贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0402民初5039号原告：安顺阳光物业发展有限责任公司。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区王庄地区邮电三区局东侧。统一社会信用代码：91520400675414228Q。法定代表人：尹现民，物业经理。被告：聂学安，男，1962年11月22日生，汉族，重庆市合川市人，自由职业，现住贵州省安顺市西秀区。被告：陈国秀，女，1967年12月8日生，汉族，重庆市合川市人，现住贵州省安顺市西秀区。原告安顺阳光物业发展有限责任公司（以下简称阳光物业公司）诉被告聂学安、陈国秀物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳光物业公司，被告聂学安、陈国秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付物业服务费人民币3138元。2、本案全部诉讼方面的费用由被告承担。事实和理由：被告购买了天瑞国际5栋3单元3-4房产（面积：109.91平方米），按照天瑞国际业主委员会与阳光物业公司于2018年1月17日签订的《贵州省安顺天瑞国际小区物业服务委托合同》（以下简称《物业服务合同》）及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，原告为被告提供完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据天瑞国际项目物业服务合同，被告自2017年9月1日-2019年8月31日共拖欠应缴纳的物业管理费为3138元，原告多次向被告催缴物业管理费但被告仍未履行。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，提出如前诉请。被告聂学安辩称，我的意见是原告有些服务不到位，如小区内车辆随意进入、车辆维护不好；什么人都能进小区，广告到处张贴、随便有人敲门；还有摆摊的摆在公共区域，这些物业公司没有尽到管理义务，以前的物业公司在时不是这样的；还有我家房屋漏水，物业公司也来看过，但没有解决我家房屋漏水的问题。综上原因我才没有交物业费，只要原告物业服务到位了，我该交多少就交多少，现在我只同意按照应交物业费的六折支付。被告陈国秀辩称，我家楼下有一家开馆子的，油烟串到我家，呛人，向物业公司反映后，他家就把管道改到地下，但是还是呛人，没有解决问题，而且管道内的油烟滴到地下，附近的草遭到破坏，物业公司也不进行处理。所以我们不交物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的：营业执照、法定代表人身份证复印件、安开住建函【2016】38号《关于天瑞国际小区业主委员会备案的函》、安开住建通【2016】14号《关于成立天瑞国际小区业主委员会的批复》、《天瑞国际物业代管协议》、开发区西航办事处西航社区居委会《关于天瑞国际小区物业服务座谈会》简报、电梯日常维护保养合同、建筑消防设施维修保养合同、保安服务合同、污水管道疏通合同、水电费发票、管理小区的部分工作记录和提供服务的照片、业主委员会移交清单、（2019）黔0402民初1705号民事判决书、聂学安户商品房买卖合同和身份证复印件，二被告提供的身份证，当事人无异议，经庭审质证、认证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的《物业服务合同》，证明原告管理天瑞国际小区的合法性。二被告认为该份合同只有盖章没有代表人签字，不予认可。本院认为，本案中，天瑞国际小区业主委员会系代表全体业主与原告签订《物业服务合同》，双方意思表示真实，该合同上甲方代表人栏上未签名属证据瑕疵，不足以影响该合同的效力，故《物业服务合同》能够证明原告管理天瑞国际小区的合法性，依法予以采信。本院经审理认定事实如下：原告阳光物业公司为依法成立的物业管理企业法人。本院（2019）黔0402民初1705号生效民事判决认定的事实为：2016年6月30日，安顺经济技术开发区住房和城乡建设局作出安开住建通【2016】14号《关于成立天瑞国际小区业主委员会的批复》，同意天瑞国际小区业主委员会备案。2017年9月10日，天瑞国际小区业主委员会（甲方）与原告阳光物业公司（乙方）签订《天瑞国际物业代管协议》，约定为了安顺市开发区天瑞国际小区物业服务工作，在甲方组织召开业主大会选定物业服务企业前能正常开展，经安顺市开发区住建局、安顺市开发区西航办事处、安顺市开发区西航居委会，甲方、乙方几方会议确定，由甲方委托乙方对天瑞国际小区的物业服务进行代管，由阳光物业公司为该小区提供物业服务，代管时间：暂定为2017年9月1日—2017年10月31日，协议从2017年9月1日起生效。2017年10月14日，天瑞国际小区业主委员会召开业主大会，对报名投标的五家物业公司进行公开投票竞选，其中，贵州深宏业物业服务有限公司为排名第一为中标单位，原告阳光物业公司排名第二。2017年12月18日，贵州深宏业物业服务有限公司向天瑞国际小区业主委员会发出“关于我司退出天瑞国际小区物业投标工作的函告”，表示退出天瑞国际小区物业招投标工作。2018年1月17日，天瑞国际小区业主委员会（甲方）与原告阳光物业公司（乙方）签订《贵州省安顺天瑞国际小区物业服务委托合同》，双方约定：甲方将天瑞国际小区委托乙方实行物业管理（物业类型：商住楼，坐落位置：安顺市开发区迎宾路，总建筑面积：297895.75平方米，其中：住宅2200余套，约220000平方米，商业30000余平方米，地下车库30000余平方米，地下车位1200余个，地面96个，幼儿园及农贸市场10000余平方米），并对委托的物业服务范围、物业服务质量、物业服务费、物业交接、合同期限、违约责任、管理服务费用等进行约定。