湖北省嘉鱼县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1221民初1455号原告：陈冬林，男，1970年1月11日生，汉族，嘉鱼县人，住嘉鱼县。原告：尹银华（系陈冬林之妻），女，1972年9月12日生，汉族，嘉鱼县人，住嘉鱼县。委托诉讼代理人：周跃进，嘉鱼县司法局鱼岳法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告：嘉鱼银厦置业有限公司。住所地：嘉鱼县鱼岳镇沙阳大道。统一社会信用代码：91421221670371206G。法定代表人：高安银，该公司经理。委托诉讼代理人：张建华，男，该公司大众公寓项目负责人。代理权限：特别授权。原告陈冬林、尹银华诉被告嘉鱼银厦置业有限公司（以下简称银厦公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈冬林及其委托诉讼代理人周跃进，原告尹银华的委托诉讼代理人周跃进，被告银厦公司的委托诉讼代理人张建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈冬林、尹银华向本院提出诉讼请求（庭审中明确）：1.请求确认原告陈冬林与被告银厦公司于2011年4月5日签订的《房屋拆建合同》、于2012年1月13日签订的《拆建补充协议》合法有效；2.请求确认原告陈冬林、尹银华与被告银厦公司于2017年12月26日签订的《协议书》、于2016年11月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效；3.请求依法判决被告银厦公司返还原告陈冬林、尹银华建房款、利息款、违约金合计104974元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年1月5日，嘉鱼县人民政府将原床单宿舍厂宿舍区房屋改造建设项目纳入棚户区改造计划，被告为原床单宿舍厂宿舍区房屋改造的拆建商。2011年4月5日，原告与被告签订了一份《房屋拆建合同》，由被告征收拆建原告所有的原床单厂23.43㎡、公摊面积8.11㎡的房屋，还建按住户的实有面积（含分摊面积）1：1.2补偿。2012年1月13日，原告与被告签订了一份《拆建补充协议》，该协议约定合计还建面积39.24㎡。2017年12月25日，原告与被告签订了一份《协议书》，该协议书约定被告给原告39.24㎡的还建面积，原告可享受85㎡还建置换面积。原告要求将85㎡还建房出售给被告，另选购大众公寓1-1701号房，其增加面积款由原告支付给被告。2017年12月25日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定原告作为买受人，购买大众公寓1单元17层01号房屋，预测建筑面积119.99㎡，每平方米2866.91元，总价款为344000元。原告与被告签订上述合同后，原告按照合同约定支付被告购房款104000元，向嘉鱼农村商业银行按揭贷款24万元支付给被告，原告已经履行了几份合同约定的义务。但被告在2018年8月4日交付房屋钥匙结算建房款时，只认可原告应进返还建房款58494元（未支付给原告），对其余的应返还款及其违约金、利息不闻不问。故诉至法院请求判如所请。被告银厦公司辩称，原告陈冬林依据合同来起诉，被告方是不承认的，因为原告陈冬林已经委托被告将其房屋卖出去了，依据合同约定审理此案就行。本院经审理认定事实如下：嘉鱼县原床单厂宿舍区房屋被纳入嘉鱼县棚户区改造计划予以征收，被告银厦公司作为该拆建项目的改扩建负责公司，旗下有“嘉鱼银厦置业有限公司大众公寓”“大众公寓酒店改扩建项目工程”。2011年4月5日，甲方大众公寓酒店改扩建项目工程与乙方陈冬林签订了一份《房屋拆建合同》，该合同约定：“一、……还建按住户的实有面积（含分摊面积）1：1.2补偿。单间户还建面积为85-88平方米，低于85平方米由甲方按1500元/㎡补偿面积差额；超出还建面积按1500元/㎡由要房者补价，不需要房屋的由甲方按1500元/㎡收购。六、搬迁费按每户300元补偿，过渡安家费按每间每月150元补贴”。2012年1月13日，甲方大众公寓酒店改扩建项目工程与乙方陈冬林签订了一份《拆建补充协议》，该协议约定：“一、乙方房屋有效面积23.43平方米，公摊面积8.11平方米，按1：1.2补偿6.54平方米，合计还建面积39.24平方米。二、依据前页合同第一条之规定，乙方选择107-110平方米的房型，超出还建之外的面积，甲方按市场价出售。四、乙方搬迁费、安家费、装修费、搭建费，甲方将核准的金额抵扣乙方的购房款”。2016年11月16日前，出卖人嘉鱼银厦置业有限公司与买受人陈冬林、尹银华签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定陈冬林、尹银华购买大众公寓1幢1单元17层01号房屋，预测建筑面积共119.99平方米，该商品房单价为每平方米2866.91元，总价款为344000元。贷款方式付款【商业贷款】，买受人应当于2017年9月26日前支付首期房价款104000元，余款240000元向嘉鱼农商银行鱼岳支行申请贷款支付。出卖人应当在2017年11月30日前向买受人交付该商品房。逾期交付责任，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。