山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终7203号 上诉人（原审原告）：山东图腾文化艺术有限公司，住所地山东省临沂市兰山区临西八路与北段澳龙国际物流城A2区8号楼501室。 法定代表人：张玉，董事长。 委托诉讼代理人：张东升，山东隆泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈桂清，山东隆泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：临沂市兰山区盖德商业运营管理有限公司，住所地山东省临沂市兰山区双岭路与琅琊王路交汇处北鸿儒国际文化广场6号楼1F-002号。 法定代表人：戴景顺，总经理。 委托诉讼代理人：李梅昊，该公司工作人员。 上诉人山东图腾文化艺术有限公司因与被上诉人临沂市兰山区盖德商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 山东图腾文化艺术有限公司上诉请求：1、撤销一审判决并改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审认定事实与法律关系错误，法律适用错误，应当依法撤销一审民事判决，并依法改判或发回重审，具体理由如下：（一）被上诉人所出租的商铺未安装中央空调主机违约，致使上诉人租赁商铺经营目的不能实现，应当承担全部责任。2016年7月5日，上诉人与被上诉人签署的《鸿儒国际文化广场商铺租赁合同》第七条和第八条第三款中明确约定了“中央空调”的上诉人费用分摊及被上诉人的维修保养的义务事项。上诉人租赁商铺的目的是开设运营购物商场，从基本社会商业常识来判断也不能出现“商场无中央空调”的情形，纵观临沂乃至全国任何一家正常运营的购物商场都会营造一种冬暖夏凉的购物环境，这是保证商场进店人流量的重要条件，这也是基本的商业常识。事实上上诉人斥巨资进行店铺装修、进行品牌招商及筹集资金采购大量商品，也从逻辑上印证了上诉人相信被上诉人商铺中的中央空调系统能正常使用。但是商铺中的中央空调系统只在每层楼顶部安装了管道和年久失修大部分不能正常使用的风机，最重要的是根本没有配置中央空调主机，造成商场内夏季室内极度闷热，冬季室内温度极低的客观事实，一度出现专柜营业员冬季上班时间穿羽绒服戴手套跺脚的无奈滑稽事实，造成超市内生鲜柜台蔬菜瓜果冻烂发黑甚至结冰的现象，夏季专柜营业员汗流浃背，超市内生鲜柜台蔬菜瓜果蔫烂情形。造成了大量商品的非自然损毁和客流量的损失。造成了上诉人在普惠商城经营期间损失惨重，被上诉人理应赔偿其损失。一审法院认为“双方签订的租赁合同期限尚未届满，而双方终止合同的原因并非被告违约，原告也无充分证据证实在合同履行过程中存在违约行为，且通过原告提交的解除合同通知书，可以看出系原告主张被告未按照合同约定安装中央空调而提出的单方解除合同”，事实上，应是上诉人依法行使法定合同解除权的行为。根据合同法第94条第四款规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，上诉人可以解除合同。合同中所涉商铺因未安装必要的制冷采暖中央空调，不具备开设购物商场的条件，必然不能实现租赁商铺运营普惠商城的合同目的，上诉人解除合同的行为完全符合合同法的规定，是维护自身利益的合法行为。（二）被上诉人存在明显合同欺诈，在与上诉人签署商铺租赁合同时故意隐瞒没有配置主机的中央空调系统的事实，造成上诉人违背真实意思租赁了“无空调”的商铺来经营普惠商城购物商场。在合同第八条第五款中约定“甲方将出租的物业交给乙方时，应确保物业条件正常使用”，事实上中央空调不能使用。虽然被上诉人实施了合同欺诈行为，但上诉人在明知有撤销权的情况下，从商业合作及继续运营普惠商城角度出发，放弃了合同撤销权，向一审法院起诉要求被上诉人继续履行合同，安装制冷采暖设备以确保商铺正常使用完全符合合同约定。被上诉人辩称按照合同第九条第一项约定上诉人已充分了解被上诉人物业状况并同意承租。此处正印证了被上诉人合同欺诈的事实，从商业运营逻辑及合同目的来看，上诉人知道空调系统无法正常使用而去租赁商铺经营商场完全违背商业常识，显然不可能！ 临沂市兰山区盖德商业运营管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 山东图腾文化艺术有限公司向一审法院起诉请求：1、判决被告返还原告保证金50万元并赔偿原告损失，共计3,212,554.1元；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年7月5日，山东图腾文化艺术有限公司（乙方）与临沂市兰山区盖德商业运营管理有限公司（甲方）签订《鸿儒国际文化广场商铺租赁合同》一份，合同约定甲方将鸿儒国际6号楼1至4层、8号楼4层，建筑面积共计14684平方米出租给乙方，租赁期限为15年，即2016年10月1日至2031年9月30日，其中第一年的租金免除，第2-5年年租金为300万元，第6-10年，年租金为315万元，第11-15年，年租金为330.75万元。