湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初8326号原告：吴志凤，女，生于1963年7月1日，汉族，住湖北省恩施市，委托诉讼代理人：覃可斌，湖北施州律师事务所律师。委托诉讼代理人：易德，湖北施州律师事务所律师。被告：恩施州中正置业公司有限公司，住所地：恩施市东风大道55号，统一社会信用代码91422800582469465L。法定代表人：郑世远，该公司总经理。委托诉讼代理人：田凤，湖北新理念律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欣，湖北新理念律师事务所律师。原告吴志凤诉被告恩施州中正置业公司有限公司（以下简称中正置业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月10日公开开庭进行了审理，原告吴志凤的委托诉讼代理人易德，被告中正置业公司的委托诉讼代理人田凤、刘欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴志凤向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照同地段同类型商业门面价值赔偿原告损失60万元（以鉴定为准），并以该损失数额为基数按照中国人民银行同期同类存款利率赔偿原告利息损失；2.判令被告支付原告垫付的房屋维修基金11877.79元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告因开发建设中正·皇御园项目，需拆除原凤凰山畜牧良种场区域的房屋，其中原告为被拆除区域的住户。2011年11月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定：甲方拆除乙方116.80㎡的土地及238.09㎡的房屋，须向乙方支付一次性补偿146720元，并还建住房186.09㎡和商业门面50㎡，还建房屋在拆迁面积内的房屋维修基金由甲方支付。2013年12月10日，双方签订《中正·皇御园拆迁安置补偿合同补充协议》，将还建房屋面积变更为231.51㎡、门面60㎡。合同签订后，原告交付了房屋和土地，被告支付了补偿款并交付了还建房，但所有房屋维修基金均由原告交纳。2017年10月29日，被告通过短信方式通知原告，即在收到短信后三日内到中正·皇御园售楼部收领门面。原告收到短信后实际查看拟还建门面后发现，被告所欲交付的门面既不水电立户，又不能办理相关产权登记，无法实际使用。于是原告拒绝领取，并多次要求被告按照合同约定履行门面还建义务未果，故具状起诉。被告中正置业公司辩称，1.中正置业公司还建的门面符合合同约定；2.被告没有义务返还房屋维修基金。原告围绕诉讼请求依法提交了《房屋拆迁安置补偿合同》《“中正·皇御园”拆迁补偿安置合同补充协议》《州城规划委员会会议纪要》、收据等证据。被告中正置业公司未提交证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》（格式合同），主要内容为：甲、乙双方以资金、土地、房产互为条件，对位于恩施市原畜牧场区域的房产进行合作开发。甲方支付开发成本，获得相关开发利益；乙方全权委托甲方拆除原房屋及地面附属物（另委托甲方办理房屋产权注销、土地过户等相关事宜），获得开发后的还建房。该合同第二条载明：“乙方的房屋现状及一次性补偿1.乙方被拆迁房屋、房屋房产证号恩市舞字（0298）号，房屋产权性质私有，房屋结构类型砖混，乙方房屋房产证建筑面积238.09㎡，房屋所有权人为吴志凤（吴德明）。2.乙方被拆迁土地，土地使用证恩市舞字030744，以本土地使用权证所确定的土地使用面积116.8㎡。3.乙方房屋室内设施及装潢情况：统一交由中介机构评估价值29920.00元，经甲、乙双方协商确定乙方房屋装潢补偿价款29920.00元。（获取本条补偿费用者，甲方不再对其还建房进行任何装饰装修，所交房屋为毛坯房）。4.乙方被占用的土地面积116.8㎡，甲方按每㎡1000.00元作价补偿，共计116800.00元。5.甲方支付乙方总补偿金壹拾肆万陆仟柒佰贰拾元整￥146720.00元（其中含第3点房屋装饰装修、第4点土地款、经营停止损失等一切所有补偿费用）。6.被拆迁房屋总建筑面积238.09㎡。其中乙方商业门面面积为52㎡，甲方按1：1.0还建筑面积52㎡给乙方。其中住宅面积186.09㎡甲方按乙方被拆迁面积1：1.3的比例给乙方还建筑面积241.8㎡的还建房（其中：壹套138㎡壹套103㎡门面壹个52㎡）7.乙方还建房屋超过1：1.3部分的㎡的房屋面积，由乙方按每㎡元价格向甲方支付购房款（注：限超出面积在㎡以内）；若乙方的还建房面积少于应补偿的1：1.3比例，甲方有权按每㎡元向乙方回购。还建房产权证由甲方办理。但是，还建房超过原被拆迁房面积部分的房屋维修基金等一切费用由乙方自行承担。”