云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2923民初1034号 原告：祥云县利安物业管理有限公司。统一社会信用代码：91532923099099636U。 住所：云南省大理白族自治州祥云县祥城镇彩云路。 法定代表人：赵旭，系公司总经理。 委托诉讼代理人：自学礼、范佳鸿（实习律师），云南兴祥律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：严国兴，男，1986年10月28日生，汉族，云南省祥云县人，住祥云县。 委托诉讼代理人：罗珍国，云南匡州盛欣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：李素芸，女，1982年4月16日生，汉族，云南省祥云县人，住祥云县。 原告祥云县利安物业管理有限公司（以下简称“利安公司”）与被告严国兴、李素芸房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年5月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告利安公司的委托诉讼代理人自学礼、范佳鸿，被告李素芸，被告严国兴及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告利安公司向本院提出下列诉讼请求：1、确认原告与被告严国兴签订的《祥云佳和广场商铺租赁合同》于2019年2月22日解除；2、判令二被告向原告支付所欠租金325828.44元、至2019年2月21日止的逾期付款违约金503305.2元（2018年6月1日-2019年2月21日的商业运营综合服务费192837.24元，逾期261天，每天1%），及自2019年2月22日起直至清偿之日止每日1%的逾期付款违约金；3、判令二被告向原告支付所欠水费3351.6元（2018年6月-2019年1月欠费合计）、至2019年2月21日的逾期付款违约金1548.9元，及自2019年2月22日起直至清偿之日止每日3‰的逾期付款违约金；4、判令二被告向原告支付所欠广告电费500元，至2019年2月21日的逾期付款违约金607.2元（自2018年7月8日起算），及自2019年2月22日起直至清偿之日止每日3‰的逾期付款违约金；5、判令二被告向原告支付所欠物业管理服务费24104.66元（2018年6月1日-2019年2月21日），至2019年2月21日逾期付款违约金18873.94元（逾期261天），及自2019年2月22日起直至清偿之日止每日3‰的逾期付款违约金，及自2019年2月22日起商铺归还之日止2770.65元/月的物业管理服务费；6、判令二被告向原告支付自2019年1月2日-2019年2月21日因无故关店产生的违约金15000元（50天×300元/天）；7、判令二被告向原告支付以第一年商业运营综合服务费计算的因违约致合同被解除的违约金265982.4元；8、判令二被告立即从佳和广场四栋二楼清场并返还租赁商铺，支付自2019年2月25日起至2019年4月21日止的房屋占有使用费82750.08元，及自2019年4月22日起直至被告完成清场并返还租赁商铺之日止每日1477.68元的房屋占有使用费；9、判令二被告赔偿原告支付的律师费33800元；10、判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年6月1日，原告与被告严国兴签订了《祥云佳和广场商铺租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定：被告向原告租用4栋2楼商铺面积570.73㎡（后变更为554.13平方米），用于经营餐饮类项目，租赁期限为五年（60个月），自2017年6月1日-2022年5月31日，含6个月免租期（自合同生效起租之日起算），租金以商业运营综合服务费计算，前三年按建筑面积40元/月/㎡计算，从第四年起逐年递增8%，一年一付，第一年商业运营综合服务费在本合同签订之日起3个工作日内支付，自第二年起，应在每个商业运营综合服务期结束前30天内向甲方支付下一年度商业运营综合服务费，若因乙方原因导致本合同在合同期限内解除的，则乙方不再享受本合同免租期优惠约定，应比照前款商业运营综合服务费标准，向甲方支付免租期的费用。