租金支付方式为乙方应于每一个租约开始前30日内向甲方支付下一年租金，乙方应于本合同签订后七个工作日内向甲方支付履约保证金50万元，如果在履约期间，乙方不遵守合同约定，违反市场管理服务公约及商场管理等有关规定，甲方有权扣除乙方的履约保证金，并追究乙方的违约责任。合同中对于乙方的权利和义务约定乙方已充分了解甲方的物业状况并同意承租，在遵守本合同的各项条款的前提下，对承租的商铺享有充分的使用权。还约定乙方拖欠合同约定的租金或其他费用超过一个月的，甲方可以解除本合同。双方还对其他事项进行了详细约定。上述合同签订后，山东图腾文化艺术有限公司向临沂市兰山区盖德商业运营管理有限公司支付了履约保证金50万元。原被告的房屋租赁合同履行至2018年10月份，双方均确认原告已付租金至2018年9月30日。现原告主张被告应退还其履约保证金，并赔偿其损失，双方对此协商未果，引起本案诉讼。庭审中，被告对原告将租赁房屋在2018年10月份交回的事实认可，但其主张是原告单方面解除合同并搬离房屋，其并不清楚原告何时搬离房屋，现在房屋仍处于闲置状态。被告还称其在2018年9月1日通知原告缴纳下一年度的租金300万元，但原告未按约定缴纳。原告主张其以书面形式已通知被告解除租赁合同事宜，同时通知其接收房屋，其并提交解除商铺租赁合同通知书及接收房屋通知书各一份予以佐证；被告认为均是其单方制作，不具备法律效力。另查明，山东图腾文化艺术有限公司在2017年期间曾将临沂市兰山区盖德商业运营管理有限公司诉至一审法院，其诉讼请求为：1、请求法院判决临沂市兰山区盖德商业运营管理有限公司继续履行合同，即在租赁房屋内安装制冷采暖设备以确保房屋正常使用；2、依法判决临沂市兰山区盖德商业运营管理有限公司向山东图腾文化艺术有限公司交付316平方商铺房屋（1.5*316*300=142,200元租金）。一审法院经审理后作出（2017）鲁1302民初12643号民事判决书，判决双方应继续履行于2016年7月5日签订的《鸿儒国际文化广场商铺租赁合同》，并驳回了山东图腾文化艺术有限公司的其他诉讼请求。山东图腾文化艺术有限公司不服一审判决，上诉至临沂市中级人民法院。临沂市中级人民法院经审理认定双方实际是系对签订合同时租赁房屋的已有状态存在争议，在签订合同时租赁房屋无论是否安装采暖、制冷设备，山东图腾文化艺术有限公司对租赁房屋均已作充分了解，对租赁房屋已有状态已经明确知悉，而其仍同意并决定承租的情况下，其于事后再要求临沂市兰山区盖德商业运营管理有限公司安装采暖、制冷设备，应不予支持。临沂市中级人民法院并于2018年8月27日作出（2018）鲁13民终4292号民事判决书，判决驳回了山东图腾文化艺术有限公司的上诉，维持原判决。一审法院认为，山东图腾文化艺术有限公司与临沂市兰山区盖德商业运营管理有限公司签订的《鸿儒国际文化广场商铺租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。原告称其已于2018年10月份将租赁房屋交给被告，双方上述租赁合同已终止的事实，双方无异议，一审法院予以确认。对于原告要求被告退还履约保证金，并赔偿装修损失的诉讼请求能否得到支持的问题，一审法院认为，双方签订的租赁合同期限尚未届满，而双方终止合同的原因并非是被告违约，原告也无充分证据证实被告在合同履行过程中存在违约行为，且通过原告提交的解除合同通知书，可以看出系原告主张被告未按合同约定安装中央空调而提出的单方解除合同；对于被告应否安装采暖、制冷设备的问题，临沂市中级人民法院作出的（2018）鲁13民终4292号民事判决书已认定原告要求安装采暖、制冷设备应不予支持，因此原告提出的解除租赁合同通知，应认定系原告单方违约解除合同，故原告要求退还履约保证金，并赔偿装修损失的请求，无事实及法律依据，一审法院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决：驳回原告山东图腾文化艺术有限公司的诉讼请求。案件受理费32,500元，减半收取16,250元，由原告山东图腾文化艺术有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，上诉人在2016年7月5日签订合同时对租赁房屋已有状态已明确知悉并同意承租，且在本院作出的生效判决（2018）鲁13民终4292号民事判决书中已认定上诉人要求被上诉人安装采暖、制冷设备应不予支持，在本案中，上诉人主张被上诉人所出租的商铺未安装中央空调主机违约，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，山东图腾文化艺术有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费32,500元，由上诉人山东图腾文化艺术有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈怀峰 审判员  李兴波 审判员  杨敬国 二〇一九年十一月二十日 书记员  蒋焕焕