江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初7427号 原告：彭国干，男，1950年8月17日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：丁奕，江苏正盛律师事务所律师。 被告：苏州创润网通家园网络服务有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区人民路99号。 法定代表人：徐可淳，董事长。 委托诉讼代理人：华悦，男，系公司员工。 原告彭国干、徐明珠与苏州创润网通家园网络服务有限公司（以下简称创润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序审理，后依法准许徐明珠申请撤回原告资格。本院于2019年11月5日公开开庭审理了本案。原告彭国干的委托诉讼代理人丁奕、被告的委托诉讼代理人华悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭国干向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付位于苏州市该房屋西侧二层大厅自2017年7月5日起至实际返还之日止的占有使用费，按年租金38万元为标准，暂计算至2019年9月5日为823333.33元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系已注销的苏州市南门小商品批发市场有限公司(以下简称原南门公司)的股东，原南门公司于2019年4月10日注销。苏州市该房屋西侧二层大厅系原南门公司于2016年7月12日向苏州市吴中交通运输有限公司(以下简称吴中交运公司)续租的房屋，当期合同租赁期限为2016年7月25日至2017年8月27日。2016年7月5日，原南门公司与被告的工作人员华悦签订《南门小商品批发市场租赁合同》一份，约定将其承租的位于苏州市该房屋西侧二层大厅转租给被告用于网吧经营，合同期限为1年，即自2016年7月5起至2017年7月4日止，年租金为38万元。2017年3月14日及5月16日，吴中交运公司两次向原南门公司发函通知，房屋到期不再续租，原南门市场于2017年5月16日向被告经营者寄发《律师函》，通报情况并表示原南门公司也不再与被告续签租赁合同，同时要求被告将所承租的商铺于2017年7月4日前腾空交还给原南门公司。然而，被告一直未将房屋交还给原南门公司。综上，望法院判如所请。 被告创润公司辩称，已经支付的2万元房屋押金及原南门公司拖欠我公司的电费应在房屋租金中扣除，另外原南门公司在合同期内阻止我公司使用二楼，故相应租金也应按照二楼面积占总租赁面积的比例进行扣减。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了企业信用信息公示报告、公司准予注销登记通知书、清税证明、情况说明、南门小商品批发市场租赁合同、（2018）苏0508民初3040号民事判决书、（2019）苏05民终4611号民事判决书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原南门公司于2005年3月24日设立，于2019年4月10日注销，彭国干系原南门公司的唯一股东。 位于苏州市的房屋所有权及土地使用权（土地使用权总面积5267.9平方米、建筑面积2928.55平方米）属于吴中交运公司。2016年7月12日，原南门公司向吴中交运公司续租该房屋及土地用于南门小商品批发市场整体经营，续租期限自2016年7月25日至2017年8月27日止，房屋租赁费为32万元，租赁期满后，双方未再签订租赁合同。2016年，原南门公司（出租方、甲方）与创润公司的员工华悦（承租方、乙方）续签《南门小商品批发市场租赁合同》一份，约定：乙方向甲方承租市场内大厅区人民路99号商铺1-2楼间，用于网吧经营，租期自2016年7月5日起至2017年7月4日止，年租金为38万元，先付后用；乙方签约时，向甲方交纳的摊位押金，由甲方出具凭证，期内不计利息；2016年7月30日前付20万元；2016年8月30日前付18万元，同时支付房屋保证金2万元。租赁期满后，双方未再续签租赁合同。 因原南门公司、创润公司等未返还房屋，2018年5月17日，吴中交运公司起诉原南门公司及创润公司等至本院，要求承租人原南门公司腾房并支付占有使用费，创润公司等次承租人对原南门公司的腾房及支付占有使用费承担连带责任等。本院于2018年8月2日依法作出（2018）苏0508民初3040号民事判决，判决：“……五、被告创润公司于本判决生效之日起30日内将人民路99号东边房屋一楼北起第五间沿街商铺及该房屋西侧二层大厅腾空并交付给原告吴中交运公司……九、被告原南门公司于本判决生效之日起10天内向原告吴中交运公司支付其尚未腾让部分的占有使用费(未腾让部分的建筑面积合计1879.39平方米按照总建筑面积2928.55平方米的年租金为32万元的标准，计算至本案八被告腾空并交付止)……十一、驳回原告吴中交运公司的其他诉讼请求。”后因创润公司等不服该民事判决提起上诉，苏州市中级人民法院于2019年7月31日作出（2019）苏05民终4611号民事判决，判决：“驳回上诉，维持原判”。 根据（2018）苏0508民初3040号民事判决查明的事实，苏州市东边一幢房屋共出租给7家租户，除创润公司外，其余6家租户的租金情况如下：姑苏区奥度广告制作店承租的房屋年租金为6万元；姑苏区晨升通讯服务部承租的房屋年租金为8.5万元；姑苏区亨达食品商行承租的房屋年租金为8万元；姑苏区人民路小闵盐水鹅店承租的房屋年租金为8万元；苏州苏州乐途快捷酒店有限公司承租的房屋年租金为43万元；姑苏区玉仙鸭血粉丝汤店承租的房屋合年租金69824元（其合同约定租赁131天的租金系25060元）。