广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0225民初1709号 原告：岳宁，男，1986年5月11日出生，汉族，住广西融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：王庆斌，广西桂霖峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘桉宁，广西桂霖峰律师事务所实习律师。 被告：柳州市晨龙房地产开发有限公司，地址：柳州市桂中大道南端2号阳光壹佰城市广场25栋26-3号，统一社会信用代码：91450200796826034K。 法定代表人：谭传华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦华忠，广西佳卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范砾，广西佳卓律师事务所律师。 原告岳宁与被告柳州市晨龙房地产开发有限公司（下称晨龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理，依法适用简易程序于2019年9月26日、2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告岳宁的委托诉讼代理人王庆斌、刘桉宁，被告晨龙公司的委托诉讼代理人韦华忠、范砾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告岳宁向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告柳州市晨龙房地产开发有限公司向原告支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金124392元［违约金以464729元为基数，按年利率6%从2014年12月29日计至2019年5月23日（该期间共1606天）］,之后的违约金按购房总价款年利率6%计算至被告全部提交资料报不动产登记机关备案之日止］；二本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告于2013年9月25日签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：3B-03），合同约定原告向被告购买位于广西融水苗族自治县的融城华府3幢2单元301号房，建筑面积125.38平方米，单价每平方米3706.56元，总金额464729元整。同时第八条约定，被告应当于2014年9月30日前将符合法律规定和合同约定的商品房交付原告使用；第十五条约定，被告应当在商品房交付原告使用后90日内，将办理权属登记需由被告（出卖人）提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告（买受人）不退房，被告（出卖人）按已付房价款的1％向原告支付违约金。因被告至今未向产权登记机关报送其应提供的办理权属登记所需的全部材料，已构成违约。由于合同中约定的被告违约责任明显偏低（被告按已付房款的1％支付违约金），极大损害了原告的合法权益。因此，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，原告请求法院判决被告按购房总价款年利率6%向原告支付违约金。 被告晨龙公司辩称： 一、原告提起本案诉讼己经超过法定诉讼时效。原告的诉讼请求是要求答辩人承担逾期提交办证资料的违约责任，根据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；由于买受人原因，交付后在约定期限内不能办理房产证的，由买受人自行承担责任”的约定，本案逾期办证违约金的约定是按已付房价款的1％支付违约金，明确约定了违约金的具体数额，属于一时性债权，根据广西区高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件逾期办证违约责任若干问题的指导意见》第六条的规定，本案诉讼时效应从合同约定期限届满之日起计算，合同约定期限届满之日是交房后（实际交房日而非合同约定交房日）的第91日。双方于2015年5月办理交房手续，诉讼时效的起算时间就是2015年8月，原告通过诉讼主张涉案权利，应当在2017年8月前（二年内）提起诉讼，现原告于2019年8月16日起诉（立案庭受案登记表证实），超过了法定诉讼时效，人民法院应判决驳回诉请。二、原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，不是被告的责任。涉案的融城华府1幢、2幢、3幢、4幢均于2015年7月15日通过勘察、设计、施工、监理、建设五单位综合验收，2015年8月1日之前将房屋全部交付业主使用。为了按时向登记部门提交办证资料，被告按融水县住建局要求完成总规划竣工验收准备工作后于2016年4月20日申请总规划竣工验收，融水县住建局延迟至2017年9月4日才验收完毕（批复同意融城华府项目规划核实），9月28日才在《竣工验收备案表》上签章“同意备案”。所以，2016年4月20日至2017年9月28日期间共延误了被告提交办证资料时间526天，是政府部门的原因导致，根据广西区高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件逾期办证违约责任若干问题的指导意见》第五条的规定，被告不构成违约，不承担违约责任。是否取得房地产权属证书，在被告提交产权登记备案资料后，还需要原告提交权利人身份证明、登记申请书、税费缴纳凭证等资料。被告已经于2018年3月完成了提交产权登记备案资料的义务，绝大部分业主己经获得了不动产权证书，原告没有及时按规定提交应当由原告提交的资料，才是原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的根本原因，不是被告的责任。三、假设被告违约，原告关于违约责任起算时间和终止时间的主张，也没有依据。合同约定的交房时间，是计算逾期交房违约金的起算时间，不是计算逾期办证违约金的起算时间；房屋实际交付使用后的第91天，才是计算逾期办证违约金的起算时间。