四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17198号 上诉人（原审原告）：唐德秀，女，1946年10月7日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：杨青容，系唐德秀之女。 被上诉人（原审被告）：都江堰市灌口镇蒲阳路水电十局基地重建业主委员会，住所地四川省都江堰市灌口镇蒲阳路166、350号。 负责人：康厚志，主任。 上诉人唐德秀因与被上诉人都江堰市灌口镇蒲阳路水电十局基地重建业主委员会（以下简称重建业主委员会）委托代建合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初1497号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐德秀上诉请求：1.请求依法改判或者撤销原判发回重审；2.本案诉讼费由重建业主委员会承担。事实和理由：一、本案定性为“合同纠纷”错误，应当为“不当得利”纠纷。唐德秀与重建业主委员会之间未签订任何书面合同。重建业主委员会在答辩意见中也自认，双方没有签订过合同，因此本案中不存在基础合同关系。唐德秀原有住房在2008年“5·12”地震中灾毁，按照政策规定因重建事宜，散户需程序性的将自己的重建事宜交由集体即重建业主委员会代为办理重建事宜。故唐德秀与重建业主委员会之间是代理关系。重建业主委员会与唐德秀系平等主体，在代理过程中，重建业主委员会无权单方处分或者管理唐德秀的权益。双方也不存在房屋买卖关系。重建业主委员会在代理过程中，明知修建成本只有1210元/平米，却单方面按照3390元/平米的标准多收取唐德秀费用归其所有，构成不当得利。二、一审法院认定事实不清。2010年7月20日，重建业主委员会召开“两委”全会，程序不合法，出席人数未达规定人数，且没有通知唐德秀参加；当时已经有都江堰市人民政府制定的《关于研究近期城镇住房重建、古城区重建有关事宜的会议纪要》作为市场价为支撑，但重建业主委员会故意隐瞒文件内容，开会的时候称无依据但会后公示的情况通报却单方强行规定了超平米按3390元/平米收费的基数；其公示的《十局基地重建业主委员会情况通报（第十三期）》也没有告知过唐德秀；自始至终，唐德秀没有参加过重建业主委员会召开的关于重建事宜的会议；2010年9月1日，是案外人杨青容书写并递交的《申请》，并非唐德秀笔迹和本人意思表示。2017年9月重建业主委员会向唐德秀退还“增容费”时，唐德秀持有异议，多次向有关方面反映意见，从来没有同意超过面积按照3390元/平米计算。案涉工程是重建业主委员会代理住户，未向他人披露代理关系，而以自己的名义与四川春秋建筑工程有限公司签订的建设工程施工合同，但重建业主委员会却不是案涉工程的业主。三、一审判决“本院认为”有误。基于前述，本案中双方不存在合同关系，应当是代理关系。重建业主委员会代理住户开展重建事宜，但未向他人披露代理关系，而对外以自己的名义与四川春秋建筑工程有限公司签订的建设工程施工合同。在重建事宜的决策上，重建业主委员会并非有权管理机构，与住户是平等主体。重建业主委员会本身并无权收取业主重建费用归自己所有；其在主持分配房屋过程中也只是协调、建议关系，并无强制约束力。重建业主委员会是特殊时期因特殊原因为灾后重建这一专门性事务而成立的临时性组织。其无论成立初衷，成立依据，还是成立程序，均没有依据《物业管理条例》，将“重建业主委员会”直接等同于“业主委员会”，是错误的也是没有依据的。正因如此，将重建业主委员会因代理关系中所形成的集体意见和建议，视同于“对业主具有单方强制效力性规定”，十分不妥。唐德秀本人对于按照何种标准缴纳超面积部分是不清楚的。重建业主委员会明知都江堰市政府已经出台了相关标准的政策，却故意隐瞒，不告知住户业主，采取欺骗的手段，多收费用。重建业主委员会在此过程中虽然有会议纪要、公示留存资料等，但重建业主委员会仍然没有充分举证证明唐德秀明知可以按照1150元/平米结算，却自愿处分财产，愿意按照更高的标准3390元/平米结算；其制定的所谓收费标准和办法，没有征询过唐德秀同意，也没有将其有效送达过唐德秀；其结论仅能视为建议和指导意见但不能将其视为业委会决议，因此并不当然的对唐德秀产生约束力。