河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终10786号上诉人（原审原告）：姚巍，男，1976年12月15日出生，蒙古族，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：段长寅、王锋，北京市致衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：牛忠礼，男，1982年1月22日出生，汉族，现住石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：张忠慧，河北兴凯律师事务所律师。原审第三人：李岩，女，1981年10月4日出生，汉族，现住河北省唐县。委托诉讼代理人：于益林，河北中宸律师事务所律师。上诉人姚巍因与被上诉人牛忠礼案外人执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初2657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人段长寅、王锋，被上诉人牛忠礼及其委托诉讼代理人张忠慧、原审第三人李岩及其委托诉讼代理人于益林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人姚巍的上诉请求：一、撤销（2019）冀0108民初2657号民事判决书，依法改判终止对涉案房产的执行，并解除对该房屋的查封措施；二、本案一、二审诉讼费回被上诉人承担；事实与理由：一审法院认定上诉人对本案所涉房产（北京市海淀区白家幢尚品园1号楼338号房产）不享有足以排除强制执行的民事权益，明显认定事实错误，适用法律错误。一、本案第三人李岩系代为持有涉案房产，涉案房产的真实权利人为河北天用建筑工程有限公司（下称天用公司），被上诉人牛忠礼在2016年11月份申请财产保全查封房产时，明显属于查封错误。本案所涉房产系天用公司在2015年6月17日及2015年10月份通过以房抵债的方式，从大连中申建筑安装有限公司（下称中申公司）取得，李岩系名义持有人，天用公司才是房产的真正权利人。对于上述事实，第三人在一审中提交了2014年3月28日石家庄赛影商贸有限公司（下称赛影公司）与天用公司签订的《合作协议书》；2015年6月17日的中申公司、赛影公司、天用公司签订的《首次抵房协议》赛影公司与天用公司分别出具的《抵房承诺书》、《付款证明书》；2015年6月12日的第三人同天用公司签订的《房屋代持协议》。通过上述证据可知，第三人从未支付过涉案房屋的购房款，购房款均为天用公司垫付的材料款，第三人仅为名义代持人，天用公司才是涉案房产的真实权利人。因此，被上诉人在2016年11月份申请法院财产保全时，法院没有查明核实真实的房产权利人，明显属于查封错误。二、第三人李岩代持房产的行为合法有效，其后受天用公司委托，代天用公司与上诉人姚巍签订房屋买卖合同的行为依然合法有效。第三人代持房产的行为，不违反法律强制性规定，不损害国家利益和社会公共利益，因此合法有效。2017年3月份，第三人受天用公司的委托，将房产出卖给上诉人姚巍，双方签订的房屋买卖合同依然合法有效。因《城市房地产管理法》第38条及39条，仅是管理性规定，而非效力性强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。故本案所涉房产交易不违反法律强制性规定，房屋买卖行为合法有效。三、被上诉人的诉讼保全行为明显侵犯了公司及其他股东的合法权益，具有显著的恶意与过错；而上诉人从第三人处取得房产的过程中无任何过错。因此，法院应当保护上诉人的合法权益，维护交易稳定，更符合公平正义。首先，被上诉人牛忠礼系天用公司股东及监事的特殊身份，导致其不符合善意债权人的法律规定。被上诉人牛忠礼系天用公司的股东之一（依据工商登记信息显示，其为公司监事，持股20%），其对于天用公司通过以房抵债取得中申公司四套房产的事实是知情的，而且牛忠礼本人就代天用公司持有一套房产。因此，被上诉人牛忠礼对第三人仅为涉案房产名义代持人的事实是明知的。其因公司股东间的纠纷，申请查封实属公司财产的行为，本身就是恶意诉讼，有侵占公司资产之嫌疑，明显损害公司及其他股东的合法权益。因此，鉴于被上诉人牛忠礼的特殊身份，不能按照一般善意债权人对待保护。那么第三人与天用公司签订的代持协议，对公司监事牛忠礼而言，就并非内部协议，可以对抗申请执行人。一审法院没有查清被上诉人的特殊身份，认定代持协议系公司内部协议不能对抗被上诉人明显错误。其次，上诉人取得房产的过程无任何过错。目前，对于未取得房产证的二手房交易行为普遍存在，我国司法实践中普遍认为此类交易行为合法有效，故本案所涉房屋买卖合同合法有效。上诉人自2017年3月10日与房产代持人（第三人）签订《北京市房屋买卖合同》后，按照合同约定支付大部分房款，从2017年4月份就占有上述房产，花费大量资金装修房屋，并居住使用至今。上诉人在物业办理了更名手续，相应物业费、水电费等交费票据均能充分证明上诉人占有使用上述房产的事实。