广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4480号上诉人（原审被告）：中山市富裕达房地产有限公司，住所地广东省中山市大涌镇旗山路39号富城山庄1幢1-4卡，统一社会信用代码91442000724777552N。法定代表人：林国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚春强，男，1985年4月24日出生，汉族，住广西壮族自治区贵港市覃塘区。被上诉人（原审原告）：李佩英，女，1986年9月17日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：梁杰，广东德城律师事务所律师。上诉人中山市富裕达房地产有限公司（以下简称富裕达公司）因与被上诉人姚春强、李佩英商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初1938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。富裕达公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判富裕达公司向姚春强、李佩英支付逾期交房违约金（以551049元为基数，从2016年3月15日起计至一审法庭辩论终结之日止，按每日万分之一计算，且违约金最高金额不应超过商品房总价款551049元的1%即5510元）。事实和理由：一、富裕达公司向被上诉人支付的逾期交房违约金最高金额不应超过商品房总价款的1%。如法院认定该封顶金额过低，则逾期交房违约金金额封顶应不超过商品房总价款的30%。1.涉案合同第九条第2款关于逾期交房违约金的约定是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，是合法有效的。被上诉人亦未在法定期限内以该条款显失公平为由行使撤销权，故应以该条款计算违约金。一审判决未对违约金的最高金额作出判决，加重了富裕达公司的违约责任，有失公平。2.一审法院认定按封顶条款的违约金明显过低，不足以弥补被上诉人损失并督促富裕达公司尽早履行交房义务，属认定事实错误。被上诉人未对其所受损失进行举证，其损失尚未确定，因此无法将合同约定的逾期交房违约金封顶金额与被上诉人的损失进行比较，更不能因此认定该封顶金额过低。3.一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条错误。4.如法院认定违约金金额封顶为商品房总价款的1%过低，逾期交房违约金金额封顶应不超过商品房总价款的30%。首先，买受人没有就逾期交房造成其实际损失举证。其次，即便调整违约金，根据合同法司法解释（二）第二十九条第二款的规定，如果违约金总额超过房价的30%，应认定为过分高于实际损失。二、即使计算逾期交房违约金，应计至一审法庭辩论终结之日。涉案合同第八条第2款约定了富裕达公司可延期交房的三种情形，一审法庭辩论终结后不排除出现该条款列举的情形，故为了维护富裕达公司对被上诉人违约行为提出抗辩及救济的权利，即使计算逾期办证违约金，亦应计算至一审法庭辩论终结之日。三、一审判决判令案件受理费1912元减半收取956元全部由富裕达公司承担缺乏依据。一审判决并未全部支持被上诉人的诉讼请求，故一审案件部分受理费应由被上诉人承担。姚春强、李佩英二审辩称，一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。1.如上诉人行使履行抗辩权，需在约定的交房期限届满前提出，且还需提供和本案具有关联的事实证据，但是其均无法提供；2.被上诉人虽是按揭买房，但上诉人已经收取全部房款，上诉人未按约交房属违约。买受人、开发商以及银行三者的法律关系和本案不属同一法律关系，富裕达公司可以在另一法律关系中按照三者的约定维护其权益，剥夺抗辩救济权利的说法是没有事实法律依据的。姚春强、李佩英于2019年1月17日向一审法院起诉请求：1.判令富裕达公司向姚春强、李佩英支付逾期交房违约金84469元（违约金从2016年3月15日起至2018年12月13日，按照中山市住房和城乡建设局政务网公布的中山市房屋租金参考价21元/平方/月计算，房屋120.31平方米）；2.判令富裕达公司向姚春强、李佩英支付自2018年12月14日起至商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且富裕达公司将符合质量标准的商品房交付给姚春强、李佩英止，上述期间产生的逾期交房违约金（违约金的计算标准按照中山市住房和城乡建设局政务网公布的中山市房屋租金参考价21元/平方/月执行）。一审法院认定事实：2013年12月29日，姚春强、李佩英（买受人）与富裕达公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1301092095），合同约定：买受人向出卖人购买位于中山市大涌××都城花园××房的商品房，建筑面积共120.31平方米，套内建筑面积为101.32平方米，按套内建筑面积计价，单价为每平方米5438.7元，总金额551049元；付款方式及期限:银行按揭付款，2013年12月9日现金支付166049元，后于2014年1月9日商业贷款385000元。出卖人应当在2016年3月15日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因罢工或雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。如买受人在出卖人发出交付通知30天后，仍未办理交房手续，则视同已进行验收交接。合同还约定了其他内容。