广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5651号上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市丰乐物业管理有限公司，住所地广东省中山市三乡镇金谷大道南怡福阳光花园16幢首层，统一社会信用代码9144200066498062X4。法定代表人：尹家树，该公司经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄金辉，男，1977年3月7日出生，汉族，住广东省化州市。上诉人中山市丰乐物业管理有限公司（以下简称丰乐公司）因与被上诉人黄金辉物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初25562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。丰乐公司上诉请求：请求二审法院改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、丰乐公司与业主签订的前期物业服务合同中约定收取的物业服务费并不包括共用水费、电费。共用水费、电费由业主每月每户另行分摊。二、根据丰乐公司与供电公司签订的合同，证明供电公司已委托丰乐公司收取公共分摊电费，收费标准符合国家规定。丰乐公司在提供物业服务过程中已代交共用电费。截至2018年7月30日丰乐公司退出管理，本案业主尚拖欠2018年5月至2018年7月共计3个月物业管理费282.46元，2018年4月至2018年7月共计4个月水费198.90元，2010年12月至2018年7月共92个月公共分摊电费1419.07元[2010年8月至2018年7月的实际电费1069918.94元（1397787.55-327868.61）除以985户，每户应负担1419.07元]。三、中价函[2010]219号复函作出的依据即中价[2005]57号《中山市物业服务收费管理办法》已被废止。根据中发改价控[2017]406号文件，2011年1月1日之前的小区住宅前期物业服务收费按照合同约定未调整物业服务费的仍可按实分摊。故丰乐公司有权依据《前期物业服务合同》约定向业主主张公共分摊电费。四、水费是业主家庭生活用水的水费，业主尚欠该部分费用。五、业主关于诉讼时效的抗辩不能成立。本案中断停止收取共用分摊费用的原因是中价函[2010]219号复函，故丰乐公司要求本案业主支付公共分摊电费合法有据。黄金辉二审期间未发表答辩意见。丰乐公司于2018年12月3日向一审法院提起诉讼请求：1.黄金辉向丰乐公司支付2018年5月至2018年7月共计3个月的物业管理费282.46元；2.黄金辉向丰乐公司支付2018年4月至2018年7月共计4个月的水费198.9元；3黄金辉向丰乐公司支付2010年12月至2018年7月共92个月的公共分摊电费1419.07元。黄金辉于2019年3月28日向一审法院提起反诉请求：1.丰乐公司向黄金辉返还多缴纳的水费235元及电费180元；2.丰乐公司向黄金辉清退所有多收费用7609.5元，并支付违约金8000元；3.丰乐公司因服务质量严重瑕疵向黄金辉返还15天的物业管理费56.5元。一审法院认定事实：2007年7月26日，中山市怡福房地产有限公司（以下简称怡福公司）（甲方）与丰乐公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：1.选聘丰乐公司在物业竣工验收交付使用后对本物业实施前期物业管理；2.本物业竣工交付使用后，物业服务费用由业主或非业主使用人交纳。已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由房地产开发企业交纳；3.本物业工程竣工验收交付使用后，甲乙双方约定采用包干制：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按各户使用量由业主或物业使用人另行分摊；4.住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元、商铺1.5元收取物业服务费；5.业主从办理收楼手续后的次月开始缴纳物业服务费，以后每次缴纳物业服务费的时间为每月20日前；6.业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的1‰交纳滞纳金。上述前期物业服务合同还约定了其他事项。黄金辉是广东省中山市三乡镇平南村金星路5号怡福阳光花园1幢2单元202房的业主，产权登记时间为2011年1月12日。