重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7245号上诉人（原审被告）：何腊梅，女，1973年12月19日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：张周欣，男，1973年9月27日出生，汉族。委托诉讼代理人：程程，重庆峡郡律师事务所律师。上诉人何腊梅因与被上诉人张周欣租赁合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2019)渝0113民初479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人何腊梅，被上诉人张周欣的委托诉讼代理人程程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何腊梅上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人并未故意拖欠租金，系被上诉人拒收租金；2、上诉人向案外人转租案涉房屋已经得到被上诉人的许可；3、上诉人不应支付2019年1月31日之后的租金，系被上诉人强行要求次承租人搬离房屋，导致上诉人与次承租人无法继续履行租赁合同，从2019年1月31日起房屋就一直空置，被上诉人未及时收回房屋避免损失扩大，所以被上诉人不应当向上诉人主张赔偿2019年1月31日后的租金。张周欣辩称，何腊梅上诉理由不能成立。何腊梅提到张周欣不收取租金，依据租赁合同第5条约定，何腊梅应于2019年9月25日之前向张周欣支付下个季度的租金，何腊梅在2018年10月16日向张周欣支付民事调解书确认的租金时并没有一并支付，张周欣提供给何腊梅的银行账号在2018年11月23日仍然存在，何腊梅并未在该期间向张周欣支付租金，2018年12月5日何腊梅起诉张周欣名誉权侵权纠纷案件，在巴南区开庭审理，双方均出庭参加庭审，何腊梅也未提及要向张周欣支付房屋租金，所以何腊梅提到张周欣拒绝收取租金理由不成立；关于转租问题，租赁合同第12条约定，何腊梅将房屋对外转租需征得张周欣同意，张周欣并未向何腊梅出具同意转租的书面文件，何腊梅伪造租赁合同与孙圆钦签订租赁合同，于2019年再次转租给彭建波并未告知张周欣，何腊梅取得张周欣同意转租并不成立。9895号民事判决书确认双方租赁时间截止到2019年10月，一审判决后何腊梅提起上诉判决并未生效且合同并未到期，所以张周欣没有权利收回房屋，避免损失继续扩大，2019年9月24日双方办理了房屋移交手续，综上，何腊梅的上诉请求不能成立，请求驳回何腊梅的上诉请求，维持一审判决。张周欣向一审法院起诉请求：1、请求判令解除张周欣与何腊梅签订的《门市租赁协议》；2、请求判令何腊梅立即支付张周欣（2018年10月1日起至2018年12月30日止）的房屋租金9090元；并从2019年1月1日起按每月3030元计算房屋租借至租赁协议解除、何腊梅清退房屋之日止；3、何腊梅应以欠款金额为基数，从逾期之日起按年利率24%计算租金占用损失至本息付清之日止；4、一审诉讼费由何腊梅承担。一审法院认定事实：2014年9月30日，张周欣与何腊梅签订了《门市租赁协议》，约定：由何腊梅承租位于重庆市巴南区红光大道62号杰信华府广场商业门面(建筑面积为202平方米)从事经营活动；租赁期限为5年，从2014年10月1日起至2019年10月1日止；租金标准为每季度9090元，租金按季度支付，先交租金后使用，何腊梅应于协议签订时一次性向张周欣支付第一季度租金和保证金，此后每一期租金由何腊梅在下一期开始前5日向张周欣一次性支付，逾期支付每日按欠款总额的3%计算违约金；何腊梅不得对租赁房屋的建筑结构进行改造；何腊梅逾期交纳租金和其他款项超过一个月，张周欣在书面通知何腊梅交纳欠款之日起五日内，何腊梅未支付有关款项，或擅自转租未经张周欣书面同意，张周欣有权解除《门市租赁协议》，并要求何腊梅承担违约责任。何腊梅将该商业门面隔成两间，其中一间建筑面积为160平方米转租给案外人孙圆钦注册登记“巴南区老司机餐馆”，何腊梅与孙圆钦于2017年8月28日签订《场地租赁合同》，该合同约定:租赁期限为2017年9月1日至2019年9月31日，每月租金为8000元，每三个月支付一次。案外人孙圆钦又将该门面转租给案外人彭建波。另一间建筑面积42平方米，何腊梅注册登记“巴南区各自乐器经营部”。何腊梅从2017年10月1日起开始拖欠房屋租金，经张周欣多次催促仍拒不履行支付义务。2018年7月23日，张周欣向巴南区人民法院提起诉讼，要求解除合同，支付欠缴租金。经人民法院主持调解，双方自愿达成协议：《门市租赁协议》继续履行，何腊梅于2018年10月10日前付清2017年10月1日至2018年9月30日的房屋租金36360元。何腊梅支付调解书确定的租金后，自2018年10月1日起未交纳房屋租金。