湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂02民终1470号上诉人（原审被告）：黄石市三江房地产开发有限公司，住所地黄石市大桥南路甲1号。法定代表人：欧阳少华，董事长。委托诉讼代理人：吴向东、曹克勤，均系公司职员。被上诉人（原审原告）：柯洋洋，男，1991年2月1日出生，汉族，居民身份证登记住址黄石市。委托诉讼代理人：程晓香，系柯洋洋母亲。上诉人黄石市三江房地产开发有限公司（以下简称：三江公司）因与被上诉人柯洋洋房屋买卖合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2019）鄂0202民初2664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三江公司上诉请求：将一审判决第一项改判为由其返还柯洋洋夫妻及柯洋洋父母柯希文、程晓香一家人购房款149812元并支付利息损失（以149812元为基数，从判决生效之日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算至实际返还之日止）。事实与理由：1.本案涉嫌虚假诉讼，人民法院应将相关涉案人员移送有关部门处理。一审中，柯洋洋委托代理人立案时向法院提交的授权委托书及民事诉状中“柯洋洋”的签名和手印均非柯洋洋本人的签名和手印，其在一审第一次开庭时就已提出，第二次开庭时柯洋洋的委托代理人虽提供了所谓由柯洋洋本人所签的民事起诉状和授权委托书，但并未通知柯洋洋本人到庭说明情况，涉嫌虚假诉讼。2.柯洋洋不是认购书的当事人，一审判决其向柯洋洋返还购房款错误。其出具的收款收据是按照程晓香的要求填写，该收据只是程晓香履行认购书的证明，一审法院推定该收据视为其认可柯洋洋系案涉房屋的认购方错误。3.柯洋洋未在约定期限签署《商品房买卖合同》是过错违约一方，其并无过错，有权没收定金。4.柯洋洋从未向其主张权利，利息应从判决生效之日起计算。柯洋洋答辩称：房屋是其父母为其购买，相关事宜均由其母亲代为办理，现三江公司在与其签订认购书的情况下，将房屋卖于他人，应返还其已支付的购房款并赔偿相应损失。另，其支付的4000元团购费也应当返还。柯洋洋向一审法院起诉请求：1.解除其与三江公司之间的房屋买卖合同；2.判令三江公司立即向其返还购房款163812元（含三江公司违法收取的团购优惠费4000元）、购房款利息30000元（暂定数额，最终以163812元为基数，按照同期银行3-5年贷款基准利率从2014年10月14日起计算至全部返还之日止），赔偿其因诉讼而支出的律师费8000元，并承担其已付购房款一倍即163812元的赔偿责任；3.判令本案诉讼费由三江公司承担。一审判决认定事实：2014年10月6日，柯洋洋的父亲柯希文和母亲程晓香前往三江公司开发建设的三江·黄石共和城营销中心为其认购房屋。当日，柯希文交纳了4000元团购优惠费，搜房网黄石频道向其出具了《收据》，内容为：“兹收到柯希文交来三江·黄石共和城团购优惠费4000元（26-2-504）。”同日，程晓香（认购方）与三江公司（出售方）签订了《三江·黄石共和城认购书》，内容为：认购方程晓香，认购物业房号为26号楼2单元13层04号，建筑面积126.81平方米，认购价536153元，建筑面积单价4228元/㎡；定金1万元须于签署认购书时付清，首付楼款30%-60%须于2014年10月15日前付清，并签署《商品房买卖合同》，选择按揭客户同时办理40%-70%的银行按揭；上列楼价计算如有错误，出售方保留以《商品房买卖合同》所列为准的权利；申请银行按揭的年限、金额最终以银行批复为准；认购条款：1.若认购方认购物业后，在签署合同前不得变更业权人；2.若认购方认购物业后更换认购物业，需征得出售方同意；3.如认购方未能在认购书规定的日期内向出售方缴付首期购楼款和签署《商品房买卖合同》，即视为认购方违约及放弃认购书中规定的所有权益，出售方有权不予退回认购方已缴付的定金及其它费用，并有权将该物业另行出售，无需知会认购方，签订《商品房买卖合同》时，定金抵充相应金额的首付款；4.