贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初3143号原告：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司，地址：贵州省铜仁市碧江区东太大道清水湾2单元29楼4号。法定代表人：宁桂兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师。被告：陈喻，女，1970年10月12日出生，汉族，贵州省松桃苗族自治县人，个体工商户，住贵州省铜仁市。委托诉讼代理人：龙启江，贵州省铜仁市碧江区诚信法律服务所法律工作者。原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司（以下简称凯祺公司）与被告陈喻房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯祺公司的委托诉讼代理人吴万玲、被告陈喻及其委托诉讼代理人龙启江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯祺公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《铜仁国际会展城商铺租赁合同》；2.判令被告向原告支付五笔租金共计60176元；3.判令被告向原告支付自被告应支付之日起直至被告实际付清之日止的违约金（违约金分段计算：第一笔违约金以11124元为基数，从2017年6月30日起开始计算；第二笔违约金以11569元为基数，从2017年12月31日起开始计算；第三笔违约金以12014元为基数，从2018年6月30日起开始计算；第四笔违约金以12494元为基数，从2018年12月31日起开始计算；第五笔违约金以12975元为基数，从2019年6月30日起开始计算。以上五笔违约金计算标准均是按照年利率24%计算，现暂计算至2019年7月15日的违约金共计14457元）；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月13日，原、被告双方签订《麒龙国际会展城（铜仁）受托租赁合同》，约定被告承租原告受托经营管理的位于铜仁市××区××硐镇××坭村××组麒龙国际会展城A1区A6-（-1）-25号商铺（建筑面积46.35平方米）用于商业经营，双方在合同中已对租赁期限、租金的支付时间及支付方式作出明确约定。合同中对逾期付款违约责任明确约定“如被告未能按合同之约定按时足额缴纳租金，则每推迟一天，应向原告支付应缴费用总额1%的违约金”。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但截至目前，被告未按照合同约定按时足额向原告支付租金。为维护自身的合法权益，原告起诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告陈喻辩称：一、答辩人按合同约定实际产生租金：第一年租金为1854元×12个月=22248元（2017年6月30日至2018年6月30日）；第二年租金为22248元×1.08=24024.84元（2018年6月30日至2019年6月30日）。但答辩人已于2018年12月15日退房，第二年减半就是12000元。故答辩人共欠租金34248元。二、被答辩人在合同履行过程中不履行其不合格排油烟设施的修缮义务，答辩人是经营餐馆，发现排油烟管道内冒油烟，自己厨房的油烟排不出去，造成答辩人无法经营，于2018年12月15日被迫停业，其租金应当免收。答辩人已于停业之日将所租的房屋退还给被答辩人，要求解除合同，但被答辩人一直拖到现在不予办理解除合同手续。根据《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故2018年12月15日后不能计算租金。三、被答辩人在涉案合同签订过程中有欺诈行为。被答辩人招商时，弄虚作假，以欺诈手段引诱答辩人签订房屋租赁合同，如“商场入口”根本就没有商场，“帕戈意大利餐厅”、“杨记牛肉粉”根本就不存在，这是被答辩人制造的这些假象。四、被答辩人的房屋未经整体验收合格进行出租，双方签订的《房屋租赁合同》违反了《建筑法》、《消防法》的相关规定而无效。故请求驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年10月24日，案外人胡利黔与贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司（以下简称麒龙公司）签订《商品房买卖合同》，该合同约定胡利黔购买麒龙公司开发的麒龙国际会展城A-1区一期A6幢-1层-1-25号房，建筑面积46.35平方米，套内建筑面积44.96平方米，同时约定交付房屋的日期为2015年12月31日前。2013年12月26日，胡利黔与原告凯祺公司签订《麒龙国际会展城A1区商业用房委托经营管理合同》，该合同约定胡利黔将其购买的上述商铺的经营管理权委托给凯祺公司，由凯祺公司在法律规定的范围内进行合法经营，全面制定经营方案，引进现代市场理念、模式、方法，统一规划商业业态，制定经营标准，负责全面招商引进商户，负责商业运管。并授权凯祺公司，以凯祺公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金收入，依法向租户追缴相关费用等。委托期限以胡利黔与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日（或视为交付之日）起至五年期届满，胡利黔授权凯祺公司直接到开发商处办理房屋交付手续并认可验房结果。2014年7月13日，原告凯祺公司（甲方）与被告陈喻（乙方）签订《铜仁国际会展城商铺租赁合同》（编号：HT-TRB-06-05-01-021），约定：一、甲方为乙方所承租商铺的受托经营管理方，享有乙方所承租商铺的经营管理权以及出租、占有、使用、收益等权利，具有与乙方签订本合同的主体资格并承担本合同项下相应的权利义务。二、乙方承租的商铺位于铜仁市××区××硐镇××坭村××组麒龙国际会展城A1区，房号A6-[-1]-25号，共1间，计租面积46.35平方米，乙方经营范围为餐饮。三、租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，租赁期限截止到2020年4月30日，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准。四、装修期1个月，免租期12个月，合计不计租的时间为13个月，从甲方将商铺交付乙方时开始计算，该期间乙方免交租金。五、装修期和免租期届满后开始计租，租金为￥40元/平方米/月，月租金为￥1854元。次年度租金按上年度租金标准上浮8%作为次年度租金标准，租金标准以此类推，至本合同终止。六、在甲方公示或向乙方送达装修通知后30日内，乙方必须进场装修。