天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终5602号上诉人（原审被告）：天津市远赢置业有限公司，住所地天津市西青经济开发区大寺高新技术产业园储华道1号211室。法定代表人：高山，总经理。委托诉讼代理人：李敏，天津华盛理律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春园，天津华盛理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王秀兰，女，1943年4月29日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。委托诉讼代理人：王信洁（母女关系），住天津市西青区。上诉人天津市远赢置业有限公司因与被上诉人王秀兰房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2019）津0111民初5356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天津市远赢置业有限公司的委托诉讼代理人李敏、杨春园，被上诉人王秀兰的委托诉讼代理人王信洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市远赢置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回王秀兰诉讼请求，王秀兰承担诉讼费用。事实和理由：第一，一审判决认定事实不清。一审判决未查明王秀兰未领取涉案房屋钥匙等事实的原因，《商品房买卖合同》补充合同关于房屋交付的约定对王秀兰具有约束力。第二，一审法院违反法定程序，应当追加远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司，而不是直接采信其员工张春盛的证言。第三，一审判决未查明煤气卡的问题，煤气卡并不在天津市远赢置业有限公司。王秀兰辩称，不同意天津市远赢置业有限公司的上诉请求。其主要答辩意见是：王秀兰与天津市远赢置业有限公司签订购房合同，与远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司无关。天津市远赢置业有限公司应当交付房屋。王秀兰认为关于煤气卡应当按照相关规定执行，但不变更诉讼请求。王秀兰同意一审判决。王秀兰向一审法院起诉请求：1．请求依法判令天津市远赢置业有限公司立即交付坐落于天津市西青区xxxx房屋钥匙、水卡、煤气卡、电卡、房产证；2．诉讼费由天津市远赢置业有限公司承担。一审法院认定事实：2014年10月26日，王秀兰与天津市远赢置业有限公司签署《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2014-xxxxxxx），出卖人（以下简称甲方）天津市远赢置业有限公司，买受人（以下简称乙方）王秀兰。合同约定：王秀兰购买位于天津市西青区xxxx房屋。房屋价款2044350元。合同第三条约定：甲方于2015年6月30日前，将符合条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行的，按附件六《补充合同》第五条执行。合同第十一条约定：商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品房住宅质量保证书》和《天津市商品房住宅质量使用书》，交接房屋钥匙。合同附件六：补充合同第2.1.6条约定：买受人同意按照出卖人发出的入住通知书规定的时间、地点、流程，办理房屋交接手续。对买受人在检查核该房屋时提出的工程瑕疵，出卖人应及时予以返修／保修。但返修／保修事项不能作为买受人拒绝接收商品的理由，如买受人未能在规定的期限和地点办理入住手续的，或者拒绝签订“房屋交接单”或类似文件的，或因出卖人对买受人提出的工程瑕疵予以返修／保修，或买受人未按入住通知书的要求支付物业管理费及其他相关费用等情况，导致出卖人无法与买受人完成全部交接手续的，均不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成；亦不构成《天津市商品房买卖合同》第五条约定的逾期交房，并视入住通知确定的最后期限为出卖人向买受人实际交房的时间，从该最后期限的第二日起，与该房屋有关的全部权利、责任、风险均由买受人享有和承担，买受人须承担自最后期限次日起发生的各项管理费用及相关费用及逾期缴纳各项费用的滞纳金，买受人不得因逾期办理房屋交接手续而要求减免任何费用。合同签署后，王秀兰依约交付全部购房款。一审庭审中，王秀兰陈述其与天津市远赢置业有限公司办理交接手续时，提出维修门窗的要求，天津市远赢置业有限公司员工记录后，没有将房屋钥匙交付王秀兰。此后，再未通知王秀兰办理房屋交接手续。同时，天津市远赢置业有限公司亦未协助王秀兰办理房屋产权证。天津市远赢置业有限公司提供EMS单据证明向王秀兰发送房屋交付通知书，由于王秀兰未在指定时间内办理相关手续，天津市远赢置业有限公司公司已委托第三方远洋亿家物业服务股份有限公司为业主办理交接手续，并提供远洋亿家物业服务股份有限公司房屋物品交接单证明王秀兰已领取涉案物品。同时，天津市远赢置业有限公司提供物业公司出具的欠费证明、天津市住宅前期物业合同、临时管理公约等证据证明，涉案房屋交付后应由王秀兰承担物业费用。王秀兰对上述证据不予认可，并提供其与远洋亿家物业服务股份有限公司职员张春盛谈话录音，证明远洋亿家物业服务股份有限公司未将涉案物品交付王秀兰。