浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终6741号 上诉人（原审被告）：赵峰，男，1977年4月4日出生，汉族，住黑龙江省大兴安岭地区。 上诉人（原审被告）：梅哲，男，1992年4月12日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：毛维赫，上海德禾翰通律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑金富，男，1955年9月23日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 被上诉人（原审原告）：徐云忠，男，1974年6月25日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱启元、胡一干，浙江浙经律师事务所律师。 上诉人赵峰、梅哲因与被上诉人郑金富、徐云忠房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初16624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2017年6月6日，郑金富、徐云忠与赵峰、梅哲签订《租赁合同》及《租赁补充合同》，主要约定：赵峰、梅哲租赁杭州市余杭区五常街道盛奥铭座6楼6-1室房屋、6幢1楼地下车库入口北侧房屋2间、地下车库20个泊位；租期为2017年6月6日起至2035年6月5日止，其中2017年6月6日至11月5日为免租装修期；前述租赁的租金按照先付后用原则，6楼6-1室房屋每月租金148988元、2间转租房每月租金21955元，地下车库20个泊位每年租金100000元，租金不包含税金，如承租方需开发票，产生的税金由承租方负担，第1年总租金即2017年6月6日至2018年6月5日止为1254932元，于2017年6月7日前付537828元、于2018年1月6日前付717104元，而第2-3年每年总租金即2018年6月6日至2020年6月5日止为2151316元，半年一付，提前30日支付，于每年的5月6日前付1075658元、11月6日前付1075658元；租赁应交付保证金400000元，于签订合同之日起3日内支付200000元，剩余200000元于2017年11月5日前交清，保证金于退房并付清所有欠费时无息退还；承租方逾期交付租金，则每逾期一日支付应付款额的千分之三的违约金，逾期25日的，出租方有权解除合同，并要求承租方支付违约金500000元；房屋的装修及修缮由承租方负责，退出经营时已投入的装修、装饰及不可移动的设施设备均无偿、完整移交出租方；租赁期内，未经出租方同意，承租方私自转租、转让、转借承租房，出租方有权解除合同并要求承租方赔偿相应损失。此外，《租赁合同》及《租赁补充合同》所涉杭州市余杭区五常街道盛奥铭座6楼1楼地下车库入口北侧2间房屋，郑金富、徐云忠系向杭州品尚物业管理有限公司承租，租期自2017年9月1日起至2036年8月31日，租期内郑金富、徐云忠享有转租权。前述《租赁合同》及《租赁补充合同》签订后，双方履行至2018年9月30日，赵峰、梅哲依约应交付郑金富、徐云忠租赁保证金400000元、第1年即2017年6月6日至2018年6月5日止租金为1254932元、2018年5月6日前应付2018年6月6日至12月5日止的租金1075658元，合计金额2730590元，而赵峰、梅哲实际自2017年6月7日起至2018年5月2日止累计交付租金仅为877828元，租赁保证金400000元亦未交付；期间，赵峰、梅哲为开饭店做餐饮，就租赁房屋烟道设置问题，曾被环保职能部门查处和责令整改。至2018年6月18日，赵峰、梅哲又将承租的部分房屋转租给翟元波用于开饭店，并与其签订商业房屋租赁合同，租期为2018年6月20日至2024年6月19日，可从翟元波处收取租赁押金、房屋租金、车库租金，合计750000元。2018年8月30日，赵峰、梅哲共同向郑金富、徐云忠出具的承诺书，承诺“租金在2018年9月20日付清，包括押金，如在2018年9月20日前不能付清，按合同违约处理”，但事后，赵峰、梅哲却仍不兑现分文。