浙江省绍兴市越城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0602执异166号之一 案外人应天助，男，1978年1月20日出生，汉族，住绍兴市越城区。 申请执行人招商银行股份有限公司绍兴分行，住所地绍兴市越城区胜利东路357号。 负责人：周迎，系分行行长。 被执行人刘华龙，男，1975年8月24日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 被执行人徐慧琴，女，1978年7月9日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司绍兴分行（以下简称招商银行）与被执行人刘华龙、徐慧琴金融借款合同纠纷一案中，案外人应天助提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人应天助异议称，案外人与刘华龙的房屋买卖合同纠纷案件和贵院要求于2019年11月4日前腾空的坐落绍兴市越城区越新公寓9栋404室房屋（以下简称涉案房产）有直接因果关系，现提出以下异议：第一，案外人与刘华龙的房款欠条上明确写明：在没有付清房款前原房主即案外人应天助可以享有一直居住涉案房产的权利。欠条原件已在案外人与刘华龙的诉讼案件中提交入档，并已被法院认可。凭此欠条，涉案房产出卖给刘华龙之后，因刘华龙一直没有付清房屋购买余款，所以案外人一直居住涉案房产内。法院在未能为案外人讨回购房余款前要求案外人腾空涉案房产，严重侵犯了案外人的合法权利，案外人不予同意。第二，涉案房产二次抵押的债权人中国对外经济贸易信托有限公司（以下简称外经贸信托公司）指定的资产评估公司对涉案房产没有进行评估现场调查，违反了《中华人民共和国资产评估法》第十三条的规定。根据该条规定，评估专业人员应当遵守评估准则，履行调查职责，独立分析估算，勤勉谨慎从事业务。再根据2017年10月1日国家财政部实施的《资产评估基本准则》第八条规定，资产评估机构及其资产评估专业人员开展资产评估业务，应履行下列基本程序：明确业务基本事项、订立业务委托合同、编制资产评估计划、进行评估现场调查、收集整理评估资料、评定估算形成结论、编制出具评估报告、整理归集评估档案。资产评估机构及其资产评估专业人员不得随意减少资产评估基本程序。根据以上法规和准则，涉案房产第二次抵押的债权人指定的资产评估公司对资产评估存在违法、违规操作，评估报告资料有作假嫌疑。因为影响到涉案房产拍卖后，案外人作为申请执行人的房屋买卖纠纷案件对拍卖款的分配利益，故案外人对外经贸信托公司就涉案房产拍卖款享有的优先受偿权不予认可。异议审查中，案外人补充陈述称：关于第一点异议，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。依照上述法律规定，抵押前已出租的房屋，抵押权人行使抵押权时，承租人依据房屋租赁合同享有的权利，包括“所有权变动不破租赁”原则的适用，不受抵押权的影响；而在抵押权设定后出租的，抵押权人行使抵押权时，承租人依据房屋租赁合同享有的权利不能对抗抵押权人。可见，法律上是以租赁权或抵押权两种权利设定的先后顺序来决定它们之间的效力的。本案中，案外人提供的刘华龙出具的《欠条》及《承诺书》均形成于刘华龙抵押贷款之前，因此，案外人在刘华龙未付清房款前对涉案房产一直享有居住权，法院应予保护。第二，关于第二点异议，案外人有以下证据可以证明招商银行和外经贸信托公司及资产评估机构没有对房屋现场勘察导致评估资料和抵押贷款合同作假的事实：涉案房产于2015年出卖给刘华龙后一直还是由案外人居住，案外人可以提供2015年至2019期间通过支付宝支付水电费的相关证据，房屋钥匙除了案外人及家人外连房主刘华龙也没有。在案外人居住期间根本没有招商银行和外经贸信托公司及资产评估机构的人来过现场，违反了《中华人民共和国资产评估法》及《资产评估基本准则》的前述规定。涉案房产两次抵押的债权人（招商银行和外经贸信托公司）及资产评估机构为了经济利益对资产评估存在严重违法、违规操作，对房屋是否房主本人居住或是否已经出租没有进行现场核实，招商银行和外经贸信托公司及资产评估机对房屋抵押资料和抵押贷款合同有作假嫌疑，因影响到案外人房屋买卖纠纷案件拍卖后的分配利益关系，故案外人对招商银行及中国对外经济贸易信托公司就涉案房产拍卖款所享有的抵押优先受偿权表示不认可。 申请执行人招商银行称，第一，涉案房产已完成过户登记，被执行人刘华龙系涉案房产所有权人。根据被执行人刘华龙、徐慧琴向我行办理贷款时提供的相关资料显示，2015年3月20日，刘华龙与应天助签订房屋转让合同，由刘华龙向应天助购买涉案房产，转让价格72万元，其中22万元己由刘华龙向应天助支付，剩余50万由刘华龙向我行申请贷款。2015年3月23日，刘华龙取得涉案房产产权证，同年3月26日取得涉案房产的国有土地使用权证。故被执行人刘华龙而非案外人系涉案房产所有权人。二、我行已依法办理抵押登记，合法享有担保物权。2015年4月7日，刘华龙与我行签订《个人购房借款及担保合同》，约定由刘华龙向我行贷款人民币50万元(受托支付给应天助)用于从应天助处购买涉案房产，并将涉案房产抵押给我行，作为偿还上述贷款本息及其他一切相关费用的担保，同时确认上述抵押物不存在出租等情形。