山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8302号 上诉人（原审被告）：陈凤，女，1976年11月8日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 被上诉人（原审原告）：北京均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司，住所地：青岛经济技术开发区长江东路443号4号楼204室。 法定代表人：姜涛，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙通晓，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘伟娜，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 上诉人陈凤因与被上诉人北京均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司物业服务合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初1825号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈凤上诉请求：1、依法撤销青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初1825号民事判决，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由： 一审判决中事实不清，上诉人的香溪庭院28号楼102（28-102）没有交付，程序违法，时效期已过，主体不适格等。 一、上诉人购买的香溪庭院28-102房因验房时，房屋有严重的渗漏问题没有交付，直到现在28-102的房屋钥匙一直没有交付给上诉人。 1、上诉人于2007年8月购买的香溪庭院28-102并没有交付，直到现在钥匙也没有交付给上诉人，在2007年11月验房时因房屋墙体及地面渗水严重和屋顶漏雨问题，所以开发商百通置业未能按时交付，上诉人在随后的多年里多次去看房要求交付，但一直未能解决房屋渗漏问题直到现在。《前期物业服务合同》第七条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额缴纳，每月底5日内支付一次。所以依据《前期物业服务合同》第七条2007年开始香溪庭院28-102的物业费一直是由开发商百通置业缴纳的，因百通置业交了5年的物业费不交了，物业公司才在2015年将百通置业告上法庭，追要5年后的物业费。 2、上诉人一审申请调取的青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第2668号案件中的相关证据（一审被告已提交证据）：2013年1月-2月一期空置房费统计表明细里28-102的空置房费用明细2份，还有2013年1月24日和2013年3月18日进账单2份，百通置业将空置房费（28-102在空置房费统计明细里）已汇入青岛均豪物业管理有限公司，在此案中物业公司明确表示开发商百通置业已交28-102五年的物业费，追要的是2013年5月1日-2014年12月31日未交物业费，此判决可以证明《前期物业服务合同》第七条上诉人的28-102房屋因开发商不能交付的物业，物业费由开发商缴纳。 3、在提交的上诉人与物业公司齐瑞龙经理的录音通话中25:20-29:00、31:58-39:30（证据2）的录音通话中，齐经理明确上诉人房子没有交付，开发商交了五年，后来不交了才将百通置业告上法庭，也就是从2007年-2013年4月百通置业一直给28-102按时缴纳物业费，后来不交了才将百通置业告上法庭追要2013年5月--2014年12月31日的物业费，在通话中齐经理明确表示不只上诉人一户存在严重的房屋渗漏问题，香溪庭院一期几乎大多数房屋都存在渗漏问题，开发商维修一直是应付，治标不治本，并且直到质保5年也没给解决。 4、附（证据1）香溪庭院房屋交付流程示意图，示意图首先领取房屋交付流程告知书，此告知书是通知全体业主去验房，然后经过房屋验收、验房维修，验房通过再交接钥匙、办理房屋交接单、办理入住登记、交纳物业服务费手续、办理装修手续、正式入住。在流程中上诉人的28-102在验房时发现渗漏，百通置业是认可的，所以依据《前期物业服务合同》第七条上诉认的28-102的物业费一直是百通置业缴纳的。上诉人的房子百通置业一直没有解决渗漏问题，也就没有办理任何交接手续。 5、根据《物业管理条例》第四十一条已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 二、青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第2668号案件中的公告交房，所谓的公告就是示意图中的房屋交付流程告知书，是示意图中的第二步，还有房屋验收、验房维修，验房通过再交接钥匙、办房屋交接单、办理入住登记、交纳物业服务费手续、办理装修手续、正式入住。 1、上诉人申请调取的青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第2668号案件中有香溪庭院9-101.15-101.28-102.30-104的房屋预售合同4份，2017年以前从未有人通知我28-102已公告交房，2015判决中所说的公告交房为格式条款，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”该条款在购房预售合同里重复使用，是预先拟定的，并在订立合同时未与当事人协商的条款。该条款免除开发商责任，加重购房者的责任，排除了购房者的主要权利。该条款不能将在报纸上公告全体业主去验房，视为全小区的房子已交房，免除了开发商因质量问题或其他问题而应付的责任，加重了购房者不管开发商交付的什么样的房子都要接收，排除了购房者验房的权利，没有遵循公平的原则，该格式条款无效。 2、附香溪庭院房屋交付流程示意图（证据1），示意图明确表示房屋交付流程告知书也就是在青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第2668号案件中的公告，是通知全体业主去验房，需要经过房屋验收、验房维修，验房通过再交接钥匙、办房屋交接单、办理入住登记、交纳物业服务费手续、办理装修手续、正式入住。