广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2256号上诉人（原审原告）：阮瑞霞，女，1964年03月17日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：成世鸿，广东维纳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：余志伟，男，1955年08月12日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审被告）：郑志光，男，1956年09月19日出生，汉族，住广东省中山市。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：陈琦，广东正日律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：梁翠萍，广东正日律师事务所实习律师。原审第三人：雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵豪园分公司，住所地广东省中山市东区凯茵豪园商住小区A5幢地下，统一社会信用代码914420007247958060。主要负责人：钟锦绣，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁嘉琪，女，该公司员工。委托诉讼代理人：莫敏静，女，该公司员工。上诉人阮瑞霞因与上诉人余志伟、郑志光，原审第三人雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵豪园分公司（雅生活凯茵豪园分公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初1971号民事判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。阮瑞霞上诉请求：维持一审判决第一项，变更一审判决第二项为：余志伟、郑志光向阮瑞霞支付逾期交房违约金暂计199335.78元（以购房款186560元为基数，从2001年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至实际交房之日止），改判余志伟、郑志光立即为阮瑞霞办理位于中山市东区××园雅××房（以下简称涉案房产）的不动产权证书，并立即向阮瑞霞支付逾期办证违约金暂计176545.46元（以购房款186560元为基数，从2003年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至实际办妥不动产权属证书之日止）。事实与理由：一、阮瑞霞主张的交房违约金与办证违约金未超过诉讼时效，严格来说尚未开始计算诉讼时效。1.证据显示，阮瑞霞曾于2001年、2003年、2005年、2010年前往收楼并催促房地产公司按合同交楼，且在沟通无效后于2014年6月10日向中山市住建局反映涉案房屋质量问题，显示阮瑞霞并未怠于行使权利，一直未间断催促房地产公司按约交付房屋。没有证据的追讨更是数不胜数，包括物业公司及第三人在无数次催收物业费时，阮瑞霞均表态要物业公司按合同交楼。2.根据诉讼时效若干问题的规定第六条，未约定履行期限的合同，从要求履行义务宽限期限届满之日起计算，或明确表示不履行义务之日起计算。本案中，逾期交房和逾期办证违约金为按日累加计算，该约定实为迟延违约金的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的日期次日起至实际交付、办证之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务。因此，本案违约金诉讼时效的起算时间最迟应当在履行交房义务，或履行办证义务之日。3.逾期交房和办证的违约行为一直处于持续状态，尚未实际交房和办证，本案违约金的诉讼时效尚未开始计算。二、余志伟、郑志光应立即为阮瑞霞办理涉案不动产权证书，承担逾期办证的违约责任，且该违约金应自双方约定交楼时间最后一日计算。1.“实际交接之日”在本案中应理解为合同约定交楼时间2000年12月30日前任何一日的交接，或任何时间内的交接。约定交楼最后一日的交接即2000年12月30日是双方签订合同时可以预见的，符合双方签订合同时的目的和初衷的，因此，阮瑞霞作为购买方预见可以最迟在2000年12月30日收楼，在2002年12月30日内取得房地产权属证书。基于购销合同由房地产公司单方制作的格式合同，而第十九条属格式条款，所以在“双方实际交接之日”出现不同理解时，应以约定交楼的最后一天即2000年12月30日作为双方交接日，以维护阮瑞霞的合法正当权益日，作出不利于房地产公司的解释。2.房地产公司拖延办证十多年，导致阮瑞霞一直都未充分使用涉案房屋的所有权价值。基于公平原则，也应当从约定交楼时间最后一日开始计算逾期办证违约金。余志伟、郑志光的答辩意见与其上诉意见一致。