河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0183民初7127号原告（反诉被告）：李华堃，男，1986年4月3日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：李鹏，河南京原律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚世伟，河南京原律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南恒兆业置业有限公司，住所地：新密市城区青屏大街西段北侧香蜜花都1号楼。统一社会信用代码：914101830664898572。法定代表人：郭华伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡天宏，河南长胜源律师事务所律师。原告（反诉被告）李华堃与被告（反诉原告）河南恒兆业置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李华堃的委托诉讼代理人尚世伟，被告的委托诉讼代理人胡天宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金81800元（从2018年4月1日起按照总房款每日万分之三的标准计算至房屋交付之日止），并立即履行交房义务；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年3月27日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于新密市××××西段北侧（香蜜花都）20号楼2单元11层1101号房屋一套。合同签订后，原告将房款604586元全部交付给被告，但被告却违背合同第八条的约定未按时交付房屋。被告迟延交付房屋的行为已构成严重违约，应承担相应的违约责任。原告为此诉至本院。被告辩称，1.被告对所有业主及原告迟延交房，对原告造成的生活不便表示歉意，按照合同约定和符合法律规定的违约金愿意支付；2.被告的迟延交房、工程停工是因郑州市、新密市两级政府关于环保整治大气污染攻坚战，重雾霾天气治理等不可抗力因素被迫在合同履行期间累计停工297天，原告所约定的是2018年3月31日交房，通知其交房时间是2019年7月28日，但通知后原告至今未去接收房屋，对其违约金的终算点应当计算至2019年7月28日；3.涉案合同第9条违约金计算标准日万分之三明显高于原告的直接损失，在同项目中23A、25住宅楼与原告的20号楼是相邻的，同一楼盘同一时间建造及销售的相邻住宅楼，该两栋楼购房业主所签订的买卖合同违约金标准为日万分之0.5，根据新密市房地产协会对三家房地产中介机构随机抽取的统计数据，在新密市区内成套住宅2019年前三季度平均租金为每平方米15.78元，原告所购买的房屋是110平方，其租赁相同地段相同面积住宅每月租金为1735.8元，如果按照日万分之三计算，每月支付的违约金5441.3元明显高于原告直接损失的三倍以上，依据合同法解释二的规定，被告主张对约定过高的违约金予以变更，因此被告对涉案合同违约金标准提出变更之诉，变更为日万分之0.5，更符合公平原则，也避免已经支付日万分之0.5的业主再次提起集团诉讼案件影响社会稳定。被告另反诉称，请求判令将违约金变更为出卖人按已交付总房价款的日万分之零点五向买受人支付违约金。原告针对被告的反诉辩称，被告未按照合同约定履行交付义务已经构成违约，原告要求被告承担违约金有事实及法律依据。双方签订的合同中对逾期交房被告应承担的违约责任已经做出明确规定，未违反法律禁止性规定，双方理应受到约束，被告要求变更违约金标准所提供的证据无法律及事实依据，应予以驳回。根据当事人陈述、举证和质证，本院确认事实如下：2017年3月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于新密市××××西段北侧（香蜜花都）20幢2单元11层1101号房屋一套，面积共99.47㎡，房屋总价款为604586元。合同同时约定被告应当在2018年3月31日前将验收合格的商品房交付原告使用。被告逾期交房的，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款的万分之三的逾期违约金，合同继续履行。合同第八条交付期限还约定：“……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.国家政策调整或恶劣天气、自然灾害等不可预测因素；3.买受人延期付款”。合同签订后，原告依约向被告支付购房款604586元。2019年7月10日，被告开发的金海洋·香蜜花都20＃住宅楼工程竣工经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收，其综合验收等级为合格。2019年7月27日，被告以短信通知的方式告知原告交房时间为2019年7月28日。另查明，1.涉案房屋施工期间，新密市政府办公室、新密市环境污染防治攻坚战领导小组办公室、新密市建筑工地扬尘治理办公室、新密市住房和城乡建设管理局多次下达通知，发布重污染天气预警通知，要求扬尘源及其他面源减排，停止建筑拆迁（拆除）施工。自本案合同签订之日2017年3月27日起共因大气污染治理等因素政府要求被告停止施工136天；2.从约定交房的第二日2018年4月1日到交房之日2019年7月28日共计484天；3.根据中国人民银行发布的金融机构人民币贷款基准利率，2015年10月24日至今，1-5年期的贷款基准利率为年利率4.75%。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按合同约定履行各自义务。原告按约向被告支付了全部购房款，被告应按合同约定于2018年3月31日前向原告交付涉案房屋，而被告迟延向原告交付房屋，其行为已构成违约，应当向原告支付逾期交房违约金。根据有关法律规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案双方约定的违约金标准日万分之三明显高于迟延交房造成的损失，应予以适当减少。关于迟延交房违约金，本院酌定损失以购房款为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍确定。关于逾期交房天数，从合同约定交房次日2018年4月1日到交房之日2019年7月28日共计484天。考虑到涉案工程在施工过程中，因政府有关部门环境治理、扬尘防控等原因，确实存在停工多日的情形，经核实有关停工通知，本案自合同签订之日2017年3月27日到2019年7月28日停工136天。本院在逾期交房天数348天的基础上，考虑不能查证有关停工通知的因素，对逾期交房天数再酌情核减20%，实际逾期交房天数为278天（取整），因此逾期交房违约金为604586元×4.75%×1.3倍÷365天×278天=28435元（取整）。关于原告主张的要求被告履行交房义务，因香蜜花都20＃住宅楼的工程已经各单位验收合格，被告已通过短信通知的方式告知原告交房时间，且该20＃住宅楼的其他业主已接收房屋，被告已履行交房义务，故原告的该请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条等相关法律之规定，判决如下：一、被告河南恒兆业置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李华堃支付延期交房违约金28435元；二、驳回原告李华堃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为923元，由被告河南恒兆业置业有限公司负担460元，原告李华堃负担473元；本案反诉费为25元，由被告河南恒兆业置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  杨继民二〇一九年十一月二十八日法官助理张双博书记员蒋子坤