沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0106民初11300号原告（反诉被告）：张晖，男，1965年11月12日出生，汉族，住址辽宁省盘锦市兴隆台区XXX。公民身份号码：211102196XXX。委托代理人：张爽，系辽宁沈川律师事务所律师。委托代理人：张忠保，系辽宁沈川律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨宁，男，1956年8月30日出生，满族，住址沈阳市铁西区XXX。公民身份号码：2101061XXX。委托代理人：李宏丽，系辽宁盛赞律师事务所律师。原告张晖诉被告杨宁房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晖及其委托代理人张忠保、被告杨宁及其委托代理人李宏丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晖诉称，原、被告是房屋租赁合同关系。在2018年3月6日，双方签订了乙方书面的房屋租赁合同，其中合同约定：“租赁房屋坐落于沈阳市铁西区，建筑面积294.52的房屋租赁给原告经营使用，毛坯房，租赁期限从2018年4月1日-2024年3月31日止。租金为前三年每年十七万元，之后每年递增。合同还约定，原告向被告支付房屋抵押金1万元，如在租期内解除合同，被告押金不退还。并且合同还约定，此房租按年支付，提前一个月及以上的时间支付，如有拖欠视为违约自动解除合同。合同签订后，原告支付了房屋押金，并对该房屋进行了装饰、装修包括但不限于办公桌20个、空调4个、学生桌椅30组、监控设施一套（16个头）、音频系统一套、高隔墙18米、暖气片15组、铁皮资料柜2组及两层装饰装潢。但在2019年3月6日，经原被告协商一致，提前终止双方的房屋租赁合同关系，并按照被告的要求将房屋对外出租。但被告出租后，将原告的上述设施、装饰、装修等出兑给第三人进行经营。给原告造成巨大的经济损失，经原告多次主张，被告以各种理由不予返还，故诉至法院，请求法院判令：1、被告赔偿原告损失10万元整或将原告在该房屋内的装饰装修、装潢物品等具体为办公桌20个，空调4个，学生桌椅30组，监控设施一套（16个头）、音频系统一套，间隔墙18米、暖气片15组，铁皮资料柜2组及两层装饰装潢由原告拆除并返还给原告；2、诉讼费由被告承担。在法庭审理时，原告将第一项诉讼请求明确为要求被告返还办公桌、学生桌椅、铁皮资料柜，其余的要求被告赔偿8万元。被告杨宁辩称，不同意原告主张的赔偿损失的诉讼请求，该请求没有事实和法律依据。对于部分返还的物品，我方同意返还，但占用我方房屋期间所留存的物品与原告起诉状中的物品不相符。原告不按合同约定的租赁期限履行合同义务，单方违约拒绝续交租金导致合同解除，原告应承担违约责任即扣除已收取部分的租金和抵押金，赔偿我方由此产生的损失。合同还约定如租约到期，店内所有装修归被告所有，原告无权要求拆除租赁期间的室内装修。双方房屋租赁合同虽然已经解除，但不影响原告承担因违约而解除合同的法律后果。反诉原告杨宁诉称：双方签订房屋租赁合同，在合同履行过程中，反诉被告多次违约，擅自将窗改门，未提前三个月通知我方不再续租，由于反诉被告不及时办理交接手续一直占用房屋，导致反诉原告直到2019年7月11日才将房屋出租。请求法院判令：1、反诉被告赔偿经济损失47220元（2019年4月1日至2019年7月11日期限的租金），并拆除室内被反诉被告装修的间壁墙（玻璃及胶合板）两处，拆除监控设备及空调、拆除门厅的射灯，并将上述部位恢复原状，另将二楼楼梯北侧窗改门部位恢复原状；2、反诉费由被反诉人承担反诉被告张晖辩称，双方存在租赁关系属实，但我方没有违约行为。我方在租赁一年期满前通知反诉原告要求解除合同，反诉原告也同意解除，我方并按照反诉原告的要求在店面贴出出租广告及到中介登记，双方协商一致解除了租赁关系。在2019年3月14日就有租客看房子，反诉原告找到我方取了门市钥匙一把，因我方还有一些物件，反诉原告留给我方一把钥匙，之后反诉原告将门市钥匙更换。双方已办理了交接。因此不存在2019年4月1日-2019年7月11日期间房租租金问题。且双方在交接过程中，我方多次提及尚有财产、设备，如果有租户承租时，一并出兑，反诉原告也同意。但之后反诉原告将房屋出租给第三方时，并没有告知我方，反诉原告严重违约。请求驳回反诉原告的请求。经审理查明，2018年3月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告坐落于沈阳市铁西区建筑面积294.52平方米的商铺，租期自2018年4月1日起至2024年3月31日止共六年，前三年的年租金为170000元，第四年起年租金180000元，以后每一年递增5000元；房租按年支付，每年按租赁期始，提前一个月及以上的时间支付，如有拖欠视为原告违约并自动解除合同，扣除已收取部分的租金和抵押金，赔偿被告由此产生的经济损失；原告在租赁期前三年向被告支付抵押金10000元，原告租期内解除合同，被告不退还租金；原告装修期间，如需拆改非主体以外部分墙体等设施，须经被告同意之后方可施工；如租约未到期原告想提前终止本租约，需提前三个月书面通知被告。