四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终13546号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：严美子，女，1977年6月4日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：黄学军，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：陈欣，男，1975年6月25日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：黄学军，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：雷宣，女，1965年7月26日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：周春林，四川及第律师事务所律师。 上诉人严美子、上诉人陈欣因与被上诉人雷宣房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初13555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 严美子、陈欣上诉请求：1.撤销一审判决；2.解除严美子、陈欣与雷宣之间的房屋买卖合同并责令雷宣返还案涉房屋；3.驳回雷宣的全部反诉请求；4.雷宣承担一二审全部诉讼费用。事实和理由：本诉部分：一、一审法院认定事实错误：1.一审判决书第9页“从严美子、陈欣提供的证据来看，不能证明在签订合同的时候存在显失公平的情形”，认定事实错误。严美子、陈欣非成都市民，不熟悉案涉房屋正常市场交易价格，完全依赖和相信案外人房产中介公司提供的价格信息，而该公司对严美子、陈欣隐瞒了交易时案涉房屋的合理价格信息，致使案涉房屋交易价格明显低于合理市场价。该交易严重损害严美子、陈欣合法权益，对严美子、陈欣构成显示公平。2.一审判决遗漏案件关键事实。交易时案涉房屋没有办理不动产权证登记，违反国家房地产管理法禁止性规定，致使该合同至今无法办理网签备案。3.买卖合同即使有效，案涉房产交易至今仍受成都政府限购令限制，导致合同客观上无法继续履行，无法实现双方的交易目的，依法应当予以解除。雷宣户籍迁至成都时间为2017年10月1日，案涉房屋合同签订时间为2017年3月11日，不符合成都市2017年3月14日、2018年5月15日出台的的限购政策。4.一审判决遗漏雷宣办理社保时间。成都市2018年限购令要求购房人迁入成都市购房所在区需满24个月或虽未满24个月但已在拟购房所在区稳定就业且连续缴纳社保12个月以上，或在上述区域稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。二、一审判决适用法律、案涉房屋所在地成都市的相关限购政策错误：一审判决不顾《中华人民共和国房地产管理法》对未领取产权登记的房屋不得进行交易的禁止性法律规定，以及成都市政府关于房屋交易合同办理网签备案时间在限购令实施之前才不受限购令限制的政策规定，以及对显失公平的房屋交易合同应依法解除等法律规定，违法裁判驳回严美子、陈欣诉讼请求。反诉部分：一、一审法院认定事实错误：一审判决仅凭雷宣提供的同小区有三位“业主”在2017年就办理了产权证且未依法核实该证据真实性，而严美子、陈欣产权证于2018年起诉前才领取并办理，推论严美子、陈欣违约拖延协助雷宣办理产权证，该事实认定证据不足。二、一审判决适用法律错误。因认定事实错误，一审法院判决严美子、陈欣在一审判决生效后一个月内协助雷宣承担办理产权过户登记并判决严美子、陈欣承担违约金，系违法判决。 雷宣辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。（一）严美子、陈欣称《房屋买卖合同》显失公平没有任何证据证明。1.严美子、陈欣非成都市民与合同显失公平没有任何关联性，即使长期不在成都居住，作为完全民事行为能力人，其二人作为房屋出卖人称其因不了解房屋价格而导致合同显失公平，无法律依据；2.二手房的价格为一房一价，其价格与房屋的朝向、楼层、布局、面积、装修等有很大关系，严美子、陈欣提交的所谓的交易价格的统计数据与案涉房屋的价格不具有关联性；3.