江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初8849号原告：上海盛高物业服务有限公司，住所地上海市浦东新区沪南路2502号。法定代表人：陈军。委托诉讼代理人：刘艳亭，江苏渟泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春林，江苏渟泓律师事务所实习律师被告：苏州瑞鑫创业投资管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区干将东路879号203室（B座211室）。法定代表人：孙晓林，董事长。诉讼代表人：江苏永德律师事务所，系苏州瑞鑫创业投资管理有限公司管理人。委托诉讼代理人：陆银泉，江苏永德律师事务所律师。原告上海盛高物业服务有限公司（以下简称盛高物业公司）与被告苏州瑞鑫创业投资管理有限公司（以下简称瑞鑫公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告盛高物业公司的委托诉讼代理人刘艳亭、杨春林、被告瑞鑫公司的委托诉讼代理人陆银泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛高物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费348227.66元，滞纳金161926元，共计510153.66元。2、确认上述债权在苏州瑞鑫创业投资管理有限公司破产债权中属于共益债务。审理中，原告盛高物业公司明确第1项诉讼请求：物业费计算方式为：15.79÷30×1117.63×317（2018年9月1日-2019年7月15日）=186473.96元；15.79÷30×687.18×407（2018年9月1日至2019年10月13日）=147206.10元；15.79÷30×333（2018年9月1日至2019年7月31日）×200.07=35066.07元，以上共计368746.13元。主张物业费为368746.13元。滞纳金仍然主张161926元。同时原告增加一项诉讼请求，要求被告支付原告律师费16000元。事实和理由：原被告之间签订《苏州市前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所有的位于苏州工业园区苏惠路88号环球财富广场1幢的2xxx、2xxx、2xxx、2xxx、2xxx、2xxx、2xxx、2xxx室提供物业管理服务，但是从2018年9月1日至2019年8月31日，被告拒不缴纳所欠的物业费，原告多次向被告催缴，均被被告以各种理由推脱不缴纳，被告这一违约行为给原告造成了巨大的损失。同时，被告向贵院提出破产清算申请，贵院于2013年5月30日作出(2013)姑苏商破字第0001号民事裁定书，裁定受理被告破产清算申请。同日，贵院作出(2013)姑苏商破字第0001号决定书，指定江苏永德律师事务所担任被告的破产管理人。因此，原告的债权产生于被告的破产申请之后，理应认定为共益债务。综上所述，为了维护原告的合法权益，不得不诉至贵院，望判如所请。被告瑞鑫公司辩称，1、物业费按照约定是15.79元，包括6.61元服务费和9.18代收代缴费。从2018年9月1日至今，涉案房产，原告未提供任何服务，主要是因为没有产生过水费和电费，而且被告也不在那里办公，因为被告已经破产，所以一直空置状态，所以我方认为不应当收取物业费；2、根据企业破产法第46条规定，滞纳金不能作为破产债权，不应得到支持；3、破产法第18条，视为本案的合同已经解除，所以原告不应该按照合同主张，权利不能得到支持；4、律师费由法院审查，但是我们认为不应当得到支持，因为原告应当主动申报债权，自行进行诉讼主张权利，与破产法的规定相违背。因为在本案中，原告已经对物业费主张过一次，原告知道被告破产，应当根据破产法规定申报债权，申报债权不会产生律师费。关于共益债务问题，不属于本案审理的范畴，属于企业破产合议庭审理的范畴。当事人围绕诉讼请求依法提交了《苏州市前期物业管理服务协议》、《前期物业管理服务协议补充条款》、律师服务合同及发票、（2017）苏0508民初5877号民事判决书和（2018）苏05民终9198号民事判决书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、被告瑞鑫公司曾系位于苏州市工业园区苏惠路88号环球财富广场1幢2xxx、2xxx、2xxx、2xxx、2xxx、2xxx、2xxx、2xxx室的所有权人，建筑面积合计2004.88平方米。