山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁06民终4848号上诉人（原审原告）：刘国荣，男，1969年4月21日出生，汉族，城镇居民，住莱州市开发区。委托诉讼代理人：张超，山东同济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：莱州市城港路街道西朱杲村民委员会。住所地：莱州市城港路街道西朱杲村。法定代表人：于洪东，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：李晓燕，莱州德信法律服务所法律工作者。上诉人刘国荣因与被上诉人莱州市城港路街道西朱杲村民委员会土地租赁合同纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院(2018)鲁0683民初6765号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘国荣上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求，并判决被上诉人承担先履行合同义务；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案合同是双方真实意思表示，合同内容未损害国家、公共和他人合法利益，只是农用地尚未经主管部门批准转为非农用地，该合同是未生效而不是无效。2、合同所指土地是被上诉人所有的林地，且该地上林木已经林业主管部门批准被砍伐干净，该地块的所有权、使用权、控制权完全在被上诉人手中，被上诉人负有先履行义务，其不积极履行合同而且故意设置阻碍，由此产生的经济损失应由被上诉人承担。3、法定须批准或登记的合同实则可视为附生效条件之合同，未生效合同生效前，当事人不得任意主张合同无效，因被上诉人预期违约致合同解除、或因其行为导致合同无法生效或提前解除时，可视为合同已生效而责令其赔偿履行利益。4、涉案土地规划用途非林地，既没有林业部门登记也没有国土部门规划批文。虽然租赁目的是非农建设，但在未改变土地用途的情况下，上诉人在合同存续期内有权合法使用。被上诉人莱州市城港路街道西朱杲村民委员会辩称，本案不是关于合同不批准登记前的审批，而是对集体所有的土地用途的审批，集体所得土地不得出让、转让或出租，非农建设需要办理集体建设用地审批手续，涉案土地的租赁违反了法律的强制性规定，应该认定无效，一审判决正确。原审原告刘国荣向一审法院起诉请求：判令被告继续履行上一届村委与原告签订的土地租赁合同，清除租赁土地上的苗木，将租赁土地交付给原告使用，赔偿原告损失5万元，给付原告违约金20万元，诉讼费用由被告承担。事实和理由：2003年1月1日，原告与被告签订土地租赁合同，约定被告将位于原西朱杲村长阡北节、热覆膜砂场以北宗地土地，面积12.49亩租赁给原告，约定2008年交付30年租赁费共计121638元。2008年10月7日，原告按合同约定交纳了租赁费。合同签订时，因被告在该地上栽种速生杨树，双方约定在被告采伐树木后为交付日和合同生效日。2013年3月22日，通过村民代表会议，被告又与原告续签了20年的租赁合同，租赁费120100元。2013年1月1日原告交纳了20年的租赁费。租赁期限共计50年，租赁开始时间是2016年1月1日开始计算。2014年8月10日，被告将双方2003年1月1日签订的合同收回，就该合同双方重新签订了土地使用合同。合同生效后，原告准备使用该土地，被告组织村民阻拦，2017年被告又在地上栽种了冬枣树苗，致使原告签订合同的目的无法实现。请求依法支持原告的诉讼请求。一审法院审理认定事实：原告非被告集体经济组织成员。2003年前，原告租赁被告案外的另一处土地经营烟台恒丰造型材料有限公司。案涉租赁土地位于烟台恒丰造型材料有限公司北侧。2015年11月28日，于洪东当选现届村委主任，任职至今，上一届的村委主任系马同伟。原告称，2003年1月1日，其与被告上一届村委签订了“租赁土地使用权租赁合同”1份（以下简称“合同1”），2008年10月6日，双方又签订“租赁土地使用权租赁合同补充内容”1份。