贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初11864号 原告：邓生伟，男，汉族，1982年3月7日出生，住贵州省毕节市。 原告：曹永，女，汉族，1977年4月6日出生，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：邓贵生（特别授权代理），贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律服务工作者。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15205201811022525。 原告邓生伟、曹永与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，二原告的委托诉讼代理人邓贵生，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、赵霞林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邓生伟、曹永向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书；2、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计180,000.00元（违约金以原告已付购房款1,666,125.00元为基数，按照日万分之一的标准从2016年10月1日起计算至被告交付办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由:二原告与被告系商品房买卖合同关系。2015年4月28日，二原告以1,666,125.00元总价向被告购买了位于毕节市七星关区××大道××商铺一个，并签署了《商品房买卖合同》。原告依约向被告支付了全部房款及办证费等其他代收款，而被告至今未依据合同约定于2016年9月30日前交付办理商品房转移登记的有关文书给买受人，履行交付办理商品房转移登记的有关文书的合同义务。依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项第（二）款（2）项的约定，被告未交付办理商品房转移登记的有关文书给原告的行为构成违约，原告诉请符合法律规定，请求人民法院予以支持原告的诉讼请求。 审理过程中，原告邓生伟、曹永申请撤回第1项诉讼请求，将诉请第2项违约金金额变更为168,945.08元。 被告瑞丰房开公司辩称：1、答辩人未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，是国家政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任。即2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》，致使不动产登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记部门对不动产登记工作进行了系统性调整和改革，期间全面暂停了包括答辩人在内的房地产开发企业开发建设项目房屋权属登记工作。故该国家从政策的出台是含答辩人在内的房地产开发企业不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任。2、违约金条款的设置以填平损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付违约金，是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则答辩人无支付义务。是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，不能机械、简单地认为只要约定违约金，无论是否存在损失都须承担违约责任。本案被答辩人购买的住宅并不因答辩人未向其逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，被答辩人诉请违约金不具备支付前提。3、被答辩人起诉的诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由被答辩人自行承担，法院应当据实精确计算，合理分摊案件受理费。4、关于办理房屋权属转移登记，答辩人的义务仅为：将办理商品房转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案，合同并未约定答辩人应当在提交资料后通知被答辩人，且答辩人是否通知被答辩人已经提交办证资料至不动产登记机关，并不影响国家机关依法办理不动产权证，故即便答辩人承担违约责任，违约金计算时间也应截止至答辩人提交办证资料之日止，而非通知被答辩人之日、更非取得不动产权证之日。答辩人已于2019年7月4日将办理其房屋转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案，故即便答辩人承担违约责任，违约金计算时间应截止到被告提交资料之日。 本院经审理查明：2015年4月28日，原告邓生伟、曹永作为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节××××道的名为瑞丰新城第3幢1层B7号房，房屋建筑面积77.31平方米，商品房总价款1,666,125.00元；转移登记：出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了涉案房屋购房款1,666,125.00元。2019年7月12日，二原告取得涉案房屋的不动产权证书。原告认为，被告未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记有关文书并为原告办理房屋转移登记，构成违约，遂以前述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告未按约定在2016年9月30日前将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准的问题，原、被告在合同中约定：“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，故，违约金以原告已付购房款1,666,125.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年10月1日起计算支付。关于违约金的截止时间问题。原、被告在合同约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，即原告委托被告代为办理转移登记，因原告委托被告代为向不动产登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告已无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，可由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已符合交付办理商品房转移登记的有关文书的条件,2019年7月12日，原告取得涉案房屋不动产权证书，应视为被告在具备办理转移登记条件后已履行了告知原告的义务，故原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应从2016年10月1日计算至2019年7月12日止。综上，本案违约金计算方式为：以原告已付购房款1,666,125.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年10月1日起计算至2019年7月12日止。 原告申请撤回第1项诉请，是原告对自己权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付支付原告邓生伟、曹永逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款1,666,125.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年10月1日起计算至2019年7月12日止）； 二、驳回原告邓生伟、曹永的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,950.00元（已减半收取），由原告邓生伟、曹永负担120.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担1,830.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇一九年十一月二十二日 书记员  付锦梅