山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终5122号 上诉人（原审被告）：山东临沂兰山农村商业银行股份有限公司兰山支行，住所地山东省临沂市兰山区青年路25号。 负责人：陈辉，行长。 委托诉讼代理人：范守彬，山东临沂兰山农村商业银行股份有限公司兰山支行员工。 委托诉讼代理人：宋长兴，山东三禾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贾立新，男，1972年9月27日出生，汉族，住山东省济南市市中区。 委托诉讼代理人：何俊杰，山东丰浩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贺笑文，女，1974年8月16日出生，汉族，住山东省济南市历下区。 委托诉讼代理人：何俊杰，山东丰浩律师事务所律师。 原审被告：临沂城邦商业广场建设发展有限公司，住所地山东省临沂市兰山区银雀山路与临西五路交汇处路西1号楼301室。 法定代表人：马建伟，执行董事兼总经理。 上诉人山东临沂兰山农村商业银行股份有限公司兰山支行（以下简称临沂兰山支行）因与被上诉人贾立新、贺笑文、原审被告临沂城邦商业广场建设发展有限公司（以下简称城邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初3257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 临沂兰山支行上诉请求：撤销一审判决第二项、第五项、第六项，改判撤销原判决发回重审或认定被上诉人应当承担偿还借款本金及利息义务、并驳回被上诉人请求解除《抵押合同》的诉讼请求。事实和理由：1、一审拒绝将本案与（2018）鲁1302民初第4735号案件合并审理，严重违反法定程序。2、案涉《个人借款合同》及《抵押合同》依法成立、具有法律拘束力的事实清楚。一审判决解除《抵押合同》于法无据。3、被上诉人系《个人借款合同》的借款人、《抵押合同》的抵押人，并且上诉人是根据被上诉人的指定和委托将80万元划入一审被告账户的事实清楚。一审法院已经认定二被上诉人“未能全部履行还款义务，系违约行为，借款合同解除后应当承担偿还欠款本金、利息责任”。《商品房回购协议》的本意在于降低上诉人作为贷款人的风险，而非免除被上诉人的还本付息义务。4、一审法院对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条理解明显错误，该条的本意并非免除购房者的还款义务。 贾立新、贺笑文辩称，1、商品房买卖合同解除后借款合同抵押合同也随之解除，判决出卖人承担还款义务更有利于保护买受人的权利。2、商品房回购协议合法有效，从合同名称来看，该协议系三方对商品房回购所做的相关约定，其中关于剩余借款和利息的偿还也有明确的约定，该约定银行也加盖了公章予以认可，上诉人称该条款未有免除被上诉人还款的说法，被上诉人不予认同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 城邦公司未答辩。 贾立新、贺笑文向一审法院起诉请求：1、判令解除贾立新与临沂城邦商业广场建设发展有限公司签订的编号为YS122513的《商品房预售合同》；2、判令解除贾立新与山东临沂兰山农村合作银行兰山支行签订的编号为（兰山合行兰山支行）个借字（2011）年第6号《个人借款合同》及两原告与山东临沂兰山农村合作银行兰山支行被告编号为（兰山合行兰山支行）抵字（2011）第1号《抵押合同》；3、判令解除贾立新、贺笑文向山东临沂兰山农村合作银行兰山支行作出的《共同还款及抵押声明》、《承诺书》；4、判令临沂城邦商业广场建设发展有限公司返还贾立新购房款1,005,469元，并赔偿违约金100,546.90元；5、判令临沂城邦商业广场建设发展有限公司返还贾立新已向山东临沂兰山农村合作银行兰山支行归还的贷款本金446,973.83元，并赔偿贷款利息260,113.05元；6、判令临沂城邦商业广场建设发展有限公司向山东临沂兰山农村合作银行兰山支行归还涉案借款合同项下的剩余贷款本息；7、判令两被告承担案件受理费及财产保全费等诉讼费用。 一审法院认定事实：贾立新、贺笑文系夫妻关系。2010年8月23日，贾立新（买受人）与城邦公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份（合同编号为：YS122513），约定贾立新购买城邦公司位于临沂市兰山区琅琊王路0003号银雀山公园地下商城1号楼-1390室的房屋（房屋代码为：1304060），建筑面积：157.76㎡，单价11444.4元/㎡，总价款为1,805,469元整，购买方式为商业按揭贷款。