四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14562号 上诉人（原审被告）黄永勇，男，1972年8月6日出生，汉族，住四川省西充县。 上诉人（原审被告）杨锐琼，女，1973年2月26日出生，汉族，住四川省西充县。 委托代理人黄永勇，系杨锐琼之夫。 被上诉人（原审原告）成都龙泉驿丰物业管理有限公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉中街100号。 法定代表人邓成彬，总经理。 委托代理人魏佳，四川均鼎律师事务所律师。 委托代理人潘璐，四川均鼎律师事务所律师。 上诉人黄永勇、杨锐琼因与被上诉人成都龙泉驿丰物业管理有限公司（以下简称龙泉驿丰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初1926号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，黄永勇、杨锐琼系位于成都市龙泉驿区业主，该房屋建筑面积登记为122.23平方米，系二人于2014年8月18日从原业主吴某平、王某处购得。2007年4月18日，龙泉驿丰物业公司与成都市龙泉驿区驿丰苑房屋开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，合同主要约定：龙泉驿丰物业公司为小区提供物业服务，合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，该合同自然终止；住宅的物业管理服务费按照建筑面积每月每平方米1.5元收取，每月交纳一次；物业服务费标准的调整，按物价部门规定调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天0.5元交纳滞纳金；车位使用费露天车位每月80元，室内车位每月150元。2007年9月29日，龙泉驿丰物业公司与吴某平签订《前期物业管理服务协议》，协议主要约定：物业管理服务费用电梯公寓按每平方米每月0.95元收取，非住宅用房按每平方米每月1.5元收取；首次管理费从约定交接房屋之日起计算，首次预付三个月的物业管理服务费用，以后按季度收取，须在每季度的第一个月的前5日交纳物业管理服务费；物业管理服务费用标准按照政府每年公布的物价涨幅及根据物业管理成本费用变化，物业管理费用收取标准进行适当调整后，最终按国家物价部门核定的标准进行执行；机动车包月停放服务费露天停车位按不同排量以50-150元／月／个的标准收取，收取车辆停放服务费，具体根据车辆排气量大小收取，最终按政府部门的有关规定和核定标准执行；受有关部门或单位的委托，龙泉驿丰物业公司可提供水费、电费……等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定；业主不按该协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，龙泉驿丰物业公司有权要求其补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金；龙泉驿丰物业公司违反协议，业主有权要求龙泉驿丰物业公司限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，龙泉驿丰物业公司承担相应的法律责任。协议签订后，龙泉驿丰物业公司为黄永勇、杨锐琼现所住的小区提供物业服务。2016年4月15日，龙泉驿丰物业公司在小区张贴“公示”，内容载明“自2008年6月至今，我公司承担小区电梯住宅物业服务。执行的物业服务收费标准为0.95元／平方米／月；商铺为1.5元／平方米／月。由于当时的经济现状物业费偏低，随着物价持续上涨及《劳动合同法》的全面实施，物业服务成本大幅增加，对本小区收取的0.95元／每平方米的物业服务费已无法维持小区内物业工作的正常运行，公共部位的维护费及员工工资及税费，致公司无法正常经营。参照市发改委、市房管局关于规范我市物业服务收费管理的通知；经向主管部门报备，现拟将物业服务收费标准调整为1.2元／每平方米／月，商铺为1.8元／每平方米／月；方能勉强维持小区物业工作。