河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民撤3号原告：白鹏飞，男，汉族，1991年10月1日出生，住上蔡县。委托诉讼代理人：聂荣中，河南豫上律师事务所律师。委托诉讼代理人：白国恩，男，汉族，1964年12月7日出生，住上蔡县。系白鹏飞父亲。被告：郭新民，男，汉族，1951年3月5日出生，住上蔡县。被告：朱梅娥，女，汉族，1951年10月10日出生，住上蔡县。被告：郭淘气，男，汉族，1980年12月20日出生，住上蔡县。被告：郭瑞莉，女，汉族，1978年1月1日出生，住上蔡县。被告：郭志气，男，汉族，1985年11月2日出生，住上蔡县。以上五被告委托诉讼代理人：李文慧，河南博建律师事务所律师。被告：上蔡县恒大房地产开发有限公司，住所地上蔡县卧龙办事处大寺路北。法定代表人：李红方，执行董事兼总经理。原告白鹏飞因上诉人上蔡县恒大房地产开发有限公司（以下简称上蔡恒大公司）与被上诉人郭新民、朱梅娥、郭淘气、郭瑞莉、郭志气房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服本院（2017）豫17民终1940号生效判决，向本院提起第三人撤销之诉。本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白鹏飞的委托诉讼代理人聂荣中、白国恩，被告郭新民、郭淘气、朱梅娥及其与郭瑞莉、郭志气共同的委托诉讼代理人李文慧到庭参加诉讼。上蔡恒大公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白鹏飞向本院提出诉讼请求：1、判令撤销驻马店市中级人民法院（2017）豫17民终1940号民事判决和上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3521号民事判决；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年9月份知道上蔡恒大公司在建设“书香家园”，“书香家园”售楼部介绍如果一次性付清购房全款可以优惠。原告经过多方筹款于2016年2月5日交清购房全款，签订购买“书香家园”509房的合同。原告于2019年2月5日在“书香家园”小区看到上蔡县人民法院于2019年2月2日张贴的迁出公告，才得知被告郭新民等人起诉上蔡恒大公司一案。原告合法购买“书香家园”小区509房，上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3521号民事判决书，二审驻马店中院（2017）豫17民终1940号民事判决书均判决上蔡恒大公司履行合同，但判决涉及原告所购“书香家园”小区509房。2015年10月至2019年2月5日期间，原告一直在上蔡县城生活，却不知到被告之间的诉讼案件，且原告购买“书香家园”小区509房早于被告签订的协议，根据相关法律规定，诉请支持原告诉求，保护原告合法财产。郭新民、朱梅娥、郭淘气、郭瑞莉、郭志气辩称，一，原一、二审民事判决认定事实清楚，证据充分，第三人撤销理由不能成立。1、答辩人是拆迁户，在位于上××大街北侧、文化路西侧原有住宅土地330平方米和二层楼房十间及旁房、门楼，并持有县政府颁发的国有土地证和房产证。2009年以董继珍为负责人的开发商使用答辩人的土地，并于2009年11月26日双方签订补偿协议，协商内容：由甲方答辩人郭新民提供土地使用证给乙方董继珍办理建筑施工许可手续，费用由乙方董继珍承担，为甲方建房五层。东西16.5米，南北10米，中到中3.3米，院保证五米。乙方必须在施工日前一个月搬迁完毕。施工有效期八个月。甲、乙双方不得违约，如一方违约，违约方赔偿对方总造价30%的违约金等。但该协议并未履行，并长达两年一直未予开发。2012年8月23日，董继珍将开发权转让给吴珂珂、赵鹏飞。在原协议的基础上达成补充协议，但又长达两年未开发建设。2014年7月2日，吴珂珂、赵鹏飞将开发权又转让给邓铁良。邓铁良挂靠被答辩人恒大房地产开发有限公司进行了开发建设。从2009年拆除答辩人的房屋，到2014年被答辩人恒大房地产开发有限公司接手长达五年时间，答辩人全家居无定所，生活困难。2、被答辩人恒大房地产开发有限公司邓铁良接手书香家园工程后，与答辩人于2016年5月5日双方签订了协议书，第二项明确约定，甲方（邓铁良）在现有“书香家园”一期主楼西侧，为乙方（郭新民）建钢结构两层共491.4平方米，并保证在2017年6月30日之前交付。