山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1102民初6771号原告：华润置地(日照)有限公司，住所地日照市东港区烟台路176号华润万象汇，统一社会信用代码：91371100590304353M。法定代表人：朱文刚，总经理。委托诉讼代理人：解伟，山东德衡（日照）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丽，山东德衡（日照）律师事务所实习律师。被告：张秀学，男，1971年2月15日出生汉族，销售业务，住日照市东港区。委托诉讼代理人：杨萍，女，住日照市东港区。原告华润置地（日照）有限公司（以下简称华润公司）与被告张秀学房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。华润公司的委托诉讼代理人解伟、徐丽，张秀学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华润公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议(合同编号：201412180067)；2.请求判令被告配合原告办理涉案房屋买卖合同的网签、登记备案注销手续并返还房屋；3.请求判令被告偿还原告为其代偿的贷款本息203864.08元并支付违约金7135元(违约金以203864.08元为基数，自2019年6月12日起，按照日万分之五计算至付清之日，暂计算至2019年8月20日)；4.请求判令被告偿还原告缴纳的涉案房屋营业税及附加20535.66元，印花税181.7元；5.请求判令被告偿还原告垫付的(2019)鲁1102民初1275号案件的受理费2218元，原告支付的律师费20000元；6.请求判令被告向原告支付违约金109038.9元；7.请求确认原告有权从被告已付房款中扣除上述诉讼请求中所列的全部费用。事实与理由：张秀学于2014年12月28日与原告签订商品房买卖合同(合同编号：201412180067)及补充协议，购买原告位于日照市的日照华润中心14C幢1单元(01)3010号房屋，房屋总价款为人民币363463元，付款方式为银行按揭贷款，并由原告作为保证人。银行放贷后，被告自2018年9月7日至2019年1月15日未正常还款，银行向法院提起诉讼，要求被告立即归还借款并要求宣告承担连带保证责任，(2019)鲁1102民初1275号判决作出后，原告已依照法院判决向银行代偿了贷款本息203864.08元，并承担了(2019)鲁1102民初1275号案件受理费2218元，原告就该案支出律师费8000元。原被告商品房买卖合同补充协议第2.5.3条、2.5.4条约定，被告不按照约定偿还银行贷款，原告有权解除商品房买卖合同、收回房屋、收取违约金并要求被告承担相关费用及损失，且原告有权从被告已付款中对全部款项予以扣除。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。张秀学辩称，请求驳回华润公司的所有诉讼请求。同意偿还原告代为偿还借款的本息。华润公司主张的事实是错误的，张秀学没有故意违约的行为，于2014年12月28日与华润公司签订合同编号为201412180067的商品房买卖合同及补充协议，购买华润中心14C幢1单元3010号房屋，总价款为363463元，支付了首付款113463元，剩余房款付款方式为银行按揭贷款，由华润公司作为保证人。2018年9月7日至2019年1月15日未正常还款，是因为该处房屋被查封，张秀学不知道法院是否要立刻拍卖该房产，所以暂停还款，后银行没有履行通知和催缴的义务，直接将张秀学起诉，要求立即归还借款并要求华润公司承担连带保证责任，张秀学主观并没有违反合同约定的故意。华润公司解除商品房买卖合同、收回房屋，收取违约金及损失的行为程序失当，其在代偿了贷款本息203864.08元后，没有采取合理的方式维权，及时通知张秀学偿还现金，直接提出要解除商品房买卖合同、收回房屋。民事诉讼应当遵循诚实信用、公平公正原则，该处房产在现阶段价值远远超过华润公司代偿的本息数倍，华润公司之所以不经过与张秀学协商，直接通过诉讼手段收回房屋，主要是基于利益驱使，想通过诉讼达到占有他人财产的目的。华润公司要求解除房屋买卖合同、收回房屋的要求是无理的，没有任何依据的。张秀学名下只有这一套房产，在离婚时通过协议的方式给了妻子和孩子，现该房屋由妻儿居住。