陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕04民初275号 原告：咸阳中铁置业有限公司，住所地：陕西省咸阳市秦都区宝泉路与咸平路十字东南角地中海花园12号楼10301室。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX4377。 法定代表人：李宗渊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄红润，陕西润丰律师事务所律师（特别授权）。 被告：咸阳市房地产开发公司，住所地：咸阳市秦都区。统一社会信用代码：9161040022170137X1。 法定代表人：王小明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨峰，系该公司法律顾问（特别授权）。 委托诉讼代理人：曹源，系该公司员工（特别授权）。 原告咸阳中铁置业有限公司诉被告咸阳市房地产开发公司合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案受理。受理后依法组成合议庭公开开庭对案件进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄红润、被告的委托诉讼代理人杨峰及曹源到庭应诉。本案现已审理终结。 原告诉请如下：1、请求确认原告与被告2011年10月16日签订的《彭阳县XX居XX小区合作开发协议》有效，确认原告对彭阳县XX居XX小区三期土地24587.74平方米（折合36.88亩）的国有土地使用权（土地使用权证号：（2018）彭阳县不动产权第P0000194号）按合同约定享有56.25%的份额；附《土地勘察定界技术报告具体位置》。2、请求判令被告按协议约定协助原告办理彭阳幸福城小区138套商品住宅房屋的销售备案登记手续，附《138套商住房屋明细表》；3、请求判令被告向原告返还房屋销售款45256836.48元和协议约定的利息7693662.2元，并以45256836.48元为基数，从审计鉴定报告日期2019年5月28日起按中国人民银行商业银行同期贷款利率规定支付利息至付清之日。4、请求按照2019年7月4日《协议书》约定对上述第3条所欠款项进行扣减。5、诉讼费由被告承担。 事实与理由如下：2011年10月16日我公司与被告签订《彭阳县XX居XX小区合作开发协议》约定：双方合作开发宁夏回族自治区彭阳县XX居XX小区项目，项目土地由双方联合竞拍，土地拍卖款8000万元，原告投入4500万元占股56.25%，被告投入3500万元占股43.75%；项目土地取得后，双方以咸阳房地产开发公司名义开发，项目统一规划、统一设计、统一报批，双方按照股金比例分开施工，施工费用各自承担，公共配套按股权比例分摊费用；建设完毕后，以被告咸阳房地产开发公司名义对外统一价格销售，房款销售收入汇入咸阳房地产开发公司商品房销售专户，双方按照股权比例进行房款收入分配。 合同签订后，原、被告双方按照股权比例投入了资金，取得了项目土地使用权146.5亩，并以咸阳房地产开发公司名义办理了国有土地使用权和房地产开发手续。在合作履行中，原告累计向被告交纳土地款46702400元，交纳公共设施及公摊费22720570元，履行了合同义务。目前原、被告双方已经完成了幸福城小区一期、二期开发，已使用土地109.62亩，已建成商品住宅楼21栋，商铺9000多平方米，地下车库7500多平方米，但是被告在统一销售中违反合同约定，不但不按照合同约定协助原告办理销售网签和按揭贷款手续，而且利用其控制销售账户的优势，长期占有原告房屋销售款几千万元，至今既不算账，又拒不返还。尚未开发的项目三期36.88亩国有土地使用权，因被告资金链和对外债务纠纷，至今尚未开发。 原告诉被告合作开发房地产合同纠纷案件，在诉讼中，经原告申请，法院委托陕西中润会计师事务所有限责任公司对双方合作开发的宁夏彭阳县幸福城小区账务进行司法审计，现审计完毕。