云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云31民终560号上诉人（一审原告）:云南云投建设有限公司。住所地：云南省昆明市东风西路156号环球金融大厦4楼。统一社会信用代码91530000719472973D。法定代表人：孔薇然，该公司董事长。委托诉讼代理人：金晓燕，云南刘胡乐律师事务所。委托诉讼代理人：刘辉，云南刘胡乐律师事务所。被上诉人（一审被告）：昆明富达发展实业（集团）有限公司。住所地：昆明市青年路118号樱花丽景公寓附五楼。统一社会信用代码915301242168422904。法定代表人：苏平森，该公司总经理。被上诉人（一审被告）：瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司。住所地：云南省德宏州瑞丽市乐城街6号。统一社会信用代码915331025551271873。法定代表人：邵永佳，该公司执行董事兼总经理。上述二被上诉人的委托诉讼代理人：鲁有林，云南广度佰佳律师事务所。上述二被上诉人的委托诉讼代理人：王宁，云南广度佰佳律师事务所。上诉人云南云投建设有限公司（下称云投公司）因与被上诉人昆明富达发展实业（集团）有限公司（下称富达公司）、瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司（下称宝佳公司）合同纠纷一案，不服瑞丽市人民法院（2018）云3102民初1024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月30日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。云投公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判并支持上诉人一审的全部诉讼请求，即判决：（1）判决宝佳公司向上诉人交付通过竣工验收并符合交房条件的5套抵债房产；(2）宝佳公司为上诉人办理不动产权属登记，并承担登记过程中发生的所有税费；（3）宝佳公司支付自2014年8月11日起至实际交付符合交房条件的房产之日止按照每日人民币6904080元的万分之一的标准向上诉人支付违约金；（暂计算至2018年7月11日为987283.44元；（4）上诉人实现债权的费用（律师费45000元、差旅费及其他实现债权的费用30302元）由富达公司承担。3.本案一审、二审的诉讼费用全部由两被上诉人连带承担。事实和理由：1.一审应在查明本案诉争5套抵债房产至今未办理竣工验收备案手续，尚不满足交房条件的前提下，依法判决被上诉人宝佳公司继续履行完善涉案房产备案相关手续，直至向上诉人交付符合交付条件的5套抵债房产。具体分析如下:（1）商品房买受人与开发商签订商品房买卖合同，其合同目的是最终取得约定房屋的所有权。只有完成竣工验收备案，房屋才具备了国家法律认可的可以交付的条件，且买受人取得该房屋而应拥有的后续权利才能得到合法保障，其合同目的才能得以完整、顺利实现，因此交付符合交房条件的房屋应为开发商的法定义务。依据《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”的规定，只有完成竣工验收备案，才能证明房屋具备了国家法律认可的可以交付的条件，完成备案应为交付房屋前必须履行的法定强制性义务。此外，只有完成竣工验收备案，买受人取得该房屋而应拥有的后续权利才能得到合法保障，合同目的才得以完整、顺利实现。因此，为保护买受人合法权益，维护社会公平，向买受人按期交付符合交付条件的房屋应为开发商的法定义务。综上，向买受人按期交付符合交付条件的房屋应为开发商的法定义务。（2）一审判决无过错方承担合同不利责任不仅违背了公平公正，而且激化社会矛盾。从一审查明的事实：本案诉争的5套抵债房产由于宝佳公司的原因从2014年8月11日至今不具备交付条件，作为买受人的云投公司并无任何过错。从项目竣工验收至今已逾五年的时间，在此过程中，整个项目长期闲置缺乏维护，受损失的不仅仅是本案的云投公司，还有广大的购房业主，因宝佳公司怠于完善备案义务，不仅导致了广大购房者的权益受损，而且项目建设完成后长期闲置烂尾，社会资源极度浪费，将积压严重的社会稳定隐患。