山西省长治市中级人民法院民事判决书（2019）晋04民终2354号上诉人(原审被告)：长治市戴美克锐菱汽车销售服务有限公司。法定代表人：张菲，职务：经理。委托诉讼代理人：秦玉，系山西维尼律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：山西省长治市联运有限公司。法定代表人：王立基，职务：经理。委托诉讼代理人：陈雪飞，系该公司副经理。委托诉讼代理人：郭红海，系山西金壶律师事务所律师。上诉人长治市戴美克锐菱汽车销售服务有限公司（以下简称戴美克公司）因与被上诉人山西省长治市联运有限公司（以下简称联运公司）租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院（2019）晋0403民初1181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人戴美克公司的委托诉讼代理人秦玉，被上诉人联运公司的委托诉讼代理人陈雪飞、郭红海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴美克公司上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判。事实和理由：一是一审判决认定上诉人与被上诉人之间的租赁合同为不定期租赁错误。二是一审判决对于租赁合同中关于租赁费支付时间“每年初”的解释错误。三是被上诉人将上诉人经营场所强行贴上封条另加门锁，阻止上诉人继续经营，属于严重违法行为。四是一审判决没有认定被上诉人将上诉人租赁部分配件库另外租赁他人的事实错误。五是一审法院未追加长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司作为第三人参加诉讼属于程序违法。联运公司辩称，1、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，被上诉与被上诉人在2017年开始建立租赁关系，租金按照双方的约定于每年7月底交清，是被上诉人以及上诉人以及案外人丰业公司共同协商确定的，并非上诉人上诉状所说的；2、被上诉人贴条子是经过两次催缴通知书后上诉人拒绝缴纳租金，严重违约后实施的，而且当时上诉人经营已经恶化，已经对外发出转让通知的情况下实施的，并未影响其经营，其与所述根本不存在；3、本案程序合法，被上诉人已于同创新华夏公司解除了合同，该公司与本案无关，一审中上诉人也没有提出追加申请，所以一审程序合法；联运公司向一审法院起诉请求，1、依法解除与被告的租赁关系；2、责令被告立即腾出所租房屋及物品，将承租房屋交付原告；3、判令被告连带支付所欠租金5万元及拖欠的水电费978.4元。4、依法判令被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2005年6月18日，原告与长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司签订《租赁合同》，约定将原告的二库及东至集散站围墙、南至家属院围墙、西至篮球场边、北至绿化带处的场地租赁给长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司，租赁期限为2005年8月1日-2020年7月31日，年租金10万元，每年初付清。后长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司将该场地的一半转租给被告公司使用。后长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司欲解除与原告的租赁关系，故转租其场地的被告和原告口头约定，由被告直接向原告支付租赁费60000元／年，没有签订新的书面合同，双方之间直接延续原长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司与原告的合同。2018年7月30日，原告向被告下发了租赁费催缴通知单，告知被告公司租赁费用于2018年7月底到期，逾期不交费用，租赁合同将终止。2018年8月9日，被告向原告支付了租赁费1万元。2018年9月1日，原告以被告违约为由将所涉场地贴上封条，终止了合同履行，被告停止经营至今。2018年9月3日，原告和长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司签订了解除房屋租赁合同的协议，并于9月6日通知了被告。被告向长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司转租期间，被告公司向其支付租金的时间是每年的7月底前支付下一年度的租金。长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司和另一家租赁场地的丰业公司支付下一年度租金也在每年7月底之前。审理中，原告认为，双方已经从2017年8月1日起建立租赁合同关系，2017-2018年度的租金被告全额支付，2018-2019年度的租金应当沿用之前长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司的惯例在2018年7月底之前支付；被告认为，2017-2018年度，被告仍然是从长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司转租，并没有直接和原告建立租赁关系。双方从2018年8月1日才建立直接的租赁关系，根据合同约定，租金每年初付清，被告没有违约，2019年1月才是年初，被告先缴纳1万元是应原告的需要提前支付的。