海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民初592号原告：刘升宣，男，1958年2月6日出生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：范文进，海南循道律师事务所律师。委托诉讼代理人：文礼欢，海南循道律师事务所律师。被告:郑蕾，女，1991年6月19日出生，汉族，住福建省福州市，现住海口市。委托诉讼代理人：王华起，海南信达律师事务所律师。第三人：海南金缘投资开发有限公司，住所地：海南省海口市龙华区玉沙路23号海岸金城商住楼A座21层21G房。法定代表人：徐立华。原告刘升宣与被告郑蕾及第三人海南金缘投资开发有限公司（以下简称金缘公司）执行异议之诉一案，本院于2019年5月30日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。原告刘升宣的委托诉讼代理人范文进、文礼欢，被告郑蕾的委托诉讼代理人王华起到庭参加诉讼，第三人金缘公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘升宣的诉讼请求：1.准许执行金缘公司名下位于海南省海口市××道、3号商铺；2.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年12月1日，海南省高级人民法院对刘升宣诉徐某、金缘公司股权转让纠纷一案作出(2017)琼民终369号民事判决书，判决：一、维持海口市中级人民法院（2017）琼民初402号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更海口市中级人民法院（2017）琼民初402号民事判决第二项为：金缘公司于本判决生效之日起十日内赔偿刘升宣违约金4849.6524万元。2019年3月，被告(案外人)郑蕾对执行标的提出书面异议。海口市中级人民法院于2019年5月7日作出(2019)琼01执异243号执行异议裁定，中止对金缘公司名下位于海南省海口市××道、3号商铺的执行。2019年5月17日，原告收到海口市中级人民法院(2019)琼01执异243号执行裁定书，原告对该裁定书不服。原告认为：一、被告与金缘公司在2016年12月3日签订的两份《海口市商品房买卖合同》不具有真实性，系虚假合同，被告不享有排除执行标的的权利。首先，根据两份《海口市商品房买卖合同》的记载，被告与金缘公司于2016年12月3日签订了买卖合同，约定金缘公司应于2016年10月9日之前向被告交付涉案商铺。但事实上，2016年12月3日才签订的合同，不可能要求2016年10月9日前交房，所以金缘公司不可能在2016年6月8日向被告交付涉案商铺。因此，该两份合同并不具有真实性，是虚假合同。其次，根据被告提供的《记账凭证》、《往来凭证》、《个人活期账户明细》等证据，可以清楚看到，记账凭证、往来凭证上载明的收付款时间与个人活期账户载明的转账时间是完全不相符合的，且个人活期账户并没有显示是金缘公司收款，所以《记账凭证》、《往来凭证》、《个人活期账户明细》的真实性是无法确认的。再加上，被告并没有提供金缘公司出具的商铺购买发票，被告也没有就两份《海口市商品房买卖合同》向相关部门进行备案登记，且被告购买涉案商铺的价格远远低于市场价格，不符合市场行情和常理。所以显而易见，该两份商品房买卖合同并不真实存在，被告与金缘公司之间并没有实际发生对价支付。第三，从被告申请执行异议的证据看，被告于2016年12月5日向金缘公司交付购房款，但从被告执行异议书看，金缘公司却在2016年6月8日即被告付款之前就已将涉案商铺交付被告，这不符合常情常理。开发商在尚未收到购房款之前就将房产交付给购买方明显是不可能的。显然，该两份份商品房买卖合同的签署存在双方恶意串通行为，人民法院应当查明事实真相，严厉惩处。第四，虽然被告向发法庭提交了两份《铺面租赁合同书》、《授权委托书》，但是该两份租赁合同书并没有合同双方的身份证号码，且租赁方在出租方未有产权证明的情况下即租赁该房屋，明显也是不符合常理的，所以该两份租赁合同也是属于虚假合同。另外，《授权委托书》没有签署日期，不具有真实性。因此，上述四份材料无法证实被告实际占有该涉案商铺。二、(2019)琼01执异243号执行裁定的作出严重违反了法律程序。1.海口市中级人民法院于2018年2月7日立案执行原告和金缘公司股权转让合同纠纷一案，于2018年6月2日作出（2018）琼01执153号之二公告，内容为：本院在执行申请执行人刘升宣与被执行人金缘公司股权转让合同纠纷一案中，拟对本院查封的被执行人金缘公司名下位于海口市椰海大道北侧“枫林雅郡”的相关房产进行处置。对上述房产权属有异议者，自本公告发出之日起10日内书面方式向本院提出，逾期本院将依法强制执行。但事实上，被告直到2019年3月才向法院提出异议，而此时人民法院是应当依法强制执行以维护申请执行人合法权益的，但人民法院却径行受理并裁定中止执行，严重违反了法律程序。2.