云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云23民终1672号上诉人(原审原告)：李洪美，女，1985年3月15日生，彝族，初中文化，云南省楚雄市人，农民，户籍地楚雄市，现住楚雄市。委托诉讼代理人：任岗，云南楚国律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：宋丽梅，云南楚国律师事务所实习律师，代理权限：特别授权代理。被上诉人(原审被告)：吴玉梅，女，1967年1月15日生，汉族，小学文化，云南省牟定县人，无业，户籍地云南省牟定县，现住云南省楚雄市开发区。被上诉人(原审被告)：毛啓金，男，1964年3月23日生，汉族，初中文化，云南省牟定县人，个体工商户，户籍地云南省牟定县，现住云南省楚雄市开发区。被上诉人(原审被告)：楚雄馨泰房地产经纪有限公司。住所地：云南省楚雄开发区德江路4号。统一社会信用代码：915323016930821167。法定代表人：张泥清，系该公司经理。被上诉人(原审被告)：楚雄馨泰房地产经纪有限公司开发区十分公司。营业场所：云南省楚雄开发区永安路北侧彝人古镇12栋17室。统一社会信用代码：9153230058962216XX。负责人：刘发智，系该公司经理。二被告共同委托诉讼代理人：蔡晓燕，云南鼎燊律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。上诉人李洪美与被上诉人吴玉梅、毛啓金、楚雄馨泰房地产经纪有限公司（以下简称馨泰公司）、楚雄馨泰房地产经纪有限公司开发区十分公司（以下简称馨泰分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2019）云2301民初3164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人李洪美的委托诉讼代理人任岗、宋丽梅、被上诉人吴玉梅、被上诉人馨泰公司和馨泰分公司的委托诉讼代理人蔡晓燕到庭参加诉讼。被上诉人毛啓金经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李洪美上诉请求：1、撤销一审判决，并改判支持李洪美的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由吴玉梅、毛啓金、馨泰公司和馨泰分公司承担。事实与理由：1、一审判决认定事实证据不足。一审法院认定毛啓金、吴玉梅已经支付了12万元购房款并托管在馨泰分公司属于认定事实证据不足。吴玉梅、毛啓金、馨泰公司和馨泰分公司在一审过程中为了证明毛啓金、吴玉梅已经支付并托管了12万元的事实，仅向一审法院提交了一份馨泰分公司单方面出具的“托管资金收条”，不具有能证明吴玉梅、毛啓金已经实际支付并托管12万元的事实。李洪美认为吴玉梅、毛啓金若真要证明馨泰分公司实际已经收到12万元托管资金，面对如此巨额的资金，应当出示银行流水和相关银行托管账户的资金存储证明，即便是现金交付的托管资金，也应当有关于此资金的存储明细，但吴玉梅、毛啓金并未出示相关证明，仅仅出示“托管资金收条”，该收条属于吴玉梅、毛啓金的单方陈述，孤证不立，并不能证明吴玉梅、毛啓金时机已经支付且馨泰分公司实际已经收到12万元托管资金。若吴玉梅、毛啓金不能出示银行流水和相关银行托管账户的存储证明，李洪美有理由怀疑“托管资金收条”是吴玉梅、毛啓金、馨泰公司和馨泰分公司之间为了损害李洪美利益而做的虚假陈述。然而一审法院未充分查明客观事实就直接认定了馨泰分公司单方面出示的收条，明显属于认定事实证据不足。2、一审法院适用法律错误。李洪美在本案的整个交易过程中都是积极和善意的，始终积极严格履行合同交易义务，并完成了房屋和房屋两证的实际交付，李洪美交易的主客观善意非常明显，李洪美如此善意行为，不可能也不会不过户而冒违约的风险，而本案的事实是吴玉梅、毛啓金未先履行合同主要义务，且客观上已经丧失继续履约的能力，根据《合同法》及其司法解释的相关规定，李洪美可以解除合同。（1）要查清本案的事实部分，需要注意李洪美和吴玉梅、毛啓金、馨泰公司和馨泰分公司之间就房屋买卖交易过程中一系列的细节约定。