上诉人房子验房时发现渗漏，开发商是认可的《前期物业服务合同》第七条由于开发商的原因未能交付的，由甲方缴纳物业费，此示意图证明合同中的公告交房是以公告的形式通知全体业主去验房，验房通过再办理交接。所以在青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第2668号判决中的公告交房是无效的。 三、北京市均豪物业管理股份有限公司没有向业主提供物业服务 1、在《前期物业服务合同》中，第35条，本合同期限自2007年5月1日起至首户业主入住一年止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第36条本合同限期届满的，业主大会尚未成立的甲乙双方就延长本合同期限，未提供书面异议的视为甲乙双方延长一个合同期。该条款是2006年10月18日签订的，条款说明本合同签的是一年期限，如果在1年限期内没成立业主大会的，本合同延长一个合同期1年，也就是到2009年10月18日本合同无效。 2、上诉人提供的香溪庭院25-101姜朦朦于2018年4月24日交物业费的发票一张和姜朦朦家被盗报警时的警民联系函（证据3），附新证据现将照片提交法院，可以说明该小区提供服务的不是北京市均豪物业管理股份有限公司，落款是青岛均豪物业管理有限责任公司，香溪庭院的其他业主都可以证明，因此北京市均豪物业管理股份有限公司没有提供服务，无权向上诉人催要28-102物业费。 3、上诉人申请调取的青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第2668号案件中的相关证据：山东省均豪物业管理有限公司（曾用名青岛均豪物业管理有限责任公司）与青岛百通城阳置业有限公司签订的百通.香溪庭院空置费补充协议、百通置业每月向青岛均豪物业管理有限责任公司支付物业费64506.4元的进账单两份、2013年1月-2月空置情况说明2份、百通 置业与青岛均豪物业管理有限责任公司于2010年12月16日签订的《协议书》，以上证据足以证明，即使北京均豪与百通置业签订了前期物业服务合同，北京市均豪物业管理股份有限公司没有提供物业服务。 四、在（2019）鲁0214民初1825号案件中开庭审理程序违法，庭审笔录中的主审法官与实际开庭审理的法官不一致。在此案审理过程中，频繁更换法官，并且城阳人民法院的法官明显偏袒被上诉人。 1、本案审理过程中，频繁更换法官，使我对法院的工作程序是否严谨产生怀疑。 我接到2019年4月25日的开庭传票后（由秦忠基法官主审），按时到达城阳法院，发现主审法官更换为立案庭的衣鹏法官，但本次没有任何正当理由没有开庭，但衣法官明确告知我要依据一份城阳区人民法院（2015）城民初字第2668号判决书为依据进行判决。随后另外发给我一份开庭传票（秦忠基法官主审），要求5月7日开庭。5月7日我到法院后，发现换了一位法官审理，而且只有一位法官，我提出质疑（因为上次有两位人民陪审员），法官说简易程序，就开庭审理。 2、本案庭审笔录中的主审法官与实际开庭审理的法官不一致。 传票上的主审法官是秦忠基法官，我发现庭审笔录上的法官也是秦忠基法官，但我后来才发现5月7日庭审的法官不是秦忠基法官，而是一位名字叫胡云绪的法官，而且胡法官说判决由他做出，我在贵院的宣传栏中，不管是法官、法官助理还是书记员都没有发现胡云绪，因此本次开庭审理程序违法。 3、本案审理过程中，胡法官和书记员都明显倾向于对方，没有公平对待。 我在5月7日庭审时对被上诉人提交部分证据原件与提交法院的复印件不一致提出质疑，但法官只是简单的说这个与你无关。而且在庭审过程中法官经常粗暴阻止我发言，使我不能正常阐述我的意见。我在庭审过程中对被上诉人提交的证据发表了质证意见，但我说的很多话书记员都没有记录。 5月13日我再次到法院要求阅卷，但一开始法官明确拒绝了我的请求，但后来怀疑我正在录像，又把庭审笔录交给我看了一眼，又很快收了回去，我要求再看一下原告提交的证据，但法官以在庭审中已看了证据为由拒绝。 4、顾伟法官审理此案中，在庭审过程中没有给答辩时间，申请调取北京均豪物业管理股份有限公司和香溪庭院25-101姜朦朦一案中的证据发票（证据1）时，顾法官说没有开庭，我和顾法官说姜朦朦开庭当天我确认有2名陪审员和双方质证1个多小时，质证完单独叫出庭外进行调解，怎么会没有开庭没有质证？希望顾法官能再次调取，顾法官说就是没有，我再次和顾法官申请可不可以调取录像，顾法官说没有录像，说我们院（城阳人民法院）的很多录像都是坏的。在第一次（2019年5月7日）的庭审中被上诉人给出的调解意见是违约金不要，物业费打8折，我没同意。在这么多证据下，顾法官没有进行调解，直接判决上诉人支付物业费全款，违约金全付。明显不公。 5、青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第2668号案件中审判不合理，不符合法律程序，该案审判长高新德因涉黑被通报。涉案房屋香溪庭院28-102房，因验房时，房屋有严重的质量问题，没有交付，钥匙也没有交，并且物业公司提供证据2013年以前物业费因没有交付一直是由百通置业正常交费的，有进账单，空置房协议及缴费明细（一审被告提交证据），最后法院判决只是以交付流程告知书（证据1两张照片）判交房，该告知书在香溪庭院房屋交付流程示意图中，只是第二步，还要经过房屋验收、验房维修，验房通过再交接钥匙、办房屋交接单、办理入住登记、交纳物业服务费手续、办理装修手续、正式入住。 综上所述，我认为城阳法院法官在审理本案中程序违法。 五、被上诉人提交的的物业费欠费通知单、照片是伪造的，北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司自己打印的没有法律依据。 因为被上诉人说他们将催缴单分别在2008年-2017年每年将催缴单张贴在28-102的信箱上，首先被上诉人知道28-102没有交付，钥匙在物业，再就是如果向被上诉人所说的一直在多次追要怎么会在2015年将百通置业告上法庭，而是应该将上诉人告上法庭，于情于理讲不通，上诉人电话从未换过一直可以联系到上诉人，物业公司将催缴单贴在上诉人没有交付没有钥匙的28-102的信箱上给谁看，物业公司齐瑞龙经理在2017年是可以联系到上诉人的，催缴单的落款北京均豪物业管理股份有限公司开发区分公司，北京均豪物业管理股份有限公司开发区分公司是2017年以后业主大会成立才签订的物业公司。