河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终21037号上诉人（原审原告）:徐广耀，男，1981年8月19日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：赵轩熠，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾新博，金博大律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州御邦置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区经南三路与第八大街交汇处恒大绿洲综合楼。法定代表人：贾飞，执行董事。委托诉讼代理人：赵自豪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张晓丽，女，该公司员工。上诉人徐广耀因与被上诉人郑州御邦置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初21858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。徐广耀上诉请求：1.请求撤销河南省郑州市高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初21858号民事判决中第二项、第三项判决;2.判令被上诉人退还上诉人购房款766242元、维修基金3346元，并以766242元为基数，自2017年5月11日起按银行同期贷款利率支付至实际履行之日的利息，截止起诉之日为80807.89元;3.判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由:一、原审法院认定首付购房款766242元为首付款为746242元系认定事实错误。上诉人于2017年5月11日支付了首付款766242元、维修基金3346元。因此一审法院判令合同解除后，被上诉人应返还上诉人全部的购房款766242元、维修基金3346元。二、原审法院适用法律错误，根据法律之规定，应判令被上诉人将收受的购房款及利息返还上诉人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因此被上诉人应按银行同期贷款利率向上诉人支付自2017年5月11号起至实际还款之日的占用首付款766242元的贷款利息，截止起诉之日为80807.89元。郑州御邦置业有限公司辩称，一、一审认定事实错误。上诉人买房明知房屋为公租房，无法办理银行贷款，应由上诉人承担不利的后果，而非不可归责于双方，定金不予返还。二、涉案房屋已经办理了房屋的预告登记，商品房买卖合同也已经备案，一审法院仅对房款问题作出了处理，为解决房屋的预告登记和合同备案问题，如果被上诉人履行了退款的义务，上诉人也应当配合被上诉人办理房屋的预告登记，注销的手续和合同备案的注销手续，让房屋回归到最初始的状态。徐广耀向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订编号为J17003373626《商品房买卖合同》；2.判令被告退还原告购房款766242元、维修基金3346元，并以766242元为基数，自2017年5月11日起按银行同期贷款利率支付至实际履行之日止的利息，截止起诉之日为80807.89元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月11日，原、被告双方签订认购书，约定原告认购被告位于郑州经济技术开发区××大街××、××大街以西，经南三路以南公租房1层106号房屋。同日，原告向被告支付首期购房款746242元、维修基金3346元。2017年6月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（编号：J17003373626）一份及补充协议一份，约定：原告购买被告位于郑州经济技术开发区××大街××、××大街以西，经南三路以南公租房1层106号房屋，总房款1526242元，付款方式为2017年6月10日前支付首付款766242元，剩余房款76万元付款方式为商业贷款，在2017年6月10日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。补充协议第三条关于按揭贷款付款的补充约定为：因非双方原因，导致未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，双方应就具体付款方式或解除合同另行协商，并签订补充协议，协商不成按合同第二十一条依法向人民法院起诉。原告提交的2017年7月1日的个人信用报告显示原告个人征信无异常。根据原告提交的录音，因案涉房屋属于公租房性质，银行贷款未审批通过。现原告要求解除合同，被告在庭审中表示同意解除合同，并称原告违约在先，需原告承担的责任其公司另行主张。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，中止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，应受法律保护。现因原告剩余房款采用商业贷款方式支付，但因房屋性质和银行政策，导致不能办理贷款。现原告要求解除合同，被告同意解除合同，该院认定解除原告与被告于2017年6月10日签订的《商品房买卖合同》（编号：J17003373626）。对于原告要求被告返还的首付款746242元的请求，该院予以支持。对于原告要求被告返还的维修基金3346元，被告称其只是代收，但未提交其已经将维修基金交付至相关部门的证据，对于原告的该项请求，该院予以支持。原告的贷款审批未能通过并不能归责于原、被告双方，故对于原告要求被告自2017年5月10日起按银行同期贷款利率支付利息的请求，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告徐广耀与被告郑州御邦置业有限公司双方于2017年6月10日签订的《商品房买卖合同》（编号：J17003373626）；二、被告郑州御邦置业有限公司于本判决生效后十日内向原告徐广耀返还购房款746242元、维修基金3346元。三、驳回原告徐广耀的其他诉讼请求。案件受理费12304元减半收取6152元，由原告徐广耀负担404元，被告郑州御邦置业有限公司负担5748元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，2017年5月11日上诉人徐广耀与被上诉人郑州御邦置业有限公司签订的《郑州·恒大绿洲楼宇认购书》约定，徐广耀支付2万元定金，定金在签订房屋买卖合同时自动转入房款。后2017年6月10日双方签订《商品房买卖合同》，郑州御邦置业有限公司向徐广耀开具收据，收到徐广耀所交房款（含定金）766242元。根据上述事实，郑州御邦置业有限公司依据合同共收取徐广耀房款766242元，一审法院认定首付款746242元有误，本院予以纠正。合同约定剩余房款采用商业贷款方式支付，但因房屋性质和银行政策导致不能办理贷款，双方当事人均同意解除合同，一审法院认定解除双方签订的《商品房买卖合同》并无不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。上诉人主张被上诉人支付以首付款766242元为基数，按银行同期贷款利率计算自2017年5月11日起至实际还款之日的利息具有法律依据，应予支持。案涉商品房买卖合同已经办理了合同备案和案涉房屋预告登记手续解除，现合同解除，上诉人应当配合被上诉人办理房屋的预告登记注销的手续和合同备案的注销手续。虽然被上诉人未在一审中提出相关意见，但为了解决纠纷减少诉累，且上诉人在二审明确表示收到退款及利息同意配合相关注销手续的办理，故本案一并解决。综上所述，徐广耀的上诉请求成立，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初21858号民事判决第一项，即“解除原告徐广耀与被告郑州御邦置业有限公司双方于2017年6月10日签订的《商品房买卖合同》（编号：J17003373626）”；二、撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初21858号民事判决第三项，即；“驳回原告徐广耀的其他诉讼请求。”三、变更郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初21858号民事判决第二项为，郑州御邦置业有限公司于本判决生效后十日内向原告徐广耀返还购房款766242元、维修基金3346元,及利息（利息以766242元为基数，自2017年5月11日起按银行同期贷款利率支付至实际支付之日）。四、上诉人徐广耀于本判决生效后三十日内协助被上诉人郑州御邦置业有限公司办理本判决第一项《商品房买卖合同》的备案登记及所涉房屋的预告登记注销手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12304元减半收取6152元，由郑州御邦置业有限公司负担。二审案件受理费1820元，由郑州御邦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇一九年十一月十四日书记员  刘 洋