重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初21719号原告：成都万科物业服务有限公司，住所地四川省成都市锦江区一环路东五段8号天府国际19楼2-5，统一社会信用代码91510104723445820B。法定代表人：李瑞军，总经理。委托诉讼代理人：陈曦，女，该公司员工。被告：袁泽，男，1988年1月2日出生，汉族，住重庆市江北区。原告成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）与被告袁泽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业的委托诉讼代理人陈曦、被告袁泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万科物业向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付拖欠的物业费共计5113.2元（该费用计算自2017年11月1日至2019年6月30日），违约金1022.64元（由于按约定计算过高，现只请求欠费金额的20%），2、请求被告支付拖欠的公摊水电费118.03元。事实和理由：原告与重庆中航万科云岭置业有限公司和中航万科骏景置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告为万科·悦湾小区提供物业服务，物业费标准为2.6元/月/平方米。合同生效后，原告按合同约定履行了服务，被告却拒绝支付物业费及公摊费，现原告诉至法院，请求被告支付物业费及公摊费。袁泽辩称，物业费及公摊费欠费金额和期间属实，违约金不认可。但是我认为原告的诉讼请求无事实和法律依据。第一、原告并未按照双方签订的《物业服务协议》约定及法律法规所规定的物业服务内容和标准提供物业服务。具体表现在：1、原告拒绝或怠于进行物业共用部分的维护、养护和管理，比如我所居住的33幢就有多个共用部位墙面脱落、污损，我多次向原告反映情况，原告至今未进行维修、养护和管理，严重影响居住体验；2、拒绝或怠于对物业共用设施设备的运行进行维护、养护和管理。小区内公共道路有下沉、坍塌、断裂的情况，该道路位置对应的地下部分为停车库，对道路通行和地下车库部分均存在安全隐患，我多次向原告反馈，但原告均拒绝修理和维护，直至2019年7月才开始维修，并且维修方式治标不治本；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运不及时。我所居住的33幢的多个共用部位的垃圾、墙面污损长期得不到有效的清理，造成公共部位脏乱差、蚊虫滋生的局面，严重影响身心健康；4、原告拒绝对公共安全秩序维护和防范。与我所居住的33幢相邻的29-30幢房屋进行施工建设，该施工区域长期深夜、通宵施工，施工车辆和施工人员深夜、通宵违规自由进出小区，造成了严重的噪音污染和安全隐患，严重影响我们的生活，我与其他业主向原告反复投诉后，原告仅以开发商的行为不受其管辖为由，不作为，一直默许纵容违规的施工建设，导致业主权益受损，原告与开发商系同为万科集团下的关联企业，其行为联合侵害业主权益；5、小区出入管理混乱，各种推销广告在电梯里、家门上乱贴、乱插，民改商管理混乱，各种广告牌杂乱无章；6、物业工作人员态度懒散，极其不认真，经常看见小区保安将公共座椅排成排睡觉、玩手机，巡逻、检查记录弄虚作假，经常出现明天的巡查签到却在今天已经签署的情况。第二、我拒交物业费有正当理由、且符合法律规定，因为原告长期未完全履行《物业服务协议》和相关规定中的物业服务内容和标准，存在严重的违约行为，我以此为由拒绝缴纳物业费是行使先履行抗辩权。第三、我与原告一直在沟通并寻求途径解决争议，并非置之不理。另外原告与开发商签订的前期物业服务协议与我无关。综上，原告的请求没有事实和法律依据，请求截止目前的物业费减半。本院经审理认定事实如下：原告（乙方）与重庆中航万科峻景置业有限公司（甲方2）、重庆中航万科云岭置业有限公司（甲方1）签订《悦湾（北地块）前期物业服务合同》，约定自2013年9月1日至2018年8月31日止，由原告为江北区万科·悦湾（北地块）提供物业服务，但是如合同到期，乙方同意继续履行本合同，并且未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同的，本合同继续有效；物业费实行包干制，由业主按其拥有的建筑面积缴纳，具体标准为：高层住宅为每平方米2.6元/月（不含公摊水电费）；物业费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季度首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金；公摊水电费按业主当季度使用的水电消耗量占分摊范围内所有业主共同使用的水电总量的比例分摊并按季度结算和交纳，业主或物业使用人应于每季度首月15日前向乙方交纳上季度的公摊水电费，在每季度首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。