原南门市场将苏州市东边一幢房屋出租一年所得租金合计1184824元。 审理过程中，原、被告双方一致确认原南门公司在2016年至2017年期间将苏州市北边一幢房屋（冠盛公寓所在楼）出租所得的年租金合计为94500元。综上，苏州市北边及东边两幢房屋（房屋建筑面积合计2928.55平方米）在2016年至2017年期间的年租金总额为1279324元。此外，原、被告双方一致同意在本案中将2017年8月28日之后的房屋占有使用费以吴中交运公司与原南门公司约定的位于苏州市北边及东边两幢房屋的租赁费32万元为基数，按照原南门公司与创润公司约定的涉案房屋的年租金（38万元）与吴中交运公司与原南门公司约定的东边、北边两幢房屋的年租金总额（1279324元）之间的比例进行计算。另，彭国干确认创润公司向其支付了2万元租房押金，并同意用押金从房屋占有使用费中抵扣。 审理中，创润公司陈述：1.我公司自2006年、2007年左右开始租赁案涉房屋至今，二楼是我方在一开始承租时自行搭建的，最初搭建面积约300平方米左右，租赁合同是三年一签，后来变成一年一签；2.签订案涉合同后，我公司为了填补二楼的一个孔又搭建了100多平方米，但是在案涉合同期限内，彭国干却不让我公司使用二楼；我公司和彭国干没有就二楼的租金是否扣减、退还等进行过协商；3.彭国干拖欠我方的电费金额无法确定。 审理中，彭国干陈述：二楼是创润公司私自搭建的，我方在案涉合同签订时已把二楼全部交付给创润公司使用，也没有阻止创润公司使用二楼，我们只是出于房屋质量和安全的考虑，不同意创润公司把二楼的一个孔进行填补；我方未拖欠创润公司电费。 另查明，吴中交运公司于2019年9月12日出具情况说明一份，载明：我公司曾于2017年8月20日授权给原南门公司及其法定代表人彭国干将包括涉案房屋在内的全部场地及房屋在最短时间内收回腾空交还我公司。 本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原南门公司向吴中交运公司承租房屋后再转租给创润公司使用，原南门公司与创润公司之间的租赁关系成立，租赁期届满后，创润公司应当返还租赁物，然其至今仍未返还房屋，故原南门公司有权要求创润公司支付2017年7月5日至实际返还之日期间的房屋占有使用费。因原南门公司已于2019年4月10日注销，彭国干系原南门公司的唯一股东，其有权继受原南门公司的前述权利。 关于房屋占有使用费的计算标准，次承租人因逾期返还租赁物而向承租人支付占有使用费，系弥补守约方的合理损失。创润公司逾期返还租赁物势必造成原南门商行需向吴中交运公司支付尚未返还房屋的占有使用费损失，且该损失已被生效的（2018）苏0508民初3040号民事判决所确定（即按照32万元/年÷2928.55平方米÷365天计算每平方米每天的费用），故对于超过原南门公司与吴中交运公司租赁期间(即自2017年8月28日起至被告返还房屋之日止)的房屋占有使用费，应以原南门公司实际产生的房屋占有使用费损失为限。彭国干要求按照按年租金38万元的标准计算该期间的房屋占有使用费缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，对于自2017年8月28日起至创润公司返还房屋之日止的房屋占有使用费，因双方均同意以创润公司承租房屋的年租金（38万元）与苏州市东边、北边两幢房屋的年租金总额（1279324元）之间的比例进行计算，故本院认定该时段的房屋占有使用费应按照年租金95050元/年(38万元/年÷1279324元/年×32万元/年)的标准计算。 对于未超过原南门公司与吴中交运公司租赁期间部分(2017年7月5日至2017年8月27日)的房屋占有使用费，应参照创润公司与原南门公司约定的38万元/年的租金标准计算，即56219元（38万元/年÷365天×54天），扣除其已交付的押金2万元后，创润公司还需支付36219元房屋占有使用费。创润公司抗辩其在签订完涉案租赁合同并支付了约定租金后，彭国干阻止其使用二楼，相应租金应予以扣减，因创润公司是续签的本案租赁合同，此前已实际占用二楼多年，现其并无充分证据证明彭国干有阻止其使用二楼的情形，且彭国干对该事实也予以否认，故其主张本院不予支持。对于创润公司主张彭国干拖欠电费事宜，现其并无证据证明，其可待证据充分时另案主张，本案暂不予理涉。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条规定,判决如下: 被告苏州创润网通家园网络服务有限公司于本判决生效之日起10日内向原告彭国干支付自2017年7月5日起至2017年8月27日止的房屋占有使用费36219元及自2017年8月28日起至被告苏州创润网通家园网络服务有限公司返还房屋（苏州市该房屋西侧二层大厅）之日止的房屋占有使用费（按照年租金95050元/年的标准计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12033元，减半收取6017元，由原告彭国干负担3943元，被告苏州创润网通家园网络服务有限公司负担2074元；财产保全费4770元，由原告彭国干负担3238元，被告苏州创润网通家园网络服务有限公司负担1532元；上述合计应由原告彭国干负担7181元，由被告苏州创润网通家园网络服务有限公司负担3606元。被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原告彭国干。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审 判 员 耿杰圣 二〇一九年十一月二十九日 法官助理 刘 欢 书 记 员 陈丽华