广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终1041号 上诉人（原审原告）：广西钦州方正物业管理有限公司。住所：广西壮族自治区钦州市北部湾北大道51号华信香江花园5栋一层。统一社会信用代码：9145070275979570X3。 法定代表人：黄秀林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李俊霖，广西桂信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方军，广西桂信律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：劳华，女，1976年12月24日出生，汉族，住广西壮族自治区钦州市。 委托诉讼代理人：温菲菲，女，住广西壮族自治区南宁市江南区。由广西壮族自治区钦州市钦南区南珠街道高岭社区居民委员会推荐。 上诉人广西钦州方正物业管理有限公司（以下简称方正物业公司）因与被上诉人劳华物业服务合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初1330号民事判决向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案受理后，依法组成合议庭于2019年9月16日公开开庭进行了审理。上诉人方正物业公司的委托诉讼代理人李俊霖、方军，被上诉人劳华及其委托诉讼代理人温菲菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人方正物业公司上诉请求：1.撤销钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初1330号民事判决，判令被上诉人支付物业管理费1608.86元给上诉人；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决以被上诉人已交纳了2017年11月1日至2019年4月30日的物业管理费而认定被上诉人没有欠缴2016年1月1日至2017年10月30日期间的物业管理费是错误的。对于被上诉人的各项欠费情况，上诉人已张贴于被上诉人门口进行告知，被上诉人对此没有提出过异议，其提交的收款收据是在本案一审开庭审理前交纳的2017年11月1日至2019年4月30日期间的物业管理费，并不包含2016年1月1日至2017年10月30日在内，对尚欠费的事实在一审庭审中和提起反诉中都明确说到因在2016年清明假期期间因房屋受污水浸泡而拒绝交纳物业管理费，存在拖欠物业管理费的事实。二、一审判决适用法律错误，本案举证责任应由被上诉人承担。根据上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》的约定，被上诉人应履行向上诉人交纳物业服务费的义务，对于被上诉人各项欠费，上诉人已采用张贴公示在被上诉人门口的形式进行告知催收，对欠费的事实被上诉人并未提出异议，上诉人对被上诉人欠费的事实已尽了举证责任，被上诉人虽然有收款收据证实其已交纳了2017年11月1日至2019年4月30日期间的物业管理费，但不能提供证据证实其已交清2016年1月1日至2017年10月30日的物业管理费，应由被上诉人承担举证不能的不利后果。 被上诉人劳华答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。事实和理由：上诉人提出被上诉人欠费的主张，但未能提供证据予以证明。1.《物业管理服务协议》（前期）不是正式的《物业管理委托合同》和补充协议，被上诉人从未与上诉人签订过正式的委托管理合同。2.依据《广西物业管理条例》第三十一条的规定，交付前的物业费由建设单位承担，交付后的费用按购房合同中约定承担，若未约定则仍由建设单位承担，上诉人没有证据证明其有权向被上诉人收取物业费。3.被上诉人已结清所有费用，从2016年1月1日至2019年5月18日被上诉人从未收到上诉人的任何欠费通知。由于物业服务质量差，被上诉人已以实际行动表明不再履行前期物业合同，上诉人未提出不同意解除的意见，也未就此提出诉请，应视为其同意解除。被上诉人入住小区已达10年，根据《前期物业管理协议》规定，当业主入住率达到50%以上或者实际使用达到一年以上时，上诉人应当成立业主委员会，上诉人未履行其义务，被上诉人暂停交纳管理费，待业主委员会成立后再交纳相关费用。对上诉人提交的缴费通知单、物价局的批复等证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。4.新的《物业管理条例》即将发行，新的管理条例对物业提出了更高的要求，只要物业管理公司的管理没有达到约定的标准，业主有权暂时停交物业管理费，等达到服务管理标准时再交。5.根据谁主张谁举证的原则，上诉人主张已经提供了服务和管理，应承担举证证明自己已经履行了服务管理义务。不能因为被上诉人住在小区内，就认定被上诉人接受了上诉人的服务管理。 上诉人方正物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付拖欠的物业管理费2046.80元、维修基金184.80元、电梯维护448元、公摊水电费1003.80元，共计3683.40元，逾期付款违约金2062.70元(违约金从2016年1月1日起计至2018年4月，共28个月，按年利率24%计，以后违约金另计），两项合计5746.10元给原告（各项欠费详见欠费明细表）；2.本案诉讼费用由被告承担。上诉人方正物业公司在一审庭审过程中，当庭变更诉讼请求为：被告支付拖欠的2016年1月至2017年10月止的物业管理费1608.86元，违约金从2016年1月计算至2018年4月止，按年利率24%计算，以后另计。 一审法院经审理查明，2007年5月27日原告与广西钦州华信置业有限责任公司签订了《“华信香江花园”小区前期物业管理委托合同》，约定广西钦州华信置业有限责任公司将位于钦州市“华信香江花园”住宅小区委托原告进行物业管理。被告于2009年2月18日与广西钦州华信置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买位于华信香江花园小区×幢×单元××室房屋，建筑面积为132.96平方米。