在与华润公司签订购房合同的时候，华润公司的销售人员并没有对相关补充协议上的条款进行解释，华润公司无理要求解约的态度，没有体现出企业的担当；因个人债务问题，该处房产已经被法院查封，华润公司的诉讼请求会对债权人造成严重损害后果，华润仅通过补充协议的约定，提出收回房屋收取违约金，侵犯了张秀学及第三人的合法权益，法庭不应当支持。华润公司存在过错，张秀学与华润公司签订买卖合同后，华润公司一直没有配合业主办理房产登记等手续，导致该套房产不能过户、不能转让，华润公司也存在违约的情形。同意调解，该房屋购买时价值36万余元，随着日照房价的大幅上涨，该房屋现有价值应当通过法院做出合理的评估，如果华润公司一定要求解除合同、收回房屋，必须将张秀学所交纳的首付款以及房屋差价退回，否则违反公平公正原则。另张秀学的前妻及孩子无第二处住所，解除合同必然导致他们生活困难，因此华润公司也需要给予部分补偿；如果华润公司同意继续履行买卖合同，张秀学愿意与其达成和解，愿意通过分期付款的方式偿还华润代偿的部分。综上，华润公司的诉讼请求违反了民事活动中公平公正的原则，没有任何事实和法律依据，请法院综合考虑上述事实以及张秀学的实际情况，公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。华润公司围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.张秀学签订的合同编号为201412180067商品房买卖合同一份，证明华润公司与张秀学之间的商品房买卖合同合法有效且正在履行过程中，证明双方违约责任的相关内容；2.日照市东港区人民法院出具的（2019）鲁1102民初1275号民事判决书一份，证明华润公司被判决对张秀学的借款本息承担连带还款责任，承担保证责任后有权向张秀学追偿；3.华润公司催告函及快递单一份，证明原告曾向被告催要垫付款等费用；4.华润公司代张秀学向银行还款的银行回单一份，证明华润公司因承担担保责任为张秀学向中国农业银行股份有限公司代偿贷款本金、利息、罚息等，共计203864.08元；5.华润公司向中国农业银行股份有限公司日照分行支付（2019）鲁1102民初1275号案件受理费的收款回执一份，证明华润公司因承担担保责任向中国农业银行股份有限公司日照分行支付案件受理费2218元；6.委托代理合同及发票各一份，证明华润公司因张秀学违约而承担律师费20000元；7.张秀学涉案房屋的售楼款发票一份，证明因张秀学违约给原告造成了税费损失；8.（2018）鲁1102民初9004、9005号，（2018）鲁11民初2105号、（2017）鲁02民终2954号民事判决书各一份，证明原告曾经与其他购房户发生的类似纠纷的法院判决案例。张秀学经质证认为，关于当时银行起诉华润公司和他的时候，张秀学没有参与，也没有收到判决书；对于证据3的快递单和催告函中收件人地址写的是东港区天成时尚F-2-802，这个地址是错误的，张秀学在天成时尚的房子卖了，不在那里居住，法院的传票、判决书都是寄往了浙江工作的地方，所以催告函张秀学没有收到；对于其他证据的真实性无异议。张秀学为证明其主张，向本院提交了离婚协议书一份，证明其已经离婚，涉案房屋归其前妻所有。对当事人无异议的证据，本院予以确认在并卷佐证，对有异议的证据，本院分析认定事实如下：2014年12月18日，华润公司（出卖人/甲方）与张秀学（买受人/乙方）签订《商品房买卖合同》，主要内容为：该商品房为日照华润中心第14C幢1单元（01）3010号房产，总价款为363463元；补充协议01第1.3条约定付款方式为按揭付款，签订本协议时支付首付款113463元，乙方需确保所有贷款款项250000元于签订本协议之日起15日全额到达甲方指定账户，在全部贷款额未到达甲方指定账户及交清违约金前，该商品房所有权归甲方所有，甲方有权拒绝交付乙方所购房屋，并有权拒绝为乙方办理相关的产权转移手续，且不构成违约；乙方应按上述的付款方式和付款期限向甲方支付购房款，如乙方未按上述约定按时付款的，其任何一期付款逾期，均承担违约责任；合同第八条约定出卖人应当在2016年3月30日将商品房交付买受人使用;补充协议01第2.5.1条约定如甲方为乙方提供按揭贷款担保，则乙方应按照与贷款机构签订的《借款合同》的约定按时履行对贷款机构的还款义务；第2.5.4条约定如乙方未能按借款合同的约定按期向贷款机构偿还到期贷款本息或出现借款合同项下其他违约行为，导致贷款机构解除借款合同或提前收回已发放贷款，并要求甲方承担担保责任，则乙方应在