广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终117号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：梁容华，男，1972年，汉族，住新兴县。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：梁杰彬，男，1970年，汉族，住新兴县。委托诉讼代理人：梁钧然，广东翔浩律师事务所律师。上诉人梁容华因与被上诉人梁杰彬房屋租赁合同纠纷一案，不服新兴县人民法院（2017）粤5321民初999号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁容华上诉请求：1.撤销一审法院(2017)粤5321民初999号民事判决第一判项，改判驳回梁杰彬要求梁容华支付违约金的诉讼请求；2.撤销一审法院(2017)粤5321民初999号民事判决第三判项，改判梁杰彬赔偿20000元给梁容华；3.一审本诉案件受理费823.62元由梁杰彬承担，改判一审反诉案件受理费是462.5元，由梁杰彬承担231.25元，二审案件受理费由梁杰彬承担。事实与理由：延交纳2017年1月、2月租金是梁杰彬拒收造成，梁容华不应对此承担违约责任，一审判决认定事实错误。梁容华在履行与梁杰彬签订的《房屋租赁合同》的过程中，开始是以现金直接交纳租金，后因梁杰彬拒收租金，所以自2015年10月开始形成了以邮政汇款的方式交纳租金的习惯。虽然梁杰彬在2016年11月10日向梁容华提供过收取租金的银行账户，但梁容华实际上在同年12月间仍以邮政汇款的方式将租金交纳给了梁杰彬。在2017年1月、2月梁容华仍然以邮政汇款的方式交纳租金，但梁杰彬拒收，并退回租金，造成租金交纳迟延，所以迟延交纳2017年1月、2月租金是梁杰彬拒收所造成，梁容华对此不存在过错，不应承担违约责任，一审判决认定梁容华违约并判决梁容华承担违约责任属认定事实错误。二、二、按每日1%计付逾期交纳租金违约金已高出法律所规定，一审判决适用法律错误。梁容华与梁杰彬签订的《房屋租赁合同》虽然约定“逾期交纳租金，按10%/天交付滞纳金”，梁杰彬则主张按1%/日计付逾期交纳租金违约金，但梁容华已在诉讼中提出了不应承担违约金的抗辩，该抗辩理所当然地包括“违约金过高”内容。根据合同法第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，而合同法解释(二)第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”，梁容华逾期交纳租金，仅造成梁杰彬利息的损失，而按1%/日计付逾期交纳租金违约金，明显是“过分高于造成的损失”，已高出以上法律所规定，因此，一审判决适用法律错误。三、梁杰彬故意损坏出租房屋门前路面，违反法定义务，应当承担违约责任，其直接影响梁容华正常的经营活动，造成梁容华经营损失，应当承担赔偿责任，所以一审判决认定事故错误、适用法律错误。根据合同法第二百一十六条之规定，在租赁期间内应当保持出租房屋的符合约定用途，涉案《房屋租赁合同》约定的用途是“经商”，而梁容华一直使用出租房屋从事XX销售，定必需要使用出租房屋门前路面停靠车辆以及装载XX，因此，梁杰彬所负保持出租房屋符合约定用途的义务是包括出租房屋门前路面。但梁杰彬故意损坏出租房屋门前路面且长达两个月时间未予修复，该事实已有梁容华提供的照片证实，梁杰彬该行为已违反前述法律规定，应当承担违约责任。且其该行为影响了梁容华的正常经营活动，实际造成梁容华经营损失20000元，应当承担赔偿责任。故一审判决认定事故错误，适用法律错误。四、反诉受理费应减半收取，一审判决全额认定反诉受理费，适用法律错误。梁容华提出反诉请求的标的额是45000元，按照诉讼费交纳办法第十三条规定所计算的案件受理费为925元，但诉讼费交纳办法第十八条亦规定，本反诉合并审理的案件，反诉案件受理费应减半交纳，故反诉案件受理费应为426.5元。一审判决全额认定反诉受理费，适用法律错误。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，根据民事诉讼法第一百七十条之规定，应当予以改判。故提起上诉，请二审法院判如上诉人所请。梁杰彬辩称：一、一审法院判决梁容华向梁杰彬支付945元违约金合理合法。梁容华与梁杰彬签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，该合同合法有效，对双方都具有约束力，梁容华理应按照合同内容向梁杰彬支付租金，并承担延迟交付租金须按日10%支付相应违约金的责任。梁容华上诉称梁杰彬拒收租金，但梁杰彬已于2019年11月10日以书面形式将银行账户告知梁容华，故其上诉理由不成立。