河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1102民初2568号原告曹建顺（案外人），男，汉族，1962年12月23日出生，住漯河市源汇区。委托代理人黄大鹏，河南许慎律师事务所律师。被告中原银行股份有限公司漯河五一路支行（申请执行人），住所地漯河市泰山路与建设路交叉口东南角金地兰乔迪亚14#楼1层101—104号，统一社会信用代码：91411100556948470A。负责人孙磊，该行行长。委托代理人张鑫鼎，该行员工。委托代理人刘亚，河南信博律师事务所律师。被告漯河市泰源房地产开发有限责任公司（被执行人），住所地漯河市源汇区漯舞路中段96号院，统一社会信用代码：91411100735497222Y。法定代表人于秀梅，该公司执行董事兼总经理。委托代理人赵书祥，该公司副总经理。原告曹建顺与被告中原银行股份有限公司漯河五一路支行（以下简称中原银行五一路支行）、被告漯河市泰源房地产开发有限责任公司（以下简称泰源公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告曹建顺及其委托代理人黄大鹏、被告中原银行五一路支行委托代理人张鑫鼎、刘亚、被告泰源公司委托代理人赵书祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹建顺向本院提出诉讼请求：1、依法判令停止对湘江公寓1005号房产的执行并解除查封；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月10日，原告和泰源公司签订商品房买卖协议，购买了位于湘江公寓第1003、1004、1005、1006号四套房产，房产用途为住宅，购房款与泰源房产公司协商后共计1000000元。原告于2017年1月19日前将购房款全部付清，泰源公司出具了收款收据并签订了《附加协议》，附加协议中泰源公司承诺2017年3月15日前交房。原告购买上述房产后便对房屋进行了装修，因泰源公司楼层标注错误，致使原告对湘江公寓903、904、905、906号房产进行了装修，由此还引发了赔偿诉讼。因被告存在贷款纠纷，2018年5月18日法院作出（2018）豫1102执保字第10号协助执行通知书，预查封了泰源公司20套房产，其中包括原告购买的1005号房产。原告得知后向法院提出执行异议，法院作出（2019）豫1102执异57号裁定驳回了原告的请求。原告于2016年8月10日签订具有备案编号的商品房买卖合同并于2017年1月19日前付清了全部购房款，泰源公司也早已将第1003、1004、1005、1006号四套房产交付原告，原告已经合法取得了上述房屋的所有权，上述房屋虽未办理房产证，是因泰源公司迟迟未办理验收手续，并非原告的原因所造成。另外，原告购买上述房产计划部分用于办公，大部分用于居住使用，（2019）豫1102执异57号裁定称湘江公寓1005号房非用于居住属于断章取义，也与购房合同载明的土地用途不符。综上，原告系湘江公寓1005号房的合法所有权人，法院在执行过程中误将原告的财产作为泰源公司的财产予以查封，明显认定事实错误，损害了原告的财产所有权。被告中原银行五一路支行辩称，一、被告为善意第三人，并有权申请查封泰源公司名下的湘江公寓1005号房产。1、中原银行五一路支行因与胡友昌、于秀梅等人借款合同纠纷一案，为保证银行的债权能够顺利得到执行，银行申请查封登记在泰源公司名下的湘江公寓1005号，查封行为在形式上并无任何法律瑕疵，中原银行作为善意第三人也并无过错。2、原告称其与被告泰源公司签订《商品房买卖合同》并支付全部购房款，现涉案房产已交付原告，原告就合法取了涉案房产的所有权。显然，这种认识是错误的，依据《物权法》第九条规定，物权登记是房屋所有权变动的生效要件，未经登记，房屋所有权不发生变动。该涉案房产登记在被告泰源公司名下，应认定被告泰源公司对涉案房产享有所有权。因此，中原银行有权申请查封。二、漯河市源汇区人民法院作出的(2019)豫1102执异57号执行裁定书认定事实清楚，法律适用正确。1、原告在书面异议中已承认购买公寓是用来办公，并非用于居住，其购买意图并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款规定的情形。