广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤执复527号 复议申请人（利害关系人）：北京中设泛华工程咨询有限公司，住所地北京市房山区房山科技工业园区10号，统一社会信用代码911101117577451354。 法定代表人：许文发，该司董事长。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行，住所地深圳市罗湖区人民南路3002号国贸大厦B座1-3层，统一社会信用代码91440300G34777324D。 负责人：邓楠，该行行长。 委托诉讼代理人：徐勇、罗光华，该行员工。 被执行人：深圳市惠嘉理信实业有限公司，住所地深圳市福田区福田南路广银大厦1008房，统一社会信用代码914403007084292837。 法定代表人：饶静阳，该司董事长。 被执行人：泛华工程有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号十二区42号楼1层，统一社会信用代码911100001000131326。 法定代表人：于宏波，该司董事长。 被执行人：饶兴祥，男，1961年4月23日出生，香港特别行政区居民。 被执行人：饶静阳，男，1980年8月7日出生，身份证住址广东省兴宁市。 北京中设泛华工程咨询有限公司不服深圳市中级人民法院（2018）粤03执异666号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行（以下简称农业银行）与被执行人深圳市惠嘉理信实业有限公司（以下简称惠嘉理信公司）、泛华工程有限公司（以下简称泛华公司）、饶兴祥、饶静阳借款合同纠纷一案过程中，拟强制处分被执行人泛华公司名下位于北京市××村××房产[房产证号：海股移字第××号；以下简称涉案房产]。案外人北京中设泛华工程咨询有限公司（以下简称北京中设公司）对上述执行措施不服，向该院提出异议。 异议人北京中设公司请求中止对涉案房产的执行，其主要理由为：1.异议人的承租权应依法得到法律保护。自2003年起，异议人即开始租用涉案房产作为日常办公使用，至今已近十五年。2012年12月，异议人又与泛华公司续签了租期为20年的租赁合同（租期自2013年1月1日至2032年12月21日止），并以异议人对泛华公司的债权抵偿了全部租赁费用。现双方之间的房屋租赁费已全部结清。同时，异议人花费巨资对涉案房产进行了装修，且使用至今。因此，异议人对涉案房产享有合法的承租权。2.异议人应享有继续占有、使用涉案房产的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前己签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案的执行依据是广东省高级人民法院2015年6月15日作出的（2013）粤高法民四终字第126号民事判决书。判决时间晚于异议人与泛华公司签订租赁合同的时间，故异议人依法享有继续占有、使用涉案房产的权利。3.异议人应享有优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。异议人与泛华公司于2012年12月31日签订的《房屋租赁合同》合法有效，且尚在合同期内。任何人处置涉案房产，异议人均依法享有同等条件下的优先购买权。 异议人北京中设公司提交以下证据材料以证明其异议主张：1.《房屋租赁合同》（复印件）），证明其与泛华公司于2012年12月31日签订合同，约定由其承租涉案房产并以其为泛华公司垫付的费用人民币23755900元折抵租金；2.（2015）深中法执字第2817号公告，证明法院拟强制处分涉案房产。 申请执行人农业银行就异议人北京中设公司所提异议答辩如下：1.涉案房产已于2009年3月19日被查封，且目前仍然处于查封状态。查封的时间早于租赁合同的起始时间（2013年1月1日）。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”因此，涉案房产的拍卖应当继续进行。2.异议人如若租赁了涉案房产，则相关租金和泛华公司对异议人所负债务(如果真实存在）不能相互抵消，异议人对已被查封的涉案房产的租金收入亦没有优先受偿权。申请执行人应行使代位权，追讨异议人所欠泛华公司的租金以用于偿还贷款。据此，请求法院依法驳回异议人的异议请求。 申请执行人农业银行提交了（2009）深中法民二初字第59-66号查封通知书以及（2015）深中法执字第2817号查封、冻结通知书等八份文书作为证据材料，证明涉案房产已于2009年3月被查封，至今仍为查封状态。 深圳中院经审查查明，关于申请执行人农业银行与被执行人惠嘉理信公司、泛华公司、饶兴祥、饶静阳借款合同纠纷一案，该院于2012年4月1日作出（2009）深中法民二初字第63号民事判决书，判决：1.