广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3494号上诉人（原审被告）：聂春霞，女，1976年3月9日出生，汉族，住广东省中山市东区。上诉人（原审被告）：刘忠庆，男，1972年5月4日出生，汉族，住广东省中山市东区。委托诉讼代理人：聂春霞，女，1976年3月9日出生，汉族，住广东省中山市东区。被上诉人（原审原告）：中山远洋物业服务有限公司，住所地广东省中山市东区兴文路99号远洋城万象花园199卡之一，统一社会信用代码914420006650282439。法定代表人：武文勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁文英，女，该公司员工。委托诉讼代理人：黄治红，女，该公司员工。上诉人中山远洋物业服务有限公司（以下简称远洋物业公司）因与被上诉人聂春霞、刘忠庆物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初1563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。聂春霞、刘忠庆上诉请求：1.撤销一审判决，改判聂春霞、刘忠庆无需向远洋物业公司支付2015年8月至2016年1月期间的物业服务费7532.64元；2.判令远洋物业公司承担因其管理服务失职导致聂春霞、刘忠庆物业建筑面积毁损的责任；3.判令远洋物业公司履行物业服务职责，恢复公共消防通道原判。事实和理由：一、远洋物业公司根本没有履行前期物业检查该项前期物业最根本重要的工作，是导致后来产权面积纠纷、消防设施不能有效使用的根源，存在严重失职。聂春霞、刘忠庆物业面积被侵占（就本层公共通道就近一半被私人侵占为己有），聂春霞、刘忠庆的物业实际使用面积少于产权面积，聂春霞、刘忠庆提交的证据材料及远洋物业公司一审庭审均承认本幢物业六楼公共部位被私人业主侵占归为私人办公室。该通道被私人设门封闭，挨近的洗手间得不到通风排气，导致该洗手间长期积聚臭气影响聂春霞、刘忠庆办公室。出电梯厅的出入口被私人封闭，导致前往聂春霞、刘忠庆物业需要兜大圈，且04卡一旦发生危险，聂春霞、刘忠庆物业使用人就没法逃生。二、远洋物业公司未制止并及时向行政主管部门报告消防通道被占用行为，一审法院对此认定有误。远洋物业公司提供的整改通知书，系在607业主向消防部门投诉后，消防部门为督促远洋物业公司整改而向新学林公司发出的。即远洋物业公司并未在新学林公司违规装修侵占公共消防通道时履行制止职责，且在新学林提供的装修工程验收报告（消防）没有监理单位项目总监、质监部门的验收合格盖章的情况下违规通过了新学林公司的装修验收。远洋物业公司于2015年11月20日发出的整改通知实际上是新学林公司对投诉的回复函，并非远洋物业公司主动发出的整改通知。消防验收合格也是针对新学林公司601、602、608室内装修材料的检验报告，并非针对本层公共消防通道的整体检验报告。三、以上问题纠纷皆因远洋物业公司失职导致，而聂春霞、刘忠庆也因上述问题不能收楼入驻，被迫延迟到2016年2月1日才迟延入驻，且只对套内面积签收。而聂春霞、刘忠庆物业非一般住宅，而是商业办公楼，管理费每平方米12元中包含3.5元公共空调费、0.5元公共水电费。远洋物业公司的失职导致聂春霞、刘忠庆迟延入驻，入驻前并未消耗以上空调费、水电费，理应扣除。远洋物业公司未履行上述各项工作，理应扣除。聂春霞、刘忠庆物业计算使用面积应扣除被侵占部分面积。四、一审诉讼费负担计算有误。五、远洋物业公司存在严重失职，其七项不作为行为包括：1.承接地产商交付物业时没有进行公共部位、消防设施的查验，没签订查验协议登记备案，导致后来物业公共部位产生纠纷；2.新学林公司违规装修侵占公共部位、封闭消防通道，远洋物业公司没有履行职责制止其侵害其他业主权益行为；3.远洋物业公司违规通过新学林公司装修验收，造成新学林公司侵占公共消防通道成为事实；4.发现侵害行为没有履行职责向行政主管部门报告；5.对新学林公司一直不整改没有履行职责强制整改，也没有将整改措施公告，更没有公告整改结果，也没有跟进整改；6.没有对新学林公司侵犯物业公共利益案件向人民法院提诉讼；7.没有保持消防通道畅通等严重失职行为。六、本幢写字楼第一批交楼时间是2015年5月，聂春霞、刘忠庆物业通知收楼时间是2015年4月下旬，而十三楼1301、1302、1308卡在5月份收楼后就开始装修侵占公共通道、共同消防设施，在7月前已装修完毕入驻。