湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初8125号原告:长沙市福凯物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区东风路福乐巷21号1栋302房。法定代表人：李红。委托诉讼代理人：陈树平，男，1955年9月4日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区，系公司员工。被告：张红，女，1966年8月24日出生，女，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：李长宁，男，1966年3月4日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系被告配偶。长沙市福凯物业管理有限公司（以下简称“福凯物业公司”）诉张红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月14日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月30日公开开庭进行了审理。原告福凯物业公司的委托诉讼代理人陈树平，被告张红及其诉讼代理人李长宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福凯物业公司请求本院判令：1、张红支付福凯物业公司物业服务费5375元；2、张红支付福凯物业公司滞纳金1359元；3、张红支付福凯物业公司车位停车费3870元；4、张红承担本案诉讼费。事实与理由：被告系湖南省长沙市天心区盛世康城小区业主，原告与盛世康城小区业主委员会签订《物业管理合同》，依约向被告提供物业服务，被告尚欠自2015年1月起至2019年7月的物业服务费未付，产生滞纳金792元。被告还拖欠自2016年1月起至2019年7月的停车费共计3870元，产生滞纳金567元。经原告多次催讨，被告拒不支付，故诉至法院。被告张红辩称：1、盛世康城小区停车都是利用小区空地停车，根据《物权法》第73、74条之规定，决定收取小区停车费的权利主体是小区业委会，福凯物业只是受业委会委托对停车费进行收取。即便被告欠费，福凯物业公司也不是适格原告。且被告的停车费已经缴纳至2016年12月31日，2017年起不再缴纳的原因是小区业委会发布通知，要求业主停交停车费。至起诉时止业委会没有发布恢复缴纳停车费的通知。请求法院驳回原告关于停车费的诉请；2、福凯物业公司的物业服务费电脑账显示：2015年1月-2015年12月，×××房在2015年12月31日交1074元服务费，而本案原告仍主张2015年被告的物业费未交。被告有物业费和停车费一年一次性缴纳的习惯，请求法院要求原告提供被告2016年停车费的缴费存根原件，以说明被告2016年的物业费交费情况。被告自2017年1月起未缴纳物业费的原因是同年10月10日，小区业委会发布了通知，明确要求业主停交物业费，被告不交物业费是配合业委会的工作。2016、2017、2018年原告的服务基本处于瘫痪状态，福凯物业的合同是2016年6月到期，2019年才重签。期间，2017年业主集体签名要求更换物业公司。被告多次拍摄到原告物业服务不到位的情况，原告最多只能收取30%的物业服务费。原告服务不到位，不存在产生滞纳金。经审理查明：2011年6月18日，长沙市天心区盛世康城业主委员会（甲方）与长沙市福凯物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理合同》，合同有效期自2011年7月1日至2016年6月30日止，合同约定了当事人、物业基本情况、委托管理事项、委托物业管理服务形式、管理期限、双方权利义务、服务质量、物业服务费用及维修基金筹集办法、特别约定、违约责任等，其中委托管理事项包括交通与车辆停放秩序的收费管理。物业服务费住宅房屋乙方按建筑面积每月每平方米为0.8元向业主或者物业使用人收取。室外地面停车费为月卡（位）90元。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。2019年1月1日，长沙市天心区盛世康城业主委员会（甲方）与长沙市福凯物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理合同》，合同有效期自2019年1月1日至2022年12月31日止，合同约定了当事人、物业基本情况、委托管理事项、委托物业管理服务形式、管理期限、双方权利义务、服务质量、物业服务费用、附则等。其中委托管理事项包括交通与车辆停放秩序的收费管理。委托物业管理服务形式为承包经营。双方权利义务中约定，甲、乙双方考虑小区物业收入较低，同时参照往届业委会与物业合同惯例，甲方同意将公共区域停车位管理费收支的70%补贴给乙方。该补贴标准参照考核标准的年度考核分值将有5%的上下浮动。物业服务费多层住宅乙方每月每平方米收取物业服务费0.8元。露天停车位每辆每月收取90元。福凯物业公司（盛世康城）于2011年7月28日及2014年10月27日取得长沙市物价局颁发的《湖南省服务价格登记证》。长沙市天心区新开铺街道桥头社区居民委员会与长沙市天心区盛世康城业主委员会共同发布《关于盛世康城小区暂聘原物业公司服务的公告》，其中载明：“盛世康城全体业主（实际物业使用人）：根据贵小区原业主委员会与长沙市福凯物业管理有限公司签订的物业服务合同的约定，2016年6月30日合同已到期。由于贵小区业委会现正处于重新选聘阶段，经原业主委员会、小区部分业主及社区协商一致决定，暂时续聘长沙市福凯物业管理有限公司为小区进行公共物业服务。续聘期间，物业公司继续履行原合同约定的义务，做好服务优化改进，受益业主依照合同约定，按时缴纳物业服务费。