广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终616号 上诉人（原审被告、反诉原告）：广西富乐华房地产开发有限公司。住所：防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 上诉人（原审被告、反诉原告）：广西金旺角投资置业有限责任公司。住所：南宁市青秀区金洲路11号金旺角商住楼3层5号。统一社会信用代码：91450000785228485Y。 法定代表人：朱春林，该公司总经理。 以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈洁，广西鼎峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈久生，男，1952年9月16日出生，汉族，住浙江省安吉县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨吉，女，1964年1月23日出生，汉族，住浙江省安吉县。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄勍勍，湖南安必信（南宁）律师事务所律师。 上诉人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、广西金旺角投资置业有限责任公司（以下简称金旺角公司）因与被上诉人陈久生、杨吉商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2018）桂0602民初812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。双方的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案因双方当事人申请三个月的调解期限，故相应扣除三个月的审理期限。本案现已审理终结。 上诉人富乐华公司、金旺角公司上诉请求：1.撤销原审判决第一至四项、第七项；2.将本案发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求并支持上诉人的全部反诉请求；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院错误适用简易程序，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定，简易程序只适用于审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件。本案双方当事人对案件事实争议很大，本诉和反诉累加的标的额已超千万，且上诉人依法提出反诉，不属于法律规定适用简易程序审理的案件。一审法院在发现案件复杂且上诉人提出反诉及书面程序异议后仍适用简易程序，由独任审判人员根本无法查清全案事实，且按简易程序审理超过法定3个月审理期限、双方当事人并未同意继续适用简易程序、一审法院并未延长审限的，应转为普通程序审理；二、一审法院对关键事实认定错误，且遗漏重要事实，导致基本事实认定不清。（一）错误认定被上诉人不存在逾期交付房款，事实上依据合同约定被上诉人应在2014年8月22日支付第五次房款，但至2018年3月16日被上诉人才通过抵销的方式结清余款，明显已构成逾期交付房款存在违约。根据《防城港市中央商务区项目职工市场运作建房合同书》（以下简称《建房合同书》）第七条约定付款方式：“第五次办理预售证后签订《房地产买卖合同》时交付余款:总房款20%(人民币9,041,210元整）”，涉案商品房已于2014年8月22日取得商品房预售许可证，并通知被上诉人前来签订《房地产买卖合同》，且上诉人也已通知到被上诉人来交余款，由于被上诉人转卖给第三人,自2014年8月起被上诉人又委托上诉人与其出卖的第三人分别签订了《商品房买卖合同》，即视为已达到合同约定的第五次付款的时间为2014年8月22日，但2018年3月16日，被上诉人才用案外第三人按揭回款抵销余下的购房款完成整体房款的支付行为，显然被上诉人已经逾期付款。按照商品房第八条约定，被上诉人应按双方约定的交款时间按时足额缴纳购房款，如被上诉人不能在规定时间内足额缴纳购房款的，每延迟一天应向上诉人按延时交款的万分之三支付违约金，暂计至2018年6月30日，被上诉人应向上诉人支付逾期付款违约金4,726,916.46元。（二）一审法院错误认定上诉人未通知被上诉人前来换签合同，而以推测的方式认为被上诉人付余款的时间为“通常银行办理房贷业务的时间周期为2个月，而酌情认定被上诉人逾期付款时间为两个月。”事实上，被上诉人是以投资客身份购买，其委托上诉人通过更名方式转卖给第三人，而上诉人与第三人签订《商品房买卖合同》即应视为被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》，根据交易习惯与合同约定，取得预售证时被上诉人即应交余款，退一步讲，至迟在上诉人与被上诉人更名的第三方签订《商品房买卖合同》之日起（即2014年12月29日）被上诉人就应支付剩余房款9,041,210元。一审法院错误认定上诉人未举证通知被上诉人前来签订《商品房买卖合同》，事实上由于被上诉人将涉案商品房更名给案外人，并由案外人与上诉人于2014年12月29日签订商品房买卖合同，且于2014年12月29日办理合同备案手续，可见当时被上诉人已经明知涉案房屋已经取得预售许可证。因此，至迟应以2014年12月29日作为《建房合同书》第七条约定的“第五次办理预售证后签订《房地产买卖合同》时交付余款：总房款20%(人民币9,041,210元整）”的时间，被上诉人至迟应于2014年12月29日履行合同义务立即一次性向上诉人支付剩余房款9,041,210元。（三）一审法院遗漏被上诉人已将涉案房屋更名给196位案外第三人，涉案房屋的权利已转移给案外第三人，被上诉人已丧失原合同约定的权利，无权向上诉人主张逾期违约金的事实。被上诉人为谋取房屋差价，已陆续将房屋转卖给案外第三人。自2014年起，上诉人根据被上诉人的申请，已将被上诉人购买的防城港市中央商务区北部湾海港城3号楼的房屋陆续无偿更名给杨越晨等196人，上诉人已与杨越晨等196人签订《商品房买卖合同》并备案，被上诉人对房屋的权利已经转移给杨越晨等196人。