浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0483民初5563号 原告：吴超群，女，1993年9月3日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 原告：陈敏环，男，1956年5月13日出生，汉族，住浙江省青田县。 两原告共同委托诉讼代理人：覃文光，上海江怀律师事务所律师。 被告：杭州鑫岛投资有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区北山街道桃花弄2号323室，统一社会信用代码913301065579390239。 法定代表人：张炳全。 被告：桐乡中虹置业有限公司，住所地浙江省桐乡市梧桐街道丁字街2号一层，统一社会信用代码91330483670297720R。 法定代表人：唐瑞卿，执行董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：吴燕华，上海市光大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆煜雯，上海市光大律师事务所律师。 原告吴超群、陈敏环与被告杭州鑫岛投资有限公司（以下简称鑫岛公司）、桐乡中虹置业有限公司（以下简称中虹公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月31日受理后，依法组成合议庭于同年9月9日开庭进行了公开审理。原告吴超群、陈敏环的委托诉讼代理人覃文光，被告中虹公司委托诉讼代理人吴燕华到庭参加诉讼。被告鑫岛公司经本院传票合法传唤拒不到庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告吴超群、陈敏环诉请：1，解除原告与被告鑫岛公司签订的《商铺使用权出让合同书》；2，被告鑫岛公司返还原告吴超群房款300000元，并赔偿利息损失（以300000元为基数，自2014年8月9日起，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际清偿之日止）；返还原告陈敏环房款1000000元，并赔偿利息损失（首付款以400000元为基数，自2014年8月27日起，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际清偿之日止；余款以600000元为基数，自2014年12月26日起，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际清偿之日止）；3，被告中虹公司对被告鑫岛公司债务承担连带责任。 被告鑫岛公司未作答辩。 被告中虹公司答辩称，被告中虹公司非《商铺使用权出让合同书》的相对方，未参与被告鑫岛公司出售商铺使用权的事情，无需承担责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告中虹公司系“中虹天地”项目的开发商，被告鑫岛公司系被告中虹公司“中虹天地”项目1#商业裙楼的指定营销代理商，全权负责1#商业体的营销及财务结算。2010年8月6日，两被告签订《桐乡中虹天地1#商业收购协议》，约定被告鑫岛公司收购中虹天地10幢1-4层1#商业物业，总面积17075.43平方米，转让价13000万元，同时对付款方式、操作流程、权利义务、违约责任等做了约定。其中，被告中虹公司同意被告鑫岛公司以其名义对外进行分割销售，商品房买卖合同由被告中虹公司与业主签订，购房款由被告中虹公司代收且合同仅能就产权买卖进行约定，不得牵涉交付后的经营管理等问题；并特别约定：本协议标的房产被告鑫岛公司将进行统一招商、经营管理及装修，业主购买后必须将铺位租赁权交给被告鑫岛公司进行统一招商管理，业主在签订商品房买卖合同的同时需要另行与被告中虹公司指定的物业管理公司签订物业管理委托合同。 2014年上半年至2014年7月，在该物业尾盘商铺销售期间，浙江新卉投资有限公司（原浙江臻福堂黄金珠宝经营管理有限公司）、被告鑫岛公司实际控制人吴小庆即与被告中虹公司协商桐乡中虹天地10幢108-112号3220.63平方米商业房产（即广告宣传中所称的“五番街”商铺）收购事宜。2014年7月，在未取得产权、未经批准不得分割的情况下，经吴小庆决定，对“五番街”商铺进行了违法虚拟分割，先后委托上海宏合房产营销策划有限公司、上海进宏房地产经纪有限公司（已注销）代理销售，由梁俊红、张德等人负责全程营销。梁俊红、张德等人采用签订《商铺使用权出让合同》、《商铺承包经营合同》形式向社会公众推销商铺，以鑫岛公司或新卉公司名义销售商铺使用权后，再由鑫岛公司或浙江新卉商业经营管理有限公司承包经营，并制作广告宣传单在售楼处散发，广告中宣称：“10年租金稳定收益，无忧托管，回报稳定，进退自如”、“投资者购买本案商铺后，交由商管公司统一经营管理，商场采用扣点经营模式，从而获得投资的稳定回报”、“开发商：上海中虹（集团）有限公司”等内容。 2014年8月9日，原告吴超群与被告鑫岛公司在桐乡中虹天地售楼处签订一份《商铺使用权出让合同书》附《商铺统一管理同意书》，约定：被告鑫岛公司向原告吴超群出让桐乡新卉购物中心二期（暂定名）1层编号116-288商铺使用权，出让价款为300000元，使用权期限为40年（2008年1月31日至2048年1月30日），原告吴超群同意受让商铺使用权后，服从商管公司统一管理。同日，原告吴超群交付被告鑫岛公司300000元。 2014年8月27日，原告陈敏环与被告鑫岛公司在桐乡中虹天地售楼处签订五份《商铺使用权出让合同书》附《商铺统一管理同意书》，约定：被告鑫岛公司向原告陈敏环出让桐乡新卉购物中心二期（暂定名）1层编号116-040、041、042、043、045商铺使用权，使用权期限均为40年（2008年1月31日至2048年1月30日），原告陈敏环同意受让商铺使用权后，服从商管公司统一管理。原告陈敏环交付被告鑫岛公司1000000元。 