山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁08民终4812号上诉人（原审原告）：扈宁宁，男，1990年12月7日出生，汉族，农民，住梁山县。委托诉讼代理人：赵洪磊，山东中都剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济宁腾骐置业发展有限公司，住所地汶上县南站镇政府驻地（南站镇南村）。法定代表人：蒋国爱，总经理。委托诉讼代理人：王诚河，汶上弘义法律服务所法律工作者。扈宁宁因商品房销售合同纠纷一案，不服汶上县人民法院（2019）鲁0830民初1727号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年9月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。扈宁宁上诉请求：1、请二审法院依法撤销一审判决,改判济宁腾骐置业发展有限公司支付逾期交房违约金57956元或发回重审;2、一、二审诉讼费用均由济宁腾骐置业发展有限公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定,根据双方提供的证据,涉案小区26号楼的全体业主收房时间在2016年4月至2016年10月之间,并按照公平原则认定26号楼最后一位业主收房的时间,作为济宁腾骐置业发展有限公司的违约时间,即2016年10月24日。一审法院的上述认定没有事实依据和法律依据。一审判决适用公平原则,突破了扈宁宁与济宁腾骐置业发展有限公司之间签订合同的约定,突破了“契约严守”原则。根据双方签订的商品房买卖合同第八条约定:济宁腾骐置业发展有限公司应该在2015年10月31日之前,按照国家和地方人民政府的有关规定,将验收合格的房产交付给扈宁宁。因济宁腾骐置业发展有限公司的原因,至今涉案房屋没有经过验收合格,不符合合同约定的房屋交付条件,扈宁宁有权拒绝接受不符合约定交付条件的房屋。济宁腾骐置业发展有限公司至今没有经过验收,致使业主无法正常办理房产登记手续。涉案小区的业主因济宁腾骐置业发展有限公司违约交付房屋,在汶上县人民法院已经立案且判决生效的多达300余件,汶上县人民法院均判决认定济宁腾骐置业发展有限公司的违约时间截止到业主实际收到房屋之日止。对于同种案件同一事实，一审法院作出截然不同的判决结果，同小区的业主,基于同一个合同内容,得到的违约金差别过大,显失公平。二、一审法院所作判决证据不足。一审法院所作判决依据的证据不足,济宁腾骐置业发展有限公司提供的扈宁宁书写的证明,不具有法律效力,该证明是济宁腾骐置业发展有限公司制作的虚假证据。经扈宁宁辨认,证明中的字迹及按捺的手印均不是扈宁宁自己所为,扈宁宁将提出书面申请司法鉴定。从证明落款的时间来看,也是虚假的,扈宁宁实际收房的时间为2019年3月14日,上诉入办理收房时签订的一切手续及收房时交纳物业费等费用的时间均为2019年3月14日,而济宁腾骐置业发展有限公司提供的证明落款时间为2019年3月13日。且即使上述证明是扈宁宁书写的,也不能作为济宁腾骐置业发展有限公司免责的法定事由。因为涉案房屋至今不符合合同约定的交付条件，扈宁宁有权利拒绝收房。综上，一审法院认定事实错误,所作判决证据不足,请二审法院查明事实,依法改判。济宁腾骐置业发展有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回扈宁宁的上诉请求，维持一审法院判决。扈宁宁向一审法院起诉请求：请依法判决被告支付违约金56000元。一审法院查明：2013年10月9日，原告扈宁宁（即买受人）与被告腾骐公司（即出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于腾骐世家A区一期第0026（0026）【座】01【单元】【层】0001（2-1201）号房。该商品房的用途为住宅，建筑面积共134.52平方米。附属用房2-105，建筑面积9.28平方米。该商品房单价为（人民币）每平方米3740元，总金额（人民币）503105元整。附属房单价为（人民币）每平方米2000元，总金额为18560元。合计金额为521665元。交付期限（第八条）：出卖人应当在2015年10月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经单体验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于国家或地方政府有关法律法规或政策的重大变化的；因政府规划等行政部门对项目进行调整造成工期顺延的；市政配套设施批准与安装的延误（因出卖人过失除外）；3、买受人未能按合同规定时间付款或因买受人其他原因而造成的不能如期交房。出卖人逾期交房的违约责任（第九条）：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，按补充协议执行。同日，原、被告达成合同补充协议（即商品房买卖合同附件四），补充协议第二条第6项约定：出卖人逾期交房的违约责任：（1）、出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，则买受人给予出卖人90日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。（2）、逾期超过90日不超过120日，自合同第八条规定的最后交付期限的第91天起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付已交房款万分之一的违约金。（3）、逾期超过120日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第120天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。（4）买受人出现逾期付款或视为逾期付款情形的，出卖人可据实予以延期交房，且不承担任何延期交房的违约责任。……补充协议第十一条载明：“在双方签订合同及本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，双方也已就合同内容进行了讨论并达成一致意见。