根据《合同法》第八十一条规定，既然被上诉人对房屋的主权利已转移给案外第三人，则被上诉人已丧失原合同约定的权利，受让人同时取得与房屋有关的从权利，其中便包括逾期违约金的请求权，而且案外第三人已依据受让的权利多次向上诉人主张逾期交房违约金。因此，被上诉人无权向上诉人主张逾期交房违约金及逾期封顶违约金。一审法院错误判决导致被上诉人承担双重违约责任，这不仅显失公平，加重上诉人的责任，而且被上诉人因此构成不当得利。（四）一审法院遗漏被上诉人逾期付款，上诉人有权延期交房的事实，导致错误认定上诉人应支付逾期交房违约金。根据上诉人与被上诉人签订的《建房合同书》第九条约定，在交房时，被上诉人未付清房款（含银行按揭贷款未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺延，顺延至被上诉人付清全部房款之日起10日内。上诉人已于2018年2月1日通知被上诉人2018年2月4日前来办理收房手续，根据2018年3月16日上诉人与被上诉人签订的《补充协议（二）》约定，被上诉人于2018年3月16日才用按揭回款抵扣的方式支付剩余部分房款，可见上诉人交房时被上诉人未付清全部房款，因此，按照约定被上诉人付清房款后10日内才有交房义务，上诉人不存在逾期交房，更不应当承担逾期交房的违约责任。（五）一审法院遗漏被上诉人签订合同的目的不是为了满足居住需求而是赚取差价，并且已实际取得巨额利润、不存在损失的事实，导致错误支持被上诉人巨额违约金的不当诉讼请求。被上诉人为浙江炒房团，其通过将涉案转卖给第三人已赚取每平米2,020元差价，共计41,883,690元。且被上诉人未提供任何证据证明其存在损失，事实上，本案中被上诉人并不存在损失，反而是通过炒房赚取了巨额的利润。2016年中央经济工作会议上以习近平同志为核心的党中央指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，如果法院支持被上诉人的违约金即肯定了被上诉人炒房行为的正当性，加剧社会矛盾。（六）一审法院错误认定税金问题与商品房买卖合同属于不同的法律关系，且错误认定上诉人未提交证据证明该税费已实际产生并证明其缴纳的具体金额而不予处理。事实上，合同明确约定被上诉人应向上诉人支付税金，被上诉人应向上诉人支付已代承担的税金2,161,788.88元。上诉人主张的税金并非向税局支付的税金，而是上诉人已代被上诉人向税局支付的税金，因被上诉人为谋取房屋差价导致上诉人为被上诉人垫付税金达2,161,788.88元，且根据上诉人与被上诉人于2014年9月3日签订的《补充协议》第7条的约定，换签合同时，被上诉人将住宅的合同价格提升到每平米4,200元以内，原定2,180元至4,200元以内之间实际差额的税金应被上诉人按20%负担。双方已明文约定税金的支付条款，但被上诉人至今未向上诉人支付税金。根据《合同法》第六十条规定，税金承担的内容包含于上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同中，是商品房买卖交易中不可或缺的部分，应当一同审查并处理。且被上诉人未举证其已向上诉人支付合同约定的税金，应由被上诉人承担举证不利的后果，因此，被上诉人应向上诉人支付税金2,161,788.88元。（七）一审法院错误认定逾期封顶和逾期交房双重违约金的效力,且错误认定封顶违约金计算基数，导致错误支持被上诉人的诉讼请求，使得被上诉人取得了双倍违约金，过分高于被上诉人的实际损失，违背了违约金弥补损失的主要功能。更何况如果被上诉人认为在2015年12月31日交房违约，应该自2015年12月31日起算二年的时效，而其在2018年主张已过诉讼时效。虽然《建房合同书》中有逾期封顶违约金和逾期交房违约金的约定，但是逾期封顶造成的可能后果即为逾期交房，逾期封顶和逾期交房的后果其实一致，单纯的逾期封顶并不会给被上诉人造成任何损失，逾期封顶违约金和逾期交房违约金不应双重支持。此外，根据《建房合同书》第九条约定：“开发商应当于2012年5月31日前封顶，每延迟一天甲方向乙方按延时交款总额的万分之三支付违约金。”何为“延时交款总额”在合同中并没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第61条及113条规定，如果合同双方在合同中违约金约定不明，违约金一般等于违约所造成的实际经济损失，且应由被上诉人举证证明造成的损失，但被上诉人未提供任何证据证明其损失，应承担举证不能的不利后果。退一步而言，被上诉人同时主张双倍违约金明显过分高于被上诉人的实际损失，上诉人已经明确提出应当予以调整降低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(二）第二十七条、第二十九条规定，应根据公平原则对被上诉人过高的违约金请求予以调整。三、一审法院适用法律错误。（一）错误适用《合同法》第一百一十四条第一款支持被上诉人过高的违约金请求。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定，因被上诉人主张的违约金过分高于造成的损失的，一审法院应予以适当减少而不应适用《合同法》第一百一十四条第一款规定。（二）错误适用《合同法》第五十五条规定，错误认定上诉人撤销权的行使已过除斥期间，事实上上诉人系在法定期限内行使撤销权。2013年上诉人与被上诉人签订《补充协议》约定上诉人在原合同约定的单价2,180元/m2的价格上给予被上诉人减免100元/m2的购房款作为逾期交房违约金，但减免房款的总额不超过2,074,350元。后上诉人依合同约定为被上诉人减免2,073,450元。其后被上诉人将涉案房屋199套陆续更名给第三人，第三人多次向上诉人重复主张违约金，现被上诉人又起诉上诉人主张违约金，可见《补充协议》中关于减免2,073,450元购房款的约定显失公平，而上诉人是在更名的案外人及被上诉人均起诉后才发现显失公平，此时撤销权的除斥期间才开始起算，根据《合同法》第五十五条规定，上诉人在合法期间内主张撤销权，该撤销权并未消灭。 被上诉人陈久生、杨吉辩称，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予以维持。一、一审法院程序合法，并未导致没有查明清楚事实的结果。二、被上诉人不构成逾期付款，而上诉人逾期取得预售证、逾期封顶，属于严重违约，给被上诉人造成了巨大的经济损失。