安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖16民终2613号上诉人（原审原告）：马玉才，男，1954年9月25日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：魏秀刚，涡阳县城关镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：杨飞，男，1989年2月28日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：张虎，安徽乐行律师事务所律师。原审被告：安徽省盛祥置业有限公司，住所地安徽省涡阳县裕园商场，统一社会信用代码：913416215634096006。法定代表人：宋效兵，经理。上诉人马玉才因被上诉人杨飞，原审安徽省盛祥置业有限公司（以下简称盛祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2019）皖1621民初3579号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。马玉才及其委托诉讼代理人魏秀刚，杨飞的委托诉讼代理人张虎，盛祥公司的法定代表人宋效兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马玉才上诉请求：1、依法撤销安徽省涡阳县人民法院（2019）皖1621民初3579号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由杨飞负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，证据不足，适用法律不当，判决有误。(一）一审法院认为依法订立的合同，对合同双方均有法律拘束力，双方均应遵照履行。而本案的事实真相是上诉人与杨飞在2014年5月21日前从不认识，2014年5月21日杨飞通过朋友口头欲购上诉人二套房屋，双方签订购房（销）协议后，上诉人让杨飞当时支付欲购房款50000元，杨飞当时没有给付欲购房款，也没有通过银行转让支付“所谓的欲购房款”。事后上诉人多次打电话给杨飞的朋友，其朋友说“杨飞没有给我钱，又不是我买房，你找杨飞要去”。如杨飞及朋友给付欲购房款50000元，一定会让上诉人写有收款或收据，所以上诉人根本没有收到杨飞及朋友“所谓欲购房款50000元”。（二）2014年5月21日上诉人与杨飞签订房屋购销协议书后。协议约定以上房款由乙方一次付清甲方，房款付清后，该房屋的所有权、管理权、使用权属乙方永远所有，甲方无任何理由干涉。另约定甲方保证房屋建筑质量，房屋交付给乙方使用后，在二年内房屋主体结构及外墙出现脱落等均由甲方负责维修。从2014年5月21日至2019年杨飞及“所谓的朋友”从没有找到上诉人要求购房或支付剩余的购房款，此协议书上没有杨飞的联系方式，上诉人也无法和被上诉人联系，因上诉人根本没有收到杨飞“所谓的50000元欲购房款”。在2019年4月杨飞起诉前从没有给上诉人打个电话或找到上诉人要求购房，其签订购房协议前要二套，而至时至今连一套房屋都没有购买，致使上诉人耽误卖房应承担赔偿责任损失。综上所述，一审法院认定事实错误，证据不足，适用法律不当，判决有误，请二审法院在查清事实的基础上依法改判，发重审或依法作出公平公正的判决，以维护上诉人的合法权益。杨飞辩称，一、一审法院判决认定事实清楚、证据充分。（一）马玉才上诉称：“杨飞没有支付购房款5万元，也没有出具收款收据，就是没有收到钱。”的观点不能成立。在签订协议后，答辩人己按照协议支付购房款5万元，协议同时约定：房产证出示后，答辩人付清下欠的房款。该协议约定房屋面积及单价，并对交付的5万元在协议上注明：己付房款金额，大写伍万元整。这充分说明答辩人按照协议约定支付购房款5万元的事实，与证人刘某、张某的证言相互印证，同时也符合购买房屋交付预付款或购房定金的惯例。马玉才在开庭时称自己不认识字，也不会签名，其辩称的：收款后会出具收款收据如何出具？且房屋购销协议书上己经注明：已付房款金额，大写伍万元整。把收到5万元购房款作为协议条款予以注明，因此虽然没有另外出具收据，也能够证明马玉才收到该购房款的事实。（二）马玉才和盛祥公司陈述虚假。从本案诉讼开始，马玉才辩称“双方没有签订协议，未在协议上签名、按指印，也没有收到5万元”，后变成：“双方签订了协议，协议上的指印是马玉才的，并加盖了公章，马玉才没有签名，也没有收到5万元，协议没有履行”，盛祥公司陈述从：“协议上的财务章与公司财务章不符，不是公司的印章”变成：“该财务章是盛祥公司的财务章，怎么盖的不清楚”马玉才和盛祥公司这种前后不一致的说法，则说明他们一直都在撒谎。