余志伟、郑志光上诉请求：撤销一审判决，改判驳回阮瑞霞的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误，用于支持事实认定的证据未经余志伟、郑志光质证，剥夺了其质证、申辩的权利。1.一审认定阮瑞霞拒绝接收涉案房产有正当理由的事实认定所依据的一审法院（2014）中一法民一初字第314号民事判决中，余志伟、郑志光及中山市雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐房地产公司）并非案件当事人，亦未参与诉讼，故该判决书中相关事实未经质证、抗辩，不得作为本案证据使用。同时该判决对事实认定不符合谁主张谁举证的原则，阮瑞霞没有证据证明维修后的房屋存在质量问题，一审法院仅以开发商未提供检测中心出具证明房屋符合合同约定的书面标准为由拒绝收楼，将不合理地加重开发商的义务，纵容买受人故意拖延收楼。2.涉案房产在约定的交付期限即2000年12月30日前即已经验收合格，符合合同约定的交付条件，涉案楼盘的住户几乎已全部收楼入住并办妥产权登记证书。3.即使阮瑞霞2003年6月10日才第一次前来办理收楼手续，距离合同约定的交付时间已过去长达两年半的时间，房屋处于空置无人管理状态，当时发现的楼板裂纹只是房屋质量瑕疵，亦与长期空置、无人管理有关，对此阮瑞霞也应该承担相应责任。发现裂纹后，开发商随即履行了房屋保修责任，中山市建设工程质量监督站在2004年出具的意见中也明确该裂缝不影响结构安全。修复后开发商于2005年9月27日再次发出收楼通知，但阮瑞霞在查看后并未提出任何质量问题，也未书面提出异议的情况下，无正当理由继续拒绝收楼。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条规定，阮瑞霞在房屋修复后无正当理由拒绝收楼，应当视为雅居乐房地产公司已履行交付义务。一审认定阮瑞霞拒绝收楼有正当理由，属认定事实错误。二、一审判决关于房屋交付标准的认定错误。1.商品房购销合同第十一条约定的交付标准并未要求出具中山市建筑工程质量检测中心的书面工程质量评定意见。2.涉案合同约定，只有在业主对商品房提出重大质量问题，双方产生争议时，才以该中心的书面意见作为处理争议依据，且应由阮瑞霞提供该评定意见作为主张重大质量问题的依据。3.本案中，阮瑞霞于2003年对房屋楼板出现的裂纹提出意见，其后雅居乐房地产公司进行修复、通知收楼，直到物业公司于2014年向其起诉追讨物业费前，均未对房屋质量提出任何异议。故涉案房产已符合合同约定的交付条件，阮瑞霞不应以修复后的房屋未出具书面工程质量评定意见为借口拒绝收楼。三、阮瑞霞的诉讼请求已超过诉讼时效。涉案合同第十二条约定，如雅居乐房地产公司逾期交付房屋超过6个月，阮瑞霞有权选择继续履行合同并要求其支付累计已付款3%的违约金。涉案房产约定交付期限为2000年12月31日前，阮瑞霞一直认为自己未收楼，则其应早知收楼权利受到侵害，其于2018年长达17年才提起逾期交付违约金之诉，已超过法律规定的诉讼时效。阮瑞霞辩称，一审法院（2014）中一法民一初字第314号民事判决认定事实清楚，适用法律正确。该判决已经发生效力，阮瑞霞无需举证。从余志伟、郑志光公司委托雅生活凯茵豪园分公司办理收楼手续可反映出余志伟、郑志光已经知悉或应当知悉该判决书内容。雅生活凯茵豪园分公司述称：现无证据反映雅居乐房地产公司对判决书内容是知悉的；同意余志伟、郑志光的上诉意见。阮瑞霞向一审法院提出诉讼请求：1.余志伟、郑志光立即按商品房购销合同交付标准交付涉案房产给阮瑞霞，房屋标的186560元；2.余志伟、郑志光立即为阮瑞霞办理位于涉案房产的房地产权属证书；3.余志伟、郑志光立即向阮瑞霞支付逾期交房违约金暂计199335.78元；4.余志伟、郑志光立即向阮瑞霞支付逾期办证违约金暂计176575.46元；以上暂合计562471.24元。一审法院认定事实：1.2000年1月3日，阮瑞霞作为乙方与作为甲方的雅居乐房地产公司签订商品房购销合同，约定：乙方向雅居乐房地产公司购买位于中山市东区××村东侧××房（雅××房）；该商品房总价为186560元；甲方须于2000年12月30日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用；甲方如逾期超过6个月未将该商品房交付乙方使用，甲方按乙方累计已付款的3%项乙方支付违约金；乙方对该商品房提出重大质量问题，甲、乙双方产生争议时，以中山市建筑工程质量检测中心出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据；乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机构办理权属登记手续，甲方给予协助；如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起720天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方需在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的10%赔偿乙方损失。