惠嘉理信公司应于本判决生效之日起十日内偿还农业银行借款本金人民币8000万元及所欠利息（合同期内的利息按合同约定利率标准计算利息，合同期满后的利息按合同约定的借款执行利率上浮30%计收至本判决确定的还款日止）；2.泛华公司、饶兴祥、饶静阳对惠嘉理信公司上述债务承担连带保证责任。其代偿后，有权向惠嘉理信公司追偿；3.驳回农业银行的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费人民币447173元、保全费人民币5000元、公告费800元，均由惠嘉理信公司、泛华公司、饶兴祥、饶静阳共同负担。泛华公司对上述民事判决不服，向广东省高级人民法院提起上诉。广东省高级人民法院于2015年6月15日作出（2013）粤高法民四终字第126号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判；该判决于2015年11月15日发生法律效力。 由于被执行人在规定的期限内未履行上述生效法律文书所确定之义务，申请执行人农业银行向深圳中院申请强制执行，深圳中院立案受理，执行案号为（2015）深中法执字第2817号。根据该院于2009年4月2日作出的（2009）深中法民二初字第59-66号查封通知书，在诉讼过程中，因农业银行向该院申请财产保全，深圳中院依据（2009）深中法民二初字第59-66号民事裁定书，于2009年3月19日查封了涉案房产，查封期限为贰年。其后，该院亦一直对涉案房产进行续行查封。在执行过程中，2018年12月24日，该院以（2015）深中法执字第2817号案号继续查封涉案房产。 深圳中院另查明，在执行过程中，该院于2018年4月17日作出（2015）深中法执字第2817号公告并张贴于涉案房产现场，该公告载明该院查封了涉案房产并拟依法进行处分，如对涉案房产享有优先购买权或者其他合法权益的，请自该公告发出之日起七日内书面向该院提出并附有关证据材料；逾期不提出的，视为放弃有关权益，不影响本院处分该房产。 深圳中院认为，若利害关系人不能证明其对执行标的享有所有权等可以阻却执行标的转让、交付的实体权利，则应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定对其异议进行审查。具体到本案，异议人北京中设公司基于涉案房产被查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，符合上述情形，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。 关于该院拟对涉案房产进行强制处分是否符合法律规定的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条和第二百四十四条的规定，生效法律文书所确定的义务，当事人必须履行；被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。被执行人泛华公司系（2009）深中法民二初字第63号民事判决书所确定的金钱给付义务人，涉案房产登记在其名下，属于其应当用于履行义务的财产。因其未自动履行生效法律文书所确定的义务，该院拟对涉案房产进行强制处分，符合法律规定。 关于异议人北京中设公司所主张的租赁关系是否应予保护的问题。首先，根据异议人提交的《房屋租赁合同》显示，异议人（乙方）与泛华公司（甲方）于2012年12月31日签订合同，约定由异议人承租涉案房产，租赁期限为“2013年1月1日至2032年12月31日，共计240个月”，租金及支付方式为“鉴于自2003年以来，乙方为甲方垫付各类资金合计RMB23755900.00元（大写：人民币贰仟叁佰柒拾伍万伍仟玖佰元整），甲方同意乙方在本次租赁期内无偿使用该房屋。租赁期满，且双方均无违约行为的情况下，该房屋租金与乙方享有的甲方债权全部相互抵消，不找差额”。从该合同内容来看，泛华公司为了使其对异议人所负债务得到清偿，同意异议人以租用涉案房产20年的方式抵付人民币23755900元的代垫费用。可见，该合同实质是债务人以租赁形式抵偿债务的债权债务合同关系，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，且异议人亦未举证证明其主张的债权的实际金额、交易往来、履行结果等情况，因此，亦无法认定其代泛华公司垫付资金与其主张的以涉案房产租金抵债的真实性。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人；第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。