即在7月下旬通知聂春霞、刘忠庆收楼时，聂春霞、刘忠庆物业已不符合收楼标准（本幢任何一层的公共部位、共用消防通道都是本人物业产权面积的一部分）。远洋物业公司二审辩称：远洋物业公司已按照物业服务合同对涉案商品房提供了物业服务，聂春霞、刘忠庆应当按照物业服务合同交付物业管理费，聂春霞、刘忠庆的上诉理由提及相关问题与本案无关，请求二审法院驳回上诉，维持原判。涉案商品房已经出租使用。远洋物业公司于2019年1月14日向一审法院提起本案诉讼请求：聂春霞、刘忠庆、中山市新学林教育科技有限公司（以下简称新学林公司）支付2015年8月至2016年1月、2017年9月至2018年7月期间共17个月的物业管理费21342.48元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费1255.44元为基数，分别从欠费当月6日起按万分之八利率计算至清偿之日止，暂计至2018年7月为7532.64元）。一审诉讼中，远洋物业公司申请撤回对新学林公司的起诉，并变更诉讼请求为：聂春霞、刘忠庆支付2015年8月至2016年1月期间共6个月的物业管理费7532.64元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费1255.44元为基数，分别从欠费当月6日起按万分之八利率计算至清偿之日止，暂计至2019年3月18日为7140.94元）。一审法院认定事实：2014年3月20日，远洋地产公司作为出卖人与聂春霞、刘忠庆作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买商品房(写字楼)坐落为广东省中山市东区博爱六路28号远洋广场1幢办公楼603号；该商品房约定建筑面积共104.58平方米，其中，套内建筑面积72.66平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.92平方米；出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；上述交付期限是该商品房交付的最迟日期，出卖人可选择在此时间前（含当日）的任一时间内交付该商品房，具体的交付日期以出卖人发出《中山远洋商品房交付通知书》的规定的时间为准，若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为出卖人已实际交付该商品房给买受人使用，并自出卖人交付日（含实际交付日）次日起算物业管理费及保修期。合同还约定了其他事项。同日，聂春霞、刘忠庆作为甲方与远洋物业公司作为乙方签订《前期物业服务协议书》，双方约定：物业竣工验收交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供的日常服务包括房屋建筑共用部分、公共区域建筑（含通道、消防通道等）的维修养护和管理；乙方按实测建筑面积，每月每平方米12元向业主、非业主使用人收取物业服务费；乙方以写字楼交付通知书通知业主收楼时间为准，超过15号按次月收取，未超过15号的按半月收取。业主办理收楼手续后每次收缴物业服务费的时间为每月5号；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金；服务期限自签订之日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。2015年7月22日，远洋地产公司向聂春霞、刘忠庆发出中山远洋广场商品房交付通知书，载明：中山市东区博爱六路28号远洋广场1号办公楼603已符合《中山市商品房买卖合同》中约定的交付使用条件；收楼时间安排为2015年7月24日-7月26日。聂春霞、刘忠庆以现场查验中发现消防通道被其他业主占用为由未在上述指定期限内办理收楼手续。2016年1月14日，聂春霞、刘忠庆与远洋物业公司签订的《入驻合约》，办理了物业接收手续。但在该《入驻合约》中单方手写加注了以下“补充说明”：由于本楼层有业主占用公共走廊的情况，不符合交楼标准，并且违反了中山远洋广场物业服务协议中的装修管理规定，物业公司存在管理不善问题，故本业主现只对室内部分进行签收，公共分摊部分不认可，并且保留追究中山远洋广场物业服务有限公司和中山远洋广场发展商的权利。