广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4459号上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市圣氏佳元实业投资有限公司，住所地广东省中山市民众镇浪网大道151号（科技楼），统一社会信用代码91442000059918422H。法定代表人：徐美娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张峰，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：马璐，广东铭致律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市融鼎物业服务有限公司，住所地广东省中山市西区翠虹路22号熙龙居4幢902房，统一社会信用代码91442000MA4ULL4L00。法定代表人：卓恩泽，该公司总经理。委托诉讼代理人：张秀洪，广东翔宇律师事务所律师。上诉人中山市圣氏佳元实业投资有限公司（以下简称为圣氏佳元公司）因与上诉人中山市融鼎物业服务有限公司（以下简称为融鼎公司）物业服务合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初20006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。圣氏佳元公司上诉请求：改判一审判决第三项为圣氏佳元公司于判决生效之日起七日内向融鼎公司支付违约金2万元（即圣氏佳元公司无须向融鼎公司支付预期收入损失123571.20元）。事实和理由：一、一审判决判令解除双方签订的《佳元?帝景香江项目物业服务协议》、融鼎公司协助圣氏佳元公司办理解除物业企业接管项目备案登记、圣氏佳元公司向融鼎公司支付违约金2万元，圣氏佳元公司没有异议。二、一审法院判令圣氏佳元公司向融鼎公司支付预期收入损失123571.20元，没有事实和法律依据，请求二审法院予以改判。1.涉案项目并未向融鼎公司交付。融鼎公司自签订涉案协议书以来没有进行相关物业管理，没有按约定提供物业管理服务，也没有进行过物业管理的预备工作，所以融鼎公司没有因为圣氏佳元公司的违约而产生任何直接经济损失。2.根据双方签订的《佳元?帝景香江项目物业服务协议》第十条第2款的约定，任何一方不得擅自终止协议，甲乙双方中任一方无正当理由提前解除协议的，应向对方支付2万元作为违约金，由于解除合同造成的直接损失超过违约金的，应给予赔偿。因融鼎公司并未开始履行物业服务协议，在不存在直接经济损失的情况下，即违约方只须支付违约金2万元，本案并不存在直接经济损失，也不存在超出违约金部分的直接经济损失应当赔偿的情形。3.鉴于本案无直接经济损失且因间接经济损失（预期损失）存在很多不确定性，双方在签订合同时，出于公平合理原则将间接损失（预期损失）排除在违约责任范围之外，仅以违约金2万元及直接经济损失作为违约责任，故圣氏佳元公司无须向融鼎公司承担赔偿责任。所以，圣氏佳元公司认为，对于违约责任的承担，应当按法律规定有约定从约定，无约定从法定，物业服务协议已对违约责任进行了约定，应当按约定处理。同时，一审法院以酌情推定的方式按照行业一般收益率8%、预期利润计付两年的标准确定融鼎公司所受预期利润损失，没有事实和法律依据。综上所述，请求二审法院依法审理，查明事实，支持圣氏佳元公司的上诉请求。融鼎公司辩称，根据双方签订的物业服务协议第十二条第2款的约定，因圣氏佳元公司的违约行为造成融鼎公司较大损失的，融鼎公司有权要求圣氏佳元公司赔偿相应损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条的规定，融鼎公司有权要求赔偿预期利益损失，故圣氏佳元公司的上诉理由不成立。融鼎公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持融鼎公司的反诉请求，判令圣氏佳元公司赔偿融鼎公司的损失共计589372.8元。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。双方签订的合同约定住宅管理费最高可按1.9元/平方米收取，故融鼎公司有权按照该约定的标准计算预期收益损失。二、物业管理费的优惠，是双方在严格履行合同的前提下，融鼎公司给予圣氏佳元公司的利益。由于圣氏佳元公司严重违约，导致合同无法履行，故合同约定的优惠融鼎公司可不再给予圣氏佳元公司。三、融鼎公司所支付的招投标手续费3万元系圣氏佳元公司的违约行为导致的损失，圣氏佳元公司应当另行赔偿，而不应在预期收益中扣除。