该合同已于2000年1月3日办理中山市商品房销售合同登记备案证明表。商品房购销合同签订后，雅居乐房地产公司于2001年6月6月开具收楼纸，告知雅居乐物业凯茵豪园分公司协助阮瑞霞办理收楼手续。此后，雅居乐物业凯茵豪园分公司多次电话通知阮瑞霞收楼未果。2003年6月1日，雅居乐物业凯茵豪园分公司向阮瑞霞发出关于逾期收楼计息的最后通知，通知阮瑞霞于2003年6月15日前办理收楼手续，逾期则视为阮瑞霞对工程质量无异议，并追收此前两年的物业服务费合计2520元。2003年6月13日，雅居乐物业凯茵豪园分公司在阮瑞霞持有的上述通知上备注：“业主于2003年6月10日曾来收楼，但因室内存在有部分问题，现公司承诺维修好后，再通知业主收楼，关于逾期收楼计息的最后通知作无效处理。”2.涉案房产存在的质量问题为楼板产生多处明显裂缝。2004年4月2日，雅居乐房地产公司就该质量问题出具处理方案：1）将原环氧树脂胶封闭裂缝部位的环氧树脂及粉刷层彻底铲除，直至裸露砼板，清洗干净。2）沿裂缝并以裂缝为轨迹将砼板左右各凿除50mm宽，形状呈“八”字型，清洗干净。3）用合适压力向裂缝内注入环氧树脂胶，等凝固3～4小时后，用高强度环氧砂浆分多次将“八”字型砼板缺口抹平。4）在1条铲除范围内，满刷环氧树脂胶贴玻璃丝布一层（300mm宽，沿裂缝通长），要求贴紧、贴平、不得起皱，空鼓。5）订网孔10×10铅丝网一层（250mm宽，沿裂缝通长）。6）按原装修标准修复面层，要求平整、光滑，不存在明显色差。中山市建筑设计院有限公司在上述方案中加具意见“同意本方案”。中山市建设工程质量监督站在上述方案中加具意见：“该裂缝为砼干缩裂缝，并不影响结构安全，同意按本方案处理”。之后，雅居乐物业凯茵豪园分公司按上述处理方案对涉案物业楼板进行维修，并分别于2005年9月27日、2010年10月12日向阮瑞霞发出书面收楼通知，阮瑞霞确认收到收楼通知，并前往查看涉案物业。3.雅居乐房地产公司于1997年6月26日核准成立，于2007年7月20日因股东、股东会、股东大会决议解散而被注销。余志伟、郑志光是公司注销前的登记股东。4.2015年9月30日，就雅居乐物业凯茵豪园分公司与阮瑞霞之间的物业服务合同纠纷，一审法院作出（2014）中一法民一初字第314号民事判决。该判决认定：市建设工程质量监督站在维修处理方案中加具可行性意见，但针对维修后的房屋，未有证据反映雅居乐房地产公司有根据商品房购销合同的约定向阮瑞霞出具由中山市建筑工程质量检测中心出具的书面工程质量评定意见，以证实维修后的物业符合合同约定的质量标准；因此，在此情形下，阮瑞霞拒绝收楼，理由正当，不构成违约。该判决已发生法律效力。一审庭审中，雅居乐地产公司主张中山市建筑工程质量检测中心已经更名为中山市建设工程质量检测中心有限公司。5.中山市人民政府于2002年8月26日出具商品房产权权属证明书，证明产权人雅居乐房地产公司取得了包括涉案房屋在内位于中山市东区××园雅××套房屋的产权。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房购销合同，系阮瑞霞与雅居乐房地产公司的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。阮瑞霞拒绝接收涉案房屋有正当理由，业已发生法律效力的一审法院（2014）中一法民一初字第314号民事判决所认定，且没有证据证明该判决作出后涉案房屋出现了新情况且具备了交付的条件，故一审法院在本案中予以确认。雅居乐房地产公司未能在2000年12月30日前向阮瑞霞交付符合合同约定的涉案房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任，继续向阮瑞霞交付涉案房屋，并自2001年1月1日向阮瑞霞计付违约金。对于违约金应否调整的问题。涉案合同约定的违约金为固定的已付款的3%，但雅居乐房地产公司逾期交房高达18年，继续沿用该违约金标准，不足以弥补阮瑞霞的损失，且不利于督促雅居乐房地产公司履行义务，故而，阮瑞霞请求将违约金的标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率按日计算，符合公平合理的原则，一审法院予以采信。关于逾期交房违约金是否已过诉讼时效的问题。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金,违约金为固定金额的,从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的,按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”根据该指引体现的精神和原则，涉案违约金的诉讼时效自逾期之日起按日分别计算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”就本案而言，违约金系普通债权按照民法通则的规定诉讼时效期间为二年，民法总则于2017年10月1日施行，2015年10月1日以前的违约金请求按照民法通则的规定已过诉讼时效，应当适用民法通则的规定，故阮瑞霞提出的该部分请求，一审法院不予支持。