黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1003民初905号原告:牡丹江市阳明区爱河新城小区业主委员会，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区爱河新城。负责人：孙金孝，主任。委托诉讼代理人：林云朋，1962年8月5日出生，女，汉族，牡丹江市阳明区铁岭镇法律服务所法律工作者，住黑龙江省牡丹江市西安区。被告：牡丹江星元房产有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区东一条路39号。法定代表人：肖景辉，董事长。委托诉讼代理人：王铁兵，1967年9月19日出生，女，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：常正华，黑龙江正大律师事务所律师。原告牡丹江市阳明区爱河新城小区业主委员会与被告牡丹江星元房产有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告牡丹江市阳明区爱河新城小区业主委员会主任孙金孝及其委托诉讼代理人林云朋、被告牡丹江星元房产有限公司的委托诉讼代理人王铁兵、常正华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告排出妨碍，撤离牡丹江市阳明区爱河新城小区并搬走其一切物品，法律文书生效后十日内，被告没有搬走的一切物品视为其抛弃物，原告有权按抛弃物处理；二、判令被告移交物业用房和业主活动室用房、自行车棚、配电室、换热站、燃气调压站等相关设施、场所、场地；三、判令被告移交物业管理资料，包括：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业保修文件和物业使用说明文件等物业管理所必须的其他资料。事实和理由：原告业委员依法成立并对小区内的物业施行自行管理，被告与开发单位前期物业合同终止。原告已信函通知被告退出小区并办理交接手续，被告没有回应，现仍滞留在原告小区，已经构成对业主共同管理权的妨碍，故原告依法提起诉讼，申请法院支持原告的诉求，裁决被告排除妨碍、履行义务，以保护全体业主的合法权益。被告辩称：一、原告诉讼请求其诉讼理由不能成立，而且诉讼主体不适格。理由如下：1、原告作为主张权利主体不适格。原告成立程序不具备《住房城乡建设部业主大会业主委员会指导规则》及《物业管理条例》中关于业主委员会成立的要件和条件，无权以业主委员会资格提起诉讼，请求法庭审查原告诉讼主体资格；2、原告备案的业委员会成员中其存在身份不符合业委会成员资格；3、原告无权未经业主大会提起本案诉讼及诉讼请求未经民主议定程序。业委会是业主大会的执行机构，其职责范围并非包括未经业主大会授权进行民事诉讼。因此，本案原告的主体不适格。二、被告合法履行物业管理委托服务合同的责任及义务。根据被告与牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司签订的《爱河新城小区前期物业管理委托服务合同》履行对爱河新城小区提供物业管理、服务，被告按照物业服务合同的约定全面履行义务，且正在履行中；三、被告并非存在原告诉请的应排除障碍的事实。综上所述，被告认为，原告业主委员会成立的程序违法，没有权利作为主体提起诉讼，其诉讼请求没有事实及法律依据，应当驳回起诉或驳回诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据和事实认定如下：1.原告提供的证据一、《成立业主委员会申请书》、《通知》、《爱河新城小区首次业主大会筹备组会议纪要》及彩印照片2页、《爱河新城小区首次业主大会筹备组公告》及彩印照片4页、《爱河新城小区业主大会会议记录》及彩印照片5页、业主委员会备案证明二页，铁岭河镇政府备案材料一份44页，其中《筹备组成立情况的说明》2页、《大会会议决定》1页、《业主大会议事规则》6页、《管理规约》9页、《业主大会备案申请表》2页、《业主名单》4页、名单张贴照片7页、《延期筹备组筹备工作的决定》1页、《推荐函》1页、《自荐书》2页、《业委会主任选票》3页、《首次业主大会会议公告》1页、大会公告张贴照片1页、《测绘成果备案证明》1页、《爱河新城小区前期物业管理委托服务合同》2页、《备案证明》1页。以上证据均来源于牡丹江市阳明区铁岭镇镇政府。证明爱河新城小区业主委员会依法成立。被告对《爱河新城小区首次业主大会筹备组会议纪要》真实性有异议，无法证实签字人员的身份以及是否本人签字。