河北省唐山市路北区人民法院民事判决书（2019）冀0203民初5290号原告：王征,男,1973年5月28日生,汉族,住唐山市。原告:孙丽清,女,1973年12月20日生,汉族,与王征系夫妻关系，住址同上。二原告共同委托代理人：武继芹，河北尚悦律师事务所律师。二原告共同委托代理人：阚亚茹，河北尚悦律师事务所律师。被告:冯洁,女,1979年10月18日生,汉族,现住唐山市。被告:甘慧泉，男，1980年11月1日生，汉族，现住唐山市。原告孙丽清、王征与被告甘慧泉、冯洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告孙丽清和王征的共同委托代理人武继芹、阚亚茹，被告冯洁、甘慧泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙丽清、王征向本院提出诉讼请求：1、二被告向二原告支付剩余的购房款26万元及利息；2、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年7月份左右，二原告欲出售玫瑰庄园4门1901号房屋，被告冯洁得知后，主动联系原告，希望原告能将房屋卖与被告。此后，双方多次通过微信商谈，最终确定房屋的总价款为127万元。由于被告冯洁的父亲与二原告系邻居，二原告出于对二被告的信任，在二被告未支付任何购房款的情况下，就将玫瑰庄园4门1901号房屋于2019年8月1日按照二被告的指示过户至被告冯洁的名下，事后，二被告仅支付了部分购房款，剩余的26万元至今未予支付，经二原告多次催要未果，故起诉至法院。甘慧泉、冯洁辩称，第一，甘慧泉作为被告的主体不适格。涉诉的××园房屋为冯洁个人出资购买单独所有的房产，购买该房屋的资金是冯洁的父母出售之前所有的拆迁房所得款项以及老两口多年的积蓄，与甘慧泉无关，并且甘慧泉在产权登记时签署了放弃产权声明，产权登记在冯洁一人名下为“单独所有”。这一点在双方办理过户手续时，原告已经知晓。原告将甘慧泉列为共同被告没有任何依据。第二、原告所指房屋买卖合同并未履行完毕。双方出于互相信任，在交涉房屋买卖事宜时并未签署书面合同，口头约定按照当时的市场价格127万元成交，于房产完成过户并结清相关费用后一次性付清。2019年8月1日双方前往房产交易中心办理过户手续，答辩人垫付了原告的个人所得税10400元。后答辩人按照约定于8月2日和3日给付原告100万房款。8月3日答辩人去物业查询得知原告尚有欠缴物业费，并且该房屋的出租合同尚未到期，无法交付。于是答辩人当即致电原告，在电话中协商达成变更协议，剩余房款259600元在原告结清交易日之前该房屋所涉相关费用并腾空房屋连同相关手续资料交付给答辩人时一次性付清。但在此后两个多月的时间里，答辩人多次催促询问，原告并未按照约定结清此前所欠物业费，并且该房屋一直处于出租状态，原告既没有将房屋租赁合同转移给答辩人也没有腾空房屋，致使房屋买卖合同的目的不能实现。答辩人基于合同法上的“先履行抗辩权”拒绝支付剩余尾款。以上事实证明是原告违反约定不履行义务在先，答辩人并非原告起诉书中所称“无故拖欠”，答辩人不应负任何法律责任。第三、原告的违约行为及恶意诉讼给答辩人造成了进一步的损失。即便双方没有签订书面合同，从不动产交易的习惯做法和一般原则来看，房屋的出售方应当负担房屋交付之前的费用，原告至今已累计拖欠物业费17813.67元，其中2019年8月之前的物业费17563.69元应该由原告支付。并且，由于原告拖欠物业费，物业公司规定不交清所欠物业费将不再收取2019年的物业费，同时限制使用电梯，这给答辩人今后对于该房屋的居住使用造成了巨大的权利损害。另外，该房屋一直处于出租中，产权虽然过户但是并未交付答辩人使用，使答辩人不能实现购买房屋用于居住的目的，并且房屋过户之后的出租租金按照法律规定应该归于产权人即答辩人所有，而原告则没有相应的权利收取租金。在答辩人与承租人的多次协商下，2019年11月7日承租人腾空房屋交付给答辩人，但是承租人已经付给原告的未到期租金，原告拒绝退还，答辩人无奈之下又替原告退还了承租人的未到期租金。现在，原告不仅没有履行自己的合同义务，还提起恶意诉讼，并申请保全查封了答辩人的银行账户，使答辩人的个人信用和日常生活受到了严重影响。