广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终2403号上诉人（原审被告）：罗流敏，男，1989年11月25日出生，汉族，住广东省遂溪县，上诉人（原审被告）：钟洪勇，男，1976年12月27日出生，汉族，住广东省廉江市，上诉人（原审被告）：刘雄辉，男，1974年11月13日出生，汉族，住广东省廉江市，上诉人（原审被告）：彭晖，男，1972年10月16日出生，汉族，住广东省廉江市，上述四上诉人的共同委托诉讼代理人：吕铭东，广东尚诺律师事务所律师。上述四上诉人的共同委托诉讼代理人：欧艳，广东尚诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏广柳，男，1986年3月28日出生，汉族，住广东省廉江市，委托诉讼代理人：罗应群，广东大展律师事务所律师。原审被告：何红梅，女，1978年7月16日出生，汉族，住广东省廉江市，上诉人罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖因与被上诉人苏广柳、原审被告何红梅房屋买卖合同纷一案，不服广东省廉江市人民法院（2019）粤0881民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖的共同委托诉讼代理人欧艳，被上诉人苏广柳及其委托诉讼代理人罗应群，原审被告何红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.一、二审案件全部诉讼费用由苏广柳承担。事实与理由：一、罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖与苏广柳签订的是合资建房合同，罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖收取的建房款已实际投入房屋建设，且涉案房屋已如约建成，一审判决罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖返还全部建房款属认定事实不清，适用法律错误，且显失公平，依法应予撤销。2016年8月21日，苏广柳与罗流敏等人签订《龙泉公寓委托建房合同》，该合同已明确约定地价与建房价格，且将两者区分开来。对于合资建房部分，罗流敏已全面组织施工，将收取的款项用于购买建房材料及支付工人工资，并在合同约定期限内建成集资房，罗流敏已经全部履行完毕合同约定的义务。即使《龙泉公寓委托建房合同》最终因违反法律法规的规定而无效，也不应该要求罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖返还全部建房款，一审判决认定事实不清，适用法律错误，且显失公平。二、苏广柳在本案中存在重大过错，应按其过错比例承担相应的责任。依据罗流敏与苏广柳签订的《龙泉公寓委托建房合同》第七条“如国家政策允许办理国土证及房产证”的约定，苏广柳在明知涉案土地没有取得土地使用权证，所建的房屋也没有取得建设规划许可证的情况下，仍签订了案涉《龙泉公寓委托建房合同》。苏广柳存在重大过错，一审判决对此亦予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，苏广柳支付的款项已实际用于建房，而所建房屋亦被行政机关拆除，因此该标的物已不能返还，一审法院既已认可双方对损失均存在过错，那么应当根据各自的过错比例承担相应的责任，而不应该认定由罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖承担全部责任。被上诉人苏广柳答辩称：一、本案不是委托建房合同纠纷，也不是合资建房合同纠纷，而是房屋买卖合同纠纷。罗流敏与陈辉、陈良辉、陈耀辉等三人签订《土地买卖合同》，罗流敏购买陈辉等人位于廉江市城南街道办麻熟村的没有土地使用权证的土地一块。2016年8月1日，罗流敏与黄增海签订《委托建设合同》、《施工过程保障协议》，约定由黄增海包工包料承建廉江市锦绣××旁麻××村××号地的楼房工程。2016年9月19日，何红梅代表罗流敏与黄增海签订《委托建房合同》，约定由黄增海包工包料承建廉江市锦绣××旁麻××村××号地的楼房工程，该合同上加盖了廉江市禾辉地产有限公司的印章。2016年8月6日，彭晖收到苏广柳交付的购房款5000元；2016年8月21日，何红梅收到苏广柳交付的购房款124800元，收款收据加盖廉江市禾辉地产有限公司印章；2017年1月15日，何红梅收到苏广柳交付的购房款13000元，收款收据加盖廉江市禾辉地产有限公司业务专用章；2017年3月28日，何红梅收到苏广柳交付的购房款51000元，收据加盖廉江市禾辉地产有限公司业务专用章。苏广柳上述交付款项共计193800元。该款已通过廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司交给罗流敏用于建设上述房屋。在廉江市锦绣××旁麻××村××号地楼房筹建过程中，钟洪勇、刘雄辉、彭晖、何红梅通过微信等方式向社会公开发布上述楼房集资楼的出售广告。因此，罗流敏等人购买涉案土地之后，委托黄增海建造楼房，且收取苏广柳购房款共193800元。罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖向社会公开发布出售楼房广告，故一审判决认定本案的案由为房屋买卖合同纠纷正确。