河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫16民终4436号上诉人（原审被告）：河南中奥广场置业有限公司，住所地：周口市川汇区文昌大道与光荣路交叉口诗意江南33号楼。法定代表人：邓轩哲，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛伟，河南明辩律师事务所律师，代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：河南文化影视集团有限公司，住所地：郑州市金水路83号。法定代表人：刘健，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨怀瑾、赵玉栋，系河南师道律师事务所律师，代理权限：一般授权。上诉人河南中奥广场置业有限公司（以下简称中奥公司）因与被上诉人河南文化影视集团有限公司（以下简称文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服周口市川汇区人民法院（2018）豫1602民初5592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中奥公司的委托诉讼代理人葛伟，被上诉人文化影视公司的委托诉讼代理人杨怀瑾、赵玉栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中奥公司上诉请求：1、依法撤销川汇区人民法院（2018）豫1602民初5592号民事判决书，驳回文化影视公司的诉讼请求或将本案发回重审。2、一审、二审诉讼费用由文化公司承担。事实和理由：一、中奥公司认为双方签署的是有关中奥公司拟未来开发建设的二期工程租赁意向书，双方是对未来拟建设工程租赁事宜的意向合意和期待，并非是确定了准确交付时点的租赁协议。一审错误解读了双方意向书的意思表示，把“意向书”解读为了“租赁合同”。本案双方系因“周口市麦道购物公园商业广场入驻意向协议书”所引发的纠纷，商议租赁标的物系签订意向书时双方均明知的还未开发建设的二期工程，文化公司在签订意向书时即是清楚和明知工程建设需要一个建设周期和时间段，并且该周期和时间段由于工程建设领域过程中涉及的报批、报建、建设、环保、规划变更、验收等诸多环节中的不确定因素，所以该时间段或周期不可能是固定的期间或是在签订意向书时固定下来的时间期间，所以双方才签订了“意向书”，而没有签订租赁合同。对此双方均是明知和认可的事实，在意向书各条款中已充分体现，否则，双方在签订意向书时不可能不约定固定、准确的交付时间点，不可能不约定具体的租赁物位置、指向，不可能不约定装修、装饰事宜，不可能不约定如何交付、撤场等具体化的事宜。基于此双方合意和意向书展现的客观事实内容和含义，本案一审把“意向书”解读为了“租赁合同”明显错误。另外，“意向书”并未签署和明确交付租赁物的时间点，双方并未对交付时间进行明确约定，基于此也说明“意向书”对交付租赁物是一种附条件的约定，而非附期限的约定，附的是后续签订《租赁合同》时再予确定。由于双方还未签订《租赁合同》，还未达到签订《租赁合同》的条件“一次消防验收后5日内签订《租赁合同》，”所以本案也就无从谈起解除“意向书”之可能，所以一审认定中奥公司违约明显有违“意向书”关于附条件式的约定内容，把“附条件”认定为了“附期限”，显然认定错误。同时，在“意向书”第三条约定：本意向书签订后，乙方支付给甲方100万元定金，获得项目入驻权。基于此条款，说明文化公司支付100万元所获得或换取的对价即是“项目入驻权”，并非是现实的租赁物交付行为，直至双方发生纠纷，中奥公司都一直为其保留着二期项目的入驻权，并未与任何第三方再进行合作或磋商，中奥公司没有违约之处，一审判决显然缺乏权利义务层面的事实根据。其次，“意向书”第二条：“在本意向书生效后，甲方将按照乙方规划设计的影城方案进行工程施工，并在项目建筑主体一次性消防验收合格后5日内与乙方签署正式的《租赁合同》，未确定的条款届时由双方另行协商”该第二条明确约定有后期签署正式“租赁合同”之条款内容，有未确定的条款届时双方另行协商之内容，从该条款内容足以印证双方签署的是意向性、期待性之协议，同时对是否交付、何时交付约定的是在《租赁合同》签订时再另行确定，所以本案工程建设周期的长短不能作为解除“意向书”之依据，更不能作为违反交付租赁物约定之认定标准，一审对此点的认定明显错误。