湖南省株洲市芦淞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0203民初2017号 原告：周运期，男，1969年3月3日出生，汉族，住益阳市大通湖区。 委托诉讼代理人：黄赛，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更、增加诉讼请求，代为进行和解、调解、代为提起反诉、代为上诉，代为调取材料，代为签收有关法律文书。 委托诉讼代理人：郭华，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：株洲天山实业有限公司，住所地芦淞区人民南路139号汇金大厦。 法定代表人：方志奇，系公司董事长。 原告周运期诉被告株洲天山实业有限公司（以下简称“天山公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告周运期的诉讼代理人黄赛到庭参加诉讼，被告天山公司因下落不明，经本院公告送达传票及应诉材料后，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告周运期向本院提出诉讼请求：一、判令被告株洲天山实业有限公司将位于株洲市芦淞区天山大厦汇金国际2701、2703、2704、2705、2706、2707、2708、2709、2710、2711、2712、2713、2714、2715共计十四套房屋的不动产权证办理至原告周运期名下；二、判令被告株洲天山实业有限公司应向原告周运期退还的代收款项（包括房屋维修基金、代办费等）678675元及应向原告周运期支付的仲裁费、违约金38316.34元就同等金额与原告周运期应向被告支付的购房款余款（以法院查明为准）予以抵消。事实与理由：原告周运期与被告天山公司分别于2007年7月18日、2008年1月6日签订了《天山大厦商务酒店物业投资及配套租赁经营合同》及《天山大厦商务酒店物业投资及租赁经营合同补充合同（一）》，上述合同约定：1、被告天山公司将天山大厦26楼至29楼（除2702号房）出售给原告周运期，购房款按2955元/平米计算（其中27楼共计14套房屋总建筑面积为799.75平米，购房款总额为2363261.25元）。2、27楼房屋购房款由原告周运期按月分期支付，被告天山公司在确定可以办理房屋所有权证时，由被告天山公司提前一个月通知原告周运期，原告周运期须在接到被告天山公司通知后30天内将所有剩余房款及办证、代收等所有费用一次性交清给甲方。但在上述合同的履行过程中，原告周运期依约支付了房屋的首付款，并按月向被告天山公司支付月供款。后因被告天山公司因故委托株洲芦淞服饰发展置业有限公司进行经营管理，无法以自身名义出具财务收据、开具购房款发票，出于交易安全考虑，原告周运期暂停向天山公司月供款，并于2011年1月20日函告株洲芦淞服饰发展置业有限公司，如天山公司可以自身名义收取购房款并开具购房款发票，原告愿意立即支付购房款。经原告核算，截至原告起诉之日，原告已就27楼共计14套房屋向被告天山公司直接支付购房款768886元。另，因原告周运期对被告天山公司享有到期债权，应与购房款相冲抵，具体包括：1、原告周运期应被告天山公司要求，向天山公司交纳房屋维修基金、代办费等共计678675元，但天山公司将该款项挪作他用，导致原告周运期不得不自行向相关部门交纳，该678675元应由天山公司向原告予以赔偿；2、原告周运期曾因《天山大厦商务酒店物业投资及配套租赁经营合同》项下其他房屋的办证事宜与被告天山公司产生纠纷，并向株洲市仲裁委员会申请仲裁，相关案件经株洲市仲裁委员会审理后，依法裁决被告天山公司应向原告周运期支付违约金及被告天山公司应承担的仲裁费共计38316.34元（其中违约金6008.34元，仲裁费32308元）。以上各项共计1485877.34元，故原告周运期还应就涉案14套房屋向天山公司支付的购房款为877383.91元。原告认为，原告早已事实上占有、使用涉案14套房屋，并依约履行了支付购房款的义务，被告天山公司因自身原因，无法收取剩余购房款，原告不存在过错。现办理涉案14套房屋产权证的条件已成就，且原告愿将剩余购房款交至贵院或公证机关提存，应视为原告完全履行支付购房款义务，被告天山公司应依约将涉案14套房屋的不动产权证办理至原告名下，原告故诉至法院。 被告天山公司未答辩。 