广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0702民初字2498号 原告：钦州钦廉恒大置业投资有限公司，住所地钦州市子材东大街88号钦州·恒大绿洲会所，统一社会信用代码：91450700561581079P。 法定代表人：唐巍，总经理。 委托代理人：吴帆，该公司员工。 被告：邬媚芝，女，汉族，1989年3月14日出生，住所地广西钦州市钦南区。 原告钦州钦廉恒大置业投资有限公司诉被告邬媚芝商品房销售合同纠纷一案，本院2019年7月22日受理后，适用简易程序审理，因被告下落不明，本院于2019年8月15日变更为普通程序，依法组成合议庭于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴帆到庭参加诉讼，被告邬媚芝经依法公告送达，公告期满无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。 原告提起诉讼主要请求为，判令解除原、被告之间签订的合同编号为16020222《商品房买卖合同》；判令被告在判决生效后10日内配合原告办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》手续；判令被告将位于钦州市钦州恒大绿洲19栋3203号房返还给原告；本案诉讼费由被告承担。 主要事实与理由，原告与被告于2016年2月25日签订《商品房买卖合同》（合同编号：16020222），合同约定由被告购买原告开发的位于钦州市钦州恒大绿洲19栋3203号商品房，该房总价款为596208元，被告采取银行按揭付款的方式支付房款。合同签订后，原告支付了房屋首付款137473元，向中行钦州分行贷款417000元。2016年3月9日被告与中行钦州分行签订《个人一手住房贷款合同》，原告对被告的贷款债务承担阶段性连带责任保证担保义务。嗣后，原告为被告办理房屋买卖合同登记备案（合同备案编号：16020222）。2016年3月14日，原告将涉案房屋向被告交付使用。由于被告没有按时偿还银行贷款，导致原告承担了保证责任，原告代被告向银行偿还了借款本息共413502.78元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条第一款第5项的约定，原告有权单方解除合同，收回该商品房，买受人所交款项不予退还，被告有义务配合原告办理有关合同解除的手续。为此，原告遂向人民法院提起诉讼。 原告为其主张提供如下证据： 1、被告身份证复印件，证实被告主体资格； 2、《商品房买卖合同》，证实原告、被告存在商品房买卖法律关系，并约定合同条件及相关违约责任； 3、备案证明，证实涉案房屋已办理备案登记； 4、个人一手住房贷款合同，证实被告向银行办理购房贷款，原告承担连带责任； 5、收楼物品通知书，证明原告已经交房； 6、开发商履行担保责任告知函，证实被告没有履行还款义务造成原告履行了担保责任； 7、催款通知书及EMS邮寄单，证实被告逾期还款，导致原告被银行要求履行担保责任，原告发函要求被告尽快还款的事实。 被告邬媚芝没有提出答辩，也没有提供证据。 当事人围绕诉讼请求及焦点问题依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提供的证据及陈述的事实予以确认。 依据上述证据和庭审笔录，本院经审理查明认定的事实与原告陈述的基本一致，本院不再累述。 另查明，《商品房买卖合同》附件四约定，如买受人未按银行贷款合同约定期限偿还贷款，导致出卖人承担保证责任，出卖人有权单方解除涉案《商品房买卖合同》，对所交款项不予退还。原告至今没有为被告购买的房屋办理房屋产权登记手续；由于被告没有期偿还贷款，2016年4月11日原告通过EMS邮寄《催款通知书》给被告，要求被告履行合同义务。2019年6月17日中行钦州分行以被告未按期偿还月供已达三期以上为由，从原告保证帐户中划扣413502.78元，结清被告所欠的全部贷款本金及利息。嗣后，原告主张其已通过电话方式告知了被告，并要求被告偿还欠款，否则按合同约定处理。 在诉讼过程中，原告撤销起诉时向被告主张违约金的诉讼请求。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及相应补充附件中，由于附件四约定“买受人所交全部款项不予退还”，而该约定系原告单方制作的格式条款。依法规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，上述“买受人所交全部款项不予退还”的约定明显有违公平原则，加重了被告的违约责任，排除了被告要求返还已付购房款的合法权利，应属无效。故，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及相应补充协议中除补充协议中的上述部分格式条款外其余内容均系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定全面履行各自的义务。 合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。涉案《商品房买卖合同》附件四约定，如买受人未按银行贷款合同约定期限偿还贷款，导致出卖人承担保证责任，出卖人有权单方解除涉案《商品房买卖合同》。因被告未按照约定履行还款义务，导致原告承担保证责任。截至2019年6月17日已代为偿还购房贷款本息共计413502.78元。故原告要求解除涉案《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合合同约定的解除条件，本院予以支持。至于合同解除的时间，本院酌定涉案《商品房买卖合同》自本判决生效之日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因商品房买卖合同、商品房担保贷款合同被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款返还担保权人和买受人，买受人将出卖人交付的房屋返还出卖人。故涉案《商品房买卖合同》解除后，被告有义务将房屋返还给原告，原告请求返还房屋的诉讼请求，合法有理，本院予以支持；同理，解除合同后，被告有配合原告到房屋产权登记机关办理解除该商品房买卖合同登记备案等相关手续的义务，故原告要求被告配合解除备案登记手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 合同法规定，当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于被告未完全履行涉案关联合同即《商品房买卖合同》与《个人一手住房贷款合同》项下之义务，导致原告承担保证责任，致使涉案《商品房买卖合同》解除，应负全部违约责任，承担支付违约金义务。因补充协议中“买受人所交全部款项不予退还”的违约金约定为无效条款，而原告的损失主要为已代为偿还银行购房贷款利息，由于原告在庭审中撤销对被告主张违约金的诉讼请求，属于其权利自行处分，故其撤销对被告主张违约金的诉讼请求，并没有违反法律规定，本院予以准许。 因商品房买卖合同、商品房贷款合同被解除的，出卖人应当将收受的购房款返还买受人。故涉案《商品房买卖合同》解除后，原告公司负有返还已收取的购房款给被告的义务，对此被告可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告钦州钦廉恒大置业投资有限公司与被告邬媚芝于2016年2月25日签订《商品房买卖合同》（合同编号：16020222）于本判决生效之日起解除； 二、被告邬媚芝于本判决生效之日起十五日内，将钦州市钦州恒大绿洲19栋3203号商品房返还给原告钦州钦廉恒大置业投资有限公司； 三、被告邬媚芝于本判决生效之日起十五日内，协助原告钦州钦廉恒大置业投资有限公司到房屋产权登记机关撤销与钦州市钦州恒大绿洲19栋3203号商品房（备案登记：16020222）有关的商品房买卖合同登记备案手续。 案件受理费300元（预付1590元），公告费700元，合计1000元，由被告邬媚芝负担1000元（在扣除受理费300元后，余下1290元由本院予以退回原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  何 锋 人民陪审员  黄锦政 人民陪审员  吴 均 二〇一九年十一月二十二日 书 记 员  郑稚钟