河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初5542号原告张春红，女，1980年11月8日生，汉族，住洛阳市洛龙区。被告河南明鑫置业有限公司。住所地：洛阳市经济开发区开元大道26号。统一社会信用代码：914103007678130664。法定代表人，刘攀峰。委托代理人李莎莎，河南君友律师事务所律师。特别授权代理。原告张春红诉被告河南明鑫置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告张春红、被告河南明鑫置业有限公司委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张春红诉称：被告拖欠原告丈夫刘记刚工程款，2016年11月3日，被告与原告丈夫刘记刚达成《关于河南明鑫置业有限公司同刘记刚建筑合同欠款协议书》，该协议书约定被告将被告开发的明鑫亿万国际花园项目8号楼1单元3302号房用于抵工程欠款，每平方米价格为3200元。根据该协议，原告与被告于2016年11月4日签订了《明鑫亿万国际花园项目购房协议书》，被告以304032元的价格将明鑫亿万国际花园项目8号楼1单元3302号房交给原告，原告接收该房后进行装修并实际入住。2017年8月29日，洛龙区人民法院通知原告参加诉讼，原告才知道被告是将已出售给郝真珍的房子用于抵账，郝真珍要求确认其与被告签订的《商品房预售合同》有效且要求被告继续履行合同。洛龙区人民法院以（2017）豫0311民初4677号民事判决书判决郝真珍与被告签订的《商品房预售合同》有效，判令被告在判决书生效后10日内将明鑫亿万国际花园项目8号楼1单元3302号房交付给郝真珍，该判决现已生效。原告认为，被告将已售的房屋抵账给原告，该房屋已为生效判决判令由被告交付给原告，导致原告合同事实上无法履行，合同目的无法实现，故原告依据《合同法》94条的规定，请求人民法院依法判决解除原告与被告签订的《明鑫亿万国际花园项目的购房协议书》，判决被告偿还以房抵债款30.4032万元及利息91.209.6元（按年利率12%从2016年11月4日计算至起诉之日，之后按年利率12%计算至本金偿还之日止），赔偿装修款16.59万元及损失30万元，同时承担房款一倍的赔偿金30.4032万元，并由被告承担本案诉讼费，以维护原告的合法权益。被告河南明鑫置业有限公司辩称：1、明鑫公司现公司股东是在2018年通过收购股权的方式进入明鑫公司，故对于2011年公司将涉案房屋出售给案外人郝真珍，以及本案原告主张的2016年其与公司达成的以房抵债协议的情况均不知情，据公司工作人员说明是因为工作人员的失误，误将已出售的房屋又抵押给原告，公司非恶意一房两卖，对于原告的损失，公司现股东及管理人员愿意与原告协商调解解决。2、原告要求的各项损失过高，缺乏法律和事实依据，不应予以支持。原告张春红为支持自己的诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、《关于河南明鑫置业有限公司同刘记刚建筑合同欠款协议书》；证明：被告将明鑫亿万国际花园项目8号楼1单元3302号房用于抵工程款。证据二、《明鑫亿万国际花园购房协议书》；证明：被告根据《欠款协议书》将明鑫亿万国际花园项目8号楼1单元3302号房抵账给原告。证据三、洛龙区人民法院（2017）豫0311民初4677号民事判决书；证明：被告一房两卖，原告无法实现合同目的。证据四、结婚证；证明：原告与刘记刚为夫妻关系。被告以房抵刘记刚的工程款，具体房产手续由原告办理。证据五、装修费用凭证；证明：原告接收房屋后对房屋进行了装修，合同目的因被告无法实现，故被告对原告的装修费用应予以赔偿。证据六、同地段同面积房屋出售价格统计；证明：由于被告违约，原告购买同地段同面积房屋需要支付房款与原房款差价30万元，该差价系被告违约给原告造成的损失，应由被告承担。被告河南明鑫置业有限公司对原告提交的证据发表以下质证意见：对证据一、二真实性无异议，但需要说明，该两份协议均是公司现股东刘攀峰接手公司之前发生的债权债务，公司现股东及管理人员对该债权债务并不知情，但是愿意跟原告进行调解。证据三、四、无异议。证据五装修费用凭证没有提交证据，未见到任何装修票据凭证，对该部分损失不予认可。对证据六证明方向有异议，该证据仅能证明不同地段不同小区的平均价格与原告要求的30万元差价之间没有任何关系。对该部分损失不予认可。被告河南明鑫置业有限公司未向本院提交证据。审理查明：2016年11月4日，原告张春红与被告河南明鑫置业有限公司签订《明鑫亿万国际花园项目购房协议书》一份，约定原告张春红在被告河南明鑫置业有限公司取得商品房预售许可证之前先与河南明鑫置业有限公司签订购房协议，待被告取得预售许可证后与开发商签订正式商品房预售合同。