首先，“被上诉人应在取得预售证时（也即2014年8月22日）交付余款。”但《建房合同书》第七条约定的第五次付款时间为“在富乐华公司办理商品房预售许可证后签订《房地产买卖合同》时交付余款”，而实际上诉人在取得预售许可证后并未通知被上诉人来付余款，上诉人也没有举证证明其已通知被上诉人前来交余款。且上诉人同意被上诉人将房屋备案给他人（见《建房合同书》第二条约定），可见上诉人认可被上诉人与第三人的这种交易方式，且上诉人在2014年9月3日《补充协议》、2015年11月17日《函》两份证据中均表示要承担逾期交房的违约责任，从这两份证据可以推知第五次付款时间真实意思“每一次转签《商品房买卖合同》时才应付余款”。否则上诉人不可能在2014年8月22日取得《商品房预售许可证》后，仍屡次向被上诉人表示要承担逾期交房违约责任。其次，《建房合同书》于2010年12月3日签订，约定的预售证取得时间是2011年12月31日，封顶时间是2012年5月31日，交房时间是2013年12月31日，而被上诉人早在2011年2月20日付了80%的房款3616万元，但上诉人最终取得预售证的时间是2014年8月22日、封顶时间2015年12月17日（该时间是被上诉人认可的封顶时间，实际封顶时间应晚于这个时间，在2015年11月17日的《函》中，上诉人表示仍未封顶）、交房时间是2018年2月4日。被上诉人在每一次换签时，是先付完20%的余款后，上诉人才给被上诉人办理换签手续，所以被上诉人不存在逾期付款。最后，《建房合同书》、《补充协议》（三份）、《函》均是上诉人的真实意思表示，上诉人在上述合同中多次表示要承担逾期封顶违约责任和逾期交房违约责任。上述合同的主体约束是上诉人和被上诉人，上诉人应严格按照合同承担违约责任。另外，也基本不存在第三人向上诉人主张逾期交房的问题，因为换签合同后的交房时间全部延后，换签合同约定的交房时间是被上诉人与第三人约定，代表的是被上诉人和第三人的真实意思。因上诉人延期交房，第三人系是向被上诉人主张损失，上诉人明知亦认可（若存在第三人向上诉人主张逾期交房的问题，在上诉人向被上诉人承担违约责任后，被上诉人愿意向第三人承担违约责任）。三、关于被上诉人的损失，被上诉人在2011年2月20日前就付了80%的房款3616万元（当年防城港的房屋的均价是2,000多元），而因上诉人的违约行为给被上诉人造成了巨大损失，上诉人明知亦认可，当时也并无法律禁止被上诉人购买整栋房产，这3616万元若是用于民间借贷资本流通（民间借贷资金成本一般都是2分利息），从被上诉人交付3616万元起到上诉人最终交房时止，历时7年，产生的利息都有6000多万元。四、关于20%的税金问题，按揭贷款下放到上诉人账户后，上诉人扣掉这20%的税金后才将剩下的房款部分退回给被上诉人（以上可对上诉人的账户内进行核账）。按揭贷款是一批一批办理的，贷款也逐步回到上诉人的账户。最终，双方在2018年3月16日《补充协议（二）》中对尚欠的按揭款（已扣掉20%税金后）进行了最终的结算和确认。因此，不存在被上诉人欠付税金问题。五、逾期封顶违约金和逾期交房违约金双方有明确约定，上诉人在2014年9月3日《补充协议》、《函》二份证据中也屡次表示要按《建房合同书》和《补充协议》承担违约责任，上诉违约时间长，违约程度极其严重，故上诉人应按承担违约责任。另外，诉讼时效是三年，并非两年，所以本案未过诉讼时效。六、关于违约金的标准，《建房合同书》对双方约定的标准同一、对等，并无任何偏袒之分，且上诉人违约时间很长、程度严重，故不应调整。七、关于撤销权的问题，《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，撤销权行使期间为一年撤销权消灭。本案中，其一，该行使期间已过，撤销权早已消灭。其二，上诉人分别于2013年7月22日、2014年9月3日签订《补充协议》均表明要减免2,073,450元，是上诉人经过深思熟虑后的真实意思表示，并未显失公平。八、被上诉人购买的是4号地块3#号楼，上诉人至今还有建筑面积1208.67平方米商品房（房号为：1-802、2-903、2-1603、2-1703、1-2103、1-2701、1-2702、1-2703、1-2705）及3#楼80个车位尚未交付，请上诉人立即交付。 陈久生、杨吉向一审法院起诉请求：1.金旺角公司向陈久生、杨吉支付逾期封顶违约金3,937,929元[计算方法：45,201,210元×0.8×0.0003×363天=3,937,929元（从2014年12月20日至2015年12月17日）]；2.金旺角公司向陈久生、杨吉支付逾期交房违约金5,539,860元[计算方法：45,201,210元×0.8×0.0002×766天=5,539,860元（从2015年12月31日至2018年2月4日）]；3.富乐华公司对上述债务承担连带清偿责任；4.富乐华公司、金旺角公司向陈久生、杨吉交付建筑面积1208.67平方米商品房（具体房号为：1-802、2-903、2-1603、2-1703、1-2103、1-2701、1-2702、1-2703、1-2705）；5.富乐华公司、金旺角公司向陈久生、杨吉支付其应退回给陈久生、杨吉的房款769,056.32元；6.富乐华公司、金旺角公司向陈久生、杨吉交付3号楼80个车位；7.本案案件受理费、保全费及公告费等费用由富乐华公司、金旺角公司共同承担。 富乐华公司、金旺角公司向一审法院提出反诉请求：1.撤销金旺角公司与陈久生、杨吉签订的2013年7月22日《补充协议》中第二条和2014年9月3日《补充协议》中第四条；2.陈久生、杨吉向富乐华公司支付剩余房款2,073,450元；3.陈久生、杨吉向富乐华公司、金旺角公司支付逾期付款违约金4,726,916.46元（计算方法：2,073,450元×0.0003×1409天=876,447.32元，计算时间自2014年8月22日暂计至2018年6月30日，之后计至实际付款之日止；6,632,941元×0.0003×1258天=2,503,271.93元，计算时间自2014年8月22日暂计至2018年1月30日；3,446,398.60×0.0003×1303天=1,347,197.21元,计算时间自2014年8月22日暂计至2018年3月16日，总计4,726,916.46元；4.陈久生、杨吉向富乐华公司、金旺角公司支付税金2,161,788.88元。 