合同还对双方权利义务，违约责任等相关事项进行了约定。 2017年10月30日，原告与被告方签订《物业管理服务协议》，约定：物业管理服务费以554.13平方米收取，5元/平方米/月，逾期未交纳物业管理服务费的责任承担等内容，双方在该合同上签章。之后，严国兴以祥云花锦里餐饮管理服务有限公司（以下简称“花锦里公司”）名义经营“花锦里音乐餐吧”。被告经营期间，仅缴纳了履约保证金和第一年年度的租金（6个月）及水电费物业管理费，2018年6月以后的租金等相关费用（具体项目和金额见诉讼请求）至今未交。2019年1月1日，被告花锦里公司不顾合同约定，向原告送达《停业通知》，告知原告其因自身经营、拖欠其员工工资等原因，决定于2019年1月2日关停餐厅，并请原告帮助其联系餐厅转让。原告于当月30日对被告的《停业通知》进行了回复，要求被告于2019年2月11日前恢复营业，告知其擅自关停期间，商业运营综合服务费、物业管理服务费等费用仍按约定计收，不因被告的关停而减少或免除，并要求其于2019年2月28日前交清拖欠费用。而被告一直对原告的催告不予理会，没有恢复营业。原告迫于无奈，于2019年2月22日向被告发出了《合同解除通知书》，通知被告解除双方所签合同，要求其在收到该通知书次日起3个工作日内完成撤场及租赁资产移交工作，付清拖欠费用及应承担的全部款项。原告还以彩信方式向被告发送了《合同解除通知书》。此后，原告又多次催促无果。 综上所述，双方所签合同合法有效，任何一方均应全面履行，而被告未按约支付租金、物业服务费等费用，己构成违约，且擅自关闭店铺，给原告造成了较大经济损失，且对原告的整体经营形象造成负面影响。为维护原告合法权益，特提出起诉，请求人民法院依法受理、判决。 被告严国兴辩称，自2016年以来，原告为其商铺溢价出租，委托多家房地产经纪公司以打造佳和时代广场商业圈名义招商，招商在区位、配套、交通、潜力、业态规划等方面做了大量的宣传，向有入驻意向商家作出了大品牌入驻、业态重复率5%以下、专业团队统一运营及活动宣传推广、入驻商家在80%以上、确保人流量、半年免租等承诺。答辩人基于被告招商吸引，引进音乐餐吧项目入驻佳和时代广场商业圈。但是，原告承诺的2016年10月1日开业，被推迟至2017年7月18日才统一开业。运营过程中，只见原告方收费人员而未见管理人员，没有专业运营团队进行统一管理，也没有实质意义的综合服务活动和宣传推广，业态重复率也比较高导致业态单一难以繁荣。因为这些问题的存在，答辩人在苦熬了一段时间后，与其他难以继续经营的商户一起，多次以书面、座谈、协商的方式向原告提出建议及要求，原告总是以等待董事会决定予以敷衍，并未有实际的解决结果。不但如此，原告为逼迫商家交纳费用，居然采取断水、断电等手段迫使商家无法从事经营，加之原告与佳和时代广场居民物业纠纷，发生了一系列的通道被居民封堵情况及原告封闭地下车库收取顾客停车费行为的影响，商业圈人流量更是越来越少，最终导致入驻商家纷纷离开，商业圈门可罗雀，最终导致花锦里音乐餐吧被迫于2019年1月1日关门歇业。经调查，佳和时代广场区域市场租金行情约为13元/㎡，祥云县住建局关于商业物业管理费的指导价为1.5元/㎡。原告向被告方收取的租金和物业管理费远高于上述标准，多收了被告租金92458.06元、物管费6848.34元，应予以退还。综上所述，原告在收取被告费用后并未履行向原告提供实际有效服务的义务，已构成违约，原告无权向答辩人收取综合服务费。答辩人依法可以行使不安抗辩权而享用中止继续向原告交纳费用的权利，答辩人不存在违约行为，不应承担违约责任。此外，《租赁合同》系由原告拟定的格式合同，合同中双方权利、义务不对等的内容应认定为无效。《租赁合同》中第四条明确被告费用计算标准及费用支付方式及支付期间，而未明确祥云县利安物业管理有限公司商业运营综合服务具体内容及服务提供方式，合同中双方权利、义务明显不对等；《租赁合同》中第十条明确的完全是被告的义务而并无任何权利，合同中双方权利、义务明显不对等；《租赁合同》中第十一条、十二条、十三条，仅明确了祥云县利安物业管理有限公司解除合同的权利而未明确被告解除合同的权利，仅明确了祥云县利安物业管理有限公司解除合同及享有的权利而非明确被告解除合同及享有的权利，合同中双方权利、义务明显不对等。