吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终3586号上诉人（原审原告、申请执行人）：长春市轻工建筑工程有限责任公司，住所地吉林省长春市长江路经济开发区。法定代表人：史育松，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵清华，吉林铭靖成律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕思聪，吉林铭靖成律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：卢伟伟，男，1972年2月16日生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：孙葆莉，女，1971年1月13日生，汉族，住长春市二道区吉盛小区4-26栋6门218室。被上诉人（原审被告、被执行人）:长春江诚房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市南关区。法定代表人：孙聪，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨立业，吉林宇中人律师事务所律师。委托诉讼代理人：王一杰，吉林宇中人律师事务所律师。上诉人长春市轻工建筑工程有限责任公司(以下简称轻工建筑公司)因与被上诉人卢伟伟、长春江诚房地产开发有限公司（以下简称江诚公司）申请执行人异议之诉一案，不服长春市绿园区人民法院（以下简称绿园法院）（2019）吉0106民初1393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人轻工建筑公司的委托诉讼代理人赵清华、吕思聪，被上诉人卢伟伟的委托诉讼代理人孙葆莉及被上诉人江诚公司的委托诉讼代理人杨立业、王一杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。轻工建筑公司上诉请求：一、请求依法撤销绿园法院2019年6月27日作出的（2019)吉0106民初1393号民事判决；依法改判，支持轻工建筑公司的原审诉讼请求、准许执行人民法院查封的涉案房屋，维护上诉人的合法权益。二、一、二审诉讼费由卢伟伟、江诚公司承担。上诉理由：一、原审程序不当。执行异议未举行听证，违反法律的强制性规定，损害上诉人的合法权益。本次集体执行异议之诉，案涉38人，涉案标的1300多万元。2019年原审在38位案外人提起执行异议申请时，没有举行听证程序，违反法律规定。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条应该举行听证程序，未举行听证程序，程序违法。二、原审判决认定事实错误。1.卢伟伟、江诚公司之间在人民法院2015年11月17日首次查封涉案房屋前签订的房屋买卖合同是无效的。根据原审庭审江诚公司承认在开庭审判时仍然没有取得商品房预售许可证，根据《中华人民共和国房地产管理法》第45条的规定，不允许销售房屋。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中国人民共和国民法总则》第一百五十三条的规定，卢伟伟、江诚公司签订的认购协议书和商品房买卖合同为无效的合同，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释》第二条的规定，未取得商品房预售许可证，买卖合同无效。因此,卢伟伟、江诚公司提交的认购协议书和商品房买卖合同为无效的合同，不应该受到法律有效的保护。2.卢伟伟没有提交足够的证据证明，在2015年11月16日人民法院首次查封前交付了购房款。《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，纳税企业应该依法纳税、保管相应的账簿、记账凭证、完税凭证等。本次集体执行异议之诉案涉38人，涉案金额1000多万元。一审仅凭一张江诚公司出具的收款收据，当事人陈述的现金交易，没有人民法院2015年11月16日首次查封前的完税证明、银行取款凭证、交易凭证、公司的出入账等能够证实真实交易的凭证；原审法院也没有去税务机关核实是否有真实的入账凭证和完税情况，就认定卢伟伟己经全部支付价款，缺乏事实依据，故系认定事实错误。3.卢伟伟、江诚公司在明知人民法院查封执行涉案房屋的情况下，明知涉案房屋被人民法院查封的情况下所做的备案登记。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，不能对抗人民法院的执行。综上,卢伟伟、江诚公司签订的所谓买卖合同是无效的，同时也不能有效的证明交付了购房款。因此原审判决认定事实错误。三、原审判决适用法律不当。原审基于错误的事实作出的判决导致适用法律不当。原审判决依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条之规定以及《中华人民共和国合同法》第三十二条、四十四条作出的判决系适用法律错误。根据庭审查明的事实，江诚公司在本案一审开庭审理时仍然没有取得商品房预售许可证，违反法律《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条的规定，根据《合同法》五十二条、《民法总则》第一百五十三条的规定为无效合同，以及根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原审适用法律错误。