四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3602号 上诉人（一审被告）：四川省南部新源房地产有限公司，住所地：四川省南部县南隆镇幸福路19号。 法定代表人：敬涛，董事长。 委托诉讼代理人：鲜其慧，四川义立律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：刘文辉，男，1963年7月19日出生，汉族，住四川省南部县。 被上诉人（一审原告）：杨仕蕙，女，1967年10月14日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：刘林虎，男，1986年11月8日出生，汉族，住四川省南部县，系杨仕蕙之子。 上诉人四川省南部新源房地产有限公司（以下简称新源公司）因与刘文辉、杨仕蕙房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2019）川1321民初1628号民事判决向本院提出上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人新源公司的委托诉讼代理人鲜其慧，被上诉人刘文辉、被上诉人杨仕蕙的委托诉讼代理人刘林虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1、一审认定被上诉人将原幸福路114号营业房已经交付给上诉人错误；2、判决上诉人向被上诉人支付过渡安置补助费，超过诉讼请求；3、违约金明显过高；4、营业房未在本案中一并处理。 刘文辉、杨仕蕙向一审法院提出的诉讼请求：1、判令新源公司向刘文辉、杨仕蕙交付位于南部县南隆镇幸福路156号颂香府邸D13栋一楼的112号、114号营业房两间（面积共计70㎡）；2、判令新源公司向刘文辉、杨仕蕙交付位于南部县南隆镇幸福路156号颂香府邸D13栋一单元X楼X号住房一套；3、判令新源公司向刘文辉、杨仕蕙支付住房逾期临时安置补偿费43,110元；4、判令新源公司向刘文辉、杨仕蕙支付营业房逾期临时安置补偿费23,800元（暂计算至2019年2月28日，应计算至被告交付安置营业房之日止）；5判令新源公司向刘文辉、杨仕蕙支付违约金140,000元；6、诉讼费由新源公司负担。 一审法院认定，刘文辉与杨仕蕙系夫妻关系。2010年5月21日，新源公司（甲方）与刘文辉、杨仕蕙（乙方）签订《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》约定，甲方对乙方在幸福路114号的砖混结构营业房70㎡、住宅楼307.38㎡进行拆迁；根据拆迁政策规定，乙方自愿选择安置补偿方式为产权调换，产权调换：拆迁以市场指导价的方式进行补偿，住房按拆迁认定面积进行还房，拆迁面积与还房面积相等部分，按拆迁当年市场指导价格结算差价，超出还房面积以上部分按该区域内新房的实际市场售价购买，还房面积少于拆迁认定面积的按被拆除房屋的补偿金额给予补偿，拆迁价款在开发企业挂账，不计息，还房时结算，多退少补；自甲、乙双方在本协议签订和搬迁完毕之日起至甲方通知乙方还房时止。本次拆迁过渡补助费暂定24个月，甲方应付乙方住房过渡补助费每平方米1.65元/月，共计12172.35元，营业房过渡补助费每平方米2.5元/月，共计4200元。若提前还房，按照提前时间据实结算过渡补助费，超过过渡期还房时，从逾期之月起，逾期不足六个月的，按月整加0.5倍的临时安置补助费，逾期6个月以上一年以内的，按月整加一倍的临时安置补助费，逾期一年以上的，按月整加两倍的临时安置补助费；对乙方现有的水、电、气、闭路电视、电话等户头一律保留，由甲方在还房时负责按现有表型、电话号码恢复，若因水、电、气等部门另行更换新型计量表，新型计量表的费用由乙方自行承担。由甲方负责提供办理产权证及土地证的相关依据，但办理产权及土地证的相关税费由乙方负责；本协议签订后任何一方不得违约，一旦违约，如违约按补偿额的3%付给对方违约金，并承担由违约发生的一切经济损失和法律责任；还营业房面积70㎡，还住宅面积360㎡，营业房位置与原相邻户主位置不变，以街中心线向后退，以县建设和规划局的设计方案为准，住宅房是高层电梯公寓，住宅房与口面房位置在同一区域内（幸福路123号对面还住宅房）；乙方不承担绿化、路灯、供排水、电、气、闭路、化粪池公共实施费用；过渡安置补偿费以现金方式一次性补偿（包括：营业房、住宅房、厕所、厨房、装修费等所有设备）及提前迁出奖金伍仟元整，超期，奖金自动放弃；除乙方原有的土地使用证面积，多余的面积办理房屋产权证和土地使用证由甲方统一办理，费税由乙方自行承担，并享受该区域内一切优惠政策。 