一审回避问题、无视矛盾、避重就轻，将开发商怠于履行义务的不利责任归结于云投公司，将合理维权的诉求挡在诉讼的大门之外，不仅不利于矛盾的解决，并且可能诱发严重的社会稳定问题。3.一审法院判决适用法律与客观事实不符，适用法律错误。而云投公司的诉讼请求具有相应的法律依据，应得到支持。具体分析如下：从一审查明的事实来看：一审诉讼过程中，云投公司代理律师根据法院出具的调查令向相关主管部门调取证据，且一审也依据职权向瑞丽市住房和城乡建设局及消防大队调取了瑞丽市民族文化新村项目（3号地块）竣工验收备案情况和消防验收、备案情况。上述证据客观证实了本案诉争的5套抵债房产由于宝佳公司的原因从2014年8月11日至今不具备交付条件。本案合同约定的延期交房时间为2014年8月11日，自约定的交房时间至今，宝佳公司开发的“瑞丽民族文化新村项目”虽然经过了建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位的竣工验收，但因其自身经营及财务问题，长期怠于履行与相关政府行政主管部门的对接义务，因资料不齐备致使“瑞丽民族文化新村项目”至今未能取得竣工验收备案。虽然宝佳公司在庭审中提交了2014年8月8日由瑞丽市质检监督站出具的《建设工程竣工验收备案表》复印件，但该复印件仅用于银行融资，不能作为被上诉人宝佳公司完成本案诉争5套抵债房产竣工验收备案的有效证明。从一审适用的法律规定来看：《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”、及六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“关于谁主张、谁举证”的规定。从上述一审的事实认定与法律适用来看，上诉人认为：一审据以作出判决的法律依据与认定的事实严重偏离，最终导致本案判决的不公。另一方面，云投公司的诉讼请求具有相应的法律依据，应得到支持。依据《中华人民共和国合同法》107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第110条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”也就是说，根据法律的规定，宝佳公司不履行交付符合交付条件的房屋，应当承担继续履行。且云投公司诉请的商品房的交付义务虽属于非金钱债务，但不存在不适于强制履行的情形。故，云投公司要求宝佳公司交付符合交付条件的房屋，不仅有相关的法律依据，更有相关的事实依据。据此，本案诉争的抵债房产不具备交付条件宝佳公司怠于履行备案义务所导致。根据诚实信用原则，宝佳公司应当向房屋买受人交付符合交付条件的房屋。云投公司并无任何过错，一审判决驳回云投公司要求交付房产的诉讼请求是对恶意违约行为以及不诚信行为的无视及纵容，并且违背了基本的公平公正。2.本案涉案的房屋未能按期交付系因宝佳公司长期恶意怠于履行备案义务所导致，并且云投公司实际利益已经受损，本案约定的逾期交房违约金已经严重低于银行同期贷款利率，具有正当性和合理性，宝佳公司应当向云投公司承担逾期交房的违约责任并承担给云投公司造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第107条、第114条之规定，在合同履行过程中违约一方应当按照合同约定向守约方支付违约金。在本案中，云投公司与宝佳公司于2014年8月4日签订了5份《商品房购销合同》，并于2014年8月7日办理了商品房买卖备案登记。合同合法有效，且合同明确约定了宝佳公司逾期交房的违约责任为：应按照已付款的0.01%/日的标准向云投公司支付违约金，合同继续履行。按照一审查明的事实，宝佳公司本应于2014年8月10日前交房，而至今未交房，宝佳公司的行为已经构成违约。而一审仍以何时满足交房条件尚不确定，违约金额尚不能确认为由，驳回我方关于违约金的主张明显是错误的。因瑞丽宝佳违约导致云投公司实际利益受损是不容否认的客观事实，且违约金有明确的计算方法，并且该违约金的标准明显偏低，应当依法予以支持。一审不支持云投公司主张违约金的诉请，不仅抹杀了违约责任人的违约成本，也不利于商事活动中诚实信用原则的遵守。综上所述，一审判决明显缺乏事实及法律依据，判决结果严重错误，云投公司恳请二审法院查明事实，依法改判支持云投公司的全部上诉请求。