重庆市石柱土家族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0240民初3766号 原告：马建容，女，1988年7月29日出生，住重庆市石柱土家族自治县。 委托诉讼代理人：秦昱，重庆经冠律师事务所律师。 被告：刘茂平，女，1985年7月12日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。 委托诉讼代理人：沈俊刚，重庆宏声昌渝律师事务所律师。 被告：重庆丰硕房地产开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇城东路165号第四楼4-1，统一社会信用代码9150024OMA5U58CD5N。 法定代表人：古中良，该公司经理。 委托诉讼代理人：谭登忠，重庆星兴律师事务所律师。 第三人：谭晓云，女，1986年8月8日出生，住重庆市石柱土家族自治县。 原告马建容与被告刘茂平、重庆丰硕房地产开发有限公司（以下简称丰硕公司）以及第三人谭晓云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理，原告马建容及其委托诉讼代理人秦昱，被告刘茂平的委托诉讼代理人沈俊刚，被告丰硕公司的委托诉讼代理人谭登忠，第三人谭晓云到庭参加诉讼。后因马建容变更诉讼请求，于2019年11月12日再次公开开庭进行了审理。原告马建容及委托诉讼代理人秦昱，被告刘茂平的委托诉讼代理人沈俊刚，被告丰硕房地产的委托诉讼代理人谭登忠，第三人谭晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马建容向本院提出诉讼请求：1.解除《商品房买卖三方合同》；2.要求丰硕公司返还原告购房款532000.00元，支付原告违约金54200.00元以及水电气费180.00元、物管费1496.00元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。（注：变更前的诉讼请求为：1.判令被告刘茂平将位于石柱土家族自治县X号的房屋过户给原告，被告丰硕公司履行协助过户的义务；2.二被告连带支付原告违约金54200.00元；3.本案诉讼费用由被告承担）。事实和理由：2018年7月14日，原告与被告在石柱土家族自治县（以下简称石柱县）签订了《商品房买卖三方合同》，约定刘茂平将位于X号的房屋出售给原告，并于12个月内将该房屋产权过户给原告，由丰硕公司协助办理该房屋的转让过户手续。合同签订后，原告分别以现金、微信转账、银行转账等方式向被告支付了购房款532000.00元，约定剩余10000.00元待办理完过户手续当日付清。被告至今未给原告办理过户手续，在原告多次催告后仍然不履行，已构成违约，原告无奈，只能起诉至法院。以上事实，有《商品房买卖三方合同》、购房款支付凭证等相关证据佐证。综上，被告不守诚信，未及时履行过户义务，损害了原告的合法权益。现根据《民法总则》第一百一十九条、《合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、《民事诉讼法》第一百十九条等有关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法及时裁判。 刘茂平辩称，1.被告刘茂平与原告马建容至今未见过面，互不认识。原、被告签订的三方合同上刘茂平的签字并非本人所签，被告刘茂平也未收到过原告诉称的购房款，且刘茂平对该合同不予追认，因此该三方合同对刘茂平不产生法律效力，也无约束力，对刘茂平而言是无效合同，至于原告与丰硕公司之间的合同效力问题，由法院评判；2.涉案房屋已经登记在被告刘茂平名下，被告刘茂平对该房屋享有物权。原告主张涉案房屋已经交付给原告占有使用，该交付行为不能视为被告刘茂平对买卖合同的追认，即使交付也是物管公司交付，并未通知被告刘茂平。 丰硕公司辩称：1.原告与被告刘茂平签订的房屋买卖合同是否成立应当以双方举示的证据确认。如果双方未达成买卖房屋的合意，也未得到刘茂平的事后追认，案涉合同有可能未成立；2.丰硕公司在合同上加盖公章属实，但属于担保性质的合同当事人，是主合同的从合同，如果主合同未成立，那么担保合同也未成立；3.如果法院认为马建容与刘茂平间的房屋买卖合同关系成立，丰硕公司认为该合同无效。涉案房屋已办理了抵押登记，根据《担保法》第四十九条和《担保法司法解释》第六十九条规定，抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，未通知抵押权人的转让合同无效；4.如果涉案合同成立并有效，丰硕公司的担保期间已过，不再承担担保责任；5.丰硕公司不负有返还购房款及支付违约金和水电气费、物管费的义务，原告提出返还购房款的请求权基础是房屋买卖合同关系，原告主张该合同有效，丰硕公司认为原告的请求权基础错误，原告与刘茂平之间房屋买卖合同不成立，应按照不当得利提起诉讼；6.