因梁容华合共逾期42天支付相应租金，故梁杰彬故意请求其按日1%计付延迟违约金符合《房屋租赁合同》的约定。二、梁容华称梁杰彬故意毁坏其出租房屋门前路面，但没有提供充分证据证实系梁杰彬实施的行为所致，故其主张不符合法律规定，一审法院依法驳回其请求完全正确，判决公正合理。三、综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持一审判决。请求二审法院驳回梁容华的上诉请求，依法作出判决，维护梁杰彬的正当权益。梁杰彬向一审法院起诉请求：1.判令梁容华清空出租房屋内的货物，配合梁杰彬对出租房屋地面的维修工作；2.判令梁容华承担所租用房屋地面下沉维修费用及评估费用的50%（具体维修费用以评估机构的评估结果为准，梁容华应承担的部分初步估算约4万元）；3.判令梁容华向梁杰彬支付迟延支付租金的迟延违约金945元（2017年1月租金迟延23天，2017年2月租金迟延19天，每迟延一天，按应付租金1%计算，计得迟延违约金为945元）；4.本案的诉讼费由梁容华承担。梁容华向一审法院反诉请求：1.判决梁杰彬支付违约金45000元给梁容华；2.本案诉讼费由梁杰彬承担。一审法院认定事实：2011年2月27日，梁杰彬作为甲方与梁容华作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，该合同主要约定如下：1.甲方同意将其位于新兴县XX镇圩镇的房屋首层第X卡至第X卡租赁给乙方经营使用。2.租赁期限为10年，从2011年3月1日至2021年3月1日止，乙方向甲方缴交房屋租金每月2250元，并商定每月10日前缴纳清；如有乙方超期不付租金，按每天交付10%滞纳金，一个月期限不交租金和滞纳金，由甲方终止合同。3.乙方已向甲方交纳租赁押金4500元，待合同期满后，在没有违约的情况下，甲方按原额退给乙方，不计利息。4.本合同履行期间，乙方不得将租赁房屋转租给他人；乙方对租赁房屋可自行装修（不得改变原结构）；自费安装水、电、电话等；乙方要保护好房屋完整，不得损坏，否则要负责赔偿或维修；至于修理房屋的卷闸、门、窗自然残损等归乙方负责修理。5.违约责任：甲、乙双方违反上述任何一条都属违约，违约方要向守约方赔偿与押金的违约金十倍，守约方并有权变更合同条款或终止合同；因不可抗拒的自然灾害（如台风、大暴雨、地震等）或政府征用地，不属于违约，各自经济损失各自负担。6.注：甲方不要干涉乙方合法经营项目。此外，租赁合同还约定了其他权利义务内容。合同签订后，梁容华依约交付押金4500元给梁杰彬，梁杰彬将房屋交付给梁容华使用，之后梁容华在租赁房屋经营XX销售，梁杰彬对此无异议。2015年2月1日，梁杰彬发现租赁房屋有部分地面下沉、地面与墙体之间出现裂缝。2016年1月19日，梁杰彬委托广州市XX房屋鉴定有限公司对租赁房屋首层地面下沉原因进行鉴定，该公司于2016年2月3日作出《房屋安全鉴定报告》，经现场检测结果表明：室内地面5～6×A～B、4～5×B～C、3～4×A～B、3～4×B～C区域均放置了玉米袋，但是仅有室内地面5～6×A～B出现明显下沉；鉴定意见：目前该房屋鉴定区域出现的损坏主要表现为室内地面5～6×A～B出现明显下沉从而导致6×A～C轴墙体与地板交接处出现开裂，以上损坏原因主要是室内地面5～6×A～B区域地面回填土未压实严密，当堆放玉米袋后，地面受压出现下沉现象；处理建议：按照相关的标准规范，对该房屋鉴定区域地面回填土进行压实处理，并且平整地面标高以满足正常使用。梁容华租赁房屋后至2015年9月的租金，梁容华直接交付给梁杰彬收取，从2015年10月开始至2016年4月的租金，梁容华通过邮政汇款方式汇款给梁杰彬。之后，梁杰彬因就地面下沉、迟延交租等事宜与梁容华协商不成，于2016年3月25日诉至一审法院，并提出解除双方签订的《房屋租赁合同》、要求梁容华支付拖欠租金及滞纳金、支付房屋安全鉴定费等诉讼请求，梁容华亦以梁杰彬提出解除合同构成违约为由向一审法院提出反诉，请求继续履行合同并要求梁杰彬支付违约金45000元。2016年9月14日，一审法院作出（2016）粤5321民初425号民事判决书，判决由梁容华承担一半房屋安全鉴定费，驳回梁杰彬的其他诉讼请求，并判决驳回梁容华的反诉请求。梁杰彬与梁容华均没有上诉。2016年11月10日，梁杰彬以书面的方式告知梁容华将租金等款项汇到其在新兴农村商业银行XX支行开设的银行账户（账号：8Ｘ×××ＸＸ）。2016年11月19日，梁杰彬通过EMS向梁容华发出一份《通知书》，该通知主要告知梁容华如下内容：梁杰彬需要对租赁房屋的损坏区域进行维修，希望梁容华在2016年12月5日前将损坏区域内的货物清空以免妨碍测量施工，可在收到通知书五日内提出异议；此外，通知书还载有施工的相关事宜等。之后，租赁房屋的损坏区域至今仍未进行维修。