广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终1147号 上诉人（原审原告）：方琼燕，女，1990年11月2日出生，汉族，住广西壮族自治区灵山县。 委托诉讼代理人：张驰楷，广西金桂北斗律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：钦州金棕榈商贸城投资开发有限责任公司。住所：广西壮族自治区钦州市民园二巷5号二楼。统一社会信用代码：91450700552264063N。 法定代表人：张增世，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴帆，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：张欢，男，该公司职员。 上诉人方琼燕因与被上诉人钦州金棕榈商贸城投资开发有限责任公司（以下称金棕榈公司）商品房销售合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初27号民事判决向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案受理后，依法组成合议庭于2019年9月27日公开开庭进行了审理。上诉人方琼燕及其委托诉讼代理人张驰楷，被上诉人金棕榈公司的委托诉讼代理人吴帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人方琼燕上诉请求：1.撤销钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初27号民事判决；2.判决确认上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同于2018年10月15日解除；3.判决被上诉人向上诉人返还已付购房款202775元，并按6%的年利率计付，自2018年10月15日至款项实际付清之日止的资金占用利息，暂计2018年10月15日至2018年10月25日期间共计11天的利息为371.75元（即202775×6%×10/360=371.75元），合计203146.75元；4.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1.一审判决认为“无理由退房”有附加条件和适用范围，是在将“无理由退房”转变为“有理由退房”，是对被上诉人虚假宣传、欺诈销售的纵容，违背诚实信用原则。2.被上诉人在其销售现场大幅广告宣传“无理由退房”，且其宣传上并未标明任何退房限制条件，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。而且，该“无理由退房”宣传即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，被上诉人违反应当承担违约责任。一审判决违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，应当撤销。3.被上诉人要求上诉人签订《无理由退房协议书》，约定的解约条件违背其广告宣传的“无理由”，实际是将“无理由退房”转变为“有理由退房”，是在增加出卖人的权利，排除买受人的权利，加重买受人的责任，一审判决应予撤销。4.《无理由退房协议书》是被上诉人拟定的格式条款，是被上诉人为了免除其宣传的“无理由退房”责任，实现欺诈销售，加重买受人的合同责任，排除买受人的主要权利，符合合同法第四十条规定的格式条款无效的情形，应当认定《无理由退房协议书》关于退房的限制条款无效。5.关于付款，上诉人有权选择公积金付款,不管任何原因导致公积金管理中心不批准贷款，上诉人都可以无理由退房，公积金管理中心不是银行，其不属于被上诉人在无理由退房协议书上强加的无理由退房条件。 被上诉人金棕榈公司答辩称，请求驳回上诉人的上诉。事实和理由：1.无理由退房协议是双方平等协商下自愿签订，并没有免除被上诉人的义务，加重上诉人的义务，反而加重了被上诉人在购房者没有出现违约情况要履行无理由退房的义务。2.广告宣传中的无理由退房不符合要约，没有人买房时选择的关键要素之一是退房，买房人购买房屋取决地理位置等因素。3.上诉人认为协议属于格式条款，但协议没有加重上诉人义务、免除被上诉人的义务，且被上诉人已经就协议条款进行了陈述。4.办理公积金贷款首先通过公积金审核才到银行审核。 方琼燕向一审法院起诉请求：l.确认被告与原告的商品房买卖合同于2018年10月15日解除;2.被告向原告返还已付购房款202775元，并按6%年利率计付自2018年10月15日至款项实际付清之日止的资金占用利息，暂计2018年10月15日至25日期间共计11天的利息371.75元（202775元×6%×10/360=371.75元）；3.诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2018年9月24日，黄建坤、方琼燕与钦州金棕榈商贸城投资开发有限责任公司签订《（钦州恒大学府）商品房认购书》。2018年9月27日，方琼燕与钦州金棕榈商贸城投资开发有限责任公司签订《（钦州恒大学府）商品房认购书》，以替换2018年9月24日的《（钦州恒大学府）商品房认购书》。2018年9月27日，方琼燕与钦州金棕榈商贸城投资开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定方琼燕向钦州金棕榈商贸城投资开发有限责任公司购买“钦州恒大学府”2#楼2单元6层603号商品房，该商品房建筑面积127.91平米，单价每平米6041.55元，总价772775元，方琼燕支付首期房款202775元，余款570000元向提供按揭的银行或钦州市住房公积金管理中心申请贷款支付。2018年9月24日，方琼燕支付202775元完毕。