江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初10903号原告(反诉被告)：于巍，男，1982年3月24日生，汉族，住加拿大。委托诉讼代理人：孙晋莹（系于巍的母亲），1957年4月22日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：包智赟，江苏东林律师事务所律师。被告（反诉原告）：无锡市梁溪区黄巷街道前村社区居民委员会，住所地江苏省无锡市梁溪区西前村185号。负责人：冯晓明，无锡市梁溪区黄巷街道前村社区居民委员会主任。被告：无锡市前苑宾馆有限公司，住所地江苏省无锡市梁溪区锡澄路二号桥南堍。法定代表人：唐克明，无锡市前苑宾馆有限公司总经理。委托诉讼代理人：高鸣、王彪（受无锡市梁溪区黄巷街道前村社区居民委员会、无锡市前苑宾馆有限公司共同委托），江苏云崖律师事务所律师。原告（反诉被告）于巍与被告（反诉原告）无锡市梁溪区黄巷街道前村社区居民委员会（以下简称前村社居委）、被告无锡市前苑宾馆有限公司（以下简称前苑宾馆）房屋买卖合同、土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于巍的委托诉讼代理人孙晋莹、包智赟、被告（反诉原告）前村社居委、被告前苑宾馆的共同委托诉讼代理人王彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于巍向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令其与前村社居委、前苑宾馆继续履行2011年7月7日的《综合楼及土地出让与股权转让合同》，由前村社居委、前苑宾馆协助其至房地产管理部门办理房地产过户登记手续，将合同约定的无锡市锡澄路与锡宁路（原312国道）交叉口的国有土地（地号4-09-07-A011）及锡澄路298号房屋登记至其名下；2.请求判令前村社居委、前苑宾馆支付以转让款1350万元为基数，按照每日0.05%计算的自2011年7月16日起至上述义务实际履行完毕为止的违约金，其中自2011年7月16日起至2019年8月12日止的违约金为1991.25万元；3.前村社居委、前苑宾馆承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年7月，其与前村社居委、前苑宾馆签订《综合楼及土地出让与股权转让合同》，约定将位于无锡市.7平方米的土地及前苑宾馆房屋转让给其，并明确了各自的权利义务及相应的违约责任。合同签订后，其依约支付了首期款项100万元，但前村社居委不履行合同约定，不协助办理股权和产权转让手续，却在2011年起诉要求解除合同，此案后经三级法院审理，均认定双方签订的《综合楼及土地出让与股权转让合同》合法有效，其拟以案涉地块及房屋改建比亚迪汽车销售4S店项目，并已经向比亚迪汽车销售集团有限公司交付了200万元建店保证金，从2011年7月份开工改造，先后组织力量进行了地质灾害勘探、施工入职设计、施工工程预算、指定和订购了一系列成套安装设备，总涉足资金已经超出800余万元，并且投入消耗了大量的人力、物力和精力，前村社居委和前苑宾馆拒不履行合同义务的违约行为给其造成了巨大损失，应当承担相应的违约责任。现诉至法院，望判如所请。被告前村社居委、被告前苑宾馆辩称，1、其与于巍签订的《综合楼及土地出让与股权转让合同》中的涉案转让土地虽为撤组建居的集体土地，但并未被征用转为国有土地，不得出让和转让，前村社居委转让集体土地使用权的行为违反法律强制性规定，应为无效合同，从法律上讲，涉案合同无法继续履行；涉案合同约定应在法院将前村社居委的案涉房屋和土地判决至前苑宾馆名下之日起十日内，与于巍至相关部门办理过户手续，但至今为止，上述履行条件并未成就，于巍要求其履行协助过户义务不符合合同约定；根据无锡市自然资源和规划局于2019年7月26日的复函明确，讼争土地目前认为绿化用地，不符合城乡规划用地性质，不具备出让、转让手续的条件，涉案房屋已被暂停办理房屋征收手续范围，故涉案合同在法律上、事实上均无法继续履行。2、其未将土地、房屋过户至于巍名下是由于合同约定的履行条件未成就，故其不存在违约情形，无需承担违约金；于巍提供的证据不能证明实际损失，即便存在损失，于巍主张按照合同约定的违约金每日万分之五来计算违约金，明显过高。综上，请求法院驳回于巍的全部诉讼请求。