四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川08民终1429号 上诉人（原审原告）：王剑之，男，1941年8月27日出生，汉族，户籍所在地四川省剑阁县。 上诉人（原审原告）：苟叔云，女，1939年11月28日出生，汉族，户籍所在地四川省剑阁县。 上诉人（原审被告）：剑阁县宝龙山房地产开发有限公司，住所地四川省剑阁县下寺镇修城园区（剑门关酒店内）。 法定代表人：蒋美荣，总经理。 委托诉讼代理人：何发雄，剑阁县剑雄法律服务所法律工作者。 上诉人王剑之、苟叔云因与上诉人剑阁县宝龙山房地产开发有限公司（以下简称“宝龙山公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省剑阁县人民法院（2018）川0823民初2610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月8日公开开庭进行了审理。上诉人王剑之，上诉人宝龙山公司委托诉讼代理人何发雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王剑之、苟叔云上诉请求：1、改判宝龙山公司支付逾期安装天然气表违约金按照房屋租金计算，共4293元；2、改判宝龙山公司支付逾期交房违约金23233元；3、一、二审诉讼费及发生的一切费用由宝龙山公司承担。上诉期满后，王剑之又向本院递交“诉讼请求变更”申请书，其内容为：一、逾期安装天然气违约金4410.95元；二、逾期交房违约金26153.96元；三、逾期初始登记违约金24486.06元；四、入户门更换为防盗门实价3150.00元。 主要事实和理由：一、一审法院认定竣工验收时间即2017年2月23日作为实际交付的时间节点错误。虽2017年2月23日经过建设、勘察、设计等单项竣工验收，但违反了《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》等法律法规。开发商在2017年3月16日也承诺完成整改，达到交房条件，2017年4月10日才安装了天然气。因业主投诉、信访，住建局进行调解，证明案涉房屋没有达到交付条件，并要求进行整改，于2017年5月25日经复查验收后正式实现交房。同时，交房时没有取得《建设工程竣工验收备案表》，2017年4月13日才取得《公安消防备案表》等。综上事实，一审法院认定的竣工验收时间作为交房节点错误，违背了经过复查验收2017年5月25日正式交房的事实。二、一审法院以房屋租金对违约金予以调整错误。以10000元∕年作为逾期交房的损失，否认了逾期交房造成买受人装修材料工价上涨、融资增加等损失和可得利益损失，10000元∕年的房租不是违约金过高应当适当调整所得的结果。双方合同明确约定了违约金的计算方式，应当按照合同约定。为此，最高人民法院的司法解释有相应的规定，并且有相关案例可以参考。三、一审法院未认定天然气表逾期安装的违约责任错误。新旧合同示范文本对逾期安装天然气表的违约处理是“按照合同中逾期交房违约金条款处理”，只因宝龙山公司删除了。针对约定“按合同要求协商处理”，结合合同条款，即按照逾期交房违约金处理。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 宝龙山公司辩称，1、逾期交房的客观事实存在，但上诉人所称逾期的时间错误。案涉房屋已通过验收合格，即达到了交房条件。上诉人实际占有、使用房屋的时间应该为2017年2月15日；2、根据合同和实际情况，公司仅违约了65天，违约情形并不严重；3、合同中对逾期安装天然气表的约定不明确，且逾期安装天然气对房屋的使用不产生影响。 宝龙山公司上诉请求，1、撤销一审判决第一、二项；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、对逾期交房期限的事实认定及违约金计算错误。1、《入户通知书》证明被上诉人已于2017年2月15日实际接收房屋，一审法院将交付时间认定为2017年2月23日错误。同时，一审法院将明显不能施工的大风、暴雨、高温天气等一并排除，违背自然规律与客观事实。就本案而言，根据双方补充合同约定应当顺延交房的极端天气天数为42天。据此，合同约定延迟交房115天，顺延42天，提前收房8天，实际违约天数应为65天。二、一审法院认定安装的入户门违约及损失赔偿标准错误。上诉人所安装的入户门具有“门”固有的防盗属性，虽不是国家规定的防盗门但也并不违反合同约定“替代标准”，所具有的实际价值也不损害被上诉人的利益。被上诉人自行更换更高档、更高价值的门是其选择，一审法院将其消费选择利益转嫁由上诉人承担，不符合合同约定，及法律规定。