2、原告称已将100万的购房款全部付清，该购房款交易金额巨大，却没有开具正规发票，几次消费记录不能证明就是涉案房产的购房款，可能是借款等其他款项性质。因此，原告与被告泰源公司签订的《商品房买卖合同》是否真实履行存在疑点。综上所述，中原银行五一路支行查封涉案房产具有事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。被告泰源公司辩称，原告诉称事实与理由属实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告曹建顺向法院提供以下证据：证据一、(2019)豫1102执异57号执行裁定书一份。用以证明中原银行五一路支行与泰源公司借款合同纠纷一案在执行过程中，中原银行漯河五一路支行申请将曹建顺购买的湘江公寓1005号房产查封，曹建顺提出执行异议被驳回；证据二、商品房购买合同四份、附加协议一份，用以证明曹建顺于2016年8月10日与泰源公司签订《商品房买卖合同》，购买了湘江公寓1003、1004、1005、1006号四套房产，房产性质为住宅；双方于2017年1月19日签订了《附加协议》，约定四套房产总价款100万元整，并约定2017年3月15日前交房；证据三、转账凭证三份、收据一份，用以证明曹建顺于2016年8月12日通过两次转账支付购房款60万元，2017年1月19日通过转账方式支付购房款39万元，另支付现金1万元，共计支付购房款100万元，泰源公司于2017年1月19日向曹建顺出具湘江公寓1003、1004、1005、1006号购房收据一份；证据四：源汇区人民法院(2019)豫1102民初249号民事判决书，用以证明该判决确认曹建顺购买了湘江公寓1003、1004、1005、1006号四套房产，因泰源公司建设过程中增加一层商业用房致使楼层出现错乱，曹建顺将9楼翟鹏飞的房产误认为自己的房产进行了装修。上述事实充分说明泰源公司已经将房产实际交付给曹建顺，曹建顺虽装错了房产，但表明了其使用所购买房产的主观意愿。证据五、刷卡小票四份，与第三组证据相对应，用以证明购房款已支付的真实性，原告于2016年8月12日分两次刷卡共计60万元，2017年1月19日分两次刷卡共计39万元，收款人均为泰源公司。被告中原银行五一路支行质证认为：证据一无异议。证据二真实性、关联性及证明问题均有异议，原告提供的四份合同均不是住建部统一印发的商品房预售合同，合同未明确涉案房产的坐落位置，不能证明与法院查封的房产是同一房产，对涉案房产的购房款支付方式不明确，涉案房产交付期限与附加协议中的交付期限不一致，且交付条件是水电门电梯达到使用条件，由于该合同没有在登记部门备案，合同形成时间无法确认；证据三真实性、关联性及证明问题均有异议，2016年8月12日两次转款并不能证明支付的是购房款，其中有一份消费记录不是出自银行，真实性有异议，第二份消费记录不是全天的交易情况、不完整，真实性有异议。2017年1月19日两次跨行消费记录也不能直接证明是购房款，对收据真实性有异议，该收据上未明确出纳人的名字；证据四真实性、关联性及证明问题有异议，一审判决没有生效证明，无法证明其效力，该份判决也与本案涉案房产没有任何关系，原告是否装修9楼，与原告享有涉案房产所有权及涉案房产的交付均没有必然联系。证据五的四张流水不能证明是购房款，涉案房产未经验收，不具备交付条件，不存在法律意义上的交付，故不能证明涉案房产已经交付原告，原告所称已交付了全款但没有开具发票，因此对合同是否履行有异议。第三人泰源公司质证认为，原告提交的证据属实。经庭审、质证，对当事人无争议事实，本院予以确认。对当事人争议的证据，本院认证如下：关于原告曹建顺与第三人泰源公司之间的交易是否真实问题。2016年8月10日，双方签订四份商品房买卖合同。2016年8月12日，曹建顺向漯河泰源房地产公司分两笔转款共计600000元。2017年1月19日双方签订附加协议，约定房款共计1000000元，2017年3月15号前交房使用，当日，曹建顺向漯河泰源房地产公司分两笔共计转款390000元。第三人泰源公司于2017年1月19日出具收据，载明收到曹建顺购湘江公寓1003、1004、1005、1006号房款1000000元，当庭亦认可收到原告曹建顺上述款项、购房款已经全部结清，上述证据可以证明原告曹建顺的陈述。