以上内容结合相关法律的明确关规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款依法应认定为无效。综上，原告的诉请依法不能完全成立，应依法予以驳回：1、诉请第2至7项主张的违约金，即便双方签订的合同被确认为有效，也明显超出了原告方的实际损失，被告依法请求给予减少。但本案中，因原告没有履行提供商业运营综合服务义务、被告不存在违约行为及违约条款存在无效情形而不能成立；2、诉请第2项主张的商业运营综合服务费因房屋不属于提供商业运营综合服务范围且原告没有履行提供商业运营综合服务义务而不能成立；3、诉请第3项、第5项主张的水费、电费，因原告只有代收代缴的权利而没有提高收费标准的权利而不能完全成立；4、诉请第4项主张的广告电费，因提供宣传推广属于原告提供商业运营综合服务义务范围而不能成立；5、诉请第5项主张的物业管理服务费因收费标准超出相关部门准予备案登记的标准而不能完全成立；6、诉请第8项主张的房屋占用使用费，因原告没有履行提供商业运营综合服务义务，导致被告无法经营，且被告未将商铺物品搬离系原告将门上锁不准被告搬离所致，根据合同第十三条第3款的规定，原告也有权自行将商铺物品搬离，因此，该诉请不能成立；7、诉请第9项主张的律师费，因原告违约在先，被告不存在违约行为而不能成立。至于合同解除时间，依据法律规定，双方均可行使解除权。本案因原告违约在先，故本案合同自被告通知原告关门之日（2018年12月30日）就已经解除。 被告李素芸辩称，2018年6月19日，与严国兴签订了《店面转让协议》，严国兴将“花锦里音乐餐吧”以38.9万元转让给我（由我兄弟负责经营）。双方约定，转让前的一切债权债务均由严国兴承担，同时严国兴讲房租还有6个月才到期。签订协议后，花锦里公司的法定代表人变更为答辩人。经营至2019年12月30日，我方向物业提出关门。物业同意后，于2019年1月2日关门。因物业要求结清应付款项后才准搬运店内物品，因此，物管来将我们的门锁了，不准我们搬东西。我没有与原告签订过合同或者协议，转让之前的店铺经营我没有参与过，也不知晓具体情况，转让时严国兴称我经营的半年的房租已在38.9万元内，因此，本案中我不应承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院评判认定如下：1原告提交的证据能综合反映原、被告双方订立、履行合同以及被告尚欠相关费用的情况，本院予以确认；2、被告提交的《补充协议》照片，无原告方代表签名或公司签章，不具有法律效力，不予确认；3、被告提交的关于原告开业相关事项的《告知函》和《通知》，证明广场整体正式开业的时间等相关事项，本院予以确认；4、被告提交的相关现场照片，不能反映拍摄时间，达不到举证目的，不予确认；5、被告提交的《回复函》，系相关商户单方意思表示，无合同效力，不予确认；6、相关商户与原告签订的租赁合同，能证明案涉合同系原告提供的格式合同的事实，本院予以确认；7、被告提交的王春寿、朱晓佳等9名证人的书面证词，因该9名证人均系与原告签订过相关合同的商户经营者，在本案中与原告有利害关系，其证词无其他有效证据佐证，本院不予确认。 根据当事人陈述和本院确认的证据证明，本院确认如下案件事实：祥云佳和房地产开发有限公司在祥云县祥城镇龙翔路开发建设了“佳和广场”城市商业综合体。2014年6月10日，原告与祥云佳和房地产开发有限公司签订了《商业物业委托经营管理协议》后，取得了对“佳和广场”中除分配给祥云县供销社华源社有资产经营管理有限公司的商铺以外的全部商铺的经营管理权。 2017年6月1日，原告（甲方）与被告严国兴（乙方）签订了《租赁合同》（含《佳和广场经营管理守则》、《消防安全责任书》、《佳和广场社会治安综合治理责任书》、《物业管理服务协议》、《佳和广场装修管理规定》、《商铺租赁区域平面图》和《商铺交验单》等附件，其中《物业管理服务协议》于2017年10月30日签订），原告将佳和工程项目4号楼2层商铺（实际面积554.13㎡）租赁给严国兴经营音乐餐吧。