云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2923民初2128号 原告：杨家斌，男，汉族，1985年12月10日生，祥云县人，初中文化，农民，住祥云县。 原告：任体银，男，汉族，1966年1月20日生，祥云县人，初中文化，农民，住祥云县。 二原告委托诉讼代理人：孙跃富，云南兴祥律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：张永明，男，汉族，1964年5月7日生，祥云县人，初中文化，农民，住祥云县。 委托诉讼代理人：罗珍国，云南匡州盛欣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告杨家斌、任体银与被告张永明农村房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年10月12日立案受理后，于2019年11月19日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨家斌、任体银及其委托诉讼代理人孙跃富，被告张永明及其委托诉讼代理人罗珍国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨家斌、任体银向本院提出下列诉讼请求：一、依法确认二原告与被告2007年10月28日签订的《房产转让协议书》合法、有效；二、判令被告张永明不得妨碍原告杨家斌在购买房屋拆除后的老宅上新建房屋的行为；三、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告任体银原在祥云县鹿鸣乡挖煤炭，挖煤炭期间认识了原告杨家斌一家，2007年任体银因在挖煤炭过程中受伤被送往祥云县医院救治，在住院治疗过程中结识了同病房的被告张永明，闲聊中张永明告知任体银其在七百村委会六组有一老宅，长期无人管理，其已经出卖,但对方支付了定金后，没有后续交接，想重新处理。原告任体银了解情况后，想到杨家斌一家在鹿鸣的生活情况较差,即与杨家斌户联系，两户相约后于2007年10月28日与张永明协商对位于七百村委会六组属于张永明老宅的转让事宜达成协议，协议约定:一、双方转让的标的为位于七百村委会六组张永明老房子一院共计六间和院子（以围墙四至为准）；二、转让价款为16000.00元（大写：壹万陆仟元整）；三、西边地一块无条件借给杨家斌、任体银户使用至生产队收回时止。2007年10月协议签订后原告杨家斌、任体银户即乔迁进该老宅居住生活至今，由于当时的户籍限制，一直未办理户籍迁移手续，长期生活已经被七百村委会六组接纳，和六组社员和谐相处，2017年12月4日七百村委会组织各自然村修缮路面时原告杨家斌母亲王绍飞向七百村委会六组交纳了2000元的修路筹款。2018年12月该老宅已经破败不堪，成为危房，除影响原告的正常生产、生活，还给通行的其他社员带来通行安全隐患，经原告杨家斌慎重考虑后决定将旧房拆除，旧房拆除平整土地准备圈梁下石脚时被告来到现场阻拦，说其只是卖房不卖地，不准许原告继续施工，原告无奈只能停工后找村组协调处理，村组已经做被告工作不要妨碍原告建盖，但均没有达成合适的处理结果。现原告认为，被告违背诚信原则，其已经外出建盖获取了新的房地产，将老宅已经交由原告管理使用，并且原告已经实际居住生活了十二年之久，其行为给原告的生产、生活带来了实际的妨碍，故现无奈依法提起诉讼，请求法院查明案件事实后依法支持原告的诉请为盼! 被告张永明答辩称，2007年9月被告在医院陪护病人期间，二原告经人介绍听说被告有祖遗老宅闲置便找被告商谈，二原告拟租用被告房屋用于养猪，双方谈妥后原告便到被告老宅进行查看。因担心外村人遭到被告同村人欺负，请求被告在写协议时将租赁写成转让以便原告方便管理。后原告在不知情的情况下将被告的老宅西面的联产承包地卖给他人，双方产生矛盾。2018年12月，原告将房屋拆除准备新建，被告为维护其合法权益进行阻止。综上，被告认为当初是将房屋租赁给原告养猪并非转让，双方签订的协议书无效，被告阻止原告建房并未构成妨碍，请求依法驳回原告诉讼请求。 