卢伟伟辩称：本案争议房屋为卢伟伟初次购买，当时双方签订了房屋认购协议书，卢伟伟向江诚公司支付了全部房款，江诚公司也为卢伟伟出具收据，后将本案涉案房屋交付卢伟伟占有使用，本案争议房屋买卖合同是真实有效的，因此案涉房屋应当归卢伟伟所有。轻工建筑公司申请执行卢伟伟的房屋是错误的，而且案涉房屋现在已经取得了房屋产权证，卢伟伟也在一审期间提供了协议书、购房收据、房屋使用照片等证据证实该涉案房屋已经交付卢伟伟使用占有。综上所述，卢伟伟认为一审判决认定事实清楚、证据充分，应当驳回上诉，维持原判。江诚公司辩称，原审判决正确，应予维持。轻工建筑公司向绿园法院一审起诉请求：1.准许执行长春市绿园区同心路9号参业小区3栋46号、44号、27号、19号车库；2.诉讼费用由卢伟伟、江诚公司承担。绿园法院一审认定事实：2014年10月29日，卢伟伟与江诚公司签订《参业小区认购协议书》一份，约定卢伟伟自愿认购江诚公司开发的长春市绿园区同心路9号参业小区3栋112号车库，价款360000元于协议当日已付清;2015年3月19日，双方又签订以上协议书，卢伟伟认购3栋27号车库，价款301152元已于2015年3月24日付清;2015年8月28日双方再签订以上协议书，卢伟伟认购3栋44号车库，价款283776元已于协议当日付清;2015年7月9日，案外人孙鹏与江诚公司签订《参业小区认购协议书》一份，孙鹏认购3栋128号车库，价款190000元已于协议当日付清，该协议书底部标注“原房主孙鹏将房屋参业小区3栋128号车库更名为卢伟伟”。卢伟伟于一审庭审中自述，以上车库为现房，于协议后即入住使用至今。案涉车库办理备案时间为2019年4月份，卢伟伟与江诚公司于2019年5月22日签订以上车库的《商品房买卖合同》。轻工建筑公司与江诚公司建设工程施工合同纠纷一案，绿园法院执行依据为长春市中级人民法院(2018）吉01民终2307号民事判决书，执行案号为（2018）吉0106执908号。该案诉讼过程中，于2015年11月16日查封江诚公司坐落于长春市绿园区同心路9号参业小区4号楼5-9号五个门市房，1-12号，14-17号十六个车库,3号楼19-46号二十八个车库。2018年11月6日再次续查封三年。因案外人卢伟伟对绿园法院查封参业小区128、44、27、112号车库提出书面异议，绿园法院于2019年3月21日作出(2019）吉0106执异43号执行裁定书，裁定中止对长春市绿园区同心路9号参业小区3栋46号、44号、27号、19号车库的执行。轻工建筑公司不服，提出本案诉讼。绿园法院又查明，参业小区认购协议书中确定的房屋、车库号与现实标注不一致，经向江诚公司确认，江诚公司提供“车库客户明细表”一份,证明4号楼1-18号库号原始房号为4号楼110-127号，3号楼19-30号库号原始房号为3号楼112-101号,3号楼31-46号库号原始房号为3号楼113-128号。绿园法院一审认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定结合本案，卢伟伟针对该套车库提出异议，提供了其本人以及案外人孙鹏与江诚公司签订的参业小区认购协议书,又证明已经在查封前支付全部价款并占有该不动产，不能办理过户登记系江诚公司未办理预售许可、登记备案等原因所致。综上，卢伟伟对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，轻工建筑公司的诉请不能成立。绿园法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决驳回原告轻工建筑公司的诉讼请求。案件受理费100元由原告轻工建筑公司负担。二审期间，经本院审理查明的事实与绿园法院一审认定的事实一致。另查明，因在产权部门没有登记备案手续等原因，绿园法院于2015年11月16日查封及2018年11月6日续查封均是在小区现场公告查封。2019年6月11日卢伟伟取得四个涉案车库的不动产权证书，证号分别为吉（2019）长春市不动产权第0647478、0648149、0648200、0647294号。本院认为，第一，关于绿园法院是否存在程序违法的问题。本案现在是申请执行人执行异议之诉审理程序，故对案外人执行异议审查过程中是否存在程序问题不予审理。第二，关于绿园法院是否存在认定事实不清的问题。1.虽然卢伟伟和江诚公司分别于2013年10月19日、2015年3月19日、2015年8月28日签订认购协议书，包括2015年7月9日，案外人孙鹏与江诚公司签订《参业小区认购协议书》时江诚公司还未获得预售许可证，但卢伟伟和江诚公司已于2019年5月22日签订了在产权部门备案的商品房买卖合同，绿园法院在查明上述事实的情况下，认定卢伟伟与江城公司的认购协议合法有效正确。2.每个涉案房屋的总价款数额不大，故绿园法院通过江诚公司出具的收款收据以及卢伟伟实际占有涉案房屋的事实，认定卢伟伟已经全额交纳房款并无不当。第三，绿园法院是否存在法律适用错误的问题。因本案系申请执行人执行异议之诉案件，绿园法院依据民事诉讼法等相关法律的规定进行审理并无不当。综上，轻工建筑公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6722元，由长春市轻工建筑工程有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 晶审判员 张东宇审判员 蒋振华审判员 周翠翠审判员 邢春鹤二〇一九年十一月十三日书记员 马可欣