昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10989号原告：马玉德，男，汉族，1984年11月20日出生，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。委托代理人：侬忠武，云南康思律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：卢杜琼，云南康思律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南城投龙江房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区北京路延长线龙泉街道办事处五楼518号。法定代表人：曹雷。委托代理人：杨某某，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：马屹然，建纬（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告马玉德诉被告云南城投龙江房地产开发有限公司（以下简称“龙江公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日受理后，依法组成合议庭于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告马玉德的委托代理人侬忠武、卢杜琼，被告龙江公司的委托代理人杨某某、马屹然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付从2017年1月1日起至交房时止的逾期交房违约金，暂算至2019年9月10日产生的逾期交房违约金85564.89元；二、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2015年12月25日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于盘龙区地块）Ⅱ项目中第5幢第一层裙楼商业102号商铺，合同总价为888695元；截止2015年12月25日，房款全部支付完成。合同约定被告于2016年12月31日前向原告交付房屋，但被告因自身原因造成逾期交房，至今仍在整改中，故被告应当按照合同约定向原告支付逾期交房违约金。经原告多次催要，被告均未履行支付义务，原告遂起诉至本院主张权利。被告龙江公司答辩称：被告开发的城投湖畔四季城臻园项目，也就是中坝12号地块已经于2016年12月满足了交房条件，不存在延期交房的情形。被告没有交房的原因是原告拒绝接房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的证据2015年昆明湖楼盘销售期间对外宣传效果图、整改前的照片、整改后的照片，因原告并无证据证明其形成时间与形成地点，且被告对此不予认可，故对于该份证据的真实性本院不予认可。对于原告提交的其催告支付逾期交房的赔偿金的截图，被告对其记载的内容并未提出异议，只是不认可其证明内容，加之被告认可截图中的肖勇为其公司员工，故对于该份证据的真实性，本院予以认可。对于被告提交的证据昆公消验字（2017）第0054消防验收意见书、测绘报告的真实性，本院予以认可。对于原告提交的会议纪要、呈批单、补偿协议及被告提交的《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、交房公告、诉求书，双方当事人对证据的真实性予以认可，本院予以确认。至于上述证据的证明目的是否认可，本院将结合全案综合论述。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2015年12月25日，原告（乙方、商品买受人）与被告（甲方、商品房出卖人）签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定由原告马玉德购买被告龙江公司开发的城投湖畔四季城-臻园（中坝12号地块）Ⅱ第5幢裙楼第1层裙楼商业102号房，建筑面积为50.12平方米，该商品房总价款为888695元；购房款于2015年12月25日一次性支付；甲方应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；甲方如未按合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，甲方按每天35元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.01%×逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以报纸公告及短信形式通知乙方办理交接手续；交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；乙方在签订合同时已知悉所购买物业具体区位、朝向、结构采光、日照、通风以及周边区域已有的建筑物、构筑物、附属设施设备、道路交通环境、线网架设、市政配套设施等现状情况，甲方也作了合理的提示和说明，乙方在本合同及补充协议签订后不应以环境噪声、线网架设干扰、道路交通环境变更等为由向甲方提出任何权利主张；本合同中“建设单位组织验收合格、并符合本合同约定的商品房”是指经甲方及勘察、设计、施工、监理等单位共同验收合格的商品房，工程竣工综合验收备案不构成房屋已具备交付条件的前提。同日，原告向被告足额支付购房款888695元，双方办理涉案房屋商品房买卖合同登记备案表。2016年12月26日，案涉项目城投湖畔四季城-中坝12号地块经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格并于2017年2月28日取得建设工程竣工验收备案表。2017年2月27日，被告于昆明日报发布云南城投四季城交房公告，载明被告于2017年2月28日至3月4日对臻园（中坝12地块）业主办理交房手续。原告自认被告于2017年2月28日通知交房。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原告与被告签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。原告已经履行了向被告足额支付购房款的义务，被告应当按照合同约定于2016年12月31日前将经建设单位组织验收合格的案涉房屋交付原告。虽然案涉房屋于2016年12月26日经被告及勘察、设计、施工、监理等单位共同验收合格，但根据合同约定被告在商品房经建设单位验收合格后应当以公告及短信的形式通知原告办理房屋交接手续。因被告仅提交了其于2017年2月27日所发布的交房公告作为通知原告办理房屋交接手续的证明，故本院以原告自认于2017年2月28日收到接房通知之日作为被告完全履行通知义务的时间。现被告未按合同约定于2016年12月31日前向原告交付房屋，被告应当承担自逾期交房之日起至其实际通知原告可以办理房屋交接手续之日止的逾期交房违约责任，即被告应当根据合同约定向原告支付2017年1月1日起至2017年2月28日止的逾期交房违约金5423.30元=888695元×0.01%×59天。至于自2017年3月1日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金。本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同或者赔偿损失的，应予支持。”本案中，案涉房屋已经于经被告、勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，并于2017年2月28日取得竣工验收备案表，具备法律规定的房屋交付的条件，亦符合双方合同中关于房屋交付条件的约定。原告主张因通往案涉房屋的道路没有通、房屋与道路被围栏隔开、绿化没有验收等原因而拒接接房，但上述事项并不属于影响房屋主体结构质量不合格的因素，也并非法律规定不能交付房屋的情况，加之原告未有效举证证明双方约定了道路是否畅通、绿化是否验收等事项作为房屋能否交付的前提条件，故对于原告该项诉讼主张，本院不予认可。对于原告诉讼称被告曾作出会议纪要同意向原告支付逾期交房赔偿金的主张，本院认为，该会议纪要系被告内部文件，并非对外针对原告所作出的承诺，原、被告也未就会议纪要所确认的方案重新订立协议，故对于原告的该项诉讼主张，本院不予认可。综上，被告在案涉房屋具备交付条件后通知原告接房，原告应当在通知所确定的时间完成房屋交接，在原告并未提交证据证明其拒绝接房具有正当理由的情况下，要求被告承担其拒绝接房后的违约责任,没有事实依据和法律依据,故对于原告要求被告向其支付自2017年3月1日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、被告云南城投龙江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马玉德支付自2017年1月1日起至2017年2月28日止的逾期交房违约金5423.30元；二、驳回原告马玉德的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1939元，由被告云南城投龙江房地产开发有限公司承担123元，由原告马玉德承担1816元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  朱 原人民陪审员  李秀萍人民陪审员  张建国二〇一九年十一月二十五日书 记 员  刘昕垚