根据陕西中润会计师事务所有限责任公司陕中润专字（2019）0032号《司法会计鉴定报告书》，截止2017年12月31日，被告欠原告房屋销售款45256836.48元，彭阳幸福城小区剩余18套商铺和规划建筑面积为9675.5平方米的地下车库尚未分割。司法审计报告送达后，鉴于被告欠款数额大，欠款时间长，原告与被告经协商，对原民事起诉状的部分诉讼请求达成协议，即：被告同意一次性补偿原告利息损失7693662.21元，同意用其地下车库投资款9110388元和应分配的剩余商铺收入8591491元抵偿原告欠款；抵偿后，被告欠原告房屋销售款为（45256836.48元+7693662.21元-9110388元-8591491元）=35248619.69元，彭阳幸福城小区剩余的18套商铺和建筑面积为9675.5平方米的地下车库全部归属原告所有。但对欠款如何偿还、利息如何计算、未出售的房屋如何处理等争议，双方无法协商，故原告请求法院予以判处，支持原告的全部诉请。 被告对此答辩如下：对原告所述的事情经过无异议，对原告诉请的第一项和第二项无异议。对原告诉请的第三项数字无异议，就该请求的数字作出以下说明：被告由于在管理上以及资金的问题中途停止，双方当时对于利益分配有比例约定，我方占用了一部分对方的款项，就是审计报告中载明的数额，我公司无力支付。起诉后，会计师事务所进行了审计，对于审计结果我公司也认可。审计报告中未涉及到的三个方面：地下车库的分割、门面房的分割、未开发建设的土地分割三个部分的问题。2019年7月4日我公司研究决定了处理方案，并与本案原告就未涉及的遗留问题达成了协议书。对未涉及的部分按协议预定比例进行折价分配，从审计报告中的数额以及当时双方达成的协议，一次性补偿利息7693662.2元，4500万元以及利息和分配的前相互核减后，截止2019年7月4日我方欠付对方35248619.69元。所以利息的计算点应是2019年7月4日至给付日。对原告诉请的第四项请法院依法判决。 审理中，原告针对其诉请提交以下七组证据。 第一组：1、2012年10月16日《彭阳县XX居XX小区合作开发协议》；2、2014年5月5日《关于合作开发XX居XX小区的补充协议》；3、2015年10月28日《幸福城项目房屋销售款分配纠纷处理协议》。 证明目的：1、2012年10月16日《彭阳县XX居XX小区合作开发协议》系原被告双方协商一致签订，协议内容不违法国家法律、行政法规强制性规定，该合作协议依法有效。根据合作协议，原被告合作开发彭阳县XX居XX小区项目，合作比例为原告占股56.25%，被告占股43.75%，且双方约定，XX居XX小区项目的土地、建设、利益分配都是按照双方约定的股份比例进行分配。原告第一项诉讼请求具有合同依据和法律依据。2、根据补充协议约定，被告具有配合原告签订房屋销售合同、开具发票、办理房屋销售合同备案的义务，故原告第二项诉讼请求具有合同依据。 第二组证据：4-10彭阳县幸福城小区《土地拍卖成交确认书》、《挂牌成交确认书》、《关于占用馨和苑小区土地说明的函》、《关于幸福城（原馨和苑）国有建设用地挂牌出让金说明》、《建设用地规划许可证》和原《国有土地使用权证》及变更后的《不动产登记证》（7份10张）；11-26原告交纳土地款明细表及缴纳土地出让金、拍卖费、契税和返还土地款等相关凭证（18份16张）。 证明目的：根据合作协议约定，原告应交纳彭阳幸福城小区项土地款4500万元，实际缴纳46702400元，履行了合作协议约定的56.25%份额土地款出资义务，故根据合作协议，原告对双方合作开发彭阳幸福城小区三期工程土地36.88亩国有土地使用权应依法享有56.25%的份额，原告第一项诉讼请求具有事实依据。 第三组证据：27-48彭阳幸福城小区一期工程《政府立项批复》文件1份、《建筑工程规划许可证》16份、《建筑工程施工许可证》2份、《商品房预售许可证》3份；49-60彭阳幸福城小区二期工程《政府立项批复》文件1份、《建筑工程规划许可证》8份、《建筑工程施工许可证》1份、《商品房预售许可证》2份。 