严美子、陈欣称中介方隐瞒房屋销售的真实价格，没有任何证据予以佐证。（二）合同签订时，案涉房屋是否办理不动产权证书、案涉合同是否办理网签，对合同继续履行没有任何影响。严美子、陈欣主张在合同签订时，案涉房屋没有办理不动产权证书、案涉合同没有办理网签，并不是解除合同的法定理由和约定理由。1.《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六项关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，属于管理性规范，并不影响合同的效力。且没有办理产权证的情形已经消失，不影响案涉合同的继续履行；2.案涉合同已完全具备继续履行条件，案涉房屋的不动产权证书已于2018年办理完毕，已具备法律规定的向雷宣过户的条件。依据成都市限购政策的规定，在成都市的户籍满24个月后就具有成都市购房资格。雷宣已于2017年10月将户籍迁入成都市，现已不属于成都市限购政策的限购对象，且雷宣愿意将余下32万元房款一次性支付给法院保管或支付给严美子、陈欣，案涉房屋可以过户至雷宣名下，合同可以继续履行。（三）关于雷宣的购房资格问题。1.雷宣失去成都市购房资格，是因为严美子、陈欣拖延办理房产证所造成。案涉房屋由开发商卖与严美子、陈欣，备案于2014年8月，该楼盘其他业主在2017年9月左右就拿到了产权证。严美子、陈欣在开发商通知递交资料的情况下没有及时向开发商递交资料，导致案涉房屋的产权证于2018年5月之后才办理下来。雷宣在2017年3月11日签订合同时具有成都市购房资格，2017年3月23日成都市限购政策出台后，雷宣虽然不具有成都市的购房资格，但是随时可以按政策将户籍转入成都市而具有购房资格。为了履行合同，雷宣于2017年10月12日将户籍转入成都市而重新取得了成都市的购房资格。2018年5月，成都市重新出台限购政策后，要求满足成都市户籍24个月以上的才能购买房屋，雷宣又暂时失去成都市的购房资格。由于严美子、陈欣有迟延递交资料及迟延递交房产证的行为，雷宣才暂时又失去购房资格。2.根据成都市2018年5月15日实施的限购政策，雷宣现已取得成都市购房资格。3.案涉合同订立时间在成都市限购政策出台前，定金也支付于限购之前。签订合同当日，雷宣支付首付款50万元，严美子、陈欣于同日将案涉房屋交付雷宣居住。故雷宣购房不受成都市限购政策限制，雷宣的户籍情况不影响合同的履行。二、关于买房违约及违约金问题。（一）严美子、陈欣在签订合同后，有涨价的违约行为。2018年6月，严美子、陈欣在与雷宣的微信聊天中明确表示：成都房价已经疯涨，房子不可能按原价卖了；严美子、陈欣愿意并有能力承担几十万元的违约金；要加价50万元，否则不卖。严美子、陈欣在2018年8月领取不动产权证书，从未通知雷宣履行合同，也未找雷宣协商案涉房屋过户事宜。（二）案涉合同中约定的违约条款符合法律规定。案涉合同第二十二条第三项约定，违约责任，如雷宣违约，首付款50万元不退；如严美子、陈欣违约，需退还50万元，同时赔付雷宣50万元。该约定公平合理，系双方真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，双方均应遵守。且严美子、陈欣曾明确表示愿意并有能力承担几十万元的违约金，表明其同意承担合同所约定的违约责任。故请求驳回严美子、陈欣的上诉，维持原判。 严美子、陈欣向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除严美子、陈欣与雷宣之间的房屋买卖合同；2.判令雷宣返还对严美子、陈欣房屋的占有与使用权；3.本案的诉讼费由雷宣承担。 雷宣向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令严美子与陈欣履行所签订的《房屋买卖合同》，协助雷宣办理房屋过户手续，将该房屋过户登记至雷宣名下；2.判令严美子与陈欣支付合同约定损失50万元及承担办案的诉讼费。 一审法院认定事实：经审理查明，2017年3月11日，严美子、陈欣作为出售方，雷宣作为购买方与经纪方为美家美户公司共同签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：买卖双方在平等自愿的基础上，通过经纪方居间服务，就双方买卖房屋事宜签订本合同，以资共同遵守。1.