四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15645号 上诉人（原审被告）成都九川机电数码园投资发展有限公司。住所地：四川省成都市郫都区成都现代工业港北片区拓展区。 法定代表人王波，执行董事兼总经理。 委托代理人李露，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 委托代理人张长健，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）成都众和为物业集团有限公司。住所地：四川省成都市青羊区王家塘巷8号。 法定代表人魏涛，总经理。 委托代理人黄兴国，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托代理人杨宣斌，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 上诉人成都九川机电数码园投资发展有限公司（以下简称九川公司）因与被上诉人成都众和为物业集团有限公司（以下简称众和为物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初2191号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2013年3月，众和为物业公司（乙方）和九川公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定由众和为物业公司为九川公司位于成都市郫县现代工业港北片区成都九川机电数码园总部基地Ａ地块一期项目提供前期物业服务，期限为5年，自2014年4月1日至2019年3月31日（具体时间以甲方交房时间为准），合同期满或业主委员会成立于业主大会所聘用的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。合同第二十七按条约定甲方违约的，应向乙方支付违约金20000元，造成乙方经济损失的，甲方应予赔偿。合同约定的物业服务费标准为：工业楼3.5元／月／平方米，独立商铺3.8元／月／平方米，未出售空置房及车位1.4元／月／平方米。备注：至本物业交房起，按照1.40元／月／平方米收取未出售房屋物业服务费，若交房之时房屋销售面积超过50%，免收未售房屋物业费。双方还约定了其他权利义务等事项。2018年3月30日，九川公司提起诉讼，要求解除双方签订的《前期物业管理服务合同》，后该案经我院2018年11月29日二审判决，认为九川公司为成都九川机电数码园总部基地Ａ地块一期物业所有权人，且为唯一业主，要求解除物业服务合同，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，且双方约定提供物业服务的九川机电数码园总部基地Ａ地块一期项目没有完工，处于停工状态，在合同约定的2014年4月1日至2019年3月31日内无法履行等，应允许解除物业服务合同，判决解除双方于2013年4月15日签订的《前期物业管理服务合同》。 原审庭审中，众和为物业公司提交了九川公司和第三方签订的招标代理合同和付款票据和回执，拟证明众和为物业公司代九川公司支付因该合同发生的代理费和服务费79763.20元；众和为物业公司提交了因参与物业服务合同投标所产生的编制投标书的编制费、印刷费票据收据，拟证明众和为物业公司为该物业合同的招投标支付了招标文件编制费、印刷费73500元；众和为物业公司提交了因九川公司2018年3月30日提起诉讼要求解除合同案件纠纷中的众和为物业公司聘请的律师代理合同和支付律师代理费的发票，拟证明众和为物业公司为此支付了一二审律师费15000元。众和为物业公司提交了案涉物业的建筑区划划分意见书、物业服务合同的中标备案表，拟证明案涉物业建筑面积215088平方米。双方对案涉物业项目工程目前处于停工状态，没有达到物业公司进场条件，众和为物业公司一直没有进场进行物业服务的事实无异议。众和为物业公司表示如果违约金和赔偿金不能同时主张的情况下，众和为物业公司优先主张赔偿金。 原审法院认为，双方当事人签订的《前期物业管理服务合同》是合法有效的。根据该合同约定的期限为5年，自2014年4月1日至2019年3月31日（具体时间以甲方交房时间为准），同时结合双方当事人确认案涉物业因停工没有达到众和为物业公司进场条件的事实，以及九川公司2018年3月30日起诉要求解除合同，后经成都市中级人民法院二审判决解除合同的事实，原审法院认为双方合同约定的5年期限是以九川公司交房开始起算5年，但目前九川公司没有交房，众和为物业公司也没有进场进行物业服务，双方合同约定的履行条件未成就，履行期间未开始，更未届满，九川公司解除合同的行为违反了上述合同约定的期限，属于违约，应承担相应的违约责任。