并保证建后不拆除。但乙方所保证的钢结构占用土地已被上蔡县住建局规划为绿地。该承诺因违反规划为无效条款，也是无法履行的条款。3、在2016年5月5日双方签订协议之前，上蔡县住房和城乡建设局就已经对“书香家园”的规划进行过公示。答辩人得知规划绿地的位置后，多次向被答辩人上蔡恒大公司反映，表示向答辩人提供的房屋不得违反政府规划。答辩人也多次向建设规划部门和县政府进行过咨询，得到的回答是规划不能更改。4、该协议在第五条有明确约定，如甲方未能按时履行上述一、二、三、四项中的任何一项或几项，甲方须按照2009年11月26日签订的《建房协议书》，将“书香家园”一期工程北侧1-6层补偿给乙方。同时乙方保留随时信访和诉讼的权利。双方在协议书上签字，是有效合同。该合同经过了上蔡县公证机关的依法公证。由于被答辩人上蔡恒大公司没有按照协议条款执行，答辩人向法院提起民事诉讼，要求被答辩人上蔡县恒大公司、邓铁良依法履行双方签订的合同第五项，向答辩人交付拆迁补偿房屋。5、原一审法院经过依法审理作出（2016）豫1722民初3521号民事判决，认定双方签订的合同不违反法律、法规的强制性规定，应按补偿性质的合同处理。该协议为有效协议。而且经审理查明，协议的第二项是政府规划绿地，无法为答辩人建筑楼房，应按第五项约定补偿答辩人一期工程1-6层符合法律规定，并判决被答辩人上蔡恒大公司于判决生效后10日内交付正确、合法。被答辩人上蔡恒大公司不服原审判决，向驻马店中院提起上诉，该院经过审理并引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”认定上述司法解释对被拆迁人给予特殊保护。即使拆迁人将补偿房屋另行出卖给第三人，被拆迁人也可优先取得补偿安置房屋。二审法院据此作出驳回上诉、维持原判的二审判决。2019年6月3日与本案被答辩人白鹏飞具有同类型的孟黎梅提起第三人撤销之诉，经驻马店中院（2019）豫17民撤1号民事判决，认定答辩人系被拆迁人对特定房屋的债权具有对抗第三人的优先效力，具有排他性。判决驳回孟黎梅的诉讼请求，进一步说明原一、二审判决的正确性和合法性。现该判决书已经产生法律效力，因孟黎梅案与本案具有雷同性，生效判决应作为认定事实的证据。二，被答辩人白鹏飞与被答辩人上蔡恒大公司签订的买卖合同应为无效合同，不能对抗答辩人获取房屋的优先权。上蔡恒大公司与答辩人签订协议书的时间是2016年5月5日，并在协议书第5条明确约定按照2009年11月26日签订的建房协议书补偿，即便白鹏飞在2016年2月5日交清购房款，签订购房合同，但在上蔡县房产登记机关备案登记的时间是在答辩人签订协议之后，根据商品房买卖合同纠纷案件司法解释第七条第一款规定，答辩人的优先权属于法定条件，而被答辩人上蔡恒大公司邓铁良明知2016年5月5日的协议书中包含白鹏飞与恒大公司签订合同的房户509相重复，分明是答辩人具有优先权，不但隐瞒答辩人还隐瞒白鹏飞，恒大公司邓铁良签订合同时不但存在欺诈行为，还明显违背法律、法规的强制性规定，该合同应为无效。作为房产机关应当审查安置补偿是否到位，而没有审查就为其备案登记，严重违反程序，应予无效。原二审判决在认定事实中明确阐述，即使拆迁人将补偿安置房另行出卖给第三人，被拆迁人也可优先取得补偿安置房屋。即便是答辩人白鹏飞交付了购房款，实际入住，但因上蔡恒大公司存在转让行为违法，所签订的合同无效，而不应得到人民法院的支持。三，损害合法权益的是上蔡恒大公司和邓铁良，故可向其主张赔偿经济损失，而不是两审生效判决损害其权利。原一、二审判决认定事实清楚，证据充分，白鹏飞提起第三人撤销之诉理由不能成立，应予驳回。上蔡恒大公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。河南省上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3521号民事判决认定的基本事实：原告郭新民在上××大街北侧、文化路西拥有房产一处，使用权面积330平方米，土地证号为上国用（2002）第2610068号，系国有划拨使用土地。董继珍、赵鹏飞、吴珂珂系该宗争议土地的开发商，为进行开发建设，2009年11月26日，原告郭新民与董继珍签订建房协议书一份，“甲方：郭新民，乙方：董继珍，经甲乙双方协商如下：一、甲方提供土地使用证给乙方办理建筑施工许可手续，费用由乙方承担，给甲方建房五层，东西为16.5米，南北为10米，中到中3.3米，院保证5米，一层地面水磨石地面，二至五层地板砖，规格为（80×80公分），中档材料。