原告周运期围绕其诉请提交了原告公民信息、被告有限公司的工商信息、《天山大厦商务酒店物业投资及配套租赁经营合同》、《天山大厦商务酒店物业投资及配套租赁经营合同补充合同（一）》、（2011）株证内字第01065号《公证书》、《申明》、购房款收款凭据、房屋维修基金及契税缴纳凭证、天山公司代收房屋维修基金、契税的收款凭证、【2014】株仲裁字第038号、039号、040号、041号、042号、043号、044号、045号、046号、047号、048号、049号、050号、051号、052号、053号、054号、055号、056号、057号、058号《仲裁裁决书》、天山大厦27楼的房屋测量报告等证据，被告天山公司未提交证据，也未发表质证意见，视为放弃举证和质证的权利。经审查，原告提交的天山大厦27楼的房屋测量报告，因无行政部门的盖章确认，无法判断其真实性，故本院不予采信；原告提交的其他证据均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2003年3月4日，被告天山公司以出让方式取得的位于株洲市芦淞区编号为株国有（2007）第Ａ0015号地块的土地使用权，并经批准在该地块上建设商品房，定名为天山大厦（汇金大厦）。2007年7月18日，原告与被告签订了一份《天山大厦商务酒店物业投资及配套租赁经营合同》，约定：1、原告向被告购买大厦26楼至29楼（除2702号房），大厦公寓26楼整层（15套）、28楼整层（15套）、29楼整层（15套）、27楼除去2702号房后该层剩余14套房。以上共计建筑面积约为：3337.78㎡（面积最终以株洲市房管局测绘部门测绘面积为准），有关上述场所产权购买相关详见双方另行签订的《商品房买卖合同》；2、原告自与被告签订天山大厦公寓26楼至29楼59套商品房购买预约书后三日内向被告交清购房首付款（按建筑面积2955元／㎡价格计算）”。上述合同签订后，原告向被告支付了部分购房款400万元，被告将天山大厦26楼至29楼除2702号房外的房屋全部交付给原告使用。2008年1月6日，原、被告又签订了一份《天山大厦商务酒店物业投资及配套租赁经营合同补充合同（一）》，约定：1、被告天山公司已将26楼至29楼除2702号房外的房屋全部交付给乙方投入经营使用，按26、28、29楼房款及按揭费用共8183902元，27楼按一次性付款房价2557226元来计算，4层总房款及其他费用合计为10741128元，原告已交购房款400万元。”2008年2月19日起，原告以每月分期付款的方式向被告支付了27楼（除2702号房外）的购房款，截止2010年7月26日原告共计向被告支付27楼购房款768886元。 另查明，2008年1月5日，原、被告就天山大厦26楼、28楼、29楼的买卖事宜分别签订了正式的《商品房买卖合同》。2008年4月17日，被告又以“收取26楼、28楼、29楼维修基金、契税、办证代收费及银行按揭费”的名义向原告收取了678675元，被告并向原告出具了三张收款凭证（发票号码分别为：60006577、578、579）。2014年3月24日，因被告未为原告办理天山大厦26楼、28楼、29楼房屋的房屋产权证，原告将被告列为被申请人，向株洲仲裁委员会申请仲裁，要求被告为其办理并交付天山大厦26楼、28楼、29楼房屋的房屋产权证以及赔付迟延交付房屋产权证的违约金。2014年10月26日，株洲仲裁委员会作出了21份裁决书（[2014]株裁字第038号-058号），在裁决书中均认定：“2008年4月14日，周运期向天山公司交纳了该房的购房首付款、房维修基金、契税、办证代收费，并签订了个人住房（商业住房）借款合同。天山公司亦于2011年11月11日为周运期办理了该房屋权属登记备案手续。此后，天山公司由于资金紧张，占用了申请人支付的维修基金、契税等费用，未能及时将代收的费用支付到办证机关，导致涉案房屋权属证书至今未办理，故裁决天山公司在本裁决书生效之日起7日内为周运期办理天山大厦26楼、28楼、29楼商品房房屋权属证书，并向周运期支付违约金及仲裁费，本裁决书自作出之日起发生法律效力。”经核算，21份裁决书中裁决被告应向原告违约金总计6008.34元，仲裁费32308元，合计38316.34元。2019年2月1日，原告自行向税务机关交纳了26楼、28楼、29楼的购房契税。2019年3月6日，原告又自行交纳了26楼、28楼、29楼的专项维修基金。 