云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初5588号原告蒋良荣，男，汉族，1990年6月5日生，身份证登记住址四川省渠县。委托代理人兰天茂、赵晏瑩，云南大朋律师事务所律师。特别授权代理。被告昆明商乐物业服务有限公司。住所云南省昆明经开区出口加工区世纪浩鸿商业广场201-205号。法定代表人李明友。委托代理人赵云花，云南海哗律师事务所律师。特别授权代理。原告蒋良荣诉被告昆明商乐物业服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日受理后，依法组成合议庭，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告蒋良荣及其代理人兰天茂、赵晏瑩，被告昆明商乐物业服务有限公司的特别授权代理人赵云花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋良荣诉称：2019年1月10日，原告与被告签订的《场地使用合同》，约定被告将位于昆明市官渡区某钢材市场驾校后段厂区5号仓库租给原告作为水果打包电商仓库使用，租期自2019年1月20日起至2022年3月19日，共计3年（其中2019年1月20日至2019年3月19日为原告装修期间，不计算租金），租金为204,000元/年。合同签订后，原告按约将押金17,000元及一年租金204,000元支付给被告。2019年1月20日，被告将租赁的仓库交付给原告。原告即投资对仓库的透明瓦、彩钢瓦、主体、围墙、厕所、框架、隔层、水电等进行装修施工。该仓库于2019年3月11日初步具备使用条件。后原告投入大量人力、物力、财力购进了榴莲、山竹等大批水果暂存于该仓库，并就该仓库与第三人签订了冷库施工协议，支付了定金。2019年3月14日，该仓库因违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条，属于违法违规建筑而被执法部门强行拆除。但在此之前，即便隔壁仓库已于2019年3月9日收到官综限字（2019）某号《昆明市官渡区城市综合行政执法局责令限期整改通知书》（原告未收到），被告也一直向原告承诺仅是例行检查，被告能与执法部门协商解决，该仓库不会被拆除，原告正常经营即可。导致3月14日该仓库突然被拆除给原告造成直接经济损失403,369元。原告多次与被告协商退还租金、赔偿损失事宜无果，故原告诉至法院诉请判令：1、依法确认原告与被告签订的《场地使用合同》无效；2、被告立即返还原告押金17,000元，租金204,000元（合计221,000元），及以221,000元为基数，自起诉之日起至全部退还之日止按中国人民银行同期贷款利率年利率6%计算的资金占用利息；3、被告赔偿原告损失403,369元；(上述2、3项合计624,369元）；4、本案的诉讼费、保全费、担保费等全部费由被告承担。被告昆明商乐物业服务有限公司辩称：一、原、被告之前的《场地使用合同》系因合同目的（场地附着物钢架大棚被昆明市官渡区城市综合行政执法局拆除）原告无法使用场地上的附着物钢架大棚导致的，被告同意解除合同。1、本案合同标的物为场地，被告将场地有偿给原告使用。虽原告在庭审中诉称钢架大棚系违章建筑，但本案租赁标的物为850平方米的场地，钢架大棚仅为原告使用场地的附着物。2、原告提交证据15页中的“聊天记录”中的另一方并非原告。《场地使用合同》从未出现免租期的约定条款，即原告自2019年1月20日使用场地，若退还使用费，应扣除已使用期限的费用。二、原告要求被告赔偿因无法继续履行造成的装修补偿损失款等费用，无事实依据，请求驳回。三、对于原告要求被告承担的本案诉讼费、保全费、担保费的诉请，原告认为诉讼费产生系由于原告虚增标的物导致的，应由原告承担诉讼费。至于保全费、担保费并非原告实现债权必须支出费用，原告不认可，请求法院驳回。原告蒋良荣为证明自己的主张提交以下证据:一、场地使用合同、聊天记录、银行流水、收据，欲证明2019年1月10日，原、被告签订《场地使用合同》约定租赁物、租期、租金标准等内容。二、责令限期整改通知书、谈判录音，欲证明2019年3月9日，被告收到官综限字（2019）某号《昆明市官渡区城市综合行政执法局责令限期整改通知书》责令被告3月13日前拆除某路延长线某地产对面一乘驾校后的钢架大棚。