重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初11321号原告：陈庆，男，1970年12月9日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：张琼（系原告陈庆的妻子），住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：李先渝，重庆乾健律师事务所律师。被告：重庆富恒物业管理有限公司，住所地重庆市江北区华新村360号，统一社会信用代码915001056220513208。法定代表人：马军，总经理。委托诉讼代理人：刘金山，重庆潜卫律师事务所律师。被告：重庆银星经济技术发展股份有限公司，住所地渝中区朝东路66号银星商城，统一社会信用代码915000006220506355。诉讼代表人：大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所，重庆银星经济技术发展股份有限公司管理人。委托诉讼代理人：刘金山，重庆潜卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：王全胜，男，管理人团队工作人员。原告陈庆诉被告重庆富恒物业管理有限公司（以下简称富恒公司）、重庆银星经济技术发展股份有限公司（以下简称银星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈庆及其委托诉讼代理人张琼、李先渝，被告富恒公司的委托诉讼代理人刘金山，被告银星公司的委托诉讼代理人刘金山、王全胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈庆向本院提出诉讼请求，请求判令：1、富恒公司向陈庆支付2005年10月1日至2018年6月30日期间的租金10万元；2、解除陈庆和富恒公司之间事实上的租赁合同关系；3、富恒公司腾空并交还重庆市江北区渝江村X号东方港湾约克风情商业街主街X－X门面；4、富恒公司向陈庆支付2018年6月21日至双方合同解除之日期间的租金及合同解除之日至实际返还房屋期间的房屋占有使用费（参照合同约定的租金标准）；5、富恒公司向陈庆支付违约金（以所欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，从2005年10月1日起计算至富恒公司付清全部租金之日止）；6、银星公司对上述诉讼请求承担连带责任。事实和理由：2005年6月21日，陈庆（出租方）与富恒公司（承租方）、银星公司（担保方）签订了《东方港湾约克风情商业街物业租赁经营管理协议》（以下简称《风情街管理协议》），陈庆将涉讼房屋租赁与富恒公司，银星公司作为担保方，租期从2005年6月21日起至2013年9月30日止，协议还对租金、违约责任等进行了约定。后，富恒公司一直使用涉讼房屋并未支付租金，经陈庆多次催收未果。现陈庆依法提起诉讼，望判如所请。被告富恒公司、银星公司共同辩称，对第1项诉讼请求的租金金额不予认可，富恒公司无欠付租金事实，涉讼房屋没有取得《商品房竣工验收备案登记证》（以下简称《登记证》）。且该案也已过了诉讼时效，该合同在2013年就到期了，但是陈庆在2018年才起诉，故过了诉讼时效，合同到期后，富恒公司并未向陈庆继续租赁涉讼房屋，故不存在欠付租金的事实。关于第2项诉讼请求、第4项诉讼请求，双方之间不存在租赁关系，故不存在解除该租赁关系，且过了诉讼时效。关于第3项诉讼请求，没有事实依据，该涉讼房屋并未交房，故不需要返还房屋。关于第5项诉讼请求，富恒公司没有违约事实，故不应当承担违约金，且已过了诉讼时效。关于第6项诉讼请求，协议约定：“如果富恒公司因自身经营不善导致商铺亏损，银星公司有责任承担本协议有效期内富恒公司应向陈庆支付的相应租金，直至本合同终止。”，而现在该条件并未成就，故银星不应当承担连带责任。商品房买卖合同约定接房时间为2006年12月31日，而租赁协议中起租日从2005年6月21日开始，还未交房就开始起租，与事实不符。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：银星公司（甲方）与陈庆（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充合同》一份，协议约定：乙方购买甲方销售的座落于重庆市江北区石门渝江村X号东方港湾约克风情商业街X－X门面，房屋属预售商品房，甲方应在2006年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的房屋交付乙方使用。房屋达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。双方进行验收交接时，甲方应出示《登记证》，并签署房屋交接单。在物业交付使用后720日内，甲方为乙方办理房屋权属证书。2005年6月22日，陈庆作为甲方（出租方），富恒公司作为乙方（承租方），银星公司作为丙方（担保方）签订《风情街管理协议》，协议约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方，乙方有权委托他方进行经营或转租。