对于其证明问题有异议，根据《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，首次业主大会筹备组的组成需要建设单位参加，而该会议纪要没有建设单位人员参加;对于参加筹备组人员身份有异议，人员身份无法核实，社区代表张杰和该小区筹备组的负责人存在利害关系，听说双方是夫妻关系，并且孙金孝是铁岭镇镇政府的法律顾问，所以对该筹备组筹备成立的程序有异议;业主代表当中的潘增援并非是该小区的业主，并无该小区房屋产权证明;对筹备组照片的真实性有异议，该照片无法证明其真实性及来源是否合法，假设照片中参加筹备会议的人员是真实的，其参加人员人数违反了筹备组的法定程序；对筹备组公告的该组证据真实性有异议，无法证实该组证据的真实性、合法性以及该证据的来源是否合法；同时，该组证据的盖章是筹备组盖章，该筹备组自己证明自己；证据中的业主代表的身份无法核实，请求法庭对于该筹备组的人员的身份以及是否符合作为业主代表参加筹备组；另外，对于公告的形式，也是违法的程序；对《爱河新城小区业主大会的会议记录》的真实性有异议，该会议记录盖章也是筹备组盖章，也是筹备组自己证明自己；对于会议内容有异议，该证据系原告方自己制作的会议内容，没有发放选票、投票、选举程序的相关证据予以证实；同时，该小区入住户数，并非是该《会议内容》记载的业主人数，因该小区入住户主人数是941户，然而，该内容记载发放选票是946票；对于选任潘增援和徐传波为业主委员会委员，该两人不符合作为业主委员会委员的资格；该业主委员会主任的资格，被告也有异议；对于该首次业主大会参会人数及其照片，仅仅能够证明参会人数没有符合业主大会和业主委员会的指导规定，参会人数应当在该小区建筑面积过半以上人数来参加首次业主大会，进行投票、选举业主委员会成员。因此，根据《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》，原告方的筹备会议以及首次业主大会程序均违法，违反了相关法律规定。对《备案证明》的真实性无异议，但是，被告对于原告的备案程序及该成员当中的三位成员身份有异议，被告认为不符合作为业主委员会成员的资格。业委会主任的身份，曾经长期拖欠物业费，对于潘增员和徐传波，该两人并非该小区的产权人，私自占用开发单位空房，在该小区开设麻将厅，给小区造成极坏影响。基于以上，被告认为，原告申请业主委员会成立，自申请成立筹备组，到首次业主大会均不符合法定程序。因此，原告不具备本案提起诉讼的主体资格。综上，被告认为，原告方不具备本案诉讼主体资格。本院认为，被告的抗辩理由属于对业主委员会在选举中的纠纷，不属于民事案件审理范围，如果认为原告业主委员会选举成立的程序不合法，业主可以依法向有关行政机关反映解决。故，对原告的上述证据在本案中予以采信。2.原告提供的证据二：铁岭镇政府备案材料当中的《管理规约》1份9页。证明根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十八条、《物业管理条例》第十七条的规定，《管理规约》应当对物业的使用、维护、管理作出约定，原告业委会对本小区的物业管理通过《管理规约》经业主大会通过，不违反法律规定，是合法有效的，《管理规约》第二条对小区的物业管理方式采取的是先自行管理，业委会也可以根据具体情况选聘物业公司；根据《牡丹江市住宅物业管理条例》第二十九条第二款的规定：业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效或者业主大会作出自行管理决定时，前期物业服务合同终止，因此，2018年8月18日业主大会通过《管理规约》决定对本小区物业自行管理时，被告与开发商的前期物业服务合同已经终止。被告对该证据的真实性有异议，该组证据是原告自证证据。对证明问题有异议，该证据记载该小区总面积以及户数并非与实际面积及户数相符；原告方首次召开业主大会，参会人数以及程序均违反法律规定，备案中的成员、资格违反法律规定；同时，该组证据无法证实原告方通过业主大会决定对小区物业进行自行管理；根据开发商与被告签订的《爱河小区前期委托物业合同》第二条规定，被告进入服务期限，自2011年12月5日起，至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效止；该组证据无法证实被告与开发商前期物业合同已经终止；原告依据《牡丹江市住宅物业管理条例》规定，认为是自行终止，该条例是地方性条例，不能对抗《物权法》的规定以及不能对抗业主大会和业主委员会指导规则的规定。本院认为，基于原告提供的第一组证据及本院的认定理由，本院对该证据在本案中予以采信。3.原告提供证据三、原告邮寄给被告的《关于终止的通知》1份、邮件查询和挂号信函收据、邮寄《通知》过程的照片3份。证明原告已经通知被告，本小区物业自行管理，其与开发商前期物业服务合同终止，要求其移交物业并退出本小区，该份《通知》对方已经收到。被告认为被告没有收到该组证据，同时，原告依据该证据证实其向被告方作出通知后，前期合同视为终止，但本案被告方与开发商签订的前期物业管理合同，并未约定合同终止的条件，同时，原告方以此种方式向被告方通知，因被告方没有收到该通知，其邮件的内容无法证实真实性、合法性以及与本案终止合同是否具有关联性。