贵州省印江土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0625民初1393号原告：卢栋浩，男，1991年1月22日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：卢月亮，男，1969年5月28日出生，汉族，住浙江省东阳市，系原告之父。委托诉讼代理人：饶志燊，贵州民族律师事务所律师。被告：贵州炎夏房地产开发有限责任公司，地址：贵阳市云岩区大凹村，统一社会信用代码：91520000675435387K。法定代表人：苟继熊，系该公司执行董事。被告：贵州炎夏房地产开发有限责任公司印江分公司，地址：印江自治县龙津街道河滨北路，统一社会信用代码：91520000675435387K。负责人：金生华。第三人：熊成华，男，1962年6月16日出生，土家族，住印江自治县。委托诉讼代理人：胡黔，贵州司廉律师事务所律师。原告卢栋浩与被告贵州炎夏房地产开发有限责任公司(以下简称炎夏房开公司)、贵州炎夏房地产开发有限责任公司印江分公司(以下简称炎夏房开公司印江分公司)，第三人熊成华商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案受理，于2018年11月1日作出（2018）黔0625民初1473号民事判决。原告卢栋浩不服本院（2018）黔0625民初1473号民事判决，向贵州省铜仁市中级人民法院提起上诉。贵州省铜仁市中级人民法院于2019年6月17日作出裁定，将本案发回本院重审。本院于2019年6月21日立案后，依法重新组成合议庭公开开庭进行了审理。原告卢栋浩及其委托诉讼代理人卢月亮、饶志燊，第三人熊成华及其委托诉讼代理人熊胡黔到庭参加了诉讼；被告炎夏房开公司、炎夏房开公司印江分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢栋浩向本院提出诉讼请求：1.判令被告移交位于印江浙江商贸城1层1—120号门面房给原告，同时判令被告与第三人的房屋买卖合同无效；2.判令被告承担原告已付房款762600元的全部损失；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年10月原告父亲与被告签订了《商品房买卖合同》，被告将位于印江浙江商贸城1层1—120号门面房卖给原告，总价款762600元，合同约定：2014年12月25日前原告一次性付清全部房款，被告应当在2016年8月30日前交付该门面房。原告父亲于2014年12月25日一次性支付了门面房总价款，被告向原告开具了炎夏地产公司的专用收款收据。该房屋于2016年9月12日在印江县房地产交易中心办理了网签，产权证号：2016003472.因被告未按合同约定交房，后来原告发现被告将印江浙江商贸城1层1—120号门面房又卖给了第三人熊成华。因之前熊成华欲购买此门面，曾用儿子熊安平的电话打给原告，由于价格原因双方未能达成买卖合意，熊成华转而到被告处购买，被告与第三人之间的房屋交易存在恶意串通行为，侵犯了原告的合法权益，现根据相关法律规定提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告炎夏房开公司未作答辩。被告炎夏房开公司印江分公司未作答辩。第三人熊成华辩称：1.该房屋是我善意取得，我与被告没有恶意串通的行为，我的合法权益应当得到法律的保护。2015年11月，被告的营销人员向我销售门面，11月20日，确定购买一层的120号门面，我交付购房款138250元，2016年9月21日交付购房款200000元，2016年12月3日交购房款521750元，共计860000元，当日签订订购协议，2016年12月31日被告将该房屋钥匙交给我后，我对该房屋进行了装修并营业至今，装修用去20多万元，我从交房款至今不知被告将该房屋卖给他人的事实，我问被告产权是否清楚时，被告明确答复权属非常清楚，因此，我不存在与被告恶意串通的行为。2.我与被告签订的订购协议应当认定为房屋买卖合同。该订购协议除有出卖人购房人的基本信息外，有房屋的面积、房号、价款、付款方式、违约责任等房屋买卖合同的主要内容，且我已付清房价款。根据《最高人民法院》有关规定，应当认定为房屋买卖合同。3.本案中原告所谓“购房”目的已不能实现。根据有关法律规定，原告只能请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。综上，原告要求解除被告于我签订的购房合同事实和理由不成立，请驳回原告的该诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告卢栋浩与卢月亮系父子关系，卢月亮截止到2013年陆续向被告炎夏房开公司印江分公司投资了310万元，2014年10月，卢月亮向炎夏房开公司印江分公司提出要求退股，经双方核算后，炎夏房开公司印江分公司用五个商品房抵债（含案涉房屋），因炎夏房开公司印江分公司尚欠卢月亮退股后的投资款项，经双方协商折抵购房款，2014年12月25日卢月亮与被告炎夏房开公司印江分公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，炎夏房开公司印江分公司将位于印江浙江商贸城1层1—120号门面房卖给原告，总价款762600元，合同约定：2014年12月25日前原告一次性付清全部房款，被告应当在2016年8月30日前交付该门面房。当日，炎夏房开公司印江分公司向卢月亮开具了1120号购铺款762600元专用收款收据。该房屋由卢栋浩于2016年9月12日在印江县房地产交易中心办理了网签，网签号：2016003475。