上海新独院物业管理有限公司（后更名为盛高物业公司）、瑞鑫公司与房地产开发经营企业苏州润建置业有限公司签订了《苏州市前期物业管理服务协议》，约定由上海新独院物业管理有限公司对涉案八套房屋提供物业服务。该协议附件《前期物业管理服务协议补充条款》（办公楼）约定物业管理费标准为15.79元，包含物业管理公共服务费及代收代缴费。其中，代收代缴费的收费标准是按照物业合同签订之日，国家对水、电、煤等收费的相关规定收取。业主应按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，逾期不交的物业管理企业有权要求业主补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金，逾期超过三个月及以上的，物业管理企业有权通过诉讼等法律途径追索，由此产生的诉讼费和物业管理企业委托律师费均由乙方（即瑞鑫公司）承担。二、原告盛高物业公司、被告瑞鑫公司一致认可苏州市工业园区苏惠路88号环球财富广场1幢2xxx、2xxx、2xxx、2xxx四套房屋通过于2019年7月16日通过法院网上拍卖成交，2xxx、2xxx、2xxx室于2019年10月13日通过法院网上拍卖成交，2xxx室于2019年8月3日通过法院网上拍卖成交，但2xxx室房屋新的业主是从2019年8月1日起开始缴纳物业费。三、2013年5月30日，本院受理瑞鑫公司破产清算一案并制定江苏永德律师事务所担任苏州瑞鑫创业投资管理有限公司管理人。2019年6月17日，瑞鑫公司被宣告破产。四、苏州市姑苏区人民法院曾立案受理了原告上海盛高物业服务有限公司与被告苏州中融信中小企业融资担保有限公司、苏州瑞鑫创业投资管理有限公司物业服务合同纠纷一案。2018年8月30日，苏州市姑苏区人民法院作出民事判决书，判令确认上海盛高物业服务有限公司对苏州瑞鑫创业投资管理有限公司享有的债权为：1.2016年6月8日至2018年8月31日期间的物业服务费848409.08元；2.因苏州中融信中小企业融资担保有限公司欠付物业服务费而承担连带赔偿责任的987700.12元；3.律师费13320元。苏州瑞鑫创业投资管理有限公司不服判决，故上诉至苏州市中级人民法院。苏州市中级人民法院于2018年11月27日作出民事判决书，驳回上诉，维持原判。本院认为，一、被告瑞鑫公司原系涉案八套房屋的所有权人，盛高物业公司受房地产开发企业委托对相关物业提供前期物业管理服务，三方签订的《苏州市前期物业管理服务协议》不违反法律规定，为有效合同。根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。故被告瑞鑫公司应承担其作为房屋所有人期间的物业费。本院综合物业费标准15.79元/平方米/月、每套房屋的面积以及每套房屋网上拍卖的情况，经计算物业费为368746.13元。二、关于盛高物业公司主张的滞纳金。根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第六十一条第一款第二项规定，人民法院受理破产案件后债务人未支付应付款项的滞纳金，不属于破产债权。瑞鑫公司于2013年5月即已进入破产清算程序，之后产生的滞纳金均不属于瑞鑫公司的破产债权。三、关于律师费，按合同约定应由业主承担，盛高物业公司因本案诉讼已支出的16000元律师费，要求瑞鑫公司支付，符合合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。四、关于原告主张上述债权在瑞鑫公司破产债权中属于共益债务，不属于物业服务合同纠纷的受案范围，故不予理涉。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条、《中华人民共和国企业破产法》第五十二条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第六十一条第一款第二项规定，判决如下：一、确认上海盛高物业服务有限公司对苏州瑞鑫创业投资管理有限公司享有的债权为：1、物业服务费368746.13元；2、律师费16000元。二、驳回原告上海盛高物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9268元，减半收取4634元，由被告苏州瑞鑫创业投资管理有限公司负担，于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76)预交上诉案件受理费。审判员 肖 明二〇一九年十一月十五日书记员 廖媛媛