广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终16202号上诉人（原审被告）：王金库，男，汉族，1982年6月1日出生，身份证住址广东省深圳市龙华新区。委托诉讼代理人：曾蓉，湖南正君律师事务所律师。委托诉讼代理人：张煌杰，广东谷泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市振粤物业管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区南头街道桃园268号前海花园7栋204。法定代表人：冯德榕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨柳，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗洋，广东诚公律师事务所律师。上诉人王金库因与被上诉人深圳市振粤物业管理有限公司（以下简称振粤公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初1525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王金库上诉请求：将本案发回重审或中止审理或改判王金库不需要向振粤公司支付物业管理费及违约金，本案诉讼费由振粤公司承担。事实和理由：一、一审法院没有完全查清案件事实，被上诉人证据不足却支持了其诉讼请求，损害了上诉人的利益。一个没有依合同约定提供物业管理服务的公司是没有权利要求业主依合同约定全额支付物业管理费的。上诉人于2016年3月办理入伙，入驻维德雅酒店商务办公X层后，被上诉人在物业管理后面存在诸多问题，在上诉人多次与被上诉人交涉后，但仍不能提供合格的物业管理服务，以至于2016年8月上诉人不再交纳物业管理服务费，拒绝由被上诉人继续提供物业服务，以实际行动单方解除了与被上诉人之间的物业服务合同。被上诉人在得知上诉人的抗议与意思表示后，也不整改，与原开发商变本加厉地控制着大厦物业，将大厦更名，将大厦停车场对外经营，控制着上诉人的水电户不办理更名，致使上诉人承受着虽系业主却待遇不如租客的遭遇。除了向原开发商这位业主报告账目外，被上诉人拒绝向上诉人及其他业主公示账目，一直控制着大厦共有部分资源与收益，侵害上诉人的业主权益长达两年之久且拒不改正。为此上诉人于2018年主动向法院提起了另案诉讼，要求被上诉人承担相应法律责任并公开物业费收支情况。即从一开始，是上诉人认为被上诉人没有提供合格的物业管理服务还侵害上诉人的业主权益走上维权之路，从未承认过被上诉人自2016年8月至今有持续不断地向上诉人提供合格的物业管理服务，在法院判决要求被上诉人公开账目后被上诉人仍拒不公开，可见其强势地位。现实中整栋大厦目前仍由被上诉人与原开发商把控，被上诉人对外仍为整栋大厦的物业服务公司，但被上诉人向上诉人索要物业管理费，除了应当提供相应合同依据、实际控制大厦外，还必须以实在的提供了符合约定的物业管理服务为前提（被上诉人的物业管理义务详见《维德雅酒店商务办公物业服务合同》、《前期物业服务协议》）。其应提供真实有效的为上诉人所持有物业实施了合格物业管理服务的证据，证明其依照合同的约定真实全面的履行了自己的物业管理义务。根据谁主张谁举证的原则，若被上诉人不能提供证据证明其为上诉人提供了符合约定的全部管理服务或部分服务，就应当由其承担不利的法律后果，上诉人拒绝支付合同约定的全部或部分物业管理费则合理合法。上诉人在本案中属于弱势群体，凭一己之力没办法将反客为主的被上诉人更换掉，不能换成一家能诚实敬业为自己提供合格管理服务的物业公司，但不代表其有义务要为并没有享受到的服务买单。上诉人虽然没有办法直接证明被上诉人提供了合格的或者不合格的物业管理服务，但至少能证明被上诉人真实的在侵害着上诉人的业主权益，比如大厦更名导致其购买的房产无法在地图上一目了然的找到相应标识与位置，比如停车场被用于对外经营致使其作为业主无法行使停车权利等，也算是间接证实了被上诉人已经严重越矩，并没有尽到一个物业管理人的本分，没有提供合格的物业管理服务。二、本案计算物业管理费的依据是被上诉人与原开发建设单位签订的《维德雅酒店商务办公物业服务合同》、被上诉人与上诉人签订的《前期物业服务协议》，《维德雅酒店商务办公物业服务合同》是《前期物业服务协议》的基础。