广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终937号上诉人（原审原告）：李素玲，女，1979年，汉族，住深圳市。上诉人（原审原告）：郑爱英，女，1953年，汉族，住深圳市。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：许武，广东定盛律师事务所律师。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：梁海章，广东定盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗定市一方房地产开发有限公司，住所地：罗定市。法定代表人：陈学俭，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志云，该公司员工。上诉人李素玲、郑爱英因与被上诉人罗定市一方房地产开发有限公司（以下简称“一方公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2019）粤5381民初174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李素玲、郑爱英上诉请求：1、撤销一审判决，判令一方公司向李素玲、郑爱英支付逾期交房违约金71198.29元（按已付购房款651999元以每日万分之二计算，从2016年1月23日起至2017年7月22日止）；2、本案一、二审诉讼费用由一方公司负担。事实和理由：《一方御湾商品房交接书》、《交房补充协议》属于一方公司出具的格式合同，该交接书中的第4条、《交房补充协议》第三条属于免除一方公司责任的条款，且在签订时未进行足够的提示和说明，依法属于无效条款。一、根据合同法第三十九条第二款的规定，《一方御湾商品房交接书》、《交房补充协议》属于一方公司出具的格式合同条款。《一方御湾商品房交接书》、《交房补充协议》是一方公司在房屋交接时事先制定的，并没有经过双方协商草拟。一方公司在与其他业主进行房屋交付时均签署该文件，未有修改，且一方公司在交接房屋时明确若不签署该协议则不交付房屋。该文件是一方公司统一出具、反复使用，根据合同法第三十九条第二款的规定，该文件明显属于一方公司拟定的格式合同条款。二、一方公司未按合同法第三十九条的规定尽提请注意和说明义务。在房屋交付时，一方公司并没有提示和说明《一方御湾商品房交接书》第4条、《交房补充协议》第三条免除其逾期交付房屋的违约责任，也没有在文件中以特别的字体、方式进行提请注意和说明，一方公司该行为违反合同法第三十九条的规定。三、根据合同法第四十条的规定，《一方御湾商品房交接书》第4条、《交房补充协议》第三条免除一方公司的责任属于无效条款。根据一审判决查明的事实，一方公司需要承担的逾期交付房屋违约金为李素玲、郑爱英上诉请求的金额，而一方公司通过格式合同条款，提供价值不到2000元的物业费，且该物管费因李素玲、郑爱英在2017年7月22日才收楼，免除的物管费期限是2016年7月至2017年6月该期间李素玲、郑爱英还没收楼，房屋也未符合交付条件，该期间的物管费应当是由一方公司承担，即李素玲、郑爱英实际是没有享受到一方公司的对价，一方公司是用欺骗的方式直接免除其责任情形，依法该条款属于无效条款。为维护李素玲、郑爱英的合法权益，故提起上诉，恳请二审法院支持李素玲、郑爱英的上诉请求。一方公司辩称，《一方御湾商品房交接书》、《交房补充协议》是在双方均清醒的情况下签订的，签订时已告知李素玲、郑爱英，李素玲、郑爱英是明确知道并清楚事实而签订的，因此，一方公司不认可李素玲、郑爱英上诉的事实和理由。李素玲、郑爱英向一审法院起诉请求：1、判令一方公司立即按照合同约定条件及法定条件向李素玲、郑爱英交付位于罗定市一方御湾商住小区X幢X房的房屋；2、判令一方公司完善罗定市一方御湾商住小区X幢X房的手续使房屋符合合同约定及法定的交付条件，且把合同约定及法定的房屋交付需要移交的资料移交给李素玲、郑爱英；3、判令一方公司向李素玲、郑爱英支付逾期交付房屋的违约金（从2016年1月23日起按已付房款651999元以每日万分之二计算至房屋符合合同约定及法定的交付条件且把房屋及合同约定、法定的房屋交付需要移交的资料移交给李素玲、郑爱英之日止，暂计至2019年1月31日为143961.38元）；4、本案的诉讼费用由一方公司承担。一审庭审中，李素玲、郑爱英明确其第二项诉讼请求中需要一方公司交付李素玲、郑爱英的资料为住宅质量保证书、住宅使用说明书，需要一方公司公示的资料是整个小区的竣工验收备案表。一审法院认定事实：一方公司是位于罗定市XX街道XX湾一方御湾商住小区的房地产开发商。2014年11月13日，李素玲、郑爱英作为买受人与一方公司作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为一方御湾商住小区X幢X房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，总金额为651999元。