被告完成提交产权登记备案资料义务的时间（2018年3月）是计算逾期办证违约金的终止时间，期间还应当扣除政府部门的原因导致延误的526天。原告的主张，没有依据。四、原告关于违约金计算方式的主张，没有依据。《商品房买卖合同》第十五条明确约定“出卖人逾期提交产权备案资料，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按己付房价款的1%向买受人支付违约金”，该约定是双方意思自治的体现，内容具体明确，不属于约定违约金过低的情形。假如被告违约，应按约定（按己付房价款的1%向买受人支付违约金）承担违约责任。五、原告请求变更合同约定违约金计算方式的权利己经消灭。原告请求人民法院将合同约定的违约责任从“按己付房价款的1%向买受人支付违约金”调整到“按己付房款年利率6%计算支付违约金”，实质上是以约定显失公平为由请求变更或撤销合同条款。根据《合同法》第五十四条、第五十五条的规定，以合同约定显失公平为由请求人民法院变更或撤销合同的，适用一年除斥期间的规定。综上，请人民法院依法驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。被告对原告第一次开庭提供的证据一《商品房买卖合同》复印件、证据二《原告向被告支付购房款的相应购房发票、银行借款合同》复印件的真实性、合法性、关联性均无异议。原告对被告第一次开庭提供的证据一《被告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证》复印件的真实性、合法性、关联性均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 被告对原告第二次开庭提供的证据《查询结果》有异议，原告对被告在第一次开庭提供的证据五《不动产权证》及第二次开庭提供的融水县不动产登记局出具的《“融城华府”办证情况表》亦有异议，本院经审核认为：原、被告双方所举的这些证据的证明目的均为证明涉案房产的首次备案时间，综合全案证据，及庭审查明的事实，本院认为被告方提供的融水县不动产登记局出具的《“融城华府”办证情况表》具备真实性、关联性、合法性，且更客观真实反映了本案涉案房产的首次备案时间，故对被告所提供的该组证据的证明力予以确认，对原告提供的《查询结果》、被告提供的《不动产权证》的证明力不予确认。原告对被告第一次开庭提供的证据三《申请报告、融住建规划核实（2017）010号关于融城华府工程项目规划核实的批复、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、证据四《交房通知单、特别告知单、承诺书、嘉盛物业收费单、用电时间表、水费收款收据》及原告对被告第二次开庭提供的证据一《关于“融城华府”地块被侵占的情况报告》有异议，本院经审核认为：《交房通知单》真实反映了具体的被告向原告交付房屋的时间，对交房通知单的证明力，本院予以确认。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》真实反映了涉案房产所在楼栋于2015年7月15日通过了勘察、设计、施工、监理、建设单位的“五方验收”，故对《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的证明力本院予以确认。综合全案证据，对于没有提供《交房通知单》则以《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》里面载明的“五方验收”合格的时间为交房时间。另对《申请报告、融住建规划核实（2017）010号关于融城华府工程项目规划核实的批复》、《特别告知单、承诺书、嘉盛物业收费单、用电时间表、水费收款收据》、《关于“融城华府”地块被侵占的情况报告》等证据，本院经审核认为这些证据缺乏关联性及无其他证据佐证，本院对其证明效力不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告与被告于2013年9月25日签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：3B-03），合同约定原告向被告购买位于广西融水苗族自治县的融城华府3幢2单元301号房，建筑面积125.38平方米，单价每平方米3706.56元，总金额464729元整。合同签订后，原告已经将全部的商品房购房款支付给被告，融城华府1-4栋于2015年7月15日通过了勘察、设计、施工、监理、建设单位的“五方验收”。被告于2015年7月16日将原告购买的商品房交付原告，同时《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付原告使用后90日内，向产权登记机关报送其提供的办理权属登记所需的材料以备案。因被告未在约定期限内向产权登记机关报送其应提供的办理权属登记所需的材料以备案，导致原告一直未能办理不动产权属证书，原告于2019年8月5日以商品房销售合同纠纷为由诉至本院。 另查明，融城华府1-4栋提交首次备案登记的时间为：1栋二单元901室（即1-2-901，以下房号类似简写）于2018年10月9日提交；1-2-701于2018年10月8日提交；3-3-302于2018年8月14日提交；1-2-502、1-2-602、1-2-702、1-2-802、1-2-902于2018年10月11日提交；1-2-403、1-2-603、1-2-703、1-2-803于2018年10月15日提交；2-1-101、2-1-102、2-1-201、2-1-202、2-1-301、2-1-302、2-1-401、2-1-402、2-1-501、2-1-502、2-1-601、2-1-602、2-1-701、2-1-702、2-1-901、2-1-902、2-1-1001、2-1-1101、2-1-1102、2-2-101、2-2-102、2-2-201、2-2-202、2-2-301、2-2-302、2-2-401、2-2-402、2-2-501、2-2-502、2-2-602、2-2-701、2-2-702、2-2-801、2-2-802、2-2-901、2-2-902、2-2-1002于2019年3月7日提交；3-1-102、3-1-302、3-1-402、3-1-501、3-1-502、3-1-601、3-1-602于2019年5月24日提交；3-1-101、3-1-301、3-1-401、3-2-101、3-2-102、3-2-201、3-2-202、3-2-301、3-2-302、3-2-401、3-2-402、3-2-502、3-2-601、3-2-602于2019年6月4日提交；3-3-101、3-3-102、3-3-201、3-3-202、3-3-401、3-3-402、3-3-501、3-3-502、3-3-601、3-3-602于2019年6月5日提交；4-1-101、4-1-201、4-1-301于2019年7月3日提交；4-1-102、4-1-202、4-1-302、4-2-101、4-2-102、4-2-201、4-2-301、4-2-302、4-3-102、4-3-201、4-3-202、4-3-301、4-3-302于2019年7月4日提交。 