江苏省东海县人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏0722执异125号案外人：徐某，男，1968年12月15日生，汉族，住东海县。案外人：赵某，女，1973年11月20日生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：武建，江苏尚扬律师事务所律师。申请执行人：冯某，女，1982年2月23日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：蒋海荣，江苏蒋海荣律师事务所律师。被执行人：江苏东一建筑工程有限公司，住所地东海县。法定代表人：李洋，该公司董事长。被执行人：李某1，男，1955年2月28日出生，汉族，住东海县。被执行人：卞某，女，1955年8月13日出生，汉族，住东海县。被执行人：李洋，男，1985年8月10日出生，汉族，住东海县。在本院执行冯某与江苏东一建筑工程有限公司（以下简称东一公司）、李某1、卞某、李洋民间借贷纠纷一案过程中，案外人徐某、赵某提出书面异议，本院立案后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。经审查查明，本院受理原告冯某与被告东一公司、李某1、卞某、李洋民间借贷纠纷一案，于2018年11月22日作出(2018)苏0722民初8027号民事判决，判决被告东一公司、李某1、卞某、李洋于判决生效之日起十日内共同偿还原告冯某借款本金1740000元及利息（利息按月息1%,自2018年3月28日计算至被告实际履行之日止）根据冯某的申请，本院于2019年4月16日立案执行，执行案号(2019)苏0722执1595号。2019年5月23日，本院作出(2019)苏0722执1595号执行裁定书，裁定查封被执行人李某1所有的位于东海县××路西侧东国用（2004）第0405018号、地号04-05-018，面积1070.4平方米房产。案外人徐某、赵某提出异议称，请求撤销(2019)苏0722执1595号执行裁定书中“查封被执行人李某1所有的位于东海县××路西侧东国用（2001）第0405018、地号04-05-018，面积1070.4平方米房产”部分，并终止对上述房产的执行。事实和理由，2019年初，李某1、卞某夫妇公开出售其位于白塔埠镇××路西侧××层半商住楼，2019年3月2日，案外人以160万元购买了南边两间三层半房屋。2019年3月4日，案外人付清购房款，并交付房屋。2019年4月3日，双方签订了《房产买卖协议》，并约定过户费用由案外人承担，因涉案房产此前被海州区法院查封，为解除查封办理过户，李某1、卞某足额偿付了该执行案件债务，正当案外人等待海州区法院解除查封时，上述房产被东海县人民法院以(2019)苏0722执1595号执行裁定查封。案外人认为，在东海县法院查封前，案外人与李某1、卞某签订了合法有效的书面买卖合同，已经支付全部价款并合法占有该不动产，若不是东海县法院查封，案外人完全可以办理过户登记，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形，故提出执行异议。申请执行人冯某答辩称，一、案外人与被执行人签订的买卖协议不具有真实性和合法性。1、案外人举证与李某1、卞某在2019年4月3日海州区法院查封涉案不动产期间签订书面买卖合同，但是，在此期间，被执行人居住在马来西亚，至今没有入境。协议中的见证人李某2是被执行人的儿子，他于签订合同后的第二日从马来西亚入境，由此可见买卖协议明显不具有真实性；2、案外人主张协议是由李某2带到马来西亚签署的，但是，在李某1、卞某、李某2不到庭作证情况下，确实无法证明李某1、卞某签名的真实性；3、案外人主张签订合同时明知房产已被人民法院查封，是为了取得房产产权，以先支付价款谋取法院解封后再办理不动产过户登记。根据法律规定当事人签订房屋买卖协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。由此可见，对于通过案外协商的方式取得被法院查封的不动产权利，不申请预告登记，其权利无从保障。案外人在购买该不动产过程中，既不通过执行法院协商，也不申请预告登记，其所签订的合同不符合交易惯例和法律规定，该合同不具有真实性、合法性；4、经了解，案外人是以前就租用涉案房产的承租人，并不是通过购买的方式占有涉案房产，在海州区法院查封期间，作为承租人没有提出异议，在海州区法院查封后才签订房产买卖合同。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，四种情形必须同时具备，其中“在人民法院查封之前”的人民法院，不仅限于执行法院，应当包括全部采取措施的法院，况且，本案中东海县法院的查封属于轮候查封，查封措施是连续和不中断的，因此，不属于在人民法院查封之前签订买卖合同。二、案外人向张某,4支付160万元与本案无关。案外人于2019年3月4日向张某,4账户汇入160万元，但没有说明资金用途，张某,4也没有提供李某1、卞某委托其代收房款的证明。案外人是先付清购房款，在一个月后签订合同，不符合交易习惯，结合张某,4在收款一个月后才向海州区法院代缴纳标的款的事实，证实案外人向张某,4付款与本案无关。三、案外人涉嫌虚假诉讼。根据东一公司法定代表人李洋的录音，张某,4与东一公司有建设用地使用权转让合同关系，并且张某,4已经支付了转让费620万元。张某,4之妻张加艳向海州区法院缴纳758万元，在汇款说明中注明“东一公司两起案件的还款”，并未注明是代李某1还款，可见该笔付款与本案没有关联性。结合张某,4与东一公司建设用地使用权转让合同纠纷案件正在东海法院审理，该款与此案有关。案外人和张某,4将土地使用权交易凭证用于本案的行为，涉嫌虚假诉讼。