因案涉房屋没有取得土地使用权证、建设规划许可证而被有关部门强制拆除，罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖依法应当向苏广柳返还193800元购房款合理合法。二、罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖主张苏广柳在本案中存在重大过错，应按过错比例承担相应的责任错误。罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖应对涉案房屋买卖合同无效的承担全部责任，苏广柳只是在购买房屋时未尽到应有的注意、审慎义务，苏广柳的过错是十分轻微的。一审判决认定罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖应返还193800元购房款合理合法。本案中，罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖非法购买土地建房，且用没有在相关职能部门进行公司登记的“廉江市禾辉地产有限公司”与苏广柳签订《龙泉公寓委托建房合同》。之后，其在没有取得土地使用权证及建设规划许可证的情况下委托黄增海建造楼房，以集资建房的非法形式规避法律，非法建房出售房屋。因此，造成合同无效的过错全部在于罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审法院依法维持。原审被告何红梅述称：一审判决不公平，罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖和苏广柳均有过错，应由双方共同承担合同无效造成的损失。苏广柳向一审法院起诉请求：1、确认苏广柳与罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖、何红梅于2016年8月21日签订的《龙泉公寓委托建房合同》为无效合同；2、罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖、何红梅向苏广柳返还购房款193800元，并从2016年8月21日起支付资金总额年利率6%的资金占用费至付清购房款之日止；3、案件受理费由罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖、何红梅共同承担。一审法院查明事实：罗流敏与陈辉、陈良辉、陈耀辉等三人签订《土地买卖合同》，罗流敏购买陈辉等人位于廉江市城南街道办麻熟村的土地一块，该土地没有土地使用权证。该土地即是下面提到的廉江市锦绣××旁麻××村××号地。2016年8月21日，苏广柳（甲方）与罗流敏（乙方）签订《龙泉公寓委托建房合同》，合同主要载明：甲方在廉江市锦绣××旁麻××村××号地上拟建一幢14层合资房，乙方以包工包料方式承建，工程合同工期约18个月，从签订合同后开始计算；甲方分四期向乙方支付价款，第一期应交付地皮款及建基础（含定金）费用共计136000元，第二期开始建一楼小车库和夹层摩托车库应交付13000元，第三期开始建主体应交付56000元，第四期交付电梯费、水电安装费及建毛坯房装修款60000元；乙方应当在该合资房交付给甲方3个月内，双方约定时间办理公证或律师见证，如国家政策允许办理国土证及房产证，乙方无条件协助甲方办理国土证及房产证手续，有关办理国土证及房产证要付的费用全部由甲方承担；甲方不得随意对该合资房进行结构改变，如确实需要的，必须经乙方书面同意方可改变；该合资房天面屋顶及楼梯、首层公共部分面积、车库走道面积等使用权属全体合资户所有；甲方在没有付清全部合资建房款给乙方之前，甲方不得对自己的合资房进行装修、出租、居住、转让等；如甲方超过双方约定的建房交款时间，乙方有权对甲方的合资房另作处理，并不退回甲方已交给乙方的全部合资建房款；合同自甲乙双方签订之日起生效。苏广柳作为甲方、罗流敏作为乙方在合同上签名、捺手印，合同落款处加盖廉江市禾辉地产有限公司的印章。根据何红梅提供的《土地使用权转让协议书》，2016年9月10日，罗流敏将上述土地的使用权转让给苏广柳等人。根据何红梅提供的《合资建房协议书》，2016年9月17日，苏广柳等人作为合资者签订《合资建房协议书》，协议书主要载明：合资者购买廉江市锦绣××旁麻××村××号地合资建房，由罗流敏包工包料承包建房，每户和承建方及禾辉地产中介方签订委托建房合同，由禾辉地产中介方何红梅负责收每户的地皮款和合资建房款等。2016年8月11日罗流敏与黄增海签订《委托建房合同》、《施工过程保障协议》，约定由黄增海包工包料承建廉江市锦绣××旁麻××村××号地的楼房工程。2016年9月19日何红梅代表罗流敏与黄增海签订《委托建房合同》，约定由黄增海包工包料承建廉江市锦绣××旁麻××村××号地的楼房工程，该合同上加盖了廉江市禾辉地产有限公司的印章。2016年8月6日彭晖收到苏广柳交付的集资房购房款5000元；2016年8月21日何红梅收到苏广柳交付的合资建房款124800元，收款收据加盖廉江市禾辉地产有限公司的印章；2017年1月15日何红梅收到苏广柳交付的委托建房款13000元，收据加盖廉江市禾辉地产有限公司业务专用章；2017年3月28日何红梅收到苏广柳交付的委托建房款51000元，收据加盖廉江市禾辉地产有限公司业务专用章。苏广柳上述交付款项共计193800元。该款已通过廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司交罗流敏用于建设上述房屋。在廉江市锦绣××旁麻××村××号地楼房筹建过程中，钟洪勇、刘雄辉、彭晖、何红梅通过微信等方式向社会公开发布上述楼房的出售广告。