四、一审法院在没有向中山市物业管理协会以及其他物业管理公司进行充分调查的情况下，认定小区筹备成立业主委员会的一般年限为两年没有事实依据。根据中山市物业管理协会以及其他物业管理公司反映的情况，一个楼盘从交楼到业主委员会的成立，一般需要5-6年的时间，两年的时间不可能成立业主委员会。综上所述，一审法院认定事实有误，请求二审法院依法予以改判。圣氏佳元公司辩称，根据涉案协议第十条第2款的约定，双方对于违约行为的处理是有约定的。根据双方的约定，圣氏佳元公司仅应向融鼎公司赔偿2万元。其他意见与上诉意见一致。圣氏佳元公司于2018年9月20日向一审法院起诉请求：1.解除圣氏佳元公司、融鼎公司签订的《佳元?帝景香江项目物业服务协议》；2.协助办理解除物业企业接管项目备案登记。一审诉讼中，融鼎公司向一审法院提出反诉请求：圣氏佳元公司赔偿融鼎公司损失共计589372.8元。一审法院认定事实：2016年9月10日融鼎公司与杨辉签订一份中山帝景香江物业服务招投标资料整理委托协议双方约定由杨辉帮助融鼎公司整理中山帝景香江物业服务项目的相关资料，并由融鼎公司支付杨辉30000元。2016年10月1日，杨辉出具一份收据，收据上显示融鼎公司支付帝景香江项目前期物业招投标服务费30000元。2016年11月14日，融鼎公司与圣氏佳元公司签订一份《佳元?帝景香江项目物业服务协议》，双方约定由融鼎公司负责提供物业前期管理服务，管理服务从合同签订之日起至业主委员会与新的物业服务合同生效之日止；物业收费标准为：高层住宅物业费不得超过每月1.9元，商业物业费首层、二层管理费不得超过每月2.2元、2元，车位物业费不得超过每个每月170元，室内车位及摩托车车位管理费不得超过每个每月30元，电动车位物业费不得超过每个每月15元；收楼后圣氏佳元公司未售的住宅可免收6个月物业管理费，第七个月管理费按七折优惠，期限最长为两年，未售的商铺可免收6个月物业管理费，第七个月管理费按八点五折优惠，期限最长为两年，圣氏佳元公司所有的停车位无需缴纳车位物业管理费；协议履行期间，圣氏佳元公司与融鼎公司无正当理由提前解除协议的，违约方应向对方支付两万元作为违约金，由于合同解除的直接经济损失超过违约金的，应给予赔偿。2016年12月19日，融鼎公司向中山市住房和城乡建设局进行涉案物业的接管项目备案登记，备案登记上显示涉案物业的建筑总面积为81990.93平方米；住宅户数共有348套；住宅面积为36260.21平方米；商业面积为27014.58平方米；其他面积为2602.35平方米；室内停车位面积为15879.99平方米、室内停车位个数为428个；露天停车位面积为400平方米、露天停车位个数为35个。2018年7月18日，圣氏佳元公司向融鼎公司发出一份工作联系函提出解除涉案合同。2018年7月25日，圣氏佳元公司向融鼎公司发出联系函请求圣氏佳元公司对其经济损失明细做进一步解释。2019年1月17日，融鼎公司出具了一份经济损失明细，明细上显示经济损失包含：一、违约金2万元；二、招投标费用30000元；三、收益部分：1.住宅管理费每年1288200元、2.商业管理费每年198000元、3.室内车位每年135360元、4.室外车位每年65280元、5.摩托车位每年54000元、6.其他收入每年7200元；四、利润分析按年度总收入乘以百分之八的利润率再乘以四年共559372.8元；六、费用总计609372.8元。一审法院认为，圣氏佳元公司与融鼎公司签订的《佳元?帝景香江项目物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，一审法院予以认可。融鼎公司在一审庭审中表示因圣氏佳元公司严重违约，故融鼎公司同意解除《佳元?帝景香江项目物业服务协议》。圣氏佳元公司亦同意支付融鼎公司违约金。有关圣氏佳元公司是否应当赔付融鼎公司的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”、第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，圣氏佳元公司的行为已构成严重违约，应给予融鼎公司赔偿损失，该损失包含融鼎公司的可得利益损失。融鼎公司与杨辉签订的委托协议是双方的真实意思表示，一审法院予以认可。融鼎公司为准备涉案物业的招投标手续支付杨辉30000元，并有杨辉出具的收据佐证，则可认定此项支出已实际给付。由于招投标是签订物业服务协议的前提，故此项支出为融鼎公司的必要成本。关于融鼎公司的可得利益损失，双方签订的物业服务合同约定住宅管理费不得超过每月每平方米1.9元，商业管理费不得超过每月每平方米2.2元，依照涉案物业周边的物业管理费收费标准一审法院予以调整为住宅管理费按每月每平方米1.7元收取，商业管理费按每月每平方米2元收取。