云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0127民初1469号原告郑成绩，男，汉族，1966年3月20日生，福建省南安市人，住福建省南安市。委托代理人潘燕萍，系云南典传律师事务所律师。特别授权代理。被告嵩明豪盛投资有限公司。法定代表人郑火全，系该公司总经理，男，汉族，1970年7月27日生，福建省南安市人，住福建省南安市。委托代理人胡菊芬，系云南东建律师事务所律师。特别授权代理。原告郑成绩诉被告嵩明豪盛投资有限公司买卖合同纠纷一案后，本院于2019年6月19日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人潘燕萍、被告的委托代理人胡菊芬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2015年5月30日，原告与被告签订中云东港国际物流城《商品房认购协议》，该协议约定原告认购被告开发的位于嵩明县港国际物流城的工业厂房A1、A2、A3号，建筑面积3039.2平方米，成交总价为人民币7294248元，以贷款按揭方式付款。签订协议当日内首付2%，桩基础完工后续交3%，至钢架结构封顶续交15%，一期全部完工交钥匙之后（新贵昆线大板桥-杨林通车）续交15%，商户入驻6个月后续交15%，需要办按揭的被告协助办理同步完成剩余房款。并且被告在协议中向原告承诺保证商品展示区、工业厂房均有50年产权，且产权证可分割到户；可协助入驻商户办理50%的按揭贷款。协议签订后，原告向被告支付定金140000元。2015年5月31日，原告与被告签订《关于中云东港国际物流城(一期)商品房认购协议的补充协议》，约定被告给予原告购买工业厂房500元/㎡，购买价格按优惠价2400元/㎡继续同差价下浮；原告确认认购的物业后，向被告支付购房款的总额2%意向金。2015年9月30日前被告内部招商结束后，若一期项目完成的招商面积未超过项目可售面积的1/2,则退还原告已支付的意向金及利息；中云东港国际物流城（一期）项目完成竣工验收，且向商户交付房屋后，原告交纳购房款的33%，六个月后交纳15%。被告负责办理剩余购房款的按揭手续，原告负责协助。2015年10月25日，原告与被告签订《入驻杨林市场补偿协议》，以原告放弃原先投资入驻的大板桥长水建材市场而选择入驻被告投资的杨林建材物流市场作为补偿条件，给予原告100万元的补偿，其中补偿50万元现金给原告，剩余50万元用于原告应交租金或者购房款折抵；被告仓库应于2016年12月31日之前建设完成，否则视为被告违约。2018年1月2日，原告与被告再次签订《补充协议》，双方最终确定原告认购被告厂房变更为A-3号，面积约1000㎡，总价2400000元。原告于2018年1月2日向被告支付总房款50%金额为1200000元，扣除2015年5月30日已支付的定金140000元及《入驻杨林市场补偿协议》被告未支付原告的500000元，原告应向被告支付560000元，其余50%房款于被告取得房产证后办理银行按揭贷款。原告随后向被告支付人民币560000元。至此，原告一共支付被告购房款人民币1200000元。2019年3月14日，被告单方发出《交款接房通知》，通知原告于2019年3月31日前交款接房，于2019年3月31日前一次性交清全部剩余房款；2019年3月31日前未完成所有交款接房事宜将视为违约，双方所签订的《中云东港国际物流城认购协议》于2019年3月31日解除，被告将扣除原告之前交纳的定金不予退还。2019年4月22日被告又单方发出《经营通知书》，通知原告：原告认购的位于嵩明县港同际物流城一期A号楼A3号已建设完工，原告应于2019年3月31日前缴清款项，经被告公司总经理郑火全同意最迟于2019年4月30日前缴清剩余款项下来中云东港国际物流城经营，否则解除合同。原告认为，原被告显然应当诚信的、严格的履行双方之间签订的《商品房认购协议》及后续的补充协议等合同文件。但现在被告以书面通知的方式，以各种不合理的理由要求原告超出双方合同约定和法律规定范围承担义务，并拒绝原告正常接房，同时，被告已经严重逾期交房，给原告造成了巨大的经济损失。鉴于被告以上实际违约行为和书面明示的违约表示，原告依法提起诉讼，要求被告继续履行双方签订的合同，按合同约定交付原告购买的房屋，并赔偿前期逾期交房给原告带来的损失。