二、一审错误认定了“意向书”第六条关于双倍返还定金的适用条件，错把返还定金之适用条件“消防验收后5天”认定为了解除“意向书”或交付租赁物之条件。“意向书”第六条约定：若甲乙双方未能在本意向书约定的时间内签署正式《租赁合同》的，甲方应在三日内向乙方一次性双倍返还定金。结合“意向书”第二条：在本意向书生效后，甲方将按照乙方规划设计的影城方案进行工程施工，并在项目建筑主体一次性消防验收合格后5日内与乙方签署正式的《租赁合同》，未确定的条款届时由双方另行协商。双方明确的签订《租赁合同》之违约时间是指“项目建筑主体一次性消防验收合格后5日内与乙方签署正式的《租赁合同》，”换句话说，如果甲方不能在一次消防验收合格后5日内与乙方签署《租赁合同》，则应向乙方双倍返还定金。退一步讲，即使双倍返还定金，所适用的条件也仅指甲方在消防验收合格后5天内违约，不予签订《租赁合同》，否则，并不存在适用双倍返还定金之情形，一审认定双倍返还定金的条件错误，甚至把双方返还定金的约定条件肆意扩大或扭曲，从而错误认定为交付租赁物之责任后果。三、一审判决混淆了“周口市麦道购物公园商业广场入驻意向协议书”与双方另行签署的《奥斯卡影城租赁合同》，混淆了两个协议所指向的租赁物，同时混淆了两个合同的效力定性问题。本案“周口市麦道购物公园商业广场入驻意向协议书”与双方另行签署的《奥斯卡影城租赁合同》不是同一个合同，涉及的租赁物也不是同一位置工程房产，意向书涉及的是二期工程，而奥斯卡影城租赁合同涉及的是一期工程的商业负一层，租赁物根本不是同一期工程和同一地点，两个合同是相互独立，互不影响的。“意向协议书”所指向的租赁物系二期工程，同时双方签署的也是意向协议，是一种期待的意向意思表示，是双方基于未来合作商业利益的实现之期待，未来能入驻二期商业地产之考量，所排除其他合作方，保障乙方入驻权的意向协议，待相关条件达到后，双方再另行签订《租赁合同》，所以就本“意向书”而言，与双方另行签订的一期租赁合同不仅含义不同，而且支付款项的对价不同，两个合同并不交叉和混淆。更不能拿一期地产《奥斯卡影城租赁合同》的效力来否定或评价二期《意向书》的效力。综上所述，一审判决错误认定了“意向书”的意思表示，扭曲了“意向书”的实际含义，错误认定了100万定金所对应的对价内容，错误认定了双倍返还定金的适用条件，错把双方返还定金之条件与交付租赁物之责任后果混为一谈，混淆双方另行签订的一期合同，一审判决可以说在认定事实层面，在认定合同对价层面，在认定是否符合解除情形之层面存在诸多问题和错误，恳请二审法院查明案情，依法改判。河南文化影视集团有限公司辩称：一、一审法院查明、认定的事实清楚，双方签字盖章的“意向书”系双方真实意思表示，完全符合合同法关于合同成立的要件，一审对意向书性质认定不存在错误。《周口市麦道购物公园商业广场入驻意向协议书》经双方授权代表签字，并加盖公章，系双方真实意思表示，双方就租赁事宜达成一致的行为完全符合合同的成立要件，双方签订的入驻意向协议书就协议目的、定金支付、违约责任、协议生效等条款进行了约定，其本质上就是成立的合同。中奥公司的上诉理由片面强调意向协议书的字面含义、租赁标的物的建设周期及双方没有签订租赁合同，而无视中奥公司因手续不全、资金链断裂、司法查封等自身原因迟迟未开发建设二期工程以致双方签署的意向书的目的不能实现的事实。文化公司明知合同目的已无法实现，还要求其和中奥公司就无法实现的事项签订“租赁合同”后才可主张权利，这对文化公司公平，若中奥公司100年不开发二期工程，没有通过一次消防验收，文化公司还要等到100年后再开设影院，中奥公司所谓的保留项目入驻权，就本案而言无异于天大的笑话。本案中，协议签订的时间是2016年7月12日，签订的目的是文化公司租赁中奥广场房屋经营影院，中奥广场本应本着诚实信用原则积极履行其义务促成协议目的的实现，但是，距今长达三年的时间，案涉租赁场地二期工程因手续不全等原因目前仍未开发建设，并且，中奥广场的“诗意江南”项目被司法查封，项目存在诸多纠纷，其自身也因资金链断裂等原因经营困难，致使合同目的已无法实现，中奥广场已构成违约，故应当承担违约责任。