文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初19815号原告：向远淑，女，1980年8月16日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：黄泽伟，重庆资州律师事务所律师委托诉讼代理人：罗为，重庆资州律师事务所律师被告：重庆蓥晟投资有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号第15层08号，统一社会信用代码915001030661763678。法定代表人：陈志刚，执行董事。委托诉讼代理人胡阳，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人简阅，重庆志和智律师事务所实习律师。原告向远淑与被告重庆蓥晟投资有限公司（以下简称“蓥晟公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告向远淑的委托诉讼代理人黄泽伟、罗为、被告蓥晟公司的委托诉讼代理人胡阳、简阅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向远淑向本院提出诉讼请求：诉讼请求:1、解除原告与被告于2017年4月26日签订的《重庆市商品房买卖合同》，2、判令被告退还原告定制费40000元、定金30000元，购房款567790元、代收税费43278元，合计681068元，并向原告支付从2017年4月26日起至付清时为止，以已付款681068元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息。3，判决被告支付原告违约金118779元;依据合同第九条第一款第2项，已付房款的10%，同时补充协议第3条将已付房款变更为总房款（合同约定的成交价），4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告宣传鸿德181项目，原告向被告交纳定制费40000元，可抵100000元购房款。2017年4月26日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于重庆市渝中区房屋，总成交金额1187790元，被告于2017年12月30日前向原告交付房屋。同日，原告又向被告交纳购房款597790元、代收税费43278元，加上原先支付的定制费40000，合计681068元。合同签订后，被告未按合同约定向原告交付房屋。同时被告带租约卖房也不符合相关法律规定。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。被告蓥晟公司辩称，双方签订合同属实，已支付的价款情况属实，1，因原告违约，被告已于2019.7.5日向原告发函要求解除合同，并赔偿违约金，2，根据合同约定，从整体上看，合同的履约顺序为（1）原告支付首付款，（2）被告为原告办理网签，（3）原告向银行申请按揭贷款，（4）银行放款给被告，（5）被告交付房屋，（6）被告过户房屋给原告。上述内容在合同中约定在第5，7，8条中。原告未按约向银行申请房贷，使被告未收到尾款，被告获得先履行抗辩权，根据合同法第67条的规定，被告有权拒绝履行后续义务。3，根据合同第5条第3款第2项，补充合同第6条第1款的约定，原告未向银行申请房贷已构成违约，被告曾多次口头要求原告一次性支付尾款，并在2019.3发函要求原告申请银行贷款或一次性支付尾款，原告未回应。4，原告请求资金占用损失无法律依据，被告在2017.9-2018.10期间，每月向原告支付了1345元的收益款，5，被告未违约，不应承担违约责任，另外代收税费不是房款。本院经审理认定事实如下：2017年3月7日，蓥晟公司（甲方）与向远淑（乙方）签订《解放碑181（原鸿德181）认购协议书》（编号：0000268）,约定：乙方自愿认购重庆市渝中区，建筑面积65.13平方米，总房款1401853元；本认购协议书有效期为乙方签订本认购协议书之日起30个工作日内，乙方应于上述认购有效期内持本认购协议书、定金收据、如选择贷款的付款方式则需携带申请贷款所需资料到销售现场，签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议并办理贷款手续（贷款适用），项目正处于抵押状态，解押完善签约手续；本认购协议书签订当日，乙方须向甲方支付定金30000元，双方签订正式的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议后，乙方已付的定金将不计息全数转为该物业房价款的一部分。2017年3月7日，蓥晟公司（甲方）与向远淑（乙方）签订《公寓式酒店定制协议》（编号：0000499）约定：缴纳定制金40000元∕套，享受抵扣100000元总房款的优惠，此优惠与销售中心释放的其他折扣可叠加使用，所有优惠最终以现场公示为准；乙方应当于本定制协议签订之日向甲方支付40000元。签订定制协议当日，向远淑向蓥晟公司交纳了定制费40000元。2017年4月26日，蓥晟公司（甲方）与向远淑（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》（编号：CQ-101-00837806）,约定：乙方自愿购买重庆市渝中区房屋，建筑面积65.13平方米，总成交价1187790元；乙方于签约当日支付首付款597790元，余款590000元由银行提供按揭款；甲方应当在2017年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之十向乙方支付违约金；……。