合同1约定的租期为30年，租赁用途为原告生产经营，合同约定：村委协助原告办理农用土地转用审批手续，以使原告取得集体建设用地使用权进行非农建设，合同还约定：如一方违约，赔偿因违约给对方造成的一切损失，另付违约金20万元。原告称，合同1所涉租金121638元已于2008年10月7日交付，同日，被告向原告出具盖有村委公章“说明”1份（该说明同时有“见证人于某1、于某2等人的签字），该说明内容为：“兹证明我村委收到刘国荣交来土地租金人民币壹拾贰万壹仟陆佰叁拾捌元整（此款由工行电汇至村委账户）。村委会为避税出具的收据栏中写明的是土地补偿费，实则是合同中的土地租金，详见收据0029150号，以此为据，永无纠葛”。但因村委在租赁土地上原栽植的树木未到收获期未采伐而未及时交付。2013年3月22日，原告与被告上一届村委又签订1份“土地使用合同”1份（以下简称“合同2”），该合同未载明签约时间，载明的租赁面积为12.01亩，每亩每年租金数额为500元，20年租金数额共计为120100元，同时载明合同2系对合同1的再续合同，总租期为50年。原告称，合同2系在合同1的基础上增加了租期20年，2013年1月1日，原告将合同2的20年租金120100元交付给被告，但被告仍未及时交付土地；2014年8月10日，被告上一届村委将合同1收回后，双方签订了1份“土地使用合同”（以下简称“合同3”），合同3载明：租期30年，自双方签订合同之日起计算，租金121638元于2008年10月底前一次性交清。除合同签订日期外，合同3条款内容与合同1一致。同日，上一届村委向原告出具书面材料1份（以下称“合同启用说明”），该材料内容为：刘国荣承包土地，地上的树木，西朱杲村委于2014年8月10号全部采伐完毕，合同从本日起正式启用生效。原告称，村委在出具该材料的同时，将涉案租赁土地交付给原告，但被告采伐树木后，树根并未挖除；2015年6月20日，原告与被告上一届村委又签订1份“协议”，该协议系以原告向村委提出主张、被告签字盖章的方式形成，该协议载明：1、村委伐树后，树根未处理；2、街道办政府拓宽西长阡路，占了部分租赁土地，原告要求向东如数补偿；3、租期自2016年起算。原告称，2016年春，其采购了300斤花生种准备在租赁土地上种植，并雇挖掘机挖除树根，期间遭村委派人阻止，给原告造成花生种采购及花生种植可得利益损失5万元；之后，被告于2015年冬季在租赁土地东北角打了一眼井，让电力部门在租赁土地中放置电线杆，后在原告要求下，电力部门于2016年三四月份将电线杆拉走，2017年3月8日，村委组织十多人在租赁土地上栽种满了枣树，致使原告租赁合同的目的无法实现。一审审理中，原告要求被告继续履行上一届村委与其签订的涉案土地租赁合同，清除租赁土地上的苗木，将租赁土地交付给原告使用，赔偿原告损失5万元，支付违约金20万元。被告认可在涉案土地上打井及种植枣树的事实，不认可原告关于双方建立土地租赁合同关系的主张，理由为：现村委未查询到原告所称2003年合同及相关会议记录等。被告表示，原告所述，在合同未到期的情况下又续签合同不符合法律规定，重要的是，原告承租土地是为进行非农建设，原告既非本村村民又不兴办乡镇企业，即便双方签有合同，合同也属无效，且该承租地一直没有交付，合同一直没有履行，不存在原告所诉的继续履行合同、赔偿损失及给付违约金的情况，要求驳回原告的诉讼请求。原、被告均认可，涉案土地规划用途为林地，至今，尚未办理集体建设用地审批手续。原告还称，签订合同前，村委已召开村民代表会议和两委会讨论通过租赁事宜，被告不予认可。对此，原告提供了载明会议时间为2013年3月22日的被告“第十届第十七次村民代表会议记录”复印件1份，该件载明“六、关于覆膜砂厂区以北的土地延包的问题提交会议讨论，经讨论大家一致通过”，被告以查询不到为由对该证据真实性不认可。被告提供了5份农民代表会议记录复印件，会议时间分别为2001年5月10日、2003年9月26日、2006年12月26日、2007年9月20日、2011年1月18日，该5份会议记录所涉讨论事项并无涉案土地租赁事宜。