湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初4671号原告：刘忠，男，1969年3月20日出生，汉族，户籍地长沙市雨花区，现住长沙市芙蓉区。原告：陈国芳，女，1957年9月12日出生，汉族，户籍地长沙市天心区，现住长沙市开福区。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告刘忠、陈国芳与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告刘忠、陈国芳到庭参加诉讼，被告张家界大成公司、张家界山水公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘忠、陈国芳向本院提出以下诉讼请求：1.判令两被告支付两原告房屋转让款272150元和委托装修改造折旧款381010元、支付房屋租金81645元和委托装修改造折旧款114303元、违约金6858元，共计855966元；2.判令被告张家界大成公司继续向两原告支付房屋租金和委托装修改造折旧返还款至受让该房屋并付清全部转让款之日止，两原告与两被告签订的所有合同才能予以解除；3.判令被告张家界山水公司对上述款项清偿承担连带责任；4.判令被告承担诉讼费。事实和理由：2014年5月3日，原告刘忠和陈国芳各出资50%共计272150元购买了被告张家界山水公司开发的张家界大成山水国际大酒店山水座第12层1242号房屋，签订了《张家界市商品房现房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）和《商品房买卖补充合同》。同时，原告刘忠和陈国芳与被告张家界大成公司、张家界山水公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》）和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》（以下简称《房屋委托装修合同》），被告张家界大成公司收取了原告刘忠和陈国芳各出资50%的委托装修改造款共计381010元，被告张家界山水公司对房屋租金和委托装修改造折款的支付承担连带保证责任。《房屋租赁合同》约定租赁期满3年后，原告可按该房屋原始总价值转让该物业，被告张家界大成公司必须接受转让。被告从2016年5月开始少付或拒付投资收益款项。为维护自身合法权益，特具状起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告张家界大成公司、张家界山水公司共同提交书面答辩状辩称，请求依法公正处理本案，降低违约金，驳回要求被告张家界山水公司承担担保责任的请求。一、付款情况。1.1242房合同签订后，2014年5月3日至2019年5月3日，被告张家界大成公司已付款给原告刘忠106958元，已付款给原告陈国芳106958元；2.原告主张的分项违约金过高，被告认为原告未举证证实其实际经济损失，本案属于欠付租金款项，根据情势变更原则应当调整该租金支付标准，且不应当计算违约金；3.被告酒店经营暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张，根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策。二、被告张家界山水公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。1.被告张家界山水公司并非投资收益合同的主体，没有向原告支付投资收益的义务，原告要求被告张家界山水公司向其支付下欠的投资收益于法无据；2.根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1.2014年5月3日，刘忠和陈国芳与张家界山水公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》各一份。合同约定刘忠、陈国芳向张家界山水公司购买湖南张家界大成山水国际大酒店山水座第12层1242号房，总价款为272150元，刘忠与陈国芳各占50%的份额。补充合同约定：在签订本合同时，乙方（刘忠、陈国芳）同意将该房屋租赁给张家界大成山水国际大酒店有限公司统一经营管理，该房屋由刘忠、陈国芳共同购买，出资比例为各占该房屋投资额50%。合同签订当天，刘忠、陈国芳向张家界山水公司交纳1242号房屋的购房款272150元。2.2014年5月3日，刘忠和陈国芳（甲方）与张家界大成公司（乙方）、张家界山水公司（丙方）签订《房屋委托装修合同》一份。该合同约定：甲方购买的房屋坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第12层1242号房，建筑面积为54.43平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一管理经营；甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成，每平方米7000元，共计381010元；双方协商同意该物业的委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年，委托装修改造期限于甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。委托装修改造折旧款标准及返还方式，委托期限内，乙方应从本合同生效之日起，第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额15%的折旧比例返还给甲方，即每年返还57151.5元。第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额10%的折旧比例返还给甲方，即返还38101元，乙方按年向甲方返还委托装修改造折旧款，自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。合同同时约定，在该物业委托期限内，如乙方不能按时返还甲方委托装修改造折旧款时，丙方有责任与乙方协调，并保证甲方的委托装修改造折旧款按时收取，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。合同签订当天，刘忠和陈国芳向张家界大成公司交纳1242号房的装修改造款381010元。3.2014年5月3日，刘忠和陈国芳与张家界大成公司（乙方）、张家界山水公司（丙方）签订一份《房屋租赁合同》一份。合同约定：甲方将张家界大成山水国际大酒店第12层1242号房交乙方统一管理、经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，甲乙双方协调同意该物业的租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。租金标准，第一年、第二年乙方支付给甲方的年租金标准为40822.5元。第三年至第五年乙方支付给甲方的年租金标准为27215元，乙方按年向甲方支付租金，自合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年租金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。租赁期满三年后，甲方可按该房屋原始总价值（指该房屋《商品房买卖合同》中约定的房屋总价和《房屋委托装修合同》中约定的装修款总额之和）转让该物业，乙方须接受转让；租赁期满五年后，甲方有权按该房屋原始总价值将该物业转让给乙方，乙方须接受转让；甲方向乙方提出转让该物业的，须提前90个工作日提出书面申请，乙方在接到甲方书面转让申请后30个工作日内办理完相关转让手续，甲方须配合乙方办理转让手续，该房屋转让手续办妥之日乙方须一次性将转让款支付给甲方；上述第六条第二款、第三款、第四款相关约定中，任何一方若逾期60天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋原始总价值千分之五的违约金。