关于合同是否解除的问题。虽然原告提出了解除合同的诉求，但是该诉求不应该得到支持，理由在于合同解除的行使必须基于合同依法成立并生效，由于该合同不成立，不存在解除的问题。 谭晓云述称：谭晓云不是合同的主体，不是本案适格的当事人，也不具备承担相关法律责任的能力。 本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于石柱县X号，系由重庆正轩房地产开发有限公司（以下简称正轩公司）开发。2016年1月3日，刘茂平与正轩公司签订《“康德渝东中央大街”楼盘认购书》，以总价款518118.00元认购了涉案房屋。2016年1月11日，刘茂平向正轩公司交纳了首付款156118.00元和大修基金9044.00元。2016年1月18日，刘茂平与中国农业银行股份有限公司重庆石柱支行就案涉房屋剩余款项362000.00元签订了《个人购房担保借款合同》，刘茂平向该行按揭贷款。2016年1月19日，国土房管部门为涉案房屋办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记。 2018年7月14日，原告马建容（买方、乙方）与被告刘茂平（卖方、甲方）、丰硕公司（担保方、丙方）就案涉房屋签订了《商品房买卖三方合同》，约定：“第一条、房产情况：乙方将从甲方处购买商品房，甲方将产权有偿转让给乙方。该房具体情况如下：……。2、甲方于2017年1月20日与正轩房地产开发有限公司签订商品房买卖合同；甲方在12个月内，将该房屋产权过户于乙方，并且丙方重庆丰硕房地产开发有限公司作为该合同担保，保证及督促甲方完成产权过户，过户所产生的一切费用(除契税由乙方支付以外)由甲方承担，丙方代为办理。第二条、房产价格及付款方式：一、甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋成交价格人民币(大写)伍拾肆万贰仟圆整(小写)542000.00元。二、乙方采取以下方式付款：（1）乙方与甲方达成房屋买卖约定后，于2018年7月14日次一性向甲方支付人民532000元，余下10000元在办理完过户手续当日付清。……。第五条、合同争议及违约处理：……。2、违约责任：本合同所涉及违约情形，受损方可以根据本合同向违约方主张该房产总价款10%的违约金。第六条、合同效力及生效：1、本合同自甲、乙、丙三方签字摁印之日起生效；……。”刘茂平否认在该合同上签名捺印，马建容认可未看到刘茂平在合同上签名捺印，而是马建容与丰硕公司员工谭晓云将合同签订后，谭晓云将合同交给丰硕公司找刘茂平签字，之后丰硕公司谭晓云将签好刘茂平名字并捺印的《商品房买卖三方合同》交给马建容。经本院释明后，马建容与丰硕公司均表示对刘茂平的签名和捺印不申请鉴定。 2018年7月11日，马建容将购房款10000.00元交给丰硕公司谭晓云，谭晓云给马建容出具收条一张。同年7月15日，马建容通过银行转账方式向谭晓云支付购房款50000.00元。同年7月16日，马建容通过微信转账的方式向谭晓云支付购房款20000.00元。后谭晓云将上述三笔共计80000.00元购房款转交给丰硕公司。2018年7月17日，马建容给丰硕公司转账支付购房款452000.00元。丰硕公司收到马建容支付的购房款532000.00元后未转交给刘茂平。 2018年7月23日，马建容与重庆市康德物业管理有限公司签订了《渝东·中央大街住宅前期物业服务协议》。之后，马建容交纳了物业管理费1496.00元和水、电、气费180.00元。马建容至今未对涉案房屋装修入住。 本院认为，作为卖方的刘茂平否认在三方合同上签名捺印，买方马建容和担保人丰硕公司均不申请鉴定，本院推定刘茂平未在三方合同上签名捺印。由于刘茂平未参与合同的协商、签订、款项的收取，故本院认定案涉《商品房买卖三方合同》在卖方刘茂平和买方马建容间未成立，同时，《商品房买卖三方合同》第六条第1项约定，合同自甲、乙、丙三方签字摁印之日起生效。由于甲方刘茂平未签字捺印，也拒绝追认，故《商品房买卖三方合同》在马建容和丰硕公司间尚未生效。原告马建容经本院释明后，仍按照合同有效主张权利，本院不予支持，应予驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条、第三十二条、第四十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告马建容的诉讼请求。 案件受理费9662.00元，减半收取4831.00元，由原告马建容负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审 判 员 罗成 二〇一九年十一月十九日 法官助理 高原 书 记 员 赵华