四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1303民初1440号 原告刘汉先，男，1963年9月19日出生，汉族，住南充市高坪区。 原告李玉莲，女，1963年12月27日出生，汉族，住南充市高坪区。 二原告共同委托代理人李雄，四川泰宇律师事务所律师。 被告秦秀芳，女，1962年11月13日出生，汉族，住南充市高坪区。 被告郭秦军，男，1984年2月12日出生，汉族，住南充市高坪区。 被告刘运梅，女，1984年5月4日出生，汉族，住南充市高坪区。 第三人郭增林，男，1961年2月5日出生，汉族，住南充市高坪区。 委托代理人祝继明，四川辽原律师事务所律师。 原告刘汉先、李玉莲与被告秦秀芳、郭秦军、刘运梅及第三人郭增林房屋买卖合同纠纷一案，本院于二○一八年十二月三日以本院(2017）川1303民初2948号民事判决书判决：一、原告刘汉先、李玉莲与被告秦秀芳、郭秦军、刘运梅于2014年1月30日签订的《卖房协议书》无效；二、被告秦秀芳、郭秦军、刘运梅在本判决生效后五日内退还原告刘汉先、李玉莲购房款人民币28万元，且相互间承担连带责任，并从2014年1月30日起以28万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用利息至退还清房款为止；三、驳回原告刘汉先、李玉莲的其他诉讼请求。宣判后，被告秦秀芳、郭秦军不服判决，向四川省南充市中级人民法院提起上诉。四川省南充市中级人民法院在二审后认为，本院(2017）川1303民初2948号民事判决认定基本事实不清。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，于2019年4月26日以该院（2019）川13民终642号民事裁定书裁定：一、撤销四川省南充市高坪区人民法院(2017）川1303民初2948号民事判决；二、本案发回四川省南充市高坪区人民法院重审。 案件在发回本院受理后，本院对原告将本案法律关系重新变更主张为有效房屋买卖合同关系进行了审查，并依法予以确认。本案依法由本院副院长、审判员冯学龙担任审判长，与人民陪审员谢茂军、刘琳组成合议庭，书记员刘谕栗担任法庭记录，依法公开开庭进行了审理。原告李玉莲及二原告的共同委托代理人李雄，被告秦秀芳、郭秦军，第三人郭增林及其委托代理人祝继明，皆到庭参加了诉讼。被告刘运梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对本案进行了缺席审理。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告刘汉先、李玉莲共同向本院提出的诉讼请求：1、判令被告及第三人将位于高坪区（建筑面积约105平方米）的拆迁还房一套交付给原告并办理产权变更登记手续；2、诉讼费由被告及第三人承担。事实和理由：原告与被告于2014年1月30日签订《房屋买卖协议》，约定被告将位于高坪区郭家大院其中一套还房出售给原告（建筑面积105平方米，总价28万元）。原告已于2014年1月30日付清全部房款。被告现已经取得该房屋。原告多次要求被告及第三人交付房屋被拒。为维护原告合法权益，特诉至法院，恳请依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告秦秀芳辩称：原告所说的不是事实。卖房协议书是我和郭秦军签订的，第三人郭增林并不知道。我只签了个字，其他的什么都不知道，也没有得到钱。 被告郭秦军辩称：卖房协议是2014年1月16日签订的，约定1月30日前付清房款，到底付清没有我不清楚，是刘运梅在收取房款。借款11万元我和刘运梅都在用，用在了家里的生活、生意上。 被告刘运梅辩称：卖房协议是郭秦军于2014年1月30日书写的，秦秀芳写合同和签字均在场。