山西省晋中市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）晋07民终2156号上诉人(原审原告)太谷县明星镇明星村民委员会，住所地太谷县明星镇明星村。法定代表人唐永杰，系该村民委员会主任。委托诉讼代理人李继、徐华杰，山西泰民律师事务所律师。被上诉人(原审被告)太谷县腾达房地产开发有限公司，住所地山西省晋中市太谷县箕城西街9号锦营明珠南区九号楼201室。法定代表人孙凯，系该公司董事长。委托诉讼代理人迟菲、安金芳，山西恒驰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)唐中太，男，1967年8月15日出生，住太谷县。上诉人太谷县明星镇明星村民委员会因与被上诉人太谷县腾达房地产开发有限公司、唐中太合同纠纷一案，不服山西省太谷县人民法院（2019）晋0726民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。太谷县明星镇明星村民委员会上诉请求：依法撤销山西省太谷县人民法院(2019）晋0726民初136号民事判决书，并依法支持上诉人的诉请。事实和理由:一、一审法院认定事实错误。首先，一审法院将上诉人与被上诉人之间签订的《占用土地协议》定性为商品房买卖合同存在事实上认定的明显错误。上诉人与被上诉人之所以签订《占用土地协议》是基于上诉人与太谷县政府的《土地补偿协议》,因涉案土地原属集体用地，太谷县政府征收后就该涉案土地与上诉人就土地补偿及安置事宜签订了《土地补偿协议》，该协议明确确定，土地补偿包含两部分：土地补偿款和临街商业门面的回购,该事实在一审判决中也予以确认。临街商铺的回购的这一表述实质为征收土地上上诉人所有的旧有房屋及设施的安置。基于《土地补偿协议》，上诉人才与被上诉人就该土地的开发商签订《占用土地协议》,因此，从法律上，上诉人与被上诉人间的协议属于《土地补偿协议》的从合同，是土地补偿与安置事宜的具体履行。其次,一审法院查明被上诉人太谷县腾达房地产开发有限公司占用上诉人土地上原本有建筑物，该建筑是上诉人自建的24间车库，除此车库外还有停车场地及两个门球场，门球场供村民业余生活使用，依据上诉事实可以认定《占用土地协议》的实质土地补偿及安置协议。第三、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，《占用土地协议》无论从形式要件及被上诉人是否收取上诉人购房款的事实方面讲，该协议均不应当认定为商品房买卖合同。因此，上诉人认为一审法院对事实认定错误。二、一审法院法律适用错误。一审法院基于对事实认定的错误,依据商品房买卖合同纠纷相关法律及司法解释认定上诉人与被上诉人之间的合同无效,属于法律上的适用错误。如果认定上诉人与被上诉人间的协议无效,那么上诉人的土地补偿及安置如何落实？国家在集体土地征收变更使用性质的相关法律中,明确规定要保护这一过程中原集体土地所有者的权益,按双方签订的《土地补偿协议》进行土地补偿和安置的实施，是上诉人以后获得收入的主要来源，是该村以后失地村民生活和福利发放的主要来源,依法应获得国家的保护。如果认定上诉人和被上诉人的协议无效，那么我们可以推定被上诉人的土地使用是否也是无效违法的？太谷县政府与上诉人签订的《土地补偿协议》是否也是无效的？综上，请求二审法院在查明事实的基础上，依法支持我方的诉请。太谷县腾达房地产开发有限公司辩称，本案涉及的协议不是占地补偿协议，主要理由为依据我国国有土地上房屋征收补偿条例的规定，集体土地的征收和补偿权利义务人都是国家，是国家将集体土地征收之后，出让给其他人，我们在一审提交了国有土地出让合同、土地出让金和取得的国有土地使用权证书，取得方式为出让，充分证明了腾达公司是从国家依照法律手续购买的土地，且在一审中上诉人也认可，国家已经将该土地的补偿款打到了白塔区政府的账户上，并不存在集体土地没有补偿的事实，而本案诉争的核心内容是上诉人将国家交给其的补偿款交给被上诉人，被上诉人提供商铺给上诉人，这是一方支付钱款，一方交付房屋，完全符合商品房买卖的特征，一审法院定性正确；由于本案诉争的房屋并未取得商品房预售许可证，因此，本案的房屋买卖合同是无效合同，一审法院适用法律正确；本案诉争的合同涉及的商铺房已经售出卖给了第三人，因此上诉人原诉讼请求要求实际交付房屋的诉求已无法实现，其要求对不能交付进行折价补偿的诉求没有法律依据，因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。