姚春强、李佩英与富裕达公司签订的合同补充协议还约定了该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，买受人不接受时，出卖人不承担合同第九条约定的逾期交房责任。2014年1月13日，姚春强、李佩英与富裕达公司办理了涉案房地产的商品房销售登记备案手续。富裕达公司确认姚春强、李佩英向其足额支付房款551049元。姚春强、李佩英还交纳了契税8269.87元、专项维修资金4812.4元、法律服务代收费800元、综合办证费1300元。中山市住房和城乡建设局政务网公布的汇泰都城2018年电梯房租金参考价格为21元/平方/月。因富裕达公司至今仍未将涉案房地产交付给姚春强、李佩英使用，姚春强、李佩英遂于2019年1月17日诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。姚春强、李佩英与富裕达公司签订的《中山市商品房买卖合同》及其补充协议，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。姚春强、李佩英已依约履行了支付购房款的义务，富裕达公司应依约于2016年3月15日前交付涉案房地产给姚春强、李佩英使用，但富裕达公司在没有约定可延期交房的情况下至今仍未交付涉案房地产，该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现姚春强、李佩英请求从2016年3月15日起算逾期交房违约金，一审法院予以支持。关于违约金的截止时间，虽然合同约定的逾期交房违约金从最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，但一审法院认为涉案房地产的交接是双方行为，需要双方积极配合共同完成，当富裕达公司按合同约定取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，可以将符合合同约定的商品房交付姚春强、李佩英使用，并向其发出书面收楼通知书之日时，已履行了通知交房的义务，至于姚春强、李佩英选择的具体收楼时间与富裕达公司无关，因此富裕达公司发出书面收楼通知书后至姚春强、李佩英实际收楼的期间，不能认定为富裕达公司逾期交付，不应承担在此期间的逾期交房违约金。故一审法院采纳富裕达公司的抗辩意见，认定逾期交房违约金的截止时间为富裕达公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且发出收楼通知书确定收楼之日止。关于违约金的计算标准，合同第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。”。针对本案涉及的违约情形，双方已在合同中明确约定了未能在规定的期限内交付房地产的违约责任为富裕达公司每日按已付房价款的万分之一向姚春强、李佩英支付违约金，本案姚春强、李佩英提交了其交纳契税、专项维修资金、法律服务代收费、综合办证费的票据资料以及按揭贷款产生的费用，上述款项是购房的其他支出，并不是因富裕达公司逾期交房而造成的损失，姚春强、李佩英提交的中山市住房和城乡建设局政务网公布房租金参考价格网络截图并不足以证明其产生了实际的租金损失，一审法院不予采信。除此以外，姚春强、李佩英又未提交其他证据证明因富裕达公司违约导致其不能收楼的具体损失数额，故无法认定合同约定的违约责任低于逾期交房期间实际造成的损失。姚春强、李佩英应对此承担举证不充分的法律后果，一审法院对其请求以每月每平方米21元的标准计算逾期交房违约金的诉讼请求部分不予支持。根据双方约定的违约责任条款，一审法院确定富裕达公司应每日按已付房价款的万分之一向姚春强、李佩英支付逾期交房违约金。至于富裕达公司承担的逾期交房违约金是否应按上述规定不超过该商品房总房价款的1%的问题，虽然合同中明确约定了“上述违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”，但该封顶条款未与富裕达公司逾期交房的违约时限相联系，而富裕达公司的逾期交房时间仍处于持续不确定的状态中，本案中，富裕达公司的逾期交房时间至一审开庭时已超过了1000天，按每日以已付房价款的万分之一计算的违约金已经远超该商品房总房价款的1%，且富裕达公司至今仍未确定何时交付涉案房地产。因此，如果无论富裕达公司逾期交房的行为再延续多久，富裕达公司均只承担该商品房总房价款的1%的违约金，这显然与富裕达公司的违约行为严重程度不相符，也与姚春强、李佩英支付了全部购房款但长期无法行使所购商品房所有权的全部内容及构成的利益价值失衡，在富裕达公司长时间内逾期交房的情况下，按封顶条款的违约金明显过低，不仅不足以弥补姚春强、李佩英的损失，还不足以督促富裕达公司尽早履行交房义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性，即该封顶条款的约定实际上免除了富裕达公司怠于交房应负的长期违约责任，造成双方的权利义务明显不对等，现姚春强、李佩英主张以违约金过低显失公平为由要求调高违约金的计算标准，一审法院在富裕达公司逾期交房的违约状态持续的情况下，基于公平原则，酌定不以该商品房总房价款的1%的封顶条款为限，即一审法院确定逾期交房违约金的计算方式为每日按已付房价款的万分之一计算至富裕达公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且发出收楼通知书确定收楼之日止，不以该商品房总房价款的1%为限。