贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0402民初5135号原告：胡国琴，女，汉族，1945年4月30日生，贵州省安顺市人，住址：贵州省安顺市西秀区，委托诉讼代理人：谢家红，女，汉族，1970年9月1日生，贵州省安顺市人，住址：贵州省安顺市西秀区新黔路49号，公民身份号码：522501197009010029。系原告胡国琴之女儿。代理权限：特别授权。被告：贵州省华大房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区老大十字荣建大厦9楼，统一社会信用代码：91520402709654546C。法定代表人：姜荣华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：余次继，男，汉族，1992年7月8日生，湖北省咸宁市人，住址：湖北省咸宁市咸安区，系该公司员工。代理权限：特别授权。原告胡国琴诉被告贵州省华大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡国琴及其委托诉讼代理人谢家红，被告贵州省华大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人余次继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡国琴向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告与原告预售商品房的华大时代广场棚户区改造项目（安顺壹号）第4幢1单元25层4号房备案登记；2、请求判令被告向原告交付华大时代广场棚户区改造项目（安顺壹号）第4幢1单元25层4号房，并办理房屋登记手续；3、请求判令被告赔偿原告因被告违约迟交房屋所遭受损失（按照签订合同第十三条第一款约定，按日向原告支付已支付房价款万分之0.5的违约金算至交付、登记房屋之日止。）（2019.5.9——2019.9.5违约金为￥2392元）。4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：我于2018年5月25日以一次性付清购房款（共计人民币39.9万元）的方式向被告购买贵州省华大时代广场有限公司商品房壹套，即华大时代广场棚户区改造项目（安顺壹号）第4幢1单元25层4号房（简称4-1-25-4），被告贵州省华大时代广场有限公司当时与我签订了书面的商品房买卖合同，合同第十一条第一款约定“出卖人在2019年5月8日前向买受人交付该商品房”，第十三条第一款约定“违约罚责条款”。签订合同后，我多次催促被告与我预售商品房备案登记并交付房屋，被告承诺于2018年6月25日同我预售商品房备案登记，还书面承诺2019年5月8日前向买受人交付该商品房，但至今被告既未按照约定同我预售商品房备案登记，也未向我交房，为维护本人合法权利，特请求西秀区人民法院判决被告与原告预售商品房华大时代广场棚户区改造项目（安顺壹号）第4幢1单元25层4号房的备案登记、被告向原告交付该商品房等4条诉讼请求。综上，原告认为贵州省华大时代广场有限公司一年多时间不同买受人预售商品房备案登记和不按时交付该商品房的行为，违反了国家有关规定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条等相关规定，特向人民法院提起诉讼。被告贵州省华大房地产开发有限公司答辩:对原告陈述的事实无异议。未及时办理房屋备案的原因是因为案涉房屋是被安顺市中级人民法院查封保全，现案涉房屋无法办理备案。案涉房屋没有进行验收，目前无法交房。按照合同约定，逾期交房违约金以已付房款的万分之0.5计算，故计算的基数应当是合同约定的购房款的386140元。关于违约金，产权办理根据合同22条约定，被告代办产权义务是在交房后90日内，目前房屋交付的条件未成就，故被告不应当承担违约金。原告围绕其诉讼请求向本院提交了身份证复印件、商品房买卖合同复印件、收据复印件2张，贵州华大房地产开发有限公司“安顺壹号”住宅算价单复印件、银行转款凭证复印件2张；被告提交了营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件；以及法院依职权调取的“房屋记载表、查封信息”等证据在卷佐证，上述证据双方均无异议，并经庭审举证、质证，足以认定。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月25日，原告胡国琴与被告贵州省华大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺市××十字“华大时代广场棚户区改造项目”第4幢1单元25层4号房，所购商品房建筑面积89.8平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米4300元，总价款人民币386140元，付款方式为一次性付款，买受人应当在2018年5月25日前支付全部房价款。该《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定出卖人应当在2019年5月8日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任中约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。另外，双方在合同中还就逾期付款责任、面积差异处理方式、商品房质量及保修责任、前期物业管理等事项进行了约定。原告于合同签订当日向被告一次性支付了全部购房款386140元、维修基金6286元、四通费6000元、产权代办费1087元。被告至今未向原告交付所购房屋。因原告购买该套房屋一直未能办理备案登记和房屋登记手续，以及被告未按合同约定的交房时间向原告交付房屋，原告遂诉至本院，提出上述请求。同时查明：原告向被告购买的“华大时代广场棚户区改造项目”第4幢1单元25层4号房现处于被查封状态，查封期限自2019年7月31日至2022年7月30日。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”。商品房预售登记备案制度是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度，是一种针对房地产开发企业的强制性制度，是开发商必须履行的一种商品房销售行为。被告作为商品房预售人，有义务向相关机关提交与原告签订的《商品房买卖合同》等商品房预售合同备案登记所需的相关资料，将原告购买的房屋进行预售登记。但鉴于本案涉案房屋现处于被查封状态，相关行政机关暂不能办理合同登记备案，故对于原告要求被告对其所购房屋进行备案登记的请求，本院暂不予支持，待该房屋查封状态解除后，原告可向被告另行主张。对于原告要求被告对其所购买房屋办理房屋转移登记手续的诉请，因原告所购买的房屋现尚未竣工验收，未申请转现房备案，尚不具备办理房屋转移登记的条件，故对原告的该项诉请，本院暂不予支持，待该房屋具备办理房屋转移登记的条件后，原告可向被告另行主张。对于原告要求被告向其赔偿自2019年5月9日起的逾期交房违约金的诉请，依照双方签订的商品房买卖合同第十一条的约定，被告应当在2019年5月8日向原告交付所购买的商品房，但至原告起诉之日即2019年9月17日被告仍未向原告交付商品房，距双方约定的交房时间已逾期131天，依照合同第十三条第一款第1项第（2）点的约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”，对于原告要求被告自2019年5月9日向其支付逾期交房违约金的诉请，本院予以支持，该违约金应当以原告已支付的全部已付购房款即人民币386140元为基数、按日万分之0.5的标准计算，故截至原告起诉之日即2019年9月17日，被告应向原告支付的逾期交房违约金计算如下：386140元×万分之0.5×131日=2529.22元；之后的逾期交房违约金原告可向被告另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告贵州省华大房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告胡国琴自2019年5月9日起至2019年9月17日止的逾期交房违约金人民币2529.22元。二、驳回原告胡国琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币150元，减半收取人民币75元，由被告贵州省华大房地产开发有限公司承担（此款原告已预交，由被告在本判决生效后十日内直接支付给原告，原告不再向本院申请退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  付蓉二〇一九年十一月二十六日法官助理高静书记员高静（代）