综上所述被上诉人提交的催缴物业费单是 伪造的。 六、北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司主张的2007年11月1日-2017年12月31日的香溪庭院28-102的物业费已过诉讼时效。 1、《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起,该法第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。”这表明，我国民事诉讼的一般诉讼时效从2017年10月1日起为3年。物业合同同样适用诉讼时效的规定。我国民法通则规定了诉讼时效制度，如果在法定期限内不行使权利，将导致权利的丧失或权利效力减损的法律后果。在2017年10月以前没人通知过上诉人缴纳物业费。被上诉人起诉的物业费时间已过时效期。 2、在青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第2668号案件中，被上诉人将百通置业告上法庭，追要上诉人香溪庭院28-102房屋的2013-2014年的物业费。物业公司是认可该房屋没有交付，一直没有向被告催要物业费，从该案中2015年前被上诉人没有向上诉人催要过物业费，如果有催要的话，就会将上诉人告上法庭，而不是向百通置业追要香溪庭院28-102房的物业费。 3、上诉人与物业公司齐瑞龙经理在2017年10月的录音通话中25:20-29:00的通话录音中，齐经理明确上诉人房子没有交付，并且从2007年-2013年4月百通置业一直给28-102交物业费，交了五年，后来不交了才将百通置业告上法庭追要2013年5月--2014年12月31日的物业费。 七、北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司作为原告主体不适格 《民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，被上诉人是在2018年11月21日起诉上诉人，《债权转让协议》签订日期是2019年3月1日，也就是说在2018年11月21日起诉时，被上诉人没有权利起诉上诉人，在2007年-2017年期间被上诉人没有签订物业服务合同也没有给小区提供物业服务，也没有债权转让，原告主体不适格，请求法院依法裁定驳回（2019）鲁0214民初1825号民事判决。 八、《债权转让协议》明细中北京均豪物业管理股份有限公司转让被告28-102的债权转让时间是2007年11月1日-2016年2月30日.原告诉讼被告物业费的时间是2007年11月1日-2017年12月31日时间不符。 综上所述，一审中事实不清，上诉人（28-102）没有交付，程序违法，时效期已过，主体不适格。请求二审法院在查明本案全部事实查，撤销一审判决，依法进行改判。以保护公民合法权益。 被上诉人辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。 原告向一审城阳区人民法院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费65857元、违约金19757元，共计85614元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系百通香溪庭院小区28－102业主，原告向被告提供物业管理服务。现被告拖欠原告物业费一直未付清，且经原告多次催要仍未支付，自2007年11月1日起至2017年12月31日，被告拖欠物业费65857元，被告不支付费用的行为严重损害了原告的合法权益，故原告特具状至贵院，望判如所请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审城阳区人民法院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，一审城阳区人民法院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，一审城阳区人民法院认定如下： 1，原告提交《前期物业管理服务合同》、《百通香溪庭院小区物业服务合同》各1份，证明2006年10月18日，青岛百通城阳置业有限公司选聘北京市均豪物业管理有限责任公司为百通香溪庭院小区提供物业管理服务；2017年1月1日，青岛市城阳区百通香溪庭院小区业主委员会选聘原告为涉案小区提供物业管理服务；原、被告之间形成物业服务合同关系，原告向包括被告在内的业主提供物业管理服务，被告应当按照前期物业合同的约定按时足额交纳物业服务费用；物业服务费标准为2.3元/平方米/月；根据《前期物业管理服务合同》第三十一条的约定，被告未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按未付款项0.05％的标准向原告支付违约金；根据《百通香溪庭院小区物业服务合同》第十三条第六款的约定，被告未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每日千分之三的标准向原告支付违约金；根据《前期物业管理服务合同》第七条的约定，业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用，业主未按期办理房屋交付手续的，以开发商发布交房公告约定的交付时间为准交纳物业费；根据《百通香溪庭院小区物业服务合同》第十三条第六款的约定，业主应于开发商通知交付之日起按建筑面积全额交纳物业服务费用。被告对《前期物业服务合同》的真实性有异议，该合同乙方签章位置盖的是北京市均豪物业管理有限责任公司合同专用章（3），据被告了解，在城阳区的前期物业合同乙方的盖章是北京市均豪物业管理有限责任公司合同专用章（1），因此被告对合同的真实性有异议；另外，即使合同是有效的，在合同第七条约定纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给买售人的物业，由甲方全额缴纳，本案涉案房屋未能交付给被告，因此，物业费用不能由被告承担，应当由开发商承担，而且开发商确实缴纳了2013年以前的费用，在合同的盖章处，法定代表人是张广仁，实际的法定代表人是于庆新，张广仁既不是法人也没有相关的授权，因此张广仁无权代表原告签订合同；被告没有接收房屋，因此不知晓业主委员会与原告签订的合同。