海南省高级人民法院   民事判决书   （2019）琼民终394号   上诉人（原审被告、执行案外人）：宝宣荣，女，1987年9月16日出生，蒙古族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区书院西街13号院成套局宿舍3号楼3单元4号。   委托诉讼代理人：颜彦，山东国杰（琼海）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：宝祥，男，1953年12月9日出生，蒙古族，住内蒙古自治区呼和浩特市回民区通道北街12号院3号楼2单元14号。   被上诉人（原审原告、申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司海南省分公司。住所地:海南省海口市大同路38号国际商业大厦。   负责人：林海，该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈力飞，海南方圆律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、被执行人）：海南冠中房地产开发有限公司。住所地:海南省琼海市嘉积镇银海路白鹭洲小区营销中心。   法定代表人：王开明，该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈志刚，该公司经理。   被上诉人（原审被告、被执行人）：内蒙古国太房地产开发有限责任公司。住所地:内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区公园南路218号楼。   法定代表人：李学军，该公司执行董事。   被上诉人（原审被告、被执行人）：陈国光，男，1954年10月10日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市。   上诉人宝宣荣因与被上诉人中国东方资产管理股份有限公司海南省分公司（以下简称东方资产海南分公司）、海南冠中房地产开发有限公司（以下简称冠中公司）、内蒙古国太房地产开发有限责任公司（以下简称国太公司）及陈国光案外人执行异议之诉一案，不服海口市中级人民法院（以下简称一审法院）（2018）琼01民初440号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年8月26日公开对本案进行了询问。上诉人宝宣荣的委托诉讼代理人宝祥、颜彦，被上诉人东方资产海南分公司的委托诉讼代理人陈力飞，被上诉人冠中公司的委托诉讼代理人陈志刚到庭参加了询问。被上诉人国太公司、陈国光经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上诉人宝宣荣的上诉请求：1.撤销一审判决,解除对位于海南省琼海市××镇房屋（以下简称案涉房产）的查封，并终止执行；2.确认案涉房产归上诉人宝宣荣所有。事实和理由：一、一审判决查明事实不清，认定事实错误。根据一审判决查明的事实，足以认定上诉人已经签订了合法有效的房屋买卖合同并且已经支付了全额购房款，随后进行了装修并实际入住至今。二、关于支付购房款的问题，一审判决查明“宝祥分别于2012年3月15日、3月18日、6月6日向陈国光转账支付5笔款项共计7704000元。国太公司于2012年2月24日、3月14日、3月15日出具收据，载明收到宝华借给该司的款项共计6000000元。2012年6月6日，国太公司向宝祥出具收据，载明收到其借给陈国光的款项1000000元。宝宣荣主张上述款项后用于冲抵本案的购房款。冠中公司称其对国太公司与宝华之间的借款关系不知情。”，对于上述认定，应认定为冲抵宝华、宝祥的借款，宝华系本案上诉人宝宣荣的父亲，宝华认可此款项冲抵借款为女儿宝宣荣买房合情合理；另一方面不能以冠中公司对国太公司与宝华、宝祥之间的借款关系不知情为由而否认借款的事实，冠中公司是国太公司的全资子公司，国太公司与冠中公司之间资金如何往来以及其两者如何管理，那是他们公司内部管理的问题，与上诉人没有关系，既然冠中公司为上诉人出具了收款收据，那么也就意味着冠中公司已经实际收到这笔款项。房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。   被上诉人东方资产海南分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。   被上诉人冠中公司辩称，冠中公司为上诉人宝宣荣出具了收款收据，案涉房屋已抵给宝宣荣。   被上诉人国太公司、陈国光未提交书面答辩意见。   东方资产海南分公司向一审法院提出诉讼请求：请求判决许可对案涉房屋的执行。   一审法院认定事实：2014年10月19日，一审法院受理东方资产海南分公司与冠中公司、国太公司、陈国光借款合同纠纷一案，东方资产海南分公司起诉请求：1.冠中公司向东方资产海南分公司偿还借款本金4100万元及违约金l87.5万元，以及2014年9月20日以后至实际清偿之日止发生的利息、违约金；2.东方资产海南分公司对海国用(2010)第1386号、海国用(2010)第1148号、海国用(2011)第0011号土地证项下的土地使用权及地上建筑物享有优先受偿权；对编号为A1300189759股权出质登记证书项下的国太公司持有的冠中公司1OO%的股权享有优先受偿权；3.