根据双方当事人提交的众和为物业公司代九川公司支付的代理费和服务费79763.20元，原审法院确认该费用为众和为物业公司的损失；对于众和为物业公司主张的招标文件编制费和印刷费，虽众和为物业公司提交了收据，但没有提交相应费用的正式票据，原审法院认为该费用会实际产生，并酌情确认40000元。对于众和为物业公司主张的预期收益损失，原审法院认为九川公司违约解除合同，会给众和为物业公司造成一定的预期收益损失，并根据案涉物业的建筑面积、物业费约定的标准和物业服务期限等实际情况，酌情确认为200000元；对于众和为物业公司关于预期收益损失的鉴定申请，原审法院认为这是对预期收益损失的估算范围，在原审法院能够酌情认定的情况下，不属于必须鉴定的范畴，不予支持。对于众和为物业公司主张的律师费，于法无据，不予支持。综上，在双方约定了违约金，且众和为物业公司的上述损失高于违约金的情况下，众和为物业公司要求九川公司赔偿违约损失的主张符合法律规定，原审法院予以支持，对众和为物业公司主张的违约金不再予支持。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、九川公司在判决生效后十日内支付众和为物业公司招标代理费和服务费79763.20元、招标文件编制费和印刷费40000元、解除合同后的预期经济损失200000元，共计319763.20元。二、驳回众和为物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5891元，由众和为物业公司承担3000元，由九川公司负担2891元。 宣判后，九川公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决否认已生效判决关于案涉物业合同履行期间的认定，属于基本事实错误；二、一审法院对实际损失进行酌情认定，没有事实和法律依据；三、一审判决对预期收益的认定，没有事实和法律依据。故请求撤销原判，依法改判。 被上诉人众和为物业公司答辩称，一、一审判决认定的事实和另案已生效的二审判决认定的事实并无矛盾；二、一审法院根据众和为物业公司提供的收据，行使自由裁量权对实际损失进行酌情认定，符合法律规定；三、一审法院根据案涉物业合同的一额定、物业服务行业的特点，行使自由裁量权将逾期收益损失定为20万元，体现了公平原则，符合法律规定。故请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与原审法院查明事实一致。 本院认为，九川公司与众和为物业公司签订的《前期物业管理服务合同》经本院（2018）川01民终14919号民事二审判决解除，九川公司作为案涉物业所有权人且为唯一业主可解聘物业服务企业，但应承担解除物业服务合同的违约责任。案涉物业合同同时约定了违约金和赔偿责任，在原审庭审中，众和为物业公司表示违约金和赔偿金不能同时主张的情况下，优先主张赔偿金，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，本院对众和为物业公司的损失认定如下：1.关于招标代理费和服务费，众和为物业公司提交了招标代理合同、支付费用的发票、银行回单等证据，能证明众和为物业公司代九川公司支付了79763.20元，对该笔费用本院予以支持；2.关于投标文件顾问及编制费、印刷费等，众和为物业公司仅提交了四张收据，无相关合同、支付凭证等证据予以佐证，对该笔费用本院不予支持，原审法院对该笔费用酌定为40000元不当，本院予以纠正；3.关于预期收益损失，应综合考虑物业规模、经营状况、行业风险等具体情况来进行确认，原审法院酌定为200000元过高，本院酌情调整为80000元；4.关于律师费损失，因案涉物业服务合同未对此进行约定，且众和为物业公司未提交相关代理合同、支付凭证等证据予以证实，对该笔费用本院不予支持。 综上，上诉人九川公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实部分不清，对预期收益损失确认不当，本院予以纠正，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初2191号民事判决； 二、成都九川机电数码园投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向成都众和为物业集团有限公司支付招标代理费和服务费79763.20元、解除合同后的预期损失80000元，共计159763.20元； 三、驳回成都众和为物业集团有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担不变，二审案件受理费11782元由上诉人成都九川机电数码园投资发展有限公司承担6000元，被上诉人成都众和为物业集团有限公司承担5782元。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年十一月二十八日 书记员  陈 悦