云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云08民终880号上诉人（原审原告）：普洱半岛酒店物业管理有限公司，住所地云南省普洱市思茅区。法定代表人：初曦，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王琮，男，1976年12月12日生，河北省秦皇岛市人，住普洱市思茅区。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李廷文，云南思润律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：赵玉梅，女，1990年10月14日出生，云南省普洱市思茅区人，现住云南省普洱市思茅区。上诉人普洱半岛酒店物业管理有限公司（以下简称半岛物业）因与被上诉人赵玉梅物业服务合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（以下简称思茅区）人民法院（2019）云0802民初1209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2019年11月15日公开开庭进行审理，半岛物业的委托诉讼代理人王琮、李廷文，赵玉梅参加了诉讼。本案现已审理终结。半岛物业上诉请求：1.撤销一审判决，并依法予以改判;2.本案因诉讼产生的一切费用由赵玉梅承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。1.普洱市思茅区发展和改革局于2015年7月24日核定东日凯旋城住宅小区物业服收费等级标准为一级，收费标准为0.90元／㎡。电梯运行维护费不包含在物业费里。《普洱市物业服务收费管理实施办法》明确规定电梯运行维护费和二次加压费是可以另外收取的。2.业主与物业公司之间关于物业费的纠纷长期普遍存在，对于以各种理由推托不交物业费的业主，需要通过违约金对其进行惩罚，一审判决按年利息6%计收利息，达不到警示效果。赵玉梅辩称，一审判决公平公正，希望二审维持原审判决。半岛物业向一审法院提出诉讼请求：1.判令赵玉梅支付自2018年7月12日起至2019年7月11日止的物业服务费1904.17元；2.判令赵玉梅按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至交清全部物业服务费用之日止，截止2019年4月8日止应支付违约金1542.38元；3.本案因诉讼产生的案件受理费、公告费、邮寄费等一切费用由赵玉梅承担。以上一、二项合计3446.55元。一审法院认定事实：2016年7月12日，赵玉梅与普洱东日房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，约定赵玉梅向普洱东日房地产开发有限公司购买位于普洱市思茅区东侧“东日凯旋城”A区第9幢第2单元第11层04号房，该房套内建筑面积为68.73平方米，双方还签订有《东日凯旋城临时管理规约》。同日，赵玉梅还签署了《前期物业管理确认书》，承诺：本人认可普洱东日房地产开发有限公司与前期物业管理公司签订的物业管理合同相关约定内容，保证遵守合同内容并签订东日凯旋城A区《前期物业服务合同》及《临时管理规约》后，方可办理房屋交接手续。2016年8月22日，赵玉梅赵玉梅办理了接房手续，并与半岛物业签订了《东日凯旋城小区前期物业服务协议》，协议约定赵玉梅购买的房屋建筑面积为84.46平方米；协议第一条约定了物业的基本情况，物业管理服务的内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安全保卫、消防、交通秩序及车辆停放、房屋装修装饰管理；协议第三条约定了物业服务的费用，缴纳费用时间为自我公司登报对外公布接房准确日期之日起开始计算，每月缴纳的物业服务费按房屋建筑面积计算，住宅为每月每平方米0.9元，电梯维护使用费（住宅）为每年每户400元，日常电梯使用电费，1-4层每户每年200元，5-8层每户每年300元，10层以上每户每年400元，入住时收取，次年与物业费一同收取，自来水二次加压费为每户每月8元，城市卫生垃圾处理费为每户每月8元；协议第十一条约定了违约责任，即甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每天按照应付款项的3‰交纳违约金，乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。2013年2月18日，普洱市发展和改革委员会、普洱市住房和城乡建设局作出《普洱市发展和改革委员会、普洱市住房和城乡建设局关于印发的通知》，其中《普洱市物业服务收费管理实施办法》第十一条规定：“配有电梯和二次供水等设施设备的物业，其设备的维修保养及运行费用由业主或物业使用人支付，物业服务企业实行代收代管。物业服务企业应单独列账，专款专用，滚存使用，并定期公布收支账目。”第二十一条规定：“本办法自2013年3月1日起实施，有效期2年。二年到期后，根据实施情况重新修订，凡与本办法抵触的，以本办法为准。”2013年2月19日，普洱市发展和改革委员会作出《普洱市发展和改革委员会关于思茅区住宅物业服务收费标准的批复》，其中《普洱市思茅区住宅物业服务收费政府指导标准》中共用部位、共用设施设备日常运行维护的备注载明：1、共用部位、共用设施设备日常运行维护成本包括：设施设备维护人工费用、材料费用、公共电费。