浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终2640号 上诉人（原审原告）：金武胜，男，1990年3月6日出生，汉族，住浙江省仙居县。 委托诉讼代理人：钟瑶瑶，浙江利群律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周玉婷，女，1987年4月17日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：詹良君，临海市维正法律服务所法律工作者。 上诉人金武胜因与被上诉人周玉婷房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省临海市人民法院（2019）浙1082民初5879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，经征得双方当事人同意后以庭询、谈话方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 金武胜上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持一审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决对有争议的证据和事实，遗落法院依职权调取的《租赁合同》，该证据属于有争议的证据，但法院未做认定，系事实认定不清。该份租赁合同来源于被上诉人处，被上诉人本意为证明自己是有权出租涉案租赁物，但从该合同中恰可以看出，涉案租赁物是临海市白水洋镇王山头村于2009年10月13日出租给临海市捷创机械有限公司的，租期为2010年5月1日至2025年4月30日止。而被上诉人并非临海市捷创机械有限公司的法定代表人，也非涉案租赁物的所有权人或有权占有人，故无权出租涉案租赁物。一审法院不顾上述事实，在判决书中只字未提。二、一审判决认为，金武胜与周玉婷的租赁关系，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，应当合法有效，系法律适用错误。被上诉人出租给上诉人的厂房未获得建设工程规划许可证，曾被认定为历史违法用地，且被上诉人在庭审中亦承认是从隔壁祠堂私拉电线到涉案租赁物处供使用，后电线被剪短，被上诉人没有能力恢复供电。因此，被上诉人出租的房屋违反法律强制性规定，应当被认定合同无效。即使认为合同有效，也应认为因被上诉人接入三相电不符合上诉人的本意，并且也未采取救济措施，上诉人有权解除合同。三、一审判决认定金武胜虽主张厂房未接入三相电未实际承租且违章建筑，但未提供充分证据予以证明，故对于金武胜要求周玉婷返还全部租金的诉讼请求，该院不予支持，系法律适用错误。对于未接入三相电和未实际承租的举证责任和后果分配给上诉人是错误的。根据《民事证据规则》第5条第2款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”无论是第一份租赁合同还是第二份租赁合同，双方都约定被上诉人有接入三相电的义务，故被上诉人应当证明其已完成合同义务；且该举证内容对于上诉人来说是对于消极事实的举证责任，是无法完成的举证内容。对于违章建筑的证据，上诉人在二审中补充提交。四、一审判决是基于何种原因判决被上诉人归还租金的，在判决书中未予以陈述，是法律适用不明。一审判决认为上诉人要求返还全部租金的诉讼请求不予支持，其后就参照双方约定的年租金计算了周玉婷应归还的租金为18800元，在其中未进行法律释明。五、上诉人与被上诉人签订的第二份厂房租赁合同是第一份租房协议的延续及变更，系认定事实错误。对于上诉人需承担的租金问题，上诉人认为不应当支付租金，理由如下：1.第一份租房协议的租金不应当计算。双方虽于2018年9月15日签订了第一份合同，约定租期从2018年10月20日开始计算，但因被上诉人一直未按合同履行接入三相电的义务，上诉人不同意承租，因此在2018年9月15日至2019年3月9日都未实际租赁该房屋。2.第二份租房协议的房租已付90000元应当视为对剩余租金的结算。直至2019年3月10日，被上诉人才从旁边的祠堂处拉了电线到上诉人承租的房屋，上诉人同意继续承租，但是双方调整了租赁面积和租金，并在第二份合同中备注房租已付90000元。两份租房合同的签订时间相差半年之久，而且租赁面积和租金也发生了重大变化，被上诉人不结算第一份合同需要支付的租金是不符合常理的。3.请求法院考虑被上诉人的先合同义务没有完成，上诉人签订合同的目的无法实现，判决被上诉人归还全部租金90000元。虽然涉案租赁物因拉入祠堂的电线而可以供电，但是并不满足上诉人安全生产的需要，上诉人签订合同的目的无法实现，上诉人有权不支付租金，已经支付的租金应当返还。综上，请求二审法院判如所请。 