河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终4483号上诉人（原审原告）：熊正海，男，汉族，1962年3月20日生，住河南省信阳市浉河区。被上诉人（原审被告）：吴宗胜，男，汉族，1969年5月13日生，住河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：程锐，河南高普律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：闵志浩，男，汉族，1970年6月12日生，住河南省信阳市浉河区。上诉人熊正海因与被上诉人吴宗胜、闵志浩执行异议之诉一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初3866号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人熊正海，被上诉人吴宗胜及其委托诉讼代理人程锐，被上诉人闵志浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊正海上诉请求：1、撤销原判；2、解除对“信房产证南湾湖风景区第00014586号”房屋的查封。事实与理由：一、上诉人与另一被上诉人闵志浩及其妻子付杰于2015年4月24日签订的《房屋抵债协议》，是被上诉人闵志浩及其妻子付杰拿“信房权证南湾风景区第00014586号”房屋抵上诉人壹佰万元债务真实意思的表达，属房屋买卖合同，并非作为债权实现担保。该涉案房屋原为租赁，至2015年4月24日签订了《房屋抵债协议》之后，就改变了房屋的性质和归属，即归上诉人所有，原房屋所有人付杰是签字画押过的，闵志浩只是房屋共有人。设定“2019年底前付杰、闵志浩可拿壹佰万元赎回，过期不候”，“赎”即买，现在的房屋价格是呈上涨趋势的，意思是付杰、闵志浩拿壹佰万元可买，其他人则买不到，况且被上诉人吴宗胜申请查封是在2017年IO月份，上诉人2015年4月份就接管了涉案房屋；2、被上诉人闵志浩欠上诉人贰佰肆拾万元，2015年4月24目签订了“房屋抵债协议”之后，上诉人即全额支付了房屋价款。3、上诉人已经实际占有该房屋。根据司法解释规定，实际有占有两个标志，一是控制住房屋，在使用；二是已经拿着房屋的钥匙，并非得本人居住。该涉案房屋于2013年初租赁，2015年4月份归上诉人所有，由上诉人交给其内弟左文利居住并附带开家庭餐馆来维持生计，该涉案房屋从2015年4月就由上诉人实际占有。4、涉案房屋虽然没有过户，但上诉人没有过错。因“房屋抵债协议”中，付杰和被上诉人闵志浩在2019年底可赎回，直到2019年5月份付杰和被上诉人闵志浩才出示一份《声明》，不再购买该房屋，上诉人想过户时，被查封了，过不了户不是上诉人造成的。吴宗胜辩称：第一，上诉人称称其与闵志浩及其妻子付杰于2015年4月24日签订的《房物抵债协议》，属于房屋买卖合同，并不是作为债权实现担保的合同，该上诉理由不能成立。理由是：《房屋抵债协议》中约定“，如闵志浩欲赎回，在2019年12月底前还清抵债的100万元整后，就可以赎回，逾期不候。”可以看出，上诉人与闵志浩及其妻子付杰签订《房屋抵债协议》的真实意思是，闵志浩及其妻子付杰用涉案房屋作为闵志浩向上诉人借款240万元中的100万元提供担保，闵志浩及其妻子在2019年12月底前如果能够还清100万元，闵志浩及其妻子可以赎回涉诉的房屋，否则，涉诉房屋归上诉人所有。显然，该《房屋抵债协议》形式上是房屋抵债，实质上是用房屋为借款提供担保。另外，根据《物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”该《房屋抵债协议》违反《物权法》第一百八十六条规定，属于无效条款。第二，上诉人称其已经支付购房款，该上诉理由不能成立。因为上诉人签订《房屋抵债协议》后，并没有单独支付购房款100万元，而是约定用闵志浩向上诉人的借款240万元抵偿，但上诉人与闵志浩并没有变更借条，闵志浩也没有给上诉人出具收100万元的收条。并且，在《房屋抵债协议》中约定2019年年底前，闵志浩可以偿还借款100万元，赎回房屋。显然，上诉人称其已支付房款100万元，是自相矛盾、不能成立的。上诉人称其已经实际占有涉案房屋，该上诉理由不能成立。2015年4月24日上诉人与闵志浩及其妻子签订《房屋抵债协议》之前，涉案房屋是闵志浩出租给上诉人的内弟左文利，《房屋抵债协议》签订以后，至今仍然是闵志浩出租给左文利在使用。显然，上诉人自始至今都没有占有涉案房屋，该项上诉理由不能成立。上诉人称其对涉案房屋没有过户不存在过错，该上诉理由不能成立。因为按上诉人的说法，其与闵志浩及其妻子付杰签订的《房屋抵债协议》是房屋买卖合同，那么其在签订《房屋抵债协议》后就可以到房管部门办理过户登记手续，上诉人在2019年5月份让闵志浩出具一份《声明》，并不是上诉人要求办理过户，而是上诉人在2019年5月份为起诉立案，才让闵志浩出具的一份《声明》。上诉人从未到房管部门申请过过户登记。该项上诉理由没有事实依据，依法不能成立。综上，上诉人的四点上诉理由，依法均不能成立，请上级人民法院驳回上诉维持原判。闵志浩辩称：上诉人的上诉理由真实，与上诉人熊正海有债权债务关系，被上诉人吴宗胜与公司有债权债务关系，其只是承担担保责任，现在正在积极筹措资金，愿意和双方达成和解协议。熊正海向一审法院起诉请求：1、依法判决停止浉河区人民法院作出的（2017）豫1502执字840号之一民事裁定书的执行，即原告购买闵志浩、付杰位于信阳市××风景区××山村××层（信房权证南湾湖风景区第00014586号）房屋，并解除对该房屋的查封；2、本案全部受理费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年1月31日与2014年3月24日，原告熊正海通过银行汇款的方式向被告闵志浩分别转款60万元、180万元。2014年3月24日，双方签订了《借款协议》，协议约定被告闵志浩向原告借款240万元，借款期限为一年，借款利率为月息3分，到期一次性还本。