贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔27民终2196号上诉人（原审原告）：王延江，男，1981年1月5日生，汉族，贵州省平塘县人，住。被上诉人（原审被告）：杨胜雷，男，1973年4月20日生，布依族，贵州省平塘县人，住。上诉人王延江与被上诉人杨胜雷合同纠纷一案，平塘县人民法院于2019年7月10日作出(2019)黔2727民初856号民事判决后，王延江不服，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王延江上诉请求：1、撤销原判，并依法改判或将本案发回重审；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。上诉理由：案涉宅基地土地性质为集体土地，上诉人与被上诉人分属于不同的集体经济组织，无法取得被上诉人所在集体经济组织划拨的宅基地，故双方签订的《宅基地转让协议》违反法律法规的强制性规定，属无效协议。故一审认定事实错误，适用法律不当，请二审法院查明事实，并依法进行改判。被上诉人杨胜雷二审向本院答辩：双方签订的《宅基地转让协议》合法有效，该宅基地系塘边镇人民政府因征用答辩人的土地后划拨的案涉宅基地给答辩人进行安置补偿，四至清楚，权属清晰无争议，且镇政府也明确了土地的性质为塘边镇城镇建设用地，因此答辩人获得两宗宅基地来源是合法的，是该划拨土地的合法使用权人，根据相关法律规定，政府划拨土地属于国有土地，不属于农村集体所有，因此不适用农村集体土地的相关法律规定，且答辩人与被答辩人签订该协议时是在平等自愿的基础上进行的，是双方真实意思表示，不存在任何欺诈、胁迫的情形，故不符合《合同法》关于合同无效的规定。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院依法应驳回上诉人的上诉请求。原审原告王延江向一审法院提出诉讼请求：1、判决原、被告之间签订的宅基地转让协议无效；2、判决被告返还原告订金78000元；3、本案诉讼费由被告承担。一审审理查明：2015年至2017年期间，平塘县塘边镇在实施城镇建设开发中，依法征收了被告杨胜雷位于塘边镇城镇建设安置区的土地，塘边镇人民政府为补偿被告杨胜雷，划拨了两宗地基进行安置。2018年10月29日和2018年11月5日，原告王延江分别以198000元、190800元的价格购买该两宗地基，双方签订了两份《宅基地转让协议》，协议约定该两宗地基的面积均为152平方米（沿街开间宽8米、进深长19米）。另查明：协议签订后，原告向被告方支付了78000元。一审法院认为：本案的焦点是原、被告双方签订的《宅基地转让协议》是否存在无效情形？依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，本案主要考量双方签订的《宅基地转让协议》是否存在上述情形。本案原告王延江与被告杨胜雷签订的两份《宅基地转让协议》均系双方当事人的真实意思表示，且原告已经支付了部分的款项，该行为不违反法律、行政法规的强制性规定，各方当事人均应本着诚实守信的原则全面履行协议。关于被告是否存在欺诈、胁迫等行为的问题。庭审中，原、被告双方均认可在协议签订前对两宗地基进行了现场查看，且2018年10月29日双方达成协议的地基成交价为198000元，2018年11月5日双方达成协议的地基成交价为190800元，若两宗地基均为协议中记载的152平方米，按照交易习惯应当以同等的价位成交。因此可以认定，双方在签订协议前对两宗地基面积不一致是有共同认知的，地基面积的差异在成交价上已有体现，故本案原告在签订协议时不存在欺诈、胁迫等行为。原告也没有证据证实双方签订的《宅基地转让协议》存在其他无效的情形，故对原告的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告王延江的诉讼请求。本案案件受理费减半收取875元，由原告王延江负担。二审中，当事人未提交新证据。经审查，二审查明事实与一审查明事实一致。综合双方当事人的诉辩请求及理由，本案的二审争议焦点主要是：1、《宅基地转让协议》是否合法有效？2、被上诉人应否退还上诉人预付的78000元？本院认为：对于争议焦点一，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，且宅基地属于农民集体所有，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他非法方式转让土地。本案中，上诉人王延江系克度镇金科村村民，被上诉人杨胜雷系塘边镇弯子村村民，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”以及第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，只有本集体经济组织成员才能享有宅基地，上诉人王延江并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，虽被上诉人杨胜雷获得案涉两块宅基地是基于塘边镇人民政府为提升城镇标准化建设的需要征用其原有土地安置补偿得来，但从其提供的《集体土地征用协议书》中关于补偿标准的内容来看，塘边镇人民政府划拨的宅基地是以家庭实际户头为准，且该宅基地也未经市（县）级人民政府批准同意取得土地使用权出让手续，该宅基地的土地性质并不属于国有土地，因此上诉人与被上诉人签订的《宅基地转让协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，系无效合同，上诉人关于《宅基地转让协议》无效的主张于法有据，予以支持。故一审认定《宅基地转让协议》合法有效不当，本院予以纠正。对于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被上诉人杨胜雷应当将依据协议收取的78000元转让款返还给上诉人王延江，转让的宅基地仍然归被上诉人杨胜雷享有。另外，在本案中，双方都有一定的过错，双方因此遭受的损失应当各自承担。综上，王延江的上诉请求成立，本院予以支持；一审认定事实和适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销平塘县人民法院（2019）黔2727民初856号民事判决；二、确认上诉人王延江与被上诉人杨胜雷分别于2018年10月29日和2018年11月5日签订的《宅基地转让协议》无效；三、由被上诉人杨胜雷在本判决生效后十五日内返还上诉人王延江78000元。如义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定，另行支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。一审案件受理费减半收取875元，由上诉人王延江负担；二审案件受理费1750元，由上诉人王延江负担875元，由被上诉人杨胜雷负担875元。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 李颖敏审判员 陈福江二〇一九年十一月十三日法官助理王菲书记员刘皓