广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初11352号原告：萧志文，男，1947年10月7日出生，香港特别行政区居民，原告：陈婉珍，女，1963年3月26日，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：陈强灵，北京大成（深圳）律师事务所律师。被告:达菲房地产发展（深圳）有限公司，地址：广东省深圳市福田区振华路海外装饰大厦B座6楼，统一社会信用代码91440300618936230E。法定代表人：刘汉权。原告萧志文、陈婉珍与被告达菲房地产发展（深圳）有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告萧志文、陈婉珍及其委托诉讼代理人陈强灵到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《深圳市房地产买卖合同》；2、被告向原告退回已支付的购房款及水电维修金人民币214399.665元（按照2019年2月27日汇率1港元=0.8511人民币，港币249,559元折算人民币为212,399.665元）;3、被告赔偿原告损失人民币2,005,386.42元（房价参照周边房价按3万/㎡计，损失计算方式为房屋现市值2,325,000元扣除房屋总价港币375,530元，按照2019年2月27日汇率1港元=0.8511人民币，折算人民币为319,613.583元）；4、被告向原告支付自1998年11月12日按市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准的租金，计算至起诉日2019年2月27日为人民币292,590.5元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1998年6月20日，原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于深圳市宝安区××路××花园××房，建筑面积77.5平方米，售价为375,530元，被告应于1998年6月15日前将涉案房产交付原告使用。另约定，被告应在领取房地产《竣工验收证书》后的一百五十天内通知原告办理房地产转移登记，如因被告过失导致原告未在法定期限内领取《房地产证》，被告应按市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准，由被告向原告支付租金直至市产权登记机关核发《房地产证》之日止。合同签订后，原告按照合同约定居住在该房产并支付供楼款，但到1999年5月，原告支付25期供楼款后收到深圳机场综合开发公司的澄清公告，告知其才是达利花园开发商，原告应向其支付售楼款，原告不清楚其中原委便暂停供楼。2015年7月20日，原告又收到达利花园管理处通知，告知原告涉案房屋为违章建筑，将于2015年7月31日拆除。原告是通过正规中介公司购置房屋且购房合同中注明有房地产预售许可证（深房许字〔1994〕013号），原告便不予理会也未进行搬离。2017年3月15日，原告向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局申请政府信息公开，这才得知被告销售的达利花园第23栋从未办理相关报建和预售手续。原告认为，《深圳市房地产买卖合同》是双方真实意思表示、合法有效，被告销售给原告的房产从未办理相关报建和预售手续，并发出了将拆除通知，被告属于因其严重过错产生的违约责任，已导致原告不能实现购买合法房产的合同目的，原告有权解除该合同。原告作为工薪阶层为居住需求合法购买被告开发的房产，十几年来居住且如约支付购房款，但被告作为开发商明知原告所购房产从未办理相关报建和预售等合法手续，仍与原告签订房地产买卖合同，构成严重过错行为，致使原告无辜受害。原告除了几年里疲于奔波交涉维护合法权利之外，还遭受重大经济损失，包括已经支付的购房款，还有在现有情况下原告持有房屋的确定价值，被告应当返还原告购房款及赔偿原告现有房屋损失。此外，被告也应按合同承诺支付延期办证至实际办证之日止的房屋租金。因此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。原告围绕诉讼请依法提交了如下证据：1、《深圳市房地产买卖合同》，证明原告购买被告开发的达利花园23幢501，被告未按约定办理房屋报建及预售手续构成根本违约；2、《供搂款支付凭证》，证明原告按照合同约定履行供楼义务；3、《达利花园宣传册》，证明原告系通过正规中介公司中原地产购置商品房；4、《澄清公告》，证明深圳机场综合开发公司于1999年5月18日向原告发函告知其才是达利花园唯一获得预售许可证和外销许可证单位；5、《拆除通知书》，证明达利花园管理处告知原告涉案房屋为违章建筑，并将于2015年7月31日拆除；6、《国土委宝安管理局复函》、《不动产信息查询结果单》，证明原告购买房屋未办理任何报建和预售手续，二原告名下无任何登记房产；7、《（2017）粤0306民初9280号民事判决书》，证明原告合法权益遭受巨大损害，一审法院告知原告另提起合同纠纷维权。8、通知，证明美达国际商务公司向达利花园的业主发出通知要求业主按时交付供楼款存入该公司指定的银行账户上。被告经本院合法传唤对原告提交的证据既不到庭质证，也没有提出相反的证据和意见，因此，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年6月20日，原告（买方）与被告（卖方）签订一份《深圳市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于深圳市宝安区××路××花园××房，建筑面积77.5平方米，售价为港币375,530元；被告应于1998年6月15日前将涉案房地产交付原告使用；原告于签订合同时支付10%售楼款，即港币37,553元，于被告发出平顶通知书时支付10%售楼款，于被告发出入伙通知书时支付10%售楼款，剩余70%售楼款分四十八期支付，每月一期，每期港币5,476元，自1997年5月1日起交付直至付清。