山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初12420号原告：济宁市城投物业服务有限公司，驻所地：济宁市太白湖区公主路以东济宁大道以北，统一社会信用代码：91370800334526336D。法定代表人：王道智，董事长。委托诉讼代理人：王伟（特别授权），山东恒正律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟叶（特别授权），山东恒正律师事务所律师。被告：马冬冬，女，1992年12月7日出生，汉族，住济宁市任城区。原告济宁市城投物业服务有限公司诉被告马冬冬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济宁市城投物业服务公司的委托诉讼代理人王伟、孟叶到庭参加诉讼。被告马冬冬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告济宁市城投物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告交纳拖欠的物业费6271.78元（自2017年11月1日至2020年10月31日）；2、判决被告向原告支付逾期缴费违约金（从2017年11月1日起至实际缴费之日止，每月按应交款项的百分之二计算）；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：被告马冬冬系济宁市任城区城投鹿港小区7号楼2单元703室业主，并于2016年11月10日办理入住手续，当日原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定物业服务费为1.4元/㎡/月。协议签订后原告按照物业服务协议的约定履行了各项义务,被告未按时交纳物业服务费，经原告催缴后被告仍未交纳物业费,原告诉至法院，请求法院判如所请。被告马冬冬未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告济宁市城投物业服务有限公司为支持其主张向本院提交证据：一、1、2016年11月10日房屋移交协议书一份；2、2016年11月10日交房费用清单一份及收据一份；3、2016年11月10日原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》一份。证明被告与原告办理了涉案房屋的交接手续，并与原告签订《前期物业管理服务协议》，并约定物业服务费收费标准、违约情形及违约金的计算标准的事实。二、1、原告通过中国邮政集团公司济宁市分公司向被告邮寄的律师函一份；2、中国邮政快递单号及投递信息查询结果一份；3、被告与原告公司工作人员微信聊天记录一份。证明原告通过委托律师下发律师函的方式和微信聊天的方式向被告催收物业费，但被告仍未在合理期限内向原告交纳物业费的事实。三、国家企业信用信息公示系统查询结果一份。证明原告曾用名为济宁市城投物业管理有限公司，2016年12月29日更名为济宁市城投物业服务有限公司，证明原告诉讼主体适格的事实。四、济宁市收费备案表一份，证明原告的收费标准已经物业收费主管部门济宁市太白湖新区建设局及济宁北湖省级旅游度假区经济发展局共同盖章认可并备案的事实。被告马冬冬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证的权利。本院对原告提交的上述证据的真实性均予以采信。被告马冬冬未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告马冬冬购买济宁市任城区城投鹿港小区7号楼2单元703房屋一套，面积124.44平方米，并于2016年11月10日办理了房屋入住手续，同日被告马冬冬与原告济宁市城投物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，协议对双方的相关权利义务作出约定，其内容包括：“物业管理费的收费标准按建筑面积每月每平方米1.4元，同时约定如逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按日千分之三的标准交纳滞纳金。”协议签订后，原告按照物业服务协议的约定履行了各项义务，被告交纳了首年度的物业服务费，但自2017年11月1日开始至今未交纳物业服务费。经原告多次催缴，被告仍拒不支付，双方形成纠纷。本院认为，对于原、被告双方争议的问题：一、被告是否应当承担向原告支付物业管理费的民事责任，原告主张的按每月每平方米1.4元支付物业管理服务费是否符合合同约定或法律规定？《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对作为业主的被告具有约束力。原告提供物业服务后，被告应当按照合同约定，向原告交纳物业管理服务费。合同约定的物业管理服务费按照住宅每月每平方米1.4元收取，原告按照该约定标准计算物业管理服务费，向被告主张权利，符合合同约定和法律规定，本院予以认定。二、被告是否应当承担违约责任及涉案违约金约定是否符合法律规定的问题？《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定，调整过高违约金时，应当综合衡量以下因素：首先，违约造成的实际损失是衡量违约金是否过高的最基础、最重要的标准。其次，需要考虑合同的履行程度。已经接近履行完毕的合同和尚未履行的合同，违约所造成的结果存在较大区别。再次，应当考虑当事人的过错程度。违约方是恶意违约还是过失违约，直接决定违约金的补偿性和惩罚性功能的此消彼长。另外，还要考虑当事人之间的缔约地位是否平等、是否适用格式合同条款、当事人缔约时对可得利益损失的预见、是否存在过失相抵、减损规则以及损益相抵规则等因素，根据诚实信用原则和公平原则，结合案件的实际情况，综合衡量。违约金过分高于实际损失的认定标准，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍为基数上调30%。本案中，《前期物业管理服务协议》对逾期交纳物业管理服务费约定了滞纳金，该滞纳金性质，实际是违约金，被告逾期未向原告交纳物业管理服务费，构成违约，依约应承担违约责任。但原告要求按所欠物业管理服务费的30%计算违约金，要求过高，依法应予调整，其全部违约的违约金应以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍为基数上调30%，即中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍为标准，涉案违约金应以原告主张的合理物业管理服务费为基数，自2017年11月1日起至实际缴费之日止。综上所述，本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务管理费，物业服务企业请求业主支付物业服务管理费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院法院不予支持。”本案中，涉案物业服务管理费原告已通过微信及律师函的方式对被告进行催交物业费，原告主张被告支付自2017年11月1日至2020年10月31日物业服务管理费6271.78元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持；原告主张被告向原告支付逾期缴费自2017年11月1日起至实际缴费之日止每月按应交款项的百分之二计算违约金，原告要求违约金的数额过高部分本院依法不予支持（具体理由同前所述）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马冬冬自本判决生效之日起十日内支付原告济宁城投物业服务有限公司2017年11月1日至2020年10月31日的物业管理服务费6271.78元及相应违约金（自2017年11月1日起至2018年10月31日期间的物业管理服务费违约金以2090.59元为基数，自2017年11月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算；自2018年11月1日起至2019年10月31日期间的物业管理服务费违约金以2090.59元为基数，自2018年11月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算；自2019年11月1日起至2020年10月31日期间的物业管理服务费违约金以2090.59元为基数，自2019年11月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告马冬冬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 陈 平二〇一九年十一月二十九日书记员 宋国臣