2009年6月5日，黄金辉（甲方）与丰乐公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：1.选聘丰乐公司对位于中山市三乡镇怡福阳光花园1幢2单元202物业提供物业管理服务；2.本物业采用包干制：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按各户使用量由业主另行分摊；3.住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元、商铺1.5元收取物业服务费；4.乙方应在本合同生效后，2009年8月1日开始实施物业服务工作，并从2009年7月30日起计收物业服务费，以后每月收取物业服务费时间为每月10日前；5.业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的2‰交纳滞纳金。上述前期物业服务合同还约定了其他事项。2010年12月13日，中山市物价局向丰乐公司发出一份《关于三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函》（中价函[2010]219号）（以下简称收费复函），载明：中山市三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元收取；车位物业服务费每月按汽车位30元、摩托车位5元收取。除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊。上述复函还载明了其他收费项目和价格。最后还明确规定：小区业委会成立本文自行失效，届时到我局办理相关手续，请按要求做好收费公示。2011年10月13日，中山市公用事业集团股份有限公司中山市供水有限公司三乡分公司出具一份用水业务受理表，载明客户名由中山市怡福房地产有限公司变更为丰乐公司，用水地址为三鑫学校教师村。丰乐公司对中山市三乡镇怡福阳光花园商住小区的物业服务管理期限到2018年7月30日止。2018年8月1日，丰乐公司向黄金辉出具一份欠费通知，内容为：怡福阳光花园1幢二单元202房欠2018年5月至2018年7月物业管理费282.46元（117.69㎡X0.8元X3）、2018年4月8日至7月31日水费198.9元（78方X2.55元）。2019年1月28日，中山市发展和改革局向丰乐公司在另案中的诉讼代理人许卫发出一份关于信息公开申请的答复，载明：《关于印发的通知》（中价[2005]57号）已于2011年1月1日被废止。一审法院在审理丰乐公司起诉怡福阳光花园小区业主拖欠公共分摊电费及其他费用系列案件（丰乐公司于2018年12月起至今向一审法院起诉的同类案件共有55件）过程中，部分业主认为丰乐公司在怡福阳光花园小区服务期间，管理不到位，服务质量差，且存在欠缴员工社会保险费及涉嫌挪用小区住宅专项维修资金的情况。庭审过程中，丰乐公司陈述称其于2007年7月开始负责怡福阳光花园小区的物业管理服务至2018年7月底停止提供物业管理服务止，丰乐公司从未收取过怡福阳光花园小区业主的公共分摊水电费。黄金辉确认其尚欠2018年5月至7月共3个月物业管理费及2018年4月至2018年7月共4个月的水费，并抗辩称因丰乐公司拖欠黄金辉母亲的工资，黄金辉有权拒绝支付物业管理费及水费。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。黄金辉委托丰乐公司对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。丰乐公司与怡福公司签订的《前期物业服务合同》及与黄金辉签订的《前期物业服务合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。根据丰乐公司诉求、黄金辉抗辩及庭审调查情况，本案的争议焦点为：1.丰乐公司是否有权要求黄金辉支付水费；2.丰乐公司是否有权要求黄金辉支付公共分摊电费，黄金辉是否有权要求丰乐公司退还多收取的公共分摊电费；3.丰乐公司是否有权要求黄金辉支付物业管理服务费；4.黄金辉是否有权要求丰乐公司返还多收取的水费，并支付违约金及减免相应的物业管理费。具体分析如下：关于焦点一，虽然双方签订的《前期物业服务合同》中并未明确约定由丰乐公司代黄金辉向供水部门缴纳水费，双方之间亦未办理相应的委托缴款手续，但是在诉讼中双方均确认涉案物业的水费一直由丰乐公司代黄金辉向供水部门缴纳，多年来双方已形成了由丰乐公司代黄金辉垫交水费的习惯。再者，现丰乐公司已实际向供水部门缴纳了相应的费用，黄金辉亦已实际用水，故丰乐公司有权要求黄金辉支付已为其垫付的水费。诉讼中，丰乐公司主张黄金辉拖欠2018年4月至2018年7月水费共计198.9元，并提供了相应的欠费通知及欠费明细予以证明，且黄金辉对尚欠水费的事实也确认，对于丰乐公司主张的上述事实，一审法院予以认定。