湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6095号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南汉业房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙县南湖大道左侧暮云工业园行政服务中心内。法定代表人：李世慰。委托诉讼代理人：郝元尉，北京市君泽君（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓雪，北京市君泽君（长沙）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗伯贤，男，1963年11月12日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：周玉清，女，1955年11月1日出生，汉族，住湖南省湘乡市，系长沙市天心区比华利山业主委员会推荐公民。上诉人湖南汉业房地产开发有限公司（以下简称汉业公司）因与被上诉人罗伯贤商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2018）湘0103民初4247号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。汉业公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项内容，改判驳回罗伯贤的诉讼请求；二、本案诉讼费用由罗伯贤承担。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律均有错误。汉业公司已向罗伯贤出具收房通知，本案《商品房买卖合同》第十一条的约定，出卖人履行了通知义务，而由于买受人原因未能按本合同的约定期限交付的，视为出卖人已按合同履行了交付义务，自合同约定交付之日起，该商品房的一切风险转由买受人承担。根据上述约定，汉业公司既已通知罗伯贤收房，罗伯贤以所谓房屋质量问题为由拒绝收房，应视为汉业公司已经履行交房义务，且由于汉业公司陷入僵局，早已无法开展正常经营活动，本案房产事实上已由罗伯贤实际控制，罗伯贤无权主张逾期交房违约金。针对汉业公司的上诉，罗伯贤辩称：一、涉案合同真实有效，是双方真实意思表示；二、合同约定的违约赔款是开发商的格式条款，也是开发商真实意思表示，罗伯贤提出要求赔偿违约金是正当且符合法律精神的要求；三、开发商没有按时按照规定交房，致使业主不知道房屋是否属于自己，也不能装修，房屋现在无法居住，给当事人造成了经济损失和精神损失，因为没有收房也不能办理房产证，十年来房屋并未升值，反而贬值，又造成损失，也需要维护；四、对一审判决有异议，一审判决按照万分之二点五的标准判决赔偿违约金，对罗伯贤不公平，但是尊重法院判决，并未上诉；五、罗伯贤并未收房。汉业公司至今并未通知收房，而非罗伯贤拒绝收房，汉业公司一直并未交房，罗伯贤至今仍在租房，造成了很大损失，多次向汉业公司递交退房报告，汉业公司侵吞了维修基金11720元，请求驳回汉业公司的全部上诉请求，维持原判，请求判决汉业公司赔偿罗伯贤12年租金。罗伯贤向一审法院起诉请求：一、汉业公司立即办理房屋产权证；二、汉业公司支付逾期办证的违约金370000元（违约金以100元每日为标准，从2009年1月1日暂计至2018年4月30日止，后续违约金继续计算至汉业公司办好房屋产权证之日止）；三、汉业公司立即按合同约定将房屋质量达到验收标准交房，并支付逾期交房违约金720000元（违约金以每日万分之二点五的标准，从2008年7月1日暂计至2018年4月30日止，后续违约金继续计算至汉业公司交房之日止）；四、汉业公司承担本案诉讼费用。汉业公司向一审法院反诉请求：一、罗伯贤向汉业公司补足购房款人民币19087.69元；二、罗伯贤承担诉讼费用。一审法院认定的事实：2007年7月2日，罗伯贤（买受人）与汉业公司（出卖人）签订买卖合同，由罗伯贤购买汉业公司开发的位于原长沙县（以下简称8号房），该房面积共237.68平方米，单价每平方米3601.45元，总金额855994元。合同第五条面积确认及面积差异处理，…（略）合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同第八条交付期限,出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人“…（略）5、该商品房经施工单位、监理单位、设计单位验收合格。”合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：“1、（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。…（略）买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点五的违约金。”合同第十六条保修责任，买受人购买的商品房为商品住宅的…（略），在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。买卖合同附件四附录一委托办理权属登记协议书（以下简称登记协议）第一至第三条的约定主要为，罗伯贤委托汉业公司办理并领取该商品房的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》，商品房预售合同抵押备案登记等。罗伯贤应履行签署授权委托书、付清房屋价款、税费及收房等义务。汉业公司在罗伯贤已履行以上义务的180天内，将办理房产证所需资料递交管理部门。汉业公司在领取房产证之日起90天内，将办理国土证所需资料递交管理部门。汉业公司每逾期一天向管理部门递交办理权属登记相关资料应向罗伯贤支付100元的违约金。汉业公司仅负责罗伯贤所购商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得证书时间由登记机关确定，与汉业公司无关。合同签订后，罗伯贤向汉业公司缴纳购房款。