认购方确保其通讯地址及联系电话正确无误，如由于认购方的原因，引致出售方不能联系上认购方而产生的任何损失，一概责任由认购方负责；5.该物业的最终面积以《商品房买卖合同》中所列为准；6.认购书须由所有认购方亲自签署，如由他人代签须提供有效委托文件；7.认购书一式三份，自签署之日即时生效，每份均具有相同法律效力，签署正式商品房买卖合同后认购书即作废；备注：2014年10月15日前付清首付款，另享50元/㎡优惠。”当日，程晓香向三江公司刷卡支付了购房定金10000元。2014年10月14日，程晓香再次向三江公司刷卡支付了购房款149812元，三江公司出具了收据，内容为：“兹收到柯洋洋（原名程晓香）（26-2-1304）交来149812元。”尔后，双方未签订《商品房买卖合同》，柯洋洋也未向三江公司支付剩余购房款。另认定，2017年12月8日，三江公司将涉案房屋出售给案外人陈敏（合同编号为HS17015238），且办理了商品房买卖合同网上备案登记。一审判决认为：本案双方争议焦点为一、柯洋洋主体是否适格；二、柯洋洋与三江公司之间是否建立了房屋买卖合同关系。关于柯洋洋主体是否适格的问题，结合庭审查明的事实，柯洋洋之母程晓香于2014年10月6日与三江公司就涉案26-2-1304室房屋签订了《认购书》，并交付了购房定金10000元，又于2014年10月14日向三江公司交付购房款149812元。三江公司在收到该笔购房款后出具的收据中载明“兹收到柯洋洋（原名程晓香）（26-2-1304）交来149812元”。现实生活中，购置房屋是重大开支，对一般家庭而言是重要事项，父母出资为子女购置房屋也非常普遍，本案中柯洋洋认可其父母代为签订认购书及支付购房款等行为。三江公司出具的以柯洋洋为收款人的收据也应视为其认可柯洋洋系涉案房屋的认购方。且柯洋洋作为认购方并未对三江公司的权利造成不利影响。因此，柯洋洋的诉讼主体适格。关于柯洋洋与三江公司之间是否建立了房屋买卖合同关系的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，《三江·黄石共和城认购书》仅约定了认购物业的房号、建筑面积和购房总价款等内容，但关于付款时间、交付使用条件及日期、违约责任等等其他主要内容均未作约定，且从该认购书中载明的“首付款于2014年10月15日前付清，并签署《商品房买卖合同》”、“出售方保留以《商品房买卖合同》所列为准的权利”等内容看来，认购方与出售方还须签订《商品房买卖合同》。因此，该认购书不宜认定为商品房买卖合同，而是属于预约合同。柯洋洋主张2016年底其母程晓香代其与三江公司签订了《商品房买卖合同》，三江公司对此不予认可，柯洋洋对其主张未提供证据予以证明，且柯洋洋主张其签订的商品房买卖合同中对购房款支付数额及期限、交房时间等重要内容均未作明确约定，这显然不符合常理，亦有悖于正常的市场交易习惯，故对柯洋洋的该项主张不予采信。柯洋洋主张解除其与三江公司之间的房屋买卖合同，但未举出充分证据予以证明，故对柯洋洋的该项诉请不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，柯洋洋在支付了购房定金和首付款的情况下，在认购书约定的期限内理应积极主动与三江公司联系，按照认购书的约定与三江公司签订《商品房买卖合同》并办理按揭贷款手续。三江公司作为出卖人在收到购房首付款后亦应积极迅速安排柯洋洋签订《商品房买卖合同》。但双方均未提交证据证明己方在预约合同的履行过程中积极行使权利或履行相应义务。因此，未能订立商品房买卖合同，双方均存在一定的过错，均应承担相应的责任。三江公司应及时向柯洋洋返还已收取的购房首付款和定金共计159812元并支付资金占用期间的利息损失（以159812元为基数，从2014年10月14日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算至实际返还之日止）。柯洋洋主张4000元团购优惠费由三江公司收取，但未举出充分证据予以证明，三江公司不予认可，且该笔费用亦未计入涉案房屋的购房款，故对柯洋洋要求三江公司返还团购优惠费4000元及利息损失的诉请，不予支持。