广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终1153号 上诉人（一审被告）：郑华娟，女，1978年10月13日出生，汉族，钦南区人，住钦南区。 委托诉讼代理人：潘彩森，钦州市钦南区向阳街道法律服务所法律工作者。 被上诉人（一审原告）：周国荣，男，1963年12月6日出生，汉族，江西省丰城市人，住江西省丰城市。 委托诉讼代理人：龙世军，广西铭德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱晓玲，广西铭德律师事务所实习律师。 上诉人郑华娟因与被上诉人周国荣农村房屋买卖合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初1837号民事判决，于2019年7月24日向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月29日召集各方当事人进行了询问活动。上诉人郑华娟的委托诉讼代理人潘彩森，被上诉人周国荣及其委托诉讼代理人龙世军，朱晓玲到庭参加了询问。本案现已审理终结。 上诉人郑华娟的上诉称：一、一审判决认定事实确实存在错误，无任何证据证实本案当事人之间存在房屋买卖合同关系；一审法院认定“2018年2月，原、被告口头约定，被告将其所有的位于钦州市钦南区混凝土楼房出卖给原告。”这不是事实，事实是2018年2月，上诉人、被上诉人双方口头约定，上诉人将其位于钦州市钦南区钢筋混凝土结构楼房260㎡及周边土地一并出租给被上诉人，租期分两年，每年租金5万元，两年租金共计十万元。被上诉人分别于2018年3月12日转账5万元，注明“已转房子钱5万”（即是已通过银行转账给上诉人房屋租金钱5万元），2018年4月24日转账5万元,注明“已汇广西钦州苏智云”,两次转款共10万元给上诉人作为两年租期租金。2018年3月,被上诉人因使用该房屋空地作为家具加工场地,要求上诉人为其搭建钢铁皮大棚,一审法院认定“搭建该铁皮大棚的工料费及人工费合计23000元,被告将相关的票据全部交给原告,原告将该23000元支付给被告”,不是事实,该铁棚的费用全部是由上诉人出资,被上诉人分文未给,上诉人与被上诉人之间确实不存在房屋买卖合同关系,而是房屋租赁合同关系(一审法院立案定案由为不当得利纠纷)。若果上诉人与被上诉人之间是房屋买卖合同关系的话,应该由被上诉人自己搭建铁棚,而上诉人根本无需为被上诉人搭盖该铁棚。在本案一审中,被上诉人没有任何证据证实该房屋有买卖关系的事实存在,被上诉人主张什么就是什么,无需任何证据加以证实,一审法院明显偏袒被上诉人,明显存在认定事实错误,证据不足。上诉人的房屋是双铺面,两层共260㎡,加上屋外空地近500㎡,被上诉人所从事的职业是家具加工经营,租用的房屋及空地是用于加工家具的场所,每年5万元(每月约4166.7元)的租金并不算高(由于近年家私经营萧条,被上诉人经营困难才提出退租,为了达到被上诉人获取不正当的利益才向法院起诉,提出是房屋买卖合同关系),相反上诉人空地不计算在内,260㎡的钢筋混凝土结构房屋10万元出卖,显然买卖价格(384.60元/m3)更加不合理(就是单卖宅基地无楼房土地也不止这个价格),本案明显是租赁合同关系,而不是买卖合同关系。二、一审法院适用法律错误，判决错误；本案上诉人与被上诉人之间是租赁合同关系,而一审法院判决本案适用房屋买卖合同关系,明显存在适用法律错误、判决错误。退一万步讲,即使本案是房屋买卖合同关系,法院的判决仍然存在错误,根据《合同法》的有关规定,买卖合同无效,除双方返还财产外,造成一方财产损失的,根据过错责任,应当给予另一方相应的经济补偿。被上诉人从2018年2月至今使用上诉人的房屋已一年半年时间(18个月),在被上诉人使用上诉人房屋一年半时间里应当支付相应的租金给上诉人。一审判决认定,上诉人不得收取被上诉人占用上诉人房屋期间的费用错误,也没有任何法律依据。本案中,上诉人在一审时主张被上诉人返还上诉人房屋,上诉人从10万元租金中扣除相应的租金,同意退还2万元租金给被上诉人是合情合理、依法有据的,一审法院认定事实错误,证据不足,适用法律错误,判决错误,上诉人特向二审法院提出上诉,请求：一、依法撤销广西钦南区人民法院作出的（2019）桂0702民初1837号民事判决；二、依法驳回被上诉人周国荣的诉讼请求；三、一审二审案件诉讼费由被上诉人周国荣承担。 被上诉人周国荣对一审判决认定事实和判决没有异议。 一审法院认定：2018年2月，原、被告口头约定，被告将其所有的位于钦州市钦南区混凝土楼房以100000元的价格出卖给原告。2018年3月12日、2018年4月24日，原告分两次在华夏银行向被告转账支付购房款100000元。