据此，一审法院将“入驻意向协议书”认定为合同并不存在错误认定，中奥公司上诉理由不能成立。二、一审判令中奥公司双倍返还定金，适用法律正确，并无不当。意向书关于违约责任的条款除第六条外，第七条对中奥公司的违约责任也进行了约定，第七条明确约定“若因租赁物未能满足乙方租赁要求、甲方无权出租租赁物或者甲方将租赁物出租给第三方等原因，导致甲乙双方未能签署正式《租赁合同》的，甲方应在收到乙方通知后三日内一次性向乙方双倍返还定金，并赔偿由此给乙方造成的损失。”，本案中，中奥公司因其自身原因导致合同目的无法实现，租赁物不能满足文化公司的要求，已构成违约。基于此，文化公司于2018年9月17日向中奥公司邮寄送达解除合同通知，解除双方签署的入驻意向协议书。中奥公司的上诉理由割裂协议书中对其不利的其他条款（如协议第七条），无理由的片面强调“项目建筑主体一次消防验收合格后5日内和乙方签署正式的租赁合同”，没有正视其自身违约行为，项目至今没有开发建设，何来建筑主体，何来通过一次消防验收，中奥公司的上诉理由明显就是限制文化公司对其违约行为主张权利，若按中奥公司的要求继续履行合同，对文化公司而言何其不公。一审法院在查明本案事实及中奥公司违约的基础上，判令中奥公司双倍返还定金并无不当。三、一审判决查明事实清楚，并未混淆《周口市麦道购物公园商业广场入驻意向协议书》和另行签署的《奥斯卡影城租赁合同》，中奥公司的此上诉理由没有任何依据。纵观一审判决认定事实部分和认为部分的内容，并不涉及双方另行签署的《奥斯卡影城租赁合同》，中奥公司关于混淆入驻意向协议书和租赁合同的说辞不能成立，一审法院是根据本案事实以及文化公司提交的证据依法作出的判决。综上，文化公司认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，中奥公司的上诉理由没有任何事实及法律依据，其提起上诉纯粹是为了拖延时间，请求二审法院依法驳回中奥公司的上诉请求，维持一审判决。文化公司向一审法院起诉请求：1、判令被告双倍返还租赁定金200万元；2、判令被告承担诉讼费用等实现债权的费用。一审法院认定事实：文化公司与中奥公司于2016年7月12日签订《周口市麦道购物公园商业广场入驻意向协议书》。协议签订后，文化公司于2016年8月12日通过银行转账形式向中奥公司支付定金100万元，中奥公司于当日向文化公司出具收到条一份。双方就协议履行问题发生纠纷，诉至本院。一审法院认为，《周口市麦道购物公园商业广场入驻意向协议书》系文化公司入驻中奥公司开发的“麦道购物公园”项目所达成意向的正式合同，系双方真实意思表示，不违反效力性及强制性的法律规定，未侵犯他人合法权益，应受法律保护。文化公司按照约定已支付定金100万元，应当本着诚实信用原则和依合同积极履约原则及成就合同的目的，但合同已签订至今3年之久，合同项下建筑物仍然无法达到使用条件，且“诗意江南”项目存在诸多纠纷，经营困难，以至合同目的无法实现，被告已构成违约。因合同项下数额经双方约定为定金，故应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定双倍返还定金，文化公司诉请返还定金200万元予以支持。关于文化公司诉请实现债权费用，因未提供证据证明其主张，且涉案合同并未就相关事项进行约定，不予支持。综上，文化公司诉讼请求的合理部分，予以支持，不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十五条之规定，判决：一、河南中奥广场置业有限公司于本判决生效之日起十日内向河南文化影视集团有限公司返还定金200万元；二、驳回河南文化影视集团有限公司的其它诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费22800元、诉讼保全费5000元合计27800元，由河南中奥广场置业有限公司负担27800元。