甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2019）甘08民终1089号上诉人（原审被告）：夏某，住甘肃省平凉市。委托诉讼代理人：陈某（系夏某丈夫），住甘肃省平凉市。被上诉人（原审原告）：刘某1，住甘肃省平凉市。委托诉讼代理人：刘某2（系刘长儿），住甘肃省平凉市。委托诉讼代理人：毛某（系刘长婿），住甘肃省平凉市。上诉人夏某因与被上诉人刘某1房屋租赁合同纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院(2019)甘0802民初4982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。夏某上诉请求：依法撤销原判，改判刘某1解除合同违法，并赔偿夏某的装修损失。事实及理由：1.一审判决认定事实不清。（1）一审判决未认定刘某1与夏某之间于2019年5月6日后达成了口头约定的租赁合同错误。首先，刘某1在一审中诉求为：“1.解除刘某1、夏某双方租房合同；2.夏某支付刘某1租赁费19000元……”，事实及理由部分陈述到：“……若夏某拖延房租未按时交纳房租，刘某1有权收回房屋。自2019年8月10日，夏某未按期交纳到期房屋租赁费……”，由上可知，刘某1自认2019年8月10日双方之间仍存在房屋租赁关系，并且基于双方已形成租赁合同关系而要求解除合同。其次，夏某在一审答辩到双方已对2019年5月6日之后的租赁关系进行口头约定，形成了新的租赁合同。即2018年5月1日至2019年5月6日内的房屋租赁合同到期，夏某已按合同约定付清租金，双方之间该阶段的租赁合同关系解除。2019年5月7日之后关于房屋的租期与租金给付方式尚在协商之中，但对于双方之间继续形成房屋租赁关系均无异议，刘某1也接受了夏某2019年8月5日向其支付的租金2万元。根据《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”的规定，刘某1与夏某并未约定租赁合同必须采用书面方式，即双方于2019年5月7日之后形成的租赁合同系以口头约定方式成立，符合法律规定，对双方均具有约束力，刘某1也以其接受租金的行为表示认可该合同的成立。一审法院判决：“……租赁期间届满后双方并未形成按原合同继续履行的不定期租赁合同关系”系认定事实不清，刘某1与夏某在2018年5月1日至2019年5月6日租赁合同履行完毕后，还形成了新的租赁合同。一审法院应当对双方于2019年5月7日之后以口头形式约定的租赁合同进行认定。（2）夏某已履行相关合同义务，一审认定夏某违约，不符合事实。刘某1与夏某在2018年5月1日至2019年5月6日的租赁合同中约定，刘某1向夏某租赁房屋，一年租赁费16万元，后夏某按照约定全额支付租金，刘某1并未对此提出异议，即夏某的该合同义务已履行完毕。双方之间于2019年5月7日之后形成的租赁合同，未对违约责任在口头上进行约定，且夏某已向刘某1支付租赁费，因此，不论是哪一阶段的租赁合同，夏某均已履行相关合同义务，并不存在违约行为。2.刘某1未按照原租赁合同约定提前三个月向夏某提出解除合同，其行为构成违约。刘某1与夏某在2018年5月1日至2019年5月6日的租赁合同中约定“期满后甲方若须使用本房，可在前三个月向乙方书面提出”，2019年5月6日双方之间租赁合同到期，夏某未收到刘某1任何书面通知。另外，刘某1以口头同意、接受租金的方式表示双方继续租赁关系。刘某1未提前通知已构成违约，应当就其违约行为承担给夏某造成损失的责任。3.即便双方之间的租赁合同解除，刘某1也应当对夏某装修损失进行赔偿。由于双方之间通过口头约定达成了新的租赁合同，夏某对双方之间延续租赁关系产生信赖，并且经过刘某1同意之后对租赁房屋进行了装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，由于刘某1作为出租人，违反合同约定未提前对夏某进行通知，导致双方之间新的租赁合同无法继续履行，其应当根据法律规定对夏某装饰装修的损失进行赔偿。刘某1辩称，请求驳回上诉，维持原判。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、第三项规定，因夏某未在房屋租赁合同到期后将房租交清，拖欠房租，刘某1因夏某违约而将房屋收回。因为是长期的租赁，夏某有优先租赁权，刘某1已经拟好了2019年的租赁合同，房租可以分两次付清，但双方一直协商未果。夏某已于2019年10月16日交回房屋，刘某1验收了房屋，地板、灯等装饰夏某已经自行拆除。刘某1向一审法院起诉请求：1.要求解除刘某1、夏某签订的租房合同；2.要求夏某支付2019年8月6日前租赁费19000元，之后租赁费按16万元/年计算至房屋交还之日，并支付清水电费、物业费。一审法院认定事实：刘某1将其位于崆峒区广场西口仓坊巷房屋8间一直租赁给夏某经营夏某美容院。双方2018年5月6日签订的租房协议约定：租赁期限1年，自2018年5月1日至2019年5月6日，房屋租金16万元/年，乙方（夏某）于每年提前一个月向甲方（刘某1）一次性支付方可使用。如不按时交清或拖延房租者，甲方有权终止合同并收回房屋。期满后甲方若须使用本房，可在前三个月向乙方书面提出，到期后乙方可将房内属其财产收回，甲方不予接纳或赔偿损失，乙方还须将本房恢复到出租前原貌。