贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7643号上诉人（原审被告）：胡天予，男，1999年4月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，委托诉讼代理人：胡炳藩（胡天予爷爷），男，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：贵州耐心物业管理有限公司，住所地贵州省南明区博爱路87号（市府社区），统一社会信用代码：91520102675408426G。法定代表人：杨峰，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐丽，贵州存在律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓艳，贵州存在律师事务所律师。上诉人胡天予因与被上诉人贵州耐心物业管理有限公司（以下简称耐心公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初1987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡天予上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、本案移送二审法院审理。事实和理由：一、案涉房屋因质量太差，没法入住，原青鸟物业公司依据房开商和业主订立的合同，同意整改，整改期间的物业服务费由房开商承担，整改房屋的钥匙一直留在物管那里，直到现在。一审认定耐心公司在此期间多次电话、出面催讨未果，甚至于2018年9月17日向上诉人送达催缴律师函是不实的。至今，上诉人从未见过律师函，也没有接到耐心公司的电话、微信、短信，而是在一审法院发送短信告知开庭情况时才知道。二、耐心公司接替青鸟物业公司没有通知上诉人，且耐心公司全面接替青鸟物业公司管理，就应该全部接受青鸟物业公司的管理制度和义务，现案涉房屋的质量问题仍未整改，在整改结束之前该费用应仍由房开商承担。三、一审中，承办法官组织双方进行调解，双方均表示同意调解，上诉人想待获得法院判决书后和耐心公司协商，可谁知到法院领取判决时，才知道判决和庭审调解风马牛不相及，工作人员告知法院出了文书，是不可能改了，只有上诉。基于以上情况，特提出上诉，望二审据实秉公审理。耐心公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、上诉人以房屋存在质量问题拒绝交纳物管费无法律依据，该房屋质量问题系其与房开商订立的房屋买卖合同所约定的范畴，并非被上诉人服务导致。2、被上诉人确实多次通知甚至发送律师函至上诉人，但上诉人一直以房屋质量问题未交纳，向物管公司按时交纳物管费系业主应尽之义务，其应当自觉按月交纳物管费，是否通知交纳不是物管公司的义务。3、被上诉人并非仅给上诉人一家提供物业服务，而是向整个小区提供物业服务，物业费的按时交纳系保证整个小区业主相关保证的基础，上诉人一直未交纳物管费的行为同时侵害了其他按时交纳物管费业主的权益。4、是否选择入住是上诉人的权利，上诉人虽然没有入住，但是被上诉人也按照合同约定向其提供了服务，故上诉人应当按照合同约定缴纳物管费，上诉人与青鸟物业公司的约定与被上诉人无关，效力不应及于被上诉人。耐心公司向一审法院起诉请求：一、请求法院判令被告向原告支付所欠物业管理费共计19177元；二、请求法院判令被告向原告支付违约金7479元（分别以每月物业服务费为基数，按逾期每日0.1%的标准，暂计至2018年9月30日），计算至付清之日止；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告胡天予为贵阳市南明区沙冲南路226号“卧龙山庄”别墅区A7栋业主，房屋建筑面积为340.93平方米。2016年9月1日，原告（乙方）耐心公司与案外人（甲方）卧龙山庄住宅小区业主委员会签订《贵阳市物业服务合同示范文本》（试行），合同约定甲方选聘（委托）乙方对卧龙山庄进行物业服务管理。物业类型为住宅。第二条约定乙方提供的服务包括：（一）物业共用部位的日常维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备（电梯、消防等）的日常维修、养护、运行和管理；（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通；（四）物业规划红线内的配套设施（会所、游泳池、商业网点等商业性设施，以及儿童游乐设施、健身设施、球场等非营利性共用设施）的维修养护和管理；规划红线与市政及相邻界定设施的外联及处理；（五）公共绿地的养护和管理；（六）车辆停放的指挥、疏导和管理；（七）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（八）物业档案资料管理。第三条约定在物业服务管理区域内，乙方提供的其他服务包括业主室内装饰装修服务管理及有偿性特约服务。第六条约定物业服务费按照物业服务费包干制收取，物业服务员费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：小高层住宅：1.34元/月·平方米；别墅：2.25元/月·平方米；居住房办公、集体居住用房：3.5元/月·平方米；商业、会所、幼儿物业：3.3元/月·平方米。第九条约定业主/使用人应于2016年9月1日起每月5日内交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳计算，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务，否则视为逾期。（一）前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由开发建设方承担；房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担；（二）开发建设方与房屋买受人约定减免物业服务费的，减免部分由开发建设方承担。第三十三条约定业主/使用人违反本合同第六条、第七条，有恶意未交纳物业服务费、水费、停车费等相关物业服务费半年以上的。经乙方三次书面，信息，口头催告未交的。逾期应按每日0.1%的标准向乙方支付违约金。业主/使用人逾期仍不交纳物业服务费的，物业服务企业可以向其停止提供各项物业服务并向人民法院起诉。