广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初7382号原告：李云。委托诉讼代理人：胡铁军，广东金唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莞纯，广东金唐律师事务所实习律师。被告：赵颖。原告李云诉被告赵颖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日受理后，依法适用普通程序于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡铁军、王莞纯，被告赵颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求判令：1、解除原告和被告赵颖之间的房屋租赁合同，被告立即返还房屋；2、被告赵颖支付2017年12月19日《房屋租赁合同》履行过程中拖欠的4400.08元（人民币，下同）费用；判令被告赵颖支付2018年6月5日签订的《房屋租赁合同》履行过程中拖欠的租金、管理费等费用296164.98元；3、被告赵颖支付违约赔偿金、滞纳金169200元（违约赔偿金96000元；滞纳金73200元）；4、被告赵颖承担诉讼费用。事实和理由：原告和被告赵颖于2017年12月19日签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案物业租给被告，租赁期限自2017年12月20日起至2018年12月19日止。2018年6月5日，原告和被告赵颖双方再次签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案物业租给被告，租赁期限自2018年8月1日起至2019年7月31日止。合同中还明确约定被告赵颖的丈夫即陈某为合同中的共同居住人员，事实上，陈某是前后两份租赁合同所租原告房屋的共同使用人。原告和被告赵颖双方在合同中还特别约定房屋租赁用途为住宅，不得用于商业用途。被告赵颖自2018年10月1日起，无故拖欠房屋租金，己构成根本违约，原告有权单方解除合同。同时，被告赵颖还将房屋交付给其他案外人居住和使用，并用于商业用途，亦已构成严重违约。原告和被告赵颖于2017年12月19日签订的房屋租赁合同实际履行期限为2017年12月20日至2018年7月31日，即7个月零12天，这期间的租金和管理费共计193140元，实际发生水电气费为17860.08元，共计211000.08元，承租人实际支付206600元，尚未支付4400.08元；原告和被告赵颖于2018年6月5日签订的房屋租赁合同，约定每月租金48000元、管理费1636元，自2018年8月1日至2019年1月31日，实际发生租金288000元、管理费9816元、水电气费14268.98元，同时按照合同约定，因被告未能按时清洁该租赁房屋，被告应当支付清洁费8000元，以上共计320084.98元，被告实际支付租金23920元（扣除应支付押金），尚未支付296164.98元。根据原告和被告赵颖于2018年6月5日签订《房屋租赁合同》第二条第3款约定，被告赵颖将房屋交与其他未经甲方同意并登记的人居住，应向原告支付两个月租金额的赔偿金即96000元。根据第十一条的约定，被告赵颖在租赁期间拖欠租金等费用的，原告有权不予返还押金，并且在被告赵颖拖欠租金期间，还应以600元/天的金额向原告缴纳滞纳金。被告赵颖于2018年8月16、18日共计向原告支付119920元，其中应当包含96000元的房屋押金，剩余的尚不足支付2018年8月份的租金。因合同中并未约定租金实际支付的日期，按照惯例，应当于当月支付。故2019年9月份租金应当于2018年10月1日前向原告支付。自2018年10月1日起开始计算滞纳金，暂计至2019年1月31日，共122天，合计73200元。被告赵颖无正当理由拖欠原告租金，经原告多次催告，均未支付，亦未搬离房屋。被告赵颖拖欠租金等违约行为己经严重侵害了原告的合法权益。综上所述，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：同意解除并返还房屋，是原告扣押被告的物品，不是被告不愿意搬离，当时陈某已经将我和家人的东西全部搬走，并且朋友有帮助我搬东西，但因为房东的示意，物业阻止我方搬离，且原告还表示是因为我不搬离。在我被限制人身自由之前，涉案房产是非常破旧的，每个房间都漏水；在我租赁前8个月涉案房产都是没有出租的，我租赁是因为涉案房产有露台，且物业说我上一住户租了我旁边的房子，其搬走是因为涉案房产漏水了两三个月，修缮花了两三个月，所以我入住时涉案房产就非常破旧，我住进去就开始装修，直到我进看守所之前才装修好，我现在还在付当时装修涉案房产的费用；我进入看守所一个月后房东就要求我退出涉案房产，我的老人和孩子没有经济能力，我朋友照顾我的家人将物品搬走，最后还被原告扣押了部分东西，现在原告又说我没有退租，这与逻辑不符。