江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初7457号 原告：苏州日报社，住所地苏州市十梓街458号。 法定代表人：张建雄，社长。 委托诉讼代理人：蒋勇伟，江苏新苏律师事务所律师。 被告：苏州市强大粮油食品有限公司，住所地苏州市吴中区郭巷街道九盛港路128号粮食市场内135号。 法定代表人：崔建强，总经理。 被告：苏州市新文宾馆，住所地苏州市民治路24号。 投资人：崔建强，总经理。 委托诉讼代理人：周振宇，江苏简文律师事务所律师，两被告共同委托。 委托诉讼代理人：包芳，江苏简文律师事务所实习律师，两被告共同委托。 原告苏州日报社与被告苏州市强大粮油食品有限公司（以下简称强大粮油公司）、苏州市新文宾馆（以下简称新文宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年09月03日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月25日公开开庭进行了审理，原告苏州日报社的委托代理人蒋勇伟、被告强大粮油公司法定代表人暨新文宾馆投资人崔建强、被告强大粮油公司及新文宾馆的共同委托诉讼代理人周振宇、包芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏州日报社向本院提出诉讼请求：判令两被告共同支付欠付房屋租金4787219元及计算至判决确定的给付之日止的逾期付款违约金（分别以3863434.25元、923784.75元为本金，各从2019年6月21日、2019年8月1日起计算，均按照年利率10%计算）。事实与理由：2014年9月25日，原告与强大粮油公司签订房屋租赁合同，将位于苏州市的房屋（建筑面积约4767平方米）租赁给其使用，租赁期限自2014年12月1日起至2019年11月30日止。合同对租金标准、付款方式均有详细约定，其中，第三合同年度租金为3351600元，第四合同年度租金为3519180元，第五合同年度租金为3695139元。2014年11月，强大粮油的实际控制人崔建强成为新文宾馆的投资人。新文宾馆自2014年12月起在案涉房屋内经营，租金由崔建强支付，原告向新文宾馆开具发票。租赁合同期间，两被告已经结清第一、第二合同年度内的租金，此后开始欠付部分租金。2019年6月20日，原告向强大粮油公司发出书面催收通知，后两被告在2019年7月16日支付575000元，尚欠付2019年8月31日前的租金3863434.25元。另，根据合同约定，被告方应在2019年8月1日前支付2019年9月1日至11月30日期间的租金923784.75元，被告方尚未支付，故本案起诉中一并主张。原告认为强大粮油公司作为承租人，新文宾馆作为实际使用人，应共同承担支付租金的义务；两被告未能依约支付租金，已经违约，按约应当承担违约责任。为维护原告合法权益，请求法院判如所请。 被告强大粮油公司辩称：1.合同履行期间，原告同意将每季度的租金从760000元降低为每季度575000元，我方已经按照降低后的租金标准支付了2019年6月1日前的租金，原告开具发票予以了确认，现未支付的租金为2019年6月1日起的租金，同意按照年租金230万元的标准支付；2.合同履行期间，原告还同意免除一个季度（新文宾馆重新装修期间）的租金，并按照现有租金标准返还保证金差额，故2017年2月1日的当季租金未付（重新装修免租），且2018年9月1日至11月30日租金仅支付390000元（降低后的租金标准为575000元，扣除保证金差额185000元后实际支付39万元）。 被告新文宾馆辩称：1.我方并非租赁合同主体并没有向原告支付租金的义务；租赁合同具有相对性，案涉合同系强大粮油公司拍租后签订，也是该公司接收的房屋，保证金也是该公司支付，没有法定理由不应突破合同相对性，租金支付仅是在履行合同，不能根据租金支付主体确定我方为合同义务主体；2.新文宾馆在拍租时就存在，原告明知强大粮油公司拍租后系要用于经营新文宾馆，我方使用房屋至今，从未做出过债务承担或担保的意思表示；3.其他意见同强大粮油公司答辩意见。 当事人围绕诉讼请求向法院提交了证据，本院组织双方进行了质证，根据苏州日报社提供的工商登记信息、房屋租赁合同、房屋所有权证、门牌号变更证明、发票及工商银行业务回单、强大粮油公司及新文宾馆共同提交的发票，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 1.