湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1122民初2165号原告：周美玲，女，1966年3月7日出生，汉族，湖南省东安县人，农民，住湖南省东安县。委托诉讼代理人(一般授权)：曾庆华，东安县国泰法律服务所法律工作者。被告：陈永清，女，1966年4月13日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，户籍所在地东安县，现住东安县。委托诉讼代理人（特别授权）：蒋婷，女，1986年8月6日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，户籍所在地湖南省东安县，现住东安县，系被告陈永清之女。原告周美玲与被告陈永清租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周美玲及其一般授权的委托诉讼代理人曾庆华、被告陈永清特别授权的委托诉讼代理人蒋婷到庭参加诉讼，被告陈永清因特别授权未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周美玲向本院提出诉讼请求：1、请依法判令解除原、被告所签订的《租赁合同》；2、判令被告支付所欠原告铺面两个月租金4166元（当庭变更为三个月房租6249元）；3、被告违约，返还原告铺面，恢复原状，押金不予退还，并赔偿损失；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月15日，原告将自己所有的坐落在东安县铺面出租给被告，并签订了《租赁合同》，合同约定：租期5年，前三年租金每年为23000元，2019年8月15日至2020年8月15日为25000元，2020年8月15日至2021年8月15日为26000元，押金3000元，租金在每年的8月15日交清第二年的租金，租用期间乙方（被告）不能私自转租、转让、抵押，若转必须经甲方（原告）同意签名才有效，乙方（被告）将该铺面所有的费用自行处理好，如对该铺面造成任何经济损失或法律责任所产生的一切后果由乙方（被告）承担。合同签订后，被告履行前三年的约定义务，然而至今年被告不守信誉，擅自违约，未经原告签名同意将原告铺面进行了转让他人，同时未在8月15日交清第二年租金，原告多次催收未果，被告的行为严重损害了原告的合法权益。原告认为，被告擅自转让原告铺面牟利，并未按租赁合同支付租金，是违约行为，应当解除所签订的《租赁合同》并承担全部民事责任，并赔偿原告所有经济损失。为此，为保护原告合法权益不受非法侵害，现原告依据我国《民法通则》111条、《合同法》107条及相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求依法公正判处。被告陈永清辩称，原告所称被告违反合同约定与实际情况完全不符。事实是被告与原告已于2018年9月10日电话沟通数十次后达成口头协议，同意将该铺面（包括左右两个门面，左边房东是原告周美玲，右边房东蒋军琪）转让给第三人。因两房东长期在外地，周美玲在广东，蒋军琪在衡阳，故由被告出面与第三人于2018年9月10日下午签订租房合同。并与原告口头约定每年9月10日交付下一年度的房租。2018年8月15日至2018年10月，未转租出去期间的房租，按照原告与被告之间的口头约定按月交纳，事实上被告也遵照口头约定于2018年8月20日10时01分向原告微信转账1,900元（23,000/12=1,917元）给原告。待被告与第三方承租人于2018年9月10日签订转租合同后，被告也按口头约定交纳完剩余一年的房租。因此，2018年9月10日被告与第三方签订的转租合同，原告知晓、认可，并且事实上双方都是遵照执行的。2019年8月15日前后，原告给被告发微信要求被告交纳房租，基于被告2019年9月与原告口头约定交纳房租的时间是9月10日，被告与原告微信沟通要求暂缓第三方承租人交纳房租的时间，并给出确定时间于9月10日再交纳房租，但原告不同意。被告考虑到原告需要现金急用，就与原告在微信上沟通答应想办法通过与第三方承租人沟通后，在19日先行支付原告租金10,000元。18日和19日两天，被告与第三方承租人多次沟通未果，故被告不能在19日先行支付原告租金10,000元。原告听后很生气，于两天后，即2019年8月22日就去电力公司申请了强制停电（店铺电力户号为2073568223蒋军琪和2073568236周美玲，电力公司有申请强制停电记录），故2019年8月22日至今，该店铺一直处于0电量使用状态，原告强制停电已构成实际上的违约行为，应当承担停电期间造成的经营损失。根据我国《合同法》第二百二十四条之规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”综上，原告所称的被告违约根本不存在，对于原告强行停电造成的经营损失，请法官予以明察，恳请法院驳回原告的第二、三、四项诉讼请求，同意解除与原告的原租赁合同，原告赔偿经营损失并退还被告所交押金及其他费用。原告周美玲为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提供了下列证据：1、原告身份证，拟证实原告主体资格及身份情况；2、购房合同，拟证实被告所租赁位于东安县门面系原告购买所有；3、租赁合同，拟证实一、原被告对门面出租、承租情况，被告违约；二、被告私自转租未经原告必须签字同意；三、被告未在2019年8月15日前交纳第二年租金，原告有权解除合同。被告陈永清为支持其抗辩意见，在举证期限内向本院提供了下列证据：1、家庭户籍卡，拟证实蒋婷与被告陈永清系母女关系；2、2018年8月20日的微信转账记录，拟证实被告转了一个月房租给原告。对原告周美玲提供的1-3号证据，被告对2号证据无异议，对1、3号证据的真实性无异议、对合法性、关联性有异议，认为铺面转租一事与原告进行过电话沟通、经原告同意了的，并且先行支付了一个月的房租，被告无违约行为。经审查，原告提供的1、2、3号证据的客观真实、来源合法，能够证实原告的证明目的，结合庭审查明的事实，本院对1、2、3号证据的“三性”予以采信。对被告陈永清提供的1、2号证据，原告对真实性没有异议，对关联性有异议，该证据不能证实原告同意被告按月交纳房租，被告未在8月15日前交纳房租系违约。经审查，被告提供的户籍证明符合证据“三性”，本院予以采信；被告提供的微信转账记录系孤证，不能证实原告同意被告转租及按月交纳房租，因此，本院对该证据的真实性、合法性予以采信，对关联性不予采信。