被告申请执行异议过程中，原告以书面形式向法院提交了答辩状，并明确提出被告据以证明具有排除强制执行标的权利的证据《海口市商品房买卖合同》两份、《记账凭证》、《往来凭证》、《个人活期账户明细》、《铺面租赁合同书》两份、《授权委托书》等系虚假的，但人民法院并没有依法组织双方对上述证据进行听证以及核对证据原件。因此，法院依据上述证据径行作出裁定明显严重违反法律程序。3.被告申请执行异议后，人民法院仅向原告送达过《海口市商品房买卖合同》、《记账凭证》、《往来凭证》、《个人活期账户明细》、《铺面租赁合同书》、《授权委托书》、《身份证复印件》等证据，但在(2019)琼01执异243号执行裁定书中却莫名其妙的冒出了金居物业枫林雅郡物业服务处的《证明》、《资金往来专用收据》、《海南增值税普通发票》、5号商铺《海口市商品房买卖合同备案表》等证据，而这些证据均没有送达给原告。因此，法院依据以上证据径行作出裁定明显严重违反法律程序。三、海口市椰海大道北侧“枫林雅郡小区”2号楼2、3号商铺现今仍登记于金缘公司名下，依法应当准许执行。海口市椰海大道北侧“枫林雅郡小区”2号楼2、3号商铺现今仍一直登记于金缘公司名下。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条以及根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，海口市椰海大道北侧“枫林雅郡小区”2号楼2、3号商铺应属于金缘公司的物权，人民法院应当准许执行该2、3号商铺。综上所述，被告在房屋买卖合同签订及履行中存在与常理不符的恶意行为，其所提的执行异议理由不能成立，故特提起诉讼，请求判如所请。被告郑蕾答辩称：一、郑蕾的两份《海口市商品房买卖合同》合法有效。首先，《海口市商品房买卖合同》第八条交付期限为2016年10月9日系开发商该项目商铺统一交付日期，为模板合同，实际的交付日期在附件七《本合同补充协议》第二条第三项约定；其次，记账凭证、往来凭证、个人活期账户明细互相印证，足以证实郑蕾2016年12月5日已经全部付清房款，并且郑蕾举证同类型商铺商品房买卖合同备案表，可以证实郑蕾购买的商铺的市场价格与当时其他同类型商铺的市场价格一致，没有如被告说的远远低于市场价格。第三，关于铺面的交付时间，郑蕾在执行异议书中陈述的交付时间2016年6月8日存在笔误，实际交付时间为2016年12月1日。第四，关于郑蕾出租铺面的事实，有郑蕾的代理人按时收取租金的事实为证，郑蕾还可以补充两个承租人的身份证信息。二、（2019）琼01执异243号执行裁定不违反法律程序。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定，当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出;执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。本案的执行程序尚未终结，郑蕾依法可以提出执行异议，法院依法可以仅书面审查就径行裁定。三、本案依法应支持郑蕾的执行异议。本案属于金钱债权执行案件，两套商铺尽管登记在金缘公司名下，但郑蕾的购买行为同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，足以排除本案的强制执行，本案依法应支持郑蕾的执行异议。第三人金缘公司未到庭亦未作陈述。经审理查明：本院根据刘升宣的诉前财产保全申请，于2017年3月15日作出（2017）琼01财保11号民事裁定及（2017）琼01财保11号协助执行通知书，查封了金缘公司名下位于海口市××道、2号、3号商铺等财产。上述民事裁定及协助执行通知书于2017年3月16日送达海口市住房和城乡建设局，于同月20日送达海口市国土资源局不动产登记中心。之后，刘升宣向本院提起诉讼，刘升宣与金缘公司及案外人徐某股权转让合同纠纷一案，本院于2017年8月16日作出（2017）琼01民初402号民事判决，判决内容为：一、解除刘升宣与金缘公司于2016年5月19日签订的《关于终止“2014年4月25日签订关于〈海南昊绅置业有限公司股权转让协议〉的解除协议”的协议》。二、限金缘公司于判决生效之日起十日内向刘升宣偿还投资款3500万元。三、限金缘公司于判决生效之日起十日内赔偿刘升宣违约金（违约金计算方法：2017年4月24日之前为5069.6524万元，自2017年4月25日，按照本金3500万元，年利率24%计算至付清之日止）。金缘公司不服，向海南省高级人民法院提起上诉。海南省高级人民法院于2017年12月1日作出（2017）琼民终369号民事判决书，判决内容为：一、维持（2017）琼01民初402号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更（2017）琼01民初402号民事判决第二项为金缘公司于判决生效之日起十日内赔偿刘升宣违约金（违约金计算方法为2017年4月24日之前为4849.6524万元，自2017年4月25日，按照本金3500万元，年利率24%计算至付清之日止）。