一审城阳区人民法院认为，该证据来源合法，形式真实，且与本案具有关联性，对其证明效力予以确认。 2，原告提交债权转让协议、债权转让通知书、EMS底单及回执单各1份，证明北京市均豪物业管理股份有限公司将其对小区欠费业主享有的债权转让给了原告，且该转让已经通知了被告，被告已经收到。被告对债权转让协议的真实性有异议，认为根据（2015）城民初字第2668号案件中的证据显示，2014年4月30日北京均豪将前期物业服务转让给了山东省均豪物业管理有限公司；对债权转让通知书、EMS底单及回执单的真实性无异议，北京均豪无权将债权转让给原告，因被告不接受房屋，不产生物权转让的效力。一审城阳区人民法院认为，该证据来源合法，形式真实，且与本案具有关联性，对其证明效力予以确认。 3，原告提交青岛市不动产登记信息、《青岛市商品房预售合同》、承诺书各1份，证明被告陈凤系涉案百通香溪庭院小区A区28号楼102户房屋的所有权人；涉案房屋的建筑面积为234.7平方米；《青岛市商品房预售合同》补充条款第四条第一款约定，开发商取得合同约定的交房条件的证明文件并在报纸书面公告交付通知，则交付通知约定的交付日起之次日起即视为房屋已交付；补充条款第四条第四款约定，如被告未在交付通知规定的时间内办理入住手续，则视公告或书面告知的房屋交付之日为被告入住之日，自该日起房屋风险责任由开发商转移给被告。开发商委托的前期物业管理公司按照本补充条款规定的物业管理服务收费标准，从该日起计收被告的物业管理费。被告对该证据的真实性无异议，认为承诺书是被告在购房当日签署的，该房屋并没有交付，《青岛市商品房预售合同》补充条款第四条的约定为格式合同，该格式条款无效。一审城阳区人民法院认为，该证据来源合法，形式真实，且与本案具有关联性，对其证明效力予以确认。 4，原告提交房屋交付公告、（2015）城民初字第2668号民事判决书各1份，证明2007年10月25日，青岛百通城阳置业有限公司在半岛都市报发布交房公告，告知被告于2007年10月31日办理交房手续，自2007年11月1日起涉案房屋已经交付给了被告，被告应当自2007年11月1日起交纳物业服务费。被告对房屋交付公告的真实性有异议，被告没有收到该告知书，对（2015）城民初字第2668号民事判决书的真实性无异议，但认为该判决的审理程序违法，判决的结论不符合法律相关规定，且与被告有利害关系，不能证明被告接收房屋。一审城阳区人民法院认为，该证据来源合法，形式真实，且与本案具有关联性，对其证明效力予以确认。 5，原告提交物业费欠费通知单、照片各1份，证明原告向被告发出物业费欠费通知单，要求被告交纳物业服务费。被告对物业费欠费通知单的真实性有异议，认为北京均豪物业管理有限公司没有给涉案小区提供服务，如果按照该通知单的落款是原告的百通香溪庭院小区物业来张贴的通知单，北京均豪物业管理有限公司就不用将债权转让给原告，对照片的真实性有异议，原告不能证明在通知单签订的时间内张贴在涉案房屋上，张贴时间横跨十年，照片上显示相关细节基本一致，其中门牌号码上的污迹是一样的，可以看出张贴的时间是同一时间。一审城阳区人民法院认为，该证据来源合法，形式真实，且与本案具有关联性，应结合其他证据作为认定案件事实的依据。 6，原告提交情况说明1份，证明内容同证据内容。被告对该证据的真实性有异议，认为该证据中均豪（山东）物业管理有限公司单位负责人是姜涛，姜涛系本案原告负责人，山东均豪与本案存在利害关系，另外，对该证据的公章是否是均豪山东公司的公章需要核实，对该证据的证明内容有异议，该让与协议中，山东均豪和北京均豪是协议主体，无论债权债务人是谁，北京均豪转让的均是前期物业合同项下的债权，该协议没有撤销、无效或解除的情况下，该协议应对山东均豪和北京均豪发生效力，该证据并未撤销、解除该债权让与协议。一审城阳区人民法院认为，该证据来源合法，形式真实，且与本案具有关联性，对其证明效力予以确认。 7，被告提交2017年10月30日被告与物业公司齐瑞龙经理通话录音1份，证明涉案的别墅存在漏水、透水等严重质量问题且一直未能修复，而且开发商青岛百通城阳置业拒绝维修，涉案房屋没有交付；涉案房屋的部分物业费用已经由青岛百通城阳置业有限公司支付。原告对该证据的真实性、证明事项均不予认可，该通话录音无法确认被录音人系被告所主张的“齐瑞龙经理”，也无法确认录音的形成时间、形成地点，其内容不具有真实性，其次，该录音系通过不合法的手段即偷录的方式予以取得，不能作为认定案件事实的依据，最后该录音即使真实，录音内容仅反映了房屋质量问题，与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，故该证据与本案无关联系；该录音不具备真实性、合法性、关联性，不具备任何证明力。一审城阳区人民法院认为，该证据与本案具有关联性，可以结合其他证据作为认定本案事实的依据。 8，被告提交照片20张，证明2019年5月份涉案房屋存在透水漏水等严重质量问题。原告对该证据的真实性不予认可，不能证明被告的证明事项，即使该证据真实，也系房屋质量问题，应由开发商在质保期及保修内修复，原告不承担修复责任。一审城阳区人民法院认为，该证据与本案无关，对其证明效力一审城阳区人民法院不予确认。 9，被告提交2019年4月28日录像1份，内容是被告与物业公司工作人员来到涉案房屋，由物业公司打开房门，证明涉案房屋钥匙在物业公司处。原告对该证据的真实性不予认可，认为该证据并非通过合法手段取得，系非法证据，对证明事项不予认可，根据生效的2668号判决书涉案房屋已经交付给了被告，应由被告支付物业费。一审城阳区人民法院认为，该证据与本案具有关联性，可以结合其他证据作为认定本案事实的依据。 10，被告提交2008年4月29日涉案小区25-101户物业费发票照片打印件1份，来源于姜朦朦与被告的微信记录当庭出示，业主为姜朦朦，收款单位为青岛均豪物业管理有限责任公司，该证据在姜朦朦与原告物业服务合同纠纷一案中，由姜朦朦向法庭提交，被告已申请法庭调取该案件的卷宗，当庭申请调取庭审录像，证明原告没有为涉案房屋所在小区提供物业服务，根据原告提交的证据2债权转让明细中业主是姜朦朦。