被上诉人与原开发商于2015年3月12日签订的《维德雅酒店商务办公物业服务合同》（以下简称《维德雅物业合同》），约定服务期限是第一次书面通知业主入伙之日起五年，前三年是12元/平/月，上诉人也是基于前述合同才于2016年3月1日办理入伙时与被上诉人签订了《前期物业服务协议》（以下简称《前期物业协议》），被上诉人要求上诉人支付物业管理费也是依据《维德雅物业合同》。所谓“前期物业服务”系指物业公司与建设单位签订物业管理合同后，在业主委员会成立之前，与业主签订前期物业服务合同，明确双方的权利义务，避免因此而发生的纠纷。上诉人于本案一审立案前已经另案向法院申请确认《维德雅物业合同》无效，另案已经进入二审，如果《维德雅物业合同》被确认无效，则《前期物业协议》便自然丧失了有效的基础，《前期物业协议》能否脱离物业公司与开发建设单位签订的物业管理合同而独立存在并有效，需有待认定，故在另案二审对《维德雅物业合同》效力作出认定前，请求暂时中止审理合情合理合法。三、即使最终《维德雅物业合同》与《前期物业协议》均被认定有效，上诉人2016年8月单方解除合同拒绝由被上诉人提供物业服务的行为不能得到合法确认，即使法律规定被上诉人没有提供约定的管理服务也需要业主缴纳物业管理费，一审法院判决支持被上诉人全部诉讼请求仍有失公平。上诉人于2016年3月入伙，根据《维德雅物业合同》约定即在2019年3月之前上诉人应缴纳的物业管理费最多是按12元/平/月计算。另上诉人虽只是案涉物业其中的一个小业主，但对物业大厦的经营利益仍有知悉权，物业共有部分的收益有属于其的一部分。被上诉人从接手案涉物业至今，未尽到合格管理的责任，反客为主，侵害上诉人作为业主的共有利益，收取各类经营收入不对业主公开账目，收取房屋维修资金是否做到专款专用也不得而知，其有错在先，上诉人延迟支付物业管理费与专项维修金也只是保障自己的合法权益，对被上诉人实施了先履行抗辩权，被上诉人要求上诉人支付违约金缺少事实与法律依据。《前期物业协议》第九条第一款约定“甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”。综上，因被上诉人没有依约定提供合格的管理服务，服务质量不达标，严重损害上诉人利益，上诉人并没有享受到满意的物业管理服务，一审法院要求上诉人依约支付物业管理费缺少事实和法律依据，请求二审法院支持上诉人的请求。振粤公司辩称：一、被上诉人与建设单位深圳市松兴网络科技有限公司签订的维雅德酒店商务办公物业服务合同即前期物业服务合同合法有效，上诉人在购买涉案物业时与被上诉人签订了前期物业服务协议，对被上诉人提供物业服务的内容、金额、违约金的标准予以确认，上诉人应当按照合同的约定履行物业费及专项维修基金的支付义务。二、上诉人主张被上诉人提供的物业服务不符合合同约定，应当承担相应的举证责任。事实上，上诉人所在楼宇仅有上诉人一人存在拖欠物业费用的行为，由此可知，系上诉人单方恶意拖欠，被上诉人已按合同约定履行了相应的义务。根据被上诉人与建设单位签订的物业服务合同，约定前期物业服务协议延续至业主委员会另行签订的物业服务合同生效之日止。因此，上诉人无权单方以实际行动解除物业服务合同。三、上诉人称其已另案就维雅德酒店商务办公物业服务合同提起确认合同无效之诉，该案已进入二审的程序的陈述与事实不符，另案即（2019）粤03民终4042号案件，上诉人的诉求为请求确认被上诉人与深圳市维雅德科技开发有限公司签订的前期物业服务合同无效，与本案被上诉人与建设单位签订的前期物业服务合同无关；四、上诉人认为被上诉人侵害其业主权利，上诉人已在另案提起了该项诉求，并经一审法院予以驳回，无论二审结果如何，上诉人的该项主张已经另案处理，与本案无关。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。振粤公司向一审法院起诉请求：1、被告支付拖欠原告的自2016年8月起至实际支付之日止的物业服务费、专项维修资金。暂计至2018年11月，物业服务费人民币36590.2元，专项维修资金人民币742.56元；2、被告向原告支付各项费用自逾期之日起至实际支付之日止的违约金，暂计至2018年11月，人民币7333.8元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。原告在一审庭审中当庭明确上述请求计至2019年5月。一审法院认定事实：一、物业管理合同的签订时间：2015年3月12日，原告与深圳市松兴网络科技有限公司签署《维雅德酒店商务办公物业服务合同》，约定的服务期限为第一次书面通知业主入伙之日起五年。