以此判决上诉人承担其更换门损失1000元，适用法律错误。 王剑之、苟叔云辩称，1、仅凭《入住通知书》不能证实已履行交房义务，还应当具备《建筑工程竣工验收备案表》、《面积实测技术报告书》，双方共同查验收房等。同时，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。且五方责任主体竣工验收也不能作为交房时间的节点，其建设主管部门现场进行了核验，提出了质量瑕疵问题整改意见，在完成整改并复查验收后于2017年5月25日才正式实现交房。故《入住通知书》不能作为交房节点。2、如果遇到不可抗力，应当告知当事人，上诉人所称天气原因顺延的理由不能成立；3、对于入户门的质量问题，工商部门的处罚决定书能够证实存在质量问题，上诉人应当赔偿相应损失。 王剑之、苟叔云向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即向原告支付逾期安装天然气表到户的违约金20313元（总房价253922.00元x0.0005x161天）,诉讼中变更为5865.00元；2、依法判令被告立即向原告支付逾期交房的违约金23233.00元（总房价253922.00元x0.0005x183天）；3、依法判令被告立即向原告支付逾期办理房屋初始登记的违约金15529.00元（暂计至2018年9月6日），按最高法院指南判至执行之日或至产权登记之日，庭审中变更为22853.7元；4、依法判令被告向原告支付将入户门更换为防盗门的违约金2850.00元（依实际更换入户门价格计算）；5.判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定的事实：2016年6月19日，王剑之、苟叔云作为买受人与宝龙山公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人以253922.00元总价（3577.37元/㎡x套内面积70.98㎡），建筑面积84.08㎡。购买出卖人开发的“宝龙锦绣”×幢×-×-×号住房一套。出卖人应当在2016年10月31日前交付，在交付时应当符合1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人承诺市政基础设施中燃气于2016年10月31日达到住宅气表安装到户。出卖人未按照约定期限和条件交付商品房的，按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在30日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.05%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。出卖人应当在2017年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该权属证明的，双方同意协商解决；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起且买受人提交全部办理产权证所需资料及税费后720个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意协商解决。在该合同的附件六装饰和设备标准的约定中，入户门为防盗门。同时双方在《商品房买卖合同补充协议》中对交付条件进行补充约定，出卖人就如下原因所导致的延期交房不承担相应违约责任和合同责任，且顺延交房时间：非出卖人原因所导致的延期交房，包括且不限于：连续三天以上的雨季、地基非勘探所能预见的沉降、政府及相关部门依职权或者行政权利要求调整规划、设计；市政、公用设施变动影响；施工中政府部门允许顺延工期的停电、停水；遭遇冰雹、洪水、暴雨等恶劣自然天气；群体性公众、政治事件；罢工、游行、示威等原因。王剑之、苟叔云在签订合同的当日一次性支付全部购房款253922.00元及6726.40元的维修基金。该合同于同日进行备案，其房号、建筑面积、总价等与合同一致。 2016年12月30日宝龙山公司向业主发出接房通知，于2016年12月31日开始向业主进行交房；2016年12月31日宝龙山公司继续向业主发出交房通知，告知因业主数量较多，将分楼栋以电话方式分别通知接房。王剑之于2017年2月15日同意接房，并办理相关接房手续，同日向宝龙山公司缴纳办理不动产产权费500.00元，在剑阁县税务局缴纳商品房买卖契税2421.47元。2018年10月19日王剑之向宝龙山公司缴纳面积补差款332.00元。在交房期间，该项目部分购房户因宝龙山公司未按合同约定的交房时间交房以及交房时小区存在各种安全隐患为由，从2017年1月起向剑阁县保护消费者权益委员会以及剑阁县城乡规划建设和住房保障局投诉。