山东省桓台县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0321民初2329号原告：桓台县唐山镇东营村民委员会。住所地：桓台县唐山镇东营村。统一社会信用代码：54370321B47640785T。法定代表人：荆林忠，村主任。委托诉讼代理人：田召学，山东大地人（桓台）律师事务所律师。被告：马翠英，女，1955年2月1日出生，汉族，住桓台县。委托诉讼代理人：周平，男，1952年6月19日出生，汉族，住桓台县。系被告马翠英之夫。委托诉讼代理人：刘炳昌，山东扬帆盛铭律师事务所律师。原告桓台县唐山镇东营村民委员会（以下简称东营村委）与被告马翠英土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东营村委的委托诉讼代理人田召学，被告马翠英的委托诉讼代理人周平、刘炳昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东营村委向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告签订的《土地租赁合同》；2、请求依法判令被告马翠英支付土地租金23600元，并赔偿经济损失5612元；3、请求依法判令被告马翠英赔偿自2019年7月1日起至租金实际付清之日止的经济损失（以23600元为基数，按照年利率6%予以计算）；4、本案诉讼费用等由被告马翠英负担。事实和理由：2001年4月30日，原告东营村委与被告马翠英签订《土地租赁合同》一份，约定被告马翠英租赁原告东营村委7亩土地用于种植。合同签订后，被告马翠英尚欠土地租金23600元未支付。经原告东营村委催要，被告马翠英拒不支付。被告马翠英辩称，一、根据原、被告之间的土地租赁合同，被告马翠英租赁合同系用于非可耕地非农生产。合同明确约定，允许被告马翠英在涉案租赁土地上开办生产经营性企业等。因此原告东营村委主张涉案土地系用于种植与客观事实不符。二、原告东营村委诉求解除租赁合同无事实和法律依据。合同签订后，任何一方不得擅自变更和解除合同。三、被告马翠英认可欠付原告东营村委土地租金。欠付租金的原因是被告马翠英在承包涉案土地后，多次受到化工企业污染，给被告造成巨大的经济损失。被告马翠英多次与原告东营村委商议此事，但原告东营村委并未予以解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：一、关于原告东营村委与被告马翠英之间土地租赁合同的签订情况。庭审中，原告东营村委提交其与被告马翠英于2001年4月30日签订的《土地租赁合同》一份。该合同记载：甲方东营村委，乙方东营村民马翠英。为了大力发展民营企业，振兴东营经济，甲乙双方本着平等互利，协商一致的原则，乙方愿承租甲方河西原农场场园土地7亩，兴办企业，为明确双方权利义务，特作如下协议：一、承租期限为叁十年（2001年5月1日至2031年4月30日），租赁期届满后，乙方在同等情况下优先继续租用。二、租金及交款方式：甲乙双方协商，租金分段交纳：（1）2001年5月1日至2004年4月30日，每亩租金贰佰元整，共计4200.00元。合同生效之日一次性交清；（2）2004年4月30日至2009年4月30日，每亩租金叁佰元整，共计10500.00元，分两次交清，即2004年4月30日交4200.00元，2007年4月30日交6300.00元；（3）2009年4月30日至2031年4月30日，每亩租金肆佰元整，共计61600.00元，每叁年一交，即：2009年4月30日交8400.00元，2012年4月30日交8400.00元，2015年4月30日交8400.00元，2018年4月30日交8400.00元，2021年4月30日交8400.00元，2024年4月30日交8400.00元，2027年4月30日交8400.00元，2030年4月30日交8400.00元……四、承租期满后，乙方如不继续租赁，其设备由乙方自行处理，地上不动产归甲方所有；现有建筑物折价贰万元卖给乙方，乙方分捌年三次交清，并与前三次租金同时交纳，即第一次于合同生效之日起交柒仟元，第二次于2004年4月30日交柒仟元，第三次于2007年4月30日交陆仟元。