其中该合同附件五《合同补充协议》约定：《重庆市商品房买卖合同》中第九条第1款第（2）项约定的“乙方按已付房价款的百分之10向乙方支付违约金”调整为“按总房款的10%向乙方支付违约金”；本补充协议如与《重庆市商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。该合同附件五《合同补充协议》第十二条关于合同解除及违约责任的补充约定中载明：“1.甲方或乙方根据《商品房买卖合同》约定或法律规定，行使解除权而要求解除合同的，双方应按以下办理：（1）解除合同的一方应在解除合同事由发生之日起10个工作日内将解除合同的书面通知发送给另一方，逾期未发送的，视为放弃解除合同的权利，合同继续履行。（2）......”上述协议签订后向远淑按约支付了定金30000元、定制费40000元、购房款567790元及税费43278元。蓥晟公司在2017年12月30日之前未能按约交付涉案商品房。2019年7月5日蓥晟公司向向远淑发出《解除合同通知函》，称因向远淑未按约定办理银行按揭贷款支付余款，故发函解除双方之间的商品房买卖合同。向远淑次日签收上述函件。本院认为，本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，属依法成立的有效合同，合同双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点在于合同解权的享有和行使问题。一、向远淑是否享有合同解除权及是否行使合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原被告在签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定，被告应当于2017年12月30日前将房屋交付给原告，逾期超过90日后未向原告交付房屋，原告有权解除本合同。根据本院查明的事实，被告未按合同约定向原告交付房屋，并逾期超过90日，符合双方当事人约定原告有权解除合同的条件，且被告在庭审中举示的证据不能证明导致其逾期交房的原因系符合合同约定遭遇不可抗力的情形。因此，向远淑享有合同解除权。但合同附件五补充协议中约定解除权的行使时间为解除事由发生时的十日内。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”本案立案前，房屋已经具备交付条件，解除事由终止。向远淑并未在解除事由发生之日或终止日的十日内按合同约定的形式发生解除通知。因此，向远淑的合同解除权消灭。因此，向远淑以逾期交付房屋解除合同的请求，本院不予支持。二、重庆蓥晟公司是否享有合同解除权及是否行使合同解除权。合同并未对交付房屋、抵押贷款的支付二者是否存在履行顺序进行约定。虽然重庆蓥晟公司已经发出解除通知，但根据其自述已在2019年3月21日发函要求原告在收到函件10个工作日内办理变更付款方式并一次性补足房款，但蓥晟公司直至2019年7月5日才发送解除合同通知函，因此，重庆蓥晟公司也未在合同约定的期限内行使合同解除权。庭审过程中，双方均表示同意解除合同，因此，本院确认双方合同解除。关于原告要求退款、支付资金利息和违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》解除后，尚未履行的，终止履行，原告已向被告支付的定制费40000元、购房款597790元、代收税费43278元，理应由被告退还原告，被告并应按合同约定向原告支付已付款的利息及违约金。据此，现原告要求被告退还定制费40000元、购房款597790元、代收税费43278元，合计681068元，并支付从2017年4月26日至2019年8月19日，以已付款681068元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息，从2019年8月20日起至基数款项付清之日止，以已付款681068元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的利息的请求，符合上述法律规定和合同约定，本院予以支持。关于支付违约金，因为原被告均存在违约行为，所以双方各自承担违约责任。被告不再另行向原告支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告向远淑与被告重庆蓥晟投资有限公司于2017年4月26日签订的《重庆市商品房买卖合同》于本判决生效后立即解除；二、被告重庆蓥晟投资有限公司在本判决生效后立即退还原告向远淑定制费40000元、购房款597790元、代收税费43278元，合计681068元，并向原告向远淑支付从2017年4月26日起至2019年8月19日为止，以已付款681068元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息，向原告向远淑支付从2019年8月20日起至基数款项付清之日为止，以已付款681068元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的利息；三、驳回原告向远淑的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费9668元，保全费3420元，由原告向远淑负担4875元，由被告丁培均、被告重庆皓均餐饮管理有限公司共同负担8213元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  肖一航二〇一九年十一月二十九日书记员  刘学霞