2017年3月15日，剑阁县保护消费者权益委员会因宝龙山公司承诺的在2月28日及3月15日达到合同约定的交房条件未达到以及经主持双方协商违约赔偿金额差距较大未能达成一致意见为由，作出201701号《投诉终止调解通知书》，告知购房户因房屋质量问题向建设主管部门反映、逾期交房赔偿问题向法院起诉。剑阁县城乡规划建设和住房保障局也于2017年6月、7月向业主分别作出《信访事项处理意见》，对于质量问题责令宝龙山公司进行整改、逾期交房赔偿事宜因主持协调未能达成一致意见建议通过诉讼解决。在纠纷的协调处理过程中，宝龙山公司于2017年3月16日向业主作出书面《承诺》：1.按照县住建局要求10日内整改完成达到交房条件；2.逾期交房问题将由董事会形成决议一定得到各位业主满意。2017年5月该项目部分购房户向一审法院提起诉讼，主张逾期交房违约赔偿，在作出一审判决后在二审期间双方达成和解协议撤诉。 另查明，2016年10月20日，四川致远测绘有限公司接受宝龙山公司委托，完成宝龙锦绣整个项目的面积测绘。该项目于2017年2月23日完成由建设、监理、施工、设计及勘察五单位组成的竣工验收，结论为合格。2017年3月20日剑阁县建设工程质量安全监督站同意该项目竣工备案。2017年4月10日该项目天然气安装完毕。2017年4月11日剑阁县公安消防大队出具-剑公消竣备字[2017]第0008号《建设工程竣工验收消防备案凭证》，核准该项目消防备案。2017年5月3日，剑阁县城乡规划建设和住房保障局出具-剑住建验函[2017]5号《关于县城宝龙锦绣项目规划验收情况的函》，原则同意该项目规划验收。2018年11月15日，该项目在剑阁县不动产登记管理中心完成首次登记；涉案房屋于2018年11月23日完成不动产房地产权的转移登记。 再查明，剑阁县食品药品和工商质监局于2018年10月12日作出剑食药工商质监处字[2018]427号《行政处罚决定书》，认定：宝龙山公司在开发销售涉案项目的11幢楼中，第2、3幢楼安装的入户门为成都市和乐门业有限公司供货的“钢质隔热防火门”，其余9栋楼安装的入户门为成都光大凯利达科技有限公司供货的“钢质门”，与购房户所签合同约定的“防盗门”不一致，构成消费欺诈，并给予警告、处罚款50000.00元的行政处罚。经一审法院主持双方进行现场核对时，印证上述处罚决定书认定的事实外，2、3幢楼安装的“钢质隔热防火门”具备防火门的消防认证身份信息，该门销售时以265元-270元/㎡计价，均价为640元；涉案房屋入户门已在装修期间进行更换。同期，涉案项目所在地房屋的租赁价格按照两室或三室以及房屋配置的不同有所差异，大致价格范围在10000元/年--12000元/年。 一审法院认为，原、被告双方于2016年6月19日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，该合同及协议自成立时生效。双方应当按照约定全面履行义务，否则应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在诉讼中，针对双方的实质争议，一审法院分述如下： 关于逾期交房的争议。根据《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十三条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位对建设工程质量负责。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。五方责任主体对商品房验收后，表明商品房质量合格的实质要件已具备。另依据2004年《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号），取消“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的规定，竣工综合验收不是商品房交付使用的前提，竣工验收备案不是开发商交付合格商品房的法定条件，故五方责任主体对房屋验收合格后，购房户不得以此拒绝接受房屋。因涉案项目于2017年2月23日才完成竣工验收，至此才符合法定的交付条件，故被告构成逾期交房。被告虽抗辩极端天气影响工期应顺延交房时间，不承担相应违约责任和合同责任，但根据其提交的证据不足以证实其观点，因为气象局关于极端天气的统计表本身并不能当然证实停工的事实，施工日志在缺乏承建方顺延工期申请及监理方、发包方根据申请进行工程签证的印证下，不能证实其客观真实，故其主张工期延误不予采信。 关于逾期安装天然气及逾期办理初始登记的争议。