2016年3月1日，原告与被告签署《前期物业服务协议》约定的服务期限为自房屋出售/出租之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理服务。二、关于物业公司管理的小区位置和名称：深圳市龙华区维雅德酒店商务办公。三、物业管理合同约定的物业管理费、专项维修资金标准：《维雅德酒店商务办公物业服务合同》第四章第六条的约定，写字楼为15元/平方米/月，入伙后运营期物业管理阶段前三年收费标准为12元/平方米/月（即第一次书面通知业主入伙之日起三年内），代收专项维修资金0.25元/平方米/月。《前期物业服务协议》第四条约定，物业服务费为15元/平方米/月，专项维修资金0.25元/平方米/月。四、物业管理合同约定的物业管理费、专项维修资金的缴纳日期：合同约定的是每月15日前缴纳当月的费用。五、物业管理合同约定的拖欠物业管理费、专项维修资金违约金标准：《前期物业服务协议》第九条约定，逾期缴纳物业服务费和专项维修资金的从逾期之日起，每天按应缴纳费用的万分之五交纳违约金。原告主张其计算违约金的方式为：拖欠物业服务费、专项维修资金金额×实际拖欠的天数×万分之五每日，从2016年9月1日起算2016年8月的违约金，以此类推。六、案涉房产位置：深圳市龙华区维雅德酒店第X层商务办公。七、房产用途：写字楼。八、房产建筑面积：106.06平方米。九、被告每月应交纳物业管理、本体维修基金数额：原告主张物业管理费从2018年9月起15元每平方米每月，之前12元每平方米每月，即物业管理费2016年8月至2018年9月是人民币1272.7元/月，2018年10月起是人民币1590.9元/月，专项维修资金是人民币26.52元/月。十、被告拖欠物业管理费、本体维修基金期间：原告主张被告拖欠费用的期间是2016年8月份起至今，被告代理人表示不清楚。十一、被告拖欠物业管理费、本体维修基金数额：原告主张截至2019年5月，被告拖欠物业管理费45817.4元，本体维修基金901.68元、违约金11271.68元。十二、被告拖欠相关费用产生的违约金的计算方法：原告主张被告逾期缴费，按实际逾期天数计算违约金，故具体计算方式为：拖欠金额×实际拖欠的天数×万分之五每日，从2016年9月1日起算2016年8月的违约金，以此类推。十三、其他需要说明事项：被告主张已另案起诉深圳市振粤物业管理有限公司和深圳市维雅德科技开发有限公司，请求判令：1、判令二被告协助原告办理水、电过户手续；2、判令深圳市振粤物业管理有限公司和深圳市维雅德科技开发有限公司承担擅自更改大厦名称的违约责任5000元；3、请求确认大厦地下停车场、屋顶、外墙、电梯及周围地面等公共区域及因大厦大厅、电梯等共享部分产生的经济权益归业主所有，判令深圳市振粤物业管理有限公司和深圳市维雅德科技开发有限公司向原告支付应得经济权益10000元；4、判令被告振粤物业公司保障原告行使停车等应该享有的权利和利益，对原告因无法行使停车权利和其他权利带来的不便承担违约责任，并对原告在此期间的损失承担赔偿责任；5、判令被告振粤物业公司对物业费用的收支情况进行公示，保证原告作为业主对于物业费用使用情况的知悉权；6、请求确认深圳市振粤物业管理有限公司和深圳市维雅德科技开发有限公司签订的物业服务合同为无效合同；7、请求判决深圳市振粤物业管理有限公司和深圳市维雅德科技开发有限公司履行对相关部门的告知义务，协助原告及其他业主成立物业委员会，重新选定物业服务企业；8、深圳市振粤物业管理有限公司和深圳市维雅德科技开发有限公司承担本案诉讼费。深圳市龙华区人民法院于2018年10月12日出具（2018）粤0309民初14号民事判决书，认定王金库未举证证明深圳市振粤物业管理有限公司和深圳市维雅德科技开发有限公司具有恶意串通损害其合法权益之情形，王金库关于确认深圳市振粤物业管理有限公司和深圳市维雅德科技开发有限公司之间合同无效之诉求缺乏事实依据，判决：一、被告深圳市振粤物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向维雅德酒店公寓办公楼公示物业费收支情况。二、驳回原告王金库的其他诉讼请求。原、被告对该判决均不服提起上诉，现二审尚未出判。被告主张其已起诉要求确认物业服务合同无效，故本案原、被告签订的前期物业服务协议丧失了有效的基础，被告当庭向法院申请中止审理本案，待另案审理结果出来后再继续审理。