而且在一审开庭时己经查明，该公司的财务章有专人保管，对于双方签字、按指印并加盖公章的协议，充分说明该购房协议系经双方协商并达成一致后签订的。按照《民事诉讼法》的规定，法院应对上诉人和原审被告虚假陈述予以处罚。（三）因格式合同条款发生争议，应当作出有利于对答辩人解释，认定马玉才己收到交付的5万元购房款。答辩人购买马玉才开发的房屋，该房屋购销协议书是马玉才为销售房屋提前打印的格式合同，该合同对房屋面积及单价及己付房款金额等项目都是提前拟定的格式条款，可以根据具体房屋面积及单价及己付房款金额作出填写，按照《协议法》第41条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。马玉才没有提供任何证据证明自己的主张，在格式条款注明：“己付房款金额，大写伍万元整。”的情况下，应当认定马玉才己经收到5万元购房款的事实。二、马玉才没有按照协议约定交付房屋，并将该楼房转让给他人，且购房人已经办证并入住，其行为已经构成根本违约，导致签订协议的目的无法实现。杨飞和马玉才在2014年5月21日签订房屋购销协议书，购买其开发的金色家园小区6楼东侧144平方米的商品房一套，马玉才马玉才在开庭时认可该协议书上面的指印是其本人所按，也认可在协议书上盖章的事实，这充分说明双方存在房屋买卖关系。在双方签订协议时，答辩人按照协议约定支付购房款5万元。协议约定：房产证出示后，付清下欠的房款。协议签订后，马玉才没有按照协议约定履行，在一审开庭时马玉才认可答辩人购买的房屋在2016年6、7月竣工，在2018年将该套商品房出售给他人所有，购房人己实际入住并己经办理了房产证。上诉人的行为己经构成根本违约，导致签订协议的目的无法实现。后因该楼盘没有及时办好房产证。协议中约定的房产证出示后，乙方（杨飞）付清房款给甲方。因马玉才一直没有出示房产证，协议中所附条件没有成就，杨飞无需支付下余款项。杨飞见到该协议加盖有公章，基于对马玉才信任签订协议，支付5万元购房款。且答辩人系现役士官，一直在外地部队服役，后答辩人多次委托岳父母找被告协商处理，被告既不交付房屋，也不退，导致引发本案诉讼。在2014年双方签订协议时的房价是每平方3900元，2018年涨到每平方五、六千元，马玉才将答辩人购买的房屋转卖给他人，仅此144平方米的房屋，就多卖20多万元，马玉才违约不仅没有损失反而获得非法利益。现房价己连续数年持续上涨，答辩人因信赖此协议有效而丧失其他签约购房的机会，在解除本协议后，答辩人要用高于双方约定的价格购买同类型房屋，同时存在房屋升值的经济损失。因此，法院判决返还购房款并支付利息是符合法律规定的。综上，马玉才的上诉理由不能成立，应当驳回上诉，维持原判。盛祥公司述称，杨飞起诉的主张无事实依据，不符合法律规定，请求依法驳冋其诉讼请求。一、本案中杨飞与马玉才所签订的《房屋购销协议书》与答辩人无关，答辩人根本不知情，马玉才也证明答辩人对房屋的出售不知情,应依法驳回其对答辩人的诉请。原审判决仅以房屋购销协议书上盖有答辩人的财务章就认定答辩人对协议条款内容，已付房款的确认，让答辩人承担共同还款责任，属于事实不清，判决错误。本案中金色家园小区是马玉才以张林的名义与答辩人联合报建的建房手续，各自出资共同建设，金色家园小区房产分属马玉才与答辩人各自所有，各自销售，各自办证。该案诉争的房产属于马玉才所有，至于马玉才如何销售、销售给谁都由其自己决定。马玉才是否将房屋出售给杨飞，发生在杨飞与马玉才之间，答辩人根本不知情，也没有过问过其销售，更没有收取其房款。至于协议上如何盖上答辩人的财务专用章，答辩人并不知情。但答辩人对外销售的《房尾买卖合同》都是盖公司的公章，并有法人印章，该协议所盖印章不符合常理，也不符合签订合同的规范形式，而且马玉才也证明该《房屋购销协议书》签订与答辩人无关，房屋的买卖、房屋预付款的交付都与答辩人无关，马玉才愿意承担因房屋买卖产生的一切责任，所盖财务章不能认定是对他人房屋己付房款的确认。故请法庭杳明事实，依法驳回其对答辩人的诉请。二、杨飞与马玉才之间签订《房屋购销协议书》存在许多瑕疵，证据不足，请法庭查明事实，作出公正的判决。原审判决以《房屋购销协议书》中第一条己付房款的约定认定杨飞交付了预付款5万元，明显错误。首先，众所周知，购买房屋是一个家庭的大事，购房人都会多次看房，对所购房屋进行全面了解，对购房协议审慎阅读。法律规定，房屋买卖合同应釆用书面合同，合同内容应具备必备要件。但反观杨飞与马玉才所签订的《房屋购销协议书》，该协议书的要件不全，所购房屋没有合同总价，没有交付时间。