甲方向其送达付款告知函之日起三日内，将甲方代其向贷款机构偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金等）及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费、差旅费等损失）支付给甲方；自甲方实际承担上述款项及损失之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项及损失之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项和损失（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的赔偿金；同时，甲方有权选择立即解除主合同及本补充协议、收回该商品房；甲方选择解除合同、收回该商品房的，除有权扣除按本款约定乙方应支付的全部款外，还有权按主合同相关约定及本补充协议第18条约定追究乙方的违约责任；补充协议04第18.2条约定如主合同及本补充协议在房屋交付日前解除或被认定为无效，则甲方有权不再向乙方交付该商品房，如主合同及本补充协议在房屋产权证办理前解除或被认定为无效，则甲方有权收回该商品房；如甲方为乙方提供借款担保且在担保期限内的，则乙方应在合同解除或被认定为无效之日起15日内向贷款机构还清所有贷款本息、罚、违约金、赔偿金等；不论何种原因，如主合同及本补充协议解除或被认定为无效，则乙方应在合同解除或被认定为无效之日起30日内与甲方（或甲方即贷款机构）共同到主管机关办理完毕该商品房的合同备案和网签撤销、预告登记注销、抵押（预告）登记及抵押登记注销等相关手续并腾空该商品房；如乙方违反本款约定，则每延期一日，乙方应按房屋总价款的5‰向甲方承担违约金；延期超过30日，甲方（或甲方即贷款机构）有权采取司法手段处理该商品房的合同备案和网签的撤销、预告登记注销、抵押（预告）登记及抵押登记注销、要求乙方偿还贷款本息、要求乙方腾空该商品房、要求乙方承担违约、房屋使用费及赔偿责任等事宜，因此给甲方造成的所有损失均由乙方负责赔偿；甲方将在合同登记备案和网签已撤销，预告登记、抵押（预告）登记及抵押登记已注销，乙方将贷款本息及违约金、赔偿金均已还清，乙方将房屋腾空三十日内，将扣除违约金、房屋使用费和赔偿金后的应退房款无息返还乙方；第18.3条约定除主合同及本补充协议其他条款另有约定外，因乙方原因或因本补充协议第二条约定导致合同解除或无效的，如该商品房未交付使用的，乙方应按总房款10%的标准向甲方承担违约金；如该商品房已交付使用的，乙方除需承担按总房款30%标准的违约金外还需在7日内负责将房屋恢复原状，并按18.2条约定的标准支付房屋使用费。上述合同有华润公司的盖章捺印，张秀学的签字捺印。2015年2月16日，中国农业银行股份有限公司日照分行（以下简称农业银行）与张秀学签订个人购房担保借款合同，约定借款金额250000元，借款用途为购买位于日照华润中心14C－01－3010房产。该借款由华润公司提供阶段性连带责任保证。农业银行按照约定向张秀学支付贷款250000元。后张秀学未能按时偿还借款，农业银行向本院提起民事诉讼，要求张秀学、杨萍共同偿还借款及利息、要求华润公司承担连带清偿责任，本院经审理于2019年5月10日作出（2019）鲁1102民初1275号民事判决，判决内容为“一、被告张秀学、杨萍于本判决生效起之日七日内偿还原告中国农业银行股份有限公司日照分行借款本金201129.72元及利息、罚息、复利（自2019年3月25日起至实际还清之日止，按借款合同约定利率计算）；二、被告华润置地（日照）有限公司对上述第一项承担连带还款责任；三、被告华润置地（日照）有限公司承担保证责任后，有权向被告张秀学、杨萍追偿。”判决生效后，华润公司于2019年6月12日向农业银行支付203864.08元，于2019年6月13日向山东德衡（日照）律师事务所支付（2019）鲁1102民初1275号案件律师代理费8000元，于2019年7月11日向农业银行支付（2019）鲁1102民初1275号案件受理费2218元。2019年7月31日，华润公司向张秀学出具催告函，主要内容为：华润公司为张秀学垫付的代偿款203864.08元，案件受理费2218元，律师代理费8000元，共计214082.08元，上述费用均由张秀学承担，且从华润公司实际支付之日起至付清全部款项及损失之日止，应按日向华润公司支付相当于上述全部款项和损失（包含代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金；并载明张秀学于收到本函起三日内将上述款项打至华润公司账户。