江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣11民终2062号上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏立新宇现代农业科技有限公司，住所地江西省宜兴市新庄街道茭渎村，统一社会信用代码：91320282569170338M。法定代表人：朱立新，该公司总经理。委托代理人：刘伟，男，汉族，1981年11月19日生，住江西省上饶市上饶县，系该公司员工，特别授权。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江西利丰鞋业有限公司，住所地江西省上饶市信州区朝阳工业园区朝阳三路，统一社会信用代码：91361100596504671Q。法定代表人：潘永杰，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：周小明、叶盛波，江西红源律师事务所律师，特别授权代理。上诉人江苏立新宇现代农业科技有限公司与被上诉人江西利丰鞋业有限公司上诉一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初2700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。上诉人江苏立新宇现代农业科技有限公司上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，恳请二审依法改判，判决上诉人不承担厂房租金77，000元整；2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人认为一审法院认定事实不清，遗漏二个重要事实，上诉人有新的证据可以证明以下事实：1、本案租约起止时间系从2019年4月26至2025年4月25日，在起租前均属于免租期，不存在计算租金。2、上诉人与被上诉人约定该租赁物必须通过消防验收合格后交付使用的事实，上诉人于2019年2月26日向被上诉人函告要求其完成消防验收，被上诉人置之不理。二、1、一审法院适用法律存在错误。上诉人认为：《消防法》规定，未经消防验收的建设工程，禁止投入使用，本案中被上诉人将未经消防验收的房屋投入使用欲出租给上诉人使用，系违反《消防法》强制性规定，故上诉人在本案租赁关系中不存在过错、过失。2、根据《担保法》规定，没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。上诉人认为：即使系订金给付方违约，收受方也应予以退还，而不能另行判定上诉人承担责任。被上诉人江西利丰鞋业有限公司在二审中辩称：2019年1月份将涉案厂房交给上诉人使用，3月底上诉人说不要，故3月底就收回了厂房，于4月份将涉案厂房租给其他人。关于消防验收的问题，双方没有约定必须要经过消防验收。江苏立新宇现代农业科技有限公司向一审法院起诉请求：1、恳请法院依法判决解除原、被告商议的房屋租赁协定；2、恳请法院依法判决被告归还原告租房订金人民币100,000元整，并承担同期贷款利息；3、恳请法院依法判决被告赔偿原告经济损失人民币77,000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月10日原、被告商议，被告将其贵公司名下第五栋厂房，约3500平方米出租给原告使用，双方约定，租期为六年，租金第一、二年为11元每平方米，后每两年递增10%，租金按半年度支付，并约定被告在2019年2月26日前完成该厂房的消防验收后双方签订厂房租赁协议将该厂房交付给原告使用，同日，原告向被告支付租房订金人民币100,000元，原告按双方约定的时间截点安排人员在本地布置幵展工作，并与被告对接厂房租赁交付等事宜，原告多次通过口头、电话催促被告完成验收交付租赁物，被告却一拖再拖，无奈，原告于2019年3月20日正式书面函告被告要求被告收到函告后7日内完成消防验收并交付租赁物，被告收到函告后，置之不理，被告现已严重逾期，至今仍然未能完成该厂房的消防验收，被告不履行约定的行为已严重违约，违背诚实信用原则，并给原告造成巨大损失，原告为了不扩大不必要的损失，维护自身合法权益，特依法提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。一审法院认定事实:2018年12月10日，原告与被告口头协议将被告位于上饶市信州区朝阳工业园区朝阳三路公司内5号厂房租赁给被告使用，面积约3,500平方米，租期6年，租金第一、二年每月每平方11元，后每两年递增10%。双方一直未签订书面租赁合同。2019年1月份，原告对案涉租赁标的物进行了部分改造，包括更换了卫生间的两扇门、挖了油池并在厂房外部地下安装了一根排油污的管道。2019年3月20日，原告函告被告，要求其在收到该函之日起7日内完成厂房消防验收并将租赁标的物交付给原告。2019年4月份，被告与案外人赵挺飞就案涉厂房达成了租赁协议。现原告主张被告的厂房未经过消防验收，违反法律的强制性规定，要求解除双方的口头协议、退还订金并赔偿损失。一审法院认为，本案的焦点在于：案涉厂房是否交付？解除口头协议是否有依据？