鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0304民初2574号原告：鞍山大唐物业服务有限公司，住所地：鞍山市立山区工业街2所97栋2号。法定代表人：唐万君，该公司经理。委托诉讼代理人：钟瑜，辽宁钢城正大律师事务所律师。被告：辽宁信源实业集团有限公司，住所地：鞍山市铁东区千山路5号。法定代表人：李卓，该公司经理。委托诉讼代理人：王钰，辽宁杜泽律师事务所律师。第三人：鞍山市立山区沙河欣宇智慧幼儿园，住所地：鞍山市立山区太平街126号。法定代表人：陈红，该幼儿园园长。委托诉讼代理人：于军，辽宁宇声律师事务所律师。第三人：唐丹，女，汉族，1981年3月6日出生，住所地：鞍山市铁东区。第三人：景玉明，男，汉族，1969年11月16日出生，住所地：鞍山市立山区。第三人：丁丽珍，女，汉族，1963年10月26日出生，住所地：鞍山市立山区。第三人：周玲玲，女，汉族，1982年6月11日出生，住所地：鞍山市铁东区。原告鞍山大唐物业服务有限公司（以下简称大唐物业公司）与被告辽宁信源实业集团有限公司（以下简称信源公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月17日作出（2018）辽0304民初2341号民事判决。宣判后，被告辽宁信源实业集团有限公司不服提出上诉，鞍山市中级人民法院于2019年5月14日作出（2019）辽03民终1463号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）辽0304民初2341号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了此案，原告委托诉讼代理人钟瑜、被告委托诉讼代理人王钰、第三人欣宇幼儿园法定代表人陈红及委托诉讼代理人于军到庭参加诉讼，第三人唐丹、第三人景玉明、第三人丁丽珍、第三人周玲玲经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加本案诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告大唐物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2016年至2018年物业费153672元；2、判令被告按照每日0.03%支付逾期的滞纳金直至缴清全部业务管理费之日止；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：被告系原告所管理的壹树怡家小区业主，被告所购得商业网点，建筑面积为4090.36平方米。原告系壹树怡家小区的物业公司，该小区原为弃管小区，依据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定:“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”，后经鞍山市立山区沙河街道委托原告管理该小区，为此沿海社区在壹树怡家小区内进行了公示告知，在小区业主无异议的情况下进入小区进行服务，约定每平方米物业费1.4元，滞纳金日0.03%，被告所有的房屋坐落于鞍山市立山区壹树怡家，从2016年至2018年至今总计拖欠物业费153672元，滞纳金149149元，经原告多次催要均不给付。被告信源公司辩称：一、被告并非实际物业使用人，应追加实际物业使用人为被告。被告与每个实际物业使用人签订《商业网点出租合同》时，均在合同中明确约定被告除收取实际物业使用人租金外，不承担网点在租赁期间产生的其他任何费用。因此，被告所主张的物业费及滞纳金应由实际物业使用人承担。二、原告无权向业主主张任何权利。1、原被告不存在物业服务合同关系。业主并未共同决定选聘原告为物业服务企业，且业主和业主委员会从未与原告签订过任何书面物业服务合同，原告也没有办理物业验收手续。2、鞍山市立山区沙河街道并无权利委托原告管理壹树怡家小区。第一，原告对于《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条条文理解错误，该条文实为赋予了街道办事处及乡镇政府在没有产生新的一届符合法律规定的业主委员会前，由街道办事处及乡镇政府指导和监督原业主委员会行使其职责，并不是原告所理解的由街道办事处代行业主委员会职责。第二，原告所述不实。原告称进行了公示，小区业主无异议下进入小区进行服务，被告认为其所述不实。面对一个没有该项权利的主体发出的公示，所有业主没有必要理会，不可能做出无异议的意思表示。三、原告并未对实际物业使用人提供过任何物业服务。被告名下商业网点入口均在小区园区之外，被答辩人既未对商业网点进行过任何维修、养护、管理、环境卫生清理工作及相关秩序的管理，也从未允许过实际物业使用人的车辆进入该小区。因此原告无权索要物业费。综上，被告不同意支付物业费及滞纳金。第三人欣宇幼儿园辩称：原告主张提供物业服务至今没有提供证据证明原告何时提供物业服务。第三人使用房屋一直也没有接受过物业服务，请依法驳回原告对第三人的诉讼请求。经审理查明：原告为壹树怡家小区的物业服务公司，被告系壹树怡家小区商业网点业主，第三人均为案涉商业网点实际承租人。被告商业网点产籍号及建筑面积分别为：产籍号3-24-384-2，面积405.97平方米；产籍号3-24-384-3，面积256.44平方米；产籍号3-24-384-4，面积350.98平方米；产籍号3-24-384-5，面积956.77平方米；产籍号3-24-384-6，面积606.46平方米；产籍号3-24-384-7，面积975.76平方米；产籍号3-24-384-8，面积537.97平方米。