福建省清流县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0423民初1320号 原告：郑国森，男，汉族，1974年11月17日出生，住福建省清流县。 委托诉讼代理人：刘新生，福建建州联兴律师事务所律师。 被告：福建省清流县龙津国际大酒店有限公司，统一社会信用代码913504236830677488，住所地福建省清流县龙津镇北大路219号。 法定代理人：谢克平，该公司执行董事。 郑国森与福建省清流县龙津国际大酒店有限公司（以下简称龙津大酒店公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑国森及其委托诉讼代理人刘新生、被告龙津大酒店公司法定代理人谢克平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑国森向本院提出诉讼请求：1.解除郑国森与龙津大酒店公司于2013年10月19日签订的《房屋买卖合同》（房价总款447820元）；2.判令龙津大酒店公司返还购房款227018元；3.龙津大酒店公司支付郑国森违约金人民币（以下币种相同）100000元；4.龙津大酒店公司赔偿郑国森经济损失85619元（按已交房款227018元，从2014年10月19日起至2019年8月17日止共58个月，按中国人民银行同期贷款5年期年利率6%计算，227108元Ｘ6%＊1.3倍÷12＊58＝85619）。事实与理由：郑国森就购买龙津大酒店公司位于清流县自有商铺事宜，于2013年10月19日双方签订了《房屋买卖合同》（以下简称合同）。合同第一条约定：甲方（指龙津大酒店公司，下同）所售房屋位于清流县店铺，房屋建筑面积约54.76平方米（最终结算以房产证标示面积为准）。第二条约定甲方所售房屋单价为8177.87元／平方米，总价为447820元。第三条约定乙方（指郑国森）应在签署合同时，应支付定金50000元；在30日内支付购房款总价的50%；于2014年8月19日前支付购房款总价的10%即44782元；在本合同规定办理房产证、土地使用权证的时间内甲、乙双方到主管部门办理过户手续后60天内，将剩余购房款的40%即179128元打入甲方指定账户。第四条约定甲方于2014年10月19日前办理房屋的产权证、土地证过户手续。第八条约定甲方的违约责任：甲方保证该房屋在过户时没有产权和债权纠纷，如该房屋存在产权和债权债务纠纷或甲方原因造成房产无法交易，乙方有权解除合同，由甲方承担下列违约责任：（1）全额退回已交房款给乙方；（2）承担乙方在交易过程中已产生地全部经济损失，并向乙方支付违约金人民币10万元。合同还对其它方面作了约定。 合同签订后，郑国森支付购房款227,108元，龙津大酒店公司将上述店铺交由郑国森使用。之后发现龙津大酒店公司在与郑国森签订合同时，就已经隐瞒了上述房屋已抵押给他人的事实。郑国森多次找龙津大酒店公司协商，要求解除抵押给予办证未果。龙津大酒店公司未偿还他人债务，抵押房产被执行法院于2019年8月17日进行司法竞拍。 郑国森认为，郑国森与龙津大酒店公司双方签订的合同合法有效，现龙津大酒店公司因不能偿还债务导致抵押房屋被司法拍卖，无法履行交易和办证义务。根据合同第八条约定，郑国森有权解除合同和要求龙津大酒店公司承担相应的违约责任。请求法院判如所请。 郑国森为证明其主张提交以下证据： 1.《房屋买卖合同》一份，证明郑国森与龙津大酒店公司就大酒店配楼A座1层110号店铺达成买卖协议，并约定价款、办证时间、违约责任等内容； 2.收款收据一份，证明郑国森已向龙津大酒店公司交纳了购房款227,018元； 3.清流县人民法院（2014）清民初字第1011号民事判决书一份，证明案涉房产于2013年8月7日因案外人借贷关系将案涉房产办理了抵押权登记(签订合同之前已经将讼争房屋抵押给他人); 4.福州市中级人民法院拍卖成交确认书及裁定书各一份，证明案涉房产因借贷抵押被拍卖用于偿还案外人债务。 5.清流县房产交易管理所房屋登记信息证明一份，证明涉案房屋于2013年8月7日抵押登记给案外人郭妙。 龙津大酒店公司辩称，一、答辩人除因故未能按合同正常程序直接办理房屋产权证过户手续外，但履行了合同约定的其它所有义务。郑国森事实上也完全实现了《二手房买卖合同》之所有目的，应视同《二手房买卖合同》相关义务双方已履行完毕。因此郑国森不应要求解除合同、返还已交227,018元购房款。理由如下：答辩人于2013年10月19日与郑国森签订《二手房买卖合同》。并根据《二手房买卖合同》约定于2013年将涉案房产交付给郑国森进行使用，郑国森于2014年11月28日成立清流县世贸阳光酒店并经营至今。 本案中，郑国森履行《二手房买卖合同》的义务和实现合同的最终目的是：按合同约定支付相应的购房款；获得房屋使用权、以及房屋所有权，从而达到酒店经营并实现盈利之目的。答辩人并非恶意不履行房屋产权证过户的相关义务，而是因答辩人与郭妙、邓鼎岳民间借贷纠纷一案涉及的“套路贷”，造成答辩人承担人大量虚假债务无力偿还，导致答辩人无法按合同正常程序办理房屋产权证过户登记，从而引发郑国森与答辩人的房屋买卖合同纠纷案。 答辩人虽然因另案造成无法按合同程序办理房屋产权证过户手续给郑国森，但答辩人在郑国森仅支付40%购房款的情况下，就已经将房屋交付给郑国森从事酒店经营近六年时间，从而实现营利之目的。