二门窗安装：一层门市房为卷闸门，进户门为防盗门，室内门为木门，窗为塑钢安装纱窗，阳台封门……六、在为甲方办理15米土地使用证的基础上，乙方从南面第一栋楼放线做日照分析为准，如多余部分留到第二栋楼后面，房产证由乙方负责费用承担。七、建筑工程质量，执行国家施工规范，以后如出现质量问题由乙方承担责任，八、甲方土地使用证的办理为16.5米×15米，以外的划分给乙方所有权归乙方，甲方必须在施工日前一个月内搬迁完毕，施工有效期为八个月，从施工之日起，因天气不能施工除外。九、甲乙双方不得违约，如乙方违约，违约方愿付对方总造价30%的违约金，并赔偿对方的经济损失。十、此协议一式三份，甲乙双方各执一份，公证处一份。十一、此协议至公证签字之日起生效。2009年11月26日。”协议后有甲方郭新民，乙方董继珍签字摁印，该协议书经上蔡县公证处进行了公证，公证号为（2009）上证民字第900号。2012年8月23日，原告郭新民与吴珂珂、赵鹏飞又签订建房补充协议一份，在原协议基础上地下室取消，乙方把六层调整给甲方所有，乙方协助甲方负责协调邻里关系。协议后有甲方郭新民，乙方吴珂珂赵鹏飞签字摁印。2014年7月2日，赵鹏飞与邓铁良签订一份房地产开发项目转让合同：“转让方（以下简称甲方）：赵鹏飞，受让方（以下简称乙方）：邓铁良，经甲、乙双方友好协商，共同达成如下协议：一、甲方把位于上蔡县李斯路西段南侧（书香家园）地产开发项目转让给乙方。付款方式：本合同签订时乙方付给甲方一百五十万现金，剩余七十五万在十五天内一次付清……六、乙方按照甲方给原动迁户签订的包赔协议如数进行包赔，如出现问题一切与甲方无关。七、违约责任：此合同在执行过程中如甲方违约要双倍退还乙方所交款项。如乙方违约乙方所交款项作为违约金赔偿给甲方并把土地归还甲方。本协议一式三份，甲乙双方各持一份，见证人留存一份，自甲乙双方签字后生效。”协议签订后，由甲方赵鹏飞、乙方邓铁良、见证人翟某分别在协议上签字、按印。同时，于2015年7月8日，邓铁良签订了一份保证书：“我与郭新民保证按原协议执行。保证人：邓铁良，见证人：张继民，2015年7月8日”。邓铁良在保证书签字、按印。2016年5月5日，上蔡县恒大房地产开发有限公司作为甲方、法定代表人邓铁良，原告郭新民、朱梅娥、郭瑞莉、郭淘气、郭志气作为乙方签订了一份协议书并进行了公证。该协议书载明：“甲方在位于上××县××街道办事处××北，上蔡一高对面开发建设“书香家园”小区项目。现乙方在该宗项目占地中有部分土地，乙方房屋已拆除。原乙方与董继珍于2009年11月26日签订有《建房协议书》，但未实际履行。根据政府规划，乙方原土地范围超建筑红线，建房手续无法另行审批。为维护乙方利益，保障项目实施，甲乙双方针对乙方建房时的具体相关事宜，达成如下补偿协议：一、甲方在现有“书香家园”一期主楼补偿乙方一套（75平方607），甲方保证2016年7月30日之前交付乙方使用；二、甲方在现有“书香家园”一期主楼西侧为乙方建刚构架两层共491.4平方米（混凝土浇灌，东西方向6.5米，南北方向37.8米），甲方保证在2017年6月30日之前将此两层钢结构架交付乙方使用，且甲方需保证交付后不会被拆除。三、甲方另行补偿乙方“书香家园”二期中五套商品房，四套120平方米；一套90平方米。四、甲方在“书香家园”西南角为乙方留82.5平方米院，以供乙方使用。北侧临路广场甲、乙双方共同使用。五、如甲方未能按时履行上述一、二、三、四项中的任何一项或几项，甲方需按照2009年11月26日签订的《建房协议书》将“书香家园”一期工程北侧1-6层（1-3层为商铺，4-6层为商品房，每层165平方米）补偿给乙方，同时乙方保留随时信访和诉讼的权利……。本协议一式三份，甲方、乙方、见证方各持一份。”该协议后有甲方上蔡县恒大房地产开发有限公司加盖印章及法定代表人邓铁良签名按印、乙方郭新民、朱梅娥、郭淘气、郭瑞莉、郭志气及见证方张继民分别签字按印。该协议书经上蔡县公证处进行了公证，公证号为（2016）上证民字第447号。从“书香家园”的效果图显示，建筑南侧、西侧设置集中绿地，故协议第二项无法给原告建刚构架两层共491.4平方米房屋。按照书香家园实际建筑1—2层商铺，3—6层是商品房。双方因补偿问题发生争议，遂形成本案的诉讼。