安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0191民初5105号 原告：梁群，男，1987年5月20日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：陈永庆，安徽力澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈婷婷，安徽力澜律师事务所律师。 被告：牛晓墦，女，1991年5月5日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市蜀山区，住安徽省合肥市政务区。 被告：合肥合意美家置业有限公司，住所地安徽省合肥市经济开发区翡翠路以西德信文锦新城12幢商铺013室，统一社会信用代码91340111MA2RNGD74N。 法定代表人：林锐杰，总经理。 原告梁群与被告牛晓璠、合肥合意美家置业有限公司（以下简称合意美家公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭,于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告梁群及委托诉讼代理人陈永庆、被告牛晓璠均到庭参加诉讼，被告合意美家公司经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告梁群诉称：经合意美家公司居间，2018年7月21日，梁群（甲方）与牛晓璠（乙方）签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定：甲方将位于合肥市经开区房屋以2480000元的价格出售给乙方，乙方在2018年8月22日前支付650000元房屋首付款等事项。合同签订当日，牛晓璠支付原告20000元定金。后牛晓璠的房屋首付款迟迟未支付，合意美家公司却一再催促原告提前偿还按揭款，原告只得向他人借款于2018年8月3日，提前偿还了涉案房屋的按揭贷款。后合意美家公司又以银行贷款首付款要提高到五成为由，催促原告在未收到首付款的情况下，尽快办理过户手续。原告信赖合意美家公司作为专业居间人的意见，便于2018年8月24日将涉案房屋过户到牛晓璠名下，牛晓璠于当日支付235000元存入资金托管账户充当首付款。因牛晓璠未按约清首付款，原、被告及中介公司又签订了一份《特别约定》，约定：首付款部分，牛晓璠于2018年8月30日前支付300000元，其余余款于30日内支付完毕，逾期支付按照总房款的日万分之五支付违约金；若牛晓璠不能办理按揭贷款，造成合同无法继续履行，承担房屋过户费用及总房款20%的违约金。 原告按约履行合同义务，并已配合牛晓璠办理房屋过户手续，牛晓璠应当及时并完全履行付款义务。但因牛晓璠银行信用存在不良记录，迟迟无法顺利办理贷款手续，连首付款至今也仅陆续支付495000元（包含资金托管账户中的235000元）。2019年5月20日，原告委托律师发律师函催告二被告，但牛晓璠在催告期限内仍未付清全款，合同无法继续履行，牛晓璠已构成根本违约。 合意美家公司作为房屋买卖的专业居间人，虚假隐瞒牛晓璠的实际履约能力，致使原告在未收到首付款的情况下即办理房屋转移登记手续，并一再向原告承诺牛晓璠能办理贷款。合意美家公司故意隐瞒信息，给原告带来巨大的经济损失，合意美家公司应对违约金承担连带赔偿责任。原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告牛晓璠签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、将位于合肥市经开区房屋回转过户到原告名下，因房屋转移登记产生的相关费用（包括但不限于税费、过户手续费）均由被告牛晓璠承担；3、被告牛晓璠支付原告违约金496000元，被告合意美家公司对此承担连带赔偿责任。 被告牛晓璠答辩称：原告诉请事实属实，我方不同意支付原告方违约金496000元。 被告合意美家公司未作答辩亦未提交证据。 经审理查明：2018年7月21日，经合意美家公司居间，梁群（甲方）与牛晓璠（乙方）签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定：甲方将位于合肥市经开区房屋以2480000元的价格出售给乙方，定金20000元，乙方在2018年8月22日前支付650000元房屋首付款，余款1830000元办理银行按揭贷款……。 合同签订当日，牛晓璠支付梁群20000元定金。后牛晓璠迟迟未按约支付房屋首付款，合意美家公司却一再催促梁群提前偿还按揭款。梁群不得已向他人借款于2018年7月27日提前偿还了按揭贷款近610000元，并于2018年8月3日注销涉案房屋的他项权证。后合意美家公司又以银行贷款首付款很快要提高到五成影响交易为由，催促梁群在未收到首付款的情况下，尽快办理过户手续。梁群信赖合意美家公司作为专业居间人的意见，便于2018年8月24日将涉案房屋过户到牛晓璠名下。牛晓璠于当日支付235000元存入资金托管账户充当首付款。双方在中介公司的见证下又签订了一份《特别约定》，约定：首付款部分，牛晓璠于2018年8月30日前支付30万元，其余余款于30日内支付完毕，逾期支付按照总房款的日万分之五支付违约金；若牛晓璠不能办理按揭贷款，造成合同无法继续履行，承担房屋过户费用及总房款20%的违约金……。 然而，至2018年8月30日，牛晓璠未能如约支付首付款。合意美家公司建议牛晓璠办理装修贷。为办理装修贷，2018年9月初，未经梁群同意，合意美家公司将钥匙交付牛晓璠，牛晓璠将涉案房屋的原简单装修予以拆除，导致房屋面目全非，但装修贷未办理成功。 在梁群的催促下，2018年9月19日至2018年10月20日，牛晓璠陆续分几次共转帐支付梁群240000元购房款。但牛晓璠的贷款审批一直未通过，按揭贷款未办理下来。 2019年5月20日，梁群委托律师发律师函催告二被告，但牛晓璠在催告期限内仍未付清全款，合同无法继续履行。 上述事实，有原告提供的证据及当事人陈述为证，本院予以确认。被告合意美家公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，放弃举证、质证权利，由其自行承担不利法律后果。 本院认为：梁群与牛晓璠于2018年7月21日签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《特别约定》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效，双方均应按约履行。梁群已按约将涉案房屋产权过户至牛晓璠名下，牛晓璠未按约付清首付款，截止诉讼期间，牛晓璠仍未能办理按揭贷款。牛晓璠的行为已构成根本违约，致涉案合同无法继续履行。现梁群诉请解除合同及补充协议，本院依法予以支持。合同解除权属于形成权，自解除合同的通知到达对方当事人时合同解除。牛晓璠于2019年8月21日收到诉状，故涉案合同及补充协议于2019年8月21日解除。合同解除后，牛晓璠应当将涉案房屋回转过户至梁群名下，因房屋转移登记产生的相关费用由牛晓璠承担。梁群应当返还牛晓璠购房款260000元（购房款240000元+定金20000元），另梁群应当协助牛晓璠将支付至资金托管账户的235000元予以返还给牛晓璠。 因牛晓璠的违约行为造成梁群向他人借款用于提前还贷，另牛晓璠拆除了涉案房屋的原简单装修，给梁群造成一定的经济损失，原告诉请被告支付违约金496000元，鉴于牛晓璠的违约情节，考虑梁群的实际损失，本院酌情将违约金调整为80000元为妥。原告诉请被告合意美家公司对违约金的赔偿承担连带清偿责任，无合同及法律依据，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告梁群、被告牛晓璠于2018年7月21日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》于2019年8月21日解除； 二、被告牛晓璠于本判决书生效后十日内协助原告梁群将位于合肥市经开区房屋所有权转移登记至原告梁群名下； 三、被告牛晓璠于本判决书生效后十日内向原告梁群支付违约金80000元； 四、驳回原告梁群的其他诉讼请求。 如果被告牛晓璠未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8740元，由原告梁群负担2000元，被告牛晓璠负担6740元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  钱 越 人民陪审员  茆雪梅 人民陪审员  马 莉 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  高国婧 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条第四款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力； 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。  第二十九条第一款：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。