但被告未通知原告，原告直至3月14日在拆迁队到达商铺进行强制拆除时才得知拆迁此事。本案诉争商铺于2019年3月14日被强制拆除。三、工程施工协议书、付款证明、装修合同、收据、装修前后对比视频，欲证明原告花费93,892元对诉争仓库进行装修。四、损失清单、销货清单、付款凭证、入库单、货品处理协议、收条、天气预报、现场照片、现场视频、冷库协议、水果整柜订购合同、收条、银行流水，欲证明因诉争仓库突然被拆迁，原告无法提前处理存放在仓库的各种水果，导致原告产生货物、运费损失89,477元。已向第三方支付定金220,000元未能退还。五、民事裁定书、保单、包含、保险费发票、诉讼费发票，欲证明原告因本案支出诉讼费10,044元、保全费3642元、保险费4371元。被告昆明商乐物业服务有限公司质证认为：不认可证据一当中的聊天记录；对证据一中的其他证据的真实性无异议。认可证据二《昆明市官渡区城市综合行政执法局责令限期整改通知书》的真实性，但与本案无关；不认可证据二中的谈判录音的真实性。不认可证据三、四的真实性、关联性和合法性。认可证据五的真实性，但该费用不应由被告承担。被告昆明商乐物业服务有限公司为证明其辩解向法庭提交清单及附件，欲证明原告在谈判期间提供给被告的未经被告认可“经济损失”清单，原告请求被告赔偿经济损失，无任何事实依据，系原告单方制作。原告蒋良荣质证认为认可证据的真实性，不认可证明内容。本院认为，原告提交的证据一、二、五，内容、形式合法，本院予以确认其真实性。对于原告提交的证据三、四，被告不认可该证据的真实性，该证据为原告提交，产生费用无相应发票予以印证，且该证据不能达到原告的证明目的，故本院不予采信原告的该份证据。被告提交的证据的真实性得到原告的认可，本院该被告提交证据的真实性予以确认。根据原、被告举证、质证及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：本案场地系案外人所有，被告通过签订长期租赁合同而获得使用权。2019年1月10日，原告蒋良荣作为合同乙方与合同甲方被告昆明商乐物业服务有限公司签订《场地使用合同》约定：原告向被告租赁场地位于昆明市官渡区某钢材市场驾校后段厂区5号仓库，面积850平方米，用于水果打包电商仓库。场地使用期限自2019年1月20日至2022年3月19日，共计3年。被告于合同生效后将场地交付给被告。本场地秉承先交费后使用原则20元/㎡，使用费为204,000元/年（不含税费）。使用费按年度支付，首年度使用费原告于本合同签订后3个工作日内交付给被告。合同押金为17,000元，此费用于本合同签订之日起3日内予以支付，在合同履行期限届满或者终止时，原告无违约情形予以无息退还。合同还约定了其他权利义务。同日，原告出具《场地使用承诺书》作出承诺：“……3、我方在自主经营过程中，承诺若对场地进行改造、装修，须事先征得贵公司的同意，通过施工图纸，并自主承担改造、装修而产生的包括但不限于经济支付、安全事故等一切责任。4、对协议约定的场地及配套设施（含装修设施）的添附，按照‘来建去丢’原则处理，合同到期后，恢复场地原状……”合同签订后，原告向被告支付了合同押金17,000元、一年租金204,000元。2019年3月9日，昆明官渡区城市综合行政执法局作出官综限字(2019)NO1714170责令限期整改通知书载明：“……金马街道办事处某路延长线某地产对面一乘驾校后建盖的钢架大棚违反《中华人民共和国城乡规划法第四十条，属违法违规建筑，根据《中华人民共和国规划法》第六十四条，现责令你（单位）请于2019年3月13日前自行拆除上述地点违法违规建筑，逾期未拆除，我部门将依法拆除……”该通知书以留置送达方式、粘贴在官渡区。2019年3月14日，本案租赁仓库被执法部门强制拆除。原告认为其接手租赁物后进行了装修，因为拆迁导致了相应损失。故在与被告协商过程中，原告列明损失清单并确认：“钢材市场5号仓库。一、退租：依据合同条款，进行针对钢材市场5号仓库退租的相关核退金额。二、装修：钢材市场5号仓库罗列项为5项，总金额93892元。(1)合同金额：7800元，（2）合同金额：86092元，票据金额85092元，合同与票据金额存在差异1000元。三、搬运费：钢材市场5号仓库罗列项4项，总金额6480元。