付款方式为：2010年8月21日交纳房款1,005,469元整，剩余房款800,000元整银行按揭贷款。合同第八条交付期限：出卖人应当在2010年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。双方均在合同上签字或加盖公章予以确认。2010年8月21日，贾立新向城邦公司交纳房款1,005,469元，对剩余房款800,000元于2011年1月12日贾立新与山东临沂兰山农村合作银行兰山支行签订《个人借款合同》及《抵押合同》，约定贾立新向该支行借款800,000元，贷款期限为2011年1月12日至2021年1月11日，以按月等额本息还款法偿还，原告以上述所购房屋作为抵押担保，并办理了抵押登记，城邦公司自愿对原告该贷款承担阶段性连带责任保证责任。庭审中，原告提交了银行卡历史交易明细及贷款资料，证实原告至2018年1月11日已向山东临沂兰山农村合作银行兰山支行偿还贷款本金446973.83元及利息260113.05元，剩余贷款353026.17元及利息未予偿还。2011年1月12日，贾立新（买受人、借款人）与城邦公司（出卖人）、山东临沂兰山农村合作银行兰山支行（按揭银行）共同签订《商品房回购协议》，内容为：若买受人（借款人）未按合同约定偿还借款本金和利息连续达3期（含）的情况下，由出卖人偿还该买受人剩余借款本金和所欠利息，并有权按原《商品房买卖合同》的价格回购该商品房，退回已交房款，不计利息；已替买受人支付的银行按揭贷款利息，由出卖人从买受人已交房款中扣除，并由买受人承担因此所发生的费用及所有损失。原、被告均在合同上签字或加盖公章予以确认。另查明，山东临沂兰山农村合作银行兰山支行于2016年6月28日更名为山东临沂兰山农村商业银行股份有限公司兰山支行，其债权债务由山东临沂兰山农村商业银行股份有限公司兰山支行承担。 一审法院认为，贾立新购买城邦公司位于临沂市兰山区琅琊王路0003号银雀山公园地下商城1号楼-1390室的房屋一套，双方并签订《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的权利义务。原告已按照合同约定支付了涉案房屋的首付款，并对余款办理了按揭贷款，亦按约定支付了银行贷款本金及利息，但城邦公司未按照合同约定在2010年9月30日前将验收合格的房屋交付给原告。截至目前，本案诉争房屋仍未完工且一直处于停建状态，无法实现合同目的，现原告要求解除商品房预售合同的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。 根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故城邦公司应将原告已经交付的首付款1,005,469元及利息返还给原告。 关于原告主张解除与临沂兰山支行签订的《个人借款合同》及《抵押合同》的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。该解释第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告与城邦公司签订的《商品房买卖合同》合同目的已经无法实现，《个人借款合同》及《抵押合同》可一并解除，故原告该项主张符合法律规定，一审法院予以支持。另，该借款合同中包含保证及抵押的内容，故原、被告之间的保证及抵押合同内容随之解除。解除后，城邦公司应返还原告已向临沂兰山支行支付的贷款本金446973.83元及利息260,113.05元。 原告作为借款合同的借款人，未能全部履行还款义务，系违约行为，借款合同解除后应当承担偿还欠款本金、利息的责任。但因原、被告双方在2011年1月12日签订的《商品房回购协议》中约定，如原告未偿还借款本金及利息，由城邦公司偿还借款本金和所欠利息，故对未偿还的银行贷款353026.17元及利息应由城邦公司予以偿还。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告贾立新与被告临沂城邦商业广场建设发展有限公司于2010年8月23日签订的《商品房预售合同》（合同编号：YS122513）；二、解除原告贾立新与被告山东临沂兰山农村合作银行兰山支行（现为山东临沂兰山农村商业银行股份有限公司兰山支行）签订的《个人借款合同》及《抵押合同》；三、被告临沂城邦商业广场建设发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告贾立新、贺笑文已支付的购房首付款1,005,469元及利息（自2010年10月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；四、被告临沂城邦商业广场建设发