吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉07民终1863号上诉人（原审被告）：松原市荣怀房地产开发有限公司，住所地：松原市宁江区。法定代表人：许吉清，系总经理。委托诉讼代理人：包剑卿，吉林车宏伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯媛媛，女，1985年1月14日生，汉族，现住松原市宁江区。委托诉讼代理人：刘庆波，吉林良伟律师事务所律师。上诉人松原市荣怀房地产开发有限公司（简称荣怀公司）因与被上诉人冯媛媛买卖合同纠纷一案，不服宁江区人民法院（2019）吉0702民初5367号民事判决，上诉至本院。本院于2019年11月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人荣怀公司的委托诉讼代理人包剑卿，被上诉人冯媛媛的委托诉讼代理人刘庆波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣怀公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回冯媛媛的诉讼请求。事实与理由：一、冯媛媛要求荣怀公司支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。一审判决以荣怀公司持续构成逾期办证的违约行为为由，不采纳荣怀公司提出的本案已超过诉讼时效的抗辩，认定事实与适用法律均有不当。二、根据法律规定和《商品房买卖合同》第15条的约定，荣怀公司仅因自身原因导致的逾期办证承担违约责任，冯媛媛未取得案涉房屋的房产证，并非荣怀公司导致，故不应由荣怀公司承担任何责任。故请求二审法院撤销原判，依法改判。冯媛媛二审辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。第一，上诉人逾期办证构成不诚信履行合同的违约行为。一审法院在庭审过程中，依法定程序对原被告双方陈述、商品房买卖合同、购房发票、入住费发票、证人证言，以及国有土地使用权证、房产测绘成果报告书、建筑工程消防设计备案受理凭证等证据组织了质证，并依法认定原被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效应受法律保护。被告不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应转移房屋所有权，协助买受人原告办理房屋所有权证书的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。被告未按合同约定时间内办理产权登记证，属于逾期办证，应当承担违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。（本案属第一种情形，上述人逾期办证违反了合同。）因在一审期间涉案房屋仍未办理产权登记，其行为违反合同约定是显而易见的更是不争的事实。第二，上诉人以“超过诉讼时效”为理由进行抗辩是形而上学的、片面的，没有任何事实依据，曲解法律规定。上诉状中辩称“被上诉人逾期办证违约金的诉讼时效，应当在房屋交付且满365日后开始计算三年的诉讼时效。但是被上诉人在诉讼时效内从未主张过违约金。”被上诉人自房屋交付之后，每年都找开发商要求办理房屋产权证，但是开发商以躲避、跑路或者推脱等理由不履行合同义务，依据《民法通则》第一百九十五条之规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求。本案中，被上诉人每一次对“开发商的违约行为”的追讨，都是一次权利的主张，都对诉讼时效起到中断作用，诉讼时效就应重新计算。上诉人逾期办证的违约行为必然导致其要承担由此产生的违约责任，因此被上诉人对逾期办证的追讨也是权利主体对违约金主张的行为，二者是相互关联的。第三，上诉人以“违约金属于一次性债权，而非持续性债权，是否持续存在未办理房产证的情况，与违约金毫无关联”的抗辩是对其侵权行为的辩解。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，办理土地使用权变更及房屋所有权登记手续是买受人的法定义务，同时出卖人房地产开发企业具有法定协助义务，对于法定义务，不应受到诉讼时效限制。开发商的合同义务对房屋权证的取得有决定性作用，房屋权证的首次登记又是不能通过法律强制执行，必须经开发商办理。在司法实践中，房屋过户登记涉及到开发商必须向房管部门、税务部门完成递交房屋、楼栋资料、清算税收等义务，只要开发商不履行这些义务，房屋无法变现，在一定程度上严重影响了被上诉人的日常生产经营和生活变迁，造成了相应的财产损失。上诉人逾期办证的违约行为是对买受人权利的持续侵犯，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》194条规定“侵权行为是持续发生的，诉讼时效从侵权行为实施终了之日起计算”，上诉人所主张的“是否持续存在办理房产证的情况，与违约金毫无关联”的观点实质是对侵权行为的辩解。第四，上诉人以“竣工后积极办理各种权属登记所需材料，期间因政府部门迟延办理，导致上诉人迟迟无法取得全部资料”，以及“将办理初始登记的全部材料提交不动产登记中心，具备办理初始登记全部条件，但房产部门仍未予办理初始登记”是事后所为来混淆视听，掩盖事实真相。