西安市长安区人民法院  陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕0116民初673号 原告种芝茹，女，汉族，1959年1月29日出生，住西安市未央区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张峰、赵杨杨，陕西永嘉信律师事务所律师。被告西安大明宫沣东建材家居股份有限公司，住所地陕西省西咸新区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX8112。法定代表人：任恋，该公司董事长。委托诉讼代理人吕科技、路祯，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。第三人西安秦沣投资发展股份有限公司，住所地陕西省西咸新区，统一社会信用代码：91611100583195523H。法定代表人：宗建宽，该公司董事长（缺席）。   原告种芝茹与被告西安大明宫沣东建材家居股份有限公司、第三人西安秦沣投资发展股份有限公司委托合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告种芝茹的委托诉讼代理人张峰、赵杨杨、被告西安大明宫沣东建材家居股份有限公司的委托诉讼代理人吕科技、路祯到庭参加诉讼，第三人西安秦沣投资发展股份有限公司经本院合法传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。原告种芝茹向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商铺委托管理协议》；2.诉讼费由被告承担；事实及理由：第三人西安秦沣投资发展股份有限公司开发建设的大明宫建材家居三桥店“大明宫*沣东国际”位于西咸新区XX街XX段，建筑面积合计12万余平方米。2013年3月至10月，第三人在商铺的销售过程中，承诺商铺的年收益率以商铺总价款6%的收益保底，并承诺对商铺进行管理，以此进行促销，诱导原告等众多购房人购买商铺，同时要求原告与被告签订《商铺委托管理协议》。基于此，原告在与第三人签订《房屋买卖合同》的同时，与被告签订了《商铺委托管理协议》。原告与被告签订的《商铺委托管理协议》第一条约定，原告将商铺委托给被告进行管理，但对于被告管理的方式、内容、被告在管理过程中的义务均没有约定，致使该委托管理协议因对被告没有明确的义务约定而无法实际履行。特别是在被告没有委托合同约定的权利依据，也没有原告委托的情况下，直接伪造原告签名与承租方签订《场地使用合同》，严重侵害了原告的权益。在委托合同签订后的前3年，被告均按照销售时承诺的购房款的6%的向原告支付租金，原告收到的转交的租金也不是来源于被告账户。但被告在2017年支付的租金远远低于购房款的6%，并且是在没有原告的委托下，被告私自将租金标准降低到6%之下，使原告的租金收益无法得到保障。被告在委托管理的过程中，以降低租金标准为手段，提高物业服务费为目的，为自己牟利。综上，原告与被告签订的《商铺委托管理协议》，对于双方的权利义务约定不清，名义上为委托合同，实际上并无权利义务的约定，致使合同无法实际履行。原告多次与被告协商、沟通，但被告均置之不理，原告为维护自己合法权益，诉来本院，望判如所请。被告西安大明宫沣东建材家居股份有限公司辩称，1，答辩人与被答辩人签订的是一份不可撤销委托合同，被答辩人不享有任意解除权；2，答辩人已经按照约定妥善的履行了《商铺委托管理协议》；3，《商铺委托管理协议》内容明确，权利义务清楚，并无无法履行情形。第三人西安秦沣投资发展股份有限公司书面述称：西安秦沣投资发展股份有限公司与原告种芝茹的商品房买卖合同已部分履行，对原告种芝茹诉讼的关于被告西安大明宫沣东建材家居股份有限公司的事实不认可。第三人西安秦沣投资发展股份有限公司与本案无法律关系，不应被列为第三人。庭审中原告提交的证据有：1.《商铺委托管理协议》，证明协议是格式条款其第6条无效，应该做出不利于被告的解释；《商铺委托管理协议》是商品房买卖合同的补充协议，本委托协议具有不正当性；第3条第4项我们虽然委托代为管理，约定每年租金不低于6%，第三年后管理方将租金降低到6%以下，有损于我们利益的行为没有提前告知我们；原告与被告之间系委托合同关系；该协议对于管理的方式、内容、被告在管理过程中的义务均没有约定；2.经营场地使用合同，证明被告损害原告的利益，不是种芝茹本人的签名，被告在受托期间。2017年9月4日以后，降低租金到6%未经我们允许，事后原告也没有追认及确认，经营场地使用合同是违法的；3，开发商的宣传品5页，证明种芝茹购买商铺之前开发商宣传的房屋升值及房租增长趋势对原告租金的下降应该承担责任，产权买卖的补充协议，第3条第1项，给予我们优惠，随意降低租金的收入，损害了原告的利益，降低租金应该征求委托人的同意。被告物业管理费一直是上升的。被告西安大明宫沣东建材家居股份有限公司对原告提交的证据1、2的真实性无异议，对证明目的有异议，认为证据1第6款第1项，这种方式是可以的，证明了合同的不可撤销性；第6条第8项，商业投资是有风险的；租金是实收实返还，签名等其他是合同规范问题，合同履行期间，我们并没有侵犯原告本人的利益；补充协议约定，我们与开发商是独立的两家公司，原告是不客观的；证据2我们签订合同时通知了原告，一式四份，通知了商户，收益是商业问题，受西安市场经济影响；因被告对原告提交的证据1、2的真实性无异议，本院予以采信。被告西安大明宫沣东建材家居股份有限公司对原告提交的证据3有异议，认为广告的发布主体无法查证，其内容只是预算；合同不能解除，原告强调的6%没有合同依据与事实依据。被告异议成立，本院对原告提交的证据3不予采信。 