2015年7月24日，普洱市思茅区发展和改革局作出《关于核定普洱半岛酒店物业管理有限公司所属小区住宅物业服务收费等级标准的通知》，通知称：“东日凯旋城”住宅小区物业服务收费等级标准为一级，收费标准为0.90元/㎡，自通知下发之日起执行。赵玉梅于2016年8月22日向半岛物业缴纳2016年7月12日至2017年7月11日的物业服务费912.17元，于2017年7月13日向半岛物业缴纳2017年7月12日至2018年7月11日的物业服务费912.17元。半岛物业分别于2018年9月1日、2019年1月21日作出《催缴物业费的告知函》，并将该告知函粘贴于赵玉梅家门口。另查明，普洱东日房地产开发有限公司于2015年4月14日在普洱日报登报公告东日凯旋城一期于2015年4月13日交房。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，赵玉梅与案外人普洱东日房地产开发有限公司签订的《东日凯旋城临时管理规约》，半岛物业、赵玉梅双方签订的《东日凯旋城小区前期物业服务协议》、《前期物业管理确认书》，系双方当事人的真实意思表示，规约、协议、确认书均合法有效，一审法院予以确认，双方应按照规约、协议、确认书的有关约定全面履行自己的各项义务。2016年8月22日，半岛物业、赵玉梅双方签订的《东日凯旋城小区前期物业服务协议》第三条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的房屋建筑面积交纳，住宅为每平方每月0.90元；电梯维护使用费（住宅）每年每户为400元；日常电梯使用电费，1-4层每户每年200元，5-8层每户每年300元，10层以上每户每年400元；自来水二次加压费为每户每月8元；城市卫生垃圾处理费为每户每月8元，单元楼道照明电费为每户每年50元。根据国家发展和改革委员会、建设部作出的《物业服务收费管理办法》第二条、第十一条第三款、第四款规定，普洱市思茅区发展和改革局于2015年7月24日作出《关于核定普洱半岛酒店物业管理有限公司所属小区住宅物业服务收费等级标准的通知》，通知：“东日凯旋城”住宅小区物业服务收费等级标准为一级，收费标准为0.90元／㎡，执行时间自通知下发之日起执行。一审法院认为，根据以上规定，物业服务成本或者物业服务支出构成包括了物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，电梯属于共用设施，普洱市思茅区发展和改革局确定的0.90元／㎡物业服务收费标准中已包含了电梯的日常维护、运行费，故半岛物业单独对电梯维护使用费、日常电梯使用电费与业主进行重新约定，不符合法律法规的规定，该约定因与法律法规冲突，属无效约定，故半岛物业要求赵玉梅承担电梯维护使用费、日常电梯使用电费的主张，于法无据，一审法院不予支持。经查，赵玉梅房屋的建筑面积为84.46平方米，已交纳2016年7月12日至2018年7月11日的物业服务费，未交纳自2018年7月12日起至2019年7月11日止的物业服务费为912.17元（计算方式：84.46平方米×0.90元／㎡／月×12个月），故对半岛物业主张赵玉梅向半岛物业支付自2018年7月12日起至2019年7月11日止的物业服务费的请求，一审法院予以支持。对赵玉梅抗辩多交纳2016年7月12日-2017年8月22日的物业服务费应予以扣减的理由，因半岛物业、赵玉梅在《东日凯旋城小区前期物业服务协议》第三条约定：缴纳费用时间为自我公司登报对外公布接房准确日期之日起开始计算，普洱东日房地产开发有限公司已于2015年4月14日在普洱日报登报公告东日凯旋城一期于2015年4月13日交房，赵玉梅于2016年7月12日与普洱东日房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，赵玉梅应自签订《商品房购销合同》后向半岛物业支付物业管理费，故对赵玉梅的该抗辩理由，一审法院不予支持。关于自来水二次加压费、垃圾清运费。对于每月每户8元的收费标准，半岛物业、赵玉梅双方均无异议，一审法院予以确认，赵玉梅亦认可未交纳该笔费用，自2018年7月12日至2019年7月11日期间的自来水二次加压费为96元、垃圾清运费为96元，以上共计192元，该笔费用应由赵玉梅向半岛物业交纳。关于违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”本案中，双方签订的《东日凯旋小区前期物业服务协议》第十一条第三项约定：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每天按照应付款项的3‰交纳违约金。庭审时，赵玉梅主张该违约金的约定不合理。根据以上法律规定，一审法院根据公平原则和诚实信用原则，判令赵玉梅按年利率6%向半岛物业支付违约金，按赵玉梅所欠半岛物业的物业服务费912.17元、自来水二次加压费96元、垃圾清运费96元，合计1104.17元为基数，自2018年7月12日至2019年7月11日期间，赵玉梅应向半岛物业支付的违约金为66元(计算方式：1104.17元×6%×1年)。