本补充协议不属于格式条款合同，买受人对此认为无异议后予以签字认可”。原告在补充协议落款处签字。该《商品房买卖合同》在房管部门进行了备案登记。合同签订后，原告按照合同约定向被告足额支付了购房款。关于交付房屋的时间的认定，原告主张被告交付房屋的时间为2019年3月14日，提交《前期物业管理服务协议》复印件、《房屋装饰装修管理协议》复印件证明其主张。被告主张交房时间为2016年6月4日，提交被告于2015年12月23日作出并张贴于售楼处的公告、乔迁之喜拱门图片4份及26号楼2单元22户业主交房通知单及原告出具的证明来证明其主张。原、被告均不认可对方主张的交房时间。2019年4月3日，原告诉至本院，请求依法判令被告支付原告逾期交房违约金56000元。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为“判令被告支付原告逾期交房违约金57956元”。另查明，被告取得了涉案房屋的商品房预售许可证。一审法院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》（含补充协议）系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，并在汶上县房地产管理局进行了备案登记，被告取得了商品房预售许可证，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。原告按照合同约定向被告足额支付了购房款，被告应当按照合同约定于2015年10月31日前将具备经单体验收合格条件的商品房交付原告。关于交房时间的认定，原告主张被告交付房屋的时间为2019年3月14日，提交《前期物业管理服务协议》复印件、《房屋装饰装修管理协议》复印件证明其主张。被告主张交房时间为2016年6月4日，提交被告于2015年12月23日作出并张贴于售楼处的公告、乔迁之喜拱门图片4份及26号楼2单元22户业主交房通知单原告出具的证明来证明其主张。原、被告均不认可对方主张的交房时间，本院从原被告在庭审中的质证意见及腾骐世家小区26号楼2单元22户业主交房通知单上的交房时间来看，腾骐世家26号楼的业主收房时间在2016年4月2016年10月之间，原告自书证明未能及时交房的原因是原告本人因工作原因未能及时领取钥匙，而不是出卖人的原因造成逾期交房到2019年3月14日，按照公平公正的原则，应认定被告向原告交付房屋的时间为26号楼最后一位收房的业主的收房时间，即2016年10月24日。被告于2016年10月24日才将涉案房屋交付原告使用，构成违约，被告应当承担逾期交房的违约责任，应向原告支付逾期交房违约金。被告逾期交房的天数应自2015年11月1日计算至2016年10月24日，共计359天，扣除合同中约定的不计算逾期交房违约金的宽限期119天，实际计算违约金的天数应为240天，被告向原告支付的逾期交房违约金数额应为12520元（521665元×0.0001×240=12520）。原告要求被告支付逾期交房违约金57956元，本院予以部分支持，超出12520元的部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：被告济宁腾骐置业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告扈宁宁逾期交房违约金12520元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理625元，由原告扈宁宁负担490元、被告济宁腾骐置业发展有限公司负担135元。扈宁宁二审时提交证据一、（2018）鲁0830民初3285号判决书。证明：该案当事人与扈宁宁同住一个楼栋，法院认定实际交房时间为2017年10月1日，就本案一审法院认定交房时间为2016年10月24日错误的。证据二、（2018）鲁0830民初3568号判决书。证明：郭云岭房屋至今未交房，后向人民法院起诉。违约金算至2018年5月24日，对5月24日之后的违约金保留了诉权。因济宁腾骐置业发展有限公司房屋不符合交房条件，业主可拒绝收房。证据三、（2018）鲁0830民初4292号判决书、（2018）鲁0830民初4176号判决书、（2018）鲁0830民初5167号判决书、（2018）鲁0830民初3567号判决书、（2018）鲁0830民初4183号判决书。证明：业主实际收房时间均在10月24日之后，业主自愿收房。但收房时房屋未验收合格，至今房屋也不符合验收条件。济宁腾骐置业发展有限公司质证称上述证据不属于新证据，与本案没有必然联系，不能作为本案认定案件事实的依据。经二审审查，扈宁宁提交的证据均与本案不具有关联性，本院不予采信。二审审理查明事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，根据民事诉讼的举证规则，提出主张的一方当事人应对其主张的事实提交有效证据予以证明。本案中，扈宁宁提交了《前期物业管理服务协议》复印件及《房屋装饰装修管理协议》复印件，证明济宁腾骐置业发展有限公司违约交付房屋的时间应计算至2019年3月14日。但是济宁腾骐置业发展有限公司提交的扈宁宁身份证复印件上扈宁宁自书“用于领取26-2-1201#钥匙使用，因本人工作原因，未能及时领取钥匙”。现扈宁宁主张逾期交房的责任全部在济宁腾骐置业发展有限公司，违约交屋时间应计算至2019年3月14日与其自书内容不符，扈宁宁在本案中诉求的举证责任并未完成，其上诉请求本院不予支持。济宁腾骐置业发展有限公司称2015年12月23日其在售楼处张贴了公告，通知业主可以交房了，向扈宁宁交付房屋的时间是2016年6月4日。因一审法院采用民事公平原则计算本案的逾期交房时间至2016年10月24日，济宁腾骐置业发展有限公司并未提出上诉，对该时间点本院不再进行调整。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1249元，由上诉人扈宁宁负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇一九年十一月十五日书记员  黄 灿