广东省惠州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤13民终6034号 上诉人（原审被告）：惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司，住所：惠州大亚湾霞涌镇河西五巷9号。 法定代表人：孟伟胜。 委托诉讼代理人：黄锡裕，广东商达（惠州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑某某，男，汉族，1969年9月28日出生，住址：XXXXXXX。 委托诉讼代理人：蔡建东、吴巧文，湖南人和（东莞）律师事务所律师。 上诉人惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司（下称美泰诚公司）因与被上诉人郑某某商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初167号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 上诉人美泰诚公司向本院提出上诉请求：1、撤销大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初167号判决；2、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、改判被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费用。 事实与理由： 一审法院认定被上诉人收楼时间为2015年5月1日并以此计算延期办证违约金无事实法律依据，被上诉人于2016年7月17日签署收楼意见书，上诉人于2018年5月4日已向房管部门递交办证资料，上诉人无需承担延期办证违约金。被上诉人此前起诉上诉人延期交楼，见（2016）粤1391民初1593号案件，在该案件中查明被上诉人于2016年7月17日签署收楼意见书，而后被上诉人与上诉人与惠州市中级人民法院达成调解协议，被上诉人获赔51572.6元。应以2016年7月17日作为实际交楼时间，上诉人于2018年4月19日已向房管部门递交办证资料，上诉人无需承担延期办证违约金。基于《商品房买卖合同》约定下的交付义务的履行，涉案房产应按被上诉人收楼之日作为实际交付之日，被上诉人以自身行为表明实际的交楼、交付时间并不认可为2015年5月1日（即与深圳市豪派特酒店管理有限公司签署的协议中约定的房产交付日期）。否则，被上诉人无需就延迟交楼事宜起诉上诉人（见（2016）粤1391民初1593号案件），而被上诉人后在惠州市中级人民法院达成调解协议获得赔偿。而被上诉人在（2016）粤1391民初1593号案件及本案中为获取经济利益，对于实际收楼时间采取不同的说法，明显违背诚实信用原则。其次，也没有证据显示深圳市豪派特酒店管理有限公司从上诉人处或被上诉人处接受被上诉人的房屋，也没有证据显示涉案房屋有投入经营使用，一审法院认定涉案房屋2015年5月1日已实际交付给深圳市豪派特酒店管理有限公司并以此认定被上诉人已从上诉人处实际收楼无事实与法律依据。基于《委托经营服务协议》的房屋租赁关系下，被上诉人与深圳市豪派特酒店管理有限公司关于租金起算点的约定是双方协商的结果，与被上诉人是否收楼无关。深圳市豪派特酒店管理有限公司租赁被上诉人的房屋不等同于有收楼权限。被上诉人与深圳市豪派特酒店管理有限公司签署委托经营协议，但又委托了“1、收取房屋收益；2、代为处理房屋管理、房间钥匙掌管、布置或搬入搬出本人所有的房间内设备设施、房间内设施设备损坏赔偿事宜”，被上诉人并未明确委托深圳市豪派特酒店管理有限公司进行收楼，收取收益的权限不等于收楼的权限。若认定2015年5月1日为实际收楼时间，则被上诉人是无权就涉案房产的交付、房屋的质量提出任何异议，一审法院的判决剥夺了被上诉人基于商品房买卖合同项下的权利，如涉案房屋存在问题，则上诉人无需承担任何责任，明显违反生活常识、常理。综上所述，一审法院对实际交付时间认定错误，不应认定实际交付时间为2015年5月1日并以此计算办证期限，应以被上诉人于2016年7月17日作为实际收楼时间，上诉人于2018年5月4日已向房管部门递交办证资料，上诉人无需承担延期办证违约金。因此，应撤销一审法院的判决，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，由被上诉人承担本案的一审及二审诉讼费。 被上诉人郑某某发表答辩意见：第一，上诉人就（2016）粤1391民初1593号案件获得的赔偿款不包括迟延交楼的违约金，调解的金额与起诉的金额不一致是双方协商的结果，不能以此认为包括了迟延交楼的违约金。第二，客观上案涉房屋于2015年4月30日前具备了收楼条件，可以交楼，且被上诉人于2015年5月1日开始收取租金，正好印证了该日为收楼时间，若被上诉人未按时交楼给深圳市豪派特酒店管理有限公司，则是被上诉人与深圳市豪派特酒店管理有限公司的合作问题，也属于人为原因阻却交楼时间成就，应当视为于2015年5月1日为交楼时间的成就。第三，被上诉人签署的收楼意见书，更多的强调是被上诉人知道案涉房屋已交付这件事的时间，并不是涉案房屋交楼的实际时间。综上原审认定的事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的诉求。 原审原告郑某某向一审法院提出起诉请求：一、请求判令被告向原告支付逾期办理房屋转移登记手续违约金人民币72550.19元〔（366+365+365+84-720）天×0.03%×525726元，计算至2018年7月23日〕；二、请求判令被告承担本案的诉讼费用。 一审法院查明的事实：一审法院在审理涉案商品房所在项目的同类型案件中已查明，2013年1月25日，被告与案外人深圳市豪派特酒店管理有限公司（以下简称豪派特公司）签订《豪派特酒店管理有限公司合作合同》，约定：豪派特公司为被告开发的“海韵雅苑”项目提供全权委托经营管理服务，被告委托豪派特公司与海韵雅苑”项目的业主签订酒店托管服务分成协议。2013年7月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定：原告购买被告开发的位于惠州大亚湾霞涌海韵雅苑第X幢XX层XX号房，房屋总价款为525726元，被告应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的，并符合合同约定的商品房交付原告使用。关于产权登记，补充协议第八条约定：原告在按本协议约定提交齐全办理产权转移登记手续所需的合格资料，并缴清办理产权相关税、费的情况下，被告承诺在商品房实际交付后720日内，为原告办理完毕房屋权属转移登记手续。