北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14518号上诉人（原审被告）：易邦远胜（北京）信息技术有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：陈玉，总经理。委托诉讼代理人：陈璐。被上诉人（原审原告）：吴亚凝，女，1971年3月17日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：韩祥国，北京方谨律师事务所律师。原审被告：陈玉，男，1977年10月24日出生，住江西省九江市。上诉人易邦远胜（北京）信息技术有限公司（以下简称易邦公司）与被上诉人吴亚凝、原审被告陈玉因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初71809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人易邦公司法定代表人陈玉及委托诉讼代理人陈璐，被上诉人吴亚凝及其委托诉讼代理人韩祥国，原审被告陈玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易邦公司上诉请求：撤销原审判决，驳回吴亚凝的诉讼请求。上诉理由：1.原审判决认定北京市朝阳区望京园×××号楼×层×××号房屋（以下简称涉案房屋）2017年1月1日至2018年3月29日期间存在空置事实错误。链商（北京）房地产经纪有限公司（以下简称链商公司）与吴亚凝之间存在利益关系，并不是涉案房屋的唯一中介，且其提供的《证明书》中只是说上述期间未按照办公用房租赁，证人也不能确认涉案房屋在上述期间处于空置状态。易邦公司发现涉案房屋在上述期间缴纳电费的新证据，可证明上述期间涉案房屋有较大用电量、并未闲置，足以推翻原审判决所认定的事实。2.原审判决认定易邦公司迟延办理工商迁址与房屋空置之间存在因果关系错误。吴亚凝未能提供有效证据证明延迟工商迁址违约行为与空置损害后果之间具有因果关系，迟延迁出工商注册与房屋空置之间无法形成唯一、确定的因果关系，工商地址未迁出对于不需要办理工商注册、仅是作为办公用房使用的房屋租赁是没有影响的。吴亚凝、陈玉坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。吴亚凝在原审法院诉请：要求易邦公司、陈玉连带向吴亚凝支付因逾期未将易邦公司营业执照注册地址迁出给吴亚凝造成的经济损失92613元。原审法院经审理查明：涉案房屋登记在吴亚凝名下，系办公用房，该房屋的建筑面积为55.89平方米，套内建筑面积为38.56平方米。2014年12月29日，在链商公司的居间下，吴亚凝作为出租方与易邦公司作为承租方签订《北京市房屋租赁合同》，双方约定：吴亚凝将涉案房屋出租给易邦公司用于办公，涉案房屋可用于企业工商注册登记使用；租赁期自2015年1月1日至2017年1月1日止，每月租金为4600元，押金为4600元；吴亚凝需要配合易邦公司进行工商注册，租赁期满后，需将注册在涉案房屋的工商注册地址迁出涉案房屋。2015年7月2日，易邦公司将工商注册地址迁入涉案房屋。2017年1月1日，《北京市房屋租赁合同》履行期届满，易邦公司将涉案房屋交还吴亚凝。2018年7月6日，易邦公司将工商注册地址迁出涉案房屋。2018年9月6日，易邦公司将税务地址迁出涉案房屋。庭审中，吴亚凝表示因易邦公司在租赁合同终止后未将工商注册地址和税务地址迁出涉案房屋，致使新的租户无法在涉案房屋办理工商注册以及安装税控机，且涉案房屋系办公用房，套内建筑面积仅为38.56平方米，如果不能办理工商注册，没有公司愿意承租涉案房屋，故涉案房屋直至2018年3月29日才再次出租。为此，吴亚凝提交以下证据予以佐证：1.链商公司出具的《证明书》，载明：在租赁合同终止后，易邦公司未将工商注册地址迁出涉案房屋，经链商公司职工郑某多次与陈玉沟通，均未得到有效答复，致使吴亚凝一直未将涉案房屋出租给他人，直至2018年3月29日才与新租户潘某签订房屋租赁合同。2.经吴亚凝申请，证人郑某出庭陈述如下内容：郑某是链商公司望京SOHO店的经理，负责替吴亚凝寻找涉案房屋的租户。因涉案房屋是办公用房，承租人需要在涉案房屋办理工商注册，在2018年3月份之前，郑某给吴亚凝带过几组客户，但都没有签成，直至2018年3月份，吴亚凝才再次将涉案房屋出租给一位姓潘的租户用于公司办公。庭审中，易邦公司、陈玉表示涉案房屋于2016年12月31日即再次出租，就此，易邦公司、陈玉未提交证据佐证，吴亚凝对此亦不予认可。原审法院判决认定：吴亚凝与易邦公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，约定内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均有约束力，双方应按合同约定履行各自的权利义务。《北京市房屋租赁合同》中明确约定：租赁期满后，易邦公司需将注册在涉案房屋的工商注册地址迁出涉案房屋。