由此，上诉人作为善意购房人，享有对上述的房产的合法权利。对于本案所涉房产未能办理房产证和过户手续的原因。依据第三人与北京世纪正源房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同》，出卖人应当在2017年1月25日前完成产权初始登记。而被上诉人在2016年恶意诉讼保全，导致无法办理房产证，从而无法办理过户手续，因此，上诉人对涉案房产未能办理过户手续无任何过错。综上所述，本案有充分证据证明第三人只是名义产权人、天用公司是实际产权人；一审法院没有查清被上诉人是天用公司股东及监事的身份，对于被上诉人滥用财产保全措施侵犯公司财产的事实没有认定，因此认定事实明显错误。上诉人从第三人取得房产的过程中无任何过错，法院应当保护上诉人的利益，维护交易稳定，维护公平正义。敬请二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人牛忠礼答辩称，一、案涉房屋登记在第三人李岩名下，根据《物权法》的规定不动产物权的确认以登记为准，案涉房屋应属于第三人所有。至于第三人与天用公司之间是否存在代持事实，与本案无关。1、根据《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；第十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据；第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，案涉房屋登记在第三人名下，物权属于第三人李岩。2、第三人提供的证据仅能证明购买房屋的款项是天用或者赛影的，但李岩是天用的股东兼法人，李岩与李岩是夫妻关系，天用公司的公章均在李岩手中，其提供的房屋代持协议和合作协议书均是先盖章后打印，委托售房授权书是李岩自作主张出具的，是个人行为。房款是天用或赛影出资，并不能代表房屋所有权的归属，第三人与天用和赛影公司是否存在其他经济纠纷在天用和赛影未参加庭审的情况下不能确定。3、第三人并未提供证据证明其在收到房款后将房款交付给天用公司。如果房屋是天用委托其出卖，那收到房款至今2年多了，第三人是何时将出卖的房款交付给天用的应举证证明。二、上诉人姚巍与第三人李岩签订房屋买卖合同前法院就已经查封了案涉房屋，且案涉房屋未办理产权证书。涉案的房屋在案件一审审理过程中申请执行人牛忠礼就申请了保全，裕华区法院依法作出保全裁定并于2016年10月19日查封了上述房屋，且不论姚巍提供的2017年3月10日《北京市房屋买卖合同》是否真实，单从房屋的查封时间就早于姚巍与李岩签订《北京市房屋买卖合同》的时间；姚巍也并未举证证明在法院查封前其已经占有；未办理过户的原因原告在一审庭审中也认可并非是被执行人的原因，而是北京出台了限购政策导致其不能及时过户。三、第三人认为房屋是天用公司的，不是第三人本人的，这一主张属于第三人对于法院的执行行为有异议，应在执行案件中提执行异议，不属于案外人执行异议之诉的审查范围。第三人提供的证据欲证明购买房屋的款项是天用公司的，房屋实际所有人是天用公司并非第三人，第三人仅是“代持有人”，这一主张属于第三人对于法院的执行行为有异议，根据《民诉法》225条规定应在执行过程中提执行异议，而不是在案外人执行异议之诉中提出异议，本案中不应审理第三人提出的主张。综上，涉案房屋登记在第三人李岩名下，根据《物权法>规定涉案房屋的所有人是李岩；在姚巍与李岩签订《北京市房屋买卖合同》时已经处于法院查封状态，且姚巍提供的支付款证据、占有证据也均证明其在法院查封之后，未办理过户的原因原告庭审中也认可并非是被执行人的原因，而是北京出台了限购政策导致其不能及时过户，《房地产管理法》37条规定：司法机关依法裁定查封的房产不得转让，未依法登记领取权属证书的不得转让，《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》姚巍的上诉理由不能成立，应驳回其上诉请求，维持一审判决。李岩答辩称，1、同意上诉人的上诉请求但对于其上诉的事实和理由，有部分不予认可。2、第三人与上诉人签订的房屋买卖合同其签订主体内容程序均符合现行有效法律规定，并不违反国家强制性法规应属合法有效协议，同时第三人与上诉人合同已经基本全部履行完毕，上诉人支付了购房款合理对价，第三人也交付了房屋钥匙房屋第三人在房屋买卖过程中并不存在隐瞒真实情况和事实的情形，也不存在欺诈等情况，针对合同履行仅仅剩余过户其他合同义务双方均已履行完毕。3、涉案房屋系第三人代持河北天用公司房屋的最初购买款向也系河北天用公司工程及材料款所折抵来完成第三人在该套房屋上，尤其是在购买行为上，没有任何出资，其持名其持名仅仅为市场的其本质权利由河北天用公司享有其代持和代为销售行为均符合现有效法律规定也不违反法律的规定，应属合法有效性行为。4、原审法院的财产保全行为并未依法通知第三人，第三人并不知晓法院的查封的情况。故对于涉案房屋的出售，第三人并没有隐瞒任何情况原审法院在没有通知第三人，且在没有依法查明涉案房屋真实权属的情况下的查封本身就属于违法查封。