合同约定：（1）租赁期限为五年（60个月），自2017年6月1曰-2022年5月31日，含6个月免租期（自合同生效起租之日起算），免租期内无需支付租金费用，但应缴纳水电费、垃圾清运费及涉及因装修产生的装修保证金等费用；未经甲方书面同意，乙方不得通过转租、分租、承包、分包、转让、转借等形式擅自将商铺租赁的权利全部或部分转移给第三方，同等业态允许转让，但双方必须到甲方备案并取得甲方备案通知书，否则甲方有权解除合同、追究乙方违约责任；（2）租金以商业运营综合服务费名义计算，前三年按建筑面积40元/月/㎡计算，从第四年起逐年递增8%，一年一付。第一年商业运营综合服务费在本合同签订之日起3个工作日内支付，自第二年起，应在每个商业运营综合服务期结束前30天内向甲方支付下一年度商业运营综合服务费；（3）乙方水电费由甲方代收代缴，甲方向乙方出具水电费付款通知，乙方应在收到付款通知三日内缴纳相应的水费、电费等费用，因乙方延迟缴纳相关费用而造成的滞纳金等损失及责任由乙方自行承担，给甲方或其他承租人蒙受损失的，乙方应予赔偿；（4）若因乙方原因导致本合同在合同期限内解除的，则乙方不再享受本合同免租期优惠约定，应比照前款商业运营综合服务费标准，向甲方支付免租期的费用；（5）任何一年租约期，如乙方逾期缴纳商业运营综合服务费、物业服务费、水电费及其他应缴款项任何一项达15天，甲方可解除合同；（6）一方未经对方同意擅自单方解除本合同或因违约导致本合同依法解除的，违约方应向守约方支付第一个计租年度商业运营综合服务费作为违约金。乙方未按本合同约定向甲方支付商业运营综合服务费、物业服务费、水电费及其他费用的，除每日应按欠缴纳款项的1%向甲方支付违约金外，乙方在未补足款项前，甲方可自逾期第三日起终止水电供应，且乙方不得将相关物品搬离承租商铺（否则按单方解除合同处理）；（7）乙方应在期限届满、终止、或合同解除之日起三日内清场，所有装修来修去留的原则，不得人为破坏，只可带去可移动设备；乙方未在三日内清场将商铺交还甲方，则乙方同意授权甲方自行进入该商铺将其物品搬离商铺，并声明物品之搬运费、保管费用及因此产生的其他费用均由乙方承担，由此造成的一切损失均与甲方无关，乙方自行负责。同时，自逾期之日起，乙方须按该年度或上一年度商业运营综合服务费总额的双倍/日承担占用费（一年以360天计算）；（8）因本合同所产生的一切争议，违约方应承担守约方因此产生的诉讼费、财产保全费、评估鉴定费、律师费、执行费等费用；如乙方签订本合同时属自然人，签订合同之后依法登记设立公司等企业的，经书面通知甲方后，该设立企业可承继本合同中乙方的权利、义务、责任，但在租赁期间，乙方对该企业义务的履行或责任的承担负有不可撤销的连带责任；（9）合同附件《物业管理服务协议》中约定，服务费的标准为5元/月/平方米；首次入住时以开发企业规定的入住日期起向甲方一次性交纳一个年度的物业管理费，以后年度的物业管理费，商户应于上年度物业管理费到期前1个月的20日内一次性缴纳全年度12个月的物业管理费；如逾期缴纳，甲方有权从逾期之日起每日加收3‰的滞纳金；（10）乙方应在合同签订后三日内一次性向甲方缴纳履约保证金2万元；（11）《经营管理守则》约定：佳和工程运营部将制定宣传推广方案并组织执行和评估，将定期或不定期举办各类宣传推广活动及评比活动；各商铺经营户不得中途停止营业或关门闭店，不经广场同意无故停业，由经营户每天支付300元违约金。合同及其附件还对其他相关事项进行了约定。 合同签订后，严国兴依约向原告方缴纳了2万元履约保证金，对商铺进行了装修装饰，注册登记了祥云花锦里餐饮服务有限公司（自然人独资公司，以下简称“花锦里公司”），并以公司名义经营“花锦里音乐餐吧”。经营过程中，支付了2017年6月至2018年6月期间以6个月计算的租金（其余6个月为免租期）和其他相关费用。2018年6月以后的相关费用至今未付。 2018年6月18日，严国兴（甲方）与李素芸（乙方）签订了《店铺转让协议书》，甲方将“花锦里音乐餐吧”以38.9万元转让给乙方经营。双方约定：甲方保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务，由乙方代替甲方履行原有店铺租赁合同中的条款；乙方接收前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责。之后，同日，花锦里公司的出资人和法定代表人由严国兴变更登记为李素芸。该转让行为，没有向原告方进行告知或备案。合同签订后，李素芸接手经营“花锦里音乐餐吧”（由李素芸兄弟负责经营管理）。