另查，第三方远洋亿家物业服务股份有限公司职员张春盛陈述，由于业主王秀兰欠付远洋亿家物业服务股份有限公司2015年7月至2018年12月物业管理费19879.02元，按照公司规定不能办理入住手续，因此不能将涉案物品交付王秀兰。一审法院认为，王秀兰与天津市远赢置业有限公司签署的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2014-xxxxxxx）系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应依约享受各自权利，履行各自义务。现王秀兰已全额支付房屋价款，天津市远赢置业有限公司应履行房屋交付义务。虽然天津市远赢置业有限公司提供远洋亿家物业服务股份有限公司房屋物品交接单证明王秀兰已领取涉案物品，但根据调查，远洋亿家物业服务股份有限公司职员张春盛证实由于王秀兰未缴纳物业费，因此未将涉案物品交付王秀兰，该情况足以推翻天津市远赢置业有限公司主张的事实，故，天津市远赢置业有限公司主张王秀兰已领取涉案物品，一审法院不予采信。对于天津市远赢置业有限公司是否有义务将上述物品交付王秀兰的问题。天津市远赢置业有限公司主张王秀兰未按照房屋交付通知书要求缴纳物业管理费，其行为违反了补充合同第2.1.6条的约定，导致未能完成全部交接手续，应视为天津市远赢置业有限公司已完成交付义务。法律规定采用格式条款订立的合同，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的当事人违反上述规定的，并具有免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形的，该条款无效。本案中，天津市远赢置业有限公司作为提供格式条款的一方应当对补充合同2.1.6条中免除其责任的内容提请王秀兰注意或者予以说明，但天津市远赢置业有限公司未提供证据证实其已履行了提示注意或者说明义务，故，该部分免责内容对王秀兰不发生效力，不能视为天津市远赢置业有限公司已完成涉案房屋的交付义务。同时，对于天津市远赢置业有限公司抗辩其已将涉案房屋管理权交给远洋亿家物业服务股份有限公司，由于王秀兰未缴纳物业费导致不能完成交付手续，天津市远赢置业有限公司不应承担责任。由于王秀兰与远洋亿家物业服务股份有限公司之间产生的纠纷系另一法律关系，应依照相关法律规定解决，不影响天津市远赢置业有限公司就涉案买卖合同关系承担交付义务，故，天津市远赢置业有限公司的抗辩主张不能成立。一审法院判决：“被告天津市远赢置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将坐落于天津市西青区xxxx房屋钥匙、水卡、煤气卡、电卡交付原告王秀兰；协助原告王秀兰办理坐落于天津市西青区xxxx房屋的权属证书。案件受理费40.0元，由被告天津市远赢置业有限公司负担（此款于本判决发生法律效力之日起十日内交付本院）”。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是天津市远赢置业有限公司是否应当向王秀兰交付xxxx号房屋钥匙、水卡、煤气卡、电卡并协助办理权属证书。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订了《天津市商品房买卖合同》，王秀兰履行了交付房款的义务，天津市远赢置业有限公司亦应当将涉案房屋钥匙、水卡、电卡交给王秀兰，协助办理权属证书。关于煤气卡问题，王秀兰认可按照相关规定执行。王秀兰可在接收前述涉案物品并办理涉案房屋权属证书后自行到供气单位办理，故本院对一审判决中此项予以调整。对天津市远赢置业有限公司提出的驳回王秀兰全部诉讼请求的上诉请求，本院不予支持。双方一审庭审中所述物业费问题及损失问题并不在本案诉讼请求及审理范围内，涉案合同是否存在格式条款与本案争议焦点无关，不宜在本案中作出认定，本院对一审判决中认定格式条款的内容予以撤销。本案双方当事人并非物业服务合同关系，故对天津市远赢置业有限公司关于追加当事人的主张，本院不予采信。经查，一审法院审理过程中不存在需要发回重审的情形，对天津市远赢置业有限公司提出的发回重审的上诉请求，本院亦不支持。综上所述，天津市远赢置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对于二审中王秀兰认可按照相关规定办理的事项，本院照准。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市西青区人民法院（2019）津0111民初5356号民事判决第二项，即：“协助原告王秀兰办理坐落于天津市西青区xxxx房屋的权属证书”；二、变更天津市西青区人民法院（2019）津0111民初5356号民事判决第一项为：天津市远赢置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将坐落于天津市西青区xxxx房屋钥匙、水卡、电卡交付王秀兰；三、驳回天津市远赢置业有限公司上诉请求；四、驳回王秀兰其他诉讼请求。一审案件受理费40元，由天津市远赢置业有限公司负担；二审案件受理费80元，由天津市远赢置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张玉明审判员  姜纪超审判员  张玉洁二〇一九年十一月十一日法官助理梁菁菁书记员张思附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……