广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终211号上诉人（原审被告）：邓志锋，男，汉族，住广东省阳山县。上诉人（原审被告）：黄冬梅，女，汉族，住广东省阳山县。被上诉人（原审原告）：李星华，男，汉族，住广东省阳山县。委托诉讼代理人：钱建艺，广东锦诺律师事务所律师。上诉人邓志锋、黄冬梅因与被上诉人李星华房屋租赁合同纠纷一案，不服阳山县人民法院（2018）粤1823民初730号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人邓志锋、黄冬梅上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回李星华的诉讼请求；二、诉讼费由李星华负担。事实与理由：一审法院认定事实和适用法律错误。案涉房屋系罗健*于2017年7月14日转租给李星华的，双方签订有《租赁协议》，而邓志锋与李星华于2016年3月30日签订《商铺租赁合同》时，邓志锋并无合法租赁权，显然李星华未经罗健*授权委托无权签订合同，无权出租商铺，邓志锋与李星华签订的合同属于违法的无效合同；案涉合同中的用地临建申请的用途为农产品堆放和流转，而转租给邓志锋确实商业用途使用，严重违反广东省城乡规划条例第四十八条临时建设必须按照批准的用途使用，不得改变用途或者转让的强制性规定；邓志锋未交租金系基于李星华没有兑现口头承诺所致，有正当理由，且邓志锋不会因小失大用不交商铺租金的低微代价去换取商铺租赁合同解除的更大损失；一审法院未深入调查商铺租金原因作出错误判决，严重损害了邓志锋的合法权益；一审法院判决直接确认案涉合同解除，超越法院审判职权，假设案涉合同有效，李星华未经法定程序单方解除合同，解除合同仍有效。李星华答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人李星华向一审法院起诉请求：一、解除李星华与邓志锋于2016年3月30日签订的《商铺租赁协议》；二、邓志锋立即向李星华支付2017年11月1日至2018年6月30日的（月租金7200元）租金共计57600元；三、邓志锋立即向李星华支付2017年11月1日至2018年6月30日因拖欠租金而产生的滞纳金共计7841元（暂计至2018年6月30日为7841元，之后以拖欠的租金及商铺使用费为基数，按每日千分之一计算至实际清偿之日止）；共欠租金与滞纳金总计65441元；四、邓志锋向李星华支付的保证金14552元归李星华所有；五、邓志锋、黄冬梅在5日内向李星华交还商铺，并履行《商铺租赁协议》第五条、第十条约定的结清费用义务以及清理义务（包括水电费、环境卫生费等因使用商铺而产生的费用），逾期交还的，应按照租金标准向李星华支付商铺使用费；六、黄冬梅对上述第二项、第三项确定的债务及第五项确定的商铺使用费承担连带清偿责任；七、诉讼费由邓志锋、黄冬梅负担。一审法院认定事实：2015年5月12日，李星华（乙方，承租方）与罗健*（甲方，出租方）签订《坪心村小组一、二、三、四联队场地租赁合同》，约定：二、土地位置及面积2.1出租的场地是甲方坪心村小组一、二、三、四联队集体所有。三、双方的资格及权限3.1甲方罗健*为该出租场地的合法使用者，拥有该场地出租的权利。3.2乙方是完全民事行为能力自然人，愿意承租甲方出租的土地。乙方在此声明将设立公司，乙方愿意以股东身份签订的本合同项目下的所有权利和义务待公司成立后全部自动转移至设立公司的名下承担，并且乙方可以在租赁期限内自由转让该幅土地的使用权，对此甲方表示同意认可。四、期限、租金付款方式4.1本合同期限为十年，从2015年8月13日起至2024年7月13日止。五、双方权利及义务5.1甲方权利及义务（8）甲方保证其所做的决定系经村民会议讨论并经三分之二多数以上的村民决定通过（另附村民会议记录及村民签到表）。八、特殊及其他约定事项8.5本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力，自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。邓志锋与黄冬梅系夫妻关系。2016年3月30日，李星华（甲方，出租方）与邓志锋（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》，主要内容为：第一条租赁铺位（以下称“该房产”）地址为：阳城镇坪心村回迁地6-7号铺位；甲方保证对该房产拥有合法出租权利，出租该房产并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该房产之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整。第二条甲方同意将该房产出租给乙方商业用途使用，租期为9.3年，从2016年3月29日至2025年7月12日止。甲方于2016年4月1日交付使用，2016年5月1日起正式计算租金。第三条甲乙双方约定前面商铺搭棚部分216平方米，每平方米每月16元，合计3456元；前面空地部分72平方米，每平方米每月2.50元，合计180元；后面搭棚部分面价455平方米，每平方米每月8元，合计3640元，总计租金人民币7276元。每叁年租金递增百分之十。保证金以每个月租金人民币14552元为保证金，签好合同后必须缴纳保证金，如不缴纳保证金的当弃权处理。乙方必须每月1号前缴纳租金，不能拖欠租金，否则除继续交纳租金外，每逾期一天，应按欠款的1‰支付滞纳金。特殊情况经双方协商决定。第四条乙方交付租金方式乙方于每月1号之前以银行转账的方式……向甲方支付每月租金，租金每月付一次租金，先交租后使用。第五条租赁期间，需要交纳的各种税费由乙自己承担。水、电费以及因乙方使用该房产产生的费用由乙方负责支付。