河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初25637号原告:张申，男，1980年6月12日出生，汉族，住河南省正阳县。委托诉讼代理人：陈旭芳，河南正臻律师事务所律师。委托诉讼代理人：上官绪波，河南正臻律师事务所律师。被告：河南省信誉置业有限公司，住所地郑州市惠济区长兴路15号办公楼5楼，统一社会信用代码：91410100719171038W。法定代表人：李璐，总经理。委托诉讼代理人：录军，河南陆达律师事务所律师。原告张申与被告河南省信誉置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈旭芳、上官绪波，被告委托诉讼代理人录军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告房屋认购款人民币165万元；2、判令被告支付原告利息255750元（按年率15%自2018年8月6日暂计至2019年8月13日，后续利息计算至实际返还之日），本息暂合计为1905750元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年8月5日签订了《内部员工认购协议》约定：原告认购被告位于郑州市××区××西金誉家园（金誉府）项目2号楼1单元A户型605号房，并于2018年8月6日一次性向被告支付认购款165万元，根据协议第四款第二项中约定被告取得预售许可证后，通知原告，若双方未达成一致意见，则认购书自行解除，被告应当自认购书解除次日起30日内将已收取的认购款按照认购款年利率15%返还原告。现因双方不能达成一致的购买意见，原告多次要求被告返还认购款并支付利息，但被告至今未返还，被告的行为已严重违反了协议约定和相关法律规定，并已严重侵害了原告的合法权益，据此原告诉至本院。被告辩称：一、本案中，原、被告于2018年8月5日签订的《内部员工认购协议》应当认定为商品房买卖合同。原、被告于2018年8月5日签订的《内部员工认购协议》，其主要内容有：被告愿意将自己开发的位于郑州市金水区黄河南路、经八路西金誉家园项目2号楼1单元A户型605号房。该商品房的建筑面积为135平方米，单价为20800元/平方米，房款总价2808000元。原告于认购书签订之日向被告支付165万人民币。同时原、被告约定了解决争议的办法和违约责任及其他事项。该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，应当认定为商品房买卖合同，双方应当按协议内容来履行各自义务。二、原告于2019年8月14日以微信的形式向被告的副总经理杨昉明确表示要解除《内部员工认购协议》，理由为限购不符合购买资格并表明房价下降。被告认为，《内部员工认购协议》第五条第1项约定：“在签订正式的《商品房买卖合同》时，乙方可以变更一次认购人。”依据本案的实际情况，原告完全可以变更认购人，但原告并没有变更认购人，而是执意解除协议，本案《内部员工认购协议》的解除责任完全在于原告。自2019年7、8月份，房地产市场出现诸多不利舆论和势头，郑州房价开始出现下行趋势。原告在房价出现下降，预期利润不能实现的情况下向被告提出解除《内部员工认购协议》，也给被告造成了一定的经济损失，被告认为原告无权要求被告承担利息损失。二、《内部员工认购协议》第四条权利义务中第1项约定的支付利息为开发商在收取认购房款6个月内不能取得预售许可证的情况下，退还认购房款，并补偿期间的利息，此项开发商并未违约，不存在支付利息。第四条第2项约定在开发商取得预售许可证情况下，甲乙双方未能达成一致意见，可解除认购协议，在解除认购协议次日起超过7日后，开发商不能及时退还认购房款的情况下，可支付利息。四、由于原告的过错造成《内部员工认购协议》不能履行，从而造成本案纠纷，该纠纷是由原告原因引起的，与被告无关，故本案的诉讼费应由原告承担。基于以上理由，被告只承担退还购房款165万元，不承担购房款所产生的利息和本案的诉讼费。经审理查明：2018年8月5日，原、被告签订《内部员工认购协议》一份，主要内容为：原告所认购的商品房为被告开发的位于郑州市××区××西金誉家园（金誉府）项目*号房，建筑面积为135平方米，单价为20800元/平方米，房款总价为2808000元。原告于本认购协议签订之日，一次性向被告支付认购款165万元，被告指定的原告认购款汇款账户：62×××74，户名：李璐，开户行：中国交通银行郑州西大街支行。被告保证原告认购的房屋无任何争议，且在签订本协议时表示被告已收到该款项。被告承诺取得商品房的预售许可证，如被告未取得预售许可证，导致本协议无法继续履行的，原告可以申请退款，解除协议，被告应退还原告认购款，按照年利率15%支付利息，认购款及利息的支付期限为收到认购款起6个月。被告在取得预售许可证后，通知原告，原告在接到被告的签约通知后7日到销售现场与被告协商商品房买卖合同的相关条款，协商一致并签署《商品房买卖合同》。原告已交纳的认购款抵作该商品房的购房款或首付款。如果原、被告双方未达成一致意见，自约定的期限届满次日起超过7日的，本认购书自行解除。被告在本认购书解除次日起30日内日将已收取的认购款以及按照认购款年利率15%返还给原告。在签订正式的《商品房买卖合同》时，原告可以变更一次认购人的，被告配合办理。原告已认购的房屋，在协议期间，被告不得将此房屋另行出售给其他人。同日，被告向原告出具《收据》一份，主要载明：今收到张申交来金誉家园项目2号楼1单元A户型605号房，认购款165万元整。此款项以转至账户：62×××74，户名：李璐，开户行：中国交通银行郑州西大街支行，为准。2018年8月6日，原告向李璐账户62×××74转入165万元。2018年9月21日，被告取得金誉家园项目的郑州市商品房预售许可证。同日，被告通过微信将商品房预售许可证发送给原告。2019年8月13日原告提起本诉。本院认为：原、被告之间的《内部员工认购协议》虽然确定了原告所认购商品房的位置、面积、价款、认购款金额及其支付时间，但未确定商品房的余款支付方式及时间、交付使用条件及日期、配套基础设施和公共设施的交付及权益、面积差异处理方式、办理产权登记等重要事项，因此该认购协议不完全具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为原、被告为签订正式商品房买卖合同相关事宜的预约合同，该认购协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。涉诉房产项目的商品房预售许可证于2018年9月21日下发，从原告提交的通话录音等证据来看，自2019年4月27日起原告向被告提出退还认购款，双方至今未签订商品房买卖合同，足以表明双方并未就签订商品房买卖合同达成一致。依据认购协议书约定，双方未就协商并签署《商品房买卖合同》达成一致意见的，被告应自认购书解除次日起30日内日将已收取的认购款以及按照认购款年利率15%返还给原告。因此原告要求被告返还认购款165万元并无不当，本院予以支持。原告诉请认购款年利率15%的利息损失，具有合同依据，但原告主张利息损失自付款之日起算不当，结合本案案情，本院对认购款利息损失支持自2019年4月27日起按照年利率15%计算至实际返还之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南省信誉置业有限公司于判决生效后十日内返还原告张申165万元及利息（利息以165万元为基数，自2019年4月27日起按年利率15%计算至实际返还之日止）；二、驳回原告张申的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10976元，由原告张申负担1053元，被告河南省信誉置业有限公司担9923元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李楠楠二〇一九年十一月四日书记员  怀 东