2008年6月28日，汉业公司通知罗伯贤收房，罗伯贤看房后，认为房屋存在花园面积不符约定，房屋漏水等质量问题，向汉业公司提出异议。2009年9月1日，罗伯贤向汉业公司提交“请求解决房产交付使用的报告”，主要内容为，因汉业公司二期工程迟迟未施工，导致其购买房屋约定花园未完成施工，以致该房屋至今未验收交付。其多次与汉业公司协商，均未得到圆满答复。其急待住房居住，特此请示。2009年12月20日，罗伯贤向汉业公司提交“请求退房的报告”，主要内容为，合同约定2008年6月30日交房，因汉业公司二期工程至今未动工，导致该房屋花园面积未达到约定，从而未达到交房要求。多次反映情况，均未得圆满答复，无奈之下请按合同要求退房。2011年10月，罗伯贤以花园面积不符约定为由，向长沙县人民法院提起诉讼。长沙县人民法院已作出生效判决。2017年1月，汉业公司与比华利山小区物业服务企业长沙乐福物业管理有限公司签订《关于支付物管费等费用的协议》，第一条1.3为截止本协议签订之日，物业买受人拒不与甲方办理交付手续的…（略）上述物业自2013年12月1日起至2016年12月31日止的物业管理费92万余元，由汉业公司支付。罗伯贤认为其多次与汉业公司沟通，要求整改，并采取到省政府维权，堵路等方式，但汉业公司未能妥善处理。汉业公司没有按约交房，所以才会承担物业费。汉业公司认为双方对交房事宜产生争议，但罗伯贤拒绝收房，汉业公司承担物业费与本案无关。房屋质量问题与本案非同一法律关系，不能构成拒绝收房的理由。一审法院另查明，2009年6月22日，8号房所在4＃栋通过竣工验收备案。一审法院认为：合法的合同关系应受法律保护，双方签订的买卖合同（附登记协议）系真实意思表示，内容不违反法律规定，一审法院予以认定，双方应按合同履行各自权利义务。关于交房问题，罗伯贤认可汉业公司在约定交房前通知其收房，但涉案房屋在2009年6月22日才通过竣工验收备案，可以看出汉业公司2008年6月30日并不具备交房条件，存在违约行为。汉业公司于2009年6月22日具备交付房屋条件后，依据诚实信用原则，应及时再次履行书面通知义务，汉业公司未提交证据证明其再次向罗伯贤通知收房，仍存在违约行为。但罗伯贤明知汉业公司存在违约行为，其选择继续履行，等待汉业公司履约，也不应超过交易惯例上的合理时间，一审法院酌情认定从2009年6月22日往后计算365天，即2010年6月22日，视为汉业公司履行了通知收房的义务，且罗伯贤应当知道自己可以收房。则2008年7月1日至2010年6月21日，汉业公司存在不能按约交房的违约行为，依据合同第九条，其应承担违约金（以房款855994元为基数，按每日万分之二点五标准，从2008年7月1日计算至2010年6月21日）。其次，罗伯贤在应当收房时，如对房屋质量有异议，可依据合同第十六条要求汉业公司修复，对修复不满意的，可就房屋质量问题主张权利，而非采取拒绝收房的形式，其行为扩大了交易损失，也有悖于诚实原则。对其要求2010年6月21日之后延迟交房的违约金，一审法院不予支持。关于办证问题。双方约定办证事宜以登记协议为准，结合房地产市场交易惯例，分析本案证据，登记协议第一条约定罗伯贤委托汉业公司办理并领取权属证书，第三条载明具体办理时间和过程；且递交资料的时间仅作为计算违约金的起算点，并不能免除汉业公司办理权属登记的义务。一审法院认定汉业公司应承担为罗伯贤购买房屋办理权属登记的义务。其次，依据登记协议第二条、第三条，罗伯贤已履行缴纳房屋价款、税费等义务，但尚未能办理收房手续，不符合第三条第三款之约定，故其要求汉业公司为其办理房产证，并支付违约金，一审法院不予支持。关于是否应支付差价款的问题。合同约定以产权登记面积为准，涉案房屋尚未办理权属登记，汉业公司要求以勘测结果作为依据计算合同价款，一审法院不予支持。综上，为维护当事人合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十九条之规定，遂判决：一、限汉业公司于本判决生效之日起十日内支付罗伯贤逾期交房违约金（以房款855994元为基数，按每日万分之二点五标准，从2008年7月1日计算至2010年6月21日）；二、驳回罗伯贤的其他诉讼请求；三、驳回汉业公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费14610元，减半收取7305元，由罗伯贤负担3652元，汉业公司负担3653元；反诉费139元，由汉业公司负担。本案二审双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：罗伯贤与汉业公司签订的买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按约定全面履行义务。汉业公司上诉称，其已向被上诉人出具了收房通知，不应承担逾期交房的违约责任。经查，虽汉业公司在约定交房前通知罗伯贤收房，但涉案房屋在2009年6月22日才通过竣工验收备案，可见汉业公司2008年6月30日并不具备交房条件，一审判决认定其存在逾期交房违约行为并无不当。汉业公司于2009年6月22日具备交付房屋条件后，应及时再次履行书面通知义务，但其未提交证据证明其再次向罗伯贤通知收房，仍存在违约行为。但罗伯贤明知汉业公司存在违约行为，其选择继续履行，等待汉业公司履约，也不应超过交易惯例上的合理时间。一审判决院酌情认定从2009年6月22日往后计算365天，即2010年6月21日，视为汉业公司履行了通知收房义务并认定违约金从2008年7月1日计算至2010年6月21日并无不妥。一审判决违约金标准得当，应予维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人湖南汉业房地产开发有限公司的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14610元，由上诉人湖南汉业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十一月二十一日法官助理冷子剑书记员侯也附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。