租赁经营管理期限为8年零3个月9日，自2005年6月22日起至2013年9月30日止。在乙方的租赁经营期限内，涉讼房屋经营管理由乙方实施，乙方按每月每平方米79.6元向甲方支付租金，每年乙方向甲方支付租金17958.2元，租金分四次支付，乙方每季度第1个月20日前向甲方支付，每次支付4489.55元。如果乙方因自身经营不善导致商铺亏损，丙方有责任承担本协议有效期内乙方应向甲方支付的相应租金，直至本协议终止。协议还对适用法律和争议解决等进行了约定。另合同第二页、第三页均有手写内容：签合同时乙方向甲方支付3个月零9天的租金4938.5元。审理中，陈庆举示了照片、东方港湾商业用房租赁合同两份、2015年11月20日收条，租赁合同由银星公司分别与吴秋（江北区渝江村300号东方港湾约克风情街X层X－X号，2015年1月23日）、杨士德（江北区渝江村300号东方港湾约克风情街4层4－16号，2014年11月17日）签订；收条载明：今收到银星公司交来东方港湾约克风情街X－X#、X－X#（租赁合同编号X－X#、4－X#）门面租赁保证金1925元及2015年8月1日至2015年12月31日门面租金9625元，共计11550元。上述证据陈庆拟证实涉案房屋有人在使用，涉案房屋后续的租赁情况及缴纳租金的金额。富恒公司、银星公司对照片及租赁合同的真实性不予认可，对收条的真实性予以认可。上述证据，因照片及租赁合同真实性无法确定，本院不予采信；对收条的真实性予以确认。审理中，银星公司举示了2014年1月20日的收据、2016年3月9日的收条、2017年12月15日的领条、违约金报告处理签。收据载明：今收到银星公司东方港湾风情街D15、D18商业物业综合遗留问题解决预付款7000元；收条载明：今收到购买约克街商铺的违约金李建芳和陈庆共计10000元；领条载明：今领到东方港湾约克街X－X现X号房陈庆，延期交房违约金5000元。上述证据富恒公司、银星公司拟证实银星公司在向陈庆支付逾期交房违约金，还未交房不可能租赁；涉案门面的租金已经支付完毕。陈庆对收据、收条、领条的真实性无异议，但提出上述证据的形成是在李建芳向富恒公司、银星公司收取租金的时候形成的，陈庆当时认为是租金；陈庆与富恒公司、银星公司签订了租赁合同，就应该认定已经交房，不存在逾期交房的事实；对违约金报告处理签不予认可，系由富恒公司、银星公司单方制作，且与本案无关。本院对收据、收条、领条的真实性予以确认，对违约报告处理签因真实性无法确定，本院不予采信。2015年5月16日，位于重庆市江北区石门渝江村X号东方港湾X区商业门面及会所项目通过了消防验收；同年12月4日，涉案房屋所在工程经过了竣工验收。另2018年11月27日，重庆市第五中级人民法院作出（2018）渝05破申135号民事裁定书，裁定：受理申请人谢勇申请被告申请人重庆银星经济技术发展股份有限公司的破产重整申请。审理中，银星公司、富恒公司陈述第一份合同到期后，富恒公司就没有再租赁房屋了，后银星公司受原告委托对外出租房屋，原告同意后，银星公司与他人签订了租赁合同。陈庆陈述未委托银星公司出租过涉案房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《东方港湾约克风情商业街物业租赁经营管理协议》签订时三方均具有相应的民事行为能力且意思表示真实，其确定的内容三方均应遵守。陈庆要求解除与富恒公司之间的事实租赁合同关系，本院认为，双方合同约定的租赁期限已于2013年9月30日到期，现陈庆未举示证据证实双方之后存在事实上的租赁合同关系，故双方合同已到期，陈庆要求解除与富恒公司事实上的租赁合同关系及主张富恒公司支付2013年10月1日至合同解除之日的租金、违约金无依据，本院不予支持。陈庆要求富恒公司支付2005年10月1日至2013年9月30日期间的租金，富恒公司、银星公司提出了诉讼时效抗辩。因该事实发生在2017年10月1日《民法总则》颁布前，故诉讼时效适用《民法通则》的相关规定，即租金适用一年的诉讼时效，现陈庆举示的证据不能证实其在时效期限内向富恒公司、银星公司就租金主张过权利，故陈庆要求富恒公司支付租金及违约金的诉讼请求已过诉讼时效，本院不予支持。关于陈庆要求富恒公司腾空并交还房屋的诉讼请求。从陈庆举示的收条来看，涉案房屋由银星公司于2015年8月1日租赁给了他人，且银星公司交纳了租金及保证金，则陈庆与银星公司之间建立了租赁关系，陈庆要求富恒公司腾空并交还房屋及要求富恒公司支付合同解除之日至实际返还房屋的房屋占有使用费的诉讼请求无依据，本院不予支持。银星公司称与陈庆之间存在委托关系并无证据证实，且陈庆亦不予认可，本院不予采信。陈庆要求银星公司承担连带责任无法律及事实依据，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，判决如下：驳回原告陈庆的全部诉讼请求。本案件受理费收取2700元，由原告陈庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 黄 静人民陪审员 杜 娟人民陪审员 李 军二〇一九年十一月二十八日法官 助理 刘成林书 记 员 卢俊玲