证明目的：1、根据政府批文，双方合作开发的彭阳幸福城小区一期工程、二期工程基本建设完毕，双方对一期、二期工程都是按照协议约定的股权比例分配，故原告请求对一期工程、二期工程尚未分配财产按照股权比例进行分配具有事实依据。2、对于一期工程、二期工程各自分配的商住楼，被告已全部出售，由于被告不积极配合办理销售备案及按揭贷款，原告只出售了部分房屋，目前仍然有138套商住房屋，因被告内部人员调整至今不能办理销售备案，至今无法销售，故原告诉讼请求被告协助办理138套商品房屋销售备案手续，具有事实依据。 第四组证据：61-62彭阳幸福城小区地下车库规划许可证、建筑平面图。 证明目的：原告请求对双方合作开发的XX居XX小区地下车库2段按照股权比例进行分割，请求合法有据。 第五组证据：63.陕西中润会计师事务所有限责任公司陕中润专字（2019）0032号《司法会计鉴定报告书》。 证明目的：在合作协议履行中，被告违约占用原告房屋销售款45256836.48元，原告要求被告返还房屋销售款及利息的诉讼请求，具有事实依据。 第六组证据：64.2019年7月4日《协议书》1份2页。 证明目的：原告请求被告返还房屋销售款35248619.69元，并按中国人民银行商业银行同期贷款利率规定支付利息，具有事实依据。 第七组证据：65-71彭阳县幸福城小区三期工程《政府批文》、《建设工程规划许可证》5份、《关于幸福城小区国有土地分割意见函》1份。 证明目的：原告请求确认原告对尚未建设的彭阳县XX居XX小区三期土地24587.74平方米（折合36.88亩）的国有土地使用权（土地使用权证号：（2018）彭阳县不动产权第P0000194号）按合同约定享有56.25%的份额，具有事实依据。 被告对原告提交的证据的真实性及证明目的无异议。 法庭在庭审中对双方在2019年7月2日的协议书中确定的利息计算方式向被告进行提醒。该计算方式中包括了前期已经确定的7693662.2元利息从2019年7月4日再次计算。 被告回答自己注意到了这个问题，因为当初约定按照月息二分五计息，后经双方协商按照月息一分只计算了17个月，所以同意在这个七百多万之后继续计算利息。公司对此有内部的会议记录。 由于原告举证的文件及证照均为复议件，尽管被告对此真实性认可。但法庭仍要求保有原件的被告向法庭本案所涉文件、证照的原件以及内部会议记录。 庭后被告及时提交了上述材料，法庭一一进行了核对，基本无误。但被告庭后提交的会议记录中仅表明对2019年7月4日之前的欠付款愿意按照月息一分计算，并未表明对于整体的欠付款（含利息7693662.2元）愿意从2017年7月4日之后承担相应的同期银行贷款利息。 经审理，本院认定以下事实：2011年被告竞拍取得了彭阳县幸福城（原名为馨和苑）小区国有土地使用权104495平方米（折合156.7亩），土地价款78560000元；后因城市规划土地减少至97673平方米（折合146.5亩）。于2012年7月4日取得《建设用地规划许可证》，2011年5月13日取得了《国有土地使用权证》，后于2018年7月9日换发为新版《不动产登记证书》（土地证编号为（2018）彭阳县不动产权第P0000194号）。 2012年10月16日原告与被告签订《彭阳县XX居XX小区合作开发协议》，协议主要内容是：（1）原被告合作开发宁夏彭阳县XX居XX小区项目，项目用地146.5亩土地使用权由双方联合竞拍，前期股金8000万元，原告投入4500万元占股56.25%，被告投入3500万元占股43.75%；前期股金主要用于缴纳土地出让金、契税、拍卖交易费等相关费用；双方在8000万元股金以外的投资或支出，无论一方单独经手或者共同支付，只要是为了该项目支出且使另一方受益并知晓用途的，视为共同费用，双方按照股金投入比例进行分摊。