双方在合同中约定圣氏佳元公司收楼后未销售的住宅及商铺楼宇可免交六个月的物业管理费，第七个月起物业管理费分别按七折及八五折优惠至两年，圣氏佳元公司所有的停车位无需缴纳车位物业管理费。按照小区筹备成立业主委员会的一般年限，一审法院酌情推定为两年。故融鼎公司的预期收入为1919640元（56500平方米×1.7元×0.7×24个月＋7500平方米×2元×0.85×24个月），按照行业一般收益率百分之八计算收益为153571.2元（1919640元×8%）。因办理招投标手续为签订涉案合同的必要成本，那么此项支出应从可得利益中扣除，故融鼎公司实际可得的预期收益应为123571.2元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、一百一十二条、一百一十三条，判决：一、解除圣氏佳元公司与融鼎公司签订的《佳元?帝景香江项目物业服务协议》；二、融鼎公司于一审判决生效之日起七日内协助圣氏佳元公司办理解除物业企业接管项目备案登记；三、圣氏佳元公司于一审判决生效之日起七日内向融鼎公司支付预期收入损失123571.2元及违约金20000元；四、驳回融鼎公司其他的诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费100元（圣氏佳元公司已预交），由融鼎公司负担并于一审判决生效之日起七日内迳付圣氏佳元公司。一审反诉案件受理费9694元（融鼎公司已预交），由融鼎公司负担7333元，圣氏佳元公司负担2361元并于一审判决生效之日起七日内迳付融鼎公司。二审中，圣氏佳元公司未向本院提交新的证据。融鼎公司围绕其上诉请求向本院提交了新证据：关于成立业委会的说明3份，拟证明从交楼之日起至业主委员会成立，2年时间不能完成。经庭审质证，圣氏佳元公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，并主张其不确定该说明载明的三个物业公司是否存在，且每一个楼盘均有其特殊性，成立业委会受到各方面因素的牵制，该证据的证明内容没有参考性。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.《佳元?帝景香江项目物业服务协议》第十条第2款约定：“本协议履行期间，未经对方同意，任一方不得擅自终止本协议；甲乙双方中任一方无正当理由提前解除本协议的，应向对方支付贰万元作为违约金，由于解除合同造成的直接经济损失超过违约金的，应给予赔偿。”2.一审时，融鼎公司提交的反诉状载明其反诉主张的损失589372.8元包括协议履行后的获益559372.8元及融鼎公司为招投标涉案项目所支出的费用3万元。3.2018年7月25日，圣氏佳元公司向融鼎公司出具的工作联系函载明：圣氏佳元公司已收到融鼎公司关于合同终止后的经济赔偿相关计算方法及数据；圣氏佳元公司同意按照合同支付违约金2万元；请融鼎公司提供在招标过程中发生的费用的相关凭证及员工培训依据及费用发生凭证；关于预期利润1048824元，属于预期利润，在计算方法上存在争议，且不属于直接经济损失，不作为赔偿范围。4.融鼎公司二审中分别提交了中山市精诚物业管理有限公司、中山市信诺物业管理有限公司、广东熙喜物业管理服务有限公司分别于2019年4月28日、29日出具的《关于成立业委会的说明》。其中，中山市精诚物业管理有限公司出具的说明载明该公司服务的小榄镇广合花园商住小区，交楼日期为2006年7月，小区成立业委会时间为2014年6月；中山市信诺物业管理有限公司出具的说明载明该公司管理的汇泰锦城项目，交楼时间为2011年10月10日，至今未成立业委会；广东熙喜物业管理服务有限公司出具的说明载明该公司管理的朗悦居，交楼时间为2010年8月30日，成立业委会的时间为2015年12月10日。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。一审判决判令解除双方签订的《佳元?帝景香江项目物业服务协议》、融鼎公司协助圣氏佳元公司办理解除物业企业接管项目备案登记，双方均未对此提起上诉，本院对此予以维持。同时，一审判决认定圣氏佳元公司单方解除双方签订的涉案合同的行为构成违约，其应向融鼎公司承担违约责任，双方在二审中对此亦无异议，本院对此亦予以确认。根据圣氏佳元公司、融鼎公司的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点为：一审判决确定圣氏佳元公司应向融鼎公司赔偿的损失是否妥当。对此，本院作如下分析：圣氏佳元公司与融鼎公司作为专业的商事主体，双方签订的《佳元?