另，被告主张原告当庭变更诉讼请求，请求法庭给予新的举证答辩期限。一审法院认为，原告为涉案小区提供了物业管理服务，被告应当根据合同约定向原告支付物业管理费用。房屋专项维修资金是用于房屋本体共用部位的维修养护而设立的基金，其所有权属于全体业主共有，原告作为涉案小区的物业管理单位有权代为收取房屋专项维修资金，被告应当按照相关规定进行缴纳。被告主张其另案起诉要求确认《物业服务合同无效》，经查，（2018）粤0309民初14号案件审理的是被告要求确认“深圳市振粤物业管理有限公司和深圳市维雅德科技开发有限公司签订的物业服务合同为无效合同”，本案中并未涉及该份合同，被告以此抗辩或要求中止审理均无法律依据。关于被告主张原告当庭变更诉讼请求，请求给予新的举证答辩期限。原告的诉讼请求是“自2016年8月起至实际支付之日止的物业服务费、专项维修资金……”，庭审时原告只是明确计至2019年5月，并未增加或变更其请求，故被告的主张没有事实和法律依据。本案中，原告主张被告自2016年8月起拖欠物业管理费及专项维修资金至今，被告代理人表示不清楚，故被告履行支付相应款项的情况，一审法院根据原告在诉讼中承认履行合同的事实予以确认。被告应依照合同约定缴纳2016年8月至2019年5月的物业管理费人民币45817.4元（1272.7元/月×26月+1590.9×8月）及2016年8月至2019年5月的本体维修基金人民币901.68元（26.52元/月×34月）。关于违约金。《前期物业服务协议》第九条约定，逾期缴纳物业服务费和专项维修资金的从逾期之日起，每天按应缴纳费用的万分之五交纳违约金。据此约定，被告逾期支付物业管理费，应向原告支付延期付款的违约金。原告按照日万分之五标准计算违约金符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告王金库应于判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市振粤物业管理有限公司缴纳2016年8月至2019年5月的物业管理费人民币45817.4元、专项维修资金901.68元及违约金（按照“每月拖欠的费用×实际拖欠的天数×万分之五/日”的公式计算至付清之日，即拖欠2016年8月物业管理费、专项维修资金的违约金，按“2016年8月份物业管理费及专项维修资金×从2016年9月1日起算实际拖欠天数×万分之五/日”计算，拖欠2016年9月及之后物业管理费及专项维修资金的违约金计算方法同上）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币458元，由被告承担人民币。受理费原告已预交。二审审理期间，王金库向本院提交了振粤公司针对（2018）粤0309民初14号民事判决提起上诉的上诉状复印件，以证明振粤公司没有依照物业服务协议及管理规约公开物业费收支情况。本院组织当事人进行了证据交换与质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，当事人上诉争议的焦点为王金库是否应当向振粤公司支付物业管理费及违约金。王金库上诉主张振粤公司未提供合同约定的物业管理服务，无权要求业主全额支付物业管理费。对此，本院认为，根据振粤公司与涉案物业开发商订立的物业服务合同及振粤公司与王金库订立的前期物业服务协议，王金库应当向振粤公司支付合同约定的物业管理费，王金库主张振粤公司未能提供符合合同约定的物业管理服务，但其并未提交充分证据予以证实。同时，业主交纳物业管理费是物业服务公司提供良好物业服务的基础和保障，王金库作为区分所有权建筑物的业主之一，单独以物业服务公司提供的服务存在质量问题为由主张不交或减少交纳物业管理费，既没有法律依据，亦会造成各业主间的公平性问题，故对于此项上诉主张，本院不予采纳。物业服务企业的选聘及评价考核机制属于业主自治的范围，如业主认为物业服务企业提供的服务不符合要求，应当通过业主大会或业主委员会按照相应的法律程序解决。综上所述，王金库的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费945元，由王金库负担。本判决为终审判决。审判长 梁 媛审判员 刘向军审判员 叶 艳二〇一九年十一月六日书记员 肖丹婷附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……