被告西安大明宫沣东建材家居股份有限公司提交的证据有：1. 《商铺委托管理协议》，证明原被告就委托管理事项的范围、管理权限、委托期限、租金标准、协议解除均有明确的规定；不存在任何合同或法律障碍；2.2017-2018年、2018-2019年度《经营场地使用合同》及租金返还银行转账凭证，证明被告已经严格履行相关约定，将2017-2018年度收取得租金支付给原告，不存在任何违约。原告对被告西安大明宫沣东建材家居股份有限公司提交的证据1的真实性无异议，本院予以采信。原告对被告西安大明宫沣东建材家居股份有限公司提交的证据2有异议，认为不是种芝茹本人的签名，损害种芝茹本人的利益，事前被告未经我们同意，事后给的合同，我方已经表示强烈抗议，去被告公司交涉，发出了律师函，被告仍未觉得损害了原告方利益，当时是效力待定的，事后未经原告同意，是不成立的。原告对被告西安大明宫沣东建材家居股份有限公司提交的证据2有异议，但原告也提交了相同的证据，本院对被告西安大明宫沣东建材家居股份有限公司提交的证据2予以采信，确认被告西安大明宫沣东建材家居股份有限公司未经原告同意将原告商铺出租给他人的事实。第三人西安秦沣投资发展股份有限公司未出庭、未提交证据。本院认定，第三人西安秦沣投资发展股份有限公司开发建设的大明宫建材家居三桥店“大明宫*沣东国际”位于西咸新区XX街XX段，建筑面积合计12万余平方米，分别销售给800余名业主。2013年3月至10月，第三人在商铺的销售过程中，承诺商铺的年收益率以商铺总价款6%的收益保底，以此进行促销.2013年7月19日原告购买20273号商铺，面积：49.76平方米，支付购房款801235元，同时第三人要求原告与被告签订《商铺委托管理协议》。基于此，原告在与第三人签订《房屋买卖合同》的同时，与被告签订了《商铺委托管理协议》。原告与被告签订的《商铺委托管理协议》，原告将20273号商铺委托给被告进行管理，双方约定：委托期限为2013年10月1日至2028年9月30日共15年；原告已在购房时按总房价6%取得优惠，故原告不再收取第一年租金；原告保证不干涉被告对外租赁及管理的一切事务；本协议未经被告书面同意为不可撤销之协议，无论何种原因或何种情形，甲方均承诺绝不单方终止本协议；本协议作为第三人西安秦沣投资发展股份有限公司和原告签订的《房屋买卖合同》的补充协议，和《房屋买卖合同》具有同等法律效力。《商铺委托管理协议》签订后，被告西安大明宫沣东建材家居股份有限公司在2014、2015、2016年度均按总房价6%向原告支付了租金。2017年度被告以原告名义与他人签订《场地使用合同》其租金为34349元，占总房价的4.29%，2018年度被告以原告名义与他人签订《场地使用合同》其租金为39111元，占总房价的4.88%，该款被告均全部转入原告账户。原告不满，原告多次与被告协商、沟通，双方未达成一致意见，原告诉来本院，要求解除双方签订的《商铺委托管理协议》。因被告委托代理人没有取得调解授权，本院当庭未主持调解。2019年1月28日在各方当事人及取得调解授权的代理人均到庭时本院主持调解，因各方分歧较大，调解未果。上述事实，有原告提交的证据1、2，被告提交的证据1、2及当事人当庭陈述为证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点是原、被告签订的《商铺委托管理协议》是否应当解除。委托管理合同是当事人基于彼此信任并对合同事项、内容充分了解后自愿签订。本案中，种芝茹与大明宫沣东家居公司签订的《商铺委托管理协议》，系双方自愿签订，内容不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定不属于法律的强制性规定，当事人可以约定排除。种芝茹与大明宫沣东家居公司签订的《商铺委托管理协议》6.1条约定：“本协议在履行期间内未经乙方书面同意，为不可撤销之协议，无论何种原因或何种情形，甲方均承诺绝不单方终止本协议（除乙方未按协议条款履行外）”，如果当事人在委托合同中约定排除乙方或者双方任意解除权的行使，就表明当事人希望进一步加强合同的稳定性，故对此种约定应予确认。依据协议约定，种芝茹不享有任意解除权。因种芝茹所购商铺面积仅占很小一部分，如果分割使用，会影响房屋的使用功能和效益，种芝茹的房屋为产权式商铺，种芝茹对该商铺享有的所有权、不能等同于独立商铺。为了有利于不动产整体功效的发挥，种芝茹行使所有权时应当受到其他业主权利的限制，大明宫沣东家居公司基于双方签订的《商铺委托管理协议》，已将800余业主、12万余平方米的房屋打造成建材家具商城进行经营，目前处于正常经营中，从促进交易、促进市场发展以及维护大多数业主利益的角度出发，应尽可能协调所有业主的利益，力争充分发挥物的效用。而种芝茹要求解除商铺委托管理协议的行为必将影响到商场整体功能的发挥，原、被告签订的《商铺委托管理协议》应继续履行，故对种芝茹要求解除与大明宫沣东家居公司的《商铺委托管理协议》的诉讼请求本院不予支持，应予驳回。综上所述，原告种芝茹要求解除《商铺委托管理合同》的诉请应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第8条、第60条之规定，判决如下：驳回原告种芝茹要求解除《商铺委托管理合同》的诉讼请求。案件受理费100元由种芝茹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。 审  判  长       刘文龙人民陪审员       李荣荣人民陪审员       王雅民   二 0一 九年 十 一月二日 书  记  员       宁敏敏2019011667319590129610XXXXXXXXXXXXXXX20190114