安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初10638号原告：合肥浩顺物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区。法定代表人：刘兴平，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄正巍，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：戎蓉，安徽安泰达律师事务所律师。被告：许雅莹，女，1984年9月29日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：何深才(与被告系夫妻关系)，男，1973年11月15日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。原告合肥浩顺物业管理有限公司（以下简称浩顺物业公司）诉被告许雅莹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告浩顺物业公司的委托代理人黄正巍、被告许雅莹及其委托诉讼代理人何深才均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告浩顺物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付2017年10月1日至2019年12月31日拖欠的物业费7041.25元；2、依法判令被告立即向原告支付逾期付款违约金暂计716.24元（暂计算至2019年12月31日，其后实际违约金为以7041.25元为基数，按照每日千分之三的标准至全部本金清偿时止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了位于合肥市瑶海区天柱山路东湖山庄碧云阁的房屋，并于2013年8月20日与原告签订了一份《东湖山庄前期物业管理服务协议》，约定由原告进行前期物业管理。双方约定了前期物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间和违约责任，并约定若被告逾期交纳物业管理费用的按照日千分之三支付违约金。被告身为合肥市瑶海区天柱山路东湖山庄碧云阁，房屋面积为203.74平方，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行作为一个业主应尽的基本义务。被告自2017年10月1日至今，累计欠物业服务费7041.25元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。截至原告诉讼之时，被告并没有采取任何行动，至今仍没有支付其所欠交的物业费，现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特提起诉讼，望依法判如所请。被告许雅莹辩称：我拖欠物业费是有原因的：1、根据前期物业管理协议第二条第一项，房屋结构在维护上没有做到位，房屋防水维修没有做到位；2、根据前期物业管理协议第二条第三项第五条饲养家禽的监督管理问题，根据东湖山庄业主临时公约第十二条第九款、十二款乱搭问题及饲养家禽宠物问题，我家隔壁乱搭鸽子笼占用了我家公共空间，影响我家环境；3、物业在维修方面仅维修了地面，空中屋面均未维修，电梯也坏了好几次，我方要求物业公示维修基金的使用情况；4、我方从未收到过原告的催费通知。原告浩顺物业公司围绕其诉讼请求向本院提交了企业法人营业执照、被告身份证复印件、《东湖山庄前期物业管理服务协议》、服务价格登记证、催收照片、快递单，被告许雅莹围绕其辩称理由向本院提交了押金单及照片一组，本院对上述证据的真实性予以确认。基于以上认定的证据及双方当事人陈述，本院认定事实如下：被告许雅莹系合肥市瑶海区天柱山路东湖山庄碧云阁小区业主，房屋面积为203.74平方米。2013年8月20日，浩顺物业公司与许雅莹签订《东湖山庄前期物业管理服务协议》一份，协议约定：由原告浩顺物业公司为东湖山庄碧云阁小区提供前期物业管理。浩顺物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、护卫、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据国家有关部门规定和本协议约定向业主按时足额收取物业管理服务费用、公摊水电费等，如业主逾期不缴纳费用，浩顺物业公司有权依法追缴。许雅莹应遵守本物业的物业管理制度和《业主临时公约》，依据本协议向浩顺物业公司交纳物业管理服务费、公摊水电费等。合同约定物业管理服务内容为：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；护卫；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理。业主缴纳物业管理费的起始日期为业主自房屋交付之日起，第一次缴纳6个月，到期后按3个月为周期缴纳；多层住宅第一年优惠价按建筑面积每月0.65元/平方米收取；小高层住宅第一年优惠价按建筑面积每月1.28元/平方米；业主所拥有的住宅，不论使用与否，都需按时足额的缴纳物业服务费。第二年浩顺物业公司保留在物价局核准的收费范围内调整物业管理费的权利。每次缴纳费用的时间为每季度前10日缴纳。浩顺物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权建议其限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，浩顺物业公司承担相应的民事责任。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，浩顺物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金，对拒缴或无理拖欠的业主，浩顺物业公司可采取有效追缴措施，直至向人民法院起诉。协议还约定了其他责任条款等。协议签订后，原告浩顺物业公司依约提供了相关物业服务。因被告许雅莹自2017年10月1日至2019年12月31日期间未交纳物业费，原告浩顺物业公司催交未果后遂诉讼来院。另查明，2016年10月至2019年10期间合肥市瑶海区物价局核准东湖山庄物业公共服务费有电梯为1.28元/月/平方米。本院认为：原告浩顺物业公司与被告许雅莹签订的《东湖山庄前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。原告浩顺物业公司依约为被告许雅莹在内的小区业主提供了物业管理服务，被告许雅莹作为小区业主，在接受和享有了原告浩顺物业公司提供的物业服务后，理应按照物业管理服务协议的约定以及物价局核定的收费标准履行给付物业费义务。许雅莹主张的家中漏水严重物业未予维修问题，本院认为，许雅莹并未提交证据证明漏水的具体原因，且漏水造成的损失与维修问题与本案不属于同一法律关系，可等漏水原因查明，确定责任主体后另行主张。关于许雅莹主张的隔壁邻居占用公共空间搭建鸽子笼问题，本院认为，该纠纷属于相邻权纠纷，许雅莹应另案诉讼解决。许雅莹要求浩顺物业公司公示维修基金的使用情况，因维修基金系由房地产主管部门保管，许雅莹并未举证证明浩顺物业公司提取并使用了维修基金，且许雅莹也未提起反诉，故该辩称理由本院不予采纳。被告许雅莹如认为于物业公司存在不完全履行物业服务义务的行为，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。综上，对浩顺物业公司要求许雅莹支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。浩顺物业公司主张许雅莹应支付物业费的数额为2017年10月1日至2019年12月31日期间的物业费7041.25元，但其仅提交了2016年10月至2019年10月期间的服务价格登记证，因双方签订的前期物业管理服务协议仅约定了第一年的收费标准，后续收费标准合同约定在合肥市物价局核准的收费范围内调整，故对2019年11月、12月的物业费因浩顺物业公司并未提交收费标准的依据，故本院不予支持。综上，许雅莹应支付浩顺物业公司物业管理费6519.68元（25个月×1.28元/月/平方米×203.74平方米）。关于原告浩顺物业公司主张的逾期交纳物业费违约金，因本案中业主拖欠物业费系原告在提供物业服务过程中，就物业服务出现的问题与业主未能及时沟通及妥善处理所致，许雅莹不交物业费系对其提供的服务存在异议，且本院在审理涉及该小区其它物业服务合同纠纷案件中，查明原告提供的物业服务确系存在一定瑕疵，故对该项主张，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告许雅莹于本判决生效后十日内支付原告合肥浩顺物业管理有限公司自2017年10月1日至2019年10月31日期间的物业费6519.68元；二、驳回原告合肥浩顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告许雅莹负担。本判决为终审判决。审判员  夏毓萍二〇一九年十一月四日书记员  赵静怡附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。