一审法院查明事实：2010年12月3日，陈久生、杨吉作为乙方与金旺角公司作为甲方签订《建房合同书》，约定甲方为了改善职工住房条件，和开发商富乐华公司合作建设防城港市中央商务区地块四3#楼；乙方自愿参与该市场运作建房项目，所需资金全部由参加筹资建房的乙方承担，乙方购买的商品房位于防城港市中央商务区项目地块四一期一组团3栋1、2单元全部房，建筑面积20734.50㎡，该商品房单价2,180元/㎡，总金额45,201,210元。《建房合同书》第七条约定付款方式：第一次2011年12月15日前支付总房款20%（人民币900万元），第二次2011年12月30日前支付总房款20%，同时抵充已交定金300万，实付（人民币616万元），第三次2011年1月20日前支付总房款20%（人民币900万元整），第四次2011年2月20日前支付总房款20%（人民币900万元整），第五次办理预售证后签订《房地产买卖合同》时交付余款：总房款20%（人民币9,041,210元整）。第九条约定，开发商应当在2012年5月31日前封顶，每延迟一天甲方向乙方按延时交款总额的万分之三支付违约金；第十条第（2）款约定，逾期超过90日，乙方有权退房，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，开发商按日向乙方支付已交付房款的万分之贰的违约金。《建房合同书》对交接、合同登记备案、预告登记、保修责任等事项进行了约定。该份《建房合同书》是以金旺角的名义签订，出卖方是富乐华公司，金旺角是受富乐华公司委托。 2011年3月24日，金旺角公司向陈久生、杨吉出具一份《证明》，内容为：“陈久生、杨吉共同出资参金旺角公司与富乐华公司合作开发的防城港市中央商务区项目地块四3#楼的建设，二人已按照建房合同的约定，于2011年2月20日向金旺角公司支付了该栋楼整栋房款80%。” 2013年7月22日，陈久生、杨吉作为乙方与金旺角公司作为甲方签订了一份《补充协议》，协议第一条约定，因甲方目前工程进度及交房时间延误，甲方同意在原合同约定的单价2,180元/㎡的价格上给予减免100元/㎡购房款作为补偿，甲乙方于2010年12月3日签订的《建房合同书》约定的价格在签订本补充协议后按2,080元/㎡进行结算，同时作为《商品房买卖合同》的销售价格。协议第二条约定，如在本合同签订前，乙方已经与客户按2,180元/㎡换签单套《建房合同书》的部分房号，乙方要求此部分房号不做减免，把此部分房号减免的100元/㎡安排在对应面积的其他房号内减免，本合约定的减免房款总额不超过2,073,450元。 2014年9月3日，陈久生、杨吉作为乙方与金旺角公司作为甲方又签订了一份《补充协议》，协议第四条约定，甲方同意在原合同约定的单价2,180元/㎡的价格上给予乙方减免100元/㎡购房款作为补偿，甲乙方于2010年12月3日签订的《建房合同书》约定的价格在签订本补充协议后按2,080元/㎡进行结算。该协议第5条约定，甲乙双方同意将房屋封顶时间变更为2014年12月20日前，房屋交付时间变更为2015年12月30日前，在上述期限届满前，甲方不构成双方于2010年12月3日前签订的《建房合同书》封顶延迟和交付延迟，甲方不承担违约责任；若乙方已签约客户主张上述期限届满前的违约金则由乙方自行处理，甲方不承担责任；在上述期限届满后，甲方如未能履约，仍按甲、乙双方于2010年12月3日签订的《建房合同书》第九条的方式计算违约金，房屋封顶违约起算时间为2014年12月21日，房屋交付违约起算时间为2015年12月31日。协议第7条约定，换签合同时，乙方可将住宅价格提高到4,200元/㎡，原定2180元至4200元以内之间的实际差额税金，由乙方按20%负担。 2015年11月17日，金旺角公司发函给陈久生和杨吉，函内容为：“我公司与你们合作的防城港中央商务区CBD四号地块三号数应于2014年12月20日前封顶，并于2016年10月30日前交付房屋；由于各种原因，该楼房未能于2014年12月20日前封顶，2015年12月前完成封顶，并于2016年10月30日前交付，我司迟延交付房屋期间，我司仍按《补充协议》和《建房合同书》约定承担违约责任。” 2018年3月16日，陈久生、杨吉作为乙方与富乐华公司作为甲方签订了一份《补充协议（二）》，双方就乙方未支付的房款及甲方未退乙方所售房的按揭款6,815,454.92元达成以下协议：1.甲方销售给乙方4号地块3号楼住房建筑面积22161.83平方米（不含4-3-1-2105），总房款48,312,789.60元，乙方已支付42,792,941元，未支付3,446,398.60元，乙方用按揭回款抵；2.甲方销售给乙方80个车位，单价3万/个，共计240万元，乙方用未退按揭回款抵扣；3.甲方支付未抵完按揭款回款969,056.32元，付款时间为2018年3月16日前支付20万，余款2018年4月25日前分期付完，其中支付给陈久生211,069元，杨吉757,987.32元；4.甲方同意乙方就未换签住宅及车位免费更名一次，办理更名方式为项目公司分别根据陈久生或杨吉的书面更名通知单及陈久生，杨吉确认的各自房号（详见3#楼剩余房备案签字人）及车位（详见3#楼陈久生、杨吉购买车位办理更名手续，无书面更名通知单，甲方有权拒绝办理购房的相关手续）。 另查明，富乐华公司于2014年8月22日取得北部湾海港城2、3、5号楼的《商品房预售许可证》。富乐华公司于2018年2月1日向3#楼业主发布收房通知书，通知业主2018年2月4日办理交房手续。富乐华公司与金旺角公司之间系委托关系。陈久生、杨吉已将部分商品房转让给他人。2018年3月16日、2018年4月2日、2018年4月25日富乐华公司通过中国工商银行网上银行向杨吉工商银行账户共计转账60万元。 一审法院认为，陈久生、杨吉与金旺角公司签订的《建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价，单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，陈久生、杨吉与金旺角公司签订的《建房合同书》应属商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案中，案涉商品房于2014年8月22日取得《商品房预售许可证》，故陈久生、杨吉与金旺角公司签订的商订的《建房合同书》是有效合同。该份《建房合同书》是以金旺角公司的名义签订，但出卖方是富乐华公司，而金旺角公司是受富乐华公司委托，故一审法院确认该《建房合同书》实际主体是为富乐华公司和陈久生、杨吉。 