江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏12民终2549号上诉人(原审被告，反诉原告):泰兴市国艺工艺品制造有限公司，住所地泰兴市张桥镇克仁村二组。法定代表人：孙玉女，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘谨，江苏维世德律师事务所律师。被上诉人(原审原告，反诉被告):戴芬玲，女，汉族，1972年11月20日生，住泰兴市。被上诉人(原审原告，反诉被告):苏荣华，男，汉族，1972年11月21日生，住泰兴市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：孙永江，江苏律园律师事务所律师。上诉人泰兴市国艺工艺品制造有限公司（以下简称国艺制造公司）为与被上诉人戴芬玲、苏荣华房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰兴人民法院于2019年07月10日作出(2019)苏1283民初3973号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人国艺制造公司的上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判或发回重审；2、一、二审的诉讼费全部由被上诉人承担。一、被上诉人未将二楼的房屋交付给上诉人使用是客观存在的事实，一审判决认定的事实严重不清。1、一审法院以：“国艺制造公司未能提交证据证明反诉被告未按合同约定向其交付房屋，故本院不予支持。”的观点极其错误。一审法院错误的分配了举证责任。上诉人作为承租方认为，出租人将房屋交付给承租人使用，应当由出租人举证，在出租人未将房屋交付给承租人使用的情况下，要求承租人举证没有发生的事实，显然不当。2、上诉人在庭审过程中向法庭反映：被上诉人从未将房屋内的物品搬出交于上诉人使用，并且在2017年8月14日对二楼房屋装修时，上诉人与被上诉人发生过冲突，被上诉人戴芬玲曾拨打过110报警，之后，被上诉人一直将装修材料堆在二楼房屋内，也未将二楼房屋交付给上诉人。3、上诉人在一审庭审时曾要求到现场查看，以查明二楼房屋是否交付的事实，但法院未予回应。4、上诉人虽在庭审时，由于各种原因，未及时提供证据，但一审法院也未向上诉人释明，要求上诉人提供证据，在未查明事实的情况下，一审法院径行作出判决，显然不当。5、对于水电费一事，被上诉人开庭时承认，在被上诉人的房间里安装了电表，电表已经分户。而上诉人却不知道这一事实，法庭完全可以要求双方到现场核对数据，计算上诉人水电费是否超出了自己应付的金额。6、被上诉人作为一家公司，要求提供水电费发票、房屋租赁费发票入账，是公司经营需要。租房协议中即使没有约定发票一事，但开具发票是法定义务，没有特别约定，就应当视为出租人有义务提供发票。一审法院却以无法律依据为由，驳回上诉人的上诉请求，显然不当。二、一审法院适用法律不当。1、《合同法》规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。一审中，针对上诉人提出的被上诉人违约行为，一审法院没有要求被上诉人举证证明。2、合同中针对双方的违约行为约定了违约责任，《合同法》中规定双方之间有约定的要按照约定。本案中有一事实不能否认，那就是在2017年8月14日被上诉人将二楼房屋装修，这一情况已能证明被上诉人存在违约行为。而一审法院无视被上诉人违约的事实，显然是不对的。被上诉人于租赁合同到期后即对案涉房屋采取了持续断电的措施，并长期以多辆汽车堵塞在房屋门前空地，致上诉人一直无法正常使用及搬出该房屋，被上诉人刻意追求上诉人无法使用且无法搬出房屋的结果，系故意扩大损失，故一审法院判决自2019年4月2日至实际搬出之日按73元每天支付房屋使用费，无事实和法律依据，请求予以纠正。