双方各执一词，原告提交了租赁合同、通知书、照片、情况说明、收据等相应证据佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，虽然原被告双方对建立口头租赁合同的时间有争议，但是都认可至少从2018年8月1日起双方建立了口头租赁合同（该合同应视为不定期租赁合同），年租金60000元，且合同条款延续原长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司与原告的租赁合同。根据该合同的约定，可以确定作为一个合同年度的起始时间是从每年的8月1日起至下一年的7月31日止，租金的支付时间是每年初付清。原告认为“每年初”就是一个合同年度的年初，故应该在每年的7月底之前支付下一年度全年的租金60000元；被告认为“每年初”应该是一个自然年度的年初，也就是每年的1月份才支付全年的租金。根据通常意义的理解结合长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司、被告等租户支付租金的惯例，一审法院认为，“每年初”应当理解为一个合同年度的年初，即每年8月前后，更符合常理和商业习惯。故被告戴美克公司应当在2018年8月前后支付2018年8月1日起至2019年7月31日该合同年度的6万元租金，其仅支付了1万元，属于合同违约，双方延续的原租赁合同没有对合同违约的约定，但是作为不定期租赁合同，当事人可以随时解除。2018年7月30日，原告向被告下发了租赁费催缴通知单，2018年9月1日，原告以被告违约为由将所涉场地贴上封条，终止了合同履行，视为双方的口头租赁合同解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。故对原告要求被告立即腾出所租房屋及物品将承租房屋交付原告的请求，一审法院依法予以支持。原告要求被告支付剩余5万元租赁费的请求，被告在2018年9月1日仍应按照原租金标准支付房屋占用期间的费用，至今已超过一年，故对原告的请求予以支持。原告所称被告拖欠的水电费978.4元的主张仅有其单方制作的明细表，没有其他证据佐证，对该请求不予确认。被告所称原告将被告已租赁的部分配件库租给他人的行为，仅提交了录音、视频资料和部分照片，无其他证据佐证证明内容的真实性，一审法院不予确认。被告所称原告损坏被告的库存配件等行为，应当赔偿原告损失的主张可另行主张权利。一审法院判决：一、原告山西省长治市联运有限公司与被告长治市戴美克锐菱汽车销售服务有限公司之间的租赁合同确认解除；二、被告长治市戴美克锐菱汽车销售服务有限公司于本判决生效后三十日内腾空所租赁的原告山西省长治市联运有限公司的房屋并将该房屋交还给原告；三、被告长治市戴美克锐菱汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日向原告山西省长治市联运有限公司支付租赁费50000元；四、驳回原告其他诉讼请求。如被告长治市戴美克锐菱汽车销售服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费537元，由被告长治市戴美克锐菱汽车销售服务有限公司承担537元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人新提供的证据有：八份缴纳租金证明，拟证明双方2018年7月份之前不存在直接租赁关系，上诉人一直向同创新华夏支付租金；付款时间上可以看出上诉人与同创新华夏付款时间是在租赁合同年度终了时随时支付，不存在预付。被上诉人经过质证认为，对证据的交易行为不持异议，但是该证据与本案无关；2018年以前2017年的租金上诉人是通过雷莉直接交付给被上诉人，但是当时已经确立了租赁关系，2018年以后上诉人交付了1万元，事实存在，而上诉人所举证据均是其向同创新华夏的交付记录，同创新华夏与被上诉人之间是每年在7月底之前交付租金，因此不能证明上诉人与被上诉人之间2017年-2018年于每合同年初交付租金的事实。二审经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，二审仅围绕当事人的上诉请求和事实、理由进行审理。关于上诉人第一项上诉事由，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中上诉人并未提供其与被上诉人之间签订的书面租赁合同，故一审法院根据在案证据认定上诉人和被上诉人之间构成不定期租赁关系并无不当。关于上诉人第二项上诉事由，鉴于一审法院已经对案涉租金支付时间进行了充分论证，并无不当，本院不再赘述。关于上诉人第三项上诉事由，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中被上诉人于2018年7月30日向上诉人发出了租赁费催缴通知单，且上诉人也承认被上诉人多次与其沟通，故本院认为上诉人该项上诉事由不能成立。关于上诉人第四项上诉事由，上诉人仅提交了录音、视频资料和部分照片，无其他证据佐证上诉人该主张的真实性，一审法院不予确认并无不当。关于上诉人第五项上诉事由，鉴于案外人长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司与本案并无法律上的利害关系，一审法院未追加长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司作为第三人参加诉讼并无不当。基此，上诉人的上诉事由均无事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，戴美克公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1074元，由上诉人长治市戴美克锐菱汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王成立审判员 王 瑞审判员 王少军 二〇一九年十一月二十五日书记员 申媛芝