一审法院在判决书中充分认定了“售房承诺书”，提请特别注意“售房承诺书”中各方约定的履行顺序，其中第二条约定吴玉梅、毛啓金应当先支付17万元购房款，然而在本案中，吴玉梅、毛啓金除了支付过3万元定金外，从未实际支付过任何购房款，已经构成迟延履行主要债务的违约；（2）李洪美一直诉请一审法院注意吴玉梅、毛啓金的实际履约能力，但在一审庭审过程中，吴玉梅、毛啓金仅提交了一份“银行流水”和几份所谓的“建房合同”欲证明其履约能力。提请特别注意银行流水的操作时间和操作金额，短短操作时间，多次发生同日内反复进出款的情况，同时吴玉梅、毛啓金再无其他银行流水，明显是故意刷进出账流水，是虚假流水;提请特别注意“建房合同”，短短几个月多处建房，“建房合同”不仅真假不明，吴玉梅、毛啓金也无相关施工文件，相关工人的证人证言，或者支付相关工程款的银行流水等证据，仅仅就凭几份不知从何而来的“建房合同”就证明其履约能力，显然不能成立，且存在虚假证据的可能性极大。从“银行流水”和“建房合同”的制作时间来看，都发生在2019年年初阶段，之前或者之后再无其他相关流水或者业务合同，从整个一审庭审和吴玉梅、毛啓金提交来源不明的证据和证据的主观目的性都可以看出吴玉梅、毛啓金的恶意，意图提供虚假证据掩盖其无法支付购房款的事实。李洪美在整个交易过程中都是积极和善意的，吴玉梅、毛啓金未先履行支付购房款义务且已没有实际履行房屋买卖合同支付购房款的可能，一审法院在认定事实不清、证据不足的情况下，在违约责任没有划清的情况下，错误适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条规定，做出错误判决。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，请求撤销一审判决，依法改判支持李洪美的诉讼请求，一、二审诉讼费用全部由吴玉梅、毛啓金、馨泰公司和馨泰分公司承担。被上诉人吴玉梅辩称，我们不愿意退房子，愿意继续履行购房合同。被上诉人毛啓金经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。被上诉人馨泰公司和馨泰分公司辩称，一审判决认定事实、适用法律正确，我们尊重法院的判决。李洪美向一审法院起诉请求：1、判令解除李洪美与吴玉梅、毛啓金、馨泰分公司签订的《房屋买卖合同（三方合同）》；2、本案诉讼费由吴玉梅、毛啓金、馨泰公司和馨泰分公司承担。一审法院认定事实：楚雄市开发区太阳历大道东侧4幢2单元6-7层601室房屋，房屋所有权证号：楚雄市房权证东瓜字第××号，证载房屋所有权人李洪美单独所有，建筑面积为197.16平方米；土地使用证号：楚开国用（2014）第001263号。2017年6月16日，李洪美（甲方）与吴玉梅、毛啓金（乙方）、馨泰分公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：乙方向甲方购买楚雄市开发区太阳历大道东侧4栋2单元6-7层601室房屋。甲方在中国农业银行楚雄南路支行有贷款30万元，用上述房屋抵押，需提前解除抵押。房屋成交总价为72万元，该成交价即为房屋买卖网签合同成交价，已含甲方交易前房屋所有配套费、公共维修基金、赠送部分（自行加盖部分）和相关固定装修、太阳能安防系统随房屋转移。本次房屋买卖交易过程中全部应缴纳税费及相关费用约定由吴玉梅自行承担。乙方以购房诚意金的形式缴纳诚意金给丙方，丙方议价促使甲、乙双方就该房屋买卖价格及付款方式达成一致意见；丙方经得甲、乙双方口头同意，分别异地签订该合同，签约时以手机录像形式记录签约过程，在甲方未开具定金收条前，如交易不成功，该诚意金如数退还乙方，期间任何违约，无任何费用。甲方开具定金收条，该诚意金即转为定金。签订本《房屋买卖合同》当日内，乙方支付3万元，作为购房定金给甲方；甲方的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《房屋共有权证》、《楚雄市不动产权证》及契税、维修基金发票及（房屋、商铺租赁合同或协议原件）交由丙方托管至网签合同签字；甲方将1万元交由丙方托管至网签合同签字按手印后取回。如甲方违约，甲方将双倍赔偿给乙方；如乙方违约，甲方将不退还该定金；甲、乙双方有一方违约，丙方都能得到该定金的20%作为服务费补偿。