严美子、陈欣房屋坐落在成都市青羊区房屋，房产证丘（地）号为合同备案号2066618……，建筑面积为76.54平方米，……所有权人陈欣、严美子……；3.该房屋按套转让，成交价为82万元；4.付款方式：定金交付，在本合同签订当日，雷宣向严美子、陈欣交付定金50万元……；11.交付房屋：在严美子、陈欣收齐首付款当日，严美子、陈欣将房屋交付给雷宣，并负责结清……；22.约定其它事项，该房以现状销售；签订合同当日，雷宣支付严美子、陈欣首付款伍拾万元，严美子、陈欣收到首付款当日交房于雷宣；违约责任，如雷宣违约，首付款伍拾万元不退，如严美子、陈欣违约，需退伍拾万元同时赔付雷宣伍拾万元；买卖双方需在取得产权证一个月内积极配合中介办理过户手续。落款处由买方雷宣，卖方陈欣、严美子，经纪方美家美户公司签字、盖章确认。 合同签订当日，雷宣向陈欣、严美子支付了50万元首付款。陈欣、严美子向雷宣出具了《收据》及《收条》。陈欣、严美子向雷宣交付了房屋，雷宣一直居住使用该房屋至今。 另查明，成都市青羊区房屋的《房屋信息查询记录》显示，房屋位于成都市青羊区，所有权人为：陈欣，证书编号川（2018）成都市不动产产权第0261114号；严美子，证书编号川（2018）成都市不动产产权第0261115号。所有方式为：共同共有。 上述事实有当事人陈述，《房屋买卖合同》《收据》《收条》《中国建设银行个人活期账户交易明细》《前期物业服务协议》《蓝光COCO金沙3期临时管理规约》《治安消防责任书》《住宅工程质量分户验收结果表》《房屋信息查询记录》等证据及庭审笔录在案为证。 审理中，（一）严美子、陈欣提供了其与雷宣的身份信息，拟证明严美子、陈欣常住在深圳，对成都的二手房价格不熟悉，雷宣当时是成都外地的户口。雷宣对身份信息无异议，但是不能达到其证明目的，没有关联性。（二）严美子、陈欣提供了《房屋买卖合同》，拟证明严美子、陈欣与雷宣建立了房屋买卖合同关系，房屋买卖合同的售价是10713.35元／㎡，远低于当时的市场价格。雷宣认为《房屋买卖合同》所涉房屋价格系双方真实意思表示。（三）严美子、陈欣提供网页信息，证明蓝光ＣＯＣＯ金沙三期房价2017年3月份安居客网站公布的二手房交易价格是14383元／㎡。雷宣认为证据网上价格只能证明网上的大概价格，并不能证明案涉的房屋就是这个价格，并且二手房是一房一价，跟每一套住宅地具体情况有很大关系，对其该证据的真实性、合法性不予认可。（四）严美子、陈欣提供了微信聊天记录，聊天记录系严美子和本案的中介机构美家美户公司的工作人员潘信以及张超之间的聊天记录。拟证明严美子、陈欣在2018年7月才知道案涉屋价格远低于市场价格，另外严美子、陈欣也要求终止该买卖合同。雷宣认为该微信聊天记录与本案无关联性。（五）雷宣提供了《治安消防责任书》一份，《业主委托书》一份，《钥匙托管协议》一份，微信聊天记录，拟证明《治安消防责任书》《业主委托书》《钥匙托管协议》中均记载严美子的手机号为188238464878，关联188235844878手机号的微信应为严美子夫妇使用。陈欣在关联188××××4878手机号的微信中，要求雷宣增加房屋价款50万元，否则不转让给雷宣。严美子、陈欣涨价的行为已违反合同中的价格约定。严美子与陈欣认为《治安消防责任书》《业主委托书》《钥匙托管协议》均无异议，但是不能证明雷宣的证明目的。雷宣提供的微信聊天记录和前面提供的证据主体不一致，在《治安消防责任书》及《业主委托书》上面均载明系机主是严美子，与雷宣提供的聊天记录上载明的聊天对象昵称为“才子”的不一致，不能证明雷宣的目的。（六）雷宣提供了案外人不动产权证书复印件3份，拟证明蓝光ＣＯＣＯ金沙3期住房的不动产权证书在2017年9月份就有业主办理完成并拿到证书。严美子、陈欣如积极办理在2017年9月同样可以完成不动产权登记，但其一直拖延办理。严美子与陈欣认为不动产权证书复印件3份真实性无法确认，与本案无关。（七）雷宣提供了其身份证复印件一份，拟证明雷宣在2017年10月12日已将户口迁移至成都市青羊区。严美子与陈欣对其雷宣的身份证复印件真实性、合法性、关联性无异议，但是不能够证明其目的，恰恰说明了雷宣是在房屋买卖合同签订之后，才办理了成都市入籍的手续，雷宣是2017年10月12日办理户籍迁入手续，而本案的房屋买卖交易时间是在2017年3月11日，还说明雷宣至今仍无购房资格。 一审法院认为，（一）关于严美子与陈欣的本诉诉讼请求 2017年3月11日，通过美家美户公司居间，严美子、陈欣与雷宣签订的《房屋买卖合同》经双方签字捺印确认。