七、双方在签订本合同当日，乙方需按第一年度租金标准，一次性缴纳所承租商铺三个月的租金，此租金为免租期限届满后的第一期租金，即￥5562元。第一期租金所对应的租赁期届满后，乙方按相应年度的租金标准计算租金，以6个月为一期向甲方缴纳租金，每期缴纳租金应当在上一期租金所对应的租赁期限届满前30天内全部缴清。八、乙方须在合同签订当日按所承租商铺一月的租金标准缴纳履约保证金￥1854元，该履约保证金用于乙方履行本合同及相关经营责任的担保。九、乙方在履行本合同以及经营过程中产生违约或各种责任，甲方可从该履约保证金中直接扣取。十、乙方在经营过程中所产生的物业服务费、水电费等由物管公司统一收取，产生的其他电话、宽带、光纤等相关费用，由乙方自行负责。十一、未经甲方书面同意，乙方不得将所承租的商铺以任何方式给第三方使用。对所承租的商铺进行改造和装修时必须事先将装修方案以书面形式向甲方提出申请，得到甲方书面同意后方可进行。十二、乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业服务费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金。十三、如乙方拖欠上述费用达30日，甲方除有权要求乙方缴清各项欠费和按上述约定支付违约金外，还有权解除本合同，并要求乙方赔偿甲方的各项损失。合同还约定了双方的权利和义务、违约责任、合同解除、续约、商铺返还、争议解决办法等。原告凯祺公司在签订合同后于2015年5月19日与陈喻签订《装修交接表》，告知允许陈喻进场装修。被告陈喻于2014年7月13日向原告交纳了3个月租金5562元，同日向原告交纳履约保证金1854元。被告已于2018年12月15日将租赁房屋退还给原告。以上事实，有原、被告的陈述及原告凯祺公司提交的《商品房买卖合同》、《商业用房委托经营管理合同》、《铜仁国际会展城商铺租赁合同》、装修交接表、被告提供的关于交纳租金及履约保证金的收据予以证实，足以认定。被告陈喻提交的照片，因没有拍摄时间、地点，且来源不明，达不到被告的证明目的，本院不予采信。本院认为，原告凯祺公司与被告陈喻于2014年7月13日签订的《铜仁国际会展城商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于是否解除租赁合同的问题。被告辩称其已于2018年12月15日已将租赁房屋退还给原告，原告在庭审中表示认可，即双方已于2018年12月15日解除了双方签订的租赁合同。现已不存在解除问题。且被告租房租金也应计算至2018年12月15日止。在合同履行期间，双方当事人应当按合同约定履行义务。原告将涉案房屋交给被告管理经营，给了被告13个月的免收租金的期限，被告在免收租金期满后经营期间不按约定支付房屋租金，违反了双方的约定。故原告要求被告向其支付租金于法有据，但租金起算应从装修交接日2015年5月19日起至2018年12月15日止，减除16个月（其中包含13个月免收租金期及被告已支付的3个月租金），即从2016年9月19日起计算至2018年12月15日止。现原告要求从2017年6月30日起计算应予确认，被告陈喻应向原告缴纳租金的明细如下：1.2017年6月30日至2017年12月30日的租金11124元（1854元×6个月）；2.2017年12月31日至2018年6月30日的租金11568.96元[1854元×3个月+（1854元×8%+1854元）×3个月]；3.2018年7月1日至2018年12月15日的租金11012.76元[（2002.32元×5个月）+（2002.32元÷30天×15天）]。以上三笔租金共计33705.72元。故，对原告凯祺公司要求被告陈喻支付租金，于法有据，本院予以支持，但金额应为33705.72元。关于违约金问题。原、被告双方签订租赁合同时约定“乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业服务费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金”，被告未按约定向原告支付租金，原告要求被告支付违约金有理，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，当事人约定的违约金过高的，人民法院应当综合案情对违约金进行衡量、调整。本案中，因被告陈喻未按期交纳租金，原告凯祺公司主张违约金按照年利率24%计算，该计算标准明显过高，本院结合案涉合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按年利率6%的标准计算，依据案涉合同的约定，违约金需分段计算：1.第一笔违约金以被告陈喻所欠租金11124元为基数，按照年利率6%从2017年6月30日计算至全部租金付清之日止；2.第二笔违约金以被告陈喻所欠租金11568.96元为基数，按照年利率6%从2017年12月31日计算至全部租金付清之日止；3.第三笔违约金以被告陈喻所欠租金11012.76元为基数，按照年利率6%从2018年7月1日计算至全部租金付清之日止。被告陈喻辩称原告计算租金错误。根据双方签订的合同约定，应以上述认定的为准。被告辩称原告在合同履行过程中不履行排油烟设施的修缮义务，但未提供证据证明原告有对排油烟设施修缮的义务。被告辩称原告在涉案合同签订过程中有欺诈行为。但未提供有效证据证明该事实成立。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告对此未提供有效证据证明。故被告的上述答辩意见均不成立。综上，原告凯祺公司的诉讼请求符合法律规定，具体的金额和标准以本院确认的为准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：被告陈喻于本判决生效后十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司租金33705.72元；被告陈喻于本判决生效后十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司违约金，第一笔违约金以被告陈喻所欠租金11124元为基数从2017年6月30日开始计算；第二笔违约金以被告陈喻所欠租金11568.96元为基数从2017年12月31日开始计算；第三笔违约金以被告陈喻所欠租金11012.76元为基数从2018年7月1日开始计算。上述违约金均按照年利率6%计算至全部租金付清之日止；驳回原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取833元，由原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司负担400元，被告陈喻负担433元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  席爱珍二〇一九年十一月八日法官助理罗晶晶书记员朱録锋