第二，该协议中的己付字样应为先付，此处是打字时的笔误，不能仅凭已付就证明杨飞己支付了购房款5万元。因协议中前面已付房款金额写的是5元人民币，后面大写是伍万元整，此处金额前后不一，差额较大，应由买方杨飞出具付款凭证或收款凭证予以证明，且协议中约定出卖人收款后开具预收房款收据，但杨飞却没有，请法庭依法查明该案事实，作出公正的判决。三、该案已过诉讼时效，应依法驳回其对答辩人的诉请。杨飞与马玉才之间签订的《房屋购销协议书》，所签协议时间为2014年5月21日，距今已5年了，在长达5年的时间里，杨飞从来没有向答辩人提起过购房的事，也反证答辩人对房屋的销售并不知情。该案中原告杨飞签协议后5年内不管不问，即未要交房，也未要退款，不合常理，其怠于行使自己的权利，早已过了诉讼时效，应依法驳回其请求。杨飞向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告签订的房屋购销协议书，责令被告返还原告已付的购房款50000元、利息和赔偿损失，合计79000元；2、判决被告支付从起诉之日至实际还清欠款之日的购房款的利息；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月21日，杨飞与马玉才、盛祥公司签订房屋购销协议书，约定杨飞购买位于涡阳县紫光大道北侧与育才路东侧交叉路口金色家园6楼东侧的房屋一套，建筑面积按房产证中平方数结算，每平方米售价为3900元。杨飞已支付给马玉才购房款50000元，并约定房产证出示后，杨飞付清房款，被告向原告交付钥匙。2016年6月涉案工程竣工，2018年马玉才将涉案房屋出售他人，并将产权登记在他人名下。一审法院认为，依法订立的合同，对合同双方均有法律拘束了，双方均应遵照履行。本案原、被告签订房屋购销协议后，被告又将涉案房屋出售给他人并登记在他人名下，杨飞的合同目的无法实现，被告构成根本违约，故对原告要求解除双方签订的房屋购销协议的诉讼请求，予以支持。因协议中已注明五万元购房款为“已付”，且有证人刘某的当庭证言予以印证，故对被告的未收到50000元购房款的辩称意见不予采信。合同解除后，被告应返还购房款及占用期间的利息。房屋购销协议上盖有盛祥公司的财务专用章，视为该公司对购房合同约定条款、已付购房款内容的确认，故马玉才、盛祥公司负有共同还款的责任。涉案房屋2016年6月底竣工，2018年才出售给他人，在此之前，杨飞不可能知道自己的购房的合同目的不能实现，故至起诉之日，本案尚未超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告杨飞与被告马玉才、安徽省盛祥置业有限公司于2014年5月21日签订的房屋购销协议；二、被告马玉才、安徽省盛祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨飞购房款50000元及利息（利息自2014年5月22日起以50000元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至50000元付清之日止）；三、驳回原告杨飞的其他诉讼请求。案件受理费1775元，减半收取887.5元，由原告杨飞负担87.5元，由被告马玉才、安徽省盛祥置业有限公司负担800元。二审中，马玉才申请证人王某、李某出庭作证，证明马玉才并未实际收到购房款5万元，因证人并未在签订协议的现场，证人王某陈述其在外间，证人李某陈述其是在签约完成后才赶到马玉才办公室，二人只是听马玉才讲房款未给付，马玉才亦未提供其他证据予以印证，且证人李某、王某与马玉才存在利害关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据，故对证人证言的证明目的不予认定。一审认定事实正确，本院予以确认。本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：杨飞是否已实际支付购房款5万元。依据2014年5月21日案涉房屋购销协议载明杨飞已付房款5万元，马玉才称杨飞并未实际给付，但未提供其在该协议签订后向杨飞催要该5万元购房款或因杨飞未交纳购房款而要求解除合同的证据，其所举证据达不到反驳杨飞已付5万元购房款的证明目的，一审认定杨飞已实际支付购房款5万元并无不当，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由马玉才负担。本判决为终审判决。审判长  王文伟审判员  刘 强审判员  沙启峰二〇一九年十一月十二日法官助理孙曼书记员刘明明