此外，合同还对双方的权利义务，违约责任等作出约定。原告东营村委在该合同的甲方处盖章确认，被告马翠英在乙方处签字捺印确认。对此，被告马翠英质证认为，原告东营村委提交的上述合同不具有法律效力。在原、被告签订了上述合同租赁合同后，又重新签订了一份土地租赁合同对合同内容进行了相应的变更。为证明其上述观点，被告马翠英提交《非耕地长期租赁协议》一份予以证明，该协议落款日期同样为2001年4月30日。该合同记载：甲方东营村委，乙方东营村民马翠英。为了大力发展民营企业振兴东营经济甲乙双方本着平等互利协商一致的原则，甲方将东营村村西原农厂场园院落一处，面积6.32亩，院外非耕地0.68亩，根据国家有关土地使用政策长期租赁给乙方使用，为明确双方的权利和义务，特达成协议如下：一、乙方租赁的院落及非耕地及面积（7亩），西至大寨地边（院外北屋西山墙外南头西厕所墙外2米为准），北至村可耕地（北屋后墙外由2米墙阴），南至东营至，东至养殖场小区南北路（8米宽），院墙南北长79.80米，东西宽52.80米，院外非耕地长44.80米，宽11米，计0.68亩。二、乙方租赁时间为70年，如国家政策发生变化时，服从国家政策，租赁期间乙方有权转租或承包他人使用，甲方不得干涉，租赁到期或国家政策发生变化而终止协议时，土地仍有村委接管，所有地上建筑物双方协商解决，但设备归乙方所有。三、租赁费共计人民币肆万贰仟元整，合同签订生效后一次性付清。四、现有建筑物折价款贰万元卖给乙方，乙方分捌年三次交清，第一次合同生效之日交柒仟元，第二次于2004年4月30日交柒仟元，第三次于2007年4月30日交陆仟元。此外，合同还对双方的权利义务和违约责任等作出约定。原告东营村委在该合同的甲方处盖章确认，被告马翠英在乙方“马翠英”处捺印确认。对于上述被告马翠英提交的土地租赁合同，原告东营村委称对于章印真实性及具体签订过程不清楚。二、关于被告马翠英已交纳的土地租金数额。庭审中，原告东营村委自认，截至2009年4月30日之前的土地租金，被告马翠英已经按照约定全部支付完毕。之后租金未按时交纳，经原告东营村委多次催要，被告马翠英于2018年3月28日支付租金10000元。原告东营村委诉求支付的租金23600元，其计算方式为：2009年4月30日和2012年4月30日应支付的租金共计16800元，被告马翠英于2018年3月28日支付的租金10000元，应当折抵之前的欠付租金，折抵后被告马翠英还应支付2012年4月30日的租金6800元。加上2015年4月30日应支付的租金8400元，2018年4月30日应支付的租金8400元，共计应支付租金23600元。对此，被告马翠英辩称，原、被告签订土地租赁合同后，被告马翠英共计向原告东营村委交纳租金39200元。按照变更后的土地租赁合同，土地租金共计42000元，被告马翠英拖欠的土地租金为2800元。为证明其上述观点，被告马翠英提交收据五份予以证明。1、1999年10月17日收款单记载：交款单位或个人为东营村周念东，事由卫生院集资款，年息7.92%，金额为￥10000.00元。在该收款单中加盖有原告东营村委的章印。2、2001年6月30日收款收据记载：交款单位为马翠英，金额为壹万壹仟贰佰元正。备注：收土地房屋租赁费。在该收款单中加盖有原告东营村委的章印。3、2007年6月23日桓台县农村财务专用收款凭证记载：交款单位为马翠英，收款事由为收2009年预交土地承包费。金额大写为壹仟柒佰元整，￥1700.00元。在该收款单中加盖有原告东营村委财务专用章的章印。4、2007年6月23日桓台县农村财务专用收款凭证记载：交款单位为马翠英，收款事由为交2007年-2008年土地承包费。金额大写为陆仟叁佰元正，￥6300.00元。在该收款单中加盖有原告东营村委财务专用章的章印。5、2018年3月28日山东省村级集体经济组织收款收据记载：交款单位为马翠英，收款项目为暂收承包费，合计金额为壹万元，￥10000.00元。