钟洪勇、刘雄辉、彭晖等人上交给廉江市住房和城乡规划建设局的材料显示苏广柳等购房者是廉江市锦绣××旁麻××村××号地的集资建房者。在上述楼房建设过程中，2018年2月6日，该楼房被确定为违法建筑物，廉江市住房和城乡规划建设局作出《行政处罚决定书》通知苏广柳等人自行拆除。2018年8月，该楼房被依法强制拆除。直至房屋被拆除，钟洪勇、刘雄辉、彭晖等人没有将房屋交付给苏广柳，苏广柳也未交合同约定的第四次付款金额60000元。钟洪勇、刘雄辉、彭晖是廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司的投资者。何红梅是钟洪勇、刘雄辉、彭晖的雇员，是罗流敏的代理人。廉江市禾辉地产有限公司没有在相关职能部门进行公司登记，没有依法成立。钟洪勇、刘雄辉、彭晖在庭上称：“当时廉江市禾辉地产有限公司是我们三名被告准备成立的公司，但是申请成立的时候，由于资质不符合条件，所以后来就申请为廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司，是于2016年11月25日成立。”一审法院认为：根据罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖、何红梅的答辩及质证意见，本案的争议焦点有：一、关于本案案由。根据苏广柳与罗流敏及廉江市禾辉地产有限公司签订的《龙泉公寓委托建房合同》等证据，苏广柳与罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖的关系虽名为“委托”，但其内容并不具备委托合同的法律特征，合同主要内容涉及房屋买卖，因此，一审法院认为，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。二、关于罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖、何红梅的责任。罗流敏与苏广柳签订房屋买卖合同，又与工程施工方签订施工合同，并将苏广柳交付的购房款用于建设，在建设、出售房屋的过程中主要从事购买土地、负责楼房施工管理等工作，因此应认定为建设、出售房屋的合伙人之一，应承担相应的责任。钟洪勇、刘雄辉、彭晖三人筹建的廉江市禾辉地产有限公司，在苏广柳与罗流敏签订的《龙泉公寓委托建房合同》、2016年9月19日何红梅代表罗流敏与黄增海签订的《委托建房合同》上，均盖有该公司印章，钟洪勇、刘雄辉、彭晖的雇员在收取苏广柳的购房款时也加盖有该公司的印章，并发布涉案楼房的出售广告，在建设、出售房屋的过程中主要从事宣传、收款、销售等工作，应认定为建设、出售房屋的合伙人，应承担相应的责任。何红梅是廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司的雇员以及罗流敏的代理人，不承担责任。对苏广柳关于何红梅的诉求，一审法院依法予以驳回。三、关于《龙泉公寓委托建房合同》是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《龙泉公寓委托建房合同》名为委托建设，实为房屋买卖合同。罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖在没有取得土地使用权证、建设规划许可证等有关手续的情况下，以集资建房的非法形式规避法律，非法建房出售房屋，应认定为无效合同。四、关于苏广柳诉请罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖、何红梅返还购房款193800元并支付资金占用费。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”苏广柳与罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖之间的房屋买卖合同为无效合同，且涉案房屋已被依法强制拆除，对于苏广柳已交付的193800元购房款，罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖应当予以返还。由于苏广柳对合同无效也有过错，因此，苏广柳请求罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖支付资金占用费，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决：一、苏广柳与罗流敏于2016年8月21日签订的《龙泉公寓委托建房合同》无效；二、限罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖在判决生效之日起十日内返还原告苏广柳购房款193800元；三、驳回苏广柳的其它诉讼请求。如果不按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4176元，由罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖负担。二审期间，上诉人罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖向本院提交龙泉公寓基建费支付明细、《委托建房合同》（两份）、《施工过程保障协议》、银行汇款账单、收款收据，拟证明罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖为建设廉江市城南街道办麻熟村3号楼共支付费用3964312.5元，其中支付2860400元给黄增海（按包工包料每平方米900元，建基础超深补偿12万元的标准支付工程款给黄增海），直接支付其他基建费1103912.5元。