根据合同约定天然气的安装应于2016年10月31日达到住宅气表安装到户，但经一审法院调查核实，广元市天然气公司剑阁分公司向一审法院出具情况说明一份，证实涉案项目于2017年4月10日才完成安装，故逾期安装事实成立。根据合同约定初始登记应在2017年10月31日前取得所在楼栋的权属证明，转移登记应在商品房交付之日起且买受人提交全部办理产权登记所需资料及税费后720个工作日内取得房屋所有权证，而据剑阁县不动产登记管理中心证明涉案项目于2018年11月15日才完成首次登记，初始登记逾期的事实成立，但转移登记的实际办理时间未超出双方合同约定的最终期限，不构成合同义务的违反。 关于入户门安装争议。根据中华人民共和国住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局于2014年8月27日联合发布、2015年5月1日实施的《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.26、5.5.31、5.5.32的条文规定，建筑高度大于27m-54m、高度大于100m以及高度大于54m-100m的住宅建筑的疏散楼梯、避难层以及安全房间的户门规定应采用等级为乙级以上的防火门，且该规定为强制性要求，虽涉案项目楼栋的实际建筑高度未超54m，除疏散楼梯需强制安装乙级防火门外对入户门未作强制要求，但从近年来大型火灾事故的案例，一审法院认为被告在合同的履行过程中参照国家的最新设计要求将防盗门变更为防火门并不构成合同义务的违反，但应以安装的门确系合格的乙级防火门为前提。庭审中被告虽出示了玖鑫公司的购销合同、防火门的合格证及479樘防火门的身份信息证明待证所安装的入户门为质量合格的钢木质隔热防火门，但经现场核实该批防火门实际安装于楼道，与本案双方争议的入户门的安装并无关联。经一审法院主持双方进行的现场勘查中，确认涉案房屋所安装的入户门为“光达凯利达”牌钢质门、且至今无任何证据显示其类型为防火门或防盗门，故被告构成违约。 关于上述违约责任的承担方式。1.逾期交房的违约责任，虽双方在合同中已明确约定，即合同约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于商品房实际交付之日起15日内向买受人支付，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条以及《最高人民法院》第十六条的规定，被告以违约金过高为由请求法院予以调整，应予以支持，故一审法院以被告完成五方竣工验收的时间即2017年2月23日作为实际交付的时间节点、参照同时期同地段类似房屋面积的租金价格10000元/年，对违约金予以调整，计算为3150.70元（10000元/年÷365天x115天）；2.天然气逾期安装的违约责任，因双方在合同中实际并无明确的约定，诉讼中又未能达成一致协商意见，结合天然气的安装系房屋配套设施，附随于交房条件之中，介于原告的实际损失已在逾期交房中予以处理，故原告针对该项违约金的相关主张不予支持。3.逾期办证违约责任，双方约定协商解决，但在诉讼中未能达成一致意见。原告主张应根据《最高人民法院》第十八条的规定，由出卖人按照已付购房款总额、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，但该解释条文主要适用于买受人未在法定或约定的期限内取得房屋权属证书的情形，结合本案应以转移登记时间为界定依据。初始登记是转移登记的前置程序，对于其办理期限的约定是为完成转移登记的督促，在房屋已经交付、且在双方约定办理转移登记的期限之前已经办理完毕的情况下，原告因物权所受利益损失的主张因事实及法律依据欠缺，不予支持。4.入户门的损失计算，虽原告以实际购买的价格进行主张，但一审法院认为应以建设成本价计算更为公平。因被告未能提供出入户门在设计、施工中的报价依据，通过一审法院依职权亦未能调集可参照的依据，故一审法院结合被告2、3幢楼安装的入户防火门的价格、以普适性为标准酌情认定为1000.00元进行赔偿，原告的过高主张不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院》第十六条、第十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》的六十四条第一款之规定，判决：一、由被告剑阁县宝龙山房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王剑之、苟叔云支付逾期交房违约金3150.70元；二、由被告剑阁县宝龙山房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王剑之、苟叔云赔偿更换入户门损失1000.00元；三、驳回原告王剑之、苟叔云的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王剑之、苟叔云提供证据:1、剑阁县规划和住房保障局答复意见书；2、剑阁县环保局关于“宝龙锦绣”建设项目环境影响报告表的批复。