苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初8871号原告：苏州康论物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市广济南路199号辅楼8号房。法定代表人：耿佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈杰，江苏新苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩骁，江苏新苏律师事务所实习律师。被告：吴金慧，男，1977年11月30日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告：徐火，男，1975年8月16日出生，汉族，住浙江省仙居县。原告苏州康论物业管理有限公司诉被告吴金慧、徐火物业合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告苏州康论物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈杰、韩骁到庭参加诉讼，被告吴金慧、徐火经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州康论物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付拖欠的物业费47690元，逾期付款利息11163.38元（以欠付物业费47690元为基数，按照年利率24%的标准，从2018年7月10日暂计算至2019年7月1日，实际计算至给付清偿之日止）；2、判令两被告支付原告燃气费4843元；3、判令两被告支付原告律师费损失5721.78元；4、判令两被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2018年7月5日，原告与两被告签订《物业服务合同》一份，约定由原告为被告承租的位于广济南路199号全景大厦A座3号商铺、4号商铺及1楼西北部分房屋提供物业服务，约定合同期限自2018年7月5日起至2026年9月9日，共8年。《物业服务合同》第3.2条约定“物业服务费采取预付制，每半年支付一次，首期物业费于签合同之日起5天之内一次性付清，每期(年)款项提前30天支付”。故，两被告应于2018年7月10日前支付2018年7月5日至2019年1月4日的物业费275000元。然，两被告实际上只支付了《物业服务合同》中约定的水电保证金20000元和物业费137500元，之后就一直没有支付过物业费。且两被告也未缴纳2018年9月份及2018年12月份的燃气费共计4843元。原告向两被告发函催讨未果，故起诉至法院。被告吴金慧、徐火未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》、律师函及邮寄凭证、燃气费发票、《聘请律师合同》及发票等证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月5日，原告（甲方）与被告吴金慧、徐火（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于苏州广济南路199号全景大厦A座3号商铺、4号商铺及1楼西北部分房屋出租给乙方使用，租赁期限为8年，自2018年7月5日起至2026年9月9日止，房屋年租金75万元，不含水、电、暖、煤气、设备及物业费用，此后租金按标准上调。同日，原告（甲方）与被告吴金慧、徐火（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：在双方于2018年7月5日签订房屋租赁合同基础上，达成以下物业服务协议：1、本合同有效期为8年，自2018年7月5日起至2026年9月9日止；本合同有效期内服务费由乙方承担，首期物业费为55万元；第一期为2018年7月5日起至2019年8月4日止，每年物业费为55万元；物业费采用预付制，每半年支付一次，首期物业费应于合同签订之日起5天内一次性支付，每期款项提前30天支付，由乙方自行按期向物业公司支付，逾期视为违约，甲方有权解除租赁合同；2、水电按照乙方使用量计算，由物业管理公司同意抄表收费；交房当日，乙方向甲方支付物业水电保证金2万元，甲方收到该款后向乙方出具收据；合同有效期满，乙方按照甲方要求完成全部退房手续后，甲方于乙方办结退房手续之日起一个月内将物业保证金无息退还乙方；如乙方未履行本合同约定的各项义务，或未按甲方要求办理退房手续，甲方不退还物业保证金。3、乙方应按合同的规定，按时支付本合同约定的各项费用，逾期未交的，甲方有权收取每日千分之三的滞纳金。任何一方提前解除合同的，应赔偿对方服务期内的全部物业费，同时甲方不予退还乙方剩余服务期的物业服务费和水电保证金。上述合同签订后，原告按约定向两被告交付了租赁商铺，由两被告经营姑苏区八万客量版式快餐店。原告确认两被告已经向原告支付物业费137500元、水电保证金20000元。