原告对该证据的真实性不予认可，系打印件，不能证明被告的证明事项，且与本案无关，其来源也不具有合法性。一审城阳区人民法院认为，该证据与本案无关，对其证明效力一审城阳区人民法院不予确认。 11，被告提交青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第2668号案件中山东省均豪物业管理有限公司（青岛均豪物业管理有限责任公司）与青岛百通城阳置业有限公司签订的百通·香溪庭院空置费补充协议，证明青岛百通城阳置业有限公司应当承担交纳涉案房屋物业费的义务，且原告没有为涉案房屋所在小区提供物业服务，涉案房屋属于该补充协议第2条中的其他空置房屋。原告对该证据的真实性无异议，但对其证明事项不予认可，本案被告的涉案房屋并不在协议的范围之内，且根据该案已经生效的判决书认定，被告房屋的物业费应自房屋交付之日起由被告承担，并非由开发商承担，根据该案判决书已认定涉案房屋为已交付房屋，不属于空置房屋，应由被告承担物业费。一审城阳区人民法院认为，该证据来源合法，形式真实，与本案具有关联性，应结合其他证据作为认定案件事实的依据。 12，被告提交青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第2668号案件中北京市均豪物业管理股份有限公司与山东省均豪物业管理有限责任公司签订的《债权让与协议》及附表，证明北京市均豪物业管理股份有限公司将《前期物业服务合同》项下的债权全部转让给山东省均豪物业管理有限责任公司，与本案中原告提交的《债权转让协议》相矛盾，且北京均豪认定涉案房屋为空置房屋，不应向被告收取物业费。原告对该证据的真实性无异议，但对其证明事项有异议，该次债权转让系百通公司，北京均豪物业有限公司将转让通知邮寄给百通公司，该债权让与对债务人百通公司生效，但此次转让并未通知本案被告，因此对本案被告不产生效力，而本案中的债权让与通知系北京均豪公司送达本案被告，对被告生效，因此，两次债权转让相互独立，并不矛盾。一审城阳区人民法院认为，该证据来源合法，形式真实，与本案具有关联性，应结合其他证据作为认定案件事实的依据。 13，被告提交青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第2668号案件中山东均豪代理人赵联宽提交的百通香溪庭院项目空置房物业费明细，证明山东均豪认定涉案房屋为空置房屋。原告对该证据的真实性无异议，对其证明事项有异议，该案生效判决书认定涉案房屋为已交付，并非空置房屋，应由被告承担物业费。一审城阳区人民法院认为，该证据来源合法，形式真实，与本案具有关联性，应结合其他证据作为认定案件事实的依据。 14，被告提交青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第2668号案件中百通置业每月向青岛均豪支付物业费64506.4元的进账单两份、2013年1月、2月空置情况说明2份，进账单和情况说明的物业费数额相互吻合，为64506.4元，可以证明百通置业向青岛均豪（山东均豪）交纳的费用是包括涉案房屋在内的空置房屋物业费，且原告没有为涉案房屋所在小区提供物业服务。原告对该证据的真实性无异议，对其证明事项有异议，该案生效判决书认定涉案房屋为已交付，并非空置房屋，应由被告承担物业费，且与本案无关。一审城阳区人民法院认为，该证据来源合法，形式真实，与本案具有关联性，应结合其他证据作为认定案件事实的依据。 15，被告提交青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第2668号案件中百通置业与青岛均豪于2010年12月16日签订的《协议书》，证明原告没有为涉案房屋所在小区提供物业服务。原告对该证据的真实性无异议，但对其证明事项不予认可，根据原告提交的证据1，涉案小区实际上一直由原告提供物业服务，应该由原告收取物业费。一审城阳区人民法院认为，该证据来源合法，形式真实，与本案具有关联性，应结合其他证据作为认定案件事实的依据。 16，被告提交青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第2668号案件中涉案小区内包括被告在内的四套房屋的《青岛市商品房预售合同》（9-101、15-101、28-102、30-104），该四份合同中的补充条款完全一致，为开发商事先打印，该补充条款为格式条款，其中第四条关于交付入住的补充约定，将在报纸上公告作为通知交付视为交付，免除了开发商的主要责任，排除了购房者的权利，且没有遵循公平原则，该格式条款无效，不能将在报纸上公告视为交房。原告对该证据的真实性认可，该几份预售合同均由买售人签字并按手印，应视为对合同的全部内容的认可，补充条款亦对其发生效力，开发商采取公告的方式合理合法，且生效判决书已经确认，涉案房屋已经完成交付。一审城阳区人民法院认为，该证据来源合法，形式真实，与本案具有关联性，应结合其他证据作为认定案件事实的依据。 17，被告提交民事判决书打印件2份，证明涉案小区房屋均存在不同的质量问题，因为原告没有履行相应的催告义务，青岛市中院和城阳区法院驳回了原告对其他业主的请求，本案中原告也没有向被告催告，原告提交的催交通知书及照片不能证明从向被告催促缴费，该照片也不能证明是在涉案房屋在交费通知注明的时间点张贴，根据被告提交的证据证明涉案房屋的钥匙在物业手中，原告明知被告不在该房屋内居住，而且原告应当知道被告的联系方式和地址，原告即使催费，应当邮寄以信函的方式向被告发出通知。原告对该证据的真实性有异议，认为其仅系打印件，对其证明事项也不予认可，房屋质量问题如确实存在，应由开发商在质保期及质保范围内予以修复，原告不承担维修责任，本案中原告依法向被告催收物业费，张贴相关照片，要求其履行付费义务，符合法律规定。一审城阳区人民法院认为，该证据与本案不具有关联性，对其证明效力不予确认。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，一审城阳区人民法院认定事实如下： 2011年10月28日，北京市均豪物业管理有限责任公司名称变更为北京市均豪物业管理股份有限公司。 