2019年7月10日，经花锦里公司申请后，祥云县市场监督管理局准许该公司以简易程序注销。 2019年1月1日，花锦里公司向原告递交《停业通知》，明确载明“决定2019年1月2日起正式关停餐厅，在关停期间进行餐厅转让”。花锦里公司自递交《停业通知》后，将“花锦里音乐餐吧”关闭停业。2019年1月30日，原告回复要求于2019年2月11日前恢复营业。之后，花锦里公司没有恢复营业。原告于2019年2月21日作出《合同解除通知书》，明确通知“解除严国兴与我公司签订的《租赁合同》”，并通知要求花锦里公司在接到本通知书次日起3日内完成撤场及租赁资产移交工作，付清相关欠费及违约金等费用852378.80元。该通知除在“花锦里音乐餐吧”门面上进行张贴以外，2月22日同时以彩信方式和快递方式向严国兴进行了送达。之后，双方因对尚欠费用和违约金数额无法达成一致意见。被告没有支付相关费用，也没有及时清场。 审理期间，原告于2019年5月30日拟将被告商铺内属于被告的可移动财物搬离至他处保存，将商铺腾空另行租赁，但担心厨房的机器设备等物品在拆解过程中损坏而未搬离，致原告腾出商铺的目的未能实现。本案庭审后，经本院协调，被告搬走了自己的物品（不能搬运的部分交由原告自行处理），于2019年9月5日将商铺移交给了原告。 另查明：1、至2017年7月18日前，佳和广场尚未整体开业；2、2019年1月1日原告向祥云县供排水有限公司交纳的水费单价为4元/吨，自2019年1月1日起，祥云县城非居民用水价格调整为4.7元/方。双方履约期间，原告向被告等商户按照5元/方的单价收取。 本院认为：原告与严国兴签订的《租赁合同》（含合同附件），系双方的真实意思表示，且未违反国家法律效力性强制性规定，系合法有效的合同，对双方均具有法律约束力。现因花锦里公司在合同履行期间内存在欠交租金等费用、未经备案转让等违约事项，并已停业方式明确表示不再履行合同，原告于2019年2月22日向被告发出合同解除通知书。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“合同自通知到达时解除”的规定，本院确认原告与被告严国兴签订的《租赁合同》于2019年2月22日解除。因花锦里公司向原告提交的《停业通知书》没有明确载明解除合同的意思表示，故被告关于合同解除时间应为2019年12月30日的答辩主张，与法律规定不符，本院不予采纳。 《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款。本案合同虽已解除，但相关当事人仍应承担相应的违约责任。花锦里公司在履行合同过程中存在欠付租金等费用的违约事实，依法应承担相应的违约责任。因花锦里公司在案件审理期间未经清算即办理了注销登记，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条关于“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应对公司债务承担连带责任”的规定，以及，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条第一款关于“公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持”的规定，李素芸作为花锦里公司的唯一股东（出资人），依法应对花锦里公司的债务承担清偿责任。被告严国兴作为《租赁合同》的一方当事人（乙方），依照该合同关于“但在租赁期间，乙方对该企业义务的履行或责任的承担负有不可撤销的连带责任”的约定，应对李素芸应承担的债务承担连带清偿责任。李素芸或严国兴承担责任后，可基于双方的合同关系另行主张权利。 关于原告要求被告支付（赔偿）的具体项目和金额问题，本院认为： 一、关于欠付租金及其违约金问题。依照《租赁合同》的约定，花锦里公司应于2018年6月1日前交付2018年6月1日至2019年5月31日租期年度的租金265982.40元，截止合同解除之日，实际应付租金192837.24元。依照租赁合同第五条第2.1项关于“如乙方未能如约缴纳商业运营综合服务费等相关费用，甲方有权从履约保证金中直接予以抵扣”的规定，前述租金扣除履约保证金2万元后，实际尚欠172837.24元。