在司法拍卖前，郑国森在答辩人的善意提醒和建议下，以参与法院竞拍的方式获得涉案房屋的所有权。 根据《二手房买卖合同》约定，答辩人在办理房屋产权证过户手续登记给郑国森的情况下，郑国森尚需支付剩余50%的购房款给答辩人。后因郑国森于2019年8月17日以竞拍方式支付给福州中院的款项，等同为郑国森支付给答辩人剩余40%的购房款，郑国森也获得了涉案房屋的所有权而完全实现了合同之目的，应视同《二手房买卖合同》的相关义务双方已履行完毕。因此，郑国森要求解除合同、返还已交227,018元购房款的理由不能成立。 二、虽然郑国森是以竞拍的方式才获得房屋所有权，郑国森完全实现了合同之目的，等同答辩人已履行完毕《二手房买卖合同》的相关义务，事实上对郑国森也没有产生任何经济损失。因此，郑国森要求支付违约金100,000元并赔偿85,619元的理由不能成立，理由如下：(一)在本案中，答辩人于2013年在郑国森仅支付50%购房款的情况下，就将涉案房产交付给郑国森从事酒店经意的目的，至今近六年时间郑国森因此实现了一大笔可观的经营收益。（二）答辩人因故无法正常按程序办理房屋产权证过户手续给郑国森，间接导致郑国森本应按《二手房买卖合同》约定于2014年10月19日前就应支付的剩余50%，购房款于2019年8月17日才以竞拍方式支付，郑国森因延迟了5年才支出该购房款所节省的资金（或财务）成本，足以弥补郑国森因竞拍所多支付郑国森的损失。由上可知，郑国森不仅没有因本案造成任何的经济损失，实际上郑国森在2013年开始就已经接受房产并用于经营酒店产生经营收益，还因延迟近5年支出179,128元购房款节省了大量财务成本。(三)退一步说，即便是本案造成了郑国森的经济损失，也应按郑国森要求支付高额的违约金100,000元和赔偿85,619元,且该经济损失赔偿额远远高于实际损失。 综上所述，郑国森在没有任何经济损失的情况下，且完全实现了合同之目的，等同答辩人已履行完毕《二手房买卖合同》约定的相关义务。郑国森事实上不仅没有因本案造成任何的经济损失，还因房产用于经营酒店至今5年时间产生了可观的经济收益，又因延迟近五年支出购房款节省了大量财务成本。因此，郑国森要求解除合同、返还已交227,018元购房款、支付违约金10万元、赔偿经济损失85,619元的理由不能成立。请求法院充分考虑以上各因素，根据实际情况做出公平公正的判决。 龙津大酒店公司为证明其主张未提交证据。 郑国森提交的证据《房屋买卖合同》一份、《收款收据》一份、（2014）清民初字第1011号民事判决书一份、福州市中级拍卖成交确认书及裁定书各一份、清流县房屋交易房管所房屋信息证明一份。龙津大酒店公司对郑国森提交的证据无异议，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2013年10月19日，作为乙方的郑国森与作为甲方的龙津大酒店公司签订《房屋买卖合同》，约定：第一条，甲方所售房屋位于清流县店铺；房屋建筑面积约54.76平方米（最终结算以房产证标示面积为准）；甲方所出售土地用途为商业，使用权类型为出让地。第二条，甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋单价为8177.87元／平方米，总价为447820元；乙方支付因交易而产生的契税3%、水电开户费、房屋所有权证办证费用、土地使用权证办证费用、住房维修基金；因交易而产生的销售不动产营业税、个人所得税、土地增值税及印花税由甲方承担；其他因交易而产生的费用按当地相关部门规定各自承担。第三条，交款方式：本合同签订时，乙方应支付购房定金50000元；在30日内支付购房款总价的50%即227018元；于2014年8月19日前支付购房款总价的10%即44782元；在本合同规定办理房产证、土地使用权证的时间内,甲、乙双方到主管部门办理过户手续后60天内，将剩余购房款的40%即179128元打入甲方指定账户。第四条，产权过户办理时间：乙方付清第二期购房款，并按合同约定支付应由乙方承担的税费后，乙方提供有关办证资料，配合甲方办理产权证过户手续。甲方于2014年10月19日前办理房产证、土地使用权证过户手续。第五条，乙方将第一期房款支付给甲方后，如乙方需要，甲方可将房屋先交付给乙方。……。第八条，甲方的违约责任：甲方应按本合同约定将房屋交付使用，否则乙方有权延期支付第三期购房款；甲方未按本合同约定办理房屋过户手续，视为甲方违约，甲方每逾期一日，须向乙方支付已交房价款总额1%的违约金；甲方保证该房屋在过户时没有产权和债权纠纷，如该房屋存在产权和债权债务纠纷或甲方原因造成房产无法交易，乙方有权解除合同，由甲方承担下列违约责任：（1）全额退回已交房款给乙方；（2）承担乙方在交易过程中已产生地全部经济损失，并向乙方支付违约金人民币10万元。……第十二条，本合同自甲、乙双方签章（字）之日起生效…… 签订合同后，郑国森与龙津大酒店公司协商，龙津大酒店公司同意原购房人楼南燕于2010年4月8日、2010年4月15日交付的50,000元、177,018元，用于抵扣郑国森应支付的购房款，并出具《收款收据》一份。