唐中太辩称，合同的签订都是腾达房地产公司跟土地局买的土地，我在腾达公司的这个项目工作。我也没有跟他们签合同。太谷县明星镇明星村民委员会向一审法院起诉请求：1、判令二被告继续履行2016年6月14日签订的协议，并交付原告康源南路（西环中路）东的一、二层商铺，或对原告进行折价补偿；2、判令二被告连带支付原告违约金91000元（每日按1000元计算，91天），并支付交付房屋为止的违约金；3、二被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：案涉土地原系原告集体所有的建设用地；2015年10月19日，太谷县人民政府征用案涉土地；2016年4月21日，太谷县国土资源局与原告就案涉土地签订征地补偿协议，第1条约定：太谷县国土资源局代表县政府征收原告集体土地8.92亩，征地补偿费用总计521.3474万元；第2条约定：白塔区管理委员会对补偿费使用情况进行监督并协调解决所有征地涉及事项及临街商业门面回购等事宜。2016年6月14日，在太谷县管理委员会见证下，原告太谷县明星镇明星村民委员会与被告太谷腾达公司就占用原告土地进行开发事宜签订案涉协议，其中第2条第1款约定：被告太谷腾达公司以开发建设的商铺抵顶给原告的方式进行占用土地补偿，相应政府办理该土地收购征用时应给付原告的补偿费归被告所有；第2条第2款约定：被告太谷腾达公司抵顶给原告的一、二层商铺（以太谷县规划局签发中华人民共和国建设工程规划许可证批准图纸面积为准）平面布置尺寸图以见证方见证，双方签字（盖章）确认的图纸为准；第5条约定：被告如期开工时，原告如数退还被告补偿费。2016年7月4日，太谷县国土资源局与被告太谷腾达公司签订国有建设用地使用权出让合同，被告缴纳土地出让金及相关税费；2016年8月22日，被告太谷腾达公司就案涉土地办理不动产登记，并后续在案涉土地上完成商品房建设；2017年2月17日，太谷县规划局向被告太谷腾达公司颁发建设工程规划许可证，证载：建设单位为太谷腾达公司，建设项目为太谷县明星佳苑商住小区，建设位置为太谷县明星村康源南路东、规划三街北，商业楼层数为三层，建筑面积为3236.96平方米。被告太谷腾达公司至今仍未取得开发建成商铺的商品房预售许可证明，被告陈述建成的商铺已出售，均价为每平方米7000元左右。本案诉讼过程中，本院多次组织双方调解未果。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原告与被告太谷腾达公司签订的案涉协议的实质是商铺回购协议，属于商品房买卖合同。被告太谷腾达公司在订立协议时并未取得商品房预售许可证明，且至一审诉讼时仍未取得，故双方协议属于无效协议。根据协议第2条第1款的约定及庭审查明的事实，原告以521.3474万元土地补偿款回购被告太谷腾达公司开发建设的约2157.97平方米商铺，而原告未在约定时间支付被告太谷腾达公司上述款项，被告太谷腾达公司在没有商品房预售许可证明的情况下与原告签订预售合同，双方都存在一定过错，原、被告双方未实际履行协议约定义务，且未造成损失，因此原告要求被告太谷腾达公司交付其商铺或折价补偿及支付违约金的主张并无事实和法律依据。一审法院判决：驳回太谷县明星镇明星村民委员会的诉讼请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，太谷县明星镇明星村民委员会向一审法院起诉请求之一为“判令二被告继续履行2016年6月14日签订的协议，并交付原告康源南路（西环中路）东的一、二层商铺，或对原告进行折价补偿”，二审中，太谷县明星镇明星村民委员会亦认可其在法定期限内确未变更诉讼请求，故太谷县明星镇明星村民委员会的诉请并不明确具体，其起诉并不符合法定要件，当事人可另行解决该纠纷。综上，原审法院对太谷县明星镇明星村民委员会并不明确的诉讼请求进行裁判错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第二项规定，裁定如下：一、撤销山西省太谷县人民法院（2019）晋0726民初136号民事判决；二、驳回太谷县明星镇明星村民委员会的起诉。一审案件受理费1038元，退还太谷县明星镇明星村民委员会；二审案件受理费2076元，退还太谷县明星镇明星村民委员会。本裁定为终审裁定。审判长  寇永俊审判员  侯建伟审判员  王 雪二〇一九年十一月二十一日书记员  张耀方书记员  介 楠