广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤03民终12817号上诉人（原审原告）：刘燕方，女，1792年5月2日出生。委托诉讼代理人:袁建华，广东深翔律师事务所律师。委托诉讼代理人:熊港平，广东深翔律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：邓锦尚，男，汉族，1979年12月17日出生。委托诉讼代理人：李琼丽，广东宝源律师事务所律师。上诉人刘燕方因与被上诉人邓锦尚房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初1534号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘燕方上诉请求：一、撤销原审裁定，发回宝安区人民法院重新审理；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、原审未查明清楚被上诉人和上诉人配偶欧X养之间的银行账户资金流动情况，事实上，上诉人和配偶欧X养未实际收到一分钱的房屋转让款。从被上诉人提供的银行流水可以清楚看出，被上诉人转给欧X养的40万元款项的基本是来源于唐X健的银行账户。而从上诉人提供的银行流水可以清楚看出，欧X养收到每笔款项后又立即转回到了唐X健的银行账户。这40万元实际上从唐X健账户转到被上诉人账户，再到欧X养账户，最后又回到了唐X健账户。显然，被上诉人是按照套路贷的模式，通过控制欧X养的银行卡，伙同谭X健，虚构了向欧X养转账支付40万元的事实。欧X养实际并未收到一分钱。二、原审法院认为“本案涉及相关财产权益关系的处理，故依法应由行政主管部门对涉案建筑物的合法性进行审查处理后再予确定，故原告的诉讼请求目前不属于人民法院受理民事诉讼的范围”适用法律明显不当，应依法予以纠正。其一，根据上诉人原审起诉所主张的事实和理由，上诉人是以涉案房屋权利人的身份，诉请确认双方签订的《房屋转让协议书》无效。双方作为涉案《房屋转让协议书》的签订主体，因签订、履行该《房屋买卖合同》而引发的纠纷，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第三条“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼”规定的人民法院可直接受理的民事诉讼范围。其二，虽然上诉人就涉案房屋进行历史遗留违法申报后，行政主管部门尚未作出决定，但对于因涉案《房屋转让协议书》是否无效而引发的争议，并不以行政主管部门对涉案建筑物的合法性进行审查处理为前置条件。上诉人提起本案诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的受理条件，人民法院应予受理。三、上诉人与被上诉人双方签订的《房屋转让协议书》违反了法律和行政法规的强制性规定，应认定为无效。我国《合同法》第五十二条明确规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。而本案《房屋转让协议书》违反了《土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、以及《城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的法律强制性规定，依法应当认定为无效。四、由于本案《房屋转让协议书》无效，被上诉人应当依法返还涉案房产，并向上诉人支付涉案房产占有使用费。在本案《房屋转让协议书》签订后，由于涉案房屋一直对外出租，被上诉人通过强行向租客收取租金的方式实际控制了涉案房屋。被上诉人应当依法返还涉案房产，并向上诉人支付涉案房产占有使用费。综上所述，原审法院适用法律不当。被上诉人邓锦尚答辩称：原审认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉，维持原判。刘燕方向原审法院起诉请求：1.刘燕方、邓锦尚于2015年10月15日签订的关于位于深圳市宝安区××街道××岗社区东××号××房产的《房屋转让协议书》无效；2.邓锦尚向刘燕方返还位于深圳市宝安区××街道××岗社区东××号××房产；3、邓锦尚向刘燕方支付涉案房产占有使用费43,200元（按每月1,800元的标准，从2015年10月16日计算至实际返还涉案房产之日止，暂计至2017年10月15日）；4、本案诉讼费由邓锦尚承担。原审法院查明：2010年3月23日，刘燕方作为申报权利人就深圳市宝安区西乡街道凤凰岗社区东六巷30号房屋进行了历史遗留违法建筑普查申报，取得了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执，该回执中载明的违法建筑物编号为X。2015年10月15日，刘燕方作为甲方，邓锦尚作为乙方，双方签订了《房屋转让协议书》，相关约定如下：甲方同意将位于深圳市宝安区××街道××岗社区东××号××层，建建筑面积约88平方米，住宅楼地皮甲、乙双方共同所有。现甲方自愿将此房转让给乙方；转让价款为人民币40万元，双方签定本协议当日乙方一次性全部付清上述房款（以甲方开出的收据为凭），甲方即不再拥有该房屋的产权；甲方在收到款后当日内，上述房屋及房屋钥匙全部移交给乙方，和相关资料作为本协议的必要附件，作为乙方拥有房屋的所有权凭证；该房产如将来政策允许办理产权过户手续时，甲方须无条件协助乙方办理产权过户手续，办理房、水、电等过户手续，办理过程中所产生的一切费用由乙方自己负责。双方就上述《房屋转让协议书》在广东港仁律师事务所办理了见证手续。刘燕方主张其于2015年10月15日将涉案房产交付给邓锦尚，一直由邓锦尚管理使用至今；邓锦尚主张刘燕方于2015年10月20日向其支付涉案房产，一直由邓锦尚管理使用至今。2015年10月19日、10月20日，邓锦尚分期通过转账方式共向欧X养账号支付款项人民币40万元；刘燕方主张并未实际收到上述款项。另，刘燕方在庭审中确认其与欧X养为夫妻关系，双方于1991年登记结婚，婚姻关系现在存续期间。2015年10月20日，刘燕方和欧X养向邓锦尚出具《收款收据》，表明收到邓锦尚银行转款人民币40万元，付款用途为：为履行刘燕方、邓锦尚之间的《房屋转让协议书》，且该《收款收据》载明的收款账号即为邓锦尚上述转账明细中显示的欧先养的收款账号。另查，1.刘燕方、邓锦尚均确认涉案房产无报建手续，未取得权属证明，且就涉案房产进行了历史遗留违法私房申报后，行政主管部门尚未作出处理决定。2.刘燕方主张涉案房产为刘燕方夫妻于1994年出资兴建的。上述事实，有见证书、房屋转让协议书、银行转账明细、收款收据等证据以及庭审笔录予以证实。原审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案中，涉案《房屋转让协议书》所约定转让的涉案房屋并无权属证明、报建手续，且无证据证明相关权利人就涉案房屋进行历史遗留违法建筑申报后，行政主管部门已经作出了处理决定，原审法院认为因本案涉及相关的财产权益关系的处理，故依法先应由行政主管部门对涉案建筑物的合法性进行审查处理后再予确定，故刘燕方的诉讼请求，目前不属于人民法院受理民事诉讼的范围，依法应予驳回起诉。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回刘燕方的起诉。刘燕方预交的受理费7,948元，予以退还给刘燕方。原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明：被上诉人邓锦尚因涉案房产的买卖问题涉嫌诈骗罪、敲诈勒索罪被深圳市宝安区人民检察院起诉至深圳市宝安区人民法院，该刑事案件尚在审理过程中。本院认为：本案为涉港买卖合同纠纷，涉案房产位于深圳市，根据最密切联系原则本院适用中华人民共和国内地法律审理本案。涉案房产已经向相关行政部门作为历史遗留违法建筑进行申报，深圳市宝安区西乡街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室出具了《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》。目前，因行政主管部门对该房屋的合法性尚未作出处理，涉案房产的合法性尚处于不确定状态，当事人对涉案房产是否享有合法权利亦处于不确定状态。在行政主管部门对涉案建筑物的合法性作出处理决定之前，人民法院不宜对本案进行实体审理。原审法院裁定驳回刘燕方的起诉，处理正确，本院予以维持。综上，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 朱   萍审判员 梁 乐 乐审判员 赵 雪 琳二〇一九年十一月十八日书记员 李缓（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。