因被告逾期未付，应承担相应的违约责任。双方合同虽约定“每日应按欠缴纳款项的1%向甲方支付违约金”，但该约定的违约金过分高于造成的实际损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告请求适当减少的主张，符合法律规定，结合法律关系以及原告没有在被告逾期后及时主张权利等事实，本院依法予以调整，由被告承担自逾期之日起至款项清偿之日止以欠付租金172837.24元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算的逾期付款违约金（其余诉请中有关逾期付款违约金的计算标准亦按此标准计算，不再重复）。原告要求被告支付截至2019年2月21日止的逾期付款违约金503305.2元及自2019年2月22日起直至清偿之日止每日1%的逾期付款违约金的诉请，本院予以部分支持。至于免租期租金132991元是否支持的问题，本院认为，由于被告方在合同期内存在违约行为导致合同解除，依照《租赁合同》第四条第（3）项关于“若因乙方原因导致本合同在合同期限内解除的，则乙方不再享受本合同免租期优惠约定”的约定，被告应支付原告免租期租金132991元，原告的该项诉讼请求成立，本院予以支持。租金（商业运营综合服务费）标准符合双方合同约定，被告以该项约定高于周边房屋租金价值系无效条款并请求鉴定的答辩主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。 二、关于欠付水费及其违约金问题。原告经营的是综合商业体，涉及商户较多，综合应由各商户分摊的损耗后，原告收取的水费单价，在其向自来水公司实际缴费的单价基础上略有上浮，按照5元/吨收取，符合市场规律，也与双方的交易习惯相符（此前均按此标准执行），故原告要求被告支付尚欠水费3351.6元的诉请，本院予以支持。因合同约定“乙方水电费由甲方代收代缴，甲方向乙方出具水电费付款通知，乙方应在收到付款通知三日内缴纳相应的水费、电费等费用”，但原告未提交证据证明其就本案欠费向被告方发送了付款通知，故逾期付款违约金应从合同解除之日起算，违约金的计算标准同上。 三、关于“精神堡垒”广告电费及其违约金问题。双方未在合同中约定该项费用的承担主体，亦无证据证明被告实际应分摊的具体数额，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 四、关于欠付物业管理费及其违约金问题。双方合同中约定的房屋系综合商业服务体，并非住宅，其物业管理费依法可以执行市场调节价，由合同双方根据实际情况进行约定。双方在《物业管理服务协议》中约定服务费的标准为5元/月/平方米，不违法法律规定，本院予以确认。据此，原告要求被告支付所欠物业管理服务费24104.66元的诉讼请求，本院予以支持。逾期付款违约金的计算方法同上。自合同解除后，被告已没有继续经营，而物业管理费用的收取，与商户经营活动有密切关联，原告要求被告支付自2019年2月22日起商铺归还之日止的物业管理服务费的诉请，与本案事实不符，本院不予支持。 五、关于关店违约金问题。承租户缴纳相应租金后，享有自主经营权。租赁合同中虽然约定“各商铺经营户不得中途停止营业或关门闭店，不经广场同意无故停业，由经营户每天支付300元违约金”，但该合同条款系原告方提供的格式条款，该条款内容具有限制对方权利、加重对方责任的性质，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，本院认定该条款无效。原告要求被告支付自2019年1月2日-2019年2月21日因无故关店产生的违约金15000元的诉请，本院不予支持。 六、关于以第一年商业运营综合服务费计算的解除合同违约金问题。双方在合同中约定了多项违约赔偿责任及相应的违约金计算方法，但依照合同法的规定，合同违约金的主要功能系弥补守约方的损失，约定的违约金不得过分高于实际损失。本案中，原告的损失主要为被告欠付的租金等相关费用，该部分损失，已经在前述论述支持了原告的相关诉请，原告的损失可得到相应弥补，故原告要求被告支付因合同解除违约金265982.40元的诉讼请求，系对损失的重复主张，同时加重了被告的责任，本院不予支持。 七、关于返还租赁商铺问题。案件审理中，经本院协调，被告已经将商铺交还给原告，原告的该项诉请已经丧失实际意义，本院不予支持。 