因此，郑金富、徐云忠于2018年10月8日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、依法解除与赵峰、梅哲之间的租赁合同及租赁补充合同；2、赵峰、梅哲返还租赁房屋及车库泊位，房屋的装修装饰及不可移动的设施设备归郑金富、徐云忠所有；3、赵峰、梅哲支付租金1466703.92元（暂计至2018年9月30日止，实际计至返还房屋之日止的房屋租金、使用费仍按合同约定标准计算）；4、赵峰、梅哲支付合同解除违约金500000元；5、赵峰、梅哲退还2018年10月1日起至2019年6月19日止的转租费及押金566575.34元；6、赵峰、梅哲支付物业费22532元（暂计至2018年10月31日）、水电费43330.1元（暂计至2018年10月7日），此后至返还房屋之日止的物业费、水电费、煤气费按实支付；7、本案诉讼费由赵峰、梅哲承担。案经原审法院开庭审理，且经多次调解，双方不能达成协议。 原审法院认为，赵峰、梅哲与郑金富、徐云忠签订的《租赁合同》及《租赁补充合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，双方应依约履行。而赵峰、梅哲在诉讼中辩称，与郑金富、徐云忠的租赁合同关系，应以2017年6月18日签订的《租赁合同》来确定合同主体及权利、义务，首先，该2017年6月18日合同与前述《租赁合同》及《租赁补充合同》，在主体、标的物之间不仅存在不一致，而且前后不存在承接关系；其次，2017年6月18日合同存于赵峰、梅哲设立的杭州润之泽酒店管理有限公司的工商登记档案中，赵峰、梅哲于该案第2次庭时才提出有此合同，并在第3庭审中作为证据，不符合实际履行的合同通常由合同主体持有的常理；再次，赵峰、梅哲在应诉答辩时，就逾期支付租金事由，与2017年6月18日合同约定的内容不相符，且与赵峰、梅哲个人于2018年8月30日向郑金富、徐云忠出具的承诺书不相符，因而赵峰、梅哲这一辩称，明显不成立。（一）在合同履行中，郑金富、徐云忠依约将租赁房、车位交付赵峰、梅哲用于经营，而赵峰、梅哲未能按期足额交付租金等费用，尤其在2018年8月30日出具承诺书之后，仍不能及时支付，兑现承诺，逾期交付租金巨大，且远超合同约定的25日时限，存在根本性违约，同时赵峰、梅哲又存在违约转租事实，因此郑金富、徐云忠依合同约定而取得合同解除权，因而郑金富、徐云忠诉请解除租赁合同，有理有据，依法应予以支持。至于赵峰、梅哲辩称郑金富、徐云忠隐瞒房屋不能用于餐饮以及房屋没有烟道，经查租赁合同，双方并未就租赁房的前述具体用途和特定要求有具体的约定，因而即使赵峰、梅哲辩称的事实存在，亦只是合同履行中发现的瑕疵，应由双方另行协商解决的事项，并不构成逾期支付租金的合理的抗辩理由。（二）合同解除后，双方应依约结清各项费用。经查，至2018年12月5日，赵峰、梅哲应支付2017年6月6日至2018年12月2日的租金计2330590元，已付877828元，余额1452762元，此后至该案判决生效之日的租金和判决生效次日起至交还承租房、车位时，仍应按合同约定的同期标准另行计算租金和占有使用费；同时，合同解除后，作为赵峰、梅哲已投入承租房的装修装饰以及不可移动的设施设备，依约亦应无偿、完整移交出租方郑金富、徐云忠；但是，郑金富、徐云忠主张的物业费、水电费、煤气费，均无充分有效证据予以证明，故不予认定；关于赵峰、梅哲转租而向次承租人收取的押金、租金，系赵峰、梅哲与次承租人之间的合同关系，郑金富、徐云忠诉请赵峰、梅哲交付，没有合同和法律依据，不予支持。（三）租赁合同因赵峰、梅哲逾期交付租金、转租而被解除，依据合同的约定，赵峰、梅哲应支付合同解除违约金500000元，但综合考虑本案赵峰、梅哲承租后的经营投入以及解除合同给郑金富、徐云忠造成的主要是招租期间的租金损失等因素，予以酌情支持约定金额的30%计150000元。