综上，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，为了维护原告的合法权益，特诉请法院判令：1、被告继续履行与原告签订的《中云东港国际物流城商品房认购协议》（2015年5月30日签订）、以及补充合同《关于中云东港国际物流城（一期）商品房认购协议的补充协议》（2015年5月31日签订）、《补充协议》（2018年1月2日签订）；2、由被告于本判决生效之日起三日内向原告交付认购的嵩明县港国际物流城A-3号厂房（面积约1000㎡）；3、由被告赔偿原告逾期交房违约金人民币189225元整（自2016年12月31日起暂计算至2019年5月20日止）；4、由被告以原告已付房款为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，向原告支付2019年5月22日起至实际交房之日的逾期交房违约金；5、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、答辩人嵩明豪盛投资有限公司于2014年经嵩明县政府相关部门批准投资建设“中云东港国际物流城（一期）项目”，之后答辩人确实与被答辩人于2015年5月30日签订了中云东港国际物流城《商品房认购协议》、于2015年10月25日签订了《入驻杨林市场补偿协议》、于2018年1月2日签订了《补充协议》，对于上述协议的签订均是事实。被答辩人与答辩人签署了第一份《商品认购协议》之后，经过双方协商，被答辩人承诺将关停其个人及其投资在大板桥长水建材市场、小石坝建材市场等市场内的经营场所及企业，全面入驻答辩人的中云东港国际物流城经营，带动中云东港国际物流城的市场发展，为此答辩人也才会于2015年10月25日与被答辩人签订了《入驻杨林市场补偿协议》以及2018年1月2日的《补充协议》，给予被答辩人比较优厚的优惠条件。但是上述三份协议签订后，被答辩人均一直没有履行承诺关停其他地方的经营场所全面入驻中云东港国际物流城经营，且经答辩人多次要求及通知，被答辩人仍未履行入驻中云东港国际物流城经营的承诺，更没有起到带动中云东港国际物流城市场发展的任何作用。相反被答辩人却一直持观望态度，现在眼看答辩人的中云东港国际物流城市场发展较好,且市场前景较为广阔，被答辩人便想来以当时答辩人给予的低于成本价的价格从答辩人处拿到本案所涉房产，再以高价转让的方式出让给他人而从中余利。被答辩人如此违背诚信的行为自然依法不应得到法庭的支持，故法庭应依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。2、被答辩人若仍要坚持购买本案所涉工业厂房，答辩人必须根据签订协议时的承诺关停其在其他建材市场的所有经营网点，全面入驻中云东港国际物流城，并真正起到带动中云东港国际物流城市场发展的作用。但显然被答辩人并不想全面入驻中云东港国际物流城，更不可能做到带动中云东港国际物流城市场的发展。因被答辩人无法兑现其签订协议时的承诺，真正实现签订合同协议的意义，故法庭应依法驳回被答辩人的诉讼请求。3、答辩人投资建设的“中云东港国际物流城（一期）项目系经嵩明县政府立项建设的投资项目，答辩人在建设过程当中一直在办理相关手续及证件，答辩人已经取得建设工程规划许可证、国有土地使用证、用地规划许可证、消防验收合格答复等手续。本案系商品房买卖合同，而《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的意见》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，应认定为有效。本案中关于商品房预售许可证明虽经答辩人多方努力至今仍未取得。根据上述法律规定及本案的客观事实，从而导致了答辩人与被答辩人于2015年5月30日签订的中云东港国际物流城《商品房认购协议》必然无效。而答辩人与被答辩人于2015年10月25日签订的《入驻杨林市场补偿协议》以及2018年1月2日签订的《补充协议》均系在2015年5月30日签订的《商品房认购协议》的基础上才签订的，即2015年5月30日签订的《商品房认购协议》为主合同，2015年10月25日签订的《入驻杨林市场补偿协议》以及2018年1月2日签订的《补充协议》为从合同，主合同无效则从合同自然无效。