基于以上，原告的通知并非符合法律规定的合法程序，同时，无论通知内容是否真实，其均是业委会或是个人的意见，并非通过法定程序经过全体业主的同意实施的该行为，因此请求法院对于该证据不予认定。本院认为，原告是通过邮政部门发出的邮件，被告没有举证证明邮政部门工作人员投递错误，故对该证据予以采信。4.原告提供的证据四、车棚与花园照片彩印件。证明被告将业主的车棚非法侵占并对外租赁，并将业主的花园转让给他人；被告不仅仅是没有履行义务的问题，而是侵害了业主的合法权益，是黑恶势力、是违法行为；照片彩印件第三页和第四页楼梯间小棚子与公建阁楼。证明楼梯间位置被转让建造小棚子，公建阁楼被非法占用；照片彩印件第五页和第六页小区地面，证明小区地面多年前就已破烂，被告物业公司没有尽到维修、养护、管理的职责，没有履行对物业的管理服务义务；彩色照片四张，证明单元门上面的合页已经损坏，一旦掉下来将会造成人员伤害，这种情况不仅是一个单元门；楼梯已经破损不堪行走不便；被告对物业没有尽到维修、养护、管理的职责，没有履行对物业的管理服务义务；七楼住户彩印照片一张、彩色照片一张。证明顶楼住户多年漏雨不给维修，被告对物业没有尽到维修、养护、管理的职责，没有履行对物业的管理服务义务；电瓶车充电的电线彩色照片一张，证明被告非法侵占业主的车棚，业主的电动车无处存放更无法统一充电，各业主为了给电瓶车充电从自家向楼下甩出的电线，形成了蜘蛛网状态，存在严重的安全隐患；被告对物业不但没有尽到维修、养护、管理的职责、没有履行对物业的管理服务义务，而且已经构成了侵权行为以及违法行为。被告对这组照片的真实性有异议，无法证明照片的来源是否是本案诉争的爱河小区。对于证明问题有异议，该组证据不能证实被告物业公司侵犯了业主的合法权益，更不能证实本案被告物业公司是黑恶势力，本案被告是具备相关资质、符合法律规定的大型的物业公司；被告对该小区物业服务项目，是对该小区的公共设施、设备日常维修、养护和管理以及房屋建筑公用部位的日常维修、养护和管理，服务的项目一共是七项，在物业服务合同中第三条有明确约定，对于原告方所称未尽到维修义务，并非是客观的，原告所称的路面破损、楼梯以及房屋漏损，并非是被告的服务范围，而是应当启用房屋维修基金进行维护和修缮；原告所提出的并非能够证实被告方未尽到物业管理义务，同时无法证实被告方构成侵权及违法，根据最高院关于民事诉讼证据的若干规定，原告方既然想证明被告方存在黑恶势力以及构成侵权和违法，应当举示证据证明，但原告仅是举示的照片，更加不能证实原告所要证明的问题，请法院对于该证据不予认定。本院认为，原告在本案中并非是提起的侵权之诉，该组证据与本案争议问题无关，本院不予采信。5.原告提供的证据五、照片两张、《受理局批注》一份。证明原告于2018年12月21日通过邮局邮寄给被告的《关于终止的通知》被告已于2018年12月24日实际收到。被告对该组证据形式要件及证明问题均有异议，此证据无法证实被告星元公司收取了原告邮寄的所谓通知，这组证据不能体现邮件是原告方发出，而且该证据也无法看清是被告单位报刊收乞章，被告星元公司没有叫王淑红的工作人员。本院认为，访组证据均有原件予以核对，且系邮政部门出具的，本院予以采信。6.原告提供的证据六、爱河新城小区规划图照片六张，证明爱河新城小区建设规划情况。被告对该证据形式要件及证明问题均有异议，这组证据无法证实与本案的争议焦点有关，也无法证实其真实性的存在，而且与原告的诉讼请求并没有必然的关联性。本院认为，该证据与本案没有关联性，不予采信。7.原告提供的证据七、爱河新城小区两个平台上面四个阁楼的照片一张、四个公建用房中一栋公建用房的照片一张。证明阁楼与公建用房属于业主集体财产，要求被告移交。被告对该证据形式要件及证明问题均有异议。是否小区业主的共有财产，不是以该照片来证实和确定。本院认为，该证据显示的房屋是否被被告占有使用、是否属于物业用房，原告没有举示证据证实，被告也不认可其占有使用，本院对该证据不予认定。8.原告提供的证据八、爱河新城小区物业用房二层楼照片一张、小区车棚照片一张、小区15号楼与16楼之间花园照片一张。证明被告物业公司使用的楼房和被告出租的车棚以及其转让出去的花园均属业主集体财产，要求被告移交。被告对该组证据形式要件及证明问题均有异议。小区15号楼与16楼之间花园是因业主清倒垃圾、种菜，导致对该处设置围栏种花，不存在转让的事实；关于使用的物业房，被告物业办公用房只有三间，其他均由开发商给社区和街道使用，还有开发办公室，均在这个二楼。一楼是配电室，并非是物业用房，车棚是在小区正在使用的，所谓二楼西侧房屋是该小区的燃气房，该组证据与本案焦点没有任何关联性，也不能证明原告方所要证明的问题。本院认为，该组证据除被告认可使用二楼中的三个房屋外，其他均不是被告占有使用，原告也认可了被告的自认，故本院认定该二层楼的房屋，只有三间房屋是由被告占有使用，其他房屋与本案没有关联性，本院不予以认定。