一、关于陈久生、杨吉主张逾期封顶违约金3,937,929元的问题。《建房合同书》第九条约定，开发商应当在2012年5月31日前封顶，每延迟一天甲方向乙方按延时交款总额的万分之三支付违约金。后在《补充协议》中又约定，房屋封顶时间变更为2014年12月20日前，如未能履约，金旺角公司仍按《建房合同书》第九条的方式计算违约金，房屋封顶违约起算时间为2014年12月21日。金旺角公司于2015年11月17日发给陈久生和杨吉《函》表示，案涉3号楼未能于2014年12月20日前封顶，2015年12月前完成封顶，迟延交付房屋期间，仍按《补充协议》和《建房合同书》约定承担违约责任。《建房合同书》、《补充协议》、《函》三份证据中对逾期封顶违约金的约定系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当严格按照约定履行自己的义务。富乐华公司于2015年11月17日仍未完成封顶，已违反了《建房合同书》第九条的约定，应承担逾期封顶违约责任。现陈久生、杨吉主张逾期封顶责任计算至2015年11月17日，一审法院对该时间予以确认。故其逾期封顶违约金应为45,201,210元×80%×0.0003×362天=3,927,081元（从2014年12月21日至2015年12月17日止）。 二、关于陈久生、杨吉主张逾期交房违约金5,539,860元的问题。根据《建房合同书》第十条第（2）款约定，逾期交房超过90日，乙方有权退房，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，开发商按日向乙方支付已交付房款的万分之贰的违约金。《建房合同书》第八条约定的交房时间为2013年12月31日，在《补充协议》中，双方将房屋交付时间变更为2015年12月30日，房屋交付违约的起算时间为2015年12月31日。金旺角公司在2015年11月17日《函》表示，案涉3号楼2015年12月30日前无法交付，在迟延交付房屋期间，仍按《补充协议》和《建房合同书》约定承担违约责任。富乐华公司直至2018年2月4日才向业主通知办理交房手续，富乐华公司已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。逾期交房日期从2015年12月31日起计算，至2018年2月4日，逾期交房时间共766天。逾期交房违约金为:45,201,210元×0.8×0.0002×766天=5,539,860元。 三、关于陈久生、杨吉主张富乐华公司和金旺角公司支付其应退回给陈久生、杨吉的房款769,056.32元的问题。在《补充协议（二）》中，富乐华公司确认其还应支付陈久生、杨吉未抵完按揭款回款969,056.32元，约定付款时间为2018年3月16日前支付20万，余款2018年4月25日前分期付完。2018年3月16日、2018年4月2日、2018年4月25日，富乐华公司通过中国工商银行网上银行向杨吉工商银行账户共计转账月60万元。而富乐华公司也未能举证证明已支付完全部款项，故富乐华公司支付其应退给陈久生、杨吉的房款为969,056.32元-60万元=36,9056.32元。陈久生、杨吉主张超出的部分金额，不予支持。 四、关于陈久生、杨吉主张富乐华公司和金旺角公司向其交付3#楼80个车位的问题。本案在审理中，陈久生、杨吉在2018年10月29日的一审开庭审理中当庭口头增加该诉讼请求，一审法院依法要求其庭后补充提交书面《增加诉讼请求申请书》，但原告在庭后提交的《增加诉讼请求申请书》中并未提出该项诉讼请求，故对陈久生、杨吉的该项诉讼请求，在本案中不予审理，陈久生、杨吉可另案起诉处理。 五、关于陈久生、杨吉主张富乐华公司交付建筑面积1208.67平方米商品房的问题。在《补充协议（二）》中，经陈久生、杨吉和富乐华公司确认，富乐华公司销售给陈久生、杨吉3号楼住房建筑面积22161.83平方米（不含4-3-1-2105），总房款48,312,789.60元，陈久生和杨吉支付42,792,941元，未支付3,446,398.60元（陈久生和杨吉已用按揭回款进行抵扣）。陈久生、杨吉已完成了支付义务，而富乐华公司未能举证证明其已向陈久生、杨吉交付了案涉3号建筑面积22161.83平方米的商品房。故陈久生、杨吉现主张富乐华公司交付建筑面积1208.67平方米商品房，（具体房号为：1-802、2-903、2-1603、2-1703、1-2103、1-2701、1-2702、1-2703、1-2705），予以支持。 六、关于富乐华公司和金旺角公司主张撤销2013年7月22日《补充协议》第二条和2014年9月3日《补充协议》第四条以及陈久生、杨吉向富乐华公司支付2,073,450元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。本案中，陈久生、杨吉与金旺角公司分别于2013年7月22日、2014年9月3日签订《补充协议》，协议签订之后至本案反诉前超过一年的时间，因此，即使《补充协议》存在可撤销事由，其撤销权也已经消灭。金旺角公司与富乐华公司在本案中以2013年7月22日《补充协议》第二条和2014年9月3日《补充协议》第四条显失公平为由要求撤销，并要求陈久生、杨吉继续支付2,073,450元，并无法律依据，不予支持。 七、关于富乐华公司和金旺角公司主张陈久生、杨吉支付逾期付款违约金4,726,916.46元的问题。根据《建房合同书》第七条中约定陈久生和杨吉第五次付款时间为：办理预售证后签订《房地产买卖合同》时交付余款：总房款20%（人民币9,041,210元整）。一审庭审中富乐华公司认为，在取得案涉3号楼的《商品房预售许可证》后，陈久生，杨吉应立即向其支付剩余的9,041,210元房款。而陈久生、杨吉认为，第五次房款支付时间应在富乐华公司获得商品房预售许可证后，在双方签订《商品房买卖合同》时支付，但富乐华公司一直未通知陈久生、杨吉前来签订《商品房买卖合同》。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则、确认该条款的真实意思。本案中，双方约定的第五次付款时间为“在富乐华公司办理商品房预售许可证后，在签订《房地产买卖合同》时交付”，并非富乐华公司狭义理解的，其取得案涉3号的《商品房预售许可证》后，陈久生，杨吉应立即向其支付剩余的9,041,210元房款，而且富乐华公司也未举证证明其通知陈久生、杨吉来签订《商品房买卖合同》。