山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019）鲁01民终8282号上诉人（原审原告）：张兴若，男，1988年9月13日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：边家祥，山东鼎桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南雅新房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：朱玲玲，董事长。委托诉讼代理人：马梦，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张婷婷，山东齐鲁律师事务所律师。上诉人张兴若因与被上诉人济南雅新房地产开发有限公司(以下简称雅新公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初4632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张兴若上诉请求：1.撤销原审判决，对本案予以改判；2.撤销张兴若与雅新公司签订的《商品房买卖合同》；3.判令雅新公司向张兴若立即返还购房款283.24万元及利息损失（利息以283.24万元为基数，自2018年4月26日起至实际给付之日止，按年利率7%计算）；4.判令雅新公司向张兴若赔偿装修损失18.2071万元；5.判令雅新公司赔偿张兴若一、二审律师费46万元；6.判令雅新公司向张兴若赔偿购买诉讼财产保全责任保险的保险损失费7000元；7.判令雅新公司向张兴若赔偿购房款一倍的损失即283.24万元；8.判令一、二审诉讼费用由雅新公司承担。事实与理由：张兴若与雅新公司商品房销售合同纠纷一案，一审判决认定事实不清楚、适用法律错误。一、一审判决不符合法律规定。1、《民事诉讼法》第一百零三条规定：财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。人民法院保全财产后，应当立即通知被保全财产的人。但是一审法院以涉案房屋的查封期间为2015年6月3日至2017年6月2日、2017年8月7日至2020年8月6日，涉案房屋买卖合同签订时间是2018年5月25日，相应的查封裁定书并未送达至雅新公司为由，认定现有的证据不足以证明雅新公司当时明知涉案房屋已被法院查封的事实，不存在故意隐瞒查封事实而构成欺诈销售的行为，这一说法是不符合法律规定和事实。从查封之日到商品房销售合同签订之日，时间相隔将近一年的时间，查封裁定书送达时间不符合法律规定。2、根据《民事诉讼法》第二百四十五条规定：人民法院查封、扣押财产时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场；被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的，不影响执行。被执行人是公民的，其工作单位或者财产所在地的基层组织应当派人参加。从而可以认定，在查封时，雅新公司也应有相关的负责人到场，而不是一审法院认定的查封裁定书未送达，而导致雅新公司不知存在查封事实。二、一审法院中认定雅新公司不存在构成欺诈的故意，无事实和法律依据。根据《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第六十八条规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。在一审中，雅新公司说明在《商品房买卖合同》签订时已告知存在查封，但只是告知了第一次查封，即2015年6月3日至2017年6月2日，却未告知第二次查封的事实，因第一次查封期限已到期，而第二次查封到2020年8月6日才到期，作为专门的商品房买卖公司，有着丰富的销售经验，可以准确辨别出对于买卖房屋中存在的利弊，出于正常情况下判断和生活中交易习惯，可以判断出雅新公司在商品房销售合同签订时存在故意的欺诈行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（1）因重大误解订立的；（2）在订立合同时显示公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”张兴若请求撤销《商品房买卖合同》。综上所述，为维护张兴若的合法权益，特上诉至贵院，以求得到一个公正的判决。雅新公司辩称，一、在签订合同前雅新公司已告知张兴若涉案房产存在第一次查封，且该查封在合同签订前已到期，法院对涉案房产的第二次查封并未将裁定书送达雅新公司，对此次查封雅新公司毫不知情，不构成欺诈，合同依法不应予以撤销，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。