四、货品：钢材市场5号仓库罗列项3项，总金额77000元。五、维修：钢材市场5号仓库罗列项1项，总金额670元。六、装修、搬运费、货品、维修四项总计金额：178042元。附明细表（其中钢材市场5号仓库提供的明细表总金额为170242元，双方核对后更改为178042元。原因：提供的明细表总会相加差异）。”原、被告在退还租金、赔偿损失等问题上产生纠纷，争议较大，故原告起诉主张被告在接到拆迁通知后未及时告诉原告，原告因为不知情、仍在进货导致损失扩大，被告除退还租金、押金外还应赔偿损失。被告则不认可原告的损失，认为应当计算原告使用场地期间的租金，扣减后剩余部分退还原告。双方争议较大，无法调解。另查，原告申请对被告的财产进行保全。依据规定由此产生保全费3642元、保全保险费4371元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案中，原告将场地及该场地上的钢架仓库租赁给被告用于水果打包电商仓库，原告出租的仓库为未办理审批手续而建设的建筑，属于违法违规建筑，因此原告与被告签订的《场地使用合同》属于无效合同。被告辩称其出租的系场地，但从《场地使用合同》上记载的租赁物用途及庭审查明的“场地”上交付时实质为钢架结构的仓库的客观情况，本案租赁物为场地及场地上钢架仓库。对于被告的辩称，本院不予采纳。合同签订后，原告对仓库进行了装修，但对装修情况及方案并未按约定报与被告并经被告同意。原告自身对损失的产生具有一定过错。从双方合同履行期限分析，能够认定双方商定了二个月的免租期。本案租赁仓库在免租期内便被执法部门强制拆除，被告作为场地出租的一方，更应保证场地使用的合法性等问题。因为仓库大棚无建设、规划等合法性手续被政府拆除，以至于原告无法使用租赁物，并产生一定的经济损失，应当按照合同无效处理退还租金及押金。原告实际使用租赁物还在双方商定的免租期内，合同无效后，被告应退还原告押金17,000元、租金204,000元。结合本案案情，原告也存在签署合同不慎的过错，本院不予支持原告主张的资金占用利息的请求。对于经济损失的确定，原告提交的证据不能证明损失的具体数额及具体情况，原告主张了403,369元的损失，虽然提交了证据，但就定金、果品的损失的主张本院不予采信。原告可以向定货方另行主张以及搬离等方式降低、减少损失。原告实际产生损失属实，对于损失金额，原、被告在协商核实并且确认的金额为总计178,042元，包含装修费93892元、搬运费6480元、果品损失77000元、维修670元，庭审中被告提交了该份证据，而原告对该费用清单的真实性及形成过程无异议，故本院予以确认因为仓库被拆，原告的损失金额为178,042元。综上，合同虽无效，但原告的损失中装修部分系因原告未按合同约定征得被告同意擅自装修产生较大损失，原告自行承担双方认可的93,892元的部分70%，被告承担损失的30%，即28,167.6元。其余的搬离费用、果品损失（共计83,480元）原、被告各承担50％，即41,740元。维修费670元，因维修内容不清楚，本院不予支持。原告诉讼产生的相关费用，依据法律规定确定承担。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告蒋良荣与被告昆明商乐物业服务有限公司于2019年1月10日签订的《场地使用合同》无效；二、被告昆明商乐物业服务有限公司于本判决生效之日起三日内向原告蒋良荣退还押金17,000元、租金204,000元，以上合计221,000元；三、被告昆明商乐物业服务有限公司于本判决生效之日起三日内向原告蒋良荣赔偿装修损失28,167.6元、搬运费、果品损失41,740元，以上合计69,907.6元；四、被告昆明商乐物业服务有限公司于本判决生效之日起三日内向原告蒋良荣保全费3642元、保全保险费4371元，以上合计8013元；五、原告蒋良荣的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,044元，由被告昆明商乐物业服务有限公司承担5022元，由原告蒋良荣承担5022元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期限为本判决生效后两年内。审 判 长  林胜华人民陪审员  刘燕萍人民陪审员  刮春芝二〇一九年十一月十二日书 记 员  李彦霈