反诉原告前村社居委向本院提出反诉请求：要求解除其与于巍、前苑宾馆三方于2011年7月7日签署的《综合楼及土地出让与股权转让合同》，并由于巍承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年7月7日，其与于巍、前苑宾馆签订了《综合楼及土地出让与股权转让合同》，约定其向于巍出让位于无锡市.7平方米的土地、出让前村社居委综合楼，前苑宾馆将100%股权转让给于巍，并约定了各自的权利义务及相应的违约责任。三方签订合同后至今，（1）由于前苑宾馆股东唐克明、蒋朝阳二人并未在合同上签字，因而否认前苑宾馆100%股权转让给于巍的约定效力，事后也不同意办理股权转让登记手续；（2）法院至今未能将前村社居委名下的房屋和土地判决到前苑宾馆名下；（3）讼争土地性质仍为集体土地，国家、地方行政规章规定禁止将合同项下的土地使用权、房屋产权办理转让过户手续，且根据无锡市自然资源和规划局的有关答复，合同项下土地不具备出让、转让手续的条件，据此本合同在法律上、事实上均根本无法履行，为此，其依据相关法律提出反诉请求。反诉被告于巍辩称：1.反诉应当是在法庭辩论结束之前，前村社居委在原审法庭辩论终结后才提出，前村社居委的反诉不应当受理，受理后也应当驳回；2.涉案合同已通过三级法院审理，确认了合同的效力，前村社居委无端质疑合同效力为浪费司法资源，前村社居委故意拖延和故意不与协助办理手续构成合同违约，应当承当违约责任，于法于理均没有解除合同的权利，前村社居委反诉请求及事实与理由不能成立，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的事实及证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月7日，于巍以受让方、无锡市龙马汽车销售服务有限公司董事长的名义、前村社居委、前苑宾馆分别以出让方、转让方的名义共同签订了一份《综合楼及土地出让与股权转让合同》，三方当事人在该合同中约定：前村社居委、前苑宾馆为了本村经济的发展，决定将前苑宾馆股权、前苑宾馆房屋及有关土地使用权转让和出让给于巍，由于巍进行招商经营活动；出让的土地，位于无锡市集体建设用地，土地证面积10527.7平方米，地号4-09-07-A011；出让的前苑宾馆房屋，座落在上述土地位置中的无锡市，系毛坯房，建筑面积约6482.19平方米的综合楼，房产证为：锡房权证北塘字第××号，宗（地）号：784923002000，另有场地面积及附属用房用地约2000平方米左右，东西院墙长度约150米，及自来水增压站占地面积，相邻的排涝站不在其内；转让标的物，前苑宾馆100%股权及占地6.3亩土地使用权；土地使用权出让期限，参照国有土地综合用地出让期限，为五十年即自前村社居委、前苑宾馆将出让的标的物办理过户转让手续给于巍之日起至五十年后的之日止，期满后于巍需继续使用的，三方继续签订该土地使用权出让合同；上述出让、转让标的物的出让、转让款合计1350万元，其中土地款为315万元。合同签订时支付100万元整，其余款项分期支付；合同生效之日起，前村社居委和前苑宾馆应将约定转让的房屋及土地按现状交付给于巍使用，于巍自接受之日起承担风险责任。房屋门窗及外围墙缺损，前村社居委和前苑宾馆应当给予于巍适当的补偿或者修缮；合同生效之日起十日内，前村社居委和前苑宾馆应当与于巍到当地工商局办理前苑宾馆股权转让手续，转让到于巍名下；前村社居委和前苑宾馆应当在法院将前村社居委名下的本合同标的房屋和土地判决到前苑宾馆名下之日起十日内，与于巍到房屋、土地管理等相关部门办理房屋、土地权属过户登记手续，登记至于巍名下；前村社居委、前苑宾馆应当确保合同规定的出让、转让标的物的权属清楚，未对外负有任何抵押、担保及他项权利的义务，若因此引起的后果，由前村社居委、前苑宾馆承担法律责任；前村社居委、前苑宾馆未能在合同规定期限内将转让标的物交付给于巍使用，前村社居委、前苑宾馆即构成违约，应当向于巍支付合同出让、转让总价的每日0.05%的违约金。前村社居委、前苑宾馆擅自解除合同的，应当向于巍支付合同出让转让总额的50%的违约金，并赔偿于巍由此产生的一切损失。合同当事人还约定了其他合同内容。2013年4月2日，前村社居委以案涉合同所涉及的土地系集体土地不得出让、集体土地上的房屋也不得转让等为由，向无锡市北塘区人民法院提出诉讼，要求确认《综合楼及土地出让与股权转让合同》无效，并要求于巍返还占有房屋以及集体土地使用证原件、房屋房产证原件和建设用地规划许可证原件。无锡市北塘区人民法院审理后查明，1、案涉合同签订后，前村社居委将无锡市锡澄路298号房屋交给于巍，于巍做了房屋装修前期准备，后房屋空置；2、案涉土地于1998年7月30日登记于前村社居委名下，土地权证上标注为集体土地；3、前村社居委在诉状中自认在合同签订后收到于巍100万元，并在诉讼中陈述该100万元为2011年7月6日的无锡市龙马汽车销售服务有限公司本票一张，收款内容为投资款，出票人可能系于巍母亲孙晋莹。