西安市莲湖区人民法院民事判决书                        （2019）陕0104民初4396号原告：陕西太奥地产管理集团有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：郭剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘凯，陕西寇弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏栋，陕西寇弘律师事务所律师。被告：覃田宁，男，1987年1月6日出生，土家族，户籍所在地湖北省长阳土家族自治县。第三人：中国银行股份有限公司西安南郊支行，住所地西安市。代表人：李国勋，该支行行长。委托诉讼代理人：李广镇，陕西同步律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘恒，陕西同步律师事务所律师。原告陕西太奥地产管理集团有限公司（以下简称太奥公司）诉被告覃田宁、第三人中国银行股份有限公司西安南郊支行（以下简称南郊支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告太奥公司委托诉讼代理人刘凯、魏栋，第三人南郊支行委托诉讼代理人刘恒到庭参加了诉讼，被告覃田宁经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太奥公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并判令被告配合办理《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续；2、请求依法判令被告向原告支付违约金92598.9元；3、判令被告向原告支付代偿款及违约金共计26274.3元（代偿款+20%）；4、请求依法判令第三人配合办理注销房屋抵押登记手续；5、要求被告覃田宁向原告返还西安市莲湖区XX路XX号“丰和坊（太奥广场）”第15幢1单元27层12715号房屋。6、请求依法判令本案的保全费、公告费及其他诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年5月27日签订了《商品房买卖合同》（登记备案号：Y16073574），双方约定被告购买原告开发建设的西安市莲湖区XX路XX号“丰和坊（太奥广场）”房屋一套，房号为第15幢1单元27层12715号，建筑面积为47.34平方米，房屋单价为每平米6520.13元，房屋总价款为308663元，被告将部分购房款 150000元在第三人处办理银行按揭贷款，原告为该笔贷款承担阶段性连带责任保证。后原告依约于2016年9月12日向被告交付了房屋。但被告自2018年3月17日已逾六期未按期向第三人归还贷款本息，合计金额9908.58元，原告与第三人多次通知被告向银行偿还贷款，但被告一直未予偿还，现第三人向原告发出《履行担保责任通知书》要求原告承担保证责任，后原告于2019年4月1日承担了保证责任，代被告向第三人支付了逾期欠款21895.25元，至此原告已经承担了保证责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第十三条第5款约定：买受人未能向贷款银行履行其应尽的义务，买受人应在接到出卖人通知之日起十日内全额返还出卖人代付款及该代该付款总额20%的违约金，若买受人未按规定时间支付上述款项，出卖人有权解除本合同，如出卖人解除合同的，买受人返还该商品房，买受人应赔偿给出卖人由此所造成的全部损失，并应按总房价款30%向出卖人支付违约金。现被告的违约行为已经符合双方合同约定的原告可以解除合同的情形，故原告诉至本院，望判如所请。被告覃田宁经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，并亦未提交书面答辩意见。第三人南郊支行述称：要求原告太奥公司按照借款合同约定的阶段性担保责任，履行了覃田宁欠付全部的借款本息的还款义务之后，为原告办理涉案房屋的解押手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提交了证据1、商品房买卖合同，证明原、被告签订了《商品房买卖合同》及该合同约定的内容；证据2、履行担保责任通知书、逾期未还款查询记录、中国银行进账单、贷款回款回单，证明被告覃田宁自2018年3月17日开始拖欠银行的月供款，第三人南郊支行要求原告履行代偿义务，原告代偿后，有权依据商品房买卖合同约定主张解除合同；证据3、收据，证明被告先后分别向原告支付购房定金10000元、房屋面积差回款196元、购房款三笔各37166元，共计121694元。被告仅履行合同部分义务，依据被告履约状况，被告对于合同履行属于根本性违约，原告有权在向被告主张违约金的同时行使合同解除权；证据4、通知函、快递运单，证明：原告按照合同约定于2018年8月20日向被告发函，要求被告立即向银行还贷，否则原告有权依据合同约定解除合同。但被告并未实际向银行归还欠款，因此双方合同约定的解除条件已经成就，法院应当判决支持原告要求与被告解除合同的诉讼请求。第三人南郊支行对原告提交的所有证据不予质证。第三人南郊支行提交证据1、覃田宁逾期未还款清单，证明截止2019年9月17日拖欠本金6654.88元，应收利息3063.5元，拖欠本金罚息125.93元，利息罚息58.98元，以上合计9903.29元，未到期本金余额109776.58元。以上共计119679.87元。原告对第三人提交的证据真实性及证明目的均无异议。庭审结束后，原告提交2019年10月12日向第三人南郊支行结清被告覃田宁所有欠付按揭贷款本息的还款凭证。根据当事人无异议的证据和经本院审查确认的证据，本院认定案件事实如下：原告太奥公司原名称为陕西福源置业有限公司，于2019年4月19日更名。