异议人主张其与被执行人泛华公司签订合同的时间为2012年12月31日，而涉案房产于2009年3月19日已被该院以（2009）深中法民二初字第59-66号案件诉讼保全，其后转为执行查封并一直续行查封至今。可见，即便异议人的主张属实，但因涉案房产被查封在前，异议人与被执行人约定由其承租涉案房产并以租赁形式抵偿债务的行为在后，因此，根据前文所述规定，被执行人就已经查封的财产所设定的权利负担，不得对抗申请执行人。最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。异议人主张其于2003年开始承租涉案房产至今，却未能提供在涉案房产被查封之前所签订的书面租赁合同或其他证据材料予以证明，因此，异议人基于涉案房产被查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，亦不符合上述法律规定的情形。 深圳中院遂于2019年5月9日作出（2018）粤03执异666号执行裁定，裁定驳回异议人北京中设公司的异议请求。 北京中设公司向本院申请复议，请求撤销（2018）粤03执异666号执行裁定，中止对涉案房产的执行或者发回深圳中院重新审查。其主要理由为：1.复议申请人的租赁关系应得到保护。复议申请人与泛华公司签订的《房屋租赁合同》是双方对2003年12月18日签订的《写字楼租赁合同》的延续，并非重新形成的租赁合同关系。因此复议申请人与泛华公司的租赁关系始于2003年，早于涉案房产2009年3月19日的诉讼保全时间。2.深圳中院适用民诉法第225条进行审查错误，应当适用第227条进行审查。复议申请人是本案的案外人，不是利害关系人。3.深圳中院未听证，也未对证据进行充分的审核，即认为无法认定租赁合同的真实性，违反了程序公正的基本原则。本案执行裁定作出后也未向所有被执行人送达，送达程序违法。 本院对深圳中院查明的事实予以确认。 本院认为，复议申请人所提的主要理由主要为两点，一是事实问题，其主张的租赁关系始于2003年而非2012年；二是程序问题，即执行法院应当适用案外人异议的程序进行审查。对复议申请人的主张，本院综合评判如下。 首先，关于复议申请人主张的租赁案涉房产的时间问题。复议申请人在本案异议期间曾提出，其自2003年起即开始租用涉案房产作为日常办公使用。在复议程序中，其再次提出对于案涉房产的租赁是始于2003年12月18日签订的《写字楼租赁合同》，并非重新形成的租赁合同关系。但是，复议申请人的该点主张缺乏事实依据。其在异议程序中仅向深圳中院提供了2012年12月1日签订的《房屋租赁合同》，载明复议申请人自2013年1月1日至2032年12月21日止租用泛华公司的案涉房产，且复议申请人提供的该《房屋租赁合同》为复印件，未能提供原件。因此，复议申请人不能提供证据证明其对于案涉房屋的租赁始于2003年，该点理由不予支持。 其次，关于审查程序问题。即便按照复议申请人提交的《房屋租赁合同》（复印件）来看，其与被执行人泛华公司签订合同的时间为2012年12月31日，而涉案房产于2009年3月19日已被执行法院诉讼保全，其后转为执行查封并一直续行查封至今。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人；第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”因此，复议申请人所的主张的租赁关系即便属实，但因涉案房产被查封在前，复议申请人与被执行人约定由其承租涉案房产并以租赁形式抵偿债务的行为在后，根据前述法律规定，执行法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除他人对案涉房产的占有或者排除妨害。而依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的三十一条之规定，只有案外人提出有根据的、能够阻止交付的理由之情况下，才适用民事诉讼法关于案外人异议的程序进行审查。本案复议申请人所提理由显然不能阻却执行（包括阻止交付房产）。因此，执行法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定进行审查并无不当。 综上所述，深圳中院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。复议申请人所提理由缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回北京中设泛华工程咨询有限公司的复议申请，维持深圳市中级人民法院（2018）粤03执异666号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  杨明哲 审判员  张 磊 审判员  李焱辉 二〇一九年十一月二十四日 书记员  潘 兴