借款到期后，因被告闵志浩无力偿还借款，2015年4月24日，原告又与被告闵志浩夫妻签订了《房屋抵债协议》，约定将被告闵志浩、付杰二人共有的位于南湾贤隐小区连体别墅作价100万元抵偿之前的240万元借款，且协议约定，如被告闵志浩在2019年12月底前还清抵债的100万元，则可以赎回该房屋。因该房屋土地性质为划拨土地，故双方约定不办理两证过户手续。2017年2月，一审法院在审理申请执行人吴宗胜与被执行人闵志浩民间借贷纠纷一案中，作出了（2017）豫1502民初990-2号民事裁定书，裁定查封被执行人闵志浩位于信阳市××风景区××山村××层（信房权证南湾湖风景区第00014586号）的房屋。2017年10月，一审法院作出了（2017）豫1502执字840号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人闵志浩名下的上述房屋。2019年2月20日，一审法院作出（2019）豫1502执恢字14号之一执行裁定书，对上述房屋进行了续封。原告熊正海以案外人的身份于2019年提出了执行异议，经审查，作出(2019)豫1502执异17号执行裁定书，裁定驳回原告熊正海的异议请求。庭审中另查明，涉案房屋系被告闵志浩与其妻子付杰共同共有，土地性质登记为划拨土地。该房屋自2014年初由原告熊正海的内弟左文利租赁开设餐馆占用至今。2019年5月28日，被告闵志浩、付杰给原告出具了申明一份，表示在约定时间内如无法偿还抵债欠款，放弃赎回房屋的权利。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，首要审查的内容应为如下两点：1、本院对于涉案房屋采取的执行措施是否合理合法;2、案外人主张对涉案房屋是否具有相关权利，且有优先性及排他性，能否足以排除法院的强制执行。本案原告熊正海与被告闵志浩系债权债务法律关系，双方于2015年4月24日协商将房屋作价100万元，用于抵扣到期债务，并在协议中注明因土地性质不是国有出让土地，故不办理两证过户手续。根据《物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。本案中虽然原、被告双方签订了以房抵债协议，但因未办理产权过户登记，房产仍在被告闵志浩与其妻子付杰名下，故一审法院认为，法院在执行过程中依法查封登记在被执行人名下的财产并无不当。其次，原告熊正海与被告闵志浩在《房屋抵债协议》中还约定，如被告闵志浩在2019年12月底前还清抵债的100万元，则可以赎回该房屋。原告熊正海在庭审中也表示，未办理过户登记的原因是因为协议中约定的赎回期限未到。一审法院认为，通过该条款可以看出原告签订该协议的初衷并非要取得房屋所有权，在一定程度上更多是作为债权实现的担保。双方签订的《以房抵债协议》实际为一个附期限和附条件生效的协议，即只有在被告闵志浩到期无法清偿抵债债务时，以房抵债协议才彻底成立。故原告熊正海根据该协议享有的与被告吴宗胜享有的同为债权请求权，并不具有法律上的优先性。再者，原告熊正海主张其签订《以房抵债协议》在法院查封之前，且一直占有使用该房屋，未办理过户也不存在过错，故对于涉案房屋享有优先权且可以排除执行。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）人民法院查封之前已经签订合法有效的书面合同；（二）、在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款或已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。同时根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以上规定了几种关于对不动产异议可以排除执行的情形，一审法院认为，原告方并不符合上述规定的情形。理由如下：第一、双方签订的并非房屋买卖合同，而是具有担保性质的以房抵债协议；第二，原告主张其在查封前一直占有该房屋，但庭审中已经查明该房屋实际由原告的内弟左文利经营餐饮，原告本人并未实际居住或占有；第三、关于过户问题，原告熊正海与被告闵志浩在签订《房屋抵债协议》时就备注因土地性质问题不办理过户。一审法院认为，根据目前现行的法律及行政法规，以划拨方式取得的土地，需要转让的，转让方应向有关政府部门提交书面申请，经过审查批准后办理出让手续，并交纳土地出让金，然后再去房管部门、土地部门办理变更登记。故涉案房屋土地性质并非不能办理过户的法定理由，且庭审中原告熊正海也说明，后来一直未办理过户是因为赎回期限未到，故原告方认为未办理过户不是其自身原因的理由不成立。综上所述，原告熊正海对于涉案房屋并不享优于债权的物权性相关权利，因此并不能排除法院的执行。根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：驳回原告熊正海的诉讼请求。本案诉讼费100元，由原告熊正海负担。本院二审期间，双方均没有新证据提交。另查明，2013年3月4日，熊正海通过银行汇款的方式向闵志浩转款180万元。二审查明的其他事实与一审相一致。本院认为，双方对涉案债权债务以及《房屋抵债协议》的真实性均没有异议，综合诉辩意见，本案的争议焦点为，熊正海对执行标的是否享有足以排除执行的权益。闵志浩因不能清偿熊正海的到期债务，双方于2015年4月24日签订《房屋抵债协议》，协商将房屋作价100万元，用于抵扣借款中的100万元，同时约定闵志浩在2019年12月底之前有回赎权。因此，该协议并没有买卖房屋的明确意思表示。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定，上诉人亦未举出在协议签订后非因其自身原因未办理过户登记的证据。因此，一审法院的处理并无不当。综上所述，熊正海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人熊正海负担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  王道新二〇一九年十一月二十五日法官助理陈钢书记员段凤娇