我2018年10月15日之前搬出涉案房产的，所以的租金及相关费用只需要付至2018年10月15日，对原告诉讼请求中其他费用不予认可，我应该是2018年8月左右没有付租金的，当时我朋友有说先帮我付租金，但原告不同意，就是要我方搬走。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月19日，原告（出租方、甲方）与被告赵颖（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房产面积约350平方米出租给乙方；租赁期一年，自2017年12月20日起至2018年12月19日止；租金每月25000元，乙方在签订合同时支付甲方连个月押金50000元；及其他内容。2018年6月5日，原告（出租方、甲方）与被告赵颖（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租涉案房产，租赁期为一年，自2018年6月20日起至2019年6月19日止；甲方同意乙方和直系家属居住在租赁房屋，居住人员为陈某（丈夫）；凡未在该合同上登记人员名单的居住着，乙方负责向甲方书面报备该人员名字和提交身份证复印件，经得甲方同意后才可暂时留宿，凡有未有登记名字的居住着，不可居住租赁房屋，一经发现甲方有权终止协议，乙方还应向甲方支付等值两个月的租金的赔偿金；在本合同终止前乙方应及时迁离、交回租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续，乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的（含不直接退回业主可开门的钥匙），甲方有权换新锁和收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取双倍租金；房屋租金每月为48000元；另计每月1636元物业管理费等，每月应缴49636元；乙方在签订合同即日支付甲方两个月的押金96000元；租赁期间，乙方如拖欠租金达1天或以上，欠交管理费、水电费等其他相关费用视为乙方违约，租赁押金甲方有权不予返还，并可单方解除合同；在乙方拖欠租金期间，若甲方同意宽限乙方至双方约定的交租时间，乙方除交租金外另需向甲方缴纳滞纳金按照每天600元计算；乙方不能及时搬离房屋的，甲方则按照双倍租金标准向乙方收取滞留期间的赔偿金；及其他内容。为证明案外人叶小姐未经原告同意居住在涉案房产，原告提交了其与叶小姐的微信聊天记录打印件予以证明。被告对该证据不予认可，并表示叶小姐并未居住在涉案房产内。为证明涉案房产在2018年7月20日至2019年1月20日期间的水电费为6873.41元、2018年7月20日至2019年8月20日期间的水电费为10085.85元，涉案房产一直有人居住，原告提交了水电费统计表、水电费通知单予以证明。被告表示其于2018年10月搬离涉案房产后未再继续使用涉案房产，但里面有电器产生的水电费等被告并不清楚。庭审中原告表示被告是在2018年10月搬离了部分物品，但被告经常有进有出，被告始终未交还涉案房产，故原告认为涉案房产仍由被告占用；原告在2018年8月后就找不到被告本人了，当时陈某说被告病了回家治疗。庭审中原告明确其第二项诉讼请求的拖欠费用4400.08元，是2017年12月20日至2018年7月31日期间租金、管理费193140元，水电煤气费17860.08元，被告仅支付了206600元，尚欠4400.08元；原告要求租金、管理费支付至实际返还房屋之日止，租金按每月48000元、管理费按每月1636元计算；第二项诉讼请求的296164.98元是2018年8月至2019年1月31日期间的租金264080元、管理费9816元、水电气费14268.98元（其中2018年7月20日至2019年8月20日期间的水电费为10085.85元）、清洁费8000元（被告已付119920元，扣除已支付押金96000元，剩下23920元视为已支付的租金）；第三项诉讼请求中的违约赔偿金系根据合同第2.3条的约定，滞纳金根据合同第11条约定，按每天600元，从2018年10月1日开始计算至被告实际付清费用之日止。另查，被告于2019年5月16日签收原告的起诉状等材料。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定严格履行各自的义务。本案中，被告自2018年8月起未向原告支付租金等相关费用，已构成违约，原告有权要求解除双方的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告于2019年5月16日收到原告的起诉状等材料，故本院确认涉案租赁合同已于2019年5月16日解除。