雷宣已经按照该合同的约定支付了案涉房屋的首付款50万元，履行了该合同的主要义务，且同意一次性支付案涉房屋的剩余款项。而严美子与陈欣在签订转让其所有的房屋合同之后，以房屋市场价格出现一些幅度上涨，交易价格低于市场价格，显失公平为由主张解除《房屋买卖合同》。从严美子、陈欣提供的证据来看，不能证明在签订合同的时候存在显失公平的情形。因此，该合同应为各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方均应按照合同约定内容享有权利和履行义务。严美子与陈欣称雷宣不具备成都购房资格，无法履行办理案涉房屋的变更登记事宜。一审法院认为，双方系2017年3月11日签订的房屋买卖合同，雷宣已经向严美子、陈欣支付案涉房屋的首付款50万元，履行了合同的主要义务。这些行为实施的日期早于成都市关于二手房屋买卖的相关限购政策，故严美子、陈欣以订立合同时房屋价格显失公平以及雷宣不具备成都购房资格为由主张解除合同，不符合合同约定或法定的解除情形，其主张无法律依据，一审法院不予以支持。 由于严美子、陈欣与雷宣签订的《房屋买卖合同》合法有效，严美子与陈欣应当按照该合同的约定继续履行合同义务，协助雷宣办理案涉房屋产权变更登记，雷宣作为房屋的买受人享有对案涉房屋的占有使用权利。故对于严美子、陈欣主张雷宣返还案涉房屋的占有使用权，不符合法律规定，一审法院亦不予支持。 （二）关于雷宣的反诉诉讼请求 基于上述分析，2017年3月11日，严美子、陈欣与雷宣签订的《房屋买卖合同》的合法有效，严美子与陈欣称其雷宣不具备成都购房资格，无法履行办理案涉房屋的变更登记事宜。一审法院认为，双方系2017年3月11日签订的房屋买卖合同，雷宣已经向严美子、陈欣支付案涉房屋的首付款50万元，履行了合同的主要义务。这些行为实施的日期早于成都市关于二手房屋买卖的相关限购政策，现严美子、陈欣以雷宣不具备成都购房资格为由，拒不履行协助义务，其理由不充分。故对于雷宣主张严美子与陈欣履行所签订的《房屋买卖合同》，协助其办理房屋过户手续，符合法律规定及约定，一审法院予以支持。 关于雷宣主张的违约金，案涉的《房屋买卖合同》中关于对违约责任的约定为如雷宣违约，首付款伍拾万元不退，如严美子、陈欣违约，需退伍拾万元同时赔付雷宣伍拾万元。买卖双方需在取得产权证一个月内积极配合中介办理过户手续。严美子、陈欣在取得案涉房屋的产权证书后未按照该合同约定一个月内协助雷宣办理房屋过户手续，应当承担违约责任。雷宣主张严美子、陈欣支付约定损失50万元，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”之规定，双方关于违约金约定显著过高，因雷宣未提供其他证据证明其相关损失，而结合本案实际情况，一审法院酌情调减违约金为75000元，对于雷宣主张的超出部分不予支持。 综上所述，一审法院对严美子、陈欣的本诉诉讼请求全部不予支持，对雷宣的反诉诉讼请求予以部分支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：严美子、陈欣于判决发生法律效力之日起十日内协助雷宣办理位于成都市青羊区房屋不动产权属变更登记手续；严美子、陈欣于本判决生效之日起十日内支付雷宣违约金75000元；驳回严美子、陈欣全部的本诉诉讼请求；驳回雷宣的其余反诉诉讼请求。如果严美子、陈欣未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由严美子、陈欣全部负担。反诉案件受理费4400元，减半收取2200元，由严美子、陈欣负担330元，由雷宣负担1870元。 本院二审期间，严美子、陈欣围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据1：通过12345信箱提交的《限购房屋政策适用问题》的咨询及成都市房管局向严美子、陈欣回复的通话录音，拟证明案涉房屋的买卖不合法，且按照成都市现行购房限购政策，无法办理过户、产权交易；证据2：成都市政府网站理政平台市长信箱公众来信关于限购房屋政策适用问题的回答，与证据1证明目的一致；证据3：严美子、陈欣与青羊和骏置业有限公司的商品房买卖合同补充协议，拟证明严美子就本案房屋买卖合同履行过程中没有拖延办理产权证的行为，按照补充协议中第6.1条的约定，严美子在2016年接收商品房时就已经向开发商缴纳了办理产权证的税费，并提交办证资料。