宝佳公司、富达公司辩称：1、法定强制性交房条件仅为房地产开发项目竣工验收合格；涉案合同约定交房条件为工程全面竣工，住建、规划部门验收合格，以及达到附件《瑞丽民族文化新村交房标准》。本案中，备案给云投公司的5套房产已于2014年8月23日前达到交房条件，宝佳公司于2014年8月18日通知云投公司在2014年8月23日前接房。云投公司接到通知后以各种事由拒绝接房，宝佳公司的交房义务于已于2014年8月23日完成。一审判决以涉案房产未办理竣工验收备案手续为由，认定交房条件尚不满足，属认定事实错误。2、按照《商品房购销合同》第十二条约定，办理产权证的前提是云投公司提供全部资料并缴纳完毕契税等相关费用，云投公司故意不接房，也未提交相关税费凭证，至今未完成合同义务，无权诉请宝佳公司单方面为其完成办证；且根据2015年3月1日起实施的《不动产登记暂行条例》第十四条规定，云投公司2017年提起本案诉讼，已符合单方面申请登记的法定情形，云投公司可自行办理登记，无须通过诉讼主张。另，缴纳税费为云投公司取得不动产的法定义务，云投公司无权转嫁给宝佳公司承担。3、《商品房销售合同》是为实现以房抵款，配合《房屋批量销售价格锁定合同》而签订的，并非独立合同。《房屋批量销售价格锁定合同》已就违约责任进行了明确约定，云投公司主张违约金的前提必须首先主张解除合同，云投公司在本案中要求继续履行合同，其主张违约金的条件未成就。一审判决不予支持云投公司违约金诉请的结果正确，但采用的理由与合同约定不符，应予以纠正。另，宝佳公司逾期交房的日期为2014年8月11日至2014年8月23日，总共12天，云投公司诉请违约金计算至“实际交付合同约定交房条件的房产之日”无事实依据，且云投公司恶意拒绝接房，阻止合同履行，故意造成宝佳公司违约的假象，应由云投公司承担法律责任。富达公司的保证期已过，其不应当再对云投公司承担保证责任。云投公司向一审法院起诉请求：1.请求判决宝佳公司向云投公司交付通过竣工验收并符合合同约定交房条件的5套抵债房产（抵债房产的相关情况附后）；2.请求判决宝佳公司为云投公司办理不动产权属登记，并承担登记过程中发生的所有税费；3.请求判决宝佳公司支付自2014年8月11日起至实际交付符合本合同约定交房条件的房产之日止按照每日人民币6904080元的万分之一的标准向云投公司支付违约金（暂计算至2018年7月11日为987283.44元）；4.请求判决云投公司实现债权的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公证费、执行费、律师费等）由富达公司承担。2019年4月30日，云投公司提出第四项诉讼请求的金额固定为：律师费45000元、差旅费及其他诉讼过程中以及案件审结后实现债权的费用共计30302元.一审法院认定的法律事实：2011年8月18日，云投公司（甲方）与富达公司（乙方）签订《产权交易合同》，载明：“甲方在云交所挂牌转让其所持宝佳公司60%股权项目，经云交所组织交易，确定乙方为受让方。一、转让标的：宝佳公司60%股权。标的企业基本情况：标的企业为国有控股有限责任公司，成立于2010年5月11日，注册地为瑞丽市乐城街6号，注册资本500万元整，经营范围：房地产开发经营。标的企业主要负责瑞丽‘民族文化新村’项目的开发。该项目地块位于瑞丽市北部新城规划范围内，规划总用地面积约465.1亩，其中一、二、三号地块311.8亩已取得土地使用权证。二、价款。1.标的价款：标的企业60%股权转让，经挂牌只产生一个合格意向受让人，以协议方式成交，转让价款为公告的转让挂牌价16204.60万元。2.支付方式：(1)自本《产权交易合同》签订之日起5个工作日内，乙方先行支付股权交易价款的50%，乙方于报名时交纳的交易保证金纳入首期股权转让价款结算。（2）剩余股权转让价款由乙方于本《产权交易合同》签订之日起80个工作日内支付。且乙方应以未付款项为基数，按同期中国人民银行贷款基准利率支付自本《产权交易合同》签订之日起至足额支付全部股权转让款之日止的期间利息…”等内容。2014年7月28日，云投公司（乙方）、富达公司（甲方）、宝佳公司（丙方）签订《债务清偿协议》，载明：“甲方于2013年6月14日向乙方支付完毕股权转让款，但一直未能支付因股权转让款延期支付而产生的利息，甲方已向乙方明确表示无法支付所欠利息7173211.32元（截止2014年7月30日）。