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，每逾期一日，被告按已付房价款的万分之三向原告支付违约金。 此外，原告与豪派特公司签订一份《豪派特酒店管理有限公司合作合同》，约定：原告于2015年5月1日至2021年4月30日期间将涉案房屋委托给豪派特公司，供豪派特公司作酒店公寓经营使用，豪派特公司向原告支付租金。上述合同签订后，原告付清了购房款525726元及相关税费。2015年5月1日，案外人豪派特公司开始对涉案房屋进行经营使用并向原告支付租金。2018年5月4日，被告向大亚湾不动产登记中心申请涉案房屋所有权转移登记并予受理。 另查明，涉案的“海韵雅苑”项目于2014年7月25日完成电梯验收，2014年8月4日完成消防验收，2015年4月30日经建设、施工、监理、勘察、设计五家单位联合验收合格并取得《建筑工程竣工验收报告》。因逾期交房和虚假宣传问题，原告曾向一审法院提起（2016）粤1391民初1593号商品房预售合同纠纷一案，诉请被告支付违约金26286.3元，案经一审法院作出判决，后认定涉案房屋的交付时间为2015年5月1日,并驳回了原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、发票、不动产权证，被告提供的不动产登记受理回执、民事判决书等证据以及本案的庭审笔录等证实，予以认定。 一审法院认为，本案争议焦点为原告何时收楼及被告是否存在逾期办证行为。关于原告何时收楼的问题。《商品房买卖合同》及合同补充协议约定：被告应当在2015年5月1日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，涉案房产在2015年4月30日符合交付标准，经一审法院生效判决认定虽然被告未书面通知原告收楼，但是原告已委托豪派特公司从2015年5月1日至2021年4月30日期间对涉案房屋进行经营管理，并实际使用收益，合同约定交付时间在2015年5月1日前，被告实际交付给原告使用收益时间也从2015年5月1日始，因此，应当认定原告于2015年5月1日收楼。关于被告是否应存在逾期办证行为。合同约定被告承诺在商品房实际交付后720日内，为原告办理完毕房屋权属转移登记手续，原告于2015年5月1日收楼，故被告应当在2017年4月20日前为原告办理房屋权属转移登记手续，但是被告在2018年5月4日才向有关部门申请办理涉案房屋权属转移登记，故被告存在逾期办证行为，原告请求被告支付逾期办证违约金有事实和法律依据，一审法院予以支持。违约金应当以原告已付房价款525726元为基数，从2017年4月21日起按每日万分之三标准计算至2018年5月4日止，具体数额为59617元（525726元×0.0003×378天），超过部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告郑某某支付逾期办证违约金59617元； 二、驳回原告郑某某其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费807元，由原告郑某某负担307元，被告惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司负担500元，被告负担部分已由原告预交不予退还，被告自本判决生效后径付给原告。 本案二审中，双方当事人均未提交新证据。 经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。 另查明，郑某某以宣传不符、延期交楼为由起诉美泰诚公司主张违约金。惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出（2016）粤1391民初1593号民事判决书，支持关于宣传不符的部分违约金26286.3元，并驳回郑某某延期交楼的诉讼请求。郑某某提起上诉，本院作出（2017）粤13民终1493号民事调解书，该调解书已生效。郑某某就宣传不符、延期交楼等问题与美泰城公司达成了调解，美泰城公司支付给郑某某的补偿金数额超出了一审法院所支持的宣传不符违约金数额，郑某某承诺就此不再以宣传不符、延期交楼为由要求美泰城公司赔偿。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：如何认定被上诉人的收楼时间。本院对此分析如下： 根据双方签署的《商品房买卖合同》中的约定，上诉人应当在2015年5月1日前交付涉案房屋。被上诉人在本案中主张收楼时间为2015年5月1日，但在之前起诉上诉人宣传不符、逾期交房的另案中却主张收楼日期晚于此日。另案双方二审达成调解，补偿金额超出了一审法院所支持的宣传不符违约金数额，被上诉人也承诺不再就宣传不符、延期交房事宜要求上诉人赔偿。由此可见，本案若以2015年5月1日作为收楼时间，则与被上诉人在另案中的主张相矛盾，也与被上诉人在调解书中的承诺不一致，因此一审法院根据未生效的另案一审判决认定收楼时间为2015年5月1日，有所不当，本院予以纠正。被上诉人已于2016年7月17日签署相关的收楼文件确认收楼，故上诉人主张以此日作为交楼日期，具有事实和法律依据，本院予以采纳。根据双方签署的《商品房买卖合同》及《补充协议》的相关约定，上诉人应于涉案房屋交付后720日内为被上诉人办理完毕房屋权属转移登记手续。大亚湾不动产登记中心于2018年5月4日出具了涉案商品房转移登记的受理回执，即，上诉人此日已将其应当提交给政府部门办理转移登记的相关资料提交完毕，完成了其应履行的办证义务。从2016年7月17日起至2018年5月4日止，未超过涉案合同约定的720日，故上诉人不存在逾期办证的行为。一审法院的认定有所不当，本院予以纠正。 综上，上诉人的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定有所不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初167号民事判决； 二、驳回郑某某的全部诉讼请求。 本案一审案件受理费807元，由原审原告郑某某负担。二审案件受理费807元，由被上诉人郑某某负担。上诉人惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司预缴的上诉费由本院予以退回，郑某某于本判决送达之日起十日内向本院缴纳807元诉讼费,逾期未缴,本院将依法强制执行。 本判决为终审判决。 审判长  郑杰 审判员  胡江 审判员  寇倩 二〇一九年十一月一日 法官助理曾嘉红 书记员叶秀婷