其后，聂春霞、刘忠庆将案涉物业出租给新学林公司，物业管理费亦由该承租人负责缴交。2017年9月始，因双方就消防通道占用产生矛盾，新学林公司未再缴交承租期间的物业管理费，聂春霞、刘忠庆亦未缴交，且认为远洋物业公司向远洋地产公司承接物业时未尽查验义务，且在承接后的日常物业服务过程中，未尽维护、管理义务，不同意支付2015年8月至2016年1月期间的物业管理费，远洋物业公司多次催促未果遂诉至一审法院，主张本案实体权利。一审诉讼过程中，经庭外协商，新学林公司补交了所拖欠的2017年9月至2018年7月的物业管理费，远洋物业公司遂在本案撤回了对新学林公司的起诉，一审法院亦予准许。一审法院另查明：聂春霞、刘忠庆为广东省中山市东区博爱六路28号远洋广场1幢办公楼603号的业主，该物业建筑面积为104.62平方米，根据所在小区《前期物业服务协议书》第十一条第一款第1点约定的收费标准，每月应缴物业服务费1255.44元（12元/月×104.62平方米）。一审法院再查明：中山市东区博爱六路28号远洋广场1幢办公楼603号有两个方向的通道，分别是往02或04方向，其中02-01-08方向的通道被该物业业主占用。2015年9月21日，远洋物业公司向远洋广场1幢601、602、608单元的业主新学林公司发出违规整改通知书，要求其对占用的公共部位进行拆除整改，恢复公共走火通道。至2015年10月5日，新学林公司仍未将占用的消防通道恢复原状。远洋物业公司于2015年11月2日向新学林公司发出关于新学林办公室消防投诉的复函，再次要求其于2015年11月20日前将占用部位的装饰拆除并恢复原状。2016年2月1日，中山市公安消防支队城区大队向新学林公司发出《建设工程消防验收意见书》，载明：经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定位于中山市××路南侧××广场××办公楼××、××、608的工程消防验收合格。一审法院又查明：《中山远洋广场业主临时公约》载明：物业管理区域内禁止占用或损坏楼梯、通道等公用部位、设施及给公共场所（地）；物业管理企业享有以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时公约和规章制度的行为的权利；业主违反临时公约关于物业使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依临时公约向人民法院提起诉讼。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。远洋物业公司与聂春霞、刘忠庆签订的《前期物业服务协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。远洋地产公司通知聂春霞、刘忠庆于2015年7月26日前收楼，聂春霞、刘忠庆通过查验案涉物业，提出因消防通道被新学林公司占用，远洋地产公司交付的房屋面积不符合合同约定，故不同意收楼，直至2016年2月1日，中山市公安消防支队城区大队作出新学林公司所有的三个物业消防验收合格的意见。期间，远洋物业公司两次向新学林公司发出通知，要求其对被占用的公共通道进行拆除、恢复公共通道。远洋物业公司认为其已为案涉物业提供物业服务，聂春霞、刘忠庆作为业主，应自收楼起支付物业服务费；聂春霞、刘忠庆确认未支付2015年8月至2016年1月期间的物业服务费，但辩称远洋地产公司交付的房产不符合《商品房买卖合同》约定的房屋面积，且远洋物业公司在承接物业时未尽查验义务，未对案涉物业的公共部分面积被占用情况进行处理，故在远洋物业公司未尽合同约定的管理义务的情况下，其拒绝支付物业服务费。根据双方的诉辩主张，一审法院归纳本案争议焦点为：1.远洋物业公司是否完全履行物业维护及管理义务；2.聂春霞、刘忠庆应自何时起交纳物业服务费。