2013年8月29日，无锡市北塘区人民法院对该案作出了（2013）北黄民初字第0069号民事判决，判决支持了前村社居委的诉讼请求。于巍不服该一审判决，向江苏省无锡市中级人民法院提起上诉。上诉案件审理期间，前村社居委再次认可了收到于巍所涉合同转让款100万元。江苏省无锡市中级人民法院审理查明，1998年11月25日，无锡市国土资源局发布了《征用土地和撤销村民小组的通知》，案涉土地撤村建居后未办理征用手续，亦未办理土地出让手续。该院（2013）锡民终字第1279号民事判决认为，案涉土地自1998年撤组设居政府文件发布后，土地性质转为国有，因此，双方就商业用房的买卖并不违法，本案三方之间签订的《综合楼及土地出让与股权转让合同》中除股权外的房屋、土地及其他财产的转让应为有效，遂判决撤销无锡市北塘区人民法院（2013）北黄民初字第0069号民事判决，驳回前村社居委的诉讼请求。前村社居委对该二审判决不服，向江苏省高级人民法院申请再审，该院于2015年2月9日作出（2014）苏审三民申字第1028号民事裁定书认定，案涉土地的性质应认定为国有土地，前村社居委未领取案涉土地的国有土地使用权证，对案涉土地没有处分权不影响转让合同的效力，只会影响转让合同的履行问题，据此裁定驳回了前村社居委的再审申请。2015年9月16日，于巍向本院提出本案诉讼，其要求前村社居委、前苑宾馆协助其至房地产管理部门办理房地产过户登记手续，将合同约定的无锡市锡澄路与锡宁路（原312国道）交叉口的国有土地（地号4-09-07-A011）及无锡市锡澄路298号房屋登记至其名下，并赔偿其违约金405万元。诉讼中，前村社居委当庭提出解除合同的反诉请求，并根据本院诉讼中的要求于2017年8月31日书面具状本院，由本院于2017年9月7日向于巍送达反诉状，于巍于同月11日收到反诉状。2017年12月4日，本院作出了（2015）北民初字第1339号民事判决书，判决解除三方当事人于2011年7月7日签订的《综合楼及土地出让与股权转让合同》，于巍、前村社居委各自返还因合同取得的财产，并由前村社居委向于巍赔偿损失337.5万元等。该一审判决后，于巍、前村社居委均不服，向江苏省无锡市中级人民法院提起上诉。该院审理后认为，原审判决认定基本事实不清，遂以（2018）苏02民终825号民事裁定书裁定撤销本院（2015）北民初字第1339号民事判决，发回本院重新审理。2018年12月3日，本院对本案予以重新立案审理。本次诉讼中，本院向无锡市自然资源和规划局发函咨询：案涉土地目前是否仍然不具备出让、转让的条件；案涉土地如不具备出让、转让条件，案涉合同当事人如按照法律、法规是否可以办理出让、转让手续；如按照法律、法规可以办理案涉土地的出让、转让的，办理所要求的具体程序和材料是什么，是否需要交纳土地出让金，具体金额是多少，是否可由受让人于巍代为办理、代交土地出让金。2019年7月26日，无锡市自然资源和规划局复函本院：案涉地块在撤组前的土地使用权性质为集体土地使用权，根据土地法规定，撤组后土地的所有权虽变为国有，但集体土地使用权属于待定，只有在依法办理了国有土地使用权用地手续后才能成为法律意义上的权利人，才具有转让土地的权利，该宗地目前不具备办理出让、转让手续的条件；该地块符合土地利用总体规划，但根据控制线详细规划，该地块场地部分为绿化用地，房屋部分为商办用地，不符合城乡规划用地的用地性质，也不具备出让、转让手续的条件；2018年8月22日，无锡市梁溪区人民政府房屋征收办公室做出了《关于前村地块旧城区改建项目房屋征收暂停办理相关手续的函》（梁征办【2018】94号），将该地块上的锡澄路298号房屋列入暂停办理相关手续的范围。后，本院遂将无锡市自然资源和规划局复函情况告知诉讼当事人，并向于巍就合同履行性质进行法律释明，其表明不予变更诉请意见，仍坚持本案本次诉讼中判决书所列明的诉讼请求。本次诉讼中，前村社居委除坚持反诉主张解除三方订立的合同外，另增加反诉请求，其认为多年的多次诉讼使讼争土地、房屋一直处于争议阶段，涉案土地无法使用、出租等处置，造成了其巨大损失，要求反诉于巍赔偿土地租金损失14195996.1元，本院审查后认为，前村社居委反诉主张的土地租金损失基于的是侵权事实，所涉及的法律基础为侵权赔偿，与本案于巍主张合同违约、合同履行，并非同一法律事实和相同的法律关系，与于巍的本诉之间不具有牵连关系，前村社居委的该主张不构成反诉，遂裁定驳回前村社居委主张土地租金损失14195996.1元的增加部分的反诉请求。本次诉讼中，于巍向本院提交了涉案土地和房屋现状照片打印件，证明涉案土地和房屋因前村社居委没有协助办理过户而无法使用。