四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14234号 上诉人（原审被告）中科建设开发总公司西南分公司。住所地：四川省成都市青羊区清江中路65号香格里拉花园4-2-11。 法定代表人罗光国。 委托代理人周志宇，四川天与律师事务所律师。 委托代理人赵世莲，四川天与律师事务所律师。 上诉人（原审被告）中科建设开发总公司。住所地：中国（上海）自由贸易试验区锦绣东路2777弄31号。 法定代表人顾玮国，总经理。 委托代理人周志宇，四川天与律师事务所律师。 委托代理人赵世莲，四川天与律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）成都浩佳物业服务有限公司。住所地：四川省成都市武侯区武侯新城管委会武兴四路166号4栋2单元2层6号。 法定代表人陈俊文，总经理。 委托代理人郝延涛，四川拓越律师事务所律师。 委托代理人何益琅，四川拓越律师事务所律师。 上诉人中科建设开发总公司西南分公司（以下简称中科西南分公司）、中科建设开发总公司（以下简称中科总公司）因与被上诉人成都浩佳物业服务有限公司（以下简称浩佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2018）川0114民初10391号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，2015年，浩佳物业公司（甲方）与中科西南分公司（乙方）签订了《前期物业服务补充协议》。协议的4.1条约定乙方交给甲方进行物业管理的建筑面积为39879.36平方米。2017年7月1日至2017年12月31日，该期间物业费甲方按照1.0元/㎡/月进行收取。2018年1月1日起，物业费按照1.5元/㎡月核算。协议的4.3条约定已售车位服务费按50元/个/月标准收取，从2017年8月1日起计算。协议4.4条约定乙方出租物业的，物业服务费由甲方直接向承租方收取，乙方不承担向甲方支付物业服务费的责任。若承租方未按时支付，乙方承担相应的代付责任，乙方承担代付责任后依法向承租方进行追偿。协议9.4条约定乙方不按本约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交欠费并从逾期之日起按每天万分之一交纳违约金。协议9.5条约定违约方除向守约方承担违约赔偿外，还应承担守约方通过诉讼方式追究违约方责任的诉讼费、律师费、公证费等相关费用。 协议生效后，中科西南分公司在2015年将该物业租赁给案外人成都××投资有限公司，租赁期限为5年。成都××投资有限公司在支付了219978元后没有继续向浩佳物业公司支付物业服务费。2018年10月8日浩佳物业公司向中科西南分公司发出《关于中科建公司欠费催收的函》，称自2017年至2018年6月30日为止，总计欠物业（车位）服务费444212.4元，其中2017年欠费49298.16元，2018年1月至6月欠费394914.24元。 原审判决另查明，一、车位总数是150个，因开发商占用了30个，浩佳物业公司因此主张计算车位服务费是按照120个的数量计算。二、浩佳物业公司因提起诉讼支付的律师费金额为24000元。 以上事实，有《前期物业服务补充协议》、银行转账凭证、转账凭证、《催收函》《委托代理合同》、当事人陈述及庭审笔录等在卷予以佐证。 原审判决认为，《前期物业服务补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，属合法有效合同，各方均应按合同约定履行权利义务。协议的4.1和4.3条约定了物业（车位）服务费的单价支付方式。协议的9.4和9.5条约定了违约一方要承担违约金和律师费，此后中科西南分公司将物业出租给案外人成都××投资有限公司，物业（车位）服务费应由承租方成都××投资有限公司承担，但协议的4.4条约定在承租方没有按时支付服务费时，中科西南分公司有代付的义务，代付后可依法向承租方追偿，故浩佳物业公司向中科西南分公司主张物业服务费有合同依据。中科西南分公司违反合同约定欠物业服务费444212.4元未支付，故浩佳物业公司请求中科西南分公司支付物业管理费444212.4元的请求原审法院予以支持。关于违约金，浩佳物业公司主张自2018年6月20日起按每日万分之一计算违约金，其请求相对于合同约定减轻了中科西南分公司的责任，故原审法院予以支持。关于律师费，因双方合同约定由违约方承担，故原审法院予以支持。针对中科西南分公司的答辩称：因为浩佳物业公司提供的物业服务有瑕疵，所以拒付物业费。案件中科西南分公司未提供相应的证据证明其在合同履行期间，曾按照合同约定就物业服务瑕疵向浩佳物业公司催告并要求整改，故对其抗辩原审法院不予采信。中科西南分公司作为中科总公司的分公司，不具有法人资格，无法独立承担责任，所以中科西南分公司的债务应由中科总公司承担。 综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、中科总公司于判决生效后十日内向浩佳物业公司支付人民币444212.4元，并支付违约金（以444212.4元为基数，自2018年6月20日起，按照每日万分之一的标准，计算至款项付清之日止）；二、中科总公司于判决生效后十日内向浩佳物业公司支付律师费人民币24000元；三、驳回浩佳物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8324元（已减半收取），由中科总公司负担（此款浩佳物业公司已垫付，执行时一并给付）。 中科西南分公司、中科总公司不服一审判决，均向本院提起上诉称，一、一审法院认定事实不清、证据不足，上诉人作为被告主体不适格；二、一审判决上诉人承担物业费不合理且过高；三、一审判决的律师费不应由上诉人承担，且该律师费过高。故请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。 被上诉人浩佳物业公司答辩称，物业服务补充协议约定了承租方不向物业公司缴纳物业费，可以要求业主代付，故上诉人主体适格；上诉人未提供证据证明被上诉人未履行物业服务，且补充协议也约定了律师费由违约方承担，故请求驳回上诉人的上诉请求。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，浩佳物业公司与中科西南分公司签订的《前期物业服务补充协议》也明确约定在承租方没有按时支付物业费时，中科西南分公司有代付的义务，且约定违约方要承担违约金和律师费，故浩佳物业公司向中科西南分公司主张物业承租人欠缴的物业管理费、违约金、律师费于法有据，应予支持，中科西南分公司作为中科总公司的分公司，其债务应由中科总公司承担。 根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张对应缴未缴的物业费予以减免则于法无据。上诉人中科西南分公司、中科总公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费8324元由上诉人中科建设开发总公司西南分公司、中科建设开发总公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年十一月七日 书记员  陈 悦