同时小区大部分住户建议将小区单元门内电梯间信报箱撤除墙面改造为墙砖（此改造费用使用维修资金）。以上事项特书面征求广大业主意见，希望各位业主予以理解和支持。”其后，龙泉驿丰物业公司向小区168户住户征求上调物业服务费意见，有67户业主未能找到签字，有101户签字。在签字的101户中，其中杨珍祥一户不同意，一户载明“少调点”，有16户系短信回复，在表中载明为同意，其余均签名同意，其中黄永勇的意见为“同意”。从2016年10月起，龙泉驿丰物业公司将物业管理服务费从0.95元／平方米／月上调为1.2元／平方米／月。黄永勇、杨锐琼入住小区后，一直按照每月150元的标准向龙泉驿丰物业公司支付其所使用的两台机动车的停放服务费，但未支付2017年7月至2018年1月期间的停放服务费。黄永勇、杨锐琼尚欠龙泉驿丰物业公司2017年7月至2018年1月的物业管理服务费为1026.73元（1.2元／平方米／月×122.23平方米×7个月），有龙泉驿丰物业公司代收的水费295.2元、电费1189.8元、垃圾费72元没有支付。前述款项经龙泉驿丰物业公司催收，黄永勇、杨锐琼仍未支付。 另查明，龙泉驿丰物业公司系三级物业服务公司，小区至今未成立业主委员会，该小区住户为168户。2011年1月18日，成都市龙泉驿区发展改革和经济信息化局、成都市龙泉驿区房管局下发龙发改发【2011】11号文件，载明“我区物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度，参照五城区物业服务收费政府指导价标准执行。”其中三级物业服务的基准价为有电梯的每月每平方米1元的基础上可浮动20%。2018年1月26日，龙泉驿丰物业公司与龙泉驿区大面街办（龙锦社区）进行了交接，向相关职能部门报批备案后于2018年1月28日撤场，并办理了财产移交手续。 上述事实，有龙泉驿丰物业公司提交的《前期物业管理服务合同》《前期物业管理服务协议》、房屋信息摘要、资质证书、【2011】11号文件、公示、张贴公示照片、上调物业服务费/改造电梯间的征求意见书、龙发改发【2016】48号文件、黄永勇、杨锐琼2016年12月至2017年4月的交费收据、退出物业项目管理情况登记表、移交清单、催收张贴图片截图、（2018）川0112民初2883号民事判决书以及双方当事人在庭审中陈述一致的事实在案证实。 原审判决认为，对双方争议的焦点内容作如下评述：一、关于物业服务费的调价问题。《前期物业管理服务协议》约定“物业服务费标准按照政府每年公布的物价涨幅及根据物业管理成本费用变化，物业管理费用收取标准进行适当调整后，最终按国家物价部门核定的标准进行执行。”《四川省物业管理条例》第五十一条规定“物业服务收费标准应当保持相对稳定。有下列情形，需要调整物业服务收费标准的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并报经业主大会同意：……调整物业服务收费标准产生纠纷时，物业服务合同双方当事人可以向物业管理区域所在地县级人民政府价格行政主管部门设立的价格认证机构申请对调价幅度的合理性进行评审。”龙泉驿丰物业公司按照合同的约定以及依据龙发改发【2011】11号文件指导精神，结合小区的实际情况，将物业服务收费标准从原来的0.95元/平方米/月上调至1.2元/平方米/月，符合相关文件精神。小区系2007年建成的老小区，但至今未成立业主委员会，龙泉驿丰物业公司在小区内张贴公告，并尽可能地向业主征求书面意见后，在【2011】11号文件出台5年后即2016年10月份，根据实际情况将物业服务费调整为1.2元/每平方米/月并无不当。龙泉驿丰物业公司调整价格后，小区业主也未请求相关部门对调价幅度的合理性进行评审。故龙泉驿丰物业公司主张黄永勇、杨锐琼支付2017年7月至2018年1月期间的物业服务费1026.73元，原审法院予以支持。二、关于龙泉驿丰物业公司主张的停车费问题。黄永勇、杨锐琼在庭审中认可先前交付的停车费为150元/月，而且此收费标准没有超过《前期物业管理服务协议》中露天停车位按不同排量以50-150元/月/个的标准收取的约定，黄永勇、杨锐琼如果对收费标准有异议，应先与龙泉驿丰物业公司协商，协商不成后再决定是否将机动车停放于该小区内。