山西省长治市中级人民法院民事判决书（2019）晋04民终2135号上诉人（原审被告）：原长柱，男，1960年5月19日出生，汉族，长治市人，无业，住长治市。委托诉讼代理人：崔化琴，山西化晴律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：周丽丽，女，1985年5月25日出生，汉族，长治市人，无业，现住长治市。上诉人原长柱因与被上诉人周丽丽房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院（2019）晋0403民初179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人原长柱及其委托诉讼代理人崔化琴、被上诉人周丽丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人原长柱上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人不应返还被上诉人房屋价款335000元及利息，不应赔偿被上诉人过户损失8277.82元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人系合法取得本案争议房产，被上诉人是在充分了解该房屋状况的情况下自愿购买，双方已办理房屋过户，房屋所有权已经转移，双方所签《房地产买卖契约》不应解除。2.被上诉人未实际占有争议房屋完全是原审法院执行不力以及被执行人韩兴平、原变鱼夫妇违法据不实行生效裁定所致，一审法院将该责任转嫁上诉人承担，严重损害上诉人权益，也严重有悖于司法公正。3.一审法院在未判决被上诉人给上诉人过户房屋的情况下，即判决上诉人返还被上诉人诉争房屋价款335000元及利息，过户损失8277.82元，该判决明显不公，严重损害上诉人合法权益。被上诉人周丽丽辩称，1.上诉人虽与被上诉人签订了《房地产买卖契约》，该房屋也登记在上诉人名下，但实际由韩兴平、原变鱼夫妇占有并实际使用，上诉人并未占有该房屋，也无法将房屋交付给被上诉人，被上诉人未取得房屋所有权，致使合同目的无法实现，该契约应解除。2.涉案房屋上诉人未占有，其未取得所有权，被上诉人要求解除合同的诉讼请求有法律和事实依据。3.合同解除后，上诉人应退还被上诉人购房款335000元，并承担利息和过户费损失。被上诉人（原审原告）周丽丽向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告2016年10月27日签订的《房地产买卖契约》；2.判令被告退还房屋价款335000元、各项过户费用16555.63元、利息损失39648.65元（按照4.5%计算至2019年4月23日，要求支付至实际还款之日止）。一审法院认定事实：2012年12月31日，长治市城区人民法院作出（2012）城民一初字第255号民事判决，判决韩兴平归还原长柱620000元，并自2011年9月1日起支付利息直至付清。判决生效后韩兴平未履行，原长柱申请强制执行。2013年4月22日，长治市城区人民法院查封韩兴平名下英雄南街演武巷都市××区号房屋一套。2015年11月23日，长治市城区人民法院作出（2013）城法执字第185-3号执行裁定，裁定拍卖被执行人韩兴平所有的英雄南街演武巷都市××区号房屋；2016年5月18日，原长柱以495000元的最高价竞拍买得该房屋；2016年5月31日，长治市城区人民法院作出（2013）城法执字第185-4号执行裁定，裁定该房屋及相应其他权利归原长柱所有；2016年7月13日，长治市城区人民法院作出（2013）城法执字185-5号执行裁定，裁定解除该房屋的查封，但该房屋仍由韩兴平、原变鱼占有，未实物交付。2016年8月11日，原长柱取得英雄南街演武巷都市××区号房屋的所有权证书，登记所有权人为原长柱（单独所有），房产证号：长治市房权证城私字第015-1608110001。2016年10月27日，被告原长柱与原告周丽丽签订《房地产买卖契约》，原长柱以335000元将该房屋卖与原告。同年10月31日，原告在缴纳了各项税费16555.63元后，双方在长治市房地产交易管理处完成了产权变更登记。2017年3月9日，原告周丽丽将被告原长柱、韩兴平、原变鱼诉至长治市城区人民法院，请求排除妨碍、立即腾房并赔偿损失。2017年9月5日，长治市城区人民法院作出（2017）晋0402民初658号民事判决书，以“原告与被告原长柱签订了买卖合同，原长柱将登记在其名下但实际由被告韩兴平、原变鱼占有的涉案房屋卖与原告，虽办理了产权变更登记，但原长柱本人没有实际占有、也未能将涉案财产交付原告，故涉案房屋财产所有权尚未完全转移，原告此时要求排除妨害、消除危险，本院不予支持。本案被告原长柱与被告韩兴平、原变鱼之间的纠纷尚在执行中，原长柱此时将涉案房屋出售存在显属不当，原告亦明知涉案房屋权属存在瑕疵仍然进行交易，应当承担相应过错责任，原告可在被告原长柱与被告韩兴平、原变鱼之间的权属纠纷处理完毕后另行主张权利或单独向原长柱主张权利”为由驳回了原告周丽丽的诉讼请求。2019年5月5日，双方因房屋买卖合同纠纷诉至本院。