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《诉讼费用交纳办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决一、赵玉梅于本判决生效之日起十日内向半岛物业支付拖欠的自2018年7月12日起至2019年7月11日止的物业服务费912.17元、自来水二次加压费96元、垃圾清运费96元、违约金66元，合计1170.17元；二、驳回半岛物业的其他诉讼请求。二审期间围绕其上诉请求，半岛物业向本院提交证据云南省物价局云南省住房和城乡建设厅云价综合【2017】87号文件、普洱市住房保障和房地产管理中心文件《关于明确核定物业管理费中是否含电梯运行维护费的复函》，欲证明物业服务收费标准中不含电梯维护（维保、养护、年检）运行费用、二次加压运行电费及消防联网监控费用。经质证，赵玉梅认为文件不真实且与本案无关，不认可证明目的。本院认为，该二份文件为云南省物价局及云南省住房和城乡建设厅关于住房前期物业服务收费标准自2017年8月1日移交住房城乡建设部门，普洱市住房保障和房地产管理中心作为行政管理部门对物业服务费收费标准中是否包含电梯维护（维保、养护、年检）运行电费费的复函，虽然针对的主体是普洱市上富城物业管理有限公司，但其复函的内容对普洱市范围内的物业服务收费标准均具有约束性。对该二份文件，本院予以采信。本案经二审审理，查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。综合双方诉辩主张，本案争议焦点：本案所涉的电梯维护使用费、日常电梯使用电费是否包含在物业服务费用中；一审法院认定的违约金是否过低的问题。本院认为，半岛物业与赵玉梅签订的《东日凯旋城小区前期物业管理服务协议》、《前期物业管理确认书》合法、有效，双方应按约定全面履行各自的义务，对双方无争议的半岛物业向赵玉梅计收物业管理费、自来水二次加压费、垃圾清运费的事实符合合同约定，应予维持。关于本案所涉的电梯维护使用费、日常电梯使用电费是否包含在物业服务费用中的问题。半岛物业与赵玉梅签订的《东日凯旋城小区前期物业管理服务协议》第三条约定物业服务的费用……电梯维护使用费（住宅）为每年每户400元，日常电梯使用电费，1-4层每户每年200元，5-8层每户每年300元，10层以上每户每年400元。一审法院根据国家发展和改革委员会、建设部作出的《物业服务收费管理办法》第二条、第十一条第三款、第四款规定，认为物业服务成本或者物业服务支出构成包括了物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，电梯属于共用设施，维护运行费用包括在物业服务费用中，不应再单独收取。本院认为，上述国家发展和改革委员会、建设部作出的《物业服务收费管理办法》相关条款是对物业服务收费在一般情形下包括的成本及支出作出的规定，不属于禁止性的条款。本案合同双方对业主应向物业公司支付的物业收费项目中明确约定电梯维护使用费、日常电梯使用电费是区别于物业服务费的其他费用。本院认为，本案所涉的电梯维护使用费、日常电梯使用电费不包含在物业服务费用中，赵玉梅应依据合同约定向半岛物业交纳相应费用。半岛物业关于电梯运行维护费用不包含在物业服务费中的上诉主张成立，本院予以支持。综上所述，赵玉梅每年应向半岛物业交纳自2018年7月12日至2019年7月11日止的电梯维护使用费400元、日常电梯使用电费400元。关于违约金。《东日凯旋城小区前期物业管理服务协议》第十一条第三项约定，赵玉梅违约未交纳费用应从逾期之日起按照应付款项的日息3‰交纳违约金。我国对违约金规定强调的是补偿性为主，惩罚性为辅，本案合同对违约金约定过高。一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则判令赵玉梅按年利率6%向半岛物业支付违约金，并无不当，本院予以维持。赵玉梅应自合同约定的履行日期逾期之日起向半岛物业支付违约金。综上所述，赵玉梅自2018年7月12日起至2019年7月11日止的物业服务费912.17元、电梯维护使用费400元、日常电梯使用电费400元、自来水二次加压费96元、垃圾清运费96元，合计1904.17元为基数，自2018年7月12日至2019年7月11日期间，赵玉梅应向半岛物业支付的违约金为114元(计算方式：1904.17元×6%×1年)。综上所述，半岛物业的上诉理由部分成立，上诉请求部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初1209号民事判决。二、改判赵玉梅于本判决生效之日起十五日内支付普洱半岛酒店物业管理有限公司自2018年7月12日起至2019年7月11日止的物业服务费912.17元、电梯维护使用费400元、日常电梯使用电费400元、自来水二次加压费96元、垃圾清运费96元、违约金114元，合计2018.17元。三、改判赵玉梅按年利率6%向普洱半岛酒店物业管理有限公司支付自2019年7月12日起至第二项判项确认费用支付完毕之日止的违约金；四、驳回普洱半岛酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由普洱半岛酒店物业管理有限公司负担10元，赵玉梅负担15元；二审案件受理费50元，由普洱半岛酒店物业管理有限公司负担20元，赵玉梅负担30元。本判决为终审判决。本判决送达后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向云南省普洱市思茅区人民法院申请执行。审判长 张 坤审判员 邱继娇审判员 田 田二〇一九年十一月二十日书记员 杨 小