基于以上四点理由，原审法院对涉案房屋的执行拍卖等行为均属于违法。故第三人同意上诉人的上诉请求。姚巍向一审法院起诉请求：一、请求法院依法终止对北京市海淀区白家曈尚品园1号楼338号房产的执行，并解除对该房屋的查封措施；二、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：在牛忠礼与李少雷、藏夕亮、李岩、李岩、王高慧民间借贷纠纷一案中，经牛忠礼申请，依法作出财产保全裁定书，于2016年11月8日查封了李岩名下位于北京市海淀区。本案进入执行程序后，本案原告姚巍作为案外人提出执行异议。本院依法作出（2019）冀0108执异44号执行裁定书，案外人姚巍不服该裁定，提起执行异议之诉。载明签订日期为2015年11月10日的《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）中载明出卖人为北京世纪正源房地产开发有限公司，买受人为李岩，预售许可证号为京房售证字（2014）149号，项目名称为白家曈尚品园，房屋坐落为海淀区地块项目用地（D28地块）温泉镇D28地块D2商业楼3层338。该合同中特别提示及项目建设依据部分显示的土地性质为商业，房屋建筑面积60.3平方米，套内建筑面积46.19平方米，总价款为2244240元，付款方式为一次性付款，产权初始登记约定为“出卖人应当在2017年1月25日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。……”该合同同时约定了房屋的基本情况、抵押情况、付款方式及期限、交付条件、面积差异处理、保修、物业等等。原告提交了载明日期为2017年1月18日名称为李岩的北京增值税普通发票。另，原告姚巍提交了：一、载明日期为2017年2月23日其与李岩签订的《北京市房屋买卖合同》，该合同中双方约定了房屋的基本情况、价款、权属转移登记、房屋交付、违约责任、不可抗力、特别约定、争议解决方式等条款，并在该合同中显示在签订合同时该交易房屋尚未取得房屋所有权证书。双方就购买房屋签订《补充协议》，该协议就房屋的价款、附属设施的价款予以分别定价及其他有关事项予以约定。二、载明日期为2017年2月23日显示收款人为李岩的收条，该收条的金额为120万元，并且原告提交了一张中国光大银行的回单显示转出人为姚巍、转入人为李岩，交易金额为50000万元的转账复印件一份。三、载明日期为2017年4月1日的中国光大银行北京苏州街支行电汇凭证（回单）显示汇款人姚巍，收款人于旺，金额为50000元。四、载明日期为2017年4月1日中国光大银行北京海淀支行个人转付回单显示转出户名姚巍，转入户名李岩，交易金额1550000.五、载明日期为2017年5月18日中国光大银行北京苏州街支行个人转付回单显示转出户名姚巍。转入户名李岩，交易金额400000元。六、载明日期为2017年5月17日的收条显示：今收到李建英购买海淀区8地块商业项目用地D28地块D2商业楼3层338房款。大写贰佰万元整，小写2000000.00元整（以银行转账几率为准）；收款人：李岩刘庆喜；付款人：李建英。七、载明日期为2017年4月13日的收据显示收款数额为10元，事由为装修工本费，收款单位为物业公司，但显示今收到李岩D1-338姚巍代缴字样；同日收据显示收款数额为800元，事由为装修服务费，收款单位为物业公司，同样显示为今收到李岩D1-338姚巍代缴字样。姚巍提交于北京卓旭置家房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋购买委托协议》中显示双方约定的佣金为房价款2%及服务内容、违约责任等事项。姚巍提交载明日期为2017年2月23日李岩与北京卓旭置家房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋出售委托协议书》该协议书约定了房屋的基本情况，服务期限、服务内容，违约责任等事项。在载明为“李岩”签名的《如实陈述交易信息的声明》中载明：“1、所售房屋未被司法机关和行政机关查封或者以其他形式限制房地产权利；2、所售房屋无权属争议；3、共有房地产，已经其他共有人书面同意；4、房屋处于出租状态的，承租人已放弃优先购买权；5、有代理人的，代理人承诺已获得产权人本人的合法授权……”在该声明的第二部分载明的购买方应当符合房地产政策。再查明，第三人提交的载明日期为2014年3月28日的《合作协议书》中的甲方为石家庄赛影商贸有限公司（以下简称：“赛影公司”），乙方为天用公司，协议书约定乙方以甲方的名义承接中申公司作为总承包的尚峰尚水一期A组团一标段1#-18#楼包括但不限于建筑材料、辅料等所有施工所用材料供应事宜。建筑材料供应事项中的合同签订、材料购买、运输、货款收取及支付等相关事宜都由乙方负责。乙方在本项目中自享收益，所有款项归乙方所有；自负盈亏，独立承担因此产生法律责任。