云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终1687号上诉人(原审被告）：会泽润红房地产开发有限公司，住所地云南省曲靖市会泽县宝云街道万商汇物管楼。法定代表人：王蓉生，董事长委托诉讼代理人：陈亭杉，云南千仞律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：徐涛，男，汉族，1988年10月20日生，云南省会泽县人，居民，住云南省曲靖市会泽县。委托诉讼代理人：乔伟奎，云南在线律师事务所律师，特别授权代理。上诉人会泽润红房地产开发有限公司因与被上诉人徐涛合同纠纷一案，不服云南省会泽县人民法院（2019）云0326民初176号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月6日立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人会泽润红房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈亭杉，被上诉人徐涛的委托诉讼代理人乔伟奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人会泽润红房地产开发有限公司上诉请求：1、二审人民法院在查清案件事实的基础上依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由，原判未对上诉人与被上诉人购买地块建设用地使用权情况进行审查，遗漏了本案的基本事实。政府正在办理“涉案地块”的供地手续，导致被上诉人不能办理不动产登记证，上诉人所举证据说明政府正在给上诉人办理供地手续，未取得建设用地使用权，因此被上诉人现在不能办理不动产权登记证，上诉人不存在逾期办证违约；被上诉人所举的证据不能说明“涉案地块”已经办理抵押登记，“涉案地块”政府正在办理供地手续，尚未取得建设用地使用权，是不能够设定抵押权的。上诉人履行代办房屋产权登记手续的义务，被上诉人是权利主体。本案是否存在诉讼时效过期的问题。被上诉人徐涛辩称，一审判决认定事实清楚使用法律正确，应当依法维持原判，驳回上诉人的诉讼请求。根据商品房预售管理办法，第五、六、七条规定，预售商品房必须取得预售许可证，许可证的取得必须是六证取得，如果上诉人没有取得许可证是没有权利建房售房，不能办证的原因是在上诉人一方。徐涛向一审法院起诉请求：1、被告在判决生效之日起三个月内将原告的不动产权证、契税完税凭证办理完毕交付原告；2、被告赔偿原告2016年1月2日起至2019年1月2日止共计1095天的经济损失人民币93261.15元（85.17元X1095天=93261.15元）；3、被告从2019年1月3日起每天向原告支付经济损失人民币85.17元，直至被告将相关产权证照交付原告为止（中国人民银行规定的贷款利率1到5年期间的贷款利率是4.75%，中国人民银行规定逾期贷款利率是贷款利率基础上加收30%到50%，4.75%X150%=7.125%X购房总款436292元÷365天=85.17元/天）；4、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年12月22日，原告徐涛与被告会泽润红房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，被告将其以出让方式取得的位于会泽县的地块使用权开发的“万商汇”第18幢第14号商品房一幢预售给原告，合同约定由被告代办房屋产权登记手续，未明确约定办理的期限。之后原告徐涛交清了全部购房款436292元及相关税费。2014年2月18日原告接收了被告销售的商品房。因被告将土地使用权抵押贷款及涉诉土地使用权被法院查封等因素，未到不动产登记机构办理不动产登记。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告徐涛与被告会泽润红房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》是当事人真实意思表示，系合法有效，对合同当事人均具有约束力，合同当事人应当依照法律规定和合同约定全面履行义务，房屋出卖人须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人。本案中，原告作为房屋的买受人应当按照合同约定交付房屋价款，被告作为房屋的出卖人应当按照合同约定的时间和方式交付房屋并办理产权登记手续。被告交付房屋后，未按合同约定为原告购买的房屋代办产权登记，违反合同约定和法律规定，应承担违约责任。关于被告提出出售给原告的“万商汇”商品房未建盖在被告以出让方式取得的地块上，而是建盖在了会泽县人民政府与被告签订的会泽县“万商汇”综合市场项目建设协议书中至今会泽县人民政府还未提供给被告的第二期22亩土地上，故本案涉诉房屋无法办理不动产权登记手续的事实，但本案原告向被告购买的会泽县“万商汇”综合市场18幢14号商品房，双方签订的《商品房购销合同》已明确该房屋是建盖在被告将其以出让方式取得的位于会泽县的地块上，故其主张案涉不动产权登记证未能办理的原因系因政府出让土地不全所致，其所提交的相应证据，缺乏事实和法律依据，故其主张依法不能成立。当事人在合同中没有约定办理产权证的明确期限，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。被告会泽润红房地产开发有限公司交房的日期为2014年2月18日，在90日内即2014年5月18日后原告徐涛即应取得房屋权属证书，逾期后被告就应承担相应的违约责任。违约金作为一种违约责任的承担方式，违约金责任的承担作为一种债权请求权，按照法律规定应适用诉讼时效的规定，本案中当事人在合同中没有约定违约金，则适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确认的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因金融机构计收逾期贷款利息是以日为单位累计计算，故应以日为单位累计计算违约金数额。违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，此种继续性债权的诉讼时效即为三年，只是权利人在办证期限届满超三年后起诉，由于违约行为在起诉时仍在继续，故应保护自起诉之日倒推三年的违约金请求权。本案中，原告于2019年1月11日提起诉讼虽然已超过三年，但因被告的违约行为处于持续状态，故自原告提起本案诉讼之日起向前追溯三年，即原告主张违约金在诉讼时效范围内的部分，予以支持。