我国《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（1）因重大误解订立的；（2）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案中，雅新公司既没有故意承诺张兴若涉案房产不存在查封，也没有故意隐瞒，而是本着诚信的原则，在《商品房买卖合同》签订前告知张兴若涉案房产存在查封，即涉案房产的第一次查封，查封期限为2015年6月3日至2017年6月2日，在合同签订前该第一次查封已经到期，因雅新公司与山东佳园物业发展有限公司（以下简称佳园物业公司）之间的物业服务合同纠纷案件暂未审结，雅新公司将事实情况告知张兴若后，双方协商自合同签订之日起365日内办理网签手续，网签登记之日起360日内将办理权属登记需由雅新公司提供的资料报产权登记机关备案，通过该约定给予双方充分的时间解决纠纷，这也足以证实张兴若对涉案房产存在查封是明知的。而在第一次查封到期后2个月，济南市历下区人民法院又重新实施了第二次查封，查封期限为2017年8月7日至2020年8月6日，但是第二次查封的裁定书并未送达雅新公司，雅新公司在出售涉案房产时对第二次查封并不知情，且雅新公司已向历下区人民法院、济南市中级人民法院调取与佳园物业公司物业服务合同纠纷案件的卷宗，均未查询到涉案房产第二次查封的相关送达材料。雅新公司是在张兴若起诉后才得知涉案房产被二次查封，之前对涉案房产又被查封并不知情，就更不可能存在故意向张兴若隐瞒涉案房产被查封的情况。在本案原二审开庭时，雅新公司已当庭提交了调取证据申请，法官还为此专门开过一次庭，并查阅了案卷卷宗，确实没有查到涉案房产第二次查封裁定的送达回证，这足以证明在合同签订时雅新公司对第二次查封并不知情。张兴若仅依据法律规定推理查封时雅新公司有相关负责人到场，查封裁定早已送达，系其单方主张，无任何证据予以证明。综上所述，张兴若的真实意思表示就是要购买涉案房产，且雅新公司也已按照合同约定向张兴若交付了房屋，张兴若也进行了装修并开始挂牌经营，且截止目前仍在一直持续经营。据此，涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，现合同目的已经实现，不存在欺诈情形，依法不应予以撤销，张兴若以涉案房产存在查封为由主张撤销合同，没有事实和法律依据，一审法院认定雅新公司不构成欺诈系事实清楚，适用法律正确。二、现涉案房产的查封措施均已被法院解除，办理房屋产权转移登记、合同继续履行不存在任何障碍。因雅新公司与佳园物业公司之间的物业服务合同纠纷案件，导致佳园物业公司将涉案房产查封，现该查封已于2018年7月22日由济南市历下区人民法院通过（2015）历商初字1157-2号民事裁定书予以解除查封。原来因张兴若煽动其他业主以业主委员会名义恶意起诉雅新公司确认物业用房纠纷案，导致涉案房产被查封，但因物业用房与涉案房产无关，2018年12月24日历下区人民法院已作出（2018）鲁0102民初4715号之六民事裁定将涉案房产解封。截止目前，除本案存在的查封外，涉案房产的查封措施均已解除，《商品房买卖合同》完全能够继续履行，无任何履约障碍，法院应尽量促成交易，不应轻易撤销。在房地产形势下行的情况下，更要公平的维护守约人的权益，否则将会助长恶意退房，给社会带来不稳定因素。恳请法院在本案中能够保护商业交易的诚信交易和鼓励交易原则，维护交易秩序，保护雅新公司的的合法权益，不能让张兴若利用诉讼牟利的企图得逞。三、涉案房产存在查封并未给张兴若造成任何损失，其想恶意诉讼牟利。涉案房产查封的事实并未给张兴若造成任何损失，对于涉案房屋被第二次查封的事实，雅新公司毫不知情，不存在任何过错，张兴若恶意诉讼撤销合同，因此造成的装修损失等应由其自行承担。事实上雅新公司不但在张兴若购买涉案房产无法办理商业贷款的情况下，怀着最大的诚意和善意介绍朱铭泉向其提供正常的私人借款，让其能够买到房子开展经营，现其却恶意诉讼，且借款年利率仅为7%，完全属于正常利率，没有任何恶意。签订合同后，雅新公司随即交付房产，履行合同义务，张兴若亦完成装修开业经营，并且雅新公司能够保证在合同约定的期间内为张兴若办理相关的产权手续。可见查封并未对张兴若的实际权利造成任何影响，不存在任何损失，而张兴若在仅偿还一期借款的情况下又对雅新公司提起诉讼，一方面主张撤销合同后自己将身陷经济困惑，另一方面又坚决要求撤销合同，否认其知道涉案房产存在查封的事实，主张返还购房款和一倍的赔偿损失，明显是为了达到既能白使用房屋又能拿回购房款，甚至还能赚钱的目的，实属恶意诉讼，何来损失一说。据雅新公司了解，张兴若在仅偿还一起购房借款后就不再支付，其在明知不具有履行合同的能力情况下，签订相关合同，明显具有欺诈行为，据此，真实违反诚信的是张兴若而非雅新公司。综上，涉案房产存在查封并未给张兴若造成任何损失。反观张兴若在明知自己不具有还款能力，却恶意借款购房，又在得到房产后起诉雅新公司要求返还房款并索要一倍购房款赔偿的行为，才是毫无诚信可言的欺诈行为，其反复纠缠涉案房产存在查封的目的就是想借口毁约，达到骗钱的目的，故其诉讼主张不应得到支持。四、张兴若主张返还购房款和赔偿一倍购房款损失的请求无法律依据。