根据梁杰彬提供的银行存折显示，2017年2月3日有2250元存入记录、2017年3月2日有2250元存入记录，梁杰彬主张该两笔款项分别是支付2017年1月和2月的租金，梁容华对此没有异议，但认为其是因梁杰彬拒收租金而通过邮政汇款方式支付租金，并没有迟延交租。梁杰彬认为，梁容华必须配合梁杰彬维修租赁房屋并平均承担维修所需费用，且应支付迟延交付租金违约金，遂于2017年7月3日向一审法院提出前述诉讼请求。梁容华认为，梁杰彬存在将租赁房屋门前道路打烂等行为，且该行为已影响其正常经营，造成其经营损失，遂在收到一审法院的应诉材料后于法定期限内向一审法院提出前述反诉请求。一审法院另认定，2017年2月27日，新兴县公安局XX派出所向梁容华出具一份报警回执，对此，梁容华称因梁杰彬涉嫌对其车辆淋502胶水而向派出所报案。2017年7月21日，新兴县XX镇人民调解委员会出具一份《证明》，载明：“XX镇顺XX村民梁容华于2016年8月向我镇反映其在XX镇承包的房屋前受到发包人梁杰彬破坏门前的水泥地，影响其正常的营业。（梁容华承包房屋用于XX生产和卖XX）收到反映后，镇人民调解委员会组织双方协商，因双方意见较大，调解不成功。特此证明。”一审法院认为，梁杰彬与梁容华于2011年2月27日签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合同内容无违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应恪守履行。关于梁容华应否清空租赁房屋并配合梁杰彬对房屋下沉地面进行维修工作的问题。梁杰彬将房屋租赁给梁容华使用，作为承租人，梁容华有义务妥善保管租赁物，因此，若租赁房屋出现需要维修的情况，梁容华有必要配合梁杰彬对租赁房屋进行维修。但是，本案中，租赁房屋需要维修的部位是室内地面５～６×A～B区域地面，而梁杰彬请求梁容华清空租赁房屋内的货物，超过需维修范围，故一审法院对其该请求不予支持。关于梁容华应否承担租赁房屋下沉地面的维修费用及评估费用的问题。梁容华租赁房屋后，用作经营XX，在室内均放置了玉米袋，属正常经营，正常使用。正如《房屋安全鉴定报告》所述“经现场检测结果表明：地面5～6×A～B、4～5×B～C、3～4×A～B、3～4×B～C区域均放置了玉米袋，但是仅有室内地面5～6×A～B出现明显下沉；原因主要是室内地面5～6×A～B区域地面回填土未压实严密，当堆放玉米袋后，地面受压出现下沉现象。”可见，地面回填土未压实严密，当堆放玉米袋后，地面受压出现下沉；而地面回填土压实严密，同样堆放玉米袋，不会出现下沉现象。因此，因梁杰彬无证据证明梁容华存在故意、不当使用导致地面下沉的行为，一审法院对其该请求不予支持。关于梁容华应否支付迟延交付租金违约金的问题。根据双方合同约定，梁容华应当于每月的10日前支付当月租金，但梁容华于2017年2月3日才支付2017年1月的租金、于2017年3月2日才支付2017年2月的租金，合共已逾期42天（23天+19天），应按约定支付违约金，现梁杰彬请求梁容华按日1%计付迟延违约金为945元，符合双方约定，一审法院予以支持。梁容华主张因梁杰彬拒收租金而通过邮政汇款方式支付租金，不存在迟延交租的情况，但未能提供证据证实，且梁杰彬曾于2016年11月10日以书面形式将银行账户告知梁容华，故对其该主张，一审法院不予采信。关于梁杰彬应否支付45000元违约金给梁容华的问题。本案中，梁容华以梁杰彬实施打烂店铺门前道路等行为阻碍其正常经营为由主张梁杰彬违约，但其提供的《证明》、报警回执等仅能证明其曾向相关部门反映过此事，并不能证明梁杰彬有实施其所主张的行为，亦不能证明梁容华因此遭受经营损失。因此，因梁容华未能提供充分证据证实其主张，对其要求梁杰彬支付45000元违约金的请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、梁容华应于本判决发生法律效力之日起五日内支付违约金945元给梁杰彬；二、驳回梁杰彬的其他诉讼请求；三、驳回梁容华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费823.62元，由梁杰彬负担804.62元，梁容华负担19元；反诉受理费925元，由梁容华负担。二审中，当事人双方均没有提出新的证据。经审理，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，一审法院确定本案法律关系性质准确。因本案属依照第二审程序审理的民事纠纷案件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院仅对上诉人梁容华上诉请求的有关事实和法律适用问题进行审查。对当事人没有提出请求的，除非一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的，则不予审理。