广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终23453号上诉人（原审被告）：贺宗蓝，女，汉族，1988年1月15日生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁媛，广东华商律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王彬，男，汉族，1978年12月12日生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：朱X，女，汉族，1981年1月22日生，身份证住址：广东省深圳市南山区，系王彬的妻子。委托诉讼代理人：龙骧，广东旭晨律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司深圳龙华支行，住所地：广东省深圳市宝安区龙华镇人民路，统一社会信用代码：91440300G34785332H。负责人：陈梓良，行长。委托诉讼代理人：杨长禄，广东深天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑坦明，广东深天成律师事务所律师。上诉人贺宗蓝因与被上诉人王彬，原审第三人中国银行股份有限公司深圳龙华支行（以下简称中国银行龙华支行）合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初6713号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。贺宗蓝上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判贺宗蓝无须向王彬赔偿2017年11月至2018年7月期间的租赁损失；2、王彬承担本案一、二审案件诉讼费和保全费。事实与理由：一、原审法院让作为物权权利人的贺宗蓝向债权权利人的王彬赔偿，没有事实和法律依据。即便双方的代持关系存在也仅在贺宗蓝和王彬之间产生债权债务关系，让物权权利人的贺宗蓝向债权权利人的王彬赔偿不存在的租赁损失，没有事实和法律依据。贺宗蓝在提起本案前，已经提起了（2017）粤0307民初21764号，并查封了涉案房产，因房产存在查封，导致事实上出租不能。另外王彬和该物业周围的多家中介公司声明房产有纠纷，恶意阻挠不让贺宗蓝出租该物业，该物业一直空置是由王彬造成的，责任却让贺宗蓝承担，没有任何道理。二、贺宗蓝请求对王彬伪造关键证据《房产代持协议书》提起诉讼的事实予以处罚。王彬辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。中国银行龙华支行述称，双方之间的纠纷不能影响我方对涉案房产的抵押权。王彬向一审法院起诉请求：、1、贺宗蓝将十二橡树庄园二期L组团L1座601过户至王彬名下；2、贺宗蓝赔偿租赁损失48000元（按照每月8000元，从2017年9月22日起暂计至2018年3月21日，实际计算至生效判决履行完毕之日止）；3、贺宗蓝承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年8月5日，贺宗蓝与案外人深圳市大贸股份有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，以3398821元的价格购买深圳市龙岗区X房产，合同签订之日起1日内，支付首期款1348821元，剩余房款以银行按揭贷款支付。2011年8月26日，贺宗蓝与中国银行龙华支行签订《个人一手住房贷款合同》，向该银行贷款2050000元支付购房款。2011年9月26日，中国银行龙华支行发放贷款金额2050000元。2011年10月28日，涉案房产办理了抵押登记，抵押权人为中国银行龙华支行。2013年3月12日，涉案房产办理产权登记至贺宗蓝名下。王彬提交的银行流水及刷卡POS单显示：2011年5月5日，案外人陈X雄刷卡支付503000、355821元，王彬的配偶朱X刷卡支付55000元，王彬刷卡支付15000元；2011年6月11日，案外人陈X雄刷卡支付240000元，王彬刷卡支付80000元；2012年8月11日，王彬刷卡支付90000元、12019.63元。上述款项共计1350840.63元，刷卡POS单显示的商户名称均为“十二橡树庄园”。王彬提交上述证据以证明涉案房产的定金、首期款均由王彬夫妻支付或委托其朋友陈X雄代为支付。