黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑11民终1126号上诉人（原审被告）：北安市九洲物业管理有限公司。法定代表人：单振强，该公司经理。委托诉讼代理人：李云生，黑龙江鼎圆晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚玉为，黑龙江剑桥律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周泉，男，1967年9月13日出生，汉族，个体，住北安市。委托诉讼代理人：刘杨，黑龙江剑桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周葳，女，1973年7月10日出生，汉族，教师，住北安市。委托诉讼代理人：甄涛（系周葳丈夫），男，1971年12月2日出生，汉族，住北安市。委托诉讼代理人：卢燕，黑龙江明鉴律师事务所律师。上诉人北安市九洲物业管理有限公司（以下简称九洲物业公司）、周泉因与被上诉人周葳买卖合同纠纷一案，不服北安市人民法院（2019）黑1181民初1038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查的方式审理了本案。上诉人九洲物业公司的委托诉讼代理人尚玉为、上诉人周泉的委托诉讼代理人刘杨，被上诉人周葳及其委托诉讼代理人甄涛、卢燕接受了本院调查。本案现已审理终结。九洲物业公司的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周葳一审的诉讼请求。事实和理由：1.周葳的诉讼请求已超过诉讼时效期间。2.九洲物业公司没有违反合同约定，由于周葳反悔不同意开设地下室临街外门，所以才补交15万元购楼款；如果周葳没有反悔，其应当交给周泉地下室临街外门所需安装费用，而不是购楼款。3.一审认定开设临街外门的协议无效，又按协议内容判令周泉退还15万元是前后矛盾的。4.周泉和九洲物业公司是两个独立的主体，一审判令共同退还楼款无事实和法律依据。5.一审法院应将黑龙江省弘北房地产开发有限责任公司（以下简称弘北公司）作为本案的被告，一审法院遗漏了被告主体，一审判决显示的天鑫商城综合楼是弘北公司进行建设的。按照一审中的证据材料显示，周泉是受托人或者是挂靠人，如果是挂靠关系也应该将弘北公司列为本案的共同被告，如果是委托关系周泉不是本案的被告，九洲物业公司作为款项代收方也不是本案被告。一审法院没有将弘北公司作为本案的被告，没有查清双方之间的法律关系，作出了错误判决。周泉的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周葳一审的诉讼请求。事实和理由：1.周葳的诉讼请求已超过诉讼时效期间。2.九洲物业公司没有违反合同约定，由于周葳反悔不同意开设地下室临街外门，所以才补交15万元购楼款；如果周葳没有反悔，其应当交给周泉地下室临街外门所需安装费用，而不是购楼款。3.一审认定开设临街外门的协议无效，又按协议内容判令周泉退还15万元是前后矛盾的。4.周泉和九洲物业公司是两个独立的主体，一审判令共同退还楼款无事实和法律依据。周葳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。1.关于临街外门的约定是附条件的约定，现条件未成就，则应当退还楼款。2.周葳没有反悔，反悔不仅于情理说不通，而且九洲物业公司和周泉也没有证据证实。周葳交购楼款是对周泉的信任而不是反悔。3.周葳的诉讼请求未超过诉讼时效期间，周葳以不交供热费的办法索要这15万元，是主张权利的行为。4.周泉和九洲物业公司前身九洲大楼物业在15万元的收据上签名和盖章，一审判令周泉和九洲物业公司共同退还楼款有事实和法律依据。周葳向一审法院起诉请求：周泉与九洲物业公司共同返还购楼款15万元。一审法院认定事实：2008年4月13日，周葳与周泉签订了一份《定楼协议书》。双方约定，周葳预订通北天鑫商城综合楼一楼东起第8-12门商服楼房，赠地下室，商服楼房价格为每平方米8,000元。周葳交定金50万元，基础完工交剩余楼款的50%，主体完工交剩余楼款的75%，房证办理后1个月内交清全部楼款和配套费。周泉在楼房验收合格后第二年的5月1日以后负责周葳所购楼房地下室临街外门的安装工程，安装费用由周葳负责。