第六条约定付款方式为银行按揭（买受人必须在2014年11月13日前付清首期房款给出卖人即人民币195999元，除首期房款外，剩余房款金额人民币456000元整，买受人必须于2014年11月13日前申请办理银行按揭手续）。第八条约定出卖人应当在2016年1月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，一方公司于2014年11月13日向李素玲、郑爱英出具了首期房款195999元的发票，于2016年1月13日向李素玲、郑爱英出具了剩余购房款456000元的发票。2017年7月22日，李素玲作为乙方，一方公司作为甲方，双方签署了《一方御湾商品房交接书》及《交房补充协议》。《一方御湾商品房交接书》第1点载明双方确认涉案商品房已由甲方正式交付给乙方，第4点载明乙方同时确认：双方的《商品房买卖合同》已按约定履行完毕，双方均未违约并无争议。《交房补充协议》第二条约定甲方同意按照双方签署的《商品房买卖合同》第九条约定，自2016年1月23日起至甲方实际交付房屋之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金。乙方同意甲方逾期交房违约金截止至甲方实际交付房屋之日止。第三条约定乙方同意，甲方按照12个月（即2016年7月1日至2017年6月30日）物业管理费，作为违约金支付。甲乙双方互不再追究责任。第四条约定乙方委托由《商品房买卖合同》约定的甲方办理、申领房地产权属证书的，乙方应在房屋交付之日将办理权属证书的材料提供给甲方。代办房地产权属证书费用由乙方承担。甲方按照实际交房日期之日起720日内代办取得房地产权属证书。另查明：一方公司提交的一份《关于一方御湾一期业主物管费代缴的联络函》反映，其于2016年8月3日向罗定市恒大物业管理服务有限公司发函表示：“我开发公司延期交付一方御湾一期商品房给业主使用，我司承诺给予业主代缴2017年1月1日-2017年12月31日之物业管理服务费作为延迟交付商品房的违约金。由我司代为缴纳该款项，请勿向一期业主催缴，以免造成不必要的误解。一方御湾一期（即1栋、2栋、9栋、10栋、11栋、12栋）共计204户，自2017年1月1日至2017年12月31日物业管理服务费共计405603.18元（附清单）。”一方御湾商住小区1栋、2栋、9-12栋于2017年7月10日通过消防验收，于2018年2月12日竣工验收，于2018年6月15日竣工验收备案。一方公司已将有关的《建设工程消防验收意见书》、《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》等资料在一方御湾商住小区公告栏张贴。一审法院已将一方公司庭后提供的《建设工程消防验收意见书》、《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》送达给李素玲、郑爱英。一审法院认为：本案为商品房销售合同纠纷。李素玲、郑爱英与一方公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的《商品房买卖合同》关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认，双方均应按合同及协议的约定履行各自相应的义务。一方公司已于2017年7月22日将涉案房屋交付给李素玲、郑爱英，已在本案审结前将涉案商品房的《建设工程消防验收意见书》、《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》在涉案小区公告栏张贴公告，且一审法院亦已将一方公司庭后提供的《建设工程消防验收意见书》、《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》送达给李素玲、郑爱英，故对李素玲、郑爱英的第一、二项诉讼请求，一审法院予以驳回。本案的争议焦点为：一方公司应否向李素玲、郑爱英支付逾期交房违约金？针对上述争议焦点，一审法院认为，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定，一方公司应于2016年1月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人即本案李素玲、郑爱英。但实际上一方公司于2017月7月22日才将涉案商品房交付给李素玲、郑爱英，一方公司已构成违约，本应按合同承担相应的违约责任。但根据双方进行房屋交接时签订的《交房补充协议》第三条约定，李素玲、郑爱英同意一方公司按照12个月物业管理费作为违约金支付，双方互不再追究责任。该约定是双方的真实意思表示，内容并未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，一审法院予以确认。在签订该协议时，一方公司可能存在的违约责任是逾期交楼，即该约定是李素玲、郑爱英明确表示同意以12个月的物业管理费作为逾期交楼的违约金支付，不再追究一方公司逾期交楼的违约责任的意思表示。