贺宗蓝对该组证据的真实性没有异议，但辩称涉案房产是贺宗蓝向王彬借款购买所得。2017年8月12日，贺宗蓝微信询问王彬“上次我听嫂子说你们房子已经弄好了。我想房子既然已经到手了，我名下那套能不能尽快卖了……所以想尽快腾名额凑时间……因为名额占用我们已经错过一次了，房价不停在涨，也再耽误不起。”王彬回复“好的”。2017年8月15日，贺宗蓝再次催促卖房，王彬回复“我会尽快腾出名额”。2017年8月16日，王彬要求贺宗蓝协助出具公证委托，贺宗蓝回复“彬哥，我想我帮你们免费代持六七年，你们也是信得过的，如果卖房，我全程配合你们签字赎楼。我没想过别的。我觉得办这个委托公证没有必要。”2017年9月5日，贺宗蓝询问王彬“这个事情对我们买房造成的影响和成本上升，你们有没打算怎么补偿我们。”2017年9月18日，贺宗蓝询问王彬“我向大伯说的这个月内完成（卖房腾名额），不知他有没向你转达到？”王彬说“有的”。2017年9月21日，王彬要求贺宗蓝签关于代持房产的10万元报酬，贺宗蓝回复“没关系，不用约定。先过户。反正账号发给你了，给不给各凭良心。”其后，贺宗蓝多次催促王彬完成涉案房产的转移登记，未果。2017年12月19日，涉案房产的按揭还款银行卡被办理了换预制卡交易，并变更了银行卡号。王彬于2018年4月10日诉至一审法院，提出前述请求。一审庭审中，王彬向一审法院提交上述《深圳市房地产买卖合同（预售）》原件、支付购房款的银行流水及刷卡POS单原件、贺宗蓝名下的按揭还款银行卡及网银U盾原件、购房发票及税费发票原件、案外人陈X雄向贺宗蓝名下按揭还款账户转账的银行流水清单（分别于2012年4月6日、2013年12月30日、2014年1月27日向贺宗蓝名下按揭还款账户转账530007.5元、439012.5元、215912.5元）、以王彬配偶朱X名义缴纳涉案房产物业费、水电煤气费用的银行存折原件、王彬配偶朱X收取涉案房产租金的银行转账记录，以此证明涉案房产的购房款、每月的按揭还款以及物业管理费、水电煤气等费用均由王彬支出。贺宗蓝对上述证据的真实性没有异议，但辩称王彬支付购房款是因为贺宗蓝向王彬借款、王彬支付按揭还款是因为向贺宗蓝支付租金，贺宗蓝以租还贷。王彬还向一审法院提交了王彬与贺宗蓝双方于2011年8月26日签订的《房产代持协议书》复印件作为证据。代持协议约定：王彬委托贺宗蓝代为持有王彬所购买的涉案房产，由王彬支付款项购买房产，购房合同号为深（龙）预买字（2011）第10785号；该房产登记在贺宗蓝名下，但该房产实际为王彬所有；王彬同意以贺宗蓝名义负责该房产的使用（包括签订租赁合同、收取租金等）；未经王彬同意，贺宗蓝不得单方出租、出售该房产；该房产的租金等收益由王彬所有；因该房产使用或经营产生的税费及物业费、水电费、修缮费用等均由王彬承担；贺宗蓝有义务配合王彬对该房产的管理、处分等一切事宜，贺宗蓝不得以任何方式干涉王彬行使权利；因房产由贺宗蓝代王彬持有，贺宗蓝有义务协助王彬办理贷款手续，贷款本金和贷款利息由王彬全部承担；王彬承诺在该房产从贺宗蓝名下转出后给予贺宗蓝适当的报酬，具体报酬另行约定。庭审中，贺宗蓝对上述协议的真实性不予确认。一审庭审中，双方确认涉案房产自2017年11月起由贺宗蓝控制，贺宗蓝辩称此前房产是出租给王彬使用，2017年11月后贺宗蓝收回房产的使用权。此外，贺宗蓝自认2010年7月参加工作，每月收入4000元左右。一审另查，截至2018年6月26日，涉案房产的贷款尚有本金1847021.81元未偿还，该笔贷款每月需偿还本息合计约11083元。截至本案开庭之日，贺宗蓝支付了涉案房产2017年11月-2018年1月、2018年3月-6月期间的月供款合计88664元。一审又查，涉案房产因另案纠纷被查封，本案查封系第1位轮候查封，该轮候查封于2019年1月8日转为正式查封。截至2018年4月10日，王彬家庭具备在深圳购买住房的资格，可购房一套。一审法院认为，根据王彬与贺宗蓝双方提交的微信和短信往来，贺宗蓝自认替王彬代持涉案房产并多次催促王彬尽快卖房和过户，以腾出贺宗蓝家庭的购房名额，贺宗蓝代王彬持有涉案房产的事实当无疑义，一审法院予以确认。王彬提交的《房产代持协议书》虽为复印件，但结合双方的通讯往来、购买涉案房产的银行流水和刷卡POS单、归还按揭贷款的银行流水，以及王彬持有购买涉案房产、归还银行按揭贷款的多份重要文件原件的事实，一审法院对《房产代持协议书》的真实性予以采纳。王彬与贺宗蓝签订的《房产代持协议书》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照协议约定诚实履行。