关于焦点一：聂春霞、刘忠庆确认案涉物业建筑面积104.62平方米，与《商品房买卖合同》中约定的建筑面积104.58平方米基本一致，故其关于远洋地产公司交付的房屋面积与合同约定不一致的抗辩缺乏事实依据，一审法院不予采纳；至于因消防通道被其他业主占用，导致公共部位面积减少的情况，根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款规定“业主和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”，案涉物业所在楼层的消防通道作为业主共有部分，当通道被其他业主占用时，聂春霞、刘忠庆作为共有部分的共有权人应向侵权人即新学林公司主张权利；又，根据《物业管理条例》第四十五条“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门汇报”的规定，远洋物业公司在发现新学林公司占用消防通道的事实后，先后于2015年9月21日、2015年11月2日发出通知要求其在期限内拆除占用部位、恢复消防通道，聂春霞、刘忠庆亦于庭审中确认远洋物业公司就消防通道被占用的事实报告消防部门，故远洋物业公司对消防通道被占用的行为采取了一定制止和报告行为。聂春霞、刘忠庆以消防通道被占用为由，认为远洋物业公司未履行管理义务而不支付物业服务费的抗辩理据不足，一审法院不予支持。关于焦点二：一审法院已于上述中认定消防通道被占用非远洋物业公司导致，且远洋物业公司已履行了一定管护义务，故聂春霞、刘忠庆关于在消防验收合格前不支付物业服务费的抗辩理据不足，一审法院不予支持。另，《商品房买卖合同》约定的交房日期为房屋最迟交付时间，远洋地产公司可在该约定日期前交付，具体到本案，远洋地产公司通知聂春霞、刘忠庆的收楼时间为2015年7月24日-7月26日，根据双方于《商品房买卖合同》中关于收楼事宜的约定，聂春霞、刘忠庆未在指定期间办理收楼手续，亦未依法向买卖合同相对方远洋地产公司提出合理抗辩或主张相应权利，而关于其抗辩：消防通道被其他业主占用，影响了其物业所含公共摊分面积的权益，认为产权面积与房地产买卖合同约定不符合，物业未达收楼标准。该抗辩是否属实及是否足以构成未按期收楼的合法理由，属另一法律关系；且所涉《商品房买卖合同》的相对方远洋地产公司未参加本案诉讼，本院就此不作实体审查。被告聂春霞、刘忠庆应另案主张；若因远洋地产公司原因或其他侵权人原因所致，导致其产生本案物业费损失，亦可另案追偿。故在聂春霞、刘忠庆与远洋地产公司之间关于交楼是否符合《商品房买卖合同》约定及聂春霞、刘忠庆拒绝收楼理由是否形成有效抗辩未经审查确认前，应视为聂春霞、刘忠庆已于通知期间届满前即2015年7月26日收楼，应按《前期物业服务协议书》的约定，自2015年8月起支付物业服务费。远洋物业公司为聂春霞、刘忠庆的物业提供了管理服务，聂春霞、刘忠庆作为业主未按前期物业服务协议的约定交纳物业服务费显然不当，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定及前期物业服务协议的约定，应承担支付物业管理费的责任。经核算，聂春霞、刘忠庆应向远洋物业公司支付2015年8月至2016年1月期间的物业服务费7532.64元[1255.44元（12元/月×104.62平方米），共6个月]。关于违约金，合同虽约定按日千分之一计收，远洋物业公司主动调低按日万分之八计收，但结合本案已查明事实，案涉物业消防通道确存在（或曾经存在）被其他业主占用的情形，远洋物业公司虽举证证明履行了一定的敦促整改，向主管职能部门反映等管理职责，但其系案涉商业写字楼的物业管理公司，没有在其他业主收楼后装修和使用期间，及时发现和制止非法占用情形，确实存在不当，即存在一定过错，且无证据证明该占用情形发生在其接管案涉商业写字楼之前。故其要求聂春霞、刘忠庆支付逾期违约金，一审法院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、聂春霞、刘忠庆于一审判决发生法律效力之日起七日内向远洋物业公司支付2015年8月至2016年1月期间的物业服务费7532.64元；二、驳回远洋物业公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费679元，减半收取计339元（远洋物业公司已预交），由远洋物业公司负担88元，聂春霞、刘忠庆负担251元（聂春霞、刘忠庆负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付远洋物业公司）。双方当事人二审均未向本院提交新证据。本院另查明：2015年1月9日，涉案商铺所在的中山市远洋C区城市综合体一、二、三期工程取得建设工程竣工验收备案登记证。本院对一审查明的其他基本事实清楚予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。聂春霞、刘忠庆上诉称其不同意支付2015年8月至2016年1月期间的物业服务费，实际系对开发商远洋地产公司向其发出交付通知书的行为效力提出异议。