第九条乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回商铺，没收保证金；因此而造成损失的，由乙方承担经济损失：……3、拖欠租金或相关费用超过十五天。……第十条租赁合同期满或提前终止，乙方必须迁出所置物品并将自杂物全部搬走；否则，将视为乙方对遗下物品放弃权利，由甲方全权处理，乙方不得有任异议。另：如乙方未按甲方要求对该房产内遗下的杂物进行清理，甲方另行聘请清洁工人清理该房产所产生的费用由乙方承担。……第十二条本合同一式二份，甲、乙方各执一份，各份内容必须一致，具有同等法律效力，经双方同意盖章后生效。《商铺租赁合同》签订后，邓志锋已交付保证金14552元给李星华。2017年10月22日，李星华向邓志锋发出《催缴房屋租金告知书》，载明：截止2017年10月1日止，邓志锋已拖欠阳山县阳城镇韩愈东路坪心村路段的铺面5个月的租金未有支付，书面催告邓志锋于文书送达之日起3天内将所拖欠的租金一次性清偿；逾期不偿还该未支付房屋租金的，李星华将终止该房屋租用协议，李星华终止该房屋租用协议所造成邓志锋由此而来的一切损失，由邓志锋自行承担责任；终止合同，李星华将依法向邓志锋追讨尚未支付的租金。李星华在催告人及送达人处签名，收件人处无人签名或盖章。根据李星华出具的《租金本息欠款计算明细表（截至2018年6月30日）》，租金月份从2017年11月至2018年6月，拖欠租金合计57600元，拖欠滞纳金合计7841元。邓志锋称涉案商铺是夫妻共同经营，邓志锋与黄冬梅是股东，租金只缴纳至2017年10月，对该明细表拖欠租金金额予以确认，但不认可拖欠滞纳金金额，认为不应当计算滞纳金。一审法院认为，该案为房屋租赁合同纠纷，案件争议焦点在于：一、李星华与邓志锋之间的《商铺租赁合同》是否解除、何时解除的问题；二、解除《商铺租赁合同》后租金及相关费用的计算问题；三、邓志锋交纳给李星华14552元保证金应否退回给邓志锋的问题；四、邓志锋交还李星华商铺及履行结清费用义务、清理费用义务及支付逾期交还涉案商铺的商铺使用费的问题；五、黄冬梅对邓志锋的债务应否承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。李星华经罗健*同意，与邓志锋签订《商铺租赁合同》，将位于阳山县××城镇××心村回迁地××号铺位转租给邓志锋，主体合格，内容合法，是李星华、邓志锋双方的真实意思表示，双方签订的《商铺租赁合同》合法有效。邓志锋答辩认为涉案商铺为临时建筑，李星华与邓志锋签订的《商铺租赁合同》为无效合同，但未提供证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。一、关于李星华与邓志锋之间的《商铺租赁合同》是否解除、何时解除的问题。李星华与邓志锋签订的《商铺租赁合同》第九条约定，邓志锋拖欠租金或相关费用超过十五天，李星华有权终止合同，收回商铺。且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”，邓志锋无正当理由自2017年11月起未支付租金，经李星华催告后仍未支付，李星华可以解除合同，故李星华请求解除双方签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，一审法院依法予以支持。李星华于2018年7月2日向一审法院起诉请求解除与邓志锋的租赁合同，应确认李星华与邓志锋签订的《商铺租赁合同》于起诉之日即2018年7月2日解除。二、关于解除《商铺租赁合同》后租金及相关费用的计算问题。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，李星华要求邓志锋支付尚欠的租金理由充分，一审法院予以支持。李星华与邓志锋签订的《商铺租赁合同》约定自2016年5月1日起三年内每月租金7276元，自2017年11月至2018年6月共8个月的租金合共58208元，李星华要求邓志锋支付租金57600元，系对其权利的自行处分，一审法院对此予以确认。邓志锋对该拖欠的租金57600元亦予以确认。李星华起诉要求邓志锋支付租金57600元，理据充分，一审法院予以支持。根据李星华与邓志锋签订的《商铺租赁合同》，邓志锋必须每月1号前缴纳租金，不能拖欠租金，否则除继续交纳租金外，每逾期一天，应按欠款的1‰支付滞纳金。邓志锋自2017年11月至今未支付租金给李星华，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，李星华请求邓志锋支付迟延交纳租金的滞纳金，一审法院对此予以支持。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”的规定，李星华与邓志锋约定的每日1‰的滞纳金明显超过年利率24%的法律规定，一审法院依法调整为以年利率24%计算自2017年11月1日至2018年6月30日止的滞纳金为5117.72元，并从2018年7月1日起按年利率24%的标准至被告清偿租金之日止计算滞纳金。综上所述，邓志锋尚应支付给李星华的租金为57600元，应支付的滞纳金5117.72元，合计62717.72元（57600元＋5117.72元＝62717.72元）。三、关于邓志锋交纳给李星华14552元保证金应否退还给邓志锋的问题。对于邓志锋在与李星华签订《商铺租赁合同》、后，交给李星华14552元保证金的问题。现李星华要求不予退还邓志锋交纳的14552元保证金，同时要求邓志锋按照《商铺租赁合同》的约定交付滞纳金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。”、第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，李星华可以根据合同的约定选择适用滞纳金或者保证金。现李星华起诉请求邓志锋支付滞纳金，视为李星华自行选择适用双方约定的滞纳金条款。