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的相关法律规定，只有在“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”三种情形下，才存在承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，这是惩罚性赔偿的规定，适用严苛，不能随意扩大解释，就算扩大解释也仅能扩大到更为严重的情形，而不能扩大到更轻的情况。法定的三种无预售许可证、一房二卖、先抵后卖，都是导致房屋权属无法实现，实质权利受到影响的情形，而本案中涉案房产所涉查封，仅是一种暂时性、流动性的保全措施，完全可以置换解除，且截至目前除本案的查封外，涉案房屋存在的查封措施均已全部解除，对张兴若的房屋所有权实现不会有任何影响。而且，惩罚性赔偿主要对应主观恶意，惩罚恶意行为，雅新公司无任何恶意，而且丝毫不影响合同履行，不应适用一倍的惩罚性赔偿。因此张兴若要求的返还房款和赔偿一倍购房款损失于法无据。五、张兴若关于赔偿律师费、保全保险费、装修费用的请求无任何依据，依法应不予支持。在《商品房买卖合同》签订时雅新公司即告知张兴若涉案房产存在查封，且该查封在合同签订前已经解封，对于第二次查封雅新公司毫不知情，对此雅新公司无任何过错。合同签订后，雅新公司即将涉案房产交付给了张兴若，履行了合同义务，张兴若亦完成装修并正常经营使用，查封并未对张兴若的实际权利造成任何影响，也未造成任何损失，《商品房买卖合同》中对律师费的承担未做约定，张兴若恶意提起诉讼主张赔偿律师费、保全保险费、装修费用的请求无任何依据。综上所述，雅新公司主观上没有任何欺诈张兴若的恶意，客观上亦没有因此得利，签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，不存在可撤销的情形，虽然涉案房产存在查封，但是并没有影响交付，也未给张兴若造成任何损失，且涉案房产现有的查封措施均已解除，办理房屋产权转移登记、合同继续履行不存在任何障碍。一审法院驳回张兴若的诉讼请求系认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法查明事实，驳回张兴若的上诉请求，维持原判。张兴若向一审法院起诉请求：1.撤销张兴若与雅新公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令雅新公司向张兴若立即返还购房款283.24万元及利息损失（利息以283.24万元为基数，自2018年4月26日起至实际给付之日止，按年利率7%计算）；3.判令雅新公司向张兴若赔偿装修损失18.2071万元；4.判令雅新公司赔偿张兴若一、二审律师费46万元；5.判令雅新公司向张兴若赔偿购买诉讼财产保全责任保险的保险损失费7000元；6.判令雅新公司向张兴若赔偿购房款一倍的损失即283.24万元；7.本案诉讼费用由雅新公司承担。一审法院认定事实：2018年4月6日，张兴若（借款人）与朱铭泉（贷款人）签订《个人借款合同》，合同约定：1.借款金额为140万元，借款用途为用于购买济南市历下区窑头路7-8号御景山墅7-1-105商业用房；2.借款期限为3年，即自2018年4月30日起至2021年4月29日；3.借款利率为年利率7%，每年按360日计算；4.放款方式为贷款人以汇款方式将贷款划入借款人在银行开立的银行账户内或借款人指定账户；5.本合同经各方签字，按手印之日起生效。此合同由张兴若、朱铭泉签字捺印。2018年4月6日，张兴若（抵押人）、杨红静（保证人）与朱铭泉（债权人）签订《担保合同》，合同约定：1.被担保的主债权种类为借款担保，本金数额为140万；2.抵押人同意以自有的济南市历下区窑头路7-8号御景山墅7-1-105商业用房作为抵押，为债务人在主合同项下对债权人所负全部债务提供抵押担保；3.本合同经各方签字，按手印之日起生效，依法需办理抵押登记的，自登记之日起生效。此合同由张兴若、朱铭泉、杨红静签字捺印。2018年4月26日，张兴若向朱铭泉出具《关于指定收款账户的函》，其载明：本人因购买雅新公司开发的商品房所需，向您借款140万元整，请您将借款付至以下账户：户名为济南雅新房地产公司，开户银行为中国工商银行济南泉城路支行，银行账号为1602********2816，汇款金额为1312400元；户名为济南房江湖信息科技有限公司，开户银行为招商银行和平路支行，银行账号为531904096*****1，汇款金额为87600元。以上账户为本人指定的收取您出借给我的款项的账户，在任何情形下均不得变更、撤销。此函由张兴若签字捺印。2018年4月26日，雅新公司工商银行账户内转入朱铭泉汇入的款项100万元、31.24万元，合计131.24万元。同日，雅新公司为张兴若出具收据，载明收到朱铭泉代付的购房款131.24万元。其他购房款，张兴若分别于2017年12月26日向雅新公司交付定金10万元、于2018年1月5日交付购房款50万元、2018年2月6日交付购房款50万元、2018年3月5日交付购房款42万元。2018年5月25日，张兴若（买受人）与雅新公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》，并交付了涉案房屋。