现《北京市房屋租赁合同》于2017年1月1日到期终止，但易邦公司直至2018年7月6日才将工商注册地址迁出涉案房屋，考虑到涉案房屋系办公用房，且建筑面积较小，如涉案房屋无法办理工商登记，确实会对涉案房屋的出租产生影响，现涉案房屋于2018年3月29日才再次出租，吴亚凝确实存在房屋空置损失，故法院对吴亚凝诉请的经济损失予以支持，但具体数额由法院根据《北京市房屋租赁合同》约定的租金标准，并结合本案具体情况予以酌定。至于赔偿主体，因《北京市房屋租赁合同》的履行主体是易邦公司，故应由易邦公司承担赔偿责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、易邦远胜（北京）信息技术有限公司于本判决生效后七日内赔偿吴亚凝经济损失4.5万元；二、驳回吴亚凝的其他诉讼请求。本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。在二审诉讼中，易邦公司提交了涉案房屋物业公司出具的电费缴费记录，用来证明涉案房屋在2017年1月1日至2018年3月29日期间有频繁购电记录，有大量用电情况，涉案房屋并非空置。吴亚凝认可涉案房屋上述期间产生电费，称涉案房屋在此期间不能出租，系吴亚凝本人使用，期间电费系吴亚凝本人交纳，房间内有中央空调、电脑、电热水器、投影设备和热水壶等电器。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：双方对租赁合同于2017年1月1日履行期届满、易邦公司于2018年7月6日将工商注册地址迁出涉案房屋没有异议。二审诉讼中，双方争议的是：易邦公司于2018年7月6日才将工商注册地址迁出涉案房屋是否给吴亚凝造成了房屋空置损失。一、关于易邦公司于2018年7月6日才将工商注册地址迁出涉案房屋是否应当承担违约责任的问题。从双方合同约定来看，仅在第十二条其他约定事项中约定“租赁期满或合同解除后，需将注册在该房屋的工商注册地址迁出本房。”合同中没有约定迁出工商注册地址的期限，双方也未就此另行协商达成一致；在双方未约定迁出期限的情况下，易邦公司应当在合理期限内履行迁出工商注册地址的义务。合同履行期满后，易邦公司未主动迁出工商注册地址，吴亚凝通过链商公司电话联系、诉讼等方式要求易邦公司迁出地址，易邦公司在租赁合同期满18个月后才将工商注册地址迁出，没有在合理期限内履行约定的迁出义务，属于易邦公司违约，应当承担违约责任。二、关于吴亚凝是否存在房屋空置损失的问题。首先，易邦公司在二审期间提交物业出具的涉案房屋于2017年1月1日至2018年3月29日期间的电费缴费记录，吴亚凝称上述期间涉案房屋由其本人使用，期间电费由其本人交纳。从用电的情况来看，可见该期间涉案房屋非空置状态。其次，从电费缴费记录来看，涉案房屋上述期间产生电费3398.64元，吴亚凝称系其招待客人、正常生活用电，涉案房屋内电器为中央空调、电脑、电热水器、投影设备和热水壶等。涉案房屋套内面积为38.56平方米，对于吴亚凝本人使用为何产生大量用电，吴亚凝未作出合理解释。在此情形下，仅凭吴亚凝提交的链商公司出具的《证明书》以及证人证言，难以认定涉案房屋因易邦公司未迁出工商注册地址而导致房屋空置损失。吴亚凝自己使用房屋，也属于对房屋的使用，并不属于空置，原审判决按照房屋空置认定损失不妥，本院予以纠正。三、关于易邦公司承担违约责任的赔偿数额认定。首先，易邦公司虽然已经将工商注册地址迁出涉案房屋，但涉案房屋规划用途为办公用房，易邦公司至迁出工商注册地址时已经占用涉案房屋地址长达18个月的时间，未在合理期限内迁出，属于违约行为，应当承担违约责任。其次，从诉讼中吴亚凝的陈述来看，涉案房屋于2018年3月29日出租，即在易邦公司迁出工商注册之前就将房屋出租，也可以说明工商注册未迁出虽然会影响到房屋的出租，但并不会必然导致房屋不能出租。再次，从易邦公司提交的涉案房屋用电情况来看，涉案房屋并非空置，即使吴亚凝自己使用，也不属于房屋的空置，原审法院按照房屋空置认定损失过高。综合以上几方面的因素，本院根据工商注册因素对房屋出租的影响程度，酌情调整易邦公司应当承担违约责任的赔偿数额为25000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初71809号民事判决。二、本判决生效后七日内，易邦远胜（北京）信息技术有限公司赔偿吴亚凝二万五千元。三、驳回吴亚凝的其他诉讼请求。四、驳回易邦远胜（北京）信息技术有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2115元，由吴亚凝负担1544元（已交纳763元，余款于本判决生效后七日内交纳），由易邦远胜（北京）信息技术有限公司负担571元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费925元，由吴亚凝负担411元（本判决生效后七日内交纳），由易邦远胜（北京）信息技术有限公司负担514元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋审 判 员 邢 军审 判 员 玄明虎二〇一九年十一月二十七日法官助理 佳 丽书 记 员 高 明