同时，一审法院对富裕达公司主张违约金应不超过已付购房款总额的30%，也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、富裕达公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向姚春强、李佩英支付逾期交房违约金（以551049元为基数，从2016年3月15日起计至富裕达公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且发出收楼通知书确定收楼之日止，按每日万分之一计算）；二、驳回姚春强、李佩英的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1912元，减半收取956元（姚春强、李佩英已预交），由富裕达公司负担（富裕达公司应于一审判决生效之日起七日内迳付姚春强、李佩英）。双方当事人在二审期间未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明：二审调查期间,富裕达公司称涉案房屋已交付买受人，姚春强、李佩英予以否认，富裕达公司未就此提供相应证据。对于本案是否存在涉案合同第八条第2款约定的出卖人可据实延期交房的情形，富裕达公司未就此提交相应证据。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。富裕达公司、姚春强、李佩英签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同条款对双方具有法律效力。现综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、逾期交房违约金的计算标准问题；二、逾期交房违约金的截止时间问题。对此，本院具体分析如下：一、逾期交房违约金的计算标准问题根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定可知，违约金主要是补偿性质，但也可以兼具一定的惩罚性。如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。涉案商品房买卖合同中约定：如富裕达公司未按约定期限交房，则每日按已付房价款的万分之一支付违约金，且违约金累计总额不超过商品房总价款的1%；而业主如未按期付款、富裕达公司选择继续履行合同的，则业主每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。前述逾期交房违约金的封顶条款并未与富裕达公司的违约时限相联系，且明显低于业主逾期付款所产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求。而经查，合同约定交楼时间为2016年3月15日前。虽富裕达公司二审期间称涉案房屋已交付，但业主对此予以否认，富裕达公司亦未就此提供相应证据，故本院认定富裕达公司至今尚未交付涉案房屋给业主。在此情况下，若按合同约定的房价款的1%为上限计算违约金，而该标准约定的违约金数额是确定的，则一方面不足以体现富裕达公司作为违约方应承担的相关责任，另一方面，富裕达公司逾期交房的违约行为导致业主不能完全行使物权的全部权益，业主的损失客观存在，按上述方法计算的违约金亦远不足以弥补业主作为守约方的经济损失。故本院认为，在涉案商品房买卖合同关于逾期交房的违约责任条款有失公允、富裕达公司单方严重违约的情况下，作为守约方的业主有权以逾期交房违约金标准过低为由要求调整违约金标准。一审法院采信业主关于合同约定的逾期交房违约金过低、请求不以封顶条款为限的主张，并结合双方合同约定及本案实际情况，将违约金酌情调整为按每日万分之一的标准计算，与合同法第一百一十四条规定并不相背，本院予以维持。二、逾期交房违约金的截止时间问题富裕达公司主张，即使计算逾期交房违约金，亦应计算至一审法庭辩论终结之日。对此本院认为，虽然富裕达公司与业主在涉案合同第八条第2款约定了富裕达公司可延期交房的三种免责情形，但富裕达公司在本案中并未提交相应证据证实从业主履约起至本案二审期间存在上述三种免责情形，故应承担举证不能的法律后果，富裕达公司关于逾期交房违约金应计至一审法庭辩论终结之日的主张显然理据不足，本院不予支持。另外，富裕达公司作为本案的违约方以及专业从事房地产开发的商事主体，相对于本案的守约方即业主具备更强的维权能力，故即使今后出现上述条款中约定的情形，富裕达公司亦可另行主张相应抗辩权利。故一审依据双方合同约定判决富裕达公司支付逾期交房违约金至富裕达公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且发出收楼通知书确定收楼之日止，并无不妥，本院予以维持。最后，关于一审判决对诉讼费用的处理是否有误问题。本案一审案件受理费1912元减半收取为956元，由于姚春强、李佩英的诉讼请求未能全部得到支持，一审判决案件受理费全部由富裕达公司负担确属不当。本院基于姚春强、李佩英获得支持的诉讼请求数额并考虑富裕达公司应支付的滞纳金额，对一审案件受理费的分担予以相应调整。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，富裕达公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1912元，减半收取为956元（姚春强、李佩英已向一审法院预交），由姚春强、李佩英负担331元，由中山市富裕达房地产有限公司负担625元（中山市富裕达房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付姚春强、李佩英）；二审案件受理费1044元（中山市富裕达房地产有限公司已向本院预交1912元），由中山市富裕达房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年十一月一日书记员  廖博睿