经三方协商，就丙方以其所开发的瑞丽市民族文化新村的商品房（下称标的房屋）向乙方抵偿甲方对乙方所负债务达成以下条款：经甲乙丙三方协商一致，由丙方以4800元/㎡的均价将其开发的瑞丽市民族文化新村项目共计5套建筑面积1438.35㎡的标的房屋抵偿给乙方，用于偿还甲方拖欠乙方利息共计人民7173211.32元（截止2014年7月30日）之中的6904080元，余额269131.32元由甲方在本协议签订之日以现金还款；因丙方开发的用来抵款的标的房屋现尚未竣工验收不具备交付的条件，基于上述原因丙方承诺并保证于2014年7月30日前将项目建筑及配套设备、环境等各项工程全面竣工通过当地住建、规划等有权部门验收合格并达到交房条件（交房标准详见《瑞丽市民族文化新村交房标准》）的标的房屋交付乙方；为保障乙方的权利实现，丙方同意同时为甲方应负有的还款义务承担连带保证责任；对于本协议各方在履行本协议过程中发生的争议，由各方协商解决。协商不成，各方同意将争议提交至有管辖权的人民法院解决。除非生效判决另有判令，因甲方或丙方责任导致的诉讼，各方为诉讼而实际支付的费用（包括但不限于保全费、公证费、执行费、律师费、评估鉴定费、拍卖费、过户费等相关费用）由甲方承担…”等内容。同日，三方还签订《还款协议》一份，对欠款金额及还款时间等事项再次予以明确；云投公司（乙方）与宝佳公司（甲方）另行签订《房屋批量销售价格锁定合同》，载明：“第一条合同标的。乙方向甲方批量购买标的项目共计5套建筑面积1438.35㎡的房屋（下称标的房屋），并对标的房屋进行价格锁定。标的房屋涉及的各套面积、锁定单价等合同要素详见本合同附件《标的房屋明细》，若《标的房屋明细》上各套房屋面积与实测面积不一致的，以实测面积为准；第二条合同内容。2.1甲乙双方经协商一致同意：标的房屋销售价格锁定总价款6904080元，均价每平方米4800元。2.2甲乙双方经协商一致同意，标的房屋的交房时间为2014年7月30日。2.3甲方应无条件与乙方及乙方所指定的买受人按乙方确定的价格签订各套标的房屋的《商品房购销合同》，并按乙方确定的价格提供售房发票，甲方应及时办理标的房屋的销售备案、备案注销及再备案、产权登记、办证等相关手续，并负责完备上述手续的相关条件，乙方及乙方所指定的买受人予以配合及协助。2.4本合同条款中涉及的《商品房购销合同》范本或条款以甲方本项目同类房产已按经房屋产权登记机关认可并准予备案条款为准。但甲乙双方同意，本合同效力高于《商品房购销合同》，《商品房购销合同》内容与本合同有冲突的，以本合同为准。2.6如果乙方提供住房销售发票的合计金额与锁定价格之合计金额有差异，则多出部分差额的印花税、营业税及附加税由乙方承担。2.7乙方未找到指定买受人之前，标的房屋物业如果由甲方或富达集团的相关投资企业管理，则不收取物业管理费；如果交由甲方或富达集团没有投资关系的企业管理，则甲方负责协调尽量不收或少收物业管理费。第四条合同的履行。4.1标的房屋交付时间：甲方承诺并保证本合同所涉房屋于2014年7月30日交付，交付条件为项目建筑及配套设备、环境等各项工程全面竣工通过当地住建、规划等有权部门验收合格并达到交房标准（交房标准详见附《瑞丽市民族文化新村交房标准》）。第五条违约责任。5.1甲方未按本合同约定的时间将标的房屋交付乙方或交付的标的房屋达不到交房要求，乙方有权解除本合同并追究甲方的违约责任要求甲方支付违约金，违约金的计算标准按本合同约定总价款的15%计。…”等内容。宝佳公司当天还向云投公司提交了《致云南云投建设有限公司关于房屋批量销售价格锁定合同延期交房的函》，要求将交房日期延后至2014年8月10日前。2014年8月4日，云投公司（乙方）与宝佳公司（甲方）签订5份《商品房购销合同》，房号为：第1期第5幢第6、7号，第1期第22幢第1、2号，第1期第28幢第2号，并于同年8月6日办理备案登记。《商品房购销合同》约定甲方应于2014年8月10日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方。