另查明，2011年11月7日上蔡县人民政府作出上政土【2011】164号文，决定收回李斯路西段路南旧城改造项目土地使用权，注销李斯路西段路南旧城改造区域内的国有土地使用权证，收回李斯路西段路南，东至百货公司住宅楼西至沟，北至李斯路，南至党校围墙，旧城改造项目范围内2533.32平方米（约合3.80亩）国有土地使用权。其中原告郭新民的土地证上国用（2002）第2610068号也一并收回。2012年4月18日上蔡县人民政府上政土【2012】61号文，作出对SCX-2012-13号国有建设用地使用权实行竞价出让的批复，同意将已经县政府批准依法收回的李斯路西段路南使用的2510.30平方米（约合3.76亩），国有建设用地使用权按新的规划条件实行竞价出让。后上蔡县国土资源局对该国有建设用地使用权实行竞价出让进行请示，2012年12月13日，上蔡县恒大房地产开发有限公司参与上蔡县公共资源交易中心举办的竞价出让活动，确定上蔡县恒大房地产开发有限公司为SCX-2012-13号宗地国有建设用地使用权出让的竞得人，并签订SCX-2012-13号宗地国有建设用地使用权成交确认书，成交总价为2030400元。2012年12月28日，上蔡县恒大房地产开发有限公司与上蔡县国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同，并缴纳了出让金。恒大公司竞拍获得的该宗地，公司委托赵鹏飞办理该宗土地及规划手续。2016年1月7日，上蔡县恒大房地产开发有限公司的法定代表人由赵文典变更为邓铁良，2016年6月17日，上蔡县恒大房地产开发有限公司的法定代表人由邓铁良变更为刘举。河南省上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3521号民事判决结果为：限被告上蔡县恒大房地产开发有限公司于判决生效后十日内履行合同义务，按照2009年11月26日签订的《建房协议书》将“书香家园”一期工程北侧1-6层（1-2层为商铺，3-6层为商品房，每层165平方米）补偿给原告郭新民、朱梅娥、郭瑞莉、郭淘气、郭志气。河南省驻马店市中级人民法院（2017）豫17民终1940号民事判决认定的事实与一审法院认定的事实一致。同时另查明，上蔡县房地产管理所出具的书香家园销控表显示书香家园处1、2、3层301、302、303,4层405被查封外，其与房屋均已备案。的上诉人姓名应为郭瑞莉而非郭瑞莉。在二审时，双方对钢构架两层已建好的事实不持异议。该判决结果为：驳回上诉，维持原判。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为支持其诉讼请求，原告白鹏飞向本院提交如下证据：1.收条，证明在2016年2月5日原告已经向上蔡恒大公司交付了购房款；2.上蔡县房屋登记备案查询证明，证明涉案房屋已经在上蔡县房地产管理所备案，备案人姓名为白鹏飞；3.照片三张，证明涉案房屋的情况；4.商品房买卖合同，证明原告购买了上蔡恒大公司开发的“书香家园”一期5楼509室；5.上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3521号民事判决书、驻马店中院（2017）豫17民终1940号民事判决书，证明原告诉请撤销的诉讼请求对象；6.执行公告，证明在2019年2月份上蔡县人民法院发出执行公告要求原告限期搬离，原告知道自己的权益被侵犯。郭新民、朱梅娥、郭瑞莉、郭淘气、郭志气对上述证据质证称：对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，白鹏飞没有预告登记，备案登记违法，不能对抗郭新民等人的优先权。对原告白鹏飞提交的证据，本院认证如下：鉴于被告对证据的真实性无异议，相关证据可以证明白鹏飞购买房屋、占有房屋的事实，本院予以采信。为支持其抗辩主张，被告郭新民、朱梅娥、郭瑞莉、郭淘气、郭志气向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件；2、郭新民上国用（2002）第2610068号国有土地使用证；3、郭新民等五原告原房原貌照片二张；4、2009年11月26日郭新民与董继珍协议书和公证书；5、2014年7月2日赵鹏飞、邓铁良房地产开发项目转让合同；6、2016年5月5日邓铁良、郭新民等五人签订的协议书；7、上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3521号民事判决书；8、驻马店市中级人民法院（2017）豫17民终1940号民事判决书；9、2019年2月2日上蔡县人民法院发布的强制执行公告；10、郭新民、朱梅娥、郭淘气00××28号房产证。