4、因2015年5月30日签订的《商品房认购协议》无效，而基于该无效协议于2015年10月25日签订的《入驻杨林市场补偿协议》和2018年1月2日签订的《补充协议》也均为无效，所以根据《合同法》第58条的规定，无效合同的处理原则为当事人相互返还因合同取得的财产，而不是继续履行合同。因此，在本案当中，被答辩人郑成绩自始至终仅只支付过20万元的认购款给答辩人，答辩人却依据上述无效的《补充协议》于2015年10月27日支付了50万元的现金给被答辩人。因为本案当中所涉及的所有“协议”均为无效，所以本案最为合法的处理方式为，答辩人返还被答辩人支付的20万元房屋认购款，被答辩人则应返还从答辩人处收取的50万元现金，同时本案所诉争的厂房则全部由答辩人自行处置。综合以上答辩意见，被答辩人的诉讼请求因于法无据而依法不应得到法律的支持，法庭应以事实为依据，以法律为准绳，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。为证实其主张，原告向本院提交如下证据：1、《商品房认购协议》复印件一份，欲证实2015年5月30日，原、被告签订协议约定，原告认购被告开发的位东港国际物流城的工业厂房A1、A2、A3号，建筑面积3039.2㎡，成交总价为人民币7294248元，以贷款按揭方式付款；被告向原告承诺保证工业厂房有50年产权，产权证分割到户，可协助入驻商户办理50%的按揭贷款的事实。2、《关于中云东港国际物流城(―期）商品房认购协议的补充协议》复印件一份，欲证实2015年5月31日，原告与被告签订补充协议，对购房的付款方式进行约定等的事实。3、《入驻杨林市场补偿协议》复印件一份，欲证实2015年10月25日，原、被告签订协议约定，因原告从原来入驻的市场撤出入驻杨林市场，因此被告自愿补偿原告在长水建材市场投入的100万元，其中50万元现金支付，50万元折抵购房款，补偿时间为协议签订后十日。同时被告承诺于2016年12月31日前交房，否则视为被告违约的事实。4、《补充协议》复印件一份，欲证实2018年1月2日，原、被告双方签订补充协议，确认原告认购被告厂房变更为A-3号，总价2400000元，乙方于2018年1月2日支付50%，即1200000元，再扣除己交定金140000元以及《杨林市场补偿协议》中被告应支付原告的500000元。还剩余560000元，其余50%房款于被告取得房产证后办理银行按揭的事实。5、收据复印件二份，欲证实原告于2015年5月30日现金支付被告定金14万元，2018年1月2日按《补充协议》约定现金支付被告购房款56万元的事实。6、《交款接房通知》、《经营通知书》、《通知》复印件各一份，欲证实被告至2019年3月14日，才通知原告可以接房；已经逾期交房2年零3个月。被告以书面形式明确做出违约表示，被告明确提出单方变更协议内容，要求原告于2019年3月31日前一次性交清剩余房款才可以接房的事实。7、《公证书》复印件一份，欲证实原告于2019年4月30日以公证的形式将“接房通知”邮寄给被告，告知被告，原告要求按照双方合同约定办理接房事宜的事实。经质证，被告对原告提交的上述第1组、第2组证据的真实性无异议，对合法性关联性不予认可；对第3组证据的真实性认可，但签订协议的前提是原告要起带动的作用，故加上协议是商品房协议无效，故该协议也无效；对第4组证据真实性认可，证明目的及合法性、关联性不予认可，被告只收到80万元，14万元是认购款；对第5组证据的三性不予认可，被告只收到20万元的房款；对第6组证据的真实性不予认可，被告发出的原因是原告要全部入住，但是原告未履行承诺，故在2019年才发出的书面通知，对证明目的不予认可；对第7组证据三性均不予认可。为证实其主张，被告向本院提交如下证据：1、被告营业执照、机构信用代码证、法定代表人身份证明复印件各一份，欲证实被告的工商登记信息以及诉讼主体资格的事实。2、《商品房认购协议》、《入驻杨林市场补偿协议》、《补充协议》复印件各一份，欲证实原被告双方签订过《商品房认购协议》、《入驻杨林市场补偿协议》、《补充协议》是事实，但上述协议均无效的事实。3、《经营通知书》复印件一份，欲证实原告无诚意真正入驻被告的中云东港国际物流城经营的事实，同时证明原告未能按照原被告双方的约定履行入驻并带动中云东港国际物流城发展的承诺的事实。4、中国农业银行转款电子回单复印件一份，欲证实原告于2015年10月27日收取了被告支付的50万元的事实。