第三人提交的载明日期为2015年6月17日的《首次抵房补充协议》涉及三方，甲方为中申公司，乙方为赛影公司，丙方为天用公司，三方就《尚峰尚水一期A组团一标段1#-18#楼建筑材料买卖合同》《补充协议》及《付款形式补充协议》补充变更中约定的首次抵房金额为3034921.01元，并约定超过数额由乙方以现金形式支付。第三人提交的赛影公司向中申公司出具《抵房承诺书》，该承诺书中显示以《尚峰尚水一期A组团一标段1#-18#楼建筑材料买卖合同》及《补充协议》决算额为2244240元用于抵房。第三人提交的《付款证明书》显示赛影公司向北京世纪正源房地产开发有限公司就材料款2244240元作为李岩向该公司购买北京尚峰尚水第D2-338房屋所专用。第三人提交的天用公司向中申公司出具的《抵房承诺书》，该抵房承诺书显示的合同名称为《（原合同）首次抵房的补充协议》以决算额为2409418.3元用于抵房。第三人提交的天用公司向北京世纪正源房地产开发有限公司出具的《付款证明书》显示就2409418.3元款项作为李岩、王高慧、牛忠礼购买尚峰尚水第D1-1-413、D1-1-415、D1-1-420号房屋所专用。上述的《抵房协议书》、《付款证明书》均未载明日期。第三人提交的载明日期为2015年10月22日的《房屋代持协议》中显示甲方为李岩，乙方为天用公司。该协议中第一条房产事实中载明：“坐落位置：北京市海淀区白家曈北京尚峰尚水第D2-338房屋；建筑面积：60.30平方米；出资及登记：该房产由乙方实际全部出资，乙方同意将该房产委托甲方代为持有，产权登记在甲方名下。”最后，天用公司的法定代表人为刘庆喜，刘庆喜与李岩系夫妻关系。上述事实有裁定书、证明、发票、收条、回单、收据、房屋代持协议、抵房协议书、支付记录、购房合同、委托合同、抵房协议，营业执照、结婚证等证据材料予以证明。一审法院认为，本案的焦点问题是原告是否享有阻却法院对案涉房屋查封、执行的民事权利。首先，原告姚巍与第三人李岩之间的房屋买卖是自然人之间的不动产交易。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的不得转让的房地产类别中有“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的及未依法登记领取权属证书的”及第三十九条第二款规定：“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。原告与第三人虽然签订了房屋买卖合同，但第三人名下的房屋交易时并未有证据证明取得不动产登记证书。其次，石家庄市裕华区人民法院在2016年11月8日将案涉房屋查封，早于原告与第三人李岩之间的买卖合同载明的签订时间2017年2月23日。再次，第三人李岩称案涉房屋系为天用公司代持，实际的权利人为天用公司，李岩为天用公司的法定代表人。即使李岩与天用公司之间存在代持关系，也为其内部之间的合同关系。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”第三人李岩与北京世纪正源房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）所涉房产已经取得预售许可证，因此在对外效力上应当第三人李岩为所有权人。综上，原告姚巍不享有足以排除对案涉房产强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告姚巍的诉讼请求。案件受理费80元，由原告姚巍负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人姚巍与原审第三人李岩2017年2月23日签订了房屋买卖合同，但石家庄市裕华区人民法院在2016年11月8日已将案涉房屋查封。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的不得转让的房地产类别中有“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的及未依法登记领取权属证书的”及第三十九条第二款规定：“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。根据上述规定，上诉人与原审第三人签订房屋买卖合同约定的房产，属于不得转让的标的物。原审第三人李岩称案涉房屋系为天用公司代持，实际的权利人为天用公司；但李岩为天用公司的法定代表人，即使李岩与天用公司之间存在代持关系，也为其内部之间的合同关系。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”原审第三人李岩与北京世纪正源房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）所涉房产已经取得预售许可证，因此在对外效力上应当为原审第三人李岩为所有权人。综上所述，姚巍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80.0元,由上诉人姚巍负担。本判决为终审判决。审判长  李秀云审判员  高瑞江审判员  寻 亚二〇一九年十一月二十五日书记员  张 林