经质证，苏广柳认为上述证据中，有部分证据没有在一审提交，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》的规定，罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖在二审提交属于逾期举证，故苏广柳不同意质证。何红梅对罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖在二审提交的证据予以认可。本院经审查认为：一、《委托建房合同》（两份）、《施工过程保障协议》是何红梅在一审时已提交的证据，不属于二审提交的新证据；二、龙泉公寓基建费支付明细、银行汇款账单、收款收据不属于新证据，其无正当理由逾期提供，且上述证据的内容对本案基本事实的认定无重要影响，故本院不予采纳。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明，2016年8月6日的《收据》中注明为B户型145平方五楼，预算254300元。本院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。根据上诉人罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖的上诉理由、被上诉人苏广柳的答辩意见和原审被告何红梅的陈述意见，本案各方当事人二审争议焦点问题如下:一、关于本案纠纷性质的认定问题。根据双方签订的《龙泉公寓委托建房合同》的内容以及双方履行合同的具体情况进行判断，第一、本案建设用地是罗流敏向案外人购买所得，拟建的14层楼房亦是由罗流敏委托案外人所建。苏广柳在建房过程中仅支付了部分房屋价款，未参与任何建房事项，不符合合资建房共同参与、共同受益的特点。第二、根据《龙泉公寓委托建房合同》的内容，罗流敏的权利是收取苏广柳支付的房款，其义务是按照约定的交房标准和时间向苏广柳交付第五层B户型房屋并在政策允许的情况下办理房屋产权证和土地证。苏广柳的权利是获得涉案楼房第五层B户型房屋，其义务是按照约定的付款方式和价格支付房款。从上述双方约定的权利义务看，双方的真实意思表示是由苏广柳出资购买罗流敏所建楼房的第五层B户型房屋，《龙泉公寓委托建房合同》约定的权利义务内容实质是房屋买卖关系。第三、在筹建涉案楼房过程中，钟洪勇、刘雄辉、彭晖、何红梅通过微信等方式向社会公开发布涉案楼房的出售广告。综上，《龙泉公寓委托建房合同》应认定为房屋买卖合同，本案纠纷的性质应认定为房屋买卖合同纠纷。罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖上诉关于涉案《龙泉公寓委托建房合同》属于合资建房合同的主张，本院不予支持。二、关于罗流敏等人收取的购房款应否全部予以返还的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方签订《龙泉公寓委托建房合同》后，罗流敏等人按照合同约定收取了苏广柳支付的购房款193800元，并用于建设涉案楼房。涉案楼房因被确定为违法建筑物，于2018年8月被依法强制拆除时，钟洪勇等人尚未将涉案楼房第五层B户型交付苏广柳使用。合同无效的法律后果为恢复到合同未签订时的状态，在涉案《龙泉公寓委托建房合同》因违反了法律、行政法规的强制性规定被确认无效以后，苏广柳对已交付给罗流敏等人的购房款193800元享有返还请求权，而已收取该193800元购房款的罗流敏等人则有返还该款项的义务。合同无效后，造成的损失由双方当事人按照过错程度承担。钟洪勇等人明知涉案土地没有办理土地使用证，涉案楼房的建设也没有办理建设规划许可证，仍然通过微信等方式向社会公开发布涉案楼房的出售广告，并与苏广柳签订了《龙泉公寓委托建房合同》，故导致该合同无效的主要责任在于出卖方。根据《龙泉公寓委托建房合同》中关于“如国家政策允许办理国土证及房产证，乙方无条件协助甲方办理国土证及房产证手续”的约定可知，苏广柳在签订《龙泉公寓委托建房合同》时，其应当知道涉案土地没有取得土地使用证，涉案楼房也没有取得建设规划许可证，但其仍签订《龙泉公寓委托建房合同》购买涉案房屋，存在一定过错。罗流敏等人将苏广柳支付的193800元购房款投入建设涉案楼房之后，涉案楼房被确认为违法建筑物并被依法强制拆除造成的损失，属于其建房行为所造成的损失，而建房行为与房屋买卖行为属于不同的法律行为，该损失不属于涉案合同无效而产生的损失，故不属于本案审理范围。而且，直至涉案楼房被依法强制拆除时，罗流敏等人仍未将涉案房屋交付苏广柳使用，故罗流敏等人在涉案房屋买卖行为中并不存在损失，其主张不应全部返还所收取的193800元购房款的理由不成立，本院不予支持。综上所述，罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4176元，由上诉人罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖负担。本判决为终审判决。审判长  郑玉莲审判员  陈小红审判员  林 竹二〇一九年十一月二十日法官助理邱诗婷书记员张源良附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。