之后因陈久生，杨吉将房子转让给案外人，案外人在签订《商品房买卖合同》时，陈久生和杨吉并未及时支付第五次房款，而是用按揭款进行抵扣。按通常银行办理房贷业务放贷的时间周期约为2个月，一审法院酌情认定，陈久生、杨吉第五次的付款时间逾期2个月，故陈久生、杨吉应支付逾期付款违约金为：9,041,210元×0.0003×60天=162,741.78元。富乐华公司和金旺角公司主张超出的部分金额，不予支持。 八、关于金旺角公司和富乐华公司主张陈久生、杨吉支付税金的问题。本案的法律关系为商品房预售合同纠纷，税金问题与商品房预售合同属于不同的法律关系，且金旺角公司和富乐华公司并未提交证据证明该税费已实际产生及证明其缴纳的具体金额，故对于该项诉请，不予处理，金旺角公司和富乐华公司可另行起诉处理。 九、关于金旺角公司是否应对富乐华公司的违约行为承担责任的问题。本案中案涉商品房的出卖方是富乐华公司，金旺角公司受富乐华公司委托作为被委托人，签订《建房合同书》的实际主体是富乐华公司和陈久生、杨吉。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，故富乐华公司作为委托人应当承担违约责任，金旺角公司作为委托代理人无需承担责任，陈久生、杨吉主张金旺角公司承担责任无法律依据，不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、富乐华公司向陈久生、杨吉支付逾期封顶违约金3,927,081元；二、富乐华公司向陈久生、杨吉支付逾期交房违约金5,539,860元；三、富乐华公司向陈久生、杨吉交付建筑面积1208.67平方米商品房（房号为：1-802、2-903、2-1603、2-1703、1-2103、1-2701、1-2702、1-2703、1-2705）；四、富乐华公司退回给陈久生、杨吉房款369,056.32元；五、陈久生、杨吉向富乐华公司支付逾期付款违约金162,741.78元；六、驳回陈久生、杨吉的其他诉讼请求；七、驳回富乐华公司、金旺角公司的其他诉讼请求。案件受理费78,814.45元，减半收取39,072.26元（陈久生、杨吉已预交），反诉受理费33,528.74元（富乐华公司、金旺角公司已预交），共计72,601元，由陈久生、杨吉负担2,266元，富乐华公司、金旺角公司共同负担70,335元。 本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1.民事起诉状；2.参加诉讼通知书；3.证据目录：《合作建房协议》和补充协议、销售情况汇总、调解协议、售房清单；4.《合作建房协议》和补充协议；5.防城港CBD四号地块三号楼一单元签约价；6.销售清单；7.《商品房买卖合同》（4-3-1-1703）、换签情况备忘录、《商品房买卖合同》（4-3-1-1601），证明被上诉人最晚于2014年12月29日已知悉房屋获预售许可证，涉案房屋中196套已更名给案外人，被上诉人早已不是合同主体；以上证据1-7共同证明被上诉人已将涉案房屋更名给安外第三人，涉案房屋的权利已经转移给案外第三人，被上诉人已丧失原合同约定的权利，无权向上诉人主张逾期违约金；也证明被上诉人购买涉案房产的目的是炒房赚取差价且已获得巨额利润，不存在损失；8.3号楼合作建房更名联系单，证明被上诉人申请将3号楼199套房屋卖给第三人，被上诉人同意由富乐华公司与第三人签订《商品房买卖合同》及交房给第三人；9.借款凭证，证明65套按揭贷款的案外人申请银行贷款的放款情况；10.转款凭证，证明上诉人已将按揭回款退给被上诉人；11.收条，证明上诉人已将65套按揭房的首付款7,847,076元退给被上诉人；12.建设工程质量竣工验收意见书，证明3号楼已于2018年2月1日竣工验收合格。经质证，被上诉人认为证据1-7具备真实性，但与本案无关，对证明目的均不予认可；证据8真实性无异议，但与本案无关，且该交易方式也是上诉人明知、同意并认可的；证据9-11具备真实性，但与本案无关，对证明目的均不予认可，上诉人还有按揭款未退回，因上诉人的违约行为给被上诉人造成巨大损失，被上诉人并未额外获利；证据12无法确认真实性，也与本案无关。 被上诉人向本院提交以下证据：1.《关于要求确定提交防城港市中央商务区四号地块三号楼预售证时间等若干事项的函》2份，证明上诉人知道并认可被上诉人存在巨大损失；2.（2019）桂0602民初409号案件答辩状，证明上诉人同意被上诉人与第三人的交易方式。经质证，被上诉人认为，证据1真实性无异议，但对证明内容有异议，其一，从函件内容来看，是被上诉人单方向金旺角公司提交的函件，其中提出了被上诉人一方的单方请求，上诉人并不认可其存在损失，且文中也提出即使有损失，弥补方案是由被上诉人购入第二层的商业用房这一方式，即使存在有被上诉人所称的要求赔偿的损失，也已经通过这一方案予以处理，被上诉人无权再要求违约金；其二，从两函件的时间看，与一审中的一份补充协议（签约时间为2014年9月3日），两份函件签订于该补充协议之前，对于双方就相关事宜商定的内容，不能以被上诉人单方的请求作为认定上诉人同意被上诉人的观点；证据2真实性无异议，该答辩状是富乐华公司在另案中的答辩意见。在上诉人于本案二审提交的证据1-5也是该另案当中相关的证据材料，恰好证明被上诉人通过更名的方式已经将涉案房屋中196套房屋权利义务转让给了案外人。 本院认为，上诉人提交的证据1-6与本案无关，不予采纳；证据7具备真实性、合法性与关联性，可证明上诉人与案外人签订《商品房买卖合同》的时间是2014年12月29日，予以采纳；证据8具备真实性、合法性与关联性，予以采纳；证据9，具备真实性、合法性与关联性，予以采纳；证据10，因转款凭证上未作备注，无法证明转账发生的原因，故不予采纳；证据11，因收条仅载明房号，未注明因何原因收款，且金额亦非7,847,076元，故不予采纳；证据12，具备真实性、合法性、关联性，予以采纳。被上诉人提交的证据1具有真实性、合法性且与本案有一定关联性，予以采纳；证据2，上诉人对其真实性无异议，予以采纳。 一审判决查明事实有两处错漏。1、“第九条约定，开发商应当在2012年总额的万分之三支付违约金；”应为“第九条约定，开发商应当在2012年5月31日前封顶，每延迟一天甲方向乙方按延时交款总额的万分之三支付违约金；”。