另外，将唐德秀房屋置换为大户型，并非唐德秀主动申请的结果，申请书不是唐德秀本人书写，而是大户型要多出钱，其他业主都不愿意要，重建业主委员会主动劝说下，在半推半就情况下确定大户型房源给唐德秀。重建业主委员会滥用优势地位，若唐德秀不按照3390元/平米结算，就不交付房屋，致使唐德秀还要继续“灾民无家可归”的生活。唐德秀一直不知道重建业主委员会的公示，当然无法在规定的时间提出异议。但后来得知有政府文件对收费标准做出明确规定时，当即对重建业主委员会多收取费用的事实不服，提出异议，多方维权（例如要求社区介入调解），要求退还，因此无法得出唐德秀对重建业主委员会多收取费用承认和认可的结论。重建业主委员会仅仅是代理人，不是业主也不是修建方，无权将多收取的费用占为己有，其行为已经构成不当得利。虽然其后将多收的款项发放给全体业主，但这种行为只是不当得利后，对多收取费用的一种处分行为，并不当然的视为多收取费用是合理合法有依据的，更不能视为全体业主得利就没有侵害唐德秀的合法权益。重建业主委员会将多收取的费用进行了处分，但仍然对唐德秀构成不当得利，负有返还义务。综上，请求二审法院依法改判或者撤销原判发回重审。 重建业主委员会答辩称，一审判决适用法律正确，判决正确。唐德秀自愿确认、自愿申请、自动交费、领取钥匙，装修入住至今。重建业主委员会按当时唐德秀的要求满足了其申请并交付了住房，办理了产权。双方虽未形成文字契约关系，但是形成了事实关系，并完整履约，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 唐德秀向一审法院起诉请求：1.判令重建业主委员会退还重建房屋超面积余款12280元；2.本案的诉讼费由重建业主委员会承担。 一审法院认定事实：重建业主委员会出示的《水电十局5.12灾后重建住户面积结构确认登记表》载明，杨春熬旧房面积67.60平方米，重建面积70平方米。 2010年7月20日，重建业主委员召开“两委”全会，并形成书面会议记录，与本案有关的决议内容为：1.按5人户以上，子女又无房的统计，征求意见，报名参加大平米的房分配；多出平米部分参照市场价收费，收的费单独立账，办完手续，该付给政府的付清后，剩余部分所有业主共享分配利益，包括分到宽房的本人都参与分配；2.超面积定价参照政府的每平方米3390元，因市场无依据，最后一致同意上述意见即标注了五角星号的四项。随后，重建业主委员会公示了《十局基地重建业委会情况通报（第十三期）》，第六条“关于10套房的调剂问题”最后一句载明：另外超平米的费用参照政府超平米收费，即每平方米3390元。第八条载明：各业主于7月25日至8月10日到重建业主委员会填写意见确认表，未确认的视为认可，以三分之二以上的多数意见为准。 2010年8月11日，重建业主委员召开“两委”全会，并形成书面会议记录，与本案有关的决议内容为：1.写申请要求调大面积的19户；2.同意首先调剂给5人户以上的，收费参照市的规定执行，一定要本人户主写申请，确定以后本人必须写承诺书，不得反悔。 2010年9月1日，袁成珍向重建业主委员会提交《申请》，载明：兹有水电十局退休职工杨春熬，家中三代5个人，因住房面积小，太过拥挤，现特地申请面积宽点的87平米的住房一套，请各位领导批准。 2010年9月21日，重建业主委员召开“两委”全会，并形成书面会议记录，与本案有关的决议内容为：确定了调剂为大面积房屋的10户业主名单，其中包括杨春熬。 2010年11月8日，重建业主委员会公示了《十局重建业委会情况通报（第十五期）》，第四条第一段载明“关于调剂房的问题，经业委、监委会议研究两次，都是考虑71户型三楼的矛盾，要求个人书面申请，其条件有三个：一是五口三辈人的，二是原楼层较好，又以三楼优先；三是不计楼层高低，同意超平米价”；第四.2条载明杨春熬5口人调至87（平方米）的六楼；第四条最后一段载明“对于以上调剂的原则，条件和人员有何异议，可书面向业委、监委反映或提出可行性办法。” 2009年12月22日，重建业主委员会向杨春熬出具收据，载明收到建房款67000元。 