河北省赵县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0133民初2337号 原告（执行案外人）:王永亮,男，1983年4月14日出生，汉族，住石家庄市桥东区。 委托代理人：罗兴海，河北周元律师事务所律师。 被告（申请执行人）:吕志强，男，1959年6月9日出生，汉族，现住石家庄市元氏县。 委托代理人：房建来，河北蓝天联合律师事务所律师。 被告（被执行人）：河北凯元中盛房地产开发有限公司。住所地：石家庄市桥西区汇宁街6号。 统一社会信用代码：9113010466220562XR。 法定代表人：王利，公司董事长。 委托代理人：王永利，该公司员工。 第三人：陈建永，男，1973年8月11日出生，汉族，住赵县。 原告王永亮与被告吕志强、河北凯元中盛房地产开发有限公司、第三人陈建永案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告王永亮委托代理人、被告吕志强委托代理人、被告河北凯元中盛房地产开发有限公司委托代理人到庭参加诉讼，第三人陈建永经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王永亮向本院提出诉讼请求：1、确认赵县龙凤官邸6号楼底层17号商铺为原告所有；2、判令被告吕志强协助原告办理房屋产权备案登记；3、由二被告承担一切诉讼费用。事实和理由:2017年9月12日，赵县人民法院（2017）冀0133民初906号对吕志强诉被告河北凯元中盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷作出民事判决：判决河北凯元中盛房地产开发有限公司将赵县龙凤官邸小区11号楼1-22号底层商铺、6号楼3-24号底层商销共计44套交付给吕志强（包括6号楼底层17号商铺）。判决生效后，吕志强对包括6号楼底层17号商铺在内的上述商铺申请法院执行。2019年8月15日，王永亮对执行标的提出书面异议,赵县人民法院于2019年8月19日作出(2019)冀0133执异41号执行异议裁定驳回王永亮的异议。 原告认为：6号楼底层17号商铺在2012年1月12日就已经通过赵县房地产交易管理所备案到吕志强的名下，吕志强为尽快实现自己的利益，委托陈建永出售房产，并给陈建永出具了亲笔签名的授权委托书，承诺“一年内负责交付房产证”、“撤销合同备案，更改姓名”。在此情况下，王永亮的购买行为是善意取得。在陈建永向原告交付钥匙后，原告有理由相信陈建永有该房产的处分权，其出售和收款行为代表吕志强，其法律后果由吕志强承担，不能反悔和撤销。同样，凯元中盛公司无权向原告主张权利，其将房产备案到吕志强名下的行为，代表其和吕志强买卖合同的成立和生效。事实上，在原告善意购买并实际居住的5年里，凯元中盛公司也从来没有提出过异议,代表对原告和吕志强之间买卖行为的默许。原告认为：原告善意购买了6号楼底层17号商铺，支付了相应的对价，并装修入住多年，足以对抗任何人的执行请求。吕志强明知该房产已经备案在自己名下，且已经通过陈建永出售给原告，收取了原告的购房款，又以该房产是凯元中盛公司的为由申请执行，企图获得不法利益。是欺诈和不诚信行为，应受到法律的制裁而不是支持。为此提起诉讼。请求人民法院判如所请。 原告为证明其主张，提供了以下证据： 1、2013年7月28日吕志强给陈建永出具的委托书一份。证明吕志强授权陈建永出售赵县龙凤官邸小区1号楼1-22号、6号楼3-24号的一层商铺门市。 2、2013年8月27日，陈建永给王永亮出具的证明。用以证明原告购买龙凤官邸6号楼商铺17号门市一间，并将房款45500元交付给陈建永的事实。 3、河北省赵县人民法院（2017）冀0133民初906号民事判决书。证实2012年1月12日，吕志强与河北凯元中盛房地产开发有限公司签订了赵县龙凤官邸小区1号楼1-22号、6号楼3-24号底层44套商铺的商品房买卖合同，并在赵县房屋管理局已备案。吕志强有出售龙凤官邸6号楼商铺17号门市的权利。 4、赵县人民法院（2018）冀0133执异30执行裁定书、（2018）冀0133执异33号执行裁定书、赵县人民法院(2019)冀0133执异41号执行异议裁定书、（2018）冀0133执异35号执行裁定书。证明2012年1月12日，吕志强实际购买了河北凯元中盛房地产开发有限公司开发的赵县龙凤官邸小区1号楼1-22号、6号楼3-24号底层44套商铺。