帝景香江项目物业服务协议》系属商事合同，而根据商事合同重外观和重效率的特点，对该类合同中双方当事人权利义务内容的确定应尊重当事人的约定，应以文义解释的方法作为理解合同条款的主要方法。根据审理查明的事实可知，圣氏佳元公司与融鼎公司签订的上述合同第十条第二款已对一方无正当理由提前解除合同所应承担的违约责任作出明确约定，即双方约定：“……双方中任一方无正当理由提前解除本协议的，应向对方支付贰万元作为违约金，由于解除合同造成的直接经济损失超过违约金的，应给予赔偿。”该约定系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，且对于双方均平等适用，并不存在明显不公。根据上述约定，圣氏佳元公司违约解除合同的，其应向融鼎公司赔偿的损失为违约金2万元及超过2万元违约金的直接经济损失。从文义上进行理解，双方的该约定内容具体明确，并无歧义。同时，融鼎公司在签订该合同时即已知晓该合同内容，因此圣氏佳元公司违约后按上述约定承担违约责任，属于融鼎公司可预见的范围。本案中，融鼎公司主张圣氏佳元公司向其赔偿的损失包括了预期利益损失559372.8元及招投标涉案项目支出的费用3万元。因融鼎公司主张的预期利益损失系属合同履行后可期待利益的损失，系属间接损失的范畴，根据双方的上述约定，对于该部分损失，圣氏佳元公司并不承担赔偿责任。融鼎公司主张其为履行涉案合同所支出招投标费用3万元，并提供了委托协议及收据等证据佐证，本院予以确认。该费用系融鼎公司为履行涉案合同已实际支出的费用，系属融鼎公司因涉案合同解除而遭受的直接经济损失，且该部分损失高于双方约定的违约2万元，故圣氏佳元公司应赔偿融鼎公司的损失应为3万元。此外，因融鼎公司未提供证据证实其因涉案合同的解除还遭受其他直接经济损失，故本院对融鼎公司主张的超过3万元的损失不予支持。一审法院在双方当事人已明确约定一方违约导致合同解除时所应承担的赔偿损失的范围仅限于违约金2万元及超过该违约金的直接经济损失的情况下，未按双方的该约定内容确定圣氏佳元公司应向融鼎公司赔偿的款项，并判决圣氏佳元公司亦应赔偿融鼎公司所遭受的预期利益损失（间接经济损失）不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人融鼎公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。上诉人圣氏佳元公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决认定事实及适用法律有误，致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初20006号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初20006号民事判决第四项；三、变更中山市第一人民法院（2018）粤2071民初20006号民事判决第三项为：上诉人中山市圣氏佳元实业投资有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人中山市融鼎物业服务有限公司赔偿损失3万元；四、驳回上诉人中山市融鼎物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费100元（中山市圣氏佳元实业投资有限公司已预交），由中山市融鼎物业服务有限公司负担（该款中山市融鼎物业服务有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内迳付中山市圣氏佳元实业投资有限公司），一审反诉案件受理费9694元(中山市融鼎物业服务有限公司已预交)，由中山市融鼎物业服务有限公司负担9194元，由中山市圣氏佳元实业投资有限公司负担500元（该款中山市圣氏佳元实业投资有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内迳付中山市融鼎物业服务有限公司）；二审案件受理费10758元（中山市圣氏佳元实业投资有限公司已预交2771元、中山市融鼎物业服务有限公司已预交7987元），由中山市圣氏佳元实业投资有限公司负担571元，由中山市融鼎物业服务有限公司负担10187元（中山市融鼎物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳其负担的案件受理费差额2200元）。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年十一月十四日书记员  廖博睿