河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终20958号上诉人(原审原告)：吴佳蓓，女，1996年8月25日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：王建丽（吴佳蓓的母亲），住河南省中牟县。委托诉讼代理人：张勇，河南王爱学律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李伟，男，1985年3月21日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：千永红，河南颂邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：马婷，河南颂邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：毛慧，女，1986年6月3日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：千永红，河南颂邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：马婷，河南颂邦律师事务所实习律师。上诉人吴佳蓓因与被上诉人李伟、毛慧房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初9907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴佳蓓上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，将本案发回重审或改判被上诉人向上诉人支付相应违约金。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决认定涉案房屋经“五大主体验收合格”就符合交房条件，明显违反涉案《商品房买卖合同》第八条约定的商品房应当取得商品住宅交付使用批准文件，一审判决认定的交房条件违反合同约定，明显属于认定事实错误，应当依法予以撤销。1.本案合同是2000年建设部和国家工商行政管理局印发的《商品房买卖合同》示范合同文本，合同第八条约定过的5种交房标准从一到四逐渐严格。本案合同的交付标准选择了第四项即最为严格的一项，其交付标准至少应当包括“建设工程竣工验收备案表”。2.案涉《商品房买卖合同》属于被上诉人提供的格式合同，即使双方当事人对“批准文件”的理解发生争议，根据《合同法》第41条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常的理解作出解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。3.作为购房者很难通过自身查验交付的房屋是否符合交房标准，只有经过国家相关部门检验通过，涉案房屋取得“建设工程竣工验收备案表”，才能保证购房者利益。二、一审法院认定涉案房屋经“五大主体验收合格”就符合交房条件，违反法律的强制性规定，应当依法予以撤销。2011年10月11日，郑州市人民政府颁布的《郑州市人民政府关于印发郑州市房地产开发项目交付使用管理办法的通知》第二条、第四条明确规定商品房交付使用条件是取得建设行政主管部门竣工备案表，是郑州市商品房交付的最低标准。三、根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的裁判意见，基于我国建设工程竣工备案制度已经相对完善，我国对商品房交付条件的判断标准采取备案登记说。备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，是房屋交付的先决条件。四、被上诉人至今未提供《商品房买卖合同》第十一条规定的《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。五、锦润置业至今仍未以合法有效方式通知上诉人交房。六、正是基于“锦润置业”未达到交付条件，导致诸多业主拒收房屋。综上，无论是涉案商品房买卖合同约定，还是根据《郑州市人民政府关于印发郑州市房地产开发项目交付使用管理办法的通知》的规定，还是根据司法实践中最高院的裁判意见，本案的最低交房条件是被上诉人取得涉案房屋的《商品房竣工验收备案表》，本案被上诉人一审提供的证明明确表明锦润公司取得竣工登记备案表的时间为2018年9月11日，其未按合同约定的时间和交房条件向上诉人交付房屋，其行为给上诉人造成严重损失，被上诉人违约事实确凿，应当承担合同约定的违约责任，而一审法院完全无视上述合同约定和法律规定，无视被上诉人于2018年9月11日才取得《商品房竣工验收备案表》的事实，认定涉案房屋经“五大主体验收合格”就符合交房条件，没有任何法律依据和合同依据。李伟、毛慧辩称，一、涉案房屋所在小区在2016年12月5日即由五大主体验收合格，符合交房条件，《商品房买卖合同》并未将“取得竣工验收备案证”作为房屋交付的条件。二、涉案房屋所在小区已经取得《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，且在约定的交房日期前已经有部分业主收房，且房产证也正在集中办理中。涉案小区在2016年12月10日取得了《商品住宅质量保证书》及《商品住宅使用说明书》，该事实已由生效判决所查明。涉案小区在2016年12月1日起开始通知业主交房，部分业主在2016年12月31日前已经办理完毕房屋交接手续。三、郑州锦润置业有限公司是经过合法程序进行注销。综上，涉案小区在合同约定的交付时间前已符合房屋交付条件，取得竣工验收备案表并不是合同约定的交付条件，在合同约定时间前涉案小区已经五大主体验收合格，达到交房条件，且也通知了上诉人办理收房手续。被上诉人在2017年元月，已经取得了案涉小区的消防验收批准。因此，本案不存在逾期交房情形。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求没有依据，请求驳回上诉，维持原判。