广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3490号上诉人（原审原告）：李瑞涛，男，1983年10月16日出生，汉族，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：黄健林，广东凯行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李建明，男，1966年9月13日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：刘瑾玮，广东铭兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱靖艳，广东铭兴律师事务所律师。原审第三人：郭文涛，男，1981年8月12日出生，汉族，住河南省鲁山县。原审第三人：唐雪丽，女，1983年6月15日出生，汉族，住河南省鲁山县。上诉人李瑞涛因与被上诉人李建明,原审第三人郭文涛、唐雪丽案外人执行异议之诉一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初24994号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。李瑞涛上诉请求：撤销一审判决，改判：1.终止执行郭文涛名下位于河南省××大道中段××小区××楼东单元××西户房产（房产证号：鲁山县房权证鲁阳镇字第××号）；2.确认李瑞涛拥有金典花苑小区5号楼东单元4层西户房产的所有权。事实和理由:一、一审判决认定李瑞涛与郭文涛之间的房屋买卖协议是一般债权关系的事实错误。在法院查封前，李瑞涛已合法占有该不动产，已向郭文涛支付全部房款并取得房屋钥匙及房产证原件，且从李瑞涛一审期间提交的证据反映李瑞涛在房屋交付后一直居住和生活在该房屋10年，足以证实李瑞涛已取得房屋所有权，是该房屋权利人。二、一审判决适用法律错误。1.一审法院适用《物权法》第九条和《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，但上述规定，一个是对物权登记效力的一般情形，一个是规定执行程序中的执行异议中如何确认权利人的一般方法，不是执行异议之诉中确定权利人的直接标准和依据。本案中，法院应依据民事诉讼法司法解释第三百一十二条一并审查涉案房屋的真实权利人。2.一审判决仅以李瑞涛存在过错为由认定不足以排除执行有误。一审法院对《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条理解有误。李瑞涛是一名普通老百姓，不是法律专家，其在房屋交易后已经催告郭文涛办理房产登记，但由于郭文涛长期在外地而没有回乡办理房产登记，显然并非李瑞涛的过错。且在郭文涛交付钥匙和房产证原件后，李瑞涛错误理解已经取得房屋所有权，在十年前民众普遍法律意识不强的社会环境下也常有发生。故此种情况不能视为李瑞涛有过错。且李瑞涛已经签订了合法有效的买卖合同，支付了全部房屋款项，并占有使用了该房屋十年有余，郭文涛也未曾向李瑞涛主张任何权利，足以体现涉案房产属李瑞涛所有。三、涉案房产购买时间远早于李建明与郭文涛债权形成时间，远早于查封时间，故李瑞涛与郭文涛之间不存在故意串通、故意不过户的理由。四、涉案房产是李瑞涛的唯一住房，李瑞涛有充分证据证实其长期居住在涉案房屋，郭文涛对此无任何异议，没有收取过租金或其他权利，故房屋所有权是李瑞涛享有的。五、未办理过户不是李瑞涛的自身原因。涉案房产交付之后，李瑞涛也要求郭文涛过户，但是郭文涛回老家时间很少，而且过户需要郭文涛及其妻子一同办理。即使其回老家也是节假日，但是国土部门是不上班的。故不能将不能过户归咎于李瑞涛自身原因，一审对此判决不合理，适用法律错误。李建明二审辩称：一、李瑞涛与郭文涛之间无真实的房屋买卖意思表示，双方签订的房屋买卖协议不是李瑞涛、郭文涛本人的签名，在一审庭审以及二审提交的情况说明和当庭播放的视频，证明涉案协议是郭某和李金光代签，故协议不是李瑞涛、郭文涛的真实意思表示。