贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初11777号 原告：重庆点滴物业管理有限责任公司，住址：重庆市巴南区李家沱正街169号商3，统一社会信用代码：915001136965692612。 法定代表人：于新，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：敖祥琴（特别授权代理），系重庆点滴物业管理有限责任公司员工，女，汉族，1971年9月20日出生，住重庆市巴南区。 委托诉讼代理人：魏莲（一般授权代理），系重庆点滴物业管理有限责任公司员工，女，汉族，1994年12月1日出生，住贵州省毕节市。 被告：吴雨霜，女，汉族，1988年9月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告重庆点滴物业管理有限责任公司（以下至判决主文简称点滴物业）与被告吴雨霜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告点滴物业的委托诉讼代理人敖祥琴、魏莲到庭参加诉讼、被告吴雨霜经传票传唤未到庭（缺席）。本案现已审理终结。 原告点滴物业向本院提出诉讼请求：判决被告立即支付原告：1.从2018年1月2日至2019年4月1日期间共计15个月的物业服务费1,508.00元（建筑面积100.56×1×15）；2.除渣费502.80元（5.00元×100.56），3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系原告管理的毕节市七星关区金源达时代广场C2-19-A2室业主，从2018年1月2日起，被告一直未按合同约定向原告缴纳物业管理服务费及装修除渣费、其他相关费用。截止2019年4月1日，被告共欠原告物业服务费1,508.00元，除渣费502.80元，合计2,011.20元，原告多次催收均遭被告拒绝。原告为维护自身合法权益，特具状前来人民法院提起诉讼，请求判如所诉。 被告吴雨霜辩称：1、业主购买的小区未安装门禁，无业人员自由出入小区，出现非小区人员跳楼身亡，物业公司未尽到物业管理义务；2、车库太脏、太臭、无人解决，车辆被划破、被喷漆，楼梯间、电梯间、有垃圾堆积无人清扫，业主门上贴广告纸与涂画无人清理，阳台丢东西物业不管；3、物业公司与小区业主没有签订书面服务合同，物业公司应在开始为业主管理物业时要求签订物业管理合同；4、找物业办事没有解决，没有保安亭，无人上班，包裹被人取走；5、装修未在公共区域产生垃圾，请原告举证，除渣费定价无依据，未取得业主同意；6、要求原告搬出该小区，业主自行成立业委会管理；7、要求原告自行承担诉讼费，赔偿本次出庭误工费用475.00元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告经传传唤未到庭，视为放弃对原告所举证据的质证权利。对双方当事人提交的证据，本院认定如下：一、对原告所举证据1:营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证。能够证明原告点滴物业的工商登记情况，本院予以采信。原告所举证据2:《贵州省毕节市七星关区金源达小区C栋前期物业服务合同》。能够证明该合同系案涉楼盘房屋开发企业贵州金源达房地产开发有限公司与原告点滴物业签订《前期物业服务合同》的事实，本院予以采信。对原告所举证据3：给金源达住户违法建筑下发整改通知书和商住楼整改通知书、金源达住房、商铺违法建筑的报告。能能够证明原告履行相关物业管理服务的事实。原告所举证据4：欠费催款单，房开出具的业主身份信息及面积汇总表。能够证实涉案小区业主领房屋面积、身份信息等事实；原告所举证据5：装修建筑垃圾清运合同及除渣明细。能证明原告与毕节市七星关诚信保洁有限公司签订装修建筑垃圾清运合同的事实；原告所举证据6：电梯年检报告、检验合格证、化粪池清掏记录、照片、安管部巡查记录、报事保修记录、处理、回访记录、保洁部清洁卫生照片。能证实原告履行管理服务的事实。二、对被告提交证据1：照片11张。原告质证意见：只能反映在物业服务过程中局部片面的瑕疵，不能作为不交物业费的任何理由。经本院审查认为，该证据能证明原告物业服务不完全到位的事实，其证明力，本院予以确认。