综上，郑金富、徐云忠的诉讼请求，其合理、合法部分，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2019年7月8日判决：一、郑金富、徐云忠与赵峰、梅哲于2017年6月6日签订的《租赁合同》及《租赁补充合同》于判决生效之日起解除；二、赵峰、梅哲于判决生效之日起十五日内向郑金富、徐云忠返还租赁房屋及车库泊位｛以《租赁合同》及《租赁补充合同》范围为准｝，房屋的装修装饰及不可移动的设施设备无偿、完整移交郑金富、徐云忠；三、赵峰、梅哲支付郑金富、徐云忠租金1452762元（暂计算至2018年12月5日为1452762元，此后至该案判决生效之日的租金和判决生效次日起至交还承租房、车位之日，仍应按合同约定的同期标准另行计算租金和房屋占有使用费），于判决生效之日起十五日内付清；四、赵峰、梅哲支付郑金富、徐云忠违约金150000元，于判决生效之日起十五日内付清；五、驳回郑金富、徐云忠其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27592元，由郑金富、徐云忠负担10577元，赵峰、梅哲负担17015元。郑金富、徐云忠应于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；赵峰、梅哲应于判决生效之日起七日内向原审法院交付应负担的诉讼费。 宣判后，赵峰、梅哲不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、双方之间2017年6月6日签订的两份租赁合同及2017年6月18日签订的两份租赁合同的标的物均为“浙江省杭州市余杭区五常街道盛奥铭座6幢6-1室”，标的物一致。前后四份合同出租方均为该标的物的产权方。郑金富、徐云忠一审已经提交了由双方签字确认的合同原件，一审法院却不认可这两份合同的真实性。二、一审法院认为赵峰、梅哲存在违约转租的事实，这一点双方在数次庭审中均提交了由徐云忠亲笔签字的“同意转租承诺书”，一审法院对这一事实视而不见，这是认定事实不清；三、一审法院认定郑金富、徐云忠如约交付了房产和车位，这一事实与庭审中双方陈述的事实不符，一审开庭第三次庭审之中郑金富、徐云忠当庭承认其交付车位是在合同约定的六个月之后。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、本案第一、二审的诉讼费由郑金富、徐云忠承担。 上诉人赵峰、梅哲在二审中未提交新证据。 被上诉人郑金富、徐云忠在二审辩称：一、《租赁补充合同》合法有效，郑金富、徐云忠与赵峰、梅哲均按该合同约定标的物实际履行。郑金富、徐云忠根据《租赁补充协议》交付盛奥铭座6幢6-1室（2449.12㎡）房屋，底层从物业处承租来的2间房（240.6㎡），地下车位20个停车位，赵峰、梅哲一直享用的也是该全部标的，租金也均由赵峰、梅哲支付，而赵峰、梅哲提交的合同标的仅为盛奥铭座6幢6-1室，与实际执行及享用的合同不符，且与其付款节点不符，赵峰、梅哲提交的租赁合同仅是因赵峰、梅哲与他人合作投资开酒店，郑金富、徐云忠根据其要求协助其办理工商登记使用。赵峰、梅哲从未与酒店产生往来，至于赵峰、梅哲在合法范围内如何使用房屋与郑金富、徐云忠无关。赵峰、梅哲在一审第二次开庭时才提出有该合同，且在第三次开庭审理时才作为证据提交，不符合正常情况下当事人对如此主要的证据提起及提交时间，再者，赵峰、梅哲提交的《租赁合同》约定租金先付后用，第二年开始一年分2期支付，如根据该合同，在其第一期租金没有支付完毕的情况下，郑金富、徐云忠与赵峰、梅哲重新签订合同约定租金先付后用不合常理。2017年6月18日合同签订前赵峰、梅哲支付了50万租金，签订后赵峰、梅哲于同年6月28日支付了一笔131828元，合计支付631828元，第二日又支付了46000元，合计支付了677828元，该2次支付金额的零头分别为31828元、6000元，合计为37828元，该37828元为《租赁补充合同》约定中第一期租金的零头（《租赁补充合同》约定的第一期租金为537828元），合计支付了677828元，多出第一期租金14万元，此时《租赁补充合同》约定的第二期租金及保证金均已逾期支付。后赵峰、梅哲继续支付，但金额均为整数，而不是如此凑巧的零数。租金最后一次于2018年5月2日支付，每期均是由赵峰或者梅哲支付。与酒店无关。郑金富、徐云忠将房屋出租给赵峰、梅哲后，赵峰、梅哲在合法合约范围内如何使用所承租的房屋与郑金富、徐云忠无关。二、赵峰、梅哲提交的《租赁合同》仅是因赵峰、梅哲与他人合作投资开酒店，郑金富、徐云忠仅是根据赵峰、梅哲要求协助其办理工商登记使用所签，不是真实约定及履行的合同。