吴佳蓓向一审法院起诉请求：1.判令被告支付违约金148817.71元（以已付房款713754元为基数，按照日万分之三标准，自2017年1月1日计算至房屋达到法定交付条件且实际交付之日止，现计算至2018年11月27日）；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年7月9日，原告吴佳蓓（××）与郑州锦润置业有限公司（出卖人，以下简称锦润公司）签订《商品房买卖合同》（合同编号为：ZM140××××1263），主要约定：1.原告购买锦润公司开发的位于中牟县××沙镇康庄大道东侧，热电厂西侧“丹桂苑”C座1单元17层1702号房屋一套，建筑面积共151.54平方米。2.出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付××使用。3.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。由于××原因，未能按期交付的，双方同意自合同约定交付之日起，所有责任由××承担。此房屋视同自合同约定的交付日期起已交付至××，并由××承担交付后产生的全部费用（如物业服务费等）和风险。合同签订后，原告向锦润公司交纳购房款713754元，锦润公司向原告出具加盖发票专用章的销售不动产统一发票一份。2016年12月5日，涉案房屋经建设单位锦润公司、监理单位河南省华兴建设监理有限公司、施工单位中国建筑第二工程局有限公司、设计单位河南埃德莫菲建筑设计有限公司、勘察单位河南省水利勘测有限公司五大主体验收合格。另查明，被告李伟、毛慧为锦润公司股东，2017年5月4日，锦润公司召开股东会并形成股东会决议，通过《公司清算报告》并决定公司予以解散。根据《准予注销登记通知书》，锦润公司于2017年5月8日被准予注销登记。诉讼中，被告提交锦润公司通知业主办理交房手续的短信记录，告知丹桂苑的业主在接到通知后，在合同约定的交房日期内携带购房合同、交款票据、身份证等前往丹桂苑中心茶楼办理交房手续。目前涉案房屋所在小区有部分业主已在合同约定的交付期限内对房屋进行了交接验收，部分业主尚未收房。一审法院认为，原告与锦润公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：ZM140××××1263）系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。合同签订后，原告依约向锦润公司交纳全部购房款项713754元，已经履行了交付房款的义务，涉案房屋于2016年12月5日经建设、监理、施工、设计、勘察五大主体单位验收合格，符合交房条件。锦润公司按照约定于2016年12月31日前通知原告收房，原告接到通知后未及时对房屋进行交接验收，根据双方签订的《商品房买卖合同》，由于××原因，未能按期交付的，涉案房屋视同自合同约定的交付日期起已交付至××，故锦润公司不存在逾期交房的情形，不应当承担向原告支付违约金的违约责任。由于锦润公司不应当承担支付违约金的违约责任，故原告要求其股东李伟、毛慧支付148817.71元违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决驳回原告吴佳蓓的诉讼请求。案件受理费3276元，减半收取计1638元，由原告吴佳蓓负担。本院二审中，上诉人提交如下证据：一、2019年4月3日交房通知书一份，证明被上诉人委托物业公司于2019年4月3日才以书面的形式通知上诉人交房，事实上至今也不具备合同约定的房屋交付条件。二、河南省郑州高新技术开发区人民法院民事判决一份，证明被上诉人改变了房屋的规划、设计影响到使用的功能。三、河南省中牟人民法院（2018）豫0122民初4622号民事判决和郑州市中级人民法院（2019）豫01民终1220号民事判决书，生效判决认定了被上诉人逾期交房的客观事实，四、最近拍摄的视频U盘，证明案涉小区还正在建设。被上诉人质证称，对证据一的真实性没有异议，证明目的有异议。因上诉人迟迟未收房，物业公司才向上诉人送达该通知书，再次催促其接收房屋。关于上诉人所称于2019年4月才接到书面通知，案涉商品房买卖合同附件补充协议约定，通知交房的方式不限于书面通知，被上诉人一审所提交的短信通知可以证明已经履行了通知义务。对证据二、三的真实性没有异议，证明目的有异议。王秀清的案件是缺席审理，被上诉人没有到庭没有进行举证和质证。卢军勇的案件，李伟、毛慧在该案中一审也未出庭，二审的上诉理由与本案的答辩理由不一致。对于要求被上诉人承担责任的其他案件，被上诉人正在准备材料进行再审。对于证据四的视频，该视频不显示拍摄人、拍摄地点、拍摄时间，并且也没有第三方证据佐证所拍摄地为涉案小区，不予认可。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，上诉人吴佳蓓与郑州锦润置业有限公司（已注销）签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。上诉人已按约定交纳了购房款，按约定出卖人应当在2016年12月31日前交房，交付条件为该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。根据本案证据，郑州锦润置业有限公司按约定于2016年12月31日前通知上诉人收房，上诉人收到交房通知后认为案涉房屋不符合交房条件未及时接收。由于双方约定的房屋交付条件不具体，双方又理解不同，所以，原审法院认定案涉房屋于2016年12月5日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五大主体验收合格，符合交房条件并无不当。上诉人所提交的证据不能否定五大主体验收的事实，因此，上诉人的上诉请求不能成立。综上所述，上诉人吴佳蓓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3276元，由上诉人吴佳蓓负担。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇一九年十一月二十八日书记员  刘 洋