黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终2890号上诉人(原审被告)：秦洪义，男，汉族，1958年8月13日出生，无职业，住黑龙江省大庆市让胡路区。被上诉人(原审原告)：徐家汉，男，1986年4月21日出生，汉族，系大庆市斑马惠购超市有限公司城市经理，住黑龙江省大庆市萨尔图区。上诉人秦洪义因与被上诉人徐家汉房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2019）黑0604民初2222号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人秦洪义、被上诉人徐家汉到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。秦洪义上诉请求：一、撤销一审判决；二、判决徐家汉赔偿秦洪义经济损失48,000元；三、徐家汉承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由:一、原审法院认定事实错误，徐家汉违约在先。秦洪义与徐家汉签订房屋租赁合同明确规定租期为三年，年租金145,000元，每十二个月为一租期，徐家汉应于秦洪义交付房屋之日，将首期租金支付给秦洪义，双方约定2019年2月15日秦洪义将房屋交付给徐家汉，但秦洪义交付房屋后，徐家汉迟迟不支付租金，在秦洪义再三催促下，徐家汉才于2019年3月6日支付给秦洪义84,580元，故徐家汉的迟延交付且不完全履行合同约定的行为已经构成违约。二、原审法院审理程序错误。秦洪义于原审中提出要求徐家汉赔偿经济损失及支付违约金的请求已构成反诉，但原审法院并未受理。房屋闲置近四个月，造成秦洪义经济损失约48,000元。秦洪义与徐家汉于2019年1月8日签订房屋租赁合同，秦洪义本着诚信原则等待徐家汉履行合同约定未再出租，造成该房屋闲置近四个月，经济损失大约48,000元。在秦洪义再三催告的情形下，徐家汉仍不履行合同约定的给付义务，徐家汉应承担相应的违约责任，赔偿秦洪义的经济损失。同时，根据合同约定，徐家汉拖欠租金已超过15日，秦洪义有权解除本合同，并要求徐家汉支付月租金200%的违约金24,166元。综上所述，原审法院事实认定错误，适用法律程序错误，请求二审法院查明事实，依法予以改判。徐家汉辩称，1.本案的时间节点共五个:合同签订日期2019年1月8日;合同生效后房租免租期2019年2月15日至2019年3月14日;合同生效后房租计租开始日期2019年3月15日至2022年3月14日;我方将首批房租款转至秦洪义账户的时间为2019年3月6日;秦洪义将该房屋租赁给案外人并签订房屋租赁合同，合同生效的时间为2019年3月28日。2.案涉合同约定先后顺序，先交房才付房款，由于秦洪义未交房故未交房款。同时我方于3月6日免租期内将前期款项84,581元打到秦洪义账户，我方将打款情况告知秦洪义，但秦洪义拒绝给我方交房且通知我方该房已出租给其他人，并于3月28日与他方另签订租赁合同。我方在合同期内（免租期）将房屋首批房租款转至秦洪义账户中，并前去收取该房屋钥匙，但秦洪义以该房屋已经转租他人并拒绝交接，合同期内秦洪义将房屋转租他人的事实已实际发生，且并未通知我方，故我方认为该合同已无法继续履行，要求解除该合同，并要求秦洪义退回全部已付房款，同时承担该笔房款延迟支付所造成的利息损失。综上，请求二审法院维持原判。徐家汉向一审法院起诉请求：1．请求秦洪义返还房款84,580元及违约金2.4万元；庭审中变更诉讼请求为请求解除徐家汉与秦洪义签订的房屋租赁合同，秦洪义返还房屋租金84,580元，并给付违约金2.4万元。2．案件受理费由秦洪义负担。一审法院认定事实：2019年1月18日，徐家汉（乙方）与秦洪义（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于大庆市××街商住综合楼1号-商服15号出租给乙方使用，租赁期限为三年，自2019年3月15日起至2022年3月14日止，免租期自2019年2月15日至2019年3月14日止，月租金总额为12,083元，年租金总额为145,000元，租金采用预付的方式支付，每十二个月为一期，乙方应于甲方向乙方交付房屋之日，同时将首期租金支付给甲方。乙方应将租金汇至甲方名义中国建设银行62×××30的银行账户，甲方应于2019年2月15日前将该房屋交付乙方使用，并办理房屋移交手续。合同租赁期限内，任何一方不能擅自提前终止本合同，如有一方违反约定，提前终止合同的，须提前三个月书面通知另一方，并承担合同月租金200％的违约金。2019年3月6日，斑马惠购（北京）商业连锁管理有限责任公司向秦洪义账号为62×××30转款84,581元，付款回单摘要载明为黑龙江大庆聚贤中街店房租。