2015年4月8日，双方办理抵押登记，我行已依法享有担保物权。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条等规定，案外人应天助提出的排除执行异议不成立，依法应予驳回。 本院查明：被执行人刘华龙于2015年3月23日领取了登记于其个人名下坐落绍兴市××城区越××公寓××室、建筑面积102.04平方米、权证号为F0000292655房产的房产证。该房产上存在两次抵押登记：第一次抵押，抵押权人为招商银行，不动产登记证明号为绍房他证绍市字第××号,抵押日期为2015年4月7日，一般抵押金额为50万元；第二次抵押，抵押权人为外经贸信托公司、不动产登记证明号为浙（2018）绍兴市不动产证明第0005465号，抵押起始日期为2018年2月5日，一般抵押金额为30万元。 2015年4月7日，招商银行与刘华龙签订《个人购房借款及担保合同》，约定：由刘华龙向招商银行借款人民币50万元，用于从案外人应天助处购买位于越新公寓9幢404室房地产，借款期限从2015年4月7日起到2035年4月7日。合同另对借款利息、还款方式、违约责任等作了约定。同日，徐慧琴向招商银行共同出具还款承诺书，自愿同刘华龙共同偿还本合同项下的债务。同日，刘华龙将上述房地产抵押给招商银行，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切费用的相关担保，抵押担保范围为抵押贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、实现债权的费用（含诉讼、代理费用）等，抵押期间为合同签订之日起至债务全部清偿之日止，之后双方办理抵押登记。2015年4月9日，招商银行向刘华龙发放借款50万元。此后，因刘华龙、徐慧琴未按约归还借款。招商银行向本院提起诉讼，本院于2019年4月28日立案后，根据原告申请于2019年5月8日诉讼保全轮候查封了涉案房产。2019年6月11日，本院作出（2019）浙0602民初4268号民事判决书，判决：一、被告刘华龙、徐慧琴应共同归还给原告招商银行借款本金人民币446298.74元，并支付自2018年9月2日起至借款实际还清之日止按中国人民银行有关规定及合同约定计算的利息（含罚息、复利），于本判决生效之日起三十日内履行；二、被告刘华龙应支付给原告招商银行为实现本案债权而支出的律师代理费9000元，于本判决生效之日起三十日内履行；三、原告招商银行就其享有的上述第一、二项债权对登记在绍房他证绍市字第××号他项权证项下的抵押物经折价、拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿；四、驳回原告招商银行的其他诉讼请求。该判决生效后，因两被告未自觉履行，根据原告招商银行申请，本院于2019年10月14日对该判决立案执行。执行中，本院于2019年10月17日作出（2019）浙0602执4649号公告，责令被执行人于2019年11月4日前自觉履行还款义务。逾期不履行，本院将依法对涉案房产进行拍卖，被执行人应于2019年11月4日前腾退上述房屋或提出执行异议，逾期本院将依法强制执行，因此产生的费用由被执行人承担。本院并通知对上述房产有租赁权或其他相关权利的案外人，自即日起，停止支付租金、房屋占有使用费或其他费用，并须于2019年11月4日前向本院书面申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。同日，本院将该公告在涉案房产处进行了张贴，此后案外人向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。 另查明，本院于2019年3月1日立案受理了原告应天助与被告刘华龙房屋买卖合同纠纷一案。原告应天助在该案中诉称，2015年3月20日，原、被告签订《房屋转让合同》一份，原告将位于绍兴市××城区越××公寓××室的住宅作价72万元转让给被告，被告先期支付给原告人民币20万元，余款52万元，由被告出具欠条壹张给原告，约定于2018年9月27日支付给原告，原告多次向被告催讨，但被告至今未有分文支付。现原告诉至法院，请求判令：1、被告支付给原告欠款人民币52万元整；2、本案诉讼费、财保费由被告支付。该案在审理过程中，根据原告应天助申请，本院于2019年3月15日诉讼保全首轮查封了涉案房产。此后，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告刘华龙应于2019年5月4日前支付给原告应天助购房欠款人民币520000元；二、本案案件受理费减半收取4500元、财产保全费3170元，由被告刘华龙负担，于2019年4月30日前向本院交纳。2019年4月24日，本院出具（2019）浙0602民初2072号民事调解书对上述调解协议的效力予以确认。此后，因被告刘华龙未按调解协议履行，根据原告应天助申请，本院于2019年6月5日立案执行，执行案号为（2019）浙0602执2777号。此后，因被执行人暂无可供执行的财产，本院于2019年9月26日裁定终结本次执行程序。 