广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终2645号上诉人（原审原告）：冯炳奕，男，1991年10月10日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，现住廉江市。委托诉讼代理人：冯娟云，女，1983年10月30日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，系冯炳奕的姐姐。委托诉讼代理人：林荣武，男，1983年3月15日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市。被上诉人（原审被告）：李伯楼，男，1962年10月20日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市。委托诉讼代理人：刘付荣标，广东旗胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李香花，女，1993年10月11日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市。原审第三人：廉江市城市开发有限公司石岭房地产开发部，住所地：廉江市石岭镇东风路东面。负责人：李炳田。委托诉讼代理人：文树光，男，该开发部职工。委托诉讼代理人：庞乃忠，男，该开发部职工。上诉人冯炳奕因与被上诉人李伯楼、李香花及原审第三人廉江市城市开发有限公司石岭房地产开发部（以下简称石岭开发部）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省廉江市人民法院（2019）粤0881民初2058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人冯炳奕及其委托诉讼代理人林荣武，被上诉人李伯楼及其委托诉讼代理人刘付荣标，原审第三人石岭开发部的法定代表人李炳田到庭参加诉讼。被上诉人李香花经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯炳奕上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持冯炳奕的诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由李伯楼、李香花承担。事实和理由：一、一审判决认定事实部分错误。一审判决认定“签订合同后，李伯楼将2011年7月6日石岭开发部出具给其的《收据》交给冯炳奕，冯炳奕没有按合同约定的时间一次性支付转让款255000元给李伯楼”是错误的。事实是：签订合同后，李伯楼将2011年7月6日石岭开发部出具给其的《收据》和《协助办理通知》（因办证需要时间填写2008年2月5日）交给冯炳奕。冯炳奕已于2016年11月7日、2016年11月9日分批支付土地转让款255000元（其中244600元支付到李香花的账户，10400元现金支付给李伯楼的配偶三妹）给李伯楼。李香花是李伯楼的女儿，冯炳奕与李香花没有其他资金来往，冯炳奕也没有因汇错款向李香花主张过不当得利，而且李伯楼在签订合同后协助拆除涉案土地上的建筑物，在此情况下，完全有理由确定汇到李香花账户上的款项是李伯楼接受的土地转让款；二、一审判决适用法律错误。1、李伯楼未取得涉案土地的土地使用权证书，不是涉案土地的使用权人。一审判决认定李伯楼与冯炳奕签订的《土地转让合同》是无效合同，属适用法律错误。涉案合同未出现《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》第八条、《中国人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，双方签订的《土地转让合同》有效，只是李伯楼在起诉前未取得土地使用权，无法履行合同，导致冯炳奕的合同目的不能实现，符合法定解除的情形；二、一审判决认定冯炳奕与案外人刘兴田达成协议，所支付的12000元给刘兴田作为拆迁在37号地块施工的损失费用，与李伯楼不存在民事法律关系，属适用法律错误。冯炳奕与李伯楼在2016年11月4日磋商合同时就发现涉案土地上有刘兴田的建筑物，要求李伯楼协助拆除，后来无果，冯炳奕为了实现合同目的，取得土地使用权和建造房子，2017年4月通过石岭镇人民政府规划建设办公室的见证下与刘兴田达成协议，冯炳奕支付12000元给刘兴田作为拆迁的补偿费用。后来因为李伯楼不是涉案土地的权利人，无法履行所签订的《土地转让合同》，导致冯炳奕的这一损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，理应赔偿给冯炳奕。