待小区业主委员会改选完成，正式成立，再签订物业服务合同，决定是续聘或选聘其他物业公司。特此公告。”2017年3月6日，福凯物业公司向案外人李长宁通过挂号信的方式邮寄《盛世康城公共物业服务催款通知书》。2017年10月12日，福凯物业公司安排工作人员上门催收物业费并张贴《长沙市福凯物业管理有限公司物业费催款通知书》。2019年4月10日及2019年4月23日，福凯物业公司对案外人李长宁发送催缴物业费的短信。庭审中，福凯物业公司与张红一致确认：张红的停车费已支付至2016年年底，自2017年起未付。物业费2015年以前的全部付清，2015年、2016年的物业费是否已经支付双方产生争议。2017年起的物业费张红确认未付。另查明，张红系湖南省长沙市天心区盛世康城小区×××栋×××房业主，房屋面积为122.16平方米。张红与案外人李长宁系夫妻。2017年10月10日，盛世康城小区业主委员会发布《通知》，载明：“各位业主，小区与福凯物业公司合同已到期，现福凯物业公司在小区卫生、绿化维护、车辆管理、设施维护等工作，在近年来服务质量明显下降，加之福凯物业公司拖欠我小区停车费提成并拒绝查账，严重违背了合同。现为改善小区环境，急需福凯物业归还拖欠我小区停车费提成。为了维护业主为共同利益，在与物业公司签订新合同前，请所有业主暂时不要缴纳物业费及停车费！如果在此通知后还有向福凯物业缴纳物业费与停车费的，今后的费用纠纷将自行负责！小区将在近期引进有意向的物业公司，经公示后，业主择优选择，需小区50%以上业主签字同意，方可进行签约。但是福凯物业公司在纠正违约问题之前，没有权利在与我小区签订新的物业管理合同。另：业主委员会现已到期，经街道与社区同意与授权。在新的业主委员会产生以前，还是由原业主委员会代行业主委员会职责。继续为小区业主的共同利益而努力。”期间，该小区部分业主认为由于福凯物业公司为盛世康城小区提供服务已超过原合同约定期限（2016年6月30日）一年余，未续签物业服务合同，且服务工作日渐拖沓，服务质量下降明显，自发签名提议解聘长沙福凯物业管理有限公司对长沙市盛世康城小区物业管理服务。张红提出福凯物业公司提供物业服务期间存在小区门禁杆长期升起、安保服务不到位、楼道卫生未及时清理等各种问题。以上事实，有《物业管理合同》、《关于盛世康城小区暂聘原物业公司服务的公告》、《湖南省服务价格登记证》、《盛世康城公共物业服务催款通知书》、《长沙市福凯物业管理有限公司物业费催款通知书》、盛世康城小区业主委员会发布的《通知》、《提议表》等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。福凯物业公司与长沙市天心区盛世康城业主委员会签订的《物业管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对业主张红具有约束力。2016年7月1日至2019年1月1日期间，福凯物业公司虽未与盛世康城业主委员会签订书面物业服务合同，但福凯物业公司仍然对物业进行管理,对业主进行了服务,业主也接受其管理和服务的,可认定原物业管理服务合同继续有效,但服务期限为不定期。且小区业委会与居委会共同出具的公告中已经决定暂时续聘福凯物业公司。福凯物业公司依约提供物业服务后，有权收取物业服务费。张红作为业主在享受物业服务的同时，负有依约缴纳物业服务费之义务，如物业服务公司提供的物业服务不符合合同约定，应通过合法途径主张权利，而非简单拒交物业服务费。综合双方提交的证据及庭审情况，福凯物业公司提供的物业服务存有瑕疵。福凯物业公司诉求房屋面积按122.16平方米计算，欠缴时间自2015年1月1日起计算至2019年7月30日止，张红辩称2015年、2016年物业服务费已缴，未举证证明，该项辩称意见本院不予采纳。本院酌情认定张红应支付2015年1月1日起计算至2019年7月31日止的物业服务费4300元（122.16㎡×0.8元×55个月×80%）。被告张红未按约交纳物业费，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任。自2011年7月1日至2016年6月30日止的《物业管理合同》中约定滞纳金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之三，该滞纳金标准过高，本院酌认定为352元（122.16㎡×0.8元×18个月×20%）。自2019年1月1日至2022年12月31日止的《物业管理合同》未约定滞纳金，对于该期间被告拖欠物业服务费产生滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。福凯物业公司对涉案小区停车位进行管理，其诉称张红长期未交停车费，却任其车辆自由出入小区，系原告对自身管理权的处分行为，原告要求被告缴纳停车费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告张红于本判决生效之日起十日内支付原告长沙市福凯物业管理有限公司2015年1月1日至2019年7月31日的物业服务费4300元；二、限被告张红于本判决生效之日起十日内支付原告长沙市福凯物业管理有限公司滞纳金352元；二、驳回原告长沙市福凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费66元，减半收取33元，系原告长沙市福凯物业管理有限公司预缴，由被告张红承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  文彩二〇一九年十一月十一日法官助理李磊代理书记员  田也附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。