前村社居委陈述，其并没有收到于巍任何款项，100万元本票为无锡市龙马汽车销售服务有限公司的，收款内容为投资款，其以往诉讼中并未自认该100万元为于巍支付的转让款。又查明，前苑宾馆与前村社居委曾于2011年1月10日经江苏省无锡市锡山区人民法院诉讼调解，达成了确认前村社居委结欠前苑宾馆680万元、前村社居委分期还款的(2011)锡法商初字第0056号民事调解书。2017年3月21日，江苏省无锡市锡山区人民法院以(2016)苏0205民再4号民事判决书判决撤销该院(2011)锡法商初字第0056号民事调解书，驳回了前苑宾馆的诉讼请求。以上事实，由《综合楼及土地出让与股权转让合同》、无锡市自然资源和规划局复函、本判决书所列明的以往双方当事人多次诉讼的法律文书，以及当事人的陈述意见在卷佐证。本院认为，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。于巍与前村社居委、前苑宾馆签订《综合楼及土地出让与股权转让合同》中除股权外的房屋、土地及其他财产的转让应为有效，合同当事人在合同中约定了前村社居委和前苑宾馆履行协助于巍办理房屋、土地权属过户登记手续的前提条件是法院将前村社居委名下的本合同标的涉案房屋和土地判决到前苑宾馆名下，截止本案法庭辩论终结，该生效条件并未成就；案涉房地产的土地并非以出让方式取得，根据法律规定，转让时，应当经有批准权的行政部门审批，现无锡市自然资源和规划局复函明确该地块虽符合土地利用总体规划，但根据控制线详细规划，该地块场地部分为绿化用地，房屋部分为商办用地，不符合城乡规划用地的用地性质，不具备出让、转让手续的条件，因此，当事人之间签订的《综合楼及土地出让与股权转让合同》法律上、事实上无法履行，在本院依法释明涉案合同履行不能的性质后，于巍仍坚持要求前村社居委、前苑宾馆继续履行合同，不符合法律规定，其要求继续履行合同的诉讼主张，本院不予支持。前村社居委于诉讼中要求解除合同的反诉请求，符合法律规定，本院予以支持，该合同解除之日应为前村社居委提出反诉后，本院将反诉状送达至于巍之时。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。据此，前村社居委收取的无锡市龙马汽车销售服务有限公司的100万元，应当向于巍返还；于巍应向前村社居委返还因本合同而实际占有的房屋、土地。前村社区以往诉讼中提交的起诉状和诉讼中对收款100万元的自认事实，其在本次诉讼中予以反悔，否认于巍的无锡市龙马汽车销售服务有限公司的100万元本票为涉案合同前期款，并无相反证据证明；于巍本次诉讼中主张其无法使用转让的案涉房屋和土地，与其以往诉讼中的陈述意见相左，且其提交的涉案土地和房屋的现状照片不足以否定以往生效民事判决认定的于巍接收房屋、进行装修前期准备的事实，于巍和前村社居委有关合同履行情况的相关抗辩意见，本院不予采信。于巍在订立合同后占有案涉房屋并进行了装修和前期准备，即享有了转让土地和房屋的使用权，未办理房产过户和土地使用权转移，不影响其对案涉转让标的物使用权的行使，也并非是前村社居委、前苑宾馆未能将转让标的物交付给其使用，于巍主张前村社居委、前苑宾馆未能协助其办理房地产过户手续，诉请要求以前村社居委、前苑宾馆未能在合同约定期限内将转让标的物交付使用构成违约，应按出让、转让总价的每日0.05%承担违约金，不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十条规定，判决如下：一、驳回于巍的诉讼请求。二、自2017年9月11日起解除于巍和无锡市梁溪区黄巷街道前村社区居民委员会、无锡市前苑宾馆有限公司于2011年7月7日签订的《综合楼及土地出让与股权转让合同》。三、于巍于本判决生效后十日内迁出无锡市锡澄路298号房屋，将房屋及土地返还给无锡市梁溪区黄巷街道前村社区居民委员会。四、无锡市梁溪区黄巷街道前村社区居民委员会于本判决生效后的十日内向于巍返还100万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费208862.50元、反诉费51400元，合计260262.50元，由于巍负担208862.50元，由无锡市北塘区黄巷街道前村社区居民委员会、无锡市前苑宾馆有限公司负担51400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  陆锡平审 判 员  方玉宝人民陪审员  徐慧玲二〇一九年十一月六日书 记 员  朱 音本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。