甲、乙双方于2017年7月13日在丙方陪同下到中国农业银行楚雄南路支行，由乙方支付12万元给甲方还清贷款。甲、乙双方于2017年7月27日前到楚雄市建设局办理该房屋的房屋过户网签备案手续。乙方在取得不动产权证当日内，甲、乙、丙三方带相关手续由乙方将该房产抵押给云南农村信用合作联社•楚雄滇中大商汇分理处贷款52万元作为购房尾款由银行直接支付给甲方（具体付款日期，居间方带领甲、乙双方至银行信贷部核实，甲、乙双方一致同意以银行放贷日期为准）。在2018年1月2日，乙方支付甲方5万元，甲方将房屋交付给乙方；甲方应将交房前产生的水（加压）、电、煤气费、物业管理费、垃圾清运费、收视费等相关费用结清，以结清单据移交给乙方。乙方资金帮助甲方还清银行贷款后，甲方违约按已付房款的20%违约金支付给乙方，交易取消；乙方资金帮助甲方还清银行贷款后，乙方违约按已付房款的20%违约金支付给甲方，交易取消。后经三方协商，变更2017年6月16日《房屋买卖合同》的约定，将“甲、乙双方于2017年7月13日在丙方陪同下到中国农业银行楚雄南路支行，由乙方支付12万元给甲方还清贷款。甲、乙双方于2017年7月27日前到楚雄市建设局办理该房屋的房屋过户网签备案手续”变更为“甲、乙双方于2018年4月3日前在丙方陪同下到中国农业银行楚雄南路支行，由乙方支付12万元给甲方还清贷款。甲方于2018年1月2日将该资金托管于本公司。甲、乙双方于2018年4月20日前到楚雄市建设局办理该房屋的房屋过户网签备案手续”。2017年6月15日，馨泰分公司收到吴玉梅、毛啓金交付的诚意金3万元后，转交给李洪美作为购房定金，李洪美将其中的1万元转交馨泰分公司作为押金。2017年6月16日，李洪美出具定金收条，载：今收到吴玉梅、毛啓金购买楚雄市开发区太阳历大道东侧4幢2单元6-7层601室住房定金3万元，成交总价72万元。同日，馨泰分公司出具押金收条，载：今收到李洪美出售楚雄市开发区太阳历大道东侧4幢2单元6-7层601室押金1万元，该款项在房屋移交时结清相关费用后退还李洪美本人，其期间无任何费用及利息。吴玉梅、毛啓金向馨泰分公司交付12万元后，2017年12月26日，馨泰分公司出具托管资金收条，载：今收到吴玉梅、毛啓金购买楚雄市开发区太阳历大道东侧4幢2单元6-7层601室房托管资金12万元，该托管资金在李洪美偿还银行贷款当日支付李洪美作为房屋首付款解押的一部分，不作他用。2018年1月11日，李洪美与案外人谢佳胡出具《售房承诺书》，载：一、本人自愿将名下楚雄市开发区太阳历大道东侧4幢2单元6-7层601室房屋，面积为197.16平方米，房屋产权权证号：楚雄市房权证东瓜字第××号，土地使用证号：楚开国用（2014）第001263号，出售给吴玉梅、毛啓金，并收取购房定金3万元。二、本人于2018年1月2日收取吴玉梅、毛啓金付首付款17万元，并自愿将该资金托管于被告馨泰经纪公司十分公司。三、因本人在中国农业银行楚雄分行有贷款53万元，本人承诺在2018年4月3日前自筹资金33万元，解除抵押并配合吴玉梅、毛啓金进行房屋过户。四、本人承诺该房屋除了在中国农业银行楚雄分行有住房贷款，其他债权债务与本套房屋无关。五、本人自愿将房屋于2017年12月28日交由吴玉梅、毛啓金正常使用。本人承诺如有以上条款违约，愿意承担总房款的10%违约金给吴玉梅、毛啓金。另查明，李洪美于2017年12月28日将本案所涉房屋交付给吴玉梅、毛啓金居住使用。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李洪美与吴玉梅、毛啓金、馨泰分公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。李洪美以吴玉梅、毛啓金拒绝继续履行支付购房款义务且没有实际履行支付购房款的可能，要求解除《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》及变更约定吴玉梅、毛啓金在取得《楚雄市不动产权证》当日内，吴玉梅、毛啓金将房产抵押给云南农村信用合作联社楚雄滇中大商汇分理处贷款52万元作为购房尾款由银行直接支付给李洪美；吴玉梅、毛啓金于2018年1月2日支付李洪美5万元。