被上诉人戴芬玲、苏荣华答辩称：1、被上诉人已经按照租房意向书的约定完全交付了包括二楼钢架结构在内的全部房屋，上诉人所说的2017年8月份实际上是钢架结构年久失修、多处漏水，被上诉人事先已经征得了上诉人女儿的同意，但被上诉人进行维修时，上诉人又不同意，所以被上诉人停止了维修，根据上诉人提供的相关证据也可以看出，其实在维修钢架房之前，上诉人一直没有使用该房屋，而维修停工后，截止合同到期，上诉人也没有使用，因而被上诉人不构成违约。2、关于水电费发票的事情，水电费是由被上诉人按照分表反映的度数向上诉人收取，被上诉人也没有权利开具任何水电费发票，上诉人承租期间从未就水电费发票提出过任何异议，因而被上诉人没有义务向上诉人出具水电费发票。3、关于租房发票的问题，协议中没有约定，双方是口头约定不开发票，按照市场行情，即使单单一层的价格目前已经约4万元左右，如果租房意向书中包含了发票及开票业务，26800元的租金也不符合常理。请求驳回上诉人的上诉请求。一审戴芬玲、苏荣华的诉讼请求：1、判决解除双方的租赁关系；2、判令国艺制造公司立即从泰兴市房屋中搬出，将承租房屋及钥匙交付给戴芬玲、苏荣华；3、判令国艺制造公司向戴芬玲、苏荣华支付自2019年4月2日起到实际搬迁交房日止按每天73元的房屋占用费；4、本案诉讼费由国艺制造公司承担。事实和理由：双方于2014年3月10日签订《租房意向书》一份，约定：戴芬玲、苏荣华将泰兴市房屋出租给国艺制造公司使用。租赁期限为从2014年4月1日起至2019年4月1日止，年租金26800元，房租缴纳为先交租金后使用，每年的租金应在每年4月1日前一次性预交下一年的租金，后戴芬玲、苏荣华按照《租房意向书》将房屋出租给国艺制造公司，《租房意见书》到期后，因戴芬玲、苏荣华需要自住，便告之国艺制造公司不再继续将上述房屋租赁给国艺制造公司，要求国艺制造公司搬出租赁房屋。国艺制造公司收到戴芬玲、苏荣华告知后拒绝搬出，也未将房屋钥匙交还戴芬玲、苏荣华。为了维护戴芬玲、苏荣华的合法权益，特诉至法院。一审国艺制造公司辩称，对解除双方之间的租赁关系国艺制造公司是同意的，但是在解除租赁关系前，双方应该结清账目、结清水电费及戴芬玲、苏荣华方需将发票交给国艺制造公司。国艺制造公司向一审法院提出反诉请求：1、判令戴芬玲、苏荣华返还未交付给国艺制造公司使用的二楼房屋租金33500元；2、判令戴芬玲、苏荣华给付国艺制造公司违约金50000元；3、判令戴芬玲、苏荣华给付国艺制造公司垫付的水电费10000元；4、判令戴芬玲、苏荣华给付国艺制造公司金额为35000元水电费发票、金额为134000元的房屋租赁费发票；5、判令戴芬玲、苏荣华承担反诉案件受理费。事实和理由：戴芬玲、苏荣华与国艺制造公司于2014年3月10日签订《租房意向书》,约定：戴芬玲、苏荣华将泰兴市济川街道戴巷村61号一组门面房三间及底层的厨房间、三楼整体一层加二层后面三间钢架顶闲置房屋出租给国艺制造公司使用。租赁期限从2014年4月1日起至2019年4月1日，年租金26800元。之后，戴芬玲、苏荣华仅将一楼门面房三间及底层的厨房间、卫生间、三楼整体一层交付给国艺制造公司，二楼迟迟未能交付。合同签订后，国艺制造公司投入近20万元将房屋装修后投入使用。在租赁期间，戴芬玲、苏荣华使用的水电费均是国艺制造公司垫付。由于经营需要，国艺制造公司多次向戴芬玲、苏荣华索要水电费及租赁费发票，但戴芬玲、苏荣华迟迟未能将发票交付国艺制造公司。当国艺制造公司向戴芬玲、苏荣华要求二楼的使用权时，戴芬玲、苏荣华称需将闲置物品搬出后，过些时再将二楼房屋交给国艺制造公司使用。直到起诉之日，戴芬玲、苏荣华仍未将二楼房屋交付给国艺制造公司使用。由于存在上述原因，国艺制造公司与戴芬玲、苏荣华开始有了争议，双方矛盾不断，国艺制造公司迫于房屋已装修的事实，无奈之下，搁置争议，继续使用房屋。