协议签订当天，刘汉先、李玉莲将一个存折（存款银行为龙门邮政银行）交给了郭秦军，存折密码也告诉了他。另外郭秦军以前曾向刘汉先、李玉莲借款11万元，他自认应付10000元利息，加起来购房款共计就是28万元。 第三人郭增林辩称：原告刘汉先、李玉莲所主张的房屋属第三人与秦秀芳的夫妻共同财产，在第三人不知情的情况下，刘汉先、李玉莲与秦秀芳、郭秦军、刘运梅擅自签订所谓的《房屋买卖协议》，侵害了第三人的房屋所有权，也侵害了第三人对共有财产的处分权。请求确认《房屋买卖协议》无效，驳回刘汉先、李玉莲的诉讼请求。 经审理查明：原告刘汉先与原告李玉莲系夫妻关系，被告刘运梅系二原告之女。被告秦秀芳与第三人郭增林系夫妻关系，被告郭秦军系二人之子，三人属郭增林为户主的家庭户成员，在其户籍所在地高坪区有完整的家庭住房，房屋为秦秀芳和郭增林共同所有。2013年期间，郭增林单独在高坪区农贸市场附近租房生活并经营生意，未与秦秀芳、郭秦军在一起共同生活。郭家家庭事宜，由秦秀芳当家作主。郭秦军与刘运梅系夫妻关系，双方在2013年3月19日办理了结婚登记。确立夫妻关系后，刘运梅于同月26日将其原户籍迁入郭增林为户主的家庭户，遂开始与秦秀芳、郭秦军共同生产生活。刘家和郭家遂结为亲家，关系甚好。为支持郭家生计，刘运梅代表郭家主动向其父母提出借钱，用于郭家生意经营。刘家予以了支持，分别于2013年5月15日、5月27日、7月24日从刘汉先在中国邮政银行龙门支行开户办理的活期存折上（存折号码为川Ａ85×××43,账号为51×××34）各支取4万元、3万元、4万元合计11万元，交与了郭家使用。 2013年9月5日，因郭增林未在家生产生活，秦秀芳（协议乙方）遂代表郭增林家庭户与南充市高坪区北部新城（龙门古镇）建设指挥部（协议甲方）签订了《南充市房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定：1、甲方依法对位于高坪区社的房屋进行征收拆迁，被征收人为秦秀芳（郭增林）；2、房屋所有权人为秦秀芳，房屋使用人为郭增林、秦秀芳、郭秦军、刘运梅；3、迁拆房屋有证砖混部分面积为153.05平方米，砖木部分面积为18.24平方米，无证砖木部分面积为70.40平方米；4、还房户型：根据乙方现有产权面积和安置人口，应安置三室户（建筑面积为105平方米）二套，一室户（建筑面积约50平方米）一套，共计三套；还房补差标准：以产权户为户数，原人均产权建筑面积不足30㎡（含无房户），按30㎡／人的安置面积套相近户型还房安置，乙方在30㎡／人之内不支付安置房的补差费用等。 签约后，郭家房屋被相关部门拆除。其后，郭增林参与了拆迁还房的选房。秦秀芳、郭秦军、刘运梅在无房居住后，遂搬入刘汉先、李玉莲的房屋，与刘汉先、李玉莲共同居住和生活，两家关系亲密和乐。刘家备有银行存款准备买房，供儿子结婚使用。 2014年1月，因筹办婚礼及做生意等需要用钱，秦秀芳、郭秦军、刘运梅共同商议确定再向刘家借款16万元，将一套105平方米的还房折价28万元卖与二原告，用以抵扣前后借款共27万元及1万元的借款利息，刘家就不用再在外面单独购房。对郭家的这一想法和要求，二原告予以认可。为此，郭秦军（甲方）与刘汉先（乙方）签订了《卖房协议书》一份，该协议由郭秦军亲笔书写，协议载明：甲、乙双方就房屋买卖事项经过友好协商，一致同意将位于郭家大院的还房（建筑面积105平方米）以人民币28万元整的价款出售给乙方。以此为据。本协议一式两份，甲、乙双方各保存一份。钱款已付清。郭秦军、秦秀芳、刘运梅在协议甲方处签名捺印，刘汉先、李玉莲在协议乙方处签名捺印。协议未注明签订日期。 2014年1月30日，李玉莲从其在中国邮政银行龙门支行开户办理的活期存折上（存折号码为川Ａ22×××77，账号为51×××56）两次支取共计16万元，存入了刘运梅在中国邮政银行龙门支行开设的绿卡通银行账户（账号／卡号为62×××18）。