其中，合同约定：1.买受人购买的商品房为现实测御景山墅7号楼1单元105号，用途为商店，建筑面积共137.12平方米；2.该商品房单价为每平方米20656.36元，金额为283.24万元；3.出卖人应当在2018年5月30日前将该商品房交付买受人使用；4.因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；5.自本合同签订生效之日起365日内，出卖人、买受人开始办理本合同的网签登记手续，因国家宏观调控、政策调整、买受人原因等非出卖人原因导致网签无法或不能按期办理的，出卖人不承担任何责任；6.出卖人应当在本合同办理完毕网签登记之日起360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，如买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的万分之一赔偿买受人损失；如买受人退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；7.本合同自双方签订之日起生效。此合同由济南雅新房地产公司签章，张兴若签字。张兴若接受涉案房屋后，按照合同约定的房屋用途，对房屋进行了装修。另查明，涉案房屋因（2015）历商初字第1157号民事案件审理需要被济南市历下区人民法院查封，查封期间分别为：2015年6月3日至2017年6月2日;2017年8月7日至2020年8月6日。2018年9月4日，该案通过济南市历下区人民法院（2015）历商初字第1157号民事裁定书解除对涉案房屋的查封；现涉案房屋因雅新公司涉及（2018）鲁0102民初4715号案件再次被济南市历下区人民法院查封：查封期间为2018年8月3日至2021年8月2日，2018年12月24日，济南市历下区人民法院作出（2018）鲁0102民初4715号之六民事裁定书，解除对涉案房屋的查封；因本案诉讼，该涉案房屋被一审法院查封，查封期间为2018年8月16日至2021年8月15日。目前，涉案房屋因本案被一审法院查封，无其他查封情况。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。张兴若主张撤销与雅新公司签订的《商品房买卖合同》，应当证明雅新公司出售商品房的行为构成欺诈，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十八条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒事实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。由此可见，构成欺诈的要件之一是行为人具有欺诈的故意，本案中，涉案房屋虽因（2015）历商初字第1157号民事案件被法院查封，查封期间为2015年6月3日至2017年6月2日、2017年8月7日至2020年8月6日，但在涉案房屋买卖合同签订时即2018年5月25日，相应查封裁定书并未送达至雅新公司，现有证据不足以证明雅新公司当时明知涉案房屋已被法院查封的事实。故张兴若主张雅新公司故意隐瞒涉案房屋已被法院查封的事实将涉案房屋出售构成欺诈的观点，一审法院不予采纳。且涉案房屋已实际交付并进行装修，房屋现除本案外的查封措施均已解除，办理房屋产权转移登记、合同继续履行并不存在障碍，合同应当继续履行。综上，对张兴若主张撤销合同、返还购房款、赔偿各项损失的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院均不予支持。判决：驳回原告张兴若的诉讼请求。案件受理费55997元，申请费5000元，均由张兴若负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案张兴若与雅新公司签订房屋买卖合同，双方约定张兴若购买雅新公司开发的涉案房屋，相应房款已经付清，房屋已经交付，并由张兴若装修后使用。现张兴若起诉要求撤销涉案房屋买卖合同，其理由为雅新公司在出售房屋过程中故意隐瞒房屋被法院查封事实构成欺诈。但根据现已查明事实，涉案房屋买卖合同签订时，相应查封裁定书并未送达至雅新公司，现有证据亦不足以证明雅新公司在房屋交易过程中存在故意隐瞒房屋被法院查封等欺诈行为。关键在于，除本案诉讼产生的查封之外，涉案房屋的其他查封措施现均已解除，涉案房屋买卖合同继续履行并不存在障碍，亦不影响张兴若合同目的的实现。故张兴若要求撤销涉案房屋买卖合同的主张，并无事实和法律依据，一审对此不予支持并无不当。同理，张兴若要求返还购房款及赔偿其他相关损失的诉求，亦无法律依据，本院不予采信。综上所述，张兴若的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55997元，由上诉人张兴若负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄宏伟审 判 员 李莎莎审 判 员 焦玉兴二〇一九年十一月十五日法官助理 乔 馨书 记 员 李在利