基于该两个问题，阐述如下：1、根据证据规则规定，当事人一方对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中原告主张双方协议约定于2019年2月26日将完成消防验收的厂房交付给原告，其未就按约定提交相应证据予以证明，且原告在2019年1月份已对案涉厂房进行了部分改造，说明被告享有厂房的管理和使用权，应认定案涉标的物已完成交付，关于交付的时间，原告述称改造时间系2019年1月底，被告抗辩1月初，被告未就具体交付时间提供有效证据予以证据，故交付时间以原告陈述为准；2、关于口头协议的解除问题，原告提出解除协议，被告已于2019年4月将案涉厂房出租，故原告提出解除协议应予支持；针对原告主张根据《中华人民共和国消防法》规定，未经消防验收或者消防验收不合格的建设工程，禁止投入使用。租赁的房屋具有违反法律规定、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况下，导致租赁房屋无法使用的，承租人请求解除合同的，人民法院予以支持。本案中，案涉房屋虽未经消防验收，但并不必然导致租赁房屋无法使用，退一步说，即使如原告所述解除合同，其应当支付自厂房交付之日起至合同解除之日止的租金；3、关于原告的主张的损失无事实和法律依据，亦未提供有效证据，本院不予支持；4、针对被告的反诉请求，租金的支付为：11元/月/㎡*3,500㎡*2个月（2019年2月、3月份）=77,000元，关于被告主张的其他损失10,000元未提交相应证据，不予支持。综上，原告（反诉被告）及被告（反诉原告）的部分主张符合法律规定，本院对双方的部分请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）江西利丰鞋业有限公司退还原告（反诉被告）江苏立新宇现代农业科技有限公司租房订金100,000元；二、原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付租金77,000元；三、驳回原告（反诉被告）的其它诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）的其它反诉请求；五、上述判决第一、二项抵扣后，被告（反诉原告）于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）订金23,000元。案件受理费3,840元，减半收取1,920元，反诉费1,405元，合计3,325元，由原告负担1,697.3元，被告负担1,627.7元。二审中上诉人江苏立新宇现代农业科技有限公司提交《租赁合同书》一份。被上诉人经质证认为，该份合同未经盖章，故未发生法律效力。本院认为，根据《租赁合同书》第十七条之约定“本合同一式贰份，自双方签字盖章后生效”，因该合同未经双方盖章确认，故不生法律效力，本院不予采信。其余案件事实同一审法院认定一致，有当事人陈述及相关证据在卷佐证。本院认为，上诉的争议焦点是涉案厂房的交付是否意味着租赁期间开始计算？上诉人认为，本案租约起止时间系从2019年4月26至2025年4月25日，在起租前均属于免租期，不存在计算租金，一审法院认定案涉房屋未经消防验收，不必然导致租赁房屋无法使用，一审法院适用法律存在错误。本院认为，上诉人在上诉期间虽提交了《租赁合同书》一份，但根据《租赁合同书》第十七条之约定“本合同一式贰份，自双方签字盖章后生效”，因该合同未经双方盖章确认，故不生法律效力，由于双方之间未能达成有效的合同，被上诉人也否认上述租赁起止期间，故不能认定双方的租赁起止期间为2019年4月26至2025年4月25日。被上诉人辩称，应从2019年1月份开始计算租赁时间，但上诉人予以否认，被上诉人亦无证据证实双方的租赁期间自2019年1月份开始，上诉人也无证据证实2019年1月份至3月底为装修期、免租期，根据双方认可的事实即被上诉人于2019年1月份将涉案厂房交付给上诉人实际使用并于3月底收回，上诉人实际使用占用厂房2个月，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“……当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用占用费的，人民法院一般应予支持”规定之精神，根据双方认可的租金支付标准即租金第一、二年每月每平方11元，后每两年递增10%，案涉厂房使用占用费为：11元/月/㎡*3,500㎡*2个月（2019年2月、3月份）=77,000元，上诉人应支付77000元房屋使用占用费给被上诉人。一审法院认定被上诉人将案涉厂房交付给上诉人占有使用即租赁期间开始计算，属适用法律不当，本院依法纠正。关于上诉人所称的消防验收问题，本院认为，因双方当事人未能达成有效的租赁合同，上诉人不能证明双方存在有效的消防验收条款。关于本案订金的问题。上诉人认为，即使系订金给付方违约，收受方也应予以退还，而不能另行判定上诉人承担责任。根据《最高人民法院关于适用》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”之规定，因双方当事人未明确约定订金性质及法律效果，故一审法院判决被上诉人返还上诉人租房订金100,000元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人江苏立新宇现代农业科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,725元，由江苏立新宇现代农业科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  董有生审判员  毛丽丽审判员  杜依霖二〇一九年十一月二十六日书记员  刘 洋