河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0725民初2981号原告：李胜利，男，汉族，1970年1月23日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：江伟，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李二帅（实习），北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被告：新乡御景置业有限公司，住所地，新乡市平原示范区滨湖大道9号市民之家306房间，统一社会信用代码：91410700596282132P。法定代表人：贾飞，任总经理。委托诉讼代理人：孙文清，该公司职工。被告：恒大地产集团有限公司，住所地，深圳市南山区海德三道126号卓越后海金融中心2801房。法定代表人：甄立涛，任总经理。委托诉讼代理人：赵自豪，该公司职工。原告李胜利与被告新乡御景置业有限公司、恒大地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李胜利的委托诉讼代理人江伟、李二帅，被告新乡御景置业有限公司的委托诉讼代理人孙文清，被告恒大地产集团有限公司的委托诉讼代理人赵自豪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李胜利向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即返还原告购房款204144元，及该资金占用期间的债务利息9832.47元（按年利率6%计算至实际清偿之日止）；2判令二被告支付违约金20000元、律师费18000元。试试过程中原告增加一项诉讼请求，要求解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房认购书》。事实与理由：2018年10月29日，原告与被告签订《郑州恒大金碧天下商品房认购书》，该认购书约定：原告购买被告开发的位于新乡市平原示范区恒大金碧天下30号楼一单元3层1301号房；该商品房建筑面积110.52平方米，房屋单价8664元/平方米，总价957512元；签署认购书时，原告支付10000元作为定金，定金在签订《商品房买卖合同》时转为房款；原告采取按揭付款方式，首付款为187512元，剩余76万元由银行提供按揭贷款。同日，原告与被告签订《无理由退房协议书》及恒大地产集团有限公司向原告出具《无理由退房承诺书》，《无理由退房协议书》及《无理由退房承诺书》载明：如果原告已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的主要义务，并支付总房款的30%以上，无任何违约行为，则原告在办理入住手续前均可无理由退房。上述协议签订后，原告依约履行了支付首付款及各类费用分义务，但在原告办理银行贷款时，在原告无征信不良记录的情况下，银行一直未予放款。而被告却及时将贷款情况告知原告。后，原告向被告多次提出退房要求，但被告久拖不予办理。被告新乡御景置业有限公司辩称，原被告在平等协商，真实意思表示的基础上签订《商品房买卖合同》。合同签订后，原告违约在先，被告不存在任何违约行为。原被告签订的《商品房买卖合同》约定的付款方式为银行按揭，同时约定买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，买受人在银行审批终了之日10日付清剩余贷款，否则视为逾期付款。逾期20日以上视作买受人单方解除合同，买受人应向出卖人支付商品房总价款的10%作为无一。现由于原告的违约行为已超过20天。即使解除合同，原告应当承担违约金95751.2元。同时由于合同已经新乡市不动次登记和交易中心备案，合同解除后应回复原状，原告应配合被告办理相关的撤销备案登记手续。被告恒大地产集团有限公司辩称，根据合同相对性原则，本案与被告恒大地产集团无直接关联，依法应驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告方虽然对原告提交的《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》提出异议，认为文件是空白的与本案无关。但是被告方未能提交证据否定两份文件的其实性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2018年10月29日，原告与被告新乡御景置业有限公司签订《郑州恒大金碧天下商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告新乡御景置业有限公司开发的位于新乡市平原示范区恒大金碧天下30号楼一单元3层1301号房；该商品房建筑面积110.52平方米，房屋单价8664元/平方米，总价957512元；首付款为187512元，剩余76万元由银行提供按揭贷款。同日，原告与被告签订《无理由退房协议书》，规定“一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，在支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利时，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励”。协议签订后，原告即时向被告新乡御景置业有限公司交纳了首付款197512元，维修基金6632元，被告为原告出具了收款收据。但在原告办理银行贷款时，虽然原告无征信不良记录，但因银行为规避经营风险，原告按揭贷款的申请未获审核通过。本院认为，本案致成诉讼的起因，在于原告申请按揭贷款未获金融机构审核通过，而该责任不能归于原被告的任何一方。本院认为，诚实守信、依约履责是民事主体的法定义务。原被告双方在合同中约定在原告支付首付房款后，剩余房款采取银行按揭贷款的方式支付。该约定是对双方权利的设定，并不是原告一方的义务性承诺。在原告无不良征信的情况下，因为银行经营的考量致按揭贷款未能获得审核通过，则双方约定的付款方式不能实施，合同目的不能实现。被告新乡御景置业有限公司即已向原告做出了无理由退房的承诺，其即应当履行自己的义务。故，本院确定原被告原签订的《郑州恒大金碧天下商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》于2019年10月22日解除，被告新乡御景置业有限公司应当向原告李胜利返还因合同取得的购房首付款197512元，维修基金6632元；原告应当配合被告新乡御景置业有限公司办理相关的撤销备案登记手续。原告要求被告恒大地产集团有限公司与被告新乡御景置业有限公司承担本案的共同责任，但是，被告恒大地产集团有限公司既非合同的相对一方，亦非合同利益的获取人，原告的该项请求本院不予支持。原告判令二被告支付违约金20000元。本院已叙，原告申请贷款未获审核通过致成本案诉讼，而该责任不能归于某一方，原告要求被告支付违约金没有充分的事实理由。原告要求被告支付律师费18000元，其既未向本院递交代理合同、支付凭据，也无原被告关于律师费承担的约定证据，故其该项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二项、第九十四条第一项、第九十七条的规定，判决如下：一、原告李胜利与被告新乡御景置业有限公司于2018年10月29日签订的《郑州恒大金碧天下商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》于2019年10月22日解除。原告李胜利配合被告新乡御景置业有限公司办理相关的撤销备案登记手续；二、被告新乡御景置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李胜利返还购房首付款197512元，维修基金6632元；三、驳回原告李胜利的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5080元，由原告李胜利负担1080元，被告新乡御景置业有限公司负担4000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  徐献国人民陪审员  闫 珂人民陪审员  郝康凯二〇一九年十一月二十八日书 记 员  王晨英