贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0382民初6743号原告：吴静，女，1988年2月14日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：胡宇飞，贵州舸林（赤水）律师事务所律师。被告：仁怀文兴房地产开发有限公司，住所地贵州省仁怀市中枢街道林园社区文兴综合楼，统一社会信用代码91520382092944120F。法定代表人：汪启平，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖文仲，男，该公司员工。委托诉讼代理人：戴学萍，贵州仁致律师事务所律师。原告吴静与被告仁怀文兴房地产开发有限公司（以下简称：文兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴静的委托诉讼代理人胡宇飞，被告的委托诉讼代理人肖文仲、戴学萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴静向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告未按约定办理房屋产权初始登记而产生的违约金11009元，以及因被告未及时为原告办理房屋产权证所产生的违约金7904元，共计18913元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》。原告购买了被告在仁怀市盐××街道城××社区开发××商品房××套，房号为2-2-1，建筑面积71.56平方米，房屋总价282304元。合同明确约定了双方的权利义务。原、被告双方签订的合同第八章第22条对初始登记及转移登记作了明确约定，出卖人（即被告）承诺于2017年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，否则应按约定支付违约金。被告办理完初始登记日期为2018年5月29日，已逾期近400天，应当承担违约责任。此外，被告到2019年1月才为原告办理个人不动产权属证。对此，被告仍应承担违约责任。被告的上述违约行为，严重侵害了原告的合法权益，为此，特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告文兴公司辩称，1.原、被告签订《商品房买卖合同》属实，合同仅对办理初始登记的时间进行了约定，虽然延期，但责任不在被告，是因办证机构由仁怀市住房和城乡建设局变更为仁怀市不动产登记中心并向该中心移交手续，因搬迁、网络等导致迟延办理初始登记。被告无主观上过错，不承担违约责任。即便承担违约责任，违约金约定金额过高，且延期办理初始登记未给原告造成损失，故请法庭依法调减。2.原告要求承担迟延办理房屋所有权证的违约金，无事实和法律依据，请驳回其诉请。本院经审理认定事实如下：2015年5月18日，原告吴静购买被告文兴公司位于仁怀市盐××街道城××社区××盛世××楼商品房××套，房号为2-2-1，建筑面积71.56平方米，房屋总价282304元。同日，双方为此签订《商品房买卖合同》，约定：“……第四章：商品房交付使用条件及日期、交接手续。第十一条：交付时间和条件。（一）出卖人应当在2016年04月30日前向买受人交付该商品房。……第八章：房屋登记。……二、初始登记。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记。（一）出卖人承诺于2017年04月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款282304元，被告按期将本合同项下的房屋交付给原告，但未按合同约定的2017年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。2018年5月29日，被告取得该商品房的初始登记。2018年11月29日，该商品房完成不动产转移登记。2019年9月3日，原告以被告迟延办理商品房初始登记和转移登记为由主张被告违约并提起诉讼。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力。关于迟延办理房屋初始登记的违约金问题。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的义务，但被告未按约定期限取得该商品房所有权初始登记，构成违约，应当承担违约责任。被告辩称办理不动产登记机构职权变更影响登记，其不应承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”的规定，该辩解理由不成立，不予采信。现原告接受了被告交付的房屋，以行为表明不退房，故原告主张被告支付逾期办理商品房初始登记违约金的诉讼请求，予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定以及被告2018年5月29日取得该商品房初始登记的事实，可认定被告逾期办理初始登记的期间为2017年5月1日起至2018年5月29日止，共计394天，原告仅主张被告逾期390天，本院从其所愿。庭审中，被告以原告主张的违约金计算标准过高，请求予以酌减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，违约金作为一种违约救济措施，其功能主要是弥补守约方损失，具有补偿性。本案中，被告对逾期完成房屋初始登记不存在主观故意，继续按合同约定履行将导致显失公平；原告在支付房屋价款后，被告已实际履行交付房屋义务，且原告未向本院提交证据证明其因被告未按期完成房屋初始登记所遭受的实际损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”的规定，被告要求调减违约金的理由，本院予以采纳。本院酌定调减违约金按已付购房款日万分之零点二计算，则被告应当支付原告违约金2201.97元（282304元×0.2?/日×390日），对原告主张超出的部分，不予支持。关于迟延办理房屋产权证的违约金问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，原告主张被告支付迟延办理房屋产权证的违约金，但在本案中，双方未约定办理房屋产权证时间，只约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，且约定的办理房屋初始登记时间又晚于该条规定中的“房屋交付使用之日起90日”等规定，应视为双方对房屋登记事宜存在特殊约定，不符合适用该条规定的条件，故对原告要求被告支付迟延办理房屋产权证违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，对原告的诉请，部分支持，部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告仁怀文兴房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付原告吴静逾期办理房屋产权初始登记的违约金2201.97元；二、驳回原告吴静的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费136元（已减半收取），由被告仁怀文兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  程远能二〇一九年十一月二十九日书记员  张贤彬