（2019）豫1102民初249号判决书查明曹建顺装修了10层房屋，审理过程中曹建顺将湘江公寓10层退还给泰源公司，泰源公司认可将实际建筑的11层交付给了曹建顺，该判决更加有力地证明了购房行为的真实性。本院经审理，确认以下法律事实：2016年8月10日，曹建顺与泰源公司签订商品房买卖合同四份，约定：曹建顺购买泰源公司开发的预售许可证号为20150221的商品房四套，其中1003号房面积74.88平方米，单价4000元，总价款299520元；1004号房面积87.1平方米，单价4000元，总价款348400元；1005号房面积87.23平方米，单价4000元，总价款348920元；1006号房面积74.51平方米，单价4000元，总价款298040元；2016年8月12日，原告向被告两次刷房款各300000元，共计600000元。2017年1月19日，曹建顺与泰源公司签订附加协议，约定曹建顺购湘江公寓1003号、1004号、1005号、1006号共计338.75平方米，享受团购价，单价3000元/平方米，共计房款1000000元（壹佰万元整），现协议2017年3月15号前交房使用，购房税金等一切费用由曹建顺自己秉承，与泰源公司无关；当日，曹建顺向被告分两笔共计转款390000元；当日，泰源公司出具收据，载明收到曹建顺购湘江公寓1003、1004、1005、1006号房款1000000元，加盖泰源公司财务专用章。2019年1月15日，翟鹏飞起诉曹建顺为被告、泰源公司为第三人侵权责任纠纷一案，本院立案受理，查明曹建顺装修了湘江公寓1幢1单元9层904、905号房屋，案件审理过程中，曹建顺将其装修的湘江公寓10层退还给泰源公司。另查明，中原银行五一路支行与泰源公司、漯河市泰源装饰装修有限公司、边铁虎、胡友昌、于秀梅借款合同纠纷一案，本院于2018年5月5日作出（2018）1102民初761号之一民事裁定书，冻结泰源公司等人银行存款或查封扣押相应价值的财产，2018年5月18日，本院预查封泰源公司名下预售许可证号20150221房屋二十套，其中包括本案案涉1005号房产。案件执行过程中，案外人曹建顺提出异议，2019年6月10日，本院作出（2019）豫1102执异57号执行裁定书，驳回异议人曹建顺的执行异议。本院认为，本案涉及的执行案件系金钱债权执行案件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告曹建顺购买泰源公司开发的湘江公寓1003号、1004号、1005号、1006号房产，双方签订有四份商品房买卖合同及附加协议，有曹建顺的转款凭证、泰源公司出具的收款收据在卷佐证；之前亦有他人起诉曹建顺因错装楼层引发的诉讼；本案在审理过程中，泰源公司亦认可收到曹建顺购房款，上述证据之间可以相互印证，购房款已经全部结清，本院予以认定。案涉房产已经办理商品房预售登记许可，但因泰源公司的原因，未办理过户登记。综上，原告曹建顺于人民法院查封房产前已签订购房合同并已支付全部价款，合法占有该不动产，且非因自身原因未办理房产过户登记，故本院认定原告曹建顺的异议符合法律规定的情形，其享有足以排除强制执行的民事权益，原告曹建顺要求停止（2018）豫1102民初761号之一民事裁定书的执行、解除对上述房产的查封的诉讼请求依法成立。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：原告曹建顺所提异议成立，停止漯河市源汇区人民法院（2018）豫1102民初761号之一号裁定书对漯河市泰源房地产开发有限责任公司名下预售许可证号20150221中1005号房产的执行。本判决生效后应依法解除对上述案涉房产的查封、扣押等措施。本院（2019）豫1102执异57号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费5230元，由被告漯河市泰源房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  曹玉娥审 判 员  郭成军人民陪审员  史秀燕二〇一九年十一月十八日书 记 员  焦 聪