湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初3562号原告：段春雨，女，生于1964年12月28日，汉族，住湖北省恩施市，委托诉讼代理人：易德，湖北施州律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：田伊梅，女，生于1978年4月22日，土家族，住湖北省恩施市，原告段春雨与被告田伊梅租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月2日公开开庭进行了审理。后转入普通程序于10月30日再次公开开庭进行了审理。原告段春雨的委托诉讼代理人易德、被告田伊梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段春雨向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《门面租赁合同》；2、判令被告立即腾退房屋，并按30000元/年支付自2018年10月1日起至实际腾退之日止的房屋租金；3、判令被告按照合同约定支付违约金；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年10月1日，原、被告签订《门面租赁合同》一份，约定将位于恩施市航空大道71号航空花园小区7栋一楼房屋租赁给被告经营早餐，租赁期限自2018年10月1日至2022年10月1日止，租金30000元/年，先付后用，押金3000元。合同签订后，原告将房屋交付给了被告，但被告在支付了押金3000元、租金17000元后，剩余租金至今未付。且置政府规定及楼上居民的正常生活秩序于不顾，擅自经营夜市。鉴于此，原告于2018年12月17日通过微信向被告送达了《租金催缴通知书》，要求被告在收到通知书后3日内支付剩余租金及按照合同约定支付逾期付款违约金，并立即停止夜市经营，逾期支付则《门面租赁合同》解除。被告收到通知书至今，既未支付剩余租金，也未停止夜市经营。故原告为维护自身合法权益，具状起诉，请求判准上述诉请。原告段春雨为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、身份证复印件一份，证明原告的身份信息。证据二、《门面租赁合同》原件一份、房屋所有权证复印件一份，证明原告将位于恩施市航空大道71号航空花园小区7栋一楼房屋租赁给被告，双方对租期、租金、租金支付方式、违约责任等进行了约定。证据三、微信聊天记录截屏打印件九页，证明虽经原告多次催收，被告仍未支付第一年度剩余租金13000元，已构成根本违约的事实。被告田伊梅辩称：原告所述不属实。答辩人不同意解除租房协议，房租已经支付到2019年10月1日。被告田伊梅未向本院提交证据。本院组织双方进行了质证，被告田伊梅对原告段春雨提交的证据均无异议，本院予以采信，并作为认定本案事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月11日，被告田伊梅欲承租原告段春雨位于恩施市航空大道××航空花园××楼门面经营餐饮，向原告段春雨支付租金10000元。同年10月1日，原告段春雨与被告田伊梅签订了《门面租赁合同》，约定：由出租方即本案原告段春雨将位于恩施市航空花园××门面一间出租给承租方即本案被告田伊梅；租赁期限自2018年10月1日起至2022年10月1日止；租金为每年30000元，每年的10月1日前一次性付清，租金未交齐，每超一天，承租方则按每年房租的10%的罚款赔偿给出租方；押金3000元。合同签订后，被告田伊梅于2018年10月13日支付租金10000元，3000元押金未支付。因被告田伊梅未交齐第一年租金，原告段春雨于2018年12月27日向被告田伊梅送达了《租金催缴通知书》，载明：“一、…在收到本通知书后3日内，向我支付剩余租金及按照合同约定支付逾期付款违约金；同时，立即停止夜市经营。二、若您到期未支付剩余租金及其违约金或未立即停止夜市经营，我们双方签订的《门面租赁合同》自动解除…”此后，被告田伊梅仍未支付剩余租金，继续经营夜市，致原告段春雨诉至本院，请求判准如述诉请。庭审中，原告段春雨将诉讼请求第二项明确为，要求被告腾退房屋，并支付2018年10月1日至2019年9月30的剩余租金10000元，且自2019年10月1日起按每年30000元的标准支付租金至实际腾退房屋之日止；诉讼请求第三项中的违约金明确为，要求被告以30000元为基数，按照月利率2%支付自2018年10月1日起至实际付清租金之日止的逾期付款违约金。本院认为，原告段春雨与被告田伊梅签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定履行自己的义务。原告段春雨将其位于恩施市航空大道××航空花园××楼门面出租给被告田伊梅，被告田伊梅未按约支付租金，且在原告段春雨书面通知后仍未履行合同义务，已构成了违约。现原告段春雨要求解除2018年10月1日签订的《门面租赁合同》、并要求被告田伊梅立即腾退房屋及支付2018年10月1日至2019年9月30日剩余租金10000元、按每年30000元的标准支付自2019年10月1日起至房屋腾退之日止租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的问题，双方签订的《门面租赁合同》对违约金有明确约定，即：“…二、租金每年为30000.00元，乙方必须于每年的10月1日前一次性将租金交齐，交不齐则视为违约，每超一天，乙方应按每年房租的10%的罚款赔偿给甲方…”，原告段春雨以此主张以30000元为基数，按照月利率2%支付自2018年10月1日起至实际付清租金之日止逾期付款违约金的诉讼请求，本院认为，违约金的标准应当与因一方违约可能给对方造成的损失数额相当，而本案系租赁合同纠纷，原告段春雨已主张了房屋腾退前的租金，再按30000元为基数，月利率2%支付违约金明显过高，故本院调整为以30000元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。而双方约定租金支付时间为每年的10月1日前，故原告段春雨主张的违约金起算时间应自2018年10月2日起计算。被告田伊梅辩称不同意解除租房协议、房租已经支付到2019年10月1日的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告段春雨与被告田伊梅于2018年10月1日签订的《门面租赁合同》。二、被告田伊梅于本判决生效后十日内向原告段春雨腾退位于恩施市航空大道71号航空花园七栋一楼门面房屋，并支付自2018年10月1日起至2019年9月30日的租金10000元，按每年30000元的标准支付自2019年10月1日起至实际腾退房屋之日止的租金。三、被告田伊梅于本判决生效后十日内向原告段春雨支付以30000元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款基准利率自2018年10月2日起计算至2019年8月19日的违约金和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际腾退房屋之日止的违约金。四、驳回原告段春雨的其他诉讼请求。本院执行标的款账户，开户行：恩施市农业银行，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费100元，由被告田伊梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 波人民陪审员  王清国人民陪审员  张友新二〇一九年十一月二十五日书 记 员  张玮航