内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2019）内22民终1272号上诉人（一审被告）：周兆祥，男，1968年11月24日出生，汉族，个体工商户。委托诉讼代理人：苏国卫，内蒙古天厚律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：董桂华，女，1954年2月7日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。上诉人周兆祥因与被上诉人董桂华房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市人民法院（2019）内2201民初2423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人周兆祥的委托诉讼代理人苏国卫，被上诉人董桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，乌兰浩特市兴安街38组宝恒批发商业城（老宝恒）系分割式产权商铺经营模式的商业综合楼，即商业房产开发企业将整体商业建筑物分割为若干独立部分分别销售，各独立销售面积之间没有物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获得定期定额回报的房地产销售和经营方式。宝恒批发商业城地上三层共计355个商铺，各商铺之间无明确四至边界。2013年11月11日董桂华将自有的位于宝恒批发商业城三楼107号商铺（地号：3-2丘19幢3107户，建筑面积6.99㎡）出租给周兆祥，并签订租赁合同一份。双方约定租赁期限为2013年12月1日至2018年11月30日止，年租金均为8000元，租金支付方法为：合同签订之日起乙方（承租人）交付第一年租金8000元，每年的8月1日前，支付下一年的租金。合同还约定，合同期满后乙方不得以任何借口拆除装修，是否续租需经双方协商后决定。现双方合同约定的租赁期限已届满，租赁期限内的房屋租金被告周兆祥已经支付完毕,因周兆祥未将承租的宝恒批发商业城整体腾退给各出租人，原告董桂华诉至法院要求继续支付下一年度租金和逾期利息。本案审理中周兆祥当庭表示不再继续承租该房屋，经本院释明，原告董桂华变更诉讼请求为：1、要求被告周兆祥给付2018年12月1日至该商业城一至三层整体腾退之日的租金，并自2018年8月1日起按照年利率6%给付利息至欠款付清之日止；2、诉讼费用由被告承担。另查明，被告周兆祥承租宝恒批发商业城一至三层的商铺，分别在不同时间与各产权人签订租赁合同300余份。现周兆祥在二楼、三楼经营的宾馆已经停业并搬出，一楼仍在使用中，周兆祥与一楼各商铺产权人之间的租赁合同最晚到期日为2019年12月。目前该商业城未有统一物业管理。再查明，宝恒批发商业城原来在一层东西两侧各有一个消防通道（2.4米宽），中间有一个大门。一楼东侧消防通道（位于阿迪达斯店内）因经营被占用，西侧消防通道现为停业宾馆的大堂通道，中门亦被隔成门市使用。上述事实，有原、被告陈述及原告提供的租赁合同一份（出示原件提交复印件）、房屋所有权证一份（出示原件提交复印件）、乌兰浩特市不动产登记中心出具的档案证明一份（原件）在卷证实。一审法院认为，原告董桂华与被告周兆祥签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，符合相关法律规定，为有效合同；原、被告双方按约定履行了五年期的租赁合同，2018年11月30日合同期满后，被告周兆祥不再经营二三楼的宾馆并搬出，但仍继续租用一楼的各商铺。因该商业城的商铺是分割式产权商铺，其经营特点是由业主委托专门的经营公司负责统一经营管理，该经营模式必须同时兼顾个体项目的收益与整体管理的有机统一，商铺之间无明确界限也决定了该商业模式的整体性特征，即无论承租方还是产权人均应以保持商业城的整体性为前提行使权利、履行义务；本案被告周兆祥分别与该商业城各商铺产权人签订租赁合同，对该楼三个楼层的商铺统一行使经营管理权，其仅腾出二三楼的商铺而继续使用一楼商铺势必影响该商业楼整体功能的发挥，有悖于分割式产权商铺的经营理念，亦有损二三楼产权人的利益，故被告关于已经腾退二三楼的房屋、合同履行完毕的辩驳意见本院不予采信，被告承租并经营管理该商业城，应当将商业城三层商铺全部腾出并能正常使用的情况下才视为合同履行完毕；原、被告间的租赁合同虽已到期，但被告未全部腾出该商业城之前应视为双方租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，故原告关于继续支付租金的请求本院予以维护，租金给付标准可按原合同规定的年租金8000元（月租金666.67元）；关于原告请求按“上打租”付款时间支付逾期付款利息，因双方合同期限已届满，合同转为不定期租赁合同，承租人使用期限不确定，应按实际使用时间支付租金，不宜适用“上打租”，故对该请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条，判决：一、被告周兆祥自2018年12月1日起按年租金8000元（月租金666.67元）标准给付原告董桂华商铺租金至宝恒批发商业城一至三楼全部腾退之日止；二、驳回原告董桂华其他诉讼请求。判决生效后七日内日履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告周兆祥负担。宣判后，周兆祥不服，向本院提起上诉。上诉人周兆祥上诉称：1、请求依法撤销内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市人民法院（2019）内2201民初2423号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实其理由：该商城商铺的355名业主享有独立的产权，355名业主分别独立与上诉人订立了租赁合同，一审法院认定被上诉人所有的商铺是分割式产权商铺，经营特点是由业主委托专门的经营公司负责统一经营管理，与事实相悖。并且该355名业主与上诉人订立的租赁合同均系独立的租赁合同，均约定了不同的租赁期限、租金等。现该商城300多余商铺因租赁期限届满解除租赁合同，一审法院无视上述事实，武断认定上诉人与被上诉人之间的租赁合同期限届满，未订立续租的合同继续有效，违背合同意思自治的合同法基本原则。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。本案在二审审理期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，2013年11月11日，被上诉人董桂华将自有的位于宝恒批发商业城三楼107号商铺（地号：3-2丘19幢3107户，建筑面积6.99㎡）出租给上诉人周兆祥，并签订租赁合同一份。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，符合相关法律规定，为有效合同。因该商业城商铺是属于开发企业将整体商业建筑物分割为若干独立部分分别销售，各独立销售面积之间没有物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获得定期定额回报的房地产销售和经营方式。故该经营模式必须同时兼顾个体项目的收益与整体管理的有机统一，无论承租方还是产权人均应以保持商业城的整体性为前提行使权利、履行义务。在本案中上诉人周兆祥分别与该商业城各商铺的产权人签订租赁合同，对该商业城三个楼层的商铺统一行使经营管理权，现仅腾出二、三楼的商铺而继续使用一楼商铺势必影响该商业楼整体功能的发挥，有悖于分割式产权商铺的经营理念，亦有损二、三楼产权人的利益。虽上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同到期，但上诉人在未全部腾出该商业城商铺之前应视为双方租赁合同继续有效，且上诉人在二审诉讼中未提供新证据证明其主张，故不予支持。综上所述，周兆祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周兆祥负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 晓 红审 判 员 王 志 刚审 判 员 斯日古楞 二〇一九年十一月二十日法官助理 格恩塔娜书 记 员 王 璐 璐