为支持原告诉讼请求，原告向本院提交如下证据：A1、原告杨家斌身份证复印件一份，欲证实原告身份情况；A2、户口簿复印件一份两页，欲证实杨家斌现有家庭成员为母亲王绍飞、女儿杨若汐共三人，户主杨家斌；A3、任体银身份证复印件一份，欲证实任体银的身份情况；A4、房产转让协议书一份，欲证实2007年10月28日被告张永明与原告任体银、杨家斌协商，张永明将其所有的老房子一院共六间和院子以四至确认16000元转让给杨家斌、任体银；A5、收条一份，欲证实签订房产转让协议后杨家斌、任体银支付了16000元给张永明，由张永明出具收条确认；A6、收据一份，欲证实杨家斌购房后长期居住在购买房产内，该组成员均知晓情况，2017年12月4日修路时向七百村委会第六村民小组缴纳了2000元的集资款；A7、现场照片十一份，欲证实杨家斌拆旧建新时遭到被告张永明阻拦，未能继续建盖的情况；A8、调查笔录一份，欲证实七百村委会调解张永明出售房屋事宜，对杨家斌户在七百村委会生活的评价较好。 为支持其答辩主张，被告张永明向本院提交了下列证据：B1、身份证复印件一份、户口簿补办申请一份，欲证实被告身份情况；B2、土地房产所有证存根一份、村组证明一份，欲证实被告房产来源情况。 经质证，被告对原告提交的证据A1、A3、A5的三性无异议；证据A2、A6与本案无关联性，且达不到原告举证目的；证据A4并非被告真实意思表示，协议内容不具有合法性，达不到原告举证目的；对证据A7的真实性无异议，但认为被告阻止原告拆旧建新是维护其合法权益，并未构成妨碍；证据A8不具备证据的形式要件，达不到原告举证目的，调查内容实际上属于证人证言，证人应出庭作证。 原告对被告提交的证据B1的三性无异议，申请仅能证明张永明的身份情况；对B2证据的三性无异议，但认为证明中“房屋一直由张永明管理使用”有意见，房屋转让后由原告管理使用，对案涉房屋系张永明祖遗房产没有意见。 经审核，本院认为原告提交的证据A1、A2、A3、A5、A7，被告提交的证据B1、B2，来源合法、内容客观真实，与本案有关联，本院予以确认。证据A6与本案无关联性，本院不予确认；证据A4不具备合法性，本院不予确认，作证明案件事实使用。证据A8仅能证实村组对双方买房事宜进行过调解，作证明案件事实使用。 经审理查明：杨家斌系鹿鸣乡鹿鸣村委会集体经济组织成员，马军村委会的任体银因曾在鹿鸣挖煤炭认识杨家斌，2007年任体银结识七百村委会六组的张永明，张永明提起其有老宅需要出售，后经杨家斌、任体银与张永明协商后，双方签订了房产转让协议书，约定张永明将位于祥城镇七百村委会六组的祖遗老房子一院共计六间和院子转让给任体银、杨家斌，转让费为16000元，西面的一块地无条件借给杨家斌、任体银使用到生产队收回为止，张永明、任体银和杨家斌在协议上签字确认。2007年10月28日，任体银、杨家斌向张永明支付了买房款16000元（任体银支出10000元，杨家斌支出6000元），张永明出具了收条。购房后任体银居住使用坐北朝南东边房屋一间，中间的客厅一间由任体银和杨家斌共同使用，其余房间由杨家斌户管理使用，2018年12月杨家斌拆除所购买的老房子北边房屋三间、东边一间猪圈及大门欲重新建盖，遭到张永明的阻拦，双方发生争议，原告诉至本院请求解决。 另查明，二原告在其所属的集体经济组织内有宅基地。 本院认为：《房产转让协议书》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定“宅基地属于农民集体所有”；第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。农村房屋因宅基地性质上属于村集体所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权，本案中杨家斌系鹿鸣村委会成员，任体银系马军村委会三组成员，张永明系七百村委会六组成员，并不属于同一集体经济组织成员，不具备农村房屋买卖合同有效的必备条件，且宅基地遵守“一户一宅”的标准，二原告在其所属的集体经济组织内享有宅基地，故杨家斌、任体银与张永明于2007年10月28日签订的《房产转让协议书》系无效合同，二原告请求确认协议书有效的诉请，本院不予支持。因转让协议的无效，无效合同自始没有法律约束力，故原告诉请要求被告不得阻碍其拆旧建新，本院不予支持。据此，案经合议庭评议，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告杨家斌、任体银与被告张永明于2007年10月28日签订的《房产转让协议书》无效； 二、驳回原告杨家斌、任体银的其他诉讼请求。 案件受理费人民币200元，由原告杨家斌、任体银负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。 审 判 长  王瑞萍 人民陪审员  朱继柏 人民陪审员  姬凤鸣 二〇一九年十一月二十一日 书 记 员  苏语涵