贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0325民初2192号原告：蒋文财，男，1974年12月1日出生，仡佬族，住贵州省道真仡佬族苗族自治县。委托诉讼代理人：李黔波，重庆联益律师事务所律师。被告：道真仡佬族苗族自治县富达房地产开发有限公司。住所地：道真仡佬族苗族自治县玉溪镇遵义路。法定代表人：杨正学，该公司经理。委托诉讼代理人：孟光发，贵州慕道律师事务所律师。原告蒋文财与被告道真仡佬族苗族自治县富达房地产开发有限公司（以下简称道真富达公司）商品房销售合同纠纷一案。本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告蒋文财委托诉讼代理人李黔波，被告道真富达公司委托代诉讼理人孟光发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋文财向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告逾期办理房产登记违约金20000元，2、请求判令被告退还房屋面积误差购房款17521.26元；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年6月27日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于道××自治县玉溪镇××“怡然××”商住楼××房，合同中约定商品房套内建筑面积为96.07㎡，单价为4156.93元/㎡，还约定于2014年10月1日前为原告办理不动产产权登记和逾期办理的责任。合同签订后，原告依约定向被告支付购房款，但被告迟迟不为原告申请办理产权证。直至2018年8月29日，经原告多次催促，被告才向住建局申请给原告办理产权证（逾期1427天）。产权证下发后，原告发现该房实际面积与合同约定不符，经住建部门测量，该房的实际专有面积为91.92㎡，与合同约定相差4.15㎡，按合同约定，被告应退还差额部分房款17521.26元，同时合同约定逾期办理产权证违约金以每日已付购房款的万分之二计算，酌定违约金为20000元，原告多次找被告协商无果，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告富达公司辩称，关于逾期办理产权证的问题，因办理产权证要原告提供办证的材料，交到住建局办理，未按合同约定时间办证，主要不是被告的原因，被告并不构成违约，不应向原告支付违约金。如果要承担违约责任，违约金计算应与原告的实际损失相相当，逾期办证未实际对原告造成经济损失，而且合同中约定的违约金过高，不应全额支持，请求人民法院酌情减少。关于面积误差问题，合同中对面积误差异退补款有特别约定，按该约定，在正负3%以内的据实计算，互不计息，多退少补，超过正负3%部分，互不退补，故被告只应对差异的3%承担退款责任，超过部分不予退款。请求人民法院根据合同约定及其他因素酌情判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2013年6月27日签订《商品房买卖合同》约定，被告蒋其建设的“怡然居”商住楼14层2号房预售给原告，套内面积96.07㎡，按套内面积4156.93元/㎡计算房价，共计399356元，原告以银行按揭贷款方式向被告支付价款；合同第十五条第二款约定实测面积与合同第三条载明的预测面积发生误差的，双方按照第3种方式处理，第3种方式：经房产测绘机构实际测量套内面积为准，差异部分按照本合同约定的单价计算，多退少补，互不计息，面积误差比不超过正负3%，超过正负3%部分互不付款；合同第二十二条第三款约定，于2014年10月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将有关文书交付买受人，逾期未交付有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同中还约定了其他权利义务。双方签订合同后，原告向被告支付了购房款，被告向原告交付了房屋，原告入住使用。2018年8月29日，道真仡佬族苗族自治县住房和城乡建设局办理了属于原告及万福群的黔（2018）道真县不动产权第0002172号不动产权登记证，该登记证显示专有建筑面积为91.69㎡。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。原告主张被告支付逾期办理产权证违约金的诉讼请求，双方签订的合同约定被告承诺于2014年10月1日前为原告办理房屋产权转移登记手续，实际是于2018年8月29日办理了房屋产权转移登记手续，按合同约定办证时间已经逾期，根据《最高人民法院》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，逾期办理房屋权属证书是否构成违约，要看是否属于出卖人的原因，因办理房屋权属证书，需原、被告相互配合，各自提供相关材料手续，由国土资源、住房和城乡建设等部门审查、审批、登记发证，诸多环节，程序复杂，无法确认全部原因都属被告，本院酌情认定被告存在部分原因，应承担部分违约责任，本案中合同约定按房价款日万分之二支付违约金，从2014年10月1日计算至2018年8月29日，数额较大，被告提出违约金应以违约造成的损失相当，逾期办证未实际对原告造成损失，请求法院酌情减少的辩解理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，被告请求减少违约金的理由本院予以采纳，结合原告未提供产生实际损失数额的依据和造成逾期办理产权登记的复杂原因，本院酌情支持被告支付原告逾期办理产权证违约金3900元，超过部分不予支持。原告的不动产权证登记面积小于合同约定面积，对面积误差双方签订的合同第十五条写明双方按第3种方式处理，第3种方式为差异部分按照合同约定的单价多退少补，互不计息，面积误差比不超过正负3%，超过正负3%部分互不付款，原告主张被告退还面积误差购房款的请求，根据《最高人民法院》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，应按合同约定计算面积差额退款，即本院支持被告向原告退款96.07㎡×3%×4156.93元/㎡=11980.68元，超过部分不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院》第十四条、第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告道真仡佬族苗族自治县富达房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告蒋文财逾期办理商品房转移登记违约金3900元；二、被告道真仡佬族苗族自治县富达房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告蒋文财购房款11980.68元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费738元，减半收取369元，由被告道真仡佬族苗族自治县富达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  孟先顺二〇一九年十一月二十一日书记员  邓 丽