综上，一审判决认定事实部分错误、适用法律部分错误、实体处理错误，请求二审法院在查清案件事实的基础上，正确适用法律，作出公正的判决。李伯楼辩称：一、关于冯炳奕是否支付过相应土地款的问题。一审时，李伯楼多次陈述过，签订合同后，李伯楼没有收到冯炳奕任何款项，也没有授权指示冯炳奕转账至李香花的账户或委托三妹收款。冯炳奕举证不能，应承担举证不能的责任；二、关于法律适用问题。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，在一审起诉时，石岭开发部或者李伯楼仍未取得出让土地使用权证书，也没有得到有批准权的人民政府同意转让，因此李伯楼与冯炳奕签订的合同无效，一审判决适用法律正确；三、关于冯炳奕支付给案外人刘兴田的12000元，是否应当由李伯楼赔偿的问题。冯炳奕支付给刘兴田的12000元，是刘兴田违法建设所致，李伯楼对冯炳奕支付12000元给刘兴田并不存在过错，冯炳奕支付12000元给刘兴田是其对其权利的处分，与李伯楼无关，李伯楼不承担赔偿责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。李香花不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。石岭开发部述称：一、石岭开发部转让位于廉江市××镇东风路住宅用地编号37号地块给李伯楼建房属实，地块面积为64.9平方米（5.9米×11米），该地块是规划给石岭开发部使用的，在红线图之内，权属清楚，不存在权属争议；二、后来李伯楼转让上述地块给冯炳奕，至于怎样不能办理土地使用权变更手续，石岭开发部不清楚。冯炳奕向一审法院起诉请求：一、解除李伯楼与冯炳奕签订的《土地转让合同》，并判决李伯楼、李香花共同偿还冯炳奕土地款人民币255000元，及从2016年11月9日起至还款之日止的利息；二、判令李伯楼赔偿损失费人民币12000元；三、本案全部诉讼费用由李伯楼、李香花承担。一审法院认定事实：2011年7月6日，李伯楼支付地皮款38940元给石岭开发部，购买石岭开发部开发的位于石岭镇住宅用地区购房地块（编号37号，土地面积为64.9平方米）。石岭开发部当天出具地皮款38940元的《收据》给李伯楼。双方的土地使用权买卖没有签订合同。此后，石岭开发部没有为李伯楼办理有关的土地使用权证、规划许可证、建设用地批准书、建筑施工许可证等相关权利证书。2016年11月9日，冯炳奕（乙方）与李伯楼（甲方）签订一份《土地转让合同》,合同内容为：“经甲乙双方友好协商并经开发商同意，本着平等、自愿、诚实信用原则，就土地转让事谊达成协议如下：一、转让地块概况1、现该地块的用途为住宅用地。2、该地块位于石岭镇住宅用地区购房地，编号37号，土地面积为64.9平方米。二、转让方式1、甲、乙双方通过自愿协商，通过货币买卖形式转让。2、土地转让总价为人民币255000元。三、付款方式双方在签订协议之日，乙方一次性支付给甲方土地转让款人民币255000元，本土地转让属一次性买卖处理。四、本合同签订后，甲方就所转让的该宗土地使用权及土地使用权有关的其他权利、权益及收益等均归乙方所享有，甲方不得以任何理由提出异议。五、该土地转让后双方均确认无争议事情发生，并保证不发生任何事端。六、本合同双方自愿达成，无任何欺哄行为。双方签字捺印生效，永不反悔。”合同签订后，李伯楼将2011年7月6日石岭开发部出具给李伯楼的《收据》交给冯炳奕。冯炳奕没有按合同约定的时间一次性支付转让款255000元给李伯楼。冯炳奕提供2016年11月7日廉江农行石岭支行李香花存款凭条存款66000元（存款卡号62×××99），2016年11月7日廉江农行石岭支行李香花存款凭条存款34000元（存款卡号62×××99），冯娟定于2016年11月7日支付宝支付50000元李香花的账号、冯娟定于2016年11月7日支付宝支付9900元李香花的账号，冯娟定于2016年11月7日支付宝支付50000元李香花的账号、冯娟定于2016年11月7日支付宝支付9900元李香花的账号、冯娟定于2016年11月7日支付宝支付9900元李香花的账号、冯娟定于2016年11月7日支付宝支付9900元李香花的账号、2016年11月9日冯炳奕支付宝支付5000元李香花的账号，及陈述当天由冯炳奕的姐姐冯娟云现金支付10400元给李伯楼的配偶三妹（化名），以上共255000元，是支付给李伯楼的购地转让款。是其根据李伯楼指定的李香花账户名支付的土地转让费给李伯楼。李伯楼否认指定的李香花的账户转款和妻子收到案外人冯娟云现金支付10400元的事实。