其中包括本案诉争的6号楼商铺17号门市。2012年左右，赵县龙凤官邸小区1号楼1-22号、6号楼3-24号底层44套商铺存在一房多卖、交易混乱的情况。吕志强为尽快实现自己的利益，委托陈建永出售备案在自己名下的房产。 5、提交赵县龙凤官邸物业电费专用发票两份，电费收据一份，证明原告已经装修并实际入住诉争的商铺。 被告吕志强辩称，吕志强购买的赵县龙凤官邸6号楼底层17号商铺，至今吕志强没有取得该房产，现正在法院强制执行过程中，所以说，吕志强都没有取得的房产不存在再出售给其他人的可能性，不具备出售给王永亮的物权条件，原告提交的开发商出具的证明，也证明了17号商铺开发商就没有出售过，开发商对于出售给吕志强的事实都不认可，更没有向吕志强交付房产，原告怎么可能拿到房产，只能说原告有可能被别人骗了，原告应当向诈骗他的人主张权利，或者向公安机关报案诈骗罪；二、原告提交的委托书系陈建永伪造的无权代理行为。依据合同法规定，陈建永无权代理的行为，事后吕志强没有追认的，王永亮有撤销的权利，王永亮可以撤销与陈建永的房屋买卖合同，要求陈建永返还购房款。依据民诉法规定，全权委托书应当写明全部委托事项的具体内容，否则视为一般委托，王永亮认为陈建永有代理权的话，房屋买卖合同也应当与吕志强签订，购房款也应当交付给吕志强，所以按照一般人的认知水平，原告作为购房人应当知道购房合同及购房款应当与吕志强交易。基本的购房行为，原告都没有履行，只能说原告系被骗，不产生陈建永代理的法律后果（针对于吕志强）。陈建永的无权代理行为不构成表见代理，因为陈建永手中没有购房合同及付款收据原件等有效的证明文件，原告凭什么就相信陈建永有代理售房及收款的权利。陈建永骗去了吕志强的委托书（事后又伪造）、购房合同及付款收据原件后，吕志强立即向公安机关报案，公安机关给追了回来。为此，赵县公安局给吕志强出具了证明，一会提交法庭。 被告提供了以下证据： 2016年1月28日赵县公安局出具的情况说明。 被告河北凯元中盛房地产开发有限公司辩称，请求驳回原告对答辩人的起诉。2017年9月12日赵县人民法院作出的（2017）冀0133民初906号民事判决书，答辩人一直不服原审判决，事实是答辩人借吕志强人民币950万元，并在借款期间和到期后偿还了吕志强全部款项和利息。赵县龙凤官邸小区底层商铺44套作为借款抵押保障，吕志强应无条件协助解除房屋合同备案。现赵县人民法院对该案原审决定重审，在最终审判结果出来以前，答辩人不会承认44套底层商铺归吕志强所有，更不会交付给吕志强。至于吕志强占有并出售6号楼17号商铺的行为，答辩人在最终审判结果出来后，会依据法律手段维护自身的合法权益。对于吕志强和原告（案外人）王永亮的买卖行为，答辩人不知情，王永亮和答辩人之间没有任何法律关系。王永亮的起诉没有任何事实和法律基础，与答辩人无关。因此，请求人民法院依法驳回对答辩人的起诉。 被告吕志强对原告提交的证据的质证意见为：一、该委托书系复印件及系伪造的；二、委托书内容陈建永全权出售，该委托违法，根据内容应当视为一般委托；三、吕志强的购房合同原件、收款收据原件、委托书已经经赵县公安局立案后追回，返还给了吕志强，为证明这一事实，先提交公安局出具的证明；原告没有与吕志强签订房屋买卖合同，购房款也没有交付到吕志强手中，吕志强根本就不知道原告的存在，陈建永系诈骗王永亮房款的犯罪行为，陈建永出具的证明可以证实收取了王永亮45500元，但与吕志强无关；对原告提交的网上打印的裁定书无异议。对原告提交的物业费专用发票、收款收据不予认可。专用发票不是国家统一制作的有效发票，收款收据也没有加盖收款方公章，该两份证据均系无效证据，没有证明力 被告河北凯元中盛房地产开发有限公司对原告提交的证据的质证意见为：委托书与我公司无任何关系；我公司不承认包括6号楼17号44套底层商铺归吕志强所有，也没有交付给吕志强，至于原告和被告吕志强之间的行为，我公司不知情；对裁定书无异议，对专用发票和收款收据无法认可。 原告对被告吕志强提交的证据的质证意见为：因为这份情况说明是2016年1月28日赵县公安局出具的，而吕志强授权陈建永出售龙凤官邸商铺给原告的时间是2013年7月28日，不能证明这份情况说明上所报的案和2013年有关，所以情况说明上所记载的事项和本案无关。 经审理查明，2012年1月12日，被告吕志强与被告河北凯元中盛房地产开发有限公司签订了赵县龙凤官邸小区11号楼1-22号、6号楼3-24号底层44套商铺的商品房买卖合同，并在赵县房地产交易管理所办理了备案登记。