本院二审期间，双方均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院经审理查明，2016年7月12日中奥公司（甲方）与文化公司（乙方）双方就文化公司入驻中奥公司所投资的位于周口市××大道与××路“麦道购物公园”项目，并用于经营河南奥斯卡影城事宜，达成如下合作意向：一、乙方有意进驻甲方投资的周口市××大道与××路“麦道购物公园”项目，且甲方同意按照乙方要求将该项目房屋出租给乙方用于经营影院。租赁面积约5000平方米，包含一个巨幕影厅（粱下高度13米），普通影厅粱下高度9米；二、在本意向书生效后，甲方将按照乙方规划设计的影城方案进行工程施工，并在项目建筑主体一次消防验收合格后5日内与乙方签署正式的《租赁合同》，未确定的条款届时由双方另行协商；三、本意向书签订后，乙方支付给甲方￥100万元（大写：人民币壹佰万元）定金，获得项目入驻权。《租赁合同》签署后，该100万定金将转为《租赁合同》项下的租金；四、本意向书生效后，甲方在经乙方同意后可使用乙方的名称、商标及其他标识用于“诗意江南”项目的宣传。甲方保证将其用于正当的宣传活动；五、双方同意将对本意向书的内容以及任何一方在洽谈时获得的对方的信息保密，不对其他任何人披露该信息，否则应向守约方承担违约责任；六、若甲乙双方未能在本意向书约定的时间内签署正式《租赁合同》的，甲方应在三日内向乙方一次性双倍返还定金；七、若因租赁物未能满足乙方租赁要求、甲方无权出租租赁物或者甲方将租赁物出租给第三方等甲方原因，导致甲乙双方未能签署正式《租赁合同》的，甲方应在收到乙方通知后三日内一次性向乙方双倍返还定金，并赔偿由此给乙方造成的损失；八、本意向书壹式贰份，甲、乙双方各执壹份，自双方签章后生效，本协议及附件具有同等法律效力。本案其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的主要焦点是：关于双方的违约责任及定金的返还问题。依据意向书第二条“在本意向书生效后，中奥公司将按照文化公司规划设计的影城方案进行工程施工，并在项目建筑主体一次性消防验收合格后5日内与文化公司签署正式的租赁合同，未确定的条款届时由双方另行协商。”和第六条“若双方未能在本意向书约定的时间内签署正式租赁合同的，中奥公司应在三日内向文化公司一次性双倍返还定金”，双方对项目建筑主体一次性消防验收合格并没有约定具体时间，即是双方对签订租赁合同没有约定具体时间。意向书第七条“若因租赁物未能满足文化公司租赁要求、中奥公司无权出租租赁物或者中奥公司将租赁物出租给第三方等原因，导致双方未能签署正式租赁合同的，中奥公司应在收到文化公司通知后三日内一次性向文化公司双倍返还定金，并赔偿由此给文化公司造成的损失”，也未明确约定具体违约责任。现因涉案诗意江南二期工程项目至今未实际开发建设，且双方对签订租赁合同的具体期限未明确约定，才导致合同目的无法实现，故根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款之规定，导致合同目的无法实现双方均负有违约责任。一审认定中奥公司单方违约有误，应予纠正。综上所述，河南中奥广场置业有限公司的上诉请求成立，本院不予以支持。一审判决认定事实有误，判决不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持周口市川汇区人民法院（2018）豫1602民初5592号民事判决书第二项；二、撤销周口市川汇区人民法院（2018）豫1602民初5592号民事判决第一项；三、河南中奥广场置业有限公司于本判决生效之日起十日内向河南文化影视集团有限公司返还定金100万元及利息（自2016年8月13日至本判决生效执行之日止，按人民银行规定的同期同类贷款利率计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费22800元、诉讼保全费5000元；二审案件受理费22800元，合计50600元，由河南中奥广场置业有限公司负担25300元，河南文化影视集团有限公司负担25300元。本判决为终审判决。审判长  朱记周审判员  何 山审判员  许向朋二〇一九年十一月二十六日书记员  雷 风