安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2019）皖0102民初11729号原告：合肥市传世物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区。法定代表人：戴光明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张军，男，1968年7月3日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，该公司员工。委托诉讼代理人：朱苗苗，女，1996年5月10日出生，汉族，住安徽省舒城县，该公司员工。被告：俞军，男，1976年10月16日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告合肥市传世物业管理有限公司（以下简称“传世物业公司”）诉被告俞军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告传世物业公司的委托诉讼代理人张军、朱苗苗到庭参加了诉讼。被告俞军经本院合法送达无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告传世物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年1月1日至2019年6月30日所欠物业服务费5165.28元（30个月×143.48㎡×1.2月/㎡元）；违约金2091.94元【3×143.48×1.2×（30-3）个月×30天/月×0.005】，共计7257.22元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：合肥市瑶海区方庙街道汪塘社区居民委员会与原告传世物业公司签订《江晨园小区物业管理服务委托合同》，约定原告为江晨园小区提供物业管理服务，物业服务费标准为：物业服务标准高层有电梯每月1.2元/㎡，多层无电梯每月0.55元/㎡。被告系江晨园小区高层有电梯住宅业主，建筑面积为143.48㎡。经核查：被告自2017年1月1日起，至2019年6月30日止，没有按照合同约定，向原告履行交纳物业费的合同义务，根据该合同第二十一条第4款约定业主和物业使用人未能足额按时交纳物业服务费用的，原告有权进行索取并要求被告支付从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五的违约金。截止到2019年6月30日被告己欠原告物业服务费5165.28元，违约金2091.94元，共计7257.22元。经原告多次书面催缴，被告均以各种理由拒缴物业费。原告为了维护自己的合法权益，根据法律规定，提起诉讼，请法院依法判决支持原告的诉请。被告俞军未出庭参加诉讼也未提交书面答辩意见。原告传世物业公司围绕其诉讼请求向本院提交了企业法人营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、物业服务企业资质证书、物价局服务价格登记证、收费许可证（副本）、《江晨园小区物业管理服务委托合同》、光盘、情况说明、告知书，本院对上述证据的真实性予以确认。基于以上认定的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：被告俞军系合肥市瑶海江晨园小区业主，房屋面积为143.48平方米。2017年5月31日，传世物业公司（乙方）与合肥市瑶海区方庙街道汪塘社区居民委员会（甲方）签订《江晨园小区物业管理服务委托合同》一份，合同约定：由原告传世物业公司为江晨园小区提供物业管理服务，乙方提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；共用环境卫生；交通与车辆停放秩序管理等。委托管理期限为一年，自2017年6月1日至2018年5月31日止。本物业管理服务费，住宅房屋由乙方以市物价局核定价格向业主或物业使用人收取。物业管理服务实行一费制：高层有电梯1.2元每平方米，多层无电梯0.55元每平方米。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五缴纳滞纳金。乙方违反本合同约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。合同签订后，传世物业公司依约提供了相关物业服务。2018年5月31日，合肥市瑶海区方庙街道汪塘社区居民委员会与安徽鸿坤物业管理有限公司签订《江晨园小区物业管理服务委托合同》一份，拟委托安徽鸿坤物业管理有限公司对江晨园小区进行物业管理，公示后因小区业主对重新选聘物业公司意见较大，合肥市瑶海区方庙街道汪塘社区居民委员会与安徽鸿坤物业管理有限公司于2018年6月1日解除了所签订的物业服务合同，江晨园小区交由传世物业公司继续提供物业管理服务。合肥市瑶海区方庙街道汪塘社区居民委员会向本院说明：安徽鸿坤物业管理有限公司进驻江晨园小区所收取的物业管理服务费已全部移交传世物业公司，合肥市瑶海区方庙街道汪塘社区居民委员会与传世物业公司于2018年5月到期的物业服务合同继续有效至江晨园小区业主委员会依法成立时止，汪塘社区居民委员会不再补签物业服务合同，按原合同由传世物业公司继续提供物业服务。因被告俞军自2017年1月1日至2019年6月30日期间未交纳物业费，原告传世物业公司催交未果后遂诉讼来院。本院认为：关于传世物业公司的资质问题，传世物业公司提供的资质证书有效期为2014年11月18日至2017年11月17日，但2017年1月12日，国务院发布《关于第三批取消中央制定地方实施行政许可事项的决定》【国发（2017）7号】取消了物业服务企业二级及以下资质认定，提出取消审批后住房城乡建设部要研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开、推动行业自律等方式，加强事中事后监管。2017年12月15日，《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》明确各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换和补证申请，不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。根据上述文件及通知传世物业公司的资质证书到期后因国家已取消物业服务企业资质认定，故传世物业公司的资质等级不影响其签订合同及提供物业管理服务的法律效力。关于传世物业公司与合肥市瑶海区方庙街道汪塘社区居民委员会签订的《物业管理服务委托合同》的效力问题，本院认为，双方合同约定的有效期至2018年5月31日届满，合同到期后双方虽未签订新的合同，但传世物业公司继续为案涉小区提供服务，合肥市瑶海区方庙街道汪塘社区居民委员会也明确表示原物业服务合同继续有效至江晨园小区业主委员会依法成立时止，双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，原合同应继续有效。关于传世物业公司主张的收费标准问题，根据《安徽省物业管理条例》第六十六条的规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。”传世物业公司与合肥市瑶海区方庙街道汪塘社区居民委员会在《物业管理服务委托合同》约定物业管理服务费高层有电梯为1.2元/月/平方米，传世物业公司提交的服务价格登记证显示2014年4月至2015年5月经合肥市瑶海区物价局备案江晨园小区物业综合服务费乙级有电梯为1.2元/月/平方米，现传世物业公司仍按此标准主张并未超过原合肥市普通住宅小区物业公共服务费政府指导价（乙级有电梯住宅1.1元/月/平方米标准上下浮动不超过20%）规定的范围，也符合双方合同的约定，故对传世物业公司主张的收费标准，本院予以支持。综上，原告传世物业公司与合肥市瑶海区方庙街道汪塘社区居民委员会签订的《江晨园小区物业管理服务委托合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，该合同对全体业主具有约束力。协议签订后，传世物业公司按照约定进驻该小区履行了物业服务的义务。对于传世物业公司主张的自2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业费，本院认为，缴纳物业费是每一位业主的义务，物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量。被告作为业主，在接受了原告提供的物业服务后，理应交纳物业费，但本院在审理该小区同类物业服务合同纠纷案件中查明传世物业公司在提供公共环境清洁及设施、设备维修、养护等方面确实存在没有达到应有标准的情况,故本院酌情按照合同服务内容予以扣减20%的物业服务费用。本案被告俞军房屋面积为143.48平方米，其物业费的收费标准为多层1.2元/月/平方米，故俞军应缴纳的物业费为4132.22元（143.48平方米×30个月×1.2元×80%）。关于传世物业公司主张的违约金，由于本案传世物业公司履行合同存在瑕疵，故本院对其违约金的诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《安徽省物业管理条例》第六十六条的规定，判决如下：一、被告俞军于本判决生效之日起十日内支付合肥市传世物业管理有限公司2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业费4132.22元；二、驳回合肥市传世物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告俞军负担。本判决为终审判决。审判员  孙方奎二〇一九年十一月二十七日书记员  赵静怡附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《安徽省物业管理条例》第六十六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。