其中物业服务范围包括:房屋建筑共用（有）部位的日常维修、养护和管理,共用（有）设备的日常维修、养护和管理,共用（有）设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理,小区规划以及围墙内认养的所有绿地、花木、建筑等养护与管理，物业管理区域内、业主户门以外包括但不仅限于房屋共用（有）部位的清洁卫生,垃圾的收集、清运，维护公共秩序、安全防范，消防管理服务、装修装饰管理等。其中合同第十二条约定：物业服务费实行服务项目包干制，向业主提供物业服务，向业主收取物业服务费，物业产权不明的，由物业使用人缴纳物业服务费。合同第十三条约定：本小区实行提前向乙方缴纳物业服务费。第二十二条约定：乙方应在2018年1月18日正式接管本小区物业。第二十五条约定：委托管理期限为5年；自2018年1月1日起至2022年12月31日止。2017年9月1日至2017年12月30日代管物业服务费按优惠半个月收取。第二十七条约定：物业管理服务费按照贵州省物业管理相关规定按1.2元/平方米收取（含电梯使用费、垃圾处置费），二次加压费按5元/月/户……。第三十一条约定：对天瑞国际小区进行封闭式智能化管理，修复所有单元门禁系统。上述合同签订后，原告依约从2017年9月1日起为该小区提供物业管理服务至今。二被告系天瑞国际一期5幢3单元3层4号房屋业主，其商品房买卖合同中登记的房屋建筑面积为112.21平方米。自原告入驻小区后，二被告一直未交纳物业费。原告阳光物业公司要求二被告按照物业服务合同约定支付2017年9月1日至2019年8月31日的物业服务费未果，遂诉至本院提出如前所请。同时查明，经本院实地查看及向安顺经济技术开发区西航办事处西航社区了解，目前天瑞国际小区分三期，其中一期、二期因有商业和农贸市场未能实现小区封闭式管理。本院认为，天瑞国际小区业主委员会经安顺经济技术开发区住房和城乡建设局同意备案，天瑞国际小区业主委员会依法成立。天瑞国际小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应当合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，天瑞国际小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，对小区全体业主具有约束力。原告入驻天瑞国际小区后，依约对该小区提供了物业服务，二被告同时也享受到该物业公司的相关服务，双方之间存在事实上的物业管理关系，二被告应及时支付相应的物业管理费。现二被告未按合同约定支付物业管理费，应承担相应的民事责任。因原告阳光物业公司在签订合同后未按合同约定对小区一期、二期实现封闭式管理，未全面履行自己的义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定，考虑该小区实际情况，对原告诉请的物业费，酌定支持90%。现原告诉请要求二被告缴纳2017年9月1日至2019年8月31日的物业服务费，期间为24个月，但是双方签订合同时约定物业费用优惠半个月计算，故实际收取费用的时间为23.5个月，原告自愿要求二被告的房屋建筑面积按109.91平方计算，低于商品房买卖合同中面积，且二被告对其建筑面积按109.91平方米计算不持异议，故依法予以准许。双方在合同中约定按照1.2元每平方米计算，故为23.5个月×1.2元×109.91=3099.46元，按90%即2789.52元予以支持原告要求二被告支付物业管理费的诉请，超出部分不予支持。被告聂学安辩称小区治安、车辆秩序维护等方面原告物业服务不到位，但未提供证据证明，其辩称理由依法不予采信。二被告辩称的房屋漏水问题因系房屋质量问题，对房屋专有部分的维修不属物业公司服务范围，故其辩称理由不予采信。被告陈国秀辩称楼下开馆子油烟串到家中影响其生活问题，被告可以相邻纠纷另行主张。物业服务费是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。小区物业服务质量的提高、改善及物业服务企业的良好运行在很大程度上取决于物业服务费的收取比例。就小区业主而言，对物业服务可能存在各种意见，并以拒交物业服务费作为解决问题的手段，但物业服务费的交纳义务对全体业主而言是均等的，否则物业服务秩序就会被打破，同时带来的是小区服务质量的快速下降，甚至导致小区瘫痪。就物业服务企业而言，如只是单纯收取物业服务费而不提供足量足质、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。业主若对原告的物业服务不满，应通过正常途径与其沟通、协商解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业服务企业的权利，但被告拒绝交纳物业管理费的做法本院不予支持。由于物业服务公司提供物业服务涉及物业小区全体业主的公共服务，如果部分业主以各自理由不交纳物业服务费，将影响物业小区的整体公共服务，损害已缴费业主的合法权益。而原告在进行物业服务过程中，也应广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出的合理要求宜及时予以协助。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：被告聂学安、陈国秀于本判决生效之日起五日内共同支付2017年9月1日至2019年8月31日的物业服务费人民币2789.52元给原告安顺阳光物业发展有限责任公司。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取人民币25元，由被告聂学安、陈国秀共同负担（该费用原告已预交，被告在向原告支付款项时直接向原告支付，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决生效履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李晓燕二〇一九年十一月二十五日法官助理杨晓琴书记员张敏（代）