四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1303民初2759号 原告南充市海洋房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区长征路119号。 法定代表人王海洋，董事长。 委托代理人（特别授权)邓伟杰，四川辽原律师事务所律师。 被告毛兵，男，汉族，1970年7月19日生，住南充市顺庆区。 被告杜皎，男，汉族，1971年1月15日生，住南充市嘉陵区。 二被告共同委托代理人陈建，四川首力律师事务所律师。 被告苟磊，男，汉族，1966年5月10日生，住蓬安县。 第三人南充农村商业银行股份有限公司王府井支行，住所地南充市高坪区江东中路5段1号。 负责人何华强，行长。 委托代理人（特别授权)覃树攀，四川智典律师事务所律师。 原告南充市海洋房地产开发有限公司（以下简称“海洋房产公司”）与被告毛兵、被告杜皎、被告苟磊及第三人南充农村商业银行股份有限公司王府井支行（以下简称“南充农商银行王府井支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告海洋房产公司的法定代表人王海洋和委托代理人邓伟杰，被告毛兵、被告杜皎和其共同委托代理人陈建，被告苟磊，第三人南充农商银行王府井支行的委托代理人覃树攀，皆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原被告之间的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议书》；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月30日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同主要内容：1、商品房地址：高坪区；2、层数：2幢1层101铺；3、建筑面积：572.12平方米；4、付款方式：按揭付款，首付11784800元。另外，原被告双方还签订了《商品房买卖补充协议书》，合同第4.2条约定：买受人为二人及二人以上的，其中一人对合同的履行意思表示均为全体买受人共同意思表示。合同签订后，被告没有能力及时偿还按揭贷款，按揭贷款由原告代偿。被告的行为严重违反了合同约定。为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请依法裁判。 被告毛兵、被告杜皎未向本院提出书面答辩。其在庭审中共同辩称：同意解除原被告之间的买卖合同和补充协议书，诉状中说的事实我们认可，我方还有几个事实需要陈述，首付款是毛兵个人支付的，虽然有其他两个共有人，但只是名义上的共有人，并没有承担首付款，案子处理意见应当以毛兵的意见为准。交了首付款后，我们没有资金再交按揭款。 被告苟磊未向本院提出书面答辩。其在庭审中辩称：原告请求解除合同不符合法定和约定的解除条件。原告未按约定向我方交付房屋，才导致我方未还按揭款，况且双方未约定我方不偿还按揭款原告有权解除合同。我方有条件的同意解除合同，一是原告立即全部退还我方交付的首付款，二是按揭银行同意我方不承担还款责任，否则我本人不同意解除合同。房子虽然在房管局做了登记，至于为什么没有交房，不是在原告请求范围内，这里不再陈述。 第三人南充农商银行王府井支行未向本院提出书面答辩。其在庭审中辩称：原被告之前签订的合同，具体履行情况和是否存在违约和解除条件是否成就我们不清楚，但是第三人作为贷款出借方与原被告之间均有相应的借口合同及相关的证明材料，案涉商品房合同并不影响第三人向原被告主张贷款清偿责任，合同是否解除请法院依照原被告提交的证据进行裁判。 审理查明：2015年1月30日，海洋房产公司作为出卖人与作为买受人的毛兵、杜皎、苟磊签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人位于高坪区“彼岸”第2幢1层101铺、建筑面积为572.12平方米的商业用房，该房每平方米单价为47524.19元，总价款为22889800元整；买受人首期支付购房总价款的51.49%，即人民币11784800元整，其余价款11100000元整，向高坪区农村信用合作联社江东信用社（以下简称“原江东信用社”）借款支付等。双方还在其后签订的《商品房买卖补充协议书》中约定：因买受人不履行按揭贷款的还款义务而导致出卖人承担责任，买受人应当向出卖人支付代为清偿的贷款及罚息等款项；买受人为二人或二人以上不论其内部约定系按份共有或共同共有，其中一人或多人因履行《商品房买卖合同》及附件而做出意思表示，出卖人均视为共有买受人的全体真实意思表示；本协议作为《商品房买卖合同》的附件，是《商品房买卖合同》的组成部分，与《商品房买卖合同》具同等法律效力；本协议自签署之日起生效等。 同年6月11日，海洋房产公司向原江东信用社出具了《贷款担保书》，在该担保书中承诺：本公司同意向购房人毛兵、杜皎、苟磊购买位于南充市高坪区“彼岸”第2幢1层101铺商业用房向你社申请发放的个人商业用房按揭贷款承担连带责任担保，并按约定义务履行回购条款。 在毛兵向海洋房产公司支付了购房首付款人民币11784800元整后，同月12日，有关税务机关向毛兵和海洋房产公司开具了销售不动产统一发票。 同日，毛兵、杜皎、苟磊和海洋房产公司按照购房合同与原江东信用社（现南充农商银行王府井支行）签订了《个人借款合同》及补充协议，借款合同及补充协议约定：借款11100000元整，借款期限为120个月（即从2015年6月11日至2025年6月10日止），借款人每月应偿还贷款本息13万余元；海洋房产公司作为借款偿还的保证人，须在贷款人处开立保证金账户，若借款人未按约定支付贷款本息，保证人必须无条件代偿，从保证金账户直接扣划，扣划后保证人务必在3日内补齐保证金等。