刘升宣根据上述生效判决向本院申请强制执行，本院于2018年2月7日立案。在执行过程中，本院于2018年6月2日作出（2018）琼01执153号之二公告，内容为：本院在执行申请执行人刘升宣与被执行人金缘公司股权转让合同纠纷一案中，拟对本院查封的被执行人金缘公司名下位于海口市椰海大道北侧“枫林雅郡”的相关房产进行处置。对上述房产的权属有异议者，自本公告发出之日起十日内书面方式向本院提出，逾期本院将依法强制执行。郑蕾对上述房产提出异议，请求中止执行。本院于2019年5月7日作出（2019）琼01执异243号执行裁定书，裁定中止对郑蕾购买的位于海口市××道、3号铺面的执行。刘升宣不服，遂提起本案诉讼。另查明：2016年12月3日，郑蕾与金缘公司签订两份《海口市商品房买卖合同》，分别载明：郑蕾所购商品房为“枫林雅郡”项目中的××楼，建筑面积47.04平方米，房款总额为455347元；以及“枫林雅郡”项目中的××楼，建筑面积99.52平方米，房款总额为963354元。付款方式为买受人在签订合同当日付清总房款的100%。《补充协议》约定，买受人因办理交接手续而产生的物业管理费及其他一切相关费用均从2016年12月3日起计算。金缘公司出具两份往来凭证（2016年12月1日），凭证号为0022386的往来凭证载明：付款人郑蕾，项目“枫林雅郡2-102号商铺购置款”，金额455347元；凭证号为0022387的往来凭证载明：付款人郑蕾，项目“枫林雅郡2-103号商铺购置款”，金额963354元。2016年12月5日，郑蕾通过中国建设银行股份有限公司海口世贸支行银行转账，一次性支付了上述两笔购房款合计1418701元。金居物业枫林雅郡物业服务处于2019年4月22日出具《证明》称：“枫林雅郡2号楼2、3号商铺已于2016年12月交付至业主，并自2016年12月起开始收取物业费及水电费”，并附物业费、水电费缴费明细表。案外人海南金居物业管理有限公司于2017年1月7日、2月10日、3月15日、4月11日，分别出具资金往来（暂收、暂付）专用收据，分别载明收到2#02郑蕾交来2016年12月、2017年1月、2月、3月物业费、水费、电费合计288.6元、221.6元、218.7元、292.8元。2019年4月30日，海南金居物业管理有限公司开具编号为01450656、01450657、01450658、01450659四张海南增值税普通发票，票面价税合计均为248.8元，购买方名称均为“郑蕾（2#03）”货物或应税劳务、服务名称均为“生活服务*物业服务费”，四张发票备注费用所属时间分别为2016.12、2017.1、2017.2、2017.3。以上事实，有原告提交的（2017）琼民终369号民事判决书，（2017）琼01财保11号民事裁定书，（2019）琼01执异243号执行裁定书，被告提交的两份《海口市商品房买卖合同》和《补充协议》，两份《往来凭证》，《个人活期账户明细》，《证明》，物业费、水电费缴费明细，商铺资金往来（暂收、暂付）专用收据，商铺发票及开庭笔录等在案为凭，足资认定。本院认为：本案的争议焦点为：涉案位于海口市××道、3号铺面是否具有能够排除执行的法定情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”只有同时符合上述四个条件，房屋买受人才享有物权期待权，其提出排除执行的异议请求才能得到支持。本案中，郑蕾与金缘公司于2016年12月3日签订涉案房屋买卖合同，并于同年12月5日向金缘公司支付了全部购房款1418701元，并从同年12月开始实际占有涉案房屋且缴交物业管理费，而依刘升宣的诉前财产保全申请，涉案房产于2017年3月15日被裁定查封，故郑蕾系在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付完全部购房款且实际占有，刘升宣认为郑蕾与金缘公司签订的涉案房屋买卖合同不真实，交易价格低于市场价，郑蕾与金缘公司恶意串通，但未举证证明，本院对其上述意见不予采信。刘升宣亦未举证证明未办理房产过户手续是郑蕾自身原因造成。因此，涉案房屋符合能够排除执行的法定情形，郑蕾享有对涉案房屋的物权期待权，其提出的异议请求应予支持，刘升宣主张准予执行涉案房产没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回刘升宣的诉讼请求。案件受理费17568.31元，由原告刘升宣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人法院。审 判 长 潘 娜人民陪审员 裴振山人民陪审员 高燕劝 二〇一九年十一月二十五日书 记 员 王 震速 录 员 杨建悦附相关法律法规条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条【缺席审判】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。