从邓志锋应支付给李星华的62717.72元中扣减已经支付给李星华的保证金14552元，邓志锋仍需支付48165.72元给李星华。四、关于邓志锋交还李星华商铺及履行结清费用义务、清理费用义务及支付逾期交还涉案商铺的商铺使用费的问题。李星华与邓志锋于2018年7月2日解除《商铺租赁合同》，根据租赁合同的约定，租赁合同提前终止，邓志锋必须迁出所置物品并将自杂物全部搬走。且根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。李星华与邓志锋签订的《商铺租赁合同》租赁期间虽未届满，但双方已经解除合同，租赁期间提前终止，邓志锋应当按照法律规定和合同约定退还涉案商铺给李星华，并将其在涉案商铺中的物品搬离。李星华请求邓志锋根据约定履行结清费用义务、清理费用义务，并支付逾期交还涉案商铺的商铺使用费，因上述费用未实际产生，李星华亦未提供证据证明具体的费用金额，一审法院对李星华请求邓志锋履行结清费用义务、清理费用义务，并支付逾期交还涉案商铺的商铺使用费的诉讼请求不予支持。五、黄冬梅对邓志锋的债务应否承担连带责任的问题。黄冬梅与邓志锋系夫妻关系，上述租金及滞纳金债务发生在夫妻关系存续期间，且涉案商铺是黄冬梅与邓志锋两夫妻共同经营，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）的补充规定》第二十四条第一款：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，李星华请求黄冬梅对邓志锋连带承担租金、滞纳金共48165.72元并交还涉案商铺的诉讼请求，一审法院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十四条、第二百二十六条第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）的补充规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审判决如下：一、确认李星华与邓志锋于2016年3月30日签订的《商铺租赁合同》于2018年7月2日解除；二、邓志锋应于该判决发生法律效力之日起十日内，支付尚欠的租金、滞纳金等合计48165.72元给李星华（从2018年7月1日起按年利率24%的标准至邓志锋清偿租金之日止计算滞纳金）；三、邓志锋应于该判决发生法律效力之日起十日内，交还位于阳山县××城镇××心村回迁地××号铺位给李星华，并将铺位中的物品搬离；四、黄冬梅对邓志锋上述第一、二、三项义务对李星华承担连带责任；五、驳回李星华的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，依法减半收取900元，由李星华负担398元，邓志锋负担502元。二审期间，李星华提交了证据《建设工程规划许可证》，拟证明涉案商铺于2016年1月4日取得建设工程规划许可证。经质证，邓志锋、黄冬梅对该《建设工程规划许可证》没有异议。本院二审经审查，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，阳山县规划市政局同意将涉案商铺的建设工程规划许可证中属临时建筑使用期限延期至2019年1月4日。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕邓志锋、黄冬梅的上诉请求范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、李星华与邓志锋签订的《商铺租赁合同》应否解除；二、黄冬梅对邓志锋的涉案债务应否承担连带清偿责任。关于第一个争议焦点，上诉人认为涉案商铺为临时建筑，其与李星华签订的《商铺租赁合同》为无效合同。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”及第三条第二款“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，涉案商铺于2016年1月4日取得建设工程规划许可证。阳山县规划市政局将涉案商铺的建设工程规划许可延期至2019年1月4日。因此，上诉人认为其与李星华签订的《商铺租赁合同》为无效合同缺乏法律依据，本院不予支持。该合同明确约定，“邓志锋拖欠租金或相关费用超过十五天，李星华有权终止合同，收回商铺”。邓志锋无正当理由自2017年11月起未支付租金，经李星华催告后仍未支付，因此，一审法院判令双方签订的《商铺租赁合同》解除并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，邓志锋对李星华出具的《租金本息欠款计算明细表》亦予以确认。因此，一审法院判令邓志锋支付尚欠租金并无不当。关于第二个争议焦点，依照《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”的规定，本案中，黄冬梅与邓志锋系夫妻关系，上述租金债务发生在夫妻关系存续期间，且涉案商铺是黄冬梅与邓志锋两夫妻共同经营。因此，李星华请求黄冬梅对邓志锋连带承担租金、滞纳金共48165.72元的诉求依据充分。综上所述，上诉人邓志锋、黄冬梅的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院对其上诉请求予以驳回。一审法院处理正确，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人邓志锋、黄冬梅负担。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  钟莹莹审判员  成振平二〇一九年十一月七日法官助理张聪聪书记员梁琳培本案适用的法律法规及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。