综上，本院经审理认定事实如下：原告周美玲于2016年8月15日与被告陈永清签订一份《租赁合同》，约定由原告将位于永州市东安县门面出租给被告陈永清使用，租期为五年，被告在每年8月15日一次性支付第二年的租金：2016年8月15日至2019年8月15日每年租金为23000元，2019年8月15日至2020年8月15日年租金为25000元，2020年8月15日至2021年8月15日年租金为26000元，另再加1000元；押金3000元。租用期间乙方即被告陈永清不能私自转让、转租、抵押，若转（租）必须经甲方即原告周美玲同意签名才有效。此外，双方还约定了违约责任：合同签订后，原告将门面交付给被告使用，被告依照约定向原告支付了押金3000元和第一年、第二年的租金。2018年8月，因经营状况不符预期，被告意图寻找第三人转租该门面，当月仅向原告支付了一个月的租金1900元。2019年9月10日，被告与第三人签订了转租协议，将位于永州市东安县门面转租给第三人，第三人向被告支付租金后，被告也向原告支付了2018年9月至2019年8月15日的租金。2019年8月15日，原告向被告催收2019年8月15日至2020年8月15日的门面租金，由于被告已将门面转租，被告与第三人协商由第三人先行支付租金未果，因此，被告未向原告支付租金，原、被告由此发生争执。2019年8月22日，原告以被告未按时交纳租金为由将门面强制停电，此后，被告一直未付租金，原告也一直没有恢复门面的供电。本院认为，房屋租赁合同系出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人依照约定支付租金的合同。本案中，原告周美玲与被告陈永清自愿签订《租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，其约定内容不违反法律规定，合法有效，合同双方均应当按照约定履行合同义务。原告周美玲应按合同约定向被告陈永清交付了门面，保证门面能够正常使用，被告陈永清应按照约定支付租金。本案原、被告双方的争议焦点在于：一、被告转租门面的行为是否违反合同约定，即，原告是否有权因此解除与被告签订的门面租赁合同；二、原告请求被告支付2019年8月至2019年11月的租金，押金不予退还是否有事实和法律依据。关于被告转租门面的行为是否违反合同约定的问题，原、被告的主要争议在于：被告转租门面时是否与原告进行了协商并征得了原告的同意。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。被告称转租前已经与原告电话沟通并征得原告同意，但被告未能提供充分的证据证实；原告称被告转租时未知会原告，且按照合同约定，被告应当经原告签字同意方可转租门面。由于被告提供的证据不能充分证实其向第三人转租门面征得了原告即出租人的口头或书面同意，因此，被告将门面转租给第三人的行为违反了《租赁合同》的约定，应当承担违约责任，出租人即原告有权解除合同。2019年8月，原、被告就租金支付问题产生争执后，原告向法院起诉请求被告支付租金并与被告解除《租赁合同》等，被告也表示同意解除合同，双方就此达成一致意见，因此，本院对于原告解除《租赁合同》这一诉讼请求予以支持。关于原告请求被告支付2019年8月至2019年11月的租金的问题，本院认为，租赁合同解除前，租金应当按照合同约定的数额、日期给付，被告以第三人不同意提前支付租金为由不按期向原告付清租金违反了合同约定，原告可以要求被告在合理期限内支付，被告逾期不支付的，原告可以提出解除合同。原告仅以被告延迟支付租金为由对门面强制断电的行为违反出租人的基本义务，影响了承租人即被告对门面的正常使用。原、被告双方均消极履行合同义务导致合同目的不能实现，原、被告均负有一定的责任，由于原告一直没有对门面恢复用电，故门面从2019年8月22日至今不能正常使用，原告请求被告按照合同约定全额支付2019年8月至2019年11月的租金共计6,249元没有充分的事实依据和法律依据。因出租人的原因致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以适当减少支付租金。本案中，由于被告未经同意转租、延迟支付租金在先，原告强制断电导致门面不能正常使用在后，加之被告一直没有主动与原告协商解除合同或退还门面，因此，本院酌情判定被告向原告支付2019年8月至2019年11月的租金的60%即3,749.4元，同时被告向原告交付门面房屋。关于原告请求被告返还铺面、恢复原状并赔偿损失，押金不予退还，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定及原、被告的合同约定，租赁合同解除后，承租人即被告应当返还门面房屋给原告，房屋应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态；原告请求被告赔偿损失但未提供证据证实损失的具体情况，本院对该诉讼请求不予支持。房屋租赁合同的押金具有担保性质，设立押金的目的是确保承租人及时支付租金、在合同解除后清理并退还房屋，原、被告在合同的违约责任部分约定押金3,000元，该押金同时具有违约金的性质，根据公平原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，违约金的数额应当与违约行为产生的损失大致对等。本案虽然是被告违约转租及延迟支付租金在先，但由于原告并未举证证实被告违约导致原告产生了除租金以外的其他经济损失，因此，原告收取的押金3,000元可视被告的违约情况酌情扣留50%即1,500元，剩余1,500元押金应当退还给被告。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告周美玲与被告陈永清于2016年8月15日签订的《租赁合同》；二、被告陈永清在本判决生效之日起60日内支付原告周美玲门面租金3749.4元并向原告周美玲交付坐落在东安县铺面，保证房屋基础设施完好；三、原告周美玲在本判决生效之日起60日内向被告陈永清退还租房押金1,500元；四、驳回原告周美玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈永清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于永州市中级人民法院。审判员  唐述贵二〇一九年十一月十九日法官助理王亚书记员唐卓薇附：1、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。