江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0302民初3771号 原告：萍乡市皓闻物业管理有限公司，住所地江西省萍乡市安源区长兴南路1号（加州阳光比华利山庄区2号楼1号），统一社会信用代码913603007969649717。 法定代表人：吴集新，公司经理。 委托诉讼代理人：张靖，该公司员工。 委托诉讼代理人：叶萍华，该公司员工。 被告：姚培放，男，1963年2月1日出生，个体工商户，汉族，住江西省。 原告萍乡市皓闻物业管理有限公司（以下简称皓闻物业公司）与被告姚培放物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人张靖，被告姚培放到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 皓闻物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业管理费11,007元。2、请求判令被告按照合同约定支付违约金（自2019年3月1日至2019年6月30日，按照日0.3％计算为3,962元，后期违约金另行计算至清偿之日）。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与江西凯地置业有限公司于2006年12月21日签订前期物业管理服务合同，为加州阳光小区提供物业管理服务，后2011年12月17日及2016年12月18日进行了续签，继续为该小区提供物业管理服务。合同约定原告提供服务的受益人为全体小区业主和使用人，并按房屋面积支付物业管理费。全年缴费截止日为2019年2月28日，逾期按日0.3％支付违约金。被告居住的加州阳光小区比华利山庄X-XXX室房屋到2019年2月28日按照约定需缴纳物业管理费11,007元。合同履行至今，原告提供了优质的物业服务，被告经多次催讨，拒绝履行。请求判如所请。 被告姚培放辩称，2006年，被告购买江西凯地置业有限公司开发的加州阳光比华利山庄区X栋XXX室。2009年装修入住后，房屋的墙面和天花板出现渗漏，同时，该小区内几十户业主均出现同样问题，包括被告在内的众多业主向开发商和物业管理公司及政府主管部门反映，维修未果，时至今日，未能妥善解决。原告滥用小区房屋维修基金，并未按照合同约定履行服务义务。原告从未向被告催缴过物业管理费，已经超过法定的诉讼时效。原告主张的违约金计算标准过高，不符合法律规定。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据： 1、原告营业执照、法定代表人身份证明及身份证、被告不动产信息各一份，证明原、被告诉讼主体适格。被告无异议，本院予以认定； 2、前期物业管理服务合同三份，证明原告于2006年9月1日开始，签订合同，为加州阳光小区提供物业管理服务。合同约定了收费标准、缴费时间和违约责任。被告称不清楚，没有告知。因原告已经提供了多年的物业服务，故本院予以认定； 3、物业管理转让协议，证明自2019年3月17日始，原告将加州阳光小区的物业服务合同权利和义务转让给萍乡市萍安物业管理有限公司。被告称不清楚，原告并没有公示，业主均不知情。因被告没有提供相反证据予以推翻，本院予以认定。 被告围绕答辩依法提交了证据： 1、加州阳光小区业主要求开发商对房屋质量及配套设施整改签名表、现状情况说明、新法制报文章，证明包括被告在内的业主购买的加州阳光小区房屋存在质量问题。原告无异议。本院予以认定； 2、加州阳光小区环境现状照片，证明原告提供的物业服务未达到合同约定要求。原告认为已经将物业服务移交，不知道原告何时拍摄。本院认为，原告未否认照片场景为加州阳光小区，且照片内状况亦非短时期形成，故应予以认定； 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院查明以下案件事实。经审理查明：江西凯地置业有限公司系加州阳光绿茵小区开发公司，2006年12月21日，该公司与原告皓闻物业公司签订前期物业管理服务合同，选聘原告为上述小区提供前期物业管理服务，约定1、服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、环境卫生、安全管理、交通秩序和车辆停放。2、物业管理服务质量具体要求，包括房屋外观、设备运行、共用设备设施的维护、管理和维修、环境卫生、绿化、安全、消防。3、服务费用：由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为多层住宅每月每平方米0.5元，于物业交付使用之日起按季度计收，业主或物业使用人应在每季度第一个月的前五天自觉履行交纳本季度物业服务费的义务。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应向原告支付违约金。2011年12月17日和2016年12月18日，上述合同主体对协议进行了续签，在最后一份协议中，将物业服务费收取标准提升至0.6元。被告姚培放系上述小区比华利山庄7-404室业主，建筑面积165.53㎡。被告因所购房屋客厅、次卧墙面渗水，多次向原告反映要求维修，但原告认为并非自己职责范围，未上门处理。