湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初4600号原告（反诉被告，以下统称原告）：闵丽，女，1978年5月14日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：胡卫民，宁乡市唯楚法律服务所法律工作者。被告（反诉原告，以下统称被告）：宁乡县恒源房地产开发有限公司，住所地宁乡市玉潭镇一环北路408号。法定代表人：贺赛军。委托诉讼代理人：程安春，宁乡市玉潭法律服务所法律工作者。原告闵丽与被告宁乡县恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序于2019年9月3日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序组成合议庭于2019年11月5日再次公开开庭进行了审理。原告闵丽及其委托诉讼代理人胡卫民，被告恒源公司的委托诉讼代理人程安春均到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。原告闵丽向本院提出诉讼请求：1.判令依法确认原、被告于2016年5月10日签订的《房屋定购协议》、2016年6月7日签订的《商品房买卖合同》、2017年1月23日签订的《商品房买卖补充协议》合法有效；2.判令被告协助原告办理涉案买卖房屋的相关凭证；3.判令被告支付原告逾期办理房屋产权证违约金213750元，按已交房款的日0.1‰，从2016年6月1日计算至2019年7月1日，后段违约金按日0.1‰计算至房屋产权证办妥之日止；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年5月10日，原、被告签订《房屋定购协议》，被告就坐落于，建筑面积710平方米，单价为人民币每平方米2880元，总房价为人民币204万元，另加装修费8万元，共计212万元的房屋卖给原告作办学之用，原告于当天交付定金人民币30万元给被告；被告承诺在2016年12月30日前负责消防验收过关，使原告办理《办学许可证》所需要的一切与办学场地有关的证明材料（即消防验收合格意见书、竣工验收合格备案资料等）及时到位。之后，原、被告双方于2016年6月7日正式签订《商品房买卖合同》。原告再次向被告交纳购房款120万元，剩余649027元购房款，原告于2016年7月5日向被告出具了欠条，交付房屋时一次性交情，但由于被告无法履行《房屋定购协议》第四条约定，原、被告双方经友好协商，于2017年1月23日签订补充协议，被告在2017年6月30日前退付原告人民币190万元（含购房款150万元及违约金40万元）并解除所签协议，如被告不能按时支付该款项，原告即以190万元的价款获得《合同》约定的商品房的所有权。2016年7月5日原告向被告出具的欠条一并作废，原告不再另行向被告支付任何费用，但由于被告一再违约致使原告的合法权益无法实现，故诉至法院。被告恒源公司辩称：1.原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已于2017年1月23日解除，原告应该主动腾退房屋并办理相关退房手续；2.合同解除后，预定的迟延办证违约金条款不复存在，且合同解除时，双方已就违约金事宜达成合意，同意支付原告40万元违约金；3.《商品房买卖补充协议》中第三条的约定系流质条款，属于无效条款。被告恒源公司向本院提出反诉请求：1.责令被反诉人腾退房屋；2.要求被反诉人协助反诉人办理解除网签、把相关票据退还给公司财务人员；3.被反诉人返还不当得利给反诉人；4.原告支付购房款649027元；5.本案反诉费由被告承担。诉讼中，被告恒源公司申请撤回第三项诉讼请求，本院予以准许。事实和理由：2016年5月10日，反诉人与被反诉人签订《房屋定购协议》，被反诉人向反诉人缴纳30万元定金，订购反诉人开发的单身公寓的第三层，共18间单身公寓。而后，双方于2016年6月7日签订《宁乡县商品房买卖合同》，被反诉人再次缴纳120万元购房款，两次共计缴纳150万元购房款，以当时的合同单价，被告订购的房屋总价值为2149027元，因当时被反诉人并没有足额资金一次性支付购房款，2016年7月5日，被反诉人向反诉人出具了一张欠反诉人649027元的欠条，之后，被反诉人以合同目的不能实现为由，要求解除与反诉人2016年签订的《宁乡县商品房买卖合同》和《房屋定购协议》，后双方达成合意，以反诉人向被反诉人闵丽支付违约金40万元的方式双方同意解除《宁乡县商品房买卖合同》以及《房屋定购协议》。