王彬已依约履行了协议约定的购房款、银行按揭贷款以及物业费、水电煤气费等款项的负担及支付义务，贺宗蓝也依约以自己名义购买了涉案房产，王彬现以该协议约定的“该房产实际为王彬所有”主张其为涉案房产的实际权利人，合法有理，一审法院予以采纳。贺宗蓝主张涉案房产的购房款是其向王彬借款，但未能提交借款合同或归还借款的银行流水予以佐证；贺宗蓝又主张从其银行账户划扣的月供款中有7000元是王彬向其支付的每月租金，其余部分均由贺宗蓝负担支出，但王彬提供的银行交易明细显示王彬委托他人转账至贺宗蓝上述账户的款项金额超过了上述款项，而上述款项远高于贺宗蓝收入，贺宗蓝也未提交任何证据证明其另有足以负担上述款项的收入，故对贺宗蓝的上述主张，一审法院均不予采纳。依诚实信用原则，贺宗蓝负有在实际权利人请求时将涉案房产转移登记至实际权利人名下的附随义务。现王彬请求其履行房产转移登记义务，合法有理，一审法院予以支持。因涉案房产上登记有抵押权，办理转移登记前应涤除该抵押权。王彬主张由其偿还涉案抵押债权、涤除抵押权，合法有理，贺宗蓝及中国银行龙华支行均应予以配合。贺宗蓝偿还了涉案房产的部分按揭贷款，该义务依《房产代持协议书》约定应由王彬负担，因贺宗蓝未在本案中提起反诉主张，故本案不作处理，因偿还代付月供款所致纠纷，双方应另循法律途径解决。关于王彬主张的租赁损失。《房产代持协议书》约定房产的租金等收益由王彬所有，贺宗蓝未经同意自2017年11月起占用涉案房产，故贺宗蓝应赔偿王彬该期间的租赁损失。王彬主张租赁损失从2017年9月22日起算，缺乏事实和法律依据，一审法院调整为从2017年11月起算。又因贺宗蓝占用涉案房产的持续期间暂无法确定，故租赁损失暂处理至2018年7月。其后双方因占用涉案房产以及《房产代持协议书》约定报酬所致纠纷，双方应另循法律途径解决。王彬主张按8000元/月计算租赁损失，证据不充分，一审法院酌情参照双方庭审陈述的此前租金7000元/月计算。综上，贺宗蓝应按7000元/月的标准向王彬赔偿2017年11月至2018年7月期间的租赁损失，合计63000元。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王彬于本判决生效之日起十日内向中国银行龙华支行付清涉案房产按揭贷款本息，中国银行龙华支行于王彬付清上述款项后十日内协助王彬注销涉案房产的抵押登记；二、贺宗蓝于涉案房产抵押登记注销之日起十日内协助王彬将涉案房产转移登记至王彬名下，相关税费均由王彬自行负担；三、贺宗蓝于本判决生效之日起十日内向王彬赔偿2017年11月至2018年7月期间的租赁损失63000元；四、驳回王彬的其他诉讼请求。案件受理费39184元、保全费5000元，由王彬负担案件受理费84元，由贺宗蓝负担案件受理费39100元、保全费5000元。本院二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。王彬在二审庭审中陈述，其告知中介涉案房产存在纠纷，不允许中介对外放盘出租。根据当事双方的上诉以及答辩意见，本案二审的争议焦点为贺宗蓝是否需要支付王彬租金损失。本院认为，双方发生争议后，王彬告知中介涉案房产存在纠纷，不允许中介对外放盘出租，导致贺宗蓝并未对涉案房产出租牟利，故王彬要求贺宗蓝支付租金损失的请求没有事实依据，应予以驳回。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。综上，贺宗蓝的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初6713号民事判决第一、二项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初6713号民事判决第三、四项；三、驳回王彬的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费39184元、保全费5000元，由王彬负担案件受理费1459元，由贺宗蓝负担案件受理费37725元、保全费5000元。二审案件受理费1375元，由王彬负担。上述受理费贺宗蓝在判决生效之日起五日内迳付王彬。逾期王彬可申请强制执行。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 许  莹  姣二〇一九年十一月二十日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。