本案的争议焦点：一、关于原告的起诉是否已超过法律规定的诉讼时效的问题。二、被告是否在商品房销售合同约定的时间内向产权登记机关按照要求报送应当由其提供的办理权属登记所需的全部申请、备案材料的问题。三、关于逾期提交备案登记材料的违约金适用及违约金计算方式的问题。 本院认为：一、关于原告的起诉是否已超过法律规定的诉讼时效的问题。被告于2015年7月16日将原告购买的商品房交付原告，按照合同约定，被告应在交房后的90日内，即2015年10月14日前向产权登记机关提交其应提供的办理权属登记所需的材料以备案，即被告在2015年10月15日之后（含2015年10月15日）提交备案材料就属于违约。本案中，被告于2019年6月4日向产权登记机关提交首次备案材料，其违约行为截止于2019年6月4日。在原告就被告逾期提交备案登记材料报不动产登记机关备案而导致原告一直未能办理不动产权属证书的经济损失数额无法举证证明的情况下，本院可依法对逾期提交备案材料的违约金进行调整。本院综合本案合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素，以已付购房款总额为基数，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项关于逾期利率的规定，本院支持由被告晨龙公司按日以总房价款的万分之一向原告支付因逾期提交备案登记材料而造成的损失。即自被告逾期备案违约行为开始之日起，每日均产生总房价款万分之一的违约金，应以每个单个的债权单独起算诉讼时效。故从被告逾期备案的违约行为发生之日（2015年10月15日）至被告违约行为截止之日（2019年6月4日），每日均产生一个新的违约金债权，只要不超过三年的，均未过诉讼时效。故本案诉讼时效的起算时间应为2016年8月5日，对原告诉请的2016年8月5日之前产生的逾期备案违约金（2015年10月15日-2016年8月4日)因已过诉讼时效，本院不予保护，对未超过诉讼时效期间的部分，本院予以支持。 %1、关于被告是否在与原告签订的商品房销售合同约定的时间内向产权登记机关按照要求报送应当由其提供的办理权属登记所需的全部申请、备案材料的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同应受法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。本案庭审查明因被告未在约定期限内向产权登记机关提交其应提供的办理权属登记所需的材料以备案，导致原告一直未能办理不动产权属证书。因此，被告已构成违约。按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于实际交房后90日内办理房屋权属登记备案。因此，该90日应当予以扣除，被告逾期办理备案登记的违约责任应从被告交房后的第90日的次日起计算至被告向不动产登记中心提交首次办理备案登记材料之日止。依据查明的事实，被告交房的时间是2015年7月16日，被告向不动产登记部门提交办理房屋首次登记备案材料的时间是2019年6月4日。故被告逾期备案的违约时间应从2015年10月14日的次日起算至2019年6月4日。因本案诉讼时效的起算时间为2016年8月5日，故对原告诉请的2016年8月5日之前的逾期备案违约金（2015年10月15日-2016年8月4日)因已过诉讼时效，本院不予支持，未超过诉讼时效部分（2016年8月5日-2019年6月4日）的违约天数共1033天，本院予以支持。 三、关于逾期提交备案登记材料的违约金适用及违约金计算方式问题，原告诉称由于合同中约定的被告违约责任明显偏低（被告按已付房款的1％支付违约金），极大损害了原告的合法权益。因此原告请求法院判决被告按购房总价款年利率6%向原告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”。本案因为被告未按合同约定向不动产登记机关提交备案材料，导致原告在合同约定或者法定期限内未能取得房屋权属证书，被告依法应承担违约责任。在原告就被告逾期提交备案登记材料报不动产登记机关备案而导致原告一直未能办理不动产权属证书的经济损失数额无法举证证明的情况下，本院可依法对逾期提交备案材料的违约金进行调整。本院综合本案合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素，本院酌情以已付购房款总额为基数，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项关于逾期利率的规定，本院支持由被告晨龙公司按日以总房价款的万分之一向原告支付因逾期提交备案登记材料而造成的损失。即总房款464729元×实际逾期天数1033天×万分之一/天＝48007元。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 1、被告柳州市晨龙房地产开发有限公司向原告岳宁支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金48007元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费2788元，减半收取1394元（原告岳宁已预交），由原告负担836元，被告柳州市晨龙房地产开发有限公司负担558元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 员  黄 托 二〇一九年十一月五日 法官助理  李可珍 书 记 员  罗易娴