得到16万元后，郭秦军在已签《卖房协议书》内容部分的尾部空白处又亲笔添写上了“于2014年元月30号房款全部付清”字样。该部分字体墨迹与前部墨迹存在明显差异，应属签订协议后的添加。2014年3月11日，刘运梅代表郭家从其绿卡通银行账户（账号／卡号为62×××18）转出5万元，借给了秦秀芳的妹夫胡某某，该款转入了中国邮政银行龙门支行、账号／卡号为62×××40的银行账户。支付完购房款后，李玉莲嘱托刘运梅专门到其租赁的房屋内找到郭增林，询问其对拆迁还房买卖的签字确认意见，郭增林以郭刘两家已结为亲家信得过为由表示不用签字，对房屋买卖完全认同。 2017年1月10日，在南充市高坪公证处现场公证监督下，被告秦秀芳抽签分得位于龙福美居还房小区的还房三套，具体位置为4幢1单元3层3号（建筑面积52.60平方米）、6幢1单元4层4号（建筑面积107.30平方米）、7幢2单元9层1号（建筑面积约105平方米）。龙福美居还房小区的拆迁还房现已全部建好，被拆迁人可以进房居住。原告刘汉先、李玉莲多次要求被告秦秀芳、郭秦军、刘运梅及第三人郭增林交付房屋未果，遂向本院提起诉讼。2018年4月，郭秦军与刘运梅以本院生效判决方式解除了婚姻关系。 原告刘汉先、李玉莲在庭审中称，2013年5-7月间借款11万元给郭秦军用于经营鸡场，并将刘汉先在中国邮政银行龙门支行的活期存折交予被告郭秦军支取；2014年1月30日即签订卖房协议的当天，李玉莲将在中国邮政银行龙门支行的活期存折交予郭秦军、刘运梅支取16万元作为购房款；同时，双方同意将郭秦军的借款11万元转为购房款，另外郭秦军自愿支付借款利息1万元也转为购房款，共计支付购房款为28万元。故卖房协议书中注明房款已全部付清。 庭审中，本院通过及时电话向刘运梅进行了查证询问，刘运梅陈述称：“其亲自到农贸市场附近郭增林租住房内询问了郭增林的卖房意见，郭增林说，都是一家人了，还有什么不同意的，对卖房表示了同意和认可”。 被告郭秦军对在2013年5-7月间向原告刘汉先、李玉莲借款11万元的事实未予否认，但称2014年1月30日原告李玉莲是将存折交予被告刘运梅的，是被告刘运梅在经手支取款项。 上述事实，有原被告及第三人身份信息和户口簿及结婚证、《卖房协议书》、《南充市房屋拆迁补偿安置协议书》、《北部新城龙门古镇房屋产权确认登记表》、还房抽签记录、银行交易明细单、本院解除婚姻关系民事判决书、原被告及第三人的陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并相互印证，足以认定。 本院认为：原告刘汉先、李玉莲与被告秦秀芳、郭秦军、刘云梅签订了房屋买卖合同，合同买卖标的明确，指向了建筑面积约105平方米的两套还房中的一套，双方意思表示真实，价格适中合理，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故合同依法成立有效，对签约双方均产生法律约束力。合同双方依法应按照合同约定，各自履行合同义务及由此关联的其他法定义务。 对案涉当事人争议的购房款是否全部付清的问题，本院认为，被告郭秦军作为郭家重要的家庭已成年成员，作为郭刘两家的重要联系支撑纽带和中间见证人，对11万元借款及利息1万元合计12万元的借款本息系郭家向刘家借款后应偿还的借款本息予以了认可，并在购房协议上签字确认于2014年元月30号房款全部付清，该签字确认印证了2014年元月30号李玉莲的取款和付款16万元及刘运梅代表郭家领到房款16万元的真实情况，并印证了刘家通过借款债权抵付和支取家庭银行存款给付购房款方式已向郭家付清了合同约定的28万元购房款。郭秦军、李玉莲诉辩利益对立双方在庭审中形成的一致陈述与卖房协议书载明内容、银行存款流水支付客观明细形成了完整的并相互印证的证据锁链，锁定了刘家已向郭家付清了案涉全部购房款的客观事实。