上诉人在办理产权登记过程中，其主要义务是向权属登记中心递交相关申请材料（包括记载有土地使用权状况的房地产权证、建设工程规划验收合格证、建设工程竣工验收证明、房屋勘测报告、商品房预售许可证明、商品房预售面积预测绘报告书、环保和消防验收报告等37项资料），从一审上诉人提交的证据材料中不足以证明其在商品房买卖合同约定的时间内进行初始登记时已经备齐了相关证明文件，不能排除最终导致延期办证是上诉人未提交材料的原因导致。相反被上诉人有证据证明，因上诉人的责任导致逾期办证。第一，2016年松原市人民政府下发了《关于解决不动产登记历史遗留问题的若干意见》（松政发【2016】65号文件，启动了“无籍房”问题解决重大事宜。加大了对涉及“无籍房”开发企业应限期整改的惩戒力度，诸如列入黑名单公开曝光，采取不予办理项目审批、停止土地供应、停止发放贷款、限制出行等措施。松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室对2016年以来列入“无籍房”项目的失信开发企业“黑名单”中有“松原市荣怀房地产开发有限公司（金域国际）”），在此强大压力下上诉人才主动完善相关手续，并缴足相关税金，将办理初始登记的资料提交到不动产登记中心。第二，国家税务总局松原市税务局第一稽查局查封公告（松一税【2019】3号）对松原市荣怀房地产开发有限公司因欠税进行查封金域国际开发的商品楼。由于房屋权证的首次登记涉及到开发商必须向房管部门、税务部门完成递交房屋、楼栋资料、清算税收等义务，只要开发商不履行这些义务，房产部门不能够为申请人颁发无任何资料承载的房屋权属证书。综上所述，上诉人主张被上诉人暂时没有取得房屋所有权证，并非由于上诉人原因所导致，以上证据和事实应经表明开发商主张违约金超过诉讼时效是规避其违约责任的借口。二、一审法院适用法律正确，程序合法，应当依法维持原判。一审法院在判决中适用了《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定是正确的。基于以上的事实与理由，答辩人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故上诉人的上诉理由不能成立，恳请二审法院，驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。冯媛媛向一审法院起诉请求：依法判令荣怀公司支付逾期办理房屋所有证的违约金5,300元，并自2014年9月25日起至实际给付之日（暂时计算到起诉之日）止按照年利率6%给付利息并承担诉讼费用。一审法院审理查明：2013年9月25日，冯媛媛与荣怀公司签订《商品房买卖合同》，荣怀公司将其开发建设的金域国际小区第5幢2单元503号房面积为95.37平方米以5,30000元的价格出售给冯媛媛。商品房买卖合同第十五条约定出卖人应当在商品交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人的损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2014年6月30日涉案房屋交付使用。另查明：涉案房屋至今未办理产权登记。一审法院认为：冯媛媛与荣怀公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效应受法律保护。荣怀公司作为商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应协助移转标的物房屋的所有权与买受人原告，协助买受人冯媛媛办理房屋所有权证书的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，荣怀公司应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。冯媛媛于2014年6月30日办理入住手续，因荣怀公司未在商品房买卖合同约定的时间内履行义务，属于逾期办证，应当按合同约定“出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”支付违约金即5,300元（5,30000元×1%）。因涉案房屋直到现在依然未办理房屋所有权转移登记，荣怀公司持续构成逾期办证违约责任，故荣怀公司提出的超过诉讼时效的抗辩理由不予支持。荣怀公司称已经将办理初始登记的全部材料提交至不动产登记部门，但并未提交相关证据予以证实，故荣怀公司的抗辩理由不予认可。另外，关于冯媛媛主张违约金的利息，没有合同依据及法律依据，冯媛媛的该项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：一、松原市荣怀房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付冯媛媛房屋逾期办证违约金5,300元；二、驳回冯媛媛的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人二审争议事实，本院认定如下：1、关于荣怀公司二审提交的松原市不动产登记局出具的《申请权籍调查业务资料交接单》，用于证明荣怀公司已于2018年6月向不动产登记部门提交了金域国际小区房屋初始登记的全部材料。冯媛媛对该份证据的真实性有异议，认为该材料上无制作单位公章及制作人签名。因该份证据上并无制作单位公章及制作人签名，无法认定该证据来源，故对该份证据本院不予采信。