二、该协议约定的内容明显不符常理，该协议2009年签订，没有约定过户时间，约定受让方李瑞涛支付的购房款206000元却是现金。在李瑞涛提交的情况说明中，郭某陈述的是用现金支付，2009年的20万是巨额财产，通过现金支付不合常理，且没有提供付款凭证，即取款流水、收据等。签订合同至今10年，双方未办理过户，对方也没有提供证据证明在该期间催促郭文涛办理过户，依据物权法第九条规定，该房屋的物权登记未变动，仍属于郭文涛。三、李瑞涛即使长期居住涉案房屋，也不代表享有所有权。四、因郭文涛与李建明之间存在多个案件，李建明申请了强制执行，不排除郭文涛为了恶意逃避履行债务，与李瑞涛虚构买卖协议。综上，请求二审法院予以维持。郭文涛、唐雪丽经本院合法传唤二审期间无正当理由拒不到庭参与诉讼。李瑞涛于2018年11月26日向一审法院起诉请求：1.不得执行郭文涛名下位于河南省××大道中段××小区××楼东单元××西户房产，房产价值206000元（房产证号：鲁山县房权证鲁阳镇字第××号）；2.请求确认李瑞涛对鲁山县鲁平大道中段金典花苑小区5号楼东单元4层西户房产的所有权。一审法院认定事实如下：李建明诉郭文涛、徐琴合同纠纷两案，广东省中山市第一人民法院于2017年6月26日作出（2017）粤2071民初5810号民事判决，判决：“一、被告郭文涛、唐雪丽于本判决生效之日起七日内向原告李建明支付货款129385元；二、被告郭文涛、唐雪丽于本判决生效之日起七日内向原告李建明支付应付款项6个月内的利息23143元；……”于2017年12月14日作出（2017）粤2071民初5811号民事判决，判决“被告郭文涛、唐雪丽于本判决生效之日起七日内向原告李建明支付货款181760元及利息损失（利息损失的计算方式：以181760元为基数，从2017年4月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清货款之日止）。”上述两判决生效后因被执行人未按判决履行确定的义务，李建明向广东省中山市第一人民法院申请执行,执行案号为（2018）粤2071执6740、6742号。执行过程中，上述法院于2018年8月2日作出（2018）粤2071执6740、6742号之二执行裁定，裁定查封郭文涛名下的案涉房产。李瑞涛遂向广东省中山市第一人民法院提出上述执行异议。该法院经审理作出（2018）粤2071执异460号执行裁定：驳回李瑞涛的异议请求。李瑞涛不服该裁定，于法定期限内向一审法院主张前述实体权利。一审法院另查明：案涉房屋权属证明显示该房产于2008年2月登记在郭文涛名下。李瑞涛称因郭文涛长期在外、一直无时间配合办理过户，而办理过户手续需要本人亲自到现场，其曾催促过郭文涛，但时间一长便忘记了，未料到会发生本案情况。一审诉讼中，案外人李培培交来一份《情况说明》，该情况说明落款处有“郭文涛”的签名字样，主要内容：由于出国原因，其无法参加本案庭审。案涉房屋虽登记在郭文涛名下，但实际归李瑞涛所有。其与李瑞涛签订房屋买卖协议后，李瑞涛已经按照协议约定向其支付全部房款，其已将案涉房屋及房产证原件交付给李瑞涛。由于其本人长期在国外工作生活，未再关注案涉房屋转让后的事情，也未返回老家办理房屋过户手续。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。根据不动产物权公示原则，案涉房产登记在郭文涛的名下，该登记具有物权公示、公信的法律效力，因郭文涛、唐雪丽拒不履行生效法律文书确定的义务，广东省中山市第一人民法院查封案涉房产的执行措施并无不当。根据上述规定，李瑞涛非涉案房产登记的权利人，不享有足以排除强制执行的权益。退一步讲，即使李瑞涛主张的事实属实，但案涉房产的权属证明显示该房产于2008年2月登记在郭文涛名下，直至广东省中山市第一人民法院于2018年8月2日作出（2018）粤2071执6740、6742号执行裁定，裁定查封案涉房产，在长达10年的时间里，即使郭文涛长期在外地，李瑞涛也未采取任何措施向其主张权利、办理过户登记，自身明显存在一定过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。