋月之间借款980万元，只是以100个车位作为抵押回购的，不存在以案涉的十二个商铺作为抵押回购。第二组证据，怀化市不动产登记中心信息查询单、怀化市房地产管理局网上签约信息系统查询证明，拟证明案涉的12个商铺进行了预告登记。第三组证据，（2015）怀鹤民二初字第114号民事裁定书的送达回证，拟证明谢秋月在2015年3月就已经知道案涉的12个商铺，上诉人向鹤城区人民法院申请查封的事实。中天公司质证称，对第一组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，中天公司与谢秋月的总借款是980万元，车位是300万元作为担保，还有其他大额的资金没有担保。对第二组证据和第三组证据的真实性、合法性均无异议，关联性有异议。中天公司的账户处于冻结状态，所以一直没有撤销预告登记。本院对上诉人提交的三组证据的真实性、合法性予以确认，关联性和证明力结合其他证据综合认定。二审经审理查明：案涉的“金都景苑”二楼序号为2-230、2-535、2-536、2-537、2-538、2-539、2-540、2-541、2-542、2-543、2-544、2-545的12个商铺的房屋状态为“预告，查封”。各方当事人既未向法院提交该12个商铺的房屋买卖合同，也未向法院提交关于该12个商铺的抵押回购合同。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。因此，中天公司所享有的民事权益是否足以排除宋润桂、吴世央的债权是本案关键所在。本院认为，应从以下两个方面判断，第一，中天公司对该执行标的是否享有实体权益；第二，如果享有，该实体权益是否足以排除强制执行。《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。本案中天公司是案涉12个门面的建设单位，享有该门面的所有权。上诉人主张谢秋月因与中天公司的买卖合同关系并进行了预告登记而取得该门面的所有权的上诉理由，本院认为该上诉理由不能成立，谢秋月与中天公司就案涉12个门面名为买卖实为借贷担保，具体分析如下：案涉12个门面虽进行了网签预告登记，并记载付款方式为一次性付款，但没有书面买卖合同，也没有购房款的支付凭证，而根据本院（2014）怀中民二初字第248号民事判决查明的事实，中天公司与谢秋月的借款行为从2013年8月份就开始，期间陆续借款数百万元，中天公司由于未能清偿到期债务，于2014年3月20日以中天公司金都景苑项目部（甲方）的名义，与中天公司金都景苑项目部投资人（乙方）、谢秋月、田宁、谌燕、王新浦（丙方）三方达成《借款清偿协议》，就具体偿还借款措施约定如下：“1.怀化市中天房地产开发有限公司金都景苑所有住房、商铺、门面的尾款由丙方谢秋月收取。”“3.金都景苑项目用以20万元一套的住房抵押在其他债权人，待收回处理后，其差额部分全部用来偿还丙方贷款本息。”从《借款清偿协议》来看，谢秋月并无意就金都景苑的房屋进行以房抵债，结合涉案12个商铺均是在签订《借款清偿协议》期间办理的网签预告登记，本院认为该12个商铺名为买卖，实为中天公司对谢秋月借款的担保，预告登记所从属的合同关系是借贷关系而不是买卖关系，不具有保全物权变动请求权的目的，不具有物权变动效力，该商铺的所有权人仍为中天公司。另外，根据本院（2017）湘12执恢8号之二执行裁定书，中天公司已履行生效判决确定的其对谢秋月的金钱债务，谢秋月对涉案12个商铺不再享有民事权益，至于上诉人主张谢秋月与中天公司尚有未清偿债务的上诉理由，因其未提交充分证据证明，本院不予支持。综上所述，宋润桂、吴世央的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判事实清楚，适用法律正确，处理适当。依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11000元，由上诉人宋润桂、吴世央共同负担。本判决为终审判决。审判长  张义泰审判员  周 晓审判员  欧晓林二〇一九年十一月十九日法官助理颜利华书记员张宝珍