故李素玲、郑爱英要求一方公司按合同约定的方式支付从2016年1月23日起至房屋符合合同约定及法定的交付条件且把房屋及合同约定、法定的房屋交付需要移交的资料移交给李素玲、郑爱英之日止的逾期交楼违约金，理据不足，一审法院不予支持。至于一方公司提出李素玲、郑爱英逾期付款，主张以李素玲、郑爱英应支付给一方公司的逾期付款违约金抵销一方公司应支付给李素玲、郑爱英的逾期交楼违约金的抗辩意见，一审法院不予采纳，如一方公司认为李素玲、郑爱英存在逾期付款的情形，一方公司可另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回李素玲、郑爱英的诉讼请求。一审案件受理费1590元（李素玲、郑爱英已预交），由李素玲、郑爱英负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。一方公司提交以下证据：一、《税收完税证明》、《不动产登记局窗口收件依据（存根）》、《委托书》、《不动产转移登记询问表（受让方）》、《不动产登记申请书》各一份，均拟证明一方公司为业主办证，需要业主配合办证的所需工作为：1.缴交契税；2.填写《不动产转移登记询问表》。在办证时，若由于业主延误而导致办证逾期，责任应由业主承担；二、不动产权证书，拟证明涉案商品房办理初始登记的时间。李素玲、郑爱英没有提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。另查明：2018年10月26日，一方公司办理了涉案商品房的初始权属登记。2018年11月7日，李素玲、郑爱英向国家税务总局罗定市税务局第一税务分局（办税服务厅）交纳了涉案商品房的契税。还查明：二审中，一方公司确认部分业主在签订《商品房买卖合同》时，一方公司连同办证费用一并收取了业主的契税款，由上诉人代为缴纳，一方公司在收取了业主的契税款后，于2018年11月左右将契税款退还给业主，并要求业主自行缴纳契税。但一方公司对其收取哪部分业主费用代缴纳契税的情况，并未能明确。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。李素玲、郑爱英与一方公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点问题为：一方公司是否应支付逾期交房违约金给李素玲、郑爱英？李素玲、郑爱英认为双方签订的《一方御湾商品房交接书》第4条、《交房补充协议》第三条属于格式条款，上述条款免除了一方公司的责任，且在签订时一方公司未尽提请注意和说明义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，该条款属于无效条款。本院认为，根据李素玲、郑爱英与一方公司双方签订的《商品房买卖合同》约定，一方公司应在2016年1月23日前向李素玲、郑爱英交付房屋，但一方公司于2017年7月22日才交付涉案房屋给李素玲、郑爱英，违反了合同的约定，存在逾期交房的违约行为。虽然一方公司存在逾期交房的违约行为，但李素玲与一方公司于2017年7月22日签订的《一方御湾商品房交接书》第4条约定：“乙方同时确认：双方的《商品房买卖合同》已按约定履行完毕，双方均未违约并无争议”，同时双方签订的《交房补充协议》第三条约定：“乙方同意，甲方按照12个月（即2016年7月1日至2017年6月30日）物业管理费，作为违约金支付。甲乙双方互不再追究责任。”在一方公司已存在逾期交房违约事实的情况下，李素玲、郑爱英同意由一方公司以一年的物业管理费作为违约金支付，双方互不追究责任。李素玲作为完全民事行为能力人，其在明知一方公司存在逾期交房违约行为的情况下仍与一方公司签订《一方御湾商品房交接书》、《交房补充协议》，并同意一方公司以一年物业管理费作为违约金支付。本院认为《一方御湾商品房交接书》、《交房补充协议》是双方当事人的真实意思表示，李素玲、郑爱英认为《一方御湾商品房交接书》、《交房补充协议》属于格式合同的理由不成立，本院不予采纳。双方当事人通过签订《一方御湾商品房交接书》确认一方公司无需承担逾期交房的违约责任，并通过签订《交房补充协议》约定以一年的物业管理费作为违约金支付，双方互不再追究责任。一审判决驳回李素玲、郑爱英该诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，李素玲、郑爱英的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1580元，由上诉人李素玲、郑爱英负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓红审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年十一月五日书记员  范欣健附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条【二审裁判】第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。