贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0402民初4840号原告：张林玲，女，1989年8月18日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区，委托诉讼代理人：王刚，男，1988年11月12日生，汉族，住址同上，系原告张林玲丈夫，代理权限：特别授权。原告：王刚，男，1988年11月12日生，汉族，住址同上。被告：安顺惠民保障性住房开发建设有限责任公司，统一社会信用代码：91520400573330488J。住所地：贵州省安顺市西秀区中华东路356号（体育场对面）金茂大厦。法定代表人：吴的一。委托诉讼代理人：杨霞，贵州蕴诚律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告张林玲、王刚诉被告安顺惠民保障性住房开发建设有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张林玲的委托诉讼代理人王刚及原告王刚，被告安顺惠民保障性住房开发建设有限责任公司的委托诉讼代理人杨霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为二原告办理向其购买的位于贵州省安顺市西秀区塔山东路西侧（原三建司地块）御景花园第1幢1单元7层1号商品房的不动产登记证书并交付二原告；2.判令被告承担以购房款417085元为本金，按日万分之0.1从2016年8月27日起至为二原告办理并交付不动产登记证书之日止的逾期办证违约金（暂计至2019年8月27日为4567元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于贵州省安顺市西秀区塔山东路西侧（原三建司地块）御景花园小区系被告开发建设的商品房。2015年7月14日，二原告向被告交纳购房定金10000元，定购被告开发建设的前述商品房。2015年8月1日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发建设的位于贵州省安顺市西秀区塔山东路西侧御景花园小区第1幢1单元7层1号（即1-1-7-1）商品房，该房屋建筑面积116.06平方米，套内建筑面积为96.05平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款为417085元。合同第八章第二十二条第二项约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三项约定出卖人承诺取得商品房所有权初始登记，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：……约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之0.1的违约金。合同该项同时约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，……办理相关手续的费用由出卖人暂收，在发生后与买受人据实结算，……。合同签订当日，二原告于2015年8月1日向被告支付了购房首付款117085元、维修基金8124元、三通费及相关代收费4423元、购房契税12513元，并通过公积金贷款向被告支付购房尾款290000元，付清了全部购房款项；该房屋于2015年11月30日交付原告使用。根据合同约定，被告应在2016年8月26日前（即从合同约定的交房时间起算并扣除初始登记的90日及办理不动产登记证书的180日）为原告办理并交付不动产登记证书；但被告至今未为原告办理并交付房屋不动产登记证书，显属违约，依法应继续履行合同义务并承担违约责任。为维护原告的合法权益，特根据合同的约定及法律的规定，诉至人民法院，提出如前诉请。被告安顺惠民保障性住房开发建设有限责任公司辩称：一、原告购买的被告开发的“御景花园”项目的商品房因暂未交纳土地出让金，尚未达到办理不动产转移登记证书的条件；二、被告同意在办证条件具备的情况下，积极配合原告办理不动产转移登记证书；三、双方签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约金标准过高，请求人民法院进行调整。经本院审理查明：2015年7月14日，二原告向被告支付购房定金10000元，定购被告开发的位于贵州省安顺市西秀区塔山东路西侧（原三建司地块）御景花园小区的商品房。2015年8月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的位于贵州省安顺市西秀区塔山东路西侧（原三建司地块）御景花园小区第1幢1单元7层1号（即1-1-7-1）商品房，所购商品房建筑面积为116.06㎡，套内建筑面积为96.05㎡，总房价款417085元。合同签订当日，二原告向被告支付了购房首付款117085元、维修基金8124元、三通费及相关代收费4423元、购房契税12513元；并于2016年4月21日通过公积金贷款向被告支付购房尾款290000元，付清了全部购房款项。被告于2015年11月30日将该房屋交付给二原告，二原告管理使用至今。该《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺取得商品房所有权初始登记，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：……2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。同时，该条第三款款第（四）项约定双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……2.买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元，由买受人承担。（五）其他有关事项约定如下：办理相关手续的费用由出卖人暂收，在发生后与买受人据实结算，……。因被告一直未将所购房屋的产权证办理并交付给原告，故诉至本院，提出如前所请。审理中，被告自认原告购买的上述商品房因被告未交纳土地出让金暂不具备办理不动产登记证书的条件。上述事实，有原、被告陈述及原告的身份证、居民户口簿复印件，商品房买卖合同，商品房预售许可证，安顺商品房预售合同备案登记表、被告出具给原告的收据5张及借款借据，被告提供的营业执照、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明、商品房买卖合同、收据、公告等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，受法律保护。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。因被告开发的“御景花园”商品房项目尚未交纳土地出让金，尚未达到办理不动产登记证书的条件，故原告现要求被告办理其所购房屋的不动产登记证书的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可向被告另行主张。双方在《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺取得商品房所有权初始登记，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：……2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。同时，该条第三款款第（四）项约定双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……2.买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元，由买受人承担。（五）其他有关事项约定如下：办理相关手续的费用由出卖人暂收，在发生后与买受人据实结算，……。该房屋于2015年11月30日交付给原告，故被告应按约在扣除初始登记的90日及办理商品房转移登记有关文书的180日即2016年8月26日前为原告办理并交付商品房转移登记的有关文书。因被告在约定日期内没有交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，故原告诉请要求被告支付违约金有理。本案中，原告诉请被告从2016年8月27日起以已付购房款为基数，按照日万分之0.1支付逾期办证违约金至被告办理并交付原告不动产登记证书之日止。在审理中，被告认为该违约金约定过高并要求调减。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续，有其主观原因也有客观原因所致，并且原告未举证证明因为被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额。故本院根据公平与诚实信用原则及上级法院相类似案件的判决精神、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况。酌情判决被告支付给原告截至2019年8月27日的逾期办证违约金4000元。之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、被告安顺惠民保障性住房开发建设有限责任公司在本判决生效后五日内支付原告张林玲、王刚截至2019年8月27日的逾期办证违约金4000元。二、驳回原告张林玲、王刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取50元，由原告张林玲、王刚承担25元，由被告安顺惠民保障性住房开发建设有限责任公司承担25元（此款原告已预交，被告承担的部分由其在本判决生效后五日内直接支付给原告，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  龙永辉二〇一九年十一月四日法官助理邓芸书记员余素雪