国太公司、陈国光对上述款项承担连带清偿责任；4.冠中公司承担案件诉讼费用及东方资产海南分公司为实现债权而发生的费用，国太公司和陈国光对上述费用承担连带清偿责任。一审法院于2015年7月17日作出（2014）海中法民一初字第83号民事判决：一、冠中公司在本判决生效后30日内偿还东方资产海南分公司借款本金4100万元、支付2015年第一季度利息1575000元；二、冠中公司在本判决生效后30日内向东方资产海南分公司支付逾期偿还借款的违约金1149166.64元（计算截止日期为2015年3月20日），从2015年3月21日开始，以4100万元为本金，向东方资产海南分公司支付利息（按年利率18%计算）、违约金（按年利率6%计算），直至付清为止（如在此期间支付本金，则计算基数相应予以扣减）；三、冠中公司不履行本判决第一、二项义务时，东方资产海南分公司对冠中公司提供抵押的位于海南省琼海市××区【海国用(2010)第1386号】土地证项下9469㎡的土地使用权及地上建筑物，对海南省琼海市××镇【海国用(2010)第1148号】、【海国用(2011)第0011号】土地证项下6715.2㎡的土地使用权及地上建筑物进行折价或对拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；四、冠中公司不履行本判决第一、二项义务时，东方资产海南分公司对国太公司提供质押的冠中公司l00%股权进行折价或对拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；五、如东方资产海南分公司行使本判决第三、四项权利后仍有债权未获清偿，国太公司、陈国光对东方资产海南分公司未获清偿的债权共同承担连带保证责任，并有权在承担连带责任后向冠中公司追偿；六、驳回东方资产海南分公司的其他诉讼请求。冠中公司不服该判决提出上诉，后以与东方资产海南分公司达成和解协议为由申请撤回上诉，海南省高级人民法院于2015年11月4日以(2015)琼立一终字第226号民事裁定书裁定准予撤回上诉。   （2014）海中法民一初字第83号民事判决生效后，东方资产海南分公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2016年3月17日作出执行裁定，对包括宝宣荣购买的琼海市××镇房产在内的登记在被执行人冠中公司名下的343套住宅、商铺进行查封。宝宣荣为此提出执行异议，以其已购买被查封房产为由，要求法院解除查封，中止执行。经一审法院执行局审查，认为宝宣荣与冠中公司在法院对涉案房产进行查封之前已签订了商品房买卖合同，且已支付全部购房款，并已实际占用使用涉案房产，其对涉案房产未办理过户并无过错，故宝宣荣提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称执行异议和复议规定)第二十九条的规定，遂裁定中止对宝宣荣购买的琼海市××镇房产的执行。东方资产海南分公司不服该裁定，遂提起本案诉讼。   另查明，2012年4月18日，琼海市住房保障与房产管理局对琼海市博鳌镇滨海街西侧碧海云天一期颁发（2012）海房预字0024号房产预售许可证，有效期至2013年4月18日，后经批准延期至2014年6月7日。2012年12月10日，冠中公司与国太公司向东方资产海南分公司发函，承诺同意东方资产海南分公司对涉案项目进行销售监管和资金监管，并承诺冠中公司的融资被批准及办理相关手续后，同意将公司合同专用章移交东方资产海南分公司。2012年12月26日，东方资产海南分公司出具收到冠中公司交来销售合同印章的收条。2013年6月9日，东方资产海南分公司对琼海市××镇、嘉积镇涉案土地及地上建筑物设定抵押，证号为海他项（2013）第0036号。2015年1月16日，东方资产海南分公司向琼海市住房保障与房产管理局发出《关于同意办理预售许可证延期的函》，其主要内容为：“海南冠中房地产开发公司已经将其位于琼海市××区的碧海云天一二期抵押给我办，由于上述项目预售证即将到期，为不影响企业的房产销售，我办同意该司向贵局申请办理上述项目预售许可证的延期手续”。涉案房产未在房产管理部门办理抵押登记手续。   再查明，宝宣荣与冠中公司于2014年5月13日签订《琼海市商品房买卖合同》，约定宝宣荣购买海南省琼海市××镇房产，房屋建筑面积71.81平方米，每平方米4500元，总金额323145元，合同还约定了其他事项。合同签订当日，冠中公司向宝宣荣出具收据，载明收到购房款718100元。对于合同约定购房款与实付购房款存在差异的问题，宝宣荣及冠中公司均承认系双方为了避税而进行的约定。2015年5月15日，冠中公司向宝宣荣出具收据，载明收到宝宣荣交纳的税费17764.13元；同日，海南珠江物业酒店管理有限公司琼海物业服务中心向宝宣荣出具收据，载明收到宝宣荣交纳的2014年8月1日至2015年7月31日的物业费及2015年4月1日至2015年7月31日的水电分摊费共计1783.44元。2016年4月16日，琼海长宇物业服务有限公司向宝宣荣出具收据，载明收到2015年8月1日至2016年7月31日期间的物业费和水电公摊费1904元。宝祥分别于2012年3月15日、3月18日、6月6日向陈国光转账支付5笔款项共计7704000元。国太公司于2012年2月24日、3月14日、3月15日出具收据，载明收到宝华借给该司的款项共计6000000元。2012年6月6日，国太公司向宝祥出具收据，载明收到其借给陈国光的款项1000000元。