经质证，原告对被告提交的上述第1组证据三性不予认可；对第2组证据商品房协议三性均不予认可，对补偿协议等三性认可，对证明目的不予认可；对第3组证据经营通知书的真实性关联性认可、合法性不认可，其他的证明目的不认可，从被告提交的经营通知书上的内容已经可以确认被告在2019年3月14日才通知原告可以交房，对被告之前向原告承诺的2016年12月31日之前建设完成，整整逾期了两年零三个月，正好证明了被告逾期交房的事实；对第4组证据的真实性、合法性认可、关联性不认可，因为这笔钱是与另外的一个合同有关系，与本案无关。本院对上述证据结合案件实际情况予以分析认定。经审理，本院确认本案如下法律事实：2015年5月30日，原告与被告签订《商品房认购协议》，约定原告认购被告开发的位于嵩明县港国际物流城项目一期工业厂房A号楼①②③号，建筑面积为3039.27平方米，付款方式为贷款按揭，认购价格为2400元/平方米，总价格为7294248元，签订协议当日内首付2%，桩基础完工后续交3%，至钢架结构封顶续交15%，一期全部完工交钥匙之后（新贵昆线大板桥-杨林通车）续交15%，商户入驻6个月后续交15%，需要办按揭的被告协助办理同步完成剩余房款。原告于签订认购书之日，一次性支付认购款145885元；被告取得预售许可证后，通知原告，原告接到通知后次日起30日内，到销售现场与被告协商后签订《商品房买卖合同》，如在该期限内原告未与被告协商买卖合同条款的，认购书自行解除，认购款不予返还，被告有权将商品房另行出售；在未签订《商品房买卖合同》前，因不可抗力的因素造成被告不能出售相应物业，被告只需退还认购款，协议自动失效，双方权利义务即时终结；被告保证工业厂房有50年产权，且产权证可以分割到户等事宜。2015年5月31日，被告与原告等五人签订了《关于中云东港国际物流城(―期）商品房认购协议的补充协议》，约定被告给予原告购买工业厂房500元/平方米的价格优惠，该优惠价格随对外销售价格进行上下浮动；原告确认认购后，需要支付被告房款总额的2%意向金，2015年9月30日前被告内部招商结束后，若一期项目完成的招商面积未超过项目可售面积的1/2,则退还原告已支付的意向金及利息；项目完工交付房屋后，原告交纳房款33%，六个月后交纳15%，被告负责办理剩余购房款的按揭手续，原告负责协助等事宜。按照上述约定，原告于2015年5月30日向被告交纳了140000元购房定金。2018年1月2日，原、被告签订《补充协议》，确认原告认购被告开发的中云东港国际物流城A1、A2、A3号厂房，原告支付定金14万元，被告已经补偿原告50万元，约定原告认购的厂房变更为A-3号，面积为1000㎡，总价为240万元，原告于当日需支付50%房款为120万元，扣减定金14万元及被告尚未补偿的50万元，原告还需要支付被告56万元，其余50%房款于被告取得房产证后办理按揭贷款等事宜；原告于当日向被告交纳房款56万元。2019年3月14日，被告向原告发出《交款接房通知书》，通知原告认购的位于嵩明县港国际物流城项目一期工业厂房A号楼A3厂房完工并经消防验收合格，达到交付使用的标准和条件，要求原告于2019年3月31日前一次性交清全部剩余房款，办理交房手续，如未如期完成交房事宜，则双方签订的《商品房认购协议》解除，原告交纳的10万元定金不予返还，原告所认购的位于嵩明县港国际物流城项目一期工业厂房A号楼A3厂房产权归被告所有，被告有权另行租售。2019年4月22日，被告发出《经营通知书》，要求原告最迟于2019年4月30日缴清余款到被告建设的物流城经营，否则将解除合同。2019年5月17日，被告发出了《通知》，通知原告物流城已经具备使用条件，且绝大多数商户入驻实际经营，因原告对被告要求办理相关事项，交纳房款入驻经营的通知置之不理，要求原告于2019年5月30日前到被告物流城办公室签订正式合同及交纳房款；并入驻经营，如原告逾期，被告将解除协议不再另行通知，原告损失自行承担，被告保留追究违约责任的权利。2019年4月30日，根据原告申请，云南省昆明市明信公证处对原告的代理人杨景溪向被告邮寄送达由原告向被告发出的《接房通知》的行为进行了公证，该通知落款时间为2019年4月29日，内容为：原告从未与被告签订《交款接房通知》和《经营通知书》中提到的《中云东港国际物流城认购协议》，也无向被告支付全款后接房的义务；原告确实与被告签订《商品房认购协议》及相关补充协议，原告将严格履行双方签订的合同，履行接房及交款的权利义务；原告要求被告准备好交房时验收房屋产权和和质量所需的土地证、不动产权证（或房屋预售许可证）、房屋竣工验收备案表等手续后通知原告接房；鉴于原告前期到被告处接房遭到拒绝，原告如果在2015年5月5日前未收到被告方“可以按照合同约定接房”的通知，原告将视为被告方违约，原告将采取必要手段维护自己合法权利。