黄金辉抗辩称丰乐公司拖欠其母亲工资，黄金辉有权因此拒绝支付尚欠的水费。一审法院认为，先履行抗辩权及同时履行抗辩权的行使需在同一法律关系中的两个相对等的权利义务之间进行。本案中，黄金辉缴纳水费的义务与丰乐公司支付其母亲工资的义务并非基于同一法律关系产生，且黄金辉并非为有权主张工资的权利人，故黄金辉无权以丰乐公司未支付其母亲工资为由对抗丰乐公司要求黄金辉支付水费的请求。对于尚欠的水费198.9元，黄金辉应承担清偿责任。关于焦点二，对于共用电的分摊费问题，丰乐公司主张双方签订的《前期物业服务合同》中明确约定共用水费、电费每月按各户使用量由业主另行分摊，且中山市物价局出具的收费复函因其制定所依据的《关于印发的通知》（中价[2005]57号）行政文件已被废止，该收费复函也应无效；黄金辉则辩称中山市物价局发出的收费复函所依据的行政文件虽已被废止，但该收费复函仍然有效，且丰乐公司从未向黄金辉主张收取相应的公共分摊水电费。一审法院认为，首先，根据《广东省物业管理条例》第三十七条第二款规定，“实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行”。本案中，涉案的怡福阳光花园小区住宅物业服务费的定价形式应为政府指导价。根据中山市物价局于2010年12月13日发出的收费复函，怡福阳光花园小区物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元收取。除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊。在中山市物价局发出收费复函之后,双方此前签订的《前期物业服务合同》中关于共用水费、电费每月按各户使用量由业主另行分摊的约定，违反了法律法规的相关规定；其次，虽然双方签订的《前期物业服务合同》对公共水费及电费的分摊进行了约定，但丰乐公司从2007年7月被选聘对涉案小区提供物业服务起至丰乐公司于2018年12月诉至一审法院，中间长达11年从未曾实际收取过涉案小区业主缴纳的公共水费及电费的分摊费，丰乐公司亦未能举证证明其有向涉案小区业主主张过相应权利，应视为双方已形成除收取物业服务费外，不再另行收取公共水、电费分摊的交易习惯。故一审法院认为，丰乐公司主张其有权向黄金辉收取2010年12月至2018年7月期间共同电的分摊费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。对于丰乐公司称中山市物价局发出的收费复函因其制定所依据的行政文件已被废止，该收费复函也随之无效的主张，一审法院认为，复函属于中山市物价局作出的具体行政行为，复函所依据的行政文件被废止并不必然导致复函也被废止。即使复函被废止，丰乐公司也不能擅自增加收取公共分摊水电费的收费项目，应在与小区业主协商并报请物价管理部门核准同意后，经公示才能增加收费项目。再者，丰乐公司未能举证证明该复函存在无效的情形，故对于丰乐公司该主张，一审法院不予采信。对于黄金辉主张丰乐公司返还累计多收取的电费180元的诉讼请求，一审法院认为，黄金辉主张丰乐公司违规收取了公共电费分摊费共计180元，但未能提供相应证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，且丰乐公司对此也不确认，故对于黄金辉上述主张的事实，一审法院不予采信。黄金辉主张丰乐公司返还累计多收取的电费180元的反诉请求，一审法院不予支持。关于焦点三，丰乐公司主张黄金辉尚欠2018年5月至2018年7月共3个月物业管理费282.46元，并提供了相应的欠费通知及欠费明细予以证明，且黄金辉对尚欠物业的事实也确认，对于丰乐公司主张的上述事实，一审法院予以认定。黄金辉抗辩称丰乐公司拖欠其母亲工资，黄金辉有权因此拒绝支付尚欠的物业管理费。一审法院认为，先履行抗辩权及同时履行抗辩权的行使需在同一法律关系中的两个相对等的权利义务之间进行。本案中，黄金辉缴纳物业管理费的义务与丰乐公司支付黄金辉母亲工资的义务并非基于同一法律关系产生，且黄金辉并非为有权主张工资的权利人，故黄金辉无权以丰乐公司未支付其母亲工资为由对抗丰乐公司要求黄金辉支付物业管理费的请求。对于尚欠的物业管理费282.46元，黄金辉应承担清偿责任。关于焦点四，黄金辉以丰乐公司擅自提高水费的收费标准，违规多收取了水费为由，要求丰乐公司向其返还累计多收取的水费235元，一审法院认为，黄金辉未能就其主张提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。再者，丰乐公司主张其水费收费标准已包含排污费及5楼以上住户的二次供水费用，而黄金辉陈述中主张的水费收费标准中未明确载明该标准是否已包含二次供水费用。