冯炳奕没有证据证明指定的李香花的账户转款和李伯楼妻子收到现金支付10400元的事实。2017年4月，案外人刘兴田在石岭镇住宅用地区购房地编号37号无合法证件开工。2017年4月12日，廉江市石岭镇人民政府规划建设办公室向刘兴田发出《停工通知》，责令刘兴田停止施工。2017年10月12日，冯炳奕与刘兴田达成协议，冯炳奕支付12000元给刘兴田作为拆迁在37号地块施工的损失费用。2008年2月5日（注：石岭开发部称时间应是2018年2月5日，因办证需要时间填写为2008年2月5日）石岭开发部发出一份内容为“兹有冯炳奕同志在我部规划的东风路商品住宅区购房地，编号37号，门面宽度5.9米，深度11米，面积64.9平方米。现需要办理各种证件，请协助办理。特此证据”的通知给冯炳奕向廉江市石岭镇城建办、石岭镇国土所递交。但冯炳奕至今没有办理37号地块的有关的土地使用权证、规划许可证、建设用地批准书、建筑施工许可证等相关权利证书。冯炳奕以无法在该宗士地上建造房屋为由诉至法院。一审法院认为，本案是建设用地使用权转让合同纠纷，争议的焦点是冯炳奕与李伯楼签订的《土地转让合同》是否生效；冯炳奕是否已支付转让款255000元给李伯楼履行了义务。一、冯炳奕与李伯楼签订的《土地转让合同》是否生效。1、冯炳奕与李伯楼签订的《土地转让合同》，约定转让的是土地使用权的物权，不是转让向石岭开发部购买土地使用权的购买权。李伯楼辩称转让的是冯炳奕直接向石岭开发部购该地皮的权利，不符合事实，不予认定。2、冯炳奕与李伯楼签订的《土地转让合同》，是双方当事人的真实意思表示，双方已就涉案的具体标的、转让价款、付款时间、付款方式等主要条款进行了约定，符合了合同的形式要件，合同成立。李伯楼未取得涉案土地的土地使用权证书，不是涉案土地使用权的权利人，双方签订的《土地转让合同》，根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定”，《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，不符合转让的实质要件，认定双方之间的土地使用权转让合同不发生法律效力，是无效合同。由于《土地转让合同》属于无效合同，冯炳奕请求判决解除李伯楼与冯炳奕签订的《土地转让合同》不符合法律规定，应予驳回，二、冯炳奕没有证据证明其已按《土地转让合同》的约定一次性直接支付土地转让款255000元给李伯楼的事实。冯炳奕提供的证据三，均是付款给李香花，且该付款是在签订《土地转让合同》之前，不符合合同约定付款的时间，李伯楼亦予否认，因此，冯炳奕的证据未能间接证明支付给李香花的款项是支付给李伯楼的土地转让款。冯炳奕没有证据证明另外通过案外人冯娟云支付给李伯楼妻子10400元的事实。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，冯炳奕应承担举证不利的后果，对其主张已支付土地转让款255000元的事实不予认定。冯炳奕请求判决李伯楼、李香花共同偿还土地款人民币255000元，及从2016年11月9日起至还款之日止的利息，应以驳回。至于冯炳奕持有廉江农行石岭支行李香花存款凭条存款、案外人冯娟定付款给李香花的关系不属于本案土地使用权转让的法律关系。三、2017年10月12日，冯炳奕与刘兴田达成协议，所支付12000元给刘兴田作为拆迁在37号地块施工的损失费用，与李伯楼不存在民事法律关系，冯炳奕请求李伯楼赔偿损失人民币12000元，没有事实和法律依据，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回冯炳奕对李伯楼、李香花的全部诉讼请求。一审案件受理费2653元，由冯炳奕负担。二审期间，冯炳奕提交电话录音光盘一张（附翻译文字），20161104-001录音及译本证明涉案土地有刘兴田的建筑物和李香花的账户已收到土地转让款；20161109-001录音及译本证明《协助办理证件手续》已交给冯炳奕和李伯楼已经收到土地转让款；20161109-002录音及译本证明李伯楼已经收到土地转让款。李伯楼对冯炳奕提交的上述证据，认可录音前面几句是他的声音，但认为录音内容听不清楚，无法证明冯炳奕所要证明的事实。李伯楼、李香花及石岭开发部在二审期间没有提交新证据。本院经审查，认为冯炳奕提交的上述录音光盘录音不清晰，无法听清具体录音内容，本院不予采纳。本院经审理查明，一审判决认定“冯炳奕没有按合同约定的时间一次性支付转让款255000元给李伯楼”没有依据，本院不予确认。一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。