被告称，现届村委只能找到这5份会议记录，其他均找不到。对土地租赁合同效力问题。被告主张无效，理由：1、合同约定非农建设，至今土地并未改变林地用途；2、土地租赁未经村民代表大会和村两委会讨论决定，违反民主议定程序。原告主张，虽然合同约定用途为生产建设用，但至今尚未使用，不存在合同无效问题。本案审理中，一审法院当庭向原告释明：因本案所涉合同双方约定的租赁用途是原告取得集体建设用地用于非农建设，双方都认可涉案土地规划用途为林地，至今尚未办理建设用地审批手续，故涉案合同依法应属于无效，同时告知原告，在此情况下可以依法变更诉讼请求，根据无效合同的相关法律规定，可以主张被告合同缔约过错的民事责任，可以要求被告返还原告已经交纳的土地租赁费，原告如还有其他损失，可以基于被告的过错可以要求被告进行相应赔偿，否则将承担对己不利的法律后果。对此，原告当庭未明确是否予以变更诉讼请求，要求限期明确相应意见。在其申请的期限内，原告提交了“对庭审公布‘法院法官联席会议研究关于涉案合同效力问题，认为依法应属于无效释明’事项的异议”（以下简称“异议书”）、“代理意见”、要求调取被告银行账户交易明细及调取被告租金收取收据及合同书的申请书各1份，在异议书、“代理意见”中，原告表示，对法院释明的合同无效不予认可，坚持原有诉请。一审法院认为，原、被告均认可，涉案土地规划用途为林地，至今，尚未办理集体建设用地审批手续。我国实行严格的土地用途管制制度，当事人无权租赁集体土地用于非农建设。《中华人民共和国森林法》第十五条规定：森林、林木、林地使用权可以依法转让，也可以依法作价入股或者作为合资、合作造林、经营林木的出资、合作条件，但不得将林地改为非林地。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。涉案租赁土地属农民集体所有，原告提供的涉案租赁合同载明：被告协助原告办理农用土地转用审批手续，以使原告取得集体建设用地使用权进行非农建设。而直至本案庭审终结时止，涉案租赁土地并未办理集体建设用地审批手续，故双方签订的涉案土地租赁合同违反了上述法律强制性规定，依法应认定为无效。在法院对合同效力问题及相应法律后果释明后，原告仍坚持合同有效的主张及原有诉讼请求，其本案诉讼请求，理由不当，依法不应支持。依照《中华人民共和国森林法》第十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项之规定，一审法院于2019年4月26日判决：驳回原告刘国荣要求被告莱州市城港路街道西朱杲村民委员会继续履行涉案土地租赁合同、清除涉案租赁土地上的苗木、交付涉案租赁土地、赔偿损失5万元、支付违约金20万元的诉讼请求。案件受理费8676.07元、保全费1620元，均由原告刘国荣负担（已交纳）。本院审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案双方争执的焦点问题是：涉案合同是否有效，应否继续履行。一、从本案的事实看，在一审庭审中双方认可涉案土地性质是林地，至今未变更土地性质。上诉人刘国荣主张涉案土地不是林地，但不能提交有效证据予以证明，该主张与其之前的陈述也相互矛盾，本院依法采信涉案土地性质为林地。从目前的证据情况看，至今涉案土地仍未办理集体建设用地审批手续，上诉人非莱州市城港路街道西朱杲村集体经济组织成员，租用该集体所有的土地用于非农业建设，违反我国相关法律规定，一审法院依法认定涉案土地租赁合同无效，于法有据，并无不当。二、在一审中，法院当庭向刘国荣释明涉案合同依法应属于无效，刘国荣可以变更诉讼请求，根据无效合同的相关法律规定主张相关权益，但刘国荣坚持原有的诉讼请求。故此，对涉案合同无效所产生的相关法律问题，本案不予处理。综上所述，上诉人刘国荣之上诉主张，理由不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8676.07元，由上诉人刘国荣负担。本判决为终审判决。审判长  王天松审判员  殷连泽审判员  张莉莉二〇一九年十一月十二日书记员  肖 婷