2015年10月2日以后的违约金请求，计至2017年10月1日尚未超过二年，诉讼时效应适用民法总则的规定为三年，阮瑞霞于2018年1月23日诉至一审法院，诉讼时效尚未届满。据此，雅居乐房地产公司应2015年10月2日按中国人民银行同期同类贷款利率向阮瑞霞计付逾期交房违约金。至于办证部分的诉讼请求，因合同约定雅居乐房地产公司履行协助义务的期限自阮瑞霞实际接收该商品房之日起算，而阮瑞霞至今未实际接收涉案房屋，相关履行期限尚未起算，故一审法院不予支持。雅居乐房地产公司未经清算即被注销，前述债务应由其股东余志伟、郑志光继续承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、余志伟、郑志光于一审判决发生法律效力之日起七日内向阮瑞霞交付符合合同约定的中山市东区××园雅××房；二、余志伟、郑志光于一审判决发生法律效力之日起七日内向阮瑞霞阮瑞支付逾期交房违约金（计算方式：以186560元为基数，自2015年10月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至余志伟、郑志光实际履行完毕一审判决第一判项债务之日止）；三、驳回阮瑞霞的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9424元（该款阮瑞霞已预付），由阮瑞霞负担5796元，余志伟、郑志光负担3628元（余志伟、郑志光于一审判决生效之日起七日内迳付阮瑞霞）。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明，雅居乐物业凯茵豪园分公司于2017年9月14日变更名称为雅生活凯茵豪园分公司。二审调查期间，阮瑞霞称，其在接到开发商收楼通知后均有前往收楼，并要求其出具检测报告。余志伟、郑志光称，第一次收楼时确认有质量问题，但其之后已根据经质监站确认的修复方案进行修复，不再存在重大质量问题，且阮瑞霞经通知收楼后也未提出异议、没有证据证明存在重大质量问题，故其无需再出具质量检测报告；2014年阮瑞霞向有关部门反映，该部门回复称不存在质量问题，故应由阮瑞霞申请质量检测；涉案房产因阮瑞霞坚持要求出具检测报告而尚未办理收楼手续。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案系商品房预售合同纠纷，根据一审法院已发生法律效力的（2014）中一法民一初字第314号民事判决认定的事实可知，涉案房产并不具备合同约定的交付条件，在该判决作出后，并无新证据证明该判决经法定程序被推翻效力，或涉案房产出现新情况、具备交付条件，故一审法院根据该生效判决认定涉案房产尚未达到交付条件、阮瑞霞有权拒收，以及余志伟、郑志光应继续履行雅居乐房地产公司负有的交付义务，并无不当，本院予以维持。在涉案房产并未实际交付的前提下，合同约定的办证义务履行期限尚未起算，一审法院对阮瑞霞的办证部分相关诉求不予支持，处理结果并无不当，本院予以维持。关于逾期交房违约金问题。涉案合同约定，如雅居乐房地产公司逾期交房超过6个月的，应按阮瑞霞累计已付款的3%支付违约金，即违约金标准为固定金额，应自履行期限届满之日即2001年6月30日的次日起计算诉讼时效。其中雅居乐房地产公司确认存在质量问题、同意进行修复并多次通知收楼，诉讼时效应从最后一次通知收楼期限届满次日起继续计算，至2012年10月亦已再次届满。阮瑞霞没有证据证明期间存在诉讼时效中断、中止计算情形，应承担举证不能的不利后果，故其于2018年1月23日提起本案诉讼所主张的逾期交房违约金已因超过诉讼时效而丧失胜诉权，本院对其相关诉求不予支持。综上，阮瑞霞的上诉理由不能成立，本院予以驳回；余志伟、郑志光的上诉请求合理部分，本院予以支持，不合理部分本院予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初1971号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初1971号民事判决第二项、第三项；三、驳回阮瑞霞的其他诉讼请求。一审案件受理费9424元（阮瑞霞已预付），由阮瑞霞负担6298元，余志伟、郑志光负担3126元（余志伟、郑志光于一审判决生效之日起七日内迳付阮瑞霞）；二审案件受理费7914元（阮瑞霞已预交4286元，余志伟、郑志光已预交3628元），由阮瑞霞负担4286元，余志伟、郑志光负担3628元。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  张群立二〇一九年十一月十四日书记员  李玉琴