另查明，李伯楼在二审庭审中承认李香花是其侄女。本院认为，本案属建设用地使用权转让合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对冯炳奕上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人的诉辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：一、涉案《土地转让合同》是否有效；二、冯炳奕是否已向李伯楼足额支付土地转让款；三、冯炳奕是否能解除涉案合同并要求李伯楼、李香花返还土地转让款、支付利息及赔偿损失。关于涉案《土地转让合同》是否有效的问题。李伯楼与冯炳奕签订《土地转让合同》是双方的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定。虽然李伯楼未取得涉案土地的使用权证书，无法将涉案土地的使用权变更登记至冯炳奕的名下，但根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，涉案合同应为有效合同。一审法院认定涉案合同无效，属适用法律错误，本院予以纠正。关于冯炳奕是否已向李伯楼足额支付土地转让款的问题，本案中，李伯楼与冯炳奕于2016年11月9日签订《土地转让合同》，约定李伯楼向冯炳奕转让涉案土地使用权，转让价格为255000元。冯炳奕提供于2016年11月7日分两笔向李香花的银行账户转账共100000元；于2016年11月7日、9日由其及其姐姐冯娟定分多笔向李香花的支付宝账号转账共144600元的转账凭证，以及陈述由其姐姐冯娟云于2016年11月9月向李伯楼的配偶三妹（化名）现金支付10400元，用以证明其共向李伯楼支付了转让款255000元。李伯楼否认其曾指示冯炳奕向李香花的账户转账或委托三妹收款，并抗辩称其并未收到冯炳奕支付的任何款项。对于李伯楼是否已经收到转让款的问题。首先，李伯楼承认李香花是其侄女，而在本案无证据证明李香花与冯炳奕或冯娟定存在其他经济往来交易的情况下，李香花未出庭抗辩其与冯炳奕及冯娟定之间的上述转账与本案无关。其次，从转账时间和转账金额来看，李伯楼与冯炳奕于2016年11月9日签订涉案《土地转让合同》，约定转让价格为255000元，于签订合同的当日一次性支付。冯炳奕于签订合同的前两日即2016年11月7日开始向李香花转账，并于签订合同的当日最后一次转账。转账的金额共244600元，达到约定转让款255000元的95%以上。最后，从李伯楼的行为来看，双方已于2016年11月9日签订了涉案《土地转让合同》，若冯炳奕未依约支付转让款，李伯楼至今却从未向冯炳奕追讨，还将石岭开发部出具给其的《收据》交给冯炳奕，并通知石岭开发部向冯炳奕出具《协助办证通知》，上述行为不符合常理。综上，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，冯炳奕主张其已向李伯楼足额支付了涉案土地转让款255000元，本院予以采纳。一审法院认定冯炳奕没有向李伯楼支付涉案土地转让款，属认定事实有误，本院予以纠正。关于冯炳奕是否能解除涉案合同并要求李伯楼、李香花返还土地转让款、支付利息及赔偿损失的问题。冯炳奕以李伯楼在未取得土地使用权的情况下向其转让涉案土地、无法办证导致合同目的无法实现为由要求解除涉案合同。因冯炳奕系明知李伯楼在向其转让涉案土地时尚未取得土地使用权证，而双方当事人在涉案合同中仅约定涉案土地使用权在涉案合同签订后归冯炳奕所有，并未约定由李伯楼承担土地办证的义务，且李伯楼已将其向石岭开发部购买涉案土地的《收据》交付给冯炳奕；石岭开发部亦承认涉案土地的使用权人为冯炳奕并开具协助办证的相关通知，故冯炳奕以李伯楼以未取得涉案土地的使用权证书为由主张解除合同并要求李伯楼、李香花返还土地转让款、支付利息及赔偿损失，没有合同依据和法律依据，本院不予采纳。一审法院虽然认定事实和适用法律有误，但实体处理并无不当，本院予以维持。综上所述，冯炳奕的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实和适用法律部分有误，但实体处理妥当，本院予以维持。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5306元，由冯炳奕负担5306元（冯炳奕已缴交二审案件受理费5306元）。本判决为终审判决。审判长  钟斯宁审判员  李建明审判员  王 瑾二〇一九年十一月二十八日法官助理潘宇婷书记员朱启韬附：相关法律条文《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。