广西钦州华信置业有限责任公司于2009年3月27日向被告交付了上述房屋，同日，被告于与原告签订了《前期物业管理服务协议》，双方对权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用和其他有偿服务费用进行了约定，该协议自房屋交付后生效。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告在接受原告提供的物业管理服务后应按约定向原告支付物业管理费及相关费用，逾期缴费的，从逾期之日起按欠款总额每天5%。交纳违约金。原告认为，被告没有按照约定向原告交纳2016年1月1日至2017年10月30日的物业管理服务费用，被告共计欠到原告物业管理服务费1608.86元，遂起诉至法院。另查明，被告2017年11月1日至2019年4月30日的物业管理费已经缴清。 一审法院经审理认为，业主在物业管理活动中，应当根据物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；建设单位与选聘的物业服务企业签订的《前期物业管理服务协议》对业主有约束力。本案广西钦州华信置业有限责任公司与方正物业签订的《前期物业管理服务协议（华信·香江花园）》，对方正物业和劳华均有约束力，方正物业应当按合同约定提供物业服务，劳华应按约定交纳物业服务费用。原告主张被告劳华尚欠2016年1月1日至2017年10月30日的物业管理服务费用1608.86元，被告对此不予认可，认为被告的物业管理费根据原告的催收及授意，已经缴清至2019年4月30日，原告却主张尚欠2016年1月1日至2017年10月30日的物业管理服务费与事实不符，且原告提供的催费通知书及欠费明细表均为原告一方自行制作的证据，对其真实性有异议，不能证实原告的主张。该院认为，被告对其已经交纳物业管理费至2019年4月30日，提供了原告出具给被告的收款收据佐证，该院对此予以采信，原告未能就被告尚欠物业费进一步举证，应该承担举证不能的不利法律后果。被告主张原告的管理不到位导致被告的财产损失，但提供的证据不能证明原告与被告所主张的情况有因果关系，且被告未按时交纳反诉费用，该院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十条的规定，判决：驳回原告广西钦州方正物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费25.00元，由原告广西钦州方正物业管理有限公司负担。 二审期间，上诉人方正物业公司向本院提交了以下新证据：《香江花园一期劳华交费明细表》、《香江花园一期劳华欠费明细表》，拟证明被上诉人劳华的欠费是在上诉人起诉后补交的，但未交纳2016年1月至2017年10月的物业管理费。 被上诉人劳华在二审期间没有向本院提交新证据。 本院当庭组织各方当事人对上诉人提交的新证据进行质证，被上诉人劳华质证认为，对该组证据的真实性和关联性不予认可，该组证据是上诉人自行打印，被上诉人已经于2019年1月2日交纳了尚欠的物业费、公摊费、水电费、维修资金等，预交到2019年4月30日。对上诉人提交的新证据，本院认为，上述新证据均为上诉人单方制作，被上诉人不予认可，应不予采信。 上诉人方正物业公司、被上诉人劳华对一审查明事实均无异议，一审查明事实与二审查明一致，本院予以确认。 根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人请求被上诉人支付物业管理费1608.86元是否有事实及法律依据。 本院综合评判如下： 第一，上诉人方正物业公司与广西钦州华信置业有限责任公司于2007年5月27日签订的《“华信·香江花园”小区前期物业管理委托合同》、上诉人与被上诉人于2009年3月27日签订的《前期物业管理服务协议》，均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，为合法有效合同。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被上诉人应当依照上述《“华信·香江花园”小区前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》的约定，向上诉人缴纳物业服务费等费用。第二，根据上诉人一审提交的证据，上诉人于2018年4月9日到被上诉人购买的华信香江花园小区×幢×单元××室房屋张贴《催款通知书》，向被上诉人催收2016年1月至2018年4月期间所欠的物业服务费。没有证据证明被上诉人收到上述《催款通知书》后对尚欠的物业服务费数额提出异议。第三，被上诉人承认其曾于2016年清明假期由于家中被污水浸泡，与上诉人协商不成，拒绝交物业管理费。第四，被上诉人提交的收款收据仅能证明其缴纳了2017年11月至2019年4月期间的物业管理费，被上诉人劳华主张其已经缴清2016年1月至2017年10月期间的物业管理费，但没有提供相应缴费票据，应当承担举证不能的不利后果。综上，上诉人请求被上诉人支付2016年1月至2017年10月期间的物业管理费1608.86元，有事实和法律依据，应予支持。至于被上诉人抗辩称，上诉人没有举证证实上诉人方正物业公司已经履行了物业服务管理义务，因此被上诉人不应支付物业费用。本院认为，上诉人在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，亦不能成为被上诉人拒绝支付物业服务费的正当理由。故，对被上诉人该抗辩理由，本院不予支持。 综上所述，广西钦州方正物业管理有限公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初1330号民事判决； 二、被上诉人劳华向上诉人广西钦州方正物业管理有限公司支付2016年1月至2017年10月期间的物业管理费1608.86元。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元，由被上诉人劳华负担。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行或向该院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 成 审 判 员  赵斯婷 审 判 员  李彦君 二〇一九年十一月十九日 法官助理  张海量 书 记 员  韦光波