二原告与被告鑫岛公司签订的《商铺使用权出让合同书》均约定：原告将商铺发包给被告鑫岛公司或其引进的商管公司承包经营的，原告有权书面向被告鑫岛公司提出将本合同变更为《商品房买卖合同》，将商铺所有权转让给原告，价格不变，原告已交的商铺使用权出让价款抵作购房款；自本合同约定的交付商铺之日起满5年，且原告未与被告鑫岛公司签订《商品房买卖合同》的，原告有权解除本合同，被告鑫岛公司按照合同总价的140%回购；自本合同约定的交付商铺之日起满10年，且原告未与被告鑫岛公司签订《商品房买卖合同》的，原告有权解除本合同，被告鑫岛公司按照合同总价的160%回购；原告应于2015年2月28日前书面确认是否需要办理该商铺的产权证，如需办理，被告鑫岛公司将于2015年3月30日开始办理该商铺产权证，并于2015年9月30日前办理完毕；如被告鑫岛公司未能在规定期限内办理好该商铺的产权证，则应退还原告实际缴纳的全额款项。 2014年9月19日，被告中虹公司与浙江新卉投资有限公司（下称新卉公司）签订《商品房买卖合同》，约定新卉公司向被告中虹公司购买桐乡中虹天地10幢108-112号3220.63平方米商业房产，合同价款48000000元。后新卉公司支付了房款8000000元，剩余房款40000000元未能按约支付。该房产产权至今仍登记在被告中虹公司名下。被告鑫岛公司未能取得涉案商铺的所有权，亦未取得使用权，商铺未实际交付给四十原告。 另查明，新卉公司制作的广告宣传单因违反我国《广告法》，于2014年11月被桐乡市市场监督管理局现场查获，并于2015年3月被该局行政处罚；被告鑫岛公司、新卉公司、吴小庆因犯非法吸收公众存款罪于2017年7月被本院刑事处罚；被告中虹公司原法定代表人沈中极和原高管徐飚因犯受贿罪于2016年11月被上海市第二中级人民法院刑事处罚。 以上事实，由《商铺使用权出让合同书》、收款收据等证据和当事人庭审陈述为证。 本院认为，二原告与被告鑫岛公司签订的《商铺使用权出让合同书》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。涉案商铺所在项目被告鑫岛公司并无权出让，且该项目性质为不可分割，故被告鑫岛公司无法履行交付商铺使用权等合同义务，合同目的已无法实现。二原告主张解除与被告鑫岛公司签订的《商铺使用权出让合同书》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告鑫岛公司应当返还商铺使用权出让款并按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至实际付清之日止赔偿利息损失。 关于被告中虹公司的责任问题。被告鑫岛公司在缔约过程中，未如实披露商铺所在项目其无权出让且该项目性质为不可分割这一事实，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，而被告中虹公司系项目开发商，明知被告鑫岛公司以其项目进行宣传未采取适当措施，其消极行为使原告产生信赖，足以影响原告是否与被告鑫岛公司缔约。被告中虹公司作为缔约当事人之外的相关第三人，对《商铺使用权出让合同书》的成立存在一定过错，对于原告的损失，应当承担与其行为相当的赔偿责任。本院根据本案实际情况和被告中虹公司的过错程度，酌定被告中虹公司对被告鑫岛公司应返还出让款和违约金不能清偿部分50%范围内承担赔偿责任。 综上，对于二原告诉请的合理部分，本院予以支持。被告鑫岛公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的抗辩权利，并承担相应的不利后果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告吴超群与被告杭州鑫岛投资有限公司于2014年8月9日签订的编号为116售288《商铺使用权出让合同书》； 解除原告陈敏环与被告杭州鑫岛投资有限公司于2014年8月27日签订的编号为116售040、116售041、116售042、116售043、116售045《商铺使用权出让合同书》； 二、被告杭州鑫岛投资有限公司返还原告吴超群商铺使用权出让款300000元，并赔偿利息损失（以300000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2014年8月9日起计算至2019年8月19日及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至实际付清之日止）； 被告杭州鑫岛投资有限公司返还原告陈敏环商铺使用权出让款1000000元，并赔偿利息损失（分别以400000元、600000元为基数，分别自2014年8月27日、2014年12月26日起，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；以1000000元为基数，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）； 上述款项均于本判决生效之日起十日内返还； 三、被告桐乡中虹置业有限公司对上述债务中被告杭州鑫岛投资有限公司不能清偿部分的50%承担赔偿责任； 四、驳回原告吴超群、陈敏环的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16500元，由二被告各负担8250元（被告杭州鑫岛投资有限公司应于本判决生效之日起十日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡市支行，账号：62×××60；被告桐乡中虹置业有限公司应于本判决生效之日起十日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡市支行，账号：62×××69）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判长  陶永良 审判员  朱谷玥 审判员  胡立恒 二〇一九年十一月二十九日 书记员  黄晓燕