2006年10月18日，青岛百通城阳置业有限公司选聘北京市均豪物业管理有限责任公司对百通·香溪庭院提供前期物业服务，并签订《前期物业管理服务合同》，约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅的收费标准为2.3元/月/平方米；物业服务费用提前交纳，每三个月为一期；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按未付款项0.05%的标准由违约方支付违约金；合同期限自2007年5月1日起至首户业主入住一年止，但在合同期内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同期限届满，业主大会尚未成立的，则延长合同期限，未提出书面异议的视为双方延长一个合同期，合同各项条款继续有效。2017年1月1日，青岛市城阳区百通香溪庭院小区业主委员会与原告签订《百通香溪庭院小区物业服务合同》，约定由原告为百通香溪庭院小区提供物业服务，服务期自2017年1月1日至2018年12月31日；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅的收费标准为2.3元/平方米/月；物业服务费应提前交纳，物业服务费按半年预交一次，业主可根据意愿交纳，但最低不能低于三个月，未按时足额交纳物业服务费，应当按每日千分之三的标准支付违约金。 2007年8月25日，被告陈凤与青岛百通城阳置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定被告购买该公司开发的位于在青岛市城阳区香溪庭院A区28号楼102户住宅一处，约定交房时间为2007年11月1日前；该合同补充条款第四条“关于交付入住的补充约定1、合同第十五条变更为以下约定：交付的解释：甲方取得合同约定的交房条件的证明文件并在报纸书面公告交付通知，则交付通知约定的交付日起之次日即视为房屋已交付，房屋风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方，但应属甲方保修责任之内的保修事项，从交付之日起应按规定由甲方负责保修（本补充条款第四条第4款情形除外）。2、交付通知的送达：商品房具备购房合同约定的交付条件后，甲方须至少提前5天通过报纸书面公告方式或书面告知方式通知乙方办理交付手续，乙方同意甲方按此两种方式中任一方式通知即为送达。4、乙方逾期办理入住：如乙方未在交付通知规定的时间内办理入住手续，则视公告或书面告知的房屋交付之日为乙方入住之日，自该日起房屋风险责任由甲方转移给乙方，甲方委托的前期物业管理公司按照本补充条款规定的物业管理服务收费标准，自该日起计收乙方的物业管理费，日后乙方办理入住手续时，乙方须交清因逾期办理入住手续所欠缴的物业管理费，逾期30天未办理入住手续的，甲方有权要求解除合同，乙方应向甲方支付总房价1%的违约金”；第六条“关于前期物业管理的约定：1、物业管理公司前期物业管理公司由甲方选聘北京均豪物业管理有限公司提供物业管理服务，服务期限自甲方公告的房屋交付之日起，至业主委员会成立并与业主大会选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时为止。3、物业管理费用前期物业管理费收费为每平方米（建筑面积）2.30元/月，入住前物业管理公司按照上述规定的收费标准及物业主管部门规定预收取一定期限的物业管理费，乙方应及时如数缴纳。” 2007年9月7日，青岛市不动产登记中心将上述房产权利人登记为被告，确认房屋建筑面积为234.7平方米。2007年10月25日，青岛百通城阳置业有限公司在《半岛都市报》刊登交房公告，通知百通·香溪庭院业主办理交房手续，其中被告购买的房屋所在的A28号楼将于2007年10月31日办理交付手续。 2019年3月1日，原告与北京均豪物业管理股份有限公司签订《债权转让协议》，约定北京均豪物业管理股份有限公司拥有对城阳区银河路178号香溪庭院小区业主及使用人收取物业服务费的权利，自提供物业服务以来，多户小区业主无正当理由，拒不缴纳物业服务费，因此北京均豪物业管理股份有限公司享有要求小区欠费业主及相关使用人缴纳物业服务费的权利，现达成如下协议：自本协议签订之日起，北京均豪物业管理股份有限公司将其拥有的上述债权无偿转让给原告，原告由此替代转让方取得对债权所享有的所有权属和相关权益，与债权相关的全部风险，自转让之日起，全部转让给原告，由原告承担。该协议所附《债权转让明细》中载明“6、陈凤28号楼102户，面积234.70平方米，欠费期间2007年11月1日至2016年12月30日，欠费金额59379.10元”。2019年4月26日，北京均豪通过EMS向被告发出《债权转让通知书》，次日，被告签收该通知书。 另查明，2014年4月30日，北京均豪物业管理股份有限公司与山东省均豪物业管理有限责任公司（后更名为均豪（山东）物业管理有限公司）签订《债权让与协议》，约定北京均豪将其享有的《前期物业管理服务合同》项下的权利全部转让给山东均豪，该权利包括向青岛百通城阳置业有限公司（简称：债务人）主张物业管理费及违约责任共计78717.74元的债权转让给山东均豪，山东均豪取代北京均豪成为新的债权人，依法享有对债务人的债权权利等，山东均豪取得《前期物业管理服务合同》的债权；北京均豪将该债权让与通知债务人青岛百通城阳置业有限公司。 2015年5月27日，山东均豪基于上述《债权让与协议》向一审城阳区人民法院提起诉讼，要求青岛百通城阳置业有限公司支付7-102、9-101、15-101、25-104、28-102、30-104房屋2013年5月1日至2014年12月31日的物业服务费60914.58元及逾期付款违约金17803.16元。2016年1月28日，一审城阳区人民法院作出（2015）城民初字第2668号民事判决书，载明：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，根据一审城阳区人民法院调取证据载明的内容，涉案四套房屋均已进行了房屋产权登记，且登记时间均在原告主张物业费起算时间（2013年5月1日）之前，故该部分房屋在涉案期间已完成销售，由被告交付给业主，应当由业主承担该期间物业服务费。另外两套房屋进行了预告登记，根据《前期物业管理服务合同》约定，业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用，业主未按期办理房屋交付手续的，以被告发布交房公告约定的交付时间为准交纳物业费，被告已于2007年10月25日发出交房公告，告知相关业主将于2007年10月29起正式交房，因此该两套房屋亦应当由业主承担涉案期间物业服务费。