山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁05民终1535号 上诉人（原审被告）：河口区团结街麦华兰百货超市，经营场所东营市河口区团结街63号。 经营者：龚强，男，1965年7月9日出生，汉族，住东营市河口区。 委托诉讼代理人：张文俊，男，1966年10月6日出生，汉族，河口采油厂法律事务科职工，住东营市河口区。 被上诉人（原审原告）：东营市胜利第三十九中学，住所地东营市河口区渤海路73号。 法定代表人：宫剑波，校长。 委托诉讼代理人：杨洋，山东正义之光律师事务所律师。 上诉人河口区团结街麦华兰百货超市（以下简称麦华兰超市）因与被上诉人东营市胜利第三十九中学（以下简称第三十九中）房屋租赁合同纠纷一案，不服东营市河口区人民法院（2019）鲁0503民初899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人麦华兰超市的经营者龚强及其委托诉讼代理人张文俊、被上诉人第三十九中的委托诉讼代理人杨洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 麦华兰超市上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由第三十九中承担。事实和理由：1.麦华兰超市所承租的房屋是麦华兰超市的经营者与第三十九中共同集资所建。1998年，第三十九中为了缓解建房资金的不足，动员龚强等集资户出资共同建房并口头承诺“只要房屋不拆，交集资款的承租方承租的商铺可以长期租用。”龚强于1998年年初向第三十九中交了一万元的集资款，以上事实星海琴行的张桂英等集资方都可以证明，而且交付集资款的信息资料可以从第三十九中处查到。正是依据第三十九中的口头承诺，龚强才主动向第三十九中履行了交款建房义务，因此龚强和麦华兰超市才享有了从1999年到纠纷发生止与第三十九中年年签订商铺承租的权利。2.第三十九中主张麦华兰超市腾房返还的诉求违反了自己当年的承诺。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款确定了体系解释原则，第二款明确规定了符合合同目的解释原则。龚强当年集资建房的目的只有一个，即在所建房屋不拆除的情况下，拥有长期与第三十九中签订所承租房屋的承租权，保证龚强所从事商业经营的长期稳定。从双方的历史交易习惯来看，在长达20年的房屋租赁合同中（一年一签），第三十九中是遵守了当年许下的口头承诺，没有因其领导的更换而违反约定。根据合同法第十条第一款和第四十五条第一款的规定，麦华兰超市与第三十九中之间签订的房屋租赁合同是附有解除条件的合同，只有商铺拆除的情况出现，第三十九中才有权利解除房屋租赁合同，否则，第三十九中必须与麦华兰超市年年签订该商铺租赁合同。合同为当事人双方交易的过程，因而解释合同不能掐头去尾，而应斟酌签订合同时的事实和资料，从历史解释原则、体系解释原则来看，本案不能只看纠纷出现时的2018年签订的房屋租赁合同，而应从20年的房屋租赁合同中的历史交易习惯来审查，从而找出双方当时真实的意思表示，维护守约方合法权益，对违约方予以惩处。3.一审判决适用法律错误。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”就本案来说，麦华兰超市没有违反诚信原则，一直恪守签约承诺，反倒是第三十九中违反了自己当年的承诺，未经麦华兰超市同意，擅自不再继续签订涉案房屋的租赁合同。涉案房屋的长期承租权是双方当年达成的真实意思表示，至纠纷发生止，麦华兰超市一直遵守从未违反双方约定，但一审法院只根据双方2018年签订的房屋租赁合同，没有从双方签订20年房屋租赁合同（一年一签）的历史渊源中审查双方当年达成的真实意思表示，明显违反了合同法第八条的规定，使诚信的麦华兰超市的合法权利没有得到保护，不讲诚信违反承诺的第三十九中的违法权利得以维护，合同法确定的公平交易原则在本案中没有得以体现。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。 第三十九中辩称，一审判决适用法律正确，认定事实准确无误，应予以维持。1.第三十九中向麦华兰超市承诺的系“优先承租权”而非“长期承租权”，龚强虽在1999年8月份建房初期参与了集资，但第三十九中早已于同年通过以抵顶房屋租金的形式将集资款及时予以全部返还，退一步讲，即便是长期承租权也不等同于所有权，麦华兰超市无权强迫要求第三十九中向其出租房屋。