原告主张双方签订合同后，被告即向原告交付涉案房地产。1997年4月3日，原告向被告支付首期10%售楼款港币37,553元。1997年12月22日，原告向被告支付房屋平顶时的10%售楼款港币37,553元。1998年6月19日，原告向被告交付入伙时的10%售楼款港币37,553元。“美达国际商务公司”向原告出具了上述三笔款项的《收款收据》，原告主张该公司系被告指定的收款方，该公司与被告系关联公司。原告主张剩余每月供楼款自1997年5月起共向被告支付25期，每期港币5,476元，直至1999年5月原告接到深圳机场综合开发公司的澄清公告，告知其才是达利花园开发商，原告应向其支付售楼款，原告方暂停供楼。原告另于1998年6月20日支付了水电维修基金港币2,000元，被告开具了收款收据。原告主张涉案房屋一直由原告使用或出租给他人使用，并主张达利花园管理处于2015年7月20日发出通知告知涉案房屋为违章建筑将于2015年7月31日前拆除，但原告一直未搬离，在被告停水停电后因无法居住遂搬离但屋内家私电器未搬走，涉案房地产所在23栋楼房于2015年8月22日被拆除，屋内家私电器价值约30,000元。另查，2017年3月15日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局向陈婉珍、萧志文出具《市规划国土委宝安管理局关于政府信息公开申请的复函》（深规土宝函[2017]344号），载明内容为“经核查，达利花园第23栋未在我局办理相关报建和预售手续”。又查，被告达菲房地产发展（深圳）有限公司于1998年4月28日设立，原为独资经营（港资）公司，（香港）美达国际商务公司原为持有该公司100%股权的股东；2013年11月6日，被告变更市场主体类型为有限责任公司（台港澳与境内合资），股东由（香港）美达国际商务公司占股100%，变更为（香港）美达国际商务公司持股45%、深圳市金昭通投资有限公司持股55%。现被告公司的股权结构为：宁波汇融沁誉投资合伙企业持股90%，（香港）美达国际商务公司持股10%。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。在本案中，涉案标的物位于深圳市宝安区××路××花园××501的房屋并未取得行政主管的报建和预售许可，有关该房屋的建设和出售行为均不具有合法性，原告未能取得涉案房产的登记所有权，原、被告就涉案房产签署的《深圳市房地产买卖合同》因违反了法律强制性规定而无效。按照无效合同的处理原则，因合同取得的财产应当互相返还。本案中，原告已支付了水电维修基金港币2,000元，购房款港币112,659元，25期供楼款共港币136,900元，以上共计港币251,559元，除水电维修基金系由被告开具收据外，原告主张其余款项均系应美达国际商务公司要求支付至该公司账户，亦系由该公司开具收款收据。经查，被告向原告出售涉案房产时，为美达国际商务公司独资经营的公司，原告关于其系应美达国际商务公司之要求向该公司支付购房款项的主张具有合理性，本院予以采信，原告向美达国际上午公司支付的款项实为原告基于履行《深圳市房地产买卖合同》的付款义务而向被告支付的购房款项，因此，该款项应当由被告承担返还责任。原告诉请被告按照2019年2月27日的汇率1港元=0.8511人民币计算所得金额予以返还，属于其自行处分权利的范畴，本院予以支持。经核算，被告应当向原告返还购房款人民币214,101.86元。关于赔偿损失。根据法律规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，由于原告确实因涉案合同无法履行而受有损失，被告应当向原告作出赔偿。被告作为出售涉案房产的一方，在未具备合法手续的情况下即出售涉案房产，对合同无效存在主要过错；原告对于所购房产是否具备出售条件未尽审慎的注意义务，对于合同无效亦存在一定过错。且原告于1999年已通过深圳机场综合开发公司发出的《澄清公告》知晓被告未获得达利花园的预售许可证和外销许可证，亦应尽早采取措施以防止损失的扩大。综合考虑本案案情，本院酌情判令被告向原告赔偿损失人民币100,000元。由于原告对该房屋并不享有合法利益，原告据此主张房屋被拆除后房屋市场价值损失、租金损失的损害赔偿，缺乏事实和法律依据，对于原告诉讼请求超出本院认定部分，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告萧志文、陈婉珍与被告达菲房地产发展（深圳）有限公司签署的《深圳市房地产买卖合同》无效；二、被告达菲房地产发展（深圳）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告萧志文、陈婉珍返还购房款人民币214,101.86元；三、被告达菲房地产发展（深圳）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告萧志文、陈婉珍赔偿损失人民币100,000元；四、驳回原告萧志文、陈婉珍的其他诉讼请求。本案受理费人民币26,899元，由原告负担人民币13,449元，被告负担人民币13,450元。案件受理费原告已预交。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 陈 蕾 仰人民陪审员 张 延 宁人民陪审员 欧阳珍花二〇一九年十一月八日书 记 员 陈 丽 君书 记 员 席 俊 奇附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。