李洪美在《售房承诺书》中承诺在2018年4月3日前自筹资金33万元，解除抵押并配合吴玉梅、毛啓金进行房屋过户。吴玉梅、毛啓金按《房屋买卖合同》约定于合同签订当日向李洪美支付定金3万元，李洪美出具定金收条；吴玉梅、毛啓金按变更约定向馨泰分公司交付12万元作为房屋首付款托管于馨泰分公司，馨泰分公司出具托管资金收条，未按《房屋买卖合同》约定于2018年1月2日向李洪美支付5万元；李洪美未按《售房承诺书》承诺于2018年4月3日前筹集资金解除房屋抵押配合吴玉梅、毛啓金办理过户手续。在本案中虽双方均存在违约行为，现李洪美已将房屋交付吴玉梅、毛啓金居住使用，李洪美现主张解除《房屋买卖合同》，吴玉梅、毛啓金不同意解除，《房屋买卖合同》中未约定解除合同的条件，李洪美主张的理由亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形，故对于李洪美要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决：驳回李洪美的全部诉讼请求。案件受理费50元，由李洪美负担（已交）。二审中，各方当事人均未提交新的证据，经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，上诉人李洪美对一审判决认定的事实认为错误的是：1、“吴玉梅、毛啓金向馨泰经纪公司十分公司交付12万元后，2017年12月26日，被告馨泰经纪公司十分公司出具托管资金收条”错误，理由是李洪美不认可一审认定吴玉梅、毛啓金已经向馨泰分公司交付了12万元。上诉人李洪美对其余一审判决认定的事实无异议。被上诉人吴玉梅对一审判决认定的事实无异议。被上诉人馨泰公司和馨泰分公司对一审判决认定的事实无异议。故对各方当事人均无异议的一审判决认定的事实，本院予以确认。对各方有争议的事实，将结合案件事实、相关证据和争议焦点综合进行评判。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：是否应解除李洪美与吴玉梅、毛啓金、馨泰分公司签订的《房屋买卖合同》。本院认为，2017年6月16日三方签订《房屋买卖合同》及2018年1月11日李洪美出具售房承诺书，约定吴玉梅、毛啓金在取得《楚雄市不动产权证》当日内，吴玉梅、毛啓金将房产抵押给云南农村信用合作联社楚雄滇中大商汇分理处贷款52万元作为购房尾款由银行直接支付给李洪美；吴玉梅、毛啓金于2018年1月2日支付李洪美5万元。李洪美在《售房承诺书》中承诺在2018年4月3日前自筹资金33万元，解除抵押并配合吴玉梅、毛啓金进行房屋过户。上述合同和承诺履行中，吴玉梅、毛啓金按《房屋买卖合同》约定于合同签订2017年6月16日向李洪美支付定金3万元，李洪美出具定金收条。吴玉梅、毛啓金按变更约定于2017年12月26日向馨泰分公司交付12万元作为房屋首付款托管于馨泰分公司，馨泰分公司出具托管资金收条，吴玉梅、毛啓金未按《房屋买卖合同》约定于2018年1月2日向李洪美支付5万元。李洪美于2017年12月28日将房屋交付吴玉梅、毛啓金居住使用至今，李洪美未按《售房承诺书》承诺于2018年4月3日前筹集资金解除房屋抵押配合吴玉梅、毛啓金办理过户手续。故本案中双方均存在违约行为。李洪美现主张解除《房屋买卖合同》，吴玉梅、毛啓金不同意解除，2017年6月16日三方签订《房屋买卖合同》中对解除合同的条件未进行约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，李洪美提出吴玉梅、毛啓金已经支付12万元购房款并托管在馨泰分公司证据不足，未按售房承诺书第二条支付17万元购房款，吴玉梅、毛啓金提供银行流水和几份建房合同不能证明其履约能力的上诉理由，不符合《房屋买卖合同》约定和上述法律的规定，对李洪美主张解除其与吴玉梅、毛啓金、馨泰分公司签订的《房屋买卖合同》的上诉请求不能成立。综上所述，李洪美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李洪美负担100元（已交）。本判决为终审判决。审判长  蔡建华审判员  蒋文娟审判员  夏绍兴二〇一九年十一月二十九日书记员  张雅平