拟证明案涉项目2017年4月20日才通过环评验收合格，实际满足交房条件时间应为2017年5月25日。3、售房模型图。拟证实竣工验收不能作为房屋质量已合格的依据。同时，上诉人王剑之将涉案房屋所安装的入户钢质门当庭进行了展示，拟证实所安装的入户门存在严重的质量问题。上诉人宝龙山公司质证认为，上述证据不属于新证据，且只能证明房屋质量瑕疵的问题，并不能达到其证明目的。对上述证据，本院审查认为，对其真实性本院予以确认，但就双方所争议的案涉房屋符合交房条件，应综合其他证据予以综合评判。对于案涉房屋安装的钢质门与双方合同所约定的“防盗门”不一致，本院予以确认。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，故对王剑之超过上诉期限后所提出的上诉请求，即“三、逾期初始登记违约金24486.06元；四、入户门更换为防盗门实价3150.00元”，其未在上诉期限内提出，本院不作审理。 本案争执焦点为：一、逾期交房的时间如何确认，以及违约责任的承担方式；二、宝龙山公司是否应承担天然气表逾期安装的违约责任；三、宝龙山公司是否应对更换入户门承担1000.00元的损失赔偿责任。 一、逾期交房的时间如何确认，以及违约责任的承担方式。对案涉房屋存在逾期交房的事实，双方当事人均无异议，所争议的是对于满足合格商品房交付的时间节点的确认。王剑之、苟叔云认为应以2017年5月25日整改复查验收为交房时间，宝龙山公司则认为应以2017年2月15日的《入住通知书》为交房时间，并应扣减因极端天气原因顺延42天时间。本院认为，案涉房屋于2017年2月23日通过建设、设计、勘察、施工、监理等单位进行竣工验收合格，即案涉商品房质量合格的实质要件已具备。一审法院以该竣工验收的时间为实际交房时间节点，符合客观实际，本院予以支持。虽王剑之提供的剑阁县规划和住房保障局的答复意见书，其证实“宝龙锦绣”小区存在质量瑕疵问题，2017年5月25日才完成整改并经复查验收。但质量瑕疵问题是否影响购房户正常使用房屋，并未有相关证据证实，故其理由不能成立，本院不予支持。另，宝龙山公司认为应以2017年2月15日发出《入住通知书》的时间为交房时间，但客观事实上，此时案涉房屋还未进行竣工验收，购房户同意接收房屋，并不能代表房屋已具备交付的条件。同时，其主张因极端天气应顺延交房时间，但亦未提供证据证实在施工过程中存在因极端天气停工的情形。故其理由不能成立，本院亦不予支持。 关于违约责任的承担方式。本院认为，对过分高于实际损失的约定违约金进行调整符合法律的规定。在王剑之、苟叔云未就其损失举出充分证据的情况下，综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则。一审法院参照当地同时期同地段类似房屋面积的租金价格予以调整，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九第二款“当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定”，亦符合客观实际，故本院予以支持。 二、宝龙山公司是否应承担天然气表逾期安装的违约责任。虽天然气安装完毕的时间晚于合同约定的时间，但双方在合同中对此未约定违约责任。王剑之、苟叔云也未就逾期安装天然气表造成其实际损失方面提供相应证据。故王剑之、苟叔云上诉主张该违约责任，因缺乏合同依据，本院不予支持。 三、宝龙山公司是否应对更换入户门承担1000.00元损失赔偿责任。双方合同约定了安装的入户门为“防盗门”，经一审查明宝龙山公司所安装的入户门实为“光达凯利达”牌钢质门，工商行政管理部门也对该行为进行了行政处罚。宝龙山公司无证据证实所安装的入户门为质量合格的防盗门，其行为构成违约，应当承担相应的赔偿责任。一审法院酌情认定1000.00元的损失赔偿金额，符合客观实际，本院予以支持。 综上所述，王剑之、苟叔云与宝龙山公司的上诉理由均不能成立，其请求本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费538.15元，由上诉人王剑之、苟叔云承担488.15元；上诉人剑阁县宝龙山房地产开发有限公司承担50.00元。 本判决为终审判决。 审判长  王振茂 审判员  陈明义 审判员  熊剑洪 二〇一九年十一月二十九日 书记员  曾梦佳