河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终6830号上诉人（原审被告）：刘明姣，女，汉族，生于1972年9月11日，住邓州市。上诉人（原审被告）：周海玲，女，汉族，生于1979年7月12日，住邓州市。上诉人（原审被告）：贾小英，女，汉族，生于1980年7月26日，住邓州市。上诉人（原审被告）：李新平，女，汉族，生于1978年5月18日，住邓州市。上诉人（原审被告）：王燕双，女，汉族，生于1980年8月15日，住邓州市。上诉人（原审被告）：徐虹，女，汉族，生于1977年8月20日，住郑州市中原区。六上诉人共同委托诉讼代理人：许炳晓，邓州市花洲法律服务所法律工作者。一般代理。被上诉人（原审原告）：邓州市城区一小学区。法定代表人：万辉。住所地：邓州市文庙街006号。统一社会信用代码：12411381MB0T388810。委托诉讼代理人：刘国桥，男，汉族，系邓州市城区小学区工作人员。特别授权。委托诉讼代理人：铁永谦，河南三贤律师事务所律师。一般代理。原审被告：窦本翠，女，汉族，生于1989年10月15日，住邓州市。原审被告：李书华，女，汉族，生于1961年9月11日，住邓州市。上诉人刘明姣、周海玲、贾小英、李新平、王燕双、徐虹与被上诉人邓州市城区一小学区、原审被告窦本翠、原审被告李书华为为房屋租赁合同纠纷一案，不服邓州市人民法院（2019）豫1381民初4415号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘明姣、周海玲、贾小英、李新平、王燕双、徐虹及其共同委托诉讼代理人许炳晓，被上诉人邓州市城区一小学区的委托诉讼代理人刘国桥、铁永谦到庭参加了诉讼。原审被告窦本翠、李书华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘明姣、周海玲、贾小英、李新平、王燕双、徐虹上诉请求：改判双方所签订合同无效、赔偿损失或发还重审；全部诉讼费用及其他费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人之间所签房屋租赁合同属可撤销或无效合同。2019年之前的合同续订被上诉人和上诉人基本都是在2015年7月1日签订合同的基础上顺延一年，被上诉人出具收条即可。可2019年1月被上诉人突然有预谋强迫上诉人补签房屋租赁合同，无奈之下上诉人于2019年1月20日补签合同，故被上诉人采取欺诈、胁迫的手段迫使上诉人补签合同，一审法院应向上诉人释明是否就该异议内容申请撤销，但一审法院未向上诉人释明欠妥，应发还重审或改判撤销合同。本案中的租赁房屋没有房权证，故应确认该房屋租赁合同无效。被上诉人合同签订的落款为邓州市城区一小，但盖章却是“邓州市城区一小总务处”，“邓州市城区一小总务处”公章不能代表被上诉人，也无法定代表人签字，故合同无效。2、双方合同应当履行至2020年7月1日结束。3、合同解除被上诉人未提前通知上诉人，造成装修、订货损失被上诉人应当承担。在2018年7月被上诉人已经计划实施拆迁的情况下，被上诉人不但不告知上诉人，反而要求上诉人补签房屋租赁合同，并一直否认拆除房屋的事实，从而误导上诉人继续按照往年的惯例订货并装修，给上诉人造成重大损失，被上诉人应承担赔偿责任。请求二审法院依法改判或发还重审。邓州市城区一小学区辩称，1、上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同合法有效。结合当地实际行政事业单位尤其是公益事业单位，没有办理房屋所有权属手续是普遍现象，但不代表其对此没有产权。至于合同上盖的总务处章而没盖行政章不影响合同的效力，且合同已经实际履行。2019年1月20日上诉人和被上诉人之间补签的合同应真实合法。合同到期后，被上诉人为了响应上级号召多次通知合同已解除且给了上诉人合理期间，因此上诉人应当搬离。2、上诉人所谓的转租费、装修费、进购货物损失要求由被上诉人承担无依据。按合同约定，上诉人不得私自转让房屋，不得对房屋进行结构改造。诉争合同租期短，上诉人应慎重装修且从中受益，上诉人要求被上诉人承担装修的主张不应支持，对此被上诉人保留要求其恢复原状和赔偿损失的权利。对于进购货物损失问题，诉争合同租期短，上诉人应慎重进货，且多次通知解除合同也给了上诉人合理期间搬离，因此此项损失不应支持。请求驳回上诉，维持原判。窦本翠、李书华未答辩。邓州市城区一小学区向一审法院起诉请求：1、依法确认原告和八被告之间的房屋租赁合同解除；2、依法判令八被告搬离租赁的房屋。一审法院认定事实，2018年7月1日，原、被告之间之前的租赁合同到期，被告方继续租赁，原告同意，双方于2019年1月20日分别补签了房屋租赁合同，约定将邓州市尹巷街门面房屋分别租赁给八被告，租赁合同均约定：1、租期从2018年7月1日起至2019年2月28日止，租期8个月。