辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽03民终4388号上诉人（原审被告）：陈新，男，汉族，1979年10月9日出生。住址：海城市。委托诉讼代理人：刘岩，男，满族，1988男2月25日出生。住址：辽宁省黑山县。（当事人所在单位推荐）。被上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海城分公司。住所地：海城市碧桂园2期133#楼北侧物业用楼201室。负责人：周晓光，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宇，该公司副经理。上诉人陈新因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海城分公司（以下简称碧桂园物业海城分公司）物业服务合同纠纷一案，不服海城市人民法院（2019）辽0381民初6539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈新上诉请求：撤销（2019)辽0381民初6539号判决，要求重新审理。事实与理由：碧桂园物业海城分公司强制与我签订了物业前期服务协议，按照协议及物业管理条例，该物业并未履行其职责也未尽到承诺五星级物业的标准。具体内容如下。1.配套设施不到位。物业费收取标准应包含配套设施和服务管理两方面内容。各项配套设施已构成销售附加条件，理应在竣工之日起交付业主使用，没能交付使用应当对业主做出相应赔偿，这些赔偿应体现在物业费中。2.服务标注不明确。服务究竟包括哪些内容，达到哪些标准。物业从来没有向业主明确过，至今也不知道自己每月花那么多钱究竟享受哪些服务。3.服务质量不到位。业主家出现问题或困难，拖延推诿；管理水平差，工作效率低，保洁越来越差，只做大路及门面卫生，小路基本不扫，草地满是狗屎，宠物粪便。绿化树木没有几颗，很少养护浇水，死了不栽，树上生虫子没人管，草地参差不齐一年剪2次，杂草丛生。4.物业费使用不透明。按照物价和物业管理部门的有关规定，物业公司每半年公布一次物业费使用情况，入住至今5年物业公司经理更换8人从没有就此向业主做过说明，无从了解，更谈不上监督。由于待遇过低“周扒皮”管理造成物业服务人员流动很大，保洁人员严重缺乏，造成10个指挥的2个干活的场面。另外按照有关规定，小区公共设施带来的经济效益，如屏幕广告、条幅、等相关费用根本一无所知。5.硬件维修维护不及时。房屋墙面墙皮脱落，路面积水，墙面漏水没有两年修，不完，下水井盖挖开3个月不回填。门卫自动杆进入系统从未好使过。对违建等事宜物业推诿、懈怠、装糊涂、调换临时门卫、走后门等各种方法协助部分业主进行违建，以造成消防通道被堵，公共面积被占用，严重危害公共安全，违建泛滥已经严重影响正常生活。碧桂园物业海城分公司辩称，1.我方对配套设施进行维护，没有新增的义务。2.依据前期物业服务协议，第二章物业管理服务内容，服务标准是明确的。3.我公司尽到了各项服务义务。4.根据前期物业服务协议第三章第4条规定，物业费采取包干制，根据辽宁省物业管理条例第57条之规定，么有义务向业主公示。碧桂园物业海城分公司向一审法院起诉请求：陈新支付物业服务费，暂计至2019年5月的物业服务费共计人民币8934元及支付违约金费用7748.10元，共计16691.10元，并承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：陈新系碧桂园小区业主。2013年2月5日，广东碧桂园物业服务有限公司海城分公司与陈新签订碧桂园前期物业服务合同一份，约定陈新房屋为滨河北路451号楼1号，本小区物业收费标准为按建筑面积每月2元/平方米收费，陈新应当于每月30日前支付物业服务费,并约定逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向碧桂园物业海城分公司支付违约金。陈新居住房屋实际建筑面积为203.85平方米，每月物业费为203.85平方米×2元/平方米=406.50元。另查，陈新拖欠从2017年8月至2019年5月的物业费共计8943元（406.50元/月×22月）。再查，广东碧桂园物业服务有限公司海城分公司于2019年6月21日经核准变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海城分公司。一审法院认为：依法成立的合同，合法有效。原告、被告签订的物业服务协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。按照合同约定的服务内容和质量要求，原告为该小区业主提供物业服务，基本履行了应尽义务，被告作为该小区的业主，接受了原告提供的物业服务，即应交纳物业费，故本院对于原告主张被告自2017年8月-2019年5月的物业费8943元的诉讼请求予以支持。