第三十八条约定合同期限自2016年9月1日起至2016年12月31日止。2016年12月31日，原告（乙方）耐心公司又与案外人（甲方）卧龙山庄住宅小区业主委员会签订《贵阳市物业服务合同示范文本》（试行）一份，合同主要内容与2016年9月1日双方所签订的《贵阳市物业服务合同示范文本》（试行）内容一致，但此份合同约定的合同期限为2017年1月1日起至2021年12月31日止。合同签订后，原告耐心公司为“卧龙山庄”小区提供了物业管理服务，被告胡天予自2016年9月1日起未缴纳物业管理费用，被告每月应交纳物业费767.1元，截至2018年9月30日共欠物业费2.25元/㎡/月×340.93㎡×25个月19177元。原告多次向被告催缴物业费未果，诉至法院提出如前诉请。庭审中，被告胡天宇称其不知道卧龙山庄小区业主委员与原告签订的《卧龙山庄物业服务合同》，也不知道原告耐心公司系卧龙山庄小区业主委托聘请的物业公司，同时对合同约定的别墅物业管理费的收费标准也不知晓。因房屋有质量问题没有入住，并不知物业催收物管费，亦无人告知我方以上情况。根据收房时形成的《业主房屋验记录表》可知，我方验收房屋时得知房屋存在问题需要整改，且管理处与我方约定房屋整改期间物管费用应当由房开商承担。至于拖欠2016年至2018年9月期间物管费问题，我方听说没有入住则按每平方一元收取物管费，入住则按每平方两元交纳物业管理费，我方在买房时按每平方二元的标准向青鸟物业公司已交半年物管费。上述事实，有《卧龙山庄物业服务合同》及当事人陈述等证据在卷可证，足以采信。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告耐心公司与“卧龙山庄”小区业主委员会签订的《卧龙山庄物业服务合同》，系双方当事人真实意思的表示，为有效合同，受法律保护，双方均应按合同约定履行各自的权利和义务。被告胡天予以没有入住案涉小区对物管费交纳不知情及并非《卧龙山庄物业服务合同》相对方为抗辩理由，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告耐心公司与被告所在小区的业主委员会签订了《卧龙山庄物业服务合同》，原告具有对“卧龙山庄”小区提供物业服务的资格，此合同对小区业主胡天予具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，被告应按《卧龙山庄物业服务合同》的约定履行缴纳物管费的义务，原告诉请被告支付2016年9月1日至2018年9月30日期间的物业管理费19177元的诉请于法有据，予以支持。被告胡天予抗辩提出《业主房屋验记录表》证明被告验收房屋时房屋存在质量问题需要整改，其与物管管理处约定整改期间物管费用应由房开商承担，一审法院认为此记录表于2011年形成，至2016年9月原告耐心公司提供物业服务时房屋是否还处于整改期被告并未举证证明，另，被告胡天予与上一任小区物管公司关于物管费交纳的约定不应及于原告，故此表与原告无关，且原告并不应对房屋存有的质量问题承担责任，故对此辩解一审法院亦不予认可。因被告逾期支付物管费，合同中约定业主逾期支付应按每日0.1%的标准向原告耐心公司支付违约金，但该违约金标准约定过高，依照合同法关于违约金的规定，一审法院调整为按照每月2%的标准从应交之日起进行计付。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告胡天予在判决生效后十日内，支付原告贵州耐心物业管理有限公司物业管理费19177元；二、被告胡天予在支付上项同时向原告贵州耐心物业管理有限公司支付违约金，违约金分别以每月应付物业服务费767.1元为基数，按每月2%的标准，从2016年9月6日起计至全部款项付清之日止；三、驳回原告贵州耐心物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费466元减半收取233元，由被告胡天予负担（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告）。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，案涉小区业委会作为小区业主选举产生的代表机构，有权以全体业主名义与物业公司签订服务合同，耐心公司与业委会签订的《贵阳市物业服务合同示范文本》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同除对物业服务企业及业委会有约束力外，对小区业主同样具有法律约束力，各方均应按照协议约定行使权利和履行义务。上诉人上诉主张因其房屋存在质量问题，在房屋交接时已约定房屋整改期间的物业费由房开商承担，物管公司虽有更换，但耐心公司应当接替原青鸟物管公司的制度和义务，故该期间的物管费仍应由房开商承担。对此，原青鸟物管公司系房开商出卖房屋时选聘的前期物业服务企业，上诉人虽与青鸟物管公司达成整改期间的物管费由房开商承担的约定，但因耐心公司并非与房开商及原青鸟物管公司三方达成提供物业服务的协议，而是与业主委员会签订服务合同进入案涉小区提供物业服务，上诉人并无证据证明耐心公司承接了原青鸟物业公司的权利义务，原整改约定的效力并不及于耐心公司，且耐心公司对此未予表示认可，故上诉人该项上诉理由本院不予采信，上诉人可根据原约定向相关义务人另行主张权利。根据前述服务合同约定，耐心公司有权对小区实施物业管理并向业主收取物业服务费，在物业管理活动中，业主应当依约按时交纳物业服务费。物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，上诉人长期拒绝交纳物业服务费的行为已经影响了小区和耐心公司的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。依照案涉服务合同关于交纳物业服务费用的约定，上诉人作为案涉小区业主，应当按照约定向耐心公司交纳物业服务费，因上诉人未按约交纳物业费，构成违约，应承担相应的违约责任，因此，一审判决上诉人交纳物业管理费及承担相应违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人胡天予的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费466元，由上诉人胡天予负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇一九年十一月二十五日书记员 王凤霞