山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3752号上诉人（原审被告）：山东龙象置业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区龙头西路南侧。法定代表人：王其彪，经理。委托诉讼代理人：陈莉莉，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：侯志然，山东鼎赢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王锦超，男，1981年9月28日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审原告）：田瑞娟，女，1982年3月11日出生，汉族，住址同上。共同委托诉讼代理人：李传亮，枣庄市中齐村法律服务所法律工作者。上诉人山东龙象置业有限公司（以下简称龙象公司）因与被上诉人王锦超、田瑞娟商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初4378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人龙象公司的委托诉讼代理人侯志然，被上诉人王锦超、田瑞娟的共同委托诉讼代理人李传亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙象公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或者发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人没有办理房屋所有权登记是双方原因造成的，应当减轻上诉人的责任。1.被上诉人没有申请办证。办理房屋权属转移的主体是房屋的购买人，上诉人作为开发公司只是协助，而不是办证主体。被上诉人应当向房产交易部门申请才能办证，而被上诉人没有证据证明其向房产部门申请，即被上诉人也有责任；2.上诉人具备了五证，符合出售和办证的前提基础条件；3.小区没有整体竣工验收，上诉人没有过错。根据枣庄市和市中区的要求，涉案小区要建设成品牌化、规模化的高档小区。在建设工程中不断征收、不断开发，目前仍在建设开发中，整个小区的整体验收，需要整个小区建设完毕。二、以360668元为基数计算违约金过高，不公平。被上诉人交付的360668元，有房款、配套设施费、税金和城市建设费等。司法解释规定是以房款为基数，因此应该扣除配套费、税金、城市建设费等作为房款，并且合同约定的房款低于一审认定的数额。三、约定违约金可能高于实际损失。根据合同法第一百一十四条第二项的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。如上诉人在2016年8月15日起至3000天后，依然未能履行办理过户的义务，此时已超过房屋标的额的30%，约定的违约金明显过高，被上诉人的损失较低，请求二审法院依法改判违约金数额。王锦超、田瑞娟辩称，一、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的解释》第十八条，上诉人作为××因自身原因，至今没有将办理产权登记备案资料提供给产权登记机关，上诉人应承担协助办理责任。二、原审法院按被上诉人所交的房款收据数额为基数，判决上诉人支付违约金，符合法律规定以及合同的约定。三、原审法院依据合同双方的约定判决违约金计算方法和数额，有事实和法律依据，请求维持原判。王锦超、田瑞娟向一审法院起诉请求：1.判令被告将枣庄市市中区江北绿城第G4号楼独立单元9层东3户住房备案材料报产权登记机关备案并协助原告办理产权证书；2.被告支付给原告违约金46,526.172元（以360,668元为基数，自2016年1月1日起至2019年8月15日止，利率按每日万分之一计算），之后的违约金计算至实际取得房屋所有权证书之日止以购房款总额360,668元为基数按照每日万分之一向原告支付；3.诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定事实：龙象置业投资开发了“江北绿城住宅小区”房地产项目。2012年4月18日，王锦超、田瑞娟（××）与龙象置业（××）签订编号为YS0000314《商品房买卖合同》，王锦超、田瑞娟从龙象置业处购买位于枣庄市市中区江北绿城第G4号楼独立单元9层东3户（房屋代码为104164）商品房一处，该商品房建筑面积111.83平方米，单价每平方米3,080元，总价344,436元。合同第十九条（三）转移登记中约定“1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）。××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金”。王锦超、田瑞娟支付给龙象置业购房款360,668元，龙象置业于2013年12月27日将涉案房屋交付给王锦超、田瑞娟。龙象置业至今未将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。一审法院认为，王锦超、田瑞娟与龙象置业签订的《商品房买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对各方签约当事人均具有约束力。各方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，亦应当按照合同约定全面履行各自义务。1.龙象置业是否违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任”。本案中，原、被告约定应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，但龙象置业在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。故龙象置业应于判决生效之日起三十日内协助王锦超、田瑞娟办理枣庄市市中区江北绿城第G4号楼独立单元9层东3户房屋所有权登记手续。2.违约金的计算。《商品房买卖合同》中约定“如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××选择不解除合同的，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金”，以上关于违约金的约定，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，也体现了原、被告双方的意思自治原则，故对其效力应予以确认。原告主张的逾期办证违约金，属于继续性债权，诉讼时效应以每个个别的债权分别适用。涉案房屋的实际交付时间为2013年12月27日，龙象置业应在交付后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此龙象置业的违约行为自2013年12月27日后90日起一直延续至今。王锦超、田瑞娟于2019年8月15日诉至该院，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，且龙象置业已提出时效抗辩，故违约金应从2016年8月15日起开始计算。另因上述《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此该院确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告山东龙象置业有限公司于判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区江北绿城第G4号楼独立单元9层东3户房屋权属登记备案需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告王锦超、田瑞娟办理上述房屋的房屋产权证书；二、被告山东龙象置业有限公司于判决生效之日起三十日内向原告王锦超、田瑞娟支付2016年8月15日至2019年8月15日期间的违约金39,529.21元（360,668元×1096天×0.0001）。被告山东龙象置业有限公司于办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之次日，支付原告王锦超、田瑞娟违约金（以360,668元为基数，计算时间自2019年8月16日起至将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算）；三、驳回原告王锦超、田瑞娟其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费963元，减半收取481.50元，由被告山东龙象置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为，一审判决龙象公司支付相应逾期办证违约金是否符合法律规定。依据被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》，上诉人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。因此，上诉人系履行上述合同义务的主体，上诉人主张应当由被上诉人申请才能办证，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。上诉人未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人主张因涉案小区正在开发建设中，未整体竣工验收，导致本案房屋不能办证的理由没有依据，本院不予支持。上诉人称一审法院计算违约金的基数过高，有违公平。本院认为，一审法院以被上诉人向上诉人最终支付的房屋价款为依据，且有上诉人向被上诉人出具的收据相互印证，一审对此的认定并无不当，本院予以确认。本案《商品房销售合同》约定的日万分之一的违约金计算标准并不违反法律及行政法规的强制性规定，本院予以确认，该标准可以作为计算违约金的依据。上诉人关于约定的违约金过分高于造成的损失的主张，本院不予支持。综上所述，山东龙象置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费963元，由上诉人山东龙象置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李政远审判员  李 帅审判员  单 伟二〇一九年十一月二十一日书记员  史安伟