2015年9月9日，原告与鞍山市立山区沙河街道沿河社区签订《物业服务合同》，约定原告为壹树怡家小区提供物业服务期限为2015年8月8日至2016年8月7日，物业费标准为住宅0.7元/平方米·月、商业物业1.4元/平方米·月。该合同签订前，该小区无物业公司管理，未成立业主委员会。合同签订后，原告进驻小区开始保洁、绿化、保安、公共设施日常维护等管理及服务。物业期限届满后，原告暂停服务。2016年11月至12月，由鞍山市立山区沙河街道办事处沿河社区居民委员会证实原告在该小区继续正常提供物业服务，但是双方并未签订书面合同。2017年1月9日，原告与沿河社区再次签订《物业服务合同》，约定服务期限为2017年1月9日至2018年1月8日，物业服务费标准不变。2018年1月9日，双方再次续签合同，服务期限为2018年1月9日至2018年10月31日。自2016年1月1日至2018年10月31日，扣除原告2016年8月、9月、10月未提供物业服务3个月，原告实际在壹树怡家小区提供物业服务时间为31个月。再查，被告信源公司将其所有的房屋部分分别租用给第三人使用：1、被告与第三人唐丹签订商业网点出租合同，将产籍号为3-24-384-2房屋（面积为405.97平方米）租赁给第三人唐丹实际使用，合同约定“二、租赁期三年，自2018年4月17日起至2021年6月16日止。五、出租网点的费用：甲方除收取乙方租金外，不承担网点在租赁期产生的其他任何费用，乙方自行承担经营费用及税费（如水、电、煤气、卫生费、取暖、房屋维修费用、房产税等）”。第三人唐丹在2018年4月17日至2018年10月31日期间仅交纳了2000元物业费。2、被告与第三人景玉明于2015年9月1日签订定协议书，将产籍号为3-24-384-3房屋（面积为256.44平方米）、产籍号为3-24-384-4房屋（面积为350.98平方米）租赁给第三人景玉明实际使用，约定：“二、租期三年从2015年9月1日到2018年11月15日止。五、承租期间该房屋所发生的一切费用均由乙方承担。（如水费、电费、取暖费、各种税金等租赁税除外）。”2018年9月1日，双方重新签订商业网点租赁合同，约定“二、租赁期三年，自2018年9月1日起至2021年11月15日止。四、出租网点的费用：甲方除收取乙方租金外，不承担网点在租赁期产生的其他任何费用，乙方自行承担经营费用及税费（如水、电、煤气、卫生费、取暖、房屋维修费用、房产税、物业费等）”。租赁期间第三人景玉明未交纳物业费。3、被告与第三人丁丽珍签订商业网点租赁合同，将产籍号为3-24-384-5房屋（面积为956.77平方米）中的706平方米租赁给第三人丁丽珍实际使用，合同约定“二、租赁期：本合同租期为二个阶段，第一个阶段自2016年12月9日起至2018年4月30日止。第二个阶段自2018年5月1日起至2022年4月30日止。”第三人丁丽珍在其租赁期间不欠物业费。被告尚欠2016年1月至7月、11月物业费，共计8个月。4、被告与第三人周玲玲签订商业网点出租合同，将产籍号为3-24-384-5房屋（面积为956.77平方米）中的250.77平方米租赁给第三人周玲玲实际使用，合同约定“二、租赁期三年，自2018年5月1日起至2021年4月30日止。五、出租网点的费用：甲方除收取乙方租金外，不承担网点在租赁期产生的其他任何费用，乙方自行承担经营费用及税费（如水、电、煤气、卫生费、取暖、房屋维修费用、房产税等）”。租赁期间第三人周玲玲未交纳物业费。5、被告与第三人欣宇幼儿园签订商业网点出租合同，将产籍号为3-24-384-6、3-24-384-7房屋（面积为606.46、975.76平方米）租赁给第三人欣宇幼儿园实际使用，合同约定“二、租赁期三年，自2016年9月1日起至2019年8月31日止。四、出租网点的费用：甲方除收取乙方租金外，不承担网点在租赁期产生的其他任何费用，乙方自行承担经营费用及税费（如水、电、煤气、卫生费、取暖、房屋维修费用、房产税等）”。另庭审中被告、第三人欣宇幼儿园均承认从2013年9月1日开始由欣宇幼儿园承租上述房屋。2016年至2018年10月期间第三人欣宇幼儿园未交纳物业费。6、产籍号为3-24-384-8房屋（面积为537.97平方米）的物业费已经交纳完毕。上述事实有原、被告及第三人欣宇幼儿园当庭陈述在卷为凭，原告提供的证据有物业服务合同三份、沿河社区出具证明材料一份、照片一组、房屋登记信息卡七份。被告提供的证据有租赁合同，以上证据经本院审查，真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告自2015年8月8日起至2018年10月31日为壹树怡家小区提供物业服务，原告与壹树怡家小区所在地的沿河社区签订的《物业服务合同》合法有效，且已实际履行。依据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。壹树怡家小区被多年弃管，为规范小区管理秩序，沿河社区在该小区没有业主委员会的情形下代行管理职责，其与原告签订的《物业服务合同》对小区全体业主具有约束力。在2016年11月至12月期间，双方虽未签订书面合同，但原告一直提供物业服务，小区业主接受了服务，沿河社区出具证明材料，证实认可原告提供服务的事实，此期间业主应缴纳物业费。故本院对原告主张给付2016年1月至2018年10月实际提供31个月服务的物业费诉请予以支持。