2011年4月9日，重建业主委员会向杨春熬出具收据，载明收到交超平米房款45154.8元。 重建业主委员会出具《调房户增容费清退花名册》，载明杨春熬计退面积13.63平方米，单价1150元，计退金额15674元。重建业主委员会在一审庭审中对此作出说明：原按每平3390元向杨春熬收取的超面积费用中包含了增容费，准备由重建业主委员会一并缴纳，后因政策原因，需要由业主自行缴纳，故重建业主委员会将该款项退还给了业主，并由其自行缴纳。唐德秀对此笔退款金额无异议。 2018年3月23日，都江堰市不动产登记中心向唐德秀颁发川（2018）都江堰市不动产权第××号不动产权证书，载明房屋坐落于都江堰市，面积为85.21平方米。 案涉工程由重建业主委员会对外作为唯一主体，与四川春秋建筑工程有限责任公司签订了建设工程施工合同。一审庭审中，双方对案涉房屋竣工结算的实际建筑成本为1210元无争议。 案涉工程由四川省古建筑设计研究院设计，重建业主委员会在一审庭审中对出示的《总平面布置图》作出说明：因5.12地震灾后重建房屋政策允许，原灾毁房屋面积不足70平方米的业主，在重建时可以将房屋修建至70平方米，并允许一定误差；故在案涉工程规划设计时，规划了71.58平方米户型为60户（后减12户），71.28平方米为168户，后来这两项均调整为基础平方面积为71.28平方米，即为原住房面积均小于70平方米的业主能够享受的基础平方面积；向杨春熬收取的超面积费用是指超出71.28平方米的部分。唐德秀对基础平方面积为71.28平方米的事实予以认可。 唐德秀在一审庭审时提交了都江堰市灾后城镇住房重建工作领导小组办公室于2010年3月25日形成的《关于研究近期城镇住房重建、古城区重建有关事宜的会议纪要》，该次会议议定增容费标准为“业主一次性交清的，一环路以内按1150元/平方米缴纳”。重建业主委员会质证称：当时市上将这个会议纪要发文给我们，没有加盖公章，我们没有认可，并且找了市上领导，反映政府不应当仅以会议纪要就向我们收钱，不符合规范，政府后来实际是于2017才出的正式文件。 2017年，都江堰市人民政府发出都办发【2017】6号《关于印发都江堰市加快城区灾后重建点位竣工验收及办证遗留问题处置实施意见的通知》，第三.（五）.2条确定了“（增容费）业主一次性交清的，观景路—青城路以内按1150元/平方米缴纳”，第六条载明“本实施意见自下发之日起执行，由我市城区灾后重建遗留问题处置联席会办公室负责解释。”。 一审法院认为，重建业主委员会与杨春熬虽未签订书面合同，但双方对重建业主委员会对外作为主体发包案涉工程、对内作为主体收取业主费用并主持房屋分配的事实没有争议，故重建业主委员会与各业主之间形成了事实上的合同关系，该合同关系对各方应当产生法律约束力。 重建业主委员会依法设立，并办理了组织机构代码证，具备合法的主体资格。《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”、第七十六条第一款第（七）项规定“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”、第七十八条第一款规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”依照以上法律规定，重建业主委员会研究案涉房屋的超面积部分收费标准和分配方案、将相关方案交由全体业主投票通过、对相关情况进行公示等行为属于其职能范围，应为合法有效。 针对双方争议的超面积部分收费标准问题，重建业主委员会提交了房屋分配过程中形成的三份会议记录、两份情况通报、杨春熬书写的《申请》等证据，欲证明杨春熬、唐德秀对于该收费标准是明知且同意的；唐德秀提交了《关于研究近期城镇住房重建、古城区重建有关事宜的会议纪要》《关于印发都江堰市加快城区灾后重建点位竣工验收及办证遗留问题处置实施意见的通知》等证据，欲证明重建业主委员会收取的费用高于标准。