被告秦秀芳辩称未收到刘家购房款没有事实依据，本院不予采信。 对郭秦军、刘运梅是否属独立于郭增林为户主的家庭户及郭秦军、刘运梅、秦秀芳的案涉共同行为及各自单独行为是否属其所在家庭户的行为的焦点问题，本院认为，郭增林在刘运梅嫁入郭家前后，皆在外独立租房单独生产生活，对此，原告予以了认可。秦秀芳在刘运梅嫁入郭家前，与郭秦军共同生产生活，在刘运梅嫁入郭家后，与郭秦军、刘运梅共同生产生活。因此，郭秦军、刘运梅夫妻共同体未从郭增林为户主的家庭户独立出来。基于郭秦军、刘运梅的夫妻关系确立及二人由此作为郭刘两家的联系纽带在中间的不断联系和协调，促成了郭刘两家在经济交往中的借款发生和房屋买卖，通过秦秀芳对买卖房屋协议载明内容的确认并在卖房协议上的签名捺印便足以证明本院的上述认定，由此更能认定刘运梅的系列案涉正当合理行为是在郭秦军、秦秀芳共同认可和安排下代表郭家的合同履约行为，同时按照中国家庭传统习俗、女子在嫁入夫家后、其在夫家作出的正当合理的善意家庭行为也属代表夫家的家庭户行为。同理，秦秀芳代表郭家签订的房屋拆迁安置合同（郭增林对此重大事项也完全认可）、郭秦军代表郭家向刘家借款、二人共同签字卖房同意抵扣家庭债务并对刘运梅领到刘家支付的购房款未有异议(指领款时）等正当合理行为也属郭增林为户主的家庭户行为。因此，郭秦军、刘运梅、秦秀芳的案涉房屋买卖等系列行为依法皆属郭增林为户主的家庭户合法有效行为，对家庭全体成员均发生法律约束力。故，郭秦军、刘运梅、秦秀芳、郭增林依法应按合同约定共同向原告交付建筑面积约105平方米的还房一套。从刘运梅的陈述来看，其亲自到农贸市场附近郭增林租住房内询问了郭增林的卖房意见，郭增林表示了同意和认可，刘运梅的陈述符合常情常理，本院予以采信。郭增林对案涉卖房行为是明知和认可了的，郭增林的辩称依法不能成立，本院不予支持。因案涉合同本案已作有效认定，第三人以合同无效为由提出诉讼主张，属对原告诉讼请求的抗辩范畴，不属独立于本案原告诉讼的另案诉讼范畴，在本案中属应承担法定实体义务的责任主体。 退一步讲，假如郭增林“以案涉房屋未经其同意，郭秦军、刘运梅、秦秀芳无权处分属其所有的房产”的主张成立，依照郭增林完全认可的案涉房屋拆迁安置合同约定及拆迁政策规定，郭秦军、刘运梅、秦秀芳三人至少拥有90平方米以上的还房产权，其共同决定出售建筑面积约105平方米的三套还房中的一套，也属依法有权处分属其共同所有的财产。 综上，原告主张由被告郭秦军、秦秀芳及第三人郭增林将龙福美居还房小区7幢2单元9层1号（建筑面积约105平方米）的拆迁还房一套向其交付并办理产权变更登记手续，本院依法予以支持。刘运梅现虽与郭秦军解除了婚姻关系，但其在郭家拆迁还房中依法享有房屋物权份额，与郭秦军、秦秀芳及郭增林负有同等案涉合同义务。 为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九条第一款、第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百三十二条第一款、第一百三十五条和《中华人民共和国民法总则》第八条、第十条之规定，判决如下： 被告郭秦军、刘运梅、秦秀芳及第三人郭增林将位于南充市高坪区（建筑面积约105平方米）的拆迁还房（一套）交付给原告刘汉先、李玉莲，并按相关规定办理该房的产权变更登记手续（确保原告刘汉先、李玉莲拥有该房的全部物权）。 本案案件受理费5500元、财产保全费2270元合计7770元，由被告秦秀芳、郭秦军、刘运梅及第三人郭增林共同承担，并各自承担连带责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  冯学龙 人民陪审员  谢茂军 人民陪审员  刘 琳 二〇一九年十一月二十六日 书 记 员  刘谕栗