2017年2月4日，卢月亮将在炎夏房开公司印江分公司购买的位于印江浙江商贸城1层1—120号门面房的所有权属转让给原告卢栋浩。同时查明，2016年12月3日，以第三人熊成华为乙方与炎夏房开公司印江分公司为甲方签订了《浙江商贸城项目楼宇定购协议》（以下简称订购协议），协议约定“乙方现购买甲方所开发的《浙江商贸城》项目商品房一套达成如下协议：一、所购买商品房具体情况：1、楼盘名称：《浙江商贸城》；2、门面1层1120号；3、建筑面积76.26平方米。二、价格及乙方的付款方式：1、甲方以11277元/平方米的单价出售给乙方，总价款为人民币捌拾陆元整（￥860000元）；2、乙方的付款方式为一次性付款。六、本《定购书》一式三份，具有同等法律效力，甲方执两份，乙方执一份，经甲方盖章乙方签字后立即生效，待双方签订《商品房买卖合同》后本协议自动失效。”。熊成华于2015年11月2日支付购房款138250元，2015年9月21日支付炎夏房开公司印江分公司指定的账户张霞（公司出纳）购房款200000元；2016年12月3日支付购房款521750元，共计860000元，2016年12月3日炎夏房开公司印江分公司向熊成华开具了1120号购门面全款860000元的专用收款收据。2016年12月31日炎夏房开公司印江分公司向熊成华交付浙江商贸城门面1层1120号案涉房屋的钥匙。现该门面房屋由熊成华装修后管理使用。另查明，卢月亮和熊成华均未对该门面进行登记备案。上述事实，有原告卢栋浩提供的居民身份证、企业信息公示报告、《商品房买卖合同》一份、炎夏房开公司印江分公司专用收款收据、债权转让补充协议书、手机短信聊天记录、《房屋权属登记查询结果单》，第三人熊成华提供的《定购协议》、炎夏房开公司印江分公司专用收款收据、贵州农村信用社支付凭据三份及原告、第三人的当庭陈述等证据在卷作证，上述证据具有真实性、合法性、关联性，能够作为认定本案事实的依据，本院予以确认。对原告卢栋浩提供的：1.卢栋浩与炎夏房开公司印江分公司签订的《商品房买卖合同》，该份证据因没有卢栋浩与炎夏房开公司印江分公司签字、盖章，该份证据没有法律效力，故对该份证明本院不予确认；2.门面租赁合同与本案无关联性，本院不予确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案的争议焦点是：1.被告炎夏房开公司印江分公司与第三人熊成华签订的《订购协议》是否有效的问题；2.被告炎夏房开公司印江分公司是否应当将浙江商贸城1层1-120号门面交付给原告。关于炎夏房开公司印江分公司与第三人熊成华签订《订购协议》是否有效的问题。庭审查明，熊成华与炎夏房开公司印江分公司于2016年12月3日《浙江商贸城项目楼宇定购协议》，该协议有房地产开发企业、买受人的名称住所，还有商品房基本情况、面积、房号、付款方式、商品房单价、总房款、违约责任等商品房买卖合同的主要内容，且出卖人炎夏房开公司印江分公司已全额收受购房款860000元。根据《最高人民法院》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”和《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转入和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或合同另有约定除外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，第三人熊成华与炎夏房开公司印江分公司于2016年12月3日签订的《定购协议》，应当认定为商品房买卖合同，该合同系双方的真实意思表示，没有恶意串通的情形，没有违反法律的规定，应合法有效。关于炎夏房开公司印江分公司是否应当将案涉房屋浙江商贸城1层1-120号门面交付给原告的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不动产物权的变动应以登记为生效要件，炎夏房开公司印江分公司将案涉房屋一房二买，因两次买卖均未办理登记，炎夏房开公司印江分公司仍对该门面享有所有权，而两次买受人均未取得房屋所有权，基于先后买卖合同而产生的二重债权处于平等地位，并无位序关系，不应先后而异其效力，庭审查明，炎夏房开公司印江分公司已将案涉房屋钥匙交付第三人熊成华，且熊成华已装修使用。故对原告要求被告移交位于印江浙江商贸城1层1—120号门面房的诉讼请求，本院不予以支持。原告可通过行使债权请求权保护自己的权益。关于被告是否应当承担原告已付房款762600元的全部损失的诉讼请求。因原告未向法庭提交具体所受多少损失的证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告虽提供了与杨燕子所签订的《门面租赁合同》予以证明门面租金每年88000元，但该证据与本案没有关联性，故对原告要求被告承担已付房款762600元的全部损失的诉讼请求，本院不予支持。被告炎夏房开公司、炎夏房开公司印江分公司无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的抗辩权利，本院依法缺席审理。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《最高人民法院》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定判决如下：驳回原告卢栋浩的全部诉讼请求。案件受理费11420元，由原告卢栋浩负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  胡友忠审 判 员  田才能人民陪审员  杨明芬二〇一九年十一月二十二日法官助理田长锋书记员徐芳琼