原告向被告交纳了2018年4月1日至2019年3月31日的租金，并于2019年3月6日向被告提出解除租赁合同。双方解除合同时，对房屋如何交接、房屋内物品及装修如何处理，没有明确约定。原告在租赁涉案房屋时，对涉案房屋进行了装修，被告承认原告安装了监控设备1套、空调2套、门厅射灯、间壁墙，并将二楼楼梯北侧窗户改成了门。现原告尚留有涉案房屋物品未搬走，包括办公桌4个、学生桌20个、椅子29个、监控和音频机柜1个、铁皮柜2个。2019年6月16日，原告给被告发微信协商涉案房屋装修是否拆除问题，提出三个建议，其中第二条建议：“里面可移动物品，比如桌椅、电脑我处理掉，其他如空调、灯具、隔断等不动。”被告回复原告：“我看第二款有可操作性，这样新的租户，有需要可以谈谈折合点钱，没有需求就让新租户拆除，室内原有格局会保护的好！”原告回复被告“收到”。2019年7月11日，被告将涉案房屋出租给案外人安峻，并将房屋内中央空调、空调挂机四台、监控系统、室内隔断、路由器系统以20000元出兑给案外人，并约定上述物品产权由被告过户给案外人，案外人有权对以上所有物品的处置、买卖权。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、原告和被告的微信聊天记录、《兑费补充协议》等证据，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的租期为2018年4月1日起至2024年3月31日，原告于2019年3月6日在合同未到期的情况下向被告提出解除合同，原告违约，并因此承担赔偿被告损失等违约责任。关于解除后涉案房屋的装修问题，原、被告通过微信方式进行了协商，即可移动物品，比如桌椅、电脑原告处理掉，其他如空调、灯具、隔断等不动，可折合钱。关于原告要求被告返还办公桌、学生桌椅、铁皮资料柜，并要求被告赔偿物品及装修8万元的诉讼请求，原告未提供办公桌、学生桌椅、铁皮资料柜的数量，但被告自认可以返还办公桌4个、学生桌20个、椅子29个、铁皮柜2个，对该部分物品的返还，本院予以支持。关于赔偿物品及装修8万元的诉讼请求，原告未举证证明损失的金额，但被告将涉案房屋内中央空调、空调挂机四台、监控系统、室内隔断、路由器系统以20000元出兑给案外人，则被告应将该20000元出兑费返还给原告，对原告其他诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失47220元（2019年4月1日至2019年7月11日期限的租金）的诉讼请求，《房屋租赁合同》因反诉被告违约解除，反诉被告应按约定赔偿反诉原告的损失，即赔偿反诉原告合理的寻租期的损失，本院酌定2个月，故，反诉被告应赔偿反诉原告租金损失28333元（170000元/年÷12个月×2个月）。关于反诉原告要求反诉被告拆除室内被反诉被告装修的间壁墙（玻璃及胶合板）两处、拆除监控设备及空调、拆除门厅的射灯，并将上述部位恢复原状及将二楼楼梯北侧窗改门部位恢复原状的诉讼请求，因双方已协商“可移动物品，比如桌椅、电脑原告处理掉，其他如空调、灯具、隔断等不动，可折合钱”，且反诉原告已将涉案房屋出租，并收取出兑费20000元，如前本诉诉讼请求所述，对反诉原告该诉讼请求，因不符合双方约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告杨宁于本判决发生法律效力后十日内返还原告张晖4个办公桌、20个学生桌、29个椅子、2个铁皮柜；二、被告杨宁于本判决发生法律效力后十日内给付原告张晖出兑费20000元；三、反诉被告张晖于本判决发生法律效力后十日内赔偿反诉原告杨宁租金损失28333元；四、驳回原、被告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1800元，减半收取900元，由原告张晖承担750元，由被告杨宁承担150元；反诉案件诉讼费980元，已经减半收取490元，由反诉原告杨宁承担236元，由反诉被告张晖承担254元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，依法交纳上诉费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  王薇二〇一九年十一月十三日法官助理田迪歌书记员李瑞本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十七规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。