载明：交款方为郑国森，日期为2014年元月2日，名称为交款人为原购房人楼南燕交款转郑国森A-110房，金额为50,000元、177,018元，注：本收据数额已由雨田公司收缴，并出具收据二份，待结算房款时，可用于交付龙津国际购房款时抵扣。双方均确认在2014年1月2日龙津大酒店公司将房屋给郑国森。至今，因讼争房屋被法院拍卖致使龙津大酒店公司未办理过户手续。 郑国森主张其一直不知道讼争房屋在出售之前已经抵押，直至2015年1月，案外人郭妙申请执行清流大酒店公司时才知悉讼争房屋已经被抵押的事实。 2019年9月5日，福州市中级人民法院作出（2016）闽01执1471号之四裁定，裁定龙津大酒店公司名下位于清流县店面归买受人郑国森所有。 当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 本院认为，郑国森与龙津大酒店公司订立的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，本案的合同订立时间为2013年10月19日，2013年8月7日龙津大酒店公司将讼争房屋抵押给案外人郭妙，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，诉争房屋的抵押并不影响买卖合同的效力，故本院认定郑国森与龙津大酒店公司之间签订的房屋买卖合同合法有效。 郑国森主张解除合同，要求龙津大酒店公司返还已经支付的购房款227,018元，符合合同约定及法律规定，本院予以准予。 关于龙津大酒店公司应否按郑国森的主张向郑国森支付违约金的问题，龙津大酒店公司在明知诉争房屋已经被其用于借款抵押的情况下仍与郑国森签订买卖合同，将讼争房屋出售给郑国森，并收取了郑国森的购房款227,018元，最后在无力偿还借款下导致诉争房屋被拍卖，致使本案的房屋买卖合同无法履行，存在过错，构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现郑国森要求支付违约金100,000元，根据双方合同约定“甲方未按本合同约定办理房屋过户手续，视为甲方违约，甲方每逾期一日，须向乙方支付已交房价款总额1‰的违约金”、“……如该房屋存在产权和债权债务纠纷或甲方原因造成房产无法交易，乙方有权解除合同，由甲方承担下列违约责任：（1）全额退回已交房款给乙方；（2）承担乙方在交易过程中已产生的全部经济损失，并向乙方支付违约金人民币100,000元。”的约定，本院对郑国森的违约金主张予以支持。 关于龙津大酒店公司应否赔偿85,619元给郑国森的问题，本案中，龙津大酒店公司出售给郑国森的房屋并非为商品房，作为一个普通的房屋买卖合同的购房者，对其购买的房屋的权属情况应当予以了解，但是郑国森并未尽到作为一个购房者应当尽到的购房审查义务，查看龙津大酒店公司出售房子的房产证已经抵押情况等，其行为也存在瑕疵，且郑国森未按合同约定支付第二期房款44,782元。此外，根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案出售者并非房地产开发企业，诉讼的房屋也非商品房，故本院对郑国森要求赔偿85,619元的主张，本院不予支持。 龙津大酒店公司认为，虽郑国森是通过竞拍的方式获得房屋所有权，但其合同目的已完全实现，故郑国森要求解除合同、返还已交227,018元购房款、支付违约金100,000元、赔偿经济损失85,619元的诉讼请求不能成立。本院认为，郑国森系通过竞拍（法院拍卖）的方式获得房屋所有权，虽与《房屋买卖合同》中的买受人系同一人，但郑国森获得涉案房产所有权系两个不同的法律事实，郑国森系通过竞拍（法院拍卖）的方式获得房屋所有权并不能免除龙津大酒店公司应履行合同约定的义务，故龙津大酒店公司的抗辩理由部分成立，本院部分予以采信。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除郑国森与福建省清流县龙津国际大酒店有限公司于2013年10月19日签订的《房屋买卖合同》； 二、福建省清流县龙津国际大酒店有限公司于本案判决生效之日起十日内返还购房款227,018元给郑国森； 三、福建省清流县龙津国际大酒店有限公司于本案判决生效之日起十日内支付违约金100,000元给郑国森； 四、驳回郑国森的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,017.3元，减半收取计4,008.65元，由福建省清流县龙津国际大酒店有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  杨木森 二〇一九年十一月二十九日 书记员  王新烨 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院管理审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第1条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第四条，甲方自收到乙方支付清房屋款项和代办的一切费用后，以甲方开除的临时收据作为乙方交款凭证，乙方按本合同第三条交清全部款项后，甲方在十日内将乙方购买的房屋交付给乙方使用……。