2、关于荣怀公司二审提交的《中国建设银行客户专用回单》《建设工程验收合格通知书》《建筑工程竣工工程备案证》《建设用地联合验收单》《松原市人民政府关于严格市城区内建设用地管理的通知》《中国建设银行单位客户专用回单》，用于证明荣怀公司自2014年工程竣工后就按照《商品房买卖合同》第十五条之规定，积极办理各项权属登记所需材料，但由于政府部门的原因导致各项材料迟迟未能办理完毕，荣怀公司在松原市国土资源局完成联合验收之后，已经及时补缴了土地出让金，故案涉房屋已经符合办理初始登记的全部条件。冯媛媛对上述证据的真实性无异议，但认为即使荣怀公司确实在2014年即提交验收申请，但不能证明其当时就已经符合验收条件，且未能证明各相关部门不作为，上述不能证明其具有免除违约责任的合法理由。同时，办理房屋初始登记需要的材料很多，荣怀公司提交的证据不足以证明其已经具备了办理房产证的全部材料，因此不能免除其违约责任。因当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以采信。3、关于冯媛媛二审提交的松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室作出的《关于“无籍房”申报和涉及的开发企业限期整改的通知》《松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室公告》、国家税务总局松原市税务局第一稽查局查封公告和《松原晨讯》，用于证明荣怀公司因欠缴土地出让金及相关税费致使金域国际小区无法办理产权初始登记，荣怀公司因此被松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室列入失信开发企业“黑名单”，荣怀公司欠缴税款是导致金域国际小区无法办理产权证照的真正原因。荣怀公司对上述证据的真实性无异议，辩称事实上荣怀公司在2018年6月就已经将办理房屋产权“大照”所需要的全部材料提交到不动产登记局，但是不动产登记局未能给予及时处理，致使金域国际项目被当做“无籍房”处理，同时针对税务部门出具的公告，荣怀公司于2019年5月就将税款补缴完毕，并不存在欠税问题，上述证据不能证明荣怀公司对于案涉房屋未能及时办理产权证照问题存在过错。因当事人对上述证据的真实性无异议，故本院予以采信。4、关于冯媛媛二审申请出庭的证人唐兴海、王海燕的证言，用于证明包括冯媛媛在内的案涉金域国际小区业主监理微信群这些年一直在向荣怀公司主张权利。荣怀公司对该证人证言不予认可。因两位证人所证内容相互印证并与被上诉人陈述基本一致，可以证明金域国际小区的业主向荣怀公司主张办证及违约权利的事实，本院对此予以采信。本院二审查明其他事实与一审基本一致。另查明：2014年8月26日荣怀公司向松原市城乡规划设计研究院支付验收费73,227.40元，2017年8月31日松原市规划局就案涉金域国际项目下发《建设工程验收合格通知书》，同年12月1日松原市住房和城乡建设局就金域国际项目作出《建筑工程竣工工程备案证》，2018年4月松原市国土资源局就案涉金域国际项目作出《建设用地联合验收单》。2019年6月1日松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室作出《关于“无籍房”申报和涉及的开发企业限期整改的通知》，将荣怀公司列为“无籍房”开发企业名单，同年7月4日该办公室作出《公告》，将包括荣怀公司在内的74家涉“无籍房”开发企业（单位）名单予以公告，并在《松原晨讯》上予以曝光。同时，因荣怀公司欠缴税款，国家税务总局松原市税务局第一稽查局作出松一税稽执于2019年4月3日和6月11日分别作出【2019】1号和【2019】3号查封公告，对荣怀公司金域国际的部分房屋予以查封。另外，2018年5月28日荣怀公司就案涉金域国际项目补缴土地出让金2743,422元，同年6月6日补缴契税及印花税540,315.45元。案涉房屋所在的金域国际小区业主为了维权自发建成微信群，自2014年12月以来一直向荣怀公司主张权利，要求办理产权证照承担违约责任。2019年11月，已有部分业主开始办理了产权证照。本院认为，冯媛媛与荣怀公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。双方在合同中明确约定了就案涉房屋办理产权证照的时间及违约责任，按照案涉房屋的实际交付时间计算，荣怀公司作为出卖人应当在合同约定时间内将办理房屋产权证照需要的全部材料提交房屋产权登记机关备案。荣怀公司虽抗辩称其在2014年8月就已经支付了验收费用申请办理验收手续，是因为相关政府部门未能及时处理才导致其未能及时履行合同义务。但荣怀公司并不能举证证明其提交验收申请时案涉项目就已经完全符合验收条件，而荣怀公司在2018年还存在补缴土地出让金和税款的事实，说明直至此时案涉房屋尚不具备办理产权证照的全部条件，已远远迟于双方合同约定的办证时间，荣怀公司已构成违约。故一审法院判令荣怀公司承担合同约定的违约责任并无不当，应予维持。关于荣怀公司提出的被上诉人冯媛媛提出违约请求已过诉讼时效的诉讼主张，因被上诉人二审提请出庭的证人唐兴海、王海燕以及一审出庭证人均能够证实金域国际小区部分业主多年来以各种方式一直向荣怀公司主张权利的事实，虽因荣怀公司办公地址不固定导致被上诉人向上诉人直接主张权利无法实现，故能够认定本案被上诉人因向上诉人主张权利存在诉讼时效中断事由，一审判决认定起诉并未超出诉讼时效并无不当。故荣怀公司的此项抗辩主张不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人松原市荣怀房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 魏 巍审判员 牟凤桐审判员 刘祥芬二〇一九年十一月二十九日书记员 宁宏权