2019年3月，国艺制造公司通知戴芬玲、苏荣华要求与其结清费用，戴芬玲、苏荣华不仅置之不理，反而诉至法院。为维护国艺制造公司的合法权益，特诉至法院。一审戴芬玲、苏荣华对国艺制造公司的反诉辩称，1、我们已经按照租房意向书向国艺制造公司交付了合同约定的租赁房屋，关于国艺制造公司所讲二楼，实际上是三间钢架顶结构的，在该房屋没有设置大门或者锁等限制国艺制造公司使用的设施，事实上戴芬玲、苏荣华也从未使用过或占用过上述房屋，因此国艺制造公司认为戴芬玲、苏荣华违约与事实不符。同样其据此要求戴芬玲、苏荣华承担违约金也无任何事实依据。2、国艺制造公司称其为戴芬玲、苏荣华垫付了水电费与事实不符。反诉双方的电费是分表计算的，按照双方口头约定，由国艺制造公司按照电表所反映的度数，按期交付给戴芬玲、苏荣华，水费双方协商是按照40元/月收取，在长达5年的租赁期间内，双方一直是按照上述约定履行的，在此期间，国艺制造公司也未提出任何异议。3、关于发票的相关事宜，在合同中双方并未就开具发票达成约定，同样从租房的价格为每年26800元也可以看出，双方并未就开票进行过任何约定，该价格是剔除了开票，在国艺制造公司同意不开票的情况下约定的租赁价格，该价格在5年租赁期限内一直是固定的。事实上，国艺制造公司也按照了每年26800元的价格全额如数地支付了约定的租金，并未就本诉国艺制造公司存在不开票或者没有全部将租赁房屋交付给国艺制造公司提出任何异议。一审法院经审理认定事实如下：戴芬玲、苏荣华在泰兴市拥有三间三层楼房及辅助用房。2014年3月10日，戴芬玲、苏荣华（甲方）与国艺制造公司（乙方）签订《租房意向书》一份，约定：甲方有门面房三间及底层的厨房间、卫生间、三楼整体一层加二层后面三间钢架顶闲置房屋坐北朝南，经甲乙双方商谈确定，甲方自愿将以上房屋全部租给乙方经营住家使用。具体条款如下：一、出租期限为五年，自2014年4月1日起至2019年4月1日止。二、乙方支付甲方的全部年租金为每年26800元，乙方必须在每年的4月1日前一次性付清全年租金，一年一结不得拖欠，如果拖欠至25天后视为违约。四、甲方必须确保乙方租房的用电、用水。乙方在租房期因经营需要在无损房屋主结构的情况下装修、通电、通水、通网甲方必须给予积极配合。五、房屋到期后乙方所装修房屋的材料和门窗等与甲方无关，乙方自行处理消化。六、本意向若一方违约，应向守约方支付违约金5万元。七、房屋到期后由双方再另行商谈签订，在同等条件下乙方优先续租。后戴芬玲、苏荣华将房屋交付给国艺制造公司经营使用，国艺制造公司按约于每年4月25日前通过现金或微信转账方式向戴芬玲、苏荣华给付当年房租，共给付5次房租。房屋租赁期限届满前，戴芬玲、苏荣华以自住为由告知国艺制造公司不再出租。后戴芬玲、苏荣华要求国艺制造公司返还房屋未果，遂诉至一审法院。一审法院认为，双方签订的《租房意向书》并不违反我国法律、行政法规的强制性规范，故应为合法有效。双方均应按该合同的约定履行各自的义务。租赁期满后，双方的《租房意向书》因双方未能续约而终止。作为租赁方的国艺制造公司应当在租赁期间届满时返还案涉房屋给戴芬玲、苏荣华。双方在租房意向书中明确约定出租期限至2019年4月1日止，国艺制造公司在租赁到期后实际使用了该房屋，且未支付房屋占有使用费，故戴芬玲、苏荣华要求国艺制造公司自2019年4月2日起至实际交付房屋之日止按73元/天（26800元/365天=73元/天）标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，依法有据，一审法院予以支持。关于国艺制造公司主张戴芬玲、苏荣华返还房屋租金3.35万元和给付违约金5万元的问题。本案中，国艺制造公司未能提交证据证明戴芬玲、苏荣华未按合同约定向其交付房屋，故一审法院对此不予支持。