李瑞涛的主张不符合上述规定，李瑞涛与郭文涛之间的房屋买卖协议仍是一般债权关系，对外不得对抗第三人，更不能排除本案执行。故一审法院不予支持。综上，李瑞涛的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，第二百三十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，判决：驳回李瑞涛的诉讼请求。案件受理费4390元（李瑞涛已预交），由李瑞涛负担。李瑞涛二审期间向本院提交如下证据：证据一郭某的作证保证书，证据二郭文涛、郭某的户口簿，拟证明郭某是郭文涛的父亲；证据三郭某的身份证复印件，证据四情况说明，拟证明房屋买卖协议有效，是郭文涛的原因导致房屋无法过户；证据五物业费收据，拟证明李瑞涛刚交2019年的涉案房屋的物业费；证据六郭某签署保证书的录像资料（U盘），拟证明保证书是郭某本人签署。李建明针对李瑞涛提交的证据质证如下：对证据一真实性、合法性、关联性不确认，郭文涛与郭某之间的父子关系无法核实，其次该签名的真实性无法确认，保证书与本案无关联性。证据二、三，因无原件无法确认真实性。证据四真实性、合法性、关联性不确认，郭某与郭文涛之间存在亲属关系，郭文涛的陈述不具有客观性，存在利害关系，且可以证明涉案协议不是郭文涛、李瑞涛本人签名，是代签协议。证据五，真实性确认，关联性不确认，仅证明李瑞涛可能在涉案房屋居住，无法证明其享有涉案房屋所有权。证据六，真实性确认，但对李瑞涛拟证明的内容不确认，李建明无法确认视频中的人员的真实身份，不知道其是否是郭文涛父亲，该视频内容与本案无直接关联性。李建明、郭文涛、唐雪丽二审期间未向本院提交新证据。本院另查明：2009年2月17日，郭文涛（甲方、转让方）与李瑞涛（乙方、受让方，乙方代表李金广）签订《房屋买卖协议》，主要约定：甲方将位于鲁山县城南环路××小区内××楼东单元××楼西户转让给乙方，建筑面积133.5平方米，转让价格为206000元；双方一致同意购房款由乙方一次性付清，在甲方向乙方交付房屋全部钥匙同时，乙方应支付全部购房款，甲方在收款时应向乙方出具收据，并把房产证交付乙方；房屋交付乙方后，甲方应当配合乙方办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权证相关费用由乙方承担。李瑞涛一审庭审时称：李金光（广）系其叔叔，协议上的乙方签名是李金光签名的，李瑞涛也确认该事实；郭某是郭文涛的父亲，当时是郭某代郭文涛签名的，事后郭文涛也确认该买卖协议；从房屋买卖后10年，郭文涛也没有向李瑞涛主张房屋的所有权，可以证明房屋是真实买卖的；涉案房屋是李瑞涛的唯一一套房产，如果被执行，李瑞涛没有其他房产可以居住。对此李建明回应：从起诉状可得知李瑞涛与郭文涛为同乡关系，且居住地相近，不排除其双方存在亲戚关系，存在双方恶意串通的情形；李瑞涛与郭文涛之间的房屋买卖协议无论从签订、履行均存在多处有悖常理的地方。二审期间，李瑞涛向本院提交证人出庭作证申请书，以郭某系郭文涛父亲、可以证明房屋买卖合同的签署过程及房屋未办理过户是因郭文涛长期在外工作生活导致为由，请求法院传唤证人郭某出庭作证。考虑郭某未居住于中山市年龄及行动不便问题，本院同意证人郭某以提交书面证言、视听资料的方式作证。郭某出具的情况说明载明：其与郭文涛是父子关系，其儿子于2009年把房子转卖给本村人李瑞涛，当时成交价206000元，当时用现金的方式给的；之后在签订购房协议由于双方都没有在老家，所以就由中间人杨建伟起草协议，其和李瑞涛的叔叔李金光代签房屋买卖协议，由于其儿子郭文涛常年在外地工作、生活才未能及时办理过户，但是房屋确实已经卖给李瑞涛了。