山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁05民终1696号 上诉人（原审被告）：河口区仙河镇聚家烟酒超市，经营场所东营市河口区仙河镇中华一村。 经营者：徐春胜，男，1968年12月28日出生，汉族，住东营市河口区。 委托诉讼代理人：肖因凯，山东众旭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胜利油田仙河投资发展有限公司，住所地东营市河口区仙河镇文化路2号。 法定代表人：陈永胜，董事长。 委托诉讼代理人：崔守星，山东城合律师事务所律师。 上诉人河口区仙河镇聚家烟酒超市（以下简称仙河聚家超市）因与被上诉人胜利油田仙河投资发展有限公司（以下简称仙河投资公司）返还原物纠纷一案，不服东营市河口区人民法院（2019）鲁0503民初1025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 仙河聚家超市上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回仙河投资公司的诉讼请求；2.仙河投资公司承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.一审判决无视仙河聚家超市依据有效合同享有的合法合同权利，认定仙河聚家超市侵权并承担责任是错误的。仙河聚家超市自2007年3月19日就租用涉案房屋，出租方一直是东营市河口区滨海工贸有限责任公司（以下简称河口滨海工贸公司），该公司的前身是东营市河口区东港粮油有限责任公司（以下简称东港粮油公司），是由东营市粮食局河口区分局下属河口区滨海粮油供应店经过改制于2000年6月15日成立。2000年改制成立时的粮食企业都是负债经营，2001年东港粮油公司的营业执照因负债经营工商年检不合格，经与工商所领导协商，吊销东港粮油公司的营业执照，另成立河口滨海工贸公司进行业务经营。涉案房屋仙河聚家超市用于合法经营至今已经十二年多，履行了交纳租金等合同义务，除本次涉诉外，从未有第三人对涉案房屋主张过任何权利，对涉案房屋的产权提出过异议。上述事实至少证明如下问题：①仙河聚家超市签订的《房屋租赁合同》是有效的；②仙河聚家超市依约履行了合同的义务，合法的权利应该受到保护；③仙河聚家超市是善意第三人。退一万步讲，即便仙河投资公司的房产权利是合法取得的，因其此前从未公示、从未告知仙河聚家超市，仙河聚家超市连续承租十二年多，承租是无过错的。侵权法的基本原则是无过错无责任，简言之仙河聚家超市无过错就不是侵权人，更何况据该房屋出租人陈述，仙河投资公司出示的房地产证系非法取得。仙河聚家超市连续承租十二年多，依法履行了合同义务，在民事活动中，没有任何过错，不构成侵权。2.退一万步讲，仙河投资公司是涉案房地产证的合法权利人，依据“买卖不破租赁”的原则，一审法院判决仙河聚家超市搬离涉案房屋也是错误的。“买卖不破租赁”原则，旨在保护民事活动的稳定性、正常的商业流转，保护合法承租人的权利。不管仙河投资公司与河口滨海工贸公司之间是“买卖”还是其他形式而形成的产权人变更，都应该遵循“不破租赁”的原则，保护无过错合同相对人的权利，判决房屋租赁合同继续履行，只是变更一下“上诉人向新的房屋产权人履行”才对。本案中，仙河聚家超市是合法的承租人，如果判搬离，则对无过错的仙河聚家超市的权利造成极大侵害，如丢掉很多稳定的老客户、增加搬家和装修成本等，不符合民法的基本原则，尤其是“善意履行原则”。3.一审法院程序也是错误的。退一万步讲，仙河投资公司是涉案房屋的合法产权人，仙河聚家超市因不知情、无过错而不是侵权人，河口滨海工贸公司才是侵权人。仙河聚家超市没有尽到审查合同主体的谨慎义务，被动成为了侵权人，也只承担次要的责任，主要侵权人是河口滨海工贸公司。如此，一审法院应当追加河口滨海工贸公司为第一侵权人。一审法院未予追加，不仅导致判决错误，使可能的真正侵权人躲过了责任，更主要的是不利于在一审中查明事实。 