该购房协议书同时约定原告购买被告开发的明鑫亿万国际花园8号楼1单元3302室，户型建筑面积约95.01㎡（最终产权面积以房管部门核定为准），房屋价格为304032元，房屋价格不随市场变化调整。原告应在协议签订当日根据其所选的付款方式付清应缴纳首期款项304032元。被告取得《预售房屋许可证》后，由原被告双方签订《商品房预售合同书》确认双方权利和义务。若被告未征得购房人同意，擅自出售该认购书房源，被告无条件双倍返还原告已预付房款。合同对其他事项也作出了约定。当日，被告向原告出具收据一张，载明收到原告张春红购8号楼1单元3302室房款304032元，并盖有“河南明鑫置业有限公司财务专用章”予以确认。另查明：2016年11月3日，被告河南明鑫置业有限公司与刘记刚签订协议，被告将开发建设的明鑫亿万国际花园部分商品房顶账给刘记刚作为工程欠款，其中包括原告张春红所购买的8-1-3302号房屋。刘记刚与张春红系夫妻关系，案涉房屋即为刘记刚通过顶账取得，并以张春红名义签订的购房协议。同时，原告提交的（2017）豫0311民初4677号民事判决书中显示河南明鑫置业有限公司已于2011年9月20日将明鑫亿万国际花园8-1-3302号房屋出售给了郝真珍，双方签订了《商品房预售合同》并进行了备案登记，同时判决郝真珍与河南明鑫置业有限公司之间签订的《商品房预售合同》合法有效，河南明鑫置业有限公司对8-1-3302号房屋负有交付义务。原、被告就此纠纷协商未果，原告遂诉至本院，请求依法判决解除原、被告签订的明鑫亿万国际花园项目购房协议书，判决被告返还原告购房款项304032元及利息91209.6元（利息按年利率12%从2016年11月4日暂算至起诉之日，之后的利息按照年利率12%计算至实际结清之日止），判决被告赔偿装修款16.59万元及损失30万元，同时承担房款一倍的赔偿金304032元，并由被告承担本案诉讼费、保全费等，以维护原告的合法权益。因原、被告意见分歧较大，致本案无法达成调解。本院认为：依法成立的合同受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告提交的（2017）豫0311民初4677号民事判决书中显示河南明鑫置业有限公司已于2011年9月20日将明鑫亿万国际花园8-1-3302号房屋出售给了郝真珍，双方签订了《商品房预售合同》并进行了备案登记，同时判决郝真珍与河南明鑫置业有限公司之间签订的《商品房预售合同》合法有效，河南明鑫置业有限公司对8-1-3302号房屋负有交付义务。被告河南明鑫置业有限公司将已经出售的房屋又以顶账形式抵给原告，并与原告签订了购房协议，被告明显违约，且该违约行为致使不能实现购房协议目的，故对于原告要求解除原、被告签订的明鑫亿万国际花园项目购房协议书的诉讼请求，本院予以支持。依照法律规定，出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒房屋所售房屋已经抵押的事实或故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，被告河南明鑫置业有限公司在与原告签订认购协议书时，未告知原告本案所涉房屋已出售给他人，同时根据法律规定，以抵账方式进行的房屋交易中，该抵账行为可认定为买受人已实际支付了购房款，故对原告要求被告返还原告购房款304032元及利息的诉讼请求，本院予以支持，利息以304032元为本金，按照同期银行贷款利率，自2016年11月4日计算至实际清偿之日。对原告要求被告双倍返还原告预付房款304032元的诉讼请求，本院亦予以支持。对原告要求被告赔偿其损失30万元的诉求，因缺乏证据支持与法律依据，本院不予支持。对原告要求被告赔偿其装修款16.59万元的诉求，因其未提交相关证据，本院不予支持，原告可待补充相关证据后，另行主张。对原告的其他诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告张春红与被告河南明鑫置业有限公司签订的《明鑫亿万国际花园项目购房协议》；二、被告河南明鑫置业有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告张春红购房款304032元及利息（利息以304032元为本金，按照同期银行贷款利率，自2016年11月4日计算至实际清偿之日）；三、被告河南明鑫置业有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告张春红304032元；四、驳回原告张春红的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费15287元，适用简易程序减半收取7643.5元，由原告张春红承担1643.5元，被告河南明鑫置业有限公司承担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  董曾曾二〇一九年十一月十六日书记员  张晓圆