2、…合同到期后如果甲方同意续租给乙方，双方协商租金另定合同。如乙方不续签合同，合同到期无条件搬出，并且从合同到期之日起，乙方赔偿甲方违约金1000元/天，直至搬出。…4、租房期间，乙方不得对房屋进行结构改造，对房屋结构破坏的乙方出资修复和照价赔偿。…6、乙方不得私自转让房屋…后因邓州市市委、市政府义务教育均衡发展的要求，原告学校操场不达标，需要将诉争租赁房屋拆除，用于扩建为操场，而城区一小与八被告之间的租赁合同于2019年2月28日到期，原告于2019年3月5日和2019年4月23日在学校召开了两次租赁商户会议，告知诉争房屋拆除的原因和拆除的时间，并告知双方之间的租赁合同因已到期而解除，同时原告通过书面形式亦通知了八被告，并告知被告于5月10日前搬出所租赁的房屋。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。”第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，原被告双方租赁合同期满，原告要求解除合同，并要求被告搬离租赁房屋，理由正当，诉请合理，一审法院予以支持。被告辩称同意搬离房屋，但需赔偿其转租费、订货款及装修费损失，一审法院认为对于转租费，租赁合同明确约定未经出租人同意不得转租，被告没有证据证明原告同意转租，被告从他人手中租赁该房屋系在被告签订本案租赁合同之前，且本案诉争租赁合同已到期，故转租费的要求一审法院不予支持；对于订货款，合同没有约定，被告此项要求于法无据，一审法院不予支持；对于装修款，亦因双方在租赁期间并未对该项费用进行书面或口头约定，原告亦不同意对已形成附合的装饰装修部分加以利用并折价补偿，且合同已到期，故对被告该请求，一审法院亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：一、解除原告邓州市城区一小学区与被告刘明姣、周海玲、贾小英、李新平、窦本翠、李书华、王燕双、徐虹之间的房屋租赁合同。二、被告刘明姣、周海玲、贾小英、李新平、窦本翠、李书华、王燕双、徐虹于本判决生效后三十日内搬离所租赁的房屋。案件受理费100元，减半收取50元，由八被告负担。二审中各方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，关于合同效力问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，邓州市城区一小学区认可其所出租的房屋并未进行房屋权属登记，也无证据证明取得该房的建设工程规划许可证，故依照上述法律规定，其与刘明姣、周海玲、贾小英、李新平、王燕双、徐虹所签订的房屋租赁合同应为无效，一审对合同效力的认定错误，本院予以纠正。因邓州市城区一小学区与刘明姣、周海玲、贾小英、李新平、王燕双、徐虹于2019年1月20日签订的房屋租赁合同无效，依照《中华人民共和国合同法》五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，刘明姣、周海玲、贾小英、李新平、王燕双、徐虹应当返还所租赁的房屋，故一审判令刘明姣、周海玲、贾小英、李新平、王燕双、徐虹搬离租赁房屋并无不当。关于损失赔偿问题，刘明姣、周海玲、贾小英、李新平、王燕双、徐虹与邓州市城区一小学区之间的房屋租赁合同以往均为一年一签，即租赁期限为短期租赁，刘明姣、周海玲、贾小英、李新平、王燕双、徐虹作为承租人对此应为明知，亦应预见到租赁期限较短可能面临的交易风险，刘明姣、周海玲、贾小英、李新平、王燕双、徐虹提交的证据不足以证明所订购的货物存在必须在本案中租赁房屋出售的特性，也不足以证明所订购的货物无法进行销售的实际损失，故对订货损失本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，刘明姣、周海玲、贾小英、李新平、王燕双、徐虹未能证明装修经过邓州市城区一小学区的同意，故其上诉请求判令邓州市城区一小学区赔偿装修损失无法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持邓州市人民法院（2019）豫1381民初4415号民事判决第二项；二、撤销邓州市人民法院（2019）豫1381民初4415号民事判决第一项；三、驳回邓州市城区一小学区的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，由刘明姣、周海玲、贾小英、李新平、窦本翠、李书华、王燕双、徐虹负担；二审案件受理费100元，由刘明姣、周海玲、贾小英、李新平、王燕双、徐虹负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇一九年十一月二十六日书记员  宁亚楠