2017年1月23日，双方签订《商品房买卖补充协议》，并解除《宁乡县商品房买卖合同》和房屋定购协议，合同约定由反诉人于2017年6月30日前向被反诉人支付190万元（其中含违约金40万元）。在合同解除后，被反诉人不配合反诉人办理不动产中心注销网签等解除合同所必备手续，并且自2016年8月开始，擅自占有反诉人房屋进行装饰装修，在这种情况下，反诉人也未支付被反诉人购房款和违约金。2017年7月4日，不配合办理解除合同相应事宜的被反诉人擅自缴纳了房屋契税和维修基金，并将房屋以17万元每年的租金租赁给法定代表人登记为邓文波的《宁乡腾飞培训学校有限公司》使用，拒不腾退房屋其行为严重侵害了反诉人的利益。原告闵丽针对被告恒源公司提起的反诉辩称：被告恒源公司的反诉请求缺乏事实和法律依据，且原、被告签订的《商品房买卖补充协议》第三、四条已经明确约定，因被告迄今没有向原告支付190万元款项及违约金，所以按照该协议约定原告即以190万元的价格获得了合同约定的房屋，并且于2017年6月5日向被告出具的欠条一并作废。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。原告闵丽为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.《房屋定购协议》；2.《宁乡县商品房买卖合同》；3.《商品房买卖补充协议》；4.宁乡县房屋产权管理局办公信息系统查询信息；5.税收缴款书；6.湖南省物业专项维修资金专用收据；7.U盘；8.聊天记录。针对本诉，被告恒源公司向本院提交了宁乡市房地产市场信息管理服务中心出具的证明。被告恒源公司为支持其反诉请求向本院提交了如下证据：1.宁乡腾飞培训学校有限公司内资企业登记基本情况表；2.湖南宁乡义务小商品城购电对账单；3.《商品房买卖补充协议》；4.宁乡市房地产市场信息管理服务中心出具的证明；5.建设工程竣工验收消防备案表、场地证明；6.借条；7.办学许可证。经审查，原告闵丽向本院提交的证据1、2、3、4、5、6，被告恒源公司对其真实性均无异议，且均与本案相关联，本院均予以采信；被告恒源公司关于本诉部分提交的证据及关于反诉部分提交的证据1、2、3、4、6，原告闵丽对其真实性均无异议，本院均予以采信。关于原告闵丽提交的证据7、8，本院认为均与本案没有关联。故均不予采信；关于被告恒源公司提交的证据5、7，本院认为均来源形式合法、内容真实、与本案相关联，本院均予以采信。根据采信的证据及到庭当事人的陈述，本院确认如下案件事实：位于交汇处的“义乌小商品批发城”系被告开发的商品房。2016年5月10日，原告闵丽（乙方）与被告恒源公司（甲方）签订了《房屋定购协议》，协议约定：乙方自愿购买甲方出售的房屋2套，房屋坐落于玉潭东路与金鑫北路交汇处义乌公寓，甲方负责于房产局办好产权合并，合并为两套），建筑面积710平方米（实际面积以房产局勘测为准），单价为人民币每平方米2880元，总房款为人民币贰佰零肆万，另加装修款8万元，合计212万元；乙方应向甲方交纳购房定金人民币300000元，该笔款项待房屋成交时抵作购房款；甲乙双方约定于2016年5月20日前签订正式购房买卖合同并办好合同备案，并约定2016年6月15日前装修完毕并交付乙方使用；甲方承诺2016年12月30日前负责消防验收过关（以收到校方负责部门出示的达到办理《办学许可证》消防要求的消防意见书为准）并提供办理《办学许可证》所需的房屋竣工验收合格证明材料等所有有关场地证明材料后，乙方应自己交齐购房所有余款。协议另对其他事项进行了约定。上述《房屋定购协议》签订后，原告闵丽向被告恒源公司交纳了定金300000元及装修款80000元。2016年6月7日，原告闵丽（买受人）与被告恒源公司（出卖人）签订《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号：20140144301）一份，由原告闵丽购买被告开发的位于交汇处（义务小商品城）第1幢3层301号房屋，合同约定：该商品房建筑面积746.19㎡，单价为2880元／㎡，总房价2149027元，该款由买受人一次性付清；出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房，且应当已经竣工验收备案并满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日为止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。