再查，2019年3月28日，秦洪义与案外人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋另行出租。一审法院认为，徐家汉与秦洪义签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。徐家汉与秦洪义应当按照诚实信用原则，依法履行合同。现徐家汉主张解除合同，庭审中秦洪义称合同因徐家汉违约已经自动解除了，且其已将涉案房屋另行出租给他人，据此可以认为徐家汉、秦洪义双方对解除合同达成了合意，故一审法院认定从达成解除合同合意之日即2019年5月21日，合同已经解除。根据法律规定，合同解除后，秦洪义负有向徐家汉返还房屋租赁款的义务，故一审法院对徐家汉主张秦洪义返还房屋租赁款84,580元的诉讼请求予以支持。合同签订后，秦洪义未按合同约定于2019年2月15日前将房屋交付徐家汉使用，徐家汉亦未向秦洪义主张交付房屋，其是在2019年3月6日将部分房屋租赁款交付秦洪义后才向秦洪义主张交付房屋，但秦洪义亦未将房屋交付徐家汉使用，且其于2019年3月28日已将涉案另行出租。一审法院认为，徐家汉未按合同约定将首期租金全部交付秦洪义，秦洪义也未按合同约定将房屋交付徐家汉，便另行将房屋出租他人，双方均存在违约行为，故一审法院对徐家汉主张秦洪义给付违约金2.4万元的诉讼请求不予支持。关于秦洪义抗辩徐家汉应向其支付经济损失和违约金的主张，不在案件的审理范围，故一审法院在案件中不予处理。判决：一、确认徐家汉与秦洪义签订的《房屋租赁合同》于2019年5月21日解除；二、秦洪义于本判决生效后五日内向徐家汉返还房屋租金84,580元；案件受理费减半收取1236元，由徐家汉负担278元，秦洪义负担958元。本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，案件的争议焦点为秦洪义和徐家汉在合同履行中是否存在违约行为以及一审中秦洪义的请求是否构成反诉的问题。关于双方在合同履行中是否存在违约行为的问题。秦洪义与徐家汉签订的房屋租赁合同约定：租期为三年，年租金145,000元，每十二个月为一租期；徐家汉应于秦洪义交付房屋之日，将首期租金支付给秦洪义；2019年2月15日前秦洪义将房屋交付给徐家汉使用，并办理房屋移交手续，秦洪义迟于前款时间交付房屋，徐家汉可要求将租赁房屋期限顺延；徐家汉出现下列情形，秦洪义有权解除合同，并要求徐家汉支付月租金200%违约金：（1）徐家汉拖欠租金达15（含）天以上的。本院认为，在合同的履行中，徐家汉于2019年3月6日支付秦洪义部分房屋租赁款84,580元，并要求秦洪义交付房屋，应视为徐家汉求继续履行合同，认可将租赁房屋交付日期从2019年2月15日顺延至2019年3月6日。根据双方合同的约定，在徐家汉拖欠租金达15天的，秦洪义可以解除合同，并要求徐家汉支付月租金200%违约金。本案中，徐家汉未能于2019年3月6日起15日内交付全部十二个月一租期租金的行为，已构成违约，应承担违约责任；秦洪义在徐家汉仅交付部分租金，拖欠租金超过15天的情况下，于2019年3月28日将房屋另行出租的行为不构成违约。关于秦洪义在一审的请求是否构成反诉的问题。在一审中秦洪义以徐家汉存在违约行为，要求解除合同，要求徐家汉支付月租金200%的违约金24,166元，同时要求徐家汉承担该房屋闲置近四个月未出租的经济损失48,000元。本院认为，该两项请求属于原审被告秦洪义提出的反诉请求，原审法院未予合并审理，亦未告知秦洪义另行主张权利，属于程序违法。综上，一审法院认定双方违约，属于认定事实错误；对秦洪义提出反诉，一审法院未予合并审理，属于程序违法。鉴于双方在一审中均同意解除合同，一致确认徐家汉与秦洪义签订的房屋租赁合同于2019年5月21日解除，故本院对一审判决中关于徐家汉与秦洪义签订的房屋租赁合同于2019年5月21日解除的判项予以维持，对徐家汉与秦洪义签订的房屋租赁合同于2019年5月21日解除以外的事项，本院将另行制作裁定书予以处理。综上所述，秦洪义的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：维持黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2019）黑0604民初2222号民事判决第一项“确认徐家汉与秦洪义签订的《房屋租赁合同》于2019年5月21日解除”；撤销黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2019）黑0604民初2222号民事判决第二项“秦洪义于本判决生效后五日内向徐家汉返还房屋租金84,580元”。本判决为终审判决。审判长 周广彬审判员杨社娟审判员杨阳二〇一九年十一月十四日法官助理范继超书记员王晓萍