案外人应天助为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据： 1、欠款人为刘华龙、落款日期为2015年3月20日的《欠条》复印件1份[原件存档于本院（2019）浙0602民初2072号案件中]，主要内容为：本人刘华龙尚欠应天助购买越新公寓9幢404房款计52万元整，还款日期为2018年9月27日，按时一次性付清，没有付清房款前原房主应天助可以一直居住此房内。 2、承诺人为刘华龙、落款日期为2015年3月20日的《承诺书》1份，主要内容为：本人刘华龙于2015年3月20日向应天助购买越新公寓9幢404室房屋，购房价72万元，先付20万元，剩下购房款余款52万元在2018年9月27日前付清，此房款未付清前，该房屋继续由应天助居住，但购房未付余款不计利息，以冲抵应天助居住该房的租金。本人承诺，在购房款未付清前不以任何理由要求应天助搬离该房屋。 3、微信朋友圈截图1张。 4、案外人名下支付宝账户缴纳涉案房产水电费、燃气费、有线电视费的缴款凭证打印件1组。 申请执行人招商银行为反驳案外人的主张，向本院提供了以下证据： 1、甲方为应天助、乙方为刘华龙的《绍兴市房屋转让合同》复印件1份。 2、应天助出具的收到刘华龙购房款22万元的收条复印件1份及对应的银行凭证复印件2份。 3、付款方为刘华龙、收款方为应天助、金额为72万元的销售不动产统一发票复印件1张。 4、刘华龙名下涉案房产的房产证、土地使用权证、契税证复印件各1份。 5、住房登记信息查询表复印件1张。 6、由刘华龙签字捺印的招商银行个人贷款借款借据复印件1张，其中记载借款人为刘华龙、借款金额为50万元、期限为2015年4月9日至2035年4月9日，借款用途为购房。该借据中另注明：兹向你行借到上列贷款，请转入本人在招商银行开立的帐号为62×××68的账户，并委托你行将该笔贷款转入应天助在农业银行绍兴支行开立的帐号为62×××12的账户。 7、借款人为刘华龙、抵押人为刘华龙、徐慧琴，落款日期为2015年4月7日的《抵押物状况确认书》复印件1份，其中记载，截至2015年4月7日，抵押物未出租、借用给第三人。 本院认为，当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，未能提供证据或提供的证据不足以证明其主张事实成立的，应承担举证不利之法律后果。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，依法应举证证明其与产权人之间存在合法有效的租赁关系，按约支付租金，在抵押、查封之前已实际占有该不动产并持续使用至今的事实。本案中，即使案外人提供的证据真实，依据上述证据也只能证明案外人应天助与被执行人刘华龙之间存在以房屋租金抵充被执行人刘华龙欠付应天助购房款利息的房屋使用权抵债关系，故对案外人要求在刘华龙付清购房款之前保留对涉案房产居住权的执行异议请求，本院不予支持。对案外人提出的对申请执行人招商银行就涉案房产拍卖款所享有的抵押优先受偿权不予认可之异议请求，因作为本案执行依据的本院（2019）浙0602民初4268号民事判决书已明确判决招商银行就其享有的相应债权对登记在绍房他证绍市字第××号他项权证项下的抵押物经折价、拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿；故案本院对该项异议请求不予支持，案外人如认为上述判决内容错误损害其民事权益的，可通过依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百二十三条之规定申请再审等方式另行依法解决。案外人提出的对外经贸信托公司就涉案房产拍卖款所享有的抵押优先受偿权不予认可之异议请求，因涉案房产至今尚未拍卖成交，本院执行实施部门也尚未就拍卖款进行分配，故本院在本案异议审查中对该项异议请求不予处理。如在涉案房产拍卖款分配过程中，案外人对分配方案等仍存有异议的，可另行依法解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百二十三条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回案外人应天助的执行异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 张 剑 审判员 马浩轩 审判员 董建敏 二〇一九年十一月二十六日 书记员 俞聪聪 本案援引的相关法律和规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百二十三条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对驳回其执行异议的裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益的，可以自执行异议裁定送达之日起六个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审。 《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。