2016年5月27日，原告太奥公司作为出卖人与被告覃田宁作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》一份，该合同约定太奥公司向覃田宁出售位于西安市莲湖区XX路XX号丰和坊（太奥广场）第15幢1单元27层12715号房屋。该房屋面积32.36平方米，总价款为308663元。买受人应当于2016年5月11日前支付首期房价款158663元，余款150000元向贷款机构申请贷款支付。该《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中第十三条第5项约定：“买受人未能向贷款银行履行其应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人承担了担保责任的（包括银行从出卖人保证金账户上直接扣划买受人逾期月供款，或出卖人被银行起诉等），买受人应在接到出卖人通知之日起十日内全额返还出卖人代付款及该代付款总额20%的违约金，若买受人未按规定时间支付上述款项，出卖人有权解除合同，如出卖人解除合同的，买受人返还该商品房，买受人应赔偿给出卖人由此所造成的全部损失（包括但不限于债权及利息、政府税费、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费等），并应按总房价款的30%向出卖人支付违约金。”上述合同原、被告在西安市房管部门进行备案登记。合同签订后，被告未实际支付全额首付款，被告共支付四次，共计121694元，首付款并未支付完毕。2018年9月5日，第三人南郊支行向原告太奥公司发出《履行担保责任通知书》，载明，太奥公司于2016年6月15日与其公司签订的编号为2016年南郊零借字（房）987号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》对购房人覃田宁贷款购买的案涉房屋提供购房贷款连带责任担保。我行依照合同约定向购房人覃田宁发放住房按揭贷款15万元，期限10年。截止2018年8月28日覃田宁已连续6期未按照合同约定还款，拖欠贷款本息合计9908.587元，经我行多次催收，借款人未履行还款义务，给我行贷款资金带来很大风险，借款人覃田宁的行为已严重违反了贷款合同约定，我行有权采取包括依法处分担保物在内的法律措施，现请你公司履行担保责任，在收到本函之日起10日内清偿全部欠款，否则，我行将通过法律途径予以解决。太奥公司接到该通知后，向被告覃田宁发出通知，要求覃田宁尽快偿还银行贷款，逾期将与其解除商品房买卖合同，要求配合办理注销合同备案手续并承担违约责任。2018年11月，原告太奥公司向本院提起诉讼，主张与被告覃田宁解除房屋买卖合同，并主张违约金等，后于2019年3月20日提出撤诉申请。2019年4月11日，原告太奥公司代被告覃田宁向第三人南郊支行偿还借款本息21985.25元。2019年4月16日，原告太奥公司再次起诉。在本案审理过程中，被告覃田宁仍未能向第三人南郊支行偿还借款本息，原告太奥公司于2019年9月16日代被告覃田宁向第三人南郊支行支付了覃田宁全部贷款本息120127.83元。本院认为，原告太奥公司与被告覃田宁签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容合法，为有效合同。有效合同对双方均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行期间，被告覃田宁违反合同约定未向贷款银行偿还贷款，原告太奥公司为覃田宁垫付了其所欠银行贷款本息，原告太奥公司诉请按照双方合同约定解除房屋买卖合同，并要求覃田宁支付违约金，符合双方合同约定及法律规定，本院依法准许。双方约定总房款30%违约金明显过高，原告的实际损失也即替被告向贷款银行需按月垫付的资金占用损失，故本院依法调整违约金为总房价款的5%，该标准应当足以弥补原告之损失，即被告覃田宁应向原告太奥公司支付违约金15433元。原告太奥公司主张第三人南郊支行办理预购商品房抵押登记注销手续的请求，本院予以支持。原告太奥公司主张被告覃田宁向其支付代偿款及违约金，本院认为，合同解除后，原告太奥公司已收取被告覃田宁的房屋首付款应予退还被告覃田宁，房屋已经归由原告太奥公司处置，其代垫的被告覃田宁银行贷款本息，应当由双方另行清算，本案不予涉及。被告覃田宁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陕西太奥地产管理集团有限公司（陕西福源置业有限公司）与被告覃田宁于2016年5月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告覃田宁于本判决生效后十日内配合原告陕西太奥地产管理集团有限公司办理撤销网签备案合同（备案登记号为Y16073574）的手续； 三、被告覃田宁于本判决生效后十日内向原告陕西太奥地产管理集团有限公司支付违约金15433元；四、第三人中国银行股份有限公司西安南郊支行于本判决生效后十日内协助原告陕西太奥地产管理集团有限公司办理位于西安市莲湖区XX路XX号丰和坊（太奥广场）第15幢1单元27层12715号房屋的预售商品房抵押登记注销手续；五、本判决生效后十日内，被告覃田宁将西安市莲湖区XX路XX号“丰和坊（太奥广场）”第15幢1单元27层12715号房屋返还原告陕西太奥地产管理集团有限公司；六、原告陕西太奥地产管理集团有限公司于本判决生效后十日内退还被告覃田宁已付首付款121694元；七、驳回原告陕西太奥地产管集团有限公司其余之诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7713元、公告费600元，原告陕西太奥地产管理集团有限公司已预交，由被告覃田宁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审    判    长     冯建利审    判    员     郭富丽审    判    员     韩武娜 二〇一九年十一月四日 书   记   员     路  瑶  1