在该收款单中加盖有原告东营村委财务专用章的章印。对于上述收据，原告东营村委质证认为，对证据1有异议，此收据不能证明被告马翠英交纳土地租金的事实；对证据2-5的真实性予以认可。三、关于原告东营村委诉求的经济损失。原告东营村委诉求的经济损失5612元，其计算方式为：1、以6800元为基数（2012年4月30日拖欠的租金数额），自2012年4月30日起计算至2019年6月30日；2、以8400元为基数（2015年4月30日拖欠的租金数额），自2015年4月30日起至计算2019年6月30日；3、以8400元为基数（2018年4月30日拖欠的租金数额），自2018年4月30日起计算至2019年6月30日，按年利率6%计算，金额合计为5612元。此外，原告东营村委还诉求被告马翠英赔偿自2019年7月1日起至租金实际付清之日的经济损失，以23600元为基数，按年利率6%计算。对此，被告马翠英不予认可，称原告东营村委依据其提交的租赁合同的计算方式计算经济损失，无法律依据。四、关于涉案租赁合同是否解除的问题。庭审中，原告东营村委主张：被告马翠英在原告东营村委多次催要下仍拖欠土地租金。根据合同法规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，原告东营村委有权主张解除合同。对此，被告马翠英辩称：本案不具备解除合同的条件。首先，涉案合同并未约定合同解除的条件。其次，原告东营村委未举证证明其多次向被告马翠英催要土地租金，而被告马翠英在合理期限内仍不履行义务。第三，根据被告马翠英提交的证据，被告马翠英已经履行了绝大部分的合同义务，原告东营村委不能据此解除合同。第四，根据合同约定，原、被告租赁期限为70年，被告马翠英也购买了土地上原有的房屋，解除合同会导致被告马翠英居无定所，亦会带来巨大的负面效应。以上事实，由原告东营村委提交的土地租赁合同，被告马翠英提交的非耕地长期租赁协议、收据及当事人庭审陈述予以证明。本院认为，一、关于原告东营村委与被告马翠英之间履行的租赁合同的认定。本案中，涉案《土地租赁合同》和《非耕地长期租赁协议》均系原、被告双方签订，且从内容上看两份合同的标的相同，均为村西原农场场园土地7亩；两份合同的签订时间相同，均为2001年4月30日。因此，该两份租赁合同系基于同一事件而产生。但两份合同在土地租赁期限、租金数额及交款方式的约定存在明显差异。故，本案的争议焦点为原告东营村委与被告马翠英之间履行的租赁合同的认定。首先，两份租赁合同落款时间均为“2001年4月30日”，对于签订合同的先后顺序和形成过程，当事人各执一词，本院无法予以认定。其次，在涉案土地租赁合同和非耕地长期租赁协议中，明确约定有支付租金的具体期限和金额，但通过被告马翠英提交的其交纳租金的收款凭证以及原告东营村委认可的该部分租金金额和交纳时间来看，与两份合同的约定的租金交纳事项均不相符合，从而亦无法通过租金履行的状况认定实际履行的哪份租赁合同。第三，按照一般常理，当事人就同一事实作出相应的变更并重新签订合同后，会将原合同收回或废除。在此情况下，原告东营村委作为东营村集体土地监督和管理的集体经济组织，相对于被告马翠英村民个人来说，对于集体土地租赁合同的签订和管理负有相对更高的审慎注意义务。但在本院释明的情况下，原告东营村委未就存在两份合同的情况作出说明。综上，东营村委作为本案原告，其以涉案《土地租赁合同》为据主张合同权利；而被告马翠英以加盖有原告东营村委章印的《非耕地长期租赁协议》作为抗辩，在此情况下，原告东营村委应当进一步举证证明双方之间关于涉案土地系履行的《土地租赁合同》的约定，但原告东营村委并未进一步举证证明，应当承担对己不利的法律后果。据此，应当认定被告马翠英提交的《非耕地长期租赁协议》系原、被告双方最后达成的真实意思表示。但《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”，涉案该非耕地长期租赁协议约定的租赁期限为70年，已经超出上述法律规定的租赁期限，故协议约定的租赁期限超过20年的部分，应属于无效。