八、关于自2019年2月25日起至商铺返还之日止的商铺占用费问题。案涉合同解除后，由于双方对应付费用项目及金额不能达成共识，从而导致案涉商铺至2019年9月5日才移交，造成相应的租金损失，该部分损失，原、被告双方均有责任，应由双方共同承担。本案中，造成商铺被长期占有的主要原因为以下几个方面：一是被告怠于协商处理问题或及时依法主张自己的权利；二是原告在《合同解除通知》中要求被告支付的违约金等相关费用过高，导致双方难以形成共识；三是租赁合同中约定“乙方在未补足款项前……，且乙方不得将相关物品搬离承租商铺”；四是被告未依照合同中关于“乙方未在三日内清场将商铺交还甲方，则乙方同意授权甲方自行进入该商铺将其物品搬离……”的约定及时行使合同权利。综合原、被告双方的过错程度，应由原告承担主要责任，被告承担次要责任。从2019年2月25日起至2019年9月5日止的租金损失，应依照双方合同约定的年租金标准计算（原告要求按照双倍计算的主张，本院不予支持），共计142596.12元（193天×738.84元/天），由被告承担30%计42778.84元，其余70%由原告自行承担。原告的该项诉讼请求，本院予以部分支持。被告关于没有搬离物品的原因系原告将其房门锁掉的主张，无证据证明，本院不予采纳。 九、关于律师费问题。双方合同约定“因本合同所产生的一切争议，违约方应承担守约方因此产生的诉讼费、财产保全费、评估鉴定费、律师费、执行费等费用”，原告要求被告赔偿律师代理费的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，本院予以支持。但因律师事务所收费标准与诉讼请求标的额存在密切联系，而本案中原告诉讼请求未被全额支持，因此原告主张的律师代理费33800元，不应由被告全额赔偿，根据本案事实，本院酌情由被告赔偿30%即10140元。 综上所述，原告在本案中的诉讼请求，本院予以部分支持，关于不承担责任的答辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告祥云县利安物业管理有限公司与严国兴签定的《租赁合同》（含合同附件）于2019年2月22日解除。 二、被告李素芸于本判决生效后10日内支付原告祥云县利安物业管理有限公司2018年6月1日至2019年2月22日期间的房屋租金172837.24元，并支付该款自2018年6月1日起至款项付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算的逾期付款违约金； 三、被告李素芸于本判决生效后10日内支付原告祥云县利安物业管理有限公司免租期租金132991元； 四、被告李素芸于本判决生效后10日内支付原告祥云县利安物业管理有限公司尚欠水费3351.60元，并支付该款自2019年2月22日起至款项付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算的逾期付款违约金； 五、被告李素芸于本判决生效后10日内支付原告祥云县利安物业管理有限公司2018年6月1日至2019年2月22日期间的物业管理费24104.66元，并支付该款自2018年6月1日起至款项付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算的逾期付款违约金； 六、被告李素芸于本判决生效后10日内赔偿原告祥云县利安物业管理有限公司2019年2月25日至2019年9月5日期间的商铺占用损失费42778.84元； 七、被告李素芸于本判决生效后10日内赔偿原告祥云县利安物业管理有限公司律师代理费损失10140元； 八、被告严国兴对上述判决确定的义务承担连带支付及赔偿义务。 九、驳回原告祥云县利安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15977元，由原告祥云县利安物业管理有限公司负担8977元、由被告李素芸、严国兴负担7000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。 审 判 长  李福荣 人民陪审员  杨家元 人民陪审员  罗梅仙 二〇一九年十一月八日 法官 助理  李欣芸 书 记 员  杨浩然