关于国艺制造公司主张戴芬玲、苏荣华返还垫付的水电费1万元以及3.5万元水电费发票的问题，由于国艺制造公司未能提交代戴芬玲、苏荣华垫付了水电费以及应给付其3.5万元水电费发票的证据，故一审法院对该请求亦不予支持。关于国艺制造公司主张戴芬玲、苏荣华开具13.4万元房屋租赁费发票的问题，无合同及法律依据，且国艺制造公司未能提交证据证明双方曾约定开具发票的数额及种类，故一审法院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十五条规定，判决：一、泰兴市国艺工艺品制造有限公司于本判决生效之日起10日内将承租的位于泰兴市的房屋按《租房意向书》约定返还给戴芬玲、苏荣华,并支付自2019年4月2日起至实际交付房屋之日止按73元/天标准计算的房屋占用使用费。二、驳回泰兴市国艺工艺品制造有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取40元（此款戴芬玲、苏荣华已预交），反诉案件受理费减半收取1109元，合计1149元，由国艺制造公司负担（国艺制造公司已交1109元，对戴芬玲预交款40元在履行义务时一并加付）。二审中，上诉人国艺制造公司提交：一、文件名为“2017.7.14苏荣华私自装修二楼钢架房”的录像文件及相应的文字整理材料（录像文字整理一）。证明2017年8月14日被上诉人在协议约定的二楼钢架房内私自进行装修，进一步佐证在2017年8月14日钢架房是没有按照协议约定交付给上诉人使用的。二、提交文件名为“苏荣华-1708151408”、“苏荣华-1708161341”两份录音文件及相应的文字整理材料（手机通话录音文字整理一、二）。证明双方于17年8月14日因为二楼钢架房发生纠纷后，被上诉人苏荣华多次电话联系上诉人法定代表人的女婿张庆安，承认错误并希望协调，进一步佐证在2017年8月14日钢架房是没有按照协议约定交付给上诉人使用的。三、提交两份文件名为“vid-20180921-115516”、“vid20190219-115224”录像文件，证明在2018年9月21日和2019年2月19日协议载明的二楼钢架房内的状况与2017年8月14日完全一致。四、文件名为“2019.3.31跃进社区调解录像”及相应的文字整理材料（录像文字整理二）。该录像是泰兴市济川街道跃进社区主任鞠国华受济川派出所副所长季建波委托召集了本案的上诉人及被上诉人两方在跃进社区会议室进行调解的过程，其中鞠国华根据双方的陈述多次归纳了基本事实为“协议里面的二楼钢架结构部分，事实上承租户未使用”，房主肯定是违约在先，该证据进一步证实了在租赁合同约定后，被上诉人方一直未能交付协议中约定的二楼钢架结构部分，其已经构成违约。五、文件名为“苏拉的电”及相应的录音文字整理材料（录音文字整理）。该证据证实在双方租赁合同到期后，被上诉人苏荣华多次采取断电的方式，导致被上诉人方无法经营、搬迁。六、9份照片的打印件，证实在合同到期后，被上诉人方长期召集多辆汽车堵在上诉人的大门口处，导致上诉人方无法进行经营、搬迁。七、济川派出所接处警登记表，相关断电及发生纠纷证明。1、匿名报警，2017年8月15日，房主苏荣华未经租客芮志娟同意将出租方私自装修，双方发生纠纷；2、戴芬玲报警，2019年3月31日，张庆安与苏荣华因租房问题发生纠纷；3、芮志娟报警求助，2019年9月18日，称长期处于无供电状态。被上诉人戴芬玲、苏荣华质证认为：上诉人提供的录像、录音等相关证据不能证明上诉人未按照合同约定交付房屋，事实上从2019年3月31日济川街道调解的录像中可以看出，在被上诉人对房屋进行维修之前，上诉人一直没有使用钢架房屋，钢架房屋的门都是开着，未上锁，上诉人随时可以进行使用。2017年8月14日被上诉人维修房屋，实际为了防止房屋渗水，但由于上诉人阻止，被上诉人没有继续维修，现在该钢架房屋仍处于漏水状态，法庭可依法调查。