对于黄金辉主张丰乐公司返还多收取水费235元的反诉请求，因黄金辉未能提供相应证据予以证明，一审法院不予支持。对于黄金辉是否有权要求丰乐公司支付违约金及返还15天的物业管理费的问题，黄金辉主张丰乐公司未按合同约定履行提供合格的物业服务的义务，小区存在卫生脏乱、安全差等问题，且丰乐公司的法定代表人因欠员工工资被拘留15天导致服务质量严重瑕疵；丰乐公司则辩称已全面、适当地履行合同约定的管理服务义务，丰乐公司的法定代表人被拘留期间，丰乐公司未退出涉案小区，丰乐公司的员工仍在各个岗位上为小区业主提供物业管理服务，不存在服务质量瑕疵的问题。一审法院认为，黄金辉未能提供相应证据证明丰乐公司提供的物业服务不符合合同约定、服务质量存在严重瑕疵，应承担举证不能的法律后果。再者，丰乐公司的法定代表人被拘留期间，丰乐公司并未退出涉案小区，仍为涉案小区提供物业管理服务，黄金辉亦未能提供相应证据证明丰乐公司的法定代表人被拘留从而导致丰乐公司的服务质量存在严重瑕疵。对于黄金辉上述主张的事实，一审法院不予采信。黄金辉反诉请求丰乐公司支付违约金及返还15天的物业管理费，于法无据，一审法院不予支持。关于黄金辉抗辩诉讼时效的问题，一审法院认为，如焦点二所述，丰乐公司无权向黄金辉收取2010年12月至2018年7月期间的公共电的分摊费，故对于黄金辉关于诉讼时效的抗辩，一审法院不再赘述。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《广东省物业管理条例》第三十七条第二款之规定，判决：一、黄金辉于判决生效之日起七日内向丰乐公司支付2018年5月至2018年7月的物业管理费共计282.46元；二、黄金辉于判决生效之日起七日内向丰乐公司支付2018年4月至2018年7月的水费共计198.9元；三、驳回丰乐公司的其他诉讼请求；四、驳回黄金辉的全部反诉请求。如果黄金辉未按判决指定的期间向丰乐公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（丰乐公司已预交），由丰乐公司负担45元，由黄金辉负担5元（黄金辉于判决生效之日起七日内迳付丰乐公司）；反诉案件受理费25元（黄金辉已预交），由黄金辉负担。本院二审期间，丰乐公司提交如下新证据：1.中价[2010]141号《关于印发中山市物业服务收费管理办法的通知》摘录共3页；2.中建信息公开[2018]147号《中山市住房和城乡建设局关于尹家树申请三乡镇怡福阳光花园前期物业服务合同备案信息公开的复函》以及附件《中山市前期物业服务合同（示范文本）》共15页；3.《中山市丰乐物业管理有限公司公共电费汇总》1页、《广东电网公司中山供电局低压客户用电受理书》共26份；4.《本次用电用水明细表》共2页、《收费证明单》1页以及张贴收费通知的照片4页。以上证据拟证明丰乐公司收取公摊电费有依据。黄金辉未针对上述证据发表质证意见，黄金辉二审期间未向本院提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。现二审争议焦点为丰乐公司主张公共分摊电费的主张是否应当支持。本案中，中山市物价局于2010年12月13日向丰乐公司出具的载明“除取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊”等内容的收费复函对丰乐公司具有约束力。因丰乐公司与黄金辉于2009年6月5日签订的《前期物业服务合同》中约定的共用电费另行分摊等内容明显与上述收费复函内容相悖，故丰乐公司在上述复函后不得再依据《前期物业服务合同》向黄金辉收取公共分摊电费。且从合同实际履行情况来看，黄金辉从未向丰乐公司支付公共分摊电费，丰乐公司亦未充分举证证明其在提起本案诉讼之前的长达十多年期间，曾就公共分摊电费问题与涉案小区业主进行过公示或有效催收，足以推断双方当事人已以自身行为变更物业服务合同的相关约定。一审法院据此认定双方已形成除收取物业服务费外，不再另行收取公共水、电费分摊的交易习惯，故丰乐公司无权主张公共电费分摊费，并无不妥，本院予以维持。另外，虽丰乐公司二审期间向本院提交了《本次用电用水明细表》、《收费证明单》以及张贴收费通知的照片等证据，拟证明其收取公摊电费合法有据，但上述明细表、收费证明单等均由丰乐公司自行制作，照片也未明确反映该证据形成时间，故本院对上述证据均不予采信，丰乐公司应承担举证不能的法律后果。综上，丰乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（中山市丰乐物业管理有限公司已预交），由中山市丰乐物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年十一月二十日书记员  易嘉璇