苏州市姑苏区民治路231号、235号、245号、251号（原）房屋系苏州日报社所有。 2.新文宾馆系个人独资企业，其投资人在2014年11月7日变更为强大粮油公司的法定代表人崔建强，该宾馆注册地址一直在。 3.2014年9月，强大粮油公司通过公开拍租的形式拍得上述房屋中235号房屋的租赁权。9月25日，苏州日报社（出租方、甲方）与强大粮油公司（出租方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定甲方将民治路235号房屋（建筑面积约为4767平方米）出租给乙方经营使用，租期自2014年12月1日至2019年11月30日。第一合同年度的租金为3040000元，此后逐年上浮5%，租金每三个月支付一次，每次提前一个月支付，履约保证金为760000元。合同第四条第2款约定如强大粮油公司逾期支付租金需按月租金1%每天支付逾期违约金。合同签订后，强大粮油公司向苏州日报社支付了76万元履约保证金，苏州日报社确认2016年11月30日之前的租金已经结清。庭审中，强大粮油陈述其承租后将房屋转租给新文宾馆使用，房屋实际由新文宾馆使用。2016年2月25日，新文宾馆曾向苏州日报社申请协调处理停车位紧张问题。 2016年12月1日起的租金支付情况为：1）第三合同年度租金：苏州日报社在2017年6月14日开具金额为837900元的发票（备注2016.12.1-2017.2.28），新文宾馆在2017年8月31日、9月1日分两笔支付该款项；苏州日报社在2017年12月4日开具金额为837900元的发票（备注2017.6.1-2017.8.31），新文宾馆在2017年12月13日支付该款项；苏州日报社在2018年3月1日开具金额为837900元的发票（备注2017.9.1-2017.11.30），新文宾馆在2018年3月30日支付该款项。2）第四合同年度租金：苏州日报社在2018年6月1日开具金额为575000元的发票（备注2017.12.1-2018.2.28），新文宾馆在2018年6月8日及6月20日分两笔支付该款项；苏州日报社在2018年8月1日开具金额为575000元的发票（备注2018.3.1-2018.5.31），新文宾馆在同年8月24日支付该款项；苏州日报社在2018年10月23日开具金额为575000元的发票（备注2018.6.1-2018.8.31），新文宾馆在同年10月30日支付该款项；新文宾馆在2018年12月28日支付39万元，苏州日报社在2019年1月4日开具该款项发票（备注租赁地址）；新文宾馆在2019年3月29日、4月29日分两笔共支付575000元，苏州日报社在2019年4月26日开具575000元的发票（备注租赁地址）；新文宾馆在2019年7月16日支付575000元，苏州日报社在同年8月14日开具该款项的发票（备注租赁地址）。 2019年6月20日，苏州日报社向强大粮油公司发出通知函，告知其未能按照合同约定足额支付合同第三、四、五年度的租金，并要求其补足。强大粮油公司法定代表人崔建强在2019年6月21日签收，但注明“2018年集团领导同意3个月装修期，2018年底同意以230万年租金，都有申请”字样。 审理中，原、被告双方就是否曾协商一致降低租金一事各执一词，强大粮油公司抗辩称新文宾馆经营不好，在2017年重新装修时向苏州日报社申请给予装修免租期，苏州日报社同意并免除了2017年3月1日至2017年5月31日期间的租金；后由于亏损太多，又在2017年10月申请提前解除合同，苏州日报社讨论后在11月答复称可自2017年12月1日起将年租金调整为230万元，此后双方也一直按这个标准履行，苏州日报社据此开具租金发票且在2019年6月20日之前从未提出异议；其同时在2017年12月申请降低保证金，但苏州日报社直至2018年9月方同意降低并在当期租金中抵充。苏州日报社则主张从没有同意给予装修免租期、降低租金及保证金，发票备注的仅是交费期限，并不意味着其认可当期租金已经结清；苏州日报社庭审中还陈述未收足的租金均计作应收账款，庭后补充陈述为开具发票的款项才计作应收账款，未开具发票的款项并不计作应收账款；另，苏州日报社明确不同意在本案中一并处理保证金事宜。 