湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初4438号原告：湖南民泰资产管理有限公司，统一社会信用代码为914331006828049100，住所地：湖南省吉首市镇溪办事处砂子坳社区湘西自治州民族体育学校办公楼二楼。法定代表人：廖卫果，职务：董事长。委托诉讼代理人：黎之昊，湖南通程律师事务所律师。被告：李黎，女，1990年5月5日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人:李跃升,张家界市永定区子午法律服务所法律工作者,系被告李黎的特别授权代理人。被告：吴品，男，1979年1月29日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。原告湖南民泰资产管理有限公司（以下简称民泰公司）与被告李黎、吴品排除妨害纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告民泰公司的委托诉讼代理人黎之昊，被告李黎的委托诉讼代理人李跃升和被告吴品到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民泰公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告立即向原告腾空交付位于张家界市永定区房屋；2、依法判令两被告赔偿因占用房屋导致原告受到的损失82323.28元（暂计算至具状之日,之后的实际损失计算至被告向原告腾空并交付房屋之日止）；3、本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2015年10月,张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司与被告李黎订立了两份《租赁协议书》，被告承租张家界永定区火车站国际旅游商业城Ａ区Ａ1栋一层143Ａ、145、146、147号商铺，商铺面积约170.34平方米.被告李黎于2016年2月26日与被告吴品签订了《租赁合同书》,被告李黎将位于张家界市永定区房屋（以下简称涉案房屋）转租给吴品,租金为48000元／年。2018年1月25日，张家界市中级人民法院裁定将张家界永定区火车站国际旅游商业城Ａ1、Ａ2两栋房产的所有权由张家界晟昊置业有限公司转移至原告，原告依法取得该两栋房产的所有权。2018年4月14日，张家界市永定区人民法院依法判决撤销张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司与被告李黎订立的《租赁协议书》，该判决已生效。因此，李黎与吴品签订的《租赁合同书》对原告不产生法律效力，两被告均无权使用涉案房屋，但两被告一直未将涉案房屋腾空并交付原告且一直占用该房屋，导致原告受到了损失。为维护原告的合法权益，请求法院依法判如所请。被告李黎辩称，1、被告李黎不具备诉讼主体资格；2、原告与被告不是合同相对人；3、2017年10月25日，被告李黎已将租赁的房屋退还给案外人张家界晟昊置业有限公司；4、原告不是该房屋的所有权人；5、驳回原告的诉讼请求。被告吴品辩称，原告没有权利起诉，与原告没有合同关系，如果原告要起诉，就要赔偿被告的损失，2019年8月份之后，被告就没有营业了，在2019年11月6日之前，被告已将涉案房屋退给了巨鹰物业。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、2015年7月19日，被告李黎与案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司签订《张家界国际旅游商业城租赁合同书》，案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司将座落在张家界永定区火车站国际旅游商业城A区A1栋一层143A、145、146、147号商铺出租被告李黎。2、2016年9月27日，被告李黎与被告吴品签订《租赁合同书》，被告李黎将其承租的张家界永定区火车站国际旅游商业城A区A2栋现土家土味隔壁1间商铺租赁给被告吴品做餐饮使用。租赁期限为三年，自2016年9月27日起至2019年9月26日。租金为一年48000元。2019年11月4日，被告吴品已将占用的涉案房屋交付给原告委托的长沙巨鹰物业公司的经理。被告吴品交的2000元保证金已由张家界晟昊商业经营管理有限公司予以退还。3、2017年10月25日，被告李黎与案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司签订《调解协议》，被告李黎将承租的座落在张家界永定区火车站国际旅游商业城A区A1栋一层143A、145、146、147号商铺退还给案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司并将已转租给次承租人陈志权、黄明强等人的全部租赁合同转交给案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司，由案外人享有和承租租赁合同约定的权利义务。4、2018年1月25日，湖南省张家界市中级人民法院作出（2016）湘08执43-2号执行裁定书，裁定将涉案房屋的所有权从案外人张家界晟昊置业有限公司处自本裁定书送达原告民泰公司时转移给原告民泰公司所有。5、2018年4月14日，张家界市永定区人民法院作出（2016）湘0802民初1872号民事判决书，判决如下：撤销原告张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司与被告李黎于2015年7月19日签订的《张家界国际旅游商业城租赁合同书》。6、2018年4月22日，被告李黎与案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司签订《租赁房屋交接及租金结算协议》，双方就解除于2015年7月19日签订的《张家界国际旅游商业城租赁合同书》后所存在租赁房屋返还及租金结算等事宜签订了《租赁房屋交接及租金结算协议》，协议约定：被告李黎将所租赁的房屋退还给张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司，并将已转租给次承租人李念等人的全部租赁合同转交给张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司，由张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司享有和承担租赁合同约定的权利义务。且对租金结算及其他补偿等均作了约定。上述事实，有《张家界国际旅游商业城租赁合同书》、《租赁合同书》、《（2016）湘08执43-2号执行裁定书》、《（2016）湘0802民初1872号民事判决书》、《调解协议》、《租赁房屋交接及租金结算协议》及各方当事人陈述等证据证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让、或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。故，2018年1月25日，湖南省张家界市中级人民法院作出（2016）湘08执43-2号执行裁定书送达给原告民泰公司时，案涉房屋的所有权已归原告民泰公司所有。原告民泰公司有权行使所有权人的权利，现因被告吴品已于2019年11月4日已将涉案房屋腾空并交付给了原告民泰公司，故原告民泰公司要求判令两被告立即向原告腾空交付位于张家界市永定区房屋的诉讼请求的事实不复存在，故对该项诉讼请求不予以支持。关于原告民泰公司要求两被告赔偿因占用房屋导致原告受到的损失82323.28元的诉讼请求。本院认为：当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。从原、被告提交的证据来看，签订合同的主体均是被告李黎与被告吴品及被告李黎与案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司签订，合同订立及合同解除的后果均由订立合同双方予以承担，与原告民泰公司无关，且民泰公司在取得案涉房屋所有权后，没有提交相应证据证实，向承租方以及次承租方主张过权利，即要求承租人及次承租人支付租金，因为房屋所有权的变动，不影响租赁合同的效力，也即卖买不破租赁，且被告李黎和被告吴品是基于合同的约定租赁案涉房屋，只能向合同相对方履行交付租金的义务，被告李黎与案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司解除租赁合同后，但被告李黎与被告吴品的转租合同并没有解除，被告李黎已将与被告吴品签订转租合同中自已的权利义务一并转让给了案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司，案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司承继了被告李黎在合同中的权利和义务，有权向被告吴品主张交付租金的权利。故原告民泰公司要求两被告赔偿因占用房屋导致原告受到的损失82323.28元的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告湖南民泰资产管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1858元，适用简易程序减半收取929元，由原告湖南民泰资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  苏格烈二〇一九年十一月二十八日法官助理秦惠成书记员朱月姣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自已提出的诉讼请求所依依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。