综上，案外人所提异议缺乏事实和法律依据，请求驳回案外人的申请。本院另查明，案外人徐某、赵某（乙方）与被执行人李某1、卞某（甲方）签订《房产买卖协议》，约定甲方将位于白塔埠镇××路西侧两间商住楼出售给乙方，建筑面积380平方米，交易价格160万元，乙方于2019年3月2日给付甲方购房款，协议签订后甲方将房产以现状交付乙方并协助过户到乙方名下。该协议落款时间为2019年4月3日。2019年3月4日，案外人徐某通过其东海农商银行账户分两次共转款160万元至第三人张某,4的银行账户。2019年4月2日，张某,4之妻张加艳通过其中国银行账户转账758万元至连云港市海州区人民法院标的款账户，并在附言中注明“格斯达执行江苏东一建筑工程有限公司两起案件的还款”。还查明，连云港市海州区人民法院于2018年、2019年分别立案执行连云港市格斯达融资担保有限公司与东一公司、李某1、卞某等人担保追偿权纠纷两起案件，执行案号为（2018）苏0706执3993号、（2019）苏0706执468号。在该两案诉讼过程中，海州区人民法院分别于2018年3月30日和2018年7月26日在东海县不动产登记中心查封了李某1所有的位于白塔埠镇××路西侧东国用（2004）第0405018号住宅用地及地上建筑物。2019年4月18日，该两案均以强制执行完毕方式结案。2019年5月24日海州区人民法院裁定解除对李某1所有的位于白塔埠镇××路西侧东国用（2004）第0405018号，地号04-05-018土地、房产的查封。还查明，李某1所有的位于白塔埠镇××路西侧房产为六间三层半楼房，案外人徐某、赵某主张权利的系位于南侧的两间三层半房屋。另有案外人韩继亮、赵士珍对位于中间两间三层半房屋和案外人马永华、王建师对位于北侧两间三层半房屋分别提出异议，主张其是相应房屋的买受人。被执行人李某1、卞某分别于2018年8月和10月出国至马来西亚至今未回。其子李某2于2019年3月24日出国至马来西亚，2019年4月4日回国，2019年9月20日再次出国至今未回。本案审查过程中，李某1、卞某通过邮寄方式递交了书面意见：李某1、卞某在白塔埠镇××路西侧××层半商住房一栋，此房被海州区法院查封，因我们夫妻当时在马来西亚无法回国，为偿还执行款特委托张某,4对外出售上述房产。于2019年4月3日分别与徐勤学（原文如此）、韩继亮、赵士珍夫妻、马永华、王建师夫妻签订《房产买卖协议》，此协议属本人真实签名，也是本人真实意思表示，本协议由我儿子李某2于2019年4月从马来西亚带回国内。三方夫妻的房款于2019年3月份付清，款项用于偿还我在海州区人民法院执行款，情况属实，本人愿意对上述承担一切法律后果。本院向张某,4进行了调查，张某,4证实李某1、卞某在国外，委托其全权处理卖房子。买卖协议是在马来西亚由李某1、卞某签名后，由李某2带回国再由买房人签字。其还证实徐某、马永华分别付款160万元，韩继亮付款105万元，另有25万元系用李某1欠韩继亮借款冲抵，余款30万元系向张某,4借款，由张某,4垫付。其妻张加艳转账给海州区法院的758万元，除了买房人给付的钱，余款都是其为李某1垫付，另外还为李某1支付了执行费。还证实因徐某家原来就租用涉案房屋的中间两间卖电瓶车，但买房时选了南侧两间。韩继亮家原来就租用涉案房屋的北侧两间卖水电安装材料，但买房时选了中间两间。所以马永华家只能买北侧两间。本院认为，本案的焦点问题是，案外人徐某、赵某主张其系执行标的物白塔埠镇××路西侧李某1所有的六间三层半房产南侧两间三层半房屋的买受人，请求对该两间三层半房产排除执行，是否有事实和法律依据。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人徐某、赵某提交的《房产买卖协议》，落款时间为2019年4月3日，系在本院裁定查封该房产之前，被执行人李某1、卞某在此前已经出国，至今未回，但李某1、卞某通过书面意见证实该协议内容及落款时间及签名的真实性。证人张某,4对此真实性也予以证明，结合李某1之子李某2的出入境记录，可以认定相关当事人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，案外人徐某、赵某已付清购房款并已占有使用案涉房屋，但在2019年5月24日海州区人民法院裁定解除对该房产、土地查封之前一天，又被本院裁定查封，致买受人无法办理相关产权变更登记。故本案符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形，案外人徐某、赵某系执行标的物房产南侧两间三层半房屋的买受人，其权利能够排除执行，对其异议请求应予支持。对于申请执行人冯某提出张某,4与东一公司之间存在建设用地使用权转让纠纷，张某,4之妻张加艳向海州区法院缴纳758万元与本案没有关联性，并提交了东一公司法定代表人李洋的电话录音，以证实该观点。本院认为，张某,4实际收取了韩继亮、马永华、徐某等人的购房款，张某,4、李某1均认可张加艳交付海州区法院的款项中包括其收取的购房款，且李洋的电话录音中也并未对此予以否认，故对申请执行人的该点意见，本院不予采纳。另外，本院对涉案房屋查封系在海州区人民法院查封之后，但海州区人民法院现已解除查封，本院查封行为已产生法律效力，案外人针对本院查封行为提出异议，符合法律规定。根据民事诉讼法有关规定，对依案外人执行异议请求，人民法院裁定中止执行，申请执行人请求对执行标的许可执行的，可提起执行异议之诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对东海县白塔埠镇双拥路西侧李某1所有的六间三层半房产南侧两间三层半房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长  肖汉江审判员  严 亮审判员  杨司光二〇一九年十一月二十九日书记员  陆艺璇