（2）合作方式为彭阳幸福城小区以被告咸阳市房地产开发公司名义开发，统一规划、统一勘查、统一设计、统一报批，双方按照股金比例划分楼盘，各自建设，各自承担建设费用，公共建筑或公共配套设施按股份比例分摊费用；（3）楼盘分割原则，多层住宅、小高层住宅和商业商铺楼盘，按照股份比例划分建筑面积和单体楼盘；地下车库、会所、幼儿园、门房、设备用房等按照股份比例划分建筑面积和承担建设费用；对于不能分割或难以分割的，受益方按照双方商定的预期利润向受损方进行现金补偿；（4）利益分配，建设完毕后，由双方共同组建房屋销售部门，以被告咸房公司名义统一价格销售，咸房公司开设两个账户，供原被告分别使用，各自收取各自楼盘收入。（5）物业管理，双方共同选择并委托物业公司进行物业管理，费用按股份比例分摊。 根据合作开发协议约定，原告先后于2011年4月19日向被告交纳土地出让金3856万元，2011年5月交纳土地出让金1000万元，2011年4月21日交纳付土地拍卖费785600元，2011年5月11日交纳土地契税2356800元，上述共计交纳土地款51702400元；2012年4月被告返还500万元，原告实际交纳土地款46702400元。原告方对土地的出资义务已经完成。 2014年5月5日双方签订了《关于合作开发XX居XX小区的补充协议》，对原《合作协议》的房屋销售方式和利益分配进行变更，补充协议主要内容是：从2014年7月1日幸福城小区房屋销售工作原则上由被告咸房公司管理，房屋销售收入由原告开收据，收据存根由被告保管，开设房屋销售收入专用账户，由原告监章，账户内所有销售收入由双方财务人员现场共同办理，每月28日结算，提取共同承担的销售费用外，剩余销售收入按股金比例进行分配，任何一方不得超比例占用，否则占用者按月息2.5%计息。 2015年10月28日双方签订了《幸福城项目房屋销售款分配纠纷处理协议》，对房屋销售方式和利益分配再次进行了变更，协议主要内容是：（1）被告咸房公司确认截止2015年6月欠原告房屋销售款39064666.56元，并同意用其开发的177套商品房和地下室65间，按成本价折算全部抵偿原告欠款。（2）从本协议签订之日起，除商铺（包括地下室）的房屋销售款仍按双方投资比例分配外，原、被告严格按照重新划分的住宅房源各自销售，各自收取各自房屋销售款，房屋销售收入不再按照双方投资比例进行分配；（3）从本协议签订之日起，被告咸房公司同意积极配合原告签订房屋销售合同、开具发票、办理合同审查和备案。现针对该协议中被告同意抵账的177套商住房，原告还有138套房屋尚未出售，原告现诉请被告对该138套房屋协助办理销售手续。 在诉讼中，经原告申请，法院委托陕西中润会计师事务所有限责任公司对双方合作开发的宁夏彭阳县幸福城小区账务进行司法审计，依据该鉴定机构出具的《司法会计鉴定报告书》，截止2017年12月31日，被告欠原告房屋销售款45256836.48元，彭阳幸福城小区剩余18套商铺和规划建筑面积为9675.5平方米的地下车库尚未分割（地下车库目前完成的面积仅为7554.1平方米，其中部分属于被告投资，其投资数额为9110388元）。 司法会计鉴定报告送达后，鉴于被告欠款数额大，欠款时间长，2019年7月4日原告与被告就双方合作开发的彭阳幸福城小区一期工程、二期工程中部分争议达成协议，即：被告同意一次性补偿原告利息损失7693662.21元；同意用7554.1平方米地下车库投资款9110388元和应分配的剩余商铺收入8591491元抵偿原告欠款；抵偿后，被告欠原告房屋销售款为（45256836.48元+7693662.21元-9110388元-8591491元）=35248619.69元，彭阳幸福城小区一期、二期工程剩余的18套商铺和地下车库全部归属原告所有。该剩余的18套商铺双方确认总值19637693元后按被告的股权43.75%的比例，被告应分得8591491元，现用于抵偿。 原被告合作开发的彭阳县XX居XX小区（原名馨和苑）位于宁夏彭阳县XX路以西、三泰街以南、南关街以北和以东，根据政府项目批复文件，XX居XX小区规划总占地面积146.5亩，总建筑面积190033.16平方米，项目分三期实施，其中一期工程建筑面积76815.3平方米；二期工程建筑面积82819.59平方米。