涉案的6号楼底层17号商铺也备案在被告吕志强名下。2013年7月28日，被告吕志强给陈建永出具了亲笔签名的授权委托书，委托书载明：“今有吕志强将赵县龙凤官邸小区11号楼（1-22号）6号楼（3-24号）一层商铺门市所有权委托由赵县北泥河村陈建永全权（出售）接管处理此事（1、一年内吕志强负责交付房产证；2、为便利销售由陈建永负责装修；3、物业一切由陈建永负责；4、撤销合同备案、更改姓名。吕志强、陈建永（签名）；见证人：李立军、姚红召。2013年7月28日”。2013年8月27日，陈建永向原告王永亮出售龙凤官邸小区6号楼底层17号商铺，原告向陈建永交房款45500元，剩余房款在交付房产证时付清。因陈建永未给原告办理房产证，剩余的房款原告一直未交。在原告支付房款后，陈建永将该商铺的房屋钥匙交给原告，原告即对该房屋进行了装修并入住。 2017年9月12日，赵县人民法院（2017）冀0133民初906号民事判决书对吕志强诉被告河北凯元中盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷作出民事判决：判决河北凯元中盛房地产开发有限公司将赵县龙凤官邸小区11号楼1-22号底层商铺、6号楼3-24号底层商销共计44套交付给吕志强（包括6号楼底层17号商铺）。原告购买的商铺在该44套房屋内。判决生效后，被告吕志强对包括原告的6号楼底层17号商铺在内的上述商铺申请法院强制执行。2019年8月15日，原告王永亮对执行标的提出书面异议，认为涉案的商铺，原告已于2013年8月27日从被告吕志强委托的代理人陈建永手中购买，同时支付给陈建永45500元，该涉案商铺已经不是被告吕志强的财产，赵县人民法院将该商铺作为执行标的，侵犯了原告的财产权，属执行错误。赵县人民法院于2019年8月19日作出(2019)冀0133执异41号执行异议裁定书，驳回王永亮的异议。原告对此裁定不服，向本院提起执行异议之诉。 以上事实，有被告吕志强给陈建永出具的委托书、赵县人民法院（2017）冀0133民初906号民事判决书、陈建永给王永亮出具的购买涉案商铺的证明、赵县人民法院（2018）冀0133执异30执行裁定书、（2018）冀0133执异33号执行裁定书、赵县人民法院(2019)冀0133执异41号执行异议裁定书、（2018）冀0133执异35号执行裁定书、赵县龙凤官邸物业电费专用发票两份，电费收据等证据予以证实。 本院认为，涉案的龙凤官邸小区6号楼底层17号商铺，在2012年1月12日已在赵县房地产交易管理所备案至被告吕志强的名下。2017年7月28日，被告吕志强给陈建永出具了授权委托书，第三人陈建永根据被告吕志强的授权，于2013年8月27日，向原告王永亮出售龙凤官邸小区6号楼底层17号商铺。在陈建永收取原告的购房款并向原告交付钥匙后，原告有理由相信陈建永有该房产的处分权，其出售和收款行为代表吕志强，其法律后果由吕志强承担。根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。被告委托代理人陈建永与原告自愿协商达成房屋买卖合同，并不违反法律有关规定。原告善意购买了6号楼底层17号商铺，支付了相应的对价且陈建永将涉案房屋钥匙交付原告后，原告进行装修并入住多年，原告实际对涉案房屋享有占有、管理、使用的权利。被告吕志强明知该涉案房产已经备案在自己名下，且已经通过陈建永出售给原告，收取了原告的购房款，又以该涉案房产是凯元中盛公司的为由申请执行，其执行的理由不能成立。原告王永亮要求停止对涉案房屋执行的请求，理由成立，本院依法予以支持。对原告提出要求确认涉案房屋归其所有、被告吕志强协助原告办理房屋产权备案登记，不属于本案审理范围，原告可另行提出主张。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、停止对坐落于赵县龙凤官邸小区6号楼底层17号商铺的执行。 二、驳回原告王永亮的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告吕志强承担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 本院（2019）冀0133执异41号执行异议裁定书，于本判决生效时自动失效。 审判员  卜玉辉 二〇一九年十一月二十八日 书记员  刘德洋