宝宣荣主张上述款项后用于冲抵本案的购房款。冠中公司称其对国太公司与宝华之间的借款关系不知情。   一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，对申请执行人提起的执行异议之诉是否予以支持，应以案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益为判断基础。执行异议和复议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，虽宝宣荣提交的《琼海市商品房买卖合同》的签订时间在一审法院查封涉案房产之前，但其并未举证证明向冠中公司实际支付购房款。因冠中公司、国太公司与陈国光均系独立民事主体，宝华及宝祥出借给国太公司及陈国光的款项并不等同于直接向冠中公司出借的款项，故宝宣荣辩称上述借款已用于冲抵其应向冠中公司支付的购房款依据不足，一审法院不予采纳。根据执行异议和复议规定第二十九条的规定，因宝宣荣提交的证据不足以证明其已向冠中公司支付购房款，故其不享有足以排除强制执行的民事权益，东方资产海南分公司的诉讼请求具有事实和法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，缺席判决如下：准许执行一审法院（2016）琼01执58号执行裁定中查封的海南省琼海市××镇房产。案件受理费100元，由宝宣荣负担。   二审查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，上诉人宝宣荣主张不得执行案涉房产，故本案的争议焦点为宝宣荣对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。由于本案涉及的是金钱债权的执行案件，故本案可参照执行异议和复议规定第二十八条或第二十九条的规定予以判断。该两条规定均是针对执行案外人对被执行的不动产是否享有物权期待权的保护条件，第二十八条系对一般买受人物权期待权的保护，第二十九条系对消费者物权期待权的保护，只要案外人所提的执行异议符合上述两条规定中一条规定的条件，均可予以保护。该两条规定均要求案外人与被执行人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且案外人已经支付价款，其中第二十八条要求案外人支付全部价款，第二十九条要求案外人支付50%以上的价款。如果案外人提起的执行异议不符合前述两个条件，那么其提起的执行异议便既不符合第二十八条的规定也不符合第二十九条的规定，也即其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。   本案中，根据已经查明的案件事实，宝宣荣在一审法院查封之前已经与冠中公司签订了《琼海市商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。因此，本案中，判断宝宣荣对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益应分析宝宣荣是否向冠中公司支付了案涉房产的购房款。宝宣荣主张其支付购房款的方式为宝祥分别于2012年3月15日、3月18日、6月6日向陈国光转账支付5笔款项共计7704000元，宝宣荣主张上述款项后用于冲抵本案的购房款。本院认为，虽然本案中，冠中公司是国太公司的全资子公司，但国太公司与陈国光及冠中公司均系独立民事主体，宝华及宝祥出借给国太公司及陈国光的款项并不等同于直接向冠中公司出借的款项，虽然冠中公司向宝宣荣出具收据载明收到购房款718100元，但不能证明宝华及宝祥存在借款及以案涉房屋抵债之事实。宝宣荣提交的证据不能证明冠中公司以案涉房产抵债，其应当承担举证不能的责任。因此，宝宣荣对案涉房产提起的执行异议既不符合执行异议和复议规定第二十八条的规定，也不符合第二十九条的规定，故其对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。   针对上诉人宝宣荣的第二项关于“确认案涉房产归上诉人所有”的上诉请求，本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产物权的变更只有经依法登记才发生物权变动的效力。具体到本案，因案涉房产未办理过户登记手续，所以不发生物权变动的效力，即宝宣荣对案涉房产不享有所有权。因此，其主张确认案涉房产归其所有的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。   综上所述，宝宣荣对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费10981.00元，由宝宣荣负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 汪忠学   审 判 员 赵 晖   审 判 员 夏伟伟     二○一九年十一月十五日   法官助理 徐欣瑞   书 记 员 庞 馨   附相关法律条文：   《中华人民共和国物权法》   第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   《最高人民法院关于   人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。