原告在2018年3月12日的华夏银行电子回单的摘要处注明“已转房子钱五万”，在2018年4月24日的华夏银行电子回单的摘要处注明“已汇广西钦州苏智云”。2018年3月，被告应原告的要求，未经相关机关批准的情况下，在该栋楼房的房前搭建了间铁皮大棚，费用由原告出资。经结算，搭建该铁皮大棚所需的材料费及人工费合计23000元。被告将相关票据给原告后，原告将该23000元支付给被告。2019年1月，被告口头告知不愿意将房屋转让给原告，然后原告多次催促被告返还购房款100000元以及归还搭建该铁皮大棚的费用23000元，但屡次遭到被告拒绝。为此，原告于2019年5月23日向一审法院起诉，提出上诉诉讼请求。 一审法院认为，本案在立案时所定的案由为不当得利纠纷，经审理，本院认为本案应定为农村房屋买卖合同纠纷。本案被告辩称原、被告是租赁关系而非房屋买卖关系，原告支付的100000元是两年的租金。但据了解钦州市钦南区与被告同地段同类型的房屋租金并没那么高，并结合原告的汇款回单备注的内容“已转房子钱5万”，可以认定原、被告是房屋买卖关系，而不是房屋租赁关系。2018年2月，原、被告口头约定，被告将其所有的位于钦州市钦南区混凝土楼房以100000元的价格出卖给原告，并实际交付房屋给原告居住。原、被告之间的房屋买卖行为虽系当事人的真实意思表示，但涉案房屋系集体性质土地上的建筑物，其买卖合同不同于一般的合同，买卖行为应受到我国现行法律和政策的规制，根据我国《土地管理法》和政策规定，禁止建设、买卖小产权房，况且，原告周国荣与被告郑华娟又并非同一集体经济组织成员，因此，本案房屋买卖违反了我国法律的强制性规定，该买卖行为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，无效合同适用返还原则。原告已于2018年搬离了该案涉房屋将房屋返还给被告，被告应退还100000元购房款。本案中因双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，所以被告不得收取原告占用被告房屋期间的费用，原告也不得收取被告占用其100000元资金期间的利息。关于在该栋楼房的房前搭建铁皮大棚的问题，由于该大棚没有经相关机关批准就搭建，是属于非法搭建（建筑），因原告存在过错，所以原告主张被告返还该费用23000元，一审法院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条规定，判决：一、被告郑华娟应归还原告周国荣购房款100000元；二、驳回原告周国荣其他诉讼请求。 本院二审期间，各方当事人均无新证据向本院提交。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点是农村房屋买卖合同纠纷还是房屋租赁关系纠纷。本案中，双方没有签订书面合同，但被上诉人周国荣汇给上诉人郑华娟的汇款汇单备注注明是“已转房子钱5万”，上诉人郑华娟辩称被上诉人所支付的10万元是两年的租金，但该房屋作为农村集体性质土地的建筑物，所辩称的租金大大超出了同地段同类型的房屋租金。一审法院认定本案为农村房屋买卖合同纠纷，有事实依据，一审判决定性准确，上诉人上诉认为本案属租赁合同关系纠纷，不属房屋买卖合同纠纷的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。但涉案房屋系集体性质土地上的建筑物，根据我国《土地管理法》和政策规定，禁止建设、买卖小产权房，况且，被上诉人周国荣与上诉人郑华娟又并非同一集体经济组织成员，因此，本案房屋买卖违反了我国法律的强制性规定，一审判决认定买卖合同无效有事实和法律依据，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，无效合同适用返还原则。被上诉人已于2018年搬离了该案涉房屋将房屋返还给上诉人，上诉人应退还100000元购房款。本案中因双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，所以上诉人不得收取被上诉人占用上诉人房屋期间的费用，被上诉人也不得收取上诉人占用其100000元资金期间的利息。一审判决适用《中华人民共和国合同法》五十八条规定的无效合同返还原则，适用法律正确，本院予以支持。 综上所述，上诉人上诉没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费2760元，由上诉人郑华娟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宁 盛 审 判 员  韦乐熙 审 判 员  钟凌意 二〇一九年十一月二十二日 法官助理  叶嘉庚 书 记 员  郭杨兴