对于涉案商铺交付，远洋地产公司与聂春霞、刘忠庆于《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在2015年9月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。本院认为，此处约定开发商向业主交付的商品房应符合合同约定及法定交付条件，且应能满足业主基本的安全条件和基本居住或使用或使用要求。经查，在合同约定的最后交楼期限届满前，远洋地产公司于2015年7月22日向聂春霞、刘忠庆发出中山远洋广场商品房交付通知书，通知聂春霞、刘忠庆须于2015年7月24-26日期间办理收楼手续。虽涉案商铺所在小区建设项目已于2015年1月9日取得建设工程竣工验收备案登记证，但根据聂春霞、刘忠庆提交的现场照片以及远洋物业公司提交的违规整改通知单、关于新学林办公室消防投诉的复函等证据反映，在上述交付通知书指定的收楼期限内，涉案商铺所在楼层确实存在聂春霞、刘忠庆所主张的消防通道被其他业主违法占用的情况，且该违法侵占状态至消防部门于2016年2月1日发出《建设工程消防验收意见书》综合评定601、602、608的工程消防验收合格时方得以改善。因此，即使远洋地产公司已在合同约定期限内通知聂春霞、刘忠庆办理收楼手续，以及涉案商铺所在小区建设项目已取得竣工验收备案登记证，但商铺所在楼层却仍存在其他业主违法占用消防通道问题。因消防通道与业主的基本人身安全密切相关，即涉案情形对业主能否正常经营、使用商铺存在重大影响和限制，开发商在交付商铺前负有妥善解决上述问题，排除妨碍，确保交付的商铺不存在影响正常使用的明显瑕疵之附随义务。故远洋地产公司于2015年7月22日向聂春霞、刘忠庆发出商品房交付通知书时，聂春霞、刘忠庆以其他业主占用消防通道造成其不能正常使用商铺为由拒绝在通知书指定期限内收楼，合理有据，不能据此认定发生视其已收楼的法律后果。一审认定通知期间届满之日即2015年7月26日视为涉案商铺收楼之日不当，本院予以纠正。由此在本案聂春霞、刘忠庆拒绝收楼理由成立，不能视作已收楼的情形下，远洋物业公司要求聂春霞、刘忠庆支付涉案商铺交付之前即2015年8月至2016年1月13日期间的物业服务费，理据不成立，本院不予支持。至于聂春霞、刘忠庆其后于2016年1月14日办理了物业接收手续，应按照其与远洋物业公司签订的《前期物业服务协议书》中的约定向远洋物业公司支付从2016年1月14日至31日期间的物业服务费728.97元（12元/月×104.62平方米÷31天/月×18天）。关于聂春霞、刘忠庆上诉另要求远洋物业公司承担因管理服务失职导致聂春霞、刘忠庆物业建筑面积毁损的责任，并要求远洋物业公司履行物业服务职责、恢复公共消防通道原状。因聂春霞、刘忠庆该两项上诉请求已超出一审诉讼请求范围，因聂春霞、刘忠庆一审期间也未就此提起反诉，本院对此在本案二审中不作处理。综上所述，上诉人聂春霞、刘忠庆的上诉请求部分成立。一审判决处理不当，应予纠正。依照《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初1563号民事判决第二项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初1563号民事判决第一项为：聂春霞、刘忠庆于本判决发生法律效力之日起七日内向中山远洋物业服务有限公司支付2016年1月14日至2016年1月31日期间的物业服务费728.97元；三、驳回中山远洋物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费167元，减半收取为83.5元（中山远洋物业服务有限公司已向一审法院预交339元），由聂春霞、刘忠庆负担4元（聂春霞、刘忠庆于本判决发生法律效力之日起七日内迳付中山远洋物业服务有限公司），由中山远洋物业服务有限公司负担79.5元；二审案件受理费50元（聂春霞、刘忠庆已向本院预交），由聂春霞、刘忠庆负担6元，由中山远洋物业服务有限公司负担44元（中山远洋物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内）。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年十一月二十七日书记员  易嘉璇