广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终3329号 上诉人（原审原告）：滕庚福，男，1971年2月25日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市雁山区。 委托诉讼代理人：秦俊才，广西独秀律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西师范大学，住所地：广西壮族自治区桂林市育才路15号、王城1号，统一社会信用代码：12450000498502795M。 法定代表人：贺祖斌，该校校长。 被上诉人（原审被告）：广西益勤商贸有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市育才路15号广西师范大学，统一社会信用代码：91450300588638813M。 法定代表人：李颖，该公司经理。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：苏劲松，广西淳盈律师事务所律师。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：莫凌侠，广西淳盈律师事务所律师。 上诉人滕庚福因与被上诉人广西师范大学、广西益勤商贸有限公司（以下简称：“益勤公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市雁山区人民法院（2019）桂0311民初413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 滕庚福上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.上诉人与被上诉人益勤公司于2015年2月21日签订了一份租赁合同，租期从2016年5月1日至2019年4月30日止。但在合同未到期的情况下，被上诉人广西师范大学先是向上诉人送达变更合同通知书，要求重新签订合同，后又称门面将采取公开招标方式招租，最后又告知上诉人门面将不再对外出租，这一系列行为均是被上诉人广西师范大学的单方行为。上诉人是与被上诉人益勤公司签订的租赁合同，签订合同时，被上诉人益勤公司是有权出租涉案门面的，与被上诉人广西师范大学没有关系，故被上诉人广西师范大学一系列单方通知对上诉人没有效力。2.上诉人与被上诉人益勤公司在合同中约定“租赁期满，双方进行友好洽谈、在同等条件下，上诉人享有优先承租权”，正是基于该条款的期待利益，上诉人才与益勤公司签订租赁合同。上诉人签订涉案合同是冒了风险才签订的，经过多年经营才形成浓厚的商业气息，增加了涉案门面的无形资产。被上诉人广西师范大学临时变更合同，不愿与上诉人续租，不仅违背了合同约定，还损害了租户利益。3.被上诉人广西师范大学明知其变更行为不合法，还使用强制措施，驱赶上诉人与清理物品，存在违法行为。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。 广西师范大学、益勤公司辩称，1.当事人具有自由定义合同的权利，被上诉人益勤公司与上诉人签订的租赁合同已经到期，双方在原合同基础上未达成协议，被上诉人有权利收回门面，上诉人要求续租没有法律依据；2.上诉人要求继续供应水电没有法律依据，供应水电是根据租赁合同约定的义务，现租赁合同已到期，被上诉人没有义务继续供应水电。综上，请求驳回诉讼，维持原判。 滕庚福向一审法院起诉请求：1.判决两被告根据实际情况，在与原告租赁合同到期后延长二年租赁期限（即从2019年3月1日至2021年3月1日止）；2.判决被告广西师范大学在延长租赁期限事项洽谈期间，恢复对原告租赁铺面的生活用电、用水供应；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年1月17日，原告滕庚福与被告益勤公司签订《房屋租赁合同》，合同编号为（20170003），合同第一条约定：甲方（益勤公司）将坐落在广西师大雁山校区四期学生公寓19号店面，建筑面积约40㎡的房屋出租给乙方（滕庚福）作为营业之用……，合同第二条约定：本次租赁期为两年，从2017年3月1日起到2019年2月28日止。租赁期满，双方进行友好洽谈，在同等条件下，乙方享有优先承租权。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告取得该间门面使用权。2018年1月8日，被告广西师范大学资产管理处接管被告益勤公司原管理的商业门面，并下发《广西师范大学雁山校区三、四期商业门面原租赁合同甲方变更通知书》给原告滕庚福，要求其在2018年1月13日前持原房屋租赁合同等原件重新签订合同，但原告未与广西师范大学资产管理处重新签订合同。2018年5月17日，因原告等租户有续租门面的意愿，并多次书面反映各自诉求，广西师范大学给原告滕庚福等租户下发《关于雁山三、四期学生公寓商业门面商户来信的复函》，说明学校商业门面必须采取公开招租形式进行招租，并同意在原租赁合同期限基础上按原租金续签半年作为过渡期，但原告滕庚福未与被告广西师范大学续签。2019年3月18日，被告广西师范大学和益勤公司联合下发《通知》，告知原告滕庚福，房屋租赁期已到，根据学校房屋使用规划的安排，收回原告租赁的雁山校区四期学生公寓19号商业门面，并要求原告腾空租赁房屋并退回给被告。2019年5月23日，原告滕庚福等租户在接到被告的通知后，联名书面向被告反映了自己的诉求。2019年6月28日，广西师范大学给原告滕庚福下发《关于租赁合同到期退还房屋的通知》，要求原告滕庚福于2019年7月4日前，自行到学校财务处缴清租金并退还租赁房屋。 另查明，被告益勤公司的股东（发起人）是广西师范大学教育发展基金会，原告滕庚福租赁的门面属被告广西师范大学所有。 一审法院认为，原告滕庚福与被告益勤公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容明确、完整，合同合法、有效，应受法律保护。在合同履行过程中，被告广西师范大学因委托管理人的变更和门面用途的变更等客观原因，在合同租赁期到期前后，多次书面告知原告等租户不再续租门面，被告的行为是遵守诚实信用原则的表现；原、被告之间签订的合同在租赁期到期后，被告不同意与原告续签合同，是作为房屋所有权人对自己所有的不动产进行合法处分的权利表现，被告的行为合法、合理，并没有构成违约。原告滕庚福要求在原租赁合同到期后延长两年租赁期的请求没有事实根据和法律依据，不符合法律规定，本院不予支持。相反，合同租赁期限届满后，是否续签合同，或者延长租赁期，原、被告双方应遵守自愿原则。原告应遵守合同约定，严格履行合同义务，而不应以各种理由占用所租赁的门面。原告要求被告恢复在洽谈期间门面供水、供电，因该请求不在租赁合同期限内，不受法律保护，原告的请求不符合法律的规定，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回滕庚福的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由滕庚福负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人依法提交照片一组，拟证实其他租户还在开着店面，并不是被上诉人说的收回去自用。被上诉人经质证认为，对该证据的真实性无法确认，对证明内容不认可，门面是逐步清理的，不是一次性收回。对上诉人提交的证据，本院认定如下：该照片属影像资料，即便真实，亦不能证明上诉人的证明内容，且该证明内容与本案事实无关联，本院不予采信。 对于一审认定的事实，双方均无异议，且有相应的证据证实，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人要求被上诉人延长两年的租赁期限以及恢复在洽谈期间租赁门面的用水用电供应是否有事实和法律依据。 本案中，上诉人与被上诉人益勤公司于2017年1月17日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，该合同合法有效。上诉人称被上诉人应按照合同第二条：“租赁期满，双方进行友好洽谈，在同等条件下，乙方（即上诉人）享有优先承租权”之约定，延长两年的租赁期限，对此，本院认为，该条约定仅是一种期待权，且须在被上诉人同意继续出租门面的前提下才能享有。现双方签订的租赁合同已到期，被上诉人明确表示将收回门面，不再出租，此系被上诉人对自己享有的权利的合法处分。合同是平等主体之间订立的民事权利义务关系的协议，须遵循自愿原则。因此，上诉人要求被上诉人延长两年的租赁期限没有事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人恢复在洽谈期间门面的用水用电供应的问题，如前所述，双方签订的租赁合同已到期，上诉人理应交还门面给被上诉人，上诉人该上诉理由没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，滕庚福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（上诉人滕庚福已预交），由上诉人滕庚福负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇一九年十一月二十二日 法官助理 李灵恒 书 记 员 伍 虹