根据双方所签订的租赁合同，该合同已于2018年11月15日到期，麦华兰超市应按期交还所占用房屋是毋庸置疑的。2.麦华兰超市在上诉状中认可双方租赁合同签订方式为一年一签，从形式上可明显看出，第三十九中并未有长期对外租赁的意向，且第三十九中及时履行了出租义务，麦华兰超市也已缴纳租金并使用房屋，此行为视为认可并对新签订的租赁合同内容履行义务，每一年新签的合同内容都视为对之前所履行合同内容的变更，属双方真实的意思表示，应按最新签订的合同来判断双方权利义务，而不能与之前甚至二十年前所签订的合同混同而谈。3.收回房屋行为系政府政策要求，而非第三十九中擅自决定，且第三十九中已在房屋到期前半年就告知了麦华兰超市房屋到期不再续租的事实，其对通知也已签收，其对房屋到期不再租赁的事实是知晓并认可的，第三十九中不再出租房屋的行为既不违反法律规定，亦不违反合同约定。 第三十九中向一审法院起诉请求：1.判令麦华兰超市将位于河口区间房屋）腾空并返还，不再要求恢复原状；2.判令麦华兰超市向第三十九中支付因非法占用房屋所产生的占用费，截至2019年4月4日为5031.8元（自2019年4月5日至实际返还之日止，按照36.2元/日计算）；3.本案全部费用由麦华兰超市承担。诉讼中，第三十九中撤回了第2项诉讼请求。 一审法院认定的事实：第三十九中在东营市河口区西侧，即团结街与渤海路交叉处建造商品房一排，房屋权属证书编号为东房权证河口区字第××号，其上登记的坐落位置为“河口区渤海路73号2幢”。登记房屋于1999年建成，麦华兰超市经营场所位于河口区间房屋。其经营者龚强陈述自1999年11月15日开始与第三十九中签订租赁合同，其与出租人即本案原告签订租赁合同的方式为一年一签，租期均为一年，庭审中提交了部分租赁合同和房租收据。2017年11月15日，第三十九中与麦华兰超市签订房屋租赁合同，合同约定房屋租赁期限自2017年11月15日至2018年11月15日，租金总额为13200元；合同第二条约定租赁合同期满，承租方应如期交还所租赁房屋，承租方逾期不交还的，出租方有权收回所租赁房屋；合同第八条约定承租方应于租赁期满或合同解除后3日内，将房屋全部交还出租方，出租方予以验收。按合同约定承租方可移走的所有物品同时移走，逾期未移走的，出租方有权处置。双方于房屋交接时在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。该合同签订后，麦华兰超市依约交清了租金，并继续使用该房屋。2018年4月2日，第三十九中向麦华兰超市发出《关于房屋不再出租的告知书》，载明：“根据胜利教育管理中心工作需要，决定将出租房屋收回使用权不再出租。为便于贵方提前做好腾退工作，有序办理交接手续，现将有关事宜告知如下：贵方房屋租赁合同于2018年11月15日到期，合同期满后一个月内，请贵方腾空用房，同时学校不再提供水电暖等租用条件。东营市胜利教育管理中心。”龚强在该告知书下方“领取人”处签了名。2018年11月15日合同到期后，麦华兰超市未向第三十九中腾退房屋，且占用至今。 一审法院认为，第三十九中、麦华兰超市签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方之间的房屋租赁合同于2018年11月15日租赁期间届满，第三十九中于2018年3月30日明确告知麦华兰超市合同到期后房屋不再出租，同时通知其在租期届满后一个月内腾空用房，第三十九中已尽到提前通知的义务，第三十九中不再出租房屋的行为既不违反法律规定，亦不违反合同约定，因此，双方之间的租赁合同在2018年11月15日到期后即已终止。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，麦华兰超市理应按合同约定及时向第三十九中交还房屋，故一审法院对第三十九中要求麦华兰超市将房屋腾空并返还的诉请予以支持。麦华兰超市在答辩意见中主张的各项费用及损失问题，双方均存在争议，麦华兰超市可另行主张。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条规定，一审法院判决：河口区团结街麦华兰百货超市于判决生效后十日内将所租赁的位于河口区间（第6户）腾空，并返还给东营市胜利第三十九中学。案件受理费50元，减半收取计25元，由河口区团结街麦华兰百货超市负担。 二审中，麦华兰超市提交了下列证据： 1.第三十九中在（2019）鲁0503民初114号民间借贷案中提交的租房者集资明细复印件一份。证明：麦华兰超市的经营者龚强是涉案商品房的原始集资户。 2.解除劳动合同证明书、就业失业登记证各一份。