综上，答辩人的所有的行为均为正当行使合法权利的行为，没有违法也没有对他人造成任何损害，原告起诉状中的诉求于法无据，纯属无理要求。请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求，并由原告承担本案的诉讼费、保全费以及由此给答辩人造成的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年7月，二原告与被告冯洁就买卖房屋事宜达成口头协议，约定被告冯洁购买二原告所有的的坐落××区（唐（2017）路北区的的坐落××区不动产第305135898号）房屋，房屋总价款127万元。被告冯洁于2019年8月1日交纳房屋个人所得税10430元，二原告与被告冯洁于2019年8月2日办理了房屋过户登记手续，现涉案房屋为被告冯洁单独所有。被告冯洁分别于2019年8月2日、8月3日，通过转账方式向二原告支付购房款100万元。另查明，原告将涉案房屋出租，租期至2020年5月25日。原、被告提交的微信聊天记录显示，原告在与被告协商房屋价格时原告告知了被告涉案房屋已经出租的事实，并因此减少了购房款，确定房屋价格为127万元。被告退还承租人未到期租金366元后，承租人已经搬出租赁房屋。被告提交了一份森鹏物业出具证明，内容为：玫瑰庄园4-1901业主截止2019年10月31日拖欠物业费共计17813.67元，其中2019年之前为16263.77元，2019年1月至8月欠物业1239.92元；2019年9月至2019年10月欠物业费309.98元，该证明无经手人签字。本院认为，二原告与被告冯洁就二原告所有的的坐落××区房屋的买卖达成合意，双方形成房屋买卖合同关系。二原告已经于2019年8月2日协助被告冯洁办理了房屋过户手续，被告冯洁理应按约定支付购房款127万元，现被告冯洁已经支付100万元，尚欠27万元未付。因涉案房屋的购买人为被告冯洁，二原告将房屋过户到被告冯洁名下，房屋为被告冯洁单独所有，故二原告要求被告甘慧泉给付购房款理据不足，本院不予支持。被告提交了其交纳个人所得税10430元的票据，该税费应由二原告交纳，故该款项应在剩余购房款中予以扣减，被告冯洁应向二原告购房款金额为259570元。被告辩称与原告在电话中达成变更协议，剩余房款在原告结清交易日之前该房屋所涉相关费用并腾空房屋连同相关手续资料交付给被告时一次性付清，对于以上主张被告冯洁均未提供相应证据予以证实，理据不足，本院不予采信。被告冯洁辩称涉案房屋处于出租状态，致使买卖合同目的不能实现不应支付房款，经查，原、被告提交的微信聊天记录均能证实原告已告知被告涉案房屋处于租赁状态，且原告因此减少了房屋价款，结合被告购买房屋后即换锁且现已退还承租人租金收回房屋的事实，被告该辩解理据不足，本院不予采信。被告辩称至2019年8月底涉案房屋拖欠的物业费17563.69元应该由原告支付的意见，因被告冯洁未能提交二原告与该公司签订的物业服务合同，且涉案房屋于2019年8月2日已经过户到被告冯洁名下，故对于被告冯洁主张上述物业费的给付本案不作处理。综上，本院对被告冯洁给付二原告购房款259570元予以支持。关于原告主张的利息，本院对被告冯洁以259570元为基数自2019年8月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的同类贷款基准利率以及自2019年8月20日起至给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告冯洁自本判决生效之日起十日内给付原告孙丽清、王征购房款人民币259570元，并支付以259570元为基数自2019年8月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的同类贷款基准利率以及自2019年8月20日起至给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；二、驳回原告孙丽清、王征的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2618元，保全费1870元，由被告冯洁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 员 梁怡 二〇一九年十一月二十五日法官助理 李维书 记 员 张晶