关于违约金的诉讼请求，因原、被告在合同中明确约定了违约金，故应予以支持，但因约定过高，不符合法律规定，本院结合案件实际情况及相关规定，酌定10%为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、陈新于判决生效后10日内给付碧桂园物业海城分公司物业服务费8943元及违约金894.30元（8943元×10%）；二、驳回碧桂园物业海城分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费109元，由陈新承担25元，由碧桂园物业海城分公司承担84元，此款碧桂园物业海城分公司已付，陈新在履行此判决时加付25元给碧桂园物业海城分公司。二审期间，陈新提交照片一组。用以证明小区存在绿化，违建，消防问题。消防问题是第九页凉亭是业主违建，堵塞的通道。第7页下方正在违建，堵塞交通。第六页天然气问题，业主将墙柱扩建至天然气安全距离内。第二页照片在物业见证下违建完工。第4页，5页，业主违建，第6页业主在主干道连接处开设小门，影响安全。第八页卫生和绿化问题。11页小区内广告问题。碧桂园物业海城分公司质证称，违建问题，我方应尽的义务是制止，我方已经到了义务。照片第二页是我公司制止，不是协助。交通堵塞是违章问题，我方也进行了通报。本院认证，该组证据真实性，本院予以采信。碧桂园物业海城分公司提交证据1照片五组。用以证明物业公司已经尽到义务。证据2照片一组。用以证明物业对违建行为进行告诫被上报相关部门。陈新质证称，证据1拍摄背景不能作为服务标准，拍摄目的是为了传给上级公司证明其工作。碧桂园物业海城分公司称已经口头制止了，小区为何大型工程机械车依然予以放行。说明保安不尽责。证据2.不能证明物业公司给所有违章建筑都下达了通知，也不能证明综合执法局是否收到报告。本院认证，该组证据真实性本院予以采信。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是碧桂园物业是否依约履行了服务义务，陈新是否应当足额交纳物业服务费用。陈新与碧桂园物业海城分公司之间存在合法有效的物业服务合同，碧桂园物业海城分公司依约履行了服务义务，陈新应当交纳物业费用。关于陈新提出的配套设施不到位问题。二审接受法庭询问中，陈新称该节指购房时承诺有业主公用房，但至今未予以交付。本院认为，没有证据证明物业公司做出该项承诺，且没有证据证明在何种条件下交付该公用房。碧桂园物业海城分公司称，应按照规划总面积的千分之六作为公用房，现开发面积不超过二分之一，无法交付该房屋。故该上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。关于陈新提出的服务标注不明确一节。双方当事人签订的前期物业服务协议，第二章明确约定了物业服务内容，各项约定中亦约定了服务标准。该上诉理由与事实不符，本院不予支持。关于陈新提出服务质量不到位，业主家出现问题或困难，拖延推诿；管理水平差，工作效率低，保洁越来越差，只做大路及门面卫生，小路基本不扫，草地满是狗屎，宠物粪便。绿化树木没有几颗，很少养护浇水，死了不栽，树上生虫子没人管，草地参差不齐一年剪2次，杂草丛生一节。陈新提出了照片，用以证明物业服务不到位。碧桂园物业海城分公司亦提出了照片，用以证明进行了各项服务，从现有证据看，不能认定碧桂园物业海城分公司服务质量不到位。关于陈新提出物业费使用不透明一节。案涉前期物业协议约定物业费采取包干制。根据《辽宁省物业管理条例》第五十七条“物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。实行酬金制的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，定期如实公示并接受业主监督和业主委员会核查。”之规定，故碧桂园物业海城分公司不存在违法之处，该上诉理由本院不予支持。关于陈新提出硬件维修维护不及时，房屋墙面墙皮脱落，路面积水，墙面漏水没有两年修，不完，下水井盖挖开3个月不回填。门卫自动杆进入系统从未好使过。对违建等事宜物业推诿、懈怠、装糊涂、调换临时门卫、走后门等各种方法协助部分业主进行违建，以造成消防通道被堵，公共面积被占用，严重危害公共安全，违建泛滥已经严重影响正常生活一节。从现有证据看，不能证明小区的各项问题未及时解决。关于小区违建问题，违建系业主的违规行为，碧桂园物业负有提示，报告，阻拦的职责，但物业公司不具有强制权利，故其仅能告诫、劝阻。现碧桂园物业海城分公司提供了证据证明其对违建方进行了告诫、报告综合执法局，故应当认定其已经尽到基本义务。关于陈新提出工程车可以进入小区，小区保安未予以阻拦一节，因小区业主违建，而小区业主车辆可以进入小区，客观上存在业主带领工程车进入小区的情况，故不能将全部责任推给物业公司。碧桂园物业海城分公司应当在小区车辆往来，工程车进入方面加强管理，但陈新不能据此拒交物业费。该上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，陈新的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈新负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 戴艳丽审判员 王 瑶二〇一九年十一月二十七日书记员 赵婷婷