该合同履行中，经刘某1多次催促，夏某陆续向刘某1支付房租直至2019年6月12日付清了2018年5月1日至2019年5月6日期间的租赁费16万元。租赁期限届满后双方因对租赁费的支付时间、数额未能协商一致，再未签订租赁合同，租赁房屋由夏某使用。2019年8月5日，夏某向刘某1支付了2万元。一审法院认为，刘某1与夏某2018年5月6日签订的租房协议，系当事人真实意思的表示，也不违反法律法规的效力性、强制性规定，合法有效，予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”，该法第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物……”。2018年5月6日双方签订租赁合同后，夏某即未按约定时间、金额支付租赁费。该合同期限届满后，因双方对支付租金的时间、数额未能协商一致，再未签订租赁合同，刘某1也诉讼要求夏某交还房屋，所以租赁期间届满后，双方并未形成按原合同继续履行的不定期租赁合同关系，双方签订的租赁合同已因期限届满而须终止，对刘某1要求解除租房合同的诉讼请求不予支持，对刘某1要求交还租赁房屋的诉讼请求予以支持。按原租赁费标准16万元/年计算，夏某应支付2019年5月7日至2019年8月6日期间房屋占用费4万元，已付2万元，未付2万元，刘某1主张夏某支付2019年8月6日前房屋占用费19000元，未超过按原租赁费标准计算的数额，予以支持。2019年8月7日至实际交还房屋期间的房屋占用费亦应按原租赁费标准计算。刘某1主张的水电费、物业费诉讼请求不明确，不予一并处理。夏某以刘某1承诺长期租赁、刘某1应赔偿装修损失为由抗辩刘某1要求解除合同、交回房屋的主张，但双方租赁合同是因夏某违约而未能继续签订、履行，所以对夏某不同意交还房屋的抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、夏某于本判决生效之日起五日内向刘某1交还位于崆峒区广场西口仓坊巷北邻浦家、南邻闫家（现夏某美容院使用）的房屋八间；二、夏某于本判决生效之日起五日内向刘某1支付2019年8月6日前房屋占用费19000元，并按16万元/年标准支付2019年8月7日至实际交还房屋期间的房屋占用费；三、驳回刘某1的其他诉讼请求。案件受理费276元，减半收取138元，刘某1负担28元，夏某负担110元。二审中，刘某1向本院提交了以下证据:收条和欠条一张，证明2019年10月16日刘某1已将房屋收回，夏某尚欠水费2140元，2019年1月至9月的垃圾费由夏某承担。夏某质证认为，对真实性、合法性、关联性均无异议。以上证据，本院经审查认为，因夏某对真实性、合法性、关联性均无异议，故予以确认。夏某二审未提交证据。依据双方当事人二审的陈述及提交的证据查明，夏某最后一次对租赁房屋装修是在2017年11月。2018年5月1日到2019年5月6日的租赁合同到期后，双方并未约定装饰装修物如何处理。2019年10月16日刘某1已将租赁房屋收回。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”夏某的上诉请求为撤销原判，改判刘某1解除合同违法，并赔偿夏某的装修损失，一审时，夏某作为被告，并未就此提起反诉，二审夏某要求改判刘某1解除合同违法，并赔偿夏某的装修损失，属于在二审程序中提起的反诉，经本院释明，刘某1同意二审一并就此进行审理，故二审应围绕刘某1解除合同是否违法，应否赔偿夏某的装修损失进行审理。刘某1与夏某2018年5月6日签订的租房协议约定：租赁期限1年，自2018年5月1日至2019年5月6日，夏某于每年提前一个月向刘某1一次性支付方可使用。如不按时交清或拖延房租者，刘某1有权终止合同并收回房屋。期满后刘某1若须使用本房，可在前三个月向夏某书面提出，到期后夏某可将房内属其财产收回，刘某1不予接纳或赔偿损失，夏某还须将本房恢复到出租前原貌。本案刘某1要求解除合同，并非租赁期限届满后自己要使用房屋，而是夏某未按合同约定按时交清租赁费，故刘某1不需提前三个月向夏某书面提出。刘某1解除合同并不违约，也不违法。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中夏某最后一次对租赁房屋装修是在2017年11月。2018年5月1日到2019年5月6日的租赁合同到期后，双方并未约定装饰装修物如何处理；加之2018年5月6日签订的租赁合同于2019年5月6日到期后，夏某仍使用租赁房屋，刘某1未提出异议，且接受了夏某2019年8月5日交付的租赁费2万元，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方之间形成不定期租赁关系。故依照上述规定，因夏某违约导致刘某1要求解除合同，夏某无权要求刘某1赔偿其装饰装修损失。因2019年10月16日刘某1已将租赁房屋收回，故一审判决主文第一项已履行完毕，夏某还应支付刘某12019年8月6日前的租赁费19000元，并按16万元/年标准支付2019年8月7日至实际交还房屋之日2019年10月16日期间的租赁费。综上所述，夏某的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费775元，由夏某负担。本判决为终审判决。审 判 长 摆建军审 判 员 宫在霞审 判 员 杨振兴 二〇一九年十一月十五日法官助理 徐 芸书 记 员 秦怡阳