其中，第九条甲方逾期交房的违约责任为：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。第十条交接为：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担，甲乙双方同意按以下方式处理：按本合同第九条约定处理。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担，甲乙双方同意按以下方式处理：乙方在甲方约定的交付时间内未按时接房，甲方视为房屋的交付，该商品房的所有权转属于乙方享有，该商品房毁损灭失风险由乙方承担。自本合同约定交付之日起，乙方物管费开始起算，如乙方逾期接房，办理房屋产权有关手续期限相应顺延。第十二条关于产权登记的约定为：交房后甲方按国家规定程序为乙方代办该套房屋产权登记手续及《房屋所有权证》，乙方须向甲方提供完整有效的办理产权登记所需资料，并缴纳相关费用。2014年8月18日，宝佳公司向原告递交《致云南云投建设有限公司关于瑞丽市民族文化新村项目商品房（以房抵债）交房的函》和《致云南云投建设有限公司关于瑞丽市民族文化新村项目商品房（商品房）交房的函》，内容基本一致。载明其公司于2014年7月29日已经过云南省设计院集团、西南有色昆明勘测设计（院）股份有限公司、云南昌霖建设工程有限公司、云南世博建设监理有限公司、宝佳公司、瑞丽市质量监督站、瑞丽市住建局规划股等单位参加竣工验收，于同年8月8日取得瑞丽市质量监督站签发的《建设工程竣工验收备案表》，8月14日取得瑞丽市住建局规划股《关于民族文化新村3号地块一期建设工程规划竣工审查意见》的批复，达到双方在《房屋批量销售价格锁定合同》中约定的《瑞丽市民族文化新村交房标准》要求，抵债的5套房屋已具备交房条件；室外配套绿化、道路等未完工部分，其公司承诺，保证根据云投公司在接房过程中提出的问题协商签订补充协议，并根据补充协议内容要求保质保量按期完成，请原告于2014年8月23日前到现场办理房屋交接手续等。2015年1月6日，云投公司向宝佳公司发出《云南云投建设有限公司关于瑞丽民族文化新村抵债房交付情况的函》，主要内容为2014年8月25、26日，云投公司验收小组对抵债房屋进行初步验收，室外道路、绿化景观等还未施工，未达到竣工验收条件；再次函告宝佳公司务必于2015年3月30日前将竣工验收合格的房屋交付给云投公司等，同年2月5日，宝佳公司向云投公司发出交房通知，表明其公司已严格按照相关约定及要求完成房屋及外围设施的整改工作，要求云投公司于2月15日前委派工作人员进行房屋交接工作。后双方多次为房屋交接事宜进行磋商未果。另查明，2014年7月29日，建设单位宝佳公司、勘察单位西南有色昆明勘测设计（院）股份有限公司、设计单位云南省设计院集团、监理单位云南世博建设监理责任有限公司、施工单位云南昌霖建设工程有限公司在瑞丽民族文化新村工程竣工验收证明书上签字盖章，验收结论为合格。同年8月8日取得《建设工程竣工验收备案表》。案件审理过程中，经云投公司申请，向住建局和消防大队调取瑞丽市民族文化新村项目（3号地块）竣工验收备案情况和消防验收、备案情况。2018年12月19日，住建局出具《瑞丽市人民法院调查令（回执）》，载明：“一、瑞丽市民族文化新村（3号地块）项目于2014年8月提交了部分施工资料，至今未补齐竣工验收备案所需资料，目前，该项目尚未办理竣工验收备案手续；二、该项目《建设工程竣工验收备案表》相关事宜以我局工程质量安全监督管理股2018年10月22日出具的《情况说明》（附后）为准；三、瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司未提供任何资料，施工单位提供的施工资料中无消防验收合格的资料。”瑞丽市住建局工程质量安全监督管理股2018年10月22日出具的《情况说明》载明：“瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司组织开发建设的瑞丽市民族文化新村项目，出现拖欠工程款及农民工资上访的突出问题。为及时有效化解矛盾，根据五方责任主体通过质量验收和公司出具的承诺书为前提，市住建局配合进行了银行融资，2014年8月8日提前给予办理提供的瑞丽市民族文化新村（3号地块别墅工程商铺S1-S11栋,LP1-12，SP13-32、53、55、56栋，LP57、58、60-62、67、68栋）项目的竣工验收备案表复印件仅用于银行融资，2018年7月19日提供的竣工验收备案表复印件（注明“此件与原件一致，再次复印无效”）不得作为其他用途。因瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司至今未能补齐竣工验收备案需提供资料，该竣工验收备案表不能做为其完成竣工验收备案的有效证明。”2018年12月18日，消防大队出具的《瑞丽市人民法院调查令（回执）》载明：“瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司建设的瑞丽市民族文化新村工程未进行消防设计备案。根据《中华人民共和国消防法》第九条规定，建设单位应当自依法取得施工许可证之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照规定进行消防验收、备案。”再查明，2018年8月9日，云投公司与云南刘胡乐律师事务所签订《委托代理协议》及《补充协议》，约定云南刘胡乐律师事务所接受云投公司委托为其代理本案诉讼，代理费用45000元。2018年9月5日，云南刘胡乐律师事务所向云投公司出具发票。一审法院认为：云投公司、富达公司、宝佳公司因股权转让款延期付款利息6904080元不能支付而达成以房抵债协议，并签订《债务清偿协议》、《还款协议》、《房屋批量销售价格锁定合同》和《商品房购销合同》等与以房抵债相关的合同，系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，对各方当事人具有法律约束力。一、关于讼争商品房是否具备交付条件，宝佳公司应否向云投公司交付抵债房产并办理不动产权属登记及承担登记过程中产生的税费的问题。首先，对商品房交付条件的理解问题。依据《建设工程质量管理条例》第43条“国家实行建设工程质量监督管理制度。…县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理…”第46条“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施…”之规定，为加强对建设工程质量的管理，国家实行对包括商品房在内的建设工程质量由建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接受建设工程并交付使用应满足的基本条件。根据《建设工程质量管理条例》第16条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”、第49条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”之规定，建设工程交付前还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此，备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格标准，也是交付的先决条件；其次，《商品房购销合同》、《房屋批量销售价格锁定合同》关于交房条件的约定问题。《商品房购销合同》约定为经建设单位组织验收合格后交付，约定的交付条件低于现行法律法规规定标准，应以现行法律法规规定的交付条件即取得《商品房竣工验收备案表》为标准。《房屋批量销售价格锁定合同》约定为项目建筑及配套设备、环境等各项工程全面竣工通过当地住建、规划等有权部门验收合格并达到《瑞丽市民族文化新村交房标准》上载明的标准，该约定亦应以是否取得建设行政主管部门的备案登记及证明文件《商品房竣工验收备案表》为标准。根据住建局、住建局工程质量安全监督管理股、消防大队出具的证明材料可知讼争商品房至2018年12月18日未能正式办理竣工验收备案手续，并直至本案判决前宝佳公司仍未能向本院提交相关证据证明已办理竣工验收备案手续，因此，讼争商品房因未办理竣工验收备案手续，尚不符合交付条件，并不能办理不动产权属登记。故对云投公司要求宝佳公司交付抵债房产并办理不动产权属登记及承担登记过程中产生的税费的主张，现不能支持。宝佳公司关于讼争商品房已于2014年7月29日通过竣工验收，达到交房条件的主张，不符合法律规定，亦不予支持。