仙河投资公司辩称，仙河聚家超市的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 仙河投资公司向一审法院起诉请求：1.判令仙河聚家超市停止侵权、排除妨碍，搬出侵占的位于东营市河口区仙河镇中华一村（面积约100平方米）房屋；2.判令仙河聚家超市支付自2017年1月1日至2019年1月1日占用费94000元，并支付自起诉日至实际腾空日的占用费；3.本案诉讼费由仙河聚家超市承担。案件审理过程中，仙河投资公司申请撤回第2项诉讼请求。 一审法院认定的事实：2008年4月，仙河投资公司取得位于河口区，仙河社区管理中心中华一区内土地使用权（土地使用权证：东河国用（2008）第301号，使用面积2569.6㎡），取得位于该土地上的房屋所有权（房屋所有权证：东营市房权证东河股字第××号）。 仙河聚家超市于2006年4月4日登记注册，系个体工商户，经营场所位于仙河投资公司所有的上述房产权属范围之内，房屋面积为100平方米，经营者徐春胜，经营范围食品销售。 另查明，2018年6月28日，仙河投资公司将上述商业房屋中的部分商铺出租给孙丁玉，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定，房屋租赁期限自2018年7月1日起至2019年6月30日止，房屋年租金37180元，房屋面积58平方米。2018年9月7日，仙河投资公司将该商业房屋中的部分商铺出租给郭学本，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定，房屋租赁期限自2018年9月10日起至2019年9月9日止，房屋年租金30250元，房屋面积63平方米。 一审法院认为，公民合法的财产权益受法律保护。物权法第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案讼争房屋的产权自2008年4月登记确认为仙河投资公司所有，仙河聚家超市未提交其合法占有涉案房屋的证据，应认定为无权占有。仙河投资公司要求仙河聚家超市搬离其占用的涉案房屋的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，予以支持。庭审中仙河聚家超市的经营者徐春胜主张其自2007年向河口滨海工贸公司（原东港粮油公司）支付租金至今，其不清楚涉案房屋的具体情况。对此一审法院认为，徐春胜租赁的涉案房屋地处仙河投资公司所属的房屋产权范围内，同一范围内有多家租赁经营者，仙河投资公司与他人签订租赁合同期间，亦通知徐春胜签订租赁合同并交纳租赁费，徐春胜不可能对此不知情。同时，徐春胜租赁他人房屋时亦有调查房屋产权性质的义务，在无法证实他人对涉案房屋有使用权的情况下，徐春胜租赁涉案房屋其自身亦存在过错，因此对其拒不搬离涉案房屋的理由，一审法院不予采信。 综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条之规定，判决：河口区仙河镇聚家烟酒超市于判决生效之日起十日内搬离其营业所占用的房屋。案件受理费2150元，减半收取计1075元，由仙河投资公司负担975元，由仙河聚家超市负担100元。 二审中，仙河聚家超市提交了下列证据： 1.房屋租赁协议一份，该协议由出租人河口滨海工贸公司与承租人徐春胜于2007年3月19日签订。证明：徐春胜对涉案房屋的使用具有合法依据，与实际出租人连续签订了十二年半。 2.由河口滨海工贸公司及该公司18名职工出具的情况说明各一份。证明：河口滨海工贸公司将涉案房屋向仙河聚家超市出租是有法律依据的。 3.《国务院办公厅关于调整城镇国有粮油零售网点房产经营管理权的通知》一份。证明：实际出租人出租房屋是有法律依据的。 4.东营市河口区人民法院（2019）鲁0503民初2110号传票一份。证明：实际出租人河口滨海工贸公司就涉案房屋有权利出租。 5.房屋租赁合同一份，系河口滨海工贸公司与刘雪峰、徐春胜于2013年11月20日签订。