一审法院认为，第一，双方对案涉房屋建筑成本1210元/平方米、增容费1150元/平方米、实际收取的超面积费用标准3390元/平方米等金额无争议，一审法院予以确认；第二，重建业主委员会在房屋分配过程中形成的会议纪要、情况通报等书面材料反映出，在10套宽户型房屋的分配问题上存在竞争，重建业主委员会经研究，最终确定将宽户型房屋分配给住房确有困难且自愿申请的业主；2010年7月20日的会议记录确定了实际收取的超面积费用标准3390元/平方米，且在当时已经确认了该标准是高于实际成本的，因为该次会议同时确定了对剩余款项的分配方案，即“多出平米部分参照市场价收费，收的费单独立账，办完手续，该付给政府的付清后，剩余部分所有业主共享分配利益，包括分到宽房的本人都参与分配”；综合以上情况，杨春熬、唐德秀能够分配到宽户型房屋并非公平竞争的结果，而是享受了集体对其的照顾福利，集体据此要求其支付高于房屋实际成本的对价，交由全体业主共同分配，不违反法律的禁止性规定；第三，就超面积费用标准和分配宽户型业主名单，重建业主委员会均进行了公示，明示了异议期，杨春熬、唐德秀在异议期内未提出异议，并以提交申请、缴纳费用、领取钥匙、实际入住等行为表示了认可，以上行为应当视为对重建业主委员会作出的决定的承认；第四，《关于印发都江堰市加快城区灾后重建点位竣工验收及办证遗留问题处置实施意见的通知》和《关于研究近期城镇住房重建、古城区重建有关事宜的会议纪要》是关于增容费收取标准的证据，但对于该标准双方并无争议。综上，唐德秀所主张的是重建业主委员会向其收取的费用高于房屋的实际成本，而重建业主委员会在房屋分配之前已经确定了高于实际成本收取超面积费用的依据、分配方案，并进行了公示，唐德秀对此应系明知，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，唐德秀的主张缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款、第七十六条第一款第（七）项、第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回唐德秀的诉讼请求。一审案件受理费134元，减半收取67元，由唐德秀负担。 二审中，唐德秀向本院提交了三张收据、三份证明，拟证明当时签订合同交款时，唐德秀、杨青容、杨春熬都不在家，不清楚相关情况，而是委托亲戚前去办理，唐德秀去拿钥匙的时候不清楚相关政策。 重建业主委员会未对上述证据材料发表质证意见。 本院对上述证据材料认证如下：上述证据来源真实、合法，能证明唐德秀交建房款、超平房款、增容费的金额以及杨青容（2011年3月至2013年8月）的工作情况、杨春熬（2007年12月至2013年10月）的居住情况。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，唐德秀认可重建业主委员会就重建房屋分配征求过业主意见。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为唐德秀是否有权要求重建业主委员会退还款项。现评判如下： 唐德秀主张退款的基础在于其对于超平方面积支付的价款为3390元/平方米，而建筑成本为1210元/平方米，增容费为1150元/平方米，所以扣减后每平方米应退还1030元。对此本院认为，从本案查明的事实来看，重建业主委员会代表全体业主在案涉小区重建过程中负责协调、联系、收集重建业主意见、形成房屋分配的意见和方案等事宜，其形成的意见应当约束全体重建业主。现唐德秀并未举证证明重建业主委员会的组成及议事规则存在违法情况，可以认定重建业主委员会确定的房屋分配意见和方案代表了绝大多数重建业主的意见，包括唐德秀在内的业主均应按照重建业主委员会发布的房屋分配意见和方案选择房屋并支付价款。超面积部分按3390元/平方米支付房款，系全体重建业主达成的意见，选择“小房”换“大房”的业主，对于超面积部分就应按照3390元/平方米支付房款。因此，唐德秀要求退还款项的主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费134元，由上诉人唐德秀负担。 本判决为终审判决。 审判长 田 笛 审判员 李 玲 审判员 何广智 二〇一九年十一月二十六日 书记员 曹成香