二、逾期交房的违约责任应由谁承担，如宝佳公司违约应否向云投公司支付逾期交房违约金，金额如何计算的问题。宝佳公司在约定的交付时间2014年8月10日后虽多次通知云投公司收房，但云投公司因抵债房屋不具备交付条件而拒绝收房。讼争商品房至今不能交付系因宝佳公司尚未办理竣工验收备案手续，不符合现行法律法规规定的交付条件，云投公司拒绝收房的理由成立，宝佳公司应承担逾期交房的违约责任。但因讼争商品房尚不满足交付条件，何时能够交付处于不确定状态，因此，对云投公司主张的宝佳公司按照6904080元的日万分之一向原告支付自2014年8月11日起至交付之日止的逾期交房违约金的诉请，目前尚不能予以确认，在本案中不予支持。三、富达公司应否承担云投公司为实现债权支付的相关费用的问题。云投公司委托云南刘胡乐律师事务所为其有偿代理进行诉讼系事实，代理费45000元并已实际支付，根据合同约定因宝佳公司责任导致诉讼的，各方为诉讼支付的实际费用由富达公司承担，因此对云投公司主张其支付的律师代理费45000元由富达公司承担的诉请，予以支持。诉讼过程中，云投公司确需往返于昆明与瑞丽办理立案事宜及参加庭审，对其提交的与办理上述事宜时间相吻合的差旅费票据9132元由富达公司承担的主张，予以支持。没有正式发票和尚未实际发生的费用，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条第二款，第一百一十条第一款、第二款，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：“一、被告昆明富达发展实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告云南云投建设有限公司代理费45000元、差旅费9132元。二、驳回原告云南云投建设有限公司的其他诉讼请求。案件受理费67567元，由被告昆明富达发展实业（集团）有限公司、瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司负担。”二审中，双方当事人对一审法院认定的法律事实，上诉人对“同年8月8日取得《建设工程竣工验收备案表》”有异议，与事实不符，一审宝佳公司提交的是复印件。被上诉人对“再查明，2018年8月9日，云投公司与云南刘胡乐律师事务所签订《委托代理协议》及《补充协议》，约定云南刘胡乐律师事务所接受云投公司委托为其代理本案诉讼，代理费用45000元。2018年9月5日，云南刘胡乐律师事务所向云投公司出具发票”由异议。对于各方当事人均无异议的一审判决认定的法律事实，本院予以确认。二审中，各方当事人均无新证据提交，对一审证据无新补充意见。综合各方当事人的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点是：一、讼争商品房是否具备交付条件，宝佳公司应否向原告交付抵债房产并办理不动产权属登记及承担登记过程中产生的税费；二、逾期交房的违约责任应由谁承担，如被告违约应否向原告支付逾期交付违约金，金额如何计算；三、被告富达公司应否承担原告为实现债权支付的相关费用。本院认为，本案系合同纠纷。一、关于讼争商品房是否具备交付条件，宝佳公司应否向原告交付抵债房产并办理不动产权属登记及承担登记过程中产生的税费的问题。本案中，根据住建局、住建局工程质量安全监督管理股、消防大队出具的证明材料可知讼争商品房至2018年12月18日未能正式办理竣工验收备案手续，并直至本案判决前宝佳公司仍未能向本院提交相关证据证明已办理竣工验收备案手续，因此，讼争商品房因未办理竣工验收备案手续，尚不符合交付条件，并不能办理不动产权属登记，一审认定涉案5套房产尚不具备交付及权属登记条件，对云投公司诉请宝佳公司交付房屋、办理权属登记、承担登记过程中相关税费的诉请不予支持，具有相应依据，云投公司该项上诉主张不能成立，本院不予支持。二、关于逾期交房的违约责任应由谁承担，如被告违约应否向原告支付逾期交付违约金，金额如何计算的问题。本案中，各方当事人对宝佳公司应于2014年8月10日向云投公司交付涉案5套房产均予以认可。