证明：徐春胜对涉案房屋的使用具有合法依据，与实际出租人连续签订了十二年半。 仙河投资公司质证认为，对证据1的真实性无法核实，该证据中的出租人对涉案房屋并没有实体权利，因此仙河聚家超市占有涉案房屋没有合法依据，构成侵权；证据2应属证人证言，证人应当出庭接受质证，否则没有证据效力，对该证据的真实性和证明目的均不予认可；对证据3的真实性无异议，对证明目的不予认可，从文件的抬头看，文件的宗旨为保证城镇居民的粮食供应。从本案中可以看出，仙河聚家超市使用涉案房屋与该文件无关，对于产权的处理是否适用该文件并不明确；对证据4的真实性无异议，但该证据无法证明仙河聚家超市的证明目的；无法核实证据5的真伪，对仙河聚家超市的证明目的不予认可，也与其他证据矛盾。 二审中，仙河投资公司提交90-27号河口区人民政府专题会议纪要，证明：该纪要的题目是《仙河镇粮店建设联席会议纪要》，其中对于产权问题规定的非常清楚，谁投资资产归谁，仙河投资公司属于当初投资方的承继人，因此后来办理了产权证，可以证实仙河投资公司对房屋拥有合法的产权，与产权证明相互印证。 仙河聚家超市质证认为，该文件只是一份政府会议纪要，作出的决定是否合法是不确定的。其中第五条关于固定资产归属问题，与实际情况不符。该处房产的实际投资人是胜利油田，于上世纪80年代初投资建设，是代表国家投资的，属于国有资产。该会议纪要印证了是政府乱作为，把国有资产转移到了私有公司名下。 本院经查审认为，仙河聚家超市提交的证据1、5在一审中已经提交，本院不再予以审查。证据2系证人证言，证人未到庭接受质询，其证言不足采信，且仅凭证人证言的内容不足以推翻仙河投资公司已有的物权登记，故对证据2本院不予采信。证据3仅是当时的相关政策文件，不足以推翻仙河投资公司房屋所有权证的证明力，本院不予采信。证据4仅能证实多名职工与仙河投资公司发生争议的情况，但因该争议结果目前并未有生效的裁判文书证实，不足以证实河口滨海工贸公司有权出租涉案房屋，故对证据4本院不予采信。 二审查明的案件事实与一审认定事实一致。 本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，他人和单位不得侵犯，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，包括涉案房屋在内的房产早于2008年4月2日即已登记在仙河投资公司名下，由此产生相应的公示公信效力，在无相反证据推翻的情况下，仙河投资公司即为涉案房屋的所有权人，其有权主张仙河聚家超市返还涉案房屋。仙河聚家超市经营者徐春胜主张因与滨海工贸公司签订租赁合同并由此取得对涉案房屋的使用权，但现有证据未能显示仙河投资公司与河口滨海工贸公司之间的关联性，仙河投资公司对此亦不予认可。仙河聚家超市所称的河口滨海工贸公司得以控制利用涉案房屋的原因，与市粮食局河口分局粮油网点的设立、经营、改制等历史背景有关，其中牵涉的相关资产问题在本案中无法厘清，也不属于本案审理的范围。本案中，仙河聚家超市未能证实其使用房屋的权利来源正当，不足以推翻仙河投资公司所持有的房屋所有权证，故一审法院判决仙河聚家超市返还涉案房屋并无不当。另外，即使根据仙河聚家超市与河口滨海工贸公司签订的租赁合同，其租赁期限也将于2019年11月20日届满，租赁期限届满后，仙河聚家超市也无权继续使用涉案房屋，从这一角度而言，仙河聚家超市亦应予以返还。 关于仙河聚家超市所主张的“买卖不破租赁”问题，本院认为，因河口滨海工贸公司与仙河投资公司之间并非买卖关系，亦不存在其他产权变更情形，而是仙河投资公司以所有权人身份直接主张物权，要求返还原物，不符合该原则适用的条件。仙河聚家超市以此主张享有继续使用涉案房屋的权利不能成立。 综上所述，仙河聚家超市的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由河口区仙河镇聚家烟酒超市负担。 本判决为终审判决。 审判长  隋宪贞 审判员  王 芳 审判员  许晓芳 二〇一九年十一月六日 书记员  高 凤