2、“2015年11月17日，金旺角公司发函给陈久生和杨吉，函内容为：“我公司与你们合作的防城港中央商务区CBD四号地块三号数应于2014年12月20日前封顶，并于2016年10月30日前交付房屋；由于各种原因，该楼房未能于2014年12月20日前封顶，2015年12月前完成封顶，并于2016年10月30日前交付，我司迟延交付房屋期间，我司仍按《补充协议》和《建房合同书》约定承担违约责任。”应为“我司与你们合作的防城港中央商务区CBD四号地块三号数应于2014年12月20日前封顶，并于2015年12月30日前交付房屋。由于各种原因，该楼房未能于2014年12月20日前封顶，2015年12月30日前暂无法交付房屋。我司在此函告你们，该楼房将于2015年12月前完成封顶，并于2016年10月30日前交付，在我司迟延交付房屋期间，我司仍将按《补充协议》和《防城港中央商务区CBD项目职工市场运作建房合同书》约定承担相应违约责任。”一审判决查明的其余事实属实，本院予以确认。 本院另查明，《建房合同书》第二条第四款约定，在签订《商品房买卖合同》之前，甲方（金旺角公司）同意免费办理更名手续。被上诉人将涉案3号楼1单元1703号房转让给案外人康铁汉，案外人康铁汉于2014年12月29日与上诉人签订《商品房买卖合同》。 本院认为，一、关于上诉人主张一审法院审理程序违法，要求发回重审的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定，简易程序适用于审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件。本案基本事实清楚、权利义务关系明确。而案件争议大小，应结合受诉法院所在地经济发展水平及受诉法院受理案件总数及法官人均办案数量等因素综合考量，法律并未规定标的额超过千万元的案件不能适用简易程序进行审理。因此，一审法院适用简易程序审理本案，并无不妥。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条规定：“人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。”一审法院未能在法定审理期限内审结本案，亦无扣除、延长审理期限的法定事由，也未将本案转为适用普通程序进行审理，确有不当，本院予以确认。但一审法院未能在法定期限内审结本案，不属于严重违反法定程序的情形，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第四款的规定。因此，上诉人要求发回重审的理由不充分，本院不予支持。 二、关于上诉人诉请撤销2013年7月22日《补充协议》第二条和2014年9月3日《补充协议》第四条以及陈久生、杨吉向富乐华公司支付2,073,450元的问题。如一审判决所述，陈久生、杨吉与金旺角公司分别于2013年7月22日、2014年9月3日签订《补充协议》，协议签订之后至本案反诉前超过一年的时间。因此，即使《补充协议》存在可撤销事由，其撤销权也已经消灭。上诉人在本案中以2013年7月22日《补充协议》第二条和2014年9月3日《补充协议》第四条显失公平为由要求撤销，并要求被上诉人支付2,073,450元，缺乏法律依据。一审法院驳回上诉人的该项诉请正确，本院予以维持。 三、关于上诉人要求被上诉人支付逾期付款违约金4,726,916.46元的问题。根据《建房合同书》第七条中约定陈久生和杨吉第五次付款时间为：办理预售证后签订《房地产买卖合同》时交付余款：总房款20%（人民币9,041,210元整）。上诉人主张在其取得预售证后与案外人签订第一份《商品房买卖合同》时（即2014年12月29日），被上诉人就应当付清房款。被上诉人则主张，在每一次转签《商品房买卖合同》时才应付余款。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则、确认该条款的真实意思。本案中，富乐华公司在取得预售证后即具备与买受人签订正式的《商品房买卖合同》的条件，被上诉人可随时与之签订正式的《商品房买卖合同》。因房屋交易的价格已经确定，出卖人当然是希望尽早获得房款，但如将该条约定理解为每一次转签《商品房买卖合同》时被上诉人才应付余款，出现被上诉人故意拖延签订正式《商品房买卖合同》的情形，将导致上诉人无法及时获得房款，而合同又未约定有相应的救济途径，故该理解不符合公平原则，不予采纳。此外，《建房合同书》第七条中约定总房款20%（人民币9,041,210元整），该数额为一个整体，并不体现为可拆分成每一套房屋的购房余款数额再分别支付。综上，上诉人主张在其取得预售证后与案外人签订第一份《商品房买卖合同》时（即2014年12月29日），被上诉人应当付清总房款20%，理由充分，本院予以支持。双方签订的《补充协议》约定减免房款总额2,073,450元，故被上诉人逾期付款的金额为9,041,210元-2,073,450元=6,967,760元。在双方当事人于2018年3月16日签订《补充协议（二）》之前，被上诉人并无证据证明其已付清上述款项，逾期共计1172天。因此，逾期付款违约金为：6,967,760元/天×0.0003×1172天=2,449,864.42元。一审判决计算逾期付款违约金错误，本院予以纠正。 四、被上诉人将部分涉案商品房转让给案外人是否已丧失原合同权利的问题。上诉人主张，被上诉人已将涉案房屋更名给196位案外第三人，涉案房屋的权利已转移给案外第三人，被上诉人已丧失原合同约定的权利，无权向上诉人主张逾期违约金。本院认为，第一，根据《建房合同书》第二条第四款约定，在签订《商品房买卖合同》之前，甲方（金旺角公司）同意免费办理更名手续。据此，上诉人对于被上诉购买涉案房屋可能用于转售案外第三人是明知的，双方在合同中并未约定涉案房屋更名到他人名下后被上诉人就丧失合同权利。第二，在金旺角公司于2015年11月17日致函被上诉人之前，被上诉人已经转让多套涉案房屋给案外第三人，上诉人也与案外第三人签订了《商品房买卖合同》。在此情况下，金旺角公司仍然致函被上诉人，表示愿意承担相应的违约责任，且不提及被上诉人将房屋转卖案外第三人而导致丧失原合同权利。第三，涉案商品房已通知买受人交付房屋至今已一年多，上诉人未提交证据证明因被上诉人将涉案房屋转售案外第三人后，案外第三人向上诉人主张逾期交房违约责任导致其承担双重逾期交房违约责任的事实。因此，被上诉人将房屋转售给案外第三人，并未导致上诉人承担双重逾期交房违约金。