被告向原告付款的行为在无其他证据佐证的情况下，不能视为被告认可涉案房屋物业服务费应由其交纳……判决如下：驳回原告均豪（山东）物业管理有限公司对被告青岛百通城阳置业有限公司的诉讼请求”。该判决已生效。 另查明，被告陈凤一直未与青岛百通城阳置业有限公司办理涉案房屋的交付手续，涉案房屋钥匙现在原告处，被告陈凤也一直未交纳涉案房屋的物业管理费。 一审城阳区人民法院认为，本案系业主与物业服务企业因物业服务问题产生的纠纷。综合原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、被告陈凤是否应承担涉案房屋即位于青岛市城阳区户房屋自2007年11月1日至2017年12月31日期间的物业管理费？二、北京均豪物业管理股份有限公司是否将同一债权分别转让给了本案原告和均豪（山东）物业管理有限公司？本案原告北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司是否有权收取被告陈凤上述物业费？现根据本案查明的事实，评判如下： 关于焦点一，被告陈凤于2007年8月25日购买了涉案房屋即位于青岛市城阳区户房屋，作为接受服务小区的业主，应自其购买的房屋交付之日起，按物业服务合同约定的收费标准及交费时间向物业服务企业定期交纳物业服务费。被告在抗辩中提到因房屋存在质量问题一直未办理交付手续，系其与开发商之间产生的争议，属另一法律关系，可以通过其他途径维护自身利益，与物业服务企业无关；且已生效的（2015）城民初字第2668号民事判决书也认定涉案房屋于2007年10月31日交付给被告，并非空置房，并因此驳回了均豪（山东）物业管理有限公司要求开发商即青岛百通城阳置业有限公司按照空置房的规定交纳包括涉案房屋在内的6处房屋物业管理费的诉讼请求；综上，被告拒付物业费的理由不成立，被告陈凤应承担涉案房屋自2007年11月1日至2017年12月31日期间的物业管理费。 关于焦点二，2006年10月18日，青岛百通城阳置业有限公司与北京市均豪物业管理有限责任公司于2006年10月18日签订的《前期物业管理服务合同》，及2017年1月1日，青岛市城阳区百通香溪庭院小区业主委员会与原告签订的《百通香溪庭院小区物业服务合同》，均系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律行政法规的强制性规定，均应有效。2014年4月30日，北京均豪物业管理股份有限公司与山东省均豪物业管理有限责任公司（后更名为均豪（山东）物业管理有限公司）签订《债权让与协议》，约定北京均豪将其享有的《前期物业管理服务合同》项下向青岛百通城阳置业有限公司主张物业管理费及违约责任共计78717.74元的债权转让给山东均豪，因此该协议转让的债务为向青岛百通城阳置业有限公司主张物业管理费及违约责任的债务，山东均豪就该债权债务于2015年5月27日向一审城阳区人民法院提起诉讼，要求青岛百通城阳置业有限公司履行该债务；2016年1月28日，一审城阳区人民法院作出（2015）城民初字第2668号民事判决书，载明北京均豪与青岛百通城阳置业有限公司并不存在上述物业管理费及违约金的债权债务关系，因此驳回了山东均豪的诉讼请求，故上述《债权让与协议》系基于并不存在的债权债务关系形成，亦应无效。 2019年3月1日，原告与北京均豪物业管理股份有限公司签订《债权转让协议》，转让的是北京均豪向欠费业主及相关使用人主张物业服务费的权利，与上述《债权让与协议》中转让的债权完全不同，因此被告所主张的北京均豪物业管理股份有限公司将同一债权分别转让给了本案原告和均豪（山东）物业管理有限公司的意见，无事实及法律依据，对此一审城阳区人民法院不予采纳，原告与北京均豪物业管理股份有限公司签订《债权转让协议》有效，且已通知债务人即被告陈凤，原告可以依据该协议约定向欠费业主主张物业管理费及违约金；自2017年1月1日起，原告可以依据其与青岛市城阳区百通香溪庭院小区业主委员会签订《百通香溪庭院小区物业服务合同》的约定向业主主张物业管理费及违约金。 关于被告主张北京均豪物业管理股份有限公司或原告并未对涉案小区进行物业管理的意见，庭审中，被告认可2007年11月1日至2017年12月31日期间涉案小区物业办公室有工作人员，但不清楚是哪个公司的，被告未提交证据证明其所见到的物业办公室工作人员并非北京均豪物业管理股份有限公司或原告处工作人员，也未提交证据证明涉案小区由其他公司提供了物业管理服务；被告申请调取的（2019）鲁0214民初1822号原告北京均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司与被告姜朦朦物业服务合同纠纷一案中的证据，即被告提交的证据10及该案庭审录像以证实北京均豪物业管理股份有限公司或原告并未对涉案小区进行物业管理，但经查阅该卷宗，该案系调解结案，并未进行开庭审理及举证质证，卷宗中并无被告所主张的该份证据，更不存在庭审录像，综上，对被告主张北京均豪物业管理股份有限公司或原告并未对涉案小区进行物业管理的意见一审城阳区人民法院不予采纳。 关于物业管理费及违约金的计算。因小区业主委员会与原告签订的物业服务合同约定的服务期限为2017年1月1日至2018年12月31日，根据《前期物业管理服务合同》的约定，2017年以前，广大业主与物业服务企业的权利义务均受该前期物业服务合同约束，因此被告陈凤应承担的物业服务费的金额，应结合被告房屋的建筑面积、物业服务的收费标准及被告的欠款期间计算，2017年之前发生的物业服务费为59379.10元（2.3元/月/平方米×234.7平方米×110个月），2017年的物业费为6477.72元（2.3元/月/平方米×234.7平方米×12个月），共计65856.82元。原告已通过张贴欠费通知单的方式向被告催收，且在被告提交的与“物业公司齐瑞龙经理通话录音”中，齐瑞龙也已经明确告知过被告应交纳的2007年11月1日至2016年12月31日期间的物业服务费及违约金数额，因此原告起诉要求被告支付物业管理费及违约金并无不当。被告未按约定及时交纳物业管理费，应按约定承担相应的违约金，原告要求被告支付违约金19757元，低于《前期物业管理服务合同》中逾期每日按未付款项0.05%的标准支付及《百通香溪庭院小区物业服务合同》中逾期每日按未付款项3‰的标准支付违约金的计算数额，系对其权利的处分，对该金额予以认定。 