吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉01民终2605号 上诉人（原审被告）:长春市中腾物业服务有限公司，住址:长春市绿园区景阳大路以南、正阳街以西先行名苑14幢1单元1207室。 法定代表人:盖长荣，经理。 委托诉讼代理人:邹悦，北京大成（长春）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）:长春市绿园区先行名苑小区业主委员会，住所地长春市绿园区先行名苑小区。 负责人:李洪勇，主任。 委托诉讼代理人:柳沐青，吉林可信律师事务所律师律师。特别授权。 上诉人长春市中腾物业服务有限公司与被上诉人长春市绿园区先行名苑小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 长春市绿园区先行名苑小区业主委员会在原审法院提出诉讼请求:1、判令长春市中腾物业服务有限公司立即终止对长春市绿园区先行名苑小区业主委员会的物业服务,全面撤离服务场地;2、诉讼费由长春市中腾物业服务有限公司承担。事实与理由:2013年7月,长春市中腾物业服务有限公司进入长春市绿园区先行名苑小区业主委员会小区进行物业服务。2014年1月8日,长春市绿园区先行名苑小区业主委员会第一任业主委员会成立,经双方协商，于2013年12月30日补签了物业服务合同,服务期限自2013年6月1日至2014年6月31日,后自动延续到2015年10月。2015年10月28日，双方又签订了物业服务合同,服务期限自2015年11月9日至2016年12月31日。此间，长春市中腾物业服务有限公司服务不到位,从未向业主公布服务收费使用情况，并拒绝长春市旧房改造进入小区范围内进行改造，导致多个项目至今未能改造完成,比如:下水、道路、绿化，严重影响小区业主的正常生活,引起业主强烈不满。2017年11月19日,第二届小区业主委员会成立,按程序召开了业主大会,对是否终止被告服务进行表决，以户数、面积均超过半数的票数同意终止被告对小区的服务。2017年11月20日,长春市绿园区先行名苑小区业主委员会通过邮寄方式向长春市中腾物业服务有限公司发函，要求其在20日内终止服务完成交接并退场。长春市中腾物业服务有限公司收到函件后,没有任何反应。2017年11月23日，长春市绿园区先行名苑小区业主委员会向其所在地的春城街道办事处及新奥蓝城社区请求召开联席会议进行协调,2017年12月初，联席会议召开,但被长春市中腾物业服务有限公司搅散,并惊动警方。时至今日长春市中腾物业服务有限公司仍没有终止服务。由于长春市中腾物业服务有限公司原因致使原告六百余户业主得不到正常服务,出入困难，影响民生，故强烈请求长春市中腾物业服务有限公司立即终止对长春市绿园区先行名苑小区业主委员会的服务,全面撤出服务场地，停止侵权。现诉至法院请求判如所请。 长春市中腾物业服务有限公司辩称:长春市绿园区先行名苑小区业主委员会的诉请没有事实和法律依据。1、长春市绿园区先行名苑小区业主委员会没有通过合法程序通知长春市中腾物业服务有限公司终止物业服务合同;2、长春市绿园区先行名苑小区业主委员会所谓的会议决议及相关程序均不符合法律规定;3、物业公司与现有业主形成的事实物业服务合同关系已经在面积及户数上超过半数，符合继续提供服务的法定条件。 原审法院认定事实:2013年12月30日，原告长春市绿园区先行名苑小区业主委员会与被告长春市中腾物业服务有限公司签订《物业服务委托合同》，合同约定服务期限自2013年6月1日起至2014年6月30日止。2015年10月28日，原告长春市绿园区先行名苑小区业主委员会与被告长春市中腾物业服务有限公司签订《物业服务委托合同》,合同第三十三条约定本合同期限即服务期限自2015年11月9日起至2016年12月31日止。第三十四条约定，本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等财物完整地移交给业主委员会;业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。后双方再未签订其他物业服务委托合同。另查明，2014年1月7日，长春市绿园区春城街道新奥蓝城社区居民委员会在长春市绿园区业主委员会备案登记表(长春市绿园区先行名苑小区业主委员会,主任“商海泉”)上“社区意见”处加盖公章;2014年1月8日，长春市绿园区建设局房产物业科在“区物业办意见”处加盖公章。2017年11月9日，长春市绿园区春城街道新奥蓝城社区居民委员会在长春市绿园区业主委员会备案登记表（长春市绿园区先行名苑小区业主委员会、主任“李洪勇”)上“社区意见”处写明“同意”并加盖公章;2017年11月9日，长春市绿园区住房和城乡建设局房产物业管理科在“区物业办意见”处写明“同意”并加盖公章。 原审法院认为，《物业管理条例》第十条规定,同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。第十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。本案中原告长春市绿园区先行名苑小区业主委员会已在相关部门备案,符合法律规定,长春市中腾物业服务有限公司庭审中称先行名苑小区业主委员会主体不适格但未提供相应证据予以证明，本院对其抗辩不予采信。《物业管理条例》第三十八条规定,物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款，规定的资料交还给业主委员会。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定,物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务合同退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。