以上证据证明被告郭新民等五人原房产土地被上蔡恒大公司开发建设，郭新民等五人系拆迁户，并签订协议，按照2009年11月26日签订的《建房协议书》将“书香家园”一期工程北侧1—6层补偿给郭新民等五人。11、驻马店市中级人民法院（2019）豫17民撤1号民事判决书，证明该判决的内容与本案系同一“书香家园”的购房户，判决支持了被告郭新民等五人的优先权，驳回了原告孟黎梅的诉讼请求，并经过以上生效判决的确认，该房产正在强制执行，该判决可作为本案同类型案件予以参考。原告白鹏飞对上述证据质证称，对证据1-3没有异议，对证据4-6的关联性提出异议，2009年11月26日的协议虽然有拆迁补偿的内容，但内容是开发商为郭新民建五层楼房并且有院子，这与本案原告所购买的“书香家园”一期楼房的套房不是一回事，2014年7月2日签订的项目转让合同，尽管合同约定了邓铁良继续履行2009年协议中的安置补偿义务，只是取消了地下室建设的部分增加建设第六层，因为该合同是在2009年协议的基础上所指的六层房屋仍然是独家院，与原告购买的房屋不是一码事，2016年5月5日的协议明确约定邓铁良为郭新民一方建造两层钢结构房屋，如在2017年6月30日之前不能交付，再以“书香家园”一号楼1-6层来交付，可以看出1-6层的交付是有条件和时间的，补偿房屋位置的确定应在2017年6月30日之后，视开发商是否违约而定。对证据7-8有异议，原告认为这两份判决侵犯了原告的合法权益。对执行公告没有异议，对房产证没有异议。对证据11，关联性有异议，其情况与本案原告的情况不完全一致，尤其在购房时间与拆迁补偿协议签订时间前后与原告方面不一致。对被告郭新民、朱梅娥、郭瑞莉、郭淘气、郭志气提交的证据本院认证如下：对原告无异议的证据，本院予以采信，对有异议的《建房协议书》，本院认为，该协议已经上蔡县公证处公证，应予采信，原告质证意见无证据支持。根据本院认证的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：本院对上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3521号民事判决和驻马店市中级人民法院（2017）豫17民终1940号民事判决审理查明的事实予以确认。具体事实详见本判决对上述判决事实的概括部分。另查明：2016年2月5日，原告白鹏飞与上蔡恒大公司就“书香世家”第1幢5层509房签订《商品房买卖合同》，并在上蔡县房管所备案。同日，白鹏飞向上蔡恒大公司支付509购房款22.5万元整。2016年12月31日，原告白鹏飞缴纳了装修保证金，2017年1月10日原告白鹏飞缴纳水电开户、电梯检测、装修垃圾清理等费用。2019年2月2日，河南省上蔡县人民法院发出公告，公告称，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款规定，指令被执行人上蔡县恒大房地产开发有限公司在2019年2月28日前迁出该栋楼3—6层北侧165平方米范围内的房屋。案外人无合法依据占有被执行人上述房产的，应同时迁出。如被执行人、案外人拒不迁出，本院将依法强制执行。2018年3月27日，上蔡恒大公司法定代表人变更为李红方。本院认为，本案中，被告郭新民、朱梅娥、郭瑞莉、郭淘气、郭志气拆迁补偿安置的房屋与原告购买的房屋重复（509房），双方均主张房屋的所有权，由此发生权利冲突。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，法律赋予被拆迁人对特定房屋的债权具有对抗第三人的优先效力，具有排他性。现原告白鹏飞依据其与上蔡恒大公司签订的《商品房买卖合同》主张对诉争房屋的所有权和优先权，无法律依据，对其诉讼请求，本院不予支持。综上所述，白鹏飞的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：驳回原告白鹏飞的诉讼请求。案件受理费4675元，由原告白鹏飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  李光明审判员  吴宏宇审判员  刘 涛二〇一九年十一月二十日书记员  赵振江