三、郑金富、徐云忠一审提交的《商业房屋租赁合同》房屋处分权人是郑金富、徐云忠，但仅经其中一人签字，并未得到郑金富的认可。四、车位也已于《租赁补充合同》约定时间交付。综上，请求二审法院驳回赵峰、梅哲的上诉请求。 被上诉人郑金富、徐云忠在二审中提交以下证据：1、《说明函》一份，证明郑金富、徐云忠是该20车位的所有权，享有处分权；2、徐冰、郑娣委托书各一份，证明郑金富、徐云忠享有收取相关收益的权利。（以上证据均提交复印件，已与原件核对无异） 被上诉人郑金富、徐云忠在二审中提交的证据，经出示，上诉人赵峰、梅哲认为对徐冰、郑娣签字的真实性无法确认，《说明函》真实性也无法确认。证据1、2涉及到三案外人，如作为证人证言，该三案外人应当出庭作证。对关联性有异议，实体上无法看出与本案有任何关联。而两份委托书分别出具于2019年8月19日、2019年8月20日，在郑金富、徐云忠起诉后一年多共有产权人才出具委托书，说明郑金富、徐云忠在起诉时无完整权利，本案程序上存在问题。本院对证据1、2予以确认。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致，予以确认。 另查明，郑金富、徐云忠在一审中自认车位是在2017年12月14日交付。赵峰、梅哲一审中承认其将案涉租赁房屋一楼转租他人开设面店。 本院认为，郑金富、徐云忠与赵峰、梅哲于2017年6月6日签订的《租赁合同》、《租赁补充合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。赵峰、梅哲在一审第二次开庭后提交了两份《租赁合同》，合同抬头载明的承租方均为杭州润之泽悦酒店管理有限公司（筹），其中一份没有落款时间，另一份落款时间为2017年6月18日。赵峰、梅哲上诉认为该两份合同的真实性应予认定，并应以落款时间为2017年6月18日的《租赁合同》作为判断双方权利义务的依据。经查，赵峰、梅哲在一审第一次开庭审理中对存在上述两份《租赁合同》并未提及也未举证，且在答辩中对郑金富、徐云忠诉称有关合同签订情况未提出异议。双方对租赁范围是盛奥铭座6幢6-1室面积2449.12平方米、6幢1楼地下车库入口北侧房屋两间及车位20个均无异议，而上述租赁范围与郑金富、徐云忠提交的2017年6月6日签订的《租赁补充合同》一致，与赵峰、梅哲主张的2017年6月18日的《租赁合同》不一致，且在一审第二次庭审中赵峰、梅哲明确表明其之后提交的两份《租赁合同》均是为了用于设立公司，而事实上2017年6月18日的《租赁合同》亦系赵峰、梅哲从工商登记机关调取，故该合同并非是双方实际履行的《租赁合同》，不能作为评判双方权利义务的依据，赵峰、梅哲相应主张不成立，不予采纳。关于转租，一审中赵峰、梅哲认可其将租赁房屋一楼转租开面店，二楼租给新小荣。赵峰、梅哲提交的2018年6月20日由徐云忠出具的《同意转租证明》可以证实对转租给新小荣的房屋部分郑金富、徐云忠是同意的，且对此郑金富、徐云忠在一审中也是予以认可的，但对于面店的转租，赵峰、梅哲未能提交证据证明已征得郑金富、徐云忠的同意，故一审认定赵峰、梅哲存在违约转租的事实并无不当。关于车位的交付，因郑金富、徐云忠在一审中自认车位是在2017年12月14日交付，而租赁补充合同中约定郑金富、徐云忠应在2017年6月6日前移交场地，故郑金富、徐云忠确实存在车位逾期移交的事实。但车位逾期交付，并不导致赵峰、梅哲租赁合同目的不能实现，也不能成为赵峰、梅哲对于已交付房产租金逾期支付或不支付的理由，且从赵峰、梅哲出具的《承诺书》及一审中的自认，赵峰、梅哲对其逾期支付租金的事实并无异议，故郑金富、徐云忠依据合同约定享有解除权。综上，赵峰、梅哲的上诉请求均不成立，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19225元，由赵峰、梅哲负担（赵峰、梅哲已向本院预交上诉案件受理费27592元，赵峰、梅哲应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费8367元）。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 睢晓鹏 审判员 毕克来 二〇一九年十一月二十九日 书记员 袁其伟