合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益，除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。合同同时约定，在该物业委托期限内，如乙方不能按时向甲方支付租赁收益时，丙方有责任与乙方协调，并保证甲方的租赁收益按时收取，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。4.合同签订后，第12层1242号房屋一直由张家界大成公司经营酒店业务。自2016年5月开始，张家界大成公司未按合同约定足额向刘忠、陈国芳支付委托装修改造折旧款和租金，至2019年5月30日止，张家界大成公司欠付刘忠、陈国芳委托装修改造折旧款107251元、租金75739元，共计182990元。5.2017年2月21日，刘忠向张家界山水公司提交书面回购退款申请，要求退还1242房房屋回购款326580元。2017年9月20日，陈国芳向张家界山水公司提交书面回购退款申请，要求退还1242房房屋回购款326580元。2019年5月8日，刘忠和陈国芳一起向张家界大成公司提交书面回购退款申请，要求张家界大成公司给每人退还1242房房屋回购款326580元。张家界大成公司至今未退还房屋原始总价值。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》、《房屋委托装修合同》、《房屋租赁合同》、收据、退房申请、申请商品房回购报告、银行客户回单、被告提交的明细表等证据予以证实，足以认定。裁判的理由与结果本院认为，原告刘忠、陈国芳与被告张家界山水公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》，原告刘忠、陈国芳与被告张家界山水公司、张家界大成公司签订的《房屋委托装修合同》、《房屋租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。《房屋租赁合同》约定，租赁期满三年后，原告刘忠、陈国芳可按该房屋原始总价值转让该物业，被告张家界大成公司须接受转让；租赁期满五年后，原告刘忠、陈国芳有权按该房屋原始总价值将该物业转让给乙方，被告张家界大成公司须接受转让，现租赁合同约定的五年租赁期限已经届满，被告张家界大成公司没有按照合同约定履行回购义务已构成违约，依法应承担逾期履行的违约责任。原告刘忠、陈国芳要求被告张家界大成公司履行回购房屋义务，支付房屋回购款653160元的诉讼请求，既符合法律规定，又符合双方合同约定，本院予以支持。合同没有约定被告张家界山水公司对被告张家界大成公司支付房屋回购款承担连带责任，原告刘忠、陈国芳要求被告张家界山水公司返还房屋回购款的诉讼请求理由不正当，本院不予支持。《房屋租赁合同》于2019年5月3日到期后，1242号房屋仍由被告张家界大成公司经营使用，双方形成不定期租赁合同。在履行合同期间，被告张家界大成公司未按约定向原告刘忠、陈国芳支付租金和装修改造折旧款，其行为已构成违约，依法应承担逾期支付租金和装修改造折旧款的违约责任。故原告刘忠、陈国芳要求被告张家界大成公司支付至2019年5月30日下欠的租金和装修改造折旧款共计182990元的请求，符合法律规定，本院予以支持。因《房屋租赁合同》约定，租赁期满三年后，原告刘忠、陈国芳可转让该物业，被告张家界大成公司须接受转让，故被告张家界大成公司给原告刘忠、陈国芳支付回购房屋款是履行合同义务。现原告刘忠、陈国芳提出由被告张家界大成公司、张家界山水公司履行回购义务后，双方所签订的所有合同才能解除的诉求与客观事实不符，其理由不成立，本院不予支持。被告张家界大成公司履行回购义务后，原告刘忠、陈国芳不能再依照合同取得租金和装修改造折旧款，租金和装修改造折旧款可按每月5443元[（27215元＋38101元）÷12]的标准计算至本判决生效之日止。《房屋委托装修合同》约定被告张家界大成公司逾期超过3个月未向原告刘忠、陈国芳支付委托装修改造折旧款，应向原告刘忠、陈国芳支付违约期内应支付的委托装修折旧款的1%作为违约金，即1072.51元（107251元×1%）。《房屋租赁合同》约定被告张家界大成公司逾期3个月未向原告刘忠、陈国芳支付租金收益，就应向原告刘忠、陈国芳支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金，即2272.17元（75739元×3%）。《房屋租赁合同》还约定，被告张家界大成公司逾期60天未接受原告刘忠、陈国芳的回购并支付回购房款，应向原告刘忠、陈国芳支付该房屋原始总价值5‰的违约金，即3265.8元（653160元×5‰）。因此，原告刘忠、陈国芳要求被告张家界大成公司支付违约金6610.48元的诉讼请求理由正当，本院予以支持。《房屋委托装修合同》和《房屋租赁合同》均约定被告张家界山水公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼约33000平方米的自有物业作担保物，分别为被告张家界大成公司返还装修改造折旧款和支付租金提供担保，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告刘忠、陈国芳不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告刘忠、陈国芳有权要求被告张家界山水公司在提供的担保物价值范围内承担连带清偿责任。被告张家界山水公司辩称超过担保期限，不应承担担保责任的辩称观点，无事实及法律依据，本院不予采纳。被告张家界大成公司、张家界山水公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法视其放弃诉讼权利，应承担不应诉、不质证、不辩论的法律后果。综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告刘忠、陈国芳支付房屋转让款和委托装修改造款共计653160元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告刘忠、陈国芳支付截至2019年5月30日下欠的租金和装修改造折旧款共计182990元；三、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内按每月5443元的标准给原告刘忠、陈国芳支付2019年5月31日至本判决生效之日止的房屋租金和装修改造折旧款;四、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告刘忠、陈国芳支付违约金6610.48元；五、被告张家界山水天下置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对上述第二、三、四、五项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的义务承担连带清偿责任；六、驳回原告刘忠、陈国芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12360元，减半收取6180元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司负担。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  夏赞忠二〇一九年十一月十八日法官助理黄淑珍书记员丁黎附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。