四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3903号 上诉人（原审被告）：刘辉，男，1985年1月12日出生，汉族，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：王国军，南充市法源法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：费艳华，南充市法源法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：南充泰美置业有限公司，住所地南充市高坪区临江南路二段51号慢城八岛。 法定代表人：肖广瑜，公司总经理。 委托诉讼代理人：庞颖聪，男，汉族，1978年5月13日出生，住成都市青羊区，该公司员工。 上诉人刘辉因与被上诉人南充泰美置业有限公司（以下简称“泰美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2019）川1303民初1588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘辉上诉请求：1、撤销原判第二、三项，改判上诉人不承担租金及违约金；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实不清。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》是被上诉人工作人员诱导签订，即免交第一年租金，签订合同仅履行一个程序而已，上诉人才与被上诉人签订了为期四年的《租赁合同》。2、上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》所有条款均系格式条款，被上诉人没有对特别条款尽到充分的提醒和告知上诉人，合同签订时间和附件签订时间不一致，是先签订附件条款再签订《租赁合同》，这不符合交易习惯。3、一审法院判决支持被上诉人违约金和不予退还保证金不当。双方约定了保证金抵扣租金，并且上诉人并非违约，仅是迟延履行。 泰美公司辩称：1、双方签订的书面合同系双方当事人的真实意思表示，不存在任何诱导情形，上诉人就诱导事由无凭无据，一审法院认定事实清楚，适用法律得当。2、双方合同约定条款清晰明确并由被上诉人亲自签字并加盖手印。相关条款并不违反法律规定，具有法律效力。3、由于上诉人的严重违约，被上诉人依据合同约定及相关法律规定有权对租赁保证金没收不予退还。综上，请求维持一审判决，驳回上诉人上诉请求。 泰美公司向一审法院起诉请求：1、请求解除泰美公司与刘辉的房屋租赁关系；2、请求刘辉立即向泰美公司支付拖欠的租金48528元（2018年4月20日至2019年4月19日）、2019年4月20日至2019年5月31日违约金3979元；3、刘辉承担本案诉讼费用及其他相关费用。 一审法院审理查明：2018年4月12日，泰美公司（合同甲方）作为出租人与刘辉（合同乙方）作为承租人签订了《租赁合同》一份。该合同第14.2条第9）项约定“乙方在租赁期限内未经甲方书面同意停止营业连续超过3日，或三个月内累计超过10日的”，“守约方有权书面通知违约方解除本合同。”该合同第14.4条约定“未经双方协商一致，乙方单方面要求提前终止合同，或若乙方发生违约造成甲方提前解除合同时，甲方有权不予退还乙方已付的保证金。”该合同第14.5条a）项约定“若乙方逾期支付租金、综合服务费、公共事业费及本合同约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的千分之二（0.2%）向甲方支付违约金。”该合同附件一“商业条件”中约定：1.租赁位置：南充市高坪区临江南路2段51号泰合慢城八岛28-1111号商铺，租赁面积：101.1㎡,租赁期限：2018年4月20日至2023年4月19日。2.租金标准：2018年4月20日至2020年4月19日，以40元/㎡为标准，每月4044元,每年48528元。该合同附件二“补充条款”第一条约定：乙方应在2019年4月20日以前交纳第一期租金48528元；第二条约定：如因乙方原因提前解除合同，乙方不能享受甲方给予的免租政策，免租期的租金乙方应按首年租金标准补足给甲方。上述合同签订后，泰美公司依合同约定向刘辉交付了商铺，刘辉也按时进场经营，并预交了两个月的保证金共计8088元和租金100元。但刘辉并未按照案涉合同附件二中“补充条款”约定在2019年4月20日以前支付第一期租金48528元，且于2019年4月8日起在与泰美公司未协商一致的情形下擅自离场不再经营。随后，泰美公司因向刘辉催收租金无果后起诉。 一审法院认为：泰美公司与刘辉签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，属有效合同，当事人均应按合同的约定全面履行合同。刘辉虽辩称系基于泰美公司的诱导而签订的合同，但并没有举出足以证明该事实的证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，刘辉应就自己的主张不能证明承担相应的举证责任。泰美公司已按照合同约定向刘辉交付了案涉商铺，刘辉作为承租人，未按照合同约定的期限、金额给付租金，且未经双方协商提前擅自离场，刘辉的行为已构成违约，且符合合同第14.2条第9）项所约定的合同解除条件。同时，刘辉也同意解除合同，因此，泰美公司要求解除与刘辉的房屋租赁关系的主张成立，予以支持。泰美公司要求由刘辉支付欠付的2018年4月20日至2019年4月19日租金48528元的主张符合案涉合同附件二“补充条款”第一条、第二条约定，但应扣除刘辉已预交的100元，支持48428元。对于违约金，根据泰美公司主张的日期从2019年4月20日起至2019年5月31日止共计42天，违约金应为42×2‰×48428元=4068元，泰美公司按3979元主张，系自主行使权利，予以支持。同时，鉴于本案中存在刘辉违约导致合同提前解除的情形，根据案涉合同第14.4条约定，泰美公司对刘辉所预交的8088元保证金有权不予退还，因此对刘辉要求以保证金冲抵欠付租金的主张不予支持。判决：一、南充泰美置业有限公司与刘辉于2018年4月12日所签订的《租赁合同》于本判决生效之日解除；二、刘辉于本判决生效之日起十日内向南充泰美置业有限公司支付所欠的租金48428元；三、刘辉于本判决生效之日起十日内向原告南充泰美置业有限公司支付违约金3979元；四、驳回南充泰美置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费556元，由刘辉负担550元，由南充泰美置业有限公司负担6元。 二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 本案中，泰美公司与刘辉签订的《租赁合同》以及附件，刘辉均在合同及附件上签名，应当认定是双方真实意思表示。即使按照刘辉所称，该《租赁合同》以及附件内容涉及的条款系格式条款，但该条款意思表示明确，不存在理解上的分歧，并不会产生两种以上的解释，该《租赁合同》与附件的内容对双方权利义务约定明确，也不存在加重对方责任、免除己方责任的情形，《租赁合同》与附件的签订时间也不影响双方权利义务的行使。故该《租赁合同》与附件的效力应当予以确认。根据该合同约定，刘辉未按照合同约定的期限、金额给付租金，且未经双方协商提前擅自离场，刘辉的行为已构成违约，刘辉应当向泰美公司缴纳首年租金。合同约定双方的违约责任条款不违反法律规定，刘辉应当承担违约金且刘辉向泰美公司交付的保证金也不应退还。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1100元，由刘辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇一九年十一月八日 书记员  刘佰燕