因柯洋洋与三江公司之间系预约合同关系，三江公司在柯洋洋未签订商品房买卖合同、交付购房尾款的情况下，将涉案房屋出售给案外人的行为不构成一房二卖，故对柯洋洋要求三江公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉请，不予支持。对于律师费用的负担，柯洋洋与三江公司之间未作约定，且柯洋洋亦未提供证据予以证明，故对柯洋洋的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条规定，判决：一、三江公司于本判决生效后十日内返还柯洋洋购房款159812元并支付利息损失（以159812元为基数，从2014年10月14日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算至实际返还之日止）；二、驳回柯洋洋的其他诉讼请求。二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：关于柯洋洋是否是本案适格原告的问题。从本案已查明的事实来看，虽然交纳认购款、签订认购书均是由柯洋洋的母亲程晓香经手处理，但2014年10月14日三江公司出具的收款收据中载明“兹收到柯洋洋（原名程晓香）（26-2-1304）交来149812元”，应视为在交纳首付款时案涉房屋的出卖方（三江公司）认可购买方（程晓香）将案涉房屋的业权人进行变更，暨变更为柯洋洋。加之，实际生活中，由父母出资或代为为子女购买房屋亦属合情合理之事。现三江公司将柯洋洋认购之房屋卖于他人，柯洋洋有权要求三江公司返还购房款并承担相应的损失。关于三江公司是否有权不予返还定金的问题。在三江公司与程晓香签订的认购书中约定“如认购方未能在本认购书规定的日期内向出售方缴付首期购楼款和签署《商品房买卖合同》…，出售方有权不予退回认购方已缴付的定金及其它费用”，依照该约定认购方只有在规定的日期内既未缴付首期款又未签署《商品房买卖合同》时，出售方才有权不予退回认购方已缴付的定金及其它费用。事实上，2014年10月14日也就是在认购期满的前一天，柯洋洋的母亲程晓香已经按照约定将首期购房款支付给了三江公司，而对于双方为何未能及时签订《商品房买卖合同》，柯洋洋与三江公司均无证明自己已尽到要求对方及时签订合同的证据，故双方对此均有责任，三江公司认为柯洋洋违反认购约定而主张不应返还购房定金的理由不能成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，故三江公司应返还柯洋洋已支付的购房定金。因三江公司将案涉房屋出售给他人，使得柯洋洋无法再与三江公司订立商品房买卖合同，故三江公司应向柯洋洋支付自2014年10月14日起的资金占用费以赔偿柯洋洋的损失。关于虚假诉讼的问题。从本案已查明的事实来看，双方对于存在购房事实不持异议，亦不存在双方恶意串通损害他人利益的情形，故不宜认定本案系虚假诉讼。一审审理中，三江公司提出立案时“原告”递交的民事起诉书及授权委托书中“柯洋洋”的签字及手印并非柯洋洋本人的签字及手印，一审法院通过向柯洋洋本人核实得知，立案时因柯洋洋在工地施工没有时间回来，在经其同意后由其母亲程晓香代为签名，柯洋洋还向一审法院递交了其本人签名及加盖手印的民事起诉书及授权委托书，与立案时的民事起诉书及授权委托书内容一致。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条第一款规定，委托他人代为诉讼，必须向人民法院提交由委托人签名或者盖章的授权委托书。一审法院在查明立案时法院收取的有关诉讼材料并非本人签字的情况下，应向委托代理人核查相关情况，如存在涉及违反诉讼法律规定的情形，可对相关责任人予以训诫或作出处罚决定。因本案并不涉及虚假诉讼，且各项诉讼请求均是柯洋洋真实意思表示，故上述行为并不影响判决结果。综上，三江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由三江公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡志刚审判员  南又春审判员  乐 莉二○二○一九年十一月五日法官助理周希书记员田梦