还查明，被告天山公司现已不在住所地正常经营，原告无法直接向被告天山公司支付剩余购房款，遂引发本案纠纷。在本案审理过程中，原告将天山大厦27楼（除2702号房外）的剩余购房款1071348.66元向株洲市公证处办理了提存。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案需要查明的重点为：被告是否应当为原告办理天山大厦27楼（2702号房外）房屋的房屋产权证。本案中，原、被告签订了《天山大厦商务酒店物业投资及配套租赁经营合同》与《天山大厦商务酒店物业投资及配套租赁经营合同补充合同（一）》,上述两份合同均系原、被告真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应按合同约定履行自身义务。依合同约定，被告向原告出售天山大厦27楼（2702号房外），合同价款为2557226元，现原告已经向被告支付了天山大厦27楼（2702号房外）购房款768886元。又根据原告提交的21份裁决书（[2014]株裁字第038号-058号）、购房款收款凭据、房屋维修基金及契税缴纳凭证、天山公司代收房屋维修基金、契税的收款凭证等证据，核算出被告尚欠原告违约金6008.34元、仲裁费32308元，并应当返还其挪用原告交纳的26楼、28楼、29楼维修基金、契税、办证代收费及银行按揭费678675元，上述债务金额总计716991.34元。被告亦未向本院举证证明其已经向原告偿还了上述债务，故现原告主张抵消双方互负债务，符合法律规定，本院予以支持。而剩余购房款1071348.66元（2557226元-768886元-716991.34元），原告在本案审理过程中已经向株洲市公证处办理提存，而被告因自身经营情况未及时收取上述购房款，系其自身过错所导致，并不影响认定原告已经履行了付款义务的事实。在本案中，被告作为出售方未为原告办理天山大厦27楼（2702号房外）房屋的房屋产权证，系违约行为，应承担继续履行的违约责任，现原告诉请被告为其办理株洲市芦淞区天山大厦汇金国际2701、2703、2704、2705、2706、2707、2708、2709、2710、2711、2712、2713、2714、2715等房屋的房屋产权证，于法有据，本院予以支持，而办证所产生的契税以及相关费用应参照原、被告签订的天山大厦汇金国际26楼、28楼、29楼《商品房买卖合同》约定由原告承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十九条、第一百零一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，判决如下： 一、被告株洲天山实业有限公司于本判决生效之日向原告周运期返还维修基金、契税、办证代收费及银行按揭费等共计716991.34元，并直接抵扣原告周运期的购房款； 二、限被告株洲天山实业有限公司于本判决生效之日起十日内为原告周运期办理株洲市芦淞区天山大厦汇金国际2701、2703、2704、2705、2706、2707、2708、2709、2710、2711、2712、2713、2714、2715等房屋的房屋产权证。 本案案件受理费15600元，公告费560元，合计16160元，由被告株洲天山实业有限公司负担（原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行经营部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 长  李叶舟 人民陪审员  易新能 人民陪审员  沈顺珍 二〇一九年十一月五日 法官 助理  陈 飞 书 记 员  木建飞 附：本判决书适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零一条有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存： （一）债权人无正当理由拒绝受领； （二）债权人下落不明； （三）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人； （四）法律规定的其他情形。 标的物不适于提存或者提存费用过高的，债务人依法可以拍卖或者变卖标的物，提存所得的价款。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。