其后，万科·悦湾（北地块）小区一直系原告在提供物业服务。被告系重庆市江北区宏帆路X号X幢X-X号房屋业主，其房屋系高层建筑，建筑面积为98.33平方米，其欠缴2017年11月1日至2019年6月30日期间的物业费5113.2元、公摊水电费118.03元，共计5231.23元。其后原告对被告欠付的物业费催收未果。上述事实有《悦湾（北地块）前期物业服务合同》、房屋产权信息查询结果、公摊费公示公告以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告与重庆中航万科峻景置业有限公司、重庆中航万科云岭置业有限公司签订的《悦湾（北地块）前期物业服务合同》依法成立，系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应当认定为合法、有效的合同。合同到期后，虽未续签合同，但根据该合同的约定：如合同到期，乙方同意继续履行本合同，并且未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同的，本合同继续有效，本案中，涉案小区一直系原告在提供物业服务，即原告以实际行动表明同意继续履行该合同，且也满足未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同的条件，因此该合同继续有效，被告应当按照合同约定交纳物业费、公摊水电费，因此原告请求被告支付2017年11月1日至2019年6月30日期间的物业费5113.2元、公摊水电费118.03元，共计5231.23元的请求，本院予以支持。另外，针对原告主张被告支付违约金的请求，本院认为按照《悦湾（北地块）前期物业服务合同》的约定，被告应当按照季度缴纳物业费、公摊水电费，但被告至今未缴纳2017年11月1日起至2019年6月30日期间的物业费、公摊水电费，存在违约行为，应当按照合同约定承担违约责任，因此对于原告请求被告支付的违约金的请求本院予以支持，本案中，原告自愿主张违约金金额为1022.64元，低于按合同约定计算的违约金金额，原告的处分行为，不违反法律规定，本院予以准许。针对被告辩称前期物业服务合同系原告与地产商签的，与被告无关的意见，本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。可见，原告与建设单位签订的前期物业服务合同对被告具有约束力，因此对被告的该辩解意见不予采纳。另外，被告还辩称涉案小区存在安全防护不到位、小区环境脏乱差、施工噪音未控制等问题，因原告提供的服务不符合《前期物业服务合同》约定的标准，其有权不履行缴纳物业费的义务。本院认为，根据原告举示的工作记录、照片等证据，能够证明原告签订合同至今一直为该小区提供物业服务，被告应当依约按期足额缴纳物业服务费，小区住户在日常生活中难免会遇到一些问题，但是是否系物业服务不到位所导致需要业主进一步举证证明，本案中，被告除举示一组照片以及视频外并未举示其他证据证明原告的服务存在重大瑕疵，也未能证明其主张的原告长期存在拒绝履行物业服务义务的情形，据此对被告的上述辩解意见不予采纳。而针对被告特别提出的噪音问题，本院认为，被告在庭审中也陈述噪音系施工方产生，并且原告与施工方也进行了沟通，虽未使噪音得到控制，但其已经尽到了物业服务的义务，不能以噪音最终未得到有效控制作为评价物业服务不到位的标准，物业服务是一种综合性、专业性、全天候、全方面、不间断的服务，对于物业服务的质量应从物业服务的长期情况和整体水平进行评价，仅仅以某一时点的某一瑕疵即否认物业服务的长期状况和整体水平是不客观的，综上，对被告的上述辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下：被告袁泽于本判决生效之日起五日内支付原告成都万科物业服务有限公司2017年11月1日至2019年6月30日的物业费5113.2元、公摊水电费118.03元；被告袁泽于本判决生效之日起五日内支付原告成都万科物业服务有限公司违约金1022.64元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告袁泽负担。本判决为终审判决。审 判 员 施芳群二〇一九年十一月二十日法官助理 吴红梅书 记 员 田凤丽