如周泉不开地下室临街外门，周葳所交付房款减少15万元。协议签订后，周葳按约定交付了定金及楼款，周泉将楼房交付给周葳，并于2009年1月8日办理了所购房屋的产权证照。周葳于2009年5月19日将最后的一笔楼款15万元交付给周泉和九洲大楼物业。周葳购买的楼房于2008年10月25日验收合格，但一直未开设地下室临街外门。几年来，周葳一直与周泉及九洲物业公司沟通退还楼款15万元或用此款顶抵供热费事宜均未果。周泉与九洲物业公司称，周葳2009年至2016年间拖欠九洲物业公司供热费金额已达18万元。一审法院认为，周葳与周泉签订购楼协议所购买楼房的建设单位是弘北公司，施工单位是北安市瑞鑫建筑工程有限公司。弘北公司证明周泉具有以个人名义对外销售通北天鑫商城综合楼的主体资格，所以周泉与周葳签订的购楼协议中关于楼房买卖的约定合法有效，且双方已实际履行，予以确认。周泉未提交在地下室开设临街外门符合设计要求的相关证据，对周泉与周葳约定在地下室开设临街外门的合法性无法认定。周泉未经弘北公司授权，擅自与周葳签订了地下室开设临街外门的协议，应属无效协议。周葳因地下室临街开设外门的合同目的无法实现，其于2009年5月19日交纳的最后一笔楼款15万元应由周泉和九洲物业公司共同返还。周葳2009年至2016年以周泉和九洲物业公司未退还楼款15万元为由拖欠九洲物业公司供热费未予给付，足以证明其一直向周泉和九洲物业公司主张权利。周泉和九洲物业公司以周葳要求退还楼款15万元的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由，不予支持。一审法院判决：被告周泉与被告北安市九洲物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起10日内共同退还原告周葳楼款15万元。案件受理费1,650元，由周泉与九洲物业公司共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，周泉与周葳签订的协议中关于楼房买卖的约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议中关于开设地下室临街外门，双方当事人约定如周泉不开地下室临街外门，周葳所交付房款减少15万元。由于该约定受制于规划、审批等因素影响，是在签订合同时将来可能发生的事实，该约定与合同纠纷中当事人约定的供货条件、付款条件不同，不能将该约定理解为案涉合同的一部分，该约定是案涉合同的附属内容，故该约定系附条件的合同，结合本案约定的内容，应当确认系附解除条件的合同。附解除条件的合同自条件成就时失效，本案至一审周葳起诉时止，双方当事人已确认不能开设地下室临街外门，根据合同价款交付情况和合同性质，双方当事人约定的合同解除条件已成就，该约定失效的结果是房款减少15万元，而不是“房款减少15万元”的失效；周葳可以请求返还房款15万元。周葳补交15万元系履行约定的交纳购楼款行为，以此认为系其反悔的理由不能成立。由于周泉和九洲大楼物业共同收取了案涉15万元，故一审判决由周泉和九洲物业公司共同返还并无不当。关于周葳的诉讼请求是否已超过诉讼时效期间问题，周葳交付15万元后，地下室临街外门一直未开设，现无法确定周泉于何时向周葳告知地下室临街外门不能开设，即无法确认周葳知道或者应当知道其权利受到侵害的时间；同时，周葳2009年至2016年以周泉和九洲物业公司未退还楼款15万元为由拖欠九洲物业公司供热费未予给付，也可以认为系其向周泉和九洲物业公司主张权利的一种形式，故周泉和九洲物业公司以周葳的诉讼请求已超过诉讼时效期间的上诉理由不充分。案涉楼房买卖的约定得到弘北公司确认并已实际履行，办理了房屋所有权证照，且一审期间双方当事人对诉讼主体均未提出异议，可以不予追加弘北公司为共同被告。综上所述，九洲物业公司和周泉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽适用法律不当，但判决结果应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。九洲物业公司和周泉各自交纳二审案件受理费3,300元，均由当事人自行负担。本判决为终审判决。审判长  刘树军审判员  贺 颖审判员  王 凤二〇一九年十一月二十五日法官助理吴萌萌书记员宋萍