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年11月30日，原告点滴物业公司（乙方）与案涉楼盘的房屋开发企业贵州金源达房地产开发有限公司（甲方）签订《贵州省毕节市七星关区金源达小区C栋前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘（委托）乙方对毕节市七星关区金源达小区C栋前期物业服务管理，收费标准高层住宅每月每平方米1.00元，商业用房每月每平方米3.00元，合同对服务内容与质量、服务费的收取时间及方式、物业的使用与维护、双方权利义务、违约责任等内容进行了相应的约定。合同签订后，原告即于2018年1月2日进驻该小区，履行前期物业服务合同约定的义务，原告在履行合同义务过程中，存在服务不到位，如小区垃圾、广告纸等未及时清除等情形，被告吴雨霜系该小区C2-19-A2室业主，从2018年1月2日起，被告一直未按合同约定向原告缴纳物业管理服务费及装修除渣费、其他相关费用。其购房合同载明房屋面积为100.56平方米，原告诉请按1.00元/每月/每平方米计算被告应交纳2018年1月2日至2019年4月1日的物业服务费及建筑物装修垃圾费（除渣费）。被告以其与原告之间不存在物业服务合同关系、原告服务不到位等为由，拒绝支付。 本院认为，综合诉、辩主张，本案双方当事人争议焦点主要为：1、被告吴雨霜应否向原告点滴物业公司交纳物业服务费及除渣费；2、案涉物业服务费、除渣费如何确定。对双方争议的焦点1，根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，贵州金源达房地产开发有限公司系案涉小区的建设单位，其与原告点滴物业公司于2017年11月30日签订的《贵州省毕节市七星关区金源达小区C栋前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。原告点滴物业公司及该小区业主均应当全面履行该合同。被告吴雨霜系该小区业主，原告点滴物业公司与贵州金源达房地产开发有限公司签订的《贵州省毕节市七星关区金源达小区C栋前期物业服务合同》对被告吴雨霜具有约束力，被告吴雨霜以其与原告未签订合同为由提出抗辩并拒绝交纳物业服务费，本院不予支持。故原告要求被告缴纳2018年1月2日至2019年4月1日期间的物业服务费，本院应予以支持；对原告要求被告缴纳除渣费502.80元的诉讼请求，因原告不能举证证明其为被告支付相关建筑垃圾清运费，其虽举证证明其与毕节市七星关诚信保洁有限公司签订装修建筑垃圾清运合同，但其所举的清运明细系其单方面自行登记，没有其他证据证明原告已为被告垫付除渣费502.80元。应由其承担对自己举证不力的法律后果，故原告的该诉讼请求，本院不予以支持。对双方争议的焦点2，《贵州省毕节市七星关区金源达小区C栋前期物业服务合同》约定物业服务费的收费标准为住宅每月每平方米1.00元，未违反法律的规定，本院予以支持。从2018年1月2日至2019年4月1日，共15个月，被告吴雨霜应交纳的物业服务费为1,508.00元（1.00元×100.56×15=1,508.00元）。因原告在履行合同过程中，根据被告提交的证据能够证明原告点滴物业公司在案涉小区提供物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，诸如垃圾、广告纸未及时清除等情形，应承担相应的责任。综合全案考虑，本院酌情认定原告点滴物业公司承担10%的责任，被告承担90%的服务费。故对原告诉请被告支付物业服务费的请求，本院予以支持1,357.20元（1,508.00元×90%=1,357.20元），超出部分不予支持。对被告主张小区外来人员自由出入、包裹被取走，被告未提供证据加以证明，本院不予以认定；对被告要求原告赔偿出庭误工费475.00元，其未出庭，也无任何证据，本院不予以支持；对被告要求原告撤出该小区，由原告自行选举业委会管理，原告是否应撤出该小区，系由合同的约定，不是本案处理范围。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告吴雨霜于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告重庆点滴物业管理有限责任公司2018年1月2日起至2019年4月1日期间的物业服务费1,357.20元； 二、驳回原告重庆点滴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告吴雨霜负担20.00元，原告重庆点滴物业管理有限责任公司负担5.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇一九年十一月十八日 书记员 裴晨迪