根据彭阳县自然资源局土地分割意见函，双方尚未建设的彭阳幸福城小区三期工程土地面积为24587.74平方米（折合36.88亩），与彭阳幸福城小区一期工程、二期工程系同一宗土地，土地证编号为2018彭阳县不动产权第P0000194号。 双方合作开发的XX居XX小区项目于2012年7月开始建设，截止目前已完成了一期工程、二期工程建设。一期工程建设商住楼16幢，按股权比例，原告分配9幢（楼号为4#、5#、6#、7#、14#、18#、25#、19#、23#），被告配7幢（楼号为8#、9#、13#、17#、24#、22#、26#）。二期工程建设商住楼5栋，按股权比例，原告分配3幢（楼号为1#、2#、10#），被告分配2幢（楼号为3#、27#）。根据政府批文，双方合作开发的彭阳县幸福城小区二期工程建设商业商铺63套，已经出售45套，18套尚未出售。对于第三期土地开发，双方目前同意按照原股权比例继续履行合同。 本院认为：原、被告之间签订的《彭阳县XX居XX小区合作开发协议》、《关于合作开发XX居XX小区的补充协议》、《幸福城项目房屋销售款分配纠纷处理协议》均系当事人之间的真实意思表示，不违反法律规定，为有效协议。因此原告主张对彭阳县XX居XX小区三期土地24587.74平方米（折合36.88亩）的国有土地使用权（土地使用权证号：（2018）彭阳县不动产权第P0000194号）按合同约定享有56.25%的份额的诉请经审查符合双方合法有效的约定，对此应予确认。对原告主张被告按协议约定协助原告办理彭阳幸福城小区138套商品住宅房屋的销售备案登记手续的诉请予以支持。 在上述协议履行过程中，被告违反约定，占用原告房屋销售款并拖延分配，给原告的权益造成损害。双方在后期协商中，委托审计单位对双方的往来账目和应分配的财产进行了明确，对审计结果，双方均表示接受。在审计结果的基础上，双方签订了协议书。该协议书对双方在彭阳县XX居XX小区项目上的经济问题进行了汇总，但双方在本案诉讼中达成的以物抵债不宜在本案中直接判处，双方可另行处理。同时双方对于确定的欠付款的数字从何时支付，未能达成一致。 对于双方已经确定的欠付款45256836.48元和前期利息7693662.21元，应从审计鉴定报告日期2019年5月28日之后的2019年5月29日被告即具有付款的义务，因此应当从2019年5月29日起至付清之日承担按中国人民银行商业银行同期贷款利率规定计算的相应利息。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下： 一、原告咸阳中铁置业有限公司与被告咸阳市房地产开发公司之间签订的《彭阳县XX居XX小区合作开发协议》为有效协议。 二、原告咸阳中铁置业有限公司对彭阳县XX居XX小区三期土地24587.74平方米（折合36.88亩）的国有土地使用权[土地使用权证号：（2018）彭阳县不动产权第P0000194号]按约定享有56.25%的份额。 三、被告咸阳市房地产开发公司按协议约定协助原告咸阳中铁置业有限公司办理彭阳幸福城小区138套商品住宅房屋的销售备案登记手续，具体房号以原告咸阳中铁置业有限公司提交的明细表为准。 四、被告咸阳市房地产开发公司自本判决生效之日起十日内向原告咸阳中铁置业有限公司支付欠款45256836.48元和前期利息7693662.21元；被告咸阳市房地产开发公司同时承担以45256836.48元为基数，自2019年5月29日起至付清之日按中国人民银行商业银行同期贷款利率规定计算的相应利息。 五、驳回原告咸阳中铁置业有限公司的其它诉请。 本案案件受理费310654元，保全费5000元，合计315654元，由原告咸阳中铁置业有限公司承担35654元，由被告咸阳市房地产开发公司承担280000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审判长  陈军伟 审判员  王 葆 审判员  王 磊 二〇一九年十一月一日 书记员  赵茜儒