青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）青28执异4号 案外人：杨莉辉，女，汉族，住西宁市，身份证号：×××。 委托诉讼代理人：张衍光，江苏锡海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆星峰，江苏锡海律师事务所律师。 申请执行人：青海柴达木融资担保有限责任公司，住所地:德令哈市。 法定代表人：张增琇，该公司总经理。 被执行人：青海中辉新型节能产品开发有限公司，住所地：大通县。 法定代表人：罗成，该公司董事长。 本院在执行申请执行人青海柴达木融资担保有限责任公司（以下简称柴达木担保公司）与被执行人青海中辉新型节能产品开发有限公司（以下简称中辉公司）一案过程中，案外人杨莉辉于2019年11月20日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人杨莉辉称，2013年4月11日，青海雪峰房地产开发有限公司（以下简称雪峰公司）作为卖方与中辉公司签订《房屋买卖合同》，约定中辉公司购买雪峰公司开发的坐落于西宁市××县、221-5室、221-付1室三套商品房，中辉公司支付购房款20989477元。2013年9月25日，案外人杨莉辉与中辉公司、雪峰公司签订《商品房买卖合同转让协议》，约定中辉公司将案涉三套商品房买卖合同的权利、义务转让给杨莉辉，由雪峰公司直接协助杨莉辉办理房屋过户登记手续，同日办理房屋交接。房屋交接后，杨莉辉将房屋租赁于中辉公司使用。2016年3月，杨莉辉向西宁市中级人民法院起诉，经法院调解，杨莉辉收回中辉公司租赁的案涉房屋。2015年11月17日，杨莉辉与雪峰公司就案涉房屋重新签订《商品房买卖合同》，杨莉辉付清购房余款、税费、维修基金，并在西宁市大通县房管部门办理了商品房买卖备案登记。2016年4月10日，中辉公司在西海都市报发表《遗失声明》，声明：大房廷2013字第07732号解放南路221号8号楼221-付1室、大房廷2013字第07731号解放南路221号8号楼221-5室、大房廷2013字第07733号解放南路221号8号楼221-1室的预告登记作废。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，提出执行异议。请求：因柴达木担保公司与中辉公司合同纠纷一案，海西州中级人民法院作出（2018）青28执行裁定书，保全了大通县桥头镇解放南路（雪峰花园）221号8号楼221-1室、221号8号楼221-5室、221号8号楼221-付1室，就此提出执行异议，恳请法院依法终止对上述房屋的执行。 申请执行人柴达木担保公司未提交书面答辩意见。 被执行人中辉公司未提交书面答辩意见。 本院查明，2013年4月11日，雪峰公司与中辉公司分别签订合同编号为：青雪峰大住字2012-0111号、2012-0112号、2012-0113号《商品房买卖合同》，约定中辉公司购买雪峰公司开发建设的位于西宁市××县商品房，房屋价款分别为3419051元、15800427元、1770000元，合计20989478元。2013年9月25日，雪峰公司、中辉公司、杨莉辉签订《〈商品房买卖合同〉转让协议》，约定：1.中辉公司与雪峰公司签订了青雪峰大住字2012-0111号、2012-0112号、2012-0113号《商品房买卖合同》，购买了商品房，交清了全部购房价款2098.9477万元，但尚未办理初始产权登记。2.中辉公司将青雪峰大住字2012-0111号、2012-0112号、2012-0113号《商品房买卖合同》的权利、义务转让给杨莉辉，雪峰公司同意。今后由雪峰公司直接向杨莉辉办理房屋的产权登记。如今后房屋回购时，三方另行签订补充协议。3.办理产权证相关费用由中辉公司承担。2015年10月25日，中辉公司向雪峰公司发出《通知》，内容为：“2013年9月25日，贵公司与我中辉公司、杨莉辉三方就《商品房买卖合同》的权利、义务转让事宜，签订了《〈商品房买卖合同〉转让协议》，约定：中辉公司将青雪峰大住字2012-0111号、2012-0112号、2012-0113号《商品房买卖合同》的权利、义务转让给杨莉辉（我公司已经交清了全部购房款2098.9477万元），今后由贵公司直接向杨莉辉办理房屋的产权登记，办理产权证相关费用由我公司承担。现通知贵公司向杨莉辉办理青雪峰大住字2012-0111号、2012-0112号、2012-0113号商品房的房屋产权登记，办理产权证的相关全部手续。产生的法律后果由我公司承担。”2015年11月17日，雪峰公司与杨莉辉分别签订合同编号为青雪峰大住字2012-080商（房屋代码：雪峰花园住宅楼8-221-1号）、青雪峰大住字2012-080商（房屋代码：雪峰花园住宅楼8-221-5号）、青雪峰大住字2012-080商（房屋代码：雪峰花园住宅楼8-221-付1号）三份《商品房买卖合同》，约定将大通县桥头镇解放南路（雪峰花园）8号楼221-1室、8号楼221-5室、8号楼221-付1室商品房出售于杨莉辉，价款分别为3430472元、15858990元、1770000元，合计21059462元。