合同另对其他事项进行了约定。商品房买卖合同签订后，原告闵丽另向被告恒源公司支付购房款1200000元，剩余购房款649027元由原告闵丽于2016年7月5日向被告恒源公司出具借据一张，载明：“今借到陆拾肆万玖仟零贰拾柒元整，恒源房地产开发有限公司须办理好《办学许可证》所需的消防验收意见书及相关场地证明材料后才还此借款。闵丽2016.7.5”。同日，被告恒源公司向原告闵丽开具了金额为21490274元购房发票。2016年8月7日，原、被告就涉案房屋办理网签手续。2016年8月，涉案房屋转移占有，由原告闵丽使用至今。2017年1月23日，原告闵丽（乙方）与被告恒源公司（甲方）再次签订《商品房买卖补充协议》，协议约定：1.由于甲方无法履行《房屋定购协议》第四条约定，经双方认定由甲方补偿人民币40万元给乙方作违约金；2.甲方在2017年6月30日前向乙方支付人民币190万元，双方解除《房屋定购协议》及《宁乡县商品房买卖合同》；3.甲方若未能在2017年6月30日前向乙方足额支付190万元款项，乙方将以190万元价格获得《宁乡县商品房买卖合同》约定的商品房，甲、乙双方继续履行《宁乡县商品房买卖合同》所约定的权力及义务；4.原签购房合同时，2016年7月5日由乙方向甲方出具的649027元欠条作废。上述协议签订后，被告恒源公司未向原告闵丽支付相应款项。2017年7月4日，原告闵丽缴纳契税及物业专项维修资金。另查，涉案房屋原告闵丽已交由宁乡腾飞培训学校有限公司作教育培训使用，并于2018年办理建设工程竣工验收消防备案及办学许可证。本院认为，原告闵丽与被告恒源公司签订的《房屋定购协议》、《宁乡县商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且所售房屋现已取得商品房预售许可证明，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约定全面履行义务。1.原、被告于2017年1月23日签订的《商品房买卖补充协议》系双方在考虑合同的实际履行情况后对《房屋定购协议》及《商品房买卖合同》所做出的的补充与变更，是双方经协商后对于合同主要目的无法实现时另行约定的解决方式，其第一条内容即对违约金的支付做出了约定，即因被告恒源公司无法履行《房屋定购协议》，由其支付原告闵丽违约金40万元。关于该补充协议第二、三条，即被告恒源公司在2017年6月30日前支付原告闵丽190万元（含已支付购房款150万元及违约金40万元），双方解除《房屋定购协议》、《宁乡县商品房买卖合同》，若被告恒源公司未能在上述期限足额支付，原告闵丽将以190万元价格获得涉案房屋，《宁乡县商品房买卖合同》继续履行。结合该补充协议签订的前提，该两条内容从文理解释、逻辑解释来看应做如下理解：该补充协议第二条系在第一条已约定违约金的数额的前提下对违约金支付的时间及按期支付后双方对合同解除与否的约定，第三条系对未按时足额支付违约金时双方权利义务的约定，该两条约定从上下行文内容上来看具有连贯性。即，可以理解该补充协议第二、三条对《宁乡县商品房买卖合同》进行的补充实为对该合同所附的解除条件并约定了解除权行使期限，条件成就时，该合同解除，条件未成就时，合同继续履行。现被告恒源公司未按《商品房买卖补充协议》的约定及时足额向原告闵丽支付相应款项，解除条件未成就，该合同继续履行。2.关于补充协议第三条中190万元的组成，即在被告恒源公司未能按期足额支付原告闵丽190万元（已支付购房款150万元及违约金40万元）时，原告闵丽将以190万元价格获得涉案房屋，此处所指190万元是否包括违约金40万元？结合该房屋的总价款、未付购房款、双方约定的违约金、市场因素及双方在协议中明确表示“190万元价格”的事实，本院认定该190万元不包括被告恒源公司应支付的违约金40万元，而是在参照适用该违约金数额的基础上对房屋总价款进行的变更，即将房屋总价款从2149027元变更为1900000元。3.