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告贾立新、贺笑文已偿还被告山东临沂兰山农村合作银行兰山支行（现为山东临沂兰山农村商业银行股份有限公司兰山支行）的本金446973.83元及利息260113.05元；五、被告临沂城邦商业广场建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内偿还被告山东临沂兰山农村合作银行兰山支行（现为山东临沂兰山农村商业银行股份有限公司兰山支行）的剩余贷款本金353026.17元及利息；六、原告贾立新、贺笑文及被告山东临沂兰山农村合作银行兰山支行（现为山东临沂兰山农村商业银行股份有限公司兰山支行）于本判决生效之日起三十日内协助被告临沂城邦商业广场建设发展有限公司办理涉案房产抵押注销登记手续；七、驳回二原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,163元，诉讼保全费5000元，均由被告临沂城邦商业广场建设发展有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，因原审被告城邦公司不能按时交房严重违约，一审法院根据当事人各方的合同约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，判决解除涉案《商品房买卖合同》及《个人借款合同》、《抵押合同》并无不当，本院予以确认。 综合最高人民法院案例以及相关司法精神，依照法律规定，按照合同相对性的原则，本院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，其立法本意为本着诉讼效率的原则，在出借银行并不存在过错，且出卖人具备清偿能力的情况下，可判决出卖人将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，但是并不能免除购房人即借款人的还款义务。具体到本案中，原审被告城邦公司所有管理人员均已下落不明，一审法院以及本院均是通过公告送达的方式对其进行通知，涉案开发项目土地以及房产已被多家法院多轮查封，原审被告城邦公司已经无法确定仍具备偿还债务的能力；在此情形下，如果仍机械引用上述条款进行判决，明显违反立法本意，也违反相关民事基本法律的规定，本院认定被上诉人贾立新、贺笑文对其欠付临沂兰山支行的贷款本金及利息仍负有偿还之义务。 《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条规定：“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当的促成条件成就的，视为条件不成就。”依照上述规定，被上诉人贾立新、贺笑文为达到解除合同促成回购以免除继续偿还贷款义务的目的，恶意停止偿还贷款，应视为回购条件不成就。一审法院依据被上诉人贾立新、原审被告城邦公司、上诉人临沂兰山支行共同签订《商品房回购协议》中“若买受人（借款人）未按合同约定偿还借款本金和利息连续达3期（含）的情况下，由出卖人偿还该买受人剩余借款本金和所欠利息，并有权按原《商品房买卖合同》的价格回购该商品房，退回已交房款，不计利息；已替买受人支付的银行按揭贷款利息，由出卖人从买受人已交房款中扣除，并由买受人承担因此所发生的费用及所有损失”的约定，认定触发回购条件且未判决被上诉人贾立新、贺笑文承担偿还借款义务不当，本院予以纠正。而且上述约定从文意上分析是为了保证上诉人临沂兰山支行的贷款安全，一审法院对此所作解读错误。 综上，上诉人临沂兰山支行的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初3257号民事判决第一、二、三、四、六、七项及案件受理费部分； 二、变更山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初3257号民事判决第五项为“原审被告临沂城邦商业广场建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内偿还上诉人山东临沂兰山农村合作银行兰山支行（现为山东临沂兰山农村商业银行股份有限公司兰山支行）的剩余贷款本金353026.17元及利息，被上诉人贾立新、贺笑文在原审被告临沂城邦商业广场建设发展有限公司不能偿还的范围内承担支付责任”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费21163元，由原审被告临沂城邦商业广场建设发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈怀峰 审判员  李兴波 审判员  杨敬国 二〇一九年十一月二十日 书记员  蒋焕焕