雷宣质证认为，证据1、2的证据形式不合法。关于限售，在2017年4月13日之前网签备案的不受限售政策的影响，案涉房屋是2014年8月4日网签备案的。案涉房屋不受限售的影响，是可以出售的。关于限购，在2017年签订合同的时候，雷宣具有购房资格。在之后的十多天，成都市限购政策出台，雷宣暂时失去购房资格。2017年10月，雷宣将户口迁至成都之后重新取得购房资格。2018年5月15日，成都出台新的限购政策之后，雷宣又暂时失去购房资格，但不是永久的失去购房资格。按照新的限购政策，从雷宣取得成都户籍满两年就会取得成都市购房资格，从合同法诚实信用的原则，双方都应该为合同的履行创造条件，而严美子、陈欣在2018年8月取得房产证之后，在雷宣只等十多个月就可以拥有购房资格而可以完全履行合同的时候，却诉求解除合同，本身就是违反诚实信用原则。证据3只能证明严美子、陈欣与开发商约定的办理产权证的时间，不能证明严美子、陈欣向开发商积极提交了办理产权证所需要的资料，补充协议与严美子、陈欣的证明目的之间不具有关联性。雷宣没有提交新证据。 严美子、陈欣对一审查明的事实有异议，但有补充，认为一审法院漏查了案涉合同约定在过户完成当日32万元尾款支付、案涉合同按照当地政府政策的规定在房屋二手房交易平台成都市房地产管理部门进行备案、案涉房屋产权证办理下来后一个月内就要办理产权过户登记但事实上无法履行等事实。雷宣对一审查明的事实无异议、无补充。本院经审理查明事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。 本院另查明，2014年8月4日，案涉房屋取得商品房合同备案时间为2014年8月4日，不动产权证登记时间为2018年7月27日。二审中，雷宣明确表示愿意将余下32万元尾款一次性支付给严美子、陈欣。自2017年10月12日至二审期间，雷宣户籍迁入成都市已满24个月。 本院认为，本案的焦点在于严美子、陈欣是否应当协助雷宣办理案涉房屋不动产权属变更登记手续。第一、关于案涉合同是否显失公平问题。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”之规定，严美子、陈欣仅以其为非成都市民，长期不在成都居住，不熟悉案涉房屋正常市场交易价格为由，主张案涉合同的签订显示公平，没有相应证据予以佐证，不符合该第一百五十一条规定的情形。一审法院认定严美子、陈欣提供的证据不能证明在签订合同时存在显失公平的情形并无不妥，该合同为双方真实意思表示。至于严美子、陈欣主张案外人房产中介公司对其隐瞒交易时案涉房屋的合理价格信息，导致案涉房屋交易价格明显低于合理市场价，与本案并非同一法律关系。第二、关于案涉房屋是否属于不得转让的房地产问题。严美子、陈欣认为案涉房屋属于《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定的“未依法登记领取权属证书的”不得转让的房地产。但案涉房屋于2014年8月4日取得商品房合同备案，严美子、陈欣于2018年7月27日取得案涉房屋不动产权证书，商品房合同备案时间、不动产权登记时间均早于严美子、陈欣向一审法院提起本诉的时间即2018年10月11日。故案涉房屋不符合该条规定的不得转让的房地产范畴，案涉合同不违反法律、行政法规的强制性。且该规定系管理性规范，不影响合同的效力。第三、关于案涉合同是否具备继续履行条件问题。案涉合同签订时间为2017年3月11日，而严美子、陈欣所主张的成都市限购政策分别出台于2017年3月14日、2018年5月15日，均晚于案涉合同签订时间，其约束力并不溯及限购政策出台前签订的合同，案涉合同的履行并无政策障碍。至于雷宣是否在成都市办理社保、严美子、陈欣是否拖延办理不动产权证书，亦不影响案涉合同的履行。且在二审期间，雷宣已具有成都市购房资格，并表示愿意将余下32万元尾款一次性支付给严美子、陈欣。故，案涉合同具备继续履行条件，案涉房屋可以过户至雷宣名下。严美子、陈欣应当协助雷宣办理案涉房屋不动产权属变更登记手续。 综上所述，严美子、陈欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由严美子、陈欣负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  夏 伟 审判员  何广智 二〇一九年十一月十八日 书记员  马 莉