本案当事人二审诉讼中的争议焦点是：1.被上诉人是否存在拒收上诉人交付的2017年1月和2月份租金的事实？上诉人对该两月份租金交付应否承担违约责任？2.一审法院按照每日1%的标准计算案涉迟延履行的租金违约金是否合法合理？上诉人请求按照银行同期同类利率计算该项违约金是否应予以支持？3.上诉人在一审反诉中提出的请求是否具有事实依据？其相关上诉请求应否予以支持？4.一审法院就反诉受理费确定问题的决定是否合法？关于争议焦点1，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人梁容华主张被上诉人梁杰彬拒收其以邮政汇款方式交付2017年1月和2月份租金的事实，但其未能举示证据证明，故本院对其该项上诉事实主张，依法不予采信。一审法院根据当事人双方确认的实际交收该两个月份租金的时间，依照合同的约定，认定上诉人梁容华实际逾期交付租金的天数为42天准确；上诉人梁容华应据其实际逾期情况承担违约责任。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。‥‥‥。”且第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”据此规定，人民法院应当充分尊重当事人的合同约定，在当事人没有提出违约金过高或过低的调整请求的情况下，一般不宜主动调整。但鉴于本案一审诉讼中，当事人双方就违约金事项的争议焦点，集中在是否违约方面，上诉人以其没有违约为抗辩理由而主张免责，并未围绕违约金数额是否过高问题提出调整违约金的申请，对此，一审法院在当事人订立的合同所约定的以及其所请求的违约金标准明显过高的情形下，根据公平原则，应当行使类似“假设存在违约行为，对违约金的数额有何异议”这样的释明权，从而合理确定合同双方当事人的权利义务为宜。本案中上诉人逾期支付租金给被上诉人梁杰彬造成的损失，在当事人没有举示证据证明具体的损失事实的情形下，可以参照中国人民银行规定的金融机构同期同类逾期贷款利率标准予以确定；参照此标准计算，根据上诉人梁容华逾期支付2017年1月和2月份租金的事实，计得被上诉人梁杰彬因此造成的损失金额为16.54元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，按当事人双方合同约定的按每日10%或梁杰彬起诉请求的按每日1%的违约金计算标准计得的违约金，均远远超出梁杰彬因对方违约逾期支付所造成的损失金额，应属过分高于当事人的损失情形，应依照上述司法解释的规定予以调整，即上诉人梁容华因其逾期支付2017年1月和2月份租金的违约事实，应向被上诉人梁杰彬支付按损失16.54元的1.3倍计算的违约金，计为21.50元。一审法院基于上诉人的逾期支付租金的违约事实，判决上诉人向被上诉人给付945元的违约金，有违合同公平原则，本院予以纠正。上诉人梁容华就此项上诉事项提出的上诉理由，合法合理部分，本院依法予以支持。关于争议焦点3，本院认为，上诉人梁容华对此并未在二审程序举示新的证据，其在一审庭审中就此项事实主张举示的证据，本院认同一审法院的判决意见，即梁容华对此事实主张，并未依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，举示充足证据加以证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，上诉人梁容华对此应承担举证不能的不利后果。故本院对上诉人梁容华就此事项提出的上诉请求，本院依法予以驳回。关于争议焦点4，关于上诉人梁容华一审反诉诉讼费用收取的上诉理由，根据国务院《诉讼费用交纳办法》第十八条规定：“被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费。”反诉案件受理费应减半收取，一审法院对该项费用收取有误，本院予以纠正。综上所述，除就逾期给付租金的违约金方面，一审法院作出的判决应予以纠正外，一审判决的其他裁判事项恰当，审判程序合法，本院依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持新兴县人民法院（2017）粤5321民初999号民事判决的第二项、第三项；二、变更新兴县人民法院（2017）粤5321民初999号民事判决的第一项为：上诉人梁容华应于本判决发生法律效力之日起五日内支付违约金21.50元给被上诉人梁杰彬。本案一审案件本诉受理费823.62元，由梁杰彬负担823.19元，上诉人梁容华负担0.43元；反诉受理费925元，减半收取为462.5元，由梁容华负担。二审案件受理费323.63元，由上诉人梁容华负担310.84元，被上诉人梁杰彬负担12.79元。本判决为终审判决。审判长  彭国荣审判员  邓建勇审判员  陈 阳二〇一九年十一月二十八日书记员  范欣健