协议签订后，刘文辉将其所有的土地使用证、南部县农民建房占地许可证原件交给新源公司。新源公司对该房屋进行了部分拆除（经现场查看，二楼以上住房已全部拆除，一楼口面房尚存但有毁损）。 2016年8月28日，原、被告签订《认定书》：“认定书南部县幸福路刘文辉、杨仕蕙在D13号楼区域拆迁还房，现认定在该栋楼还住房壹单元7-4/7-5/7-6计叁套，壹单元21-3（其中壹单元7-6暂扣钥匙，不予支付）。在认定还房位置后进行结算，双方签订结算清单后生效。”前述四套住房的实测面积分别为111.61㎡、87.91㎡、93.29㎡、110.84㎡。前述认定书签订后，新源公司向刘文辉、杨仕蕙交付了三套住房（壹单元7-4/7-5/21-3，面积共计310.36㎡）。 2018年9月8日，新源公司以邮寄的方式向刘文辉、杨仕蕙送达一份《告知函》内容：“被拆迁户刘文辉：为了落实县城总体规划，加快城市建设步伐，县政府研究决定实施幸福花园小区开发建设规划。按照县府南府法（2002）54号、南府纪要（2005）16号纪要、南部县规划和建设局南建发（2005）115号公告决定的拆迁房屋，你的房屋坐落在此范围内。我司按照文件精神与你们签订了《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》。由于还房位置规划的D12号楼范围内的拆迁任务一直难以完成，无法开工建设，公司应还你的营业房也迟迟无法落实。为解决这一现实问题，我司从2016年起，在近2年时间里多次与你们商量、沟通，但至今难以达成处理意见。本着符合拆迁政策、避免双方损失扩大、切实解决问题的原则，结合本地段营业房经营的实际情况，特提出以下处理方案：（一）产权调换D13幢现有-1F、-2F营业房，可与临街营业房进行产权置换，置换单价由双方共同委托弟三方评估机构分层评估计价，面积折算兑换；（二）货币补偿1、参照幸福花园二期D17#高层建筑取消时，被拆迁住户营业房补偿标准执行；2、双方共同委托有资质的第三方评估机构评估，按评估的价值进行货币补偿；3、你户必须在告知后7日内无条件腾退所占用的原幸福路114号营业房。否则，造成的一切经济及法律责任均由你户承担。请你们收到告知函后15个工作日内与我司确定解决方案。我司将从告知日起30日后不再计任何过渡补偿费用”。同年10月27日，刘文辉、刘林甫与新源公司的工作人员李晓林就前述《告知函》所载内容进行协商，双方协商未果。 2019年7月30日，一审法院对原幸福路114号营业房左右相邻的口面房的租金进行了市场调查。原幸福路114号营业房至南部县第三中学方向的口面房（未拆迁）的租金约为424元/年/㎡；至南部县第四小学方向的口面房租金（新源公司新建口面房）约为551元/年/㎡。 刘文辉、杨仕蕙主张新源公司交付的位于南部县南隆镇幸福路156号颂香府邸Ｄ13栋一楼营业房两间，暂未编制门牌号。刘文辉、杨仕蕙根据南部县公安局城北派出所出具的《情况说明》，认为该营业房的门牌号××、114号。该两间口面房已分别还房给被拆迁人谢少华（原幸福路108号）、宋小菊（原）。 关于刘文辉、杨仕蕙是否已将原幸福路114号的营业房交付给新源公司的问题。首先，在签订《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》后，刘文辉、杨仕蕙按约将房屋的产权证书、钥匙交给新源公司，新源公司亦对二楼以上的口面房进行了拆除，现该口面房已不具备使用条件；其次，从新源公司发出的《告知函》内容上看，双方一直在商议口面房补偿问题，且口面房内部张贴有新源公司的施工进展图等材料；最后，经新源公司同意，刘文辉、杨仕蕙曾堆放部分货物在该口面房内，现已全部清离。故认定，原幸福路114号的营业房已交付给新源公司。 关于新源公司已支付过渡房补助费金额问题。在庭审中，双方认可拆迁奖金5,000元，不应计入拆迁过渡房补助费中；根据《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》约定“若因水、电、气等部门另行更换新型计量表，新型计量表的费用由被拆迁人承担”，《欠条》载明D13幢7-5号住房的水、气上户费10,000元在过渡费中扣减，现该住房的水、气已上户。因此，该10,000元应计算在过渡房补助费用中。故新源公司已支付过渡房补助费用72,962元（67,962元-5,000元+10,000元）。 