根据原、被告双方2015年10月28日签订的《物业服务委托合同》约定，该合同期限即服务期限自2015年11月9日起至2016年12月31日止,现双方合同已经终止,原告长春市绿园区先行名苑小区业主委员会要求长春市中腾物业服务有限公司退出物业服务区域的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《物业管理条例》第十条、第十六条、第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:被告长春市中腾物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内退出长春市绿园区先行名苑小区物业管理区域。案件受理费100元(原告已预交）由被告长春市中腾物业服务有限公司承担(与前款一并给付)。 宣判后，长春市中腾物业服务有限公司不服，上诉至本院。上诉请求：1、请求人民法院撤销长春市绿园区人民法院(2018)吉0106民初148号民事判决书，发回重审或依法改判;2、请求人民法院判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由:一、关于原审法院认定的“...,长春市中腾物业服务有限公司庭审中称先行名苑小区业主委员会主体不适格但未提供相应证据予以证明，本院对其抗辩不予采信。”于法无据。小区总户数为1054户,业委会成员选举时实际以653户作为基数计算，长春市绿园区先行名苑小区业主委员会也称统计户数时仅计算14栋4户，而实际上14栋共有389户。业委会成员选票并不符合《物业管理条例》双过半的规定，业主大会作出的新一届业委会成员决议不符合法律规定，故原审原告长春市绿园区先行名苑小区业主委员会诉讼主体不适格，符合法律规定。二、原审法院对被上诉人所谓的会议决议及相关程序是否符合法律规定未予认定。第一,根据《物业管理条例》第十四条之规定“召开业议，应于会议召开15日前通知全体业主”,据了解，被上诉人于2017年11月11日通知召开业主大会，2017年11月19日,先行名苑业主大会作出了终止长春市中腾物业服务有限公司服务的决议，其并未尽到上述通知义务，业主大会的召开违反法律规定。第二,据长春市绿园区先行名苑小区业主委员会统计的是否终止中腾物业在小区提供物业服务的意见汇总显示的内容亦与实际情况不符,且不符合法律规定。故业主大会的召集程序不合法且决议表决程序不合法。三、长春市中腾物业服务有限公司也向法庭出示租赁合同、证人证言等证据证实小区普遍存在租赁现象,长春市绿园区先行名苑小区业主委员会统计选票时,并未核查所有投票人身份，且长春市绿园区先行名苑小区业主委员会手中掌握所有选票，应当出示选票核实真实性。而实际上长春市绿园区先行名苑小区业主委员会并未出示选票,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条,可推定长春市中腾物业服务有限公司主张选票存在虚假的主张成立，即长春市绿园区先行名苑小区业主委员会业委会成员选举、业主大会决议均存在程序违法的事实。四、关于原审法院认为“...,该合同期限即服务期限自2015年11月9日起至2016年12月31日止，现双方合同已经终止,...”适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二)》第二条及《中华人民共和国合同法》第三十七条之规定，2017年1月1日至今，虽未形成书面《物业服务委托合同》,但上诉人长春市中腾物业服务有限公司并未停止物业服务，且被上诉人长春市绿园区先行名苑小区业主委员会接受，物业服务合同依法成立，并合法有效。且这种事实合同关系在本案中并非第次出现，在原、被告第一次签订的物业服务合同到期后,双方并未及时签订第二次物业服务合同,长春市中腾物业服务有限公司提供物业服务，长春市绿园区先行名苑小区业主委员会接受并且业主缴纳物业费用，这本身就是一种事实上的物业服务关系。直至第二次书面物业服务合同签订之前，中间无合同空档期情况与现在一致，物业服务关系真实存在。综上所述，长春市中腾物业服务有限公司诉求合法合理，请求法院查明本案事实，依法支持上诉人长春市中腾物业服务有限公司上诉请求。 长春市绿园区先行名苑小区业主委员会在二审中辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回长春市中腾物业服务有限公司的上诉请求，维持原判。 本院二审查明的事实与原审认定的事实一致。 本院认为，关于长春市绿园区先行名苑小区业主委员会是否具备主体资格的问题。2017年11月3日，长春市绿园区先行名苑小区召开业主大会，经选举产生业主委员会成员。2017年11月9日，长春市绿园区先行名苑小区业主委员会分别在长春市绿园区春城街道办事处、长春市绿园区住房和城乡建设局进行了备案。上述选举及备案符合法律规定，应认定长春市绿园区先行名苑小区业主委员会具备诉讼主体资格。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。长春市中腾物业服务有限公司在2016年12月31日物业服务合同到期后，一直处于长春市绿园区先行名苑小区业委会请求其撤出并办理交接、而长春市中腾物业服务有限公司拒绝退出和交接的状态，完全符合以上司法解释的情形。因此，原审判令长春市中腾物业服务有限公司退出长春市绿园区先行名苑小区符合上述司法解释的规定，本院予以认可。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人长春市中腾物业服务有限公司的上诉请求不成立，不予支持。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人长春市中腾物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李雨萍 审判员  于小依 审判员  胡月皓 二〇一九年十一月六日 书记员  王冠男