安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初10543号 原告：合肥新运物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区琥珀山庄东村117幢103室，统一社会信用代码91340100771103227W（1-1）。 法定代表人：胡运凤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王俊，安徽皖和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李新，安徽皖和律师事务所律师。 被告：胡银，男，1979年7月1日出生，汉族，合肥晓阳工贸有限公司员工，住安徽省合肥市庐阳区。 原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业服务费3302元及违约金1000元；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告接受合肥恒兴房地产开发有限公司（以下简称恒兴公司）选聘，为合肥市庐阳区金都华庭小区提供物业管理服务，双方签订了物业管理服务合同。原告按约为小区提供了物业服务，被告作为小区业主应按约支付物业服务费。被告拖欠2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业费3302元，原告多次催要未果，故诉至法院。 被告辩称，1.被告在2006年9月至2013年12月期间一直按时交纳物业费。2013年8月，被告家中被盗，导致经济损失。公安立案后，原告至今未讨论此案，未履行物业服务协议。2.物业服务协议明确约定小区建立护卫队、24小时值班、定期巡逻，不法分子仍然有机可乘，物业管理明显是纸上谈兵，原告违约导致业主受损，原告应承担法律责任。3.原告服务不到位，不登门、不电话沟通，一纸诉状诉至法院，不能根本解决问题，且违背行业规范。综上，被告迟交物业费有客观原因，且被告有权不履行原告与恒兴公司签订的物业合同。如原告妥善解决问题，被告将如期交纳物业费。 本院查明：原告系从事物业管理的企业。2006年9月10日，被告委托原告对其住宅提供前期物业管理服务，双方签订的《前期物业管理服务协议》约定：房屋类型为多层住宅，坐落位置为金都华庭小区香域中央组团8幢503室，建筑面积为84.60平方米；物业管理服务内容包括：房屋共用部位、共用设施设备的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序和车辆停放，房屋装饰装修管理，房屋及配套设施设备保修期内维修受理登记和联络；多层住宅物业服务费标准为0.58元/平方米/月，按物价部门核定标准调整，物业费自发出入伙通知书之日起，每季度前10日交纳；被告转让物业时，须交清转让前的物业费和公摊水电费、电梯水泵等设备的折旧费等；原告未达到管理服务约定目标的，被告有权要求其限期整改，逾期未整改造成被告损失的，原告承担相应法律责任；被告未按约交纳相关费用的，原告有权要求其补交并从逾期之日起按每日0.2%加收滞纳金。 2007年12月9日，金都华庭小区的建设单位恒兴公司继续委托原告对金都华庭一、二期提供前期物业管理服务，双方签订的《前期物业服务合同》约定，服务费标准按物价部门核定标准为依据，但不得高于本合同承诺报价；业主未按约足额交纳物业费，原告可从逾期之日起每日按应交费用0.3%加收滞纳金；其他关于物业管理服务内容、物业服务费标准等约定与前述前期物业管理服务协议的约定基本相同。 上述合同签订后至今，原告为金都华庭小区提供物业服务。原告向被告催收2014年1月1日之后的物业费未果，诉至本院。 本院在审理中现场勘查金都华庭小区，发现小区存在进出人员无登记、消防通道被堵塞、消防设施被损毁、楼道及墙角堆放垃圾、墙面大量张贴广告、车辆乱停乱放、道路损毁未修复、电线胡乱接拉等情形。本院走访小区所在社居委，该委反映接受该小区业主投诉较多，处理物业纠纷较多，对小区公共设施设备的设立和维护投入较多。在庭审中，原告确认金都华庭小区在其服务过程中存在车辆乱停放、环境脏乱差、业主私拉电线等情况；被告确认自己是案涉房屋金都华庭二期XXX室的业主，且未交纳2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业费。 另查明：2011年8月1日起施行的《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》（合价房[2011]41号文）规定，住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费，纳入物业综合服务费，不得另行分摊收取。 2012年11月，合肥市庐阳区物价局依据合价房[2011]41号文、合庐价物备[2012]44号文的规定，核准原告对金都华庭小区此后的综合服务费执行一费制，无电梯住宅标准为0.65元/平方米/月。 本院认为：原、被告签订了物业服务合同，双方之间存在物业服务合同关系，双方均应按照物业合同的约定全面履行自己的义务。原告为金都华庭小区提供了物业服务，被告作为业主应当依据国务院物业管理条例的规定及双方物业服务合同的约定，及时主动向原告交纳物业服务费。物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应物业费，客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。被告自2014年1月1日起未交物业费，其应对未交物业费理由的正当性、合理性承担举证责任。被告抗辩其拒交物业费的理由是原告未履行物业服务协议，但其未提交充分有效的证据证明原告存在根本违约的情形，原告持续不断地为金都华庭小区提供物业服务，基本保障了小区的正常运转，且即使原告存在不完全履行物业服务义务的行为，被告可以另案请求原告承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能拒交物业费。 2012年11月之前，原告对金都华庭小区收取的物业服务费不包含公共设施设备运行费。此后，物价部门按照《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》的规定，将该小区公共设施设备运行费纳入物业综合服务费，核准原告按照一费制收取综合服务费，且原、被告合同约定物业费按物价部门核定标准调整，故被告应按物价部门核准的0.65元/平方米/月标准向原告支付此后的物业费。本院通过入户送达、勘验走访并综合审查系列案件各业主的抗辩理由及证据，确定原告在共用部位共用设施设备的维护、环境卫生、绿化养护、车辆停放、安全防范等方面，存在管理不到位的情形，属于瑕疵履行。对此，原告应当加强与业主沟通，努力提升服务质量，争取多数业主满意。但经本院多次调解和通知，原告始终未能与业主达成合意，且原告对业主反映的问题，最终未能提供整改方案或施行整改措施。因此，为了引导物业公司提升服务水平、促使业主与物业公司关系转向良性发展，本院酌情核减被告应付物业费至80%，并驳回原告关于违约金的诉请，即被告应向原告支付2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业费2639.52元（0.65元/平方米/月×84.60平方米×60月×80%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、胡银于本判决生效之日起十日内向合肥新运物业管理有限公司支付2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业费2639.52元； 二、驳回合肥新运物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为25元，由胡银负担。 本判决为终审判决。 审判员  刘晓莉 二〇一九年十一月二十五日 书记员  程垠苏 附：本案适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。