广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申9563号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：深圳市丽亨实业有限公司。住所地：广东省深圳市南山区南新路39号。法定代表人：顾荣粉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：舒卫东，华商林李黎（前海）联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瀚林，华商林李黎（前海）联营律师事务所实习律师。再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：深圳市大鹏水头股份合作公司。住所地：广东省深圳市大鹏新区大鹏街道水头社区石角头街3-8号。法定代表人：詹土旺，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈庆新，北京大成（深圳）律师事务所律师。再审申请人深圳市丽亨实业有限公司（以下简称丽亨公司）与再审申请人深圳市大鹏水头股份合作公司（以下简称水头公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03民终10911号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。丽亨公司申请再审称，（一）一、二审法院认定水头公司已交付案涉物业缺乏证据证明。1.一审法院现场调查显示案涉物业未完成交付。2.《租赁合同》约定租赁物用途为“商业、旅游业及相关配套服务”，商业用途需办理多种行政审批手续，在无法取得相关手续的情况下，丽亨公司无法按合同约定对案涉物业行使租赁权。丽亨公司为避免构成违约，在未办理完成相关手续前持续交纳房租，一审法院以丽亨公司依约支付租金的行为认定丽亨公司认可一直以来行使租赁权的方式，于法无据，背离事实。（二）丽亨公司未取得案涉物业的占有、使用、收益等权利，亦未占有或使用过案涉物业，不应承担占有使用费，一审法院判令丽亨公司承担占有使用费，适用法律错误。（三）本案导致合同无效的过错方是水头公司，水头公司还滥用诉讼权利侵害丽亨公司利益，根据《合同法》第五十八条、《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第二十二条，一审法院驳回丽亨公司请求的律师费损失，适用法律错误。综上，请求撤销一、二审判决，对本案依法再审。水头公司提交意见称，（一）案涉物业已经交付。（二）虽然案涉物业具有法律瑕疵导致租赁合同无效，但可以参照合同约定收取占有使用费。（三）丽亨公司滥用诉权应承担水头公司支付的律师费。水头公司申请再审称，（一）一审判决水头公司退回物业管理费是错误的。虽然合同无效，但丽亨公司已占有租赁物业，应参照合同支付占有使用费，其以合同无效、未占有使用房产为由要求退回物业管理费，理由不能成立。案涉物业位于水头公司的管理区域，不可避免需要接受水头公司的管理，丽亨公司已交纳长达4年的租金和管理费，未曾提出因没有接受管理服务而免交管理费，可见其认可接受了水头公司对租赁房屋的管理。（二）一审判决对水头公司请求丽亨公司支付2017年5月之后的房屋占有使用费不予支持，是错误的。1.丽亨公司承租了房屋就得交付租金，没有征得水头公司同意前，不得放弃交付租金。2.丽亨公司从未表示要放弃租赁，反而发函表示继续承租的意愿。丽亨公司于2018年2月交纳的20万元租金就包含2017年5月份的租金。2018年4月11日丽亨公司向水头公司发函要求签订《租赁合同补充协议》，约定如遇拆迁，水头公司应配合丽亨公司取得拆迁补偿金或另租其他物业给丽亨公司。根据丽亨公司的发函，其于2017年8月即已获知政府拟对租赁物业进行拆迁，但其并没有向水头公司表示停止租赁。3.政府于2017年8月召开的会议仅讨论拟对租赁物业进行拆迁，但并未确定拆除。租赁物业在拆除前并不影响丽亨公司的正常使用。即使2017年8月即行拆除租赁物业，丽亨公司也应交付2017年8月前的租金。4.即使丽亨公司要求放弃租赁，也应向水头公司明确作出意思表示，以使水头公司接收房屋并做其他安排。5.二审判决认定水头公司没有采取措施防止损失扩大，没有法律依据，因双方一直处于协商中，且2018年2月丽亨公司还交纳了租金。（三）一审判决对水头公司要求丽亨公司支付免租期租金的诉讼请求不予支持，是错误的。根据法律规定，无效合同自始没有法律约束力，故合同约定的免租期条款没有法律约束力。丽亨公司应参照合同约定向水头公司支付免租期的占有使用费，且租赁合同明确约定，若丽亨公司在免租期不进行装修，则取消免租期。综上，原审判决事实不清，适用法律错误，请求撤销二审判决，依法再审。本院经审查认为，本案系民事再审申请审查案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定，本案应对再审申请人丽亨公司、水头公司主张的再审事由进行审查。一、对丽亨公司再审申请理由的审查。关于丽亨公司应否承担案涉租赁物的占有使用费问题。经一审法院查明，双方签订合同后，水头公司已将案涉租赁物交付给丽亨公司，丽亨公司在取得租赁权后将租赁物闲置系自由行使租赁权的行为，并不影响其已取得租赁权的事实，丽亨公司在租赁前期依约支付租金的行为亦说明其认可已取得租赁权的事实。虽然案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及第五条的规定，案涉租赁合同无效，水头公司可以参照合同约定的租金标准要求承租人丽亨公司支付案涉租赁物的占有使用费。二审判决据此认定案涉物业已完成交付，丽亨公司应支付相应的占有使用费，并无不当。丽亨公司以未获相关审批手续，无法按合同约定行使租赁权，亦未实际占有使用案涉物业为由，主张不应承担占用使用费，依据不足，本院不予采纳。关于律师费承担问题。因双方未明确约定律师费的承担问题，且丽亨公司未提供证据证明水头公司存在滥用诉讼权利的行为，因此二审判决驳回丽亨公司关于律师费的主张，并无不当。二、对水头公司再审申请理由的审查。关于水头公司应否退还物业管理费的问题。因丽亨公司未实际进驻案涉租赁物，且水头公司未提供证据证明其为丽亨公司提供了物业管理服务，因此二审判决水头公司退还丽亨公司已交纳的物业管理费，并无不当。关于丽亨公司应否支付2017年5月之后的占有使用费问题。因丽亨公司未实际占有使用案涉租赁物，且自2017年5月起未继续支付租金，二审法院将该行为认定为放弃对案涉租赁物的租赁权能，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，在案涉物业空置且丽亨公司未继续支付租金的情况下，水头公司应当采取措施防止损失扩大，水头公司没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。二审判决对水头公司要求丽亨公司支付2017年5月之后的房屋占有使用费的诉讼请求不予支持，并无不当。水头公司提出丽亨公司发函表示继续承租等理由，因未提供证据支持，本院不予采纳。关于免租期的占有使用费问题。案涉合同约定水头公司给予丽亨公司9个月的免租期，免租期不产生租金及管理费。虽然合同无效，但丽亨公司在免租期内未实际使用案涉租赁物，且已依约支付了免租期之后长达四年的租金，并且水头公司在丽亨公司依约支付租金期间亦未提出因丽亨公司不进行装修而取消免租期的要求，根据公平原则和诚实信用原则，二审法院酌定丽亨公司无需支付免租期内的占有使用费，并无不当。水头公司以合同约定丽亨公司在免租期内不进行装修应取消免租期为由申请再审，依据不足，本院不予采纳。综上，丽亨公司、水头公司的再审申请均不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回深圳市丽亨实业有限公司、深圳市大鹏水头股份合作公司的再审申请。审判长  万季明审判员  郑丽容审判员  晏 鹏二〇一九年十一月二十五日法官助理陆琦书记员吴钰兰