依据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”之规定，本案第三人作为房屋实际使用人应按合同约定承担其在租赁期间的物业费交纳义务，被告作为房屋所有权人承担连带交纳责任。对于被告未租赁房屋及租赁房屋租赁期外的物业费，由被告承担物业费交纳义务。案涉房屋均为商业网点，应依合同约定按照每月1.4元/平方米的标准缴纳物业费，被告及第三人应给付原告物业费数额具体计算如下：1、产籍号3-24-384-2房屋的物业费为：被告应给付405.97平方米×1.4元/月·平方米×25个月=14208.95元；第三人唐丹应给付405.97平方米×1.4元/月·平方米×6个月-2000元=1410.15元。2、产籍号3-24-384-3、3-24-384-4房屋的物业费为：第三人景玉明应给付（256.44+350.98）平方米×1.4元/月·平方米×31个月=26362元。3、产籍号3-24-384-5房屋的物业费为：被告应给付706平方米×1.4元/月·平方米×8个月+250.77平方米×1.4元/月·平方米×25个月=16684.15元；第三人周玲玲应给付250.77平方米×1.4元/月·平方米×6个月=2106.47元。4、产籍号3-24-384-6、3-24-384-7房屋的物业费为：第三人欣宇幼儿园应给付（606.46+975.76）平方米×1.4元/月·平方米×31个月=68668.35元。综上，被告信源公司应给付原告物业费30893.1元；第三人唐丹应给付原告物业费1410.15元；第三人景玉明应给付原告物业费26362元；第三人周玲玲应给付原告物业费2106.47元；第三人欣宇幼儿园应给付原告物业费68668.35元，被告信源公司对上述第三人应给付款项均承担连带责任。以上金额合计为129440.07元，故本院对原告主张129440.07元物业费的诉讼请求予以支持，对过高部分不予支持。关于原告主张支付滞纳金（自逾期缴纳物业费之日起按日0.3%计算）一节，本院认为原、被告双方约定以欠费总额的0.3%按日支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。被告及第三人应自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金为宜。关于被告辩称沿河社区签订物业合同没有公示、物业公司禁止被告车辆进入小区、公共部位维修保洁等服务不到位及第三人欣宇幼儿园辩称未接受过物业服务一节，原告提供社区在园区内公示的照片，本院经查，社区确实仅在园区内张贴了公告，并未通知所有商业网点业主及实际使用人，商业网点建于居民住宅楼下，其外墙面、消防通道、下水井等均与住宅共用，物业公司实际运营场所在园区大门处，张贴了物业公司标识，有部分商业网点业主向物业公司报修，且物业公司分别向网点使用人催缴过物业费，故本院认为商业网点业主及使用人实际接受了物业公司的服务，应缴纳物业费，原告已实际提供物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或由业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告及第三人欣宇幼儿园以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告及第三人欣宇幼儿园的该项辩称不予采信。关于被告辩称2015年8月8日至2015年10月1日原告的诉讼请求已超过诉讼时效一节，原告主张的物业费为2016年至2018年期间，没有超过诉讼时效，故本院对被告该项辩称不予支持。第三人唐丹、第三人景玉明、第三人周玲玲、第三人丁丽珍经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下：一、被告辽宁信源实业集团有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山大唐物业服务有限公司物业费30893.1元及滞纳金（2018年10月8日起至判决指定付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、第三人唐丹给付原告物业费1410.15元及滞纳金、第三人景玉明给付原告物业费26362元及滞纳金、第三人周玲玲给付原告物业费2106.47元及滞纳金、第三人鞍山市立山区沙河欣宇智慧幼儿园给付原告物业费68668.35元及滞纳金，以上滞纳金均自2018年10月8日起至判决指定付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，上述款项均于本判决发生法律效力后十日内给付。被告辽宁信源实业集团有限公司对上述第三人应给付款项均承担连带责任。三、驳回原告鞍山大唐物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费5855元（原告已预缴），由被告辽宁信源实业集团有限公司承担596元，第三人唐丹承担27元，第三人景玉明承担508元，第三人周玲玲承担40元，第三人鞍山市立山区沙河欣宇智慧幼儿园承担1324元，原告鞍山大唐物业服务有限公司自行承担3360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  于 伟人民陪审员  罗晓杰人民陪审员  贾延平二〇一九年十一月十四日书 记 员  闻 丹