以上事实，有双方提供的房屋所有权证、长治市房地产交易凭证、房屋转让相关票据、房地产买卖契约、（2017）晋0402民初658号民事判决书、（2013）城法执字第185-4号执行裁定书以及原、被告的陈述与辩解在案为据。一审法院认为，财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。原告与被告原长柱签订了买卖合同，原长柱将登记在其名下但实际由韩兴平、原变鱼占有的涉案房屋卖与原告，虽办理了产权变更登记，但原长柱本人没有实际占有该房屋，也无法将该房屋交付给原告，致使该合同的目的无法实现，故对原告请求解除该合同的主张依法予以支持。合同解除后，应当恢复原状，故被告原长柱应当退还房屋价款335000元。原告主张的过户费损失和利息损失，因（2017）晋0402民初658号民事判决书明确载明：“被告原长柱与韩兴平、原变鱼之间的纠纷尚在执行中，被告原长柱此时将涉案房屋出售存在显属不当，原告亦明知涉案房屋权属存在瑕疵仍然进行交易，也应当承担相应过错责任”，故本院酌情认定过户费损失由原、被告各承担50%即8277.82元，利息损失从原告前次起诉之日起即2017年3月9日起按照中国人民银行同类贷款利率保障至还款之日止。依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第七十五条之规定，判决如下：一、解除原告周丽丽与被告原长柱于2016年10月27日签订的《房地产买卖契约》；二、被告原长柱于本判决生效之日起十日内返还原告周丽丽房屋价款335000元并承担从2017年3月9日起按照中国人民银行同类贷款利率计算至还款之日止的利息；三、被告原长柱于本判决生效之日起十日内支付原告周丽丽房屋过户损失8277.82元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7168元，由原告周丽丽负担878元，被告原长柱负担6290元。经本院审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，关于上诉人原长柱与被上诉人周丽丽签订的《房地产买卖契约》是否应当解除的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。本案中，上诉人原长柱与被上诉人周丽丽签订了《房地产买卖契约》，上诉人原长柱作为出卖人，未能履行向买受人交付标的物的合同义务，导致合同目的无法实现，构成根本违约，符合法定解除合同的情形，一审判决解除该《房地产买卖契约》并无不妥，本院予以维持。上诉人原长柱主张其未能交付房屋系因案外人韩兴平、原变鱼所致，其不应承担责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故无论上诉人原长柱未能交付房屋的原因是否与第三人有关，均不影响其在本案中向被上诉人周丽丽承担违约责任，对上诉人原长柱的该项主张本院不予支持。关于《房地产买卖契约》解除后的效力，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《房地产买卖契约》解除后，应当恢复至合同签订前的状态，一审判决上诉人原长柱返还被上诉人周丽丽房屋价款335000元并承担相应利息以及50%的房屋过户损失8277.82元并无不当，但返还房屋价款的同时，房屋所有权归属亦应恢复至合同签订前的状态，重新过户至上诉人原长柱名下。一审未就合同解除后房屋所有权归属的恢复作出判决，本院予以补充。对于房屋过户费用，根据已生效的（2017）晋0402民初658号民事判决书载明：“被告原长柱与韩兴平、原变鱼之间的纠纷尚在执行中，被告原长柱此时将涉案房屋出售存在显属不当，原告亦明知涉案房屋权属存在瑕疵仍然进行交易，也应当承担相应过错责任”，过户费用应根据双方当事人的过错，由上诉人原长柱与被上诉人周丽丽各自承担50%。综上所述，上诉人原长柱的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十一条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持山西省长治市潞州区人民法院（2019）晋0403民初179号民事判决第一项，即：解除原告周丽丽与被告原长柱于2016年10月27日签订的《房地产买卖契约》；第三项，即：被告原长柱于本判决生效之日起十日内支付原告周丽丽房屋过户损失8277.82元；第四项，即：驳回原告的其他诉讼请求。二、变更山西省长治市潞州区人民法院（2019）晋0403民初179号民事判决第二项为：原长柱于本判决生效之日起十日内返还周丽丽房屋价款335000元并承担从2017年3月9日起按照中国人民银行同类贷款利率计算至还款之日止的利息；同时周丽丽应将长治市英雄南街演武巷都市骏景小区3号楼5单元702号房屋过户至原长柱名下，过户费用由原长柱与周丽丽各自承担50%。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7168元，由上诉人原长柱负担6290元，由被上诉人周丽丽负担878元。二审案件受理费7168元，由上诉人原长柱负担6290元，由被上诉人周丽丽负担878元。本判决为终审判决。审 判 长 郭树青审 判 员 张建兵审 判 员 郝志芳 二〇一九年十一月十九日法官助理 郭荣蓉书 记 员 陈丹丹