对于原告要求被告返还房屋的诉讼请求，庭审中，双方均确认被告已搬离涉案房产，仅有少量物品存放在涉案房产，故涉案房产实际已由原告控制；且庭审中，经本院释明，原、被告均同意自行交接由被告搬离相关物品、原告予以配合，故原告要求被告返还房产无事实依据，本院不予支持。对于原告主张的拖欠费用4400.08元。原告主张第一份租赁合同的履行过程中，2017年12月20日至2018年7月31日期间被告应支付租金、管理费193140元、水电煤气费17860.08元，被告仅支付了206600元，尚欠4400.08元；对此被告不予认可，并表示如果有欠付款项，原告不可能与被告签订第二份租赁合同。本案中，原告并未提交2017年12月至2018年7月期间水电煤气费用的相关证据，无法确定前述期间的水电煤气费金额，故不能确定被告应付的各项费用总额，亦无法确定被告是否拖欠了相关费用，对此原告应承担举证不能的不利后果，故对于原告要求被告支付拖欠费用4400.08元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付2018年8月至2019年1月31日期间的费用共计296164.98元的诉讼请求。原告表示前述期间的费用分别为：租金为264080元、管理费9816元、水电气费14268.98元、清洁费8000元，被告已付119920元，扣除已支付押金96000元，剩下23920元视为已支付的租金。对此，本院认为，被告未支付相关费用，应予支付，被告虽抗辩其已于2018年10月搬离涉案房产，但被告系在未解除租赁合同的情况下擅自搬离，并未与被告办理房屋交接手续，且被告仍有部分物品存放在涉案房产，故原告有权要求被告支付2018年10月之后的租金；从另一方面来说，原告作为出租方，在得知被告欠缴租金且已搬离涉案房产的情况下，亦应及时收回房屋防止损失扩大，现原告要求被告支付租金至2019年1月31日，不违反法律规定，且符合公平原则，本院予以照准。故被告应向原告支付2018年8月1日至2019年1月31日期间的租金288000（48000元/月×6个月）、物业管理费9816元（1636元/月×6个月）。原告主张被告已支付119920元（其中包括押金96000元），即已支付租金23920元（119920元－96000元），故应支付租金264080元（288000元－23920元）；本院认为，依据租赁合同约定被告应支付租赁保证金96000元，且被告欠缴租金已构成违约，原告有权没收该租赁保证金，故被告已支付的119920元在扣除租赁保证金96000元后，尚欠264080元租金应向原告支付。对于原告主张的水电气费，原告未提交证据证明气费的数额，应承担举证不能的不利后果，本院不予支持；原告已提交证据证明2018年7月20日至2019年8月20日期间的水电费为10085.85元，故被告应支付水电费10085.85元。对于原告主张的清洁费，无证据证明该项费用的发生和收取依据，本院不予支持。对于原告主张的违约赔偿金。原告提交的证据不足以证明涉案房产有其他居住者，原告要求被告支付两个月的租金赔偿金，无事实依据，本院不予支持。对于原告主张的滞纳金。租赁合同约定：“在乙方拖欠租金期间，若甲方同意宽限乙方至双方约定的交租时间，乙方除交租金外另需向甲方缴纳滞纳金按照600元/天计算”，本案中被告逾期支付租金，应承担相应的违约责任，因每日600元的滞纳金标准过高，原告亦未举证证明其实际损失与该滞纳金标准相当，故本院酌情调整为按每日100元的标准计算。对于违约金的起算日，租赁合同并未明确约定每月租金的支付时间，也未约定滞纳金的起算日，故本院判令被告自原告主张权利之日，即起诉之日（2019年3月8日）起，按每日100元的标准支付滞纳金，付至本判决确定的付款之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告李云与被告赵颖的房屋租赁合同于2019年5月16日解除；二、被告赵颖于本判决生效之日起十日内向原告李云支付2018年8月1日至2019年1月31日期间的租金264080元、物业管理费9816元、水电费10085.85元；三、被告赵颖于本判决生效之日起十日内向原告李云支付滞纳金（按每日100元的标准，自2019年3月8日起计算至本判决确定的付款之日止）；四、驳回原告李云的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8346.48元，由原告负担3171.48元，由被告负担5175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  庞海婷人民陪审员  王 欣人民陪审员  区显霞二〇一九年十一月八日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。