对于上诉人提供的7张照片，从照片来看，有数张门口仅停了一辆车，不能达到上诉人所谓被上诉人阻止其搬出的目的。同时根据上诉人陈述其目前已经另外租赁了其他房屋，涉案房屋中的家具大部分均已经搬走，除了一些无法简单拆卸的装置以及结构，因而对于上诉人所说被上诉人恶意扩大损失，与事实不符。被上诉人戴芬玲、苏荣华二审未提交新证据。二审中，对讼争房屋目前使用状况，上诉人陈述：前大门，后小门，上下班从大门走，大门朝南，后门朝北。大门的钥匙现在在上诉人手上，租赁房屋主要用于经营红木家具，现在里面仍然有一部分家具、监控装置及之前装修不易拆除的不锈钢门、隔断、玻璃钢门、吊顶，由于大门被堵、电被断没法拆，也没法搬。展厅在一楼，厨房是租给上诉人的，厨房旁边是被上诉人奶奶住，门面房上面的第二层由被上诉人使用，三楼上诉人使用。到目前有4-5个月没有经营了，上诉人现在在西隔壁又重新租了两间房。被上诉人说明：厨房旁边实际上没有人住，其他无异议。本院现场察看，苏荣华户三间三层房屋原为农村宅基地上所建设的居住用房，因面临大路，一层三间临路房作非居住用途。相邻房屋一层均为商业用途。且地处城郊结合部，宅前空地开阔，未设定停车区域，车辆停放较为混乱。上诉人用钥匙打开朝南大门，一层有附墙装饰木格及监控未拆除，地面部分有闲散物品。被上诉人从北边小门出入。二楼南房屋为被上诉人居住房，北侧通行为独扇门，钢架屋顶，管线通电通水未完成，三层原为上诉人居住，现无居住迹象。本案经调解未果。二审查明的事实与一审认定的事实无异，本院对一审认定的事实予以确认。对于上诉人提交的证据的真实性，被上诉人并无异议，本院亦予确认，对能否达到据证人证明目的，将结合其他案件事实综合予以认定。本院认为，戴芬玲、苏荣华将自有的农村集体土地上的房屋租赁给国艺制造公司作营业用房，双方自愿签订《租房意向书》，系双方真实意思的表示，对双方具有约束力。协议租赁期间，双方虽发生过争执，但经相关部门调解后，双方继续履行协议。协议租赁期限至2019年4月1日止。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案双方在租赁期限前曾协商续租，并于2019年3月31日戴芬玲报警处理，但双方并未达成一致，在租赁期满后上诉人国艺制造公司无合法使用依据，理当让出租赁房屋。故一审判决国艺制造公司给付实际占有期间使用费合法有据。上诉人国艺制造公司举证被上诉人断电、停车导致无法经营属违约无合同约定依据。案涉租赁合同期限自2014年4月1日起至2019年4月1日止。至租赁期限届满后，上诉人国艺制造公司主张租赁房屋未交付不符合常理。且经双方确认，双方营业、居住混同，房间使用交错，两户之间并无明显间隔。钢架结构房屋不属于法定允许的建筑物，从钢架屋面看，仅为搭建物，双方可以协商使用，且同居一个屋檐下，上诉人可随时主张使用。双方并未明确单间房屋的租赁费用，现国艺制造公司主张未使用房屋租金为33500元无合同依据，且双方自租赁开始并无履行书面的交接手续，在租赁期满后国艺制造公司以此主张违约责任，无法律依据。基于本案租赁房屋为农村房屋，诉讼双方自愿居改非，并实际混同居住、营业使用五年，上诉人国艺制造公司现主张开具发票无合同和法律依据，所主张的电费收取超过实际使用亦未能举证证明，据此一审驳回其反诉请求并无不当，依法应予维持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，依法应予维持。上诉人公司所提出的上诉事实和理由不成立，其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1109元，由上诉人国艺制造公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 高 云审判员 吴 玫审判员 丁万志二〇一九年十一月二十二日书记员 刘 阳