2018年11月13日，原告委托江苏陈全兴律师事务所向两被告发出律师函，载明：委托人决定根据约定解除与你们之间的《房屋租赁合同》，请在收到本律师函之日起三日内支付欠付的租金及物业费、水电费并履行搬离义务。上述律师函通过邮寄方式送达被告，被告于2018年11月15日签收。另查明，在两被告租赁期间，共产生燃气费用4843元，其中2018年9月月度燃气费1916元、2018年12月月度燃气费2927元。原告于2018年12月18日缴纳了上述费用，并开具了相应的发票。原告陈述，上述燃气费均系两被告经营期间产生，后续其他承租人还在装修期间，尚未实际入驻使用。对于合同中约定的水电保证金，原告庭审中表示，因还需结算水电费，因此保证金不同意在本案中一并处理，被告可以另行提出主张。为本案诉讼事宜，原告与江苏新苏律师事务所签订了《聘请律师合同》一份，约定代理费为5836.24元。江苏新苏律师事务所开具了相应金额的增值税专用发票，并指派了律师到庭参加诉讼。庭审中，原告陈述，因已经向两被告发出解除《房屋租赁合同》的通知，因此《物业服务合同》作为从合同也随之解除，故《物业服务合同》实际履行至2018年11月15日，物业服务费也主张至2018年11月15日。两被告租的三个商铺实际撤场时间为2018年12月1日、2018年12月30日、2019年5月10日，现商铺已经另行租赁给他人使用。经法庭释明，原告明确表示在本案中不提出解除合同或确认合同的诉讼请求，要求直接按照物业服务合同的实际履行时间来主张物业服务费用。还查明，原告就《房屋租赁合同》中约定的租金费用另行提起诉讼，要求两被告支付结欠的租金费用。本院认为，原告与被告吴金慧、徐火之间签订的《物业服务合同》系各方真实意思表示，依法成立并生效。上述合同签订后，两被告依法入驻并使用租赁房屋，原告为其提供物业服务，两被告应当支付相应的物业费用。根据《物业服务合同》约定，物业服务费采取预付制，每半年支付一次，首期在合同签订之日起5天之内一次性支付。故两被告应当在2018年7月9日前支付首期物业费275000元。然两被告仅支付了物业服务费137500元，其行为已经构成违约，理应承担相应的违约责任。根据律师函及邮寄凭证，原告解除合同通知于2018年11月15日到达被告，原告主张《物业服务合同》实际履行至合同解除之日即2018年11月15日，符合相关法律规定。庭审中，原告陈述实际收回商铺的时间在此之后，现原告主张两被告支付截止2018年11月15日的物业服务费，系其对自身权利的处分，且符合相关法律规定，依法应当予以准许。根据合同约定，2018年7月5日起至2019年8月4日期间的物业服务费为550000元，共计396天；2018年7月5日至2018年11月15日期间共计134天，物业服务费应当为186111元，扣除已经支付的137500元，还应支付48611元。现原告自愿要求两被告支付物业服务费47960元，系其对自身权利的处分，本院依法予以支持。关于原告主张的逾期付款利息损失。根据《物业服务合同》约定，原告有权对逾期未支付款项收取每日千分之三的滞纳金。因该违约金约定标准过高，原告也未提交实际损失的相关证据，故本院酌情调整为以47960元为本金，自2018年7月10日起，按照年利率11.7%标准，计算至被告实际给付之日止。关于原告主张的燃气费4843元。燃气费系两被告实际使用物业期间产生，且系两被告经营所必须，理应由两被告负担。且根据合同约定，燃气费等费用并不包含在物业服务费内。因此，原告要求两被告支付其代缴的燃气费4843元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张两被告支付其因本案产生的律师费的诉讼请求，因双方在《物业服务合同》中对此并无约定，故本院不予支持。两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，系对其诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告吴金慧、徐火于本判决生效之日起10日内支付原告苏州康论物业管理有限公司物业服务费47960元及滞纳金（以47960元为基数，自2018年7月10日起，按照年利率11.7%标准，计算至被告实际给付之日止）。二、被告吴金慧、徐火于本判决生效之日起10日内支付原告苏州康论物业管理有限公司燃气费4843元。三、驳回原告苏州康论物业管理有限公司其他诉讼请求。（如采用汇款方式，请汇入当事人指定账户；或汇入姑苏区人民法院账户：户名：苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款时注明案号）如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1256元，减半收取628元，由原告苏州康论物业管理有限公司负担68元，被告吴金慧、徐火负担560元。被告负担部分于本判决生效之日起10日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 员  黄 星二〇一九年十一月二十六日法官助理  茹艳爽书 记 员  陆心雅