9.被告提供的证据一、《爱河新城小区前期物业管理委托合同》1份。证明被告根据法律规定，与牡丹江市龙裕城市开发有限公司签订的《爱河新城小区前期物业管理的服务合同》，合同约定服务范围、管理方式、价格，被告按照该《合同》的约定，全面履行责任及义务；被告不存在违约行为，被告对该小区提供物业服务，收取服务费，具有合法性；被告物业资质为国家二级，证书编号为：23030053号，被告方符合开发单位要求，是具备国家资质的物业管理单位，能够全面为小区业主提供符合法律规定的高标准的服务；该《合同》第一条中明确该小区的总建筑面积为59000平方米，与原告提供的资料当中的该小区的建筑面积不符；《合同》第二条规定：乙方早期介入服务期限自2011年9月10日起至业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。根据该条规定，原告方向被告主张终止的条件不符合法律规定，同时，也不符合《前期物业服务合同》的约定；根据该合同第三条的规定，被告对该小区进行服务的项目是七项，被告方全面的按照该合同的约定履行责任及义务。基于以上证明的问题，被告认为原告诉讼主体不适格，原告诉请未经业主大会决定，仅是业主委员会的决定，其不符合法律规定；业主委员会仅是执行机构，并非是决定重大事项的机构，因此原告方不具备诉讼主体资格，原告方无权向被告主张其诉讼请求。原告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议。爱河新城小区开发建设单位是牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司，而非牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司东安分公司，牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司东安分公司作为一个内部职能部门，在没有总公司的授权和委托的情况下，以自己的名义对外签订的《前期物业管理合同》，不具有法律效力，其没有签订该合同的主体资格，申请法院确定该合同无效；该合同中的数据，因牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司东安分公司不是开发建设单位，其数据牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司东安分公司并不掌握，所以该数据不能作为本案的依据来认定本案事实，应当以龙裕公司的数据为准，申请法院对被告的证据不予以采信；根据《物业管理条例》第二十四条的规定，物业合同是应当通过招投标的方式选聘，或者经过物业所在的区县政府批准，可以采用协议方式选聘物业企业，否则就是违法，应当予以处罚，而本案被告与开发商的前期物业合同没有经过法定程序是违法行为；被告与“东安分公司”签订前期物业合同，因分公司不具有独立的民事和商事主体资格，不具有法人资格，分公司的业务活动是根据总公司的委托进行的，其业务活动完全由总公司决定；本案被告与“东安分公司”签订的前期物业服务合同，没有总公司的委托或者决定，双方签订的爱河新城小区前期物业服务合同是没有法律根据的，也是违法的。综上四点，被告与“东安分公司”签订的爱河新城小区前期物业服务合同因违法而无效，申请法院对该合同不予采信。本院认为，该《合同》虽然是丹江市龙裕城市开发建设有限公司东安分公司与被告签订的，但该《合同》已实际履行，如果牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司东安分公司对外产生民事纠纷，在其不能承担民事责任时，丹江市龙裕城市开发建设有限公司可以依法承担相应民事责任，且合同效力应以当事各方的真实意思表示为基础，现牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司并未对该《合同》提起无效或撤销主张，牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司东安分公司与被告签订的该份《合同》并不当然无效。本院对该证据予以采信。10.被告提供的证据二、爱河新城小区业主意见共17页证明：通过被告方物业管理人员及保安，对该455户小区业主上门调查问卷，该455户业主明确表示没有参加过业主大会，同时，也不同意该小区自治管理；该业主意见能够对抗原告向法庭出示的备案登记中的业主的姓名及业主没有实际参加所谓的业主大会和业主大会决议的事实经过；还能证实原告作为本次以业主委员会的主体提起诉讼的资格并没有经过业主大会超过半数以上的小区业主同意的事实；证实备案登记中提供的相关资料和所谓的业主公约的内容是经过业主大会同意的事实并不客观。