本院认为，苏州日报社与强大粮油公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规相关强制性规定的，成立并有效，双方均应依约履行。新文宾馆实际使用租赁场所、支付房屋租金、取得租金发票，在使用房屋过程中直接与苏州日报社就合同履行等问题进行沟通，实际已经充分参与苏州日报社与强大粮油公司之间租赁合同的履行，应认定其加入了强大粮油公司的债务，苏州日报社起诉要求其共同承担承租人支付租金的义务，本院予以支持。强大粮油公司称其系转租给新文宾馆使用，但未提交证据证实，且与新文宾馆按照案涉合同约定直接向苏州日报社支付租金的事实不符，本院难以采信。 关于租金标准问题。根据现有证据，本院认为双方在合同履行过程中已经协商变更了租金标准且苏州日报社同意减免2017年3月1日至2017年5月31日期间的租金具有高度盖然性，理由如下：1.在强大粮油公司及新文宾馆按照合同约定标准支付房屋租金时，苏州日报社开具的租金发票中的备注具体缴费期限（2017年6月14日、2017年12月4日以及2018年3月1日开具的发票）；强大粮油公司及新文宾馆按照575000元一季度的标准支付房屋租金时，其仍然如此备注，故其在发票中备注的期限应认定为其确认该期限内的租金为发票金额即备注期间内的租金已经支付完毕。2.双方交易习惯几乎均为苏州日报社先开具发票，强大粮油公司及新文宾馆再按照发票金额付款，可见苏州日报社在开具发票时已经确认备注的期限内应缴租金数额，否则其不可能预见强大粮油公司及新文宾馆仅支付部分租金且金额均为575000元。3.苏州日报社主张其发票中备注期限仅为说明发票金额指向的期间，并不是认可租金标准降低，如其主张成立，则在承租方后续继续支付租金的情况下，其应在下一期支付款项中将上一期未付足部分扣除，并予以备注；然而其事实上仍然按照租期分段开具发票，并未予以扣减补足另行开票，故本院认定租金变更存在高度盖然性。4.在未收取2017年3月1日至5月31日租金的情况下，苏州日报社径行开具2017年6月1日至2017年8月31日租金发票，亦未作扣减，故本院认定其免除2017年3月1日至5月31日租金亦有高度盖然性。 关于降低保证金并予以抵扣部分租金的问题。本院认为两被告未举证证明双方协商一致变更保证金且苏州日报社同意将应退还部分抵作2018年9月1日至11月30日期间的部分租金，且通过苏州日报社开具的发票也不能推定出其作出此意思表示，本院对此难以认定，苏州日报社不同意在本案中一并处理租赁保证金，故本院无法径行抵扣。 据此，本院认定强大粮油公司、新文宾馆结欠苏州日报社2018年9月1日至11月30日期间的租金185000元及2019年6月1日至11月30日期间的租金1150000元（按照年租金230万元计算半年），合计1335000元，应予支付；苏州日报社主张超出部分，本院不予支持。至于逾期付款违约金，强大粮油公司、新文宾馆本应按照合同约定支付租金，现未能如期支付已经违约，苏州日报社自其发出催收函之后分段主张逾期付款违约金并无不当（76万元租金自2019年6月21日起计算逾期违约金，575000元租金自2019年8月1日起计算逾期违约金），且苏州日报社自行降低违约标准为年息10%，并无不当，本院予以支持；虽然新文宾馆并未在合同中签字，但其实际加入租赁合同的债务、实际使用房屋，逾期未支付房屋租金，理应与强大粮油公司共同承担责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、被告苏州市强大粮油食品有限公司、被告苏州市新文宾馆于本判决生效之日起十日内共同向原告苏州日报社支付房屋租金1335000元，并支付逾期付款违约金（以760000元、575000元为基数，分别自2019年6月21日、2019年8月1日起计算至实际给付之日止，均按照年利率10%计算）； 二、驳回原告苏州日报社其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费45652元，减半收取22826元，由原告苏州日报社负担16312元，由被告苏州市强大粮油食品有限公司及苏州市新文宾馆共同负担6514元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告苏州日报社履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 审判员  衡晓晴 二〇一九年十一月二十七日 书记员  罗 瑶