第五条（房屋还建）第3款载明：“还建房屋具体选址为皇御园二期小区内地点，楼层摇号选取。”合同签订后，原告按约定将被拆迁房屋交付被告拆迁开发，被告向原告支付了约定的补偿款。2013年12月10日，原、被告签订《“中正?皇御园”拆迁补偿安置合同补充协议》，确认：“实际还建面积为231.51㎡+门面60㎡，还建房最终户型面积确认为130.03㎡壹套、101.36㎡壹套。原合同签订的还建房户型、面积作废，以最终实际确认户型面积为准。”该补充协议对还建商业门面所要达到的商业性质、门面属性及用途没有约定。2016年1月23日，原告接收还建住房三套（C-2-304号房130.03㎡，E-3-304号房101.98㎡，E-3-402号房68.56㎡）。同日，被告中正置业公司收取原告房屋维修基金15420.87元。另查明，2013年8月7日，恩施市发展和改革局恩市发改投资（2013）146号文件关于核准皇御园二期建设项目的批复载明项目总建筑面积103837.41㎡（含城市旧房改造还建13635.20㎡）。2013年10月24日，恩施土家族苗族自治州城市规划管理局针对涉案过程签发的《建设工程规划许可证》载明，皇御园二期工程土地性质为城镇住宅用地。被告在开发皇御园二期建设项目时，在所建房屋的A、B两栋房屋临公路层修建了铺面，拟作为给原告等还建户按合同约定还建门面使用。2017年10月29日，被告中正置业公司给原告发送短信，要求原告在收到短信后三日内到中正·皇御园售楼部收领门面。原告收到短信后，现场查看被告拟还建门面，认为被告要求原告领取的门面系车库，不是合同约定的商业门面，遂拒绝领取。本院认为，原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿合同》《“中正?皇御园”拆迁补偿安置合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行。本案的争议焦点是：1.案涉还建门面是否符合合同约定；2.原告主张的房屋维修基金应否由被告退还。针对前述焦点，本院分析评述如下：一、案涉还建门面是否符合合同约定。依据双方提供的相关证据，原告与被告达成合意订立合同后，相关职能部门于2013年就对皇御园二期项目予以核准，并对项目选址、规划、建设方案、土地性质等整体规划予以公示，明确了被告开发地段为城镇住宅用地，而并非商业用地；原告在此后与被告中正置业公司签订《“中正?皇御园”拆迁补偿安置合同补充协议》时，未对双方约定的商业门面还建提出任何异议，且原、被告双方在《房屋拆迁安置补偿合同》中明确约定门面“原址还建”，就应视为系被告开发的中正·皇御园二期范围内给原告还建门面。商业门面属于可替代的种类物，双方在对补偿安置的商业门面并未作细节上详尽约定而使种类物转化为特定物，而被告在开发过程中，在开发范围内为还建户修建门面并不违反合同约定。被告通知原告按合同收取门面，而原告却以被告拟交付的门面不能办理商业门面产权证，不属商业门面为由拒绝领取，并以被告不能履行合同请求赔偿损失，系对合同约定商业门面性质的理解歧义，与双方订立合同的本意相悖，合同只约定为原告等还建户在原址还建门面，而并未约定必须还建能办理具有商业性质产权证的门面，被告在小区范围内临公路为原告修建门面房，表明已做好履行合同的准备，原告拒绝接收被告交付的门面，确定还建门面房的房号，不能认定系被告不能履行合同。故原告请求被告赔偿不能交付门面的价值损失，事实依据不足，本院不予支持。基于前述理由，原告申请对同类地段的门面价值进行鉴定，本院未予准许。二、原告主张的房屋维修基金被告应否退还。关于返还房屋维修基金的问题，原、被告在《房屋拆迁安置补偿合同》中明确约定“还建房产权证由被告办理，还建房超过原被拆迁房面积部分的房屋维修基金等一切费用由乙方自行承担”，本案中，被告与原告最终确定的拆迁还建面积为231.51㎡，按照约定该还建面积的房屋维修基金应由被告承担，故原告已经交纳的房屋维修基金中的11877.71元【15420.87元÷（130.03㎡+101.98㎡+68.56㎡）×231.51㎡】被告应予退还，本院予以确认并支持，超过部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告恩施州中正置业公司有限公司于本判决生效后十日内返还给原告吴志凤房屋维修基金11877.71元。二、驳回原告吴志凤的其他诉讼请求。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号73×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费9918元，减半收取计4959元，由原告吴志凤4000元，被告恩施州中正置业公司有限公司负担959元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  谭远双二〇一九年十一月二十五日书记员  卢君璐