综上，上诉人主张被上诉人已将涉案房屋更名给196位案外第三人，无权向上诉人主张逾期违约金，理由不成立，本院不予支持。 五、关于被上诉人向上诉人主张逾期封顶违约金及逾期交房违约金的问题。上诉人主张，一审法院错误认定逾期封顶和逾期交房双重违约金的效力,且错误认定封顶违约金计算基数，导致错误支持被上诉人的诉讼请求，使得被上诉人取得了双倍违约金，过分高于被上诉人的实际损失，违背了违约金弥补损失的主要功能，违约金应适当减少。本院认为，双方当事人自愿签订《建房合同书》，合同约定的内容系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同对于上诉人逾期封顶及逾期交房的两种不同违约情形分别作出了不同的责任承担方式的约定，并非双重违约责任，且约定违约金的计算方法与逾期付款违约金按每日万分之三计算相当。上诉人主张约定的违约金过高，请求调低，理由不充分，本院不予支持。 1、逾期封顶违约金。《建房合同书》第九条约定：“开发商应当在2012年5月31日前封顶，每延迟一天甲方向乙方按延时交款总额的万分之三支付违约金”。上诉人主张，合同约定以“延时交款总额”为基数，但何为“延时交款总额”在合同中没有说明，对于违约金约定不明的，应由主张违约金的一方举证证明实际损失，按实际损失确定违约金。本院认为，双方当事人对合同中约定“按延时交款总额”的理解存在争议。首先，可以确定的是本条是关于上诉人逾期封底的约定，故不存在“延时交款”的情形，可见“延时交款”应为笔误。对于合同条款的解释，应依照公平原则、诚实信用原则进行解释。本院认为，根据上述原则并结合合同中关于逾期交房违约金、逾期付款违约金等约定，认定按照被上诉人已付房款总额作为基数更为公平合理。被上诉人已实际支付的款项为3616万元，并非45,201,210元×80%，故一审判决计算逾期封顶违约金的基数错误，本院予以纠正。据此，逾期封顶违约金应为：3616万元×0.0003×362天=3,926,976元（从2014年12月21日至2015年12月17日止）。 2、逾期交房违约金。上诉人主张，如果被上诉人认为在2015年12月31日交房违约，应该自2015年12月31日起算二年的时效，而其在2018年主张已过诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定，诉讼时效期间为三年，而非两年，上诉人主张被上诉人诉请违约金已超过诉讼时效，显然无法律依据，本院不予支持。上诉人主张，被上诉人逾期付款，根据《建房合同书》第九条“在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起到10日内”的约定，上诉人不应支付逾期交房违约金。本院认为，被上诉人购买的是两百多套房屋，并非一套房屋，可以分开交付。被上诉人已支付了80%的购房款（即3616万元），可以理解为每套房屋均支付了80%的购房款，亦可以理解为有80%的房屋已付清了全部房款，其余20%的房屋未支付购房款。根据金旺角公司于2015年11月17日作出《函》的内容“在我司迟延交付房屋期间，我司仍将按《补充协议》和《防城港中央商务区CBD项目职工市场运作建房合同书》约定承担相应违约责任。”可知，金旺角公司自认其迟延交房并自愿承担违约责任，故理解为有80%的房屋已付清了全部房款更符合当事人的真实意思。逾期交房日期从2015年12月31日起计算，至2018年2月4日，逾期交房时间共766天。根据《建房合同书》第十条的约定，逾期交房违约金为:3616万元×0.0002×766天=5,539,712元。一审判决计算逾期交房的违约金基数错误，本院予以纠正。 六、关于被上诉人要求上诉人退还购房款的问题。一审判决上诉人退还给被上诉人369,056.32元正确，本院予以维持。因一审判决对已该项判决作出正确、详细的论述，故本院不再赘述。 七、关于被上诉人要求富乐华公司交付建筑面积1208.67平方米商品房的问题。一审判决富乐华公司向被上诉人交付建筑面积1208.67平方米商品房（房号为：1-802、2-903、2-1603、2-1703、1-2103、1-2701、1-2702、1-2703、1-2705）正确，本院予以维持。因一审判决对已该项判决作出正确、详细的论述，故本院不再赘述。 综上所述，上诉人富乐华公司、金旺角公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十一条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持防城港市港口区人民法院（2018）桂0602民初812号民事判决第三项、第四项、第六项、第七项； 二、变更防城港市港口区人民法院（2018）桂0602民初812号民事判决第一项为：上诉人广西富乐华房地产开发有限公司向被上诉人陈久生、杨吉支付逾期封顶违约金3,926,976元； 三、变更防城港市港口区人民法院（2018）桂0602民初812号民事判决第二项为：上诉人广西富乐华房地产开发有限公司向被上诉人陈久生、杨吉支付逾期交房违约金5,539,712元； 四、变更防城港市港口区人民法院（2018）桂0602民初812号民事判决第五项为：被上诉人陈久生、杨吉向上诉人广西富乐华房地产开发有限公司支付逾期付款违约金2,449,864.42元。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，金钱给付义务逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费78,814.45元，减半收取39,072.26元，由上诉人广西富乐华房地产开发有限公司负担37,504.69元，被上诉人陈久生、杨吉负担1,567.57元；反诉案件受理费33,528.74元，由上诉人广西富乐华房地产开发有限公司负担24,363.44元，被上诉人陈久生、杨吉负担9,165.30元。二审案件受理费157,816.16元，由上诉人广西富乐华房地产开发有限公司负担134,485.62元，被上诉人陈久生、杨吉负担23,330.54元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇一九年十一月二十九日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