原告的违约金数额按每天85.17元/天计算为：85.17元/天×1095天=93261.15元（4.75%×150%=7.125%X购房总款436292元÷365天=85.17元/天，85.17元×1095天=93261.15元）。关于原告提出被告应从2019年1月12日起每天向原告徐涛支付经济损失85.17元，直至将不动产权证、契税完税凭证办理完毕交付时止的诉讼主张，违约金赔付费数额按每天85.17元计算符合法律规定，故原告诉请按每天85.17元计算违约金损失并无不当。因涉案房屋至今未办理不动产登记，因此，对原告诉请要求被告办理不动产权证、契税完税凭证的诉请应予支持，且应承担自2019年1月12日起直至不动产权证、契税完税凭证办理完毕之日止的逾期办证违约金损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、第二款之规定，判决：1、由被告会泽润红房地产开发有限公司在本判决生效后三个月内向主管机关申请并提供办理原告徐涛所购商品房的不动产权证、契税完税凭证的完整资料，办证后将证及时交付原告；2、由被告会泽润红房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内支付原告徐涛因逾期办证违约的经济损失人民币93261.15元；3、由被告会泽润红房地产开发有限公司支付自2019年1月12日起直至不动产权证、契税完税凭证办理完毕之日止的逾期办证违约损失（按每日85.17元计算）；4、案件受理费人民币2132元，减半为1066元，由被告会泽润红房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人向本院提交了以下证据：1、2019年4月3日印发的会泽县人民政府专题纪要一份，证明涉案的商品房土地面积为13.78亩，政府于2019年4月3日才决定出让土地；2、会泽县人民政府关于02号地块的挂牌出让的批复，证明涉案的商品房建盖在政府公开挂牌出让的土地之上，不属于抵押或查封的事实；3、不动产权证书，2019年8月29日办理的首次登记的不动产权证，证明涉案的房屋这块土地已经办理了不动产权证，所以不存在查封或抵押的事实；4、上诉人书面通知被上诉任可以来办理不动产权证的通知。5、会议纪要视频，证明涉案的房屋正是二期开发土地，7月份上诉人已经办理了不动产权证。经质证，被上诉人认为，上诉人提交的证据与他们一审证据是相互矛盾的，一审的证据是证明了自己办理了所有证件，二审现在又证明土地证没有办政府正在办理，协议书第三页非常明确了只取得一期的93.27亩土地，那上诉人只能在该范围内建盖，二期土地是没有办到证件的，那上诉人是没有权利建房的，所以上诉人的证据是割裂开了。本院认证，上诉人所提交的5组证据与本案具有关联性，本院予以采信。被上诉人未向本院提交新证据。经二审审理查明的案件事实为2012年12月22日，被上诉人徐涛与上诉人会泽润红房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，将上诉人以出让方式取得的位于会泽县的地块使用权开发的“万商汇”第18幢第14号商品房一幢预售给被上诉人，合同约定由上诉人代办房屋产权登记手续，未明确约定办理的期限。之后被上诉人交清了全部购房款436292元及相关税费。2014年2月18日被上诉人接收了被告销售的商品房。因上诉人在建房、售房时未能取得相关手续，未能办理房屋登记手续。上诉人2019年7月31日已向被上诉人发出通知，表示可以办证，被上诉人表示收到通知。本院认为，上诉人会泽润红房地产开发有限公司与被上诉人徐涛签订的《商品房购销合同》并实际支付购房款和交付房屋，双方具有买卖房屋的关系。双方的《商品房购销合同》第十二条：“1、被上诉人提供相关资料，由上诉人代办房屋产权登记手续；2、代办房屋产权登记税费依据国家规定及地方相关部门政策规定标准收取，如实缴纳；3、被上诉人未能提供相关资料及缴纳办理房屋产权登记的税费，导致无法办理产权登记，上诉人不承担责任。”的约定，办理房屋产权登记的主体是被上诉人，上诉人只是代为办理，但上诉人作为商品房的销售商未能在房屋交付被上诉人后完善办证的条件，未履行通知义务，使本案的被上诉人至今未能办证，上诉人违反诚实信用原则应当承担相应的违约责任，上诉人以未能办证是政府原因所致，其不承担违约责任的主张不能成立，本院不予支持。一审违约金的计算方式，已经过生效法律文书确认，本院二审对一审计算至起诉时的违约金予以采纳。但根据双方合同的约定，被上诉人应当提供完整的资料后要求上诉人代办房屋登记，上诉人在人民法院审理本案过程中（2019年7月31日）已向被上诉人发出《通知》，通知被上诉人在交齐材料后可以办证，上诉人的义务已经完成，其应当在被上诉人申请其代为办理登记并交付完材料后才具有代办登记的义务，其违约行为产生的违约金应当计算至发出通知之日止，本院确定违约时间为2016年1月11日起至2019年7月31日止，共1304天，经济损失为每天85.17元；如被上诉人符合办证条件并向不动产登记部门提交了办证申请和相关完整材料，而由于办证部门的原因未能办证，不能认定是上诉人违约，一审认定被上诉人承担违约金至办证完毕之日止不当，本院对一审判决予以改判。另，在2019年7月31日后仍是上诉人的原因不能办证的，被上诉人仍然可以要求上诉人承担违约责任。综上所述，上诉人会泽润红房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省会泽县人民法院（2019）云0326民初176号民事判决；二、上诉人会泽润红房地产开发有限公司在收到被上诉人徐涛提交的代办不动产权证申请及完整资料后一个月内，向主管机关申请并提供办理被上诉人徐涛所购商品房的不动产权证、契税完税凭证的完整资料；三、由上诉人会泽润红房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内支付被上诉人徐涛因逾期办证违约金111061.68元（1304天×85.17元/天）；四、驳回被上诉人徐涛的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币2132元，减半为1066元，由上诉人会泽润红房地产开发有限公司负担；二审案件受理费2132元，由上诉人会泽润红房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  时劲松审判员  敖显外审判员  刘招银二〇一九年十一月五日书记员  阮靖涵