2017年12月26日，甲方嘉鱼银厦置业有限公司大众公寓与乙方陈冬林、尹银华签订了一份《协议书》，该协议书约定：“一、甲方还给乙方39.24㎡，乙方可享受85㎡还建置换面积，但应交清下列款项：①85㎡应交还建建房款68640元（扣除2016年拆迁安家费1800元，实交66840元）。②由于乙方原因，在截止期内未交建房款，补交款应交滞纳金……实收20000元整。③乙方要求将85㎡还建房出售给甲方，另选购大众公寓1-1701号房，其增加面积款由乙方支付给甲方100316元。上述三项共计187156元。二、乙方在甲方楼盘购1701号房，面积119.99㎡，单价2867元/㎡，总价344000元整。……乙方负责支付首付款104000元及按月偿还贷款本、息，房贷金额24万元进入甲方账户。甲方返还乙方贷款金额：240000-（187156-104000）=156844元。此款2018年4月30日前甲方返还给乙方，如超期未还，由甲方按0.025元利息支付给乙方”。2018年，原告陈冬林向被告银厦公司出具了一份承诺书，承诺同意超出还建面积至指定户型面积暂按约定单价支付房款，该约定单价与市场价差额由有关部门向银厦公司补齐，若有关部门不能补齐该差额房款，银厦公司有权就此继续向陈冬林收取。上述合同签订后，原告方依约向被告方支付了房款104000元，贷款24万元全部进入被告方账户，即原告方向被告方共计支付了房款344000元。2018年8月4日，原告陈冬林与被告银厦公司大众公寓的陈北平对账，被告方退还给原告方90000元。截至起诉之日，被告方还应当向原告方退还66844元（344000元-187156元-90000元）房款。但被告银厦公司认为有关部门未支付该笔款项，且原告陈冬林也承诺被告银厦公司可以继续向原告收取房款。原、被告不能达成调解，诉至本院请求判如所请。上述事实有原告方提交的以下证据予以证实：证据1，原告陈冬林、尹银华的身份证信息、被告银厦公司的公司登记信息各1份；证据2，2011年4月5日盖有“大众公寓酒店改扩建项目工程业务专用章”、“张建华印”章子的甲方大众公寓酒店项目工程部与乙方陈冬林签订的《房屋拆建合同》1份；2012年1月13日盖有“大众公寓酒店改扩建项目工程业务专用章”、“张建华印”章子的甲方大众公寓酒店改扩建项目部与乙方陈冬林签订的《拆建补充协议》1份；证据3，2017年12月26日盖有“嘉鱼银厦置业有限公司大众公寓”章子的甲方嘉鱼银厦置业有限公司大众公寓与乙方陈冬林、尹银华签订的《协议书》1份；证据4，陈冬林的《交房缴费项目明细》1份；证据5，有陈冬林签名的《原嘉鱼床单厂宿舍区棚改还建户领房承诺书》1份；证据6，盖有“嘉鱼银厦置业有限公司大众公寓财务专用章”的收取陈冬林购房款104000元的收据1份；证据7，2016年11月16日被告与原告签订的关于大众公寓1幢1单元17层01号房屋的《商品房买卖合同（预售）》1份。还有当事人的当庭陈述予以证实。本院认为，关于本案中《房屋拆建合同》《拆建补充协议》《协议书》《商品房买卖合同（预售）》《原嘉鱼床单厂宿舍区棚改还建户领房承诺书》的效力问题，原告与被告签订的关于房屋拆迁安置补偿的一系列合同、承诺，是双方的真实意思表示，也是平等主体之间签订的协议，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且被告对前述协议均予以认可，故应为有效合同，原告的诉求1、2，本院予以支持。关于被告银厦公司是否应向原告陈冬林、尹银华退还房款的问题，原告陈冬林、尹银华按照《商品房买卖合同（预售）》约定向被告银厦公司履行了支付344000元房款的义务，其用实际行动履行了商品房买卖合同及承诺书的约定。前述《协议书》约定被告银厦公司应当在2018年4月30日前向陈冬林、尹银华退还156844元，2018年8月4日被告银厦公司向原告陈冬林退还了90000元。但是该《协议书》签订后，原告陈冬林向被告银厦公司出具了一份《承诺书》，该承诺书改变了协议书中关于退还房款的约定，被告银厦公司有权继续向原告方收取房款。原告陈冬林、尹银华作为完全民事行为能力人，应当对自己签订的合法协议、作出的有效承诺负责。故对原告陈冬林、尹银华的诉求3，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告陈冬林与被告嘉鱼银厦置业有限公司于2011年4月5日签订的《房屋拆建合同》、于2012年1月13日签订的《拆建补充协议》合法有效；二、确认原告陈冬林、尹银华与被告嘉鱼银厦置业有限公司于2017年12月26日签订的《协议书》、于2016年11月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效；三、驳回原告陈冬林、尹银华的其他诉讼请求。案件受理费2399元，减半收取计1199元，由原告陈冬林、尹银华负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院。开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行。账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  李建军二〇一九年十一月十四日书记员  熊梦玉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。