因宝佳公司未取得涉案工程竣工验收备案表，致使涉案5套房产无法交付，宝佳公司未按约定时间向云投公司履行5套房产交付义务构成违约，天景公司有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定及合同约定，诉请宝佳公司承担迟延交房的违约责任。虽《房屋批量销售价格锁定合同》第五条对宝佳公司违约导致合同解除的违约金计算标准进行了约定，并在第二条第2.4款明确该合同的效力高于《商品房购销合同》。但因《房屋批量销售价格锁定合同》并未约定若合同不解除宝佳公司无需承担迟延交房的违约责任；而《商品房购销合同》第九条关于宝佳公司迟延30日交房，应按云投公司已付款的0.01%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行的内容，系对合同继续履行情况下宝佳公司迟延交房违约责任的约定，与《房屋批量销售价格锁定合同》中合同解除情况下宝佳公司迟延交房违约责任的约定内容并不冲突，故云投公司依据《商品房购销合同》第九条，诉请宝佳公司支付以5套房屋总价款6904080元为基数，自2014年8月11日起至实际交房之日止按日利率万分之一计算的违约金，具有合同及事实依据，应当予以支持。宝佳公司抗辩云投公司在诉请继续履行合同的同时，无权诉请宝佳公司支付违约金，无合同及法律依据，不予支持。一审判决对此认定不当，本院予以纠正。三、关于被告富达公司应否承担原告为实现债权支付的相关费用的问题。本案中，云投公司诉请富达公司就宝佳公司应付款项承担连带责任的依据为《债务清偿协议》第六条。因《债务清偿协议》第六条仅约定富达公司自愿为宝佳公司的义务承担连带责任保证，未对保证期间进行约定，故按照《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任”之规定，富达公司的保证责任期间为主债务履行期届满之日起六个月。因《债务清偿协议》“鉴于”部分载明，该协议系就宝佳公司以其所开发的瑞丽市民族文化新村的商品房向天景公司抵偿《委托贷款协议》项下宝佳公司对天景公司所负债务达成的；天景公司在本案中诉请富达公司承担的责任，亦是继续履行交房义务及承担迟延交房违约责任，故富达公司的保证责任期间应自《债务清偿协议》约定的宝佳公司交房抵债之日起六个月，即自2014年7月30日起至2015年1月30日止。本案中，云投公司未举证证实其在保证期间内向富达公司主张过保证责任，故按照《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款：“在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应由云投公司承担举证不能的责任，富达公司的保证责任已免除。云投公司主张富达公司应就宝佳公司应承担的云投公司为实现债权的费用承担连带保证责任的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，天景公司的上诉请求部分成立，应予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销瑞丽市人民法院（2018）云3102民初1024号民事判决第一、二项；二、被上诉人瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司于本判决生效后十日内向上诉人云南云投建设有限公司支付以6904080元为基数自2014年8月11日起至实际交房之日止按日利率万分之一计算的违约金；三、驳回上诉人云南云投建设有限公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各65567.00元，由上诉人云南天景房地产开发有限公司各负担233897.5元，由被上诉人瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司各负担233897.5元。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人，不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向瑞丽市人民法院申请强制执行。审判长  雷永华审判员  高玉荣审判员  王 云二〇一九年十一月二十七日书记员  李云霞