一审另查明，位于重庆市巴南区红光大道62号杰信华府广场商业门面登记在重庆杰信置业有限公司名下，重庆杰信置业有限公司从2014年1月1日起将该商业门面整体租赁给张周欣，并同意张周欣将上述物业分租给其他商户。张周欣多次与何腊梅协商未果，遂向一审法院提起诉讼。一审审理中，张周欣坚持其诉讼请求，何腊梅不同意其诉讼请求，一审法院调解未果。一审法院认为，张周欣与何腊梅签订的《门市租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张周欣将案涉商业门面租赁给何腊梅，何腊梅未按合同约定及时支付房屋租金构成违约，应承担违约责任，且何腊梅未经过张周欣书面同意擅自将案涉商业门面进行多次转租。对何腊梅提出其转租门面经过张周欣口头同意的抗辩意见，何腊梅未提供相关证据证明，且根据《门市租赁协议》约定需经过张周欣书面同意，故对何腊梅提出的抗辩意见不予采信。根据双方签订的《门市租赁协议》的相关规定，张周欣有权解除合同。对张周欣请求判令解除与何腊梅双方签订的《门市租赁协议》的诉讼请求，予以支持。由于何腊梅自2018年10月1日起未交纳房屋租金，对张周欣请求判令何腊梅立即支付张周欣（2018年10月1日起至2018年12月30日止）的房屋租金9090元；并从2019年1月1日起按每月3030元计算房屋租金至租赁协议解除、何腊梅清退房屋之日止的诉讼请求，予以支持。对张周欣请求判令何腊梅应以欠款金额为基数，租金占用损失从逾期之日起按年利率24%计算至本息付清之日止的诉讼请求，张周欣主张的系租金占有损失实际是违约金，因何腊梅未按合同约定支付租金构成违约，应承担违约责任。张周欣主张的租金占用损失过高，一审法院酌情调整为以欠交租金为基数从逾期之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止。据此，判决：“一、张周欣与何腊梅于2014年9月30日签订的《门市租赁协议》于本判决生效后解除；二、何腊梅在本判决生效后十日内支付张周欣2018年9月1日至2018年12月31日期间的房屋租金9090元；三、何腊梅在本判决生效后十日内按每月3030元的标准支付张周欣自2019年1月1日之日起至交还房屋之日止支付张周欣房屋租金及占用费；四、何腊梅在本判决生效后十日内支付张周欣资金占用损失费，以欠交租金为基数从逾期之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止；五、驳回张周欣的其他诉讼请求。”本院二审审理过程中，何腊梅举示了录音证据一份，拟证明张周欣同意何腊梅转租案涉房屋。张周欣认可上述证据的真实性，但认为无法达到何腊梅的证明目的。本院二审审理查明：2019年9月24日，张周欣与何腊梅对案涉房屋进行了交接。本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，张周欣与何腊梅之间签订的《门市租赁协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。按照双方之间《门市租赁协议》的约定每一期租金在下一期租赁期开始前5日一次性支付，即2018年10月-12月的租金何腊梅应当在2018年9月26日前向张周欣进行支付。何腊梅迟延交租经过催告仍未交纳，张周欣有权要求解除双方之间的《门市租赁协议》。何腊梅主张其多次要求向张周欣交租，张周欣拒绝收取。何腊梅在一审审理过程中所举示的通话录音中2018年10月10日的录音，何腊梅称房屋金额太大，转不过来，但何腊梅并未举示证据证明其存在向张周欣转账支付租金，但未能成功入账的事实，其所举示的证据亦不足以证明张周欣已同意就租金支付时间与支付方式另行进行了约定。截至张周欣2019年1月7日提起本案一审诉讼，何腊梅仍未向张周欣支付2018年10-12月的租金，构成违约，一审支持张周欣解除《门市租赁协议》以及要求何腊梅支付欠付期间的租金并承担资金占用损失的请求正确。本院二审审理过程中，双方均认可2019年9月24日对案涉门面进行了交接，故本院确认双方之间的《门市租赁协议》于2019年9月24日解除。何腊梅应支付张周欣2018年10月1日至2019年9月24日的租金共计35754元。综上所述，何腊梅的上诉请求不能成立，应予驳回；结合本院二审审理查明的新事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持重庆市巴南区人民法院（2019）渝0113民初479号民事判决第四、五项；二、撤销重庆市巴南区人民法院（2019）渝0113民初479号民事判决第一、二、三项；三、确认张周欣与何腊梅于2014年9月30日签订的《门市租赁协议》于2019年9月24日解除；四、何腊梅在本判决生效后十日内支付张周欣2018年10月1日至2019年9月24日的租金35754元；二审案件受理费50元，由上诉人何腊梅负担。本判决为终审判决。审判长  芦明玉审判员  苏致礼审判员  陈 华二〇一九年十一月二十六日（院印）书记员  王丽丽