另查明：2015年10月25日，原被告双方签订《入驻杨林市场补偿协议》，约定原告自愿入驻被告投资的杨林市场，购买或者租用被告建设的厂房铺面开展经营，原告在大板桥长水建材市场租金27万元，行车等设备18万元，阁楼30万元，股金25万元，合计100万元由被告以现金50万元、剩余50万元以原告应该交纳租金或者购房款抵扣方式补偿给原告，现金补偿于协议签订后二十日内支付。原告及其组建公司、合伙组织在昆明行政区内，除遇政府行为等不可抗力；市场入驻面积不过半及商家不足三十户；仓库未建成，320国道、石材路未修通等情况下，需保证在被告建设的杨林市场内经营；被告方仓库应该于2016年12月31日前建设完成等事宜。2015年10月27日，被告向原告支付了补偿款50万元。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告双方分别签订《商品房认购协议》、《关于中云东港国际物流城(―期）商品房认购协议的补充协议》和《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于嵩明县港国际物流城的工业厂房A-3号,面积约1000㎡,总价240万元，双方于2018年1月2日约定剩余房款120万元于被告取得房产证后办理银行按揭支付，然被告于2019年的三份通知单方违反合同约定的事实清楚，本院予以确认。故对原告要求被告继续履行原被告双方于2015年5月30日签订的《中云东港国际物流城商品房认购协议》、于2015年5月31日签订的《关于中云东港国际物流城(―期）商品房认购协议的补充协议》和于2018年1月2日签订的《补充协议》的诉请，符合法律规定，本院予以支持；对原告要求被告赔偿原告自2017年1月1日起至2019年5月31日止的逾期交房违约金189225元（120万元×6.525%/年÷12月×29月）的诉请，符合法律规定，本院予以支持；对原告要求被告赔偿原告自2019年6月1日起至实际交房之日止按年利率6.525%计算的逾期交房违约金的诉请，符合法律规定，本院予以支持；对原告要求被告于本判决生效之日起三日内向原告交付认购的嵩明县港国际物流城A-3号厂房的诉请，因该项诉请是被告履行合同约定的主要义务，且又已包含在原告的第一项诉请中，故本院不予支持。对被告主张原告未撤出长水建材市场，无法起到带动市场作用，且必须关闭其他建材市场所有经营网点的答辩意见，不符合双方的约定或者未提供证据予以证实原告必须关闭其他建材市场所有经营网点，故本院不予采纳；对被告主张被告不是房地产开发公司，至今没有取得商品房预售许可证明，与原告所签合同无效的答辩意见，于法无据，本院不予采纳；对被告主张本案系商品房买卖合同，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的意见》的规定的答辩意见，与本案查明事实不符，故本院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告嵩明豪盛投资有限公司继续履行原被告双方于2015年5月30日签订的《中云东港国际物流城商品房认购协议》、于2015年5月31日签订的《关于中云东港国际物流城(―期）商品房认购协议的补充协议》和2018年1月2日签订的《补充协议》（含被告向原告交付嵩明县港国际物流城的A-3号工业厂房的交房义务）。二、由被告嵩明豪盛投资有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性向原告郑成绩赔偿逾期交房违约金189225元。三、由被告嵩明豪盛投资有限公司于实际交房之日起十五日内一次性向原告郑成绩赔偿自2019年6月1日起至实际交房之日止按已付房款120万元、年利率6.525%计算的逾期交房违约金。四、驳回原告郑成绩的其他诉讼请求。案件诉讼费64184元，由被告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审 判 长  郭 平人民陪审员  张开文人民陪审员  袁木香二〇一九年十一月二十九日书 记 员  熊洊俪