原、被告双方应在最长20年期限范围内，按照该租赁协议的约定全面履行合同义务。二、关于被告马翠英已经支付的土地租金数额及欠付租金数额的认定。庭审中，被告马翠英辩称已向原告东营村委交纳租金共计39200元，并提交五份收据予以证明。因原告东营村委对被告马翠英提交的证据2-5予以认可，故，本院对证据2-5记载的数额予以确认，经核算金额共计29200元。关于被告马翠英提交的证据1，即1999年10月17日的收款单，对该收款单原告东营村委否认系交纳的租金。因该收据出具的时间系发生在原、被告签订涉案租赁合同之前，且收据记载的事由为“卫生院集资”，故该份证据不足以证实系被告马翠英交付的土地租金，对该份证据，本院不予采信。综上，对被告马翠英已向原告东营村委交纳土地租金29200元的事实，本院予以认定。在涉案非耕地长期租赁协议中，明确约定了租金的数额42000元，且在合同签订生效后一次性付清。被告马翠英未按合同约定及时足额支付租金，构成违约。扣减被告马翠英已经支付的29200元，被告马翠英尚欠原告东营村委土地租金12800元。故，原告东营村委诉求被告马翠英支付土地租金23600元，本院支持其中的12800元，对于超出部分，本院不予支持。三、关于原告东营村委诉求的经济损失。被告马翠英未及时足额支付土地租金，应当赔偿原告东营村委因此产生的经济损失。原告东营村委主张按照年利率6%的标准计算经济损失，不违反法律规定，但其计算基数及计算时间段无相关合同和法律依据。该经济损失的计算方式可以参照以下方式予以计算：分别以1、42000元为基数，自2001年5月1日起计算至2001年6月30日（马翠英交纳11200元之日）；2、以30800元为基数，自2001年7月1日起计算至2007年6月23日（马翠英交纳6300元和1700元）；3、以22800元为基数，自2007年6月24日起计算至2018年3月28日（马翠英交纳10000元）；4、以12800元为基数，自2018年3月18日起计算至2019年6月30日，按照年利率6%予以计算，经核算应为27175元。故，原告东营村委诉求被告马翠英赔偿经济损失5612元，不超过上述数额，本院予以支持。原告东营村委还诉求被告马翠英赔偿自2019年7月1日起至租金实际付清之日的经济损失，不违反法律规定，本院予以支持，但应以实际欠付租金数额为基数，按年利率6%计算。四、关于涉案租赁合同应否解除。经本院上述分析认定，被告马翠英已经交纳大部分土地租金，关于欠付租金在被告马翠英未明确表示不再履行或被执行不能的情况下，不宜径行解除合同。且涉案租赁合同已临近最长20年的租赁期限，在租赁期限届满后，关于土地租赁事实双方可另行协商予以处理，此时原告东营村委诉求解除合同，已无必要。故，综合本案租赁合同的实际履行情况，维护该租赁合同的稳定性更有利于最大限度的保护双方当事人的合法权益。原告东营村委诉求解除其与被告马翠英签订的土地租赁合同，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，判决如下：一、被告马翠英支付原告桓台县唐山镇东营村民委员会土地租金12800元，于本判决生效后十日内付清。二、被告马翠英赔偿原告桓台县唐山镇东营村民委员会经济损失5612元，于本判决生效后十日内付清。三、被告马翠英赔偿原告桓台县唐山镇东营村民委员会自2019年7月1日起至租金实际付清之日止的逾期付款经济损失（以实际欠付租金数额为基数，按照年利率6%予以计算），于本判决生效后十日内付清。四、驳回原告桓台县唐山镇东营村民委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费530.30元，由原告桓台县唐山镇东营村民委员会负担270.30元，由被告马翠英负担260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  张文文审 判 员  田召朋人民陪审员  石 芸二〇一九年十一月二十二日法官助理王迪迪书记员张旭