证明：麦华兰超市的经营者龚强是油田买断下岗职工，在涉案房屋经营是龚强自我就业的方式，若房屋被收回，将导致龚强无业可营。 3.申请证人税正文出庭作证。证明：集资建房时第三十九中原校领导口头承诺，只要房屋不拆，交集资款的承租方承租的商铺可以长期租用。 证人税正文述称，她与麦华兰超市的经营者龚强是邻里关系。1998年时她得到了集资建房的消息，她当时住在第三十九中北边的平房中经营理发店，平房也是学校的房子，学校称平房要拆，让她们自己找房子，同时告知学校东侧的围墙处要建商品房，可以参与集资，谁先交集资款谁就有优先选房的权利。当时交集资款的时候跟学校确认过交集资款的好处是什么，学校领导当时承诺只要商品房不拆，她们就有长期租赁的权利，当初学校作出长期租赁权承诺的领导是当时的张校长。龚强的母亲知道后，也交了1万元的集资款，写的是龚强的名字。集资款学校后来以抵顶房租的形式全部返还，当时租金一年是4800元，一次性抵顶了两年房租，剩余400元作为押金扣留。其他人的集资款也是采取这种方式处理的。第二个两年是交的现金，后来是一年一签，租金涨过两次。2017年到2018年的租金是每年6600元，她的是单间，龚强的是双间。 第三十九中质证认为，对证据1的真实性无异议，但与本案无关，仅能证明龚强对涉案房屋参与过集资，无法证明其享有长期租赁权。对证据2的真实性无异议，龚强的工作处境与本案房屋租赁案件无关，不是龚强长期占用涉案房屋的理由。证据3中证人与龚强系邻里关系，在证据效力方面存有瑕疵，不能完全采信，另外，该证言可以证实学校当初对集资户承诺的系优先选房，其口中所述长期租赁权不排除系道听途说而来。 第三十九中提交了下列证据： 1.税正文集资收据校方存留底联一份。证明：证人税正文集资交款时间为1999年8月5日，而非其所陈述的1998年初，与其在证言中所陈述的1999年11月15日签订合同时间仅相差三个月，可以证实第三十九中已及时将集资款返还给集资户。 2.龚强集资收据校方存留底联一份。证明：龚强集资交款时间为1999年8月2日，与其1999年11月15日签订合同时间仅相差三个月，可以证实第三十九中已及时将集资款返还给集资户。 麦华兰超市对证据的真实性无异议，能够证明麦华兰超市的经营者龚强为了能够个体经营，对学校作出的承诺长期租赁权履行了集资交款义务。 本院经查审认为，第三十九中认可龚强为涉案房屋建设时的原始集资户，故对麦华兰超市提交的证据1本院予以采信；证据2仅能证实龚强的从业情况，但与本案缺乏关联性，本院不予采信；证据3税正文的证言可以证实集资户的集资款均已通过抵顶房租的方式予以返还，但其所称的长期租赁权亦是口头承诺，第三十九中不予认可，故不能达到龚强的证明目的，本院对其证明目的不予采信。第三十九中提交的两份收据底联与其认可的税正文、龚强系集资户的事实相符，本院对其真实性予以确认。 二审查明的案件事实与一审认定事实一致。 本院认为，租赁合同约定的租赁期间届满后，承租人应当依约返还租赁物。本案中麦华兰超市系承租人，其与第三十九中签订的最后一份租赁合同中约定的租赁期限为2017年11月15日至2018年11月15日，在上述期限届满后，麦华兰超市即应依约将租赁房屋予以返还。且第三十九中于2018年4月2日向麦华兰超市发出了《关于房屋不再出租的告知书》，麦华兰超市经营者龚强也已签收，第三十九中已经履行了必要的通知义务，预留了合理的期限，现麦华兰超市在合同期满后仍长时间占有涉案房屋，已经违反合同约定，一审法院判令其返还涉案房屋，符合法律规定和合同约定，并无不当。 关于麦华兰超市主张的长期租赁权，本院认为，第三十九中作为涉案房屋的产权人有权决定对涉案房屋的使用收益方式，涉案房屋建设之初虽有包括龚强在内的多名集资户的集资投入，但集资款均已在房屋建成后抵顶了最初两年的租金，麦华兰超市经营者龚强再行主张房屋不拆除其就享有承租权，明显损害第三十九中对涉案房屋享有的合法权益。龚强等主张的长期租赁权实质为承租人的优先承租权，目前并无法律或司法解释对该权利作出明确规定，麦华兰超市与第三十九中在租赁合同中对此亦无约定，且第三十九中明确表示涉案房屋将不再出租，故龚强等主张有权继续租赁涉案房屋没有事实和法律依据。况且，自涉案房屋建成至今，麦华兰超市经营者龚强承租使用涉案房屋已近二十年，其所称的长期租赁权已得到了充分的尊重和实现。 综上所述，麦华兰超市的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由河口区团结街麦华兰百货超市负担。 本判决为终审判决。 审判长  隋宪贞 审判员  王 芳 审判员  许晓芳 二〇一九年十一月四日 书记员  高 凤