一审法院认为，根据各方当事人的诉辩主张，结合庭审查明事实，归纳本案争议焦点如下：一、刘文辉、杨仕蕙主张新源公司交付位于南部县南隆镇幸福路156号颂香府邸D13栋一楼的营业房两间（面积共计70㎡）的诉请能否成立；二、刘文辉、杨仕蕙主张新源公司交付位于南部县南隆镇幸福路156号颂香府邸D13栋一单元X楼X号住房一套，应补交房款金额问题；三、过渡房补助费问题；四、违约金问题。 关于争议焦点一。根据庭审查明事实，刘文辉、杨仕蕙诉争的营业房两间已分别还房给谢少华、宋小菊。宋小菊原有房屋位于，其与刘文玉（位于相邻，刘文玉与刘文辉相邻。《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》中约定“营业房位置与原相邻户主位置不变，以街中心线向后退，以县建设和规划局的设计方案为准，住宅房是高层电梯公寓，住宅房与口面房位置在同一区域内（幸福路123号对面还住宅房）”。由此可见，诉争口面房还房给谢少华、宋小菊并无不当。刘文辉、杨仕蕙的房屋虽被拆除但尚未开发。刘文辉、杨仕蕙可待新源公司开发后（修建Ｄ12幢楼）再行主张，也可要求新源公司按市场价值进行补偿。就以上原因，审理中，本院向刘文辉、杨仕蕙予以了释明，但刘文辉、杨仕蕙仍然坚持原诉求，因此，对刘文辉、杨仕蕙的此项诉求，本院依法予以驳回。 关于争议焦点二。新源公司应向刘文辉、杨仕蕙还住宅面积共计360㎡及已向刘文辉、杨仕蕙还住宅面积共计310.36㎡的事实，双方均无争议，本院予以确认。新源公司已预留D13幢壹单元7-6房屋一套（面积93.29㎡），现刘文辉、杨仕蕙主张新源公司向其交付该房屋，则应根据面积差（43.65㎡）补交房款。在第一次庭审中，双方一致确认该房屋的市场售价为4,300元/㎡。新源公司于2019年7月31日向本院提交《情况说明》一份，载明：“其代理人在庭审中自认的4,300元/㎡过低，刘文辉、杨仕蕙超面积部分应按4,700元/㎡向新源公司补差，还房不足面积新源公司应按3,757元/㎡的单价向刘文辉、杨仕蕙补差”。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”，新源公司对超出还房面积和不足还房面积的房屋单价拟制定两种市场价格，有失公平，本院不予采信。双方在庭审中确认的房屋单价4,300元/㎡与本地实际销售价格接近，并无不当，本院予以确认。根据房屋面积差及单价计算，刘文辉、杨仕蕙应向新源公司交纳房款187,695元（43.65㎡×4,300元/㎡）。 关于争议焦点三。双方签订的《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应为合法有效。合同各方均应当按照合同约定行使权利履行义务。按照合同约定，自搬迁完毕之日起至通知还房时止。拆迁过渡补助费暂定24个月，新源公司应付刘文辉、杨仕蕙住房过渡补助费每平方米1.65元/月，营业房过渡补助费每平方米2.5元/月。若提前还房，按照提前时间据实结算过渡补助费，超过过渡期还房时，从逾期之月起，逾期不足六个月的，按月整加0.5倍的临时安置补助费，逾期6个月以上一年以内的，按月整加一倍的临时安置补助费，逾期一年以上的，按月整加两倍的临时安置补助费。按此计算，1、住房过渡费新源公司通知刘文辉、杨仕蕙接收住房时间为2016年8月28日，故住房过渡费应计算至2016年8月28日止。2010年5月30日至2012年5月30日的住房过渡费为12,172.25元，2012年5月31日至2016年8月28日的住房过渡费为69,990.43元（307.38㎡×1.65元/㎡/月×1.5×6月+307.38㎡×1.65元/㎡/月×2×6月+307.38㎡×1.65元/㎡/月×3×39月）。扣减新源公司已支付的过渡费72,962元，新源公司下欠住房过渡费9,200.68元（12,172.25元+69,990.43元-72,962元）；2、营业房过渡费如前述，刘文辉、杨仕蕙已将营业房交由新源公司拆迁，故新源公司应按合同约定向刘文辉、杨仕蕙支付营业房过渡费。由于刘文辉、杨仕蕙所有的原营业房所在位置尚未开发，未来可能存在交付条件是否成就等不确定因素，而这些可能存在并影响本判决既判力的争议，无法在本案判决中预先解决，因此，刘文辉、杨仕蕙主张营业房过渡费计算至2019年2月28日，本院予以支持，对此后的损失，应由刘文辉、杨仕蕙在条件成就时另行主张权利。也即是，2010年5月30日至2012年5月30日的营业房过渡费为4,200元。2012年6月1日至2019年2月28日的营业房损失按合同约定的方式计算已超过23,800元，现刘文辉、杨仕蕙仅主张23,800元，系其对自己的民事权利处分，且不违反法律规定，故本院予以支持。 关于争议焦点四。合同履行中，刘文辉、杨仕蕙已按照约定完全履行了自己的义务，新源公司未完全按约履行，理应承担违约责任。