黄永勇、杨锐琼在未与龙泉驿丰物业公司就停车费协商一致的情况下，将机动车停放于小区内，然后要求龙泉驿丰物业公司接受自己认可的收费标准，违反了合同法的平等原则，黄永勇、杨锐琼应当按此前双方都接受的150元/月支付停车费，故对龙泉驿丰物业公司主张的2017年7月至2018年1月的停车费1050元（150元/月×7个月），原审法院予以支持。三、关于违约金问题。黄永勇、杨锐琼按照自己的错误理解，要求少交物业管理服务费、停车费，导致应交的全部费用都未交，黄永勇、杨锐琼应当承担违约责任。龙泉驿丰物业公司未制定机动车停车费的具体收费标准，在对不同车辆收费不同时未尽到说明义务，也负有一定的责任。龙泉驿丰物业公司主张黄永勇、杨锐琼按所欠费用的总金额3633.73元为本金，从2017年6月5日起按每日3‰计算违约金，该计算违约金的方式明显不当，且主张的违约金过高。综合黄永勇、杨锐琼违约情形、违约损害后果等因素，原审法院裁减违约金为黄永勇、杨锐琼欠付物业服务费总金额的10％计算违约金，故对违约金102.67元（1026.73元×10％），原审法院予以支持。 综上所述，黄永勇、杨锐琼应当给付龙泉驿丰物业公司物业服务费1026.73元、水费295.2元、电费1189.8元、垃圾清运费72元、停车费1050元、违约金102.67元。 据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、黄永勇、杨锐琼于判决生效之日起十日内给付龙泉驿丰物业公司水费295.2元、电费1189.8元、垃圾清运费72元，合计1557元；二、黄永勇、杨锐琼于判决生效之日起十日内给付龙泉驿丰物业公司物业管理服务费1026.73元；三、黄永勇、杨锐琼于判决生效之日起十日内给付龙泉驿丰物业公司停车费1050元；四、黄永勇、杨锐琼于判决生效之日起十日内给付龙泉驿丰物业公司逾期交费的违约金102.67元；五、驳回龙泉驿丰物业公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由黄永勇、杨锐琼负担（此款已由龙泉驿丰物业公司预交，黄永勇、杨锐琼在履行上述给付义务时将此款一并付给龙泉驿丰物业公司）。 黄永勇、杨锐琼不服一审判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实错误，与龙泉驿丰物业公司《前期物业管理服务合同备案表》《金色海岸前期物业管理服务协议》不符，主要有：龙泉驿丰物业公司备案物业管理期限是2008年6月1日至2010年5月31日，且龙泉驿丰物业公司不是其物业管理公司，与上诉人之间不具有合同关系。原审判决认定事实错误，故请求撤销原判，依法改判。 被上诉人龙泉驿丰物业公司答辩称，对原审判决无异议，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，根据最高人民法院《关于关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，龙泉驿丰物业公司与成都市龙泉驿区驿丰苑房屋开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定龙泉驿丰物业公司为案涉小区提供物业服务，黄永勇、杨锐琼系从原小区业主处购买案涉小区房屋成为新业主，应受《前期物业管理服务合同》约束，黄永勇、杨锐琼上诉称龙泉驿丰物业公司不是其物业管理公司，无法律和事实依据，本院不予支持。龙泉驿丰物业公司在案涉小区服务期间，与业主签订《前期物业管理服务协议》对物业服务费、停车费等内容进行了约定，上诉人黄永勇购房后亦按照该协议来实际履行。后龙泉驿丰物业公司根据成都市龙泉驿区发展改革和经济信息化局、成都市龙泉驿区房管局相关文件精神，对案涉小区物业服务费上调事宜进行公告，并征求业主意见，上诉人黄永勇回复表示同意。故上诉人与龙泉驿丰物业公司应按调价后的协议内容各自履行自己的义务。据此，原审法院裁判黄永勇、杨锐琼向龙泉驿丰物业公司支付欠缴的物业服务费、停车费及违约金并无不当。 综上，上诉人黄永勇、杨锐琼的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元由上诉人黄永勇、杨锐琼负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年十一月十三日 书记员  陈 悦