2013年9月26日，杨莉辉通过中国银行股份有限公司西宁市西关大街支行向中辉公司汇款5000000元，2013年10月17日，杨莉辉通过交通银行向中辉公司汇款5000000元，2015年11月8日，杨莉辉缴纳案涉房屋契税及印花税588328.59元。2015年11月16日，杨莉辉交纳办证费用930015.15元。2016年2月3日，杨莉辉交纳案涉房屋专项维修资金80293.2元。2015年1月-2015年12月期间的雪峰公司《客户明细账》显示，2015年11月16日预收房款（收到吴波（杨丽辉中辉新型节能公司）转来宾馆房款及代办证款）2069984.5元，2015年11月30日预收房款（调整罗成（中辉节能公司）借款2015.11.30）7000000元，2015年11月30日预收房款（中辉节能公司变更名称2015.11.30）1000000元，2015年11月30日预收房款（收到罗成（后变更为杨丽辉）宾馆房款2015.11.30）10989477元，以上合计21059461.5元。因案涉房屋租赁合同纠纷，杨莉辉将中辉公司起诉至西宁市中级人民法院，经审理查明，2013年9月25日，杨莉辉与中辉公司签订《房屋租赁合同》，由中辉公司租赁案涉房屋，双方约定了租赁期限、租金支付方式等。《房屋租赁合同》签订当天，双方办理了租赁房屋移交手续。因中辉公司未按约支付租金，双方发生纠纷。经法院主持调解，西宁市中级人民法院于2016年3月20日作出（2016）青01民初29号民事调解书，确认双方达成如下协议：一、双方签订的《房屋租赁合同》已到期，中辉公司于2016年3月26日前向杨莉辉腾退租赁房屋；二、中辉公司2016年3月26日前向杨莉辉支付2014年12月20日至2016年3月26日期间的租金4657608元，赔偿金315023元，履行完毕后双方就《房屋租赁合同》再无纠纷；三、中辉公司于2016年3月26日前向杨莉辉支付律师费130000元；四、本案案件受理费47518元减半收取23759元由中辉公司负担，余款23759元退还杨莉辉。 另查明，2013年11月8日，案涉房屋在大通县不动产登记管理中心进行了预告登记，预告登记证号为：大房廷2013字第07731号解放南路221号8号楼221-5室、大房廷2013字第07732号解放南路221号8号楼221-付1室、大房廷2013字第07733号解放南路221号8号楼221-1室。2015年11月16日，雪峰公司与中辉公司签订的《商品房买卖合同》备案登记注销。2015年11月18日，雪峰公司与杨莉辉签订的《商品房买卖合同》办理备案登记。2016年4月1日，中辉公司在《西海都市报》登报对上述预告登记声明作废。2018年4月10日，德令哈市人民法院对案涉房屋进行查封，后解除查封。2018年7月30日，德令哈市人民法院对案涉房屋进行轮候查封，转为正式查封后于2019年6月14日解除查封。2018年12月25日，本院对案涉房屋进行轮候查封，现已转为正式查封。 本案争议的焦点问题是杨莉辉购买了案涉房屋，尚未进行不动产权登记，是否享有足以排除强制执行的权益。 本院认为，杨莉辉作为买受人对预告登记在被执行人中辉公司名下的房屋提出异议，应当审查是否符合下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。杨莉辉与雪峰公司签订《商品房买卖合同》的时间是2015年11月17日，德令哈市人民法院查封房屋的时间是2018年4月10日，签订《商品房买卖合同》时间在先。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。2013年9月25日，雪峰公司、中辉公司、杨莉辉签订《〈商品房买卖合同〉转让协议》，西宁市中级人民法院于2016年3月20日作出（2016）青01民初29号民事调解书，能够证明，2013年9月25日，杨莉辉已合法占有案涉房屋并交于中辉公司租赁使用。（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。杨莉辉提交的银行汇款凭证、完税凭证、收据、《客户明细账》能够证实杨莉辉已支付全部购房款21059461.5元。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。杨莉辉购买案涉房屋并办理买卖合同备案登记，因中辉公司涉及执行案件，人民法院查封房屋致使未能办理过户登记，非买受人杨莉辉造成。 综上，案外人杨莉辉在人民法院查封案涉房屋前已签订合法有效的《商品房买卖合同》并合法占有，付清了全部购房款，因中辉公司涉及执行案件导致未能办理房屋过户登记，其权利足以排除强制执行，异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，裁定如下： 中止对大通县桥头镇解放南路（雪峰花园）8号楼221-1室、221-5室、221-付1室房屋的执行。 本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  马建平 审判员  许多刚 审判员  王金水 二〇一九年十一月二十二日 书记员  和绿江