2018年10月14日，方琼燕认为“钦州金棕榈商贸城投资开发有限责任公司不同意其选择公积金贷款导致其购房成本增加”，向被告发函，要求解除《商品房买卖合同》和退款，该函被邮局以“上门无此人”为由退回。方琼燕购房时，钦州金棕榈商贸城投资开发有限责任公司的宣传广告上出现“无理由退房”字样。方琼燕与被告置业顾问的通话录音显示，置业顾问曾向方琼燕表示，方琼燕的公积金贷款办理不了，需办理商业贷款。2018年9月27日，钦州金棕榈商贸城投资开发有限责任公司与方琼燕签订了《无理由退房协议书》，约定“如购房方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时购房方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，购房方享有无理由退房的权利。购房方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过”。 一审法院认为，一、原告与被告签订的《无理由退房协议书》的效力。《无理由退房协议书》的法律地位等同于《商品房买卖合同》的补充协议，是具有法律效力的合同组成部分，其条款双方应当遵守。其条款明确约定“如购房方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时购房方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，购房方享有无理由退房的权利。购房方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过”，双方签订的《无理由退房协议书》中载明无理由退房适用范围和所附条件，本案中原告并不符合双方书面约定的退房条件。“无理由退房”是被告给予已经具备相关条件的已签订《商品房买卖合同》的业主特定的合同解除权，实际为增加买受人的权利、增设出卖人的义务，并不排除买受人权利，亦不加重买受人责任。二、原告未能办理公积金贷款归因于何方。法律规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现原告未能证实被告实施了阻碍其办理公积金贷款的行为，未能办理公积金贷款的原因应当在原告。原告以“钦州金棕榈商贸城投资开发有限责任公司不同意其选择公积金贷款导致其购房成本增加”为由，要求解除《商品房买卖合同》和退款、支付资金占用利息，由于缺乏相应的证据，不能得到该院支持。三、本案原告可通过其他途径解除合同。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中有购房一方单方解除合同的相关约定，购房者可以依据《商品房买卖合同》中的单方解除合同的约定来达到其解除合同的目的。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告方琼燕的诉讼请求。案件受理费4448元，适用简易程序减半收取2224元，由原告方琼燕负担。 二审期间，上诉人方琼燕、被上诉人金棕榈公司均没有向本院提交新证据。 一审查明的事实与二审查明的一致，本院予以确认。 根据各方当事人的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是否符合解除的法定条件，上诉人要求被上诉人返还已经支付的购房款202775元并按6%的年利率自2018年10月15日起计算资金占用利息是否有事实和法律依据。 本院综合评判如下： 上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》及《无理由退房协议书》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。上诉人以涉案商品房不能选择公积金贷款，导致上诉人购买成本增加，合同目的无法实现为由，请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。本院认为，根据双方签订的《无理由退房协议书》明确约定：“如购房方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时购房方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，购房方享有无理由退房的权利。购房方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过”。本案中，上诉人的情况并不符合《无理由退房协议书》约定无理由退房的条件。至于上诉人认为《无理由退房协议书》关于退房的限制条款属于格式条款，应属无效。本院认为，《无理由退房协议书》关于退房的限制条款虽然属于被上诉人提供的格式条款，但该条款并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条关于合同无效的情形，也不存在第三十九条、第四十条关于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。因此，上诉人主张该条款无效，应不予支持。并且，根据本案现有证据，第一，无法证明上诉人是否能办理个人住房公积金贷款；第二，无法证明上诉人无法办理个人住房公积金贷款的原因归责于被上诉人；第三，无法证明涉案商品房的个人住房公积金贷款部分转为全商业贷款对于上诉人的购房成本构成重大影响，上诉人应当承担举证不能的不利后果。故，上诉人请求解除与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》，并返还首付款202775元及资金占用利息，缺乏依据，应不予支持。 综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费元4347元，由上诉人方琼燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 成 审 判 员  陈明华 审 判 员  李彦君 二〇一九年十一月二十九日 法官助理  张海量 书 记 员  韦光波