安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初8123号 原告：深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司，住所地合肥市庐阳区临泉路藕塘村拆迁恢复楼3幢102室，统一社会信用代码913401006989540164。 负责人：张玉国，总经理。 委托诉讼代理人：张梅，安徽同胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王能娟，安徽同胜律师事务所律师。 被告：代良菊，女，汉族，1977年4月10日出生，住合肥市庐阳区。 原告深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司(以下简称城投物业公司)与被告代良菊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。城投物业公司的委托诉讼代理人张梅、代良菊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城投物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令代良菊支付物业管理费共计人民币14084.28元、滞纳金1408.43元，总计人民币15492.7元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年1月、2012年12月城投物业公司分别与合肥市庐阳区海棠街道荷塘月色业主委员会签订了物业服务合同，合同对双方的权利和义务、收费标准等均作出了约定。合同签订后，城投物业公司积极履行自己的物业管理服务义务。代良菊系合肥市庐阳区荷塘月色13栋1601室业主，该户房屋面积为115.75㎡。代良菊在2010年1月1日至2018年年底未向城投物业公司支付任何物业服务费用。城投物业公司认为，物业服务费是维持小区公共秩序、公共设施、设备养护等的公共性费用，缴纳物业费是代良菊的最主要义务，也是物业公司赖以生存的基础，代良菊拖欠物业费的行为不仅损害了城投物业公司的合法权益，同时也侵害了广大缴费业主的利益，已构成违约。为维护合法权益，特诉至法院。 代良菊辩称，1.对城投物业公司与荷塘月色小区业主委员会间签订的物业服务合同不予认可，该合同无效；2.外墙渗漏，找不到物业维修。 本院经审理认定事实如下：城投物业公司与合肥市庐阳区海塘街道荷塘月色小区业主委员会签订了两份物业服务合同，委托管理期限分别为自2010年1月20日起至2013年1月19日及自2013年1月20日起至2015年1月19日。2013年1月6日双方签订补充协议，约定合同期自2013年1月20日至下届业主委员会续签或选聘物业服务企业止。合同约定由原告向荷塘月色小区提供物业管理服务，服务事项包括共用部位、共用设施、设备的管理、养护和维修，公共环境、卫生管理、治安管理及车辆停放管理等。同时约定了物业服务质量标准。上述合同约定多层物业管理服务费2010年1月20日起至2013年1月19日每月每平方米1元，2013年1月20日以后多层物业管理服务费每月每平方米1.19元。代良菊系荷塘月色13栋1601室的业主，该房屋建筑面积为115.75平方米。自2010年1月起至今未交物业费。 上述事实有城投物业公司提供的营业执照、《物业管理委托合同》、《荷塘月色物业服务合同》、《“荷塘月色”物业服务合同补充协议》、会议纪要、价格服务登记证、催款律师函及双方当事人陈述予以证实。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，合同的当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。城投物业公司与荷塘月色小区业主委员会签订的物业服务合同，系双方的真实意思表示，不违反法律法规关于合同效力性强制性规定，依法成立，合法有效，对业主具有约束力。城投物业公司系依法设立的物业服务企业，为荷塘月色小区提供物业服务期间，小区能够正常运转的情况足以认定该公司在持续不断的履行物业服务义务。物业服务是一项长期、复杂、繁琐的综合服务，难免出现一时或一处的瑕疵，即使物业公司提供的物业服务存在瑕疵，业主可通过与物业公司积极沟通、协商，要求物业服务企业承担采取补救措施、赔偿损失等责任。合同履行期间，城投物业公司为荷塘月色小区提供了物业服务，业主应当依据国务院《物业管理条例》的规定及协议约定，及时主动交纳物业费。代良菊主张城投物业公司与合肥市庐阳区海塘街道荷塘月色小区业主委员签订的两份补充协议中内容不一致，并据此认为两份补充协议不真实。本院认为，补充协议系双方当事人在履行合同过程中对双方约定的补充或变更，系双方真实意思表示，不违反法律规定，该两份补充协议均合法有效，且城投物业公司已经按照补充协议的约定提供服务，故本院对代良菊的该项主张不予采信。代良菊作为合肥市庐阳区业主（该房屋建筑面积115.75㎡），在接受城投物业公司提供的物业服务后，应当按照物业服务合同约定及时履行交纳物业费的义务。 另，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。代良菊主张房屋漏水，仅提供照片予以证明，但该照片的拍摄时间、地点，代良菊并未提交证据予以佐证，故对该照片的三性及证明目的，本院不予确认，对代良菊的该项主张，本院不予采信。 代良菊欠付城投物业公司2010年1月至2018年12月期间的物业费14084.28元[（115.75㎡×1元/㎡/月×36个月）+（115.75㎡×1.19元/㎡/月×72个月）]。审理中，城投物业公司出具书面材料同意代良菊按欠付物业费的80%交纳欠付的物业费，并免除滞纳金，不违反法律规定，本院予以支持。经计算，代良菊应向城投物业公司支付物业费11267.42元（14084.28元×80%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、代良菊于本判决生效之日起十日内支付深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司2010年1月至2018年12月期间的物业费11267.42元； 二、驳回深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计94元，由被告代良菊负担。 本判决为终审判决。 审判员 秦 玲 二〇一九年十一月七日 书记员 沈洪涛 附：本案适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。