关于被告主张原告诉讼请求已过诉讼时效问题，因原告现仍在为涉案小区提供物业管理服务，被告所购买的涉案房屋也未进行转让或买卖，登记的产权人仍为被告，因此原告要求被告支付物业管理费的主张未过诉讼时效，对被告该意见一审城阳区人民法院不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决： 被告陈凤于本判决生效后十日内支付原告北京均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司物业服务费65856.82元，违约金19757元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1940元，由被告陈凤负担。 二审查明,本案争议涉及的房屋,因上诉人与开发商关于房屋质量争议,没有实际交付,房屋钥匙现在被上诉人处。2007年10月25日，本案争议房屋涉及的开发商青岛百通城阳置业有限公司于2007年10月25日，在《半岛都市报刊》登交房公告，要求包括涉案房产在内的六户业主与当月29至31日前往指定地点办理交房手续。至今涉案房产没有实际交付。其他事实与原审查明一致。 本院认为，各方当事人无争议的是，作为案件涉及的青岛市城阳区百通·香溪庭院小区接受物业服务小区的业主，应自其购买的房屋交付之日起，按物业服务合同约定的收费标准及交费时间向物业服务企业定期交纳物业服务费。当事人有争议的是本案争议涉及的房屋是否实际交付。 首先，关于本案涉及房屋是否实际交付情况。 本案争议涉及的房屋,因上诉人与开发商关于房屋质量争议,没有实际交付,房屋钥匙现在被上诉人处。 2007年10月25日，本案争议房屋涉及的开发商青岛百通城阳置业有限公司于2007年10月25日，在《半岛都市报刊》登交房公告，要求包括涉案房产在内的六户业主与当月29至31日前往指定地点办理交房手续。至今涉案房产没有实际交付。 本案争议涉及的房产没有实际交付，上诉人不是本案争议房产涉及的接受物业服务以及支付物业服务费责任主体。 其次，关于城阳区人民法院作出（2015）城民初字第2668号民事判决书对本案的既判力。 2015年5月27日，山东均豪基于上述《债权让与协议》向一审城阳区人民法院提起诉讼，要求青岛百通城阳置业有限公司支付7-102、9-101、15-101、25-104、28-102（陈凤购买房屋）、30-104房屋2013年5月1日至2014年12月31日的物业服务费60914.58元及逾期付款违约金17803.16元。2016年1月28日，城阳区人民法院作出（2015）城民初字第2668号民事判决书，该判决认定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，根据一审城阳区人民法院调取证据载明的内容，涉案四套房屋均已进行了房屋产权登记，且登记时间均在原告主张物业费起算时间（2013年5月1日）之前，故该部分房屋在涉案期间已完成销售，由被告交付给业主，应当由业主承担该期间物业服务费。另外两套房屋（注：其中一套为本案争议涉及的房屋）进行了预告登记，根据《前期物业管理服务合同》约定，业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用，业主未按期办理房屋交付手续的，以被告发布交房公告约定的交付时间为准交纳物业费，被告已于2007年10月25日发出交房公告，告知相关业主将于2007年10月29起正式交房，因此该两套房屋亦应当由业主承担涉案期间物业服务费。被告向原告付款的行为在无其他证据佐证的情况下，不能视为被告认可涉案房屋物业服务费应由其交纳……判决如下：驳回原告均豪（山东）物业管理有限公司对被告青岛百通城阳置业有限公司的诉讼请求”。该判决已生效。 根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，第九条规定，“下列事实，当事人无需举证证明，……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。……当事人有相反证据足以推翻的除外。” 本案争议涉及的房子没有实际交付，城阳区人民法院作出（2015）城民初字第2668号民事判决书不能成为确定争议房子实际交付的证据。同时，该判决并未确认本案争议的房屋实际交付，只是在上诉人陈凤没有参与该案诉讼的情况下，确认了上诉人交付物业费的义务。即： “另外两套房屋（注：其中一套为本案争议涉及的房屋）进行了预告登记，根据《前期物业管理服务合同》约定，业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用，业主未按期办理房屋交付手续的，以被告发布交房公告约定的交付时间为准交纳物业费，被告已于2007年10月25日发出交房公告，告知相关业主将于2007年10月29起正式交房，因此该两套房屋亦应当由业主承担涉案期间物业服务费。” 即，城阳区人民法院作出（2015）城民初字第2668号民事判决书没有确认本案争议房子实际交付，不是确定本案房子实际交付的证据。在上诉人没有参与该案诉讼的情况下，确认了上诉人交付物业费的义务，属于对案外人非经法定诉讼程序设定义务，对本案不具备既判力，不能成为确定上诉人是否承担责任的依据。 原审法院依据城阳区人民法院已经生效的（2015）城民初字第2668号民事判决书，认定涉案房屋于2007年10月31日交付给被告，判令被告陈凤应承担涉案房屋自2007年11月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，认定事实和适用法律不当，本案应予改判。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初1825号民事判决； 二、驳回被上诉人北京均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司对上诉人陈凤的诉讼请求。 一审案件受理费1940元，二审案件受理费1940元。 由被上诉人北京均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  栾桂玲 审判员  唐明光 审判员  卞冬冬 二〇一九年十一月二十五日 法官助理 费晓宇 书记员彭晓凤