《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》第八条约定“如违约按补偿额的3%付给对方违约金，并承担由违约发生的一切经济损失和法律责任”，协议书中并未对“补偿额”进行明确，庭审中双方对此各执一词。违约金以补偿性为原则，新源公司未在签订协议两年内按约向刘文辉、杨仕蕙交付营业房，刘文辉、杨仕蕙主张的损失亦为营业房租金损失。经本院实地调查，刘文辉、杨仕蕙所有的原营业房所在位置租金约为424元/年/㎡。从2012年5月30日至今，已长达七年之久，现刘文辉、杨仕蕙主张新源公司支付违约金140,000元，与其损失相当，本院予以支持。 综上，一审判决：一、被告四川省南部新源房地产有限公司在本判决生效后十五日内向刘文辉、杨仕蕙交付位于南部县南隆镇幸福路156号颂香府邸D13栋一单元X楼X号住房（面积93.29㎡）一套；二、被告四川省南部新源房地产有限公司在本判决生效后十五日内向刘文辉、杨仕蕙支付住房过渡费9,200.68元、营业房过渡费23,800元、违约金140,000元，合计173,000.68元；三、刘文辉、杨仕蕙在接收位于南部县南隆镇幸福路156号颂香府邸D13栋一单元7楼6号住房（面积93.29㎡）时，向被告四川省南部新源房地产有限公司支付房款187,695元。扣减上述“二”项中被告四川省南部县新源房地产有限公司应付款项173,000.68元，刘文辉、杨仕蕙应向被告四川省南部县新源房地产有限公司支付14,694.32元；四、驳回刘文辉、杨仕蕙的其他诉讼请求。案件受理费7,831元，由刘文辉、杨仕蕙负担2,831元，被告四川省南部新源房地产有限公司负担5,000元。 本院审理查明的事实与一审查明的一致。 本院认为，上诉人新源公司上诉称原幸福路114号的营业房没有向其交付。现查明，双方签订《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》后，刘文辉按约将房屋的产权证书、钥匙交给新源公司，新源公司亦对二楼以上的口面房进行了拆除，一层营业房现已不具备使用条件，刘文辉另在他处租赁门面经营；新源公司向刘文辉发出的《告知函》表明，双方一直在商议口面房补偿问题，且该营业房内部张贴有新源公司施工进展图等材料；刘文辉经新源公司同意后曾将部分货物堆放该营房内，后又搬离的事实，不能否定案涉营业房已经交付的事实。故上诉人的该上诉理由不能成立。 双方对住房过渡补偿费计算方式、计算面积，计算期间及金额异议，故对一审判决按拆迁安置补偿协议约定方据实结算所得出的信房过渡安置补偿费为82,162.68元予以确认。在扣除已经支付的72,962元后，判决新源公司还应支持刘文辉9,200.68元，并没有超出刘文辉该项诉请金额43,110元。故上诉人关于一审该项判决金额超过刘文辉该项诉讼请求的理由不成立。 新源公司未按约定向刘文辉交付营业房，应当承担违约责任。《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》约定“如违约按补偿额的3%付给对方违约金，并承担由违约发生的一切经济损失和法律责任”，即约定的违约责任是，违约方向守约方支付违约金与赔偿损失。但违约金以补偿性为原则，新源公司未按约交付营业房，刘文辉另行租赁门面经营，其损失表现为营业房租金损失。一审参照与原营业房相同地段门面租金及逾期时间等综合考虑认为，刘文辉主张违约金140,000元与其损失相当。上诉人以过渡安置补偿包含了违约金及没有交付营业房为由认为违约金过高与查明的事实不符，本院不予以支持。 至于营业房应否在本案中一并处理的问题，根据庭审查明事实，案外人宋小菊原有房屋（位于），其与案外人刘文玉（位于相邻，刘文玉与刘文辉相邻。按照《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》中约定，新源公司将上述房屋分别还房给谢少华、宋小菊。刘文辉所主张的营业还房尚未开发，其还房条件客观上不具备，可待条件具备后再行主张。故营业房应当在本案中因客观条件无法一并处理，该上诉主张不能支持。 综上，上诉人四川省南部新源房地产有限公司的上诉理由均不能成立，一审判决事实认定清楚，法律适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15,662.00元，由上诉人四川省南部新源房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈红卫 审判员  鲜代秋 审判员  田 娟 二〇一九年十一月二十九日 书记员  陈昱灿