周玉婷答辩称，金武胜的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 金武胜向一审法院起诉请求：判令周玉婷归还金武胜租金90000元及利息（自起诉之日起至归还之日止按中国人民银行同期同档次贷款利率计算）。 一审法院认定事实：金武胜与周玉婷于2018年9月15日签订《租房协议》约定年租金135000元，后双方于2019年3月10日重新签订《厂房租赁协议》约定年租金67500元。金武胜已支付租金90000元。金武胜于2019年6月20日腾出厂房。一审法院认为，金武胜与周玉婷之间的租赁关系，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，应当合法有效。金武胜虽主张厂房未接入三相电未实际承租且系违章建筑，但未提供充足证据予以证明，故对于金武胜要求周玉婷返还全部租金的诉讼请求，该院不予支持。参照双方约定的年租金，2018年10月20日至2019年3月9日按年租金135000元的标准计算，2019年3月10日至2019年6月20日按年租金67500元的标准计算，故租金共计71200元，金武胜已支付90000元，故周玉婷应归还租金18800元。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第二百一十二条规定，判决：一、周玉婷于判决发生法律效力之日起三十日内归还金武胜租金18800元，并支付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年8月1日起计算至履行完毕之日止）；二、驳回金武胜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2050元，减半收取1025元，由金武胜负担807元，由周玉婷负担218元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人金武胜提供的结婚与离婚登记申请表，被上诉人对其“三性”均无异议，能够证明被上诉人与王天祝的结婚与离婚情况，故对其证明效力本院予以确认。上诉人提供的王山头村现状图，被上诉人对其关联性提出异议，且该证据无法证明上诉人主张的证明对象，故对其证明效力本院不予确认。 本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，一、金武胜与周玉婷于2018年9月15日签订《租房协议》后，又于2019年3月10日重新签订《厂房租赁协议》，变更了租赁物标的物厂房面积和租金金额。上诉人上诉称，前一份租赁合同因被上诉人未提供“三相电”供其使用而未履行，双方实际上仅履行了后一份合同的租期三个月。由于双方约定租赁的厂房系临海市捷创机械有限公司从白水洋镇王山头村承租而来，临海市捷创机械有限公司此前在该厂房进行经营，并安装了三相电，此事实有被上诉人向一审法院提供的临海市电力公司白水洋供电营业所收款收据为证。故上诉人这一上诉理由本院不予支持。二、虽然租赁标的物厂房系临海市捷创机械有限公司从白水洋镇王山头村承租而来，使用权在于临海市捷创机械有限公司，但被上诉人前夫王天祝系该公司法定代表人，且权利人也未对被上诉人出租该厂房及上诉人使用该厂房进行阻碍，故上诉人上诉称被上诉人无权出租该厂房依据不足，本院亦不予支持。三、虽然修建该房屋时未申请建设用地规划许可证，但由于该厂房系白水洋镇王山头村老小学改建，属历史遗留房屋，修建该房屋当时并无要求申办相关证件，且当前农村房屋确权工作尚未完成，故上诉人主张该厂房系违章建筑依据不足。何况即使双方租赁合同认定为无效合同，对于上诉人已使用的厂房，司法实践中亦是参照租赁合同由承租人向出租方支付相应的厂房占用费，故一审判决按照双方约定的租金计算上诉人使用厂房应付租金或厂房占用费并无不当。如上分析，租赁合同的效力问题并不影响本案处理结果，故上诉人在二审中申请本院向临海市住房和城乡建设局调取该租赁物是否有建设用地规范许可证已无必要，其申请本院不予准许。四、上诉人上诉称第二份租赁协议中写明房“房租已付90000元”，应视为双方对剩余租金的结算。鉴于双方此前发生了租赁关系，变更租赁合同后，并其他证据证明双方已对此前房租进行过结算，从第二份协议内容亦无法推断出双方结算后剩余租金为90000元。且根据查明的事实，上诉人于2019年3月10日签订第二份租赁协议前一直正常承租该厂房，故上诉人的这一上诉理由亦不能成立。 综上所述，金武胜的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2050元，由上诉人金武胜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梅海波 审 判 员 陈 茜 审 判 员 梅矫健 二〇一九年十一月十三日 代书记员 胡正元 -2- -7-