二审庭审中李瑞涛陈述：2009年过年的时候其想买一套房，正好郭文涛有房出售，看好后就准备交易；当时当地农村都是现金交易，李瑞涛就取了现金给对方；李瑞涛在深圳集装箱码头上班4、5年攒的钱，李瑞涛和其叔一起去给的钱，当时把房产证和锁匙给李瑞涛了；因为李瑞涛要去上班，后续就让一个中间人起草了一个协议，其叔叔帮忙代签的；后来李瑞涛还装修了房屋，作为婚房；之前催郭文涛过户，但是他一直在广东做生意，因为都是本村的人，也不好撕破脸，自己也不懂法；过年的时候他也回来了，当时政府也不上班。就这样拖着的，最终出现本案纠纷；交钱的时候给李瑞涛房产证和钥匙；李瑞涛有催促过对方办理过户，李瑞涛装修的时候就催促了，给郭文涛和郭某都催促过，郭文涛夫妻常年在广东。一审查明的其他基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。李瑞涛以其享有涉案房屋所有权为由提起本案执行异议之诉，要求法院停止对涉案房屋所采取的强制措施，应举证证实其对涉案房产享有足以阻却执行的实体权利。经查，李瑞涛与郭文涛签订涉案《房屋买卖协议》时法院尚未对涉案房屋进行查封，李瑞涛因郭文涛的交付行为而实际占有并使用涉案房屋的事实也确实发生于法院对房屋进行查封以前。但本院经查：一、对于购房款的支付。李瑞涛称其在签订协议前已通过现金方式向郭文涛一方全额支付了购房款206000元。李瑞涛称的购房款支付行为发生于《房屋买卖协议》签订以前，但双方未在涉案《房屋买卖协议》中对郭文涛已收齐购房款的事实予以确认。相反，双方在协议中明确约定“甲方在收款时应向乙方出具收据”，但李瑞涛至今也未向法院提交郭文涛一方出具的收据等收款凭证，且未举证其购房款206000元的现金来源。至于证人郭某二审作证称李瑞涛用现金方式支付206000元后双方签订了购房协议。在未有其他证据予以充分佐证下，仅凭该证人证言不足以单独作为认定本案事实的依据。而李瑞涛也未进一步举证购房款支付情况，故其对已付清购房款的主张，举证并不充分。二、关于房屋未过户原因。涉案《房屋买卖协议》签订于2009年2月17日，李瑞涛主张在签订协议时郭文涛即已向其交付了房屋，故其已占有使用涉案房屋长达十年，但涉案房屋至今仍登记在郭文涛名下。李瑞涛又称其曾催促郭文涛一方履行协助过户手续，但除郭某的证人证言外，李瑞涛也没有进一步提交证据予以佐证。李瑞涛作为完全民事行为能力人，其在与郭文涛签订的涉案《房屋买卖协议》中亦已明确约定房屋交付后，郭文涛应当配合李瑞涛办理房屋的过户手续，将房屋产权证办理到李瑞涛名下，故李瑞涛对涉案房屋应当办理物权过户登记的事宜是明知的。而在涉案房屋不存在办理物权过户登记障碍或者限制情形下，没有充分、确切证据显示李瑞涛在买受房屋后有积极和及时主张上述权利的行为，或者涉案房屋至今仍未发生物权转移的结果，是基于买卖双方意志之外的客观原因或不可抗力等导致。结合本案的具体案情，李瑞涛在买受房屋后近十年时间内仍不办理相关过户登记手续，既有违正常的注意义务，也明显超出合理的期限，故李瑞涛存在怠于行使权利的过错。李瑞涛在诉讼中仅以郭文涛长期在外生活及工作，以及即使其过年期间回乡时有关政府部门也放假等所称理由，并不足以成为其长达十年仍怠于房屋过户的合理解释和理由，本院不予采纳。综上分析，本院认为，李瑞涛以其对涉案房屋享有所有权为由提出排除执行主张，因李瑞涛在本案中的情况尚不足以成就《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的能够排除执行的情形，故李瑞涛对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院驳回李瑞涛要求法院停止对涉案房屋采取强制执行措施并要求确认其为涉案房屋所有权人的诉讼请求,并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人李瑞涛的上诉请求均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4390元（李瑞涛已预交），由李瑞涛负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  陈爱玲审判员  赖晓筠二〇一九年十一月二十六日书记员  廖博睿