原告认为，业主大会不是由孙金孝、潘曾原、许传波、古喜珍、苗宇红主持召开的，是镇政府批准的，依法成立筹备组召开的业主大会，该意见的询问本身就有问题；该意见当中，很多字迹能够看出来是一个人书写的；该证据属于证人证言，证人应当出庭作证，否则不能证明其所要证实的情况；该证据无法对抗原告在二级政府的备案登记。综上以上证据不能证明被告的主张，请法院不予采信。本院认为，该证据属于证人证言，证人没有到庭接受当事人和法庭的质询，本院不予以采信。通过对以上证据的分析认定及庭审调查，本院确定本案案件事实如下：牡丹江市阳明区爱河新城小区于2018年8月18日成立了第一届业主委员会，并于2018年12月12日在牡丹江市阳明区铁岭镇人民政府和牡丹江市阳明区公共事务管理局备案。业主委员会成立后，决定对本小区物业先实施自行管理，并通知了正在依据牡丹江龙裕城市开发建设有限公司东安分公司与被告牡丹江星元房产有限公司签订的《爱河新城小区前期物业管理委托服务合同》履行物业服务的被告牡丹江星元房产有限公司，同时要求牡丹江星元房产有限公司于2018年12月31日前，与爱河新城小区业主委员会办理物业管理交接手续并退出爱河新城小区。牡丹江星元房产有限公司未与爱河新城小区业主委员会进行交接并不退出。因此原告爱河新城小区业主委员会提起本案之诉。另查，现被告牡丹江星元房产有限公司在牡丹江市阳明区爱河新城小区的物业管理中，只占有三间服务用房，分别是位于牡丹江市阳明区爱河新城小区内二层楼（应是唯一一个二层楼）内第二层中的“物业办公室”、“物业收费室”、“物业档案室”；建设单位牡丹江龙裕城市开发建设有限公司向被告交付的“竣工总平面图”在被告处保管。原告主张移交的其他材料、设施、房屋均未在被告处保管和使用，建设单位牡丹江龙裕城市开发建设有限公司也未移交给被告公司。对此，原告予以认可。本院认为，本案的争点为：第一、原告是否具备提起本诉的主体资格；第二、如原告主体适格，原告的诉讼请求是否有事实和法律依据。一、关于原告主体资格问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予以支持。”和第十条第一款：“物业合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”的规定，在本案中牡丹江市阳明区爱河新城小区业主委员会具有诉讼主体资格。二、关于原告的诉讼请求是否应得到法律支持问题。首先，牡丹江市阳明区爱河新城小区业主委员会是通过业主大会选举产生并在牡丹江市阳明区铁岭镇人民政府及牡丹江市阳明区公共事务管理局备案，至于选举的程序是否合法，理应由“业主”来主张，而物业服务企业无权主张，同时，关于业主委员会的选举纠纷也不属于人民法院的受案范围。故，在本案中本院不能否定牡丹江市阳明区爱河新城小区业主委员会的合法性。其次，依据黑龙江省第十二届人民代表大会常务委员会批准的《牡丹江市住宅物业管理条例》第二十九条第二款：“业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效或者业主大会作出自行管理决定时，前期物业服务合同终止。”的规定，本案中牡丹江市阳明区爱河新城小区业主大会已经通过的《管理规约》中明确规定了对小区物业“先自行管理”，那么，牡丹江龙裕城市开发建设有限公司与被告牡丹江星元房产有限公司签订的《爱河新城小区前期物业管理委托服务合同》即应终止。再次，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款：“物业合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”的规定，原告牡丹江市阳明区爱河新城小区业主委员会请求被告牡丹江星元房产有限公司移交物业服务用房和相关设施、材料等请求本院予以支持。综上所述，鉴于被告牡丹江星元房产有限公司在牡丹江市阳明区爱河新城小区的物业管理中，只占有三间服务用房和持有“竣工总平面图”，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、《牡丹江市住宅物业管理条例》第二十九条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告牡丹江星元房产有限公司于本判决生效后二十日内，向原告牡丹江市阳明区爱河新城小区业主委员会移交位于牡丹江市阳明区爱河新城小区内二层楼（应是唯一一个二层楼）内第二层中的物业办公室、物业收费室、物业档案室三间房屋；移交竣工总平面图；驳回原告牡丹江市阳明区爱河新城小区业主委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费50元，由被告牡丹江星元房产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长 来    晓    强人民陪审员 张桂英人民陪审员周莹二〇一九年十一月二十六日书 记 员 于        萍