原告闵丽于2016年7月5日向被告恒源公司出具的借据中名为借款，但实系双方对未付购房款的另行约定，原告闵丽应按该借据约定向被告恒源公司支付剩余购房款649027元。后双方于2017年1月23日签订的《商品房买卖补充协议》第四条约定“原签购房合同时，2016年7月5日由乙方向甲方出具的649027元欠条作废”，实际上该条内容所述“作废”是因双方经合意后对购房款数额做出了变更，故原告闵丽尚应支付被告恒源公司余欠购房款400000元。4.《宁乡县商品房买卖合同》于2016年6月7日签订，合同中约定“出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房”。庭审中，被告恒源公司辩称上述对于交付时间的约定系工作人员打印错误，实际交付时间应当为“签订合同以后、交付房屋款以后”，结合该合同签订日期早于合同约定交付日期一年多的事实及《房屋定购协议》中双方对于交付使用时间的约定，即“2016年6月15日前装修完毕并交付使用”，本院确定原、被告双方对交付时间的真实意思表示应为2016年6月15日。因双方在合同中约定“商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日为止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金”，被告恒源公司应当自2016年6月15日起365个工作日内办理房屋所有权证，580个工作日内（即2018年9月4日）办理土地使用权证，因现有政策调整，自2016年8月15日起实施不动产统一登记，故本院支持以已付购房款1500000元为基数，从2018年9月5日起按照日利率0.1‰计算至不动产权证实际办妥之日止，且被告恒源公司应当协助原告闵丽办理不动产权证。暂计算至2019年7月1日，被告恒源公司应当支付原告闵丽逾期办证违约金44850元。故关于被告恒源公司反诉要求原告闵丽腾退房屋并协助其办理解除网签、把相关票据退还给公司财务人员的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十五条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）闵丽与被告（反诉原告）宁乡县恒源房地产开发有限公司于2016年5月10日签订的《房屋定购协议》，2016年6月7日签订的《商品房买卖合同》，2017年1月23日签订的《商品房买卖补充协议》合法有效；二、被告（反诉原告）宁乡县恒源房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）闵丽逾期办证违约金44850元（已计算至2019年7月1日，后段违约金按日利率0.1‰计算至不动产权证实际办妥之日止）；三、被告（反诉原告）宁乡县恒源房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助将位于玉潭东路与金鑫北路交汇处义乌公寓楼3楼的房屋过户至原告（反诉被告）闵丽名下；四、原告（反诉被告）闵丽于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）宁乡县恒源房地产开发有限公司余欠购房款400000元；如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务或其他义无的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或迟延履行金。五、驳回原告（反诉被告）闵丽的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）宁乡县恒源房地产开发有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费4506元，反诉案件受理费（已减半收取）5185元，以上共计9691元，由原告（反诉被告）闵丽负担2506元，被告（反诉原告）宁乡县恒源房地产开发有限公司负担7185元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谢卫华人民陪审员  杨大明人民陪审员  张元英二〇一九年十一月十九日书 记 员  王 方附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。