毛兵、杜皎、苟磊在借款合同及补充协议上签字并按了手印，海洋房产公司法定代表人在合同上签字并加盖了法人公章。签订借款合同的当日，毛兵、杜皎、苟磊和海洋房产公司及原江东信用社共同到南充市高坪公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证书，该公证书载明了海洋房产公司为毛兵、杜皎、苟磊的1110万元借款承担连带责任保证担保，公证处皆向毛兵、杜皎、苟磊和海洋房产公司及原江东信用社送达了该公证文书。 其后，原江东信用社向海洋房产公司的银行账户支付了购房借款11100000元整。从按揭借款后的还款首月起至本案庭审时止，毛兵、杜皎、苟磊三人因无力筹款，对其应每月偿还的巨额借款本息未予给付。至庭审时止，海洋房产公司遂根据借款合同约定将应偿还的部分借款本息直接打入毛兵专用还款账户，代毛兵、杜皎、苟磊陆续偿还了300余万元借款本息；对偿还不足部分，原江东信用社（即本案第三人）对海洋房产公司在其处开设的按揭贷款保证金账户上的资金进行了直接扣划，已扣划62万余元。其后，针对案涉借款未还的事实，第三人向本院申请了强制执行。本院遂依法对毛兵、杜皎、苟磊进行了强制执行，对杜皎、苟磊的银行存款进行了扣划，并对案涉商品房进行了评估，正待拍卖变现。 基于强制执行的压力，毛兵和杜皎以自身无力处理和偿还借款本息为由，均要求解除房屋买卖合同，由海洋房产公司收回房屋，处理好与第三人的借款偿还事宜，以彻底摆脱借款本息的偿还责任和负担；遂于2019年9月4日与海洋房产公司达成并签订了解除《商品房买卖合同》协议书，协议载明海洋房产公司与毛兵、杜皎一致同意解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议书》。苟磊在案涉商品房购买中未予出资，但其主张因其签名导致了法律责任承担，提出在彻底摆脱还款责任后同意解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议书》。 庭审中，海洋房产公司主动向苟磊偿付了因案涉借款被本院强制扣划的银行存款45200元，并书面承诺：案涉房屋用于归还南充农商银行王府井支行的按揭贷款债务，海洋房产公司对毛兵、杜皎、苟磊在南充农商银行王府井支行的按揭贷款债务的还款义务承担连带责任。毛兵、杜皎以书面保证方式承诺：如解除合同给苟磊造成了具体损失，愿向苟磊依法予以赔偿。 以上事实，有原被告及第三人主体身份信息、上述审理查明部分已载明的相关书证、税务发票、债权文书公证书、苟磊出具的委托及领款书、银行进账单及存款交易明细、本院执行裁定书、原被告及第三人的陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。 本院认为：本案原被告就案涉房屋签订了商品房买卖合同及补充协议，合同约定三被告在给付购房总价款的51.49%后，余下款项由三被告向本案第三人按揭借款予以支付，还约定了三被告如不能及时偿还按揭借款，原告代其偿还后，三被告还应当向原告支付代为清偿的贷款及罚息等款项。买卖合同的上述约定，通过原被告及第三人共同参与并以债权文书公证方式进行了加强，并赋予了直接予以强制执行的法律效力。因此，三被告对原告承担的代其偿还借款本息的约定义务及在原告代偿后三被告应向原告支付代为清偿的贷款及罚息等款项的约定义务清楚明白并无异议，且合法有效，对原被告皆产生法律约束力。因此，买卖合同和按揭借款合同存在约定后的法定因果关联；当三被告不能及时偿还借款本息时，原告就必须及时承担代偿义务；原告如拒绝主动承担，第三人依法或以约定就可从其保证金账户直接扣划或依法申请强制执行兑现；这一必然结果的发生，导致原告通过售房所取得的相应房屋完整价款出现了减少，当三被告不能偿还原告代偿的借款本息时，原告售卖房屋的合同目的就不能实现，三被告对原告就构成合同违约，依法应承担违约责任。从本案三被告的购房付款和按揭借款的还款方面分析，从证据上看苟磊在购房中没有出资，只进行了案涉合同的签名，更没有偿还按揭借款，毛兵和杜皎也没有偿还分文借款，全由原告代为偿还，从毛兵和杜皎的陈述上看，三被告确实无力偿还这1110万元的巨额借款。因此，如果买卖合同继续履行，该巨额借款本息都将由原告予以偿还，照此，原告依照合同约定取得的大部分售房款都将用于偿还借款本息，原告售房合同的目的大部分不能实现，不利于对合同善意当事人利益的保护，有违法律规定的公平原则和诚实信用原则。三被告在按揭借款合同中的严重违约行为，导致该后果的必然发生。因此，当三被告对按揭借款的首月还款义务都未履行时，完全能够认定三被告已以自己的行为表明其不再履行案涉合同的主要债务，且也无力履行，对原告已构成买卖合同的根本性违约。因此，对原告合同利益的及时有效救济便成当然。故，原告主张解除商品房买卖合同的理由依法成立，本院予以支持。对被告苟磊辩称的“三被告有能力履行合同主要债务”，本院不予采信。对买卖合同解除后的相关遗留问题的解决，原被告皆未主张，本院对此不作处理。 综上，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条第二项和第四项之规定，判决如下： 解除原告南充市海洋房地产开发有限公司与被告毛兵、被告杜皎、被告苟磊共同订立的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议书》。 案件受理费100元，由原告南充市海洋房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  冯学龙 二〇一九年十一月××日 书记员  程文凤