原告与小区内其他业主共同向相关政府部门提出该项问题，但一直未获满意的解决，加之被告认为原告提供的物业服务不符合要求，遂从2008年2月开始停止向原告交纳物业服务费。2019年3月17日，原告向萍乡市萍安物业管理有限公司转让移交，停止了加州阳光绿茵小区的物业服务。2019年6、7月间，原告以公示方式向包括被告在内的欠费业主催缴拖欠的物业服务费，但被告一直未予交纳。原告遂诉至本院。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定，前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务公司之前，建设单位选聘物业服务公司，约定由物业服务公司对小区进行统一管理，并根据物业服务公司资质约定服务收费标准，签订的书面合同。原告皓闻物业公司与江西凯地置业有限公司签订的前期物业服务合同符合法律规定，具有法律效力。在业主委员会没有成立，尚未选聘新的物业管理服务企业之前，前期物业服务公司仍然提供物业服务的，业主仍应按照前期物业服务合同的约定支付物业服务费用，故原告按照前期物业服务合同的约定，向被告姚培放主张支付物业服务费用，并无不当。根据本案当事人的诉、辩陈述，双方对物业服务费的收取主体并无争议，分歧焦点在于1、原告向被告催缴物业费是否已经超过法定的诉讼时效。2、被告房屋存在质量问题并未解决，被告是否可拒绝缴纳物业费。3、原告在履行物业服务合同过程中，提供的服务是否存在质量瑕疵。4、原告三次启动房屋维修基金，是否未能保障业主的权益。关于争点1，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条和第一百九十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，有约定的从约定的履行期限届满之日起计算。诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。根据前期物业服务合同中物业服务费按季度交纳，在每季度第一个月的前五天履行的约定，和被告认可的公示催缴的事实，本院认为，原告主张2016年7月前的物业服务费的诉讼请求，已经超过诉讼时效，被告应当按照前期物业管理服务合同约定支付原告从2016年7月至2019年2月期间的物业服务费。 关于争点2，被告在购房时签订的商品房买卖合同中，对于房屋质量争议均有明确的约定，应当依此向出卖人行使权利。交房之前发现的房屋质量问题或者交房之后处在保修期内的，均可以要求开发商进行整改；已过保修期的房屋质量问题可以向物业公司反映情况，并由物业公司向房管部门提出维修基金使用申请。商品房买卖合同和物业服务合同系不同的主体间产生的不同的法律关系，本案被告以此为由拒绝向原告交纳物业服务费，没有法律依据。 关于争点3，案涉加州阳光绿茵小区系我市开发较早的房地产项目，因房屋质量的争议，引起诸多业主不满，并拒绝交纳物业服务费。原告虽非法律上的责任主体，但作为开发商聘请的物业管理公司，从服务业主的出发点，应当积极与建设单位沟通，妥善引导业主维权，弥合矛盾分歧。本案中，原告对被告反映的问题，无任何作为和答复，致使包括被告在内的众多业主，将矛盾指向原告，长期拒绝交纳物业服务费。如此，原告因费用来源萎缩，造成服务质量下降，致使小区内杂草丛生、道路失修，主观上也怠于行使管理职责，对部分业主违反管理规约的行为听之任之。长此以往，恶性循环，实质上破坏了小区的秩序，损害了全体业主的利益，有悖于“文明、和谐、公正、诚信、友善”的社会主义核心价值观。故原告在依法要求被告支付物业服务费的同时，应当因其提供的服务存在瑕疵，违反“质价相符”原则，向被告承担违约责任，酌情减少物业服务费数额。 关于争点4，根据《物业管理条例》第六十条规定，违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。故原告如存在上述行为，属于行政处罚范围，本案不予审查。 综述，原告要求被告支付物业服务费的部分诉讼请求，已经超过法定诉讼时效，依法不予支持。被告作为业主之一，有义务依约按时支付相应的物业管理服务费。但因原告在履行物业管理服务中存在瑕疵，未完全尽到合同约定的服务义务，本院酌情认定被告应支付原告2016年7月至2019年2月期间的物业服务费的70％，即165.53㎡×0.5元/㎡×32个月×70％＝2,027.74元。原告要求被告承担自2019年3月1日后的逾期付款违约金，因其主张的日0.3％比例过高，且未举证实际造成的损失，本院酌情认定为年利率6％。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条、第九条第二款的规定，判决如下： 一、限被告姚培放在本判决生效之日起三日内支付原告萍乡市皓闻物业管理有限公司物业服务费2,027.74元，并自2019年3月1日开始按照年利率6％支付违约金至付清之日止； 二、驳回原告萍乡市皓闻物业管理有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费174元，由原告萍乡市皓闻物业管理有限公司负担120元，被告姚培放负担54元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 员  常赣斌 二〇一九年十一月二十一日 代理书记员  颜 静