华润公司以张秀学在商品房买卖合同中载明的住址——东港区天成时尚F-2-802向张秀学邮寄送达催告函，张秀学没有收到。张秀学主张其位于天成时尚F-2-802的房屋已出售，不在该地居住。华润公司主张，本案的律师费是12000元，但还没有支付；第三项诉讼请求违约金以203864.08元为基数，按照日万分之五，自2019年6月12日起计算至实际清偿之日止。7135元是暂时计算到2019年8月20日的金额；第六项诉讼请求违约金109038.9元是是根据补充协议第十八条约定按照购房款的30%计算出来的，是合同解除的违约金。华润公司称，案涉商品房买卖合同已办理网签备案，购房款已经付清，涉案房屋已经交付，由张秀学占有使用，房产证尚未办出。另查明，2016年5月19日，张秀学与前妻杨萍签订离婚协议，载明涉案房屋产权归女方杨萍所有。华润公司于2019年11月8日向本院申请财产保全，请求对位于日照市烟台路东淄博路北（日照华润中心）14C预幢01单元（01）3010号（登记买受人：张秀学；登记合同编号：201412180067）的房产予以查封，保全金额30万元。本院于2019年11月8日作出（2019）鲁1102民初6771号之一民事裁定，裁定查封上述房产。华润公司为此支出保全费2020元。本院认为，华润公司与张秀学在平等、自愿的基础上签订商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。华润公司认可涉案房屋已经交付，由张秀学使用，购房款已经付清，华润公司与张秀学均已实际履行了合同约定的各自的义务，合同成立并有效，不存在合同解除的法定情形。签订的涉案合同及补充协议第2.5.4条以及第18条是格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”华润公司因对张秀学贷款承担保证责任，双方产生新的债权债务关系，与本案房屋买卖不是同一法律关系，在房屋已大幅升值的情况下，以承担保证责任为由解除房屋买卖合同将导致双方利益失衡，涉案合同的格式条款加重了买受人张秀学的责任，损害了张秀学的主要权利，该条款无效。故对于华润公司要求解除案涉商品房买卖合同及补充协议的诉讼请求以及与解除合同有关的其他诉讼请求均不予支持。华润公司为张秀学向农业银行借款提供保证担保，因张秀学未按合同约定向农业银行支付分期款项，在其违约后，华润公司替张秀学偿还203864.08元，垫付了（2019）鲁1102民初1275号案件受理费2218元，适当履行了担保义务，按照《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”规定，华润公司作为保证人承担保证责任后，有权向张秀学追偿。故对于华润公司要求张秀学偿还代偿款203864.08元、赔偿诉讼费损失2218元的诉讼请求，予以支持。华润公司要求张秀学按约定对代偿款203864.08元自2019年6月12日起按日万分之五计算违约金至实际清偿之日止的请求不违反法律规定，予以支持。华润公司要求张秀学赔偿（2019）鲁1102民初1275号案件支出的律师代理费8000元的诉讼请求符合双方签订的补充协议的约定，不违反法律规定，予以支持；华润公司主张因本案诉讼的律师费12000元，因尚不构成其损失，故对该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，判决如下：一、张秀学于本判决生效后五日内偿还华润置地(日照)有限公司代偿款203864.08元及违约金（以203864.08元为基数，按日万分之五计算，自2019年6月12日计算至清偿之日止）；二、张秀学于本判决生效后五日内赔偿华润置地(日照)有限公司诉讼费损失2218元；三、张秀学于本判决生效后五日内赔偿华润置地(日照)有限公司律师费损失8000元；四、驳回华润置地(日照)有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11064元，减半收取5532元，由华润置地(日照)有限公司负担3353元，张秀学负担2139元；保全费2020元，由张秀学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  秦国栋二〇一九年十一月二十九日法官助理魏萍书记员徐晶